Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 528/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2022-11-30 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję II i I instancji
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2022 poz 503
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz (spr.) Sędziowie: Asesor WSA Wojciech Wycichowski Asesor WSA Justyna Dudek - Sienkiewicz Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Agnieszka Pazdykiewicz po rozpoznaniu w dniu 30 listopada 2022 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi J. P. i A. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 27 kwietnia 2022 r. nr SKO Gd/6078/21 w przedmiocie warunków zabudowy uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Gdańska z dnia 22 września 2021 r., nr WUiA-IV.6730.12-8.2020.PE.21974.


UZASADNIENIE

Skarga J. P. i A. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z 27 kwietnia 2022 r. utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta Gdańska z 22 września 2021 r. w sprawie warunków zabudowy i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z infrastrukturą techniczną, po rozbiórce istniejącego budynku, na działce nr [...] obręb [...] przy ul. [...] w G., została wniesiona w następującym stanie sprawy:

J. G. złożył w dniu 14 stycznia 2020 r. do Prezydenta Miasta Gdańska wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie domu mieszkalnego jednorodzinnego wraz z infrastrukturą oraz rozbiórce istniejącego budynku mieszkalnego na terenie działki nr [...] obręb [...], przy ul. [...] w G. Określono parametry planowanego budynku mieszkalnego jednorodzinnego: powierzchnia zabudowy ok. 180 m2, powierzchnia użytkowa ok. 400 m2, szerokość elewacji frontowej ok. 15 m, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej 12 m, dach płaski lub stromy o nachyleniu 25-45° ( max. 12,5 m w kalenicy), zaopatrzenie w media (woda, energia elektryczna, gaz, odprowadzenie ścieków) z wykorzystaniem istniejących przyłączy. Pismem z 11 maja 2020 r. inwestor dokonał zmiany wniosku w zakresie zmniejszenia powierzchni zabudowy do 140 m 2 oraz wysokości budynku do 10,5 m.

Po przeprowadzeniu postępowania, Prezydent Miasta Gdańska decyzją z 15 września 2020 r. ustalił wnioskowane warunki zabudowy. Od powyższej decyzji odwołali się współwłaściciele działki sąsiadującej z terenem inwestycji, J. P. i A. P. Po rozpatrzeniu odwołaniu Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z 5 stycznia 2021 r. uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji z uwagi na brak wykazania spełnienia w całości przesłanek wymienionych w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2022 r. poz.503 ), dalej u.p.z.p.. Kolegium zobowiązało do uzupełnienia analizy w zakresie wysokości zabudowy i ustalenia udziału powierzchni biologicznie czynnej dla terenu inwestycji oraz do wezwania inwestora o zajęcie stanowiska w zakresie wyznaczenia wskaźnika intensywności i wysokości zabudowy.

Ponownie rozpatrując sprawę organ uzupełnił materiał dowodowy, tj. sporządzona została nowa analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, wynik analizy oraz projekt decyzji o warunkach zabudowy, z uwzględnieniem uwag zawartych w decyzji Kolegium. Prezydent Miasta Gdańska, uznając, iż spełnione zostały ww. warunki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. decyzją z 22 września 2021 r. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego z podpiwniczeniem wraz z infrastrukturą techniczną po rozbiórce istniejącego budynku mieszkalnego na terenie działki nr [...] obręb [...], przy ul. [...] w Gdańsku. W decyzji ustalono nieprzekraczalną linię zabudowy - 6 m od krawędzi jezdni ul. [...] oraz ul. K. (jak na załączniku graficznym); wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki - max 0,25; udział powierzchni biologicznie czynnej w powierzchni działki - min. 30%; szerokość elewacji frontowej - 13,54 m z tolerancją do 20% ( od 10,83 m do 16,25 m); wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, kalenicy dachu - max 11,6 m (trzy kondygnacje nadziemne, w tym poddasze), okap dachu na wysokości max.6,5 m; geometria dachu - dach stromy o nachyleniu połaci 35-45° z dopuszczeniem niniejszego nachylenia na elementach drugorzędnych - lukarnach, ryzalitach, wykuszach ( stanowiących nie więcej niż 50% zasadniczej połaci dachu); kierunek głównej kalenicy dachu - równolegle lub prostopadle do ulicy [...].

