Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 216/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2018-04-26 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art 149 , art 154
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity
article: par 27 , par 26 , par 36
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Anna Szkodzińska Sędziowie : Sędzia WSA Agnieszka Nawara-Dubiel (spr.) Sędzia NSA Joanna Tuszyńska Protokolant: Maksymilian Krzanowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 kwietnia 2018 r. sprawy ze skargi E. S. i K.S. na decyzję Wojewody [...] z dnia 14 grudnia 2017 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość skargę oddala.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 29 czerwca 2017 r. znak: [...], Prezydent Miasta T. orzekł:

< w pkt 1) o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości [...] zł za nieruchomość gruntową, położoną w T. obr. [...] oznaczoną jako działki: nr [...] o pow. 0,0241 ha, nr [...] o pow. 0,0065 ha oraz nr [...] o pow. 0,0485 ha, objętą KW [...] prowadzoną przez Wydział VI Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w T., która z dniem 30 listopada 2016 r. stała się własnością Gminy Miasta T., zgodnie z decyzją Prezydenta Miasta T. z dnia 30 sierpnia 2016 r. znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn. "Rozbudowa ulic [...] w T.", w tym:

a) [...] zł - za działkę nr [...] (wartość prawa własności gruntu: [...] zł, wartość składników budowlanych: [...] zł),

b) [...] zł - za działkę nr [...] (wartość prawa własności gruntu: [...] zł, wartość składników budowlanych: [...] zł),

c) [...] zł -za działkę nr [...] (wartość prawa własności gruntu: [...] zł, wartość składników budowlanych: [...] zł);

< w pkt 2) o wypłacie odszkodowania w wysokości ustalonej w punkcie 1 decyzji na rzecz: E. S. i K. S. - na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej,

< w pkt 3) zobowiązaniu Gminy Miasta T. do zapłaty odszkodowania ustalonego w punkcie 1 decyzji jednorazowo w terminie 14 dni, od kiedy decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna,

< w pkt 4) odmowie powiększenia ustalonego w punkcie 1 decyzji odszkodowania o dodatkowa kwotę 5% wartości nieruchomości.

Odwołanie od tej decyzji złożyli E. i K. S., zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie prawa materialnego poprzez:

1. naruszenie § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez przyjęcie, iż działka [...] jest działką pod drogę gminną; zdaniem stron badając przeznaczenie działki należy uwzględnić obok stanu prawnego stan faktyczny oraz stan otoczenia nieruchomości co zostało pominięte poprzez rzeczoznawców; ponadto błędnie zakwalifikowano działkę jako przeznaczonej pod drogę główną zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego. Skutkiem przyporządkowania działki [...] jako działki drogowej jest obniżenie należnego odszkodowania, co w efekcie działa na niekorzyść odwołujących.

2. naruszenie § 36 ust. 4 przez przyjęcie, ze możliwym jest określenie wartości nieruchomości zakwalifikowanej jako działka drogowa przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomościami drogowymi, choć w rzeczywistości jest to niemożliwe ze względu na brak wolnego rynku do takowych nieruchomości

3. naruszenie art. 151 ust. 1 przez przyjęcie przy wycenie działki [...] iż transakcje wzięte do porównania odpowiadają wartości rynkowej nieruchomości gdzie w rzeczywistości wolny rynek takowych nieruchomości nie istnieje, a transakcje wzięte pod uwagę w operacie szacunkowym nie można uznać za realizujące przesłanki wyartykułowane w art. 151 ust. 1

4. Naruszenie § 5 ust. 1 przez przyjęcie przy wycenie działki [...] transakcji, które zostały zawarte w szczególnych warunkach tj. w sytuacji przewagi jednej ze stron stosunku prawnego i w warunkach przymusu,

5. Naruszenie § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez przyjęcie, że nieruchomości porównywane są nieruchomościami podobnymi. Analiza nieruchomości przyjętych do porównania obejmuje transakcje z 2014 i 2015 roku. Stanowi to zbyt duży przedział czasowy przy uwzględnieniu dat transakcji.

Wojewoda decyzją z dnia 14 grudnia 2017 r., znak [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W jej uzasadnieniu wskazał, że podstawę nabycia na rzecz Gminy Miasta T. nieruchomości gruntowej, oznaczonej jako działki: nr [...] o pow. 0,0241 ha, nr [...] o pow. 0,0065 ha oraz nr [...] o pow. 0,0485 ha, położone w T. obr. [...] stanowiły przepisy art. 12 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (zwanej dalej: "specustawą drogową"). Na mocy decyzji Prezydenta Miasta T. z dnia 30 sierpnia 2016 r. znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn. "Rozbudowa ulic [...] w T.", utrzymanej w mocy decyzją Wojewody z dnia 30 listopada 2016 r. znak [...], wydanej w oparciu o w/w przepisy, działki: nr [...] o pow. 0,0241 ha, nr [...] o pow. 0,0065 ha oraz nr [...] o pow. 0,0485 ha zostały nabyte przez Gminę Miasta T..

