Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1760/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2010-05-25 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 1 par. 1-2
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1269
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych.
article: art. 134 par. 1, art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 7,  art. 77,  art. 107 par. 3
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 61 ust. 1,  art. 2 pkt 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 9 ust. 3,  par. 3 ust. 1-2
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Łąpieś-Rosińska (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Łukasz Krzycki, Sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran, Protokolant Agnieszka Olszewska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 maja 2010 r. sprawy ze skargi Stowarzyszenia "S." z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] sierpnia 2009 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. - oddala skargę -


UZASADNIENIE

Decyzją Nr [...] z dnia [...] stycznia 2009r., po rozpatrzeniu wniosku inwestora "M." Sp. z o.o. z dnia [...] czerwca 2005r. kilkakrotnie modyfikowanego i uzupełnianego, Prezydent W. ustalił warunki

i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych-wielorodzinnych z jedną kondygnacją garażu, z biurami i usługami w parterze oraz obiektami gospodarczymi -pomocniczymi przy ul. [...], planowanej do realizacji na terenie działki

o nr ew. [...] w obr. [...] oraz w częściach działek o nr ew. [...], w obr. [...], położonych w [...] W.

Od w/w decyzji odwołania złożyli:

- pismem z dnia [...] lutego 2009r. A. S. wskazując, iż na załączniku graficznym do decyzji nie został oznaczony "przebieg linii drogi pożarowej dla działek nr ew. [...] i [...] do ul. [...]" mimo, iż decyzją nr [...] z dnia [...] listopada 1998r. wydaną przez Burmistrza Gminy W. taka droga pożarowa została ustalona do

ul. [...] i taka droga istnieje. Podniósł również, iż stan faktyczny

i projektowany usytuowania budynków na terenie Inwestora wskazuje na całkowity brak komunikacji do ul. [...] bowiem brak jest wolnego terenu na drogę pożarową do ul. [...], gdyż teren poza rzutem nowoprojektowanych budynków jest zabudowany dotychczas istniejącymi. Skarżący wskazał również iż kondygnacja podziemna na poziomie l w styku z budynkiem znajdującym się na działce nr ew. [...] nie gwarantuje wcześniej zgłoszonych uwag w zakresie głębokości fundamentów poniżej fundamentów w budynku istniejącym na działce nr ew. [...] na co nie wyraża on zgody;

- pismem z dnia [...] lutego 2009r. do którego dołączone zostało pismo datowane na dzień [...] lutego 2009r. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej "K." ;

-pismem z dnia [...] lutego 2009r. G. P.;

-pismem z dnia [...] lutego 2009r. A. P.;

- pismem z dnia [...] lutego 2009r. M. M.;

- pismem z dnia [...] lutego 2009r. Stowarzyszenie "S." w którym wniesiono

o uchylenie skarżonej decyzji i wydanie przez Kolegium decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy lub ewentualnie o uchylenie w całości skarżonej decyzji i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

Decyzją z dnia [...] sierpnia 2009 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze

w W. po zapoznaniu się z odwołaniem A. S., M. M., A. P., G. P., Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej "K." oraz Stowarzyszenia "S." od decyzji Prezydenta W. nr [...] z dnia [...] stycznia 2009r. ustalającej warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych-wielorodzinnych z jedną kondygnacją garażu, z biurami i usługami w parterze oraz obiektami gospodarczymi - pomocniczymi przy

ul. [...], na terenie działki o nr ew. [...] w obr. [...] oraz

w częściach działek o nr ew. [...], w obr. [...], położonych w [...] W., orzekło:

1) na podstawie art. 134 k.p.a. stwierdzić uchybienie terminu do złożenia odwołania od w/w decyzji przez, Wspólnotę Mieszkaniową "K.";

2) na podstawie 138 § 1 pkt 3 k.p.a. w zw. z art. 28 k.p.a. umorzyć postępowanie odwoławcze wszczęte na skutek wniesienia odwołania przez M. M., A. P., G. P.;

3) na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a., po rozpatrzeniu odwołań A. S.

i Stowarzyszenie "S.", uchylić skarżoną decyzję w części pkt 1.1. - linia zabudowy wzdłuż ul. [...] dla budynków mieszkalnych oraz w części pkt 1.1. szerokość elewacji i w tym zakresie orzec:

- linia zabudowy - dla budynków mieszkalnych - nieprzekraczalna linia zabudowy wyznaczona przez istniejący obiekt osiedla K. odsunięta od granic terenu inwestycji 3 m (na odcinku [...]) oraz 10 m (na odcinku [...]),

- szerokość elewacji - za elewację frontową przyjmuje się elewację od strony

ul. [...] i tak dla zabudowy bezpośrednio przylegającej do linii zabudowy obiektów mieszkalnych szerokość winna wynosić 15 m (z tolerancją 20%), a w pozostałym zakresie utrzymać w mocy skarżoną decyzję.

