Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt I SA/Po 307/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2021-04-30 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono sprzeciw od decyzji
Powołane przepisy: article: art. 151a par. 1, par. 2,art. 54a
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 138 par. 2, art. 7, art. 77 par. 1, art. 80, art. 136, art. 15
journal: Dz.U. 2020 poz 256
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.
article: art. 128 ust. 4, art. 120, art. 124-126, art. 16 pkt 4
journal: Dz.U. 2020 poz 1990
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: par. 43 ust. 3 pkt 1-4, par. 4 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Wolna-Kubicka po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 30 kwietnia 2021 r. sprawy ze sprzeciwu "A" Sp. z o.o. w [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2021 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości oddala sprzeciw.


UZASADNIENIE

Wojewoda decyzją z dnia [...] marca 2021 r., nr [...], na podstawie art. 138 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2020 r., poz. 256 ze zm., dalej jako: "k.p.a.") uchylił decyzję Starosty [...] z dnia [...] listopada 2020 r., nr [...].

Rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym :

Starosta [...] decyzją z [...] maja 2016 r., nr [...], orzekł o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, poprzez zezwolenie spółce "A" Sp. z o.o., na wykonanie prac polegających na założeniu i przeprowadzeniu na części nieruchomości przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej dla inwestycji polegającej na przebudowie napowietrznej elektroenergetycznej jednotorowej linii 110 kV P. na linię dwutorową. Ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości nastąpiło w następującym zakresie: - powierzchnia zajęta przez pas ograniczenia wynosi [...] m2, długość projektowanej trasy linii [...] m (po osi linii), szerokość pasa ograniczenia dla linii wynosi [...] m. Decyzja ta stała się ostateczna.

Pismem z dnia [...] lutego 2020 r. właściciel nieruchomości A. Z. wniósł o ustalenie odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości oraz szkód rzeczywistych wyrządzonych w granicach przedmiotowej nieruchomości.

Postanowieniem z dnia [...] czerwca 2020 r. Starosta powołał rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat szacunkowy z dnia [...] lipca 2020 r. Biegły ustalił wartość odszkodowania na kwotę [...]zł ([...] zł tytułem szkód rzeczywistych oraz [...] zł tytułem zmniejszenia wartości nieruchomości). Pismami z dnia [...] lipca 2020 r. organ I instancji przesłał stronom operat szacunkowy. W dniu [...] sierpnia 2020 r. do organu wpłynęło pismo A. Z. zawierające uwagi do tego operatu. Biegły ustosunkował się do ww. zarzutów. Pismem z [...] września 2020 r. A. Z. wniósł o odrzucenie dowodu z operatu szacunkowego z dnia [...] lipca 2020 r. i zlecenie innemu rzeczoznawcy majątkowemu wykonania operatu szacunkowego. Postanowieniem z [...] października 2020 r. Starosta nie uwzględnił tego wniosku.

