Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2124/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-12-01 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Agnieszka Wójcik (spr.), Sędziowie sędzia WSA Magdalena Durzyńska, sędzia WSA Piotr Korzeniowski, Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 1 grudnia 2015 r. sprawy ze skargi P. S.A. w G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] maja 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] maja 2015r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. po rozpoznaniu odwołania Spółki [...] S.A., działając na podstawie na podstawie art. 138 § 2 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. uchyliło decyzję Zarządu [...] W. nr [...] z dnia [...] listopada 2013 r., ustalającej dla wymienionej Spółki jednorazową opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej uregulowanej w KW [...], położonej w rejonie ul. [...] i ul. [...] w W., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] z obr. [...], spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu [...] oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów [...], i przekazać niniejszą sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

W uzasadnieniu organ przedstawił stan faktyczny i prawny wskazując m.in., że umową z dnia [...] grudnia 2004 r. [...] S.A. zbyły na rzecz [...] sp. z o.o. udział wynoszący [...] w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej uregulowanej w KW [...], położonej w rejonie ul. [...] i ul. [...] w W., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] z obr. [...].

Pismem z dnia 14 września 2005 r. Prezydent W. zawiadomił [...] S.A. o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu [...]. Pismo to zostało doręczone adresatce w dniu 19 września 2005 r. (vide opatrzone pieczęcią Spółki oraz podpisem osoby odbierającej przesyłkę zwrotne potwierdzenie odbioru, załączone do akt niniejszej sprawy).

W toku postępowania wyjaśniającego sporządzony został operat szacunkowy przedmiotowej nieruchomości gruntowej, dla ustalenia wartości owej nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia przed uchwaleniem wspomnianego wyżej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz przy uwzględnieniu przeznaczenia po uchwaleniu owego planu. W datowanym na dzień [...] listopada 2010 r. operacie (vide pkt E.3 tego operatu, zatytułowany "Porównanie przeznaczenia w planie "nowym" i "starym"") biegły z zakresu szacowania nieruchomości stwierdził m.in., iż "plan stary" (z 1992 r.) określał jedynie, w sposób ogólny, podstawową funkcję terenu - konkretyzacja miała nastąpić w planie miejscowym. Dla obszaru MU-24 miejscowy plan szczegółowy nie został uchwalony w okresie obowiązywania ustawy o planowaniu przestrzennym z 1984 r. czyli do końca 1994 roku. W świetle orzecznictwa NSA i WSA w Warszawie należy przyjąć, że od 1 stycznia 1995 r. plan stary (z 1992 r.) stał się planem miejscowym w rozumieniu przepisów ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym z 1994 r., czyli na obszarze MU-24 możliwa była realizacja zabudowy mieszkaniowo-usługowej. Jednocześnie należy zauważyć, że Miejscowy Plan Ogólny Zagospodarowania Przestrzennego Miasta W. z dnia [...] września 1992 r. nie zawierał - przez cały okres jego obowiązywania - dla obszaru MU-24 podstawowych ustaleń, właściwych dla planów miejscowych, dotyczących m.in. szczegółowego określenia i rozmieszczenia poszczególnych funkcji w terenie, układu komunikacyjnego, zasad obsługi terenu w zakresie infrastruktury technicznej, zasad i warunków podziału terenów na działki budowlane, szczegółowych warunków i zasad zabudowy, itp. W tych warunkach realizacja zabudowy mieszkaniowo-usługowej na obszarze MU-24 byłaby praktycznie bardzo utrudniona.

Plan nowy (z 2001 r.) ma charakter bardzo szczegółowy. Określa precyzyjnie funkcje obszarów, linie zabudowy, szczegółowe warunki zabudowy, układ drogowo-uliczny, szczegółowe zasady uzbrojenia terenu w miejskie sieci urządzeń technicznych, zasady ochrony terenów cennych ekologicznie itp. Dzięki temu jest możliwe i bardzo ułatwione rozpoczęcie procesów inwestycyjnych i urbanizacja terenu.

Z punktu widzenia inwestora (nabywcy) plan nowy (2001) jest znacznie korzystniejszy niż plan stary (1992), ponieważ dokładnie określa sposób wykorzystania gruntu (rodzaj dopuszczalnej zabudowy) oraz stwarza ku temu odpowiednie warunki (ustala układ komunikacyjny, tj. linie rozgraniczające dróg publicznych i wewnętrznych, zasady wyposażenia terenu w urządzenia miejskiej infrastruktury technicznej itd). Pozwala również uzyskać wiedzę o szczegółowym przeznaczeniu gruntów sąsiednich, o sieci dróg publicznych, o przewidywanych uciążliwościach np. w postaci przebiegu urządzeń technicznych lub dróg o dużym natężeniu ruchu. Nowy plan w stosunku do starego wzbogacił i uszczegółowił przeznaczenie gruntów przedmiotowej nieruchomości. W związku z uchwaleniem nowego planu zdecydowanie poprawiły się rzeczywiste możliwości i warunki realizacji zabudowy na gruncie tej nieruchomości".

