Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 3356/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-03-29 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12, art. 18, art. 22 i 23
journal: Dz.U. 2017 poz 1496
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych  tekst jedn
article: art. 130, art. 132, art. 134 i 135
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Małaszewska - Litwiniec, Sędziowie sędzia WSA Joanna Borkowska (spr.), sędzia WSA Anita Wielopolska, Protokolant referent stażysta Katarzyna Matecka - Caban, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 lutego 2019 r. sprawy ze skargi K. F. na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia[...] października 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] października 2018 r., znak [...] Minister Inwestycji i Rozwoju ( dalej organ ), po rozpatrzeniu odwołania K. F. (dalej skarżący) od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] marca 2018 r., znak: [...], orzekającej w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości 210.311.00 zł na rzecz K. F., za prawo własności nieruchomości płożonej w gminie [...], obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...]o pow. 0,3000 ha, przeznaczonej pod budowę i rozbudowę drogi ekspresowej [...] na odcinku [...] - [...] – granica województwa [...] i [...] : Część 1 - Projekt i budowa drogi ekspresowej [...] na odcinku od węzła [...] (z węzłem) do węzła [...] (z węzłem) o długości około 14,7 km - Etap II od kilometra [...] do km [...], w pkt 2 o odmowie powiększenia ustalonego odszkodowania o kwotę 5% wartości nieruchomości, w pkt 3 o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna,

- utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

Stan sprawy był następujący :

Nieruchomość położona w gminie [...], obręb [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,3000 ha, decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] sierpnia 2017 r., znak: [...], utrzymaną w mocy decyzją Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] lutego 2018 r., znak: [...], przeznaczona została pod realizację zadania pn: "Projekt i budowa drogi ekspresowej [...] na odcinku [...]-[...] - granica województwa [...] i [...]. Część 1 - Projekt i budowa drogi ekspresowej [...] na odcinku od węzła [...] (z węzłem) do węzła [...] (z węzłem) o długości około 14,7 km - Etap II od kilometra [...] do km [...]".

Z dniem uostatecznienia się tej decyzji, tj. [...] lutego 2018 r. przedmiotowa działka przeszła na własność Województwa [...] , a Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] marca 2018 r. znak: [...], orzekł o ustaleniu na rzecz skarżącego odszkodowania w wysokości 210.311.00 zł.

K. F. złożył odwołanie od powyższej decyzji, wnosząc o jej uchylenie i podnosząc, iż nieprawidłowo sporządzono operat szacunkowego poprzez zaniżenie wartości przedmiotowej nieruchomości i nieprawidłowe określenie jej przeznaczenia oraz położenia. Odwołujący się wskazał, że do wyceny nieruchomości biegły nie powinien był przyjąć cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, z uwagi na rozbieżność w cenach jednostkowych za 1 m2 oraz ich nierynkowy charakter. Złożono również zastrzeżenia co do ustalenia ostatecznych wag cech rynkowych na poziomie 50% położenia oraz "50% rangi drogi", podczas gdy ze wskazanych przez rzeczoznawcę metod obliczeniowych tego rodzaju wagi nie wynikają. Zdaniem strony położenie nieruchomości powinno odgrywać rolę przeważającą i zostać określone na poziomie 60%, a ranga drogi na poziomie 40%.

Rozpoznając odwołanie organ wskazał, że zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1474) zwanej dalej specustawą drogową, nieruchomości, o których mowa w art. 11 f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowych stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym przez wojewodę w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18. Stosownie do art. 18 ust. 1 ww. specustawy drogowej wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o drogi zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania.

