Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 1973/15
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2017-03-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżony wyrok oraz decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Zofia Flasińska Sędziowie Sędzia NSA Barbara Adamiak Sędzia del. WSA Ewa Kręcichwost – Durchowska (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Monika Dworakowska po rozpoznaniu w dniu 28 marca 2017r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej G. z siedzibą w K. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 26 stycznia 2015 r. sygn. akt II SA/Gl 930/14 w sprawie ze skargi G. z siedzibą w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] maja 2014 r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżony wyrok oraz zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta K. nr [...] z dnia [...] marca 2014r., 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz G. z siedzibą w K. kwotę 6300 (sześć tysięcy trzysta) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 26 stycznia 2015 r., sygn. akt II SA/Gl 930/14 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach oddalił skargę G,M.iD. sp. z o.o. w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...]r. nr [...]w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

W uzasadnieniu Sąd I instancji przedstawił następujące ustalenia faktyczne i prawne sprawy.

Decyzją z dnia [...]r. Prezydent Miasta K., działając na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i ust. 6, art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647 ze zm. – dalej "u.p.z.p." lub "ustawa") ustalił dla spółki G,M.iD. sp. z o.o. z siedzibą w K. przy ulicy G. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położnej w K. przy ulicy T.K., oznaczonej geodezyjnie jako działka gruntu nr [...], obręb [...], karta mapy [..], na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w wysokości [...]zł.

W uzasadnieniu stwierdzono, że w dniu 11 sierpnia 2010 r. Spółka G,M.iD. sprzedała nieruchomość gruntową, oznaczoną jako działka nr [...], położoną w K. przy ulicy [...]– akt notarialny Repertorium A nr [...]. Przedmiotowa nieruchomość położna jest na terenie, dla którego od dnia [...]r. obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty uchwałą Rady Miasta Katowice nr XII/222/07 z dnia 25 czerwca 2007 r. Przywołując treść art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym organ uznał, że spełnione zostały przesłanki do przeprowadzenia postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej, wymienionej w tym przepisie, opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Ustalono, że zgodnie z przywołanym powyżej planem przeważająca część działki nr [...] (o powierzchni [...]) położona jest na terenie usług oznaczonych symbolem [...], dla którego przeznaczenie podstawowe to: obiekty hotelowe oraz biurowe, siedziby instytucji, obiekty usług kultury, turystyki, administracji, gastronomii, zdrowia, nauki, oświaty, wystawiennictwa, usług finansowych oraz obiekty i urządzenia sportu i rekreacji, a przeznaczenie uzupełniające – usługi handlu, funkcje mieszkalne na wyższych kondygnacjach, parkingi wielopoziomowe, zagospodarowanie towarzyszące, urządzenia oraz sieci uzbrojenia nad i podziemnego, które niezbędne są dla funkcjonowania jednostki planu i są uzasadnione w projektach technicznych. Niewielka część przedmiotowej działki ([...]) znalazła się w jednostce oznaczonej symbolem [...] z podstawowym przeznaczeniem tereny komunikacji publicznej, droga klasy dojazdowej, a uzupełniającym – ciągi piesze, obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej, strefy parkowania. W § 29 wymienionego planu ustalono stawki procentowe opłaty tj. 30% dla terenu oznaczonego symbolem [...] i 0% dla terenu – [...].

W związku z art. 37 ust. 1 i art. 87 ust. 3a ustawy organ dokonał analizy, stwierdzając, że dla przedmiotowego terenu, przed wejściem w życie obecnego planu brak było miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Poprzedni miejscowy perspektywiczny plan ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta Katowice – uchwała nr XXIV/120/91 z dnia 1 lipca 1991 r. obowiązywał do dnia 31 grudnia 2003 r. W planie tym nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego postępowania położona była w terenie oznaczonym symbolem [...] – teren usług kultury – projektowane muzeum, projektowany teatr dramatyczny.

Ustalono też, że na dzień wejścia w życie obowiązującego planu tj. na dzień 25 sierpnia 2007 r. przedmiotowa nieruchomość była niezabudowana i nieużytkowana (na podstawie ortofotomapy z 2004 i 2008 r. oraz aktu notarialnego) . Była to nieruchomość zadrzewiona, dla której nie została wydana ani decyzja o pozwoleniu na budowę, ani decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu. Według "raportu na temat uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego, opisem stanu istniejącego, uwarunkowań i założeń programowych" z listopada 2005 r. był to teren niezagospodarowany, porośnięty zielenią w części wysoką, ogródki działkowe- niewykorzystane.

W sprawie przygotowany został operat szacunkowy opracowany przez rzeczoznawcę majątkowego M.B. Strony zapoznały się tym operatem zgłaszając do niego swoje zastrzeżenia. Zostały one przesłane do rzeczoznawcy, który wyjaśnił swoje stanowisko, dokonując dwukrotnie jego aktualizacji. Organ wyjaśnił nadto, że wobec wszczęcia niniejszego postępowania przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego brak było podstaw do jego umorzenia, zwłaszcza przy stwierdzeniu podstaw do naliczenia przedmiotowej opłaty.

