Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 3985/19
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2022-12-06 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6016 Ochrona przeciwpożarowa
Hasła tematyczne: Straż pożarna
Skarżony organ: Komendant Państwowej Straży Pożarnej
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 4 ust. 1 i 1a
journal: Dz.U. 2018 poz 620
law: Ustawa z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej - tekst jedn.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodnicząca: Sędzia NSA Zofia Flasińska (spr.) Sędziowie Sędzia NSA Andrzej Jurkiewicz Sędzia del. WSA Mirosław Gdesz po rozpoznaniu w dniu 6 grudnia 2022 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Akademii [...] w W. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 4 lipca 2019 r. sygn. akt VII SA/Wa 3037/18 w sprawie ze skargi Skarbu Państwa - Prezydenta m. st. Warszawy na decyzję Mazowieckiego Komendanta Wojewódzkiego Państwowej Straży Pożarnej z dnia 22 października 2018 r. znak: WZ.5593.71.1.2018 w przedmiocie nakazu wykonania określonych obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej 1. oddala skargę kasacyjną; 2. zasądza od Akademii [...] w W. na rzecz Skarbu Państwa - Prezydenta m. st. Warszawy kwotę 240 (dwieście czterdzieści) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z 4 lipca 2019 r., sygn. akt VII SA/Wa 3037/18, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w sprawie ze skargi Skarbu Państwa - Prezydenta m. st. Warszawy na decyzję Mazowieckiego Komendanta Wojewódzkiego Państwowej Straży Pożarnej z 22 października 2018 r., znak WZ.5593.71.1.2018 w przedmiocie nakazu wykonania obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej, uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji (pkt 1) oraz zasądził od Mazowieckiego Komendanta Wojewódzkiego Państwowej Straży Pożarnej na rzecz Skarbu Państwa - Prezydenta m. st. Warszawy kwotę 200 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

Wyrok został wydany w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

W wyniku przeprowadzonych czynności kontrolno-rozpoznawczych, w dniach 18 i 29 czerwca 2018 r. Komendant Miejski Państwowej Straży Pożarnej m. st. Warszawy wydał decyzję w której nakazał Skarbowi Państwa - Prezydentowi m. st. Warszawy doprowadzić instalację wodociągową przeciwpożarową w budynku akademickim nr [...] Osiedla [...] położonym przy ul. [...] w W. do stanu pełnej sprawności technicznej w sposób zapewniający minimalne parametry pracy hydrantu.

W uzasadnieniu decyzji wskazano, że stroną zobowiązaną do usunięcia stwierdzonych uchybień jest Skarb Państwa - Prezydent Miasta Warszawy z uwagi na treść art. 4 ust. 1 pkt 1 ustawy z 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej (Dz. U. z 2018 r. poz. 620). Zgodnie z tym przepisem obowiązek zapewnienia ochrony przeciwpożarowej budynku spoczywa na jego właścicielu. W argumentacji powołano się również na umowę dzierżawy, którą Skarb Państwa zawarł z Akademią [...] (dalej również jako "Akademia") na czas określony. Organ zaznaczył, że w umowie tej nie odwołano się do zapisów art. 4 ust. 1a ww. ustawy, nie wskazano też strony odpowiedzialnej za zapewnienie sprawności technicznej sieci wodociągowej przeciwpożarowej na terenie Osiedla [...].

Odwołanie od tej decyzji złożył Zarząd Mienia Skarbu Państwa działający z upoważnienia Skarbu Państwa - Prezydenta m. st. Warszawy. Zarzucono błędne ustalenie podmiotu zobowiązanego do wykonania nakazu wynikającego z decyzji, a także brak prawidłowego ustalenia praw i obowiązków.

Mazowiecki Komendant Wojewódzki Państwowej Straży Pożarnej decyzją z 22 października 2018 r. uchylił decyzję Komendanta Miejskiego jedynie w części dotyczącej terminu realizacji obowiązku i ustalił w tym zakresie nowy termin. Tym samym w pozostałym zakresie decyzja organu I instancji została utrzymana w mocy.

