Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 494/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2012-07-24 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 1 ust. 2 pkt 1 i 7, art. 54 pkt 2 lit. c) w zw. z art. 64 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 1-5, art. 15 ust. 2
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: § 9 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: § 18 ust. 1 i 2, § 19-21
journal: Dz.U. 2002 nr 75 poz 690
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wiesława Batorowicz (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Maria Kwiecińska Sędzia WSA Edyta Podrazik Protokolant st.sekr.sąd. Mariola Kaczmarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 lipca 2012 r. sprawy ze skargi R. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] 2012 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy; oddala skargę


UZASADNIENIE

R. K. w dniu 8 września 2011 r. złożył wniosek do Burmistrza Miasta i Gminy S. o ustalenie warunków zabudowy dla zmiany sposobu użytkowania istniejącego budynku socjalno-biurowego z warsztatem stolarskim na zakład usług rehabilitacyjno-medycznych z odnową biologiczną, fryzjerem i pozostałymi usługami kosmetycznymi na działce nr [...] położonej w S. przy ul. S..

W wyniku przeprowadzenia postępowania Burmistrz S. decyzją z dnia [...] 2011 r. Nr [...] znak: [...], wydaną na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 i art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) ustalił dla R. K. warunki zabudowy dla przedmiotowej zmiany sposobu użytkowania obiektu przy ul. S. w S..

W uzasadnieniu decyzji organ wyjaśnił, iż uzyskał opinię w zakresie obsługi komunikacyjnej inwestycji. Ponadto wskazał, że teren inwestycji został ujęty w programie rolnym sporządzonym do planu miejscowego, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych i nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze. Burmistrz S. warunki zabudowy dla przedmiotowej zmiany sposobu użytkowania wydał po stwierdzeniu – w wyniku przeprowadzenia analizy urbanistycznej - spełnienia wszystkich wymienionych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: upzp) przesłanek. Wyjaśnił, że zarówno analiza, jak i wizja w terenie potwierdziły obecność w sąsiedztwie budynków usługowych, również związanych z branżą medyczną, o parametrach pozwalających ustalić warunki zabudowy dla niniejszej zmiany sposobu użytkowania. Organ zaznaczył, że projekt decyzji został sporządzony przez osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego architektów. Podał, że właściciel działki nr [...] złożył uwagi do projektu decyzji dotyczące ilości miejsc postojowych przewidzianych dla planowanej inwestycji. Po analizie i wyjaśnieniach inwestora organ przyjął, że uwagi te są bezpodstawne, bowiem wnioskodawca zagwarantował odpowiednią ilość miejsc postojowych na terenie działek nr [...] stanowiących jego własność. Nadto organ Burmistrz wskazał, że w trakcie postępowania inwestor zwrócił się o zmianę projektu decyzji w zakresie dopuszczenia przebudowy wewnątrz obiektu, ilości kondygnacji nadziemnych, konieczności uzgodnienia zjazdu oraz sposobu ogrzewania budynku. Organ przychylił się do prośby inwestora. Następnie wnioskodawca zwrócił się z prośbą o przeniesienie warunków zabudowy na nowego właściciela terenu objętego wnioskiem. Organ wyjaśnił, że zgodnie z art. 63 ust. 5 upzp organ, który wydał decyzję jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w decyzji. Wobec powyższego nie można zmienić inwestora w trakcie postępowania, a jedynie po wydaniu decyzji o warunkach zabudowy, za zgodą wnioskodawcy przenieść decyzję na rzecz innej osoby.

R. B. wniósł odwołanie od powyższej decyzji. Zarzucił organowi I instancji przy jej wydaniu:

- naruszenie § 9 ust.2 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy (...), dalej: rozporządzenie, poprzez wydanie decyzji mimo braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, sprzeczne z przeznaczeniem sposobu użytkowania,

- naruszenie § 3 rozporządzenia poprzez niewzięcie pod uwagę, że działka, co do której złożono wniosek nie ma dostępu do ul. C. z związku z czym błędnie wydano warunki zabudowy,

- naruszenie rozporządzenia przez niezałączenie wyników analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu przyległego do nieruchomości, z którego jasno wynikałoby, że działka nie ma dostępu do ul. C., co powinno skutkować wydaniem decyzji odmownej,

- pominięcie faktu, iż właściciel działki nr [...] nie gwarantuje miejsc postojowych na terenie inwestycji tylko ponad 380 m dalej, co wyklucza praktycznie realne korzystanie przez klientów z tych miejsc dla celów inwestycji,

- błędne przyjęcie, iż możliwa jest realizacja miejsc postojowych na działkach nr [...] mimo, że działki te nawet nie znajdują się na tej samej ulicy co nieruchomość objęta inwestycją,

- sprzeczność wydanej decyzji z treścią uzasadnienia poprze podanie, że na każde 100 m2 powierzchni usługowej przypadać mają min. 4 miejsca parkingowe i wydanie decyzji mimo braku takich miejsc,

- brak określenia, że zmiana sposobu użytkowania dotyczy również budynku mieszkalnego, przebudowy budynku oraz jego nadbudowy, co wynika jednoznaczne z dalszej treści decyzji.

