Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 741/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-02-20 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.
article: art. 134  ust. 1,  art. 154   ust. 1 i 2,  art. 157
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: par. 36
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Lenart (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Marta Kołtun - Kulik Sędzia WSA Dariusz Pirogowicz Protokolant referent stażysta Małgorzata Sieczkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 lutego 2014 r. sprawy ze skargi G. K. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] stycznia 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] stycznia 2013 r., nr [...] Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2012 r., nr [...] ustalającą odszkodowanie za przejętą nieruchomość.

Zaskarżone orzeczenie zostało wydane w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2010 r., nr [...] Wojewoda [...] zezwolił na realizację inwestycji drogowej pn. "[...]" . Orzeczenie to zostało utrzymane w mocy decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...]lutego 2011 r., nr [...]. W związku z powyższym nieruchomość położona w obrębie [...], gm. S., oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr [...], o pow. [...]m2 została przeznaczona na realizację celu publicznego, tj. rozbudowę drogi krajowej nr 10 i przeszła na własność Skarbu Państwa.

Następnie Wojewoda [...]decyzją z dnia [...]września 2012 r., nr [...] ustalił odszkodowanie na rzecz G. K. w wysokości [...] zł za prawo własności nieruchomości położonej w obrębie [...], gm. S., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...]o pow. [...] m2 - która stała się, z mocy prawa własnością Skarbu Państwa z dniem [...]lutego 2011 r. W pkt 2 orzeczenia zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ww. odszkodowania, zaś w pkt 3 orzekł o sposobie i terminie jego wypłaty oraz waloryzacji.

W uzasadnieniu tego orzeczenia organ przywołał treść art. 12 ust. 4 pkt 1, ust. 4a, ust. 5 i art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U z 2008 r., Nr 193, poz. 1194 z ze zm.) i stwierdził, że na mocy orzeczenia Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2010 r. przedmiotowa działka, stanowiąca własność G. K., stała się własnością Skarbu Państwa z dniem [...]lutego 2011 r.

Organ podniósł, że rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie szacunkowym określiła wartość działki nr [...], zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu.

Wojewoda przytoczył treść § 36 ww. rozporządzenia i stwierdził, że dla wyceny nieruchomości przejętej pod realizację inwestycji drogowej istotne znaczenie ma przeznaczenie tej nieruchomości, określone stosownie do art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Autorka operatu ustaliła, iż w dniu wydania zezwolenia na realizację inwestycji drogowej przedmiotowa nieruchomość porośnięta była drzewami (9 klonów). Została wydzielona z nieruchomości zabudowanej i znajduje się w obszarze terenów usługowych, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy S., przyjętym uchwałą nr [...] z dnia [...] sierpnia 2001 r. W bezpośrednim sąsiedztwie tego gruntu znajdowały się tereny rolne oraz rozproszona zabudowa, dalej - działki leśne.

Wartość rynkowa gruntu została określona przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej. Wartość nasadzeń zaś została ustalona przy zastosowaniu podejścia kosztowego, zgodnie ze standardem V.6.

Rzeczoznawca majątkowy po dokonaniu analizy transakcji na rynku gminy Sierpc ustaliła, że w tej gminie przeważały transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod produkcję rolną, względnie pod zabudowę zagrodową. Rynek miejscowości S., gm. S. uznała za słabo rozwinięty i traktowany przez nabywców jako "przedłużenie" miasta S. Bezpośrednia przyległość tych miejscowości powoduje, że oba rynki można traktować jako jeden. Dotyczy to w szczególności nieruchomości położonych przy drodze krajowej nr [...]. Rzeczoznawca majątkowy ustaliła, że na tak zdefiniowanym rynku brak było transakcji gruntami wyłącznie usługowymi. Jednakże zgodnie z dokumentami planistycznymi, lokowanie usług możliwe jest na nieruchomościach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Rzeczoznawca założyła, że ceny w obu przypadkach są podobne.

