Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 632/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-08-11 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono postanowienie I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Chaciński Sędziowie WSA Magdalena Durzyńska (spr.) WSA Iwona Kosińska Protokolant referent stażysta Andżelika Abramowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 sierpnia 2016 r. sprawy ze skargi P. J. – J. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] marca 2016 r. nr [...] w przedmiocie podziału nieruchomości 1. uchyla zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Prezydenta Miasta [...]y z dnia [...] grudnia 2015 r. nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz P. J. – J. kwotę 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia [...] marca 2015 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] (dalej jako organ/SKO) działając na podstawie art. 127 § 2 w związku z art. 17 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 23 dalej jako kpa), art. 1 i 2 ustawy z dnia 12 października 1994 roku o samorządowych kolegiach odwoławczych oraz art. 138 § 1 pkt 1 kpa w zw. z art. 144 kpa utrzymało w mocy postanowienie Prezydenta [...] Nr [...] z dnia [...] grudnia 2015 roku, znak: [...] negatywnie opiniujące wstępny projekt podziału nieruchomości stanowiącej drogę wewnętrzną, objętej KW nr [...], oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka ewidencyjna nr [...] z obrębu [...], położonej przy ul. [...] na terenie Dzielnicy [...] W..

Jako podstawę prawną ww postanowienia wskazano art. 93 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 roku poz. 1774 dalej jako ugn). Organ wyjaśnił, że zgodnie z ww przepisami podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli działki gruntu powstałe w jego wyniku będą mogły być zagospodarowane zgodnie z celem przewidzianym dla tych gruntów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Gdy chodzi o stan faktyczny ustalono, że decyzją [...] z dnia [...] marca 2012r. Prezydent Miasta zatwierdził projekt podziału działki nr [...] na kilka mniejszych, a celem zapewnienia dla owych nowych działek dostępu do drogi publicznej została wydzielona droga wewnętrzna (tj. działka nr [...]) z placem manewrowym na końcu o pow. 20x20 m. Następnie współwłaściciele wystąpili z wnioskiem o dokonanie zmiany ww decyzji podziałowej z 2012r. w trybie art. 155 kpa poprzez zmniejszenie znajdującego się na końcu drogi wewnętrznej placu manewrowego do kwadratu o powierzchni 10x10 m. Ostatecznie po sugestii organu I instancji współwłaściciele złożyli nowy wniosek o podział nieruchomości stanowiącej działkę nr [...]. Wstępny projekt podziału zakładał, że w wyniku zmniejszenia placu do zawracania powstaną trzy projektowane działki nr [...],[...] i [...]. Działka nr [...] miała być przyłączona do działki ewidencyjnej nr [...], natomiast projektowana działka nr [...] przeznaczona została do przyłączenia do działki nr [...].

Opiniując wstępny projekt podziału w trybie art. 93 ust. 4 i 5 ugn organ ustalił, że objęta wnioskiem nieruchomość położona jest na terenie objętym ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...] Pasma [...] w rejonie ulicy [...], zatwierdzonego uchwalą Nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] września 2010 roku (Dz. Urzędowy Woj. [...] Nr [...] z dnia [...] października 2010 roku poz. [...] - dalej jako plan) a działka nr [...] stanowi teren oznaczony symbolem 6.6 U(MN), przeznaczony pod zabudowę usługową z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej. Jednocześnie § 7 ust. 1 planu określa zasady podziału i łączenia nieruchomości wskazując, że przeprowadzany podział nie może powodować powstania sytuacji, która uniemożliwiałaby prawidłowe zagospodarowanie działek sąsiadujących - zgodnie z przepisami oraz funkcją i warunkami zagospodarowania dla całej jednostki terenowej. Ponadto wg § 7 ust. 1 pkt 5 lit. f planu - jeżeli w związku z podziałem nieruchomości na działki lub łączeniem i ponownym podziałem, niezbędne jest utworzenie nowej drogi zapewniającej dojazd do działek, dopuszcza się realizację ulicy wewnętrznej mającej włączenie do istniejącego układu komunikacyjnego tylko z jednej strony, pod warunkiem, że nie przekracza ona długości 120 m oraz zapewnione zostaną warunki do zawracania, zgodne z przepisami dotyczącymi warunków technicznych dla dróg i ochrony przeciwpożarowej. W tym zakresie przywołano przepisy rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 roku w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych (Dz.U. Nr 124, poz. 1030).