Dodatkowo w piśmie z dnia [...] marca 2011 r., biegły odniósł się do zarzutów dotyczących prawidłowości wspomnianego operatu, podniesionych w toku postępowania przez [...] S.A. w piśmie z dnia 28 stycznia 2011 r. Decyzją nr [...] z dnia [...] marca 2011 r. Zarząd [...] W. ustalił jednorazową opłatę dla [...] S.A. w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego rejonu [...].

[...] S.A., reprezentowana przez r.pr. Ma. O., złożyła odwołanie od powyższej decyzji.

Po jego rozpatrzeniu, decyzją z dnia [...] października 2011 r. (sygn. akt [...]) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. uchyliło zaskarżoną decyzję w całości, a zakończoną nią sprawę przekazało do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Zdaniem Kolegium, operaty szacunkowe przedmiotowej nieruchomości gruntowej, stanowiące podstawę do ustalenia wysokości należnej opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej, spowodowanej uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zawierały istotne wady, dyskwalifikujące je jako dowody w owej sprawie.

W toku ponownego rozpatrzenia sprawy organ pierwszej instancji pozyskał kolejny operat szacunkowy przedmiotowej nieruchomości gruntowej. Z datowanego na dzień [...] grudnia 2012 r. dokumentu wynika, że wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego owej nieruchomości przy uwzględnieniu jej przeznaczenia przed uchwaleniem obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w dniu jej sprzedaży, tj. w dniu [...] grudnia 2004 r., wynosiła [...] zł, po uchwaleniu owego planu zaś - [...] zł.

Decyzją nr [...] z dnia [...] listopada 2013 r. Zarząd [...] W. ustalił jednorazową opłatę dla [...] S.A. w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu [...].

W uzasadnieniu powyższej decyzji podkreślono, iż do dnia wejścia w życie wspomnianych planów "obowiązywał Miejscowy Plan Ogólny Zagospodarowania Przestrzennego W. ( ... ), zgodnie z którym działki [nr] [...] z obrębu [...] znajdowały się w obszarze MU-24, tj. w strefie o funkcjach mieszkaniowo-usługowych. W obszarze tym preferuje się utrzymanie i rozwój funkcji mieszkaniowych wraz z urządzeniami I stopnia obsługi ludności, funkcji usługowych II i III stopnia obsługi w oparciu o scentralizowane układy infrastruktury technicznej.

Natomiast w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego rejonu [...] ( ... ) działki nr [...] ( ... ) znajdują się na terenie zabudowy mieszkaniowej z towarzyszącymi usługami, oznaczonymi symbolem 17 MU - działka nr [...], 18 MU - działka nr [...], 13 MU - działka nr [...] oraz 11 ME, 12 UK, 15 U, 16 UM, 21 ME, 24 UM - działka nr [...]. Przez teren przedmiotowej nieruchomości planuje się realizację dróg: [...], ul. [...].

Opisano jakie jest przeznaczenie dla poszczególnych obszarów. W konsekwencji wskazano, że Miejscowy Plan Ogólny Zagospodarowania Przestrzennego Miasta W. z dnia [...].09.1992 r. nie zawierał - przez cały okres jego obowiązywania - dla obszaru MU-24 podstawowych ustaleń, właściwych dla planów miejscowych, dotyczących m.in. szczegółowego określenia i rozmieszczenia poszczególnych funkcji w terenie, układu komunikacyjnego, zasad obsługi terenu w zakresie infrastruktury technicznej, zasad i warunków podziału terenów na działki budowlane, szczegółowych warunków i zasad zabudowy, itp. W tych warunkach realizacja zabudowy mieszkaniowo-usługowej na obszarze MU-24 byłaby praktycznie utrudniona. Plany nowe z 2001 r. mają zaś charakter bardzo szczegółowy. Określają precyzyjnie funkcje obszarów, linie zabudowy, szczegółowe warunki zabudowy, układ drogowo-uliczny, szczegółowe zasady uzbrajania terenu w miejskie sieci urządzeń technicznych, zasady ochrony terenów cennych ekologicznie itp. Dzięki temu jest możliwe i bardzo ułatwione rozpoczęcie procesów inwestycyjnych i urbanizacja terenu.

Nowe plany w stosunku do starego wzbogaciły i uszczegółowiły przeznaczenie gruntów przedmiotowej nieruchomości. W związku z uchwaleniem nowych planów zdecydowanie poprawiły się rzeczywiste możliwości i warunki realizacji zabudowy na gruncie tej nieruchomości ( ... ). Tym samym przyjęto, że zmiana wartości nieruchomości, jak dowiedziono w treści operatu szacunkowego, nastąpiła w związku z uchwaleniem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego rejonu [...] i terenów [...] ( ... ). Wzrost wartości o kwotę [...] zł nastąpił w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu [...] i miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów [...] ( ... ).

