Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 877/04
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2005-10-26 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący asesor WSA Anna Szymańska, Sędziowie sędzia WSA Alina Balicka (spr.), sędzia WSA Zbigniew Rudnicki, Protokolant Artur Dral, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26.10.2005 r. przy udziale - sprawy ze skargi D. K. i T. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] września 2004 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - oddala skargę -


UZASADNIENIE

Burmistrz Miasta i Gminy P. decyzją z dnia [...].11.2003r., powołując się na przepis art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w związku z § 48 Uchwały Rady Miejskiej Nr [...] z dnia [...].05.1999r. w sprawie uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego wsi P. ustalił z urzędu jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej nr ewid. [...] o pow. 5200 m², położonej w P., uregulowanej w KW Nr [...], która na dzień zbycia stanowiła własność T. i D. małż. K. - w wysokości 29.536 zł.

W uzasadnieniu decyzji wskazano, że przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla wsi P., zatwierdzonym uchwałą z dnia [...].05.1999r. Rady Miejskiej w P. Nr [...]. W uchwale tej w § 48 ustalona została stawka procentowa – 20% służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego wsi P. Przedmiotowa nieruchomość przed uchwaleniem planu stanowiła grunty rolne, natomiast po uchwaleniu nowego planu, przeznaczenie jej uległo zmianie, stanowi teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. T. i D. małż. K. aktem notarialnym z dnia [...].10.2002r. sprzedali przedmiotową nieruchomość. Wartość nieruchomości zarówno przed uchwaleniem planu jak i po jego uchwaleniu została określona przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Według operatu szacunkowego wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu wynosiła 165.880 zł, a po zmianie przeznaczenia 313.560 zł. Wysokość jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustalono na kwotę 29.536 zł.

Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli D. i T. małż. K. zarzucając zaskarżonej decyzji błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę decyzji z dnia [...].11.2003r., a polegający na dowolnym przyjęciu, iż sporządzony operat szacunkowy jest sporządzony w sposób rzetelny. W oparciu o operat szacunkowy, organ I instancji błędnie ustalił, iż przedmiotowa nieruchomość przed datą wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego była użytkowana w sposób rolniczy. Faktycznie jeszcze przed nabyciem nieruchomości przez małż. K. umową z dnia 4.11.1998r. była ona zabudowana budynkiem mieszkalnym, całorocznym. W tej sytuacji błędne było założenie przyjęte w operacie szacunkowym, że przed datą uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomość była przeznaczona i wykorzystywania na cele rolnicze, co miało zasadnicze znaczenie przy wycenie nieruchomości.

Odwołujący się zarzucili również zaskarżonej decyzji naruszenie prawa procesowego, to jest art. 7 oraz art. 77 § 1 kpa. Organ pierwszej instancji wbrew nakazom z tych artykułów nie dokonał pełnego zgromadzenia i rozważenia materiału dowodowego. Stwierdził jedynie, że były właściciel mimo prawidłowego zawiadomienia, nie zapoznał się z operatem szacunkowym i uznał, że wartości przyjęte w operacie są obliczone w sposób należyty i mogą być podstawą rozstrzygnięcia merytorycznego. Błędne założenia zawarte w operacie szacunkowym mogły być skorygowane przez organ pierwszej instancji, gdyż organ ten wydawał pozwolenia na budowę na sąsiednich nieruchomościach jeszcze przed uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi P., co świadczyło o wcześniejszej zmianie możliwości zagospodarowania tych nieruchomości. Gdyby te informacje były uwzględnione przy opracowaniu operatu szacunkowego miałyby one wpływ na przyjęte w nim wartości nieruchomości, a w konsekwencji wysokość opłaty planistycznej.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...].09.2004r. po rozpatrzeniu odwołania utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy stwierdził, że dopuszczenie możliwości zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na terenie mającym dotychczas przeznaczenie rolne spowodowało wzrost wartości tej nieruchomości, co potwierdził rzeczoznawca majątkowy w swoim operacie. Powołana w odwołaniu okoliczność istnienia na przedmiotowej nieruchomości budynku mieszkalnego przed zmianą planu miejscowego nie oznacza, że nie zmieniły się możliwości inwestycyjne przedmiotowej nieruchomości, okoliczności sprawy wskazują, że mogła to być wyłącznie zabudowa siedliskowa, skoro działka miała charakter rolny, nie zaś budowlany. W toku postępowania nie przedstawiono żadnych dowodów, które wskazywałyby że budynek ten nie miał charakteru zabudowy siedliskowej.

