Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 383/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2019-09-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 61 ust 1 pkt 1-5
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mirosław Bator Sędziowie : WSA Tadeusz Kiełkowski (spr.) WSA Magda Froncisz Protokolant : Beata Stefańczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 września 2019 r. sprawy ze skargi J. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 5 lutego 2019 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 5 lutego 2019 r., znak [...], działając na podstawie art. 59 ust. 1, art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 1945), § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164 poz. 1588) oraz art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 2096), po rozpatrzeniu odwołania J. Z.-K. oraz R. Z. od decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 16 października 2018 r. nr [...] orzekającej o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "Budowa budynku usługowego (usługi pralnicze) na działce nr [...] obręb [...] przy ul. [...] w K." – 1) uchyliło zaskarżoną decyzję w części obejmującej załącznik nr 1 pkt II.1.e. i w tym zakresie orzekło w następujący sposób: – pkt II1.e załącznika nr 1 otrzymuje brzmienie: "Geometria dachu: Dla nowej zabudowy ustala się następujące zasady kształtowania dachu: Dach połaciowy. Wysokość głównej kalenicy ustala się w przedziale 4m – 4,5m. Kierunek przebiegu głównej kalenicy ustala się jako dowolny. Kąt nachylenia połaci dachowych ustala się w przedziale 30° – 45°. Dopuszcza się doświetlenie w formie okien połaciowych i/lub lukarna i/lub facjat. Parametry te wyznaczono zgodnie z § 8 Rozporządzenia"; 2) w pozostałym zakresie utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

Powyższa decyzja, która jest przedmiotem skargi, zapadła w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych.

Wnioskiem z dnia 17 października 2017 r. Z. B. zwrócił się do Prezydenta Miasta K. o ustalenie warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa budynku usługowego (usługi pralnicze) na działce nr [...] obręb [...] przy ul. [...] w K.". Wniosek został następczo skorygowany w zakresie parametrów projektowanej inwestycji; tytuł i program zamierzenia inwestycyjnego pozostały bez zmian.

Prezydent Miasta K. decyzją z dnia 16 października 2018 r., [...], ustalił warunki zabudowy dla ww. zamierzenia inwestycyjnego. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ I instancji wskazał w szczególności, że teren określony we wniosku nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i następne ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W toku postępowania uzyskano wymagane prawem opinie i uzgodnienia, w szczególności opinię Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 7 listopada 2017 r. w zakresie obsługi komunikacyjnej, dwie opinie Wydziału Kształtowania Środowiska Urzędu Miasta K. w zakresie ochrony zieleni, wód, gospodarki wodnej, geologii, ochrony powietrza i ochrony przed hałasem z dnia 13 listopada 2017 r. oraz w zakresie oddziaływania na środowisko z dnia 22 lutego 2018 r. Pozyskano opinię Zespołu Urbanistycznego. Projekt decyzji został przesłany do uzgodnienia Ministrowi Środowiska oraz Marszałkowi Województwa [...] w zakresie udokumentowanych złóż kopalin i wód podziemnych, a wobec niezajęcia przez te organy stanowiska w ustawowym terminie, uzgodnienia uznano za milcząco dokonane. W wyniku przeprowadzonego postępowania ustalono, że planowane zamierzenie inwestycyjne spełnia warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Projekt decyzji sporządził mgr inż. arch. D. P., posiadający stosowne uprawnienia. Organ I instancji ustosunkował się także do uwag i zastrzeżeń stron składanych w toku postępowania. Do decyzji zostały dołączone, stanowiące jej integralną część: Załącznik Nr 1 – warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, Załącznik Nr 2 – część graficzna warunków zabudowy, Załącznik Nr 3 – część tekstowa wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej, Załącznik Nr 4 – część graficzna wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej.

Od powyższej decyzji Prezydenta Miasta K. odwołanie złożyli J. Z.-K. oraz R. Z.. W odwołaniu wskazano w szczególności na bliską odległość planowanego budynku od posesji odwołujących się, co może być powodem zaburzenia spokoju, ciszy i wzmożenia hałasu; podkreślono rodzinny charakter zabudowy przy ulicy [...], który zostanie zaburzony. Zakwestionowano opinię w zakresie obsługi komunikacyjnej, stwierdzając zwiększenie ruchu samochodów, problem z poruszaniem się ulicą [...] oraz brak możliwości znalezienia miejsca parkingowego w pobliżu Szkoły Podstawowej nr [...]. Wskazano również na uciążliwy charakter zamierzonej inwestycji. W ocenie odwołujących się planowany budynek będzie zajmował dużą powierzchnię działki, w związku z tym będzie brakowało zieleni, a światło dzienne będzie ograniczone. Podniesiono, że organ nie odniósł się do przepisów techniczno-budowlanych ani czynników, które wpływałyby na życie odwołujących się; nie zapewniono ochrony interesów osób trzecich, występujących w obszarze oddziaływania. Wskazano na ograniczony dostęp do drogi publicznej i naruszenie interesu właścicieli sąsiadującej działki, a także na sprzeczność w ustaleniach organu I instancji, który z jednej strony wykazywał, że zamierzenie nie generuje zapotrzebowania na miejsca postojowe, a następnie jednak ustalił wymaganą ich ilość w kwestionowanej decyzji. Odwołujący się wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji organu I instancji. Pismem z dnia 4 grudnia 2018 r. inwestor – Z. B. – zajął stanowisko w sprawie i wniósł o utrzymanie decyzji organu I instancji w mocy.

