Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 1678/15
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2015-12-08 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6079 Inne o symbolu podstawowym 607
6391 Skargi na uchwały rady gminy w przedmiocie ... (art. 100 i 101a ustawy o samorządzie gminnym)
Hasła tematyczne: Samorząd terytorialny
Skarżony organ: Zarząd Miasta
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 101 ust. 1
journal: Dz.U. 2001 nr 142 poz 1591
law: Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym - t. jedn.
article: art. 37 ust. 2 pkt 6
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 2 ust. 2
journal: Dz.U. 1994 nr 85 poz 388
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
article: art. 7, art. 8, art. 12
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 184
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Joanna Banasiewicz sędzia NSA Jan Paweł Tarno sędzia del. WSA Iwona Niżnik - Dobosz (spr.) Protokolant starszy asystent sędziego Małgorzata Ziniewicz po rozpoznaniu w dniu 8 grudnia 2015 roku na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej D. V. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 12 stycznia 2015 r. sygn. akt I SA/Wa 2930/14 w sprawie ze skargi D. V. na uchwałę Zarządu Dzielnicy Śródmieście m.st. Warszawy z dnia [...] października 2013 r. nr [...] w przedmiocie sprzedaży lokalu mieszkalnego oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 12 stycznia 2015 r. sygn. akt I SA/Wa 2930/14 po rozpoznaniu sprawy ze skargi D. V. na uchwałę Zarządu Dzielnicy Śródmieście m.st. Warszawy z dnia [...] października 2013 r. nr [...] w przedmiocie sprzedaży lokalu mieszkalnego oddalił skargę.

Wyrok został wydany w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Zarząd Dzielnicy Śródmieście Miasta Stołecznego Warszawy podjął w dniu [...] października 2013 r. uchwałę nr [...] w sprawie przeznaczenia do sprzedaży w trybie bezprzetargowym niesamodzielnego lokalu mieszkalnego (izby) oznaczonego nr 25, przyległego do nieruchomości lokalowej nr 27 znajdującego się w budynku położonym w Warszawie przy pl. [...] wraz z oddaniem w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu. Uchwała podjęta została na podstawie art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 15 marca 2002 r. o ustroju m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 41, poz. 361 z późn. zm.) oraz na podstawie § 45 pkt 5 statutu Dzielnicy Śródmieście m.st. Warszawy stanowiącego załącznik nr 9 do uchwały Nr LXX/2182/2010 Rady m.st. Warszawy z dnia 14 stycznia 2010 r. w sprawie nadania statutów dzielnicom m.st. Warszawy (Dz. Urz. Woj. Maz. Nr 32, poz. 453 i 454), a także na podstawie art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) w związku z § 11 uchwały Rady m.st. Warszawy Nr XXIX/615/2011 z dnia 15 grudnia 2011 r. w sprawie zasad obrotu lokalami mieszkalnymi m.st. Warszawy (Dz. Urz. Woj. Maz. Nr 239, poz. 8502 z późn. zm.).

Jak wynika z akt sprawy, na podstawie decyzji Urzędu Dzielnicy Warszawa-Śródmieście z dnia 9 października 1990 r. i aneksu do umowy najmu podpisanego przez strony w dniu 22 grudnia 1999 r., na rzecz właścicieli lokalu nr 27, usytuowanego w budynku położonym w Warszawie przy pl. [...], przydzielona została przylegająca do tego lokalu wolna izba o powierzchni 12,72 m², oznaczona porządkowo nr 25.

Z pisma Wydziału Zasobów Lokalowych z dnia 30 stycznia 2009 r. wynika, że z uwagi na trwałe (techniczne i funkcjonalne) połączenie wynajmowanej części komunalnej z lokalem nr 27, stanowiącym odrębną własność osób fizycznych, wypowiedzenie umowy najmu na podstawie art. 11 ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.) w omawianej sprawie nie jest zasadne. Właściwym rozwiązaniem jest sprzedaż przedmiotowej izby na rzecz właścicieli lokalu nr 27. Zbycie omawianego lokalu (izby) oznaczonego nr 25 powinno nastąpić, zdaniem organu, na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, bez zastosowania bonifikat.

Przedmiotowe pomieszczenie zostało wycenione przez rzeczoznawcę majątkowego. Cena sprzedaży lokalu (izby) została ustalona w wysokości wartości rynkowej lokali w tej części Warszawy.

Organ ustalił, że w stosunku do nieruchomości przy pl. [...] obecnie nie zostały zgłoszone roszczenia byłych właścicieli lub ich spadkobierców oraz że nie toczą się postępowania administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego.

Wobec powyższego, organ w dniu 2 października 2013 r., podjął uchwałę

nr 9502/13 o przeznaczeniu do sprzedaży przyłączonego pomieszczenia (wolnej izby).

O podjęciu powyższej uchwały D. V. została powiadomiona pismem z dnia 28 listopada 2013 r., w którym przedstawiono cenę lokalu przeznaczonego do sprzedaży i zaproponowano jej podpisanie protokołu uzgodnienia warunków sprzedaży lokalu w przypadku wyrażenia zgody na zaproponowaną cenę.

W odpowiedzi na powyższe pismo pełnomocnik D. V. wystosował do organu pismo z dnia 16 grudnia 2013 r., w którym wniósł o wstrzymanie procedury zbycia lokalu do czasu wyjaśnienia możliwości udzielenia bonifikaty na jego nabycie.

Odpowiedź organu na powyższe została zawarta w piśmie z dnia 20 lutego 2014 r., w którym wyjaśniono podstawy faktyczne i prawne podjętej w dniu 2 października 2013 r. uchwały oraz ponownie wskazano możliwość złożenia przez Państwo V. oświadczenia woli nabycia lokalu, co pozwoliłoby na podpisanie protokołu uzgodnień warunków sprzedaży lokalu, a następnie zawarcia umowy sprzedaży lokalu.

W piśmie z dnia 1 lipca 2014 r. D. V. wezwała organ do usunięcia naruszenia prawa w związku z podjęciem przedmiotowej uchwały.

