Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 1357/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2020-09-03 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 37 ust. 7, art. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2020 poz 293
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: , , , Przewodniczący Sędzia WSA Andrzej Matan, Sędziowie Asesor WSA Tomasz Dziuk (spr.), Sędzia WSA Renata Siudyka, , po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 3 września 2020 r. sprawy ze skargi D. M., W. K., J. K., J. K., T. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bielsku-Białej z dnia [...] nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta B. decyzją z dnia [...] r. nr [...] ustalił: D. K. jednorazową opłatę w wysokości 476.914,70 zł, W. K. jednorazową opłatę w wysokości 71.537,20 zł, J. K. jednorazową opłatę w wysokości 71.537,20 zł., J. K. jednorazową opłatę w wysokości 71.537,20 zł,. T. K. jednorazową opłatę w wysokości 71.537,20 zł., z tytułu wzrostu wartości nieruchomości składającej się z działek nr 1, 2 objętych Księgą Wieczystą nr [...] na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jako podstawę prawną decyzji organ wskazał: art. 36 ust. 4, art. 37 ust.1 i 7, art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1945 z późn. zm., dalej: "u.p.z.p."), art. 104 ustawy dnia 14 czerwca 1960 r — Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. 2018 r., poz. 2096 z późn. zm., dalej "k.p.a.") oraz uchwałę nr [...] Rady Miejskiej w B.z dnia [...] r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru położonego w [...], pomiędzy ul. [...], al. [...], ul. [...] i rzeką [...].

Decyzja ta została wydana na wniosek D. K.

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji przytoczył przepisy będące podstawą jej wydania oraz podał, że w dniu 26 lutego 2019 r. D. K. złożyła wniosek o naliczenie opłaty od wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wniosek ten dotyczył działek nr 1, 2 położonych w B., w obrębie [...].

Organ stwierdził, że będące przedmiotem postępowania działki położone są na obszarze, dla którego nie było ciągłości obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W obowiązującym do 31 grudnia 2002 r. miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego z [...] r. przyjętym Uchwałą nr [...] ([...] przedmiotowe działki objęte były jednostką planu: G I 5 ZE. Natomiast od wejścia w życie aktualnie obowiązującego planu miejscowego (tj. od dnia 25 października 2017 r.) działka nr 1 objęta jest jednostkami planu: 187_P,U,UC-04; 187_Z,WS-04; 187_KDL-03; 187_KDL-05; 187_KDL-06, natomiast działka nr 2 objęta jest jednostkami 187_P,U,UC-03; 187-Z,L-04; 187_KDL-03; 187_KDL-06.

Organ wyjaśnił, że względu na brak ciągłości obowiązywania planów miejscowych oraz odmienność przeznaczenia w poprzednim (uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r.) i obecnym planie rzeczoznawca majątkowy ustalił faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu. W ramach tych ustaleń stwierdzono, że działka nr 1 była w części zabudowana budynkiem o charakterze mieszkalnym, natomiast działka nr 2 jest niezabudowana i stanowi zieleń nieurządzoną.

Zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 23 kwietnia 2019 r. wartość przy uwzględnieniu przeznaczeniu działek nr 1, 2 określonego w obowiązującym do 31 grudnia 2002 r., miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego z dnia 26 maja 1994 r. wynosiła 293.225,00 zł. Wartość wynikająca z faktycznego sposobu wykorzystywania działek przed uchwaleniem obecnie obowiązującego planu wynosiła 1.210.158,00 zł., a wartość działek po uchwaleniu obecnie obowiązującego planu miejscowego wynosiła 3.753.703,00 zł. W oparciu o te dane organ wyliczył, że wzrost wartości działki wyniósł 2.543.545,00 zł., co przy zastosowaniu określonych w Uchwale nr [...] stawek procentowych w wysokości 30% daje kwotę opłaty w wysokości 763.063,50 zł. Organ wyjaśnił przy tym, że z uwagi na fakt, że działki stanowią współwłasność D. K. (udział 20/32), J. K. (udział 3/32), W. K. (udział 3/32), T. K. (udział 3/32), Jolanty K. (udział 3/32), ustalona dla wyżej wymienionych osób opłata została wyliczona stosownie do posiadanych udziałów.

