Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 2886/19
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2020-05-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1-5
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.
article: art. 48 ust. 3 pkt 1 w zw. z ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2017 poz 1332
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jedn.
article: art. 141 par. 4, art. 182 par. 2, art. 184
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Jerzy Stelmasiak Sędzia NSA Grzegorz Czerwiński (spr.) Sędzia del. WSA Agnieszka Wilczewska-Rzepecka po rozpoznaniu w dniu 22 maja 2020 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej M. K. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 października 2018 r., sygn. akt IV SA/Wa 2194/17 w sprawie ze skargi T. K. i M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia [...] lipca 2017 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 9 października 2018 r., sygn. akt IV SA/Wa 2194/17 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę T. K. i M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy.

Powyższy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zapadł w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Decyzją z dnia [...] października 2004 r., utrzymaną w mocy decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] grudnia 2004 r., Prezydent [...] ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na nadbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego i dobudowie garażu z tarasem na terenie działki o nr ew. [...] z obrębu [...] przy ul. A. [...] w [...].

Wyrokiem z dnia 3 marca 2006 r. sygn. akt IV SA/Wa 233/05 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił ww. decyzję z dnia [...] października 2004 r. i z dnia [...] grudnia 2004 r. wskazując, iż zostały podjęte z naruszeniem przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia oraz z naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego.

Wyrokiem z dnia 14 czerwca 2007 r. sygn. akt II OSK 902/06 Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną od powyższego wyroku sygn. akt IV SA/Wa 233/05.

W konsekwencji, wyrokiem z dnia 13 listopada 2007 r. sygn. akt VII SA/Wa Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił decyzję Prezydenta [...] z dnia [...] maja 2005 r. i utrzymującą ją w mocy decyzję Wojewody M. z dnia [...] września 2005 r. w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę ww. obiektu przy A. [...] w W..

W związku z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 września 2015 r. sygn. akt II OSK 3006/14 oddalającym skargę kasacyjną od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 maja 2014 r. sygn. akt VII SA/Wa 491/14 w sprawie ze skargi na decyzję M. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w W. z dnia [...] grudnia 2010 r. w przedmiocie nałożenia obowiązku wykonania i przedłożenia dokumentacji budowlanej powykonawczej oraz inwentaryzacji geodezyjnej dla ww. obiektu, w dniu [...] listopada 2015 r. A. i J. W. złożyli wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na nadbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego i dobudowie garażu z tarasem (taras nad garażem) - w celu legalizacji istniejącego obiektu na terenie działki o nr ew. [...] z obrębu [...] przy ul. A. [...] w [...] W. - [...]. Wniosek został uzupełniony w dniu [...] kwietnia 2016 r. Wnioskodawcy powołali się na postanowienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego nr [...] z dnia [...] października 2010 r., które zobowiązywało ich m.in. do przedłożenia zaświadczenia o zgodności nadbudowy i dobudowy z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy w przypadku braku planu.

Decyzją z dnia [...] sierpnia 2016 r., nr [...] Zarząd Dzielnicy U. [...] W. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na nadbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego i dobudowie garażu z tarasem (taras nad garażem) - w celu legalizacji istniejącego obiektu na terenie działki o nr ew. [...] z obrębu [...] przy ul. A. [...] w [...] W..

Decyzją z dnia [...] października 2016 r. znak [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., po rozpatrzeniu odwołania T. i M. K., uchyliło w całości ww. decyzję nr [...] z dnia [...] sierpnia 2016 r. i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji, wskazując na konieczność przeprowadzenia postępowania zgodnie z wytycznymi sądów administracyjnych orzekających w niniejszej sprawie.

Ponownie rozpatrując sprawę, Zarząd Dzielnicy U. [...] W. decyzją nr [...] z dnia [...] grudnia 2016 r. znak [...] ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na nadbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego i dobudowie garażu z tarasem (taras nad garażem) – w celu legalizacji istniejącego obiektu na terenie działki o nr ew. [...] z obrębu [...] przy ul. A. [...] w m.st. Warszawie.

