Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 177/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2018-07-12 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: *Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 3 pkt 11, art. 32 ust. 4 pkt 2
journal: Dz.U. 2017 poz 1332
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Olga Białek Sędziowie: Sędzia WSA Ireneusz Dukiel Asesor WSA Wojciech Śnieżyński (sprawozdawca) Protokolant: Starszy asystent sędziego Łukasz Cieślak po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 12 lipca 2018 r. sprawy ze skargi [...] sp. z o.o. z siedzibą we W. na decyzję Wojewody D. z dnia [...] stycznia 2018 r. nr [...] w przedmiocie uchylenia decyzji i odmowy zatwierdzenia projektu budowlanego oddala skargę w całości.


UZASADNIENIE

W dniu [...].06.2017 r. [...] sp. z o. o. sp. k. z siedzibą we [...] wystąpiła do Prezydenta [...] o pozwolenie na wykonanie otworu w ścianie garażu podziemnego oraz montaż bramy garażowej ppoż. w budynku przy ul. [...], lokal [...] we [...] (dz. nr [...], [...]). Dnia [...] lipca 2017 r. Sąd Rejonowy dla [...] dokonał połączenia spółek [...]sp. z o.o. ze spółką [...] sp. z o.o. sp.k. poprzez przeniesienie całego majątku [...] sp. z o.o. sp.k. (spółka przejmowana) na [...] sp. z o.o. (spółka przejmująca). Organ ten uznał za strony postępowania inwestora, Wspólnotę Mieszkaniową [...] oraz współwłaścicieli garażu wielostanowiskowego. W ten sposób zainicjowanym postępowaniu prawo inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane zakwestionowali współwłaściciele garażu wielostanowiskowego, stanowiącego lokal niemieszkalny nr [...], a także Wspólnota Mieszkaniowa [...].

Decyzją z [...].08.2017 r., nr [...] Prezydent [...] zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że inwestycja ma polegać na wykuciu otworu w ścianie budynku przy ul. [...] we [...], (południowa ściana tunelu w osi "L" w garażu wielostanowiskowym) oraz montażu w ścianie w osi "K" przed tunelem przesuwnej bramy p.poż. oddzielającej garaże etapu [...] i [...]. W południowej części garażu etapu II zaprojektowano tunel dochodzący do granicy działki nr [...], AM [...], obręb [...], na której zlokalizowany jest etap [...]inwestycji pod nazwa [...]. W ścianie tej na etapie projektowania etapu [...] przewidziano możliwość wykonania otworu łączącego garaże, poprzez zaprojektowanie i wykonanie odpowiedniego zbrojenia ściany. W ścianie w osi K przed tunelem zaprojektowano wnękę, w której będzie się chować brama przesuwna p.poż oddzielająca garaże. Zgodnie przedłożonym projektem garaże etapów [...] i [...] nadzorowane będą przez dwa niezależne systemy SSP, W celu oddzielenia stref pożarowych (garaże stanowią osobne strefy pożarowe) w przypadku zagrożenia pożarowego projektowana brama pożarowa pomiędzy w/w garażami zamknie się zarówno w przypadku pożaru w garażu etapu [...] jak i pożaru w garażu etapu [...].

