Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 239/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2022-06-23 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 2 pkt 14, art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2021 poz 741
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym -  t.j.
article: par. 26 ust. 1
journal: Dz.U. 2019 poz 1065
law: Rozporządzenie Miniistra Infrastruktury  z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich  usytuowanie - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jakub Zieliński Sędziowie Sędzia WSA Edyta Podrazik Asesor WSA Arkadiusz Skomra (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Edyta Rurarz-Kwietniewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 czerwca 2022 r. sprawy ze skargi A. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] października 2021 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 29 października 2021 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej jako "organ" lub "Samorządowe Kolegium Odwoławcze"), po rozpoznaniu odwołania A. L., utrzymało w mocy decyzję Burmistrza M. z dnia 9 sierpnia 2021 r., nr [...]

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, iż decyzją z dnia 9 sierpnia 2021 r. Burmistrz M., po rozpatrzeniu wniosku M. N., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie wolnostojącej oraz budynku gospodarczego, przewidzianej do realizacji na terenie działek oznaczonych nr ewid. [...] i [...], ark. [...], obręb G. , gmina M..

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła A. L., nie zgadzając się z zaskarżoną decyzją. W odwołaniu podniesiono, iż działki objęte wnioskiem nie posiadają dostępu do drogi publicznej oraz nie posiadają indywidualnego ujęcia wody. Zdaniem Skarżącej realizacja inwestycji uniemożliwi Skarżącej wywóz nieczystości ciekłych z terenu jej nieruchomości.

W dalszej części uzasadnienia organ, po przytoczeniu treści przepisów prawa, wskazał, że teren inwestycji posiada pośredni dostęp do drogi publicznej - drogi powiatowej nr [...] (dz. nr [...]) poprzez drogę leśną - działkę nr [...]. W aktach sprawy znajduje się zgoda właściciela ww. nieruchomości na ustanowienie stosownej służebności przejazdu i przechodu na tej działce.

Odnosząc się do zarzutów odwołanie organ podniósł, iż dostęp do drogi publicznej jest bowiem spełniony, kiedy na teren inwestycji można dostać się zgodnie z prawem z drogi publicznej, Ustawodawca nie stawia przy tym wymagań co do rodzaju tego dostępu, a więc bez znaczenia dla warunków zabudowy jest okoliczność, czy dostęp do drogi publicznej odbywać się będzie drogą o utwardzonej nawierzchni, odpowiednich parametrach technicznych czy też za pomocą drogi w ogóle nieurządzonej.

Natomiast ustosunkowując się do kwestii odpowiedniego uzbrojenia organ wskazał, iż z wniosku Inwestora z dnia 25 czerwca 2019 r. wynika, że inwestycja będzie wymagała zaopatrzenia w wodę, sieć energetyczną zaś odprowadzanie ścieków nastąpi do bezodpływowych zbiorników. W aktach sprawy znajduje się opinia właściwego gestora sieci energetycznej potwierdzająca możliwość zaopatrzenia planowanej inwestycji w sieć energetyczną.

Ustosunkowując się do podnoszonego w odwołaniu zarzutu organ wyjaśnił, iż przepis art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2021 r., poz. 741 – zwanej dalej "u.p.z.p.") do wydania pozytywnej decyzji ustalającej warunki zabudowy wymaga, aby uzbrojenie terenu inwestycji było "wystarczające". Spełnienie tego warunku może zostać zrealizowane różnymi formami (metodami), pozwalającymi wykazać, że przyszła inwestycja dysponować będzie wystarczającym uzbrojeniem terenu. W ocenie organu odwoławczego w okolicznościach niniejszej sprawy Inwestor uprawdopodobnił, że zaopatrzenie w wodę przedmiotowej inwestycji jest możliwe poprzez budowę studni w sposób pozwalający na zaopatrzenie w wodę przyszłej inwestycji. Z akt sprawy wynika, że wbrew twierdzeniom Skarżącej w studni znajduje się woda. Dodatkowo projekt przedmiotowej decyzji m.in. także w zakresie zaopatrzenia inwestycji w wodę z przydomowej studni został pozytywnie zaopiniowany przez Powiatowego Inspektora Sanitarnego w M. ([...]).

