Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 1030/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2019-05-29 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 92, 144, 145, 146, 156
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 80,84
journal: Dz.U. 2017 poz 1257
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: § 40
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Dnia 29 maja 2019 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędziowie Sędzia WSA Izabela Paluszyńska (spr.) Asesor WSA Jan Szuma Protokolant st. sekr. sąd. Ewa Wąsik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 maja 2019 roku sprawy ze skargi G. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lipca 2018 roku Nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej jako Kolegium lub SKO lub organ II instancji) decyzją z dnia [...] lipca 2018 r. nr [...] działając na podstawie art. 1 ust. 1 i art. 2 ustawy z dnia 12 października 1994 roku o samorządowych kolegiach odwoławczych (jt. Dz. U. z 2015 roku, poz. 1659), art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego (jt. Dz. U. z 2016 roku, poz. 23, dalej k.p.a.), art. 146, art. 148 ust. 1, 2 i 3, art. 156 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (jt. Dz. U. z 2015 roku, poz. 1774 dalej u.g.n.) po rozpatrzeniu odwołania G. C. (dalej jako strona lub skarżąca) od decyzji Dyrektora Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego GEOPOZ (dalej jako Dyrektor lub organ I instancji) z dnia [...] października 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

Rozstrzygnięcia zapadły w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

Decyzją z dnia [...] października 2014 roku Dyrektor Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego GEOPOZ, nr [...] na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2013r., poz. 267 ze zm.), art. 145, art. 146 oraz art. 148 ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2014r., poz. 518 ze zm.), § 9 uchwały Rady Miejskiej Poznania nr XXXII/177/91 z dnia 25 czerwca 1991 r. w sprawie przekształcenia Poznańskiego Przedsiębiorstwa Geodezyjno – Kartograficznego GEOPOZ w Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego GEOPOZ (t.j. Dz.Urz. Woj. Wlkp z 2014r. poz. 4027) oraz uchwały Rady Miasta Poznania nr XLII/445/IV/2004 z dnia 20 kwietnia 2004r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej (Dz. U. Woj. Wlkp. z 2004 r., Nr 83, poz. 1717), orzekł o ustaleniu, po stworzeniu warunków do korzystania z drogi wybudowanej przy ulicy [...], opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w P. przy ulicy [...], zapisanej w dniu 05.12.2011 w księdze wieczystej nr [...], jako własność p. G. C., oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb K., arkusz mapy 15, działka nr [...], spowodowanego wybudowaniem drogi i zobowiązał G. C. do wniesienia opłaty w kwocie [...]zł w określonym terminie.

Uzasadniając decyzję organ administracji wskazał, iż decyzją nr [...] z dnia [...] lipca 2010 r. Prezydent Miasta P. zezwolił na realizację inwestycji polegającej na rozbudowie ulicy [...] i L. w P.. Komisyjnego odbioru końcowego oraz przekazania obiektu do użytkowania dokonano 4.08.2011r. (protokół nr [...]/11).

Decyzją z dnia [...].09.2011r. Nr [...], która stała się ostateczna 5.12.2011r. Prezydent Miasta P. pozwolił na użytkowanie obiektu budowlanego na ulicach [...].

Zdaniem organu od dnia 05 grudnia 2011 r. można było więc zgodnie z w/w decyzją Prezydenta Miasta P. użytkować drogę zgodnie z przepisami prawa budowlanego. Budowa dróg na w/w ulicach została zrealizowana ze środków Miasta P.. Ogólny koszt inwestycji wyniósł [...] zł.

Zarząd Dróg Miejskich pismem z dnia 4 listopada 2011r. przekazał organowi dokumentację fotograficzną wykonaną 31 stycznia 2011 r. oraz kartę informacyjną, z których wynika, że ulica [...] od skrzyżowania z ulicą [...] do skrzyżowania z ulicą [...] posiadała zniszczoną nawierzchnię bitumiczną o niewielkiej grubości bez podbudowy, na dalszym odcinku nawierzchnię gruntową. Nie miała więc ona charakteru obiektu budowlanego, a istniejące przy pojedynczych posesjach fragmenty chodników i zjazdów nie zostały wykonane legalnie. W ocenie organu okoliczność, że na ulicy [...] nie istniał obiekt budowlany wskazuje jednoznacznie, że nie mogła nastąpić przebudowa lub modernizacja drogi. Na podstawie analizy zebranych dokumentów oraz zakresu wykonanych robót organ ustalił, że inwestycja zrealizowana na ulicach [...] stanowiła budowę drogi, a określenie "rozbudowa" użyte w dokumentacji nie ma znaczenia dla oceny charakteru inwestycji.

Na podstawie wizji przeprowadzonej 15 marca 2012 r. na ulicach [...] ustalono, że warunki do korzystania z drogi wybudowanej na ul. [...] stworzono skarżącej w dniu 5.12.2011r., poprzez wjazd na nieruchomość i wejście z ulicy [...].

W tych okolicznościach pismem z 12.02.2014r. zawiadomiono skarżącą o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej.

