Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt I SA/Po 439/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2023-01-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 3 § 1, art. 145 § 1 pkt 1 lit. a - c
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.
article: art. 12 ust. 4 pkt. 2, art. 18
journal: Dz.U. 2022 poz 176
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - t.j.
article: art. 134, art. 153 ust. 1, art. 4 pkt 16
journal: Dz.U. 2000 nr 46 poz 543
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 7, art. 77, art. 80, art. 138 § 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2021 poz 735
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Kucznerowicz Sędziowie Sędzia WSA Barbara Rennert Asesor sądowy WSA Robert Talaga (spr.) Protokolant: st. sekr. sąd. Ewa Szydłowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 stycznia 2023 r. sprawy ze skargi M. D. na decyzję Wojewody z dnia 21 kwietnia 2022 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość 1) uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Starosty [...] z dnia 9 grudnia 2021 roku, znak [...], 2) zasądza od Wojewody na rzecz strony skarżącej kwotę [...](słownie: [...]) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 27 listopada 2020 r. nr [...] Starosta [...] udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej w ramach zadania inwestycyjnego pod nazwą "Budowa drogi gminnej od ul. [...] do drogi wojewódzkiej nr [...] oraz budowa ul. [...] od ul. [...] do ul. [...] w [...]". Działka nr [...], która powstała z podziału działki nr [...], została przejęta na rzecz [...] w celu realizacji ww. inwestycji. Decyzja Starosty [...] stała się ostateczna dnia 12 stycznia 2021 r.

Pismem z dnia 17 czerwca 2021 r. Starosta [...] zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za przejętą na rzecz W. D. część ww. nieruchomości.

Postanowieniem z dnia 23 czerwca 2021 r. Starosta [...] powołał rzeczoznawcę majątkowego K. L. jako biegłą w niniejszym postępowaniu.

Pismem z dnia 1 lipca 2021 r. W. D. poinformował, że były właściciel nie złożył oświadczenia w sprawie wydania ww. nieruchomości. Organ odwoławczy ustalił, że nie doszło do wydania nieruchomości w terminie określonym w art. 18 ust. le specustawy drogowej.

Dnia 13 sierpnia 2021 r. K. L. sporządziła w niniejszej sprawie operat szacunkowy, wyceniając nieruchomość na kwotę [...]zł.

Pismem z dnia 23 września 2021 r. M. D. zakwestionował ww. wycenę, podnosząc że na skutek decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej doszło do wywłaszczenia części nieruchomości uczestnika oznaczonej obecnie jako działka nr [...] o pow. 0,0032 ha, dlatego za niedopuszczalną należy przyjąć metodologię polegającą na badaniu wartości wywłaszczonej nieruchomości przy przyjęciu złożenia, że jest to nieruchomość o ponadnormatywnej powierzchni tj. przekraczającej 1 ha. Wywłaszczona nieruchomość ma powierzchnię 0,0032 ha i powinna być wyceniana w oparciu o badanie nieruchomości podobnych. W tym przypadku dochodzi do obniżenia wartości ceny metra kwadratowego gruntu, dlatego metodologia przyjęta przez biegłą obniżyła należne właścicielowi odszkodowanie.

Pismem z dnia 5 października 2021 r. biegła odnosząc się do zarzutów wniesionych względem sporządzonej przez nią wyceny ww. części nieruchomości, wyjaśniła, że decyzja lokalizacyjna wydziela działki przeznaczone pod tereny komunikacyjne, jednak dopiero wtedy gdy decyzja staje się ostateczna, podział zostaje zatwierdzony. Zatem do wyceny przedmiotowej działki przyjmuje się stan na datę 27 listopada 2020 r. tj. przez pryzmat nieruchomości z której została wydzielona działka pod drogę tj. o pow. 4,4700 ha.

Decyzją z dnia 9 grudnia 2021 r., znak [...], Starosta [...] ustalił na rzecz M. D. odszkodowanie w łącznej kwocie [...]zł.

