Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2031/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2011-12-08 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Budownictwa
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 120,  art. 132 ust. 4
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Sobielarska (spr.) po rozpoznaniu w dniu 8 grudnia 2011 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi E. K. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] sierpnia 2011 r., Nr [...] w przedmiocie uchylenia decyzji w sprawie ustalenia odszkodowania oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] sierpnia 2011 r.

nr [...] po rozpatrzeniu odwołania E. K. od decyzji Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] listopada 2010 roku, orzekającej o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz E. K. za przejęcie z mocy prawa na własność samorządu województwa [...] nieruchomości położonej w W., w Dzielnicy [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowiącej uprzednio własność E. K. oraz zobowiązującej Prezydenta Miasta W. do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym stanie się ostateczna uchylił powyższą decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji.

W uzasadnieniu organ przedstawił następująco stan faktyczny:

Nieruchomość położona w W., w [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2008 r., nr: [...], utrzymaną w mocy decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] maja 2009 r., nr [...], została przeznaczona pod inwestycję pn. "[...]".

Decyzją nr [...] z dnia [...] listopada 2010 r. Wojewoda [...], orzekł

o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz E. K. za przejęcie z mocy prawa na własność samorządu województwa [...] tej nieruchomości oraz zobowiązał Prezydenta Miasta W. do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Infrastruktury wniosła E. K., wnosząc o jej uchylenie. Wskazała, iż ustalona w decyzji Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] listopada 2010 r. kwota odszkodowania jest rażąco zaniżona, a operat zamienny z dnia [...] września 2010 r. nie uwzględnia wzrostu cen nieruchomości, narusza przepisy konstytucji, aktów wykonawczych oraz jej interesy majątkowe. E. K. podniosła, iż rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił infrastruktury podziemnej – odwodnienia [...] [...] w postaci [...] studni o głębokości 3m, wyposażonych w pompy usuwające napływającą wodę gruntową i rozsączkowanie rozprowadzone pod wywłaszczaną działka nr [...]. Ponadto inwestor nie rozważył włączenia tej sieci do planowanego systemu nawadniającego, co po kilku godzinach od wyłączenia pomp spowoduje zalanie piwnic [...] i zniszczenie [...].

E. K. zażądała także przeniesienia słupa reklamowego przez inwestora w ramach kolizji budowlanej na inne miejsce na jej działce i podkreśliła, iż nie uwzględniono w wycenie jego elementów naziemnych. Ponadto zdaniem odwołującej się za baner reklamowy według kosztów odtworzenia należy się kwota [...] zł, a nie kwota [...] zł jak błędnie obliczył organ.

Natomiast z powodu pominięcia w operacie zamiennym z dnia [...] września 2010 r. rozporządzenia Ministra Środowiska z dnia 13 października 2004 r. dotyczącego stawek opłat dla poszczególnych rodzajów i gatunków drzew oraz ich corocznej waloryzacji oraz zróżnicowania w zależności od obwodu pnia w drastyczny sposób zmniejszyło się odszkodowanie za naniesienia roślinne w porównaniu do pierwszego operatu z dnia [...] grudnia 2009 r. Ponieważ w miejsce rozporządzenia zastosowano zalecenia rzeczoznawców. E. K. podniosła, że biegły zapomniał o wyliczeniu wartości [...] m2 trawnika, którą ona wyceniła na kwotę [...] zł. E. K. zgłosiła również swoje obawy związane z zaniżeniem ceny jednostkowej ogrodzenia w operacie zamiennym i zażądała sporządzenia rzetelnego operatu szacunkowego z uwzględnieniem cen rynkowych za grunt na [...], albo zamiennej działki o podobnej wielkości.

Po rozpatrzeniu odwołania i zbadaniu akt sprawy organ stwierdził, że zgodnie

z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2008 r. Nr 154, poz. 958 ze zm.), do spraw wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe.

Jednakże zgodnie z art. 6 ust. 3 ww. ustawy z dnia 25 lipca 2008 r.

w postępowaniu dotyczącym ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne stosuje się przepisy ustawy, o której mowa w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą.

Zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych

(Dz. U. 2008 r., Nr 193, poz. 1194 z późn. zm.) nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi teren, o których mowa w ust. 2 (linie podziału nieruchomości), stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego

w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych, z dniem, w którym decyzja o ustaleniu drogi stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym przez wojewodę w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18 i 18a.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2007 r., Nr 19, poz. 115 ze zm.) drogi publiczne ze względu na funkcje w sieci drogowej dzielą się na następujące kategorie: drogi krajowe, drogi wojewódzkie, drogi powiatowe i drogi gminne. Natomiast w myśl art. 19 ust. 5 tej ustawy w granicach miast na prawach powiatu zarządcą wszystkich dróg publicznych, z wyjątkiem autostrad

i dróg ekspresowych, jest prezydent miasta.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, który stanowi, że wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania.

