Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 87/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2013-05-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6181 Zajęcie nieruchomości i wejście na nieruchomość, w tym pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 124 ust. 1 , 2, i 3
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Andrzej Irla Sędziowie : WSA Kazimierz Bandarzewski (spr.) WSA Krystyna Daniel Protokolant : Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 maja 2013 r. sprawy ze skargi M. R. na decyzję Wojewody [...] z dnia 16 listopada 2012 r. nr [...] w przedmiocie ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości skargę oddala


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] sierpnia 2012 r. znak [...] Starosta K. orzekł o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,3600 ha, położonej w obr. [...] jedn. ewid. K. objętej księga wieczystą nr[...] , stanowiącej własność M.R. , przez udzielenie zezwolenia spółce " [...] sp. z o.o." na założenie i przeprowadzenie urządzeń kanalizacji sanitarnej w ramach projektu pn. "zapewnienie prawidłowej gospodarki ściekowej na terenie aglomeracji K. - dorzecze R. " tj. kolektora kanalizacyjnego grawitacyjnego z rur DN 250 o długości ok. 28 m oraz jednej studni Ø 1000 oznaczonej jako studnia A6 o łącznej powierzchni zajętości działki na czas prowadzenia prac ziemnych - ok. 140 m2 (tj. 28 m długości kanału x 5 m szerokości pasa montażowego) o łącznej powierzchni zajętości działki po zakończeniu inwestycji ok. 7 m2 wraz ze strefą ochronną dla kolektora kanalizacyjnego - 4 m wykluczoną z zabudowy, na głębokości pod poziomem gruntu ok. 3 m, na okres 6 miesięcy - w stosunku do M.R. , zgodnie z projektem budowlano-wykonawczym "Kanalizacja sanitarna miejscowości w W. ", zatwierdzonym w decyzji o pozwoleniu na budowę z dnia 4 maja 2004 r. nr[...] . Ponadto Starosta K. zobowiązał spółkę "[...] " sp. z o.o. do przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po zakończeniu robót.

Orzekając w w/w sposób organ I instancji wskazał, że wniosek spółki "[...] sp z o.o." spełnia wymogi przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, ponieważ jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego Uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w K. z dnia 18 marca 2004 r. zaktualizowanym Uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w K. z dnia 12 października 2006 r. oraz Uchwałą nr [...] z dnia 25 czerwca 2009 r., a jego złożenie poprzedzone zostało rokowaniami inwestora z właścicielką nieruchomości w sprawie uzyskania zgody na wykonanie prac, związanych z ww. inwestycją.

Odwołanie od powyższej decyzji w ustawowym terminie złożyła M.R. podnosząc, że art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że ograniczenie właściciela, gdy nie wyraża zgody na ograniczenie korzystania z działki może nastąpić, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Jak wynika z treści omawianej decyzji Starosta K. orzekając w przedmiotowej sprawie, odwołał się do decyzji z dnia [...] maja 2004 r. nr [...] o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę dla inwestycji, co daje podstawą do przyjęcia, że ocenił realizację projektu, jako odpowiadającego lokalizacji przewidzianej w pokoleniu na budowę z 4 maja 2004 r. nr [...]. Ustalenie lokalizacji w omawianym powyżej zatwierdzonym projekcie budowlanym o udzieleniu pozwolenia na budowę nie wskazywało lokalizacji przepompowni ścieków oznaczonej symbolem P1. Nie została wskazana działka, gdzie ma być usytuowana przepompownia P1, działka na której obecnie budowana jest przepompownia [...] nie istniała, jej wyodrębnienie nastąpiło dopiero w 2006 r., a więc w 2 lata po wydaniu pozwolenia na budowę. Podanie rzędnych dla przepompowni w żadnym razie nie spełnia wymogu określenia lokalizacji, a zatem nie może dawać podstawy do zastosowania art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wymagającego, aby w przypadku ograniczenia prawa do korzystania z nieruchomości odpowiadało ono decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego. Zupełnie oderwanym od okoliczności sprawy jest argument, że zainteresowana mogła podnosić zarzuty dotyczące przepompowni w czasie przyjmowania projektu budowy i udzielania pozwolenia na budowę w 2004 r.