W dniu 30 czerwca 2014 r. został sporządzony operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego M. C..

Zgodnie z opisem zawartym w operacie szacunkowym nieruchomość położona jest we wschodniej części P., pomiędzy głównymi drogami tej części osiedla K. - ulicami W. M. i K., w rejonie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Lokalizacja nieruchomości jest dobra ze względu na położenie w pobliżu terenów o pełnej infrastrukturze komunikacyjnej i handlowo-usługowej, a także w zasięgu terenów zielonych. Nieruchomość położona jest w pierwszej linii zabudowy wzdłuż nowo wybudowanej drogi. Ma prostokątny kształt zbliżony do regularnego i płaską konfigurację terenu. Zabudowana jest budynkami: mieszkalnym w zabudowie bliźniaczej oraz gospodarczym. Ma urządzony wjazd i wejście z ulicy [...], a także dostęp do sieci energetycznej, wodociągowej, gazowej i kanalizacyjnej.

W dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi nie była objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta P. (uchwała Rady Miasta P. z dnia 23 listopada 1999r. nr [...] ze zm.) przeznaczona była pod zabudowę niską, mieszkaniową jednorodzinną z usługami podstawowymi, oznaczonymi symbolem M2n.

Wartość nieruchomości biegły określił w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej. W ocenie organu biegły mógł zastosować takie podejście gdyż znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Na podstawie własnych analiz oraz stwierdzonych preferencji nabywców nieruchomości biegły określił cechy rynkowe nieruchomości wraz z ich wagami procentowymi. W wycenie biegły wykorzystał transakcje nieruchomościami położonymi przy drogach urządzonych i transakcje nieruchomościami położonymi przy ulicach niezabudowanych drogami. Podkreślił, że określenie wartości nieruchomości według stanu przed budową drogi zostało dokonane w oparciu o nieruchomości podobne, które również były usytuowane przy ulicach użytkowanych komunikacyjnie o nieurządzonej nawierzchni (np. ziemnej lub żużlowej), częściowo wyposażonych w indywidualne wjazdy, utwardzenia czy oświetlenie, które nie odpowiadają standardom drogi trwałej. Biegły w operacie szacunkowym uwzględnił fakt, że nieruchomość będąca przedmiotem wyceny znajdowała się w zasięgu istniejących ulic o charakterze nieurządzonym, ziemnym lub żużlowym, w złym stanie technicznym.

Analiza charakterystyki nieruchomości wybranych do porównań potwierdza ich podobieństwo do nieruchomości wycenianej, a zatem dobór tych nieruchomości organ uznał za prawidłowy. Uzasadniając ten dobór biegły zawarł w operacie szacunkowym informacje o nieruchomościach przeznaczonych do celów porównawczych. Określił ich położenie - poprzez wskazanie ulic, przy których są położone i powierzchni, a w przypadku nieruchomości o cenach minimalnych i maksymalnych również sąsiedztwo i otoczenie oraz kształt i możliwości zagospodarowania. Zdaniem organu rzeczoznawca dokonał właściwego wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając jej cel, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości ( bez części składowych) oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych.

W ocenie organu uzyskane przez biegłego wyniki w postaci wartości rynkowych nieruchomości przed i po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi stanowią najbardziej prawdopodobne ceny, możliwe do uzyskania na rynku. W ocenie organu rzeczoznawca na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości w sposób logiczny i wiarygodny wykazał w ramach wyznaczonych przepisami prawa kompetencji, że na skutek stworzenia G. C. warunków do korzystania z wybudowanej drogi nastąpił wzrost wartości nieruchomości.

Z uwagi na położenie nieruchomości przy drodze bez chodnika (ze względu na ograniczenie szerokości pasa drogowego) biegły zastosował wskaźnik uwzględniający ten stan przy określaniu wartości nieruchomości.

Na podstawie operatu organ ustalił, że wartość nieruchomości położonej przy ulicy [...] a, przed wybudowaniem drogi wynosiła [...] zł, a po jej wybudowaniu wynosi [...] zł, czyli w wyniku wybudowania drogi wzrosła o [...] zł.

W toku postępowania skarżący prawidłowo zawiadomiony w trybie art. 10 § 1 k.p.a nie skorzystał z przysługujących mu praw.

W obowiązującej w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, tj. 5.12.2011r. uchwale nr [...] z dnia 20 kwietnia 2004 r. Rada Miasta P. uchwaliła, że opłata adiacencka stanowi 50% różnicy wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej. Opłata adiacencka z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej przy ulicy [...] stanowi 50% kwoty [...]zł, czyli wynosi [...] zł.