Regulacja art. 12 ust. 4f specustawy drogowej przewiduje, iż odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5 specustawy drogowej).

Zgodnie z ww. art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania za nieruchomości lub ich części, które z mocy prawa na podstawie tejże ustawy stały się własnością Skarbu Państwa bądź odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Zgodnie z zawartymi w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych danymi dotyczącymi księgi wieczystej nr [...] (obejmującej działkę nr [...] oraz działki nr [...] oraz [...] z których w wyniku podziału powstała m. in. działki nr [...] oraz [...] - wydzielone pod inwestycję drogową i przejęte przez Gminę Miasta T.), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w T., VI Wydział Ksiąg Wieczystych, w dziale II tej księgi na datę ostateczności decyzji ZRID, jako właściciel nieruchomości ujawnieni byli K. S. s. A. i H. oraz E. S. c. R. i K. na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Działy III i IV pozostawały wolne od wpisów.

Stosownie do art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Odszkodowanie ustalono w oparciu o opinię biegłych tj. rzeczoznawcy majątkowego J. S.-P. oraz J. P..

Dalej omówiono zasady wyceny nieruchomości wynikające z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Szczególną uwagę zwrócono na treść § 36 rozporządzenia oraz art. 134 u.g.n., wprowadzających tzw. "zasadę korzyści". Mianowicie wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Wyceniane nieruchomości w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Miasta T., zatwierdzonym uchwałą nr [...], zmieniony uchwałami Rady Miejskiej w T. Nr [...] z dnia 16 października 2003 r., Nr [...] z dnia 22 grudnia 2005 r., Nr [...] z dnia 26 października 2006 r., Nr [...] z dnia 4 listopada 2010 r. oraz Nr [...] z dnia 25 września 2014 r., w terenie drogi głównej (KDG) - działka nr [...] oraz terenie produkcyjno-usługowym (PU) - działki nr [...] oraz nr [...].

Rzeczoznawcy wykonali operat szacunkowy podejściem porównawczym, metodą porównywania parami, przy uwzględnieniu dyspozycji art. 134 ust. 3 oraz ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami i przyjęciu do analizy transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę produkcyjno-usługową (dla działek nr [...] oraz nr [...]) oraz nieruchomościami drogowymi (dla działki nr [...]) z terenu powiatów: [...]. Jest to zgodne z definicją rynku lokalnego obejmującego teren gminy lub powiatu, wskazaną między innymi w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego z 19 października 2012 r. sygn. akt I OSK 1255/11 oraz WSA we Wrocławiu z dnia 7 kwietnia 2009 r. sygn. akt II SA/Wr 537/08.

Biegli ustalili, iż średnia jednostkowa cena transakcyjna nieruchomościami drogowymi (od [...] zł/m2 do [...] zł/m2) jest niższa od średniej jednostkowej ceny transakcyjnej nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę produkcyjno - usługową (od [...] zł/m2 do [...] zł/m2). Przy określaniu wartości działek nr [...] oraz [...] nie ma zastosowania § 36 ust. 3 wymienionego rozporządzenia, ponieważ przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem przejęcia nieruchomości pod drogę publiczną nie spowodowało zwiększenia jej wartości.

W przypadku działki nr [...] przy określaniu wartości wycenianej nieruchomości przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem przejęcia nieruchomości pod drogę publiczną nie spowodowało zwiększenia jej wartości, gdyż było ono tożsame.

