Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA 3101/02
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2004-01-28 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Z. Flasińska, Sędziowie WSA M. Małaszewska-Litwiniec (spr.), NSA Z. Niewiadomski, Protokolant Artur Dobrowolski, po rozpoznaniu w dniu 28 stycznia 2004 r. sprawy ze skargi D. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] maja 2002 r. Nr [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] maja 2002 r. Nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżone decyzje, 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz D. P. kwotę 600 zł (sześćset złotych) tyt. zwrotu kosztów postępowania 3. zaskarżone decyzje nie podlegają wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku.


UZASADNIENIE

Decyzją z dn. [...].05.2002 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Burmistrza Gminy P. z dn. [...].02.2002r., nr [...], ustalającą jednorazową opłatę w wys. 11407,40 zł z tyt. wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej nr ewid. [...] o po w. 1012 m kw. (KW nr [...]), położonej we wsi S. Gmina P., spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oraz decyzją z tej samej daty nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Burmistrza Gminy P. z dn. [...].02.2002 r., nr [...], ustalającą jednorazową opłatę w wys. 11034,80 zł z tyt. wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej nr ewid. [...] o pow. 1073 m kw. (KW nr [...]), położonej we wsi S. Gmina P., spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z decyzji Burmistrza wynika, że przedmiotowe nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu stanowiły tereny upraw rolnych, obecnie stanowią tereny przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne ekstensywne z usługami nieuciążliwymi towarzyszącymi zabudowie mieszkaniowej. Z uwagi na zbycie przez skarżącego D. P. opisanych nieruchomości - w dn. 10.12.1999 r. działki o nr ewid. [...] i w dn. 27.03.2000 r. działki o nr ewid. [...], zaistniały przesłanki do ustalenia opłaty z art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. O wszczęciu postępowania zmierzającego do ustalenia wys. tej opłaty od sprzedaży obu wskazanych działek, skarżący został powiadomiony w dn. 16.10.2001 r.(data doręczenia). W obu przytoczonych decyzjach Burmistrz Gminy P. stwierdził, iż w zw. z zastrzeżeniami skarżącego do sporządzonych operatów w dn. 18.12.2001 r. w Urzędzie gminy odbyło się spotkanie skarżącego i jego pełnomocnika z rzeczoznawcą majątkowym sporządzającym operaty szacunkowe wskazanych działek, w trakcie którego ustalono, że cechy tych działek są faktycznie inne niż kryteria przyjęte w operacie szacunkowym. W wyniku tego rzeczoznawca sporządziła w dn. 28.01.2002 r. aneks do operatu szacunkowego z dn. 25.11.2001 r. uwzględniający, jak twierdzi organ, wątpliwości i zarzuty skarżącego.

Od wydanych decyzji Burmistrza Gminy P. z dn. [...].02.2002 r. skarżący wniósł odwołanie, składając zarzuty w stosunku do sporządzonego operatu szacunkowego nieruchomości, polegające na przyjęciu przez rzeczoznawcę do porównania nieodpowiednich działek, co spowodowało znaczne zawyżenie przedmiotowych opłat. Ponadto wskazał, że oszacowanie musi nastąpić na ten sam dzień zarówno przed zmianą, jak i po zmianie planu tj. na dzień jej zbycia, podczas gdy rzeczoznawca w operacie przyjął odległe od siebie daty. W konkluzji wniósł o uchylenie obu decyzji i przekazanie spraw do ponownego rozpoznania organowi I instancji.

Powołanymi decyzjami z dn. [...].05.2002 r. SKO w W. utrzymało w mocy zaskarżone decyzje Burmistrza z dn. [...].02.2002 r. dot. wysokości przedmiotowej opłaty związanej ze sprzedażą działek nr [...] i [...]. W ich uzasadnieniu stwierdzono, że wybór sposobu szacowania określonej nieruchomości przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego znajduje się poza kontrolą organu administracyjnego. W postępowaniu przed Kolegium badaniu podlega wyłącznie zgodność z prawem decyzji i prawidłowość postępowania administracyjnego przeprowadzonego przed jej wydaniem. Kolegium zaznacza, iż z akt sprawy wynika, że organ przeprowadził postępowanie w sposób prawidłowy, zawiadomił o jego wszczęciu, odwołujący się miał możliwość wypowiedzenia się co do zgromadzonego materiału dowodowego, z jego udziałem przeprowadzono wizję na nieruchomości, a burmistrz w skarżonych decyzjach uzasadnił celowość podjętego rozstrzygnięcia.

