Wyrok WSA w Gorzowie Wlkp., sygn. akt II SA/Go 784/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp.
Data orzeczenia: 2010-12-29 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151, art. 133, art. 134
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 28 ust. 2
journal: Dz.U. 2006 nr 156 poz 1118
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity
article: art. 28 ust. 2, art. 145 § 1 pkt 1, 4 i 5
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 19, art. 21 ust. 1 i 3, art. 25, art. 26, art. 22 ust. 1-3
journal: Dz.U. 2000 nr 80 poz 903
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Ireneusz Fornalik (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Aleksandra Wieczorek Sędzia WSA Joanna Brzezińska Protokolant referent – stażysta Malwina Tomiak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 grudnia 2010 r. sprawy ze skargi M.S. na decyzję Wojewody z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie odmowy uchylenia decyzji oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] lipca 2010 r., nr [...] Prezydent Miasta na podstawie art. 151 § 1 pkt 1, w zw. z art. 145 § 1 pkt1, 4, 5 k.p.a. oraz art. 91 ust. 1, art. 92 ust 1, pkt 2 i ust. 2 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym (Dz. U z 2001 r. Nr 142, poz. 1592, ze zm.) i art. 82 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118, ze zm.) po przeprowadzeniu postępowania wznowionego postanowieniem z dnia [...] października 2008 r. , nr [...], odmówił uchylenia decyzji ostatecznej Prezydenta Miasta. z dnia [...] września 2005 r. nr [...], zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na wznowienie robót budowlanych polegających na przebudowie i zmianie sposobu użytkowania istniejącego lokalu handlowo-usługowego położonego przy ul. [...] (działka nr [...]) z przeznaczeniem na Niepubliczny Zakład Opieki Zdrowotnej, wydanej dla D.S. podnosząc w uzasadnieniu, że M.S. nie posiada przymiotu strony co oznacza, iż nie ma legitymacji procesowej w myśl art. 28 ust. 2 prawa budowlanego. W pismach kierowanych do organu występuje on jako jeden z członków wspólnoty mieszkaniowej budynku przy ul. [...].

