Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 1038/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2008-10-03 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję w części
Powołane przepisy: article: art. 130 ust, 2, art. 156 ust. 3, art. 157 ust. 2
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 7,  art. 9, art. 15, art.  77 par.1, art. 80
journal: Dz.U. 1960 nr 30 poz 168
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski, Sędziowie Sędzia NSA Ewa Krawczyk, Sędzia WSA Włodzimierz Kubik (spr.), Protokolant starszy sekretarz sądowy Beata Bieroń, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 października 2008r. sprawy ze skargi E. P. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości i odszkodowania 1) uchyla zaskarżoną decyzję w części dotyczącej odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oraz orzeka, że nie podlega ona wykonaniu w tej części, 2) oddala skargę w pozostałym zakresie, 3) przyznaje od Skarbu Państwa adwokatowi J. P. tytułem pomocy prawnej udzielonej z urzędu kwotę [...] złotych, w tym [...] złotych, tytułem podatku od towarów i usług.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] roku, nr [...], Starosta R. orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości gruntowej, położonej w R., obręb S., składającej się z działek: nr [...] o powierzchni [...] ha, nr [...] o powierzchni [...] ha, nr [...] o powierzchni [...] ha i nr [...] o powierzchni [...] ha. Objęta decyzją wywłaszczeniową nieruchomość zgodnie z wpisem w Księdze Wieczystej Nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w R., stanowiła własność skarżącego E. P. Nieruchomość ta została wywłaszczona w związku z realizacją celu publicznego - budową zbiornika przeciwpowodziowego "[...] " na rzece O. Przedmiotową decyzją Starosta R. przyznał E. P. odszkodowanie za wywłaszczaną nieruchomość w kwocie [...] zł podlegającą waloryzacji na dzień zapłaty. Organ zobowiązał też wnioskodawcę - Regionalny Zarząd Gospodarki Wodnej w G. ( dalej RZGW) - do wypłaty odszkodowania jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja podlegać będzie wykonaniu. Odmówił natomiast nadania decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności. Jako podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia organ wskazał art. art. 9a, art. 112 ust. 1, 3 i 4, art. 113 ust. 1, art. 119 ust. 1, art. 121, art. 122, art. 123, art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 1, art. 130 ust. 1 i 2 oraz art. 132 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Z 2004, Nr 261, poz. 2603 ze zm. - zwanej dalej u.g.n.).

W uzasadnieniu organ pierwszej instancji wskazał, iż wnioskiem z dnia [...] roku Dyrektor RZGW zwrócił się o wywłaszczenie na rzecz Skarbu Państwa opisanej nieruchomości gruntowej wskazująca jej niezbędność do realizacji celu publicznego, jakim jest budowa zbiornika "[...] " na rzece O. Podał także, że rokowania przeprowadzone z właścicielem przedmiotowej nieruchomości nie zakończyły się ugodą pozwalającą na jej nabycie w drodze umowy cywilnej. Pismem nr [...] z dnia [...] roku wyznaczono wnioskodawcy oraz właścicielowi przedmiotowej nieruchomości dwumiesięczny termin do zawarcia ugody. Wezwanie nie odniosło skutku, a w konsekwencji w dniu [...] roku Starosta R. wszczął postępowanie administracyjne w sprawie wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa opisanej nieruchomości. Zdaniem organu spełnione zostały ustawowe przesłanki do wywłaszczenia prawa własności. Nieruchomość stanowiąca własność skarżącego znalazła się bowiem w obszarze planowanej inwestycji, zgodnie z decyzją lokalizacyjną Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] roku. Przez wskazane w sentencji decyzji działki skarżącego ma przebiegać w zaś wał przeciwpowodziowy, co powoduje, że nie będą one mogły być użytkowane w dotychczasowy, rolniczy sposób. Organ I instancji podał także, że właściciel nieruchomości nie kwestionuje celu, na jaki ma zostać dokonane wywłaszczenie. Z uwagi więc na okoliczność, że nie był on zainteresowany uzyskaniem gruntów zamiennych, organ był zobowiązany ustalić wartość należnego odszkodowania za wywłaszczone grunty stosownie do przepisów u.g.n.

Wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości Starosta ustalił na kwotę [...] zł w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego B. T.-K. Z uwagi na istniejące na wywłaszczanych działkach pokłady złóż kruszyw mineralnych (żwiru), wartość nieruchomości została w operacie określona w oparciu o transakcje gruntami przeznaczonymi pod eksploatację kruszyw. Dla potrzeb tego dokumentu, z uwagi na ograniczoną liczbę transakcji tego rodzaju gruntami, rzeczoznawca majątkowy uwzględnił także transakcje zawierane w sąsiednim powiecie wodzislawskim, na obszarze którego będzie również budowany przedmiotowy zbiornik. Strony postępowania przedłożyły także swoje operaty szacunkowe. I tak RZGW w G. przedłożył operat sporządzony przez H. W., zgodnie z którym wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości ustalona została na kwotę [...] zł, a E. Pl. przedłożył zaś operat autorstwa J. G., w którym wartość ta została ustalona na kwotę [...] zł. Jednocześnie pełnomocnik skarżącego W. K., zastępujący go w postępowaniu administracyjnym, w piśmie z dnia [...] r. podniósł szereg zarzutów pod adresem operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego B. T.–K. Do zarzutów tych rzeczoznawca ten ustosunkował się w piśmie z dnia [...] r. ( data wpływu do organu) oraz w toku rozprawy administracyjnej w dniu [...] r. podtrzymując swoje stanowisko w kwestii dotyczącej ustalenia wartość nieruchomości. Odnosząc się do treści operatu szacunkowego przedłożonego przez skarżącego organ I instancji uznał, że nie mógł uwzględnić ustalonej w nim wartości wywłaszczanej nieruchomości, gdyż zostały w nim wzięte pod uwagę transakcje gruntami przewidzianymi pod budowę autostrady [...] oraz transakcje gruntami położonymi na terenach przemysłowych m.in. z obszaru miasta R. Tymczasem przewidziane do wywłaszczenia grunty stanowią rolę klasy [...] i są wykorzystywane rolniczo. Zlokalizowanie w przyszłości na wywłaszczanej nieruchomości wału przeciwpowodziowego nie spowoduje, że nabierze ona charakteru komercyjnego, a żwir zalęgający pod jej powierzchnią nie będzie ostatecznie eksploatowany.

Oceniając przedłożony przez RZGW operat autorstwa H. W., w którym ustalona została niższa wartość nieruchomości będącej przedmiotem postępowania w stosunku do ustaleń zawartych w operacie T.-K., organ uznał te różnice za niewielkie, bowiem sprowadzały się do [...] gr/m². Miały one swoje źródło zaś w tym, że w operacie T.-K. wzięte zostały pod uwagę zalegające pod nieruchomością pokłady żwiru. Z uwagi na powyższe organ uznał oba operaty za prawidłowe i kierując się zasadą słusznego odszkodowania wyrażoną w art. 21 ust. 2 Konstytucji R.P., a także zasadą uwzględniania słusznego interesu obywatela wynikającą z art. 7 k.p.a. postanowił przyznać E. P. odszkodowanie w wysokości [...] zł.

Odnosząc się do wniosku RZGW o nadanie decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności Starosta uznał, że przepis art. 122 ust. 1 u.g.n. na który powołano się w tym wniosku nie upoważniał go do nadania decyzji wywłaszczeniowej takiego rygoru. W przedmiotowym wniosku wskazano bowiem jedynie na przewlekłość postępowań wywłaszczeniowych, co może skutkować zakłóceniem w pozyskiwaniu funduszy unijnych na budowę zbiornika, a nie wskazano na przypadki określone w art. 108 k.p.a.

Od opisanej decyzji odwołanie wniósł E. P., zastępowany przez pełnomocnika W. K., domagając się jej unieważnienia i deklarując jednocześnie zawarcie dobrowolnej umowy sprzedaży nieruchomości stanowiącej przedmiot postępowania. Zarzucił dopuszczenie się przez Starostę w toku postępowania naruszenia zapisów u.g.n. w postaci:

1. nieuprawnionej oceny rzetelności i prawidłowości sporządzonych operatów szacunkowych,

2. pominięcia szeregu faktów, a to: trwałego wyłączenia z użytkowania rolniczego wywłaszczanej nieruchomości, występowania na nieruchomości udokumentowanych złóż kopalin (żwiru i piasku) nadających się do wykorzystania przy realizacji inwestycji,

3. przyjęcie jako dowodu operatu sporządzonego przez H. W., mimo złożenia go przez RZGW po terminie wyznaczonym na składanie wniosków dowodowych,

4. niewyjaśnienie zarzutów podniesionych w piśmie pełnomocnika strony z dnia [...] r. oraz niewyjaśnienie w trakcie rozprawy administracyjnej zasadniczych faktów mających wpływ na ustalenie wartości nieruchomości,

5. przyjęcie jako aktualnego wypisu i wyrysu z operatu ewidencyjnego z dnia [...] r. mimo posiadania wiedzy o trwałym wyłączeniu wywłaszczonej nieruchomości z użytkowania rolniczego.