Decyzją z dnia [...] listopada 2020 r., na podstawie art. 104 § 1 k.p.a., art. 129 ust. 5 pkt 1 i 2 w zw. z art. 124 ust. 4 i art. 128 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., poz. 1990) dalej u.g.n. Starosta przyznał na rzecz A. Z. odszkodowanie w wysokości [...] zł z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości oraz szkód rzeczywistych wyrządzonych w granicach nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], obręb N., gm. P., zapisanej w księdze wieczystej nr [...] Do wypłaty odszkodowania zobowiązał spółkę "A" Sp. z o.o., jednorazowo, w terminie 4 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu organ powołał przepisy ar. art. 129 ust. 5 pkt 1 i 2, art. 124 ust. 4, art. 128 ust. 4, art. 130 ust. 1, art. 154 ust. 2, art. 153 ust. 1, art. 4 pkt 16, art. 157 u.g.n., § 43 ust. 3, § 4 ust. 4, § 22 ust. 1, § 23 ust. 4, § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) dalej rozporządzenie. Organ wskazał m.in., że w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy P. (uchwała nr [...] Rady Miejskiej Gminy P. z dnia [...] września 2013 r.) działka nr [...], obręb N., gm. P., w dniu [...] lutego 2017 r., położona była na terenach zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych, terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz terenach zabudowy usługowej (RM/MN/U), z zaznaczonym przebiegiem linii wysokiego napięcia. Dla ww. nieruchomości będącej przedmiotem wyceny do dnia [...] lutego 2017 r. Burmistrz Gminy P. wydał decyzje: - o ustaleniu warunków zabudowy z dnia [...] grudnia 2009 r. dla rozbudowy budynku mieszkalnego, o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego nr [...] z dnia [...] czerwca 2015 r. dla przebudowy linii energetycznej napowietrznej WN 110 kV relacji P. . Organ w uzasadnieniu odniósł się do sporządzonego przez biegłego operatu szacunkowego i stwierdził, że został sporządzony zgodnie z przepisami prawa obowiązującymi w dacie wykonania, nie zawiera żadnych niejasności ani pomyłek oraz że posiada wszelkie elementy treści wymagane przez obowiązujące przepisy prawa. Organ uznał za udowodnione, że łączna kwota odszkodowania przysługująca A. Z. w odniesieniu do działki nr [...] obręb N., gm. P., stanowić powinna sumę zmniejszenia wartości nieruchomości oraz wartości szkód rzeczywistych.

A. Z. wniósł odwołanie od ww. decyzji zarzucając organowi I instancji naruszenie art. 7 k.p.a. poprzez zaniechanie wszechstronnego zbadania sprawy i rozpatrzenia materiału dowodowego pod kątem jego zgodności z przepisami prawa materialnego i w konsekwencji naruszenia zasady prawdy obiektywnej. Zarzucił również naruszenie art. 77 § 1 oraz art. 78 § 1 k.p.a. poprzez nienależyte przeprowadzenie postępowania dowodowego (błędne przyjęcie przeznaczenia nieruchomości będącej przedmiotem postępowania) oraz odrzucenie istotnego wniosku dowodowego strony, w konsekwencji czego rozstrzygnięcie oparto na wadliwym materiale dowodowym, t.j. operacie szacunkowym sporządzonym z naruszeniem przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Ponadto zarzucono naruszenie art. 134 ust. 3 u.g.n. Strona wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i orzeczenie co do istoty sprawy, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W odwołaniu zaskarżono również postanowienie Starosty z dnia [...] października 2020 r. o odmowie uwzględnienia wniosku dowodowego strony.

Wojewoda wskazaną na wstępie decyzją uchylił decyzję organu I instancji w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu powołał m.in przepisy art. 124 ust. 1, art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5, art. 134 ust. 1, art. 154 ust. 1, art. 4 pkt 1 i 16 u.g.n. oraz § 43 ust. 1, ust. 3 rozporządzenia, art. 80, art. 84 § 1 k.p.a. oraz art. 46 § 1, art. 48, art. 47 § 1 i 2 k.c., art. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Organ wskazał, że w operacie szacunkowym biegły podał, że po dokładnej analizie do wyceny przyjęto transakcje nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi:

- przeznaczonymi pod zabudowę zagrodową i mieszkaniową,

- o zbliżonych uwarunkowaniach lokalizacyjnych,

- zawartych od końca 2017 roku.