W pkt. I decyzji ustalono m.in. warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu, wyznaczając: nieprzekraczalną linię zabudowy – wg załącznika nr 1, wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do terenu inwestycji – od 27% do 32%, szerokość elewacji frontowej – 11,0 m z 20 % tolerancją, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki dla głównej bryły budynku max. 11 m, dla części garażowej do 3,5 m (przy czym wysokość ta liczona jest łącznie z balustradą tarasu zlokalizowanego na stropie dobudowanego garażu), geometria dachu budynku i układ połaci dachowych: układ połaci dachowych równoległy do ulicy A., dach o spadku do 10°, wysokość głównej kalenicy – max. 11 m, na terenie działki własnej należy zapewnić miejsca postojowe w ilości dla samochodów osobowych – 2 miejsca postojowe na budynek mieszkalny. W ppkt. 1.5 wskazano, że wody opadowe i roztopowe przedmiotowej nieruchomości nie mogą być kierowane na teren działek sąsiednich. W pkt. 2 określono wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich ustalając, że w ramach projektu budowlanego należy stosować rozwiązania chroniące interesy osób trzecich przed pozbawieniem: a/ dostępu do drogi publicznej, b/ możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz środków łączności, c/ dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, d/ uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne, promieniowanie, e/ zanieczyszczeniami powietrza, wody i gleby.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyli T. i M. K. oraz K. W.

Odwołujący się zarzucili, iż właściciele działki nr [...] zakłócają mieszkańcom spokój, w tym z tarasu nad garażem, który jest całkowicie otwarty na wszystkie strony i wybudowany w mniejszej odległości niż 4 metry od granicy działki. Inwestycja powoduje ponadto zatruwanie spalinami samochodowymi oraz chemikaliami (które spływają na grunt do ogródka odwołujących). W odwołaniu nie wyrażono zgody na parking na działce nr [...] oraz zaznaczono, że garaż wybudowany został bez wymaganych warunków zabudowy, a także, że inwestor nie uwzględnił warunków ochrony środowiska. Powyższa inwestycja spowodowała również naruszenie stosunków wodnych w terenie. W odwołaniu zwrócono uwagę na stanowisko sądów wskazujące na konieczność analizy inwestycji zrealizowanej w warunkach samowoli budowlanej z sąsiednimi budynkami, w szczególności w kontekście zrealizowania tarasu nad garażem.

K. W. zarzuciła, iż w okolicy znajdują się tarasy nad garażami o pow. ok. 7 m2, zaś taras na działce nr [...] ma powierzchnię ok. 35 m2. Odwołująca się zwróciła również uwagę na niezachowanie odległości od obiektów, zgodnie z przepisami odrębnymi oraz nie wyraziła zgody na legalizację budynku.

Po rozpoznaniu odwołania SKO w W. wydało powołaną na wstępie zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu decyzji wskazano, że podstawą jej wydania były przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. 2017 r., poz. 1073) wraz z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164, poz.1588).

Organ stwierdził, że co do zasady decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydawana jest dla planowanej inwestycji, ale może być wydana również dla istniejącego obiektu, który podlega legalizacji w postępowaniu prowadzonym przez organy nadzoru budowlanego. Wskazano, że organ I instancji wyznaczył, zgodnie z § 3 ust. 1 ww. rozporządzenia wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, granice obszaru analizowanego i przeprowadził na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznaczone zostały na kopii mapy w skali 1:500 (stanowiącej załącznik nr 2 do decyzji), w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy i nie mniejszej niż 50 m. Powołano, że z przeprowadzonej analizy wynika, że na terenie analizowanym, na działkach sąsiednich tej. [...],[...],[...],[...],[...] obręb [...] dostępnych z tej samej drogi, znajdują się tarasy zlokalizowane na części mieszkalnej i na garażach. W tej sytuacji uznano, że będzie zachowana kontynuacja funkcji i cech najbliższego otoczenia, albowiem planowana inwestycja polega na nadbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego i dobudowie garażu z tarasem, który tworzy jednolitą całość architektoniczną, a więc spełniona została przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.i.z.p. W odniesieniu do linii zabudowy wskazano, że zabudowa działek nr [...],[...],[...], [...] i [...] tworzy jednolitą linię zabudowy, która prawidłowo została wskazana przez organ I instancji jako linia zabudowy dla legalizowanego obiektu. Powołano, że w obszarze analizowanym średni parametr wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wynosi 27 %, a poszczególne wartości kształtują się w przedziale od 15% do 49%. Natomiast powyższy wskaźnik na działkach sąsiadujących, tj. [...],[...] i [...] wynosi 32%. Wyznaczenie zatem powyższego parametru w przedziale od 27% do 32 % uznano za zasadne i zgodne z powołaną normą § 5 rozporządzenia, zaznaczając, że działka [...] zabudowana jest w 32 %. W zakresie szerokości elewacji frontowej powołano, że szerokość elewacji frontowych kształtuje się na średnim poziomie 11,4 m, a występujące w obszarze wartości kształtują się w granicach od 8,5 do 14 m. Przyjęcie zatem średniego poziomu ww. parametru z tolerancją do 20%, tj. 11 m, z tolerancją od 8,8 m do 13,2 m należało uznać za prawidłowe. Skoro zaś ww. obiekt posiada szerokość elewacji frontowej na poziomie 8,82 m, to mieści się w wyznaczonych wartościach.

