Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 1152/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2015-02-03 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art.1 par.2
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1269
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych.
article: art. 134 par.1, art.145 par.1 pkt 1 lit. a i c, art.152, art.200, art.205 par.2
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art.61, art.66 ust.1
journal: Dz.U. 2013 poz 1409
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity
article: art.6
journal: Dz.U. 2000 nr 80 poz 903
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.
article: art.97 par.1 pkt 4, art.100 par.3
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Beata Jezielska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Adam Matuszak Sędzia WSA Ewa Osipuk Protokolant specjalista Karolina Hrymowicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 lutego 2015 r. sprawy ze skargi Wspólnoty A na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia "[...]", nr "[...]" w przedmiocie wykonania robót budowlanych I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji; II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; III. zasądza od Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego na rzecz skarżącej Wspólnoty A kwotę 757 zł (słownie: siedemset pięćdziesiąt siedem złotych), tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia "[...]" Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w K. - na podstawie art. 100 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego oraz art. 66 ust. 1 pkt 1, 3, 4 i ust. 2 w związku z art. 83 ustawy - Prawo budowlane rozstrzygnął zagadnienie wstępne we własnym zakresie przyjmując, że właścicielem spornego odcinka ogrodzenia zlokalizowanego na granicy działek nr 162 (pas drogi wojewódzkiej nr "[...]" B. – K. – G.) i nr 171/14 przy ul. S. w K. jest Wspólnota Mieszkaniowa budynku przy ul. S. 69A w K. oraz nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej wykonanie z zachowaniem przepisów szczególnych, zgodnie ze sztuką budowlaną pod nadzorem osoby posiadającej odpowiednie uprawnienia budowlane w zakresie konstrukcyjno – budowlanym i należącej do właściwej Izby Samorządu Zawodowego w terminie do dnia "[...]" określonych w decyzji robót budowlanych (według dwóch załączników graficznych do decyzji) w celu doprowadzenia odcinka ogrodzenia do stanu technicznego zgodnego z prawem. W uzasadnieniu wskazano, że postanowieniem z dnia "[...]" organ zawiesił z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie stanu technicznego ogrodzenia zlokalizowanego na granicy działek nr 162 (pas drogi wojewódzkiej nr "[...]" B. – K. – G.) i nr 171/14 przy ul. S. w K., a następnie wezwał Zarząd Województwa oraz Wspólnotę Mieszkaniową budynku przy ul. S. 69A w K. do wystąpienia w terminie 90 dni od dnia otrzymania postanowienia na drogę sądową w celu rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego, tj. ustalenia właściciela lub współwłaścicieli spornego odcinka przedmiotowego ogrodzenia, co umożliwi organowi nadzoru budowlanego kontynuację postępowania prowadzonego w trybie art. 66 ustawy - Prawo budowlane. Podano, że wezwani uznali za zbędne kierowanie sprawy rozstrzygnięcia kwestii własności odcinka ogrodzenia na drogę sądową, podtrzymując dotychczas prezentowane w postępowaniu stanowiska w tym przedmiocie, a mianowicie, że nie są właścicielami spornego ogrodzenia i nie będą występować do sądu. W związku z tym Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w K. postanowieniem z dnia "[...]" podjął z urzędu zawieszone postępowanie administracyjne oraz rozstrzygnął zagadnienie wstępne we własnym zakresie, przyjmując że właścicielem spornego odcinka ogrodzenia jest Wspólnota Mieszkaniowa budynku przy ul. S. 69A w K. Postanowienie to zostało uchylone przez Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w części dotyczącej rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego, gdyż organ odwoławczy stwierdził, że rozstrzygnięcie zagadnienia wstępnego dokonane w postanowieniu było niedopuszczalne i powinno nastąpić w toku podjętego postępowania, zaś jego merytoryczne podstawy winny zostać przedstawione w sposób wyczerpujący w decyzji rozstrzygającej o istocie sprawy. Następnie wyrokiem z dnia 18 czerwca 2013r. (sygn. akt II SA/Ol 404/13) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie uchylił postanowienie Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia "[...]" wskazując, iż zostało ono obarczone wadą proceduralną, gdyż stronie nie służy zażalenie na postanowienie w sprawie podjęcia zawieszonego postępowania. Ponadto Sąd wskazał, że nieprawidłowe jest rozstrzyganie zagadnienia wstępnego postanowieniem i powinno to nastąpić w formie decyzji administracyjnej załatwiającej sprawę co do istoty. Rozpoznając ponownie niniejszą sprawę podniesiono, że stosownie do art. 100 § 2 i 3 Kodeksu postępowania administracyjnego, w przypadku gdy mimo wezwania, strona nie wystąpiła do sądu o rozstrzygnięcie kwestii stanowiącej tzw. zagadnienie wstępne organ, aby usunąć przeszkodę w prowadzeniu postępowania, ma prawo i obowiązek zastosować tryb nadzwyczajny, tzn. rozstrzygnąć zagadnienie prawne należące do właściwości innych organów we własnym zakresie. Wskazano, że dokumentacja zgromadzona w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej nie pozwala w sposób jednoznaczny określić położenia przedmiotowego odcinka ogrodzenia. Podano, że z pisma Starosty K. z dnia "[...]" wynika, że do mapy numerycznej powstałej w 1997 r. przedmiotowe ogrodzenie zostało przeniesione metodą digitalizacji rastra mapy zasadniczej w takiej postaci, w jakiej był przedstawiony na matrycy mapy zasadniczej miasta K. założonej w 1981r. Mapa ta powstała na zasadzie identyfikacji szczegółów terenowych ze zdjęć lotniczych (metoda fotogrametryczna). Uzupełnieniem pomiarów fotogrametrycznych był pomiar bezpośredni