Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt I SA/Rz 615/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2023-02-21 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6118 Egzekucja świadczeń pieniężnych, zabezpieczenie zobowiązań podatkowych
Hasła tematyczne: Egzekucyjne postępowanie
Skarżony organ: Dyrektor Izby Administracji Skarbowej
Treść wyniku: Uchylono postanowienie I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 110w § 2, art. 110w § 3 pkt 3
journal: Dz.U. 2022 poz 479
law: Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - t.j.
article: art. 156 ust. 3 i ust. 4
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący S.WSA Piotr Popek, Sędzia WSA Tomasz Smoleń, Sędzia WSA Jarosław Szaro /spr./, po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 21 lutego 2023 r. sprawy ze skargi K.K. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Rzeszowie z dnia 13 lipca 2022 r., nr 1801-IEE.711.50.2022 w przedmiocie oddalenia skargi na czynności organu egzekucyjnego 1) uchyla zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w R. z dnia 11 marca 2022 r., nr 1815-SEE.711.1.2022.4, 2) zasądza od Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Rzeszowie na rzecz skarżącego K.K. kwotę 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

I SA/Rz 615/22

U Z A S A D N I E N I E

Przedmiotem skargi K. K. (dalej: zobowiązany/skarżący) jest postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Rzeszowie (dalej: DIAS) z dnia 13 lipca 2022 r., nr 1801-IEE.711.50.2022, którym utrzymano w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w [...] (dalej: NUS) z 11 marca 2022 r., nr 1815-SEE.711.1.2022.4, w przedmiocie oddalenia skargi na czynności organu egzekucyjnego dotyczące obwieszczenia o pierwszej licytacji nieruchomości położonej w obrębie [...], składającej się z działek ewidencyjnych o numerach: [...], objętej księgą wieczystą nr [...], zajętej na podstawie wezwania z dnia 11 stycznia 2016 r., nr US.EA.511-19.1.2016, w toku egzekucji administracyjnej prowadzonej na podstawie tytułu wykonawczego nr [...], wystawionego przez NUS.

Z akt sprawy wynika, że wobec zobowiązanego organ egzekucyjny NUS prowadzi postępowanie egzekucyjne na podstawie własnego tytułu wykonawczego z 7 października 2015 r., nr [...], wystawionego na należność z tytułu zryczałtowanego podatku dochodowego od przychodów z innych źródeł za 2008 r. Na podstawie wezwania z dnia 11 stycznia2016 r., nr US.EA.511-19.1.2016, doszło do zajęcia nieruchomości zobowiązanego położonej w obrębie [...], objętej księgą wieczystą nr [...], składającej się z działek ewidencyjnych o numerach: [...]. W dniu 30 listopada 2021 r. organ egzekucyjny sporządził obwieszczenie o pierwszej licytacji ww. nieruchomości, w którym wyznaczył termin licytacji na dzień 24 lutego 2022 r. (licytacja została odwołana 17 lutego 2022 r.).

Pismem z dnia 11 stycznia 2022 r. zobowiązany złożył do organu egzekucyjnego skargę na czynności organu egzekucyjnego dotyczące obwieszczenia o licytacji ww. nieruchomości, wnosząc o uchylenie zaskarżonej czynności organu egzekucyjnego oraz o umorzenie prowadzonego postępowania egzekucyjnego w całości i niezwłoczne zawieszenie w całości postępowania egzekucyjnego do czasu prawomocnego zakończenia postępowania skargowego i następnie postępowania w przedmiocie umorzenia postępowania egzekucyjnego oraz zarzutów zgłoszonych w skardze. Zobowiązany zarzucił, że: treść obwieszczenia o pierwszej licytacji

