Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 75/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2017-04-07 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98a, art. 148
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Łucja Franiczek, Sędziowie Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska (spr.), Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka, Protokolant Agnieszka Jurczak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 kwietnia 2017 r. sprawy ze skargi M. A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] r. Burmistrz Miasta T., przywołując w podstawie prawnej art. 93 ust. 1 i ust. 2, art. 96 ust. 1 i ust. 4, art. 97 ust. 1 oraz art. 99 w związku z art. 93 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.jedn. Dz.U. z 2010 r.., Nr 102, poz. 651 ze zm.) m.), po rozpatrzeniu wniosku M. A., zatwierdził podział nieruchomości położonej w T. S., składającej się z trzech działek nr 1, nr 2 i nr 3 stanowiących własność wnioskującego na siedem nowych działek, o wskazanych numerach i podanej wielkości.

Pismem z dnia [...] r. Burmistrz Miasta T., zawiadomił wymienionego powyżej właściciela działek o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z dokonanym podziałem nieruchomości oznaczonej nr 1, nr 2 i nr 3 na nowe działki zgodnie z wymienioną powyżej decyzją. Pismem z dnia [...] r. organ powiadomił o zebraniu całości materiału niezbędnego do wydania decyzji i możliwości zapoznania się z tym materiałem dowodowym oraz wypowiedzenia się w sprawie.

Decyzją z dnia [...] r. Burmistrz Miasta T., działając na podstawie art. 98a, art. 148 ust. 1 do ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami postanowił ustalić M. A. opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, który nastąpił w wyniku dokonanego podziału nieruchomości w wysokości 3.718,40zł tj. w wysokości 20% różnicy wartości nieruchomości po podziale i wartości nieruchomości przed podziałem.

W wyniku złożonego przez M. A. odwołania, rozpatrujące sprawę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [...] r. uchyliło decyzję organu pierwszej instancji i przekazało mu sprawę do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu podkreślono fakt, iż przygotowany w sprawie operat szacunkowy przez biegłego rzeczoznawcę K M. "nie daje jednoznacznej odpowiedzi na pytanie czy w wyniku (..) podziału wzrosła wartość przedmiotowej nieruchomości". Kolegium podniosło, iż skoro dokonano podziału trzech działek, to ten fakt należało uwzględnić w operacie szacunkowym, podczas gdyż w operacie dokonano wyceny nieruchomości o powierzchni będącej sumą powierzchni trzech działek.

Po przedstawieniu nowego operatu szacunkowego z dnia [...]r. decyzją nr [...] z dnia [...] r. Burmistrz Miasta T., działając na podstawie art. 98a, art. 148 ust. 1 do ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.jedn. Dz.U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.) postanowił ustalić opłatę adiacencką w wysokości 638,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej w związku dokonanym podziałem obejmującym działki nr 4, nr 5, nr 6, nr 7, nr 8, nr 9 i nr 10 powstałe z działek nr 11, nr 2 i nr 12 położone w T. i stanowiące własność M. A.. W uzasadnieniu wskazano, że Rada Miejska w T. uchwałą nr [...] z dnia [...] r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku z jej podziałem ustaliła stawkę procentową opłaty, o której mowa w art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami - w wysokości 20% wzrostu wartości nieruchomości.

Jednocześnie ustawa o gospodarce nieruchomościami warunkuje ustalenie opłaty adiacenckiej od wystąpienia dwóch przesłanek: tj. wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału i ustalenia tej opłaty w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna (art. 98a ust. 1 ustawy). Burmistrz Miasta T. zatwierdził podział przedmiotowej nieruchomości decyzją z dnia [...] r.

Zgodnie z art. 98a cytowanej ustawy wysokość opłaty adiacenckiej oblicza się jako różnicę między wartością nieruchomości przed podziałem i po podziale (wartość tę ustala się na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej). Według przygotowanego operatu szacunkowego (przy uwzględnieniu wskazań organu odwoławczego) biegły rzeczoznawca majątkowy K. M. ustalił wartość nieruchomości przed podziałem na kwotę 287.753,00 zł, a po podziale na kwotę - 290.943,00 zł, czyli nastąpił wzrost wartości tej nieruchomości w wyniku podziału o kwotę 3.190,00 zł, co przy zastosowaniu stawki opłaty adiacenckiej - dało kwotę opłaty w wysokości 638 zł. Zgodnie z operatem w stosunku do sześciu powstałych w wyniku podziału działek budowlanych nastąpił wzrost ich wartości.