Od powyższej decyzji odwołanie wniósł M.S. podnosząc szereg zarzutów w odniesieniu do ostatecznej decyzji Prezydenta Miasta dnia [...] września 2005 r., znak: [...] zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na wykonanie robót budowlanych, żądając jej uchylenia. Odwołujący się zarzucił m.in., że nie będąc uczestnikiem postępowania w okresie wydawania pozwolenia na budowę, dokonano demontażu ścian nośnych budynku, stanowiących części wspólne budynku, zastosowano wentylację mechaniczną mimo, że pozostali właściciele lokali w budynku posiadają samodzielne centralne ogrzewanie gazowe, co spowodowało ingerencję w piony wentylacyjne stanowiące współwłasność wszystkich właścicieli budynku. M.S. podniósł ponadto, że Prezydent Miasta wydał pozwolenie na przebudowę i zmianę sposobu użytkowania, mimo że inwestor nie dołączył do wniosku o wydanie tego pozwolenia decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wymaganej na podstawie art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wojewoda decyzją z dnia [...] września 2010 r., nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu wskazując na treść art. 151 k.p.a. stwierdził, że w przypadku ustalenia przez organ, że nie występuje żadna z podstaw wznowienia postępowania, nie przechodzi on do merytorycznego rozpoznania sprawy administracyjnej, nie może bowiem nawet w przypadku gdy stwierdzi innego rodzaju wadliwość decyzji, uchylić jej w tym trybie. Strona we wniosku o wznowienie postępowania jako podstawę swojego żądania wskazała art. 145 § 1 pkt 4 i 5 k.p.a. Postępowanie w sprawie zakończonej ostateczną decyzją wznawia się w przypadku, gdy strona bez swojej winy nie brała udziału w postępowaniu, bądź gdy wyjdą na jaw istotne dla sprawy nowe okoliczności faktyczne lub nowe dowody istniejące w dniu wydania decyzji nie znane organowi, który ją wydał. W ocenie organu odwoławczego M.S. powołując się na przepis art. 145 § 1 pkt 5 k.p.a. nie wskazał żadnych nowych okoliczności faktycznych ani dowodów, nie znanych Prezydentowi Miasta w dniu wydania kwestionowanej decyzji o pozwoleniu na budowę, a powołane przez wnioskodawcę argumenty przywołane we wniosku o wznowienie postępowania wynikają z odmiennej oceny, od dokonanej przez organ w oparciu o zebrany w aktach sprawy materiał dowodowy, a nie z przedłożenia organowi nowych dokumentów wcześniej mu nieznanych. Ponadto Wojewoda zauważył, że strona swój wniosek argumentuje głównie naruszeniem praw współwłaścicieli nieruchomości oraz pozbawieniem ich możliwości udziału w postępowaniu zakończonym ww. decyzją ostateczną. Stronami postępowania w sprawie pozwolenia na budowę są inwestor, właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdującej się w obszarze oddziaływania obiektu - art. 28 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118, ze zm.). Przez obszar oddziaływania obiektu należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu (art. 3 pkt 20 ustawy Prawo budowlane). A zatem o statusie stron postępowania w sprawie pozwolenia na budowę decydują dwa wyróżniki, tytuł prawny do nieruchomości oraz wpływ planowanej inwestycji na prawnie chronione uprawnienie lub interes prawny podmiotu posiadającego ten tytuł. Ustawa 7 dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2001 r. Nr 80, poz. 903, ze zm.) określa m.in. sposób zarządzania nieruchomością, wspólną należącą do wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej, w przypadku gdy roboty budowlane mają być wykonywane na części nieruchomości wspólnej w budynku, w którym utworzona została tzw. duża wspólnota mieszkaniowa, to uznać należy, że stroną w sprawie pozwolenia na budowę, w odniesieniu do tych robót, jest wspólnota mieszkaniowa, a nie każdy ze współwłaścicieli. Wspólnotę mieszkaniową z mocy ustawy reprezentuje jej zarząd, który będzie w tym postępowaniu działał w jej imieniu (art. 18, 21 i 33 ustawy o własności lokali). W ocenie Wojewody z powyższych przepisów wynika, iż stroną postępowania w sprawie jest, w przypadku realizacji robót w częściach wspólnych nieruchomości, w której powstała duża wspólnota mieszkaniowa, poza inwestorem, jest jedynie ta wspólnota mieszkaniowa (ogół właścicieli lokali) reprezentowana przez zarząd lub zarządcę.

Organ II instancji podał ponadto, iż z akt sprawy wynika, że w budynku przy ul. [...] znajduje się 8 lokali, z których 6 zostało wykupionych natomiast 2 lokale są w dalszym ciągu własnością Miasta. Oznacza to, że liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych w tym budynku jest większa niż siedem, a wszyscy właściciele lokali tworzą tzw. dużą wspólnotę mieszkaniową. Podejmowanie czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną należy w związku z tym do kompetencji zarządu wspólnoty, który na podstawie uchwały nr [...] z dnia [...].05.2005 r. współwłaścicieli nieruchomości wspólnej sprawuje Zakład Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej. W tej sytuacji faktycznej i prawnej przymiot strony nie przysługuje poszczególnym członkom wspólnoty, lecz zarządowi, który ich reprezentuje. Ostateczną decyzję nr [...] z dnia [...].09.2005 r. Prezydent Miasta doręczył inwestorowi – D.S. oraz Zakładowi Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej, co wynika z rozdzielnika tej decyzji. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej utworzonej w budynku przy ul. [...] otrzymał wymienioną wyżej decyzję w dniu 28.09.2005 r. (zwrotne potwierdzenie odbioru).