Do wyceny nieruchomości rzeczoznawca przyjęła więc transakcje gruntami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Poddała analizie transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod budownictwo mieszkaniowe - zawarte w okresie ostatnich dwóch lat. Przyjęła do wyceny [...] transakcje. Ustaliła współczynniki korygujące, w oparciu o które wyliczyła wartość rynkową gruntu na kwotę [...] zł. Nasadzenia na gruncie wyceniła na kwotę [...] zł. Łączna wartość nieruchomości została określona na kwotę [...] zł. Ponadto rzeczoznawca majątkowy stwierdziła, że przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości. Powyższe ustaliła po zbadaniu cen transakcyjnych nieruchomościami drogowymi na rozszerzonym rynku o rejon Gminy G.

Odnosząc się do uwag właścicielki nieruchomości zgłoszonych do operatu w piśmie z dnia 5 lipca 2012 r. - organ uznał je za całkowicie bezpodstawne.

Rzeczoznawca bowiem w operacie szacunkowym określiła przeznaczenie wycenianej nieruchomości w obowiązującym (na dzień wydania decyzji ZRiD) miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy S.. Do wyceny przyjęła transakcje gruntami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną - wbrew twierdzeniom strony. Przy czym rzeczoznawca ustosunkowała się także do uwag zgłoszonych przez G. K. do sporządzonego operatu - uznając je również za niezasadne.

Wojewoda wskazał, że przywołana przez właścicielkę wycena działki nr [...] nie mogła stanowić oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w niniejszej sprawie, gdyż została sporządzona dla innej nieruchomości, w innym okresie oraz w oparciu o inne uregulowania prawne.

Rozpatrując z kolei zarzut dotyczący ograniczenia dojazdu do pozostałej części nieruchomości, utratę jej funkcjonalności oraz ograniczenie możliwości infrastruktury budowlanej - co w konsekwencji spowoduje utratę jej wartości, organ wyjaśnił, że odszkodowanie ustala się według wartości nieruchomości, a nie za szkodę, jaką poniesie strona wskutek utraty nieruchomości.

Wojewoda uznał, że operat szacunkowy został sporządzony w sposób wymagany przez prawo, a biegła przedstawiła w nim wszystkie elementy wymagane § 56 ww. rozporządzenia. Przyjął go zatem jako dowód w sprawie i na jego podstawie ustalił odszkodowanie.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyła G. K., wskazując na błędne ustalenie przez rzeczoznawcę majątkowego, iż przeznaczenie nieruchomości wycenianej zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości. Zakwestionowała także prawidłowość ustalenia i oceny cech nieruchomości wpływających na jej wartość.

Po rozpoznaniu odwołania Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] stycznia 2013 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2012 r., nr [...].

W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Dodał, że operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie i tak jak każdy inny dowód podlega ocenie przez organ administracji - stosownie do art. 77 kpa. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 12 grudnia 2007 r. sygn. akt I SA/Wa 1484/07, dostępny w CBOSA).

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania stanowił operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] marca 2012 r. przez rzeczoznawcę majątkowego. Biegła ustaliła, iż wyceniana nieruchomość położona jest w otoczeniu działek rolnych i zabudowy rozproszonej, a w dalszej odległości działek leśnych. Na przedmiotowej nieruchomości znajdowały się nasadzenia w postaci drzew. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy S., zatwierdzonym uchwalą Rady Gminy w S. Nr [...] z dnia [...] sierpnia 2001 r. nieruchomość ta przeznaczona została pod tereny usługowe.

Wyceniając przedmiotowy grunt biegła zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. W związku z brakiem transakcji gruntami usługowymi oraz oceną, iż zgodnie z dokumentami planistycznymi lokowanie usług możliwe jest na nieruchomościach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, przyjęła założenie, że ceny obu typów nieruchomości są podobne. Analizą objęła transakcje na obszarze gminy Sierpc o podobnym przeznaczeniu, co nieruchomość wyceniana. Ustaliła także główne cechy rynkowe wpływające na zróżnicowanie cen transakcyjnych, tj. lokalizację nieruchomości (waga 40%), otoczenie i sąsiedztwo (waga 30%), powierzchnię działki (waga 15%) oraz kształt, proporcje działki i ukształtowanie terenu (waga 15%).

