Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 1260/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2015-04-08 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98 a ust. 1, art. 148 i art. 156 ust. 3 i 4
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Ewa Krawczyk (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Łucja Franiczek,, Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka, Protokolant Izabela Maj-Dziubańska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 kwietnia 2015 r. sprawy ze skargi M.C. i P.C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Na wniosek M. C., P. C. i I. G.-C. o zniesieniu współwłasności nieruchomości składającej się z działki nr "1" o powierzchni 4092 m2, obręb K., objętej KW [...] Sąd Rejonowy w B. postanowieniem z dnia [...]roku, które stało się prawomocne w dniu [...] roku (sygn. akt [...]) w oparciu o przyjęty do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego projekt podziału działki "1" dokonał jej podziału na działki "2"-""5".

W wyniku zniesienia współwłasności Sąd Rejonowy w B. wyżej wymienionym postanowieniem przyznał na rzecz:

– I. G.-C. – własność działki nr "2" o powierzchni 2330 m2 oraz 1/2 części do działki "3" o powierzchni 562 m2,

– P. C. – własność działki nr "5" o powierzchni 1002 m2 oraz 1/2 części działki "4" o powierzchni 1000 m2 oraz 1/4 części działki nr "3" o powierzchni 562 m2.

Różnica powierzchni – 8 m2 pomiędzy stanem przed podziałem (działki nr "1") i po podziale (działki nr "2"-"5") zdaniem organu I instancji wynika z nowego pomiaru i analitycznej metody obliczeń (projekt podziału).

W dniu [...] roku organ I instancji zawiadomił obecnych skarżących oraz I. G.-C. o wszczęciu postępowania dotyczącego ustalenia jednorazowej opłaty adiacenckiej w związku z podziałem nieruchomości dokonanym na wniosek właścicieli, zatwierdzonym postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia [...]roku (sygn. akt [...]).

Organ I instancji – Prezydent Miasta B. decyzją z dnia [...]roku, wydaną między innymi na podstawie art. 98a ust. 1, art. 148 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 roku, poz. 518) w zw. z uchwałą Rady Miejskiej nr [...] z dnia [...] roku w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału (Dz. Urz. Woj. Śląskiego Nr 21 z dnia 9 lutego 2009 roku) ustalił opłatę adiacencką o wysokości [...]zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w B. o powierzchni 4894 m2, stanowiącej działki oznaczone nr "2"-"5" w związku z dokonanym podziałem nieruchomości nr "1" w postępowaniu o zniesieniu współwłasności, zakończonym postanowieniem Sądu Rejonowego w B. Wydział II Cywilny, sygn. akt [...] z dnia [...] roku, prawomocnego z dniem [...]roku.

W decyzji rozdzielono kwotę ustalonej opłaty adiacenckiej stosownie do posiadanych udziałów. P. C. obciążono opłatą adiacencką w wysokości [...] zł (z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr "5" i działkę nr "4" będącej jego własnością w 1/2 części), natomiast M. C. obciążono opłatą adiacencką w wysokości [...] zł (z tytułu wzrostu wartości działki nr "4" stanowiącej jego własność w 1/2 części). Natomiast w punkcie 2 i 3 decyzji organ umorzył postępowanie wszczęte z urzędu w odniesieniu do działki nr "2" (stanowiącej własność I. G.-C.) oraz działki nr "3" (współwłasność I. G.-C. w 1/2 części, P. C. w 1/4 części, M. C. w 1/4 części).

W uzasadnieniu organ podał, że uchwała Rady Miejskiej w B. z dnia [...]roku określiła stawkę opłaty adiacenckiej na 30 % wzrostu wartości. Wskazał, że wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty.

Operatem szacunkowym z dnia [...]roku (z nadaną klauzulą potwierdzającą jego aktualność) określona została wartość nieruchomości przed i po podziale w wyniku czego stwierdzono, że nastąpił wzrost wartości tylko dwóch działek to jest: "4" i "5" o kwotę [...] zł. Opłatę adiacencką wyliczono poprzez ustalenie wskaźnika procentowego to jest udziału powierzchni poszczególnych działek w ogólnej powierzchni działek, w których wzrost ten nastąpił. Organ wyraźnie stwierdził, że podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości, a odnosząc się do operatu szacunkowego uznał, że został on sporządzony prawidłowo.

Odnosząc się do pkt 2 i 3 decyzji (umorzenie), że nie wzrosła wartość działek nr "2" i nr "3" – co uzasadniało umorzenie postępowania w sprawie naliczenia opłaty adiacenckiej.

Odwołania (identyczne) od tej decyzji złożyli P. C.i i M. C. Twierdzili, że błędnie organ przyjął spełnienie przesłanek z art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku. Podnieśli, że nie został udowodniony wzrost wartości nieruchomości, jest on wątpliwy i wskazywali, że kwota stanowiąca różnicę wartości nieruchomości przed i po podziale ([...] zł) w stosunku do ogólnej wartości nieruchomości je rażąco niska.

