Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 241/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2019-11-28 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Drogi publiczne
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 4, 4f i 5, art. 18 ust. 1 i 1e
journal: Dz.U. 2018 poz 1474
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jedn.
article: art. 130 ust. 2, art. 156 ust. 1, art. 157
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity
article: par. 56 ust. 1 i 4, par. 57 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elwira Brychcy Sędziowie Sędzia WSA Edyta Podrazik (spr.) Sędzia WSA Izabela Paluszyńska Protokolant st.sekr.sąd. Ewa Wąsik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu [...] listopada 2019 r. sprawy ze skargi Z. A. na decyzję Wojewody z dnia [...] stycznia 2019 r. Nr [...] w przedmiocie odszkodowania za utracone prawo własności nieruchomości; oddala skargę


UZASADNIENIE

Starosta [...] decyzją z dnia [...] października 2018 r., [...], działając na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r., poz. 1257 ze zm.; dalej: "K.p.a."), art. 12 i art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1474 ze zm.; dalej: "specustawa") oraz art. 129 ust. 5 pkt 3, art. 130 ust, 2, art. 132 ust. 1a i 2 i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121 ze zm.; dalej: "u.g.n."), ustalił na rzecz M. i Z. A. odszkodowanie w łącznej kwocie [...]zł za utracone prawo własności nieruchomości położonej w [...], gm. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] ha, zapisanej w dacie przejęcia w księdze wieczystej KW nr [...], która to nieruchomość została zajęta pod budowę drogi gminnej – ul. [...] w [...]

W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z dnia [...] października 2015 r. Starosta [...] na podstawie art. 11a ust. 1 oraz art. 11f ust. 1 specustawy, udzielił zezwolenia Wójtowi [...] na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie ulicy [...] w [...] m. in. na nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...]. Następnie Starosta [...] z dnia [...] października 2016 r. ustalił na rzecz M. i Z. A. odszkodowanie w przedmiotowej sprawie, jednakże utrzymująca ją w mocy decyzja Wojewody z dnia [...] marca 2017 r. została uchylona przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokiem z dnia [...] lipca 2017 r., sygn. skt II SA/Po [...]. Ponownie rozpatrując sprawę Wojewoda z dnia [...] stycznia 2018 r. uchylił zaskarżoną decyzję Starosty [...] z dnia [...] października 2016 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W uzasadnieniu decyzji wskazał, że operat będący dowodem w niniejszej sprawie jest nieaktualny, a biegła odmówiła potwierdzenia jego aktualności, należy więc sporządzić nową opinię w zakresie określenia wartości wywłaszczonej nieruchomości.

Wobec tego, na potrzeby przedmiotowego postępowania administracyjnego został sporządzony operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2018 r. przez rzeczoznawcę majątkowego K. L. określający wartość rynkową działki nr [...]. W dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przedmiotowa działka położona była w otoczeniu terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz terenów niezabudowanych. Dojazd do nieruchomości odbywał się po drodze utwardzonej asfaltem, w bezpośrednim zasięgu nieruchomości był dostęp do wszystkich sieci infrastruktury technicznej. Działka miała regularny kształt i płaskie ukształtowanie. Zgodnie z informacjami uzyskanymi z Urzędu Gminy [...] nieruchomość nie była objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy działka w dacie wydania decyzji położona była na terenie predysponowanym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną indywidualną i zabudowę zagrodową ( symbol - M. 1).

W sporządzonym operacie rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej (wycena nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną) oraz metodę porównywania parami (wycena gruntów przeznaczonych pod komunikację. W wyniku przeprowadzenia analizy transakcji nieruchomościami dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego wartość prawa własności gruntu działki nr [...] oszacowano na kwotę [...]zł, nakłady budowlane na tej działce w postaci ogrodzenia murowanego zbrojonego z cegły na zbrojonej podmurówce, z przęsłami stalowymi wraz z furtką i bramą dwuskrzydłową otwieraną ręcznie, ogrodzenie z siatki na słupkach stalowych osadzonych w zbrojonej podmurówce oraz utwardzenie z kostki betonowej określono na kwotę [...]zł, nasadzenia roślinne: bez (2 sztuki ), tuja (1 sztuka) oszacowano na sumę [...] zł. Tym samym łączna wartość odszkodowania za tę nieruchomość gruntową wraz z nakładami wyniosła [...] zł.