Stosownie do ust. 3 omawianego przepisu odszkodowanie, o którym mowa

w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących

w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości.

Zgodnie z art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., w sprawach nieuregulowanych w Rozdziale 3, dotyczącym nabywania nieruchomości pod drogi, stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W myśl art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

(Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne.

Autor operatu szacunkowego dla potrzeb wyceny dokonał analizy nieruchomości przeznaczonych pod drogi na terenie dzielnic [...]: [...], [...], [...], w których realizowano wykup gruntów pod drogę ekspresową [...] na odcinku węzeł [...] – węzeł [...], [...] na odcinku [...] – [...] oraz autostradę [...] węzeł [...] – węzeł [...].

Skalę obrotu nieruchomościami gruntowymi na zdefiniowanym rynku lokalnym biegły uznał za średnią. W monitorowanym okresie odnotowano bowiem kilkanaście transakcji kupna – sprzedaży działek drogowych. Wykup działek realizowała Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad na rzecz Skarbu Państwa. Na przedmiotowym rynku lokalnym stwierdzono, że wartość gruntów wydzielonych pod drogi jest skorelowana z cenami gruntów sąsiadujących. Od połowy 2008 r. w związku z kryzysem nastąpiło zmniejszenie popytu na nieruchomości gruntowe. Przy niezmienionej podaży spowodowało stabilizację cen gruntów.

Do oszacowania przedmiotowej nieruchomości biegły wybrał 17 transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonych pod rozbudowę i budowę dróg na zdefiniowanym rynku lokalnym od IV kwartału 2008 r. do lipca 2009 r.

Na podstawie analizy lokalnego rynku wyróżniono cechy rynkowe nieruchomości mające wpływ na wartość wycenianej działki, które zestawiono w tabeli na

str. 10, 11 i 12 operatu szacunkowego. Przyjęto następujące cechy: lokalizacja szczegółowa 35%, stan zagospodarowania nieruchomości i gruntów przyległych 30%, wielkość działki 20% oraz klasa drogi 15%. Dokonano również charakterystyki przyjętych cech rynkowych.

W tabeli zestawiono 17 transakcji z lat 2009-2009, z których wyliczono cenę średnią nieruchomości. Jednak jedna z transakcji wykracza poza 2-letni dopuszczalny okres (z [...] kwietnia 2008 r.), zaś autor operatu z dnia [...] września 2010 r. nie zamieścił stosownego uzasadnienia przy wyborze tego materiału porównawczego. Transakcje te stanowią materiał przyjęty do obliczenia przez rzeczoznawcę majątkowego ceny średniej, co w zasadniczy sposób przełożyło się na określenie zakresu kwotowego wybranych cech rynkowych mających wpływ na wartość nieruchomości.

Wartość naniesień budowlanych określono w podejściu kosztowym, metodą kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową. W wycenie znalazły się: ogrodzenie

z siatki na podmurówce, bramy rozwierane o konstrukcji metalowej, bramy przesuwne

o konstrukcji metalowej, utwardzenie z kostki betonowej, baner reklamowy (cokoły), oświetlenie placu, video bramofon, siłowniki do bramy, doprowadzenie kabla zasilającego (2 linie), doprowadzenie kabla oświetlenia [...]. Naniesienia budowlane wyceniono na kwotę [...] zł.

Tymczasem w odwołaniu podniesiono, że na przedmiotowej działce znajduje się instalacja odwodnieniowa w postaci [...] studni o głębokości 3 m wyposażonych

w pompy. Potwierdza to również protokół z oględzin nieruchomości z dnia 20 grudnia 2009 r. załączony do operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2009 r.

Zarówno z pierwszego, jak i drugiego operatu szacunkowego nie wynika, aby instalacja została przez biegłego uwzględniona, nie ma także żadnych wyjaśnień odnośnie braku podstaw do jej wyceny.

Wyceny obiektów budowlanych biegły dokonał na podstawie cenników Sekocenbud (II kwartał 2010 r.) Zeszyt 32/2010(1213), Biuletyn Cen Obiektów Budowlanych BCO cz. II obiekty inżynieryjne; Bistyp Consulting II kwartał 2010 r. "Katalog cen jednostkowych robót i obiektów inwestycyjnych"; Wacetob. Instytut Doradztwa Majątkowego IV kwartał 2009 r.

