Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 843/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-09-06 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 190, art 134
journal: Dz.U. 2007 nr 231 poz 1700
law: Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa - tekst jednolity
article: art 12 ust 4a, art 5
journal: Dz.U. 2013 poz 687
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Łukasz Krzycki, Sędziowie sędzia WSA Kaja Angerman (spr.), sędzia WSA Grzegorz Rząsa, Protokolant ref. staż. Marika Bibrowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 września 2016 r. sprawy ze skargi D. P. i W. P. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2016 r. znak [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę


UZASADNIENIE

IV SA/Wa 843/16

UZASADNIENIE

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] stycznia 2016 r. po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez D.P. i W.P., utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] czerwca 2015 r. orzekającą o wysokości odszkodowania za prawo własności nieruchomości położonej we wsi [...], gmina [...] stanowiącej działkę ewidencyjną nr [....] o pow. 0,0244 ha, w kwocie 54 405 zł i odmowie powiększenia wysokości odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości.

Powyższa decyzja była wynikiem następujących ustaleń faktycznych i oceny prawnej.

W dniu [...] lutego 2014 r. Starosta [...] wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej budowa ulicy [...] wraz z budową kanalizacji deszczowej i oświetlenia drogowego oraz przebudową sieci telekomunikacyjnej i wodociągowej. Na podstawie tej decyzji nieruchomość położona we wsi [...] w gminie [...] stanowiąca działkę ewidencyjną nr [...] została podzielona na działkę ewidencyjna nr [....] przeznaczoną pod inwestycję i na działkę nr [...] pozostającą przy właścicielach. Decyzja stała się ostateczna w dniu [...] marca 2014 r., a działka nr [...] z tym dniem została nabyta z mocy prawa na rzecz samorządu gminy [...].

W dniu [...] listopada 2014 r. rzeczoznawca majątkowy W. S. sporządził operat szacunkowy dla działki ewidencyjnej nr [...], w którym określił wartość rynkową prawa własności nieruchomości niezabudowanej na kwotę 54405 zł na którą składała się wartość gruntu 19657 zł, wartość nasadzeń roślinnych 18880 zł oraz wartość naniesień budowlanych 15868 zł. Pismem z dnia [...] grudnia 2014 r. zawiadomiono strony o toczącym się postępowaniu administracyjnym w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania za przedmiotową działkę. W tym samym dniu Starosta [...] zwrócił się do stron o przedłożenie w terminie siedmiu dni ewentualnych dowodów potwierdzających wydanie nieruchomości inwestorowi. Pismem z dnia [...] stycznia 2015 r. Starosta [...] zawiadomił strony o zgromadzeniu w sprawie całości materiału dowodowego i możliwości zapoznania się z nim. Klauzulą z dnia [...] grudnia 2015 r. rzeczoznawca majątkowy W.S. potwierdził aktualność operatu z dnia [...] listopada 2014 r. Pismem z dnia [...] lutego 2015 r. W. i D. P. poinformowali organ, iż nie zgadzają się ze sporządzoną wyceną, a ponadto przedłożyli kopię operatu szacunkowego sporządzonego na ich zlecenie przez rzeczoznawcę majątkowego B. M.. Decyzją z dnia [...] czerwca 2015 r. S.P. ustalił odszkodowanie za prawo własności nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] w kwocie 54405 zł i odmówił powiększenia wysokości odszkodowania o kwotę 5% wartości nieruchomości.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyli W.P. i D. P..