Wartość nasadzeń roślinnych określiła w podejściu kosztowym. Ostatecznie wartość przedmiotowej nieruchomości została określona na kwotę [...] zł.

Organ stwierdził, że operat szacunkowy z dnia [...] marca 2012 r. zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Biegła - wobec stwierdzenia - że usługowe przeznaczenie wycenianej działki jest korzystniejsze, niż jej przeznaczenie drogowe wynikające z celu wywłaszczenia, prawidłowo zastosowała procedurę wyceny określoną w art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia. Przyjęła do porównań nieruchomości podobne o przeznaczeniu mieszkaniowym, tożsamym z rynkiem nieruchomości usługowych na badanym rynku. Wyczerpująco wyjaśniła przyjęty przez nią wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała rynek transakcyjny. Opinia biegłej opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

Minister podkreślił, że dobór nieruchomości porównawczych oraz wybór cech rynkowych, mających wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych, należy do rzeczoznawcy majątkowego, którego pozycja prawna zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 sierpnia 2007r. sygn. akt: I SA/Wa 873/07, niepubl.).

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyła G. K., wnosząc o jej uchylenie.

Zarzuciła jej naruszenie przepisów prawa:

- procesowego, w szczególności art. 77 § 1 kpa, poprzez nierozpatrzenie w sposób wyczerpujący zebranego materiału dowodowego oraz

- materialnego, w szczególności:

1. § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez błędne ustalenie przez rzeczoznawcę majątkowego, iż przeznaczenie nieruchomości wycenianej na cele zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości,

2. art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, poprzez nieuzasadnione przyjęcie, jako nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, nieruchomości położonych w gminie G.,

3. art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez błędne ustalenie charakterystyki nieruchomości wycenianej.

W uzasadnieniu skarżąca stwierdziła, że skoro w ostatnich dwóch latach poprzedzających dzień sporządzenia operatu szacunkowego z dnia [...] marca 2012 r. w gminie S. zarejestrowano trzy transakcje nieruchomościami drogowymi, to rzeczoznawca majątkowy powinna była ustalić wartość nieruchomości drogowych na podstawie tychże transakcji. Rzeczoznawca bezpodstawnie pominęła dwie transakcje i oparła się m.in. transakcjach nieruchomości drogowych z gminy G. Ponadto Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w ogóle nie odniósł się do tego zarzutu. Wydanie decyzji o ustaleniu i wypłacie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną winno być poprzedzone przeprowadzoną przez organ orzekający wyczerpującą analizą operatu szacunkowego.

Skarżąca powołała wyrok Naczelnego Sądy Administracyjnego z dnia 15 czerwca 1999 r. sygn. akt IV SA 1061/97 stwierdzający, że opinia biegłego powinna zawierać uzasadnienie, które pozwoliłoby dokonać analizy logiczności i poprawności wniosków bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. Nie może zatem sprowadzać się tylko do zdania biegłego, ale musi przekonywać jako logiczna całość. Brak fachowego uzasadnienia wniosków końcowych uniemożliwia ocenę jej mocy dowodowej. Dodała, że zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem Naczelnego Sądu Administracyjnego opinia wydana przez rzeczoznawcę majątkowego o wysokości odszkodowania nie ma charakteru wiążącego; jest opinią która podlega ocenie właściwego organu administracyjnego (wyrok NSA z dnia 8 listopada 2001 r., sygn. akt I SA. 833/00, wyrok WSA w Warszawie z dnia 14 lutego 2007 r., sygn. akt VIII SA/Wa 74/07 oraz wyrok WSA w Krakowie z dnia 14 kwietnia 2008 r., sygn. akt II SA/Kr 798/07).

Podniosła, że gdyby rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym przez siebie operacie szacunkowym powołała pominięte transakcje, to możliwe byłoby ustalenie, czy przeznaczenie nieruchomości na cel zgodny z celem wywłaszczenia, wpływa na zwiększenie wartości nieruchomości, a tym samym na metodę ustalenia wartości nieruchomości.