W motywach odwołania R. B. podniósł, iż organ I instancji w wydanej decyzji nie odniósł się do jego zarzutów. Zaznaczył, że najistotniejsze jest, iż inwestor chcąc zmienić sposób użytkowania obiektu nie zapewnia prawidłowej dla nowego typu działalności liczby miejsc postojowych. Wiązało się to będzie z utrudnieniami w ruchu, parkowaniem w miejscach niedozwolonych lub na bezpośrednio sąsiadującej nieruchomości usługowej należącej do odwołującego, który prowadzi hotel. Nieprawidłowe jest zapewnienie miejsc postojowych na innych działkach (nr [...]) niż teren objęty inwestycją. Nie uwzględniono bowiem faktu, że działki te leżą 380 m od działki nr [...], co wskazuje, że nierealne staje wykorzystywanie ich na parking. Ponadto nie można przyjąć, że skoro wejście i wjazd na przedmiotową działkę jest od strony ul. S. to miejsca postojowe przy ul. R. spełniają zakładany cel. Gdyby nawet przyjąć, że wnioskodawca pragnie realizować wejście do pomieszczeń zakładu usług rehabilitacyjnych od strony ul. R. to już teraz przed tą nieruchomością (obecny budynek przychodni lekarskiej) znajduje się 6 miejsc postojowych, która to ilość jest niewystarczająca.

Ponadto, organ nie wziął pod uwagę, że odwołujący na sąsiedniej nieruchomości od wielu lat prowadzi hotel, przed budynkiem ma zagwarantowane miejsca postojowe i już teraz pojawiają się problemy, gdyż klienci przychodni próbują parkować auta na nieruchomości stanowiącej jego własność. Organ nie wziął pod uwagę, że istniejący na działce objętej wnioskiem budynek ma powierzchnię kilkuset m2 i potrzebnych dla jego obsługi jest kilkadziesiąt miejsc postojowych. Wyznaczenie ich na nieruchomości oddalonej o 380 m, przedzielonej inną nieruchomością usługową, na której znajduje się stacja benzynowa, na której odbywa się ruch utrudniający parkowanie i wjazd, stwarza fikcję co do posiadania miejsc postojowych. Działki nr [...] mogą co najwyżej, zdaniem odwołującego, stanowić zaplecze parkingowe dla obiektów położonych przy ul. C.: Centrum Medyczne – Przychodnia w S., apteka, Centrum Okulistyczno-Optyczne, Medycyna Pracy, Okręgowa Stacja Kontroli Pojazdów, myjnia samochodowa itp. (dołączono zdjęcia). R.B. wskazał też, że z mapy wynika, iż budynek objęty zmianą sposobu użytkowania ma pow. 1100 m2 (przyjmując, że 30% tej pow. przypada na elementy ściany, i ścianki działowe, klatkę schodową itp. – pow. usługowa będzie wynosić ok. 770 m2) co oznacza konieczność zagwarantowania 31 miejsc.

Odwołujący podniósł też, że z osnowy decyzji wynika, że dotyczy ona "zmiany sposobu użytkowania warsztatu stolarskiego wraz z częścią socjalno-biurową na zakład usług rehabilitacyjnych, medycznych z odnową biologiczną, fryzjerem i pozostałymi usługami kosmetycznymi". Wynika z tego, że potrzebne będą miejsca parkingowe dla klientów. W decyzji podano: "Wymagania szczegółowe: budynek usługowy; liczba kondygnacji nadziemnych – do dwóch; geometria dachu – istniejący, bez zmian; wysokość budynku mieszkalnego od poziomu terenu do kalenicy budynku – maks. 8,5 m, wysokość elewacji frontowej do okapu – maks. 8,5; szerokość elewacji frontowej – istniejąca, ogrzewanie budynku – na dotychczasowych zasadach". Nadto decyzja wskazuje, że: "W dniu 18.11.2011 r. wnioskodawca zwrócił się z prośbą o zmianę projektu decyzji o warunkach zabudowy w zakresie dopuszczenia przebudowy wewnątrz obiektu, ilości kondygnacji nadziemnych, konieczności uzgodnienia zjazdu oraz sposobu ogrzewania budynku. Po przeanalizowaniu akt sprawy oraz zabudowy w obszarze analizowanym architekt opracowujący na zlecenie Burmistrza Miasta i Gminy S. projekty decyzji o warunkach zabudowy przychylił się do prośby inwestora ...". Zdaniem odwołującego dane dotyczące wymagań szczegółowych są w decyzji nieprecyzyjne i niejasne, gdyż: 2 kondygnacje posiada tylko budynek mieszkalny – frontowy, pozostała część budynku posiada tylko jedną kondygnację, a nadto dach ma spadki na boki, w związku z czym od frontu nie posiada okapu, lecz attykę. Tym samym przy zmianach obejmujących tylko przebudowę wnętrza nie ma potrzeby podawania wysokości budynku (wys. 8,5 m jest prawdopodobnie zawyżona).

Dodatkowo odwołujący wskazał, że ul. S. nie jest ulica z jakimikolwiek zakładami usługowymi i nie posiada miejsc parkingowych, zaś zagęszczenie parkowanych aut od drugiej ulicy oraz zastawianie miejsc postojowych przy hotelu uwidaczniają dołączone do odwołania zdjęcia.

