Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 318/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2018-09-25 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 35, art. 32 ust. 4 pkt 2
journal: Dz.U. 2016 poz 290
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Asesor WSA Magdalena Dobek-Rak Protokolant Asystent sędziego Krzysztof Pobojewski po rozpoznaniu w dniu 25 września 2018 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi M. J. na decyzję Wojewody z dnia 10 kwietnia 2017 r. nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oddala skargę.


UZASADNIENIE

Skarga M. J. na decyzję Wojewody z dnia 10 kwietnia 2017 r., nr [...], wniesiona została w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy:

W dniu 12 września 2016 r. M. i Z. D. zwrócili się do Starosty S. o wydanie pozwolenia na rozbiórkę istniejącego budynku gospodarczego oraz budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z wewnętrzną instalacją gazową na działce nr [...] w U.. W toku postępowania właściciele sąsiednich nieruchomości wnieśli zastrzeżenia i wnioski do jego przebiegu. W dniu 23 września 2016 r. J. i M. K. wskazali m.in. na niepełną i nierzetelną analizę nasłonecznienia i zacienienia znajdującą się w dokumentacji oraz wnieśli o uzupełnienie złożonych dokumentów z zastrzeżeniem, aby analiza nasłonecznienia była wykonana w postaci wielobarwnych map cyfrowych na modelach trójwymiarowych obiektu i obiektów zacienianych wraz z terenem i otaczającą zabudową. Z kolei w dniu 28 września 2016 r. M. J. (właścicielka działki sąsiedniej, przy granicy której projektuje się zabudowę) zawnioskowała, aby inwestorzy wystąpili do rzeczoznawcy budowlanego, który przygotuje informację o stanie technicznym istniejącego budynku oraz wypowie się co do możliwości jego nadbudowy w przyszłości. Jednocześnie zwróciła uwagę, iż na działce sąsiedniej położony jest kabel wysokiego napięcia zasilający jej dom. Wskazała, że nie wyraża zgody na budowę tak wysokiego budynku z przeznaczeniem na działalność turystyczną, ze względu na skutki jakie mogą nastąpić w trakcie prowadzenia robót budowlanych. Do wniosku załączyła inwentaryzację swojego budynku wykonaną przez osobę uprawnioną z 1993 r. oraz opinię techniczną z 1999 r. również wykonaną przez osobę uprawnioną, w której wskazano koniczność przeprowadzenia prac remontowo- naprawczych istniejącego budynku.

Postanowieniem z dnia 11 października 2016 r. Starosta S. zobowiązał wnioskujących do uzupełniania następujących braków oraz wyjaśnienia nieścisłości, min. poprzez:

- dostarczenie opinii technicznej o zakresie i możliwości prowadzenia prac budowlanych przy budowie projektowanego budynku, w sposób niezagrażający istniejącej zabudowie na działce nr [...], wskazując, że załączona opinia dotyczyła jedynie stanu technicznego istniejącego budynku i ogólnych zaleceń przy robotach budowlanych i stwierdzono brak analizy projektowanych robót i ich wpływu na istniejący obiekt oraz, że opinia nie uwzględniała i nie wyjaśniała stanu istniejącego - oceniono iż brak informacji o istniejących elementach architektonicznych - rynnach, oknach;

- uzgodnienie rozwiązań projektowych z rzeczoznawcą ds. p.poż. ze względu na potwierdzenie spełnienia warunku wynikającego z § 271 ust. 1 rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie;

- przedłożenie przekroju pionowego budynku podłużnego umożliwiającego ocenę czy projektowany zakres prac narusza własność działki sąsiedniej;

- wskazanie lokalizacji miejsca gromadzenia odpadów stałych (zgodnie z ustaleniami planu miejscowego);

- wykazanie spełnienia warunku wynikającego z § 12 ust. 1 i § 13 ust. 1 rozporządzenia;

- zwymiarowanie odległości projektowanego otworu od granicy działki nr [...].

W dniu 28 listopada 2016 r. uzupełniono dokumentację, zaś w dniach 13 i 15 grudnia z materiałem dowodowym zapoznali się M. i J. K. oraz M. J., która w piśmie z dnia 15 grudnia 2016 r. podniosła, że nie zgadza się z zawartym w dokumentacji orzeczeniem technicznym i podtrzymała swój sprzeciw odnośnie budowy tak wysokiego obiektu na granicy podkreślając, że budynek będzie pełnił funkcję usługową, co wpłynie negatywnie na "spokój i środowisko".

