Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 361/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2016-05-12 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 18 ust. 1, ust.1c, art. 12 ust. 4c, ust. 4f, ust. 5
journal: Dz.U. 2013 poz 687
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity
article: art. 134, art. 154,
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 36
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 78
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 33(1) par. 1,
journal: Dz.U. 2014 poz 121
law: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny - tekst jednolity.

SENTENCJA

Dnia 12 maja 2016 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Beata Jezielska Sędziowie sędzia WSA Alicja Jaszczak-Sikora (spr.) sędzia WSA Bogusław Jażdżyk Protokolant specjalista Wojciech Grabowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 maja 2016 roku sprawy ze skargi M. S. na decyzję Wojewody z dnia "[...]" nr "[...]" w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość - oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 3 grudnia 2015 r. Prezydent (dalej też: "organ pierwszej instancji") ustalił na rzecz spółki A odszkodowanie w łącznej kwocie 126.626 zł, w tym 110.461 zł stanowiącej wartość rynkową prawa własności działki nr "[...]", obręb 83, o pow. 0,0498 ha, oraz 16.165 zł stanowiącej wartość odtworzeniową części składowych przedmiotowej nieruchomości (budowle).

W uzasadnieniu decyzji organ ten powołał się na własną decyzję Nr "[...]" z dnia

"[...]" r,. na mocy której udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi gminnej na określonym w decyzji odcinku, w skład którego wchodzi w/w działka. Organ pierwszej instancji powołał treść przepisów: art. 12 ust. 4 i 4f, art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015 r., poz. 2031), art. 130, art. 134 ust. 1 - 4, art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r., poz. 1774 z późn. zm.), dalej powoływanej jako "u.g.n.", oraz § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), dalej powoływanego jako "rozporządzenie". Wskazał, że na zlecenie organu rzeczoznawca majątkowy wycenił prawo własności nieruchomości według stanu na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej i poziomu cen na dzień wydania tej decyzji. Organ pierwszej instancji zauważył, że teren, na którym zlokalizowana jest nieruchomość nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i zastosowanie ma art. 154 ust 2 u.g.n. Zgodnie zaś ze zmianą studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta, zatwierdzoną uchwałą Nr XXXVII/660/13 Rady Miasta z dnia 15 maja 2013 r., przedmiotowa nieruchomość leży w strefie funkcjonalno-przestrzennej G2 (strefa usługowo-gospodarcza), na obszarze koncentracji usług, przemysłu i składów oraz innej aktywności gospodarczej. Podał, że do określenia wartości rynkowej prawa własności gruntu biegły zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami przyjmując do porównań z rynku właściwego na położenie wycenianej nieruchomości, podobne nieruchomości, dla których znane są zarówno ceny transakcyjne i warunki zawarcia transakcji, jak i cechy tych nieruchomości, zaś do wyceny części składowych gruntu rzeczoznawca zastosował podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technikę wskaźnikową. Prezydent podniósł ponadto, że sporządzony operat szacunkowy nie został zakwestionowany przed organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych, wobec powyższego mógł być podstawą do ustalenia wartości odszkodowania z tytułu przejęcia na własność Gminy przedmiotowej nieruchomości. Organ stwierdził, że aktualna wysokość wierzytelności zabezpieczonej hipoteką umowną obciążającą przedmiotową nieruchomość wynosi 726.221,89 zł.

W odwołaniu od wymienionej wyżej decyzji M. S. zarzucił, że przez nieprawidłowy dobór nieruchomości porównawczych i błędne ustalenie wag cech nieruchomości, zaniżono wartość przedmiotowej nieruchomości. W ocenie odwołującego się, błędnie też ustalono odszkodowanie na rzecz spółki A, podczas gdy odszkodowanie winno zostać ustalone na rzecz dotychczasowego właściciela nieruchomości, a jedynie wypłata kwoty odszkodowania winna nastąpić na rzecz banku. Dodał, że oddział banku nie posiada zdolności prawnej, nie może zatem być podmiotem praw i obowiązków, a wypłata kwoty odszkodowania winna nastąpić na rzecz banku ze wskazaniem jego siedziby, nie zaś jego oddziału. Odwołujący się wniósł o zmianę zaskarżonej decyzji w całości i ustalenie wysokości odszkodowania w wysokości rzeczywistej wartości rynkowej wywłaszczonej działki, przeprowadzenie przez organ odwoławczy dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów w sprawie przez dopuszczenie dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego ewentualnie zwrócenie się przez organ odwoławczy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego.

