Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt I SA/Po 999/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2022-03-03 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98a, art. 98a ust. 1b, art. 149  159
journal: Dz.U. 2020 poz 1990
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: art. 7, art. 8, art. 9, art. 10, art. 77 § 1, art. 80, art. 81, art. 107 § 3
journal: Dz.U. 2021 poz 735
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
article: art. 3 § 1,  art. 134, art. 151
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Karol Pawlicki (spr.) Sędziowie WSA Katarzyna Wolna-Kubicka WSA Izabela Kucznerowicz Protokolant st. sekr. sąd. Agnieszka Walocha po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 03 marca 2022 r. sprawy ze skargi M. C. i M. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] września 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta [...] decyzją z dnia [...] czerwca 2021 r. zobowiązał M. i M. C. do uiszczenia opłaty adiacenckiej w kwocie [...]zł. Opłata naliczona została z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałych w wyniku podziału nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] położonej w [...] przy ul. [...] - obręb S..

W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że decyzją Prezydenta Miasta [...] z [...] lutego 2020 r. nr [...], na wniosek właścicieli z [...] kwietnia 2019 r. zatwierdzony został podział nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...]. Decyzja podziałowa stała się ostateczna z dniem 26 lutego 2020 r.

Pismem z [...] marca 2021 r. organ wszczął postępowanie administracyjne w sprawie. Postanowieniem z [...] marca 2021 r. powołano rzeczoznawcę majątkowego do sporządzenia operatu szacunkowego. Pismem z [...] maja 2021 r. strona wniosła uwagi do operatu szacunkowego. Pismem z [...] maja 2021 r. biegły udzielił wyjaśnień na zarzuty strony, podtrzymując jednocześnie ustalenia zawarte w sporządzonym operacie szacunkowym dotyczące oszacowanych wartości nieruchomości.

Organ I instancji wyjaśnił, że na podstawie decyzji z [...] lutego 2020 r. wydzielona działka nr [...] została określona jako teren usług komercyjnych, w ramach której realizowana będzie droga dojazdowa. Taki kształt podziału nieruchomości został przez stronę zaproponowany w złożonym wniosku z [...] kwietnia 2019 r. ze wstępnym projektem podziału nieruchomości, który został pozytywnie zaopiniowany. Warunkiem zatwierdzenia podziału na większą liczbę działek o tym samym przeznaczeniu (komercyjnym) było zapewnienie nowowydzielanym działkom bezpośredniego dostępu do drogi publicznej poprzez działkę nr [...], na której terenie urządzona zostanie droga dojazdowa, w ramach jednostki bilansowej U [...].

Organ zaznaczył, że podział przedmiotowej nieruchomości spowodował, że jej wartość wzrosła, co wynika z operatu szacunkowego.

Wobec spełnienia przesłanek z art. 98a ust. 1, ust. 1a, ust.3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1990 z zm. – dalej: "u.g.n.") oraz uchwały nr [...] Rady Miejskiej [...] z dnia [...] grudnia 2005 r., zdaniem organu, powstał obowiązek wniesienia jednorazowej opłaty w wysokości [...]% z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej w wyniku podziału. Organ wskazał, że wartość nieruchomości przed podziałem, jak i po podziale została określona przez rzeczoznawcę majątkowego, zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami, a wysokość wyliczono w następujący sposób:

- wartość rynkowa nieruchomości wg stanu przed podziałem: [...] zł

- wartość rynkowa nieruchomości wg stanu po podziale: [...] zł

- wzrost wartości nieruchomości stanowiący różnicę pomiędzy powyższymi kwotami:

[...] zł

- jednorazowa opłata stanowiąca [...]% wzrostu wartości nieruchomości: [...] zł.

