Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 3428/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-02-18 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 1 par. 1 i par. 2
journal: Dz.U. 2014 poz 1647
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych - tekst jednolity
article: art. 145 par. 1, art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 63 par. 2, art. 134 par. 2, art. 136, art. 138 par. 2, art. 156
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 2 pkt 1, art. 6 ust. 2 pkt 1, art. 52 ust. 2 pkt 1, art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 2 pkt 5, par. 3 ust. 2
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Marzena Milewska-Karczewska (spr.), Sędziowie sędzia WSA Katarzyna Golat, sędzia WSA Anna Sękowska, Protokolant ref. Bartłomiej Grzybowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 lutego 2016 r. sprawy ze skargi R. K. i G. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] września 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] września 2015r. nr [...]Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] (dalej: też organ odwoławczy, Kolegium) w oparciu o przepis art. 138 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 Kodeks postępowania administracyjnego (jt. Dz.U. z 2013r. poz. 267 z późn. zm. - dalej k.p.a.) uchyliło decyzję Zarządu Dzielnicy [...][...] z dnia [...] sierpnia 2014r. nr [...] ustalającą warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie o część socjalną wraz ze zmianą sposobu użytkowania na cele usługowe budynku gospodarczego (oznaczonego cyfrą I na załączniku nr 1) oraz zmianie sposobu użytkowania na cele usługowe części budynku gospodarczego (oznaczonego cyfrą II na załączniku graficznym nr 1 ) na działce nr ew. [...] z obr. [...] położonej przy ul. [...] na terenie Dzielnicy [...] w [...], i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym.

W dniu [...] czerwca 2014 r. Państwo R. i G. K. złożyli wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania 2 budynków gospodarczych (w 1 części) na cele usługowe (sprzedaż opon, felg, turbosprężarek, maglownic do samochodów osobowych) oraz rozbudowie budynku gospodarczego Nr 1 o część socjalną na działce nr ew. [...] z obrębu [...] położonej przy ul. [...] na terenie Dzielnicy [...] w [...].

Decyzją [...] z dnia [...] sierpnia 2014 r. Zarząd Dzielnicy [...] [...] (dalej też organ I instancji) ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie o część socjalną wraz ze zmianą sposobu użytkowania na cele usługowe budynku gospodarczego (oznaczonego cyfrą I na załączniku graficznym nr 1) oraz zmianie sposobu użytkowania na cele usługowe części budynku gospodarczego (oznaczonego cyfrą II na załączniku graficznym nr 1) na działce nr ew. [...] z obr. [...] położonej przy ul. [...] na terenie Dzielnicy [...] w [...].

Od w/w decyzji skuteczne odwołanie złożyły Z. W. oraz S. K. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji.

Kolegium po rozpatrzeniu sprawy decyzją z dnia [...] września 2015r. nr [...] orzekło o uchyleniu zaskarżonej decyzji i przekazaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy odwołał się do obowiązujących w sprawie przepisów podnosząc, m. in. że:

- wniosek inwestora nie spełnia wymogów formalnych, bowiem nie zawiera charakterystyki inwestycji, obejmującej m. in. określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowalnych, przedstawionych w formie opisowej i graficznej, co wskazuje na naruszenie przez organ I instancji art. 52 ust. 2 pkt 2 lit. b ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (jt. Dz.U. z 2015 poz. 199 - dalej "upzp") w zw. z art. 64 ust.1 i art. 63 § 2 k.p.a. gdyż taki wniosek nie mógł, zdaniem Kolegium, stanowić podstawy do wszczęcia i przeprowadzenia postępowania. Przy tego rodzaju brakach wniosku, organ był zobowiązany do wezwania wnioskodawcy na podstawie art. 64 § 2 k.p.a. do usunięcia braków w zakreślonym terminie pod rygorem pozostawienia podania bez rozpoznania. Kolegium wyjaśniło również, odwołując się do wyroku NSA o sygn. I OSK 786/06 z dnia 15 czerwca 2007r., że jako organ II instancji nie jest uprawnione do uzupełnienia braków formalnych wniosku w trybie art. 64 § 2 k.pa. gdyż spowodowałoby to naruszenie zasady dwuinstancyjności postępowania;