Organ wskazał także, że operat szacunkowy wykonany na zlecenie urzędu został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami, w operacie tym rzeczoznawca majątkowy zawarł uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i ustalenie istotnych cech różniących te nieruchomości. Obliczone przez rzeczoznawcę wartości rynkowe nieruchomości zostały oszacowane przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej wg przeznaczenia nieruchomości przed i po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego. Jako nieruchomości porównawcze zostały przyjęte nieruchomości, położonej na terenie [...], zbyte na rynku wtórnym w okresie 2002-2004 r. Oszacowane wartości jednostkowe nieruchomości w obu przeznaczeniach wynikających z ustaleń planów wówczas obowiązujących zawierają się w przedziałach pomiędzy ceną transakcyjną minimalną a ceną transakcyjną maksymalną jakie zanotowano odpowiednio w wybranym rynku lokalnym w analizowanym okresie czasu za nieruchomości podobne, o zbliżonym stanie techniczno-użytkowym".

[...] S.A., reprezentowana przez r.pr. M. O., złożyła odwołanie od powyższej decyzji, zarzucając jej naruszenie:

• art. 10 § 1, art. 11, art. 77 §1, art. 81 w zw. z art. 107 § 1 i § 3 oraz art. 80 k.p.a. "poprzez ich niewłaściwe zastosowanie skutkujące pominięciem złożonych przez stronę zastrzeżeń do sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego przy wydawaniu skarżonej decyzji",

• art. 10 § 1 k.p.a. "poprzez niepoinformowanie stron o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań przed wydaniem skarżonej decyzji",

• art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. "poprzez niedokonanie samodzielnej oceny operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2012 roku oraz wyjaśnień biegłej zawartych w piśmie z dnia 30 września 2013 roku, pomimo występujących rażących błędów oraz wewnętrznych sprzeczności",

• art. 77 § 1, art. 80 w zw. z art. 104 § 1 k.p.a., art. 37 ust. 1 i art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 4 pkt 16 i art. 152 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami "poprzez ich niewłaściwe zastosowanie skutkujące wydaniem decyzji na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego w sposób niezgodny z przepisami, podczas gdy organ prowadzący postępowanie zobowiązany jest przeanalizować operat szacunkowy stanowiący dowód w sprawie pod kątem jego poprawności oraz zgodności z przepisami prawa",

• § 1 pkt 15 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającego

rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego "poprzez jego niezastosowanie skutkujące zastosowaniem przy sporządzeniu operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2012 roku § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, uchylonego z dniem [...] sierpnia 2011 roku",

• art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym "poprzez jego błędne zastosowanie i przyjęcie, iż uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu [...] oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów [...] spowodowało wzrost wartości nieruchomości, skutkujący wydaniem zaskarżonej decyzji".

Rozpatrując niniejszą sprawę Kolegium podkreśliło, że art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 4 w zw. z ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r., poz. 199), zwanej dalej

"ustawą", wynika, że właściciel lub użytkownik wieczysty może zostać obciążony opłatą z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tylko w razie jednoczesnego zaistnienia czterech następujących przesłanek:

1) nastąpił obiektywny (określony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego według kryteriów ustawy o gospodarce nieruchomościami) wzrost wartości nieruchomości,

2) wzrost obiektywnej wartości nieruchomości powstał wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

3) zbycie takiej nieruchomości w drodze umowy nastąpiło przed upływem pięciu lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące,

4) gmina zgłosiła swoje roszczenia z tytułu wzrostu wartości nieruchomości przed upływem pięciu lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące.

W sprawie niniejszej w ocenie organu zaistniały dwie ostatnie z wymienionych wyżej przesłanek. Dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy konieczne jest zatem jeszcze ustalenie, czy faktycznie uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu [...] oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów [...] pociągnęło za sobą obiektywny wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej; kluczowe znaczenie dla wyniku takich ustaleń będzie miał sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy owej nieruchomości.

W miejscowym planie ogólnym z 1992 r. tereny zajmowane obecnie przez działki o nr ew. [...] położone były w obszarze oznaczonym symbolem MU-24 o funkcji mieszkaniowo-usługowej.

Zgodnie zaś z planem miejscowym z 2001 r.:

• działka ew. nr [...] znajduje się w obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem 13MU - z przeznaczeniem podstawowym pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami w parterach, wolnostojące obiekty usługowe w zieleni typu szkoły, kluby, obiekty kultury, placówki dyplomatyczne, obiekty administracji publicznej oraz zieleń parkową jako przeznaczenie uzupełniające,

• działka ew. nr [...] znajduje się w obszarach oznaczonych na rysunku planu symbolami UM-14 i UM-15 - z przeznaczeniem podstawowym pod zabudowę usługową i wielofunkcyjną o znaczeniu lokalnym i ponadlokalnym o funkcjach biur, handlu, gastronomii, oświaty, kultury, zdrowia oraz zabudowę mieszkaniowousługowa z zielenią i urządzeniami obsługi, a nadto pod parkingi, hotele i inne obiekty o funkcjach nieuciążliwych i nie kolidujących z zabudową mieszkaniową na terenach otaczających jako przeznaczenie uzupełniające,

• działka ew. nr [...] znajduje się w obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem 17MU - z przeznaczeniem podstawowym pod zabudowę administracyjno-usługową i biurową, obiekty hotelowe, obiekty handlowe oraz zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna jako przeznaczenie uzupełniające,