Wojewoda decyzją z dnia "[...]" r. utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu organ odwoławczy podniósł, że rzeczoznawca majątkowy, sporządzając na zlecenie Prezydenta operat szacunkowy, uwzględnił stan nieruchomości z dnia wydania decyzji Prezydenta udzielającej zezwolenia na realizację inwestycji drogowej, tj. na dzień 12 marca 2015 r. oraz poziom cen na dzień wydania decyzji o przyznaniu odszkodowania. Przeznaczenie nieruchomości przyjęte zostało zgodnie z art. 154 u.g.n. Biegły ustalił, że szacowana nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a zgodnie ze zmianą studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta, zatwierdzoną uchwałą Nr XXXVII/660/13 Rady Miasta z dnia 15 maja 2013 r., przedmiotowa nieruchomość leży w strefie funkcjonalno-przestrzennej G2 (strefa usługowo-gospodarcza), na obszarze koncentracji usług, przemysłu i składów oraz innej aktywności gospodarczej. W celu zastosowania odpowiedniego sposobu wyceny wynikającego z § 36 rozporządzenia rzeczoznawca dokonał analizy rynku nieruchomości gruntowych położonych na obszarach koncentracji usług, przemysłu i składów oraz innej aktywności gospodarczej i rynku nieruchomości nabywanych pod budowę dróg zlokalizowanych na obszarze O. Ustalił, że ceny transakcyjne nieruchomości gruntowych oznaczonych w dokumentach planistycznych jako obszary usług, przemysłu i składów są wyższe od cen nieruchomości drogowych. Uwzględniając to, biegły określił wartość rynkową gruntu według aktualnego sposobu użytkowania, gdyż przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Rzeczoznawca określił wartość odtworzeniową nieruchomości z uwagi na brak na rynku lokalnym transakcji nieruchomościami o podobnej charakterystyce. Do określenia wartości odtworzeniowej zastosowano podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technikę wskaźnikową. Odrębnie określono wartość rynkową gruntu i wartość nakładów. Wartość rynkową gruntu określono w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Wojewoda podał, że analiza rynku niezabudowanych nieruchomości gruntowych w O w okresie od maja 2013 r. do maja 2015 r. wykazała, że segment tego typu nieruchomości jest dobrze rozwinięty. Spośród wszystkich zanotowanych transakcji, biegły wyselekcjonował transakcje nieruchomościami podobnymi - nieobjętymi planami miejscowymi, położone na terenach oznaczonych w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego jako obszary usług, przemysłu i składów, z terenów ulic: Towarowej, Zientary-Malewskiej, Wioślarskiej i Piłsudskiego. Nieruchomości te zostały przyjęte do określenia wartości nieruchomości wycenianej. Do wyceny przyjęto zerowy wskaźnik zmiany cen w czasie. Do cech wpływających na cenę rynkową nieruchomości biegły zaliczył: lokalizację (waga 50%), warunki techniczno-użytkowe (waga 40% ) i powierzchnię (waga 10%) i cechy te skorygował poprawkami kwotowymi, wynikającymi z ustalonych różnic w nieruchomościach. Odnosząc się do kwestii doboru nieruchomości porównawczych, Wojewoda zauważył, że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości i doborze nieruchomości porównywanych decyduje rzeczoznawca.

