Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 902/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2020-08-06 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję
Powołane przepisy: article: art. 3 par. 1, art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a i c, art. 200, art. 205
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 61 ust. 1, art. 53 ust. 4 pkt 2, art. 51 ust. 1, art. 64 ust. 1, art. 52 ust. 2 pkt 1
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 80
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Patrycja Joanna Suwaj (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Maria Mysiak, Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska Protokolant starszy inspektor sądowy Aneta Ciesielska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 6 sierpnia 2020 r. sprawy ze skargi A. A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy S. z dnia [...] r. nr [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego A. A. kwotę [...]([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

1. M. P. i S. P. pismem z dnia

[...] lipca 2018 r. złożyli wniosek o wydanie decyzji o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji pn. budowa dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych zlokalizowanych w miejscowości S. na działce nr [...], obręb S., gmina S..

2. Wójt Gminy S., działając jako Organ pierwszej instancji, decyzją znak [...] z dnia [...] kwietnia 2019 r. ustalił warunki zabudowy dla opisanej wyżej inwestycji.

3. W odwołaniu z [...].05.2019 r. A. A. (dalej przywoływany jako: "Skarżący") zarzucił, że przedmiotowa decyzja została przygotowana nieprawidłowo, narusza prawo i na tej podstawie powinna zostać wycofana z obrotu prawnego.

4. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] lipca 2019 r. Nr [...] wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2018 r. poz. 2096), art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

(Dz. U. z 2018 r. poz. 1945, dalej przywoływana jako: "u.p.z.p."), utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W ocenie Organu celem decyzji o warunkach zabudowy jest jedynie wytyczenie podstawowych, ogólnych kierunków projektowanej inwestycji budowlanej, której uszczegółowienie następuje na etapie zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na budowę. Ochrona interesów osób trzecich, uzasadniona wymaganiami prawa budowlanego poprzez m.in. zbadanie, czy realizacja planowanej inwestycji nie spowoduje ograniczenia możliwości zagospodarowania działek sąsiednich, wymagana jest dopiero na etapie wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę.

W konsekwencji, w ocenie Organu, dopiero na tym etapie zostaną rozstrzygnięte szczegółowe kwestie dotyczące sposobu zagospodarowania działki inwestorów i wpływu planowanej przez nich inwestycji na sposób korzystania z nieruchomości sąsiednich.

W ocenie Kolegium Skarżący nie przedstawił dowodów i argumentów, które przemawiałby za tym, że wynik postępowania administracyjnego w przedmiocie warunków zabudowy, dotyczy jego interesu prawnego. W szczególności nie wskazał takich negatywnych oddziaływań inwestycji, które wykluczają normalne korzystanie z działki, do której ma tytuł prawny.

Kolegium analizując wywody odwołania i poszczególne zarzuty uznało, że odwołujący się nie wskazał w nim, realnych zagrożeń dla stanu swej nieruchomości sąsiadującej z terenem planowanego przedsięwzięcia, które miałoby jej przynieść. W szczególności skarżący nie wykazał aby planowana budowa dwu budynków mieszkalnych jednorodzinnych zagrażała w jakiś sposób jego osobistym, indywidualnym interesom prawnym, konkretnym i obiektywnie sprawdzalnym.

5. Niezadowolony z powyższego rozstrzygnięcia Skarżący wywiódł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, zarzucając:

1) naruszenie przepisu art. 61 ust. 1 u.p.z.p. polegające na niepełnym i niejednoznacznym ustaleniu rodzaju zamierzenia budowlanego jakie opisał wnioskodawca, a przez to dokonanie przez organ niepełnej analizy zasad dobrego sąsiedztwa,

2) naruszenie przepisu art. 61 ust. 1 u.p.z.p. polegające na wadliwości analizy zasad dobrego sąsiedztwa, albowiem analiza ta całkowicie pomija istniejący historyczny układ urbanistyczny założenia parkowo-pałacowego objęty ochroną konserwatora zabytków na którym nigdy nie była zlokalizowana zabudowa mieszkaniowa, a na obszarze którego to układu znajduje się działka nr [...] objęta wnioskiem o wydanie warunków zabudowy,