szczegółów niewidocznych na zdjęciach, pomiar rzeźby terenu oraz wykorzystanie operatów technicznych z inwentaryzacji sieci uzbrojenia terenu. W związku z tym w ocenie tego organu dla sprawdzenia, czy ogrodzenie faktycznie posadowione jest na działce nr 162 przy ulicy S. w K., czy też na nieruchomości sąsiedniej należałoby dokonać jego pomiaru oraz wznowić granicę działki drogowej. Wskazano także na kolejne pismo Starosty z dnia "[...]", w którym wyjaśniono, że na podstawie operatu technicznego ustalono, że w 1967r. przeprowadzono rozgraniczenie pomiędzy wspomnianymi działkami, stwierdzając że granica przebiegała po zewnętrznych pilastrach ogrodzenia działki nr 162. Jednakże brak jest informacji, czy te rozgraniczenie było zatwierdzone decyzją. Podano także, że w obrocie prawnym jest ostateczna decyzja Kierownika Urzędu Rejonowego w K. z dnia "[...]" zatwierdzająca odnowioną przez Okręgowe Przedsiębiorstwo Geodezyjno - Kartograficzne w O. w roku 1992 ewidencję gruntów na miasto K., w tym również zatwierdzającą nową granicę pomiędzy działką nr 162 i działką nr 171/14. W piśmie tym wskazano także, że operat techniczny ze wznowienia spornej granicy, sporządzony w kwietniu 2012r. nie stanowi podstawy do zmiany przebiegu granicy ustalonej podczas modernizacji gruntów w 1992r. i zatwierdzonej powyższą decyzją, bowiem opisano w nim jedynie historię przebiegu granicy pomiędzy działkami nr 162 i nr 171/14. Podkreślono przy tym, że granica oznaczona we wspomnianym operacie kolorem pomarańczowym to bez wątpienia granica ewidencyjna przyjęta w 1992r., przebiegająca zgodnie z wydanym w tej sprawie rozstrzygnięciem. Podniesiono, że przesłuchany w trakcie przeprowadzonej rozprawy administracyjnej w charakterze świadka-biegłego geodeta oświadczył, że kwestia przebiegu granic omawianych działek powinna zostać rozstrzygnięta przez sąd powszechny. Zdaniem biegłego status granicy prawnej posiada granica ustalona w postępowaniu rozgraniczeniowym w 1967r., która nie została zatwierdzona decyzją administracyjną, bowiem w tamtych czasach nie było to wymagane, natomiast w decyzji z 1992 roku zatwierdzono modernizację ewidencji gruntów, a nie sporną granicę. Wskazano, że według ustalonego w 1967r. przebiegu granicy ogrodzenie zlokalizowane jest na posesji przylegającej do pasa drogowego. Właściciel działki drogowej w piśmie z dnia "[...]" wyjaśnił, że ogrodzenie wybudowane zostało przez poprzedniego właściciela terenu przyległego do ulicy, co potwierdza kontynuacja przebiegu (w obie strony) identycznego ogrodzenia wzdłuż kolejnych nieruchomości. Dalsze części ogrodzenia, z uwagi na przyjęcie granicy prawnej, położone są już poza pasem drogowym. Zdaniem właściciela drogi przedmiotowy odcinek granicy jest związany z ogrodzeniem wybudowanym w okresie przedwojennym oddzielającym duży kompleks terenów wojskowych. Organ wskazał, że w latach: 1996, 2000 i 2011 dokonano czynności wznowieniowych omawianego odcinka granicy, w których pominięto zarówno rozgraniczenie z 1967r., jak również modernizację ewidencji gruntów z 1992r., w ten sposób, że pozostawiono granicę po tej samej stronie ogrodzenia, jednakże zmieniono jej przebieg, przenosząc ją z osi ogrodzenia na jego pilastry. Podniesiono, że Wspólnota Mieszkaniowa - po dokonaniu w 2006 roku szczegółowych pomiarów geodezyjnych, które wykazały usytuowanie ogrodzenia dokładnie na granicy nieruchomości między pasem drogi a działką nr 171/14 - podjęła w 2010r. bezskuteczną próbę porozumienia się z właścicielem działki drogowej w kwestii wspólnego wykonania robót remontowych ogrodzenia, powołując się na art. 154 k.c. Organ zwrócił również uwagę na fakt, że zarówno w księdze wieczystej działki nr 162, jak i w księdze wieczystej działki nr 171/14 nie ma zapisu o spornym odcinku ogrodzenia i chociaż brak wpisu przedmiotowego ogrodzenia do księgi wieczystej nie stanowi dowodu na to, że właściciel gruntu nie jest właścicielem takiego ogrodzenia, to z treści art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece płynie domniemanie prawdziwości stanu wpisanego z rzeczywistym stanem prawnym, które wiąże wszystkich. Organ wskazał, iż niemożność bezspornego ustalenia lokalizacji przedmiotowego odcinka ogrodzenia, jak również bierna postawa stron postępowania, spowodowała konieczność samodzielnego rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez organ rozpoznający sprawę, przy czym rozstrzygnięcie zagadnienia prejudycjalnego nie przesądza w żaden sposób komu przysługuje prawo własności spornej nieruchomości. Jedynie dla potrzeb niniejszego postępowania organ przyjął, że właścicielem odcinka ogrodzenia jest Wspólnota Mieszkaniowa budynku przy ul. S. 69A w K. Bez względu bowiem na to, kto i kiedy wybudował przedmiotowe ogrodzenie oraz czy faktycznie zlokalizowane jest na działce nr 162, czy też działce nr 171/14, to regulacje ustawy o drogach publicznych przewidują sytuację istnienia w pasie drogowym obiektów budowlanych i urządzeń niezwiązanych z gospodarką drogową lub obsługą ruchu. Ogrodzenie nie jest urządzeniem służącym drodze, a co za tym idzie jego utrzymanie oraz poniesienie koniecznych nakładów nie powinno należeć do obowiązków właściciela działki drogowej. W ocenie organu niezatwierdzenie decyzją granicy przyjętej w postępowaniu rozgraniczeniowym w 1967r. nie powinno stanowić powodu nieuwzględnienia jej w niniejszym postępowaniu, tym bardziej, że granica ta jako jedyna posiada status granicy prawnej, a jej przebieg wyraźnie wskazuje, że ogrodzenie zlokalizowane jest na posesji przylegającej do pasa drogowego. Natomiast ostateczna decyzja z dnia 1992r. zatwierdza jedynie modernizację ewidencji gruntu, a nie sporną granicę. Podniesiono, że przepisy ustawy - Prawo geodezyjne i kartograficzne wyraźnie odróżniają regulacje prawne powiązane z ewidencją gruntów od problematyki rozgraniczania nieruchomości. W pierwszym wypadku chodzi o naniesienie do ewidencji bezspornych danych o gruntach, budynkach i lokalach, co ma