• działka ew. nr [...] znajduje się w obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem 18MU - z przeznaczeniem podstawowym pod zabudowę administracyjno-usługową i biurową, obiekty hotelowe, obiekty handlowe oraz zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna jako przeznaczenie uzupełniające,

• działka ew. nr [...] znajduje się w obszarach oznaczonych na rysunku planu symbolami 11 ME, 12UK, 15U, 16UM, 21ME oraz 24UM - z przeznaczeniem podstawowym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą z wykluczeniem zabudowy szeregowej i bliźniaczej oraz budynków gospodarczych, zespół zabudowy [...], zabudowę o funkcji nauki i kultury, zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami w parterach, wolnostojące obiekty usługowe w zieleni typu szkoły, kluby, obiekty kultury, placówki dyplomatyczne, obiekty administracji publicznej, usługi w zieleni, wolnostojące obiekty o charakterze usługowym związane z hotelarstwem, wystawiennictwem, szkoły podstawowe lub ponadpodstawowe, placówki naukowe, obiekty administracyjno-biurowe, zabudowę administracyjno-usługową i biurową, obiekty hotelowe, obiekty handlowe, a nadto pod wolnostojące obiekty usług oświaty, szkoły podstawowe lub średnie, przedszkola, kluby, obiekty sportu lub rekreacji, obiekty towarzyszące [...], zieleń parkową, tereny sportu i rekreacji oraz zabudowę mieszkaniową wielorodzinną jako przeznaczenie uzupełniające,

Z powyższego w ocenie Kolegium wynika, że - generalnie rzecz biorąc - zarówno przed uchwaleniem planów z 2001 r., jak i po ich uchwaleniu wymienione działki znajdowały się na terenach przeznaczonym pod szeroko pojmowaną zabudowę mieszkaniowo-usługową. Zasadnie więc zauważył organ pierwszej instancji, iż plan ogólny z 1992 r. nie zawierał dla obszaru MU-24 podstawowych ustaleń, właściwych dla planów miejscowych, dotyczących m.in. szczegółowego określenia i rozmieszczenia poszczególnych funkcji w terenie, układu komunikacyjnego, zasad obsługi terenu w zakresie infrastruktury technicznej, zasad i warunków podziału terenów na działki budowlane, szczegółowych warunków i zasad zabudowy, itp., choć nie do końca można zgodzić się ze stwierdzeniem, jakoby

"w tych warunkach realizacja zabudowy mieszkaniowo-usługowej na obszarze MU-24 byłaby praktycznie utrudniona". Zdaniem Kolegium, pogląd taki nie znajduje oparcia w ustaleniach planu z 1992 r . Bez wątpienia, co trafnie podkreślił organ pierwszej instancji, plany z 2001 r. mają charakter bardzo szczegółowy: określają precyzyjnie funkcje obszarów, linie zabudowy, szczegółowe warunki zabudowy, układ drogowo-uliczny, szczegółowe zasady uzbrajania terenu w miejskie sieci urządzeń technicznych, zasady ochrony terenów cennych ekologicznie itp. Dzięki temu jest możliwe i bardzo ułatwione rozpoczęcie procesów inwestycyjnych i urbanizacja terenu.

Powyższe jednak nie wystarcza do uznania, że w sprawie niniejszej zaistniały podstawy do zastosowania art. 36 ust. 4 ustawy.

Sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy wskazuje na wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, jednakże nie wynika z niego, na czym polega bezpośredni związek przyczynowy między ustaleniami przyjętymi w planach miejscowych z 2001 r. a zmianą wartości tej nieruchomości, skoro przed ich uchwaleniem teren ten przeznaczony był również pod budownictwo mieszkaniowo-usługowe.

W rozpatrywanej sprawie, wykazanie bezpośredniego związku przyczynowego pomiędzy uchwaleniem planów z 2001 r. a wzrostem wartości przedmiotowej nieruchomości wymaga w ocenie organu szczegółowej analizy porównawczej ustaleń tych planów z ustaleniami planu z 1992 r., czego organ pierwszej instancji nie uczynił.

Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika wręcz, że jedynym czynnikiem mającym spowodować wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości nie była zmiana jej przeznaczenia w planach zagospodarowania, lecz doprecyzowanie możliwości i sposobu jej wykorzystania. Wzrost wartości gruntu spowodowany takim doprecyzowaniem byłby co do zasady możliwy, wymagałby jednak odpowiedniego udowodnienia. Dowodu takiego w zaskarżonej decyzji doszukać się jednak nie sposób. Nie można przy tym wykluczyć sytuacji, że takie doprecyzowanie utrudni w konkretnym przypadku możliwość swobodnego zagospodarowania gruntu, doprecyzowanie ustaleń planu może bowiem pociągnąć za sobą ograniczenia nie przewidziane ustaleniami planu poprzednio obowiązującego.

