Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1942/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-03-06 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Insfrastruktury i Budownictwa
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: ART 12, ART. 18
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 721
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
article: ART. 134
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Jarosław Łuczaj, Sędziowie sędzia WSA Grzegorz Rząsa, sędzia del. SO Aleksandra Westra (spr.), Protokolant st. sekr. sąd. Piotr Iwaszek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 marca 2018 r. sprawy ze skargi Województwa [...] na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] maja 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego decyzją nr [...] z dnia [...] maja 2017r. Minister Infrastruktury i Budownictwa na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego po rozpatrzeniu odwołania radcy prawnego T. C., pełnomocnika Zarządu Województwa [...], od decyzji Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] września 2016 r" znak: [...], orzekającej w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w kwocie 10 796,00 zł na rzecz S.O. za przejętą z mocy prawa na rzecz Województwa [...] nieruchomość położoną w miejscowości [...], w gminie [...], obręb [...], oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,0039 ha, przeznaczoną pod rozbudowę drogi [...] nr [...] na odcinku od ul. [...] w [...] do ul. [...] w miejscowości [...] - kategoria obiektów budowlanych [...], [...], [...] na terenie gminy [...], powiatu [...], województwa [...], w pkt 2 o odmowie powiększenia wysokości odszkodowania ustalonego w pkt 1 o kwotę równą 5% wartości ww. nieruchomości, w pkt 3 o zobowiązaniu Zarządu Województwa [...], reprezentowanego przez Dyrektora [...] Zarządu Dróg Wojewódzkich w [...], do wypłaty ustalonego w pkt 1 odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna, utrzymał w mocy decyzję z dnia [...] września 2016 r.

Nieruchomość położona w miejscowości [...], w gminie [...], obręb [...], oznaczona jako działka nir [...] o pow. 0,0039 ha, decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] stycznia 2015 r., znak: [...], zmienioną ostateczną decyzją Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] września 2015 r., znak: [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została przeznaczona pod rozbudowę drogi [...] nr [...] na odcinku od ul. [...] w [...] do ul. [...] w miejscowości [...] - kategoria obiektów budowlanych [...], [...], [...] na terenie gminy [...], powiatu [...], województwa [...].

Decyzja stała się ostateczna z dniem wydania przez Ministra Infrastruktury i Rozwoju decyzji z dnia [...] września 2015 r. i tym samym nieruchomość stanowiąca własność S. O. przeszła na własność Województwa [...].

Decyzją Nr [...] z dnia [...] września 2016 r" znak: [...], Wojewoda [...] orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w kwocie 10 796,00 zł na rzecz S. O. za przejętą z mocy prawa na rzecz Województwa [...] nieruchomość położoną w miejscowości [...], w gminie [...], obręb [...], oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,0039 ha, przeznaczoną pod rozbudowę drogi [...] nr [...] na odcinku od ul. [...] w [...] do ul. [...] w miejscowości [...] - kategoria obiektów budowlanych [...], [...], [...] na terenie gminy [...], powiatu [...], województwa [...], w pkt 2 o odmowie powiększenia wysokości odszkodowania ustalonego w pkt 1 o kwotę równą 5% wartości ww. nieruchomości oraz w pkt 3 zobowiązał Zarząd Województwa [...], reprezentowany przez Dyrektora [...] Zarządu Dróg Wojewódzkich w [...], do wypłaty ustalonego w pkt. 1 odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie złożył radca prawny T. C., pełnomocnik Zarządu Województwa [...], zarzucając nieprawidłowe oszacowanie przedmiotowej nieruchomości z uwagi na pominięcie obciążenia przejmowanej nieruchomości służebnością przesyłu na rzecz osoby trzeciej. W odwołaniu podniesiono także, że w kwocie odszkodowania zostały przyjęte naniesienia, które stanowią część pasa drogowego drogi publicznej, co oznacza, że ich wartość nie powinna zostać uwzględniona w kwocie należnego odszkodowania.

W wyniku rozpoznania odwołania Minister wydał powołaną na wstępie zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu wskazano, że podstawą wydania decyzji były przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych tj. art. 12 i 18 specustawy oraz przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r. Powołano, że w sprawie został sporządzony operat szacunkowy z dnia 15 lipca 2015 r. przez rzeczoznawcę J. C., którego aktualność została potwierdzona w dniu 28 lipca 2016 r.

