Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1000/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2021-12-07 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 54 , art 59 , art 61 , art 64
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Dnia 7 grudnia 2021 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Magda Froncisz Sędziowie: WSA Mirosław Bator WSA Jacek Bursa (spr.) po rozpoznaniu w dniu 7 grudnia 2021 roku na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy [...] w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 27 maja 2021 roku, znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala


UZASADNIENIE

Decyzją Nr [...] z dnia 17.12.2020 r., znak: [...] Prezydent Miasta K. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa budynku biurowego z garażem podziemnym i instalacjami wewnętrznymi wraz z układem placów i dróg wewnętrznych, w tym drogi pożarowej dla budynku na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] jedn. ewid[...] oraz przebudową i rozbudową infrastruktury technicznej na działce nr [...] obr. [...] jedn. ewid. P. (pas drogowy ul. [...]) oraz na działkach nr [...], [...], [...], [...] (pas drogowy ul. [...]) w K.",

W uzasadnieniu wyjaśniono, że postępowanie wszczęto na wniosek inwestora z dnia 03.01.2019 r., uzupełniony w dniu 23.01.2019 r. i 14.01.2020 r., zmieniony co do programu i nazwy inwestycji dnia 13.05.2020 r. Następnie podano, że postępowanie w tej sprawie pozostawało zawieszone w okresie od dnia 03.04.2019 r. do dnia 22.08.2019 r. Dalej wskazano, że wobec faktu, iż teren inwestycji nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, postępowanie przeprowadzono na zasadach i w trybie art. 59 i następne ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W jego toku uzyskano: postanowienie Dyrektora Okręgowego Urzędu Górniczego w K. z dnia 08.10.2020 r. i z dnia 20.11.2020 r. w odniesieniu do terenów górniczych, opinię Uzdrowiskowego Zakładu Górniczego z dnia 07.10.2020 r. i 19.11.2020 r. w odniesieniu do terenów górniczych, opinie Zarządu Dróg Miasta K. z dnia 06.02.2019 r. (negatywną) oraz z dnia 09.09.2019 r. i 26.02.2020 r. (pozytywne, po zawarciu porozumienia z dnia 16.04.2019 r. w sprawie przystąpienia inwestora do umowy z dnia 05.12.2016 r. na przebudowę i rozbudowę drogi publicznej) w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego, Wydziału Kształtowania Środowiska Urzędu Miasta K. z dnia 21.02.2019 r. i 18.10.2019 r. w zakresie ochrony środowiska, Wydziału ds. Jakości Powietrza Urzędu Miasta K. z dnia 08.02.2019 r. w zakresie ochrony powietrza, stanowisko Zespołu Urbanistycznego. Projekt decyzji o ustaleniu warunków zabudowy został też milcząco uzgodniony przez Prezesa Urzędu Lotnictwa Cywilnego, Dyrektora Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w K. Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie, Marszałka Województwa [...] i Wojewodę [...].

Na podstawie zgromadzonych w trakcie postępowania materiałów dowodowych ustalono, że planowane zamierzenie spełnia łącznie przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., zaś osoba uprawniona po myśli art. 60 ust. 4 u.p.z.p. mgr inż. arch. M. M. - A. przygotowała projekt decyzji. Odnotowano też, że strony nie zgłosiły żadnych uwag w toku postępowania.

Do przedmiotowej decyzji zostały dołączone, stanowiące jej integralną część: Załącznik Nr 1 -warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, Załącznik Nr 3 - część tekstowa wyników analizy urbanistyczno - architektonicznej, Załącznik Nr 2 - część graficzna warunków zabudowy, Załącznik Nr 4 - część graficzna wyników analizy urbanistyczno - architektonicznej.

Odwołanie złożyła Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy [...] podnosząc naruszenie:

- art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w związku z § 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia w związku z art. 43 ust. 1 i 2 ustawy o drogach publicznych poprzez: nieprecyzyjne wyznaczenie linii zabudowy w odległości 3m - 4,5 m "od granicy z działką drogową nr [...] obr. [...] [...] oraz w odległości 6,5 m "od granicy z działką drogową nr [...] [...]", co nie pozwala na ustalenie zachowania minimalnej odległości zabudowy od zewnętrznej krawędzi jezdni; nieprawidłowe wyznaczenie 3 m - 4,5 m "od granicy z działką drogową nr [...] obr. [...]" w świetle art. 43 ust. 1 i 2 ustawy o drogach publicznych;

- art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w związku z § 5 ust. l i 2 rozporządzenia poprzez:

a) niewłaściwe wyznaczenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji, wyrażające się w ustaleniem ww. wskaźnika w oparciu o średni wskaźnik z obszaru analizowanego w sytuacji, gdy istniejące uwarunkowania wymagają ustalenia tego parametru w inny sposób;

b) uwzględnienie przy wyliczeniu średniej działek z budynkami o skrajnie odmiennym przeznaczeniu niż planowanego obiektu;

c) brak określenia w decyzji wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do wielkości poszczególnych działek z obszaru analizy, co uniemożliwia weryfikację decyzji

- art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w związku z § 7 rozporządzenia poprzez niewłaściwe wyznaczenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, wyrażające się przyjęciem wysokości nowej zabudowy w nawiązaniu do wysokości budynku na dz. nr [...] i na dz. nr [...], nr [...] - z pominięciem ustalenia wysokości budynków na dz. nr [...] i [...], których wysokość powinna mieć większy wpływ na ustalenie parametrów dla planowanej inwestycji;

- art. 53 ust. 4 pkt 9 u.p.z.p. w zw. z art. 64 u.p.z.p. i art. 106 k.p.a. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i nieprawidłowe przyjęcie, że porozumienie z Zarządem Dróg Miasta K. z dnia 16.04.2019 r. i opinia z dnia 09.09.2019 r. wraz z opinią z dnia 26.02.2020 r. ma charakter wiążący w sytuacji - gdy wnioskodawca dokonał modyfikacji wniosku w dniu 13.05.2020 r., rezygnując z obsługi komunikacyjnej od strony ul. [...], czym organ zaniechał ustalenia prawidłowości obsługi komunikacyjnej dla planowanej inwestycji;

- art. 7 k.p.a. w związku z art. 77 § 1 k.p.a. w związku z art. 107 § 1 pkt 6 k.p.a. poprzez zaniechanie wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego oraz należytego uzasadnienia zajętego przez organ stanowiska, a w szczególności brak wyjaśnienia, dlaczego udział powierzchni biologicznie czynnej terenu inwestycji ustalono na poziomie 30% oraz wskazania wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do wielkości powierzchni poszczególnych działek w obszarze analizowanym, jak też wyjaśnienia, jaka w istocie jest odległość linii zabudowy od zewnętrznej krawędzi jezdni i dlaczego odstąpiono od ogólnych reguł wyznaczania wysokości nowej zabudowy i jaka jest wysokość budynków na dz. nr [...] i [...].

W uzasadnieniu odwołania wskazano, że przy ustalaniu wskaźnika zabudowy nie powinny być uwzględniane działki z zabudową mieszkalną wielorodzinną (zabudowa osiedla [...] na dz. nr [...], [...], [...], [...], [...], [...]), zabudowane budynkiem Urzędu Skarbowego (dz. nr [...] i [...]) i halą naprawczą Miejskiego Przedsiębiorstwa Komunikacyjnego (dz. nr [...], [...], [...], [...], [...]). Zabudowa na ww. działkach pełni bowiem funkcję skrajnie odmienną od zabudowy planowanej. Zdaniem Odwołującej przy zróżnicowanej zabudowie występującej w obszarze analizowanym organ winien odstąpić od ustalenia wskaźnika zabudowy na podstawie średniej z obszaru, powielenie średniej daje zafałszowany obraz intensywności zabudowy w obszarze. Wytknięto organowi brak wskazania, jakie są wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do wielkości powierzchni poszczególnych działek, a jako przykład podano dz. nr [...] mającą stanowić całość z dz. nr [...], [...], [...] - wszystkie działki objęte są warunkami zabudowy, lecz Strona nie ma możliwość weryfikacji, czy ww. działka była uwzględniona przy obliczaniu średniego wskaźnika zabudowy i z jaką wielkością (52% dla dz. [...] czy 30% dla wszystkich ww. działek).

Dalej Odwołująca podniosła, że na terenie objętym decyzją o warunkach zabudowy ze wskaźnikiem zabudowy 37% ±1% obecnie usytuowane są niewielkie, dwupiętrowe budynki, których nie sposób porównywać z planowaną inwestycją. Zatem aktualny wskaźnik na terenie inwestycji nie jest tożsamy ze wskaźnikiem ustalonym decyzją odnoszącym się do bardzo dużych rozmiarów budownictwa. Zakwestionowano wyznaczoną linię zabudowy akcentując, że określenie "od zewnętrznej krawędzi jezdni" nie jest tożsame ze sformułowaniem "od działki drogowej", a brak tożsamości tych pojęć obrazuje mapa dołączona do decyzji. Zdaniem Odwołującej pomiary należy przeprowadzić od krawędzi tej części drogi, która jest przeznaczona do ruchu pojazdów, krawędzi jezdni nie można utożsamiać z linią pasa drogowego. Sposób wyznaczenia linii zabudowy jest nieprecyzyjny, ponieważ nie pozwala na ustalenie, w jakiej odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni winien znajdować się budynek. Jeśli zaś przez posłużenie się zwrotem "działka drogowa" nastąpiło oddalenie linii zabudowy od zewnętrznej krawędzi jezdni, nie wiadomo o ile metrów i jakie okoliczności przemawiają za tym oddaleniem. W zbyt małej odległości od krawędzi jezdni drogi gminnej została ustalona linia zabudowy od działki drogowej nr [...].