W sytuacji, gdy przeznaczenie ogólne terenu w obecnie obowiązujących planach nie zmieniło się w sposób znaczący w stosunku do ustaleń planu poprzednio obowiązującego, ustalenie - w ślad za operatem szacunkowym - że wartość owego terenu wzrosła jedynie w wyniku wejścia w życie nowego planu o niemal [...] milionów złotych (z [...] zł do [...] zł) budzić musi uzasadnione wątpliwości. Już ta konstatacja podważa zaufanie do wspomnianego operatu.

Z pkt 6 tegoż operatu wynika, że wartość przedmiotowej nieruchomości gruntowej ustalona miała być przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze, stosownie do art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518, ze zm.), polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego; ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej; przy metodzie korygowania ceny średniej porównuje się - w myśl § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.) - nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, z co najmniej kilkunastoma nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Wartość przedmiotowej nieruchomości przed zmianą planu zagospodarowania ustalona została - pomimo wyraźnych deklaracji autorki operatu - z pominięciem przywołanych regulacji, bowiem punktem wyjścia do takiego ustalenia nie były transakcje, do których doszło przed zmianą planu, nie doszło w tym przypadku do jakiegokolwiek porównania nieruchomości porównawczych z nieruchomością, której wartość miała zostać ustalona, nie sposób również uznać, że nieruchomości porównawcze - choćby ze względu na ich powierzchnie, zawierające się w granicach [...] m2 w przypadku transakcji przyjętych do ustalenia wartości nieruchomości przed wejściem w życie planów z 2001 r., oraz w granicach [...] m2 w przypadku transakcji przyjętych do ustalenia wartości nieruchomości po wejściu w życie tych planów - były podobne do nieruchomości wycenianej, której powierzchnia wynosi [...] m2.

Abstrahując zatem od prawidłowości ustaleń biegłego - w ocenie organu bez wątpienia nie doszło do nich w sposób deklarowany w operacie i znajdujący oparcie w przytoczonych wyżej przepisach, co znacznie utrudnia, o ile wręcz nie uniemożliwia dokonanie kontroli prawidłowości owych ustaleń, a w dalszej konsekwencji - dyskwalifikuje wspomniany operat jako dowód w sprawie.

W konsekwencji organ uznał, że konieczne jest uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

Kolegium wskazało także, że w toku ponownego rozpatrzenia sprawy organ pierwszej instancji powinien rozważyć zlecenie sporządzenia operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości gruntowej, spełniającego wszystkie przewidziane obowiązującymi przepisami wymagania; ustalenie opłaty, o której mowa wart. 36 ust. 4 ustawy, możliwe będzie jedynie w razie nie budzącego wątpliwości ustalenia, że faktycznie wartość nieruchomości, w skład której wchodzą wymienione dwie działki, wzrosła jedynie w wyniku uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego. W razie braku podstaw do takiego ustalenia postępowanie w niniejszej sprawie powinno zostać - jako bezprzedmiotowe - umorzone, stosownie do dyspozycji art. 105 § 1 k.p.a. W rozpatrywanej sprawie ustalenia wymaga także kwestia, czy i jaką zmianę wprowadziły ustalenia planów z 2001 r. w stosunku do planu z 1992 r., które wpłynęły na wzrost wartości działek skarżącej spółki, tj. przede wszystkim czy przez uchwalenie planu miejscowego rejonu [...] oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów [...] faktycznie doszło do przekwalifikowania przeznaczenia przedmiotowych działek. Dopiero odpowiedź pozytywna na tak postawione pytanie otworzy drogę do wydania decyzji w oparciu o art. 36 ust. 4 ustawy.

Organ wskazał również, że - stosownie do art. 107 § 3 k.p.a. - uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówi! wiarygodności i mocy dowodowej zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Kolegium zgodziło się z zarzutem odwołania, iż organ pierwszej instancji dopuścił się naruszenia owego przepisu, nie ustosunkował się bowiem w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji do zarzutów podnoszonych przez stronę niniejszego postępowania w jego toku, w szczególności - do zarzutów podniesionych w jej piśmie z dnia [...] listopada 2013 r.

Skargę na powyższą decyzję wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie Spółka [...] S.A. z siedzibą w G. reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, zarzucając jej naruszenie przepisów postępowania, którym uchybienie mogło mieć wpływ na wynik sprawy, a mianowicie:

1) art. 45 k.p.a oraz art. 61 § 1 i § 4 k.p.a, w zw. z 140 k.p.a. w zw. z art. 37 ust. 4 oraz art. 37 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez ich błędną wykładnię i przyjęcie, iż doręczenie zawiadomienia o wszczęciu postępowania w stosunku do skarżącego, do rąk osoby trzeciej, nie posiadającej pełnomocnictwa pocztowego, a tym samym do rąk osoby nieuprawnionej zostało dokonane prawidłowo, a zatem stanowiło skuteczne zgłoszenie roszczenia o zapłatę jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, podczas gdy przepisy procedury administracyjnej przewidują doręczenia jednostkom organizacyjnym wyłącznie do rąk osób uprawnionych, co oznacza, iż postępowanie nie zostało wszczęte prawidłowo, a tym samym nie doszło do zgłoszenia roszczenia w terminie 5 lat od dnia, w którym przedmiotowe plany miejscowe stały się obowiązujące;