W zakresie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej ustalono, że budynki w obszarze analizowanym mają od 1 do 4 kondygnacji, a ich wysokość kształtuje się od 6 m do 11,5 m. Średnia wysokość obiektów w obszarze wynosi 9,2 m. Podkreślono jednak, iż przedmiotowy budynek jest budynkiem w zabudowie bliźniaczej, co uzasadnia przyjęcie stanowiska, iż jego wysokość powinna być analogiczna jak wysokość budynku, z którym graniczy, czyli budynku przy A. [...]. Skoro budynek przy A. [...] ma wysokość 11 m, to nadbudowa przedmiotowej inwestycji do takiej właśnie wysokości jest dopuszczalna w myśl powołanego § 7 ust. 1 i 4 rozporządzenia. Podano, że wysokości garaży kształtują się w obszarze analizowanym w granicach od 3 m do 3,5 m, a zatem wyznaczenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki dla garażu do 3,5 m należało uznać za prawidłowe. Wybudowany obiekt mieści się przy tym w wyznaczonym parametrze, skoro posiada 3,4 m. Główna kalenica oraz kąt nachylenia budynku ustalono w stosunku do nieruchomości sąsiadującej - równolegle do A. i o kącie nachylenia na poziomie 10°. Powołano, że wartości takie spełnione są przez legalizowany obiekt.

Organ odwoławczy wskazał, że organ I instancji prawidłowo również uznał spełnienie pozostałych wymogów wskazanych w art. 61 ust. 1 ustawy. Powołano, że obiekt ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej, istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zrealizowanego zamierzenia budowlanego (obiekt zaopatrywany jest w energię elektryczną, gaz, wodę oraz posiada przyłączenie do sieci kanalizacyjnej), teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, a decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Zaznaczono, że zarządca drogi – Prezydent [...], pozytywnie zaopiniował realizację przedmiotowego obiektu na warunkach wskazanych w piśmie z dnia [...] kwietnia 2016 r. Wskazania te oraz ustalenia zachowują aktualność na etapie niniejszego postępowania.

W odniesieniu do zarzutów odwołań zauważono, że przedmiotem postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, również na potrzeby legalizacji samowoli budowlanej, nie jest ustalanie stosunków wodnych na gruncie, gdyż jest to materia regulowana ustawą Prawo wodne, a w kwestionowanej decyzji organ I instancji szczegółowo wskazał na warunki ochrony środowiska w związku z realizacją ww. inwestycji. Powołano, że przedmiotem decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie jest dokładne lokalizowanie obiektu, ani też ustalanie minimalnych odległości obiektów z granicami działek sąsiadujących. Jest to bowiem materia postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę i dopiero w tym postępowaniu kwestie te mogą zostać rozstrzygnięte. Organ zauważył, że decyzja o warunkach zabudowy nie przesądza o legalizacji samowoli budowlanej, a ponadto organy lokalizacyjne nie są właściwe do oceny podnoszonych przez skarżących okoliczności związanych z oddziaływaniem zrealizowanej samowolnie inwestycji, jak również stosunki sąsiedzkie nie mogą mieć wpływu na wynik postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powyższą decyzję wnieśli T. i M. K.. Decyzji zarzucono naruszenie chronionych praw osób trzecich tj. skarżących. Skarżący stwierdzili, że odległość zabudowy na działce nr [...] jest mniejsza niż 4 metry od granicy nieruchomości należącej do skarżących. Zarzucono zakłócanie spokoju z tarasu nad garażem na działce nr [...], zatruwanie spalinami z samochodów oraz chemikaliów spływających do ogródka skarżących. Podnieśli, że budowanie garażu w ogrodzie – w strefie ochrony środowiska i w strefie zagrożenia przeciwpożarowego. Podali, że inne garaże są usytuowane na ok. 5 m od ul. B., a nie w głębi działek. Powołali też, że ich garaż ulega niszczeniu poprzez ruch samochodów na działce inwestorów. Zarzucili również naruszenie stosunków wodnych z powodu zalewania garażu skarżących przez wody opadowe z działki nr [...]. Wskazali, że teren działki nr [...] został podniesiony, a Inwestorzy nie zaprojektowali spływu wg. Postanowienia nr [...] z [...] czerwca 2003 r. Podali, że inwestorzy nie wykonali żadnego z warunków nałożonych przez zarządcę drogi, wskazanych w piśmie z [...] kwietnia 2016 r. Powołali, że w decyzji nie określono wskaźników ani części parametrów odnoszących się do części inwestycji tj. garażu z tarasem. Zakwestionowano wykonanie otworów w ścianie konstrukcyjnej od strony nieruchomości skarżących, w odległości mniejszej niż 4 metry.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie.

Wyrokiem z dnia 9 października 2018 r. IV SA/Wa 2194/17 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę T. K. i M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lipca 2017 r. w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy.

W uzasadnieniu wyroku Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził, że zgodnie z art. 4 ust. 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu miejscowego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym: (1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego; (2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy (art. 4 ust. 2 u.p.z.p.). Zgodnie natomiast z art. 59 ust. 1 ww. ustawy, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio.

Z powyższego wynika, że decyzję o warunkach zabudowy wydaje się dla inwestycji nowych. Taki pogląd, że ustalenia warunków zabudowy dokonuje się dla przedsięwzięcia przyszłego (planowanego, zamierzonego), a nie już zrealizowanego, jest również ugruntowany w orzecznictwie sądów administracyjnych. Wyjątkowo dopuszcza się możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy w odniesieniu do obiektu już istniejącego, ale ma to miejsce jedynie w wyjątkowych wypadkach prawem przewidzianych. Zgodnie z treścią art. 48 ust. 3 pkt 1 w zw. z ust. 1 i 2 ustawy Prawo budowlane w razie budowy obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego pozwolenia (wyjątkowo: zgłoszenia), właściwy organ wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych oraz nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie m.in. zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu.

W przedmiotowej sprawie dopuszczalność wydania decyzji w przedmiocie warunków zabudowy wynikało z nałożonego na inwestorów obowiązku złożenia w toku prowadzonego postępowania legalizacyjnego dla obiektu usytuowanego na działce nr [...] decyzji o warunkach zabudowy, zgodnie z prawomocnym postanowieniem Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego nr [...] z 2010 r. Postanowienie to było przedmiotem rozpoznania przez sądy administracyjne. NSA w dniu 11 września 2015 r. wydał wyrok oddalający skargę inwestorów w tej sprawie. W tej sytuacji bezsprzecznie zachodziła potrzeba prowadzenia postępowania w tym przedmiocie w przedmiocie decyzji o warunkach zabudowy, albowiem decyzja taka jest niezbędna dla legalizacji samowoli budowlanej. Do wydania takiej decyzji zastosowanie mają przesłanki określone w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Organ ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji budowlanej polegającej na budowie wolno stojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, ustalając:

– nieprzekraczalną linię zabudowy wg. załącznika Nr 1,

– wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do terenu inwestycji od 27 % do 32 %,

– szerokość elewacji frontowej – 11 m z 20 % tolerancją,

– wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej dla głównej bryły budynku max. 11 m, dla części garażowej do 3,5 m (liczoną łącznie z balustradą tarasu zlokalizowanego na stropie dobudowanego garażu),

– geometrię dachu: układ połaci dachowych równoległy do A., dach o spadku do 10°, wysokość głównej kalenicy – max. 11 m.

Ustalono również warunek zapewnienia na terenie działki własnej dwóch miejsc postojowych dla samochodów osobowych.

W pkt. 2 decyzji ustalono, że w ramach projektu budowlanego należy stosować rozwiązania chroniące interesy osób trzecich przed pozbawieniem dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii oraz środków łączności, dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne, promieniowanie, zanieczyszczeniami powietrza, wody i gleby. W decyzji określono również warunki w zakresie ochrony środowiska i zdrowia ludzi, warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej, warunki wynikające z przeprowadzonych uzgodnień i opinii, warunki obsługi w zakresie komunikacji.