W piśmie z dnia [...] sierpnia 2018 r. pełnomocnik M. i Z. A. zgłosił swoje uwagi do operatu szacunkowego z dnia [...] czerwca 2018 r. w zakresie uwzględnienia kosztów robocizny, tj. wynagrodzenia osób, które dokonają rozbiórki i budowy (odtworzenia) płotu, wykazania materiałów, które miałyby zostać wykorzystane do budowy nowego płotu, wykazanie podstaw wyliczenia przyjętej ceny betonu, określenie wynagrodzenia w związku z przedłużającym się tokiem postępowania. W dniu [...] sierpnia 2018 r. organ I istancji przeprowadził rozprawę administracyjnąś, w której udział wziął przedstawiciel M. i Z. A. oraz K. L. - rzeczoznawca majątkowy. W toku rozprawy biegła przedłożyła pismo z dnia [...] sierpnia 2018 r., w którym odniosła się do treści uwag do operatu szacunkowego. W zakresie kosztów wynagrodzenia osób, które dokonają budowy (odbudowy) ogrodzenia wyjaśniła, że zostały one uwzględnione w wycenie. Brak jest natomiast podstaw do naliczenia kosztów robocizny związanej z rozbiórką ogrodzenia. W zakresie wartości cokołu betonu wskazano jako podstawę wyceny [...]. Przy takim wieku ogrodzenia nie ma podstaw do przyjęcia materiałów zastępczych. Biegła wyjaśniła również, że nie ma podstaw do określenia wartości wynagrodzenia z tytułu przedłużającego się postępowania administracyjnego.

Starosta [...] przyjął operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2018 r. jako podstawę do ustalenia odszkodowania uznając, że został on sporządzony zgodnie z wymaganiami art. 175 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. u.g.n. Oceniając ten operat szacunkowy Starosta [...] uznał, że jest on zgodny z przepisami prawa obowiązującymi w dacie wykonania, wskazuje i uzasadnia metodę zastosowaną do wyceny, czynniki wpływające na kształtowanie się cen transakcyjnych, jak również uwzględnia ceny nieruchomości występujące na określonym rynku lokalnym. Wyjaśnienia biegłej dotyczące uwag stron postępowania odnośnie operatu szacunkowego zostały przyjęte przez organ prowadzący postępowanie za w pełni wiarygodne.

W odwołaniu z dnia [...] października 2018 r. do Wojewody Z. i M. A. wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i orzeczenie co do istoty sprawy poprzez zasądzenie odszkodowania w wysokości wyższej od wynikającej z zaskarżonej decyzji i o przeprowadzenie dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie poprzez zasięgnięcie uzupełniającej opinii biegłego rzeczoznawcy z zakresu wyceny nieruchomości. Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie art. 77 § 1 i art. 8 § 1 K.p.a.

W uzasadnieniu odwołujący zakwestionowali wysokość przyznanego im odszkodowania, podnosząc iż jest ono za niskie i nie uwzględnia pełnej szkody doznanej wskutek utraty własności działki. Dokonana przez biegłą wycena utraty prawa własności nie uwzględnia bowiem kosztów wynagrodzenia osób, które miałyby dokonać prac odtworzeniowych płotu, tj. jego rozbiórki i następnie ponownej budowy oraz wykazania materiałów, które miałyby zostać wykorzystane do przeprowadzenia tych prac.

Wojewoda decyzją z dnia [...] stycznia 2019 r., nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

Uzasadniając wydane rozstrzygnięcie organ odwoławczy wyjaśnił, że pismem z [...] grudnia 2018 r. wystąpił do biegłej o wyjaśnienie z jakiego okresu pochodzą dane z katalogu [...]. Biegła w odpowiedzi z [...] grudnia 2018 r. wyjaśniła, że program komputerowy [...] jest aktualizowany co kwartał, zatem przy opracowywaniu operatu ceny przyjęte do wyceny zaktualizowane były na II kwartał 2018 r. W konsekwencji ceny przyjęte do wyceny nakładów budowlanych były aktualne na dzień wyceny. Biegła poinformowała również, że w wycenie nakładów budowlanych zostały uwzględnione koszty dokumentacji projektowej i nadzoru dotyczące ogrodzenia, a wartość ta jest uwzględniona w wartościach jednostkowych poszczególnych elementów scalonych ogrodzenia.

