Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 597/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2020-08-31 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98 ust. 1i 1a Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Jarosław Wichrowski (spr.) Sędziowie sędzia WSA Grzegorz Saniewski asesor WSA Katarzyna Korycka po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 31 sierpnia 2020 r. sprawy ze skargi P. R. T. B. sp. z o.o. sp.k. w T., "B." sp. z o.o. w T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] kwietnia 2020 r., nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] grudnia 2016 r. Prezydent Miasta T. zatwierdził podział nieruchomości położonej w T. przy ul. F., których współwłaścicielami byli "B." sp. z o.o. oraz P. sp. z o.o. sp. k. Działka nr [...], obręb [...], została podzielona na działki o numerach: [...], [...], [...] i [...].

Zawiadomieniem z 14 czerwca 2018 r. organ I instancji wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości ww. nieruchomości w następstwie jej podziału. Organ powołał rzeczoznawcę majątkowego w charakterze biegłego celem sporządzenia operatu szacunkowego, z którego miałaby wynikać zmiana wartości nieruchomości w następstwie dokonania jej podziału. Biegła sporządziła operat szacunkowy, na podstawie którego organ I instancji ustalił, że wartość nieruchomości stanowiącej współwłasność stron niniejszego postępowania wzrosła o [...] zł.

Decyzją z [...] stycznia 2019 r., znak: [...] , Prezydent Miasta T. działając na podstawie art. 98a ust. 1 i 1a i art. 148 ust. 1, 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (tekst jednolity Dz. U. z 2018 r. poz. 2204, dalej powoływana jako ugn), uchwały Rady Miasta T. Nr [...] z dnia [...] września 2003 r. w sprawie ustalenia stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. Kuj. Pom. z 2003 r. Nr 140, poz. 1915), zmienionej uchwałą Rady Miasta T. Nr [...] z dnia [...] września 2007 r. (Dz. Urz. Woj. [...] . z 23.10.2007 r. Nr [...], poz. [...] ) oraz uchwałą Rady Miasta T. Nr [...] z dnia [...] maja 2008 r. (Dz. Urz. Woj. [...] . z 9.06.2008 r. Nr [...], poz. [...] ) oraz art. 104 i art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. 2018 r. poz. 2096, dalej powoływana jako kpa) orzekł o ustaleniu P. sp. z o.o. sp. k. w T. oraz B. sp. z o.o. w T. opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości rynkowej nieruchomości, położonej w T. przy ul. F. stanowiącej pierwotnie działkę [...] (obręb [...] ), następnie podzielonej, zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...] , przyjmując, że kwotę opłaty stanowi iloczyn wzrostu wartości nieruchomości i stawki procentowej opłaty adiacenckiej wynoszącej 30% - zgodnie z uchwałą Rady Miasta T. z dnia [...] września 2003 r. w brzmieniu obowiązującym na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ przywołał przepisy prawa mające zastosowanie w sprawie oraz powołał się na przeprowadzony dowód z opinii biegłego. Dla organu I instancji operat szacunkowy był logiczny, wiarygodny i kompletny, nie zawierał pomyłek, a sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Biegła przyjęła do wycenienia nieruchomości podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W operacie szacunkowym biegła ustaliła, że wartość nieruchomości, tj. działki nr [...], przed podziałem wynosiła [...] zł. Po podziale wartości poszczególnych działek przedstawiały się następująco:

• działka nr [...] - [...] zł;

• działka nr [...] - [...] zł;

• działka nr [...] - [...] zł;

• działka nr [...] - [...]zł.

Suma wartości działek powstałych w następstwie podziału wynosiła [...] zł, a różnica wartości nieruchomości przed podziałem i sumy wartości działek powstałych po podziale wyniosła [...] zł; z czego 30% stanowi kwotę [...] zł.

W odwołaniu od powyższej decyzji B. sp. z o.o. oraz P. sp. z o.o. sp. k. zarzuciły rozstrzygnięciu organu I instancji naruszenie przepisów art. 98a ust. 1 i 2, art. 153 i 154 ugn, § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz art. 7, 77 § 1 i art. 80 kpa.

W opinii odwołujących wzrost wartości nieruchomości nie nastąpił. Zarzucili oni, że rzeczoznawca wycenił nie nieruchomość powstałą po podziale, a poszczególne działki powstałe po podziale, które to wartości rzeczoznawca następnie zsumował. Strona odwołująca powołała się przy tym na poglądy doktryny, zgodnie z którymi nie można wyceniać wartości poszczególnych działek, ponieważ nie istnieją one jako nieruchomość.

Zdaniem odwołujących spółek rzeczoznawca majątkowy nieprawidłowo dobrała nieruchomości podobne do wyceny, albowiem nieruchomości przyjęte do analizy nie posiadają cech porównywalnych z nieruchomością wycenianą po podziale, przede wszystkim pod względem powierzchni. Ponadto w operacie brak jest uzasadnienia dokonanego wyboru nieruchomości pomocniczych.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. po rozpatrzeniu odwołania, decyzją z [...] marca 2019 r., znak: [...] , uchyliło zaskarżoną decyzję w całości oraz ustaliło opłatę adiacencką P. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa oraz "B." spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości rynkowej nieruchomości.