Organ odwoławczy uzasadnił swój wybór podmiotu zobowiązanego do usprawnienia technicznej sieci wodociągowej tym, iż Skarb Państwa jest prawnym właścicielem budynku oraz, że jak wynika z § 11 umowy dzierżawy z 19 grudnia 2013 r. napraw urządzeń podziemnych (w tym sieci wodociągowej przeciwpożarowej wykorzystywanej do zasilania wyżej wymienionej instalacji wodnej przeciwpożarowej) dokonuje wydzierżawiający, czyli Skarb Państwa, natomiast dzierżawca jest jedynie zobowiązany do udostępnienia terenu w razie konieczności wykonania prac konserwacyjnych, remontów oraz w przypadku awarii sieci komunalnych urządzeń podziemnych, przebiegających przez dzierżawiony teren. Zdaniem organu II instancji nałożenie przedmiotowego obowiązku na Akademię [...] jest nie do przyjęcia, gdyż wiąże się z przeprowadzeniem prac inwestycyjnych polegających na wymianie instalacji wodociągowej doprowadzającej wodę do przeciwpożarowych hydrantów wewnętrznych, która to instalacja nie jest przedmiotem umowy dzierżawy i stanowi mienie Skarbu Państwa. Organ powołał się również na czasowy charakter ww. umowy dzierżawy, zawartej na okres 5 lat, z obowiązkiem każdorazowego jej przedłużania i zastrzeżeniem możliwości wypowiedzenia umowy.

Decyzję tą zaskarżył w całości Zarząd Mienia Skarbu Państwa, zarzucając jej ograniczenie ponownego rozpoznania sprawy przez organ II instancji jedynie do uchylonej części decyzji i nie dokonanie rozstrzygnięcia sprawy co do jej pozostałej części, bezpodstawne uznanie Skarbu Państwa jako zobowiązanego w zakresie nakazów nałożonych na niego decyzją z 27 sierpnia 2018 r. oraz naruszenie przepisów postępowania poprzez brak dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy z uwzględnieniem całości materiału dowodowego.

W odpowiedzi na skargę, Mazowiecki Komendant Wojewódzki Państwowej Straży Pożarnej wniósł o jej oddalenie. Na poparcie wniosku, w uzasadnieniu strona podniosła argumentację przedstawioną wcześniej w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał skargę za zasadną, a wydane w sprawie decyzje za naruszające prawo. W ocenie Sądu organy dopuściły się naruszenia art. 4 ust. 1 ustawy o ochronie przeciwpożarowej, powinny bowiem nałożyć obowiązki, o których mowa w tym przepisie, na faktycznie władającego nieruchomością na podstawie art. 4 ust. 1a ww. ustawy. Właściciel budynku jest adresatem tych obowiązków, jeśli jednocześnie jest w faktycznym, rzeczywistym posiadaniu budynku. Jeśli właściciel nie włada nim faktycznie, wówczas podmiot zobowiązany winien być poszukiwany na podstawie art. 4 ust. 1a ustawy.

Sąd zaznaczył ponadto, że wzajemne roszczenia właściciela nieruchomości i dzierżawcy, a także cywilnoprawny aspekt zakresu jego obowiązków, w tym dokonywania wyłącznie napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym (art. 697 k.c.) pozostają poza kognicją organów i sądu administracyjnego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny nie podzielił zarzutów skargi odnoszących się do niedostatecznego sprecyzowania obowiązków w nałożonej decyzji. Organ odwoławczy zdaniem Sądu I instancji w sposób prawidłowy wyjaśnił, że niezbędne jest "przeprowadzenie prac inwestycyjnych polegających na wymianie instalacji wodociągowej, doprowadzającej wodę do przeciwpożarowych hydrantów". Jeżeli więc czynności, które należy przeprowadzić, są opisane w uzasadnieniu decyzji, nie można skutecznie postawić organom zarzutu braku sprecyzowania nałożonego obowiązku.

W odniesieniu do zarzutu naruszenia art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. Sąd stanął na stanowisku, że uchylenie decyzji tylko w części i zaniechanie zamieszczenia w sentencji określenia "w pozostałej części pozostawia decyzję I instancji w mocy" nie jest błędem proceduralnym, który miałby wpływ na wynik sprawy.

