Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 512/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2022-08-03 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 129 ust. 5 pkt 3, art. 128 ust. 1, art. 130 ust. 1, ust. 2
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska, Sędziowie Asesor WSA Aneta Majowska (spr.), Sędzia WSA Renata Siudyka, Protokolant specjalista Magdalena Dąbek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 sierpnia 2022 r. sprawy ze skargi J. B. na decyzję Wojewody Śląskiego z dnia 21 stycznia 2022 r. nr NWXIV.7581.2.46.2021 w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją nr [...] z dnia 26 października 2021 r., działając na postawie art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 5, art. 130 ust. 1 i 2, art. 132 ust. 1 i ust. 3a art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (obecnie: tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz. 1899 z późn. zm., dalej: "u.g.n.") oraz art. 104 i 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz. 735 z późn. zm., dalej "k.p.a."), Starosta M. (dalej: "organ", "organ I instancji"):

- w pkt 1 decyzji – ustalił odszkodowanie za nieruchomość położoną w M. przy ul. [...] oznaczoną jako działka [...] o pow. 1554m2 wywłaszczoną na rzecz Państwa decyzją Urzędu Powiatowego w T. z dnia 16 grudnia 1974 r. Nr [...] na kwotę 173.559,10 zł na rzecz J.B. (dalej: "Skarżący), spadkobiercy po wywłaszczonej M. B.,

- w pkt 2 decyzji – do zapłaty odszkodowania zobowiązany jest Skarb Państwa Starosta M.,

- w pkt 3 decyzji – zapłata odszkodowania nastąpi jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna,

- w pkt 4 decyzji – wysokość odszkodowania podlega waloryzacji na dzień jego zapłaty,

- w pkt 5 decyzji – do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego.

W uzasadnieniu organ przedstawił następujący przebieg postępowania. Decyzją Urzędu Powiatowego w T. Nr [...] z dnia 16 grudnia 1974 r. pozbawiono M. B. prawa własności nieruchomości położonej w M. przy ul. [...] oznaczonej jako działka [...] o pow. 1554m2. Celem wywłaszczenia była budowa zaplecza warsztatowo-magazynowego Międzyzakładowej Spółdzielni Mieszkaniowej w M. . Odszkodowanie za wywłaszczenie zostało ustalone na łączną kwotę 68.472,50 zł.

Na skutek wniosku Skarżącego, spadkobiercy po M. B. wskazanego w postanowieniu Sądu Rejonowego w M. z dnia [...] r. sygn. [...], Wojewoda Śląski decyzją nr IF/VIII/7733/20/06 z dnia 1 sierpnia 2008 r. stwierdził nieważność w/w decyzji Urzędu Powiatowego w T. z dnia 16 grudnia 1974 r. w części dotyczącej ustalenia odszkodowania, natomiast odmówił stwierdzenia nieważności w części dotyczącej wywłaszczenia przedmiotowej nieruchomości. Minister Infrastruktury w decyzji nr [...]z dnia 27 lipca 2009 r. utrzymał w mocy decyzję Wojewody, nadto podkreślił, iż zarzut niezgodności z prawem zatwierdzenia planu realizacyjnego budowy zaplecza warsztatowo-magazynowego nie może być przedmiotem badania w prowadzonym postępowaniu, gdyż decyzja zatwierdzająca plan jako ostateczna objęta jest domniemaniem prawidłowości i była wiążąca dla organu wywłaszczeniowego.

Następnie wskazał, iż uwzględniając uchylenie decyzji wywłaszczeniowej w części dotyczącej odszkodowania, organ, stosownie do art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n. był zobowiązany do wydania odrębnej decyzji o odszkodowaniu.

Wydana przez organ decyzja z dnia 5 września 2019 r. Nr [...] została uchylona decyzją Wojewody Śląskiego z dnia 9 stycznia 2020 r. nr NW.XIV.7581.2.38.2019 z uwagi na pominięcie ustalenia wartości pozostałych poza gruntem elementów odszkodowania.