W rozpatrywanej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą z mocy prawa nieruchomość, stanowi operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] listopada 2017 r. przez rzeczoznawcę majątkowego J. G. (uprawnienia nr [...]). Organ wskazał, że operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 Kpa. W szczególności na podstawie art. 80 Kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy wskazała, że przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa położona w miejscowości [...] w sąsiedztwie ul. [...], na terenie gminy [...]. Sąsiedztwo wycenionej nieruchomości stanowią tereny leśne, tereny rolne, w tym przekształcane na tereny mieszkaniowe oraz w dalszej odległości zabudowa mieszkaniowa i siedliskowa obejmująca zabudowę mieszkaniową i gospodarczą. Odległość od centrum [...] w linii prostej wynosi około 4 km, a odległość od granicy miasta [...] wynosi około 6 km, a od centrum około 13 km. Wyceniana działka była niezabudowana i znajdował się na niej drzewostan leśny, sosnowy w wieku 20 lat, o I klasie bonitacyjnej, a od strony granicy wschodniej i północno-zachodniej - ogrodzenie z siatki stalowej na słupkach prefabrykowanych na długości 171 m, wysokości 1,40 m w średnim stanie, o zużyciu 40%. Działka posiada kształt wieloboku, zbliżony do trójkąta i usytuowana jest w terenie płaskim. Dojazd do działki nr [...] z drogi krajowej nr [...]w kierunku zachodnim ulicą [...] (usytuowaną w ciągu drogi wojewódzkiej nr [...]), następnie ulicą [...], drogą wewnętrzną gruntową. Zgodnie z danymi z ewidencji gruntów działka nr [...] obejmowała użytki jak RV - 0,3000 ha. Z rysunku mapy zasadniczej wynika, iż działka nr [...] jest nieuzbrojona, a w sąsiedztwie nie przebiegają żadne sieci.

Autorka operatu ustaliła, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej dla nieruchomości brak było aktualnego miejscowego plan zagospodarowania przestrzennego, a także decyzji o warunkach zabudowy, a zgodnie z obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...], zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] listopada 2015r. przedmiotowa działka nr [...] stanowiła tereny rolne ze wskazaniem docelowego użytkowania rolnego oraz teren projektowanej drogi ekspresowej [...]. Na podstawie rysunku i treści studium w powiązaniu z treścią mapy zasadniczej ustalono, iż działka ewidencyjna nr [...] położona jest w terenie projektowanej drogi ekspresowej [...].

Rzeczoznawca oddzielnie wyceniła wartość gruntu i jego części składowe. Do wyceny gruntu przedmiotowej nieruchomości wybrała podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Biegła stwierdziła, iż przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości jest zgodne z celem wywłaszczenia i na potrzeby opisywanej wyceny dokonała analizy kształtowania się cen nieruchomości nabywanych pod drogi gminne i krajowe w okresie około dwóch lat poprzedzających wycenę, czyli w latach 2015-2017, na obszarze gminy [...], w szczególności w obrębie [...] i [...].

Autorka operatu szacunkowego wyłoniła 7 transakcji działkami "drogowymi" o cenach od 50,00 zł/m2 do 70,00 zł/m2 dotyczących dróg gminnych, uzasadniając swój wybór zawężenia obszaru do badania gminy [...], indywidualnością gminy [...], tj. jej odmienności od pozostałych gmin powiatu [...], a także pozostałych gmin regionu w zakresie poziomu jej rozwoju gospodarczego i oddziaływania miejskiego, a także wysokiego poziomu cen transakcyjnych uzyskiwanego we wszystkich segmentach rynku nieruchomości. Biegła wskazała na stabilność rynku lokalnego notowaną już od 2012 r. i stwierdziła, że tak sformułowany obszar rynku lokalnego i ramy czasowe badania tego rynku pozwalają na pełne wnioskowanie w zakresie rynku nieruchomości drogowych na potrzeby określenia wartości przejmowanej na cele inwestycji drogowej w ramach realizacji drogi ekspresowej [...]. Do dalszej analizy autorka operatu szacunkowego wybrała 4 transakcje nieruchomościami porównawczymi, najbardziej podobnymi do nieruchomości wycenianej. Wszystkie transakcje stanowiły nieruchomości z gminy [...], obręb [...]i jedna z obrębu [...].

Do wyceny przyjęto następujące cechy rynkowe, które mają najbardziej istotny wpływ na kształtowanie się ceny: położenie - 50%, ranga drogi - 50%. Na podstawie przedstawionej analizy porównawczej rzeczoznawca obliczyła wartość 1 m2 działki na kwotę 65,000 zł co w konsekwencji pozwoliło na oszacowanie wartości gruntu działki nr 225/17 o pow. 0,3000 ha na kwotę 195.000,00 zł.