W uzasadnieniu odwołania Kolegium stwierdziło, że: wszystkie odwołania oprócz odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej "K." zostały złożone z zachowaniem terminu, dlatego też w punkcie pierwszym decyzji Kolegium stwierdził, iż odwołanie złożone zostało z uchybieniem terminu do jego wniesienia . Jednocześnie nie wszystkim podmiotom, które złożyły odwołania przysługuje przymiot strony. Zdaniem Kolegium przymiot taki ma wspólnota mieszkaniowa (ogół właścicieli lokali) reprezentowana przez zarząd lub zarządcę, a nie jej członkowie. Dlatego też Kolegium uznało, iż trzej członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej "K." będący właścicielami lokali mieszkalnych w budynku przy ul. [...] - M. M., A. P. i G. P. nie mają przymiotu strony w niniejszym postępowaniu, a stwierdzenie, że wnoszący odwołanie nie jest stroną w rozumieniu art. 28 kpa skutkuje koniecznością umorzeniem postępowania odwoławczego na podstawie art.138 § 1 pkt 3 k.p.a. - co orzeczono w pkt 2 sentencji.

Jednocześnie Kolegium wskazało, iż ponieważ do Kolegium złożone zostały również odwołania od w/w decyzji przez A. S. (właściciela działki nr ew. [...] sąsiadującej z terenem planowanej inwestycji), któremu przymiot strony przysługuje oraz Stowarzyszenie "S.", które działa na prawach strony (Stowarzyszenie zostało dopuszczone do postępowania postanowieniem Prezydenta W.

nr [...] z dnia [...] lutego 2007r. - karta nr [...]) a odwołania w/w zostały złożone

z zachowaniem 14-dniowego terminu, Kolegium zobligowane było do rozpoznania merytorycznego sprawy, na skutek złożenia w/w odwołań. Po przeanalizowaniu całości zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego w oparciu o obowiązujące przepisy oraz zebrane w sprawie dokumenty, jak również po zapoznaniu się: z zarzutami jakie zostały podniesione w odwołaniach A. S. oraz Stowarzyszenia "S." oraz po zapoznaniu się z pismem wyjaśniającym inwestora z dnia [...] marca 2009r. (wpływ do Kolegium [...] kwietnia 2009r.), skład orzekający uznał, iż skarżona decyzja ustalająca warunki zabudowy dla planowanej inwestycji odpowiada prawu. Spełnia bowiem ona, zarówno wymogi ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w tym

w szczególności przepisu art. 61 ust.1, jak i rozporządzenia, co w sposób jednoznaczny wynika z zebranego w sprawie materiału dowodowego oraz wykonanej analizy, w tym

w szczególności w zakresie: kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Dokonując ponownego rozpoznania sprawy Kolegium stwierdziło jednak, iż w treści decyzji w dwóch punktach tj. linia zabudowy i szerokość elewacji organ użył nieostrych określeń bowiem konkretne ustalone parametry zostały poprzedzone terminem nieostrym "około" co może budzić wiele niejasności w toku dalszego procedowania i przygotowywania projektu architektonicznego. Z tego też względu mając na względzie ugruntowane już w tym zakresie orzecznictwo sądów administracyjnych - Kolegium postanowiło uchylić w tym zakresie skarżone orzeczenie i orzec jak w sentencji przy uwzględnieniu danych zawartych w sporządzonej analizie.

Mając jednocześnie na względzie powyższe oraz że skarżona decyzja w pozostałym zakresie odpowiada prawu oraz zawiera w swej treści niezbędne warunki określone

w zgodzie z dokonaną analizą, skład orzekający postanowił jak w pkt 3 sentencji.

Odnosząc się natomiast do podniesionych w odwołaniach przez Stowarzyszenie "S." oraz Pana A. S. zarzutów, skład orzekający uznał je za niezasadne, albowiem skarżona decyzja nie narusza: przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ani też art. 1 ust.2, art. 6 ust.2 i art. 64 ust.2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, bowiem teren planowanej inwestycji położony jest w obszarze o funkcji mieszkaniowo usługowej. W obszarze tym znajdują się zarówno budynki mieszkalne

w zabudowie jednorodzinnej jak i wielorodzinnej (co w sposób jednoznaczny wynika

z załączonych do decyzji wyników analizy -wykonanych w formie opisowej i graficznej).