Wskazano, że biegła ustaliła, że nieruchomość położona jest w [...] w miejscowości [...], przy ul. [...] stanowiącej fragment drogi [...] nr [...], w odległości 1,5 km od miejscowości gminnej [...]. Działka nr [...] o pow. 0,0039 ha, powstała w wyniku wydzielenia z działki nr [...]. Działka ma kształt trójkąta, jest niezabudowana, nieogrodzona, porośnięta trawą krzewami i drzewami owocowymi. Nieruchomość leży przy drodze asfaltowej nr [...], na terenach uzbrojonych w sieć energetyczną wodną kanalizacyjną i gazową. Bezpośrednie sąsiedztwo stanowiły działki z zabudową mieszkaniową jednorodzinną i zabudową usługową. Na działce nr [...] stwierdzono naniesienia roślinne podlegające wycenie takie jak: dwa drzewa owocowe śliwa mirabelka wiek 20 lat i 10 lat. Rzeczoznawca majątkowy ustaliła, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta [...], zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w [...] Nr [...] z dnia [...] maja 1999 r., wywłaszczona działka położona była na terenie oznaczonym symbolem [...] - drogi zbiorcze o szerokości zmiennej w liniach rozgraniczających od 15,0 m (na odcinkach przyległych do terenów obecnie zabudowanych) do 28,0 m. W sąsiedztwie szacowanej nieruchomości znajdowały się tereny oznaczone symbolem [...] - tereny mieszkalnictwa jednorodzinnego i usług. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Mając na uwadze, że ustalone na potrzeby wyceny przeznaczenie wycenianego gruntu jest zgodne z celem wywłaszczenia, w trakcie wykonanej analizy przebadano rynek nieruchomości podobnych, o przeznaczeniu zgodnym z przeznaczeniem przedmiotu wyceny. Badanie rynku nieruchomości "drogowych" w przeciągu ostatnich dwóch lat na terenie powiatu [...] doprowadziło do wyłonienia zaledwie 1 transakcji kupna-sprzedaży działki pod drogę publiczną. W związku z tym rozszerzono obszar rynku do całego województwa [...]. Wyselekcjonowano działki położone na terenach wiejskich. Odnotowano kilkadziesiąt transakcji. Ich ceny lokowały się w przedziale od 10 zł/m2 do 180 zł/m2. Duża rozbieżność cen świadczy o dużej różnorodności działek będących w obrocie. Odrzucono działki położone w gminach sąsiadujących z [...], a także w powiatach bardzo oddalonych od [...] jako nieporównywalne. Wyselekcjonowano kilka działek położonych do 50 km od [...], dokładnie 4 transakcje. Jednakże transakcje te nie tworzą spójnego i wiarygodnego zbioru mogącego posłużyć do wyceny. Ich ceny są rozbieżne. Większość cen lokuje się poniżej cen średnich za grunty budowlane notowane w gminie [...]. W związku z brakiem wystarczającej liczby danych rynkowych o rynku działek drogowych podobnych do wycenianej, przedmiotową działkę oszacowano w oparciu o transakcje dotyczące działek o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. pod zabudowę mieszkaniową gdzie wyodrębniono 20 transakcji z gminy [...], z których 13 pochodziło z 2014 roku, 1 z 2013 roku i 6 z 2015 roku. Biegła wskazała, że ceny uzyskiwane za tego typu grunty lokowały się w przedziale od 131,67 zł/m2 do 290,00 zł/m2, przy cenie średniej 177,53 zł/m. Rzeczoznawca majątkowy wybrała działki położone w niewielkiej odległości od głównych tras komunikacyjnych, odrzuciła transakcje skrajne jako nierynkowe. Z analizy wynika, że najważniejszym czynnikiem cenotwórczym jest położenie w stosunku do [...]. Duży wpływ na wartość ma również stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz dostępność komunikacyjna. Nieruchomości będące przedmiotem obrotu różniły się powierzchnią. W związku z tym przeanalizowano rynek pod kątem wpływu powierzchni na poziom ceny jednostkowej. Analiza cen transakcyjnych wykazała, że im większa powierzchnia tym mniejsza cena jednostkowa. Ze względu na niewielką ilość danych rynkowych nie można obliczyć wpływu czasu na poziom cen. W związku z tym przyjęto, że ceny transakcyjne są aktualne na datę wyceny. Do określenia prawa do gruntu wchodzącego w skład wycenianej nieruchomości przeprowadzono analizę lokalnego rynku obrotu nieruchomościami niezabudowanymi z terenu powiatu [...], przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniowo-usługową. Na podstawie analizy zachowań rynku wyróżniono cechy rynkowe nieruchomości i ich wagi mające wpływ na wartość wycenianej działki, które zestawiono na str. 11-13 operatu szacunkowego. Przyjęto następujące cechy: lokalizacja - 28%, otoczenie i sąsiedztwo - 14%, wyposażenie w infrastrukturę techniczną - 24%, powierzchnia działki - 16%, dostępność komunikacyjna - 13%, warunki zagospodarowania - 5%. Do dalszych analiz i obliczeń wybrano trzy nieruchomości najbardziej podobne do przedmiotu wyceny, a następnie w tabelach na str. 14 dokonano ich zestawienia z przedmiotową działką z uwzględnieniem przyjętych cech rynkowych, a także określono wartości współczynników korygujących. Wartość gruntu działki obliczono na kwotę 10 659,00 zł.

