Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VI SA/Wa 1463/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2017-10-05 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Uprawnienia do wykonywania zawodu
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 190;
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 194-195a; art. 175 ust. 1; art. 178 ust. 1 i ust. 2 pkt 3; art. 4 pkt 17; art. 155 ust. 1; art. 154; art. 159; art. 153 ust. 1;
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: par 56 ust. 1 pkt 5; par 28; par 27;
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 7; art. 77 par 1; art. 80;
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Pamela Kuraś-Dębecka (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Sławomir Kozik Sędzia WSA Andrzej Wieczorek Protokolant Referent Łukasz Kawalec po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 października 2017 r. sprawy ze skargi E. P. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lipca 2015 r. nr [...] w przedmiocie zastosowania kary dyscyplinarnej wobec rzeczoznawcy majątkowego oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] lipca 2015 r. Minister Infrastruktury i Rozwoju (dalej Minister) utrzymał w mocy swoją poprzednią decyzję z [...] grudnia 2012 r., którą orzekł o zastosowaniu wobec E. P. (dalej skarżąca), jako rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy.

Jako podstawę prawną skarżonej decyzji wskazano art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art 127 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.), dalej k.p.a. w zw. z § 1 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 22 września 2014 r. w sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Infrastruktury i Rozwoju (Dz.U. z 2014 r., poz. 1257).

Do wydania powyższych rozstrzygnięć doszło w następującym stanie faktycznym i prawnym.

I.

W czerwcu 2011 r. K. oraz H., zaś w sierpniu 2011 r. A. sp. z o.o. z siedzibą w [...] złożyli do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej Rzeczoznawców Majątkowych skargi na rzeczoznawcę majątkowego E. P. w związku z wykonaniem przez nią operatów szacunkowych.

K. w swojej skardze zarzucili skarżącej popełnienie szeregu błędów przy sporządzaniu przez nią operatu szacunkowego z [...] października 2010 r., wykonanego na zlecenie Gminy Miasta [...], a dotyczącego określenia wartość nieruchomości gruntowej stanowiącej działki ewidencyjne oznaczone nr [...] i nr [...] o łącznej powierzchni 2.706 m2, położonej w [...], obręb [...], przy ul. [...]. W uzasadnieniu skargi sformułowali następujące zarzuty:

a) błędne określenie przeznaczenia ww. terenu, na którym zlokalizowana jest nieruchomość. Dla przedmiotowego terenu brak jest aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy-Miasta [...], nieruchomość położona jest na terenach zieleni urządzonej oraz funkcji wypoczynkowo-rekreacyjnej i sportowej;

b) przyjęcie niewłaściwych cech rynkowych wpływających na poziom cen nieruchomości podobnych, w tym nieuwzględnienie cechy "powierzchnia nieruchomości" pomimo, że w zestawieniu transakcji stanowiących podstawę wyceny znajdują się nieruchomości o powierzchniach od 30 m2 do 18.108 m2;

c) przyjęcie do porównań niewłaściwych nieruchomości, nie spełniających kryterium podobieństwa, tj. transakcji nieruchomości o cenach jednostkowych od 15,69 zł/m2 do 439,40 zł/m2, różnica pomiędzy ceną minimalną a maksymalną wynosi 423,71 zł/m2;

d) błędne określenie przeznaczenia nieruchomości porównawczych, stanowiących podstawę wyceny, tj.:

• transakcji sprzedaży nieruchomości przy ul. Iwaszkiewicza (działki nr [...] i nr [...]), położonej na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową, a nie jak podano w operacie, pod zabudowę produkcyjną i magazynową;

• transakcji sprzedaży nieruchomości przy ul. [...] (działki nr [...] i nr [...]) dotyczącej sprzedaży udziału prawa użytkowania wieczystego w drodze wewnętrznej (w operacie podano, że transakcji podlegało prawo własności);

• transakcji sprzedaży nieruchomości przy ul. [...] (działka nr [...]), położonej na terenie przeznaczonym pod budowę salonu samochodowego;

• transakcji sprzedaży nieruchomości przy ul. [...] (działka nr [...]) jako nierynkowej z powodu zbyt niskiej ceny;

e) przyjęcie do porównania transakcji sprzedaży nieruchomości stanowiących zarówno przedmiot prawa własności jak i prawa użytkowania wieczystego gruntu, co stanowi naruszenie § 27 i § 28 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego;

f) przyjęcie do porównania nieruchomości, które były przedmiotem sprzedaży w okresie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określono wartość nieruchomości;

g) błędny wybór transakcji do bezpośrednich porównań, tj.:

• nie mającej miejsca transakcji sprzedaży nieruchomości przy ul. [...] (działka nr [...] o powierzchni 783 m2),

• transakcji sprzedaży o cenie nierynkowej przy ul. [...] (działka nr [...]),

• transakcji sprzedaży między sąsiedzkiej (działka nr [...]) przy ul. [...];

h) przyjęcie niewłaściwych (nieuzasadnienie małych i niezrozumiałych) poprawek w procedurze wyceny metodą porównywania parami;

i) nielogiczne sformułowanie rzeczoznawcy majątkowego użyte w punkcie 4.1 operatu, cyt.: "W segmencie gruntów nadal istnieje przewaga popytu, głównie na terenach pod budownictwo mieszkaniowe. Stąd też ceny działek są stabilne".

Z kolei spółka A. w swojej skardze zarzuciła skarżącej, jako rzeczoznawcy majątkowemu, popełnienie szeregu błędów przy sporządzaniu operatu szacunkowego z [...] listopada 2010 r., wykonanego także na zlecenie Urzędu Miasta [...], a dotyczącego określenia wartość nieruchomości gruntowej stanowiącej działki ewidencyjne oznaczone: nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...], o łącznej powierzchni 8.566 m2, położone w [...], obręb [...], przy ul. [...]. W uzasadnieniu skargi sformułowała następujące zarzuty:

a) przyjęcie niewłaściwych cech rynkowych wpływających na poziom cen nieruchomości podobnych, w tym nieuwzględnienie cechy "powierzchnia nieruchomości", pomimo że w zestawieniu transakcji stanowiących podstawę wyceny znajdują się nieruchomości o powierzchniach od 30 m2 do 18 108 m2;

b) przyjęcie do porównań niewłaściwych nieruchomości, nie spełniających kryterium podobieństwa, tj. transakcji o cenach jednostkowych od 15,69 zł/m2 do 439,40 zł/m2; cena średnia jest 27 razy wyższa od ceny minimalnej;

c) błędne określenie przeznaczenia nieruchomości porównawczych stanowiących podstawę wyceny, tj.:

• transakcji sprzedaży nieruchomości przy ul. [...] (działki nr [...] i nr [...]), położonej na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową a nie jak podano w operacie pod zabudowę produkcyjną i magazynową;

• transakcji sprzedaży nieruchomości przy ul. [...] (działki nr [...] i nr [...]) dotyczącej sprzedaży udziału prawa użytkowania wieczystego w drodze wewnętrznej (w operacie podano, że transakcji podlegało prawo własności);

• transakcji sprzedaży nieruchomości przy ul. [...] (działka nr [...]), położonej na terenie przeznaczonym pod budowę salonu samochodowego;

• transakcji sprzedaży nieruchomości przy ul. [...] (działka nr [...]) jako nie- rynkowej, z powodu zbyt niskiej ceny;

d) przyjęcie do porównania transakcji sprzedaży nieruchomości stanowiących zarówno przedmiot prawa własności, jak i użytkowania wieczystego gruntu, co stanowi naruszenie § 27 i § 28 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego;

e) przyjęcie do porównania nieruchomości, które były przedmiotem sprzedaży w okresie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określono wartość nieruchomości;

f) błędny wybór transakcji do bezpośrednich porównań, tj.:

• nie mającej miejsca transakcji sprzedaży przy ul. [...] (działka nr [...] o powierzchni 111 m ),

• transakcji sprzedaży o cenie nierynkowej przy ul. [...] (działka nr [...]),

• transakcji sprzedaży międzysąsiedzkiej (działka nr [...]) przy ul. [...];

g) przyjęcie niewłaściwych (nieuzasadnienie małych i niezrozumiałych) poprawek w procedurze wyceny metodą porównywania parami;

h) nielogiczne sformułowanie rzeczoznawcy majątkowego użyte w punkcie 4.1 operatu, cyt.: "W segmencie gruntów nadal istnieje przewaga popytu, głównie na terenach pod budownictwo mieszkaniowe. Stąd też ceny działek są stabilne".

H. zarzucili zaś skarżącej, jako rzeczoznawcy majątkowemu popełnienie szeregu błędów przy sporządzaniu operatu szacunkowego z [...] grudnia 2010 r., również wykonanego na zlecenie Urzędu Miasta [...], a dotyczącego określenia wartość nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną oznaczoną nr [...] o powierzchni 6.018 m2, położonej w [...], obręb [...], przy ul. [...]. W uzasadnieniu skargi zarzucili:

a) przyjęcie niewłaściwych cech rynkowych wpływających na poziom cen nieruchomości podobnych, w tym nieuwzględnienie cechy "powierzchnia nieruchomości" pomimo, że w zestawieniu transakcji stanowiących podstawę wyceny znajdują się nieruchomości o powierzchniach od 30 m2 do 68 860 m:

b) przyjęcie do porównań niewłaściwych nieruchomości niespełniających kryterium podobieństwa, tj. transakcji o cenach jednostkowych od 6,65 zł/m2 do 439,40 zł/m2; różnica pomiędzy ceną minimalną a maksymalną wynosi 432,75 zł/m2;

c) błędne określenie przeznaczenia nieruchomości porównawczych stanowiących podstawę wyceny, tj.:

• transakcji sprzedaży nieruchomości przy ul. [...] (działki nr [...] i nr [...]), położonej na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową, a nie jak podano w operacie, pod zabudowę produkcyjną i magazynową,

• transakcji sprzedaży nieruchomości przy ul. [...] (działki nr [...] i nr [...]) dotyczącej sprzedaży udziału prawa użytkowania wieczystego w drodze wewnętrznej (w operacie podano, że transakcji podlegało prawo własności),

• transakcji sprzedaży nieruchomości przy ul. [...] (działka nr [...]), położonej na terenie przeznaczonym pod budowę salonu samochodowego,

• transakcji sprzedaży nieruchomości przy ul. [...] (działka nr [...]) jako nierynkowej, z powodu zbyt niskiej ceny;

d) przyjęcie do porównania transakcji nieruchomości stanowiących zarówno przedmiot prawa własności jak i użytkowania wieczystego gruntu co stanowi naruszenie § 27 i § 28 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego;

e) przyjęcie do zestawienia transakcji stanowiących podstawę wyceny nieruchomości, które były przedmiotem sprzedaży w okresie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określono wartość nieruchomości;

f) błędny wybór transakcji do bezpośrednich porównań, tj.:

• transakcji sprzedaży przy ul. [...] (działki nr [...] i nr [...]) dotyczącej sprzedaży udziału prawa użytkowania wieczystego w drodze wewnętrznej,

• transakcji sprzedaży o cenie nierynkowej przy ul. [...] (działka nr [...]),

• transakcji sprzedaży międzysąsiedzkiej (działka nr [...]) przy ul. [...];

g) przyjęcie niewłaściwych (nieuzasadnienie małych i niezrozumiałych) poprawek w procedurze wyceny metodą porównywania parami;

h) nielogiczne sformułowanie rzeczoznawcy majątkowego użyte w punkcie 4.1 operatu, cyt.; "W segmencie gruntów nadal istnieje przewaga popytu, głównie na terenach pod budownictwo mieszkaniowe. Stąd też ceny działek są stabilne".

II.

W konsekwencji złożenia powyższych skarg Minister Infrastruktury (poprzednik Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej – obecnie Minister Infrastruktury i Rozwoju), z urzędu wszczął wobec skarżącej postępowanie administracyjne w sprawie jej odpowiedzialności zawodowej, o czym ją zawiadomił. Za podstawę wszczęcia wskazał art. 194 ust. 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.), dalej u.g.n. oraz § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 11 stycznia 2008 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości (Dz.U. z 2008 nr 11, poz. 66), dalej rozporządzenie z 11 stycznia 2008 r.

Celem zbadania czy skarżąca, jako rzeczoznawca majątkowy, wykonując czynności zawodowe polegające na sporządzeniu ww. operatów szacunkowych wypełniła obowiązki określone w art. 175 u.g.n., a w szczególności czy zarzuty wynikające z ww. skarg są zasadne, Minister skargi te przekazał Komisji Odpowiedzialności Zawodowej Rzeczoznawców Majątkowych (dalej Komisja).

Komisja po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego z udziałem skarżącej ustaliła, że naruszyła ona przepisy prawa obowiązujące w dacie wykonania przez nią czynności objętych niniejszym postępowaniem w stopniu uzasadniającym zastosowanie wobec niej art. 178 u.g.n. Zdaniem Komisji ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika, że:

1. potwierdzone w całości są zarzuty przedstawione przez:

a. Państwa K w pkt a), b), c), e), g), h), i) ich skargi;

b. spółkę A. w pkt a), b), d), f), g), h) jej skargi;

c. Państwa H. w pkt a), b), d), f), g), h) ich skargi.

2. w części potwierdzone są zaś zarzuty przedstawione przez Państwa K. w pkt d), przez spółkę A. w pkt c), a przez Państwa H. w pkt c).

3. pozostałe zarzuty Komisja odrzuciła jako nieuzasadnione.

W tym stanie rzeczy Komisja wystąpiła do Ministra o zastosowanie wobec skarżącej kary dyscyplinarnej określonej w art. 178 ust. 2 pkt 3 u.g.n., tj. kary zawieszenia jej uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy.

Minister wymierzył skarżącej karę wnioskowaną przez Komisję, tj. w postaci zawieszenia jej uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy.

III.

Skarżąca niezgadzając się z decyzją w terminie wniosła o ponowne rozpatrzenie sprawy. Zarzuciła, że zastosowana wobec niej kara jest niewspółmierna do zarzucanych jej naruszeń prawa z art. 155 ust. 1 pkt 1, art. 153 ust. 1 i art. 175 ust. 1 u.g.n. oraz niesprawiedliwa i nieobiektywna.

Komisja, po ponownym przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego nie zmieniła swego stanowiska i ponownie zwróciła się do Ministra o zastosowanie wobec skarżącej kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia jej uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Minister ponownie rozpoznając sprawę wskazał, że chodzi tu o trzy różne operaty szacunkowe, sporządzone przez skarżącą w październiku, listopadzie i grudniu 2010 r.

Organ stwierdził, że zarzut przedstawiony pkt a) skargi Państwa K. znalazł uzasadnienie w całości, bowiem skarżąca w pkt 3.2.1 operatu szacunkowego (str. 4) napisała, cyt.: "Teren nie jest objęty ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego". Natomiast w pkt 2.4 i 2.6 tego operatu wskazała, że cyt.: "(...) określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa własności przy uwzględnieniu funkcji w mpzp i faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości (...)" Zgodnie zaś z treścią przepisu art 154 ust. 2 i ust. 3 u.g.n. w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dopiero w przypadku braku studium lub decyzji uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Minister wskazał, że we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy skarżąca wyjaśniła, że brak odniesienia się przez nią do studium wynikał z tego, że nie jest to akt prawa miejscowego. Podała, że faktyczny sposób użytkowania jest na wycenianej nieruchomości utrwalony historycznie od roku 1810.

Organ przypomniał, że również w trakcie postępowania wyjaśniającego przed Komisją skarżąca potwierdziła, że przeznaczenie nieruchomości ustaliła wg faktycznego sposobu jej użytkowania, podkreślając przy tym, że studium nie jest aktem prawa miejscowego, a ponadto, zgodnie z celem wyceny (aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu) przeznaczenie owej nieruchomości wynikało z umowy o przekazaniu jej w użytkowanie wieczyste. Podała jednocześnie, że zleceniodawca przedmiotowej wyceny wskazywał cel, na jaki nieruchomość ta była oddana w użytkowanie wieczyste.

Minister powyższe wyjaśnienie skarżącej uznał za niewystarczające, biorąc pod uwagę brak wskazania kierunku zagospodarowania wycenianej nieruchomości wynikającego ze studium, jako czynności obligatoryjnej, wynikającej z przepisu art. 154 ust. 2 i 3 u.g.n. Nadto w jego ocenie brak jest informacji o przeznaczeniu nieruchomości w nieobowiązującym już ogólnym planie zagospodarowania przestrzennego, a także o celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Brak takich informacji uznał za naruszenie dyspozycji przepisu art. 154 ust. 2 u.g.n.

