Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 304/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2015-08-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 5, par. 7
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Dnia 19 sierpnia 2015 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Jolanta Rosińska (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka, Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski, , Protokolant Referent stażysta Izabela Bielińska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 sierpnia 2015 roku sprawy ze skargi A Spółki komandytowej w Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji oddala skargę LS


UZASADNIENIE

Z akt sprawy wynika, że decyzją nr [...] z dnia [...] Prezydent Miasta Ł. po rozpatrzeniu wniosku B Sp. z o.o. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym i towarzyszącą infrastrukturą, przewidzianej do realizacji na terenie nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A nr 69, na działkach o nr ewid. 156/3, 163/7, 163/6, 156/1 w obrębie [...], zgodnie z załącznikiem graficznym i wytycznymi urbanistyczno-architektonicznymi.

W wyniku odwołania A Sp. z o.o. s.k.a. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. decyzją nr [...] z dnia [...] uchyliło powyższą decyzję w części dotyczącej pkt II. "Warunki i szczegółowe zasady zabudowy i zagospodarowania terenu wynikające z przepisów odrębnych" i w tym zakresie orzekło co do istoty.

Decyzja powyższa została zaskarżona do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, który to wyrokiem z dnia 28 października 2014r., II SA/Łd 918/13 uchylił decyzję Kolegium. WSA wskazał, że decyzja o warunkach zabudowy nie może określać parametrów technicznych planowanego zamierzenia inwestycyjnego w sposób umożliwiający ich zmianę na plus lub minus, lecz ustalanie wskaźników i wymiarów planowanej zabudowy jest dopuszczalne w formie przedziałów wielkości (minimalnej i maksymalnej). Ponadto stanowisko organu co do współczynnika zabudowy na poziomie 0,8, umotywowane położeniem obszaru projektowanej inwestycji w śródmieściu, w terenie o intensywnej zabudowie, WSA uznał za przekonywujące.

Następnie Kolegium wydało decyzję nr [...] z dnia [...], którą uchyliło decyzję organu I instancji w części dotyczącej pkt II. "Warunki i szczegółowe zasady zabudowy i zagospodarowania terenu wynikające z przepisów odrębnych" i w tym zakresie orzekło co do istoty. Również i ta decyzja SKO została uchylona wyrokiem WSA w Łodzi z dnia 28 października 2014 r., sygn.. akt II SA/Łd 775/14. W ocenie WSA kształtując niezbędne parametry zabudowy, to jest wielkość powierzchni zabudowy, wysokość elewacji frontowej i geometrię dachu, organ uczynił to w sposób dowolny, a tym samym pozostający w sprzeczności z wynikami analizy architektoniczno - urbanistycznej, stanowiącej załącznik do decyzji organu I instancji. Zatem zmiany dokonane przez organ odwoławczy winny były dotyczyć tylko i wyłącznie tych trzech wskaźników. Przy czym co istotne, organ nie był zobowiązany do ponownego dokonania analizy urbanistycznej, jedynie do prawidłowego, precyzyjnego określenia tych wskaźników. Sąd stwierdził, iż dokonując kontroli ponownie ustalonych wskaźników zabudowy stwierdzić należy, że z jednym wyjątkiem, o którym mowa niżej, parametry te zostały ustalone w sposób czytelny i precyzyjny, zgodny z powyższymi zasadami.

WSA ocenił, iż wbrew zarzutom skargi parametry odpowiadają danym zawartym w analizie urbanistycznej i jej wnioskom za wyjątkiem określenia wysokości elewacji frontowej i tylko w takim zakresie skarga jest uzasadniona. Sąd bowiem wyraźnie wskazał, że w decyzji o warunkach zabudowy wymagane wskaźniki należy określić albo w formie tzw. widełek, czyli określając minimalną i maksymalną dopuszczalną ich wielkość, bądź podając wartość precyzyjnie określoną. Z analizy wynika wskazanie do określenia tego wskaźnika na 17 metrów. Zatem wydaje się, że organ winien określić ten wskaźnik liczbą "17m", a jeżeli organ wybrał opcję widełek, należało uwzględnić dane graniczne wynikające z analizy. W tym przypadku dopuszczalne, uzasadnione przez autora analizy widełki dla wysokości budynku w części frontowej to 16-17 metrów, a nie 16-19 metrów, co wyraźnie przesądził autor analizy.