W sytuacji gdy dokonana przez organ ocena operatu szacunkowego budzi wątpliwości co do jego wiarygodności w zakresie wiadomości specjalnych, organ powinien zlecić przeprowadzenie z urzędu oceny, o której mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n. Wskazał, że Prezydent Olsztyna zwrócił się do autora operatu szacunkowego o ustosunkowanie się do przedstawionych przez odwołującego się uwag, a następnie wyjaśnił, że przytoczonych przez stronę transakcji nie można uznać za nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, gdyż transakcje dotyczące nieruchomości położonych przy ul. Stalowej i Kołobrzeskiej podane zostały w kwocie brutto, zaś nieruchomość przy ul. Hozjusza nie stanowi działki inwestycyjnej i nie jest podobna ze względu na swoje parametry.

W ocenie Wojewody, sporządzony na potrzeby postępowania operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiłyby jego wykorzystywanie dla celów ustalenia odszkodowania. Rzeczoznawca zastosował właściwe podejście, prawidłową metodę i technikę wyceny. Zdaniem organu odwoławczego operat szacunkowy jest wiarygodny, przejrzysty, nie zawiera braków i pomyłek. Zawiera ponadto wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Autor operatu wyjaśnił przyjęty wybór metody szacowania nieruchomości i scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Ustalił też, że cel wywłaszczenia nie zwiększa wartości nieruchomości, wobec tego wartość nieruchomości określił w oparciu o § 36 ust. 1 rozporządzenia. Wojewoda stwierdził, że nie było konieczności przeprowadzenia dodatkowego postępowania wyjaśniającego przez dopuszczenie dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność wartości przedmiotowej nieruchomości lub zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 15 czerwca 2015 r. Subiektywne przekonanie strony o zaniżonej wartości nieruchomości nie świadczy o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. Jednocześnie zauważył, że odwołujący się mógł zakwestionować operat przed organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych lub zlecić innemu rzeczoznawcy sporządzenie drugiego operatu w celu porównania cen, z zastrzeżeniem, że drugi operat nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu, ale organ prowadzący postępowanie zobowiązany byłby poddać go ocenie.

Odnosząc się do zarzutów dotyczących ustalenia odszkodowania na rzecz spółki A, wywiódł, że nastąpiło to zgodnie z art. 12 ust. 4f i art. 18 ust. 1c i 1d ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. W dziale IV księgi wieczystej Nr "[...]" prowadzonej dla nieruchomości, z której wydzielona została działka nr "[...]" widniał wpis hipoteki umownej na rzecz spółki B. W trakcie postępowania ustalono, że następcą prawnym tego banku jest spóła A, a wierzytelność zabezpieczona hipoteką wraz z odsetkami aktualnie wynosi 726.221,89 zł. Zgodnie z powołanymi przepisami, kwotę odszkodowania w wysokości 126.626,00 zł należało przyznać na spłatę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką na rzecz spółki A, z tytułu wygaśnięcia hipoteki.

W skardze na tę decyzję, wniesionej do tutejszego Sądu, M. S. zarzucił, że z naruszeniem art. 7, art. 77 § 1, art. 107 § 3 k.p.a. błędnie ustalono wartość przedmiotowej nieruchomości, co skutkowało ustaleniem należnego skarżącemu odszkodowania w zaniżonej wartości. Uchybiając zaś art. 78 § 1 w zw. z art. 136 k.p.a. organ odwoławczy oddalił zgłoszone wnioski dowodowe o dopuszczenie dowodu z opinii innego rzeczoznawcy na okoliczność wartości przedmiotowej nieruchomości lub zwrócenia się o opinię do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę sporządzonego w sprawie operatu. Powyższe uniemożliwiło ustalenie prawidłowej wartości nieruchomości. Skarżący zarzucił też naruszenie art. 18 ust. 1d ustawy o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, przez ustalenie odszkodowania na rzecz oddziału banku, nieposiadającego osobowości prawnej, a nie na rzecz dawnego właściciela nieruchomości ze wskazaniem, że wypłata następuje na rzecz banku. W uwagi na powyższe skarżący wniósł o uchylenie decyzji organów obu instancji i zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. Skarżący wniósł ponadto o zwrócenie się przez Sąd do Urzędu Miasta – Wydziału Geodezji i Gospodarki Nieruchomościami o nadesłanie informacji z rejestru cen i wartości nieruchomości na temat cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do przedmiotowej nieruchomości, lecz pismem procesowym z dnia 5 maja 2016 r. cofnął ten wniosek.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zajęte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 1647, z późn. zm.) oraz art. 133 § 1, art. 134 § 1

