Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 544/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2016-10-07 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2016 poz 778
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Piotr Broda, Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka, Protokolant Agnieszka Jurczak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 października 2016 r. sprawy ze skarg G. L. i Wspólnoty Mieszkaniowej "A" w C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy terenu oddala skargi.


UZASADNIENIE

Działając przez pełnomocnika M. S. złożył w dniu 11 sierpnia 2015 r. w Urzędzie Miasta C. wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie budynku usługowo-handlowo-mieszkalnego, przewidzianego do realizacji na działce ewidencyjnej nr 1 obręb [...] o powierzchni 0,0500 ha, położonej przy ul. [...]. W charakterystyce projektowanej inwestycji wskazał, że usytuowanie obiektu w stosunku do granic działek sąsiednich nastąpi zgodnie z warunkami technicznymi, a w stosunku do drogi publicznej 6m od krawędzi ulicy. W załączniku A do wniosku podał przybliżone gabaryty obiektu m.in. długość do ok. 15m; szerokość ok. 15m i wysokość ok. 15m; zaś w załączniku B wyjaśnił, że w planowanym obiekcie będzie ok. 6 lokali handlowo-usługowych, a wielkość zatrudnienia wyniesie 12-16 osób. Do wniosku dołączył mapę zasadniczą z naniesioną lokalizacją projektowanego obiektu oraz obszaru, na który będzie on oddziaływać, zgodnie z którą w sprecyzowanej ostatecznie wersji zaplanowano usytuować przedmiotowy budynek (o szer. ok. 15m.) w granicy z działką nr 2. W II wersji budynek ten usytuowany byłby w odległości 4m od granicy z działką nr 2 i 4m od granicy z działką nr 3. Wniosek ten został uzupełniony w dniu 3 września 2015 r. o załącznik mapowy dotyczący planowanego usytuowania budowy sieci wodociągowej na terenie obejmującym część działki nr 4.

Po wszczęciu w tej sprawie postępowania, w jego toku pełnomocnik G. L. – współwłaściciela sąsiedniej działki nr 2 w piśmie z dnia 3 września 2015 r. wniósł o umorzenie postępowania lub wydanie decyzji o odmowie wydania warunków zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości, z uwagi na trwające postępowanie z wcześniejszego wniosku inwestora. Również Wspólnota Mieszkaniowa "A" w C. wyraziła swój sprzeciw wobec planowanej kolejnej inwestycji na przedmiotowej działce.

Pełnomocnik G. L. w kolejnym piśmie z dnia 9 października 2015 r. wniósł o umorzenie przedmiotowego postępowania wobec faktu wydania w dniu [...] r. decyzji o warunkach zabudowy znak [...] dla inwestycji na tych samych działkach, na podstawie wcześniejszego wniosku inwestora i marginalnej różnicy dotyczącej jedynie obrębu działki nr 4 w zakresie budowy odcinka sieci wodociągowej. Także Wspólnota Mieszkaniowa "A" podtrzymała dotychczasowe stanowisko i wskazała na fakt wydania w/wym. decyzji nr [...] z dnia [...] r. Natomiast pełnomocnik wnioskodawcy po otrzymaniu w dniu 13 października 2015 r. projektu decyzji o warunkach zabudowy i po zapoznaniu się z tym projektem oświadczył w dniu 26 listopada 2015 r., że nie wnosi uwag.

Decyzją z dnia [...] r. nr [...] na podstawie art. 4 ust. 2, art. 53 ust. 3 i 4, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i 4 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r., poz. 199 z późn. zm., zwanej dalej ustawą lub u.p.z.p.), przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164, poz. 1589) oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, zwanego dalej rozporządzeniem lub rozporządzeniem z dnia 23 sierpnia 2003 r.), Prezydent Miasta C. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo-handlowo-mieszkalnego (usługi, handel, mieszkania) na terenie działki nr 1, częściowo w miejscu budynku przeznaczonego do rozbiórki oraz budowie odcinka sieci wodociągowej na terenie części działki nr 4, m.in. W pkt 2 a) sentencji decyzji ustalił dla planowanej inwestycji: linię zabudowy, wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu działki nr 1, udział powierzchni biologicznie czynnej terenu działki nr 1, szerokość elewacji frontowej – 17m ± 20%, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki – do 11,5 m i geometrię dachu – dach płaski, wysokość całkowita budynku do 12m. Stwierdził też, że w świetle obowiązujących przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, na podstawie wykonanej analizy oraz w związku z wnioskiem inwestora, istnieje możliwość lokalizacji wnioskowanego budynku bezpośrednio przy granicy z działkami budowlanymi.

