Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 114/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2014-05-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Prawo pomocy
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 60 ust. 1, art. 53 ust. 4 i 5, art. 61 ust. 1, art. 2 pkt 14
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wanda Antończyk (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Janina Guść Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Protokolant Starszy sekretarz sądowy Katarzyna Gross po rozpoznaniu w dniu 28 maja 2014 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi J. S. i H. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 18 grudnia 2013 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Skarżący J. Sz. i H. K. wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 18 grudnia 2013 r. utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza Gminy z dnia 1 października 2012r. ustalającą, po rozpatrzeniu wniosku J. K., warunki zabudowy dla działki nr [...], obręb P., gm. Ż.

Zaskarżona decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym:

W dniu 29 września 2011r. do Urzędu Gminy w Ż. wpłynął wniosek J. K. o ustalenie warunków zabudowy dla rozbiórki istniejącego na działce nr [...], obręb P. o pow. 2883 m², budynku gospodarczego i dla budowy 3 budynków jednorodzinnych z garażami oraz 3 szczelnych zbiorników na ścieki. Jako dostęp do drogi publicznej wskazano, że dostęp ten odbywać się będzie z działki nr [...], w której wnioskodawczyni ma udział we współwłasności.

Decyzją z dnia 4 listopada 2011r. Burmistrz Gminy odmówił ustalenia warunków zabudowy. W uzasadnieniu organ podał że wnioskowana pod zabudowę działka nr [...] nie ma wymaganego dostępu do drogi publicznej.

Uzasadniając swoje stanowisko organ I instancji wskazał, że J. K. jest współwłaścicielem działki nr [...]. Z wypisu z ewidencji gruntów wynika, że działka ta oznaczona jest jako RIIIb, RIVb, RV, PsIV, co oznacza, że są to grunty rolne i pastwiska. Natomiast przepis art. 2 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, że przez dostęp do drogi publicznej na należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Zgodnie natomiast z przepisem § 68 ust. 3 pkt 7 lit. a rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001r. w sprawie ewidencji gruntów ornych i budynków (Dz. U. z 2001r., nr 38, poz. 454) w ewidencji gruntów drogi oznaczone są symbolem "dr". Do użytku gruntowego o nazwie "drogi" zalicza się grunty w granicach pasów drogowych dróg publicznych i dróg wewnętrznych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985r. o drogach publicznych(tj. Dz. U. z 2001r., nr 19, poz. 1125). W szczególności do dróg publicznych zalicza się grunty zajęte m.in. pod drogi dojazdowe do gruntów rolnych, leśnych oraz obiektów użyteczności publicznej. Grunty zajęte pod wewnętrzną komunikacje gospodarstw rolnych, leśnych oraz poszczególnych nieruchomości nie są drogą w rozumieniu rozporządzenia. Grunty te wlicza się do przyległego do nich użytku gruntowego. Z ewidencji gruntów oraz mapy ewidencyjnej w skali 1:1000 wynika, że nieruchomość nr [...] nie stanowi drogi. Powołując się na powyższe organ wskazał, że skoro działka nr [...] nie jest drogą to nie można uznać aby działka nr [...] miała dostęp do drogi publicznej w rozumieniu przepisu art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Decyzją z dnia 16 lipca 2012r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpoznaniu odwołania J. K. uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

W uzasadnieniu decyzji Kolegium wskazało, że z akt sprawy wynika, że najbliżej położoną w stosunku do działki nr [...] drogą publiczną jest ul. S.-działka nr [...]. Działka nr [...] nie ma bezpośredniego dostępu do ul. S., natomiast bezpośrednio graniczy z działką [...] będącą długim wąskim pasem gruntu, której skarżąca jest współwłaścicielem i która to działka graniczy bezpośrednio z ul. S.

Kolegium wskazało, że w rozpoznawanej sprawie nie ma wątpliwości, że działka skarżącej nr [...] nie graniczy bezpośrednio z drogą publiczną, tj. z działką nr [...] (ul. S.) oraz, że działka nr [...] granicząca bezpośrednio z ul. S. nie jest drogą wewnętrzną w rozumieniu przepisów ustawy o drogach publicznych.