W toku ponownie prowadzonego postępowania organ postanowieniem z dnia 17 marca 2021 r. wyznaczył biegłego w celu ustalenia aktualnej wartości nieruchomości według stanu z dnia wywłaszczenia. W oparciu o archiwalne akta wywłaszczeniowe ustalono stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia. Rzeczoznawca w treści operatu z dnia 17 maja 2021 r. ustalił aktualną wartość prawa własności (201.393,00 zł) oraz prawa użytkowania wieczystego (6.780,00 zł) na łączną kwotę 208.173,00 zł, na którą składały się następujące elementy:

- wartości gruntu – 156.876,00 zł,

- wartość składnika budowlanego – 12.593,00 zł,

- wartość roślin i nasadzeń – 31.924,00 zł

- wartość prawa użytkowania wieczystego – 6.780,00 zł.

Następnie po dokonaniu waloryzacji i denominacji wypłaconego na rzecz M. B. odszkodowania ustalono, iż zwrotowi podlegałoby odszkodowanie:

- za grunt 14.140,28 zł (wypłacono 68.472,50 zł),

- za składnik budowlany 2.294,53 zł (wypłacono 4.539,00 zł),

- za nasadzenia 17.791,58 zł (wypłacono 35.194,80 zł),

- za pozbawienie użytkowania wieczystego 387,58 zł (wypłacono 766,70 zł).

Dalej organ wyjaśnił, iż stwierdzenie nieważności decyzji w zakresie odszkodowania zobowiązuje do jego zwrotu po jego waloryzacji na dzień zwrotu. Organ po dokonaniu kompensaty wzajemnych należności z tytułu odszkodowania ustalił kwotę 173.559,10 zł.

Po zapoznaniu się z wyceną Skarżący złożył uwagi zawarte w piśmie z dnia 24 czerwca 2021 r. Następnie biegły udzielił wyjaśnień w tym zakresie. Organ podzielił stanowisko biegłego oraz wskazał nadto, że nieodnalezienie planu zagospodarowania przestrzennego miasta M. z 1964 r. nie stanowi przeszkody w ustaleniu stanu nieruchomości w dniu wywłaszczenia. Zaznaczył także, że pozostałe wnioski Skarżącego odnoszące się do nieważności wywłaszczenia były już przedmiotem postępowania administracyjnego.

Skarżący złożył odwołanie od wymienionej decyzji wyrażając niezadowolenie z zapadłego rozstrzygnięcia wnosząc o rzetelne sprawdzenie map i wszystkich akt.

Wojewoda Śląski decyzją nr NWXIV.7581.2.46.2021 z dnia 21 stycznia 2022 r., działając w oparciu o art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., art. 9a, art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 5 pkt 3, art. 130 ust. 1 i 2, art. 134 ust. 1 u.g.n. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu organ odwoławczy przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania, przywołał podstawę prawnomaterialną rozstrzygnięcia, a następnie odniósł się do wykonanego operatu szacunkowego. Wskazał, że przeznaczenie nieruchomości na dzień wywłaszczenia zostało ustalone zgodnie z planem realizacyjnym zatwierdzonym przez Wydział Budownictwa, Urbanistyki i Architektury w T. pismem z dnia 5 października 1972 r. jako nieruchomość gruntowa przeznaczona pod budowę zaplecza warsztatowo-magazynowego Spółdzielni Mieszkaniowej w M. , natomiast stan nieruchomości na dzień wywłaszczenia został ustalony na podstawie operatu szacunkowego z dnia 24 czerwca 1974 r. sporządzonego na potrzeby postępowania wywłaszczeniowego.

