Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 401/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2013-06-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Donata Starosta Sędziowie WSA Izabela Bąk-Marciniak WSA Maciej Busz (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Monika Zaporowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 05 czerwca 2013 r. sprawy ze skarg Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. W. [...] w P. i U.D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] lutego 2013 r. nr [...] w przedmiocie umorzenia postępowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. na rzecz skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. W. [...] w P. kwotę [...] ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania; 4. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. na rzecz skarżącej U.D. kwotę [...] ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta P. na podstawie art.59 ust.1 i 2, art.60 ust.1 oraz art.54 w zw. z art.64 ust.1 ustawy z dnia 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. Dz.U. z 2012r., poz.647, zwanej dalej u.p.z.p.) i na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14.06.1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000r., Nr 98, poz.1071, ze zm., zwanej dalej Kpa) decyzją z dnia [...].11.2012r. nr [...] wydaną w sprawie [...] wydaną na wniosek [...] Architekci Biuro Projektowe K.F. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu składającego się z dwóch budynków biurowo – usługowych oraz nadbudowie istniejącego budynku przedszkola i zmianie sposobu użytkowania na budynek o funkcji usługowo – biurowej przewidzianej do realizacji na działkach nr [...] i częściach działek nr [...] i [...] położonej przy ul. G. [...] w P.

Powyższą decyzję doręczono wnioskodawcy oraz stronom PPUH A. sp. z o.o. w P., I. sp.jawna w P. oraz Zespołowi Żłobków nr [...] w P. Wcześniej w toku postępowania w dniu 07.05.2012r. organ ustalił, że PPUH A. sp. z o.o. w P. jest "zarządcą budynków przy ul. (...) W. [...]" i w związku z tym uznał w/w spółkę za stronę postępowania w niniejszej sprawie jako zarządcę nieruchomości.(vide: notatka służbowa z dnia 07.05.2012r.) Od tego momentu organ dokonywał doręczeń na rzecz w/w spółki.

Pismem z dnia 13.09.2012r. do omawianego postępowania zgłosiła się jako strona U.D. domagając się zapewnienia jej czynnego udziału w toczącym się postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy. Wskazała, że jest ona właścicielem nieruchomości lokalowej nr [...] w budynku położonym przy ul. W. [...] w P. Wskazała dalej, że jej lokal poprzez balkon bezpośrednio graniczy z działką nr [...], której dotyczy przedmiotowe postępowanie o ustalenie warunków zabudowy. Wskazała, że w myśl art.28 Kpa przysługuje jej przymiot strony. Podkreśliła, że przyznanie jej statusu strony w postępowaniu nie przesądza o sposobie jego zakończenia, a jedynie pozwala jej na czynne uczestniczenie w postępowaniu.

Prezydent w odpowiedzi poinformował, że uwagi zawarte w piśmie z dnia 13.09.2012r. zostały przyjęte do wiadomości i zostaną rozpatrzone.

Odwołanie od powyższej decyzji z dnia [...].11.2012r. nr [...] wniosła w ustawowym terminie Wspólnota Mieszkaniowa W. [...] reprezentowana przez zarządcę PPUH A. sp. z o.o. wnosząc o jej uchylenie i przekazanie do ponownego rozpatrzenia. Odwołanie podpisała B.A. zarządca nieruchomości nr lic. [...]. W odwołaniu podniesiono szereg zarzutów merytorycznych wobec decyzji Prezydenta z dnia [...].11.2012r. nr [...].

Odwołanie od powyższej decyzji z dnia [...].11.2012r. nr [...] w ustawowym terminie wniosła także U.D. (członek w/w Wspólnoty) reprezentowana przez córkę D.D. i zastępowana przez apl. adw. R.S. wnosząc o jej uchylenie i odmowę ustalenia przedmiotowych warunków zabudowy względnie o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

U.D. zarzuciła m.in. naruszenie art.28 Kpa poprzez nieuznanie jej, a także Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. W. [...], za stronę postępowania. U.D. wskazała, że organ w uzasadnieniu przedmiotowej decyzji w żaden sposób nie odniósł się do statusu skarżącej w tym postępowaniu. Zarzuciła, że organ I instancji nie badał, czy ma ona interes prawny do występowania w w/w postępowaniu. Dalej wskazała, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie zawiera unormowania odnoszącego się do pojęcia strony w sprawach dotyczących ustalenia warunków zabudowy. Tak więc jej zdaniem w tym zakresie znajduje zastosowanie art. 28 Kpa. Odwołująca zarzuciła, że stroną w tym postępowaniu powinna być przede wszystkim Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. W. [...] w P. Podmiot ten jednak został pominięty, gdyż organ I instancji jako stronę traktował PPUH A. sp. z o.o. w P., która jest jedynie zarządcą Wspólnoty. To Wspólnota, a nie zarządca powinien być stroną postępowania. Zarządca bowiem nie ma żadnego interesu prawnego do występowania w niniejszym postępowaniu. Ponadto jej zdaniem zarządca nie reprezentuje Wspólnoty w postępowaniu administracyjnym. W jej ocenie pominięcie Wspólnoty Mieszkaniowej stanowiło kwalifikowaną wadę zaskarżonej decyzji stanowiącą przesłankę wznowieniową. Dalej odwołująca wskazała, że ma indywidualny interes prawny w tym postępowaniu, który wywodzi z faktu, że jej lokal bezpośrednio graniczy z działką objętą wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy i będzie przedmiotem różnego rodzaju immisji, a nadto z art.6 ust.2 u.p.z.p. Ponadto odwołująca podniosła szereg zarzutów merytorycznych wobec zaskarżonej decyzji.

SKO w Poznaniu decyzją wydaną w dniu [...].02.2013r. w sprawie [...] umorzyło postępowanie odwoławcze w zakresie obydwu skarg.

W uzasadnieniu organ wskazał, że skarżący nie mają przymiotu strony w rozpatrywanym postępowaniu. Organ wskazał, że w myśl art.28 Kpa stroną jest każdy czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie.