W celu wykazania, czy uchwalenie przedmiotowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało wzrost wartości nieruchomości objętej niniejszym postępowaniem dla terenu, na którym występowała tzw. luka planistyczna – zastosowano art. 87 ust. 3a w związku z art. 37 ust. 1 ustawy, stąd rzeczoznawca dokonał określenia trzech wartości rynkowych przedmiotowej nieruchomości tj. przy uwzględnieniu:

- przeznaczenia w aktualnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego trzech terenów położonych przy ulicy O. (teren nr 1), K. (teren nr 2 ) i R. (teren nr 3),

- sposobu użytkowania na dzień wejścia w życie obowiązującego planu miejscowego (tj. dla terenu, na którym występowała tzw. luka planistyczna),

- przeznaczenia w poprzednio obowiązującym ogólnym planie miejscowym.

W przygotowanym operacie majątkowym, w wyniku wyceny przez rzeczoznawcę ustalono, wartość części działki nr [...]o powierzchni [...]m² - w terenie oznaczonym symbolem [...], czyli według obowiązującego planu miejscowego, a także jej wartość oszacowaną dla sposobu jej użytkowania w dniu wejścia w życie obowiązującego miejscowego planu oraz wartość tej działki oszacowaną przy uwzględnieniu planu obowiązującego do dnia 31 grudnia 2003 r. dla terenu oznaczonego symbolem [...]. Dla określenia wzrostu wartości tej nieruchomości biegły, zgodnie z art. 87 ust. 3a ustawy przyjął korzystniejszą dla właściciela nieruchomości opcję różnicy pomiędzy obecną wartością nieruchomości a jej wartością według jej przeznaczenia w planie, który utracił moc w dniu 31 grudnia 2003 r. Z wyliczonej różnicy i zastosowania określonej w planie stawki 30% opłaty, do uiszczenia wyliczona została kwota w wysokości [...]zł.

Na podstawie całokształtu materiału dowodowego uznano, że okoliczność wzrostu wartości nieruchomości została udowodniona, a wysokość należnej opłaty wynika z ustalenia wartości nieruchomości określonej w przygotowanym operacie szacunkowym.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła G,M.iD., sp. z o.o. w K. zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie przepisu art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez ustalenie opłaty po upływie 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; art. 37 ust. 2 zdanie 2 tej ustawy poprzez wadliwe jego zastosowanie w niniejszej sprawie, art. 7 i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez oparcie decyzji na operacie w sposób oczywisty nie spełniającym art. 154 i art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 2007, poz. 2109 ze zm.), gdyż operat sporządzony został z wadliwym wskazaniem przeznaczenia wycenianej nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także z uwzględnieniem cen transakcyjnych znacznie odbiegających czasowo od momentu, na który powinna być ustalona wartość nieruchomości, a nadto podniesiono nieuwzględnienie wniosku strony o zlecenie wykonania operatu szacunkowego innemu biegłemu, nie związanemu z Prezydentem K. stałą umową. Uwzględniając powyższe Spółka wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i umorzenie postępowania z uwagi na upływ terminu do zgłaszania roszczeń z tytułu opłaty planistycznej względnie przekazanie sprawy organowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania, z uwzględnieniem konieczności prawidłowego ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości przed wejściem w życie obecnego planu zagospodarowania przestrzennego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. zaskarżoną decyzją z dnia [...] r. utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu organ przywołał i przeanalizował przepisy będące podstawą prawną rozstrzygnięcia, przedstawił stan faktyczny sprawy. Potwierdził fakt sprzedaży aktem notarialnym z dnia [...]r. Repertorium A nr [...]działki nr [...] oraz przyznał, że uchwałą nr XXII/222/07 z dnia 25 czerwca 2007 r. Rada Miasta Katowice przyjęła plan zagospodarowania przestrzennego dla trzech terenów, w tym terenu, gdzie położona jest wymieniona działka. Wyjaśnił, że wzrost wartości tej nieruchomości na skutek uchwalenia planu określił rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z dnia [...]r. Operat ten spełnia wymogi formalne i nie zawiera omyłek mających wpływ na treść dokonanych ustaleń, z których wynika, że działka nr [...]położona w K. przy ulicy K. według planu:

- obowiązującego do dnia 31 grudnia 2003 r. określona była symbolem [...]- tereny usług kultury, projektowane muzeum, projektowany teatr dramatyczny,

- przed wejściem w życie obowiązującego planu teren, na którym położona jest działka – nie był zabudowany i nie był użytkowany,

- w aktualnie obowiązującym planie - to teren oznaczony symbolem [...] - funkcja podstawowa - obiekty hotelowe oraz biurowe, siedziby instytucji, obiekty usług kultury, turystyki, administracji, gastronomii, zdrowia, nauki, oświaty, wystawiennictwa, usług finansowych oraz obiekty i urządzenia sportu i rekreacji, a jako funkcja uzupełniającą - usługi handlu, funkcje mieszkalne na wyższych kondygnacjach, parkingi wielopoziomowe, zagospodarowanie towarzyszące, urządzenia oraz sieci uzbrojenia nad i podziemnego, które są niezbędne do funkcjonowania jednostki i są uzasadnione w projektach technicznych oraz [...]- ulica klasy dojazdowej.

W ocenie organu odwoławczego organ pierwszej instancji prawidłowo przeprowadził postępowanie i w oparciu o przygotowany w sprawie operat szacunkowy wyliczył i ustalił należną wysokość jednorazowej opłaty. Wobec wydania tej decyzji zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa materialnego i procesowego brak jest podstaw do jej uchylenia.