Rozpoznając kolejny raz sprawę decyzją nr [...] z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez A Sp. z o.o. s.k.a. od decyzji Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] nr [...] ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym i towarzyszącą infrastrukturą, przewidzianej do realizacji na terenie nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A nr 69, na działkach o nr ewid. 156/3, 163/7, 163/6, 156/1 w obrębie [...], zgodnie z załącznikiem graficznym i wytycznymi urbanistyczno - architektonicznymi, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz.U. z 2013r. poz.267), art.59 i art.61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 2012r. poz.647 ) orzekło następująco:

I. uchylono zaskarżoną decyzję w części: pkt II. Warunki i szczegółowe zasady zabudowy i zagospodarowania terenu wynikające z przepisów odrębnych:

1 Warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego:

1. Zgodnie z art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym projektując inwestycje należy uwzględnić wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury oraz walory architektoniczne i krajobrazowe.

2. W oparciu o rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588), oraz o przeprowadzoną analizę urbanistyczną ustalono następujące zasady zabudowy:

- obowiązujące linie zabudowy wzdłuż ulic B i A oraz nieprzekraczalna linia zabudowy (narożnik ww. ulic) - wkreślone są na załączniku graficznym do niniejszej decyzji;

- wskaźnik wielkości powierzchni istniejącej i nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu (tj. działek o numerach ewidencyjnych 156/3,163/5,163/6,156/1, znajdujących się w obrębie geodezyjnym [...]) - do 0.8;

- szerokości elewacji frontowych - do pełnych szerokości frontów ww. terenu;

- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki - do 17 m; dopuszcza się zabudowę w głębi działki do 19 m;

- geometria dachu - kąt nachylenia głównych połaci dachowych do 15°.

Ze względów urbanistycznych wskazana jest zabudowa w granicy z działkami sąsiednimi.

II. w zakresie określonym w pkt 1 niniejszej decyzji orzeczono co do istoty: ustalono pkt II. w brzmieniu:

pkt II. Warunki i szczegółowe zasady zabudowy i zagospodarowania terenu wynikające z przepisów odrębnych:

- obowiązujące linie zabudowy wzdłuż ulic B i A oraz nieprzekraczalna linia zabudowy (narożnik ww. ulic) - wkreślone są na załączniku graficznym do niniejszej decyzji;

- wskaźnik wielkości powierzchni istniejącej i nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu (tj. działek o numerach ewidencyjnych 156/3,163/5,163/6,156/1, znajdujących się w obrębie geodezyjnym [...]) - 0,8

- szerokości elewacji frontowych - do pełnych szerokości frontów ww. terenu;

- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki - 16m -17m, dopuszcza się zabudowę w głębi działki 16m -19m

- geometria dachu - dach jedno lub dwuspadowy, kąt nachylenia głównych połaci dachowych od 10° do 15°.

Ze względów urbanistycznych wskazana jest zabudowa w granicy z działkami sąsiednimi.

3. w pozostałej części utrzymano w mocy decyzję organu I instancji zgodnie z załącznikiem graficznym i wytycznymi urbanistyczno – architektonicznymi.

SKO wyjaśniło, że z istniejącej w aktach sprawy analizy urbanistyczno -architektonicznej wynika, że teren objęty wnioskiem to teren poprzemysłowy (po wyburzonej fabryce z pozostawioną zabytkową stróżówką) otoczony kamienicami mieszkalnymi, tworzącymi zwarte pierzeje ul. B i częściowo ul. A. Jest to obszar o niezakończonym procesie urbanizacji (istnieją działki z budynkami w budowie, niezabudowane lub zabudowane budynkami gospodarczymi), oraz zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Nadto organ wykazał, iż teren w obszarze analizowanym posiada uzbrojenie w sieć wodociągową energetyczną, a inwestor przedłożył niezbędne umowy z gestorami sieci. Teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej oraz nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów. Projekt przedmiotowej decyzji, uzyskał uzgodnienia właściwych organów. (postanowienie Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego z dnia [...] marca 2014r. utrzymujące w mocy postanowienie własne z dnia [...] odmawiające stwierdzenia nieważności postanowienia Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] 2012r. w części uzgadniającej projekt decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym i towarzyszącą infrastrukturą, planowanej w Ł. przy ul. A 69 w stosunku do dawnej stróżówki, w pozostałej części zaś stwierdzające nieważność w/w postanowienia Prezydenta Miasta Ł.).

