Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 1931/15
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2017-04-06 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 134 ust. 1, 3 i 4; art. 154 ust. 1
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Marek Stojanowski Sędziowie: Sędzia NSA Monika Nowicka (spr.) Sędzia del. WSA Rafał Wolnik Protokolant sekretarz sądowy Cezary Ciwiński po rozpoznaniu w dniu 6 kwietnia 2017 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej S. Z. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 11 marca 2015 r. sygn. akt IV SA/Wa 251/15 w sprawie ze skargi S. Z. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lipca 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 11 marca 2015 r. (sygn. akt IV SA/Wa 251/15), Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę S. Z. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lipca 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość.

W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał na następujący stan faktyczny i prawny sprawy:

Decyzją z dnia [...] lipca 2014 r., Minister Infrastruktury i Rozwoju po rozpatrzeniu odwołania S. Z. i na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2013 r. ustalającą odszkodowanie na rzecz odwołującego się w kwocie 16.810 zł z tytułu przejęcia przez Skarb Państwa nieruchomości, stanowiącej działkę nr [...], o powierzchni 0,0816 ha, położoną w gminie S..

W motywach rozstrzygnięcia Minister wskazał, że decyzją z dnia 15 października 2010 r., Wojewoda [...] zatwierdził projekt budowlany i udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi krajowej nr [...] o parametrach trasy ekspresowej na odcinku: koniec obwodnicy [...] - granica województwa [...] - etap I - od km 487+104,15 do km 506+802,18, natomiast w/w decyzją z dnia [...] czerwca 2013 r., ten sam organ orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz S. Z., mając na uwadze, iż -zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tj. Dz. U. z 2013r., poz. 687) - nieruchomości, o których mowa w art. 11 f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowych stała się ostateczna.

Odwołując się zatem do regulacji zawartej w art. 18 ust. 1 i 3 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz w art. 134 ust. 1, 3 i 4 a także art. 135, art. 154 ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 518), Minister wyjaśnił, że podstawą dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości, stanowiącej działkę nr [...] był operat szacunkowy z dnia 14 listopada 2012 r., sporządzony przez rzeczoznawczynię majątkową – M. G. a zaktualizowany w dniu 4 czerwca 2014 r.

Z operatu wynikało, że w/w działka, która powstała w wyniku podziału działki [...], położona była na południowo-wschodnich peryferiach miasta S. (oddalona o ok. 1,0 km od centrum miasta) i przylegała do wschodniej strony drogi krajowej [...] w odległości ok. 320 m w kierunku północnym od skrzyżowania z ul. [...]. Działka posiadała kształt wydłużonego prostokąta, stanowiła teren płaski z dojazdem do publicznej drogi asfaltowej. Na działce nie występowały składniki roślinne.

Badając przeznaczenie planistyczne, rzeczoznawczyni majątkowa podała, iż zgodnie z postanowieniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta S., zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w S. z dnia [...] listopada 2000 r. nr [...], wyceniana nieruchomość - na dzień 15 października 2010 r. - położona była w obszarze trasy komunikacyjnej - 03.Et. Natomiast wśród terenów do niej przyległych, z uwagi na odległość od dróg publicznych, dominowała strefa ograniczonego zainwestowania.

Wartość gruntu biegła określiła w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami.

Ponadto, organ odwoławczy wskazał, że dokonując analizy i charakterystyki rynku lokalnego, rzeczoznawczyni majątkowa oparła się na danych, wynikających z umów notarialnych, zawartych w okresie ostatnich dwóch lat, a które to umowy dotyczyły sprzedaży gruntów niezabudowanych, oznaczonych w studium zagospodarowania przestrzennego Miasta S. jako: rolne, przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, usługową i produkcyjną oraz transakcje gruntami nabywanymi pod drogi publiczne, na terenie województwa świętokrzyskiego i [...]. Na podstawie zaś powyższych badań stwierdzono, że rynek gruntów rolnych oraz budowlanych na terenie Miasta S. był słabo rozwinięty (w okresie od września 2010 r. do daty wyceny zawarto około pięćdziesiąt transakcji sprzedaży, głównie na wolnym rynku, a ceny gruntów zawierały się w przedziałach: rolne - 0,67 zł/m² - 8,45 zł/m², budowlane - 16,29 zł/m² - 159,05 zł/m²).