Odwołujący się podnieśli także, iż nieruchomość w dacie podziału znajdowała się w terenach rolnych i dopiero [...] roku został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego na podstawie którego teren ten przeznaczony został pod zabudowę mieszkaniową.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. zaskarżoną decyzją z dnia [...]roku na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu organ przytoczył brzmienie art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stwierdzając, że wszystkie przesłanki od których przepis ten uzależnia możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej zostały spełnione, a w rozpatrywanej sprawie jej ustalenie było zasadne.

Jest bowiem bezsporne, że doszło do podziału nieruchomości (SR w B. postanowieniem z dnia [...]roku, sygn. akt [...], prawomocnym od dnia [...]roku), a w dniu wydania tego orzeczenia obowiązywała i obowiązuje dalej uchwała Rady Miejskiej z dnia [...] roku w sprawie ustalenia stawki opłaty adiacenckiej.

Samo ustalenie opłaty adiacenckiej zostało dokonane na podstawie operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. (w tym operacie określono wartość nieruchomości przed i po podziale i stwierdzono wzrost wartości dwóch działek to jest "4" oraz "5" o łącznej powierzchni 2002 m2 o kwotę [...]zł). Sam operat szacunkowy organ odwoławczy uznał za prawidłowy.

Odnosząc się do zarzutów odwołań organ odwoławczy przyznał, że działki w dacie podziału istotnie znajdowały się na terenach rolnych dla których brak było planu, ale zapisy studium (którymi teren był objęty) przeznaczały obie działki pod zabudowę mieszkaniową. Zdaniem organu orzekającego jedynym dopuszczalnym przez prawo dowodem określającym wartość nieruchomości w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej jest operat szacunkowy (tu powołano wyrok WSA w Łodzi – II SA/Łd 531/07), a sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy wykazał wzrost wartości nieruchomości na skutek podziału o [...] zł. Tego operatu – zdaniem organu – strony nie kwestionowały (nie wskazywały na jego błędy merytoryczne, nie przedstawiły własnej wyceny spornych gruntów), co oznacza, że organ I instancji miał wszelkie podstawy by uznać, iż fakt wzrostu wartości nieruchomości został udowodniony.

Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego (dalej SKO) w B. złożyli M. C. i P. C. wnosząc o jej uchylenie jako naruszającej prawo (na podstawie art. 149 ppsa). Zarzucili zaskarżonej decyzji rażące naruszenie prawa: art. 7, 77 § 1 i 80 kpa a także art. 98a, 148 ust. 1-3 w zw. z art. 156 ust. 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 roku przez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji w sytuacji nie wykazania w sposób zgodny z prawem wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem bowiem istotne ustalenia faktyczne zostały poczynione w oparciu o wadliwy operat z dnia [...]roku w sytuacji, gdy operat może być wykorzystywany do celu dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy.

W uzasadnieniu skargi podkreślono, że opłatę adiacencką uiszcza się tylko wówczas gdy następuje wzrost wartości nieruchomości na skutek podziału, a określenie tego wzrostu (jak również faktu, że jest on następstwem podziału) spoczywa na organie administracyjnym, który winien (wzrost) go określić na podstawie operatu szacunkowego wykonanego zgodnie z obowiązującymi przepisami. Nadto zdaniem skarżących wnioski operatu są nieprawidłowe również z tego względu, że sam podział nie spowodował zwiększenia wartości tej nieruchomości, a jeżeli taki wzrost nastąpił to wpłynęły na to okoliczności inne niż opisane w treści art. 98a ustawy z 21 sierpnia 1997 roku.

Organ odwoławczy w odpowiedzi na skargę – wniósł o jej oddalenie.

Na rozprawie w dniu 8 kwietnia 2015 roku skarżący podtrzymali swoje żądanie zawarte w skardze, wskazując w szczególności na naruszenie zaskarżoną decyzją art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

W sprawie jest bezsporne, że na wniosek między innymi skarżących Sąd Rejonowy w B. dokonał podziału działki nr "1" na działki "2"-"5", a to postanowienie stało się prawomocne z dniem [...] roku. Samo wymierzenie opłaty adiacenckiej zaskarżoną decyzją nastąpiło [...] roku, a decyzja organu I instancji w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej została wydana w dniu [...]roku. Bezsporne jest także obowiązywanie w dacie wydania postanowienia przez Sąd Rejonowy w B. ([...] roku) oraz uprawomocnienia się tego postanowienia ([...] roku) uchwały Rady Miejskiej w B. nr [...] z dnia [...] roku w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału (Dz. U. Woj. Śląskiego nr 21 z dnia 9 lutego 2009 roku). Stawka wynikająca z tej uchwały to 30 %.