Organ stwierdził, że wskazany powyżej operat szacunkowy sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z przepisami prawa, a w szczególności w zgodzie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 z późn. zm.) i Rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r. (Dz.U. z 2004 r. Nr 207 poz. 2109 z późn. zm.). Zdaniem organu w operacie szacunkowym uwzględnione zostały niezbędne okoliczności prawne i faktyczne, dotyczące wycenianej nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości "renty planistycznej". Organ przytoczył również treść przepisów, które wziął pod uwagę przy ocenie prawidłowości sporządzonego przez rzeczoznawcę operatu.

Organ I instancji podniósł, że w trakcie postępowania zmarł Z. K. z tym, że jego spadkobiercy (żona wraz z dziećmi) wzięli udział w postępowaniu i przyłączyli się do stanowiska przedstawionego przez wszystkich współwłaścicieli w skierowanym do organu piśmie z dnia 24 maja 2019 r. Odnosząc się zaś do treści tego pisma organ podał, że strony zakwestionowały w nim wysokość ustalonej opłaty, zarzucając, że w ciągu roku wzrosła z około 100 000 zł. do 700 000 zł., podczas gdy wszyscy sprzedający inne działki zapłacili niższą wartość. Organ zaakcentował jednocześnie, że zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany dla celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustaw, a to ostanie dotyczy cen nieruchomość. Według organu ceny te od dat wydania poprzednich decyzji ([...] r. oraz [...] r.) uległy zmianie, dlatego należało sporządzić nowy operat szacunkowy. Odnosząc się zaś do pozostałych kwestii podniesionych w powyższym piśmie organ nie znalazł podstaw do uwzględnienia zawartego w nim wniosku o obniżenie wysokości opłaty.

Wszyscy adresaci powyższej decyzji organu I instancji nie zgodzili się z zawartym w niej rozstrzygnięciem i wnieśli odwołanie. W odwołaniu zgłosili żądanie ustalenia opłaty w wysokości nie wyższej niż połowa kwoty wskazanej w zaskarżonej decyzji. Podnieśli przy tym, że ustalona przez organ I instancji wysokość opłaty biegunowo odbiegała od kwot opłat ustalonych właścicielom sąsiednich działek, którzy niewiele wcześniej dokonali sprzedaży swoich działek. Tym samym organ naruszył zasadę z art. 8 k.p.a. oraz konstytucyjną zasadę równości. Jednocześnie nie wykazał zasadności tak drastycznego wzrostu ceny nieruchomości.

Odwołanie nie przyniosło jednak zamierzonego skutku, gdyż zaskarżoną obecnie decyzją z dnia [...] r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Bielsku-Białej utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu decyzji Kolegium przedstawiło najpierw dotychczasowy przebieg postępowania oraz przybliżyło treść decyzji organu I instancji i stanowisko stron zawarte w odwołaniu.

Przytaczając treść art. 37 ust. 1 u.p.z.p. Kolegium zaakcentowało, że zawarte w decyzji organu I instancji ustalenie wysokości opłaty planistycznej ma charakter wstępny, a faktyczna wysokość tej opłaty zostanie ustalono w odrębnej decyzji dopiero po zbyciu nieruchomości.

Kolegium powołując się na przeprowadzoną analizę materiału dowodowego stwierdziło, że zostały spełnione przesłanki uzasadniające ustalenie opłaty planistycznej w wysokości wskazanej w decyzji organu I instancji. Odnotowało przy tym, że plan miejscowy, z którego wynika zmiana przeznaczenia przedmiotowej działki wszedł w życie z dniem 25 października 2017 r., co oznacza, że wniosek o wydanie decyzji ustalającej wysokości opłaty planistycznej został złożony przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu.

Kolegium odniosło się do treści sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, stwierdzając, że odpowiada on wymogom prawa tj. nie budzi zastrzeżeń w świetle przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak i rozporządzenia Rady Ministrów z września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Kolegium wyjaśniło, że wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej nie obliguje do sprzedaży nieruchomości. Ponadto można przeczekać 5 letni termin, w którego okresie opłata może być naliczona. Od sprzedających zależy przy tym za jaką cenę sprzedadzą swoją nieruchomość.

Organ odwoławczy zaakcentował także, że brak jest prawnej możliwości przyjęcia za obowiązującą wyceny wynikającej z innych operatów sporządzonych dla innych nieruchomości w innym stanie prawnym.

Skargę na powyższą decyzję Kolegium wnieśli: D. M. (poprzednie nazwisko K.), W. K., J. K., J. K., T. K. (dalej zwani: "skarżącymi").

W skardze zarzucili:

1. Naruszenie art. 10 § 1 k.p.a. w zw. z art. 145 § 1 k.p.a. w związku z art. 7 k.p.a. w związku z art. 75 § 1 k.p.a. poprzez wydanie decyzji na podstawie wadliwego sporządzonego operatu.