Odnosząc się od przygotowanego w sprawie operatu szacunkowego organ stwierdził, iż biegły określił wartość nieruchomości podejściem porównawczym metodą korygowania ceny średniej. Wybór metody uzasadnił rodzajem szacowanego obiektu i odpowiednią liczbą dostępnych transakcji porównawczych. Określona wartość rynkowa nieruchomości mieści się w przedziale cen transakcyjnych uzyskiwanych za nieruchomości podobne w obrocie rynkowym. Organ uznał przedstawiony operat szacunkowy za zgodny z obowiązującymi przepisami. Wycena dokonana została zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, z dołożeniem należytej staranności oraz zasadami etyki zawodowej i zasadą bezstronności, stanowiąc wystarczającą podstawę do określenia ustalonej dla M. A. opłaty adiacenckiej.

Dalej organ stwierdził, że strona zgodnie z art. 10 Kodeksu postępowania administracyjnego była informowana na każdym etapie postępowania o wszelkich okolicznościach mających wpływ na ostateczne rozstrzygnięcie.

Uwzględniając zatem powyższe organ uznał, iż należało orzec jak w sentencji.

Odwołanie od powyższej decyzji złożył, reprezentowany przez pełnomocnika, M. A.. Zarzucając decyzji Burmistrza Miasta T. naruszenie prawa procesowego, tj. art. 84 § 2 w związku z art. 24 § 1 pkt 5 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez dopuszczenie do udziału w postępowaniu biegłego K. M., pomimo, iż brał on udział w wydawaniu zaskarżonej decyzji oraz art. 7 w związku z art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez przyjęcie, iż operat szacunkowy sporządzony biegłego K. M. stanowi dowód mogący być podstawą do ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu podziału przedmiotowej nieruchomości, wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia.

Uzasadniając odwołanie podkreślił, że niniejsza sprawa była już rozstrzygnięta decyzją nr [...] z dnia [...] r., z którą strona się nie zgodziła. Decyzja ta została uchylona przez organ wyższej instancji, z powodu istotnych wad operatu szacunkowego przygotowanego przez biegłego K. M.. Rozpatrując sprawę ponownie organ pierwszej instancji pominął zupełnie przepis art. 84 § 2 w związku z art. 24 § 1 pkt 5 Kodeksu postępowania administracyjnego i dopuścił dowód w postaci operatu szacunkowego sporządzony przez biegłego K. M.. Zdaniem odwołującego nastąpiły przesłanki pociągające za sobą utratę zdolności przez biegłego do występowania w sprawie, wskazane w art. 24 Kodeksu. Nadto zdaniem odwołującego przygotowany operat szacunkowy jest na tyle wadliwy, iż przypisanie mu waloru dowodu mogącego stanowić podstawę do naliczenia opłaty adiacenckiej jest niemożliwe. Skoro nieruchomość przed podziałem ma lepsze cechy rynkowe niż nieruchomość po podziale, to jedyny logiczny wniosek winien prowadzić do konkluzji, że nieruchomość po podziale powinna mieć wartość niższą. Zastrzeżenia odwołującego budzi także fakt, że biegły wycenia poszczególne działki gruntu, a następnie sumuje ich wartość. Zdaniem odwołującego, skoro art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami odnosi się do wzrostu wartości nieruchomości to przedmiotem wyceny powinna być nieruchomość jako całość, a nie poszczególne działki gruntu. Zastrzeżenia budzi także przyjęte podobieństwo (w zakresie powierzchni) przyjętych do porównania nieruchomości, które posiadając powierzchnię ok 600m², trudno uznać za podobne do wydzielonych działek o powierzchni ode 262 do 383m².