Działając na skutek odwołania, po przeprowadzeniu uzupełniającego postępowania dowodowego, Samorządowe Kolegium Odwoławcze wydało decyzję reformatoryjną opisaną na wstępie. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ odwoławczy zreferował przebieg postępowania, z uwzględnieniem czynności podjętych na podstawie art. 136 k.p.a. – i przedstawił uwarunkowania prawne i istotę rozstrzygnięcia o ustaleniu warunków zabudowy. Następnie Samorządowe Kolegium Odwoławcze wyjaśniło, że stan faktyczny został ustalony na podstawie analizy architektoniczno-urbanistycznej sporządzonej przez osobę uprawnioną w rozumieniu art. 60 ust. 4 u.p.z.p. mgr inż. arch. D. P., datowanej na 28 sierpnia 2018 r. Analiza obejmuje część tekstową i graficzną oraz tabelaryczne zestawienie niektórych parametrów zabudowy z obszaru analizowanego. Analiza została na wezwanie organu odwoławczego uzupełniona aneksem z dnia 7 stycznia 2018 r. o wyjaśnienia dotyczące sposobu ustalenia wskaźnika powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej planowanego budynku oraz geometrii dachu. Celem weryfikacji przesłanki ustalenia warunków zabudowy określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. organ odwoławczy zbadał obydwa dokumenty łącznie. W analizie wskazano, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania na działce nr [...] obr[...] przy ul. [...] w K. wyznaczono obszar analizowany. Wskazano, że front terenu inwestycji ma szerokość ok. 19 m, zatem zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., obszar analizowany wyznaczono w odległości ok. 57 m od granic terenu inwestycji; front terenu inwestycji stanowi jego krawędź przylegająca do ul. [...] (zachodnia). Obszar analizowany – zdaniem organu odwoławczego – został w przedmiotowej sprawie wyznaczony prawidłowo.

Dokonując charakterystyki zabudowy w obszarze analizowanym wskazano, że rejon planowanej inwestycji położony jest w południowo-wschodniej części K., w obrębie Dzielnicy [...]. W obszarze analizowanym znalazła się zarówno wielorodzinna zabudowa osiedla P., w tym dwunastokondygnacyjne bloki mieszkalne, jak też zabudowa jednorodzinna wzdłuż ul. [...], która stanowi najbliższe sąsiedztwo terenu inwestycji. Na północno-zachodnich obrzeżach obszaru analizowanego znajduje się budynek Szkoły Podstawowej nr [...]. Zabudowie jednorodzinnej towarzyszy zabudowa gospodarcza i garaże, dobudowane lub wolnostojące. Sam teren inwestycji stanowi działka o kształcie zbliżonym do kwadratu, o powierzchni 497 m2, zbudowana obecnie budynkiem jednorodzinnym oraz garażem przeznaczonym, jak wynika z aneksu do analizy, do rozbiórki. W analizie podano, że znajdujący się na terenie inwestycji budynek mieszkalny ma 4 kondygnacje, jednak wobec treści załączników graficznych do analizy, jak i do decyzji, organ odwoławczy uznał to za omyłkę. Ze znajdujących się w aktach sprawy map ewidencyjnych wynika bowiem jednoznacznie, że budynek ten ma jedną pełną kondygnację.

Analizując funkcję zabudowy w obszarze analizowanym oraz możliwość nawiązania do istniejącej zabudowy przy ustalaniu warunków dla przedmiotowej inwestycji wskazano, że znajduje się w nim zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, wielorodzinna, usługowa oraz drogi i obiekty infrastruktury technicznej. Z powyższego – zdaniem organu odwoławczego – jasno i jednoznacznie wynika, że planowane przedsięwzięcie, jako budowa budynku usługowego, stanowić będzie kontynuację funkcji zabudowy zastanej w sąsiedztwie. Z załącznika graficznego do decyzji jednoznacznie wynika, że od drogi publicznej – ul. [...], jest dostępna objęta obszarem analizowanym zabudowa usługowa (na dz. nr [...] obr. [...]), istnieją zatem działki sąsiednie zabudowane mogące stanowić punkt odniesienia dla kształtowania nowej zabudowy zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W analizie wymieniono w tym kontekście zabudowę na działkach nr [...] i [...] obr. [...], jest to jednak – jak zauważył organ odwoławczy – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zatem o funkcji odmiennej od planowanej w ramach przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego.

W następnej części uzasadnienia zaskarżonej decyzji organ odwoławczy odniósł się do parametrów nowej zabudowy i uznał je za ustalone prawidłowo. W pierwszej kolejności zauważył, że w przedmiotowej sprawie ustalono nieprzekraczalną linię zabudowy od strony ul. [...] w odległości 4,5 m od granicy działki drogowej nr [...]. Linię tę ustalono w nawiązaniu do zabudowy na działkach bezpośrednio sąsiadujących, które znajdują się w identycznej odległości od krawędzi działki drogowej. Ustalenia te zostały zatem poczynione zgodnie z ogólną zasadą ustanowioną Rozporządzeniem. Dotychczasowa linia zabudowy na przedmiotowej działce nie ulegnie na skutek realizacji zamierzenia zmianie, bowiem planowany budynek będzie znajdował się na tyłach istniejącej zabudowy. Ustalenia te są – zdaniem organu odwoławczego – prawidłowe, pozwolą one wpisać przedmiotowy budynek w ład przestrzenny zastany w obszarze analizowanym; ustalona linia zabudowy nawiązuje do zastanego w obszarze analizowanym ładu przestrzennego.

Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu ustalono w przedziale od 41% do 43% (łącznie dla zabudowy istniejącej nieprzeznaczonej do rozbiórki i projektowanej). W analizie przedstawiono szczegółowe dane z obszaru analizowanego w zakresie wskaźnika powierzchni zabudowy generowanego przez poszczególne budynki. Z zestawienia tego wynika, że średni wskaźnik powierzchni zabudowy z całego obszaru analizy wynosi ok. 31%. Ustalenia przedmiotowego parametru dla nowej zabudowy dokonano w oparciu o przepis § 5 ust. 2 rozporządzenia, dopuszczający odstępstwo od ustalenia tego parametru według podstawowej zasady, tj. na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, jeśli jest to uzasadnione wynikami analizy. Uzasadniając zastosowane odstępstwo, pozwalające na realizację zabudowy generującej wskaźnik powierzchni zabudowy powyżej średniej z obszaru analizy, wyjaśniono, iż kierowano się w tym względzie treścią wniosku inwestora, która wyznacza kierunek prowadzonej analizy. W efekcie wykazano, że nie ma uwarunkowanych względami ładu przestrzennego przeszkód, aby dopuścić wnioskowane wartości wskaźnika. Wskazano, że wartości wskaźnika występujące w analizowanym obszarze są bardzo zróżnicowane, a wnioskowana wartość mieści się wśród występujących w obszarze analizy. Wskazano, że dopuszczenie wnioskowanej wartości wskaźnika ma na celu dążenie do zachowania istniejącego charakteru zabudowy. Wyjaśniając to twierdzenie na wezwanie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w toku postępowania odwoławczego, autor analizy podał, iż ustalony wskaźnik znajduje bezpośrednie odzwierciedlenie wśród zabudowanych działek znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie temu inwestycji (dz. nr [...] – wskaźnik 43%). Generalnie wskaźniki na działkach zabudowanych budynkami jednorodzinnymi przekraczają ustaloną średnią, która jest zaniżana przez zabudowę na działkach [...] (11%) i [...] (13%). Zabudowa ta nie stanowi w ogóle punktu odniesienia do kształtowania zabudowy na działce objętej wnioskiem. Są to działki dostępne z innej drogi publicznej, zbudowane dwunastokondygnacyjnymi budynkami wielorodzinnym i całkowicie odmiennym charakterze niż drobna zabudowa przy ul. [...]. Organ odwoławczy ocenił, że istotnie średnia obliczona tylko dla zabudowy jednorodzinnej położonej – analogicznie do terenu inwestycji – bezpośrednio przy ul. [...] – wynosi 39,6%. Jest zatem wyraźnie wyższa od średniej z obszaru analizowanego. Występują tu wskaźniki od 22% do 56%, przy czym istnieje zależność pomiędzy wskaźnikiem powierzchni zabudowy i powierzchnią działki. Im mniejsza działka tym wskaźnik jest relatywnie wyższy, pomimo iż powierzchnia zabudowy ujęta w liczbach bezwzględnych jest porównywalna. Mając zatem na uwadze, że powierzchnia działki stanowiącej teren inwestycji jest relatywnie mała (497 m2 – z przedstawionego w analizie zestawienia wynika, że tylko trzy spośród siedemnastu działek objętych analizą mają mniejszą powierzchnię) zasadne jest podniesienie dopuszczalnego wskaźnika powierzchni zabudowy powyżej średniej z obszaru analizowanego tak, aby możliwe było utrzymanie zastanej w sąsiedztwie granulacji zabudowy. Oparcie się bowiem na średniej doprowadziłoby do powstania budynku nieproporcjonalnie małego, co należy negatywnie ocenić z punktu widzenia ładu przestrzennego. Ustalony wskaźnik pozwala na realizację budynku usługowego o powierzchni 84 m2, co zarówno ze względów przestrzennych, jak i technologicznych uznać należy za właściwe. W ocenie organu odwoławczego nie ma na gruncie analizy wątpliwości, że przyjęte ustalenie z jednej strony nawiązuje do zabudowy sąsiadującej z terenem inwestycji, pozwalając wpisać nową zabudowę w zastany ład przestrzenny, z drugiej nie doprowadzi do nadmiernej intensyfikacji zabudowy na tym terenie, nawiązując co do zasady do zabudowy znajdującej się w bezpośrednim otoczeniu terenu inwestycji i o podobnym charakterze. Ustalenie to stanowi również odpowiedź na wniosek inwestora, a wprowadzona tolerancja znajduje uzasadnienie w analizie. Ustalone w tym zakresie warunki uznać zatem należy za prawidłowe.

Szerokość elewacji frontowej ustalono na poziomie 12 m z dopuszczalną tolerancją do 20%. W załączniku nr 3 do zaskarżonej decyzji wskazano, że średnia szerokość budynków w obszarze analizowanym wynosi 16 m, przy czym szerokości budynków w obszarze analizowanym są bardzo zróżnicowane, w związku z czym owa średnia nie jest wartością reprezentatywną. Wskazano, że ustalona wartość została wyznaczona w oparciu o treść wyniku inwestora, a ponieważ mieści się ona w parametrach zabudowy występującej w obszarze analizowanym, to należy ją dopuścić. Z kolei w uzupełnieniu analizy sprecyzowano, że wyznaczenie szerokości elewacji frontowej poniżej średniej z obszaru analizowanego wynika z uwarunkowań przestrzennych obszaru analizowanego. Podano, iż wyliczona średnia jest znacznie zawyżona poprzez szerokość budynku szkoły (dz. nr [...]), która wynosi 41 m. Jest to budynek specyficzny, który nie powinien wpływać na kształtowanie parametrów na działce objętej wnioskiem. Działka ta położona jest bowiem w otoczeniu zabudowy jednorodzinnej, której szerokości elewacji frontowych kształtują się poniżej średniej (np. dz. nr [...] – 10m, dz. nr [...] – 15 m , dz. [...] – 9 m, dz. nr [...] – 16 m). Stąd też dla wnioskowanej zabudowy ustalono szerokość elewacji frontowej poniżej średniej dopuszczając tolerancję, którą dopuszcza przepis § 6 ust. 1 Rozporządzenia – dopuszczono zatem szerokość w przedziel od 9,6 m – 14,4 m. Ustalenia te wraz z uzupełnionym uzasadnieniem nie wzbudziły zastrzeżeń organu odwoławczego. Przyjęta szerokość elewacji frontowej nawiązuje do zabudowy w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji, uwzględniając jej gabaryty i charakter, który jest odmienny od budynków położonych dalej, a które również wpływają na obliczoną średnią. Działanie takie należy uznać za zgodne z przedstawionymi w analizie uwarunkowaniami przestrzennymi analizowanego obszaru.