Odwołująca podniosła też, że przy wyznaczeniu wysokości dla nowej zabudowy organ przyjął do porównania tylko nieruchomości położone na działkach nr [...], [...] i nr [...]. Od strony zachodniej bowiem teren inwestycji graniczy z działkami nr [...] i [...], które są położone w pierwszej linii zabudowy ul. [...] i są zabudowane, a których wysokości organ nie ustalił. Przy wyliczeniu średniego parametru pominięto więc zabudowę na dz. nr [...] i [...]. Odwołująca zwróciła też uwagę, że powierzchnia terenu biologicznie czynnego została ustalona w decyzji bez zobrazowania tego współczynnika dla poszczególnych działek z obszaru analizowanego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 27 maja 2021 r. nr SKO. [...] na podstawie art. 59 ust. 1, art. 56 w związku z art. 64 ust. 1, art. 61 u.p.z.p.", § 1 - 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), dalej, jako "rozporządzenie" oraz art. 127 § 2 w związku z art. 17 pkt 1 i art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymało w całości w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu podano, iż teren inwestycji obejmujący działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...]. ewid. P. posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej ul. [...]. Teren inwestycji położony jest bowiem przy tej drodze publicznej, z której prowadzi na wymienione działki istniejący zjazd przeznaczony do przebudowy. Dostęp do tej drogi publicznej trafnie ustalił organ I instancji.

W aktach sprawy znajdują się też aktualne warunki techniczne potwierdzające zaopatrzenie planowanej inwestycji w wodę, energię elektryczną (oświadczenie T. D. S.A.), czynnik grzewczy (oświadczenie MPEC S.A. w K.) na warunkach określonych przez dysponentów poszczególnych sieci, a także odprowadzanie wód i ścieków opadowych oraz ścieków sanitarnych. Istniejące i projektowane uzbrojenie terenu w media jest więc wystarczające dla zamierzenia budowlanego.

Podobnie, wystarczające jest istniejące i projektowane uzbrojenie terenu inwestycji w zakresie obsługi komunikacyjnej. Z zalegającej w aktach sprawy opinii Zarządu Dróg Miasta K. wydanej dnia 09.09.2019 r. (k. nr [...] akt), zmienionej w dniu 26.02.2020 r. (k. nr [...] akt) wynika pozytywna ocena przedsięwzięcia dokonana przez zarządcę drogi w aspekcie obsługi komunikacyjnej i możliwości połączenia z drogą publiczną. Zarządca drogi pozytywnie ocenił obsługę komunikacyjną inwestycji wyłącznie od strony drogi publicznej ul. [...] poprzez istniejący zjazd przeznaczony do przebudowy, przy jednoczesnej likwidacji drugiego istniejącego zjazdu oraz zgodnie z umową nr [...], zmienioną Porozumieniem oraz A2 do ww. umowy z dnia 16.04.2019 r., zawartymi pomiędzy inwestorem a zarządcą drogi na współrealizację inwestycji drogowej (k. nr [...] akt). Na mocy tej umowy inwestor jako przystępujący do umowy z dnia 05.12.2016 r. - w związku z zamiarem zrealizowania inwestycji niedrogowej, objętej przedmiotową decyzją o warunkach zabudowy - zobowiązał się do przyjęcia obowiązków związanych z konieczną do realizacji inwestycją drogową, przez którą należy rozumieć przebudowę i rozbudowę drogi publicznej (realizację nowego połączenia drogowego w kwartale ulic [...]). Mając na uwadze powyższe okoliczności, w tym zwłaszcza opisaną umowę z inwestorem, ZIKiT stwierdził wystarczalność uzbrojenia terenu inwestycji w opiniowanym zakresie.

Powyższe dowody potwierdzają więc jednoznacznie wystarczalność istniejącego i projektowanego uzbrojenia terenu inwestycji w drogę, stanowiącą warunek z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. w zw. z art. 2 pkt 13 u.p.z.p. W kompetencjach zarządcy drogi pozostaje ocena, czy istniejący w danym terenie układ komunikacyjny zapewni obsługę planowanej inwestycji, tj. inaczej ujmując, czy objęte wnioskiem zamierzenie pozostaje uzbrojone w drogę. W pierwszej opinii wydanej przez Zarząd Dróg Miasta K. w dniu 06.02.2019 r. (k. nr [...] akt) planowana przez inwestora obsługa komunikacyjna inwestycji od drogi publicznej ul. [...] i drogi wewnętrznej ul. [...] została oceniona negatywnie z uwagi na fakt, że istniejący układ drogowy w rejonie inwestycji ma wyczerpaną przepustowość, a prawidłowa i bezpieczna obsługa komunikacyjna wymaga budowy nowego połączenia drogowego w kwartale ulic [...]. Pozytywną opinię zarządca drogi uzależnił od zawarcia umowy z inwestorem w oparciu o art. 16 ustawy o drogach publicznych. Taka umowa zalega w aktach sprawy. Natomiast zmiana wniosku przez inwestora dokonana pismem z dnia 11.05.2020 r. polegająca na rezygnacji z obsługi komunikacyjnej inwestycji od strony ul. [...] podyktowana była właśnie stanowiskiem zarządcy drogi ujętym w opinii z dnia 26.02.2020 r., zgodnie z którym dostęp i obsługa terenu inwestycji wyłączeni od ul. [...] zostały uznane za spełniające warunek z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Wynika to wprost z treści pisma z dnia 11.05.2020 r. Brak jest więc podstaw do uznania za słuszny zarzut odwołania o naruszeniu przez organ I instancji art. 53 ust. 4 pkt 9 u.p.z.p. w zw. z art. 64 u.p.z.p. i art. 106 k.p.a. Podkreślić należy, że Zarząd Dróg Miasta K. wypowiedział się w kwestii wystarczalności obsługi komunikacyjnej inwestycji od ul. [...], zatem odpowiadające im ustalenia decyzji ujęte w zał. nr 1 pkt. II. 6 lit. f potwierdzają, że obsługa komunikacyjna dla planowanej inwestycji potwierdza spełnienie przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.

W załączniku nr 1 do decyzji pkt II ppkt 4 lit. e ustalony został wskaźnik liczby miejsc postojowych dla projektowanego zamierzenia - zgodnie z art. 54 pkt 2c w zw. z art. 64 ust. 1 i art. 67 ust. 3 u.p.z.p. oraz § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1589) oraz przy uwzględnieniu wytycznych ujętych w uchwale Nr [...] Rady Miasta K. z dnia 29.08.2012 r. Program obsługi parkingowej dla miasta K..

Nie budzi również wątpliwości, że teren objęty wnioskiem nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne z uwagi na treść art. 10a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, zaś decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W uwzględnieniu powyższych rozważań uprawniony pozostaje wniosek, że spełnione zostały przesłanki wynikające z art. 61 ust. 2-5 u.p.z.p.

Co do warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., w celu określenia cech istniejącej zabudowy organ właściwy w sprawie dotyczącej ustalenia warunków zabudowy dokonuje analizy w koniecznym zakresie stanu terenu inwestycji oraz otaczającego go obszaru, uwzględniając szczegółowe wymogi ujęte w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wskazana analiza umożliwia bowiem dokładne formułowanie wniosków, co do sposobu ustosunkowania się do żądania inwestora i w razie pozytywnego rozstrzygnięcia właściwego ukształtowania treści decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie z § 3 wskazanego rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem inwestora, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2 § 3) obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p.

Zdaniem Kolegium analiza wykonana w dniu 28.08.2020 r. przez mgr inż. arch. M. M. - A. (k. nr [...] - 474 akt) odpowiada wymogom obowiązującego prawa, a wydana na jej podstawie decyzja zasadnie wskazuje na możliwość ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Analiza sporządzona została zgodnie z zasadami wynikającymi z rozporządzenia. Analiza zawiera część graficzną - mapę poświadczoną za zgodność z oryginałem przyjętym do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, na której prawidłowo zakreślono granice obszaru analizowanego w odległości minimum 165 m od granic terenu inwestycji przeznaczonego pod inwestycję kubaturową. Wyjaśniono też, że teren inwestycji przylega do działki drogowej nr [...] obr. [...] ul. [...], z której planowany jest główny wjazd i wejście na teren inwestycji na odcinku wynoszącym ok. 55 m. Trzykrotność zaś tej wartości daje wartość 165 m, w której prawidłowo wyznaczono minimalne granice obszaru analizowanego.

Obszar analizowany pozwala prawidłowo ustalić zasady kształtowania polityki przestrzennej, jak też określić parametry i cechy dominujące w sąsiedztwie. W tak wyznaczonym obszarze autorka ustaliła występowanie działek sąsiednich w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy, tj. zabudowanych w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy oraz zagospodarowanie terenu. Jak słusznie wskazała, wśród działek takich należy wymienić między innymi działkę nr [...], [...], [...] obr. [...]. Obszar o tożsamych granicach został wyznaczony na zał. nr 4 do decyzji obejmującym część graficzną wyników analizy.

W wyczerpującej części tekstowej omawianego dokumentu zostało opisane zarówno zagospodarowanie terenu w obszarze objętym analizą, charakter obszaru, jak i sposób kształtowania się zabudowy oraz cechy tej zabudowy. Podano, że teren inwestycji znajduje się w południowo -zachodniej części K., w obszarze o wzrastającym zainwestowaniu. Obszar obejmuje kwartał wydzielony ulicami [...] i od zachodu rzeką [...]. W obszarze istniejąca zabudowa podlega przekształceniom, jest uzupełniania i dopełniana. W obszarze występują znacznej wielkości zespoły zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i zabudowy usługowej, rozległe tereny bazy transportowej MPK S.A., jak też pojedyncze budynki mieszkalnej i usługowe. Zobrazowano również stan zainwestowania terenu inwestycji wskazując, że jest on zabudowany licznymi budynkami usługowymi i gospodarczymi, przeznaczonymi do wyburzenia. Zlokalizowany jest po północnej stronie ul. [...] i po południowej stronie ul. [...]. Od strony wschodniej przylega do terenu osiedla [...]" zespołu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, od strony północno - zachodniej sąsiaduje z zabudową usługową, a od strony południowo - zachodniej do terenu, którego zabudowa została wyburzona.