Zarząd Dzielnicy Śródmieście po ponownym przeanalizowaniu sprawy stanął na stanowisku, iż uchwała jest zgodna z przepisami prawa regulującymi zasady zbywania nieruchomości obowiązującymi w dniu jej podjęcia. W związku z tym organ nie znalazł podstaw do uchylenia uchwały. Poinformowano o tym pełnomocnika skarżącej w piśmie z dnia 1 sierpnia 2014 r.

Pismem z dnia 1 września 2014 r. D. V., reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, wniosła skargę na uchwałę nr [...] Zarządu Dzielnicy Śródmieście Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 2 października 2013 r., zarzucając naruszenie:

- prawa materialnego, tj. art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dalej u.g.n. poprzez jego zastosowanie w odniesieniu do lokalu, który może być zagospodarowany jako samodzielna nieruchomość,

- przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

- art. 7 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j..: Dz. U. z 2013 r. poz. 267), dalej K.p.a. poprzez prowadzenie postępowania z naruszeniem rzetelnej procedury, a przez to naruszenie art. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. wyrażającego konstytucyjną zasadę demokratycznego państwa prawa oraz naruszenie art. 72 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. jedn.: Dz. U. 2014 r. poz. 121), dalej K.c. poprzez prowadzenie postępowania z naruszeniem dobrych obyczajów, w szczególności opóźnianie rozpoczęcia negocjacji (rokowań),

-art. 7 K.p.a. poprzez prowadzenie postępowania z naruszeniem zasady uwzględniania interesu społecznego i słusznego interesu strony, poprzez korzystanie z uprawnień w sposób niezgodny z prawem, a przez to naruszenie art. 5 K.c. w wyniku nadużycia pozycji organu administracji i uczynienia ze swojego prawa i użytku sprzecznego z jego społeczno- gospodarczym przeznaczeniem i z zasadami współżycia społecznego,

- art. 8 K.p.a. poprzez prowadzenie sprawy w sposób nieprzejrzysty i niesprawiedliwy, a tym samym sprzeczny z zasadami dobrej administracji,

- art. 12 K.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w sposób przewlekły.

W związku z powyższym skarżąca wniosła o stwierdzenie nieważności zaskarżonej uchwały w całości oraz o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi wskazano, że z materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie można wysnuć wniosek, że organ oczekiwał na wejście w życie uchwały z dnia 15 grudnia 2011 r., Nr XXIX/615/2011, która zastąpiła obowiązującą do dnia 12 grudnia 2012 r. uchwałę Nr XLII999/2004 Rady m. st. Warszawy z dnia 2 grudnia 2004 r. w sprawie sprzedaży, zamiany i nabywania lokali mieszkalnych w domach wielolokalowych. Tymczasem wola dokonania sprzedaży i nabycia lokalu oznaczonego nr 25 została wyrażona w czasie obowiązywania uchwały z 2004 r. (w tym regulacji przewidujących, że sprzedaż powinna nastąpić z 90-procentową bonifikatą). Wola ta była następnie wielokrotnie podtrzymywana. Podkreślono, że lokal dwukrotnie został przeznaczony do sprzedaży wykazami z 1993 r. i 2001 r. - a zatem procedura sprzedaży została uruchomiona. Ponadto nakłady finansowe na procedurę tę ponosiła zarówno zainteresowana, jak i organ z pozostających w jego dyspozycji środków.

W ocenie skarżącej rażący jest brak podejmowania działań przez organ po złożeniu przez nią pisma z dnia 6 lutego 2012 r. i bierność urzędu do czasu upływu vacatio legis uchwały nr XXIX/615/2011. Roczny okres to, zdaniem skarżącej czas wystarczający aby umożliwić nabycie mieszkania przez najemcę i dokonać sprzedaży lokalu. Zainteresowany w sprawie (najemca) nie może ponosić negatywnych konsekwencji postępowania właściciela nieruchomości, które należy ocenić jako nielojalne także w świetle przepisów Kodeksu cywilnego o zawarciu umowy (art. 66 i nast.). Tak bowiem zdaniem skarżącej trzeba kwalifikować, spowodowany przewlekaniem postępowania, brak możliwości realizacji praw skarżącej, w szczególności brak możliwości przeprowadzenia rokowań i podpisania protokołu przed datą wejścia w życie uchwały z 2011 r., tj. przed 1 stycznia 2013 r.

Pełnomocnik D. V. wyraził przekonanie, że roszczenie jego mocodawczyni powstało już przy poprzednim skierowaniu lokalu do sprzedaży, to na wypadek gdyby Sąd nie podzielił tego poglądu, wskazał, że sytuacja prawna skarżącej, wynikająca z łączącego ją z organem wieloletniego stosunku najmu i pierwszeństwa w nabyciu lokalu, doznaje uszczerbku wobec treści uchwały nr 9502/13. Uchwała nr 9502/13 odwołuje się bowiem do § 11 uchwały Rady m.st. Warszawy nr XXIX/615/2011, w którym przewidziano możliwość zbywania lokali przez odesłanie do art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. bez zastosowania bonifikat. Zdaniem pełnomocnika skarżącej sytuacja prawna D. V. uległa zatem pogorszeniu. Naruszono jej interesy będące w toku, pozbawiając ją w świetle uchwały z 2011 r. możliwości uzyskania (jakiejkolwiek) bonifikaty.

Skarżąca podkreśliła, że z § 12 uchwały z 2004 r. wynikało iż bonifikata (pięćdziesięcioprocentowa), przysługuje przy sprzedaży lokalu najemcom korzystającym z izby przylegającej do lokalu stanowiącego jego własność. Taką ocenę przedmiotowego lokalu (jako izby przylegającej) prezentuje organ, a pełnomocnik organu wydając opinię prawną w dniu 14 listopada 2012 r. stwierdził, że "nie ma przeszkód do dokonania sprzedaży pomieszczenia przyległego do lokalu własnościowego nr 27 na podstawie § 12 uchwały nr XLII/999/2004 Rady m.st. Warszawy z dnia 2 grudnia 2004 r. w sprawie sprzedaży, zamiany i nabywania lokali mieszkalnych w domach wielolokalowych (...)".