W tym stanie rzeczy Starosta S. decyzją z dnia 2 stycznia 2017 r., nr [...], wydaną na podstawie art. 28, art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4 i art. 36 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz.U. z 2016 r., poz. 290), zatwierdził projekt budowlany i udzielił inwestorom pozwolenia na budowę obejmującego rozbiórkę istniejącego budynku gospodarczego oraz budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z wewnętrzną instalacją gazową na działce nr [...] w U..

W uzasadnieniu organ wskazał, że stosownie do art. 35 ust. 1 ustawy - Prawo budowlane ustalił, iż działka nr [...] znajduje się na terenie oznaczonym w miejscowym planie "a", uchwalonego uchwałą nr [...] Rady Miasta U. z dnia 26 lutego 2015 r. ([...]), symbolem 2.MN.U. Zgodnie z planem dopuszczalna wysokość nowej zabudowy na tym terenie wynosi minimalnie 2 kondygnacje, maksymalnie 4 kondygnacje nadziemne, jednakże nie wyżej niż 15 m liczone od poziomu posadowienia posadzki parteru do najwyższej kalenicy dachu. Ustalono także, iż projektowany obiekt spełnia warunki techniczne w zakresie dopuszczalnej wysokości, oraz iż część budynku zlokalizowana bezpośrednio przy granicy działki sąsiedniej (oraz budynku zlokalizowanego na granicy działki sąsiedniej) posiada wysokość oraz szerokość nie przekraczającą gabarytów budynku sąsiedniego, co spełnia warunek wynikający z § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, a tym samym nie narusza ustaleń planu. Projektant potwierdził ponadto spełnienia warunku wynikającego z § 218 oraz § 271 ust. 1 ww. rozporządzenia, a dotyczącego usytuowania budynków z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe. W dokumentacji zawarto uzgodnienie z rzeczoznawcą ds. p.poż. z dnia 24 listopada 2016 r. mimo iż projektowany obiekt ze względu na swoje przeznaczenie i wysokość nie podlega obowiązkowi takiego uzgodnienia, co zdaniem tutejszego organu nie zwolniło od przeprowadzenia analizy zgodności lokalizacji projektowanego budynku od istniejącej zabudowy, pod względem wskazanych przepisów.

Odnosząc się do pozostałych uwag M. J. w zakresie stanu technicznego istniejącego budynku organ zwrócił uwagę, że nie może obciążać złym stanem technicznym obiektu właścicieli nieruchomości sąsiednich, ani też uzależniać możliwości zabudowy tej nieruchomości, od ich zgody, zaś załączony projekt (branża konstrukcyjna) wykonany przez osobę uprawnioną potwierdza, iż projektowany obiekt w żaden sposób nie narusza elementów konstrukcyjnych istniejącego budynku i stanowi samodzielną całość, bez żadnej ingerencji w zabudowę sąsiednią.

Organ wskazał, że zweryfikowano również informacje dotyczącą przebiegu kabla energetycznego przez działkę nr [...] i na podstawie danych zawartych w ewidencji gruntów oraz przedłożonej mapy do celów projektowych wykonanych przez uprawnionego geodetę ustalono, iż przez wskazaną nieruchomość nie przebiega kabel energetyczny zasilający działkę p. J.

W odniesieniu do kwestii układu funkcjonalnego projektowanego obiektu organ wyjaśnił, że nie posiada umocowania prawnego do oceny projektu technicznego wykonanego przez osobę uprawnioną, która złożyła oświadczenie o zgodności jego wykonania z przepisami w tym techniczno-budowlanych. Także hipotetyczne rozważania dotyczące późniejszego użytkowania obiektu ( zgodnego lub nie z wydanym pozwoleniem) nie mogą być przedmiotem rozważań urzędu, będzie to podlegało ocenie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego zgodnie z przepisami odrębnymi.

Dalej organ wskazał, że w dniu 15 grudnia 2016 r. wpłynęło pismo Urzędu Miasta U. zawierające opinię gminnej komisji urbanistyczno-architektonicznej. W opinii tej zawarto sformułowanie, iż projektowany budynek nie komponuje się z otaczającą przestrzenią i nie nawiązuje do cech architektury podkreślający nadmorski i uzdrowiskowy charakter U.. Brak jakichkolwiek wytycznych w zapisach planu umożliwiających jednoznaczną ocenę projektu pod wskazanymi względami, w związku z tym należy uznać w/w opinię za subiektywną. Ponadto, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa Komisja Urbanistyczna jako organ doradczy Burmistrza przedkłada swoja opinie przed uchwaleniem planu miejscowego, zatem w żaden sposób nie może wiązać organu administracyjno-budowlanego w postępowaniu przy wydawaniu pozwolenia na budowę. Zdaniem organu oceniając obiekt pod względem architektonicznym należy natomiast oprzeć się na pozwoleniu (zwierającym uzgodnienie elewacji) zawartym w decyzji Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia 29 sierpnia 2016 r., nr [...] zezwalającą na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr [...] położonego na obszarze układu urbanistycznego Miasta U. wpisanego do rejestru zabytków (pozycja rejestru: A-79).