Odnosząc się do zarzutów stron postępowania dotyczących braku uchwały wspólnoty mieszkaniowej wyrażającej zgodny na realizacje inwestycji oraz kwestionowania zgody udzielonej przez współwłaścicieli garażu, organ I instancji powołał się na zapisy umów sporządzonych w formie aktów notarialnych, mocą których nastąpiło nabycie własność lokali mieszkalnych w budynku przy ul. [...]. Z § 9 tych aktów notarialnych wynika że "nabywca wyraża bezterminową nieodwołalną i nieodpłatną zgodę na korzystanie przez spółkę (oraz jej następcę prawnego) w zakresie niezbędnym do realizowania kolejnych etapów inwestycji pod nazwą "[...]" z nieruchomości wspólnej oraz garażu wielostanowiskowego [...]. Niniejsza zgoda stanowi tytuł prawny dla spółki do dysponowania nieruchomością wspólną oraz garażem wielostanowiskowym [...] dla celów budowlanych zgodnie z przepisami Prawa budowlanego. Jednocześnie nabywca wyraża nieodwołalną bezterminową zgodę na prowadzenie przez spółkę prac budowlanych na nieruchomości wspólnej oraz w garażu wielostanowiskowym [...] w celu realizacji kolejnych budynków inwestycji pod nazwą [...] oraz zagospodarowania terenu nieruchomości wspólnej". Organ wskazał, że współwłaściciele nieruchomości udzielili również "nieodwołalną i bezwarunkowa zgodę na wykonanie przez spółkę zgodnie z wymogami prawa budowlanego oraz w sposób nie zagrażający konstrukcji budynku otworu przejazdowego w garażu wielostanowiskowym [...] w ścianie w osi "L" pomiędzy osiami "k" i "i", w celu umożliwienia przechodu i przejazdu do samodzielnych lokali użytkowych - garaży o których mowa w lit. c) które zostaną wybudowane w ramach kolejnego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego pod nazwą [...]" - § 8 ust. 2 pkt d) aktów notarialnych. Ponadto zauważono, że w aktach notarialnych znajdują się postanowienia dotyczące ustanowienia w garażu wielostanowiskowym służebności gruntowej, polegającej na prawie przejazdu i przejazdu przez garaż na rzecz każdoczesnych współwłaścicieli samodzielnych lokali użytkowych - garaży wielostanowiskowych, które stanowić będą odrębne nieruchomości i wybudowane będą przez spółkę w ramach planowanego przez nią kolejnego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego pod nazwą [...] - art. § 8 ust 2 pkt c) aktów notarialnych.

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli: Wspólnota Mieszkaniowa [...], M.B., B. B., R. J., M. P.-M., P. C., D. F., R. F., O. Ż.-D. oraz A. M. Odwołujące się strony zarzuciły m.in. brak sprecyzowania w projekcie budowlanym pomieszczenia, z którym garaż byłby połączony, wskazując że wyrażona zgoda dotyczyła połączenia garażu z garażem kolejnego etapu inwestycji, brak zgody na roboty budowlane udzielonej przez Wspólnotę Mieszkaniową w formie uchwały właścicieli lokali, niewyrażenie zgody na inwestycję w akcie notarialnym dotyczącym zakupu udziału w prawie własności lokalu niemieszkalnego - garażu wielostanowiskowego. Wskazano również na uchybienia procesowe polegające m.in. na nieuwzględnieniu uwag Wojewody D. zawartych w decyzji z dnia [...].02.2017 r., którą uchylono poprzednią decyzję udzielającą zgodę inwestorowi na realizację spornych robót z powodu zakwestionowania zgody współwłaścicieli garażu na jego przebudowę.