W odwołaniu od powyższej decyzji strona podniosła, że biegły nie uwzględnił faktu, iż przed podziałem cały teren znajdował się w jednostce planistycznej o symbolu U, natomiast po podziale część działki przeznaczona jest pod tereny usługowe, a pozostała część przeznaczona pod drogi. W ocenie strony w wyniku podziału spadła wartość działek przeznaczonych pod drogę, czego ani rzeczoznawca, ani organ nie wziął pod uwagę. Tymczasem po podziale do działki nr [...] nie ma żadnej drogi dojazdowej.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] września 2021 r. utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że wzrost wartości nieruchomości będący następstwem podziału nieruchomości został ustalony przez rzeczoznawcę majątkowego w sporządzonym na zlecenie organu operacie szacunkowym. W ocenie Kolegium przedstawiony w sprawie operat jest wyczerpujący, logiczny i nie zawiera wewnętrznych sprzeczności. Sporządzony został zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, przez osobę posiadającą odpowiednie kwalifikacje do jego sporządzenia. Z dokonanych na podstawie operatu szacunkowego ustaleń bezsprzecznie wynika, że wartość nieruchomości stanowiącej własność odwołującego, objętego postępowaniem, wzrosła na skutek dokonania jej podziału.

Organ zaznaczył, że rzeczoznawca odniósł się do uwag zgłoszonych przez stronę wyjaśniając, że nie zgadza się z twierdzeniem, iż przedmiotowy podział doprowadził do zmiany przeznaczeń nieruchomości w stanie po podziale w stosunku do przeznaczeń przed podziałem, gdyż zgodnie z art. 98a ust. 1b u.g.n. stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. W niniejszym przypadku na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, tj. [...] lutego 2020 r. nieruchomość była objęta planem miejscowym S. - K. zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miejskiej [...] z dnia [...] marca 2006 r., w którym nieruchomość ta przeznaczona została pod usługi - U. Tymczasem strona jako właściciele nieruchomości złożyła wniosek o realizację drogi dojazdowej w ramach terenów usług komunikacyjnych dla części terenu stanowiącego później wydzieloną działkę nr [...], co dopuszczał powyższy plan i w konsekwencji dniu [...] czerwca 2019 r. organ I instancji wydał postanowienie pozytywnie opiniujące przedłożony projekt podziału jako zgodny z planem miejscowym. Jak stwierdził rzeczoznawca już w stanie przed podziałem nieruchomości, tj. na datę wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, część nieruchomości była przeznaczona pod usługi komercyjne, a część pod drogę dojazdową.

W skardze z [...] listopada 2021 r. skarżący wnieśli o wydanie wyroku stwierdzającego brak podstaw do ustalenia opłaty adiacenckiej lub stwierdzenie niezgodności z prawem zaskarżonych decyzji, a także o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania wraz z kosztami zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu skargi skarżący rozwinęli argumentację zarzutów.

Odpowiadając na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu [...] marca 2022 r. skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji, zarzucając błędne wyliczenia zawarte w operacie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Sąd wyjaśnia, że w świetle art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 329 – dalej: "P.p.s.a.") sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Oznacza to, że Sąd rozpoznając skargę ocenia, czy zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego bądź przepisów postępowania administracyjnego. Zgodnie z art. 134 P.p.s.a. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną.

Materialnoprawną podstawę decyzji stanowił przepis art. 98a u.g.n., zgodnie z którym jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (ust. 1a).

Na mocy art. 98a ust. 1b u.g.n. wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi

Przechodząc do oceny zasadności skargi stwierdzić należy, że z przywołanych przepisów wynika, że przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są: dokonanie podziału nieruchomości, podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej, stwierdzenie, że nie upłynął 3-letni termin do ustalenia opłaty i wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału.

W realiach rozpoznawanej sprawy trzy pierwsze przesłanki nie budzą wątpliwości. Z akt sprawy bezspornie wynika, że decyzją Prezydenta Miasta [...] z [...] lutego 2020 r., na wniosek skarżących z [...] kwietnia 2019 r., zatwierdzony został podział nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], o pow. [...] ha. Decyzja podziałowa stała się ostateczna z dniem 26 lutego 2020 r.

Bezsporną jest również okoliczność, że w dacie dokonania podziału nieruchomości obowiązywała uchwała Rady Miejskiej [...] Nr [...] z dnia [...] czerwca 2004 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału (Dz. Urz. Woj. Wlkp. z 27 sierpnia 2004 r., Nr [...], poz. 2764 ze zm.). Przy czym w rozpatrywanej sprawie obowiązująca obecnie stawka ustalona została na poziomie [...] % uchwałą Rady Miejskiej [...] Nr [...] z dnia [...] grudnia 2005 r. zmieniającą uchwałę w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału. Z akt sprawy wynika także, że zachowany został również 3 – letni termin do ustalenia opłaty. Wobec niezaskarżenia decyzja podziałowa stała się ostateczna z dniem z dniem 26 lutego 2020 r.

