Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 1604/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2020-12-07 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6019 Inne, o symbolu podstawowym 601
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 217, 218
journal: Dz.U. 2020 poz 256
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.
article: art. 2, art. 3 ust.2
journal: Dz.U. 2019 poz 737
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Bogusław Cieśla (spr.), Sędziowie sędzia WSA Grzegorz Antas, sędzia WSA Wojciech Sawczuk, po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 7 grudnia 2020 r. sprawy ze skargi "P sp.j. z siedzibą w L na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W z dnia [...] czerwca 2020 r. nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem z dnia [...] czerwca 2020 r. znak [...]Samorządowe Kolegium Odwoławcze, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 570 ze zm., dalej: "k.p.a."), w wyniku rozpatrzenia zażalenia "[...] sp. j. z siedzibą w [...] utrzymało w mocy postanowienie Starosty [...] z dnia [...] listopada 2019 r. znak [...] którym odmówiono wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego nr [...] przy ul. [...] w [...], na działce nr [...], obręb [...], jednostka ewidencyjna [...].

Powyższe postanowienie zostało wydane w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Wójt Gminy [...]decyzją nr [...]z dnia [...]listopada 2014 r. zatwierdził podział nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr ew. [...] i [...] na działki o nr ew. [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...].[...],[...].

Starosta [...] decyzją z dnia [...] grudnia 2014 r. nr [...] zatwierdził projekt i udzielił pozwolenia na budowę ośmiu budynków mieszkalnych, jednorodzinnych dwulokalowych na działkach nr ew. [...] i [...] w obrębie [...], gmina [...].

Wojewoda [...]decyzją z dnia [...] marca 2018 r. znak [...] stwierdził nieważność decyzji Starosty [...]nr [...]z [...]grudnia 2014 r. zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę dla "[...] sp. j. na budowę ośmiu budynków mieszkalnych, jednorodzinnych dwulokalowych w [...] . Stwierdzenie nieważności decyzji nastąpiło z uwagi na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę tej inwestycji na działkach, które zostały wcześniej podzielone, zatem nie istniały w poprzednim kształcie, a także z uwagi na niezgodność z obowiązującym od dnia 17 listopada 2014 r. miejscowym planem zagospodarowania.

Decyzją nr [...] z dnia [...] czerwca 2018 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego udzielił pozwolenia na użytkowanie ośmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych zlokalizowanych na terenie działek o nr ew. [...],[...],[...], obręb [...], jednostka ew. [...].

Decyzją z dnia [...]października 2018 r. znak [...]Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...]nr [...]z dnia [...] marca 2018 r., stwierdzającą nieważność decyzji Starosty [...] nr [...]z dnia [...]grudnia 2014 r.

Postanowieniem z dnia 18 marca 2019 r. sygn. akt. VII SA/Wa 2888/18 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wstrzymał wykonanie decyzji Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...]października 2018 r. znak [...].

Następnie Wojewódzki Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 16 kwietnia 2019 r. oddalił skargę "[...] sp. j. na decyzję Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] października 2018 r. znak [...] w przedmiocie stwierdzenia nieważności decyzji. Wydany przez Wojewódzki Sąd Administracyjny wyrok nie jest prawomocny.

Wnioskiem z dnia [...] października 2019 r. "[...] sp. j. zwróciła się do Starosty [...]o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu nr [...] przy ul. [...] w [...] , na działce nr [...], obręb [...], jednostka ewidencyjna [...].

Postanowieniem z dnia [...] listopada 2019 r. znak [...] Starosta [...] odmówił wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego nr [...] przy ul. [...] w [...]na działce [...], obręb [...], jednostka ewidencyjna [...] . Swoje rozstrzygnięcie organ I instancji uzasadnił ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wskazanej nieruchomości. Starosta [...] wskazał, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przewidziano możliwość realizacji budynków w zabudowie wolnostojącej i bliźniaczej, jednolokalowej, co wyklucza możliwość realizacji budynków dwulokalowych dodatkowo w zabudowie szeregowej. Organ stwierdził, że ustanowienie odrębnej własności wymienionego wyżej lokalu jest niezgodne z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i nie ma możliwości wydania zaświadczenia o żądanej przez wnioskodawcę treści.

"[...] sp. j. złożyła zażalenie na powyższe postanowieni, zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego, jak i przepisów postępowania, wnosząc o uchylenie zaskarżonego postanowienia i zobowiązanie Starosty [...] do wydania zaświadczenia zgodnie z wnioskiem.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...]postanowieniem z dnia [...] czerwca 2019 r. utrzymało w mocy postanowienie organu I instancji.

