Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 735/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2013-11-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 4 ust. 13
journal: Dz.U. 2012 poz 83
law: Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości - tekst jednolity.
article: art. 71 ust. 4, art. 77 ust. 1 i 3, art 78-81
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. a , art. 152 i art. 200
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
Teza: Datą aktualizacji opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania jest  dzień zawarcia ugody sądowej, to jest dzień, w którym strony na mocy zgodnego oświadczenia stron ustaliły wysokość tej opłaty, jako pochodnej wartości nieruchomości, określonej na dzień zawarcia ugody. Rozciągnięcie skutków prawnych tej ugody na wskazany w niej okres sprzed jej zawarcia jest zatem kwestią wtórną.

TEZY

Datą aktualizacji opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania jest  dzień zawarcia ugody sądowej, to jest dzień, w którym strony na mocy zgodnego oświadczenia stron ustaliły wysokość tej opłaty, jako pochodnej wartości nieruchomości, określonej na dzień zawarcia ugody. Rozciągnięcie skutków prawnych tej ugody na wskazany w niej okres sprzed jej zawarcia jest zatem kwestią wtórną.


SENTENCJA

Dnia 13 listopada 2013 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tadeusz Lipiński Sędziowie Sędzia WSA Beata Jezielska Sędzia WSA Alicja Jaszczak-Sikora (spr.) Protokolant Specjalista Małgorzata Krajewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 listopada 2013 roku sprawy ze skargi I. S. i B. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]", Nr "[...]" w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących solidarnie kwotę 200 zł (dwieście złotych), tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego; III. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia "[...]", nr "[...]" Samorządowe Kolegium Odwoławcze, orzekając po raz czwarty w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej położonej w O. przy ul. "[...]", obręb "[...]", działka nr "[...]" o powierzchni 19 m2, zabudowanej budynkiem garażowym o powierzchni 19 m2, stanowiącym odrębny od gruntu przedmiot własności I. i B. S., utrzymało w mocy decyzję Prezydenta (dalej jako organ I instancji) z dnia "[...]", nr "[...]", uwzględniającą wniosek użytkowników wieczystych i ustalającą z tego tytułu opłatę w wysokości 4.178 zł.

W uzasadnieniu organ II instancji przytoczył stan faktyczny sprawy, wskazując,

że w dniu 22 października 2010r. I. i B. S. wystąpili z wnioskiem w przedmiotowej sprawie. Organ I instancji na potrzeby niniejszego postępowania zlecał trzykrotnie sporządzenie operatu szacunkowego w celu ustalenia wartości wnioskowanego prawa i ustalenia z tego tytułu należnej opłaty. Pierwszą i drugą decyzją ustalono opłatę

w wysokości 3.980 zł. Trzecią decyzją, na podstawie drugiego operatu, 4.116 zł. Zaś czwartą decyzją, na podstawie trzeciego operatu – 4.178 zł. Trzy pierwsze decyzje zostały uchylone przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, które przekazało sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia, wobec niewyjaśnienia dlaczego w tym samym zespole garaży opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego działek nr "[...]" o powierzchni 19 m2, nr "[...]" o pow. 20 m2 i nr "[...]" o pow. 21 m2, w latach 2008 i 2009, wyniosły odpowiednio 1.544 zł, 1.581 zł i 1.706 zł, tj. znacznie odbiegały od opłaty ustalonej w stosunku do odwołujących się. Orzekając po raz czwarty organ I instancji wyjaśnił, że w stosunku do tych trzech sąsiednich nieruchomości zastosowano uproszczony sposób obliczenia opłaty z tytułu przekształcenia, na podstawie art. 4 ust. 13 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, tj. z uwzględnieniem wniosków zawartych w operatach sporządzonych na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego 2007r. Organ I instancji stwierdził, że w przypadku stron procedura ta nie mogła mieć zastosowania. Dodatkowo organ I instancji podał, że inna sąsiednia działka nr "[...]" została przekształcona w 2010r. i opłatę z tego tytułu ustalono na kwotę 4.163 zł, w oparciu o operat szacunkowy sporządzony w tym celu.