Zdaniem organu w tabeli na str. 14 operatu szacunkowego znajduje się błąd rachunkowy, bowiem koszt odtworzenia baneru reklamowego nie odpowiada cenie całkowitej baneru przemnożonego przez współczynnik regionalny cen robót.

Niezależnie od powyższego organ I instancji nie zajął stanowiska w stosunku do podnoszonej przez stronę konieczności przebudowy infrastruktury podziemnej

dotyczącej odwodnienia [...] w postaci [...] studni o głębokości 3 m, wyposażonych w pompy usuwając napływającą wodę gruntową i rozsączkowanie znajdujące się pod wywłaszczaną działką nr [...], których inwestor nie zaplanował włączyć do systemu nawadniającego, co po kilku godzinach o wyłączenia pomp spowoduje zalanie piwnic [...] i zniszczenie zgromadzonych tam [...].

Natomiast zgodnie z art. 120 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami jeżeli zachodzi potrzeba zapobieżeniu niebezpieczeństwu, wystąpienia szkody lub niedogodnościom, jakie mogą powstać dla właścicieli, albo użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich wskutek wywłaszczenia lub innego niż dotychczas zagospodarowania wywłaszczonej nieruchomości, w decyzji o wywłaszczeniu ustanawia się niezbędne służebności oraz ustala obowiązek budowy i utrzymania odpowiednich urządzeń zapobiegających tym zdarzeniom lub okolicznościom. Obowiązek budowy i utrzymania odpowiednich urządzeń ciąży na występującym z wnioskiem o wywłaszczenie.

Wartość nasadzeń roślinnych – drzew [...] określono w oparciu

o publikacje Wydawnictwa Instytutu Gospodarki Przestrzeni i Mieszkalnictwa 2009 r.,

H. Szczepanowska – Metoda wyceny wartości drzew na terenach zurbanizowanych,

J. Borowski, M. Pstrągowska – Lista Gatunków i wyznaczenie współczynników gatunkowych i przyrostowych wykorzystanych w metodzie wyceny drzew.

H. Szczepanowska, M. Sitarski, M. Suchocka – Wyznaczenie współczynników lokalizacji wykorzystywanych do metody wyceny drzew na terenach zurbanizowanych. Naniesienia w postaci drzewostanu wyceniono na kwotę [...] zł. Natomiast trawnik wyceniono na kwotę [...] zł w oparciu o opracowanie Krzysztofa Zmarlickiego "Szacowanie wartości i roślin sadowniczych na plantacjach towarowych oraz upraw ogrodniczych w ogrodach działkowych i przydomowych przy ustalaniu odszkodowania za wywłaszczenie" wydane przez Wydawnictwo Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców majątkowych. Po uwzględnieniu inflacji wartość trawnika podwyższono i ustalono na kwotę [...] zł.

E. K. w odwołaniu wskazała także, iż w związku z zaniżeniem wartości baneru reklamowego wykonawca prac drogowych powinien dokonać przeniesienia tego baneru w ramach koniecznych rozbiórek, który następnie mógłby zostać posadowiony na koszt inwestora w innym miejscu i w związku z tym pomniejszono by kwotę należnego odszkodowania o ustaloną w operacie szacunkowym wartość baneru reklamowego.

Powyższe żądania E. K. zgodne są z dyspozycją art. 132 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w myśl którego za zgodą osoby uprawnionej do odszkodowania starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ustalić inny niż określony w ust. 1-3 sposób zapłaty przyznanego odszkodowania. W tym zakresie zdaniem organu odwoławczego organ pierwszej instancji zobowiązany będzie do uzyskania zgodnego stanowiska wszystkich stron postępowania.

Zdaniem organu odwoławczego analiza sporządzonego operatu szacunkowego działki nr [...] z dnia [...] września 2010 r. wykazała, iż został on sporządzony wadliwie, a organ pierwszej instancji przeprowadził niniejsze postępowanie odszkodowawcze z obrazą przepisów art. 7 i 77 § 1 kpa, nie wyjaśniając wszystkich okoliczności sprawy, co mogło mieć wpływ na jej rozstrzygnięcie.

Na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] sierpnia 2011 r. skargę do

Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła E. K. podnosząc, że zgadza się z treścią zaskarżonej decyzji, ale nie satysfakcjonuje jej uzasadnienie, które nie wyjaśnia wszystkich podniesionych przez nią spraw, a zwłaszcza tego czy podział działki [...] na działki [...] i [...] i wywłaszczenie jej z działki nr [...] jest zgodny z prawem.

