Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 632/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2018-10-04 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6219 Inne o symbolu podstawowym 621
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 2 ust. 1, 2 i 3
journal: Dz.U. 2015 poz 1892
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
article: art. 217 par. 1 i 2
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Dnia 4 października 2018 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Paluszyńska Sędziowie Sędzia WSA Elwira Brychcy Sędzia WSA Edyta Podrazik (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 4 października 2018 roku sprawy ze skargi M. K. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego dnia [...] roku Nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu oddala skargę


UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia [...] r., nr [...], Prezydent Miasta P. działając na podstawie art. 219 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 23 ze zm.; dalej: "K.p.a.") w zw. z art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r., poz. 1892 ze zm.; dalej: "u.w.l."), odmówił wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego numer [...] w budynku mieszkalnym jednorodzinnym usytuowanym na terenie nieruchomości przy ul. [...] w P. (działka nr [...], arkusz 13, obręb G.).

W pierwszej kolejności organ I instancji wyjaśnił, że M. K. wnioskiem z dnia [...] r. zwrócił się do Prezydenta Miasta P. o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym jednorodzinnym na terenie nieruchomości położonej w P. przy ul. [...], działka nr [...], obręb G.. W wyniku przeprowadzonego postępowania Prezydent dwukrotnie odmawiał wydania przedmiotowego zaświadczenia (postanowienia z dnia [...] r., nr [...] i z dnia [...] r., nr [...]), a jego postanowienia były utrzymywane w mocy przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze (postanowienia z dnia [...] r., nr [...] oraz z dnia [...] r., nr [...]). Jednakże, wskazane postanowienia były następnie uchylane wyrokami Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, a sprawa przekazywana do ponownego rozpoznania (wyroki z dnia 18 marca 2015 r., sygn. akt II SA/Po 55/15 i z dnia 6 kwietnia 2016 r., sygn. akt II SA/Po 124/16).

Następnie organ I instancji wyjaśnił, że kluczową kwestią przy rozpatrzeniu wniosku o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego nr [...] jest rozstrzygnięcie, czy w wyniku podziału działki nr [...] na działki o nr [...] i [...] – dokonanego decyzją [...] z dnia [...] r. – nastąpił również podział budynku i czy obecnie na działce nr [...] znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny spełniający wymogi definicji określonej w art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane.

Analiza otrzymanych akt sprawy dotyczących decyzji podziałowej doprowadziła organ I instancji do wniosku, iż podział taki nie nastąpił. Z sentencji wymienionej decyzji nie wynika bowiem wprost, iż decyzja zatwierdza podział na dwa budynki, spełniające wymogi definicji art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane. Wręcz przeciwnie, w aktach sprawy znajduje się oświadczenie mgr inż. M. G. z dnia [...] r. z którego wynika, iż budynek znajdujący się na obecnych działkach nr [...] i [...] stanowi całość. W oświadczeniu tym wskazano bowiem, że ściana dzieląca budynek na dwie części jest ścianą usytuowaną na całej wysokości budynku, od fundamentów do przekrycia dachu i wyraźnie dzieli budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części. A zatem zdaniem organu budynek jest podzielony na dwie odrębnie wykorzystywane części, a nie dwa budynki. Tym samym część budynku usytuowana na działce nr [...] nie spełnia definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego określonej przepisem art. 3 pkt 2a Prawa budowlanego.

Ponadto organ I instancji zauważył, że wskazana podstawa prawna podziału działki nr [...] na dwie działki o nr [...] i [...], tj. art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami, budzi zasadne wątpliwości implikujące tezę o braku możliwości zastosowania tegoż przepisu do podziału nieruchomości wbrew ustaleniom obowiązującego na przedmiotowym terenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które nie dopuszczają zabudowy bliźniaczej dla terenów w rejonie ulic [...] w P..

Mając powyższe na uwadze organ ocenił, iż rozstrzygniecie kwestii podziału budynku nie jest możliwe w granicach postępowania wyjaśniającego, o którym mowa w art. 218 § 2 K.p.a., a organ nie posiada kompetencji do przeprowadzenia postępowania kontrolnego i w konsekwencji ewentualnego stwierdzenia nieważności decyzji podziałowej. Wobec tego w obecnym stanie zachodzą podstawy do odmowy wydania zaświadczenia o żądanej treści.

W zażaleniu z dnia [...] r. do Samorządowego Kolegium Odwoławczego M. K. wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia i orzeczenie co do istoty sprawy, ewentualnie przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji.