Doręczając kwestionowaną decyzje, zarządowi wspólnoty mieszkaniowej organ I instancji uznał, że legitymacja strony przysługuje tej wspólnocie mieszkaniowej. Powyższe zdaniem organu odwoławczego oznacza, że zarzut skarżącego dotyczący braku udziału w postępowaniu zakończonym ww. decyzją nie znajduje potwierdzenia w materiale dowodowym zgromadzonym w aktach sprawy - w sprawie nie zaistniała przesłanka określona w art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego złożył M.S., który zarzucił, że została ona podjęta z naruszeniem prawa, tj.:

1. nie uwzględniono skarżącego oraz pozostałych Członków Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...], jako strony postępowania,

2. organ błędnie przyjął, że Wspólnotę w tym zakresie reprezentuje Zarząd, który na podstawie uchwały nr [...] z dnia [...].05.2005 r. współwłaścicieli nieruchomości wspólnej sprawuje Zakład Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej -ZGKiM jest zarządcą a nie zarządem,

3. organ przyjął, że do podejmowanie czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną należy do kompetencji zarządu Wspólnoty - błędna interpretacja organu, ZGKiM jest zarządcą, a nie zarządem,

4. zdaniem organu ostateczna Decyzja Prezydenta Miasta ([...]) z dnia [...] września 2005 roku, zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na wykonanie robót budowlanych polegających na przebudowie i zmianie sposobu użytkowania istniejącego lokalu handlowo-usługowego położonego w budynku przy ulica [...], działka nr [...], z przeznaczeniem na Niepubliczny Zakład Opieki Zdrowotnej, wydanej dla D.S., została przekazana Inwestorowi, oraz Zakładowi Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej, co wynika z rozdzielnika tej decyzji, oraz że Zarząd wspólnoty mieszkaniowej utworzony w budynku przy ulicy [...] ww. decyzję otrzymał w dniu 28.09.2005 r., co potwierdza zwrotne potwierdzenie odbioru. Doręczając kwestionowaną decyzję Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej organ I instancji uznał, że legitymacja strony przysługuje tej wspólnocie mieszkaniowej, - Organ przesłał decyzję na ul. [...] do właściciela lokalu, a nie do Zarządcy, który siedzibę ma swoją na ul. [...],

5. organ błędnie ocenił, że w związku z powyższym zarzut M.S. dotyczący braku udziału w postępowaniu zakończonym decyzja pozwalającą na wykonanie robót w lokalu Miasta (którego prawo własności wykonuje ZGKiM), nie znajduje potwierdzenia w materiale dowodowym, oraz że nie zaistniała przesłanka określona w art. 145 §1 pkt 4 k.p.a., w uzasadnieniu decyzji Wojewody z dnia [...] września 2010 r., zmienia się zapis treści decyzji pozwolenia na budowę, jako: "wznowienie robót", a nie jak pierwotnie winno brzmieć "wykonanie robót". Należy w ocenie skarżącego uważać, że niniejszy zapis - występuje w kilku miejscach - zaskarżanej decyzji, a więc ustala się, że prace zostały wstrzymane i wykonywane ponownie, na podstawie odrębnych decyzji, co nie miało miejsca.

6. W uzasadnieniu zaskarżanej decyzji organ odmówił uchylenia decyzji Prezydenta Miasta z dnia [...] września 2005 r., zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na wykonanie robót budo wlanych polegających na przebudowie i zmianie sposobu użytkowania istniejącego lokalu handlowo-usługowego. Przebudowa lokalu polegała na demontażu ścian nośnych konstrukcji budynku, co ma odzwierciedlenie w projekcie,

7. na podstawie art. 22 ust 3 pkt 5 ustawy o własności lokali, stronami w postępowaniu przebudowy i zmiany przeznaczenia lokalu, będącego własnością Miasta, zgodnie z ustawą o własności lokali będą wszyscy Członkowie Wspólnoty.