W odwołaniu od tej ostatniej decyzji I. i B.S. przekonywali, że w ich przypadku ma zastosowanie wskazany tryb uproszczony ustalenia opłaty. Udokumentowali, że w dniu 24 sierpnia 2009r. zawarli przed Sądem Rejonowym ugodę z Gminą O. (sygn. akt I C 514/09), ustalającą ze skutkiem od dnia 1 stycznia 2008r. opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego działki nr "[...]" (omyłkowo wskazano nr "[...]") oraz udziału w wysokości 1/6 w działce "[...]", na łączną kwotę 339,21 zł. Odwołujący wyjaśnili, że ugodą tą została zmniejszona o 20 % opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego, w stosunku do wartości ustalonych w operacie szacunkowym z dnia 20 września 2007r., sporządzonym na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej z dnia 30 listopada 2007r., od której skarżący się odwołali. Odwołujący zauważyli, że w dacie zwarcia ugody przyjęto, iż wartość gruntu pod garażem wynosiła 2.826 zł. W przekonaniu stron to w dacie zawarcia, obowiązującej w dalszym ciągu, ugody nastąpiła aktualizacja opłaty rocznej (24.08.2009r.). Licząc od tej daty, wniosek o przekształcenie (22.10.2010r.) złożony został z zachowaniem 2-letniego terminu i zgodnie z ustawą do ustalenia opłaty za przekształcenie należało przyjąć wartość nieruchomości określoną dla celów tej aktualizacji. Ponadto odwołujący nie zgodzili się z ustaleniami operatu szacunkowego, kwestionując, aby działka o pow. 19 m2, zabudowana garażem, była porównywalna z działkami przeznaczonymi pod wysokie budownictwo mieszkaniowe o powierzchni nawet 19095m2. Zdaniem skarżących wartość nieruchomości gruntowej pod garażem odpowiada kwocie 3.533 zł, ustalonej operatem szacunkowym z 2007r., sporządzonym dla aktualizacji opłaty rocznej. Wskazali, że wówczas prawidłowo wycenę oparto na trzech transakcjach, których przedmiotem były działki pod garażami o zbliżonym położeniu, wielkości i uzbrojeniu.

Rozpatrując sprawę w II instancji, wskazaną na wstępie decyzją, Samorządowe Kolegium Odwoławcze podzieliło w całości stanowisko organu I instancji. Wyjaśniono, że w niniejszej sprawie nie można było zastosować "uproszczonej metody" ustalenia wartości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, przewidzianej w art. 4 ust. 13 wskazanej ustawy. Zważywszy na treść powołanej ugody, Kolegium uznało, iż aktualizacja opłaty nastąpiła wraz z dniem 1 stycznia 2008r. W konsekwencji w dniu złożenia wniosku (22.10.2010r.) upłynął już dwuletni okres, o którym mowa w art. 4 ust. 13 ustawy. Zasadnym było więc ustalenie wysokości opłaty za zasadach ogólnych, zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, tj. poprzez odpowiednie stosowanie przepisów art. 67 ust. 3a i art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010r. nr 102, poz. 651 ze zm., dalej jako: "u.g.n."). Ponadto Kolegium nie zgodziło się z zastrzeżeniami odwołujących co do przyjętego przez rzeczoznawcę sposobu wyceny. Podniesiono, iż w operacie z dnia 30 października 2012 r. zostało zastosowane podejście porównawcze - metoda porównywania parami. Wskazano, iż wyceniana nieruchomość - zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania (uchwała nr LXII/724/2010 Rady Miasta z dnia 26 maja 2010 r.) - znajduje się na obszarze koncentracji usług ponadlokalowych - ogólnomiejskich, regionalnych i krajowych Centrum. Grunt został oddany w użytkowanie wieczyste pod zabudowę garażową. Lokalizacja nieruchomości jest dobra, dostęp do komunikacji, punktów oświaty, usług, urzędów dobry, ukształtowanie terenu płaskie. Pobliski teren jest uzbrojony w sieć wodnokanalizacyjną, ciepłowniczą, gazową, energetyczną. Do porównania przyjęto cztery nieruchomości, w tym dwie przeznaczone na cele zabudowy garażowej. W ocenie Kolegium niniejszy operat szacunkowy w sposób przejrzysty i logiczny przedstawia sposób wyceny, jest zgodny z obowiązującymi w zakresie szacowania przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109). i dlatego organ I instancji zasadnie przyjął, iż może stanowić podstawę wyceny, a także podstawę ustalenia opłaty za przekształcenie prawa.