nieruchomości nie spełnia wymogów pisma procesowego oraz wymogów art. 110w ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tj. Dz. U. z 2022 r., poz. 479 ze zm., dalej: u.p.e.a.), w szczególności treść tego dokumentu nie zawiera jakiegokolwiek wskazania sprawy egzekucyjnej, tj. numeru lub sygnatury sprawy oraz adresu zamieszkania Zobowiązanego; wycena nieruchomości dokonana na podstawie operatów szacunkowych, straciła przydatność z powodu wieloletniego upływu czasu od momentu opracowania operatów, przez co posługiwanie się nimi jest niedopuszczalne z punktu widzenia obowiązujących przepisów prawa; zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm.), operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154, z kolei, zgodnie z art. 951 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1805 ze zm.) jeżeli w stanie nieruchomości pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacyjnym zajdą zmiany, na wniosek wierzyciela lub dłużnika może nastąpić dodatkowy opis i oszacowanie; dokonano obwieszczenia o licytacji ww. nieruchomości pomimo złożonego przez Zobowiązanego wniosku o jej zwolnienie z egzekucji; wniosek wprawdzie został rozpatrzony odmownie przez organ egzekucyjny, jednak sprawa była jeszcze na etapie postępowania zażaleniowego; nieruchomości wskazane w treści ww. obwieszczenia stanowią przedmiot współwłasności, a organ egzekucyjny nie uzyskał tytułu egzekucyjnego przeciwko małżonkowi, zaś proces cywilny prowadzący do wykazania istnienia tej współwłasności stanowi zagadnienie wstępne, którego wystąpienie prowadzi do konieczności, co najmniej, najpierw wstrzymania czynności egzekucyjnych i zawieszenia postępowania egzekucyjnego oraz po ujawnieniu tego prawa w księgach wieczystych - umorzenia postępowania egzekucyjnego.

Zobowiązany zarzucił również, że postępowanie egzekucyjne prowadzone na podstawie tytułu wykonawczego nr [...] pozostaje zawieszone od 2018 r.

Postanowieniem z dnia 11 marca 2022 r., nr 1815-SEE.711.1.2022.4, organ egzekucyjny oddalił skargę na ww. czynności organu egzekucyjnego. Organ wskazał, że skarga na czynności dotyczące obwieszczenia o licytacji przysługuje na faktyczne, podejmowane w toku prowadzonej egzekucji określone czynność postaci egzekucji z nieruchomości. W postępowaniu skargowym określonym w art. 110z u.p.e.a. dopuszcza się badanie jedynie tych czynności organu egzekucyjnego, które dotyczą wyłącznie samego obwieszczenia (jego wymogów, formy, czy terminu), zaś sam proces badania obejmuje wyłącznie zgodność z prawem i prawidłowość tych działań. Przedmiotem skargi na czynności dotyczące obwieszczenia o licytacji są przede wszystkim: naruszenia przepisów dotyczących sposobu i terminu publicznego obwieszczenia o licytacji, nieprawidłowości w zakresie doręczenia obwieszczenia uprawnionym podmiotom. Skarga ta nie może zatem stanowić konkurencyjnego, w stosunku do innych, środka zaskarżenia, a jej ograniczony zakres sprawia, że w jej ramach nie mogą być badane zarzuty materialnoprawne.

Organ egzekucyjny stwierdził, że przedmiotem tego postępowania nie mogą być podniesione przez zobowiązanego okoliczności dotyczące prowadzenia egzekucji bez uprzedniego zawiadomienia dłużnika o podjęciu zawieszonego postępowania egzekucyjnego, braku tytułu egzekucyjnego wobec małżonka, któremu również przysługuje prawo własności do tej nieruchomości oraz prowadzenie egzekucji na podstawie nieaktualnego operatu szacunkowego. Przywołując treść art. 110w u.p.e.a. oraz analizując materiał dowodowy sprawy, organ egzekucyjny uznał, że w rozpatrywanej sprawie czynności związane z obwieszczeniem o pierwszej licytacji nieruchomości zostały dokonane w sposób prawidłowy.

Na powyższe postanowienie zobowiązany złożył zażalenie, po rozpatrzeniu którego powołanym na wstępie postanowieniem z 13 lipca 2022 r., DIAS utrzymał w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie.