- w ocenie Kolegium w przedmiotowej sprawie przy wyznaczaniu obszaru analizowanego organ niejako "poszukiwał" obiektów budowlanych, które dałyby podstawę uzasadnienia planowanego zamierzenia, gdyż granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone w odległości ponad siedmiokrotnie większej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, w celu udokumentowania istniejącej zabudowy usługowej przy tej samej drodze publicznej ul. [...], która w przypadku wyznaczenia obszaru analizowanego jako trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, znalazłaby się poza granicami obszaru analizowanego. Kolegium wskazało przy tym, że z załącznika nr 2 zaskarżonej decyzji (część tekstowa analizy) w ramach uzasadnienia powiększenia obszaru wskazano jedynie, iż obszar objęty analizą został powiększony o 356m w celu udokumentowania istniejącej zabudowy usługowej przy tej samej drodze publicznej ul. [...]. Kolegium wskazało w tym względzie również, powołując się na wyrok WSA w Warszawie z dnia 15 grudnia 2006r. sygn. IV SA/Wa 1220/06, że wadliwe określenie obszaru analizowanego wokół działki budowlanej, na której ma być realizowana inwestycja przesądza o wadliwości ustalonych w decyzji warunków zabudowy i zagospodarowania dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego, co powoduje konieczność uchylenia decyzji organu I instancji.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów zawartych w odwołaniach, Kolegium wskazało, że ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 54 pkt 2 lit. d w związku z art. 64 ust. 1 upzp) może nastąpić tylko w takim zakresie, w jakim sprawa nie jest objęta przepisami prawa budowlanego, bowiem organ orzekający w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie może wkraczać w kompetencje organu wydającego decyzje o pozwolenie na budowę, do którego należy wszechstronna ocena, czy projektowany obiekt odpowiada warunkom wynikającym z odpowiednich przepisów prawa budowlanego. Wyjaśniło że organy, do których właściwości rzeczowej należy wydawanie decyzji w przedmiocie warunków zabudowy, nie są właściwe do rozpoznania zarzutów w zakresie utrudnień zamieszkiwania w sąsiednim budynku z powodu ograniczenia dostępu do światła, hałasu itp., a kwestie te są brane pod uwagę w toku postępowania, którego przedmiotem będzie pozwolenie na budowę.

Kolegium wyjaśniło także, że kwestie dot. problemu utraty wartości przez nieruchomości sąsiednie, w wyniku zabudowy nie mogą być przesłankami orzekania przez organy administracji w przedmiocie warunków zabudowy. Podniosło również, iż jeżeli decyzja o warunkach zabudowy wywołuje skutki, o których mowa w art. 36 upzp (spadek wartości nieruchomości) to przepis ten znajdzie zastosowanie. Koszty realizacji roszczeń w tym zakresie ponosi inwestor, po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Organ wyjaśnił także, że wszelkie spory w tym zakresie rozstrzygane są przez sąd powszechny.

Niezgadzajac się z w/w decyzją Kolegium z dnia [...] września 2015r. skargę (błędnie zatytułowana odwołanie- dopisek Sądu) do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnieśli R. i G. K. podnosząc, że zasadą jest, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy ma charakter związany.

