Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 139/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2008-06-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Opłaty administracyjne
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151, art. 190
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, ust. 11
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 50, par. 47
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 159, art. 154, art. 152, art. 153
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 138 par. 2, art. 15, art, 136
journal: Dz.U. 1960 nr 30 poz 168
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mariola Jaroszewska (spr.) Sędziowie: Sędzia NSA Barbara Skrzycka - Pilch Sędzia NSA Andrzej Przybielski Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Katarzyna Gross po rozpoznaniu w dniu 18 czerwca 2008 r. na rozprawie sprawy ze skargi Prokuratora Rejonowego na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 2 marca 2005 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Prokurator Rejonowy wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 2 marca 2005 r. Nr [...], uchylającą decyzję Wójta Gminy z dnia 17 grudnia 2004 r. Nr [...], którą ustalono jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działki nr [...] o pow. 8,75 ha położonej w obrębie N. w wysokości 18.375 zł i przekazującą sprawę do ponownego rozpatrzenia. Prokurator w skardze domaga się uchylenia wskazanej powyżej decyzji.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym ustalonym przez organ:

W dniu 19 maja 2001 r. K. D. zbył w drodze umowy sprzedaży nieruchomość gruntową położoną w N., Gmina, działkę nr [...] obszaru 8,75 ha. Wójt Gminy wszczął z urzędu postępowanie administracyjne, mające na celu ustalenie jednorazowej opłaty na rzecz Gminy z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działek nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] na terenie wsi N. Gmina, zatwierdzonego Uchwałą Rady Gminy z dnia 16 marca 2000r. Nr III/84/2000 (Dz.Urz. Woj. Pom. z 2000 r. Nr 56 poz. 351). Przedmiotowa działka została na skutek uchwalenia wskazanego powyżej planu przeznaczona pod eksploatację kruszywa, zgodnie z § 1 Uchwały. Z treści tego przepisu wynika, że nieruchomość ta w dotychczas obowiązującym miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Gminy była przeznaczona na cele rolnicze, pastwiska lasy oraz nieużytki. Nieruchomość położona jest na obszarze udokumentowanych złóż żwiru. W toku prowadzonego postępowania organ I instancji przeprowadził dowód z opinii biegłego - rzeczoznawcy majątkowego, w postaci operatu szacowania nieruchomości, z którego wynika, że wartość nieruchomości składającej się z działki nr [...] obszaru 8,75 ha przed uchwaleniem zmiany planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła 147.000 zł, zaś po zmianie planu 208.250 zł.

Decyzją z dnia 17 grudnia 2004 r. organ I instancji dokonał ustalenia jednorazowej opłaty w wysokości 18.375 zł, wskazując jako osobę zobowiązaną do jej poniesienia K. D. Wysokość opłaty wynosi 30% różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed zmianą planu miejscowego a wartością nieruchomości po zmianie planu. Organ wskazał, iż stawka opłaty wynika z § 4 cytowanej wyżej Uchwały Rady Gminy.

Od decyzji odwołał się zobowiązany i podniósł, że umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta z A w grudniu 1998 r., w umowie tej określono cenę sprzedaży na 218.750 zł. Taka była też, zdaniem skarżącego wartość nieruchomości w 1998 r. W umowie sprzedaży w 2001 r. cena nieruchomości została określona na 221.760 zł, a zatem różnica pomiędzy wartością nieruchomości w latach 1998-2001 wynosi zaledwie 3.010 zł. W jego ocenie, świadczy to o zawyżeniu wysokości renty planistycznej, ustalonej w zaskarżonej decyzji.