Niezależnie od powyższego należy zauważyć, iż rzeczoznawcy majątkowi stosując metodę porównywania parami dokonali odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, spójnej z przedstawionymi opisami poszczególnych nieruchomości porównywanych, przyjętą skalą cech rynkowych oraz przypisanymi im wartościami. Rzeczoznawcy majątkowi dokonali również właściwego wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, a także uwzględnili cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w studium uwarunkowań, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Tym samym wypełniono również dyspozycję art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Rzeczoznawcy majątkowi prawidłowo określili wartość składników budowlanych za pomocną podejścia kosztowego, metodą kosztów odtworzenia techniką wskaźnikową oraz techniką elementów scalonych. Na działce nr [...] oszacowano wartość: chodnika betonowego o pow. 27 m2 - na kwotę [...]zł, ogrodzenia z siatki stalowej na słupkach stalowy (bez cokołu) - dł. 58 m, wys. 1,6 m oraz bramy stalowej dwuskrzydłowej manualnej szer. 6,15 m, wys. 2,15 m wraz ze stopnie zużycia - na kwotę [...]zł, 3 sztuki masztu stalowego wraz ze stopniem zużycia - na kwotę [...]zł, reklamy stalowej na wys. 5 m, pow. 0,8 m x 1,5 m wraz ze stopnie zużycia - na kwotę [...]zł, placu o nawierzchni betonowej o pow. 193 m2 wraz ze stopniem zużycia - na kwotę [...]zł, placu o nawierzchni z kostki brukowej o pow. 106 m2 wraz ze stopnie zużycia - na kwotę [...]zł oraz reklamy stalowej na dwóch podporach z dwoma halogenami - na kwotę [...]zł. Na działce nr [...] oszacowano wartość: ogrodzenia z siatki stalowej na słupach stalowych osadzonych w betonowym cokole dł. 16 m, wys. 1,75 m - na kwotę [...]zł, 3 sztuk masztu stalowego - na kwotę [...]zł, dwóch tablic reklamowych o wymiarach 1,8 mx 3,0 m na konstrukcji stalowej (na trzech słupach) podświetlonej trzema lampami halogenowymi - na kwotę [...]zł, placu o nawierzchni z płyt betonowych o pow. 63 m2 - na kwotę [...]zł, placu o nawierzchni z kostki brukowej o pow. 63 m2- na kwotę [...]zł. Na działce nr [...] oszacowano wartość: placu o powierzchni z kostki brukowej o pow. 293 m2 - na kwotę [...]zł oraz placu o nawierzchni z płyt betonowych o pow. 485 m2 na kwotę [...]zł.

Odnosząc się do poszczególnych zarzutów odwołujących kwestionujących prawidłowość opinii biegłych organ odwoławczy stwierdził, że w aktualnym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego podkreśla się (wyrok z dnia 30 czerwca 2016 r. sygn. akt. I OSK 2431/14): "zgodnie z art. 154 ust. 1 i 2 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się zaś na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dopiero w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, rzeczoznawca majątkowy uwzględnia faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3).

Odnosząc się do zarzutu, iż nie istnieje "wolny rynek nieruchomości drogowych" przytoczono fragment pisma biegłych z dnia 7 września 2017 r.: "Wycena została oparta o transakcje gruntami przeznaczonymi pod drogi. Ponieważ wyceniane działki przeznaczone były pod drogi i pod przemysł z usługami do oszacowania wartości gruntu działek, które przed wydaniem decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, były przeznaczone pod drogi - wycenione zostały w oparciu o transakcje dotyczące sprzedaży gruntów pod drogi. Grunty te nabywane były aktami notarialnymi. W tym miejscu należy zaznaczyć, że obrót tego typu gruntami faktycznie jest bardzo ograniczony jeżeli chodzi o strony kupujące, którymi zazwyczaj są jednostki samorządu terytorialnego. Analizując zakup tego typu gruntów należy zwrócić uwagę na fakt, że wartość określona w operacie szacunkowym stanowi podstawę do negocjacji czego nie ma w przypadku nabywania gruntów na podstawie decyzji administracyjnej. Konstrukcja zapisów prawnych nie daje możliwości rzeczoznawcy majątkowemu jak już wyżej pisaliśmy doboru innych transakcji".

Natomiast w kontekście zarzutu dotyczącego doboru transakcji (z 2014 i 2015 roku) wyjaśniono, iż określenie przedziału czasowego w ramach którego dokonuje się badania rynku jest wyłączną kompetencją biegłego, której organ nie może kwestionować, jeśli określenie to jest wiarygodnie uzasadnione przez biegłego.

W opinii organu odwoławczego ww. wyjaśnienia biegłych są spójne, logiczne i przekonujące, a także zgodne z przepisami prawa. Sposób sporządzenia ww. wyceny ocenić należało w sposób pozytywny. Tym samym może ona stanowić dowód w niniejszej sprawie i być wykorzystana dla potrzeb przedmiotowego postępowania administracyjnego.

Jako trafne ocenić należy również rozstrzygnięcie zawarte w pkt 4 zaskarżonej decyzji dotyczące braku powiększenia odszkodowania o 5% na podstawie art. 18 ust. 1 e specustawy drogowej. Skoro bowiem właściciele nie wykazali, by w terminie wskazanym w ww. przepisie uzewnętrznili zamiar wydania nieruchomości, to tym samym nie było podstaw do zastosowania omawianej regulacji.

