Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt I SA/Rz 1110/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2013-01-22 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6116 Podatek od czynności cywilnoprawnych, opłata skarbowa oraz inne podatki i opłaty
Hasła tematyczne: Podatek od czynności cywilnoprawnych
Skarżony organ: Dyrektor Izby Skarbowej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 6 ust. 2, 3, 4
journal: Dz.U. 2007 nr 68 poz 450
law: Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący S. NSA Maria Serafin-Kosowska Sędziowie WSA Kazimierz Włoch SO del. Jarosław Szaro /spr./ Protokolant ref. st. Eliza Kaplita-Wójcik po rozpoznaniu w Wydziale I na rozprawie w dniu 15 stycznia 2013 r. sprawy ze skargi M. G. na decyzję Dyrektora Izby Skarbowej . z dnia [...] października 2012 r. nr [...] w przedmiocie podatku od czynności cywilnoprawnych - oddala skargę -


UZASADNIENIE

I SA/Rz 1110/12

UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] października 2012 r., nr [...] Dyrektor Izby Skarbowej, po rozpatrzeniu odwołania M.G. utrzymał w mocy decyzję Naczelnika Urzędu Skarbowego z dnia [...].07.2012 r., nr [...], określającą zobowiązanie podatkowe w podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 16.374 zł.

Z akt administracyjnych wynika, że sprawa była już dwukrotnie przedmiotem rozpoznania przez Dyrektora Izby Skarbowej, który decyzjami z dnia [...].12.2010 r., nr [...] oraz z dnia [...].10.2011 r., nr [...] uchylił decyzje Naczelnika Urzędu Skarbowego odpowiednio z dnia z dnia [...].10.2010 r., nr [...] oraz z dnia [...].06.2011 r., nr [...].

W toku postępowania przed organem I instancji ustalono, że w dniu [...].10.2008 r. zawarto umowę sprzedaży (akt notarialny Rep. A Nr [...]), mocą której A.G., działający w imieniu "A" sp. z o. o. sp. j. z siedzibą w R. sprzedał M.G. prawo wieczystego użytkowania działek nr [...] i [...] o łącznej powierzchni 0,3682 ha, położonych w K. przy ulicy S. wraz z prawem własności budynków na nich posadowionych za cenę 150.000,00 zł. Notariusz jako płatnik podatku od czynności cywilnoprawnych pobrał podatek w wysokości 3.000,00 zł, według stawki 2 %.

Organ I instancji uznał, iż wartość przedmiotowej nieruchomości znacznie odbiega od wartości rynkowej, która powinna wynosić 800.000 zł. Wszczął więc postępowanie podatkowe w sprawie określenia zobowiązania podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych oraz wezwał M.G. do podwyższenia wartości przedmiotu sprzedaży. W odpowiedzi na powyższe, podatniczka zaproponowała podwyższenie wartości nabytej nieruchomości do kwoty 540.000 zł. Ze względu na fakt, że wartość ta znacznie odbiegała od wartości wskazanej przez organ I instancji, powołano biegłego do wyceny przedmiotowej nieruchomości. W toku oględzin przedmiotowej nieruchomości, przeprowadzonych w dniu [...].12.2011 r. biegły opisał stan techniczny budynków, tj. budynku handlowego głównego, budynku wolnostojącego, budynku portierni i budynku wiaty. W trakcie ponownych oględzin w dniu [...].01.2012 r. M.G., udzielając wyjaśnień dotyczących stanu budynków na dzień ich zakupu stwierdziła, że "drastycznie różnił się od stanu z dnia zakupu, nie może jednak na chwilę obecną przedstawić szczegółów". W dalszej kolejności, w dniu [...].05.2012 r. biegły opracował aktualizację operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości, która w ocenie organu I instancji stanowi nowy operat szacunkowy, gdyż odpowiada wszystkim wymogom określonym w § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). dalej rozporządzenie

Jak wynika z ww. operatu, wartość rynkowa nieruchomości została określona metodą porównania parami. Rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównań 6 transakcji z nieruchomościami podobnymi, uzyskanymi przy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z zabudowaniami z terenu miasta K. oraz J. w okresie 2008 -2009 roku. Wartość rynkową 1 m2 zabudowanej nieruchomości gruntowej wraz z zabudowaniami komercyjnymi ustalono na poziomie 1.344,53 zł (655,62 m2 x 1.344,53 zł x 0,90 = 793.350,68 zł- przyjęto 793.300,00zł.), a budynków stanowiących pustostany na poziomie 460,50 zł (magazyn - 49,3 m2 x 460,50zł/m2 x 0,90=20.436,53 zł - przyjęto do wyceny 20.400,00 zł, portiernia - 12,30m2 x 460,50 zł/m2 x 0,90 zł =5.097,73 zł przyjęto do wyceny 5.000,00 zł.). Jest to wartość średnia, uzyskana poprzez zestawienie nieruchomości w parach porównawczych z uwzględnieniem wagi, cech oraz ich zakresu kwotowego. Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości, po skorygowaniu z uwagi na niski standard budynku handlowo-magazynowego oraz zły stan techniczny i niski standard budynku magazynowego i portierni wyniosła 818.700,00 zł. Powierzchnia użytkowa, przyjęta w operacie z dnia [...].05.2012r. wynosi 717,23 m2. Uwzględniono także wyjaśnienia Strony dot. budynku handlowo-magazynowego, gdyż biegły przyjął standard budynku jako niski oraz zastosował współczynnik eksperta na poziomie 0,90 z uwagi na walory funkcji użytkowej, związane z pierwotną funkcją obiektu. Przyjęta w wycenie wartość 818.700,00 zł w ocenie organu I instancji odpowiada wartości rynkowej szacowanej nieruchomości.