Szacując wartość rynkową działki nr [...] biegła, ze względu na stabilizację powyższych cen, nie dokonała ich aktualizacji z uwagi na upływ czasu, natomiast określając cechy, które miały najistotniejszy wpływ na wartość przedmiotowej nieruchomości, przyznała im odpowiednie wagi. Cechy te rzeczoznawczyni uporządkowała w następującej kolejności: lokalizacja - korzystna (tereny zlokalizowane w strefach peryferyjnych i podmiejskich) waga 40%, kształt, topografia terenu i inne elementy utrudniające uprawę - przeciętny (działka o szerokości 10 – 20 m, w miarę płaska) waga 30%, stan zagospodarowania - grunt w uprawie (grunty orne i użytki zielone w uprawie) waga 10%, jakość gleb - średnie (grunty klasy III i IV) waga 20%.

Oceniając w/w operat szacunkowy Minister stwierdził, że był on jednym z dowodów w sprawie i - tak jak każdy inny dowód - podlegał ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 k.p.a. W szczególności, operat ten był oceniony nie tylko pod względem spełniania wymogów formalnych, określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (§ 36 ust. 1, 2, 3 i 4), ale też pod kątem prawidłowości danych, dotyczących szacowanych nieruchomości.

Zdaniem organu odwoławczego, autorka operatu prawidłowo przyjęła do porównania nieruchomości nabywane na cele drogowe i wyczerpująco wyjaśniła przyjęty przez nią wybór metody szacowania oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłej spełniała zatem wszystkie wymogi formalne, określone w w/w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Dokonana wycena opierała się również na prawidłowych danych, dotyczących szacowanej nieruchomości oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawierał więc wad powodujących naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu, Minister wskazał, że były one bezzasadne, gdyż subiektywne przekonanie strony o zaniżonej wartości nieruchomości nie mogło świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. Tym bardziej, że odwołujący się w toku całego postępowania nie powołał żadnych wiarygodnych dowodów, które mogłyby podważyć ustalenia biegłej (alternatywna opinia rzeczoznawcy majątkowego lub ocena kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych - art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Zasygnalizowany natomiast przez S. Z. spadek wartości pozostałych działek oraz negatywny wpływ immisji drogowych (hałas, zanieczyszczenie wody) na przyległe nieruchomości, nie mógł być objęty ani operatem szacunkowym, ani decyzją odszkodowawczą bowiem ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. przewiduje ustalenie odszkodowania odpowiadającego jedynie wartości nabytego prawa własności lub użytkowania wieczystego (odszkodowanie ustala się wg wartości nieruchomości, a nie szkody, jaką poniesie skarżący wskutek utraty tej nieruchomości. Podobnie, ustawa o gospodarce nieruchomościami odnosi się też tylko do wartości nieruchomości, a nie do szkód, jakie poniesie ewentualnie dotychczasowy właściciel nieruchomości. Wartość prawa własności nieruchomości, ustalana na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, jest bowiem jedyną formą wyrównania strat w majątku byłego właściciela nieruchomości.

Odnosząc się zaś do zarzutu dotyczącego powiększenia kwoty odszkodowania z tytułu wydłużonych dojazdów do nieruchomości, organ odwoławczy wyjaśnił, że z uwagi na treść powołanych powyżej przepisów, pożytki i utracone korzyści, jak również dodatek z tytułu wydłużonego dojazdu do działki nie mógł stanowić podstawy powiększenia kwoty odszkodowania. Kategorie te stanowiły roszczenia cywilne, których dochodzenie na drodze postępowania administracyjnego było niedopuszczalne.