Zdaniem organu II instancji zaskarżona decyzja była co do zasady prawidłowa, a jej uchylenie w całości i orzeczenie co do istoty sprawy spowodowane było koniecznością precyzyjnego określenia adresata decyzji. Dlatego też Kolegium zastosowało przepis art. 138 § 1 pkt 2 kpa, gdyż w sentencji decyzji pierwszoinstancyjnej określono jako jednego z jej adresatów P. sp. z o.o. sp. k., podczas gdy z danych zawartych w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego wynika, że firma współwłaściciela nieruchomości, która została podzielona decyzją Prezydenta Miasta T., to P. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa. Taką firmę należało wpisać w sentencji zaskarżonej decyzji, aby precyzyjnie określić adresata obowiązku nałożonego przedmiotowym aktem administracyjnym.

Jednocześnie wskazano, że nie było wątpliwości ani po stronie organu, ani po stronie ww. spółki, jak też jej pełnomocnika, że przez P. sp. z o.o. sp. k. rozumiane jest P. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa. Sama spółka używa bowiem pieczęci ze skrótem "P." (k. 16 akt organu I instancji), skrótem takim posłużyła się również pełnomocniczka spółki określając reprezentowaną przez siebie stronę w odwołaniu.

Zdaniem organu odwoławczego kluczowy w sprawie dowód, tj. operat szacunkowy, został sporządzony przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia, został sporządzony zgodnie z przepisami rozdziału 1. działu IV ugn oraz § 4 ust. 1 i § 5 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), zgodnie z którymi to przepisami przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości. Operat szacunkowy zawiera wszystkie niezbędne elementy wymagane przepisami rozdziału 4 ww. rozporządzenia.

Podniesiono, że organ administracji opinią nie jest związany. Dowód ten podlega swobodnej ocenie organu co do jego wiarygodności i mocy dowodowej.

Kolegium zwróciło uwagę, że rzeczoznawca majątkowy, która sporządziła operat szacunkowy na zlecenie organu I instancji, zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Zdaniem Kolegium, operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami powszechnie obowiązującego prawa, nie zawiera sprzeczności, jest więc poprawny pod względem logicznym. Operat zawiera co prawda błąd rachunkowy, ale błędne obliczenie jednej wartości, co powinno się przełożyć na końcowy wynik, nastąpiło z korzyścią dla stron postępowania, zatem zaskarżona decyzja nie mogła zostać zmieniona poprzez podwyższenie opłaty adiacenckiej zgodnie z przepisem art. 139 kpa. Chodzi mianowicie o wartość działki nr [...] - iloczyn powierzchni działki ([...] m2) i ceny metra kwadratowego gruntu ustalonej przez biegłą ([...] zł) daje kwotę [...] zł, w zaokrągleniu w górę do pełnych tysięcy złotych - [...] zł. Różnica w wartościach wyniosła [...] zł, w związku z czym opłata adiacencka winna być wyższa o [...] zł. Kolegium nie uznało, by zasadnym było zmienić zaskarżoną decyzję na niekorzyść stron, albowiem nie doszukało się w powyższej okoliczności cechy rażącego naruszenia prawa czy też rażącego naruszenia interesu społecznego. Opłata adiacencka w prawidłowej wysokości jest wyższa od wynikającej z decyzji o niespełna 2,5%.

Ustosunkowując się do zarzutów odwołania, Kolegium stwierdziło, że ocena odwołujących, że ich zdaniem wzrost wartości nieruchomości nie nastąpił, jest całkowicie gołosłowna jako nie poparta żadnym dowodem. Odwołujący powołali się na poglądy doktryny, które miałyby uwiarygodnić zasadność zarzutu kwestionującego możliwość wyceny działek powstałych po podziale i zsumowania tych wartości, jednakże żadnego przykładu owej doktryny nie przytoczyli. Tymczasem taki sposób wyceny nieruchomości powstałej po podziale wprost wynika z art. 98a ust. 1b ugn.

Organ odwoławczy nie podzielił zarzutu co do niepodobieństwa działek przyjętych do porównań, ponieważ nieruchomości wzięte pod uwagę przez rzeczoznawcę majątkowego były podobne, choć oczywiście nie były identyczne. Rzeczoznawca majątkowy wzięła pod uwagę różnice w położeniu, lokalizacji szczegółowej czy powierzchni występujące pomiędzy nieruchomościami wycenianymi i nieruchomościami porównywanymi, dokonując odpowiednich korekt (w tym z uwagi na różnice co do zurbanizowania nieruchomości wycenianych i porównywanych), co zostało uwidocznione na stronach 15-16 i 19-26 operatu szacunkowego. Z przepisu art. 153 ust. 1 ugn wynika nakaz dokonania odpowiednich korekt ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej.

W przekonaniu Kolegium nie może przyjąć zamierzonego skutku wskazanie innych działek przez odwołującego, które jego zdaniem winny być wzięte pod uwagę przy dokonywaniu wyceny. Z pewnością na rynku nieruchomości w T. możliwe byłoby znalezienie innych jeszcze nieruchomości, które spełniałyby definicję nieruchomości podobnych, jednakże wyboru dokonuje rzeczoznawca na własną odpowiedzialność, przy dochowaniu należytej staranności wynikającej z zawodowego charakteru prowadzonej przez siebie działalności. O podobieństwie nieruchomości przyjętych do porównań świadczy ich zbliżona powierzchnia do nieruchomości wycenianych oraz przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Organ odwoławczy zwrócił uwagę, że porównywane działki zostały należycie opisane ze względu na cechy brane pod uwagę przy dokonywaniu wyceny, tj. wskazano ich powierzchnię, datę transakcji oraz przeznaczenie w planie miejscowym, a odwołujący nie wskazali, jakich cech opisujących nieruchomości porównywane zabrakło, aby możliwe było właściwe ich porównanie.

