Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 712/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2017-12-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6189 Inne o symbolu podstawowym 618
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 36
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.
article: art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 ust. 4
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk, Sędziowie sędzia NSA Mieczysław Markowski,, sędzia WSA Mirosław Wincenciak (spr.), Protokolant starszy sekretarz sądowy Marta Marczuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 19 grudnia 2017 r. sprawy ze skargi P. SA w K. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] lipca 2017 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za szkody powstałe wskutek wybudowania linii elektroenergetycznej 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. zasądza od Wojewody P. na rzecz strony skarżącej P. SA w K. kwotę 4978 (cztery tysiące dziewięćset siedemdziesiąt osiem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Wojewoda P. decyzją z dnia [...] lipca 2017 r., znak: [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty S. z dnia [...] czerwca 2017 r., w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania. Organ odwoławczy dokonał następujących ustaleń oraz oceny prawnej.

Decyzją Starosty S., wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej z dnia [...] lutego 2014 r. [...] ograniczono sposób korzystania z nieruchomości położonej w obrębie B., gmina S., powiat s., województwo p., oznaczonej w ewidencji gruntów nr geod: [...] o pow. 6,7835 ha i [...] o pow. 0,7821 ha, objętej księgą wieczystą [...], prowadzoną przez Sąd Rejonowy w S., stanowiącej własność M. L. i M. L. poprzez zezwolenie spółce P. S.A. na założenie i przeprowadzenie przez wymienione działki dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV E. - Granica RP.

Spółka P. SA z siedzibą w K. wystąpiła z wnioskiem z [...].10.2015 r., znak:[...] (uzupełnionym pismami: z dnia [...].11.2015 r., znak: [...] oraz z [...].06.2016 r., znak: [...]) o ustalenie wysokości odszkodowania należnego M. i M. L. właścicielom nieruchomości, oznaczonej nr geod. [...], położonej w obrębie B., gmina S., posiadającej księgę wieczystą [...], z tytułu szkód rzeczywistych na gruncie oraz zmniejszenia wartości nieruchomości w związku z założeniem i przeprowadzeniem dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV E.-Granica RP oraz nadania tej decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności.

Do powyższego wniosku dołączono niezbędną dokumentację potwierdzającą zakończenie prac budowlanych związanych z założeniem i przeprowadzeniem dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV E.-Granica RP na nieruchomości oznaczonej numerem geodezyjnym działek nr geod.: [...] o pow. 6,7835 ha i [...] ó pow. 0,7821 ha.

Starosta S. decyzją z dnia [...] września 2016 r., znak [...] ustalił odszkodowanie M. L. i M. L. w kwocie 66 524,00 zł za szkody powstałe wskutek założenia i przeprowadzenia przez ww. nieruchomość dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV E.- Granica RP.

Wojewoda P. decyzją z dnia [...] marca 2017 r., znak: [...] uchylił zaskarżoną decyzję Starosty w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Uchylenie decyzji nastąpiło wskutek negatywnej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

Z akt sprawy wynika, iż rzeczoznawca majątkowy przy piśmie z dnia [...] kwietnia 2017 r. wycofała z obrotu prawnego operat z dnia [...] lipca 2016 r. jednocześnie złożyła nowy operat szacunkowy sporządzony z uwzględnieniem uwag z dnia [...].01.2017 r. Komisji Opiniodawczej Północno-Wschodniego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w B.