Jak wynika z akt sprawy, do projektu załączono analizę przesłaniania i nasłonecznienia dla zabudowy sąsiedniej wraz z opisem każdego sąsiedniego budynku wraz z dokumentacją zdjęciową. Z graficznej analizy wynika wprost, iż został spełniony warunek wynikający § 13 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, tj. prawidłowej odległości budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów, która powinna umożliwiać naturalne oświetlenie tych pomieszczeń. Organ podkreślił, że mimo, iż dwa okna budynku M. J. (położone na piętrze oraz parterze) wychodzą na teren działki sąsiedniej, to pomieszczenie te posiadają dodatkowe okna w ścianie szczytowej istniejącego budynku zapewniające prawidłowe nasłonecznienie tych pomieszczeń.

Końcowo organ ustalił, że przedmiotowa inwestycja nie ma negatywnego wpływu na środowisko i zdrowie ludzi oraz obiekty sąsiednie i nie jest zaliczona do przedsięwzięć mogących negatywnie oddziaływać na środowisko, w rozumieniu przepisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. W związku z powyższym wnioskowane przedsięwzięcie nie wymagało przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko i uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach - zgodnie z ustawą z dnia 3 października 2008 roku o udostępnieniu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko. Ponadto organ stwierdził, że ww. inwestycja nie jest położona w granicach obszaru Natura 2000 oraz, że zamierzone przedsięwzięcie nie może potencjalnie znacząco oddziaływać na najbliższy obszar Natura 2000.

Od tej decyzji odwołanie złożyli M. J. oraz M. i J. K.. Odwołujący się uważają, że sporna decyzja została wydana przedwcześnie ponieważ Miasto U. zamierza zmienić plan zagospodarowania przestrzennego "a" w części dotyczącej wysokości dopuszczalnej ilości kondygnacji (z 4 na 3). M. J. twierdzi ponadto, że planowana inwestycja poprzez przyleganie ściany projektowanego budynku do budynku będącego jej własnością, zagrozi stabilności tegoż budynku.

Zaskarżoną w niniejszej sprawie decyzją z dnia 10 kwietnia 2017 r. Wojewoda utrzymał w mocy decyzję Starosty S. z dnia 2 stycznia 2017 r., wskazując, że jest ona prawidłowa a odwołania nie mogą zostać uwzględnione.

W uzasadnieniu Wojewoda podzielił ustalenia organu pierwszej instancji w zakresie zgodności planowanego przedsięwzięcia z zapisami aktualnie obowiązującego miejscowego planu dla terenu inwestycji oznaczonego symbolem 2.MN.U, a dotyczącymi dopuszczalnej wysokości nowej zabudowy. Odnosząc się do zarzutów odwołania wyjaśnił, że kwestia zmiany planu "a" była wprawdzie poruszona na sesji Urzędu Miasta U., jednakże radni nie podjęli żadnej uchwały w tym zakresie, mającej na celu doprowadzenie do zmiany planu. Dlatego też obowiązujące są zapisy dopuszczające nową zabudowę do wysokości 4 kondygnacji nadziemnych.

Odnosząc się do kwestii estetyki i zachowania ładu starówki w mieście U. organ wskazał, że Wojewódzki Konserwator Zabytków w decyzji z dnia 29 sierpnia 2016 r. nr [...] zezwolił na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr [...] położonego na obszarze układu urbanistycznego Miasta U. wpisanego do rejestru zabytków (pozycja rejestru [...]). W związku z tym kwestia wkomponowania planowanego budynku w charakter miasta została rozstrzygnięta przez organ do tego uprawniony.