Od decyzji organu l instancji odwołanie złożyła G. C., podnosząc iż w całości kwestionuje opłatę, albowiem wybudowanie drogi na ul. [...] i [...] nastąpiło wbrew woli i pomimo sprzeciwów mieszkańców na zasadzie wywłaszczenia. Wniosła o zwolnienie jej z konieczności poniesienia opłaty ze względu na jej sytuację materialną.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze opisaną na wstępie decyzją stwierdziło, że odwołanie jest nieuzasadnione. W ocenie organu II instancji decyzja Dyrektora Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego GEOPOZ odpowiada prawu, zaś poprzedzające jej wydanie postępowanie administracyjne prowadzone było zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego.

Powołując się na treść art. 144 ust. 1 u.g.n. SKO wskazało, że właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Zgodnie z art. 145 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Zważyć przy tym należy, iż w/w ustawa nie definiuje pojęć drogi oraz budowy drogi. Na podstawie art. 148 b ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustalenie, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania z wybudowanej drogi, następuje na podstawie odrębnych przepisów. Ustawowe definicje powyższych terminów zostały ujęte w ustawie z dnia 21 marca 1985 roku o drogach publicznych (Dz. U. z 2007 roku, nr 19, poz. 115 z poźn. zm., dalej u.d.p.). Zgodnie z przepisem art. 1 u.d.p., drogą publiczną jest droga zaliczona na podstawie niniejszej ustawy do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych. Stosownie do treści art. 4 pkt 2 przywołanej ustawy droga stanowi budowlę wraz z drogowymi obiektami inżynierskimi, urządzeniami oraz instalacjami, stanowiących całość techniczno-użytkową, przeznaczoną do prowadzenia ruchu drogowego, zlokalizowaną w pasie drogowym. Z kolei zgodnie z art. 4 pkt 17 ustawy przez budowę drogi należy rozumieć wykonywanie połączenia drogowego między określonymi miejscami lub miejscowościami, a także jego odbudowę i rozbudowę.

Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia warunków obowiązywała uchwała rady gminy określająca stawkę procentową opłaty adiacenckiej.

SKO wskazało, iż obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej powstaje w przypadku kumulatywnego spełnienia się następujących przesłanek: wybudowania drogi i stworzenia warunków do korzystania z niej, obowiązywania w dniu, w którym stworzono warunki do korzystania z drogi uchwały rady gminy określającej wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej oraz wzrostu wartości nieruchomości będącego następstwem budowy drogi.

W świetle przeprowadzonego postępowania dowodowego bezspornym jest, iż na ulicy [...] i [...] w P. doszło do wybudowania drogi w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o drogach publicznych, co organ I instancji szeroko opisał w uzasadnieniu swej decyzji. Wobec zebranego w sprawie materiału dowodowego, zasadnym w okolicznościach sprawy było przyjęcie, iż do stworzenia warunków do korzystania z drogi doszło w dacie 5 grudnia 2011 roku. W obecnym stanie prawnym w ocenie Kolegium jest to moment, który można uznać za datę stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Nie budzi wątpliwości także okoliczność, iż w wyżej wymienionej dacie obowiązywała uchwała Rady Miasta P. nr [...] z dnia 20 kwietnia 2004 roku w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze podzieliło ustalenia organu I instancji i opierając się przede wszystkim na informacjach uzyskanych od Zarządu Dróg Miejskich uznało, iż przed 2011 rokiem (dokumentacja fotograficzna) nie istniała w przedmiotowej ulicy droga w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, co doprowadziło do wniosku, iż w sprawie doszło do budowy drogi.

Kolejnym elementem istotnym w sprawie stało się ustalenie, czy w wyniku stworzenia odwołującej warunków do korzystania z wybudowanej drogi doszło do wzrostu wartości stanowiącej jej własność nieruchomości. Sposób procedowania w tym zakresie wprost reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Przepis art. 146 ust. 1a u.g.n. stanowi, iż ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. W niniejszej sprawie opinię w postaci operatu szacunkowego sporządził rzeczoznawca majątkowy M. C.. Wartość nieruchomości przed i po wybudowaniu drogi została oszacowana z zastosowaniem podejścia porównawczego metody korygowania ceny średniej. Po dokonaniu szczegółowej analizy sporządzonego operatu szacunkowego SKO podzieliło ustalenia organu I instancji i stwierdziło, iż jest on opracowaniem rzetelnym, sporządzonym zgodnie z przepisami oraz zasadami sztuki. Rzeczoznawca do oszacowania dobrał nieruchomości podobne do szacowanej. Wycena poparta została obszernym uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Przedłożony w sprawie operat szacunkowy jest wyczerpujący i nie zawiera błędów. Rzeczoznawca prawidłowo przeanalizował stan prawny i faktyczny wycenianej nieruchomości. Operat odpowiada ustawowym wymogom, a nadto dowodzi, iż nastąpił wzrost wartości nieruchomości w wyniku stworzenia warunków do korzystania z drogi. Skarżąca w toku postępowania nie przedłożyła kontroperatu.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wskazało, że na stronach 19, 23, operatu zostały przedstawione transakcje z drogą i bez drogi. Biegły opisał nieruchomości o cenie minimalnej. Dokonał także opisu cech i ich gradacji. Biegły wybrał dla dwóch stanów faktycznych tożsame cztery cechy. Za pomocą współczynników korygujących ocenił wyceniane nieruchomości a następnie uzyskał sumę wartości tego współczynnika i wymnożył z wartością ceny średniej. Tak uzyskana wartość metra kwadratowego była podstawą obliczenia wartości każdej z nieruchomości. Operat jest czytelny i nie zawiera błędów.