Wojewoda D. decyzją z [...].01.2018 r., nr [...] uchylił zaskarżoną decyzję Prezydenta [...] w całości i odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Organ odwoławczy stwierdził, że z kopii aktów notarialnych przekazanych przez inwestora oraz odwołujących się wynika, że M. P.-M., O. Ż.-D. oraz R. A. J. udzielili inwestorowi prawa do dysponowania nieruchomością (garażową) na cele budowlane w § 8 i 9 aktów notarialnych, których przedmiotem było jednoczesne nabycie lokalu mieszkalnego i udziału w nieruchomości nielokalowej - garażu wielostanowiskowym. W przypadku pozostałych odwołujących się stron – B. B. i M. B., P. C., D. F. i R. F. zawarto odrębne umowy zakupu lokalu mieszkalnego oraz w okresie późniejszym - zakupu udziału w garażu wielostanowiskowym. W umowach na zakup lokalu mieszkalnego (także w § 8 i 9) znajdują się analogiczne zapisy odnośnie zgód na m.in.: ustanowienie w garażu wielostanowiskowym służebności gruntowej polegającej na prawie przejazdu i przechodu na rzecz każdoczesnych współwłaścicieli garażu wielostanowiskowego, który zostanie wybudowany w ramach kolejnego etapu inwestycji i stanowić będzie odrębną nieruchomość, wykonanie otworu przejazdowego w garażu, na dysponowanie garażem wielostanowiskowym dla celów budowlanych. Umowy te zostały zawarte w następujących terminach: B. B. i M. B. - [...].03.2014r., P. C. - [...].03.2014r., D. F. i R. F. - [...].03.2014 r. W okresie późniejszym zostały zawarte umowy na zakup udziału w garażu wielostanowiskowym, w których brak jest zapisów dotyczących udzielenia powyżej wymienionych zgód. Daty zawarcia przedmiotowych umów są następujące (odpowiednio): [...].10.2014 r., [...].07.2014r., [...].07.2014 r. Analiza zawartych umów pozwoliła organowi odwoławczemu stwierdzić, że w momencie udzielania zgód dotyczących garażu wielostanowiskowego odwołujące się strony nie miały prawa do rozporządzania nieruchomością garażową z tego względu, że prawo współwłasności w postaci udziału w nieruchomości wspólnej nabyli w okresie późniejszym. Przy czym organ ten uznał, że pozostaje bez znaczenia w sprawie moment wydania garażu, który w przypadku D. F., R. F. i P. C. nastąpił przed podpisaniem umowy o zakup udziału w garażu, a w przypadku B. B., M. B. - po podpisaniu tej umowy. Z tych też powodów, według organu odwoławczego, doszło w sprawie do skutecznego podważone przez część współwłaścicieli posiadania przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością garażową na cele budowlane. Odnosząc się do pozostałych zarzutów organ stwierdził m.in., że nie była potrzebna uchwała wspólnoty mieszkaniowej ze względu na fakt, że planowane roboty nie dotyczą części wspólnych budynku, tylko nieruchomości lokalowej niemieszkalnej będącej we współwłasności.

Skargę na przedstawioną decyzję złożyła [...] sp. z o.o. z siedzibą we [...] wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie kosztów postępowania. Strona skarżąca zarzuciła Wojewodzie naruszenie prawa materialnego poprzez:

a) błędną wykładnię art. 3 pkt 11) ustawy z 7.07.1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. 2017 poz. 1332) - dalej jako "u.p.b." skutkującą przyjęciem, że prawo do dysponowania gruntem na cele budowlane musi wynikać z prawa współwłasności nieruchomości garażowej z pominięciem prawa do dysponowania wynikającego ze stosunku zobowiązaniowego,

b) niewłaściwe zastosowanie przepisu art. 32 ust. 4 pkt 2) u.p.b. polegające na przyjęciu, że skarżący nie jest stroną stosunku zobowiązaniowego uprawniającego do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz nie miał prawa do złożenia oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane.

Ponadto zarzucono w skardze naruszenie prawa procesowego, tj. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., ponieważ organ przeprowadzając postępowanie dowodowe nie wyjaśnił, czy nieodwołalna zgoda na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane wyrażona przez nabywców lokali na przyszłość w umowach ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokali istniała i była skuteczna w dniu zawarcia umowy sprzedaży udziałów we współwłasności w garażu oraz w dacie złożenia przez skarżącego oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane.