Organ nie stwierdził także naruszeń planu dotyczących parametrów oraz funkcji projektowanej zabudowy w zakresie dopuszczalnego kąta nachylenia dachu oraz formy i geometrii dachu. Jak wskazał plan zakłada dachy strome jako dwuspadowe symetryczne lub wielospadowe o nachyleniu od 25° do 50°. Projekt zaś przewiduje dach dwuspadowy o nachyleniu 25°. W kwestii dopuszczalnego maksymalnego procentu zabudowy i dopuszczalnej powierzchni biologicznie czynnej miejscowy plan zagospodarowania odsyła do statutu uzdrowiska i ustawy uzdrowiskowej. Zgodnie ze Statutem Miasta U. działka nr [...] znajduje się w strefie B. Natomiast zgodnie z art. 38 pkt. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o lecznictwie uzdrowiskowym, uzdrowiskach i obszarach ochrony uzdrowiskowej oraz o gminach uzdrowiskowych, w strefie B procentowy udział terenów zieleni wynosi nie mniej niż 50%. Zgodnie z informacją zawartą w projekcie budowlanym, powierzchnia zabudowy wynosi 45,9%, powierzchnia biologicznie czynna stanowi 50,1%. Obsługa komunikacyjna będzie się odbywała przez istniejącą sieć dróg, a na nieruchomości zaprojektowano 2 miejsca postojowe, spełniając tym samym zapisy planu miejscowego.

Badając z kolei prawidłowość ustaleń organu pierwszej instancji w zakresie możliwości zabudowy na granicy działki, Wojewoda wyjaśnił, że § 12 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych stanowi, iż co do zasady jeżeli z przepisów § 13, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy albo 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy. Jednakże ust. 1 pkt 2 tego przepisu umożliwia sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej. Zdaniem organu odwoławczego powyższy warunek dla planowanej inwestycji został spełniony, albowiem część budynku zlokalizowana bezpośrednio przy granicy działki sąsiedniej posiada wysokość oraz szerokość nie przekraczającą gabarytów budynku sąsiedniego.

Zdaniem Wojewody nie znajdują uzasadnienia zarzuty odwołania, że poprzez usytuowanie planowanego budynku bezpośrednio przy ścianie budynku będącego własnością odwołującej, zostanie zagrożona stabilność tego budynku. W tym zakresie wskazał, że na poparcie swoich twierdzeń strona dołączyła kopię opinii technicznej z dnia 30 kwietnia 1999 r. oraz kopię inwentaryzacji z listopada 1993r., z których wynika, że budynek jest w złym stanie technicznym. Jednakże oba dokumenty pochodzą sprzed 18 i 24 lat, zaś do projektu budowlanego zostało dołączone orzeczenie techniczne datowane na styczeń 2016 r., z którego wynika, że budynek posadowiony na działce nr [...] (ul. P. [...]) jest ogólnie w zadowalającym stanie technicznym. Wskazano, że roboty fundamentowe planowanego obiektu na dz. nr [...] należy prowadzić w taki sposób aby nie naruszyć fundamentów budynku na działce sąsiedniej lub ich podkopania. Prace ziemne przy fundamentach istniejących nakazano prowadzić ręcznie, a fundamenty wykonywać odcinkowo tak aby nie dopuścić do odkopania (odsłonięcia) całego fundamentu. Projektowany budynek na działce nr [...] będzie częściowo podpiwniczony. Ściana piwnicy usytuowana będzie od ławy budynku istniejącego na działce nr [...] w odległości ponad 3m, a wykop będzie wykonany schodkowo Różnica wysokości pomiędzy ławą istniejącą a ławą projektowanej piwnicy to 76 cm na odcinku 300 cm. Ława piwnicy zostanie wykona po zrealizowaniu i częściowym przysypaniu lawy zlokalizowanej wzdłuż granicy z działką [...] w sposób podany na początku opisywanego pkt. orzeczenia. Przyjęta technologia wykonania fundamentów dla projektowanego obiektu na dz. nr [...] zapewni brak negatywnego wpływu na pracę gruntu pod fundamentem budynku istniejącego na działce nr [...]. Uwzględniając stan techniczny budynku usytuowanego przy ul. P. nr [...] w U. stwierdzono w orzeczeniu, że planowana budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr [...] nie będzie miała negatywnego wpływu na pracę konstrukcji i bezpieczeństwo użytkowania omawianego obiektu. Niemniej jednak zaznaczono w powyższym orzeczeniu, że wszelkie prace rozbiórkowe i demontażowe należy prowadzić ze szczególną ostrożnością pod stałym nadzorem osób uprawnionych do prowadzenia robót budowlanych.