Opisaną wyżej decyzję zaskarżyli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie E. S. i K. S., zarzucając jej naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy:

1. art. 11 k.p.a. i art. 107 § 3 k.p.a. poprzez brak odniesienia się do wszystkich zarzutów przytoczonych w odwołaniu oraz nie rozpatrzenie wszystkich dowodów przedstawionych w sprawie a w szczególności aktu notarialnego będącego umową kupna przedmiotowych nieruchomości,

2. art. 7, art. 77 § 1 k.p.a. i 80 k.p.a. poprzez oparcie zaskarżonej decyzji na dowodzie z opinii rzeczoznawcy z zakresu wyceny nieruchomości, pomimo wadliwości metodologii zastosowanej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Zaskarżonej decyzji zarzucono również naruszenie prawa materialnego, mianowicie:

1. § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez przyjęcie, iż działka [...] jest działką pod drogę gminną co zostało wywiedzione jedynie w oparciu o art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdzie badając przeznaczenie działki należy uwzględnić obok stanu prawnego stan faktyczny oraz stan otoczenia nieruchomości co zostało przez rzeczoznawców pominięte,

2. naruszenie § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przez przyjęcie, że możliwym jest określenie wartości nieruchomości zakwalifikowanej jako działka drogowa przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, choć w rzeczywistości jest to niemożliwe, ze względu na brak wolnego rynku w stosunku do takowych nieruchomości,

3. naruszenie art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez przyjęcie przy wycenie działki [...], iż transakcje wzięte do porównania odpowiadają wartości rynkowej nieruchomości gdzie w rzeczywistości wolny rynek takowych nieruchomości nie istnieje, a transakcje wzięte pod uwagę w operacie szacunkowym nie można uznać za realizujące przesłanki wyartykułowane w art. 151 ust. 1 powyższej ustawy,

4. naruszenie § 5 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przez przyjęcie przy wycenie działki [...] transakcji, które zostały zawarte w szczególnych warunkach tj. w sytuacji przewagi jednej ze stron stosunku prawnego i w warunkach przymusu,

5. naruszenie § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez przyjęcie, że nieruchomości porównywane są nieruchomościami podobnymi,

6. naruszenie art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. i art. 128 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez błędne przyjęcie, że ustalone na drodze postępowania administracyjnego odszkodowania stanowi "słuszne odszkodowanie" oraz odpowiada wartości utraconych praw.

Na podstawie tych zarzutów skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie i w całości podtrzymał stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2017 r. poz. 2188 z późn. zm.) kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 z późn. zm.). - dalej zwana p.p.s.a. - sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 i 2 p.p.s.a., aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia przepisów prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo też do naruszenia przepisów prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania albo stwierdzenia nieważności decyzji.

Dokonawszy w niniejszej sprawie kontroli zaskarżonej decyzji pod kątem tak określonych kryteriów, Wojewódzki Sąd Administracyjny doszedł do wniosku, że skarga jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu, bowiem nie stwierdzono naruszeń przepisów prawa materialnego ani też naruszeń przepisów postępowania przy wydawaniu zaskarżonej decyzji.

Nie budzą wątpliwości ustalenia faktyczne dotyczące faktu nabycia na rzecz Gminy Miasta T. nieruchomości gruntowej, oznaczonej jako działki: nr [...] o pow. 0,0241 ha, nr [...] o pow. 0,0065 ha oraz nr [...] o pow. 0,0485 ha, położonej w T. obr. [...] na mocy decyzji Prezydenta Miasta T. z dnia 30 sierpnia 2016 r. znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn. "Rozbudowa ulic [...] w T.", utrzymanej w mocy decyzją Wojewody z dnia 30 listopada 2016 r. nakł. [...] Podstawę prawną tej decyzji stanowiły przepisy art. 12 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (dalej: "specustawa drogową").

Zgodnie z art. 12 ust. 5 specustawy drogowej do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18.

Zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Spór w sprawie sprowadza się do oceny, czy operat szacunkowy, na podstawie którego ustalono wysokość odszkodowania, jest prawidłowy.

Wskazać zatem należy, że operat sporządzany jest przez uprawnionego rzeczoznawcę na zasadach określonych w art. 149 i następne ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121 z późn. zm.) zwanej dalej u.g.n. oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. nr 207 poz. 2109 ze zm.) – dalej "rozporządzenie".

Zgodnie z rozporządzeniem określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji (§ 3 ust.2). Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4).

Zasadą jest, że do oszacowania nieruchomości przyjmuje się ceny transakcyjne z rynku nieruchomości właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości. Dopiero jeśli na rynku tym brak jest transakcji, wartość rynkową wycenianej nieruchomości określa się na podstawie cen nieruchomości uzyskiwanych przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości (§ 27). W pierwszej zatem kolejności przedmiotem analiz winien być rynek lokalny, a dopiero w następnej kolejności rynek regionalny. Taką kolejność analizy uzasadnia przepis § 26 ust. 1 rozporządzenia.

W myśl § 36 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Zgodnie z ust. 2, w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.