3) naruszenie przepisu art. 53 ust. 4 pkt 2 w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. poprzez brak uzgodnienia przy ponownym rozpoznaniu sprawy projektu decyzji o warunkach zabudowy z wojewódzkim konserwatorem zabytków w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych formami ochrony zabytków, o których mowa w art. 7 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami na którym to obszarze położona jest działka nr [...] objęta wnioskiem o wydanie warunków zabudowy,

4) naruszenie przepisu art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. poprzez niewyjaśnienie wszystkich istotnych w sprawie okoliczności, błędne ustalenie stanu faktycznego w sprawie, nierozpatrzenie całego znajdującego się w aktach sprawy materiału dowodowego i wybiórcze go potraktowanie, w szczególności poprzez zaniechanie wyczerpującego i dogłębnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy w zakresie rodzaju inwestycji planowanej na obszarze objętym ochroną zabytków w postaci zespołu parkowo-pałacowego oraz wpływu planowanego przedsięwzięcia na istniejący historyczny zespół parkowo-pałacowy,

5) naruszenie przepisu art. 107 § 1 i § 3 K.p.a. polegające na braku uzasadnienia faktycznego decyzji, w szczególności co do przyjęcia przez organ możliwości zabudowy działki dwoma budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi położonej w historycznym układzie urbanistycznym założenia parkowo-pałacowego i objętym ochroną konserwatora zabytków,

6) naruszenie przepisu art 138 § 1 pkt 1 i 2 K.p.a. poprzez utrzymanie zaskarżonej decyzji Organu I instancji w mocy zamiast zastosowania art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a. i uchylenia zaskarżonej decyzji w całości.

W uzasadnieniu Skarżący wskazał, że kwestionuje dokonaną analizę ww. warunków zabudowy dokonaną przez Organ I instancji, a następnie zaakceptowaną w całości przez Organ II instancji.

Skarżący podnosi, że ww. analiza została dokonana w sposób wadliwy. W decyzji Organu I instancji brak jest spójności co do tego, czy planowana inwestycja dotyczy domu jednorodzinnego mieszkalnego, czy też innego obiektu budowlanego, o czym mogą świadczyć np. zapisy dotyczące ilości miejsc postojowych dla etapu użytkowego planowanej inwestycji. W ocenie Skarżącego sposób sformułowania pkt 4.9. dokonany w decyzji o warunkach zabudowy przez Organ I instancji dotyczący zapewnienia miejsc postojowych - "co najmniej jedno miejsce na mieszkanie" wskazuje, że Organ dokonał analizy dobrego sąsiedztwa w odniesieniu do domu jednorodzinnego mieszkalnego jednolokalowego. W ocenie Skarżącego sformułowanie pkt 4.9 dokonane przez Organ I instancji zmienia rodzaj i funkcję zabudowy dla jakiej zostały określone warunki zabudowy a na podstawie tak wydanych warunków zabudowy będzie można wybudować pod nazwą przedsięwzięcia wskazaną w decyzji - budowa dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych obiekt o funkcji pensjonatu, schroniska czy też de facto budynków wielorodzinnych bez konieczności przeprowadzania nowej analizy warunków zabudowy i uzyskania nowej decyzji o warunkach zabudowy.

Skarżący wskazał, że powstająca w sąsiedztwie zabudowanej działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech warunków kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy istniejącej.

Zdaniem Skarżącego planowana zabudowa w otulinie historycznego układu urbanistycznego o założeniu parkowo- pałacowym wpisanego do rejestru zabytków zdominuje, zniekształci, uszkodzi, istniejącą historyczną zabudowę i zakłóci otaczającą przestrzeń. Realizacja tej inwestycji pozostaje w wyraźnej sprzeczności z istniejącym w sąsiedztwie działki historycznym układem przestrzennym - tzw. sąsiedztwem urbanistycznym, na którym nigdy nie było zlokalizowanej zabudowy mieszkaniowej.