W skardze do WSA G. C., reprezentowany przez zawodowego pełnomocnika, zaskarżyła decyzję SKO w całości, wnosząc o jej uchylenie oraz uchylenie poprzedzającej ją decyzji. Wniosła również o zasądzenie kosztów postępowania z uwzględnieniem kosztów zastępstwa procesowego.

Decyzji zarzucono naruszenie:

1) naruszenie art. 7 w zw. z art. 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a. oraz art. 107 § 3 k.p.a. -poprzez ich błędne zastosowanie, nietrafną ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego oraz w konsekwencji nietrafne ustalenie, iż:

- wykonana przez M. P. rozbudowa ul. [...] spełniała definicję "budowy/ wybudowania drogi" w rozumieniu odnośnych przepisów, podczas gdy:

- w okresie przed dokonaniem przedmiotowej inwestycji przez M. P., ulica ta istniała, nadto posiadała infrastrukturę techniczną umożliwiającą korzystanie z niej w zakresie identycznym, jak po przebudowie, w szczególności nawierzchnie gruntową i bitumiczną;

- tym samym, organ powinien uznać, iż w sprawie - mając na względzie treść zgromadzonego materiału dowodowego, w szczególności zaś znajdujących się w aktach decyzji oraz fotografii - doszło do przebudowy/rozbudowy, względnie modernizacji drogi, nie zaś do jej wybudowania; zaś wykonanie przedmiotowej infrastruktury nie polepszyło w sposób istotny warunków dojazdu do nieruchomości - wprost przeciwnie, doprowadziło do pogorszenia tego dojazdu, wskutek zmiany charakteru drogi z uliczki lokalnej, na ulice o znacznym natężeniu ruchu;

- a w konsekwencji, organ powinien przyjąć, iż nie zachodzą warunki do ustalenia opłaty adiacenckiej ze wskazanego tytułu;

2) nadto, naruszenie przepisu prawa materialnego - art. 145 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez jego nietrafne zastosowanie, a także:

3) art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez oparcie zaskarżonego rozstrzygnięcia przez organ odwoławczy na operacie szacunkowym, który stracił aktualność, bez jego potwierdzenia ani uzyskania nowego operatu.

W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie i podtrzymało dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje

Skargę należało oddalić.

Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 1302 – dalej P.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Ewentualne stwierdzenie uchybień w działaniu administracji publicznej obliguje sąd do uchylenia decyzji, stwierdzenia jej nieważności, bądź też stwierdzenia wydania decyzji z naruszeniem prawa (art. 145 § 1 P.p.s.a.). Sąd administracyjny, kontrolując działalność administracji publicznej, pozostaje zgodnie z art. 134 § 1 P.p.s.a. związany granicami sprawy, a nie granicami skargi.

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lipca 2018 r. utrzymująca w mocy decyzję organu I instancji o ustaleniu opłaty adiacenckiej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości Skarżącej, po stworzeniu warunków do korzystania z drogi wybudowanej na ul. [...].

Materialnoprawną podstawę wydania decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (obecnie t.j. Dz.U. 2018.2204, powoływanej dalej jako u.g.n.) i rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004.207.2109, powoływanego dalej jako rozporządzenie)

W związku z tym, że postępowanie administracyjne w przedmiotowym ustaleniu opłaty adiacenckiej zostało wszczęte 12 lutego 2014r. (k. 31 akt administracyjnych organu I instancji), zgodnie z art. 4 ust. 3 ustawy z dnia 20 lipca 2017r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2017.1509) w zakresie terminów oraz poziomu cen nieruchomości uwzględnianych w procesie wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej oraz aktualizacji operatu szacunkowego zastosowanie w sprawie znajdą przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu sprzed nowelizacji wprowadzonej ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw. Będzie mieć to szczególne znaczenie w odniesieniu do zarzutu skarżącej, iż wykorzystany w sprawie operat szacunkowy jest nieaktualny i utracił moc dowodową (str. 8 skargi).

Za opłatę adiacencką, stosownie do art. 4 pkt 11 u.g.n. ustawodawca przyjmuje opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości.

Zgodnie z art. 145 ust. 1 u.g.n. wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi.