W uzasadnieniu organ odwoławczy podniósł, że zaświadczenie wydaje się w granicach żądania wnioskodawcy. W granicach żądania wnioskodawcy organ administracyjny obowiązany jest do potwierdzenia, w formie zaświadczenia, tylko tych faktów albo stanu prawnego, które wynikają z prowadzonej przez ten organ ewidencji, rejestrów bądź z innych danych znajdujących się w jego posiadaniu. Ze zmodyfikowaną sytuacją mamy do czynienia w przypadku postępowania o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu. Organ wskazał, że zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 737 ze zm.), ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy. Jak wynika z art. 2 ust. 1c ww. ustawy odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Ograniczenie to nie ma zastosowania do budynków, które zostały wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed dniem 11 lipca 2003 r. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Spełnienie powyższych wymagań stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

Zaświadczenie o samodzielności lokalu jest więc dokumentem urzędowym potwierdzającym, że dany lokal spełnia wymogi samodzielności lokalu. Jest ono niezbędne dla dokonania czynności wydzielenia lokalu, jako samodzielnej nieruchomości lokalowej z nieruchomości głównej. Wydzielenie zaś lokalu jako odrębnej nieruchomości jest niezbędne do ustanowienia dla danego lokalu prawa odrębnej własności. Organ odwoławczy wyjaśnił pojęcie budynku mieszkalnego jednorodzinnego zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane, które nakazują rozumieć je jako budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielna całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nie przekraczającej 30% całkowitej powierzchni budynku. Warunek dotyczący możliwości wydzielenia nie więcej niż dwóch lokali w budynku jednorodzinnym, zdaniem organu, koresponduje z treścią art. 2 ust. 1 a ustawy o własności lokali. Z regulacji tej wynika, że odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne.

Organ odwoławczy podkreślił kluczowe znaczenie przepisu art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali o następującym brzmieniu: "Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne". Zdaniem organu odwoławczego organ I instancji słusznie ocenił, iż ustanowienie odrębnej własności lokalu na terenie gminy [...] jest niezgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem miejscowy plan nie dopuszcza zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w formie szeregowej. Dlatego też według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie mogą w chwili obecnej istnieć lokale stanowiące odrębną własność znajdujące się w budynkach mieszkaniowych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej. Nie można zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] sankcjonować sytuacji, w której inwestycja w L. jest niezgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (co stwierdza ostateczna decyzja z dnia [...]marca 2018 r. nr [...]), a jednocześnie zgodne z miejscowym planem zagospodarowania miałoby być, w świetle art. 2 ustawy o własności lokali, ustanowienie odrębnej własności lokalu w takiej zabudowie. Taka interpretacja, byłaby hipotetycznie dopuszczalna przed nowelizacją ustawy, kiedy starosta miał za zadanie jedynie zbadać techniczną samodzielność lokalu.

Organ wskazał, że na terenie działek, na których posadowione są budynki, w których znajdują się lokale, w tym lokal będący przedmiotem niniejszego postępowania, z mocy Uchwały nr [...]wydanej przez Radę Gminy [...] z dnia [...] sierpnia 2014 r. obowiązuje Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla części wsi [...],[...], [...]. Działki, na których posadowione zostały budynki znajdują się na obszarze oznaczonymi symbolami [...]. Zespół pięciu budynków w tym budynku, w którym znajduje się lokal będący przedmiotem niniejszego postępowania, znajduje się na obszarze oznaczonym w załączniku do wskazanej uchwały symbolem 5MN. Według organu nie powinno budzić wątpliwości, iż wskutek obowiązywania ostatecznej decyzji stwierdzającej nieważność pozwolenia na budowę, lokal którego dotyczy postępowanie znajduje się w zabudowie wolnostojącej, szeregowej.

