Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2752/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2021-04-23 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Marzena Milewska-Karczewska Sędziowie: Sędzia WSA Anna Sękowska Sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran (spr.) po rozpoznaniu w dniu 23 kwietnia 2021 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skarg T. S. i K. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] października 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] października 2020 r., nr [...], po rozpatrzeniu odwołań wniesionych przez P. W., K. W. i T. S., utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta S. z dnia [...] maja 2020 r, nr [...], o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie czterech budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi, budowie dróg wewnętrznych, parkingu na samochody osobowe, zbiornika retencyjnego na wody opadowe i roztopowe i niezbędnej infrastruktury na terenie działek ew. o nr [...], [...], [...], [...], obręb [...], położonych w S. w rejonie ul. M.. W uzasadnieniu podano, iż wnioskiem z dnia 2 maja 2020 r. B. S.A. z siedzibą w S. wystąpiła do Prezydenta Miasta S. o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej budowie czterech budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi, budowie dróg wewnętrznych, parkingu na samochody osobowe, zbiornika retencyjnego na wody opadowe i roztopowe oraz niezbędnej infrastruktury na terenie działek ew. o nr [...], [...], [...], [...], obręb [...], położonych w S. w rejonie ul M.. W dniu [...] marca 2020 r. Prezydent przedłożył projekt decyzji, informując jednocześnie strony o możliwości zapoznania się z tym projektem. Pismem z dnia 2 kwietnia 2020 r. inwestor wniósł o dokonanie zmian w projekcie decyzji w zakresie wielości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni inwestycji, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz wysokości głównej kalenicy. Po opracowaniu kolejnego projektu decyzji, Prezydent Miasta S. opisaną na wstępie decyzją z dnia [...] maja 20220 r., nr [...], ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Odwołanie od powyższej decyzji złożyły strony: P. W., K. W. i T. S.. Do organu I instancji odwołania złożyli również: M. P., J. A. i J. J.. Po rozpatrzeniu odwołań P. W., K. W. i T. S., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy decyzję organu I instancji, wskazując na to, że dla terenu objętego wnioskiem inwestora brak jest miejscowego planu zagospodarowania terenu, a to oznacza, że inwestor w świetle art. 4 ust. 2 i art. 59 ust.1 u.p.z.p. obowiązany jest uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Kolegium podkreśliło, iż zgodnie z art. 54 pkt 2 lit. a) w zw. z art. 61 ust. 1 i art. 64 ust. 1 u.p.z.p. w decyzji o warunkach zabudowy określa się m.in. warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, w tym cech i wskaźników zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Organ I instancji w sposób prawidłowy ustalił stan faktyczny sprawy i poprzez analizę zaprezentował warunki faktyczne panujące na przedmiotowym terenie. Kolegium wyjaśniło, iż do ustalenia warunków konieczne jest istnienie przynajmniej jednej działki sąsiedniej dostępnej z tej samej drogi publicznej, która zbudowania jest w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie funkcji, parametrów, cech wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Omawiana decyzja, w ocenie organu odwoławczego, winna ostać się w obrocie prawnym. Inwestycja objęta wnioskiem inwestora dotyczy bowiem realizacji przedsięwzięcia o funkcji mieszkaniowej – zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, a tego rodzaju funkcja występuje na wielu działkach w obszarze analizowanym i są to działki o nr. [...], [...], [...], [...] [...]