Nadto Kolegium wskazało, iż z dołączonych do akt wyników analizy oraz materiałów pomocniczych wynika, iż rozpiętość wskaźnika zabudowy w obszarze analizowanym kształtuje się od o. 0,12 do ok. 0,72 co daje średni wskaźnik z obszaru 0,36. przy czym z treści załączonej analizy wynika możliwość ustalenia tego wskaźnika

w nieco wyższej wysokości tj.0,45 ze wskazaniem podstaw podniesienia tego wskaźnika. A zatem mają na uwadze zapis par. 5 ust.2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r. za dopuszczalne zdaniem Kolegium należy uznać wyznaczenie w/w wskaźnika w wysokości 0,45 dla planowanej inwestycji zwłaszcza że teren ten ma być zabudowany budynkami wielorodzinnymi i że ustalony wskaźnik jest niższy od wskaźnika jaki występuje w obszarze analizowanym i że w analizie zostało zawarte uzasadnienie dla odstąpienia od średniego wskaźnika z obszaru analizowanego. Odnosząc się do kolejnych zarzutów Kolegium wskazało, iż stwierdzenie że przewidywana architektura dachów nowej inwestycji winna nawiązywać, do dachów znajdujących się w sąsiedztwie, nie oznacza iż chodzi

o bezpośrednie sąsiedztwo z planowaną inwestycją lecz sprowadza się to uwzględnienia architektury dachów znajdujących się w obszarze analizowanym. A te jak wynika z analizy są zróżnicowane - występują bowiem dachy płaskie i spadziste o zróżnicowanym kącie nachylenia i formie połaci dachowych. Organ pierwszej instancji w decyzji określił,

iż planowana inwestycja winna mieć dachy płaskie i wielospadowe o spadku nawiązujących do geometrii dachów na sąsiednim osiedlu K. A zatem za niezrozumiały należy uznać zarzut zawarty w odwołaniu Stowarzyszenia, że "przewidywana architektura dachów odbiega od dachów osiedla wspólnoty mieszkaniowej K.".

Niezrozumiałe i niezasadne jest zdaniem Kolegium również żądanie Stowarzyszenia, aby linia zabudowy została przesunięta od ul. [...]

o co najmniej 10 m. Została ona bowiem ustalona w oparciu o przepis art. 4 ust. 4 rozporządzenia przy czym dla budynków mieszkalnych nieprzekraczalna linia zabudowy została wyznaczona przez istniejącą zabudowę na osiedlu K.

(narożnik budynku położonego przy ul. [...] jest odsunięty o 3 m od granic działki i pasa drogowego ul. [...]). Za bezzasadny organ odwoławczy uznał także zarzut, iż nie zostało przewidziane żadne rozwiązanie komunikacyjne w celu eliminacji problemów związanych z wjazdem oraz wyjazdem

z ul. [...]. Zauważyć bowiem należy, iż dla terenu planowanej inwestycji wjazd

i wyjazd na przedmiotowy teren planowany jest od strony ul. [...] przy której położone są działki na których planowana jest inwestycja. Nadmienić w tym miejscu wypada, iż teren planowanej inwestycji nie posiada bezpośredniego dostępu do

ul. [...] a zatem niczym nieuzasadnione byłoby określanie dostępu do terenu inwestycji od tej ulicy oraz określanej w tej decyzji sposobu rozwiązań komunikacyjnych dla planowanej inwestycji od ul. [...]. Dalej organ odwoławczy wskazał, iż zarówno projekt przebiegu drogi pożarowej przez teren planowanej inwestycji jak i głębokość wykopów a co za tym idzie fundamentów poszczególnych obiektów budowlanych wchodzących w skład zespołu budynków planowanych na działkach nr ew. [...] i [...] oraz w części działek nr ew. [...] w obr. [...], są elementem dalszego postępowania inwestycyjnego tj. o wydanie decyzji budowlanej. Dopiero bowiem na tym etapie inwestor jest zobligowany do przedłożenia projektu architektoniczno - budowlanego oraz projektu zagospodarowania terenu (art. 34 ust.3 pkt 1 i 2 ustawy Prawo budowlane). Tym samym zarzuty podniesione w tym zakresie nie mogą być uwzględnione w niniejszym postępowaniu. Na marginesie jedynie Kolegium pragnie wskazać, iż w skarżonej decyzji w pkt 1.1 - Inne ustalenia, pod myślnikiem szóstym określono, iż "należy przewidzieć drogę pożarową od ul. [...] do działek nr ew. [...] i [...] obr [...]".