Wartość składników budowlanych oszacowano na kwotę 9.709,00 zł, a składników w postaci drzewostanu sosnowego na kwotę 5.602,00 zł.

Zatem łączna wartość nieruchomości wraz z częściami składowymi została oszacowana na kwotę 210.311,00 zł.

Minister podkreślił, że chcąc dokonać oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy należy mieć na uwadze przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.) i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej rozporządzenie.

W myśl art. 134 ust. 1 ugn podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ww. ustawy wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Zgodnie zaś z § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Rozpatrując zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2017r., Minister Inwestycji i Rozwoju uznał, że nie zawiera on nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż wyceniana nieruchomość była przeznaczona pod inwestycję drogową, zatem wartość przedmiotowej nieruchomości została określona zgodnie z ww. § 36 ust. 4. rozporządzenia, tj. w oparciu o transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod inwestycje drogowe. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez siebie wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny i okres analizy rynku. W ocenie organu, w operacie szacunkowym prawidłowo również zostały oszacowane części składowe nieruchomości.

Z powyższą decyzją nie zgodził się K. F., zaskarżając do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] października 2018r. w całości i zarzucając jej:

1) naruszenie § 36 ust. 3 pkt 2 i ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109; dalej również jako: "Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości") w związku z art. 134 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121 ze zm., dalej również jako: "u.g.n.") oraz w związku z art. 12 ust. 4f oraz ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (dalej również jako: "specustawa drogowa") poprzez aprioryczne przyjęcie, że każda transakcja - w tym również wszystkie wytypowane do porównań w kwestionowanym operacie szacunkowym, której przedmiotem jest działka przeznaczona pod drogę publiczną spełnia cechy transakcji rynkowej, podczas gdy skoro przy każdej wycenie, każdy rzeczoznawca ma obowiązek zbadać rynkowość transakcji to tym bardziej w przypadku, w którym sam charakter transakcji powoduje, że równowaga stron jest zachwiana i w związku z tym należy ze szczególną ostrożnością badać rynkowość tego rodzaju transakcji;

2) naruszenie § 36 ust. 3 pkt 2 i ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109; dalej również jako: "Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości") w związku z art. 134 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121 ze zm., dalej również jako: "u.g.n.") oraz w związku z art. 12 ust. 4f oraz ust 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (dalej również jako: "specustawa drogowa") poprzez przyjęcie, że określenie wartości gruntu było możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości podobnych dla działek drogowych, podczas gdy znaczna rozbieżność w cenach jednostkowych za lm2 wskazuje, iż w przypadku gminy [...] nie można było mieć do czynienia z jakimkolwiek "rynkiem" transakcji nieruchomości drogowych;

3) naruszenie § 36 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109; dalej również jako: "Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości") w związku z art. 134 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121 ze zm., dalej również jako: "u.g.n.") oraz w związku z art. 12 ust. 4f oraz ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (dalej również jako: "specustawa drogowa") poprzez nieuwzględnienie w należyty sposób przy obliczaniu wartości odszkodowania położenia oraz przeznaczenia przejmowanej nieruchomości, a w szczególności nieuwzględnienie w toku postępowania wartości rynkowych nieruchomości gruntów przyległych;

4) naruszenie art. 15 K.p.a. oraz art. 107 § 1 pkt 6). K.p.a. w związku z § 36 ust. 3 pkt 2 i ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109; dalej również jako: "Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości") w związku z art. 134 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121 ze zm., dalej również jako: "u.g.n.") oraz w związku z art. 12 ust. 4f oraz ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie drób publicznych (dalej również jako: "specustawa drogowa") poprzez nierozpoznanie sformułowanego w odwołaniu zarzutu wadliwego i niespójnego przyjęcia wag cech rynkowych nieruchomości i bezrefleksyjne odwołanie się w całości w tym zakresie do autorytetu rzeczoznawcy majątkowego, którego operat podlegał badaniu w toku postępowania odwoławczego.

Wobec powyższych uchybień skarżący wniósł o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji, a także o zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę Minister Inwestycji i Rozwoju wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016r., poz. 1066 tj.), sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, badając prawidłowość zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafność ich wykładni.

Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych, mających wpływ na wynik sprawy, wad w postępowaniu administracyjnym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, przy czym na podstawie art. 134 § 1 cytowanej ustawy, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skarga podlegała oddaleniu, bowiem Sąd nie stwierdził, aby w kontrolowanym postępowaniu dopuszczono się uchybień wskazanych w skardze, jak również innych naruszeń przepisów prawa materialnego i procesowego, które Sąd ma obowiązek uwzględnić z urzędu, nie będąc związany wnioskami i zarzutami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną, zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r. poz. 718).

Przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, w którym zaskarżoną decyzją orzekł Minister Inwestycji i Rozwoju było ustalenie na rzecz K. F. odszkodowania w wysokości 210.311.00 zł za prawo własności nieruchomości płożonej w gminie [...], obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,3000 ha, przeznaczonej pod budowę i rozbudowę drogi ekspresowej [...]na odcinku [...]-[...]– granica województwa [...] i [...] : Część 1 - Projekt i budowa drogi ekspresowej [...]na odcinku od węzła [...] (z węzłem) do węzła [...] (z węzłem) o długości około 14,7 km - Etap II od kilometra [...] do km [...], w pkt 2 o odmowie powiększenia ustalonego odszkodowania o kwotę 5% wartości nieruchomości, w pkt 3 o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomość stanowił operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2017 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. G.. Sąd podziela pogląd organu, że operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 Kpa. W szczególności na podstawie art. 80 Kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 12 grudnia 2007 r. sygn. akt I SA 1484/07, dostępny w CBOSA).

Aby dokonać oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy należy mieć na uwadze przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.), dalej ugn i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej rozporządzenie.

W myśl art. 134 ust. 1 ugn podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie natomiast z art. 134 ust. 3 i 4 ww. ustawy wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Stosownie natomiast do art. 135 ust. 1 ugn jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową.

Zgodnie zaś z § 36 ust. 4 w/w rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Stosownie natomiast do § 55 ust. 2 w/w rozporządzenia operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Z kolei w myśl § 56 ust. 1 pkt 7 w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny.

Sąd podziela ocenę organu, że operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2017 r., nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Opinia biegłej spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W omawianym operacie szacunkowym wyceny prawa własności gruntu dokonano w podejściu porównawczym z zastosowaniem metody porównywania parami.

W myśl przepisu § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Natomiast przy metodzie porównywania parami należało porównać nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Wobec tożsamości przeznaczenia wynikającego z obowiązującego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...], zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] listopada 2015r. i przeznaczenia ustalonego na podstawie decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi, na potrzeby wyceny dokonano monitoringu kształtowania się cen nieruchomości przeznaczonych pod tereny dróg. Badaniu poddano rynek nieruchomości o przeznaczeniu drogowym położonych na terenie gminy [...] . Na tak określonym rynku wyłoniono 7 transakcji działkami "drogowymi" o cenach od 50,00 zł/m2 do 70,00 zł/m2 dotyczących dróg gminnych, co przedstawiono w tabeli na str. 25 operatu.

Biegła uzasadniła swój wybór zawężenia obszaru do badania gminy [...], indywidualnością tej gminy tj. jej odmienności od pozostałych gmin powiatu [...], a także pozostałych gmin regionu w zakresie poziomu rozwoju gospodarczego i oddziaływania miejskiego, a także wysokiego poziomu cen transakcyjnych uzyskiwanego we wszystkich segmentach rynku nieruchomości. Biegła wskazała na stabilność rynku lokalnego notowaną już od 2012 r. i dla którego zobrazowania zamieszczono tabelę w operacie szacunkowym na str. 24, w której umieszczono transakcje drogowe z ostatnich 5 lat. Biegła wskazała, że tak sformułowany obszar rynku lokalnego i ramy czasowe badania tego rynku pozwalają na pełne wnioskowanie w zakresie rynku nieruchomości drogowych na potrzeby określenia wartości przejmowanej na cele inwestycji drogowej w ramach realizacji drogi ekspresowej [...]. Do celów wyceny z analizowanego rynku nieruchomości drogowych wyłoniono siedem nieruchomości podobne, na podstawie których określono wartość przedmiotowej nieruchomości, z przedziału cenowego od 50,00 zł do 70,00 zł za 1 m2 gruntu. Do dalszej analizy autorka operatu szacunkowego wybrała 4 transakcje nieruchomościami porównawczymi, najbardziej podobnymi do nieruchomości wycenianej, ich opis znalazł się na stronie 33 operatu. Wszystkie transakcje stanowiły nieruchomości z gminy [...], obręb [...] i jedna z obrębu [...].