I. i B. S. nie zgodzili się z tą ostateczną decyzją, zaskarżając ją do Wojewódzkiego Sądu Administracyjny w Olsztynie. Wnieśli o: uznanie ugody sądowej z dnia 24.08.2009r. za akt wiążący obie strony, określający datę aktualizacji i wysokość opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie działki nr "[...]"; uznanie daty złożenia wniosku , tj. 22.10.2010, za nieprzekraczającą dwóch lat od daty aktualizacji opłaty rocznej dokonanej w ugodzie oraz uznanie wartości nieruchomości określonej w operacie szacunkowym z dnia 20.09.2007r.(3.533 zł), potwierdzonej pismem Urzędu Miasta z dnia 30 listopada 2007r., za podstawę do ustalenia wysokości opłaty za wnioskowane przekształcenie.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. W ocenie Kolegium treść zawartej ugody w sposób jednoznaczny wskazuje datę dokonania aktualizacji, jako dzień 1 stycznia 2008r. Zdaniem organu przyjęcie jakiejkolwiek innej daty tego zdarzenia prawnego nie jest możliwe.

W piśmie procesowym z dnia 4 września 2013r. skarżący argumentowali dodatkowo, że w przedmiotowej ugodzie ustalono ze skutkiem od dnia 1 stycznia 2008r. nową opłatę roczną za wieczyste użytkowanie działki w kwocie 339, 21 zł, w miejsce obowiązującej do dnia 31 grudnia 2007r. w kwocie 144,82 zł. Skarżący stwierdzili, że data 1 stycznia 2008r. dotyczy tylko skutków finansowych ugody, a nie prawnych. Zobowiązali się tylko do wyrównania opłaty rocznej za lata 2008 i 2009, co też uczynili. Wnieśli

o uznanie daty aktualizacji, w myśl art. 81 u.g.n., z dniem 1 stycznia 2009r. lub z dniem zawarcia ugody, która stanowiła dalszy ciąg tej samej sprawy, dotyczącej ustalenia wartości działki nr "[...]" i aktualizacji opłaty rocznej. Wyjaśnili, że pismem z dnia 2 stycznia 2008r. wnieśli do SKO o ustalenie opłaty rocznej. Orzeczeniem z dnia 29 maja 2009r. SKO oddaliło ich wniosek. Pismem z dnia 13 czerwca 2009r. wnieśli sprzeciw od orzeczenia SKO, w wyniku którego zawarta została ugoda sądowa z dnia 24 sierpnia 2009r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 134 § 1 w zw. z art. 145

§ 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2012r. poz. 270 ze zm, dalej jako: "p.p.s.a."), sąd administracyjny dokonuje kontroli zaskarżonego aktu pod względem zgodności z prawem, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi. Wzruszenie zaskarżonego rozstrzygnięcia następuje między innymi w sytuacji, gdy przedmiotowa kontrola wykaże naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Oznacza to, że badaniu w postępowaniu sądowym podlega prawidłowość zastosowania przez organy administracji publicznej przepisów prawa w odniesieniu do istniejącego w sprawie stanu faktycznego oraz trafność zastosowania wykładni tych przepisów.