Organ powołał się także na ustalenia wynikające z uchwały Nr [...] Sejmiku Województwa [...] z dnia [...] czerwca 2011 roku (Dz.Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...] z 2011 roku) w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla Portu Lotniczego im. [...] i uznał, że na tych nieruchomościach, w związku z ograniczeniami wynikającymi z ww. uchwały Nr [...] Sejmiku Województwa [...] dopuszczalne jest lokalizowanie tylko obiektów kategorii ZL III tj. obiektów użyteczności publicznej. (art. 209 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2015, poz. 1422).

SKO odniosło się także do możliwości inwestycyjnych nieruchomości sąsiednich i powołując się na § 75 planu wskazało na minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej (60%), wskaźnik maksymalnej wysokości zabudowy (12 m), i minimalnej powierzchni działki budowlanej (700 m2) a następnie podniosło, że okoliczność ta jest istotna z punktu widzenia § 12 ust. 1 pkt 5 lit. a rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 roku w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych.

Dalej SKO wskazało, że na terenie 6.6 U(MN) w świetle obowiązujących przepisów Prawa budowlanego strefę pożarową zakwalifikowaną do kategorii zagrożenia ludzi ZL III (tj. o powierzchni przekraczającej 1.000 m2, obejmującą kondygnację nadziemną inną niż pierwsza) można utworzyć na więcej niż jednej działce budowlanej, tj. np. na działkach ewidencyjnych nr [...],[...],[...], które łącznie mają powierzchnię 3.027 m2. W konsekwencji SKO podniosło, że przy uwzględnieniu 60% wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej, pozostaje ok 0,1210 ha pod zabudowę a to "oznacza, że na ww. działkach istnieje faktyczna i prawna możliwość realizacji obiektu budowlanego wymagającego drogi pożarowej z placem manewrowym o wymiarach 20x20 m". Wg organu podział nieruchomości zapewniającej drogę pożarową z wymaganym placem manewrowym poprzez zmniejszenie tego placu uniemożliwiłby uzyskanie pozwolenia na budowę dla ww. obiektu a to prowadziłoby do naruszenia § 7 ust. 1 planu, gdyż wnioskowany podział doprowadziłby do powstania sytuacji, która uniemożliwiałaby prawidłowe zagospodarowanie działek sąsiadujących.

Ponadto wg organu działki ew. nr [...],[...],[...],[...],[...],[...] i [...] nie posiadają dostępu do drogi publicznej zgodnej z ustaleniami obowiązującego dla tego obszaru planu miejscowego gdyż plan ten nie przewiduje zjazdu na teren 6 U(MN) z ul. [...].

Skargę na ww postanowienie złożył P. J.-J.. Zaskarżonemu postanowieniu zarzucił naruszenie :

- art. 93 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami;

- § 12 ust. 1 pkt 5 lit. a rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji i dnia 24.07.2009r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych;

- § 2 ust. 1 pkt 30 w zw. z pkt 29 w zw. pkt 12 w zw. z § 75 Uchwały nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...].09.2010r.;

- art. 107§ 3 kodeksu postępowania administracyjnego a także zasad postępowania administracyjnego określonych w art. 6, 7 i 8 kpa.

Skarżący wniósł o uchylenie postanowienia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] nr [...] z dnia [...].03.2016r. i o zasądzenie kosztów postępowania sądowego. W uzasadnieniu wskazał, że pomimo zalceń postanowienia SKO uchylającego pierwotną negatywną opinię co do ww wstępnego projektu podziału organ niezasadnie założył, że na ww działkach będą realizowane obiekty o powierzchni pow. 1.000m2. Podkreślił, że sprawa administracyjna o podział nieruchomości jest ograniczona przestrzennie do dzielonej nieruchomości gruntowej, a zatem badanie możliwości zagospodarowania może dotyczyć tylko wydzielanych działek gruntu i nie ma podstaw, aby wymagać badania możliwości zagospodarowania nieruchomości sąsiednich. W tym zakresie skarżący przywołał wyrok NSA z dnia 16 marca 2012 r., I OSK 507/11. LEX nr 1136706.