Zdaniem organu odwoławczego brak jest podstaw do uznania, aby określenie wartości spornej nieruchomości przed zmianą planu miejscowego, przy uwzględnieniu obowiązującego wówczas przeznaczenia terenu, było nieprawidłowe. Zarzut nieprzeanalizowania przez rzeczoznawcę majątkowego kwestii możliwości zabudowy spornej nieruchomości przed wejściem w życie zmiany planu jest bezzasadny, skoro przed zmianą planu teren miał przeznaczenie rolne.

Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wnieśli D. K. i T. K.

W skardze zarzucili naruszenie przepisów postępowania, które to naruszenie mogło mieć istotny wpływ na treść wydanej decyzji, to jest:

- art. 7 i art. 77§ 1 kpa poprzez nierozważenie przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w decyzji z dnia [...].09.2004r. wszystkich zarzutów przywołanych przez skarżącego w odwołaniu od decyzji z dnia [...].11.2003r.

- art. 107 § 3 kpa poprzez uchylenie się przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w pisemnym uzasadnieniu decyzji z dnia [...].09.2004r. od uzasadnienia, dlaczego i z jakich powodów odmówił wiarygodności zarzutowi naruszenia prawa procesowego ujętemu w odwołaniu skarżących od decyzji organu I-szej instancji.

Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest niezasadna. Zaskarżonej decyzji utrzymującej w mocy decyzję organu I instancji nie można bowiem skutecznie zarzucić, ze wydana została z naruszeniem prawa, a tylko w takim przypadku sąd administracyjny uwzględnia skargę i uchyla zaskarżoną decyzję.

Podstawą materialno – prawną ustalenia należnej od skarżących opłaty planistycznej jest przepis art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym / Dz. U. z 2003r., Nr 80, poz. 717 /, który stanowi, ze jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Zgodnie z wyrażoną w art. 7 kpa zasadą prawdy obiektywnej organy administracji publicznej, prowadzące postępowanie mają obowiązek zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego w taki sposób, aby ustalić stan faktyczny sprawy zgodny z rzeczywistością, a zwłaszcza mają obowiązek dokonać wszechstronnej oceny okoliczności konkretnej sprawy na podstawie analizy całego materiału dowodowego i swoje stanowisko wyrazić w uzasadnieniu podjętej decyzji. Z kolei przepis art. 77 § 1 kpa nakłada na organy administracji publicznej obowiązek zgromadzenia całego materiału dowodowego koniecznego do prawidłowego uzasadnienia rozstrzygnięcia.

Zgodnie z zasadą dwuinstancyjności organ odwoławczy na skutek wniesionego środka odwoławczego obowiązany jest ponownie rozpoznać i rozstrzygnąć sprawę zakończoną decyzją organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu faktycznym decyzji organ winien wskazać fakty, które uznał za udowodnione, dowody na których się oparł, oraz przyczyny, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej – art. 107 § 3 kpa.

Skarżący wywodzili, że przedmiotowa nieruchomość jeszcze przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego była zabudowana domem mieszkalnym, całorocznym, a więc mogła być zabudowana jeszcze przed datą wejścia w życie Miejscowego Planu zagospodarowania Przestrzennego wsi P. Świadczy to, że możliwy sposób zagospodarowania nieruchomości nie uległ zmianie na skutek uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego. W konsekwencji dla wyceny początkowej gruntu winny być przyjęte zupełnie odmienne wartości.