Wartość roślin określono w podejściu kosztowym z wykorzystaniem publikacji dr K. Z. "[...]" wydawnictwa [...], [...] 2012. Wartość drzew oszacowano na kwotę 137,00 zł. Wartość odtworzeniową nieruchomości nr [...] oszacowano na łączną kwotę 10.796,00 zł i w tej wysokości Wojewoda [...] ustalił należne odszkodowanie.

Organ uznał, że operat został sporządzony zgodnie z art. 134 ust. 1, 3, 4, art. 135 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wskazano, że spełnia on wszelkie wymogi formalne i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Powołano, że wartość przedmiotowej nieruchomości została określona zgodnie z ww. § 36 ust. 4. rozporządzenia, wobec braku możliwości wykorzystania do wyceny transakcji drogowych, do porównań przyjęte zostały nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Organ uznał, że rzeczoznawca wyjaśnił przyjęty przez siebie wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Ponadto nieruchomości porównawcze spełniają wszelkie kryteria podobieństwa, o których mowa w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Odnosząc się do zarzutu, iż w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej istniała już droga wojewódzka, której to własność stosownie do art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną w dniu 1 stycznia 1999 r. przysługiwała Województwu [...] oraz braku przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w sprawie czy wartość odszkodowania nie powinna uwzględniać wartości zajętego gruntu pod pas drogowy drogi publicznej wskazano, że zgodnie z art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.) nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Natomiast z akt sprawy nie wynika, by przed [...] Urzędem Wojewódzkim toczyło się postępowanie administracyjne dotyczące uregulowania w trybie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną stanu prawnego nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0039 ha, położonej w [...], obrębie [...]. Decyzji takiej nie przedłożył również inwestor. Tym samym do czasu wydania prawomocnej decyzji, potwierdzającej przejście nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa bądź właściwej jednostki samorządu terytorialnego, wiążący jest dotychczas ujawniony stan prawny nieruchomości (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 stycznia 2017 r., sygn. akt I OSK 422/15, publ. CBOSA). Odnosząc się do zarzutu obciążenia służebnością przesyłu przedmiotowej nieruchomości organ stwierdził, że akta sprawy, nie wykazują istnienia jakichkolwiek ograniczonych praw rzeczowych na działce nr [...].

Organ odwoławczy, po dokonaniu analizy akt sprawy uznał, że postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania zostało przeprowadzone prawidłowo.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powyższą decyzję wniósł radca prawny T. C., pełnomocnik Zarządu Województwa [...]. Decyzji zarzucono:

I. naruszenie przepisów postępowania, tj.:

1) art. 77 § 1 k.p.a w związku z art. 7 k.p.a, art. 9 k.p.a., art. 10 k.p.a., i art. 29 k.p.a. w związku z art. 22 ust. 1 i art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 roku o drogach publicznych (Dz.U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115 ze zm.) poprzez;

- niewyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności mających znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy w zakresie ustalenia właściciela oraz podmiotu władającego gruntem zajętym pod drogę publiczną, ustalenia innych stron postępowania, a mianowicie zarządu drogi opisanej w decyzji i niezawiadomienie tegoż zarządu o toczącym się postępowaniu;

- nieprzeprowadzenie rozprawy administracyjnej w sytuacji gdy rzeczoznawca oszacował wartość naniesień na gruncie, który stanowił drogę publiczną (część skarpy) oraz nieprzeprowadzenie dowodu z opinii biegłego geodety, w celu naniesienia granic nieruchomości na gruncie w sytuacji gdy nieruchomość przylega do pasa drogi wojewódzkiej;

- niepowiadomienie stron postępowania o wysokości wartości nieruchomości ustalonej przez biegłego i nieprzesłanie stronom postępowania operatu szacunkowego z szacowania nieruchomości objętej postępowaniem, w celu wypowiedzenia się stronom co do okoliczności w nim zawartych;

- prowadzenie postępowania w przedmiocie odszkodowania w sytuacji gdy z okoliczności sprawy wynika, że na gruncie będącym przedmiotem postępowania znajdują się urządzenia pasa drogowego drogi wojewódzkiej.

