Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2690/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-11-24 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, Sędziowie sędzia WSA Łukasz Krzycki, sędzia WSA Anna Sękowska (spr.), Protokolant ref. Bartłomiej Grzybowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 listopada 2015 r. sprawy ze skargi M. S. i W. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lipca 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Prezydenta Miasta W. z dnia [...] grudnia 2014 r. nr [...], 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz M. S. i W. S. solidarnie kwotę 774 (siedemset siedemdziesiąt cztery) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy [...] nr [...] z dnia [...] grudnia 2014 r., ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego z parkingiem terenowym i infrastrukturą towarzyszącą, budową zjazdu, podziemnego szczelnego zbiornika retencyjnego, szczelnego zbiornika na nieczystości ciekłe na terenie działki nr [...] oraz działek nr [...], obręb [...], przy [...] w [...].

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i oceny prawne.

Wnioskiem z dnia [...] września 2014 r. [...], zwany dalej Inwestorem, zwrócił się do Zarządu Dzielnicy [...] o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego z parkingiem terenowym i infrastrukturą towarzyszącą, budową zjazdu, podziemnego szczelnego zbiornika retencyjnego, szczelnego zbiornika na nieczystości ciekłe na terenie działki nr [...] oraz działek nr [...] i nr [...], obręb [...], przy ulicy [...] w [...].

Zarząd Dzielnicy [...] decyzją nr [...] z dnia [...] grudnia 2014 r., ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, wskazując że spełniona jest przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (jedn. tekst Dz. U z 2012 r., poz. 647 ze zm.) – dalej "u.p.z.p.". Organ podał następnie, że w obszarze analizowanym istnieje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, usługowa, handlowa, magazynowa i produkcyjna, a sporządzona analiza wskazuje, iż działka znajduje się w obszarze, w którym inne nieruchomości zagospodarowane są w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących dla realizacji planowanej inwestycji, stosownie do wymogów nałożonych ww. ustawą. W szczególności organ zwrócił uwagę, że planowana inwestycja nie jest sprzeczna z zasadą "dobrego sąsiedztwa" oraz zasadami ładu przestrzennego.

Odwołanie od ww. decyzji złożyli [...] i [...] podnosząc, iż organ wydając decyzję pozytywną dopuścił się naruszenia przepisów prawa materialnego i procesowego, w tym art. 7, 77 § 1 oraz 107 § 3 k.p.a. W zakresie zarzutów dotyczących prawa materialnego, odwołujący się podnieśli, że planowana inwestycja nie ma zapewnionego odprowadzenia wód deszczowych, nie jest podłączona do kanalizacji, brak jest wystarczającego uzbrojenia. Nadto wskazali, że wydanie decyzji zezwalającej na realizację zaplanowanej inwestycji godzi w zasadę dobrego sąsiedztwa, gdyż dopuszczono realizację zbyt wysokiego w stosunku do otaczających nieruchomość budynku, błędnie również wyznaczono linię zabudowy. Podniesiono również nieprzeprowadzenie uzgodnień w Wydziałem Środowiska Urzędu Dzielnicy [...] w zakresie odprowadzania wód opadowych

Po rozpatrzeniu odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją Nr [...], z dnia [...] lipca 2015 r. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu Kolegium przedstawiło regulację prawną dotyczącą ustalenia warunków zabudowy, tj. art. 60 ust. 1 u.p.z.p. Kolegium wyjaśniło, w jaki sposób należy wyznaczać obszar analizowany oraz powołało stanowisko orzecznictwa co do sposobu wyznaczania tego obszaru. Ponadto Kolegium dokonało oceny funkcji planowanej inwestycji i uznało, że planowana inwestycja będzie nawiązywać do istniejącej zabudowy handlowej. Kolegium uznało również, że prawidłowo ustalona została linia zabudowy, wskazując że w obszarze analizowanym linia ta jest nieregularna i niewykształcona, zatem wyznaczenie jej jako przedłużenie linii zabudowy istniejącej na działce nr [...] przy [...] oraz zgodnie z przepisami ustawy o drogach publicznych od strony ul. [...], było prawidłowe. Nadto w ocenie Kolegium prawidłowo ustalone zostały wskaźniki zabudowy dla nowej inwestycji

Na powyższą decyzję [...] i [...], dalej "Skarżący", pismem z dnia [...] sierpnia 2015 r. wnieśli skargę do tutejszego Sądu, zarzucając jej naruszenie:

• art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. przejawiające się w utrzymaniu w mocy decyzji ustalającej warunki zabudowy w sytuacji, gdy zamierzona inwestycja ma być realizowana na nieruchomości znajdującej się poza zasięgiem miejskiej kanalizacji ściekowej oraz deszczowej i tym samym nie jest możliwe zapewnienie odprowadzenia wód deszczowych z zamierzonej inwestycji;

• naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. poprzez bezpodstawne przyjęcie, że pojęcie projektowanego uzbrojenia terenu może oznaczać nie sprecyzowaną infrastrukturę, która może powstać w nieokreślonym czasie, podczas gdy prawidłowa wykładnia przepisu wskazuje, że warunki zabudowy mogą być wydane wyłącznie w przypadku, gdy uzbrojenie terenu, które ma powstać w przyszłości jest skonkretyzowane, ujęte w dokumentacji planistycznej i posiada określone parametry;

• naruszenie 5 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach w związku z art. 43 ust. 1 i art. 208 ust. 1 ustawy Prawo wodne poprzez utrzymanie w mocy decyzji o warunkach zabudowy dopuszczającej odprowadzenia ścieków przez inwestora do zbiornika bezodpływowego, podczas gdy nieruchomość inwestora jest położona na terenie aglomeracji warszawskiej, gdzie istnienie przyłącza nieruchomości do kanalizacji miejskiej jest obowiązkowe oraz nie zachodzą okoliczności, że budowa kanalizacji miejskiej jest technicznie łub ekonomicznie nieuzasadniona;

• naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 61 ust. 5 u.p.z.p. poprzez uznanie, że istniejące lub projektowane uzbrojenie nieruchomości inwestora jest wystarczające dla jego zamierzenia budowlanego, podczas gdy nieruchomość inwestora nie ma wystarczającego uzbrojenia terenu tj. brak jest urządzeń odprowadzających ścieki do sieci kanalizacyjnej oraz wodę opadową do kanalizacji deszczowej;

• naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez utrzymanie w mocy decyzji o warunkach zabudowy wydanej z naruszeniem zasady dobrego sąsiedztwa tj. wydanie decyzji dopuszczającej zabudowę o wysokości 8,5 metra wysokości bez szczegółowego określenia szczegółowych parametrów zabudowy, co spowoduje zacienienie sąsiedniej nieruchomości Skarżących;

• naruszenie § 7 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez utrzymanie w mocy decyzji o warunkach zabudowy ustalającej wysokości planowanego budynku bez odniesienia się do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, a także § 7 ust. 4 w związku z § 3 ust. 1 ww. rozporządzenia poprzez bezpodstawne przyjęcie, że budynki zlokalizowane w sąsiedztwie nieruchomości inwestora mają wysokość od 1 do 8 kondygnacji (od 4 m do 17,5 m), podczas gdy na nieruchomościach sąsiadujących z nieruchomością wnioskodawcy brak jest budynków o wysokości do 8 kondygnacji tj. znajdują się tam szklarnie Skarżących oraz domy jednorodzinne;

• naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez utrzymanie w mocy decyzji w przedmiocie warunków zabudowy ustalającej górną krawędź elewacji frontowej z naruszeniem zasady kontynuacji wysokości obiektów;

• naruszenie § 4 ust, 4 w związku z § 3 ust. 1 ww. rozporządzenia poprzez utrzymanie w mocy decyzji o warunkach zabudowy wyznaczającej linię zabudowy w oparciu o nieruchomość oddaloną od nieruchomości inwestora tj. dz. ew. nr [...], podczas gdy działką sąsiednią jest nieruchomość Skarżących tj. dz. ew. nr [...], na której znajdują się szklarnie Skarżących i które uzasadniają uwzględnienie ich przy oznaczeniu nowej linii zabudowy;

• naruszenie przepisów postępowania mających wpływ na wynik sprawy tj. art, 7, art. 77 § 1 oraz 107 § 3 kodeksu postępowania administracyjnego poprzez brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego w sprawie, poprzez poczynienie ustaleń faktycznych niezgodnych ze stanem faktycznym i w konsekwencji przyjęcie, że budynki zlokalizowane w sąsiedztwie nieruchomości mają wysokość od 1 do 8 kondygnacji (od 4 m do 17,5 m), podczas gdy na nieruchomościach sąsiadujących z nieruchomością wnioskodawcy brak jest budynków o wysokości do 8 kondygnacji, a znajdują się tam szklarnie Skarżących oraz domy jednorodzinne;