Dokonując oceny operatu szacunkowego z dnia [...] czerwca 2018 r. organ odwoławczy stwierdził, że biegła w niniejszej sprawie prawidłowo wyceniła wartość przedmiotowej nieruchomości, a omawiany operat może być podstawą do ustalenia odszkodowania. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił dobór poszczególnych transakcji i przypisanych im cech. Organ II instancji dokonując oceny tego dokumentu nie doszukał się w nim żadnych niezgodności czy nieprawidłowości mogących świadczyć o jego wadliwości. Umożliwiło to organowi II instancji weryfikację procedury obliczeniowej i poprawności wyniku końcowego. Powyższy operat szacunkowy w swojej treści jest spójny w zakresie doboru nieruchomości podobnych, ustalonych cech rynkowych wycenianych nieruchomości i przypisanych im wag. Organ prześledził cały proces wyceny przedmiotowej nieruchomości oraz jej wynik końcowy. Ocena dowodowa operatu szacunkowego pozwala stwierdzić, że sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy jest prawidłowy, co pozwala na jego wykorzystanie dla celu ustalenia odszkodowania.

Jednocześnie organ odwoławczy nie podzielił zdania odwołujących w przedmiocie braku uwzględnienia w wycenie płotu wynagrodzenia osób dokonujących jego odtworzenia, bowiem jak wynika z wyjaśnień biegłej K. L., koszty wynagrodzenia osób które odtworzą płot, zostały uwzględnione w wartościach poszczególnych części składowych nakładów budowlanych na podstawie specjalistycznych katalogów budowlanych. Z kolei koszty rozbiórki płotu nie są przewidziane jako element odszkodowania, ponieważ odszkodowanie przysługuje za odtworzenie nakładów budowlanych.

Zdaniem organu odwoławczego na uwzględnienie nie zasługuje również zarzut, że biegła nie określiła materiałów jakie mają zostać wykorzystane do zbudowania nowego płotu, bowiem na str. 25 operatu szacunkowego w tabeli pod pozycją [...] do 8 zostały wymienione wszystkie nakłady budowlane znajdujące się na tym gruncie. Ponadto biegła w piśmie z [...] sierpnia 2018 r. wyjaśniła, że skoro ogrodzenie zostało wybudowane ok. 2005 r., to na datę wyceny miało około 10 lat, przez co można odbudować je przy zastosowaniu tożsamych materiałów budowlanych, z których jest ono wykonane. Wyjaśnienia biegłej są jasne i logiczne dla organu odwoławczego.