Oznacza to, że organ właściwy do wydania decyzji o warunkach zabudowy jest obowiązany ją wydać, jeżeli spełnione zostały wymogi określone w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a wniosek jest zgodny z przepisami odrębnymi. W niniejszej sprawie niekwestionowane jest, że objęte wnioskiem zamierzenie inwestycyjne odpowiada wymogom z pkt 2 do pkt 5 art. 61 ust. 1. Istota sporu sprowadza się do rozstrzygnięcia, czy planowana inwestycja spełnia wymóg z przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp, czy odpowiada tzw. zasadzie dobrego sąsiedztwa. W tym zakresie skarżący podnieśli, że planowana inwestycja spełnia również i ten wymóg bowiem z analizy sporządzonej w trakcie postępowania administracyjnego przez osobę uprawnioną wynika, że dominująca funkcja to zabudowa mieszkaniowa i usługowa. Tym samym planowana inwestycja kontynuuje istniejącą funkcję zabudowy. Skarżący podkreślili przy tym, powołując się na orzecznictwo sądowoadministracyjne, że przyczyną odmowy ustalenia warunków może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu, czyli niedającą się w praktyce z nią pogodzić. Wskazali, że rozumienie kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu należy traktować szeroko zgodnie z wykładnią systemową, która karze rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora, po to by mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy przy czym nie można uznać, że dopuszczalna zabudowa ogranicza się do obiektu tożsamego z obiektem istniejącym. W zakresie kontynuacji funkcji mieści się również zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zaprezentowane w skarżonym orzeczeniu.

W dniu 5 lutego 2016r. oraz w dniu 8 lutego 2016r. do Sądu wpłynęły pisma od uczestników postępowania: J. K. i Z. W. wnoszące o oddalenie skargi i zawierające stanowisko w sprawie, w treści którego w szczególności wskazano na uciążliwości związane z planowaną i istniejącą inwestycją oraz że znajdujące się na działce [...] obiekty budowlane były nielegalnie użytkowane jako warsztaty samochodowe a obecnie jako myjnia samochodowa i że w tym zakresie prowadzone było przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego stosowne postępowanie.

Podczas rozprawy przeprowadzonej w dniu 18 lutego 2016r. przez Wojewódzki Sąd Administracyjny pełnomocnik skarżących poparł skargę natomiast uczestniczki: Z. W. i J. K. działająca w imieniu własnym oraz jako pełnomocnik siostry D. N. wniosły o oddalenie skargi oraz wskazały, że obydwa budynki są samowolą budowlaną, bowiem zostały wybudowane jako budynki gospodarcze natomiast używane są jako budynki warsztatu samochodowego związanego z prowadzoną przez skarżących działalnością gospodarczą. Z. W. wskazała również, że budynek posadowiony na granicy działek nr ew. [...] i [...] stanowi samowolę budowlaną i w tym przedmiocie prowadzone jest postępowanie przez nadzór budowlany, gdyż budynek ten nie został wybudowany w oparciu o decyzję budowlaną. Uczestniczka podniosła także, że budynek znajdujący się w całości na działce nr ew. [...] jest znacznie większy niż wskazuje na to decyzja budowlana. Oświadczyła, że kotłownia znajdująca się na tyłach budynku na działce nr ew. [...] jest samowolą budowlaną albowiem została objęta decyzją PINB w postaci nakazu rozbiórki. Obecnie w tym zakresie prowadzone jest postępowanie przed WINB na skutek złożonego odwołania.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (jt.Dz. U z 2014r. poz. 1647) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym ta kontrola stosownie do § 2 powołanego artykułu sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Sąd w ramach swojej właściwości dokonuje zatem kontroli aktów z zakresu administracji publicznej z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnymi jak i prawem procesowym. Sąd rozstrzyga przy tym w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi zw. dalej p.p.s.a. - jt.Dz. U. z 2012r. poz. 270 ze zm.).

Stosownie do art. 145 § 1 p.p.s.a. Sąd uwzględnia skargę tylko wówczas, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (1a), naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (1 b), inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (1c), a także wówczas, gdy stwierdza nieważność decyzji (postanowienia) z przyczyn określanych w art. 156 k.p.a. lub w innych przepisach bądź z tych przyczyn stwierdza wydanie decyzji (postanowienia) z naruszeniem prawa.

Rozpoznając skargę w świetle powołanych wyżej kryteriów należy uznać, że jest ona niezasadna.