Jak wynika z akt sprawy ustalenia zostały poprzedzone analizą urbanistyczną sporządzoną według art. 53 ust. 3 ustawy p.z.p. Granice obszaru analizowanego wyznaczono na kopii mapy zasadniczej, obszar analizowany został wyznaczony w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem i nie mniejszej niż. 50 m (granice wyznaczono jako odległość 50 m) – czyli zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia. Z analizy wynika, że działki sąsiednie, zlokalizowane w obszarze analizowanym, dostępne z tej samej drogi publicznej, zagospodarowane są w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących planowanego zamierzenia budowlanego w zakresie kontynuacji funkcji, cech, parametrów zabudowy i zagospodarowania terenu. W obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkalna jednorodzinna wraz z towarzyszącymi budynkami gospodarczymi i garażowymi. W bryłach budynków jednorodzinnych znajdują się części garażowe i gospodarcze. Na działkach sąsiednich tj. [...],[...],[...],[...],[...], dostępnych z tej samej drogi znajdują się tarasy zlokalizowane na części mieszkalnej i na garażach. Ustalono, że planowana inwestycja po nadbudowie i dobudowie garażu będzie stanowiła jedną bryłę budynków, nawiązywać będzie do istniejącej zabudowy mieszkalnej i tarasów i stanowić będzie kontynuację funkcji zabudowy na zasadach "dobrego sąsiedztwa".

Z przeprowadzonej analizy wynika jednoznacznie, że możliwe było określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa. Zasada dobrego sąsiedztwa oznacza bowiem konieczność dostosowania nowej zabudowy do cech wyznaczonych przez zastany stan dotychczasowej zabudowy w aspekcie cech i parametrów o charakterze urbanistycznym i architektonicznym. Zasada dobrego sąsiedztwa gwarantuje zachowanie ładu przestrzennego oraz zasadę zrównoważonego rozwoju. W przedmiotowej sprawie, jak słusznie powołał organ I instancji, celem postępowania – z uwagi na prowadzony proces legalizacji inwestycji – było ustalenie, czy zrealizowana inwestycja w zakresie swych cech i parametrów, będzie się wpisywała w istniejącą zabudowę w obszarze analizowanym. W ocenie Sądu, organ prawidłowo uznał, że nie dojdzie do naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa. Jak powołano, na sąsiednich działkach również znajdują się budynki mieszkalne z tarasami zlokalizowanymi nad częściami mieszkalnymi bądź garażami. Taki taras nad garażem znajduje się np. na działce sąsiedniej nr [...]. Z załącznika Nr 1 do decyzji wynika, że na obszarze analizowanym znajdują się również działki z oddzielnie usytuowanymi budynkami garażowymi, zlokalizowanymi w głębi działek (np. działka nr 162, 153). Tak więc koncepcja tarasu nad garażem, zlokalizowanym nie w bezpośrednim sąsiedztwie ul. A., ale w głębi działki, nie narusza zasady dobrego sąsiedztwa. Dla projektowanej inwestycji wyznaczono linię zabudowy, która wraz z zabudową na działkach [...],[...],[...], [...] i [...] tworzy jednolitą linię – zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia.

Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy ustalono w przedziale od 27 % do 32 %. Z analizy wynika, że na obszarze wskaźniki kształtują się od 15 % do 49 %, średni wskaźnik wynosi 27%, natomiast na działkach sąsiadujących wynosi 32 % (nr [...],[...],[...]). Wyznaczenie więc wskaźnika w przedziale od 27 % - w nawiązaniu do średniej arytmetycznej w obszarze analizowanym - do 32 % - w nawiązaniu do średniej arytmetycznej działek bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji, zgodne było z § 5 ust. 2 rozporządzenia. Ustalenie takiego wskaźnika wynikało bowiem z analizy i ten parametr nie spowoduje zaburzenia ładu przestrzennego. Jak wskazano w analizie, działka nr [...] zabudowana jest w 32 % - tj. około 104 m2 powierzchni zabudowy. Z analizy wynika również, że na analizowanym terenie znajdują się budynki o podobnej powierzchni zabudowy – dz. ew. [...] (zab. ok.101 m2), dz. ew. [...] (zab. ok. 107 m2).

W toku postępowania o wydanie warunków zabudowy, organ nie precyzuje dokładnych parametrów inwestycji w zakresie dokładnej powierzchni garażu bądź tarasu. Ustala tylko wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, co zostało w decyzji uczynione.