Co do U.D. (błędnie określonej przez SKO jako A.) organ wskazał, że jest ona właścicielką lokalu w nieruchomości sąsiedniej w stosunku do będącej przedmiotem postępowania i jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej W. [...]. Organ powołując się na judykaturę (wyrok NSA z dnia 18.01.2012r. II OSK 2047/10) wskazał, że stroną w sprawie o ustalenie warunków zabudowy może być wyłącznie wspólnota mieszkaniowa, a nie jej poszczególni członkowie. Członek może być stroną tylko wówczas, gdy wykaże swój indywidualny interes prawny. Powoływanie się na tym etapie procesu inwestycyjnego na interes prawny przez osoby trzecie w ocenie Kolegium jest znacznie ograniczone z uwagi na specyfikę decyzji o warunkach zabudowy, gdyż w art.63 u.p.z.p. expressis verbis sformułowano zasadę, że taka decyzja nie narusza interesu osób trzecich. Interes prawny występuje wówczas, gdy zastosowanie normy prawa materialnego może mieć wpływ na sytuację danego podmiotu w zakresie prawa materialnego. Cechami interesu prawnego jest to, że jest on indywidualny, konkretny, aktualny i sprawdzalny obiektywnie, a jego istnienie znajduje potwierdzenie w okolicznościach faktycznych będących przesłankami stosowania przepisu prawa materialnego. Od interesu prawnego należy odróżnić interes faktyczny nie znajdujący oparcia w przepisach prawa. Organ podkreślił, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie przesądza tego, że dojdzie do realizacji inwestycji. To będzie rozstrzygane dopiero na etapie zatwierdzania projektu budowlanego i uzyskania pozwolenia na budowę. Decyzja o warunkach zabudowy nie narusza prawa własności i innych praw i nie uprawnia do wykonania inwestycji. W ocenie organu zarzuty U.D. dotyczą wyłącznie jej interesu faktycznego, a nie prawnego. Powołuje się ona przede wszystkim na różnorodne immisje. Jej zastrzeżenia nie mają jednak charakteru indywidualnego, gdyż dotyczą całej Wspólnoty, a nie tylko lokalu odwołującej. Nie mają one również charakteru konkretnego i sprawdzalnego obiektywnie i dotyczą kwestii, które będą ustalane dopiero na etapie wydania pozwolenia na budowę. Nie stwarza to indywidualnego interesu prawnego odwołującej i wyklucza jej udział w niniejszym postępowaniu w charakterze strony.

Co do PPUH A. sp. z o.o. w P. organ wskazał, że w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy odwołanie może złożyć jedynie strona, a więc właściciel nieruchomości sąsiedniej, jeżeli wykaże swój interes prawny. W niniejszej sprawie przymiot strony mają współwłaściciele lokali jako Wspólnota Mieszkaniowa. A odwołujący PPUH A. sp. z o.o. w P. jest jedynie zarządcą, a więc osobą trzecią (w tym zakresie organ powołał się na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23.11.2003r. o sygn. III CZP 74/03) w stosunku do wspólnoty mieszkaniowej. Jego zdaniem na zewnątrz reprezentuje wspólnotę jej zarząd w znaczeniu podmiotowym, a nie zarządca (zarząd w znaczeniu funkcjonalnym) zajmujący się jedynie bieżącym administrowaniem nieruchomością. Kolegium wskazało, że nie podziela poglądu jakoby zarządca nieruchomości mógł występować w imieniu wspólnoty mieszkaniowej.

Skargę w ustawowym terminie na powyższą decyzję SKO w Poznaniu do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu złożyła U.D. reprezentowana przez córkę D.D., a zastępowana przez adw. W.B. wnosząc o jej uchylenie oraz uchylenie decyzji ją poprzedzającej ewentualnie stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej oraz o zasądzenie kosztów postępowania.

Skarżąca zarzuciła, że przysługuje jej przymiot strony postępowania. Wskazała, że stroną postępowania powinna być przede wszystkim wspólnota mieszkaniowa, lecz jeżeli jej członek wykaże swój indywidualny interes prawny, to również on ma przymiot strony. Podkreśliła, że interes prawny występuje wówczas, gdy rozstrzygnięcie w danej sprawie wpływa na sytuację prawną danego podmiotu. Zakres oddziaływania planowanej inwestycji wpływa na ustalenie kręgu osób, które mają interes prawny w sprawie. Wskazała, że lokal skarżącej usytuowany jest od strony planowanej inwestycji i w związku z tym będzie narażony na immisje (art.140 i nast. kc.) i ponadnormatywne przysłonięcie okien jej lokalu. Dlatego skarżąca posiada swój własny, indywidualny interes prawny. Skarżąca wywiodła go z przysługującego jej prawa do niezakłóconego korzystania z nieruchomości stanowiącej jej własność. Ponadto swój interes prawny oparła skarżąca na zagrożeniu ponadnormatywnego przysłaniania okien. Postępowanie w przedmiocie warunków zabudowy jest jedynym postępowaniem w którym może chronić swój interes przed ponadnormatywnym zagęszczeniem zabudowy, gdyż lokalizacja budynku "C" na działce sąsiedniej otworzy inwestorowi drogę do ograniczenia nasłonecznienia pomieszczeń mieszkalnych skarżącej z uwagi na występowanie inwestycji w zabudowie śródmiejskiej. Ponadto skarżąca wskazała, że w myśl art.6 u.p.z.p. każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych.

Dodatkowo skarżąca podniosła, że PPUH A. sp. z o.o. w P. był uprawniony do wniesienia skargi w imieniu Wspólnoty. Wskazała, że Wspólnota nie posiada zarządu w rozumieniu art.20 u.w.l. i reprezentuje ją na zewnątrz ustanowiony zarządca, tj. PPUH A. sp. z o.o. w P.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie podtrzymując swe dotychczasowe argumenty

Skargę na powyższą decyzję SKO w P. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu złożyła Wspólnota Mieszkaniowa W. [...] w P. wnosząc o jej uchylenie w całości i zasądzenie kosztów postępowania.

Skarżąca zarzuciła naruszenie art.20 ustawy z dnia 24.06.994r. o własności lokali (Dz.U. z 2000r., Nr 80, poz.903 ze zm., zwana dalej u.w.l.) poprzez błędne przyjęcie, że wspólnotę może reprezentować wyłącznie zarząd w sytuacji, gdy zarząd ten Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. W. [...] w P. zgodnie z art.18 u.w.l. powierzyła osobie prawnej w postaci PPUH A. sp. z o.o. w P., która stosownie do postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 14.09.2005r., o sygn. SN III CZP 62/05 występuje w imieniu właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową.