Organ wyjaśnił, iż prawo budowlane ogranicza wybór własnego ujęcia wody jedynie do przypadku niemożności przyłączenia do sieci wodociągowej. Zgodnie z § 26 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 1065) działka budowlana powinna mieć zapewnioną możliwość przyłączenia do sieci wodociągowej. Jedynie w razie braku warunków przyłączenia do takiej sieci, działka taka może być zabudowana budynkiem mieszkalnym, jeżeli istnieje możliwość korzystania z indywidualnego ujęcia wody ( § 26 ust. 3 ww. rozporządzenia).

Organ zaznaczył, iż teren inwestycji nie wymaga również zgody na zmianę przeznaczenia z gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p., gdyż nie stanowi gruntów ornych klasy I - III.

Organ podniósł, iż spełnienie warunku zgodności decyzji w sprawie ustalenia warunków zabudowy z przepisami odrębnymi uzależnione będzie niewątpliwie od rodzaju inwestycji i miejsca jej położenia. Teren inwestycji zlokalizowany jest w granicach [...] Obszaru Chronionego Krajobrazu ustanowionego rozporządzeniem nr 12 Wojewody Gorzowskiego z dnia 24 listopada 1998 r. (Dz. Urz. Woj. Nr 20, poz. 266). Teren inwestycji zlokalizowany jest także w granicach obszaru specjalnej ochrony ptaków "Puszcza Notecka" ustanowionego rozporządzeniem Ministra Środowiska z dnia 12 stycznia 2011 r. w sprawie obszarów specjalnej ochrony ptaków (Dz. U. z 2011 r.. nr 25, poz. 113). Wobec powyższego projekt zaskarżonej decyzji został uzgodniony z regionalnym dyrektorem ochrony środowiska stosownie do wymogów art. 64 ust. 2 w zw. z art. 53 ust. 4 pkt 8 u.p.z.p..

W ocenie organu odwoławczego opracowana w niniejszej sprawie analiza z dnia 1 czerwca 2021 r. została sporządzona zgodnie z postanowieniami § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588 – dalej jako: rozporządzenie) na właściwych i aktualnych mapach wraz z analizą stanu faktycznego i prawnego terenu, warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia. Sporządzona analiza zawiera także wymienione w rozporządzeniu elementy. Na części graficznej i tekstowej analizy naniesione zostały dane dotyczące cech i parametrów istniejącej zabudowy. Nadto są one wystarczające i na tyle szczegółowe, że mogły stanowić podstawę do dokonania rozstrzygnięcia w sprawie.

Organ zaznaczył, iż celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Nie ulega wątpliwości, że planowana zabudowa musi nawiązywać do zabudowy "zastanej" w obszarze analizowanym. Przy czym naruszenie ładu przestrzennego może mieć miejsce nie tylko poprzez przekroczenie średnich wartości obszaru analizowanego, ale również poprzez zlokalizowanie zabudowy nie występującej w tym obszarze. Z akt sprawy wynika, że planowana przez Inwestora zabudowa daje się pogodzić z układem zabudowy, który występuje w otoczeniu i odpowiada parametrom istniejącej zabudowy na działce objętej analizą.

Ustosunkowując się do podnoszonego w odwołaniu zarzutu organ wyjaśnił, iż kwestia odbioru nieczystości ciekłych z terenu nieruchomości Skarżącej nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Nadto z akt sprawy nie wynika, aby na terenie inwestycji ustanowiona została służebność drogowa na rzecz działki Skarżącej.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wniosła A. L. wskazując, iż planowana inwestycja nie posiada dostępu do drogi publicznej oraz nie ma odpowiedniego uzbrojenia technicznego ,bowiem działka nie posiada dostępu do wody.

Skarżąca zarzuciła zaskarżonej decyzji, że organ nie odniósł się do jej zarzutów w uzasadnieniu rozstrzygnięcia. Zdaniem Skarżącej treść decyzji organu odwoławczego sprowadza się wyłącznie do przytoczenia brzmienia przepisów materialnych oraz procesowych, które także nie są szeroko omówione na tle sprawy, a wyłącznie sucho przepisane.

W ocenie Skarżącej organ odwoławczy w ogóle nie rozpatrzył jej zarzutów, nie odniósł się do nich podając wyłącznie, iż kwestia odbioru ścieków nie ma znaczenia na etapie ustalania warunków zabudowy oraz, że na obszarze inwestycji nie ustanowiono służebności na rzecz jej nieruchomości. Zdaniem Skarżącej organ odwoławczy w ogóle nie przeprowadził postępowania zmierzającego do wykazania, czy planowana inwestycja posiada dostęp do drogi publicznej, a także nie przeprowadził jakiegokolwiek postępowania dotyczącego spełnienia przez inwestora warunku wystarczającego zabezpieczenia infrastruktury technicznej dla planowanej inwestycji. W tej sprawie wskazać należy, iż inwestor w sposób niewystarczający wykazał, że ma możliwość dostarczenia wody dla planowanej inwestycji we własnym zakresie oraz nie wykazał, iż posiada zapewnienie odbioru ścieków przez jednostkę uprawnioną do takich czynności, czy zapewnienie wykonania na jego rzecz przydomowej oczyszczalni ścieków.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu 23 czerwca 2022 r. Skarżąca podtrzymała skargę. Uczestniczka postępowania K. W. wniosła o jej oddalenie. Uczestnik postępowania M. N. wniósł o jej oddalenie wskazując, iż w jego ocenie spełnił wszystkie przesłanki do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r., poz. 137) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r., poz. 329, dalej "P.p.s.a."), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 P.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze.

Przedmiotem tak rozumianej kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego o utrzymaniu w mocy decyzji Burmistrza ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie domu mieszkalnego jednorodzinnego wraz z budynkiem gospodarczym.

Podstawę prawną rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2021, poz. 735 ze zm. – dalej jako: k.p.a.) oraz ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2021 r., poz. 741 – zwanej dalej "u.p.z.p.") oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588 – dalej jako: rozporządzenie).

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym statuuje zasadę, iż w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ("m.p.z.p.") określenie sposobu zagospodarowania terenu i warunków zabudowy następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – zob. art. 4 ust. 2 i art. 59 u.p.z.p. – czyli, jak wynika z art. 4 ust. 2 pkt 1 i 2 u.p.z.p., decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego albo decyzji o warunkach zabudowy. Oznacza to, że inwestor (osoba, która zamierza dokonać zmiany zagospodarowania terenu polegającej na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych), w przypadku braku m.p.z.p., w pierwszej kolejności powinien wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla planowanego przedsięwzięcia.

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż teren inwestycji określony we wniosku o ustalenie warunków zabudowy nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego zasadnie przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i nast. u.p.z.p.

Decyzja o warunkach zabudowy jest instrumentem prawnym służącym określeniu sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu. Określa ona podstawowe parametry dotyczące zmiany zagospodarowania terenu, które podlegają dalszym szczegółowym ustaleniom w postępowaniu poprzedzającym wydanie pozwolenia na budowę, unormowanym w przepisach Prawa budowlanego oraz przepisach ustaw odrębnych i aktach wykonawczych. Decyzja o warunkach zabudowy terenu zastępuje na danym terenie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Przeznacza tylko dany teren pod daną inwestycję, ale nie rodzi jeszcze żadnych praw do tego terenu, ani tym bardziej nie upoważnia do rozpoczęcia jakichkolwiek prac budowlanych. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia. Organ właściwy do wydania takiej decyzji zobowiązany jest wydać pozytywną decyzję, jeśli wnioskowane zamierzenie inwestycyjne czyni zadość wszystkim wymogom, wynikającym z przepisów prawa, a ma obowiązek odmówić ustalenia warunków zabudowy tylko wówczas, gdy wnioskowana inwestycja nie spełnia chociażby jednej z ustawowych przesłanek, wynikających z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., którymi są (w dacie wydania zaskarżonej decyzji):

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:

a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,

b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,

c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Instrumentem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy opisane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana analizą architektoniczno - urbanistyczną, której sporządzenie nakazuje § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia. Jej sporządzenie ma fundamentalne znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest podstawowym dowodem, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu.

Analiza urbanistyczna jako główny dowód w sprawie ma wskazywać parametry zabudowy, a ich określenie ma wynikać z opisanego w jej części tekstowej rozumowania, opartego na stwierdzonym stanie faktycznym (istniejącym zagospodarowaniu sąsiednich nieruchomości, układzie urbanistycznym), jak również na wyliczeniach matematycznych. Odrębnie sporządzone wyniki analizy, ich rzetelność, kompletność i zgodność z zapisami ww. rozporządzenia przesądzają w znacznej mierze o wynikach całego postępowania. Stanowią one swego rodzaju streszczenie, podsumowanie i wyciągnięcie wniosków z samej analizy. Dlatego też w aktach postępowania administracyjnego musi znaleźć się taka analiza i to zawierająca część tekstową i graficzną.

Zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. (tj. włączonej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, posiadającej stosowną klauzulę, w skali 1:500 lub 1:1.000), w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2).

Oceniając sporządzoną w niniejszej sprawie analizę zauważyć należy, iż zgodnie z § 9 ust. 2 rozporządzenia analiza, jako integralna część decyzji o warunkach, składa się z części opisowej i z części graficznej sporządzonej na mapie, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. Załączniki zostały prawidłowo opisane i podpisane.

W niniejszej sprawie zaskarżona decyzja zawiera wymagane prawem załączniki - mapę zasadniczą w skali 1:1000 z liniami rozgraniczającymi teren inwestycji jak i część graficzną oraz tekstową analizy funkcji i cech zabudowy działek. Ponadto została sporządzona przez osobę uprawnioną (dyplom ukończenia studiów - k. [...] akt administracyjnych).

Omawiając zagadnienie prawidłowości wyznaczenia obszaru analizowanego wskazać należy, iż granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. (tj. włączonej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, posiadającej stosowną klauzulę, w skali 1:500 lub 1:1.000), w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2).

W niniejszej sprawie organ zasadnie wyznaczył obszar analizowany w odległości 135 m tj. jako trzykrotność szerokości frontu działki wynoszącej w niniejszej sprawie 45 m.

W oparciu o tak sporządzoną analizę i przedłożone przez stronę dokumenty organ obowiązany był zbadać czy spełnione zostały łącznie warunki określone w przytoczonym wyżej art. 61 ust. 1 pkt 1-6 u.p.z.p..

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż wbrew zarzutom skargi działka ma dostęp do drogi publicznej tj. drogi powiatowej dz. [...], poprzez działkę nr [...] stanowiącą własność Skarbu Państwa, a pozostająca w zarządzie państwowego Gos[podwarstwa L. Lasy Państwowe – Nadleśnictwo M. . W tym miejscu podnieść trzeba, iż z oświadczenia Nadleśnictwa M. (k. [...]) oraz oświadczenia Dyrektora Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych w S. (k. [...]) jednoznacznie wynika, że na ww. działce zostanie ustanowiona służebność na rzecz każdoczesnego właściciela działki [...], [...], [...].

Zgodnie z art. 2 pkt 14 u.p.z.p. przez "dostęp do drogi publicznej" należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

Tym samym w ocenie Sądu na etapie postępowanie o ustalenia warunków zabudowy strona w sposób wystarczający wykazała, iż ma dostęp do drogi publicznej.

Ponadto należy wyjaśnić, iż sporządzony przez Nadleśnictwo M. szkic przebiegu trasy dojazdowej do posesji inwestora (k. [...] akt administracyjnych) jednoznacznie wskazuje, że droga dojazdu nie będzie przebiegać przez nieruchomość stanowiącą współwłasność skarżącej tj. działkę [...].

W ocenie Sądu w niniejszej sprawie, wbrew zarzutom skargi, został spełniony również warunek odpowiedniego uzbrojenia.

Przez uzbrojenie terenu rozumie się - jak wynika to z art. 2 pkt 13 u.p.z.p. oraz art. 143 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.)- drogi, obiekty budowlane, urządzenia i przewody wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe i telekomunikacyjne.

W przypadku zamierzenia budowlanego polegającego na budowie domu jednorodzinnego katalogu niezbędnej infrastruktury technicznej (uzbrojenia technicznego działki) należy doszukiwać się w § 26 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (obecnie Dz. U. z 2022 r., poz. 1225 – dalej jako "rozporządzanie techniczne"), zgodnie z którym działka budowlana, przewidziana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi, powinna mieć zapewnioną możliwość przyłączenia uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej.

W niniejszej sprawie nie ulega wątpliwości, iż inwestor ma zapewniona dostawę energii elektrycznej, co wynika z pisma E. Sp. z o.o. nr [...] z dnia 9 lutego 2022 r.

Odnosząc się natomiast do kwestii spornych w niniejszej sprawie tj. uzbrojenia w zakresie sieci kanalizacyjnej i wodociągowej wskazać należy, iż stosownie do § 26 ust. 3 rozporządzenia technicznego, w razie braku warunków przyłączenia sieci wodociągowej i kanalizacyjnej działka, o której mowa w ust. 1, może być wykorzystana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi, pod warunkiem zapewnienia możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody, a także zastosowania zbiornika bezodpływowego lub przydomowej oczyszczalni ścieków, jeżeli ich ilość nie przekracza 5 m3 na dobę.

Wobec powyższego co do zasady przez uzbrojenie terenu w wodę należy rozumieć podłączenie terenu inwestycji do sieci wodociągowej, a jedynie w razie braku takiej możliwości, także w drodze zapewnienia możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody. Natomiast w przypadku sieci kanalizacyjnej również reguła jest podłączenie do sieci kanalizacyjnej, a w przypadku braku takiej możliwości zastosowanie m.in. przydomowej oczyszczalni ścieków.

W niniejszej sprawie, co wynika z pisma Miejskiej Spółki Komunalnej [...] Sp. z o.o. z siedzibą z M. (k. [...] akt administracyjnych), nie ma możliwości przyłączenia działek nr [...] oraz [...] do sieci kanalizacyjnej i wodociągowej z uwagi na brak w bliskim sąsiedztwie sieci kanalizacyjnej oraz wodociągowej.

Tym samym zaktualizowała się możliwość zapewnienia korzystania z indywidualnego ujęcia wody oraz przydomowej oczyszczalni ścieków, na które to rozwiązania wskazał inwestor.

Omawiając kwestię planowanej budowy przydomowej oczyszczalni ścieków, odnosząc się tym samym do zarzutów skargi, podnieść należy, iż nie można wymagać od inwestora już na etapie planowania inwestycji aby ten legitymował się zawartą umową na jej realizację, czego wymaga Skarżąca.

Warto w tym miejscu odnotować, iż w niniejszej sprawie zapewnienie wody będzie odbywać się z istniejącego indywidualnego ujęcia. Jak wynika z załączonych do akt administracyjnych dokumentacji zdjęciowej oraz filmowej w istniejącej studni jest woda i bez problemu może być ona czerpana na potrzeby zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Warto w tym miejscu wskazać, iż projekt decyzji został pozytywnie zaopiniowany przez Powiatowego Inspektora Sanitarnego w M. (postanowienie z dnia 11 czerwca 2021 r., k. [...] akt administracyjnych) właśnie w zakresie zaopatrzenia w wodę i sposobu odprowadzania ścieków.

Odnosząc się do zarzutów odwołania, iż realizacja inwestycji uniemożliwi Skarżącej wywóz nieczystości z jej nieruchomości wskazać należy, że powyższe pozostaje bez wpływu na wynik niniejszej sprawy. Z akt sprawy nie wynika aby nieruchomość stanowiąca przedmiot inwestycji obciążona była służebnością na rzecz nieruchomości stanowiącej własność Skarżącej.

Ponadto w niniejszej sprawie nie ulega wątpliwości, iż teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne gdyż działka ta z uwagi na swoja wcześniejszą zabudowę, która została rozebrana stanowi tereny zurbanizowane.

Tym samym uznać należy, że został spełniony warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p.

Ponadto Sąd podziela stanowisko organu, iż decyzja jest zgodne z przepisami odrębnymi, co spełnia przesłankę określoną w art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. Ponadto nie budzi wątpliwości Sądu, iż spełniony został warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 6 u.p.z.p.

Watro w tym miejscu wskazać, iż teren inwestycji zlokalizowany jest w granicach [...] Obszaru Chronionego Krajobrazu ustanowionego rozporządzeniem nr 12 Wojewody Gorzowskiego z dnia 24 listopada 1998 r. (Dz. Urz. Woj. Nr 20, poz. 266). Teren inwestycji zlokalizowany jest także w granicach obszaru specjalnej ochrony ptaków "Puszcza Notecka" ustanowionego rozporządzeniem Ministra Środowiska z dnia 12 stycznia 2011 r. w sprawie obszarów specjalnej ochrony ptaków (Dz. U. z 2011 r.. nr 25, poz. 113).

Z tych też względów projekt decyzji został uzgodniony z regionalnym dyrektorem ochrony środowiska stosownie do wymogów art. 64 ust. 2 w zw. z art. 53 ust. 4 pkt 8 u.p.z.p.. Z akt sprawy wynika, iż pismem z dnia 8 czerwca 2021 r. Burmistrz M. zwrócił się do Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w P. o uzgodnienie przedłożonego projektu zaskarżonej decyzji. Pismo to zostało doręczone organowi uzgadniającemu dnia 8 czerwca 2021 r.. Stosownie do art. 53 ust. 5 u.p.z.p. w przypadku niezajęcia stanowiska przez organ uzgadniający w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie - uzgodnienie uważa się za dokonane.

Odnosząc się natomiast do ostatniej przesłanki określonej art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wskazać należy, iż przepis ten wprowadza tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Jej celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Ład przestrzenny konkretyzuje się przede wszystkim jako zapobieganie rozproszeniu zabudowy (Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Z. Niewiadomski (red.), C.H.BECK, Wydanie 7, Warszawa 2013, s. 506).

W tym miejscu warto podkreślić, że przy analizie ustawowych przesłanek, wynikających z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., należy opowiedzieć się za funkcjonalną interpretacją pojęcia "działki sąsiedniej" przyjmując, iż wszystkie działki znajdujące się w obszarze analizowanym są działkami sąsiednimi. Takie samo, szerokie rozumienie, należy zastosować w odniesieniu do pojęcia "działki dostępnej z tej samej drogi publicznej" uwzględniając definicję zawartą w art. 2 pkt 14 u.p.z.p., gdzie przez "dostęp do drogi publicznej" należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Wszystkie działki, znajdujące się w obszarze analizowanym należy uznać, w ujęciu funkcjonalnym, za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 kwietnia 2009 r., sygn. akt II OSK 582/08, Lex nr 562841, Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 18 listopada 2008 r., sygn. akt IV SA/Wa 1555/08, Lex nr 529569).

W przedmiotowej sprawie nie ulega wątpliwości, iż w obszarze analizowanym działka sąsiednia, stanowiąca własność Skarżącej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

W niniejszej sprawie nie ulega wątpliwości, iż planowana zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna kontynuuje zabudowę jednorodzinną mieszkaniową występującą na jedynej zabudowanej działce bezpośrednio sąsiadującej z terenem inwestycji.

Odnosząc się natomiast do ustalonych parametrów zabudowy stwierdzić należy, iż zostały one określone prawidłowo, w oparciu o dane wynikające z analizy urbanistycznej, a co istotniejsze wprost nawiązująca do istniejącej jedynej zabudowy.

Zgodnie z treścią § 5 ust. 1 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się jednak wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 5 ust. 2 rozporządzenia).

Jak wynika z analizy urbanistycznej działka [...] jest zabudowana w 20 %. Mając powyższe na uwadze, oraz fakt, że planowana inwestycja ma być realizowana na dwóch działkach organ zasadnie określił parametr powierzchni zabudowy na 12 %.

Dalej wskazać należy, iż szerokość elewacji frontowej istniejącej na działce sąsiedniej zabudowy wynosi [...] m.

Zgodnie z treścią § 6 ust. 1 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20 %. Tym samym dopuszczalne byłoby ustalenie w zaskarżonej decyzji szerokości elewacji frontowej maksymalnie na 26,5 m.