Kolegium wskazało, że generalnie należy jednak przyjąć, że warunek dostępu do drogi publicznej spełniony jest zawsze wtedy gdy na działkę można dostać się zgodnie z prawem, z drogi publicznej, ustawodawca nie stawia przy tym wymagań co do rodzaju tego dostępu. Z aktu notarialnego z dnia 13 maja 2008r. wynika, ze skarżąca nabyła udział wynoszący 1/75 w działce nr [...] bezpośrednio graniczącej z działką nr [...] – ul. S.. Działka nr [...] stanowi dojazd dla wszystkich właścicieli działek znajdujących się w bezpośrednim jej sąsiedztwie.

Kolegium wskazało, że organ I instancji nie odniósł się do znanej w trakcie prowadzonego postępowania okoliczności, że skarżąca jest współwłaścicielką działki nr [...] bezpośrednio graniczącej z drogą publiczną (działką nr [...]). Powołując się na powyższe Kolegium wskazało, że do działki objętej wnioskiem czyli do działki nr [...] istnieje dojazd z drogi publicznej, z ul. S. Dojazd ten odbywa się przez działkę nr [...], której skarżąca jest współwłaścicielem. Wskazano również, że to prawo własności jest tym prawem, które pozwala w tym postępowaniu na legalny bezpośredni dostęp do drogi publicznej

Decyzją z dnia 1 października 2012 roku, nr [...], wydaną na podstawie art. 59 ust.1, art. 60 ust.1, art. 61ust.1, art.63 oraz art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 2012r., poz. 647) oraz rozporządzeń Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. nr 164, poz. 1588 i 1589), Burmistrz Gminy - po ponownym rozpatrzeniu wniosku J. K. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbiórce budynku gospodarczego oraz budowie trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz trzech szczelnych zbiorników na ścieki na działce nr [...] położonej w miejscowości P. W zakresie dotyczącym ustaleń dotyczących obsługi w zakresie komunikacji w decyzji ustalono, że dojazd i dostęp do drogi publicznej -droga gminna dz. nr [...] przez dz. nr [...] (pkt 7 lit a decyzji).

W uzasadnieniu decyzji organ w pierwszej kolejności powołał się na przeprowadzoną na podstawie art. 53 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym analizę warunków i zasad zagospodarowania terenu i jego zabudowy wynikających z analizy stanu istniejącego i uwarunkowań w celu zapewnienia ładu przestrzennego, ochrony środowiska i dziedzictwa kulturowego zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, dokonując wyznaczenia na kopii mapy granic obszaru analizowanego. Zgodnie z wynikami analizy na obszarze analizowanym istnieje zróżnicowana zabudowa, w tym zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zagrodowa i przemysłowa, Organ ustalił, że wniosek inwestora dotyczy kontynuacji funkcji oraz ustalił warunki lokalizacji inwestycji.

W zakresie spornym dotyczącym dostępu do drogi publicznej organ I instancji w analizie dotyczącej warunków zabudowy, a następnie w decyzji wskazał, że dostęp do drogi publicznej, którą jest droga gminna dz. nr [...] istnieje, przez działkę nr [...]. Skarżąca jest współwłaścicielką działki nr [...]. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że dostępność do planowanej inwestycji miałaby odbywać się z drogi gminnej, czyli dz. nr [...] przez dz. nr [...]. Z analizy wynika, że obsługa komunikacyjna funkcji mieszkaniowych jak i zagrodowych (stanowiących sąsiedztwo urbanistyczne) odbywa się bezpośrednio lub pośrednio z drogi gminnej dz. nr [...]. Nie ulega zatem wątpliwości, jak to ustalił organ I instancji, że działka inwestora oraz działki sąsiednie zagospodarowane funkcjami, które są zbieżne z funkcją określoną we wniosku, mają dostęp z tej samej drogi publicznej.

