Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 863/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2015-03-05 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 1
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1269
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych.
article: art. 3, art. 145 par. 1 pkt 1, art. 134, art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 11a ust. 1, art. 12 ust. 5, art. 18 ust. 1, art. 22 ust. 1, art. 134 ust. 1,2,3,4, art. 159, art. 135 ust. 6, art. 156 ust. 3
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.
article: art. 130 ust. 2
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder, Sędziowie Sędzia NSA Stefan Kłosowski (spr.),, Sędzia NSA Elżbieta Makowska, Protokolant starszy sekretarz sądowy Aneta Kukla, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 5 marca 2015 r. sprawy ze skargi L. K. M. na decyzję Wojewody z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za przejęcie z mocy prawa własności nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją, wydaną na podstawie art. 138 §1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013r. nr 267) dalej: K.p.a. w związku z art. 11 a ust. 1, art. 12 ust. 5, art. 18 ust. 1 i art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.), po rozpoznaniu odwołania L. M. od decyzji Starosty K. z dnia [...] r. znak: [...], dotyczącej ustalenia odszkodowania za przejęcie na rzecz Gminy prawa własności nieruchomości oznaczonych jako działki nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha obręb [...], stanowiących współwłasność L. M. w udziale do 1/2 części oraz B. Ł. w udziale do 1/2 części, przeznaczonych na podstawie decyzji Starosty K. nr [...] z dnia [...]. na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie ulicy [...] w miejscowości [...] - drogi gminnej klasa "D" oraz budowie parkingu wielopoziomowego o 58 miejscach parkingowych dla samochodów osobowych – Wojewoda utrzymał w mocy decyzję organu 1 instancji

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy przedstawił ustalenia faktyczne w sprawie, wskazując, iż decyzją Starosty K. nr [...] z dnia

[...] r. wydaną na podstawie art. 11a ust.1 w związku z art. 11f ust.1 i 2,

art 12 ust. 1-3, 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (dalej przytaczanej skrótowo jako "ustawa") w związku z art. 42 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r., Nr 243 poz. 1623) działki nr [...] o pow. [...] ha oraz

nr [...] o pow. [...] ha obręb [...], stanowiące współwłasność L. M. w udziale do 1/2 części oraz B. Ł. w udziale do 1/2 części zostały przeznaczone na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie ulicy [...] w miejscowości [...]-- drogi gminnej klasa "D", i budowie parkingu wielopoziomowego o 58 miejscach parkingowych dla samochodów osobowych. Decyzji został nadany rygor natychmiastowej wykonalności.

Realizując zapisy zawarte w art. 11a ust. 1, art. 12 ust. 5, art. 18 ust. 1 i art. 22 ust. 1 ustawy, Starosta K. przeprowadził postępowanie w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania za ww. działki.

W tym celu Starosta zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie Operatu szacunkowego wartości ww. nieruchomości. Operat taki został sporządzony w dniu

[...] r.

W dniu [...] r. Starosta K. wydal decyzję znak:

[...], dotyczącą ustalenia odszkodowania za odjęcie prawa własności ww. nieruchomości; na rzecz L. M. w kwocie [...] zł,

co odpowiada jej udziałowi do 1/2 części nieruchomości oraz na rzecz B. Ł. w kwocie [...] zł, co odpowiada jej udziałowi do 1/2 części nieruchomości.

Od powyższej decyzji odszkodowawczej złożył odwołanie pełnomocnik L. M. – J. Ł., zarzucając m.in., iż została ona wydana w oparciu

o nieprawomocną decyzję Starosty K. nr [...] z dnia [...] r.

o zezwoleniu na realizację przedmiotowej inwestycji drogowej oraz, że zawiera rażąco niską wycenę. Pełnomocnik podniósł, że rzeczoznawca winien był uwzględnić

w wyliczeniach ceny transakcyjne działek położonych przy ul. [...] oraz ul. [...]. Wskazał również, że wobec działek nr [...] toczy się postępowanie przed Sądem Rejonowym - Oddział Zamiejscowy w K., które może mieć wpływ na prawidłowość rozstrzygnięcia sprawy w sprawie ustalenia odszkodowania.

W wyniku rozpatrzenia powyższego odwołania, Wojewoda uchylił decyzję organu I instancji i skierował sprawę do ponownego rozpatrzenia. Organ II instancji wskazał, że rzeczoznawca, powołując się na dane ze Studium, nie załączył na potwierdzenie swoich słów zaświadczenia z gminy, pozwalającego stwierdzić organowi czy ustalenia biegłego są zgodne z zawartymi w nim zapisami. Biegły powołał się również na oględziny, które przeprowadził w dniu [...] r., jednakże

w aktach sprawy brak było dokumentu potwierdzającego ten fakt. Ponadto, operat szacunkowy nie zawierał dokumentacji fotograficznej, która potwierdziłaby stan faktyczny nieruchomości. Organ II instancji nakazał więc Staroście by przy ponownym rozpatrywaniu sprawy zwrócił się do rzeczoznawcy o uzupełnienie ww. braków.

Ponadto organ II instancji nakazał przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego na okoliczność występowania bądź braku przesłanek z art. 97 § 1 pkt 4 K.p.a., które podnosił w swoim odwołaniu pełnomocnik strony.

Ponownie rozpoznając sprawę Starosta K. pismem z dnia [...] r. zwrócił się rzeczoznawcy majątkowego o dokonanie uzupełnień treści operatu szacunkowego zgodnie ze wskazaniem organu odwoławczego, a także uwzględnienie wartości występujących na nieruchomości naniesień budowlanych, tj. płyt betonowych oraz naniesień roślinnych w postaci drzew owocowych występujących na działce.

Nadto, pismem z dnia 19 września 2013 r. Starosta zwrócił się do Sądu Rejonowego z pytaniem czy przed Sądem tym toczy się postępowanie

o sprostowanie zapisów w księdze wieczystej i podział majątku, na które powoływał się pełnomocnik strony w odwołaniu.

Sąd Rejonowy poinformował organ I instancji o toczącym się postępowaniu w przedmiocie podziału majątku wspólnego między B. K.

a J. Ł. oraz o uzgodnienie treści księgi wieczystej między J. Ł., B. K. i L. M. Ze względu na złożone przez stronę zażalenie akta postępowania znajdują się w Sądzie Okręgowym w S.

W dniu [...] r. odbyły się negocjacje między Gminą a reprezentującym L. K. M. G. Ł., w przedmiocie rozliczeń z tytułu utraty prawa własności ww. nieruchomości. W toku tych negocjacji nie uzgodniono stanowiska.

W dniu [...] r. rzeczoznawca majątkowy sporządził aneks

do operatu szacunkowego z dnia [...] r., w którym zawarł obliczenia

w zakresie wartości drzew owocowych, natomiast w przypadku płyt betonowych biegły wskazał, że elementy te nie są trwale związane z gruntem, w związku z czym nie podlegają wycenie. Dodatkowo rzeczoznawca dołączył dokumentację fotograficzną oraz protokół z oględzin nieruchomości datowany na dzień [...]r. Biegły przedstawił również swoje stanowisko co do braku załącznika w postaci zaświadczenia o przeznaczeniu wycenianych działek w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy, wskazując na publikację na stronie internetowej gminy, co - zdaniem rzeczoznawcy -stanowi fakt powszechnie znany, nie wymagający dowodu.

W dniu [...] r. decyzją znak [...], Starosta K. ustalił łączne odszkodowanie wywłaszczenie ww. nieruchomości w wysokości [...] zł; na rzecz L. M. w udziale do 1/2 części ww. kwoty oraz na rzecz B. Ł. w udziale do 1/2 części ww. kwoty odszkodowania.

Od powyższej decyzji pełnomocnik L. M. – J. Ł. ponownie złożył odwołanie, zarzucając powyższej decyzji następujące uchybienia:

- naruszenie zasad Konstytucji dotyczących ochrony prawa własności,

- pominięcie w operacie wartości znajdujących się na nieruchomości urządzeń oraz zalesień,

- zaniżenie wartości odszkodowania, które nie uwzględnia wartości innych działek porównawczych, (wskazując przykłady innych nieruchomości położonych przy

ul. [...]),

- nieuwzględnienie przez organ I instancji toczącego się równolegle przed Sądem Rejonowym postępowania wieczysto-księgowego dotyczącego wycenianej ruchomości,

Wskazuje również że decyzja, na mocy której wywłaszczono nieruchomości, uznana została przez WSA w Szczecinie, na mocy wyroku z dnia 6 listopada 2013 r. sygn. II SA/Sz 903/13za wadliwą i wydaną z naruszeniem prawa.

Pełnomocnik kwestionował również, że przy obliczeniu wartości nieruchomości nie uwzględniono jej atrakcyjnego położenia oraz stopnia wyposażenia w urządzenia. Pominięto również fakt zabudowania nieruchomości garażem o pow. 13 m2 oraz drewutnią o pow. 12 m2. Nie wyceniono także wartości płyt betonowych oraz ogrodzenia terenu a wartość drzew owocowych i krzewów zaniżono co najmniej o 75%.

Odnosząc się w zaskarżonej decyzji do powyższych zarzutów, Wojewoda stwierdził, iż sposób określenia wysokości odszkodowania

w związku z przeznaczeniem nieruchomości na realizację inwestycji drogowej został uregulowany w art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych stanowiącym, iż do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa

w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami,

z zastrzeżeniem art. 18 tejże ustawy.

W myśl art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r, poz. 518 - dalej przytaczanej jako "u.g.n.") ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, (art. 156 ust. 1 u.g.n.). W dalszej części uzasadnienia Wojewoda obszernie przytoczył i szeroko omówił przepisy ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U z. 2004r. Nr 207 poz. 2109 ze zm.) – odnoszące się do ustalenia wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy.

Dalej organ odwoławczy przedstawił zawarte w operacie ustalenia, wskazując,

iż zgodnie z informacjami zawartymi w operacie szacunkowym teren, na którym znajdują się działki nr [...], położony jest na obszarze, dla którego z dniem

1 stycznia 2003r. utracił moc miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy. Zgodnie z obowiązującym Studium uwarunkowań

i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Kamień Pomorski, przyjętym uchwałą Rady Gminy nr III/19-25/0-2 z dnia 12 grudnia 2002r., dla ww. działek przewiduje się potwierdzenie użytkowania wg. wcześniej obowiązującego planu.

Na dzień wydania decyzji Starosty K. nr [...] z dnia [...] r.

o zezwoleniu na realizację wyżej opisanej inwestycji drogowej (dalej określanej jako "zrid"), przedmiotowe działki posiadały funkcję - budownictwo mieszkaniowe.

Stan nieruchomości biegły określił w dacie [...] r., tj. na dzień wydania decyzji zrid, natomiast wartość według cen aktualnych.

Zgodnie z opisem, wyceniane działki położone są w północnej części miasta [...]. Dojazd do działek został określony jako korzystny. Działki posiadają pełne uzbrojenie w urządzenia infrastruktury technicznej. Biegły określił kształt działek jako regularny a lokalizację nieruchomości uznał jako korzystną.

Na nieruchomości znajdują się także drzewa owocowe (2 jabłonie, orzech,

6 śliw), drzewa ozdobne (2 świerki) oraz naniesienia budowlane w postaci płyt betonowych.

Według ewidencji gruntów i budynków przedmiotowe działki stanowią grunty sklasyfikowane jako zurbanizowany teren zabudowany - "Bp" (działka nr [...])

a w przypadku działki nr [...] - "B" tereny mieszkaniowe.

Zgodnie z treścią Księgi Wieczystej KW nr [...] prowadzonej dla nieruchomości nr [...] oraz KW nr [...] prowadzonej dla nieruchomości nr [...], prawo własności przedmiotowych działek w dniu wydania decyzji zrid jak również w dniu wydania decyzji odszkodowawczej, przysługiwało B. Ł. (w udziale do 1/2 części) oraz L.M.(w udziale do 1/2 części). W dziale III i IV przedmiotowych ksiąg wieczystych brak jest wpisów.

Mając na względzie powyższy stan nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wycenił wartość prawa własności gruntu w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami, natomiast wartość naniesień roślinnych według wzorów uwzględniających wartość roślin, wartość bieżącą roślin, wartość utraconych korzyści, wskaźnika bonitacyjnego oraz wskaźnika oceny bonitacyjnej utraconych korzyści.

Biegły odstąpił od wyceny naniesień budowlanych w postaci płyt betonowych, wskazując, że nie są one trwale związane z gruntem i tym samym nie podlegają wycenie.

Rzeczoznawca stwierdził też - na podstawie analizy rynkowej zamieszczonej

w operacie szacunkowym - że nie odnotowano wystarczającej liczby transakcji nieruchomościami niezabudowanymi podobnymi do wycenianej tj. nabywanymi w celu realizacji inwestycji drogowych. Z uwagi na brak takich transakcji na potrzeby wyceny przebadał rynek transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród nieruchomości przyległych, tj. transakcji gruntami niezabudowanymi przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową z lat 2010-2013. Z analizy dostępnych danych wynika, że w latach, w których następowały nieliczne transakcje nieruchomości pod drogi, ceny uzyskiwane ze sprzedaży tych nieruchomości były istotnie wyższe od cen gruntów rolnych, natomiast porównywalne do przeciętnych cen gruntów przeznaczonych pod zabudowę.

Na podstawie analizy rynku biegły stwierdził także, że ceny transakcyjne nieruchomościami podobnymi nie notują wzrostów ani spadków, co skutkuje brakiem przyjęcia w dalszych wyliczeniach trendu czasowego.

Do porównania biegły wybrał 3 nieruchomości podobne do przedmiotu wyceny

z terenu gmin G. i Ł., o przeznaczeniu budownictwo mieszkaniowe z usługami i porównał je z szacowanymi nieruchomościami pod względem cech rynkowych, wpływających na ich wartości. Szacując wartość rynkową nieruchomości określił te cechy, które mają najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz nadał im odpowiednie wagi. Według biegłego są to: lokalizacja ogólna (waga 30%), powierzchnia (waga 25%), uzbrojenie (waga 25%), oraz dojazd (waga 10%). Następnie, skorygował przyjęte wartości odpowiednim współczynnikiem. Zakres wagowy cech rzeczoznawca przyjął na podstawie badania preferencji rynkowych nabywców nieruchomości podobnych.

Organ II instancji nie ma wątpliwości, że w warunkach rozpatrywanej sprawy do porównań wybrane zostały transakcje odpowiadające przepisowi § 36 ust. 4

ww. rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.

W ocenie organu odwoławczego, operat szacunkowy z dnia [...] r. wraz z aneksem sporządzonym 20 października 2013 r., cechuje się logiczną konsekwencją w przyjęciu metodologii ustalania wartości szacowanego gruntu.

Analiza operatu nie potwierdziła zarzutów zawartych w uwagach do operatu kwestionujących jego rzetelność i wartość dowodową.

Przedstawiony w odwołaniu argument odnoszący się niewłaściwego doboru cen transakcyjnych nieruchomości, który - zdaniem skarżącego - winien uwzględniać ceny działek położonych przy ul. [...] w [...] oraz zmniejszenia wartości drzew owocowych i krzewów o 75% ma charakter subiektywny. Przedstawione zarzuty wkraczają jednocześnie w sferę wiadomości specjalnych zarezerwowanych wyłącznie dla biegłego i z tego też względu nie mogą być podstawą do zakwestionowania wartości dowodowej operatu, na którym swoje rozstrzygnięcie oparł organ I instancji. Zgodnie bowiem z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6 marca 2012 r. I SA/Wa 1450/11 - operat szacunkowy jest dowodem w sprawie. W myśl art. 77 § 1 K.p.a., organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Zatem jeżeli strona podważa prawidłowość sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, to na poparcie swoich zarzutów powinna zgodnie z treścią art. 157 u.g.n. przedstawić przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych lub inny operat, do którego organ musiałby się ustosunkować.

Subiektywne przekonanie strony, iż wskazana w operacie szacunkowym cena

za wywłaszczoną nieruchomość jest zbyt niska, nie świadczy o wadliwości operatu, skoro strona nie przedstawiła alternatywnej opinii rzeczoznawcy majątkowego sporządzonej dla potrzeb postępowania wywłaszczeniowego. (Wyrok WSA

w Warszawie z dnia 6 grudnia 2006 r. I SA/Wa 1313/06 - LEX nr 320065).

Nieprawdziwe jest również twierdzenie pełnomocnika strony jakoby biegły nie uwzględnił takich atrybutów działek jak atrakcyjne położenie oraz stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej. Zgodnie z treścią operatu szacunkowego (pkt 11.3 - Tabela pt. "Zestawienie cech nieruchomości porównywanej i porównawczych") atrybut "lokalizacja" został określony na poziomie "korzystna" a stopień "uzbrojenie w urządzenia infrastruktury technicznej" określono jako "pełne". Zgodnie z przyjętą gradacją cech w obydwu tych przypadkach wartości atrybutów zostały przyjęte na poziomie najwyższym w skali ocen określonej przez biegłego.

W toku postępowania drugoinstancyjnego Wojewoda zwrócił się

do pełnomocnika L. M. o przedstawienie dokumentów, na które się powoływał w treści odwołania. J. Ł., przy piśmie z dnia [...] r., przesłał do organu kopie następujących dokumentów: postanowienie Sądu Okręgowego II Wydział Cywilny Odwoławczy z dnia [...] r. sygn. akt II Ca 1128/13 wraz z uzasadnieniem (3 karty), wniosek skierowany do Sądu Rejonowego o podział majątku wspólnego z dnia [...]r. (2 karty), odpowiedź na wniosek o podział majątku wspólnego z dnia [..] r. (3 karty), pozew o uzgodnienie treści Księgi wieczystej KW nr [...] z rzeczywistym stanem prawnym z dnia [...] r. (1 karta), akt notarialny Rep. A nr [...].z dnia [...] r w przedmiocie sprzedaży nieruchomości nr [...] na rzecz J. G. Ł. z majątku odrębnego.

Dodatkowo, pełnomocnik strony przesłał kopię zarządzenia przewodniczącego

I Wydziału Cywilnego Sądu Rejonowego o połączeniu sprawy z wniosku B. K. przy udziale J. Ł. i L. M. o podział majątku wspólnego B. K. i J. Ł. o sygn.

I Ns 487/11 ze sprawą z powództwa J. Ł. przeciwko B. K. o uzgodnienie treści księgi wieczystej [...] z rzeczywistym stanem prawnym o sygn. akt I C 46/12.

Z treści postanowienia Sądu Okręgowego II Wydział Cywilny Odwoławczy z dnia [...]. Sygn. akt II Ca 1128/13 wynika, że Sąd po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym sprawy z wniosku Gminy z udziałem L. M. i B. Ł. o wpis własności Gminy uchylił zaskarżone postanowienie Sądu Rejonowego z dnia

[...] r. sygn. akt Dz. Kw [...], dotyczące utrzymania w mocy wpisu prawa własności na rzecz Gminy, dokonanego przez referendarza z dniu [...] r. w księdze wieczystej KW nr [...].

Powodem uchylenia zaskarżonego postanowienia o przekazaniu sprawy Sądowi Rejonowemu nie było jednak uznanie zasadności skargi L. M., a Uchwała składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego z dnia 17 lipca 2012 r. sygn. akt III CZP 46/13. W przedmiotowej sprawie orzekał sędzia, który przeniesiony został do orzekania w Sądzie Rejonowym na podstawie wadliwej decyzji podpisanej przez podsekretarza stanu. Skład Sądu z udziałem tego sędziego był zatem sprzeczny z przepisami prawa, w związku z tym jego orzeczenie jest dotknięte wadą nieważności postępowania.

Pozostałe kopie dokumentów dostarczone przez pełnomocnika strony dotyczą postępowania w przedmiocie podziału majątku, więc pozostają bez wpływu na toczące się postępowanie odszkodowawcze.

Zgodnie z art. 2 oraz art. 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U.2013.707 j.t. ze zm.), księgi wieczyste są jawne, ponadto domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.

Na podstawie przywołanych przepisów oraz analizy treści dokumentów dostarczonych przez pełnomocnika strony, organ II instancji stwierdził, że Starosta K. w sposób rzetelny ocenił stan prawny wycenianych nieruchomości i wydał

w tym zakresie prawidłowe rozstrzygnięcie.

Odnosząc się do kwestii wydania przez Wojewódzki Sąd Administracyjny

w dniu 6 listopada 2013r. wyroku w sprawie II SA/Sz 903/13, organ odwoławczy wskazuje, iż w wyroku tym Sąd co prawda stwierdza, że zaskarżona decyzja Wojewody z dnia [...] r. oraz poprzedzająca ją decyzja Starosty K. nr [...] z dnia [...] r. zostały wydane z naruszeniem prawa, ale wskazuje również że nadano jej rygor natychmiastowej wykonalności, co wywołało skutek prawny z art. 31. ust. 2 ustawy

z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, który stanowi, iż w przypadku uwzględnienia skargi na decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, której nadano rygor natychmiastowej wykonalności, sąd administracyjny po upływie 14 dni od dnia rozpoczęcia budowy drogi może stwierdzić jedynie, że decyzja narusza prawo

z przyczyn wyszczególnionych w art. 145 lub 156 Kodeksu postępowania administracyjnego.

Powyższy przepis wskazuje, że decyzja Starosty K. nr [...] z dnia [...]r. znajduje się nadal w obrocie prawnym i stanowi podstawę do ustalenia odszkodowania za przejęte na mocy tej decyzji nieruchomości.

Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania odszkodowawczego jest podstawowym dowodem, w sprawie, i tak jak każdy dowód, podlega ocenie stosownie do art. 77 K.p.a. Na podstawie art. 80 K.p.a. organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna oraz zgodna z obowiązującymi przepisami prawa. Ocena ta musi dotyczyć prawidłowości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego wysokości odszkodowania w korelacji z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz przyjętych przez rzeczoznawców zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego.

W ocenie organu II instancji starosta w sposób wyczerpujący i prawidłowy odniósł się do wartości dowodowej operatu szacunkowego uzupełnionego aneksem.

W treści rozstrzygnięcia organ I instancji ocenił prawidłowość przyjętej metodologii wyceny, dobór nieruchomości porównawczych oraz zgodność z przepisami prawa, stwierdzając, iż dowód z wartości nieruchomości jest spójny, właściwie uzasadniony, a przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe.

Organ II instancji stwierdził ponadto, że w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy rzeczoznawca uzupełnił treść operatu o dokumentację fotograficzną oraz protokół z oględzin nieruchomości datowany na dzień [...] r. Trafne jest też stanowisko biegłego co do braku załącznika w postaci zaświadczenia o przeznaczeniu wycenianych działek w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy.

Powyższą decyzję ostateczną pełnomocnik L. M. – J. Ł. zaskarżył skargą do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, podnosząc w niej zarzut "naruszenia słusznego interesu strony, w szczególności interesu ekonomicznego, polegającego na drastycznym zaniżeniu kwoty odszkodowania, w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego oraz konstytucyjnymi gwarancjami własności indywidualnej".

Nadto skarżący podniósł zarzuty naruszenia naczelnych dyrektyw postępowania administracyjnego, zawartych w art. 7-9 K.p.a., poprzez dokonanie nierzetelnej oceny stanu działek podlegających wywłaszczeniu na cele publiczne, a zwłaszcza pominięcie przy wycenie waloru usytuowania nieruchomości w atrakcyjnie krajobrazowo części [...], zaniżenia wartości gruntu w stosunku do innych, usytuowanych w analogicznych lub gorszych warunkach, nieruchomości oferowanych do sprzedaży, błędną kwalifikację uzbrojenia technicznego gruntu poprzez przyjęcie, że jego nawierzchnia /trwałe utwardzenie/ nie było w sposób trwały związane z podłożem, zaniżenie wartości zadrzewienia tak owocowego jak i ozdobnego, które to błędy miały wpływ na ustalenia leżące u podstaw wyceny i doprowadziły do jej zaniżenia w stosunku do wartości rynkowej, jaką by właściciel uzyskał przy komercyjnej sprzedaży działek na cele nierolne i nieleśne. Wadliwe ustalenia faktyczne zostały powielone przez odwoławczy, który ograniczył się jedynie do lustracji formalnej zaskarżonej decyzji Starosty K.

Skarżący wskazuje dalej, iż pomimo uzupełnienia operatu szacunkowego, nie zgadza się z treścią ustaleń, które legły u podstawy ostatecznego wyliczenia wartości nieruchomości, bowiem inne działki o podobnej wielkości, a położone nawet w mniej atrakcyjnej części miasta, są szacowane i zbywane po wyższych niż sporna cenach.

Niedoszacowane zostało także zadrzewienie działek albowiem przy wycenie pominięto fakt, że na posesji znajduje się kilkudziesioletni orzech włoski o znacznej średnicy pnia, którego chęć kupienia wyrażało wiele osób z okolicznych stolarni

i tartaków.

Kwestionuje także ustalenie, że utwardzenie gruntu w postaci płyt betonowych nie było trwale związane z gruntem. Pod płytami wylany był beton w którym zakotwiono pręty zbrojeniowe, stanowiące element konstrukcji tychże płyt. Wcześniej grunt był splantowany. Zawarte w operacie szacunkowym stwierdzenie, dotyczące tego elementu wyposażenia nieruchomości, było co najmniej nieścisłe.

Skarżący podaje też, że podjął działania zmierzające do opracowania kontroperatu szacunkowego, które zlecił Kancelarii Adwokackiej mec. W. P. Uległy one opóźnieniu albowiem pełnomocnik ten zmarł nagle.

Kwestionowane decyzje pomijają też istotną okoliczność faktyczną iż zasadniczy cel "budowa parkingu wielopoziomowego o 58 miejscach dla samochodów osobowych" dla którego dokonano "wrogiego przejęcia" przedmiotowej nieruchomości, definitywnie wypadł z planów zagospodarowania terenu inwestycji. Cała operacja, zakończona skuteczną w drodze administracyjnej (prawomocną) decyzją, okazała się fikcją tak faktyczną jak i prawną,

W tym stanie rzeczy jedyną alternatywną implikacją obecnego stanu rzeczy jest wypłacenie skarżącej rzetelnie wyliczonej równowartości rynkowej przejętej nieruchomości.

Nic nie stało na przeszkodzie aby planowany w tym miejscu parking mógł być zrealizowany przez byłych właścicieli nieruchomości i przez nich prowadzony w ramach działalności gospodarczej.

Powyższe uchybienia skutkowały - zdaniem skarżącego - zaniżeniem wysokości odszkodowania o co najmniej 50 %. Mając powyższe na uwadze skarżący wnosi o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

W piśmie do Sądu z dnia [...] r. pełnomocnik L. M. wskazał wartość przedmiotu sporu jako [...] zł, na rzecz J. Ł., który został pominięty w odszkodowaniu.

Odpowiadając na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 3 ustawy z dnia

30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U.

z 2012 r. poz. 270 dalej: P.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, a więc. prawidłowości zastosowania przez organy administracji publicznej przepisów obowiązującego w dacie wydania zaskarżonego aktu prawa oraz trafności jego wykładni. Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a. uwzględnienie skargi, skutkujące wyeliminowaniem zaskarżonego aktu z obrotu prawnego, następuje w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przez organ administracyjny przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu, które mogły mieć wpływ na wynik sprawy, jak również, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania.

Dodać należy, iż zgodnie z art. 134 P.p.s.a. sąd orzeka w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi.

Oceniając zaskarżoną decyzję według wskazanych wyżej kryteriów i zasad Sąd nie znalazł podstaw do uznania, iż zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa.

Podstawą do wydania zaskarżonej decyzji odszkodowawczej były regulacje zawarte w art. 11 a ust. 1 w związku z art. 11f ust. 1 i 2. art 12 ust. 1-3. 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (określanej jako również skrótowo jako "specustawa").

Realizując wymogi art. art. 11 a ust. 1. art. 12 ust. 5. art. 18 ust. 1 i art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. ww. ustawy Starosta K. wszczął

i przeprowadził postępowanie w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania za działki nr [...] (o pow. [...] ha) oraz nr [...] (o pow. [...] ha) obręb [...] stanowiących w dacie wydania zaskarżonej decyzji współwłasność L. M., w imieniu której występuje jako pełnomocnik jej brat J. Ł., oraz B. Ł. (noszącej obecnie nazwisko K.).

Między współwłaścicielkami toczy się nierozstrzygnięty na dzień wydania zaskarżonej decyzji spór cywilno-prawny, dotyczący ww. nieruchomości, obejmujący m.in. uzgodnienie treści księgi wieczystej. Spór ten nie ma jednak wpływu na istotne dla zaskarżonej decyzji kwestie. Biegły rzeczoznawca jak i organy obu instancji zasadnie przyjęły za podstawę oceny i decyzji odszkodowawczej stan prawny ww. działek zapisany w księgach wieczystych. Ewentualne zmiany w tym zakresie, będące następstwem rozstrzygnięcia sporu cywilno-prawnego toczonego przez współwłaścicieli przed sądem powszechnym, i mające wpływ na ich roszczenia majątkowe wobec siebie mogą być również rozstrzygnięte w tym trybie.

Natomiast podstawą wyceny wartości rynkowej wywłaszczonych nieruchomości dla celów odszkodowawczych jest stan prawny nieruchomości z daty sporządzenia wyceny i opartej na niej decyzji odszkodowawczej.

W celu ustalenia wartości rynkowej wywłaszczonych nieruchomości starosta zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego. Operat taki został sporządzony w dniu [...] r.

Jak wynika z akt postępowania decyzje odszkodowawcze wydane na podstawie opracowanego przez rzeczoznawcę operatu były dwukrotnie uchylane przez organ odwoławczy, który dostrzegł i wskazał wady i uchybienia rzeczoznawcy przy opracowywaniu operatu.

Wyniku tych wskazań rzeczoznawca majątkowy w dniu 20 października 2013 r. sporządził aneks do operatu szacunkowego z dnia [...] r., w którym uzupełnił obliczenia wartość nasadzeń (drzew owocowych). Natomiast w przypadku płyt betonowych, biegły konsekwentnie stwierdza, że elementy te nie są trwale związane z gruntem w związku z czym nie podlegają wycenie. Rzeczoznawca dołączył też do operatu dokumentację fotograficzną oraz protokół z oględzin nieruchomości datowany na dzień [...] r.

Na podstawie opracowanego z uwzględnieniem wskazanych przez organ odwoławczy uwag operatu wydana została zaskarżona decyzja, którą organ odwoławczy utrzymał w mocy. W związku z treścią tej decyzji i podnoszonymi

w odwołaniu oraz w skardze zarzutami stwierdzić należy, iż sposób określenia wysokości odszkodowania w związku z przeznaczeniem nieruchomości na realizacje inwestycji drogowej został uregulowany w art. 12 ust.5 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych stanowiącym, iż do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa

w ust. 4a tego przepisu stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 tej ustawy.

W myśl art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r, poz. 518 - j.t.) – dalej: u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, (art. 156 ust. 1 u.g.n).

Zgodnie z art. 154 ust. 1-3 u.g.n. - wyboru właściwego podejścia oraz metody

i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast, w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Przez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym. wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona (art 4 ust. 17 u.g.n.).

Z kolei w art. 134 ust. 1 u.g.n. ustawodawca wskazał, iż podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy jej określaniu uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art 134 ust. 2 u.g.n.).

Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (art 134 ust. 3 u.g.n.) natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania, wynikającego z tego przeznaczenia (art 134 ust. 4 u.g.n.).

Szczegółowe zasady określania wartości rynkowej nieruchomości zawiera wydane na podstawie art. 159 u.g.n. rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109) zwana dalej "rozporządzeniem".

Zgodnie z § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości - zgodnie z art. 154 u.g.n. - bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W przypadku, gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.

W myśl § 36 ust.3 cyt. rozporządzenia - w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość tynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek grantu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

Ponadto, aa podstawie § 36 ust.4 ww. rozporządzenia - w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba, że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

W świetle wymogów § 4 ust. 1 i 3 ww. rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości, wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie porównywania parami: porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości

Zgodnie z art. 135 ust. 6 u.g.n. przy określaniu wartości plantacji kultur wieloletnich szacuje się koszty założenia plantacji i jej pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów oraz wartość utraconych pożytków w okresie od dnia wywłaszczenia do dnia zakończenia pełnego plonowania. Sumę kosztów i wartość utraconych pożytków zmniejsza się o sumę rocznych odpisów amortyzacyjnych, wynikającą z okresu wykorzystania plantacji od pierwszego roku pionowania do dnia wywłaszczenia.

Analiza przedstawionego przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego wraz

z aneksem, spełniający na dzień wydania zaskarżonej decyzji warunek aktualności określony w art. 156 ust.3 u.g.n. , wskazuje, iż dokument ten, jak i oparta na nim zaskarżona decyzja spełnia wszystkie wymogi zawarte w przytoczonych wyżej przepisach.

Stan nieruchomości biegły określił w dacie [...] r. tj. na dzień wydania decyzji zrid, natomiast wartość według cen aktualnych, przy czym rzeczoznawca wykazał, iż ze względu na brak wystarczającej liczby transakcji nieruchomościami niezabudowanymi, podobnymi do wycenianej, tj. nabywanymi w celu realizacji inwestycji drogowych, na potrzeby wyceny nieruchomości przeanalizował rynek transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród nieruchomości przyległych z lat 2010-2013, tj. transakcji grantami niezabudowanymi przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową. Stwierdził ponadto, iż z analizy dostępnych danych wynika, że w latach, w których następowały nieliczne transakcje nieruchomości pod drogi, ceny uzyskiwane ze sprzedaży tych nieruchomości były istotnie wyższe od cen gruntów rolnych, natomiast porównywalne do przeciętnych cen gruntów przeznaczonych pod zabudowę.

W tej sytuacji biegły zasadnie wybrał do analizy wartości rynkowej przedmiotowych działek nieruchomości podobne z terenu gmin G. i Ł.,

o przeznaczeniu budownictwo mieszkaniowe z usługami i porównał je z szacowanymi nieruchomościami pod względem cech rynkowych, wpływających na różnicę ich wartości. Szacując wartość rynkową nieruchomości określił też cechy, które mają najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz nadał im odpowiednie wagi. Według biegłego są to: lokalizacja ogólna (waga 30%), powierzchnia (waga 25%), uzbrojenie (waga 25%), oraz dojazd (waga 10%). Następnie, skorygował przyjęte wartości odpowiednim współczynnikiem. Zakres wagowy cech rzeczoznawca przyjął na podstawie badania preferencji rynkowych nabywców nieruchomości podobnych.

Na podstawie analizy rynku biegły stwierdził także, że ceny transakcyjne nieruchomościami podobnymi, nie notują wzrostów ani spadków co skutkowało brakiem przyjęcia w dalszych wyliczeniach trendu czasowego.

W ocenie Sądu, w warunkach rozpatrywanej sprawy, wybrane przez biegłego transakcje odpowiadają przepisowi § 36 ust. 4 cyt. rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.

Analiza operatu nie potwierdza zarzutów zawartych w uwagach do operatu kwestionujących jego rzetelność i wartość dowodową, powtarzanych następne

w odwołaniu i w skardze.

Zawarty w skardze zarzut odnoszący się niewłaściwego doboru cen transakcyjnych nieruchomości, który - zdaniem pełnomocnika skarżącej - winien uwzględniać ceny działek położonych przy ul. [...] oraz

ul. [...] w [...] okazał się nietrafny, skoro na tym terenie biegły nie stwierdził transakcji, które spełniałyby wymogi przepisu art. 151 u.g.n. w zw. z § 3 ust. 2 rozporządzenia i mogły stanowić przedmiot analizy służącej określeniu wartości badanych działek. W tej sytuacji przyjęcie do badania nieruchomości spełniających te warunki, choć położonych w innych gminach było uzasadnione i znajduje podstawę prawną w przepisie § 3 ust. 2 i następnych rozporządzenia. Sprowadza się on do obowiązku analizy rynku lokalnego nieruchomości. Należy też mieć na uwadze, iż wycena nieruchomości jest w istocie wyceną wiązki praw przysługujących do niej oraz obciążających nieruchomość.

Analiza dowodu, jakim jest operat szacunkowy wskazuje, iż został on wykonany z uwzględnieniem wszystkich wymogów i standardów wykonywania tego typu opracowań.

Przedstawione zarzuty wkraczają w sferę wiadomości specjalnych, zarezerwowanych wyłącznie dla biegłego i z tego też względu nie mogą być podstawą do zakwestionowania wartości dowodowej operatu, na którym swoje rozstrzygnięcie oparł organ I instancji. Zgodnie bowiem z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6 marca 2012 r. I SA/Wa 1450/11 - organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Podobne zastrzeżenie należy odnieść do sądu. Zatem, jeżeli strona podważa prawidłowość sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, to na poparcie swoich zarzutów powinna zgodnie z treścią art 157 u.g.n. przedstawić przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych lub inny operat, do którego organ musiałby się ustosunkować.

Nieprawdziwe są twierdzenia pełnomocnika skarżącej jakoby biegły nie uwzględnił takich atrybutów działek jak atrakcyjne położenie oraz stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej. Jak wynika z treści operatu szacunkowego (pkt 11.3 - Tabela pt. "Zestawienie cech nieruchomości porównywanej i porównawczych") atrybut "lokalizacja" został określony na poziomie "korzystna" a stopień "uzbrojenie w urządzenia infrastruktury technicznej" określono jako "pełne". W obydwu tych przypadkach wartości atrybutów zostały przyjęte na poziomie najwyższym w skali ocen określonej przez biegłego.

Skarżący zatem w żadnym razie skutecznie nie podważył ustaleń i prawidłowości ocen i ostatecznych rezultatów wyceny nieruchomości, zawartych w operacie szacunkowym, bowiem ani nie przedstawił kontroperatu, opracowanego przez osobę posiadającą odpowiednie umiejętności, wiedzę i uprawnienia w tym zakresie, ani też nie wykazał naruszenia przez biegłego zasad sporządzenia operatu.

Wszystkie zarzuty skarżącego wobec operatu i opartej na nim decyzji odszkodowawczej mają zatem charakter subiektywny i ogólnikowy. Nie są one oparte na analizie przepisów regulujących proces wyceny nieruchomości.

Kwestia, że decyzja w przedmiocie zgody na realizację inwestycji drogowej została wydana z naruszeniem prawa (co potwierdził WSA w Szczecinie w wyroku

z dnia 6 listopada 2013 r. sygn. akt II SA/Sz 903/13) ma określone skutki prawne, lecz nie wpływa bezpośrednio na wartość wycenianej nieruchomości, zatem nie ma dla kwestii objętej zaskarżoną decyzją istotnego znaczenia.

Bezprzedmiotowe są też podnoszone w skardze zarzuty co do istniejącej między pełnomocnikiem skarżącej, a B. Ł. (obecnie K.) sporu sądowego, co do treści księgi wieczystej czy też roszczenia samego pełnomocnika, co do należnego jemu odszkodowania, które zostało przyznane B. Ł. (K.). Przedmiotem niniejszej sprawy jest odszkodowanie należne L. M. Taki był bowiem przedmiot i zakres skargi. Podnoszone przez pełnomocnika skarżącej zarzuty, odnoszące się do jego własnych interesów, bądź interesu B. Ł. (K.), która decyzji odszkodowawczej nie zaskarżyła i wyceny swego udziału w nieruchomości nie kwestionowała, nie mieszczą się w granicach niniejszej sprawy w rozumieniu art. 134 P.p.s.a., wobec czego nie podlegają rozpatrzeniu.

W tym stanie rzeczy Sąd uznał, iż skarga nie ma uzasadnionych podstaw, wobec czego podlega oddaleniu na podstawie art. 151 P.p.s.a.