Dalej skarżąca zarzuciła naruszenie art.138 § 1 pkt 3 Kpa poprzez przyjęcie przez SKO w P., że skarżącą była PPUH A. sp. z o.o. w P. oraz art. 77 § 1 w zw. z art.64 § 2 Kpa poprzez przedwczesne umorzenie postępowania bez wezwania wspólnoty do podpisania odwołania przez osoby uprawnione. Skarżąca podkreśliła, że pogląd, iż zarządca nieruchomości może występować w imieniu właścicieli lokali tworzących wspólnotę jest powszechnie przyjęty przez SN, NSA i WSA i w tym zakresie powołała się na liczne orzeczenia.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie podtrzymując swą dotychczasową argumentację.

Postanowieniem z dnia 23.04.2013r. postępowania w przedmiocie obydwu wyżej opisanych skarg połączono do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia.

Uczestnik postępowania K.F. wniósł o oddalenie skargi U.D. podnosząc brak interesu prawnego tej skarżącej oraz o zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego. Wniósł on także o oddalenie skargi Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. W. [...] w P. podnosząc, iż zarządca PPUH A. sp. z o.o. w P. nie posiada legitymacji do występowania w imieniu w/w Wspólnoty, gdyż legitymacje taką posiada jedynie zarząd Wspólnoty. Wspomniana spółka natomiast była jedynie zarządcą w znaczeniu funkcjonalnym.

Skarżąca U.D. w piśmie z dnia 29.05.2013r. podtrzymała swoje dotychczasowe stanowisko podnosząc zarzuty wobec decyzji organu I instancji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga okazała się zasadna.

Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 – dalej Ppsa) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 Ppsa, w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną.

Biorąc pod uwagę wyżej wskazany zakres właściwości sądu administracyjnego, przyznane przez ustawodawcę kompetencje orzecznicze tego sądu mają – jak już wspomniano - charakter zasadniczo kasacyjny. Podkreśla się bowiem, że sąd administracyjny nie może zastępować organów administracji publicznej w procesie administrowania (R. Hauser, Konstytucyjny model polskiego sądownictwa administracyjnego, w: red. J. Stelmasiak, J. Niczyporuk, S. Fundowicz, Polski model sądownictwa administracyjnego, Lublin 2003 r., str. 145). Sąd dokonując kontroli zgodności z prawem zaskarżonej decyzji był zobowiązany do sformułowania - na podstawie art. 153 Ppsa - oceny prawnej oraz wiążących wskazań co do dalszego postępowania w sprawie, które wiążą następnie zarówno Sąd, jak i organy administracji orzekające w sprawie.

W pierwszej kolejności należy wskazać i podkreślić, że zaskarżona decyzja Kolegium jest rozstrzygnięciem o charakterze procesowym. Konstatacja ta prowadzi do wniosku, że Sąd orzekający nie mógł się odnosić do zarzutów merytorycznych dotyczących decyzji organu I instancji, jak również organu II instancji. Sąd był władny ocenić jedynie prawidłowość decyzji procesowej jaką jest umorzenie postępowania i w związku z tym odnieść się do stanowiska organu II instancji, że skarżącej U.D. nie przysługiwał status strony w tym postępowaniu administracyjnym oraz do stanowiska tegoż organu, że odwołanie złożyła nie Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. W. [...] w P., lecz B.A., zarządca nieruchomości zatrudniony w PPUH A. sp. z o.o. w P., która w tym przypadku pełniła funkcję zarządcy nieruchomości wspólnej przy ul. W. [...] w P., a które to podmioty w ocenie Kolegium nie były legitymowane do reprezentowania Wspólnoty.

Co do umorzenia postępowania w zakresie skargi wniesionej przez Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. W. [...] w P.

Zasadnicze znaczenie w tym zakresie ma kwestia, czy ustanowiony na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz.U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm., zwana dalej u.w.l. lub ustawą) zarząd (zarządca) dla nieruchomości wspólnej może występować w imieniu właścicieli lokali. Niespornym było, że Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. W. [...] w P. powierzyła zarząd nieruchomością wspólną PPUH A. sp. z o.o. w P. Organ I instancji ustalił ten fakt, co znalazło odzwierciedlenie w notatce służbowej z dnia 07.05.2012r. Fakt ten nie był kwestionowany zarówno przez żaden z organów, jak i przez żadną ze stron oraz przez żadnego z uczestników postępowania. Ze wspomnianej wyżej notatki służbowej - jak również z późniejszych dokumentów -wynika także, że organ I instancji błędnie uznał PPUH A. sp. z o.o. w P. za stronę postępowania. Nie budzi jednak wątpliwości Sądu orzekającego, że właściciele lokali nie powołali zarządu na podstawie art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali. Potwierdzają to również akta sprawy sądowej z których wynika, że doszło do ustanowienia zarządcy w trybie art.18 u.w.l., a zarządcą tym został ustanowiony PPUH A. sp. z o.o. (k. 26 akt sądowych).

Podkreślić należy, że przedmiotem zainteresowania jest zagadnienie reprezentacji w znaczeniu materialnoprawnym.

Skarżąca ma rację zarzucając, że organ odwoławczy nie dostrzegł różnicy między pojęciem zarządu w ujęciu art. 18 ustawy i w ujęciu art. 20 ustawy. Analiza treści ustawy o własności lokali prowadzi bowiem do wniosku, że pojęcie zarządu, którym posłużył się w niej ustawodawca, występuje w dwóch różnych znaczeniach, mianowicie w znaczeniu funkcjonalnym oraz w znaczeniu podmiotowym.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej, którą ustawodawca w innym miejscu nazywa zarządcą. W przepisie tym jest mowa o zarządzie w znaczeniu funkcjonalnym, bowiem chodzi w nim o zarządzanie nieruchomością wspólną, czyli podejmowanie czynności faktycznych i prawnych koniecznych dla utrzymania tej nieruchomości. Zarządca jest przy tym osobą trzecią, a więc podmiotem odrębnym od samej wspólnoty. Pojęcie zarządu w znaczeniu funkcjonalnym występuje w licznych innych przepisach ustawy, w tym w art. 13 ust. 1, art. 14, art. 15, art. 22, art. 27, art. 30 ust. 2 pkt 1 czy w art. 33 ustawy.