charakter informacyjny, zaś rozgraniczenie nieruchomości służy ustaleniu przebiegu granic między nimi przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych danych znakami granicznymi na gruncie i sporządzenia odpowiednich dokumentów. Nie można za pomocą wprowadzanych do ewidencji gruntów danych dochodzić, czy też udowadniać tytułów prawnych do nieruchomości. Stwierdzenie to dotyczy też powierzchni i granic nieruchomości, które są sporne. W oparciu o te wywody organ uznał Wspólnotę Mieszkaniową budynku przy ul. S. 69A w K. za podmiot odpowiedzialny za stan techniczny ogrodzenia, a jak wynika z protokołów jego oględzin stan techniczny ogrodzenia jest zły. Organ zaznaczył przy tym, iż ustalenia zawarte we wskazanych protokołach nie budzą żadnych wątpliwości i nie były kwestionowane przez strony postępowania. Tym samym, zaistniały przesłanki do wydania decyzji w trybie art. 66 ustawy - Prawo budowlane. Podkreślono, iż jeżeli wystąpi choćby jedna z przesłanek określonych w tym przepisie, to organ nadzoru budowlanego jest nie tylko uprawniony, lecz zobowiązany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Adresatem nakazu, o jakim mowa we wskazanym przepisie, jest właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, bowiem stosownie do treści art. 61 ustawy Prawo budowlane tylko te osoby odpowiadają za jego stan techniczny. W niniejszej sprawie organ nadzoru budowlanego przyjął, że właścicielem części przedmiotowego ogrodzenia jest użytkownik wieczysty działki nr 171/14, dlatego też nakaz usunięcia w oznaczonym terminie stwierdzonych nieprawidłowości skierował do Wspólnoty Mieszkaniowej.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła Wspólnota Mieszkaniowa ul. S. 69A w K., reprezentowana przez adwokata S. S., zarzucając naruszenie przepisów postępowania poprzez rozstrzygnięcie zagadnienia wstępnego we własnym zakresie w sytuacji braku wezwania strony czynnie legitymowanej do złożenia wniosku do sądu o rozstrzygnięcie zagadnienia wstępnego oraz poprzez wybiórczą analizę zebranego materiału dowodowego, skutkującą wadliwym ustaleniem, że właścicielem spornego ogrodzenia jest Wspólnota Mieszkaniowa budynku przy ul. S. 69A w K. Podniesiono, iż decyzja wydana na podstawie art. 66 ustawy - Prawo budowlane, stanowiącego konkretyzację obowiązków z art. 61 wskazanej ustawy, musi być skierowana do właściciela lub zarządcy nieruchomości, a w razie ich wielości – do wszystkich podmiotów zobowiązanych łącznie. Fakt, że Wspólnota Mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana w rozumieniu art. 6 ustawy o własności lokali, nie oznacza, że może w pełnym zakresie uczestniczyć w obrocie gospodarczym. Powołując się na wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie wskazano, że fakt, iż nieruchomość jest przedmiotem współwłasności członków Wspólnoty nie rodzi po stronie Wspólnoty żadnych roszczeń dotyczących prawa własności tej nieruchomości. Wspólnota Mieszkaniowa nie posiada zatem interesu prawnego w rozumieniu art. 189 kpc do żądania ustalenia prawa własności, a tym samym użytkowania wieczystego, spornego ogrodzenia. Z tego względu odwołująca się Wspólnota nie mogła sprostać wezwaniu przez organ do wystąpienia na drogę sądową w celu ustalenia właściciela ogrodzenia. Jednocześnie zaniechanie wezwania Gminy K. do wystąpienia do sądu ze stosownym wnioskiem oznacza niedopełnienie przez organ obowiązku, o jakim mowa w art. 100 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego. Tym samym nie została spełniona przesłanka umożliwiająca organowi rozstrzygnięcie zagadnienia wstępnego we własnym zakresie, gdyż tryb ten jest dopuszczalny tylko przy dopełnieniu przesłanek wymienionych w art. 100 § 2 i 3 Kodeksu postępowania administracyjnego. Zarzucono również, iż rozstrzygnięcie w przedmiocie zagadnienia wstępnego zostało oparte o dowolne ustalenia, poczynione z naruszeniem przepisów art. 7, art. 77 i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego. Wskazano bowiem, że zgodnie z protokołem z przeprowadzonych czynności wznowienia znaków granicznych i wyznaczenia punktów granicznych ujawnionych w ewidencji gruntów z dnia 10 kwietnia 2012r., na podstawie stosownych dokumentów geodezyjnych i kartograficznych stwierdzono, że obecna granica działek nr 171/14 i nr 162 przebiega przy spornym ogrodzeniu od strony działki nr 171/14. Taki sam wniosek zawiera także protokół z dnia "[...]". W obrocie prawnym funkcjonuje też decyzja Urzędu Rejonowego w K. z dnia "[...]", zatwierdzająca m.in. odnowioną granicę pomiędzy działkami nr 162 i nr 171/14. Zatem zgodnie z zasadą trwałości decyzji ostatecznej uznać należy, że sprawa przebiegu pomiędzy działkami została definitywnie rozstrzygnięta, a tym samym istnieje możliwość niewątpliwego ustalenia przebiegu granicy między działkami w oparciu o podstawowe kryterium rozgraniczenia, a mianowicie stanu prawnego sąsiednich nieruchomości. Tymczasem organ pominął dokumenty zgromadzone w aktach oraz zignorował wnioski z nich płynące. Podniesiono, że stanowisko organu - oparte o treść art. 38 ustawy o drogach publicznych - nie zasługuje na aprobatę z uwagi na to, że przepis ten nie przesądza o prawie własności, a stanowi jedynie upoważnienie zarządcy drogi do pozostawienia w dotychczasowym stanie obiektów budowlanych zlokalizowanych w pasie drogowym. Wskazano, że sporne ogrodzenie w istocie jest częścią zabytku wpisanego do gminnej i wojewódzkiej ewidencji zabytków pod nazwą zespół koszarów wojskowych i ogrodzenie (tj. koszary wojskowe, kasyno wojskowe, cmentarz i inne obiekty). Nie ma ono jednak nic wspólnego z budynkiem należącym do członków Wspólnoty. Zespół koszarów wojskowych i ogrodzenie zlokalizowane są na działce, której nadano numer porządkowy 69 przy ul. S., podczas gdy budynek należący do członków Wspólnoty Mieszkaniowej – opatrzony numerem porządkowym 69A, pobudowany został na innej działce, około 20 lat temu i nie stanowi elementu zespołu zabytkowego koszarów wojskowych.

