Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2017/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-01-12 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Pirogowicz Sędziowie: WSA Marta Kołtun-Kulik WSA Iwona Kosińska (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Artur Dobrowolski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 stycznia 2015 r. sprawy ze skargi E. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] kwietnia 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Burmistrza Miasta [...] z dnia [...] marca 2014 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącej E. G. kwotę 157 (sto pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] kwietnia 2014 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania E. G., utrzymało w mocy decyzję Burmistrza [...] z dnia [...] marca 2014 r., nr [...] ustalającą opłatę adiacencką w związku ze wzrostem wartości nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...], oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...].

Z akt sprawy oraz uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że E. G. wystąpiła do Burmistrza [...] z wnioskiem o zatwierdzenie podziału przedmiotowej nieruchomości. Podział ten został zatwierdzony ostateczną decyzją Burmistrza [...] z dnia [...] lutego 2013 r. nr [...], a w jego wyniku powstały działki ewidencyjne o nr: [...],[...] i [...]. Następnie Burmistrza [...] wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości, który nastąpił w wyniku zatwierdzonego podziału (art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, t.j. Dz. U. z 2014 r. poz. 518, ze zm.), o czym poinformowano stronę pismem z dnia 25 lipca 2013 r. Organ zlecił rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego, który został sporządzony w dniu [...] stycznia 2014 r. Z treści operatu wynika, że wartość przedmiotowej nieruchomości przed podziałem wynosiła [...] zł, natomiast po podziale [...] zł, zatem wzrosła o [...] zł. Kwota ta stanowiła podstawę wyliczenia przez organ opłaty adiacenckiej, która zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] marca 2008 r. nr [...] wynosiła 30% różnicy wartości nieruchomości sprzed i po dokonaniu podziału. Po zapoznaniu się z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, w tym operatem szacunkowym, E. G. pismem z dnia 24 lutego 2014 r. wniosła do operatu szacunkowego szereg uwag dotyczących transakcji przyjętych przez rzeczoznawcę majątkowego do porównania, zauważając, że nieruchomości te są położone w innej części miasta, są w odróżnieniu od jej działki niezabudowane i w pełni inwestycyjne, są w dużo korzystniejszej lokalizacji i nie spełniają warunku podobieństwa. Ponadto strona zaznaczyła, że dokonany przez nią podział nieruchomości nie został wykonany w celu zarobkowym.

Po zakończeniu postępowania dowodowego Burmistrz [...] decyzją z dnia [...] marca 2014 r. określił wysokość opłaty adiacenckiej na kwotę [...] zł i zobowiązał E. G. do jej zapłaty w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu organ I instancji stanął na stanowisku, że operat szacunkowy będący dowodem w sprawie został sporządzony zgodnie z przepisami dotyczącymi zasad wyceny nieruchomości, tj. działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.). Rzeczoznawca majątkowy wykonujący operat zastosował metodę korygowania ceny średniej. Organ podkreślił, że zgodnie z obowiązującymi przepisami to do rzeczoznawcy majątkowego należy wybór zakresu i charakterystyka bazy danych transakcyjnych wykorzystanych do określenia wartości nieruchomości, a w swoich czynnościach jest on zobowiązany do kierowania się przepisami prawa i standardami wykonywania zawodu.