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli J. Sz. i H. K., zarzucając, że decyzja jest sprzeczna ze stanem faktycznym, stan faktyczny i prawny jest odmienny od przyjętego w zaskarżonej decyzji a nadto nieprawidłowa jest podstawa prawna wydanej decyzji. Powołując się na powyższe wnieśli o jej uchylenie.

W uzasadnieniu odwołania podniesiono, że wobec sytuacji właścicielskiej i stanu faktycznego w terenie dojazd w takim zakresie jaki wymagany byłby dla planowanych budynków, nie mógłby być zrealizowany. Szerokość działki nr [...] nie odpowiada minimalnym wymogom dla drogi dojazdowej do inwestycji o rodzaju określonym we wniosku. Działka nr [...] jest gruntem ornym oraz pastwiskiem, nie stanowi ona drogi w rozumieniu przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Według skarżących to, że inwestor jest współwłaścicielem działki nr [...] nie świadczy o tym, że działka nr [...] ma dostęp do drogi publicznej, w sytuacji gdy działka nr [...] nie jest drogą wewnętrzną. Jednocześnie skarżący zwrócili uwagę, że przytoczone orzeczenia sądów odnoszą się do własności gruntu sąsiedniego, a nie jego współwłasności, przy czym podnieśli, że w sprawie udziały pozostają w rażącej dysproporcji - odwołujący posiadają 1/3 udziałów, natomiast udział inwestora wynosi 1/75, co determinuje różne zakresy uprawnień do prawa korzystania z gruntu. Ponadto większa część współwłaścicieli może mieć inne zamierzenia co do sposobu korzystania z gruntu, który jest ich współwłasnością.

Po rozpatrzeniu powyższego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze - decyzją z 18 grudnia 2013r. nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kpa oraz art. 4 ust. 2 pkt 2 art. 59 ust. 1, art.60, art. 59 ust. 1, art. 61, art. 63 oraz art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu powyższej decyzji Kolegium w pierwszej kolejności przytoczyło podstawy prawne dla ustalania warunków zabudowy w przypadku braku planu miejscowego. Następnie Kolegium stwierdziło, że granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003r., nr 164, poz. 1588). Kolegium ustaliło, że organ I instancji prawidłowo ustalił, że z urbanistyczno - architektonistycznego punktu widzenia, inwestycja jest możliwa do realizacji na terenie wskazanym przez inwestora we wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Na podstawie analizy terenu wyznaczonego wokół przedmiotowej działki zostały ustalone parametry i współczynniki warunkujące przyszłą zabudowę. Ustalenia te nie były w sprawie kwestionowane.

Skarżący zakwestionowali natomiast w trakcie prowadzonego postępowania spełnienie warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy, a mianowicie dostępu terenu, na którym planowana jest inwestycja do drogi publicznej.

Rozpoznając sprawę w tym zakresie Kolegium w pierwszej kolejności przytoczyło swoje własne ustalenia zawarte w uzasadnieniu decyzji z dnia 26 lipca 2012r. dotyczące położenia i charakteru poszczególnych działek tj. działki inwestora nr [...], działki nr [...] w której inwestor ma udział wynoszący 1/75 oraz działki drogowej.

Kolegium wskazało, że zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Warunek przewidziany w art. 61 ust. 1 pkt 2 będzie spełniony wówczas, gdy teren ma dostęp do drogi zaliczonej do jednej z dróg wymienionych w art. ustawy o drogach publicznych . Przy czym dostęp ten może być bezpośredni-jeżeli nieruchomość położona jest przy drodze publicznej lub pośredni-przez inne nieruchomości, na których albo ustanowiono służebność drogową albo stanowiących drogi wewnętrzne.