W ocenie Kolegium zarzut zbyt małej ilości transakcji wziętych pod uwagę przy dokonywaniu porównań jest zarzutem bardzo subiektywnym, bowiem żaden przepis prawa nie wskazuje, ile co najmniej transakcji powinno być wziętych pod uwagę (wymóg taki istnieje wyłącznie przy metodzie korygowania ceny średniej), a i sami odwołujący nie precyzują, ile ich zdaniem winno być tych transakcji, aby można mówić o wystarczającej ich liczbie.

Zarzut popełnienia błędu logicznego przez rzeczoznawcę również w ocenie organu odwoławczego był niezasadny, co wyjaśniła sama biegła, wskazując, że waga cechy powierzchni gruntu wynosząca 20%, wpływa w takim zakresie na rozstęp cenowy (AC), a nie bezpośrednio na ustalenie wzrostu wartości nieruchomości. Powierzchnia nieruchomości wpływa na jej cenę w 20%, a nie na wzrost wartości nieruchomości.

Zdaniem Kolegium do oceny prawidłowości wyceny nieruchomości nie jest niezbędna znajomość nazw i numerów ulic, przy których położone są działki przyjęte do porównań. Kolegium uznało, że biegła prawidłowo przepisała powierzchnie i inne cechy nieruchomości z aktów notarialnych i aktów prawa miejscowego. Nie jest rolą organu odwoławczego kontrolowanie tych okoliczności. Poza tym rzeczoznawca majątkowy nie ma prawa ujawniać stronom postępowania, za jaką cenę została sprzedana konkretna nieruchomość.

W ocenie Kolegium zarzut wydłużenia okresu monitorowania rynku był gołosłowny, a autor zarzutu nie wskazał w stosunku do jakiego właściwego okresu został on wydłużony. Brak jest podstaw faktycznych do przyjęcia, by rzeczoznawca wzięła pod uwagę bardziej odległe w czasie transakcje, a pominęła te bliższe dacie sporządzenia operatu; zresztą biorąc pod uwagę trend wzrostu cen nieruchomości wskazany na stronie 12 operatu szacunkowego, takie działanie rzeczoznawcy spowodowałoby raczej określenie niższej wartości nieruchomości wycenianych, a więc niższą opłatę adiacencką, co jest z korzyścią dla stron.

Kolegium zwróciło również uwagę, że organy obu instancji nie są uprawnione do merytorycznej, a jedynie formalnej oceny operatów szacunkowych. Strony winny więc wobec podnoszenia zarzutów odnośnie merytoryki czy też warsztatu pracy rzeczoznawcy majątkowego skorzystać z możliwości, jaką daje przepis art. 157 ust. 1 ugn, zgodnie z którym oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny.

W skardze na ww. decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy P. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa oraz "B." spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w T. wniosły o jej uchylenie, zarzucając naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik postępowania, a w szczególności normy art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa poprzez:

1. nieprawidłowe i niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego, w szczególności poprzez pobieżnie przeanalizowanie dowodu, jakim jest operat szacunkowy, na podstawie którego organ ustalił opłatę adiacencką, w sytuacji gdy treść operatu budzi wątpliwości co do jego rzetelności i logiczności, a tym samym organ winien zwrócić się do biegłego o ich wyjaśnienie w toku prowadzonego postępowania odwoławczego;

2. nieuwzględnienie położenia nieruchomości porównawczej przy ul. P. na terenie zurbanizowanym, o wyższym stopniu urbanizacji niż nieruchomość wyceniana po podziale, która to nieruchomość jest niezabudowana i niezagospodarowana, porośnięta lasem sosnowym 30-40-letnim, w sytuacji gdy okoliczność ta bezpośrednio rzutuje na wartość nieruchomości;

3. nieuwzględnienie położenia nieruchomości porównawczej przy ul. A. na terenie o wyższym stopniu urbanizacji, z pełną infrastrukturą i w sąsiedztwie m.in. T. S.A., podczas gdy w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości po podziale znajdują się grunty zalesione, w sytuacji gdy okoliczność ta bezpośrednio rzutuje na wartość nieruchomości.