W uzasadnieniu skargi, strona skarżąca wyraziła stanowisko, że w związku z połączeniem spółek dysponuje zgodami współwłaścicieli garażu na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane wyrażonymi w umowach ustanawiających odrębną własność i sprzedaż lokali mieszkalnych w inwestycji pod nazwą [...]. Przyrzeczone umowy nabycia udziałów we współwłasności garażu wielostanowiskowego zawierane były jednocześnie lub chronologicznie później w stosunku do umów ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokali mieszkalnych i w związku z tym w ocenie skarżącego, bezprzedmiotowe byłoby ponowne wyrażenie zgody przez nabywcę udziału we współwłasności garażu w umowie nabycia tego udziału dodatkowej zgody, skoro uprzednio wyraził on tożsamą nieodwołalną zgodę w umowie ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu mieszkalnego. Odnosząc się do stanowiska wyrażonego w zaskarżonej decyzji autor skargi stwierdził, że zawarta tam wykładania art. 3 pkt 11) u.p.b. jest zawężająca i nieprawidłowa. W tym zakresie powołano się na stanowisko zawarte w wyroku NSA z 12.07.2017r., sygn. akt II OSK 2316/16. W ocenie spółki tytuł prawny do dysponowania nieruchomością może wynikać z każdego stosunku zobowiązaniowego, pod warunkiem jedynie, że przewiduje w swojej treści uprawnienie do wykonywania robót budowlanych. Zawężanie zatem stosunków zobowiązaniowych, o których mowa w tym przepisie do "obligacyjnej umowy definitywnej", nie znajduje w nim uzasadnienia. Ponadto wskazano, że według stanowiska NSA zawartego w powołanym orzeczeniu w definicji "stosunku zobowiązaniowego" wyrażonej w art. 3 pkt 11) u.p.b. mieści się stosunek zobowiązaniowy wynikający z umowy przedwstępnej, czy nawet z promesy.

Z tego względu autor skargi uznał, że umowa ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu, gdzie w § 9 została wyrażona zgoda przez współwłaścicieli garażu, tym bardziej mieści się w definicji "stosunku zobowiązaniowego", o którym mowa w art. 3 pkt 11) u.p.b. w świetle okoliczności, że ostatecznie podmioty, które wyraziły taką zgodę stały się współwłaścicielami garażu i miało to miejsce już po zawarciu umowy ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu, zaś możliwość lub zamiar nabycia udziałów w garażu przewidywały już na etapie zawierania umowy dotyczącej lokalu. Uzasadnione jest zatem stanowisko skarżącej spółki, że wyrażona uprzednio zgoda przy okazji zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokali mieszkalnych ze względu na tożsamość stron i zakresu zgody, nie wymagała powtórzenia w umowie nabycia udziałów we współwłasności garażu wielostanowiskowego. Ponadto wskazano, że wydanie miejsc postojowych w garażu nastąpiło w związku z zamiarem zawarcia przez strony umów nabycia udziałów we współwłasności garażu, przed ich zawarciem, jednakże już po zawarciu umów ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokali, a w konsekwencji po wyrażeniu zgody na dysponowanie garażem na cele budowlane i w związku z tym w okresie od dnia wydania miejsca postojowego do dnia zawarcia umowy nabycia udziałów we współwłasności garażu, współwłaścicieli tych należy kwalifikować, jako posiadaczy samoistnych (tak SN w postanowieniu z 17.06.2015 r., sygn. akt I CSK 309/14). Skoro więc współwłaściciele we wskazanym powyżej terminie władali udziałem we współwłasności, jak właściciele, to już w tym momencie zaktualizowała się zgoda wyrażona w umowie ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Za istotne strona skarżąca uznała ponadto zwrócenie uwagi, że zgoda wyrażona w § 9 umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży jest bezterminowa i nieodwołalna. W związku z tym fakt, że współwłaściciele M. B., B. B., P. C., oraz A. M. nabyli udziały w garażu po zawarciu umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży nie wpływa na treść i istnienie tejże zgody i w związku z tym skarżący uznał za niecelowe powtarzanie treści tej zgody w umowie nabycia udziałów we współwłasności garażu. Zgoda ta istniała, a w związku z zawarciem umowy nabycia udziałów we współwłasności garażu, zostać mogła wykorzystana i stanowić podstawę do złożenia przez skarżącego oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane. Ponadto taką zgodę należy oceniać w kontekście specyfiki realizacji przedsięwzięć deweloperskich, które mają na celu realizację projektów przyszłych. W związku z tym umowy deweloperskie lub umowy przyrzeczone, do zawarcia których zobowiązały się strony umów deweloperskich, kształtują stosunki tychże stron na przyszłość, a czego nie wziął pod uwagę organ II instancji wydając zaskarżoną decyzję. Konstrukcja wyrażenia na przyszłość zgody jest powszechnie stosowana w przypadku umów deweloperskich, np. w odniesieniu do zgód nabywców lokali na ustanowienie niezbędnych służebności na nieruchomości wspólnej.