Zdaniem skarżącej część wywłaszczonej działki [...] w projekcie budowlanym poszerzenia ul. [...] jest drogą wewnętrzną – dojazdem tylko do posesji skarżącej, a w wyniku jej utworzenia zostanie ona pozbawiona wydzielonych z własnej działki miejsc parkingowych (co było warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę [...]). Natomiast miejsca tych stanowisk zaprojektowano kilka ogólnodostępnych miejsc postojowych.

Skarżąca podkreśla, iż w konstytucji RP stwierdzono, że wywłaszczenie jest dopuszczalna wyłącznie na cele publiczne, i to za słusznym odszkodowaniem (art. 21 ust.2) oznacza to jej zdaniem, że odebranie w drodze aktu ustawodawczego określonym podmiotom i w określonych sytuacjach praw przysługujących do nieruchomości może być uzasadnione tylko celem publicznym.

Skarżąca zauważa, że ustawodawca ustalił w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami zamknięty katalog celów publicznych; wymienione w pkt 10 tego przepisu "inne cele" to tylko cele określone w odrębnych ustawach. W definicji drogi publicznej nie mieszczą się natomiast drogi wewnętrzne, które nie mają charakteru dróg powszechnie dostępnych.

Zdaniem skarżącej powinna nastąpić weryfikacja podziału działki [...]. Działka [...], na której zaprojektowano drogę wewnętrzną i publiczne miejsca parkingowe, powinna zostać w tej części we władaniu skarżącej. Natomiast tylko część przeznaczona pod faktyczne poszerzenie ul. [...] (co jest celem publicznym) powinna zostać podzielona i wywłaszczona.

Jednocześnie skarżąca podniosła, że rzeczoznawca majątkowy pominął rozporządzenie Ministra Środowiska z dnia 13 października 2004 r., dotyczące stawek opłat dla poszczególnych rodzajów i gatunków drzew i corocznej ich rewaloryzacji oraz zróżnicowanie stawek w zależności od obwodu pnia. Rzeczoznawca w pierwszym operacie posłużył się tym rozporządzeniem, lecz zdaniem skarżącej bardzo wybiórczo (bez waloryzacji i zróżnicowania stawek w zależności od obwodu pnia), a w operacie zamiennym pominął rozporządzenie, a wartość nasadzeń wyliczył według publikacji zalecanych rzeczoznawcom. W zasadniczy sposób zmniejszyło to wartość wycenionych nasadzeń. Natomiast Minister w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji nie stwierdził czy jest to zgodne z prawem czy też nie, lecz tylko przyznał, że rzeczoznawca posłużył się tymi publikacjami.

Skarżąca wniosła o wyjaśnienie tych kwestii przez organ odwoławczy, ponieważ ma to jej zdaniem istotny wpływ na rozpatrzenie sprawy przez organ pierwszej instancji.

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje stanowisko wyrażone

w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Podkreślić należy, że ocena działalności organów administracji publicznej dokonywana przez wojewódzki sąd administracyjny sprowadza się do kontroli prawidłowości rozstrzygnięcia będącego przedmiotem tej oceny pod względem zgodności z przepisami prawa materialnego oraz pod względem zgodności

z przepisami postępowania administracyjnego. Sąd sprawuje, w zakresie swojej właściwości, kontrolę pod względem zgodności z prawem zastrzeżonych aktów lub czynności organów administracji publicznej. Przy czym kontrola sądu sprowadza się do zbadania, czy organy administracji w toku rozpoznawania sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy także podkreślić, że stosownie do treści art. 134 § 1 ustawy prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy i nie jest związany zarzutami oraz wnioskami skargi, a także powołaną podstawą prawną.

W związku z powyższym, rozpatrując materiał dowodowy zgromadzony

w niniejszej sprawie i oceniając podniesione w skardze zarzuty, Sąd doszedł do przekonania, że nie podważają one legalności zaskarżonej decyzji, ponieważ zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa.

Sąd rozpoznający przedmiotową sprawę w pełni podzielił stanowisko organu, dotyczące operatu szacunkowego stanowiącego podstawę do ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość położoną w W., w [...] oznaczoną jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha stanowiącą własność skarżącej E. K.

Sporządzony dla celów przedmiotowej sprawy przez biegłego rzeczoznawcę J. K. w dniu [...] grudnia 2009 r. jak i skorygowany przez tego biegłego operat z dnia [...] września 2010 r. określający wartość nieruchomości na kwotę [...] zł jest niepełny i niekompletny na co słusznie zwrócił uwagę organ odwoławczy.

Zważyć należy, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym podkreśla się, że operat szacunkowy jak każdy dowód

w sprawie, podlega ocenie organu orzekającego. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest jednakże możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Kontrola sądu administracyjnego nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego jakie składają się na sporządzony w danej sprawie operat szacunkowy. Zarówno organy administracji publicznej jak i sąd administracyjny, mogą jedynie dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on sporządzony zgodnie z zasadami określonymi w powołanych wyżej aktach prawnych, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona.

