Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 880/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2013-02-06 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: journal: Dz.U. 2003 nr 162 poz 1568
law: Ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami
article: art. 59, art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 3,4, 5
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Bąk - Marciniak (spr.) Sędziowie WSA Donata Starosta WSA Maciej Busz Protokolant st.sekr.sąd. Justyna Frankowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 06 lutego 2013 r. sprawy ze skargi W. V., K.V. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] marca 2012 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy, oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] marca 2012 r. utrzymano w mocy decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] stycznia 2011 r. Powyższe rozstrzygnięcie zostało wydane w następujących okolicznościach sprawy:

W dniu [...] stycznia 2011 r. Prezydent Miasta P. decyzją nr [...], po rozpatrzeniu wniosku H. Ł. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego, przewidzianej do realizacji na działce nr [...], ark. [...], obręb G., położonej w P. przy ul. G. [...].

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła T. Ł., podnosząc, iż realizacja planowanej inwestycji pogorszy dotychczasowe korzystanie z Jej nieruchomości m.in. poprzez ograniczenie dostępu światła i zacienienie budynku. Odwołanie złożyli też W. V. i K. V., którzy nie zgodzili się na wyznaczoną linię zabudowy, a nadto podnieśli, iż planowana inwestycja zakłócać będzie charakter willowy dzielnicy S.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] kwietnia 2011 r. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...].01.2011 r.

Wyrokiem z dnia 01 grudnia 2011 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu, uchylił ww. decyzję organu odwoławczego. W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał, iż organ odwoławczy, wydając decyzję rozpoznał odwołanie T. Ł. oraz W. V. i K. V. W przedłożonych aktach administracyjnych znajduje się podpisane odwołanie T. Ł. oraz odwołanie opisane w nagłówku jako odwołanie W. V. i K. V., które zostało jednak podpisane wyłącznie przez W. V. Pomimo zaistniałego braku formalnego odwołania, organ II instancji nie zastosował się do nakazu wynikającego z art. 64 § 2 kpa i nie wezwał strony do usunięcia wskazanego braku. W konsekwencji, wbrew ciążącym na nim powinnościom, SKO nie dokonało wyczerpującej kontroli formalnej odwołania, przed merytorycznym rozpatrzeniem sprawy, w rezultacie czego nie została wyjaśniona kwestia procesowa mająca podstawowe znaczenie dla oceny prawidłowości wszczęcia postępowania odwoławczego.

Stosując się do wskazań Sądu Samorządowe Kolegium Odwoławcze pismem z dnia 6 lutego 2012 r. wezwało K. V. do usunięcia braków formalnych odwołania z dnia 09 lutego 2011 r. poprzez jego podpisanie, w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia odwołania bez rozpoznania.

W odpowiedzi na wezwanie pismem z dnia 24 lutego 2012 r. K.V. przedłożył egzemplarz podpisanego odwołania z dnia 09 lutego 2011 r. Jednocześnie w piśmie wskazano na konieczność przeprowadzenia badań geologicznych terenu w celu zapobiegnięcia katastrofy budowlanej i zagrożenia dobra narodowego jakim jest budynek przy ul. G. [...] wpisany do Rejestru Zabytków Miasta P.

Ponownie rozpoznając sprawę Samorządowe Kolegium Odwoławcze dnia [...] marca 2012 r. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] stycznia 2011 r. W uzasadnieniu swojej decyzji organ wskazał, iż zaskarżona decyzja jest zgodna z art. 61 ust. 1 oraz z przepisami odrębnymi w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 5. Organ I instancji prawidłowo przeprowadził przedmiotowe postępowanie. Z akt sprawy wynika, że wykorzystana do sporządzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania mapa zasadnicza (stanowiąca także załącznik do zaskarżonej decyzji) odzwierciedla rzeczywisty sposób zagospodarowania działki nr [...], uwzględniając wskazany w odwołaniu budynek w głębi tej działki, który został wzięty pod uwagę przy dokonywaniu przedmiotowej analizy.

