Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1950/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2012-05-08 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran, Sędziowie Sędzia WSA Łukasz Krzycki, Sędzia WSA Tomasz Wykowski (spr.), Protokolant sekr. sąd. Izabela Urbaniak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 maja 2012 r. sprawy ze skarg E. K. i Stowarzyszenia M. z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] października 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Prezydenta W. z dnia [...] stycznia 2011 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżącej E. K. kwotę 757 (siedemset pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego oraz na rzecz skarżącego Stowarzyszenia M. z siedzibą w W. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

IV SA/Wa 1950/11

UZASADNIENIE

I. Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (dalej "Sądu") decyzją z dnia [...] października 2011 r. Nr [...] (dalej "zaskarżoną decyzją"), wydaną przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. (dalej "SKO") po rozpatrzeniu szeregu odwołań od decyzji Prezydenta W. (dalej "Prezydenta") z dnia [...] stycznia 2011 r. Nr [...], ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji (dalej "planowanej inwestycji"), polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze, garażem podziemnym, wjazdem, infrastrukturą techniczną oraz elementami zagospodarowania terenu przy ulicy [...] róg ulicy [...] w W., na działce oznaczonej nr [...] w obrębie [...] - pod zainwestowanie kubaturowe oraz części działki oznaczonej nr [...] w obrębie [...] - pod wjazd i infrastrukturę techniczną (działki nr [...] i nr [...] - dalej "teren inwestycji"), SKO:

1. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta;

2. umorzyło postępowanie odwoławcze wszczęte odwołaniem J. S.

II. Zaskarżona decyzja SKO zapadła w następującym stanie faktycznym:

1. Pismem z dnia [...] czerwca 2008 r. "W." Spółka z o.o. z siedzibą w B. (dalej "inwestor") wniósł o ustalenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji.

2. Decyzją z dnia [...] stycznia 2011 r. Prezydent ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla planowanej inwestycji.

3. Odrębne odwołania o decyzji Prezydenta wniosły do SKO następujące strony postępowania: 1) I. S., 2) Stowarzyszenie O., 3) Stowarzyszenie M., 4) E. K., działająca w imieniu własnym oraz w imieniu A. K., 5) J. S.

We wskazanych wyżej odwołaniach podniesiono w szczególności, że przeprowadzone przez Prezydenta postępowanie wyjaśniające obciążone jest licznymi nieprawidłowościami. W ocenie odwołujących się organ I instancji dokonał wadliwej i nie oddającej rzeczywistego stanu rzeczy analizy zagospodarowania przestrzennego obszaru, na którym znajduje się teren inwestycji. W wyniku powyższego dla planowanej inwestycji ustalono parametry, nie znajdujące oparcia w we właściwych przepisach prawa.

III. Rozpatrzywszy zaskarżoną obecnie decyzją odwołania od decyzji Prezydenta, SKO orzekło jak wskazano na wstępie:

Uzasadniając własne rozstrzygnięcie w jego części merytorycznej, tj. w części utrzymującej w mocy decyzję Prezydenta, SKO stwierdziło, że rozpatrzenie na nowo w postępowaniu odwoławczym materiału dowodowego sprawy nie daje wystarczających podstaw do przychylenia się do stanowiska odwołań odnośnie wadliwości analizy stanu zagospodarowania obszaru analizowanego oraz wadliwości sposobu wyznaczenia szczegółowych parametrów planowanej inwestycji.

W ocenie SKO przedmiotowa analiza, odpowiadająca wymaganiom określonym w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), dalej "rozporządzeniu", w pełni potwierdza dopuszczalność realizacji planowanej inwestycji zarówno w świetle generalnych wymagań, wynikających z art.61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), dalej "ustawy o planowaniu (...)", jak i w świetle szczegółowych uregulowań rozporządzenia, określających w szczególności sposób wyznaczania dla nowych inwestycji: linii zabudowy, wskaźnika powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości elewacji frontowej oraz geometrii dachu.

IV. E. K. (dalej "skarżąca") oraz Stowarzyszenie M. z siedzibą w W. (dalej "Stowarzyszenie") wnieśli do Sądu skargi na decyzję SKO.

1. W swojej skardze skarżąca podniosła przeciwko decyzji SKO następujące zarzuty:

- obszar analizowany jest w rzeczywistości większy aniżeli stwierdzono to w decyzji SKO,

- analiza stanu zagospodarowania obszaru analizowanego, dokonana w postępowaniu pierwszoinstancyjnym zawiera błędy w odniesieniu do wszystkich zawartych w niej ustaleń, tj. ustaleń odnośnie: ilości i powierzchni działek, ilości budynków mieszkalnych, średniego wskaźnika szerokości elewacji frontowej, średniego wskaźnika powierzchni zabudowy,

- pomimo przeprowadzenia analizy znacznego obszaru zabudowy, za podstawę ustaleń odnośnie wyznaczenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji przyjęto ostatecznie stan zagospodarowania wyłącznie czterech działek, położonych przy ulicy [...] nr: [...],[...],[...] i [...],

- średnia wysokość zabudowy posadowionej na wyżej wymienionych działkach wynosi w rzeczywistości 7, 3 metra, nie zaś 15,5 metra, jak ustalono w decyzji - ustalenie wysokości elewacji planowanej inwestycji na 15,5 metra jest zatem nieuzasadnione,

- w podobny sposób zawyżono średni wskaźnik powierzchni zabudowy na przedmiotowych działkach - w rzeczywistości wynosi on 0,37, a nie 0,415,

- plan miejscowy D. określa w dalszym pasie ulicy [...] wysokość na 9 do 15 metrów, a nie 15 metrów, jak wskazano w decyzji SKO,

- wszystkie parametry ustalone dla planowanej inwestycji w decyzji Prezydenta zostały zatem, po pierwsze, wadliwie ustalone wyłącznie na podstawie danych dotyczących niewielkiej części obszaru analizowanego (czterech działek położonych przy ulicy [...]), z pominięciem reprezentatywnego dla tego obszaru osiedla domów jednorodzinnych, po drugie, ustalone na podstawie nieprawidłowych, zawyżonych na korzyść inwestora danych,

- przy wyznaczaniu dla planowanej inwestycji wskaźnika powierzchni zabudowy zastosowano metodologię niezgodną z przepisem §5 ust.1 rozporządzenia,

- w sytuacji, w której prawie cała działka planowanej inwestycji jest podpiwniczona garażem na 31 miejsc, de facto brak na niej powierzchni biologicznie czynnej,

- inwestycja może zagrażać dębowi - pomnikowi przyrody chronionemu prawem,

- całkowita powierzchnia planowanej inwestycji odbiega rażąco od wskaźnika intensywności przyjętego w studium oraz w stosunku do faktycznie występującego wskaźnika w istniejącej zabudowie,

- wysokość planowanej inwestycji jest w rzeczywistości niewiadoma (wysokość określona w decyzji ustalającej warunki zabudowy nie uwzględnia wysokiego parteru, w którym planowana jest przestrzeń usługowa wraz z przestrzenią na niezbędną klimatyzację oraz miejsca na stropodach ze spadkami),

- nie przeprowadzono analizy hydrologicznej terenu,

- wadliwie oznaczono charakter sąsiadujących budynków,

- planowana inwestycja naruszy interesy prawne właścicieli nieruchomości sąsiednich.

2. W swojej skardze Stowarzyszenie podniosło następujące zarzuty:

- naruszenia art.61 ust.1 w związku z art.61 ust.6 ustawy o planowaniu (...), w związku z §5 ust.1 rozporządzenia poprzez nieprawidłowe wyliczenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy działki oraz nieprawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego,

- naruszenia art.61 ust.1 ustawy o planowaniu (...) poprzez nieprawidłowe określenie powierzchni biologicznie czynnej inwestycji,

- naruszenia art.61 ust.1 pkt 3 ustawy o planowaniu (...) poprzez niezweryfikowanie w decyzji możliwości odprowadzenia wód opadowych,

- naruszenia §3 ust.2 rozporządzenia poprzez nieprawidłowe określenie granic obszaru analizowanego,

- naruszenia §5 ust.1 rozporządzenia poprzez nieprawidłowe wyliczenie wskaźnika zabudowy z pominięciem działek stanowiących ogrody działek zabudowanych, błędne wyliczenie wskaźnika dla szeregu nieruchomości oraz określenie średniego wskaźnika zabudowy jako średniej arytmetycznej wskaźników dla poszczególnych działek.

V. W odpowiedzi na skargi organ wniósł o ich oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

VI. Sąd rozpoznał skargę na decyzję SKO z racji sprawowania wymiaru sprawiedliwości, polegającego na kontrolowaniu działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem (art.1§1 i §2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych - Dz.U. z dnia 20 września 2002 r., Nr 153, poz.1269 z późn.zm.). Kontrola ta obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (art.3§2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz.U. Nr153, poz.1270 z późn. zm. -zwanej dalej "p.p.s.a.").

Zgodnie z przepisem art.134§1 p.p.s.a. sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skarga jest zasadna, albowiem decyzje organów obu instancji wydano z naruszeniem art. 7, 77 § 1 i 107 § 3 k.p.a. w związku z §7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które to naruszenia mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Z tej racji decyzje organów obu instancji należało wyeliminować z obrotu prawnego.

VII. W odniesieniu do reżimu prawnego ustalania warunków zabudowy na podstawie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym podkreślić należy następujące kwestie.

Przepis art. 61 ust.1 ustawy o planowaniu (...) uzależnia wydanie decyzji o warunkach zabudowy od łącznego spełnienia pięciu warunków wymienionych w punktach 1 - 5 tego przepisu.

W świetle art. 61 ust.1 pkt 1 ustawy, wskazującego pierwszy ze wspomnianych wyżej warunków, wydanie decyzji pozytywnej możliwe jest wtedy, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

W przepisie tym zawiera się zasada dobrego sąsiedztwa, nakładająca obowiązek dostosowywania nowoprojektowanego sposobu zagospodarowania terenu do zagospodarowania przestrzennego już istniejącego w sąsiedztwie terenu inwestycji.

Stwierdzić należy, że co do samej zasady regulacja ta ogranicza uprawnienia właściciela terenu inwestycji w tym sensie, że nie upoważnia go do realizacji wszystkich planów inwestycyjnych, jakie mógłby w stosunku do tego terenu posiadać, ale ustanawia istotne ograniczenie w postaci konieczności dostosowania planowanej inwestycji do urbanistycznego charakteru otoczenia.

Zaznaczyć należy, że praktycznemu stosowaniu zasady dobrego towarzyszą

niekiedy wątpliwości do tego, na ile rygorystycznie należy egzekwować podobieństwo zabudowy nowej do zabudowy otoczenia. W wyroku NSA z dnia 17 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 646/2006, podkreślono, iż ratio legis art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym "jest ochrona ładu przestrzennego". Ma on na celu powstrzymanie zabudowy nie dającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Nie powinno to jednak doprowadzić do nadmiernego jej ograniczenia.

Nie może ulegać wątpliwości, że przy orzekaniu w sprawach o ustalenie warunków zabudowy należy w dopuszczalnym z punktu widzenia ładu przestrzennego zakresie działać na rzecz możliwości wykonywania przez inwestora prawa własności, z czym wiąże się potrzeba możliwie elastycznego, nie zaś dogmatycznego kwalifikowania przez organy stanu faktycznego pod kątem poszanowania przez planowaną inwestycję zasady dobrego sąsiedztwa.

Praktyczną konsekwencją powyższych założeń jest wniosek, że niezbędnym elementem każdego postępowania administracyjnego, toczącego się w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest wnikliwe badanie konkretnych uwarunkowań faktycznych danej sprawy, uwidocznionych w analizie stanu zagospodarowania przestrzennego terenu, o której mowa w §3 ust.1 rozporządzenia.

Zgodnie z §3 ust.1 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań (...) ustalenie wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu następuje w oparciu o wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art.61 ust.1 - 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Sporządzenie takiej analizy, składającej się z części tekstowej oraz z części graficznej jest zasadniczym elementem postępowania wyjaśniającego w sprawie ustalenia warunków zabudowy.

Szczegółowy sposób wyznaczania parametrów wskazuje rozporządzenie. Przepisy rozporządzenia przewidują pewną elastyczność w ustalaniu poszczególnych parametrów

Należy podkreślić, że rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania (...) przewiduje praktycznie w odniesieniu do każdego wskazanego w nim parametru istotny zakres uznania administracyjnego, nie tylko wariantując sposoby ustalania parametrów (por.§4 ust.1 - 3, §7 ust.1 i 3), ale w szczególności zezwalając na stosowanie pewnych odstępstw (por.§4 ust.4, §5 ust.2, §6 ust.2, §7 ust.4). Powyższe znajduje swoje oczywiste uzasadnienie z uwagi na zróżnicowanie stanów faktycznych, na podstawie których organ ma orzekać w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i wynikającą stąd konieczność zachowania pewnej elastyczności w kwalifikowaniu stanu faktycznego. Powyższe nakłada jednakże na osoby sporządzające analizę oraz organ orzekający w sprawie obowiązek zachowania należytej przejrzystości, tj. obowiązek wyczerpującego przedstawienia przesłanek, na podstawie których poczyniono wiążące dla strony ustalenia. Jest to tym bardziej uzasadnione w postępowaniu, w którym występują strony o spornych interesach, jak ma to miejsce w niniejszej sprawie.

VIII. Zasadnicze zastrzeżenia w rozpatrywanej sprawie budzi sposób wyznaczenia wysokości planowanej inwestycji.

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (od strony ulicy [...]) określono w decyzji Prezydenta na maksymalnie 15,50 metrów do górnej krawędzi attyki.

W części tekstowej analizy (pkt 1.5 str.7 - 8), wskazującej przesłanki, w oparciu o które wskazaną wyżej wysokość planowanej inwestycji wyznaczono, wskazano w szczególności, co następuje:

W granicach obszaru analizowanego znajdują się budynki o wysokości I kondygnacji, I kondygnacji + poddasze, II kondygnacji, II kondygnacji + poddasze, III kondygnacji, III kondygnacji + poddasze, IV kondygnacji, V kondygnacji, VII, X i XI kondygnacji - wg załącznika graficznego nr 2. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ww. budynków wynosi od około 3,50 metra do około 32,0 metrów.

Teren inwestycji położony jest w pasie terenu pomiędzy drogą publiczną a niską zabudową osiedla S. Działki położone w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji są niezabudowane.

W pasie terenu po wschodniej stronie ulicy [...] usytuowane są cztery budynki o następujących wysokościach górnej krawędzi elewacji frontowej:

- budynek przy ulicy [...] - około 7,50 metra do górnej krawędzi attyki,

- budynek przy ulicy [...] - około 8,50 metra do gzymsu,

- budynek przy ulicy [...] - około 8,0 metrów do gzymsu,

- budynek przy ulicy [...] - wysokość zróżnicowana: około 15,20 metra do górnej krawędzi attyki od strony północnej, około 24 metry do górnej krawędzi attyki w części środkowej budynku, około 30 metrów do górnej krawędzi attyki od strony ulicy [...].

Zwrócić należy uwagę na specyficzne położenie terenu inwestycji w narożniku dwóch ulic publicznych (ulica [...] i ulica [...]) oraz w pasie terenu wzdłuż ważnej arterii komunikacyjnej W. - ulicy [...]. Racjonalne jest aby zabudowa realizowana na tak eksponowanym terenie odróżniała się wysokością od kameralnej zabudowy domów jednorodzinnych, zlokalizowanych w głębi obszaru i tworzyła wyraźną wschodnią pierzeję ulicy [...].

W związku z powyższym, biorąc pod uwagę usytuowanie w analizowanym obszarze wzdłuż ulicy [...], po jej wschodniej stronie, budynku spełniającego wskazane wyżej warunki (budynek przy ulicy [...] nr [...]), zasadne jest, aby wysokość budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze, projektowanego na terenie przy ulicy [...], była kontynuacją wysokości wskazanego wyżej budynku. Ponieważ wysokość budynku nie jest jednolita, lecz tworzy uskoki (wysokość budynku zwiększa się w kierunku południowym), mając na uwadze, że projektowany budynek usytuowany jest po północnej stronie budynku przy ulicy [...], jego wysokość należy ustalić w nawiązaniu do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej część budynku najbardziej wysuniętej na północ, tj. w kierunku planowanego zamierzenia budowlanego.

Na potwierdzenie słuszności realizacji w pasie terenu położonego wzdłuż ulicy [...], po jej wschodniej stronie, zabudowy wyższej niż budynki usytuowane w osiedlu mieszkaniowym S. należy wskazać, że obowiązujący dla obszaru położonego po północnej stronie ulicy [...] miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego rejonu tzw. D., zatwierdzony Uchwałą Nr [...] Rady W. z dnia [...] czerwca 2006 r. ustala w zakresie zasad kształtowania zabudowy maksymalną wysokość obiektów lokalizowanych na działkach położonych wzdłuż ulicy [...] na 15 metrów.

Konfrontując cytowane powyżej ustalenia części tekstowej analizy, stanowiącej podstawę rozstrzygania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, jak też wnioski wynikające z graficznej części tej analizy, z postanowieniami §7 rozporządzenia (regulującego zasady wyznaczania wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki nowej inwestycji), należy wskazać co następuje:

Zgodnie z §7 ust.1 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (§7 ust.2). Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (§7 ust.3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§7 ust.4).

Pomimo niepowołania się w analizie wprost na §7 ust.4 rozporządzenia nie ulega wątpliwości, że to właśnie przewidziany w tym przepisie tryb wyjątkowy, znalazł w sprawie zastosowanie. Wyznaczając dla planowanej inwestycji dopuszczalną wysokość, organ nie nawiązał bowiem do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§7 ust.1 rozporządzenia), nie oparł się w tym zakresie również na średniej wysokości występującej w obszarze analizowanym (§7 ust.3 rozporządzenia), nie ustalając nawet tej średniej, nawiązał natomiast do wysokości budynku oddalonego od terenu inwestycji o ponad 150 metrów (budynek na działce nr 221).

Podkreślić należy, że: (-) w sprawie wyznaczono bardzo rozległy obszar analizowany, co wprawdzie jest dopuszczalne w świetle przepisów rozporządzenia, określającego wyłącznie minimalne granice tego obszaru, niemniej jednocześnie łączy się z ryzykiem deformowania wniosków odnośnie tego, które z elementów stanu zagospodarowania przestrzennego winny być miarodajne przy ustalaniu warunków zabudowy dla danej inwestycji, (-) teren inwestycji nie graniczy z działkami zabudowanymi, (-) zabudowane działki znajdujące się najbliżej terenu inwestycji, w tym jedyny znajdujący się w szeroko pojmowanym sąsiedztwie budynek jednorodzinny (działka nr [...]) mają wysokość dwukrotnie mniejszą aniżeli wysokość ustalona dla planowanej inwestycji, (-) budynek do wysokości którego nawiązał organ jest budynkiem położonym w dużej odległości od terenu inwestycji, na granicy obszaru analizowanego (granica ta przecina budynek, włączając do obszaru analizowanego zdecydowanie niewielką część budynku), (-) przedmiotowy budynek ma zatem wyraźnie niereprezentatywne gabaryty dla tej części obszaru analizowanego, która znajduje się po wschodniej stronie ulicy [...] i która jest w konsekwentny sposób zabudowana zabudową niską, (-) wprawdzie na tej części

obszaru analizowanego, która położona jest po zachodniej stronie ulicy [...] występują dwa budynki wielopiętrowe (XI pięter), niemniej sposób zagospodarowania tego obszaru, oddzielonego od części wschodniej dużym obszarem zajętym pod drogę publiczną i objętego planem zagospodarowania przestrzennego, różni się istotnie od sposobu zagospodarowania przestrzennego wschodniej strony ulicy [...] (w szczególności wspomniane dwa budynki XI - piętrowe znajdują się w znacznym oddaleniu od zabudowy niskiej).

Co do zasady wyłączną przesłanką uzasadniającą stosowanie §7 ust.4 rozporządzenia nie może być intencja stworzenia inwestorowi jak najdogodniejszych z punktu widzenia jego interesów możliwości inwestowania na terenie inwestycji (aczkolwiek nie ulega wątpliwości, że przesłanka ta winna być brana pod uwagę przez organy orzekające w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy). Organy zobowiązane są bowiem do wnikliwego ustalenia i wykazania, że plany inwestycyjne inwestora, które wymagałaby wskazanych wyżej odstępstw znajdują swoje uzasadnienie w ukształtowaniu ładu przestrzennego obszaru analizowanego. Wynik tych ustaleń musi zostać zawarty zarówno w części tekstowej analizy, jak i w uzasadnieniu decyzji ustalającej warunki zabudowy.

Wprawdzie w cytowanym obszernie fragmencie analizy zawarto rozważania na temat zasadności nawiązania do budynku położonego na granicy obszaru analizowanego (chęć wyodrębnienia wyraźnej pierzei wschodniej strony ulicy [...]), niemniej należy uznać je za niewystarczające, w sytuacji, w której nie poddano wnikliwszej analizie (pod kątem wysokości) stanu zagospodarowania w tej części obszaru analizowanego, która znajduje się w najbliższym i w bliskim sąsiedztwie terenu inwestycji (w pierwszej kolejności chodzi o działki położone na tyłach terenu inwestycji). Dopiero zbadanie powyższego pozwoli na ustalenie, czy nawiązanie przez organ nie do najbliższego, czy też bliskiego, a do zdecydowanie dalszego sąsiedztwa terenu inwestycji, nie prowadzi do nieuzasadnionego zniekształcenia ładu przestrzennego, tj. do dopuszczenia rażącej dysproporcji pomiędzy wysokością nowej inwestycji, a wysokością budynków, przeważającą w obszarze analizowanym.

Pożądanym staje się w tej sytuacji wyliczenie w sposób skonkretyzowany średniej wysokości budynków występujących na obszarze analizowanym (poprzestanie na ogólnym wymienieniu typów budynków wyodrębnionych ze względu

na liczbę kondygnacji oraz na wskazaniu minimalnej i maksymalnej wysokości na obszarze analizowanym nie daje wystarczająco dokładnego obrazu).

W następstwie uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia Prezydent ponownie orzeknie w sprawie z uwzględnieniem ocen sformułowanych powyżej. W ramach powyższego Prezydent dokona również oceny ustaleń analizy i decyzji, dotyczących pozostałych parametrów planowej inwestycji pod kątem zweryfikowania zasadności zarzutów skarżących, sygnalizujących nieścisłości, niedokładności rachunkowe i niekonsekwencje w zebraniu i zinterpretowaniu danych.

Z powyższych względów Sąd orzekł jak w sentencji na podstawie art.145§1 pkt 1 lit.c, art.152 oraz art.200 p.p.s.a.