Organ stwierdził, że przyjęcie w operacie szacunkowym do wyceny transakcji nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi (przeznaczonymi pod zabudowę zagrodową i mieszkaniową), należy uznać za błędne, bowiem nieruchomość stanowiąca działkę nr [...] jest nieruchomością rolną zabudowaną (co potwierdza zapis znajdujący się w księdze wieczystej, jak również jej przeznaczenie jest zgodne z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego). Organ wskazał, że grunt i posadowiony na nim budynek tworzą jedną niepodzielną całość, której rozdzielenie na potrzeby wyceny miałoby charakter sztuczny. Tym samym, w ocenie organu II instancji, nieruchomości niezabudowane uznane za podobne nie spełniają jednego z podstawowych kryteriów podobieństwa, zawartych w definicji nieruchomości podobnej. Organ stwierdził, że nie można ustalić, a tym samym skontrolować, czym kierował się rzeczoznawca przyjmując do porównania wybrane przez siebie nieruchomości i czy ten wybór był prawidłowy w tym sensie, że do porównania wybrano ostatecznie nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej. Organ zauważył, że w tej sytuacji nie sposób jednoznacznie stwierdzić, czy odszkodowanie zostało należycie ustalone. Organ II instancji wskazał, że w ponownie prowadzonym postępowaniu biegły winien zbadać wysokość szkody powstałej na tak rozumianej nieruchomości. W dalszej części organ II instancji podniósł, że nie wszystkie czynności zostały w wycenie zrealizowane w sposób prawidłowy, jasny i nie budzący wątpliwości i wskazał, że opinia biegłego powinna zawierać takie uzasadnienie, które pozwoliłoby dokonać analizy logiczności i poprawności wniosków. Nie może się sprowadzać tylko do twierdzeń biegłego, musi przekonywać jako logiczna całość. Podsumowując organ odwoławczy stwierdził, że zaistniała konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego, co oznacza w istocie przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w znacznej części.

"A" Sp. z o.o. w [...] pismem z [...] marca 2021 r. wniosła sprzeciw od decyzji Wojewody z dnia [...] marca 2021 r. zarzucając: naruszenie przepisów postępowania, t.j. art. 138 § 2 k.p.a., polegające na uchyleniu decyzji Starosty z dnia [...] lutego 2020 r. i przekazaniu sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji w sytuacji braku przesłanek wynikających z tego przepisu, co miało istotny wpływ na wynik postępowania i doprowadziło do naruszenia zasady dwuinstancyjności postępowania, a w konsekwencji do nieuzasadnionego uchylenia się przez organ odwoławczy od wydania rozstrzygnięcia merytorycznego co do istoty sprawy. Skarżąca wniosła o uchylenie decyzji Wojewody i o zasądzenie kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skarżąca podniosła m.in, brak podstaw do wydania decyzji, o której mowa w art. 138 § 2 k.p.a. Ponadto wskazała, że organ II instancji powinien wykazać, że przeprowadzenie przez niego dodatkowego postępowania wyjaśniającego w granicach wyznaczonych przez art. 136 k.p.a. nie jest wystarczające do rozstrzygnięcia sprawy. Zdaniem skarżącej organ odwoławczy mógł przeprowadzić własne ustalenia, t.j. powołać nowego rzeczoznawcę majątkowego i następie wydać orzeczenie merytoryczne. Skarżąca zarzuciła, ze organ odwoławczy wchodzi w kompetencje rzeczoznawców majątkowych – wyciągając niewłaściwe wnioski – nie posiadając wiedzy specjalistycznej. Skarżąca wskazała, że linia 110 kV relacji P. została wybudowana w 1968 r., zatem od kilkudziesięciu lat jest posadowiona na działce ewidencyjnej nr [...]. Korzystanie z nieruchomości, szczególnie w zakresie istniejącej zabudowy, może odbywać się w ten sam sposób, jak do momentu wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości. Przebudowa istniejącej sieci elektroenergetycznej nie wpływa na zmianę warunków korzystania z nieruchomości, nie zmienia dotychczasowej przydatności użytkowej nieruchomości, również trwale nie ogranicza sposobu korzystania z zasadniczej części działki, w tym szczególnie z budynku mieszkalnego, który zlokalizowany jest ok. 250 m od przedmiotowej linii 110 kV. Ograniczenia wynikające z decyzji Starosty nie obniżają wartości istniejącej zabudowy wraz z jej funkcjonalnym otoczeniem. Skarżąca zauważyła, że działka ewidencyjna ma pow. [...] ha i można ją podzielić użytecznie na mniejsze działki ewidencyjne. Skarżąca wskazała, że właściciel nieruchomości mógłby wydzielić działkę ewidencyjną dla istniejącej zabudowy (bez pasa ograniczenia związanego z posadowieniem linii 110 kV) i sprzedać ją na wolnym rynku. W ocenie skarżącej do określenia wartości jednostkowej działki ewidencyjnej nr [...] należało zatem przyjąć podobne, niezabudowane nieruchomości, co odpowiada funkcjonalnej części, gdzie zlokalizowany jest pas trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z zabudowy na nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wskazał, że nie znalazł podstaw uwzględnienia sprzeciwu w trybie art. 64c § 5 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm., dalej jako: "p.p.s.a.").