Dokonując oceny zasadności skargi w świetle powołanych wyżej kryteriów, Sąd doszedł do przekonania, że skarga zasługuje na uwzględnienie, gdyż zaskarżona decyzja oraz utrzymana nią w mocy decyzja organu I instancji zostały wydane z naruszeniem art. 4 ust.13 ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (j.t. Dz. U z 2012r. poz. 83), wobec odmowy jego zastosowania w stosunku do skarżących, podczas gdy stan faktyczny niniejszej sprawy odpowiada hipotezie tego przepisu i prawidłowo opłata z tytułu wnioskowanego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności powinna zostać naliczona według wartości nieruchomości przyjętej w ugodzie, zawartej w dniu 24 sierpnia 2009r. przed Sądem Rejonowym, pomiędzy użytkownikami wieczystymi a gminą O. W tym dniu strony uzgodniły nową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej działki gruntu w oparciu o zweryfikowaną wartość nieruchomości, dokonując zatem w tym dniu aktualizacji opłaty rocznej, która objęła także okres wsteczny i przed upływem dwóch lat od daty tej aktualizacji skarżący wystąpili w dniu 22 października 2010r. z wnioskiem o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

Zgodnie z powołanym art. 4 ust. 13 wymienionej ustawy, jeżeli nie wcześniej niż w okresie ostatnich dwóch lat przed dniem złożenia wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości była dokonana aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, dla ustalenia opłaty, o której mowa w ust. 1, przyjmuje się wartość nieruchomości określoną dla celów tej aktualizacji.

Zastosowanie tego przepisu ustawodawca uzależnił od zachowania przez użytkownika wieczystego maksymalnie dwuletniego okresu od dokonania aktualizacji opłaty rocznej. W niniejszej sprawie rozstrzygnięcia wymaga, kiedy konkretnie w przypadku skarżących miała miejsce ostatnia aktualizacja opłaty rocznej, czy jak to przyjęły organy z początkiem roku kalendarzowego, który objęty został aktualizacją, czy jak to wywodzą skarżący z dniem, w którym doszło do wiążącego uzgodnienia podwyższenia wysokości opłaty rocznej. W tym celu przypomnieć należy, że działania organów państwa związane z oddaniem w użytkowanie wieczyste gruntów Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków, z czym wiąże się uiszczanie przez użytkowników wieczystych opłat, ustalanych na podstawie zasad określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, nie mają charakteru działań podejmowanych przez te organy jako podmioty prawa publicznego. Opłaty te są zobowiązaniami cywilnoprawnymi uiszczonymi bez wezwania na rzecz właściciela gruntu, a do ich zmiany mają zastosowanie zasady cywilnoprawne, w szczególności wynikające z art. 77-81 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Stosownie do art. 77 ust. 1 u.g.n. wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata (do dnia 8 października 2011r. obowiązywał zapis, że nie częściej niż raz na rok), jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Zgodnie z art. 77 ust. 3 tej ustawy aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. W myśl art. 78 ust. 1 u.g.n. właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej "kolegium", wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości (ust. 2 art. 78 u.g.n.). Wniosek, o którym mowa w ust. 2, składa się przeciwko właściwemu organowi. Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na właściwym organie (ust. 3).Złożenie wniosku, o którym mowa w ust. 2, nie zwalnia z obowiązku uiszczania opłat w dotychczasowej wysokości. W przypadku niezłożenia wniosku właściwy organ oraz użytkownika wieczystego obowiązuje nowa wysokość opłaty zaoferowana w wypowiedzeniu (ust. 4). Zgodnie z art. 79 ust. 4 u.g.n. w przypadku oddalenia wniosku przez samorządowe kolegium odwoławcze obowiązuje wysokość opłaty zaoferowana zgodnie z art. 78 ust. 1. Przepis ust. 5 stosuje się odpowiednio. Stosownie zaś do tego ustępu 5 art. 79 ustawy ustalona na skutek prawomocnego orzeczenia kolegium lub w wyniku zawarcia przed kolegium ugody nowa wysokość opłaty rocznej obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty. Art. 79 ust. 8 u.g.n. stanowi, że przepisy ust. 4 i 5 stosuje się odpowiednio, jeżeli sprawę rozstrzygnięto prawomocnym wyrokiem sądu lub zawarto ugodę sądową, w następstwie wniesienia sprzeciwu od orzeczenia kolegium do sądu powszechnego, o czym mowa też w art. 80 u.g.n. Zgodnie z ust. 3 art. 80 w razie wniesienia sprzeciwu w terminie, orzeczenie traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia. W art. 81 u.g.n. ustawodawca unormował natomiast aktualizację opłaty rocznej na wniosek użytkownika wieczystego. Doręczenie żądania właściwemu organowi powinno nastąpić na piśmie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego aktualizację opłaty rocznej. Jeżeli właściwy organ odmówił aktualizacji opłaty użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania odmowy, skierować sprawę do kolegium (art. 81 ust. 1). W przypadku oddalenia wniosku przez kolegium obowiązuje opłata dotychczasowa (ust. 3 art. 81). Nowa wysokość opłaty rocznej, ustalona przez właściwy organ w wyniku realizacji żądania, o którym mowa w ust. 1, albo w wyniku prawomocnego orzeczenia kolegium lub ugody zawartej przed kolegium, obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym użytkownik wieczysty zażądał jej aktualizacji (ust. 4). Przepisy ust. 3 i 4 stosuje się odpowiednio, jeżeli sprawę rozstrzygnięto prawomocnym wyrokiem sądu lub zawarto ugodę sądową, w następstwie wniesienia sprzeciwu (ust. 5 art. 81).