Następnie, w powołaniu na orzecznictwo sądów administracyjnych, organ wyjaśnił, odnosząc się do zastrzeżeń Skarżącego zawartych w piśmie z dnia 24 czerwca 2021 r., iż uargumentowany przez biegłego wybór metody wyceny mieści się w granicach prawa, a jak podała rzeczoznawca z uwagi na liczbę transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych na rynku regionalnym oddzielnie ustaliła wartość gruntu i wartość części składowych. Na potrzeby wyceny dokonała wyboru metody porównywania parami. Na rynku lokalnym odnotowała 10 transakcji nieruchomościami gruntowymi o przeznaczeniu pod zabudowę przemysłowo-usługową i usługowo-handlową, następnie ograniczyła analizę do nieruchomości najbardziej podobnych pod względem przeznaczenia przyjmując trzy transakcje najbardziej podobne do nieruchomości szacowanej. Podała, iż nieruchomość wyceniana ma dobre położenie, jej otoczenie jest korzystne, posiada średnią dostępność komunikacyjną, bardzo dobre uzbrojenie oraz mniej korzystną wielkość. W dalszej kolejności przedstawiono kolejne nieruchomości przyjęte do porównania, uwzględnienie przez biegłą trendu zmian cen oraz ustalenia dotyczące wartości 1m2 powierzchni. Organ odnotował, iż wartość składnika budowlanego została określona na podstawie Katalogu Sekocentrum-Biuletynu cen obiektów budowlanych, koszty odtworzenia nasadzeń – w oparciu o literaturę fachową, z kolei do szacowania prawa użytkowania wieczystego biegła zastosowała podejście dochodowe w oparciu o Zarządzenie nr [...] Starosty M. z dnia 5 lipca 2018 r. w sprawie ustalania stawek opłat czynszowych za nieruchomości Skarbu Państwa.

Organ odwoławczy podzielił stanowisko organu I instancji, iż sporządzony operat spełnia wymogi formalne i został sporządzony z należytą starannością. Wyjaśnił również prawidłowość obliczeń w zakresie pomniejszenia aktualnej wartości prawa własności i prawa użytkowania wieczystego ustalonego na łączną kwotę 208.173,00 zł o zwaloryzowane i zdenominowane odszkodowanie wypłacone M. B. na skutek wywłaszczenia (tj. 34.613,90 zł), prowadzące do ustalenia w zaskarżonej decyzji odszkodowania w wysokości 173.559,10 zł.

W uzasadnieniu organ odwoławczy odniósł się również do odstąpienia przez organ od wskazanego w wytycznych Wojewody Śląskiego w decyzji z dnia 14 stycznia 2020 r. - przeprowadzenia rozprawy administracyjnej z uwagi na stan zagrożenia epidemicznego. Zwrócił w tym zakresie uwagę, że Skarżącemu zapewniono możliwość zapoznania się z aktami sprawy, w tym z operatem szacunkowym, możliwość przedstawienia ewentualnych wniosków i uwag, z którego to uprawnienia Skarżący skorzystał składając pismo z dnia 24 czerwca 2021 r. Do zarzutów przestawionych w w/w piśmie Skarżącego (w którym podniósł, że jego zdaniem operat szacunkowy sporządzony został niezgodnie z rozporządzeniem, brak jest planu realizacyjnego oraz nieprawdziwe jest stwierdzenie o braku planu miejscowego na dzień 16 grudnia 1974 r.) odniósł się zarówno organ jak i rzeczoznawca. Nadto organ I instancji poinformował Skarżącego, że znajdujący się w aktach sprawy szczegółowy plan zagospodarowania terenu stanowi w istocie plan realizacyjny zatwierdzony decyzją Powiatowej Rady Narodowej Nr [...].

Zdaniem organu odwoławczego postępowanie przeprowadzone przez organ I instancji należy ocenić jako prawidłowe, natomiast w odniesieniu do rozprawy administracyjnej zapewniono realizację wytycznych Wojewody w inny, tj. pośredni sposób. Nadto podkreślił, że decyzja Wojewody z dnia 14 stycznia 2020 r. zawierająca w/w wytyczne wydana została przed wprowadzeniem w Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego, a następnie stanu epidemii, co uzasadniało odstąpienie od przeprowadzenia rozprawy administracyjnej.

