Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 587/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2013-11-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mariusz Kotulski Sędziowie : Sędzia WSA Mirosław Bator Sędzia WSA Renata Czeluśniak (spr.) Protokolant : Teresa Jamróz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 listopada 2013 r. sprawy ze skargi M.P. i A.P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 26 lutego 2013 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta K. decyzją nr [...] z dnia [...] września 2012 r. znak [...] wydaną na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r., Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), § 1-9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1588), § 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. 2003 r., Nr 164, poz. 1589) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2000, Nr 98, poz. 1071 z późn. zm.), po rozpatrzeniu wniosku A.B. z dnia 19.02.2010 r. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej (dwa segmenty) wraz z wbudowanymi garażami na działkach nr [...] ,[...] ,[...] obr. [...] przy ul. [...] i [...] w K.".

Organ I instancji wskazał, że decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 28.12.2010 r. znak: [...] uchylona została decyzja Prezydenta Miasta K. Nr [...] wydana w dniu 17.09.2010 r. ustalająca warunki zabudowy dla ww. zamierzenia inwestycyjnego.

W efekcie kolejnego postępowania prowadzonego przez Prezydenta Miasta K. w dniu 08.11.2011 r. ponownie została wydana decyzja nr [...] o ustaleniu warunków zabudowy dla powyższej inwestycji, którą Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. uchyliło decyzją z dnia 14 marca 2012 r. znak: [...] decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Ponownie rozpoznając sprawę Prezydent Miasta K. ustalił, że teren określony we wniosku nadal nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i nast. ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Prezydent podał też, że w toku postępowania uzyskano uzgodnienia lub opinie organów w zakresie wymaganym przez art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tj. opinię Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 21.04.2010 r. znak: [...] - w odniesieniu do terenów przyległych do pasa drogowego. Uzyskano również opinie:

1. Wydziału Kultury i Dziedzictwa Narodowego - Oddziału Ochrony Zabytków z dnia 13.04.2010 r. znak: [...], w zakresie terenów objętych nadzorem archeologicznym,

2. Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z dnia 19.04.2010 r. znak: [...] w zakresie ochrony środowiska,

3. Wydziału Bezpieczeństwa i Zarządzania Kryzysowego UMK z 05.07.2011 r. znak:[...].

Zdaniem Prezydenta spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stwierdzono bowiem, iż: co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; teren ma dostęp do drogi publicznej; istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze, gdyż zgodnie z treścią art. 5b ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. z 2004 r. Nr 121, poz. 1266, z późn. zm.) przepisów tej ustawy nie stosuje się do gruntów rolnych stanowiących użytki rolne położonych w granicach administracyjnych miast. Zdaniem Prezydenta decyzja jest też zgodna z przepisami odrębnymi, a projekt decyzji został sporządzony przez osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego architektów.

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli A.P., i M. wnosząc o uchylenie przedmiotowej decyzji.