Zdaniem Wojewody spełnione zostały także wymogi, o których mowa w w § 13, § 60 oraz § 218 oraz § 271 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. W dokumentacji zawarto bowiem uzgodnienie z rzeczoznawcą ds. p.poż. z dnia 24 listopada 2016r., a tym samym projektant potwierdził spełnienie warunków usytuowania budynków z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe. Z kolei z analizy nasłonecznienia i przesłaniania budynków sąsiednich wynika, że budynek na działce nr [...] nie posiada okien zwróconych w stronę projektowanego budynku. Budynek na działce nr [...] znajduje się w odległości większej niż wymagana wysokość przesłaniania. Budynek na działce nr [...] nie posiada okien do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi w ścianie zwróconej w stronę projektowanego budynku. Budynek zlokalizowany na działce nr [...] posiada co prawda okna w ścianie zlokalizowanej bezpośrednio przy granicy z działką inwestycyjną, jednakże dodatkowe okna tych samych pomieszczeń znajdują się w ścianie szczytowej istniejącego budynku, a tym samym zapewniają prawidłowe nasłonecznienie tych pomieszczeń.

Tym samym w ocenie Wojewody, prawidłowo organ pierwszej instancji uznał, że w sprawie spełnione zostały wymagania z art. 35 ust. 1 oraz art. 32 ust 4 ustawy – Prawo budowlane.

We wniesionej do Sądu skardze M. J. domaga się uchylenia zaskarżonej decyzji zarzucając, ze wydana została ona z naruszeniem:

- art. 3 ust. 2a ustawy Prawo budowlane - poprzez błędną jego wykładnię polegającą na przyjęciu, iż czterokondygnacyjny, wielolokalowy z osobnymi łazienkami budynek jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, w sytuacji gdy jest to budynek wielorodzinny;

- art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego w zw. z § 12 ust. 1 i następnie rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez wydanie pozwolenia na budowę budynku przylegającego ścianą do budynku skarżącej. Sprzedając działkę Państwu D. w 2011 r. obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego zabudowy do wysokości trzech kondygnacji. Skarżąca zgodziła się na przyleganie ich budynku do jej mając świadomość, że budynek Państwa D. będzie tej samej wysokości co jej. Budynek Skarżącej powstał w 1899 r. i jest wpisany od 1957 r. do rejestru zabytków.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie w pełni podtrzymując stanowisko i argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

W piśmie procesowym z dnia 4 września 2017 r. M. i Z. D. wnieśli o oddalenie skargi, podzielając argumentację Wojewody.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ sądowa kontrola zaskarżonej decyzji, stosownie do wymogu art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2017 r., poz. 2188 ze zm.), dokonana według kryterium zgodności z prawem, nie wykazała aby akt ten naruszał prawo w sposób zarzucany skargą lub dostrzeżony przez Sąd z urzędu w stopniu istotnym, uzasadniającym jego eliminację z obrotu prawnego.

Podstawą materialnoprawną wydania zaskarżonej decyzji Wojewody z dnia 10 kwietnia 2017 r. oraz decyzji ją poprzedzającej w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę były przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r., poz. 290 ze zm.) Zgodnie z art. 35 ust. 1 tej ustawy przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę właściwy organ sprawdza: 1) zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa

w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz ocenach oddziaływania na środowisko; 2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi; 3) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt lb, a także zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7; 4) wykonanie - w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, o którym mowa w art. 20 ust. 2, także sprawdzenie projektu - przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się aktualnym na dzień opracowania projektu - lub jego sprawdzenia - zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7.

W razie stwierdzenia jakichkolwiek naruszeń, w zakresie określonym w ust. 1, właściwy organ nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę (art. 35 ust. 3).

Z powyższych przepisów wynika więc, że jedną z pierwszych czynności, którą powinien podjąć organ administracji architektoniczno - budowlanej jest przesądzenie o zgodności zamierzenia inwestycyjnego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W razie ujawnienia braku spełnienia warunków planu, organ rozpoznający wniosek o pozwolenie na budowę posiada bezwzględny obowiązek egzekwowania jego zapisów, albowiem plan miejscowy jest aktem prawa miejscowego wiążącym tak samo jak każdy inny przepis prawa, na obszarze na którym został ustanowiony. Inwestycja musi być też zgodna z przepisami technicznymi.

W ocenie Sądu warunki określone w art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego zostały w przedmiotowej sprawie spełnione, co znalazło wyraz w treści uzasadnienia decyzji organów obu instancji. Inwestor spełnił również warunek, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego, ponieważ przedłożył oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