Organ II instancji podniósł również, że nie można wywodzić braku możliwości wydania zaświadczenia z samego tylko faktu stwierdzenia nieważności decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę. Niezbędne było sięgnięcie do uzasadnienia decyzji i motywów jakimi kierował się organ wydając decyzję ostateczną. Zaświadczenie dotyczy stanu prawnego i faktycznego na dany moment, czego potwierdzeniem jest chociażby brak możliwości stwierdzenia nieważności lub wznowienia postępowania w sprawie wydania zaświadczenia. Organ powołał się na wyrok z dnia 17 marca 2005 r. Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie w sprawie I SA/Wa 167/2004 przywołując, że "postępowanie w sprawach wydawania zaświadczeń prowadzone w trybie przepisów działu VII K.p.a. nie kończy się wydawaniem decyzji administracyjnych, a jego rezultatem jest wydanie stosownego zaświadczenia. O ile jednak decyzja administracyjna jest aktem stosowania prawa, faktem woli, czynnością prawną, która zmierza bezpośrednio do wywołania skutków prawnych o tyle wydanie zaświadczenia jest czynnością faktyczną, aktem wiedzy, dokumentem mającym znaczenie dowodowe potwierdzającym istnienie prawa lub faktów i nie rozstrzyga sprawy administracyjnej co do jej istoty. Zaświadczenie nie może stanowić decyzji w rozumieniu art. 104 kpa. Dlatego też nie jest możliwe wznowienie postępowania zakończonego wydaniem zaświadczenia, ani też stwierdzenie nieważności zaświadczenia. Zawsze można zwrócić się o wydanie nowego zaświadczenia." Odmowa wydania zaświadczenia w obecnym stanie prawnym nie powoduje powagi rzeczy osądzonej (res iudicata), co oznacza, że wnioskodawca będzie mógł się starać o wydanie nowego zaświadczenia w przypadku zmiany sytuacji prawnej.

Organ II instancji zauważył również, że część zarzutów zawartych w zażaleniu i ich uzasadnienie odnosi się w istocie nie do wydanego zaświadczenia, a do treści decyzji stwierdzającej nieważność decyzji o pozwoleniu na budowę oraz decyzji Głównego inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] października 2018 r. W tym kontekście stwierdził, iż ustanowienie odrębnej własności lokali na podstawie czynności cywilnoprawnej mogłoby być potencjalnie oceniane w kategoriach nieodwracalnych skutków prawnych jakie wywołała decyzja stwierdzająca nieważność, niemniej organy rozpatrujące niniejszą sprawę nie mogą oceniać prawidłowości decyzji ostatecznej stwierdzającej nieważność, a jedynie respektować wynikający z niej skutek tzn. stan prawny i faktyczny.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...]nie stwierdziło wadliwości postanowienia Starosty [...]i utrzymało je w mocy, stosownie do art. 138 § 1 pkt 1 i art. 144 kpa.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powyższe postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] czerwca 2020 r. złożyła "[...] sp. j., zaskarżając ją w całości i wnosząc o jej uchylenie.

Zaskarżonemu postanowieniu spółka zarzuciła naruszenie:

1. przepisów postępowania mających istotny wpływ na wynik sprawy tj. art. 16 § 1 k.p.a. w zw. z art. 61 § 6 pkt 2 ppsa, art. 7 k.p.a. i art. 77 § 1 k.p.a., poprzez błędne przyjęcie, że w obrocie prawnym nie pozostaje ostateczna decyzja Starosty [...]z dnia [...] grudnia 2014 r. o pozwoleniu na budowę, a zgodnie z art. 61 § 6 pkt 2 ppsa nastąpiło wstrzymanie wykonania decyzji GINB z dnia [...]października 2018 r. postanowieniem WSA w Warszawie z dnia 18 marca 2019 r. wydanym w sprawie VII SA/Wa 2888/18, które traci moc z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia oddalającego skargę. Wyrok WSA w Warszawie z 16 kwietnia 2019 r. VII SA/Wa 2888/18 oddalający skargę na decyzję GINB z dnia [...]października 2018 r. został zaskarżony skargą kasacyjną i nie jest prawomocny,

2. przepisów postępowania mających istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 16 § 1 k.p.a., poprzez nieuzasadnione przyjęcie, że decyzja PINB w [...]z dnia [...]czerwca 2018 r. o pozwoleniu na użytkowanie nie pozostaje w obrocie prawnym, podczas gdy jest ostateczna i nie została uchylona, ani nie stwierdzono jej nieważności;

3. przepisów prawa materialnego mających istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 2 ust. 1a w zw. z art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali poprzez ich błędną wykładnię, polegającą na przyjęciu, że organ wydając zaświadczenie o samodzielności lokalu bada zgodność z planem miejscowym pomimo uzyskania przez inwestora ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, podczas gdy organ związany jest tą ostateczną decyzją.