W ocenie Kolegium decyzja organu I instancji w sposób jasny i precyzyjny określa wymagania co do obowiązującej linii zabudowy, wyznaczając ją w odległości 10 m od linii rozgraniczającej ulicy G., jako przedłużenie linii zabudowy budynku sąsiedniego przy ul. G. [...]. Stosownie do § 4 rozporządzenia obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1, z zastrzeżeniami w ust. 2-3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 4 ust.4 rozporządzenia). Z akt sprawy wynika, iż linia ta ustalona została zgodnie z wymogami ww. rozporządzenia i wynika ze sporządzonej w sprawie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu inwestycji. Ubocznie podniesiono, iż w orzecznictwie przyjmuje się, że linia zabudowy (linia regulacyjna) w rozumieniu § 1 pkt 1 w zw z § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia określa nieprzekraczalną granicę terenu potencjalnych inwestycji, znajdującego się po przeciwnej stronie linii zabudowy niż pas drogowy. Jest to zaledwie granica obszaru, ale niekoniecznie linia, do której budynki muszą przylegać. Budynki mogą pozostawać w zróżnicowanej relacji przestrzennej (odległości) do linii zabudowy ( por. wyrok NSA z 8.07,2008 r. sygn. II OSK. 779/07 publ.). Przy czym linia ta dotyczy również sytuowania wszystkich części budynków, w tym nadziemnych np. wykuszy i podziemnych np. garaży.

Kolegium podniosło, iż zaskarżona decyzja, wbrew zarzutom odwołania, jednoznacznie określa odległość planowanej inwestycji od granic działki z sąsiednimi działkami, nakładając w tym zakresie obowiązek zgodności tych odległości z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U, Nr 75, poz. 690 ze zm.). Mapa załączona do decyzji w sprawie warunków zabudowy musi zawierać jedynie określenie linii rozgraniczających teren inwestycji, nie zaś rzeczywiste posadowienie planowanego obiektu.

Przepisy ustawy z dnia 23 lipca 2003 roku o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. Nr 162, poz. 1568 ze zm,.) nie przewidują procedury uzgodnień projektów budowlanych - projektów koncepcyjnych z właściwym konserwatorem zabytków poza koniecznością uzyskania pozwolenia konserwatorskiego na prowadzenie robót budowlanych przy zabytku (obszarze zabytkowym) na podstawie art. 36 ust. 1 ww. ustawy, Tym samym, w ocenie Organu brak jest podstaw prawnych do nałożenia przedmiotowego obowiązku uzgodnienia koncepcji zabudowy z konserwatorem zabytków na inwestora.

W celu zapewnienia zabezpieczenia przed katastrofą budowlaną zalecono konieczność opracowania projektu budowlanego inwestycji z uwzględnieniem ww. zabezpieczenia i dołączenia do projektu ekspertyzy technicznej wraz z badaniami geologicznymi określającymi wpływ planowanej inwestycji na zabytkowy budynek przy ul. G. [...].

Zaskarżona decyzja zawiera również jednoznaczne rozstrzygnięcie w przedmiocie obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji poprzez przewidywany zjazd z ul. D. Organ odwoławczy zwrócił uwagę, iż w toku postępowania w sprawie warunków zabudowy nie dokonuje się ustaleń w zakresie dopuszczalnej ilości lokali mieszkalnych w planowanym obiekcie budowlanym, poprzestając jedynie na określeniu rodzaju i funkcji zabudowy jak i warunków oraz wymagań stosownie do rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Sposób odprowadzania ścieków (w tym wód deszczowych) określony został we wniosku o ustalenie warunków zabudowy przedmiotowej inwestycji. Warunkiem wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy jest to by istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem art. 61 ust. 5 upzp było wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Przy czym konieczność odpowiedniego uzbrojenia terenu przewidzianego do zagospodarowania stanowi ograniczenie i jako takie nie może być kwestią domysłu, lecz musi wprost z przepisu wynikać. Na etapie ustalania warunków zabudowy brak jest przeciwwskazań do oprowadzania wód deszczowych na teren planowanej inwestycji, w szczególności w sytuacji, gdy gestor sieci kanalizacyjnej nie sprzeciwia się takiemu rozwiązaniu. Zarzut dotyczący możliwości negatywnego wpływu planowanej inwestycji na stosunki wodne nie może być więc rozstrzygnięty na etapie ustalania warunków zabudowy. Problemy związane z wodami gruntowymi brane są bowiem pod uwagę przy wydawaniu pozwolenia na budowę.