Wojewoda D. w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złoży oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Wymóg ten wiąże się z zasadą wyrażoną w art. 4 Prawa budowlanego, że każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami.

W ocenie Sąd, wbrew zarzutom skargi, w zaskarżonej decyzji organ odwoławczy nie zawęził możliwości wywodzenia przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane ze stosunku zobowiązaniowego wyłącznie do przypadków zawarcia definitywnej umowy przenoszącej własność nieruchomości. Bezspornym jest w sprawie, że umowa o charakterze obligacyjnym daje inwestorowi prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, ale tylko w zakresie przewidzianym w tej umowie. Z umowy zawartej pomiędzy stronami powinno zatem wynikać w sposób niebudzący wątpliwości, na co właściciel nieruchomości, na której ma być zrealizowana inwestycja, wyraża zgodę. Stanowisko Wojewody było natomiast konsekwencją stwierdzenia, że tytuł prawny do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, wynikający ze stosunku zobowiązaniowego, nie obejmuje jednak sytuacji, gdy uprawnienie do wykonywania robót budowlanych pochodzi od nieuprawnionego, tj. osoby która takiego prawa nie posiada w momencie wyrażania zgody - w myśl paremii łacińskiej: nemo plus iuris in alium transfere potest quam ipse habet. W tym znaczeniu rozpatrywana w niniejszej sprawie sytuacja różni się od przypadku na tle którego został wydany powołany w skardze wyrok NSA z 12.07.2017 r., sygn. akt II OSK 2316/16. Nie mamy bowiem do czynienia z klasyczną sytuacją, gdy sprzedający, będący właścicielem nieruchomości, zawiera z kupującym umowę przedwstępną sprzedaży, czy też inną nienazwaną umowę, stanowiącą promesę zawarcia docelowej umowy przenoszącej własność, w której to już umowie udziela kupującemu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a więc zanim jeszcze dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej. W rozpatrywanej sprawie, to sprzedający oczekuje od kupującego, że ten wyrazi sprzedającemu zgodę na dalsze dysponowanie nieruchomością na cele budowlane, tj. ma to nastąpić po dacie wyodrębnienia prawnego przedmiotu sprzedaży oraz po jego zbyciu. W momencie składania takiego oświadczenia przez kupującego, prawo własności przysługuje wciąż sprzedającemu, który chce się nim nadal legitymować niezależnie od zdarzeń prawnych, które nastąpią w przyszłości.