Dalej SKO wskazało, że zabudowa istniejąca na sąsiednich działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej niewątpliwie kontynuuje funkcję istniejącą w obszarze analizowanym i pozwala na ustalenie wymagań dla nowej, planowanej zabudowy. Nadto jak wykazało przeprowadzone przez organ I instancji postępowanie, inwestycja spełnia również pozostałe z przesłanek określonych przez ustawodawcę w treści art. 61 ust. 1pkt 2-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Powyższe, wobec regulacji art. 61 ust. 1 ustawy, wymagającego dla wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy łącznego spełnienia wymienionych w nim przesłanek skutkuje ustaleniem warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji.

Odnosząc się natomiast do parametrów ustalonych w zaskarżonej decyzji SKO wskazało, że zgodnie z wyrokiem Sądu konieczne jest ich dostateczne skonkretyzowanie tj.: wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, kąta nachylenia głównych połaci dachowych, wskazanie kształtu dachu (ilości połaci dachowych).

Jak wskazują wyniki analizy urbanistycznej przeprowadzonej w przedmiotowej sprawie, wskaźnik powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym zawiera się w przedziale od 0,2 do 0,8. Średnia wielkość wskaźnika powierzchni wynosi 0,52. Dla nowej zabudowy został on ustalony na poziomie "do 0,8" co umotywowano położeniem obszaru projektowanej inwestycji w śródmieściu, w terenie o intensywnej zabudowie. Aby zatem uniknąć realizacji dowolnej inwestycji, mogącej pozostawać w sprzeczności z zastanym sposobem zagospodarowania sąsiednich terenów SKO uznało, że należy ustalić ów wskaźnik na poziomie 0,8. Motywując odstępstwo od średniego wskaźnika zabudowy Kolegium wskazało na trzy nieruchomości znajdujące się w bezpośrednim sąsiedztwie terenu projektowanej inwestycji, których współczynnik zabudowy wynosi od 0,71 do 0,81, a dwie z nich zabudowane są w taki sposób, co zabudowa projektowana (mieszkaniowa wielorodzinna). Powyższe okoliczności dają zdaniem Kolegium podstawę ustalenia wskaźnika powierzchni dla istniejącej i nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji na poziomie maksymalnym dla obszaru analizowanego.

Kolegium podniosło, że wysokość górnej krawędzi elewacji, jej gzymsu lub attyki ustalono w oparciu o wysokość budynków frontowych tworzących pierzeje ul. B oraz ul. A i mieści się w przedziale od 16-19 m. Dla zachowania ładu przestrzennego organ w analizie wskazał, że należy kontynuować wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych budynków pierzei vis a vis projektowanej inwestycji do wysokości 17 m, zaś w głębi terenu inwestycji do wysokości 19 m .

I tu Kolegium będąc związane wyrokiem Sądu ustaliło dla górnych krawędzi elewacji frontowych budynków usytuowanych od strony ul. B (front działki) przedział 16 -17m (w nawiązaniu do zabudowy dwóch sąsiednich nieruchomości usytuowanych po przeciwnej stronie oraz z uwzględnieniem danych granicznych wynikających z analizy) zaś w głębi terenu inwestycji przedział 16 -19 m.

W zakresie natomiast kwestionowanej geometrii dachu: układ połaci dachowych w obszarze to większość dachy jedno i dwuspadowe o spadkach głównych połaci od 10° do 30° (poza zabytkowymi obiektami) z kalenicami wzdłuż ulic. Geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) SKO ustaliło odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym w postaci widełek od 10 do 15 stopni ze wskazaniem, iż maksymalny spadek połaci dachowych wyznacza się jako wartość 15 stopni a kierunek kalenicy od strony frontu działki równoległy do przyległych ulic.

