Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA 1947/03
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2005-01-14 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Skarżony organ: Minister Budownictwa
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Monika Nowicka (spr.) Sędziowie WSA Elżbieta Sobielarska asesor WSA Jerzy Siegień Protokolant Iwona Kosińska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 stycznia 2005 r. sprawy ze skargi B.K. na decyzję Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia [...] lipca 2003 r., nr [...] w przedmiocie odmowy nadania licencji zawodowej oddala skargę


UZASADNIENIE

I SA 1947/03

UZASADNIENIE

W skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego B.K. wnosiła o uchylenie decyzji Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia [...] lipca 2003 r. nr [...] utrzymującej w mocy decyzję tego samego organu z dnia [...] czerwca 2002 r. nr [...] o odmowie nadania skarżącej licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

W odpowiedzi na skargę Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko, że postępowanie kwalifikacyjne przeprowadzane w trybie szczególnym tj. na zasadzie przepisu art. 232 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) powinna opierać się na rzetelnym materiale dowodowym, którego skarżąca nie wykazała.

W związku z wejściem w życie z dniem 1 stycznia 2004 r. reformy sądownictwa administracyjnego niniejsza skarga stała się - z mocy przepisu art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Przepisy wprowadzające ustawę Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1271) – przedmiotem rozpoznania przez Wojewódzki Sąd Administracyjny.

Jak wynika ze zgromadzonego w sprawie przez organ materiału dowodowego wnioskiem z dnia [...] grudnia 2000 r. B.K. wystąpiła o nadanie jej licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w trybie wymienionego na wstępie przepisu, zezwalającego na nadanie – bez obowiązku ukończenia kursu kwalifikacyjnego, odbycia praktyki zawodowej i obowiązku zdania egzaminu - licencji zawodowej osobom, które przez okres dłuższy niż pięć lat przed dniem 1 stycznia 1998 r. wykonywały działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

W związku z tym, że rozpatrując dniu [...] października 2001 r. powyższy wniosek Państwowa Komisja Kwalifikacyjna do spraw uprawnień i licencji zawodowych stwierdziła, że dołączone do wniosku dokumenty nie potwierdzają w pełnym zakresie wymogów formalnych, zobowiązała wnioskodawczynię do dostarczenia w terminie

14 dni – pod rygorem rozpoznania sprawy w takim stanie udokumentowania w jakim się znajdowała - zaświadczenia o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej lub wypisu z rejestru handlowego firm zatrudniających B.K. a także dokumentów potwierdzających faktyczne wykonywanie działalności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami tj. rachunków prowizyjnych z tytułu zrealizowania umów, ogłoszeń prasowych czy umów o pośrednictwo.

W dniu [...] listopada 2001 r. Państwowa Komisja Kwalifikacyjna do spraw uprawnień i licencji zawodowych – w oparciu o złożone przez wnioskodawczynię przy wniosku dokumenty przeprowadziła postępowanie kwalifikacyjne stwierdzając, iż B.K. od dnia [...] września 1990 r. do dnia [...] sierpnia 1992 r. była zatrudniona w przedsiębiorstwie Handlowo-Produkcyjnym "[...]" Spółka z o.o. w W. na stanowisku handlowca, natomiast w okresie od dnia [...] września 1992 r. do dnia [...] czerwca 2000 r. zainteresowana pracowała – w ramach umowy o pracę – na stanowisku Prezesa Zarządu a następnie Dyrektora Biura firmy "[...]" Ltd. Przedstawicielstwo w W.

Komisja zauważyła przy tym, że w przedstawionym do oceny materiale dokumentacyjnym nie stwierdzono dokumentu świadczącego o tym by spółka "[...]" mogła prowadzić działalność w zakresie pośrednictwa nieruchomościami. Strona nie przedstawiła też pochodzących z okresu zatrudnienia w tej firmie żadnych dokumentów takich jak: umowy o pośrednictwo, rachunki prowizyjne czy ogłoszenia prasowe.