Natomiast w myśl przepisu art. 20 ustawy, jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona (ust. 1); zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani (ust. 2). Zarząd - jak wynika z art. 21 ust. 1 ustawy - kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. W tych przepisach jest mowa o zarządzie w znaczeniu podmiotowym, bowiem chodzi w nich o organ wspólnoty mieszkaniowej, która - jak wynika z art. 6 zd. 2 ustawy - może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Zarząd, który jest wybierany w trybie art. 20 ust. 1 u.w.l., nie jest podmiotem odrębnym od wspólnoty, lecz organem wchodzącym w skład jej struktury organizacyjnej, a działanie tego zarządu jest w istocie działaniem samej wspólnoty. Pojęcie zarządu w znaczeniu podmiotowym występuje w licznych innych przepisach ustawy, w tym w art. 13 ust. 2, art. 22, art. 23 ust. 1, art. 24, art. 26, art. 28, art. 29, art. 30, art. 31, art. 32 czy w art. 32a ustawy (por wyr. SN z dnia 14 stycznia 2004r., I CK 108/03, publ. Lex 508810).

Mając na uwadze powyższe zaznaczyć należy, że samą organizację i sposób wykonywania zarządu nieruchomością wspólną ustawodawca powierza przede wszystkim właścicielom lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową (w odpowiedniej umowie w formie aktu notarialnego lub w uchwale właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza; art. 18 ust. 1 i art. 18 ust. 2a ustawy). Jeżeli właściciele nie skorzystali z takiego uprawnienia (nie ustanowili zarządcy w znaczeniu funkcjonalnym), mają wówczas zastosowanie odpowiednie zasady organizacji i wykonywania zarządu przewidziane w art. 19-33 ustawy.

W tzw. dużych wspólnotach mieszkaniowych, jak w niniejszej sprawie, właściciele lokali zobowiązani są podjąć uchwałę o wyborze zarządu (art. 20 ust. 1 ustawy). W orzecznictwie sądowym prezentuje się pogląd, który Sąd Administracyjny w niniejszej sprawie podziela, że taka regulacja prawna oznacza to, że ustanowienie zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym) na podstawie art. 18 ust.1 ustawy wyklucza możliwość tworzenia zarządu (w znaczeniu podmiotowym) według postanowień art. 20 ustawy. Za taką wyłącznością określonej, przyjętej już raz formuły prawnej zarządu nieruchomością wspólną przemawiają także istotne względy natury organizacyjno-gospodarczej. W orzecznictwie przyjmuje się bowiem, ze nie ma potrzeby mnożenia struktur zarządu nieruchomością wspólną, co powoduje problemy w ewentualnym rozkładzie uprawnień pomiędzy takie struktury (por. post. SN z dnia 14 września 2005r., III CZP 62/05).

Identyczne stanowisko prezentuje się również w doktrynie wskazując, że od obowiązku wyboru zarządu w trybie określonym w art.20 ust.1 u.w.l. zwalnia wspólnotę jedynie ustanowienie sposobu zarządu nieruchomością wspólną zawartą w formie aktu notarialnego albo powierzenia taką umową zarządu nieruchomością wspólną jakiejś osobie fizycznej lub prawnej na podstawie art.18 ust.1 u.w.l. (patrz: Ewa Bończak – Kucharczyk, komentarz do art.18 ustawy o własności lokali, publ. W systemie Lex)

Wobec powyższego przyjąć należy, że jeżeli ustanowiono zarządcę na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy, to zagadnienie działania zarządcy (osoby prawnej lub fizycznej) w imieniu właścicieli lokali i zakresu takiego upoważnienia sprowadza się w istocie do treści postanowień umowy lub uchwały właścicieli, przewidzianych w powyższym przepisie ustawy.

Dla rozstrzygnięcia zagadnienia istnienia i zakresu upoważnienia zarządcy do działania w imieniu właścicieli lokali pomocny może być przepis art. 33 ustawy wówczas, gdyby w "umowie o zarządzanie nieruchomością wspólną", zawartą z zarządcą (art. 18 ust. 1 ustawy), pominięto w ogóle sprawę reprezentacji. Otóż zgodnie z tym przepisem, w razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej w trybie przewidzianym w art. 18 ust 1 ustawy, w braku odmiennych postanowień umowy stosuje się przepisy rozdziału 4 ustawy - Zarząd nieruchomością wspólną.

Zdaniem Sądu, oznacza to możliwość odesłania m.in. także do art. 21 ust. 2 ustawy, wskazującego na kompetencje zarządu (w znaczeniu podmiotowym) do reprezentowania Wspólnoty Mieszkaniowej. Możliwości odpowiedniego stosowania art. 21 ust. 2 ustawy dla określenia kompetencji zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym) nie stoi na przeszkodzie inny - wskazywany już - status prawny zarządu w znaczeniu podmiotowym i zarządu w znaczeniu funkcjonalnym. Przewidziane w art. 33 ustawy odesłanie m.in. do art. 21 ust. 2 ustawy ma bowiem na celu przesądzenie jedynie kwestii uprawnień zarządu (funkcjonalnego) do występowania w imieniu właścicieli lokali, jeżeli zagadnienie reprezentacji w szczegółowym uregulowaniu pominięte zostało w "umowie zarządu nieruchomością wspólną", zawartą pomiędzy właścicielami lokali i zarządcą na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy (por. post. SN z dnia 14 września 2005r., III CZP 62/05).

Wobec powyższego Sąd Administracyjny wyraża pogląd, że istnieją wystarczające argumenty, mogące służyć dla przyjęcia stanowiska, zgodnie z którym zarządca nieruchomości wspólnej, ustanowiony na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy może występować w imieniu właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową w znaczeniu o jaki mowa w art. 6 ustawy.