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu Kolegium potwierdziło zgodność decyzji z obowiązującymi przepisami prawa, a w szczególności z art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym wójt, burmistrz czy prezydent pobiera opłatę adiacencką, po spełnieniu następujących przesłanek:

- nastąpiło zatwierdzenie podziału nieruchomości decyzją ostateczną;

- wzrost wartości nieruchomości jest konsekwencją dokonanego podziału;

- w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej tej opłaty.

Nie budzi, zdaniem Kolegium, wątpliwości fakt, że dwie z tych przesłanek zostały spełnione, tzn. doszło do podziału nieruchomości (zatwierdzonej decyzją ostateczną) i obowiązywała w dniu ostateczności tej decyzji - uchwała Rady Miejskiej w T. nr [...] z dnia [...] r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej - przewidująca opłatę w wysokości 20% wzrostu wartości nieruchomości. Do rozstrzygnięcia zostało czy w wyniku dokonanego podziału nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Jedynym dowodem w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej jest wycena sporządzona przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego. W niniejszej sprawie biegły przyjął dla określenia wartości przed i po podziale podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Uwzględniając treść art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami biegły przyjął do porównania właściwy dobór nieruchomości do celów porównawczych, ustalił istotne cechy różniące, zastosował współczynniki korygujące. W ocenie organu operat został przygotowany i sporządzony zgodnie z przepisami i spełnia wymogi formalne. Nadto jest logiczny i nie zawiera błędów rachunkowych. Wątpliwości pełnomocnika strony budzi fakt uwzględnienia przez rzeczoznawcę do porównań transakcji nieruchomościami o większej powierzchni np. 590m² przy wycenie działek o pow. od 262 do 383m². Jak wykazał jednak rzeczoznawca po badaniu transakcji na rynku lokalnym, nie stwierdzono istotnych różnic cenowych zależnych od powierzchni w przedziale działek o powierzchni od 200 do 600m². Przygotowany operat dowodzi, że podział nieruchomości spowodował zwiększenie jej wartości.

Odnosząc się do zarzutów odwołania dotyczących konieczności wyłączenia rzeczoznawcy Kolegium uznało, iż zarzut ten jest bezzasadny. Zgodnie z art. 84 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego biegły podlega wyłączeniu na zasadach i w trybie określonym w art. 24. Natomiast w myśl art. 25 § 1 pkt 5 Kodeksu pracownik organu administracji publicznej podlega wyłączeniu od udziału w postępowaniu w sprawie, w której brał udział w wydaniu zaskarżonej decyzji. Zatem powyższy przepis wyłącza z udziału w postępowaniu odwoławczym, jeżeli uczestniczono uprzednio w postępowaniu przed organem pierwszej instancji, w którym wydano zaskarżoną decyzję. Czyli przepis ten znajduje zastosowanie w odniesieniu do sytuacji, w której pracownik organu administracji brał udział w wydawaniu przez ten organ decyzji, następnie zaskarżonej do tego samego organu wnioskiem o ponowne rozpatrzenie sprawy. Przepis ten nie ma zastosowania w postępowaniu, które toczy się przed organem pierwszej instancji, po uprzednim uchyleniu jego decyzji przez organ odwoławczy.

Niezadowolony z rozstrzygnięcia M. A., reprezentowany przez pełnomocnika, złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie kosztów postępowania. Zarzucił zaskarżonej decyzji naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

- art. 24 § 1 pkt 4 i pkt 5 w związku z art. 84 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego i art. 176 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ich błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, iż przepisy te nie mają zastosowania do biegłego - autora opinii będącej podstawą wydania decyzji przez organ pierwszej instancji, która to decyzja została następnie uchylona z uwagi nm.in na wadliwość sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego;

- art. 8 i art. 11 w związku z art. 107 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez brak ustosunkowania się w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji do zarzutów sformułowanych w odniesieniu do operatu zawartych w odwołaniu;

-art. 7 w związku z art. 80 i z art. 77 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez pobieżną ocenę zgodności z przepisami prawa dowodu - opinii biegłego sporządzonej w formie operatu szacunkowego.