Analogiczne stanowisko zajęła Komisja odnosząc się do zatrudnienia wnioskodawczyni w firmie "[...]" Ltd. W szczególności podniesiono, że z zezwolenia Ministra Współpracy Gospodarczej z Zagranicą z dnia [...] maja 1992 r. wydanego dla Przedsiębiorstwa "[...]" Ltd. z siedzibą w N. na prowadzenie w Polsce przedstawicielstwa w formie Oddziału nie wynika, aby przedmiotem działalności tej firmy było pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Ponieważ nie złożono także dokumentów dotyczących działalności wnioskodawczyni w tym zakresie, Komisja Kwalifikacyjna nie uznała za wystarczający dowód takiej działalności opisu praktyki zawodowej, opinii pracodawcy z dnia [...] maja 2000 r. oraz pisma firmy "[...]" Ltd. z dnia [...] września 1992 r. kierowanego do wnioskodawczyni a informującego o poszerzeniu zakresu jej obowiązków.

W tych warunkach Komisja Kwalifikacyjna uznała, że B.K. nie wykazała, iż w okresie dłuższym niż pięć lat przed dniem 1 stycznia 1998 r. wykonywała działalność w zakresie pośrednictwa nieruchomościami a zatem by w tym przypadku zostały spełnione przesłanki z art. 232 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami i z tego powodu postępowanie kwalifikacyjne zostało zakończone wynikiem negatywnym.

Wynik ten z kolei, po myśli przepisu art. 191 ust. 2 cytowanej ustawy, zdeterminował treść decyzji Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia [...] czerwca 2002 r. o odmowie nadania wnioskodawczyni w trybie szczególnym objętej wnioskiem licencji zawodowej.

We wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy B.K. domagając się uwzględnienia wniosku podniosła, że w okresie dwuletniej pracy w spółce "[...]" zajmowała się wynajmem powierzchni na cele biurowe, handlowe i magazynowe zaś firma "[...]" Ltd. dużą uwagę poświęcała na wyszukiwanie takich powierzchni dla swoich kontrahentów i tymi sprawami właśnie ona się zajmowała. Wnioskodawczyni zauważyła przy tym, iż w związku z zatrudnieniem w tej ostatniej firmie została zobowiązana do podpisania umowy o lojalności i zachowaniu tajemnicy służbowej a zatem nie była uprawniona do przedstawiania jakichkolwiek umów najmu zawartych z jej udziałem. Stwierdziła też, że ponieważ w obu instytucjach pracowała jako osoba zatrudniona w oparciu o umowę o pracę nie wynagradzano jej systemem prowizyjnym.

Po ponownym przeprowadzeniu postępowania kwalifikacyjnego w dniu [...] kwietnia 2003 r. Komisja Kwalifikacyjna ponownie zakończyła je wynikiem negatywnym. Stwierdzono przy tym, że powodem zajęcia takiego stanowiska był brak przedłożenia przez wnioskodawczynię dokumentów potwierdzających faktyczne wykonywanie przez nią działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w ustawowo określonym przedziale czasowym. Ponadto Komisja podniosła, że powoływanie się przez zainteresowaną na lojalność wobec byłego pracodawcy i tajemnicę służbową oraz zniszczenie przez firmę szeregu mało istotnych dokumentów, które mogłyby potwierdzić i dać możliwość oceny dorobku zawodowego strony w interesującym zakresie nie może stanowić podstawy do uznania, że wnioskodawczyni faktycznie taką działalność prowadziła.

Mając na uwadze ponownie wyrażoną negatywną opinię Komisji Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast decyzją z dnia [...] lipca 2003 r. utrzymał w mocy swoje poprzednie rozstrzygnięcie zauważając jednocześnie, że odmowa nadania licencji zawodowej w trybie przepisu art. 232 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie zamyka wnioskodawczyni drogi do uzyskania takiej licencji w trybie zwykłym tj po złożeniu odpowiedniego egzaminu.

