Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 158/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2022-09-06 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Bożena Marciniak Sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj Sędzia WSA Monika Sawa (spr.) Protokolant referent Magdalena Murawska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 września 2022 r. sprawy ze skargi J. K. i W. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 17 listopada 2021 r. nr KOA/4114/Ac/21 w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z 17 listopada 2021 r. nr KOA/4114/AC/21 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie (SKO/organ) po rozpoznaniu odwołania J. K. i W. K. utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy K. z 29 września 2021r., nr 23/2021, znak: GOŚ.3134.38.2021,

Decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Decyzją Nr 6831.81.4.2020 z 15 stycznia 2021r., Wójt Gminy K. zatwierdził projekt podziału nieruchomości:

1. oznaczonej jako działka nr [...], w ten sposób, że w wyniku podziału nieruchomości powstaną działki nr: [...] o pow. 0,0116 ha (pod poszerzenie drogi powiatowej), [...] o pow. 0,0911 ha (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową), [...] o pow. 0,0909 ha (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową), [...] o pow. 0,0882 ha (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową), [...] o pow. 0,0882 ha (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową), [...] o pow. 0,0882 ha (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową), [...] o pow. 0,0882 ha (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową), [...] o pow. 0,1297 ha (pod wydzielenie drogi wewnętrznej, stanowi całość gospodarczą z działką nr [...]), [...] o pow. 0,0436 ha (pod wydzielenie drogi gminnej), [...] o pow. 0,0908 ha (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową), [...] o pow. 0,0908 ha (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową), [...] o pow. 0,0908 ha (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową), [...] o pow. 0,0908 ha (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową), [...] o pow. 0,0908 ha (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową), [...] o pow. 0,0908 ha (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową), [...] o pow. 0,0908 ha (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową), [...] o pow. 0,0908 ha (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową), [...] o pow. 0,0908 ha (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową), [...] o pow. 0,0908 ha (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową), [...] o pow. 0,0908 ha (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową), [...] o pow. 0,0908 ha (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową), [...] o pow. 0,1159 ha (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową), [...] o pow. 0,3230 ha (pod wydzielenie drogi wewnętrznej, stanowi całość gospodarczą z działką nr [...]), [...] o pow. 0,2484 ha (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, stanowi całość gospodarczą z działką nr [...]), [...] o pow. 0,2472 ha (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, stanowi całość gospodarczą z działką nr [...]), [...] o pow. 0,0908 ha (częściowo pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, częściowo poza opracowaniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, stanowi całość gospodarczą z działką nr [...]);

2. oznaczonej jako działka nr [...], w ten sposób, że w wyniku podziału nieruchomości powstaną działki nr: [...] o pow. 0,0622 (pod wydzielenie drogi wewnętrznej, stanowi całość gospodarczą z działką nr [...]), [...] o pow. 0,0856 ha (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową), [...] o pow. 0,0856 ha (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową), [...] o pow. 0,0856 ha (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową), [...] o pow. 0,0856 ha (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową), [...] o pow. 0,0856 ha (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową), [...] o pow. 0,0856 ha (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową), [...] o pow. 0,354 ha (pod wydzielenie drogi gminnej), [...] o pow. 0,0873 ha (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową), [...] o pow. 0,0873 ha (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową), [...] o pow. 0,0873 ha (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową), [...] o pow. 0,0873 ha (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową), [...] o pow. 0,0873 ha (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową), [...] o pow. 0,0873 ha (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową), [...] o pow. 0,0873 ha (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową), [...] o pow. 0,0873 ha (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową), [...] o pow. 0,0873 ha (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową), [...] o pow. 0,0873 ha (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową), [...] o pow. 0,0873 ha (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową), [...] o pow. 0,873 ha (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową), [...] o pow. 0,1115 ha (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową), [...] o pow. 0,1300 ha (pod wydzielenie drogi wewnętrznej, stanowi całość gospodarczą z działką nr [...]), [...] o pow. 0,2094 ha (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, stanowi całość gospodarczą z działką nr [...]), [...]o pow. 0,2097 ha (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, stanowi całość gospodarczą z działką nr [...]), [...] o pow. 0,2739 ha (częściowo pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, częściowo poza opracowaniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, stanowi całość gospodarczą z działką nr [...]).