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (wysokość do okapu połaci dachowych) ustalono w przedziale od 2,5 – 3,0 m. Wysokość głównej kalenicy ustalono w przedziale od 4 m do 4,5 m. Ustalenia poczyniono na podstawie § 7 ust. 4 Rozporządzenia. Z analizy – po jej uzupełnieniu w odnośnym zakresie – wynika, że wysokości budynków w obszarze analizowanym są zróżnicowane. Wysokości całkowite budynków (do attyki dachu płaskiego bądź do kalenicy głównej) wynoszą od 5m do 35m. Stąd też w analizie słusznie wskazano, że właściwym punktem odniesienia dla kształtowania parametrów wysokościowych planowanego budynku jest najbliższe sąsiedztwo terenu inwestycji. Na działkach otaczających teren inwestycji znajduje się zabudowa jednorodzinna z towarzyszącymi zabudowaniami gospodarczymi i garażowanymi. Budynki mieszkalne przeciętnie mają wysokość ok. 9m do głównej kalenicy i ok. 5m do okapu głównych połaci dachowych. Niższe są budynki gospodarcze, które mają przeciętnie od 3m do 6m. Ustalenia dla przedmiotowej inwestycji poczyniono mając na uwadze treść wniosku, w nawiązaniu do ww. budynków gospodarczych. W ocenie organu odwoławczego taki zabieg jest uzasadniony. Na terenie inwestycji znajduje się już budynek mieszkalny zbliżony gabarytami do budynków na działkach sąsiednich (wysokość 5,3 m do okapu i 9,3 m do kalenicy). Planowany budynek będzie znajdował się na tyłach istniejącej zabudowy i uzupełniał zagospodarowanie działki zastępując istniejący obecnie, a przeznczony do rozbiórki budynek garażu. Zasadne jest zatem potraktowanie tego budynku w świetle zastanego ładu przestrzennego jako towarzszącej zabudowy gospodarczej (pomimo iż realizowana będzie w im funkcja usługowa). Do takich wniosków predestynuje go także wnioskowana niewielka powierzchnia zabudowy (84 m2). W tej sytuacji nawiązanie przy kształtowaniu jego parametrów do parametrów wysokościowych istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy gospodarczej jest uzasadnione. Przedstawiona argumentacja jest wystarczająca i odnosi się do wymogów ładu przestrzennego w sąsiedztwie terenu inwestycji i do konkretnych uwarunkowań tego terenu. Zastosowanie przepisu § 7 ust. 4 Rozporządzenia jest dopuszczalne, jeśli zasadność jego zastosowania wynika z analizy i została w niej uzasadniona. Ten warunek został w przedmiotowej sprawie spełniony.

W decyzji organu I instancji ustalono krycie dachem połaciowym o dowolnym kierunku przebiegu głównej kalenicy i wysokości kalenicy w przedziale od 4m do 4,5m. Dopuszczono doświetlenie w postaci okien połaciowych, lukarn lub facjat. Po uzupełnieniu analizy w odnośnym zakresie organ odwoławczy uzupełnił warunki co do geometrii dachu planowanego obiektu ustalając, że kąt nachylenia połaci dachowych mieścić powinien się w przedziale 30°-45°. Zarówno dachy płaskie, jak i dachy połaciowe o podanym kącie nachylenia występują w obszarze analizowanym. Z kolei jeśli chodzi o wysokość kalenicy, to już ustalając wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wykazano, iż przyjęte wartości mieszczą się wśród wartości występujących w obszarze analizowanym (w zakresie budynków gospodarczych towarzyszących zabudowie mieszkalnej). Również ustalony kierunek przebiegu głównej kalenicy nawiązuje do dachów z obszaru analizy. Konstatacja ta jest wystarczająca z punktu widzenia przesłanki ujętej w § 8 Rozporządzenia.