W uwzględnieniu powyższego bezspornym jest, że projektowana inwestycja stanowić będzie uzupełnienie dla występujących w obszarze analizowanym obiektów o funkcji usługowej. W obszarze analizowanym znajdują się bowiem działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej, które pozwalają na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Są to m. in. działki nr [...], [...] obr. [...]. Zatem Kolegium uznało, że wywiedzione w oparciu o dokument analizy stwierdzenie decyzji pierwszoinstancyjnej co do kontynuacji przez nową inwestycję funkcji istniejącej w obszarze analizowanym zasługuje na uwzględnienie, jako że znajduje potwierdzenie w zgromadzonym materiale dowodowym.

W analizie wskazano, że teren inwestycji posiada dostęp do dwóch dróg: ul. [...] i ul. [...]. Linię zabudowy od ul. [...] po północnej pierzei tej drogi publicznej (przy której znajduje się teren inwestycji) tworzą: budynek zlokalizowany w granicy z działką drogową nr [...] na dz. nr [...], budynek na dz. nr [...] położony w odległości ok. 20,5 m (na "tyłach" zabudowy na dz. nr [...]) oraz zabudowa na dz. nr [...] i nr [...] położona w odległości ok. 7,5 m od granicy z działką drogową nr [...]. Po stronie południowej tej drogi publicznej zabudowa zlokalizowana jest w oddaleniu od granicy działki drogowej nr [...] o ok. 8 m (dz. nr [...], [...]), ok. 11,5 m (dz. nr [...]). Z kolei po południowej stronie ul. [...] zabudowa usytuowana jest w odległości ok. 6,5 m - dz. nr [...], [...]) od granicy z działką drogową nr [...]. Północną zaś linię zabudowy przy ul. [...] tworzą budynki położone w odległości ok. 7 m (dz. nr [...]), od granicy z działką drogową nr [...], ok. 14,5 m (dz. nr [...]) od liniowego odcinka granicy z działką drogową nr [...], ok. 16 m od granicy z działką drogową nr [...]. Dodano, że pozostałe budynki istniejące w obszarze analizowanym, położone na zakończeniu ul. [...] na dz. nr [...] i [...], jaki wzdłuż ul. [...] oraz w głębi zabudowanych działek nie wyznaczają linii zabudowy, które mogłyby służyć ustaleniu linii nowej zabudowy.

Na tej podstawie w wynikach analizy załączonych do decyzji uznano za zasadne wyznaczenie dla projektowanej zabudowy linii zabudowy od ul. [...] jako kontynuację linii zabudowy na działkach sąsiednich nr [...] i [...] obr. [...] [...] tj. w odległości od 3,5 m (mierzonej w linii zachodniej granicy dz. nr [...]) do ok. 4,5 m (mierzonej w linii zachodniej granicy działki nr [...]) od granicy z działką drogową nr [...], a także jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach nr [...] i [...] obr. [...] tj. w odległości 6,5 m od granicy z działką drogową nr [...]. W takiej też odległości została wyznaczona linia zabudowy w decyzji, zarówno w jej części tekstowej jak i graficznej, przy czym wyznaczona linia może być przekroczona przez części budynku zlokalizowane pod powierzchnią istniejącego terenu - o ile będzie to zgodne z przepisami właściwymi dla dalszych etapów przygotowania i realizacji inwestycji. Podstawę prawną tego zapisu stanowił przepis § 4 ust. 3 rozporządzenia, który przewiduje wyznaczenie linii nowej zabudowy inaczej aniżeli wedle zasad z § 4 ust. 1-2 rozporządzenia (tj. jako przedłużenie linii zabudowy na działkach sąsiednich - § 4 ust. l, w nawiązaniu do przepisów odrębnych - § 4 ust. 2). Zgodnie z § 4 ust. 3 linia zabudowy może być wyznaczona jako kontynuacja linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego, jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok.

Wnioski z analizy potwierdzają słuszność zastosowania regulacji z § 4 ust. 3 dotyczącej linii zabudowy. Budynki zlokalizowane po północnej stronie ul. [...] tworzą obecnie czytelną linię, są położone regularnie. Planowana inwestycja położona jest pomiędzy zabudową na działkach sąsiednich, czyli budynkiem na dz. nr [...] (usytuowanym w granicy z działka drogową nr [...]) a budynkami na dz. nr [...] i [...], położonymi ok. 7,4 m od granicy z działką drogową nr [...]. Zatem budynki te wyznaczają linie zabudowy w różnej odległości od ul. [...] i nie jest możliwe przedłużenie ich linii zabudowy. Z uwagi na położenie zabudowy na dz. nr [...] w granicy z działką drogową niewskazane, wykluczone jest zastosowanie § 4 ust. 2 rozporządzenia. W tych realiach, przy uskokowym ukształtowaniu linii zabudowy na działkach sąsiednich, autorka analizy uznała za prawidłowe wyznaczenie linii nowej zabudowy poprzez kontynuację linii zabudowy znajdującej się w większej odległości od działki drogowej, tj. tej z dz. nr [...] i [...]. Podobne uwarunkowania zachodzą od strony południowej ul. [...] (tej, po której znajduje się teren inwestycji), gdzie zabudowa wyznacza czytelną linię. Zabudowa osiedla [...]" zlokalizowana na dz. nr [...] i [...] w oddaleniu 6,5 m od działki drogowej nr [...], natomiast budynek na dz. nr [...] położony jest ukośnie względem ul. [...]. Dodać należy, że od strony ul. [...] wyznaczona linia zabudowy ma charakter dodatkowego ustalenia, jako że front terenu inwestycji znajduje się od strony ul. [...].

Takie wyznaczenie linii nowej zabudowy pozwala zachować zgodność przyjętego rozwiązania z przepisami art. 43 ust. 1 i ust. 2 u.d.p. oraz jednocześnie odpowiada potrzebie nawiązania do linii zabudowy wykształconej przez zabudowę sąsiadującą z terenem inwestycji. Mając na uwadze zreferowane powyżej wyniki analizy co do sposobu kształtowania się linii istniejącej zabudowy i w uwzględnieniu sposobu kształtowania się linii zabudowy w badanym obszarze, zobrazowanego na załącznikach graficznych do analizy i decyzji Kolegium stwierdza, że zostało wyczerpująco uzasadnione zastosowanie sposobu wyznaczania linii zabudowy z § 4 ust. 3 rozporządzenia w przedmiotowej sprawie - z odwołaniem się do względów przestrzennych.

Brak jest podstaw prawnych do żądania wyznaczenia linii zabudowy jako odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni, a nie odległości od granicy działki drogowej tworzącej daną drogę. Wymóg taki nie wynika z § 4 rozporządzenia ani innej regulacji powszechnie obowiązującego prawa. W wynikach analizy odnotowano niejednorodny charakter krawędzi jedni ulic w obszarze analizowanym, która to okoliczność wyklucza możliwość określenia w tej sprawie omawianej linii dla planowanej inwestycji zgodnie z żądaniem Odwołującej. Co więcej, skoro wszystkie zobrazowane w analizie i jej wynikach dane co do linii istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym odnoszą się do odległości od działek drogowych, to w ten sam sposób winna być wyznaczona linia nowej zabudowy. Zarzut więc naruszenia § 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia poprzez nieprecyzyjne wyznaczenie linii zabudowy jest chybiony. Podobnie nie zasługuje na uwzględnienie uwaga, że poprzez wyznaczenie linii zabudowy jako odległości od granicy działek drogowych nie można ustalić zachowania minimalnej odległości zabudowy od zewnętrznej krawędzi jezdni i tym samym zgodności wyznaczonej linii z art. 43 ust. l i 2 ustawy o drogach publicznych. W analizie wyjaśniono, że właśnie budynek na dz. nr [...] nie zachowuje minimalnej odległości z ww. przepisu jako zlokalizowany w granicy działki drogowej, co przesądziło o zastosowaniu § 4 ust. 3 rozporządzenia. Nadto odległość od granicy działek drogowych jest z istoty swej większa (jako że oprócz pasa jezdni pojęcie działki drogowej obejmuje również chodnik, pobocza, ścieżki rowerowe, obiekty budowlane i urządzenia techniczne związane z prowadzeniem, zabezpieczeniem i obsługą ruchu) od odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni. Z podanego wyżej względu, jak też z racji wyznaczonej w decyzji nieprzekraczalnej linii zabudowy, czyli linii określającej maksymalne zbliżenie projektowanej zabudowy do pasa drogowego, nie zachodzi sugerowana przez Odwołującą możliwość zbliżenia linii nowej zabudowy do zewnętrznej krawędzi jezdni.

Kolegium uznało też prawidłowość ustaleń badanej decyzji w kwestii wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji kubaturowej (działek nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] (pow. 0,8776 ha). Parametr ten został wyznaczony na poziomie 37% ± 1%, tj. w przedziale od 36% do 38% w oparciu o przepis § 5 ust. 2 rozporządzenia dopuszczający odstępstwo od ustalenia tego parametru według zasady, tj. na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, jeśli jest to uzasadnione wynikami analizy. Ta zaś podaje w zestawieniu tabelarycznym wskaźnik zabudowy dla wszystkich działek z obszaru analizowanego, w tym nieruchomości Odwołującej (zabudowanej w 31%), wyliczając średnią z obszaru analizowanego na poziomie ok. 43% (średnia ok. 40% zostaje uzyskana po pominięciu w wyliczeniu działek zabudowanych jedynie budynkami gospodarczymi). Zatem przedział omawianego wskaźnika ustalony w decyzji jest niższy niż średnia tego parametru z całego obszaru analizowanego. W wynikach analizy trafnie odnotowano, że teren inwestycji obecnie pozostaje zabudowany w ok. 41%, jednak inwestor przeznaczył istniejącą zabudowę do rozbiórki, co wynika też z oświadczeń inwestora złożonych w toku tego postępowania. Zdaniem Kolegium, ustalony w wyżej przybliżony sposób przedział omawianego parametru znajduje pełne uzasadnienie w wynikach analizy, rzetelnie i wyczerpująco prezentującej poziom istniejącego zainwestowania nieruchomości zlokalizowanych w obszarze analizowanym.