. Wynika to bezsprzecznie z treści sporządzonej analizy. W ocenie Kolegium, organ I Instancji prawidłowo ocenił także, że spełnione zostały wszystkie wymogi określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 - 5 u.p.z.p. Przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wskazują, że poszczególne wskaźniki i parametry ustala się na podstawie średnich wartości istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym, co dotyczy powierzchni zabudowy wraz z udziałem powierzchni biologicznie czynnej, szerokości elewacji frontowej z określoną tolerancją lub odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich i geometrię dachu. Linię zabudowy ustala jest jako przedłużenie istniejącej linii w sąsiedztwie z ewentualnymi modyfikacjami. Organ I instancji prawidłowo, zgodnie z przepisami ww. rozporządzenia, określił granice obszaru analizowanego, wyznaczając je w odległości trzykrotności frontu działki objętej wnioskiem. W odniesieniu do ustalenia frontu inwestycji organ wskazał, że teren planowanej inwestycji posiada dostęp do dwóch dróg publicznych, z których zgodnie z planem przedłożonym przez inwestora, realizowany będzie wjazd i wejście na teren inwestycji. Zgodnie z wnioskiem inwestora dostęp do drogi publicznej od strony zachodniej ( od strony ulicy bez nazwy) realizowany będzie z dwóch punktów, z tej strony znajdują się elewacje frontowe trzech z planowanych budynków. Zasadnie zatem organ I instancji ustalił front inwestycji według linii rozgraniczającej teren inwestycji, oznaczonej punktami A-B-C-D. Kolegium stwierdziło, że prawidłowo zgodnie z § 4 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 203 r. organ I instancji wyznaczył linie zabudowy. Linia zabudowy budynku znajdującego się na działkach nr [...], [...] i [...], z obr. [...], znajduje się najbliżej w stosunku do terenu inwestycji. Wobec tego obowiązującą linię zabudowy ustalano w odległości 7,7 m od linii rozgraniczającej teren inwestycji oznaczonej lit. A-B-C-D dla trzech budynków oraz linii rozgraniczającej teren inwestycji oznaczonej literami E-F dla czwartego budynku. Prawidłowo, na podstawie § 5 ust. 2 ww. rozporządzenia, wyznaczono również wskaźnik powierzchni nowej zabudowy w wielkości od 0,22 do 0,34. Z analizy wynika, że w obszarze objętym analizą występują zróżnicowane parametry od 0,04 do 0,61. Średni wskaźnik powierzchni zabudowy wyniósł 0,22. Jednakże dla nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkaniowymi wielorodzinnymi wskaźnik ten wynosi 0,12 do 0,36. Zgodnie z obowiązującymi przepisami wyznaczono szerokość elewacji frontowej jako od 30,9 do 400,2 m. Wskaźnik ten dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych mieści się w przedziale od 5,6 do 40,2m. Organ stosując 20% tolerancję ustalił szerokość elewacji frontowej 30,9 m, co nawiązuje do średniej wartości wskaźnika, do 40,2 m, co nawiązuje do wartości tego wskaźnika w trzech budynkach posadowionych na działce [...], znajdującej się w odległości ok. 61,5 m od terenu inwestycji. Prawidłowo zgodnie z przepisami wyznaczono także wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki na poziomie 11,7 m z tolerancją do 10%. Parametr ten dla istniejącej zabudowy wielorodzinnej w obszarze analizowanym wynosi od 5 do 15 m, przy średniej wartości wynoszącej 10,3 m. Kolejny wskaźnik – geometrię dachu- dla planowanej inwestycji ustalono jako dach jedno-, dwu- lub wielospadowy, kalenica główna równoległa lub prostopadła do elewacji frontowej, wysokość głównej kalenicy 13,l 6 m z tolerancją 10 %, kąt nachylenia połaci od 00 do 250. W obszarze analizowanym wysokość kalenic budynków mieszkalnych wielorodzinnych i zbiorowego zamieszkania mieszczą się w przedziale od 6,5 do 15,6 m, średnia wysokość wynosi to 11,3 m. Zatem parametr ten wpisuje się w stan istniejący na obszarze analizowanym. Z kolei przy ustalania kąta nachylenia dachu nawiązano do kątów nachylenia innych budynków mieszkalnych wielorodzinnych w obszarze analizowanym. Wprowadzono obowiązek zachowania części terenu inwestycji jako powierzchni biologicznie czynnej - 25% powierzchni terenu przewidzianego pod inwestycję. Kolegium stwierdziło, że inwestycja objęta wnioskiem, poza warunkami dobrego sąsiedztwa, spełnia również inne wymogi określone w art. 61 u.p.z.p. Teren objęty inwestycją posiada zapewniony dostęp do drogi publicznej – ulicy M. oraz ulicy bez nazwy. Inwestor legitymuje się wymaganymi umowami i promesami dotyczącymi zaopatrzenia terenu objętego inwestycją w niezbędne do jej funkcjonowania media. W odniesieniu do zarzutu odwołujących, że planowana inwestycja będzie niekorzystnie oddziaływać na ich nieruchomości, Kolegium wyjaśniło, że decyzja o warunkach zabudowy nie narusza ich praw, nie rodzi praw do terenu i może być wydana każdemu kto o nią wystąpi, bez konieczności