W skardze z dnia [...] lutego 2019 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu Z. A. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz zasądzenie na jego rzecz zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie: 1) prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, polegające na niezastosowaniu art. 153 ust. 3 u.g.n. poprzez odstąpienie od zastosowania przy wycenie nieruchomości podejścia kosztowego, poprzez niewykonanie pełnej wyceny odtworzenia części składowych nieruchomości i nieustalenie, w jakim zakresie możliwe będzie wykorzystanie do ponownego posadowienia płotu materiałów wykorzystanych do postawienia płotu pierwotnego, przy uwzględnieniu dotychczasowego zużycia tychże materiałów (wynikającego z wieloletniej eksploatacji), ewentualnego ich uszkodzenia podczas rozbiórki oraz konieczności zakupu materiałów uzupełniających, co miało wpływ im wynik sprawy, to jest przyznanie odszkodowania w wysokości niższej od tej, którą skarżący uzyskałby, gdyby do wskazanego naruszenia prawa nie doszło; 2) naruszenie prawa procesowego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a polegało na niezastosowaniu art. 80 K.p.a. wyrażającym się w przekroczeniu granic swobodnej oceny dowodów, poprzez przyznanie sporządzonemu na potrzeby niniejszego postępowania operatowi szacunkowemu przymiotu wiarygodności, podczas gdy na przymiot ten wskazany operat nie zasługiwał, z uwagi na swoją niekompletność, co miało wpływ na wynik sprawy, to jest zasądzenie odszkodowania w wysokości z niego wynikającej, podczas gdy strony postępowania powinny otrzymać wynagrodzenie w wysokości wyższej; 3) obrazę prawa procesowego mającą wpływ na wynik sprawy, a polegającą na naruszeniu art. 77 § 1 i art. 8 § 1 K.p.a. przez ich niezastosowanie, wyrażające się w odstąpieniu od zebrania przez organ całości materiału dowodowego, to znaczy nie sporządzenia uzupełniającego operatu szacunkowego dotyczącego wartości nieruchomości, uwzględniającego koszty rozbiórki i postawienia płotu przez strony postępowania, jak również zakupu materiałów niezbędnych do postawienia płotu, co stanowiło aktywność sprzeczną z zasadą prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej i miało wpływ na wynik sprawy, to znaczy zasądzenie odszkodowania w niższej wysokości.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Odpowiadając na zarzuty skargi organ wyjaśnił, że w operacie szacunkowym z [...] czerwca 2018 r. K. L. wyceniła prawidłowo wartość płotu, uwzględniając 10 % stopień zużycia ogrodzenia murowanego zbrojonego z cegły pełnej klinkierowej na zbrojonej podmurówce z przęsłami stalowymi wraz z furtką i bramą dwuskrzydłową otwieraną ręcznie oraz ogrodzeniem z siatki na słupkach stalowych osadzonych w zbrojonej podmurówce. Wycena sporządzona przez biegłą uwzględnia koszty odtworzenia ogrodzenia "na nowo", bez uwzględnienia materiałów, które pozostaną po rozbiórce starego ogrodzenia. Wycena ta jest prawidłowa, ponieważ przy wycenie nie uwzględnia się wartości materiałów, które pozostały po rozbiórce - takich działań nie przewidują przepisy prawa. Gdyby tak było, wartość odszkodowania byłaby mniejsza, niż ta ustalona w przedmiotowej sprawie, bowiem należałoby odliczyć materiały, które stanowią składową starego płotu i mogą zostać ponownie wykorzystane.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skarga okazała się niezasadna.

Przedmiotem sądowej kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Wojewody z dnia [...] stycznia 2019 r., nr [...], utrzymująca w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] października 2018 r., nr [...], ustalająca na rzecz M. i Z. A. odszkodowanie w wysokości [...] zł za nieruchomość położoną w [...], gm. [...], oznaczoną w ewidencji gruntów: obręb [...], ark. mapy [...], dz. nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczoną pod realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi publicznej - ul. [...] w [...]

Rozpoczynając rozważania prawne w tym zakresie wyjaśnić należy, że postępowanie, którego celem jest nabycie nieruchomości dla potrzeb budowy dróg publicznych reguluje odpowiednio ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1474 ze zm.; dalej: "specustawa"), a w zakresie w niej nieuregulowanym, przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121 ze zm.; dalej "u.g.n.").

W myśl art. 12 ust. 4 specustawy drogowej, nieruchomości lub ich części objęte decyzją zezwalającą na realizację inwestycji drogowej stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, czy też własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Zgodnie z art. 12 ust. 4f specustawy drogowej, odszkodowanie za nieruchomość przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe.

Według art. 12 ust. 5 przytoczonej ustawy, do ustalenia wysokości odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z. zastrzeżeniem art. 18. Natomiast art. 18 ust. 1 specustawy drogowej stanowi, iż wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Przepis art. 18 ust. 1e specustawy drogowej przewiduje przy tym, że wysokość odszkodowania za przejęte nieruchomości jest powiększana każdorazowo o kwotę równą 5% ustalonego odszkodowania, w przypadku gdy dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości wyda tę nieruchomość lub opróżni lokal i inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, albo od dnia doręczenia zawiadomienia o nadaniu tej decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności, albo od dnia doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności.

Odnosząc powyższe uwagi do specyfiki niniejszej sprawy należy w pierwszej kolejności zauważyć, że poza sporem pozostaje, iż na wniosek Wójta [...], Starosta [...] decyzją z dnia [...] października 2015 r., dokonał m. in. podziału dz. nr [...] na ark. nr [...], w wyniku którego wydzielono pod drogę dz. nr [...] o pow. [...] ha, która z mocy prawa stała się własnością gminy [...] za odszkodowaniem. Decyzji tej nadano rygor natychmiastowej wykonalności (k. 50 – 56 akt adm. organu I instancji). Nie ulega również wątpliwości, że to M. i Z. A., jako ówczesnym właścicielom działki nr [...] przysługuje odszkodowanie za przejęcie wydzielonej działki nr [...] (k. 1 akt adm. organu I instancji). Oś sporu w niniejszej sprawie koncentruje się natomiast wokół rozstrzygnięcia, czy ustalone odszkodowanie w wysokości [...] zł za działkę nr [...] objętą decyzją zezwalającą na realizację inwestycji drogowej odpowiada jej wartości.