W okolicznościach faktycznych wynikających ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego organy obu instancji stwierdziły, że w odniesieniu do zgłoszonego projektu budowlanego obejmującego nową zabudowę mieszkaniową jednorodzinną zachodzi zgodność z ustaleniami obowiązującego na tym terenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "a" - uchwalonym uchwałą Nr [...] Rady Miasta U. z dnia 26 lutego 2015 r. ([...]). W szczególności organy uznały, że planowana zabudowa spełnia wymogi dotyczące wysokości nowej zabudowy określone w planie dla terenu, na którym znajduje się działka inwestycyjna. W tym miejscu należy odnieść się do zarzutów skargi wskazujących, że zarówno w planie z 2011 r., obowiązującym w czasie sprzedaży przez skarżącą nieruchomości obecnym inwestorom, jak i w planowanej zmianie planu, wysokość budynków określona została na 3 kondygnacje, zatem wnioskowana zabudowa o wysokości 4 kondygnacji nie spełnia wymogu zgodności z planem miejscowym. Wskazać jednak trzeba, że żadna z tych okoliczności nie ma znaczenia w świetle art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane, albowiem sprawdzanie zgodności odbywa się w odniesieniu do regulacji aktualnie obowiązujących. Nie można zatem badać zgodności projektu z ustaleniami planu, który już nie obowiązuje, zaś rzeczą organu administracji architektoniczno-budowlanej nie prognozowanie kiedy, w jakim zakresie i czy w ogóle plan miejscowy ulegnie zmianie. Jego rolą jest wyłącznie zbadanie zgodności przedstawionego przez inwestora projektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obowiązującym na dzień wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę (zob. wyrok WSA w Krakowie z dnia 27 września 2016 r., sygn. akt II SA/Kr 845/16, CBOSA).

W związku z tym oceniając zgodność planowanego przedsięwzięcia z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, organy prawidłowo czyniły to w odniesieniu do aktualnie obowiązującego aktu, który dla terenów oznaczonych symbolem 2.MN.U., na którym znajduje się działka inwestycyjna, przewiduje zabudowę mieszkalno – usługową o dopuszczalnej wysokości nowej zabudowy minimalnie 2 kondygnacje, maksymalnie 4 kondygnacje - nadziemne, jednakże nie wyżej niż 15 m liczone od poziomu posadowienia posadzki parteru do najwyższej kalenicy dachu, dopuszczono również jedną kondygnację podziemną. Jak wynika natomiast z projektu budowlanego wysokość planowanego budynku przewidziano na 13,5 m, w tym 4 kondygnacje nadziemne i 1 kondygnację podziemną. Nie ulega zatem wątpliwości, że planowana inwestycja nie narusza ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie dopuszczalnej wysokości nowej zabudowy.

Zdaniem strony skarżącej wymiary budynku powodują nie tylko niezgodność z zapisami planu, lecz powodują także, że budowa budynku o wysokości 13,5 m z 4 kondygnacjami i 1 podziemną, z kilkunastoma odrębnymi lokalami nie stanowi budynku jednorodzinnego, o którym mowa w art. 3 ust. 2a ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z tym przepisem budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Definicja budynku mieszkalnego jednorodzinnego zawarta w prawie budowlanym nawiązuje jednak do unormowań ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 2015 r., poz. 1892) w ten sposób, że odwołuje się do "wydzielania lokali mieszkalnych", co stanowi domenę tej właśnie ustawy. I tak, zgodnie z przepisem art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb, przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Innymi słowy samodzielny lokal mieszkalny ma spełniać wymagania do korzystania z niego zgodnie z przeznaczeniem, przy uwzględnieniu stałego przebywania w nim ludzi, bez konieczności korzystania z innych samodzielnych lokali oraz sprostać wymaganiom obrotu cywilnoprawnego. Analiza treści art. 2 ust. 2 o własności lokali wskazuje jednoznacznie, iż kryterium decydującym o odrębnej własności lokalu jest samodzielność lokalu. Jest to jedyna przesłanka, jaką musi spełniać lokal, aby mógł stać się odrębną nieruchomością. Lokal posiada cechę samodzielności, o ile funkcjonalnie nie stanowi on części składowej innego lokalu, a korzystanie z niego nie wiąże się z koniecznością korzystania z pomieszczeń znajdujących się w innym lokalu. O tym, czy dany lokal może być uznany za samodzielny decyduje jego wydzielenie trwałymi ścianami, swobodny dostęp do niego właściciela czy mieszkańca i możliwość korzystania z niego bez wymogu korzystania z innych samodzielnych lokali, co oznacza przeznaczenie lokalu do wyłącznego użytku jego właściciela, mieszkańca.

Z powyższych definicji ustawowych wynika zatem, że istotne jest aby lokal mieszkalny był w obrębie budynku wydzielony trwałymi ścianami. Również w rozporządzeniu z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. 2012 r., poz. 462 ze zm.) znajduje się zapis, że przez lokal mieszkalny należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Z kolei zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2015 r., poz. 1422) "zabudowę jednorodzinną" należy rozumieć jako jeden budynek mieszkalny jednorodzinny lub zespól takich budynków, wraz z budynkami garażowymi i gospodarczymi. Przez "mieszkanie" należy rozumieć zaś zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego.