2. Naruszenie art. 7 w zw. związku z art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności sprawy, polegające na pominięciu operat szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę P. J. i bezkrytyczne przyjęcie wartości nieruchomości podanej w operacie sporządzonym przez D. B., a także pominięciu, że zgodnie z zawartą umową przedwstępną działka nr 2 został obciążona prawem pierwokupu, co zawyżyło wartość o ponad 200.000 zł.

3. Naruszenie art. 8 k.p.a. poprzez wprowadzenie stron w błąd co do wysokości opłaty planistycznej, która następnie okazała się dziesięciokrotnie wyższa, co spowodowało, że strony, działając pod wpływem błędu, zawarły umowę przedwstępną.

4. Naruszenie zasady równości wynikającej z art. 32 Konstytucji RP, gdyż ustalona opłata jest znacznie wyższa niż w przypadku innych osób, którym na podstawie tego samego planu ustalono opłatę w 2018 r. i na początku 2019 r.

W związku z podniesionymi zarzutami skarżący domagają się uchylenia zaskarżonej decyzji i nakazania Gminie B. wznowienia postępowania w celu ustalenia prawidłowej opłaty planistycznej.

W skardze zostały zgłoszone wnioski o przeprowadzenie dowodów z: operatów szacunkowych z dnia 22 marca 2018 r. (autorstwa P. J.) oraz z dnia 23 kwietnia 2019 r. (autorstwa D. B.), decyzji Prezydenta Miasta B. nr [...] z dnia [...] r. oraz decyzji nr [...], umowy przedwstępnej z dnia 18 marca 2019 r., a także tekst umowy sprzedaży nieruchomości z dnia 7 sierpnia 2019 r. (kopie tych dokumentów zostały załączone do skargi). Ponadto skarżący domagają się powołania biegłego z dziedziny szacowania nieruchomości z listy Prezesa Sądu Okręgowego w B. celem ustalenia rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości.

W uzasadnieniu skargi skarżący podnieśli, że w poprzedniej decyzji Prezydenta Miasta B. nr [...] z dnia [...] r. łączna wysokość opłaty została ustalona w wysokości 60.396,90 zł. Skarżący, polegając na tej kwocie, zawarli następnie umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości za cenę 3.000.000 zł., przy czym według zawartej umowy odstąpienie od niej powodować miało obowiązek zapłaty zadatku w podwójnej wysokości oraz wysokiego odszkodowania. Jednocześnie w umowie tej skarżący ustanowili na rzecz kupującego prawo pierwokupu, co zawyżyło cenę działki nr 1 o co najmniej 500 000 zł. (a po jego uwzględnieniu wartość tej działki nie powinna być wyższa niż 2.300.000 – 2.500.000 zł.). Natomiast o wydanie obecnie kwestionowanej decyzji ustalającej wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości skarżący wystąpili w dniu 26 lutego 2019 r. tj. już po zawarciu umowy przedwstępnej, a przed zawarciem umowy przyrzeczonej.

Odnosząc się do treści operatu szacunkowego skarżący podnieśli niewłaściwy dobór nieruchomości reprezentatywnych, które były położone bliżej centrum miasta lub były wyposażone w lepszą, bardziej rozbudowaną infrastrukturę, co zawyżyło cenę.

Ponadto rzeczoznawca wycenił obie działki wchodzące w skład nieruchomości, mimo że działka nr 3 nie stanowiła przedmiotu dokonywanej przez skarżących czynności.

Według skarżących Prezydent Miasta celowo wprowadził ich w błąd, ustalając najpierw opłatę planistyczną w wysokości 60.396,90 zł., a następnie w kolejnej decyzji, podwyższył ją prawie dziesięciokrotnie pomimo braku ku temu uzasadnienia.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, przedstawiając argumentacją zbieżną z uzasadnieniem zaskarżonej decyzji. Ponadto pismem z dnia 10 czerwca 2020 r. Kolegium zwróciło się o skierowanie sprawy do rozpoznania sprawy w trybie uproszczonym, motywując to bezpieczeństwem zdrowotnym stron i szybkością postępowania, a ustanowieni w sprawie pełnomocnicy skarżących w terminie 14 dni od daty zawiadomienia nie sprzeciwili się temu wnioskowi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2019 r., poz. 2167, t.j. ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania. Stosownie do art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U z 2019 r., poz. 2325, t.j. ze zm. ) dalej p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi, oraz powołaną podstawą prawną.