W uzasadnieniu podniósł, że Prezydent Miasta P. nie wziął pod uwagę, iż w wyniku podziału nieruchomości [...] na działki [...] i [...], mogło również dojść do podziału budynku jednorodzinnego z dwoma lokalami mieszkalnymi, wybudowanego na podstawie pozwolenia na budowę z dnia [...] r. Uzasadniając tę tezę WSA w Poznaniu odwołał się do treści przepisów 1 ust 1 u.w.l. i art. 48 Kodeksu cywilnego oraz wyraził pogląd, że niedopuszczalny jest podział samego budynku bez dokonania podziału gruntu. Tym samym WSA w sposób nie budzący wątpliwości wskazał, że podział nieruchomości na dwie oddzielne działki ma istotny wpływ na podział znajdującego się na niej budynku. Tym bardziej nie można zgodzić się z twierdzeniami organu I instancji, że o braku zasadności wniosku wnioskodawcy świadczy fakt, że z decyzji podziałowej nie wynika wprost, że doszło do podziału budynku znajdującego się na dwóch różnych nieruchomościach. Zwrócono uwagę, że uzasadnienie decyzji podziałowej miało charakter wtórny dla samego podziału budynku, gdyż sam podział gruntu oznacza równocześnie podział budynku. Tym samym organ administracyjny kwestii tej nie miał obowiązku szczegółowo wyjaśniać. Powyższe potwierdza fakt, że sam Prezydent Miasta P. wydał wypisy z kartoteki budynków poświadczające, że na każdej z nieruchomości (powstałej w wyniku podziału) znajduje się odrębny, niezależny budynek. Z wypisu z rejestru gruntów z dnia [...] r. wynika bowiem, że działka numer [...] jest osobną nieruchomością gruntową, posiada księgę wieczystą o nr [...] i z nieruchomością tą związany jest budynek o jednostce rejestrowej budynku [...] Natomiast z wypisu z rejestru gruntów z dnia [...] r. wynika, że działka o numerze [...] jest osobną nieruchomością gruntową, posiada księgę wieczystą o nr [...] oraz z tą nieruchomością związany jest budynek o jednostce rejestrowej budynku [...]

Zdaniem wnioskodawcy w realiach niniejszej sprawy przy wydawaniu zaświadczenia o samodzielności lokalu organ administracyjny zobowiązany jest posiłkować się wyłącznie przepisami wynikającymi z Kodeksu cywilnego, albowiem jedyną przesłanką, od której uzależnione jest wydanie przedmiotowego zaświadczenia jest to, czy lokal spełnia funkcję samodzielności. Natomiast żaden przepis ustawy o własności lokali nie stanowi, aby organ administracyjny miał uprawnienie do stosowania przepisów prawa budowlanego lub też ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze postanowieniem z dnia [...] r., nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie.

W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że odmowa wydania zaświadczenia jest słuszna, jednak przesądziły o tym inne okoliczności, a mianowicie M. K. nie legitymuje się obecnie interesem prawnym w uzyskaniu zaświadczenia o żądanej treści. Swoje ustalenia w tym zakresie Kolegium dokonało w oparciu o zapisy w księgach wieczystych ustanowionych dla nieruchomości położonej przy ul. [...] w P., działka nr [...], obręb G..

Wyjaśniono, że po podziale działki nr [...] na dwie działki o nr [...] i [...], dla działki [...] utworzona została księga wieczysta nr [...], a następnie dwie księgi wieczyste: nr [...] i nr [...] Księga wieczysta nr [...] ustanowiona została dla wyodrębnionej nieruchomości lokalowej (lokal nr [...] przy ul. [...]) z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu. Sprzedaż nieruchomości nastąpiła w dniu [...] r. Z kolei księga wieczysta nr [...] ustanowiona została dla wyodrębnionej nieruchomości lokalowej (lokal nr [...] przy ul. [...]) z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu, a do sprzedaży tej nieruchomości doszło w dniu [...] r. na rzecz K. Ż. i J. ..

Podane wyżej okoliczności wskazują na to, że w dniu złożenia wniosku o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu M. K. legitymował się tytułem prawnym do nieruchomości i w związku z tym miał interes prawny w wydaniu zaświadczenia o samodzielności lokalu nr [...] przy ul. [...], natomiast po zmianie stanu faktycznego i prawnego sprawy utracił interes prawny do występowania o wydanie tego zaświadczenia.