W skardze zaznaczono również, że z zaświadczenia wydanego przez Burmistrza Gminy Warszawa-Centrum z dnia [...] października 2001 r., nr [...] wynika, że "lokal nr 27 przy pI. [...] w Warszawie, o pow. całkowitej 42,49 m² w tym część wykupiona - 29,77 m² i cześć komunalna - 12,72 m² stanowi samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu (...) ustawy o własności lokali". Zaświadczenie wydane przez Naczelnika Biura Architektury i Planowania Przestrzennego z dnia [...] lipca 2008 r. wskazuje, że lokal 27 jest samodzielny.

W tym stanie rzeczy nieprawidłowe jest, zdaniem skarżącej, zawarte w preambule zaskarżonej uchwały, odniesienie do § 11 uchwały nr XXIX/615/2011, a także nieprawidłowe jest wskazanie w jej uzasadnieniu art. 37 ust 2 pkt 6 u.g.n. W jej ocenie art. 37 ust. 1 pkt 6 u.g.n. nie powinien mieć zastosowania, gdyż pokój o pow. 12,72 m² można zagospodarować jako lokal samodzielny. Nie spełnia on zatem zdaniem skarżącej warunku określonego w tym przepisie.

Ponadto w skardze podkreślono, że stan faktyczny sprawy wskazuje, że środkiem do osiągnięcia celu, do którego zmierzał organ (czyli do sprzedaży lokalu na nowych zasadach), było przewlekanie postępowania w ostatnich latach, a w szczególności w okresie, który nastąpił po uchwaleniu uchwały nr XXIX/615/2011 tj. po dniu 15 grudnia 2011 r. Przewlekanie to skutkuje dla skarżącej naruszeniem jej interesów. Prowadzenie spraw w ten sposób godzi w zasadę demokratycznego państwa prawnego, zasadę sprawiedliwości społecznej, a także podważa zasadę zaufania obywateli do państwa wyrażoną w art. 2 Konstytucji RP. Uchwała nr 9502/13 została podjęta z naruszeniem zasad postępowania administracyjnego, w szczególności zasady prawdy obiektywnej i uwzględniania interesu społecznego, zasady słusznego interesu obywateli oraz zasady szybkości i prostoty postępowania. Ponadto zdaniem skarżącej zaskarżona uchwała godzi w zasadę ochrony praw nabytych. W ocenie skarżącej doszło bowiem w niniejszej sprawie do nabycia prawa (ekspektatywy), gdyż procedura wykupu na własność przedmiotowego lokalu była zaawansowana: lokal został (przed wejściem w życie uchwały nr 9502/13 dwukrotnie przeznaczony do sprzedaży przez właściwy organ, zawiadomiono o przeznaczeniu do zbycia najemcę, który złożył stosowny wniosek, a stan prawny nieruchomości został zbadany i zdaniem skarżącej nie budził wątpliwości, zatem nie było przeszkód formalno-prawnych, aby doszło do zawarcia umowy sprzedaży. Tymczasem zaskarżona uchwała stanowi podstawę, w oparciu o którą z D. V. (a w przypadku nieskorzystania przez najemczynię z prawa pierwszeństwa - z każdym kolejnym potencjalnym nabywcą) będą ustalane w drodze rokowań warunki zawarcia umowy. Na jej podstawie organ, jak wynika z uzasadnienia uchwały, nie udzieli bonifikaty od ceny sprzedaży lokalu. Na jej podstawie również organ (ostatecznie) odmawia przedmiotowemu lokalowi charakteru samodzielnego.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej odrzucenie, ewentualnie o oddalenie.

W uzasadnieniu wniosku o odrzucenie skargi organ stwierdził, że sprawa dotycząca sprzedaży lokalu nie mieści się w katalogu spraw podlegających kognicji sądu administracyjnego, a uchwała Zarządu Dzielnicy Śródmieście w tym przedmiocie nie ma charakteru uchwały z zakresu administracji publicznej w rozumieniu art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 z późn. zm.). Oświadczenia woli dotyczące sprzedaży lokali mieszkalnych mają zdaniem organu charakter cywilnoprawny. Tym samym roszczenia związane z zawieraniem umów nie podlegają kontroli sądowoadministracyjnej, lecz mogą być dochodzone wyłącznie w drodze powództw cywilnoprawnych.

W przypadku nieuwzględnienia wniosku o odrzucenie skargi organ wniósł o jej oddalenie podnosząc, że skarga jest niezasadna. Pełnomocnik organu zaznaczył, że zarzut skargi dotyczący nieprawidłowości zaskarżonej uchwały z uwagi na niezastosowanie, przy określaniu ceny lokalu przeznaczonego do sprzedaży, bonifikaty na podstawie uchwały nr XLII/999/2004 Rady m.st. Warszawy z dnia 02.12.2004 r. w sprawie sprzedaży, zamiany i nabywania lokali mieszkalnych w domach wielolokalowych, jest całkowicie nieuzasadniony. Powyższa uchwała nie obowiązywała bowiem w dacie podjęcia zaskarżonej uchwały. Organ nie mógł zatem przyjąć za podstawę prawną uchwały wydanej w dniu 2 października 2013 r. przepisów, które przestały obowiązywać z dniem 31 grudnia 2012 r. Niezależnie jednak organ wskazał, że nawet w okresie obowiązywania powyższej uchwały udzielenie 90% bonifikaty możliwe było jedynie w odniesieniu do lokali samodzielnych, a przedmiotowy lokal takim nie jest (vide: art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali).