W przypadku odmowy uznania zasadności zgłoszonych zarzutów procesowych podniósł naruszenie przepisów prawa materialnego, to:

-art. 153 ust. 1 w związku z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie poprawności dowodu, w sytuacji gdy sporządzona wycena dokonana została w ujęciu porównawczym metodą korygowania ceny średniej, a przyjęte przez biegłego nieruchomości nie stanowią nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej;

- art. 4 pkt 16 i pkt 17 tej ustawy poprzez zaakceptowanie przez organ jako poprawnego przyjęcia do porównania nieruchomości, które nie spełniają wymogu podobieństwa w zakresie wielkości;

- art. 98a ust. 1 tej ustawy poprzez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że dla potrzeba ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej wycena nieruchomości gruntowej może obejmować sumę wartości poszczególnych działek gruntu, podczas gdy prawidłowa wykładnia powinna prowadzić do wniosku, że wycena musi obejmować jedną nieruchomość, składającą się z odpowiedniej ilości działek gruntu;

- art. 98a ust. 1 ustawy poprzez przyjęcie, że zachodzą podstawy do ustalenia opłaty adiacenckiej w sytuacji, gdy zgromadzony materiał dowodowy nie daje podstaw do przyjęcia, iż podział nieruchomości skarżącego spowodował wzrost jej wartości.

W uzasadnieniu rozwinięto podniesione powyżej zarzuty. Wskazując na pierwszy zarzut podkreślono, że skoro decyzja kasatoryjna prezentowała wady dowodu (wadliwość przygotowanego operatu), to sporządzający go biegły podlega wyłączeniu od udziału w ponownym postępowaniu przed organem pierwszej instancji na podstawie cytowanych przepisów. Przepisy te zabezpieczają postępowanie przed brakiem obiektywizmu i bezstronności. Dalej zwrócono uwagę, na braki uzasadnienia, wobec nie odniesienia się do wskazanych błędów w zakresie doboru nieruchomości podobnych - zwłaszcza w aspekcie ich wielkości. Niezgodne z przepisami jest także ustalenie wartości podzielonej nieruchomości w oparciu o zsumowaną wartość kilku (sześciu) działek. Zdaniem skarżącego zarówno przed podziałem jak i po podziale szacunek wartości nieruchomości powinien być dokonywany w stosunku do całego gruntu, gdyż tylko on stanowi nieruchomość gruntową.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o oddalenie skargi, podnosząc argumenty i motywy zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach rozpatrując niniejszą sprawę zważył, co następuje :

Na wstępie należy wskazać, że w myśl art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.jedn. Dz.U. z 2016 r. , poz. 718 ze zm.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w treści ustawy. Kryterium kontroli wykonywanej przez te sądy określa art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.jend. Dz.U. z 2016 r., poz. 1066), stanowiąc, że jest ona sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zatem kontrola sądów polega na zbadaniu, czy kwestionowana decyzja nie uchybia przepisom prawa materialnego lub procesowego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy albo dającym podstawę do wznowienia postępowania bądź mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądy badają również, czy organ administracji publicznej nie dopuścił się uchybień skutkujących nieważnością decyzji (art. 145 § 1 cytowanej ustawy). W myśl art. 134 § 1 tej ustawy sądy te rozstrzygają w granicach danej sprawy, nie będąc związanymi zarzutami i wnioskami skargi, a zatem oceniają legalność decyzji również z urzędu.

Kierując się tym zapisem Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach stwierdził, iż zarówno zaskarżona decyzja, jak również poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji są w ocenie składu orzekającego zgodne z prawem.

Kontrolowane w niniejszym postępowaniu decyzje wydane zostały w oparciu o przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomości (t.jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) i dotyczyły naliczenia opłaty adiadenckiej w związku z podziałem nieruchomości dokonanym na wniosek właściciela. Zgodnie z art. 98a wymienionej ustawy jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, (...), wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz lub prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie stało się prawomocne.

Tak więc z przytoczonej powyżej regulacji wynika, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości może być wydana, gdy spełnione są następujące przesłanki:

- nastąpił podział nieruchomości, dokonany na wniosek właściciela;

- ustalenie opłaty następuje w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna;

- nastąpił faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek jej podziału, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 146 ust. 1a cytowanej ustawy);

- w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej.

W przedmiotowej sprawie, w ocenie organów, wszystkie te przesłanki zostały spełnione i stanowisko takie należy podzielić.

Prawomocną decyzją Burmistrza Miasta T. z dnia [...] r. nastąpiło zatwierdzenie podziału nieruchomości skarżącego na siedem nowych działek. Ustalenie przedmiotowej opłaty nastąpiło w okresie wymaganych trzech lat – tj. decyzja organu pierwszej instancji wydana została w dniu [...] r., a decyzja organu drugiej instancji w dniu [...] r. W okresie tym obowiązywała uchwała Rady Miejskiej w T. [...] z dnia [...] r. w sprawie ustalenia wysokości stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, który nastąpił w wyniku podziału nieruchomości, mocą której ustalona została stawka 20% wzrostu wartości nieruchomości.

Sporna była kwestia wzrostu wartości podzielonej na wniosek skarżącego nieruchomości. Przygotowany dla potrzeb sprawy operat szacunkowy nie wyjaśnił w sposób jednoznaczny tego faktu, a nadto nie uwzględnił w wycenie faktu, iż podziałowi podlegała nieruchomość złożona z trzech działek- stąd w wyniku uwzględnienia złożonego odwołania i uchylenia pierwszej wydanej przez Burmistrza Miasta T. decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej z dnia [...] r. przez organ odwoławczy decyzją z dnia [...] r., sprawa podlegała ponownemu rozpatrzeniu w wyniku którego wydane zostały kwestionowane obecnie decyzje.

Dla potrzeb obecnego postępowania sporządzono nowy operat szacunkowy z dnia [...] r., którego autorem jest rzeczoznawca majątkowy K. M..

Podstawowym zarzutem złożonej skargi jest zarzut naruszenia art. 24 § 1 pkt 4 i pkt 5 w związku z art. 84 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego i art. 176 ustawy o gospodarce nieruchomościami z uwagi na ich błędną wykładnię, co w konsekwencji doprowadziło do przyjęcia jako dowodu w sprawie operatu szacunkowego przygotowanego przez biegłego, którego operat w toku pierwszego postępowania – zakończonego uchyleniem wydanej wówczas decyzji i przekazaniem sprawy do ponownego rozpatrzenia, uznany został za wadliwy. W ocenie skarżącego wymienione powyżej przepisy mają zastosowanie do biegłego - autora opinii - operatu szacunkowego, który winien podlegać obowiązkowi wyłączenia z mocy prawa.

Sąd nie podziela tego zarzutu uważając, że zaistniało (po stronie skarżącej) niezrozumienie instytucji "udziału" rzeczoznawcy majątkowego w postępowaniu administracyjnym. Trzeba w tym miejscu przypomnieć, że procedura administracyjna jest tego rodzaju, iż organ odwoławczy wydając decyzję kasacyjną, ma obowiązek wytknąć organowi pierwszej instancji popełnione uchybienia, które ten winien wyeliminować podczas ponownego rozpatrywania sprawy. Taka sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie. Dotyczyła ona błędów popełnionych przez biegłego w operacie szacunkowym, które rzeczoznawca usunął, przedkładając nowy operat szacunkowy. Nie jest to jednak, jak twierdzi skarżący, podstawa do wyłączenia biegłego. Rzeczoznawca majątkowy nie jest żadną stroną ani uczestnikiem postępowania biorącym udział w sprawie. Jest profesjonalistą, osobą zaufania publicznego, który sporządza dowód w sprawie w postaci operatu szacunkowego. Dowód ten podlega ocenie organu, podobnie jak każda opinia biegłego. Do rzeczoznawcy nie ma zastosowania art. 84 w związku z art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego. W stosunku do rzeczoznawców majątkowych wprowadzono odrębną regulację w art. 176 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, iż rzeczoznawca majątkowy podlega wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomości, jeżeli zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego, ale w niniejszej sprawie żadna z wymienionych tam przesłanek nie zaistniała. Przepis ten stwierdza, że rzeczoznawca majątkowy podlega wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomości, a nie od udziału w postępowaniu. Oznacza to wyłączenie rzeczoznawcy m.in. wtedy, gdy na jakimś etapie tego, konkretnego postępowania był: świadkiem, biegłym, przedstawicielem strony - ust. 4 cytowanego przepisu, względnie brał udział w wydaniu zaskarżonej decyzji - ust. 5 tego przepisu. W ocenie składu orzekającego sytuacja tak może mieć miejsce wtedy, gdy ta sama osoba pracowała najpierw w administracji biorąc udział w wydawaniu decyzji, a następnie zmieniła zawód na rzeczoznawcę majątkowego. Wprawdzie strona skarżąca w skardze odwołała się do wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 stycznia 2014 r. o sygn. akt I OSK 1382/12, w którym Sąd uchylił wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z tego powodu, że tenże Sąd nie wyłączył rzeczoznawcy majątkowego od ponownego udziału w szacowaniu nieruchomości w sytuacji, kiedy błędy operatu szacunkowego były przyczyną wydania decyzji kasacyjnej przez organ drugiej instancji.