w zw. z art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.), dalej jako "p.p.s.a.", sąd administracyjny dokonuje kontroli zaskarżonego aktu pod względem zgodności z prawem, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie jego wydania. Wzruszenie zaskarżonego rozstrzygnięcia może mieć miejsce w sytuacji, gdy przedmiotowa kontrola wykaże naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Oznacza to, że badaniu w postępowaniu sądowym podlega prawidłowość zastosowania przez organy administracji publicznej przepisów prawa w odniesieniu do istniejącego w sprawie stanu faktycznego oraz trafność zastosowania wykładni tych przepisów.

Zgodnie z art. 133 § 1 p.p.s.a. sąd orzeka na podstawie akt sprawy. W myśl art. 106 § 3 p.p.s.a. tylko wyjątkowo może przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Na zasadzie tych przepisów sąd administracyjny, kontrolując zgodność zaskarżonej decyzji z prawem, orzeka na podstawie materiału sprawy zgromadzonego w postępowaniu administracyjnym. Obowiązek dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i prawnego sprawy oraz zebrania i wyczerpującego rozpatrzenia w tym zakresie całego materiału dowodowego spoczywa na organie orzekającym. Natomiast do kompetencji sądu administracyjnego należy wyłącznie kontrola legalności decyzji administracyjnej. Oznacza to, że sąd administracyjny nie rozstrzyga merytorycznie sprawy zawisłej przed organami administracyjnymi, a jedynie w przypadku stwierdzenia, iż zaskarżony akt został wydany z naruszeniem prawa, o którym mowa w

art. 145 p.p.s.a., uchyla go lub stwierdza jego nieważność.

Rozpatrując stan faktyczny i prawny niniejszej sprawy w świetle powołanych wyżej kryteriów oraz w oparciu o akta sprawy, zgodnie z art. 133 § 1 p.p.s.a., Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu, wobec czego skarga nie mogła zostać uwzględniona.

Ocenie Sądu poddana została decyzja, którą ustalono na rzecz spółki A odszkodowanie za działkę i posadowioną na niej budowlę, które przeszły z mocy prawa na własność Gminy.

Podstawę prawną ustalenia odszkodowania za powyższe stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015 r. poz. 2031), dalej jako: "specustawa drogowa" oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 1774, z późn. zm.), dalej jako "u.g.n." do których odpowiedniego stosowania odsyła art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, a także przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, po. 2109, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 12 ust. 4f specustawy drogowej dotychczasowym właścicielom, użytkownikom wieczystym oraz osobom, którym przysługiwały do nieruchomości ograniczone prawa rzeczowe, za nieruchomości, które z mocy prawa przeszły na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w chwili, w której decyzja

o realizacji inwestycji drogowej stała się ostateczna, przysługuje odszkodowanie. Stosownie do art. 12 ust. 5 tej ustawy, do ustalenia i wypłaty odszkodowania stosuje się przepisy u.g.n., z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, według którego odszkodowania za nieruchomości nabyte pod inwestycje drogowe ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