Decyzją z dnia "[...]"Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu podkreślono, iż nie ulega wątpliwości, że to właściciel obiektu budowlanego (użytkownik wieczysty) jest zobowiązany do utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym, a ustalenie właściciela obiektu jest sprawą kluczową dla zastosowania instytucji prawnych przewidzianych w rozdziale 6 Prawa budowlanego. W związku z tym, że w analizowanej sprawie nie jest możliwe bezsporne ustalenie właściciela przedmiotowego odcinka muru, zaistniała konieczność zastosowania trybu nadzwyczajnego określonego w art. 100 Kodeksu postępowania administracyjnego. Wskazano, że Wspólnota Mieszkaniowa miała legitymację do wystąpienia do sądu o ustalenie właściciela spornego odcinka muru. W rozumieniu art. 6 ustawy o własności lokali pojęcie wspólnoty mieszkaniowej jest bowiem używane w ustawie jako synonim ogółu właścicieli lokali. Wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem prawa cywilnego (ułomną osobą prawną) i powstaje z mocy samego prawa w chwili wyodrębnienia w danej nieruchomości pierwszego lokalu, którego właścicielem jest inna osoba niż właściciel nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki, jest ona podmiotem stosunków cywilnoprawnych, co oznacza, że może posiadać także majątek odrębny od majątków właścicieli lokali, w skład którego mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną. Podniesiono, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Natomiast w myśl art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego urządzeniem budowlanym są urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki. W ocenie organu nie budzi zatem wątpliwości, że sporne ogrodzenie jest ściśle związane z majątkiem odwołującej się Wspólnoty Mieszkaniowej, jako zapewniające użytkowanie budynku zgodnie z jego przeznaczeniem. Ponadto ogrodzenie to jest nie tylko granicą między podwórkiem a ulicą, czy sąsiednią parcelą, ale przede wszystkim stanowi barierę dla intruzów i jest wizytówką domu. Z tych też względów Wspólnota Mieszkaniowa miała legitymację do wystąpienia do sądu o bezsporne ustalenie właściciela wskazanego ogrodzenia. Organ podniósł także, że Wspólnota Mieszkaniowa zwróciła się do Zarządu Dróg Wojewódzkich w O. o wspólne rozwiązanie problemu złego stanu technicznego ogrodzenia, a zatem zdawała sobie sprawę ze swoich praw i obowiązków odnośnie tego urządzenia. Nie można zatem zaakceptować stanowiska pełnomocnika odwołującej się jakoby podmiotem, który organ winien zobowiązać do wystąpienia do sądu, powinna być Gmina K. jako właściciel gruntu, na którym zlokalizowany jest budynek Wspólnoty. Podkreślono, że przepisy Prawa budowlanego traktują użytkownika wieczystego tak samo jak właściciela, nie ma zatem zastosowania w niniejszej sprawie wyrok przytoczony w odwołaniu. Zaznaczono przy tym, że sporny odcinek ogrodzenia nie jest wpisany do ewidencji zabytków, wbrew twierdzeniom pełnomocnika, co potwierdza pismo z Wojewódzkiego Urzędu Ochrony Zabytków w O. z dnia "[...]". Organ odwoławczy zgodził się ze stanowiskiem organu I instancji, że materiał zgromadzony w sprawie nie pozwala na jednoznaczne wskazanie właściciela spornego ogrodzenia i z tych też względów wezwano strony do wystąpienia na drogę sądową, a wobec braku reakcji stron, organ został zmuszony do samodzielnego rozstrzygnięcia tej kwestii. Wskazano na dokumenty, którymi w dysponował organ oraz podniesiono, że w roku 1967 wykonano rozgraniczenie nieruchomości nr 162 i nr 171/14, lecz nie potwierdzono tego decyzją. Powołano się także się na pisma Starosty K. oraz wyniki rozprawy administracyjnej przeprowadzonej w dniu "[...]". Podano, że w czasie wykonywania rozgraniczenia z 1967r. obowiązywał dekret z dnia 13 września 1946r. o rozgraniczeniu nieruchomości, który zakładał, że z czynności ustalenia przebiegu granic sporządza się protokół graniczny lub akt ugody, zaś terenowy organ administracji państwowej stopnia powiatowego wydawał decyzję o rozgraniczeniu, jeżeli zainteresowani właściciele nieruchomości nie zawarli ugody a ustalenie przebiegu granicy nastąpiło na podstawie zebranych dowodów lub zgodnego oświadczenia stron. W świetle tych okoliczności zdaniem organu nie można dyskwalifikować rozgraniczenia dokonanego w 1967r. jako dowód w niniejszym postępowaniu. Według zaś ustalonego w 1967r. przebiegu granicy, ogrodzenie zlokalizowane jest na posesji przylegającej do pasa drogowego. Powołano się także na twierdzenia właściciela działki drogowej, którego zdaniem ogrodzenie wybudowane zostało przez poprzedniego właściciela terenu przyległego do ulicy, co potwierdza kontynuacja przebiegu identycznego ogrodzenia wzdłuż kolejnych nieruchomości, zaś przedmiotowy odcinek granicy jest związany z ogrodzeniem wybudowanym w okresie przedwojennym oddzielającym (zabezpieczającym) duży kompleks terenów wojskowych. Organ podzielił stanowisko organu I instancji, że decyzja z 1992 r. dotyczyła modernizacji ewidencji gruntów, a nie granicy między działkami nr 162 i nr 171/14 i nie może być traktowana jako niepodważalny i jedyny akceptowalny dowód w niniejszym postępowaniu. Wskazano, że w latach 1996, 2000 i 2011 dokonano kolejnych czynności wznowieniowych omawianego odcinka granicy, w których pominięto zarówno rozgraniczenie z 1967r., jak również modernizację ewidencji gruntów z 1992r. w ten sposób, że pozostawiono granicę po tej samej stronie ogrodzenia, jednakże zmieniono jej przebieg, przenosząc ją z osi ogrodzenia na jego pilastry. Powołano się także na treść art. 38 ust. 1 ustawy o drogach publicznych, a także brak zapisu o spornym odcinku ogrodzenia zarówno w księdze wieczystej działki nr 162, jak i w księdze wieczystej działki nr 171/14. W ocenie organu odwoławczego przedstawiony w uzasadnieniu kwestionowanej decyzji wywód zasługuje na akceptację. Uzasadniając bowiem zobowiązanie Wspólnoty Mieszkaniowej do wykonania remontu spornego ogrodzenia organ pierwszej instancji przedstawił wyczerpująco stan faktyczny sprawy oraz wskazał dowody, na których oparł swoje rozstrzygnięcie i dlaczego dał im wiarę. Organ odwoławczy podkreślił, że sporne ogrodzenie przez lata pełniło funkcję użytkową dla Wspólnoty Mieszkaniowej, oddzielając teren nieruchomości od osób trzecich, tym samym należy je traktować jako urządzenie do budynku w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. Oznacza to, że podmiot ten był zobowiązany do utrzymania go w należytym stanie technicznym i zasadne było skierowanie zaskarżonej decyzji do Wspólnoty, przyjmując, że ona jest właścicielem spornego ogrodzenia.