Wyżej wskazanych faktów skarżący nie kwestionują.

Zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela (...) wzrośnie jej wartość wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % od dnia, w którym (...) orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości (orzeczenia), a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień w którym (...) orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości.

Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

W związku z treścią art. 146 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami należy stwierdzić, że ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, a warunkiem sine qua non ustalenia opłaty adiacenckiej jest zwrot wartości nieruchomości na skutek dokonanego na wniosek właściciela podziału nieruchomości (art. 98a ust. 1). Nie budzi też wątpliwości, że obowiązek wykazania zaistnienia takiej okoliczności obciąża organ. Jedynym dopuszczalnym przez prawo dowodem określającym wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Dowód taki został przeprowadzony w sprawie. Dowodem tym jest operat szacunkowy z [...] roku sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. S., który został pozytywnie oceniony przez organ, a którą to ocenę Sąd podziela.

W operacie tym rzeczoznawca wyraźnie stwierdził, że doszło do wzrostu wartości nieruchomości (wzrost wartości wydzielonych działek nr "4" i nr "5" o łącznej powierzchni 2002 m2) na skutek podziału o kwotę [...] zł. Natomiast nie wzrosła wartość wydzielonych działek nr "2" i nr "3". W operacie przyjętym jako dowód w sprawie określono zarówno wartość nieruchomości przed podziałem na kwotę [...] zł na dzień [...] roku, jak i wartość nieruchomości po podziale na kwotę [...] zł na dzień [...]roku.

W tym miejscu należy podkreślić, iż w dacie podziału działki znajdowały się na terenach rolnych dla których nie obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego (plan wszedł w życie – [...]roku) ale zapisy studium, które przeznaczały obie działki (dla których przyjęto wzrost wartości na skutek podziału) pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Zgodnie z art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium. Sama opłata adiacencka została wyliczona poprzez ustalenie wskaźnika procentowego tj. udziału poszczególnych działek w ogólnej powierzchni działek, w których ten wzrost nastąpił, a wyliczenie to Sąd uznał za prawidłowe.

Istotnie – stosownie do art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy (tu operat z dnia [...]roku) może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony (tj. zmiana wartości nieruchomości spowodowana podziałem nieruchomości dokonanym na wniosek właściciela) przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników o których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce (...).

Fakt wykorzystania operatu z dnia [...] roku przy wydawaniu decyzji zarówno przez organ I instancji (w dniu [...]roku), jak i organ odwoławczy (w dniu [...]roku) stanowił podstawowy zarzut skargi, podtrzymany także na rozprawie przed sądem.

W tej materii należy stwierdzić, że w aktach przedstawionych sądowi znajduje się klauzula potwierdzająca aktualność spornego operatu szacunkowego. Klauzula ta została sporządzona przez M. S. w dniu [...] roku. Natomiast z art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy od jego sporządzenia, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.

Z powyższych przepisów wynika, że oceny tego, czy dany operat można wykorzystywać po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia dokonuje sam rzeczoznawca. Natomiast w sytuacji, gdy postępowanie administracyjne trwa dłużej niż 12 miesięcy, organ jest zobowiązany zwrócić się o potwierdzenie lub sporządzenie nowego operatu. Jedynie pozostawienie wadliwego operatu (bez potwierdzenia aktualności lub sporządzenia nowego operatu) może być skutecznym powodem do złożenia środków zaskarżenia.

Skoro wszystkie warunki określone w art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zostały spełnione, a operat stanowiący dowód w sprawie został potwierdzony, to należy uznać, że zasadnie doszło do ustalenia przez organy obu instancji opłaty adiacenckiej w kwocie [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonej w B., stanowiącej działki nr "2"-"5" w związku z dokonanym podziałem nieruchomości nr "1".

Trzeba też podkreślić, że po podziale nastąpił jedynie wzrost wartości dwóch działek: nr "4" i "5" o łącznej powierzchni 2002 m2 o kwotę [...] zł, a opłata adiacencka została wyliczona poprzez ustalenie wskaźnika procentowego tj. udziału powierzchni poszczególnych działek w ogólnej powierzchni działek w których ten wzrost nastąpił. Udział procentowy działki nr "6" (1000 m2) w całej powierzchni nieruchomości 2002 m2, której wartość wzrosła po podziale wynosi 49,95 %, a udział procentowy powierzchni działki nr "5" (1002 m2) w całej powierzchni (2002 m2), której wartość wzrosła po podziale wynosi 50,05 %, w konsekwencji kwota ustalonej opłaty adiacenckiej ([...]zł) została podzielona między P. C. i M. C. stosownie do posiadanych udziałów w działkach, których wartość wzrosła na skutek podziału.

Kierując się powyższą argumentacją Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu, w związku z tym oddalił skargę na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.).

sw