Organ I instancji wskazał, że nie można uwzględnić wyjaśnień M.G., iż nabyte nieruchomości były w złym stanie technicznym. Dokonane przez najemcę "B" sp. z o.o. nakłady na nieruchomość, w wyniku robót budowlanych przeprowadzonych w okresie od 11.04.2008 r. do 27.10.2008 r., tj. przed zakupem nieruchomości przez stronę, wynosiły łącznie 315.640,57 zł (brutto), 258.725,05 zł (netto). Postanowienie zawarte w § 1 pkt 2 aktu notarialnego z dnia [...].10.2008r. (rep. A nr [...]), iż M.G. nie wnosi zastrzeżeń do treści umowy dzierżawy dotyczącej nabywanej nieruchomości, zawartej między "A" sp. z o.o. a "B" sp. z o.o. (najemca) świadczy o tym, że nabywca wiedział o zakresie i rozmiarze przeprowadzonych przez najemcę prac oraz wielkości poniesionych przez niego nakładów.

Mając na względzie powyższe, Naczelnik Urzędu Skarbowego, decyzją z dnia [...].07.2012 r. uwzględniając opinię biegłego, określił wartość nieruchomości na kwotę 818.700,00 zł i wysokość podatku od czynności cywilnoprawnych w wys. 2%, tj. w kwocie 16.374,00 zł.

W podstawie prawnej organ I instancji powołał art. 207, art. 21 § 1 pkt 1 i § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa ( tekst jedn. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.), określanej dalej w skrócie: o.p. oraz art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 3 ust. 1 pkt 1, art. 4 pkt 1, art. 6 ust. 1 pkt 1, ust. 2, ust. 3, ust.4, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 10 ust. 2 i ust. 3 ustawy z dnia 9 września 2000r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2007r. Nr 68, poz. 450 z późn. zm.), określanej dalej w skrócie ustawa o .pcc.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła M.G., reprezentowana przez r. pr. D.S. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie:

- art. 123 § 1 oraz art. 188, art. 190 § 1 i § 2 w zw. z art. 240 § 1 pkt 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o.p., poprzez wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniem prawa czynnego udziału strony w każdym stadium postępowania, co miało istotny wpływ na wynik sprawy oraz stanowi - w razie zakończenia sprawy decyzją ostateczną -podstawę do wznowienia postępowania;

- art. 121 § 1, art. 122, art. 130 § 1 w zw. z art. 197 § 3, art. 180 § 1, art. 187 § 1 oraz art. 191 o.p., poprzez wydanie zaskarżonej decyzji w oparciu o aktualizację operatu szacunkowego, która nie może stanowić dowodu w niniejszej sprawie gdyż została sporządzona przez biegłego podlegającego wyłączeniu. Aktualizacja ta została sporządzona z naruszeniem przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz na podstawie niekompletnych materiałów. Ponadto ww. aktualizacja dotyczy operatu szacunkowego z dnia [...].07.2010 r., co do którego Dyrektor Izby Skarbowej decyzją z dnia [...] października 2011 r. Nr [...] przesądził, że nie może on stanowić dowodu w niniejszej sprawie. Ponadto operat szacunkowy z [...].07.2010 r., nie mógł zostać zaktualizowany ponieważ ponad rok wcześniej utracił jakąkolwiek moc dowodową, w związku z bezskutecznym upływem ustawowego terminu do jego wykorzystania;

- art. 6 ust. 1 pkt 1 i art. 6 ust. 2-4 u.p.c.c. oraz § 29 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez błędne przyjęcie, że aktualizacja operatu szacunkowego określa wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości. W konsekwencji wysokość zobowiązania podatkowego bezpodstawne określono w oparciu o w/w aktualizację;

- art. 121 § 1, art. 122, art. 180 § 1, art. 187 § 1 oraz art. 188 o.p., poprzez brak uwzględnienia żądań dotyczących przeprowadzenia dowodów, których przedmiotem są okoliczności mające znaczenie dla niniejszej sprawy;

- art. 122, art. 187 § 1 oraz art. 191 o.p., poprzez wydanie zaskarżonej decyzji, pomimo braku dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i prawnego sprawy, z pominięciem okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia oraz na podstawie niekompletnego materiału dowodowego, a także poprzez dowolną ocenę zgromadzonych dotychczas dowodów, nie rozpatrzenie w sposób wyczerpujący zgromadzonego dotychczas materiału dowodowego i nie wydanie decyzji na podstawie całokształtu materiału dowodowego;

- art. 21 § 1 pkt 1 i § 3 o.p. oraz art. 6 ust. 1 pkt 1, art. 6 ust. 2-4 oraz art. 10 ust. 2 u.p.c.c., poprzez określenie zaskarżoną decyzją wysokości zobowiązania podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych w kwocie 16.374,00 zł, pomimo braku ku temu podstaw.

Po rozpatrzeniu zarzutów zawartych w odwołaniu, Dyrektor Izby Skarbowej , opisaną wyżej decyzją z dnia [...] października 2012 r., wydaną na podstawie art. 233 § 1 pkt 1 o.p., utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

Organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z art. 6 u.p.c.c., podstawę opodatkowania stanowi -przy umowie sprzedaży - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego (ust. 1 pkt 1), przy czym wartość tę określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania czynności, bez odliczania długów i ciężarów (ust. 2). Stawka podatku w przypadku tej czynności cywilnoprawnej wynosi 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy).

