Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 757/06
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2007-10-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art.59  ust. 1, art. 61  ust. 1, art. 56
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 5  ust. 1  pkt 6
journal: Dz.U. 2006 nr 156 poz 1118
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Mysiak (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Stefan Kłosowski,, Sędzia NSA Danuta Strzelecka-Kuligowska, Protokolant Joanna Białas-Gołąb, po rozpoznaniu w Wydziale II Sz na rozprawie w dniu 3 października 2007 r. sprawy ze skargi Z. W. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją nr [...] Prezydent Miasta S., na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z 2003 r. ze zm.) oraz art. 104 K.p.a. po ponownym rozpatrzeniu wniosku Spółdzielni Mieszkaniowej A w S. o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu mieszkalnego z funkcją usługową wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną przy ul. [...]

w S., ustalił żądane warunki zabudowy.

W uzasadnieniu Prezydent wskazał, że przedmiotem inwestycji jest budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z funkcją usługowo – handlową wraz

z infrastrukturą techniczną i jednokondygnacyjnym garażem wielostanowiskowym

z użytkowym wykorzystaniem stropodachu przy ul. [...] w S.

Na podstawie analizy złożonego wniosku, przeprowadzonej zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stwierdzono, że działki sąsiednie nr [...] dostępne z tej samej drogi publicznej zabudowane są w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, teren ma dostęp do drogi publicznej oraz nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze

i nieleśne, istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Ponadto organ wskazał, że warunki zabudowy dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego ustalono po dokonaniu analizy warunków zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikających z przepisów odrębnych oraz analizy stanu faktycznego, a także po uzyskaniu zgodnie z art. 53 ust. 4 i 64

ust. 1 uzgodnień z Geologiem Powiatowym, Zarządem Dróg i Transportu Miejskiego, Wydziałem Zarządzania Kryzysowego i Ochrony Ludności Urzędu Miejskiego oraz Wojewódzkim Urzędem Ochrony Zabytków. Ustalono także, że planowana inwestycja spełnia łącznie warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 ustawy

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Odwołanie od decyzji Prezydenta S. złożyli: zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej B w S. - reprezentowany przez R. P.

i J. K. oraz Spółka z o.o. C w S. - reprezentowana przez prezesa R. J. Zakończenie postępowania odwoławczego z odwołania Spółki z o.o. C w S. nastąpiło odrębną decyzją.

Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej B wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji

w całości, zarzucając naruszenie interesu osób trzecich w rozumieniu art. 5 pkt 6 prawa budowlanego. Nadto podniesiono, że planowana inwestycja ma graniczyć od strony ul. [...] ze ścianami ponad stuletnich oficyn, co zagraża bezpieczeństwu ich budynku w postaci zawalenia się ścian oficyn tych budynków, ich pękaniem

i osiadaniem. Potwierdzenie tych zarzutów stanowi dołączona w toku postępowania odwoławczego ekspertyza budowlana sporządzona przez rzeczoznawcę budowlanego mgr inż. R. M. Skarżąca podniosła również, że

w zaskarżonej decyzji świadomie pominięto istnienie okien w ścianie oficyn [...] przy ul. [...], a ponadto całkowicie pominięto kwestie minimalnej odległości w jakiej powinny zostać usytuowane planowane budynki od działek sąsiednich.

Radca prawny, K. J. będący pełnomocnikiem inwestora SM A ustosunkowując się do zarzutów podniesionych w odwołaniach, wskazał na ich bezzasadność.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. po rozpoznaniu odwołania Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej B, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. i art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r.o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717) utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu postanowienia Kolegium wskazało, że celem postępowania administracyjnego o ustalenie warunków zabudowy, prowadzonego tylko wówczas, gdy nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego na danym obszarze, jest zbadanie dopuszczalności planowanego zamierzenia w świetle obowiązujących w tej mierze przepisów prawa. Ze względu na brak przepisów odrębnych ustaw innych niż przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mających bezpośrednie zastosowanie w tej sprawie podstawowym przepisem prawa materialnego regulującym dopuszczalność spornej inwestycji jest art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie

z którym wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1/ co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,

2/ teren ma dostęp do drogi publicznej,

3/ istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,

4/ teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy,

o której mowa w art. 88 ust. 1;

5/ decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Ze zgromadzonych w sprawie materiałów dowodowych oraz w oparciu

o dokonaną na ich podstawie analizę i ustalenia wynika, że realizacja budowy zespołu mieszkalnego z funkcją usługową wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną przy ul. [...] w S. spełnia opisane zasady dobrego sąsiedztwa

i jest dopuszczalna w świetle ustaleń poczynionych przez organ I instancji. Ponadto projekt uzgodniony został z wszystkimi niezbędnymi organami, a w zakresie uzgodnienia z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków w S. uzyskano stanowisko, że obszar zamierzenia inwestycyjnego nie jest objęty ochroną konserwatorską.