Dla projektowanej inwestycji ustalono prawidłowo szerokość frontowej elewacji zgodnie z § 6 rozporządzenia, albowiem szerokość elewacji frontowych istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym wynosi od 8,5 m do 14 m – średni wskaźnik 11,40 m. W sprawie ustalono wskaźnik na 11,00 m z tolerancją do 20 %. W toku postępowania ustalono, że szerokość elewacji budynku wynosi 8,82 m, a zatem mieści się w granicach.

W odniesieniu do wskaźnika wysokości, to w analizie wskazano, że przedmiotowy budynek jest budynkiem w zabudowie bliźniaczej, zatem jego wysokość winna być przedłużeniem wysokości znajdującego się na nieruchomości sąsiedniej – A. [...]. Wysokość tego budynku oszacowano na około 11,00 m. Wyznaczono więc wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej dla głównej bryły na max. 11 metrów. Wysokość dla część garażowej wyznaczono na 3,5 m. Z analizy wynika, że wysokość budynków gospodarczych i garażowych na terenie analizy kształtuje się w przedziale od 3 m do 3,5 m. Z danych technicznych budynku wynika, że wysokość głównej bryły budynku wynosi 10,82 m, natomiast dobudowanego garażu z tarasem (łącznie z balustradą) wynosi ok. 3,4 m. Ustalenie wskaźnika wysokości jest więc uzasadnione wynikami analizy i znajduje oparcie w brzmieniu § 7 ust. 4 rozporządzenia, który dopuszcza wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej.

Geometria dachu została ustalona zgodnie z § 8 rozporządzenia. Jest to budynek bliźniaczy, więc ustalono układ połaci równoległy do A., dach o spadku do 10°, wysokość głównej kalenicy – max. 11 m. Ustalone parametry nawiązują do budynku przyległego na działce nr [...].

W ocenie Sądu wszystkie powyższe ustalenia, zostały dokonane zgodnie z § 3 – 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. i zostały spełnione przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p.

Teren ma dostęp do drogi publicznej gminnej (ul. A.) oraz dostęp do mediów – istniejące i uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (obiekt zaopatrywany jest w gaz, energię, wodę, posiada przyłącze kanalizacyjne) - spełnione zostały więc warunki z art. 61 ust. 1 pkt. 2 i 3 ustawy. Teren planowanej inwestycji wg ewidencji gruntów oznaczony jest symbolem B (tereny mieszkaniowe) i nie wymaga w świetle ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych zgody na zmianę przeznaczenia. Teren przedmiotowej inwestycji, według ustaleń dokonanych w toku postępowania sądowoadministracyjnego, nie był przeznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r., na realizację celu publicznego ujętego w programie zadań rządowych bądź samorządowych, toteż brak było podstaw prawnych do dokonywania uzgodnień projektu decyzji nie spełniającego warunku, o którym mowa w art. 53 ust. 4 pkt 10 ww. ustawy. Zarządca drogi pozytywnie zaopiniował realizację przedmiotowego obiektu na warunkach wskazanych w piśmie z [...] kwietnia 2016 r. i wszystkie te warunki zostały wskazane w decyzji – spełniony został zatem warunek z art. 61 ust. 1 pkt. 4. Został spełniony również warunek z art. 61 ust. 1 pkt. 5 ustawy – w pkt. I ppkt. 1.2.2. nałożono na Inwestorów obowiązki wynikające z usytuowania inwestycji na terenie objętym obszarem ograniczonego użytkowania L. Prawidłowo ustalono zaistnienie wszystkich przesłanek z art. 61 ust. 1 uzasadniających wydanie pozytywnej decyzji.

W ocenie Sądu, niezasadne są również pozostałe zarzuty skarżących. Konflikty sąsiedzkie wynikające z zakłócania spokoju skarżących nie są przedmiotem prowadzonego postępowania w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy. Kwestie naruszenia stosunków wodnych wynikające ze sposobu korzystania z nieruchomości należących do Inwestora, urządzenie podjazdu na ich działce z naruszeniem zapisów postanowienia Prezydenta [...] z [...] czerwca 2003 r., niewykonanie warunków w zakresie obsługi komunikacyjnej wynikającej z uzgodnienia wydanego w dniu [...] kwietnia 2016 r., jak również wykonanie otworów okiennych i drzwiowych w odległości mniejszej niż 4 metry od granicy, nie są przedmiotem prowadzonego postępowania i nie mogą mieć wpływu na wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Jak zasadnie wskazał organ odwoławczy w uzasadnieniu decyzji, ustalenie naruszenia stosunków wodnych na gruncie jest regulowane ustawą Prawo wodne, a kwestie dotyczące wybudowania budynku z naruszeniem przepisów prawa będzie przedmiotem kontroli w trakcie prowadzonego postępowania legalizacyjnego na dalszym jego etapie. Organ odwoławczy podkreślił, że decyzja o warunkach zabudowy nie przesądza o legalizacji samowoli budowlanej, a ponadto organ wydający decyzję w sprawie nie jest władny do rozstrzygania okoliczności związanych z oddziaływaniem zrealizowanej inwestycji.