Zgodnie z ust. 3 § 36 w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni

- powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

Stosownie zaś do ustępu 4 tego przepisu, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Wreszcie zaznaczyć należy, że organy administracji mają obowiązek ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627). Organ administracji winien zaś wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, a w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości - podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości.

W ocenie Sądu wszystkie wskazane wyżej warunki zostały w niniejszej sprawie prawidłowo wypełnione.

Skarżący zarzucają nieodniesienie się w zaskarżonej decyzji do zarzutu odwołania dotyczącego pominięcia dowodu z umowy notarialnej Rep. A [...] z dnia 16 sierpnia 2016 r., na mocy której nabyli własność przedmiotowych nieruchomości za cenę [...] zł, co daje średnią cenę 550 zł za m2 gruntu, przy czym zaznaczają, że jest to cena za sam grunt.

Prawdą jest, że Wojewoda w zaskarżonej decyzji pominął ten zarzut odwołania, nie miało to jednak istotnego wpływu na wynik sprawy, tym bardziej że kwestię tę omówił w uzasadnieniu swojej decyzji organ I Instancji.

Zarówno w odwołaniu, jak i w skardze do sądu administracyjnego skarżący wywodzą, że to właśnie cena, za którą nabyli działki nr [...], [...] i [...] powinna stanowić odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości. Tylko wówczas nastąpiłaby pełna kompensacja w ich majątku tzn. wyrównanie stanu majątkowego, jaki skarżący mieli przed zakupem nieruchomości i ich wywłaszczeniem.

Z argumentacją taką nie można się zgodzić. Jak już wcześniej wskazano odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość, w tym również za nieruchomość wywłaszczoną na podstawie specustawy drogowej ustala się jako wartość rynkową zgodnie z regulacjami ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Definicję wartości rynkowej zawiera art. 151 ust. 1 u.g.n.: "Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej". Dalsze przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisy rozporządzenia precyzują stosowane przy wycenie nieruchomości przez rzeczoznawcę metody. Żaden z przepisów nie daje podstaw do ustalania odszkodowania na poziomie kosztów, jakie ponieśli właściciele wycenianej nieruchomości w związku z jej nabyciem.

Skrzący przywołuje orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 19 czerwca 1990 r., sygn. K 2/90, w którym Trybunał stwierdził, że "słuszne odszkodowanie" powinno mieć charakter ekwiwalentny do wartości wywłaszczanego dobra, powinno dawać właścicielowi, który utracił własność rzeczy możliwość odtworzenia jego sytuacji majątkowej, jaką miał przed wywłaszczeniem.

Orzeczenie to zostało wydane przed wejściem w życie Konstytucji RP z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. nr 78 poz. 2414), a także przed ratyfikacją Konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności (Dz. U. z 1993 r. Nr 61 poz. 284). Na gruncie obu tych aktów prawnych szeroko rozwinęło się orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego oraz Europejskiego Trybunału Praw Człowieka (dalej: "ETPC") w zakresie wykładni pojęcia "słuszne odszkodowanie".

ETPC w wyroku z dnia 7 lipca 2009 r., sygn. 12278/03 - [...] (LEX nr 504420) wskazał: "Osoba pozbawiona własności musi co do zasady uzyskać odszkodowanie, które w sposób rozsądny odpowiada wartości utraconej własności, nawet jeżeli uzasadnione prawnie cele interesu publicznego mogą wymagać zwrotu w wysokości mniejszej niż jej pełna wartość rynkowa".

Z kolei w wyroku z dnia 16 listopada 2004 r., sygn. [...] - [...] v. [...] (LEX nr 142265) ETPC stwierdził: "(...) odebranie własności bez zapłaty kwoty rozsądnie odpowiadającej wartości odebranej własności będzie w normalnych okolicznościach stanowiło nieproporcjonalną ingerencję i nie może być usprawiedliwione na podstawie art. 1 Protokołu nr 1".

Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 20 lipca 2004 r., w sprawie SK 11/02, stwierdził, że w sprawie odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone na drogi publiczne (w tej konkretnej sytuacji faktycznej i prawnej) zaistniały wystarczające przesłanki na rzecz odejścia od pełnej ekwiwalentności odszkodowania. W tym konkretnym przypadku ograniczenie tej ekwiwalentności polegało na jego wypłacaniu nie z urzędu, lecz jedynie na wniosek i czasowe ograniczenie możliwości składania wniosków o takie odszkodowanie.

Z powyższych orzeczeń jednoznacznie wynika, że "słuszne odszkodowanie" nie zawsze musi stanowić pełne pokrycie szkody poniesionej przez pozbawionego własności właściciela. Nie jest dopuszczalne pozbawienie własności bez odszkodowania, jednakże samo odszkodowanie ma być "rozsądne", niekoniecznie zaś w pełni ekwiwalentne.