W skardze podkreślono, iż postanowienia opiniujące podział nieruchomości podejmowane są na podstawie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a właściwy w niniejszej sprawie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty uchwałą nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...].09.2010r. zakłada, że obszar U (MN ) przeznaczony jest pod zabudowę usługową z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej. Zgodnie z § 2 ust. 1 pkt 30 planu - należy przez to rozumieć tereny, na których w ramach jednej inwestycji, obok funkcji usługowej może być realizowana funkcja mieszkaniowa wbudowana lub wolnostojąca w formie jednego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, zawierającego do 2 lokali mieszkalnych, przy czym powierzchnia użytkowa zajmowana przez funkcję mieszkaniową w obrębie wydzielonej działki budowlanej nie może przekraczać 30% łącznej powierzchni użytkowej budynków na tej działce. Pkt 29 § 2 ust. 1 planu definiuje z kolei co należy rozumieć pod pojęciem usług. Są to tereny, na których może być prowadzona działalność służąca zaspokajaniu potrzeb ludności, niezwiązana z wytwarzaniem dóbr materialnych metodami przemysłowymi, niewymagająca placów składowych i bazy transportowej, z wykluczeniem usług uciążliwych i obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m2.

Skarżący zarzucił, że przy założeniu organu, iż na trzech połączonych działkach można postawić obiekt o pow. powyżej 1.000 m2 o więcej niż jednej kondygnacji to warunki te zostaną naruszone zwłaszcza przy uwzględnieniu brzmienia § 75 planu oraz § 12 wyznaczającego zasady budowy systemu komunikacji. W tym kontekście skarżący zarzucił jednak, iż "projekcje organu o posadowieniu wielko powierzchniowego budynku na wielu działkach wykraczają zarówno poza ramy logiki jak i doświadczenia życiowego" i podniósł, że [...] powstała w wyniku podziału działki [...], który miał miejsce w 2012r. a zatem gdyby właściciel chciał realizować inwestycje zgodnie z "podejrzeniami" organu, to takiego podziału by nie przeprowadzał. Wskazał następnie, iż obecnie działki powstałe po podziale stanowią własność różnych osób, z których każda ma własne plany co do swojej nieruchomości. W konsekwencji skarżący uznał, że wizja organu, że świeżo podzielone grunty, stanowiące odrębne przedmioty własności zostaną połączone w celu realizowania określonej wyżej inwestycji jest nierealna. Zwrócił ponadto uwagę, iż strony złożyły w dniu 11.06.2015r. oświadczenie, że nie planują budowy budynków o tak dużej powierzchni a wnioskowany podział jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W skardze zarzucono także, iż swoje stanowisko organ oparł na przepisach art. 209 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz § 12 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24.07.2009r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych – ze wskazaniem, że budynki na działkach sąsiadujących z działką [...] są obiektami kategorii ZL III oraz że dla tego rodzaju budynków ZL III o powierzchni przekraczającej 1000m2 i obejmujących kondygnację nadziemną inną niż pierwsza plac do zawracania o wymiarach 20m x 20m jest niezbędny do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Stąd organ przyjął, że w przy zmniejszeniu wymiarów placu, budowa budynków o powierzchni ponad 1000m2 będzie niemożliwa, a możliwości inwestycyjne połączonych nieruchomości – zostaną silnie ograniczone. W tym zakresie skarżący podniósł, że § 12 ust. 9 rozporządzenia w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych nie nakłada rygoru lecz jest zaleceniem a ponadto przepis ten dopuszcza inne rozwiązania umożliwiające zawrócenie pojazdu a zatem nie wprowadza jedynego kategorycznego rozwiązania w postaci placu manewrowego o wymiarach 20mx20m bez żadnych innych możliwości. Zarzucił także, że każda tego typu sprawa winna być oceniana indywidualnie o czym świadczy treść § 13 ww rozporządzenia, stanowiąc, że w szczególnie uzasadnionych przypadkach, gdy jest uzasadnione przyjęcie innych rozwiązań, na wniosek właściciela terenu, dopuszcza się stosowanie rozwiązań zamiennych zapewniających niepogorszenie warunków ochrony przeciwpożarowej obiektu, uzgodnionych z właściwym miejscowo komendantem wojewódzkim Państwowej Straży Pożarnej. Tego typu uzgodnienia mogłyby zostać poczynione dopiero po określeniu wielkości przewidywanych budynków - co wprost wynika z pisma Komendanta Głównego Państwowej Straży Pożarnej z dnia 6.11.2012r.

W tych okolicznościach skarżący zarzucił SKO naruszenie

1. zasady praworządności - art. 6 kpa - zgodnie z którą organy administracji publicznej działają na podstawie przepisów prawa, w tym także miejscowego;

2. zasady prawdy obiektywnej - art. 7 kpa;

3. zasady pogłębiania zaufania obywateli - art. 8 kpa - zgodnie z którą organy administracji publicznej prowadzą postępowanie w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej.

W skardze podkreślono, że uzasadniając zaskarżone postanowienie SKO całą uwagę poświęciło wizji zagospodarowania ponownie połączonych działek a nie działek już istniejących pomijając podnoszone - i to wielokrotnie - przez strony argumenty.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli Sądu było postanowienie SKO (jako organu II instancji) negatywnie opiniujące wstępny projekt podziału nieruchomości, dokonywanego w trybie przepisów zawartych w art. 93 i nast. ugn. Jak wynika z ww przepisów, podział nieruchomości winien być zgodny z prawem miejscowym w postaci miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (mpzp), (art. 93 ust. 1 ugn), a przy tym każda nowo powstała działka gruntu winna mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej (art. 93 ust. 3 ugn). Zgodność podziału z ustaleniami planu miejscowego stosownie do art. 93 ust. 2 ugn, dotyczy zarówno przeznaczenia terenu jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.

Sprawa w pewnym sensie ma charakter precedensowy, gdyż przedmiotem wniosku o podział jest powstała w wyniku podziału działki nr [...] dokonanego w 2012r. doga wewnętrzna. Wstępny projekt podziału zakłada zmniejszenie placu manewrowego na końcu ww drogi poprzez wydzielenie dwóch działek przeznaczonych na połączenie z działkami sąsiednimi. Organ zaopiniował negatywnie ww wstępny projekt podziału lecz argumentacja przez niego podana nie znajduje uzasadnienia w dotyczących podziału przepisach ugn.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do (opartego o przepisy planu) zarzutu braku dostępu działek sąsiadujących z objętą wnioskiem działką nr [...] - z drogą publiczną, trzeba podkreślić, iż jest on bezpodstawny. Po pierwsze, jeżeli przyjąć, że przedmiotem podziału jest działka nr [...] to przepisy ugn, w tym w szczególności art. 93 ust. 3 ugn, wymagają aby działki powstałe w wyniku podziału miały zapewniony dostęp do drogi publicznej a nie działki sąsiadujące z działką dzieloną. W kontrolowanej sprawie podlegająca opiniowaniu działka nr [...] stanowi drogę dojazdową do działek sąsiednich (stosownie do decyzji podziałowej z 9 marca 2012r.) Oceniając pod tym kątem wstępny projekt podziału organ winien jedynie zbadać, czy ewentualne jej zwężenie na określonym odcinku nie spowoduje, że którakolwiek z działek wydzielonych w 2012r. z działki nr [...] nie będzie miała dostępu do drogi publicznej tj. czy ewentualny podział "wtórny" działki zapewniającej zgodnie z wymogami ustawy o gospodarce nieruchomościami dostęp do drogi publicznej nie spowoduje obejścia przepisów o podziale wymaganych dla podziału pierwotnej działki nr [...]. Nie sposób jednak przyjąć (jak twierdzi organ), że pomimo wydzielenia drogi wewnętrznej zapewniającej dostęp do drogi publicznej działkom powstałym w wyniku podziału działki nr [...] – nie mają one zapewnionego zgodnie z planem dostępu do drogi publicznej, gdyż plan nie przewiduje zjazdu z ww terenu do ul. [...]. Plan co do zasady określa przebieg dróg publicznych a nie dróg wewnętrznych, bo te ostatnie (tj. ich przebieg) powstają dopiero w związku z potrzebami generowanymi przez właścicieli nieruchomości podlegających podziałowi.