Odnosząc się do odwołania Kolegium wyjaśniło, że zarzut naruszenia art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest chybiony. Termin 5 lat, o którym mowa w art. 37 ust. 3 ustawy należy rozumieć jako maksymalny termin, w którym można wszcząć postępowanie w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, a nie jako termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawie (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 lutego 2011 r. sygn. akt II OSK 207/10, Lex nr 1165416). W niniejszym przypadku miejscowy plan został uchwalony w dniu 25 czerwca 2007 r., a wszedł w życie z dniem 25 sierpnia 2007 r. Zawiadomienie o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej z dnia [...]r. zostało doręczone Spółce w dniu [...]r., stąd zarzut naruszenia wskazanego terminu jest bezpodstawny.

Zarzut naruszenia przepisów art. 7 i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez oparcie decyzji na wadliwym, w ocenie odwołującej się, operacie szacunkowym, sporządzonym z wadliwie wskazanym przeznaczeniem przed uchwaleniem miejscowego planu wycenianej nieruchomości należy uznać za chybiony. Operat szacunkowy zawiera określenie wartości rynkowej nieruchomości dla aktualnie obowiązującego planu, dla planu obowiązującego do dnia 31 grudnia 2003 r. oraz dla wartości określonej według sposobu użytkowania w dniu wejścia w życie obecnego planu, a następnie uwzględniając art. 87 ust. 3a porównano ustalone wartości nieruchomości określonej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu a jego wartością ustaloną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu w planie miejscowym, który utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r. przyjmując, iż wyższą wartość nieruchomość posiadała według oszacowania z uwzględnieniem jej przeznaczenia w nieobowiązującym planie niż według faktycznego sposobu jej wykorzystania. Szczegółowe wyliczenia w tym zakresie zawierał przygotowany w sprawie operat szacunkowy, który w tabeli zestawiał wymienione trzy wartości.

Zarzut odwołania, iż organ nie zbadał w jakiej dacie zawiadomienie o wszczęciu postępowania zostało stronie doręczone całkowicie mija z prawdą, gdyż w aktach znajduje się zwrotne potwierdzenie odbioru tego zawiadomienia przez Spółkę.

Uwagi dotyczące możliwości wykorzystania nieruchomości przed wejściem w życie obowiązującego planu na podstawie ustaleń przyjętych w Studium kierunków i uwarunkowań zagospodarowania także są chybione. Studium nie może być podstawą do wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. O przeznaczeniu terenu, dla którego brak jest miejscowego planu może przesądzić decyzja o warunkach zabudowy, gdyby taka została wydana, a dla przedmiotowej działki takiej decyzji brak.

Odnosząc się zarzutów podniesionych w stosunku do przygotowanego w sprawie operatu szacunkowego, Kolegium podkreśliło, iż w trakcie postępowania strona występowała z wieloma uwagami, do których ustosunkowywał się rzeczoznawca. Organ dokonał oceny tego operatu, uznając, iż spełnia on ustawowe wymogi i wzrost wartości nieruchomości został udowodniony. Nadto Kolegium dodało, że zgodnie z art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.

Skargę na powyższą decyzje do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach wniosła G.,M.iD. sp. z o.o. w K. zarzucając jej naruszenie: przepisu art. 36 ust. 4 ustawy przez przyjęcie, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało wzrost wartości nieruchomości pomimo braku jakichkolwiek ustaleń co do tego, czy doszło do rzeczywistego wzrostu wartości oraz czy ewentualny wzrost pozostawał w związku przyczynowym z uchwaleniem nowego planu; przepisu art. 61 tej ustawy poprzez pominięcie go przy rozpoznawaniu sprawy; art. 37 ust. 2 zdanie drugie tej ustawy poprzez wadliwe przyjęcie zagospodarowania nieruchomości w niniejszej sprawie; art. 7 i art. 80 Kpa poprzez oparcie decyzji na operacie w sposób oczywisty nie spełniający przepisów art. 154 i art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. gdyż operat został sporządzony z wadliwym wskazaniem przeznaczenia wycenianej nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a także z uwzględnieniem cen znacznie odbiegających czasowo od momentu, na który powinna być ustalona wartość nieruchomości; art. 7 i art. 80 Kpa poprzez oparcie decyzji na operacie w sposób oczywisty nie spełniającym przepisów art. 154 i art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz odmowę uwzględnienia wniosku strony o zlecenie wykonania operatu szacunkowego innemu biegłemu (nie związanemu stałą umową z organem) ; art. 84 § 1 Kpa poprzez oparcie się na wykładni prawa dokonanej w operacie szacunkowym przez biegłego, co doprowadziło do wadliwego ustalenia stanu faktycznego sprawy; art. 9 Kpa poprzez zaniechanie pouczenia co do możliwości i konieczności przedstawienia przez stronę skarżącą własnego operatu szacunkowego.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do zarzutów skargi organ podniósł, że nie są one zasadne, a nawet można jest uznać za subiektywne i niepoparte żadnymi dowodami (w szczególności w stosunku do przedłożonego w sprawie operatu szacunkowego). Podkreślił, iż w toku postępowania zgłaszane wielokrotnie zastrzeżenia były przekazywane biegłemu, który odpowiadał na nie i wyjaśniał swoje stanowisko w sprawie.

