Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1322/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2015-12-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono decyzję I i II inst
Powołane przepisy: article: art. 145 par 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 61
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mirosław Bator Sędziowie: WSA Jacek Bursa WSA Paweł Darmoń (spr.) Protokolant: specjalista Anna Balicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 listopada 2015 r. sprawy ze skargi I.Z.-W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 9 grudnia 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącej – I.Z.-W, kwotę 757 (siedemset pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta K. decyzją z dnia 10 czerwca 2014 r. nr [...] orzekł z wniosku J. K. o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "Budowa 6 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej oraz budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej na działce nr [...] obr. [...] K. wraz z infrastrukturą techniczną, wjazdem z działki drogowej nr [...] (ul. O.) obr. jw. przy ul. O. w K..

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła I. Ż. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W uzasadnieniu zarzucono naruszenie art. 28 i art. 10 K.p.a. w odniesieniu do I. Ż., jak również Spółki [...] S.A., a także innych osób, które powinny zostać uznane za strony postępowania, a co nie miało miejsca z uwagi na niezgodność ksiąg wieczystych z rzeczywistym stanem prawnym. Zarzucono ponadto wadliwe (zbyt wąskie) wyznaczenie obszaru analizowanego oraz trudny do zweryfikowania sposób jego wyznaczenia. Następnie zbyt dużą rozpiętość wskaźnika szerokości elewacji frontowej w granicach od 8 do 13 m. Ponadto podkreślono, że w zakresie ustalania parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej organ nie podał średniego wskaźnika w terenie, podczas gdy organy nie mogą ustalać parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia bez uprzedniego wyliczenia średniego wskaźnika w obszarze analizowanym.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 9 grudnia 2014 r., znak [...]- działając na podstawie art. 54, art. 59, art. 61, art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 poz. 647), § 1 - 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588) oraz art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu decyzji wskazano, że wobec nieobowiązywania planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego istniały podstawy do przeprowadzenia postępowania na zasadach i w trybie art. 59 i nast. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zwanej dalej "ustawą".

W trakcie postępowania pierwszoinstancyjnego, przeprowadzono analizę, o jakiej mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Analiza zawiera część graficzną - mapę ewidencyjną, na której zakreślono granice obszaru analizowanego, granice terenu objętego wnioskiem, jak i część tekstową. W ocenie Kolegium analiza ta odpowiada wymogom formalnym, o których mowa w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej "rozporządzenie"). Obszar analizowany określono w sposób zgodny z § 3 rozporządzenia. Specyficzny kształt obszaru analizowanego wynika z nietypowego kształtu terenu inwestycji, do którego prowadzi wąski wjazd, a teren ten wydłuża się następnie w kierunku wschodnim. Kolegium Odwoławcze nie kwestionuje natomiast samego zakresu tego obszaru, jak również działek przyjętych do weryfikacji. W obszarze analizowanym niewątpliwie istnieją działki sąsiednie, pozwalające na kontynuację funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu, tj. działki nr [...][...][...] i [...] przy ul. O. Działki te usytuowane są w sąsiedztwie lub bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji. Z przeprowadzonej analizy architektoniczno - urbanistycznej wynika, że realizacja planowanej zabudowy (6 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej oraz budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej) pozostaje w zgodności z zasadami kształtowania ładu przestrzennego. W ocenie Kolegium parametry urbanistyczne zostały ustalone w sposób prawidłowy na podstawie szerokiej weryfikacji stanu zagospodarowania w obszarze analizowanym. Zabudowa szeregowa przylega bezpośrednio do terenu inwestycji od strony północnej. Wprawdzie dostępna jest od innej drogi publicznej, lecz jako forma zabudowy występuje w obszarze analizowanym.

Przechodząc do weryfikacji konkretnych wskaźników architektoniczno -urbanistycznych, wskazano, że linię zabudowy ustalono jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (przedłużenie linii zabudowy budynków usytuowanych w drugiej linii zabudowy na dz. nr [...],[...] i [...]). Kolegium Odwoławcze nie kwestionowało takiego sposobu wyznaczenia linii zabudowy, który wynika z treści § 4 ust. 1 rozporządzenia i gwarantuje utrzymanie ładu przestrzennego pozwalając na spójne przestrzennie uzupełnienie istniejącej zabudowy, poprzez nawiązanie do zabudowy na działkach bezpośrednio sąsiadujących z uwzględnieniem specyficznego kształtu działki objętej terenem inwestycji.

Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy ustalono na poziomie od 20 do 24 %, zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia. Organ wyznaczył ten parametr poniżej średniej w obszarze wynoszącej 29%. Rozwiązanie takie zdaniem organu II instancji pozwala w sposób wyważony kreować przestrzeń na działce niezabudowanej usytuowanej w otoczeniu innych budynków. Kolegium Odwoławcze nie kwestionowało samego sposobu wyznaczania tego wskaźnika. Wskaźnik szerokości elewacji frontowej ustalono na poziomie od 8 m do 13 m, tj. zgodnie z wnioskiem, w nawiązaniu do średniej w obszarze wynoszącej 11,58 m. Rozwiązanie takie zdaniem Kolegium jest zgodne z § 6 rozporządzenia wykonawczego, a Kolegium Odwoławcze nie podzieliło poglądu strony odwołującej, że parametr ten jest określony w zbyt szerokim zakresie. Powołano się na § 6 ust. 1 rozporządzenia – który stanowi że szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%.

Wysokość kalenicy ustalono w przedziale od 8 m do 9,5m. Podkreślono, że bezpośrednio sąsiadująca z terenem inwestycji zabudowa szeregowa przy ul. H.obejmuje budynki o wysokości w przedziale 9m- 9,5m. W związku z tym, przyjęte przez Organ I instancji oceniono pozytywnie.

Sporządzona w toku postępowania analiza architektoniczno - urbanistyczna zdaniem Kolegium pozwala na ustalenie warunków zabudowy dla planowanego zamierzenia z poszanowaniem wymogów ustawodawstwa z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego. Ustalone warunki zabudowy nawiązują do zabudowy sąsiadującej, w ocenie Kolegium Odwoławczego zabudowa objęta wnioskiem realizuje zasadę, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Kolegium powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych podkreśliło, że nie stoi w sprzeczności z przepisami określenie parametrów w wielkości od minimalnej do maksymalnej, gdyż takie rozwiązanie ułatwiające dostosowanie projektu budowlanego do decyzji o warunkach zabudowy zapewnia także zachowanie ładu architektonicznego, pod warunkiem jednakże odpowiedniego określenia tych wielkości ze wskazaniem przekonującej argumentacji.

Zwrócono również uwagę, że w tym obszarze, w którym ład przestrzenny i architektoniczny dopiero się kształtuje, istnieje usprawiedliwienie dla ustalenia parametrów nowej zabudowy w sposób odmienny od podstawowych reguł przewidzianych w rozporządzeniu (por. WSA w Krakowie z dnia 2 kwietnia 2012 r. sygn. akt II SA/Kr 1157/11).

Zamierzenie posiada dostęp do drogi publicznej i jest zgodne z przepisami odrębnymi. W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. zaskarżona decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie narusza przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia wykonawczego do tej ustawy, a postępowanie przeprowadzono z zachowaniem wymaganych przepisów procedury określonych w Kodeksie postępowania administracyjnego. Decyzja ta nie narusza w ocenie Kolegium Odwoławczego interesów osób trzecich. Ponadto decyzja Organu I instancji została w sposób prawidłowy uzasadniona. Kolegium Odwoławcze nie podzieliło poglądu strony odwołującej w przedmiocie niezapewnienia czynnego udziału Spółce [...] SA, z uwagi na fakt, że zaskarżona decyzja została doręczona na właściwy adres Spółce [...] SA Odział [...] [...] w K.

Decyzję Kolegium Odwoławczego zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie I. Ż., zarzucając jej naruszenie:

1. art. 138 § 1 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego poprzez wydanie decyzji utrzymującej w mocy decyzję organu pierwszej instancji pomimo istnienia przesłanek do jej uchylenia,

2. art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku - o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez błędne uznanie, że w sprawie zaistniały wszystkie przesłanki określone w przepisie niezbędne do wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla w/w inwestycji,

3. § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez wyznaczenie obszaru analizowanego w odległości mniejszej niż 3-krotna szerokość frontu działki, na której ma być zrealizowana inwestycja,

4. § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez odniesienie parametru wielkości powierzchni nowej zabudowy do średniego wskaźnika dla całego obszaru wyliczonego jako stosunek sumy powierzchni budynków do sumy powierzchni działek (sprecyzowanych wyłącznie w zakresie lokalizacji od ul. O.), co uniemożliwia weryfikację, jakie konkretnie działki zostały wzięte pod uwagę przy wyliczaniu tego parametru i czy były to działki, które wchodzą w zakres obszaru analizowanego jedynie w części,

5. § 6 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez ustalenie parametru szerokości elewacji frontowej w sposób sprzeczny z zasadą ścisłości (określoności) ustalenia parametrów przyszłej zabudowy,