W uzasadnieniu podjętej decyzji organ pierwszej instancji wyjaśnił m.in., że:

- wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki ustalono według § 5 ust. 1 w/wym. rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy, przyjmując wartość średnią,

- szerokość elewacji frontowej ustalono według § 6 ust. 1 rozporządzenia, przyjmując wartość średnią,

- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ustalono według § 7 ust. 1 jako przedłużenie krawędzi istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej (ul. [...]).

- geometrię dachu ustalono według § 8 rozporządzenia w oparciu o przeprowadzoną analizę.

Odnosząc się do zarzutów zawartych w zastrzeżeniach organ pierwszej instancji wyjaśnił, że kierując się zasadą dobrego sąsiedztwa, gabaryty ustalone w decyzji zostały określone tak aby nowa zabudowa wpisała się nieinwazyjnie w zastaną zabudowę i nie wpłynęła na istniejący ład przestrzenny. Dopuszczając lokalizację budynku w granicy organ pierwszej instancji wskazał w załączniku do decyzji budynki zlokalizowane w taki sposób w obszarze poddanym analizie, z podaniem dokładnego ich adresu.

Ponadto odnosząc się do zastrzeżeń i wniosków pełnomocnika G. L. wyjaśnił, że decyzja o warunkach zabudowy z dnia [...] r. nr [...] (utrzymana w mocy decyzją Kolegium z dnia [...] r. nr [...] - zaskarżoną do WSA w Gliwicach) dotyczy innego planowanego na tej samej działce budynku, dlatego też brak jest podstaw do umorzenia niniejszego postępowania.

Odwołanie od tej decyzji złożył wnioskodawca M. S. oraz uczestnicy postępowania G. L. i Wspólnota Mieszkaniowa "A" w C.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. odwołań tych nie uwzględniło i po ich rozpoznaniu zaskarżoną decyzją z dnia [...] r. Nr [...] wydaną m.in. na podstawie art. 132 § 1 pkt 1 Kpa utrzymało orzeczenie organu pierwszej instancji w mocy. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia, po zrelacjonowaniu postępowania przed organem pierwszej instancji oraz treści wniesionych odwołań, w pierwszej kolejności w odniesieniu do odwołania wnioskodawcy stwierdziło, że treść decyzji organu pierwszej instancji nie narusza jego interesu prawnego. Należy bowiem przyjąć, że wnioskodawca zaakceptował parametry projektowanej inwestycji zawarte w projekcie decyzji, skoro jego pełnomocnik po zapoznaniu się z tym projektem nie zgłosił do niego żadnych uwag.

Odnosząc się zaś do pozostałych odwołań SKO stwierdziło, że ochrona interesów osób trzecich jest realizowana dopiero na etapie pozwolenia na budowę. Przedmiotem postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest bowiem tylko stwierdzenie czy istnieje możliwość realizacji wnioskowanej inwestycji na wskazanym przez stronę terenie, w oparciu o przepisy wynikające z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Natomiast subiektywne odczucie właścicieli sąsiednich nieruchomości co do ewentualnych uciążliwości zamierzonej inwestycji (w tym zacienianie), czy też spowodowanie tą inwestycją spadku wartości ich nieruchomości, nie może stanowić podstawy do wydania decyzji odmownej. Badanie zgodności realizacji inwestycji z przepisami Prawa budowlanego rozstrzygać będzie organ administracji architektoniczno-budowlanej przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, poprzez sprawdzenie zgodności projektu budowlanego z obowiązującymi przepisami, w tym techniczno-budowlanymi.

W decyzji o warunkach zabudowy określa się na podstawie przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy wynikające z tej analizy. Z kolei ustalenia wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich zapisuje się w sposób określony w § 2 pkt 7 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy. Ustalenia te zostały zdaniem SKO prawidłowo zapisane w pkt 2e) sentencji decyzji organu pierwszej instancji.