Pismem z dnia [...] września 2009r. Stowarzyszenie "S." wniosło skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnosząc o uchylenie decyzji

w całości. Zdaniem strony skarżącej nie można zgodzić się z decyzją organu l instancji

i utrzymującą ją w mocy, co do istoty sprawy, decyzją organu II instancji mając na względzie obowiązujące przepisy, bowiem zgoda na zabudowę i zagospodarowanie zespołu budynków mieszkalno-wielorodzinnych przy ul. [...] nie pozwoli na harmonijną kontynuację obecnej zabudowy. Przyszła zabudowa w sposób istotny odbiegać będzie od zastałych w tym miejscu form architektonicznych i spowoduje chaos przestrzenny. Ulica [...] ([...] W.) charakteryzuje się niską w głównej mierze willową zabudową brakiem dużych blokowisk i skupisk osiedli.

W krajobrazie tej ulicy jak i całej dzielnicy, przeważają domy jednorodzinne, z niewielkim udziałem budynków wielorodzinnych, wielokondygnacyjnych czy usługowych. Zdaniem skarżącej trudno zatem zgodzić się z uzasadnieniem organu II instancji akceptującego zabudowę III-V kondygnacyjną tylko dlatego, że w okolicach, w dalszej odległości już taka zabudowa sporadycznie występuje. W związku z planowaną inwestycją ograniczona zostanie funkcjonalność oraz swoboda przemieszczania się osób i pojazdów

w sąsiedztwie ulicy [...]. W ocenie Stowarzyszenia Kolegium w odniesieniu do art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p. tj.: zasady dobrego sąsiedztwa, przyjęło odmiennie rozumienie jej istoty od orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego. Mianowicie SKO w uzasadnieniu decyzji używając pojęcia "terenu planowanej inwestycji" czy "obszaru", które określało granice zasady dobrego sąsiedztwa, przyjęło ją zbyt wąsko. Ponadto w ogóle nie dokonano w sposób wystarczający obszaru analizowanej inwestycji oraz nie uzasadniono dlaczego taki a nie inny obszar został poddany analizie. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 17 kwietnia 2008r (sygn.: II OSK 421/07), przyjęto stanowisko szerokiego rozumienia pojęcia działki sąsiedniej:" Przez nieruchomości sąsiednie należy rozumieć nie tylko działki gruntu bezpośrednio ze sobą graniczące, lecz pozostające w zasięgu swoich wpływów lub

w związku gospodarczym. W tym konkretnym przypadku zasadę dobrego sąsiedztwa SKO powinno odnieść nie tylko do ulicy [...] ale i sąsiednich, w których to przeważają domy jednorodzinne, dwu-trzy kondygnacyjne (ulica [...], [...], [...], [...], [...], [...]). Strona skarżąca zarzuciła ponadto zaskarżonej decyzji naruszenie zasad postępowania administracyjnego mających swoje odniesienie w art. 6, 7, 8 k.p.a., zwłaszcza zasady praworządności i zasady pogłębiania zaufania obywateli. W ocenie strony skarżącej postępowanie wyjaśniające organów l i II instancji ograniczyło się do pobieżnej analizy stanu faktycznego sprawy.

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymując stanowisko zaprezentowane

w zaskarżonej decyzji wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę administracji publicznej, przy czym w świetle przepisu § 2 powołanego artykułu, kontrola ta jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Ponadto, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak, związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Sąd, badając legalność zaskarżonych decyzji w oparciu o wyżej powołane kryteria, doszedł do przekonania, iż zarówno zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. jak i utrzymana nią w mocy decyzja Prezydenta W. nie naruszają prawa. W opinii Sądu, poczynione przez organ zarówno I jak i II instancji ustalenia wynikają z zebranego w sprawie materiału dowodowego, zaś dokonana przez ten organ ocena tego materiału w kontekście zastosowanych przepisów ustawy nie budzi zastrzeżeń. Zdaniem Sądu organy obu instancji wyczerpująco zbadały wszystkie okoliczności faktyczne związane z niniejszą sprawą, zgodnie z zasadą prawdy obiektywnej (art. 7 k.p.a. i art. 77 k.p.a.). Nie doszło również do naruszenia praw skarżących jako strony toczącego się postępowania.