Organ odwoławczy wskazał, że obwieszczenie o pierwszej licytacji przedmiotowej nieruchomości zostało sporządzone w trakcie trwania postępowania egzekucyjnego. Postępowanie to w dacie dokonania obwieszczenia nie było zawieszone ani wstrzymane, jak również nie doszło do wstrzymania realizacji środka egzekucyjnego w postaci egzekucji z nieruchomości. Postanowieniem z 3 sierpnia 2021 r., w związku z ustaniem przyczyn zawieszenia, NUS podjął zawieszone postępowanie egzekucyjne prowadzone wobec zobowiązanego na podstawie tytułu wykonawczego nr [...].

Odnosząc się do oceny zaskarżonej czynności - obwieszczenia o pierwszej licytacji nieruchomości, DIAS przywołał brzmienie art. 110w u.p.e.a. Wskazał, że przedmiotowa nieruchomość miała być sprzedana w drodze licytacji publicznej, co wynika z obwieszczenia organu egzekucyjnego z dnia 30 listopada 2021 r. i wypełnia obowiązek wskazany w art. 110w § 1 u.p.e.a. Termin licytacji wyznaczony został na dzień 24 lutego 2022 r., a protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości został doręczony zobowiązanemu w dniu 19 kwietnia 2017 r. Nie naruszono art. 110w § 2 powołanej ustawy. Obwieszczenie o pierwszej licytacji przedmiotowej nieruchomości zawierało wszystkie elementy wskazane w ww. przepisie.

Odnosząc się do zarzutu zobowiązanego dotyczącego braku wskazania w obwieszczeniu adresu zobowiązanego oraz sygnatury sprawy egzekucyjnej organ wyjaśnił, że art. 110w § 3 ww. ustawy wyraźnie wskazuje, jakie elementy ma zawierać obwieszczenie o licytacji. Wśród tych elementów nie wskazano adresu zobowiązanego, jedynie firmę lub jego imię i nazwisko. Również sygnatura sprawy nie jest obowiązkowym elementem obwieszczenia o licytacji.

Ponadto organ wskazał, że obwieszczenie zostało doręczone zobowiązanemu w dniu 28 grudnia 2021 r. Obwieszczenie wraz z wezwaniami zgłoszenia zestawienia podatków i innych danin publicznych należnych na dzień licytacji doręczono w dniu 14 grudnia 2021 r.: Kasie Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego Oddział Regionalny w [...], Zakładowi Ubezpieczeń Społecznych Oddział w [...], Urzędowi Miejskiemu w [...]. W księdze wieczystej przedmiotowej nieruchomości nie ujawniono osób mających do niej prawo pierwokupu, zatem nie było obowiązku doręczenia obwieszczenia o licytacji takim osobom. Tym samym wypełniono obowiązek nałożony art. 110w § 4 u.p.e.a.

Obwieszczenie o licytacji wywieszone zostało w siedzibie Urzędu Skarbowego w [...]w dniu 30 listopada 2021 r., zostało również wywieszone w siedzibie Urzędu Miejskiego w [...]od dnia 13 grudnia 2021 r., w siedzibie Urzędu Miejskiego [...] od dnia 14 grudnia 2021 r. i w siedzibie Urzędu Gminy [...]od dnia 13 grudnia 2021 r.

Z uwagi na oszacowaną wartość nieruchomości wyższą niż [...] zł, obwieszczenie o licytacji opublikowano w dzienniku [...] w dniu 25 stycznia 2021 r. i zawierało ono wszystkie elementy, o których mowa w art. 110w § 7 ww. ustawy. Tym samym wypełniono obowiązki określone w art. 110w § 5 i § 7 powoływanej ustawy. Zaznaczono, że zobowiązany nie wnosił o ogłoszenie licytacji w inny, wskazany przez niego sposób.

Dodatkowo wskazano, że przedmiotowa nieruchomość położona jest na obszarze działania jednego organu egzekucyjnego, tym samym w sprawie nie znajdują zastosowania przepisy art. 110w § 6 i § 8 u.p.e.a.

Reasumując organ stwierdził, że w rozpatrywanej sprawie obowiązki związane z obwieszczeniem o pierwszej licytacji nieruchomości zostały wypełnione w sposób należyty, zatem skarga na czynności dotyczące obwieszczenia o pierwszej licytacji nieruchomości podlegała oddaleniu, co też prawidłowo uczynił organ egzekucyjny.

Ponadto organ odwoławczy wyjaśnił, że zgodnie z art. 110u § 2 u.p.e.a., jeżeli w stanie nieruchomości, w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości a wyznaczonym terminem licytacji, zajdą istotne zmiany, organ egzekucyjny może przeprowadzić dodatkowy opis i oszacowanie wartości nieruchomości. Przepis ten nie nakłada zatem na organ egzekucyjny obowiązku przeprowadzania dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości, stwarzając jedynie taką możliwość, wskazując, że organ egzekucyjny "może" przeprowadzić dodatkowy opis i oszacowanie wartości nieruchomości. Decyzja w tym przedmiocie została zatem pozostawiona uznaniu organu egzekucyjnego.

Podstawy do sporządzenia nowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości w przedmiotowej sprawie nie stanowi natomiast przepis art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z § 3 tego przepisu, operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. W toku egzekucji z nieruchomości prowadzonej na podstawie przepisów u.p.e.a. opisu i oszacowania wartości nieruchomości dokonuje organ egzekucyjny, co wynika z art. 110m § 1 oraz art. 110r § 1 tej ustawy. Do oszacowania wartości zajętej nieruchomości wyznaczany jest natomiast rzeczoznawca majątkowy (art. 110s § 1ww. ustawy). Oszacowanie wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego stanowi jedną z podstaw sporządzenia przez organ egzekucyjny protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, który to opis i oszacowanie stanowi podstawę do przeprowadzenia licytacji. Operat szacunkowy określający wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości został sporządzony w dniu 20 marca 2017 r.; w dniu 22 marca 2017 r. przystąpiono do opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości. Operat szacunkowy został zatem wykorzystany w celu dokonania opisu i oszacowania wartości nieruchomości przed upływem 12 miesięcy od daty jego sporządzenia.

Organ podkreślił, że pomiędzy doręczeniem zobowiązanemu opisu i oszacowania wartości nieruchomości a wyznaczonym terminem licytacji musi upłynąć 30 dni (art. 110w § 2 u.p.e.a.), który to warunek spełniono w przedmiotowej sprawie.

Zdaniem organu II instancji, w postępowaniu egzekucyjnym w administracji nie znajduje również zastosowania powołany przez zobowiązanego art. 951 Kodeksu postępowania cywilnego.

Organ zaznaczył, że dla każdego z etapów egzekucji z nieruchomości przewidziano odrębne środki zaskarżenia, tj. skargę na zajęcie egzekucyjne, zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, skargę na obwieszczenie o licytacji, itd. Zakończenie każdego z etapów - zwykle - wiąże się z zamknięciem drogi do kwestionowania czynności po zakończeniu danego etapu. Zatem, zarzuty adresowane wobec obwieszczenia o licytacji nie mogą odnosić się do wcześniejszych faz postępowania. W ramach skargi na czynności organu egzekucyjnego dotyczące obwieszczenia o licytacji można podnosić jedynie kwestie formalnoprawne, które odnoszą się do prawidłowego przebiegu danej czynności w oparciu o przepisy regulujące sposób, formę i termin jej dokonania. Brak jest zatem podstaw do odniesienia się tym postępowaniu do kwestii współwłasności ww. nieruchomości, która - jak twierdzi zobowiązany - jest obecnie przedmiotem procesu cywilnego. Z księgi wieczystej nr [...] wynika zaś, że jedynym właścicielem tej nieruchomości jest zobowiązany.

Nadto wskazano, na dzień sporządzenia obwieszczenia o licytacji wniosek zobowiązanego o zwolnienie przedmiotowej nieruchomości z egzekucji został rozpatrzony odmownie przez organ egzekucyjny (postanowieniem z dnia 16 listopada 2021 r.), Licytacja została odwołana 17 lutego 2022 r. m.in. z uwagi na toczące się przed DIAS postępowanie zażaleniowe na ww. postanowienie.

Końcowo organ odwoławczy wskazał, że zawarte w skardze wnioski o umorzenie i zawieszenie postępowania egzekucyjnego są przedmiotem odrębnego postępowania.