Decyzja Wójta Gminy K. Nr 6831.81.4.2020, z dnia 15 stycznia 2021r., stała się ostateczna z dniem 5 lutego 2021r. Wójt Gminy K. decyzją z dnia 29 września 2021r., nr 23/2021, znak: GOŚ.3134.38.2021, ustalił na rzecz J. i W. K. opłatę adiacencką w wysokości 23.846,20 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uregulowanej w księdze wieczystej Nr [...], oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka ewidencyjna nr [...] z obrębu [...], K., na skutek podziału zatwierdzonego ostateczną decyzją Wójta Gminy K. Nr 6831.81.4.2020, z dnia 15 stycznia 2021 r. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Wójt Gminy K. wskazał, że podstawę do ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej stanowi uchwała Nr [...] Rady Gminy K. z dnia 26 października 2004r. w sprawie uchwalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Maz. z 2004r., Nr 303, poz. 861), w której ustalono stawkę opłaty adiacenckiej w wysokości 20 %. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale została ustalona w operacie szacunkowym sporządzonym dnia 7 czerwca 2021r. przez rzeczoznawcę majątkowego J. S. Odwołanie od decyzji Wójta Gminy K. z dnia 29 września 2021r., nr 23/2021, znak: GOŚ.3134.38.2021 wnieśli J. K. i W. K. W ocenie skarżących operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. S. ,jest obarczony wadami, skutkującymi nieprawidłową wyceną, a tym samym nieprawidłowo wyliczoną opłatą adiacencką". Przy czym skarżący nie wskazali na czym polegają w ich ocenie wady operatu. Odwołanie zostało wniesione w ustawowym terminie. Rozpatrując niniejszą sprawę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie wskazało, że materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji Wójta Gminy K. z dnia 29 września 2021r., nr 23/2021, stanowi art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020r., poz. 1990, z póżn. zm., dalej jako "u.g.n."), zgodnie z którym jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. la, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98a ust. 1a u.g.n.).

Z art. 98a ust. 1 -1 a ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości może być wydana, gdy spełnione są następujące przesłanki:

1) nastąpił podział nieruchomości, dokonany na wniosek właściciela, przy zastrzeżeniu art. 98a ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami;

2) ustalenie opłaty nastąpi w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna;

3) nastąpił fatyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 98a ust. 1 w zw. z art. 146 ust. la ustawy o gospodarce nieruchomościami);

4) w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej.