Na wyżej przedstawioną decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lipca 2014 r. S. Z. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, w której twierdził, że ustalone odszkodowanie było rażąco zaniżone w stosunku do rzeczywistej wartości wycenianej działki i cen działek o podobnym charakterze i położeniu w S. Ponadto domagał się również oszacowania i wypłaty odszkodowania za utrudnienia dojazdu do działki, którą użytkował rolniczo.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Rozwoju wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Oddalając skargę – na zasadzie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. -Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) dalej: "p.p.s.a" - Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że nie była ona zasadna.

Sąd bowiem w całości podzielił stanowisko i argumentację organów orzekających w niniejszej sprawie odnośnie prawidłowości ustalenia wysokości odszkodowania. Jak wyjaśnił, odszkodowanie w niniejszej sprawie zostało ustalone w oparciu o operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego z dnia 14 listopada 2012 r., zaktualizowany w dniu 4 czerwca 2014 r. W operacie tym określono kwotę odszkodowania na sumę 16.810 zł., po 20,60 zł/m². Rzeczoznawczyni majątkowa przyjęła do porównania nieruchomości nabywane na cele drogowe i wyczerpująco wyjaśniła przyjęty przez siebie wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny.

Odnosząc się do zarzutów zawartych w skardze, że odszkodowanie powinno być w tym wypadku ustalone w wyższej kwocie bowiem inne działki położone w mniej atrakcyjnym miejscu, bardziej oddalone od centrum, klasy VI zostały wycenione po blisko 24 zł za m², Sąd stwierdził, iż - wbrew twierdzeniu skarżącego - działka [...], (która wydzielona została z działki [...]) nie była ziemią klasy III bowiem z wypisu z rejestru gruntów (k. 96 akt administracyjnych) wynikało, że całość działki [...] obejmowała grunty orne o klasach RIVa, RIVb, RV, i RVI.

Kwestionowanie natomiast zaniżonej ceny nasadzeń roślinnych nie mogło odnieść zamierzonego skutku - gdyż na przedmiotowej działce takie nasadzenia nie znajdowały się, lecz jak wynikało to z opisu nieruchomości i protokołu z oględzin nieruchomości z dnia 26 sierpnia 2011 r. (k. 78 akt administracyjnych), podpisanego przez pełnomocnika S. Z., M. Z., jego brata - nasadzenia te znajdowały się na działce nr [...], której zaskarżona decyzja nie obejmowała. W ocenie Sądu, znaczenia dla przedmiotowego postępowania nie miała również okoliczność uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego części S. ponieważ plan ten - jak podał skarżący – został uchwalony w dniu [...] marca 2012 r., a w sprawie istotny był stan nieruchomości na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi tj. na dzień 15 października 2010 r.

Ponadto Sąd zauważył, że w niniejszym postępowaniu wysokość odszkodowania regulowały konkretne przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.), które przewidywały, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowiła wartość rynkowa nieruchomości. Ustalanie odszkodowania - w trybie decyzji administracyjnej – obejmowało zatem tylko rzeczywistą wysokość szkody, jaką poniósł skarżący a nie obejmowało odszkodowania za pozostałe poniesione - zdaniem skarżącego - straty (np.: utrudnienia dojazdu do działki, którą skarżący użytkował rolniczo). Pozostałe roszczenia odszkodowawcze, związane z nieruchomością mogły być więc dochodzone tylko w postępowaniu cywilnym, przed sądem powszechnym.

Sąd wyjaśnił też, operat szacunkowy, jako opinia biegłego - w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. - stanowił sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego, wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena jego przez organ administracji nie była więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decydował wyłącznie rzeczoznawca i w zakresie jego wiedzy specjalnej pozostawał też dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to również – zdaniem Sądu – były elementy zakresu tego rodzaju wiedzy o charakterze ekonomicznym a nie prawnym. Z tej przyczyny w sytuacji, kiedy wartość nieruchomości była określana przez biegłego, to zawarta w skardze polemika z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii nie zasługiwało na uwzględnienie. Sąd podkreślił przy tym, że skarżący nie przedłożył własnej kontrwyceny, która wskazywałaby inną, niż ustalona przez rzeczoznawcę, wartość odjętego prawa, co z kolei mogłoby rzutować na ocenę przez organ wiarygodności przedmiotowego operatu ani nie przedłożył również opinii organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych, sporządzonej w trybie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Samo zaś subiektywne przekonanie skarżącego o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jeżeli nie było potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, było niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności.