Odnośnie zarzutu możliwości zlokalizowania planowanego budynku przy granicy z działkami sąsiednimi podzieliło SKO stanowisko organu pierwszej instancji powołując się na wyrok NSA z dnia 27 czerwca 2013 r., sygn. akt II OSK 398/12 (Lex nr 1559737), gdzie Sąd stwierdził, że: "Postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy stanowi wstępny etap procesu inwestycyjnego. W postępowaniu tym organ nie bada warunków technicznych inwestycji, a jedynie określa w kontekście ładu przestrzennego czy dana inwestycja i jej funkcja jest dopuszczalna na danym terenie. W postępowaniu tym organ bada w szczególności czy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, czy teren ma dostęp do drogi publicznej, czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (art. 61 ust. 1 ustawy). W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Spełnienie przez inwestycję wymogów technicznych, takich jak rozmiar obiektu i jego usytuowanie na działce jest zaś oceniane w trakcie kolejnego etapu procesu inwestycyjnego, w postępowaniu o pozwolenie na budowę przez organ administracji architektoniczno - budowlanej, stosownie do przepisów Prawa budowlanego i przepisów o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Dopiero organ wydający pozwolenie na budowę musi wiążąco wypowiedzieć się m.in. na temat usytuowania, obrysu i układu istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, ze wskazaniem wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich (art. 34 ust. 3 pkt 1 Prawa budowlanego), gdyż dopiero ten organ ocenia projekt obiektu i dopiero wtedy zapada rozstrzygnięcie, czy projekt odpowiada warunkom wynikającym z Prawa budowlanego oraz przepisów szczególnych (zob. wyrok NSA z dnia 8 lipca 2008 r., sygn. akt II OSK 779/07)".

W konsekwencji SKO uznało, że brak jest podstaw do uznania, iż decyzja o warunkach zabudowy, która dopuszcza możliwość lokalizacji inwestycji w odległości innej, niż wymieniona w § 12 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wiąże w sposób bezwzględny organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę, co też wyraźnie stwierdził organ pierwszej instancji. Przeanalizowało też SKO spełnienie przez objętą kwestionowanym orzeczeniem inwestycję warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy, uznając, że zostały one zachowane i zgodnie z obowiązującymi przepisami w orzeczeniu tym zapisane.

W sentencji kwestionowanej decyzji organ pierwszej instancji w sposób wyraźny wskazał w jaki sposób przedmiotowa inwestycja ma zapewniony dostęp do drogi publicznej. Wskazał również na wymóg budowy nowego oraz przebudowy lub remontu istniejącego układu drogowego w rejonie inwestycji. Organ określił także wymagania dotyczące ilości miejsc parkingowych (które winny być zapewnione na terenie działki nr 1 w 100%) oraz wskazał, iż obsługa komunikacyjna w zakresie parkowania nie może odbywać się kosztem przestrzeni pasa drogi publicznej. Nadto organ określił, że wody deszczowe mają być odprowadzane do sieci kanalizacji deszczowej na warunkach szczegółowych zarządu drogi publicznej.

Organ odwoławczy stwierdził, że w prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym, występują budynki o funkcji wnioskowanej przez inwestora, a także o parametrach, cechach i wskaźnikach kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu (szczegółowo opisanych w załączniku nr 2 do decyzji). Została więc spełniona przesłanka określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Podkreśliło też SKO, że z treści art. 61 ust. 1 ustawy wynika, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w pkt 1-5 tego przepisu. Przy czym wystarczy aby jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W rozpatrywanym przypadku sąsiednia działka nr 2 (ul. [...]) zabudowana jest budynkiem mieszkaniowo-usługowym, który usytuowany jest w granicy z objętą postępowaniem działką wnioskodawcy nr 1. A zatem biorąc pod rozwagę usytuowanie tylko tego budynku oraz wyniki przeprowadzonej pod tym kątem analizy zdaniem SKO stwierdzić należy, że organ pierwszej instancji miał podstawy do zawarcia w pkt. 2.a) sentencji swojej decyzji, w związku z wnioskiem inwestora zapisu, iż istnieje możliwość lokalizacji planowanego budynku bezpośrednio przy granicy z działkami budowlanymi. W oparciu o ten sąsiedni budynek w decyzji tej została też określona dla wnioskowanego budynku wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, co jest zgodne z treścią § 7 ust. 1 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. Szerokość elewacji frontowej planowanego budynku została wskazana na ok. 15m, szerokość sąsiedniego budynku przy ul. [...] wynosi ok. 21m, zaś w obszarze poddanym analizie istnieje budynek o szerokości elewacji frontowej 5m (al. [...]) i budynek o szerokości 38m (al. [...]). Dlatego też prawidłowo na podstawie § 6 ust. 1 rozporządzenia została ustalona dla planowanej zabudowy szerokość elewacji frontowej 17m, na podstawie średniej szerokości elewacji frontowej istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. W sytuacji gdy z przeprowadzonej na wyznaczonym obszarze analizy wynika, że średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni terenu w tym obszarze wynosi 40%, to prawidłowo taki też maksymalny wskaźnik intensywności wykorzystania terenu określony został w pkt. 2.a) sentencji kwestionowanej decyzji, w oparciu o § 5 ust. 1 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r.