W przedmiotowej sprawie przesłanki wskazane w ww. pkt 1, 2 i 4 zostały spełnione. W dniu, w którym decyzja Wójta Gminy K. z dnia 15 stycznia 2021r., Nr 6831.81.4.2020, zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna obowiązywała stawka procentowa określona w uchwale Nr [...]Rady Gminy K. z dnia 26 października 2004r. w sprawie uchwalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Możliwość wydania decyzji ustalającej wysokość opłaty adiacenckiej została przez ustawodawcę ograniczona terminem. Organ wskazał, że jak wynika z zacytowanego wyżej art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, którego to terminu Wójt Gminy K. wydając zaskarżoną decyzję, w ocenie SKO, nie przekroczył. SKO podniosło, że zgodnie z art. 98a ust.1 b u.g.n. wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. S., spełnia wymogi wynikające z art. 98a ust.1 b u.g.n., tj. wartość nieruchomości ustalona została wg cen na dzień 5 lutego 2021 r. (data uzyskania przymiotu ostateczności przez decyzję Wójta Gminy K. Nr 6831.81.4.2020, z dnia 15 stycznia 2021r., zatwierdzającą podział nieruchomości), a za stan nieruchomości przed podziałem przyjęto datę 15 stycznia 2021r. (tj. datę wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości), a stan po podziale - 5 lutego 2021r. (zob. s.7 Operatu). W ocenie SKO organ I instancji prawidłowo ustalił, że operat szacunkowy sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania spełnia wymogi wynikające z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). W § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wymienione zostały elementy, które powinny znaleźć się w operacie szacunkowym. Przedmiotowy operat szacunkowy, zdaniem organu, wszystkie wskazane elementy zawiera. Rzeczoznawca wycenę wykonał w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej (s. 15 operatu). Zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w podejściu porównawczym przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom cen (§ 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r.). Rzeczoznawca na s. 21-23 operatu szacunkowego dokonał analizy transakcji uwzględnionych do porównania. Rzeczoznawca przedstawił cechy rynkowe, ich wagi oraz skalę ocen, które przyjął dla potrzeb szacowania nieruchomości. W ocenie SKO przedstawione porównanie w pryzmacie cech rynkowych przedmiotu wyceny z nieruchomości o cenie maksymalnej i cenie minimalnej nie budzi wątpliwości. Ponadto, rzeczoznawca zgodnie z art. 98a ust. 3 u.g.n. ustalając wartość nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejszył o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod drogi lub pod ich poszerzenie (s. 23 operatu). Zdaniem organu nie można tracić z pola widzenia podstawowej zasady określania wartości nieruchomości, zgodnie z którą wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku (art. 151 ust. 1 u.g.n.). Określenie wartości nieruchomości po jej podziale najpełniej odzwierciedla suma wartości poszczególnych działek powstałych w wyniku tego podziału. Podział geodezyjny tworzy stan prawny pozwalający na obrót poszczególnymi działkami powstałymi na skutek podziału, co może nie być bez znaczenia dla wartości całej nieruchomości. Jeśli zatem poszczególne działki mogą być przedmiotem samodzielnego obrotu, to wartość nieruchomości po podziale, w sensie ekonomicznym, zależy od sumy wartości poszczególnych działek utworzonych przez podział (zob. wyrok NSA z dnia 17 listopada 2017r., sygn. akt I OSK 210/16). Reasumując, w ocenie SKO sporządzony w sprawie operat szacunkowy spełnia wymogi formalne wynikające z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak i art. 98 a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ podkreślił także odwołując się do stanowiska Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażonego w uzasadnieniu wyroku z dnia 6 lutego 2018 r., w sprawie o sygn. akt I OSK 1815/17, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Może jedynie dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, a więc zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Ustanowiona z woli ustawodawcy swoboda rzeczoznawcy w zakresie sporządzenia operatu szacunkowego nie może być zatem ograniczana bez uzasadnienia, natomiast środki podważenia takiego operatu zostały wprost uregulowane w art. 157 u.g.n., co dokonywane jest przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Organ podniósł, że skarżący w odwołaniu nie wskazali nieprawidłowości, które w ich ocenie sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. S. operat zawiera, co uniemożliwia odniesienie się przez SKO do zarzutu sformułowanego w sposób ogólny.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnieśli J. K. i W. K. (skarżący), zaskarżając ją w całości.

Zaskarżonej decyzji zarzucili:

1. naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.

a. art. 8 § 1, art. 9, art. 10 § 1, art. 11 w zw. z art. 61 § 4 k.p.a. poprzez niezawiadomienie skarżących o wszczęciu postępowania w sprawie wymierzenia opłaty adiacenckiej i tym samym naruszenie zasady czynnego udziału strony w każdym stadium postępowania oraz prowadzenie postępowania w sposób nie pogłębiający zaufania obywateli do organów państwa;

b. art. 75 § 1 k.p.a. w zw. z art. 98a ust. 1b i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (tj. z dnia 17 września 2021 r.; Dz.U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.; dalej jako: "u.g.n.") oraz § 36 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r. (tj. z dnia 3 marca 2021 r.; Dz.U. z 2021 r. poz. 555; dalej jako: "Rozporządzenie") przez niezasadne dopuszczenie i oparcie swego rozstrzygnięcia przez Organ II Instancji na dowodzie sprzecznym z prawem w rozumieniu art. 75 § 1 k.p.a., tj. na operacie szacunkowym niezgodnym z art. 98a ust. 3 u.g.n., w którym do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejszono nie tylko o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne oraz pod ich poszerzenie, ale również o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod drogi wewnętrzne, niebędące drogami publicznymi, co w konsekwencji doprowadziło do nieprawidłowej wyceny nieruchomości według stanu przed i po podziale, tj. niezgodnej z art. 98a ust. 1b u.g.n. oraz § 36 Rozporządzenia, a tym samym do ustalenia opłaty adiacenckiej w zawyżonej wysokości;