Organ odwoławczy słusznie zwrócił uwagę na to, że biegły wziął między innymi do porównań jedną z transakcji dotyczących nieruchomości zawarte po upływie 2 lat od daty sporządzenia operatu szacunkowego dla przedmiotowej sprawy (z 6 września 2010r.),co zdaniem organu w sposób zasadniczy przełożyło się na zwiększenie wartości wycenionej (wywłaszczonej) nieruchomości nie uzasadniając wyboru tego właśnie materiału porównawczego. Natomiast zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądowym operat szacunkowy stanowiący podstawę do wyceny nieruchomości, jako materiał porównawczy winien wskazywać jedynie transakcje gruntami wykupionymi pod budowę dróg publicznych za okres nie dłuższy niż 2 lata (vide wyrok WSA w Warszawie z dnia 28 kwietnia 2009 r., sygn. akt I SA/Wa 1768/08).

Biegły nie uwzględnił też znajdującej się na wywłaszczonej działce naniesień

w postaci instalacji odwodnieniowej tj. [...] studni o głębokości 3 m wyposażonych

w pompy, ani nie wyjaśnił dlaczego nie uwzględnił tych naniesień, a także błędnie wyliczył koszt odtworzenia banera reklamowego (błąd rachunkowy, źle przemnożona wartość banera przez współczynnik regionalny cen robót).

Organ odwoławczy także prawidłowo uznał, że organ pierwszej instancji nie zajął stanowiska podnoszonego przez skarżącą w sprawie konieczności przebudowy infrastruktury podziemnej dotyczącej odwodnienia [...], ponieważ wyłączenie pomp spowoduje w ciągu kilku godzin zalanie [...], czym naruszył art. 120 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Z przepisu tego wynika wprost, że jeżeli zachodzi potrzeba zapobieżeniu niebezpieczeństwu, wystąpienia szkody lub niedogodnościom, jakie mogą powstać dla właścicieli albo użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich wskutek wywłaszczenia lub innego niż dotychczas zagospodarowania wywłaszczonej nieruchomości, w decyzji o wywłaszczeniu ustanawia się niezbędne służebności oraz ustala obowiązek budowy i utrzymania odpowiednich urządzeń zapobiegających tym zdarzeniom lub okolicznościom. Obowiązek budowy i utrzymania odpowiednich urządzeń ciąży na występującym z wnioskiem o wywłaszczenie.

Powyższy przepis, z uwagi na odesłanie zawarte w ustawie z dnia 10 kwietnia 2003 r., mógłby znaleźć zastosowanie w postępowaniu dotyczącym ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte z mocy prawa, bowiem analiza powyższego przepisu wykazuje, że może mieć on charakter odszkodowawczy.

Organ pierwszej instancji nie odniósł się także do propozycji skarżącej dotyczącej przeniesienia baneru reklamowego w ramach koniecznych rozbiórek, który następnie mógłby zostać posadowiony w innym miejscu na koszt inwestora i w związku z tym pomniejszono by kwotę należnego odszkodowania o ustaloną w operacie szacunkowym wartość baneru reklamowego.

Powyższe zgodne byłoby z dyspozycją art. 132 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w myśl którego za zgodą osoby uprawnionej do odszkodowania starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ustalić inny niż określony w ust. 1-3 sposób zapłaty przyznanego odszkodowania. Dlatego też organ odwoławczy prawidłowo uznał, że w tym zakresie organ pierwszej instancji zobowiązany będzie do uzyskania zgodnego stanowiska wszystkich stron postępowanie.

Z uwagi na powyższe Sąd stwierdza, że organ odwoławczy prawidłowo ustalił, iż organ pierwszej instancji przeprowadził postępowanie odszkodowawcze z naruszeniem art. 7 i art. 77 kpa nie wyjaśniając wszystkich okoliczności sprawy mogących mieć istotny wpływ na jej wynik i zgodnie z prawem uchylił decyzję Wojewody [...] oraz przekazał sprawę do ponownego rozpoznania organowi pierwszej instancji. Natomiast zarzut skargi dotyczący zgodności z prawem podziału działki nr [...] stanowiącej własność skarżącej na działki nr [...] i [...] Sąd uznał za bezpodstawny ponieważ dotyczy on kwestii nie będących przedmiotem niniejszego postępowania.

Mając na uwadze powyższe Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U Nr 153,

poz. 1270 ze zm.) orzekł jak w sentencji.