Uwzględnienie skargi następuje w przypadkach naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) p.p.s.a.), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (art. 145 § 1 pkt 1 lit. b) p.p.s.a.), oraz innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a.). W przypadkach, gdy zachodzą przyczyny określone w art. 156 k.p.a. sąd stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.), jeżeli zachodzą przyczyny określone w innych przepisach, sąd stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa. Przedstawiona tutaj regulacja prawna nie pozostawia zatem wątpliwości co do tego, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

Przeprowadzona przez Sąd w niniejszej sprawie, według wskazanych powyżej kryteriów, ocena legalności decyzji organu odwoławczego utrzymującej w mocy decyzję organu I instancji wykazała, że zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa w stopniu uzasadniającym uwzględnienie skargi i podjęcie orzeczenia na podstawie art. 145 § 1 p.p.s.a. W konsekwencji Sąd uznał, że skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.

W rozpoznawanej sprawie, utrzymana w mocy przez Kolegium, decyzja organu I instancji została wydana na podstawie art. 37 ust. 7 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (obecnie: t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 293 z późn. zm., dalej jak dotychczas: "u.p.z.p."). W myśli tego przepisu właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem, może żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4. Ustalenia wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości organ I instancji dokonał na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 23 kwietnia 2019 r. przez rzeczoznawcę majątkowego D. B. Istota sporu w rozpoznawanej sprawie sprowadza się do oceny prawidłowości sporządzonego na zlecenie organu I instancji operatu szacunkowego i ustalonej na jego podstawie wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p.

W ocenie Sądu, operat szacunkowy, stanowiący w niniejszej sprawie podstawę ustalenia opłaty planistycznej nie zawiera niejasności i wątpliwości, które budziłyby zastrzeżenia odnośnie do prawidłowości oceny dokonanej przez biegłego. Zarzuty skargi dotyczą nieprawidłowości w ustaleniu kręgu nieruchomości podobnych. Zdaniem skarżących wybrane do analizy porównawczej nieruchomości był położone w zupełnie innej lokalizacji szczegółowej. W kontekście tych zarzutów zaakcentować należy, że wybór transakcji przyjętych do porównania i dat ich zawarcia leży w gestii autora operatu. Jednocześnie zaakcentować należy, że dla zakwestionowania doboru nieruchomości podobnych niezbędne jest wykazanie oczywistych błędów i sprzeczności przyjętych przez biegłego założeń z zasadami wynikającymi z wiedzy fachowej. Zastrzeżenia co do sposobu wyceny powinny mieć ugruntowanie w wiedzy fachowej, a nie stanowić luźnych przypuszczeń.

W orzecznictwie sądów administracyjnych akcentuje się, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w oparciu o posiadane przez niego wiadomości specjalne z zakresu szacowania nieruchomości. Operat taki jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Jednocześnie należy podkreślić, że zarówno organ prowadzący postępowanie, jak i sąd kontrolujący decyzję tego organu, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ w przeciwieństwie do biegłego nie dysponuje wiadomościami specjalnymi. Nie wyklucza to jednak oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym. Ocena taka jest konieczna i polega ona na zbadaniu, czy operat został sporządzony przez uprawnioną osobę, czy jego treść zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera oczywistych wad czy niejasności, pomyłek, braków, które powinny być poprawione, sprostowane lub uzupełnione, tak aby dokument ten miał wartość dowodową. Na gruncie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (obecnie: t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 65 z późn. zm., dalej w skrócie "u.g.n.) pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Obowiązująca w tym zakresie regulacja prawna, a ponadto wiążące rzeczoznawcę standardy zawodowe i zasady etyki nakładają na niego obowiązek, aby przy dokonywaniu wyceny nieruchomości wykorzystał zarówno swoją wiedzę specjalistyczną, jak również dołożył należytej staranności (art. 175 i nast. u.g.n.). W konsekwencji to rzeczoznawca decyduje, o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Ponadto tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania (§ 4 ust. 1 Rozporządzenia (zob. np. wyroki NSA: z dnia 14 marca 2007r. sygn. akt I OSK 322/06; z dnia 7 grudnia 2012 r. sygn. akt I OSK 1434/11, z dnia 28 kwietnia 2020 r. sygn. akt. I OSK 557/19). Eksponując wątek formalny kontroli operatu szacunkowego nie można jednocześnie pomijać, że kontrola ta polega również na ocenie, czy operat jest logiczny i spójny. Chodzi tutaj przede wszystkim o weryfikację, czy dokonany przez rzeczoznawcę wybór podejścia, metody i techniki szacowania, a także dobór nieruchomości podobnych nie został dokonany w sposób całkowicie dowolny.

Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji, a potem przez sąd administracyjny dokonywana we wskazanym powyżej ograniczonym zakresie sprowadza się przede wszystkim do oceny jego wiarygodności dowodowej, którą odróżnić należy od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. W konsekwencji podważenie prawidłowości operatu szacunkowego mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, skoro powołany art. 157 ust. 1 u.g.n. nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych, przy czym podkreślić należy, że nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych ani od sądu, skoro w ich ocenie operat nie wzbudził wątpliwości co do jego prawidłowości.

Kluczowym aspektem kontroli sprawowanej przez Sąd w odniesieniu do zaskarżonej decyzji organu odwoławczego jest stwierdzenie, czy organ ten, a wcześniej organ I instancji, w sposób prawidłowy ocenił wiarygodność operatu szacunkowego w oparciu, o który ustalono kwestionowaną przez skarżących wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

W ramach tej kontroli stwierdzić najpierw należy, że kwestionowany przez skarżących operat został sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. W zaskarżonej decyzji Kolegium poddało ocenie sporządzony w sprawie operat, stwierdzając, że odpowiada on wymogom obowiązujących przepisów prawa. Stanowisko organu odwoławczego w ocenie Sądu należało uznać za prawidłowe, a organ ten nie miał podstaw do tego, aby sporządzonemu operatowi odmówić wiarygodności.

Powyższą, pozytywną ocenę operatu przede wszystkim uzasadnia to, że jest on kompletny i logiczny, spełnia warunki formalne, odpowiada przepisom prawa, a przy tym został oparty na prawidłowych i rzetelnych danych stanowiących podstawę oszacowania oraz zawiera wyczerpujące uargumentowanie wynikających z niego wniosków. W ocenie Sądu biegła dokonała prawidłowego i wyczerpującego opisu przedmiotowej nieruchomości oraz przedstawiła staranną analizę i charakterystykę rynku lokalnego oraz rynku nieruchomości w B. Ponadto wyczerpująco i logicznie uzasadniła wybór podejścia porównawczego przy zastosowaniu metody porównywania parami.

Operat zawiera również przekonujące uzasadnienie dokonanego wyboru transakcji sprzedaży nieruchomości możliwie najbardziej podobnych do wycenianej, Ponadto dodatkowe wyjaśnienia dotyczące doboru transakcji biegła przedstawiła w skierowanym do organu I instancji piśmie z dnia 20 maja 2019 r. (karta nr 15 akt administracyjnych organu I instancji).

W konsekwencji w ocenie Sądu zawarte w operacie zestawienie transakcji jest zestawieniem miarodajnym ze względu na cechy nieruchomości w kontekście definicji nieruchomości podobnej oraz zawiera ich wystarczającą ilość.

Reasumując stwierdzić należy, że w ocenie Sądu sporządzony w sprawie operat spełnia wszystkie wymogi formalne określone w powołanym wyżej rozporządzeniu oraz opiera się na rzetelnych danych. Rzeczoznawca w sposób precyzyjny oraz logiczny dobrał do porównania nieruchomości podobne. Operat nie zawiera także żadnych wad świadczących o naruszeniu przez rzeczoznawcę przepisów u.g.n. Mając powyższe na uwadze, Sąd uznał, że dokonana przez biegłą wycena nie budzi zastrzeżeń, zaś przeprowadzona przez organy, ocena dowodowa operatu nie nosi znamion dowolności.

W kontekście załączonego do skargi operatu szacunkowego z dnia 22 marca 2018 r. autorstwa J. S. należy stwierdzić, że już z samej zasady nie może on służyć do skutecznego podważenia operatu, stanowiącego podstawę utrzymanej przez Kolegium decyzji organu I instancji.

Po pierwsze, przywołany w skardze operat został sporządzony w dniu 22 marca 2018 r. Tymczasem zgodnie art. 156 ust. 3 u.g.n. operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. Z kolei operat szacunkowy stanowiący podstawę wydania kontrolowanych obecnie decyzji został sporządzony w dniu 23 kwietnia 2019 r., a zatem po upływie wskazanego w powyższym przepisie okresu.

