Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt I SA/Gl 462/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2020-07-06 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6118 Egzekucja świadczeń pieniężnych, zabezpieczenie zobowiązań podatkowych
Hasła tematyczne: Egzekucyjne postępowanie
Skarżony organ: Dyrektor Izby Administracji Skarbowej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 110u par. 1, art. 110s par. 1
journal: Dz.U. 2019 poz 1438
law: Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Eugeniusz Christ, Sędziowie WSA Wojciech Gapiński (spr.), Bożena Suleja-Klimczyk, po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 6 lipca 2020 r. sprawy ze skargi Z. S. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Katowicach z dnia [...] nr [...] w przedmiocie zarzutów na czynność egzekucyjną w zakresie opisu i oszacowania nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Katowicach (dalej – organ II instancji, Dyrektor IAS) postanowieniem z dnia [...] nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 2096 z późn. zm. – dalej k.p.a.) oraz art. 18 i art. 110u § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1438 z późn. zm. – dalej u.p.e.a.), po rozpatrzeniu zażalenia Z. S. (dalej – Skarżący, Zobowiązany), utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w K. (dalej – organ I instancji, organ egzekucyjny, Naczelnik US) z dnia [...] nr [...] oddalające zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości o numerze księgi wieczystej [...] zawartego w protokole opisu i oszacowania nieruchomości z dnia [...].

Przedmiotowe postanowienie zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Naczelnik US prowadzi postępowanie egzekucyjne wobec Zobowiązanego, w toku którego zastosował środek egzekucyjny w postaci egzekucji z nieruchomości gruntowej częściowo zabudowanej, położonej w K., obręb N., oznaczonej jako działki nr [...] i nr [...], dla której urządzona jest księga wieczysta nr [...].

Powyższa nieruchomość w operacie szacunkowym z dnia [...], który sporządzony został przez powołanego przez organ I instancji rzeczoznawcę majątkowego, została wyceniona na kwotę [...] zł.

Na okoliczność przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości tej nieruchomości spisano w dniu [...] protokół, który tego dnia otrzymał pełnomocnik ustanowiony do doręczeń. W protokole tym (s. 4-5) potwierdzono, że podstawą określenia wartości nieruchomości jest operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego, który stosując podejście porównawcze, przyjął średnią wartość 1 m2 gruntu na kwotę [...] zł, którą skorygował o współczynnik 0,9713 - do kwoty [...] zł. Skorygowana cena 1 m2 x powierzchnia działek [...] m2 dała wartość [...] zł, po zaokrągleniu - [...] zł. Zawarto w nim także informację, że przy szacowaniu wartości nieruchomości zabudowanej przyjęto cenę 1 m2 - [...] zł, a ponieważ współczynnik korygujący ustalono na poziomie 0,95, to średnia cena wyniosła [...]zł. Mnożąc tę cenę przez powierzchnię użytkową [...] m2 uzyskano wartość [...] zł, zaokrągloną do [...] zł, w tym wartość gruntu - [...] zł.

W dniu 17 lipca 2019 r. wpłynęły do organu I instancji zastrzeżenia pełnomocnika – adwokata L. K. z dnia 16 lipca 2019 r. do protokołów opisu i oszacowania nieruchomości z dnia [...] dotyczące ksiąg wieczystych nr: [...], [...], [...], [...] oraz [...], uzupełnione pismem z dnia 4 września 2019 r.

W piśmie z dnia 16 lipca 2019 r. pełnomocnik podnosząc w zarzutach zaniżenie kwot podanych przez biegłego wskazał, iż metody szacunku wybrane przez biegłego nie odzwierciedlają rzeczywistej wartości nieruchomości, co dotyczy w szczególności nieruchomości zabudowanych. Stosując metodę porównywania parami oraz korygowania średniej ceny rzeczoznawca nie wyjaśnił wystarczająco, dlaczego przyjmuje taką metodę szacunku i z jakich powodów nie zastosował innych metod szacowania nieruchomości. Zaznaczono, że ze względu na fakt przyjęcia metody szacowania obarczonej możliwością popełnienia znacznych błędów, co wynika z praktycznej niemożliwości odnalezienie działek z porównywalną zabudową, Skarżący zlecił prywatne ekspertyzy innym biegłym rzeczoznawcom. Zdaniem pełnomocnika, licytacja nieruchomości po cenie oszacowanej przez biegłego wyznaczonego przez organ egzekucyjny spowodowałaby pokrzywdzenie właściciela ze względu na ich sprzedaż poniżej ich wartości rynkowej.

W piśmie uzupełniającym z dnia 4 września 2019 r. pełnomocnik wyjaśnił, iż jego mocodawca wstrzymał sporządzenie prywatnej kontrekspertyzy do czasu udzielenia odpowiedzi na zarzuty i wnioski zawarte w poprzednim piśmie.

Ponadto w dniu 22 lipca 2019 r. organ I instancji otrzymał zarzuty pełnomocnika Z. K. z dnia 18 lipca 2019 r. (nadane tego dnia drogą pocztową) do opisu i oszacowania wartości nieruchomości zabudowanej, dla której urządzona jest księga wieczysta nr [...].

W uzasadnieniu stwierdzono, iż nie można uznać za podobną żadnej nieruchomości przyjętej do porównania przez rzeczoznawcę majątkowego, ponieważ nie wykazują cech podobieństwa, a rzeczoznawca w żaden sposób nie uzasadnił sposobu obliczenia wartości szacowanej nieruchomości. Tym samym wartość nieruchomości została zaniżona.

Pełnomocnik zarzucił ponadto, że rzeczoznawca w sporządzonym operacie:

– nie wskazał cech nieruchomości z tego samego terenu przyjętych do porównania, które wpłynęły na poziom cen;

– brak jest precyzyjnego wskazania zarówno podstaw doboru nieruchomości, jak i przyjętych danych, o które ceny zestawionych nieruchomości zostały skorygowane.