Odnosząc się do uwag i zastrzeżeń zawartych w piśmie strony z dnia 24 lutego 2014 r. organu wyjaśnił, że wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego w sprawie operat odpowiada wymogom formalnym takiego dokumentu, w sposób prawidłowy zostały zastosowane przepisy prawa, prawidłowo został określony przedmiot, zakres i cel wyceny, rzeczoznawca wskazał źródło danych o nieruchomości, omówił metodę przyjętą do sporządzenia wyceny. W ocenie organu przedstawiona wycena jest spójna, nie zawiera błędów oraz pomyłek. Jednocześnie Burmistrz podkreślił, że organ nie może oceniać metodyki szacowania nieruchomości, z uwagi na brak wiedzy specjalistycznej w tym zakresie, którą posiada rzeczoznawca. Ponadto zaznaczył, że strona nie skorzystała z możliwości przedstawienia opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych oceniających prawidłowość sporządzenia operatów majątkowych (art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Nie zgadzając się z tym rozstrzygnięciem E. G. złożyła odwołanie wskazując, że sposób wyceny nieruchomości polegający na określeniu wartości nieruchomości poprzez porównywanie działek podobnych do działek powstałych po podziale jest wadliwy. Zdaniem odwołującej się powinna być porównywana działka przed dokonaniem podziału, a nie 3 powstałe w wyniku jego dokonania. Samorządowe Kolegium Odwoławcze rozpatrując odwołanie stwierdziło, że nie może ono zostać uwzględnione. W uzasadnieniu zajętego stanowiska organ odwoławczy odnosząc się do zarzutów dotyczących sporządzonego w sprawie operatu wyjaśnił, że zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych sporządzona wycena rzeczoznawcy majątkowego jest jedynym dopuszczalnym dowodem w sprawie. Wobec zaniechania przedstawienia przez skarżącą opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych dotyczącej wyceny, organ nie mógł dokonać innych ustaleń faktycznych w sprawie. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że sporządzony operat odpowiada warunkom formalnym, stanowi logiczną i spójną całość, a organ nie może dokonywać oceny merytorycznej przyjętych przez rzeczoznawcę metod ustalenia wartości nieruchomości. Mając powyższe na uwadze organ II instancji utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyła E. G.. W uzasadnieniu zarzuciła zaskarżonej decyzji naruszenie art. 7, art. 8 oraz art. 10 kpa poprzez zaniechanie dogłębnego wyjaśnienia zarzutów przedstawionych w toku postępowania, dotyczących sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Podniosła, że ani organy, ani rzeczoznawca sporządzający wycenę nie odniosły się w żaden sposób do przedstawionych przez skarżącą wątpliwości, a zarówno Burmistrz, jak i Samorządowe Kolegium Odwoławcze przyjęły bezkrytycznie prawidłowość operatu. Dodatkowo wskazała na błąd operatu dotyczący stanu podłączenia przyłączeń gazowych oraz wodno-kanalizacyjnych działek powstałych po podziale.

W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd bada, czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. z 2012 r. Dz. U. poz. 270) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego wskazuje na zasadność skargi.

Materialnoprawną podstawę analizowanego postępowania stanowił art. 98a ust. 1 i 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2014 r. poz. 518, ze zm.), zgodnie z którym, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1 tego przepisu. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.

Zasadniczą kwestią w niniejszej sprawie jest rozstrzygnięcie, czy wystąpiły przesłanki do naliczenia skarżącej opłaty adiacenckiej, tj. czy w wyniku podziału nieruchomości wzrosła jej wartość. Możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem, wskutek której nowa konfiguracja lub wielkość nowopowstałych działek pozwala na korzystniejsze gospodarczo ich użytkowanie, a co za tym idzie uzyskanie wyższej ceny sprzedaży, aniżeli miałoby to miejsce w przypadku działki niepodzielonej. Jak wskazuje się w orzecznictwie, opłata adiacencka jest rodzajem daniny publicznej na rzecz gminy, której wprowadzenie ma źródło właśnie w tym, że określony podmiot uzyskuje korzyść majątkową na skutek zdarzenia, jakim jest m.in. podział nieruchomości (por. uchwała NSA z dnia 9 października 2000 r., sygn. akt OPK 8/00, publ. ONSA 2001, z. 1, p. 15). Organy obu instancji zobowiązane były do wzięcia pod uwagę okoliczności, że słuszny interes właściciela dopuszcza ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału tylko wtedy, gdy nie ma żadnych wątpliwości co do faktu wzrostu wartości nieruchomości (por. wyrok NSA z dnia 30 marca 2007 r., sygn. akt I OSK 729/06, publ. cbois).

Przypomnieć przy tym należy, że obowiązkiem organu administracji, warunkującym wydanie zgodnej z prawem decyzji, jest podjęcie wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli (art. 7 kpa). W tym zakresie organ obowiązany jest zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 kpa) oraz dokonać jego prawidłowej oceny zgodnie z zasadą swobodnej oceny dowodów (art. 80 kpa).