W skardze kasacyjnej, zaskarżając powyższy wyrok w całości, S. Z. zarzucił Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie naruszenie:

1. prawa materialnego, (cyt.): " a w szczególności art. 134 ust. 1, 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2014 r., poz. 518), art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez niewłaściwe przyjęcie niewłaściwej metody i techniki szacowania oraz nieuwzględnienia całokształtu stanu zagospodarowania nieruchomości jej uwarunkowań ,co prowadzi do zniżenia wyceny wartości rynkowej nieruchomości",

2. przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, (cyt.) "a w szczególności art. 7, 10, 77 k.p.a., w szczególności polegające na błędnym ustaleniu stanu faktycznego w sprawie".

Wskazując na powyższe podstawy kasacyjne, skarżący wnosił o uchylenie zaskarżonego wyroku wraz z zasądzeniem zwrotu kosztów postępowania.

Z uzasadnienia skargi kasacyjnej wynikało, że skarżący kwestionował pogląd Sądu Wojewódzkiego, że dobór nieruchomości podobnych do porównań należy do zakresu wiedzy specjalnej (ekonomicznej), podobnie jak: zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza, gdyż – jak twierdził – były to kategorie prawne. Powyższe prowadziło zaś do naruszenia przepisów prawa, w szczególności art. 134 ust. 1, 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zdaniem autora skargi kasacyjnej, doszło zatem w tym wypadku do naruszenia przepisów prawa materialnego oraz przepisów postępowania administracyjnego w zakresie wyjaśnienia całokształtu okoliczności sprawy i ustalenia prawidłowo stanu faktycznego w sytuacji, gdy nie zostały wzięte pod uwagę utrudnienia w aktualnym dojeździe do działki - ocenione przez sąd administracyjny - jako utracone korzyści, a nie rzeczywistą szkodę.

Odpowiedź na skargę nie została wniesiona.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2016 r. poz. 718), Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc z urzędu pod uwagę tylko okoliczności uzasadniające nieważność postępowania, a które to okoliczności w tym przypadku nie zachodziły. Postępowanie kasacyjne w niniejszej sprawie polegało więc wyłącznie na badaniu zasadności podstaw kasacyjnych, przytoczonych w skardze kasacyjnej, a które okazały się nieuzasadnione.

W analizowanym przypadku skarga kasacyjna została oparta na obu podstawach wymienionych w art. 174 pkt 1 i 2 p.p.s.a., przy czym jako zarzuty materialnoprawne wskazano na naruszenie: (cyt.); "w szczególności art.134 ust. 1, 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2014 r., poz. 518), art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez niewłaściwe przyjęcie niewłaściwej metody i techniki szacowania oraz nieuwzględnienia całokształtu stanu zagospodarowania nieruchomości jej uwarunkowań ,co prowadzi do zniżenia wyceny wartości rynkowej nieruchomości", zaś zarzuty procesowe określono jako: naruszenie (cyt.): " w szczególności art. 7, 10, 77 k.p.a., w szczególności polegające na błędnym ustaleniu stanu faktycznego w sprawie".

W związku z powyższym wyjaśnić należy, że po to - w przypadku sporządzania skargi kasacyjnej – ustawodawca ustanowił przymus adwokacko-radcowski (art. 175 § 1 p.p.s.a.), aby zapewnić m. in. formalną poprawność konstrukcji tego rodzaju pisma procesowego. Skarga kasacyjna jest bowiem środkiem odwoławczym, który cechuje wysoki stopień sformalizowania (vide: "Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz" pod red. Prof. Romana Hausera i prof. Marka Wierzbowskiego, Wyd. C.H. Beck, Warszawa 2011 r. str. 595).