W niniejszej sprawie z przedłożonej kopii odpisu księgi wieczystej, z którego Sąd przeprowadził dowód w trybie art. 106 §3 Ppsa, wynika, że nabywcy lokali mieszkalnych (właściciele tworzący wspólnotę mieszkaniową) postanawiali, że pierwszy zarząd nieruchomością wspólną zgodnie z postanowieniami ustawy o własności lokali sprawować będzie PPUH A. sp. z o.o. w P. Oznacza to, że spółka ta powołana na podstawie przepisów ustawy o własności lokali do sprawowania zarządu jest umocowana do kierowania sprawami Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. W. [...] w P. i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między Wspólnotą, a poszczególnymi właścicielami lokali.

Dodatkowo tylko należy wskazać, że przy przyjęciu odmiennej wykładni Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. W. [...] w P. – pomimo jej niewątpliwego interesu prawnego - w ogóle nie byłaby reprezentowana w przedmiotowym postępowaniu. Organ I instancji błędnie uznał PPUH A. sp. z o.o. w P. za stronę postępowania, a nie za zarządcę Wspólnoty. Nic bowiem nie wskazuje na to, by spółka ta – prócz tego, że jest zarządcą nieruchomości wspólnej skarżącej Wspólnoty – miała własny interes prawny pozwalający jej na udział w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy.

Mając na uwadze powyższe, doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy – art. 18 ust. 1 w zw. z art. 33 oraz art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali. W tym stanie rzeczy na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit. a Ppsa zaskarżoną decyzję organu II instancji w zakresie dotyczącym Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. W. [...] w P. należało uchylić, jak orzeczono w punkcie I wyroku.

W dalszym toku postępowania organ odwoławczy winien mieć na uwadze powyższe uwagi i dokonać wszechstronnego i prawidłowego ustalenia reprezentacji prawnej skarżącej Wspólnoty w niniejszej sprawie. Następnie organ odwoławczy winien rozpoznać merytorycznie odwołanie Wspólnoty od decyzji organu I instancji.

O kosztach postępowania (punkt II wyroku) orzeczono na podstawie art. 200 Ppsa

O wstrzymaniu wykonania zaskarżonej decyzji (punkt III wyroku) orzeczono na podstawie art. 152 Ppsa.

| |

Co do umorzenia postępowania w zakresie skargi wniesionej przez U.D.

Na wstępie trzeba zauważyć, że zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz.U. Nr 85 poz. 388, dalej u.w.l.), samodzielne lokale mogą stanowić odrębne nieruchomości, a w konsekwencji mogą także być przedmiotem prawa własności. W świetle z kolei z art. 3 ust. 1 tejże ustawy, w razie ustanowienia odrębnej własności lokali, właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej, obejmujący m.in. grunt, na którym posadowiony jest budynek mieszkalny, jako prawo związane. Podkreślić należy, iż to na organach administracji publicznej spoczywa - na każdym etapie postępowania - obowiązek czuwania nad prawidłowym ustaleniem każdoczesnego kręgu osób, legitymujących się statusem strony. Zgodnie z art. 7 Kpa organy te powinny stać na straży praworządności, podejmując kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego. Uszczegółowieniem tej zasady jest art. 77 § 1 Kpa, przewidujący, iż materiał dowodowy należy zebrać w sposób wyczerpujący i rozpatrzyć go jako całość. Jak wynika jednocześnie z art. 80 Kpa, dopiero na podstawie całokształtu zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego możliwe jest uznanie, czy dana okoliczność została w istocie udowodniona. Uchybienie tym obowiązkom stanowi wadę postępowania, mogącą mieć istotny wpływ na wynik sprawy (Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 9 kwietnia 2001 roku, sygn. V SA 1611/00, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Organy administracji powinny więc były dokonać oceny, czy współwłaścicielom nieruchomości sąsiedniej w stosunku do przedmiotowej nieruchomości przysługuje przymiot strony w niniejszym postępowaniu.

Niewątpliwie istnienie interesu prawnego skarżącej w tym przypadku należy oceniać na podstawie treści art.28 Kpa. Przyjmuje się, że aby być stroną w postępowaniu administracyjnym wystarczy, że postępowanie dotyczy interesu prawnego danego podmiotu, nie musi być nawet naruszony ten interes.(tak wyrok NSA z dnia 16.08.2012r. o sygn. II OSK 832/11, LEX nr 1248472)

W przypadku postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy terenu ustalenie stron postępowania w istocie sprowadza się przede wszystkim do ustalenia zakresu oddziaływań zamierzenia inwestycyjnego, w wyniku czego dochodzi do określenia kręgu osób, których prawa do korzystania z nieruchomości mogą zostać naruszone. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 19 maja 2010 r., o sygn. II OSK 917/09, publ. LEX nr 597957)

Według dominującego poglądu judykatury, definitywne określenie kręgu osób, którym przysługuje przymiot strony postępowania administracyjnego w przedmiocie wydanie decyzji o warunkach zabudowy, powinien być ustalony w oparciu o analizę strefy oddziaływania inwestycji (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 28 kwietnia 2010 roku, sygn. akt II SA/Bd 135/10, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Jednocześnie, jak już wspomniano, trzeba mieć na uwadze, że negatywny wpływ przyszłego przedsięwzięcia nie musi być koniecznie faktycznie wykazany, lecz wystarczy, by zachodziła sama możliwość powstania jego ujemnych następstw. Tak wypowiedział się również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 3 grudnia 2008 roku, sygn. akt II OSK 1505/07, (Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Przyjmuje się, że stronami postępowania administracyjnego o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu mogą być właściciele lub użytkownicy wieczyści sąsiednich działek. (tak NSA w uchwale z dnia 4 grudnia 1995 roku, sygn. akt 20/95, publ.ONSA 1996/2/54)