W operacie szacunkowym określono wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Rzeczoznawca majątkowy wskazała, iż działka oznaczona nr geod. [...] stanowi grunty rolne zabudowane i grunty orne klasy: V i VI. W części działki od strony drogi powiatowej zlokalizowane jest siedlisko (obszar 34 RM), które przylega do obszaru zabudowy mieszkalnej z usługami rzemieślniczymi (35 MNR). Zabudowę siedliska stanowią budynki gospodarcze jednokondygnacyjne, murowane i budynek mieszkalny parterowy. Na części przedmiotowej nieruchomości posadowiona jest dwutorowa napowietrzna linia elektroenergetyczna 400 kV relacji E.-Granica RP. Działka posiada obustronny dostęp do dróg. Zabudowana część działki położona jest w pobliżu zabudowy wsi, pozostała część działki posiada bliskie sąsiedztwo terenów górniczych B. Grunty użytkowane są jako pastwisko. Kształt działki jest wydłużony, zbliżony do prostokąta, teren nieruchomości jest płaski. Według studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy S. działka nr geod. [...] jest położona w obszarze T-NO terenów kwalifikowanych do najwyższej ochrony (o bezwzględnym priorytecie surowcowego wykorzystania terenu). Ponadto biegła podała, iż przedmiotowa działka graniczy ze złożem B. Przewidywane parametry złoża, miąższość 25,00 m, poziom wody 14-15 m. Jakość kruszywa dobra. Grubość nakładu wynosi do l m. Natomiast działka oznaczona nr geod. [...] stanowi grunty orne klasy VI, posiada dostęp do drogi gminnej, położona w odległości około 150-200 m od rozproszonej zabudowy wsi oraz bliskiej odległości od terenów górniczych B. Grunty użytkowane są jako pastwisko. Przez działkę przechodzi sieć wodociągu gminnego. Na części przedmiotowej nieruchomości posadowiona jest dwutorowa napowietrzna linia elektroenergetyczna 400 kV relacji E.-Granica RP. Pas technologiczny linii elektroenergetycznej przechodzi w około 7/8 części działki od strony drogi. W centralnej części działki posadowiony jest słup narożny linii elektroenergetycznej. Kształt działki zbliżony do rombu, teren nieruchomości jest płaski. Biegła wskazała, iż działka nr geod. [...] graniczy ze złożem B. Przewidywane parametry złoża: miąższość 23,4 m, poziom wody 12,1 m. jakość kruszywa dobra. Grubość nakładu wynosi do 1 m. Usytuowanie słupa elektroenergetycznej w części środkowej działki o zewnętrznych wymiarach obrysu podstawy słupa ok. 14 m x 14 m - zdaniem biegłej - nie pozwala na wykorzystanie działki zgodnie z przeznaczeniem w planie pozyskiwanie kruszywa naturalnego. Biegła wskazała, iż wymiary działki wynoszą ok. 90 m x 90 m. Sąsiedztwo działek stanowią tereny rolne, tereny eksploatacji kruszywa i w oddaleniu tereny zabudowy mieszkalnej i siedliskowej miejscowości B. Położenie i otoczenie nieruchomości - określono jako korzystne (zdjęcia str. 16 operatu). W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przebieg linii 400 kV w granicach działki nr geod. [...] oznaczony jest symbolem 23 R (teren rolniczy) natomiast przebieg linii w granicach działki nr geod. [...] oznaczony jest symbolem 34 PG (teren górniczy) i mieści się w granicach pasa technologicznego.

Biegła określiła wartość szkód tymczasowych powstałych wskutek budowy urządzeń infrastruktury technicznej na kwotę 2 011,00 zł. Wartość szkód została zmniejszona o wypłacone przekazem pocztowym odszkodowanie w kwocie 942,00 zł. Natomiast wartość szkody z tytułu posadowienia l słupa elektroenergetycznego na działce nr geod. [...] została określona na kwotę 55 080,00 zł. Biegła określając wskazaną wyżej szkodę ustaliła wartość odszkodowania z powodu lokalizacji słupa na działce jako różnicę pomiędzy wartością działki na cele pozyskiwania kruszywa i wartością działki o funkcji rolnej. Określiła wartość odszkodowania z powodu lokalizacji linii elektroenergetycznej, która wpływa na sposób korzystania z gruntu rolnego w strefie oddziaływania linii. Pominięta została wartość odszkodowania za posadowienie słupa na gruntach rolnych. Ponadto określiła wartość szkody z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości w kwocie 11.770,00 zł, tj. trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości w pasie technologicznym na pow. 358 m2 na działce nr geod. [...] i 6347 m2 na działce nr geod. [...].

Natomiast łączna wysokość odszkodowania za szkody powstałe wskutek założenia i przeprowadzenia przez przedmiotową nieruchomość napowietrznej dwutorowej linii elektroenergetycznej 400 kV, oraz za zmniejszenie wartości nieruchomości została oszacowana na kwotę 68 861,00 zł.