Organ odwoławczy ocenił, że rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie z dnia [...].05.2012 r., dokonał kompletnej wyceny przedmiotowej nieruchomości na dzień sprzedaży. Oszacowana wartość rynkowa dotyczyła zarówno prawa użytkowania wieczystego gruntu, jak i budynków oraz budowli. Zgodnie z przyjętym celem wyceny określono wartość rynkową nieruchomości, odpowiednią dla aktualnego sposobu jej użytkowania, według poziomu cen na dzień [...].10.2008 r., tj. na dzień dokonania czynności skutkującej powstaniem obowiązku podatkowego. Biegły wskazał i uzasadnił przesłanki, jakimi kierował się dokonując wyceny określonej w operacie. Zatem zarzuty dotyczące naruszenia zasad poprawności metod i techniki szacowania nie mogą zostać uwzględnione zwłaszcza, że odwołująca nie przedstawiła w tym zakresie szczegółowej argumentacji i dowodów na poparcie tej tezy.

W dalszej kolejności wskazano, że nie zachodzą podstawy wyłączenia biegłego na podstawie art. 197 § 3 o.p. Nie jest zasadna wykładnia zgodnie z którą, w razie uchylenia decyzji przez organ wyższego stopnia lub sąd, powstaje konieczność powołania kolejnych biegłych, gdy wydane przez nich opinie po uzupełnieniu lub aktualizacji mogłyby stanowić dowód w sprawie. W ocenie organu odwoławczego, nieuzasadniony jest również zarzut dokonania wyceny zabudowanej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa własności, bez zastosowania § 29 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy dokonał kompletnej wyceny przedmiotu czynności cywilnoprawnej a oszacowana wartość rynkowa dotyczy zarówno prawa użytkowania wieczystego gruntu, jak i budynków. Prawo własności budynków jest prawem związanym z przysługiwaniem prawa użytkowania wieczystego, jednak w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego, użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Nie ulega wątpliwości, że instytucja użytkowania wieczystego w zakresie przeniesienia, sposobu korzystania z rzeczy oraz ochrony jest w zasadzie tożsama z prawem własności.

Odnosząc się do zarzutu, iż wartość nieruchomości określono z pominięciem okoliczności obciążenia jej hipotekami, organ stwierdził, że fakt ten nie ma wpływu na ustalenie wartości rynkowej dla celów ustalenia podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Przy ustalaniu wartości rynkowej nie następuje odliczenie długów i ciężarów, ponieważ wartość rynkowa odnosi się do rzeczy będącej przedmiotem czynności cywilnoprawnej a nie do rzeczy obciążonej.

Nie jest też uzasadniony zarzut niedopuszczenia, jako dowodu w sprawie opinii biegłego Z.S. Pan S. dokonał wyceny przedmiotu czynności cywilnoprawnej na dzień [...].05.1999 r. natomiast biegły Z.K. wycenił przedmiot transakcji na dzień czynności cywilnoprawnej, tj. na dzień sprzedaży ([...].10.2008 r.), a zatem uwzględnił kryterium czasowe, istotne z punktu widzenia powołanych wyżej przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Ponadto należy zwrócić uwagę, że w chwili zawarcia umowy sprzedaży nabyte nieruchomości miały inną powierzchnię i kubaturę. Wygląd wewnętrzny, jak i zewnętrzny budynków uległ zmianie w wyniku dokonanych robót budowlanych. Należy mieć także na względzie, że opinia biegłego S. odnosi się łącznie do zabudowanych nieruchomości w K. i w R. Zatem informacje zawarte w opiniach biegłego Sz. nie mogą mieć wpływu na ustalenie wartości rynkowej nieruchomości na dzień sprzedaży, według zasad przewidzianych w rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (metoda porównawcza).

W ocenie organu odwoławczego zarzut naruszenia zasady czynnego udziału strony w postępowaniu nie jest zasadny. Wszelkie czynności procesowe, po złożeniu pełnomocnictw, dokonywane były przez organ I instancji z ustanowionym pełnomocnikiem, z zachowaniem obowiązujących w tym zakresie terminów odnoszących się do poszczególnych czynności procesowych. Brak przesłuchania D.D., (właściciela firmy "B" sp. z o.o.) nie świadczy o zasadności tego zarzutu, gdyż strona odwołująca nie złożyła wniosku o przeprowadzenie tego dowodu. Jednocześnie organ nie przesłuchał ww. świadka, gdyż dysponował wyjaśnieniami "B" sp. z o.o., zawartymi w piśmie z dnia 30.04.2012 r. Organ wskazał, że w toku postępowania odwołująca była wzywana do przedstawienia dokumentacji, pozwalającej ustalić wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości, jednak nie przedstawiła żądanych dokumentów i nie złożyła szczegółowych wyjaśnień.

M.G., reprezentowana przez r. pr. D.S. zaskarżyła powyższą decyzję do sądu administracyjnego, wnosząc o jej uchylenie wraz z poprzedzającą decyzją Naczelnika Urzędu Skarbowego z dnia [...].07.2012 r., nr [...] oraz o zasądzenie od organu na rzecz skarżącej zwrotu kosztów postępowania sądowego, w tym kosztów zastępstwa radcowskiego według norm przepisanych.

Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie art. 21 § 1 pkt 1 i § 3, art. 82 § 1 pkt 1, art. 155 § 1 art. 121 § 1, art. 122, art. 123 § 1 art. 127, art. 130 § 1 w zw. z art. 197 § 3, art. 180 § 1, art. 187 § 1, art. 188, art. 190 § 1 i § 2 w zw. z art. 240 § 1, art. 191, art. 197, art. 233 § 1 pkt 1 o.p., art. 6 ust. 1 pkt 1 i art. 6 ust. 2-4, art. 10 ust. 2 u.p.c.c., § 29 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, art. 233, art. 235 § 2, art. 236 i art. 240 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny ( Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.).