II. naruszenie przepisów prawa materialnego tj.

1) art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2008 r. Nr 80, poz. 721 ze zm.) - dalej: ustawa - w zw. z art. 134 i art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.) oraz art. 88 ust. 2, art. 151 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.) oraz §34 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z nr 207 poz. 2109 ze zm.) w związku art. 4 pkt 2 i art. 2a ust. 2 w związku z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych w zw. z art. 3 pkt. 3a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane poprzez:

a) ustalenie odszkodowania, którego wysokość nie odpowiada wartości nieruchomości w dniu wydania decyzji z uwagi na stan i cel w jakim nieruchomość jest wykorzystywana i na jaki została wywłaszczona oraz z pominięciem istotnych dla wysokości odszkodowania okoliczności, a mianowicie dokonanych na nieruchomości opisanej powyżej naniesień w postaci pasa drogowego drogi publicznej - skarpy - jako części drogi publicznej, a następnie uwzględnieniu wartości istniejącej części drogi publicznej w kwocie odszkodowania,

b) ujęcie w wartości nieruchomości stanowiącej pas drogowy i będącej, na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, w trwałym zarządzie właściwego zarządcy drogi, urządzeń trwale związanych z gruntem w postaci drogi - skarpy drogowej;

2) naruszenie art. 2a i art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 roku o drogach publicznych (Dz.U, z 2007 r. Nr 19, poz. 115 ze zm.) w związku z art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskie] poprzez ustalenie odszkodowania oczywiście niesłusznego i uznanie, że w wysokość odszkodowania za grunt, na którym zlokalizowana była w dniu wydania decyzji droga publiczna, należy wliczyć wartość gruntu i naniesień w postaci skarpy drogi publicznej mimo, że grunt ten znajdował się na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej w trwałym zarządzie właściwego zarządu drogi i był dostępny z mocy prawa wszystkim użytkownikom drogi;

3) art. 12 ust. 5 i art. 18 ust. 1 w związku z art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2008 r. Nr 80, poz. 721 ze zm.) - dalej: ustawa - w związku z art. 130 ust. 1 i art. 135 ust. 4, art. 151 ust. 1 i ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.) w związku art. 4 pkt 2 i art. 2a ust. 2 ustawy z dnia 21 marca 1985 roku o drogach publicznych (Dz.U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115 ze zm.) w związku z art. 3 pkt 3a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2006 r. Nr 156 poz. 1118 ze zm.) w związku z art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej poprzez ich błędną wykładnię i uznanie, że w wartości odszkodowania dla byłego właściciela gruntu, na którym znajduje się droga publiczna - droga wojewódzka, należy ująć wartość tej drogi, mimo że własność drogi wojewódzkiej przysługuje właściwej jednostce samorządu, tj. właściwemu województwu, podczas gdy właściwa interpretacja przywołanych przepisów prowadzi do wniosku przeciwnego gdyż zasada słusznego odszkodowania nakazuje w takim przypadku stosowanie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami nie wprost lecz z odpowiednimi modyfikacjami i niewliczanie do wartości gruntu wartości naniesień w postaci istniejącej na gruncie drogi wojewódzkiej (skarpy).

Wskazując na powyższe zarzuty Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie na rzecz Skarżącego zwrotu kosztów postępowania, względnie stwierdzenie nieważności decyzji jako obarczonej wadą nieważności.

W uzasadnieniu skargi powołano m.in., że organ stwierdził, że przez nieruchomość przebiega droga asfaltowa jednak nie ustalił zarządcy. Ponadto, że na nieruchomości posadowiony jest element drogi publicznej – skarpa nasypu, który nie powinien być wyceniany. Zarzucono, że organ zaniechał ustalenia jakie nakłady i przez kogo zostały poniesione na drogę. Podniesiono, że zaniechano ustalenia jaka część gruntu jest zajęta pod drogę publiczną, a wartość nieruchomości została błędnie ustalona, ponieważ wbrew przepisom prawa uwzględniono wartość naniesień.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie ponieważ zaskarżona decyzja nie narusza prawa.