6. § 7 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez ustalenie parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej na podstawie § 7 ust. 4 bez uprzedniego wyliczenia średniego wskaźnika w obszarze analizowanym, na podstawie analizy zaledwie kilku wybranych budynków z obszaru analizowanego, nadto wyłącznie po analizie wysokości kalenic tych budynków, a nie ich elewacji frontowych, a także przy uwzględnieniu wysokości budynku nr [...] przy ul. O., określonej w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, a nie jego aktualnego, istniejącego gabarytu,

7. art. 10 § 1 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego, polegające na doręczeniu decyzji spółce, która już nie istnieje - spółce [...] S.A. Brak doręczenia decyzji stronie postępowania - spółce [...] S.A., brak ustalenia spadkobierców po zmarłej K. K. oraz brak doręczenia decyzji W. K., A. K., L. K., J. K., M. K., K. M., H. Ć. oraz A. N., pomimo posiadanej przez organ wiedzy, że spółki [...] S.A. i [...] S.A. już nie istnieją,

8. art. 97 § 1 pkt 4 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego, poprzez odmowę zawieszenia postępowania pomimo wykazania, że stan własności działki nr [...] obr. [...] K. w K. ujawniony w księdze wieczystej nr [...] jest niezgodny ze stanem prawnym,

9. art. 7, 11 i 77 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego, polegające na niewyczerpującym zebraniu i zbadaniu materiału dowodowego w sprawie oraz na niewystarczającym wyjaśnieniu stronie zasadności przesłanek podjętego rozstrzygnięcia,

10. art. 11 k.p.a. poprzez nieodniesienie się do poczynionych przez stronę zarzutów i rezygnację z realizacji zasady przekonywania,

12. art. 107 § 3 w związku z art. 126 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez zbyt skrótowe i niejasne sformułowanie uzasadnienia podjętego rozstrzygnięcia.

Na podstawie tak sformułowanych zarzutów strona skarżąca wniosła o uchylenie decyzji w całości oraz poprzedzającej jej decyzji organu I instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania na rzecz skarżącego według norm przepisanych w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie i w całości podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Rozpoznając sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U.2002.153.1269) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że przedmiotem kontroli Sądu jest zgodność zaskarżonej decyzji (innego aktu lub czynności) z przepisami prawa materialnego, które mają zastosowanie w sprawie oraz z przepisami prawa procesowego, regulującymi tryb jej wydania lub podjęcia aktu albo czynności będącej przedmiotem zaskarżenia. Wiążące przy tym są przepisy obowiązujące w dacie wydania zaskarżonego aktu. Usunięcie z obrotu prawnego decyzji lub innego aktu może nastąpić tylko wtedy, gdy postępowanie sądowe dostarczy podstaw do uznania, że przy ich wydawaniu organy administracji publicznej naruszyły prawo w zakresie wskazanym w art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.- zwanej dalej p.p.s.a.) - tj. w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mających istotny wpływ na wynik sprawy.

Dokonując oceny zaskarżonej decyzji pod kątem tak określonych kryteriów Wojewódzki Sąd Administracyjny doszedł do wniosku, że musi zostać uchylona, albowiem opiera się na wadliwej analizie urbanistyczno - architektonicznej. W konsekwencji przyjąć należy, że organy prowadzące postępowanie nie wyjaśniły w sposób dostateczny wszystkich istotnych dla sprawy okoliczności, czym naruszyły art. 7 i art. 77 kodeksu postępowania administracyjnego w sposób, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Analiza urbanistyczno architektoniczna nie została prawidłowo i kompletnie sporządzona, co powoduje, że musi zostać albo znacząco poprawiona, albo sporządzona na nowo.

Przede wszystkim należy zwrócić uwagę na nietypowy kształt działki nr [...] na której ma być zlokalizowana zabudowa. Zauważył to organ odwoławczy, jednakże nie ocenił tej okoliczności w kontekście ustalenia frontu działki oraz konsekwencji z tego wynikających. Wjazd na działkę ma się odbywać od ul. O. przez działkę drogową nr [...], jest to wjazd wąski, zlokalizowany pomiędzy budynkami na działkach nr [...][...] i [...], a także [...]. Sam teren działki przeznaczonej do zabudowy ma kształt wydłużonego prostokąta z krótszym bokiem od strony ul. O., od której oddziela go zabudowana działka nr [...] Drugi bok prostokąta jest skierowany w stronę wschodnią i niemal 6 razy dłuższy od krótszego. Wjazd na działkę łączy się z dłuższym bokiem prostokąta od strony północnej. Do działki bezpośrednio prowadzi również ul. H., z której pierwotnie także przewidziany był wjazd na teren inwestycji, jednakże wniosek o ustalenie warunków zabudowy został w tym zakresie zmodyfikowany w dniu 12 marca 2014 r. (k. [...] akt administracyjnych I instancji). Planowana zabudowa ma charakter zabudowy szeregowej, a więc będzie się rozciągała wzdłuż osi wschód - zachód.

W takiej konfiguracji nie jest oczywiste który z "boków prostokąta" (zachodni czy północny) należy uznać za front działki, zdefiniowany w § 2 pkt 5 rozporządzenia jako "część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę". Ustalenie to jest niezwykle istotne, bowiem z jednej strony wpływa na wielkość obszaru analizowanego (w myśl § 3 ust. 2 rozporządzenia "Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów"), z drugiej wpływa na ustalenie poszczególnych wskaźników zabudowy, takich jak linia zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, geometria dachu.

Autor analizy ograniczył się do stwierdzenia: "od strony ul. O. planowany jest wjazd i wejście na działkę. Tym samym front działki znajduje się od strony ul. O. i elewacjami frontowymi są elewacje zwrócone w kierunku ul. O.". Takie stwierdzenie nie jest wystarczające, również z uwagi na ustalenie parametru szerokości elewacji frontowej. Z rysunków dołączonych do wniosku o ustalenie warunków zabudowy (k. [...]-[...] i k. [...] akt administracyjnych I instancji) wynika, że jako "elewację frontową" oznaczono elewację zabudowy szeregowej i bliźniaczej skierowaną na północ, natomiast w analizie przyjęto, że elewacjami frontowymi są elewacje zwrócone na zachód tj. w stronę ul. O.

Nie wyjaśniono również jak w tej sytuacji wyznaczony został obszar analizowany, stwierdzając jedynie w analizie, że został wyznaczony zgodnie z § 3 rozporządzenia w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki i nie mniejszej niż 50 m. Skoro forma terenu inwestycji na której planowana jest zabudowa nie jest typowa, to tym bardziej analizator powinien szczegółowo rozważyć tę kwestię w analizie i wyjaśnić jak zostały wyznaczone granice obszaru analizowanego. Tymczasem ani w analizie, ani w decyzjach organów I i II instancji kwestii tej nie poświęcono uwagi. Pomimo podniesienia w odwołaniu zarzutu, co do sposobu wyznaczania obszaru analizowanego Samorządowe Kolegium Odwoławcze w zaskarżonej decyzji stwierdziło jedynie, że go nie kwestionuje. To strona odwołująca zakwestionowała zakres obszaru analizowanego, a rolą organu II instancji było zbadanie tych wątpliwości i ewentualne uchylenie decyzji organu I instancji. Kolegium kwestii tej jednak nie rozważyło, pomijając zgłoszone w odwołaniu wątpliwości.

Już tylko ta wadliwość analizy urbanistyczno - architektonicznej uzasadnia uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta K.. Sąd jednak dopatrzył się dalszych uchybień w zakresie ustalenia parametrów nowej zabudowy.

Wyniki analizy nie są precyzyjne ani przekonujące i trafnie zostały zakwestionowane przez skarżącą. Przede wszystkim podkreślić trzeba, że zgodnie z rozporządzeniem w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeprowadzając analizę należy zbadać wszystkie parametry w obszarze analizowanym w kontekście występującej średniej, a następnie powinny one zostać odniesione do parametrów określonych we wniosku o ustalenie warunków zabudowy przez inwestora. Parametry poszczególnych nieruchomości w obszarze analizowanym powinny zostać czytelnie i jednoznacznie przedstawione, a następnie wyliczone ich średnie w obszarze analizowanym i obszarach szczególnie istotnych, do których ma nawiązywać zabudowa. Te wskaźniki, które zostały przez autora analizy wyznaczone w inny sposób, odbiegający od średniej muszą zostać stosownie uzasadnione w analizie i wynikać z analizy.

Zastrzeżenia budzi sposób ustalenia parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Zgodnie z § 7 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1) . Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust. 3). Jednocześnie dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, o czym stanowi § 7 ust. 4 rozporządzenia.

W przeprowadzonej analizie urbanistyczno - architektonicznej podano wysokość niektórych budynków znajdujących się w obszarze analizowanym (budynki nr [...],[...],[...],[...],[...],[...], "zabudowa szeregowa przy ul. H.") zastrzegając, że ich wysokość zmierzono przy pomocy specjalistycznego programu [...] według stanu na 2006 rok oraz że wymiary te w przybliżeniu odpowiadają stanowi istniejącemu, nie są jednak precyzyjnymi pomiarami geodezyjnymi.