W odwołaniu M. D. zarzucił organowi I instancji, że bezpodstawnie ocenił operat autorstwa K. L. z dnia 13 sierpnia 2021 r. jako prawidłowy i w konsekwencji ustalił na jego podstawie odszkodowanie. Biegła błędnie przyjęła, że wywłaszczona nieruchomość charakteryzuje się atrybutem waloryzującym "powierzchnię" o cesze "średniej" (według biegłej powierzchnie nieruchomości w przedziale od 3 ha do 8 ha mają stan "średni"). W opinii odwołującego został wywłaszczony grunt o powierzchni 0,0032 ha oznaczony obecnie jako działka nr [...], czyli grunt o powierzchni do 3 ha. Odwołujący nie zgodził się z wyjaśnieniem biegłej, iż stan wycenianej nieruchomości należało przyjąć na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej tj. 27 listopada 2020 r. Nie podzielił stanowiska biegłej, zgodnie z którym działka nr [...] została wydzielona z działki nr [...] z późniejszą datą tj. dniem ostateczności decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, czyli 12 stycznia 2021 r. Zdaniem odwołującego istnieje na rynku lokalnym znacznie większy popyt na mniejsze działki budowlane niż na działki o dużych powierzchniach. W konsekwencji odwołujący stwierdza, że zgodnie ze stanem rzeczywistym zakwalifikowanie wywłaszczanej nieruchomości jako nieruchomości małej o wielkości 0,0032 ha - nie zaś jak przyjęła biegła o powierzchni ponad 4 ha - w sposób bezpośredni wpłynęłoby na ustalenie jej wartości poprzez dobór mniejszych, a zatem droższych nieruchomości podobnych. Odwołujący podkreślił, że przedmiotem wyceny w niniejszym postępowaniu nie była cała działka nr [...] o pow. 4,47 ha, lecz wyłącznie jej wywłaszczany fragment, jako działka nr [...] o powierzchni 0,0032 ha. W konsekwencji nieruchomościami podobnymi powinny być nieruchomości niewielkie o przeznaczeniu mieszkalno-usługowym, których ceny 1 m2 są zdecydowanie wyższe od nieruchomości, które biegła włączyła do katalogu nieruchomości podobnych.

Decyzją z 21 kwietnia 2022 roku, sygn. [...] Wojewoda utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty [...] z dnia 9 grudnia 2021 r., znak [...]

W uzasadnieniu organ odwoławczy uznał, że rację ma biegła K. L. przyjmując do porównań nieruchomości ponadnormatywne, ponieważ jak słusznie zauważyła, decyzja lokalizacyjna wydziela działki przeznaczone pod tereny komunikacyjne, wtedy gdy podział zostaje zatwierdzony, czyli decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej staje się ostateczna. Zatem biegła prawidłowo do wyceny przedmiotowej działki przyjęła stan nieruchomości na datę 27 listopada 2020 r. tj. stan nieruchomości przed podziałem. Jest to także w świetle definicji art. 4 pkt 17 u.g.n. stan prawny tej działki. Na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej istniała wyłącznie działka nr [...] o pow. 4,4700 ha, dopiero jej uostatecznienie, które nastąpiło 12 stycznia 2021 r. podzieliło zgodnie z jej treścią działkę nr [...] na działki nr [...] i [...]. Na dzień 27 listopada 2020 r. działka nr [...] była tylko działką projektowaną. Podkreślić należy, że organ wyższego stopnia nad organem wydającym decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej ma możliwość zmiany tej decyzji na skutek odwołania, zatem do czasu uostatecznienia decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej jej treść może się zmienić, a co za tym idzie zmienić może się także podział nieruchomości, a w konsekwencji jej wartość. W związku z powyższym dopiero z dniem uostatecznienia decyzji powstały działki [...] i [...] i dopiero od tej chwili możliwe jest postrzeganie tych działek jako odrębnych, a w konsekwencji powierzchni działki nr [...] jako wynoszącej 32 m2. Organ odwoławczy nie podzielił odmiennego stanowiska według którego w art. 18 ust. 1 specustawy drogowej chodzi o stan nieruchomości, do którego doszło w wyniku jej podziału wyrażone w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 grudnia 2016 r., sygn. I OSK 1659/16, z dnia 9 lutego 2017, sygn. I OSK 1926/16, z dnia 16 lutego 2017 r., sygn. I OSK 1881/16, z dnia 21 kwietnia 2017 r., sygn. I OSK 2200/16, z dnia 6 czerwca 2017 r., sygn. I OSK 2620/16 i z dnia 4 października 2017, sygn. I OSK 759/17. Organ odwoławczy po przeanalizowaniu treści operatu szacunkowego z dnia 13 sierpnia 2021 r. doszedł do przekonania, że operat szacunkowy jest spójny i logiczny przez co może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie. Biegła dokonała wnikliwych ustaleń w zakresie stanu faktycznego i stanu prawnego nieruchomości na dzień wydania decyzji w pierwszej instancji, zgodnie z treścią art. 18 ust. 1 specustawy drogowej z odpowiednim zastosowaniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Pismem z dnia 25 maja 2022 roku M. D. poprzez pełnomocnika wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skargę na decyzję Wojewody z dnia 21 kwietnia 2022 r. w sprawie ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości, znak sprawy: [...] w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości, położonej w [...], gmina [...], obręb [...] arkusz mapy nr [...], działka nr [...]. Organowi administracji, który wydał zaskarżoną decyzję, zarzucono:

I. naruszenie przepisów postępowania:

1. naruszenie art. 7 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - kodeks postępowania administracyjnego (dalej także jako "k.p.a."), poprzez nieuprawnione przeniesienie na stronę ciężaru gromadzenia materiału dowodowego w zakresie wniesionych uwag, a nadto niepodjęcie przez organ wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia rzeczywistego stanu faktycznego sprawy, to jest naruszenie obowiązku dążenia do prawdy obiektywnej oraz ustalenia okoliczności mających znaczenie dla postępowania, w tym także uznania zgromadzonych dowodów, w szczególności przez brak rozważenia słusznego interesu skarżącego, którego prawo własności zostało utracone;

2. naruszenie art. 77 § 1 k.p.a. przez jego niezastosowanie i w konsekwencji zaniechanie obowiązku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, wskutek czego nie zostały podjęte wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia rzeczywistego stanu faktycznego sprawy, a także rozstrzygnięcie wyłącznie w powołaniu na operat szacunkowy;

3. naruszenie art. 80 k.p.a. poprzez dowolną, a nie swobodną ocenę materiału dowodowego i uznanie, że możliwe jest przekazanie kompetencji decyzyjnych na rzeczoznawcę majątkowego, podczas gdy jego zadaniem była wycena wartości nieruchomości, a nie ocena zasadności ich przyznania oraz pominięcie wszystkich elementów odszkodowania należnego skarżącemu z tytułu utraconego prawa własności;

4. naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez jego bezzasadne zastosowanie i utrzymanie w mocy decyzji, która nie odpowiada prawu;

II. naruszenie przepisów prawa materialnego:

1. art. 18 ust. 1 w zw. z art. 12 ust. 4, 4a i 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku - o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (dalej także jako "ustawa o szczególnych zasadach przygotowania"), poprzez błędne przyjęcie, że rzeczoznawca majątkowy, określając wartość nieruchomości zajętej pod budowę drogi, powinien uwzględnić jej stan sprzed podziału dokonanego na potrzeby danej inwestycji,

2. art. 128 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku - o gospodarce nieruchomościami (dalej jako "u.g.n.") poprzez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że wysokość odszkodowania ustalonego na rzecz skarżącego odpowiada wartości wywłaszczonego prawa nieruchomości,

3. naruszenie art. 153 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n. poprzez jego błędną wykładnię, polegającą na wydaniu skarżonej decyzji w przeważającej mierze w powołaniu na operat szacunkowy, co doprowadziło do ustalenia przez organ wysokości odszkodowania na podstawie wartości nieruchomości oszacowanej przy użyciu metody porównawczej w odniesieniu do błędnie dobranego katalogu nieruchomości podobnych.

Mając na uwadze powyższe skarżący wniósł o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty [...] i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania temu organowi; zasądzenie zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm prawem przepisanych.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie oraz podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z przepisem art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r., poz. 329 ze zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. a - c p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych.