Za uzasadnione w całości organ uznał również zarzuty przedstawione w skardze Państwa K. w pkt b) oraz w pkt a) skarg spółki A. oraz Państwa H. Wskazał, że we wszystkich trzech badanych operatach szacunkowych, w tabelarycznych zestawieniach nieruchomości porównawczych, stanowiących podstawę wyceny w zastosowanym podejściu porównawczym, umieszczono nieruchomości gruntowe o powierzchniach od 30m2 do 18.108 m2, a w operacie szacunkowym dotyczącym nieruchomości położonej przy ul. [...] maksymalna powierzchnia nieruchomości porównawczej wynosi 63.860 m2. Wskazał również, że nieruchomość o najmniejszej powierzchni stanowi cenę maksymalną rozstępu cenowego (ΔC).

W tym kontekście organ przypomniał, że we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy skarżąca wskazała, że zestawienie nieruchomości porównawczych było wynikiem całościowo wykonanej analizy lokalnego rynku, dotyczącego obrotu nieruchomościami przeznaczonymi na cele inne, niż mieszkaniowe. Podkreśliła, że nie były to pojedyncze i wybiórczo przytoczone transakcje, a tak duże zróżnicowanie cen jednostkowych i powierzchni świadczy o bardzo ograniczonym i niedoskonałym rynku nieruchomości. Zdaniem skarżącej pokazanie tak niedoskonałego rynku, gdzie występują nieracjonalne zachowania jego uczestników, uzasadniało przeprowadzenie procedury wyceny w podejściu porównawczym metodą porównywania parami.

Organ przypomniał że w trakcie postępowania przed Komisją skarżąca wyjaśniła, że zestawienia nieruchomości porównawczych obrazują rynek całościowo. Z tego powodu nie zastosowała ona metody korygowania ceny średniej, lecz metodę porównywania parami, wybierając z przedstawionego tabelarycznie zbioru nieruchomości najbardziej podobne z tego rynku. Ograniczenie obszaru rynku do miasta [...] wynikało ze specyfiki tego rynku, niepodobnego do rynku innych miast. Ponadto skarżąca uznała, że wyliczony rozstęp cenowy (ΔC) nie był wykorzystany w procedurze wyceny, a poprawki nie wynikały wprost z tego przedziału, gdyż zostały przyjęte uznaniowo, na bazie jej wiedzy i doświadczenia, bez wyliczeń matematycznych z tak ograniczonego rynku, gdzie nieruchomości w obrocie posiadały tak zróżnicowane powierzchnie.

Powyższe wyjaśnienia Minister uznał za niewystarczające do odrzucenia ww. zarzutu. W jego ocenie nie sposób uznać nieruchomości porównawczych o powierzchniach 30 m2 czy 92 m2 za podobne do nieruchomości wycenianych o powierzchniach 6.018 m2 czy 8.566 m2 nawet w sytuacji, gdzie wielkość powierzchni gruntu nie zastała uznana za cechę rynkową różnicującą ceny nieruchomości. Stwierdził, że z analizy rynku nieruchomości przedstawionej w operatach szacunkowych nie wynika brak zależności między ceną jednostkową, a wielkością powierzchni. Przeciwnie, nieruchomość o najmniejszej powierzchni posiada maksymalną cenę z całego zbioru, a nieruchomości o największych powierzchniach posiadają ceny jednostkowe dużo niższe od cen średnich.

Mając powyższe fakty na uwadze Minister przywołał, że zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Zgodnie z przepisem § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. W świetle powyższego Minister uznał za niepoprawną wycenę, gdzie korektę cen nieruchomości przyjętych do porównań przeprowadzono w sposób dowolny, a poprawki cenowe nie wynikają z analizy rynku i rozstępu cenowego nieruchomości porównawczych. To z kolei jego zdaniem świadczy o naruszeniu przez skarżącą przepisu art. 175 ust. 1 u.g.n. w zakresie dotyczącym szczególnej staranności, właściwej dla zawodowego charakteru czynności rzeczoznawcy majątkowego.

Nadto Minister stwierdził, że ww. wyjaśnienia skarżącej nie są zrozumiałe również w kontekście zasad stosowania podejścia porównawczego, wynikających z powyższych przepisów prawa. Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego powinna bowiem bazować na cenach i cechach nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, a nie na zbiorczym zestawieniu wszystkich zebranych z danego obszaru transakcji sprzedaży.

Za udokumentowane organ przyjął także zarzuty Państwa K. z pkt c) ich skargi oraz spółki A. i Państwa H. wskazane w pkt b) ich skarg. Przypomniał, że do wyceny nieruchomości gruntowych położonych przy ul. [...] i ul. [...] skarżąca zestawiła nieruchomości porównawcze o cenach jednostkowych od 15,69 zł/m2 do 439,40 zł/m2, a do wyceny nieruchomości gruntowej położonej przy ul. [...] zestawiła nieruchomości porównawcze o cenach jednostkowych od 6,65 zł/m2 do 439,40 zł/m2. Zdaniem wnoszących skargi nieruchomości o tak skrajnych cenach jednostkowych, nie spełniały kryterium podobieństwa.

Minister wskazał, że we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy skarżąca w odniesieniu do ww. zarzutów wyjaśniła, że "Mając na uwadze, że aktualizacja opłat z tytułu prawa użytkowania wieczystego gruntu obejmowała całe miasto [...] oraz nieukształtowany rynek nieruchomości przeznaczonych na inne cele niż mieszkaniowe a także wartości gruntów przeznaczonych na cele zabudowy e mieszkaniowej wielo i jednorodzinnej (w granicach 120-220 zł/m2), nie mogłam z bazy transakcji wyłączyć jakiejkolwiek transakcji. Ta rozpiętość cen dała mi możliwości określenia faktycznej wartości przedmiotowych gruntów". Ponadto stwierdziła, że rozpiętość cen wskazuje na niedoskonały rynek nieruchomości gruntowych i występujące na nim nieracjonalne zachowania jego uczestników.

Minister ustalił, że także w trakcie postępowania skarżąca wyjaśniła, że zestawienia nieruchomości porównawczych obrazują rynek całościowo. Z tego powodu nie zastosowała metody korygowania ceny średniej lecz metodę porównywania parami, wybierając z przedstawionego tabelarycznie zbioru nieruchomości najbardziej podobne z tego rynku. Nadto podała, że wyliczony rozstęp cenowy (ΔC) nie był wykorzystany w procedurze wyceny, a poprawki nie wynikały wprost z tego przedziału, gdyż zostały przyjęte uznaniowo, na bazie jej wiedzy i doświadczenia, bez wyliczeń matematycznych z tak ograniczonego rynku.

Ostatecznie Minister stwierdził, że nie sposób uznać nieruchomości porównawczych, o tak skrajnych cenach jednostkowych, za podobne, biorąc nawet pod uwagę ocenę lokalnego rynku nieruchomości jako "nieukształtowanego". Tak duży rozstęp cenowy, przy założeniu, że są to nieruchomości podobne, przeczyłby podstawowemu założeniu wartości rynkowej, która stanowi najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku przy założeniu, że strony umowy działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami. Ponadto, przy określaniu wartości rynkowej z zastosowaniem podejścia porównawczego przyjmuje się założenie, że strony umowy zachowują się w sposób racjonalny i uzależniają ustaloną cenę od cech nieruchomości będącej przedmiotem transakcji. Do analizy porównawczej nie powinny być zatem przyjmowane transakcje nie mające charakteru rynkowego, w tym transakcje przypadkowe, w których cena nie ma związku z jakością cech nieruchomości. Organ stwierdził, że to rzeczoznawca majątkowy ustala zbiór nieruchomości stanowiący podstawę dokonywanej wyceny, odrzucając na podstawie wnikliwej analizy rynku i znajomości cech nieruchomości podobnych transakcje nieprzydatne dla potrzeb podejścia porównawczego. Na podstawie tego zbioru ustala następnie cechy rynkowe, stany i wagi cech oraz ewentualne zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Wadliwe ustalenie tego zbioru podważa więc wiarygodność wszystkich dalszych czynności i w efekcie ma wpływ na wynik szacowania.