Odwołująca się podała, że znaczenie zgodności lokalizacji inwestycji wskazuje również orzecznictwo WSA, jak wynika z wyroku WSA w Krakowie z dnia 7 marca 2008 r., sygn. akt II SA/Kr 87/08 - podstawą udzielenia zezwolenia o którym mowa w art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie może być fakt istnienia decyzji o pozwoleniu na budowę, a tym bardziej fakt prowadzenia i zaawansowania prac budowlanych związanych z realizacją inwestycji, ani możliwość utraty przez inwestora jakichkolwiek źródeł finansowania inwestycji, a jedynie przesłanki o których mowa w art. 124. Nadmieniła, że art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego wynika, że stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są również właściciele nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania tegoż obiektu. Brak sprecyzowania lokalizacji obiektu i wydanie zezwolenia na budowę, a następnie ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości znajdującej się w obszarze oddziaływania obiektu celem jego realizacji jest działaniem na zasadzie faktów dokonanych, pozbawiającym faktycznie właścicieli przysługujących im z mocy prawa uprawnień strony w sprawie pozwolenia na budowę. W niniejszej sprawie rozpoczęto już proces inwestycyjny, korzystając w jego trakcie z zezwolenia objętego art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami co wydaje się być sprzecznym z wykładnią cytowanego przepisu zawartego w wyroku NSA z dnia 25 września 2008 r., sygn. akt I OSK 1344/07, gdzie wyklucza się możliwość wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości w trybie art. 124 ust. 1 już po rozpoczęciu robót budowlanych. Postępowanie w niniejszej sprawie prowadzące do pozbawienia praw strony w postępowaniu o pozwolenie na budowę niezależnie od podniesionych zarzutów zdaje się wskazywać na potrzebę oceny tegoż w kategoriach określonych w art. 231 K.k. jako działanie na szkodę interesu prywatnego.

Niezależnie od powyższego podniesiono, że w sprawie nie rozważono zagadnień związanych z prawomocnością decyzji z 2004 r., skoro decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu inwestycji liniowej z 8 maja 2003 r.[...] , określała okres swej ważności na 2 lata tj. do daty 8 maja 2005 r.

Decyzją nr [...] z dnia 16 listopada 2012 r. znak: [...], na podstawie art. 9a ustawy o gospodarce nieruchomościami i art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., Wojewoda utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty K. z dnia 6 sierpnia 2012 r.

W uzasadnieniu decyzji podano, że zaskarżona decyzja jest prawidłowa i winna zostać utrzymana w mocy.

Wskazano na przepis art. 124 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, który pozwala na zajęcie staroście, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej, na ograniczenie w drodze decyzji, sposobu korzystania z nieruchomości, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Mając na uwadze powyższe podkreślono, że ustawodawca uzależnił możliwość udzielenia przez starostę zezwolenia danemu podmiotowi realizującemu konkretne przedsięwzięcie, zgody na czasowe zajęcie niezbędnej do tego nieruchomości, od spełnienia dwóch ściśle określonych przesłanek: tego aby ewentualne zezwolenie zgodne było z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, oraz tego aby wystąpienie z wnioskiem o wydanie ww. decyzji, dany podmiot poprzedził przeprowadzeniem z właścicielem nieruchomości rokowań mających na celu udostępnienie przez tą osobę nieruchomości w sposób dobrowolny. Zdaniem organu odwoławczego, nie budzi wątpliwości fakt, że w przedmiotowej sprawie obie przesłanki zostały spełnione.

Zgodnie ze znajdującym się w aktach sprawy wypisem z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (karty akt [...]) miejscowości W. w Gminie K. w jej granicach administracyjnych, zatwierdzonym Uchwałą nr [...]Rady Miejskiej w K. z dnia 18 marca 2004 r. zaktualizowanym Uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w K. z dnia 12 października 2006 r. oraz Uchwałą nr [...] z dnia 25 czerwca 2009 r., stanowiąca przedmiot postępowania działka nr [...] położona w miejscowości W. , znajduje się w terenie oznaczonym symbolem ZN - tereny zieleni nieurządzonej o szczególnym znaczeniu przyrodniczym, częściowo w strefie przepływów wezbrań powodziowych "Z", częściowo w strefie G 1 - obejmującej obszar górniczy wód leczniczych. Zgodnie z § 14 ust. 2 pkt 4 tego planu na terenach zieleni nieurządzonej dopuszcza się "możliwość realizacji sieci i urządzeń infrastruktury technicznej". Jak trafnie zauważył organ I instancji, treść art. 143 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie pozostawia wątpliwości, że założenie urządzeń kanalizacji sanitarnej, mieści się w pojęciu "realizacji (budowy) sieci i urządzeń infrastruktury technicznej". Z kolei art. 6 pkt 3 tej regulacji przesądza o tym, że "budowa i utrzymywanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia ludności w wodę, gromadzenia, przesyłania, oczyszczania i odprowadzania ścieków oraz odzysku i unieszkodliwiania odpadów, w tym ich składowania" jest celem publicznym.

