Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt I SA/Po 1015/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2018-05-24 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6118 Egzekucja świadczeń pieniężnych, zabezpieczenie zobowiązań podatkowych
Hasła tematyczne: Egzekucyjne postępowanie
Skarżony organ: Dyrektor Izby Skarbowej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 110r § 1 pkt 7, art. 110s § 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1201
law: Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - tekst jedn.
article: art. 84 § 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1257
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 4 pkt 16, art. 153, art. 154 ust. 1, art. 156
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: § 3 ust. 2, § 16 ust. 1, § 16 ust. 2, § 56 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dominik Mączyński Sędziowie Sędzia NSA Włodzimierz Zygmont (spr.) Sędzia WSA Karol Pawlicki po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 24 maja 2018 r. sprawy ze skargi [...] na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w K. prowadził postępowanie egzekucyjne wobec R. G. (dale: "skarżący"). W toku tego postępowania dokonał zajęcia nieruchomości położonej w K. przy ul. [...], dla której Sąd Rejonowy w K. [...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...] Wskazana nieruchomość jest własnością skarżącego. Organ pierwszej instancji powołał rzeczoznawcę majątkowego – M. S. w celu sporządzenia operatu szacunkowego zajętej nieruchomości. Protokół opisu i oszacowania nieruchomości został sporządzony 18 kwietnia 2017 r. i wraz z egzemplarzem operatu szacunkowego doręczony W. G., jako przedstawicielowi skarżącego.

Pismem z 19 maja 2017 r. W. G. wniosła prośbę skarżącego o przywrócenie terminu do wniesienia zarzutów na opis i oszacowanie zajętej nieruchomości. Prośba ta zastała rozpatrzona pozytywnie.

W ocenie skarżącego wartość kosztów robót budowlanych przyjęta w operacie na kwotę [...]zł została zaniżona. Koszt ten winien wnosić co najmniej [...] zł. Operat w tym zakresie uznał za wewnętrznie sprzeczny. Podniósł również zarzut naruszenia art. 150 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm. – dalej: "u.g.n."). W kontekście zarzutu naruszenia § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 – dalej: "rozporządzenie RM") podniósł , że z operatu nie wynika, aby przeanalizowane zostały inne nieruchomości podobne. Biegłej sporządzającej operat zarzucił m.in. zbytnią dowolność w doborze nieruchomości porównawczych.

W odpowiedzi na wezwanie organu pierwszej instancji rzeczoznawca majątkowy przedstawiła swoje stanowisko w sprawie zgłoszonych zarzutów. Rzeczoznawca wyjaśniła m.in., że na rynku lokalnym odbyło się kilka transakcji sprzedaży nieruchomościami z nakładami budowlanymi w postaci rozpoczętej budowy domu jednorodzinnego, lecz stopień zaawansowania prac budowlanych był tak zróżnicowany, że nie mogły one stanowić odpowiedniego materiału porównawczego dla wyceny nieruchomości. Z tego względu kolejnym etapem analizy rynku objęła nieruchomości zabudowane budynkami wykończonymi oraz oszacowała koszty niezbędne dla ukończenia zamierzonej inwestycji. Szacując wartość nieruchomości kierowała się założeniem, że budowa na tej nieruchomości zostanie ukończona przyjmując zadowalający stan techniczny i niski standard wykończenia obiektu. W ocenie rzeczoznawcy operat jest spójny, a wszystkie etapy szacowania przeprowadzone zostały konsekwentnie i zgodnie z procedurą wynikającą z przyjętej metodologii i uwarunkowań rynkowych. Uwzględnienie zarzutu skarżącego co do tego, że koszt pozostałych do wykonania robót jest zaniżony doprowadziłoby do obniżenia wartości nieruchomości, co jest sprzeczne z oczekiwaniami strony. Biegła nie podzieliła również zarzutu naruszenia art. 150 ust. 1 u.g.n. oraz postanowień rozporządzenia RM. Z operatu wynika w jakim zakresie przeprowadzona została analiza rynku a wybrane do porównań transakcje spełniają wymogi podobieństwa. Różnice między nieruchomościami zostały skorygowane, zgodnie z zastosowaną w operacie metodologią. Podobieństwo przyjętych do porównań nieruchomości nie budzi wątpliwości. Z operatu szacunkowego wynika, że wszystkie transakcje objęte szczegółową analizą stanowią prawo własności oraz, że położone są na terenach mieszkaniowych K., zabudowane zostały wolno stojącymi domami mieszkalnymi, o współczesnej architekturze, wybudowanymi po 2000 r.

Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w K. postanowieniem z 19 czerwca 2017 r., nr [...] uznał za nieuzasadnione zarzuty skarżącego co do opisu i oszacowania nieruchomości. Organ pierwszej instancji podzielił stanowisko biegłej operatu wskazując, że organy mogą dokonywać oceny operatu szacunkowego jedynie pod względem formalnym. Operat uznał za spełniający te wymogi. Rzeczoznawca podała według jakich metod i technik dokonała wyceny (podejście mieszane, metoda pozostałościowa) oraz dlaczego do analizy rynku przyjęła takie, a nie inne transakcje. Zastosowanie podejścia mieszanego zostało poprzedzone zaznajomieniem się z cenami transakcyjnymi nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Wskazała również na jakich transakcjach oparła wycenę. Nie podzielił twierdzenia strony, że dokumenty te zostały sporządzone w sposób uproszczony i nierzetelny.

Skarżący wniósł zażalenie na powyższe postanowienie domagając się uwzględnienia zarzutów, uchylenia zaskarżonego postanowienia i przekazania sprawy organowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia, a w konsekwencji do sporządzenia nowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W ocenie skarżącego operat szacunkowy zawiera nieprawidłowości pod względem formalnym. Opinia dotknięta jest brakami , które negatywnie rzutują na jej poprawność. W związku z powyższym, nie może ona stanowić podstawy opisu i oszacowania. Postanowieniu organu pierwszej instancji zarzucił naruszenie art. 180 § 1 Ordynacji podatkowej poprzez niedopuszczenie dowodów z nowego operatu szacunkowego w postaci nieuznania przez organ pierwszej instancji zarzutów do opinii i oszacowania nieruchomości.

Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w P. postanowieniem z 27 lipca 2017 r., nr [...] utrzymał w mocy wskazane powyżej postanowienie organu pierwszej instancji. W powodach postanowienia organ drugiej instancji stwierdził, że oszacowanie wartości nieruchomości zostało dokonane zgodnie z art. 110r i art. 110s ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jedn. Dz. U. z 2017 r. poz. 1201 – dalej: "u.p.e.a.") oraz zgodnie z przepisami rozporządzenia RM. W operacie wartość rynkowa nieruchomości została określona przy zastosowaniu podejścia mieszanego, metody pozostałościowej. Zastosowanie tego podejścia i metody wynikało z przeprowadzonej wcześniej analizy rynku, która wykazała, że na rynku lokalnym odbyło się kilka transakcji sprzedaży nieruchomości z nakładami budowlanymi w postaci rozpoczętej budowy domu jednorodzinnego, lecz stopień zaawansowania prac budowlanych był tak zróżnicowany, że nie mogły one stanowić odpowiedniego materiału porównawczego. Z tego względu kolejnym etapem analizy rynku zostały objęte nieruchomości zabudowane budynkami wykończonymi oraz oszacowane koszty niezbędne dla ukończenia zamierzonej inwestycji. Zgodnie z przyjętą metodologią biegła (rzeczoznawca majątkowy) dokonała określenia wartości nieruchomości przy założeniu ukończenia inwestycji (zgłoszenia budynku do użytkowania), przy czym przyjęła zadowalający stan techniczny i niski standard wykończenia obiektu. Założone atrybuty dotyczące stanu technicznego oraz standardu wykończenia budynku są adekwatne do cech wycenianej nieruchomości. Przyjęcie zadowalającego stanu technicznego budynku mieszkalnego uzasadnia fakt, iż obiekt budowany był od 2007 r., inwestycja została przerwana, niektóre z elementów budynku ulegają niszczeniu. Natomiast przyjęcie niskiego standardu wykończenia oznacza założenie, że budynek zostanie doprowadzony do stanu "do wykończenia", inaczej nazywanego "deweloperskim". Operat uznał za spójny, przyjmując, że wszystkie etapy szacowania przeprowadzone zostały konsekwentnie i zgodnie z procedurą wynikającą z przyjętej metodologii i uwarunkowań rynkowych. Uwzględnienie zarzutu skarżącego co do tego, że koszt pozostałych do wykonania robót jest zaniżony doprowadziłoby do obniżenia wartości, co jest sprzeczne z oczekiwaniami strony. Określona przez biegłą rzeczoznawcę majątkową wartość nieruchomości jest wartością rynkową.