Rozpatrując przedmiotową sprawę w trybie odwoławczym Kolegium wskazało, iż zaskarżona decyzja ulega uchyleniu z przyczyn, które Kolegium wzięło pod uwagę z urzędu. Zgodnie z przepisem art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Przedmiotowa opłata (renta planistyczna) ustalana jest przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta w drodze decyzji, po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości (art. 37 ust. 6 ustawy). Powstanie obowiązku przedmiotowej opłaty zależne jest od zaistnienia poniższych przesłanek: wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego lub zmienionego planu (art. 37 ust. 3 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 cyt. ustawy). Wysokość jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości (art. 37 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy), przy czym wysokość tej opłaty jest ograniczona jedynie do określonej w uchwale rady gminy - procentowej stawki wzrostu wartości nieruchomości, która nie może być jednak wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 4 ustawy). Zgodnie natomiast z brzmieniem art. 37 ust. 2 ustawy rentę planistyczną pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych przez właściciela nieruchomości w okresie pomiędzy uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i dniem sprzedaży nieruchomości, jeżeli nakłady te miały wpływ na wzrost wartości tej nieruchomości. Opłata jest ustalana w drodze decyzji administracyjnej przez wójta gminy (art. 37 ust. 6 ustawy), na podstawie ustalonego przez rzeczoznawcę majątkowego na dzień sprzedaży nieruchomości wzrostu wartości takiej nieruchomości. Kolegium wskazało, że zgodnie z art. 37 ust. 11 ustawy, zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określania tej wartości określają przepisy o gospodarce nieruchomościami. Kolegium podkreśliło, iż z proceduralnego punktu widzenia przedmiotowa wycena jest obligatoryjnym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia przedmiotowej opłaty. Wycena taka jest sporządzana przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego, który jest pisemną opinią o wartości nieruchomości zawierającą fachowe i specjalistyczne informacje dotyczące szacowanej nieruchomości oraz obrazującą czynności przeprowadzone przez rzeczoznawcę w postępowaniu związanym z określeniem wartości nieruchomości (§ 55-56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego). Odnosząc się do treści odwołania, Kolegium podniosło, że dowodem na wartość nieruchomości jest operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, a nie indywidualna transakcja sprzedaży szacowanej nieruchomości. Fakt zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży gruntu przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy i ustalenie w tej umowie określonej ceny nie może stanowić dowodu na to, że rzeczywista wartość nieruchomości kształtowała się według ceny ustalonej w umowie przedwstępnej. Zgodnie z art. 150-153 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261 poz. 2603), znajdującym zastosowanie w sprawie na podstawie odesłania zawartego w art. 37 ust. 11 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia wartości rynkowej dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151 ust. 1). Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152). Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości (nieruchomość wycenianą i nieruchomości przyjęte do porównania) i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych (art. 153 ust. 1). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych (art. 154). Rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposób określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny reguluje powołane w podstawie prawnej decyzji rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., obowiązujące w chwili sporządzenia stanowiącego dowód w sprawie operatu szacunkowego, przez rzeczoznawcę majątkowego T. J. Wartość nieruchomości przed zmianą planu a po zmianie planu została określona w podejściu porównawczym metodą porównywania parami. Przy podejściu porównawczym konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 rozporządzenia). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których są znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3).

Kolegium wskazało powołując się na treść operatu, że rzeczoznawca oszacował wartość nieruchomości przed zmianą planu miejscowego jako gruntu rolnego, przyjmując do porównania transakcje gruntami rolnymi, korygując następnie ceny transakcyjne ze względu na różnice w cechach: położenia działki i możliwości zmiany funkcji w planie miejscowym. Nieruchomość po zmianie planu miejscowego została oszacowana przy przyjęciu do porównania trzech transakcji, przy czym w operacie nie wskazano w sposób wyraźny, jakich nieruchomości dotyczą te transakcje, ceny skorygowano ze względu na różnice w położeniu działki i mikro środowisku. Jak wyżej wskazano, przesłanką do ustalenia renty planistycznej jest występowanie związku przyczynowego pomiędzy zmianą miejscowego planu zagospodarowania a zmianą wartości nieruchomości - powodem wzrostu wartości nieruchomości musi być zmiana ustaleń planu miejscowego. Przedmiotowa nieruchomość była przeznaczona w dotychczas obowiązującym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego pod łąki, pastwiska, rowy, nieużytki, użytki rolne i leśne. Działka została na skutek uchwalenia planu miejscowego przeznaczona pod eksploatację kruszywa, co wprost z treści powołanego wyżej przepisu § 1 Uchwały Rady Gminy. Nieruchomość położona jest na obszarze udokumentowanych złóż kopaliny - żwiru. Kopaliny kruszywa naturalnego wydobywane metodą odkrywkową są częścią składową nieruchomości gruntowej. Występowanie złoża kopaliny ma istotne znaczenie dla ustalenia wartości nieruchomości. Zgodnie z § 47 ust. 1-2 rozporządzenia przy określaniu wartości nieruchomości położonych na złożach kopalin stanowiących części składowe nieruchomości jej wartość określa się z uwzględnieniem wartości złoża. Przy stosowaniu podejścia porównawczego uwzględnia się ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do wycenianej nieruchomości położonych na złożach kopalin, w szczególności tego samego rodzaju, o zbliżonej zasobności złóż i podobnej budowie geologicznej. Wycena nieruchomości przed zmianą planu powinna uwzględniać wartość złoża, bowiem istnienie złoża kopaliny było przyczyną zmiany planu miejscowego; gdyby nieruchomość nie była położona na złożu żwiru, to nie doszłoby do zmiany przeznaczenia nieruchomości na eksploatację kruszywa. Nieruchomość przed zmianą planu nie może być wyceniona jako wyłącznie rolna bez uwzględnienia wartości złoża kopaliny, bo taka wycena prowadziłaby do fałszywego wniosku, że jedyną przyczyną wzrostu jej wartości byłaby zmiana planu. Tymczasem występowanie złoża i zmiana planu to powiązane ze sobą okoliczności - bez złoża zmiana planu nie nastąpiłaby, a bez zmiany planu niemożliwe byłoby legalne wydobycie kopaliny (art. 15 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 16 ust. 5 ustawy z dnia 4 lutego 1994 r. Prawo geologiczne i górnicze (Dz. U. Nr 27 poz. 96 ze zm.). Kolegium wskazało jako oczywiste, że wydobycie kopaliny nie byłoby możliwe przy braku kopaliny. Według Kolegium przepis § 47 rozporządzenia nie narusza przepisu § 50 dotyczącego określania wartości nieruchomości dla ustalenia renty planistycznej. Przepis § 50 jest przepisem o charakterze ogólnym, zaś § 47 stanowi szczególną regulację w stosunku do niego i wyłącza jego stosowanie w zakresie unormowanym w przepisie szczególnym w myśl zasady lex specialis derogat legi generali. Dla oceny, jaki jest związek przyczynowy pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości a zmianą planu uwarunkowaną występowaniem złoża kopaliny w granicach nieruchomości, konieczne jest oszacowanie wartości gruntu przed zmianą planu z uwzględnieniem wartości złoża, zgodnie z § 47 rozporządzenia. Uwzględnienie wartości złoża kopaliny może przesądzić o tym, że wartość nieruchomości przed zmianą planu była wyższa, niż określona w operacie szacunkowym, co będzie miało istotne znaczenie dla ustalenia wysokości opłaty. Operat szacunkowy stanowiący dowód w niniejszej sprawie nie odpowiada warunkom określonym w § 47 rozporządzenia, z tych przyczyn Kolegium uznało, że zebrany w sprawie materiał dowodowy nie pozwala na jednoznaczne ustalenie podstawowej przesłanki ustalenia wysokości renty planistycznej. Wobec tego zaskarżona decyzja podlegała uchyleniu z przekazaniem sprawy do ponownego rozpatrzenia.

Prokurator Rejonowy we wniesionej skardze zarzucił rażące naruszenie przepisów prawa materialnego ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tj. art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 oraz § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W uzasadnieniu podał, iż operat szacunkowy sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego T. J. zawiera wszelkie elementy określone w Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Prokurator przytoczył treść § 50 ust 1 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, zgodnie z którym przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa wart. 36 ust. 3 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenia przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości. Natomiast § 47 rozporządzenia odmiennie w stosunku do § 50 reguluje ujmowanie części składowych gruntu, gdyż stanowi, że przy określaniu wartości nieruchomości położonych na złożach kopalin stanowiących części składowe nieruchomości jej wartość określa się z uwzględnieniem wartości złoża. Prokurator wskazał, że § 50 rozporządzenia jest przepisem szczególnym w stosunku do § 47 rozporządzenia, o czym przesądza zdanie ostatnie § 50, iż nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości. Wysokość renty planistycznej jest wprost oparta na wzroście ceny nieruchomości poprzez tylko i wyłącznie uchwalenie lub zmianę planu, a nie uwzględnia części składowej tej nieruchomości w tym przypadku złóż żwiru. Według Prokuratora w takim przypadku chodzi o "cenę" możliwości wydobywania złóż żwiru, albowiem przedmiotowe nieruchomości przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy były przeznaczone na cele rolnicze, pastwiska, lasy i nieużytki. Udokumentowanie złóż żwiru na przedmiotowych nieruchomościach nie oznacza jeszcze zgody na eksploatację. Dopiero po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy, zatem po zmianie przeznaczenia danej nieruchomości z rolnej na wydobywczą, możliwe jest uzyskanie koncesji na wydobycie tych złóż. Może być tak, że ze względu na ważny interes społeczny uwzględniający szkodliwość tej działalności na środowisko - zmiana tego planu nigdy nie nastąpi a tym samym przedmiotowa nieruchomość będzie zawsze użytkowana rolniczo. Jest to ryzyko, które ponosi kupujący daną nieruchomość. Z powyższych względów Prokurator uznał, że operat szacunkowy został sporządzony w sposób prawidłowy, zgodnie z wymogami rozporządzenia, o którym mowa wyżej i stanowi on podstawę do naliczania opłaty planistycznej w wysokości 30 procent wzrostu ceny nieruchomości dzięki zmianie planu zagospodarowania przestrzennego gminy. Według Prokuratora § 47 rozporządzenia, tak jak chciał ustawodawca wprowadzając przepis szczególny § 50 tego rozporządzenia, nie ma w tej sytuacji zastosowania.

Samorządowe Kolegium Odwoławczego w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie podtrzymując dotychczasową argumentację w sprawie. W ocenie Kolegium przepis § 47 rozporządzenia nie narusza przepisu § 50 ust. 1 zdanie drugie. Przepis § 50 jest przepisem o charakterze ogólnym w zakresie określania wartości nieruchomości dla celów renty planistycznej, zaś § 47 stanowi szczególną regulację w stosunku do niego i wyłącza jego stosowanie w zakresie unormowanym w przepisie szczególnym. Odmienna wykładnia obu przepisów doprowadziłaby do wniosku, że w niniejszej sprawie przedmiotowa nieruchomość przed zmianą planu miałaby wartość jedynie gruntu rolnego, bez uwzględnienia wartości kopaliny, zaś po zmianie planu wartość kopaliny byłaby uwzględniona w cenie, jako że przeznaczenie nieruchomości w planie na cele wydobycia kopaliny jest nierozerwalnie połączone z występowaniem złoża kopaliny na danej nieruchomości. Nieruchomość ta przed i po zmianie planu ma tę samą cechę, wpływającą na wartość nieruchomości - występują w niej złoża żwiru. Jeżeli cecha ta nie zostanie uwzględniona w szacowaniu nieruchomości zarówno przed, jak i po zmianie planu, to kwota renty planistycznej będzie obejmowała również 30% wartości tej cechy. Tym samym właściciel nieruchomości będzie zmuszony opłacić poprzez rentę planistyczną również część wartości złoża, co stanowi rażące naruszenie prawa.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wyrokiem z dnia 3 lipca 2006 r. uznał skargę za uzasadnioną i na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sadami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270) uchylił zaskarżoną decyzję.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniosło Samorządowe Kolegium Odwoławcze, domagając się uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Wyrok zaskarżono w całości.

Wyrokiem z dnia 14 grudnia 2007 r., wydanym w sprawie o sygn. akt II OSK 1753/06, Naczelny Sąd Administracyjny działając na podstawie art. 185 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sadami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270) uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Gdańsku do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu wyroku Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, iż skarga zawiera usprawiedliwione podstawy zaskarżenia, wskazując równocześnie, że nie wszystkie zarzuty skargi zasługują na uwzględnienie. NSA nie podzielił zarzutu naruszenia przez Sąd pierwszej instancji przepisów art. 138 § 2 i art. 136 kpa i uznał, iż Sąd I instancji dokonał ich prawidłowej wykładni. NSA w dalszej części uzasadnienia dokonał wykładni przepisów dotyczących pobrania jednorazowej opłaty, określonej w przepisie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.).

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 oraz § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz.1269), sąd administracyjny sprawuje, w zakresie swej właściwości, kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej.

Badając legalność zaskarżonej decyzji Sąd uznał, że skarga Prokuratora nie zasługiwała na uwzględnienie, ponieważ decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego została wydana w zgodzie z prawem.

Stan faktyczny w niniejszej sprawie pozostaje niesporny i został przez Samorządowe Kolegium Odwoławczy prawidłowo ustalony. W dniu 19 maja 2001 r. K. D. zbył w drodze umowy sprzedaży nieruchomość gruntową położoną w N., Gmina, działkę nr [...] obszaru 8,75 ha. Postępowanie w niniejszej sprawie wszczęte zostało przez Wójta Gminy z urzędu, na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonej uchwałą Rady Gminy z dnia 16 marca 2000 r. Nr III/84/2000 (Dz. Urz. Woj. Pom. z 2000 r. Nr 56 poz. 351), która stała się obowiązująca z dniem 22 czerwca 2000 r., dla działek nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] położonych w N. Gmina K. Przedmiotowa działka została na skutek uchwalenia wskazanego powyżej planu przeznaczona pod tereny eksploatacji powierzchniowej kruszyw naturalnych, zgodnie z § 1 uchwały. Działka w dotychczas obowiązującym miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Gminy była przeznaczona na cele rolnicze, pastwiska, lasy oraz nieużytki. Nieruchomość położona jest na obszarze udokumentowanych złóż żwiru. Przed wydaniem decyzji organ I instancji przeprowadził dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego, w postaci operatu szacowania nieruchomości. Z operatu wynika, że wartość nieruchomości składającej się z działki nr [...], o obszarze 8,75 ha, przed uchwaleniem zmiany planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła 147.000 zł, zaś po zmianie planu 208.250 zł, zatem zmiana przeznaczenia nieruchomości spowodowała, że według wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości wzrosła o kwotę 61.250 zł. Wartość nieruchomości w operacie (przed i po zmianie planu) została określona podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Oszacowanie wartości nieruchomości przed zmianą planu rzeczoznawca nastąpiło jako gruntu rolnego, poprzez przyjęcie do porównania transakcji gruntami rolnymi oraz skorygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice w cechach: położenia działki i możliwości zmiany funkcji w planie miejscowym. Nieruchomość po zmianie miejscowego planu została oszacowana przy przyjęciu do porównania trzech cen transakcyjnych, bez wyraźnego wskazania jakich nieruchomości dotyczą, a ceny skorygowano ze względu na różnice w położeniu działki i mikrośrodowisku.

Stosownie do § 4 uchwały, stawka procentowa służąca do naliczania opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości terenu górniczego została ustalona w wysokości 30%, a dla terenów pozostających w dotychczasowym użytkowaniu 0%.

Sprawa niniejsza, jak wynika z przytoczonych wyżej okoliczności, dotyczy jednorazowej opłaty, której źródło stanowi przepis art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) stanowiący, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Opłata jednorazowa unormowana w przytoczonym wyżej przepisie jest ustalana w przypadku wzrostu wartości nieruchomości na skutek m.in. zmiany planu miejscowego. Zgodnie z art. 37 ust. 1 wymienionej wyżej ustawy, wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. W myśl natomiast art. 37 ust. 11, w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. W tej sytuacji zastosowanie będą miały przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603, ze zm.), działu IV "Wycena nieruchomości", rozdziału 1 - "określanie wartości nieruchomości". Przepisy te stanowią m.in. w art. 159, że Rada Ministrów określi, w drodze rozporządzenia, rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego, uwzględniając: 1) sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny; 2) sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów; 3) sposoby określania wartości nieruchomości jako przedmiotu różnych praw; 4) sposoby określania wartości nieruchomości w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia; 5) rodzaje nakładów na nieruchomości; 6) dane, jakie powinien zawierać operat szacunkowy, oraz sposób potwierdzania jego aktualności; 7) uwarunkowania określania wartości rynkowej nieruchomości w podejściu mieszanym. Na podstawie art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami Rada Ministrów wydała rozporządzenie z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109). Rozdział 3 rozporządzenia dotyczy określania wartości nieruchomości dla różnych celów. W rozdziale 3 znajduje się zarówno przepis § 47, na który powoływało się SKO, jak i przepis § 50, na który powoływał się skarżący. Z treści § 47 omawianego rozporządzenia wynika, iż przy określaniu wartości nieruchomości położonych na złożach kopalin stanowiących części składowe nieruchomości jej wartość określa się z uwzględnieniem wartości złoża (ust. 1). Przy stosowaniu podejścia porównawczego uwzględnia się ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do wycenianej nieruchomości położonych na złożach kopalin, w szczególności tego samego rodzaju, o zbliżonej zasobności złóż i podobnej budowie geologicznej (ust. 2). Przy stosowaniu w podejściu dochodowym metody zysków, dochód z nieruchomości przyjmuje się w wysokości równej udziałowi właściciela nieruchomości w zyskach osiąganych przez przedsiębiorcę z eksploatacji złoża na nieruchomościach tego rodzaju (ust. 3). Przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia wynagrodzenia za uzyskanie prawa do władania nieruchomością, niezbędnego do eksploatacji złoża kopalin, określa się wartość nieruchomości według stanu nieruchomości przed eksploatacją złoża oraz według przewidywanego stanu nieruchomości po zakończeniu eksploatacji złoża, przyjmując ceny na dzień sporządzenia operatu szacunkowego (ust. 4). Przy określaniu wartości nieruchomości po zakończeniu eksploatacji złoża stosuje się podejście porównawcze albo dochodowe, uwzględniając zasobność złoża pozostałego po zakończeniu eksploatacji. Przy określaniu wartości nieruchomości nie uwzględnia się poniesionych kosztów rekultywacji wyrobiska (ust. 5). Przy określaniu wartości, o których mowa w ust. 1-5, uwzględnia się ustalenia zawarte w dokumentacji geologicznej złoża, w projekcie zagospodarowania złoża, w koncesji na wydobywanie kopaliny, w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a także dane zawarte w dokumentacji mierniczo-geologicznej złoża (ust. 6). W paragrafie 50 omawianego rozporządzenia wskazano, iż przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 oraz z 2004 r. Nr 6, poz. 41 i Nr 141, poz. 1492), określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości (ust. 1). W przypadku, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości (ust. 2). W przypadku, gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości dla celów, o których mowa w ust. 1, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu (ust. 3). W przypadku, gdy decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wywołuje skutki, o których mowa w art. 36 ustawy wymienionej w ust. 1, przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio (ust. 4).

Podstawą prawną rozstrzygnięcia przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, poza wskazanymi wyżej przepisami prawa materialnego, był przepis postępowania - art. 138 § 2 kpa, zgodnie z którym organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji, gdy rozstrzygnięcie sprawy wymaga uprzedniego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w całości lub w znacznej części. Przekazując sprawę organ ten może wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy.

Przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji w trybie art. 138 § 2 kpa jest wyjątkiem od zasady merytorycznego rozpatrzenia sprawy przez organ odwoławczy i niedopuszczalna jest wykładnia rozszerzająca tego przepisu. Dopuszczalność wydania przez organ odwoławczy przewidzianej przytoczonym wyżej przepisem decyzji kasacyjnej jest ograniczona przez to, że art. 138 § 2 w związku z art. 136 kpa przyjmuje jako przesłankę wydania tego typu decyzji określony zakres czynności postępowania wyjaśniającego, a mianowicie "rozstrzygnięcie sprawy wymaga uprzedniego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w całości lub w znacznej części". Sytuacja taka mogłaby zaistnieć, gdyby organ I instancji w ogóle nie przeprowadził postępowania wyjaśniającego lub przeprowadził je z rażącym naruszeniem przepisów kodeksu postępowania administracyjnego. W takich przypadkach organ odwoławczy, aby dokonać oceny prawidłowości ustalenia stanu faktycznego, musiałby przeprowadzić postępowanie wyjaśniające albo w całości, albo w znacznej części, do czego nie jest uprawniony, a ponadto naruszałoby to zasadę dwuinstancyjności przewidzianą w art. 15 kpa.

W niniejszej sprawie Naczelny Sąd Administracyjny opisanym wyżej wyrokiem z dnia 14 grudnia 2007 r. uchylił wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjny w Gdańsku z dnia 3 lipca 2006 r. sygn. akt II SA/Gd 574/05 i przekazał sprawę Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Gdańsku do ponownego rozpoznania. Zgodnie z treścią art. 190 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi wojewódzki sąd administracyjny, któremu sprawa została przekazana do ponownego rozpoznania, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny. Wykładnia prawa obejmuje zarówno prawo materialne, jak i prawo procesowe, poza oceną stanu faktycznego sprawy (por. m.in. wyrok NSA z dnia 14 grudnia 2005 r., sygn. akt II OSK 342/05, Baza orzeczeń LEX nr 190953). Możliwość odstąpienia od zawartej w orzeczeniu wykładni prawa istnieje tylko wtedy, gdy stan faktyczny ustalony w wyniku ponownego rozpoznania sprawy uległ tak zasadniczej zmianie, że do nowo ustalonego stanu faktycznego nie mają zastosowania przepisy wyjaśnione przez NSA oraz w sytuacji, gdy po wydaniu orzeczenia NSA zmieni się stan prawny.

W ocenie Sądu w niniejszej sprawie nie nastąpiła istotna zmiana stanu prawnego lub faktycznego, o której mowa powyżej, tym samym zachodzi obowiązek podporządkowania się przez Sąd orzekający w niniejszej sprawie ocenie prawnej wyrażonej w w wyroku NSA.

W uzasadnieniu tego wyroku wskazano, iż w trybie art. 136 kpa może być wprawdzie uzupełniona opinia biegłego, lecz ponowne przeprowadzenie tego dowodu, tj. ponowne sporządzenie operatu szacunkowego i to przy zastosowaniu innych reguł wyceny przedmiotowej nieruchomości, oznacza w istocie przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w znacznej części. Tym samym należało podzielić stanowisko Kolegium, że operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji kształtującej obowiązek strony postępowania i dlatego należy zagwarantować stronie prawo do oceny tego operatu przez organy obu instancji. Oznacza to, że potrzeba sporządzenia operatu szacunkowego przy zastosowaniu innych reguł wyceny nieruchomości uzasadnia zastosowanie przez organ odwoławczy art. 138 § 2 kpa. W prawdzie organ odwoławczy stosując ten przepis powinien w uzasadnieniu decyzji przekonująco uzasadnić istnienie przesłanek w nim wymienionych a nadto wyjaśnić, z jakich przyczyn nie zastosował przepisu art. 136 kpa, to jednak mimo tych uchybień odnośnie uzasadnienia SKO wskazało przesłanki wydania decyzji kasacyjnej. Ponadto, jak wynika z uzasadnienia zaskarżonej decyzji, przyczynę uchylenia decyzji organu I instancji stanowi konieczność sporządzenia operatu szacunkowego nieruchomości przy zastosowaniu reguł określonych w § 47 ust. 1 - 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109). Stosownie do § 4 powołanego wyżej rozporządzenia, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen, a to z tej przyczyny, iż podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu - art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.). Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości - art. 152 ust. 1 u.g.n. Wyboru zaś właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Przepisy art. 152 ust. 1, art. 153 ust. 1 i art. 154 ust. 1 u.g.n., zamieszczone w Rozdziale 1 "Określanie wartości nieruchomości" Działu IV - Wycena nieruchomości, znajdują zastosowanie w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych za sprawą art. 37 ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Jednym z takich czynników wpływających na wartość nieruchomości, jak wskazał NSA, jest położenie nieruchomości na złożach kopalin. Oznacza to, że położenie nieruchomości na złożach kopalin stanowi nieodłączną cechę tejże nieruchomości i z tej już chociażby przyczyny winno znaleźć odzwierciedlenie w operacie szacunkowym. Nieruchomość położona na złożach kopalin posiada tą cechę niezależnie od treści ustaleń planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego na danym terenie. Ta cecha nieruchomości nie powstaje wraz ze zmianą planu miejscowego tj. wraz ze zmianą funkcji terenu. Przeznaczenie w nowym (zmienionym) planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomości, oznaczonej w dotychczasowym planie jako tereny łąk, pastwisk, rowy, nieużytki, użytki rolne i leśne, pod eksploatację kruszywa, nie powoduje powstania nowej cechy nieruchomości - przedmiotowa nieruchomość była i jest położona na złożach kopalin. Złoże kopalin stanowiło i stanowi pewną "ekspektatywę", z której skorzystanie umożliwiła zmiana planu zagospodarowania przestrzennego. Jednak nawet zmiana planu polegająca na przeznaczeniu nieruchomości pod eksploatację kruszywa nie oznacza pozwolenia na eksploatację kruszywa, albowiem kwestie udzielania koncesji na wydobywanie kopalin normuje ustawa z dnia 4 lutego 1994 r. - Prawo geologiczne i górnicze (Dz. U. z 2005 r., Nr 228, poz. 1947 ze zm.). Części składowe gruntu stanowią kopaliny zalegające w strukturze morfologicznej gruntu w granicach pionowego zasięgu własności tego gruntu, dyktowanej miarą społeczno-gospodarczego przeznaczenia gruntu (por. E. Gniewek, Kodeks cywilny. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Komentarz, Zakamycze 2001, teza 11 do art. 143 K.c.). Jak wskazał NSA, w doktrynie i orzecznictwie sądów administracyjnych prezentowane jest stanowisko, iż kopaliny, które mogą być wydobywane metodą odkrywkową należy uznać za część składową nieruchomości (por. A. Lipiński [w:] A. Lipiński, R. Mikosz, Prawo geologiczne i górnicze. Komentarz, ABC 2003, teza 12 do art. 7; wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 17 kwietnia 1998 r., II SA 1695/97, LEX nr 41289, z dnia 27 kwietnia 2001 r., II SA 742/00, LEX nr 56652). Jednak kryterium tego nie należy stosować automatycznie, bez uwzględnienia faktycznej możliwości zastosowania metody odkrywkowej na konkretnej nieruchomości (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 30 października 2007r., I OSK 1700/06, z dnia 12 grudnia 2007 r., I OSK 110/07 i I OSK 1645/06, z dnia 13 grudnia 2007 r., I OSK1699/06 - Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Konsekwencją przyjęcia, że właściciel nieruchomości gruntowej jest jednocześnie właścicielem znajdujących się w jej obrębie złóż kopalin, jest m.in. to, że ich istnienie wpływa na wartość danej nieruchomości. Jak stanowi § 47 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy określaniu wartości nieruchomości położonych na złożach kopalin stanowiących części składowe nieruchomości jej wartość określa się z uwzględnieniem wartości złoża. Przy stosowaniu podejścia porównawczego uwzględnia się ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do wycenianej nieruchomości położonych na złożach kopalin, w szczególności tego samego rodzaju, o zbliżonej zasobności złóż i podobnej budowie geologicznej. Z kolei § 50 ust. 1 tegoż rozporządzenia przewiduje, iż przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. W rozważaniach dotyczących wyceny nieruchomości należy uwzględnić także treść art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przepis ten, rangi ustawowej, jednoznacznie uzależnia wysokość renty planistycznej od wzrostu wartości nieruchomości. Tym samym nie można przy wycenie nieruchomości pomijać elementu, jakim jest złoża kopalin, które w istotny sposób wpływają na wartość tej nieruchomości. Złoża kopalin stanowią szczególną w swej istocie część składową nieruchomości i z tego względu uzasadnione jest wyróżnienie (wyodrębnienie), a odzwierciedleniem przypisania szczególnego znaczenia tej części składowej nieruchomości jest regulacja § 47 rozporządzenia. Jak podkreślił NSA, w tym stanie prawnym przyjąć należy, iż "przepis § 50 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) dotyczy innych części składowych nieruchomości niż złoża kopalin, o jakich mowa w § 47 ust. 1 tegoż rozporządzenia". Przyjęcie odmiennego poglądu, według NSA, prowadziłoby do sytuacji niemożliwych do zaakceptowania z punktu widzenia konstytucyjnej ochrony prawa własności (art. 64 Konstytucji R.P.). Opłata, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) z woli ustawodawcy jest pobierana wyłącznie od wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a zatem na skutek zmiany przeznaczenia danej nieruchomości. Przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, istnienie złoża kopalin oraz możliwość ich gospodarczego wykorzystania to różne kategorie faktyczne i prawne i jako takie muszą zostać uwzględnione przy ustalaniu renty planistycznej. Z tych względów operat szacunkowy winien uwzględniać fakt, iż nieruchomość położona jest na złożach kopalin stanowiących części składowe nieruchomości, a Samorządowe Kolegium Odwoławcze prawidłowo uznało, że skoro przy metodzie porównawczej należy porównywać nieruchomości podobne, to dla celów ustalenia renty planistycznej nie można porównywać nieruchomości położonych na złożach kopalin stanowiących części składowe nieruchomości z nieruchomościami niepołożonymi na takich złożach.

Z przyczyn opisanych wyżej nietrafne są zatem zarzuty skargi odnoszące się do naruszenia przez SKO przepisów art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także brak jest podstaw do przyjęcia, iż Kolegium wydając zaskarżoną decyzję naruszyło przepis art. 138 § 2 kpa. Ponowne postępowanie przed organem I instancji będzie wymagało przeprowadzenia uzupełniającego dowodu z wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego w sposób przewidziany przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, zm. Dz. U. z 2005 r., Nr 196, poz. 1628), z uwzględnieniem oceny prawnej przedstawionej powyżej.

Mając powyższe na uwadze i nie dopatrując się naruszenia prawa przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, Wojewódzki Sąd Administracyjny na mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oddalił skargę jako niezasadną.