Skarżący powołuje się w tym zakresie na dokument znajdujący się w aktach sprawy - decyzję w sprawie wpisania dobra kultury do rejestru zabytków z dnia [...] grudnia

1994 r. wraz z jej graficznym załącznikiem - mapą. W treści tej decyzji wskazano jednoznacznie, że wpisano do zabytku układ urbanistyczny założenia parkowo - pałacowego w miejscowości S..

Ponadto Skarżący wskazuje, że zgodnie z treścią ww. decyzji w sprawie wpisania dobra kultury do rejestru zabytków z dnia [...] grudnia 1994 r. ustala się granicę ochrony ekologicznej i widokowej założenia - 50 m od granic założenia objętego wpisem i zwraca szczególną uwagę na załącznik graficzny do ww. decyzji. Wskazuje, że z mapy stanowiącej załącznik do tej decyzji i znajdującej się w aktach sprawy (lewy dolny róg mapy) wprost wynika, że działka dla której zostały wydane kwestionowane przez skarżącego warunki zabudowy, tj. działka nr [...], znajduje się w ustalonym mocą tej decyzji obszarze ochrony ekologicznej i widokowej założenia parkowo- pałacowego w miejscowości S..

Kolejnym zarzutem Skarżącego uzasadniającym uchylenie zaskarżonej decyzji Organów obu instancji jest brak ponownego uzgodnienia z [...] Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków decyzji wydanej przez Wójta Gminy S. z dnia [...] kwietnia 2019r., znak [...], którą to wadliwość postępowania zaaprobował Organ II instancji w zaskarżonej decyzji.

Skarżący podkreśla, że takie postępowanie Organów rozpoznających sprawę jest wadliwe, albowiem uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków powinien podlegać projekt decyzji wydanej po ponownym rozpatrzeniu sprawy, tj. projekt decyzji Wójta Gminy S. z dnia [...] kwietnia 2019 r., nie zaś poprzestanie na uzgodnieniu dokonanego w trybie milczącym dla nieobowiązującej i wyeliminowanej z obrotu prawnego decyzji Wójta Gminy S. z dnia [...] grudnia 2018 r.

5. W odpowiedzi na skargę Organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje:

Skarga jest uzasadniona.

6. Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm., dalej "p.p.s.a."), wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć wpływ na wynik sprawy. Należy również podkreślić, że sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest wyłącznie w granicach danej sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

7. Rozpoznając sprawę w świetle powołanych wyżej kryteriów Sąd uznał, że skarga na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego zasługuje na uwzględnienie.

8. Na wstępie wywodu należy nakreślić ramy prawne sprawy.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust.5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Natomiast zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 2 w zw. z art. 51 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., decyzje o warunkach zabudowy, w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych formami ochrony zabytków, o których mowa w art. 7 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz ujętych w gminnej ewidencji zabytków, wydaje się po uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków, przy czym na podstawie art. 53 ust. 5 tej ustawy, uzgodnienia dokonuje się w trybie art. 106 K.p.a., z tym że zażalenie przysługuje wyłącznie inwestorowi. W przypadku niezajęcia stanowiska przez organ uzgadniający w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie – uzgodnienie uważa się za dokonane.

9. Wskazać należy, że decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową i w tym zakresie Skarżący ma rację. Organ właściwy do jej wydania jest bowiem zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom, a obowiązek odmowy ma tylko wówczas, gdy inwestycja ta nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (por. wyrok NSA z 18 grudnia 2012 r. sygn. akt II OSK 1518/11; wyrok NSA z 12 października 2010 r., sygn. akt II OSK 1542/09; wszystkie przytaczane orzeczenia dostępne na: www.orzeczenia.nsa.gov.pl). W związku z tym wydanie decyzji o warunkach zabudowy winno być poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w ww. przepisie.