Kontynuując argumentację, organ odwoławczy wskazał, że określono także szczegółowe warunki zabudowy w zakresie ochrony środowiska, ochrony przyrody i ochrony zieleni, ochrony wód i gospodarki wodnej, geologii, ochrony powietrza, ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej oraz warunki w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji. Ustalono w sposób wiążący wymaganą liczbę miejsc parkingowych wskazując precyzyjnie wymaganą liczbę miejsc w stosunku do liczby zatrudnionych w usługach. W ocenie organu odwoławczego takie ustalenie liczby miejsc postojowych jest prawidłowe i spełnia wymogi, jakie wynikają z przepisów § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U Nr 164 poz. 1589), art. 64 ust. 1 w zw. z art. 54 pkt 2 lit. c i d u.p.z.p. oraz § 18 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 960 ze zm.). W tym kontekście organ odwoławczy zaznaczył, nawiązując do wyjaśnień wnioskodawcy, że bielizna do prania dowożona będzie do pralni bezpośrednio od klientów należącym do firmy samochodem dostawczym; stąd też nie ma potrzeby urządzania miejsc postojowych dla dojeżdżających klientów. Uwzględnienia wymagała jedynie ilość osób zatrudnionych w zakładzie, co przyjęte przez organ I instancji ustalenie zapewnia. Przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej – ul. [...], z której odbywać się będzie wjazd na teren inwestycji, co wynika z pozyskanej opinii zarządcy drogi z dnia 7 listopada 2017 r. Istniejące uzbrojenie terenu inwestycji jest wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego. W aktach sprawy znajduje się aktualna informacja techniczna MPWiK S.A. z dnia 1 sierpnia 2017 r. dotycząca zaopatrzenia inwestycji w wodę i odprowadzania ścieków, aktualna informacja techniczna potwierdzająca możliwość zaopatrzenia inwestycji w energię elektryczną (informacja T. D. S.A. z dnia 28 czerwca 2017 r.) oraz aktualna informacja techniczna [...] Spółki Gazownictwa Sp. z o.o. z dnia 28 września 2017 r. potwierdzająca możliwość zaopatrzenia inwestycji w gaz. Jeśli zaś chodzi o uzbrojenie terenu w zakresie drogi dojazdowej, spełnienie tego warunku potwierdza pozytywna opinia Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. 7 listopada 2017 r. Z opinii tej wynika, że projektowane uzbrojenie w zakresie drogi uznać należy za wystarczające dla obsługi przedmiotowego zamierzenia, a jego obsługa komunikacyjna ma się odbywać od drogi publicznej ul. [...], poprzez istniejący – konieczny do przebudowy – wjazd. Budowa lub przebudowa zjazdu na podstawie zezwolenia zarządcy drogi na lokalizację zjazdu lub przebudowę zjazdu obecnie nie wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przebudowa zjazdu z drogi publicznej – ul. [...] – nie może zatem stanowić przedmiotu orzekania o ustaleniu warunków zabudowy. Będzie ona zatem realizowana w ramach odrębnego postępowania. Teren inwestycji nie wymaga zgody, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p.; przedmiotowa decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W końcowej części uzasadnienia swojego rozstrzygnięcia organ odwoławczy ustosunkował się do nieomówionych wcześniej zarzutów podniesionych odwołaniach i w tym kontekście wskazał, że decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu, jak również nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Samo wydanie takiego aktu administracyjnego nie powoduje żadnej zmiany w sferze praw rzeczowych. Decyzja ta nie ma bowiem mocy ograniczania cudzych praw do nieruchomości. Sama decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie uprawnia do rozpoczęcia prac budowlanych i stanowi jedynie o możliwości wykonania inwestycji planowanego rodzaju na przedmiotowej nieruchomości określając jednocześnie wskazane przepisami prawa warunki, jakie inwestycja ta ma spełniać. Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy stanowi promesę dla pozwolenia na budowę i nie przesądza, że inwestycja taka powstanie. W toku postępowania w sprawie uzyskania pozwolenia na budowę ocenie organu podlegać będzie zgodność projektu budowlanego z przepisami techniczno-budowlanymi (m. in. dotyczących norm hałasu, emisji zanieczyszczeń, odległości od sąsiednich nieruchomości, dostępu do światła). Organ administracji architektoniczno-budowlanej działając na podstawie właściwych przepisów Prawa budowlanego dokona analizy, czy projekt budowlany nie narusza interesów osób trzecich. Jeżeli przedłożony projekt budowlany (projekt architektoniczno-budowlany i projekt zagospodarowania działki) będzie naruszał właściwe w sprawie przepisy szeroko pojmowanego Prawa budowlanego, nie będzie możliwości pozytywnego załatwienia sprawy o wydanie pozwolenia na budowę. Kwestie związane z samą realizacją planowanej inwestycji nie są zatem objęte zakresem niniejszego postępowania dotyczącego ustalenia warunków zabudowy i organy w jego ramach orzekające nie mają kompetencji do ich rozstrzygania.