• naruszenie przepisów postępowania mających wpływ na wynik sprawy tj. art. 53 ust. 1 oraz ust. 5 u.p.z.p. w związku z art. 106 kodeksu postępowania administracyjnego poprzez utrzymanie w mocy decyzji o warunkach zabudowy wydanej bez przeprowadzenia uzgodnień z innymi organami administracji (z Wydziałem Środowiska Urzędu [...] (Urząd Dzielnicy [...]) i wydanej wbrew zastrzeżeniu, że Wydział Ochrony Środowiska przedstawi warunki odprowadzenia wód opadowych w odrębnym piśmie po skonsultowaniu się przez organ wydający decyzję z Miejskim Przedsiębiorstwem Wodociągów i Kanalizacji w [...], a w konsekwencji naruszenie art. 53 ust. 1 oraz ust. 5 u.p.z.p. w związku z art. 106 kodeksu postępowania administracyjnego poprzez wydanie decyzji w przedmiocie warunków zabudowy bez obligatoryjnego uzgodnienia z Wydziałem Ochrony Środowiska.

Mając na uwadze tak sformułowane zarzuty, Skarżący wnieśli o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji i zasądzenie zwrotu kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę, Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (jedn. tekst Dz. U. z 2012r., poz. 270 ze zm.) - dalej zwana "p.p.s.a.", stosownie do art. 184 Konstytucji RP w związku z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. prawo o ustroju sądów administracyjnych (jedn. tekst Dz. U. z 2014, poz. 1647 ze zm.), sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) – c) p.p.s.a.).

Badając przedmiotową sprawę według przedstawionych kryteriów Sąd uznał, że skarga jest zasadna. W ocenie Sądu bowiem zarówno zaskarżona decyzja jak i decyzja ją poprzedzająca naruszają przepisy prawa materialnego oraz procesowego w stopniu uzasadniającym ich wyeliminowanie z obrotu prawnego.

Istotą sporu w niniejszej sprawie było udzielenie odpowiedzi na pytanie czy w ustalonym stanie faktycznym oraz istniejącym stanie prawnym organy administracyjne prawidłowo orzekły o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego z parkingiem terenowym i infrastrukturą towarzyszącą, budową zjazdu, podziemnego szczelnego zbiornika retencyjnego, szczelnego zbiornika na nieczystości ciekłe na terenie działki nr [...] oraz działek nr [...] i nr [...], obręb [...], przy [...] w [...].

Zdaniem organów orzekających w rozpoznanej sprawie, wszystkie warunki dla wydania decyzji uwzględniającej wniosek inwestora zostały spełnione. W ocenie Skarżących natomiast nie został spełniony warunek określony w art. 61 ust. pkt 1 u.p.z.p., a nadto decyzja zawiera szereg wskazanych w skardze wad..

Rozstrzygając tak zakreślony spór, wskazać w pierwszym rzędzie należy, że przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazują sposób i tryb postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 4 ust. 2 u.p.z.p). I tak określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji innych niż lokalizacja inwestycji celu publicznego (art. 59 ust. 1 u.p.z.p.).

Analizując dalej przepisy u.p.z.p., wskazać należy, iż decyzję o warunkach zabudowy można uzyskać po łącznym spełnieniu warunków przewidzianych w art. 61 ust. 1 tejże ustawy, tj.:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2. teren ma dostęp do drogi publicznej;

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Z powyższego wynika zatem, że odmowa ustalenia warunków zabudowy, uzasadniona jest wyłącznie w przypadku, gdy planowana inwestycja nie spełnia, któregoś z warunków wymienionych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Celem zatem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Wyjaśnić bowiem należy, że przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ww. ustawy jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). W celu spełnienia tych wymagań, w procesie decyzyjnym związanym z ustalaniem warunków zabudowy, ustawodawca ustanowił obowiązek przeprowadzenia wstępnej analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikającej z przepisów odrębnych (art. 53 ust. 3 pkt 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.).

Przy tym ocena spełnienia przez planowaną inwestycję wymogów ustalonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. winna być dokonywana przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U z 2003 r., Nr 164, poz. 1588, dalej "rozporządzenie"). Przepisy tego rozporządzenia bowiem wskazują szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego, na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 ustawy. Jednocześnie sporządzenie analizy architektoniczno - urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu.