Skargę na powyższe rozstrzygnięcie wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie Wspólnota Mieszkaniowa budynku przy ul. S. 69A w K., reprezentowana przez adwokata S. S., żądając jej uchylenia oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji. Strona skarżąca podniosła zarzut naruszenia przepisów postępowania poprzez rozstrzygnięcie zagadnienia wstępnego we własnym zakresie bez dopełnienia obowiązku wezwania strony czynnie legitymowanej do złożenia wniosku do sądu o rozstrzygnięcie zagadnienia wstępnego oraz poprzez wybiórczą analizę zebranego materiału dowodowego, w szczególności z pominięciem treści Księgi Wieczystej urządzonej dla działki gruntu nr 171/14, ostatecznej decyzji Kierownika Urzędu Rejonowego w K. z dnia "[...]" zatwierdzającej granicę nieruchomości, informacji Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w O. z dnia "[...]", co skutkowało wadliwym ustaleniem, że właścicielem spornego ogrodzenia jest Wspólnota Mieszkaniowa budynku przy ul. S. 69A w K., podczas gdy z treści powołanych dokumentów wynika, że sporny fragment ogrodzenia posadowiony jest poza granicą działki nr 171/14 i stanowi element kompleksu zabytkowej zabudowy koszarowej. W uzasadnieniu podniesiono, iż w ocenie skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej w niniejszej sprawie nie zaistniały podstawy uprawniające organ do samodzielnego rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego. Powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych wskazano, że decyzja wydana na podstawie art. 66 ustawy Prawo budowlane musi być skierowana do właściciela lub zarządcy nieruchomości, a w razie ich wielości do wszystkich podmiotów zobowiązanych łącznie. Podniesiono, że z treści księgi wieczystej wynika bezspornie, że prawo użytkowania wieczystego działki gruntu nr 171/14, na której posadowiony jest budynek mieszkalny, należy do właścicieli lokali mieszkalnych zlokalizowanych w tym budynku. Pomimo tego organ przedmiotową sprawę prowadził przy udziale Wspólnoty Mieszkaniowej, której podmiotowość prawna jest odrębna od właścicieli lokali. Fakt posiadania przez Wspólnotę ułomnej osobowości prawnej nie może oznaczać zjednoczenia podmiotowości prawnej właścicieli lokali oraz Wspólnoty Mieszkaniowej przez nich tworzonej. Z tego względu należy uznać za chybione stanowisko organu w przedmiocie posiadania przez Wspólnotę Mieszkaniową legitymacji czynnej do ustalenia przed sądem powszechnym prawa własności spornego odcinka ogrodzenia. Pełnomocnik strony skarżącej, powołując się na wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie podniósł, iż wspólnota mieszkaniowa nie posiada interesu prawnego, w rozumieniu art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego, w żądaniu ustalenia prawa własności spornego fragmentu ogrodzenia i nawet jeśli złożyłaby takie powództwo, podlegałoby ono oddaleniu. Zarzucono natomiast zaniechanie wezwania Gminy Miejskiej K. – właściciela działki nr 171/14 oraz kompleksu zabytkowej zabudowy koszarowej - do wystąpienia ze stosownym powództwem, co tym samym, oznacza niedopełnienie przez organ obowiązku, o jakim mowa w art. 100 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego. W ocenie skarżącej nie została zatem spełniona przesłanka umożliwiająca organowi rozstrzyganie zagadnienia wstępnego we własnym zakresie. Ponadto zarzucono, że rozstrzygnięcie w przedmiocie zagadnienia wstępnego zostało oparte o dowolne ustalenia, gdyż organ dokonał wybiórczej analizy zebranego w sprawie materiału dowodowego oraz pominął dokumenty zgromadzone w aktach. Wskazano, iż z protokołu z dnia "[...]" z przeprowadzonych czynności wznowienia znaków granicznych i wyznaczenia punktów granicznych ujawnionych w ewidencji gruntów wynika, że obecna granica działek nr 171/14 i nr 162 przebiega przy spornym ogrodzeniu od strony działki nr 171/14. Taki sam wniosek wyciągnął wcześniej inny geodeta, na co wskazuje treść protokołu z dnia "[...]". Ponadto wskazano, że w obrocie prawnym funkcjonuje decyzja Urzędu Rejonowego w K. z dnia "[...]", zatwierdzająca odnowioną przez Okręgowe Przedsiębiorstwo Geodezyjno – Kartograficzne w O. ewidencję gruntów na miasto K., obręb nr 1, w tym granicę między działkami nr 162 i nr 171/14. Zdaniem skarżącej zatem sprawa przebiegu granicy pomiędzy działkami została definitywnie rozstrzygnięta. Podkreślono, że sporny fragment ogrodzenia jest niewielkim przedłużeniem zabytkowego ogrodzenia koszarów wojskowych i nie ma nic wspólnego z budynkiem należącym do członków Wspólnoty Mieszkaniowej, co wynika z informacji uzyskanej od Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w O. Kompleks zabytkowej zabudowy, wpisany do gminnej i wojewódzkiej ewidencji zabytków pod nazwą zespół koszarów wojskowych i ogrodzenie, tj. koszary wojskowe, kasyno wojskowe, cmentarz i inne obiekty, stanowi własność Gminy K. i jest zlokalizowany na działce przy ul. S. 69 w K. Z kolei budynek należący do członków Wspólnoty Mieszkaniowej pobudowany został na innej działce około 20 lat temu i nie stanowi elementu zabytkowego koszarów wojskowych.