W obszernym uzasadnieniu skargi rozszerzono zarzuty podniesione uprzednio w odwołaniu. Wskazano, że organ odwoławczy naruszył art. 127 oraz art. 233 § 1 pkt 1 o.p. ponieważ nie rozpoznał ponownie całej sprawy a jedynie ustosunkował się do niektórych zarzutów podniesionych w odwołaniu, pomijając m.in. zarzut istotnego błędu w pomiarach w trakcie oględzin w dniu [...].12.2011 r., zbierania dowodów na okoliczność stanu nieruchomości już po przekazaniu biegłemu żądania sporządzenia aktualizacji, co oznacza, że aktualizację sporządzono na podstawie niekompletnych materiałów. W aktualizacji nie uwzględniono stanu nieruchomości na dzień sporządzenia umowy, gdyż powielono w niej stan opisany w protokołach oględzin z dnia [...].12.2011 r. i [...].01.2012 r. Organ pominął też wyjaśnienia "B" sp. z o.o., że materiały wyszczególnione w fakturach zostały zużyte jedynie w części do dnia [...].07.2008 natomiast prace były w dalszym ciągu wykonywane.

Organ naruszył także art. 6 ust. 1 pkt 1 i art. 6 ust. 2-4 u.p.c.c. oraz § 29 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ponieważ wydana decyzja została oparta na opinii biegłego, nie uwzględniającej wartości rynkowej nieruchomości. Opinia ta dotyczy zabudowanej nieruchomości gruntowej, Przedmiotem omawianej umowy było zaś prawo użytkowania wieczystego działek gruntu oraz własność budynków na nich posadowionych, jako prawo związane z prawem użytkowania wieczystego. Zarówno prawo użytkowania wieczystego, jak i własność budynków powinny być wycenione odrębnie. W § 29 ww. rozporządzenia nakazano, by przy wycenie prawa użytkowania wieczystego działki gruntu uwzględniać ceny transakcyjne, uzyskiwane ze sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych, gdyż jeśli będąca w użytkowaniu wieczystym działka jest zabudowana, własność posadowionych na niej budynków wycenia się osobno. W opinii tej pomięto kluczowe dla wyceny nieruchomości okoliczności tj. kiedy zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego, jak jest stawka roczna opłaty za użytkowanie. W opinii tej pominięto fakt obciążenia nieruchomości na dzień zawarcia umowy sprzedaży hipoteką, co niewątpliwie ma wpływ na wartość rynkową przedmiotu umowy. W aktualizacji operatu szacunkowego nie uwzględniono, że własność posadowionych budynków na gruncie jest prawem związanym z prawem użytkowania wieczystego, ma więc charakter czasowy.

Skarżąca podniosła, że decyzja organu I instancji została wydana w oparciu o aktualizację operatu szacunkowego zamiast o operat, który jest bezwzględnie wymagany w tego rodzaju sprawach. Aktualizacja ta jest ponadto sprzeczna z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Skarżąca podtrzymała stanowisko, że opinia została sporządzona przez biegłego podlegającego wyłączeniu, gdyż sporządził on wcześniej opinię, która była podstawą wydania przez organ I instancji decyzji z 2011 r., następnie uchylonej. Zgodnie zaś z art. 130 § 1 i § 2 o.p. biegłym nie może być osoba, która w sprawie występowała już w tej roli.

Skarżąca ponownie zarzuciła naruszenie zasady czynnego udziału strony w postępowaniu poprzez nie przesłuchanie Z.S., który przeprowadził oględziny przedmiotu postępowania tuż przed i po zawarciu umowy sprzedaży. Nie przesłuchano także D.D., który jako prezes zarządu "B" sp. z o.o. posiadał informacje dotyczące nakładów poniesionych na nieruchomość.

Skarżąca podkreśliła, że organ wydał zaskarżoną decyzję pomimo braku dokładnego wyjaśnienia sprawy, z pominięciem okoliczności istotnych dla jej rozstrzygnięcia oraz na podstawie niekompletnego materiału dowodowego, który został oceniony dowolnie.

W odpowiedzi na skargę Dyrektor Izby Skarbowej wniósł o jej oddalenie, powołując się na argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie miał na uwadze, co następuje:

Skarga nie jest uzasadniona.

Organy podatkowe przy wydawaniu zaskarżonej decyzji nie naruszyły zarówno prawa procesowego, jak i materialnego.

W sprawie nie budzą wątpliwości takie fakty, jak to że na mocy aktu notarialnego zawartego w dniu [...].10.2008 roku podatniczka M.G. nabyła od spółki z o.o. "A" reprezentowanej przez A.G. ( męża podatniczki) prawo wieczystego użytkowania działek wraz z prawem własności położonych na działkach tych budynków za kwotę 150.000 złotych. Od tej też kwoty został pobrany przez notariusza podatek od czynności cywilnoprawnych.

Organy podatkowe zakwestionowały wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości (prawa wieczystego użytkowania działek i własności położonych na nich budynków) posługując się wykazem nieruchomości będących przedmiotem transakcji sprzedaży na terenie K., z którego wynikało ,że ceny transakcyjne tego typu nieruchomości były znacznie wyższe niż wskazana w akcie notarialnym zawartym przez podatniczkę.

Spowodowało to posłużenie się przez organ podatkowy procedurą przewidzianą przez przepisy art. 6 ust.2 i nast. ustawy o pcc.

Przepisy te stanowią mianowicie ,że wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów. Jeżeli zaś wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny(ust.3).

W przedmiotowej sprawie organ tak właśnie postąpił , gdyż przesłał do podatniczki wezwanie do podwyższenia wartości rynkowej nieruchomości przedstawiając własną wstępną ocenę , podając w niej ,że opiewa ona na kwotę 800. 000 złotych. W odpowiedzi na to wezwanie podatniczka zadeklarowała wartość nieruchomości ( k.4 ) na kwotę 540.000 złotych.

Tryb postępowania organu przewidziany przez te przepisy został zatem zachowany.

Ponieważ organ nie zgodził się z wyceną podaną przez podatniczkę postąpił w myśl art. 6 ust. 4 ustawy o pcc , który stanowi, że jeżeli podatnik podał wartość nie odpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Ponieważ podatnik nie przedstawił oceny rzeczoznawcy organ miał prawo powołać biegłego do dokonania wyceny nieruchomości nie zgadzając się z przedstawioną wyceną podatnika.

`W tym miejscu należy wskazać ,że przepis art. 6 ust. 2 określa przesłanki jakimi należy kierować się przy dokonywaniu wyceny nieruchomości lub prawa dla potrzeb wymiaru podatku od czynności cywilnoprawnych. Przepis ten wskazuje ,że należy kierować się przeciętnymi cenami podobnych rzeczy w obrocie tego samego gatunku i rodzaju ,miejscem położenia, stanem i stopniem zużycia z dnia dokonania czynności , zaś w przypadku praw cenami praw tego samego rodzaju.

Wycena wartości rzeczy ( prawa ) w tym trybie musi odbywać się więc na podstawie porównania cen rzeczy lub praw.

Metoda ta odpowiada w swej istocie podejściu porównawczemu przewidzianemu przez ustawę z dnia 31 sierpnia 1997 r. o gospodarowaniu nieruchomościami (Dz.U. 2010 nr102 poz.651 t.j. z zm.) dalej ugn.

Ustawa ta w art. 1 ust. 1 pkt 7 stanowi ,że jej przedmiotem jest m.in. wycena nieruchomości, zaś w art. 149 dookreśla, że przepisy dotyczące wyceny nieruchomości stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów.

Jednocześnie przepis art.174 ust.1 ugn stanowiąc, że rzeczoznawstwo majątkowe jest działalnością zawodową wykonywaną przez rzeczoznawców na zasadach określonych w niniejszej ustawie, zobowiązuje rzeczoznawców majątkowych ( a więc także biegłych sądowych) do wydawania opinii z zakresu wyceny nieruchomości zgodnie z metodologią przewidzianą przez ustawę.

Dokonując zatem wyceny nieruchomości biegły może posłużyć się podejściem porównawczym , dochodowym , kosztowym lub mieszanym. Z tych trzech jedynie podejście porównawcze będzie miało cechy wspólne z metodologią wyceny przewidzianej przez powołanym powyżej przepis ustawy o pcc, a więc opierający się na porównywaniu wartości rzeczy lub praw z rzeczami lub prawami podobnymi. ( por. wyrok WSA w Gorzowie Wlkp. I SA/Go 28/11 z 16.03.2011 r. czy też wyrok WSA w Krakowie z dnia 13.08.2010 r. I SA/Kr 61/10 wszystkie wyroki www.orzeczenia.nsa.gov.pl).

Skoro bowiem biegły jest zobowiązany w wykonywaniu operatu szacunkowego do posługiwania się metodami przewidzianymi przez ugn, musi on wybrać tę metodę , która w swej istocie odpowiada metodzie powołanej w art. 6 ust. 2 ustawy o pocc tak aby organ ostatecznie ustalając wartość nieruchomości ( prawa , rzeczy) mógł dokonać tego zgodnie z obowiązująca metodologią. Taki warunek nie byłby zaś spełniony gdyby posługiwał się opinią biegłego wykonaną w podejściu kosztowym czy dochodowym. Wycena taka została by dokonana wbrew dyrektywom przewidzianym przez ustawę o pcc, a zatem należało by ja odrzucić.

Powyższe rozważania są istotne z uwagi na fakt przedłożenia opinii sporządzonej przez biegłego sądowego Z.S. dla potrzeb postępowania karnego toczącego się przez Sądem rejonowym w R. Jak wynika z jej treści opinia ta została sporządzona w oparciu o podejście dochodowe z uwzględnieniem dochodu jaki może nieruchomość ta generować. Z tego względu opinia ta nie może mieć znaczenia dla rozstrzygnięć zapadłych w postępowaniu , jak także brak jest podstaw do przesłuchiwania biegłego na okoliczność jej sporządzenia. Przesłuchanie Z.S. nie wniosło by żadnych nowych istotnych elementów do postępowania dowodowego. Z opinii tej nie wynika też, by dokonywał on oględzin nieruchomości na dzień [...].10.2008 r, a więc nie posiada on informacji na temat stanu nieruchomości w tym dniu ( dniu sprzedaży).

Z tych względów Sąd podzielił pogląd organu odnośnie braku powodów do przesłuchiwania biegłego S. w charakterze świadka.

Nie można również uznać za prawidłowe wycen przedstawionych przez podatniczkę w dniu [...].02.2010 r. za pośrednictwem swojego pełnomocnika. Jak bowiem wynika z dat w nich zawartych nie zostały one sporządzone na interesujący sąd dzień – nie są nawet zbliżone do tego okresu czasu. Określają one wartość przedmiotowej nieruchomości za zupełnie inne lata , co przy istniejących znacznych zmianach wartości nieruchomości w poszczególnych latach nakazuje uznać, że wyceny te nie maja wartości dla określenia wartości nieruchomości dla przedmiotowej sprawy.

Sąd administracyjny aprobuje stanowisko organów polegające na podzieleniu wniosków wynikających z opinii biegłego Z.K. , jak też w zakresie uznania jej za kompleksową i nie budzącą wątpliwości.

W pierwszej kolejności należy odnieść się do zarzutu skargi o konieczności wyłączenia się biegłego z opiniowania po przekazaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ podatkowy na skutek wniesienia odwołania przez podatniczkę. Nie może być kwestionowane ,że z mocy przepisu art.197 § 3 ordynacji podatkowej do biegłego stosuje się przepisy art. 130 § 1 i 2 dotyczące wyłączenia pracownika organu od udziału w sprawie. Skarżąca w odwołaniu nie wskazała , który z poszczególnych punktów przepisu art. 130 § 1 ordynacji podatkowej miałby być odpowiednio stosowany w niniejszej sprawie do biegłego K., jednak uzasadnienie skargi w tym zakresie pozwala domyślać się ,że chodzić tutaj może o pkt 6 tego przepisu przewidującego wyłączenie pracownika organu od udziału w sprawie jeżeli brał udział w wydaniu zaskarżonej decyzji. Przepis ten jest jednak skierowany do organu który rozpoznaje odwołanie lub wniosek , skargę od wydanej już decyzji. Chodzić będzie tutaj każdorazowo o organ II instancji lub organ działający w ramach postępowania o uchylenie prawomocnej decyzji. Nie przewiduje on możliwości wyłączenia pracownika organu I instancji po zwrocie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Dlatego też brak jest podstaw do wyłączenia biegłego od wydawania opinii po przekazaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia .

Przepis zaś art. 130 § 1 pkt. 5 dotyczy tylko i wyłącznie wystąpienia biegłego w charakterze orzecznika , która to sytuacja w niniejszej sprawie nie zachodzi (p-or. Wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 20.01.2012 r. I SA.Rz 807/11).

Dlatego też Sąd administracyjny nie podzielił stanowiska skarżącej o konieczności wyłączenia biegłego od wydawania opinii przy ponownym rozpatrzeniu sprawy.

Słusznie organy przyjęły również ,że nie stanowią do tego podstawy przyczyny podane w skardze, a mianowicie zdarzenia jakie rozegrały się w czasie oględzin przedmiotowej nieruchomości w postaci zwrotu użytego pod adresem biegłego przez pracownika organu, czy błędy przy dokonywaniu pomiaru. Użycie zwrotu "panie Zenku" przez pracownika organu nie jest może postępowaniem modelowym (należało by użyć zwrotu : panie biegły , czy też panie inżynierze), ale nie świadczy jednak o takim związku pracownika organu z biegłym , że przekreślałby samoistność roli biegłego w niniejszej sprawie. Należy wskazać ,że użyto jednak słowa " pan " co świadczy o braku bliskich związków pomiędzy pracownikiem organu a biegłym . Po drugie błędne odczyty pomiaru wynikały zapewne z wady urządzenia technicznego użytego przez biegłego i zostały skorygowane, nie stały się podstawa ustaleń faktycznych. Dlatego też wskazane okoliczności słusznie zostały ocenione przez organy, jako nie stanowiące podstawy do wyłączenia biegłego poprzez osłabienie zaufania do jego niezależności.

Nie stanowią też takich okoliczności fakty związane z próbą udziału w oględzinach J.B., skoro jest on współwłaścicielem firmy "C", a wiec biura w ramach którego działał biegły K.

Organy podatkowe nie naruszyły zatem prawa uznając ,że Z.K. może występować w sprawie w charakterze biegłego.

Nie podzielił również Sąd tej części skargi, w której skarżąca kwestionuje nieprawidłowe ustalenie faktycznego stanu nieruchomości poddanej przez biegłego wycenie. W szczególności brak jest podstaw by kwestionować dokonanie oględzin tej nieruchomości. Oględziny takie zostały bowiem przeprowadzone , dokonano stosownych pomiarów , uwzględniając uwagi strony co do sposobu przeprowadzenia pomiarów i osób , które w tym uczestniczyły.

Na tej podstawie określono powierzchnię budynków i budowli posadowionych na przedmiotowej nieruchomości.

Nie można zgodzić się z twierdzeniami strony ,że organy nie wyjaśniły stanu nieruchomości na chwilę jej sprzedaży, a to [...].10.2008 r. W tym bowiem zakresie organy przeprowadziły dokładne postępowanie dowodowe i zgromadziły szereg dokumentacji budowlanej związanej z przebudową nieruchomości w roku 2008. I tak z zapisów dziennika budowy wynika ,że wszelkie roboty budowlane zakończono do sierpnia 2008 r i w tym miesiącu nastąpiły odbiory przez stosowne służby i wydano pozwolenie na użytkowanie. Z informacji z nadzoru budowlanego wynika, że po tej dacie nie zgłaszano dalszych prac budowlanych przy budynku. Z wypowiedzi zawartej w piśmie spółki "B" ( t.III k. 27 akt administracyjnych ) wynika ,że po tej rozbudowie nie prowadzono już żadnych innych prac budowlanych, a jedynie adaptacyjno- remontowe, jak odmalowanie pomieszczeń, naprawa dachu po wichurze , czy wymiana bramy. Te prace nie wpływają w sposób istotny na wartość nieruchomości. Mając na uwadze natomiast fakt ,że prace budowlane powyżej opisane zostały wykonane przed nabyciem nieruchomości przez skarżącą słusznie organy uznały ,że stan nieruchomości w chwili zakupu był zasadniczo taki jak obecnie. Trafne było nie danie wiary wyjaśnieniom skarżącej ,że kupiła budynek w stanie zrujnowanym, skoro zgromadzona dokumentacja takiemu stanowi przeczy. Przesłuchiwana w charakterze strony skarżąca nie potrafiła przy tym w sposób konkretny i rzeczowy opisać jaki był stan nieruchomości w chwili zakupu i w jaki sposób zmienił się do chwili obecnej, nie potrafiąc odnieść się do dokonanej przebudowy , jak też nie potrafiąc opisać stanu budynków w chwili zakupu , podając ,że ich nie oglądała. Jej wcześniejsze twierdzenia ,że budynek był zrujnowany nie brzmią w tych okolicznościach wiarygodnie. W takim stanie dowodowym Sad uznał ,że organy podatkowe słusznie przyjęły, że dokonano wszystkich czynności mogących doprowadzić do ujawnienia stanu faktycznego, a więc stanu nieruchomości w chwili zakupu i dalsze prowadzenie postępowania w tym zakresie jest niezasadne. Nie jest także potrzebne przesłuchiwanie świadka na okoliczność gospodarowania nieruchomością przez spółkę "B", skoro wynika to z przedłożonego oświadczenia i zgromadzonych dokumentów.

Sąd aprobuje zatem stanowisko organów co do ich ustaleń w zakresie stanu nieruchomości w chwili sprzedaży w tym zakresie , w jakim przyjmują one ,że nie różniła się ona znacznie od stanu dzisiejszego.

Akceptując zatem osobę biegłego i ustalenia w zakresie stanu nieruchomości podlegającej szacowaniu Sad uznał również za prawidłową wycenę dokonaną przez biegłego Z.K.

Jak już wyżej zostało to wspomniane, biegłego w zakresie wyceny nieruchomości obowiązują przepisy ugn oraz wydanego na jej podstawie rozporządzenia.

Postanowieniem z dnia [...].01.2010 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego postanowił przeprowadzić dowód w postaci dokonania wyceny nieruchomości objętej przedmiotowym aktem notarialnym . Postanowienie to w swej części dyspozytywnej jest prawidłowe. Ugn w art. 4 pkt 6a stanowi mianowicie , że określeniem wartości nieruchomości jest określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości; Z definicji tej wynika ,że z określaniem wartości nieruchomości mamy do czynienia zarówno wtedy, gdy grunt jest przedmiotem prawa własności , jak i wtedy gdy jest on przedmiotem użytkowania wieczystego . W obu przypadkach zadaniem biegłego jest określenie wartości nieruchomości (nie zaś prawa użytkowania wieczystego – jak chce pełnomocnik skarżącej).

Za nieruchomość gruntową należy natomiast uznać w myśl dyspozycji art. 4 pkt 1 ugn. grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności; Z kolei art. 4 ust. 3b stanowi ,że przez zbywanie albo nabywanie nieruchomości należy rozumieć dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste;

Ustawa posługuje się więc pojęciem nieruchomości zarówno w stosunku do gruntu będącego przedmiotem własności jak i przedmiotem użytkowania wieczystego. Nie rozróżnia w tym zakresie tych pojęć. Również definiując pojecie nieruchomości podobnych stanowi ,że są to nieruchomości, porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość; (a więc zarówno będące w użytkowaniu wieczystym , jak i będące przedmiotem wyłącznie prawa własności).

To ostatnie pojecie będzie miało istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Skoro bowiem w pojęciu nieruchomości w myśl definicji zawartych w ugn mieścić się będzie zarówno nieruchomość gruntowa będąca przedmiotem użytkowania wieczystego zabudowana budynkami , jak i nieruchomość gruntowa będąca przedmiotem prawa własności zabudowana budynkami , to za nieruchomość podobną należy uznać zarówno jedna jak i druga nieruchomość będąca w takim samym reżimie prawnym, . I tak zabudowana budynkami nieruchomość gruntowa będąca w użytkowaniu wieczystym będzie nieruchomością podobną ( przy spełnieniu dalszych warunków) do innej nieruchomości gruntowej będącej w użytkowaniu wieczystym zabudowanej budynkami, tak samo jak grunt będący we własności zabudowany budynkami będzie nieruchomością podobną do innej działki zabudowanej budynkami będącej przedmiotem prawa własności. Przyjęta przez ugn terminologia odnosi się zatem do fizycznych cech nieruchomości jako podstawy tworzenia tego pojęcia, nie zaś to prawnej formy władania nią. Prawna forma władania jest cechą nieruchomości.

Wycena nieruchomości musi być dokonana niezależnie, czy grunt jest przedmiotem prawa własności czy też ustanowiono na nim jeszcze użytkowanie wieczyste. Każdorazowo mamy do czynienia z określeniem wartości nieruchomości i w takim przypadku należy zgodnie z powołaną powyżej metodyką odnieść się do wartości nieruchomości podobnych . W omawianym przypadku do cen innych nieruchomości gruntowych pozostających w użytkowaniu wieczystym zabudowanych budynkami.

W przedmiotowej sprawie jak wynika z treści operatu szacunkowego (aktualizacja) biegłego Z.K. jako nieruchomości porównywalne przyjęto do porównania jedynie nieruchomości tym samym tytule prawnym do gruntu tj. pozostające w użytkowaniu wieczystym.

Jeżeli zatem przepis Art. 153. 1.ugn stanowi ,że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, to przyjęcie do porównania nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami będących w użytkowaniu wieczystym czyni zadość tym regulacjom.

Należy jedynie rozważyć czy nieruchomości te są porównywalne z uwzględnieniem dalszych cech pokreślonych w art. 4 pkt 16 ugn jednak w niniejszej sprawie brak przyczyn, by zaistnienie takich cech kwestionować. Nieruchomości te położone są na tym samym terenie , mają taki sam stan prawny , mają podobne przeznaczenie i sposób korzystania. Brak jest danych aby występowały jakieś szczególne cechy wpływające na różnice w ich wartości.

Biegły K. uczynił zatem zadość wymaganiom ugn w zakresie określania wartości nieruchomości w podejściu porównawczym w zakresie wyboru nieruchomości do porównania. W tym zakresie przedstawił inne transakcje z tego rynku , przy czym każda z nich posiadała jedną cenę za nieruchomość , bez rozbicia jej na wartość gruntu i budynków , co wynika zapewne z tego co podał biegły, że na rynku nieruchomości przy sprzedaży nie rozróżnia się gruntów będących w użytkowaniu wieczystym od gruntów stanowiących jedynie przedmiot prawa własności.

Należy tutaj nadmienić, że nawet sama podatniczka zawierając akt notarialny nie "rozbiła" ceny nieruchomości na wartość użytkowania wieczystego i wartość budynków posadowionych na działce. Świadczy to o powszechności tego typu praktyki w obrocie nieruchomościami. Prawidłowe zatem musi być także takie określanie wartości rynkowej nieruchomości jak uczynił to biegły K.

Nie stoją w sprzeczności z takim stanowiskiem przepisy rozporządzenia, a zwłaszcza § 29 tego rozporządzenia na który powołuje się skarżąca.

W pierwszej kolejności należy bowiem wskazać na przepis § 3 ust.1 rozporządzenia stanowiącego , że określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości Przepis ten stanowi więc powtórzenie definicji zawarte w ustawie i jest następnie uzupełniany przez treść § 4 ust. 1 przewidującego ,że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

W przepisach regulujących wycenę nieruchomości rozporządzenie nie wprowadza zatem żadnych odmiennych od ustawowych regulacji.

Przepisy na które powołuje się skarżąca zawarte są w rozdziale trzecim rozporządzenia " określanie wartości nieruchomości dla celów różnych ". Dotyczą przepisy tego rozdziału takich sytuacji, gdy wycena samego prawa wieczystego użytkowania ma znaczenie na osiągnięcia konkretnego celu (np.: z zakresu gospodarowania nieruchomościami przez gminy). Przepisy te przewidują jak należy dokonać wyceny samego prawa użytkowania wieczystego . Należy jednak zauważyć i podkreślić ,że nie nakładają jednak obowiązku na rzeczoznawcę dokonywania odrębnej wyceny wartości użytkowania wieczystego i odrębnej wartości posadowionych na gruncie budynków. Przepis § 29 stanowi ,że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze, z czego nie wynika nakaz odrębnego szacowania wartości gruntu i budynku. Przepis ten określa jedynie sposób wyceny w sytuacji, gdy z uwagi na jakiś cel biegły ma dokonać określenia wartości samego prawa. Z tego względu metodę określenia wartości nieruchomości zastosowana przez biegłego K. należało uznać za prawidłową.

Nie można również zgodzić się z twierdzeniami skarżącej o konieczności obniżenia wartości nieruchomości o wartość hipotek ustanowionych na przedmiotowej nieruchomości. W tym zakresie należy powołać się na treść przepisu art. 6 ust. 2 ustawy o pcc w tej części , w której nakazuje on nie uwzględniać przy określaniu wartości rynkowej rzeczy lub praw, związanych z nimi długów i ciężarów. Ustawa nie zawiera legalnej definicji tych pojęć , jednak w ocenie Sądu mieścić się w nich będą obciążenia nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym jakim jest hipoteka. Hipoteka jest ciężarem związanym z nieruchomością skutkującym możliwością zaspokojenia się przez wierzyciela z nieruchomości, bez względu na to czyją stała się ona własnością. Przepis art., 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece ( Dz.U.2001 nr 124 poz.1361 t.j. z zm.) posługuje się pojęciem obciążenia nieruchomości prawem . Wykładnia językowa prowadzi zatem do wniosku ,że hipoteka będzie ciężarem o którym mowa w art. 6 ust. 2 ustawy o pcc. Również charakter hipoteki nakazuje przyjąć, że jest ona ciężarem związanym z nieruchomością , który musi być znoszony przez właściciela nieruchomości, który musi znosić ewentualne zaspokojenie się przez wierzyciela z jego nieruchomości.

Co ważne ustawa o pcc nie zezwala również na uwzględnianie przy określaniu wartości rzeczy związanych z nią długów, a więc nie będą miały wpływu na ustalenie wartości przedmiotowej nieruchomości ewentualne roszczenia o zwrot nakładów z strony osoby wynajmującej nieruchomość.

Organy nie naruszyły zatem prawa procesowego przy prowadzeniu postępowania w zakresie ustalenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości.

Należy przy tym mieć na uwadze ,że prawo a zarazem obowiązek ustalenia wartości nieruchomości spoczywa na organie , gdyż to on , a nie biegły, pełniący jedynie role pomocniczą jest zobowiązany do jej ustalenia jeżeli w jego ocenie nie pokrywa się ona z określona przez strony w umowie lub w odpowiedzi na wezwanie organu. Organ w tym zakresie ma obowiązek powołania biegłego i skorzystania z jego opinii, jednak wartość rynkową nieruchomości ustala w oparciu o całokształt uzyskanych dowodów. W tej konkretnej sprawie były to ceny nieruchomości w podobnych transakcjach jakimi organ dysponował, a także opinia biegłego. Dysponując tymi dowodami organy podatkowe ustalając w sposób prawidłowy wartość rynkowa nieruchomości nie naruszyły prawa materialnego ustalając wysokość podatku w myśl art.7 ust. 1 pkt 1 ustawy o pcc na kwotę 16.374 złote.

Podstawa orzeczenia sądu jest przepis art. 151 ppsa.