Po drugie: Rację ma skarżący podnosząc, że kwestia podziału nieruchomości jest ograniczona przestrzennie do dzielonej nieruchomości. W kontrolowanej sprawie chodzi nie tyle o granice nieruchomości dzielonej (bo to nie jest typowy podział nieruchomości) ale także o granice przedmiotu postępowania. Podział nieruchomości na gruncie winien być zgodny z przeznaczeniem nieruchomości w planie miejscowym a więc uwzględniać elementy zagospodarowania przestrzennego w kontekście przewidzianego tymże planem przeznaczenia i minimalnej powierzchni działki budowlanej. Co do zasady bowiem, przepisy art. 15 ust. 2 i ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej jako upzp) nie upoważniają Rady gminy do określenia zasad i warunków "podziału nieruchomości", tylko do określenia zasad i warunków "scalania i podziału nieruchomości". Natomiast wymogi co do podziału określają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. W oparciu o art. 15 ust. 3 pkt 10 upzp w mpzp można jedynie określić minimalną powierzchnię nowo wydzielanej działki budowlanej (i to tylko w planach, w których wszczęto procedurę uchwalania po 21 października 2010 r.). Wszelkie inne przepisy zawarte w planie nie mają zastosowania do zasad określających dopuszczalny podział nieruchomości a ewentualne postanowienia w tym zakresie jako przekraczające kompetencję gminy Rady (delegację ustawową) winny podlegać zaskarżeniu uchwały o mpzp do sądu administracyjnego w trybie art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym.