W skardze z dnia [...] r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu M. K. wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia SKO w P. i poprzedzającego go postanowienia Prezydenta Miasta P. z dnia [...] r., a także zasądzenie na jego rzecz zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie: (1) art. 217 § 1 w zw. z art. 217 § 2 pkt 2 K.p.a. poprzez uznanie, iż nie jest możliwe wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu skarżącemu zgodnie z jego wnioskiem z dnia [...] r., albowiem skarżący nie legitymuje się interesem prawnym w uzyskaniu zaświadczenia o żądanej treści, ewentualnie (2) naruszenie art. 217 § 1 w zw. z art. 217 § 2 pkt 1 K.p.a. zw. z art. art. 2 pkt 3 u.w.l. poprzez jego niezastosowanie w niniejszej sprawie i przyjęcie, że skarżący zobowiązany był do wykazania swojego interesu prawnego w sytuacji, gdy organ na podstawie art. 217 § 2 pkt 1 ma obowiązek wydać zaświadczenie bez wnikania w interes prawny osoby ubiegającej się o zaświadczenie.

W uzasadnieniu skarżący wyjaśnił, że organ lI instancji pominął całkowicie w swoich rozważaniach art. 26 K.p.c. z którego wynika, że interes prawny w zakresie uzyskania zaświadczenia bada się w chwili składania wniosku o wydanie zaświadczenia do organu administracji. Dodał, że z uwagi na treść art. 26 K.p.a. utrata własności nieruchomości w toku postępowania nie uprawnia do stwierdzenia braku interesu prawnego wnioskodawcy.

Co więcej, z orzecznictwa sądowoadministracyjnego wynika, że interes prawny w uzyskaniu zaświadczenia nie musi pokrywać się z interesem prawnym w znaczeniu materialnym. Interes prawny w uzyskaniu zaświadczenia wystarczająco może wynikać z postrzeganej przez osobę ubiegającą się o zaświadczenie korzyści, jaką spodziewa się ta osoba odnieść po przedstawieniu zaświadczenia innemu organowi. Tymczasem organ lI instancji w sposób autorytarny przesądził w swojej decyzji o braku interesu prawnego skarżącego, choć przepisem prawa umożliwiającym ubieganie się o wydanie zaświadczenia na podstawie art. 217 § 2 pkt 1 K.p.a. jest przepis art. 2 ust. 3 u.w.l.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Odnosząc się do zarzutów skargi Kolegium podniosło, że zaświadczenie o samodzielności lokali wydawane jest przez starostę na podstawie przepisów ustawy o własności lokali. Zgodnie z art. 1 tej ustawy, określa ona sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną. Tak ustalony przedmiot ustawy wyraźnie wskazuje na to, że prawo do żądania od starosty wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego przysługuje właścicielowi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skarga okazała się niezasadna.

Oś sporu w rozpatrywanej sprawie koncentruje się wokół ustalenia, czy Samorządowe Kolegium Odwoławcze zasadnie uznało, że M. K. utracił interes prawny do uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym na terenie nieruchomości położonej w P. przy ul. [...].

Rozważania w tej kwestii należy rozpocząć od przypomnienia, że zgodnie z art. 2 u.w.l., samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości (ust. 1). Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne (ust. 2). W myśl zaś art. 2 ust. 3 ustawy, spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

Na kanwie zacytowanych przepisów przyjmuje się, że postępowanie prowadzone z wniosku podmiotu zainteresowanego uzyskaniem potwierdzenia samodzielności lokalu ma charakter administracyjny, do którego mają zastosowanie przepisy działu VII K.p.a. (art. 217-220) (por wyrok NSA z dnia 24 kwietnia 2014 r., sygn. akt I OSK 908/13 – wszystkie powołane w niniejszym orzeczeniu wyroki dostępne są na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl).

Wobec tego wskazać należy, że stosownie do treści art. 217 § 1 i 2 K.p.a., zaświadczenie wydaje się na żądanie osoby ubiegającej się o zaświadczenie w przypadku zaistnienia dwóch przesłanek: jeżeli urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa (art. 217 § 2 pkt 1) lub osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego (art. 217 § 2 pkt 2).

Powyższe przesłanki występują niezależnie od siebie, przy czym jeśli urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego nie wymaga przepis prawa, osoba ubiegająca się o wydanie zaświadczenia urzędowo potwierdzającego te fakty lub stan prawny musi wykazać swój interes prawny, aby takie potwierdzenie otrzymać (por. Borkowski [w]: B. Adamiak, J. Borkowski, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, wyd. C.H. Beck, Warszawa 2009, s. 658).

Wbrew twierdzeniom skargi, w rozpoznawanej sprawie podstawę prawną wydania zaświadczenia stanowi art. 217 § 2 pkt 2 K.p.a. w zw. z art. 2 ust. 2 i 3 u.w.l., a zatem na wnioskodawcy ciążył obowiązek wykazania interesu prawnego w żądaniu uzyskania potwierdzenia samodzielności lokalu. Art. 2 ust. 3 u.w.l. wskazuje bowiem jedynie organ i formę, w jakiej następuje potwierdzenie samodzielności lokalu w rozumieniu ust. 2. Jest to zatem przepis o charakterze kompetencyjnym, nie zaś przepis, o którym mowa w art. 217 § 2 pkt 1 K.p.a.