Obie te decyzje Kolegium z dn. [...].05.2002 r. zostały zaskarżone w terminie do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Zarzucono im naruszenie przepisów art. 7 i 8 kpa, naruszenie art. 36 ust. 4 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym mówiącego o wyliczeniu wzrostu wartości nieruchomości na ten sam dzień tj. datę jej zbycia. Ponadto zarzucono naruszenie zasad określania wartości nieruchomości wynikających z art. 36 ust. 14 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i ze Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców PFSRM, z uwagi na to, że łączny okres badania cen wyniósł ponad 45 miesięcy oraz ze względu na nierzetelność sporządzonego operatu szacunkowego, czym naruszone zostały ust. 1 i 3 § 35 rozp. RM w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego, co znacznie zawyżyło, zdaniem skarżącego wysokość jednorazowej opłaty naliczanej w myśl art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi. W uzasadnieniu powtórzyło argumenty zawarte w uzasadnieniach swych zaskarżonych decyzji z dn. [...].05.2002 r. przemawiające za słusznością nałożenia na skarżących przedmiotowej opłaty i właściwym jej wymiarze. Jednocześnie podniosło, że skarżący w postępowaniu odwoławczym nie przedstawił własnego operatu szacunkowego, który odmiennie niż przedstawiła to druga strona określałby wartość przedmiotowej nieruchomości. W dn. 15.01.2004 r. skarżący wniósł do Sądu Administracyjnego pismo procesowe podtrzymując zarzuty odnośnie sposobu sporządzenia operatów szacunkowych w celu ustalenia wysokości rent planistycznych dla przedmiotowych, zbytych przez niego działek. Jako dodatkowy dowód w sprawie załączył operat sporządzony dla nieruchomości porównywalnej, jego zdaniem, z jego nieruchomością, położonej w sąsiedniej miejscowości i wskazał na inną metodę obliczeń przyjętą przez tamtego rzeczoznawcę i znacznie niższą kwotę dopłaty.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Przepisy ustawy z dn. 7.07 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym nakładają na wójta, burmistrza lub prezydenta miasta obowiązek pobrania jednorazowej opłaty określonej w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, jeśli wartość tej nieruchomości wzrosła, w zw. z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywają. W myśl art. 10 ust 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym stawka procentowa służąca naliczeniu tej opłaty winna być określona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, co nastąpiło w § 41 przedmiotowego planu. Ustalona została na poziomie 20 %. Nie została zatem przekroczona górna granica 30 % zapisana w art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym.

W wyniku uchwalenia nowego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego wsi S. w gminie P., zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w P. z dn. [...].05.1998 r. (Dz.Urz. Woj. [...] nr [...], poz. [...] i [...]) nastąpił obiektywny wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości gruntowych, z uwagi na fakt, iż przed dniem uchwalenia tego planu wszystkie cztery sprzedane działki stanowiły grunty rolne, a po jego uchwaleniu działki o nr ewid. [...] i [...] stanowiły teren pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną jako funkcja podstawowa i usługi nieuciążliwe, w tym rzemiosło produkcyjne jako funkcja podstawowa. Natomiast działki o nr ewid. [...] i [...] po uchwaleniu nowego planu znalazły się na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, dla którego jako funkcje podstawową ustalono mieszkalnictwo jednorodzinne ekstensywne, a jako zabudowę towarzyszącą wskazano usługi nieuciążliwe towarzyszące zabudowie mieszkaniowej.

Aby właściciel lub użytkownik wieczysty mógł zostać obciążony opłatą z tyt. wzrostu wartości nieruchomości w zw. z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego muszą jednocześnie zaistnieć trzy przesłanki:

musi nastąpić obiektywny (określony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego wg. kryteriów ustawy o gospodarce nieruchomościami) wzrost wartości nieruchomości,

wzrost ten musi powstać na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu

zagospodarowania przestrzennego, - zbycie takiej nieruchomości w drodze umowy musi nastąpić przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące.