Organ zasadnie podniósł, że takie stanowisko skarżących nie znajduje potwierdzenia w zapisach planu obowiązującego przed jego zmianą.

Jak wynika z ustaleń rzeczoznawcy majątkowego, zgodnie a Planem Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego gminy P. zatwierdzonym Uchwałą Nr [...] z dnia [...].03.1986r. Rady Narodowej Miasta i Gminy P., obowiązującym do dnia wejścia w życie nowego planu, przedmiotowa nieruchomość położona była na terenie upraw rolnych – E 34 R, o postulowanym kierunku sadowniczym. Na terenie tym dopuszczono adaptację istniejącej rozproszonej zabudowy siedliskowej z dopuszczeniem jej uzupełnienia i przebudowy.

W tej sytuacji organ zasadnie uznał, że istniejący na nieruchomości budynek mieszkalny przed zmianą planu miejscowego miał charakter zabudowy siedliskowej. Tylko taka zabudowa była dopuszczona na tym terenie. To, iż istniejąca zabudowa miała charakter siedliskowy było zdeterminowane tym, iż znajdowała się na terenie gruntów rolnych. Uzyskanie pozwolenia na zabudowę tej nieruchomości budynkiem o innym charakterze niż siedliskowy byłoby sprzeczne z miejscowym prawem jakim jest plan miejscowego zagospodarowania przestrzennego i naruszałoby przepisy ustawy z dnia 3.02.1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych / Dz. U. 2004r., Nr 121, poz. 1266 tekst jed. /. Art. 7 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych przewiduje, że przeznaczenie gruntów rolnych na cele nierolnicze, wymaga zgody właściwego organu i dokonuje się poprzez zmianę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jako prawa miejscowego, mogą ograniczać uprawnienia właściciela do swobodnego zagospodarowania jego nieruchomości jeśli wynikają one wprost z ustaleń planu.

Skoro przed zmianą planu miejscowego przedmiotowa nieruchomość położona była na terenie upraw rolnych, na którym plan ustalał adaptację istniejącej rozproszonej zabudowy siedliskowej z dopuszczeniem jej uzupełnienia i przebudowy, to tego rodzaju zabudowa gruntów rolnych nie zmieniała ich przeznaczenia.

Inna polityka na tym terenie byłaby samowolą niezgodną z prawem.

Dopiero zmiana planu miejscowego wpłynęła na zmianę przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości.

Zasadnie organ uznał, że brak jest podstaw do uznania, iż określenie wartości przedmiotowej nieruchomości przed zmianą planu miejscowego przy uwzględnieniu obowiązującego wówczas przeznaczenia terenu, było nieprawidłowe. Jak również bezzasadna była kwestia badania możliwości zabudowy przedmiotowej nieruchomości przed wejściem w życie zmiany planu, skoro przed tą zmianą planu teren miał przeznaczenie rolne.

Wobec powyższego nie można podzielić stanowiska skarżących, że organ odwoławczy nie rozważył wszystkich zarzutów podniesionych w odwołaniu od decyzji z dnia[...].11.2003r.

Organ wyjaśnił wszystkie okoliczności faktyczne istotne dla rozstrzygnięcia sprawy. Dało mu to podstawę do uznania zarzutów podnoszonych przez skarżących za bezzasadne i odstąpienie od ich badania.

Znalazło to odbicie w pisemnym uzasadnieniu Samorządowego Kolegium Odwoławczego co czyni w ocenie Sadu zarzut naruszenia art. 107 § 3 kpa za nieuzasadniony.

W sprawie mamy do czynienia ze zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę miedzy wartością nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu.

Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym zgodnie z powyższym ustalił wzrost wartości nieruchomości.

Z powyższych względów, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30.08.2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi / Dz. U. 2002r., Nr 153, poz. 1270 / skargę oddalił.