Istota sporu sprowadza się zatem do odpowiedzi na pytanie, czy sporządzony dla potrzeb niniejszego postępowania operat szacunkowy jest zgodny z przepisami prawa, a co za tym idzie jasny, logiczny i spójny, a tym samym mógł stanowić podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej.

Rozstrzygając powyższe należy wskazać, że konieczność przestrzegania przez organy orzekające w sprawie podstawowych standardów procedowania zakreślonych brzmieniem art. 7, art. 8, art. 9, art. 10, art. 77 § 1, art. 81 oraz art. 107 § 3 K.p.a. w toku postępowania zmierzającego do ustalenia opłaty adiacenckiej nabiera szczególnego znaczenia, ponieważ rzeczona opłata w rozumieniu art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 u.g.n. ustalana jest po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Jest to jedyny dopuszczony przez prawo dowód określający wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej. Zgodność opinii rzeczoznawcy majątkowego z przepisami prawa jest o tyle istotna, że wpływa ona bezpośrednio na treść decyzji kształtującej prawa i obowiązki stron postępowania. Zatem wartość dowodowa takiej opinii oraz poprawność jej sporządzenia w kontekście obowiązujących przepisów prawa powinna zostać oceniona przez organy orzekające w sprawie, które zobowiązane są przede wszystkim zbadać, czy operat jest jasny, logiczny, spójny, wiarygodny, czy nie zwiera błędów matematycznych, czy zastosowana w nim metoda szacowania odpowiada prawu i została poprawnie wyjaśniona przez rzeczoznawcę, zaś wyciągnięte przez niego wnioski nie są ze sobą sprzeczne. Ocena taka powinna zostać przeprowadzona zgodnie z regułą swobodnej oceny dowodów w świetle art. 80 K.p.a. oraz z poszanowaniem przepisów art. 149 – 159 u.g.n, normujących zasady określenia wartości nieruchomości oraz przepisów wykonawczych do ustawy w postaci rozporządzenia.

W ugruntowanym orzecznictwie sądowym, które Sąd w składzie orzekającym w pełni podziela, przyjmuje się, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy u.g.n. jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy u.g.n., jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu – do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (por. wyrok NSA z 7 marca 2014 r., sygn. akt I OSK 1894/12; wyrok NSA z 20 maja 2021 r. o sygn. I OSK 4120/18 – powołane orzeczenia dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, pod adresem: http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Operat szacunkowy stanowi wprawdzie sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, ale jest on dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 K.p.a. (por. wyrok NSA z 24 kwietnia 2013 roku, sygn. akt I OSK 1930/11). Wobec tego to na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii.

Operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (por. wyrok NSA z 31 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 2085/11).

W rozpatrywanej sprawie operat szacunkowy został sporządzony przez podmiot dysponujący niezbędnymi kwalifikacjami – biegły został wpisany na listę rzeczoznawców majątkowych (nr uprawnienia [...]). Zakres treściowy przedmiotowego operatu szacunkowego odpowiada wymogom wynikającym z przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555). Opracowanie to zawiera bowiem, zgodnie z § 55 ust. 2 powołanego rozporządzenia, informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Treść omawianego opracowania realizuje zarazem wytyczne z § 56 ust. 1 cytowanego rozporządzenia oraz zawiera istotne dokumenty jako załącznik, spełniając tym samym wymóg z § 56 ust. 4 tego rozporządzenia. Ponadto operat szacunkowy został podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego wraz z zamieszczeniem daty i pieczęci, co odpowiada § 57 ust. 1 wymienionego rozporządzenia. Opinia biegłego nie budzi zatem wątpliwości na płaszczyźnie formalnej.