Kolegium wyjaśniło, że zasadą jest ustalenie wskaźnika zabudowy poprzez kontynuację średniej wielkości obliczonej ze wskaźników dla zabudowy występującej w obszarze analizowanym. Do tej zasady nawiązuje ustalony decyzją wskaźnik, a wobec faktu, że jego dolny i górny zakres nie przekracza średniej z obszaru brak jest uzasadnienia do jego kwestionowania. Rozpiętość przyjętego przedziału parametru jest niewielka i zastosowana w celu harmonijnego wpisania nowej zabudowy w jej otoczenie. Przeświadczenie Odwołującej o potrzebie ustalenia omawianego parametru w inny sposób nie może dowodzić nieprawidłowości wyznaczenia wskaźnika nowej zabudowy w decyzji - tym bardziej stanowiska tego Odwołująca nie poparła żadnym dowodem. Chybionym jest również twierdzenie, że błąd organu polegał na ustaleniu średniego wskaźnika z uwzględnieniem budynków o skrajnie odmiennym przeznaczeniu niż planowanego obiektu. Średnia wartość wskaźnika zabudowy z obszaru wymaga właśnie uwzględnienia parametrów wszystkich zabudowanych działek, jednak z racji zawyżenia tego wskaźnika przez działki z zabudową wyłączeni gospodarczą ustalono średnią z pominięciem tego typu zabudowy. Wskaźniki zabudowy z obszaru mieszczą się w przedziale od 18% (dz. nr [...], [...], [...]) do 66% (dz. nr [...], [...]) (z pominięciem zabudowy wyłącznie gospodarczej osiągającej maksymalnie poziom 74%). Zatem parametr ustalony w decyzji nie kontynuuje ani nie nawiązuje do wartości skrajnych z obszaru. Tym samym brak jest podstaw do przyjęcia za Odwołującą, że przy ustalaniu wskaźnika zabudowy nie powinny być uwzględniane działki z zabudową mieszkalną wielorodzinną (zabudowa osiedla [...]" - wskaźnik zabudowy 31%), zabudowane budynkiem Urzędu Skarbowego (dz. nr [...] i [...] - wskaźnik zabudowy 66%) i halą naprawczą Miejskiego Przedsiębiorstwa Komunikacyjnego (dz. nr [...], [...], [...] -wskaźnik zabudowy 51%). Takie działanie stanowiłoby bowiem naruszenie zasad wyznaczania wskaźnika zabudowy ustalonych w § 5 rozporządzenia.

Pominięcie ww. zabudowy - jak chciałaby Odwołująca - daje średnią wielkość omawianego parametru równą 41% (18% - dz. nr [...], [...], [...], [...]; 51% - [...], [...], [...], [...], [...], [...]; 25% - dz. nr [...], [...], [...], [...], [...], [...]; 52% - dz. nr [...]; 26% - dz. nr [...], [...]; 74% - dz. nr [...], [...], [...], [...]; suma tych parametrów wynosi 246, co po podziale przez 6 daje wartość średnią 41%).

Kolegium nie podzieliło też zarzutów odwołania wytykających braku wskazania w decyzji, jakie są wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do wielkości powierzchni poszczególnych działek. Zestawienie powierzchni przyjętych do wyliczeń działek wraz z powierzchnią ich zabudowy zawiera analiza architektoniczno - urbanistyczna (k. nr [...] akt), natomiast do decyzji słusznie załączono wyniki z tej analizy, co odpowiada wymogom ww. rozporządzenia. Badanie map oraz dokumentów akt sprawy nie potwierdza również twierdzenia Odwołującej, że dz. nr [...] stanowi całość z dz. nr [...], [...], [...]. Fakt, że wymienione działki objęte były decyzją o warunkach zabudowy nie oznacza, że powinny być traktowane jak jedna nieruchomość - tym bardziej, że zabudowa znajduje się jedynie na dz. nr [...].

Chybione jest też stanowisko, że nowa planowana zabudowa powinna odwzorowywać zabudowę aktualnie istniejącą na terenie inwestycji, która ma być wyburzona. Nie wynika to bowiem z przepisów prawa, a nadto przyjęcie takiego założenia przy wyznaczaniu parametrów nowej zabudowy pozostawałoby w sprzeczności z zasadami ustalania warunków zabudowy określonymi przepisami prawa. W analizie odnotowano wyraźnie, że obszar analizowany podlega przekształceniom, istniejąca zabudowa jest dopełniana nową zabudową, której nie sposób pominąć w procesie ustalania warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

Wskaźnik udziału powierzchni biologicznie czynnej został ustalony w decyzji na poziomie minimum 30%. W analizie i jej wynikach wyjaśniono, że wskaźnik ten kształtuje się w obszarze analizowanym w przedziale od 10 % do 60% i właściwym jest dla zachowania równowagi stosunki terenów zabudowanych do terenów zielonych zachowanie minimum 30% powierzchni biologicznie czynnej przy planowanej zabudowie. Zatem przyjęta w decyzji wartość mieści się w wartościach zabudowy z badanego obszaru, co przy braku regulacji sposobu wyznaczania tego parametru w obowiązujących przepisach prawa należy uznać za ustalenie dostatecznie uzasadnione. W szczególności brak jest podstaw prawnych do żądania podania przez organ I instancji tego współczynnika dla poszczególnych działek z obszaru analizowanego i na podstawie tych danych wyznaczenie omawianego parametru dla nowej zabudowy.

Przy badaniu szerokości elewacji frontowej w analizie zwrócono uwagę na zróżnicowany poziom tego parametru w obszarze analizowanym i jego zależność od funkcji i formy zabudowy. Zobrazowano szerokości elewacji frontowych wszystkich budynków z obszaru, które wynoszą od 6,5m - budynek na dz. nr [...] usytuowany w rejonie wjazdu do ok. 73,5 m - budynek na dz. nr [...]. Z zestawienia załączonego do analizy wynika, że średnia szerokość elewacji frontowej budynków z obszaru wynosi ok. 44,6 m, a po wyłączeniu działek z zabudową jedynie gospodarczą (zespół garaży na dz. nr [...], [...], [...], [...]) -ok. 46,2 m.

W wynikach analizy zauważono jednak, że inwestor wnioskuje o szerokość elewacji frontowej na poziomie 25 m - 30 m. Wnioskowane parametry występują w obszarze analizowanym i nie przekraczają wartości średniej z obszaru analizowanego. Godzi się też odnotować, że szerokość frontu terenu inwestycji wynosi 55 m, zatem w tym kontekście oraz mając na uwadze program inwestycji, wskazane było rozważenia kwestii ustalenia omawianego parametru w inny sposób aniżeli wskazuje zasada poprzez odniesienie szerokości wnioskowanej do cech zabudowy występującej w obszarze analizowanym. Dokonanie takiego zestawienia słusznie doprowadziło do konkluzji, że w obszarze, w tym w sąsiedztwie terenu inwestycji występuje zabudowa o szerokości elewacji frontowej z przedziału wnioskowanego od 25,0 m do 30,0 m, zatem przyjęcie takiego rozwiązania dla planowanego budynku pozwoli zachować charakter zabudowy i doprowadzi do dopasowania nowej zabudowy do zastanego układu urbanistycznego. Sprecyzowano również, że wyznaczone szerokości dotyczą elewacji budynku od strony ul. [...] i mierzonej w rzucie ortogonalnym na granicę z działką drogową nr [...] obręb [...].

Wyniki te stanowiły podstawę dla wyznaczenia w decyzji szerokości elewacji frontowej nowej zabudowy od ul. [...] w przedziale od 25 m do 30 m. Ustalenie to, poczynione w oparciu o odstępstwo od zasadniczego sposobu wyznaczania omawianego parametru (§ 6 ust. 2 rozporządzenia), stanowiące przedział niższy niż średnia z obszaru, znajduje wyczerpujące uzasadnienie w wynikach analizy architektoniczno - urbanistycznej.

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej planowanego budynku, tj. wysokość do górnej krawędzi attyki głównej została wyznaczona w analizie, a za nią w decyzji organu I instancji w przedziale 20 m - 22,0 m. Natomiast wysokość górnej krawędzi attyki niższej części budynku, położonej w centralnej części terenu została wyznaczona do 5 m. Organ zastosował przy ustalaniu parametru wysokości przepis § 7 ust. 4 rozporządzenia, który dopuszcza rezygnację z zastosowania zasadniczych metod wyznaczania tego parametru z § 7 ust. 1-3 rozporządzenia, jeżeli znajduje to uzasadnienie w wynikach analizy.

W analizie zobrazowano szczegółowo sposób kształtowania się wysokości budynków w obszarze analizowanym, akcentując jej duże zróżnicowanie. Podano, że wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej budynków z obszaru kształtują się w przedziale od ok. 3 m - górne krawędzie attyk budynków gospodarczych (garaże) na dz. nr [...], [...], [...], [...] do ok. 22,5 m - górne krawędzie attyk budynków na dz. nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...]. Na działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji zabudowa na wysokość: budynek na dz. nr [...] - wysokość attyki bryły głównej 20m (miejscowe przewyższenia budynku maja wysokość ok. 21 m), budynek na dz. nr [...] i [...] -wysokość attyki bryły wyższej 22m (niższa część budynku ma wysokość ok. 16,5 m). Zaakcentowano też położenie terenu inwestycji pomiędzy ul. [...] a ul. [...], przy zabudowie na dz. nr [...], [...] o górnej krawędzi elewacji frontowej do górnej krawędzi attyki na wysokości ok. 22,5 m.