Należy bowiem wskazać, że zgodnie z brzmieniem art. 138 § 2 k.p.a., który to przepis został powołany jako podstawa prawna zaskarżonej decyzji, uchylającej orzeczenie organu I instancji i przekazującej sprawę temu organowi do ponownego rozpatrzenia, organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę, organ powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. Przepis ten zatem wymaga, aby organ odwoławczy wykazał w sposób przekonywujący, że w sprawie nie poczyniono wystarczających i wymaganych ustaleń, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Tylko w przypadku zaistnienia tej przesłanki organ odwoławczy może wydać decyzję kasacyjną tj. uchylić zaskarżoną decyzję organu I instancji i przekazać sprawę do ponownego rozpoznania. W innych przypadkach k.p.a. wymaga wydania decyzji merytorycznej tj. albo utrzymania decyzji organu I instancji w mocy, albo jej uchylenia i albo orzeczenia co do istoty sprawy albo umorzenia postępowania w sytuacji zaistnienia takich podstaw. Z tymi uregulowaniami koresponduje art. 136 k.p.a. dający możliwość organowi II instancji przeprowadzenia dodatkowego postępowania (uzupełniającego) w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie lub zwrócenie się o to do organu I instancji.

Odnosząc powyższe uwagi o charakterze ogólnym do stanu faktycznego niniejszej sprawy wskazać należy, że powołany przepis art. 138 § 2 k.p.a. nie został naruszony, bowiem organ odwoławczy w sposób jasny i kompleksowy wyjaśnił powody swojego rozstrzygnięcia. Argumenty, które zdaniem organu odwoławczego przesądziły o konieczności wyeliminowania z obrotu prawnego decyzji pierwszej instancji są słuszne. Należy bowiem zauważyć, iż wniosek o ustalenie warunków zabudowy zawiera pewne braki formalne choć w tym zakresie nie można się zgodzić z organem, iż do braków należy zaliczyć charakterystykę inwestycji w formie graficznej. W tym zakresie w aktach sprawy znajduje się załącznik graficzny do wniosku charakteryzujący inwestycję (karta nr 18 akt administracyjnych). W części tekstowej wniosku brak jest jednak określenia w szczególności gabarytów projektowanej rozbudowy - brak wskazania szerokości części projektowanej oraz istniejącego budynku, brak wskazania kształtu dachu na części planowanej. Nadto Sąd zauważa w tym miejscu, iż ze złożonego wniosku wynika, iż jest on składany przez G. K. i R. K. i tak też przyjęły to organy. Tymczasem pod wnioskiem znajduje się jedynie podpis G. K. , co budzi wątpliwości - czy R. K. faktycznie jest w tej sprawie wnioskodawcą i inwestorem (brak, o którym mowa w art. 63 § 2 k.p.a., który winien być usunięty w oparciu o art. 64 § 2 k.p.a.).

Rację należy również przyznać organowi odwoławczemu, że wyznaczenie granic obszaru analizowanego bez wskazania jakiegokolwiek uzasadnienia do tak znacznego poszerzenia granic tego obszaru w stosunku do minimalnej wielkości wskazanej w § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U.2003.164.1588 - dalej "rozporządzenie"), niewątpliwie wskazuje na nieprawidłowość oraz budzi wątpliwości co do samego rozstrzygnięcia.

Podkreślić w tym miejscu należy, że ustawodawca pozostawił organom administracji swobodę w wyznaczeniu obszaru analizowanego, zastrzegając jedynie w § 3 ust. 2 rozporządzenia, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt. 1 upzp, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Przez "front działki", stosownie do § 2 pkt 5 tego rozporządzenia należy rozumieć zaś część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Przepis § 3 ust. 2 rozporządzenia wskazuje przy tym jedynie minimalne granice obszaru, który ma być analizowany pod względem funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu - granicę maksymalną organ wyznacza z kolei według własnego uznania, mając na uwadze zasadę dobrego sąsiedztwa, wynikającą z art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp, jak i zadeklarowaną w art. 6 ust. 2 pkt 1 tej ustawy zasadę wolności zagospodarowania terenu oraz w art. 2 pkt 1 tej ustawy aspekt ładu przestrzennego.