W odniesieniu do zarzutów podniesionych w odwołaniu Kolegium podało, że nie mogą one mieć wpływu na ocenę dopuszczalności realizacji wnioskowanej inwestycji. Okoliczność, że ściany zewnętrzne budynków, w tym Wspólnoty B są w złym stanie technicznym, a realizacja budowy w tym miejscu nowych budynków osłabi fundamenty już istniejących nie podlega ocenie Kolegium, ponieważ aktualny stan budynków i wpływ planowanej inwestycji na bezpieczeństwo ich konstrukcji, nie mieści się w jego właściwości rzeczowej oraz nie podlega rozstrzyganiu w tym postępowaniu. Zagadnienie to wynika z przepisów prawa budowlanego i jako należące do kompetencji organów administracji architektoniczno – budowlanej, może być przedmiotem oceny tylko przez właściwe organy na etapie postępowania o pozwolenie na budowę. Organ II instancji wskazał, że celem przedmiotowego postępowania jest ocena planowanej inwestycji ze względu na kontynuację pewnych wyznaczonych przez ustawodawcę parametrów zabudowy

z punktu widzenia ładu przestrzennego, a nie ewentualnego bezpieczeństwa konstrukcji planowanych obiektów budowlanych, dlatego na podstawie przedłożonych ekspertyz budowlanych nie można było poczynić jakichkolwiek ustaleń dowodowych wskazujących na niedopuszczalność realizacji spornej inwestycji.

Ustosunkowując się do zarzutu dotyczącego braku należytego zagwarantowania ochrony interesu osób trzecich przez świadome pominięcie faktu istnienia okien w ścianie oficyn [...] przy ul. [...] i kwestii minimalnej odległości w jakiej powinny zostać posadowione planowane budynki od działek sąsiednich, Kolegium wskazało, że nadal istnieje obowiązek uwzględnienia wszystkich poza już wskazanymi, istniejących zgodnie z prawem otworów okiennych, niezależnie od okoliczności, czy zapis taki został wprowadzony do treści decyzji

o warunkach zabudowy. Obowiązek zachowania minimalnej odległości budowanego obiektu od granic działek sąsiednich wynika wprost z przepisów prawa budowlanego i nie jest tak szczegółowo określany postanowieniami decyzji o warunkach zabudowy. Precyzyjne określenie tych odległości może nastąpić dopiero na etapie konkretnego projektu budowlanego w toku postępowania o pozwolenie na budowę, dlatego, że do bezpośredniego stosowania przepisów regulujących tę kwestię § 11-13 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie właściwe są organy administracji architektoniczno budowlanej w toku postępowania

o pozwolenie na budowę. Nadto na obecnym etapie sprawy nie jest znany ani wymagany szczegółowy projekt planowanych budynków wskazujący na rozmieszczenie otworów okiennych w poszczególnych ścianach tych budynków.

Od powyższej decyzji skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

w S. złożył Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej B reprezentowany przez R. P. i J. K. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji, jako naruszających jego interes prawny, a w szczególności art. 5 ust. 1 pkt 6 prawa budowlanego, ponieważ planowana inwestycja zagraża bezpieczeństwu konstrukcji czterech oficyn. W dalszej części skargi skarżący zarzucił decyzji organu II instancji naruszenie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gdyż usytuowanie planowanej inwestycji prowadzi do zagrożenia mienia i bezpieczeństwa ludzi co stanowi naruszenie chronionego prawem interesu publicznego i osób trzecich. Nadto skarżący oświadczył, że nigdy nie zapoznał się z pismem procesowym radcy prawnego K. J. pełnomocnika SM A, co stanowi naruszenie zasady równego traktowania stron.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. podtrzymało swoje rozstrzygnięcie w przedmiotowej sprawie i wniosło o oddalenie skargi.