8. organ błędnie przyjmuje, że: "zgodnie z ustawą o własności lokali, w przedmiotowej nieruchomości, w przypadku gdy roboty budowlane mają być wykonywane na części nieruchomości wspólnej budynku, w którym utworzona została tzw. duża wspólnota mieszkaniowa, to uznać należy, ze stroną w sprawie pozwolenia na budowę, w odniesieniu do tych robót, jest wspólnota mieszkaniowa, a nie każdy ze współwłaścicieli. Wspólnotę mieszkaniową z mocy ustawy reprezentuje jej zarząd, który będzie w tym postępowaniu działał w jej imieniu (art. 18, 21 i 33 ustawy o własności lokali)." - błędna podstawa prawna. Zarząd Wspólnoty jest wybierany na podstawie art. 20 ustawy o własności lokali, a jego kompetencje są zapisane w art. 21, natomiast na podstawie art. 18 ustanawia "sposób zarządu" i dopuszcza ustanowienie zarządcy. Zarządca posiada mniejsze kompetencje i nie reprezentuje wspólnoty na zewnątrz, a w żadnym przypadku nie podejmuje decyzji przekraczających zwykły zarząd za właścicieli. ZGKiM nie jest ani osobą fizyczną, ani osobą prawną, tylko zakładem budżetowym, dlatego też nie może być Zarządcą, ponieważ nie może podpisać umowy na zarządzanie. Zarządzanie nieruchomością wspólną musi być sporządzona na piśmie, zgodnie z art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Zakład budżetowy nie posiada osobowości prawnej, wiec nie może podpisać takiej umowy. Faktycznie umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną nie ma zawartej we Wspólnocie. Zatem ZGKiM nie może reprezentować Wspólnoty.

9. organ odmiennie ocenił, że M.S. nie może być stroną w przedmiotowym postępowaniu - czym naruszył jego interes prawny i prawo do decydowania nieruchomością wspólną jaką jest konstrukcja budynku, piony kominowe i przewody wentylacyjne,

10. naruszono art. 28 prawa budowlanego, pozbawiając M.S. i pozostałych współwłaścicieli na nieruchomości, nie uznając ich stronami w wydaniu decyzji pozwolenia na budowę. Pozwolenie na budowę obejmowało roboty budowlane w zakresie przebudowy. W zakresie przebudowy i adaptacji lokalu, zgodnie z załączoną dokumentacją, ujęto demontaż ścian nośnych i zmianę wentylacji grawitacyjnej na wentylację mechaniczną, czym naruszono prawa wszystkich współwłaścicieli. W dokumentacji zaznaczono ściany nośne do demontażu. Faktycznie zdemontowano dalsze ściany nośne budynku. W dokumentacji nie załączono inwentaryzacji stanu lokalu przed adaptacją, dlatego największe ściany nośne wyburzone w lokalu nie zaznaczono do wyburzenia, a ujęto w tym miejscu podciągi długości 3,37 m (pom. nr 4) i 2,13 m (pom. nr 2), oraz 1,10 m (wykucie drzwi - pom. 6) i 2,52 m ( pom. nr 6) Dowód zał. nr 2 i nr 3;

11. w przedmiotowej dokumentacji nie załączono i nie wykonano inwentaryzacji stanu ścian konstrukcyjnych przed adaptacją. Wspólnota Mieszkaniowa [...] nie podejmowała nigdy uchwały wyrażającej zgodę Właścicielowi lokalu na demontaż ścian nośnych. Stan faktyczny wykonania przebudowy i adaptacji lokalu doprowadził do znacznego demontażu ścian nośnych;

12. organ mylnie ocenił sytuacje, że podejmowanie czynności zwykłego zarządu;