W odpowiedzi na skargę Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko przedstawione w uzasadnieniu skarżonej decyzji. Wskazano, iż wbrew stanowisku strony skarżącej sporny odcinek ogrodzenia nie jest wpisany do ewidencji zabytków, mimo że stanowi element ogrodzenia dawnego kompleksu koszar wojskowych. Dodatkowo zakwestionowano stanowisko pełnomocnika skarżącej odnośnie odrębnej podmiotowości prawnej właścicieli lokali od Wspólnoty, którą tworzą, a tym samym braku legitymacji Wspólnoty do wystąpienia na drogę sądową w zakresie ustalenia właściciela spornego ogrodzenia. Podano, że przy takim założeniu należałoby uznać, że Wspólnota nie ma żadnego wpływu na to, co dzieje się z częściami wspólnymi budynku, tj. korytarzami, kominami, instalacjami i urządzeniami, w tym ogrodzeniem oraz że powyższe elementy obiektu nie leżą w ogóle w zainteresowaniu Wspólnoty, tym samym właściciele nie mają w stosunku do tych części żadnych praw i obowiązków.

Na rozprawie przed tut. Sądem w dniu 3 lutego 2015 r. pełnomocnik strony skarżącej poparł skargę w całości, podtrzymując swoje stanowisko, że przedmiotowe ogrodzenie jest zabytkiem wpisanym do ewidencji zabytków.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:

Podnieść należy, iż w myśl art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2014 r. Nr 1467) sądy administracyjne sprawują kontrolę wykonywania administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Zakres kontroli Sądu wyznacza art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270, ze zm., dalej jako: p.p.s.a.) stanowiący, iż sąd orzeka w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W niniejszej sprawie Sąd uznał, iż skarga zasługuje na uwzględnienie, chociaż nie wszystkie zarzuty w niej podniesione są zasadne.

Przede wszystkim należy wskazać, że stosownie do art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2013r., poz. 1409, ze zm.) właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2, czyli zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1-7 powołanej ustawy, a także jest obowiązany zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska, jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, jest w nieodpowiednim stanie technicznym albo powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia – właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku (art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego). Skoro zatem obowiązki w zakresie utrzymywania obiektu w odpowiednim stanie techniczny zostały nałożone na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego, to nie ulega wątpliwości, że nakaz wydany w trybie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego może być skierowany tylko do tych podmiotów.

W niniejszej sprawie organ nadzoru budowlanego wszczął postepowanie w sprawie stanu technicznego ogrodzenia zlokalizowanego na granicy działek nr 162 (pas drogi wojewódzkiej nr "[...]" B. – K. – G.) oraz nr 171/14, stanowiącej własność Gminy K. Przy czym ustalono, że na działce nr 171/14 - położonej przy ul. S. 69A w K. - znajduje się budynek mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, natomiast grunt tej działki został oddany w użytkowanie wieczyste właścicielom lokali mieszkalnych zlokalizowanych w tym budynku, którzy tworzą Wspólnotę Mieszkaniową. Następnie na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 Kodeksu postepowania administracyjnego - postanowieniem z dnia 30 sierpnia 2012r. - organ zawiesił postepowanie do czasu rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego, tj. ustalenia właściciela spornego ogrodzenia. Jednocześnie organ wezwał strony, tj. Zarząd Województwa oraz Wspólnotę Mieszkaniową budynku przy ul. S. 69A w K. do wystąpienia w terminie 90 dni na drogę sądową w celu rozstrzygnięcia wskazanego zagadnienia wstępnego. Na postanowienie o zawieszeniu postępowania żadna ze stron nie wniosła zażalenia. Jednocześnie w wyznaczonym przez organ terminie żadna ze stron nie wystąpiła do sądu powszechnego o rozstrzygnięcie spornej kwestii. W związku z powyższym organ I instancji organ – stosując art. 100 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego - podjął zawieszone postępowanie, a następnie wydał decyzję, w której rozstrzygnął zagadnienie wstępne we własnym zakresie przyjmując, że właścicielem spornego odcinka muru jest Wspólnota Mieszkaniowa budynku przy ul. S. 69A w K. i nakazał jej wykonanie określonych robót budowlanych w celu doprowadzenia przedmiotowego odcinka ogrodzenia do stanu technicznego zgodnego z prawem.

Podnieść należy, że skoro w ocenie organu w przedmiotowej sprawie zaistniało zagadnienie wstępne, które nie zostało rozstrzygnięte przez właściwy sąd i organ rozstrzygnął je we własnym zakresie, to winien uwzględnić stosowne przepisy. Jak podano w Komentarzu do Kodeku postępowania Administracyjnego (G. Łaszczyca, Cz. Martysz, A. Matan Zakamycze 2005r. t. 1 s. 831 i n.) w nauce przyjmuje się, że organ rozstrzygający kwestię prejudycjalną we własnym zakresie stosuje do niej prawo właściwe. (J. Jendrośka (w:) J. Borkowski, J. Jendrośka, R. Orzechowski, A. Zieliński, Kodeks..., s. 184). Wydaje się, że w pojęciu prawa właściwego mieści się zasadniczo prawo materialne (sporadycznie procesowe - gdy samo zagadnienie wstępne ma charakter procesowy). Tryb rozstrzygnięcia wynika bowiem z przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. Przy czym wskazano, że jest to tzw. nadzwyczajny tryb rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego, zezwalający na zastępcze niejako działanie jednego organu za drugi. Brak wystąpienia strony o rozstrzygnięcie zagadnienia wstępnego nakłada na organ obowiązek wykonania następujących czynności: podjęcia zawieszonego postępowania (nadzwyczajny tryb podjęcia postępowania, także w formie postanowienia), następnie rozstrzygnięcie zagadnienia wstępnego we własnym zakresie, a w konsekwencji załatwienie sprawy przez wydanie decyzji. Należy jednak podkreślić, iż organ rozstrzyga tylko na użytek prowadzonego przez siebie postępowania w celu usunięcia przeszkody w jego prowadzeniu.

Skoro zatem organ rozstrzygnął zagadnienie wstępne we własnym zakresie, które dotyczy kwestii własności obiektu budowlanego, jakim jest przedmiotowe ogrodzenie, to winien przede wszystkim uwzględnić przepis art. 48 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. W myśl zaś art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. W związku z tym należało ustalić, na czyjej nieruchomości posadowione jest przedmiotowe ogrodzenie. Ustalenia poczynione przez organ w tym zakresie nasuwają sporo wątpliwości.

Podnieść należy, że nie wiadomo z jakich względów organ przyjął, że granica nieruchomości przebiega zgodnie z rozgraniczeniem przeprowadzonym w 1967r., zupełnie pomijając ustalenia wynikające z decyzji z 1992r. oraz protokołów ze wznowienia znaków granicznych z "[...]" oraz z dnia "[...]". Należy bowiem wskazać, że przyjmując granice ustalone w 1967r. organ powołał się na art. 32 ust. 5 i art. 33 ust. 1 wówczas obowiązującego dekretu z dnia 13 września 1946r. o rozgraniczeniu nieruchomości (Dz.U. Nr 53 poz. 298 ze zm.). Należy zatem wyjaśnić, że powołany dekret nie miał przywołanych artykułów, gdyż regulacja ta zawierała jedynie 23 artykuły. Natomiast powołane jednostki redakcyjne i ich treść pochodzą z pierwotnego tekstu ustawy z dnia 17 maja 1989r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. Nr 30 poz. 163), która weszła w życie z dniem 1 lipca 1989r. i nie mogła obowiązywać w 1967r. W związku z tym nie można podzielić twierdzenia organu, że zgodnie z przepisami obowiązującymi w 1967r. ustalenie granicy nie wymagało zatwierdzenia, skoro art. 8 ust. 1 dekretu z 1946r. stanowił, że po dokonaniu czynności, wymienionych w art. 4-6, powiatowa władza miernicza orzeka o rozgraniczeniu. Natomiast wątpliwości budzi okoliczność, że zdaniem organu nie można przyjąć przebiegu granicy zgodnie z decyzją z 1992r., skoro pismo Starosty K. z dnia "[...]" sugeruje, że taki przebieg granic przyjmuje ten organ, a więc organ właściwy do prowadzenia ewidencji gruntów i budynków. Przy czym wskazać należy, że powołana decyzja z 1992r. znajduje się w aktach sprawy, ale brak jest jakiejkolwiek mapki, z której by wynikało jak wyglądał przebieg granicy po dokonanym nią odnowieniu ewidencji gruntów i budynków. Ponadto zupełnie pominięto ustalenia wynikające np. z protokołu ze wznowienia znaków granicznych z 2010r. mimo, że w piśmie Starosty z dnia "[...]" wskazano, że wznowienie granicy działki pozwoli na ustalenie, na czyjej działce posadowiony jest przedmiotowe ogrodzenie. Należy przy tym wskazać, że wprawdzie organ nadzoru budowlanego rozstrzygał zagadnienie wstępne we własnym zakresie, ale nie powinien pomijać ustaleń wynikających z ewidencji gruntów i budynków i wskazań organu właściwego do prowadzenia ewidencji. Natomiast zupełnie niezasadne jest powoływanie się na treść art. 38 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985r. o drogach publicznych (Dz.U. z 2013r. poz. 260 ze zm.). Przepis ten stanowi jedynie, ze istniejące w pasie drogowym obiekty budowlane i urządzenia niezwiązane z gospodarką drogową lub obsługą ruchu, które nie powodują zagrożenia i utrudnień ruchu drogowego i nie zakłócają wykonywania zadań zarządu drogi, mogą pozostać w dotychczasowym stanie. Nie reguluje on żadnych kwestii własnościowych i nie można z niego wywieść, jak dokonał tego organ, że obiekty budowlane i urządzenia niezwiązane z gospodarką drogową lub obsługą ruchu nie stanowią własności zarządcy drogi. Także podnoszona przez organ okoliczność, że przedmiotowe ogrodzenie pełniło funkcje użytkową dla Wspólnoty nie przesądza o prawie własności.