Zdaniem Sądu, organy wnikliwie przenalizowały sprawę, zgodnie z zasadami wynikającymi z art. 7, 77 § 1, 80 K.p.a. Nie zostały naruszone przepisy art. 6,7, 8, 10 i 11 K.p.a. Decyzja została uzasadniona zgodnie z wymogami wynikającymi z art. 107 § 2 K.p.a. Organ odniósł się do wszystkich zarzutów zgłaszanych przez uczestników w toku prowadzonego postępowania. Nie doszło również do naruszenia prawa materialnego.

Od powyższego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę kasacyjną wniósł M. K. podnosząc zarzuty naruszenia:

1. art. 61 ust 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez jego błędną wykładnię i w konsekwencji uznanie, że spełnione zostały przesłanki unormowane w przywołanym przepisie, podczas gdy działka, której dotyczy niniejsza sprawa tj. nr [...] przy A. [...] w Warszawie nie ma dostępu do drogi publicznej,

2. art. 61 ust 1 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie w przedmiotowej sprawie, w sytuacji gdy działka, której dotyczy niniejsza sprawa tj. nr [...] przy A. [...] w W. (własność małżonków W.) nie ma dostępu do drogi publicznej a tym samym brak jest spełnienia przesłanki określonej w art. 61 ust 1 pkt 2 co wyklucza możliwość zastosowania art. 61 ust 1 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gdyż warunkiem jego zastosowania tj. wydania decyzji o warunkach zabudowy jest łączne spełnienie pięciu przesłanek wymienionych w tym przepisie,

3. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a., polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, w tym niewyjaśnienie, kwestii dostępu do drogi publicznej działki należącej do małżonków W.,

4. art. 8 i art. 107 § 3 K.p.a. przez nienależyte uzasadnienie zaskarżonego wyroku z uwagi na zawarcie w nim zbyt ogólnych stwierdzeń, co uniemożliwia realizację zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa i sądów administracyjnych oraz uniemożliwia dokonanie kontroli zaskarżonego wyroku, oraz poprzedzającej go decyzji, w szczególności niewyjaśnienie, dlaczego w sytuacji braku dostępu do drogi publicznej zastosowano art.61 ust 1 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

5. art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 K.p.a. polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego wbrew ciążącemu na mocy art. 77 § 1 K.p.a. obowiązkowi w tym zakresie i w konsekwencji niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz sporządzenie uzasadnienia niezgodnie z wymogami wynikającymi z art. 107 § 3 K.p.a.

Na podstawie tak sformułowanych zarzutów skarżący kasacyjnie wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania, o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstaw procesowego według norm przepisanych. Zrzekł się przeprowadzenia rozprawy.

W ocenie skarżącego kasacyjnie zaskarżony wyrok WSA narusza przepisy prawa materialnego tj. art. 61 ust 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez jego błędną wykładnię i w konsekwencji uznanie że spełnione zostały przesłanki unormowane w przywołanym przepisie, podczas gdy działka, której dotyczy niniejsza sprawa tj. działka o nr ew. [...] z obrębu przy A. [...] w dzielnicy U. [...] nie ma dostępu do drogi publicznej. Art. 61 ust 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym powinien być stosowany jedynie wyjątkowo. Zgodnie z jego brzemieniem wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia wymienionych w tym przepisie warunków.