Uzasadniając powyższe wskazano, że przedmiotowa decyzja została wydana pomimo niedokonania uzgodnienia w rozumieniu art 106 kpa z Zarządem Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. , co narusza art. 53 ust. 4 pkt 9 w zw. z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Takie postanowienie winno zdaniem odwołujących się przybrać formę postanowienia, które wymagałoby doręczenia stronom postępowania, a ponadto na które służyłoby stronom zażalenie. Wskazali także, że Zarząd Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. wydał w dniu 21 kwietnia 2010 r. opinię, przy czym została ona wydana przed sporządzeniem projektu przedmiotowej decyzji, zaś zdaniem odwołujących się uzgodnieniu przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy podlega konkretny projekt decyzji wraz z załącznikami. Podnieśli również, że w toku postępowania nie dokonano ustalenia istnienia bezpośredniego dostępu terenu planowanej inwestycji do drogi publicznej. Wskazano bowiem, że teren inwestycji jest zlokalizowany bezpośrednio przy ulicy [...] , a w związku z tym brak jest potrzeby planowania zjazdu poprzez drogę wewnętrzną jaką stanowi ulica [...] . Odwołujący się podnieśli także, że ulica [...] nie jest użytkowana jako droga, ale jako chodnik i miejsce postojowe dla samochodów osobowych, a w związku z tym obsługa komunikacyjna terenu planowanej inwestycji poprzez tą drogę spowoduje na niej wzmożony ruch oraz spowoduje utratę wielu miejsc postojowych.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 26 lutego 2013 r. znak [...], działając na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2012 r. poz. 647), § 3-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588) oraz art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Zdaniem Kolegium materiał dowodowy zebrany w sprawie, w tym w szczególności analiza urbanistyczna, która stanowiła podstawę ustalenia warunków zabudowy dla ww. zamierzenia inwestycyjnego odpowiadała przepisom prawa. Kolegium wskazało, że obszar analizowany został wyznaczony w taki sposób, iż obejmuje tereny znajdujące się w odległości odpowiadającej co najmniej trzykrotności szerokości frontu działki objętej wnioskiem, co jest zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednocześnie Kolegium wskazało, że planowana inwestycja, którą ma stanowić budowę dwóch wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej z wbudowanymi garażami wpisuje się w funkcję obszaru analizowanego, na którym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, a parametry planowanej inwestycji nie odbiegają od parametrów obiektów występujących w obszarze analizowanym. Kolegium nie dostrzegło uchybień proceduralnych w toku postępowania zakończonego opisaną decyzją Prezydenta Miasta K. z dnia 17 września 2012 r., nr [...] o ustaleniu warunków zabudowy.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wskazało, że wydanie przedmiotowej decyzji o warunkach zabudowy nie wymagało dokonania uzgodnienia z Zarządem Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. Zdaniem Organu odwoławczego z istoty uzgodnienia, o którym mowa w art. 53 ust. 4 pkt 9 w zw. z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wynika, iż jest ono wymagane wyłącznie wówczas, gdy zarządcą drogi nie jest organ właściwy w przedmiocie wydania decyzji lokalizacyjnej. W rozpoznawanej sprawie organem właściwym w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy jest Prezydent Miasta K. , będący organem wykonawczym Gminy K. , a Zarząd Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. stanowi jednostkę organizacyjną Gminy K. Mając zatem na uwadze tożsamość organu właściwego w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oraz organu będącego zarządcą drogi publicznej, Kolegium wskazało, iż wydanie ww. decyzji o ustaleniu warunków zabudowy nie wymagało dokonania uzgodnienia z zarządcą drogi.

W odniesieniu do kolejnego zarzutu odwołania Kolegium podniosło, iż teren planowanej inwestycji nie przylega bezpośrednio do ulicy [...], ale jest dostępny z tej drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną czyli ulicy [...] , zaś ulica [...] jest zlokalizowana na stanowiącej własność Gminy K. działce nr [...], obręb [...] i stanowi obsługę komunikacyjną dla nieruchomości przylegającej do tej działki, w tym także terenu planowanej inwestycji, tym samym kwestionowanie możliwości korzystania z tej drogi przez użytkowników przyszłej inwestycji i przypisywanie ulicy [...] charakteru ciągu "pieszo-parkingowego" nie jest zasadne, bowiem o takim jej charakterze może decydować wyłącznie jej właściciel czyli Gmina K

Skargę na ww. decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego wnieśli M.P. i A.P. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji SKO i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania.

Skarżący zarzucili naruszenie przepisu prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 2 pkt. 13 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędne zastosowanie, na skutek uznania, że istniejące uzbrojenie terenu, w tym w szczególności obsługa komunikacyjna oraz dostępność mediów, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego objętego skarżoną decyzją. Ich zdaniem, wbrew błędnym ustaleniom Samorządowego Kolegium Odwoławczego, ulica [...] , poprzez którą inwestycja miałaby mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej nie stanowi drogi publicznej gminnej, a jest drogą prywatną stanowiącą współwłasność wielu podmiotów, właścicieli nieruchomości stanowiących domy w zabudowie szeregowej. Ponadto, jest to droga wąska, w większości przeznaczona na parking oraz chodnik, co uniemożliwi zapewnienie istniejącym zabudowaniom, jak i planowanej inwestycji wystarczającej obsługi komunikacyjnej, w tym przykładowo zlokalizowania wyjść z domów oraz wyjazdów z garaży w części, która jest użytkowana jako parking, chodnik oraz przy której znajdują słupy energii elektrycznej. Skarżący podnieśli, że Inwestor ubiega się równolegle o przyznanie decyzji o warunkach zabudowy również w zakresie innej inwestycji zlokalizowanej podobnie jak inwestycja objęta niniejszym postępowaniem przy ul. [...] w K. , a w sprawie tej Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wydało dnia 11 stycznia 2013 r. decyzję pod sygn. akt[...] , na mocy której decyzja o warunkach zabudowy została uchylona w całości, a sprawa przekazana do ponownego rozpoznania organowi I instancji, gdyż zdaniem SKO, wobec zarzutów odwołania, że działka ta jest użytkowana jako miejsce parkingowe oraz chodnik (co stanowi zarzut podnoszony również w ramach niniejszej sprawy), do organu administracji należało ustalenie i doprecyzowanie jakie jest w istocie uzbrojenie terenu i czy jest ono wystarczające dla obsługi planowanej inwestycji. W związku z tym, że ustalenia dotyczące uzbrojenia terenu w drugiej sprawie miały zbliżony charakter w stosunku do ustaleń dotyczących inwestycji objętej zaskarżoną decyzją. Zdaniem skarżących wobec analogicznego stanu faktycznego oraz prawnego decyzje Samorządowego Kolegium Odwoławczego winny być takie same.

Zdaniem skarżących decyzję oparto na opinii ZiKIT z dnia 21.04.2010 r., która utraciła ważność na dzień wydania zaskarżonej decyzji.

Skarżący podnieśli ponadto naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędne zastosowanie, na skutek uznania, że inwestycja posiada zapewniony dostęp do drogi publicznej, gdyż ich zdaniem ul. [...] nie jest drogą publiczną, lecz drogą prywatną stanowiącą współwłasność wielu podmiotów prywatnych, zaś inwestor nie wylegitymował się, w niniejszym postępowaniu, prawem do korzystania z tej drogi (zgodą wszystkich współwłaścicieli), dla celów opisanego zamierzenia inwestycyjnego. Skarżący, będący zarazem współwłaścicielami działki drogowej ul. [...] stanowczo sprzeciwili się wykorzystaniu jej na cele przedsięwzięcia inwestycyjnego objętego postępowaniem.

Zdaniem skarżących doszło również do naruszenia przepisów art. 7, 77 i 107 k.p.a. poprzez wydanie decyzji bez przeprowadzenia wyczerpującego postępowania dowodowego i wyjaśnienia istotnych dla sprawy okoliczności faktycznych, w tym przede wszystkim okoliczności takich jak dostęp do drogi publicznej oraz uzbrojenie terenu oraz ustalenie błędnego statusu drogi zapewniającej dostęp do drogi publicznej.

W odpowiedzi na skargę SKO w K. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując w całości stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Co do statusu prawnego drogi – ul. [...] , SKO podniosło, że słusznie skarżący wskazali, że ulica ta stanowi drogę wewnętrzną będącą współwłasnością wielu podmiotów, w tym także inwestora.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie "ppsa", sądy administracyjne powołane są do kontroli zgodności z prawem działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do treści art. 134 § 1 ppsa. Orzekanie - w myśl art. 135 ppsa - następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa.

Sąd, uwzględniając skargę na decyzję, uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co wynika z art. 145 § 1 pkt 1 ppsa. Jeżeli zaś sąd nie stwierdzi tego rodzaju naruszeń prawa, oddala skargę.

Mając na uwadze powyższe zasady, Sąd uznał, że skarga wniesiona w niniejszej sprawie nie jest zasadna i podlega oddaleniu.

Podstawę prawną rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zwanej dalej "ustawą" oraz aktu wykonawczego do tej ustawy, tj. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588 ze zm.), zwanego dalej "rozporządzeniem".

Sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak w kontrolowanym postępowaniu, ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy na wniosek inwestora (art. 4 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 59 ust. 1 i art. 52 ust. 1 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy). Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 omawianej ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 tejże ustawy;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Zasada tak zwanego "dobrego sąsiedztwa", opisana w przywołanym przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne. Określenie cech, do których trzeba dostosować nową zabudowę, jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawach warunków zabudowy (zob. wyrok WSA w Warszawie z dnia 24 lutego 2005 r. sygn. akt IV SA/Wa 950/04, Lex Omega nr 171198). Na podstawie analizy takiego obszaru organ sprawdza, czy planowana inwestycja spełnia łącznie wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy. Podkreślić trzeba, że treść przytoczonych wyżej przepisów jednoznacznie wskazuje, że organy rozpatrujące wniosek o ustalenie warunków zabudowy są uprawnione do badania przesłanek z art. 61 ust. 1 ustawy, a przepis ten zakreśla granice postępowania wyjaśniającego. Dlatego nie można żądać od organów, by rozszerzały zakres postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, o czym wyraźnie mówi art. 52 ust. 3 ustawy. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego decyzja ustalająca warunki zabudowy stanowi dla ewentualnego przyszłego inwestora określenie rodzaju inwestycji możliwej do zrealizowania na danym terenie. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji prawidłowo przedstawiono podstawowe cechy tego rodzaju decyzji.

Oczywistym jest, że w celu wydania rozstrzygnięcia co do złożonego przez inwestora wniosku o ustalenie warunków zabudowy organy prowadzące postępowanie zobowiązane są wyjaśnić wszystkie okoliczności sprawy zgodnie z zasadami zawartymi w art. 7 i art. 77 § 1 kpa, zapewnić stronom czynny udział w postępowaniu (art. 10 kpa), a także prawidłowo sformułować uzasadnienie decyzji z uwzględnieniem wymogów z art. 107 § 3 kpa. W ocenie Sądu w kontrolowanym postępowaniu zasady te nie zostały naruszone, wszystkie kluczowe dla wydania decyzji o warunkach zabudowy przesłanki zostały przez organy zbadane, a uzasadnienia decyzji obu instancji oraz treść sporządzonej analizy urbanistyczno – architektonicznej umożliwiały stronom zapoznanie się z motywami podjętych przez organy rozstrzygnięć. Strony, w tym też skarżący, mieli możliwość zapoznawania się z aktami sprawy, składania pism procesowych oraz wnoszenia środków odwoławczych.

Brak naruszenia przepisów postępowania pozwolił na przejście do badania zarzutów skargi wskazujących na naruszenie art. 61 ust. 1 ustawy oraz przepisów rozporządzenia.

Aby ustalić spełnienie wymogów określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, stosownie do § 3 ust. 1 rozporządzenia, organy prawidłowo wyznaczyły granice analizy "wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków" z zastosowaniem koncepcji tzw. dobrego sąsiedztwa, zgodnie z którą, najprościej ujmując, należy dostosować nową zabudowę do dotychczasowej zabudowy, zarówno jeżeli chodzi o zagospodarowanie terenu, jak i cechy architektoniczne.

Jeżeli chodzi o wymóg z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, to Sąd uznał, że organy zasadnie stwierdziły, iż istnieje co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Trafnie przyjęto, że sposób zagospodarowania wielu wskazanych w analizie działek pozwalał na określenie wymagań z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. W ocenie Sądu wyniki analizy urbanistyczno – architektonicznej sporządzonej przez organ I instancji nie budzą wątpliwości. Przeanalizowano bowiem zabudowę istniejącą na działkach znajdujących się w obszarze analizowanym. Zdaniem Sądu analiza uzasadniała wniosek, że zrealizowanie planowanej inwestycję stanowić będzie kontynuację dotychczasowego zagospodarowania tego terenu. Z analizy wynika bowiem, że tego rodzaju zabudowa istnieje już w tym obszarze, na wielu działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną ul. [...]. Trafnie zatem uznały organy, że w obszarze analizowanym planowana inwestycja będzie stanowić kontynuację występującej już funkcji mieszkaniowej. Podkreślić trzeba też, że parametry dla nowej zabudowy, takie jak forma architektoniczna, linia zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej i geometria dachu, zostały określone po przeanalizowaniu cech zabudowy występujących obszarze analizowanym, zaś wnioski zawarte w analizie urbanistyczno - architektonicznej są prawidłowo uzasadnione oraz powiązane z konkretnymi wielkościami poszczególnych wskaźników obliczonych dla obszaru analizowanego.

Jeżeli chodzi o spełnienie przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt 2-5 ustawy, to nie ulega wątpliwości, że teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej ulicy [...] poprzez drogę wewnętrzną czyli ulicę [...] . Nie budzą też wątpliwości Sądu ustalenia organów dotyczące istniejącego uzbrojenia terenu (w aktach znajdują się aktualne oświadczenia dostawców mediów potwierdzające, że istniejący dostęp do mediów jest wystarczający dla realizacji planowanej inwestycji - k. [...] akt adm. I inst.). Wniosek zatem, że w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji zostały spełnione wymogi do ustalenia warunków zabudowy, jest w pełni uzasadniony. Przedmiotowy teren nie wymaga też uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, ponieważ przepisów ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2004 r. nr 121, poz. 1266 ze zm.) nie stosuje się, zgodnie z treścią art. 5b ustawy, do gruntów rolnych stanowiących użytki rolne położone w granicach administracyjnych miast. Sąd nie dopatrzył się także, aby zaskarżona decyzja była sprzeczna z przepisami odrębnymi.

Odnosząc się do zarzutów skargi stwierdzić należy, że nie są one zasadne.

Jak wynika z analizy teren planowanej inwestycji nie przylega bezpośrednio do ulicy [...], ale jest dostępny z tej drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną czyli ulicę gen. [...] (działka [...] ) – ma zatem wystarczający dostęp do drogi publicznej. Błędne wskazanie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, że ulica [...] jest zlokalizowana na działce stanowiącej własność Gminy K. nie miało istotnego wpływu na treść decyzji wobec zgromadzonego w tym przedmiocie materiału dowodowego (wypis z rejestru gruntów, analiza, odpis z księgi wieczystej), z którego wynika, że ulica [...] stanowi drogę prywatną.

Ulica ta stanowi obsługę komunikacyjną dla nieruchomości przylegających do niej, w tym także dla terenu planowanej inwestycji. Inwestor jako współwłaściciel tej drogi, ma prawo, podobnie jak pozostali właściciele, do korzystania z niej i nie potrzebuje w tym celu zgody wszystkich pozostałych współwłaścicieli. Skarżący nie mogą zatem skutecznie kwestionować możliwości korzystania z tej drogi przez inwestora, czy też określać sposobu korzystania z niej poprzez przypisywanie ulicy [...] charakteru ciągu "pieszo-parkingowego", a nie drogi wewnętrznej zapewniającej dostęp do drogi publicznej. Wbrew zarzutom skargi opinia ZiKIT (k. [...] ) z dnia 21.04.2010 r. nie utraciła ważności na dzień wydania zaskarżonej decyzji.

Podsumowując powyższe rozważania, należy stwierdzić, że organ I instancji ustalił wszystkie istotne elementy stanu faktycznego i dokonał prawidłowej oceny zgromadzonego materiału dowodowego, który, w ocenie Sądu, dawał podstawy do przyjęcia, że zostały spełnione wszystkie przesłanki do wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy określone w art. 61 ust. 1 ustawy. Natomiast organ odwoławczy dokonał ponownego całościowego rozpatrzenia sprawy z uwzględnieniem zarzutów podniesionych w odwołaniu i trafnie przyjął, że decyzja organu I instancji była zgodna z prawem.

Mając na uwadze powyższe okoliczności, należało uznać, że decyzje organów obu instancji są zgodne z prawem. Sąd nie dopatrzył się też naruszenia przepisów postępowania administracyjnego i oddalił skargę na podstawie art. 151 ppsa.