W rozpatrywanej sprawie organy obu instancji podstawą swych ustaleń i rozstrzygnięć uczyniły natomiast operat szacunkowy, który pozostawał w sprzeczności z przepisami prawa regulującymi zasady jego sporządzania, tj. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Zgodnie z treścią operatu przy jego sporządzaniu rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze przy wykorzystaniu metody korygowania ceny średniej. Zgodnie z § 4 ust. 4 powołanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Jak wynika ze strony 15 operatu szacunkowego (punkt 10.1. Wykaz transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości wykorzystywanych w wycenie, Tabela Nr 3. Zestawienie transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych o "dużych" powierzchniach), podstawą wyceny rzeczoznawca majątkowy uczynił nie kilkanaście, a jedynie dziesięć transakcji dotyczących nieruchomości podobnych do wycenianej. Powyższe, zdaniem Sądu, pozostaje w sprzeczności z przywołanym powyżej § 4 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. W ocenie Sądu rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym stosując metodę korygowania ceny średniej jest zobowiązany przyjąć do porównań co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, a więc co najmniej jedenaście. Przy czym podkreślić należy, że zwrot "co najmniej kilkanaście" odnosi się nie do liczby transakcji w obrocie rynkowym nieruchomościami podobnymi, a do liczby nieruchomości podobnych, które były przedmiotem tego obrotu. Przyjęcie bowiem odmiennego sposobu rozumienia tej regulacji oznaczałoby, że do porównań przy metodzie korygowania ceny średniej wystarczyłaby jedna nieruchomość, jeśli w drodze kilkunastu umów zbyto by w niej udziały. Tymczasem przepis mówi wyraźnie o kilkunastu nieruchomościach podobnych, które były przedmiotem obrotu. Jest to zrozumiałe, jeśli uwzględni się istotę metody korygowania ceny średniej. Ogólnie rzecz biorąc polega ona na tym, że "wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości" (§ 4 ust. 4 zd. 2 rozporządzenia). Muszą więc być znane ceny i różnice w cechach kilkunastu nieruchomości, a nie jednej czy kilku, aby sens miało przypisywanie istotnego znaczenia obliczonej na ich podstawie wartości średniej. Przyjęcie do porównań przy wycenie tylko dziesięciu nieruchomości podobnych naruszyło wskazany przepis rozporządzenia, a naruszenie to miało wpływ na wartość wycenianej nieruchomości, ustaloną w operacie szacunkowym. W tej kwestii Sąd orzekający w pełni podziela stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zawarte w prawomocnym wyroku tegoż Sądu z dnia 8 listopada 2010 r. sygn. akt I SA/Wa 726/10.

Ponadto zwrócić należy uwagę, że stosownie do art. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi. Operat szacunkowy, mający zatem szczególną wartość dowodową, istotnie wpływa na treść decyzji ustalającej opłatę, co jednak nie oznacza, że jest on dla organu administracji wiążący. Organ winien bowiem wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, a w razie jakichkolwiek niejasności i wątpliwości co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do ich usunięcia, np. może żądać wyjaśnień od biegłego lub uzupełnienia wyceny (por. wyrok NSA z dnia 5 maja 2011 r., sygn. akt II OSK 979/10, publ. cbois, wyrok NSA z dnia 31 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 2085/11, Lex nr 1120654).