Odnośnie wysokości budynku wskazać należy, iż zgodnie z treścią § 7 ust. 1 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

Na działce bezpośrednio sąsiadującej z terenem inwestycji wysokość do gzymsu wynosi 4,5 m, a wysokość kalenicy 9 m.

Z tych też względów określenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki na 4,5 m, a wysokości kalenicy na 9 m uznać należy za zgodne z przepisami, gdyż nawiązuje wprost do zabudowy bezpośrednio sąsiadującej z terenem inwestycji.

Wątpliwości Sądu nie budzi również parametr geometrii dachu, który nawiązuje do istniejącego na działce sąsiedniej dachu stromego .

Rozważając natomiast kwestię ustalonej linii zabudowy wyjaśnić należy, iż w myśl § 4 rozporządzenia obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 4 ust. 1 rozporządzenia). W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (§ 4 ust. 2 rozporządzenia). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (§ 4 ust. 3 rozporządzenia). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 4 ust. 4).

W niniejszej sprawie linię zabudowy ustalono na 6 m od działki nr [...]. Jak wynika z analizy urbanistycznej budynek na działce [...] zlokalizowany jest w odległości 5 m, to jednakże mając na uwadze, że budynki nie będą usytuowane w jednej linii Sąd uznał, iż również ten parametr został określony zgodnie z przepisami.

Z tych też względów nie ulega wątpliwości, iż wszystkie parametry zostały określone zgodnie z przepisami. Ponadto wskazać należy, że analiza urbanistyczna zawiera niezbędne dane pozwalające na zweryfikowanie ich prawidłowości.

W tym miejscu zaznaczyć należy, że prawo do zabudowy jest podstawowym prawem związanym w wykonywaniem prawa własności nieruchomości. Zgodnie z art. 6 ust. 2 u.p.z.p. każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Decyzja o warunkach zabudowy jest aktem administracyjnym związanym, a nie decyzją uznaniową. Oznacza to, że organ administracji publicznej nie działa w warunkach uznania administracyjnego, a rozstrzygnięcie podejmowane po przeprowadzeniu postępowania jest warunkowane całkowicie ustalonym stanem faktycznym i przepisami prawa. Organ właściwy do wydania decyzji o warunkach zabudowy jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom, a obowiązek odmowy ma tylko wówczas, gdy inwestycja ta nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 października 2010 r., sygn. II OSK 1542/09 – powołane orzeczenia są dostępne w centralnej bazie orzeczeń sądów administracyjnych na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Wynika to z treści art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którymi nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Przepis art. 1 ust. 2 tej ustawy nie może stanowić wyłącznej podstawy odmowy ustalenia warunków zabudowy.

Wobec powyższego skoro w niniejszej sprawie spełnione zostały wszystkie przesłanki do ustalenia warunków zabudowy, to organ nie miał prawa odmówić ich ustalenia.

Ponadto oceniając zaskarżoną decyzję z punktu widzenia procesowego zauważyć należy, iż projekt decyzji wymagał uzgodnień i które zostały dokonane z Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska, Marszałkiem Województwa, Starostą, Nadleśnictwem M. , Państwowym Powiatowym Inspektorem Sanitarnym, Dyrektorem Zarządu Zlewni Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie, Dyrektorem Regionalnym Zarządu Gospodarki Wodnej Wód Polskich.

Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji Sąd nie dopatrzył się naruszenia przepisów postępowania, które uzasadniałyby wyeliminowanie zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego.

Przede wszystkim nietrafne okazały się zarzuty naruszenia przepisów postępowania w zakresie nie poczynienia ustaleń faktycznych, gdyż, wbrew zarzutom skargi, organ administracji dołożył wszelkich starań w celu zebrania wyczerpującego materiału dowodowego oraz przeanalizował wnikliwie sprawę. Odzwierciedlenie tej analizy znalazło swój wyraz w uzasadnieniu skarżonej decyzji.

Również zarzut nie odniesienia się do zarzutów odwołania nie zasługuje na uwzględnienie. Organ w uzasadnieniu decyzji szeroko odniósł się do kwestii dostępu działki inwestycyjnej, kwestii odpowiedniego uzbrojenia oraz kwestii odbioru nieczystości z nieruchomości Skarżącej.

W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 151 P.p.s.a., skargę oddalił.