Brak jest również podstaw do tego by stwierdzić, że mająca miejsce w przedmiotowej sprawie korespondencja pomiędzy wnioskodawcą a M.R. nie mogła zostać uznana za przeprowadzenie rokowań o których mowa w ust. 3 art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z akt sprawy, w tym z załączonych do wniosku z dnia 22 grudnia 2001 r. (chyba 2011 r.) materiałów. jednoznacznie wynika, że w przeciągu niemal całego roku 2011 spółka "[...] sp. z o.o." co najmniej kilkukrotnie (m.in. pisma z dnia: 13 stycznia 2011 r., 20 września 2011, 30 września 2011 r., 2 grudnia 2011 r., negocjacje przeprowadzone w dniu 19 września 2011 r.) zwracała się do M.R. z prośbą o dobrowolne udostępnienie stanowiącej jej własność działki nr [,..], w celu umożliwienia pełnej realizacji zamierzonej inwestycji. Co więcej, wnioskodawca w odpowiedzi na formułowane przez tę osobę wątpliwości i pytania, udzielał wyjaśnień starając się przekonać ją do zmiany stanowiska. Ostatecznie M.R. nie zmieniła zdania i podtrzymała deklarowany od kilkunastu miesięcy sprzeciw odnośnie dobrowolnego udostępnienia swej nieruchomości (pismo z dnia 3 listopada 2011 r.).

Organ przytoczył orzecznictwo sądowe w kwestii oceny prawidłowości przeprowadzonych w trybie art. 124 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami rokowań pomiędzy wnioskodawcą planującym inwestycję polegającą na realizacji na danej nieruchomości celu publicznego, a właścicielem tej nieruchomości podnosząc, że bark jest regulacji jak powinny takie rokowania wyglądać. Oznacza to, że o spełnieniu wymogu rokowań można mówić już wówczas, gdy nastąpi wzajemne poinformowanie się obu stron o swoich stanowiskach i możliwym zakresie wzajemnych ustępstw celem zawarcia umowy lub innego satysfakcjonującego obie strony rozwiązania zasad korzystania z danej nieruchomości. Rokowania, o których mowa w art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie oznaczają jedynie formalnego prowadzenia rokowań z udziałem obu stron. Mogą one określać również wymianę pism obu stron lub stanowisk w sprawie dotyczącej wyrażenia zgody na zajęcie nieruchomości.

Jeżeli jedna ze stron (inwestor) zwraca się do właściciela nieruchomości z propozycją wyrażenia zgody na zajęcie tej nieruchomości w związku z budową magistrali wodociągowej na zaproponowanych przez siebie warunkach, a druga strona (właściciel) stanowczo temu się sprzeciwia wyraźnie wskazując, że tak zaproponowane warunki są nie do przyjęcia, wówczas inwestor nie musi dalej prowadzić rokowań. Nie można wymagać od inwestora, aby niezależnie od propozycji właściciela nieruchomości był zmuszony do respektowania warunków drugiej strony lub prowadzenia rokowań dopóty, dopóki właściciel nie zmieni swojego stanowiska. Jeżeli zaproponowane przez inwestora warunki nie satysfakcjonują drugiej strony, inwestor nie proponuje zmiany w zakresie wcześniej oferowanych warunków, to nie można twierdzić, że nie spełnił on przesłanki w zakresie podjęcia rokowań. Stanowisko zawarte w tym zakresie przez skarżącą w odwołaniu wydaje się wskazywać, że przeprowadzenie rokowań powinno polegać na wyrażeniu zgody przez inwestora na warunki zaproponowane przez właściciela nieruchomości lub przynajmniej daleko idące ustępstwa ze strony tylko inwestora. Takie stanowisko nie znajduje potwierdzenia w obowiązujących przepisach, w tym w art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W świetle powyższego oraz przedstawionego wcześniej stanu faktycznego sprawy, brak jest podstaw w ocenie Wojewody, by kwestionować spełnienie przez wnioskodawcę warunku przeprowadzenia rokowań o których mowa w art. 124 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu, wskazano, że są one oparte na błędnej interpretacji zarówno obowiązujących przepisów prawa i wybranych wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego jak i niektórych fragmentów zaskarżonej decyzji, wobec czego nie zasługują na uwzględnienie.