W związku z tym w skardze kasacyjnej należy wskazać konkretny przepis (w tym akt prawny, w którym on się znajduje wraz z miejscem publikacji) a naruszenia którego to przepisu – zdaniem autora skargi - dopuścił się Sąd I instancji. Ponadto skarga kasacyjna musi zawierać precyzyjne wyjaśnienie, na czym polegało – w ocenie jej autora - w danym przypadku uchybienie przez zaskarżony wyrok konkretnemu przepisowi, gdyż Sąd Kasacyjny nie może sam skargi kasacyjnej ani poprawiać, ani orzekać na zasadzie domyślania się.

Oceniając zatem w tym kontekście wniesioną w tej sprawie skargę kasacyjną, należy stwierdzić, że w dużej mierze nie spełnia ona wymogów, które pozwalałyby na odniesienie się przez skład orzekający do zgłoszonych w niej zarzutów. Dotyczy to zwłaszcza zarzutów procesowych, gdyż w tym przypadku ani w petitum skargi kasacyjnej, ani w jej uzasadnieniu nie wyjaśniono na czym miałoby w analizowanej sprawie polegać błędne ustalenie stanu faktycznego a ponadto, w jaki sposób błąd ten miałby wpływać w istotny sposób na rozstrzygnięcie (art. 174 pkt 2 p.p.s.a.).

Powyższe dotyczy częściowo również kwestii materialnoprawnych, gdyż nie spełnia żadnych wymogów formalnych wskazanie w skardze kasacyjnej na naruszenie (cyt.): "rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego". W związku z tym pozostaje jedynie odnieść się do zarzutów obrazy art. 134 ust. 1, 3 i 4 oraz art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2014 r., poz. 518), dalej: "u.g.n.".

Zgodnie z tymi przepisami, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (art. 134 ust. 3). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 4).

Na podstawie zaś art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Odnosząc powyższe do rozpoznawanej sprawy należy stwierdzić, że zarzuty dotyczące w/w przepisów nie były zasadne.

Analizowana sprawa dotyczyła ustalenia odszkodowania na rzecz S. Z. z tytułu przejęcia przez Skarb Państwa – z mocy art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tj. Dz. U. z 2013 r. poz. 687) - prawa własności nieruchomości, stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...], o powierzchni 0,0816 ha, położoną w S.. Zaskarżoną zaś do Sądu Wojewódzkiego decyzją z dnia [...] lipca 2014 r., Minister Infrastruktury i Rozwoju utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2013 r. , w której orzeczono o ustaleniu na rzecz skarżącego odszkodowania za w/w nieruchomość w wysokości 16.810 zł. Podstawą ustalenia kwoty odszkodowania był przy tym operat szacunkowy z dnia 14 listopada 2012 r. sporządzony przez rzeczoznawczynię majątkową – M. G. a zaktualizowany w dniu 4 czerwca 2014 r. Operat ten zarówno przez organy administracji publicznej, jak i Sąd Wojewódzki uznany został za sporządzony w sposób prawidłowy a zatem mógł on stanowić podstawę do wydania decyzji odszkodowawczej. Z tym stanowiskiem zgadza się również skład orzekający w niniejszej sprawie.

W analizowanej sprawie – jak wyżej wspomniano – miały zastosowanie przepisy art. 134 ust. 1, 3 i 4 u.g.n., które regulują zasady określania odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone, odnosząc to pojęcie tylko do pojęcia wartości rynkowej nieruchomości. Żaden zaś inny z przepisów prawa nie przewiduje możliwości powiększenia należnego odszkodowania za nieruchomość przejętą przez Skarb Państwa o inne jeszcze składniki, w tym np. o odszkodowanie związane z wydłużeniem się drogi dojazdowej do innej działki, którą po wywłaszczeniu właściciel rolniczo uprawia.