c. art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a. polegające na niepodjęciu przez organ II Instancji wszelkich kroków niezbędnych do rozpatrzenia w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego oraz przyjęciu bezkrytycznie ustaleń biegłego zawartych w operacie szacunkowym, w tym wartości nieruchomości przed i po podziale, bez dokonania samodzielnej oceny czy operat spełnia wymogi określone w art. 98a ust. 1b i 3 u.g.n. oraz w § 36 Rozporządzenia tj. czy biegły prawidłowo pomniejszył powierzchnię nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod drogi wewnętrzne, niebędące drogami publicznymi, co w konsekwencji doprowadziło do nieprawidłowej wyceny nieruchomości według stanu przed i po podziale, tj. niezgodnej z art. 98a ust. 1b u.g.n. oraz § 36 Rozporządzenia, a tym samym do ustalenia opłaty adiacenckiej w zawyżonej wysokości.

Wskazując na powyższe zarzuty skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. i uchylenie w całości decyzji Wójta Gminy K., oraz zasądzenie od organu II Instancji solidarnie na rzecz skarżących zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie w całości.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

skarga nie jest uzasadniona.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę pod względem zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego. Oznacza to, że kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy organ administracji wydając zaskarżony akt nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

Zgodnie z treścią art. 7 k.p.a.: w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Według tej zasady organ prowadzący postępowanie ma obowiązek zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego, aby ustalić stan faktyczny sprawy zgodny z rzeczywistością. W szczególności jest obowiązany dokonać wszechstronnej oceny okoliczności konkretnego przypadku na podstawie analizy całego materiału dowodowego, a stanowisko wyrażone w decyzji uzasadnić w sposób wymagany przez przepisy kodeksu postępowania administracyjnego (np. wyrok NSA z dnia 26 maja 1981 r., SA 810/81, ONSA 1981, Nr 1, poz. 45).

Stosownie do treści art. 8 kpa organy powinny swym działaniem pogłębiać zaufanie obywateli do władzy publicznej. Służy temu także obowiązek wyczerpującego zgromadzenia i omówienia materiału dowodowego, a następnie wydania decyzji w oparciu o jego całokształt, o czym mowa w art. 77 § 1kpa i art. 80 kpa.

Analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego wskazuje, że skarga nie jest zasadna. Organy obu instancji wydając zaskarżone decyzje wymienionym przepisom prawa nie uchybiły.

Przechodząc do szczegółowej analizy zarzutów skargi na wstępie należy wskazać, że materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Art. 98a ust 1 tej ustawy stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (ust 1a). Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (ust 1b).

Z powyższego wynika zatem, że przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są: dokonanie podziału nieruchomości, podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej i wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału.

W ocenie Sądu nie ulega wątpliwości, że dwie pierwsze przesłanki, o których wyżej mowa, zostały w przedmiotowej sprawie spełnione, mianowicie dokonano podziału nieruchomości zaś rada gminy podjęła uchwałę w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Zdaniem skarżących sporządzony w sprawie operat szacunkowy nie może być podstawą do ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej albowiem biegły niezasadnie nie uwzględnił części nieruchomości przeznaczonej po podziale pod drogę wewnętrzną, co miało wpływ na określenie wartości nieruchomości.