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Sprzeciw okazał się niezasadny.

W myśl art. 64a p.p.s.a. od decyzji, o której mowa w art. 138 § 2 k.p.a., skarga nie przysługuje, jednakże strona niezadowolona z treści decyzji może wnieść od niej sprzeciw. Zgodnie z art. 64e p.p.s.a., rozpoznając sprzeciw od decyzji, sąd ocenia jedynie istnienie przesłanek do wydania decyzji, o której mowa w art. 138 § 2 k.p.a. Uwzględniając sprzeciw od decyzji, sąd uchyla decyzję w całości, jeżeli stwierdzi naruszenie art. 138 § 2 k.p.a. (art. 151a § 1 zdanie pierwsze p.p.s.a.). W przypadku nieuwzględnienia sprzeciwu od decyzji sąd oddala sprzeciw (art. 151a § 2 p.p.s.a.). Z zacytowanych przepisów wynika, że kontrola prawidłowości decyzji w ramach rozpoznania sprzeciwu oznacza konieczność dokonania oceny, czy w realiach konkretnej sprawy organ drugiej instancji w uzasadniony sposób skorzystał z możliwości wydania decyzji kasacyjnej, czy też bezpodstawnie uchylił się od załatwienia sprawy co do jej istoty. Zgodnie z art. 138 § 2 k.p.a., organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę, organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. Z przytoczonego przepisu jasno wynika, że organ odwoławczy może wydać decyzję kasatoryjną i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia jedynie wtedy, gdy postępowanie w pierwszej instancji zostało przeprowadzone z naruszeniem norm prawa procesowego, a więc gdy organ pierwszej instancji nie przeprowadził postępowania wyjaśniającego w takim zakresie, że miało to istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia. Zwrot "konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy", będący podstawą zastosowania art. 138 § 2 k.p.a., jest równoznaczny z brakiem przeprowadzenia przez organ I instancji postępowania wyjaśniającego w całości lub znacznej części, co uniemożliwia rozstrzygnięcie sprawy przez organ odwoławczy zgodnie z zasadą dwuinstancyjności postępowania administracyjnego. Zauważyć należy, że brak poprawnie przeprowadzonego przez organ I instancji postępowania uniemożliwia rozstrzygnięcie sprawy przez organ odwoławczy, ponieważ w celu naprawienia błędu organu I instancji organ odwoławczy musiałby przeprowadzić postępowanie wyjaśniające w całości albo w znacznej części, a do tego nie jest uprawniony.

Zdaniem Sądu w realiach rozpoznawanej sprawy wydanie decyzji kasacyjnej nastąpiło zgodnie z przesłankami z art. 138 § 2 k.p.a., albowiem decyzja organu I instancji została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie.

W opinii organu odwoławczego decyzja organu I instancji narusza przepisy procedury administracyjnej, tj. art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a., albowiem organ I instancji ustalił odszkodowanie należne A. Z. na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego z naruszeniem przepisów prawa. Innymi słowy, powodem uchylenia decyzji organu I instancji jest wyartykułowane w motywach decyzji przekonanie, iż podstawowy w tym postępowaniu dowód, jakim jest operat szacunkowy jest na tyle wadliwy, że dyskwalifikuje jego wartość dowodową. Wobec tego organ I instancji musi zlecić sporządzenie nowego operatu szacunkowego.