4. przepisów prawa materialnego mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. § 33 pkt 1 uchwały nr [...]Rady Gminy [...]z dnia [...] sierpnia 2014 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez błędną wykładnię sformułowania "w formie domów jednorodzinnych i bliźniaczych" i przyjęcie, że zabudowa określona w pozwoleniu na budowę jest sprzeczna z postanowieniami planu miejscowego.

W uzasadnieniu skargi skarżąca zaznaczyła, że uzyskana przez inwestora decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w [...] o pozwoleniu na użytkowanie nr [...]z [...]czerwca 2018 r. jest w obrocie prawnym, nie było więc podstaw do prowadzenia dalszego postępowania wyjaśniającego w zakresie zgodności obiektu z planem miejscowym, organ powinien był wydać zaświadczenie po stwierdzeniu samodzielności (odrębności technicznej) lokalu. Skarżąca zarzuciła też błędną interpretację postanowień planu miejscowego.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...]wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z brzmieniem art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2019 r. poz. 2167 ze zm.), sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem.

Przedmiotem kontroli Sądu było postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] czerwca 2020 r. znak [...]utrzymujące w mocy postanowienie Starosty [...]z dnia [...] listopada 2019 r. znak [...], którym odmówiono wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego nr [...] przy ul. [...]w [...], na działce nr [...], obręb [...], jednostka ewidencyjna [...][...].

Należy wskazać, że wydawanie zaświadczeń przez organy administracji uregulowane zostało w dziale VII Kodeksu postępowania administracyjnego. Zgodnie z treścią art. 217 k.p.a., organ administracji publicznej wydaje zaświadczenie na żądanie osoby ubiegającej się o zaświadczenie, jeżeli: urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa (§ 2 pkt 1) lub osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego (§ 2 pkt 2). Natomiast stosownie do art. 218 k.p.a. w przypadkach, o których mowa w art. 217 § 2 pkt 2 k.p.a., organ administracji publicznej obowiązany jest wydać zaświadczenie tylko wówczas, gdy chodzi o potwierdzenie faktów albo stanu prawnego, wynikających z prowadzonej przez ten organ ewidencji, rejestrów bądź z innych danych znajdujących się w jego posiadaniu. A contrario, jeżeli potwierdzenie faktów albo stanu prawnego nie wynika z wiedzy organu, w szczególności na podstawie prowadzonej przez organ ewidencji, rejestrów bądź z innych danych znajdujących się w jego posiadaniu, wówczas - korzystając z dyspozycji art. 218 § 2 k.p.a. - organ może przeprowadzić, ale wyłącznie w koniecznym zakresie, postępowanie wyjaśniające. Zakres postępowania wyjaśniającego, prowadzonego przed wydaniem zaświadczenia, jest w konsekwencji takiej konstrukcji ograniczony do analizy posiadanej dokumentacji oraz danych zgromadzonych w zasobach i oceny możliwości ich przeniesienia do treści zaświadczenia. Nie jest natomiast dopuszczalne dokonywanie w tym trybie ustaleń faktycznych i ocen prawnych nie wynikających wprost z prowadzonej przez organ ewidencji, rejestrów bądź innych danych znajdujących się w jego posiadaniu (wyrok NSA z 23 kwietnia 2020 r. sygn. akt II OSK 1223/19). Z uwagi na "naturę" zaświadczenia w orzecznictwie sądowoadministracyjnym zwraca się też uwagę, że jeżeli problematyka, której dotyczy zaświadczenie jest sporna, wydanie zaświadczenia zgodnie z żądaniem strony nie jest możliwe. Zaświadczenie nie może rozstrzygać bowiem czegokolwiek, żadnych kwestii spornych. To, co ma potwierdzać, musi być zatem oczywiste, wynikające w sposób bezsporny z tych dokumentów (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 21 listopada 2011 r. sygn. akt II SA/Wa 1385/11; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 22 czerwca 2006 r. sygn. akt VI SA/Wa 292/06).

Sąd zauważa, że zarówno zaskarżone postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego, jak i poprzedzające je postanowienie Starosty [...] , zostało wydane w stanie prawnym ustalonym ustawą z dnia 5 lipca 2018 r. o zmianie ustawy o własności lokali (Dz. U. z 2018 r., poz. 1506), która weszła w życie 23 sierpnia 2018 r. Zgodnie z art. 1 pkt 1 wskazanej ustawy, do art. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali wprowadzono nowy ust. 1a, w brzmieniu: "Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy."