W myśl art. 134 ust. 1 u.g.n., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Określenia wartości nieruchomości dokonuje się na podstawie sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Należy zatem uznać ten dowód za kluczowy

w kontrolowanym postępowaniu. Oceniając wartość dowodową sporządzonej wyceny należy mieć na uwadze treść art. 154 ust. 1 u.g.n., który stanowi, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Tym samym rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Do oceny operatu szacunkowego mają zastosowanie przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego,

w tym: art. 7 K.p.a., nakazujący podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego, art. 77 § 1 K.p.a., który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego oraz art. 80 K.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego. Z tych przepisów wynika, że organ administracji musi wyczerpująco ocenić operat szacunkowy po jego przedłożeniu i w razie powzięcia jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości lub zgłoszenia zastrzeżeń przez stronę postępowania, podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań jest zakaz zastąpienia dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości innym dowodem. Obowiązkiem organu jest więc dokonanie oceny wartości dowodowej opinii rzeczoznawcy majątkowego, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy. To bowiem organ administracji ostatecznie rozstrzyga sprawę, powinien zatem dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym a zatem, czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. O kwestiach merytorycznych operatu decyduje natomiast rzeczoznawca. Organ rozpoznający sprawę nie posiada bowiem wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły. Dlatego też organ, sąd mogą ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności można żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. Oznacza to, że organ, sąd prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy. Taki pogląd ugruntowany jest w orzecznictwie, który pokazuje jaki charakter ma dowód z opinii biegłego i jaka jest jego wartość dowodowa

( wyroki NSA: z 27 kwietnia 2016 r. sygn. akt I OSK 1604/14, z 5 marca 2015 r., I OSK 1521/14; z 16 października 2014 r., I OSK 611/13; z 16 września 2014 r., I OSK 246/13).

W kontrolowanym postępowaniu podstawę ustalenia wartości nieruchomości stanowił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 15 czerwca 2015 r. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji przeprowadzono analizę tego operatu i odniesiono się do zastrzeżeń zgłoszonych w postępowaniu administracyjnym przez skarżącego, dotyczących w szczególności nieprawidłowego doboru działek porównawczych. Zasadnie przy tym podniesiono, że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości oraz doborze nieruchomości porównywanych decyduje rzeczoznawca. Wyjaśniono też, że operat został sporządzony zgodnie z wymogami prawa.

Ocenę tę należy podzielić. W przedmiotowym operacie szacunkowym biegły prawidłowo ustalił wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Nie ma też podstaw do kwestionowania prawidłowości doboru nieruchomości porównawczych. Jak wyjaśniono, wartość rynkową gruntu określono w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Rzeczoznawca dokonał analizy rynku niezabudowanych nieruchomości gruntowych w O. w okresie od maja 2013 r. do maja 2015 r. i wyselekcjonował transakcje nieruchomościami podobnymi do wycenianej nieruchomości. Uwzględnił on nieruchomości nieobjęte planami miejscowymi, położone na terenach oznaczonych w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego jako obszary usług, przemysłu i składów, z terenów ulic: Towarowej, Zientary-Malewskiej, Wioślarskiej i Piłsudskiego. Z uwagi na zgłaszane w toku postępowania administracyjnego zarzuty skarżącego dotyczące prawidłowości doboru nieruchomości porównawczych, Wojewoda wskazał, że Prezydent zwrócił się do autora operatu szacunkowego o ustosunkowanie się do przedstawionych przez odwołującego się uwag, a następnie wyjaśnił, że przytoczonych przez stronę transakcji nie można uznać za nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. Jak wyjaśnił, wskazane przez skarżącego transakcje dotyczące nieruchomości położonych przy ul. Stalowej i Kołobrzeskiej podane zostały w kwocie brutto, zaś nieruchomość przy ul. Hozjusza (o pow. 25 m²) nie stanowi działki inwestycyjnej i nie jest podobna ze względu na swoje parametry. Należy przyznać, że podobieństwo nieruchomości przyjętych do porównań do nieruchomości skarżącego nie budzi wątpliwości. Podkreślenia przy tym wymaga, że do porównań przyjęto ceny transakcyjne nieruchomości drogowych, stosownie do § 36 rozporządzenia. Skarżący nie wykazał zaś, ze proponowane przez niego transakcje również dotyczyły takich nieruchomości.