legitymowania się prawem do terenu. Ewentualnie odziaływanie planowanej inwestycji oraz jej wpływ na nieruchomości sąsiednie będzie przedmiotem rozpatrzenia na etapie pozwolenia na budowę. Odnośnie zarzutu naruszenia art. 10 § 1 k.p.a. Kolegium stwierdziło, iż wydanie decyzji przez organ I instancji bez powtórnego zawiadomienia i możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym nie miało wpływu na wynik sprawy. Poza tym strony w postępowaniu odwoławczym miały możliwość zapoznania się z całym zgromadzonym materiałem dowodowym i odniesienia do tych materiałów. Skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powyższą decyzję wnieśli T. S. oraz K. W., reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika. T. S. w skardze wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta S. z dnia [...] maja 2020 r., podnosząc zarzut naruszenia przepisów prawa, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 8, 9, 10, 77, 80, 107 i 138 k.p.a. w zw. § 5, 6 i 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w zw. z art. 61 ust.1 pkt 3 u.p.z.p., w zw. z art. 52 ust.2 pkt 2 i art. 64 u.p.z.p. gdyż organ uniemożliwił stronom wzięcia udziału w każdym jego stadium, a przed wydaniem decyzji nie umożliwił wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań; brak należytego i wyczerpującego informowania stron o okolicznościach sprawy., a w zaistniałej sytuacji organ odwoławczy utrzymał w mocy decyzję; podjęcie decyzji bez uzyskania wyczerpujących wyjaśnień od wnioskodawcy. Skarżąca podniosła również zarzut naruszenia art. 64 § 2 k.p.a. w zw. z art. 52 ust.2 pkt 2 i art. 64 u.p.z.a., gdyż wniosek nie spełnia wymagań ustalonych przepisami prawa, organ nie wezwał wnioskodawcy do usunięcia braków, a organ odwoławczy w zaistniałej sytuacji utrzymał decyzję. W uzasadnieniu skargi przedstawiła argumentację na poparcie sformułowanych w niej zarzutów. K. W. zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie: I. art. 7, 8 § 1, 9, 10 § 1, 77. 78 § 1, 80, 81, 107 § 3, 138 § 1 pkt 1 i § 2 k.p.a., polegające na niedopełnieniu obowiązku wyjaśnienia wszystkich okoliczności sprawy, niezapewnienie stronom przed wydaniem decyzji możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań, nieprzeprowadzenie dowodów wnioskowanych przez strony, sporządzenie uzasadnienia z pominięciem zasad wskazanych w art. 107 § 3 k.p.a., niezasadne utrzymanie wadliwej decyzji wydanej z naruszeniem przepisów postępowania, w sytuacji gdy konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy miał istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie, II. przepisów prawa materialnego, a w szczególności: - art. 61 ust. 1 pkt 2 i 3 u.p.z.p. przez jego błędną wykładnię w postaci uznania, iż zostały spełnione warunki do wydania decyzji takie jak dostęp do drogi publicznej i wystarczająca infrastruktura techniczna; - art. 1 ust. 2 pkt 1, 2 i 3 u.p.z.p. poprzez nieuwzględnienie wymagań ładu przestrzennego w tym urbanistyki i architektury, walorów architektonicznych i krajobrazowych oraz wymagań ochrony środowiska; - art. 9 ust. 5 u.p.z.p. poprzez ustalenie warunków zabudowy w oparciu o ustalenia Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, który nie jest przepisem prawa miejscowego;

- art. 6 ust. 2 u.p.z.p. poprzez nieuwzględnienie prawa skarżącego do ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób; - art. 43 ustawy o drogach publicznych, poprzez wyznaczenie linii zabudowy niezgodnie z tym przepisem; - § 3, 4, 5, 6, 7, 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez ustalenie warunków zabudowy odbiegających od średnich wskaźników z obszaru analizowanego bez wykazania, że wynika to z analizy urbanistycznej, - art. 74 ust. 1 i 2 ustawy Prawo ochrony środowiska poprzez jego niezastosowanie, to jest pominięcie wymogu oszczędnego gospodarowania terenem. Wskazując na powyższe pełnomocnik skarżącego wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz zwrot kosztów postępowania zgodnie obowiązującymi przepisami. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j.t. Dz.U. z 2018 r. poz. 2188) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności organów administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Stosownie do treści art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1302,; dalej jako: p.p.s.a.) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skargi podlegały oddaleniu, albowiem Sąd rozpoznając sprawę nie dopatrzył się w działaniu organów administracji ani naruszenia norm prawa materialnego, ani też naruszenia przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1073, ze zm.) w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Doprecyzowanie powyższej normy stanowi art. 59 ust. 1 cyt. ustawy, zgodnie z którym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. Przepis art. 61 ust. 1 powoływanej ustawy stanowi z kolei, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Sposób ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego został określony w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 tego rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Przepis § 9 ust. 1 – 3 rozporządzenia stanowi natomiast, że warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii. W niniejszej sprawie nie jest sporne, że dla terenu objętego wnioskiem inwestora brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Zatem przedmiotem postępowania o ustalenie warunków zabudowy jest ocena, czy planowany przez wnioskodawcę sposób zagospodarowania terenu nie naruszy zasady "dobrego sąsiedztwa" i gwarantuje zachowanie na danym terenie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przesłanki, jakie muszą być spełnione przy dokonywaniu tej oceny, określa powołany wyżej art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu musi być więc poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wskazać należy, iż zgodnie z treścią art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie można odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Należy też podkreślić, iż decyzja o warunkach zabudowy ma charakter związany. Zatem, jeśli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy inwestycji, której ustalenie pozostaje w zgodzie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i z unormowaniami przewidzianymi w przepisach szczególnych oraz czyni zadość warunkom formalnym, obowiązkiem organu właściwego w sprawie jest wydanie decyzji pozytywnej. Analiza akt postępowania zakończonego wydaniem zaskarżonej decyzji z dnia [...] października 2020 r. prowadzi do wniosku, że organy obu instancji w sposób prawidłowy i wnikliwy przeprowadziły postępowanie dowodowe, należycie oceniły zgromadzony materiał dowody i wydały zgodne z prawem rozstrzygnięcia. W pierwszym rzędzie należy stwierdzić, że organ I instancji, stosownie do § 3 ust. 1 powoływanego wyżej rozporządzenia, przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wynik przeprowadzonej analizy stanowi załącznik nr 2 do decyzji z [...] maja 2020 r. Z kolei w załączniku graficznym nr 2 do decyzji na kopii mapy przedstawiono granice obszaru analizowanego. Przepis § 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. określa minimalne granice obszaru analizowanego co oznacza, że organ wydający decyzję o warunkach zabudowy może wyznaczyć większy obszar wokół terenu inwestycji, który będzie tworzył całość urbanistyczną. W przedmiotowej sprawie, w ocenie Sądu, ustalając warunki zabudowy, organy prawidłowo wyznaczyły granice obszaru analizowanego i prawidłowo przeprowadziły analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W judykaturze przyjmuje się szerokie rozumienie pojęcia sąsiedztwa zastosowanego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co ma prowadzić w istocie do czynienia przez właściwy organ takich poszukiwań na danym terenie, objętym analizą urbanistyczną, która umożliwi uwzględnienie wniosku inwestora (por. wyroki NSA: z dnia 3 grudnia 2008 r. sygn. akt II OSK 1520/07, z dnia 31 maja 2010 r. sygn. akt II OSK 860/09, [w:] CBOSA). Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, jako takiego ukształtowania przestrzeni, który tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji (por. wyrok NSA z dnia 17 kwietnia 2007 r., sygn. II OSK 646/06, LEX nr 322329). Przesłankę kontynuacji funkcji należy odnieść do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich w szerokim rozumieniu pojęcia "działka sąsiednia". W zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć sensu largo, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela, czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy, a przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu. (por. wyrok NSA z 18 czerwca 2008 r., sygn. akt II OSK 58/07, LEX nr 465665). Ratio legis postanowień art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wymaga zastosowania wykładni celowościowej. Restryktywna interpretacja pojęcia "działki sąsiedniej", jako działki graniczącej byłaby sprzeczna z celami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustawa bowiem nie wskazuje, że działką sąsiednią jest tylko działka bezpośrednio sąsiadująca (granicząca) z terenem inwestycji. Warunek sąsiedztwa należy utożsamiać z tzw. sąsiedztwem urbanistycznym, niemającym wiele wspólnego ze wspólną granicą (zob. E. Skorczyńska, Lokalizacja inwestycji celu publicznego i ustalenie warunków zabudowy dla innych inwestycji, "Samorząd Terytorialny" 2004, nr 7-8, s. 94). Ponadto należy zauważyć, że prawodawca przewidział możliwość "innego" ukształtowania parametrów nowej zabudowy niż wynikać miałoby to z precyzyjnych uregulowań rozporządzenia i dał w tym zakresie stosowne kompetencje organom administracji. Wystarczy bowiem porównać treść przepisów: § 4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2, § 7 ust. 4 rozporządzenia aby dojść do wniosku, że jeżeli wynika to z analizy architektonicznej dopuszczalne jest "inne" ukształtowanie niektórych parametrów nowej zabudowy niż wynikałoby to ze ściśle reglamentujących, precyzyjnych przepisów regulujących ową sferę prawną. W ocenie Sądu, organy dopełniły spoczywającego na nich obowiązku dotyczącego określenia cech, do których trzeba dostosować przedmiotową inwestycję (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). W rozpoznawanej sprawie, przeprowadzona analiza wykazała, że zaskarżona decyzja dotyczy obszaru, w którym działki sąsiednie są zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, budynkami garażowymi, budynkami gospodarczymi, budynkami wielorodzinnymi i budynkami usługowymi. Konsekwencją różnej zabudowy spełniającej powyższe funkcje jest zróżnicowanie pozostałych parametrach normowanych rozporządzeniem. Wbrew zarzutom skarg, wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ocena inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, nie oznacza zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie oraz bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy. Nowa zabudowa jest dopuszczalna, gdy można ją pogodzić (nie jest sprzeczna) z funkcją istniejącą na analizowanym obszarze. W związku z tym należy zwrócić uwagę, że w sprawie niniejszej, organy prawidłowo oceniły, że w wyznaczonym obszarze analizowanym, warunki nowej zabudowy nie naruszają dotychczasowego "ładu przestrzennego". W stanie faktycznym przedmiotowej sprawy, zgodzić się należy ze stanowiskiem organów orzekających w sprawie, że parametry planowanej zabudowy należało dostosować do już istniejącej zabudowy wielomieszkaniowej. Rozstrzygnięcia dotyczące terenów zurbanizowanych powinny być wynikiem dogłębnej analizy opartej także na rozważeniu walorów ekonomicznych przestrzeni (art. 1 ust. 2 pkt 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy, że ustalenia w zakresie poszczególnych parametrów planowanej inwestycji, tj. linii zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu zostały ustalone prawidłowo w nawiązaniu do zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, czyli takiej samej funkcji co zabudowa planowana. Konkludując stwierdzić należy, że ocena legalności zaskarżonej decyzji w granicach zakreślonych rozstrzygnięciem nie daje podstaw do stwierdzenia, że doszło do naruszenia prawa materialnego lub naruszenia prawa procesowego, które mogłoby mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Brak jest podstaw do uznania, iż w postępowaniu nie wyjaśniono wszystkich istotnych kwestii mających wpływ na rozstrzygnięcie sprawy. Decyzja zawiera wszystkie niezbędne elementy, a jej uzasadnienie w stanie faktycznym i prawnym ustalonym w sprawie jest prawidłowe. Wobec tego wszelkie zarzuty podniesione w skargach należało uznać za nieuzasadnione. Z akt sprawy wynika, że organy przeprowadziły postępowanie z udziałem wszystkich stron postępowania, zapewniając możliwość zapoznania się ze zgromadzonym materiałem dowodowym, składania wniosków i uwag. Z tych wszystkich względów Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł, jak sentencji.