Autor analizy wskazał, że "wysokość 9,5 m to wysokość nawiązująca do najwyższych budynków stojących w sąsiedztwie planowanej inwestycji", a ustalono ją na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia. Nie ustalono jednak średniej wysokości w obszarze analizowanym, wbrew obowiązkowi wynikającemu z cytowanego wyżej § 7 ust. 3 rozporządzenia. Ponadto w piśmie z dnia 1 grudnia 2015 r. (stanowiącym załącznik do protokołu rozprawy z dnia 26 listopada 2015 r., do przedłożenia którego Sąd zobowiązał pełnomocnika skarżącej na tej rozprawie) zakwestionowano wysokość jednego z budynków przyjętych jako podstawę ustalenia wysokości nowej zabudowy. Mianowicie z pomiaru sporządzonego przez geodetę uprawnionego R. W. w dniu 7 grudnia 2015 r. wynika, że wysokość budynku nr [...] do kalenicy to - 8,60 m, a zatem niemal metr mniej niż przyjęto w analizie (ok. 9,5 m) . Jeżeli określono w zaskarżonej decyzji wysokość nowej zabudowy na 9,5 m jako nawiązującą do najwyższych budynków stojących w sąsiedztwie planowanej inwestycji, a faktycznie przeprowadzone pomiary wskazują na to że ich wysokość okazuje się niższa, to nie jest wystarczające zastrzeżenie o braku precyzyjności danych przyjętych za podstawę ustaleń i oparciu się na danych jedynie "w przybliżeniu" ukazujących rzeczywistą wysokość istniejących budynków. Konsekwencją takiego prowadzenia postępowania może być, bowiem wybudowanie nowych obiektów przewyższających już istniejące i zaburzenie ładu przestrzennego.

Jednocześnie odpowiadając na zarzut skarżącej dotyczący "widełkowego" ustalenia szerokości elewacji frontowej należy stwierdzić, że sposób ustalenia parametrów w zakresie "od ... do..." jest dopuszczalny, ale też wymaga uzasadnienia, w kontekście zachowania ładu przestrzennego.

Zbyt pobieżnie została w zaskarżonej decyzji potraktowana kwestia określenia udziału powierzchni biologicznie czynnej dla terenu działki [...], którą określono na min. 30%. Organ ograniczył się do wyłącznego jej wyznaczenia bez żadnego uzasadnienia. Przypomnieć należy, że działka według ustaleń zawartych w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego w strefie kształtowania systemu przyrodniczego, dla którego istnieje konieczność zachowania minimum 70 % powierzchni biologicznie czynnej; leży w obszarze węzłowym określanym jako [...] będącej elementem europejskiej sieci integrującej obszary o istotnym znaczeniu – co wynika z opinii Wydziału Kształtowania Środowiska [...] z dnia 13 maja 2013 r. Mimo powołania się na tę opinię w decyzji Prezydenta Miasta K., ustalona wielkość powierzchni biologicznie czynnej na poziomie 30% stoi w wyraźnej sprzeczności z treścią tego pisma.

Z nieczytelnej mapy załączonej do pisma z dnia 1 grudnia 2015 r (data prezentaty 2 grudnia 2015 r) nie można wywodzić, jak tego chce skarżąca - że siec drenarska położona jest na działce [...], co zresztą pozostaje w sprzeczności z dotychczasowym stanowiskiem skarżącej z którego wynika ze znajduje się ona na działkach poza dotychczasowym obszarem analizowanym. W zależności od ustaleń odnośnie szerokości obszaru analizowanego ta kwestia również wymaga zbadania.

W ponownie prowadzonym postępowaniu należy uwzględnić powyższe uwagi i przede wszystkim uzupełnić analizę bądź też wykonać ją na nowo. Organ wyjaśni również kwestię następstwa prawnego po K. K. i W. K., mając na względzie okoliczność , ze dokumentem poświadczającym zgon jest odpis skrócony aktu zgonu wydany przez właściwy ze względu na ostatnie miejsce zamieszkania - urząd stanu cywilnego , a dokumentem stwierdzającym nabycie spadku jest sądowe postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku bądź akt poświadczenia dziedziczenia wydany przez notariusza.

Biorąc pod uwagę powyższe rozważania należało uchylić zarówno zaskarżoną decyzję, jak i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" p.p.s.a.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a.