Określenie charakterystyki zabudowy dokonywane poprzez sporządzenie analizy architektoniczno – urbanistycznej. Obowiązek ten wynika z § 3 rozporządzenia, w myśl którego, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Ustawodawca pozostawił organom administracji swobodę w wyznaczeniu obszaru analizowanego, zastrzegając jedynie, iż ma on obejmować teren wokół działki w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniejszej jednak niż 50 m. Przypomnieć przy tym trzeba, że rozporządzenie w § 2 pkt 5 wyjaśnia, iż przez front działki rozumieć należy część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę.

Odnosząc powyższe do realiów rozpoznanej sprawy w pierwszej kolejności wskazać należy, że jak wynika z decyzji oraz z oświadczeń złożonych przez pełnomocnika Skarżących na rozprawie, obsługa komunikacyjna inwestycji będzie odbywać się z ulicy [...]. Zatem bok przyległy do tej ulicy stanowi front działki według którego winien być wytyczony obszar analizowany. Mając na uwadze powyższe, w ocenie Sądu obszar ten wytyczono w niniejszej sprawie w sposób prawidłowy. Jednak, w ocenie Sądu, wnioski wynikające z przeprowadzonej analizy nie uzasadniają wyznaczenia wskaźników planowanej inwestycji w sposób, w jaki to zostało uczynione w decyzji utrzymanej w mocy zaskarżoną decyzją.

W pierwszej kolejności godzi się wskazać, że stosownie do brzmienia przepisów § 4 rozporządzenia: 1. Obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. 2. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami. 3. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. 4. Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

W rozpatrywanej sprawie wskazano, iż linia zabudowy nie jest regularna i nie jest wykształcona, zatem wyznaczono ją w oparciu o zapis § 4 ust. 4 rozporządzenia, jako przedłużenie linii zabudowy istniejącej na działce nr ewid. [...] od strony [...] oraz w oparciu o przepisy ustawy o drogach publicznych od strony ul. [...]. Tymczasem analiza załączników graficznych do decyzji organu I instancji, wskazuje, że ustalenia te nie zostały poparte stosownym materiałem dowodowym. Po pierwsze bowiem załącznik, na którym zaznaczono linie zabudowy – załącznik nr 1 do decyzji [...], nie obejmuje działki nr [...] w całości. Jakkolwiek można z niego wyczytać jako przedłużenie którego punktu wyznaczono linię zabudowy, jednak zupełnie w ocenie Sądu nie jest zrozumiałe, dlaczego ten właśnie punt wybrano. Okoliczność ta nie została wyjaśniona ani w części tekstowej analizy, ani też w uzasadnieniu decyzji. Podkreślić należy, iż wyznaczając linię zabudowy w oparciu o zapis zawarty w § 4 ust. 4 rozporządzenia, organ ma uzasadnić podjęte rozstrzygnięcie poprzez przedstawienie przesłanek jakie powodowały takie właśnie ustalenie linii zabudowy oraz wykazując przyczyny dla których uznał, że podjęte rozstrzygnięcie jest słuszne w warunkach rozpatrywanej sprawy i zasadne. Takiego uzasadnienia w niniejszej sprawie zabrakło, co czyni zasadnym zarzut naruszenia art. 77, 80 oraz 107 § 3 k.p.a.

W sposób zupełnie niezrozumiały został również ustalony wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki. § 5 ww. rozporządzenia określa, że: 1. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. 2. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Analiza rozstrzygnięcia w tym zakresie zawartego w decyzji utrzymanej w mocy zaskarżoną decyzją wraz z danymi naniesionymi na załączniku graficznym do decyzji, pozwala stwierdzić, że wskaźnik o którym mowa, został ustalony w oparciu o zapis ustępu 2 § 5, tj. w sposób odbiegający od zasadniczego. Wskazuje na to ta mianowicie okoliczność, że średnia wskaźnika dla obszaru analizowanego (co wynika z oświadczenia zawartego w analizie, brak bowiem stosownych wyliczeń w aktach sprawy) wynosi 23 %. Tymczasem w zaskarżonej decyzji wskaźnik ten ustalono na 30%. Skoro organ wyznaczył wielkość powierzchni nowej zabudowy w oparciu o zapis zawarty w § 5 ust. 2 rozporządzenia, winien uzasadnić podjęte rozstrzygnięcie, poprzez przedstawienie przesłanek jakie powodowały przyjęcie takiego rozwiązania oraz wykazując przyczyny dla których uznał, że podjęte rozstrzygnięcie jest słuszne w warunkach rozpatrywanej sprawy i zasadne. Uzasadnienie w tym zakresie znajduje się w części tekstowej analizy, jednak w ocenie Sądu, nie jest ono wystarczające. Organ bowiem wskazał, że analizowany teren ulega dalszym przekształceniom, co uzasadnia dopuszczenie zabudowy zgodnie ze wskaźnikiem występującym na działce nr [...], tj. wskaźnikiem wynoszącym 30%.