R. K. w odpowiedzi na odwołanie podał, że zagwarantowane na działkach nr [...] miejsca postojowe znajdują się w odległości ok. 65 m od działki objętej inwestycją, a nie jak podaje odwołujący 380 m. Na wskazanych działkach w pełni zostaną zagwarantowane miejsca postojowe dla planowanego zamierzenia.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. decyzją z dnia [...] 2012 r. Nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Stwierdziło, że podziela rozstrzygnięcie organu I instancji, zauważając niepełność i lakoniczność uzasadnienia zaskarżonej decyzji. Kolegium uznało, że w sprawie dokonano analizy działki objętej wnioskiem oraz obszaru wyznaczonego zgodnie z przepisami rozporządzenia (trzykrotna szerokość frontu działko – 3x26 m = 78 m). Z uwagi na sposób zagospodarowania terenu sąsiadującego uznano trafnie, że zmiana sposobu użytkowania na zakład usług rehabilitacyjnych, medycznych z odnową biologiczną, fryzjerem i pozostałymi usługami kosmetycznymi spełnia warunki wynikające z zasady dobrego sąsiedztwa. Burmistrz prawidłowo ustalił, że w analizowanym obszarze występuje funkcja mieszkalna i usługowa. W sprawie nie uległy zmianie parametry wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, linii zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu. W ocenie Kolegium organ I instancji zasadnie stwierdził, że planowana inwestycja kontynuuje funkcje parametry, cechy i wskaźniki zabudowy i zagospodarowania terenu. Teren planowanej inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej, działka posiada zabezpieczone uzbrojenie wystarczające dla planowanej inwestycji, zaś teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia z gruntów rolnych na cele nierolnicze. Ponadto decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Odnosząc się do zarzutów odwołania dotyczących kwestii dostępu działki nr [...] do ul. C. Kolegium wskazało, że nie ma podstaw do odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy z tego powodu, że działka ta do tej ulicy nie przylega, gdyż ma zagwarantowany dostęp do drogi publicznej – ul. S.. Okoliczność, że miejsca parkingowe zostaną zlokalizowane na terenie dostępnym z innej drogi publicznej nie uzasadnia zaś uchylenia zaskarżonej decyzji.

Organ odwoławczy za niezasadny uznał zarzut dotyczący zagwarantowania miejsc postojowych. Gwarancje wskazane w decyzji w tym zakresie uznał za zgodne z art. 54 pkt 2 lit. c upzp. W zaskarżonej decyzji przyjęto, ze dla obsługi planowanych obiektów należy zabezpieczyć min. 4 miejsca postojowe dla samochodów osobowych na każde 100 m2 powierzchni usługowej; dopuszcza się lokalizację miejsc postojowych na działkach nr [...], stanowiących własność inwestora (do miejsc postojowych wlicza się również miejsca w garażach)." Ponadto wskazano, że "warunkiem oddania do użytku oraz późniejszego użytkowania obiektu jest zabezpieczenie odpowiedniej ilości miejsc parkingowych na terenie działek nr [...]". W ocenie Kolegium postanowienia decyzji dotyczące tej kwestii nie naruszają interesu osób trzecich, w tym również odwołującego. Brak jest przepisów, które ograniczałyby możliwość stworzenia miejsc parkingowych na terenie innych działek niż objęta wnioskiem, jeżeli właściciel tych działek wyraża na to zgodę. Ponadto działki te znajdują się w odległości ok. 60 m od granic działki objętej wnioskiem, nie zaś jak wskazuje odwołujący w odległości 380 m. Kolegium wskazało, że art. 54 pkt 2 lit. c) upzp nie precyzuje sposobu określania ilości miejsc parkingowych dla nowych inwestycji, a w obowiązującym systemie prawnym nie ma żadnego przepisu szczególnego, który nakazywałby wskazanie określonej liczby miejsc parkingowych w zależności od planowanego sposobu zagospodarowania terenu.

Ustosunkowując się do kwestii zwiększonego ruchu organ II instancji stwierdził, że zgodnie z art. 6 ust. 2 pkt 1 upzp każdy ma prawo w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego lub osób trzecich. Z utrwalonego orzecznictwa wynika – zaznaczyło Kolegium – wynika, że ochronę interesów osób trzecich należy oceniać w kategoriach obiektywnych; odnosi się ona do uprawnień wynikających z przepisów ustawowych. Subiektywne zaś przekonanie osoby trzeciej o naruszeniu jej własnego interesu prawnego nie może ograniczać prawa właścicieli do zagospodarowania własnego terenu w zakresie określonym przez prawo i zasady współżycia społecznego. Kwestia parkowania na ulicy, czy zwiększonego ruchu pojazdów, w sytuacji gdy w najbliższym otoczeniu działają obiekty usługowe i niepubliczne zakłady opieki zdrowotnej ma w ocenie Kolegium charakter interesu faktycznego, który w niniejszym postępowaniu nie podlega ochronie.

Kolegium nie podzieliło również zarzutu braku określenia, że "zmiana sposobu użytkowania dotycz budynku mieszkalnego, przebudowy budynku oraz jego nadbudowy, co wynika jednoznacznie z dalszej części decyzji", gdyż z treści decyzji, ani z wniosku nie wynika, że inwestycja ma dotyczyć nadbudowy. Okoliczność, że wnioskodawca zwrócił się o wpisanie do postanowień decyzji: "liczba kondygnacji nadziemnych – do dwóch" wynika z faktu, że część obiektu ma 2 kondygnacje (część określona przez wnioskodawcę jako socjalno-biurowa, zaś przez odwołującego jako mieszkalna), zatem zapis projektu, że cały obiekt ma 2 kondygnacje byłby niezgodny ze stanem faktycznym. Podobnie rzecz się ma z przebudową, która zostanie dokonana wewnątrz i w ramach istniejące obiektu. Na etapie ustalania warunków zabudowy nie precyzuje się zaś żadnych wymogów dotyczących prac budowlanych wewnątrz budynku.

