Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 115/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2013-04-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 224, art. 94 ust. 1, art. 92 ust. 1, art. 93 ust. 1 - 5
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wanda Antończyk (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Jolanta Górska Sędzia WSA Janina Guść Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Diana Wojtowicz po rozpoznaniu w dniu 17 kwietnia 2013 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi G. Z. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 12 grudnia 2012 r., nr [...] w przedmiocie opinii w sprawie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Skarżąca G. Z. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 12 grudnia 2012r. utrzymujące w mocy postanowienie Wójta Gminy w sprawie negatywnego zaopiniowania projektu podziału działki nr [...].

Zaskarżone postanowienie zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym:

W dniu 29 października 2012r. skarżąca złożyła wniosek o dokonanie podziału nieruchomości nr [...] położonej w obrębie geodezyjnym Ch. o powierzchni 0,0893ha zgodnie z załączonym projektem podziału, w celu sprzedaży działki oznaczonej jako B, zgodnie z przeznaczeniem terenu i w pierwszej kolejności o wydanie postanowienia o zgodności podziału z przepisami odrębnymi. Do wniosku skarżąca załączyła wypis z rejestru gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej, odpis księgi wieczystej KW nr [...]oraz wstępny projekt podziału działki.

Postanowieniem z dnia 13 listopada 2012r. Wójt Gminy negatywnie zaopiniował proponowany przez skarżącą wstępny projekt podziału działki.

W podstawie prawnej rozstrzygnięcia organ powołał art. 92 ust. 1, art. 93 ust. 1,2a,3a,4 i 5 oraz art. 94 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010r., nr 102, poz. 651 ze zm.) oraz art. 123, art. 124 i art. 125 Kodeksu postępowania administracyjnego.

W uzasadnieniu organ w pierwszej kolejności ustalił, że ww. nieruchomość zlokalizowana jest na terenie, dla którego brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i dla którego nie ma obowiązku jego sporządzania, a nadto ustalił, że dla działki nie wydano decyzji o warunkach zabudowy. Z wypisu rejestru gruntów i budynków oraz wyrysu z mapy ewidencyjnej wynika, że działka nr [...] stanowi grunt rolny zabudowany budynkami gospodarczymi "produkcyjno-usługowymi rolnictwa" klasy B-RIVb i B-RV.

Organ I instancji wskazał, że do podziału gruntów rolnych zastosowanie ma przepis art. 92 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że przepisów art. 93 ust. 1 i art. 94 ust. 1 dotyczących zasad podziału, nie stosuje się do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Podział nieruchomości powodujący wydzielenie działki o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha jest zgodnie z art. 93 ust. 2a ustawy dopuszczalny pod warunkiem, że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic miedzy sąsiadującymi nieruchomościami.

Organ I instancji ustalił że w rozpoznawanej sprawie podział ma na celu sprzedaż nowopowstałej nieruchomości, a zatem nie mają zastosowania wyjątki określone w art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Powołując się na powyższe organ I instancji podał, że nie może dokonać podziału działki rolnej nr [...] na podstawie przepisów art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż zachodzą przesłanki uniemożliwiające podział nieruchomości rolnej.

Zażalenie na powyższe postanowienie wniosła G. Z., podnosząc że opinia organu I instancji została oparta wyłącznie o zapisy z rejestru gruntów. Tymczasem działka nr [...] jest działką zabudowaną, co wynika z wypisu z księgi wieczystej. Nadto dla terenu, na którym działka jest położona obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Cz. z dnia 10 marca 2010r. Nr [...] Rady Gminy, które wskazuje dla działki kierunek zagospodarowania jako teren zainwestowany. Zatem również w studium działka nie została sklasyfikowana jako użytki rolne. Skarżąca podniosła, że wobec braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego organ winien dokonać podziału nieruchomości na podstawie art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w postanowieniu z dnia 12 grudnia 2012r., po rozpatrzeniu powyższego odwołania, zaskarżone postanowienie utrzymało w mocy.