Zarzut naruszenia art. 21 ust. 2 Konstytucji RP oraz art. 128 u.g.n. jest więc nieuzasadniony.

Również pominięcie omawianej kwestii przez Wojewodę nie mogło prowadzić do uchylenia zaskarżonej decyzji. Skoro bowiem – jak już wcześniej wyjaśniono – dowód w postaci aktu notarialnego – umowy sprzedaży nie miał dla sprawy istotnego znaczenia, to nie doszło do takiego uchybienia przepisom postępowania, które miałoby wpływ na wynik sprawy.

Trzeba w tym miejscu zauważyć, że transakcja, na podstawie której skarżący nabyli przedmiotowe nieruchomości została wzięta pod uwagę w operacie szacunkowym (pkt 9 tabeli znajdującej się na str. 8 operatu).

Bezzasadny jest również zarzut ustalenia przeznaczenia działki nr [...] jako przeznaczonej pod drogę na podstawie obowiązującego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

W tej kwestii jednoznaczne jest brzmienie art. 154 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Pierwszy z omawianych przepisów stanowi: "W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu". W myśl ust. 3 art. 154 u.g.n. dopiero w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Nie ulega wątpliwości, że w obowiązującym studium działka nr [...] przeznaczona jest pod drogę (zgodnie z celem wywłaszczenia), a zatem w tym przypadku nie było żadnej możliwości przyjęcia odmiennego przeznaczenia tej nieruchomości. Powołane wyżej przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami są jasne i jednoznaczne. Posługują się sformułowaniem "przeznaczenie nieruchomości", podobnie jak § 36 ust. 1, 3 i 4 rozporządzenia. Podkreślić należy, że w § 36 ust. 1 rozporządzenia rozróżnia się "stan nieruchomości" i "przeznaczenie nieruchomości" jako dwa odrębne czynniki wpływające na wartość nieruchomości. Nie ma żadnych podstaw, by określenia te utożsamiać. Zatem zarzuty skargi – powołujące się między innymi na poglądy doktryny - nie mogły odnieść skutku.

Skarżący podnoszą również, że od 2006 roku w zasadzie jedynym trybem nabywania nieruchomości pod drogi jest tryb określony w specustawie drogowej tj. tryb wywłaszczeniowy. Jest to tryb opierający się na przewadze jednej ze stron tj. nabywcy nieruchomości. Tym samym nie są spełnione wymogi ustalania wartości rynkowej nieruchomości, określone w art. 151 ust. 1 u.g.n. – który wymaga, by strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy. Zdaniem skarżących oznacza to w istocie brak wolnego rynku tego rodzaju nieruchomości, a ustalenie wartości nieruchomości w oparciu o transakcje zawierane w takich okolicznościach narusza przepisy § 5 i § 36 ust. 4 rozporządzenia".

Do argumentu tego Wojewoda odniósł się w zaskarżonej decyzji przywołując stanowisko autorów operatu szacunkowego, które Sąd uznaje za prawidłowe. Szczegółowo problem ten omówił Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia 9 kwietnia 2015 r., sygn. I OSK 1831/13 (dostępny w internetowej bazie orzeczeń sądów administracyjnych), gdzie stwierdzono:

"Naczelny Sąd Administracyjny w składzie orzekającym w niniejszej sprawie podziela stanowisko prezentowane w judykaturze, że w pojęciu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych mieszczą się kwoty odszkodowań za te nieruchomości (por. np. wyrok NSA z dnia 3 lutego 2011 r., I OSK 497/10). Obowiązująca szczególna regulacja dotycząca nieruchomości, które w dniu wydania decyzji były przeznaczone pod inwestycją drogową, musi prowadzić do wniosku, że pod pojęciem cen transakcyjnych nieruchomości drogowych należy także rozumieć kwoty uzyskane z tytułu odszkodowania. Co do zasady bowiem nabyciem takiej nieruchomości zainteresowany jest przyszły zarządca drogi, co przyznał sam skarżący kasacyjnie. Odmienna interpretacja godziłaby w racjonalność prawodawcy. Godzi się bowiem zauważyć, że większość nieruchomości drogowych obecnie staje się własnością przyszłego zarządcy drogi za odszkodowaniem, gdyż przeważająca liczba dróg w kraju ma charakter dróg publicznych. Wbrew stanowisku skarżącego kasacyjnie, gdyby przyjąć zatem, że ceny transakcyjne nieruchomości drogowych nie obejmują wartości odszkodowań, wówczas w istocie § 36 ust. 4 zdanie pierwsze in fine byłby przepisem martwym. Powyższego stanowiska nie mógł zmienić wyrok NSA z dnia 28 kwietnia 2011 r. o sygn. akt I OSK 159/11, gdyż zapadł on przy odmiennym brzmieniu § 36 ww. rozporządzenia. Trudno przy tym twierdzić, że wskazana interpretacja narusza art. 130, art. 134 ust. 1 i 2 oraz art. 151 ust. 1 z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z ze zm.). Pierwszy z nich zawiera dwa ustępy, wskazujące, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1 ustawy, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 ustawy stosuje się odpowiednio. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Art. 134 ust. 1 i 2 cyt. ustawy wskazuje z kolei, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 tej ustawy, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Z kolei art. 151 ust. 1 tej ustawy stanowi, że wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Nie doszło zatem do naruszenia ww. przepisów, gdyż wykładnia Sądu pierwszej instancji nie podważyła zasady, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Nie godzi także w założenie, że ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Nie został też naruszony art. 134 ust. 1 i 2 ustawy, gdyż przez wartość rynkową – z uwzględnieniem specyfiki rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi – należy rozumieć także wartość odszkodowań przyjmowaną ustalaną przy przejmowaniu analogicznych nieruchomości. Sąd nie stwierdza także naruszenia art. 151 ust. 1 cyt. ustawy. Jak bowiem wyjaśniono to już w zachowującym aktualność wyroku z dnia 23 września 2010 r., I OSK 1548/09, brak jest dostatecznych podstaw do tego, aby umowy mające za przedmiot grunty przeznaczone pod budowę dróg, wyłączać z kategorii umów rynkowych. Przeciwnie, kontrakty takie są elementem rynku nieruchomości, nawet jeżeli przyjąć, że mogą mieć pewne cechy szczególne. Nie sposób bowiem w szczególności założyć, że umowy o takim przedmiocie, tj. dotyczące nieruchomości zajmowanych pod drogi w każdym przypadku przyjmować będą cenę niższą od przyjmowanej w umowach dotyczących nieruchomości o innym przeznaczeniu. Przeciwnie, nie można wykluczyć, że nieruchomości te, np. z uwagi na konieczność szybkiego ich pozyskania w celu budowy drogi, uzyskają cenę wyższą od nieruchomości nabywanej z innym przeznaczeniem. We wszelkich przypadkach nabywania nieruchomości w drodze umowy (także zajętych bądź przeznaczonych pod drogi), zawierane transakcje poprzedzane są rokowaniami. Ich celem jest osiągnięcie konsensusu pomiędzy obydwiema stronami. Wzajemna zgoda przybiera wówczas formę umowy. Do jej zawarcia strony przystępują w przekonaniu o należytym zabezpieczeniu własnych interesów majątkowych. Należy w związku z tym podkreślić, iż nawet specyfika niektórych rodzajów transakcji, z jaką można mieć wówczas do czynienia, nie niweczy rynkowego charakteru obrotu nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi. Kwestię tę prawidłowo wyjaśnił już Sąd pierwszej instancji. Przepis § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia wskazuje zasadę określania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne i rzeczoznawca majątkowy zobligowany jest je stosować. Z przepisu tego jednoznacznie wynika, że chodzi o "wartość rynkową" gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne i rzeczoznawca majątkowy nie jest uprawniony do oceny, czy ceny transakcji uzyskiwane ze sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne spełniają kryterium definicji wartości rynkowej. Rzeczoznawca majątkowy ma stosować przepisy obowiązujące w tym zakresie, a takim przepisem jest § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia (zob. wyrok NSA z dnia 9 lutego 2012 r., I OSK 309/11). Naczelny Sąd Administracyjny w niniejszej sprawie nie znalazł podstaw do odstąpienia od tej linii orzeczniczej".

Powyższe rozważania Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę w pełni podziela. Zarzut naruszenia § 5 i § 36 ust. 4 rozporządzenia oraz art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami tym samym uznaje za nieuzasadniony.

W skardze zawarto również liczne zastrzeżenia co do dokonanego przez rzeczoznawców wyboru nieruchomości podobnych. Do zarzutów tych – wcześniej podnoszonych w odwołaniu – prawidłowo odniósł się Wojewoda w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

W kwestii uwzględnienia transakcji z lat 2014 – 2015 rzeczoznawcy majątkowi wskazali, że zarówno obrót gruntami przeznaczonymi pod drogi, jak i pod zabudowę produkcyjno – usługową na terenie gminy T. jest niewielki. Wskazano również na stabilność cen nieruchomości przeznaczonych pod drogi po 2010 roku.

Na str. 11 operatu, przy wycenie działki nr [...] wskazano, że "w analizowanym okresie nie zaobserwowano znaczącego trendu czasowego związanego z kształtowaniem się cen transakcyjnych nieruchomości podobnych. Nie stwierdzono również gwałtowanego wzrostu popytu lub podaży, co mogłoby wpływać na kształtowanie się cen, dlatego cen jednostkowych nie aktualizowano".