W dalszej treści zarzutów pełnomocnik przytoczył: art. 110m § 1, art. 110s § 1 i 2 oraz art. 110r § 1 u.p.e.a., a także art. 153 ust. 1 i art. 154 ust. 1 ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 2204 z późn. zm. – dalej u.g.n.). Kontynuując wskazał, że sposób sporządzania operatu szacunkowego został uregulowany w akcie wykonawczym, tj. rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm. – dalej rozporządzenie). Przytoczył następnie treść § 3 ust. 2, § 4 ust. 1, 2 i 3 tego rozporządzenia, omawiających sposób określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny. Dalej wskazano na powinność uwzględnienia przy sporządzaniu operatu w postępowaniu egzekucyjnym § 2 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania wartości nieruchomości, który wymienia elementy, jakie winien zawierać opis nieruchomości.

W opinii pełnomocnika, chociaż operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy, to jednak nie ma on pełnej swobody przy określaniu wartości nieruchomości. Opinia biegłego jest bowiem dowodem w sprawie w rozumieniu art. 75 § 1 k.p.a. i podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie, co do jego zgodności z przepisami prawa. Winien więc być sporządzony w sposób logiczny, zrozumiały i przejrzysty, co warunkuje dokonanie jego oceny. Przy metodzie porównywania parami, zastosowanej przez biegłego w niniejszej sprawie, konieczna jest znajomość cech zarówno nieruchomości wycenianej, jak i nieruchomości uznanych za podobne, gdyż te cechy determinują wartość nieruchomości. Tymczasem operat szacunkowy wraz z wyjaśnieniami rzeczoznawcy z dnia [...] nie zawiera żadnych szczegółowych danych dotyczących nieruchomości uznanych za nieruchomości podobne. Dowodząc, iż zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych oraz cech tych nieruchomości wpływających na poziom cen, pełnomocnik uznał, iż dla wyceny nieruchomości metodą korygowania ceny średniej do porównania winno być przyjętych co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy zatem, w oparciu o który dokonano opisu i oszacowania wartości nieruchomości w tej sprawie, dotknięty jest wadami, które pozbawiają go mocy dowodowej, których to wad nie dostrzegły organy obu instancji.

Tym samym, zdaniem pełnomocnika, naruszone zostały przepisy postępowania - art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a., które mogą mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Zasadnym więc pełnomocnik uznała wniosek adwokata L. K. złożony w dniu 17 lipca 2019 r. o sporządzenie nowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości oraz przeprowadzenie dowodu z dokumentu - operatu szacunkowego z dnia [...] sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, określającego wartość przedmiotowej nieruchomości.

Pismem z dnia 22 lipca 2019 r. Naczelnik US zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego, który sporządził operat szacunkowy o zajęcie stanowiska w sprawie zarzutów zobowiązanego, wnosząc dodatkowo o wyjaśnienie w odniesieniu do wyceny nieruchomości z urządzoną księgą wieczystą nr [...] wątpliwości w sprawie suwnicy wymienionej na s. 5 operatu, tzn. czy jako stanowiąca przynależność podlegała szacowaniu oraz, czy i w jakim zakresie jej wartość wpłynęła na wysokość oszacowania.

W odpowiedzi z dnia 12 września 2019 r. rzeczoznawca wyjaśnił, że urządzenie w postaci suwnicy zostało uwzględnione w oszacowaniu jako element wyposażenia i skorygowany odpowiednią cechą rynkową. Kontynuował, iż zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom uzyskanym za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Zdaniem rzeczoznawcy, w procesie analizy lokalnego rynku zaobserwowano wystarczającą ilość transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości spełniających warunki podobieństwa i porównywalności, a tym samym spełnione zostały warunki umożliwiające zastosowanie podejścia porównawczego, metody porównywania parami. Wyjaśnił następnie, że wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości, a podejście to stosuje się, gdy są znane dane o cenach nieruchomości podobnych do wycenianej i ich cechach. Nieruchomość wycenianą porównuje się z nieruchomościami podobnymi (porównywalnymi) o znanych cechach transakcyjnych, z uwzględnieniem cech fizycznych, ekonomicznych i środowiskowych. Przedmiot wyceny jest porównywany z nieruchomościami porównywalnymi w rozumieniu potencjalnego, typowo poinformowanego nabywcy. Rzeczoznawca podsumował, iż opinia sporządzona została w sposób poprawny, a określona w niej wartość nieruchomości w pełni odzwierciedla rzeczywistą wartość możliwą do osiągnięcia na badanym rynku nieruchomości.

Naczelnik US postanowieniem z dnia [...] oddalił zarzuty Skarżącego do opisu i oszacowania wartości nieruchomości o numerze księgi wieczystej [...] z dnia [...].

Organ I instancji zauważył, że zarzuty pełnomocników Skarżącego nie dotyczą opisu i oszacowania dokonanego przez organ egzekucyjny, lecz operatu szacunkowego, który stanowi dowód w sprawie. Dodał także, iż wiąże on merytorycznie organ egzekucyjny w tym sensie, że nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy.

W dalszej części uzasadnienia posiłkując się danymi omówionymi w operacie szacunkowym wartości przedmiotowej nieruchomości z dnia [...] oraz wyjaśnieniami rzeczoznawcy w zakresie zarzutów do opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości, organ egzekucyjny powielił w postanowieniu sposób wyceny nieruchomości przyjęty w operacie szacunkowym i w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Stwierdził, że organ egzekucyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, w szczególności co do wyboru metody szacowania oraz określenia wartości nieruchomości, gdyż nie dysponuje odpowiednimi wiadomościami. Dokonana przez organ egzekucyjny analiza doboru nieruchomości podobnych przyjętych przez rzeczoznawcę majątkowego nie wykazała nieprawidłowości dyskwalifikujących jej wartość, gdyż są to również nieruchomości o charakterze magazynowym, położone w K., K. i Z. o podobnym przeznaczeniu i innych zbliżonych cenach. Nie mają to być nieruchomości identyczne, a przyjęte przez rzeczoznawcę opisane są według istotnych cech je charakteryzujących. Głównym kryterium doboru nieruchomości porównawczych było przeznaczenie budynku i cena transakcji, a rzeczoznawca przyjął do porównania pięć podobnych nieruchomości, a w operacie szacunkowym opisał szczegółowo dane dotyczące trzech nieruchomości o podobnych cechach.