Skargę kasacyjną złożyła Akademia [...], zaskarżając wyrok w całości i zarzucając wyrokowi:

1. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy tj. art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c PPSA oraz art. 135 PPSA przez ich niewłaściwe zastosowanie i uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu pierwszej instancji poprzedzającej tą decyzję, w sytuacji gdy wniesiona skarga nie zasługiwała na uwzględnienie, z uwagi na prawidłowość decyzji organu drugiej oraz pierwszej instancji wydanych w niniejszej sprawie, co winno skutkować zastosowanie przez Sąd art. 151 PPSA i oddaleniem skargi;

2. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, polegające na dokonaniu przez Sąd oceny materiału dowodowego wbrew regułom wynikającym z przepisów prawa tj. art. 6, art. 7, art. 8 i art. 77 § 1 k.p.a. przez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i przyjęcie, że organ powinien był nałożyć obowiązek na faktycznie władającego w sytuacji gdy co prawda Akademia jest podmiotem faktycznie władającym w związku z zawartą umową dzierżawy, jednak biorąc pod uwagę postanowienia tej umowy oraz fakt, że jest zawarta na czas oznaczony 5 lat, a także to, że może zostać w każdym momencie, w przypadkach w niej wymienionych, rozwiązana, nałożenie na Akademię tego obowiązku jest nieuprawnione;

3. przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, polegające na rozpatrzeniu oraz dokonaniu przez Sąd oceny materiału dowodowego wbrew regułom wynikającym z przepisów prawa tj. art. 7, art. 8 oraz art. 77 § 1 k.p.a. z naruszeniem słusznego interesu społecznego poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów polegające na przyjęciu, że prace remontowe będące przedmiotem nałożonego obowiązku stanowią naprawy, do których przeprowadzenia zobowiązany jest dzierżawca, a kwestie wzajemnych roszczeń właściciela nieruchomości jako wydzierżawiającego i dzierżawcy jako obowiązanego do dokonywania wyłącznie napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym pozostają poza kognicja administracji publicznej jak i również sądu administracyjnego, w sytuacji gdy biorąc pod uwagę rozmiar i rodzaj tych prac remontowych stanowią one prace konserwacyjne do przeprowadzenia których nie jest uprawniony dzierżawca, bowiem zakres prac będzie obejmuje wymianę instalacji wodociągowej czyli wymianę instalacji podziemnych, które nie są przedmiotem umowy i stanowią mienie Skarbu Państwa;

4. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, polegające na dokonaniu przez Sąd oceny materiału dowodowego wbrew regułom wynikającym z przepisów prawa, tj. art. 7, 8 i 77 § 1 k.p.a. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów polegające na przyjęciu, że nieprawidłowości dotyczą podziemnej sieci wodociągowej przeciwpożarowej, której nie wiadomo który z podmiotów jest właścicielem lub władającym, w sytuacji gdy z materiału dowodowego sprawy wynika, że wewnętrzna sieć wodociągowa jest własnością wydzierżawiającego Skarbu Państwa i który zgodnie z postanowieniami umowy jest zobowiązany do dokonywania koniecznych napraw w tym zakresie;

5. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, polegające na dokonaniu przez Sąd oceny materiału dowodowego wbrew regułom wynikającym z przepisów prawa, tj. art. 7, 8 i 77 § 1 k.p.a. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów polegającej na przyjęciu, że wykładnia umowy dzierżawy była nie tylko niepotrzebna, ale dodatkowo doprowadziła organy do wydania rozstrzygnięcia sprzecznego z art. 4 ust. 1a zd. 2 ustawy o ochronie przeciwpożarowej, w sytuacji gdy Sąd rozpoznający sprawę winien uwzględnić fakt zawarcia umowy i jej treść w zakresie obowiązków dzierżawcy z niej wynikających, bowiem dzierżawca ponosi odpowiedzialność za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej wynikających z ustawy w takim tylko zakresie, w jakim w umowie powierzono jej obowiązki i zadania w stosunku do terenu;

6. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, polegające na dokonaniu przez Sąd oceny materiału dowodowego wbrew regułom wynikającym z przepisów prawa, tj. art. 7, 8 i 77 § 1 k.p.a. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów polegające na przyjęciu, że w sytuacjach, w których - z uwagi na panujące stosunki gospodarcze pomiędzy właścicielem a innymi podmiotami - właściciel nie jest w faktycznym posiadaniu obiektu i z tego względu nie posiada uprawnienia do wejścia na teren nieruchomości, nie powinien być on adresatem obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej, podczas gdy w niniejszej sprawie kwestia dostępu do nieruchomości w celu dokonania niezbędnych napraw została uregulowana w umowie, co w konsekwencji oznacza, że Sąd powinien każdy przypadek traktować indywidualnie;

7. naruszenie prawa materialnego, tj. art. 4 ust 1a w zw. z art. 4 ust 1 ustawy o ochronie przeciwpożarowej w zw. z art. 3531 w zw. z art. 65 § 2 k.c. poprzez jego błędną wykładnię i stwierdzenie, że Akademia ponosi odpowiedzialność za realizację obowiązków za zakresu ochrony przeciwpożarowej jako faktycznie władający, w sytuacji gdy pomiędzy stronami jest zawarta umowa, która w postanowieniach zawiera określenie obowiązków i powierzonych zadań z zakresu ochrony przeciwpożarowej, w zakres których, nie wchodzą obowiązki wynikające z decyzji administracyjnej z uwagi na rodzaj, rozmiar inwestycji i charakter prac remontowo konserwacyjnych bowiem wykraczają one znacznie poza zakres obowiązków określonych w umowie, co w konsekwencji oznacza, że obowiązany do ich wykonania winien być właściciel.

Na podstawie powyższych zarzutów wniesiono o uchylenie zaskarżonego wyroku i oddalenie skargi wniesionej przez Skarb Państwa – Prezydenta m. st. Warszawy, zasądzenie kosztów postępowania oraz rozpoznanie skargi kasacyjnej na rozprawie.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną Zarząd Mienia Skarbu Państwa działający w imieniu Skarbu Państwa – Prezydenta m. st. Warszawy wniósł o oddalenie skargi kasacyjnej oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W ocenie organu zaskarżony wyrok odpowiada prawu, a wniesiona przez Akademię skarga kasacyjna nie zawiera usprawiedliwionych podstaw.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r., poz. 329 ze zm.) dalej "p.p.s.a.", Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod uwagę nieważność postępowania. W niniejszej sprawie nie występują, enumeratywnie wyliczone w art. 183 § 2 p.p.s.a., przesłanki nieważności postępowania sądowoadministracyjnego. Z tego względu Naczelny Sąd Administracyjny przy rozpoznawaniu sprawy związany był granicami skargi kasacyjnej.

Na wstępie wskazać należy, że Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznał skargę kasacyjną na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2021 r., poz. 2095 ze zm.).

Skarga kasacyjna nie jest zasadna.

Istotą sporu w niniejszej sprawie jest kwestia dotycząca adresata decyzji nakazującej wykonanie obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej, o których mowa w art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej, obejmujących doprowadzenie instalacji wodociągowej przeciwpożarowej w budynku Osiedla [...] przy ul. [...] w W. do stanu pełnej sprawności technicznej, w sposób zapewniający minimalne parametry pracy hydrantu.

Stosownie do art. 3 ustawy o ochronie przeciwpożarowej osoba fizyczna, osoba prawna, organizacja lub instytucja korzystające ze środowiska, budynku, obiektu lub terenu są obowiązane zabezpieczyć je przed zagrożeniem pożarowym lub innym miejscowym zagrożeniem (ust. 1). W myśl art. 4 ust. 1 ww. ustawy właściciel budynku, obiektu budowlanego lub terenu, zapewniając ich ochronę przeciwpożarową, jest obowiązany przestrzegać przeciwpożarowych wymagań techniczno-budowlanych, instalacyjnych i technologicznych (pkt 1), a także zapewnić konserwację oraz naprawy urządzeń przeciwpożarowych i gaśnic w sposób gwarantujący ich sprawne i niezawodne funkcjonowanie (pkt 3). Odpowiedzialność za realizację tych obowiązków, stosownie do obowiązków i zadań powierzonych w odniesieniu do budynku, obiektu budowlanego lub terenu, przejmuje - w całości lub w części - ich zarządca lub użytkownik, na podstawie zawartej umowy cywilnoprawnej ustanawiającej zarząd lub użytkowanie. W przypadku gdy umowa taka nie została zawarta, odpowiedzialność za realizację ww. obowiązków spoczywa na faktycznie władającym budynkiem, obiektem budowlanym lub terenem.