Po drugie, zakres przedmiotowy obu operatów różni się, gdyż przedmiotem wyceny w operacie z 22 marca 2018 r. była wyłącznie działka nr 1 o powierzchni 1,3261 ha, a przedmiotem wyceny w operacie stanowiącym podstawę wydania kontrolowanego obecnie rozstrzygnięcia była oprócz tej działki także działka nr 2, a łączna powierzchnia wycenianej nieruchomości wynosiła 1,9406 ha.

Po trzecie, posługiwanie się wcześniej sporządzonym operatem po upływie okresu wskazanego w art. 156 ust. 3 u.g.n. i do tego jeszcze różniącym się pod względem przedmiotu wyceny nie może zastępować, dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o której mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n. Tym bardziej, że jak stanowi art. 157 ust. 2 u.g.n. sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1.

Należy zaakcentować, że skarżący w trakcie postępowania administracyjnego nie skorzystali z przysługującego im uprawnienia do uruchomienia, w trybie wskazanego powyżej art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości kwestionowanego przez nich operatu. Jednocześnie, w ocenie Sądu, brak było podstaw do tego, aby o przeprowadzenie takiej oceny zabiegały organy prowadzące postępowanie.

Nie można również pominąć i tego, że co do zasady w ramach kontroli zaskarżonej decyzji sądy administracyjne nie przeprowadzają własnego postępowania dowodowego i jedynie na zasadzie wyjątku możliwe jest co najwyżej dopuszczenie dowodu z dokumentów. Oznacza to, że nawet pomijając przedstawione powyżej argumenty, wykluczające uwzględnienie operatu szacunkowego z dnia 22 marca 2018 r., Sąd nie mógł posłużyć się treścią tego operatu do przeprowadzenia szczegółowej analizy i oceny operatu stanowiącego podstawę kwestionowanych rozstrzygnięć organów administracji. Zwłaszcza, że dokonanie takiej oceny i analizy wymagałoby sięgnięcia do wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego, którego z racji ograniczeń dotyczących postępowania dowodowego Sąd powołać nie może. Zresztą z tych samych względów, już z samej zasady nie mógł odnieść żadnego skutku zgłoszony w skardze wniosek o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność ustalenia wartości rynkowej spornej nieruchomości.

Mając na względzie powyższe rozważania stwierdzić należy, że żaden z zarzutów skargi nie mógł być uznany za uzasadniony.

Na marginesie zarzutów podniesionych w skardze i przywołanych tam okoliczności odnotować wypada, że wskazana przez skarżących umowa przedwstępna dotyczyła wyłącznie działki nr 1 o powierzchni 1,3261 ha. Według twierdzeń skargi taki sam przedmiot miała potem umowa sprzedaży. Tymczasem zaskarżona decyzja, co należy jeszcze raz podkreślić, dotyczyła wzrostu wartości nieruchomości obejmującej wspomnianą działkę nr 1 oraz działkę nr 2, a łączna powierzchnia nieruchomości objętej decyzją wynosiła 1,9406 ha. Taki zakres przedmiotowy jest zresztą zgodny z treścią wniosku z dnia 26 lutego 2019 r., na podstawie którego organ I instancji wszczął postępowanie w sprawie ustalenia wysokości jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (karta nr 1 akt administracyjnych organu I instancji). W konsekwencji zaskarżona decyzja i wynikająca z niej wysokość opłaty nie znajdzie bezpośredniego zastosowania do ustalenia opłaty z tytułu zbycia działki nr 1 o powierzchni 1,3261 ha. Ustalenie tej opłaty wymaga wydania odrębnej decyzji, której nie może zastępować decyzja wydana na podstawie wniosku, o którym mowa w art. 37 ust. 7 u.p.z.p. Ustalając zaś, w odrębnym od niniejszej sprawy postępowaniu, opłatę, dotyczącą wzrostu wartości działki nr 1 w związku z jej sprzedażą właściwy organ będzie zobligowany zlecić sporządzenie operatu szacunkowego dotyczącego wyłącznie tej działki. Tym samym pomimo oddalenia skargi w rozpoznawanej sprawie kwestia wysokości opłaty planistycznej, jaką zobligowani będą zapłacić skarżący pozostaje otwarta. Jednocześnie pozostaje to bez wpływu na ocenę prawidłowości kontrolowanej obecnie decyzji Kolegium, po przeprowadzeniu której Sąd nie znalazł żadnych podstaw do uwzględnienia skargi, co skutkowało – na podstawie art. 151 p.p.s.a. – jej oddaleniem. Rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym nastąpiło zgodnie z art. 119 pkt 2 i art. 120 p.p.s.a.