Przyjdzie wobec tego zwrócić uwagę na zróżnicowanie sytuacji prawnej w jakiej znaleźli się nabywcy lokali mieszkalnych w inwestycji pn. [...]. Część z nich zawierała z [...] sp. z o.o. sp. k. umowy, których przedmiotem było jednoczesne nabycie lokalu mieszkalnego i udziału w prawie własności lokalu niemieszkalnego – garażu wielostanowiskowego numer [...]. Z tym udziałem wiązało się wyłączne prawo do korzystania z określonego miejsca postojowego. W tak zawartych umowach, spółka będąca deweloperem, celem zabezpieczenia lepszego skomunikowanie dalszych etapów inwestycji z drogami publicznymi, umieściła zapisy o wyrażeniu przez nabywców lokali mieszkalnych, zgody na dysponowanie przez inwestora prawem do nieruchomości garażowej na cele budowlane. Treścią nieodwołalnej i bezwarunkowej zgody wyrażonej w § 8 takich umów było wykonanie przez spółkę zgodnie z wymogami prawa budowlanego oraz w sposób nie zagrażający konstrukcji budynku, otworu przejazdowego w garażu wielostanowiskowym [...] w ścianie w osi "L" w celu umożliwienia przechodu i przejazdu do samodzielnych lokali użytkowych - garaży, które zostaną wybudowane w ramach kolejnego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego pod nazwą "[...]". Z kolei na podstawie § 9 takiej umowy, nabywca oświadczał, że wyraża bezterminową, nieodwołaną zgodę na korzystanie przez spółkę (oraz jej następcę prawnego), w zakresie niezbędnym do realizowania kolejnych etapów inwestycji pod nazwą "[...]" z nieruchomości wspólnej oraz z garażu wielostanowiskowego [...]. Niniejsza zgoda stanowiła tytuł prawny dla spółki do dysponowania nieruchomością wspólną oraz garażu wielostanowiskowego [...] dla celów budowlanych, zgodnie z przepisami prawa budowlanego. Jednocześnie nabywca wyrażał nieodwołalną, bezterminową zgodę na prowadzenie przez spółkę prac budowlanych w garażu wielostanowiskowym [...] w celu realizacji kolejnych budynków inwestycji pod nazwą "[...]" oraz zagospodarowania terenu nieruchomości wspólnej. W ocenie Sądu, spółka na podstawie takich umów posiadała tytuł prawny do dysponowania nieruchomością garażową na cele budowlane.

Poza umowami, których przedmiotem było jednoczesne ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży wraz ze sprzedażą udziału w garażu, poprzednik prawny skarżącej spółki zawierał odrębne umowy zakupu lokali mieszkalnych oraz w okresie późniejszym – zakupu udziału w garażu wielostanowiskowym. Jak zawrócił uwagę organ odwoławczy, w tego rodzaju przypadkach, w umowach zakupu lokalu mieszkalnego (także w § 8 i 9), znalazły się - analogiczne do wyżej przywołanych umów, oświadczenia odnośnie zgód na wykonanie w garażu wielostanowiskowym otworu przejazdowego, a także na dysponowanie garażem dla celów budowlanych. W zawartych później umowach sprzedaży udziału w garażu wielostanowiskowym spółka nie powtórzyła zapisów dotyczących udzielenia takich zgód. W przypadku tego rodzaju umów istotnym dla sprawy są postanowienia, z których wynika, że nabywcy lokali mieszkalnych, w chwili ich zakupu, udzielali sprzedającemu (oraz jego następcy prawnemu) pełnomocnictwa, którego treścią było zawarcie umowy sprzedaży udziału wynoszącego [...] części we współwłasności garażu wielostanowiskowego [...] wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz prawem do wyłącznego posiadania i korzystania z miejsca postojowego. Strony w takiej umowie jednocześnie potwierdzały, że wydanie miejsca postojowego nastąpiło przed dniem podpisania umowy (§ 10 ust. 3 umów o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i sprzedaży). Opisana sytuacja, w której wydanie miejsca postojowego w garażu nastąpiło w związku zawarciem umowy ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu mieszkalnego i związku z zamiarem zawarcia umowy nabycia udziałów we współwłasności garażu, pozwala zgodzić się z twierdzeniem autora skargi, że takie osoby należy kwalifikować, jako posiadaczy samoistnych, a więc władających nieruchomością jak właściciel. W konsekwencji takiego poglądu, rację należy przyznać skarżącej spółce, że skoro przyszły nabywca udziału w garażu wielostanowiskowym - w momencie wyrażenia zgód zwartych w § 8 i 9 umów nabycia lokalu mieszkalnego, władał współwłasnością nieruchomości garażowej, tak jak właściciel, to w tym momencie w sposób skuteczny dla spółki, udzieli on zgody na dysponowanie garażem wielostanowiskowym na cele budowlane.