Ponadto należy wskazać, że biegły wskazał wyraźnie transakcje, które przyjął jako podstawę swoich wyliczeń oraz zastosowaną metodę szacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Dane wyjściowe zostały zaprezentowane w sposób jasny, pozwalający na ich weryfikację. Trafnie zatem organy administracji uznały, że zawarte w operacie wyliczenia są wystarczające do ustalenia wobec strony skarżącej opłaty adiacenckiej. W kontekście powyższego Sąd podkreśla przy tym, że poza zakresem analizy sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok NSA z 26 lipca 2017 r., sygn. akt I OSK 2665/15).

Zdaniem Sądu nie ma podstaw aby kwestionować dobór przez biegłego nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej sprzed podziału i po jej podziale. Zauważyć należy, że biegły zawarł w operacie szacunkowym informacje o tych nieruchomościach, które pozwalały na zweryfikowanie ich cech. Biegły opisał i ocenił położenie, potencjał inwestycyjny, sąsiedztwo i otoczenie, powierzchnię, a także istotne cechy różniące nieruchomości i współczynniki korygujące ustalone ze względu na te różnice. Uzasadniając dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych biegły opisał ich przeznaczenie, kształt, czy posiada dostęp do drogi publicznej, a także otoczenie. Następnie przeanalizował i porównał ze sobą istotne cechy nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych. W oparciu o wyznaczone cechy i przy zastosowaniu metody porównywania parami, biegły zgodnie z przyjętą metodyką dokonał korekty cen transakcyjnych nieruchomości podobnych.

Jednocześnie podkreślenia wymaga, że zagadnienie wyodrębnienia cech rynkowych, podobnie jak cała metodyka wyceny, nie zostały całościowo uregulowane w żadnym akcie prawnym. Reguluje je tylko, w formie zaleceń adresowanych do rzeczoznawców, uchwała organu samorządu zawodowego rzeczoznawców majątkowych. Dodatkowo, zagadnienie wyodrębnienia cech rynkowych nie opiera się także na wiedzy ogólnie dostępnej czy notoryjnej, znanej z urzędu sądowi bądź organom administracji. Dlatego, zarówno wyróżnienie cech rynkowych, mających wpływ na wartość nieruchomości, jak i nadawanie im określonych wag, jest zadaniem powierzonym rzeczoznawcom majątkowym, stricte wiążącym się z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości.

W konsekwencji zasadnie organy stwierdziły w sprawie, że wartość nieruchomości przed podziałem, jak i po podziale została określona przez rzeczoznawcę majątkowego, zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami, a wysokość wyliczono w następujący sposób:

- wartość rynkowa nieruchomości wg stanu przed podziałem: [...] zł,

- wartość rynkowa nieruchomości wg stanu po podziale: [...] zł,

- wzrost wartości nieruchomości stanowiący różnicę pomiędzy powyższymi kwotami:

[...] zł,

- jednorazowa opłata stanowiąca [...]% wzrostu wartości nieruchomości: [...] zł.

Jak stwierdził rzeczoznawca w stanie przed podziałem nieruchomości tj. na datę wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, część nieruchomości była przeznaczona pod usługi komercyjne, a część pod drogę dojazdową.

W tym miejscu wskazać należy, że w rozpatrywanej sprawie nie zostały podjęte przez stronę skarżącą jakiekolwiek czynności mające na celu weryfikację operatu w zakresie, w jakim jego sporządzenie wymaga wiadomości specjalnych. Strona skarżąca kwestionując operat nie przedłożyła bowiem kontroperatu, jak również nie złożyła wniosku o weryfikację prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Jednakże organ I instancji w tej sytuacji zobligował rzeczoznawcę majątkowego do odniesienia się do zarzutów zawartych w piśmie strony z [...] maja 2021 r., a dotyczących samego operatu. W związku z powyższym za chybione należy uznać zarzuty skargi odnoszące się do sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, którego ustalenia legły u podstaw określenia opłaty adiacenckiej.

Reasumując Sąd stwierdza, że w kontrolowanej sprawie organ I instancji, a w ślad za nim organ odwoławczy rozstrzygnęły jej istotę na podstawie prawidłowo przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego. Ustalenia te pozostają w zgodzie z wymogami przepisów art. 7 i art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a., co finalnie znalazło swoje odpowiednie odzwierciedlenie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 P.p.s.a., orzekł jak w sentencji.