Zdaniem Sądu zarzuty sformułowane przez organ II instancji wobec operatu szacunkowego są w pełni uzasadnione.

W szczególności zauważyć należy, że przedmiotem zamówienia Starosty był operat szacunkowy ustalający wartość odszkodowania w oparciu o art. 128 ust. 4 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem, odszkodowanie przysługuje za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli w skutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Z powyższego wynika, że na odszkodowanie za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości składa się zarówno wartość poniesionych szkód, jak i kwota odpowiadająca zmniejszeniu wartości nieruchomości. Wartość szkód rzeczywistych oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego nie budziła wątpliwości skarżącego. A. Z. nie zgadzał się natomiast z wyceną dotyczącą zmniejszenia wartości nieruchomości z uwagi na niewłaściwie dobrane współczynniki korygujące, które zdaniem skarżącego mają bezpośredni wpływ na rezultat wyceny.

Sąd wskazuje, że to na rzeczoznawcy sporządzającym operat szacunkowy ciąży obowiązek takiego sformułowania opracowywanego dokumentu, by wprost i w sposób nie budzący wątpliwości wynikało z niego, że odpowiada on wymogom określonym w przepisach prawa powszechnie obowiązującego. W realiach niniejszej sprawy powyższe oznacza, iż operat szacunkowy określający wartość odszkodowania z tytułu ustanowienia ograniczenia sposobu korzystania z tej nieruchomości musi być sporządzony w sposób pozwalający na jednoznaczne ustalenie, iż rzeczoznawca uwzględnił wszystkie przesłanki zmniejszenia wartości nieruchomości wskazane w § 43 ust. 3 pkt 1-4 rozporządzenia. Stosownie bowiem do § 43 ust. 3 rozporządzenia przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., uwzględnia się: 1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości; 2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości; 3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości; 4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy.

Rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym na zlecenie Starosty i stanowiącym podstawę wydania decyzji operacie szacunkowym zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przepis ten odnosi wartość wycenianej nieruchomości do nieruchomości podobnej, czyli - zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. - nieruchomości, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Aby mówić o nieruchomościach podobnych, konieczne jest ustalenie szeregu ich cech, które obiektywnie rzecz ujmując, są w pewnym stopniu tożsame z nieruchomością wycenianą a nie tylko jednej cechy. Do takich cech zaliczyć trzeba przeznaczenie, wielkość, kształt, położenie, uzbrojenie itp. Jest przy tym oczywiste, że w niektórych sytuacjach, ze względu na specyfikę wycenianej nieruchomości, nie wszystkie te cechy musza być uwzględniane. Ważne jest jednak aby zachowane było "podobieństwo" nieruchomości, a występujące różnice powinny być poddane korekcie w trakcie wywodu biegłego. Stąd - zdaniem Sądu - operat szacunkowy powinien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze. Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania. Tymczasem w operacie szacunkowym sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K. G. do wyceny transakcji nieruchomościami gruntowymi przyjęto nieruchomości niezabudowane, przeznaczone pod zabudowę zagrodową i mieszkaniową, podczas gdy sporna nieruchomość stanowiąca działkę [...] jest nieruchomością zabudowaną. Należy więc przyznać rację organowi II instancji, że nieruchomości przyjęte przez biegłego do porównania nie spełniają podstawowego kryterium podobieństwa zawartego w definicji nieruchomości podobnej ( art. 16 pkt 4 u.g.n.).

W ocenie Sądu argument skarżącej zawarty w sprzeciwie, że działkę nr [...] można podzielić na mniejsze działki, w tym wydzielić działkę ewidencyjną dla istniejącej zabudowy i sprzedać na wolnym rynku, bez pasa ograniczenia związanego z posadowieniem linii 110kV należy uznać za całkowicie chybiony bowiem byłaby to dodatkowa przesłanka zmniejszenia wartości spornej nieruchomości. Jednocześnie powodowałoby to zwiększenie wysokości szkody rzeczywistej związanej z kosztami podziału.