Kolegium powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych wskazało, że zgodnie z tym orzecznictwem pojęcie warunku dostępu do drogi publicznej rozumiane jest jak najszerzej. Dlatego warunek ten jest spełniony zawsze wtedy, kiedy na działkę można dostać się zgodnie z prawem z drogi publicznej. Ustawodawca nie stawia przy tym wymagań co do rodzaju tego dostępu, czy ma to być ścieżka, droga itp. W postępowaniu o wydanie warunków zabudowy nie bada się czy droga poprzez którą nieruchomość ma być połączona z drogą publiczną spełnia wymogi określone w przepisach szczególnych, lecz czy nieruchomość ma jakikolwiek legalny dostęp do drogi publicznej. W rozpatrywanej sprawie, jak to ustaliło Kolegium, działka nr [...] stanowi drogę do drogi publicznej. Stanowi ona obsługę komunikacyjną do nieruchomości przyległych do niej, w tym także do terenu planowanej inwestycji. Droga ta stanowi współwłasność m.in. skarżących oraz inwestora, która zakupiła udział w prawie własności tej działki jako drogi dojazdowej od drogi publicznej do działki, na której planowana jest inwestycja. Inwestor jako współwłaściciel tej drogi ma zatem prawo, podobnie jak pozostali właściciele, do korzystania z niej i nie potrzebuje w tym celu zgody wszystkich współwłaścicieli. Skarżący nie mogą zatem skutecznie kwestionować możliwości korzystania z tej drogi przez inwestora, czy też określać sposobu korzystania z niej. Uprawnienie każdorazowego właściciela terenu inwestycji i jednoczesnego współwłaściciela spornej nieruchomości do korzystania z niej wynika z art. 206 kc, a ewentualne spory współwłaścicieli mogą być przedmiotem wyłącznie uregulowań w postępowaniu sądowym przed sądem powszechnym.

Nadto Kolegium wskazało w uzasadnieniu decyzji, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy, nie upoważnia do realizacji zamierzonej inwestycji, lecz jest podstawą do ubiegania się o pozwolenia na budowę. W postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę organ architektoniczno-budowlany ustala szczegóły techniczne dotyczące planowanej inwestycji i ocenia, czy w świetle Prawa budowlanego i przepisów wykonawczych możliwe jest udzielenie pozwolenia na budowę, także w aspekcie poszanowania interesów osób trzecich.

W skardze na powyższą decyzję J. Sz. i H. K. zarzucili :

1) naruszenie przepisów postępowania, w tym w szczególności naruszenie art. 7 w zw. z art. 77 kpa w zw. z art. 138 §1 pkt 1 kpa w zw. z art. 138 § 2 kpa, które miało istotny wpływ na wynik sprawy a polegające na utrzymaniu w mocy decyzji Burmistrza Gminy z dnia 1 października 2012r., pomimo istnienia okoliczności faktycznych i prawnych uniemożliwiających wydanie takiej decyzji i bez przeprowadzenia wymaganego pełnego postępowania dowodowego i uwzględnienie w tej decyzji wyniku ponownego przeprowadzenia postępowania dowodowego w całości,

2) naruszenie przepisów ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności art. 61 ust. 1 oraz przepisów postępowania w tym art. 7 kpa w zw. z art. 77 kpa w zw. z art. 235 § 1 kpa w zw. z art. 138 § 1 pkt 1 kpa, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, polegające na wadliwym uznaniu za prawidłowe ustaleń Burmistrza Gminy, stanowiących podstawę wydania przez niego decyzji z dnia 1 października 2012r., co do istnienia dostępu do drogi publicznej.

W uzasadnieniu skargi skarżący przedstawili w pierwszej kolejności dotychczasowy przebieg postępowania w zakresie dotyczącym wydawanych w sprawie decyzji przez organy obu instancji.