W ocenie organu odwoławczego sposób wyliczenia powyższej wartości odpowiada wymogom określonym w § 43 ust. 3 rozporządzenia. Stwierdzono, iż operat odpowiada wymogom określonym w przepisach. Rzeczoznawca majątkowy właściwie określił przedmiot i cel wyceny. Wybrał właściwe podejście i metodę szacowania nieruchomości, prawidłowo określił jej przeznaczenie i inne cechy. Operat szacunkowy zawiera wszelkie niezbędne informacje, wskazuje podstawy prawne, przedstawia tok obliczeń i wynik końcowy. Nie budzi też zastrzeżeń formalnoprawnych. Treść operatu jest logiczna i kompletna, a sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Nie znaleziono też jakichkolwiek nieprawidłowości, które mogłyby mieć wpływ na ustaloną wartość nieruchomości. W toku ponownie prowadzonego postępowania, rzeczoznawca majątkowy ustosunkowała się szczegółowo do zarzutów podniesionych pełnomocnika Wnioskodawcy z dnia [...].05.2017 r. Biegła podtrzymała sposób wyceny i wartość odszkodowania określoną w operacie szacunkowym wyjaśniając m.in., że informacje dotyczące działek nr geod.: [...] sporządzono w oparciu o: miejscowy plany zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego i informacje o złożach kruszywa naturalnego piasku ze żwirem na terenie powiatu s. na podstawie badań geologicznych, opracowywanych w okresie ostatnich 50 lat. Informacje uzyskano w Starostwie Powiatowym w S., w Gminie S. oraz lokalnej firmie geologicznej. Biegła wskazała, że dla działek nr geod.: [...] właściciel nieruchomości nie sporządził dokumentacji geologicznej. Zapisy studium i planu miejscowego wskazują, że zasoby kruszywa na wycenianych działkach występują. Biegła wyjaśniła, że informacja o zasobie opiera się na prognozie określonej na zasadzie analogii do zasobności złóż na terenie sąsiednim lub przyległym, dla którego została opracowana dokumentacja geologiczna. Działka nr geod. [...] położona jest na obszarze, którego funkcję określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, tj. plan miejscowy zagospodarowania przestrzennego części obrębu geodezyjnego B. w Gminie Suwałki, przyjęty uchwałą z dnia 25 marca 2013 r. Rady Gminy Suwałki Nr XXIX/248/13 (Dz.U Woj. Podlaskiego z dnia 16.04.2013 r, poz. 1877). Na rysunku planu zagospodarowania przestrzennego, przebieg ww. linii w granicach działki nr geod. [...] oznaczona jest symbolem 23 R (tereny rolne ), położona jest w pobliżu obszaru 24 PG. W tym obszarze istnieje złoże B. Na rysunku aktualnego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy S. - tekst ujednolicony 2016 r., obszar działki nr geod. [...] leży w strefie T - NO (tereny kwalifikowane do najwyższej ochrony, wg. studium z roku 2013 - T- PO tereny podwyższonej ochrony). Obowiązek rolniczego wykorzystania działki nie pozostaje w sprzeczności z potencjałem wykorzystania na cele eksploatacji surowców mineralnych po uzyskaniu odpowiedniej koncesji.

Biegła również wskazała, że działka nr geod. [...] posiada według m.p.z.p przeznaczenie rolne, lecz położona jest na obszarze o najwyższych walorach geologiczno - surowcowych z priorytetem surowcowego wykorzystania terenu, w związku z powyższym potencjał surowcowego wykorzystania terenu winien być - zdaniem biegłej - uwzględniony w wycenie.

Natomiast działka nr geod. [...] położona jest na obszarze, którego funkcję określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, tj. plan miejscowy zagospodarowania przestrzennego części obrębu B. w Gminie Suwałki - uchwała z dnia 25 marca 2013 r. Rady Gminy Suwałki Nr XXIX/247/13 (Dz.U Woj. Podlaskiego z dnia 16.04.2013 r, poz. 1876). Na rysunku planu zagospodarowania przestrzennego przebieg ww. linii w granicach działki nr geod. [...] oznaczony jest symbolem 34 PG (teren górniczy). W tym obszarze istnieje złoże B. Na eksploatację wymienionych złóż zostały wydane koncesje w latach 2001-2009, ( tym samym opracowano dokumentację geologiczną i znane są parametry złóż). Złoże B. graniczy z działką nr geod. [...].

Zdaniem biegłej potencjał surowcowego wykorzystania terenu winien być uwzględniony w wycenie i to zostało uwzględnione w obu działkach. Biegła wyjaśniła, iż w przypadku działki nr geod. [...] lokalizacja linii elektroenergetycznej wpływa na sposób korzystania z gruntu tylko w strefie oddziaływania linii. Natomiast lokalizacja w środkowej części działki słupa kratowego o zewnętrznym wymiarze obrysu fundamentów 14 m x 14 m, przy stosunkowo małych parametrach działki (ok.90 m x 90 m), nie pozwala na wykorzystanie działki do celu pozyskiwania kruszywa, a tym samym obniża jej wartość i sprowadza do sposobu wykorzystania na cele rolne.

Zdaniem organu odwoławczego przedstawione wyżej wyjaśnienia rzeczoznawcy są klarowne, spójne i logiczne, zaś wnioski końcowe znajdują pokrycie w ustaleniach biegłej oraz w materiale dowodowym zgromadzonym w toku postępowania. Tym samym wycena dokonana przez rzeczoznawcę zasadnie uznana została przez organ za prawidłową.

Organ podkreślił, iż należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, skoro powołany art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych, przy czym podkreślić należy, że nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracji, skoro w ich ocenie zastosowane współczynniki nie wzbudziły wątpliwości co do ich prawidłowości.

Organ wskazał, iż jeżeli strona skarżąca miała zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to mogła skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego uprawniona była na mocy art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, o czym była już mowa powyżej. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. Pogląd ten znajduje potwierdzenie w obowiązującym orzecznictwie sądów administracyjnych, między innymi w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 marca 2007 r. sygn. akt I OSK.322 06. Jak wynika z akt sprawy, profesjonalny pełnomocnik z tej możliwości nie skorzystał, opierając stawiane zarzuty jedynie na własnym rozumieniu przepisów prawa oraz własnej analizie operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę wydanej decyzji. W tej sytuacji postawione zarzuty uznać należy za polemikę z ustaleniami biegłego, niepopartą żadnym rzetelnym dowodem.

W świetle art. 157 ust. 1 ustawy ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego pozostaje w gestii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (wyrok WSA w Białymstoku z dnia 9 września 2010 r. II SA/Bk 417/10, CBOSA). W sprawie, w której głównym dowodem jest opinia rzeczoznawcy majątkowego dotycząca wartości rynkowej nieruchomości, rolą organu jest pouczenie strony (zwłaszcza w sytuacji kwestionowania poprawności wyceny) o jej uprawnieniu do zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego - art. 9 k.p.a. w związku z art. 157 ust. 1 ustawy (wyrok WSA w Warszawie z dnia 16 października 2008 r. I SA/Wa 928/08, CBOSA). Okoliczność, iż strona skarżąca nadal dostrzega niepoprawność sporządzonego operatu w zakresie wysokości oszacowania nieruchomości, nie pozbawiało ją uprawnienia do wnioskowania o zlecenie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych bądź do samodzielnego przedłożenia operatu określającego wartość nieruchomości dla tożsamego celu wyceny, którego wnioski uzasadniałyby zlecenie przez organ oceny prawidłowości sporządzonego już operatu, w oparciu o przepis art. 157 ust. 4 ustawy. Skoro strona reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika zaniechała korzystania ze swych ustawowych uprawnień, poprzestając na polemice z ustaleniami poczynionymi przez organ I instancji w oparciu o dostępne i wszechstronnie ocenione dowody, to należy uznać, iż brak jest dostatecznego uzasadnienia, choćby w formie dokumentów potwierdzających tezy zawarte w odwołaniu, dla deprecjonowania okoliczności stanowiących podstawę faktyczną rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.

Skargę na powołaną decyzję wniosła Spółka P. SA w K. Decyzji zarzuciła obrazę przepisów postępowania, mającą wpływ na treść decyzji, tj. art. 7, 77 i 80 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2017 r. poz. 1257 t.j., dalej K.p.a.) poprzez uznanie, że sporządzony na potrzeby postępowania operat szacunkowy odpowiada wymogom prawa, a w konsekwencji, że dostatecznie został wyjaśniony stan faktyczny sprawy, uprawniający organ do wydania decyzji w przedmiocie ustalenia odszkodowania.

Zarzuciła także naruszenie art. 107 § 3 K.p.a. poprzez nie odniesienie w zaskarżonej decyzji do wszystkich zarzutów podniesionych w toku odwołania, w szczególności dotyczących uwzględnienia w operacie de facto również tzw. szkody planistycznej (w szczególności w sposobie określenia odszkodowania za posadowienie słupa na działce [...]), o której mowa w art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2017.1073 t.j). Ponadto zarzuciła obrazę przepisów prawa materialnego, tj. art. 128 ust.4 w zw. z art. 124 ust. 4 ustawy 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r. póz. 2147) w zw. z § 43 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Dz.U.2004.207.2109 ze zm.) poprzez ustalenie odszkodowania wykraczającego poza zdarzenia, o których mowa w decyzji w przedmiocie ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, tj. de facto uwzględniającego tzw. szkodę planistyczną, o której mowa w art. 36 ust.1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2017.1073t.j).

W ocenie Skarżącej organy błędnie uznały, że sporządzony na potrzeby postępowania operat szacunkowy odpowiada wymogom prawa. Podnoszone w toku postępowania przez skarżącą wątpliwości przy piśmie z dnia [...] maja 2017 r. znak: [...] nie zostały wyjaśnione w dostateczny sposób, skutkiem czego organ l instancji ustalił odszkodowanie obejmujące zdarzenia nie znajdujące się w dyspozycji normy art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. w ocenie strony skarżącej poprzez błędnie sporządzony operat, ustalone w toku postępowania odszkodowanie za zmniejszenie wartości nieruchomości rekompensuje również właścicielom odszkodowanie za tzw. szkodę planistyczną (błędnie przyjęty sposób wyliczenia odszkodowania za posadowienie słupa na działce nr [...]).

Jeżeli chodzi o działkę [...] obręb B., biegła przyjęła przeznaczenie nieruchomości w pasie technologicznym linii zgodnie z zapisami obowiązującego m.p.z.p. przyjętego Uchwałą Nr [...] Rady Gminy S. z dnia [...] marca 2013 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części obrębu geodezyjnego B. w Gminie S. Zgodnie z treścią obowiązującego m.p.z.p. działka nr [...] w pasie technologicznym linii, położona jest na terenie oznaczonym symbolem 34 PG (tereny górnicze). § 23 powołanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w ustępie 3 stanowi, że cyt.: "Na terenie, o którym mowa w ustępie 1, ustala się: 1) eksploatację kruszywa naturalnego z obszaru górniczego przy zachowaniu przepisów odrębnych i ustaleń niniejszej uchwały; 2) na terenach 31 PG i 34 PG - przebieg linii 400 kV z pasem technologicznym linii 400 kV zgodnie z rysunkiem planu; 3) zasady zabudowy i zagospodarowania tereny zawarte w ustępie 4, ust.5 ust. 6, ust. 7, i ust. 8 z ograniczeniami dla terenów 31 PG i 34 PG wynikającymi z przebiegu linii 400 kV, zgodnie z 5 18;".

Z kolei § 18 ust. 1 stanowi, że cyt.: "Ustala się przebieg pasa technologicznego linii 400 kV, który stanowi obszar rozmieszczenia inwestycji celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym, jaką jest dwutorowa, napowietrzna linia elektroenergetyczna 400 kV E. -granica RP. Ustęp 3 stanowi cyt. "W granicach pasa technologicznego linii 400 kV ustala się: 1) zakaz budowy i eksploatacji budynków z pomieszczeniami przeznaczonymi na stały pobyt ludzi; 2) zakaz nasadzeń i utrzymania zieleni wysokiej; 3) pozostałe obiekty budowlane należy lokalizować w oparciu o przepisy odrębne, w szczególności dotyczące odległości od linii elektroenergetycznych;".

W ocenie skarżącej sposób zagospodarowania i zabudowy terenu został ograniczony zapisami planu, poprzez §18 związany z lokalizacją linii, przy niezmienionym przeznaczeniu nieruchomości pod tereny górnicze. Rysunek planu wskazuje, że niemal cała działka objęta jest pasem technologicznym linii. Okoliczność, że de facto wskutek prawnej lokalizacji linii nie jest możliwe wydobywanie na działce kruszywa (wyłączony został sposób zagospodarowania terenu wynikający z jego przeznaczenia) powinna być przedmiotem postępowania na podstawie art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Szkoda za posadowienie słupa powinna odpowiadać wartości metra kwadratowego gruntu z uwzględnieniem powierzchni jaką zajmuje. Względnie winna zostać określona sposobem bezpośrednim na podstawie licznych odnotowanych transakcji dotyczących ustanowienia służebności przesyłu dla Linii 400 kV E. - Granica RP.

` Sposób w jaki biegła wyliczyła odszkodowanie za posadowienie słupa (str. 43) jest właściwym dla ustalenia odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości za tzw. szkodę planistyczną. Zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym cyt.: "(...) Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.". Biegła od wartości gruntu rolnego z możliwością wydobycia kruszywa odjęła wartość gruntu rolnego bez możliwości wydobycia kruszywa. Biegła zatem zastosowała sposób oszacowania właściwy dla wyliczenia tzw. szkody planistycznej. Jeżeli chodzi o działkę [...], biegła w odniesieniu do niej, przyjęła przeznaczenie \/ nieruchomości w pasie technologicznym linii sprzecznie z zapisami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętego Uchwałą Nr [...] Rady Gminy S. z dnia [...] marca 2013 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400kV E. - granica RP na terenie gminy S. w obrębie geodezyjnym B. Zgodnie z treścią obowiązującego planu w/w działka w pasie technologicznym linii, położona jest na terenie oznaczonym symbolem 23 R (teren rolniczy).

Niewłaściwym jest przyjmowanie, że w 100 % powierzchni pasa technologicznego (str. 34 i 35 operatu), możliwe jest wykorzystanie nieruchomości na inne cele niż rolne. Biegła błędnie na str. 34 i 35 przyjmuje do wyceny grunty na obszarach udokumentowanych zasobów kruszywa, a powinna brać pod uwagę nieruchomości ze str. 30 - 32 o przeznaczeniu wyłącznie rolnym. Operat niezgodnie z przepisami prawa rekompensuje właścicielom szkodę, o której mowa w art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Biegła wskazuje, cyt. "Działka wyceniana posiada przeznaczenie rolne lecz położona jest na obszarze o najwyższych walorach geologiczno - surowcowych z priorytetem surowcowego wykorzystania terenu - w związku z powyższym dokonano analizy cen gruntów o funkcji rolnej i cen gruntów rolnych z priorytetem surowcowego wykorzystania terenu".

Skarżąca Spółka podkreśliła, że okoliczność, iż właściciele nieruchomości nie mogą wykorzystać obszaru gruntu w pasie technologicznym linii na cele surowcowe nie wynika z posadowienia linii na gruncie lecz z prawnej lokalizacji linii w powołanym wyżej dokumencie planistycznym. Zatem okoliczności podnoszone przez biegłą winny być przedmiotem postępowania na podstawie art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym a nie w uwagę niniejszym postępowaniu. Na chwilę bowiem wydania przedmiotowej decyzji grunt pozostający w pasie technologicznym linii pozostaje gruntem rolnym. W tym stanie rzeczy, biorąc pod uwagę treść § 43 ust. 3 pkt. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego biegła winna badać zmianę przydatności użytkowej nieruchomości rolnej wskutek fizycznego posadowienia linii.

Ponadto Skarżąca wskazała, że w aktach sprawy znajduje się opinia Komisji Opiniodawczej Północno-Wschodniego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w B. z dnia [...] stycznia 2017 r. Zespół Oceniający na str. 13 zauważył, że w poprzednim operacie założenie o jednolitości - czyli braku różnic, pomiędzy wszystkimi nieruchomościami porównawczymi oraz nieruchomością szacowaną w zakresie "cechy eksploatacyjnej złoża" zostało przyjęte bez podania jakichkolwiek danych w tym zakresie w przypadku nieruchomości porównawczych, a także bez wskazania ewentualnych źródeł informacji uwiarygadniających takie dane. Uwaga nie została przez biegłą uwzględniona.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył co następuje:

Skarga podlegała uwzględnieniu albowiem jej zarzuty okazały się częściowo uzasadnione w odniesieniu do wyceny odszkodowania w zakresie działki o numerze [...]. Jak wynika z ustaleń poczynionych przez organy i biegłą, co nie jest kwestionowane w sprawie, słup energetyczny jest umiejscowiony w centralnym miejscu tejże działki. Zauważyć należy, że z postanowień m.p.z.p. nie wynika wprost, że na działce nr [...] miał być posadowiony słup energetyczny. Gdyby tak było, to można byłoby stwierdzić, że szkoda na gruncie (ograniczenie za zakresie wykorzystania gruntu) ma de facto charakter planistyczny, w rozumieniu przepisów art. 36 u.p.z.p., bowiem słup został posadowiony zgodnie z precyzyjnymi postanowieniami m.p.z.p. Tak szczegółowych postanowień wspomniany m.p.z.p. jednak nie zawiera. A zatem słuszne są konstatacje organów i biegłej, że szkoda spowodowana budową jest szkodą faktyczną, która nie wynika wprost z postanowień m.p.z.p., lecz z faktu wybudowania słupa linii energetycznej w centralnym miejscu działki. Tym niemniej, w ocenie Sądu, rozważenia wymaga przez biegłą okoliczność i możliwość wykorzystania pozostałego gruntu na działce [...] jako grunt pod wydobycie kopalin. Zwrócić bowiem należy uwagę, działka o numerze [...] jest stosunkowo dużą działką, bo o powierzchni 0, 78 ha. Zatem nawet ustanowienie pasa ochronnego o szerokości 10 m od słupa energetycznego powoduje, że tylko centralna część działki nie może być na pewno wykorzystana pod wydobycie kopalin. Zawarta w operacie szacunkowym wypowiedź biegłej, że wydobycie na działce nr [...] w systemie odkrywkowym nie jest możliwe, nie zostało poparte argumentacją (strona 15 operatu). Stanowisko biegłej w tym zakresie wymaga szerszego uzasadnienia. Dlaczego na przykład obrzeża tej działki nie mogą być wykorzystane do wydobycia kopalin, zwłaszcza, że tereny graniczące z tą działką to także tereny wykorzystywane pod wydobycie kopalin. Zdaniem Sądu ta okoliczność wymaga szerszego wyjaśnienia biegłej i dlatego też uchylono decyzję organu odwoławczego. Tym samym w sprawie doszło do naruszenia art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a.

Nie zasługują na uwzględnienie natomiast zarzuty dotyczące wyceny szkody na działce o numerze [...]. Argumentacja skargi prawidłowości dokonanej wyceny nie podważa. Operat odpowiada na wszystkie kluczowe kwestie z punktu widzenia wyceny gruntu i szkody. Zwrócić należy uwagę, że wartość szkody z tytułu zmniejszenia wartości działki nr [...] na skutek wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej biegła wyceniał jedynie na 1210 zł. Wycena ta jest adekwatna biorąc pod uwagę przebieg linii energetycznej po obrzeżach tej działki. Szkoda polega na tym, że linia napowietrzna nieznacznie "zahacza" o teren działki nr [...] o powierzchni 6,78 ha, która jest wykorzystywana rolniczo.

Skoro, zdaniem Sądu, zarzuty skarżącej co do prawidłowości operatu szacunkowego i braku właściwej oceny tego dowodu przez organ, okazały się w części zasadne, zaskarżoną decyzję należało uchylić, co Sąd uczynił na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit. "c" ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Konsekwencją uwzględnienia skargi było orzeczenie o zasądzeniu od organu na rzecz skarżącej Spółki kosztów postępowania sądowego zgodnie z art. 200 w związku z art. 210 § 1 Prawa o postępowania przed sądami administracyjnymi. Na koszty postępowania złożył się uiszczony przez skarżącą wpis sądowy od skargi oraz koszty zastępstwa procesowego strony skarżącej przed sądem w kwocie 3 600 złotych (według stawki wynikającej z § 2 pkt 4 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych w brzmieniu nadanym Rozporządzeniem zmieniającym z dnia 3 października 2016r.).