Podkreślić też trzeba, że organ właściwy do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę jest zasadniczo związany treścią wniosku inwestora o pozwolenie na budowę, załącznikami do tego wniosku, w tym przede wszystkim treścią projektu budowlanego. Sam art. 35 ustawy – Prawo budowlane nie uprawnia organu do ingerencji w złożony projekt budowlany ani też do własnej odmiennej interpretacji, co do tego czego dotyczy projekt, innej niż to przewidział inwestor i projektant.

Mając na uwadze powyższe rozważania stwierdzić należy, że klasyfikacja przedmiotowego przedsięwzięcia jako budynku mieszkalnego jednorodzinnego nie budzi wątpliwości. Jest ona bowiem zgodna z wnioskiem inwestora oraz przedłożonym projektem budowlanym i załącznikami do niego. Ponadto z rysunków projektowych wynika, że znajdujące się w budynku izby nie stanowią odrębnych lokali mieszkalnych, albowiem nie spełniają warunku samodzielności. Nie umożliwiają bowiem prowadzenia samodzielnego gospodarstwa domowego, jak również brak jest odrębnych wejść do stworzonych przez te izby lokali. Wejście do każdego z pomieszczeń na danym piętrze odbywa się bowiem bezpośrednio z klatki schodowej usytuowanej wewnątrz budynku i nie jest ograniczone drzwiami zewnętrznymi, co nie pozwala na niezależne komunikowanie się osób przebywających. Wejście takie nie pozostaje do wyłącznej dyspozycji właściciela każdego z pomieszczeń. Sąd podziela pogląd, zgodnie z którym kiedy częścią powierzchni lokalu jest np. wspólny korytarz, który służy do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych mieszkańców lokalu sąsiedniego, to nie zostały spełnione przesłanki samodzielności lokalu mieszkalnego (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 959/07 z 30 dnia stycznia 2008 r., LEX nr 466026). Z projektu wynika ponadto, że na każdym z pięter znajduje się jedynie zespół pokoi - niektóre wyłącznie z toaletami, niektóre z łazienkami, a niektóre bez sanitariatów. Dodatkowo na parterze i drugim piętrze znajdować się mają pomieszczenia pomocnicze z toaletami; na parterze również zlokalizowana jest pralnia i suszarnia z toaletą; na pierwszym piętrze sala fitness i pokój dzienny z dwiema łazienkami, a na drugim piętrze biblioteka. Kuchnia zaś znajdować się będzie wyłącznie na pierwszym piętrze. W związku z tym Sąd uznał, że korzystanie z zespołu pomieszczeń na każdym piętrze, jak również z poszczególnych pokoi, jest uzależnione od dostępu do innych pomieszczeń na tym samym, a nawet na innych piętrach, co uniemożliwia przyjęcie, że są one samodzielnymi lokalami. Nie sposób wobec tego uznać, że projektowany budynek jest budynkiem wielorodzinnym.

Ponadto wskazać trzeba, że wbrew twierdzeniom skarżącej o kwalifikacji obiektu jako budynku wielorodzinnego nie może świadczyć ilość kondygnacji, czy jego wysokość, albowiem nie są to parametry definiujące zgodnie z art. 3 ust. 2a ustawy – Prawo budowlane.

Kontrolując dalej kwestionowane postępowanie wskazać trzeba, że organy dokonały również sprawdzenia, czy przedłożony projekt posiada wszelkie niezbędne uzgodnienia i opinie. W szczególności, w związku położeniem działki nr [..] na obszarze układu urbanistycznego Miasta U. wpisanego do rejestru zabytków (pozycja rejestru: [...]), zgodnie z art. 32 ust. 1 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane przed wydaniem decyzji koniecznym było uzyskanie pozwolenia od uprawnionego organu ochrony konserwatorskiej. Jak wynika zaś z akt sprawy Wojewódzki Konserwator Zabytków w decyzji z dnia 29 sierpnia 2016 r.,

nr [...] zezwolił na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr [...] położonego na obszarze układu urbanistycznego Miasta U. wpisanego do rejestru, w związku czym należy uznać, że kwestia wkomponowania planowanego budynku w charakter miasta została ostatecznie rozstrzygnięta przez organ do tego uprawniony. Oznacza to, że spełniona została przesłanka uzyskania przez inwestora, wymaganych przepisami szczególnymi, pozwoleń, uzgodnień lub opinii innych organów, o której mowa w art. 32 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego, która umożliwia wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Przedmiotem sporu w niniejszej sprawie była kwestia odległości planowanej zabudowy od granic nieruchomości sąsiedniej, albowiem zgodnie z projektem budynek mieszkalny ma zostać wybudowany bezpośrednio przy granicy z działką nr [...], przylegając w pasie o szerokości 3 m cała powierzchnią swojej ściany do ściany istniejącego budynku na działce sąsiedniej, przy czym długość i wysokość budynku projektowanego w pasie o szerokości 3 m nie będą większe niż ma istniejąca sąsiednia zabudowa.