Skarżąca zauważyła, iż G. położona jest w odległości [...] km od S. i nie można twierdzić, że obie miejscowości są podobne pod względem położenia. S. ma większą gęstość zaludnienia, bardziej zwartą zabudowę, lepiej rozwiniętą infrastrukturę drogową i przemysł. Przyjęte do porównania nieruchomości: [...] położone są przy drogach o mniejszym znaczeniu, co w istotnym stopniu wpływa na ich wartość rynkową.

Ponadto rzeczoznawca majątkowy nie uzasadniła dokonanej oceny cechy lokalizacji nieruchomości wycenianej i jej sąsiedztwa. Nie uwzględniła także faktu bezpośredniego sąsiedztwa Muzeum [...] - co znacząco podnosi wartość wycenianej nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wniósł o oddalenie skargi, bowiem podniesione w niej zarzuty nie stanowią nowych okoliczności w sprawie, lecz znane były organowi w przeprowadzonym postepowaniu, gdzie ustosunkowano się do nich.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Ponadto, co wymaga podkreślenia, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.).

Mając na względzie powyższe kryteria stwierdzić należy, że skarga nie jest zasadna, a zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego i procesowego.

Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki z dnia [...] stycznia 2013 r. utrzymująca w mocy decyzję Wojewody Mazowieckiego [...] września 2012 r. ustalającą na rzecz G. K. odszkodowanie za przejęcie prawa własności nieruchomości położonej w obrębie S., gm. S., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] m2 w wysokości [...] zł:

We wniesionej skardze skarżąca zakwestionowała przede wszystkim przyjętą przez organ opinię biegłego - uznając ją za sporządzoną nieprawidłowo.

Istota niniejszej sprawy sprowadza się zatem do dokonania oceny prawidłowości sporządzenia ww. operatu szacunkowego, określającego wartość rynkową przejętej na własność Skarbu Państwa nieruchomości i prawidłowości jego oceny - jako dowodu w prowadzonym postępowaniu.

Sąd w całości podzielił stanowisko i argumentację organów orzekających w niniejszej sprawie odnośnie prawidłowości ustalenia wysokości odszkodowania.

Odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość ustalone zostało stosownie do art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.).

Zgodnie z przepisem art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) - podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, przy określaniu której uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami - ust 2 ww. art.

Pojęcie "stan nieruchomości" zostało sprecyzowane przez ustawodawcę w art. 4 pkt 17 tej ustawy wskazującym, że należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

Wartość rynkowa nieruchomości jest określana przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie art. 154 ust. 1 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami, który dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy (ust. 2 ww. art.).

Operat szacunkowy, jako stanowiący efekt pracy powołanego w postępowaniu biegłego, powinien być sporządzony w oparciu o przepisy zawarte w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) - a w szczególności § 36. Zgodnie z treścią ust. 1 tego ostatniego § wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Przy czym nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej, zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. (ust. 2)

Natomiast, gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50% (ust. 3).

Z kolei, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 4 ww §).

W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca w sporządzonym dla potrzeb postępowania operacie majątkowym - uwzględniając ww. przepisy - prawidłowo określiła wartość rynkową nieruchomości.

Uzasadniając przyjętą metodologię wyceny stwierdziła, że w Gminie S. przeważały transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod produkcję rolną, względnie pod zabudowę zagrodową. Wskazała, że S. jest traktowany przez nabywców jako "przedłużenie" S., zatem oba rynki należy traktować jako jeden. Na rynku lokalnym brak było transakcji gruntami wyłącznie usługowymi, jednakże zgodnie z dokumentami planistycznymi lokowanie usług możliwe jest na nieruchomościach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, zatem wobec braku transakcji biegła założyła, że ceny obu typów nieruchomości są podobne. W związku z czym przyjęła do określenia wartości rynkowej § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

Biegła do analizy wyodrębniła zbiór 22 transakcji i ustaliła cechy różniące z badanego rynku: lokalizacja nieruchomości (40%), bezpośrednie otroczenie sąsiedztwo (30%), powierzchnia działki (15%) oraz kształt i proporcje działki (15%).

Z kolei wartość nasadzeń roślinnych rzeczoznawca określiła w podejściu kosztowym na kwotę 134 zł. Ostatecznie wartość przedmiotowej nieruchomości została oszacowana w wysokości [...] zł i w takiej kwocie organy ustaliły odszkodowanie.

Zdaniem Sądu, organ obowiązany jest dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym oraz ocenić jego wartość dowodową, stosownie do art. 80 kpa. Zgodnie bowiem z art. 75 kpa, opinia biegłego jest tylko jednym z dowodów w sprawie i jako dowód podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie. W szczególności ocena ta musi dotyczyć prawidłowości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego wysokości odszkodowania w korelacji z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Powinna również obejmować ocenę, czy został on zrobiony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Po dokonaniu takiej kontroli na podstawie art. 80 kpa organ ocenia wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego. Następnie w uzasadnieniu zajętego stanowiska winien należycie wyjaśnić jego motywy i przedstawić argumenty, którymi kierował się przy ocenie materiału dowodowego.

Takie stanowisko Sądu znajduje oparcie w utrwalonym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/05, LEX nr 206473, zarówno organy administracyjne jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić, na podstawie art. 80 kpa, wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej, a w razie wątpliwości żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień, co do jego treści.

Podobnie w wyroku z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/06 (LEX nr 281387) Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, iż opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ. On więc ocenia wiarygodność otrzymanej opinii i na nim spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania. Proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku.

Organy orzekające w niniejszej sprawie dokonały właściwej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego - w swoich decyzjach przedstawiły w sposób szczegółowy, dlaczego uznały wartość dowodową tej opinii.

Odnosząc się do zarzutu strony skarżącej, dotyczącego nieprawidłowego ustalenia wartości nieruchomości w sporządzonej opinii biegłego, Sąd stanął na stanowisku, że operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego stanowi jeden z dowodów zgromadzonych w postępowaniu administracyjnym, który podlega ocenie przez organ administracji, tak jak każdy inny dowód, na podstawie art. 80 kpa.

Natomiast zgodnie z przepisem art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.

Z powyższego art. wynika m.in., że strona - kwestionując ustalenia operatu - powinna przedstawić dowody znajdujące się w jej posiadaniu na tę okoliczność. Jeden z takich środków dowodowych może stanowić operat szacunkowy wykonany przez innego rzeczoznawcę majątkowego, szacujący wartość tej samej nieruchomości. Przedłożony organowi przez stronę operat, wykonany na jej zlecenie, będzie podlegał takiej samej ocenie organu administracji, jak każdy inny dowód zgromadzony w sprawie.

Strona kwestionująca sporządzony operat szacunkowy mogła także odwołać się do organizacji zawodowej rzeczoznawców, celem oceny prawidłowości operatu sporządzonego na zlecenie organu administracji. Podkreślić bowiem należy, że biegły posiada wiadomości specjalne z danej dziedziny i w oparciu o nie wycenia nieruchomość. Zatem jego status zbliżony jest do zawodu zaufania publicznego.

Podkreślić jeszcze raz należy, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 kpa, stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje tylko i wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzona analiza, w tym także dotycząca określania cech i ich wpływu na cenę nieruchomości, to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. W tym zakresie nie można absolutnie zarzucić organom obu instancji oparcia się na opinii naruszającej przepisy.

W tej sytuacji, kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, to zawartą w skardze polemikę z przyjętą metodą wyceny i wkraczanie w wiadomości specjalne biegłego nie może zostać uwzględnione. Określając wartość nieruchomości organ zobowiązany był wskazać, czym się kierował dokonując oceny przedłożonych dowodów – co też w niniejszej sprawie uczynił w sposób przejrzysty.