W zakresie dopuszczenia szerokości elewacji frontowych do pełnej szerokości frontów terenu - od ul. B i ul. A organ podkreślił, iż cecha ta w formie określonej w zaskarżonej decyzji wynika ze względów urbanistycznych, bowiem wynika ona z istniejącej zabudowy (zabudowy w granicy z działkami sąsiednimi). W ocenie Kolegium niemożliwym będzie zachowanie tej cechy dla planowanej inwestycji od ul. A z uwagi na nakaz zachowania obiektu zabytkowej stróżówki. Zdaniem organu wyznaczając parametr szerokości elewacji frontowej (dopuszczając szerokość tę do pełnej szerokości frontów działki) w treści decyzji, organ I instancji nie przesądził o usytuowaniu planowanej inwestycji w granicach działek sąsiednich, bowiem kwestia ta rozstrzygnie się na etapie pozwolenia na budowę.

Powyższą decyzję zaskarżyła spółka A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa, która zarzuciła organowi :

1. naruszenie przepisów postępowania tj.: art. 6, 7, 8 i 77, 80 K.p.a. poprzez nie przeprowadzenie z urzędu postępowania dowodowego sposób wyczerpujący mający a w sposób dowolny nie uwzględniający wszystkich dowodów zgromadzonych w sprawie.

2. naruszenie przepisów prawa materialnego :

- naruszenie art. 1 ust. 2 pkt. 1 i 2 oraz 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uznanie, że planowana inwestycja nie narusza zasady dobrego sąsiedztwa, ładu przestrzennego oraz architektonicznego w sytuacji , gdy z uwagi na przeważającą funkcję mieszkaniową budynków sąsiednich planowane budynki z uwagi na ich wysokość oraz wskaźnika zabudowy nie będą pozostawały z nimi w harmonii i będą naruszały wymogi kontynuacji zabudowy

- naruszenie § 3, 5 ,7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 roku w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, jak również § art. 2 pkt. 1 i art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 7, 77, 107 K.p.a. poprzez uznanie że ustalony przez organ II instancji współczynnik zabudowy oraz wysokość zabudowy frontowej projektowanej inwestycji są zgodne z przepisami.

Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji i zasądzenie kosztów postępowania.

Strona podniosła, że SKO ustaliło w skarżonej decyzji wskaźnik zabudowy jako 0,8, wskazując na trzy nieruchomości znajdujące się w bezpośrednim sąsiedztwie terenu projektowanej inwestycji , których współczynnik zabudowy wynosi od 0,71 do 0,81. Z decyzji nie wynika jednak, które trzy nieruchomości znajdujące się w obszarze analizowanym posiadają taki współczynnik. Wybiórcze przyjęcie nieokreślonych nieruchomości spośród kilkunastu, które znajdują się w obszarze analizowanym i posiadają znacznie niższy wskaźnik zabudowy – zdaniem strony - narusza obowiązek szczegółowego uzasadnienia odstępstwa od zasady średniego wskaźnika zabudowy wyrażoną w § 5 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 roku w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Skarżąca nie zgodziła się z poglądem SKO, że można uznać za uzasadnione odstępstwo od zasady określenia średniego wskaźnika, jeżeli tylko 3 budynki posiadają zbliżony wskaźnik do projektowanego zamierzenie inwestycyjnego. Tym samym projektowana zabudowa narusza także zasadę dobrego sąsiedztwa i ładu przestrzennego oraz architektonicznego, ponieważ nie będzie ona korespondowała z budynkami sąsiednimi przy ul. A 65 i 67, które są znacznie niższe i są wpisane w ewidencji zabytków, co było już podnoszone na wcześniejszym etapie postępowania.

W ocenie strony zaskarżona decyzja zawiera także inny błąd. Organ odwoławczy powołując się na wytyczne WSA zawarte w wyroku z dnia 24.10.2014r., sygn. II SA/Łd 775/14 ustalił wysokość zabudowy frontowej o parametrach 16-17 metrów, a w części tylnej działki 16-19 metrów. Skarżący nie zgadza się ani ze stanowiskiem SKO, ani z wytycznymi WSA w tym zakresie. Sam Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 24.10.2014 roku wskazał, że z analizy wynika wskazanie do określenia tego wskaźnika na 17 metrów. Niezrozumiałe jest zatem postępowanie SKO, które po raz kolejny ustala wysokość zabudowy w formie widełek, w sytuacji, gdy z analizy wynika jednoznacznie wskazanie ustalenie tego parametru jednoznacznie na 17 metrów. Z wytycznych WSA, na których oparło się SKO wynika, że dwie sąsiednie nieruchomości mają wysokość 17 metrów, tym samym niedopuszczalne było ustalenie wysokości zabudowy poprzez jej określenie w sposób , w jaki zrobiono to w skarżonej decyzji.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) w zw. z § 3 ust. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) - przywoływanej dalej w tekście jako p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd nie przejmuje sprawy administracyjnej do merytorycznego rozpoznania.