Podnoszone przez skarżącego zarzuty w zakresie zasad szacowania nie mogły zostać ocenione w szerszym zakresie przez organ odwoławczy i Sąd, gdyż analiza prawidłowości zastosowanych rozwiązań merytorycznych wymaga wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego. Ewentualne podważenie wyceny dokonanej w sprawie mogłoby nastąpić na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. stanowiącego, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.

Zaznaczyć należy, że skarżący, choć kwestionował prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, zarzucając biegłemu niewłaściwy dobór nieruchomości porównawczych, nie wystąpił ani do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości tego operatu, ani nie przedłożył alternatywnego operatu szacunkowego, do ustaleń którego musiałby odnieść się organ administracji. Dodać należy, że dysponując dwoma istotnie różniącymi się operatami szacunkowymi, organ miałby podstawę, aby wystąpić, w trybie art. 157 ust. 1 i 4 u.g.n., do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie. Zaniechanie przeprowadzenia tego dowodu przez organy administracji, w okolicznościach rozpoznawanej sprawy, nie narusza jednak art. 78 § 1 K.p.a. W niniejszej sprawie organy obu instancji nie miały wątpliwości co do prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 15 czerwca 2015 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Tym samym, nie zaistniała podstawa do wystąpienia przez organy administracji do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu tylko z tego powodu, iż w subiektywnej, gołosłownej ocenie strony w operacie tym zaniżono wartość przedmiotowej nieruchomości. Sąd rozpoznający niniejszą sprawę w pełni podziela stanowisko Naczelnego Sadu Administracyjnego wyrażone w uzasadnieniu wyroku z dnia 27 kwietnia 2016 r. I OSK 1604/14 , iż skoro to strona postępowania administracyjnego czyni zarzuty dotyczące wad operatu szacunkowego, powinna wykazać istnienie takich wad, bo leży to w jej interesie prawnym. Uwzględniając powyższe, Sąd nie podzielił zarzutów skargi dotyczących zaniechania przez organy dokładnego ustalenia stanu faktycznego, a tym samym naruszenia art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 K.p.a.

Odnosząc się natomiast do kwestii prawidłowości określenia podmiotu, na rzecz którego ustalono odszkodowanie, należy podnieść, że stosownie do art. 12 ust, 4f specustawy drogowej odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Zgodnie zaś z art. 18 ust. 1c, jeżeli na nieruchomościach, o których mowa

w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami. Kwotę odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustaloną na dzień, o którym mowa w ust. 1, wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały (ust. 1d art. 18).

Z treści cytowanych przepisów wynika wprost, że odszkodowanie ustala się m.in. na rzecz podmiotu, któremu przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Przepis art. 18 ust. 1c specustawy stanowi zabezpieczenie interesów wierzyciela hipotecznego w sytuacji, w której zabezpieczająca jego wierzytelność hipoteka została ustanowiona na nieruchomości wywłaszczonej następnie na zasadach przewidzianych w ustawie drogowej. Art. 12 ust. 4c tej ustawy stanowi, że jeżeli na nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości zostały ustanowione ograniczone prawa rzeczowe z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, prawa te wygasają. Wynika stąd wprost, że hipoteka (będąca w świetle

art. 244 § 1 Kodeksu cywilnego ograniczonym prawem rzeczowym), stanowiąca zabezpieczenie spłaty wierzytelności, wygasa z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej staje się ostateczna. Na skutek tak daleko idącego skutku wywłaszczeniowego, pociągającego za sobą wygaśnięcie hipoteki wierzyciel, hipoteczny traci zatem zabezpieczenie spłaty przysługującej mu wierzytelności. Okoliczność tego rodzaju stanowi w oczywisty sposób uszczerbek majątkowy po stronie wierzyciela hipotecznego, który musi zostać mu zrekompensowany. Nie ulega przy tym wątpliwości, że działanie art. 18 ust. 1c specustawy działa w bezpośredni sposób również na interes samego dłużnika hipotecznego (a zarazem byłego właściciela nieruchomości), gdyż prowadzi do spłaty przez beneficjenta wywłaszczenia jego zadłużenia wobec wierzyciela hipotecznego (zob. wyrok WSA w Warszawie z dnia 16 lutego 2015 r., sygn. akt I SA/Wa 2900/14, CBOSA). Z tego względu nie można zgodzić się z zarzutem skarżącego, iż odszkodowanie powinno być ustalone na jego rzecz a jedynie wypłata powinna nastąpić do rąk wierzyciela hipotecznego.