13. nieruchomością wspólną, należy w związku z tym do kompetencji zarządu wspólnoty - wyrażenie zgody na demontaż ścian nośnych jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd i kompetencje w tym zakresie posiadają Właściciele nieruchomości wspólnej, zgodnie z ustawą o własności lokali.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie wskazując, że reprezentowana przez zarząd wspólnota mieszkaniowa, a zatem wszyscy jej członkowie mieli zapewniony czynny udział w postępowaniu zakończonym ostateczną decyzją Prezydenta Miasta z dnia [...] września 2005 r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269, ze zm.), sądy te sprawują kontrolę zaskarżonych decyzji pod względem zgodności z prawem. W związku z powyższym usunięcie zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego może nastąpić tylko wówczas, gdy postępowanie sądowe dostarczy podstaw do uznania, że przy jej wydawaniu organy naruszyły prawo materialne lub przepisy postępowania określone art. 145 § 1 pkt 1-3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.) – dalej jako "p.p.s.a.". Sąd nie może opierać kontroli o kryterium słuszności czy sprawiedliwości społecznej. Dokonując oceny zasadności zaskarżonej decyzji w zakresie w jakim Sąd władny jest to uczynić, a więc z punktu widzenia jej legalności uznać należy, iż decyzja ta nie uchybia prawu.

Zaznaczyć przy tym należy, że w myśl przepisu art. 133 p.p.s.a. podstawą wyrokowania sądu administracyjnego, są akta sprawy. Ponadto, co wymaga podkreślenia, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 p.p.s.a.).

Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903, ze zm.) – dalej także jako "ustawa" właściciele poszczególnych wyodrębniony lokali tworzą wspólnotę mieszkaniową, która powołana jest do zarządzania częścią wspólną nieruchomości. Stosownie do treści art. 3 ust. 2 wymienionej ustawy nieruchomość wspólna obejmuje te fragmenty budynku i gruntu, które nie służą wyłącznie do korzystania właścicielowi lokali. W pierwszym rzędzie należą do niej te części budynku i grunt pod budynkiem, które są niezbędne do korzystania przez wszystkich właścicieli lokali. Przepis art. 21 ust. 1 cytowanej ustawy stanowi, że zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą, a poszczególnymi właścicielami lokali, natomiast ust. 3, że zarząd na podstawie pełnomocnictwa, składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali.

Art. 22 ust. 2 wskazanej ustawy określa, że do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Nadto w ust. 3 tego artykułu wymieniono czynnościami przekraczające zakres zwykłego w postaci m. in. zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, oraz udzielenia zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego.

W przedmiotowej sprawie, na podstawie uchwały nr [...] z dnia [...] maja 2005 roku współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, Zakład Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej, jest zarządcą nieruchomości wspólnej przy ul. [...].

Sprawa reprezentowania Wspólnoty w postępowaniu dotyczącym, jak twierdzi skarżący - przebudowy nieruchomości wspólnej, powinna być zakwalifikowana jako czynność przekraczająca zwykły zarząd, dlatego też o toczącym się postępowaniu powinni zostać poinformowani wszyscy właściciele lokali, zwłaszcza że brak było dowodu na powołanie zarządu wspólnoty. Poza tym warunkiem niezbędnym do uznania przez organ prowadzący postępowanie, że w powyższej sprawie uprawniony do reprezentacji był Zarząd, powinno być istnienie uchwały właścicieli zawierającej upoważnienie zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali.

W tym kontekście zdaniem Sądu, uregulowanie określone w art. 22 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, nie wyklucza działania członków wspólnoty mieszkaniowej na zewnątrz w obronie własnych praw wynikających z prawa współwłasności.