Przedmiotem skargi jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego

w W. utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta W. ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na: budowie zespołu budynków mieszkalnych-wielorodzinnych z jedną kondygnacją garażu, z biurami i usługami

w parterze oraz obiektami gospodarczymi - pomocniczymi przy ul. [...], planowanej do realizacji na terenie działki o nr ew. [...] w obr. [...] oraz

w częściach działek o nr ew. [...], w obr. [...], położonych w [...] W.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy – według normy art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.; zwanej dalej: ustawa o p.z.p.) – jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków w nim wymienionych, a jednym z nich jest tzw. zasada dobrego sąsiedztwa uzależniająca zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem jest jej zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia

w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech

i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy

i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie

w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji (Z. Niewiadomski, Ustawa o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym, Komentarz, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2004, str. 500). Szczegółowe warunki określania cech nowej zabudowy reguluje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588). Warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną (§ 9 ust. 1 rozporządzenia). Warunki analizy, o które mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do wymienianej decyzji (§ 9 ust. 2 rozporządzenia). Część graficzną decyzji oraz część graficzną analizy sporządza się na kopiach map, wyżej wymienionych (§ 9 ust. 3 rozporządzenia).

Ze sporządzonej w niniejszej sprawie analizy zagospodarowania obszaru, wynika iż realizacja planowanej inwestycji jest możliwa przy zachowaniu określonych wymogów i warunków, które pozwolą na zachowanie harmonijnych relacji przestrzennych obowiązujących w analizowanym terenie. Wbrew zarzutom skargi analiza wyznaczonego w tym celu obszaru zgodnie z rozporządzeniem wykazała, iż planowana zabudowa nie będzie odbiegać od zastałych w tym miejscu form architektonicznych i nie spowoduje "chaosu przestrzennego" .

Jak wynika z akt sprawy oraz z uzasadnienia zaskarżonej decyzji zarówno po przeciwnej stronie ul. [...] niż teren planowanej inwestycji jak również

w kierunku zachodnim od granic terenu planowanej inwestycji w najbliższym sąsiedztwie znajdują się budynki mieszkalne w zabudowie wielorodzinnej od III do V kondygnacji, co uzasadnia przyjęcie dla planowanej inwestycji zróżnicowanej wysokości od III do V kondygnacji. W bezpośrednim sąsiedztwie od strony osiedla K. (m.in. budynki przy ul. [...] i [...]) mają IV kondygnacje przy czym zgodnie z pomiarami wykonanymi przez geodetów na zlecenie inwestora budynek przy ul. [...] kalenicę ma na wysokości 16,10 m oraz 18 m. Z kolei budynek przy ul. [...] kalenicę ma na wysokości 18,12 m. Natomiast w przedmiotowej sprawie obiekty planowane od strony budynków przy ul. [...] i [...] mają mieć wysokość maksymalną w kalenicy 16,5 dla budynków IV kondygnacyjnych i 11 m dla budynków III kondygnacyjnych o dachach płaskich. Kolegium podniosło, iż w obszarze analizowanym w tym w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji na terenie osiedla K., a także po przeciwnej stronie terenu planowanej inwestycji niż to osiedle, co wynika ze sporządzonej analizy znajdują się budynki usługowe od I do IV kondygnacji

(budynek przy ul. [...], ul. [...]) oraz budynki mieszkaniowe

z usługami (m.in. budynek przy ul. [...]). Z powyższego wynika zatem,

iż planowana inwestycja będzie stanowiła kontynuację istniejącej zabudowy zarówno pod względem architektonicznym jak i funkcjonalnym.

Za bezzasadny uznać należy także zarzut skargi dotyczący nieprawidłowości wyznaczenia granic terenu analizowanego. Zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 powołanego rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o p.z.p., jak i granice obszaru analizowanego (czyli tego na który inwestycja będzie oddziaływać) na kopii mapy w skali 1:500 lub 1:1000, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. W niniejszej sprawie granice obszaru analizowanego wyznaczono zgodnie z powołanymi przepisami tj. w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem.

Mając na uwadze powyższe orzekający w niniejszej sprawie Sąd doszedł do przekonania, iż organy ustalając warunki zabudowy nie naruszyły prawa, uzasadniając stosownie do treści art. 107 § 3 k.p.a. podstawy i przyczyny wydanej decyzji. Dlatego też działając na podstawie art. 151 p.p.s.a Sąd oddalił skargę.