Kolegium podzieliło zarzut odwołującego, że Burmistrz w trakcie prowadzonego postępowania nie odniósł się do pisma odwołującego. Okoliczność ta nie uzasadnia jednak zaskarżonej decyzji, gdyż w uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że nie uznał podniesionych zarzutów za zasadne, a w niniejszym uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy szczegółowo odnosi się do kwestii objętych zarzutami odwołującego.

R. B. wniósł skargę na powyższą decyzję SKO w P.. Zarzucił naruszenie przy jej wydaniu:

- art. 1 ust. 2 pkt 1 i 7 w zw. z art. 54 pkt 2 lit. d w zw. z art. 64 ust. 1 upzp w zw. z § 18 ust. 1 i 2 rozporządzenia poprzez ustalenie w decyzji obowiązku zabezpieczenia 4 miejsc postojowych na każde 100 m2 powierzchni użytkowej planowanej inwestycji, przy dopuszczeniu lokalizacji miejsc postojowych na działach o nr [...], które znajdują się w znacznej odległości od terenu inwestycji,

- art. 7 kpa w zw. z § 3 rozporządzenia poprzez nierzetelne i niekompletne ustalenie stanu faktycznego sprawy, w szczególności niepodjęcie czynności mających na celu stwierdzenie jaka powinna być lokalizacja miejsc postojowych, służących zabezpieczeniu potrzeb parkingowych planowanej inwestycji, bez obciążania działek należących do osób trzecich,

- § 9 ust. 2 rozporządzenia poprzez niezałączenie do decyzji ustalającej warunki zabudowy wyników analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, co z kolei pozbawiło skarżącego możliwości skontrolowania prawidłowości analizy oraz zgodności ustalonych warunków zabudowy z jej wynikami.

Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Burmistrza S. z dnia [...] 2011 r. oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi przywołano argumentację zawartą w odwołaniu od decyzji organu I instancji. Ponadto, odnosząc się do kwestii zagwarantowania miejsc postojowych dla przedmiotowego zamierzenia skarżący powołał przepis § 19 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2012 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, na podstawie którego to przepisu zagospodarowując działkę budowlaną należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, miejsca postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również miejsca postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne. W § 19 ust. 2 tegoż rozporządzenia nakazuje się dostosowanie liczby i sposobu urządzenia miejsc postojowych do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Skarżący powołał się na wyrok NSA z dnia 24 czerwca 2010 r. II OSK 1827/09, w którym stwierdzono, że wykładnia gramatyczna, jak i celowościowa tego przepisu prowadzą do jednoznacznego wniosku, iż miejsca parkingowe muszą być zaprojektowane i urządzone na terenie będącym w dyspozycji inwestora, na którym dana inwestycja ma być realizowana, jak również mają one mieć charakter trwały, a więc nie mogą to być miejsca parkingowe np. tylko na czas budowy lub na pewien tylko okres początkowy użytkowania obiektu budowlanego. Przenosząc rozważania te na grunt niniejszej sprawy skarżący wskazał, że nie jest tak, że lokowanie miejsc parkingowych można dopuścić w dowolnym obszarze znajdującym się poza działką, na które ma znajdować się inwestycja. Skarżący dodał, że Kolegium nie uwzględniło faktu, iż odległość pomiędzy działkami [...] wynosi aż 380 m, licząc nie najbliżej położone punkty działek, lecz jako długość drogi, którą należy pokonać, aby dotrzeć z obiektu objętego planowaną inwestycją a miejscami parkingowymi. Dopuszczenie miejsc postojowych w tak znacznej odległości spowoduje, zdaniem skarżącego, w rzeczywistości z wyznaczonych miejsc postojowych użytkownicy nie będą korzystać, lecz parkować będą auta na działkach sąsiadujących z działką nr [...], w tym na przyhotelowym parkingu przylegającym do hotelu "A." stanowiącym własność skarżącego.

Zdaniem skarżącego nie ma też racji organ odwoławczy wskazując, że kwestia parkowania na ulicy, czy zwiększonego ruchu pojazdów ma charakter interesu faktycznego, który w niniejszej sprawie nie podlega ochronie. Skarżący podkreślił, że zapewnienie prawidłowej obsługi parkingowej służy ochronie ładu przestrzennego, gdyż wywiera wpływ na funkcjonalność przestrzeni znajdującej się w obszarze planowanej inwestycji. Ponadto zgodnie z art. 2 ust. 2 pkt 7 upzp w toku postępowania o ustalenie warunków zabudowy organ musi mieć na względzie konieczność ochrony prawa własności. Nie chodzi przy tym wyłącznie o własność działki, której dotyczy wniosek, ale także o ochronę własności nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania planowanej inwestycji. Nie ulega wątpliwości, że parkowanie pojazdów na działkach leżących w obszarze oddziaływania inwestycji bez zgody ich właścicieli – wobec braku zapewnienia należytego zaplecza parkingowego stanowi naruszenie prawa własności, któremu zapobiegać winien organ administracji.