Pismem z dnia 28 lutego 2019 r. J. Z.-K. wniosła skargę na powyższą decyzję. Skarżąca zarzuciła zaskarżonej decyzji naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, a to art. 7, 77 i 107 k.p.a. poprzez niewłaściwe ustalenie stanu faktycznego, niezgodnie z zasadą prawdy obiektywnej, niedokonanie wyczerpującego i starannego zebrania materiału dowodowego w sprawie, a w konsekwencji wydanie decyzji sprzecznej z prawem. Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta K.. W uzasadnieniu skargi skarżąca wskazała w szczególności, że nieprawdą jest, jakoby planowany budynek miał zastąpić istniejący obecnie, przeznaczony do rozbiórki budynek garażu. Istotnie, na działce w przeszłości znajdował się budynek szopy o wymiarach 5,5x2,8 m, jednakże szopa ta została rozebrana; szopa ta była usytuowana zupełnie inaczej w stosunku do ogrodzenia nieruchomości sąsiedniej i miała zdecydowanie mniejszą powierzchnię. Nie jest również prawdą, iż planowana inwestycja nie narusza linii zabudowy – planowana lokalizacja budynku nie odpowiada istniejącej linii zabudowy. Nie jest również trafna argumentacja, iż decyzja nie narusza interesów osób trzecich. W pierwszej kolejności ogranicza ona ilość zieleni w bezpośrednim sąsiedztwie (dawne ogrody), po drugie – wbrew twierdzeniom inwestora funkcjonowanie pralni nie jest możliwe bez parkowania samochodów przywożących do pralni bieliznę (przynajmniej na czas wyładowania bielizny konieczne będzie zaparkowanie pojazdów). Już w chwili obecnej jest bardzo duży problem z miejscami postojowymi na ulicy, uruchomienie pralni w budynku spowoduje, że sytuacja się jeszcze pogorszy. Budynek o wskazanych gabarytach będzie zajmował prawie całą dotychczas niezabudowaną powierzchnię działki, co nadmiernie zintensyfikuje zabudowę na tym terenie. W piśmie procesowym z dnia 6 sierpnia 2019 r. pełnomocnik skarżącej zarzucił zaskarżonej decyzji naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. 1) art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w zw. a art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, w tym błędne przyjęcie, że realizacja inwestycji objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy nie narusza interesów osób trzecich, a także poprzez brak wystarczającego odniesienia się w uzasadnieniu rozstrzygnięcia do wszystkich kluczowych aspektów sprawy takich jak znaczne ograniczenie zieleni na tym terenie, a także nadmierne zintensyfikowanie zabudowy i potencjalne zwiększenie ruchu samochodowego i emisji spalin; 2) art. 107 § 1 pkt 7 k.p.a. polegające na braku składnika decyzji w postaci pouczenia o prawie do zrzeczenia się odwołania i skutkach zrzeczenia się odwołania. Pełnomocnik skarżącej wniósł o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta K. o ustaleniu warunków zabudowy oraz o zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego z urzędu według norm prawem przepisanych. Pełnomocnik skarżącej podniósł dalej, że decyzja o warunkach zabudowy narusza interesy osób trzecich chociażby już w tym zakresie, że ogranicza w sposób istotny ilość zieleni znajdującej się w sąsiedztwie i okolicy strefy objętej oddziaływaniem planowanej inwestycji. W przypadku utrzymania w mocy obu decyzji objętych niniejszym postępowaniem strefa zieleni zostanie w sposób drastyczny zmniejszona, co nie będzie wpływać korzystnie ani na ład przestrzenny, ani na życie mieszkańców tej okolicy. Nie istnieją żadne przesłanki do tak drastycznego zwiększenia procentu wskaźnika zabudowy, który przy realizacji planowanej inwestycji zostanie zwiększony z 31% do 41-43%, co tym samym zwiększy ilość obecnej zabudowy o ponad 10%. Zwiększenie o ponad 10% wskaźnika zabudowy dotyczy tylko tej jednej planowanej inwestycji, co pozwala domniemywać, iż w przypadku realizacji innych inwestycji wskaźnik zabudowy będzie się jeszcze sukcesywnie zwiększał. W przypadku wydania zgody na zwiększenie wskaźnika dla jednej inwestycji może doprowadzić do przyjęcia takiego "standardu", który może w niedalekiej przyszłości doprowadzić do całkowitej zabudowy tego obszaru, co nie byłoby pożądane ze względu na zarówno ład przestrzenny, jak i komfort i wygodę osób tam zamieszkujących. Utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji i poprzedzającej jej decyzji Prezydenta Miasta K. spowoduje również zintensyfikowanie ruchu pojazdów w tej okolicy jak i emisji spalin. Biorąc pod uwagę, iż planowana inwestycja jest inwestycją usługową, nakierowaną na klientów biznesowych, co było podnoszone przez samego inwestora na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy, stwierdzić należy, iż ruch ten nie tylko zostanie zintensyfikowany, ale także może doprowadzić do jego paraliżu, z uwagi na konieczność dostarczania "towaru" do pralni przez samochody o większym tonażu, które to samochody jednocześnie są samochodami większymi gabarytowo. Już przy samochodach osobowych poruszających się tą ulicą, a także na niej parkujących, ruch jest mocno utrudniony, a poruszanie się nią przez samochody większe tonażowo i gabarytowo od samochodów osobowych może ten ruch całkowicie zatamować. Materiał dowodowy w sprawie został zebrany w sposób niedostateczny, co doprowadziło do uwzględnienia jedynie interesów inwestora i całkowitego pominięcia interesu osób trzecich, którzy również korzystają i będą korzystać z terenu objętego oddziaływaniem planowanej inwestycji. Zaskarżona decyzja zawiera braki w zakresie pouczenia o prawie do zrzeczenia się odwołania i skutkach zrzeczenia się odwołania, tj. nie zawiera wszystkich wymaganych prawem elementów decyzji zgodnie z art. 107 § 1 k.p.a., a więc jest decyzją wadliwą i nieodpowiadającą prawu w tym zakresie.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi, w całości podtrzymując swoje stanowisko zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Organ odwoławczy ustosunkował się także do zarzutów skargi, uznając je za niezasadne.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje.

Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 2107) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1302, dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, stosując środki określone w ustawie. Kontrola sądu polega na zbadaniu, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do rażącego naruszenia prawa dającego podstawę do stwierdzenia jego nieważności, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, naruszenia prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy oraz naruszenia przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, zgodnie z dyspozycją art. 134 § 1 p.p.s.a. Sąd nie rozstrzyga sprawy administracyjnej merytorycznie, lecz ocenia zgodność aktu z przepisami prawa.

Kontrolując zaskarżoną decyzję zgodnie ze wskazanymi wyżej kryteriami, należało uznać, że odpowiada ona prawu i nie ma podstaw do pozbawienia jej mocy wiążącej. Zarzuty skargi okazały się niezasadne.

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie była decyzja w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, wydana na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1945, dalej "u.p.z.p."), a w szczególności art. 61 tej ustawy. Organy administracji słusznie, wobec nieobowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, prowadziły postępowanie na zasadach i w trybie art. 59 i nast. u.p.z.p. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego warunki zabudowy określa się w drodze decyzji administracyjnej. Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Wydanie warunków zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w art. 61 ust. 1 ustawy warunków (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 657/06, Lex nr 322451; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 19 stycznia 2011 r., sygn. akt II SA/Kr 1076/10, Lex nr 753402). Wymóg łącznego spełnienia tych przesłanek wiąże organ prowadzący postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy także w tym sensie, że spełnienie ich wraz ze stwierdzeniem braku innych przepisów sprzeciwiających się inwestycji, obliguje organ do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy (zob. Z. Niewiadomski (red.), Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Warszawa 2006, s. 489).