Przed dokonaniem oceny operatu szacunkowego Sąd zaznacza, że w przypadku postępowania administracyjnego normatywną podstawę oceny wiarygodności operatu stanowi art. 80 k.p.a. Z przepisu tego wynika, że organ administracji ma obowiązek dokonania ustaleń na postawie "oceny" całokształtu materiału dowodowego. Ustawodawca nie przewidział tu żadnych wyjątków, tak więc także operat szacunkowy, jako dowód z opinii biegłego, podlega procesowej ocenie. Problematyka oceny procesowej dowodu z operatu szacunkowego niczym nie różni od problematyki oceny innych dowodów. Dowód z opinii biegłego (tu: operatu szacunkowego) należy ocenić tak samo jak ocenia się dowód z dokumentu, dowód z zeznań świadka, czy dowód z oględzin. Każdy z tych dowodów ma być oceniony przez pryzmat innych dowodów zebranych w postępowaniu, a to z tego względu, że tylko takie postępowanie daje rękojmię dokonania ustaleń zgodnych z prawdą (art. 7 k.p.a.). Swobodna ocena dowodów nie jest oczywiście oceną dowolną. Wprawdzie przepis art. 80 k.p.a. nie wyraża wprost kryteriów swobodnej oceny dowodów, to jednak wynikają one z jej istoty i celu jakiemu ma służyć. Nie sposób wyobrazić sobie, by w ramach tak definiowanej oceny organ opierał swe ustalenia na dowodach niezgodnych z przepisami prawa albo też dokonywał ustaleń sprzecznych z elementarną wiedzą, doświadczeniem życiowym, czy zdrowym rozsądkiem (logiką). Te właśnie kryteria powinny być brane pod uwagę przy ocenie materiału dowodowego, w tym przy ocenie opinii biegłego. Z całą więc pewnością procesowa ocena operatu szacunkowego musi obejmować jego zgodność z obowiązującymi przepisami prawa. Z całą też pewnością weryfikowana powinna być warstwa merytoryczna operatu, ale tylko w takim zakresie, w jakim pozwalają na to inne dowody oraz wskazania wiedzy ogólnej, doświadczenia życiowego i zdrowego rozsądku. W tym sensie organ może przykładowo zakwestionować prawidłowość wyceny metodą korygowania ceny średniej z uwagi na niewystarczającą ilość transakcji porównawczych (sprzeczność z przepisami prawa). Organ procesowy może też zakwestionować trafność opisu wycenianej nieruchomości, o ile nie jest on zgodny z ustaleniami wynikającymi z innych dowodów (sprzeczność z innymi dowodami). Organ procesowy może zakwestionować wiarygodność wyceny z uwagi na znajdujące się tam błędy rachunkowe (sprzeczność z wiedzą ogólną). Organ procesowy może wreszcie zakwestionować operat szacunkowy w przypadku stwierdzenia w nim wewnętrznych sprzeczności, niespójności, czy wręcz nonsensów (sprzeczność z zasadami zdrowego rozsądku).

W żadnym zaś wypadku nie można oczekiwać od organu procesowego weryfikacji operatu w zakresie doboru przez biegłego nieruchomości do porównań (ocena podobieństwa), właściwego wychwycenia cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej, czy właściwego ustalenia współczynników korygujących. Są to bowiem już czynności stricte specjalistyczne, wymagające wiedzy fachowej, i o ile ich wynik nie koliduje z kryteriami swobodnej oceny dowodów, są procesowo nieweryfikowalne. Okoliczność ta pozwala zrozumieć rolę, jaką w systemie procesowej oceny operatu szacunkowego pełnić może instytucja weryfikacji operatu ze strony organizacji rzeczoznawców majątkowych. Skorzystanie przez organ procesowy lub przez stronę z oceny operatu, dokonywanej przez stowarzyszenie rzeczoznawców na podstawie art. 157 ust. 1 ugn, powinno mieć miejsce wówczas, gdy wątpliwości dotyczą właśnie materii specjalistycznej.

Powyższe uwagi zakreślają zatem ramy, w jakich operat szacunkowy może zostać poddany analizie w toku oceny procesowej, a w konsekwencji określają zarazem ramy sądowoadministracyjnej kontroli prawidłowości postępowania organu w tym zakresie.

Z treści operatu szacunkowego sporządzonego dla potrzeb przedmiotowego postępowania z 7 czerwca 2021 r. wynika, że przy jego sporządzaniu zastosowano podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej. Biegły wskazał, ze wybór metody wyceny uzasadnia rodzaj nieruchomości oraz liczba dostępnych transakcji porównawczych Zgodnie z art. 152 ust 1 i 3 ugn, sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust.1); przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości (ust. 3). Z art. 151 ust 1 ugn wynika zaś, że wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2. upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Podejście porównawcze polega zatem na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się ewentualne zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej ( art. 153 ust 1 u.g.n.). W literaturze podkreśla się, że to właśnie to podejście, jako uwzględniające najpełniej warunki rynkowe, powinno być preferowane do określania wartości rynkowej, ale tylko pod warunkiem dostępności bazy cenowej i dysponowania przez rzeczoznawcę cenami transakcyjnymi uzyskanymi dotychczas na rynku za nieruchomości porównywalne (tak S. Kalus w: "Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz" pod red. G. Bieńka, Komentarze LexisNexis Wydanie 4., Warszawa 2011, s. 648).