Skarżący podnieśli, ze nie sposób się zgodzić z rozbieżnymi orzeczeniami Samorządowego Kolegium Odwoławczego wydanymi w sprawie, a przede wszystkim z ustaleniem, że dla posiadania dostępu do drogi publicznej wystarczającym jest jakikolwiek dostęp, nawet ścieżka. Istnienie działki [...] i uznanie jej za wystarczającą do spełnienia warunku dostępu do drogi publicznej nie jest prawidłowe. Stanowi ona obsługę komunikacyjną jedynie na jej początkowym krótkim odcinku i zapewnia dojazd do budynku skarżących a nie do dalszych nieruchomości. Dojazd ten przebiega 10 cm od ściany budynku a ponadto w dalszym jej biegu przechodzi ona przez środek podwórka i wiedzie w pole. To powoduje, że już na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy nie jest możliwym zapewnienie dojazdu do działki i nie może ona służyć opisanej we wniosku inwestycji oraz zapewnić komunikacji do powstałej inwestycji. Ścieżka przywołana w uzasadnieniu decyzji SKO nie będzie odpowiadała wymogom dla dojazdu właściwego dla wnioskowanej inwestycji, mija się więc z celem wydawanie decyzji o warunkach zabudowy, gdy w przypadku późniejszego wniosku o wydanie decyzji o udzielenie pozielenia na budowę warunki dojazdu do inwestycji nie będą mogły być nigdy spełnione.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi, powołując się na swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Uczestniczka postępowania J. K. wniosła o oddalenie skargi.

Rozpoznając sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta co do zasady sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku - Prawo o ustroju sądów administracyjnych - Dz. U. nr 153, poz. 1269).

Zgodnie natomiast z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz. U. z 2012r., poz. 270 ze zm.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami oraz wnioskami skargi oraz powołaną podstawa prawną.

Dokonując oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem.

W niniejszej sprawie bezspornym pozostawało, iż dla terenu, na którym planowana jest inwestycja polegająca na rozbiórce budynku gospodarczego i budowie trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz trzech szamb, tj. dla działki nr [...] w P., brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Stosownie zatem do treści art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym tj. Dz. U. z 2012r., poz.647 ze zm. (w dalszej części uzasadnienia określanej jako ustawa) zmiana zagospodarowania takiego terenu, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymagała ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy.

Zgodnie z art. 60 ust. 1 ustawy decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa

w art. 53 ust. 4 (uzgodnień dokonuje się w trybie art. 106 Kodeksu postępowania administracyjnego – art. 53 ust. 5 ustawy), oraz uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów (art. 60 ust. 4).

Stosownie zaś do art. 61 ust. 1 ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Z treści art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy wynika, iż aby ustalić warunki zabudowy dla planowanej inwestycji musi istnieć przynajmniej jedna zabudowana działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej. Przez działkę sąsiednią należy przy tym rozumieć nieruchomość lub jej część położoną w okolicy działki, na której ma być zrealizowana planowana inwestycja, tworząca pewną urbanistyczną całość – inna dla każdego przypadku, której zdefiniowanie wymaga wiedzy urbanistycznej oraz analizy faktycznego stanu zagospodarowania i zabudowy danego terenu.

W celu wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, jako warunek konieczny organ musi ustalić, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana oraz czy teren i planowana inwestycja spełni pozostałe warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-5.

W rozpoznawanej sprawie kwestionowane jest przez skarżących spełnienie warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 2 tj. a mianowicie dostęp terenu do drogi publicznej, tj. działki nr [...] dla której wydano decyzję o ustaleniu warunków zabudowy, do drogi oznaczonej jako działka nr [...] (ul. S.). Ze wskazań art. 2 pkt 14 ustawy wynika, że przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do drogi publicznej albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

Inwestor J. K., w rozpoznawanej sprawie we wniosku o ustalenie warunków zabudowy określiła, że dostęp do drogi publicznej będzie miał miejsce poprzez działkę "nr [...] udział w drodze." Treścią tego wniosku organy były związane.

Sąd uznał, że organ w zaskarżonej decyzji poczynił prawidłowe ustalenia dotyczące dostępu działki nr [...] do drogi publicznej i ustalenia te podziela.