Z rozstrzygnięciem nie zgodził się Skarżący wnosząc skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach. W uzasadnieniu wskazał, że nie zgadza się z zaskarżoną decyzją i prosi o zwrot gruntu. Negatywnie ocenił przeprowadzoną procedurę wywłaszczenia. Zwrócił uwagę, iż w aktach sprawy brak aktualnego wykazu zmian gruntowych, a pozostaje jedynie wykaz wykonany do postępowania spadkowego toczącego się przed Sądem Rejonowym w M. w 1952 r. Brakuje również podziału działek [...] i [...]. Podobnie jak na etapie postępowania administracyjnego podkreślił błędne pomijanie przez organ istnienia planu zagospodarowania przestrzennego dla miasta M. z 1964 r. W ocenie Skarżącego plan realizacyjny stanowiący podstawę wywłaszczenia obarczony jest uchybieniami prawnymi. Zdaniem Skarżącego rozprawa administracyjna powinna zostać w sprawie przeprowadzona, ewentualnie przy zmianie jej terminu.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie. Organ odwoławczy podtrzymał argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Podkreślił, że zarzuty podnoszone przez Skarżącego w istocie nie odnoszą się do meritum prowadzonego postępowania, a organ odwoławczy może ustosunkować się jedynie do zarzutu nieprzeprowadzenia rozprawy administracyjnej. W tym zakresie przywołał stanowisko przedstawione na etapie uzasadnienia wydanej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje.

Stosownie do brzmienia art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo

o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2021 r., poz. 137 z późn zm.) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r., poz. 329 z późn. zm., dalej: "p.p.s.a.") sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W myśl art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. uchylenie zaskarżonej decyzji w całości albo w części następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W przypadku nieuwzględnienia skargi sąd oddala skargę odpowiednio w całości albo w części - art. 151 p.p.s.a. Ponadto zgodnie z treścią art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a, zatem uwzględnia w granicach danej sprawy wszelkie naruszenia prawa a także przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie niezależnie od zarzutów i wniosków podniesionych w treści skargi.

Uwzględniając tak zakreśloną kognicję sądów administracyjnych oraz przyczyny wzruszenia decyzji organów administracji publicznej Sąd uznał, że decyzje organów I i II instancji odpowiadają prawu. Zarzuty skargi okazały się niezasadne. Zaskarżona decyzja została wydana zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a także przepisami kodeksu postępowania administracyjnego. W ocenie Sądu zawarte w zaskarżonej decyzji rozstrzygnięcie jest prawidłowe, a jego uzasadnienie spełnia wymogi określone w art. 107 § 3 k.p.a., obejmując uzasadnienie faktyczne oraz prawne decyzji.

Przedmiotem oceny Sądu uczyniona została decyzja Wojewody Śląskiego z dnia 21 stycznia 2022 r. nr NWXIV.7581.2.46.2021 utrzymująca w mocy decyzję Starosty M. z dnia 26 października 2021 r. nr [...] ustalająca odszkodowanie za nieruchomość położoną w M. przy ul. [...] oznaczoną jako działka [...], wywłaszczoną na rzecz Państwa decyzją Urzędu Powiatowego w T. z dnia 16 grudnia 1974 r. Nr [...] na kwotę 173.559,10 zł na rzecz Skarżącego.

Podstawę materialnoprawną kwestionowanego rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 129 ust. 5 pkt 3 przywołanej ustawy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, gdy nastąpiło pozbawienie praw do nieruchomości bez ustalenia odszkodowania, a obowiązujące przepisy przewidują jego ustalenie. W myśl art. 128 ust. 1 u.g.n. wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw. Z kolei stosownie do brzmienia art. 130 ust. 1 u.g.n. wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem zaistnienia podstaw do ustalenia odszkodowania na podstawie wartości odtworzeniowej, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 1 i 2 u.g.n.).