W ocenie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej spełnione zostały również wymogi przewidziane rozporządzeniem RM. Wybrane do porównań transakcje spełniają wymogi podobieństwa. Ewentualne różnice zostały zniwelowane przez zastosowanie odpowiedniej korekty cenowej. Rzeczoznawca majątkowy nie użyła stwierdzenia, że nieruchomość znajduje się jedynie w sąsiedztwie dużej przychodni lekarskiej. Rzeczoznawca majątkowa scharakteryzowała lokalizację przedmiotowej nieruchomości jako dobrą, jednocześnie najwyżej ocenianą na tle przeanalizowanego rynku. Operat szacunkowy został wykonany z zachowaniem należytej staranności, w sposób przejrzysty pozwalający na zweryfikowanie zawartych w nim danych oraz zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Podzielił pogląd co do tego, że organ egzekucyjny może jedynie dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym. Stwierdził brak podstaw do kwestionowania rzetelności i prawidłowości operatu. Organ odwoławczy nie podzielił podnoszonych przez skarżącego zarzutów naruszenia przepisów postępowania administracyjnego. Przyjął, że brak jest podstaw do dopuszczania z urzędu przeciwdowodu przeciwko sporządzonej opinii.

Skarżący wniósł skargę na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w P. z 27 lipca 2017 r. wnosząc o jego uchylenie wraz z poprzedzającym je postanowieniem organu pierwszej instancji oraz przekazanie sprawy wskazanemu ostatnio organowi do ponownego rozpoznania. Ponadto wniósł o wstrzymanie wykonania zaskarżonego postanowienia. Zaskarżonemu postanowieniu zarzucił naruszenie

1) art. 110r § 1 pkt 7 w zw. z art. 110s § 1 u.p.e.a. w zw. z art. 156 w zw. z art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n. – poprzez oparcie wyceny na operacie szacunkowym sporządzonym nierzetelnie z uwzględnieniem nieruchomości, których nie można uznać za nieruchomości podobne w rozumieniu u.g.n.;

2) art. 7, art. 8 i art. 11 k.p.a. – poprzez działanie wbrew zasadzie dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego z uwzględnieniem interesu obywateli, zasadzie pogłębiania zaufania uczestników postępowania do władzy publicznej i zasadzie przekonywania do zasadności rozstrzygnięć;

3) art. 7, art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. – polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, w tym niewyjaśnienia, czy został w sposób prawidłowy sporządzony operat szacunkowy i zaniechaniu przez organ sporządzenia ponownego operatu szacunkowego ale już przez innego rzeczoznawcę z zakresu szacowania nieruchomości, w sytuacji, gdy wartość nieruchomości została znacznie zaniżona;

4) art. 7 k.p.a., art. 8 k.p.a., art. 11 k.p.a., w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. – polegające na niewystarczającym zebraniu z urzędu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego wbrew ciążącemu na organie obowiązkowi i w konsekwencji niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości, a w szczególności nie zlecenia sporządzenia operatu przez innego rzeczoznawcę;

5) art. 8 k.p.a., art. 11 k.p.a. oraz art. 107 § 3 k.p.a. – polegającego na niezastosowaniu tych przepisów i niewyjaśnieniu w uzasadnieniu postanowienia w sposób dokładany zmniejszenia wartości nieruchomości i przyczyn dlaczego organ, któremu powinno zależeć na uzyskaniu jak najlepszej ceny nie bierze pod uwagę oczywistych faktów;

6) art. 4 ust. 16 u.g.n. oraz § 56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia RM – poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, co doprowadziło do nieprawidłowego określenia wartości wycenianej nieruchomości;

5) § 56 rozporządzenia RM – poprzez jego błędną wykładnię prowadzącą do uznania przez organ egzekucyjny, że sporządzony przez biegłego operat szacunkowy zawiera wszystkie wymagane przepisami elementy, w sytuacji, gdy strona wskazała na szereg uchybień.

W odpowiedzi na skargę Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w P. podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie wnosząc o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga okazała się bezzasadna.