Określenie minimalnej wielkości obszaru analizowanego daje możliwość wyznaczenia go w większym rozmiarze, jeśli jest to uzasadnione okolicznościami konkretnego przypadku a organ w decyzji dotyczącej warunków zabudowy zobowiązany jest precyzyjnie wyjaśnić dlaczego wyznaczył właśnie taki obszar analizowany (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 sierpnia 2008 r., sygn. akt II OSK 919/07, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Należy przy tym pamiętać, że granice obszaru analizowanego służyć mają poszukiwaniu "działki sąsiedniej". Wyznaczenie obszaru analizowanego jest bowiem wskazaniem, które spośród działek sąsiednich będą stanowiły punkt odniesienia do ustalenia "wymagań dotyczących nowej zabudowy", o jakich mowa w art. 61 ust. 1 pkt. 1 upzp i wszystkie działki znajdujące się w obszarze analizowanym należy uznać, w ujęciu funkcjonalnym za "działki sąsiednie" w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp (v. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 15 stycznia 2005 r., sygn. akt II Sa/Bk 677/04, ONSAiWSA nr 2/2006, poz. 54, Lex nr 180745). Logiczna interpretacja przepisu § 3 ust. 2 rozporządzenia, jako przepisu wykonawczego do art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp, nakazuje uznać, że określone w nim odległości pomimo użycia zwrotu "w odległości nie mniejszej niż" stanowią w zasadzie limit (górną granicę) rozmiarów obszaru analizowanego, poza którymi inwestor może poszukiwać tzw. dobrego sąsiedztwa ("działki sąsiedniej") jedynie w szczególnie uzasadnionych sytuacjach (v. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 14 stycznia 2010 r., sygn. akt II SA/Bk 637/09, Lex nr 559708). Przy wyznaczaniu granic obszaru analizowanego ponad minimalne rozmiary organ orzekający winien wykazać, że wielkość tego obszaru służy ustawowemu wymogowi zachowania ładu przestrzennego w ramach dającej się wyodrębnić zwartej jednostki terenowej urbanistyczno-architektonicznej na danym obszarze, nie zaś jedynie poszukiwaniu takich funkcji, cech i parametrów zabudowy, aby uzasadnić formalną dopuszczalność lokalizacji zabudowy o cechach i parametrach wnioskowanych przez inwestora (v. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 21 maja 2012 r., sygn. akt II SA/Kr 1639/11, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 10 września 2010 r. sygn. akt II OSK 1334/09 (Lex nr 741383) wyjaśnił, że o wielkości obszaru wyznaczonego do analizy i "rozciągnięcia" tego obszaru w określonym kierunku mogą decydować m.in. takie względy jak istnienie zabudowy (czasami bardzo licznej) jedynie w jednym kierunku od granicy działki, oddzielenie działek przyjętych do analizy drogą publiczną, skrzyżowaniem dróg publicznych, różnorodność zabudowy, duże odległości między budynkami znajdującymi się na sąsiednich działkach.

Przenosząc powyższe na grunt rozpoznawanej sprawy należy zauważyć, że w niniejszej sprawie trzykrotna szerokość frontu działki, jak wynika z załącznika graficznego do analizy stanowiącej załącznik do decyzji stanowi 5,4 cm na mapie co przy założeniu skali mapy 1:1000 oznacza, iż minimalne granice w terenie obszaru analizowanego przebiegać winny w odległości 54m od granic działki planowanej do zainwestowania. Tymczasem granice obszaru analizowanego zostały wytyczone w odległości 41 cm na mapie (w terenie 41 Om) a zatem ponad 7 krotnie został przyjęty minimalny obszar, o którym mowa w § 3 ust.2 rozporządzenia, co nie znalazło żadnego uzasadnienia zarówno w analizie jak i uzasadnieniu samej decyzji a co w świetle faktu, iż we wskazanym obszarze znajduje się właśnie przy tak rozszerzonych granicach obszaru analizowanego jeden obiekt budowlany o funkcji usługowej, budzi uzasadnione wątpliwości czy poszerzenie granic nie zostało dokonane niezasadnie i tylko celem poszukiwania odpowiedniego obiektu o podobnej funkcji.