W rozpoznawanej sprawie ostatnia aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przedmiotowego gruntu ustalona została na skutek działania zainicjowanego przez organ, który na podstawie art. 78 ust. 1 u.g.n., wypowiedział skarżącym w dniu 30 listopada 2007r., z dniem 31 grudnia 2007r., dotychczasową wysokość opłaty rocznej, proponując nową podwyższoną wysokość, która miała obowiązywać od dnia 1 stycznia 2008r., jeżeli użytkownicy wieczyści nie wnieśliby w terminie 30 dni od doręczenia wypowiedzenia, wniosku do samorządowego kolegium odwoławczego kwestionującego tę zaoferowaną opłatę w podwyższonej wysokości. Wskazać należy, że opłata roczna za użytkowanie wieczyste gruntu ma przede wszystkim charakter umowny, dotyczy przecież stosunku zobowiązaniowego i aby mogło dojść do jej aktualizacji, czyli zmiany, musi dojść do uzgodnienia jej nowej wysokości. Nastąpić to może poprzez milczącą akceptację oferowanej zmiany opłaty rocznej i wówczas do uzgodnienia opłaty rocznej za kolejny rok dochodzi z upływem terminu do złożenia wniosku, o którym mowa w art. 78 ust. 2 u.g.n. albo uzgodnienia wysokości opłaty rocznej użytkownik wieczysty może dochodzić najpierw przed kolegium, a następnie przed sądem powszechnym, które to mogą oddalić odpowiednio wniosek i sprzeciw, wtedy obowiązywać miałaby opłata w wysokości zaproponowanej w wypowiedzeniu albo uwzględnić te środki prawne, poprzez ustalenie opłaty rocznej w nowej wysokości, skoro dotychczasowa została wypowiedziana, jednak innej niż to proponował właściwy organ reprezentujący właściciela gruntu (art. 79 ust. 4, 5 i 8 u.g.n.). Do czasu rozpatrzenia wniosku, a następnie wniesionego sprzeciwu od niego, użytkownik wieczysty ma obowiązek uiszczać opłatę roczną w dotychczasowej wysokości, sprzed wypowiedzenia (art. 78 ust. 4 i art. 80 ust. 3). Do czasu bowiem rozstrzygnięcia przez kolegium, czy następnie sąd, nie wiadomo ostatecznie w jakiej wysokości wypowiedziana opłata roczna będzie obowiązywać w następnym roku kalendarzowym. Nie można pomijać, że zgodnie z art. 71 ust. 4 u.g.n. opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Zatem dokonanie aktualizacji opłaty rocznej za dany rok musi objąć cały ten rok. Dlatego ustawodawca rozciągnął skutki aktualizacji opłaty rocznej, ustalonej przez kolegium czy sąd, wstecz do początku roku, którego dotyczyła. Uwzględniając powyższe, nie sposób przyjmować, że do uzgodnienia opłaty rocznej, czyli jej aktualizacji dochodzi w dniu objętym jedynie skutkami tej aktualizacji, a nie w dniu, w którym w sposób wiążący rozstrzygnięto o nowej wysokości opłaty rocznej, w niniejszej sprawie w dacie zawarcia ugody w tym przedmiocie przed sądem.