Ponadto skarżący zarzucając naruszenie przez organ I instancji § 9 ust. 2 rozporządzenia wskazał, że do decyzji nie załączono wyników analizy urbanistycznej w części tekstowej, a jedynie mapę. Mapa ta nie stanowi części graficznej wyników analizy, lecz wyłącznie graficzną część decyzji o warunkach zabudowy, lecz wyłącznie graficzną część decyzji o warunkach zabudowy, o której mowa w § 9 ust. 1 rozporządzenia. Wskutek tego skarżący został pozbawiony możliwości zapoznania się z wynikami analizy urbanistycznej, która to stanowi podstawę do ustalenia warunków zabudowy.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. w odpowiedzi wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując swe dotychczasowe stanowisko, zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

W piśmie procesowym z dnia 9 lipca 2012 r. H. i M. H., nabywcy od R. K. nieruchomości objętej przedmiotową inwestycją (k. 34-36 akt sądowych), wnieśli o oddalenie skargi. Wskazali, że są również właścicielami działek nr [...], na których zapewniono miejsca parkingowe dla inwestycji. Podali, że z załączonej do pisma mapy wynika, że najkrótsza droga dojścia z wejścia dla niepełnosprawnych z przedmiotowego budynku do parkingu wynosi 55 m, trochę zaś dłuższa droga wynosi 79 m, zaś najdłuższa, wykorzystująca część drogi chodnikiem – 133m.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Skarga okazała się bezzasadna, albowiem tak zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja Burmistrza Miasta i Gminy S. z dnia [...] 2011 r. odpowiadają prawu.

Jak trafnie podkreśla się w orzecznictwie sądowoadministracyjnym (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 24 lutego 2005r., sygn. akt IV SA/Wa 950/04 , LEX nr 171198 ) przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 tejże ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów)." Zwraca się w nim też słusznie uwagę - uwzględniając ratio legis art. 61 upzp, że przepis ten ma na celu powstrzymanie zabudowy niedającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, co jednak nie może prowadzić do nadmiernego ograniczenia prawa własności, inicjatywy obywateli w zakresie podejmowania inwestycji budowlanych, czy uniformizacji zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. Akcentuje nadto niedopuszczalność zawężającego rozumienia pojęcia kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników, których rozumienie nie może ograniczać się tylko do zezwalania na powstanie w danym miejscu obiektów tożsamych z już istniejącymi (por. wyrok NSA z 17 kwietnia 2007r., sygn. akt II OSK 646/06 , LEX nr 322329 i wyrok NSA z 16 października 2007r., sygn. akt II OSK 1401/06, LEX nr 394807).

W świetle brzmienia powyższych przepisów nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, o ile spełnione zostały warunki określone w art. 61 ust. 1 – 5 upzp. Spełnienie wymogów z art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp następuje już wówczas, gdy co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej co teren inwestycji, znajdująca się w obszarze analizowanym jest zabudowana w taki sposób, by można ustalić wymagania dla nowej zabudowy przy zastosowaniu wprowadzonych przez ustawodawcę zobiektywizowanych standardów decydujących o spełnieniu wymogów zachowania ładu przestrzennego. O ile w tym obszarze znajduje się już obiekt lub obiekty o podobnej co zamierzona inwestycja funkcji oraz zbliżonych parametrach, zaś nie zachodzą negatywne przesłanki, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2- 5 upzp - brak podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Rzeczą organu administracji publicznej jest wówczas jedynie wkomponowanie inwestycji w istniejące otoczenie, przy uwzględnieniu zasad określonych w rozporządzeniu z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 ze zm., dalej: rozporządzenie). Akt ten wydano na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6-7 upzp.

Wyjaśnić należy, iż zasady ogólne nie pozwalają na wprowadzenie w akcie wykonawczym pozaustawowych przesłanek ograniczających prawo własności w kierunku umożliwiających wydanie decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy. Z powyższą regułą pozostaje w zgodzie zarówno brzmienie art. 61 ust. 6-7 upzp, jak i treść powołanego uprzednio aktu wykonawczego , które w tytule oraz § 1 wskazuje, że określa ono jedynie sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dotyczy to między innymi wymagań w zakresie ustalania: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Przepisy zawarte w rozporządzeniu nie pozostawiają organom administracji publicznej swobody co do ustalenia lub odmowy ustalenia warunków zabudowy dla zamierzonej inwestycji, a także sposobu i zasad określenia stosownych wymagań. Powyższe wynika zarówno ze wskazanego uprzednio już przedmiotu regulacji dokonanej aktem wykonawczym do norm ustawowych, jak i wykładni przepisów zawartych w § 2-8. W szczególności zważyć należy na niemal kompletne uregulowanie w przepisach wykonawczych kwestii ustalenia obszaru analizowanego, co ma zasadnicze znaczenie dla wykonania w sposób zobiektywizowany ciążących na organie administracji publicznej obowiązków dotyczących ustalenia warunków zabudowy dla zamierzonej inwestycji. I tak, stosownie do § 3 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust. 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2). Zgodnie zaś z § 2 pkt 5 - ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o froncie działki - należy przez to rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę.

Przechodząc do okoliczności niniejszej sprawy stwierdzić należy, iż organy orzekające prawidłowo przyjęły, że analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu została przeprowadzona w granicach prawidłowo wyznaczonego obszaru. Organ, w zgodzie z § 3 ust. 2 rozporządzenia obszar ten wyznaczył w promieniu 78 m od narożników działki nr [...], będącej przedmiotem zainwestowania. Powołany przepis stanowi, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 upzp, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Trafnie organ I instancji przyjął, że skoro szerokość frontu działki (od strony ul. S.) wynosi 26 m, a jej trzykrotność 78 m, to należy granice obszaru analizowanego wyznaczyć właśnie w odległości 78 m od terenu inwestycji.

Dokonując oceny możliwości dopuszczenia w tak zakreślonym terenie funkcji usługowej poprzez zmianę sposobu użytkowania budynku – warsztatu stolarskiego z częścią socjalno-biurową na zakład usług rehabilitacyjnych, medycznych i kosmetycznych organ I instancji ustalił, że na terenie tym istnieje funkcja mieszkaniowa i usługowa. Potwierdzeniem tego są zdjęcia znajdujące się w aktach sprawy obrazujące obszar analizowany, a także fakt, iż na bezpośrednio sąsiadującej z działką nr [...] - działce skarżącego nr [...] usytuowany jest hotel, po przeciwległej zaś stronie centrum medyczne (k. 33-36 akt adm I instancji). Nie ulega zatem wątpliwości, że usługi medyczne, rehabilitacyjne i kosmetyczne (w tym fryzjerskie) są dopuszczalne na tym terenie.

Sąd pragnie również stwierdzić, że organ I instancji przeprowadzając analizę urbanistyczną nie był zobowiązany do wyznaczenia poszczególnych parametrów zabudowy albowiem budynek na działce nr [...] przy ul. S. w S. już istnieje i wniosek inwestora o ustalenie warunków zabudowy nie obejmował budowy, czy wykonania innych robót budowlanych, które mogłyby zmienić gabaryty, parametry obiektu, czy też wskaźniki dotyczące zagospodarowania terenu. We wniosku inwestor zaznaczył, że planuje zmianę sposobu użytkowania (...) bez zmian konstrukcyjnych i architektonicznych istniejącego budynku (k. 14 akt adm. I instancji) (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 29 lutego 2012 r. II SA/Po 45/12, , wyrok NSA z dnia 20 października 2010 r. II OSK 1643/09 oraz z dnia 19 stycznia 2011 r. II OSK 103/10, dostępne na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Niekwestionowane jest, że działka posiada dostęp do drogi publicznej - ul. S. w S.. Spełniony został zatem wymóg określony w art. 61 ust. 1 pkt 2 upzp. Nie budzi również wątpliwości, że przedmiotowy budynek – jako istniejący – posiada wystarczające uzbrojenie dla planowanej inwestycji (art. 61 ust. 1 pkt 3 upzp). Do wniosku dołączono umowę o dostarczanie wody i odprowadzanie ścieków, umowę sprzedaży gazu oraz umowę sprzedaży energii elektrycznej i świadczenia usług przesyłowych (k. 6-12 akt adm. I instancji). Jako działka znajdująca się w granicach administracyjnych miasta S. przedmiotowa działka nie wymaga zgodnie z art. 5b ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2004 r. Nr 121, poz. 1266 ze zm.) zmiany przeznaczenia z gruntów rolnych na cele nierolnicze, tym samym uznać należy, że spełniony został wymóg określony w art. 61 ust. 1 pkt 4 upzp.

Odnosząc się do kwestii prawidłowości zagwarantowania w decyzji Burmistrza S. z dnia [...] 2011 r. miejsc postojowych dla planowanego zakładu usług rehabilitacyjnych, medycznych i kosmetycznych wyjaśnić należy w pierwszej kolejności, że decyzja o warunkach zabudowy winna uwzględniać w swojej treści kwestie, w których do jej treści odsyłają przepisy techniczno-budowlane, w tym rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, póz. 690 ze zm., dalej w skrócie rozporządzenie w sprawie warunków technicznych). O ile warunki techniczne projektowanego obiektu budowlanego winny być badane na etapie wydawania pozwolenia na budowę, o tyle w przypadku dopuszczenia budowy obiektu w granicy działki (§ 12 ust. 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych) kwestie istotne z punktu widzenia planowania i zagospodarowania przestrzennego przy braku miejscowego planu brane są pod uwagę właśnie przy wydaniu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Organy administracji architektoniczne - budowlanej będą zaś związane dopuszczeniem lokalizacji obiektu w granicy działki zawartym w decyzji o warunkach zabudowy. Wynika to z art. 55 upzp, stosownie do którego decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego wiąże organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę Na mocy art. 64 ust. 1 upzp przepis ten znajduje odpowiednie zastosowanie do decyzji ustalającej warunki zabudowy. Wśród kwestii, w których rozporządzenie w sprawie warunków technicznych odsyła do ustaleń decyzji o warunkach zabudowy, znajduje się również określenie ilości miejsc postojowych dla samochodów osobowych. Wynika to z § 18 ust. 1 i 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. Stosownie do § 18 ust. 1, zagospodarowując działkę budowlaną, należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, miejsca postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również miejsca postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Natomiast zgodnie z § 18 ust. 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych liczbę i sposób urządzenia miejsc postojowych należy dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby miejsc, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Z powołanej treści przepisów rozporządzenia w sprawie warunków technicznych wynika zatem, że określenie liczby miejsc postojowych dla samochodów osobowych jest niezbędnym elementem, który musi znaleźć się w rozstrzygnięciu decyzji o warunkach zabudowy (por.; wyrok WSA w Krakowie z dnia 21 września 2011 r. II SA/Kr 1489/10, dostępny na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Nie ma natomiast podstaw prawnych do twierdzenia, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy powinna precyzyjnie określać minimalną liczbę miejsc parkingowych. Przepis art. 54 pkt 2 lit. c) upzp nie precyzuje sposobu określania ilości miejsc parkingowych dla nowych inwestycji i nie ma w obowiązującym systemie prawnym żadnego przepisu szczególnego, który nakazywałby wskazanie określonej liczby miejsc parkingowych w zależności od planowanego sposobu zagospodarowania terenu (por. wyrok NSA z dnia 9 lipca 2009 r., II OSK 129/08, dostępny na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Przepisami, które nakazywałyby w decyzji o warunkach zabudowy określenie ilości miejsc postojowych nie są też z pewnością § 18 ust. 1 i 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. § 18 ust. 1 tegoż rozporządzenia jedynie nakazuje, by przy zagospodarowywaniu działki budowlanej, urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, miejsca postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również miejsca postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Nie nakazuje zaś, by miejsca postojowe były zlokalizowane na działce objętej inwestycją; określa jedynie, że miejsca postojowe należy urządzić w związku z realizacją inwestycji, zagospodarowaniem działki. Z kolei przepis § 18 ust. 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych określa, że liczbę i sposób urządzenia miejsc postojowych należy dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Oznacza to, że określenie konkretnej liczby i sposób urządzenia miejsc postojowych następuje na etapie późniejszym - tworzenia projektu budowlanego (w postępowaniu o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę), z uwzględnieniem zapisów decyzji o warunkach zabudowy oraz przepisów § 19-21 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, które to w sposób szczegółowy regulują odległości wydzielonych miejsc postojowych, oznakowania i usytuowania miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych oraz wielkość i sposób wykonania miejsc postojowych.

Przytoczyć należy również stanowisko zawarte w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 5 kwietnia 2012 r. (wyrok nieprawomocny, dostępny na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl), które co do istoty Sąd orzekający w niniejszym składzie podziela. W wyroku tym wskazano, że zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 5 upzp wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku gdy decyzja taka jest m.in. zgodna z przepisami odrębnymi. Takim odrębnym przepisem jest zdaniem Sądu m.in. § 18 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, który w zakresie urządzenia miejsc postojowych dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo na zagospodarowywanej działce budowlanej nawiązuje w ust. 2 wprost do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Co do powyższego tutejszy Sąd nie ma uwag. Dalej WSA w Gliwicach formułuje błędną tezę, iż powszechnie przyjmuje się w orzecznictwie i doktrynie, że decyzja o warunkach zabudowy zastępuje w pewnym sensie dla objętego nią terenu miejscowy plan zagospodarowania, a to gdy zgodnie z treścią art. 59 ust. 1 upzp decyzję taką wydaje się tylko przy braku takiego planu. Z kolei z art. 15 ust. 2 pkt 6 upzp wynika, że w planie miejscowym określa się obowiązkowo m.in. minimalną liczbę miejsc do parkowania i sposób ich realizacji. Również zatem te przepisy świadczą o obowiązku określenia w warunkach zagospodarowania działki budowlanej kwestii miejsc parkingowych. Co do powyższego tutejszy Sad ma zasadnicze uwagi. Nie jest trafne stwierdzenie, że decyzja o warunkach zabudowy zastępuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Stanowisko takie pozbawione jest podstaw. Decyzje bowiem wydawane w razie braku planu miejscowego są aktami o innym charakterze prawnym niż plany miejscowe, wydanymi w innym trybie (por. postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego (7) z dnia 18 lipca 2005 r.; II OPS 3/05, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Decyzja o warunkach zabudowy wydawana w trybie art. 59 ust. 1 upzp wydawana jest tylko w przypadku braku planu miejscowego. Przy czym z treści tego przepisu wynika, iż dotyczy ona zmiany zagospodarowania terenu polegającego na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Natomiast miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stanowi instrument kształtowania i prowadzenia polityki przestrzennej na terenie gminy (art. 3 ust. 1 upzp), w którym następuje ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenia inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu (art. 4 ust. 1 upzp). Z porównania treści powołanych przepisów wynika wyraźnie, iż decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest wprawdzie w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale nie może tego planu zastępować. Dotyczy ona jedynie pojedynczych inwestycji, które nie wpływają istotnie na zasady zagospodarowania dużych obszarów gminy i nie kształtują nowego ładu przestrzennego. Ta kompetencja zastrzeżona jest bowiem wyłącznie do zadań rady gminy, która uchwala miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (por. wyrok NSA z dnia 21 marca 2012 r., II OSK 2575/10, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). W związku z powyższym niedopuszczalne jest przyjęcie, że wymogi dotyczące zawartości merytorycznej miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (określone w art. 15 ust. 2 upzp) w równym zakresie co do planu miejscowego i wprost odnoszą się do decyzji o warunkach zabudowy.