Sąd jednak z takim uzasadnieniem się nie zgadza, gdyż organ ustalający warunki zabudowy ma obowiązek brać pod uwagę stan istniejący na danym terenie w chwili rozpatrywania wniosku. Nowa inwestycja ma bowiem wpisywać się w istniejący (a nie oczekiwany) układ kompozycyjno-architektoniczny. Planowana do realizacji inwestycja ma bowiem wykazywać spójność urbanistyczną z obiektami budowlanymi już istniejącymi w sąsiedztwie, a nie z tymi które dopiero powstaną.

Podobnie rzecz się ma jeśli chodzi o ustalenie szerokości elewacji frontowej. Zasady ustalenia tego wskaźnika określają zapisy zawarte w § 6 ww. rozporządzenia, przewidując iż: 1. Szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. 2. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Analiza rozstrzygnięcia w tym zakresie zawartego w zaskarżonej decyzji wraz z danymi naniesionymi na załączniku graficznym pozwala stwierdzić, że wskaźnik o którym mowa, został ustalony w oparciu o zapis ustępu 2 § 6, tj. w sposób odbiegający od zasadniczego. Wskazuje na to ta mianowicie okoliczność, że średnia wskaźnika dla obszaru analizowanego (co wynika oświadczenia organu I instancji, bowiem stosownych wyliczeń brak w aktach sprawy) wynosi 15m. Tymczasem w zaskarżonej decyzji wskaźnik ten ustalono na 40 m. Skoro zatem organ wyznaczył szerokość elewacji frontowej w oparciu o zapis zawarty w § 6 ust. 2 rozporządzenia, winien uzasadnić podjęte rozstrzygnięcie, poprzez przedstawienie przesłanek jakie powodowały przyjęcie takiego właśnie rozwiązania oraz wykazując przyczyny dla których uznał, że podjęte rozstrzygnięcie jest słuszne w warunkach rozpatrywanej sprawy i zasadne. Tymczasem organ przyjął, że uzasadnieniem odstąpienia od zasadniczego sposobu ustalenia tego wskaźnika, jest istnienie takiej elewacji na działkach [...] oraz [...]. W ocenie Sądu okoliczności te nie są wystarczającym uzasadnieniem dla ustalenia szerokości elewacji frontowej w górnej granicy wskaźnika występującego w obszarze analizowanym. Działki te bowiem znajdują się w znacznym oddaleniu od terenu planowanej inwestycji, po przeciwnej stronie dużej ulicy – [...]. Trudno zatem przypuszczać, iż odniesienie się do wskaźników zabudowy istniejących na tych działkach jest właściwe, konieczne i uzasadnione w realiach niniejszej sprawy, zaś organ tego jednoznacznie nie wykazał. Zważyć również należy, że zdaniem Sądu, uzasadnione są również wątpliwości czy właściwie organ ustalił szerokość elewacji frontowych budynków istniejących na działkach [...] oraz [...]. Wskaźnik ten na podanych nieruchomościach, został ustalony nie jako długość boku przylegającego do frontu działki, ale jako bliżej nieokreślona wypadkowa najdalej wysuniętych punktów budynków znajdujących się na tych działkach. W takiej sytuacji nie jest w ogóle wiadome czy w analizowanym obszarze znajduje się zabudowa posiadająca takie gabaryty, jakie ustalono w zaskarżonej decyzji, a w konsekwencji czy wskaźnik dotyczący szerokości elewacji frontowej został wyznaczony zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Kolejny wskaźnik, tj. górna krawędź elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki określany jest w oparciu o zapisy zawarte w § 7 ww. rozporządzenia, który stanowi: 1. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. 2. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. 3. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. 4. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

W rozpoznanej sprawie, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki organ ustalił w oparciu o przepis § 7 ust. 4 rozporządzenia, ponownie jednak tego nie uzasadniając. Nie można bowiem za uzasadnienie uznać lakonicznego stwierdzenia, że ustalono ten wskaźnik zgodnie ze średnią występującą na obszarze analizowanym. Przepisy rozporządzenia w ogóle takiej możliwości nie przewidują. Możliwe jest zastosowanie tak ustalonego wskaźnika wyłącznie jeżeli konieczność taka wynika z analizy. Organ jednak nie wykazał, aby taka konieczność wystąpiła w warunkach rozpoznanej sprawy.