W oparciu o te dane w wynikach analizy ujęto słuszne spostrzeżenie, że planowana zabudowa położona jest w pierwszej linii zabudowy od strony drogi publicznej ul. [...] i powinna wysokością nawiązywać do budynków występujących w najbliższym sąsiedztwie, co zapewni wysokość 20m - 22 m do attyki przy przyjęciu, że maksymalna wysokość do górnej krawędzi attyki głównej budynku nie może przekroczyć rzędnej bezwzględnej 228,50 m n.p.m. Dodano, że obniżenie wysokości budynku do jednej kondygnacji w jego centralnej części (stanowiącej centralna część działki), czyli do 5m jest rozwiązaniem dopuszczalnym przy jednoczesnym odsunięciu od siebie części wyższych budynku - bacząc na to, że w obszarze występuje taki parametr. Taki tez zapis został transponowany do warunków zabudowy.

Uwzględniając te okoliczności Kolegium zaaprobowało odstąpienie od wyznaczenia omawianego parametru dla nowoprojektowanej inwestycji na podstawie § 7 ust. 1 rozporządzenia. Nie sposób wyznaczyć dla nowej zabudowy wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich - skoro na działkach sąsiednich wynosi ona 20 m - dz. nr [...], 22,5 m (dz. nr [...], [...]) i 22 m (dz. nr [...] i [...]).

Powyższe dowodzi uskokowego kształtowania się linii zabudowy od strony ul. [...], co nakazuje rozważenie możliwości wyznaczenia wysokości w oparciu o średnią z obszaru analizowanego (§ 7 ust. 3 rozporządzenia). W obszarze średnia wysokość do górnych krawędzi attyk wynosi ok. 17,2 m, a z wyłączeniem zabudowy gospodarczej (zespół garażu na dz. nr [...], [...], [...], [...]) średnia wynosi 18 m. Taka wartość nie występuje jednak na żadnej działce z obszaru, w tym z najbliższego otoczenia terenu inwestycji.

Zdaniem Kolegium zaakcentowana w wynikach analizy potrzeba zachowania dotychczasowych zasad kształtowania architektury w pierwszej linii zabudowy od strony ul. [...], w którym położony jest teren inwestycji, wymaga odstąpienia od prostego odwzorowania średniej z obszaru, która nie oddaje specyfiki najbliższej i reprezentatywnej zabudowy z najbliższego otoczenia inwestycji. To zaś w zupełności uzasadnia zastosowanie wyjątkowego sposobu wyznaczenia omawianego parametru z § 7 ust. 4 rozporządzenia, co zostało wyczerpująco umotywowane w wynikach analizy. Rozwiązanie zalecane przez autora projektu decyzji, polegające na kontynuacji wysokości budynków na działkach nr [...] (20 m) - po wschodniej stronie terenu inwestycji i na dz. nr [...] i [...] (22m) - po zachodniej stronie terenu inwestycji pozwoli bowiem na zachowanie wymogów ładu przestrzennego w tym rejonie. Godzi się wyjaśnić - w odniesieniu do wskazania w odwołaniu na pominięcie ustalenia wysokości budynków na dz. nr [...] i [...], że działki te są niezabudowane, co wyraźnie wynika z map załączonych do decyzji i ich legendy.

Geometrie dachu dla planowanej zabudowy wyznaczono poprzez ustalenie dachu płaskiego dla budynku, przy przyjęciu wysokości do attyki głównej (najwyższej) budynku na poziomie 20 m - 22 m oraz ustaleniu maksymalnej wysokości do górnej krawędzi attyki głównej nowej zabudowy nie przekraczającej rzędnej wysokości 228,5 m n.p.m. W analizie zaprezentowano w sposób szczegółowy geometrię dachów zabudowy z obszaru analizowanego, w tym zabudowy wielorodzinnej przekrytej dachami płaskimi zakończonymi gzymsem lub attyką i zabudowy usługowej, wśród której licznie występują dachy płaskie, w tym dachy połaciowe o niewielkim kącie nachylenia połaci dachowych do 10° i połaciowe łukowe. Zatem wyznaczona w decyzji geometria dachu zasługuje na uwzględnienie wobec jej potwierdzenia w stanie zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym.

Rekapitulując, ustalone w decyzji parametry zasadniczo znajdują odzwierciedlenie w stanie i cechach zabudowy zlokalizowanej w badanym obszarze. W ocenie Kolegium zastosowane regulacje określające wyjątkowe sposoby wyznaczenia parametrów zostały należycie umotywowane w wynikach analizy, zwłaszcza w sytuacji, gdy potwierdza to osoba kompetentna, tj. wpisaną na listę izby architektów lub urbanistów. Osoba taka posiada bowiem odpowiednie wiadomości, które umożliwiają jej po pierwsze, należytą ocenę istniejącego sposobu zagospodarowania terenu, a po drugie dają merytoryczne podstawy do ustalenia wskaźników przyszłej zabudowy tak, by nie naruszały zastanego stanu rzeczy. Zatem osoba taka dzięki swojej wiedzy, ma dać gwarancję właściwego stosowania cytowanego tu przepisu art. 61 ust. l i następnych u.p.z.p.

W przedmiotowej sprawie analiza stanowiąca kluczowy dowód w sprawie nie budzi wątpliwości zarówno pod względem merytorycznej, jak również formalnoprawnej poprawności. Wobec zaś szczegółowego podania przez organ w warunkach zabudowy podstaw dokonanych ustaleń parametrów, z odwołaniem się do uzasadnienia ujętego w wynikach analizy stanowiących załącznik do decyzji oraz przy wyjaśnieniu powodów, dla których dowód ten został uznany za miarodajny w sprawie, badana decyzja odpowiada wymogom z art. 107 k.p.a. Zasadnym jest zatem ustalenie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, ponieważ wnioskowana zabudowa mieści się w parametrach istniejącej zabudowy.

Organ I instancji określił ponadto w badanej decyzji szczegółowe warunki zabudowy

wynikające z przeprowadzonych uzgodnień i opinii organów współdziałających w sprawie, a także warunki w zakresie ochrony zieleni, ochrony przyrody, ochrony wód i gospodarki wodnej, geologii, ochrony powietrza i ochrony przed hałasem, ochrony korytarzy przewietrzania miasta i obszaru wymiany powietrza, ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej. Określono także warunki w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że organ I instancji słusznie wskazał, iż istnieją podstawy, żeby w niniejszej sprawie wydać pozytywną decyzję o warunkach zabudowy. Planowane zamierzenie istotnie bowiem nie narusza istniejącego w obszarze analizowanym ładu przestrzennego i stanowi kontynuację funkcji, cech i parametrów zabudowy tam istniejącej, co słusznie wskazał pełnomocnik inwestora w piśmie wniesionym w toku postępowania odwoławczego.

Wobec powyższego tut. Kolegium nie podzieliło zarzutów odwołania. Zdaniem Kolegium organ I instancji przeprowadził wyczerpujące ustalenia faktyczne. Sporządzona zaś w sprawie analiza, na podstawie której osoba posiadająca wymagane prawem uprawnienia przygotowała projekt decyzji, została zasadnie uznana za wiarygodny dowód w sprawie wykazujący, że zaszły przesłanki do ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanego przez inwestora zamierzenia budowlanego.

Na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę złożyła Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy [...] zarzucając naruszenie:

- art. 61 ust 1 pkt 1 u.p.z.p. w związki z § 5 ust 1 i 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego:

- poprzez niewłaściwe wyznaczenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji, wyrażające się ustaleniem w/w wskaźnika w oparciu o średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy na obszarze analizowanym, podczas gdy uwarunkowania zaistniałe na terenie analizowanego obszaru urbanistycznego przemawiają za konstatacją, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy dla terenu objętego wnioskiem winien być ustalony w sposób odmienny, nieoparty na średnim wskaźniku wielkości powierzchni zabudowy na obszarze analizowanym; względnie, przy założeniu, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji prawidłowo ustalono w oparciu o średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy na obszarze analizowanym, poprzez uwzględnienie przy wyliczaniu owego średniego wskaźnika działek z budynkami o skrajnie odmiennym przeznaczeniu aniżeli przeznaczenie zabudowy na terenie inwestycji oraz poprzez brak określenia w zaskarżonej decyzji, jakie są wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do wielkości powierzchni poszczególnych działek w obszarze analizowanym, co uniemożliwia w tym zakresie weryfikację przedmiotowej decyzji, w tym w szczególności ustalenie, czy przyjęta przez organ w decyzji wartość wskaźników wielkości powierzchni zabudowy odpowiada rzeczywistej wartości wskaźników wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni analizowanego terenu.

- art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w związki z § 4 ust 1 i 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w związku z art. 43 ust. 1 i 2 ustawy o drogach publicznych poprzez nieprecyzyjne wyznaczenie linii zabudowy, wyrażające się wyznaczeniem linii zabudowy w odległości 3m do 4, 5 m "od granicy z działką drogową nr [...] obr. [...] [...]" oraz w odległości 6,5 m "od granicy z działką drogową nr [...] obr, [...]" co też nie pozwala na ustalenie czy zachowany został statuowany w art 43 ust 1 ustawy o drogach publicznych wymóg minimalnej odległości zabudowy od zewnętrznej krawędzi jezdni; poprzez nieprawidłowe wyznaczenie linii zabudowy w odległości 3 m do 4, 5 m "od granicy z działką drogową nr [...] obr. [...]" w sytuacji, gdy zgodnie z art. 43 ust 1 i 2 ustawy o drogach publicznych linia zabudowy powinna być wyznaczona w odległości min. 6 m od krawędzi jezdni drogi gminnej, zaś działka drogowa nr [...] obr. [...] stanowi drogę gminną, a zatem ustalona linia zabudowy jest niewłaściwa.