Przepisy tego artykułu pozwalają stwierdzić, że dla powstania obowiązku wniesienia opłaty adiacenckiej konieczne jest łączne wystąpienie następujących przesłanek:

1) wybudowanie urządzenia infrastruktury technicznej lub drogi z udziałem środków publicznych,

2) stwierdzenie, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do wybudowanego urządzenia (lub warunki do korzystania z drogi),

3) obowiązywanie w dniu stworzenia tych warunków uchwały rady gminy ustalającej stawkę procentową opłaty adiacenckiej,

4) stwierdzenie, że na skutek wybudowania urządzenia infrastruktury technicznej lub drogi nastąpił wzrost wartości nieruchomości,

5) wydanie przez organ decyzji ustalającej opłatę w terminie 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do danego urządzenia lub warunków do korzystania z drogi (w brzmieniu obowiązującym na dzień wydania decyzji przez organ I instancji, albowiem to ten przepis uległ zmianie nowelizacją – przyp. Sądu).

Zgodnie z art. 143 i 144 u.g.n., właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich, jeżeli urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa czy jednostek samorządu terytorialnego. Zgodnie z art. 143 u.g.n. przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych.

Stosownie zatem do tych przepisów w przypadku, gdy wymienione wyżej urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, np. gminy, właściciele nieruchomości obowiązani są uczestniczyć w kosztach budowy tych urządzeń przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich, zgodnie z art. 143 ust. 1 w związku z art. 144 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W niniejszej sprawie wszystkie w/w warunki zostały spełnione.

Odnosząc się do zarzutu skarżącej, iż w sprawie nie doszło do wybudowania drogi a jedynie do jej rozbudowy i modernizacji, Sad uznał go za bezzasadny. Jak wynika z akt sprawy nieruchomość skarżącej jest aktualnie położona wzdłuż nowo urządzonej drogi na ul. [...]. Przedmiotowa droga na dzień wyceny jest utwardzona, posiada nawierzchnię wykonaną z kostki betonowej, stworzono warunki dojazdu i dojścia d posesji. Według stanu przed inwestycją posiadała cechy gruntowej, nietrwałej i tymczasowej, zaś utwardzenia, wjazdy czy niewielkie chodniki przed posesjami wykonane indywidualnie przez właścicieli i bez odpowiednich uzgodnień nie mogą być uznane za elementy drogi, Dopiero wybudowanie ulicy w sposób zorganizowany, wraz z niezbędnymi cechami dla obiektów drogowych, spowodowało poprawę dostępności, zwiększenie bezpieczeństwa ludzi i aut oraz umożliwiło dojazd m.in. do nieruchomości skarżącej. Powyższe ustalenia biegłego obrazują zdjęcia wykonane przed i po inwestycji (str. 8 operatu).

Ponadto, jak wynika z pisma Zarządu Dróg Miejskich w P. (k. 23) stanowiącego odpowiedź na zapytanie Geopoz (k. 22) przed działaniami inwestycyjnymi prowadzonymi w roku 2011 ul. [...] (odcinek od ul. [...] do ul. [...]) i ul. [...] (od. Ul. [...] do ul. [...]) nie były obiektami budowlanymi zrealizowanymi na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, nie spełniały także warunków technicznych jakim powinny odpowiadać drogi publiczne.

Zgodnie z art. 4 pkt 17 -19 ustawy z dnia 21 marca 1985r. o drogach publicznych: budowa drogi to wykonywanie połączenia drogowego miedzy określonymi miejscami lub miejscowościami, a także jego odbudowa lub rozbudowa, przebudowa drogi to wykonywanie robót, w których w wyniku następuje podwyższenie parametrów technicznych i eksploatacyjnych istniejącej drogi, niewymagających zmiany granic pasa drogowego, remont drogi to wykonywanie robót przywracających pierwotny stan drogi, także przy użyciu wyrobów budowlanych innych niż użyte w stanie pierwotnym. Dodać również trzeba, że w myśl art. 3 pkt 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r.- Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 poz. 1202, dalej pr. bud.) przez budowę należy rozumieć: wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego. Stosownie do art. 29 ust. 2 pkt 12 przebudowa dróg nie wymaga pozwolenia na budowę tymczasem w sprawie była wydana decyzja o realizacji inwestycji w postaci drogi (decyzja z 20 lipca 2010 r. nr [...] znak [...]). Po drugie pojęcie przebudowy może odnosić się wyłącznie do drogi powstałej uprzednio wskutek legalnych robót budowlanych, a nie do drogi powstałej wskutek samego użytkowania. Z taką zaś drogą- nieurządzoną, pozbawioną trwałej nawierzchni, mieliśmy do czynienia przed inwestycją z 2011r. Przedmiotowa inwestycja nie wymagał rozbiórki żadnych elementów, do jej realizacji dokonano wywłaszczenia części nieruchomości, co również wskazuje na fakt, że inwestycja była budową a nie przebudową drogi. Nie ulega więc wątpliwości, że na ul. [...] doszło do wybudowania drogi. Organy prawidłowo powołując się na przepisy ustaw o drogach publicznych i prawo budowlane wykazały, że nie miała miejsca modernizacja dotychczasowej drogi ale jej budowa.

Analizując dalej możliwość naliczenia skarżącej opłaty adiacenckiej wskazać należy, że zgodnie z art. 145 ust. 2 zd. 1 u.g.n. (w brzmieniu sprzed nowelizacji z 2017 r.) wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2 u.g.n. Zgodnie z art. 145 ust. 2 zd. 2 u.g.n. do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi.