Decydujące w sprawie jest ustalenie, że inwestor J. K. jest współwłaścicielem działki nr [...] posiadając udział wynoszący 1/75. Zgodnie z art. 206 kc. każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. W wypadkach objętych zakresem stosowania tego przepisu nie można mówić o uprawnieniu współwłaściciela do korzystania z rzeczy wspólnej w jakichkolwiek częściach. Powyższe oznacza, że inwestor na równi ze skarżącymi, niezależnie od wielkości udziałów we współwłasności, i bez zgody pozostałych współwłaścicieli może korzystać z rzeczy wspólnej. Wbrew zarzutom skarżących zakres uprawnień do korzystania z gruntu jest taki sam w przypadku skarżącej oraz inwestora. W konsekwencji powyższe oznacza, że inwestor może korzystać z nieruchomości poprzez korzystanie z wjazdu na wspólną działkę nr [...] i przejazdu, po niej, tak jak pozostali współwłaściciele, w tym skarżący. Działka nr [...] graniczy z drogą publiczną ul. S. Powyższe powoduje, że działka nr [...] ma dostęp do drogi publicznej w rozumieniu przepisu art. 2 pkt 14 ustawy, poprzez działkę nr [...], której J. K. jest współwłaścicielką. Tak jak to wskazano w powołanym wyroku Naczelnego Sadu Administracyjnego z dnia 1 października 2009r. II OSK 141/08, działka, która ma być objęta decyzją o ustaleniu warunków zabudowy, lecz nie mająca rzeczywistego dostępu do drogi publicznej, w sytuacji gdy właścicielem zarówno tej działki, jak i działki sąsiedniej przylegającej do drogi publicznej jest ten sam podmiot, jest uznawana prawnie za taką, której teren posiada dostęp do drogi publicznej. Taki dostęp jest równoznaczny z dostępem bezpośrednim. Tak jak to wskazano również w uzasadnieniu decyzji kolegium, powołując się na uzasadnienie ww. wyroku, to prawo własności jest tym prawem, które pozwala na legalny bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Pozostawanie działki nr [...] we współwłasności nie ma znaczenia dla oceny istnienia w sprawie bezpośredniego dostępu do drogi publicznej przez teren nieruchomości nr [...], będącej współwłasnością J. K. Wbrew zarzutom skarżących działka nr [...] nie musi stanowić drogi, w tym drogi wewnętrznej, gdyż decydującym jest legalny dostęp do drogi publicznej.

W rozpoznawanej sprawie o ustalenie warunków zabudowy skarżący nie mogą domagać się ograniczenia dostępu do ul. S. poprzez wprowadzenie ograniczeń dla inwestora w korzystaniu ze wspólnej nieruchomości nr [...]. Sąd podziela tez stanowisko Kolegium, że w postępowaniu o wydanie warunków zabudowy ustawodawca nie stawia wymagań co do rodzaju tego dostępu, czy ma to być droga, ścieżka (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 13 lutego 2008r sygn. akt II SA/Gd 514/07 w sprawie II SA/Gd 514/07). W powołanym wyroku Sąd stwierdził, że pojęcie dostępu do drogi publicznej, o którym mowa w komentowanym przepisie nie ogranicza się do bezpośredniego dostępu, a więc przypadku gdy działka budowlana graniczy z drogą zaliczoną do jednej z kategorii dróg publicznych.

W rozpatrywanej sprawie inwestor korzysta z nieruchomości nr [...] poprzez dojazd do swojej nieruchomości nr [...]. Rozwiązania techniczne dotyczące dojazdu nie są badane w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy w kwestii ustalenia czy teren ma dostęp do drogi publicznej.

Nadto co również należy podkreślić, że ze złożonych do akt administracyjnych map wynika, że dla obsługi powstałych w wyniku podziału nieruchomości została wydzielona działka (nr [...]) mająca charakter drogi wewnętrznej dla obsługi powstałych wyniku podziału nieruchomości działek, droga ta została wydzielona właśnie w celu zapewnienia dojazdu z tych nieruchomości do drogi publicznej.

Reasumując, przy rozpatrywaniu sprawy organ nie naruszył powołanych w skardze przepisów postępowania a ustalony stan faktyczny umożliwił prawidłowe zastosowanie przepisów prawa materialnego.

Mając powyższe na uwadze i działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd oddalił skargę.