- art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w związku z § 7 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego:

poprzez niewłaściwe ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, wyrażające się przyjęciem dla ustalenia nowej zabudowy górnej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej w oparciu o ustaloną wysokość dla budynku na działce [...] oraz dla budynków na działkach [...] oraz [...],

- art. 3 ust. 4 pkt 9 u.p.z.p. w zw. z art. 64 ustawy oraz w zw. z art. 106 kpa, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i nieprawidłowe przyjęcie, że porozumienie zawarte z Zarządem Dróg Miasta K. z dnia 16.04.2019 oraz następnie opinia 9.09.2019 oraz z dnia 26.02.2020 r. ma charakter wiążący, w sytuacji gdy wnioskodawca dokonał modyfikacji przedmiotowego wniosku w dniu 13.05.2020 r., 'ezygnując z obsługi komunikacyjnej od strony ul. [...] i w konsekwencji zaniechanie ustalenia, czy objęte wnioskiem zamierzenie inwestycyjne ma zapewnioną należytą obsługę komunikacyjną,

- art. 7 w związku z art. 77 § 1 w związku z art. 107 § 1 pkt 6 kpa poprzez zaniechanie wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego oraz poprzez zaniechanie należytego uzasadnienia zajętego przez organ stanowiska, a w szczególności brak wyjaśnienia, dlaczego udział powierzchni biologicznie czynnej terenu inwestycji ustalono na poziomie 30% oraz wskazania, jakie są wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do wielkości powierzchni poszczególnych działek w obszarze analizowanym, co uniemożliwia w tym zakresie weryfikację przedmiotowej decyzji, a także jaka w istocie jest odległość linii zabudowy od zewnętrznej krawędzi jezdni.

W uzasadnieniu skargi podkreślono, iż na terenie obszaru analizowanego znajduje się zabudowa o różnym przeznaczeniu, w tym również zabudowa usługowa. Równocześnie w obrębie obszaru analizowanego znajdują się następujące budynki:

- zabudowa mieszkalna wielorodzinna (zabudowa osiedla [...] działki o numerach: [...],[...],[...],[...],[...],[...]),

- Urząd Skarbowy (działki o numerach [...] i [...]), a zatem zabudowa pełniąca funkcję biurową i będąca przeznaczoną do codziennego przyjmowania znacznej liczby interesantów,

- hala naprawcza taboru Miejskiego Przedsiębiorstwa Komunikacyjnego [działki o numerach [...], [...], [...], [...], [...]), a zatem zabudowa przeznaczona do naprawy pojazdów, która musi być wyposażona w odpowiednią infrastrukturę, w tym zajezdnię tramwajową.

Wyżej zakreślone działki nie powinny być brane pod uwagę przy wyliczaniu wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji, jako że zabudowa tam się znajdująca pełni funkcję skrajnie odmienną od zabudowy planowanej przez wnioskodawcę na terenie inwestycji.

Nadto w przypadku niejednorodnego obszaru, o bardzo zróżnicowanej strukturze zabudowy i zagospodarowaniu terenu, bądź też w przypadku obszaru o jedynie częściowej zabudowie z dużymi obszarami z zabudową niepełną - średni wskaźnik intensywności zabudowy nie daje właściwego - dla potrzeb poprawnego kształtowania nowej zabudowy - obrazu zagospodarowania danego obszaru analizowanego.

Wskazano na brak wskazania, jakie są wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do wielkości powierzchni poszczególnych działek nie jest możliwym precyzyjne ustalenie, jakie wskaźniki i wielkości przypadały na zabudowania w zależności od ich przeznaczenia, które jest bardzo niejednorodne, a dodatkowo uchybienie organu I instancji powoduje brak możliwości ustalenia, czy przyjęta w decyzji wartość wskaźników wielkości powierzchni zabudowy odpowiada rzeczywistej wartości wskaźników wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni analizowanego terenu. Tym samym we wskazanym zakresie przedmiotowa decyzja jawi się, jako niemożliwa do zweryfikowania. Przykładowo w analizowanym obszarze znajduje się m.in. działka o nr [...], która stanowi inwestycyjną całość z działkami o numerach [...], [...], [...]. Wszystkie te działki objęte są jedną decyzją ustalającą warunki zabudowy (znak [...]). Odwołujący pozbawiony jest możliwości zweryfikowania, czy przedmiotowa działka była uwzględniona przy obliczaniu średniego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy, a jeżeli tak - to z jaką wielkością (52 % dla działki [...], czy też właściwa dla całego zamierzenia inwestycyjnego na wszystkich działkach [...],[...],[...], [...] wielkość 30%).

Organ II instancji przyjął - w ślad za organem I instancji - linię nowej zabudowy w odległości 3 m do 4, 5 m "odgranicy z działką drogową nr [...] obr. [...]" oraz w odległości 6,5 m "od granicy z działką drogową nr [...] obr. [...]" - co też nie pozwala na ustalenie czy zachowany został statuowany w art. 43 ust 1 ustawy o drogach publicznych wymóg minimalnej odległości zabudowy od zewnętrznej krawędzi jezdni. Określenie "od zewnętrznej krawędzi jezdni" nie jest tożsame ze sformułowaniem "od działki drogowej". Fakt, że pojęcia te się nie pokrywają się obrazuje również mapa dołączona do zaskarżonej decyzji.

Nadto, organ prowadzący postępowanie w sposób nieprawidłowy ustalił wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki. Organ ustalił tę wysokość w przedziale od 20 m do 22 m. Z analizy urbanistyczno-architektonicznej wynika, że dla zabudowy występującej w obszarze analizowanym nie jest wykształcona jednolita wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, przebiega ona uskokowe. Cechą charakterystyczną dla tego terenu jest zróżnicowanie wysokości budynków, wynikające z różnorakich funkcji pełnionych przez te budynki. Budynki te mają wysokość od 1 do 7 kondygnacji. Teren inwestycji leży na granicy dwóch skrajnych wysokości, przy czym wysokość budynków położonych bliżej ujścia rzeki [...] jest niższa aniżeli wysokość budynków położonych w dalszej odległości.

Nadto, nie wyjaśniono, dlaczego udział powierzchni biologicznie czynnej terenu inwestycji ustalono na poziomie 30%. Analiza urbanistyczno-architektoniczna nie zawiera żadnych informacji w przedmiocie sposobu wyliczenia udziału powierzchni biologicznie czynnej w terenie analizowanym. Ograniczono się wyłącznie do lakonicznego stwierdzenia, że udział powierzchni biologicznie czynnej w analizowanym terenie jest zróżnicowany i kształtuje się na poziomie od 10% do 60%. Nie podano przy tym numerów działek, co do których wyliczono procentowo udział terenu biologicznie czynnego. Nie zostało również wskazana procentowa wartość udziału powierzchni biologicznie czynnej dla każdej z działek mieszczącej się w granicach obszaru analizowanego. Ustalenia tego rodzaju poczynione zostały przy ustalaniu średniego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu, co obrazuje tabela na stronie 4 analizy urbanistyczno-architektonicznej, lecz nie zostały dokonane w odniesieniu do udziały powierzchni biologicznie czynnej.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko.

W odpowiedzi na skargę uczestnicy postępowania [...] spółka z ograniczoną odpowiedzialnością oraz [...] spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w K., wniosły o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Na wstępie należy wyjaśnić, że na mocy § 1 rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (Dz.U. z 2020 r., poz. 491 ze zm.) w okresie od dnia 20 marca 2020 r. do odwołania na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej ogłoszono stan epidemii w związku z zakażeniami wirusem SARS-CoV-2. Do dnia dzisiejszego stan epidemii nie został odwołany. Zgodnie z art. 15zzs4 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r., poz. 374 ze zm.; dalej: ustawa o COVID), w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 (Dz.U. z 2020 r., poz. 875) w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich wojewódzkie sądy administracyjne oraz Naczelny Sąd Administracyjny przeprowadzają rozprawę przy użyciu urządzeń technicznych umożliwiających przeprowadzenie jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku, z tym że osoby w niej uczestniczące nie muszą przebywać w budynku sądu, chyba że przeprowadzenie rozprawy bez użycia powyższych urządzeń nie wywoła nadmiernego zagrożenia dla zdrowia osób w niej uczestniczących (ust. 2). Przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów (ust. 3).

W niniejszej sprawie Przewodniczący II Wydziału WSA w Krakowie, zarządzeniem, wyznaczył na dzień 7 grudnia 2021r. posiedzenie niejawne Sądu w składzie trzech sędziów. Z tych względów Sąd rozpoznał na podstawie cytowanego powyżej art. 15zzs4 ust. 3 ustawy o COVID sprawę na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów.

Stosownie do art. 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 27, dalej jako: p.p.s.a.) sądy administracyjne powołane są do kontroli zgodności z prawem działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych. Orzekanie - w myśl art. 135 p.p.s.a. - następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" p.p.s.a. Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Natomiast w przypadku nieuwzględnienia skargi, Sąd w świetle art. 151 p.p.s.a. oddala skargę.

W kontrolowanej sprawie zarzuty koncentrowały się głównie na wadliwości analizy urbanistyczno-architektonicznej, na której wynikach oparły się organy. O ile w ocenie Sądu analiza ma rzeczywiście pewne wady, na które zwrócono uwagę w skardze, to jednak w okolicznościach sprawy wady te są nieistotne i nie miały wpływu na wynik sprawy. Istotą sporu była kwestia ustalenia spełnienia podstawowych parametrów planowanej inwestycji, które to, wbrew argumentacji strony skarżącej, jasno wynikają z całej analizy, w tym opierają się na jej tabeli wyliczeniowej oraz części tekstowej, z których to można zweryfikować dlaczego ustalono tak przyjęte parametry, jak w decyzji.