Wskazać zatem należy, że krąg podmiotów uprawnionych do udziału w postępowaniu w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę ściśle określa art. 28 ust. 2 ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z jego treścią stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Przytoczony przepis stanowi niewątpliwie lex specialis w stosunku do art. 28 k.p.a. Nie w każdym jednak przypadku spowoduje on wyłączenie stosowania art. 28 k.p.a. Przepis art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego zawęża tylko, ale nie powoduje że art. 28 k.p.a. jest całkowicie wyłączony w zakresie ustalania stron postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. W orzecznictwie i doktrynie wyrażany jest pogląd - podzielany przez Sąd - że przepis art. 28 k.p.a. ma zastosowanie w sprawie pozwolenia na budowę, gdyż na jego podstawie posiłkowo ustala się interes prawny podmiotów wskazanych w art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego (vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 marca 2007 r. sygn. akt II OSK 208/06, http://orzeczenia.nsa.gov.pl oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 grudnia 1999r., sygn. akt IV SA 1996/97, LEX nr 48720, Z. Niewiadomski (red.) Prawo budowlane. Komentarz, Warszawa 2007, str. 332).

W konsekwencji błędem jest automatyczne utożsamianie interesu prawnego wspólnoty mieszkaniowej z interesem prawnym poszczególnych właścicieli lokali mieszkalnych. Działania wspólnoty, reprezentowanej przez zarząd dotyczą bowiem nieruchomości wspólnej określonej przez art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Wynika to wprost z art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1 i ust. 3 ww. ustawy. W pierwszym ze wskazanych przepisów wprost sygnalizuje się samoistność właścicieli lokali i wspólnoty mieszkaniowej. Każdy właściciel lokalu stanowiącego, w myśl art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali odrębną nieruchomość, może mieć swój własny zindywidualizowany interes prawny podlegający ochronie, jeśli taki interes wykaże.

W związku z powyższym zasadą jest występowanie w sprawie wspólnot mieszkaniowych reprezentowanych przez zarząd, obok których mogą wystąpić wyjątkowo również właściciele poszczególnych lokali, jeśli wykażą okoliczności uzasadniające przyjęcie, że mają oni przymiot strony niezależnie od reprezentujących ich wspólnot.

Dopuszczalność zmiany przeznaczenia (przebudowy) części nieruchomości wspólnej zależy od spełnienia dwóch warunków. Pierwszy ma charakter wstępny i konstrukcyjny: zmiana przeznaczenia może dotyczyć tylko takich części nieruchomości wspólnej, których związek funkcjonalny ze wszystkimi lokalami nie ma ścisłego charakteru (części objętych tzw. współwłasnością przymusową). Nie można więc zmienić przeznaczenia takich części nieruchomości wspólnej, bez których istnienia w ogóle nie byłoby możliwe funkcjonowanie odrębnej własności lokali (przykładowo będą to mury zewnętrzne, fundamenty, dach, klatka schodowa itp.; por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 sierpnia 1997 r., III CZP 36/97, OSNC 1/98, poz. 4). Nasuwa się natomiast pytanie, czy współwłasnością tą objęte są ściany nośne. Na pytanie to należy odpowiedzieć twierdząco. Ściany nośne (w tym ściany zewnętrzne) w budynku wielolokalowym, służą właścicielom kilku lokali. Wobec tego osłabienie konstrukcji na jakimś fragmencie ściany nośne może wywołać skutki, które będą dotyczyły właścicieli kilku lokali, a nie tylko tego, który dokonał tego naruszenia. Jeśli natomiast warunek ten został spełniony, drugi dotyczy uzyskania zgody wspólnoty (art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy).

Podkreślić należy, że jeżeli członek Wspólnoty wykaże swój własny, indywidualny interes prawny to istnieje podstawa, aby mógł występować, jako strona zainteresowana w postępowaniu administracyjnym w sprawie, w której może wystąpić także Wspólnota.

Na podstawie akt administracyjnych sprawy należy stwierdzić, iż skarżący nie wykazał, aby mógł, oprócz wspólnoty, występować w przedmiotowym postępowaniu jako strona postępowania. Z dokumentów zgromadzonych w trakcie postępowania administracyjnego wynika, że nie zmieniono sposobu użytkowania spornego lokalu. Przedmiotowy lokal był i pozostał lokalem użytkowym (handlowo-usługowym), a zakres przeprowadzonych w nim zmian dotyczył adaptacji (przystosowania) lokalu na gabinet stomatologiczny. Ponadto z akt administracyjnych wynika, że zmiany przeprowadzone w przedmiotowym lokalu nie dotyczyły nieruchomości wspólnej (m.in. opinia biegłego sądowego z dnia [...] września 2009 r. P.R. oraz pismo Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] kwietnia 2010r. ([...] ).