Ponadto strona skarżąca zarzuciła naruszenie prawa materialnego mające wypływ na wynik postępowania poprzez naruszenie normy art. 98a ust. 1, art. 153 § 1 i art. 154 § 1 ugn oraz § 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r. w zw. z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa poprzez wydanie decyzji w oparciu o dowód w postaci operatu szacunkowego, który organ zaakceptował, uznając go za wiarygodny, kompletny, poprawny pod względem logicznym i sporządzony zgodnie z przepisami powszechnie obowiązującego prawa, na podstawie którego ustalił opłatę adiacencką, podczas gdy operat budzi wątpliwości co do jego poprawności i rzetelności, przede wszystkim z uwagi na niespełnienie warunku adekwatności doboru przez rzeczoznawcę majątkowego transakcji pomocniczych do nieruchomości wycenianej po podziale, brak szczegółowej indywidualizacji i charakterystyki nieruchomości porównywalnych, niedostateczny zbiór transakcji podobnych, brak możliwości weryfikacji danych przyjętych przez rzeczoznawcę, brak uzasadnienia wydłużenia okresu monitorowania rynku, dokonanie oszacowania wartości poszczególnych działek, opierając się na danych dotyczących nieruchomości podobnych do tych działek, a nie do wycenianej nieruchomości.

Uzasadniając podniesione zarzuty, skarżące spółki wskazały, że nie zgadzają i kwestionują przede wszystkim poprawność sporządzonego operatu i jego ocenę dokonaną przez organ, a co za tym idzie przyjęty przez organ wzrost wartości nieruchomości rzutujący na wysokość określonej decyzją opłaty adiacenckiej. W opinii Skarżących w wyniku podziału nieruchomości nie nastąpił wzrost jej wartości.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy wyrokiem z 22 października 2019 r., sygn. II SA/Bd 462/19, uchylił zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu Sąd wskazał, że materialnoprawną podstawą zaskarżonej decyzji był art. 98a ust. 1 ugn. Zgodnie z tym unormowaniem, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Stosownie do treści art. 98a ust. 1b ugn, wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.

Wyceny nieruchomości dokonała rzeczoznawca w operacie z [...] .08.2018 r. Wartość nieruchomości określiła w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Wartość nieruchomości przed podziałem wyniosła [...] zł. Wartość nieruchomości po podziale wyniosła [...] zł. Oznacza to wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału o [...] zł, co przy określonej na poziomie 30% stawki opłaty wynosi [...] zł. Zgodnie bowiem z uchwałą Rady Miasta T. Nr [...] z [...] września 2003 r. w sprawie ustalenia stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek jej podziału (Dz. Urz. Woj. [...] z 2003 r. Nr [...] , poz. [...] ze zm.), wysokość stawki opłaty wynosi 30% różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale.

Oszacowanie nieruchomości następuje w drodze operatu sporządzanego przez uprawnionego rzeczoznawcę, w sposób sformalizowany i uwzględniający szczegółowe regulacje, zarówno ustawowe, jak i rangi przepisów wykonawczych. Podkreślić należy, że zgodnie z art. 154 ugn wybór metody szacowania oraz bazy porównawczej należy do rzeczoznawcy majątkowego. To jego zadaniem jako osoby dysponującej wiadomościami specjalnymi jest analiza rynku obrotu nieruchomościami i dobór adekwatnej w okolicznościach danej sprawy metody szacowania uwzględniającej cel wyceny, rodzaj wycenianej nieruchomości, jej położenie i przeznaczenie. Przepis art. 157 § 1 ugn reguluje sposób dokonywania merytorycznej oceny prawidłowości operatu szacunkowego.

Ocena operatu szacunkowego może dotyczyć wartości merytorycznej, z punktu widzenia wiadomości specjalnych, których ani organ, ani Sąd nie posiadają, oraz z punktu widzenia jego równie istotnych cech nie związanych bezpośrednio z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości, tj. poprawności formalnej, według kryteriów prawnych formy i treści oraz kryteriów oceny dowodów, które wynikają z art. 80 i art. 107 § 3 kpa. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. To rzeczoznawca decyduje o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Sądy administracyjne nie są więc władne do dokonywania oceny tych zagadnień w postępowaniu, które wymagają wiedzy specjalistycznej, jednakże sąd zobowiązany jest do oceny formalnej, pod względem spójności logicznej, braku pomyłek oraz niejasności (por. wyroki WSA: w Szczecinie z 27.03.2013 r., II SA/Sz 1325/12, we Wrocławiu z 17.01.2019 r., II SA/Wr 757/18; wyrok NSA z 15.05.2018 r., II FSK 2970/17).

Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może przedstawić własny kontroperat lub wystąpić o ocenę operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych - do czego jest uprawniona z mocy art. 157 ugn. W niniejszej sprawie, Skarżące nie podjęły skutecznej próby podważenia merytorycznej zawartości operatu z punktu widzenia wiadomości specjalnych poprzez przedłożenie własnego kontroperatu bądź poddanie operatu rzeczoznawcy ocenie organizacji zawodowej. Zaniechanie to nie pozwala organom i Sądowi na kwestionowanie mocy dowodowej operatu w tym zakresie (por. I. Skipioł "Opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości w orzecznictwie sądów administracyjnych" w: B. Dolnicki, J. P. Tamo, "Samorząd terytorialny w Polsce a sądowa kontrola administracji", E. Bończak-Kucharczyk, Komentarz do art. 153, art. 154 część 3, art. 156 część 8, art. 157 ugn; wyroki NSA: z 14.03.2007 r,. I OSK 322/06; z 17.11.2010 r., I OSK 136/10; z 7.12.2012 r., I OSK 1434/11; z 7.03.2014 r., I OSK 1894/12).