W kontekście powyższego wyjaśnić należy, że stosownie do art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Jak przy tym wynika z art. 156 ust. 1 tej ustawy, rzeczoznawca majątkowy winien sporządzić opinię o wartości nieruchomości na piśmie w formie operatu szacunkowego.

W tym miejscu wyjaśnić należy, iż dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu administracji publicznej tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 K.p.a. w związku z art. 75 § 1 K.p.a. Zatem organ rozpoznający sprawę zobligowany jest ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego, który jest podstawowym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia wartości nieruchomości. Dlatego też organ może w razie potrzeby żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu, albo wyjaśnień co do jego treści. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny, jak i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 10 listopada 2016 r., sygn. akt II SA/Po 715/16 – wszystkie powołane w niniejszym wyroku orzeczenia dostępne są pod adresem www.orzeczenia.nsa.gov.pl).

Na potrzeby niniejszego postępowania w dniu [...] czerwca 2018 r. został sporządzony operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego K. L. (k. 170 – 195 akt adm. organu I instancji). Zdaniem Sądu nie budzi on wątpliwości co do jego prawidłowości.

Należy bowiem zauważyć, że operat szacunkowy został sporządzony przez podmiot dysponujący niezbędnymi kwalifikacjami – biegła została wpisana na listę rzeczoznawców majątkowych (nr [...]). Zakres treściowy przedmiotowego operatu szacunkowego odpowiada wymogom wynikającym z przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109), zmienionego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U. z 2011 r., nr 165, poz. 985). Opracowanie to zawiera bowiem, zgodnie z § 55 ust. 2 powołanego rozporządzenia, informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Treść omawianego opracowania realizuje zarazem wytyczne z § 56 ust. 1 cytowanego rozporządzenia oraz zawiera istotne dokumenty jako załączniki, spełniając tym samym wymóg z § 56 ust. 4 tego rozporządzenia. Ponadto operat szacunkowy został podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego wraz z zamieszczeniem daty i pieczęci, co odpowiada § 57 ust. 1 wymienionego rozporządzenia. Opinia biegłego nie budzi zatem wątpliwości na płaszczyźnie formalnej.

Ponadto należy podkreślić, że biegła wyraźnie wskazała transakcje, które przyjęła jako podstawę swoich wyliczeń, oraz zastosowaną metodę szacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Dane wyjściowe zostały zaprezentowane w sposób jasny, pozwalający na ich weryfikację. Trafnie zatem organy administracji uznały, że zawarte w operacie wyliczenia mogą być podstawą do ustalenia skarżącemu wysokości odszkodowania za działkę przejętą pod inwestycję drogową.

W kontekście powyższego Sąd podkreśla przy tym, że poza zakresem analizy sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok NSA z dnia 26 lipca 2017 r., sygn. akt I OSK 2665/15).

Należy zauważyć, że w operacie określono wartość odtworzeniową nieruchomości składającej się z działki gruntu o nr ewid. [...], jako przedmiotu własności. Wartość rynkową gruntu określono w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Z kolei wartość nakładów budowlanych określono w podejściu kosztowym, metodą kosztów odtworzenia. Wartość nasadzeń roślinnych dokonano na podstawie opracowania K. Z. "Określenie wartości plantacji kultur wieloletnich." (s. 14 – 16 operatu szacunkowego).

Do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej analizą objęto zarówno grunty przeznaczone pod komunikację, jak i rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o normatywnych powierzchniach na terenie miejscowości [...], gmina [...], w okresie ostatnich dwóch lat. Z uwagi na fakt, że analiza porównawcza cen transakcyjnych na rynku nieruchomości lokalnych wykazała, że średnie ceny uzyskiwane na rynku nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod drogi są na niższym poziomie od ceny średniej na rynku lokalnym gruntów przeznaczonych pod tereny mieszkaniowe jednorodzinne o normatywnych powierzchniach, proces szacowania części nieruchomości przeprowadzono jako gruntu mieszkaniowego.