Zaskarżoną w niniejszym postępowaniu decyzją z dnia [...] r. Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji uznając ją za zgodną z prawem. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał m.in., iż Starosta R. przy ustalaniu odszkodowania za przedmiotową nieruchomość oparł swe rozstrzygnięcie na operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego B. T.-K., w którym wartość rynkową działek określono dla aktualnego sposobu użytkowania, przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej. Wybrano zatem, zdaniem organu, właściwe i zgodne z obowiązującym rozporządzeniem podejście oraz metodę szacowania. W związku z faktem, iż na terenie przedmiotowej nieruchomości znajdują się pokłady kruszyw mineralnych, rzeczoznawca określił jej wartość przyjmując do porównań transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod eksploatację kruszyw oraz budowę zbiornika, które miały miejsce na terenie powiatów [...] i [...]. W oparciu o art. 156 ust. 4 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy pismem z dnia [...] roku potwierdził aktualność operatu szacunkowego. Odnosząc się do treści operatów szacunkowych przedłożonych przez E. P. oraz RZGW w G. Wojewoda powołał się na stanowisko organu I instancji, że pierwszy z tych operatów nie mógł zostać uwzględniony bowiem dotyczył nieruchomości o innym przeznaczeniu, co potwierdził jego autor w trakcie rozprawy administracyjnej toczącej się przed Starostą. Zakwestionował także argumentację Starosty, że jako podstawę ustalenia należnego odwołującemu się odszkodowania należało przyjąć operat B. T.-K., a nie przedłożony przez RZGW, bowiem ten pierwszy był korzystniejszy dla strony. Zauważył, że w świetle art. 130 ust. 2 u.g.n. niedopuszczalne byłoby ustalenie odszkodowania w oparciu o operat przedłożony przez strony postępowania, gdyż to w gestii starosty leży uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego. Odnosząc się z kolei do zarzutów odwołania Wojewoda [...] podkreślił, iż przedmiotem projektowanej inwestycji jest budowa suchego zbiornika przeciwpowodziowego przeznaczonego do magazynowania wody jedynie w okresie powodzi. Takie przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości, gdyż w dalszym ciągu będzie ona miała charakter rolny, mimo wyłączenia jej z produkcji rolniczej. W myśl bowiem art. 2 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2004 r. Nr 121, poz. 1266 ze zm.) grunty pod urządzeniami przeciwpowodziowymi są gruntami rolnymi. W sprawie występowania na wywłaszczanej nieruchomości złóż kopalin organ odwoławczy wskazał, że przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości jest rolnicze, a właściciel nie posiada koncesji na wydobywanie kruszyw. Tym samym uznać należało, że kopaliny na niej się znajdujące nie stanowią części składowych gruntu w rozumieniu art. 143 k.c. i w związku z tym, zgodnie z przepisem § 46 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) przy określaniu wartości nieruchomości położonych na złożach kopalin nie uwzględnia się wartości złoża. Przy wycenie przedmiotowej nieruchomości nie uwzględniono zatem wartości kopalin, lecz jedynie sam fakt ich istnienia poprzez przyjęcie do porównań nieruchomości rolnych, na których znajdują się złoża kruszyw. Odnośnie zarzutu dokonania przez Starostę nieuprawnionej oceny operatu szacunkowego zamiast przekazania go do oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców Wojewoda [...] podkreślił, że opinia rzeczoznawcy majątkowego ma charakter opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. i podlega ocenie organu administracji jak każdy dowód. Starosta ustalił zaś odszkodowanie na podstawie operatu B. T.-K. uznając go za sporządzony w sposób prawidłowy. Jeżeli w ocenie strony operat ten został sporządzony w sposób nierzetelny, to mogła ona samodzielnie wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych celem oceny prawidłowości jego sporządzenia.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach E. P. zarzucił decyzjom organów obu instancji naruszenie przepisów u.g.n. poprzez przyjęcie, iż operat szacunkowy B. T.-K. został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i może stanowić podstawę wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Naruszenia przepisów przy sporządzaniu tego operatu skarżący upatrywał w przyjęciu, że przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia nie spowoduje zwiększenia jej wartości oraz iż nieruchomość przed i po wywłaszczeniu będzie miała wykorzystanie rolnicze, a także nieuwzględnienie w wycenie udokumentowanych zasobów kruszyw budowlanych – żwirów. Ponadto skarżący zarzucił, że wydana decyzja narusza konstytucyjne prawo skarżącego do słusznego i godziwego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, w szczególności przez przyjęcie, że wywłaszczenie nie spowoduje zwiększenia wartości nieruchomości, gdyż będzie ona dalej miała charakter rolny oraz nieuwzględnienie w związku z tym udokumentowanej wartości i zasobów złoża kruszyw. W uzasadnieniu swoich zarzutów skarżący powołał się na ekspertyzę prawną sporządzoną przez prof. dr B. D. wykonanej na zlecenie Gminy L., której kopie dołączył do skargi, a także na dokumenty związane z budową na rzece S. zbiornika przeciwpowodziowego w S. Wreszcie skarżący wskazał, że pismami z dnia [...] r. zwrócił się w trybie art. 157 u.g.n. do Komisji Opiniującej powołanej przez [...] Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych, jednak autor operatu nie wyraził zgody na wydanie takiej opinii. W oparciu o powyższe zarzuty skarżący domagał się uchylenia decyzji wywłaszczeniowej w części dotyczącej określenia wartości odszkodowania. Jednocześnie podał, że jest gotowy na zawarcie umowy cywilnej sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem wywłaszczenia na drodze ugody.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie przytaczając w skrócie argumenty, które zawarł wcześniej w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Skarga w części dotyczącej odszkodowania zasługuje na uwzględnienie. W tym miejscu przyjdzie wskazać, że skarżący w końcowej części skargi podał, że domaga się uchylenia decyzji wywłaszczeniowej w części dotyczącej określenia wartości odszkodowania. Jednak z uwagi na wskazanie przez niego jednocześnie gotowości zawarcia umowy cywilnej sprzedaży nieruchomości (po wydaniu wyroku uwzględniającego skargę) należało z oczywistych względów przyjąć, że kwestionował on zaskarżoną decyzję w całości. Wskazać wreszcie należy, że zgodnie z przepisem art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Stosownie do treści art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. - zwanej dalej p.p.s.a.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną.