Powołana wyżej ustawa zmieniająca ustawę o własności lokali wprowadziła również istotną zmianę dyspozycji art. 2 ust. 3. Do 23 sierpnia 2018 r. art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali stanowił, że spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2 tej ustawy, stwierdza starosta w formie zaświadczenia. Tym samym do tej daty starosta stwierdzał jedynie to, czy lokal spełnia techniczne warunki samodzielności (a więc, czy jest to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych). Po 23 sierpnia 2018 r. natomiast obowiązki starosty, związane z wydawaniem zaświadczenia o samodzielności lokalu, uległy poszerzeniu, gdyż ustawodawca w zmienionym ust. 3 art. 2 ustawy określił, że starosta w formie zaświadczenia stwierdza spełnienie wymagań, o których mowa w art. 2 ust. 1a-2. Innymi słowy, starosta wydając zaświadczenie o samodzielności lokali po 23 sierpnia 2018 r. bada, czy na podstawie posiadanych dokumentów (wiedzy organu) można stwierdzić, że lokal po pierwsze spełnia techniczne warunki samodzielności (art. 2 ust. 2), a po drugie, czy ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.

W niniejszej sprawie organy, stosując ww. przepisy, odmówiły wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu. Wskazały, że dla obszaru, na którym posadowiono budynek, w którym znajduje się lokal objęty postępowaniem, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako przeznaczenie podstawowe przewidziano zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w formie domów wolnostojących i bliźniaczych, tymczasem projektowana zabudowa stanowi zabudowę szeregową.

Zgodnie bowiem z § 33 pkt 1 Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy [...] dla części wsi [...],[...], oraz [...], [...]przyjętego uchwałą nr [...] Rady Gminy [...]z [...] sierpnia 2014 r., "w zakresie przeznaczenia terenów oznaczonych symbolem MN ustala się przeznaczenie podstawowe - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna w formie domów wolnostojących i bliźniaczych". Powodem wydania postanowienia o odmowie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu w obu instancjach była sprzeczność z miejscowym planem, wynikająca z zaprojektowania budynków jednorodzinnych w formie zabudowy szeregowej, która to forma nie jest dopuszczona planem z 2014 r., ani zmienionym w 2018 r.

Powyższa kwestia była już przedmiotem oceny i została przesądzona w postępowaniu dotyczącym stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę. Wojewoda [...]decyzją z [...] marca 2018 r. stwierdził nieważność decyzji Starosty [...]z [...] grudnia 2014 r., którą zatwierdzono projekt budowlany i udzielono pozwolenia na budowę ośmiu budynków mieszkalnych, jednorodzinnych dwulokalowych na działkach nr ew. [...] i [...], w [...]. Decyzją z [...] października 2018 r. znak: [...] Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego, po rozpatrzeniu odwołania skarżącej, utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...]z [...] marca 2018 r. W uzasadnieniu decyzji GINB przeprowadził analizę przyjętego w projekcie rozwiązania, odnosząc się przy tym do argumentacji inwestora zmierzającej do wykazania, że za zabudowę wolnostojącą można uznać również budynki usytuowane tuż obok siebie, skoro przepisy nie określają minimalnej odległości między budynkami na tej samej działce.

Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego zauważył, że sam projektant w części ogólnej projektu architektoniczno-budowlanego oraz w części zatytułowanej "Rozwiązania budowlane" wskazał, że projekt dotyczy zamierzenia budowlanego polegającego na budowie zespołu 8 (3+5) budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych, w zabudowie szeregowej (Projekt budowlany - TOM II - Projekt architektoniczno-budowlany - s. 6 i 13). Powołując się na orzecznictwo sądowoadministracyjne organ wyjaśnił różnice pomiędzy zabudową jednorodzinną wolnostojącą, bliźniaczą i szeregową, wskazując, że pod pojęciem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej szeregowej rozumie się ciąg poszczególnych budynków (ciąg zaczynający się od trzech domów wzwyż), w których dwie ściany zewnętrzne przylegają do sąsiednich budynków, a w przypadku domu usytuowanego na skraju szeregu - jedna ściana jest wspólna z sąsiadującym domem. Jak wskazał GINB, w ramach przedmiotowej inwestycji, projektowane domy jednorodzinne połączone są ze sobą dwiema ścianami lub jedną na krańcach szeregu. Dokumentacja projektowa w sposób bezsprzeczny potwierdza, że w analizowanym przypadku mamy do czynienia z zabudową szeregową.