W piśmie procesowym skarżącej z dnia [...]r. podtrzymała ona zarzuty skargi, rozwijając zarzut naruszenia art. 80 Kpa. Wskazała na podział tej działki dokonany już po wejściu w życie przedmiotowego planu, co nie zostało uwzględnione w toku postępowania. Podniosła też położenia działki na terenie eksploatacji górniczej, co także zostało pominięte w sprawie.

Na rozprawie w dniu 9 stycznia 2015 r. pełnomocnik skarżącej Spółki podtrzymał skargę i zawarte w niej oraz w piśmie procesowym argumenty, wnosząc nadto o zasadzenie kosztów postępowania.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach oddalając skargę wskazał, że ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie powyższego przepisu musi zostać poprzedzone stwierdzeniem zaistnienia kumulatywnie przesłanek, a mianowicie:

- nastąpiła zmiana bądź uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego;

- miało miejsce zbycie nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika;

- nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą ;

- w planie określono stawkę opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości;

- zbycie tej nieruchomości nastąpiło przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu.

Stwierdzenie, iż chociażby jedna z tych przesłanek nie została spełniona, uniemożliwia ustalenie opłaty planistyczne. W przeciwnym wypadku wydanie decyzji w przedmiocie tej opłaty ma charakter obligatoryjny. Pomocniczymi w zakresie ustalenia tej opłaty przepisami są: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010, Nr 102, poz. 651 ze zm.) oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm. – dalej "rozporządzenie" ).

W niniejszej sprawie poza sporem pozostaje fakt sprzedaży, przed upływem pięciu lat od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przez G.,M.iD. sp. z o.o. w K. aktem notarialnym Nr rep. A [...]z dnia [...]r. nieruchomości położonej przy ulicy K. w K. - tj. działki nr [...]. Niesporne jest także to, uchwałą Rady Miasta Katowice z dnia 25 czerwca 2007 r. Nr XII/222/07 uchwalono nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego trzech terenów położnych przy ulicy: O. (teren nr 1), K. (teren nr 2) i R.(teren nr 3) w K., według którego przedmiotowa działka (w zdecydowanej większości) znalazła się w terenie oznaczonym symbolem [...], dla którego przeznaczenie podstawowe to: obiekty hotelowe oraz biurowe, siedziby instytucji, obiekty usług kultury, turystyki, administracji, gastronomii, zdrowia, nauki, oświaty, wystawiennictwa, usług finansowych oraz obiekty i urządzenia sportu i rekreacji, a przeznaczenie uzupełniające – usługi handlu, funkcje mieszkalne na wyższych kondygnacjach, parkingi wielopoziomowe, zagospodarowanie towarzyszące, urządzenia oraz sieci uzbrojenia nad- i podziemnego, które niezbędne są dla funkcjonowania jednostki planu i są uzasadnione w projektach technicznych. Niewielka część przedmiotowej działki ([...]m²) znalazła się w jednostce oznaczonej symbolem [...]z podstawowym przeznaczeniem tereny komunikacji publicznej, droga klasy dojazdowej, a uzupełniającym – ciągi piesze, obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej, strefy parkowania. W § 29 wymienionego planu ustalono stawki procentowe opłaty tj. 30% dla terenu oznaczonego symbolem [...] i 0% dla terenu – [...].

Sąd wyjaśnił, iż w poprzednio obowiązującym do dnia 31 grudnia 2003 r. planie (zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w Katowicach Nr XXIV/120/91 z dnia 1 lipca 1991 r.) przedmiotowy działka położona była w terenie o symbolach [...]– teren usług kultury – projektowane muzeum, projektowany teatr dramatyczny.

Nie ulega więc wątpliwości, iż nie jest to przeznaczenie tożsame. W okresie luki planistycznej teren ten pozostawał niezagospodarowany - przedmiotowa nieruchomość była niezabudowana i nieużytkowana, zadrzewiona, porośnięta zielenią wysoką - dawne ogródki działkowe. Dla terenu tego nie była wydana decyzja o pozwoleniu na budowę ani decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu.

Podstawowym dowodem do ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. W operacie tym rzeczoznawca winien wykazać wzrost wartości nieruchomości w związku ze zmianą dotychczasowego przeznaczenie tej nieruchomości w uchwalonym planie. Przygotowany w sprawie operat spełnia wszystkie wymagane przepisami wymogi. Biegły ustalił wartość tej nieruchomości objętej niniejszym postępowaniem dla terenu uwzględniając fakt występowania tzw. luki planistycznej przy zastosowaniu art. 87 ust. 3a w związku z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Stąd rzeczoznawca dokonał określenia trzech wartości rynkowych przedmiotowej nieruchomości tj. przy uwzględnieniu:

- przeznaczenia w aktualnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego trzech terenów położonych przy ulicy O. (teren nr 1), K. (teren nr 2 ) i R. (teren nr 3),

- sposobu użytkowania na dzień wejścia w życie obowiązującego planu miejscowego (tj. dla terenu, na którym występowała tzw. luka planistyczna),

- przeznaczenia w poprzednio obowiązującym ogólnym planie miejscowym.