W uzasadnieniu postanowienia organ II instancji w pierwszej kolejności przytoczył treść przepisu art. 92 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że przepisu rozdziału o podziałach nieruchomości nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele role i leśne a przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Z przepisu tego wynika, że w wypadku podziału nieruchomości położonej na terenach dla których nie ma planu miejscowego, nie stosuje się przepisów dotyczących podziału nieruchomości, jeżeli nieruchomości są wykorzystywane na cele rolne i leśne. Zgodnie z art. 92 ust. 2 ustawy, nieruchomościami wykorzystywanymi na cele rolne i leśne są nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Stosownie do art. 224 ustawy rolę katastru nieruchomości pełni ewidencja gruntów i budynków. Zatem tylko wykazanie w ewidencji gruntów i budynków, a nie np. w księdze wieczystej, nieruchomości jako stanowiącej użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, przesądza o tym, czy nieruchomość jest wykorzystywana na cele rolne i leśne w rozumieniu ustawy.

Organ II instancji wskazał, że przedmiotowa nieruchomość oznaczona jest w rejestrze gruntów jako grunty rolne zabudowane B-RIVb oraz B-RV. Stosownie do § 68 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2001r., nr 38, poz. 454) zapis taki oznacza grunty rolne zabudowane, stanowiące użytki rolne. Zatem w ewidencji gruntów i budynków przedmiotowa nieruchomość wykazana jest jako użytki rolne.

Nadto organ ustalił, że projekt podziału nieruchomości przewiduje wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, a celem dokonania podziału jest sprzedaż jednej z wydzielonych działek. W takim stanie rzeczy nie ma zastosowania przepis art. 93 ust. 2a i 3a ustawy stanowiący o możliwości podziału nieruchomości rolnych powodujących wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, wówczas gdy działka zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości, dokonana zostanie regulacja granic miedzy sąsiadującymi nieruchomościami lub działka gruntu projektowana jest do wydzielenia pod drogę wewnętrzną.

Powołując się na powyższe ustalenia Kolegium uznało, że podział przedmiotowej nieruchomości wykorzystywanej na cele rolne w rozumieniu ustawy, jest niedopuszczalny.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na powyższe postanowienie skarżąca wniosła o jego zmianę lub uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

W uzasadnieniu skargi skarżąca wskazała, że dla działki nr [...] brak jest aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego, a w takim przypadku zasadnym jest dokonanie podziału na podstawie art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z odrębnymi przepisami( przed dniem złożenia wniosku brak było również decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu działki). Skarżąca podniosła również, że Wójt Gminy wydając postanowienie oparł się jedynie na zapisie z wypisu rejestru gruntów, nie biorąc pod uwagę zapisu w księdze wieczystej ani w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Cz. Zgodnie z księgą wieczystą działka nr [...] jest działką zabudowaną, a zgodnie ze studium dla działki jako kierunek zagospodarowania ustalono teren zainwestowany. Zatem zarówno w księdze wieczystej, jak i w zapisach studium działka nie została sklasyfikowana jako użytki rolne. Nadto co wynika z uzasadnienia decyzji Kolegium, nie wszystkie wyjątki wskazane w art. 92 ust. 1 ustawy zostały sprawdzone przez organ I instancji, co uzasadniało uchylenie postanowienia Wójta i przekazanie mu sprawy do ponownego rozpoznania. Skarżąca zarzuciła również naruszenie art. 10 kpa polegające na uniemożliwieniu jej wypowiedzenia się w sprawie przez organ II instancji, który nie powiadomił jej, że odwołanie wpłynęło do organu odwoławczego. Skarżąca wskazała również, że pracownicy organu I instancji informowali ją, że jedyną drogą dla uzyskania decyzji o podziale jest złożenie wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Powołując się na powyższe skarżąca podniosła, że w jej ocenie organy winny wnikliwie zbadać sprawę i wskazać możliwości dokonania podziału nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację podniesioną w uzasadnieniu skarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sąd administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości, kontrolę działalności administracji publicznej, pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej.