W nawiązaniu do powyższych wywodów należy podkreślić, że przepisów planu określających minimalną powierzchnię powierzchni biologicznie czynnej czy maksymalną wysokość zabudowy – nie bierze się pod uwagę przy podziale nieruchomości lecz dopiero przy procesie inwestycyjnym. Tak określone w mpzp czy w decyzji o warunkach zabudowy zasady – mają zastosowanie przy uzyskiwaniu pozwolenia na budowę a nie na etapie podziału gruntu. Podobnie nie budzi wątpliwości, że przy podziale nieruchomości dokonywanym w trybie przepisów ugn nie mają zastosowania przepisy Prawa budowlanego a także przepisy wydanego w oparciu o tę ustawę rozporządzenia z 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Orzecznictwo oparte na treści art. 94 ust. 1 pkt. 1 ugn nie pozostawia co do tego żadnych wątpliwości. Przyjmuje się mianowicie, że usytuowanie obiektów budowlanych należy do przedmiotu regulacji Prawa budowlanego i jest rozstrzygane na etapie pozwolenia na budowę. A zatem przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie nie stanowią przepisów odrębnych w rozumieniu art. 93 i n. ugn. Rozporządzenie to jest prawem wykonawczym do ustawy Prawo budowlane i zgodnie z dyspozycją jego § 2 ma zastosowanie przy projektowaniu, budowie i przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków oraz budowli nadziemnych i podziemnych spełniających funkcje użytkowe budynków, a także do związanych z nimi urządzeń budowlanych (por. przez analogię m.in. uchwałę NSA z dnia 25 listopada 1996 r. OPK 22/96, wyrok WSA z dnia 31 maja 2005 w sprawie IV SA/Wa 905/05, Lex Nr 168058, wyrok WSA z dnia 28 maja 2008r. w sprawie II SA/Wr 169/08, LEX nr 519010, por. przez analogię wyrok WSA z 12 maja 2009r. w sprawie II SA/Kr 348/09, LEX nr 562859; wyrok WSA z dnia 24 października 2007r. w sprawie II SA/Gd 526/07, LEX nr 394837). Rozporządzenie to nie ma więc bezpośredniego zastosowania przy opiniowaniu wstępnego projektu podziału (por. np. wyrok WSA z dnia 23 lipca 2010r. w sprawie II SA/Kr 630/10, Wspólnota 2010, Nr 34/26). Trzeba bowiem pamiętać, że na etapie opiniowania propozycji podziału gruntu nie jest wymagane przedstawienie przez właściciela szczegółowego projektu zagospodarowania nieruchomości. A zatem na tym etapie postępowania nie można mówić o niezgodności planowanej inwestycji z warunkami technicznymi, gdyż np. zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy Prawo budowlane inwestor może uzyskać zgodę na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych. Stąd problematyka dotycząca parametrów zabudowy jest co do zasady wtórna w stosunku do podziału gruntu. Podobnie ma się kwestia stosowania przy opiniowaniu wstępnego projektu podziału wydanego na podstawie art. 13 ust. 3 ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej rozporządzenia z dnia 24 lipca 2009r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę i dróg pożarowych. Rozporządzenie to określa przede wszystkim rodzaje obiektów, w stosunku do których jest wymagane zapewnienie zaopatrzenia w wodę do zewnętrznego gaszenia pożaru oraz wymagania w zakresie dróg pożarowych. Oczywiste jest, że inwestor już na etapie planowania przedsięwzięcia budowlanego winien perspektywicznie oceniać możliwości zagospodarowania terenu i zapewnić wszelkie warunki techniczne wymagane przez przepisy dla danej inwestycji. Na etapie opiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości nie można jednak ograniczać właściciela w planowaniu zagospodarowania działki poprzez wskazanie, że jakkolwiek propozycja podziału nie sprzeciwia się przeznaczeniu nieruchomości w planie miejscowym ale według innych przepisów istnieje na niej potencjalna możliwość zabudowy szczególnej wymagającej spełnienia dla uzyskania pozwolenia na budowę dodatkowych warunków.

Ten sam argument należy podnieść wskazując na wynikające z innych przepisów ograniczenia zabudowy. W kontrolowanej sprawie organ przywołał uchwałę Nr [...] Sejmiku Województwa [...] z dnia [...] czerwca 2011 roku wprowadzającą pewne ograniczenia zabudowy na terenie objętym wnioskiem. Ograniczenia te, co nie budzi wątpliwości, będą miały znaczenie ale przy uzyskaniu pozwolenia na budowę. Nie mogą być jednak brane pod uwagę przy podziale gruntu. Pomimo dokonania podziału nieruchomości właściciel może nie zdecydować się na jakąkolwiek zabudowę na ww gruncie, ograniczenia inwestycyjne nie powinny jednak skutkować brakiem możliwości rozporządzania nieruchomością o ile sposób podziału nie sprzeciwia się ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisom planu. Dysponentem nieruchomości jest jej właściciel i o ile pomimo wiedzy na temat ograniczeń inwestycyjnych na jego nieruchomości nadal chce podzielić ją wg własnych wymagań a wstępny projekt podziału nie sprzeciwia się przepisom planu, w ocenie Sądu nie ma normatywnych przeszkód, aby podział taki negować.

W tym stanie rzeczy zaskarżone postanowienie oraz postanowienie organu I instancji podlegały uchyleniu w trybie art. 145 ust. 1 pkt. 1 lit. a i c ppsa i 135 ppsa gdyż organy wbrew zasadom wynikającym z art. 93 i nast. ugn błędnie ustaliły stan faktyczny sprawy jak o błędnie określiły normy prawne, jakie należy zastosować przy ocenie wstępnego projektu podziału. Ponownie opiniując ww wstępny projekt organy winny oprzeć swoje stanowisko przede wszystkim na treści art. 93 ugn i przepisach obowiązującego na ww terenie planu miejscowego. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 ppsa.