Kontrolowana w niniejszej sprawie decyzja w ocenie składu orzekającego nie jest zgodna z prawem, albowiem wydana została z naruszeniem zasady prawdy obiektywnej (art. 7 k.p.a.), której realizacja wymaga by organy administracji publicznej podejmowały wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. W szczególności jako dowolne należy traktować ustalenia faktyczne znajdujące wprawdzie potwierdzenie w materiale dowodowym, ale niekompletnym, czy nie w pełni rozpatrzonym. Zarzut ten może zostać wykluczony dopiero w związku z ustaleniami dokonanymi w oparciu o całokształt materiału dowodowego (art. 80 k.p.a), zgromadzonego i rozpatrzonego w sposób wyczerpujący (art. 77 § 1 k.p.a), a więc przy podjęciu wszelkich kroków koniecznych do jednoznacznego wyjaśnienia okoliczności sprawy, jako warunku niezbędnego wydania rozstrzygnięcia o przekonującej treści (por. wyrok NSA z 4 lipca 2001r., I SA 1768/99 [w:] LEX nr 54171). W odniesieniu do postępowania przed organem odwoławczym należy też podkreślić, iż zgodnie z zasadą dwuinstancyjności organ ten obowiązany jest ponownie rozpoznać i rozpatrzyć sprawę rozstrzygniętą decyzją lub postanowieniem organu I instancji, a stan faktyczny winien ustalić nie tylko w oparciu o materiał dowodowy zebrany w postępowaniu I instancji lecz także rozszerzając granice postępowania dowodowego na istotne dla sprawy okoliczności faktyczne pominięte przez organ I instancji. W konsekwencji, w myśl art. 136 k.p.a., organ odwoławczy jest uprawniony do przeprowadzenia na żądanie strony, a także z urzędu, dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie albo zlecić przeprowadzenie tego postępowania organowi, który w I instancji wydał decyzję. Organ II instancji zatem nie może ograniczyć się do kontroli prawidłowości decyzji pierwszoinstancyjnej lecz zobligowany jest do ponownego zbadania całości przekazanej mu wskutek wniesienia odwołania sprawy. Istota zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego (art. 15 k.p.a.) polega bowiem na dwukrotnym rozpatrzeniu i rozstrzygnięciu przez dwa różne organy tej samej sprawy wyznaczonej treścią zaskarżonego rozstrzygnięcia. Organ odwoławczy, wydając zaskarżoną decyzję tymczasem, w ocenie Sądu, ograniczył się jedynie do kontroli postępowania organu I instancji, nie dokonał natomiast własnych ustaleń oraz nie ustosunkował się do wszystkich zarzutów podniesionych w odwołaniu.