Zgodnie natomiast z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz. U. z 2012r., poz. 270 ze zm.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Oznacza to między innymi, że sąd administracyjny nie musi w ocenie legalności (zgodności z prawem) ograniczać się tylko do zarzutów sformułowanych w skardze.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem wydane w niniejszej sprawie postanowienia organów administracji są zgodne z prawem.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że stosownie do art. 61 § 1 kpa żądanie wszczęcia postępowania administracyjnego określa przedmiot tego postępowania, a w razie wątpliwości sprecyzowanie żądania należy do strony, nie zaś do sfery ocennej organu administracji.

Będące przedmiotem oceny sądu postępowanie administracyjne zostało zainicjowane wyżej przytoczonym wnioskiem skarżącej z dnia 29 października 2012r. o dokonanie podziału nieruchomości, z wnioskiem o zaopiniowanie postanowienia o zgodności podziału nieruchomości z przepisami odrębnymi (art. 94 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. W swoim zażaleniu na postanowienie organu I instancji skarżąca potwierdziła, że wnioskowała o dokonanie podziału na podstawie art. 94 ust. 1 ustawy –zgodnie z przepisami odrębnymi.

Żądanie skarżącej było zatem precyzyjne i obejmowało wniosek o dokonanie podziału na podstawie art. 94 ust. 1 ustawy, z uwagi na brak planu miejscowego i brak decyzji o warunkach zabudowy, poprzez ocenę wniosku z przepisami odrębnymi. Podział taki poprzedza opinia o zgodności podziału dotycząca spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1, o którą skarżąca wystąpiła. Żądanie skarżącej zostało zatem prawidłowo zakwalifikowane, w konsekwencji podstawę prawną wydanego postanowienia stanowiły przepisy art. 92ust.1, art. 93 ust. 1, ust. 2a, ust. 3a, ust. 4 i 5 oraz art. 94 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tak ustalony przedmiot postępowania został potwierdzony przez skarżącą w jej zażaleniu. Po stronie organu nie powstał zatem obowiązek dokonywania dodatkowej interpretacji złożonego wniosku, tym bardziej, że skarżąca w sposób jednoznaczny wniosek sprecyzowała, wnosząc o zaopiniowanie podziału nieruchomości i nie powołała żadnych okoliczności uzasadniających prowadzenie postępowania podziałowego na innej podstawie prawnej, tj. np. art. 95 ustawy. Zarzut naruszenia art. 10 kpa stanowiący o obowiązku zapewnienia stronom czynnego udziału w każdym stadium postępowania nie miał istotnego wpływu na wynik sprawy, a tylko taki wpływ uzasadniałby uchylenie zaskarżonego postanowienia. Przy czym niewątpliwie skarżąca została powiadomiona o nadaniu biegu jej odwołaniu, albowiem została jej doręczona informacja o przekazaniu akt sprawy wraz z zażaleniem do organu II instancji. Natomiast w swojej skardze skarżąca zaakcentowała ponownie zarzuty podnoszone w odwołaniu od postanowienia wydanego przez Wójta Gminy.

Zasady dokonywania podziałów nieruchomości uregulowane zostały w dziale III rozdziale 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 – tekst jednolity ze zm.)- zw. dalej ugn.

Zgodnie z treścią art. 92 ust. 1 ugn przepisów tego rozdziału nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000ha. Z kolei stosownie do art. 93 ust. 2a, w przypadku braku planu miejscowego, podział nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000ha, jest dopuszczalny pod warunkiem, że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. Przepisu nie stosuje się w przypadku podziałów nieruchomości, o których mowa w art. 95.Nadto stosownie do art. 93 ust. 3b warunku, o którym mowa w ust. 2a, dotyczącego wydzielenia działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha nie stosuje się do działek gruntu projektowanych do wydzielenia pod drogi wewnętrzne.