Niewątpliwie w sytuacji skarżącego, odnośnie każdej z przedmiotowych nieruchomości zostały spełnione wszystkie te przesłanki. Stąd opłata taka winna zostać w zw. ze sprzedażą każdej z tych działek przez burmistrza nałożona. Faktu tego skarżący nie kwestionuje. Podważa natomiast sposób sporządzenia operatów szacunkowych przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego, przez co jego zdaniem, doszło do zawyżenia przedmiotowych opłat odnośnie obu nieruchomości. Skarżący wskazuje, że rozpiętość okresów, w których została przyjęta wartość nieruchomości do porównania jest zbyt duża. Skarżący słusznie zauważa, że wolą ustawodawcy było, aby w celu obliczenia przedmiotowej opłaty porównywać ceny danej nieruchomości na dzień sprzedaży jako nieruchomości o poprzednim przeznaczeniu, a więc jako terenu upraw rolnych i po zmianie jego przeznaczenia w związku z uchwaleniem planu, więc jako nieruchomości przeznaczonej pod budownictwo jednorodzinne. W tym aspekcie kontrolując prawidłowość zaskarżonych decyzji Burmistrza Gminy P. wydanych w przedmiotowej sprawie Kolegium winno dokonać oceny dokonanych operatów szacunkowych pod kątem ich zgodności z prawem, przy czym nie może się ona sprowadzać do stwierdzenia, że operaty te są zgodne z prawem i zostały rzetelnie sporządzone, skoro skarżący to podważa. Stwierdzenia te wymagają uzasadnienia przez organ rozpatrujący odwołanie i odniesienia się do wszystkich zarzutów skarżącego podniesionych odnośnie tych operatów. Jeśli natomiast zastrzeżenia są poważne należy być może dopuścić do sporządzenia ponownego operatu dla danej nieruchomości. Wszak w myśl art. 138 kpa w zw. z art. 15 kpa organ II instancji ponownie dokonuje badania przedłożonej mu sprawy i kontroluje zasadność rozstrzygnięcia podjętego przez organ I instancji, wynika to z zasady dwuinstancyjności postępowania. Zarzut podniesiony przez Kolegium w odpowiedzi na skargę, że skarżący nie przedstawił własnego operatu, sporządzonego przez biegłego nie jest zasadny zważywszy, iż z akt sprawy nie wynika, aby organ powiadomił go o takiej możliwości, co uczynić powinien, skoro skarżący nie był reprezentowany przez adwokata czy radcę prawnego. Nie można dopuścić do sytuacji, w której jak słusznie podkreśla skarżący, organ odwoławczy nie dokonuje faktycznej oceny rzetelności operatu, będącego podstawą ustalenia przedmiotowej opłaty. Sytuacja taka groziłaby ustalaniem kwoty tej opłaty w oparciu o przesłanki nie podlegające ocenie przez organ kontrolujący tę decyzję. Wzmianka, że do zarzutów odniósł się biegły rzeczoznawca majątkowy, nie jest wystarczająca. Wyjaśnienia rzeczoznawcy winny być omówione w decyzji Kolegium z zaznaczeniem sposobu, w jaki Kolegium je ocenia. Chodzi wszak o dokonanie rzeczywiście rzetelnego obliczenia wskazującego, jaki obiektywny wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej nastąpił na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a podstawą jego jest rzeczywiście rzetelnie sporządzony operat. Nie wystarczy wyłącznie lakoniczne stwierdzenie prawidłowości dokonanego obliczenia rachunkowego, pozwalającego na ustalenie tej opłaty, wszak także podstawa obliczenia tej opłaty musi być rzetelnie sporządzona.

Mając na uwadze powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że zaskarżone decyzje Samorządowego Kolegium Odwoławczego zostały wydane z naruszeniem przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy i z tego względu nie mogły się one ostać.

Z przytoczonych przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 tit.c ustawy z dn. 30.08.2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 12700) w zw. z art. 97 § 1 ustawy z dn. 30.08.2002 r. przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1271) -orzekł jak w sentencji.