Sąd, w składzie orzekającym, nie podziela jednak powyższego stanowiska z tego powodu, że jest ono wiążące tylko w tamtej sprawie, stanowi pogląd odosobniony, nie jest utrwalony w orzecznictwie sądowym i jest nieracjonalny.

W art. 24 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, do którego odsyła wymieniony powyżej art. 176 ustawy o gospodarce nieruchomościami zostały wymienione przesłanki wyłączenia pracownika od udziału w sprawie. Komentowany przepis ma stanowić gwarancję bezstronnego załatwienia sprawy przez odsunięcie pracownika, który jest powiązany z jedną ze stron postępowania bądź jest osobiście zainteresowany rozstrzygnięciem sprawy w określony sposób.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 marca 2015 r. sygn. akt II OSK 446/15 wyraził pogląd, który skład orzekający w tej sprawie w całości podziela, że przepis art. 24 § 1 pkt 5 Kodeksu postępowania administracyjnego nie wymaga wyłączenia pracowników organów pierwszej instancji na etapie ponownego rozpatrywania sprawy, po uchyleniu poprzedniego rozstrzygnięcia przez organ odwoławczy. Ponowne rozpatrzenie sprawy nie jest bowiem udziałem w "wydaniu zaskarżonej decyzji"

Skoro więc pracownik organu pierwszej instancji może brać udział w postępowaniu ponownym, po uchyleniu poprzedniego rozstrzygnięcia przez organ odwoławczy, to nie ma racjonalnego uzasadnienia stosowanie w sposób rozszerzający tego przepisu wobec rzeczoznawcy majątkowego tylko z tej przyczyny,

że błędy jego operatu szacunkowego były podstawą wydania decyzji kasacyjnej przez organ odwoławczy. Nie brał on przecież udziału w wydaniu decyzji uchylonej, gdyż rzeczoznawca majątkowy nie jest organem decyzyjnym, a jego operat stanowi dowód w sprawie, podlegający ocenie organu wydającego decyzję.

Jak zasadnie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę wskazało przepis powyższy wyłącza pracownika z udziału w postępowaniu odwoławczym, jeżeli uczestniczył uprzednio w postępowaniu przed organem pierwszej instancji, w którym wydano zaskarżoną decyzję. Ponadto przepis ten nie znajduje zastosowanie w postępowaniu, które toczy się prze organem pierwszej instancji po uprzednim uchyleniu decyzji przez organ odwoławczy. Dotyczy on bowiem sytuacji, w której pracownik organu administracji brał udział w wydawaniu przez ten organ decyzji, następnie zaskarżonej do tego samego organu wnioskiem o ponowne rozpatrzenie sprawy.