Odpierając zarzuty pełnomocnika - adwokata L. K. Naczelnik US wyjaśnił, iż procedura szacowania przedstawiona została przez rzeczoznawcę w sposób wystarczający i zrozumiały. Wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania należy do rzeczoznawcy, który nie musi uzasadniać powodów odrzucenia innych metod. W odniesieniu natomiast do zgłoszonego zaniżenia wartości szacowanej nieruchomości pełnomocnik nie podał żadnych argumentów na ich obronę.

W sprawie natomiast zarzutów pełnomocnika Z. K. organ egzekucyjny stwierdził, że są one nazbyt ogólnikowe, ponieważ zarzucając wady w zakresie doboru konkretnych nieruchomości do porównania nie wyjaśnia na czym te wady polegają. Zgodnie zaś z orzecznictwem sądowym, ewentualne zastrzeżenia co do sposobu wyceny powinny być konkretne, a nie stanowić luźnych zarzutów i uwag. Odnosząc się zatem wyłącznie do wniosku o sporządzenie nowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości oraz przeprowadzenie dowodu z dokumentu operatu szacunkowego z dnia [...] organ egzekucyjny stwierdził, iż jest on nieuzasadniony. Dowód w postaci operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego wyznaczonego przez organ egzekucyjny sporządzony został w sposób prawidłowy formalnie i merytorycznie, zgodnie z rzeczywistością i logicznie, bez błędów i przeinaczeń. Przedstawia opis wycenianej nieruchomości i jej otoczenia, metody szacowania oraz uzasadnienie określenia wartości nieruchomości, a więc posiada moc dowodową.

Podsumowując organ I instancji uznał, że operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego nie zawiera uchybień, jest prawidłowy pod każdym względem, pełny, aktualny i rzetelny, a zarzuty pełnomocników są tylko polemiką z operatem. Podkreślił, że przepisy ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji nie przewidują w sytuacji wniesienia zarzutów obowiązku sporządzania nowego operatu szacunkowego, ani też uzyskiwania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego od posiadającej takie uprawnienia, organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Dodał, że z takim wnioskiem może zwrócić się sama strona podważająca prawidłowość kwestionowanego operatu szacunkowego nieruchomości. W myśl natomiast art. 78 § 1 k.p.a. żądanie zgłoszenia przeprowadzenia dowodu jest zasadne w sytuacji, gdy wskazane w nim okoliczności nie zostały dostatecznie wyjaśnione w postępowaniu administracyjnym, co jednak nie ma miejsce w przedmiotowej sprawie.

W zażaleniu z dnia 7 listopada 2019 r. pełnomocnik Skarżącego zarzucił organowi I instancji oszacowanie wartości nieruchomości na rażąco niskim poziomie, co wywołane zostało niewłaściwym doborem nieruchomości do porównania. Następnie pełnomocnik zajął stanowisko, że rzeczoznawca majątkowy wykazał się niekonsekwencją, bowiem jako bazę porównawczą wybrał transakcje z okresu kilkunastu miesięcy z innych obszarów niż rynek lokalny, mimo że w tabeli zamieścił 12 transakcji z terenu miasta K.. Rzeczoznawca majątkowy, jak zauważył pełnomocnik, uwzględnił obrót nieruchomościami znajdującymi się na obszarze K. w kontekście wykazania w operacie szacunkowym istnienia 14 transakcji, jednakże nie ma wiadomości, czy nieruchomości te posiadały podobne cechy. Zdaniem pełnomocnika, te niekonsekwencje i wzajemne sprzeczności w treści operatu zostały pominięte przez organ I instancji. Podkreślono, że można sięgnąć po transakcje spoza rynku lokalnego tylko wtedy, gdy te pierwsze byłyby nieadekwatne dla szacowanej nieruchomości. Tym samym prawidłowe określenie rynku nieruchomości ma istotne znaczenie dla wyceny danej nieruchomości. Zwrócono również uwagę, że ilość działek w bazie porównawczej przekłada się na wybór właściwej metody wyceny, co musi być uwzględnione przez rzeczoznawcę przy podejmowaniu decyzji w tej materii.

Autor zażalenia podniósł, że w operacie oraz w wyjaśnieniach rzeczoznawcy nie uzasadniono powodu zróżnicowania okresu badania transakcji nieruchomościami w zależności od miejsca ich położenia na terenie miasta K.. Przyjęty obszar badania, różny i oddalony geograficznie, potraktowano jako jeden lokalny rynek obrotu nieruchomościami, co wymagało zastosowania jednolitych reguł szacowania wobec całego obszaru tego rynku. Obowiązkiem natomiast organu egzekucyjnego było sprawdzenie, czy we właściwy sposób ocenił, szczególnie przez pryzmat zarzutów, przyjęcie przez rzeczoznawcę wyboru metodologii szacowania majątkowego. Jeśli bowiem rzeczoznawca przyjął jako rynek obrotu nieruchomościami miasto K., to wyjaśnienia i oceny wymaga, czy zawarte w operacie szacunkowym stwierdzenia w przedmiocie wydłużenia okresu badania rynku dotyczą całego obszaru rynku. Przyjęte przez rzeczoznawcę porównanie nieruchomości doprowadziło do przyjęcia bardzo dużej rozpiętości cen od [...] zł za 1 m2 do [...] zł za 1 m2, co rzutuje na wysokość wyliczonej ceny średniej. Określona tak wartość nieruchomości, zdaniem pełnomocnika, znacznie odbiega od ustalonych wysokości za podobne nieruchomości położone na terenie miasta i gminy K., co wynika z załączonego wydruku oferowanej do sprzedaży nieruchomości produkcyjno-magazynowej położonej w K., obręb N..

W związku z powyższym pełnomocnik Skarżącego podniósł, że organ odwoławczy winien dokonać oceny cech podobieństwa nieruchomości przyjętych przez rzeczoznawcę do ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie.