Transakcje przyjęte do analizy porównawczej wskazano w tabeli na s. 22 operatu. Biegła opisała szczegółowo nieruchomości będące przedmiotem transakcji o cenie minimalnej oraz maksymalnej. Biegła ustaliła również atrybuty waloryzujące nieruchomość gruntową oraz ich wagi procentowe (lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie 30 %, uzbrojenie techniczne i droga dojazdowa 20 %, powierzchnia nieruchomości 20 % i możliwość zagospodarowania 30 %), a także opisała charakterystykę stanów brzegowych i pośrednich przyjętych atrybutów wartościujących (dobry, średni, słaby). Oceniając atrybuty w ramach poszczególnych przedziałów waloryzujących dla części wycenianej nieruchomości biegła wskazała, że jej lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie jest dobre (położenie nieruchomości bliżej granic miasta [...], w otoczeniu gruntów mieszkaniowych zabudowanych, dobrze zorganizowanych), uzbrojenie techniczne i droga dojazdowa dobre (dostęp do pełnego uzbrojenia technicznego, droga dojazdowa asfaltowa), powierzchnia nieruchomości słaba (powierzchnia działki powyżej [...] m2) oraz możliwości zagospodarowania jako dobre (korzystne możliwości zagospodarowania i zabudowy nieruchomości). Wobec tego, określona w operacie szacunkowym wartość gruntu uwzględnia przede wszystkim lokalizację i otoczenie, wielkość i potencjał inwestycyjny. Prawidłowość ustalenia przez rzeczoznawcę majątkowego wartości gruntu nie budzi zastrzeżeń Sądu. Tym samym za trafne należało uznać stanowisko organu odwoławczego, że w powyższym zakresie przedmiotowy operat jest wiarygodny i zgodny z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i z przepisami wykonawczymi.

Wątpliwości Sądu nie budzi również wycena wartości nasadzeń roślinnych oraz nakładów budowlanych. Dokonana przez biegłą wycena nie zawiera niejasności i jest przejrzysta, co umożliwiło weryfikację procedury obliczeniowej i poprawności wyniku końcowego.

Sąd orzekający w niniejszej sprawie aprobuje metodologię wyceny nasadzeń roślinnych, zastosowaną przez rzeczoznawcę na podstawie wzoru z poradnika K. Z. "Określanie wartości plantacji kultur wieloletnich", a więc opracowania z zakresu dendrologii, stanowiącego powszechnie dostępną i weryfikowalną metodykę wyceny. Z operatu wynika, że wyceną objęto bez (2 szt.) oraz tuję (1 szt.), wszystkie w wieku ok. 30 lat. Sposób wyceny przyjęty przez biegłą nie narusza przepisów prawa.

Odnosząc się do zarzutów skargi dotyczących nieprawidłowego oszacowania wartości składników budowlanych biegła oceniła wartość ogrodzenia murowanego zbrojonego z cegły pełnej klinkierowej na zbrojonej podmurówce, z przęsłami stalowymi wraz z furtką i bramą dwuskrzydłową otwieraną ręcznie, ogrodzenie z siatki na słupkach stalowych osadzonych w zbrojonej podmurówce oraz utwardzenie z kostki betonowej, uwzględniając 10 % stopień ich zużycia. Wycena uwzględnia koszty wynagrodzenia osób, które dokonają budowy ogrodzenia. Jak wyjaśnił rzeczoznawca, dane pochodzące ze specjalistycznych katalogów dotyczące wartości poszczególnych części składowych nakładów budowlanych uwzględniają koszty robocizny oraz koszty dokumentacji projektowej i nadzoru ([...] – II kwartał 2018 r. oraz [...] do wyceny budynków i budowli nr [...] – I kwartał 2018 r.; k. 171, k. 191 i k. 210 akt adm. organu I instancji, k. nienumerowana akt organu odwoławczego). Wartość ta jest uwzględniona w wartościach jednostkowych poszczególnych elementów scalonych ogrodzenia.