Z istoty decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wynika, że określa ona w sposób wiążący m.in. dopuszczalny na danym terenie rodzaj inwestycji, a więc także inwestycji uciążliwej, obniżającej wartość nieruchomości, nie mówiąc o szerszym oddziaływaniu na degradację nieruchomości i środowiska. Wiążący charakter tej decyzji jest oczywisty. A skoro tak, to decyzja o warunkach zabudowy niewątpliwie wkracza w sferę praw i obowiązków właściciela nieruchomości, a w każdym razie może wykraczać w rozumieniu art. 28 Kpa. Decyzja taka nie narusza prawa własności, lecz może wpłynąć na sposób wykonywania własności przez zlokalizowanie na nieruchomości konkretnej inwestycji. Rozróżnienia zatem wymaga pojęcie prawa własności w znaczeniu jego przeniesienia, zbycia, zmiany itp. oraz pojęcie wykonywania prawa własności (a więc sposobu użytkowania), w tę ostatnią zaś sferę wkracza bez wątpienia decyzja o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Więcej nawet, oczywiste jest, że plan zagospodarowania przestrzennego może wkraczać i wkracza w sferę sposobu wykonywania prawa własności, a skoro decyzja o warunkach zabudowy konkretyzuje te sposoby wykonywania własności w sprawie indywidualnej, na podstawie planu miejscowego, to właściciel nieruchomości z reguły (niemal zawsze) jest uprawniony do występowania w charakterze strony na postawie art. 28 Kpa.

Stroną postępowania o ustalenie warunków może być nie tylko właściciel nieruchomości, której dotyczy decyzja o warunkach zabudowy, ale także właściciel i użytkownik wieczysty sąsiedniej nieruchomości, o ile wykaże interes prawny. Wykazanie interesu prawnego przez uprawnionego polega na wykazaniu wpływu zamierzenia inwestycyjnego na możliwość korzystania z nieruchomości oraz wykazania, że czyjeś zamierzenie inwestycyjne może wpływać na sferę uprawnień związanych z korzystaniem z nieruchomości. (tak wyrok NSA w Warszawie z dnia 3 grudnia 2008 r., sygn.II OSK 1505/07, publ. LEX nr 529516)

Postępowanie poprzedzające wydanie decyzji o warunkach zabudowy ma określić zasady wykorzystania działki przez inwestora. Decyzja zapadająca w tym postępowaniu na temat zagospodarowania działki dotyczy interesu prawnego właścicieli tych działek, które mogą znaleźć się w zasięgu oddziaływania planowanego przedsięwzięcia inwestycyjnego. Przytoczone wywody rzutują również na ocenę sytuacji procesowej właściciela sąsiedniej nieruchomości. Jeżeli bowiem decyzja o warunkach zabudowy jest decyzją administracyjną, wydaną po przeprowadzeniu postępowania podlegającego regułom kodeksu postępowania administracyjnego, w którym to postępowaniu uczestniczy na prawach strony właściciel nieruchomości, to nie można wykluczyć w tym postępowaniu udziału właściciela nieruchomości sąsiedniej. (patrz uchwała 5 sędziów NSA z dnia 25.09.1995r. o sygn. VI SA 13/95, publ. ONSA 1995/4/154)

Należy zwrócić uwagę, iż wspólnota mieszkaniowa lokali ma zapewnić władanie nieruchomością wspólną w zgodzie z interesem właścicieli lokali. W świetle art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 80, poz. 903 ze zm.) i art. 28 Kpa wspólnota mieszkaniowa ma zdolność do udziału w postępowaniu administracyjnym na prawach strony. Przepis art. 6 ustawy o własności lokali stanowi, iż wspólnota, którą tworzy ogół mieszkańców, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Wspólnota mimo, że nie posiada osobowości prawnej może być podmiotem praw i obowiązków. Sprawami wspólnoty kieruje zarząd i reprezentuje ją na zewnątrz oraz sprawami między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami (art. 21 ustawy o własności lokali). W judykaturze ukształtował się pogląd, że w pewnych przypadkach możliwe jest odstępstwo od ogólnych zasad reprezentowania w postępowaniu administracyjnym podmiotów o charakterze zbiorowym takich jak wspólnota mieszkaniowa. Nie we wszystkich przypadkach za członka wspólnoty działa zarząd wspólnoty. Jeżeli członek wspólnoty wykaże swój indywidualny interes prawny, to istnieje podstawa, by występował jako strona postępowania administracyjnego w sprawie, w której może także występować wspólnota.

Tak więc każdy właściciel lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, może mieć swój własny interes prawny, podlegający ochronie w oparciu o przepisy prawa cywilnego, jak i na podstawie materialnoprawnych regulacji z zakresu prawa administracyjnego. Nie można więc wywodzić generalnego wniosku, iż we wszystkich sytuacjach i za wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej działa wyłącznie wspólnota, a błędem byłoby automatyczne utożsamianie interesu prawnego wspólnoty mieszkaniowej z interesem prawnym poszczególnych właścicieli lokali mieszkalnych. (patrz wyrok NSA z dnia 30 czerwca 2010 r., sygn.II OSK 729/09, publ. LEX nr 597816)

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie zawiera unormowania odnoszącego się do pojęcia strony w sprawach dotyczących ustalenia warunków zabudowy terenu, co oznacza, że ma tu zastosowanie przepis art. 28 Kpa. Zgodnie z tym przepisem stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Postępowanie dotyczy interesu prawnego określonego podmiotu wówczas, gdy rozstrzygnięcie w sprawie oddziałuje na sytuację prawną tego podmiotu. Obowiązkiem organu jest zbadanie, czy taki interes strona wykazuje, czy też zainteresowanie sprawą wynika z interesu faktycznego, a nie interesu prawnego. W przypadku postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy terenu ustalenie stron postępowania w istocie sprowadza się przede wszystkim do ustalenia zakresu oddziaływań zamierzenia inwestycyjnego, w wyniku czego dochodzi do określenia kręgu osób, których prawa do korzystania z nieruchomości mogą zostać naruszone.

Mieć interes prawny w postępowaniu administracyjnym to znaczy, ustalić przepis prawa materialnego powszechnie obowiązującego na którego podstawie można skutecznie żądać czynności organu z zamiarem zaspokojenia jakiejś własnej potrzeby lub żądać zaniechania lub ograniczenia czynności organu sprzecznych z potrzebami danego podmiotu - strony postępowania (art.28 kpa). Od tak pojmowanego interesu prawnego należy odróżnić interes faktyczny to jest sytuację, w której dany podmiot (osoba) jest wprawdzie bezpośrednio zainteresowany rozstrzygnięciem sprawy administracyjnej, nie może jednak tego zainteresowania poprzeć przepisami prawa, mającego stanowić podstawę skierowanego żądania w zakresie podjęcia stosownych czynności przez organ administracji (wyrok NSA z dnia 27 września 1999r, sygn. akt IV 1258/98).