Nie zgadzając się z określeniem wartości wyceny nieruchomości niezabudowanej, objętej księgą wieczystą nr [...], pełnomocnik wniósł o zmianę zaskarżonego postanowienia poprzez powołanie innego rzeczoznawcy majątkowego do sporządzenia operatu szacunkowego oraz o wstrzymanie sprzedaży zajętej rzeczy.

Zaskarżonemu postanowieniu zarzucono naruszenie art. 80 w związku z art. 75 § 1 k.p.a. poprzez naruszenie swobodnej oceny dowodów, tj. błędne przyjęcie, że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, a tym samym przyjęcie, że wyjaśnienia rzeczoznawcy dotyczące postawionych zarzutów są wyczerpujące i nie budzą zastrzeżeń.

Dyrektor IAS nie przychylając się do argumentacji Strony postanowieniem z dnia [...] utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji.

W motywach rozstrzygnięcia, po przedstawieniu przebiegu postępowania, Dyrektor IAS podniósł, że operat szacunkowy jest opinią autorską wiążącą organ egzekucyjny w tym sensie, że nie może on dokonać zmiany zawartych w nim obliczeń. Organ ma natomiast obowiązek dokonania jego oceny.

Jak wskazano w zaskarżonym postanowieniu, w myśl art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, niemniej pewne nakazy w tym zakresie omawia akt wykonawczy do ustawy, tj. rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. We wspomnianym akcie § 49 stwierdza, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby zobowiązań podatkowych stosuje się podejście porównawcze, które uregulowane jest z kolei w § 4 tego rozporządzenia.

Organ odwoławczy wyjaśnił, że z kolei tryb dokonywania opisu i oszacowania wartości nieruchomości dla potrzeb postępowania egzekucyjnego omówiony został w rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz.U. z 2014 r. poz. 742). Według Dyrektora IAS, w tym kontekście operat został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego posiadającego odpowiednią wiedzę w tym zakresie oraz spełnia inne wymogi wynikające z powołanego rozporządzenia. Podkreślono przy tym, że stosownie do art. 110s § 2 u.p.e.a. w operacie oddzielnie zaprezentowano wyliczenie wartości gruntu oraz obiektów budowlanych. Zauważono jednak, że o ile nie było problemów z wyborem transakcji dotyczących nieruchomości gruntowych z terenu miasta K., to brak transakcji porównywalnych w zakresie budynków i budowli wymusił konieczność rozszerzenia rynku obrotu nieruchomościami do 5 innych gmin spoza gminy K., gdzie dokonywano takich transakcji na przestrzeni dwóch poprzednich lat.

Powołując się na § 4 ust. 4 rozporządzenia wskazano, że porównuje się nieruchomości z rynku właściwego dla położenia szacowanej nieruchomości, a nie tej samej miejscowości. Zaznaczono także, że § 26 ust. 1 rozporządzenia dopuszcza odstępstwo od tej zasady, gdy wycena dotyczy nieruchomości o szczególnych cechach. Niemniej jednak organ przyjął, że rynek lokalny to nie tylko teren gminy, na której zlokalizowana jest wyceniana nieruchomość, ale również obszar gmin ościennych.

Zdaniem Dyrektora IAS, rzeczoznawca majątkowy przyjął dla porównania ceny nieruchomości o zbliżonych cechach, zwłaszcza nieruchomości zabudowane, będące przedmiotem transakcji na rynku lokalnym. Zaakcentował także, że żadna z norm prawnych omawiających procedurę szacowania wartości nieruchomości nie wymaga dokonywania analizy wszystkich nieruchomości przyjętych przez rzeczoznawcę do porównania. Zauważono, że rzeczoznawca precyzyjnie opisał trzy z pięciu nieruchomości zabudowanych o zbliżonych cenach za 1 m2.

W zaskarżonym postanowieniu stwierdzono także, że pełnomocnik nie wskazał żadnej transakcji sprzedaży nieruchomości na terenie K., która byłaby podobna do tej wycenianej. Załączony wydruk dotyczy natomiast oferty sprzedaży nieruchomości.

Podsumowując organ odwoławczy przyjął, że operat szacunkowy zawiera wszystkie elementy określone przez § 56 ust. 1 rozporządzenia, a tym samym mógł stanowić podstawę dla dokonania opisu i oszacowania wartości nieruchomości, w którym również znalazły się wszystkie elementy wymienione w art. 110r § 1 u.p.e.a. W związku z tym uznał, iż brak jest podstaw do wykonania ponownej wyceny przedmiotowej nieruchomości gruntowej przez innego rzeczoznawcę majątkowego i zmiany prawidłowo sporządzonego operatu szacunkowego.

Końcowo wyjaśniono w kwestii wnioskowanego wstrzymania sprzedaży zajętej rzeczy, że do czasu zakończenia postępowania w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości nie były podejmowane żadne czynności związane z dalszą realizacją zastosowanego środka egzekucyjnego w postaci egzekucji z nieruchomości, zajętej w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym wobec Skarżącego.

W skardze na powyższe postanowienie z dnia [...], skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, Zobowiązany zarzucił mu oraz postanowieniu go poprzedzającemu naruszenie:

1) przepisów postępowania, tj. ustawy z dnia 14 czerwca 1966 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. z 2020 r. poz. 256 z późn.zm.), w szczególności:

– art. 7, art. 11, art. 77 § 1 i art. 80 - przez zaniechanie wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy w wyniku nie poddania ocenie operatu szacunkowego w zakresie nieingerującym w sferę wiedzy specjalnej rzeczoznawcy, co miało wpływ na rozstrzygnięcie sprawy;

– art. 7, art. 8, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 - przez nie odniesienie się do argumentacji podniesionej w odwołaniu od decyzji organu I instancji, nierozpatrzenie materiału dowodowego, brak analizy treści operatu szacunkowego, który przyjęto do ustalenia wysokości wartości wyceny, brak analizy wyjaśnień złożonych przez biegłego, co skutkowało całkowicie dowolnym, niepopartym jakąkolwiek argumentacją przyjęciem w uzasadnieniu decyzji, jakoby biegły w sposób wiarygodny i logicznie spójny odniósł się do wątpliwości zgłaszanych przez strony oraz ograniczenie oceny operatu jedynie do kwestii formalnych;