Zgodnie z art. 110r § 1 pkt 7 u.p.e.a., w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny podaje się m.in.: określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw. Z kolei na mocy art. 110s § 1 powołanego aktu, do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Wywiązując się z tego obowiązku organ pierwszej instancji postanowieniem z 10 marca 2017 r. powołał M. S. (rzeczoznawcę majątkowego) do wykonania opisu i oszacowania stanowiącej własność skarżącego nieruchomości położonej w K. przy ul. [...], dla której Sąd Rejonowy w K. [...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...]

Operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2017 r. poz. 1257 ze zm. – dalej w skrócie: "k.p.a."), stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego, wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych [tak: wyrok NSA z 16 września 2016 r., I OSK 2938/14, orzeczenia sądów administracyjnych dostępne pod adresem: orzeczenia.nsa.gov.pl]. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dotyczy to także wyboru nieruchomości podobnych, nadających się do szacunku przy zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących. Organ powinien dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny, jak i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości, co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, czy pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Jedynie w takiej sytuacji, prawidłowo pod względem formalnym sporządzony operat, może budzić uzasadnione wątpliwości i wymagać wyjaśnienia. Wprawdzie bowiem tego rodzaju operat nie ma charakteru wiążącego i podlega ocenie organu administracyjnego, lecz jako dokument sporządzony przez eksperta (rzeczoznawcę majątkowego) dysponującego wiedzą fachową w dziedzinie szacowania nieruchomości, ma zarazem moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 k.p.a.), wobec czego ocena ta nie może wchodzić w zakres wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego, ograniczając się do kontroli, czy zachowane zostały wszystkie przepisy prawa mające zastosowanie w danej sprawie (zob. np. wyroki NSA z 27 grudnia 2016 r., II OSK 801/15 i z 11 maja 2017 r., I OSK 2540/16).

Dokonując oceny operatu szacunkowego przy uwzględnieniu powyższych wskazań sąd uznaje, że odpowiada on wymogom prawa. Zastosowanie przez rzeczoznawcę przy wycenie podejścia mieszanego, metody pozostałościowej wynikało z przeprowadzonej wcześniej analizy rynku opisanej w pkt 7 operatu. Analiza ta wykazała, że na rynku lokalnym odbyło się kilka transakcji sprzedaży nieruchomości z rozpoczętą budową domu jednorodzinnego. Jednak stopień zaawansowania prac budowlanych był tak zróżnicowany, że transakcje te nie mogły stanowić odpowiedniego materiału porównawczego dla wyceny nieruchomości skarżącego. Przytoczone twierdzenie należy uznać za prawidłowe biorąc pod uwagę, że przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Zróżnicowanie stopnia zaawansowania prac budowlanych należy uznać za czynnik mogący wykluczać uznanie określonych nieruchomości za podobne. Z tego względu kolejnym etapem analizy rynku objęto nieruchomości zabudowane budynkami wykończonymi oraz oszacowano koszty niezbędne dla ukończenia zamierzonej inwestycji.

Przeprowadzenie omawianej analizy świadczy zarazem o wywiązaniu się z wymogów nałożonych przez § 3 ust. 2 rozporządzenia RM. Zgodnie ze wskazanym przepisem, określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Wybrane do porównań transakcje (opisane na stronie [...] i [...] operatu) spełniają wymogi podobieństwa wskazane w art. 4 pkt 16 u.g.n.

Wszystkie z trzech wybranych nieruchomości są podobne pod względem położenia, stanu prawnego, przeznaczenia, sposobu korzystania oraz rodzaju zabudowy. Wskazane na stronie 6 uzasadnienia skargi różnice w powierzchni nieruchomości zostały zniwelowane zgodnie z przyjętą w operacie metodologią. Każda z transakcji została opisana datą jej zawarcia; miejscowością; ulicą; powierzchnią; rodzajem, stanem technicznym i powierzchnią użytkową budynku oraz ceną. Z operatu szacunkowego wynika, że wszystkie transakcje objęte szczegółową analizą miały za przedmiot prawo własności. Wybrane do porównania nieruchomości znajdują się na terenach mieszkaniowych K.. Nieruchomości te zostały zabudowane wolno stojącymi domami mieszkalnymi, o współczesnej architekturze. Rzeczoznawca majątkowa scharakteryzowała lokalizację stanowiącej przedmiot wyceny nieruchomości jako dobrą, najwyżej ocenianą na tle przeanalizowanego rynku.