Weryfikacja przesłanek ustalenia warunków zabudowy wiąże się z koniecznością przeprowadzenia analizy urbanistyczno-architektonicznej. Sposób, w jaki należy ustalać parametry przyszłej (planowanej) inwestycji, określony został w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588). W pierwszej kolejności, stosownie do § 3 ust. 1 wskazanego wyżej rozporządzenia, niezbędne jest wyznaczenie wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego, a następnie przeprowadzenie na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Definicja "obszaru analizowanego" zawarta jest w § 2 pkt 4 rozporządzenia, a zatem przez "obszar analizowany" należy rozumieć teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania. Granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2). Obszar analizowany należy zatem ustalić tak by, o ile to nie kłóci się z zastanym w danym obszarze ładem urbanistycznym, wnioskodawca mógł zrealizować inwestycję w żądanym przez niego kształcie.

Na użytek niniejszej sprawy sporządzona została analiza urbanistyczno-architektoniczna przez osobę uprawnioną – mgr inż. arch. D. P.; analiza ta, zwłaszcza po jej uzupełnieniu, nie budzi istotnych zastrzeżeń pod względem formalnym. Prawidłowo, zgodnie z § 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania terenu, wyznaczony został obszar analizowany (w odległości 57 m od granic terenu inwestycji; szerokość frontu działki objętej wnioskiem od strony działki drogowej, z której odbywać się będzie wjazd i wejście na teren inwestycji, wynosi 19 m).

W obszarze analizowanym znajdują się działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej, zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; z drogi publicznej – ulicy [...] – dostępna jest objęta obszarem analizowanym zabudowa usługowa (np. dz. nr [...] obr. [...]). Ta konstatacja poczyniona prawidłowo przez organ odwoławczy, który w tym zakresie dokonał korekty ustaleń faktycznych organu I instancji, nie budzi – zdaniem Sądu – wątpliwości. Implikuje ona spełnienie przesłanki ustalenia warunków zabudowy określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Warto w tym kontekście zauważyć, że pojęcie funkcji zabudowy, na gruncie powołanego przepisu, rozumiane jest szeroko; w doktrynie i orzecznictwie wskazuje się też na dopuszczalność wprowadzania funkcji uzupełniającej czy też komplementarnej.

Sąd podziela również stanowisko organów administracji co do tego, że spełniona została przesłanka ustalenia warunków zabudowy w postaci bezpośredniego dostępu przedmiotowego terenu do drogi publicznej, którą stanowi ulica [...]. Z kolei warunki w zakresie obsługi komunikacyjnej inwestycji ukształtowane zostały z uwzględnieniem opinii Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu z dnia 7 listopada 2017 r. W świetle tej opinii projektowane uzbrojenie w zakresie drogi uznać należy za wystarczające dla obsługi przedmiotowego zamierzenia, a jego obsługa komunikacyjna ma się odbywać od drogi publicznej ul. [...], poprzez istniejący – konieczny do przebudowy – wjazd. Zasadnie organ odwoławczy wyjaśnił przy tym, że przebudowa zjazdu nie może stanowić przedmiotu orzekania w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy. W tym kontekście warto dodać, że – zdaniem Sądu – prawidłowe są również ustalone w decyzji warunki co do miejsc parkingowych (pkt II.4.e), przy czym wynikają one z transponowanych do decyzji: wspomnianej wyżej opinii Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu z dnia 7 listopada 2017 r. oraz postanowień uchwały Rady Miasta K., określającej politykę przestrzenną Gminy w tym zakresie.

Przechodząc do poszczególnych parametrów nowej zabudowy, stwierdzić wypada, że zostały one ustalone prawidłowo. Linię zabudowy wyznaczono w odległości 4,5 m od granicy działki drogowej nr [...] (ulicy [...]) – w nawiązaniu do zabudowy na działkach bezpośrednio sąsiadujących, które znajdują się w identycznej odległości od krawędzi działki drogowej; ustalenia te zostały zatem poczynione zgodnie z ogólną zasadą ustanowioną Rozporządzeniem. Dotychczasowa linia zabudowy na przedmiotowej działce nie ulegnie na skutek realizacji zamierzenia zmianie, bowiem planowany budynek będzie znajdował się na tyłach istniejącej zabudowy. Sąd podziela ocenę organu odwoławczego, że ustalenia te uznać należy za prawidłowe, bowiem pozwolą one wpisać przedmiotowy budynek w ład przestrzenny zastany w obszarze analizowanym.

Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu ustalono – na podstawie § 5 ust. 2 Rozporządzenia – na poziomie 42% z tolerancją do 1%; wyznaczono także minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej dla terenu inwestycji kubaturowej na poziomie nie mniej niż 40%. Odnośny wskaźnik powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu rzeczywiście obiega od średniej w obszarze analizowanym (31%), jednak takie rozwiązanie jest prawidłowe, bowiem znajduje uzasadnienie w wynikach analizy, zwłaszcza po jej uzupełnieniu na etapie postępowania odwoławczego. W ocenie Sądu, przekonująca jest zreferowana wcześniej argumentacja Samorządowego Kolegium Odwoławczego prowadząca do konkluzji, że zasadne jest podniesienie dopuszczalnego wskaźnika powierzchni zabudowy powyżej średniej z obszaru analizowanego tak, aby możliwe było utrzymanie zastanej w sąsiedztwie granulacji zabudowy. Oparcie się bowiem na średniej doprowadziłoby do powstania budynku nieproporcjonalnie małego, co należy negatywnie ocenić z punktu widzenia ładu przestrzennego. Ustalony wskaźnik pozwala na realizację budynku usługowego o powierzchni 84 m2, co – jak słusznie wskazuje organ odwoławczy – zarówno ze względów przestrzennych, jak i technologicznych uznać należy za właściwe.