Przedstawiona analiza dotyczyła nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę usługowo-produkcyjną. Cechy rynkowe oraz ich wagi określono na podstawie rynku miejscowego oraz badań preferencji potencjalnych nabywców. Jak ustaliła rzeczoznawca, ceny gruntu zależą przede wszystkim od następujących cech rynkowych - położenia - centralne względem głównych dróg, podobnym sąsiedztwie, braku uciążliwości, ograniczeń w zabudowie, pełnej infrastruktury technicznej oraz powierzchni działki (wzrost wpływa malejąco na cenę jednostkową gruntu. Wagi cech rynkowych - położenie (50), lokalizacja szczegółowa (15), infrastruktura techniczna (15), powierzchnia gruntu (20).

Wyceny dokonano w oparciu m.in. o wizję lokalną z [...] .07.2018 r. i analizę lokalnego rynku nieruchomości. Operat zawiera szczegółowy opis nieruchomości według stanu przed i po podziale. Z punktu widzenia możliwych w niniejszej sprawie kryteriów oceny operat nie budzi zastrzeżeń, jak wskazały organy.

Wartość nieruchomości określono w podejściu porównawczym, metodą porównania parami. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech wpływających na poziom ich cen.

Skarżące zarzuciły wadliwość w doborze działek przyjętych do porównania, gdyż ich zdaniem nie spełniają kryterium podobieństwa, jednakże nie przedstawiły żadnego dowodu pozwalającego na poparcie swoich twierdzeń. Jak wskazano, doboru nieruchomości dokonuje jednak rzeczoznawca na podstawie posiadanej wiedzy specjalistycznej.

Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Natomiast definicja nieruchomości podobnej zawarta jest w art. 4 pkt 16 ugn, zgodnie z którym przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (m.in. wielkość działki). Z zawartej w art. 4 pkt 16 ugn definicji nieruchomości podobnej nie wynika, aby miały to być nieruchomości o identycznych cechach, który to wymóg byłby najczęściej w praktyce niemożliwy do spełnienia. Wielkość działki nie jest zatem ani wyłącznym, ani też podstawowym kryterium podobieństwa nieruchomości, a w procesie wyceny należy uwzględnić także inne cechy świadczące o podobieństwie, m.in. położenie, przeznaczenie, stan prawny nieruchomości, dlatego też nie należy przeceniać znaczenia powierzchni nieruchomości.

Wskazując na art. 153 ust. 1 ugn, Skarżące stwierdziły, że przy przyjęciu podejścia porównawczego wartość nieruchomości określa się z uwzględnieniem cen, jakie uzyskano za nieruchomości podobne. Punktem odniesienia przy poszukiwaniu nieruchomości jest nieruchomość będąca przedmiotem wyceny, a nie poszczególne działki. Należy jednak zwrócić uwagę na brzmienie art. 98 ust. 1b ugn, który to przepis stanowi, że wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do swobodnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.

Skarżące zarzuciły również, że wadliwe było ustalenie opłaty, gdyż podział nieruchomości został dokonany niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Stanowisko to nie znajduje jednak potwierdzenia w decyzji podziałowej. Błędne jest zatem przekonanie o braku podstaw do zastosowania art. 98a ugn w sytuacji podziału działki, z uwagi na fakt, że w ten sposób nastąpiło w istocie zniesienie współwłasności, a nie podział nieruchomości.

Odnośnie działki stanowiącej współwłasność - na wniosek współwłaścicieli została bowiem wydana decyzja administracyjna zatwierdzająca jej podział, a to oznacza, że organy mogły w tej sprawie prowadzić postępowanie na podstawie art. 98a ugn.

W warstwie merytoryczno-formalnej po zgłoszeniu zarzutów w odniesieniu do operatu organ zwrócił się do rzeczoznawcy, która ustosunkowała się do nich.

W ocenie Sądu, podzielając stanowisko organów, opinia rzeczoznawcy majątkowego przedstawia się jako pełna i dostatecznie uzasadniona, sporządzona z zachowaniem wymogów wynikających z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Z jej treści nie wynikają żadne wątpliwości odnośnie do przyjętych metod i sposobu wyceny, w tym doboru transakcji. Poszczególne składniki opinii wyczerpują nakazany ustawowo zakres operatu, który realizuje ponadto unormowane ustawowo wymogi treści operatu.

Niezasadny był również zarzut dotyczący braku dostatecznych danych w zakresie źródła informacji o transakcjach. Rzeczoznawca wskazała lokalizację przyjętych do porównania działek poprzez podanie ulicy i położenia w stosunku do drogi, charakterystyki nieruchomości oraz uzbrojenia. W operacie zawarto więc dostateczny opis przyjętych do porównania nieruchomości. Kluczowe dla procesu szacowania są informacje na temat cen uzyskanych za wskazane nieruchomości, do których Skarżące jako osoba trzecia i tak nie miałyby dostępu, nawet znając numer repertorium aktu notarialnego.

Wprawdzie ocena operatu szacunkowego przez organ I instancji była istotnie nader lakonicznie wyrażona, co budzi zastrzeżenia, ale nie oznacza, że operat nie został przez organ oceniony.

Operat szacunkowy został przyjęty bez zastrzeżeń przez organy obu instancji, a zarzuty Skarżących zostały przedstawione rzeczoznawcy, która ustosunkowała się do nich w piśmie z [...] lutego 2019 r.

Sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy operat posiada wartość dowodową, wykazał bowiem istnienie związku przyczynowego pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości a podziałem nieruchomości.

Operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne w przypadku, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości, jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych (zob. wyroki NSA z 18.04.2018 r., II OSK 1448/16, LEX nr 2494059; z 27.02.2019 r., II OSK 944/17).

Należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (wyrok WSA w Białymstoku z 27.06.2017 r., II SA/Bk 224/17, LEX nr 2322942). Zarzucając niewiarygodność i błędy sporządzonego w sprawie operatu w zakresie wzrostu wartości nieruchomości po podziale, strona skarżąca mogła skorzystać z procedury wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny jego prawidłowości (art. 157 ust. 1 ugn) bądź przedłożyć inny operat w przedmiocie określenia, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości wskutek jej podziału, który uzasadniałby zlecenie przez organ takiej oceny sporządzonego już operatu w oparciu o przepis art. 157 ust. 4 ugn. Skoro tego nie uczyniła, brak było dostatecznego uzasadnienia do podważenia prawidłowości operatu stanowiącego podstawę ustalenia w tej sprawie opłaty adiacenckiej.

Nie można zatem na tym etapie skutecznie zakwestionować dokonanej wyceny i twierdzić, że wadliwie została wyceniona wartość nieruchomości, jeżeli tak jak w niniejszej sprawie nie można doszukać się oczywistych błędów czy braków w operacie szacunkowym. Nie wystarczą same gołosłowne twierdzenia strony, że wartość nieruchomości nie wzrosła, bowiem skoro strona postępowania administracyjnego czyni zarzuty dotyczące wad operatu szacunkowego, powinna wykazać konkretnie istnienie takich wad, gdyż leży to w jej interesie prawnym (tak: NSA w wyroku z 27.04.2016 r., I OSK 1604/14.

Uwzględniając powyższe rozważania, Sąd nie podzielił zarzutów skargi dotyczących naruszenia przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego i ustawy o gospodarce nieruchomościami w tym aspekcie sprawy. W szczególności zgodnie z art. 7, art. 8, art. 11 i art. 107 § 3 kpa organy orzekające dokonały oceny operatu szacunkowego i wyjaśniły, dlaczego może stanowić on podstawę ustalenia wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale. Organ II instancji podał motywy rozstrzygnięcia obrazujące jego tok myślowy. Okoliczność, że strona skarżąca nie zgadza się z wydanym przez Kolegium rozstrzygnięciem, nie świadczy o naruszeniu przez organ tych przepisów, ale o braku akceptacji dla zajętego stanowiska. Nawet jeżeli by przyjąć, że organ nie odniósł się wyczerpująco do argumentów podniesionych w odwołaniu, to należałoby wykazać, że może mieć to istotne znaczenie dla kierunku rozstrzygnięcia. W rozpoznawanej sprawie zaś tak nie jest, co zostało omówione.

Zaskarżonej decyzji można było natomiast postawić w ocenie Sądu inne zarzuty. Jeżeli nieruchomość podzielona stanowiła przedmiot współwłasności, to w decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej należy rozdzielić zobowiązanie z tytułu tej opłaty na poszczególnych współwłaścicieli - stosownie do ich udziałów we współwłasności podzielonej nieruchomości. Organ odwoławczy uchylając w całości decyzję organu I instancji, ustalił wysokość opłaty adiacenckiej, nie wskazując jednak w treści rozstrzygnięcia zasad, w jakich ta spłata ma zostać dokonana przy wielości dłużników. W przypadku gdy nieruchomość stanowi przedmiot współwłasności, nie można np. domniemywać solidarnego obowiązku wniesienia opłaty adiacenckiej przez współwłaścicieli, gdyż brak wyraźnej normy zezwalającej organowi administracji na solidarne obciążanie współwłaścicieli nieruchomości opłatą adiacencką. W związku z tym prawidłowym sposobem ustalenia tej opłaty w odniesieniu do tychże współwłaścicieli jest ustalenie jej jedną decyzją w odniesieniu do każdego z nich w kwocie odpowiadającej udziałowi tego współwłaściciela w prawie własności nieruchomości (por. wyrok WSA w Lublinie z 9.10.2008 r., II SA/Lu 445/08, LEX nr 500970; podobnie orzekł też NSA w wyroku z 19.10.2007 r., I OSK 1467/06, LEX nr 340425, oraz WSA w Warszawie w wyroku z 12.06.2007 r., I SA/Wa 652/07, LEX nr 339947, wyrok WSA w Poznaniu z 22.11.2012 r., IV SA/Po 973/12, Lexis.pl nr 5804584).

Reasumując, zaniechanie wskazania wysokości zobowiązania każdego podmiotu czyni decyzję niewykonalną. W istocie takie brzmienie decyzji nie określa bowiem stron nałożonego zobowiązania, co narusza treść normy art. 107 § 1 kpa. W przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu spowodowanego podziałem wzrostu wartości nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności stronami są wszyscy współwłaściciele podzielonej nieruchomości i powinna zostać wydana jedna decyzja administracyjna ustalająca jedną opłatę adiacencką w wysokości uwzględniającej wzrost wartości całej nieruchomości oraz rozdzielająca zobowiązanie z tytułu tej opłaty na poszczególnych współwłaścicieli - stosownie do ich udziałów we współwłasności podzielonej nieruchomości.

Dodatkowo Sąd zauważył, że organ odwoławczy uchylił decyzję z powodu wskazania przez organ I instancji skróconej firmy jednego podmiotu. Decyzja organu odwoławczego byłaby uzasadniona, gdyby niewłaściwe określenie firmy utrudniało identyfikację podmiotu zobowiązanego, ale w okolicznościach niniejszej sprawy taka sytuacja nie wystąpiła. Ponadto odnotować należy, że skarżąca spółka posługuje się też skróconą nazwą, a w decyzji organu I instancji podano również NIP firmy, co jednoznacznie identyfikuje podmiot w razie jakichkolwiek wątpliwości. W tych okolicznościach decyzja reformatoryjna nie była uzasadniona.

Z powyższych względów na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Sąd orzekł jak w punkcie 1 sentencji wyroku.

Ponownie rozpoznając sprawę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. decyzją z [...] kwietnia 2020 r., nr [...] , na podstawie art. 4 pkt 11 i art. 98a ust. 1-1b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2020 r. poz. 65), § 1 pkt 1 uchwały nr [...] Rady Miasta T. z dnia [...] września 2003 r. w sprawie ustalenia stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. [...] z dnia [...] listopada 2003 r. Nr [...], poz. [...] i z dnia 9 czerwca 2008 r. Nr [...], poz. [...] ) oraz art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2020 r. poz. 256) uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i ustaliło opłatę adiacencką P. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (KRS: [...] ) w wysokości [...] zł oraz "B." spółce z ograniczoną odpowiedzialnością (KRS: [...]) w wysokości [...] zł.

Kolegium wskazało, że uwzględniając wytyczne sądu administracyjnego, zaskarżoną decyzję należało uchylić w całości na podstawie przepisu art. 138 § 2 kpa i orzec co do istoty sprawy, wskazując, która spółka obowiązana jest do zapłaty której części prawidłowo ustalonej opłaty adiacenckiej. Stąd Kolegium ustaliło, że spółka komandytowa winna zapłacić część opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł, tj. w udziale 4/5 w całości opłaty wynoszącej [...] zł, jako że spółka ta ma udział we własności nieruchomości, której podział spowodował ustalenie przedmiotowej opłaty, wynoszący właśnie 4/5. Dlatego też spółka z ograniczoną odpowiedzialnością winna zapłacić część opłaty adiacenciej w wysokości [...] zł, tj. 1/5 tej opłaty, jako że udział tej spółki we własności przedmiotowej nieruchomości wynosi 1/5.

W dalszej części uzasadnienia organ odwoławczy ponownie dokonał oceny prawidłowości operatu szacunkowego, podtrzymując w tym zakresie w całości swoje dotychczasowe stanowisko.

Skargę na powyższą decyzję złożyły P. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa w T. oraz "B." spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w T. Zaskarżonemu rozstrzygnięciu zarzuciły:

naruszenie art. 15 i art. 16 w zw. z art. 138 § 1 pkt kpa poprzez wydanie decyzji rażąco naruszając prawo (art. 156 § 1 pkt 2 kpa), rozstrzygając co do uchylonej wcześniej decyzji Prezydenta Miasta T. (art. 138 § 2 kpa) i naruszając zasadę dwuinstancyjności (art. 15 kpa) i trwałości decyzji (art. 16 kpa), co zgodnie z art. 145 § 1 pkt 2 ppsa skutkuje stwierdzeniem nieważności zaskarżonej decyzji;

naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik postępowania, a w szczególności:

1. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 poprzez:

nieprawidłowe i niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego, w szczególności poprzez pobieżnie przeanalizowanie dowodu, jakim jest operat szacunkowy, na podstawie którego organ ustalił opłatę adiacencką, w sytuacji gdy treść operatu budzi wątpliwości co do jego rzetelności i logiczności, a tym samym organ winien zwrócić się do biegłego o ich wyjaśnienie w toku prowadzonego postępowania odwoławczego;

nieuwzględnienie położenia nieruchomości porównawczej przy ul. P. na terenie zurbanizowanym, o wyższym stopniu urbanizacji niż nieruchomość wyceniana po podziale, która to nieruchomość jest niezabudowana i niezagospodarowana, porośnięta lasem sosnowym 30-40 letnim, w sytuacji gdy okoliczność ta bezpośrednio rzutuje na wartość nieruchomości;

nieuwzględnienie położenia nieruchomości porównawczej przy ul. A. na terenie o wyższym stopniu urbanizacji, z pełną infrastrukturą i w sąsiedztwie m.in. T. S.A., podczas gdy w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości po podziale znajdują się grunty zalesione, w sytuacji gdy okoliczność ta bezpośrednio rzutuje na wartość nieruchomości.

naruszenie prawa materialnego mające wypływ na wynik postępowania poprzez:

naruszenie art. 98a ust. 1, art. 153 § 1 i art. 154 § 1 ugn oraz § 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z w zw. z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa poprzez wydanie decyzji w oparciu o dowód w postaci operatu szacunkowego, który organ zaakceptował, uznając go za wiarygodny, kompletny, poprawny pod względem logicznym i sporządzony zgodnie z przepisami powszechnie obowiązującego prawa, na podstawie którego ustalił opłatę adiacencką, podczas gdy operat budzi wątpliwości co do jego poprawności i rzetelności, przede wszystkim z uwagi na niepełnienie warunku adekwatności doboru przez rzeczoznawcę majątkowego transakcji pomocniczych do nieruchomości wycenianej po podziale, brak szczegółowej indywidualizacji i charakterystyki nieruchomości porównywalnych, niedostateczny zbiór transakcji podobnych, brak możliwości weryfikacji danych przyjętych przez rzeczoznawcę, brak uzasadnienia wydłużenia okresu monitorowania rynku.