W przypadku zmiany sposobu użytkowania lokalu np. z użytkowego na mieszkalny lub odwrotnie, zmian w nieruchomości wspólnej (jeśli zostaną wykazane), czy też w przypadku robót budowlanych mających wpływ na strop mieszkania, którego skarżący jest właścicielem (vide wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 maja 2008 r. , sygn. akt II OSK 490/07, LexPolonica nr 1968596) miałby on interes prawny, aby brać udział w postępowaniu administracyjnym.

Członek Wspólnoty winien wskazać konkretną okoliczność, która godzi w jego indywidualny interes oraz przepis prawa, który upoważnia go do działania (o tym czy ma się interes prawny nie decyduje sama wola czy subiektywne przekonanie strony skarżącej, ale okoliczność czy istnieje przepis prawa materialnego pozwalający zakwalifikować interes danej osoby jako interes prawny) .

W ocenie Sądu skarżący w toku postępowania nie wykazał, by miał indywidualny interes prawny do tego, by uczestniczyć samodzielnie w postępowaniu administracyjnym w charakterze strony. Zarzuty podnoszone przez skarżącego mają charakter ogólny i mogłaby podnieść każda osoba będąca członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej. Wobec tego stroną takiego postępowania mogłaby być tylko Wspólnota.

W myśl art. 19 ustawy o własności lokali jeżeli liczba lokali wyodrębnionych

i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami nie wyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona (art. 20 ust. 1). W przypadku więc, gdy liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem mamy do czynienia z tzw. "małą wspólnotą", a gdy jest większa z tzw. "dużą wspólnotą mieszkaniową".

M.S. we wniosku o wznowienie postępowania zakończonego decyzją Prezydenta Miasta z dnia [...].09.2005 r., nr [...] wskazał, jako podstawę swojego żądania i przesłankę uzasadniającą wzruszenie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, art. 145 § 1 pkt 1, 4 i 5 k.p.a.

Zgodnie z cytowanym wyżej przepisem w sprawie zakończonej decyzją ostateczną wznawia się postępowanie, jeżeli: dowody, na których podstawie ustalono istotne dla sprawy okoliczności faktyczne, okazały się fałszywe, strona bez własnej winy nie brała udziału w postępowaniu, lub wyjdą na jaw istotne dla sprawy nowe okoliczności faktyczne lub nowe dowody istniejące w dniu wydania decyzji, nie znane organowi, który wydał decyzję.

Sąd podziela pogląd wyrażony w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 maja 2009 r. (sygn. akt I OSK 904/2008, LexPolonica nr 2043635) który orzekł, iż wznowienie postępowania na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 k.p.a. jest dopuszczalne w sytuacji łącznego spełnienia warunków: w postępowaniu dowodowym zakończonym decyzją ostateczną miało miejsce wystąpienie fałszywego dowodu, co zostało stwierdzone prawomocnym orzeczeniem sądu lub innego organu, przy czym fałszywy dowód był podstawą ustalenia okoliczności faktycznych istotnych dla sprawy. W niniejszej sprawie takie okoliczności nie wystąpiły. Skarżący nie był stroną w postępowaniu zakończonym decyzją z dnia [...] września 2005 r.

Na marginesie wskazać należy, że skarżący - jeżeli zarząd wspólnoty nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, może jako właściciel jednego z lokali żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania (art. 26 ust. 1 ustawy). Na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy strona może zaś zaskarżyć uchwałę podjętą przez wspólnotę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

W tym stanie rzeczy skoro podniesione zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest zarzutów, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę skarga podlega oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 153, poz. 1270, ze zmianami).