Takie samo stwierdzenie znalazło się na str. 13 operatu w odniesieniu do działek nr [...] i [...].

Skarżący zarzucają, że należało przyjąć do wyceny transakcje z roku 2016 ze względu na "zwiększający się dynamizm stosunków gospodarczych", nie uprawdopodobniono jednak w żaden sposób, że ceny nieruchomości w 2016 roku odbiegały od transakcji przyjętych w operacie. Wobec jednoznacznego wyjaśnienia tej kwestii przez biegłych – omawiany zarzut nie mógł odnieść skutku.

Dalej w skardze podnosi się, że błędnie przyjęto do wyceny jako nieruchomości podobne do dz. nr [...] działki niezabudowane, podczas gdy działka skarżących "jest w pełnym stopniu zabudowana".

Z opisu protokołu wizji w terenie z dnia 5 października 2016 r., stanowiącego część operatu szacunkowego wynika, że przedmiotem wyceny jest plac z kostki brukowej – pow. 293 m2 oraz plac betonowy: 293 m2 + 192 m2 = 485 m2. Wskazano na następujące części składowe: chodnik betonowy, ogrodzenie, maszty stalowe, reklamy, kostka, brama. Składniki te zostały wycenione jako "koszt odtworzenia składników budowlanych" (str. 17 i następne operatu). Nie ma jednak mowy ani w opisie nieruchomości, ani też na zdjęciach dołączonych do operatu, aby na przedmiotowych nieruchomościach znajdowały się jakiekolwiek budynki. Podobnie w akcie notarialnym umowy sprzedaży, na podstawie której skarżący nabyli własność nieruchomości (Rep. A. [...]) wszystkie trzy objęte niniejszym postępowaniem działki określone są jako niezabudowane (k. 61 akt administracyjnych I instancji).

Nie można więc zgodzić się z zarzutem, że błędnie przyjęto jako nieruchomości podobne nieruchomości niezabudowane, bowiem taki właśnie dobór działek do wyceny był prawidłowy.

Skarżący zarzucają też, że sposób korzystania i przeznaczenie działki nr [...] nie wykazuje podobieństwa do nieruchomości przyjętych do wyceny jako podobne.

W tym zakresie należy przypomnieć, że przeznaczenie działki nr [...] ustalono w oparciu o zapisy studium jako nieruchomość drogową. Już wcześniej szczegółowo wyjaśniono, dlaczego brak było możliwości uznania tej działki za nieruchomość o przeznaczeniu produkcyjno – usługowym. Z kolei stan nieruchomości uwzględniono dokonując wyceny istniejących na niej składników majątkowych.

Nie zasługują na uwzględnienie również pozostałe zarzuty skargi odnoszące się do niewłaściwego określenia cech rynkowych i ich wagi w odniesieniu do poszczególnych nieruchomości. Operat będący podstawą zaskarżonej decyzji został sporządzony w sposób jasny, klarowny i zrozumiały oraz w pełni poddaje się kontroli sądowej. Sąd nie ma wątpliwości co do prawidłowości przyjętych przez jego autorów danych. Zarzuty skargi są zaś jedynie polemiką, zmierzającą do uzyskania korzystniejszej dla skarżących wyceny.

Na zakończenie skargi podnosi się, że przedmiotowa nieruchomość została zakupiona z przeznaczeniem pod budowę obiektu oraz przylegającego do niego parkingu. Przy uszczupleniu terenu o 791 m2, co stanowi ok. [...] całej nieruchomości planowana inwestycja staje się niemożliwo do realizacji w zakładanym kształcie. Zdaniem skarżących również ten aspekt powinien zostać wzięty pod uwagę przy ustalaniu wysokości odszkodowania.

Również i ten zarzut nie może odnieść skutku. Ani przepisy specustawy drogowe, ani ustawy o gospodarce nieruchomościami, a rozporządzenia nie dają podstawy do uwzględniania tego rodzaju aspektów wywłaszczenia przy dokonywaniu wyceny nieruchomości. Odszkodowanie ustala się w wysokości wartości rynkowej nieruchomości, nie biorąc pod uwagę wpływu wywłaszczenia na możliwość zagospodarowania gruntów, które nie zostały wywłaszczone.

Trzeba również dodać, że Sąd, działając z urzędu dokonał kontroli zaskarżonej decyzji także w pozostałym, niezakwestionowanym przez skarżących zakresie. Sąd podziela dokonaną przez organy administracji ocenę dowodu, jakim jest operat szacunkowy. W szczególności dotyczy to wyceny składników majątkowych znajdujących się na wywłaszczanych nieruchomościach.

Wobec powyższego, po dokonaniu kontroli zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji Sąd doszedł do wniosku, że decyzje te są prawidłowe, a skarga wniesiona w niniejszej sprawie podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a.