Przyznać należy, że oddziały banku, podobnie jak odziały innych osób prawnych, nie posiadają osobowości prawnej, a w konsekwencji nie mają zdolności prawnej, wobec czego nie mogą być podmiotem praw i obowiązków cywilnoprawnych. Ograniczone prawo rzeczowe, w tym hipoteka może więc przysługiwać jedynie podmiotowi mającemu zdolność prawną, a więc bankowi a nie oddziałowi tego podmiotu, jako jednostki organizacyjnej. Dodanie dla określenia wierzyciela hipotecznego obok jego firmy także oznaczenia oddziału nie oznacza, że ograniczone prawo rzeczowe w postaci hipoteki jest ustanawiane na rzecz oddziału, a nie tego wierzyciela. Rozważania te mają jednak rolę drugorzędną ponieważ odnoszą się do stosunków cywilnoprawnych. Postępowanie zakończone wydaniem zaskarżonej decyzji dotyczy zaś stosunków administracyjnoprawnych. Zaznaczenia wymaga, że wprawdzie oddział osoby prawnej nie ma zdolności prawnej według przepisów prawa cywilnego, ale inne przepisy prawa mogą wiązać z wyodrębnionym oddziałem przedsiębiorcy pewne konsekwencje prawne. Z tego względu istotna jest niekiedy informacja, że prawo rzeczowe przysługujące bankowi, jest związane z określonym jego oddziałem. Zauważyć także trzeba, że księga wieczysta jako rejestr publiczny zawiera dane, które nie mają znaczenia według norm prawa cywilnego dla określenia podmiotu, któremu to prawo przysługuje, ale mają znaczenie z punktu widzenia norm administracyjno-prawnych (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 października 2010 r., sygn. akt V CSK 96/16, Lex nr 737294). Ma to znaczenie

w rozpoznawanej sprawie. Jak wynika z akt sprawy, hipoteka umowna w niniejszej sprawie została ustanowiona na rzecz poprzednika prawnego podmiotu, na rzecz którego ustalono odszkodowanie w sprawie, czyli spółki B. Według informacji spółki A aktualna na dzień 23 lipca 2015 r. wysokość wierzytelności zabezpieczonej hipoteką ujawnioną w księdze wieczystej wynosiła 726 221,89 zł a więc w całości obejmującą wartość przedmiotowej nieruchomości. Uwzględniając powyższe należało ocenić, że ustalenie odszkodowania na rzecz spółki A nie wpłynęło na prawidłowość rozstrzygnięcia w zakresie istoty sprawy, tj. wywłaszczenia odnoszącego się do prawa własności nieruchomości oraz ustalenia

i wypłaty należnego z tego tytułu odszkodowania. Ustalenie wysokości odszkodowania

z tytułu wygaśnięcia hipoteki oraz zaliczenie go na spłatę świadczeń przysługujących wierzycielowi hipotecznemu zostało orzeczone w decyzji organu odwoławczego w zgodzie z regułami wyznaczonymi w art. 12 ust. 4 f i art. 18 ust. 1c specustawy drogowej. Zaznaczyć także należy, iż organy administracyjne orzekające w sprawie były związane domniemaniem zgodności wpisu hipoteki w księdze wieczystej

z rzeczywistym stanem prawnym, stosownie do art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r.

o księgach wieczystych i hipotece ( t.j. Dz. U. 2013, poz. 707 ze zm.). Ustalenie odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki zostało zatem ustalone prawidłowo.

W tym stanie rzeczy, wobec braku podstaw do kwestionowania zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270, ze zm.), skargę należało oddalić.