Przyjęcie więc przez skarżącą do porównań nieruchomości niespełniających kryterium podobieństwa Minister uznał za naruszające przepis art. 153 ust. 1 u.g.n. w zakresie warunków stosowania podejścia porównawczego oraz naruszające art. 175 ust. 1 u.g.n. w zakresie szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania wartości nieruchomości.

Za udokumentowane tylko w części organ uznał natomiast zarzuty przedstawione przez Państwa K. w pkt d) ich skargi oraz przez spółkę A. i przez Państwa H. w pkt c) ich skarg.

Minister wskazał, że uwzględnił wyjaśnienia skarżącej w zakresie przeznaczenia nieruchomości gruntowych położonych przy ul. [...] i ul. [...]. Przypomniał, że skarżąca do porównania przyjęła transakcję sprzedaży nieruchomości gruntowej, stanowiącej działki nr [...] i nr [...] o powierzchni 30 m2, stanowiącej przedmiot użytkowania wieczystego, położonej przy ul. [...] (cena jednostkowa maksymalna - Cmax = 439,40 zł/m2), gdzie przedmiotem sprzedaży był udział w drodze wewnętrznej wraz z częściami składowymi gruntu nieruchomości położonej na terenie produkcyjno-usługowym. Przyjęta do zbioru nieruchomości podobnych i wyceny transakcja sprzedaży udziału w nieruchomości stanowiła podstawę do ustalenia w procesie wyceny zakresu cen ΔC = Cmax - Cmjn i zakresu kwotowego poprawek dla każdej cechy rynkowej.

Zdaniem Ministra uwzględnienie tej transakcji narusza przepis art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n. i § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Dodatkowo podkreślił, że przedmiotem sprzedaży było w tym przypadku prawo użytkowania wieczystego gruntu.

Za udokumentowane tylko w części organ uznał również zarzuty przedstawione przez Państwa K. w pkt e) ich skargi oraz przez spółkę A. i Państwa H. w pkt d) ich skarg.

Organ podkreślił, że zasady wyceny dla potrzeb oddania nieruchomości gruntowych w użytkowanie wieczyste i dla aktualizacji opłat z tego tytułu regulują przepisy szczególne zawarte w § 27-29 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przywoławszy brzmienie § 28 oraz § 27 tego rozporządzenia - wynikające z nich warunkowe przyjęcie do wyceny cen transakcyjnych prawa użytkowania wieczystego gruntu, Minister stwierdził że skarżąca nie zastosowała się do tych przepisów i przyjęła do porównania transakcje sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych. Przypomniał, że z treści sporządzonych przez nią operatów szacunkowych – w jego ocenie jednoznacznie, wynika, że na analizowanym rynku lokalnym miały miejsce transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych stanowiących przedmiot prawa własności, a liczba tych transakcji była wystarczająca dla potrzeb podejścia porównawczego. Bezspornym więc jest, że nie zachodziła w przypadku tych wycen sytuacja, o której mowa w § 27 ust. 1 ww. rozporządzenia. Zatem, że nie było konieczności uwzględniania w wycenach cen transakcyjnych prawa użytkowania wieczystego, co uczyniła skarżąca. Czynności szacowania, zgodnie z przepisem § 28 ust. 2 ww. rozporządzenia, należało dokonać na podstawie cen transakcyjnych prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych, które miały miejsce na analizowanym rynku.

Ponadto Minister stwierdził, że zestawienie nieruchomości porównawczych, stanowiących podstawę wyceny w operacie szacunkowym dotyczącym nieruchomości przy ul. [...], zawiera transakcje, w których grunt jest przedmiotem zarówno prawa własności ([...] transakcji), jak i użytkowania wieczystego ([...] transakcje). Szczegółowa analiza nieruchomości porównawczych przyjętych do wyceny i przedstawionych w tabeli na str. 5 operatów szacunkowych wykazuje, że także inne nieruchomości gruntowe ujęte przez skarżącą w zbiorze transakcji podobnych ("forma władania"), jako przedmiot prawa własności, i przyjęte do określenia wartości, były w rzeczywistości przedmiotem prawa użytkowania wieczystego. Dotyczy to nieruchomości gruntowych: działka gruntu nr [...] o powierzchni 582 m2 położona przy ul. [...]; działka gruntu nr [...] o powierzchni 111 m2 położona przy ul. [...]; działka gruntu nr [...] o powierzchni 3 167 m2 położona przy ul. [...] oraz działka gruntu nr [...] i nr [...] o powierzchni 30 m2 położone przy ul. [...] o maksymalnej cenie transakcyjnej Cmx = 439,40 zł/m2 w zbiorze nieruchomości podobnych.

Minister zauważył, że we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy skarżąca nie odniosła się wprost do ww. zarzutu, wskazując jedynie, że "na tak małym i nieukształtowanym rynku nie można i nie da się uchwycić żadnych relacji cen nabycia prawa własności i prawa użytkowania wieczystego."

W konsekwencji Minister uznał, że przyjęcie do wyceny w celu aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych stanowiących przedmiot użytkowania wieczystego, stanowiło rażące naruszenie przez skarżącą ww. przepisu § 28 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Minister odrzucił natomiast zarzuty przedstawione przez Państwa K. w pkt f) ich skargi oraz przez spółkę A. i Państwa H. w pkt e) ich skarg.

Za częściowo uzasadnione organ uznał zarzuty przedstawione przez Państwa K. w pkt g) ich skargi oraz przez spółkę A. i Państwa H. w pkt f) ich skarg.

Podał, że przyjęcie do analizy porównawczej nieruchomości o powierzchni 92 m2 położonej przy ul. [...] i nieruchomości przy ul. [...] było nieprawidłowe. Przy czym podnoszony zarzut przyjęcia przez skarżącą fikcyjnej transakcji okazał się nieuzasadniony, gdyż transakcja dotycząca nieruchomości przy ul. [...] zaistniała na rynku, ale jej przedmiotem była nieruchomość zabudowana, gdzie grunt został oddany w użytkowanie wieczyste.

Minister przypomniał przy tym, że we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy skarżąca nie odniosła się wprost do tego zarzutu, wskazując jedynie, że wg jej wiedzy przy sporządzaniu operatów działka ta nie była zabudowana, gdyż "(...) transakcja ta w przeliczeniu na cenę jednostkową nie wykazuje jej zawyżenia w porównaniu do wartości gruntów położonych w tej samej lokalizacji (...), dlatego nie miałam żadnych wątpliwości, że jest niezabudowana". Zaś w trakcie postępowania wyjaśniającego stwierdziła ogólnie, że nieruchomości porównawcze wskazywane w skargach nie zostały przez nią przyjęte do porównania, poza nieruchomością przy ul. [...], wykorzystaną do wyceny nieruchomości przy ul. [...], jako specyficznej o wysokim stopniu zurbanizowania i najbardziej komercyjnej oraz poza nieruchomością przy ul. [...].

Minister ostatecznie nie przyjął powyższych wyjaśnień skarżącej. Stwierdził, że przyjęcie do analiz i bezpośrednich obliczeń ceny nieruchomości zabudowanej, a ponadto będącej przedmiotem użytkowania wieczystego, stanowiło rażące naruszenie przez nią przepisu § 28 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak również § 4 ust. 1 tego rozporządzenia z uwagi na brak znajomości cech nieruchomości wykorzystanych do porównań.

Za udokumentowane w całości Minister uznał zarzuty przedstawione przez Państwa K. w pkt h) ich skargi oraz przez spółkę A. i Państwa H. w pkt g) ich skarg. W jego ocenie we wszystkich trzech operatach szacunkowych sporządzonych przez skarżącą przyjęła ona - bez żadnego uzasadnienia, w sposób dowolny i odmienny od powszechnie przyjętych zasad wyceny oraz zwykłej logiki, wysokości poprawek kwotowych korygujących ceny jednostkowe nieruchomości przyjętych do porównań.