Do wydania miejsca postojowego nie zawsze dochodziło w momencie podpisania umowy zakupu lokalu mieszkalnego. Nie było również regułą udzielanie w umowie zakupu lokalu mieszkalnego pełnomocnictwa do zawarcia docelowej umowy sprzedaży udziału we współwłasności garażu wielostanowiskowego. Jak bowiem wynika z umowy z [...].10.2014 r. [...] sp. z o.o. sp. k. sprzedała B. B.i M. B. udział wynoszący [...] części w prawie własności lokalu niemieszkalnego – garażu wielostanowiskowego numer [...]. Z treści § 5 tej umowy wynika, że wydanie udziału w garażu nastąpi w terminie najpóźniej do [...].10.2014 r. Tak więc w tym przypadku B. B. i M. B., wyrażając we wcześniejszej umowie kupna lokalu mieszkalnego z [...].03.2014 r. zgodę na dysponowanie przez spółkę nieruchomością garażową na cele budowlane, nie byli posiadaczami samoistnymi tej nieruchomości, ponieważ dopuszczenie ich do współposiadania udziału w nieruchomości stanowiącej samodzielny lokal niemieszkalny – garaż wielostanowiskowy [...] nastąpiło później. Nie można zatem twierdzić - powołując się na fakt posiadania samoistnego, że B. B. i M. B. udzielili spółce skutecznej zgody na dysponowanie nieruchomością garażową na cele budowlane. Istotną dla sprawy pozostaje także kolejna okoliczność. Zgodnie z art. 3 pkt 11 u.p.b. tytuł prawny do dysponowania nieruchomością może wynikać z każdego stosunku zobowiązaniowego, pod warunkiem, że przewiduje w swojej treści uprawnienie do wykonywania robót budowlanych. Zgadzając się zatem ze stanowiskiem wyrażonym w wyroku NSA z 12.07.2017 r., sygn. akt II OSK 21316/16, że przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości / promesa zawarcia takiej umowy może stanowić prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, koniecznym staje się rozważenie, czy w przypadku B. B. i M. B. można mówić o takiej umowie. W ocenie Sądu, biorąc pod uwagę treść umowy z [...].03.2014 r. (dotyczącej sprzedaży lokalu mieszkalnego), nie można twierdzić, że jej postanowienia spełniają wymogi zawarte w art. 389 § 1 k.c. Przepis ten stanowi, że umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Z treści natomiast umowy z [...].10.2014 r. niezbicie wynika, że podstawą do jej zawarcia nie stanowiło jakiekolwiek pełnomocnictwo, które B. B. i M. B. udzieli spółce, od której - w dacie tej umowy - nabyli udział w nieruchomości garażowej. Z umowy tej nie wynika również aby jej zawarcie poprzedzała umowa przedwstępna. Taka sytuacja niewątpliwie miała natomiast miejsce w przypadku innych umów zawieranych przez spółkę. Jako przykład można wskazać umowę z [...].07.2014 r., gdzie osoba działająca w imieniu [...] sp. z o.o. sp. k. działa jednocześnie w mieniu tej spółki oraz powołując się na pełnomocnictwo zawarte w akcie notarialnym z [...].03.2014 r. (umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży), występuje w imieniu D. F. i R. F. Analizowany w tym miejscu przypadek jednoznacznie zatem zaprzecza twierdzeniom spółki, aby tytuł do dysponowania nieruchomością garażową na cele budowlane wynikał z umowy zawartej z B. B. i M. B. w dniu [...].03.2014 r. W umowie tej brak jest stosunku zobowiązaniowego, który zawierałby uprawnienie do wyrażenia przez kupujących zgody na wykonywanie robót budowlanych, skoro nie tylko nie byli oni posiadaczami samoistnymi miejsca postojowego w tym garażu w dacie wyrażenia zgody, i co istotne w sprawie, dopiero w umowie z [...].10.2014 r. określono istotne postanowienia umowy sprzedaży udziału w prawie własności lokalu niemieszkalnego - garażu wielostanowiskowego (w tym jego cenę), co oznacza, że akt notarialny z [...].03.2014 nie obejmował elementów umowy przedwstępnej czy też innej nienazwanej będącej promesą.