Wyjaśniono, że wobec faktu, że w przedmiotowej sprawie omawiane ograniczenie korzystania z nieruchomości jest zgodne z aktualnie obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego, brak jest podstaw do jakiegokolwiek odwoływania się do treści decyzji o lokalizacji celu publicznego (bez wpływu na przedmiotowe postępowanie jest także podnoszona przez odwołującą kwestia ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu inwestycji liniowej z 8 maja 2003 r.). Podzielając stanowisko wyrażone w zacytowanym przez M.R. wyroku WSA w Krakowie z dnia 7 marca 2008 r., sygn. akt II SA/Kr 87/08, że podstawą wydania zezwolenia w trybie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami mogą być jedynie przesłanki wymienione w tym przepisie (tj. zgodność z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz uprzednie przeprowadzenie z właścicielem nieruchomości rokowań mających na celu udostępnienie przez tą osobę nieruchomości w sposób dobrowolny), a nie np. fakt istnienia decyzji o pozwoleniu na budowę, organ zauważył, że przecież Starosta K. w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wyraźnie wskazał, że "wnioskodawca poinformował, że planowana na nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,3600 ha jako inwestycja objęta jest decyzją Starosty K. o pozwoleniu na budową z dnia 4 maja 2004 r. nr [...]. Jednakże należy podkreślić, że fakt ten jest poza przedmiotem analizy w postępowaniu dotyczącym udzielenia zezwolenia na czasowe zajęcie nieruchomości. Zarówno art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak i żaden inny przepis nie wiążą wydania zezwolenia z przepisami prawa budowlanego regulującymi kwestie pozwolenia na budowę". Tym samym jako zupełnie niezrozumiały oceniono zarzut odwołującej, że Starosta K. orzekając w przedmiotowej sprawie, odwołał się do decyzji z dnia 4 maja 2004 r. nr [...] o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę dla inwestycji, co daje podstawę do przyjęcia, że ocenił realizację projektu, jako odpowiadającego lokalizacji przewidzianej w pozwoleniu na budowę z 4 maja 2004 r. nr [...]".

Organ stwierdził, że istota zarzutów M.R. sprowadza się nie do kwestii takiego czy innego rozmieszczania na działce nr [...] urządzeń kanalizacji sanitarnej, lecz umiejscowienia budynku przepompowni na działce nr [...] nie stanowiącej własności tej osoby. Wobec powyższego, konieczne jest wskazanie, że kwestia lokalizacji budynku przepompowni wykracza poza przedmiot niniejszego postępowania, którym jest rozpatrzenie wniosku o ograniczenie korzystania z nieruchomości nr [...] a zatem nie może być przedmiotem rozważań organu odwoławczego. Skoro odwołująca kwestionuje prawidłowość ostatecznej decyzji Starosty z dnia 4 maja 2004 r. o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę, oraz poprzedzającego jej wydanie postępowania, to może ona - w celu dokonania próby wyeliminowania ww. rozstrzygnięcia z obrotu prawnego - rozważyć złożenie wniosku o wznowienie postępowania lub stwierdzenie nieważności tej decyzji.

Odnosząc się natomiast do przywołanego w odwołaniu wyroku NSA z dnia 25 września 2008 r., sygn. akt I OSK 1344/07, zauważono, że dotyczy on sytuacji, gdy rozpoczęto już roboty budowlane, ale nie na innych nieruchomościach (jak to ma miejsce w przedmiotowej sprawie), lecz na działce, która jest przedmiotem wniosku o ograniczenie korzystania z nieruchomości. Tym samym stanowisko wyrażone w tym wyroku, nie dotyczy okoliczności występujących w przedmiotowej sprawie, w której, jak wynika z akta sprawy, na działce nr [...] wnioskodawca nie przeprowadził dotąd zamierzonych przez siebie robót budowlanych.

Na koniec podniesiono, że zgodnie ze stanowiskiem doktryny prawniczej "w decyzji wydanej na podstawie art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami konieczne jest określenie sposobu dokonania ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości. Poza tym uzasadniony interes właściciela nieruchomości wymaga, aby przebieg planowanej inwestycji był dla jego nieruchomości jak najmniej uciążliwy, a zakres ingerencji inwestora w prawa właściciela nieruchomości sprowadzony do niezbędnego minimum (por. wyrok WSA w Olsztynie z dnia 3 grudnia 2009 r., sygn. akt II SA/Ol 927/09, opub. w LEX nr 583042, oraz wyroki WSA w Łodzi z dnia 29 października 2008 r., sygn. akt IISA/Łd 315/08, opub. w LEX nr 512307 i z dnia 29października 2008 r., sygn. akt IISA/Łd 314/08, opub. w LEX nr 499822). Z tego względu decyzja musi wskazywać jednoznacznie zarówno przebieg inwestycji przez nieruchomość, jak i zakres uszczuplenia władztwa właściciela (użytkownika wieczystego), i to tylko w zakresie niezbędnym do wykonania danej inwestycji oraz zgodnie z warunkami wynikającymi z planu zagospodarowania przestrzennego. Samo zaś odwołanie się w decyzji do planu miejscowego jest niewystarczające (por. wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 31 grudnia 2007 r., sygn. akt II SA/Go 579/07, opub. w LEX nr 357505)".

W opinii organu odwoławczego ww. wymogi zostały w zaskarżonej decyzji spełnione. Starosta K. i wskazał bowiem precyzyjnie zakres ograniczenia korzystania z nieruchomości (zarówno w aspekcie czasowym jak i zajmowanej powierzchni), a także dokonał analizy ewentualnej uciążliwości dla właściciela wynikającej z przebiegu planowanej inwestycji wskazując m.in., że "zgodnie z postanowienia planu zagospodarowania przestrzennego miejscowości W. w Gminie K. , przedmiotowe nieruchomości znajdują się w obszarze tereny zieleni nieurządzonej o szczególnym znaczeniu przyrodniczym, gdzie wprowadzono zakaz realizacji obiektów kubaturowych. W związku z powyższym po wykonaniu inwestycji i przywróceniu nieruchomości do stanu poprzedniego, właściciel nieruchomości nie będzie ograniczony w wykonywaniu swojego prawa własności, bowiem posadowienie kanalizacji i istnienie strefy ochronnej nie spowoduje przeszkód w rolniczym wykorzystaniu nieruchomości zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki". Wojewoda podzielił powyższe stanowisko organu I instancji.

W skardze z dnia 17 grudnia 2012 r. M.R. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji nr [...] Wojewody z dnia [...] listopada 2012 r. jak i decyzji ją poprzedzającej oraz o zasądzenie kosztów postępowania na jej rzecz. Zarzuciła naruszenie przepisów art. 124 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami oraz naruszenie przepisu art. 28 Prawa budowlanego, które to miały istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia.

W większości podniesione zarzuty pokrywają się z zarzutami sformułowanymi w odwołaniu.

Skarżąca podniosła ponadto, że zgodnie zaś z art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są również właściciele nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Oczywistym jest, że takim obiektem jest przepompownia, a właściciele sąsiednich nieruchomości znajdują się w obszarze oddziaływania obiektu. Prawo zajmowania stanowiska w sprawie lokalizacji przepompowni posiada również skarżąca, pomimo, że na jej działce nie jest ona projektowana, co nakłada obowiązek organu do rozważenia przedmiotowego zagadnienia, czego nie uczyniono. Wniosek taki wynika jednoznacznie z postanowienia NSA w Warszawie z dnia 27 marca 2012 r., sygn. akt II OZ 232/12, gdzie stwierdzono, że w sprawach inwestycji stwarzającej uciążliwości dla otoczenia, interes prawny ma podmiot, który posiada tytuł prawny do obiektów położonych w strefie oddziaływania tej inwestycji, a nie tylko działki bezpośrednio z nią graniczące. Podobny wniosek nasuwa się z wyroku Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 6 lipca 2008 r., sygn. akt II SA/Bk 592/08.

W ocenie skarżącej również drugi warunek określony w art. 124 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. przeprowadzenia rokowań nie został spełniony. Zdaniem skarżącej rokowań w przedmiotowej sprawie nie było, gdyż trudno uznać za rokowania jednostronne podyktowanie warunków przez inwestora. Do rokowań mają zastosowanie te same zasady co rokowań wywłaszczeniowych. Efekt uzgodnień powinien mieć formę pisemną, a w razie braku zgody należy sporządzić protokół stwierdzający ten fakt, podpisany przez uczestników rokowań. Tezę o braku rokowań potwierdza fakt utrzymywania w tajemnicy do 2010 r. lokalizacji przepompowni, co doprowadziło do eliminacji rozważania innych możliwych wariantów, miedzy innymi przedłużenia kolektora w kierunku ul. [...]. Projektowana przepompownia nie posiada dojazdu, powoduje znaczny wzrost kosztów jej utrzymania, co rzutować będzie na ceny ścieków, a przecież nie jest to zagadnieniem obojętnym dla strony jako użytkownika. Inwestor pozorował jedynie rokowania, a w istocie dążył do jak najszybszego zakończenia procedury celem pozyskania środków z Funduszu Spójności Unii Europejskiej, na które została podpisana umowa. Podstawą zaś udzielenia zezwolenia o którym mowa w art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie może być między innym możliwość utraty przez inwestora źródeł finansowania inwestycji na co wskazał WSA w Krakowie w wyroku z dnia 7 marca 2008 r., sygn. akt II SA/Kr 87/08.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie w pełni podtrzymując swoje stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zakwestionowanej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Sąd administracyjny w ramach kontroli działalności administracji publicznej, przewidzianej w art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.), w skrócie jako "P.p.s.a.", uprawniony jest do badania, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 P.p.s.a.).

Dokonując analizy zgodności z prawem zaskarżonej decyzji Sad uznał, że tak organ II. instancji, jak mi organ I. instancji nie naruszyły w tej sprawie prawa.

Przede wszystkim należy wskazać, że w każdej sprawie administracyjnej lub sądowoadministracyjnej tak organowi administracji, jak i sądowi administracyjnemu nie wolno dokonywać ustaleń, prowadzić postępowania lub wydawać decyzji poza zakresem danej sprawy. Sprawą administracyjną jest zaś rozstrzygniecie o konkretnych prawa i (lub) obowiązkach w nawiązaniu do treści wniosku wnioskodawcy zamierzanego przez organ rozstrzygnięcia sprawy inicjowanej z urzędu.

Na podstawie akt sprawy nie ulega wątpliwości, że ta sprawa dotyczyła tylko wydania lub odmowy wydania zezwolenia na zajęcie czasowe terenu celem wykonania (realizacji) konkretnej inwestycji. Tym samym po otrzymaniu takiego wniosku obowiązkiem organu I. instancji było jego prawidłowe zakwalifikowanie i tak organ I. Instancji (Starosta K. ) jak i organ II. instancji (Wojewoda ) trafnie dokonały tzw. subsumcji tego wniosku wskazując, że dotyczy on postępowania administracyjnego opartego o art. 124 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.), dalej w skrócie jako "u.g.n.". Tym samym organy miały obowiązek prowadzić postępowanie celem ustalenia tylko tych okoliczności, na które wskazuje art. 124 ust. 1 u.g.n.

Zgodnie z tym artykułem starosta może ograniczyć w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Art. 124 ust. 2 i 3 u.g.n. stanowi zaś, że starosta udziela zezwolenia z urzędu albo na wniosek organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, innej osoby lub jednostki organizacyjnej, a samo udzielenie zezwolenia powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem nieruchomości o uzyskanie zgody na wykonanie prac. Rokowania przeprowadza osoba lub jednostka organizacyjna zamierzająca wystąpić z wnioskiem o zezwolenie. Do wniosku należy dołączyć dokumenty z przeprowadzonych rokowań.

Mając powyższe na uwadze w tej sprawie właściwy Starosta K. zobowiązany był do ustalenia następujących okoliczności:

1) czy wniosek o udzielenie zezwolenia pochodzi od uprawnionego podmiotu;

2) czy zajęcie cudzej nieruchomości miało na celu założenie i przeprowadzenie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń;

3) czy inwestor posiadał prawomocne pozwolenie na budowę lub inne zezwolenie pozwalające na realizację robót budowlanych (ewentualnie dokonał zgłoszenia);

4) czy właściciel nieruchomości odmówił zgody na wejście w teren jego nieruchomości;

5) czy złożenie wniosku o wydanie zezwolenia było poprzedzone negocjacjami z właścicielem i wynik tych negocjacji wskazywał na nie wyrażenie zgody na wejście w teren inwestycji;

6) czy zamierzone roboty budowlane były zgodne z miejscowym planem zagospodarowania terenu, a w razie jego braku z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego;

7) czy wniosek o wydanie zezwolenia wskazywał zakres zajęcia cudzej nieruchomości i termin zajęcia.

W ocenie Sądu w tej sprawie organy rzetelnie ustaliły ww. okoliczności i na ich podstawie przyjęły, że skoro zostały spełnione przesłanki do wydania zezwolenia, to takie zezwolenie powinno być udzielone.

Sąd w zakresie przeprowadzonego i zgromadzonego materiału dowodowego pozytywnie ocenił działanie organów administracji. W szczególności organ odwoławczy w wydanej decyzji nie tylko wyjaśnił istnieje ww. przesłanek, ale także bardzo trafnie uzasadnił na czym polegało prowadzenie rokowań wskazując, że należało przyjąć jako negatywny wynik tych rokowań także sytuację, w której jedna ze stron stawia drugiej stronie warunki nie do spełnienia. Taka sytuacja miała miejsce w tej sprawie, skoro skarżąca w istocie uzależniała udzielenie zgody na zajęcie jej nieruchomości od zmiany miejsca lokalizowania przepompowni ścieków. Ten warunek nie mógł być spełniony przez spółkę gminną [...] sp. z o.o." z siedzibą w Kr. . Taka zmiana miałaby charakter istotnej zmiany, a dokonanie istotnej zmiany wymaga wydania odrębnego pozwolenia na budowę przez właściwego starostę. Powszechnie w orzecznictwie przyjmuje się, że spełnienie obowiązku przeprowadzenia rokowań jako przesłanki wszczęcia postępowania w sprawie uzyskania zgody na zajęcie nieruchomości oznacza taką sytuację, w której inwestor określił i zaproponował właścicielowi warunki uzyskania zgody na wykonanie prac. Z kolei niemożność uzyskania zgody właściciela oznacza stan, gdy nie odpowiedział on na zaproszenie do rokowań, sprzeciwił się wyrażeniu zgody albo też strony postawiły sobie wzajemnie takie warunki, że uznały je za niemożliwe do przyjęcia (wyrok NSA z dnia 5 października 2006 r., sygn. akt I OSK 1307/05, wyrok WSA w Gorzowie z dnia 31 grudnia 2007 r. sygn. akt II SA/Go 579/07, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 7 października 2009 r. sygn. akt IV SA/Po 381/09).

Trafnie organy uznały, że jakiekolwiek rozważania co do przebiegu inwestycji (sieci kanalizacyjnej wraz z towarzyszącymi jej urządzeniami) w ogóle są poza przedmiotem rozpoznania tej sprawy. Gdyby bowiem czy to Starosta K. czy Wojewoda dokonał jakiejkolwiek oceny wydanego pozwolenia na budowę tej kanalizacji lub projektu budowlanego, to wówczas naruszyłyby organy obowiązujące prawo. Sąd nawet nie wnika, czy udzielając pozwolenia na budowę zlokalizowano w danym miejscu przepompownię ścieków, czy też nie lokalizowano – nie ma to bowiem w tej sprawie żadnego znaczenia. Ta sprawa dotyczy tylko udzielenia zezwolenia na czasowe zajęcie działki nr [...], a nie lokalizowanie przepompowni na innej działce (w istocie dość oddalonej od działki skarżącej).