Tak więc ponieważ wyznaczenie granic obszaru analizowanego budzi poważne wątpliwości co do ich prawidłowości i zasadności a organ w tym zakresie nie zawarł ani w analizie ani w decyzji uzasadnienia, które wskazywałoby na racjonalne przyczyny poszerzenia obszaru w stosunku do określonego w rozporządzeniu, zaś prawidłowe wyznaczenie granic obszaru analizowanego niewątpliwie wpływa na prawidłowość wykonania analizy, która jest podstawowym dokumentem pozwalającym na właściwe ustalenie warunków zabudowy planowanych obiektów budowlanych, Sąd uznał iż organ prawidłowo zastosował przepis art. 138 § 2 k.p.a. przekazując sprawę do ponownego rozpatrzenia, bowiem wymaga ona wyjaśnienia w znacznej części oraz przeprowadzenia powtórnej analizy obszaru z prawidłowo wyznaczonymi i uzasadnionymi granicami tego obszaru.

Niezależnie od powyższego, mając na względzie wskazany wyżej przepis art. 134 § 2 p.p.s.a. Sąd wskazuje również, że sprawa wymaga szczegółowego i dokładnego wyjaśnienia przez organ w kontekście podnoszonych zarzutów dot. samowoli budowlanej - czego nie zauważyły organy rozpoznające niniejszą sprawę.

Jak wynika bowiem z akt sprawy skarżący planuje inwestycję polegającą na rozbudowie o część socjalną wraz ze zmianą sposobu użytkowania na cele usługowe budynku gospodarczego (oznaczonego cyfrą I na załączniku nr 1) oraz zmianie sposobu użytkowania na cele usługowe części budynku gospodarczego (oznaczonego cyfrą II na załączniku graficznym nr 1 ) na działce nr ew. [...] z obr. [...] położonej przy ul. [...] na terenie Dzielnicy [...] w [...]. Tymczasem z oświadczeń uczestników postępowania a także dokumentów, które znajdują się w aktach sprawy wynika, że organy inspekcji nadzoru budowlanego prowadzą lub prowadziły stosowne postępowania dot. obydwu budynków gospodarczych posadowionych na działce nr ew. [...]w kontekście samowoli budowlanej lub samowolnej zmiany sposobu użytkowania (v. kopia: decyzji WINB z dnia [...] sierpnia 2014r. nr [...], pisma Komisariatu Policji z dnia [...] grudnia 2014r. znak: [...]- akta administracyjne sprawy, decyzji WINB nr [...] z dnia [...] stycznia 2016r.-akta sądowe). Przy czym co istotne z akt nie wynika by na inwestora nałożono stosownym postanowieniem obowiązek uzyskania decyzji o warunkach zabudowy celem ewentualnej legalizacji samowoli. A zatem organy przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy winny były wyjaśnić podstawową kwestię sprowadzającą się do ustalenia czy wniosek złożony przez inwestorów o ustalenie warunków zabudowy nie zmierza do obejścia prawa poprzez zmianę sposobu użytkowania obiektów, które powstały nielegalnie w całości lub w części. Dopiero bowiem jednoznaczne wyjaśnienie tej kwestii i ustalenie, że w sprawie nie mamy do czynienia z próbą obejścia prawa, pozwoli organom po przeprowadzeniu całości postępowania w tym w szczególności po przeprowadzeniu prawidłowej analizy w oparciu o obowiązujące przepisy, wydać pozytywną decyzję o warunkach zabudowy.

Mając zatem powyższe na uwadze, Sąd nie dopatrzył się naruszenia przepisów postępowania, ani też przepisów prawa materialnego, które mogłyby mieć wpływ na uchylenie skarżonego orzeczenia. Ze względu na powyższe w oparciu o przepis art. 151 p.p.s.a. Sąd postanowił jak w sentencji.