Przygotowany w niniejszej sprawie przez biegłego operat szacunkowy, po wyeliminowaniu błędów podniesionych przez organ odwoławczy, wykazał wzrost wartości w wyniku podziału nieruchomości należącej do skarżącego. Orzekające w sprawie organy nie dopatrzyły się w ramach kontroli operatu błędów bądź naruszeń prawa uzasadniających odmówienie mu mocy dowodowej. Zdaniem składu orzekającego ocenę tę należy podzielić. Prawidłowości operatu nie podważył też sam skarżący, przedstawiając kontroperat. Zarzuty dotyczące poprawności merytorycznej operatu szacunkowego, w tym wyboru metody i sposobu szacowania nieruchomości, jak również doboru nieruchomości podobnych do tych będących przedmiotem szacowania nie mogą bowiem zostać uwzględnione. W gestii biegłego pozostaje bowiem przyjęcie do porównania właściwego zestawu nieruchomości. On też ustala istotne cechy różniące, stosuje właściwe współczynniki korygujące. W ocenie składu orzekającego operat został przygotowany i sporządzony zgodnie z przepisami i spełnia wymogi formalne. Jest logiczny, spójny i nie zawiera błędów rachunkowych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Podnoszone przez skarżącego wątpliwości w zakresie uwzględnienia przy transakcji nieruchomościami o większej powierzchni np. 590m², podczas gdy wycenie podlegają działki o powierzchni od 262 do 383m zostały przez biegłego wyjaśnione. Jak wykazał rzeczoznawca po zbadaniu transakcji na rynku lokalnym, nie stwierdzono istotnych różnic cenowych zależnych od powierzchni w przedziale działek o powierzchni od 200 do 600m². Nie ma zatem podstaw do kwestionowania takiego stanowiska, tym bardziej, że skarżący nie przedstawia w tym zakresie żadnego kontrstanowiska w postaci nowego operatu. Zastrzeżenia strony co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, mogą być skorygowane tylko poprzez możliwość skorzystania z oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, z czego w tym postępowaniu strona nie skorzystała.

W zakresie sformułowanego w skardze zarzutu niedopuszczalności sumowania wartości poszczególnych działek (po podziale) skład orzekający zauważa, że choć istotnie kwestia ta nie jest w orzecznictwie pojmowana jednolicie, to jednak obecnie w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego zdecydowanie dominuje pełna akceptacja dla takiej właśnie metody dokonywania obliczeń. Przywołać należy w tej mierze np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 stycznia 2017 r. sygn. akt I OSK 514/15, czy sygn. akt 1695/16, a także wyrok z dnia 27 października 2016 r. sygn. akt I OSK 3076/14. W wyrokach tych, każdorazowo oddalających wniesione skargi kasacyjne, Naczelny Sąd Administracyjny podkreślił, iż stan prawny wytworzony wskutek podziału nieruchomości na mniejsze działki umożliwia obrót prawny działkami wchodzącymi w skład podzielonej nieruchomości. Ta okoliczność niewątpliwie jest istotnym czynnikiem cenotwórczym. Cena rynkowa nieruchomości podzielonej geodezyjnie, to cena jaką można uzyskać za sumę podzielonych działek, a nie cena nieruchomości podzielonej geodezyjnie. Przyjęcie tego ostatniego stanowiska za prawidłowe oznaczałoby fikcję wyceny – nieuwzględnienie w cenie celu i funkcji podziału poprzez utworzenie działek mniejszych, które mogą być przedmiotem obrotu prawnego.

Przytoczone powyżej tezy Naczelnego Sądu Administracyjnego tut. Sąd w obecnym składzie orzekającym w całej rozciągłości podziela, tym samym uznając sformułowane w tej mierze zarzuty skargi za nietrafne.

Sąd nie dopatrzył się także w zaskarżonej decyzji sformułowanych w skardze zarzutów naruszenia przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. Przeprowadzone przez organy postępowanie, wbrew twierdzeniom skargi prowadzone było wnikliwie i dogłębnie, dążąc do pełnego i jednoznacznego wyjaśnienia podnoszonych wątpliwości. Skarżącemu umożliwiono na każdym etapie postępowania zaznajamianie się ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym, prezentowania własnego stanowiska w sprawie, a wydane w sprawie rozstrzygnięcia opatrzone były szerokim uzasadnieniem wyjaśniającym motywy działania, zawierając wszystkie wymagane w przepisie elementy.

W konsekwencji powyższych wywodów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oddalił skargę, jako niezasadną.