10. Podstawowym dowodem służącym ustaleniu, czy zachodzą przesłanki do wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, której sporządzenie nakazuje § 3 rozporządzenia z 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Prawidłowe sporządzenie tej analizy nie tylko umożliwia wydanie prawidłowej decyzji w przedmiocie warunków zabudowy, ale w dalszej perspektywie pozwala na dokonanie kontroli prawidłowości działania organów administracji. Warunkiem przeprowadzenia analizy zgodnej z przepisami rozporządzenia jest wyznaczenie obszaru analizowanego stosownie do wymogów określonych w tym rozporządzeniu, gdyż wadliwe ustalenie granic tego obszaru jest przeszkodą uniemożliwiającą właściwe określenie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 4 września 2007 r. sygn. akt II SA/Po 334/07). Przy czym dokonana analiza urbanistyczna wniosku i ocena wniosków z tej analizy płynących może nastąpić wyłącznie w postępowaniu przed organem I instancji. Gdyby takie postępowanie przeprowadził organ odwoławczy, stanowiłoby to rażące naruszenie zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego statuowanej w art. 15 k.p.a. (por. wyrok NSA z 25 marca 2011 r. sygn. akt II OSK 518/10). Analiza urbanistyczna ma wskazywać parametry zabudowy, a ich określenie ma wynikać z opisanego w jej części tekstowej rozumowania, opartego na stwierdzonym stanie faktycznym (istniejącym zagospodarowaniu sąsiednich nieruchomości, układzie urbanistycznym), jak również na wyliczeniach matematycznych.

Sposób ustalenia obszaru analizowanego określa § 3 ww. rozporządzenia, wskazując w ust. 2, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. (w skali 1:500 lub 1:1.000), w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2). Zgodnie z tym przepisem przy ustalaniu granic terenu analizowanego należy wziąć zatem pod uwagę front działki, na którym jest planowana inwestycja. Wskazać również należy, że zgodnie z § 2 ust. 5 ww. rozporządzenia, ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o froncie działki - należy przez to rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę.

Odnosząc powyższe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy Sąd uznał, że zaskarżone w sprawie decyzje nie poddają się kontroli, z tej przyczyny, że w oparciu o zgromadzony w sprawie materiał dowodowy tj. analizę funkcji i cech zabudowy nie sposób ustalić obszaru analizy. Na znajdujących się w aktach mapach, załączonych do decyzji Organu I i II instancji, albo wyznaczono obszar analizy w sposób wadliwy (decyzja Organu I instancji), albo w ogóle nie wskazano obszaru analizy (decyzja Organu II instancji). Mając zaś na uwadze, że organy mają obowiązek czuwania nad tym, aby wyznaczenie granic obszaru analizowanego odbyło się zgodnie z przepisami § 3 pkt 2 ww. rozporządzenia, w ocenie Sądu, na gruncie niniejszej spawy nie można uznać, aby dopełniły powyższego obowiązku.

Należy podkreślić, że w celu prawidłowego wyznaczenia granic obszaru analizowanego należy zatem prawidłowo ustalić front działki oraz jego szerokość, a w dalszej kolejności wyznaczyć wartość mnożnika szerokości frontu (min. 3,0).

W sprawie, której dotyczy skarga, Organ I instancji wyznaczył wprawdzie granice obszaru analizowanego, ale nie można uznać, że zrobił to prawidłowo. W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się jednolicie, że zasadą jest, iż obszar analizowany należy wyznaczyć dookoła działki (nie terenu inwestycyjnego), czyli we wszystkich kierunkach (koncentrycznie) w równej odległości (równomiernie), a zatem granice tego obszaru powinny przyjąć kształt okręgu o promieniu nie mniejszym niż trzykrotna szerokość frontu działki i nie mniejszym niż 50 m. Wszelkie odstępstwa od powyższej zasady wymagają natomiast bardzo starannego i wnikliwego uzasadnienia. Prawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego, tj. bez dowolności i z uwzględnieniem kryteriów obiektywnych, ma zasadnicze znaczenie dla rzetelności samej analizy oraz jej wyników, a tym samym przeciwdziała tendencyjności czy dowolności wydawanych rozstrzygnięć. Samo wyznaczenie obszaru analizowanego, podobnie jak analiza, nie mogą zależeć w szczególności od koncepcji urbanistycznych, czy architektonicznych podmiotów wydających decyzję o warunkach zabudowy w konkretnych sprawach, albo też osób przygotowujących projekty takich decyzji, względnie dokumentację nazywaną analizą urbanistyczno-architektoniczną (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 18 maja 2011 r.,