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdził, iż brak jest podstaw prawnych do odrzucenia skargi, o co wnosi organ, gdyż uchwała Zarządu Dzielnicy Śródmieście m.st. Warszawy przeznaczająca do sprzedaży lokal mieszkalny, jest aktem z zakresu administracji publicznej, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 6 P.p.s.a., który to przepis obejmuje różnorodne formy działania wynikające z ustaw samorządowych. Kategoria aktów, wymieniona w art. 3 § 2 pkt 6 tej ustawy obejmuje także uchwały, o których mowa w art. 101 ust.1 z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.). Uchwała taka, w świetle orzecznictwa, jest traktowana jako dotycząca zakresu administracji publicznej. Dominują w niej bowiem elementy władztwa publicznego z zakresu gospodarowania mieniem samorządowym, nie rodzi ona natomiast bezpośrednio skutków cywilnoprawnych, gdyż stanowi dopiero etap poprzedzający zawarcie umowy cywilnoprawnej.

Z uchwał i wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz z uchwały Trybunału Konstytucyjnego z dnia 27 września 1994 r., sygn. akt W 10/93 wynika, że działalność gmin również w odniesieniu do mienia komunalnego nie opiera się wyłącznie na przepisach prawa cywilnego, ale ze względu na publicznoprawny status gmin i mienia komunalnego działalność ta odbywa się także według przepisów prawa samorządowego. Z tego względu działania i akty prawne podejmowane przez organy samorządu terytorialnego mogą być kwalifikowane jako działania z zakresu wykonywania administracji publicznej, mimo, że zmierzają do wywołania w przyszłości skutków cywilnoprawnych. Przedmiotem skargi wniesionej do sądu w trybie w/w art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. przez D. V. jest uchwała Zarządu Dzielnicy Śródmieście Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 2 października 2013 r., nr 9502/13 w sprawie przeznaczenia do sprzedaży w trybie bezprzetargowym niesamodzielnego lokalu mieszkalnego (izby).

Stosownie do art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym z dnia 8 marca 1990 r. (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.) każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może - po bezskutecznym wezwaniu do usunięcia naruszenia - zaskarżyć uchwałę do sądu administracyjnego.

Strona skarżąca dopełniła wymogu wynikającego z art. 101 ust. 1 ustawy samorządowej wezwania organu do usunięcia naruszenia prawa oraz zachowała termin do wniesienia skargi. Także jej legitymacja skargowa oparta na interesie prawnym znajduje uzasadnienie w zaskarżeniu w/w uchwały.

W nawiązaniu do stanu materialnego sprawy, Sąd wskazał, że samodzielnym lokalem mieszkalnym w rozumieniu ustawy o własności lokali jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba bądź zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Również lokal wykorzystywany na inne cele niż mieszkalne z odpowiednim uwzględnieniem różnic winien posiadać przywołaną cechę samodzielności. Wyłącznie lokal posiadający taki przymiot może stanowić odrębny od gruntu przedmiot własności. Potwierdzenie wymagań stawianych przez ustawę w formie zaświadczenia powierzone zostało staroście, jako organowi administracji architektoniczno-budowlanej.

Zatem zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali za samodzielny lokal mieszkalny należy uznać jedynie taki, który: jest izbą lub zespołem izb, jest wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku, jest przeznaczony na stały pobyt ludzi, wraz z pomieszczeniami pomocniczymi zaspokaja potrzeby mieszkaniowe.

Biorąc pod uwagę kryterium funkcjonalne, izbą lub zespołem izb są pomieszczenia, w których mieszkańcy co do zasady stale przebywają. Bez wątpienia więc należy uznać, iż w rozumieniu ustawy izbami są pokoje. Kolejnym desygnatem samodzielności lokalu jest jego wydzielenie trwałymi ścianami. Oznacza to, że funkcjonalnie nie stanowi on części składowej innego lokalu, a korzystanie z niego nie wiąże się z koniecznością użytkowania urządzeń znajdujących się w innym lokalu (vide: wyrok NSA z dnia 6 lipca 2005 r., sygn. akt OSK 1653/04). Bez wątpienia, zdaniem Sądu, przylegająca do lokalu nr 27, usytuowanego w budynku położonym w Warszawie przy pl. [...], wolna izba o powierzchni 12,72 m² oznaczona porządkowo nr 25, tego warunku samodzielności nie spełnia wbrew znajdującemu się w aktach przedmiotowej sprawy zaświadczeniu wydanym z upoważnienia Prezydenta m.st. Warszawy przez po. Naczelnika Delegatury Biura Architektury i Planowania Przestrzennego w Dzielnicy Śródmieście, że izba ta jest samodzielnym lokalem mieszkalnym w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Dlatego Sąd podziela stanowisko organu, że izba oznaczona nr 25 o pow. 12,72 m² jest niesamodzielnym lokalem (częścią przynależną), stanowiącą część samodzielnego lokalu mieszkalnego nr 27 o pow. 29,77 m² położonego przy pl. [...] będąc związana z nim funkcjonalnie i technicznie, ponieważ dostęp do powyższego lokalu jest obecnie wyłącznie możliwy poprzez lokal oznaczony numerem 25 (po przebudowie i sprzedaży lokalu przylegającego do lokalu nr 27 zlikwidowano stare wejście do tego lokalu).

Faktem jest, że obecnie samodzielnym lokalem mieszkalnym w rozumieniu ustawy o własności lokali jest lokal oznaczony nr 27 o pow. 42,49 m², powstały z połączenia wykupionego przez skarżącą lokalu nr 27 i lokalu komunalnego o nr 25. Przy czym należy zaznaczyć, że lokal nr 25 nie posiada ani łazienki ani kuchni jest lokalem przechodnim co uniemożliwia przyznanie go innym osobom niż właścicielom lokalu nr 27.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Sądu, organ prawidłowo uznał, iż zbycie omawianego lokalu (izby) oznaczonego nr 25 powinno nastąpić bez zastosowania bonifikat na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w zw. z § 11 uchwały Rady m.st. Warszawy Nr XXIX/615/2011 z dnia 15 grudnia 2011 r. w sprawie zasad obrotu lokalami mieszkalnymi m.st. Warszawy. Obowiązująca na dzień wydania zaskarżonego aktu uchwała z dnia 15 grudnia 2011 r. dopuszcza bowiem możliwość zbycia części nieruchomości lokalowych, lecz z uwagi na ich niesamodzielny charakter bez zastosowania bonifikat.

Jednocześnie z uwagi na zarzut skargi Sąd stwierdza, że organ przy wydaniu zaskarżonej uchwały miał obowiązek uwzględnić przepisy obowiązujące w dacie jej wydania. Zatem podstawę prawną uchwały z dnia 2 października 2013 r. nie mogły stanowić przepisy uchwały Rady m.st. Warszawy Nr XLII/999/2004 z dnia 2 grudnia 2004 r. w sprawie sprzedaży, zamiany i nabywania lokali mieszkalnych w domach wielolokalowych, gdyż te przestały obowiązywać z dniem 31 grudnia 2012 r. tj. przed wydaniem zaskarżonej uchwały.

Natomiast skarżącej przysługiwały środki prawne związane z przewlekłym prowadzeniem postępowania przez organ z których jak wynika z materiału dowodowego sprawy nie skorzystała. Reasumując, zdaniem Sądu pierwszej instancji, uchwała Zarządu Dzielnicy Śródmieście Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 2 października 2013 r., nr 9502/13 została podjęta bez naruszenia powołanych w skardze przepisów prawa. Na marginesie Sąd zwrócił uwagę, że w przedmiotowej sprawie obie strony postępowania (tak skarżąca, jak i organ) zainteresowane są doprowadzeniem do zawarcia umowy kupna-sprzedaży lokalu nr 25, ze względu na specyficzny charakter tego lokalu, który nie może być przedmiotem obrotu rynkowego ze względu na jego niesamodzielny charakter. Zatem, organ powinien rozważyć dla dobra obu stron ewentualne sporządzenie nowego operatu szacunkowego, ustalającego rzeczywistą wartość spornego lokalu, co umożliwiłoby osiągnięcie consensusu w tej sprawie.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zaskarżyła kasacyjnie działając przez pełnomocnika D. V., na podstawie art. 173 § 1 i 2, art. 175 § 1 i art. 177 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi zaskarżając powyższy wyrok w całości.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzuciła:

na podstawie art. 174 pkt 2 P.p.s.a. naruszenie przepisów postępowania przed

sądami administracyjnymi, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

art. 141 § 4 P.p.s.a. poprzez niewyjaśnienie w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku

podstaw prawnych rozstrzygnięcia, nieodniesienie się (bądź ogólnikowe

odniesienie się) w uzasadnieniu do istotnych zarzutów skargi i pominięcie w tych

zagadnień oraz przyjęcie stanu faktycznego sprawy z ich pominięciem a także

przemilczenie naruszenia prawa przez Organ tj.:

art. 7 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku - Kodeks postępowania administracyjnego poprzez prowadzenie postępowania z naruszeniem

rzetelnej procedury, a przez to naruszenie art. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej

wyrażającego konstytucyjną zasadę demokratycznego państwa prawa oraz naruszenie

-art. 72 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (tj. jedn. Dz.U. Nr 16

póz. 93), poprzez prowadzenie postępowania z naruszeniem dobrych

obyczajów, w szczególności opóźnianie rozpoczęcia negocjacji (rokowań),

- art. 7 K.p.a. poprzez prowadzenie postępowania z naruszeniem zasady uwzględniania interesu społecznego i słusznego interesu strony, poprzez korzystanie z uprawnień w sposób niezgodny z prawem, a przez to naruszenie art. 5 K.c. w wyniku nadużycia pozycji organu administracji i uczynienia ze swojego prawa użytku sprzecznego z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem i z zasadami współżycia społecznego,

art. 8 K.p.a. poprzez prowadzenie sprawy w sposób nieprzejrzysty i niesprawiedliwy, a tym samym sprzeczny z zasadami dobrej administracji.

art. 12 K.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w sprawie przewlekle,

co stanowiło naruszenie procedury sądowoadministracyjnej, jako że podniesione zarzuty były istotne dla oceny legalności zaskarżonej uchwały oraz uniemożliwiło Skarżącej zrozumienie motywów rozstrzygnięcia, merytoryczne odniesienie się do wyroku Sądu i zamyka drogę do polemizowania z nim, a także skutkowało niestwierdzeniem nieważności uchwały, oddaleniem skargi pomimo licznych naruszeń prawa przez Organ

- art. 134 § 1 P.p.s.a. poprzez:

1) rozstrzygnięcie w sposób związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną - art. 94 ust. l ustawy z dnia 8 marca 1990 roku o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2013r. poz.594), dalej: u.s.g., zgodnie z którym nieważność uchwały organu będącej aktem prawa miejscowego można stwierdzić także po upływie roku od jej podjęcia oraz art. 147 § 1 P.p.s.a., na podstawie którego sąd administracyjny stwierdza nieważność uchwały uwzględniając skargę; podczas gdy Wojewódzki Sąd Administracyjny zobowiązany do rozstrzygnięcia w granicach danej sprawy powinien był wyjść poza granice zarzutów, wniosków i powołanej podstawy prawnej i rozważyć rozstrzygnięcie na podstawie art. 94 ust. 2 u.s.g., zgodnie z którym w przypadku niemożności stwierdzenia nieważności uchwały organu gminy niebędącej aktem prawa miejscowego, wskutek upływu rocznego terminu od jej podjęcia, sąd administracyjny orzeka o niezgodności z prawem, jeśli istnieją przesłanki nieważności oraz na podstawie art. 147 § 1 P.p.s.a., w oparciu o który sąd administracyjny stwierdza niezgodność z prawem uchwały uwzględniając skargę;

co skutkowało nieprzeprowadzeniem pełnej kontroli legalności zaskarżonej uchwały.

II naruszenie obowiązku dokonania oceny zgodności zaskarżonej uchwały z przepisami, które organ powinien był stosować przy jej wydaniu i brak wnikliwego i pełnego rozpoznania wszystkich istotnych zarzutów skargi, w

szczególności przez:

nieodniesienie się do zarzutu naruszenia:

art. 7 K.p.a. poprzez prowadzenie postępowania z naruszeniem rzetelnej

procedury, a przez to naruszenie art. 2 Konstytucji wyrażającego konstytucyjną

zasadę demokratycznego państwa prawa oraz naruszenie art. 72 § 2 K.c. poprzez

prowadzenie postępowania z naruszeniem dobrych obyczajów, w szczególności

opóźnianie rozpoczęcia negocjacji (rokowań);

art. 7 K.p.a. poprzez prowadzenie postępowania z naruszeniem zasady

uwzględniania interesu społecznego i słusznego interesu strony, poprzez

korzystanie z uprawnień w sposób niezgodny z prawem, a przez to naruszenie

art. 5 K.c. w wyniku nadużycia pozycji Organu Administracji i uczynienia ze

swojego prawa użytku sprzecznego z jego społeczno-gospodarczym

przeznaczeniem i z zasadami współżycia społecznego,

art. 8 K.p.a. poprzez prowadzenie sprawy w sposób nieprzejrzysty i

niesprawiedliwy, a tym samym sprzeczny z zasadami dobrej administracji.

ogólnikowe odniesienie się do tegoż zarzutu naruszenia

- art. 12 K.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w sprawie przewlekle,

a w konsekwencji uchybienie obowiązkowi rozpoznania sprawy co najmniej w granicach skargi.

- art. 151 P.p.s.a w zw. z art. 147 § 1 P.p.s.a. w zw. z art. 101 ust 1 w zw. z art. 94 ust. 1 u.s.g. poprzez niestwierdzenie przez Sąd nieważności uchwały Zarządu Dzielnicy Śródmieście m. st. Warszawy z dnia 2 października 2013 roku nr 9502/13, dalej: uchwała, i oddalenie skargi na uchwałę pomimo wydania aktu z naruszeniem

przepisów prawa skutkującym jej nieważnością tj.:

- art. 7 Kp.a., poprzez prowadzenie postępowania z naruszeniem rzetelnej procedury, a przez to naruszenie art. 2 Konstytucji wyrażającego konstytucyjną zasadę demokratycznego państwa prawa oraz naruszenie art. 72 § 2 K.c. poprzez prowadzenie postępowania z naruszeniem dobrych obyczajów, w szczególności opóźnianie rozpoczęcia negocjacji (rokowań),

art. 7 K.p.a. poprzez prowadzenie postępowania z naruszeniem zasady uwzględniania interesu społecznego i słusznego interesu strony, poprzez korzystanie z uprawnień w sposób niezgodny z prawem, a przez to naruszenie art. 5 K.c. w wyniku nadużycia pozycji organu administracji i uczynienia ze swojego prawa użytku sprzecznego z jego społeczno - gospodarczym przeznaczeniem i z zasadami współżycia społecznego.

art. 8 K.p.a. poprzez prowadzenie sprawy w sposób nieprzejrzysty i niesprawiedliwy, a

tym samym sprzeczny z zasadami dobrej administracji;

- art. 12 K.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w sprawie przewlekle. podczas gdy Sąd, sprawując kontrolę działalności administracji publicznej pod

względem legalności, powinien był skargę uwzględnić i stosując środek przewidziany w ustawie stwierdzić nieważność uchwały.

- na podstawie art. 174 pkt 1 P.p.s.a. naruszenie przepisu prawa materialnego

poprzez jego niewłaściwe zastosowanie

- tj. art. 37 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce

nieruchomościami, dalej u.g.n., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie w odniesieniu do lokalu mieszkalnego nr 25 znajdującego się w budynku położonym w Warszawie przy pl. [...], który może być zagospodarowany jako samodzielna nieruchomość; co skutkowało przyjęciem za zgodne z prawem stanowiska organu, według którego lokal nr 25 nie jest samodzielny, a jego zbycie może nastąpić na podstawie przepisu art. 37 ust. l pkt 6 u.g.n., podczas gdy może on zostać zbyty jako lokal samodzielny.

Skarżąca wniosła, na podstawie art. 185 § 1 P.p.s.a., o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania, a także o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego niezbędnych do celowego dochodzenia praw.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.), Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. W sprawie nie występują przesłanki nieważności określone w art. 183 § 2 p.p.s.a., zatem Naczelny Sąd Administracyjny związany był granicami skargi kasacyjnej.

Stosownie do art. 174 pkt 1 i 2 p.p.s.a., skarga kasacyjna może być oparta na następujących podstawach: naruszeniu prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie, a także na naruszeniu przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Poglądy skarżącej kasacyjnie nie zasługują na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności zostaną rozpatrzone zarzuty związane z naruszeniem przepisów postępowania, podnoszone jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Naczelny Sąd Administracyjny dokonując kontroli wyroku Sądu pierwszej instancji nie podziela zarzutów skarżącej kasacyjnie dotyczących naruszenia przez ten Sąd przepisów postępowania przed sądami administracyjnymi a także postępowania administracyjnego w zakresie wskazanym w skardze kasacyjnej. Sąd nie podziela także zarzutu niewyjaśnienia w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku podstaw prawnych rozstrzygnięcia, nieodniesienia się (bądź ogólnikowego odniesienia się) w uzasadnieniu do istotnych zarzutów skargi i pominięcie w tych zagadnień oraz przyjęcie stanu faktycznego sprawy z ich pominięciem a także przemilczenie naruszenia prawa przez organ. Stopień ogólności rozważań Sądu pierwszej instancji pozwala, zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, na prześledzenie toku jego rozumowania i wykładni prawa podczas prawidłowej kontroli zaskarżonej uchwały.

W tym miejscu Naczelny Sąd Administracyjny zauważa, że przedmiotem skargi do Sądu pierwszej instancji jest uchwała nr 9502/13 Zarządu Dzielnicy Śródmieście Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 2 października 2013 r. w sprawie przeznaczenia do sprzedaży w trybie bezprzetargowym niesamodzielnego lokalu mieszkalnego (izby) oznaczonego nr 25, przyległego do nieruchomości lokalowej nr 27 znajdującego się w budynku położonym w Warszawie przy pl. [...] 2/4 wraz z oddaniem w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu. Uchwała ta, jak trafnie stwierdził Sąd pierwszej instancji stanowi bezsprzecznie akt z zakresu administracji publicznej, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 6 P.p.s.a., który to przepis obejmuje różnorodne formy działania wynikające z ustaw samorządowych. Kategoria aktów, wymieniona w art. 3 § 2 pkt 6 tej ustawy obejmuje także uchwały, o których mowa w art. 101 ust.1 z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.). Uchwała taka, w świetle orzecznictwa, jest traktowana jako dotycząca zakresu administracji publicznej i jest związana z wykonywaniem przez gminę zadań własnych w zakresie gospodarowania mieniem samorządowym i m.in. zaspakajaniem potrzeb mieszkaniowych członków wspólnoty. Dominują w niej bowiem elementy władztwa publicznego z zakresu gospodarowania mieniem samorządowym, nie rodzi ona natomiast bezpośrednio skutków cywilnoprawnych, gdyż stanowi dopiero etap poprzedzający zawarcie umowy cywilnoprawnej.

Z uchwał i wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz z uchwały Trybunału Konstytucyjnego z dnia 27 września 1994 r., sygn. akt W 10/93 wynika, że działalność gmin również w odniesieniu do mienia komunalnego nie opiera się wyłącznie na przepisach prawa cywilnego, ale ze względu na publicznoprawny status gmin i mienia komunalnego działalność ta odbywa się także według przepisów prawa samorządowego. Z tego względu działania i akty prawne podejmowane przez organy samorządu terytorialnego mogą być kwalifikowane jako działania z zakresu wykonywania administracji publicznej, mimo, że zmierzają do wywołania w przyszłości skutków cywilnoprawnych. Uchwała podjęta została na podstawie art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 15 marca 2002 r. o ustroju m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 41, poz. 361 z późn. zm.) oraz na podstawie § 45 pkt 5 statutu Dzielnicy Śródmieście m.st. Warszawy stanowiącego załącznik nr 9 do uchwały Nr LXX/2182/2010 Rady m.st. Warszawy z dnia 14 stycznia 2010 r. w sprawie nadania statutów dzielnicom m.st. Warszawy (Dz. Urz. Woj. Maz. Nr 32, poz. 453 i 454), a także na podstawie art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) w związku z § 11 uchwały Rady m.st. Warszawy Nr XXIX/615/2011 z dnia 15 grudnia 2011 r. w sprawie zasad obrotu lokalami mieszkalnymi m.st. Warszawy (Dz. Urz. Woj. Maz. Nr 239, poz. 8502 z późn. zm.). Z tego co zostało powiedziane powyżej jasno wynika, że przedmiotowa uchwała posiada wymiar publicznoprawny i cywilnoprawny.

Trzeba podkreślić, że kontroli sądów administracyjnych podlega jej charakter i wymiar publicznoprawny. W związku z tym, w odniesieniu do procedowania w sprawie tej uchwały znajdują zastosowanie przede przepisy administracyjne dotyczące podejmowania uchwał przez Zarząd Dzielnicy Śródmieście Miasta Stołecznego Warszawy, a te nie zostały przez skarżącą w skardze kasacyjnej wskazane. Sąd podziela stanowisko strony skarżącej, że przepisy k.p.a. zawierają pewien standard prawidłowej procedury zawarty w zasadach ogólnych postępowania administracyjnego, nawiązujący standardu demokratycznego państwa prawnego, o którym stanowi art. 2 Konstytucji RP, a który powinna realizować administracja publiczna w obrębie każdego swojego działania, ale w realiach kontrolowanej sprawy, Sąd pierwszej instancji prawidłowo skoncentrował się kwestiach dotyczących bezpośrednio treści zaskarżonej uchwały a nie na całokształcie różnorodnych działań ją poprzedzających szczegółowo opisanych w skardze, gdyż te w dużej mierze posiadały charakter cywilnoprawny i polegały na wstępnych przygotowaniach do dobrowolnego, z obydwu stron, zawarcia umowy w sprawie przedmiotowej izby. Wskazywane przez skarżącą kasacyjnie w/w przepisy k.c. jako naruszone przez organ w ramach czynności poprzedzających podjętą uchwałę składają się na wymiar cywilny kontrolowanej sprawy, o którym Sąd się nie wypowiada, gdyż kontroluje, jak to było powyżej stwierdzone, jej aspekty publicznoprawne. Sąd w tym miejscu wskazuje, że Sąd pierwszej instancji odniósł się do kwestii temporalnych związanych z przedmiotową uchwałą, prawidłowo podnosząc, że niezależnie od przedziału czasu w jakim skarżąca się stara o wykup przedmiotowej izby, zaskarżona uchwała zgodnie z zasadą aktualności mogła być wydana tylko na podstawie wskazanych w niej przepisów. W odniesieniu do czasu, który poprzedzał wydanie zaskarżonej uchwały Sąd pierwszej instancji wyraził krótki, aczkolwiek prawidłowy pogląd, że skarżącej przysługiwały środki prawne związane z przewlekłym prowadzeniem postępowania przez organ, z których jak wynika z materiału dowodowego sprawy prawie nie skorzystała.