W tym miejscu należy zauważyć, iż w myśl art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Stosownie zaś do art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy. Zgodnie z ust. 4 cytowanego artykułu operat może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Tymczasem organ II instancji podejmując szczegółową polemikę z kierowanymi pod adresem operatu zarzutami strony w ogóle nie odniósł się do kwestii upływu czasu pomiędzy sporządzeniem operatu, a wydaniem decyzji pierwszoinstancyjnej. Ograniczył się jedynie do stwierdzenia, że pismem z dnia [...] r. (co miało miejsce w trakcie postępowania przed organem I instancji) rzeczoznawca B. T.– K. potwierdził aktualność operatu szacunkowego. Tym samym organ II instancji nie poczynił ustaleń zmierzających do oceny czy jego zdaniem trafnie rzeczoznawca po niemal 12 miesiącach od daty sporządzenia operatu uznał, iż nie zaszły zmiany uwarunkowań (w tym rynkowych) sugerujących potrzebę dokonania stosownych korekt. Nie uwzględnił też faktu, iż wprawdzie organ I instancji wydał swoje rozstrzygnięcie jeszcze w okresie 12 miesięcy od daty sporządzenia operatu (na kilka dni przed upływem tego terminu) to jednak rozpoznanie sprawy w postępowaniu odwoławczym nastąpiło po upływie dalszych 5 miesięcy od daty wskazanej wyżej aktualizacji.

Sąd nie podzielił natomiast, z przyczyn wskazanych przez organ II instancji, zarzutów skarżącego, co do konieczności uwzględnienia wartości kopalin, nie będących częścią składową wykorzystywanej rolniczo nieruchomości oraz komercyjnego, zdaniem skarżącego, charakteru inwestycji. Zdaniem Sądu organ odwoławczy winien był jednak rozważyć potrzebę skierowania wniosku do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego na którym oparł się w zaskarżonej decyzji ustalając wysokość należnego skarżącemu odszkodowania. W postępowaniu przed organem I instancji zostały poza wskazanym operatem przedstawione jeszcze dwa inne operaty szacunkowe wywłaszczanej nieruchomości, w których dokonano odmiennych szacunków dotyczących jej wartości. W doktrynie podkreśla się, że stosownie do przepisu art. 157 ust. 2 u.g.n. samo występowanie różnicy pomiędzy wartościami nieruchomości przewidzianymi w operatach szacunkowych rożnych rzeczoznawców może nie przesądzać o konieczności badania prawidłowości ich sporządzenia, co oczywiście nie wyklucza takiej możliwości ( por. G. Bieniek, S. Kalus, Z. Marmaj, E. Mzyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz. Warszawa 2005, s. 428). Dopuszczalna, w ocenie Sądu, jest także sytuacja, że mimo wystąpienia takich różnic nie można stwierdzić żadnych nieprawidłowości w sporządzaniu operatów. Zauważyć wreszcie należy, że w przypadku, gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez rzeczoznawcę na żądanie organu w dalszym ciągu są kwestionowane, na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych ( por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 30 stycznia 2008 r., I SA/Wa 1833/07, [w:] LEX Nr 351279). O możliwości takiej organ odwoławczy, zgodnie z obowiązkiem wynikającym z art. 9 k.p.a., winien pouczyć stronę. Jednocześnie Sąd nie mógł, z uwagi na brak stosownych informacji w aktach sprawy, odnieść się do kwestii z jakich powodów wniosek skarżącego do komisji opiniującej powołanej przez [...] Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych spotkało się z negatywna reakcją rzeczoznawcy majątkowego. Można jedynie domniemywać, że rzeczoznawca nie wyraził zgody na poddanie ocenie sporządzonego przez niego operatu z uwagi na upływ terminu jego ważności wskazany w art. 156 ust. 3 u.g.n.