Powyższa decyzja stała się przedmiotem skargi do Sądu, w której B.K. powtórzyła w zasadzie treści zawarte we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy twierdząc, że spełnia wymagania przewidziane w/w przepisem. Podniosła też, iż przepis art. 232 cyt. ustawy nic nie wspomina o konieczności przedstawienia takich dowodów do jakich złożenia zobowiązał ją organ a mówi jedynie o wykonywaniu działalności w zakresie pośrednictwa nieruchomościami a ten warunek – jej zdaniem – spełniła.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna i z tego względu nie mogła zostać uwzględniona.

Zgodnie z brzmieniem przepisu art. 232 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami przy ubieganiu się o nadanie licencji zawodowej pośrednika w obrocie nieruchomościami, zwolnienie z obowiązku ukończenia kursu kwalifikacyjnego, odbycia praktyki zawodowej i złożenia egzaminu dotyczy wyłącznie tych osób, które przed dniem wejścia w życie cytowanej ustawy tj. przed dniem 1 stycznia 1998 r. wykonywały działalność w zakresie pośrednictwa nieruchomościami przez okres dłuższy niż pięć lat.

Zatem ustawodawca uzależnił skorzystanie z przywileju przewidzianego tym przepisem od spełnienia przez osobę ubiegającą się o nadanie wspomnianej licencji dwóch przesłanek. Pierwszą z nich stanowi wykonywanie w ogóle przez kandydata działalności w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, drugą zaś – wykonywanie tej działalności przez wskazany w przepisie okres czasu.

Za wykonywanie działalności w zakresie pośrednictwa nieruchomościami należy rozumieć przy tym wykonywanie całego zespołu czynności związanych z tego rodzaju pośrednictwem, przy czym muszą być one podejmowane właśnie w tym konkretnym celu. Termin "wykonywanie działalności"- w rozumieniu omawianego przepisu - nie może być utożsamiany z wykonywaniem obowiązków służbowych przez pracownika zatrudnionego w ramach umowy o pracę w zakładzie pracy. W takim wypadku bowiem to zakład pracy prowadzi określoną działalność, wskazaną i ujawnioną w odpowiednim rejestrze a czynności służbowe, które wykonują poszczególni pracownicy składają się właśnie na wspomnianą działalność zakładu.

Ponadto w związku z tym, co już zostało powiedziane, za "wykonywanie działalności", o którym mowa w przepisie art. 232 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie może być także traktowane wykonywanie niektórych tylko czynności, charakterystycznych dla pośrednika nieruchomościami, a które to czynności są lub mogą być jednocześnie czynnościami wykonywanymi przez osoby prowadzące inną działalność zawodową.

Jak wynika z akt niniejszej sprawy skarżąca nie prowadziła nigdy działalności zawodowej jako pośrednik nieruchomościami. Przebieg jej kariery zawodowej wskazuje, że od 1990 r. do 2000 r. zawsze była zatrudniona w ramach stosunku pracy w spółkach prawa handlowego, najpierw na stanowisku handlowca w Spółce "[...]", następnie zaś zajmowała stanowiska kierownicze w Spółce "[...]", przy czym żadne z tych spółek nie zajmowała się statutowo pośrednictwem nieruchomościami.

Przepis art. 232 ust. 1 pkt 3 cytowanej ustawy wprowadza wyjątek od zasady i z tego powodu interpretacja jego nie może być dokonywana przy pomocy wykładni rozszerzającej. Oznacza to, że w uprzywilejowanej pozycji znajdują się jedynie osoby, które przez wymieniony w ustawie okres czasu wykonywały działalność pośrednika nieruchomościami a nie jedynie czynności związane ogólnie z problematyką nieruchomości w związku z wykonywaniem innej działalności lub innego zawodu albo wykonując czynności pośrednika nieruchomościami były zatrudnione w firmie, która statutowo zajmowała się tego rodzaju pośrednictwem.

Ponieważ taka sytuacja nie zachodziła w przedmiotowej sprawie Sąd – z mocy przepisu art. 151 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji.