Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 754/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2009-12-11 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 28,  art. 33 ust. 1,  art. 34 ust. 4,  art. 36
journal: Dz.U. 2006 nr 156 poz 1118
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogusław Cieśla (spr.), , Sędzia WSA Ewa Machlejd, Sędzia WSA Małgorzata Miron, Protokolant Piotr Bibrowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 grudnia 2009 r. sprawy ze skarg Wspólnoty Mieszkaniowej "P." w W. i Wspólnoty Mieszkaniowej D. w W. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2009 r. nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku, III. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej "P." w W. i Wspólnoty Mieszkaniowej D. w W. kwotę po 760 zł (siedemset sześćdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

VIISA/Wa 754/09

UZASADNIENIE

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] marca 2009r. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. - Kodeks postępowania administracyjnego

( Dz. U. z 2000r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) oraz art. 82 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2006r. nr 156 poz. 1118 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołań: Wspólnoty Mieszkaniowej "P.", Wspólnoty Mieszkaniowej ul. D. [...], Wspólnoty Mieszkaniowej ul. P. [...], S. i S. S., J. M., J. i M. B., M. J. i K. J., J. K., R. L. i T. L. i P. K. - od decyzji Prezydenta W. z dnia [...] marca 2008r., zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej K. S. prowadzącemu działalność gospodarczą pod nazwą Przedsiębiorstwo Budowlane [...] z siedzibą w W., pozwolenia na budowę osiedla mieszkaniowego z parkingami podziemnymi, wjazdami, elementami zagospodarowania terenu, miejscami postojowymi na terenie działki, drogami wewnętrznymi, drobnymi elementami architektury oraz elementami infrastruktury podziemnej, na działkach nr ew. [...] z obrębu [...] przy ul. P. w W. - utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu organ podał, że K. S., prowadzący działalność gospodarczą pod nazwą Przedsiębiorstwo Budowlane [...] z siedzibą w W. złożył w dniu 25.10.2007r. wniosek o wydanie pozwolenia na budowę osiedla mieszkaniowego z parkingami podziemnymi, wjazdami, elementami zagospodarowania terenu, miejscami postojowymi na terenie działki, drogami wewnętrznymi, drobnymi elementami architektury oraz elementami infrastruktury podziemnej na działkach o nr ew. [...] z obrębu [...] przy ul. P. w W.

W toku postępowania inwestor został zobowiązany do uzupełnienia dokumentacji, co nastąpiło w dniu 14.03.2008r.

Następnie decyzją z dnia [...] marca 2008r. wydaną na podstawie art. 28, art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4, art. 36 oraz art. 82 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2003r. Nr 207 poz. 2016 ze zm.) Prezydent W., zatwierdził projekt budowlany i udzielił K. S., pozwolenia na budowę w/w inwestycji.

W uzasadnieniu swojej decyzji Prezydent W. wskazał, iż inwestor dysponował ostateczną decyzją nr [...] z dnia [...].09.2006r. Prezydenta W. o warunkach zabudowy, utrzymaną w mocy decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego oraz przedłożył kompletny projekt budowlany wraz z wymaganymi opiniami i uzgodnieniami. Organ I instancji ocenił, że w projekcie nie zostały przekroczone maksymalne wskaźniki powierzchni zabudowy budynków w stosunku do powierzchni terenu oraz wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych budynków określone w w/w decyzji o warunkach zabudowy. Inwestor posiadał pozytywną opinię Burmistrza B. dotyczącą projektu gospodarki zielenią, w projekcie zagospodarowania terenu przewidziano ogólnodostępny ciąg pieszo-jezdny łączący się z istniejącymi ciągami komunikacyjnymi ul. P.

W przedłożonym projekcie budowlanym przewidziano w myśl ustaleń decyzji o warunkach zabudowy, obsługę komunikacyjną działek objętych inwestycją z ul. P. przez ul. P., a na dojście i dojazd do swoich nieruchomości każdorazowy właściciel działek objętych inwestycją posiada służebność gruntową, tj. prawo przejazdu i przechodu przez drogi wewnętrzne na terenie osiedla do drogi publicznej.

Inwestor uzyskał zgodę na przebudowę istniejącej sieci uzbrojenia terenu, tak by nie kolidowała z projektowanymi budynkami, a projekt zagospodarowania terenu został bez zastrzeżeń uzgodniony przez rzeczoznawcę ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych oraz wymagań higieniczno-zdrowotnych.

Organ ocenił, że projektowane naziemne miejsca parkingowe są usytuowane zgodnie z § 19 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002r., w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Inwestor dołączył ponadto wymaganą analizę nasłonecznienia i przesłaniania obiektów. Projekt został sprawdzony przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane w specjalności architektonicznej bez ograniczeń, a projektant oraz sprawdzający projekt dołączyli oświadczenie o jego sporządzeniu zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyła Wspólnota Mieszkaniowa "P." (ul. D. [...]) wnosząc o unieważnienie decyzji i podnosząc, iż organ I instancji nie uwzględnił istniejącej służebność gruntowej przechodu i przejazdu przez działki nr ew. [...] i [...] na rzecz każdoczesnego właściciela działek gruntu [...] (działki tej wspólnoty) oraz służebności gruntowej na rzecz każdoczesnego właściciela działki gruntu [...], polegającej na prawie przejazdu i przechodu w pasie gruntu o szerokości 5 m przez działki: [...] - wzdłuż ul. D. od ul. P. Odwołujący się wskazali, iż doszło do przeniesienia istniejącej ulicy w inne miejsce, tym samym zmianie ulegała służebność gruntowa obciążająca działkę inwestora nr [...].

Odwołanie złożyła także Wspólnota Mieszkaniowa ul. D. [...], stwierdzając że przed działkę inwestycyjną nr ew. [...] przebiega ulica D., która istnieje na mapach, jako ciąg pieszo jezdny o szerokości 5 m. Właściciele działki nr ew. [...] (budynek Wspólnoty Mieszkaniowej D. [...]) realizują na tej drodze przysługującą im służebność.

Wspólnota podnosiła również, że z chwilą sprzedaży przez inwestora mieszkań w budynku na działce nr [...] i powstaniem tam Wspólnoty Mieszkaniowej, może dojść do zakazania im przejścia i przejazdu. Mieszkańcy domu przy ul. D. [...] mogą zostać pozbawieni służebności gruntowej a jednocześnie będą uzależnieni od dobrej woli nabywców lokali w nowowybudowanym budynku.

Odwołujący się podnieśli ponadto, iż od ponad 25 lat korzystali z altany śmietnikowej, która po podziale znalazła się na działce nr ew. [...] (poza ich działką nr ew. [...]). Natomiast brak jest możliwości zlokalizowania osłony śmietnikowej w innym miejscu w sposób zgodny z § 23 rozporządzenia Ministra Infrastruktury, w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Rozpoznając sprawę w trybie odwoławczym, Wojewoda [...] stwierdził, iż zgodnie z art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. - Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2006r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.) przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę organ powinien dokonać wskazanych w tym przepisie sprawdzeń.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdził, że przedmiotowa inwestycja jest zgodna z ustaleniami decyzji z dnia [...].09.2006r. Prezydenta W. o warunkach zabudowy, wydanej dla Przedsiębiorstwa Budowlanego [...], określającej szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie osiedla mieszkaniowego z parkingami podziemnymi, wjazdami, drogami wewnętrznymi, drobnymi elementami architektury oraz elementami infrastruktury podziemnej na dz. ew. nr [...] w obrębie [...] przy ul. P. w Dzielnicy B. w W.

Spełnione zostały wymogi powyższej decyzji w zakresie nie naruszenia nieprzekraczalnej linii zabudowy, dopuszczalnego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działek określonego na maks. 0,4, wysokości górnej krawędzi elewacji budynków, geometrii dachów, szerokości elewacji frontowej, powierzchni biologicznie czynnej określonej na min. 30%, itd. Naziemne miejsca parkingowe sytuowane zostały zgodnie z § 19 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002r., w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Organ II instancji ocenił, że przedłożony projekt architektoniczno-budowlany jest kompletny, został uzgodniony przez rzeczoznawców ds. p.poż, bhp i ds. sanitarno-higienicznych. Projekt został wykonany i sprawdzony przez uprawnionych projektantów. Ponadto dołączono do niego wymagane opinie i uzgodnienia, tj. opinię komunikacyjną nr [...] z dnia [...].09.2007r., opinię Nr [...] z dnia [...].09.2007r. ZUD, opinię nr [...] z dnia [...].02.2007r. Inżyniera Ruchu, uzgodnienie Wydziału Ochrony Środowiska Urzędu W. dla dzielnicy B. dotyczące projektu gospodarki zielenią, uzgodnienia warunków przyłączenia mediów wydane przez właściwe jednostki organizacyjne.

Inwestor przedłożył również oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w myśl art. 32 ust. 4 ustawy - Prawo budowlane.

W związku ze spełnieniem przez inwestora wymagań określonych w art. 35 ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4 Prawa budowlanego właściwy organ nie mógł odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Odnosząc się do kwestii podnoszonych przez odwołujących, organ wyjaśnił, że wydając pozwolenie na budowę jego działanie ogranicza się do sprawdzenia projektu zgodnie z art. 35 ust. 1 ustawy - Prawo budowlane.

Zdaniem organu z projektu zagospodarowania terenu wynika, iż przedmiotowa inwestycja nie spowoduje sytuacji, w której to właściciele działek sąsiednich, w tym odwołujący, zostaną pozbawieni dostępu do drogi publicznej.

Natomiast potencjalne roszczenia wynikające z naruszenia służebności drogi koniecznej (np. uniemożliwienie korzystania z tej służebności) powinny być rozstrzygane w postępowaniu cywilnoprawnym i nie mają znaczenia dla postępowania administracyjnego w zakresie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.

Wojewoda [...] zauważył, że gdyby stwierdzono, że przedmiotowa działka nie ma dostępu do drogi publicznej, to decyzja odmowna mogłaby nastąpić z powodu naruszenia art. 34 ust. 3 pkt 3b Prawa budowlanego.

Decyzja odmowna mogłaby również zapaść w związku z art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego, gdyby realizacja projektu spowodowała ograniczenie dostępu do drogi publicznej dla działek sąsiednich. Jednakże z projektu architektoniczno - budowlanego wynika, że działki inwestycyjne posiadają dostęp do drogi publicznej tym samym nie pozbawiono właścicieli działek graniczących dostępu do takiej drogi.

Organ wywodził, że z projektu zagospodarowania terenu wynika, iż działka ew. nr [...] (budynek ul. D. [...]) ma dostęp do ul. Z., a ponadto przez działkę inwestora nr ew. [...] zaprojektowano utwardzoną drogę do tej nieruchomości od ul. P., która umożliwia przejście i przejazd właścicielom działki przy ul. D. [...] do ul. P.. Z projektu zagospodarowania terenu wynika również, iż działka nr ew. [...] oraz działka nr ew. [...] (budynek ul. D. [...]) ma dostęp, który umożliwia przejście i przejazd do ul. Z.

Odnośnie zarzutu dotyczącego pozbawiania właścicieli domów sąsiednich dróg przeciwpożarowych, organ stwierdził, iż projekt został sprawdzony przez uprawnionego rzeczoznawcę do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych, który zaopiniował bez uwag zgodność projektu z wymogami ochrony przeciwpożarowej.

Odnosząc się do zarzutu, iż dokumentacja nie zawiera projektu przebudowy instalacji podziemnej znajdującej się na terenie inwestycji oraz, że w projekcie nie znalazł się zapis gwarantujący, że przebudowa tych urządzeń zostanie przeprowadzona w sposób nie stwarzający utrudnień dla ich odbiorców, organ wskazał, że projekty sieci infrastruktury podziemnej zostały zatwierdzone odrębnymi decyzjami administracyjnymi. Natomiast zapis w decyzji, wskazujący, że przebudowa tych urządzeń nie spowoduje utrudnień dla ich odbiorców, według organu odwoławczego jest zbędny.

Co do braku możliwości usytuowania wiaty śmietnikowej na działce należącej do Wspólnoty Mieszkaniowej D. [...], organ odwoławczy stwierdził, iż fakt użytkowania od wielu lat przez Wspólnotę wiaty śmietnikowej, która obecnie znalazła się na działce inwestora, nie może wpływać na ograniczenia sposobu zagospodarowania przez inwestora własnej działki.

Ponadto organ wyjaśnił, że inwestor uzupełnił dokumentację i przedłożył analizę nasłoneczniania i zacieniania dla budynków sąsiednich z nowoprojektowaną inwestycją, gdzie uprawniony projektant złożył oświadczenie, że planowana inwestycja nie będzie zacieniała budynków przy ul. D. [...], ul. D. [...] i ul. P. [...], a sytuowanie inwestycji jest zgodne z § 13, § 57 i § 60 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Skargę na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2009 r. utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta W. z dnia [...] marca 2008 r. wniosła Wspólnota Mieszkaniowa "P." ul. D. [...] i Wspólnota Mieszkaniowa D. [...].

Zdaniem Wspólnoty Mieszkaniowej "P." decyzja nie uwzględniła interesów współwłaścicieli wielorodzinnego domu mieszkalnego usytuowanego na działkach nr [...].

Wskazano, że w aktach notarialnych współwłaściciele działek nr [...] mają służebność gruntową przechodu i przejazdu przez działki nr ew. [...]. Realizacja tego prawa odbywa się istniejącą ulicą D., która w wyniku planowanej budowy ulegnie likwidacji. Budowa dużego osiedla (około 100 mieszkań) na małej powierzchni narusza układ przestrzenny istniejącego osiedla i przyczyni się do pogorszenia warunków bytowania dotychczasowych właścicieli mieszkań.

Narusza też istniejące korytarze ekologiczne. Osiedle wybudowane w latach 80-tych zostało zaprojektowane i zbudowane tak aby istniał naturalny nawiew powietrza od strony P. Wybudowanie nowego osiedla spowoduje naruszenie ekosystemu. Zlikwidowany zostanie istniejący plac zabaw. Plac zabaw w nowym osiedlu nie będzie (formalnie) dostępny dla dzieci mieszkających w budynku D. [...].

Wspólnota Mieszkaniowa D. [...] w swojej skardze na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2009 r., domagała się jej uchylenia oraz uchylenia poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Zaskarżanej decyzji zarzuciła:

- naruszenie art. 7, 77 kodeksu postępowania administracyjnego poprzez nie

wyjaśnienie wszystkich istotnych dla sprawy okoliczności,

- naruszenie art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego poprzez przyjęcie, że projekt jak i jego realizacja, zapewniają poszanowanie występujących w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym że zapewniony zostanie dostępu do drogi publicznej nieruchomości położonej na działce nr [...],

- naruszenie art. 34 ust. 3 pkt 3b Prawa budowlanego poprzez nieuzasadnione

przyjęcie, że działka nr [...] będzie miała zapewniony dostęp do drogi publicznej,

- naruszenie przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia

2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Zdaniem skarżącej kwestia istnienia drogi pożarowej i zabezpieczenia ppoż. ich nieruchomości nie została wyjaśniona. W wypadku pożaru nie będzie możliwości dojazdu wozem bojowym Straży Pożarnej. Dojazd od ul. Z. nie jest możliwy gdyż jest to chodnik o szerokości 1,5 m, podobnie jak i ciągiem pieszym biegnącym śladem ul. D., której szerokość wynosi faktycznie tylko około 2 m. Wprawdzie organ II instancji stwierdził, że projekt został zaopiniowany i sprawdzony przez rzeczoznawcę ds. zabezpieczeń ppoż., który zaopiniował go bez uwag, ale organ nie dokonał analizy jak planowana inwestycja będzie oddziaływać na działki sąsiednie w zakresie ich bezpieczeństwa p.poż.

Zdaniem skarżących, plan zagospodarowania terenu nie odpowiada decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie procentowego udziału terenu zabudowanego.

W dalszej części skargi wywodzono, że zachowanie odległości wskazanych w § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zależy także od nasłonecznienia budynku przesłanianego i jego bezpieczeństwo ppoż. Organ II instancji oparł się na ekspertyzach wnioskodawcy, nie dokonał własnych ustaleń w tym względzie, zatem nie wyjaśnił wszystkich istotnych dla sprawy okoliczności.

Oceniając projekt w części dotyczącej działki nr [...], organ II instancji pominął kwestie służebności przysługujących skarżącym do tej działki. Nie wyjaśnił jak będzie przebiegać droga ul. D. Organ zaakceptował w ten sposób zmiany obsługi komunikacyjnej budynku skarżących w zakresie przysługujących służebności, jak też istniejącego stanu rzeczy.

Zatwierdzenie projektu, spowoduje że Wspólnota nie będzie mogła zachować wymogów § 23 ww. rozporządzenia, w zakresie lokalizacji śmietnika, nie będzie nadto do niego dojazdu samochodem do wywozu nieczystości stałych.

W ocenie skarżącej organ nie poczynił koniecznych ustaleń, nie wyjaśnił wszystkich istotnych dla sprawy okoliczności, nie zbadał, czy zaskarżona decyzja nie narusza uzasadnionych interesów osób trzecich, czym naruszył przepisy art. 7 i 77 k.p.a.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko oraz argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, a więc prawidłowości zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafności ich wykładni. Uwzględnienie skargi następuje tylko w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych, mających wpływ na wynik sprawy, wad w postępowaniu administracyjnym (art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.).

Odnosząc się do zarzutów i twierdzeń skargi należy uznać, iż w części są one zasadne.

Skarga została uwzględniona albowiem organ odwoławczy rozpoznał sprawę bez koniecznej, analizy istniejących służebności przechodu i przejazdu przez obciążone tym prawem działki inwestora w odniesieniu do określonego w kwestionowanej decyzji zamierzenia inwestycyjnego.

Doszło tym samym do naruszenia w toku postępowania odwoławczego zasad określonych w art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. w stopniu mającym wpływ na prawidłowość rozstrzygnięcia.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że jego zdaniem z projektu zagospodarowania terenu wynika, iż przedmiotowa inwestycja nie spowoduje sytuacji, w której właściciele działek sąsiednich, w tym skarżące wspólnoty, zostaną pozbawieni dostępu do drogi publicznej, a potencjalne roszczenia wynikające z naruszenia służebności drogi koniecznej (np. umożliwienie korzystania z tej służebności) powinny być rozstrzygane w postępowaniu cywilnoprawnym i nie mają znaczenia dla przedmiotowego postępowania.

Organ wywodził, że z projektu zagospodarowania terenu wynika, iż działka ew. nr [...] (budynek ul. D. [...]) ma dostęp do ul. Z., a ponadto przez działkę inwestora nr ew. [...] zaprojektowano utwardzoną drogę do tej nieruchomości od ul. P., która umożliwia przejście i przejazd właścicielom działki przy ul. D. [...] do ul. P.. Z projektu zagospodarowania terenu wynika również, iż działka nr ew. [...] oraz działka nr ew. [...] (budynek ul. D. [...]) ma dostęp, który umożliwia przejście i przejazd do ul. Z.

W wywodach skarg wniesionych przez Wspólnoty najsilniej akcentowano, iż realizacja inwestycji objętej pozwoleniem na budowę pozbawi ich nieruchomości dostępu do drogi publicznej, co oznacza naruszenie przepisów Prawa budowlanego.

W ocenie Sądu przy wydawaniu pozwolenia na budowę istnieje konieczność uwzględnia istniejącego dostępu do drogi publicznej jako praw osób trzecich, jeśli ich źródłem jest stan prawny wynikający z ograniczonego prawa rzeczowego - służebności.

Osoby trzecie mogą skutecznie kwestionować zamierzenie inwestycyjne, gdy koliduje ono z ich uzasadnionym interesem. Właścicielom nieruchomości sąsiednich przysługują wówczas prawne środki ochrony przed sposobem zagospodarowania na cele budowlane nieruchomości, jeżeli projektowany sposób zagospodarowania narusza ich prawnie chroniony interes.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r., Nr 156, poz. 1118 ze zm.) - obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy (...) projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych (...) zapewniając m.in.: poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej.

Ochrona uzasadnionych interesów osób trzecich, o której mowa w tym przepisie, obejmuje szeroki zakres badania oddziaływania jednej nieruchomości na sąsiednie działki budowlane, a wyliczenie zawarte w art. 5 ust. 9 Prawa budowlanego ma charakter jedynie przykładowy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 1996 roku, III ARN 87/95, OSN 1996/21/316, postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 stycznia 2001 r., sygn. akt IV SA 558/99, LEX nr 77640).

Zdaniem Sądu ocena, ta polega na ustaleniu, czy wzniesienie danego obiektu odpowiada warunkom techniczno – budowlanym, ale również czy nie powoduje naruszenia istniejących praw osób trzecich o charakterze rzeczowym.

Równocześnie jednak zasada ochrony interesów osób trzecich podlega ograniczeniom wynikającym z ustaw, w tym m.in. z przepisów ustawy - Prawo budowlane. Z pewnością ochrona uzasadnionych interesów osób trzecich w Prawie budowlanym nie może oznaczać tego, że budowa będzie zależeć od zgody właścicieli sąsiednich działek.

Rozpoznając wniosek inwestora o wydanie pozwolenia na budowę obiektu na działce obciążonej służebnością, organ administracji publicznej powinien uwzględniać konstytucyjny obowiązek równego traktowania stron (art. 32 ust. 1 zdanie drugie Konstytucji RP) jak również przepis art. 144 k.c. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 listopada 2004 roku, OSK 786/04, ONSA i WSA 2005/4/86).

Zadaniem organu jest zatem takie wyważenie interesów stron, aby inwestycja realizowana była w sposób nie naruszający istniejących praw właścicieli działek sąsiedniej, ale z zachowaniem uprawnień inwestora wynikających z prawa zabudowy własnej nieruchomości. Wyważenie to co do zasady następuje w oparciu o przepisy Prawa budowlanego, warunki techniczne przewidziane w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.), ale również w odniesieniu do istniejących praw rzeczowych.

Ochrona uzasadnionych interesów osób trzecich, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 9, obejmuje także zdaniem Sądu ochronę przed pozbawieniem prawnie istniejących ograniczanych praw rzeczowych. Powyższe okoliczności winny być brane pod uwagę przy wydawaniu decyzji o pozwoleniu na budowę i wynikać z jej uzasadnienia.

Należy jednak podkreślić, że ochronie tej nie podlegają wszystkie utrudnienia, jakie może przynieść planowane przedsięwzięcie, a jedynie takie, które dotyczyć mogą naruszeń interesów prawnych, a nie interesów faktycznych, innych osób.

W tym kontekście zasadnie organ odwoławczy ocenił zarzut Wspólnoty Mieszkaniowej D. [...], iż fakt użytkowania od wielu lat przez Wspólnotę wiaty śmietnikowej, która obecnie znalazła się na działce inwestora, nie może wpływać na ograniczenie sposobu zagospodarowania przez niego własnej działki.

Jako bezzasadne ocenić należało zarzuty skarżących co do tego, że kwestia istnienia drogi pożarowej i zabezpieczenia ppoż. ich nieruchomości nie została wyjaśniona. Wprawdzie zdaniem skarżących plan zagospodarowania terenu nie odpowiada decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie procentowego udziału terenu zabudowanego lecz nie podważyli skutecznie twierdzeń organu, który doszedł do całkiem odmiennych wniosków .

Nadto nie mogło odnieść zamierzonego skutku twierdzenie, że organ oparł się na ekspertyzach wnioskodawcy co do zacienienia i przysłaniania nie dokonując własnych ustaleń w tym względzie, przez co nie wyjaśnił wszystkich istotnych dla sprawy okoliczności - gdyż skarżący nie podważyli ustaleń organu w tym zakresie.

Jednak pomimo tego, że organ II instancji wykazał, iż wspólnoty mają dostęp do drogi publicznej i skomunikowanie ich nieruchomości z taką drogą zostało zapewnione w projekcie zagospodarowania terenu, to jednak nie odniósł się do zarzutu iż wobec treści istniejących służebności dostęp ten będzie gorszy. Konieczne do oceny było również to, czy poprzez planowany sposób zagospodarowania terenu inwestora (mimo zapewnienia skarżącym Wspólnotom dostępu do drogi publicznej) nie utrącą one faktycznie istniejących służebności.