Sąd na podstawie akt administracyjnych przedłożonych do sprawy ustalił, iż decyzją z nr [...] z dnia 1 sierpnia 2008 r. Wojewoda Śląski stwierdził nieważność decyzji Urzędu Powiatowego w T. z dnia 16 grudnia 1974 r. Nr [...] o wywłaszczeniu nieruchomości i odszkodowaniu, w części dotyczącej ustalenia odszkodowania, natomiast odmówił stwierdzenia nieważności w części dotyczącej wywłaszczenia przedmiotowej nieruchomości. Decyzja została utrzymana w mocy decyzją nr [...]Ministra Infrastruktury z dnia 27 lipca 2009 r.

Na skutek powyższego rozstrzygnięcia, konieczne stało się wydanie odrębnej decyzji o odszkodowaniu. Starosta M. decyzją z dnia 26 października 2021 r. nr [...], po ponownym rozpoznaniu sprawy, ustalił odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość na kwotę 173.559,10 zł. Uprzednia decyzja organu z dnia 5 września 2019 r. nr [...] ustalająca na rzecz Skarżącego odszkodowanie w kwocie 88.436,36 zł została uchylona decyzją Wojewody Śląskiego z dnia 9 stycznia 2020 r. nr NWXIV.7581.2.38.2019 ze wskazaniem wykonania nowego operatu szacunkowego, bowiem biegły w stanie na dzień wywłaszczenia uwzględnił jedynie wartość gruntu z pominięciem pozostałych składników, a także ze wskazaniem przeprowadzenia rozprawy administracyjnej, w trakcie której stronie postępowania zapewniona zostanie możliwość zapoznania się z aktami sprawy, w szczególności nowym operatem oraz przedstawienia ewentualnych wniosków i uwag, do których organ I instancji oraz biegły będą mieli obowiązek się ustosunkować.

W toku prowadzonego postępowania, organ wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego, działając tym zgodnie z treścią przywołanego wyżej przepisu art. 130 ust. 2 u.g.n.

Następnie pismem z dnia 25 maja 2021 r. organ I instancji przesłał Skarżącemu operat szacunkowy z dnia 17 maja 2021 r. oraz poinformował o braku możliwości przeprowadzenia rozprawy ze względu na stan zagrożenia epidemicznego, a także o prawie do zapoznania się z materiałem dowodowym, oraz o uprawnieniu do składania wniosków i wyjaśnień. Skarżący przedstawił zastrzeżenia do operatu (pismem z dnia 24 czerwca 2021 r.) wskazując na: brak str. 6 operatu, opracowanie operatu niezgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, które określa przyjęcie co najmniej kilkunastu nieruchomości do porównania, powoływania w operacie planu realizacyjnego pomimo jego braku, nieprawidłowe wskazanie braku planu miejscowego z 1964 r., oraz brak wykazu załączników do decyzji z 16 grudnia 1974 r.

W odpowiedzi na pismo organu z dnia 5 lipca 2021 r. rzeczoznawca odniosła się do przedstawionych przez Skarżącego uwag. W treści pisma z dnia 14 lipca 2021 r. wyjaśniła przyjęty sposób podejścia oraz metody i techniki szacowania przedmiotowej nieruchomości, przywołując w tym zakresie regulacje art. 154 ust. 1 u.g.n., § 3 ust. 1 i 2, § 4 ust. 1-4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz zapisy Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny wydanych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Podkreśliła, że do metody porównywania parami wystarczy przyjąć 3 transakcje sprzedaży nieruchomości spełniające kryterium podobieństwa. Zaznaczyła również, iż operat szacunkowy został sporządzony na podstawie udostępnionych materiałów, na podstawie których ustalono przeznaczenie nieruchomości na dzień wywłaszczenia, zwracając uwagę, że zarówno cel wywłaszczenia – pod budowę zaplecza warsztatowo-magazynowego Spółdzielni Mieszkaniowej w M. oraz obecne przeznaczenie terenu określone w obowiązującym planie miejscowym jako terenu składu i magazynów są tożsame, i do porównania przyjęto nieruchomości o takim właśnie przeznaczeniu.