Z powyższej regulacji wynika, że opłata adiacencka może być ustalana każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury, w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia do tych urządzeń. Przy ustalaniu tej opłaty istotny jest moment powodujący wzrost wartości nieruchomości, od którego biegnie trzyletni okres na wydanie decyzji przez organ I instancji zobowiązującej właściciela nieruchomości do poniesienia opłaty.

Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie zawierają definicji, jak i nie precyzują, co należy rozumieć pod pojęciem "stworzenie warunków do korzystania z wybudowanej drogi". Przepis art. 148b ust. 1 u.g.n. stanowi jedynie, że: "ustalenie, że zostały stworzone [...] warunki do korzystania z wybudowanej drogi, następuje na podstawie odrębnych przepisów".

Jak słusznie wyjaśnił NSA w wyroku z dnia 19 stycznia 2017r. (I OSK 1845/16) o stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi można mówić dopiero z momentem uzyskania możliwości przystąpienia do użytkowania drogi ustalonej według przepisów prawa budowlanego, a więc pomijając przypadki wymogu uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie – po przyjęciu bez sprzeciwu przez organu nadzoru budowlanego zgłoszenia drogi na użytkowanie. Nie chodzi bowiem o jakąkolwiek możliwość korzystania z drogi, ale o możliwość skorzystania z drogi wybudowanej prawidłowo, tj. przede wszystkim zgodnie z obowiązującymi przepisami, która to okoliczność podlega wiążącej weryfikacji w ramach odpowiedniej procedury poprzedzającej przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego (np. procedury zgłoszenia wybudowanej drogi do użytkowania).

W przedmiotowej sprawie za legalne stworzenie warunków do korzystania z wybudowanej drogi uznać należy datę uostatecznienia się decyzji z dnia 14.09.2011 r. Nr [...] znak [...] o pozwoleniu na użytkowanie tj. dzień 5.12.2011r. W niniejszej sprawie wymagane było bowiem uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. W pkt VIII. 5 decyzji z dnia 20.07.2010r. Nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wskazano, że przed przystąpieniem do użytkowania inwestor musi uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie ( tak też w pkt 3, 4, 6 pouczenia tej decyzji, k. 10-13 akt administracyjnych I instancji). Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy pr. bud. (w brzmieniu obowiązującym w dacie inwestycji a i obecnie nie zmienionym) właściwy organ wydaje decyzję w sprawie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli, o której mowa w art. 59a. Odesłanie w tym zakresie do przepisów prawa budowlanego i konieczności uzyskania pozwolenia na użytkowanie wynika z art. 32 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 10.04.2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz.U. z 2008r. Nr 193, poz. 1194)

Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie stała się ostateczna 5 grudnia 2011 r. Przy czym dla ustalenia tej daty bez znaczenia pozostaje okoliczność, ile było stron postępowania czy długotrwałość prawidłowego doręczenia. Jak wskazano w uchwale 7 sędziów NSA z 27 lipca 2009r. I OPS 4/09, dotyczącej interpretacji art. 145 ust. 2 u.s.g. w brzmieniu przed zmianą w 2017r. – trzyletni termin, o którym mowa w art. 145 ust. 2 ugn dotyczy rozstrzygnięcia przez organ I instancji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Decyzja w przedmiocie opłaty adiacenckiej została wydana 2 października 2014 r. a więc przed upływem 3- letniego terminu, o którym mowa w art. 145 ust. 2. Nie doszło więc do naruszenia zarzucanych w skardze przepisów art. 144, art. 145 i 146 u.g.n.

Organy również w sposób prawidłowy ustaliły wysokość opłaty adiacenckiej. Stawka procentowa opłaty, ustalona została na podstawie obowiązującej w dniu stworzenia warunków do korzystania z drogi uchwały nr [...] Rady Miasta P. z dnia 20 kwietnia 2004 r. (Dz. Urz. Woj. Wlkp z dn. 7.06.2004 r. nr [...], poz. 1717) i wynosiła 50 %, co dało w ostatecznym rozrachunku kwotę [...]złotych.

Skarżąca stawiała również zarzuty dotyczące operatu szacunkowego wykonanego na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej. Podstawą stwierdzenia wzrostu wartości nieruchomości skarżącej był operat szacunkowy z czerwca 2014 r. (k. 47-58 akt), sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. C.. Skarżąca zarzucała, że organy wydając decyzję opierały się operacie szacunkowym, który stracił już na swojej aktualności. Podała, że operat sporządzono w dniu 30 czerwca 2014 r., decyzja organu I instancji zapadła 2 października 2014 r., a decyzja organu II instancji dopiero 30 lipca 2018 r. zatem po upływie 4 lat od sporządzenia operatu i ponad 3 lata po utracie przezeń wartości dowodowej i mocy obowiązującej.