Gdyby bowiem zabudowa miała być zrealizowana w ten sposób, że istniejąca na obciążonej działce inwestora służebność zostałaby faktycznie zniesiona, to zdaniem Sądu okoliczność ta miałoby zasadniczy wpływ na możliwość udzielenia pozwolenia budowlanego.

Sytuacja byłaby inna gdyby rozwiązania projektu zagospodarowania terenu zapewniały realizację służebności a jedynie jej przebieg uległby zmianie. W tym przypadku słuszne byłoby twierdzenie organu, iż jest to potencjalne roszczenie wynikające z naruszenia służebności, które może być rozstrzygane w postępowaniu cywilnoprawnym, pozostając bez znaczenia dla postępowania administracyjnego.

Ocena zapewnienia dostępu do drogi publicznej polega także na tym, że organy administracji wydające pozwolenie na budowę winny uwzględniać istniejący stan prawny, np. istniejącą służebność przechodu i przejazdu i rzeczywistą realizację tego prawa na gruncie.

W przypadku wyżej opisanym organ administracji może zażądać, by obiekt był usytuowany na działce w taki sposób, aby nie pozbawiał uprawnionego istnienia służebności.

Zatem w przypadku kiedy ograniczone prawo rzeczowe - w formie służebności realizowane jest faktycznie w określony sposób (po drodze przebiegającej przez działkę inwestora), to organ powinien zbadać czy sposób zagospodarowania działki inwestora nie skutkuje jego zniesieniem.

Poszanowanie uzasadnionych interesów osób trzecich, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego należy rozumieć w nawiązaniu do treści art. 64 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Z dyspozycji art. 64 ust. 1 Konstytucji wynika, że każdy ma prawo do własności, innych praw majątkowych. Zatem na równi z prawem własności chroniony jest ogół praw podmiotowych związanych z dobrami materialnymi.

Wprawdzie spory związane z korzystaniem z ograniczonego prawa rzeczowego, w tym ze służebności przechodu i przejazdu, nie mają charakteru sprawy administracyjnej rozpoznawanej przez organ administracji, stanowią sprawę cywilną należącą do właściwości sądów powszechnych, to jednak w tym przypadku nie chodzi o rozstrzyganie sporów i kreowanie stosunków o charakterze cywilnoprawnym a tylko o działania mające na celu uwzględnienie istnienia takich praw.

Zgodnie z unormowaną w art. 7 k.p.a. zasadą prawdy obiektywnej organy administracji publicznej "podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy". Organ prowadzący postępowanie ma obowiązek zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego, aby ustalić stan faktyczny sprawy zgodny z rzeczywistością. W szczególności jest obowiązany dokonać wszechstronnej oceny okoliczności konkretnego przypadku na podstawie analizy całego materiału dowodowego, a stanowisko wyrażone w decyzji uzasadnić w sposób wymagany przez przepisy kodeksu postępowania administracyjnego.

W tym kontekście jako niewystarczające należało potraktować ustalenia organu odwoławczego w odniesieniu od kwestii służebności, bowiem częściowe odniesienie się w uzasadnieniu decyzji do zapewnienia dostępu do drogi publicznej nie w pełni decydowało o rozpatrzeniu tego aspektu sprawy. Dopiero ustalenia dokonane w całokształcie materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.), zgromadzonego i rozpatrzonego w sposób wyczerpujący (art. 77 § 1 k.p.a.), a więc przy podjęciu wszystkich kroków niezbędnych dla dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, są warunkiem niezbędnym do wydania decyzji o przekonującej treści (art. 7 k.p.a.)".

Przy ponownym rozpatrzeniu odwołania organ odwoławczy uwzględni wyżej opisane wskazania Sądu i wyda stosowne rozstrzygnięcie.

W tym stanie rzeczy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c oraz art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł jak w sentencji wyroku. O kosztach orzeczono w oparciu o art. 200 w/w ustawy.