W kontrolowanym postępowaniu, na co zasadnie zwrócił uwagę organ I instancji, wszyst5kie trzy operaty oparto na podejściu porównawczym jednak ich autorzy wzięli pod uwagę transakcje na lokalnym rynku dotyczące różnych rodzajów nieruchomości (gruntów przeznaczonych budowę zbiornika retencyjnego i pod eksploatację kruszywa; gruntów przeznaczonych tylko pod budowę zbiornika retencyjnego oraz nieruchomości przemysłowych i przeznaczonych pod budowę autostrady [...]). Do tej kwestii szczegółowo odniósł się organ I instancji zasadnie przyjmując, że ocena przedłożonych przez strony operatów należy do jego obowiązków i może być dokonana we własnym zakresie, poza przypadkami szczególnych wątpliwości, z reguły nie wymagając poddania go weryfikacji zewnętrznej. Organ odwoławczy nie zajął jednak w tej kwestii jednoznacznego stanowiska wskazując jedynie w oparciu o przepis art. 130 ust. 2 u.g.n., że zbędne było rozstrzyganie przez Starostę, który z przedłożonych operatów należy przyjąć jako podstawę ustalenia wysokości odszkodowania.

W konsekwencji, w myśl powyższych uwag, decyzję organu II instancji ,w części dotyczącej wysokości odszkodowania, uznać należy za naruszającą przepisy postępowania administracyjnego. W tej części była ona bowiem wydana bez należytego rozważenia wszystkich istotnych okoliczności sprawy, a co zatem idzie przedwczesna. Kierując się zawartymi w niniejszym uzasadnieniu wskazaniami organ II instancji winien zatem ponownie rozpoznać wniesione przez E. P. odwołanie w części dotyczącej ustalonego odszkodowania i podjąć stosowne, należycie umotywowane rozstrzygnięcie.

W świetle przedstawionych wyżej wywodów należało w części dotyczącej odszkodowania uwzględnić skargę i na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. orzec jak w sentencji. W przedmiocie wykonalności zaskarżonej decyzji Sąd orzekł na podstawie art. 152 p.p.s.a. O przyznaniu od Skarbu Państwa wynagrodzenia adwokatowi J. P. tytułem pomocy prawnej udzielonej z urzędu orzeczono w oparciu o art. 250 p.p.s.a., a wysokość tego wynagrodzenia ustalono zgodnie z § 18 ust. 1 pkt 1 lit. a w związku z § 6 pkt 7 oraz § 2 ust. 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. 2002, Nr 163, poz. 1348 ze zm.).

Sąd oddalił natomiast, w myśl art. 151 p.p.s.a., wniesioną skargę w pozostałym zakresie. W części dotyczącej wywłaszczenia podjęte w trakcie postępowania decyzje nie były bowiem obarczone wadami uzasadniającymi ich wzruszenie. Zważyć bowiem należy, iż decyzją z dnia [...] r. nr [...] Wojewoda [...] ustalił lokalizację inwestycji celu publicznego pn. "Budowa zbiornika przeciwpowodziowego R. na rzece O. w województwie [...]", a Minister Infrastruktury decyzją z [...] r. nr [...] utrzymał w mocy ww. rozstrzygnięcie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z 8 lutego 2006 r. sygn. akt IV SA/Wa 926/04 oddalił skargę na decyzję Ministra, a następnie Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z 27 kwietnia 2007 r. sygn. akt IIOSK 1128/06 oddalił skargę kasacyjną.

W konsekwencji istnienia w obrocie prawnym ostatecznej decyzji lokalizacyjnej, fakt wywłaszczenia położonych na terenie zaplanowanej inwestycji działek należy uznać za działanie uzasadnione i pozostające w zgodzie z prawem. Także pod względem proceduralnym organy dochowały w tej mierze przewidzianych w ustawie o gospodarce nieruchomościami wymogów. Zauważyć też należy, że ani E. P., ani jego pełnomocnicy we wnoszonych pismach nie domagali się wprost uchylenia całej decyzji wywłaszczeniowej formułując zarzuty jedynie pod adresem wysokości ustalonego przez orzekające w sprawie organy należnego skarżącemu odszkodowania.