Na powyższe postanowienie zobowiązany złożył skargę do tut. Sądu, wnosząc o uchylenie w całości zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy organowi II instancji do ponownego rozpoznania.

Zaskarżonemu postanowieniu zarzucono zaniechanie dokonania wnikliwej i wyczerpującej analizy materiału dowodowego zgromadzonego w rozpoznawanej sprawie na etapie postępowania pierwszoinstacyjnego, w związku z podniesionymi zarzutami przez skarżącego i ograniczenie się tylko i wyłącznie do powierzchownego zbadania akt postępowania, wskutek czego miało to wpływ na treść orzeczenia.

W uzasadnieniu skargi skarżący podniósł, że wystąpił na podstawie art. 13 u.p.e.a. do organu egzekucyjnego z wnioskiem o zwolnienie z egzekucji rzeczy/nieruchomości, które stanowiły przedmiot kwestionowanej treści kwestionowanego obwieszczenia. W chwili rozstrzygania przedmiotowej skargi wniosek ten nie został rozstrzygnięty przez organ egzekucyjny ponieważ mimo wydania postanowienia o nieuwzględnieniu wniosku zobowiązanego, w postępowaniu odwoławczym postanowienie to zostało w całości uchylone przez DIAS, a sprawa przekazana do ponownego rozpoznania organowi I instancji. Zdaniem skarżącego, NUS miał obowiązek wstrzymania się z wszelkimi czynnościami egzekucyjnymi, w tym z czynnościami ukierunkowanymi na zrealizowanie licytacji przedmiotowych nieruchomości.

Skarżący dodał, że kwestionowany operat został opracowany w 2017 r., następnie postępowanie było zawieszone, a wykorzystany został w listopadzie/grudniu 2021 r. do przeprowadzeniu licytacji w 2022 r. Nie sposób w tej sytuacji uznać za zasadną argumentacji DIAS, że w okresie ponad 4 lat - zwłaszcza z uwzględnieniem okoliczności gospodarczych występujących w Polsce w okresie ostatnich kilku lat, a w roku 2020/2021/2022 w szczególności - nie doszło "wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154."

Ponadto zgodnie z zasadami opracowywania operatu szacunkowego potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Konieczne jest też dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, ale tylko w kolejnych 12 miesiącach. Tej procedury NUS w przedmiotowej sprawie nie wykonał.

Zdaniem skarżącego, brak właściwego oznaczenia sprawy, nieprecyzyjne określenie jej przedmiotu i zakresu w sytuacji gdy przeciwko skarżącemu prowadzonych jest równocześnie co najmniej kilka różnych postępowań, stanowi równie oczywiste oraz istotne naruszenie prawa skarżącego do czynnego udziału w postępowaniu i narusza jego prawo do obrony.

Nadto w ogóle nie rozstrzygnął DIAS zarzutów dotyczących kwestii prowadzenia postępowania egzekucyjnego mimo niezawiadomienia skarżącego o jego podjęciu z zawieszenia, współwłasności nieruchomości wskazanych w treści obwieszczenia o I licytacji i braku tytułu egzekucyjnego odnośnie małżonka, któremu współwłasność ta przysługuje.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał swe dotychczasowe stanowisko i wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie miał na uwadze, co następuje.

Skarga jest uzasadniona i musi skutkować uchyleniem zaskarżonego postanowienia i poprzedzającego go postanowienia Naczelnika Urzędu Skarbowego. Organy naruszyły bowiem przepisy procesowe regulujące tok prowadzenia egzekucji administracyjnej z nieruchomości w zakresie ogłoszenia o licytacji nieruchomości, a naruszenie to mogło mieć wpływ na treść postanowienia.

Prowadzenie egzekucji z nieruchomości uregulowane zostało w treści Rozdziału 7 Egzekucja z nieruchomości, zawartego w Dziale II Egzekucja należności pieniężnych ustawy o postepowaniu egzekucyjnym w administracji. W rozdziale tym w poszczególnych oddziałach opisano poszczególne etapy prowadzenia egzekucji z nieruchomości. Wyodrębniono więc zajęcie, opis i oszacowanie nieruchomości, zaś kolejnym etapem jest obwieszczenie o licytacji

Każdy z tych etapów podlega odrębnemu zaskarżeniu w sposób przewidziany przez ustawę. Na mocy art. 110u § 1 upea na opis i oszacowanie nieruchomości przysługują zarzuty, które należy wnieść w terminie terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Sposób ujęcia tego środka, a zwłaszcza termin w jakim należy go wnieść świadczy o tym, że służy on do zwalczania tych czynności egzekucyjnych bezpośrednio po ich dokonaniu, kiedy opis i oszacowanie nieruchomości zostały dokonane. Nie będzie miał on już zastosowania po upływie dłuższego okresu czasu, jeżeli nie została, pomimo uzyskania przez te czynności cechy niezaskarżalności, wyznaczona licytacja.

Przepis art. 110u § 2 upea stanowi natomiast, że jeżeli w stanie nieruchomości, w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości a wyznaczonym terminem licytacji, zajdą istotne zmiany, organ egzekucyjny może przeprowadzić dodatkowy opis i oszacowanie wartości nieruchomości.

Odnosi się on jedynie do sytuacji, gdy w stanie faktycznym nieruchomości zajdą zmiany. Chodzi więc tutaj o zmiany fizyczne nieruchomości mogące polegać na pogorszeniu lub polepszeniu jej stanu. Przepis ten pozostawia tutaj swobodę decydowania organowi egzekucyjnemu, co do podjęcia czynności ponownego opisu i oszacowania. Nie zastrzega jednak żadnego środka odwoławczego/zaskarżenia w przypadku, gdyby organ wobec zaistnienia takich zmian jednak ponownego opisu i oszacowania nie podjął.

Przepis art.110z § 1 upea przewiduje, że na czynności organu egzekucyjnego dotyczące obwieszczenia o licytacji przysługuje skarga. Skargę można wnieść w terminie 14 dni od dnia ogłoszenia o licytacji. Skarga taka może być wniesiona tylko z uwagi na uchybienia formalne – proceduralne związane z czynnością ogłoszenia o licytacji. Sąd jest uprawniony do badania czy organ postępował zgodnie z przepisami proceduralnymi regulującymi dokonanie ogłoszenia o licytacji. Przepisy te zostały zawarte w art. 110w i 110y upea.

Przepis art. 110w § 2 upea stanowi, że termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie 30 dni od dnia doręczenia zobowiązanemu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Nie przewiduje on zatem ostatecznej daty do której może zostać przeprowadzona licytacja, ale termin początkowy , co najmniej 30-dniowy od doręczenia opisu i oszacowania nieruchomości. Z przepisu tego wynika więc ,że przystępując do ogłoszenia o licytacji organ musi być w posiadaniu prawidłowo sporządzonego i zgodnego z przepisami opisu i oszacowania nieruchomości. Oszacowanie nieruchomości musi być wykonane zgodnie z przepisem 110s § 1 upea przez rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. W 174 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami ( Dz.U.2023.344 t.j. ) wskazano, że

rzeczoznawstwo majątkowe jest działalnością zawodową wykonywaną przez rzeczoznawców na zasadach określonych w niniejszej ustawie. Oznacza to, że rzeczoznawca majątkowy dokonujący opisu i oszacowania nieruchomości będącej przedmiotem egzekucji przy dokonywaniu tych czynności musi stosować formy oszacowania nieruchomości przewidziane w tej ustawie, jak także metody wyceny nieruchomości przez nią przewidziane, zaś skutki sporządzenia owych dokumentów również muszą być oceniane z uwzględnieniem tej ustawy. Powołując się na to stwierdzenie sąd uznał, że rzeczoznawca majątkowy wyceny musi dokonać w formie operatu szacunkowego, jedną z metod przewidzianych w przepisach ustawy i gospodarowaniu nieruchomościami zawartych w art. 149 i następne tej ustawy, zaś operat taki wywołuje skutki przewidziane tej ustawie. Rzeczoznawcy nie wolno prowadzić działalności polegającej na wycenie w sposób odbiegający od zasad w niej przewidzianych. Do operatów sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego będzie miał zastosowanie reżim przewidziany w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami.