W przypadku zatem skutecznego zakwestionowania przez jedną ze stron postępowania treści oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, na inwestorze spoczywa obowiązek udowodnienia (verba legis: "wykazania") legitymowania się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – jak tego wymaga art. 4 u.p.b. – za pomocą właściwych dokumentów (np. odnośnej umowy cywilnoprawnej). Obowiązkiem organu administracji architektoniczno-budowlanej jest natomiast ocena, czy przedłożone oświadczenie uprawnia inwestora do prowadzenia określonych we wniosku o pozwolenie na budowę robót budowlanych. W przypadku zaistnienia sporu prawnego dotyczącego kwestii posiadania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, właściwym do jego rozstrzygnięcia będzie sąd powszechny. Organy administracji publicznej, ani sądy administracyjne, nie są powołane do rozstrzygania sporów co do istnienia po stronie inwestora (oraz treści) uprawnień obligacyjnych względem określonej nieruchomości. Jest to refleks bardziej ogólnej zasady, w myśl której organy administracji publicznej nie mają kompetencji do samodzielnego rozstrzygania spraw (sporów) o charakterze cywilnym, zastrzeżonych do właściwości sądów powszechnych. W konsekwencji, do czasu rozstrzygnięcia tego sporu we właściwym trybie (np. polubownie) lub na właściwym forum (przed sądem powszechnym), organ administracji był zobligowany przyjąć, że inwestor nie wykazał należycie deklarowanego prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – co też prawidłowo uczynił organy odwoławczy w kontrolowanym postępowaniu.

W takiej sytuacji, zakwestionowanie oświadczenia inwestora o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, uzasadniało zastosowanie przez organ odwoławczy kompetencji merytoryczno–reformacyjnych. Zgodnie z art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a., organ II instancji był władny uchylić decyzję organu I instancji albo w całości lub w części i orzec o istocie sprawy, tak jak w realiach niniejszej sprawy o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na wykonanie otworu w ścianie garażu podziemnego oraz montażu bramy garażowej ppoż, z uwagi na niespełnienie przez inwestora wymogu stawianego ustawą Prawo budowlane. Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane podlega ocenie według norm praw cywilnego.

Bez wpływu na ocenę prawidłowości zaskarżonej decyzji jest nieaprobowany przez Skład orzekającego w niniejszej sprawie pogląd, który zawarł organ odwoławczy w końcowej części uzasadnienia zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniach, organ ten wskazał na brak potrzeby wyrażenia przez wspólnotę mieszkaniową zgody na sporne roboty budowlane. Taki pogląd podyktowany był uznaniem, że planowane roboty nie dotyczą części wspólnych budynku, tylko nieruchomości lokalowej będącej we współwłasności. W przekonaniu Sądu, pogląd ten nie znajduje podstaw faktycznych w materialne sprawy, skoro planowana przebudowa dotyczyć będzie zewnętrznej ściany budynku. Okoliczność, że ingerencja w ścianę zewnętrzną dotyczy poziomu garażu podziemnego, nie oznacza, że część wspólna nieruchomości budynkowej, jaką jest niewątpliwie ściana zewnętrzna, kończy się na poziomie garażu podziemnego. Część wspólna budynku obejmuje całość ścian zewnętrznych i fundamentów. To, że garaż podziemny stanowi lokal niemieszkalny, będący we współwłasności, dla którego jest wydzielona odrębna księga wieczysta, nie zmienia tego, że mamy nadal do czynienia - ze względów podyktowanych konstrukcją ścian zewnętrznych, stropów i fundamentów, z jednym budynkiem. W zakresie robót budowlanych obejmujących części wspólne konieczna jest zgoda wspólnoty mieszkaniowej. Ingerencja w zakresie części wspólnej nieruchomości przekracza zakres zwykłego zarządu.

Reasumując stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja, pomimo stwierdzonych mankamentów w zakresie jej uzasadnienia, podjęta została na podstawie przepisów prawa, prawidłowo zastosowanych i wyłożonych, dlatego też brak było podstaw do uwzględnienia skargi.

Z tych względów, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm.), Sąd skargę oddalił.