Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt V SA/Wa 716/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2008-05-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6274 Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemca
Hasła tematyczne: Cudzoziemcy
Skarżony organ: Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi
Treść wyniku: Uchylono zaskarżone postanowienie
Powołane przepisy: article: art. 145 par. 1 ust. 1 lit. a i c, art. 200
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1271
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 7, art. 80
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 1 ust. 1, art. 1a ust. 5
journal: Dz.U. 2004 nr 167 poz 1758
law: ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA - Beata Krajewska (spr.), Sędzia WSA - Joanna Zabłocka, Asesor WSA - Joanna Gierak, Protokolant - Anna Wiśniewska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 maja 2008 r. sprawy ze skargi M. W. ,S. M. i T. M. na postanowienie Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia [...] grudnia 2007 r. nr w przedmiocie zgłoszenia sprzeciwu na wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości 1) uchyla zaskarżone postanowienie 2) zasądza na rzecz M. W. S. M. i T. M. od Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi tytułem zwrotu kosztów postępowania kwotę 340 zł (trzysta czterdzieści) po 1/3 na rzecz każdego ze skarżących.


UZASADNIENIE

Pismem z dnia 4 maja 2007 r. uzupełnionym w dniu 23 sierpnia 2007 r. T. M., S. M. i M. W., zwrócili się do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji ostatecznie o udzielenie zezwolenia na nabycie od A. S. i R. S. przez wnioskodawców na podstawie umowy sprzedaży zabudowanej nieruchomości rolnej położonej w B. w gminie G., obejmującej działkę gruntu oznaczoną numerem geodezyjnym [...] o obszarze [...] ha. Wnioskodawcy oświadczyli, iż T. M. i S. M. wchodzą w skład Rady Nadzorczej a M. W. wchodzi w skład Zarządu Spółki [...] S. A. w B. Wskazali, iż przedmiotowa nieruchomość zostanie wykorzystana dla zaspokojenia ich potrzeb socjalno - bytowych.

Pismem z dnia 14 września 2007 r. Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji zwrócił się do Ministra Rolnictwa i Rozwoju wsi o zajęcie stanowiska w sprawie dotyczącej przedmiotowego wniosku obywateli [...] o nabycie nieruchomości rolnej.

Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi postanowieniem z dnia [...] października 2007 r. zgłosił sprzeciw na wydanie zezwolenia w przedmiocie nabycia przez ww. cudzoziemców nieruchomości rolnej wskazanych w ww. wniosku z dnia 4 maja 2007 r. Uzasadniając swoje stanowisko w sprawie, Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi wskazał m.in., iż z akt sprawy wynika, że dla działki nr [...] brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Podniósł także, iż cel nabycia przedmiotowego gruntu tj. przeznaczenie go na cele życiowe jest całkowicie sprzeczny z jego charakterem rolnym. Wskazano ponadto, iż obszar wnioskowanego gruntu znacznie przekracza ustawowo określoną dopuszczalną powierzchnię nabywaną przez cudzoziemca na cele życiowe.

We wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy pełnomocnik wnioskodawców wskazał, że postanowienie z dnia [...] października 2007 r. było nietrafne. Podniósł, iż nieruchomość stanowiąca przedmiot wniosku znajduje się w sąsiedztwie [...] S.A., której jedynym udziałowcem jest firma [...] stanowiąca własność wnioskodawców. Przedmiotowa nieruchomość została nabyta w dniu [...] lutego 2007 r. przez A. S. i R. S. jako powierników wnioskodawców w celu rozbudowy i dalszego funkcjonowania [...] S.A. Podniesiono we wniosku, iż poprzedni właściciele państwo M. i A. G. uniemożliwiali rozbudowę zakładu zaskarżając wszelkie decyzje administracyjne w tym zakresie, dlatego też zgodnie z sugestiami Urzędu Gminy podjęto decyzję o nabyciu tej nieruchomości, mając na względzie z jednej strony dobro firmy z drugiej zaś zamiar zaspokajania na terenie tej nieruchomości potrzeb socjalno - bytowych właścicieli. Odnosząc się do rolnego przeznaczenia gruntów, stwierdzono, iż w rzeczywistości przedmiotowa nieruchomość nie stanowi już od dawna gruntów ornych a na jej terenie znajduje się ogród z zasadzonymi drzewami i krzewami ozdobnymi.

Postanowieniem z dnia [...] grudnia 2007 r. Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi, orzekając jako organ II instancji, utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie. Uzasadniając wydane rozstrzygnięcie wskazał, iż zgodnie z przepisami ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. nr 64, poz. 592) - zwanej dalej: "u.o.k.u.r." preferowanym nabywcą nieruchomości rolnych jest rolnik prowadzący gospodarstwo rodzinne, posiadający kwalifikacje rolnicze i zamieszkały w gminie na terenie której położona jest chociaż część nabywanej nieruchomości rolnej. Organ II instancji podniósł, iż wnioskodawcy nie spełniają tych warunków. Odnosząc się do argumentów wnioskodawców organ II instancji wskazał, iż o rolniczym charakterze nieruchomości decydują agronomiczne właściwości gruntów i potencjalne możliwości ich wykorzystania, a nie sposób ich aktualnego wykorzystywania czy też fakt odłogowania. Podkreślono także, iż przedstawione przez wnioskodawcę argumenty uzasadniające zezwolenie na nabycie przez nich wnioskowanej nieruchomości są wewnętrznie sprzeczne bowiem z jednej strony planują nabywaną nieruchomość przeznaczyć pod rozbudowę zakładu natomiast z drugiej strony podnoszą, iż celem nabycia nieruchomości jest zaspokojenie potrzeb życiowych. Organ nie podzielił również argumentacji strony wnioskującej dotyczącej interpretacji art. 1 a ust. 5 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. z 2004 r. Nr 167, poz. 1758) - zwanej dalej "n.n.p.c.", pozwalającej w oceni wnioskodawców na przeliczenie dopuszczalnej powierzchni ([...] ha) nabywanej nieruchomości na liczbę wnioskodawców.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie T. M., S. M. i M. W. wnieśli o uchylenie zaskarżonego postanowienia Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia [...] grudnia 2007 r. zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 1 a ust. 5 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców poprzez jego błędną wykładnię, oraz naruszenie prawa procesowego poprzez nie zastosowanie przepisu art. 7, 77 § 1, 106 § 4, 107 § 3 kpa.

Uzasadniając złożoną skargę skarżący wskazali, iż organ administracyjny dokonał bardzo formalistycznej oceny złożonego wniosku poprzez nie uznanie możliwości zwiększenia określonego w ustawie n.n.p.c. górnego limitu wielkości nabywanej nieruchomości, w przypadku wystąpienia kilku wnioskodawców. W ocenie skarżących organ naruszył w tym zakresie także art. 106 § 4 kpa, który umożliwiał organowi przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego mającego na celu ustalenie w jakiej wielkości udziały w nieruchomości chcą nabyć wnioskujący. Ponadto skarżący zarzucili, iż zaskarżona decyzja została lakonicznie uzasadniona co stanowi o naruszeniu art. 107 § 1 i § 3 kpa.

W odpowiedzi na skargę Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko i argumentację przytoczone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Zgodnie z przepisem art. 1 § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych [Dz.U. nr 153, poz. 1269] oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi [Dz.U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.], dalej - ppsa, Wojewódzki Sąd Administracyjny rozpoznając skargę sprawuje kontrolę nad działalnością administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie badając zaskarżone postanowienie w wyżej wskazanym zakresie uznał, iż skarga jest zasadna.

Stosownie do art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców ( t.j. Dz.U. z 2004 r. Nr 167, poz. 1758 ze zm.) nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Zezwolenie wydawane jest w drodze decyzji administracyjnej przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, jeżeli sprzeciwu, w formie postanowienia, nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych - Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Rozstrzygnięcia te oparte są na uznaniu administracyjnym. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 grudnia 1999 r., sygn. VSA 2177/99, mającym zastosowanie w sprawie niniejszej, kontrola sądowa legalności decyzji opartej na uznaniu administracyjnym sprowadza się do ustalenia, czy organ orzekający przeprowadził postępowanie zgodnie z przepisami kodeksu postępowania administracyjnego, czy wydana decyzja odpowiada ustaleniom faktycznym, czy rozważono wszystkie argumenty podniesione przez stronę, czy przy załatwieniu sprawy uwzględniono art. 7 kpa.

W ocenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie podnoszony w skardze zarzut naruszenia art. 7 kpa jest zasadny. Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi, wbrew obowiązkowi wynikającemu z treści art. 7 kpa, nie podjął wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia sprawy i wyważenia pierwszeństwa, w tej konkretnej sprawie, interesu społecznego i słusznego interesu strony.

Przede wszystkim należy wskazać, iż z treści art. 1a ust 5 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców z dnia 24 marca 1920 r. nie wynika zakaz nabycia przez cudzoziemca części nieruchomości we współwłasności.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 25 lutego 2002 r., sygn. VSA 1909/01 (Lex nr 109334) wprost wypowiedział pogląd, iż także nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w charakterze współwłaściciela jest "nabyciem nieruchomości" w rozumieniu powołanego przepisu art. 1 ust. 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Możliwość nabycia nieruchomości we współwłasności z uwzględnieniem wielkości udziału każdego ze wspólników wynika z przepisów kodeksu cywilnego regulujących zagadnienia własności i współwłasności. Nie może ostać się twierdzenie organu, iż dopuszczalna powierzchnia 0,5 ha mogłaby być brana przez organ pod uwagę, jako mieszcząca się w przewidzianym w art. 1a ust. 5 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców obszarze, tylko w przypadku wystąpienia każdego z wnioskodawców o udział wynoszący 1/3 część działki oznaczonej nr [...] bądź też w przypadku podziału geodezyjnego tej nieruchomości na 3 odrębne działki, które byłyby przedmiotem odrębnych wniosków. Zgodnie bowiem z art. 196 § 1 kodeksu cywilnego współwłasność jest współwłasnością łączną lub w częściach ułamkowych. Przy współwłasności w częściach ułamkowych domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe (art. 197 kc) a każdy z nich może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art.198 kc), każdy też może żądać zniesienia współwłasności (art. 210 kc).

W uzupełnieniu do wniosku o nabycie nieruchomości z dnia 23 sierpnia 2007 r. cudzoziemcy oświadczyli, iż zamierzają nabyć nieruchomość w częściach równych, co zapewniało nie przekroczenie normy z art. 1a ust. 5 przez każdego z nich i wymagało rozważenia przez organ pozostałej przesłanki zawartej w tym przepisie, to jest możliwości wykorzystania nieruchomości dla potrzeb życiowych każdego ze wspólników.

W ocenie Sądu niewystarczające też było, na gruncie art. 1a ust. 6 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, tylko ogólne odwołanie się przez organ do przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego i do interesu społecznego bez rozważenia realiów konkretnej sprawy z uwzględnienie potrzeb regionu i rzeczywistej działalności stron w kontekście uzasadnienia wniosku. Pozwala to na postawienie organowi zarzutu, iż zaskarżone postanowienie zostało wydane w oparciu o uznanie administracyjne noszące cechy dowolności a nie zapisanej w art. 80 kpa swobody.

Wskazane naruszenia prawa materialnego oraz przepisów postępowania, w ocenie Sądu, mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co skutkuje uchyleniem zaskarżonego postanowienia.

Przy ponownym rozpoznawaniu sprawy organ winien mieć na względzie powyższe uwagi i w konsekwencji opinię swą wyrazić po dokładnym wyjaśnieniu sprawy i rozważeniu rzeczywistych interesów wskazanych w art. 7 kpa., czemu winien dać wyraz w spełniającym wymogi z art. 107 § 3 kpa uzasadnieniu.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na mocy art. 145 § 1 ust.1 lit. a i c oraz art. 200 prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku.