Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 259/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2019-12-04 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 6 ust. 2, art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 5
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mariola Jaroszewska, Sędziowie Asesor WSA Magdalena Dobek-Rak, Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz (spr.), Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Monika Szymańska, po rozpoznaniu w Gdańsku na rozprawie w dniu 4 grudnia 2019 r. sprawy ze skargi A.B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 23 stycznia 2019 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z 23 stycznia 2019 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy z 19 października 2018 r. nr [...] o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie tymczasowego obiektu budowlanego - przyczepy holenderskiej o wymiarach 11,5 x 3,0m wraz z tarasem nietrwale związanym z gruntem na działce nr [...], obręb K., gm. K.

Decyzja została wydana w następującym stanie sprawy:

W dniu 2 lipca 2018 r. A. B. złożyła wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie tymczasowego obiektu budowlanego - przyczepy holenderskiej o wymiarach 11,5m x 3,0m wraz z tarasem nietrwale związanym z gruntem na działce nr [..], obręb K., gm. K. Sposób zaopatrzenia w wodę - podano 6m3 (VII - VIII), sposób odprowadzania ścieków - (zbiornik bezodpływowy). Funkcja terenu - podano rekreacja indywidualna i rolne. Funkcja obiektu - podano obiekt gospodarczy z dopuszczeniem czasowego pobytu.

W charakterystyce inwestycji podano: budynek o wymiarach 11,50 m x 3,0 m o pow. 34,5m2, dach płaski, wjazd na działkę - z drogi wewnętrznej, która łączy się z drogą gminną - ul. W., od strony działki nr [...]. Na wezwanie organu, w dniu 25 lipca 2018 r. uzupełniono wniosek m.in. o wymagane informacje dot. funkcji tymczasowego obiektu budowlanego: gospodarcza; Dostęp do drogi - z gminnej drogi - ul. W. poprzez działki nr [..]-[..] objęte KW nr [..] oraz KW nr [...] na podstawie służebności przechodu i przejazdu ustanowionych na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr [...].

Wójt Gminy po przeprowadzeniu postępowania, w tym po opracowaniu przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia analizy urbanistycznej - funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania terenu oraz formalno-prawnej dla wnioskowanego zamierzenia oraz opracowaniu projektu decyzji o warunkach zabudowy w dniu 19 października 2018 r. wydał decyzję, w której odmówił ustalenia warunków zabudowy.

Rozpoznając sprawę organ odwoławczy wskazał, że w myśl art. 4 ust. 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, (zwanej dalej "ustawą" lub "u.p.z.p."), ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 ustawy stosuje się odpowiednio. W myśl art. 52 ust. 2 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy, wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji (warunków zabudowy) powinien zawierać m. in. charakterystykę inwestycji, obejmującą: a) określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb infrastruktury technicznej; b) określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie opisowej i graficznej; c) określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz, w przypadku braku obowiązku przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko.

Przepis art. 61 ust. 1 ustawy stanowi, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące m. in.: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokość elewacji frontowej, itd. określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania tereny w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz, U. Nr 164, poz. 1588).

Zgodnie z § 3 cyt. rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. - (ust. 1).

Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. - (ust. 2)

Celem analizy, o której mowa wyżej jest ustalenie, czy planowane zamierzenie (inwestycja) jest możliwa do zrealizowania z uwagi na warunki określone w art. 61 ust. 1-5 ustawy, w szczególności w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu w stosunku do co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt. 1). Mając na uwadze treść przepisów cytowanego rozporządzenia i parametrów zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym wyznacza się dla nowej inwestycji takie parametry jak linia zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej i geometrię dachu.

Jak wynika z akt sprawy, działka nr [...] o pow. 1121 m2, stanowi grunt rolny klasy RV, PslV i W-PsIV, jest formalnie niezabudowana (nie występuje unormowana prawnie legalna zabudowa). Szerokość frontu działki wynosi 18,3 m. Obszar analizowany wyznaczono w odległości minimum 55 m od granic działki we wszystkich kierunkach.

Po analizie akt sprawy, a w szczególności sporządzonej w niniejszej sprawie "Analizy urbanistycznej - funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania terenu oraz formalno-prawnej", Kolegium stwierdziło, że organ I instancji wyznaczył obszar analizowany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, tj. w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, jednak nie mniej niż 50m.

W obszarze analizowanym nie występuje żadna zabudowa, która mogłaby być "wzorem" dla planowanej zabudowy. Kolegium wyjaśniło, że "wzorem" dla nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji oraz parametrów zabudowy może być wyłącznie zabudowa legalna, na co wielokrotnie zwracał uwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku. W aktach sprawy znajduje się wydruk z mapy w skali 1:2000 (przedstawiający dostęp do drogi publicznej działki objętej wnioskiem), z którego wynika także, że dopiero przy ul. W. (a więc w znacznej odległości od działki objętej wnioskiem) występuje zabudowa, przy czym ma ona charakter zabudowy zwartej. W zaskarżonej decyzji Wójt Gminy wskazał, że planowana inwestycja nie spełnia warunku zgodności z przepisami odrębnymi, a mianowicie przepisami ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Powyższe potwierdza treść decyzji Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków (nr [..]), przedmiotowa działka znajduje się w centrum terenu objętego ww. decyzją Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków.

Niezależnie od powyższego, w ocenie Kolegium wniosek strony oraz jego uzupełnienie budzi wątpliwości co do faktycznej funkcji jaką obiekt pełni, czy ma pełnić. Przykładem może być zapotrzebowanie na wodę - tylko w miesiącach letnich - lipiec, sierpień. Jak sama strona wskazuje, wniosek dotyczył ustalenia warunków zabudowy dla tymczasowego obiektu budowlanego w rozumieniu art. 3 pkt 5 ustawy Prawo budowlane.

Jak wynika zatem z treści art. 3 pkt 5 ww. ustawy, niektóre rodzaje tymczasowych obiektów budowlanych zostały wyraźnie przez ustawodawcę wymienione (np. kioski uliczne, barakowozy, obiekty kontenerowe), ale też redakcja tego przepisu pozwala na stwierdzenie, że przytoczone wyliczenie ma charakter przykładowy.

Dlatego przy ocenie innych typów obiektów, które nie zostały wymienione w tym przepisie, konieczne jest zastosowanie dodatkowego kryterium. Opierając się na utrwalonym orzecznictwie sądów administracyjnych dotyczącego barakowozów, przyczep kempingowych, ruchomych kiosków lub innych podobnych obiektów, takim kryterium powinien być przede wszystkim cel, w jakim dany obiekt został umieszczony na nieruchomości oraz okres funkcjonowania na tej nieruchomości (vide: np. wyroki NSA: z 13 marca 2009 r., II OSK 348/08; z 29 maja 2012 r., II OSK 423/11 oraz z 10 maja 2013 r., II OSK 39/12, wyrok WSA w Białymstoku z 23 sierpnia 2018, II SA/Bk 243/18, dostępne na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku A. B. zarzuciła:

naruszenie prawa materialnego - art. 61 ust 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1945 z późn. zm.)., dalej u.p.z.p., w związku z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), dalej rozporządzenia, przez jego niewłaściwe zastosowanie i wyznaczenia granic obszaru analizowanego w taki sposób, że nie uwzględniła zabudowy przy ul. W., podczas gdy powołane przepisy wskazują jedynie na minimalną powierzchnię obszaru analizowanego, pozwalając organom, na ustalenie tego obszaru w wyższym zakresie. Powyższe uchybienie skutkowało następnie błędnym uznaniem, że nie zostały spełnione przesłanki do wydania warunków zabudowy;

naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na rozstrzygnięcie w sprawie:

- art. 7, 8 § 1 oraz 77 § k.p.a. poprzez brak wyczerpującego zebrania materiału dowodowego, polegającego na braku weryfikacji i wskazania w rozstrzygnięciach organów obu instancji czy w analizowanym obszarze co do istniejącej faktycznie zabudowy toczą się postępowania o ich zalegalizowanie, co w konsekwencji pozwoliłoby na podstawie tej zabudowy do ustalenia wymagań dla obiektu będącego przedmiotem niniejszej sprawy,

- art. 80 k.p.a. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów, przyjęcie dowolnej oceny dowodów w wyniku braku rozpatrzenia całego materiału dowodowego;

błąd w ustaleniach faktycznych, który miał wpływ na rozstrzygnięcie w sprawie polegający na uznaniu, że w granicach obszaru analizowanego nie znajduje się żadna zabudowa, która pozwoliłaby na ustalenie wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania, bez przeanalizowania w toku postępowania przez organy I i II instancji czy co do istniejącej faktycznie zabudowy letniskowej określonej przez te organy jako "nielegalna" nie toczą się postępowania o wydanie warunków zabudowy zmierzających do ich legalizacji.

Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

Uzasadniając skargę pełnomocnik skarżącej wskazał, że ustalenie granic obszaru analizowanego szerzej powinno być brane pod uwagę w zależności od okoliczności konkretnej sprawy i zawsze gdy uzasadnia to dążenie do zachowania urbanistycznej całości. Innymi słowy, jeśli okoliczna zabudowa umożliwia określenie kontynuacji funkcji, to należy to uwzględnić a nie ograniczać wielkości obszaru analizowanego do wielkości minimalnych.

Powołując się na orzecznictwo Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku (por. wyrok z dnia 6 lutego 2019 r. sygn. akt II SA/Gd 646/18) wskazał pełnomocnik, że prawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego, tj. bez dowolności i z uwzględnieniem kryteriów obiektywnych, ma zasadnicze znaczenie dla rzetelności samej analizy oraz jej wyników, a tym samym przeciwdziała tendencyjności czy dowolności wydawanych rozstrzygnięć. Samo wyznaczenie obszaru analizowanego, podobnie jak analiza, nie mogą zależeć w szczególności od koncepcji urbanistycznych, czy architektonicznych podmiotów wydających decyzję o warunkach zabudowy w konkretnych sprawach, albo też osób przygotowujących projekty takich decyzji, czy dokumentację nazywaną analizą urbanistyczno-architektoniczną.

Zarzucił pełnomocnik, że organy obu instancji zaniechały w tym zakresie jakichkolwiek rozważań. Poszerzenie obszaru analizowanego w niniejszej sprawie wydawało się wręcz konieczne tym bardziej, iż organ I instancji wskazał, że co prawda na terenie wyznaczonym do analizy nie znajduje się żaden obiekt budowlany dla którego wydane zostały warunki zabudowy, jednak, stwierdził występowanie najbliższej zabudowy przy ul. W. Nie czyniąc przedmiotem głębszej analizy kwestii ewentualnego poszerzenia granic obszaru analizowanego, organy obu instancji zastosowały przepis § 3 ust. 2 rozporządzenia w sposób formalistyczny, nieuwzględniający całokształtu okoliczności sprawy i dążenia do uzyskania efektu urbanistycznej całości, dopuszczając się również samym naruszenia art. 8 § 1 k.p.a.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje;

Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.

Stosownie do art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.) – zwanej dalej "p.p.s.a.", uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji następuje wówczas, gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, albo inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy.

Dokonana w tak zakreślonej kognicji kontrola legalności zaskarżonej decyzji wykazała, że odpowiada ona prawu.

Kwestię wydania decyzji o warunkach zabudowy regulują przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.). Zgodnie z treścią art. 4 ust. 2 u.p.z.p., w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Wobec braku na terenie objętym wnioskiem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego inwestor zobowiązany jest do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Podkreślić należy, że w myśl art. 6 ust. 2 u.p.z.p. każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz interesu osób trzecich. Oznacza to, że prawo właściciela do dysponowania działką i jej zabudowy nie jest nieograniczone, a prawo właściciela do inwestowania nie może pozostawać w konflikcie z innymi zasadami rządzącymi zagospodarowaniem terenu i chronionym prawem interesem publicznym oraz interesem innych podmiotów. Już zatem w tym miejscu sąd zauważa, że to właśnie stosowne przepisy ustawowe regulujące zachowanie ładu przestrzennego wprowadzają uzasadnione ograniczenia w możliwości swobodnego korzystania z nieruchomości przez ich właścicieli, a tym samym wraz z przywołanym w skardze art. 64 ust. 3 Konstytucji RP wyznaczają granice prawa własności nieruchomości, w tym związany z tym prawem, prawo zabudowy. Nie sposób zatem przyjmować, że decyzje właściwych organów wydane w zgodzie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tak jak ma to miejsce w niniejszej sprawie, prowadzą do naruszenia art. 64 ust. 3 Konstytucji RP.

W myśl art. 59 ust. 1 u.p.z.p., ustalenia warunków zabudowy decyzją administracyjną wymaga każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na wykonaniu robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Decyzja o warunkach zabudowy ma przede wszystkim rozstrzygnąć o dopuszczalności realizacji określonej inwestycji na terenie objętym wnioskiem inwestora, dla którego brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla której nie został uchwalony miejscowy plan, jest dopuszczalna (por. wyrok NSA z dnia 6 września 2013 r., sygn. akt II OSK 813/12, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.gov.pl).

Dla wydania takiej decyzji niezbędne jest spełnienie wymogów, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Przepis ten stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Zachowanie ładu przestrzennego stanowi zasadę planowania i zagospodarowania przestrzennego (art. 1 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.), wobec czego ustawodawca wydanie decyzji o warunkach zabudowy uzależnił w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. od spełnienia przesłanki polegającej na tym, aby co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, określanej jako "zasada dobrego sąsiedztwa". Warunek ten musi zostać spełniony łącznie z pozostałymi określonymi w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p., wystarczy niespełnienie jednego z nich, aby wydanie decyzji o warunkach zabudowy było niedopuszczalnym.

W ocenie składu orzekającego nie ma istotnego znaczenia w sprawie kwestia szerokości obszaru analizowanego, czy kwestia istnienia legalnej zabudowy w tym obszarze, choć Sąd podziela w pełni stanowisko organów w tym zakresie. Jednakże zasadniczą kwestią w niniejszej sprawie jest okoliczność, iż planowana inwestycja nie pozostaje w zgodzie z przepisami odrębnymi.

Sąd podziela stanowisko organów obu instancji, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej przyczepy holenderskiej jest niemożliwe z uwagi na brak spełnienia warunku z art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. Przepis ten stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest m.in., gdy decyzja ta jest zgodna z przepisami odrębnymi. Katalog przepisów odrębnych, przez których pryzmat, zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p., dokonywana jest ocena zgodności zamierzenia inwestycyjnego, zależy od położenia terenu będącego przedmiotem ustaleń. Do przepisów tych niewątpliwie zaliczyć należy regulacje dotyczące ochrony zabytków. Tym samym w sytuacji, gdy teren, na którym inwestycja jest planowana, objęty jest ochroną konserwatorską, już na etapie ustalenia warunków zabudowy ocenie podlega, czy możliwe jest ustalenie warunków zabudowy dla jej realizacji (lub legalizacji).

W niniejszej sprawie ochroną konserwatorską o charakterze obszarowym objęty jest teren wsi K. i K., które są jednymi z ostatnich zachowanych osad typu olenderskiego w Polsce i podlegają ochronie ze względu na konieczność utrzymania w stanie niezmienionym unikatowych już obecnie założeń ruralistycznych tych wsi w układzie rzędówki bagiennej.

Z analizy wynika, że teren położony w granicach zabytkowego układu ruralistycznego wsi K. i K. wraz z otoczeniem posiada wpis do rejestru zabytków nr [..] decyzją [..] z dnia 17 czerwca 2005 r. Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. Decyzja ta nakłada obowiązek każdorazowego uzgadniania wszelkich zamierzeń inwestycyjnych związanych z zabudową i zagospodarowaniem terenu z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków. Działka nr [..] znajduje się w obszarze na północ od historycznego II rzędu niwy siedliskowej zabytku, dla którego uznano za ważną ochronę historycznej zasady kompozycji przestrzennej na terenie wsi i rozplanowanie budynków w ramach nieruchomości. Teren inwestycji jest zlokalizowany poza uwarunkowanymi historycznie siedliskami, wnioskowany budynek (przyczepa holenderska) nie stanowi uzupełnienia wielobudynkowego siedliska. Wprowadzenie bądź legalizacja tego typu zabudowy na terenie inwestycji stworzy precedens naruszający walory kulturowe, co w konsekwencji spowoduje złamanie przepisów ustawy i wpisu do rejestru; przestanie być czytelna granica zabudowy niw siedliskowych i otwartych terenów polderów, poprzecinanych kanałami prostopadłymi do ul. W., a jedyny przykład nadmorskiej osady typu "olenderskiego" w Polsce z zachowaną strukturą przestrzenną "rzędówki bagiennej" straci bezpowrotnie swoje walory historyczne i kulturowe. Wnioskowana zabudowa przekracza wyznaczoną historycznie granicę terenu zabudowy czym narusza zapisy decyzji o wpisie do rejestru zabytków i przepisy ustawy.

Powyższe oznacza, że ustaleniu warunków zabudowy dla projektowanej inwestycji sprzeciwiałyby się przede wszystkim wymogi wynikające z przepisów odrębnych w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p., tj. przepisy ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Sytuacja ta czyni zbędnymi rozważania o spełnieniu przez wnioskowaną inwestycje pozostałych warunków z przepisu art. 61 ust. 1 u.p.z.p., a tym samym ewentualna słuszność zarzutów skargi pozostaje bez wpływu na legalność rozstrzygnięcia o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla działki nr [..] położonej w K., gm. K.

Mając powyższe na uwadze brak jest podstaw do uznania, że zaskarżona decyzja, jak również poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji naruszają przepisy prawa. W takiej sytuacji skarga podlegała oddaleniu na zasadzie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.