Kwestie zachowania odległości obiektów budowlanych od granic nieruchomości regulują przepisy § 12 oraz § 13, § 60 i § 271-273 rozporządzenia o warunkach technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W myśl § 12 ust. 3 pkt 2 tego rozporządzenia, w zabudowie jednorodzinnej dopuszcza się sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej.

Z powyższych regulacji wynika, że usytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką uzależniono od zachowania konkretnych parametrów nowej zabudowy, tj. długości wzdłuż granicy i wysokości nie większej niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce. Analiza przedłożonego projektu budowalnego prowadzi zaś do wniosku, że parametry te zostały zachowane, wobec czego możliwe jest usytuowanie przedmiotowego budynku bezpośrednio na granicy działki sąsiedniej. W szczególności organy prawidłowo ustaliły, że takie usytuowanie nie będzie naruszać także przepisów bezpieczeństwa pożarowego, albowiem projekt pozytywnie uzgodniony z rzeczoznawcą w zakresie ochrony przeciwpożarowej, a tym samym projektant potwierdził spełnienia warunku wynikającego z § 218 oraz § 271 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych.

Odnosząc się zaś do zarzutów skarżącej, która twierdzi, iż taka lokalizacja inwestycji może naruszyć stabilność należącego do niej budynku wskazać trzeba, że do projektu budowlanego zostało dołączone orzeczenie techniczne datowane na styczeń 2016 r., z którego wynika, że budynek posadowiony na działce nr [...] jest ogólnie w zadowalającym stanie technicznym. Uwzględniając zatem stan techniczny tego istniejącego budynku stwierdzono w orzeczeniu, że planowana budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr [...] nie będzie miała negatywnego wpływu na pracę konstrukcji i bezpieczeństwo użytkowania omawianego obiektu. Przy czym w orzeczeniu wskazano jak należy prowadzić roboty fundamentowe planowanego obiektu, aby nie naruszyć fundamentów ww. budynku na działce sąsiedniej lub ich podkopania. Zaznaczono też, że wszelkie prace rozbiórkowe i demontażowe należy prowadzić ze szczególną ostrożnością pod stałym nadzorem osób uprawnionych do prowadzenia robót budowlanych. Powyższe wymogi zdaniem Sądu w sposób wystarczający zabezpieczają interesy skarżącej w odniesieniu do bezpieczeństwa jej budynku, który – jak wykazano – nie jest w złym stanie technicznym jak próbuje wywodzić strona.

Zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 3 i 4 Prawa budowlanego organy zbadały także kompletność zatwierdzanego planu stwierdzając, że oświadczenie o sporządzeniu projektu budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej takie zostało złożone na stronie 3 projektu budowlanego ze stycznia 2016 r. Pełną odpowiedzialność za zgodność tego projektu z prawem ponoszą zatem projektanci. W konsekwencji, w sprawie niniejszej organ architektoniczno-budowlany, poza przeprowadzoną kontrolą zgodnie z przepisami prawa, nie miał obowiązku prowadzenia ani dodatkowych badań, ani ustaleń pod względem możliwości technicznych jego wykonania. Obowiązkiem organu było jednak dokonanie oceny zgodności zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, co w sprawie niniejszej organy obu instancji uczyniły. W ocenie Sądu zakres sprawdzenia był wystarczający do wydania zaskarżonej decyzji.

Reasumując, wobec spełnienia wymagań określonych w art. 35 ust. 1 oraz art. 32 ust. 4 w zw. z art. 35 ust. 4 Prawo budowlane - organ nie mógł odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Przy czym postępowanie administracyjne zakończone takim rozstrzygnięciem zostało przeprowadzone zgodnie z zasadami wskazanymi w Kodeksie postępowania administracyjnego, a decyzje organów obu instancji zawierają obszerne uzasadnienia, spełniając tym samym wymóg z art. 107 § 1 i 3 k.p.a.

W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji, oddalając skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.