Wskazać trzeba, że zagadnienie związane z zakresem przyznawanego odszkodowania za wywłaszczoną (przejętą z mocy prawa) nieruchomość było wielokrotnie tematem rozważań w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego i w tego rodzaju sprawach Sąd jednolicie również, powołując się na przepis art. 128 ust. 1 u.g.n., w myśl którego wywłaszczenie nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw, podkreślał, iż odszkodowanie, uregulowane w tym przepisie, nie stanowi wartości równej szkodzie, powstałej na skutek wywłaszczenia. Wprawdzie w niektórych wypadkach pojęcia te są tożsame, z reguły jednak wartość szkody jest większa od wartości wywłaszczanego prawa, gdyż obok wartości wycenianej nieruchomości, obejmuje m in. również: utracone korzyści, koszty przeprowadzki i inne towarzyszące wywłaszczeniu straty. Wartość prawa wywłaszczanego i wartość szkody wyrządzonej wywłaszczeniem są zatem różnymi kategoriami. Jednocześnie jednak Sąd zwracał też uwagę, że Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej w art. 21 ust. 2 posługuje się pojęciem "słusznego odszkodowania" jako należnego z tytułu wywłaszczenia a nie pojęciem "pełnego odszkodowania". Konstytucja nie precyzuje przy tym, co należy rozumieć przez "słuszne odszkodowanie". W tym miejscu należy się zatem odnieść do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 lipca 2004 r. (sygn. akt I SK 11/02, OTK-A 2004/7/66), w którym Trybunał stwierdził, że określenie "słuszne odszkodowanie" jest terminem o elastycznym charakterze i pozwala przez to przyjmować, że w niektórych sytuacjach, mając na uwadze, że wywłaszczenie następuje dla dobra wspólnego, nieraz pełne odszkodowanie nie będzie odszkodowaniem słusznym, a niepełne odszkodowanie może być za takie uznane. Pogląd ten podziela także w pełni skład orzekający.

Niezasadny były również zarzut, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy nie mógł stanowić podstawy do wydania zaskarżonej decyzji bo takie kategorie jak: dobór nieruchomości podobnych do porównań, zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza były w nim wadliwie określone a kategorie te nie należały do zakresu wiedzy specjalnej.

Wbrew stanowisku autora skargi kasacyjnej w orzecznictwie oraz w piśmiennictwie utrwalony jest zgodny pogląd, iż wyłącznym uprawnieniem rzeczoznawcy majątkowego jest dokonywanie wyboru: podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości według zasad wynikających z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i w zależności od okoliczności wymienionych w art. 154 ust. 1 u.g.n. (vide: Ustawa o gospodarce nieruchomościami – Komentarz pod red. G. Bieniek, St. Kalus, Z. Marmaj i E. Mzyk, Wyd. LexisNexis, nr 3 str. 531 i nast.).

Operat szacunkowy, stanowi zaś sformalizowaną opinię specjalisty z takiej dziedziny, jaką jest wycena (w tym wypadku) nieruchomości a zatem – ze względu na zawartą w nim treść – może być dowodem na okoliczność wartości wycenianej nieruchomości.

W analizowanej sprawie operat sporządzony przez biegłą M. G. odpowiadał wymogom przepisów prawnych, które regulowały sposób jego sporządzenia a zawarta w nim treść merytoryczna była logiczna i w pełni czytelna. Z tego powodu wypowiedź Sądu Wojewódzkiego, sprowadzająca się słów (cyt.): " W sytuacji kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, to zawarta w skardze polemika z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii nie zasługuje na uwzględnienie" nie naruszała prawa. W takiej bowiem sytuacji istotnie podważanie wyceny zawartej w w/w operacie, bez przedstawienia przez skarżącego innej opinii w tym zakresie, nie było możliwe ani przed Sądem Wojewódzkim ani w toku postępowania. Po to bowiem ustawodawca wymaga, aby wycena nieruchomości była sporządzana przez specjalistę, aby uniknąć braku kompetencji przy opracowywaniu takiej wyceny. W związku z tym zawarte w skardze kasacyjnej sugestie, że przy wycenie nieruchomości nie tyle jest wymagane posiadanie wiedzy specjalistycznej (ekonomicznej) a jedynie wystarcza zachowanie wymogów prawnych, nie było uzasadnione.

Biorąc powyższe pod uwagę Naczelny Sąd Administracyjny – z mocy art. 184 p.p.s.a. – orzekł jak w sentencji.