I tak w operacie szacunkowym dotyczącym nieruchomości gruntowej położonej przy ul. [...]:

• dla cechy "lokalizacja ogólna", określony przez nią zakres kwotowy poprawek wynosi 144,06 zł/m2, przyjęta poprawka dla różnicy ocen pomiędzy stanami cechy "dobra" - "średnia" wynosi 40,00 zł/m2 i 60,00 zł/m2;

• dla cechy "dostępność komunikacyjna", określony przez nią zakres kwotowy poprawek wynosi 93,22 zł/m2, przyjęta poprawka wynosi 3,00 zł/m2 pomimo, że dla wszystkich nieruchomości stan tej cechy został określony jako "średnia";

• dla cechy "infrastruktura techniczna", określony przez nią zakres kwotowy poprawek wynosi 42,37 zł/m2, przyjęta poprawka dla różnicy pomiędzy stanami cechy "korzystna" - "przeciętna" wynosi 10,00 zł/m2, a poprawka dla tego samego stanu cechy - "korzystna" wynosi 5,00 zł/m2.

W operacie szacunkowym dotyczącym natomiast nieruchomości gruntowej położonej przy ul. [...] dla cechy "lokalizacja ogólna", określony przez nią zakres kwotowy poprawek wynosi 144,06 zł/m2, przyjęta poprawka dla różnicy pomiędzy stanami cechy "dobra" - "średnia" wynosi 5,00 zł/m2.

Zaś w operacie szacunkowym dotyczącym nieruchomości gruntowej położonej przy ul. [...]:

• dla cechy "lokalizacja ogólna", określony przez nią zakres kwotowy poprawek wynosi 147,14 zł/m2, przyjęta poprawka dla różnicy pomiędzy stanami cechy "dobra" - "średnia" wynosi 40,00 zł/m2 i 50,00 zł/m2,

• dla cechy "dostępność komunikacyjna", określony przez nią zakres kwotowy poprawek wynosi 95,21 zł/m2, przyjęta poprawka wynosi 2,00 zł/m2 pomimo, że dla wszystkich nieruchomości stan tej cechy został określony jako "średnia",

• dla cechy "infrastruktura techniczna", określony przez nią zakres kwotowy poprawek wynosi 43,28 zł/m2, przyjęta poprawka dla różnicy pomiędzy stanami cechy "korzystna" - "przeciętna" wynosi 10,00 zł/m2, a poprawka dla tego samego stanu cechy "korzystna" wynosi 5,00 zł/m2.

Minister wskazał, że we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy skarżąca odnosząc się do przedmiotowego zarzutu wskazała, że "(...) aby właściwie oszacować wartości dokonałam gradacji poszczególnych cech nie rozdzielając mechanicznie zakresu kwotowego (zastosowałam tzw. zasadę bielszego odcienia bieli). Rozdzielenia matematyczne wyliczonych zakresów kwotowych mogłabym dokonać przy rynku ukształtowanym (...), co także kłóci się z potrzebą ustalania odniesienia każdej wyceny do opłat za użytkowanie wieczyste w skali całego miasta, aby zachować właściwe proporcje i wysokość ich wartości". Ponadto wskazała, że ustaliła poprawki wedle tego, co widziała i zbadała na rynku lokalnym, nie zawsze posługując się pełnym zakresem możliwych korekt. Także w trakcie postępowania wyjaśniającego stwierdziła, że wyliczony rozstęp cenowy (ΔC) nie był wykorzystany w procedurze wyceny, a poprawki nie wynikały wprost z tego przedziału, gdyż zostały przyjęte uznaniowo, na bazie jej wiedzy i doświadczenia, bez wyliczeń matematycznych z tak ograniczonego rynku, gdzie nieruchomości w obrocie posiadały zróżnicowane powierzchnie i ceny jednostkowe. Nadto wskazała, że "wyceniając stosuję wewnętrzną gradację cech doprecyzowując ocenę poszczególnej cechy wykorzystuję wiedzę o tych nieruchomościach".

Minister nie uwzględnił powyższych wyjaśnień skarżącej i jej działania uznał za naruszające przepisy § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz rażąco naruszające dyspozycję art. 175 ust. 1 u.g.n. w zakresie dotyczącym szczególnej staranności, właściwej dla zawodowego charakteru czynności rzeczoznawcy majątkowego związanych z określeniem wartości nieruchomości.

Także zarzuty przedstawione przez Państwa K. w pkt i) ich skargi oraz przez spółkę A. i Państwa H. w pkt h) ich skarg Minister uznał za udokumentowane - zarzut dotyczy sformułowania użytego w pkt 4.1 operatów szacunkowych, gdzie skarżąca stwierdziła, że "W segmencie gruntów nadal istnieje przewaga popytu, głównie na terenach pod budownictwo mieszkaniowe. Stąd ceny działek są stabilne". Jest rzeczą wiadomą, że przewaga popytu nad podażą powoduje z reguły wzrost cen, a nie ich stabilizację , zatem Minister uznał, że ten wniosek skarżącej, dotyczący analizy rynku stanowi naruszenie przepisu art. 175 ust. 1 u.g.n. w zakresie dotyczącym szczególnej staranności, właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania wartości nieruchomości.

Minister odrzucił natomiast zarzuty przedstawione przez Państwa K. w pkt f) ich skargi oraz przez spółkę A. i Państwa H. w pkt e) ich skarg.

Niezależnie od przywołanych powyżej zarzutów przedstawionych w trzech skargach na działania skarżącej Minister stwierdził także naruszenie przez nią zasady szczególnej staranności, o której mowa w art. 175 ust. 1 u.g.n. poprzez niezamieszczenie opisu stanu prawnego nieruchomości wynikającego z księgi wieczystej. Wskazał, że w badanych przez niego operatach szacunkowych skarżąca zapisała "Prawa do gruntu są ujawnione w urządzonej księdze wieczystej (...). Nie badano aktualności zapisów." Zbadanie stanu prawnego nieruchomości jest podstawową czynnością rzeczoznawcy majątkowego, wynikającą z przepisów prawa, a księga wieczysta jest podstawowym źródłem informacji o nieruchomościach. Stwierdzenie zatem przez skarżącą, że księgi okazały się nieaktualne, nie zwalniało jej z obowiązku ich badania oraz odzwierciedlenia tego stanu w operacie szacunkowym.

Minister nie zgodził się również ze stanowiskiem skarżącej, jakoby dla założonego celu wyceny, jakim jest aktualizacja opłat za użytkowanie wieczyste gruntu, z uwagi na długi okres między wyceną, a wypowiedzeniem opłaty przez organ, mogło nastąpić wiele zmian w stanie prawnym nieruchomości (jak zmiana właściciela, czy podziały nieruchomości). Stwierdzenie, że organ wydający wypowiedzenie dotychczasowej opłaty również bada stan prawny nieruchomości na podstawie wpisów w księgach wieczystych, nie jest argumentem zwalniającym rzeczoznawcę majątkowego od zbadania stanu prawnego na datę wyceny.

Błędne w ocenie organu było także przekonanie skarżącej, że "Ograniczone prawa rzeczowe i ich wpływ na wartość nieruchomości podlegają odrębnej wycenie". Ponadto, we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy stwierdziła m.in., że "ograniczyłam się do zapisu działu I i II księgi wieczystej (...), znajdujące się poza działem I i II księgi wieczystej informacje o ewentualnych obciążeniach nieruchomości o prawach lub roszczeniach osób trzecich dotyczących nieruchomości mówią o potencjalnym ryzyku dla nabywcy, a także wiedza ta może być mocną kartą przetargową przy negocjacjach warunków zakupu. W przedmiotowej sprawie nie zachodzi taka przesłanka."

Minister nie przyjął powyższych wyjaśnień, gdyż przepis § 56 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego zobowiązuje rzeczoznawcę majątkowego do przedstawienia w operacie szacunkowym opisu stanu nieruchomości. Poprzez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona, o czym z kolei stanowi art. 4 pkt 17 u.g.n. Obowiązek przedstawienia stanu prawnego nieruchomości dotyczy każdego operatu szacunkowego, niezależnie od celu wyceny.

W konsekwencji skarżąca, w ocenie organu, naruszyła przepis § 56 ust. 1 pkt 5 ww. rozporządzenia, jak również przepis art. 155 ust. 1 u.g.n., wedle którego przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, w tym w księgach wieczystych, katastrze nieruchomości i ewidencji sieci uzbrojenia terenu. Określając zatem stan prawny nieruchomości na podstawie jedynie operatu ewidencji gruntów skarżąca naruszyła zasadę bezstronności w wycenie nieruchomości oraz zasadę szczególnej staranności właściwej dla działalności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, o których mowa w art. 175 ust. 1 u.g.n.