Zasadnym jest również wskazać, iż w myśl art. 4 ust. 13 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, w przypadku spełnienia hipotezy tego przepisu, tj. złożenia wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przed upływem dwóch lat od ostatniej aktualizacji opłaty rocznej, dla ustalenia opłaty z tytułu tego przekształcenia, przyjmuje się wartość nieruchomości określoną dla celów tej aktualizacji. W związku z tym wyjaśnić należy, że co do zasady aktualizacja opłaty rocznej powinna uwzględniać wartość nieruchomości gruntowej określoną przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 77 ust. 3u.g.n.). Operat szacunkowy w tym przedmiocie został wykonany w niniejszej sprawie na zlecenie właściwego organu, dla celów aktualizacji opłaty rocznej, w dniu 20 września 2007r. Jednak w zawartej przed sądem ugodzie strony zweryfikowały wartość gruntu, na którym posadowiony jest garaż skarżących i ustaliły jego wartość w wysokości niższej od przyjętej w tym operacie szacunkowym. Zatem w rozpatrywanym przypadku wartość nieruchomości dla celów aktualizacji opłaty rocznej określona została nie przez wspomniany operat szacunkowy, ale przez powyższą ugodę, co należało uwzględnić w niniejszym postępowaniu o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (por. wyrok WSA w poznaniu z dnia 6 lipca 2005r., sygn. akt II SA/Po 1843/03, publ. na internetowej stronie orzeczenia.nsa.gov.pl). Nie ma przy tym znaczenia, że przedmiotową ugodą strony ustaliły jedynie wysokość opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania a nie określiły w niej wprost wartości nieruchomości, której opłata ta dotyczy. Wszakże, zgodnie z art. 72 ust. 1 u.g.n., opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny danej nieruchomości gruntowej. Nie ma więc wątpliwości co do tego, że wysokość tej opłaty jest pochodną wartości nieruchomości. Podobnie bez znaczenia pozostaje to, że strony rozciągnęły skutek prawny zawartej ugody na okres wcześniejszy tj. od 1 stycznia 2008r. Datą aktualizacji opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania jest dzień zawarcia ugody sądowej, to jest dzień, w którym strony na mocy zgodnego oświadczenia stron ustaliły wysokość tej opłaty, jako pochodnej wartości nieruchomości, określonej na dzień zawarcia ugody. Rozciągnięcie skutków prawnych tej ugody na wskazany w niej okres sprzed jej zawarcia jest zatem kwestią wtórną.

W tym stanie rzeczy, skargę jako uzasadnioną należało uwzględnić i orzec jak

w punkcie pierwszym wyroku, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) p.p.s.a. O wstrzymaniu wykonalności zaskarżonej decyzji orzeczono na zasadzie art. 152 p.p.s.a.

Orzeczenie o kosztach, obejmujących zwrot uiszczonego wpisu od skargi, wydano w oparciu o art. 200 p.p.s.a.

Przy ponownym rozpatrzeniu wniosku skarżących organ rozstrzygnie, mając na uwadze art. 153 p.p.s.a, jak również wskazaną wyżej wykładnię prawa materialnego.