Następnie zestawiono cechy rynkowe nieruchomości porównawczych z nieruchomością wycenianą tj. położenie - 50%, ranga drogi - 50%.

Wartość 1 m2 przedmiotowej nieruchomości oszacowano na kwotę 65,00 zł co pozwoliło na określenie łącznej wartości gruntu przedmiotowej nieruchomości opow. 0,3000 ha na kwotę 195.000,00 zł.

Wartość części składowych znajdujących się na działce tj. drzewostanu leśny, sosnowy w wieku 20 lat, o I klasie bonitacyjnej biegła ustaliła w podejściu kosztowym, metoda kosztów odtworzenia, na podstawie wartości drewna znajdującego się w tym drzewostanie. Sąd aprobuje takie czynności biegłej bowiem w myśl art. 135 ust. 5 ugn przy określaniu wartości drzewostanu leśnego albo zadrzewień, jeżeli w drzewostanie znajdują się materiały użytkowe, szacuje się wartość drewna znajdującego się w tym drzewostanie. Według art. 135 ust. 6 ugn przy określaniu wartości plantacji kultur wieloletnich szacuje się koszty założenia plantacji i jej pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów oraz wartość utraconych pożytków w okresie od dnia wywłaszczenia do dnia zakończenia pełnego plonowania. Sumę kosztów i wartość utraconych pożytków zmniejsza się o sumę rocznych odpisów amortyzacyjnych, wynikającą z okresu wykorzystania plantacji od pierwszego roku plonowania do dnia wywłaszczenia.

Podobnie, przy użyciu metody kosztów odtworzenia oraz metody kosztów zastąpienia oszacowano składniki budowlane tj. ogrodzenie z siatki stalowej na słupkach prefabrykowanych na długości 171 m, wysokości 1,40 m w średnim stanie, o zużyciu 40%. Ceny zostały przez biegłą ustalone na podstawie danych gromadzonych przez profesjonalne ośrodki z rynku budowlanego i w ocenie Sądu, wycena spełnia w tym zakresie wymogi § 22 i § 23 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W ocenie Sądu, wartość przedmiotowej nieruchomości została określona zgodnie z ww. § 36 ust. 4. rozporządzenia, a autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez siebie wybór metody szacowania nieruchomości i części składowych znajdujących się na działce, a także szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Sąd, po dokonaniu analizy akt sprawy, nie miał podstaw do uznania, że postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania zostało przeprowadzone nieprawidłowo.

Oceniając operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2017r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. G., należy stwierdzić, że prawidłowo uznał organ w kontrolowanej decyzji, iż określona w nim wartość nieruchomości ustalona została w sposób wymagany przez przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Stosownie do art. 130 ust. 2 u.g.n., operat szacunkowy stanowi podstawowy dowód w sprawie o ustalenie odszkodowania na okoliczność tego, jaką wartość miała nieruchomość, której prawa własności dany podmiot został pozbawiony.

Zgodnie z art. 154 ustawy u.g.n., wyboru podejścia i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, natomiast organ administracji dokonuje kontroli operatu pod względem jego zgodności z obowiązującymi przepisami prawa. Operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej odszkodowanie i dlatego należy zagwarantować stronie prawo do jego oceny przez organy administracji we wskazanym zakresie (por. wyrok NSA z dnia 8 listopada 2001r. sygn. akt I SA 833/00, wyrok NSA z dnia 14 grudnia 2007 r. sygn. akt I OSK1753/06). W okolicznościach niniejszej sprawy wskazać jednak należy, że ani organy administracji, ani sąd administracyjny nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Zgodnie bowiem z treścią art. 157 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.

Reasumując Sąd nie znalazł podstaw do uznania za słuszne zarzutów skargi, dotyczących naruszenia przepisów prawa materialnego, a także przepisów postępowania.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w oparciu o art.151 p.p.s.a. orzekł o oddaleniu skargi.