Jak słusznie przy tym wskazał organ odwoławczy, wycena składników budowlanych nie może uwzględniać kosztów rozbiórki dotychczasowego ogrodzenia, albowiem w dniu, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, składniki budowlane znajdujące się na działce nr [...] przeszły z mocy prawa na własność Gminy [...]. Skarżący nie był więc zobowiązany do rozbiórki ogrodzenia, które nie znajdowało się już na jego gruncie. Co przy tym istotne, wycena uwzględnia koszty odtworzenia ogrodzenia "na nowo", bez uwzględnienia materiałów, które pozostały po starym ogrodzeniu, albowiem co do zasady są one własnością Gminy [...] i jeśli w istocie skarżący uzyskał zgodę na ich zabranie, w jego indywidualnej gestii pozostaje, czy odtworzy ogrodzenie z nowych elementów, czy użyje do odtworzenia materiałów po rozbiórce ogrodzenia. Tym niemniej wycena uwzględnia materiały nowe (z uwzględnieniem 10 % stopnia zużycia), co jest korzystne dla skarżącego, albowiem gdyby przy wycenie uwzględniono wartości materiałów, które pozostały po rozbiórce ogrodzenia, wartość odszkodowania za ogrodzenie byłaby mniejsza niż ta ustalona w przedmiotowej sprawie.

Dalej wskazać należy, że ustalone przez Starostę [...] odszkodowanie słusznie nie zostało powiększone o 5 %, ponieważ skarżący nie wydał nieruchomości w terminie przewidzianym w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, o czym świadczy wszczęcie postępowania egzekucyjnego w przedmiocie wydania spornej nieruchomości (k. 204 akt adm. organu I instancji).

Pozytywna ocena Sądu odnośnie jakości operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie sprawia, że prawidłowe jest stanowisko organów administracji, które w braku podstaw do kwestionowania prawidłowości operatu nie wystąpiły o jego ocenę przez organizację rzeczoznawców majątkowych, jak tego oczekiwał skarżący (art. 157 u.g.n.). Należy podkreślić, że samo niezadowolenie strony z opinii biegłego, czy też subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające do skutecznego podważenia jej wiarygodności (por. wyroki WSA w Łodzi z dnia 4 sierpnia 2016 r., sygn. akt II SA/Łd 456/16, WSA w Warszawie z dnia 19 stycznia 2015 r., sygn. akt I SA/Wa 1639/14, WSA w Białymstoku z dnia 18 sierpnia 2016 r., sygn. akt II SA/Bk 272/16). Ugruntowane w orzecznictwie jest również przekonanie, że strona kwestionująca dany operat szacunkowy powinna przedłożyć organowi dowód jego nieprawidłowości w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Należy podkreślić, że art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu. Nie można jednak przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ w sytuacji, gdy strona kwestionuje operat, nawet przedkładając opracowanie konkurencyjne. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu przez organ, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 11 stycznia 2017 r., sygn. akt II SA/Łd 562/16). Tych wątpliwości organ nie miał, oceniając ustalenia wynikające z operatu jako prawidłowe zarówno pod względem formalnym, jak i merytorycznym. Niemniej istotne jest, że organy zwracały się do biegłej o dodatkowe wyjaśnienia, konfrontując z nią zarzuty zgłaszane przez stronę skarżącą. Wyjaśnienia biegłej organ ocenił jako przekonywujące, a zgłaszane zarzuty ostatecznie nie podważyły prawidłowości ustaleń operatu. W konsekwencji, zdaniem Sądu, brak jest podstaw w okolicznościach niniejszej sprawy, by uznać brak dopuszczenia oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych za uchybienie organów procedujących w sprawie.

Reasumując, Sąd nie dopatrzył się przy wydaniu przedmiotowych decyzji naruszenia prawa, które w świetle art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.; dalej: "P.p.s.a.") powodowałyby wyeliminowanie tych decyzji z obrotu prawnego, względnie stwierdzenie ich wydania z naruszeniem prawa.

W szczególności, zdaniem Sądu w kontrolowanej sprawie organ I instancji i w ślad za nim organ odwoławczy rozstrzygnęły jej istotę na podstawie postępowania wyjaśniającego przeprowadzonego w zgodzie z wymogami przepisów art. 7 i art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a., co finalnie znalazło swoje odpowiednie odzwierciedlenie w uzasadnieniu wydanych w sprawie decyzji, które spełniają wymogi z art. 107 § 3 K.p.a.

Mając powyższe na uwadze, Sąd działając na podstawie art. 151 P.p.s.a, oddalił skargę.