Organ odwoławczy po dokonaniu analizy zebranego materiału dowodowego stwierdził, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego W. S. jest aktualny. Do określenia wartości rynkowej części nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję polegającą na rozbudowie dróg gminnych rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze metodę porównywania parami. Do badania rynku rzeczoznawca przyjął lokalne transakcje nieruchomościami położonymi w powiecie [...], przeznaczonymi pod drogi publiczne. Po dokonaniu analizy operatu organ odwoławczy nie stwierdził braków formalnych, ani wewnętrznych niespójności wyceny, które pozwoliłyby na zakwestionowanie ustaleń operatu. Odnosząc się do zarzutu podniesionego w odwołaniu, że wycena jest zaniżona organ wskazał, że przeznaczenie planistyczne przedmiotowych działek określono w operacie jako drogowe, a nie mieszkaniowe. Zdaniem organu skoro drogowy jest zarówno cel wyceny jak i przeznaczenie gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obowiązującym już w chwili wydania decyzji zrid, to nie można przyjąć trybu wynikającego z art. 134 ust. 3 i 4 ustawy. Rzeczoznawca stwierdził w operacie, że w tym przypadku przeznaczenie nieruchomości określone w celu wywłaszczenia jest zgodne z przeznaczeniem wynikającym z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W ocenie organu w operacie zastosowano właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Operat jest spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Operat został wykonany zgodnie z wymogami art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a więc zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa oraz standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Organ odwoławczy stwierdził, iż operat szacunkowy sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania jest zgodny z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i jako taki może stanowić dowód w zakresie określenia wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Organ odwoławczy ocenił, że uchybieniem organu pierwszej instancji było niewłączenie do materiału dowodowego kontroperatu sporządzonego na zlecenie strony. Wbrew twierdzeniom Starosty [...] operat taki podlega zbadaniu pod tym samym kątem co operat zlecony przez organ prowadzący postępowanie. Jednak z uwagi na wadliwość operatu rzeczoznawcy B.M. nie zachodziła konieczność uchylenia decyzji organu I instancji.

Po analizie tego operatu szacunkowego organ odwoławczy wskazał ,że nieprecyzyjnie określono w nim daty istotne dla wyceny nieruchomości. Ze względu na to że decyzja zrid pochodzi z [...] lutego 2014 r. stan nieruchomości należało określić na tą datę, tymczasem w operacie na stronie 5 podano, że stan nieruchomości określany jest na datę oględzin nieruchomości to jest na dzień [...] grudnia 2014 r. Podane w nim również dwie różne daty sporządzenia wyceny, gdyż na stronie tytułowej wskazano dzień [...] stycznia 2015r., zaś na stronie [...] dzień [...] grudnia 2014 r. Z operatu wynika, że rzeczoznawca nie dokonał analizy rynku regionalnego w zakresie transakcji drogowych. Ograniczył się do analizy tego typu danych na terenie gminy, a następnie stwierdzając brak występowania wystarczającej ilości transakcji drogowych przyjął do obliczeń nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym gruntów przyległych. Błędnie zostało ustalone przeznaczenie wycenianej nieruchomości, gdyż na stronie 8 rzeczoznawca wskazał, że działki [...] i [...] znajdują się obszarze [...] oraz [...]. Nie sprecyzowano jednak czy działka [...] znajduje się w obszarze drogowym czy też mieszkaniowym. Na podstawie tych ustaleń organ odwoławczy stwierdził, iż operat szacunkowy jest niezgodny z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i nie może stanowić dowodu w zakresie określenia wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Odnosząc się do kwestii odszkodowania za uszkodzenie ogrodzenia podczas przeprowadzonych robót budowlanych organ powołując się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 stycznia 2013 r. sygn. akt I OSK 1449/11 stwierdził, że odszkodowanie za nieruchomość wywłaszczono pod drogę publiczną może obejmować wyłącznie tą nieruchomość, a nie żadne inne straty. W związku z powyższym uznał, że organ pierwszej instancji postąpił prawidłowo wskazując, iż ewentualnego odszkodowania za uszkodzenie ogrodzenia i bramy strona powinna ubiegać się na drodze cywilnej. Za bezzasadny uznał zarzut dotyczący braku powiększenia odszkodowania o kwotę 5% wartości nieruchomości. Ocenił, że organ pierwszej instancji ma rację twierdząc że w niniejszej sprawie nie zostały spełnione przesłanki uzasadniające podwyższenie odszkodowania z tytułu wydanie nieruchomości. Zdaniem organu odwołujący nie przedstawili żadnych dowodów potwierdzających okoliczność wydania nieruchomości twierdząc jedynie w odwołaniu, że faktycznie to nastąpiło. Organ wyjaśnił, że za wydanie nieruchomości nie można uznać pasywnej postawy właściciela, który oczekiwałby, że inwestor będzie w każdej chwili zainteresowany zajęciem nieruchomości.

Na po wyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyli jest W.P. i D. P. zaskarżając decyzję w całości i wnosząc o jej uchylenie i zasądzenie na ich rzecz kosztów postępowania.

Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy tj.:

1.art. 12 ust. 5 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych poprzez błędną interpretację skutkującą przyjęciem przez organ niewłaściwej kwoty odszkodowania za prawo własności nieruchomości,

2.art. 18 ust. 1 ww ustawy poprzez błędne określenie wysokości odszkodowania za prawo własności nieruchomości,

3.art. 18 ust. 1e ww ustawy poprzez błędne przyjęcie iż skarżący nie wydali przedmiotowej nieruchomości w odpowiedni sposób w przewidzianym przepisami prawa terminie.

Nadto zarzucili decyzji także naruszenie przepisów prawa procesowego które miało istotny wpływ na wynik sprawy tj.:

1. art. 7 kpa poprzez dokonanie przez organ błędnych i niedokładnych ustaleń faktycznych na skutek niewłaściwego i niepełnego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego w sposób wyczerpujący, a także niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia i załatwienia sprawy z uwzględnieniem interesu społecznego i słusznego interesu obywateli,

2. art. 8 kpa poprzez dokonanie przez organ czynności sposób nie budzący zaufania do władzy publicznej w szczególności poprzez arbitralne i nieuzasadnione odrzucenie operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie skarżących mimo prawidłowości jego sporządzenia i przyjęcie operatu wykonanego na zlecenie organu jako jedynie właściwego dla ustalenia wysokości odszkodowania,

3. art. 75 kpa poprzez nieuwzględnienie jako dokumentów dowodowego operatu szacunkowego rzeczoznawcy B.M. co w sposób oczywisty wpłynęło na zaniżone określenie odszkodowania za prawo własności nieruchomości,

4. art. 77 § 1 kpa poprzez nie rozpatrzenie całości materiału dowodowego i pominięcie dowodu z operatu szacunkowego rzeczoznawcy B.M. co w sposób oczywisty wpłynęło na zaniżone określenie odszkodowania za prawo własności nieruchomości.

W uzasadnieniu skargi podnieśli, że ustalona i przyznana kwota odszkodowania za prawo własności nieruchomości jest w sposób oczywisty zaniżona. Organ oparł się tylko i wyłącznie na operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę W. S.. Był to jedyny z biegłych powołanych w tej sprawie, a na dodatek wybrany wyłącznie przez organ administracyjny. Różnica między kwotą odszkodowania wynikającą z operatu szacunkowego sporządzonego przez tego rzeczoznawcę oraz kwota odszkodowania wynikającą z operatu sporządzonego na zlecenie skarżących jest znacząca. Skazali, iż operacje wykonywane na ich zlecenie jest sporządzone zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i brak jest podstaw do przyjęcia przez organ, iż nie może stanowić podstawy ustalenia odszkodowania. Organ nie przyjął tego operatu argumentując to tym, że jest on czysto subiektywny oraz zawarte w nim wyliczenia i metoda badawcza nie są zgodne z ustawą o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem skarżących analogiczny zarzut można postawić operatorowi sporządzonemu na zlecenie organu. Organ naruszył więc art. 75 i 77 kpa, gdyż nie dopuścił dowodu z operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie skarżący, który miałby oczywisty wpływ na wynik sprawy. Operat ten został wykonany w sposób dokładniejszy niż ten sporządzony na zlecenie organu, a przyjęta w nim metoda badawcza była bardziej precyzyjna i odpowiednia dla obrębu w którym nieruchomość jest położona. Skarżący podnieśli również, że organ bezzasadnie odmówił powiększenia wysokości odszkodowania o kwotę równą 5% wartości przedmiotowej nieruchomości. Ustalenia organu w tym przedmiocie są błędne. Nieruchomość została wydana od razu po otrzymaniu decyzji organu pierwszej instancji. Skarżący nie realizowali żadnych działań, które mogłyby przeszkodzić wykonawcy w realizacji przedsięwzięcia. Skarżący wyjaśnili, że wykonawca bez uzgodnienia z nimi podejmował wszystkie działania, którym w żadnym wypadku nie przeciwstawiali się. W ich ocenie działanie polegające na niedokonywaniu jakichkolwiek przedsięwzięć na nieruchomości i jawne, bezkonfliktowe udostępnienie nieruchomości stanowi oczywisty przejaw wydania jej pod realizację przedsięwzięcia drogowego i czyni zadość określonym w przepisie przesłankom.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

W ocenie sądu skarga nie jest zasadna, bowiem zaskarżona decyzja Wojewody [...] i utrzymana nią w mocy decyzja Starosty [...] z dnia [...] czerwca 2015r. nie naruszają przepisów prawa.