sygn. akt II SA/Kr 495/11; wyrok WSA w Gdańsku z dnia 19 grudnia 2012 r., sygn. akt II SA/Gd 601/12, wyrok WSA w Białymstoku z dnia 15 listopada 2012 r., sygn. akt II SA/Bk 495/12). Przy wyznaczaniu granic obszaru analizowanego ponad minimalne rozmiary organ orzekający powinien zaś wykazać, że wielkość tego obszaru służy ustawowemu wymogowi zachowania ładu przestrzennego w ramach dającej się wyodrębnić zwartej jednostki terenowej urbanistyczno-architektonicznej na danym obszarze (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 30 sierpnia 2010 r., sygn. akt II SA/Kr 527/10; wyrok WSA w Poznaniu z dnia 8 grudnia 2010 r., sygn. akt II SA/Po 721/10).

Biorąc pod uwagę powyższe uznać należy, że zarzut naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa jest przedwczesny.

11. Podnieść przy okazji trzeba, że w decyzji o warunkach zabudowy organ orzekający powinien w możliwie najszerszy sposób ustalić warunki inwestowania, co nie budzi w zasadzie żadnych wątpliwości w doktrynie i judykaturze (por. wyrok NSA z dnia 11 stycznia 2018 r., sygn. akt II OSK 756/16). Jednak ich konkretyzacja następuje dopiero w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę, w którym rozstrzygane są szczegółowe kwestie dotyczące wpływu planowanej inwestycji na sposób korzystania z nieruchomości sąsiedniej oraz jej zgodności z warunkami wynikającymi z odpowiednich przepisów prawa budowlanego i przepisów szczególnych. Dlatego chociażby za dopuszczalne uznaje się np. określenie w decyzji o warunkach zabudowy jedynie minimalnej ilości miejsc postojowych, gdyż określenie konkretnej ich liczby następuje na późniejszym etapie, tj. na etapie tworzenia projektu budowlanego (w postępowaniu o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę), z uwzględnieniem rozwiązań zawartych w decyzji o warunkach zabudowy, jak też § 19-21 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (por. wyrok NSA z dnia 14 listopada 2017 r., sygn. akt II OSK 449/16; wyrok NSA z dnia 7 września 2016 r., sygn. akt

II OSA 3016/14, wyrok NSA z dnia 19 grudnia 2012 r., sygn. akt II OSK 1543/11).

Stąd, organ planistyczny nie może na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy, jak tego domaga się Skarżący, analizować inwestycji pod kątem spełnienia warunków określonych w przepisach prawa budowlanego, gdyż po pierwsze przekraczałoby to kompetencje tego organu określone przez przepisy prawa, po drugie zaś byłoby to niemożliwe technicznie. Organ planistyczny nie dysponuje projektem budowlanym, zatem nie może analizować wniosku inwestora pod kątem spełnienia przez zamierzenie budowlane warunków o jakich mowa w ww. przepisach (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 6 lipca 2018 r., sygn. akt II SA/Łd 304/18).

Biorąc powyższe pod uwagę zarzut Skarżącego w powyższym zakresie uznać należy za chybiony.

12. Działka objęta inwestycją jest - jak wynika z akt sprawy - częściowo położona na obszarze zabytkowego układu urbanistycznego pałacowo-parkowego wpisanego do rejestru zabytków pod nr [...] decyzją z dnia [...].12.1994 r. Obszar działki stanowi obrzeże i otulinę zabytkowego parku, z charakterystycznie ukształtowanym terenem, na którym nie znajdowała się historyczna zabudowa mieszkaniowa.