Podstawą materialnoprawną zaskarżonej decyzji były przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji drogowych w zakresie dróg publicznych (Dz. U. 2017. 1496 t.j.) oraz przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2016.2147 tj.). W ocenie Sądu organ dokonał właściwych ustaleń stanu faktycznego w sprawie i Sąd uznaje je za własne; ustalenia te zostały szczegółowo przytoczone we wstępnej części uzasadnienia. Prawidłowo również organ wskazał podstawę prawną wydanej decyzji. Nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] decyzją Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2015 r., zmienioną ostateczną decyzją Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] września 2015 r., została przeznaczona pod budowę drogi [...] na [...].

Z dniem [...] września 2015 r. przedmiotowa nieruchomość stała się własnością Województwa [...]. Poprzednim właścicielem był S. O., co wynika z załączonego do akt sprawy aktu własności ziemi i wypisu z ewidencji gruntów.

Na podstawie art. 12 ust. 4f specustawy drogowej odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługują do nieruchomości ograniczone prawa rzeczowe.

Zgodnie z art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Zgodnie zaś z art. 18 ust. 1 wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Według art. 130 ust. 2 ustawy ugn, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Zgodnie zaś z art. 156 ust. 1 ugn ww. opinia sporządzana jest na piśmie w formie operatu szacunkowego.

Organ prawidłowo uznał, że sporządzony w sprawie operat z dnia [...] lipca 2015 r. przez rzeczoznawcę majątkowego J. C. spełnia wszystkie wymogi wynikające z przepisów ustawy ugn oraz przepisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 z późn. zm.) i jako dowód w prawie może stanowić podstawę dokonania ustaleń fatycznych w sprawie w zakresie wysokości należnego odszkodowania. Aktualność operatu została potwierdzona w dniu 28 lipca 2016 r. Operat szacunkowy dotyczący przedmiotowej nieruchomości sporządzony został według stanu nieruchomości z dnia 26 stycznia 2015 r., tj. z dnia wydania decyzji Wojewody [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Zgodnie z art. 134 ust. 1 ugn, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości.

Stosownie do treści przepisu art. 134 ust. 2 ugn, przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

Według treści przepisu art. 134 ust. 3 i 4 ugn, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Rzeczoznawca w złożonym operacie dokładnie opisał stan techniczny i prawny nieruchomości. Dokonał ustaleń w zakresie przeznaczenia nieruchomości wskazując, że w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej działka nr [...] objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta [...], przyjętym Uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] maja 1999 r., zgodnie z którym wywłaszczana działka położona była na terenie oznaczonym symbolem [...] – drogi zbiorcze o szerokości zmiennej w liniach rozgraniczających od 15,0 m do 28,0 m. W sąsiedztwie szacowanej nieruchomości znajdowały się tereny oznaczone symbolem [...] – tereny mieszkalnictwa jednorodzinnego i usług. Rzeczoznawca zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Wskazać należy, że zgodnie z art. 154 ust. 1 ugn, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Zgodnie z art. 153 ust. 1 ugn, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

W związku z brakiem wystarczającej liczby danych rynkowych o rynku działek drogowych podobnych do wycenianej, przedmiotową działkę oszacowano w oparciu o transakcje dotyczące działek o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. pod zabudowę mieszkaniową gdzie wyodrębniono 20 transakcji z gminy [...]. Wycena została więc dokonana zgodnie z zasadami wynikającymi z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny operatu szacunkowego.

Biegła odrzuciła transakcje skrajne jako nierynkowe, wyróżniła cechy rynkowe nieruchomości i ich wagi mające wpływ na wartość wycenianej działki. Do dalszych analiz biegła wybrała trzy nieruchomości najbardziej podobne do przedmiotu wyceny i dokonała ich zestawienia z przedmiotową działką z uwzględnieniem przyjętych cech rynkowych. Wartość gruntu została obliczona na kwotę 10659,00 zł. Wartość roślin oszacowano na 137,00 zł. Łącznie wartość odtworzeniową oszacowano na 10.796,00 zł.

W ocenie Sądu organ w sposób prawidłowy ocenił dowód ze sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego uznając, że spełnia on wszystkie wymagania wynikające z przepisów ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami i przepisów rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.