Skargę do sądu administracyjnego na powyższą decyzję SKO wniósł G. L. oraz Wspólnota Mieszkaniowa "A" w C.

Działając za pośrednictwem pełnomocnika G. L. wniósł o uchylenie decyzji organów obu instancji i o zasądzenie na jego rzecz zwrotu kosztów postępowania. Zarzucił, że decyzja SKO została wydana z mającym istotny wpływ na wynik sprawy naruszeniem art. 7 w związku z art. 8 w związku z art. 77 § 1 w związku z art. 80 Kpa, poprzez przeprowadzenie postępowania dowodowego w sposób nie wyczerpujący i nierzetelny a skutkujący wydaniem decyzji opartej na błędnych podstawach faktycznych i nie uwzględniającej uzasadnionych i słusznych interesów skarżącego, a także sprzeczności i nieścisłości budzących wątpliwości interpretacyjne, a w konsekwencji uznanie, iż: .

- istnieje możliwość lokalizacji budynku handlowo-usługowego bezpośrednio przy granicy z działką skarżącego, która nie spowoduje naruszenia interesów (skarżącego) i nie pozbawi dostępu do światła dziennego do pomieszczeń w jego budynku przeznaczonych na pobyt ludzi podczas gdy wzniesienie budynku o parametrach i na warunkach wskazanych w zaskarżonej decyzji takie naruszenie interesu skarżącego spowoduje,

- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku skarżącego znajdującego się na działce nr 2, do którego przylegać ma wnioskowany budynek wynosi 11,5m podczas gdy budynek skarżącego w miejscu przylegania projektowanego budynku wnioskodawcy ma wysokość ok. 3m i jest budynkiem parterowym, co zostało konsekwentnie pominięte przez organy obu instancji,

- dopuszczalne jest wybudowanie budynku na nieruchomości wnioskodawcy bezpośrednio w granicy z działką skarżącego podczas gdy zgodnie z § 12 rozporządzenia, rzeczywista odległość projektowanego budynku od granicy przedmiotowych nieruchomości powinna zostać precyzyjnie określona przez organ,

- dopuszczalne jest wybudowanie budynku niemieszkalnego bezpośrednio przy granicy z działką budowlaną skarżącego podczas gdy zgodnie z § 12 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia możliwość sytuowania budynku w granicy nieruchomości dotyczy wyłącznie zabudowy jednorodzinnej, a wnioskodawca zamierza wybudować budynek handlowo-usługowo-mieszkalny.

Ponadto zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie prawa materialnego, tj. art. 35 ust. 1 ustawy Prawo budowlane w związku z § 12 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia, art. 61 ust. 1 pkt 1 i 5 u.p.z.p. w związku z art. 35 ust. 1 ustawy Prawo budowlane w związku z § 13 i 60 rozporządzenia, art. 63 ust. 1 i 2 w związku z art. 54 lit. d) ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w związku z dopuszczeniem budowy projektowanego budynku w granicy z jego działką na terenie, który nie stanowi obszaru zabudowy jednorodzinnej.