W związku z powyższym, co nie jest sporne w sprawie, część obszaru działki podlega ochronie na podstawie art. 7 pkt 1 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.

W ocenie Organów obu instancji dla w/w inwestycji, zważywszy na planowane miejsce jej usytuowania, projekt decyzji został poddany uzgodnieniom z organem właściwym dla ochrony zabytków, którym jest wojewódzki konserwator zabytków. Uzgodnienie zostało dokonane w trybie milczącym.

Z kolei zarzutem Skarżącego jest brak ponownego uzgodnienia z [...] Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków decyzji wydanej przez Wójta Gminy S. z dnia [...] kwietnia 2019r., znak [...]

W tej kwestii rację należy przyznać Skarżącemu, bowiem decyzja Organu I instancji z dnia [...] kwietnia 2019 r., co wynika z akt sprawy, nie była przedmiotem uzgodnienia. Przypomnieć wypada, że w dniu [...] lutego 2019 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło Decyzję Wójta Gminy S. z dnia [...] grudnia 2018 r., znak [...] i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez Wójta Gminy S.. Uzgodnieniu w trybie milczącym podlegał projekt decyzji o warunkach zabudowy Wójta Gminy S. z dnia [...] grudnia 2018r., znak [...]

Sąd podziela zdanie Skarżącego, że przy ponownym rozpoznaniu sprawy żaden z Organów nie zwrócił się ponownie do [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w celu dokonania ponownych uzgodnień w trybie art. 53 ust. 4 pkt 2 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, czego wymaga jednoznacznie przepis prawa, pomijając już, że obie decyzje Organu I instancji różnią się.

Uzgodnienie projektu decyzji o warunkach zabudowy nie może odbywać się w oderwaniu od charakterystyki zamierzenia inwestycyjnego, ani w oderwaniu od projektu decyzji. Na podstawie art. 53 ust. 4 pkt 2 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wojewódzki konserwator zabytków zobligowany jest do rozważenia, czy w oparciu o obowiązujące przepisy z zakresu ochrony zabytków możliwe jest uzgodnienie przedłożonego projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Wojewódzki konserwator zabytków zajmuje stanowisko w formie postanowienia, realizując przyznaną mu prawem materialnym kompetencje do współdziałania. Przedmiotem uzgodnienia jest projekt decyzji o warunkach zabudowy, a nie wniosek inwestora wszczynający postępowanie w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy. W związku z tym organ dokonujący uzgodnienia nie jest zobligowany do abstrakcyjnego badania, czy zamierzona inwestycja może być zrealizowana na określonej działce z punktu widzenia przepisów szczególnych, ale powinien się przede wszystkim skoncentrować na ustaleniu, czy sporządzony projekt decyzji o warunkach zabudowy uwzględnia ograniczenia wynikające z przepisów dotyczących ochrony zabytków (por. wyrok NSA z dnia 12 lutego 2019 r., sygn. akt II OSK 722/17).

Powyższe zatem skutkuje uznaniem, że Organy naruszyły art. 53 ust. 4 pkt 2 w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., co w sprawie także przesądza o konieczności wyeliminowania objętych skargą rozstrzygnięć.

13. Naruszenie przepisów prawa materialnego skutkuje także uznaniem, że zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji ustalenia nie są pełne, bowiem nie znajdują potwierdzenia w zgromadzonym materiale dowodowym. Uznać w konsekwencji należy, że Organy naruszyły także zasady procesowe zawarte w art. 7, art. 77 § 1, art. 80 K.p.a.

14. Rozpoznając ponownie sprawę Organ prawidłowo wyznaczy obszar analizowany, na tej podstawie dokona stosownej analizy urbanistycznej i oceny całości zebranego materiału oraz dokona wymaganych prawem uzgodnień.

15. Biorąc powyższe pod uwagę Sąd, działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) P.p.s.a. orzekł jak w sentencji. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 P.p.s.a.