Sąd administracyjny, uwzględniając skargę, uchyla zaskarżony akt w całości albo części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa, dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub też inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Jeżeli natomiast zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub innych przepisach - stwierdza nieważność orzeczenia w całości lub części. Stwierdzenie wydania aktu z naruszeniem prawa wchodzi zaś w grę, o ile zachodzą przyczyny, określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub innych przepisach art. 145 p.p.s.a. W razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala (art. 151 p.p.s.a.).

Po myśli art. 134 §1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.).

Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012r. poz. 647 ze zm.). Stosownie do art. 59 ust. 1 ustawy zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części – z zastrzeżeniem określonych sytuacji, które nie mają zastosowania w niniejszej sprawie – wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Dalej, przepis art. 61 ust. 1 tej ustawy stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 omawianej ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 tejże ustawy.

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W orzecznictwie przyjmuje się, że celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, a zatem zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa należy badać wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. Oznacza to, że w każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany jako urbanistyczną całość. Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do funkcji wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (kontynuacja gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej (vide: wyrok NSA z dnia 20 marca 2012r., w sprawie sygn. akt II OSK 10/11, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Kwestie te w sposób szczegółowy określone zostały w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588).

W tym miejscu warto przypomnieć, że sprawa była już dwukrotnie przedmiotem rozważań tutejszego Sądu i na obecnym etapie postępowania sporne – w ocenie skarżącej – pozostały tylko dwa elementy: wysokość elewacji frontowej i współczynnik powierzchni zabudowy.

Stosownie do treści art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm., dalej: p.p.s.a.), ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia. Przez ocenę prawną należy rozumieć wyjaśnienie istotnej treści przepisów prawnych i sposobu ich stosowania w rozpoznawanej sprawie. Pojęcie to obejmuje zarówno krytykę sposobu zastosowania normy prawnej w zaskarżonym akcie (czynności), jak i wyjaśnienie, dlaczego stosowanie tej normy przez organ, który wydał ten akt (czynność) zostało uznane za błędne. Wskazania co do dalszego postępowania stanowią natomiast z reguły konsekwencje oceny prawnej. Dotyczą one sposobu działania w toku ponownego rozpoznania sprawy i mają na celu uniknięcie błędów już popełnionych oraz wskazanie kierunku, w którym powinno zmierzać przyszłe postępowanie administracyjne. Związanie samego sądu administracyjnego, w rozumieniu ww. przepisu oznacza zaś to, iż nie może on formułować nowych ocen prawnych, sprzecznych z wyrażonym wcześniej poglądem, lecz zobowiązany jest do podporządkowania się mu w pełnym zakresie oraz konsekwentnego reagowania w razie stwierdzenia braku zastosowania się do wskazań w zakresie dalszego postępowania przed organem administracji publicznej. Dodać należy, iż przepis art. 153 ww. ustawy ma charakter bezwzględnie obowiązujący co oznacza, że ani organ administracji publicznej ani sąd orzekając ponownie w tej samej sprawie nie mogą nie uwzględnić oceny prawnej i wskazań wyrażonych wcześniej w orzeczeniu sądu, gdyż są nimi związane ( vide przykładowo : wyrok WSA w Warszawie z 30.12.2014r. sygn.. akt VII SA/Wa 912/14 - LEX nr 1640223).

Wbrew twierdzeniom skarżącej zastosowanie przez organ w niniejszej sprawie tzw. "widełek" (określenie dolnej i górnej granicy) odnośnie wysokości elewacji frontowej nie stanowi naruszenia prawa. Warto raz jeszcze podkreślić, że precyzyjne określanie tych wskaźników zwykle nie jest konieczne z punktu widzenia celu jakiemu ma służyć decyzja o warunkach zabudowy, czyli ustaleniu, jaki rodzaj zabudowy w danym terenie może powstać z zachowaniem zastanego tam ładu przestrzennego. Ostateczne, dokładne i precyzyjne wymiary planowanej zabudowy kubaturowej ustalone zostaną w postępowaniu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Ponadto w niniejszej sprawie, określając wskaźniki w widełkach o tak nieznacznej rozbieżności (1m), organ ustalił wysokość elewacji frontowej z należytym przybliżeniem.