W zakresie zatem poszczególnych zarzutów zawartych w skardze, nie zasługiwały one na uwzględnienie.

Nietrafny był zarzut niewłaściwego wyznaczenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji. Wskaźnik ten został ustalony zgodnie z § 5 ust. 1 i 2 w/w rozporządzenia na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Parametr ten został wyznaczony na poziomie 37% ± 1%, tj. w przedziale od 36% do 38% w oparciu o przepis § 5 ust. 2 rozporządzenia dopuszczający odstępstwo od ustalenia tego parametru na podstawie średniego wskaźnika dla obszaru analizowanego, jeśli jest to uzasadnione wynikami analizy. Ta zaś podaje szczegółowo w zestawieniu tabelarycznym wskaźnik zabudowy dla wszystkich działek z obszaru analizowanego, w tym nieruchomości strony skarżącej (zabudowanej w 31%), wyliczając średnią z obszaru analizowanego na poziomie ok. 43% (średnia ok. 40% zostaje uzyskana po pominięciu w wyliczeniu działek zabudowanych jedynie budynkami gospodarczymi). Zatem przedział wskaźnika ustalony w decyzji jest niższy niż średnia tego parametru z całego obszaru analizowanego. W wynikach analizy prawidłowo oceniono jednak przy tym, iż teren inwestycji obecnie pozostaje zabudowany w ok. 41%, a inwestor przeznaczył istniejącą zabudowę do rozbiórki, co wynika też z oświadczeń inwestora złożonych w toku tego postępowania. Ustalony zatem w przybliżony sposób przedział omawianego parametru znajduje uzasadnienie w wynikach analizy, prezentującej rzetelnie poziom istniejącego zainwestowania nieruchomości zlokalizowanych w obszarze analizowanym. Nieprawidłowe jest stanowisko strony skarżącej, iż błąd organu polegał na ustaleniu średniego wskaźnika z uwzględnieniem budynków o skrajnie odmiennym przeznaczeniu niż planowanego obiektu. Średnia wartość wskaźnika zabudowy z obszaru wymaga właśnie uwzględnienia parametrów wszystkich zabudowanych działek, jednak z racji zawyżenia tego wskaźnika przez działki z zabudową wyłącznie gospodarczą ustalono zasadnie średnią z pominięciem tego typu zabudowy. Nadto wskaźniki zabudowy z obszaru mieszczą się w przedziale od 18% (dz. nr [...], [...], [...]) do 66% (dz. nr [...], [...]) (z pominięciem zabudowy wyłącznie gospodarczej osiągającej maksymalnie poziom 74%). Zatem parametr ustalony w decyzji nie kontynuuje ani nie nawiązuje do wartości skrajnych z obszaru. Tym samym brak jest podstaw do przyjęcia, że przy ustalaniu wskaźnika zabudowy nie powinny być uwzględniane działki z zabudową mieszkalną wielorodzinną (zabudowa osiedla [...]" - wskaźnik zabudowy 31%), zabudowane budynkiem Urzędu Skarbowego (dz. Nr wskaźnik zabudowy 66%) i halą naprawczą Miejskiego Przedsiębiorstwa Komunikacyjnego (dz. nr [...], [...], [...] - wskaźnik zabudowy 51%). Takie działanie stanowiłoby naruszenie zasad wyznaczania wskaźnika zabudowy ustalonych w § 5 rozporządzenia. Z powyżej wskazanych powodów nie ma także podstaw do uznania braku wskazania w decyzji, jakie są wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do wielkości powierzchni poszczególnych działek. Zestawienie powierzchni przyjętych do wyliczeń działek wraz z powierzchnią ich zabudowy zawiera analiza architektoniczno - urbanistyczna (k. nr [...] akt), natomiast do decyzji słusznie załączono wyniki z tej analizy, co odpowiada wymogom ww. rozporządzenia. Zatem z treści analizy wynika, że średni wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy dla obszaru analizowanego wynosi 43 %, a w przypadku wyłączenia działek z jedynie zabudową gospodarczą (tj. działek nr [...], [...], [...], [...] zabudowanych zespołem garaży) wynosi 40 %. Wskaźnik wielkości nowej zabudowy dla przedmiotowej inwestycji został zatem wyznaczony na 37 % z tolerancją +-1%, ze względu na to, iż jak już wyżej wskazano, zabudowa występująca w obszarze analizowanym jest zróżnicowana, posiada odmienne funkcje, cechy i gabaryty. Wyznaczony wskaźnik pozwala na harmonijne dopełnienie istniejącej zabudowy występującej na sąsiednich działkach (szczególnie zabudowanych zabudową wielorodzinną wchodzącymi w skład osiedla [...] Gdyby Organ opierał się wyłącznie na wskaźnikach powierzchni zabudowy usługowej, to średni wskaźnik powierzchni zabudowy znacznie przekraczałby wskaźnik ustalony w Decyzji WZ oraz wskaźnik średni dla wszystkich typów zabudowy. W załączniku do Analizy przedstawiono tabelę z szczegółowym wykazem powierzchni zabudowy analizowanych działek, parametrów zabudowy, z wskazaniem funkcji poszczególnych budynków oraz dokumentację zdjęciową obrazującą zagospodarowanie analizowanych działek.

Nietrafny jest zarzut nieprecyzyjnego wyznaczenia linii zabudowy. W załączniku nr 1 pn. Warunki Zabudowy do Decyzji WZ wyznaczono dwie linie zabudowy dla wnioskowanej inwestycji – linię zabudowy w odległości od 3 m (mierzone w linii zachodniej granicy działki nr [...] obr. [...]) do 4,5 m (mierzone w linii zachodniej granicy działki nr [...] obr. [...]) do granicy z działką drogową nr [...] (ul. [...]) oraz linię zabudowy w odległości 6,5 m od granicy z działką drogową nr [...] (ul[...]). Obie linie zabudowy zostały wyznaczone zgodnie z § 4 ust. 3 w/w rozporządzenia jako kontynuację linie zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego, a zatem nie tak jak zarzuca strona skarżąca w oparciu o § 4 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia. Linia zabudowy od strony ul. [...] została wyznaczona jako kontynuacja zabudowy na sąsiednich dz. nr [...] i [...] obr. [...] (budynki przy [...]), a od strony ul. [...] jako kontynuacja zabudowy na sąsiednich dz. Nr [...] i [...] obr. [...] [...]. Linia nowej zabudowy została wyznaczona w oparciu o istniejącą zabudowę sąsiednią, w tym budynki strony skarżącej. Przebieg obu linii zabudowy został również oznaczony na załącznikach graficznych nr 2 i nr 4 do Decyzji WZ na odpowiednich mapach sporządzonych we właściwej skali (1:1000). Linie zostały oznaczone jako nieprzekraczalne linie zabudowy. Zarówno opisowe określenie linii zabudowy jak i oznaczenie graficzne jest jasne, dokładne i czytelne, wobec czego nie jest zasadny zarzut, iż przebieg linii ani jej odległość od działki drogowej, jest nieprecyzyjnie wskazany. Również podstawa prawna oraz sposób wyznaczenia linii zabudowy jest prawidłowa. Zgodnie z § 4 ust. 3 w/w rozporządzenia jeżeli linia zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości pasa drogowego. Zabudowa położona wzdłuż ulicy [...] po jej północnej stronie ulega przekształceniom - jest dopełniana nowymi budynkami, sytuowanymi wzdłuż ulicy i ciągów komunikacyjnych, w niewielkich od nich odległościach. Budynki od tej strony tworzą czytelną linię zabudowy. Po południowej stronie ulicy [...] zabudowa jest rozproszona po rozległym terenie bazy Miejskiego Przedsiębiorstwa Komunikacyjnego i trenach przyległych. Planowana zabudowa jest położona po stronie północnej ulicy [...], zatem powinna nawiązywać do linii ukształtowanej przez zabudowę na sąsiednich działkach. Zabudowa na sąsiednich działkach nr [...], nr [...], nr [...] obr. [...] tworzy linie przebiegające, jak już wskazano, z uskokiem. Linia wyznaczona przez budynki na dz. [...] i nr [...] obr. [...] jest położona w większej odległości od pasa drogowego niż zabudowa na dz. [...], zatem zasadne było wyznaczenie linii nowej zabudowy jako kontynuacji linii wyznaczonej przez zabudowę na ww. działkach. Po południowej stronie ul. [...] linia zabudowy jest wyznaczona przez zespół zabudowy osiedla [...]", w tym w szczególności budynku na dz. nr [...] i [...] obr. [...]. Po drugiej stronie ulicy linie zabudowy przebiegają nieregularnie. Występuje zatem, w ocenie Sądu, kontynuacja linii zabudowy wyznaczonej przez budynki na dz. [...] i [...] obr. [...], co organy prawidłowo przeanalizowały.