Stanowisko rzeczoznawcy, zaakceptowane przez organ, zostało przesłane do wiadomości Skarżącego pismem z dnia 21 lipca 2021 r. Jednocześnie organ poinformował o prawie do składania wniosków i wyjaśnień w terminie 14 dni. W dniu 19 sierpnia 2021 r. przekazano Skarżącemu brakującą kopię strony nr 6 operatu szacunkowego. Powyższym działaniem, w ocenie Sądu, organ I instancji uwzględnił wytyczne określone przez Wojewodę w decyzji z dnia 9 stycznia 2020 r. w zakresie umożliwienia Skarżącemu zapoznania się z operatem, złożenia wniosków i uwag, a także ustosunkowania się do stanowiska Skarżącego zarówno przez biegłego jak i organ.

Skarżący skierował do organu pismo z dnia 30 sierpnia 2021 r. podnosząc ponownie okoliczność braku planu realizacyjnego oraz wskazując na zasadność unieważnienia decyzji wywłaszczeniowej i zwrot nieruchomości.

W odpowiedzi organ pismem z dnia 10 września 2021 r. poinformował, iż pozostający w aktach sprawy szczegółowy plan zagospodarowania terenu stanowi przedmiotowy plan realizacyjny, zatwierdzony decyzją Powiatowej Rady Narodowej nr [...]Mikołowa. Podał również, że zakres prowadzonego postępowania ograniczony jest do ustalenia odszkodowania, a kwestie zasadności i poprawności przeprowadzonego wywłaszczenia nie mogą być rozpatrywane.

Zauważenia wymaga, iż w następstwie przesłanych przez rzeczoznawcę wyjaśnień Skarżący ani w odwołaniu, ani na etapie złożonej skargi nie ponowił zarzutu niezgodności wykonanego operatu szacunkowego z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w tym nie ponowił wątpliwości wyrażonych w treści pisma z dnia 24 czerwca 2021 r., tj. ilości przyjętych do porównania nieruchomości.

Na etapie odwołania oraz skargi Skarżący nie kwestionował również poprawności wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, o której mowa w art. 154 ust. 1 u.g.n., ewentualne innych sprzeczności operatu z w/w rozporządzeniem z dnia 21 września 2004 r.

Przedmiotem zarzutów nie został również objęty przyjęty stan nieruchomości na dzień wywłaszczenia, ustalona aktualna wartość prawa własności nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego, dokonana waloryzacja i denominacja, ani też ustalenia dotyczące końcowej kwoty odszkodowania (po kompensacie). Dopiero podczas rozprawy z dniu 3 sierpnia 2022 r. zasygnalizował, że w czasie wywłaszczenia na nieruchomości znajdowało się znacznie więcej drzew niż przyjęto do wyceny. Uwzględniając, iż kwestia ta nie była podnoszona przez Skarżącego uprzednio, Skarżący nie zgłaszał również żadnych innych uwag do operatu, w tym do ustalonej wartości stanowiącej podstawę odszkodowania, a ustalenie zarówno przeznaczenia jak i stanu nieruchomości na dzień wywłaszczenia nastąpiło w oparciu o dokumenty archiwalne, tj. przeznaczenia pod budowę zaplecza warsztatowo-magazynowego, natomiast stanu nieruchomości w oparciu o operat szacunkowy sporządzony na potrzeby postępowania wywłaszczeniowego, Sąd uznał, iż brak było podstaw do uznania wskazanej na rozprawie okoliczności jako przyczyny mogącej mieć wpływ na ustalenie wadliwości zaskarżonej decyzji.

W niniejszym postępowaniu, dokonując analizy sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, organy obu instancji uznały, że nie zawiera on uchybień, które wykluczałyby jego wartość dowodową oraz możliwość posłużenie się takim dokumentem przy ustalaniu wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Sąd podziela wskazaną ocenę.

Operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, zawiera wymagane przepisami elementy, nie jest obarczony brakami, niejasnościami, pomyłkami, czym spełnia wymagania formalne.