Dalej podkreślić należy, że powołanie się na interes prawny wymaga wskazania przez stronę normy prawa materialnego, przyznającej jej określone prawo podmiotowe, którego ochrony się domaga. Interes prawny winien też być realny i aktualny, tzn. winien ściśle wiązać się z aktualnymi prawami bądź obowiązkami strony, związanymi z przedmiotem postępowania lub czynności organu, a nie z jej zamiarami na przyszłość. W sprawie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego w trybie art. 2 ust. 2 u.w.l. tak rozumiany interes prawny mają właściciel lokalu, jak również osoby legitymujące się innym tytułem prawnorzeczowym do lokalu (por. wyrok NSA z dnia 24 marca 2015 r., sygn. akt II OSK 2021/13).

Z akt sprawy nie wynika, aby wnioskodawca posiadał taki tytuł prawny do przedmiotowego lokalu. Zauważyć należy, że dla działki nr [...] prowadzona była przez Sąd Rejonowy [...] księga wieczysta o nr [...] Po podziale działki nr [...] na dwie działki o nr [...] i [...], działkę [...] odłączono z tej księgi wieczystej i utworzono dla niej księgę wieczystą o nr [...] Jak wynika z jej treści, w znajdującym się na nieruchomości budynku wyodrębniono dwa lokale, dla których prowadzone są księgi wieczyste o nr [...] i nr [...] (k. 22 i 23 akt sąd.).

Księga wieczysta nr [...] ustanowiona została dla wyodrębnionej nieruchomości lokalowej nr [...] przy ul. [...] z udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym [...] (k. 23 akt sąd.). Sprzedaż nieruchomości lokalowej nastąpiła w dniu [...] r. na rzecz M. O. (k. 29 akt sąd.). Z kolei księga wieczysta nr [...] ustanowiona została dla wyodrębnionej nieruchomości lokalowej nr [...] przy ul. [...] z udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym [...] (k. 23 akt sąd.). Do sprzedaży tej nieruchomości lokalowej doszło w dniu [...] r. na rzecz K. Ż. i J. Ż. (k. 25 akt sąd.).

Z kolei z prowadzonej dla działki nr [...] księgi wieczystej o nr [...] wyodrębniono dwa lokale, dla których prowadzone są księgi wieczyste o nr [...] i [...] Pierwsza z ksiąg wieczystych założona została dla lokalu nr [...] przy ul. [...], który został sprzedany wraz z udziałem związanym z własnością gruntu wynoszącym [...] w dniu [...] r. na rzecz M. R. oraz M. R. (k. 33 – 35 akt sąd.). Natomiast księga wieczysta nr [...] została założona dla lokalu nr [...] przy ul. [...], który został sprzedany wraz z udziałem związanym z własnością gruntu wynoszącym [...] w dniu [...] r. na rzecz B. S. oraz K. S. (k. 30 – 32 akt sąd.).

Zbieżnych ustaleń dokonał organ odwoławczy, choć w aktach administracyjnych sprawy znajduje się jedynie notatka służbowa z weryfikacji treści ksiąg wieczystych (zob. k. 48 akt adm. organu II instancji), których odpisy zostały włączone do akt sądowych zarządzeniem z dnia [...] r. (k. 21 akt sąd.).

Z powyższego wynika więc, że w chwili rozpatrywania sprawy przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze skarżący nie był już właścicielem lokalu nr [...] położonego przy ul. [...] w P.. Co więcej, nie był właścicielem któregokolwiek z pozostałych lokali znajdujących się w budynku (budynkach) na dawnej działce nr [...] (obecnie działki nr [...] i [...]), co czyniłoby go współwłaścicielem części wspólnej budynku (budynków), którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Tymczasem jedynie w tym przypadku skarżący miałby interes prawny do uzyskania zaświadczenia o samodzielności przedmiotowego lokalu.

Odpowiadając na pozostałe zarzuty skargi wskazać należy, że wskazany przez skarżącego art. 26 Kodeksu postępowania cywilnego w ogóle nie miał zastosowania w sprawie, wobec czego organy nie mogły go naruszyć. Ponadto, dotyczy on ustalania wartości przedmiotu sporu, a nie, jak twierdzi skarżący, badania interesu prawnego przy wydawaniu zaświadczeń. Z kolei wskazywany następnie w treści skargi art. 26 K.p.a. dotyczy procedury wyznaczenia pracownika i organu w przypadku ich wyłączenia.

Mając powyższe na uwadze, Sąd działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302), oddalił skargę.