Sąd podniósł, iż zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w miejscowym planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej czy stan zagospodarowania. Dla określenia wartości tej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. W operacie rzeczoznawca przeprowadził analizę rynku lokalnego, rozszerzając ten rynek na miasta sąsiadujące (Ch., M., S., T.). Rzeczoznawca ustalił, że nieruchomość położona jest na pograniczu strefy centralnej i pośredniej – na granicy dzielnic Ś. i B., w bezpośrednim sąsiedztwie terenów handlowych, usług użyteczności publicznej, terenów zieleni rekreacyjnej – Park K., w bliskim sąsiedztwie autostrady A-4. W większym oddaleniu występuje zabudowa mieszkaniowa wysokiej intensywności, tereny administracji publicznej, węzeł komunikacyjny. Przedmiotowa działka określona została jako foremna i posiadającą możliwość podłączenia do sieci wodnej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej.

W przygotowanym operacie majątkowym biegły ustalił trzy wartości przedmiotowego terenu, a mianowicie wartość części działki nr [...]o powierzchni [...]m² - w terenie oznaczonym symbolem [...], czyli według obowiązującego planu miejscowego, a także jej wartość oszacowaną dla sposobu jej użytkowania w dniu wejścia w życie obowiązującego miejscowego planu oraz wartość tej działki oszacowaną przy uwzględnieniu planu obowiązującego do dnia 31 grudnia 2003 r. dla terenu oznaczonego symbolem [...]. Dla określenia wzrostu wartości tej nieruchomości biegły, zgodnie z art. 87 ust. 3a ustawy przyjął korzystniejszą dla właściciela nieruchomości opcję różnicy pomiędzy obecną wartością nieruchomości a jej wartością według jej przeznaczenia w planie, który utracił moc w dniu 31 grudnia 2003 r. Z wyliczonej różnicy i zastosowania określonej w planie stawki 30% opłaty, do uiszczenia wyliczona została kwota w wysokości [...]zł.

Sąd stwierdził, że przeprowadzona analiza zgromadzonych w sprawie dokumentów, w tym i operatu szacunkowego prowadzi do wniosku, że zaskarżona decyzja pozostaje w zgodzie z przepisami prawa materialnego. Przygotowany w sprawie operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami i spełnia wymagania formalne. Tak został oceniony przez organy orzekające. Wydane w sprawie rozstrzygnięcia zostały przez orzekające organy należycie i wyczerpująco uzasadnione.

Zarzutów skarżącej Spółki, iż w toku postępowania uniemożliwiono wypowiedzenia się w sprawie i przedstawienia nowego operatu w sprawie, przygotowanego przez innego biegłego, nie można uznać za uzasadnione. Organ dokonuje wyboru biegłego rzeczoznawcy, a strona w postępowaniu może zgłaszać swoje zastrzeżenia, co w niniejszej sprawie miało miejsce i biegły rzeczoznawca ustosunkowywał się do zgłaszanych zastrzeżeń strony skarżącej.

Jako bezzasadne należy uznać także twierdzenia skarżącej, podtrzymane przez jej pełnomocnika na rozprawie, że zarówno rzeczoznawca, jak i orzekające w sprawie oceniając "faktyczne wykorzystanie terenu" w rozumieniu art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym winni brać pod uwagę nie tylko rzeczywiste, konkretne wykorzystanie terenu przez dotychczasowego właściciela, lecz również to, w jaki sposób z tej nieruchomości można było korzystać. Według skarżącej, skoro na przedmiotowym terenie można było uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, był to bowiem teren inwestycyjny, to sposób faktycznego wykorzystania terenu był związany z przeznaczeniem tego terenu pod zabudowę a nie terenem niezagospodarowanym.. Nie można tym samym, w ocenie skarżącej podzielać ustaleń biegłej i organów, iż faktyczne wykorzystanie terenu – to teren na nieużytkowany, zadrzewiony, porośnięty zielenią wysoką - dawne ogródki działkowe, co niewątpliwie ma wpływ na określenie jej wartości.

W ocenie Sądu twierdzenia te są błędne i pozostają w istotnej sprzeczności z literalnym brzmieniem przepisu. Pojęcia "faktyczne wykorzystanie terenu" nie można i nie wolno utożsamiać z potencjalnym, hipotetycznym wykorzystaniem terenu. W konsekwencji, skoro w okresie bezplanowym strona nie dysponowała decyzją o warunkach zabudowy dla tej działki brak jest podstaw do doszukiwania się innego przeznaczenie terenu niż rzeczywisty sposób jej wykorzystania, czyli potraktowanie tego terenu jako tereny niezagospodarowane użytki. Treść przepisu nie pozostawia wątpliwości, co do braku podstaw przyjmowania potencjalnej możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla określenia przeznaczenia terenu. Ustawodawca konkretnie wskazał, że wyłącznie przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w wydanej dla nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy, ma wpływ na zmianę wartości nieruchomości (zob. wyrok Naczelnego Sadu Administracyjnego z dnia 27 listopada 2014 r. , sygn. akt II OSK 1146/13 czy wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 15 kwietnia 2010 r. sygn. akt II SA/Gl 160/10 czy z dnia 6 grudnia 2012 r. , sygn. akt II SA/GL 691/12).