Powyższy zarzut nie zasługiwał na uwzględnienie. Znajdujący się w aktach sprawy operat szacunkowy zawiera klauzulę aktualizacyjną z dnia 1.08.2017r. zgodną z przepisami obowiązującymi w dniu jej sporządzenia. Potwierdzenie zostało dokonane przez rzeczoznawcę przed wejściem w życie przepisów ustawy zmieniającej z 20 lipca 2017 r. Dokonane więc zostało na podstawie obowiązujących w dacie potwierdzenia przepisów. Zgodnie z § 57 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004, poz. 207) potwierdzenie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1, tj. podpisując ją, zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy. Na operacie z czerwca 2014r. (k. 59 akt administracyjnych) znajduje się zapis "potwierdzam aktualność", pieczęć rzeczoznawcy, jego podpis i data: 1.08.2017r. To, że potwierdzenie nie znalazło się na osobnym dokumencie nie wskazuje na wadliwość sporządzonej klauzuli. Zgodnie z przepisami obowiązującymi w dacie potwierdzenia aktualności operatu czynność potwierdzenia dokonana była prawidłowo i operat mógł być wykorzystywany w niniejszej sprawie również w dacie rozstrzygania sprawy przez organ II instancji. Nie ma podstaw do kwestionowania zasadności aktualizacji operatu po upływie kilku lat. Zgodnie z art. 154 ust. 4 u.g.n. ( w brzmieniu sprzed zmiany z 2017r.) w zw. z art. 4 ust. 4 ustawy zmieniającej z dnia 20 lipca 2017r. "operat szacunkowy może być wykorzystany dla celu, dla którego został sporządzony po upływie 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie to następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie przez rzeczoznawcę, który go sporządził." Przepisy te nie uniemożliwiały więc dokonania aktualizacji operatu po upływie kilku lat od jego sporządzenia. Tym bardziej, ze zgodnie z art. 146 ust. 3 u.g.n. w zw. z art. 4 ust. 3 ustawy zmieniającej wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Jak zasadnie wskazał WSA w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z dnia 9 października 2012 r. I SA/Wa 710/12 :Rzeczoznawca określa wartości na datę najbardziej zbliżoną do daty wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Organ administracji publicznej, który zlecił rzeczoznawcy sporządzenie operatu, nie informuje rzeczoznawcy, w jakim dniu decyzja zostanie wydana, zwłaszcza że po otrzymaniu operatu szacunkowego organ ma obowiązek ocenić ten dowód zgodnie z obowiązującymi, i wskazanymi wyżej przepisami, również określonymi w k.p.a. Jeśli w operacie rzeczoznawca dokonuje analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, to czyni to w oparciu o rynek istniejący, a nie przyszły, jeśli pod uwagę bierze ceny, to tylko te, które zaistniały. Rzeczoznawca majątkowy nie sporządza operatu szacunkowego w oparciu o prognozowane ceny, lecz ceny które już zaistniały.

Skarżąca kwestionowała również dobór nieruchomości i metody zastosowanych przez biegłego rzeczoznawcę. Niewątpliwie operat szacunkowy, jako dowód w sprawie, podlega ocenie organu administracji i stanowi podstawę do ustalenia przez organ wysokości opłaty. Skoro operat szacunkowy stanowi dowód z opinii biegłego (art. 84 K.p.a.) to podlega ocenie organu – tak jak każdy dowód – z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 K.p.a. Ustalenia zawarte w opinii rzeczoznawcy nie zwalniają organu od obowiązku ustalenia stanu faktycznego i prawnego sprawy. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat stanowi jedynie dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia wysokości odszkodowania. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż wyłączną kompetencją organu jest ocena zasadności ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. To również organ ocenia wiarygodność pozyskanej w sprawie opinii. W powyższym świetle organ winien był więc dokonać oceny prawidłowości przyjętej przez rzeczoznawcę metody wyceny oraz wyjaśnić, czy na przestrzeni lat miały miejsce transakcje nieruchomościami umożliwiające dokonanie wyceny nieruchomości w oparciu o przyjętą metodę wyceny. Równocześnie, jak zauważono w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1358/12, (dostępny w CBOSA), operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Oznacza to, że ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Konsekwentnie, jak zauważono w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 06 września 2011 r., sygn. akt I OSK 1510/10 (dostępny w CBOSA), o ile organ orzekający i strony postępowania nie mogą narzucać rzeczoznawcy majątkowemu przyjęcia określonej metodologii wyceny, to jednak rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest wyjaśnić i uzasadnić ustalenia przyjęte w opinii o wartości nieruchomości. Zamieszczenie powyższych informacji w operacie umożliwia bowiem organowi weryfikację jego poprawności. Mieć bowiem należy na uwadze, że stosownie do treści § 55 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, operat szacunkowy przedstawia postępowanie dotyczące wyceny nieruchomości i zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Stąd biegły, dokonując wyceny powinien mieć na względzie, iż sporządza operat dla osób, które nie zajmują się zawodowo wyceną nieruchomości, co powoduje, że niezbędne jest więc dokładne wyjaśnienie sposobu w jaki doszedł on do zawartych w operacie wniosków(por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 28 kwietnia 2008 r. sygn. akt IV SA/Wa 123/08, Baza NSA).