Od powyższej decyzji odwołania o identycznej treści, złożyli J. P. i A. P. Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 8, art. 9, art. 28, art. 32 i art. 33 Kpa poprzez ich niezastosowanie i niewskazanie przez organ, na jakiej podstawie i dlaczego dopuścił do udziału w postępowaniu podmiot nie będący stroną postępowania ani pełnomocnikiem strony postępowania oraz naruszenie przepisów prawa materialnego ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie szerokości elewacji frontowej, wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz geometrii dachu. W uzasadnieniu odwołań zawarli argumenty uzasadniające podniesione zarzuty.

Oceniając sprawę w postępowaniu odwoławczym Kolegium uznało, iż w niniejszej sprawie organ I instancji wykazał, iż planowana inwestycja spełnia wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p..

Zgodnie z art. 54 w zw. z art.64 ust.1 u.p.z.p., decyzja o warunkach zabudowy określa rodzaj inwestycji, ustalenia w zakresie funkcji zabudowy, warunków ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, warunków ochrony środowiska i zdrowia ludzi, krajobrazu kulturowego, dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich, ustalenia dotyczące granic i sposobów zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, inne warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych oraz wymagane uzgodnienia.

Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego został określony w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz.1588 ), zwanego dalej rozporządzeniem.

Po zacytowaniu przepisów znajdujących zastosowanie w sprawie Kolegium wskazało, że szerokość frontu działki nr [...] wynosi 26 m, stąd 3-krotna szerokość frontu wynosi 78 m (3 x 26 m). W oparciu o powyższe, obszar analizowany wyznaczono w odległości 78 m wokół wnioskowanej działki ( od granic terenu działki nr [...]). Na tak wyznaczonym obszarze analizowanym występuje głównie zabudowa mieszkaniowa, jednorodzinna - budynki wolnostojące i bliźniacze. Ponadto w północno-wschodniej części obszaru znajdują się ogródki działkowe, a po południowej stronie ul. A. także budynki usługowe i obiekt sakralny - meczet. Zatem planowana zabudowa stanowi kontynuację funkcji występującej w obszarze analizowanym.

Przyjęcie wskazanych w decyzji kryteriów dla planowanej inwestycji, w oparciu o ww. rozporządzenie, wynika z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, stanowiącej załącznik nr 2 do zaskarżonej decyzji, a sporządzonej przez uprawnioną osobę - mgr inż. arch. E. P. (wpisaną na listę izby samorządu zawodowego architektów ). Określone dla nowej zabudowy ustalenia i wartości parametrów, tj. funkcja, szerokość elewacji frontowej, wysokość zabudowy, geometria dachu, linia zabudowy czy procent pokrycia działki zabudową - znajdują uzasadnienie w sporządzonej analizie.

Znajdująca się w aktach sprawy analiza, stanowiąca załącznik nr 2 do zaskarżonej decyzji wykazała, iż planowana inwestycja spełnia wymogi art. 61 ust. 1 u.p.z.p., a parametry nowej zabudowy zostały określone w sposób dający się pogodzić z zaistniałym stanem rzeczy.

W ocenie Kolegium ustalone zaskarżoną decyzją warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji nie naruszają ładu przestrzennego, zachowano kontynuację funkcji, jak też nawiązanie do wskaźników zabudowy, kształtujących ten ład, takich jak: powierzchnia zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość budynku czy geometria dachu.

W świetle powyższego organ odwoławczy utrzymał w mocy zaskarżoną odwołaniem decyzję.

Oceniając zarzut dopuszczenia do udziału w postępowaniu podmiotu nie będącego stroną postępowania wskazało, że jest on bezpodstawny. Udzielenie przez pracownika organu na wskazany przez inwestora adres mailowy informacji o parametrach wynikających z przeprowadzonej analizy dla wnioskowanej inwestycji (dot. powierzchni oraz wysokości budynku), możliwych do ustalenia w drodze decyzji - nie stanowi naruszenia wskazanych w odwołaniu przepisów. Informacja ta została skierowana do inwestora, po uprzednim ustaleniu adresu e-mail do kontaktu.

Zarzuty co do ustalonej szerokości elewacji frontowej, wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz geometrii dachu są niezasadne. Zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust.2).

Z analizy wynika, iż średnia szerokość elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym wynosi 13,54 m, a dopuszczalna tolerancja ± 20% wynosi 2,71 m (13,54 m x 0,20 = 2,71). Stąd dopuszczalna szerokość elewacji frontowej wynosi od 10,83 m do 16,25 m. Ustalona w decyzji szerokość elewacji frontowej - 13,54 m z tolerancją do ± 20% (tj. od 10,83 m do 16,25 m) jest zgodna z ww. przepisami rozporządzenia. W zakresie zarzutu co do nieprawidłowego ustalenia szerokości elewacji frontowej budynku znajdującego się na działce nr [...], organ I instancji w piśmie z 28 października 2021 r. wyjaśnił, iż wizja lokalna przeprowadzona w tym zakresie przez organ wykazała, iż działka nr [...] posiada 2 wjazdy oraz wejście główne od strony ul. [...]., tak jak zostało to przyjęte w analizie.

Również zarzut przekroczenia wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy jest niezasadny. Zgodnie § 5 ww. rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu ustala się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (ust. 1). Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. (ust.2).

Inwestor planuje wybudowanie budynku o powierzchni 140 m2 na działce nr [...] o powierzchni 557 m2. Zatem wskaźnik zabudowy dla przedmiotowej działki wynosi 0,25 ( 140 : 557= 0,25). Z analizy wynika, iż średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni działki w otoczeniu terenu inwestycji wynosi 0,24. W ocenie autora analizy nieznaczne przekroczenie średniego wskaźnika wielkości zabudowy w obszarze analizowanym ( o 0,01) nie zaburzy istniejącego ładu przestrzennego. Skoro ww. przepis § 5 ust.2 rozporządzenia dopuszcza wyznaczenie innego wskaźnika, a jego przekroczenie jest nieznaczne i w ocenie autora analizy nie zakłóci istniejącego ładu przestrzennego, to nie można zarzucić, iż jest wadliwe.

W zakresie ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, Kolegium wskazało, iż zgodnie § 7 ww. rozporządzenia, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich ( ust.1). Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (ust.2). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 ( ust.4).

Inwestor zaplanował wybudowanie budynku o maksymalnie 3 kondygnacjach nadziemnych ( w tym poddasze użytkowe) o wysokości max. 10,5 m.

Jak wynika z treści analizy, w obszarze analizowanym występują dwu i trzy kondygnacyjne budynki mieszkalne jednorodzinne, w większości z poddaszami użytkowymi. Na działkach graniczących bezpośrednio z terenem inwestycji ( dz. nr [...]) wysokość górnych krawędzi elewacji frontowej budynków (punkt kalenicy dachu) wynosi : 11,60 m; 4,4 m; 11,59 m; 8,67 m; 6,54 m.

Autor analizy wskazał, iż ustalił wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej planowanego budynki tożsamą z wysokością w najwyższym punkcie kalenicy dachu, jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich - max 11,6 m, trzy kondygnacje nadziemne ( w tym poddasze użytkowe), natomiast okap dachu ustalił na wysokości nie wyższej niż 6,5 m ( wartość średnia wysokości, na której występuje okap dachu w elewacjach od strony ul. [...] i ul. K., na działkach sąsiednich).

W ocenie Kolegium parametr ten został ustalony zgodnie z obowiązującymi przepisami i odpowiednio do istniejącego w obszarze analizowanym (nie przekraczając jego maksymalnej wysokości).

Kolejny zarzut dot. niewłaściwego usytuowania kalenicy dachu nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z § 8 ww. rozporządzenia, geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. W decyzji kierunek kalenicy głównej ustalono analogicznie do otaczającej zabudowy, tj. równolegle lub prostopadle do ul. [....].

Geometrię dachu ustalono zgodnie z ww. przepisem. Z dokumentacji zgromadzonej w aktach sprawy wynika, iż w obszarze analizowanym kalenice nie są ustawione tylko równolegle do drogi. Zabudowa ul. [...] nie charakteryzuje się rygorystycznym układem kalenic, wobec czego nie można zarzucić, iż dopuszczone w decyzji usytuowanie kalenicy równolegle lub prostopadle do ul. [...] stanowi naruszenie ładu przestrzennego bądź ww. przepisów.

We wniesionej skardze jej autorzy zarzucili:

1. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy:

1/ art. 8, art. 9, art. 28, art. 32, oraz art. 33 Kpa poprzez ich niezastosowanie i niewskazanie przez organ, na jakiej podstawie i dlaczego dopuścił do udziału w postępowaniu podmiot niebędący stroną postępowania ani pełnomocnikiem strony postępowania;

2/ art. 9 Kpa poprzez udzielanie przez pracownika organu porady prawnej w korespondencji e-mail z dnia 5 maja 2020 r. dot. zalecenia zmiany wniosku o wydanie warunków zabudowy, podczas gdy przepis art. 9 Kpa nie nakłada na organy administracji obowiązku udzielania porad prawnych czy też doradztwa;

3/ art. 7 w zw. z art. 80 i art. 8 Kpa poprzez błędną ocenę materiału dowodowego, a tym samym prowadzenie postępowania w sposób niebudzący zaufania do organów władzy publicznej;

4/ art. 138 §1 pkt 1 Kpa poprzez utrzymanie w mocy decyzji o warunkach i szczegółowych zasadach zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z infrastrukturą techniczną, po rozbiórce istniejącego budynku, na działce nr [...] obręb [...] przy ul. [...] w Gdańsku, podczas gdy organ powinien uchylić wskazaną decyzję w całości.

2. naruszenie przepisów prawa materialnego poprzez naruszenie art. 61 u.p.z.p. poprzez:

1/ naruszenie §8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., poprzez:

a. brak dokonania jednoznacznych ustaleń co do wysokości głównej kalenicy dachu i utożsamienie tej wysokości z wysokością górnej krawędzi elewacji frontowej;

b. brak uwzględnienia w dokonanej przez organ analizie zestawienia wysokości, na których zostały usytuowane główne kalenice dachów w analizowanym obszarze i przyjęcie, dla potrzeb ustalenia wysokości kalenicy głównej w warunkach zabudowy, wyłącznie parametrów dotyczących dwóch budynków bezpośrednio sąsiadujących, przy jednoczesnym braku uwzględnienia prawidłowej wysokości kalenicy głównej budynku sąsiedniego zlokalizowanego na działce nr [...];

c. brak dokonania jednoznacznego ustalenia co do jednego kierunku głównej kalenicy dachu;

d. dokonanie takiego ustalenia odnośnie kierunku głównej kalenicy dachu, zgodnie z którym inwestor może dokonać wyboru kierunku kalenicy, a przy tym nie powiązanie kierunku głównej kalenicy odpowiednio z wysokością górnej krawędzi elewacji frontowej (okapu) dla dwóch przyjętych wariantów kierunku kalenicy;

2/ naruszenie §7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. poprzez brak dokonania jednoznacznych ustaleń co do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej (okapu) w powiązaniu z kierunkiem głównej kalenicy dachu;

3/ naruszenie §1 ust. 3 rozporządzenia poprzez:

a. brak dokonania jednoznacznego ustalenia co do położenia elewacji frontowej nowego budynku, dla którego wydane zostały warunki zabudowy, co w przypadku usytuowania przez inwestora tej elewacji równolegle do ul. K. będzie skutkowało znaczącym zawyżeniem jej szerokości;

b. nieprawidłowe uwzględnienie w wynikach analizy szerokości elewacji frontowej budynku posadowionego na działce nr [...] poprzez przyjęcie, że elewacja frontowa przebiega wzdłuż ul. P.;

c. uwzględnienie w wynikach analizy szerokości elewacji frontowej budynku posadowionego na działkach nr [...]-[...], który nie tworzy z pozostałą częścią analizowanego obszaru jednolitej kompozycji urbanistycznej;

4/ §3 rozporządzenia poprzez przyjęcie, że elewacja frontowa budynku na działce nr [...] jest usytuowana równolegle do ul. P., podczas gdy jedyny wjazd na tę działkę odbywa się z ul. K., a przez to przyjęcie zawyżonego minimalnego obszaru analizy.

Uzasadniając zarzut z pkt 1.1 skargi wskazano na dokument e-mail z 5 maja 2020 r. z godziny 14:50 wysłany przez E.P. - starszego inspektora z Urzędu Miasta w Gdańsku na adres e-mail: [...], z którego treści wynika, że E. P. informuje/udziela porad w zakresie prowadzonego postępowania podmiotowi nie będącemu stroną, czy uczestnikiem postępowania, ani też nie ustanowionemu pełnomocnikiem. Zdaniem skarżących jest to wadliwe postępowanie organu I instancji.

Wskazali skarżący, że aktualnie istniejący budynek, przewidziany do wyburzenia posadowiony jest na rogu dwu ulic K. i [...]. W zależności od przyjęcia, z której ulicy będzie odbywał się główny wjazd na działkę i która elewacja przyszłego obiektu będzie elewacja frontową wyznaczony obszar analizowany będzie miał inny obszar. Przyjęcie, że elewacja frontowa jest i ma być usytuowana równolegle do ul. K. będzie skutkowało zmniejszeniem wielkości obszaru analizowanego, a przez to wykluczenie z tego obszaru budynku posadowionego na działkach [...]-[..], co z kolei byłoby zgodne z prawidłową oceną ładu urbanistycznego w tej sprawie.

Organ wydający decyzję o warunkach dla zabudowy, jaka miałaby powstać po wyburzeniu aktualnie istniejącego budynku, powinien wziąć pod uwagę szczególne uwarunkowania lokalizacyjne (działka narożna) i nie pozostawiać inwestorowi dowolności zarówno co do usytuowania elewacji frontowej (równolegle do ulicy [..] lub równolegle do ulicy K.), jak i co do kierunku głównej kalenicy dachu, która zgodnie z treścią zaskarżanej decyzji miałaby przebiegać równolegle lub prostopadle do ulicy [...].

Jak wskazał ustawodawca w § 8 rozporządzenia kierunek głównej kalenicy ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Dyspozycja tego przepisu prawa skierowana jest do organu, gdyż to organ ustala warunki zabudowy w formie decyzji. Nie można uznać za dopuszczalne, aby takie samo uprawnienie posiadał inwestor, dla którego organ ma ustalić warunki zabudowy.

Ustalenia w zakresie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz punktu kalenicy dachu zawarte na stronie 5 i 6 uzasadnienia decyzji odwoławczej wskazują, iż organy obu instancji nie posiadają wystarczających kompetencji do określenia tych wielkości. Ostatnie zdanie na stronie 5 w powiązaniu z pierwszym zdaniem na stronie 6 uzasadnienia decyzji wskazuje na pomylenie przez organy pojęć "górna krawędź elewacji" i "punkt kalenicy dachu". Ustawodawca rozróżnia te dwa pojęcia i można mieć wątpliwości co do tego, że nie są one tożsame, podczas gdy w przedmiotowej sprawie zdaniem organu górna krawędź elewacji frontowej budynku to inaczej punkt kalenicy dachu. Co więcej, dla tak przyjętej definicji, zgodnie z którą górna krawędź elewacji frontowej budynku jest równa punktowi kalenicy dachu organ wskazał różne wielkości (od 4,4 m do 11,60 m), których znaczenia nie określił jednoznacznie.

Zgodnie z treścią §7 ust. 1 rozporządzenia, "wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich".

Wyniki analizy załączonej do decyzji organu I instancji przeczą ustaleniom decyzji.

Skarżący podnoszą, iż nieprawdą jest, że budynek na działce nr [...] ma elewację frontową o szerokości 18,8 m. Wjazd na tę działkę od strony ul. [...] został funkcjonalnie zlikwidowany, to znaczy nie jest wykorzystywany, a po remoncie chodnika, który miał miejsce w roku 2019, nie został funkcjonalnie przywrócony. Wjazd na tę działkę odbywa się od strony ui. K. i w związku z tym jako elewacja frontowa powinna być traktowana elewacja budynku od ul. K., która ma szerokość około 10 m, a nie jak uwzględniono w analizie załączonej do decyzji - elewację od strony ul. P. o szerokości 18,8 m.

W ocenie skarżących wątpliwości co do powyższych parametrów planowanej zabudowy winny skutkować uwzględnieniem skargi.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Skarga okazała się uzasadniona choć nie wszystkie jej zarzuty znalazły aprobatę Sądu.

Przedmiotem oceny Sądu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z 27 kwietnia 2022 r. utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta Gdańska z 22 września 2021 r. w sprawie warunków zabudowy i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z infrastrukturą techniczną, po rozbiórce istniejącego budynku, na działce nr [...] obręb [...] przy ul. [...] w G.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 503) – dalej jako "ustawa" wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:

a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,

b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,

c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

W przedmiotowej sprawie poza sporem jest spełnienie przez planowaną inwestycję warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 2 – 5 ustawy. Natomiast zasadniczą kwestię sporną stanowi zagadnienie, czy planowana inwestycja odpowiada zasadzie dobrego sąsiedztwa, zwanej także zasadą podobieństwa (kontynuacji) określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie znalazł uznania Sądu zarzut skarżących dotyczący wadliwego określenia granic obszaru analizowanego.

Zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej "rozporządzeniem", granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Przy czym stosownie do § 2 pkt 5 rozporządzenia przez front działki należy przez to rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Zauważyć przy tym należy, iż to inwestor we wniosku o ustalenie warunków zabudowy określa planowany sposób zagospodarowania terenu (art. 52 ust 2 pkt 2 lit. b w związku z art. 64 ust. 1 ustawy), w tym główny wjazd lub wejście na działkę. W przedmiotowej sprawie inwestor określił, iż główny wjazd na działkę będzie odbywał się od ul. [..] w Gdańsku i tym parametrem organ wydający decyzję o warunkach zabudowy był związany. Tym samym prawidłowo określono w sprawie granice obszaru analizowanego.

Sąd nie podzielił również zarzutu skargi dotyczącego ustalenia kierunku głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki. Parametr ten stosownie do § 8 rozporządzenia ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Jeżeli zatem w obszarze analizowanym występują dachy, których kierunki w stosunku do frontu działki są zarówno równoległe jak i prostopadłe, to dopuszczalnym było w ocenie Sądu pozostawienie inwestorowi prawa wyboru w tym zakresie.

Powodem uwzględnienia skargi nie mógł być również zarzut dotyczący udostępnienia przez organ I instancji informacji o toczącym się postępowaniu podmiotowi nie będącemu stroną, czy uczestnikiem tego postępowania. Zauważyć bowiem należy, iż stosownie do art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 329) – dalej jako "p.p.s.a.", sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Skarżący nie wywiedli, a Sąd nie dostrzega z urzędu jaki istotny wpływ na wynik sprawy mogło mieć udostępnienie informacji z postępowania na adres e-mail: [...], szczególnie w sytuacji, gdy wnioskodawca to akceptował.

Sąd natomiast uwzględnił zarzut skargi dotyczący braku wyjaśnienia przez organy kwestii szerokości elewacji frontowej objętej analizą urbanistyczną zabudowy na działce nr [...] i oceny czy okoliczność ta miała wpływ na ustalenie parametrów planowanej inwestycji. Skarżący konsekwentnie podtrzymują zarzut, iż wjazd na tę działkę od strony ul. [...] został funkcjonalnie zlikwidowany, to znaczy nie jest wykorzystywany, a po remoncie chodnika, który miał miejsce w roku 2019, nie został funkcjonalnie przywrócony. Wjazd na tę działkę odbywa się od strony ul. K. i w związku z tym jako elewacja frontowa powinna być traktowana elewacja budynku od ul. K., która ma szerokość około 10 m, a nie jak uwzględniono w analizie załączonej do decyzji - elewację od strony ul. [..] o szerokości 18,8 m. W ocenie Sądu w sposób wyczerpujący nie wyjaśnia tej wątpliwości wizja lokalna przeprowadzona przez organ I instancji, choćby z tego powodu, iż odbyła się ona bez uprzedniego powiadomienia stron postępowania. Zarzuty skarżących w tym zakresie nie zostały również właściwie ocenione przez organ odwoławczy, który nie poczynił stosownych wyjaśnień w tym zakresie i nie ocenił tej kwestii w świetle zasady zachowania ładu przestrzennego. W ponownym postępowaniu wątpliwość ta winna być w pierwszej kolejności wyjaśniona przez osobę sporządzającą analizę urbanistyczną, a następnie oceniona przez orzekające w sprawie organy.

Na uwzględnienie zasługują również zarzuty dotyczące wyznaczenia parametrów: wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej oraz geometrii dachu w zakresie wysokość głównej kalenicy. Sąd podziela stanowisko skarżących, iż organy nie wyznaczyły tych parametrów w sposób prawidłowy.

Zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Zgodnie ze słownikiem języka polskiego gzyms to poziomo biegnący profilowany występ ściany (https://sjp.pwn.pl/sjp/gzyms;2463728.html), natomiast attyka to ażurowa ścianka wieńcząca elewację budynku, kryjąca niskie poddasze lub zasłaniająca dach (https://sjp.pwn.pl/sjp/attyka;2551144.html). Organy wyznaczając przedmiotowy parametr jako górną krawędź elewacji frontowej przyjęły kalenicę oraz okap dachu. Taki sposób wyznaczenia tego parametru nie jest zgodny z cytowanym wyżej przepisem rozporządzenia. Nadto wysokość głównej kalenicy stanowi jeden elementów określających parametr geometrii dachu, wyznaczany stosownie do § 8 rozporządzenia.

Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a. orzekł jak w sentencji wyroku.

O kosztach nie orzeczono na podstawie art. 210 § 1 p.p.s.a. z uwagi na brak wniosku w tym zakresie.