Warto w tym miejscu odnotować, iż obowiązkiem organu jest dokonanie oceny wartości dowodowej operatu, jego wiarygodności i przydatności dla sprawy, natomiast kwestie merytoryczne pozostają w ocenie rzeczoznawcy. Organ procesowy może zatem zakwestionować operat szacunkowy w przypadku stwierdzenia w nim wewnętrznych sprzeczności, niespójności, czy nawet sprzeczności z zasadami zdrowego rozsądku (zob. E. Bończak-Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany, Lex el. 2022).

Organ nie może natomiast wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 kwietnia 2016 r. I OSK 1604/14, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 marca 2015 r. I OSK 1521/14).

Jak słusznie zauważa się w orzecznictwie nie można oczekiwać od organu weryfikacji operatu w zakresie doboru nieruchomości do porównań (ocena podobieństwa), właściwego wychwycenia cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej, czy właściwego ustalenia współczynników korygujących, które stanowią czynności specjalistyczne, wymagające wiedzy fachowej. Zatem o ile ich wynik nie koliduje z kryteriami swobodnej oceny dowodów, są procesowo nieweryfikowalne (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 1 lipca 2020 r. II SA/Kr 494/20, podobnie: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 28 listopada 2019 r. II SA/Po 241/19). Powyższe kwestie mogą natomiast zostać poddane kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, stosownie do treści art. 157 ust. 1 u.g.n. Weryfikacja ta pozostaje jednak zależna od inicjatywy strony (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 kwietnia 2022 r. I OSK 1540/21).

Z akt administracyjnych, ani też stanowiska przedstawionego przez Skarżącego nie wynika, aby wystąpił o taką ocenę, nie przedłożył również kontroperatu.

Zasadnie w ocenie Sądu organy oceniły, iż przedłożony do sprawy operat szacunkowy z dnia 17 maja 2021 r. nie zawiera uchybień, które mogłyby dyskwalifikować jego wartość dowodową.

Wracając do kwestii ustalonego odszkodowania przypomnienia wymaga, iż w przedmiotowej sprawie wobec stwierdzenia decyzją ostateczną, że decyzja o wywłaszczeniu i odszkodowaniu jest nieważna w części dotyczącej odszkodowania, zaistniał stan, w którym w obrocie prawnym pozostała decyzja o wywłaszczeniu a jednocześnie brak decyzji ustalającej odszkodowanie. W konsekwencji stosownie do art. 132 ust. 3a u.g.n. powstał obowiązek zwrotu zwaloryzowanego odszkodowania.

Przepis ten nie ma zaś zastosowania w sytuacji, gdy stronie przysługuje roszczenie, co do różnicy pomiędzy kwotą ustalonego odszkodowania, a kwotą odszkodowania już wypłaconego (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 26 stycznia 2012 r., sygn. akt I SA/Wa 1092/11). Zasadnie wyjaśnił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 24 listopada 2016 r. IV SA/Wa 1545/16, iż intencją ustawodawcy nie było zobowiązywanie osób, którym wypłacono odszkodowanie na podstawie decyzji nieostatecznej, do obowiązku jego zwrotu, a następnie wypłacanie odszkodowania na podstawie kolejnej decyzji określającej wysokość odszkodowania (w wyższej kwocie). Dokonane zatem na gruncie rozpoznawanej sprawy ustalenie wysokości odszkodowania, które uwzględniało wypłacone już odszkodowanie, Sąd w składzie orzekającym w niniejszej sprawie, uznał za prawidłowe. Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia 28 lutego 2014 r. I OSK 428/13: obowiązek zwrotu jest nieodłącznie związany z ustalaniem odszkodowania, bez którego potrącenie wcześniej otrzymanych kwot nie byłoby możliwe. W tej sytuacji słusznym było umniejszenie ponownie ustalanego odszkodowania o kwotę odszkodowania wypłaconego na mocy decyzji, której nieważność stwierdzono, po dokonaniu jej waloryzacji.