Sąd podziela stanowisko zajęte przez organ odwoławczy, że przedłożony operat szacunkowy jest opracowaniem rzetelnym, sporządzonym zgodnie z przepisami oraz zasadami sztuki. Wycena poparta została obszernym uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Przedłożony w sprawie operat szacunkowy jest wyczerpujący i nie zawiera błędów, a rzeczoznawca prawidłowo przeanalizował stan prawny i faktyczny wycenianej nieruchomości. Co więcej, operat odpowiada ustawowym wymogom, a nadto dowodzi, iż nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z wybudowaniem drogi ul. [...] w P..

W operacie biegły wskazał, że określono wartość rynkową nieruchomości według stanu nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury w postaci budowy ulicy [...] wraz z urządzeniem chodnika, wjazdów i nawierzchni. Stan nieruchomości przed wybudowaniem i po wybudowaniu przyjęto na dzień uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Biegły dokonał wyceny w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej. W operacie biegły wyjaśnił, że metoda ta polega na określeniu wartości rynkowej nieruchomości na podstawie zbioru, co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych. W tej metodzie do określenia wartości rynkowej nieruchomości dochodzi się w drodze korekty średniej ceny rynkowej uzyskanej z tego zbioru, współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym. Biegły do analizy przyjął 20 nieruchomości reprezentatywnych ze zbioru cen transakcyjnych zanotowanych w ostatnich latach w rejonie dzielnic o przewadze funkcji mieszkaniowej. Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nie oznacza to jednak, że mają to być nieruchomości identyczne. Biegły w operacie na str. 14 – 16 wyjaśnił sposób doboru nieruchomości podobnych i zasadności przyjęcia do porównania nieruchomości o pow. do od 235 do 975 m 2. Jak wynikało z opinii biegłego charakteryzując nieruchomość wziął pod uwagę cechy takie jak: lokalizacja, otoczenie i sąsiedztwo, powierzchnia, możliwość i forma zagospodarowania.. Dobór cech biegły szczegółowo uzasadnił na podstawie przeprowadzonej analizy rynku a także preferencji nabywców (str. 17 operatu). Odniósł się do cech rynkowych nieruchomości przed i po wybudowaniu drogi, z uwzględnieniem współczynników korygujących. Biegły dokonał określenia wartości rynkowej nieruchomości przed i po wybudowaniu drogi, badając ceny transakcyjne z lat 2012-2014 na obszarze miasta P., ze szczególnym uwzględnieniem strefy pośredniej i peryferyjnej oraz nieruchomości podobnych, które były położone przy drogach ziemnych lub żużlowych o niekorzystnych warunkach jezdnych dla stanu przed budową drogi oraz położonych przy drogach urządzonych o nawierzchni asfaltowej i z kostki betonowej dla stanu po budowie drogi. Biegły wskazał, że zawarte w operacie szacunkowym procedury obliczeniowe wykazały wzrost wartości nieruchomości gruntowej kształtujący się na poziomie [...] zł tj. ok [...] zł za 1 m2.

Zdaniem Sądu, oceniając sporządzony dla potrzeb kontrolowanego postępowania operat pod względem formalnym, zgodzić się należy z organem, że został on sporządzony z poszanowaniem przepisów ustawy, a także zawiera wszystkie, wynikające z § 56 rozporządzenia elementy wymagane dla operatu szacunkowego. Ponadto przedstawiona opinia biegłego rzeczoznawcy jest spójna i logiczna, sam zaś operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami. W świetle powyższego stawiane przez skarżącą zarzuty dotyczące operatu uznać należało za bezzasadne. Jasność, spójność i logiczność operatu nie wymagała zwracania się do rzeczoznawcy majątkowego o ustosunkowanie się do zarzutów skarżącej. Organy w uzasadnieniach decyzji odniosły się do zarzutów skarżącej, co było uprawnione biorąc pod uwagę treść tych zarzutów i zawartość operatu. Ewentualne zastrzeżenia o charakterze wiadomości specjalnych mogły być przez stronę skarżącą zgłaszane w formie kontroperatu, z czego nie skorzystała. Nie było podstaw do kwestionowania operatu z urzędu przez organy z uwagi na prawidłowe jego sporządzenie. Ponadto, jak już wcześniej wskazano, fakt dokonania aktualizacji przed zmianą przepisów umożliwiał wykorzystanie operatu jako dowodu w sprawie.

Kontrolując zaskarżone rozstrzygnięcie SKO w P. utrzymujące w mocy decyzję Dyrektora Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego GEOPOZ z [...] października 2014 r. Sąd doszedł do wniosku, że odpowiadają one prawu. Mając to na uwadze należało orzec na podstawie art. 151 p.p.s.a. o oddaleniu skargi.