– art. 80 - przez uznanie za dowód operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego pomimo, że operat nie spełnia wymogów określonych w § 55 i § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) z uwagi na nieprzedstawienie części rozwiązań merytorycznych i częściowe nieprzedstawienie toku obliczeń;

2) ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1438 z późn.zm.) w szczególności art. 110r § 1 pkt 7 w związku z art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. - poprzez błędną ocenę prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu biegłego rzeczoznawcy i uznanie go za prawidłowy i sporządzony zgodnie z przepisami prawa pomimo, że:

a) operat jest niepełny, gdyż nie zawiera uzasadnienia i podania podstaw w postaci danych źródłowych dla przyjętych tez, w oparciu o które dokonany został szacunek wadliwej oceny nieruchomości zabudowanej położonej w K. Obręb N., stanowiącej działki nr [...] i nr [...], dla których prowadzona jest księga wieczysta nr [...];

b) dokonano w operacie błędnego oszacowania nieruchomości, co w konsekwencji doprowadziło do zaniżenia wartości nieruchomości, pomimo, że dobrane transakcje porównawcze, które rzeczoznawca uzna za podobne miały kilkukrotnie wyższą cenę za 1 m2;

c) nie uwzględnienie do porównania wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, cen transakcyjnych nieruchomości z terenu gminy K. oraz sąsiednich gmin;

3) ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz.65). tj. art. 138 § 1 k.p.a. oraz art. 144 k.p.a. w związku z art. 153 – art. 155 u.g.n. w związku z § 55 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego – poprzez przyjęcie, iż zaskarżone postanowienie organu I instancji jest prawidłowe i utrzymanie go w mocy pomimo, że przyjęto w nim, że art. 153 – art. 155 u.g.n. nie nakładają na rzeczoznawcę obowiązku przedstawienia szczegółowego uzasadnienia wniosków formułowanych w sporządzonym operacie szacunkowym, podczas gdy operat szacunkowy winien przedstawiać postępowanie dotyczące wyceny nieruchomości i zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym powinien on zawierać wskazanie uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, natomiast brak dostatecznego wyjaśnienia sposobu dokonania wyceny uniemożliwia dokonanie oceny przydatności dowodowej operatu szacunkowego.

Wobec tych zarzutów Zobowiązany wniósł o uchylenie postanowień obu instancji oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania sądowego według norm przypisanych. Ponadto zawarł on w skardze żądanie wstrzymania czynności egzekucyjnych oraz umorzenia postępowania egzekucyjnego.

W motywach skargi zanegowano stanowisko uznające prawidłowość dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego oszacowania nieruchomości. Uzasadniono to naruszeniem przez organy przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a to z powodu;

1) błędnej oceny operatu szacunkowego z dnia [...] polegającą na zaaprobowaniu jego wniosków i ocen pomimo nieudokumentowania i nieprzedstawienia przez rzeczoznawcę danych źródłowych będących podstawą przyjętych tez, zwłaszcza w zakresie wyboru tzw. próbki reprezentacyjnej pięciu nieruchomości do porównania - braku wskazania cech podobieństwa tych nieruchomości względem nieruchomości szacowanych, w szczególności w zakresie ich obszaru i położenia, wobec czego brak było możliwości zweryfikowania tych transakcji przez pryzmat przymiotu nieruchomości podobnych;

2) przyjęcia rażąco niższej ceny oszacowanej nieruchomości, tj. [...] zł za 1 m2 pomimo, że ceny nieruchomości przyjęte do porównania, położonych na terenie innych gmin, tj. K., K., H., B. oraz Z., wahają się w granicach od [...] zł do [...] zł za 1 m2;

3) nie uwzględnienie do porównania wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, cen transakcyjnych nieruchomości z terenu gminy K. oraz sąsiednich gmin, których ceny zaczynają się od [...] zł za 1 m2.

Skarżący zgodził się z tym, że to rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru metody wyceny nieruchomości. Jednak taki wybór poprzedzony musi być sporządzeniem bazy nieruchomości porównawczych z danego obszaru. Ilość transakcji na określonym rynku warunkuje bowiem wybór właściwej metody szacowania. Według Zobowiązanego, przyjęcie do tej bazy transakcji nieruchomości o bardzo dużej rozpiętości cen doprowadziło do ustalenia ceny, która odbiega od cen nieruchomości przyjętych do porównania. Zauważono także, że organ przy ocenie operatu szacunkowego winien wykorzystać posiadaną wiedzę co do tego, że ceny podobnych nieruchomości kształtują się na innym poziomie, niż zostało do określone w operacie.

Jak następnie wskazał Skarżący, operat szacunkowy musi opierać się na prawidłowych danych, a także wyjaśniać dobór nieruchomości do porównana. Ponadto zawierać powinien ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak również uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynnika korygującego. Z kolei obowiązkiem organu jest dokonanie oceny tego dokumentu, a w przypadku powstania jakichkolwiek wątpliwości doprowadzenie do ich wyjaśnienia. Tymczasem, w opinii Skarżącego, organ nie zweryfikował prawidłowości tego dowodu.

Zdaniem Zobowiązanego, rzeczoznawca dopuścił się natomiast uchybień w zakresie braku rzetelnego sporządzenia wykazu transakcji nieruchomości podobnych, poprzez nieudokumentowanie i nieprzedstawienie danych źródłowych dla wykazania, w oparciu o jakie konkretnie transakcje biegły dokonał wyboru tzw. próbki reprezentacyjnej, tj. trzech nieruchomości do porównania. Biegły ograniczył się do podania informacji o niewielkiej ilość transakcji na badanym rynku, a także jego stabilność, lecz w żaden sposób nie udokumentował i tym samym nie uzasadnił, dlaczego i w oparciu, o co dokonał wyboru zaledwie pięciu transakcji porównawczych dla tzw. próbki reprezentatywnej w zakresie najistotniejszych danych, takich jak powierzchnia działki, powierzchnia użytkowa, data transakcji, cena, najistotniejsze cechy nieruchomości. W tej sytuacji, jak stwierdził Skarżący, niemożliwym jest ocena cech podobieństwa nieruchomości porównywanych do nieruchomości wycenianej. Podniesiono także, że przy szacunku nie można pominąć także ofert sprzedaży nieruchomości o charakterze magazynowym (jedna oferta załączona została do zażalenia).