Operat szacunkowy ma walor opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 1 kpa, dlatego też ocena wartości dowodowej tej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu orzekającego w sprawie. Podkreślić przy tym należy, że operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ nie może się ograniczyć do powołania w decyzji na konkluzję zawartą w opinii rzeczoznawcy, lecz obowiązany jest sprawdzić, czy operat szacunkowy jest sporządzony w zgodzie z obowiązującymi przepisami prawa oraz czy jest wiarygodny. Dotyczy to także podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Bowiem fakt, że ich wybór zależy od rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny. Temu zaś obowiązkowi w rozpatrywanej sprawie organy obu instancji nie sprostały. Sąd podziela ocenę organu odwoławczego, że samo twierdzenie strony, że operat jest wadliwy nie może być uznane za wystarczające. Takie też stanowisko zajęły sądy administracyjne w swoim orzecznictwie (np. wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 listopada 2010 r., sygn. akt IV SA/Wa 1386/10, Lex nr 758771). Jednak skarżąca już w trakcie postępowania przed organem I instancji a następnie w odwołaniu i w skardze przedstawiała konkretne zarzuty wobec treści i wniosków operatu szacunkowego, które wymagały od organu dogłębnej analizy tegoż operatu. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności, których organ ze względu na brak wiedzy specjalistycznej nie może samodzielnie rozstrzygnąć, organ ten winien, czego w rozpatrywanej sprawie niestety nie uczynił, żądać od rzeczoznawcy majątkowego udzielenia w tym zakresie dodatkowych wyjaśnień lub uzupełnienia sporządzonego operatu szacunkowego albo zlecić opracowanie operatu innemu rzeczoznawcy (wyrok NSA: z dnia 6 czerwca 2008 r., sygn. akt I OSK 852/07; z dnia 22 grudnia 2009 r., sygn. akt I OSK 373/09; z dnia 12 stycznia 2011 r., sygn. akt I OSK 379/10; z dnia 7 października 2011 r., sygn. akt I OSK 1650/10). W postępowaniu administracyjnym nie można bowiem bezkrytycznie przyjmować żadnego dowodu, nawet jeśli jest nim opinia wymagająca wiadomości specjalnych. Fakt sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę majątkowego, a więc osobę spełniającą określone wymagania fachowe, sam w sobie nie jest wystarczający do uznania jego mocy dowodowej. Dopiero po dokonaniu przez organ administracji kontroli sporządzonej wyceny, która to weryfikacja musi być szczególnie wnikliwa, gdyż operat stanowi zasadniczą podstawę dla określenia wysokości opłaty adiacenckiej; wycena ta może być podstawą do rozstrzygnięcia sprawy administracyjnej i wydania decyzji kształtującej obowiązek finansowy strony postępowania. Z tego obowiązku wnikliwej weryfikacji operatu szacunkowego w rozpatrywanej sprawie organy obu instancji nie wywiązały się należycie. W tej sytuacji Sąd w składzie orzekającym uznał, że ocena przez organy orzekające sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego była zbyt pobieżna i ogólna. W sprawie brak jest rzetelnej i wnikliwej analizy postawionych przez skarżącą zarzutów. Organy nie podjęły żadnych działań mających na celu umożliwienie rzeczoznawcy majątkowemu ustosunkowanie się do stawianych przez skarżącą zarzutów dotyczących wiedzy specjalistycznej rzeczoznawcy, a zatem nie sposób stwierdzić, czy w rozpatrywanej sprawie rzeczoznawca majątkowy nie działał w sposób dowolny. Postępując w ten sposób organy obu instancji naruszyły przepisy postępowania administracyjnego (art. 7, 77§ 1 i 80 kpa), które to naruszenie mogło mieć wpływ na sposób oceny prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu majątkowego, a zatem na sposób rozpatrzenia sprawy.

W konsekwencji uznać należy, że decyzje obu instancji wydane zostały z naruszeniem przepisu § 4 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego oraz przepisów postępowania administracyjnego, czyli art. 7, 77 § 1 i 80 kpa.

Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ uwzględnił ocenę prawną zawartą w niniejszym wyroku. Oznacza to, że organ weźmie pod uwagę, że operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.) oraz opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Określenie wartości nieruchomości nie może być sprzeczne z wymogami przewidzianymi w powołanych przepisach. Jeśli pojawiają się tego typu sprzeczności, oznacza to, że zakwestionowany operat traci swą wartość i moc dowodową. Jeżeli bowiem operat nie odpowiada przepisom prawa, jak to ma miejsce w rozpatrywanej sprawie, a co za tym idzie jest niewiarygodny, to aby ustalić wartość rynkową nieruchomości musi być na nowo przeprowadzony dowód z innego operatu szacunkowego (o ile ze względu na obowiązujące przepisy prawa postępowanie w sprawie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej jest nadal możliwe do przeprowadzenia). Treść operatu szacunkowego przesądza bowiem o treści decyzji administracyjnej kształtującej wysokość ustalanej opłaty adiacenckiej obciążającej stronę postępowania i dlatego należy zagwarantować stronie prawo do oceny tego operatu przez organy obu instancji.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c, art. 152 oraz art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. z 2012 r. Dz. U. poz. 270) orzekł jak w sentencji.