W odniesieniu do zawartych w skardze zarzutów wskazało, że stan techniczny budynku skarżącego nie może wywierać jakiegokolwiek wpływu na przebieg postępowania o ustalenie warunków zabudowy. Przedmiotem oceny

w prowadzonym postępowaniu jest dopuszczalność realizacji wnioskowanej zabudowy z zabudową już istniejącą w przestrzeni urbanistycznej z punktu widzenia ładu przestrzennego. W postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy organy badają, czy wnioskowane zamierzenie stanowi kontynuację funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania istniejącej zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, natomiast wbrew zarzutom skarżącej Wspólnoty w postępowaniu tym nie ocenia się realizacji planowanej inwestycji pod względem bezpieczeństwa zarówno konstrukcji obiektów realizowanych jak i już istniejących.

Zarzut Wspólnoty dot. naruszenia jej interesu prawnego nie znajduje oparcia w obowiązujących przepisach, ponieważ brak jest jakiegokolwiek przepisu prawnego w tym przepisów odrębnych ustaw, które uniemożliwiają wydanie decyzji i ustalenie dopuszczalności realizacji planowanej inwestycji, gdy planowane zamierzenie inwestycyjne spełnia wymagania ładu przestrzennego. Natomiast wydanie decyzji

o warunkach zabudowy nie przesądza jeszcze w żaden sposób, że w przypadku ewentualnej budowy planowanego obiektu i ujawnienia się w związku z tym zagrożenia bezpieczeństwa konstrukcji budynków sąsiednich, planowany obiekt faktycznie zostanie zrealizowany.

Odnośnie zarzutu braku zaznajomienia z aktami Kolegium wskazało, że

w trakcie zaznajamiania się przez skarżącego z aktami sprawy przedmiotowe pismo było w aktach sprawy wraz z pozostałym materiałem do wglądu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w S. zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, (jeżeli ustawy nie stanowią inaczej).

Oceniając pod względem merytorycznym zaskarżoną decyzję Sąd nie dopatrzył się jej niezgodności z prawem.

Przede wszystkim należy podkreślić, że zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), zwaną dalej ustawą, ustalenia warunków zabudowy decyzją administracyjną wymaga każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na wykonaniu robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Podstawę materialnoprawną wydania przedmiotowej decyzji o warunkach zabudowy stanowił m.in. art. 61 ustawy. Zgodnie z jego treścią wydanie decyzji

o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów

i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnym.

Organ I instancji przeprowadził w wyżej wskazanym zakresie postępowanie wyjaśniające, a w uzasadnieniu znalazło się stwierdzenie, iż dla planowanej inwestycji wymagane warunki zostały spełnione. Tym samy spełnione zostały warunki konieczne do wydania zaskarżonej decyzji. Jeżeli bowiem żaden przepis prawa nie sprzeciwia się zamierzeniu inwestycyjnemu, to organ ma obowiązek wydać pozytywną decyzję stosownie do art. 56 ustawy, opierając ustalenie warunków i zasad zagospodarowania terenu na normach prawnych.

Mając na uwadze zarzuty skargi należy wyjaśnić, że do przepisów odrębnych, o których mowa w pkt 5 ww. przepisu zalicza się ustawy regulujące takie kwestie jak: ochrona środowiska, ochrona przyrody, ochrona zabytków, ochrona gruntów rolnych

i leśnych, drogi publiczne, gospodarka wodna. Natomiast do przepisów tych nie należy regulująca następny etap procesu inwestycyjnego ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.). Dlatego nie zasługuje na uwzględnienie podstawowy zarzut skargi sprowadzający się do stwierdzenia, iż wydanie zaskarżonej decyzji narusza interes osób trzecich określony w art. 5 ust. 1 pkt 6 ustawy Prawo budowlane, tj. skarżącej, albowiem nie uwzględnia stanu technicznego budynków usytuowanych na granicy działki objętej wnioskiem

o ustalenie warunków zabudowy. Kwestie tego rodzaju będą szczegółowo badane na etapie pozwolenia na budowę, przy ustalaniu oddziaływania planowanej inwestycji na nieruchomości sąsiednie. Przy wydawaniu zaś decyzji o warunkach zabudowy nie jest możliwe badanie zarzutów opartych na przepisach ustawy Prawo budowlane.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w S. uznał, że zaskarżona decyzja prawa nie narusza i na podstawie art. 151 ustawy

z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz.1270 ze zm.) orzekł o oddaleniu skargi.

/-/S. K. /-/M. M. /-/D. S.-K.