W swojej skardze na w/w decyzję SKO w C. reprezentowana przez Zarząd Wspólnota Mieszkaniowa "A" w C. wniosła o jej uchylenie i "merytoryczne rozpatrzenie sprawy z uwzględnieniem interesów wszystkich uczestników postępowania". Zarzuciła, że decyzja ta została wydana z naruszeniem jej interesu prawnego poprzez "akceptowanie warunków w przedmiotowym postępowaniu, których inwestor nie jest w stanie spełnić". W uzasadnieniu skargi zarzucono, że dla zabudowy tych samych działek wydano już dla tego samego inwestora decyzję z dnia [...] r. Gdy chodzi o zamierzenie inwestycyjne to w obecnej sprawie zmianie uległa jedynie szerokość elewacji frontowej przez jej zmniejszenie oraz uszczegółowiono wymogi dla infrastruktury technicznej. Wydanie nowej decyzji nie powinno mieć miejsca przed zakończeniem postępowania w poprzedniej sprawie. Podniesiono, że określone w zaskarżonej decyzji parametry projektowanej inwestycji łącznie wzajemnie się wykluczają i tym samym nie jest możliwe ich spełnienie. Z uwagi na dopuszczalną maksymalną powierzchnię zabudowy i minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej niemożliwe jest zapewnienie na terenie objętej decyzją działki wystarczającej ilości miejsc parkingowych oraz miejsc dla samochodów dostawczych. Niewystarczająca jest też szerokość ulicy, którą ma się odbywać dojazd do obiektów na działce inwestora. Z uwagi na gabaryty projektowanej inwestycji usytuowanej blisko budynku mieszkalnego skarżącej Wspólnoty zostanie on pozbawiony dostępu do światła dziennego co spowoduje pogorszenie warunków życia jego mieszkańców. Dalej powołując się m.in. na fotografie dołączone do skargi zarzucono, że dla obsługi projektowanej inwestycji nie jest też wystarczająca istniejąca na tym terenie sieć kanalizacji deszczowej, której parametry zostały zaprojektowane stosownie do zabudowy istniejącej na przełomie lat 50-60-tych ubiegłego wieku. Wobec wielokrotnego zagęszczenia zabudowy od tego czasu (zwiększenia zabudowanej powierzchni), po intensywnych opadach ul. [...] zamienia się w rzekę. Nadto zarzucono, że analiza warunków zabudowy "została wykonana niedbale, bez uwzględnienia wszystkich aspektów i uwarunkowań".

W odpowiedzi na skargi SKO w C. wniosło o ich oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu decyzji zaskarżonej, w sytuacji gdy zarzuty skarg pokrywają się z zarzutami zawartymi w odwołaniach.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Skargi nie zasługują na uwzględnienie albowiem brak jest podstaw do przyjęcia że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa dającym podstawę do jej wzruszenia na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r. poz. 718 ze zm., zwanej dalej ustawą p.p.s.a.).

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W świetle zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego należy podzielić stanowisko organów obu instancji, że dla objętej postępowaniem inwestycji warunki te zostały łącznie spełnione. Spełnienie tych warunków zostało przy tym stwierdzone po przeprowadzeniu analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym, której wyniki zawierające treść tekstową i graficzną stanowią załączniki do decyzji organu pierwszej instancji. W ich świetle, wbrew stanowisku zawartemu w skardze G. L., nie może budzić wątpliwości fakt kontynuacji przez projektowaną inwestycję funkcji istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy. Już tylko bowiem na bezpośrednio sąsiedniej działce tego skarżącego istnieje budynek w którym znajduje się apteka, salon fryzjerski i lokale mieszkalne, a więc spełniający jak projektowany budynek identyczne funkcje handlowo-usługowo-mieszkalne. Dla przyjęcia kontynuacji tych funkcji nie ma przy tym prawnego znaczenia wysokość projektowanego budynku usytuowanego ewentualnie w granicy działek, z czym jak się wydaje ten skarżący wiąże zarzuty braku kontynuacji funkcji w odniesieniu do projektowanej inwestycji.