Sąd nie podziela także zarzutu naruszenia przez Sąd pierwszej instancji art. 134 § 1 P.p.s.a. "a to poprzez rozstrzygnięcie w sposób związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną - art. 94 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 roku o samorządzie gminnym, zgodnie z którym nieważność uchwały organu będącej aktem prawa miejscowego można stwierdzić także po upływie roku od jej podjęcia oraz art. 147 § 1 P.p.s.a., na podstawie którego sąd administracyjny stwierdza nieważność uchwały uwzględniając skargę; podczas gdy Wojewódzki Sąd Administracyjny zobowiązany do rozstrzygnięcia w granicach danej sprawy powinien był wyjść poza granice zarzutów, wniosków i powołanej podstawy prawnej i rozważyć rozstrzygnięcie na podstawie art. 94 ust. 2 u.s.g., zgodnie z którym w przypadku niemożności stwierdzenia nieważności uchwały organu gminy niebędącej aktem prawa miejscowego, wskutek upływu rocznego terminu od jej podjęcia, sąd administracyjny orzeka o niezgodności z prawem, jeśli istnieją przesłanki nieważności oraz na podstawie art. 147 § 1 P.p.s.a., w oparciu o który sąd administracyjny stwierdza niezgodność z prawem uchwały uwzględniając skargę;

co skutkowało nieprzeprowadzeniem pełnej kontroli legalności zaskarżonej uchwały". Zarzut ten jest nieskuteczny wobec prawidłowego i szczegółowo uzasadnionego ustalenia, jak wyżej, przez Sąd pierwszej instancji, że zaskarżona uchwała jest aktem z zakresu administracji publicznej a nie aktem prawa miejscowego a nadto, że jest zgodna z powszechnie obowiązującym prawem.

Przechodząc do zarzutów z prawa materialnego z art. 174 pkt 1 P.p.s.a. polegających na naruszenie przepisu prawa materialnego

poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, Sąd podziela w pełni stanowisko Sądu pierwszej instancji, a ta kwestia jest właśnie kluczowa dla sprawy, że lokal nr 25 nie jest samodzielny. Zgodnie z definicją ustawową, samodzielnym lokalem mieszkalnym w rozumieniu ustawy o własności lokali jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba bądź zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Również lokal wykorzystywany na inne cele niż mieszkalne z odpowiednim uwzględnieniem różnic powinien posiadać przywołaną cechę samodzielności. Wyłącznie lokal posiadający taki przymiot może stanowić odrębny od gruntu przedmiot własności. Potwierdzenie wymagań stawianych przez ustawę w formie zaświadczenia powierzone zostało staroście, jako organowi administracji architektoniczno-budowlanej. W konsekwencji, zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali za samodzielny lokal mieszkalny należy uznać jedynie taki, który: jest izbą lub zespołem izb, jest wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku, jest przeznaczony na stały pobyt ludzi, wraz z pomieszczeniami pomocniczymi zaspokaja potrzeby mieszkaniowe. Sąd podziela stanowisko Sądu Pierwszej instancji i organu, że biorąc pod uwagę kryterium funkcjonalne, izbą lub zespołem izb są pomieszczenia, w których mieszkańcy co do zasady stale przebywają. Bez wątpienia więc należy uznać, iż w rozumieniu ustawy izbami są pokoje. Kolejnym desygnatem samodzielności lokalu jest jego wydzielenie trwałymi ścianami. Oznacza to, że funkcjonalnie nie stanowi on części składowej innego lokalu, a korzystanie z niego nie wiąże się z koniecznością użytkowania urządzeń znajdujących się w innym lokalu (vide: wyrok NSA z dnia 6 lipca 2005 r., sygn. akt OSK 1653/04). Należy zgodzić się, że, tak jak to ustalił Sąd pierwszej instancji, przylegająca do lokalu nr 27, usytuowanego w budynku położonym w Warszawie przy pl. [...], wolna izba o powierzchni 12,72 m² oznaczona porządkowo nr 25, tego warunku samodzielności nie spełnia wbrew znajdującemu się w aktach przedmiotowej sprawy zaświadczeniu wydanym z upoważnienia Prezydenta m.st. Warszawy przez po. Naczelnika Delegatury Biura Architektury i Planowania Przestrzennego w Dzielnicy Śródmieście, i że izba ta jest samodzielnym lokalem mieszkalnym w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Sąd pierwszej instancji podzielając stanowisko organu, że izba oznaczona nr 25 o pow. 12,72 m² jest niesamodzielnym lokalem stanowiącą część samodzielnego lokalu mieszkalnego nr 27 o pow. 29,77 m² położonego przy pl. [...] będąc związana z nim funkcjonalnie i technicznie, ponieważ dostęp do powyższego lokalu jest obecnie wyłącznie możliwy poprzez lokal oznaczony numerem 25 (po przebudowie i sprzedaży lokalu przylegającego do lokalu nr 27 zlikwidowano stare wejście do tego lokalu), określił ją w nawiązaniu do języka potocznego a w oderwaniu od znaczenia cywilistycznego, szczegółowo przedstawionego w skardze kasacyjnej częścią przynależną. Ta okoliczność nie zmienia jednak stanu rzeczy i prawidłowej oceny, że przedmiotowa izba jest niesamodzielna. Faktem jest, że obecnie samodzielnym lokalem mieszkalnym w rozumieniu ustawy o własności lokali jest lokal oznaczony nr 27 o pow. 42,49 m², powstały z połączenia wykupionego przez skarżącą lokalu nr 27 i lokalu komunalnego o nr 25. Przy czym należy zaznaczyć, że lokal nr 25 nie posiada ani łazienki ani kuchni jest lokalem przechodnim co uniemożliwia przyznanie go innym osobom niż właścicielom lokalu nr 27.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Sądu, Sąd pierwszej instancji prawidłowo stwierdził, iż zbycie omawianego lokalu (izby) oznaczonego nr 25 powinno nastąpić bez zastosowania bonifikat na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w zw. z § 11 uchwały Rady m.st. Warszawy Nr XXIX/615/2011 z dnia 15 grudnia 2011 r. w sprawie zasad obrotu lokalami mieszkalnymi m.st. Warszawy. Obowiązująca na dzień wydania zaskarżonego aktu uchwała z dnia 15 grudnia 2011 r. dopuszcza bowiem możliwość zbycia części nieruchomości lokalowych, lecz z uwagi na ich niesamodzielny charakter bez zastosowania bonifikat.

W tym stanie sprawy, wobec powyższych ustaleń, skarga kasacyjna na podstawie art. 184 p.p.s.a. podlega oddaleniu.