2) art. 11 k.p.a. oraz art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a. poprzez ich niezastosowanie i nieustosunkowanie się do wszystkich zarzutów skarżącego zawartych w odwołaniu od decyzji nr [...] Zarządu [...] W. z dnia [...] listopada 2013 roku (znak: [...]), podczas gdy organ jest zobowiązany do wszechstronnego wyjaśnienia sprawy. Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonych decyzji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) w zw. z art. 135 p.p.s.a. oraz zasądzenie od strony przeciwnej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. W uzasadnieniu podniesiono między innymi, że skarżąca nie podziela stanowiska organu, w zakresie przyjęcia, że w przedmiotowej sprawie gmina zgłosiła swoje roszczenia z tytułu wzrostu wartości nieruchomości przed upływem pięciu lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. W ocenie skarżącego, przedmiotowe postępowanie winno zostać umorzone z uwagi na brak skutecznego doręczenia zawiadomienia o wszczęciu postępowania, a tym samym nie zgłoszenia roszczenia o zapłatę opłaty planistycznej w terminie pięcioletnim.

W ocenie skarżącej, zawiadomienie o wszczęciu postępowania nie zostało jej prawidłowo doręczone. Zgodnie z brzmieniem przepisu art. 45 k.p.a., co do zasady jednostkom organizacyjnym doręcza się pisma w lokalu ich siedziby do rąk osób uprawnionych do odbioru pism. Zgodnie z przepisami kodeksu spółek handlowych bierna reprezentacja spółki kapitałowej przysługuje członkom zarządu spółki. Reprezentacja bierna obejmuje m. in. odbiór pism doręczanych w postępowaniu administracyjnym. Tymczasem pismo zostało doręczone przez pocztę, zatem do jego doręczenia zastosowanie miały przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 9 stycznia 2004 roku w sprawie warunków wykonywania powszechnych usług pocztowych. Zgodnie z § 18 ust. 1 powołanego rozporządzenia, przesyłki pocztowe powinny być doręczane osobie upoważnionej przez adresata na podstawie pełnomocnictwa udzielonego na zasadach ogólnych na podstawie pełnomocnictwa do odbioru przesyłek lub przekazów pocztowych - pełnomocnictwa pocztowego. Co do zasady, udzielenie pełnomocnictwa pocztowego uprawnia do odbioru pism w imieniu i ze skutkiem dla udzielającego pełnomocnictwa. Z treści dowodów doręczenia zawiadomienia o wszczęciu postępowania z dnia 14 września 2005 roku wynika, że pomimo wysłania zawiadomienia na adres skarżącej spółki, nie zostało ono skutecznie doręczone skarżącemu (w rozumieniu przepisów postępowania administracyjnego), ponieważ nie zostało doręczone do rąk osób uprawnionych do odbioru pism. Osoba, która odebrała zawiadomienie o wszczęciu postępowania, wskazana na dowodzie doręczenia nie była bowiem członkiem zarządu skarżącej spółki, ani też nie zostało jej udzielone pełnomocnictwo pocztowe, uprawniające do odbioru pism w imieniu i ze skutkiem dla skarżącego. W okolicznościach niniejszej sprawy doszło do doręczenia zawiadomienia o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia renty planistycznej osobie trzeciej, a więc z naruszeniem przepisów postępowania administracyjnego.

Z tych też względów organ I instancji wydając zaskarżoną decyzję przekroczył 5 - letni termin do zgłoszenia roszczenia, wynikający z przepisu art. 37 ust. 4 u.p.z.p. w zw. z art. 37 ust. 3 u.p.z.p. W konsekwencji, postępowanie prowadzone w niniejszej sprawie powinno zostać umorzone na podstawie art. 105 § 1 kp.a., jako bezprzedmiotowe, bowiem roszczenie o zapłatę renty planistycznej wygasło z upływem 5 lat od dnia wejścia w życie przedmiotowych planów zagospodarowania miejscowego.

Ponadto, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. jedynie częściowo odniosło się do zarzutów podniesionych w odwołaniu od decyzji nr [...] Zarządu [...] W. z dnia [...] listopada 2013 roku. Skarżąca wskazała, które z zarzutów pomięto lub nie wyjaśniono należycie. Powyższe w ocenie skarżącej, winno skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji organ w jej ocenie dopuścił się istotnego naruszenia przepisów postępowania administracyjnego z uwagi na to, że zobowiązany jest do wszechstronnego wyjaśnienia i rozpatrzenia sprawy. Podkreślono także, że Kolegium w żaden sposób nie odniosło się do zarzutu skarżącej co do naruszenia przepisów postępowania w postaci art. 10 § 1 k.p.a., art. 11 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. oraz art. 81 k.p.a. w zw. z art. 107 § 1 i § 3 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie skutkujące pominięciem złożonych przez stronę zastrzeżeń do sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego przy wydawaniu skarżonej decyzji.

W ocenie skarżącej, gdyby Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. odniosło się precyzyjnie do zarzutów podniesionych przez skarżącego w odwołaniu z dnia 13 grudnia 2013 roku, wydana przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzja z dnia [...] maja 2015 roku zawierałaby jasne wytyczne dla organu I instancji co do okoliczności potwierdzających bezprzedmiotowość niniejszego postępowania, a w konsekwencji również jego umorzenie. Tymczasem nieustosunkowanie się do wszystkich zarzutów zawartych w odwołaniu z dnia 13 grudnia 2013 roku doprowadziło do naruszenia przepisów art. 11 k.p.a. oraz art. 107 § 3 k.p.a.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.), sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Ocena dokonywana jest według stanu faktycznego i prawnego, ustalonego i obowiązującego w dniu wydania aktu, na podstawie materiału dowodowego zebranego w toku postępowania administracyjnego. Ponadto zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, co oznacza, że Sąd bada w pełnym zakresie pod kątem zgodności z prawem materialnym i przepisami procesowymi zaskarżonego aktu organu administracji publicznej, a nie celowości czy słuszności lub sprawiedliwości społecznej i z urzędu bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa proceduralnego i materialnego, niezależnie od treści podnoszonych w skardze zarzutów, jednak tylko w granicach sprawy, w której skarga została wniesiona. Zgodnie zaś z art. 145 § 1 pkt 1 i 2 tej ustawy, aby wyeliminować z obrotu prawnego akt organu administracji państwowej, niezbędne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy bądź przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy albo też do naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania albo stwierdzenia nieważności decyzji lub postanowienia.

Rozpoznając sprawę w ramach tak zakreślonej kognicji Sąd nie dopatrzył się w działaniu organów administracji ani naruszenia norm prawa materialnego, ani też naruszenia przepisów postępowania, które uzasadniałyby uwzględnienie skargi.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (w dalszej części "ustawą"). Przepis art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, iż jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy, (...) wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Stosownie do ust. 4 w związku z ust. 3 tego artykułu opłata, o której mowa w art. 36 ust. 4, może zostać pobrana w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Termin 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 ustawy), należy rozumieć jako maksymalny termin, w którym można wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 4 ustawy), a niejako termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawie.

Wbrew zarzutom podniesionym w skardze z akt sprawy wynika, że organ I instancji wszczął niniejsze postępowanie z zachowaniem w/w terminu. Uchwała Rady Gminy W. Nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia [...] stycznia 2001r. weszła w życie [...] kwietnia 2001r. Postępowanie w sprawie zostało zaś wszczęte w dniu 14 września 2005r. przy czym zawiadomienie o wszczęciu postępowania skarżąca otrzymała w dniu 19 września 2005r., a więc jeszcze przed upływem pięcioletniego terminu określonego w art. 37 ust 3 ustawy.

Na gruncie rozpoznawanej sprawy nie można uznać, aby nie doszło do skutecznego wszczęcia niniejszego postępowania, z uwagi na to, że osoba, która odebrała zawiadomienie o wszczęciu postępowania, wskazana na dowodzie doręczenia nie była członkiem zarządu skarżącej spółki, ani też nie zostało jej udzielone pełnomocnictwo pocztowe, uprawniające do odbioru pism w imieniu i ze skutkiem dla skarżącego w rozumieniu § 18 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 9 stycznia 2004 roku (Dz.U. Nr 5, poz. 34) w sprawie warunków wykonywania powszechnych usług pocztowych, zgodnie z którym, przesyłki pocztowe powinny być doręczane osobie upoważnionej przez adresata na podstawie pełnomocnictwa udzielonego na zasadach ogólnych na podstawie pełnomocnictwa do odbioru przesyłek lub przekazów pocztowych - pełnomocnictwa pocztowego. Powołany przepis wyróżnia zatem dwa rodzaje pełnomocnictw: pełnomocnictwo udzielone na zasadach ogólnych oraz pełnomocnictwo do odbioru przesyłek lub przekazów pocztowych, zwane "pełnomocnictwem pocztowym". Rozporządzenie oraz ustawa - Prawo pocztowe nie wyjaśniają pojęcia "pełnomocnictwo udzielone na zasadach ogólnych". Można jednak założyć, iż chodzi o pełnomocnictwo ogólne w rozumieniu art. 98 KC, w zakresie którego to umocowania pełnomocnik może podejmować różne czynności zwykłego zarządu, w tym dokonywać odbioru korespondencji. W sprawie na co sama zwróciła uwagę skarżącą nie ulega wątpliwości, iż osoba, która w jej siedzibie, posługując się należącą do nie pieczęcią odebrała adresowaną do niej przesyłkę pocztową nie legitymowała się "pełnomocnictwem pocztowym" Powyższe w świetle w/w przepisu nie przesądza jednak o tym, że w sprawie doszło do nieskutecznego doręczenia stronie skarżącej spornej przesyłki. Wskazać bowiem należy, iż zgodnie z art. 45 k.p.a Jednostkom organizacyjnym i organizacjom społecznym doręcza się pisma w lokalu ich siedziby do rąk osób uprawnionych do odbioru pism. Przepis art. 44 stosuje się odpowiednio. W licznym orzecznictwie sądowym podkreśla się, że przepis ten, posługuje się pojęciem osoby uprawnionej do odbioru pism, a nie upoważnionej. Przez osobę uprawnioną do odbioru pisma należy rozumieć każdą osobę, która ze względu na wykonywaną funkcję została regulaminowo lub tylko zwyczajowo uprawniona do odbierania korespondencji przesyłanej do siedziby adresata. To na osobie prawnej ciąży obowiązek takiej organizacji pracy, by doręczanie pism w lokalu ich siedziby było możliwe a także, że osobę prawną obciąża takie zorganizowanie odbioru korespondencji, by odbioru dokonywała właściwa osoba. Zaniedbania w tym zakresie obciążają adresata korespondencji ( por. wyrok NSA z dnia 12-12-2012 II OSK 1480/11; postanowienie NSA z 18-12-2013 sygn. akt. II GSK 2335/13; wyrok WSA w Warszawie z 15-10-2013 sygn. akt I SA/Wa 582/13 , wyrok WSA Olsztyn z dnia 20-01-2015 sygn. II SA/Ol 1217/14 ). Tym samym wbrew zarzutom skargi, brak jest podstaw do uznania, że osoba, która odebrała w niniejszej sprawie korespondencję nie była do tego uprawniona. Tym bardziej, że z akt sprawy wynika, że posługiwała się ona pieczęcią skarżącej, co dodatkowo podważa stanowisko zaprezentowane przez skarżącą w zakresie braku uprawnienia tej osoby do odbioru korespondencji, a co najwyżej świadczy o złej organizacji pracy w Spółce, co z kolei obciąża już skarżącą.

Mając na uwadze powyższe, Sąd nie uwzględnił zarzutu skarżącej o istnieniu podstaw do umorzenia postępowania w niniejszej sprawie z uwagi na niedochowanie przez organ I instancji terminu określonego w art. 37 ust. 3 i 4 ustawy.

Kontrolując zaskarżoną decyzję Sąd uznał za zasadne stanowisko Kolegium w zakresie konieczności przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w niniejszej sprawie w znacznej części, a w konsekwencji - prawidłowego zdaniem Sądu zastosowania art. 138 § 2 k.p.a. dla podjętej decyzji o charakterze kasacyjnym, co zresztą nie kwestionował skarżący.

Odnosząc się natomiast do zarzutów skargi skierowanych pod kątem zaskarżonej decyzji, jak również okoliczności, iż Kolegium w ocenie skarżącej winno dokładniej zbadać sprawę w tym szerzej w oparciu o podniesione przez nią zarzuty wyjaśnić co dodatkowo winien ocenić organ należy wskazać, iż zalecenia o jakich mowa w zdaniu drugim art. 138 § 2 k.p.a., wiążą organ pierwszej instancji jedynie co do obowiązku wyjaśnienia okoliczności w nich wskazanych, zaś sposób przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego co do istnienia tych okoliczności i ocena dowodów w tym celu uzyskanych należy do wyłącznej kompetencji organu pierwszej instancji. (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 marca 2007 r., sygn. akt II OSK 502/06, niepubl. w zbiorze urzędowym, dostępny w Systemie Informacji Prawnej Lex nr 339485). Oznacza to, że przekazując sprawę do ponownego rozpoznania, organ odwoławczy może jedynie udzielić wskazówek co do zakresu postępowania dowodowego w pierwszej instancji. Nie może natomiast ingerować w rozstrzygnięcie sprawy przez ten organ. Art. 138 § 2 zdanie drugie k.p.a. pozostawia bowiem uznaniu organu odwoławczego wskazanie, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrywaniu sprawy przez organ I instancji. Z powołanego przepisu nie wynika zaś, by organ I instancji był związany poglądem prawnym, wyrażonym w uzasadnieniu decyzji kasacyjnej. Na gruncie rozpoznawanej sprawy należy mieć na uwadze, że operat szacunkowy w oparciu o który ustalana jest wartość nieruchomości sporządzany jest przez biegłego rzeczoznawcę a nie organ. Organ nie posiada zaś wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły, dlatego też może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Ma zatem obowiązek dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym: czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. Oznacza to, że prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy.

Tak więc skoro ocena zawarta przez Kolegium nie jest wiążąca dla organu I instancji, jej wyrażenie nie ma wpływu na treść zapadłego w sprawie rozstrzygnięcia, a tym samym Sąd nie znalazł podstaw do konieczność uchylenia decyzji w żądanym przez stronę skarżącą zakresie. Podkreślić także należy, iż w toku ponownego przeprowadzenia postępowania przez organ I instancji zgodnie z art. 10 k.p.a, skarżąca ma prawo czynnie uczestniczyć w tym postępowaniu. Zaś organ ma obowiązek odnieść się i wyjaśnić zgłoszone przez stronę wnioski i zastrzeżenia.

Reasumując należy wskazać, iż dokonując kontroli zgodności zaskarżonej decyzji zarówno w zakresie podniesionych zarzutów, jak również z urzędu, Sąd nie dopatrzył się naruszeń prawa, w tym podniesionych przez skarżącą przepisów k.p.a, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji i w tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie - na mocy art. 151 ustawy Prawo i postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.