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, jednak dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy (§ 7 ust. 1 i 4 rozporządzenia).

W ocenie Sądu organ był uprawniony do ustalenia wysokości elewacji frontowej w granicach 16-17 m, albowiem z przeprowadzonej analizy urbanistycznej wynika, że wprawdzie średnia wysokość budynków zamyka się wielkością 16-19 metrów, to jednak dla zachowania ładu przestrzennego wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku usytuowanego przy ul. B (front działki) winna korespondować z wysokością zabudowy dwóch sąsiednich nieruchomości usytuowanych po przeciwnej stronie ul. B. Powyższe było już przedmiotem oceny tutejszego Sądu w sprawie sygn. akt II SA/Łd 775/14 i na obecnym etapie strona nie może powyższego kwestionować, skoro nie złożyła skargi kasacyjnej. Ten ostatni wniosek jest o tyle istotny, iż właśnie w owej sprawie przesądzono już, że wyniki analizy uzasadniają określenie wysokości budynku w części frontowej to 16-17 metrów. Wbrew odmiennemu poglądowi strony skarżącej, w uzasadnieniu wyroku z dnia 28 października 2014 r., sygn. akt II SA/Łd 775/14 WSA w Łodzi nie wskazał kategorycznie, że wysokość planowanego obiektu ma wynosić 17 m. Sąd dopuścił bowiem ustalenie wysokości budynku inwestora w dwóch wariantach: na poziomie 17m lub w formie widełek w granicach 16 – 17 m, co wynikało wprost z analizy urbanistycznej. Powyższe uwagi o nieskorzystaniu z prawa wniesienia skargi kasacyjnej i związaniu prawomocnym wyrokiem Sądu należy także odnieść do zarzutu skargi w zakresie współczynnika powierzchni zabudowy. Przypomnieć wszak trzeba, że przepis art. 153 p.p.s.a. ma charakter bezwzględnie obowiązujący co oznacza, że ani organ administracji publicznej ani sąd orzekając ponownie w tej samej sprawie nie mogą nie uwzględnić oceny prawnej i wskazań wyrażonych wcześniej w orzeczeniu sądu, gdyż są nimi związane.

Odnosząc się do zarzutu nieprawidłowego ukształtowania wskaźnika zabudowy należy na wstępie wskazać, iż wskaźnik ten winien być wyznaczony na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (§ 5 ust. 1 rozporządzenia), przy czym dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy cech i funkcji terenu (§ 5 ust. 2 rozporządzenia). Już w wyroku tut. Sądu w sprawie sygn.. akt II SA/Łd 918/13 Sąd uznał za przekonujące stanowisko organów w sprawie tego wskaźnika. Sąd w składzie orzekającym w tej sprawie po raz trzeci podziela poprzednie wywody i zauważa, że organ odwoławczy motywując odstępstwo od średniego wskaźnika zabudowy wskazał na trzy nieruchomości znajdujące się w bezpośrednim sąsiedztwie terenu projektowanej inwestycji, których współczynnik zabudowy wynosi od 0,71 do 0,81, a dwie z nich zabudowane są w taki sposób, co zabudowa projektowana (mieszkaniowa wielorodzinna). Ponadto organ odwołał się do ustaleń analizy urbanistycznej, w której jednoznacznie podano, że wręcz wskazane jest dopuszczenie innej wielkości zabudowy niż średnia i wyznaczenie owego parametru na poziomie maksymalnym, występującym w obszarze analizowanym, a więc 0,8. Stanowisko zajęte w tym zakresie motywowano położeniem obszaru projektowanej inwestycji w śródmieściu, w terenie o intensywnej zabudowie, co uznać wypada za przekonywujące uzasadnienie.

Mając powyższe na względzie, Sąd uznał działanie organów administracji

w niniejszej sprawie za zgodne z regulacją prawa materialnego, nie dopatrzył się też naruszenia przepisów procedury w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy. Wobec czego, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd orzekł o oddaleniu skargi.

LS