Zgodnie z przyjętą metodologią rzeczoznawca dokonała określenia wartości nieruchomości przy założeniu ukończenia inwestycji (zgłoszenia budynku do użytkowania). Na potrzeby sporządzenia opinii przyjęła, że w wyniku ukończenia inwestycji wybudowany na nieruchomości budynek osiągnie zadowalający stan techniczny i niski standard wykończenia obiektu. Przyjęcie zadowalającego stanu technicznego budynku wynikało z faktu, że obiekt ten był w budowie od 2007 r., budowa została przerwana a niektóre z elementów budynku ulegają zniszczeniu. Przyjęcie niskiego standardu wykończenia oznacza założenie, że budynek zostanie doprowadzony do stanu "do wykończenia" określanego również mianem "stanu deweloperskiego". Rzeczoznawca wyznaczając poziom kosztów związanych z dokończeniem inwestycji kierowała się cenami obiektów budowlanych z biuletynu cen obiektów budowlanych [...].

Sąd ocenia argumentację zawartą w operacie za spójną i przekonującą. W szczególności rzeczoznawca uzasadniła wybór przyjętego podejścia oraz metody szacunku. Prawidłowo przeprowadziła również analizę rynku celem ustalenia cen sprzedaży podobnych obiektów. Wbrew twierdzeniom podnoszonym w skardze wybór metody szacunku nie został dokonany w sposób dowolny. Przyjęcie podejścia mieszanego metody pozostałościowej jest uzasadnione z uwagi na bezsporną okoliczność, że na rynku lokalnym odbyło się kilka transakcji sprzedaży nieruchomości z rozpoczętą budową domu jednorodzinnego przy czym stopień zaawansowania prac budowlanych był tak zróżnicowany, że nie mogły one stanowić odpowiedniego materiału porównawczego dla wyceny nieruchomości skarżącego. Powyższa okoliczność wyklucza zastosowanie podejścia porównawczego przewidzianego w art. 153 u.g.n. Przyjęcie podejścia mieszanego, metody pozostałościowej znajduje również uzasadnienie w postanowieniach § 16 rozporządzenia RM. Zgodnie z tym przepisem, metodę pozostałościową stosuje się do określenia wartości rynkowej, jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego (§ 1). Wartość, o której mowa w ust. 1, określa się jako różnicę wartości nieruchomości po wykonaniu robót wymienionych w ust. 1 oraz wartości przeciętnych kosztów tych robót, z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych (§ 2). Podnoszony na etapie postępowania administracyjnego przez skarżącego zarzut zaniżenia kosztu pozostałych do wykonania robót doprowadziłby do obniżenia wartości nieruchomości, a nie jej podwyższenia. Sporządzony na zlecenie organów operat zawiera również wszystkie z elementów wskazanych w § 56 ust. 1 rozporządzenia RM. Operat zawiera w szczególności przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Sąd nie podziela również zarzutów naruszenia art. 156 u.g.n. Zgodnie z wymogami ust. 1 wskazanego przepisu powołany w sprawie rzeczoznawca sporządził na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Na dzień wydania zapadłych w sprawie postanowień nie zaistniały również wskazane w art. 156 ust. 3 u.g.n. okoliczności wykluczające możliwość wykorzystania operatu do celu, do którego został on sporządzony.

Zaskarżone postanowienie w opinii sądu nie narusza również art. 7, art.8, art.11, art.77 § 1, art. 80, art.107 § 3 k.p.a. Wydając zaskarżone postanowienie jak również poprzedzające je postanowienie organu pierwszej instancji organy nie uchybiły zasadzie legalizmu (art. 7 k.p.a.), zasadzie działania w sposób budzący zaufanie do władzy publicznej (art. 8 k.p.a.), jak i zasadzie przekonywania (art. 11 k.p.a.). Nie naruszyły również zasady prawdy materialnej prawidłowo uznając sporządzony na ich zlecenie operat za poprawny. Uzasadnienie zapadłych w sprawie postanowień czyni również zadość obowiązkom wynikającym z art. 107 § 3 k.p.a.

Podsumowując rozważania w powyższym zakresie sąd stwierdza, że organy administracji publicznej prawidłowo oceniły za nieuzasadnione zarzuty skarżącego co do opisu i oszacowania nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze , sąd , na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 ze zm.) orzekł, jak w sentencji wyroku.