Podkreślenia wymaga, że podstawowym celem przytoczonych regulacji jest zapewnienie skutecznej realizacji nałożonych obowiązków w zakresie ochrony przed pożarem, a tym samym jak najdalej idące zapobieżenie zagrożeniu dla zdrowia i życia ludzi oraz ich mienia. Ustawodawca już na początku rozdziału 2 Zapobieganie pożarowi, klęsce żywiołowej lub innemu miejscowemu zagrożeniu, w art. 3 ust. 1 wprowadził zasadę, zgodnie z którą podmiotem odpowiedzialnym za wykonanie obowiązków związanych z ochroną przed pożarem jest każdy podmiot aktualnie i faktycznie "korzystający" z budynku, obiektu lub terenu. Szczegółowe regulacje w tym zakresie zawiera art. 4 ust. 1 i 1a ustawy, który - w zależności od stosunków panujących na gruncie - jako adresata obowiązków wskazuje właściciela (ust. 1), zarządcę lub użytkownika (ust. 1a zd. pierwsze) albo faktycznie władającego (ust. 1a zd. drugie). W konsekwencji należy przyjąć, że właściciel budynku (obiektu, terenu) jest adresatem obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej, jeżeli faktycznie włada nieruchomością. W przeciwnym razie podmiot zobowiązany powinien być poszukiwany na podstawie art. 4 ust. 1a ww. ustawy.

W niniejszej sprawie właścicielem gruntu zabudowanego przedmiotowym budynkiem jest Skarb Państwa - Prezydent m. st. Warszawy. Nieruchomość jest objęta kolejną 5-letnią umową dzierżawy zawartą pomiędzy właścicielem a skarżącą kasacyjnie Akademią [...] w W.

Z treści umowy wynika, że Akademia przejmuje rzeczoną nieruchomość do korzystania (§ 1 ust. 1), nieruchomość zostaje wydzierżawiona z przeznaczeniem na działalność statutową Akademii polegającą na zapewnieniu potrzeb mieszkaniowych, kulturalno-oświatowych i sportowych dla studentów szkół wyższych i pracowników nauki (§ 1 ust. 2). Umowa została zawarta na okres 5 lat, z możliwością jej przedłużenia na wniosek dzierżawcy (§ 2 ust. 1 i 2). W § 10 umowy określono obowiązki dzierżawcy, do których zaliczono przestrzeganie aktualnie obowiązujących przepisów, a w szczególności: Prawa budowlanego, przepisów sanitarnych, porządkowych oraz dotyczących geodezyjnej ewidencji i uzgadniania dokumentacji projektowych sieci uzbrojenia terenu (pkt 4), a ponadto utrzymanie w należytym stanie budynków i innych urządzeń znajdujących się na nieruchomości oraz dokonywanie własnym kosztem remontów niezbędnych do zachowania ich w stanie niepogorszonym (pkt 6).

Stosownie do art. 693 § 1 k.c. przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego (art. 696 k.c.). Jak wskazuje się w doktrynie, przez czas trwania dzierżawy, wydzierżawiający powinien utrzymywać przedmiot dzierżawy w stanie przydatnym do umówionego sposobu korzystania. Obowiązek taki ulega jednak zasadniczemu ograniczeniu w zw. z art. 697 k.c., który nakłada na dzierżawcę obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym, przenosząc w ten sposób z wydzierżawiającego na dzierżawcę większą część obowiązków związanych z czuwaniem nad właściwym stanem przedmiotu dzierżawy. Naprawy z art. 697 k.c. obejmują bowiem wszystkie zabiegi związane z utrzymaniem przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym, a więc zakres ich jest szerszy niż "drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy" z art. 662 § 2 k.c. (obciążające najemcę). Ponadto, zgodnie z art. 696 k.c., dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. Przyjęte w tym przepisie kryterium istotnie wpływa na zakres i sposób korzystania przez dzierżawcę z przedmiotu dzierżawy. Nakłada bowiem na dzierżawcę obowiązek określonej aktywności, która nie tylko mieści się w zasadach wynikających z umowy, właściwości i przeznaczenia przedmiotu dzierżawy, lecz polega na pewnym minimum zabiegów odpowiadających obiektywnym standardom stosowanym w podobnych sytuacjach (por. A. Lichorowicz [w:] J. Panowicz-Lipska (pod red.), System Prawa Prywatnego. Prawo zobowiązań - część szczegółowa, Warszawa 2004, s. 179-182).