W odniesieniu do zarzutów skargi, Sąd zwraca uwagę, iż wykaz zmian gruntowych, o którym mowa w pkt 1 skargi, pozostaje bez wpływu na ustalone odszkodowanie dotyczące konkretnej wywłaszczonej nieruchomości o oznaczonej powierzchni 1554m2. Podobnie kwestia, jak wskazuje Skarżący, pomijania przez organ istnienia planu zagospodarowania przestrzennego dla miasta M. z 1964 r. (pkt 2 skargi). Przeznaczenie nieruchomości na dzień wywłaszczenia zostało ustalone zgodnie z planem realizacyjnym jako nieruchomość gruntowa przeznaczona pod budowę zaplecza warsztatowo-magazynowego Spółdzielni Mieszkaniowej w M. , i tak też zostało przyjęte do ustaleń operatu szacunkowego. Powyższe zostało również wyjaśnione przez rzeczoznawcę w piśmie z dnia 14 lipca 2021 r.

Wskazane przez Skarżącego uchybienia planu realizacyjnego (pkt 3 skargi) z uwagi na przedmiot niniejszego postępowania również nie mogły odnieść zamierzonego skutku. Plan realizacyjny stanowiący podstawę wywłaszczenia nie mógł być kwestionowany w niniejszym postępowaniu.

Natomiast co do odstąpienia przez organ I instancji od przeprowadzenia rozprawy administracyjnej (pkt 4 skargi), Sąd podziela stanowisko wyrażone przez organ odwoławczy. Znajdowało ono bowiem swoje uzasadnienie w trwającym stanie epidemii. Jednocześnie organ wypełnił wytyczne organu odwoławczego w pozostałym zakresie, tj. zapewnił Skarżącemu czynny udział w sprawie, odniesienie się do materiału dowodowego, w tym w szczególności do operatu szacunkowego, a następnie zwrócił się do biegłego o wyjaśnienie przedstawionych przez Skarżącego uwag w piśmie z dnia 24 czerwca 2021 r. Nadto nie pozostaje bez znaczenia, że wytyczne Wojewody zostały sformułowane jeszcze przed ogłoszeniem stanu zagrożenia epidemicznego, tj. w decyzji z dnia 9 stycznia 2020 r.

Sąd zauważa również, że skarga w pierwszych słowach uzasadnienia zawiera sformułowanie "proszę o zwrot gruntu". Kwestia ta była również podnoszona podczas rozprawy w dniu 3 sierpnia 2022 r. Sąd jedynie sygnalizuje w tym miejscu, iż wskazane roszczenie może ewentualnie stanowić przedmiot odrębnego postępowania, nie w zakresie ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, a w postępowaniu o zwrot nieruchomości wywłaszczonej.

Okoliczności stanowiące podstawę decyzji wywłaszczeniowej nie mogły stać się przedmiotem kontroli w ramach niniejszego postępowania.

W tak przeprowadzonych ustaleniach sprawy Wojewoda słusznie nie dopatrzył się nieprawidłowości mogących świadczyć o zaistnieniu podstaw do uchylenia decyzji organu I instancji.

Analiza dokonana przez Sąd prowadzi do wniosku, że postępowanie zostało przeprowadzone w sposób zgodny z regułami wynikającymi z przepisów postępowania, prawidłowego zastosowania przepisów określających zasady związane z gromadzeniem dowodów, ich oceną oraz uzasadnieniem wydanych decyzji. Zdaniem Sądu organy słusznie przyjęły, że sporządzony operat szacunkowy to wiarygodny i wystarczający dowód dla określenia wartości prawa własności nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego. Nie naruszyły zatem przepisów kodeksu postępowania administracyjnego dotyczących wyjaśnienia i oceny stanu faktycznego sprawy.

W ocenie Sądu organy dokonały prawidłowej wykładni obowiązujących przepisów prawa, w szczególności art. 130 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w tym prawidłowo zastosowały regulacje odnoszące się do ustalenia wysokości odszkodowania.

Sąd nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi, dokonując kontroli w granicach danej sprawy, ale poza granicami zarzutów, także nie dopatrzył się przyczyn mogących stanowić podstawę do zastosowania kompetencji kasacyjnych.

Mając na uwadze powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.

Orzeczenia przywołane w treści niniejszego uzasadnienia dostępne są w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych.