Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 738/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2008-04-16 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 138 par. 2
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: par. 3 ust. 2 , par. 4-7
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Tamara Dziełakowska (spr.) Sędziowie: Sędzia NSA Stanisław Nowakowski Sędzia NSA Jan Jędrkowiak Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Diana Wojtowicz po rozpoznaniu w dniu 16 kwietnia 2008 r. na rozprawie sprawy ze skargi G. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 28 sierpnia 2007 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta decyzją z dnia 14 grudnia 2006 r., po rozpatrzeniu wniosku G. S., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami nieuciążliwymi, miejscami postojowymi i infrastrukturą techniczną na działkach o nr ew. [...]– KM [...],[...],[...],[...],[...],[...]– KM [...]i [...]– KM [...]położonych przy ul. [...]w G. oznaczonych literami [...]–[...] na załączniku graficznym do decyzji. Powołując przepisy art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i 2, art. 61 ust. 1, art. 53 ust. 3 i 4 pkt 9, art. 54 i art. 55 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. Nr 80, poz. 717 ) oraz rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego ( Dz. U. Nr 164, poz. 1588 ) organ określił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy i w punkcie 2 decyzji ustalił, że:

- nieprzekraczalną linię zabudowy wyznaczają budynki usytuowane wzdłuż wewnętrznej drogi dojazdowej, w odległości 10 m od zachodniej granicy działki oraz przy uwzględnieniu trzech osi kompozycyjnych utworzonych przez istniejące w obszarze analizowanym budynki mieszkalne osiedla WAM;

- wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu: ok. 0,35 przy zachowaniu co najmniej 25 % powierzchni działki jako terenu biologicznie czynnego oraz zachowaniu wymagań, wynikających z warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie ( w tym m. in. miejsca postojowe, placyk gospodarczy, urządzenia infrastruktury technicznej )

- szerokość elewacji frontowej: maks. moduł 61 m ( z 20 % tolerancją ); w przypadku budynków dłuższych – należy zaakcentować moduł podstawowy ( np. ryzalitem );

- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej mierzona do jej gzymsu lub attyki: ok. 11 m ( od poziomu głównego wejścia do budynku ) z zachowaniem układu III kondygnacji użytkowych;

- geometria dachu: dach płaski.

W dalszych punktach decyzji określono szczegółowe warunki w zakresie obsługi komunikacyjnej inwestycji, jej infrastruktury technicznej, wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich i wymagane uzgodnienia projektu budowlanego.

W uzasadnieniu decyzji stwierdzono m. in., że sporządzona w toku postępowania analiza obszaru wyznaczonego zgodnie z § 3 powołanego rozporządzenia potwierdziła spełnienie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Od decyzji odwołała się A podnosząc, iż mimo nie wyrażenia przez nią zgody na ustanowienie służebności do przeprowadzenia infrastruktury technicznej organ I instancji wydał decyzję pozytywną dla inwestora.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 28 sierpnia 2007 r. na podstawie art. 138 § 2 kpa uchyliło decyzję organu I instancji w całości przekazując temu organowi sprawę do ponownego rozpatrzenia. Z uzasadnienia decyzji Kolegium wynika, że powodem takiego rozstrzygnięcia nie były zarzuty odwołania, lecz inne okoliczności dostrzeżone przez organ odwoławczy w ramach ponownego rozpatrzenia i rozstrzygnięcia sprawy administracyjnej. W pierwszej kolejności przytoczono treść przepisów art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu terenu. Wskazano, że stosownie do art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 tej ustawy nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi oraz że na podstawie art. 53 ust. 3 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy właściwy organ w postępowaniu związanym z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy dokonuje analizy: 1/ warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych; 2/ stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji. Następnie Kolegium na tle wyżej wskazanych przepisów prawa przedstawiło, co następuje: "W ramach rozpatrywania wniosku o ustalenie warunków zabudowy organ właściwy w sprawie ustala stan faktyczny terenu, w tym między innymi stan infrastruktury technicznej, ukształtowania terenu, jego zabudowy. Dokonuje także ustaleń, czy – a jeżeli tak, to w jakim zakresie – będą miały do danego przypadku zastosowanie przepisy szczególne ( np.: przepisy ustawy – Prawo ochrony środowiska, o ochronie przyrody, o odpadach, Prawo geologiczne i górnicze, przepisy ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami itp. ). Działania te wiążą się bezpośrednio z ustaleniem statusu prawnego terenu, na którym ma być realizowana inwestycja. Analiza, o której mowa w tym przepisie oznacza proces badania przez organ administracji okoliczności faktycznych i prawnych istotnych z punktu widzenia możliwości zagospodarowania terenu w sposób określony we wniosku. Wyniki przeprowadzonej analizy muszą znaleźć się w materiale dowodowym. Niezależnie od tego czy przepisy szczególne będą czy też nie będą miały znaczenia dla konkretnej sprawy w materiale dowodowym musi być potwierdzenie przeprowadzenia analizy. Brak takiego potwierdzenia oznacza konieczność powtórzenia postępowania wyjaśniającego w znacznym zakresie. Podkreślić należy, iż analiza, o której mowa w art. 53 ust. 4 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy nie jest tożsama z analizą przeprowadzaną na podstawie przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ustalenie warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych ( art. 53 ust. 4 pkt 1 ustawy ) oznacza konieczność zbadania czy teren, którego dotyczy inwestycja podlega ograniczeniom w zakresie możliwości zabudowy i zagospodarowania, wynikającym z przepisów szczególnych, o których była mowa wyżej. W każdej analizie winno znaleźć się wskazanie jakie przepisy szczególne zostały zbadane i za niewystarczające ( co do zasady ) uznać należy sformułowanie np. "przedmiotowa inwestycja nie narusza przepisów odrębnych" czy też "przedmiotowa inwestycja winna być projektowana i realizowana zgodnie z następującymi przepisami" po czym wymienione zostają tytuły kilku ustaw i rozporządzeń, bez szczegółowego wskazania, z którymi to konkretnie przepisami inwestycja powinna być zgodna. Drugi element analizy tj. analiza stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji wiąże się z koniecznością ustalenia czy rzeczywisty stan faktyczny terenu nie wywołuje w świetle przepisów odrębnych, konsekwencji uniemożliwiających realizację inwestycji określonej we wniosku ( zob. Z. Kostka, J. Hyla Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Gdańsk 2004, s. 100 i nast.)". Kolegium, w związku z powyższym stwierdziło, że organ I instancji wydał decyzję pomijając obowiązek przeprowadzenia analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych, jak również analizy stanu faktycznego i prawnego terenu na którym przewiduje się realizację inwestycji, co stanowi naruszenie art. 53 ust. 3 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dalej Kolegium odniosło się do sporządzonej w sprawie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu i w tym zakresie przedstawiło następujące rozważania: "Kolejną przesłanką wydania decyzji pozytywnej, poza obowiązkiem sporządzenia analiz, jest ustalenie wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Można stwierdzić, iż skoro dopuszczalna jest realizacja inwestycji na danej nieruchomości ( co powinno wynikać z analiz ) należy określić warunki przy spełnieniu których może to nastąpić. W tym zakresie zbadać należy już nie okoliczności dotyczące bezpośrednio nieruchomości będącej przedmiotem inwestycji, ale szeroko rozumianą charakterystykę zabudowy sąsiedniej. W oparciu bowiem o jej cechy następuje ustalenie szczegółowych zasad zabudowy i zagospodarowania terenu inwestycyjnego. Powracając do analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 – 5 ustawy, należy wskazać, że w § 3 ust. 2 rozporządzenia określono minimalne granice obszaru analizowanego, jak również w ust. 1 wskazano, że organ wyznacza wokół działki budowlanej obszar analizowany o tych granicach. Słowo "wokół" jest przyimkiem komunikującym, że to, o czym mowa w zdaniu ma "miejsce ze wszystkich stron czegoś lub kogoś znajdującego się w środku ( Słownik języka polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN ) Przepis § 3 ust. 1 rozporządzenia wymaga, aby granice obszaru analizowanego rozciągały się wokół działki budowlanej, objętej wnioskiem inwestora, czyli, że każdą granicę tej działki z granicą obszaru analizowanego powinna dzielić przynajmniej minimalna odległość wymieniona w tym przepisie. Takiego warunku nie spełnia wyznaczenie obszaru analizowanego w niniejszej sprawie. Z załącznika graficznego do analizy wynika, że granice obszaru analizowanego spełniają warunek określony w § 3 ust. 2 tylko od strony jednej działki inwestora. Tym samym w tej sprawie nie wyznaczono minimalnego obszaru analizowanego wokół działki inwestora. Spowodowało to, że decyzja została wydana na podstawie wadliwie wykonanej analizy głównej. Wbrew przepisom rozporządzenia organ I instancji nie określił linii zabudowy, odwołując się w tym zakresie do "nieprzekraczalnej linii zabudowy". Ani w ustawie, ani w rozporządzeniu nie ma takiego pojęcia jakiego użył organ I instancji, w związku z czym należy uznać, iż nie zostały wyznaczone "obowiązujące linie nowej zabudowy". Należy też podkreślić, iż załącznik graficzny jest niejasny, nieczytelny i nie sposób ustalić czy wskazuje tzw. obszar analizowany czy też zawiera jedynie linie rozgraniczające teren inwestycji. Przyjęte w decyzji wskaźniki wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej w żaden sposób nie wynikają z treści załączonej do akt analizy. Nie wystarczy bowiem w analizie napisać, iż wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ( ... ) ok. 11 metrów. Pomijając już wadliwość wskazania "ok." z którego nie wynika czy ma to być 10 metrów czy 13 ( zob. wyrok WSA w Warszawie z dnia 16 listopada 2005 r., IV SA/Wa 1485/05, Lex nr 214359 ) to analiza powinna wskazywać, iż w uwzględnianej zabudowie sąsiedniej wystąpiło tyle to a tyle budynków, których wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wynosiła "X" i na tej podstawie przyjęto wartość wskazaną w decyzji. Powyższe uwagi dotyczą określania wszystkich wskaźników nowej zabudowy". Podsumowując powyższe wywody Kolegium stwierdziło, że konieczność wykonania nowej analizy cech i funkcji zabudowy w sposób określony w § 3 rozporządzenia, jak również analizy stanu prawnego i faktycznego terenu inwestycji i analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych, powoduje, iż rozstrzygnięcie sprawy wymaga przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w znacznej części, co uzasadnia wydanie rozstrzygnięcia w oparciu o art. 138 § 2 kpa.

W skardze na powyższą decyzję wnioskodawca – G. S. domagał się stwierdzenia jej nieważności ewentualnie uchylenia. Argumentując nieważność zaskarżonej decyzji skarżący stwierdził, że została ona podjęta na skutek odwołania wniesionego po terminie określonym w art. 129 § 2 kpa tj. po upływie 14 dni od doręczenia decyzji organu I instancji. Decyzja Prezydenta Miasta została bowiem doręczona A. w dniu 15 grudnia 2006 r., a zatem termin do wniesienia odwołania upłynął z dniem 29 grudnia 2006 r. Tymczasem odwołanie zostało skutecznie wniesione dopiero w dniu 4 stycznia 2007 r. Rozpoznanie przez organ odwoławczy odwołania wniesionego po terminie oznacza, że zaskarżona decyzja została wydana z rażącym naruszeniem prawa, o jakim mowa w art. 156 § 1 pkt 2 kpa. Z ostrożności procesowej skarżący zarzucił również naruszenie przez organ odwoławczy art. 53 ust. 3 i art. 64 ust. 1 ustawy planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 138 § 2 kpa przez uchylenie decyzji organu I instancji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia w sytuacji gdy wydanie decyzji merytorycznej nie wymagało uprzedniego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w całości lub w znacznej części. Z uzasadnienia powyższego zarzutu wynika, że zdaniem skarżącego wbrew twierdzeniom organu odwoławczego organ I instancji przeprowadził analizę warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikających z przepisów odrębnych oraz analizę stanu faktycznego i prawnego terenu. Świadczy o tym treść znajdującej się w aktach analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu stanowiącej załącznik do decyzji organu I instancji ( vide: punkt I, II.1.1.a, II.1.1.b analizy ). Poczynione w przedmiotowym dokumencie ustalenia stanową element składowy decyzji organu I instancji, tak samo ważny i o takiej samej mocy prawnej jak treść dokumentu decyzji. Skoro zaś żaden z przepisów prawa nie wymaga, aby przedmiotowa analiza wykonana została w dokumencie decyzji, to dokonanie jej w dokumencie innym, lecz stanowiącym integralną część decyzji, jest zgodne z prawem i odpowiada dyspozycji art. 53 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zdaniem skarżącego nieuprawnione jest twierdzenie Kolegium, zawarte w zaskarżonej decyzji, że dla jej poprawności i zgodności z prawem nie jest wystarczające sformułowanie zawarte w decyzji organu I instancji, iż "inwestycja nie narusza przepisów odrębnych". Także i w tym przypadku żaden z przepisów prawa nie wymaga, aby organ wydający decyzję, dokonywał analizy zgodności planowanej inwestycji ze wszystkimi, bliżej nie określonymi nawet "przepisami odrębnymi" i w każdym przypadku analizowanego aktu prawnego stwierdzał zgodność inwestycji lub jej brak z tym właśnie aktem. Skarżący zarzucił również, że organ odwoławczy nie wypowiedział się dokładnie na czym w jego ocenie polega wadliwość wyznaczenia granic obszaru analizowanego w sprawie. Tym samym, w ocenie skarżącego, nie zachodziły podstawy do wydania decyzji w oparciu o art. 138 § 2 kpa.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Odnosząc się do zarzutu skarżącego dotyczącego rozpoznania odwołania wniesionego po terminie Kolegium wyjaśniło, że odwołanie A zostało wniesione w dniu 22 grudnia 2006 r. tj. z zachowaniem terminu. Zgodnie z art. 129 § 2 kpa w zw. z art. 57 § 5 pkt 2 kpa odwołanie wnosi się w terminie 14 dni od doręczenia decyzji stronie, a do zachowania terminu wystarczy nadanie pisma ( odwołania ) w polskiej placówce pocztowej operatora publicznego. W aktach organu odwoławczego znajduje się koperta, w której wniesione zostało odwołanie z datą nadania 22 grudnia 2006 r. Tym samym należy uznać, że odwołanie zostało wniesione z zachowaniem terminu. Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi Kolegium podtrzymało argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że z akt administracyjnych wynika, że odwołanie A od decyzji organu I instancji zostało wniesione z zachowaniem ustawowego 14 dniowego terminu, o którym mowa w art. 129 § 2 kpa. Stosownie bowiem do art. 57 § 5 pkt 2 kpa termin uważa się za zachowany, jeżeli przed jego upływem nadano pismo w polskiej placówce pocztowej operatora publicznego (...). Skoro decyzja organu I instancji została doręczona stronie w dniu 15 grudnia 2006 r., a nadanie odwołania w urzędzie pocztowym na adres organu miało miejsce w dniu 22 grudnia 2006 r. to niewątpliwie odwołanie zostało wniesione w terminie.

Wbrew twierdzeniom skargi zaskarżona decyzja została wydana bez naruszenia art. 138 § 2 kpa. Wprawdzie nie wszystkie argumenty Kolegium przemawiające za koniecznością wydania decyzji kasacyjnej z przekazaniem sprawy do ponownego rozpatrzenia Sąd podziela to jednak w okolicznościach niniejszej sprawy zachodziły podstawy do przyjęcia, że wydanie decyzji merytorycznej wymaga uprzedniego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego co najmniej w znacznej części, jak wymaga tego art. 138 § 2 kpa. Zdaniem Sądu ustalenie Kolegium, iż w przedmiotowej sprawie organ I instancji nie przeprowadził "analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych oraz analizy stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji" nie znajduje potwierdzenia w materiale sprawy. Jak słusznie podnosi skarżący żaden przepis prawa nie wymaga aby analiza czy też analizy, o których mowa w art. 53 ust. 3 pkt 1 i 2 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dokonywane były w odrębnych dokumentach. Ponadto, o ile organ odwoławczy uznał, że stwierdzenie zawarte w załączniku do decyzji organu I instancji – części tekstowej w punkcie II.1.5, iż "przedmiotowa inwestycja nie narusza przepisów odrębnych" jest niewystarczające dla zachowania wymogu wskazanego w przepisie art. 53 ust. 3 pkt 1 ustawy to nie było przeszkód aby sam w ramach ponownego rozpatrywania sprawy stosując art. 136 kpa ustalił, które ewentualnie przepisy odrębne winny mieć zastosowanie w przedmiotowej sprawie. Należy także stwierdzić, że z treści decyzji organu I instancji oraz w/w załącznika do tej decyzji wynika, że organ I instancji dokonał analizy stanu faktycznego i prawnego terenu inwestycji ( art. 53 ust. 3 pkt 2 ustawy ). Organ ten ustalił bowiem jakie działki geodezyjne wchodzą w skład terenu inwestycji, jak są one zagospodarowane, jakie podmioty są uprawnione do rozporządzania nimi itp. Wszystkie te ustalenia składają się na analizę, o której mowa w w/w przepisie. Zatem organ odwoławczy nie wskazując konkretnych braków czy nieścisłości w powyższych ustaleniach nie mógł uznać, że w sprawie w ogóle nie przeprowadzono analizy stanu faktycznego i prawnego terenu inwestycji.

Za słuszne natomiast należy uznać te twierdzenia Kolegium, które kwestionują prawidłowość sporządzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( Dz. U. Nr 164, poz. 1588 ). Z załącznika graficznego do decyzji na którym oznaczono granice terenu objętego wnioskiem i granice obszaru analizowanego wynika jednoznacznie, że wyznaczenie obszaru analizowanego nastąpiło z naruszeniem § 3 ust. 2 rozporządzenia. Zgodnie z jego treścią "granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów". Oznacza to że obszar analizowany powinien obejmować wokół terenu inwestycji obszar o wielkości co najmniej trzykrotnie większej niż szerokość frontu działki. Tylko wówczas gdy trzykrotna szerokość frontu działki wynosi w danej sprawie mniej niż 50 metrów to minimalny obszar analizowany wynosi 50 metrów wokół terenu inwestycji. W niniejszej sprawie granice obszaru analizowanego nie spełniają powyższego warunku i to wbrew nawet ustaleniom Kolegium z żadnej strony działki. W treści analizy wyjaśniono, że z uwagi na to, iż wnioskowany teren od strony zachodniej, południowej i wschodniej sąsiaduje z obszarem ( w większości wolnym od zabudowy ) sięgającym do ul. [...], a od strony południowej graniczy z obszarem B G. – O., którego odrębność funkcji i charakter zabudowy ( wieże, maszty nadawczo – odbiorcze, kontenery technologiczne itp. ) nie mogą stanowić podstawy do określenia cech zabudowy dla nowej zabudowy mieszkaniowej, to w celu uzyskania najbardziej miarodajnych parametrów dla nowej zabudowy, granice analizowanego obszaru ograniczono do terenu sięgającego do ul. B. ( od strony północnej ) oraz wyznaczonego w odległości 50 m od granicy zachodniej, południowej i wschodniej. Treść cytowanego § 3 ust. 2 rozporządzenia nie dawała podstaw do takiego wyznaczenia granic obszaru analizowanego, albowiem winien on obejmować obszar wokół terenu inwestycji o wielkości co najmniej trzykrotnego frontu działki. Tymczasem z treści analizy tekstowej i graficznej wynika, że obszar analizowany od strony północnej wynosi mniej więcej tyle co jednokrotna szerokość frontu działki, a z pozostałych stron po 50 m. Skoro zatem teren obszaru analizowanego został wyznaczony nieprawidłowo to sporządzona analiza urbanistyczna i jej wyniki nie mogą być uznane za odpowiadające wymaganiom dla planowanej inwestycji. Również zasadne są pozostałe zarzuty Kolegium dotyczące nieprawidłowości ustalenia wymagań dla nowej zabudowy stosownie do przepisów § 4 - § 7 rozporządzenia. Rację ma organ odwoławczy, że wielkości i wskaźniki o których mowa w powyższych przepisach winny być ustalone dokładnie przez wskazanie konkretnych, a nie orientacyjnych ( około 11 m czy około 0,35 ) wielkości.

Reasumując w niniejszej sprawie Kolegium uprawnione było do wydania decyzji kasacyjnej z przekazaniem sprawy do ponownego rozpatrzenia z tego względu, iż dla jej prawidłowego rozstrzygnięcia należy sporządzić powtórną analizę funkcji i cech zabudowy sąsiedniej. Okoliczność ta oznacza, że w sprawie zachodziła konieczność przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego co najmniej w znacznej części, a to uzasadniało wydanie decyzji na podstawie art. 138 § 2 kpa.

Z powyższych względów Sąd na mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. ) oddalił skargę.