Szczegółowe zasady określania wartości rynkowej nieruchomości przewiduje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W rozporządzeniu tym przesądzono generalną zasadę, że wycena nieruchomości jest w istocie wyceną wiązki praw przysługujących do niej oraz ją obciążających. Konsekwencją takiego ujęcia jest wynikający z § 3 ust. 2 rozporządzenia obowiązek poprzedzenia procesu wyceny nieruchomości analizą rynku nieruchomości, w szczególności analizą cen występujących na tym rynku oraz warunków zawierania transakcji. Rozporządzenie przewiduje również, jakie warunki powinny być spełnione przy dokonywaniu tych analiz, jakie ceny mogą być brane pod uwagę przy ich dokonywaniu i na czym polegają poszczególne podejścia, metody i techniki wyceny.

W rozporządzeniu znajduje się również uszczegółowienie zasad stosowania podejścia porównawczego zawarte w § 4 ust. 1-4. W przepisach tych wskazano, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Przesądzenie, że dana nieruchomość jest lub nie jest podobna do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, należy do rzeczoznawcy majątkowego, który nieruchomość wycenia, jednak biegły powinien swój wybór uzasadnić.

Kluczowym zatem dla prawidłowej oceny operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie było przeanalizowanie przede wszystkim czy rzeczoznawca uwzględnił dokonując wyceny nieruchomości wszystkie prawa przysługujące właścicielom do tej nieruchomości oraz prawa ją obciążające. Tylko wtedy bowiem rzeczoznawca może dokonać prawidłowej wyceny gdy poprawnie określi jaka wiązka praw przysługuje i obciąża daną nieruchomość. Oceniając operat szacunkowy w świetle powyższych rozważań Sąd uznał, że operat ten spełnia kryteria wynikające z powołanych na wstępie przepisów, które jak wynika ze str. 6-7 operatu stanowiły podstawę jego sporządzenia. Biegły wskazał także, że zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, która uległa podziałowi decyzją nr 6831.81.4.2020 z 15 stycznia 2021 r. w stanie przed podziałem i po podziale. Działka [...] przed podziałem posiadała dostęp do drogi publicznej przez działkę [...] będącą własnością tego samego właściciela. Droga asfaltowa, w ulicy tylko wodociąg. Na skutek tej decyzji dz. ew. nr [...] została podzielona na 25 działek o numerach wskazanych w treści decyzji z czego działki o nr [...] i [...] zostały przeznaczone pod drogę wewnętrzną i stanowią odrębną nieruchomość, działka nr [...] została przeznaczona pod drogę gminną a działka nr [...] znajduje się częściowo poza obszarem opracowania planu i nie podlega opłacie adiacenckiej. Działki [...] – [...] oraz od [...] do [...] i od [...] i [...] znajdują się na terenie z przeznaczeniem usługowo mieszkaniowym. Działki nr [...] i [...] oraz [...] i [...], [...] i [...] odpowiedni parami utworzą całości gospodarcze. Działki nr [...] i [...] oraz [...] i [...] wydzielone zostały jako droga wewnętrzna o szerokości 10 m i odpowiednio parami utworzą całości gospodarcze i zapewnia dostęp do drogi publicznej dla sąsiadującej z nią nieruchomości. Działka nr [...] wydzielona została z przeznaczeniem na drogę gminną. Działki o nr [...], [...] i [...] zostały wydzielone z działki [...] stanowiącej własność tego samego właściciela i są objęte innym postępowaniem ale objęte tą samą decyzją podziałową (I SA/Wa 157/22) .