Sąd przychyla się też do stanowiska organu II instancji, że rzeczoznawca niewłaściwie dobrał współczynniki korygujące, które mają bezpośredni wpływ na rezultat wyceny. Słusznie organ zauważył niekonsekwencje w operacie szacunkowym, gdzie w podziale cech nieruchomości ( str[...] operatu) atrybut "powierzchnia działki" jest podzielony na stany : średnia ( do 10 000 m2 ) i duża ( powyżej 10 000 m 2). Natomiast przy opisie nieruchomości o pow. [...] m2, o najniższej cenie transakcyjnej ( tabela nr [...]), podano stan działki jako mała. Tak samo przy opisie nieruchomości o pow. [...] m2, o najwyższej cenie transakcyjnej ( tabela nr [...]). Dla spornej nieruchomości o pow. [...] m2 rzeczoznawca przyjął stan atrybutu powierzchnia działki jako –duża. Rację ma organ odwoławczy, że skoro wyceniana nieruchomość ma wartość poszczególnej cechy rynkowej – dla cechy powierzchnia gruntu dla działki o pow. [...] m2 przypisano stan –" duża", a dla działki o pow. [...] m2 –stan - "mała" to jak ten stan zakwalifikować, jeżeli skala go nie przewiduje? W tym przypadku najbardziej odpowiednim rozwiązaniem, również w ocenie Sądu, wydaje się zastosowanie dla atrybutu " powierzchnia działki" skalę: mała - średnia - duża. Wówczas miałoby to jednak przełożenie na wartość współczynnika Ui, określaną na poziomie wielkości cechy, a co za tym idzie na wartość wycenianej nieruchomości.

Zdaniem Sądu ze względu na wielość i istotność stwierdzonych uchybień niemożliwym było konwalidowanie tych braków operatu szacunkowego poprzez uzyskanie przez organ odwoławczy dodatkowych wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego. Zresztą organ odwoławczy podjął taką próbę zwracając się do rzeczoznawcy do ustosunkowania się do zarzutów odwołania. Wyjaśnienia te okazały się jednak niewystarczające do rozstrzygnięcia sprawy. Słusznie bowiem organ dostrzegł konieczność dobrania przez rzeczoznawcę, do porównania, faktycznych nieruchomości podobnych. Tymczasem ich pozyskanie na etapie postępowania odwoławczego prowadziłoby do powstania nowego operatu szacunkowego, co stanowiłoby oczywiste i wadliwe naruszenie zasady dwuinstancyjności wyrażonej w art. 15 k.p.a. Co za tym idzie nie okazał się zasadny podniesiony w sprzeciwie zarzut naruszenia art. 138 § 2 w zw. z art. 136 k.p.a. Zaznaczyć bowiem należy, iż w trybie art. 136 k.p.a. może być uzupełniona opinia biegłego, lecz ponowne przeprowadzenie tego dowodu, tj. ponowne sporządzenie od nowa operatu szacunkowego, oznacza w istocie przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w znacznej części. Respektowanie zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego oznacza, iż organy administracji publicznej winny prowadzić postępowanie w taki sposób, aby nie doprowadzić do "faktycznego" rozpoznania sprawy w jednej tylko instancji. Przeprowadzenie w postępowaniu odwoławczym uzupełniającego postępowania dowodowego, co jest dopuszczalne w świetle art. 136 k.p.a., nie może dotyczyć dowodów mających charakter podstawowy i rozstrzygający, a takim dowodem dla ustalenia odszkodowania za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości jest operat szacunkowy, ustający wartość odszkodowania. Należy podkreślić, iż w orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalony jest pogląd, iż z uwagi na treść art. 15 k.p.a., dowód z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w sprawie, w której istotą było ustalenie wysokości odszkodowania, winien być przeprowadzony w postępowaniu przed organem I instancji.

W konsekwencji nie znajdując podstaw do stwierdzenia, że zaskarżona decyzja kasacyjna narusza obowiązujące prawo, Sąd działając na podstawie art. 151a § 2 p.p.s.a. oddalił sprzeciw.