Skarga zasługuje na uwzględnienie z uwagi na naruszenie przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, jak i przepisów prawa materialnego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy.

Zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt. 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 735 ze zm.), nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11 f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. W myśl ustępu 5 tego przepisu do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Jak stanowi przepis art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r., Nr 46, poz. 543, ze zm.), podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Ustalając zatem wartość rynkową nieruchomości należy uwzględnić przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia jedynie w sytuacji, gdy wzięcie pod uwagę tej okoliczności spowoduje zwiększenie wartości rynkowej nieruchomości. Zgodnie ze wspomnianym art. 18 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

W rozpoznawanej sprawie zarzuty skargi wniesionej przez M. D. sprowadzają się do zakwestionowania wyceny nieruchomości poprzez wykazanie, że organ błędnie przyjął za rzeczoznawcą majątkowym, iż określając wartość nieruchomości zajętej pod drogę należy uwzględnić jej stan sprzed podziału dokonanego na potrzeby realizacji inwestycji drogowej. Zdaniem skarżącego doprowadziło to do błędnego doboru nieruchomości podobnych, ponieważ biegła wzięła do porównań działki o dużych, zamiast o małych powierzchniach. Przytaczając zaskarżone w sprawie przepisy należy zwrócić uwagę, że w myśl art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Nieruchomością podobną, zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Dobór nieruchomości podobnych ma tak ważne znaczenie dla ostatecznego wyniku wyceny nieruchomości, ponieważ wysokość odszkodowania na rzecz skarżącego odpowiada wartości prawa własności do wywłaszczanej nieruchomości.

W ocenie Sądu istotna w sprawie była wykładnia art. 18 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. W tym względzie Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że "w razie zatwierdzenia podziału nieruchomości, przez nieruchomość, o której mowa w art. 18 ust. 1 ustawy, należy rozumieć część nieruchomości powstałą w wyniku podziału zatwierdzonego decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, która stała się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego" (por. wyrok NSA z dnia 9 lutego 2017 r., sygn. akt I OSK 1926/16; wyrok NSA z dnia 04 października 2017 roku, sygn. akt I OSK 759/17). W uzasadnieniu takiego stanowiska wskazano, że zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Skoro w hipotezie art. 18 ust. 1 nawiązuje się do odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a ustawy, to należy uwzględnić treść normy prawnej zawartej w tym ostatnim przepisie. W myśl art. 12 ust. 4a, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Ustalenie odszkodowania dotyczy zatem nieruchomości, o których mowa w art. 12 ust. 4. W przepisie art. 12 ust. 4 jest zaś mowa o nieruchomościach lub ich częściach, które stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego. Unormowaniu temu towarzyszy przepis art. 12 ust. 1, zgodnie z którym decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości. Z uwagi na odesłanie zawarte w art. 12 ust. 4 ustawy, odnotować należy, że wedle art. 11f ust. 1 pkt 6 tej ustawy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zawiera m.in. oznaczenie nieruchomości lub ich części według katastru nieruchomości, które stają się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Z przepisów tych wynika, że w razie zatwierdzenia podziału nieruchomości, przez nieruchomość, o której mowa w art. 18 ust. 1, należy rozumieć część nieruchomości powstałą w wyniku podziału zatwierdzonego decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, która to część nieruchomości stała się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Skoro zatem według art. 18 ust. 1 ustawy chodzi o stan nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, to w grę wchodzi stan, do którego doszło w wyniku podziału nieruchomości. Takie stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny również w następujących wyrokach: w wyroku z dnia 7 grudnia 2016 r., sygn. akt I OSK 1659/16, w wyroku z dnia 21 kwietnia 2017 r., sygn. akt I OSK 2200/16, w wyroku z dnia 6 czerwca 2017 r., sygn. akt I OSK 2620/16. Stwierdzenie, że stan nieruchomości powinien dotyczyć całej działki, a więc przed jej podziałem, stanowi naruszenie prawa materialnego, tj. art. 18 ust. 1 i art. 12 ust. 4, 4a i 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. Skład orzekający w niniejszej sprawie w pełni zgadza się z stanowiskiem prawnym wyrażonym przez Naczelny Sąd Administracyjny w powołanych wyrokach.