W przedmiotowej sprawie bezsporne jest, że działka nr [...] z obrębu [...] przeszła z mocy prawa na własność gminy [...] z dniem, w którym decyzja Starosty [...] z dnia [...] czerwca 2015r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi publicznej – ulicy [...] wraz z budową kanalizacji deszczowej i oświetlenia drogowego oraz przebudową sieci telekomunikacyjnej i wodociągowej stała się ostateczna.

Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2015 r., poz. 2031, tj. zwanej dalej specustawą). Zgodnie z treścią art. 12 ust. 4a i 5 ustawy do ustalenia wysokości odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Przepis ten w ust. 1 stanowi, że wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Z kolei, stosownie do treści art. 130 i art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, odszkodowanie ustala się według wartości rynkowej nieruchomości na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego.

W sprawie niniejszej, podstawę dla ustalenia odszkodowania za wyżej opisaną nieruchomość stanowił operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2014r., sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego W.S., którego aktualność rzeczoznawca potwierdził w dniu [...] grudnia 2015r. Oceniając ten operat, organy orzekające w niniejszej sprawie uznały, że ustalona w nim wartość nieruchomości przejętej na rzecz gminy [...] jest ustalona w sposób wymagany przez prawo i ocenę taką, sąd orzekający w niniejszej sprawie, w pełni podziela.

Należy wskazać, że zasady szacowania wartości nieruchomości zawierają przepisy o gospodarce nieruchomościami. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (art. 134 ust. 3 ustawy). Jeżeli zaś przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 4 ustawy).

Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W przedmiotowej sprawie bezsporne jest, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Gminy w [...] z dnia [...] maja 2000r. działka nr [...] położona jest na terenie przeznaczonym pod drogę publiczną [...].

Oznacza to, że w przypadku tej nieruchomości nie doszło do zmiany jej przeznaczenia w związku z wydaniem decyzji przeznaczającej nieruchomość na cele inwestycji drogowej, a tym samym nie zaistniała okoliczność, która mogła powodować zwiększenie wartości rynkowej nieruchomości.

Powyższe ustalenie co do przeznaczenia działki determinowało dalsze działania związane z wyceną wartości nieruchomości, w szczególności zastosowanie § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dalej – rozporządzenie).

Przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia stanowi, iż wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

Decydujące znaczenie dla określenia wartości wycenianej nieruchomości ma przeznaczenie jakie nieruchomość miała przed dniem wydania decyzji lokalizacyjnej np. decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej. Gdyby przed wydaniem decyzji nieruchomość miała przeznaczenie inne niż drogowe np. mieszkaniowe, usługowe to dla dokonania wyceny konieczne byłoby porównanie nieruchomości wycenianej do nieruchomości o tożsamym przeznaczeniu. Jednak w przypadku, gdy wywłaszczona nieruchomość już przed wydaniem decyzji lokalizacyjnej uzyskała przeznaczenie drogowe, to wówczas do wyceny jej wartości zastosowanie znajduje dyspozycja z § 36 ust. 4 rozporządzenia (takie stanowisko wyraził NSA w wyroku z dnia 5 listopada 2014r. sygn. akt I OSK 1395/13).

Zgodnie z treścią § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba, że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Przepis ten nie może być stosowany dowolnie. Wynikającą z niego zasadą znajdującą zastosowanie przy określaniu wartości rynkowej gruntów przejętych lub zajętych pod drogi publiczne jest podejście porównawcze, przy przyjęciu cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, a dopiero gdy tego rodzaju transakcji brak, możliwe jest przyjęcie do porównań nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych (wyrok NSA z dnia 31 lipca 2015r. sygn. akt I OSK 2568/13, wyrok NSA z dnia 5 listopada 2014r. sygn. akt I OSK 1395/13).

Wobec tego, że na rynku lokalnym odnotowano transakcje gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne biegły prawidłowo wycenił przedmiotową działkę w oparciu o przepisy § 36 ust. 4 w/w rozporządzenia biorąc pod uwagę ceny transakcyjne nieruchomości drogowych i przyjmując wartość wycenianej działki jako iloczyn wartości 1 m2 jej powierzchni na kwotę 19657 zł. Z kolei ze względu na brak porównywalnych naniesień roślinnych oraz budowlanych biegły na podstawie art.135 ustawy o gospodarce nieruchomościami określił wartość odtworzeniową tych naniesień na kwotę 18880 zł (roślinność) i 15868 zł (ogrodzenie i podjazd).

Zdaniem sądu, jako słuszne i znajdujące oparcie w materiale sprawy, należy ocenić stanowisko organów co do operatu szacunkowego z dnia [...] listopada 2014r. W ocenie sądu organy prawidłowo uznały, że sporny operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego został sporządzony zgodnie z przepisami prawa. Operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, zarówno odnoszące się do stanu nieruchomości (przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny, podstawy formalne i materialnoprawne, źródła danych merytorycznych, określa daty istotne przy wykonaniu operatu szacunkowego, opisuje i określa stan nieruchomości w kontekście jej stanu prawnego, lokalizacji, zagospodarowania nieruchomości, a także przeznaczenia nieruchomości), jak i samej wyceny (wybór podejścia, metody i techniki wyceny, analiza i charakterystyka rynku nieruchomości, określenie wagi i ocenę cech rynkowych oraz wartość przedmiotu wyceny), nie zawiera niejasności, nielogiczności, sprzeczności czy braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W ocenie sądu, rzeczoznawca wziął pod uwagę wszystkie istotne cechy szacowanej nieruchomości, uwzględnił elementy, które mogły mieć wpływ na wartość nieruchomości oraz dostatecznie wyjaśnił założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny, a także wskazał wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Biegły z utworzonego i wskazanego zbioru nieruchomości o znanych cenach transakcyjnych pochodzących z rynku lokalnego dokonał wyboru do porównań trzech nieruchomości o największym podobieństwie do nieruchomości wycenianej i przedstawił niezbędną charakterystykę tych nieruchomości. Operat przedstawia czytelnie i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Wobec powyższego mógł on stanowić podstawę do określenia wysokości należnego odszkodowania, co zasadnie uznały organy orzekające w rozpatrywanej sprawie.

Zauważyć należy, iż strona skarżąca kwestionując operat sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy i ustaloną na jego podstawę kwotę odszkodowania jako wartość zaniżoną wobec ceny rynkowej odwołuje się do ustaleń sporządzonego na swoje zlecenie kontrooperatu. Przy czym argumentacja skarżących sprowadza się w istocie do tego, że to ten operat określający znacząco wyższą wartość nieruchomości został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami, jest dokładniejszy i opiera się na precyzyjniejszej metodzie badawczej, a pominięcie tego dowodu przez organ stanowi o naruszeniu zasad postępowania.

Wbrew twierdzeniom skargi przedstawiony przez skarżących dowód w postaci kontrooperatu sporządzonego przez rzeczoznawcę B.M. został poddany analizie przez organ odwoławczy, który w uzasadnieniu decyzji wskazał, iż brak odniesienia się do dowodu przedstawionego przez stronę postępowania był uchybieniem organu I instancji, jednak niewpływającym na wynik rozstrzygnięcia. Organ odwoławczy ocenił ten operat jako dowód, który nie podważa prawidłowości sporządzonego na potrzeby postępowania operatu, ani nie może stanowić podstawy do określenia odszkodowania, bowiem nie został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Organ przedstawił argumentację na poparcie takiego stanowiska. Sąd podziela to stanowisko. Należy zgodzić się z organem odwoławczym, że operat zawiera błędy dotyczące przyjętej daty oceny stanu nieruchomości (którą powinna być data decyzji zrid, a nie data oględzin nieruchomości), czy niejasność w zakresie ustalonego przeznaczenia planistycznego wycenianej nieruchomości. Jednak najistotniejszym uchybieniem jest to, które wiąże się z przedwczesnym, a zatem dowolnym i nieuprawnionym przyjęciem przez tego rzeczoznawcę w procesie wyceny wartości nieruchomości przeznaczenia nieruchomości wśród gruntów przyległych.

Stosownie do treści § 36 ust. 4 w/w rozporządzenia jak wskazano wyżej istotnym czynnikiem dla określenia wartości nieruchomości jest przeznaczenie jakie nieruchomość miała przed wydaniem decyzji.

Przepis ten niewątpliwie określa pierwszeństwo porównania transakcji dotyczących nieruchomości drogowych przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, która nie zmienia przeznaczenia. Zauważyć należy, że § 36 ust. 4 nie określa wprost obszaru z którego pochodzić mają dane przyjęte do przeprowadzenia analizy porównawczej. Jednak przepis ten odsyła do odpowiedniego stosowania ust. 2, który poza określeniem przesłanki zastosowania do wyceny wartości nieruchomości podejścia kosztowego, określa obszar, z którego mają być brane pod uwagę dane dotyczące nieruchomości jako rynek lokalny i regionalny. Dlatego jeżeli dane dotyczące nieruchomości drogowych pochodzące z rynku lokalnego nie są wystarczające do przeprowadzenia wyceny metodą porównawczą, biegły powinien wziąć pod uwagę dane z rynku regionalnego, a dopiero gdy i ten rynek nie dostarczyłby niezbędnych informacji, przyjąć w procesie wyceny przeznaczenie nieruchomości wśród gruntów przyległych.

Tymczasem rzeczoznawca stwierdzając brak występowania w miejscowości [...] i w sąsiednich miejscowościach gminy [...] (bez doprecyzowania w których) wystarczającej liczby transakcji drogowych przyjął jako podstawę porównań inne przeznaczenie, mimo iż nie dokonał pełnej analizy rynku lokalnego ( który stanowi obszar gminy i powiatu), ani próby analizy rynku regionalnego (obszar województwa). Ta dowolność w zakresie przyjętego do porównań przeznaczenia nieruchomości stanowi wystarczającą przesłankę do podważenia rzetelności sporządzonego operatu i jego przydatności dowodowej.

W ocenie sądu nie zasługuje na uwzględnienie również zarzut dotyczący bezzasadnej odmowy powiększenia wysokości ustalonego odszkodowania o 5 % w oparciu o art. 18 ust. 1e specustawy i błędnych ustaleń co do braku zaistnienia przesłanki uzasadniającej powiększenie odszkodowania.

Skarżący, mimo że byli wzywani przez organ nie przedstawili żadnych dowodów potwierdzających okoliczność wydania nieruchomości, twierdząc jedynie w odwołaniu oraz w skardze, że dobrowolnie wydali nieruchomość od razu po otrzymaniu decyzji.

Przez wydanie nieruchomości, o którym stanowi art. 18 ust. 1e specustawy w ocenie sądu należy rozumieć nie tylko przeniesienie posiadania w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego (art. 348 kc.), ale także realne zaoferowanie i zapewnienie inwestorowi możliwości jej odebrania i to niezależnie od tego, czy w sposób faktyczny przyjął on ją do swojej dyspozycji. Istotą takiego działania właściciela jest jego dobrowolność oraz niepozostawiające wątpliwości wykazanie własnym zachowaniem, co ważne przed upływem trzydziestodniowego terminu określonego w art. 18 ust. 1e ustawy, że nie jest zainteresowany dalszym posiadaniem gruntu. Zaakceptowanie działania inwestora w związku z realizacją przez niego zadania nie jest tożsame z wolą natychmiastowego przekazania działki inwestorowi. W oparciu o twierdzenie skarżących nie sposób wywodzić jakiejkolwiek ich aktywności w zakresie woli dobrowolnego przekazania inwestorowi nieruchomości przed upływem terminu trzydziestu dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (art. 18 ust. 1e pkt 3 ustawy). Wynika z nich bowiem, że skarżący utożsamiają dobrowolność niezwłocznego wydania nieruchomości z którym wiąże się swoista premia w postaci podwyższonego odszkodowania z brakiem działań z ich strony, które mogłyby przeszkodzić w realizacji przedsięwzięcia, z bezkonfliktowym udostępnieniem nieruchomości, a zatem w istocie z brakiem działań negatywnych, które byłyby wyrazem przeciwstawienia się zajęciu nieruchomości.

Słusznie zatem organ odwoławczy ocenił, że w sprawie nie występują żadne okoliczności wskazujące, że skarżący uzewnętrznili choćby wyraźną wolę wcześniejszego natychmiastowego przekazania działki inwestorowi.

Z tych przyczyn sąd uznał, że w niniejszej sprawie nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego, ani przepisów postępowania, gdyż organ ustalił w sposób wyczerpujący stan faktyczny sprawy oraz odniósł się do wszystkich okoliczności istotnych dla sprawy i prawidłowo zastosował obowiązujące przepisy prawa materialnego.

Mając powyższe na uwadze sąd, na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.