Szerokość elewacji frontowej ustalono – na podstawie § 6 ust. 2 Rozporządzenia – na poziomie 12 m, z tolerancją do 20%. Ustalenie tego wskaźnika w myśl reguły wyjątkowej (średnia wartość w obszarze analizowanym wynosi 16 m) wyjaśniono tym, że wartość średnia jest znacznie zawyżona poprzez szerokość budynku szkoły (dz. nr [...]), która wynosi 41 m; jest to budynek specyficzny, który nie powinien wpływać na kształtowanie parametrów na działce objętej wnioskiem – działka ta położona jest bowiem w otoczeniu zabudowy jednorodzinnej, której szerokości elewacji frontowych kształtują się poniżej średniej (np. dz. nr [...] – 10 m, dz. nr [...] - 15 m , dz. [...] - 9 m, dz. nr [...] - 16 m). Nawiązanie przy ustaleniu odnośnego parametru do zabudowy w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji organ odwoławczy uznał za prawidłowe. Sąd tę ocenę podziela.

Gdy idzie o parametry wysokościowe – na podstawie § 7 ust. 4 Rozporządzenia – ustalono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (wysokość do okapu połaci dachowych) w przedziale od 2,5 – 3 m i wysokość głównej kalenicy – w przedziale od 4m do 4,5m. Z uzupełnionej analizy wynika, że wysokości budynków w obszarze analizowanym są zróżnicowane. Wysokości całkowite budynków (do attyki dachu płaskiego bądź do kalenicy głównej) wynoszą od 5m do 35 m. Organy obu instancji uznały, że właściwym punktem odniesienia dla kształtowania parametrów wysokościowych planowanego budynku jest najbliższe sąsiedztwo terenu inwestycji i że zasadne jest nawiązanie do budynków gospodarczych, które mają przeciętnie od 3m do 6m. Rację ma organ odwoławczy, gdy twierdzi, że planowany budynek, w świetle zastanego ładu przestrzennego, powinien być potraktowany – także ze względu na niewielką powierzchnię zabudowy (84m2) – jako zbliżony do zabudowy gospodarczej. W ocenie Sądu, nie ma podstaw do kwestionowania ustalonych parametrów wysokościowych planowanego budynku.

Nie budzi wątpliwości także zreformowane (uzupełnione) przez organ odwoławczy rozstrzygnięcie co do geometrii dachu – dach połaciowy, kąt nachylenia połaci dachowych ustala się w przedziale 30°-45°. W obszarze analizowanym występują zarówno dachy płaskie, jak i dachy połaciowe o podanym kącie nachylenia. Rozstrzygnięcie jest zatem zgodne z § 8 Rozporządzenia.

Zdaniem Sądu, w zaskarżonej decyzji organ prawidłowo ocenił, że istniejące uzbrojenie terenu inwestycji jest wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego, powołując się na aktualne informacje MPWiK S.A., T. D. S.A. oraz Polskiej Spółki Gazownictwa Sp. z o.o. Rację ma organ odwoławczy, gdy twierdzi, że powołane informacje techniczne są wystarczającym na etapie ustalania warunków zabudowy dowodem na okoliczność zapewnienia właściwego uzbrojenia terenu inwestycji.

Powyższe rozważania zwierają już w dużej mierze odniesienie się do zarzutów skargi, które Sąd uznał za niezasadne. Zdaniem Sądu, zaskarżona decyzja nie narusza prawa, a w szczególności nie narusza przepisów powołanych w skardze tudzież w piśmie procesowym z dnia 6 sierpnia 2019 r.; relewantne okoliczności faktyczne zostały należycie wyjaśnione; uzasadnienie decyzji odpowiada wymogom prawa procesowego. W odniesieniu do zarzutu błędnych ustaleń faktycznych dotyczących istnienia na przedmiotowej działce budynku garażu (szopy) organ odwoławczy przekonująco wyjaśnił, że powierzchnia tegoż budynku nie była brana pod uwagę przy ustalaniu aktualnej powierzchni zabudowy na terenie inwestycji ani też przy ustalaniu wskaźnika powierzchni zabudowy projektowanej. Podnoszona przez skarżącą okoliczność czy też nieścisłość w ustaleniach faktycznych, nawet jeżeli zaistniała, nie ma wpływu na treść rozstrzygnięcia. Linia zabudowy – jak już wskazano wyżej – została ustalona prawidłowo; posadowienie budynku w głębi terenu inwestycji z pewnością nie naruszy ładu przestrzennego, tym bardziej, że w obszarze analizowanym występują budynki tak właśnie usytuowane. W ocenie Sądu – wbrew zarzutom skargi – nie ma podstaw do kwestionowania zawartych w zaskarżonej decyzji rozstrzygnięć co do powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, co do udziału powierzchni biologicznie czynnej ani co do miejsc parkingowych – kwestie te zostały już wyżej omówione. Zaskarżona decyzja nie narusza praw osób trzecich, w szczególności praw skarżącej; wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich są określone w sposób na tym etapie wystarczający. Suponowane w piśmie procesowym z dnia 6 sierpnia 2019 r. naruszenie art. 107 § 1 pkt 7 k.p.a. (brak pouczenia o prawie do zrzeczenia się odwołania i skutkach zrzeczenia się odwołania) w okolicznościach niniejszej sprawy w założeniu nie miało wpływu na rozstrzygnięcie.

Mając powyższe na względzie, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.