Podsumowując Sąd stwierdza, że skarżąca nie przedłożyła własnej, aktualnej kontrwyceny, która określiłaby inną niż ustalona przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości, co z kolei mogłoby rzutować na ocenę przez organ wiarygodności przedmiotowego operatu. Nie przedłożyła także opinii organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych, sporządzonej w trybie ww. art. 157 ust. 1, kwestionującej jego poprawność. Samo zaś subiektywne przekonanie o nieprawidłowości sporządzonej wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności. Ponadto powołanie poszczególnych zarzutów odnośnie metodologii dokonanej wyceny, które w opinii skarżącej miało wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, przy jednoczesnej klarownej i wystarczającej analizie zawartej w operacie szacunkowym – należy uznać za dalece niewystarczające, aby zgłoszone zastrzeżenia zostały uwzględnione jako zasadne.

Powyższe stanowisko wynika także z utrwalonego orzecznictwa sądów administracyjnych:

- wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 września 2013 r. sygn. akt I SA/Wa 2308/12, LEX nr 1376630, w którym sąd stwierdził, że: "Zgodnie z przepisem art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego pod względem merytorycznym dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Strona - kwestionując ustalenia operatu - powinna przedstawić dowody na tę okoliczność. Środkiem dowodowym może być np. operat szacunkowy wykonany przez innego rzeczoznawcę, szacujący wartość tej samej nieruchomości. Przedłożony organowi przez stronę operat, wykonany na jej zlecenie, będzie podlegał takiej samej ocenie organu administracji, jak każdy inny dowód zgromadzony w sprawie. Strona uprawniona jest także odwołać się do organizacji zawodowej rzeczoznawców, celem oceny prawidłowości operatu sporządzonego na zlecenie organu administracji. Biegły posiada wiadomości specjalne z danej dziedziny i w oparciu o nie wycenia nieruchomość, jego status zbliżony jest do zawodu zaufania publicznego.";

- wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 26 lutego 2013 r. sygn. akt I SA/Wa 1416/12, LEX nr 1323496, w którym sąd stwierdził, że: "W sytuacji, gdy z treści operatu nie wynika, że zawiera on założenia sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa, organ nie jest władny z urzędu kwestionować poczynionych w nim ustaleń.";

- wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 maja 2013 r. sygn. akt I OSK 2088/11, LEX nr 1329022, w którym sąd stwierdził, że: "O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia.";

- wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 maja 2013 r. sygn. akt I OSK 2138/11, LEX nr 1343870, w którym sąd stwierdził, że: " Zastosowanie przepisu art. 157 ust. 4 u.g.n. będzie mieć miejsce wówczas, gdy organ wydający decyzję lub sąd kontrolujący wydane w sprawie decyzje poweźmie wątpliwości co do prawidłowości sporządzonego operatu, a w szczególności gdy zawiera on nieścisłości, błędy metodologiczne, rachunkowe, jest niejasny, pomija niektóre składniki majątkowe. Taka sytuacja wywołuje konieczność zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców, która ocenia prawidłowość sporządzonego operatu.".

Odnosząc się z kolei do zarzutu skarżącej - iż na stronie 15 operatu szacunkowego biegła stwierdziła, że zarejestrowano 3 transakcje nieruchomościami drogowymi w gminie S., a podała tylko jedną transakcję – Sąd uznał, iż fakt ten nie wpłynął na prawidłowość sporządzonego operatu.

Sąd uznał również, że prawidłowo organ zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania na rzecz właściciela.

Z powyższych względów zarzuty skargi należy uznać za całkowicie nieuzasadnione. Zaskarżona decyzja jak również decyzja organu I instancji nie naruszają prawa. Organy obu instancji wnikliwie, wszechstronnie i rzetelnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy oraz szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi się kierowały przy rozstrzyganiu sprawy. Przekonująco uzasadniły swoje decyzje nie naruszając przy tym granic swobodnej oceny dowodów - zyskując całkowitą aprobatę Sądu. Przy czym odmienna ocena strony, co do wysokości odszkodowania pozostaje bez wpływu na prawidłowość rozstrzygnięć.

Mając na powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), orzekł jak w sentencji wyroku.