W skardze podniesiono, że gdyby przyjąć stanowisko organu co do zakresu oceny operatu szacunkowego, to w zasadzie każdy operat podlegałby zaakceptowaniu, nawet taki, który budzi poważne wątpliwości. W efekcie wniesienie zastrzeżeń do opisu oszacowania wartości nieruchomości nie dawałoby zobowiązanemu realnej ochrony w toku egzekucji z nieruchomości.

Jako zarzut przeciwko rzetelności operatu szacunkowego podniesiono także to, że w tym samym czasie rzeczoznawca majątkowy sporządził, aż pięć tego rodzaju opinii.

Skarżący wskazał również na wewnętrzną sprzeczność argumentacji organów. Mianowicie, stwierdzają one z jednej strony, że nie są uprawnione do zakwestionowania operatu i powołują sią na art. 157 ust. 1 i 2 u.g.n., a jednocześnie dokonują własnych ustaleń celem potwierdzenia słuszności operatu.

W końcowej części skargi Zobowiązany zwrócił uwagę, że w myśl art. 21 ust. 1-2 i art. 64 ust. 1-3 Konstytucji RP prawo własności podlega, co do zasady, konstytucyjnej ochronie. Zatem ingerencję w prawo własności zobowiązanego w trybie przymusu egzekucyjnego należy postrzegać jako instytucję wprowadzoną przez ustawodawcę na zasadach wyjątku, w celu zrealizowania uprawnień wierzyciela. Z tego względu czynności prowadzące do licytacyjnej sprzedaży nieruchomości, w tym jej opis i oszacowanie, nie mogą być oparte na uogólnieniach rzeczoznawcy, czy na jego wyborach pozbawionych konkretnego uzasadnienia. Tylko zatem prawidłowy operat szacunkowy daje zobowiązanemu gwarancję, że przymusowa sprzedaż jego nieruchomości zostanie przeprowadzona ściśle na zasadach określonych przez prawo.

Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko oraz argumentację zawartą w zaskarżonym postanowieniu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

W wyniku przeprowadzonej kontroli zaskarżonego postanowienia stwierdzić należało, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Sąd nie znalazł podstaw do stwierdzenia, że zostało ono wydane z naruszeniem przepisów prawa materialnego lub z naruszeniem przepisów postępowania. Wobec braku naruszeń prawa o takim ciężarze gatunkowym nie było podstaw do uchylenia zaskarżonego postanowienia.

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest postanowienie w sprawie oddalenia zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości o numerze księgi wieczystej [...] zawartego w protokole opisu i oszacowania nieruchomości z dnia [...] r.

Skarżący w zarzutach neguje prawidłowość operatu szacunkowego będącego podstawą dla określenia wartości nieruchomości w protokole opisu i oszacowania z dnia [...]. W tym zakresie wskazuje, że brak jest wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego przyczyn, które zdecydowały o wyłonieniu danych nieruchomości dla zastosowanego podejścia porównawczego. Przede wszystkim brak jest przywołania opisu cech, które miały decydować o tym, że przyjęte do porównania nieruchomości są podobne do nieruchomości wycenianej. Niezrozumiałym dla Zobowiązanego jest również to, dlaczego rzeczoznawca wykorzystał w procesie wyceny jego nieruchomości transakcje jakie zostały zawarte poza terenem K., pomijając całkowicie te które dotyczyły nieruchomości zlokalizowanych na obszarze wspomnianej gminy. Brak ustalenia właściwej bazy transakcji, zdaniem Skarżącego, zaskutkowało wyborem nie tylko niewłaściwej metody wyceny, ale nade wszystko zaniżeniem wartości wycenianej nieruchomości. Podkreślił w tym zakresie, że oszacowana wartość jest poniżej kwot jakie zostały uzyskane dla porównywanych nieruchomości. W tej sytuacji, w opinii Skarżącego, organy obu instancji w sposób nieuprawniony zaakceptowały poprawność wspomnianego operatu szacunkowego, co jest wynikiem nieprzeprowadzenia pełnej jego oceny pod względem formalnym.

Odmiennego zdania jest organ egzekucyjny oraz organ odwoławczy, które stanęły na stanowisku, iż operat szacunkowy, jak również protokół w sprawie opisu i oszacowania opisu zawiera wszystkie wymagane prawem elementy. Ponadto w operacie wyjaśnione zostały kwestie związane z wyborem metody szacunku oraz utworzeniem bazy transakcji wykorzystanej dla wyceny nieruchomości stanowiącej własność Skarżącego.

Zgodnie z treścią art. 110u § 1 u.p.e.a. zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie. "Termin na złożenie zarzutów wynosi 14 dni i liczony jest od dnia ukończenia opisu i oszacowania, nie zaś od innego momentu np. doręczenia protokołu z tej czynności" (wyrok WSA w Gliwicach z dnia 8 marca 2018 r. sygn. akt I SA/Gl 1250/17, Lex nr 2470611). Zarzuty, o których mowa w art. 110u § 1 u.p.e.a. są sformalizowanym środkiem prawnym co powoduje, że tylko terminowe wniesienie takich zarzutów skutkuje możliwością i koniecznością ich rozpoznania. Zarzuty wniesione po tym terminie nie mogą wywrzeć zamierzonych skutków prawnych, gdyż są oczywiście spóźnione. Dotyczy to również dodatkowych zarzutów (kwestii) podniesionych po raz pierwszy w zażaleniu na postanowienie w sprawie zarzutów zgłoszonych w ustawowym terminie. W takim przypadku tego rodzaju zarzuty nie mogą podlegać rozpatrzeniu przez organ nadzoru, a tym samym badaniu przez Sąd rozpoznający skargę na postanowienie tego organu. Należy przy tym zauważyć, że w razie wniesienia zarzutów do opisu i oszacowania wartości zajętych nieruchomości po terminie przewidzianym w art. 110u § 1 u.p.e.a., ustawa egzekucyjna nie przewiduje jakie rozstrzygnięcie w takiej sytuacji winien podjąć organ egzekucyjny (zob. wyrok NSA z dnia 8 września 2016 r. sygn. akt II FSK 93/15, Lex nr 2143274). Tym niemniej złożenie zarzutów po terminie w środku zaskarżenia na postanowienie dotyczące tej kwestii powoduje ich bezskuteczność, a tym samym niedopuszczalność orzekania w ich sprawie.