Wskazana decyzja Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z [...] października 2018 r. była przedmiotem kontroli sądowej. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z 16 kwietnia 2019 r. sygn. VII SA/Wa 2888/18 oddalił skargę "[...] sp. j. w [...] na ww. decyzję.

Sąd w wyroku podzielił stanowisko GINB oraz Wojewody [...] , że decyzja Starosty [...]z [...] grudnia 2014 r. o pozwoleniu na budowę zapadła z rażącym naruszeniem art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane w zw. z § 33 pkt 1 oraz § 69 pkt 2 lit. A, uchwały Rady Gminy [...] z [...] sierpnia 2014 r. nr [...] Sąd stwierdził, że zabudowa jednorodzinna została zaprojektowana w formie niedozwolonej przepisami planu obowiązującymi na tym terenie, bowiem projekt przewiduje budynki jednorodzinne, które - wbrew wymogom planu nie są wolnostojące lub zbliźniaczone - lecz zaprojektowane w zabudowie szeregowej, której ww. plan zagospodarowania przestrzennego nie dopuszczał.

Nadto stwierdzić należy, że fakt, iż sentencja decyzji Starosty [...] z [...] grudnia 2014 r. nie zawierała sformułowania "w zabudowie szeregowej", nie zmienia tego, że właśnie w takiej zabudowie budynki zaprojektowano i że decyzją z [...] grudnia 2014 r., zatwierdzając przedłożony projekt budowlany, udzielono pozwolenia na taką właśnie zabudowę; decyzję o udzieleniu pozwolenia na budowę należy odczytywać łącznie z zatwierdzonym przez nią projektem budowlanym.

Chybione jest przy tym stanowisko skarżącej wskazujące, że decyzja Starosty [...]z [...] grudnia 2014 r. pozostaje nadal w obrocie prawnym. Skarżąca na poparcie tej tezy powołuje się na postanowienie WSA z 18 marca 2019 r. sygn. VII SA/Wa 2888/18 o charakterze wpadkowym, mające charakter tymczasowy i zabezpieczający, którym Sąd w postępowaniu ze skargi na decyzję Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z [...] października 2018 r. wstrzymał jej wykonanie. Inwestor bagatelizuje fakt, że w sprawie tej zapadł już wyrok kończący postępowanie. W dniu 16 kwietnia 2019 r. Sąd oddalił skargę na decyzję Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z [...]października 2018 r. znak: [...], wydaną w przedmiocie stwierdzenia nieważności decyzji Starosty [...]z [...] grudnia 2014 r. Wyrok jest wprawdzie nieprawomocny, Spółka złożyła bowiem skargę kasacyjną, która nie została jeszcze rozpoznana, niemniej jednak dopóki wyrok ten oraz decyzje GINB i Wojewody [...] nie zostaną uchylone, nie można twierdzić, że pozwolenie na budowę pozostaje w obrocie prawnym.

Zdaniem Sądu na podstawie posiadanych dokumentów oraz obowiązujących przepisów prawa organy prawidłowo przyjęły, że nie jest możliwe wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu. Ustalono bowiem, że zabudowa, w której zlokalizowany jest lokal objęty postępowaniem, pozostaje w sprzeczności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, co doprowadziło do stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę, organ nie mógł wydać zaświadczenia o samodzielności lokalu. Sama okoliczność, że inwestor uzyskał pozwolenie na użytkowanie budynków mieszkalnych dwulokalowych, nie mogła wpłynąć na odmienne rozstrzygnięcie, nie zwalnia to bowiem organu z obowiązku badania, czy ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu jest zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Z art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali wynika jednoznacznie, że organ bada, czy ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Mając na uwadze regulacje zawarte w ustawie o własności lokali, zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wykluczające możliwość realizowania zabudowy szeregowej oraz wyeliminowanie z obrotu prawnego pozwolenia na budowę nie budzi wątpliwości, że nie mogło zasługiwać na uwzględnienie żądanie skarżącej wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu nr [...] przy ul. [...]. Oceniając w świetle przedstawionych wyżej kryteriów zaskarżone postanowienie Sąd uznał, że jest ona zgodne z prawem, a zatem skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Mając powyższe na uwadze orzeczono jak w sentencji, na podstawie art. 151 p.p.s.a.