W oparciu o powyższe Skarżące wniosły o stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji.

W uzasadnieniu Skarżące wskazały, że [...] maja 2019 r. wniosły skargę do Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Bydgoszczy, zaskarżając decyzję SKO z [...] marca 2019 r. w części, tj. w zakresie, w jakim organ odwoławczy ustalił opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości rynkowej nieruchomości, w pozostałej części (uchylenia decyzji Prezydenta Miasta T. z dnia [...] stycznia 2019 r.) decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego stała się natomiast ostateczna i prawomocna. W związku z powyższym Skarżące zarzucają naruszenie art. 15 i art. 16 w zw. z art. 138 § 1 pkt 2 kpa poprzez wydanie decyzji przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w dniu [...] kwietnia 2020 r. rażąco naruszając prawo (art. 156 § 1 pkt 2 kpa), rozstrzygając co do uchylonej wcześniej decyzji Prezydenta Miasta T. (art. 138 § 2 kpa) i naruszając zasadę dwuinstancyjności (art. 15 kpa) i trwałości decyzji (art. 16 kpa), co zgodnie z art. 145 § 1 pkt 2 ppsa skutkuje stwierdzeniem nieważności zaskarżonej decyzji.

W dalszej części uzasadnienia skargi Skarżące kwestionowały prawidłowość sporządzonego na potrzeby niniejszej sprawy operatu szacunkowego, w całości powtarzając zarzuty, które podnosiły w skardze na decyzję SKO z [...] marca 2019 r.

Sąd zważył, co następuje:

Skarga podlegała oddaleniu.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że stosownie do art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, dalej powoływana jako "ppsa"), ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. W przedmiotowej sprawie, co zostało opisane we wcześniejszej części uzasadnienia, wypowiedział się już Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy, który wyrokiem z 22.10.2019 r., sygn. II SA/Bd 462/19, uchylił decyzję SKO w T. z [...] .03.2019 r. Jedynym powodem uchylenia ww. decyzji było to, że Kolegium nie określiło, w jakiej konkretnie wysokości każda ze skarżących spółek winna uiścić opłatę adiacencką. Jak wynika z uzasadnienia cyt. wyroku, jeżeli nieruchomość podzielona stanowiła przedmiot współwłasności, to w decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej należy rozdzielić zobowiązanie z tytułu tej opłaty na poszczególnych współwłaścicieli - stosownie do ich udziałów we współwłasności podzielonej nieruchomości. Sąd natomiast w sposób jednoznaczny ocenił, że sporządzony na potrzeby niniejszej sprawy operat szacunkowy może stanowić podstawę do ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej, a zarzuty Skarżących w tym zakresie nie były zasadne. Rozpoznając sprawę po raz kolejny Sąd, stosownie do cyt. wyżej art. 153 ppsa, jest związany powyższym stanowiskiem WSA w Bydgoszczy w sprawie II SA/Bd 462/19. Tym samym wszystkie zarzuty Skarżących dotyczące merytorycznej oceny operatu szacunkowego nie mogą odnieść skutku.

Organ odwoławczy, stosując się do zaleceń zawartych w ww. wyroku WSA w Bydgoszczy, dokonał wyliczenia wysokości należnej od każdej ze Skarżących opłaty adiacenckiej stosownie do wysokości udziału we współwłasności nieruchomości, której opłata dotyczyła. Wyliczenia organu w tym zakresie są w pełni prawidłowe.

Natomiast odnośnie zarzutu naruszenia art. 15 i art. 16 w zw. z art. 138 § 1 pkt kpa stwierdzić trzeba, że również on nie był zasadny. W sprawie bezsporne jest bowiem to, że WSA w Bydgoszczy w wyroku w sprawie II SA/Bd 462/19 uchylił całą zaskarżoną decyzję z [...] .03.2019 r. Nie można zatem zgodzić się z poglądem Skarżących, że przedmiotem jej skargi w tamtej sprawie było rozstrzygnięcie SKO jedynie w zakresie, w jakim organ ustalił wysokość opłaty adiacenckiej, natomiast w pozostałej części (tj. dotyczącej uchylenia decyzji organu I instancji) decyzja Kolegium stała się ostateczna. Przeczy temu wprost jasna i jednoznaczna treść wyroku w sprawie II SA/Bd, w którym uchylił on zaskarżoną decyzję, nie wskazując jednocześnie, aby uchylana była jedynie jej część.

Mając powyższe na uwadze, w oparciu art. 151 ppsa, orzeczono jak w sentencji.

Cytowane w niniejszym uzasadnieniu orzeczenia sądów administracyjnych są dostępne na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.pl/cbo/query.