Wszystkie wiec zarzuty zawarte w skardze, a dotyczące oceny prawomocnego pozwolenia na budowę z 4 maja 2004 r. są poza przedmiotem oceny i tak trafnie wskazało na to organy obu instancji. Także zarzut naruszenia art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego nie ma żadnego znaczenia w tej sprawie.

Zarzuty skargi dotyczące lokalizowania na działce skarżącej (nr [...] ciągu kanalizacyjnego jako najmniej uciążliwego nie znajdują uzasadnienia w sprawie. Skarżąca bowiem ani razu nie wskazywała, żeby na jej działce proponowany zakres jej zajęcia nie był przez nią akceptowany. Wręcz przeciwnie skarżąca uzależniała wyrażenie zgody na zajęcie czasowe jej nieruchomości tylko do zmiany miejsca lokalizacji przepompowni ścieków.

W ocenie Sądu nie można też mówić o braku określenia zakresu zajęcia terenu na realizację inwestycji, skoro wyraźnie z decyzji wydanej w tej sprawie wynika, że to zajęcie obejmowałoby obszar 28 metrów szerokości działki skarżącej i 5 metrów długości. To zaś daje wielkość 140 m2. Okoliczność, że w decyzji organ wskazał na ok. 140 m2 nie stanowi o zbyt ogólnikowym określeniu tego obszaru. Prowadzenie robót budowlanych rzeczywiście wymaga czasami zajęcia kilu metrów więcej lub mniej, w zależności od wielu innych nieprzewidzianych okoliczności (np. rodzaju gleby, stanu pogody, rodzaju urządzeń służących wykopaniu rowu celem ułożenia kanalizacji, itd.). Skoro organy dokładnie wskazały, że czasowo zajęty pas działki skarżącej ma wynosi 28 metrów x 5 metrów szerokości pasa montażowego, to jest to precyzyjne ustalenie zakresu zajęcia. Również ustalono zakres zajęcia terenu po zrealizowaniu robót budowlanych na działce skarżącej.

W przedmiotowej sprawie nie budzi wątpliwości okoliczność, że wydane zezwolenie jest zgodne z aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W planie tym nie określono szczegółowo przebiegu inwestycji liniowej, jaką jest sieć kanalizacyjna, ale przewidziano wyposażenie w tą sieć terenów objętych planem i przeprowadzenie tej sieci po terenach, w których położona jest działka skarżącej. Został więc spełniony także warunek zgodności z planem miejscowym.

Inwestor dysponuje decyzją z dnia 8 maja 2003 r. o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla przedmiotowej inwestycji, która była podstawą do wydania pozwolenia na budowę kanalizacji. Ani decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, ani też decyzja o pozwoleniu na budowę nie zostały wyeliminowane z obrotu prawnego. Ustawą z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492) z dniem 22 września 2004 r. zmieniony został art. 124 ust. 1 u.g.n. w ten sposób, że w miejsce dotychczasowego warunku zgodności z decyzją ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu wprowadzono warunek zgodności z planem miejscowym, a w przypadku jego braku z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Ustawa nowelizująca w art. 19 stanowi zaś, że wchodzi ona w życie po upływie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia. Zapis taki nie oznacza jednak, że nowy akt ma zastosowanie do wszystkich sytuacji, a w szczególności zdarzeń i wywołanych nimi skutków, jeżeli zdarzenia te miały miejsce w czasie obowiązywania aktu dawnego. Sąd rozpoznający sprawę w całości podziela pogląd wyrażony w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 października 2007 r. w sprawie o sygn. akt I OSK 1400/06, że w takiej sytuacji wystarczające jest stwierdzenie zgodności inwestycji z wydaną decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. O tym zaś, że taka zgodność zachodzi w rozpoznawanej sprawie przesądza decyzja o zatwierdzeniu projektu i udzieleniu pozwolenia na budowę. Tym samym zajęcie czasowe działki skarżącej na realizację przedmiotowej inwestycji jest zgodne i z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i z obowiązującym pozwoleniem na budowę.

Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że organy administracji w tej sprawnie ani nie naruszyły przepisów postępowania, ani prawa materialnego. Podniesione w skardze zarzuty nie są trafne i nie mogły odnieść zamierzonego przez skarżącą skutku.

Wobec powyższego Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji na podstawie art. 151 P.p.s.a.