Źródłem interesu prawnego mogą być także przepisy prawa cywilnego, w tym w szczególności unormowania dotyczące prawa własności (art.140 i nast. kc). Co prawda art. 63 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stwierdza, że decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu i nie narusza prawa własności oraz uprawnień osób trzecich, lecz nie ulega zarazem wątpliwości, że ograniczenia te ustawodawca odnosi jedynie do istnienia i zakresu własności jako prawa podmiotowego. Od tej kategorii odróżnić jednak należy sferę wykonywania prawa własności, w którą niewątpliwie wkracza przedmiotowe rozstrzygnięcie. Takie stanowisko zostało zaaprobowane w uchwale składu 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 września 1995 roku, sygn. akt VI SA 13/95 (Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl), przy czym w orzeczeniu tym stwierdzono wprost, że stronami postępowania o ustalenie warunków zabudowy mogą być także właściciele działek sąsiednich.

Właściciel mieszkania w budynku składającym się z wielu mieszkań z mocy ustawy jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Celem ustawodawcy, który wprowadził tego rodzaju rozwiązanie było zapewnienie sprawnego zarządu w obiektach wielolokalowych, które stanowią własność różnych osób. Rozwiązanie to ma swoje dobre strony dla członków Wspólnoty, ale wiąże się też z pewnymi ograniczeniami ich indywidualnych uprawnień. Nabywając lokal wchodzący w skład wspólnoty mieszkaniowej nabywca musi mieć świadomość obowiązujących rozwiązań prawnych w tym zakresie.

Wspólnota mieszkaniowa jest stroną postępowania z samego faktu, iż decyzja o warunkach zabudowy dotyczy nieruchomości, która sąsiaduje z nieruchomością, na której znajduje się budynek wspólnoty. Jeśli jest to tzw. duża wspólnota mieszkaniowa w postępowaniu administracyjnym dotyczącym wydania decyzji o warunkach zabudowy członków tej wspólnoty reprezentuje zarząd.

Od zasady, iż członka Wspólnoty reprezentuje zarząd – jak już wcześniej wspomniano - istnieje odstępstwo. Odstępstwo to wynika z ukształtowanego w tej kwestii orzecznictwa sądów administracyjnych. W orzecznictwie tym wyrażony został pogląd, że w pewnych sytuacjach członek Wspólnoty może samodzielnie występować jako strona postępowania administracyjnego.

W wyroku z dnia 13 grudnia 1999 roku, IV SA 1996/97 (LEX nr 48720) wydanym w sprawie, której przedmiotem było ustalenie warunków zabudowy Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że "nie podziela stanowiska, iż we wszystkich sytuacjach za członków wspólnoty mieszkaniowej działa wyłącznie wspólnota, a w szczególności jej zarząd. Jeśli członek wspólnoty mieszkaniowej wykaże swój indywidualny, własny interes prawny, to istnieje podstawa, aby mógł wystąpić jako strona zainteresowana w postępowaniu administracyjnym w sprawie, w której może wystąpić także wspólnota. Skarżący wskazywał, iż jego interes prawny polega na zachowaniu prawa do przejazdu do garażu i interesu takiego nie można nie uznać za interes dający mu status strony w rozumieniu art. 28 kpa".

W wyroku z dnia 21 lipca 2004 roku, sygn. akt IV SA 2061/02 (LEX nr 158921) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyraził pogląd, że "Jeśli członek Wspólnoty wykaże swój indywidualny, własny interes prawny, to istnieje podstawa, aby mógł wystąpić jako strona zainteresowana w postępowaniu administracyjnym w sprawie, w której może wystąpić także Wspólnota". Z kolei w wyroku z dnia 19 października 2004 roku, sygn. akt IV SA 1522/03 (LEX nr 160791) Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził, że "Jedynie w wyjątkowych wypadkach, gdy członek wspólnoty mieszkaniowej wykaże swój indywidualny, własny interes prawny, istnieje podstawa, by mógł wystąpić jako strona w postępowaniu administracyjnym".

Analizując wymienione wyżej orzeczenia stwierdzić należy, iż członek wspólnoty winien wskazać konkretną okoliczność, która godzi w jego indywidualny interes oraz przepis prawa, który upoważnia go do działania. W wymienionym wyżej orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego indywidualny interes prawny członka Wspólnoty wyrażał się w tym, że planowana inwestycja mogła zagrozić możliwości dojazdu do garażu. W postępowaniu o wydanie pozwolenie na budowę może to być np. kwestia dopływu światła słonecznego do lokalu. Planowana budowa może bowiem być tak usytuowana, że naruszać będzie przepisy o dopływie światła słonecznego tylko w stosunku do jednego lokalu. (tak: WSA w Warszawie IV SA/Wa 2027/07)

W rozpoznawanej sprawie skarżąca D. będąca członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. W. [...] w P. podnosiła, że jej lokal bezpośrednio sąsiaduje z działką objętą wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Skarżąca wskazała, że realizacja planowanej inwestycji bezpośrednim sąsiedztwie jej lokal spowodować może utrudnienia w korzystaniu z jej lokalu poprzez nasilenie hałasu, zwiększenie stężenia spalin. Mając powyższe względy na uwadze należy uznać, że skarżąca reprezentuje w sprawie swój własny, indywidualny interes prawny, chroniony konkretnym przepisem prawa materialnego (art. 140 i następne k.c.). Podstawą przyznania skarżącej przymiotu strony mogą być bowiem w szczególności wskazane przez nią zarzuty związane z przenikaniem hałasu do jej mieszkania, co może prowadzić do naruszenia jej prawa do korzystania z nieruchomości. Podnosiła również zarzut związany z pogorszeniem nasłonecznienia jej lokalu.