Biegły wskazał, że zakres wyceny obejmuje oszacowanie wartości do nieruchomości gruntowej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni 22 929 m2 oraz oszacowanie wartości do nieruchomości gruntowej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki ewidencyjne nr [...] - [...], [...] – [...], [...]-[...] o powierzchni 22 929 m2 Najbliższe otoczenie omawianych działek stanowią działki niezabudowane. Obszar miejscowości jest niezurbanizowany a działki są porośnięte roślinnością trawiastą. Biegły wyłączył z wyceny działki przeznaczone pod drogi gminną, drogę wewnętrzną i nie objęte miejscowym planem zagospodarowania wyjaśniając znaczenie poszczególnych składników korygujących cenę, w tym także przypadek gdy do posesji prowadzi droga wewnętrzna. Wskazał, ze w zależności od tego czy kupujący będzie posiadaczem udziału w drodze wewnętrznej czy tylko będzie mu przysługiwała służebność przejazdu ma znaczenie dla wartości nieruchomości wskazując, że pierwsza opcja powoduje wzrost ceny działki. Stąd wydzielenie odrębnej działki przeznaczonej pod drogę wewnętrzna powoduje, że właściciel ma możliwość sprzedaży udziału dla każdej z nieruchomości dla której konieczny jest dojazd co niewątpliwie wpływa na wartość nieruchomości gdyż nie ogranicza właściciela w korzystaniu ze swej nieruchomości.

Analiza treści operatu wskazuje, że biegły dokonał szerokiej analizy rynku obrotu nieruchomościami na terenie gminy K. Analizie poddano rynek obrotu niezabudowanymi działkami gruntu na terenie gminy K. Rzeczoznawca wskazał, że okres badania obejmował 12 miesięcy od 1 stycznia 2020 do 31 grudnia 2020. W okresie tym dokonano 166 transakcji w których średnia cena transakcyjna wynosiła 92 zł/m co stanowi wzrost wartości w stosunku do roku 2019 o 17 %. Biegły następnie wyszczególnił miejscowości gminy – O., L., M., P., R., R. i, W. charakteryzując je oraz wskazując w każdej z nich najniższą, średnią i najwyższą cenę transakcyjną nieruchomości. Wskazał że największą popularnością cieszą się nieruchomości w W. z uwagi na sąsiedztwo z trasą [...] zaś najwyższe ceny odnotowano w miejscowości O. z uwagi na dobry dojazd koleją do W. Z danych zawartych w operacie wynika, że przedmiot badania obejmowały grunty niezabudowane, przeznaczone w dokumentacji planistycznej pod tereny zabudowy mieszkaniowej. W operacie wskazano także, że podstawą przeprowadzonej analizy rynku lokalnego były informacje uzyskane w biurach pośrednictwa i własne badania biegłego na podstawie który biegły określił wagi odzwierciedlające ich wpływ na cenę nieruchomości gruntowych niezabudowanych – lokalizacja ogólna 40%, dostęp do drogi publicznej 15%, stan zagospodarowania i dostęp do urządzeń infrastruktury technicznej 25% , ograniczenia i uciążliwości – 20% Rzeczoznawca wskazał, że analizę oparto o 12 transakcji rynkowych dotyczących gruntów niezabudowanych.

Rzeczoznawca wskazał także, że nieruchomość będąca przedmiotem wyceny położona jest w miejscowości K. przy ul. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla wsi gminnej K. uchwalonym Uchwałą nr [...] Rady Gminy K. z 11 września 2003 r. opublikowanym w Dzienniku Urzędowym Województwa Mazowieckiego nr 310 poz. 8574 z 14 grudnia 2003 r., przedmiotowe nieruchomości znajdują się częściowo na obszarze zabudowy mieszkaniowo usługowej, częściowo na obszarze drogi gminnej klasy drogi dojazdowej częściowo na obszarze drogi powiatowej częściowo poza opracowaniem planu zagospodarowania przestrzennego.

Rzeczoznawca wskazał, że w wyniku przeprowadzonej analizy transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny, stwierdzono, że transakcje, które występowały na rynku położone są w dobrych lokalizacjach i nie mogą być przedmiotem porównania. Z tego powodu przeprowadził analizę zależności ceny 1 m2 gruntu od powierzchni na danym rynku lokalnym. Za kryterium przyjął przeznaczenie terenu, czas transakcji, położenie (wyjaśnił, że mała rozpiętość czasowa wyeliminuje wpływ upływu czasu na wartość nieruchomości a następnie szczegółowo opisał sposób przeprowadzenia tej analizy oraz wnioski poprzedzone szczegółowym opisem nieruchomości oceną rynku i cech poszczególnych nieruchomości z podaniem algorytmów stanowiących podstawę ustalenia ceny. Organ zatem zasadnie uznał, że operat ten został sporządzony w sposób spójny i rzeczowy.