Mając na uwadze powyżej wskazane uchybienia, koniecznym było uchylenie decyzji organu I i II instancji. Ponownie prowadząc postępowanie organ zobowiązany będzie do ponownego przeanalizowania istniejących w obszarze analizowanym zabudowań i jeżeli przeprowadzona analiza wykaże konieczność ustalenia warunków w oparciu o odstępstwa od zasad ich ustalenia określonych w rozporządzeniu, obowiązkiem organu będzie dokładne i wyczerpujące wyjaśnienia przesłanek jakie powodowały przyjęcie takiego właśnie rozwiązania oraz wykazanie przyczyn, dla których uznano, że podjęte rozstrzygnięcie jest słuszne w warunkach rozpatrywanej sprawy i zasadne.

Jednocześnie Sąd zwraca uwagę organu I instancji na zapisy zawarte w § 9 rozporządzenia oraz konieczność uwzględnienia ich w procesie wydawania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy: 1. Warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. 2. Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. 3. Część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii. 4. Część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się z uwzględnieniem nazewnictwa i oznaczeń graficznych stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy.

W niniejszej sprawie wskazane wyżej standardy nie zostały dochowane. W szczególności chodzi o załącznik graficzny nr 1, na którym uwidocznione zostały linie zabudowy. Jest to jedynie kawałek mapy, nieposiadający stosownych oznaczeń. Również załącznik nr 2 nie spełnia tych standardów, w szczególności nie jest wystarczająco czytelny. Ponownie rozpoznając sprawę organ winien sporządzić załączniki na mapach wymaganych przepisami prawa.

Sąd nie znalazł jednak podstaw do uwzględnienia pozostałych zarzutów zawartych w skardze. W szczególności na uwzględnienie nie zasługiwał zarzut dotyczący braku uzbrojenia działki oraz braku podłączenia do sieci wodociągowej. W orzecznictwie bowiem przyjmuje się, że zapewnienie posadowienia zbiornika na wody opadowe oraz zbiornika na nieczystości jest wystarczające dla uzyskania decyzji ustalającej warunki zabudowy. Wynika to przede wszystkim z przyjęcia, że etap ustalania warunków zabudowy jest wstępnym etapem realizacji inwestycji i dlatego zbyt rygorystycznym byłoby wymaganie, by już na tym etapie wszystkie warunki podłączenia mediów były określone w sposób definitywny. Tym bardziej, że art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., mówi nie tylko o istniejącym, lecz także o projektowanym uzbrojeniu terenu.

Nie jest również trafny argument dotyczący braku uzgodnień w zakresie warunków odprowadzenia wód opadowych z Wydziałem Ochrony Środowiska Urzędu Dzielnicy [...]. Uzgodnienia w tym zakresie nie zostały uwzględnione w art. 53 u.p.z.p. i nie muszą być dokonywane, a nadto słusznie wskazało Kolegium, że uzgodnień takich nie dokonuje się z jednostką organizacyjną danego Urzędu.

Sąd nie podziela również zarzutów Skarżących dotyczących naruszenia art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o utrzymaniu porządku i czystości w gminach ani naruszenia art. 43 w związku z 208 prawa wodnego. Wskazany przepis pierwszej z ustaw przewiduje bowiem wyraźnie w swojej końcowej części, że przyłączenie nieruchomości do sieci kanalizacyjnej nie jest obowiązkowe, jeżeli nieruchomość jest wyposażona w przydomową oczyszczalnię ścieków spełniającą wymagania określone w przepisach odrębnych. Przepisy prawa wodnego wskazują zaś na "powinność" wyposażenia aglomeracji miejskich w systemy kanalizacji zbiorczej dla ścieków komunalnych, co nie oznacza obowiązku, a nadto skierowane są do gminy. Nie można zatem odmówić ustalenia warunków zabudowy, gdy to gmina nie wykonała zaleceń wskazanych przepisami ustawy.

Uwzględniając całość rozważań zawartych w niniejszym wyroku należy stwierdzić, że podniesione w skardze zarzuty odniosły zamierzony skutek. Wobec powyższego Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, c oraz art. 135 i art. 152 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 ww. ustawy.

Ponownie rozpatrując sprawę, organ uwzględni oceną wyrażoną w niniejszym wyroku oraz zastosuje się do wskazówek w nim zawartych.