Ponadto organ II instancji wskazał, że z aktu wydania decyzji o warunkach zabudowy nie można wywodzić naruszenia interesów osób trzecich, gdyż decyzja ta nie narusza prawa własności i innych praw oraz nie uprawnia do wykonania inwestycji. Kwestie ewentualnego zacienienia i związanego z nim spadku wartości nieruchomości sąsiedniej może być oceniania wyłącznie na etapie ubiegania się o pozwolenie na budowę planowanego obiektu. Decyzja o warunkach zabudowy natomiast zawiera wymagania dla inwestora, które mają zapewnić osobom trzecim swobodne korzystanie z ich nieruchomości. Na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy organ I instancji zakreślił ramy tej ochrony oraz zobowiązał Inwestora do ich przestrzegania przy ubieganiu się o pozwolenia na budowę.

Skargę na powyższą decyzję wywiódł w imieniu W. i K. V. ustanowiony przez nich pełnomocnik, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji. W ocenie strony skarżącej w analizowanej okolicy nie ma żadnego budynku, jaki zgodnie ze złożonym wnioskiem o wydanie warunków zabudowy, miałby się znaleźć na przedmiotowej działce, w szczególności jeśli chodzi o jego gabaryty, umiejscowienie oraz planowany garaż podziemny, którego wybudowanie z uwagi na warunki hydrologiczne analizowanego obszaru, skutkować może naruszeniem stosunków wodnych, utratą oparcia, a w konsekwencji zarysowaniem ścian zabytkowej nieruchomości położonej przy ul. G. [...] w P.

Skarżący już w odwołaniu od decyzji nr [...]wydanej przez Prezydenta Miasta P. wskazywał m.in., że budynek wielorodzinny z garażem podziemnym, jaki miałby powstać na ww. działce, byłby jedynym tego typu budynkiem na S. Jego ewentualna budowa stałaby w jawnej sprzeczności z istniejącą zabudową, której jednostką reprezentatywną jest zabytkowa willa znajdująca się przy ul. G. [...], tj. w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji. Budynek, jaki miałby powstać zgodnie z zamierzeniami inwestora, w żaden sposób nie odpowiada przyjętej na tym obszarze zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej niskiej. Co prawda, w okresie powojennym doszło do częściowej przebudowy znajdujących się w dzielnicy S. budynków na wielorodzinne, jednak był to podział wtórny, a liczba powstałych w ten sposób lokali nie przekracza czterech.

Pełnomocnik strony skarżącej wskazał, iż SKO nie wspomina w swoim orzeczeniu, że z uwagi na warunki hydrologiczne analizowanego obszaru, powinna zostać odrzucona koncepcja budowy garażu podziemnego. Grunt, na którym miałoby to nastąpić, charakteryzuje się dużym nawodnieniem, a ewentualna ingerencja w powyższym zakresie, skutkować może naruszeniem stosunków wodnych. Fakt ten, istotny również dla planowanej inwestycji, w ogóle nie został wzięty pod uwagę przez SKO, a bez przeprowadzenia ww. badań geologicznych nie sposób w ogóle mówić o prawidłowości wydanej decyzji.

Zdaniem pełnomocnika strony błędnie określono również linię zabudowy - 10 metrów od linii rozgraniczającej ul. G. Takie jej określenie zakłóca dotychczas istniejącą linię zabudowy, ponieważ główna fasada bezpośrednio sąsiadującego, zabytkowego budynku przy ul. G. [...] oddalona jest od tej granicy o 12 metrów. Ponadto zabudowanie przedmiotowej działki trzykondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym, w istotny sposób przysłoni zabytkową willę mieszczącą się przy ul. G [...]. Jej zacienienie w krótkim czasie doprowadzi do zawilgocenia ścian w/w budynku, co grozić będzie poważnymi następstwami i naruszeniem konstrukcji budynku. Podkreślono, że zabytkowa willa, jako jedna z niewielu tak dobrze zachowanych secesyjnych budowli, znajdując się pod opieką Miejskiego Konserwatora Zabytków, winna być objęta nie tylko teoretyczną, ale i faktyczną ochroną.

W odpowiedzi na skargę Organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoją dotychczasową argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zarzuty skargi nie zasługują na uwzględnienie.

Podstawę rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717 z późn. zm. dalej jako- u.p.z.p.). Jak wynika z art. 4 ust. 1 powołanej ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu oraz określenie zagospodarowania i warunków jego zabudowy następuje, co do zasady w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Niemniej, zgodnie z art. 4 ust. 2 pkt 2 i art. 59 ust. 1 cytowanej ustawy, w razie braku planu miejscowego określenie sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy dla danego terenu następuje w drodze wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie prowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 nr 164 poz. 1588).

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Z treści art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy wynika, iż aby ustalić warunki zabudowy dla planowanej inwestycji musi istnieć przynajmniej jedna zabudowana działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej. Działka sąsiednia powinna być przy tym zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu- chodzi o to, aby dostosować zamiary inwestycyjne do istniejących w danym miejscu standardów. Zasada dobrego sąsiedztwa uzależnia bowiem zmianę zagospodarowania przestrzennego terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1 ustawy jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa oznacza zatem konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowania terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów).

Kontynuacja funkcji nie oznacza jednak, że nowa zabudowa musi być identyczna, czy też tak samo posadowiona, a jedynie musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania. "Kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie uznawane za uzupełniające i nie wchodzące z nią w kolizję. Zarówno w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji, gdy stanowi uznawane uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią nie kolidujące, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony. Nie jest wadliwy wniosek, że kontynuacji funkcji nie oznacza nakazu mechanicznego powielania istniejącej zabudowy, wystarczające jest, gdy nowa zabudowa nie koliduje z istniejącą w obszarze analizowanym" (por. wyrok NSA z 26.06.2012 r. sygn. akt II OSK 586/11 Lex nr 1217126).

Jak wynika z załączonej do decyzji organu I instancji analizy funkcji i cech zabudowy obszaru analizowanego, składającej się z części tekstowej i graficznej, obszar ten został w niniejszej sprawie wyznaczony zgodnie z wyżej wskazanymi wymogami. Z analizy urbanistycznej przeprowadzonej w dniu [...] października 2010 r. wynika, że obszar analizowany został wyznaczony w odległości 120 m (3 x 40 m), co stanowi 3-krotność szerokości elewacji frontowej przedmiotowej działki. Pozwala ona objąć teren tworzący urbanistyczną całość obejmujący działki położone wzdłuż ul. G., ul. D., al. W. i ul. P.

W bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji występuje zabudowa o funkcji mieszkalnej jednorodzinnej, wielorodzinnej oraz usługowej. Średni wskaźnik wielkości zabudowy w stosunku do powierzchni działki wynosi 30%. Organ ustalił wskaźnik dla planowanej zabudowy na 25%. Linia zabudowy wyznaczona została jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich - zgodnie z zasadą wynikającą z przepisów rozporządzenia, w odległości 10 m od linii rozgraniczającej ulicy G., jako przedłużenie linii zabudowy budynku sąsiedniego przy ul. G. [...]. Szerokość elewacji frontowej kontynuuje średnie szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy. Przeprowadzona analiza wykazała, że większość budynków w obszarze analizowanym posiada wysokość ok. 12 m, przy maksymalnej wysokość 12,9 m dla nieruchomości przy ul. G. [...]. Zatem wysokość dla nowej zabudowy stanowi kontynuację tego parametru.

Zgodnie z art. 60 ust. 4 upzp, sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów. Projekt decyzji winien zostać sporządzony w toku postępowania, ponieważ stanowi on podstawę uzgodnień, o których mowa w art. 53 ust. 4 w związku z art. 60 ust. 1 i art. 64 ust. 1 ustawy. W omawianej sprawie projekt decyzji został sporządzony w toku postępowania, przez osobę posiadającą uprawnienia mgr inż. arch. Z. C.-G. [...] (k. 249 akt adm.).

Projekt został poddany uzgodnieniom, o których mowa w art. 53 ust. 4 u.p.z.p., w trybie art. 106 kpa. Z uwagi na to, iż działka wskazana we wniosku, znajduje się na terenie zespołu architektoniczno - urbanistycznego, wpisanego do rejestru zabytków, jako zespół najstarszych dzielnic miasta P., pod numerem [...], decydujące znaczenie miały uzgodnienia z Miejskim Konserwatorem Zabytków w P.. Stosownie do wytycznych Miejskiego Konserwatora (k.198 akt adm.) w decyzji zapisano, iż nowy budynek winien stanowić uzupełnienie historycznej zabudowy S. Wysokością, gabarytami i formą architektoniczną powinien być dostosowany do willowej zabudowy. Projekt koncepcyjny należy uzgodnić z Miejskim Konserwatorem Zabytków i uzyskać pozwolenie na prowadzenie prac budowlanych w zabytkowym zespole. Ze względu na wykopy ziemne należy przeprowadzić rozpoznanie archeologiczne po uzyskaniu wytycznych w Dziale Ochrony Zabytków Archeologicznych Muzeum Archeologicznego w P. Ponadto w decyzji zapisano, iż w związku z projektowanym parkingiem podziemnym zalecono konieczność opracowania projektu budowlanego inwestycji z uwzględnieniem zabezpieczenia budynków na sąsiednich działkach. W celu zapewnienia zabezpieczenia przed katastrofą budowlaną należy dołączyć do projektu ekspertyzę techniczną wraz z badaniami geologicznymi określającymi wpływ planowanej inwestycji na zabytkowy budynek przy ul. G. [...].

W świetle powyższego nie sposób się zgodzić ze stroną skarżącą, jakoby "SKO ani słowem nie ustosunkowało się do treści pisma K. V. z dnia 24.02.2012 r., w którym m.in. odwołujący wskazał na konieczność przeprowadzenia badań geologicznych (...)".

Za nieuzasadniony uznać należy również zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W ocenie Sądu organy w niniejszej sprawie dokonały odpowiednio wnikliwej analizy w zakresie kontynuacji funkcji przez planowaną inwestycję w odniesieniu do działek sąsiednich w prawidłowym rozumieniu tego pojęcia. Ustalenia te spełniają zarazem wymogi z art. 7 i art. 77 § 1 oraz art. 80 kpa, jak i znajdują odpowiedni wyraz w uzasadnieniach wydanych decyzji. Organ I instancji szczegółowo opisał wymogi poszczególnych przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., oraz wyczerpująco uzasadnił podjęte rozstrzygnięcie i określenie poszczególnych wymogów dla planowanej inwestycji.

Na uwzględnienie nie zasługują również zarzuty odnoszące się do kwestii ewentualnego zacienienia, jakie może powodować przedmiotowa inwestycja, oraz kwestii nieokreślenia dokładnej ilości lokali w planowanym budynku mieszkalnym wielorodzinnym. W tej mierze trzeba zaznaczyć, że zagadnienie spełnienia wymogów, wynikających odpowiednio z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, będzie przedmiotem badania w następnym etapie procesu inwestycyjnego, tj. podczas postępowania o wydanie pozwolenia na budowę. Wtedy też argumenty skarżących będą podlegały rozważeniu przez organy administracji publicznej. Obecnie natomiast – z uwagi choćby na brak projektu budowlanego – ich analiza jest przedwczesna. Te same uwagi należy odnieść do obaw skarżącego o to czy realizacja planowanego przedsięwzięcia – z uwagi na konieczność wykonania głębokich wykopów – nie naruszy konstrukcji sąsiednich budynków, jak również do kwestii geotechnicznych warunków posadowienia inwestycji.

Należy przy tym zaznaczyć, że decyzja o warunkach zabudowy stanowi jedynie rodzaj wiążącej informacji o ogólnym możliwym sposobie zagospodarowania konkretnej nieruchomości, nie przesądzając zarazem, czy taka inwestycja w ogóle powstanie, ani jaki będzie jej ostateczny, precyzyjnie określony kształt. Zgodnie bowiem z art. 63 ust. 1 i 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu, ani nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich.

Mając na uwadze powyższe, Sąd doszedł do przekonania, że działania organów administracji publicznej były w przedmiotowej sprawie prawidłowe, zaś zarzuty podnoszone w skardze nie znalazły potwierdzenia. Nie ulega wątpliwości, że wszystkie wymogi z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zostały w niniejszej sprawie spełnione. Tym samym organy administracji publicznej były zobowiązane do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, co też uczyniły.

W tym stanie rzeczy Sąd, rozpoznając sprawę w granicach skargi, nie znalazł podstaw do jej uwzględnienia. Skarga jako bezzasadna podlegała zatem oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 j.t.).

MZ