Kontrolując zaskarżone orzeczenie z punktu widzenia powyższych zasad oraz przyjętej wykładni prawa, Sąd doszedł do przekonania, że zaskarżona decyzja oraz poprzedzającą ją decyzja organu I instancji naruszają przepisy prawa materialnego, które miały wpływ na wynik sprawy oraz przepisy postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K. L. operat szacunkowy z dnia 13 sierpnia 2021 roku okazał się metodologicznie błędny gdyż narusza bowiem przepisy dotyczące zasad wyceny nieruchomości dla celu ustalenia odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną pod drogę publiczną, z uwagi na niewłaściwy dobór nieruchomości porównywanych. Pełne przyjęcie przez organy obu instancji jego wyników skutkowało błędnymi ustaleniami, co do wartości wycenianej nieruchomości. We wspomnianym operacie ostatecznie przyjęto do analizy porównawczej trzy nieruchomości powierzchni porównywalnej do działki z której wydzielono wywłaszczoną działkę na realizację inwestycji drogowej. W myśl przywołanej powyżej wykładni art. 18 ust 1 specustawy należało natomiast uwzględnić w ramach przyjętych do analizy transakcji dotyczących działek o powierzchni porównywalnej do działki wydzielonej. W efekcie dopiero przyjęcie prawidłowej wykładni wspomnianego przepisu, której nie podzielił Wojewoda w zaskarżonej decyzji mogło stanowić podstawę do prawidłowego sporządzenia operatu szacunkowego w rozpoznawanej sprawie. Prawidłowe skorygowanie takiego stanowiska było zadaniem organów orzekających w sprawie na podstawie sporządzonego operatu szacunkowego. Organy administracyjne mają bowiem obowiązek ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego na podstawie art. 80 K.p.a. (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005).

W ocenie Sądu, uwzględniając powyższą wykładnię, wbrew stanowisku organów obu instancji nie można uznać przedłożonego w aktach administracyjnych operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego K. L. za prawidłowo sporządzony.

Reasumując powyższe rozważania stwierdzić należy, że podstawowym uchybieniem organów I i II instancji była błędna ocena operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego K. L., polegająca na zaaprobowaniu dobranych przez biegłego do wyceny nieruchomości. Analiza przedmiotowego operatu prowadzi do wniosku, że narusza on przepisy określające zasady wyceny nieruchomości dla celu ustalenia odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną pod drogę publiczną z uwagi na niewłaściwy dobór nieruchomości porównywanych. W okolicznościach przedmiotowej sprawy, rzeczoznawca nie przedstawiła porównywanych nieruchomości we właściwy sposób. Przyjęcie do wyceny nieruchomości całej działki [...] o pow. 4,47 ha, wpłynęło na znaczną rozbieżność w finalnej wysokości odszkodowania. Odpowiednio, biorąc pod uwagę w toku wyceniania działki o powierzchni zbliżonej do działki wywłaszczonej, biegła musiałaby przyjąć inny katalog nieruchomości podobnych niż ten, który został przedstawiony w operacie szacunkowym. Brak właściwego skontrolowania sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego przez organy administracji we wspomnianym zakresie sprawił, że doszło do naruszenia przepisów prawa procesowego tj. art. 7, art. 77, art. 80 i art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a.

Wobec powyższego Sąd orzekł jak w punkcie I sentencji , biorąc za podstawę art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" w zw. z art. 135 p.p.s.a. O kosztach postępowania orzeczono w punkcie II sentencji , na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a.

W ponownie prowadzonym postępowaniu organ zleci wykonanie nowego operatu szacunkowego uwzględniającego zaprezentowane poglądy prawne. Z tego względu taki stan nieruchomości zajętej pod drogę publiczną odpowiadający wydzielonej działce nr [...] o powierzchni 0,0032 ha powinien być uwzględniany przy doborze do jej wyceny nieruchomości podobnych.