Art.156 ust.1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami stanowi, że rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Jest to przewidziana przez prawo forma wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Wyjątki od tej zasady są ściśle uregulowane w art. 174 ust. 3a ustawy.

Przepis art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami stanowi, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Operat nie może więc być wykorzystywany jako źródło wiadomości o wartości nieruchomości najpóźniej po 12 miesiącach od chwili jego sporządzenia. Przepis art. 156 § 4 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami przewiduje instytucję potwierdzenia operatu przez rzeczoznawcę po upływie tego terminu. Po jego potwierdzeniu operat zachowuje swoja ważność przez następne 12 miesięcy.

Jeżeli jednak nie dojdzie do potwierdzenia tego operatu, to po upływie 12 miesięcy nie może on być wykorzystywany do celu dla którego został sporządzony.

Wracając do omawiania przepisów upea dotyczących obwieszczenia o licytacji należy wskazać, że posiadanie przez organ egzekucyjny operatu, z którego będzie wynikała oszacowana wartość nieruchomości i cena wywoławczą ( art. 110w § 3 pkt 3 upea ) jest podstawą do dokonania tej czynności. Aby określić te wartości w obwieszczeniu o licytacji organ musi oprzeć się na danych wynikających z operatu rzeczoznawcy majątkowego. Konieczne jest przy tym to aby operat ten mógł być jeszcze wykorzystany do celów dla których został sporządzony, a to z kolei jest możliwe w ciągu 12 miesięcy od jego sporządzenia z możliwością przedłużenia przez potwierdzenie przez rzeczoznawcę.

Jeżeli organ cenę oszacowania i co zatem idzie cenę wywoławcza określa na podstawie operatu, który nie może być już wykorzystany z uwagi na upływ terminu o którym mowa w art.156 ust.3 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami, to poczynienie takich ustaleń w obwieszczeniu jest niewątpliwie naruszeniem prawa procesowego. Dane te powinny być bowiem ustalone na podstawie aktualnego , zgodnie z przepisami art. 156 ust.3 lub 4 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami operatu.

Można zatem wyrazić pogląd, że zarówno z przepisu art. 110w § 2 , jak i przepisu art. 110w §3 pkt 3 upea wynika, że organ w chwili podejmowania czynności obwieszczenia o licytacji powinien dysponować operatem szacunkowym spełniającym wymagania przewidziane przez ustawę o gospodarowaniu nieruchomościami w zakresie czasu jego sporządzenia. Brak takiego operatu stanowi o naruszeniu prawa procesowego w zakresie sporządzenia ogłoszenia, bowiem jego istotne elementy zostały określone na podstawie dokumentu, którego moc prawna już wygasła. Takie zaś procedowanie narusza prawo procesowe, naruszając zasadę działania zgodnie z prawem. Tylko dysponując aktualnym operatem organ może skutecznie ogłosić licytacje nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie operat szacunkowy został sporządzony w roku 2017 zaś zaskarżona czynność miała miejsce w roku 2021. Operat został wykorzystany po upływie 4 lat.

W takim układzie procesowym sąd uznał, że brak aktualnego operatu, nie spełniającego wymogów z art. 156 ust. 3 lub 4 ust. ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami może stanowić podstawę skargi na obwieszczenie o licytacji . Chroni to bowiem interesy dłużnika, poprzez zapobieganie sytuacjom, gdy na skutek przedłużających się czynności egzekucyjnych nieruchomość będzie wystawiona na licytację za zaniżoną cenę. Jest to przy tym szczególnie istotne w warunkach, gdy występują czynniki inflacyjne, zaś wartości nieruchomości nawet w krótkim czasie ulegają dużym wzrostom.

Brak aktualnego operatu szacunkowego w ocenie sądu stanowił naruszenie przepisów prawa procesowego – art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ppsa.

Prowadząc dalej postępowanie egzekucyjne organ zadba o wejście w posiadanie operatu aktualnego i dysponując takim dokumentem podejmie czynności w zakresie egzekucji z nieruchomości.

O kosztach orzeczono w myśl art. 200 ppsa.