Reasumując, organy prawidłowo uznały, iż planowana inwestycja położona jest pomiędzy zabudową na działkach sąsiednich, czyli budynkiem na dz. nr [...] (usytuowanym w granicy z działka drogową nr [...]) a budynkami na dz. nr [...] i 4( 2, położonymi ok. 7,4 m od granicy z działką drogową nr [...], a zatem skoro budynki te wyznaczają linie zabudowy w różnej odległości od ul. [...] i nie jest możliwe przedłużenie ich linii zabudowy, nadto z uwagi na położenie zabudowy na dz. Nr [...] w granicy z działką drogową niewskazane, wykluczone jest zastosowanie § 4 ust. 2 rozporządzenia. W tych realiach, przy uskokowym ukształtowaniu linii zabudowy na działkach sąsiednich, w wynikach analizy zasadnie uznano za prawidłowe wyznaczenie linii nowej zabudowy poprzez kontynuację linii zabudowy znajdującej się w większej odległości od działki drogowej, tj. tej z dz. nr [...] [...]. Podobne uwarunkowania zachodzą od strony południowej ul. [...] (tej, po której znajduje się teren inwestycji), gdzie zabudowa wyznacza czytelną linię. Zabudowa osiedla [...]" zlokalizowana na dz. nr [...] i [...] w oddaleniu 6,5 m od działki drogowej nr [...], natomiast budynek na dz. nr [...] położony jest ukośnie względem ul. [...]. Od strony ul. [...] wyznaczona linia zabudowy ma charakter dodatkowego ustalenia, jako że front terenu inwestycji znajduje się od strony ul. [...]. Takie wyznaczenie linii nowej zabudowy pozwala zachować zgodność przyjętego rozwiązania z przepisami art. 43 ust. 1 i ust. 2 u.d.p. oraz jednocześnie odpowiada potrzebie nawiązania do linii zabudowy wykształconej przez zabudowę sąsiadującą z terenem inwestycji. Powyższe wyniki zostały w ocenie Sądu wyczerpująco uzasadnione z zachowaniem § 4 ust. 3 rozporządzenia z odwołaniem się do względów przestrzennych.

Brak jest przy tym podstaw prawnych do wyznaczenia linii zabudowy jako odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni, a nie odległości od granicy działki drogowej tworzącej daną drogę. W wynikach analizy odnotowano niejednorodny charakter krawędzi jedni ulic w obszarze analizowanym, która to okoliczność wyklucza możliwość określenia w tej sprawie omawianej linii dla planowanej inwestycji zgodnie z żądaniem strony skarżącej. Skoro wszystkie zobrazowane w analizie i jej wynikach dane co do linii istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym odnoszą się do odległości od działek drogowych, to w ten sam sposób winna być wyznaczona linia nowej zabudowy. Zarzut więc naruszenia § 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia poprzez nieprecyzyjne wyznaczenie linii zabudowy nie może być uwzględniony. Podobnie rzecz ma się do oceny zawartej w skardze, że poprzez wyznaczenie linii zabudowy jako odległości od granicy działek drogowych nie można ustalić zachowania minimalnej odległości zabudowy od zewnętrznej krawędzi jezdni i tym samym zgodności wyznaczonej linii z art. 43 ust. 1 i 2 ustawy o drogach publicznych. W analizie wyjaśniono, że właśnie budynek na dz. nr [...] nie zachowuje minimalnej odległości z ww. przepisu jako zlokalizowany w granicy działki drogowej, co przesądziło o zastosowaniu § 4 ust. 3 rozporządzenia. Nadto odległość od granicy działek drogowych jest z istoty swej większa (jako że oprócz pasa jezdni pojęcie działki drogowej obejmuje również chodnik, pobocza, ścieżki rowerowe, obiekty budowlane i urządzenia techniczne związane z prowadzeniem, zabezpieczeniem i obsługą ruchu) od odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni.

Niezasadny jest zarzut niewłaściwego ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, poprzez brak wyliczenia średniej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej jej gzymsu łub attyki dla obszaru analizowanego. Wysokość górnej krawędzi elewacji, do jej attyki lub gzymsu została określona w przedziale od 20 m do 22 m oraz 5m dla niższej części budynku położonej w centralnej części działki na podstawie § 7 ust. 4 w/w rozporządzenia. Uzasadnione to zostało brakiem wykształcenia w obszarze analizowanym jednolitej wysokości górnej krawędzi elewacji oraz koniecznością kontynuacji wysokości budynków mieszkalnych wielorodzinnych znajdujących się na działkach nr [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] wynoszącej 22,5 m do górnych krawędzi attyk (osiedle zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej - osiedle [...] obejmujące również budynki przy [...]). Planowana zabudowa od strony frontu działki, czyli ul. [...], usytuowana będzie między zabudową na działkach sąsiednich położonych po północnej stronie ulicy [...] tj. budynkiem na działce nr [...] o górnej krawędzi frontowej do górnej krawędzi attyki na wysokości ok. 20 m a budynkami na działkach nr [...], [...] o górnej krawędzi frontowej do górnej krawędzi attyki na wysokości ok. 22,5 m oraz budynkiem na dz. [...] i [...] o górnej krawędzi frontowej do górnej krawędzi attykki na wysokości ok. 22 m. Organ zastosował przepis § 7 ust. 4 rozporządzenia, który dopuszcza rezygnację z zastosowania zasadniczych metod wyznaczania tego parametru z § 7 ust. 1 - 3 rozporządzenia, jeżeli znajduje to uzasadnienie w wynikach analizy. W analizie zobrazowano szczegółowo sposób kształtowania się wysokości budynków w obszarze analizowanym, akcentując jej duże zróżnicowanie. Uwzględniając dane analizy zasadnie oceniono odstąpienie od wyznaczenia omawianego parametru dla nowoprojektowanej inwestycji. Nie było bowiem możliwości wyznaczyć dla nowej zabudowy wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich - skoro na działkach sąsiednich wynosi ona 20 m- dz. nr [...], 22,5 m (dz. nr [...], [...]) i 22 m (dz. Nr [...] i [...] Uskokowe kształtowanie się linii zabudowy od strony ul. [...] stanowiło zatem podstawę do rozważenia możliwości wyznaczenia wysokości w oparciu o średnią z obszaru analizowanego (§ 7 ust. 3 rozporządzenia). W obszarze średnia wysokość do górnych krawędzi attyk wynosi ok. 17,2 m, a z wyłączeniem zabudowy gospodarczej (zespół garażu na dz. nr [...], [...], [...], [...]) średnia wynosi 18. Taka wartość nie występuje jednak na żadnej działce z obszaru, w tym z najbliższego otoczenia terenu inwestycji. Rozwiązanie zalecane przez autora projektu decyzji, polegające na kontynuacji wysokości budynków na działkach nr [...] (20 m) – po wschodniej stronie terenu inwestycji i na dz. nr [...] i [...] (22m) - po zachodniej stronie terenu inwestycji pozwoli bowiem na zachowanie wymogów ładu przestrzennego w tym rejonie. Reasumując w powyższym przypadku, parametr wysokości nie mieści się generalnie w "średniej", ale w tym przypadku z analizy wynika, iż wzięto pod uwagę budynki od ul. [...], przy której ma być realizowany sporny budynek, i taki wyjątek jest w ocenie Sądu, dopuszczalny. Zasadność zastosowania odstępstwa od zasady wyznaczania tego parametru wynika, zatem wprost z treści sporządzonej Analizy i została w niej w wyczerpujący sposób uzasadniona. Parametr wysokości krawędzi elewacji frontowej został ustalony w sposób wyważony i uwzględniający wymóg zachowania ładu przestrzennego, a co za tym idzie - prawidłowy.

Niezasadny był także zarzut braku zapewnienia należytej obsługi komunikacyjnej inwestycji m.in. poprzez rezygnację z obsługi komunikacyjnej od strony ul. [...] co powinno pociągać za sobą konieczność dokonania ponownego uzgodnienia z Zarządem Dróg Miasta K. (ZDMK) i uzyskania nowej opinii. Jednak istotne było w tym względzie, iż z opinii ZDMK z dnia 26 lutego 2020 r. dostęp i obsługa komunikacyjna od ul. [...] jest wystarczająca dla spełnienia warunku z art. 61 ust. 1 pkt 2 i pkt 3 u.p.z.p. w przypadku skorygowania przez Inwestora obsługi komunikacyjnej w/w inwestycji poprzez ograniczenie obsługi komunikacyjnej tylko i wyłącznie od drogi publicznej ul. [...]. Organ I instancji dokonał uzgodnienie z zarządcą drogi również w zakresie zmodyfikowanej przez Inwestora obsługi komunikacyjnej. Nadto zmiana wniosku przez inwestora dokonana pismem z dnia 11.05.2020 r. polegająca na rezygnacji z obsługi komunikacyjnej inwestycji od strony ul. [...] podyktowana była właśnie stanowiskiem zarządcy drogi ujętym w opinii z dnia 26.02.2020 r., zgodnie z którym dostęp i obsługa terenu inwestycji wyłącznie od ul. [...] zostały uznane za spełniające warunek z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Wynika to wprost z treści pisma z dnia 11.05.2020 r. W związku z tym, zarzut naruszenia art. 53 ust. 2 pkt. 9) u.p.z.p. również nie znajduje uzasadnienia.

Niezasadne były zarzuty co do wskaźnika udziału powierzchni biologicznie czynnej. Wskaźnik ten został ustalony w decyzji na poziomie minimum 30%. W analizie i jej wynikach wyjaśniono, że wskaźnik ten kształtuje się w obszarze analizowanym w przedziale od 10 % do 60% i właściwym jest dla zachowania równowagi stosunku terenów zabudowanych do terenów zielonych zachowanie minimum 30% powierzchni biologicznie czynnej przy planowanej zabudowie. Ze względu zatem na taki charakter terenu i rozkład zabudowy, w obszarze analizowanym udział powierzchni biologicznie czynnej jest bardzo zróżnicowany i wynosi od 10% do 60%. Wyznaczenie udziału powierzchni biologicznie czynnej dla wnioskowanej zabudowy na poziomie min. 30% jest zatem uzasadnione ze względu na położenie tej zabudowy w sąsiedztwie działek z zabudową mieszkalną wielorodzinną oraz usługową o podobnym współczynniku udziału powierzchni biologicznie czynnej. W świetle obowiązujących przepisów, dane te są wystarczające dla ustalenia omawianego parametru.

Niezasadne są zatem zarzuty naruszenia przepisów postępowania. Kwestionowana decyzja spełnia wymogi dotyczące prawidłowego uzasadnienia w którym odniesiono się wyczerpująco do wszystkich zgłoszonych zastrzeżeń odwołania. Decyzja spełnia wymagania określone przepisem art. 54 u.p.z.p.

Z powyższych względów, Sąd oddalił skargę.