Podzielić też trzeba stanowisko SKO, że w świetle wyników analizy zabudowy na obszarze analizowanym parametry, cechy i wskaźniki zabudowy i zagospodarowania terenu dla objętej postępowaniem inwestycji w postaci linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki nr 5, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, geometrii dachu, w tym wysokości kalenicy, zostały ustalone zgodnie z rozporządzeniem z dnia 26 sierpnia 2003 r. Oprócz wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej projektowanego budynku parametry te nie zostały też co do ich wyliczenia jako średnie w obszarze analizowanym (pomijając linię zabudowy) zgodnie z treścią § 6 ust. 1 i § 6 ust. 1 rozporządzenia, w skargach zakwestionowane. Wbrew stanowisku zawartemu w skardze G. L. również wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki projektowanego budynku, została ustalona zgodnie z treścią § 7 ust. 1 rozporządzenia, w sytuacji gdy odpowiada ona wysokości takiej elewacji budynku na działce tego skarżącego nr 2 przy ul. [...], bezpośrednio przylegającej do działki nr 1objętej projektowaną inwestycją. Z przepisu tego nie wynika bowiem aby w każdym przypadku chodziło o tę część budynku na działce sąsiedniej, która jest usytuowana najbliżej planowanego budynku, czego domaga się skarżący. Gdyby taka była w tym względzie intencja prawodawcy to nadałby on temu przepisowi inną treść. Stanowisko skarżącego odnośnie interpretacji jego przepisu pozostaje nadto w sprzeczności z treścią art. 32 Konstytucji RP skoro na swojej bezpośrednio sąsiadującej działce wybudował on budynek o wysokości 12m, zaś sąsiad miałby prawo wybudować budynek jedynie o wysokości 3m, (do czego zmierzają faktycznie w tym względzie zarzuty skargi).

W świetle wyników analizy cech zabudowy i zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym zasadne jest też stanowisko organów obu instancji co do dopuszczalności na gruncie przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym możliwości lokalizacji objętego zamierzeniem inwestycyjnym budynku bezpośrednio przy granicy z działkami budowlanymi. Jak bowiem wskazano w części tekstowej wyników analizy, a czego skarżący G. L. nie zakwestionował, taka zabudowa mieszkalno-usługowa i usługowa istnieje w wielu miejscach w obszarze analizowanym, w tym na działce tego skarżącego w granicy z działka objętą postępowaniem w niniejszej sprawie.

Przez przyjęcie takiej możliwości usytuowania projektowanego budynku nie doszło przy tym do naruszenia art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r., poz. 290 ze zm.) w zw. z § 12 ust. 3 pkt 2 i § 13 i 60 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r. poz. 1422) oraz w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. Jak to bowiem zasadnie przyjęły organy obu instancji, dopuszczenie takiej lokalizacji w decyzji o warunkach zabudowy, lokalizacji tej w żadnym przypadku nie przesądza. Z tego też powodu w tym postępowaniu nie jest możliwe badanie czy taka lokalizacja naruszałaby w/w przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. Będzie to możliwe i wymagane dopiero na etapie ubiegania się o pozwolenie na budowę, w oparciu o konkretny projekt budowlany, z którego będą wynikać faktycznie gabaryty budynku i jego położenie na działce inwestora. Z tych też powodów co do zasady nie jest możliwe przesądzenie na etapie ustalania warunków zabudowy ostatecznego usytuowania budynku na działce inwestora jak i konkretnie sprecyzowanych i całkowicie wiążących jego gabarytów. Bez konkretnego projektu budowlanego nie jest to możliwe. Nadto stanowiłoby to wkraczanie w kompetencje organów administracji architektoniczno-budowlanej. Bez projektu budowlanego, nie możliwa jest ocena czy projektowana inwestycja nie będzie naruszać wymagań wynikających z treści § 13 i § 60 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. W konsekwencji sformułowane w tym przedmiocie w obu skargach zarzuty nie zasługują na uwzględnienie. Gdy zaś chodzi o zarzut naruszenia § 12 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych (który prawidłowo powinien zostać powiązany z treścią art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p.) to należy stwierdzić, że przepis ten w niniejszej sprawie nie był i nie mógł być przez organy orzekające stosowany, również z tego względu, że dotyczy on terenów zabudowy jednorodzinnej, na którym działka inwestora nie jest położona.

Z powyższych względów nie zasługuje też na akceptację zarzut skargi G. L., że w związku z dopuszczeniem sytuowania objętego zamierzeniem inwestycyjnym budynku bezpośrednio przy granicy sąsiednich działek budowlanych doszło do naruszenia treści art. 54 pkt 2 d w zw. z art. 63 ust. 1 i 2 u.p.z.p. Przepisy te nie pozostają bowiem w funkcjonalnym związku. Na tym etapie postępowania inwestycyjnego nie można też przesądzić, że dopuszczalność sytuowania spornej inwestycji na działce wnioskodawcy, w tym dopuszczalność sytuowania budynku w jej granicach narusza uzasadniające interesy skarżących. Interesy te zabezpieczają bowiem głównie przepisy, które muszą być uwzględnione na etapie uzyskania pozwolenia na budowę. Nadto możliwe do wyartykułowania na etapie ustalenia warunków zabudowy wyrzeczenia co do wymagań dotyczących tych interesów zostały zawarte w pkt 3 e decyzji organu pierwszej instancji.

W odniesieniu do zarzutu skarżącej Wspólnoty co do wzajemnie wykluczających się parametrów planowanego zamierzenia inwestycyjnego należy zauważyć, że parametr intensywności zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej i budynku zostały określone jako maksymalne. W praktyce muszą one zostać tak dostosowane aby istniała jednocześnie możliwość spełnienia innych wynikających z decyzji wymagań m.in. co do wymaganej ilości miejsc parkingowych na działce inwestora, określonych w decyzji przy zastosowaniu minimalnych wskaźników. Nie wyklucza to zdaniem Sądu zwiększenia ich ilości w decyzji o pozwoleniu na budowę przy uwzględnieniu treści Rozdziału 3 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych.

Zdaniem Sądu nie mogły też odnieść skutku sformułowane w skardze Wspólnoty Mieszkaniowej "A" w C. zarzuty co do niewystarczających dla obsługi projektowanej inwestycji parametrów ul. [...] i usytuowanej tam kanalizacji deszczowej, a to w sytuacji gdy uniemożliwiających ustalenie warunków zabudowy zastrzeżeń w tym zakresie nie zgłosił ani zarządca ul. [...] ani "B" Spółka Akcyjna w C., w pismach z dnia 30 września 2015 r. i z dnia 13 czerwca 2014 r. Szczegółowe wymagania w tym zakresie, które inwestor powinien spełnić przed uzyskaniem pozwolenia na budowę i pozwolenia na użytkowanie zostały zawarte w pkt 2b decyzji organu pierwszej instancji. Ich realizacja powinna zapewnić uzbrojenie terenu wystarczające dla planowanej inwestycji.

W związku z zarzutami skargi należy też podnieść, że dla tego samego inwestora została wydana dnia [...] r. przez Prezydenta Miasta C. decyzja nr [...] (kserokopia – karta 86 i 87 akt adm.), ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji na tych samych działkach, wykraczającej nawet swoim zakresem poza inwestycję objętą postępowaniem w niniejszej sprawie. Decyzja ta uzyskała przymiot prawomocności gdyż skargi obecnie skarżących na wydaną w tamtej sprawie przez SKO decyzję odwoławczą z dnia [...] r. zostały oddalone prawomocnym wyrokiem WSA w Gliwicach z dnia 20 maja 2016 r. sygn. akt II SA/Gl 98/16. Obejmuje ona dodatkowo budowę na działce drogowej (ul. [...]) kanału sanitarnego. Przewiduje też większą dopuszczalną szerokość elewacji frontowej budynku (do 22 metrów, tj. na całej szerokości działki nr 1).

Kontrolowana w niniejszej sprawie inwestycja obejmuje mniejszy zakres zabudowy i częściowo inne jej parametry. Oznacza to, że przedmioty rozstrzygnięcia w obu sprawach nie pokrywają się. Tym samym brak jest podstaw do przyjęcia, że postępowanie administracyjne było w niniejszej sprawie bezprzedmiotowe w rozumieniu art. 105 § 1 Kpa oraz, iż zaskarżona decyzja została wydana w sprawie rozstrzygniętej inną decyzją ostateczną (w rozumieniu art. 156 § 1 pkt 3 Kpa).

Z tych wszystkich względów skargi jako nieuzasadnione podlegały oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy p.p.s.a.

ec