Niemniej jednak trafnie Sąd w Gliwicach stwierdza, że liczba i sposób urządzenia tych miejsc (postojowych) powinny być dostosowane zgodnie z § 18 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki do przeznaczenia i sposobu zabudowy działki budowlanej i uwzględniać potrzeby zarówno stałych jak i okresowych użytkowników takiej działki, w tym korzystających z jej zabudowy. Uregulowanie tej kwestii powinno zapewnić praktyczną, a nie tylko teoretyczną realizację rzeczywistej potrzeby parkowania samochodów. Wpływa to w oczywisty sposób nie tylko na ilość tych miejsc i sposób ich realizacji, ale także na ich położenie. Jakkolwiek z obowiązujących przepisów nie można wyprowadzić jednoznacznej normy, że miejsca te muszą być bezwzględnie zlokalizowane na tej samej działce, dla której ustalone są warunki zabudowy, to niewątpliwie ich położenie powinno zapewnić praktyczną realizację potrzeb parkingowych. Oznacza to, że co najwyżej powinny być one usytuowane w takiej odległości i miejscu od działki budowlanej aby mogły rzeczywiście ją obsługiwać.

Przychylając się do powyższego tutejszy Sąd pragnie stwierdzić, że organy orzekające w niniejszej sprawie prawidłowo przyjęły, że zagwarantowanie minimum 4 miejsc postojowych dla samochodów osobowych na każde 100 m2 powierzchni usługowej i dopuszczenie lokalizacji miejsc postojowych na terenie działek nr [...] spełnia wymóg określony w art. 52 pkt 2 lit. c w zw. z art. 64 ust. 1 upzp oraz § 18 ust. 1 i 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. Dodać należy, iż w pkt 3 ppkt 1 tiret drugie powołanej decyzji określono, że lokalizacja inwestycji ma nastąpić zgodnie z przepisami rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. Zatem konieczne jest też uwzględnienie regulacji § 18-21 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, które stawiają szczegółowe wymogi wobec budowy miejsc parkingowych. Trzeba mieć też na uwadze, że działki, na których ma zostać zlokalizowany parking (miejsca postojowe) dzieli od działki nr [...] będącej przedmiotem zainwestowania jedynie [...]. Jak trafnie zauważył organ odwoławczy miejsca postojowe będą zatem zlokalizowane w odległości ok. 60 m od działki, co do której planowo ma nastąpić zmiana sposobu użytkowania. Jak wynika zaś z dołączonej do pisma procesowego z dnia 9 lipca 2012 r. uczestników postępowania H. i M. H. mapy droga z budynku będącego przedmiotem niniejszego postępowania do miejsc parkingowych może odbywać się trojako – chodnikiem (odległość do miejsc postojowych wynosi 133 m) lub przez działkę nr [...] (odległość – 55 m – z wyjścia dla osób niepełnosprawnych i 79 m z innego wyjścia) [k. 37 akt sądowych]. Niczym niepoparte są zatem twierdzenia skarżącego jakoby rzeczywista droga z przedmiotowego obiektu do miejsc postojowych wynosiła 380 m. Tym samym bezpodstawny jest zarzut, że miejsca postojowe dla przedmiotowej inwestycji zostały wyznaczone na tyle daleko, że nie będą one pełnić swej właściwej funkcji, co spowoduje korzystanie z istniejących miejsc postojowych w najbliższym otoczeniu działki [...], w tym działki nr [...] należącej do skarżącego. Brak jest w konsekwencji podstaw do przyjęcia, że organy dopuściły się naruszenia zasad ładu przestrzennego, w tym prawa własności skarżącego (przepisów art. 1 ust. 2 pkt 1 i 7 upzp).

Sąd nie podziela też zarzutu skargi, jakoby organy orzekające w niniejszej sprawie dopuściły się naruszenia § 9 ust. 2 rozporządzenia poprzez niezałączenie do decyzji z dnia 12 grudnia 2011 r. wyników analizy urbanistycznej, przez co uniemożliwiono skarżącemu zapoznania się z dokumentami stanowiącymi podstawę ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Zważyć należy, iż stosownie do § 9 ust. 1 rozporządzenia warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Przepis § 9 ust. 2 rozporządzenia określa, że wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja Burmistrza S. z dnia [...] 2012 r. spełnia powyższe wymogi. Po pierwsze decyzja ta posiada zarówno część tekstową, jak i cześć graficzną (k. 55 i 56 akt adm. I instancji). Po wtóre, do decyzji załącznikiem do decyzji jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (z jej wynikami) w części tekstowej i graficznej (53 i 54 akt adm. I instancji). Wszystkie wymienione części składowe decyzji zostały oznaczone stosownymi pieczątkami i podpisane przez Pierwszego Zastępcę Burmistrza Miasta i Gminy S. A. T. (wydającego decyzję z upoważnienia Burmistrza S.). Nie budzi zatem wątpliwości Sądu, iż zostały spełnione wymogi określone w § 9 ust. 1 i 2 rozporządzenia. Ponadto dodać należy, iż skarżący, poza dowiedzeniem się o wynikach analizy urbanistycznej w momencie doręczenia mu decyzji, miał też możliwość zapoznania się z nią na skutek zawiadomienia skierowanego do stron w dniu 21 października 2011 r. w trybie art. 10 § 1 kpa. Z akt sprawy wynika jednak, że z prawa tego nie skorzystał. Tym samym pozbawiony podstaw jest nie tylko zarzut naruszenia przez organ I instancji § 9 ust. 1 i 2 rozporządzenia, ale też zarzut pozbawienia strony możności zapoznania się z treścią wyników analizy urbanistycznej.

Mając powyższe na względzie Sąd nie znalazł podstaw do uwzględnienia skargi i dlatego na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270) oddalił skargę.