Reasumując Minister stwierdził, że wszystkie opisane wyżej okoliczności dokumentują naruszenie przez skarżącą, jako rzeczoznawcę majątkowego, przepisu art. 175 ust. 1 u.g.n. W jego ocenie z akt sprawy bez wątpienia wynika, że skarżąca podczas sporządzania przedmiotowych trzech operatów szacunkowych naruszyła przepisy prawa w zakresie wyceny nieruchomości. Powinna była ona dołożyć wszelkich starań, aby podejmowane przez nią działania, dokumentowane w operacie szacunkowym, nie budziły żadnych wątpliwości co do ich poprawności i zgodności z obowiązującymi przepisami prawa. Popełnione zaś przez nią błędy i uchybienia potwierdzają, że przy sporządzaniu przedmiotowych operatów szacunkowych wykazała się brakiem szczególnej staranności oraz wskazują na zaniechania przy wykonywaniu czynności zawodowych. Jednocześnie organ wskazał, że zawód rzeczoznawcy majątkowego, ze względu na określanie wartości nieruchomości, ma ogromny wpływ na obrót nieruchomościami i od przedstawicieli tego zawodu wymagana jest szczególna staranność przy wykonywaniu czynności zawodowych, gdyż efekt ich pracy, czyli operat szacunkowy ze wskazaniem wartości praw do nieruchomości, niejednokrotnie bywa podstawą do ustalenia ceny nabycia tych praw.

Z powyższych względów Minister uznał, że zaproponowana przez Komisję kara dyscyplinarna jest adekwatna do uchybień jakich skarżąca się dopuściła, a wynikających z zebranego w sprawie materiału dowodowego.

IV.

E. P. wniosła skargę na powyższą decyzję Ministra do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, w której zarzuciła:

1. naruszenie prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie, poprzez przyjęcie, że jej działania stanowiły naruszenie art. 175, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 2 i 3 oraz art. 4 pkt 16 u.g.n. oraz § 4 ust. 3, § 27 ust. 1, § 28 ust. 2, § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 pkt 5 i 9 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego;

2. naruszenie przepisu art. 178 ust. 2 pkt 3 u.g.n. poprzez zastosowanie wobec niej niewspółmiernie wysokiej kary dyscyplinarnej w stosunku do stopnia naruszenia przepisu art 175 ust. 1 u.g.n.

Wskazując na powyższe uchybienia wniosła o uwzględnienie skargi i uchylenie w całości zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Ministrowi oraz o zasądzenie od organu na jej rzecz kosztów postępowania i kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych oraz kosztów opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

Minister w odpowiedzi na skargę wniósł o oddalenie skargi jako niezasadnej podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu skarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z 27 kwietnia 2016 r. oddalił powyższą skargę (sygn. akt VISA/Wa 2544/15).

Na skutek wniesienia przez skarżącą skargi kasacyjnej powyższy wyrok Sądu I instancji został uchylony przez Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z 16 lutego 2017 r. i sprawa została przekazana do ponownego rozpoznania (sygn. akt II GSK 4614/16).

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie

ponownie rozpoznając sprawę zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna i podlega oddaleniu, albowiem zaskarżona decyzja nie narusza prawa w stopniu uzasadniającym jej uchylenie.

W pierwszej kolejności podkreślić należy, że stosownie do treści art. 190 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.; dalej jako "p.p.s.a.") sąd, któremu sprawa została przekazana, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny.

Przyjmuje się, że ocena prawna wyrażona w orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego jest wiążąca w sprawie dla sądu I instancji zarówno wówczas, gdy dotyczy zastosowania przepisów prawa materialnego, jak również przepisów postępowania administracyjnego. Oznacza to, że wojewódzki sąd administracyjny jest obowiązany rozpatrzyć sprawę ponownie, stosując się do oceny prawnej zawartej w uzasadnieniu wyroku, bez względu na poglądy prawne wyrażone w orzeczeniach sądowych w innych sprawach.

Niewątpliwie ocena prawna może dotyczyć stanu faktycznego, wykładni przepisów prawa materialnego i procesowego, prawidłowości korzystania z uznania administracyjnego, jak i kwestii zastosowania określonego przepisu prawa, jako podstawy do wydania właśnie takiej decyzji. Obowiązek podporządkowania się ocenie prawnej wyrażonej w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego ciążący na wojewódzkim sądzie administracyjnym, może być wyłączony tylko w wyjątkowych sytuacjach, w szczególności w przypadku istotnej zmiany stanu prawnego lub faktycznego (tak również: m.in. H. Knysiak-Molczyk /w: / T. Woś (red.), H. Knysiak-Molczyk, M. Romańska, Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, Wydanie 2, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2008, s. 681-682 i powołane tam orzecznictwo).

W niniejszej sprawie Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu powołanego wyżej wyroku wskazał, że Sąd I instancji w ogóle nie odniósł się do większości zarzutów skargi, lub nawet jeśli ustosunkował się do części z nich, to jedynie poprzez powielenie argumentacji zawartej w zaskarżonej decyzji, przez co jego uzasadnienie nie spełnia wymogu z art. 141 § 4 p.p.s.a. NSA polecił zatem, aby przy ponownym rozpatrzeniu sprawy Sąd I instancji odniósł się do zarzutów zawartych w skardze i dał temu wyraz w swoim uzasadnieniu, gdyż stwierdzenie przez organ naruszenia stosownych przepisów, było podstawą do nałożenia na skarżącą kary dyscyplinarnej. Sąd I instancji powinien więc dokonać oceny, czy zasadnie organ uznał, że skarżąca nieprawidłowo dokonała charakterystyki i analizy rynku nieruchomości, czy do wyceny przyjęła nieruchomości niespełniające warunku podobieństwa do nieruchomości wycenianej (art. 4 pkt 16, art. 153 ust. 1 u.g.n., § 4 ust. 1, § 27-29 rozporządzenia w sprawie wyceny), czy w sposób niespójny określiła cechy rynkowe i siłę ich oddziaływania (art. 154 ust. 2 i 3 u.g.n.), a także czy organ prawidłowo przyjął, że nie przedstawiła wyniku końcowego wyceny i jego uzasadnienia (§ 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia w sprawie wyceny). Właściwa kontrola, czy organ dokonał prawidłowej oceny spełnienia wymagań stawianych rzeczoznawcy majątkowemu przy sporządzaniu operatów szacunkowych, musi być dokonana wszechstronnie, z uwzględnieniem wszystkich istotnych regulacji, z ustosunkowaniem się do podnoszonych przez stronę zastrzeżeń. Wielość i waga stwierdzonych uchybień stały się bowiem podstawą do nałożenia na skarżącą kary dyscyplinarnej o znacznym ciężarze gatunkowym ( zawieszenie uprawnień na 6 miesięcy).

Podstawą faktyczną zaskarżonej decyzji były znaczne i liczne nieprawidłowości w trzech sporządzonych przez skarżącą operatach szacunkowych wykonanych na zlecenie Gminy Miasta [...]. W niniejszej sprawie wszystkie operaty szacowania nieruchomości położonych w [...] zostały sporządzone dla celów aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu.

Zarzuty skargi pod adresem zaskarżonej decyzji sprowadzają się do dwóch kwestii. Pierwsza dotyczy merytorycznej oceny sposobu sporządzenia operatów szacunkowych dla ww. nieruchomości i oceny przez Ministra zasad pracy Komisji Odpowiedzialności Zawodowej. Druga to zasadność zastosowania rodzaju kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawień zawodowych na okres 6 miesięcy.

Przez przystąpieniem do oceny zarzutów skargi należy poczynić kilka uwag natury ogólnej. Po pierwsze, postępowanie prowadzone z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego ma szczególny charakter. Organ administracji wydając decyzję w przedmiocie odpowiedzialności zawodowej, to jest decyzję o zastosowaniu kary dyscyplinarnej, opiera ją na dowodach zgromadzonych w toku postępowania wyjaśniającego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej. Organ administracji stosuje się tu do zasad procedury administracyjnej zawartych w k.p.a., jak również do zasad procedury zawartej w art. 194-195a u.g.n.