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego w tym stanie rzeczy przyjąć należy, że adresatem decyzji nakazującej doprowadzenie do stanu pełnej sprawności technicznej instalacji wodociągowej przeciwpożarowej w budynku położonym przy ul. [...] w W., będącym częścią Osiedla [...], powinna być Akademia [...] jako podmiot faktycznie władający tym budynkiem. Kluczowe znaczenie dla ustalenia powyższej kwestii ma zawarta między właścicielem nieruchomości a Akademią umowa dzierżawy. Z jej postanowień wynika, że do obowiązków dzierżawcy należy przestrzeganie obowiązujących przepisów, wśród których - w ramach katalogu otwartego - wymieniono przepisy sanitarne, budowlane czy porządkowe. Skoro wyliczenie nie jest enumeratywne (na co wskazują słowa: "w szczególności"), to uznać należy, że dzierżawca ma również obowiązek zapewnić, że zachowane zostały wymagania zawarte w przepisach ustawy o ochronie przeciwpożarowej. Za uznaniem Akademii za podmiot zobowiązany do dokonania remont instalacji wodociągowej przemawia też § 10 pkt 6 umowy (będący powieleniem powszechnie obowiązującego art. 697 k.c.), z którego wynika, że to Akademia jako dzierżawca jest zobowiązana do utrzymania budynku i innych urządzeń znajdujących się na nieruchomości w należytym stanie oraz dokonywania remontów niezbędnych do zachowania ich w stanie niepogorszonym. W sprawie nie ma natomiast znaczenia § 11 umowy, albowiem odnosi się do prac konserwacyjnych i remontów mających miejsce poza budynkiem (wskazują na to sformułowania: "wydzierżawiający zobowiązuje dzierżawcę do udostępnienia terenu" - nie budynku) i dotyczących sieci komunalnych urządzeń podziemnych, które nie stanowią części składowych nieruchomości. Natomiast w przedmiotowej decyzji wskazano, że remont dotyczy instalacji wodociągowej wewnątrz budynku ("w budynku"). Przeprowadzenie remontu instalacji wodociągowej w celu spełnienia wymogów przeciwpożarowych mieści się także w ramach wykonywania przez dzierżawcę przysługującego mu prawa do nieruchomości zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. Ochrona przeciwpożarowa, w tym zapewnienia prawidłowych parametrów pracy hydrantów, jest bowiem pewnym minimum, koniecznym standardem w budynku, który Akademia wykorzystuje m. in. w celu wynajmu pokoi studentom i pracownikom nauki.

Słusznie zatem Sąd pierwszej instancji uznał, że w dacie wydania decyzji Komendanta Wojewódzkiego, tj. 22 października 2018 r., podmiotem zobowiązanym do wykonania obowiązków powinna być Akademia [...] jako podmiot faktycznie władający budynkiem, stosownie do art. 4 ust. 1a ustawy o ochronie przeciwpożarowej. W tym stanie rzeczy zarzuty skargi kasacyjnej nie są zasadne. Sąd pierwszej instancji nie dopuścił się naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 135 p.p.s.a. ani art. 6, art. 7, art. 8 i art. 77 § 1, art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a., jak również art. 4 ust. 1a w zw. z art. 4 ust. 1 ustawy o ochronie przeciwpożarowej w zw. z art. 3531 k.c. w zw. z art. 65 § 2 k.c.

Mając powyższe na uwadze, Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną na podstawie art. 184 p.p.s.a. O kosztach orzeczono na podstawie art. 204 pkt 2 p.p.s.a.