W związku z powyższym organ winien ponownie rozpatrzyć niniejsza sprawę mając na względzie powyższe wskazania Sądu.

Natomiast odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi stwierdzić należy, że nie są one zasadne. Nie można bowiem podzielić poglądu pełnomocnika skarżącej Wspólnoty, że organ winien wezwać gminę K. do wystąpienia ze stosownym powództwem dotyczącym ustalenia prawa własności. Organ może bowiem wezwać do wystąpienia do właściwego organu lub sądu o rozstrzygnięcie zagadnienia wstępnego jedynie stronę postępowania. Natomiast gmina K. nie jest legitymowana w występowania w niniejszym postepowaniu, prowadzonym w trybie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego. Wprawdzie przepis ten umożliwia nałożenie obowiązków na właściciela obiektu lub zarządcę, lecz Wspólnota Mieszkaniowa w tym przypadku spełnia obydwa wymogi. Wprawdzie jest ona użytkownikiem wieczystym przedmiotowej działki, ale zgodnie z art. 233 Kodeksu cywilnego w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać. Przepis ten wyłącza zatem możliwość korzystania z nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste także przez właściciela działki. Tak określone zatem uprawnienia użytkownika wieczystego uniemożliwiają nałożenie obowiązków na właściciela gruntu.

Nie znajduje także podstawy twierdzenie pełnomocnika skarżącej Wspólnoty, ze przedmiotowe ogrodzenie jest wpisane do gminnej i wojewódzkiej ewidencji zabytków. W piśmie z dnia "[...]", stanowiącej odpowiedź na pytanie organu odwoławczego, Wojewódzki Konserwator Zabytków okoliczności tej nie potwierdził. Postępowanie w niniejszej sprawie nie toczy się przed organami nadzoru konserwatorskiego, a nadzoru budowlanego, które nie są uprawnione do badania kwestii wpisu do rejestru zabytków.

Odnosząc się natomiast do kwestii braku legitymacji Wspólnoty do wystąpienia z powództwem o ustalenie prawa własności wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana, przy czym zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej ograniczona jest celami tej wspólnoty. Należy zatem uznać, iż w postępowaniu administracyjnym do reprezentowania interesu podmiotu zbiorowego - ogółu właścicieli odrębnych lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową - co do zasady legitymację ma wspólnota mieszkaniowa, a nie poszczególni członkowie tej wspólnoty (por. wyrok NSA z dnia 4 lipca 2013 r., sygn. akt II OSK 583/12, LEX nr 1483452). Jednocześnie w orzecznictwie przyjmuje się, że obowiązki wynikające z art. 61 i 66 ustawy Prawo budowlane związane z utrzymaniem należytego stanu technicznego obiektu budowlanego, w którym istnieje wspólnota mieszkaniowa, powinny być nałożone właśnie na ten podmiot (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 9 maja 2005 r., sygn. akt VII SA/Wa 752/2004; wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 5 maja 2011 r., sygn. akt II SA/Wr 538/10, LEX nr 994085). W związku z tym twierdzenie pełnomocnika strony skarżącej, ze powództwo Wspólnoty zostałoby oddalone z braku interesu prawnego, oparte na wyroku zapadłym w zupełnie innej sprawie jest co najmniej wątpliwe. Skoro bowiem Wspólnota z takim powództwem nie wystąpiła, to nie może skutecznie podnosić zarzutu braku legitymacji. Zresztą kwestii tej Wspólnota nie podnosiła chociażby w zażaleniu na postanowienie o zawieszeniu postepowania. Niezależnie jednak od przyczyn niezastosowania się do wezwania, organ nie ma możliwości wyegzekwowania nałożonego obowiązku, a jedynym skutkiem braku podjęcia działań przez strony (w tym także skarżącą) jest rozstrzygnięcie zagadnienia wstępnego przez organ we własnym zakresie.

Z powyższych względów Sąd – na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.sa. - uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 i 205 § 2 p.p.s.a. Sąd podjął rozstrzygnięcie w przedmiocie wykonalności zaskarżonej decyzji na podstawie art. 152 p.p.s.a., zgodnie z którym w razie uwzględnienia skargi sąd w wyroku określa, czy i w jakim zakresie zaskarżony akt lub czynność nie mogą być wykonane. Rozstrzygnięcie to traci moc z chwilą uprawomocnienia się wyroku.

-----------------------

17