Powyższa analiza operatu jednocześnie potwierdza, że wycena nieruchomości jest zadaniem wymagającym wiedzy specjalnej, którą nie dysponują organy administracji publicznej. Dlatego też ustawodawca w art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 u.g.n. powierzył szacowanie wartości gruntów rzeczoznawcom majątkowym, którzy w myśl art. 156 ust. 1 u.g.n. sporządzają swoją opinię w postaci operatu szacunkowego. Jak wynika zarazem z art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. Organy administracji publicznej nie mogą zatem samodzielnie dokonywać merytorycznej oceny poprawności wyliczeń przedstawionych przez rzeczoznawcę majątkowego. Zarzuty podnoszone przez skarżących nie mogły być zatem uwzględnione gdyż skarżący nie skorzystali z trybu opisanego w art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. i nie przedstawili własnego operatu szacunkowego, który zawierałby dane podważające prawidłowość wyliczeń rzeczoznawcy. Zarzuty skarżących, że przyjęte przez rzeczoznawcę założenia, w szczególności wyłączenie spod wyceny działki przeznaczonej na drogę wewnętrzną, są błędne i nieuzasadnione wobec argumentacji przedstawionej przez biegłego w sytuacji gdy stanowią odrębną nieruchomość zapewniającą dostęp do drogi publicznej dla nieruchomości sąsiednich co niewątpliwie wpływa na ich wartość. Droga wewnętrzna nie biegnie w ramach wycenianych działek. Wnioski skarżących powinny być poparte stosownymi dokumentami – opinią organizacji zawodowej rzeczoznawców lub kontroperatem sporządzonym przez osoby uprawnione. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może właśnie dążyć do skorzystania z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego uprawnia art. 157 u.g.n, a czego skarżący nie uczynili przedstawiając wyłącznie własne tezy. Tymczasem możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (vide np. wyrok NSA z 7 marca 2014 r., I OSK 1894/12). Skoro zatem skarżący kwestionowali prawidłowość sporządzonego operatu to powinni skorzystać z uprawnienia jakie daje im właśnie powołany przepis art. 157 ugn czyli złożyć kontroperat, który to dokument jako przygotowany przez podmiot uprawniony mogłyby podważyć prawidłowość przyjętych przez rzeczoznawcę założeń i wyliczeń.

Do obowiązku organu należało natomiast zbadanie otrzymanej opinii rzeczoznawcy pod względem formalnym. Taka analiza powinna obejmować w szczególności sprawdzenie kwalifikacji zawodowych autora opracowania, kompletności dokumentu oraz jasności i rzetelności zawartych w nim wyliczeń. Dopiero bowiem po przeprowadzeniu powyższych działań organ administracji publicznej uwalnia się od zarzutu dowolności wydanego rozstrzygnięcia. W niniejszej sprawie organy prawidłowo przyjęły, że operat sporządzony przez rzeczoznawcę J. S. jest kompletny, jasny i rzeczowy. Opisy nieruchomości, stanowiących podstawę wyceny, zostały sporządzone w sposób na tyle precyzyjny, że umożliwiały ich zidentyfikowanie w terenie. W operacie opisane są cechy podobieństwa nieruchomości wycenianej z nieruchomościami porównywanymi, ceny transakcyjne i warunki zawarcia transakcji. Rzeczoznawca wyjaśnił także szczegółowo dlaczego nie uwzględnił w wycenie części nieruchomości przeznaczonych w szczególności pod drogę wewnętrzną. Rzeczoznawca szczegółowo opisał wyceniane nieruchomości w tym uwzględnił ich położenie, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, dostęp do urządzeń infrastruktury technicznej, a także ich kształt i wielkość. Uzasadnił przyjętą metodologie wyceny.

Z tych też względów Sąd uznał zarzuty skargi za nieuzasadnione.

Mając powyższe na względzie, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 ppsa orzekł jak w sentencji.