Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 233/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2008-11-14 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: *Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 62 ust. 3, art. 66 ust. 1, art. 61
journal: Dz.U. 2006 nr 156 poz 1118
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity
article: art. 145 par. 1  pkt 1 lit. c
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Zygmunt Wiśniewski (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia WSA Mieczysław Górkiewicz, Sędzia NSA Andrzej Wawrzyniak, Protokolant Izabela Krajewska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 14 listopada 2008r. sprawy ze skargi S.D. na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego w budynku mieszkalnym poprzez wykonanie określonych czynności I. uchyla decyzję organu I i II instancji II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu III. zasądza od Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W. na rzecz skarżącej kwotę 544 (słownie pięćset czterdzieści cztery) zł tytułem zwrotu koszów postępowania sądowego


UZASADNIENIE

W dniu [...] Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w powiecie w. wydał, na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.), decyzję Nr [...], którą nakazał:

– Gminie W., B.G., S.D., J.D., D.H.D., członkom Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] 51 w W., usuniecie nieodpowiedniego stanu technicznego w budynku Wspólnoty w częściach wspólnych poprzez wykonanie: ocieplenia ścian półszczytu między budynkiem nr 50 i 51 z wykonaniem właściwych obróbek blacharskich – co najmniej o wysokości 30cm na styku ściany z połacią budynku niższego i usunięcie nieszczelności obróbek przy rurze odpowietrzającej pion kanalizacyjny oraz nieszczelności obróbek komina nad połacią dachową nad mieszkaniem nr 5.

– Gminie W., właścicielce mieszkania nr 5 przy ul. [...] 51 w W., usuniecie nieodpowiedniego stanu technicznego budynku w obrębie mieszkania nr 5 poprzez wykonanie: skucia zawilgoconych i zagrzybiałych tynków, odgrzybienia powierzchni ścian, nowych tynków według szczegółowych wskazań ekspertyzy, odpowiedniego malowania ścian, rozszczelnienia okien z profili pcv, dodatkowego przewodu kominowego dla wentylacji grawitacyjnej, wyprowadzonego ponad dach i wykonanego według szczegółowych wskazań ekspertyzy w pomieszczeniach kuchni i łazienki.

Odwołania od powyższej decyzji wnieśli S.D., reprezentowana przez J.D., oraz D.H.-D., podnosząc, że decyzja oparta jest na nierzetelnej i stronniczej wiedzy. Strony wskazały przede wszystkim, że w materiałach znajdujących się w Gminie W., Starostwie Powiatowym w W. oraz Zakładzie Restrukturyzacji Kopalń, dokładnie jest opisany stan techniczny budynku jak i działania związane z pracami na jego terenie, tj. usunięcie szkód górniczych. Szkody te wynikły z wieloletnich eksploatacji Kopalń [...], zaś prace zostały co prawda podjęte, ale nie zakończone. Ponadto opis nieruchomości dokonany na podstawie ekspertyzy technicznej nie odzwierciedla stanu faktycznego budynku. Mając na uwadze szereg błędów, odwołujący wnieśli o uchylenie decyzji organu I instancji.

Decyzją z dnia [...] Nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a., Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego we W. uchylił decyzję organu pierwszej instancji w części dotyczącej terminu wykonania nałożonych obowiązków i ustalił nowy termin ich wykonania do dnia 30 kwietnia 2008 r., zaś w pozostałym zakresie utrzymał tą decyzję w mocy. W uzasadnieniu wskazano, że w dniu 24 stycznia 2007 r. PINB wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie stanu technicznego budynku mieszkalnego przy ul. [...] 51 w W., ze szczególnym uwzględnieniem nieodpowiedniego stanu technicznego lokalu mieszkalnego nr 5. Pan B.P., najemca mieszkania nr 5, zwrócił się o interwencję do organu nadzoru w sprawie przemarzania ścian i występującej na ścianie w pokoju i kuchni w lokalu nr 5 pleśni. W dniu 2 lutego 2007 r. organ I instancji przeprowadził oględziny, w wyniku których stwierdzono zawilgocenie i zagrzybienie ściany szczytowej przedmiotowego budynku od strony przyległego budynku nr 50, występujące w mieszkaniu nr 5. W toku oględzin wskazano, że budynek nr 51 wraz z przyległym od strony drugiej ściany szczytowej budynkiem nr 52 były objęte programem usuwania szkód górniczych na podstawie "Projektu budowlanego usunięcia szkód górniczych w budynku mieszkalnym, wielorodzinnym przy [...] 51-52", zatwierdzonym decyzją Nr [...] Starosty W. z dnia [...]. Członkowie Wspólnoty w trakcie oględzin upatrywali zaś zawilgocenia ściany w istnieniu szczeliny między budynkami nr 51 i 50, która wytworzyła się w związku ze szkodami górniczymi.

Jak wskazał organ II instancji, w dokumentach archiwalnych znajduje się również "Projekt budowlany usunięcia szkód górniczych w budynku mieszkalnym, wielorodzinnym przy [...] 49-50", zatwierdzony decyzją Starosty W. z dnia [...] Nr [...]. W punkcie 4.2.3.3. "Mieszkania" zapisano, że zarówno w pokoju jak i kuchni występują ślady po zaciekach w narożnikach przylegających do budynku nr 51, a w punkcie 4.2.4.2. "Roboty Dekarskie" stwierdzono, że przyczyną może być utrata szczelności opierzenia na ścianie ogniowej budynku nr 51, wskutek wcześniejszego odstąpienia od tego budynku. Skoro w toku oględzin i analizy dokumentów związanych z naprawami budynków i eksploatacją budynku nr 51 ustalono, że przedmiotowy budynek znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym w obszarze mieszkania nr 5, mogącym spowodować zagrożenie dla zdrowia ludzi, a także zagrożenie mienia, organ nadzoru stopnia powiatowego postanowieniem Nr [...] z dnia [...] nałożył na Wspólnotę Mieszkaniową obowiązek sporządzenia i przedłożenia ekspertyzy stanu technicznego budynku w obszarze mieszkania nr 5, określającej przyczyny i sposób usunięcia zawilgocenia i zagrzybienia ściany zewnętrznej budynku od strony budynku przy ul. [...] 50.

W przedłożonej ekspertyzie – jak zauważył organ - rzeczoznawca budowlany zaliczył do najistotniejszych przyczyn zawilgocenia w lokalu nr 5: brak właściwego wentylowania pomieszczeń przy nieskutecznej lub braku wentylacji grawitacyjnej, w warunkach dużej wilgotności pomieszczeń kuchni i łazienki przy wbudowaniu szczelnych okien (okna zespolone na profilach pcv), przemarzanie ściany półszczytu między budynkami nr 50 i 51, stanowiącej ścianę zewnętrzną kuchni, przenikanie nadmiaru wód deszczowych i pośniegowych w miejscu styku ściany zewnętrznej, wydzielającej kuchnię ponad połacią dachową z połacią budynku sąsiedniego w linii obróbki blacharskiej między budynkami, nieszczelności obróbek blacharskich opierzających elementy budowlane wychodzące ponad połać dachową (rura odpowietrzająca pion kanalizacyjny i kominy murowane) powodując przedostawanie się wody w obręb podłogi na strychu i jej przenikanie do pomieszczeń poniżej – do łazienki mieszkania nr 5. Rzeczoznawca dokonując analizy zgłaszanych wad w lokalu nr 5, w związku z pytaniem postawionym w postanowieniu Nr [...], nie stwierdził bezpośredniego związku występujących nieprawidłowości ze szkodami górniczymi. Niezależnie od wskazanych wyżej działań mających na celu usunięcie przyczyny zawilgocenia i zagrzybienia ścian mieszkania nr 5, autor w/w ekspertyzy wskazał sposoby usunięcia skutków zawilgoceń. Konieczne roboty budowlane w tym zakresie to: skucie tynków, wykonanie odgrzybienia powierzchni ścian, wykonanie nowych tynków, wykonanie odpowiedniego malowania ścian, wykonanie rozszczelnienia okien z profilu pcv, wykonanie w pomieszczeniach kuchni i łazienki dodatkowego przewodu kominowego dla wentylacji grawitacyjnej wyprowadzonego ponad dach.

Organ odwoławczy po przeanalizowaniu zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego oraz zbadaniu zasadności argumentów podnoszonych w odwołaniu, stwierdził, że nie zasługuje ono na uwzględnienie, zaś kwestionowana decyzja jest prawidłowa pod względem merytorycznym, jak i co do poprawności zastosowania przepisów prawa. Jak wskazał WINB, decyzja organu I instancji została wydana na podstawie przepisu art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.), który ma na celu korygowanie stwierdzonych nieprawidłowości w zakresie utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, odpowiadającym jego funkcjom. Ma umożliwić bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem. Unormowanie art. 66 odnosi się do obiektów budowlanych, a nie do lokali znajdujących się w tych obiektach, generalnie więc nakaz określony w analizowanym przepisie prawa dotyczy usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości samego obiektu, co w konkretnym przypadku nie wyklucza możliwości nałożenia obowiązku wykonania określonych robót również w lokalu lub lokalach. Chodzi to jednak o takie roboty, które mają na celu utrzymanie w należytym stanie obiektu budowlanego jako całości. Dlatego też nakazane decyzją czynności – roboty, winny być na tyle precyzyjne i dokładnie określone, aby ich wykonanie doprowadziło obiekt budowlany do stanu zgodnego z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego. Jednocześnie WINB podkreślił, że organ nadzoru budowlanego może uznać za nieodpowiedni stan techniczny wówczas, gdy ujawniony stan obiektu narusza wymagania wynikające z obowiązujących przepisów i tylko w takim przypadku może nałożyć obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, przy czym ciężar udowodnienia określonej okoliczności spoczywa na organie administracyjnym.

W konkluzji WINB stwierdził, że nałożone kwestionowaną decyzją obowiązki w kontekście istniejącego w niniejszej sprawie stanu faktycznego są w pełni uzasadnione, co w istocie przesądza o zasadności i prawidłowości wydanego przez organ nadzoru stopnia powiatowego rozstrzygnięcia. Odnosząc się zaś do argumentów odwołania, uznał, że pozostają one bez wpływu na wydane w sprawie orzeczenie. Wszelkie sprawy z zakresu ewentualnych roszczeń o charakterze ubezpieczeniowym winny być dochodzone w trybie cywilnoprawnym przed sądem powszechnym. Organ nadzoru budowlanego jest bowiem związany przepisami materialnymi i procesowymi mającymi zastosowanie w przedmiocie prawa budowlanego i nie jest władny do rozpatrywania spraw z zakresu prawa cywilnego. Zatem w ocenie organu odwoławczego, ustalenia poczynione w toku postępowania uprawniały organ I instancji do podjęcia decyzji w trybie art. 66 Prawa budowlanego. Korzystając zaś z możliwości reformacyjnych przyznanych dyspozycją art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. oraz mając na względzie zapis art. 8 k.p.a., organ odwoławczy zmienił termin wykonania obowiązku nałożonego decyzją pierwszoinstancyjną.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu wniosła S.D., reprezentowana przez pełnomocnika J.D., podnosząc, że obie decyzje zostały oparte m.in. na projekcie budowlanym dla usuwania szkód górniczych, które nie ujęły wszystkich uszkodzeń, tj. rozszczelnienia i powstanie szczeliny między dwoma nieruchomościami nr 50 i 51 przy ul. [...]. Szkody górnicze powodowały zniszczenia w nieruchomościach przez wiele lat (szczelina między budynkami pogłębia się), co powoduje zalewanie przez warunki atmosferyczne ścian szczytowych, poprzez które dostawały się do pomieszczeń mieszkalnych. Prace zostały wykonane nie w pełnym zakresie co do rzeczywistego projektu.

Nadto skarżąca wskazała, że nieruchomość przy ul. [...] 51 jest zabudową szeregową (zwartą), podzieloną na Wspólnoty Mieszkaniowe. W sprzedaży przez Gminę brak jest wyznaczonych punktów granicznych działki, w których toczy się sprawa. Brak też wydzielonych części wspólnych, co do których zapadły decyzje organów nadzoru budowlanego. Wspólnota w nieruchomości przy ul. [...] 51 robi wszystko by wywiązać się z obowiązków wynikających z Prawa budowlanego, prawa własności i prawa wspólnot mieszkaniowych. Zarządzaniem zajmuje się co do współwłaścicieli S.D., J.D., D.H.-D. i B.G. - Agencja Obsługi Nieruchomości i Usług Konsultingowych "[...]" – B.H.-P. w W., a co do pozostałych – Gmina W., w których znajduje się lokal nr 5.

W skardze zarzucono także, iż w ekspertyzie technicznej obiektu, wykonanej w lipcu 2007 r., jest wiele nieścisłości związanych z nieruchomością przy ul. [...] 51. Zdaniem skarżących stwierdzenie, że nie ma w budynku wentylacji grawitacyjnej jest nieprawdą, bowiem w budynku jest taka wentylacja, co potwierdza protokół kominiarski. Konstrukcja budynku, który jest z lat trzydziestych, nie pozwala na docieplenie ściany szczytowej, ponieważ jest to ściana strychu, a nie mieszkania. Zatem należałoby to zrobić w całym ciągu budynku. W związku z powyższym strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji.

W odpowiedzi na skargę Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego we W. wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do przepisu art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sąd sprawuje w zakresie swojej właściwości kontrolę pod względem zgodności z prawem działalności administracji publicznej. Przedmiotem dokonywanej przez niego kontroli jest więc zbadanie, czy organy administracji w toku rozpoznania sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Czyni to wedle stanu prawnego i na podstawie akt sprawy, istniejących w dniu wydania zaskarżonej decyzji. Po myśli zaś art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, gdy jest zgodna z przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Uchylenie jej przez sąd administracyjny następuje tylko w przypadku uchybienia przepisom prawa materialnego, jeżeli naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi), rozstrzygnięcia dotkniętego wadą warunkującą wznowienie postępowania administracyjnego (lit. b), jak też w przypadku naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c).

Badając pod tym kątem zaskarżoną decyzję jak i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji Sąd uznał, iż doszło do naruszenia przepisów postępowania administracyjnego.

Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia w rozpatrywanej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.), obowiązujące w dacie wydawania kwestionowanych decyzji.

W myśl art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego właściwy organ - w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska - nakazuje przeprowadzenie kontroli, o której mowa w ust. 1, a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części.

W rozpatrywanej sprawie w dniu [...] zostało wydane na podstawie wyżej powołanego art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego postanowienie Nr [...], którym nakazano Gminie W., S.D., B.G., J.D. oraz D.H.D. - członkom Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] 51 w W., przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego w obszarze mieszkania nr 5 w budynku przy ul. [...] 51 w W., określającej przyczyny i sposób usunięcia zawilgocenia i zagrzybienia ściany zewnętrznej budynku Wspólnoty od strony budynku przy ul. [...] 50 w W..

Zgodnie z wnioskami i zaleceniami wynikającymi z przedłożonej przez zobowiązanych ekspertyzy technicznej, wydano zaskarżone w niniejszej sprawie decyzje. Wyżej powołane postanowienie ma bowiem charakter dowodowy. Zatem dopiero po dokonaniu przez organ określonych ustaleń na podstawie analizy przedstawionej przez strony ekspertyzy stanu technicznego przedmiotowego budynku, było możliwe podjecie rozstrzygnięcia co do istoty sprawy na podstawie art. 66 Prawa budowlanego.

Art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego stanowi zaś, że w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:

1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo

2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo

3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo

4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia

- właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

W rozpoznawanej sprawie podstawą prawną podjętych decyzji jest art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 Prawa budowlanego.

W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na określenie adresata podjętych w rozpoznawanej sprawie decyzji.

Rozdział 6 Prawa budowlanego dotyczy utrzymania obiektów budowlanych, zaś adresatami obowiązków określonych w przepisach tego rozdziału, zgodnie z art. 61, mogą być właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. Przepis ten stanowi, że właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany:

1) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2;

2) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

Należy zauważyć, że nieruchomość przy ul. [...] 51 w W. jest zabudową szeregową. Z akt sprawy wynika nadto, że budynek przy ul. [...] 51 jest współwłasnością S.D. i J.D. (lokal nr 4), B.G. (lokal nr 3), D.H.-D. (lokal nr 2) oraz Gminy W. (lokale nr 5 i 6). Zarządzaniem zajmuje się co do współwłaścicieli S.D., J.D., D.H.-D. i B.G. - Agencja Obsługi Nieruchomości i Usług Konsultingowych "[...]" – B.H.-P. w W., a w stosunku do Gminy W. – Spółka A. Przy czym w/w podmioty tworzą Wspólnotę Mieszkaniową.

Zgodnie zaś z prezentowanym w orzecznictwie stanowiskiem, obowiązki wynikające z art. 61 i art. 66 Prawa budowlanego związane z utrzymaniem należytego stanu technicznego obiektu budowlanego, w którym funkcjonuje Wspólnota Mieszkaniowa, winny być nałożone właśnie na ten podmiot (zob. wyrok WSA w Warszawie z dnia 9 maja 2005 r., sygn. akt VII SA/Wa 752/04, publ. LEX nr 168052). W rozpatrywanej sprawie obowiązki z art. 66 Prawa budowlanego zostały nałożone na poszczególnych członków Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] 51 w W., nie zaś na Wspólnotę Mieszkaniową.

Skład orzekający przyjął także pogląd, że odpowiedzialność wspólnoty mieszkaniowej może dotyczyć tylko części wspólnych budynku np. systemu odprowadzania wód deszczowych z tarasu, o ile jest integralną częścią całego systemu odprowadzania wód deszczowych w budynku. Urządzenia i części budynku w tym balkony czy tarasy służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Obowiązek utrzymania tarasu przynależnego do określonego lokalu w należytym stanie obciąża właściciela lokalu (zob. wyrok WSA w Warszawie z dnia 6 września 2005 r., sygn. akt VII SA/Wa 1498/04, publ. LEX nr 195009).

Ponadto art. 61 i art. 66 Prawa budowlanego odnoszą się do obiektów budowlanych, a nie lokali znajdujących się w tych obiektach. Generalnie więc nakazy określone w art. 66 tego prawa mogą dotyczyć usunięcia nieprawidłowości samego obiektu, co w konkretnym przypadku nie wyklucza nałożenia obowiązku wykonania określonych robót również w lokalu lub lokalach. Chodzi tu jednak o takie roboty, które mają na celu utrzymanie w należytym stanie obiektu budowlanego jako całości (zob. wyrok NSA z dnia 13 lutego 1998 r., sygn. akt IV SA 757/96, LEX nr 43310).

W niniejszej sprawie organy nakazały Gminie W., jako właścicielowi mieszkania nr 5 przy ul. [...] 51 w W., usuniecie nieodpowiedniego stanu technicznego budynku w obrębie mieszkania nr 5 poprzez wykonanie: skucia zawilgoconych i zagrzybiałych tynków, odgrzybienia powierzchni ścian, nowych tynków według szczegółowych wskazań ekspertyzy, odpowiedniego malowania ścian, rozszczelnienia okien z profili pcv, dodatkowego przewodu kominowego dla wentylacji grawitacyjnej, wyprowadzonego ponad dach i wykonanego według szczegółowych wskazań ekspertyzy w pomieszczeniach kuchni i łazienki. Należy jednak zauważyć, że roboty te dotyczą jedynie mieszkania nr 5 i mają być prowadzone w jego obrębie. Z uzasadnień podjętych decyzji nie wynika natomiast, aby stan techniczny mieszkania nr 5 wpływał na stan całego budynku. Przesłanką zaś zastosowania art. 66 Prawa budowlanego jest to, aby nakazane roboty dotyczyły całego obiektu budowlanego, bowiem mają one na celu utrzymanie w należytym stanie obiektu budowlanego jako całości. Obowiązek zaś utrzymania określonego lokalu mieszkalnego, będącego własnością jednego z członków wspólnoty mieszkaniowej, w należytym stanie obciąża właściciela tego lokalu.

Uwzględniając powyższe, należało uchylić kwestionowane w skardze decyzje organów obydwu instancji. Przede wszystkim potrzebne jest dokonanie dodatkowych ustaleń, czy do robót orzeczonych na podstawie art. 66 Prawa budowlanego należą w/w roboty mające być wykonane jedynie w mieszkaniu nr 5. Wydanie decyzji na podstawie art. 66 Prawa budowlanego jest bowiem uzależnione od stwierdzenia istnienia przesłanek określonych przez omawiany przepis, czego organy w niniejszej sprawie nie dokonały.

Nakaz usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego części budynku, stanowiącego lokal mieszkalny, może dotyczyć wyłącznie stanu samego obiektu budowlanego (budynku). Nie może wkraczać w to, co mieści się wewnątrz lokalu i jest regulowane przepisami prawa cywilnego, lokalowego lub spółdzielczego (zob. wyrok NSA z dnia 4 marca 2002 r., sygn. akt IV SA 908/00, publ. LEX nr 81731).

Niewątpliwie ocieplenie ścian półszczytu między budynkiem nr 50 i 51 z wykonaniem właściwych obróbek blacharskich, co najmniej o wysokości 30cm na styku ściany z połacią budynku niższego, i usunięcie nieszczelności obróbek przy rurze odpowietrzającej pion kanalizacyjny oraz nieszczelności obróbek komina nad połacią dachową nad mieszkaniem nr 5, odnoszą się do samego obiektu budowlanego i tego rodzaju nakazy mogą być wydane na podstawie art. 66 Prawa budowlanego, bowiem dotyczą części wspólnych budynku, jednakże organy nie wykazały przesłanek z art. 66 ust. 1 pkt 1 ani 3, a będące podstawą podjętych rozstrzygnięć.

Przede wszystkim z uzasadnień decyzji nie wynika, czy obiekt budowlany przy ul. [...] 51 w W. może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska i jest w nieodpowiednim stanie technicznym. Przesłanki z pkt. 1 i 3 art. 66 ust. 1 są niezależnymi podstawami do orzeczenia o obowiązkach, o których mowa w 66 Prawa budowlanego. To stanowi zaś naruszenie art. 107 § 3 k.p.a.. Nie podjęły w tym zakresie żadnych czynności wyjaśniających, opierając się jedynie na przedłożonej ekspertyzie.

Należy jednak zauważyć, że na podstawie art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego właściwy organ - w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska - nakazuje przeprowadzenie kontroli, a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części. Obowiązku przeprowadzenia kontroli w myśl powołanego przepisu w niniejszej sprawie organ I instancji nie nałożył na strony, a jedynie poprzestał na nakazie przedłożenia ekspertyzy. Ten brak organ I instancji winien uzupełnić przy ponownym rozpoznaniu sprawy.

Jak wskazuje się w doktrynie, "stwierdzenie nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu przez właściwy organ powinno zostać udokumentowane wynikami kontroli jego stanu faktycznego. Wynikający z ustaleń kontroli zakres stwierdzonych nieprawidłowości nakazanych do usunięcia powinien zostać określony bezpośrednio w treści decyzji lub w ekspertyzie technicznej, przywołanej w tej decyzji. Stwierdzenie użytkowania obiektu w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, środowisku lub bezpieczeństwu mienia powinno być udokumentowane ustaleniami kontroli, zaś uściślenie określenia zakresu nieprawidłowości i sposobu ich likwidacji – bezpośrednio stosownej ekspertyzie technicznej. Ekspertyza ta powinna zarówno potwierdzać stan techniczny obiektu stwierdzony podczas kontroli, jak i ustalać sposób i warunki doprowadzenia obiektu do właściwego stanu technicznego i bezpieczeństwa, z uwzględnieniem wymagań także innych przepisów odrębnych w tym zakresie, jak np. przepisów o ochronie środowiska." (zob. Prawo budowlane. Komentarz, pod (red.) Z. Niewiadomski, Warszawa 2007, s. 628-629).

Ponadto nałożenie na strony określonych obowiązków bez sprawdzenia stanu sąsiedniego budynku nr 50, z którym przedmiotowy budynek ma ścianę wspólną, było co najmniej przedwczesne. Rozpoznając ponownie sprawę, organy winny zatem wyjaśnić, czy stan techniczny lokalu nr 5 ma wpływ na stan całego budynku przy ul. [...] 51, a to zaś pozwoli na wyjaśnienie, czy nie zachodzi konieczność dokonania oględzin sąsiedniego budynku. Ustalenia te będą mogły mieć natomiast wpływ na określenie adresata nakładanych obowiązków. W protokole oględzin z dnia 2 lutego 2007 r. stwierdzono bowiem występowanie drobnych przecieków przez pokrycie dachu, drobnego zacieku w łazience. Nadto, że budynek znajduje się w zabudowie zwartej, przy czym sąsiednie budynki wybudowano z uskokiem – między budynkami nr 50 i 51 istnieje szczelina (sztuczna dylatacja), którą przedostaje się woda powodująca zawilgocenie ściany i jej zagrzybienie w budynku mieszkania nr 5, zaś w tym zakresie w pokoju zjawisko to w mieszkaniu występuje od wielu lat.

Organy orzekające przy ponownym rozpoznaniu sprawy winne będą również wyjaśnić, czy szkody górnicze rzeczywiście nie miały wpływu na stan całego budynku. Do tej okoliczności organy w ogóle się nie odniosły w toku postępowania, pomimo że członkowie Wspólnoty w trakcie oględzin upatrywali zawilgocenia ściany w istnieniu szczeliny między budynkiem nr 51 i 50, która wytworzyła się w związku ze szkodami górniczymi. W rozstrzygnięciach powołano się jedynie na zapis ekspertyzy technicznej z dnia 25 lipca 2007 r., w której stwierdzono brak bezpośredniego zawiązku występujących nieprawidłowości ze szkodami górniczymi. Przy czym trzeba w tym miejscu zaznaczyć, że ekspertyza ta dotyczy stanu technicznego przedmiotowego budynku jedynie "w obszarze mieszkania nr 5", zaś nie odnosi się w ogóle do stanu całego obiektu. Tymczasem niezmiernie istotne jest wyjaśnienie w jakim stopniu stan techniczny mieszkania nr 5 wpływa na stan techniczny całego budynku.

Ponadto istotne jest, że budynek nr 51 wraz z przyległym od strony drugiej ściany szczytowej budynkiem nr 52 były objęte programem usuwania szkód górniczych na podstawie "Projektu budowlanego usunięcia szkód górniczych w budynku mieszkalnym, wielorodzinnym przy [...] 51-52" (decyzja Starosty W. z dnia [...] Nr [...]). W "Projekcie budowlanym, usunięcia szkód górniczych w budynku mieszkalnym, wielorodzinnym przy [...] 49-50" (decyzja Starosty W. z dnia [...] Nr [...]) zapisano natomiast, że zarówno w pokoju jak i kuchni występują ślady po zaciekach w narożnikach przylegających do budynku nr 51 (pkt 4.2.3.3. "Mieszkania"), zaś przyczyną może być utrata szczelności opierzenia na ścianie ogniowej budynku nr 51, wskutek wcześniejszego odstąpienia od tego budynku (pkt 4.2.4.2. "Roboty Dekarskie").

Wprawdzie art. 61 ustawy- Prawo budowlane nakłada obowiązek utrzymywania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, to nakładanie obowiązków wynikających z art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 tej ustawy dopuszczalne jest gdy ustalone zostanie, że obiekt budowlany odpowiednio może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska czy też jest w nieodpowiednim stanie technicznym, przy czym ciężar udowodnienia tej okoliczności spoczywa na organie administracji. Tymczasem w rozpoznawanej sprawie w tym zakresie nie przeprowadzono postępowania dowodowego i nie dokonano jakichkolwiek ustaleń co do tego, w jakim otoczeniu znajduje się obiekt, w tym czy szkody górnicze w istocie nie były czynnikiem sprawczym odstąpienia budynku nr 51 od budynku nr 50, a w konsekwencji nie wpływały na stan przedmiotowego obiektu. Oznacza to, że bez odpowiedniego postępowania dowodowego z naruszeniem art. 80 k.p.a. dokonano w sprawie ustaleń w tym zakresie.

Konstrukcja normy prawnej, zawartej w art. 66 pkt 1 Prawa budowlanego, a w szczególności użyty w niej zwrot "właściwy organ wydaje decyzję nakazującą" wskazuje, iż decyzje podejmowane na jego podstawie mają charakter związany. Oznacza to, że jeżeli wystąpi choćby jedna z przesłanek, określonych w treści art. 66 ust. 1 pkt 1-4, to organ nadzoru budowlanego jest nie tylko uprawniony, lecz nadto obligowany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. W ocenie Sądu, w rozpatrywanej sprawie organy nie miały podstaw do wydania rozstrzygnięć bez wyjaśnienia wyżej wskazanych okoliczności.

Nadto organy nie wykazały, czy przedłożona ekspertyza wyjaśnia wystarczająco sprawę i czy może być podstawą wydania decyzji o nakazaniu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, zwłaszcza w sytuacji, gdy sama ekspertyza dotyczy jedynie jednego lokalu mieszkalnego, nie zaś całego budynku. Decyzje wydawane na podstawie art. 66 Prawa budowlanego są bowiem związane z przedłożoną uprzednio ekspertyzą techniczną, a w sytuacji gdy ekspertyza ta nasuwa wątpliwości, szczególnie istotnym było wyjaśnienie, czy stanowi ona wystarczającą podstawę do podjęcia takiej decyzji o nakazaniu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. W sprawie niniejszej ustaleń takich jednak nie poczynił ani organ I instancji, ani organ odwoławczy.

Najistotniejszy jest, że ekspertyza ta dotyczy jedynie mieszkania nr 5, zarówno w zakresie przyczyn zawilgoceń, jak i sposobu likwidacji i usunięcia wad. Na stronie 8 ekspertyzy (pkt 3.3 "Przyczyny zawilgoceń ściany") wskazano, że w lokalu mieszkalnym nr 5 w pomieszczeniach kuchni i łazienki występuje wzrost wilgotności w okresach użytkowania pomieszczeń wynikających z ich specyfiki, spowodowany nieskutecznością lub brakiem wentylacji grawitacyjnej, dające nakładane w czasie skutki poprzez pojawienie się lokalnie plam i wykwitów soli mineralnych. W kuchni intensywniejsze plamy pojawiające się na tynku towarzyszące nadmiernemu zawilgoceniu są związane z dodatkowym faktem niedostatecznej izolacyjności cieplnej przegród budowlanych, powodujących przemarzanie ścian zewnętrznych. Przemarzanie ścian następuje na skutek niskiej izolacyjności termicznej, w szczególności ściany półszczytu od strony budynku nr 50. Ponadto innym źródłem zawilgoceń ściany od strony półszczytu może być przedostawanie się wody opadowej z połaci dachowej budynku sąsiedniego nr 50. Obróbka blacharska stanowiąca połączenie połaci dachowej budynku nr 50 ze ścianą półszczytu budynku nr 51, wychodzącą ponad połać dachową jest za nisko wywinięta na ścianę. Innym źródłem zawilgoceń ściany półszczytu mogą być skutki nawisów śnieżnych wskutek powstających worków śniegowych, w szczególności w partiach przyokapowych z uwagi na załamanie połaci i występujące drabinki przeciwśniegowe. Woda po roztapiającym się śniegu przy nasłonecznieniu może penetrować w obszar muru ściany półszczytu.

Natomiast w pkt. 3.4. "Analiza techniczna przyczyn zawilgoceń" zaliczono do najistotniejszych przyczyn zawilgoceń w lokalu nr 5:

a) brak właściwego wentylowania pomieszczeń przy nieskutecznej lub braku wentylacji grawitacyjnej, w warunkach dużej wilgotności pomieszczeń - kuchnia i łazienka, przy wbudowaniu szczelnych okien (okna zespolone na profilach pcv po wymianie),

b) przemarzanie ściany półszczytu między budynkami nr 50 i nr 51, stanowiącej ścianę zewnętrzną pomieszczenia kuchennego,

c) penetracji nadmiaru wód deszczowych i pośniegowych w miejscu styku ściany zewnętrznej wydzielającej kuchnię ponad połacią dachową z połacią budynku sąsiedniego w linii obróbki blacharskiej między budynkami,

d) nieszczelności obróbek blacharskich opierzających elementy budowlane wychodzące ponad połać dachową (rura odpowietrzająca pion kanalizacyjny, kominy murowane), powodując przedostawanie się wody w obręb podłogi na strych i jej przenikanie do pomieszczeń poniżej – pomieszczenia łazienki lokalu nr 5.

Dalej zapisano (s. 10), że zawilgocenia ścian w lokalu nr 5 występują wyłącznie w pomieszczeniach w kuchni i łazience, pomieszczeniach, gdzie okresowo pojawia się stan nadmiernej wilgotności powietrza w pomieszczeniu (kuchnia, łazienka). Nie wykryto podobnych objawów w formie trwałych mokrych plam na tynkach w pokoju, zlokalizowanym po przeciwległej stronie budynku i przeciwległego bezpośrednio do ścinany półszczytu między budynkami nr 50 i 51 (warunki i położenia i uwarunkowania techniczne analogiczne jak w pomieszczeniu kuchni). Cyt. "Z tych względów można domniemywać, że głównym powodem zawilgoceń ścian w kuchni są przed wszystkim przyczyny określone w pkt. a). Pozostałe diagnozowane przyczyny i źródła zawilgoceń nie mogą zostać pominięte w ocenie czynników destrukcyjnych, lecz kwalifikuje je do grupy przyczyn drugorzędnych.".

Ponadto rzeczoznawca wskazał, że " (...) uwzględniając fakt zwartej zabudowy i sekcjonowania poszczególnych części zwartej zabudowy związanej z naturalnym skłonem terenu pomiędzy budynkami nr 50 i nr 51 winna być szczelina dylatacyjna lub mogło nastąpić samodylatowanie tych części budynków w skutek pracy statycznej i różnego osiadania poszczególnych sekcji w warunkach podatnych na odkształcenia w związku z eksportacją górniczą. Jednak właściwe plastyczne uszczelnienia szczelin dylatacyjnych w ramach prac remontowych eliminuje możliwość niekontrolowanych penetracji wód deszczowych na budynek. Nie wykryto w tym zakresie nieprawidłowości. W budynkach w roku 2005 był przeprowadzony remont dla usunięcia wad powstałych w wyniku szkód górniczych, w tym uszczelnienie szczelin dylatacyjnych.".

Z jednej strony mamy w ekspertyzie analizę stanu technicznego lokalu nr 5, ze szczególnym uwzględnieniem kuchni i łazienki, które z uwagi na swą specyfikę są pomieszczeniami zawilgoconymi. Organy przyjmują wskazówki dotyczące w istocie tego lokalu za odnoszące się do całości budynku. Z drugiej zaś strony – rzeczoznawca wskazuje na brak nieprawidłowości w zakresie "penetracji wód deszczowych na budynek". Organy traktują zaś stwierdzenie w tym ostatnim przedmiocie, że cyt. "Rzeczoznawca dokonując analizy zgłaszanych wad w lokalu nr 5, w związku z pytaniem postawionym w postanowieniu Nr [...], nie stwierdził bezpośredniego związku występujących nieprawidłowości ze szkodami górniczymi.".

Brak kontroli przeprowadzonej w myśl art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego i oględzin całego budynku, ekspertyza odnosząca się tylko do mieszkania nr 5 oraz niewyjaśnienie powołanych wyżej okoliczności doprowadziło do stwierdzenia, że organy nie miały podstaw do orzeczenia obowiązku wynikającego z art. 66 Prawa budowlanego.

Przeprowadzenie oględzin i kontroli całego budynku jest istotne z tego względu, że mieszkanie nr 5 nie jest zlokalizowane bezpośrednio pod dachem, ale znajduje się nad nim strych. W ekspertyzie zapisano zaś, że zawilgocenie z plamami narożnika łazienki spowodowane brakiem wentylacji pomieszczenia – kondensacja pary wodnej przy nadmiernej wilgotności w pomieszczeniu oraz drobnymi przeciekami wód opadowych do pomieszczenia łazienki poprzez strych w wyniku nieszczelności obróbek przy rurze odpowietrzającej pion kanalizacyjny oraz pośrednio nieszczelności obróbek komina nad połacią dachową (s. 7).

Ponad wyżej wskazane uchybienia w procedurze administracyjnej, których dopuściły się organy obu instancji, należałoby wskazać, że organ odwoławczy nie rozpatrzył szczegółowo konkretnych zarzutów odwołania, które w istocie kwestionują ustalenia rzeczoznawcy (np. sprawę istniejącej wentylacji grawitacyjnej). WINB ograniczając się jedynie do jednozdaniowego stwierdzenia, że odwołanie nie zasługuje na uwzględnienie, zaś argumenty w nim podniesione pozostają bez wpływu na wydane w sprawie orzeczenie, uchybia przepisom zarówno art. 8, 11, 107 § 3, ale przede wszystkim art. 15 k.p.a.. W myśl bowiem obowiązującej zasady ustrojowej dwuinstancyjności, organ odwoławczy pełni kompetencje zarówno kontrolne, jak i merytoryczne. Oznacza to, że organ ten winien rozpatrzyć sprawę na nowo w jej całokształcie. Przy czym dla uznania, że zasada dwuinstancyjności została zrealizowana, nie wystarcza stwierdzenie, iż w sprawie zapadły dwa rozstrzygnięcia dwóch organów różnych stopni. Konieczne jest, by rozstrzygnięcia te poprzedzone zostały przeprowadzeniem przez każdy z organów, który wydał decyzje, postępowania umożliwiającego osiągnięcie celów, dla których jest prowadzone. Organ odwoławczy nie może zatem ograniczyć się tylko do kontroli decyzji organu I instancji, ale jest zobowiązany ponownie merytorycznie rozstrzygnąć sprawę, a więc rozpatrzyć wszystkie żądania strony i ustosunkować się do nich w uzasadnieniu swojej decyzji.

Z powyższych względów uznać należało, iż zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja pierwszej instancji wydane zostały z naruszeniem prawa procesowego, mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co obligowało Sąd do ich uchylenia na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Po myśli art. 152 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Sąd orzekł, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 tejże ustawy.

k.g.