Zgodnie z art. 92 ust. 2 ugn za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Zatem dla oceny czy dana nieruchomość jest użytkiem rolnym nie decyduje treść wpisu w księdze wieczystej czy też postanowienia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania określających przyszłe przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym. W tym miejscu jedynie wskazać nakazy, ze postanowienia studium nie mają charakteru prawa miejscowego, a zatem jego postanowienia nie mogą wiązać organów administracji przy ustalaniu sposobu aktualnego i przyszłego zagospodarowania terenu.

Pojęcie użytków rolnych ma charakter formalny, tzn. grunt jest użytkiem rolnym, gdy figuruje jako taki w ewidencji gruntów- przez pojęcie kataster do czasu przekształcenia ewidencji gruntów i budynków w kataster rozumie się tę ewidencję, stosownie do art. 53 a ustawy z dnia 17 maja 1989r. Prawo i geodezyjne i kartograficzne (tj. Dz. U. z 2010r., nr 193, poz. 1287 ze zm.) a nadto cyt. przez oraz art. 224 ugn również stanowi, że do czasu przekształcenia ewidencji gruntów i budynków w kataster nieruchomości przez użyte w ustawie pojęcie "kataster nieruchomości" rozumie się tę ewidencję.

W rozpoznawanej sprawie skarżąca domaga się zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości o łącznej powierzchni 0,0893 ha, a wiec niespornie mniejszej niż 0,3000, wskazując, że podział ma na celu sprzedaż wydzielonej nieruchomości oznaczonej lit. B na załączonym do wniosku projekcie podziału. Nieruchomość, zgodnie z wypisem i wyrysem z rejestru gruntów, wyrysem z mapy ewidencyjnej stanowi grunty rolne zabudowane. Grunty rolne zabudowane stanowią użytki rolne, oznaczane symbolem złożonym z litery "B" oraz symbolu odpowiedniego użytku gruntowego, stanowiącego część składową oznaczenia klasy gleboznawczej gruntu, na którym wzniesione zostały budynki, a więc np. B-R, B-L, B-Ps ( w rozpoznawanej sprawie B-RIVb i B-RV). Nieruchomość, której dotyczył wniosek skarżącej stanowi zatem użytki rolne zgodnie z art. 92 ust. 1 i ust. 2 ugn oraz § 68 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków – Dz. U. nr 38, poz. 454 ze zm.).

Mając więc na względzie treść przepisu art. 93 ust. 2a i ust. 3a ugn, skoro nowoutworzone działki będą miały powierzchnię mniejszą niż 0,3000 ha, to podział byłby dopuszczalny wówczas, gdyby każda z nowo powstałych działek była przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości albo gdy dokonana zostanie regulacja granic miedzy sąsiadującymi nieruchomościami albo gdy zostaną przeznaczone do wydzielenia pod drogi wewnętrzne. W rozpoznawanej sprawie celem podziału proponowanego przez skarżącą działki nr [...] nie jest ani powiększenie sąsiedniej nieruchomości, ani regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami ani przeznaczenie wydzielonych działek na drogę wewnętrzną

Powoływany przez skarżącą przepis art. 94 ust. 1 ugn stanowi, że w przypadku braku planu miejscowego-jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nie objętym obowiązkiem sporządzania planu-podziału nieruchomości można dokonać; jeżeli 1) nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi albo 2) jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Skarżąca potwierdziła, że w rozpoznawanej sprawie decyzja, o której mowa w pkt 2) nie została wydana (skarżąca wskazywała, że wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie złożyła). Z kolei wobec tego, że działka skarżącej jest wykorzystywana na cele rolne, to do takich nieruchomości zastosowanie mają powoływane przez skarżącą regulacje szczególne zawarte w art. 92 i 93 ustawy. Z tych przyczyn tylko podział, który nie jest sprzeczny z tymi przepisami pozwalałby na zastosowanie przepisu art. 94 ust. 1 pkt 1 ugn.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że postanowienia wydane w niniejszej sprawie zapadłe po rozpoznaniu wniosku i odwołania skarżącej są zgodne z prawem.

Mając powyższe na uwadze i działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd oddalił skargę.