W ocenie Sądu skarżąca w toku postępowania wykazała, by miała własny indywidualny interes prawny do tego, by uczestniczyć samodzielnie w postępowaniu administracyjnym w charakterze strony w oparciu o zarzuty dotyczące wszelkiego rodzaju immisji. Skarżąca twierdzi, iż interes ten wynika z ochrony jej prawa własności wymieniając przy tym przepisy, które mówią o ochronie prawa własności. Podkreślić należy, że interes prawny w rozumieniu art.28 Kpa nie jest oparty wyłącznie na przepisach szeroko rozumianego prawa administracyjnego, lecz na przepisach prawa w ogóle. W tym przypadku w ocenie Sądu orzekającego mógł on być wywodzony z przepisów prawa cywilnego. Nie można przyjąć, że są to zarzuty o charakterze ogólnym i nie wskazują one na czym polegać ma indywidualny interes prawny skarżącej. Tego rodzaju zarzuty wprawdzie mogłaby podnieść część osób będących członkami wspólnoty mieszkaniowej, a także oczywiście wspólnota mieszkaniowa. Jednakże należy mieć na uwadze, że w przypadku właścicieli lokali mieszkalnych w budynku wielomieszkaniowym (takim jak w rozpoznawanym przypadku) sytuacja właścicieli poszczególnych lokali może być w zakresie immisji zróżnicowana, a nawet zgoła odmienna. Uzależnione to będzie od usytuowania konkretnych lokali. Między innymi od tego, czy dany lokal jest usytuowany od strony planowanej inwestycji, czy ma okna i balkony od strony planowanej inwestycji (a jeżeli tak, to czy wszystkie), na jakiej kondygnacji się znajduje (im wyżej tym mniejsze natężenie immisji). Jasnym jest, że w tym zakresie inny będzie interes właściciela lokalu usytuowanego po stronie przeciwnej w stosunku do planowanej inwestycji, którego okna i balkony nie sąsiadują z planowaną inwestycją, a inny interes będzie miał właściciel lokalu sąsiadującego bezpośrednio z planowaną inwestycją, położonego nisko i posiadającego wszystkie okna i balkony od strony tejże inwestycji.

Także zarzut skarżącej, iż jej lokal jest usytuowany od strony planowanej inwestycji wraz z oknami i balkonem i w związku z tym będzie narażony na ponadnormatywne przysłonięcie okien jej lokalu ma charakter indywidualny, którego nie mógłby podnieść każdy członek wspólnoty mieszkaniowej. Zapewne bowiem część lokali w tym budynku nie ma okien od strony planowanej inwestycji. Ponadto nasłonecznienie zawsze zależy od usytuowania konkretnych okien w stosunku do planowanej inwestycji. Dlatego skarżąca posiada swój własny, indywidualny interes prawny również w tym zakresie.

Odnosząc się do argumentu, że zarzuty w tym zakresie skarżąca powinna podnosić nie w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, lecz w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę wskazać należy, że obydwa wymienione postępowania oparte są na odmiennych aktach prawnych. Postępowanie o ustalenie warunków zabudowy unormowane jest w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, natomiast postępowanie o wydanie pozwolenia na budowę w ustawie Prawo budowlane. Co istotne, o ile w u.p.z.p. – jak już wspomniano – stroną są podmioty określone w art.28 Kpa, o tyle w Prawie budowlanym zawarta jest w art.28 ust.2 niezależna od Kpa definicja strony w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę. Powszechny i ugruntowany jest już pogląd, że art. 28 ust.2 pb stanowi lex specialis w stosunku do art.28 Kpa. Przyjęcie, że art.28 ust.2 pb jest przepisem szczególnym prowadzi do nadania mu wykładni zwężającej. Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy wskazać należy, że na obecnym etapie postępowania nie można przesądzać, czy skarżąca D. uzyska status strony w ewentualnym postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę. Istnieje możliwość, że takiego statusu nie uzyska. Tym samym pozbawienie jej statusu strony w tym postępowaniu mogłoby doprowadzić do sytuacji, że jej argumentacja merytoryczna (nie przesądzając o jej zasadności) w ogóle nie byłaby oceniana przez organy administracji. To zaś mogłoby doprowadzić do naruszenia sfery wykonywania jej prawa własności.

Zasadnie zatem skarżąca wywodziła swój interes prawny z przysługującego jej prawa do niezakłóconego korzystania z nieruchomości, stanowiącej jej własność, którego nie można nie uznać za interes dający jej status strony w rozumieniu art. 28 Kpa.

Wprawdzie Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 18 marca 2008 r. wydanym w sprawie o sygn.II OSK 251/07 (publ.LEX nr 504825) wskazał, że celem decyzji o warunkach zabudowy jest jedynie wytyczenie podstawowych, ogólnych kierunków projektowanej inwestycji budowlanej, której uszczegółowienie następuje na etapie zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na budowę, a ochrona interesów osób trzecich uzasadniona wymaganiami prawa budowlanego poprzez m.in. zbadanie, czy realizacja planowanej inwestycji nie spowoduje ograniczenia możliwości zagospodarowania działek sąsiednich wymagana jest dopiero na etapie wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę, gdyż, dopiero na tym etapie zostaną rozstrzygnięte szczegółowe kwestie dotyczące sposobu zagospodarowania działki inwestorów i wpływu planowanej przez nich inwestycji na sposób korzystania z nieruchomości sąsiednich. Jednak należy mieć na uwadze, że wytyczenie podstawowych, ogólnych kierunków projektowanej inwestycji budowlanej w postępowaniu o ustaleniu warunków zabudowy determinuje rozwiązania szczegółowe będące przedmiotem ewentualnego postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. Tym samym nie można przyjąć, że skarżąca nie ma interesu prawnego w przedstawianiu swoich zastrzeżeń w niniejszym postępowaniu.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. b ic ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uchylił zaskarżoną decyzję. Ponownie rozpoznając sprawę organ administracji II instancji winien uwzględnić wskazania Sądu, oraz dokonaną w uzasadnieniu wyroku ocenę prawną obowiązujących przepisów. W szczególności organ II instancji powinien merytorycznie rozpoznać odwołania obydwu skarżących od decyzji Prezydenta Miasta P. z dnia [...].11.2012r. nr [...] i wydać w tym zakresie decyzje merytoryczne.

Na podstawie art. 200 p.p.s.a., Sąd zasądził od SKO w P. na rzecz skarżących kwoty po [...] zł tytułem zwrotu poniesionych kosztów postępowania.