Wbrew twierdzeniom strony skarżącej, stosownie do literalnego brzmienia art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie jest także możliwe ustalenie wartości nieruchomości w oparciu o przewidywane przeznaczenie tej nieruchomości w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 grudnia 2008 r. sygn. akt II OSK 1600/07). Wprawdzie bowiem w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości ma zastosowanie ustawa o gospodarce nieruchomościami, w tym jej art. 154, to jednak nie może mieć ona pierwszeństwa przez regulacjami szczególnymi zawartymi w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Sąd podniósł, iż nie może być uznany za zasadny zarzut naruszenia art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym tj. naruszenia terminu 5 lat, w którym można zgłosić roszczenie określone w art. 36 ust. 4 tej ustawy. Termin ten należy rozumieć jako maksymalny, w którym można wszcząć postępowanie w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, a nie jako termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawie (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 lutego 2011 r. sygn. akt II OSK 207/10, Lex nr 41165416). W niniejszym sprawie miejscowy plan został uchwalony w dniu 25 czerwca 2007 r., a wszedł w życie z dniem 25 sierpnia 2007 r. Z kolei zawiadomienie o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej z dnia [...] r. zostało doręczone Spółce w dniu [...]r., o czym świadczy potwierdzenie obioru znajdujące się w aktach sprawy. Nie może zatem być mowy o naruszeniu wskazanego terminu, gdyż bezspornie organ wszczął postępowanie przed upływem pięcioletniego terminu.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniosła Spółka G,M.iD., Sp. z o.o. w K. zarzucając mu naruszenie:

1) prawa materialnego, a to:

- art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie, polegające na pominięciu przez Sąd I instancji, iż opłata, o której mowa w tym przepisie należna jest wyłącznie z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynikającej bezpośrednio z uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a zatem wzrost wartości nieruchomości, od której naliczana jest opłata pozostawać musi w bezpośrednim związku przyczynowo-skutkowym z uchwaleniem MPZP, pomimo, że z akt postępowania administracyjnego i zarzutów skarżącej wynikało, że wzrost wartości nieruchomości wynikać może także z innych niż uchwalenie MPZP zdarzeń, gdyż skarżącą dokonała czynności przygotowawczych do realizacji inwestycji - przekształcenia (scaleń i podziałów) dużej nieruchomości o powierzchni [...]ha - tj. [...]mz utworzonej z działek nr [...],[...],[...] i [...], w wyniku którego powstała stosunkowo niewielka, 14-krotnie mniejsza, nieruchomość będąca przedmiotem postępowania - działka nr [...]o powierzchni [...]m2 (gdyż ceny 1 m2 nieruchomości o dużej powierzchni są niższe niż ceny Im2 nieruchomości małych) - w wyniku tego naruszenia doszło do niewłaściwego uznania przez Sąd I instancji, iż "przygotowany w sprawie (tj. w postępowaniu administracyjnym - przyp. pełn. skarżącej) operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami i spełnia wymogi formalne";

- art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami - poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie skutkujące uznaniem, iż "przygotowany w sprawie operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami i spełnia wymogi formalne", pomimo, że nieruchomości wybrane przez rzeczoznawcę na potrzeby tego operatu sporządzanego tzw. "podejściem porównawczym" nie mogą być uznane za "podobne", choćby z tej przyczyny, że znacznie różnią się od nieruchomości wycenianej powierzchnią, a ponadto brak w operacie jakichkolwiek danych dotyczących kwestii objęcia wybranych nieruchomości tzw. "płytką eksploatacją górniczą";

2) naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a to art. 134 § 1 i 141 § 4 Ppsa, polegające na nierozpoznaniu przez Sąd I instancji istoty sprawy w wyniku:

a) pominięcia rozpoznania przez Sąd sformułowanych przez skarżącą w skardze zarzutów naruszenia przez organ administracji:

- art. 36. Ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - poprzez przyjęcie, iż uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało wskazany w operacie wzrost wartości nieruchomości, pomimo braku jakichkolwiek ustaleń w tym operacie w kwestii czy ewentualny wzrost pozostawał w związku przyczynowym z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (zarzut lit. a skargi),

- art. 7 i 80 Kpa - poprzez oparcie zaskarżonej decyzji na operacie nie spełniającym przepisów art. 154 i 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz poprzez odmowę uwzględnienia wniosku skarżącej o zlecenie wykonania nowego operatu szacunkowego innemu biegłemu (zarzut lit. e skargi),

- art. 9 Kpa - poprzez zaniechanie pouczenia skarżącej o konieczności przedłożenia przez skarżącą w postępowaniu administracyjnym własnego operatu szacunkowego lub -w sytuacji kwestionowania operatu szacunkowego sporządzonego w toku postępowania administracyjnego na zlecenie organu administracji - zwrócenia się przez nią do organizacji rzeczoznawców majątkowych o dokonanie kontroli prawidłowości sporządzenia operatu (zarzut lit. g skargi),

b) pominięcia rozpoznania przez Sąd dodatkowo wskazanych przez skarżącą w piśmie procesowym z [...]r. nieprawidłowości operatu, a następnie zaniechania odniesienia się do tych nieprawidłowości w treści uzasadnienia zaskarżonego wyroku -w wyniku czego Sąd I instancji niewłaściwie uznał, że "przygotowany w sprawie operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami i spełnia wymogi formalne", pomimo, że operat ten:

- dotyczył nieruchomości utworzonej z działki nr [...], a nieruchomość taka nie istniała przed wejściem w życie planu zagospodarowania przestrzennego, lecz powstała dopiero później, w wyniku podziału nieruchomości o powierzchni [...]ha o utworzonej z działek nr [...],[...], 1[...] o [...]- co zaskutkowało tym, że w operacie jako nieruchomości "podobne" przyjęto nieruchomości o stosunkowo niewielkiej powierzchni, których ceny sprzedaży (za 1 m2) w praktyce są niższe niż ceny sprzedaży (za 1 m2) nieruchomości o dużych powierzchniach,

- dotyczył nie całości nieruchomości utworzonej z działki nr [...]o powierzchni [...]m2, lecz jedynie jej części o powierzchni [...]m2 leżącej w obszarze oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem [...] (czyli przeznaczonej do komercyjnego zainwestowania, a wiec o większej wartości rynkowej) i pomijał przy wycenie część nieruchomości przeznaczoną na cele niekomercyjne (drogę dojazdową oznaczoną na rysunku planu miejscowego symbolem [...]) - co doprowadziło do zawyżenia wartości 1 m2 wycenianej nieruchomości,

- nie zawierał szczegółowych danych dotyczących transakcji dotyczących nieruchomości "podobnych" w rozumieniu art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przyjętych przez biegłego do porównania, a to: opisu nieruchomości przyjętych do porównania, dotyczących w szczególności kształtu, położenia, uzbrojenia i objęcia tzw. "płytką eksploatacją górniczą'" określenia czy ceny transakcji dotyczące nieruchomości podobnych były cenami brutto, czy netto (przyjęcie do porównania cen brutto - tj. obejmujących podatek VAT w stawce 23% zamiast cen netto mogło doprowadzić do zawyżenia wartości wycenianej nieruchomości) - co uniemożliwia skontrolowanie prawidłowości wyboru przez biegłego transakcji porównywanych i dokonanej operatem wyceny,

- zawierał informację, że znaczna część wycenianej nieruchomości objęta jest obniżającą wartość nieruchomości tzw. "płytką eksploatacją górniczą", jednak okoliczność tą biegły pominął przy wyborze nieruchomości "podobnych" i przy wycenie, choć do porównania winny być przejęte tylko takie nieruchomości, które są "podobne" do wycenianej - tj. także są objęte "płytką eksploatacją górniczą", ewentualnie, w przypadku gdyby transakcji takimi nieruchomościami nie dokonano, okoliczność ta winna zostać uwzględniona jako tzw. negatywna cecha rynkowa o określonej wadze i wpływać na odpowiednie obniżenie wartości nieruchomości przyjętych do porównania z nieruchomością wycenianą (czego w operacie zaniechano).

Wskazując na powyższe skarżący kasacyjnie wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Gliwicach.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej strona rozwinęła zarzuty.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie wskazując, że zarzuty skupiają się wokół prawidłowości operatu szacunkowego. Skarżąca miała możliwość uczestniczenia w prowadzonym postępowaniu i z tej możliwości korzystała składając uwagi do operatu szacunkowego, na które każdorazowo rzeczoznawca odpowiadał. Kolegium wskazało również, iż skarżący nie skorzystał z możliwości przedstawienia kontroperatu ani możliwości poddania operatu ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje :

Skarga kasacyjna zasługuje na uwzględnienie.

Stosownie do treści art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. u. z 2016 r., poz. 718 ze zm. – dalej "Ppsa"), Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej z urzędu biorąc pod rozwagę jedynie nieważność postępowania.

Wobec tego, że w rozpoznawanej sprawie nie zachodzi żadna z okoliczności skutkujących nieważnością postępowania, o jakich mowa w art. 183 § 2 Ppsa, a nadto nie zachodzi również żadna z przesłanek, o których mowa w art. 189 Ppsa, które Naczelny Sąd Administracyjny rozważa z urzędu dokonując kontroli zaskarżonego skargą kasacyjną wyroku Sądu I instancji, Naczelny Sąd Administracyjny dokonał kontroli zaskarżonego wyroku jedynie w zakresie wyznaczonym podstawami skargi kasacyjnej.

Zgodnie z art. 174 Ppsa skargę kasacyjną można oprzeć na następujących podstawach: 1) naruszenia prawa materialnego przez błędna wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie ; 2) naruszenie przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Na uwzględnienie zasługiwał zarzut naruszenia prawa materialnego.

Zgodnie z treścią przepisu art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Ponadto zbycie nieruchomości przez jej właściciela musi nastąpić przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 u.p.z.p.).

W orzecznictwie sądowym utrwalonym jest pogląd, że każdy wzrost wartości nieruchomości, choćby nieznacznie tylko podnoszący jej dotychczasową wartość (przekładającą się na atrakcyjność i cenę) skutkuje, w przypadku jej zbycia, wydaniem decyzji ustalającej wysokość opłaty planistycznej (wyrok NSA z dnia 14 stycznia 2009r., sygn. akt II OSK 1810/07, Lex nr 509156).

Z treści art. 37 ust. 11 u.p.z.p. wynika, że zasady określenia wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określenia tej wartości określają przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2016 r., poz. 2147 ze zm. – dalej "u.g.n").

Wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dokonuje rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym (art. 156 ust. 1 u.g.n.), który winien zostać sporządzony zgodnie ze szczegółowymi zasadami określonymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( DZ. U. nr 207, poz. 2109 ze zm. – dalej "rozporządzenie"). Organ rozstrzygający sprawę jest zobligowany ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego tak jak każdy inny dowód w sprawie, stosownie do art. 7, 77 §, 80 Kpa. Ustalić czy jest zgodny z odnośnymi przepisami, jak również czy jest logiczny i zupełny. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (por. wyrok NSA z 24 stycznia 2012 r., I OSK 172/11, CBOSA).

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę, pozytywna ocena operatu przedstawiona przez Sądu I instancji, z uwagi na podniesione zarzuty, nie mogła zostać zaakceptowana.

Należy wskazać, że przedmiotem oceny wzrostu wartości nieruchomości musi być cała nieruchomość położna w K. przy ulicy K., oznaczona geodezyjnie jako działka gruntu nr [...]o powierzchni [...] m². będąca przedmiotem transakcji (umowy sprzedaży), która to transakcja stała się podstawą do naliczenia opłaty planistycznej. Tymczasem operat dotyczył jedynie jej części o powierzchni [...] m² położonej na terenie usług oznaczonych symbolem [...]- funkcja podstawowa - obiekty hotelowe oraz biurowe, siedziby instytucji, obiekty usług kultury, turystyki, administracji, gastronomii, zdrowia, nauki, oświaty, wystawiennictwa, usług finansowych oraz obiekty i urządzenia sportu i rekreacji. Operat pomijał wycenę pozostałej części nieruchomości o powierzchni [...]m² położonej w jednostce oznaczonej symbolem [...]z podstawowym przeznaczeniem tereny komunikacji publicznej. Wskazać należy, że odmienne określenie przeznaczenia części nieruchomości może skutkować nie tylko zmianą wartości całej nieruchomości, ale także zmianą podejścia, metody i techniki, za pomocą których rzeczoznawca wyprowadza ostateczne wnioski.

Zauważyć należy, że operat powinien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze (wyrok WSA w Gdańsku z 10 października 2012 r., II SA/Gd 135/12, CBOSA). Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie, i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania (wyrok WSA w Krakowie z 8 lipca 2010 r., II SA/Kr 19/10, CBOSA).

Nieruchomości podobne to nieruchomości porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, powierzchnię, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Skarżąca kasacyjnie w odwołaniu i skardze wskazywała, i co wynika z operatu, że nieruchomości wybrane przez rzeczoznawcę znacznie różnią się powierzchnią. Ponadto, że większa jej część położona jest w obszarze tzw. "płytkiej eksploatacji górniczej" co prowadzi do poważnych ograniczeń możliwości inwestycyjnych i wpływa na wartość nieruchomości.

Sąd I instancji nie dokonał oceny zaskarżonych decyzji przez pryzmat zarzutu, że nieruchomości ujęte w operacie szacunkowym nie spełniają ustawowego kryterium podobieństwa, o którym stanowi art. 4 pkt 16 u.g.n. i do którego nawiązano w art. 153 ust. 1 i art. 154 ust. 1 u.g.n. a także w § 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego.

W konsekwencji powyższego, za zasadny należało uznać też zarzut naruszenia art. 134 § 1 Ppsa i art.141 § 4 Ppsa, ponieważ Sąd nie dokonał oceny wszystkich zarzutów skargi G,DiM. sp. z o.o. w K. dotyczących podnoszonych wadliwości operatu szacunkowego i oparł się na niewystarczających ustaleniach faktycznych w zakresie przyjęcia konkluzji o braku wadliwości operatu szacunkowego będącego podstawą ustalenia przez organy wysokości opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania.

Należy zauważyć także, że jeżeli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu – do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 marca 2014 roku, sygn. akt: I OSK 1894/12). Wskazać jednak należy, że w niniejszej sprawie mimo zgłoszenia przez skarżącą wniosku o powołanie innego biegłego, w związku ze zgłoszonymi zarzutami do operatu, organ o takim uprawnieniu skarżącą nie poinformował. Wskazał natomiast, ze nie może zlecić wykonania nowego operatu innemu biegłemu, ponieważ dokonał wyboru biegłego w postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego.

Z powyższych względów Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że skarga kasacyjna zawiera usprawiedliwione podstawy, dlatego na podstawie art. 188 Ppsa uchylił zaskarżony wyrok a w związku z tym, że istota sprawy została dostatecznie wyjaśniona, rozpoznał skargę. Skarga zasługiwała na uwzględnienie, bowiem wyżej przedstawione stanowisko przesądza o tym, że organy administracji nie dopełniały obowiązków wynikających z art. 7, 77 § 1 i 80 Kpa i oparły orzeczenie na niepełnym materiale dowodowym.

Dlatego na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 Ppsa uchylono zaskarżoną decyzję i utrzymaną nią w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

O kasztach postępowania sądowego orzeczono na postawie art. 203 pkt 1 Ppsa z zw. art. 205 § 2 Ppsa i art. 200 w zw. z art. 193 Ppsa.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy administracji publicznej stosownie do treści art. 153 Ppsa, zobowiązane będą uwzględnić wyżej przedstawioną oceną prawną i wskazania Naczelnego Sądu Administracyjnego.