Wskazać również należy, że ze złożonego operatu wynika, że działka nr [...] o pow. 0,0039 ha, powstała w wyniku wydzielenia z działki nr [...]. Działka ma kształt trójkąta, jest niezabudowana, nieogrodzona, porośnięta trawą krzewami i drzewami owocowymi. Nieruchomość leży przy drodze asfaltowej nr [...], na terenach uzbrojonych w sieć energetyczną wodną kanalizacyjną i gazową. Bezpośrednie sąsiedztwo stanowiły działki z zabudową mieszkaniową jednorodzinną i zabudową usługową. Na działce nr [...] stwierdzono naniesienia roślinne podlegające wycenie takie jak: dwa drzewa owocowe śliwa mirabelka wiek 20 lat i 10 lat. Powyższe zostało potwierdzone dokumentami złożonymi przy operacie jak i dokumentacją zdjęciową. Ze zdjęć wynika jednoznacznie, że działka stanowi grunt porośnięty trawą. Brak jest w aktach sprawy jakiegokolwiek dowodu, że na przedmiotowej nieruchomości usytuowane jest naniesienie w postaci skarpy drogi. Przedmiotowa nieruchomość leży przy drodze [...] nr [...] i nie znajdują się na niej żadne urządzenia drogowe. Również brak jest jakichkolwiek dowodów, aby istniały jakiekolwiek ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości. Osoba właściciela została ustalona w toku postępowania, postępowanie toczyło się z jego udziałem i były mu doręczane decyzje. Zarządca drogi również był powiadamiany o wszczęciu postępowania i doręczano mu decyzje oraz zawiadomienie w trybie art. 10 § 1 k.p.a., co wynika z zpo dołączonych do akt postępowania przed organem I instancji jak i organem odwoławczym.

Całkowicie bezzasadne są wszystkie zarzuty z pkt. I i II skargi. W szczególności niezasadny jest zarzut nieprzeprowadzenia dowodu z opinii biegłego geodety skoro nie było potrzeby wyznaczania jakichkolwiek granic bo nieruchomość zlokalizowana jest przy drodze, jest porośnięta trawą i nie znajduje się na niej droga. Z akt sprawy wynika również, że zarządca drogi został w dniu 4.07.2016 r. poinformowany o sporządzeniu operatu, o prawie do zapoznania się z dowodami i wypowiedzenia się w sprawie w trybie art. 10 § 1 k.p.a.

W ocenie Sądu organy prawidłowo przeprowadziły postępowanie dowodowe, podjęły wszelkie czynności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy w zakresie gromadzenia materiału dowodowego. Organy wszechstronnie zebrały i wnikliwie oceniły zebrany materiał dowodowy, nie doszło do naruszenia art. 7 i 77, 9 k.p.a. oraz naruszenia prawa materialnego. W szczególności brak jest postaw do stwierdzenia naruszenia przepisów prawa materialnego wskazanych w pkt. II skargi. Operat, na podstawie którego organ ustalił wysokości odszkodowania, spełnia bowiem wszelkie wymogi wynikające z przepisów ustawy ugn i przepisów powoływanego rozporządzenia. Do wartości ustalonego odszkodowania nie została wliczona wartość naniesień w postaci skarpy drogi publicznej, albowiem na przedmiotowej nieruchomości nie ma takiej skarpy – co wynika jednoznacznie z operatu. Wartość odszkodowania obejmuje wartość gruntu i 2 drzewek owocowych.

Analiza akt sprawy w kontekście zarzutów z odwołania i skargi (które są tożsame) prowadzi do wniosku, że dotyczą one w istocie nieruchomości o innym numerze ewidencyjnym niż w przedmiotowej sprawie, co do której była najprawdopodobniej prowadzona analogiczna sprawa o odszkodowanie. W uzasadnieniu odwołania na stronie 2 wskazano numer ew. innej działki, a mianowicie [...], opisując, że na części nieruchomości znajduje się pas drogi publicznej.

Zasadnie organ uznał również, że brak było podstaw do powiększenia należnego odszkodowania o 5 % albowiem do dnia wydania decyzji nie złożono dokumentów potwierdzających fakt przekazania nieruchomości inwestorowi, a więc nie została spełniona przesłanka z art. 18 ust. 1e specustawy.

Do wypłaty odszkodowania został zobowiązany Zarząd Województwa [...] reprezentowany przez Dyrektora [...] Zarządu Dróg Wojewódzkich jako zarządca drogi wojewódzkiej na podstawie art. 22 ust. 1 specustawy.

Sąd działając z urzędu nie dostrzegł też w zaskarżonej decyzji uchybień uzasadniających stwierdzenie nieważności bądź jej uchylenie.

Mając na względzie powyższe rozważania Wojewódzki Sąd Administracyjny w oparciu o treść art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.