Warto przy tym dodać, że omawiany przepis, tj. art. 110u u.p.e.a. nie określa okoliczności, czy przesłanek stanowiących podstawę zarzutów, lecz jedynie wskazuje, że mogą one dotyczyć wyłącznie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Tym samym ich przedmiotem mogą być wszystkie kwestie związane z tą czynnością, w tym również błędów popełnionych w opinii rzeczoznawcy stanowiącej podstawę do opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Zgodnie z treścią art. 110s § 1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Przepis art. 110r § 1 u.p.e.a zawiera elementy konieczne protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zgodnie z delegacją ustawową zawartą w § 2 tego artykułu Minister Finansów wydał rozporządzenie z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania nieruchomości.

W myśl art. 151 ust. 1 u.g.n. wartość rynkowa nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Stosownie do art. 152 u.g.n. sposoby określenia wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (ust. 2). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się podejściem mieszanym (ust. 3 zd. 1 i 2 u.g.n.). Podejście porównawcze – w myśl art. 153 ust. 1 u.g.n. polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Zgodnie z przepisem art. 154 ust. 1 u.g.n. wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach, cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinie o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Wykonując upoważnienie z art. 153 u.g.n. Rada Ministrów w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109) określiła m.in. rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określenia wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny. W § 4 tego rozporządzenia wskazano, że przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (ust. 3). Natomiast przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (ust. 4).

Zgodnie z § 49 rozporządzenia przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby zobowiązań podatkowych stosuje się podejście porównawcze, zaś w myśl jego § 55 ust. 2 operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń i wyniku końcowego.

Uwzględniając powyższe należy stwierdzić, że dowód z operatu szacunkowego, podlega ocenie organu administracji publicznej, tak jak każda inna opinia, na podstawie art. 80 k.p.a. w związku z art. 75 § 1 k.p.a., lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Zawartość i układ treści operatu szacunkowego mogą być dostosowane do specyfiki wyceny. Niedozwolone jest natomiast odejście od wymagania, aby każdy operat szacunkowy zawierał jednoznacznie podaną wartość oraz od wymagania, aby ujawniał wszystkie założenia i warunki ograniczające, które mają wpływ na wycenę i na określaną wartość. Operat szacunkowy powinien spełniać, zarówno wymogi formalne, określone w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. Organ egzekucyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, powinien natomiast zbadać operat szacunkowy pod względem formalnym, tzn. sprawdzić, czy został wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy oraz czy nie ma w nim niejasności, pomyłek lub braków (zob. wyrok WSA w Krakowie z dnia 11 grudnia 2017 r. sygn. akt I SA/Kr 833/17, Lex nr 2496122).

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że organ egzekucyjny, jak również organ odwoławczy, dokonał prawidłowej oceny operatu szacunkowego bowiem operat ten obejmował stan faktyczny i prawny nieruchomości, dokładnie uzasadnił wybór podejścia, metod i technik szacowania wartości nieruchomości, przedstawił cechy mające wpływ na tę wartość, a także w sposób zrozumiały wskazał procedurę w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Dokonał również oceny cech rynkowych nieruchomości, ustalił procentowe wagi rynkowych atrybutów, a następnie uwzględnił wpływ tych cech i wag na wartość poszczególnych elementów składowych nieruchomości. Przedmiotowy operat szacunkowy został wykonany przez uprawnioną do tego osobę oraz stał się podstawą protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Nadto operat ten sporządzony został zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia, a nadto zawiera wszystkie niezbędne elementy, wymienione w § 56 tego rozporządzenia.

W szczególności zauważyć należy, że rzeczoznawca dokonał wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównania parami oraz metodą korygowania ceny średniej. Wskazał okoliczności wpływające na wybór podejścia, metody i techniki, zdefiniował pojęcia użyte w operacie w tym pojęcie "najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku" w dniu wyceny.

W operacie szacunkowym w rozdziale 5 "Zastosowana procedura szacowania" wyjaśniono zasady określania wartości rynkowej nieruchomości oraz zasady wyboru metody szacowania. Zwrócić należy szczególną uwagę, że rzeczoznawca majątkowy bardzo szczegółowo określił przesłanki zastosowania metody porównywania parami oraz korygowania ceny średniej (s. 17 – 18 operatu szacunkowego). Pozwala to na ocenę przyczyn wyboru danej metody szacunku.

Następnie stosownie do wymagań art. 110s § 2 u.p.e.a. oddzielnie dokonano wyceny gruntu oraz obiektów na nim się znajdujących. Przeprowadzenie kilkunastu transakcji kupna-sprzedaży gruntów podobnych w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę - w świetle wskazanych wyjaśnień zawartych w operecie – pozwoliło na wybór metody korygowania ceny średniej dla wyceny nieruchomości niezabudowanej. Przedstawiono również wpływ cech i wag na cenę gruntu. W tabeli na s. 21 operatu przedstawiono w ujęciu tabelarycznym 14 transakcji działek z terenu gminy K., gdzie wyróżniono te z najwyższą i najniższą cenę za m2. Ponadto dokonano opisu nieruchomości legitymujących się skrajnymi cenami. Brak jest opisów dalszych działek, co w ocenie Sądu, nie dyskwalifikuje operatu. Otóż rzeczoznawca na s. 13 przedstawił opis gruntu oraz zlokalizowanego na nim budynku. Pozwala to na przyjęcie do jakiego stanu faktycznego rzeczoznawca odnosił wyszukiwanie działek podobnych. W tym miejscu zaznaczyć należy, że ustawodawca definiując pojęcie "nieruchomości podobnej" (art. 4 pkt 16 u.g.n.) stwierdził, że należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Wywieść stąd należy, że nieruchomości podobne to nieruchomości zbliżone do siebie w zakresie pewnych parametrów. Nie można natomiast zakładać, że maja to być nieruchomości identyczne, gdyż w rzeczywistości odnalezienie takich nieruchomości byłoby bardzo trudne lub wręcz niemożliwe do zrealizowania. Różnice natomiast wyrównywane są za pomocą współczynników korygujących.

Dokonując z kolei szacunku wartości nieruchomości zabudowanej budynkiem produkcyjno-magazynowym, z racji na jej specyfikę przyjęto metodę porównania parami. Wybór wspomnianej metody podyktowany był więc małą ilością transakcji dotyczących nieruchomości, na których posadowiona została wskazanego rodzaju zabudowa. Przedstawiono w tym zakresie analizę rynku lokalnego oraz podobnie jak przy wycenie gruntu, określono wpływ cech i wag na jego wartość. Rzeczoznawca dokonał także opisu, w jego ocenie, najbardziej podobnych nieruchomości do tej wycenianej (s. 26 operatu). Także i w tym zakresie posługując się współczynnikami dokonano korekty w poszczególnych wag wpływających na wartość nieruchomości, co zobrazowano w tabeli na s. 27 operatu.

Przyjęte do bazy wyceny nieruchomości nie pochodziły z terenu, na którym położona jest nieruchomość wyceniana. Fakt ten, jak wywieść można z analizy tego dowodu, wynika z tego, że na tym obszarze brak było transakcji odnoszących się do nieruchomości podobnych. Wykorzystanie tego rodzaju informacji nie może być poczytywane jako nieprawidłowość. Uprawnienie do tego rodzaju postępowania zawarto w § 26 ust. 1 rozporządzenia. Zauważyć należy, iż na tle § 36 ust. 2 rozporządzenia (ustalenie wartości nieruchomości wywłaszczonej w związku z realizacją inwestycji drogowej), gdzie również posłużono się pojęciem "rynku lokalnego", w orzecznictwie sądów administracyjnych wypracowano stanowisko, iż pod pojęciem "rynku lokalnego" rozumie się obszar gminy lub powiatu, zaś "rynek regionalny" odnoszony jest do obszaru województwa (zob. wyroki NSA: z dnia 8 stycznia 2014 r. sygn. akt I OSK 1460/12, Lex nr 1456962; z dnia 19 czerwca 2019 r. sygn. akt I OSK 2253/17, Lex nr 2707120). Zatem nieruchomość z terenu K. należy uznać jako zlokalizowaną na rynku lokalnym, gdyż znajduje się na obszarze powiatu K.. Natomiast dwie kolejne nieruchomości, tj. zlokalizowane w Z. oraz K., pochodzą z rynku regionalnego. Jak jednak zwrócono uwagę wcześniej, wobec braku nieruchomości podobnych na rynku lokalnym, rzeczoznawca uprawniony był do ich poszukiwania w następnej kolejności na rynku regionalnym.

Jak stanowi art. 150 ust. 1 pkt 1 u.g.n. wynikiem wyceny nieruchomości jest określenie jej wartości rynkowej. Ustalenie tej wartości jest wypadkową złożonego procesu szacowania przeprowadzanego przez rzeczoznawcę majątkowego. Mianowicie wycena, jak podkreślał to Skarżący, wymaga wyselekcjonowania według określonych kryteriów pewnej bazy porównawczej, która jest punktem wyjścia dla dalszych wyliczeń wartości rynkowej danej nieruchomości. Wycena nie polega na przyjęciu cen maksymalnych, lecz na ustaleniu wartości rynkowej nieruchomości w rozumieniu art. 151 ust. 1 u.g.n., a więc takiej ceny realnie możliwej do uzyskania w normalnych warunkach obrotu nieruchomościami. Zatem zarzut Zobowiązanego dotyczący nieuwzględnienia wartości maksymalnych cen za m2 przy wyliczeniu wartości należącej do niego nieruchomości nie zasługuje na uwzględnienie, a tym samym nie uzasadnia twierdzenia o zaniżeniu wartości nieruchomości. Dodać należy, że § 4 ust. 1 rozporządzenia nakazuje wykorzystanie cen transakcyjnych, a więc takich które są efektem zawarcia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Z tych względów – wbrew twierdzeniu Skarżącego - nieuprawnionym byłoby posłużenie się przez rzeczoznawcę majątkowego przy szacowaniu wartości nieruchomości ofertami sprzedaży nieruchomości

Z tych przyczyn jako niezasadne jawią się zarzuty skargi co do naruszenia powołanych w niej przepisów. Rzeczoznawca wyjaśnił bowiem przyczyny wyboru podejścia porównawczego oraz metody porównywania parami, a także korygowania ceny średniej. Ponadto wbrew twierdzeniom Zobowiązanego, nie budzi wątpliwości, że porównywane nieruchomości są nieruchomościami podobnymi w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. Wyliczenia oraz wnioski wynikające z operatu szacunkowego są jasne i logiczne. Dodać także należy, że organy obu instancji – nie wkraczając w zakres wiadomości specjalnych - dokonały wnikliwej oceny operatu szacunkowego, który stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Trafnie w efekcie organy przyjęły prawidłowość kwestionowanego przez Skarżącego operatu szacunkowego.

Końcowo należy wyjaśnić, że zagadnienie wstrzymania postępowania egzekucyjnego, bądź wstrzymania czynności egzekucyjnych reguluje art. 23 § 6 i art. 54 § 6 u.p.e.a, a właściwym do rozpoznania wniosków w tym zakresie jest organ nadzoru w rozumieniu art. 23 u.p.e.a.

Mają powyższe na uwadze Sąd uznał, że zaskarżone postanowienie nie narusza prawa, co uzasadnia oddalenie skargi na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2325 z późn. zm.).