Po drugie, należy przypomnieć, że cechą szczególną odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego jest uchybienie obowiązkom przypisanym do konkretnego zawodu, w tym przypadku obowiązkom wynikającym z art. 175 ust. 1 u.g.n. tj. świadczenia usług w zakresie szacowania nieruchomości opartych na wiedzy i umiejętnościach zgodnie z zasadami wynikającymi z prawa, standardów zawodowych i etyki właściwej dla tego zawodu. Art. 178 ust. 1 u.g.n. stanowiący, że rzeczoznawca majątkowy niewypełniający obowiązków, o których mowa w art. 175, podlega odpowiedzialności zawodowej, zakreśla ramy postępowania dotyczącego odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Postępowanie dotyczące odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych ma za zadanie wykazanie, czy osoba uprawniona do szacowania nieruchomości przy wykonywaniu tych czynności wypełniła obowiązki wynikające z art. 175, tj. czy szacowania nieruchomości dokonała zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Zatem Komisja Odpowiedzialności Zawodowej w postępowaniu wyjaśniającym dotyczącym odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego nie bada operatu szacunkowego pod kątem, czy ustalona nim wartość nieruchomości odzwierciedla lub nie rynkową wartość tej nieruchomości, ale bada, czy przy sporządzaniu tego operatu rzeczoznawca postępował zgodnie z dyrektywą wynikającą z art. 175 u.g.n. (por. wyrok NSA z 17 maja 2005 r., sygn. akt OSK 1435/04).

W orzecznictwie przyjmuje się, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce gruntami jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego (por. wyrok WSA z 29 sierpnia 2007 r. sygn. akt I SA/Wa 873/07, wyrok WSA z 10 stycznia 2012 r., sygn. akt I SA/Wa 1355/11). Ustawodawca stanowiąc w art. 175 ust. 1 u.g.n. m.in., że rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania szacowania nieruchomości zgodnie ze standardami zawodowymi, uznał je za zasady określające poziom norm, na których powinien opierać się operat szacunkowy. Odnoszą się one tak do podmiotu sporządzającego wycenę, jak i przedmiotu wyceny. Zalecenie stosowania standardów dotyczących szacowania nieruchomości ma służyć sporządzaniu operatu szacunkowego na zobiektywizowanych i jednolitych podstawach, zapewniających wysoki poziom wiedzy zawodowej, przy uwzględnieniu innych dziedzin wiedzy odnoszącej się do istoty i celu wyceny (por. wyrok NSA z 8 czerwca 2006 r., sygn. akt I OSK 956/05).

Przechodząc zatem do meritum to z akt sprawy wynika, że podstawą faktyczną zaskarżonej decyzji były znaczne i liczne nieprawidłowości w trzech sporządzonych przez skarżącą operatach szacunkowych, wykonanych na zlecenie Gminy Miasta [...]. Owe nieprawidłowości zostały zleceniodawcy zasygnalizowane i obszernie opisane w skargach złożonych do Gminy Miasta [...] przez K. oraz H., a także A. sp. z o.o. z siedzibą w [...].

Nie powtarzając ponownie treści zastrzeżeń zawartych w tych pismach należy zauważyć, że w większości zgłaszane zarzuty zostały uwzględnione przez organ. Jedynie pojedyncze zarzuty nie potwierdziły się, co organ dokładnie opisał w zaskarżonej decyzji.

Badając zatem skargę pod tym kątem Sąd uznał, że pociągnięcie skarżącej do odpowiedzialności zawodowej z tytułu naruszenia standardów zawodowych nie budzi zastrzeżeń, bowiem skarżąca ustaleń organu, co do popełnionych błędów, skutecznie nie podważyła.

Ustosunkowując się do zarzutu z pkt 1 petitum skargi, dotyczącego naruszenia prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie, Sąd uznał ten zarzut za całkowicie bezzasadny. Sąd podzielił stanowisko organu, że zbadanie stanu prawnego nieruchomości jest podstawową czynnością rzeczoznawcy majątkowego wynikającą z przepisów prawa, a księga wieczysta jest podstawowym źródłem informacji o nieruchomościach.

Idąc tym tokiem rozumowania stwierdzenie rzeczoznawcy majątkowego, że księgi okazały się nieaktualne, nie zwalniało go z obowiązku ich badania oraz odzwierciedlenia tego stanu w operacie szacunkowym. Nie sposób również zgodzić się ze stanowiskiem rzeczoznawcy majątkowego, że dla założonego celu wyceny, jakim jest aktualizacja opłat za użytkowanie wieczyste gruntu, z uwagi na długi okres między wyceną a wypowiedzeniem opłaty przez organ, może nastąpić wiele zmian w stanie prawnym nieruchomości (jak zmiana właściciela, czy podziały nieruchomości). Sąd zauważa, że stwierdzenie skarżącej, że organ wydający wypowiedzenie dotychczasowej opłaty również bada stan prawny nieruchomości na podstawie wpisów w księgach wieczystych, nie jest argumentem zwalniającym rzeczoznawcę majątkowego od zbadania stanu prawnego na datę wyceny. Za błędne Sąd uznał przekonanie rzeczoznawcy majątkowego, że "Ograniczone prawa rzeczowe i ich wpływ na wartość nieruchomości podlegają odrębnej wycenie". Trzeba także podkreślić, że przepis § 56 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - zobowiązuje rzeczoznawcę majątkowego do przedstawienia w operacie szacunkowym opisu stanu nieruchomości. Poprzez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona, o czym stanowi art. 4 pkt 17 u.g.n. Obowiązek przedstawienia stanu prawnego nieruchomości dotyczy każdego operatu szacunkowego, niezależnie od celu wyceny.

Jak wynika z materiału dowodowego, w niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy naruszyła przepis § 56 ust. 1 pkt 5 ww. rozporządzenia, jak również przepis art. 155 ust. 1 u.g.n., który stanowi, że przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, w tym znajdujące się w księgach wieczystych, katastrze nieruchomości i ewidencji sieci uzbrojenia terenu. Określając stan prawny nieruchomości na podstawie jedynie operatu ewidencji gruntów, skarżąca naruszyła zasadę bezstronności w wycenie nieruchomości oraz zasadę szczególnej staranności właściwej dla działalności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, o których mowa w art. 175 ust. 1 u.g.n.

W ocenie Sądu słusznie też organ uznał, że skoro w operatach brak było wskazania informacji o wycenianej nieruchomości wynikającej ze studium, jako czynności obligatoryjnej, zatem doszło do naruszenia przepisu art. 154 ust. 2 u.g.n. Skarżąca w pkt 3.2.1 operatu szacunkowego (str. 4) napisała, cyt.: "Teren nie jest objęty ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego". Natomiast w pkt 2.4 i 2.6 tego operatu wskazała, że cyt.: "(...) określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa własności przy uwzględnieniu funkcji w mpzp i faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości (...)". Organ przywołał treść przepisu z art. 154 ust. 2 i ust. 3 u.g.n., zgodnie z którym w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dopiero w przypadku braku studium lub decyzji uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. W konsekwencji tłumaczenie skarżącej, że brak odniesienia się przez nią do studium wynikał z tego, że nie jest to akt prawa miejscowego, nie mogło być uznane za usprawiedliwione.

Należy w tym miejscu zaznaczyć, że art. 154 u.g.n. dotyczy wyboru przez rzeczoznawcę majątkowego właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Tego wyboru dokonuje rzeczoznawca, z tym zastrzeżeniem, że winien uwzględnić cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości oraz jej przeznaczenie w planie, bądź studium. Dokonując wyceny rzeczoznawca musi też wziąć pod uwagę szczegółowe zasady wyceny, wskazane w aktach wykonawczych, wydanych na podstawie delegacji ustawowej z art. 159 u.g.n. Przepis § 28 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) dotyczy dokonywania wyceny na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz przy aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste. W ust. 5 tego przepisu wskazano czynniki, które należy brać pod uwagę na potrzeby takiej, szczególnej, wyceny - to jest: stan nieruchomości na dzień (tu) aktualizacji opłat oraz cel na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Przeznaczenie nieruchomości na dzień aktualizacji jest brane pod uwagę tylko wtedy, gdy odpowiada celowi użytkowania wieczystego (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 10 listopada 2016 r. sygn. akt I ACa 891/16).

Ponadto, jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 8 grudnia 2016 r. sygn. akt II GSK 1881/15 czynniki, które bierze pod uwagę rzeczoznawca majątkowy, podejmując się określenia wartości nieruchomości, wymienione w art. 154 ust. 1 u.g.n., stanowią elementy niezbędne przy sporządzaniu operatu szacunkowego.

Rację ma organ, że skarżąca podczas sporządzania przedmiotowych operatów szacunkowych naruszyła przepisy prawa w zakresie wyceny nieruchomości.

Zasady wyceny nieruchomości dla potrzeb oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i aktualizacji opłaty z tego tytułu uregulowane zostały w przepisach szczególnych tj. rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Skarżąca w skardze zarzuciła organowi naruszenie przepisów § 27 ust. 1, § 28 ust. 2 ww. rozporządzenia. Jednakże w żaden sposób nie wyjaśniła, na czym konkretnie to naruszenie polega zaznaczając jedynie, że wskazywane przez Państwa K. i H. oraz spółkę A. nieruchomości nie zostały przez nią wzięte do porównania cen. Jak już wyżej wspomniano ocenie w rozpoznawanej sprawie podlega metodyka działania skarżącej, jako rzeczoznawcy majątkowego i zachowanie standardów zawodowych, nie zaś sam operat jako taki. Jednocześnie sam fakt, że doszło do postawienia skarżącej w toku wykonywania zlecenia na rzecz Gminy Miasta [...] takiej ilości zasadnych zarzutów jest znamienny, bowiem świadczy to o negatywnej ocenie skarżącej jako rzeczoznawcy także przez inne osoby zainteresowane w sprawie.

Ustosunkowując się do kwestii podejścia porównawczego Sąd podzielił stanowisko organu, że przyjęcie do porównań nieruchomości niespełniających kryterium podobieństwa stanowi naruszenie art. 153 ust. 1 u.g.n. To rzeczoznawca majątkowy ustala zbiór nieruchomości stanowiący podstawę dokonywanej wyceny, odrzucając, na podstawie wnikliwej analizy rynku i znajomości cech nieruchomości podobnych, transakcje nieprzydatne dla potrzeb podejścia porównawczego. Na podstawie tego zbioru ustala cechy rynkowe, stany i wagi cech oraz ewentualne zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Wadliwe ustalenie tego zbioru podważa wiarygodność wszystkich dalszych czynności i w efekcie ma wpływ na wynik szacowania. Błędne działanie rzeczoznawcy w tym zakresie może stanowić podstawę do jego odpowiedzialności zawodowej. W sprawie zostały wskazane konkretne przykłady takiego działania, których skarżąca skutecznie nie podważyła.

Przykładowo, do wyceny nieruchomości gruntowych położonych przy ul. [...] i ul. [...] skarżąca zestawiła nieruchomości porównawcze o cenach jednostkowych od 15,69 zł/m2 do 439,40 zł/m2, a do wyceny nieruchomości gruntowej położonej przy ul. [...] zestawiła nieruchomości porównawcze o cenach jednostkowych od 6,65 zł/m2 do 439,40 zł/m2. Słusznie zatem organ wywodzi, że nieruchomości o tak skrajnych cenach jednostkowych nie spełniają kryterium podobieństwa w rozumieniu ww. przepisów.

Biorąc powyższe pod uwagę należy uznać, że organ prawidłowo przyjął, że przy wycenie nieruchomości doszło do naruszenia § 28 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego.

W ocenie Sądu trafnie również uznał organ, że nieprawidłowe jest przyjęcie do wyceny nieruchomości o zróżnicowanej mocno powierzchni. Przez nieruchomości podobne, porównywalne, należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony (por. też wyrok NSA z 8 lutego 2008 r., II OSK 2016/06, LEX nr 639427). Warunkiem zastosowania tego podejścia jest wiedza o cenach i cechach nieruchomości podobnych (umożliwiająca dokonanie oceny różnic występujących pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami, które były przedmiotem obrotu na rynku, jak tego wymaga art. 153 ust. 1 u.g.n.).

Cechami różniącymi nieruchomość wycenianą od nieruchomości podobnych mogą być np.:

- wielkość,

- przeznaczenie w planie miejscowym,

- dostępność,

- lokalizacja,

- użytkownicy,

- walory estetyczne,

- standard wyposażenia.

Tymczasem skarżąca dokonała porównania nieruchomości o powierzchniach 30 m2, czy 92 m2 i uznała je za podobne do nieruchomości wycenianych o powierzchniach 6.018 m2, czy 8.566 m2 nawet w sytuacji, gdzie wielkość powierzchni gruntu nie została uznana za cechę rynkową różnicującą ceny nieruchomości.

Zdaniem Sądu duże różnice w powierzchni porównywanych nieruchomości świadczą o braku podobieństwa tych nieruchomości. Reasumując należy uznać, że doszło do naruszenia art. 153 ust. 1 u.g.n., z którego wynika, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Stosowanie podejścia porównawczego wymaga zawarcia przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym szczegółowego uzasadnienia przyjęcia przez niego określonego materiału porównawczego, czego tutaj zabrakło (por. wyrok WSA w Warszawie z 28 września 2015 r., sygn. akt VI SA/Wa 1168/15).

Ustosunkowując się natomiast do zarzutów skargi odnośnie orzeczonego wymiaru kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych rzeczoznawcy majątkowego na okres sześciu miesięcy Sąd uznał, że wymierzona skarżącej kara nie narusza przepisów prawa. Zdaniem Sądu organy w wydanych decyzjach szczegółowo wyjaśniły, jakie okoliczności zostały wzięte pod uwagę w tym zakresie zasadnie akcentując, że zaistniałe uchybienia miały charakter istotny i odnosiły się do podstawowych przepisów z zakresu szacowania nieruchomości, tym samym poddając w wątpliwość rzetelność sporządzanych operatów szacunkowych.

Gradacja kar dyscyplinarnych, od upomnienia do pozbawienia uprawnień zawodowych wskazuje, że podstawowym kryterium zastosowania kary, adekwatnej do rozmiaru niewypełnienia obowiązków, o których mowa w przepisie art. 175 u.g.n., jest ciężar gatunkowy naruszeń obowiązków zawodowych przez rzeczoznawcę majątkowego i ewentualne skutki tych naruszeń dla podmiotu, na którego rzecz wykonywane były czynności szacowania nieruchomości oraz skutki dla interesu społecznego polegającego m.in. na utrzymaniu wysokiego zaufania publicznego do tego zawodu.(por. cyt. wyrok NSA, sygn. akt II GSK 1881/15).

Dlatego też Sąd nie podzielił zarzutów skargi, co do naruszenia przepisu art. 178 ust. 2 pkt 3 u.g.n. poprzez zastosowanie niewspółmiernie wysokiej kary dyscyplinarnej w stosunku do stopnia naruszenia przepisu art. 175 ust. 1 u.g.n.

Wbrew argumentom skarżącej kara ta, choć dolegliwa, jest współmierna do zaistniałych przewinień, w szczególności ich zakresu i ilości oraz ciężaru gatunkowego, jakich rzeczoznawca dopuścił się wykonując swój zawód, jako zawód zaufania publicznego. Kara ta będzie również miała działanie prewencyjne tak, aby nie doszło w przyszłości do podobnych uchybień.

Reasumując powyższe stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja nie narusza także unormowań Kodeksu postępowania administracyjnego, w tym w szczególności art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Na marginesie, z urzędu Sądowi jest wiadomo, że w Wojewódzkim Sądzie Administracyjnym w Warszawie toczyły się inne sprawy z tytułu odpowiedzialności zawodowej skarżącej, w których skarżąca została ukarana przez organ zawieszeniem uprawnień zawodowych (por. sygn. akt; VI SA/Wa 1915/14, VI SA/Wa 1168/15, VI SA/Wa 1407/16).

Ustalona we wskazany sposób sytuacja faktyczna i zastosowane przepisy prawne uzasadniały nałożenie na skarżącą kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych rzeczoznawcy majątkowego na okres sześciu miesięcy.

Wobec powyższego skargę należało oddalić na podstawie art. 151 p.p.s.a.