Wnioskując a contrario uznać należy, że w przypadku braku spełnienia któregokolwiek z tych warunków niemożliwe jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W przedmiotowej sprawie teren działki o nr ew. [...] przy A. [...] w dzielnicy U. [...] W. nie ma dostępu do drogi publicznej. A. i J. W. do dojazdu do drogi publicznej A. wykorzystują długą na około 30 metrów przerwę pomiędzy swoją nieruchomością a działką nr ew. [...] A. [...] stanowiącą własność skarżącego kasacyjnie i jego żony. W ocenie skarżącego kasacyjne jest to działanie nielegalne, gdyż nie istnieje żadna decyzja administracyjna zezwalająca na takie postępowanie. Ponadto wyjazd jest w ścianie konstrukcyjnej na środku budynku na posesję a. [...]. Poza tym budynek A. i J. W. ma zadaszenie około 1 metr. Zatem szerokość przerwy pomiędzy działkami [...] i [...] wykorzystywana przez małżonków W. do dojazdu do drogi publicznej ma szerokość 2,5 metra. Podczas manewrowania zachodzi więc duże niebezpieczeństwo uderzenia w garaż skarżącego lub w ogrodzenie.

Inwestorzy w ocenie skarżącego kasacyjnie nielegalnie, wyłożyli teren dojazdu kostką, podnosząc teren o 40 cm, co powoduje zalewanie wodami opadowymi i roztopowymi, kratką o głębokości do 5 cm, ścian i fundamentu budynku garażu skarżącego. Zatem uznać należy, że wyrok WSA narusza przepisy prawa materialnego tj. art. 61 ust 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ponadto wyrok WSA stanowi naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie w przedmiotowej sprawie. W sytuacji gdy działka, której dotyczy niniejsza sprawa tj. działka o nr ew. [...] przy A. [...] w dzielnicy U. [...] W. nie ma dostępu do drogi publicznej, to brak jest spełnienia przesłanki określonej w art. 61 ust 1 pkt 2 co wyklucza możliwość zastosowania art. 61 ust 1 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Warunkiem jego zastosowania tj. wydania decyzji o warunkach zabudowy jest łączne spełnienie pięciu przesłanek wymienionych w tym przepisie.

Poza tym WSA zaskarżonym wyrokiem naruszył przepisy postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy tj. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a., przez brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, w tym niewyjaśnienie, kwestii dostępu do drogi publicznej działki o nr ew. [...] z obrębu [...] przy A. [...] w dzielnicy U. [...] W., która nie ma dostępu do drogi publicznej.

WSA zaskarżonym wyrokiem naruszył również przepisy postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy art. 8 i art. 107 § 3 K.p.a. przez nienależyte uzasadnienie zaskarżonego wyroku z uwagi na zawarcie w nim zbyt ogólnych stwierdzeń, co uniemożliwia realizację zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa i sądów administracyjnych, oraz uniemożliwia dokonanie kontroli zaskarżonego wyroku, oraz poprzedzającej go decyzji, w szczególności niewyjaśnienie, dlaczego w sytuacji braku dostępu do drogi publicznej działki o nr ew. [...] przy A. [...] w dzielnicy U. [...] W. zastosowano art. 61 ust 1 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

WSA zaskarżonym wyrokiem naruszył też art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 K.p.a. przez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie całego materiału dowodowego wbrew ciążącemu na mocy art. 77 § 1 K.p.a. obowiązkowi w tym zakresie i w konsekwencji niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy. W szczególności nie wyjaśniono, dlaczego w sytuacji braku dostępu do drogi publicznej działki o nr ew. [...] przy A. [...] w dzielnicy U. [...] W. zastosowano art. 61 ust 1 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz sporządzenie uzasadnienia niezgodnie z wymogami wynikającymi z art. 107 § 3 K.p.a.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Skarga kasacyjna nie zasługuje na uwzględnienie.

Na wstępie należy wskazać, że Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę tylko w granicach skargi kasacyjnej (art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm) dalej jako P.p.s.a.), z urzędu biorąc pod uwagę jedynie nieważność postępowania, co oznacza związanie przytoczonymi w skardze kasacyjnymi jej podstawami, określonymi w art. 174 P.p.s.a. Nadto, zgodnie z treścią art. 184 P.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny oddala skargę kasacyjną, jeżeli zaskarżone orzeczenie mimo błędnego uzasadnienia odpowiada prawu.

Mając na uwadze fakt, że skarżący kasacyjnie zrzekł się przeprowadzenia rozprawy, Naczelny Sąd Administracyjny, stosownie do art. 182 § 2 P.p.s.a., rozpoznawał skargę kasacyjną na posiedzeniu niejawnym.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, skarga kasacyjna wniesiona przez M. K. nie ma usprawiedliwionych podstaw.

Za niezasadny uznać należy zarzut naruszenia przez Wojewódzki Sąd Administracyjny art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez jego błędną wykładnię.

Przez pojęcie "błędna wykładnia" przepisów prawa materialnego rozumieć należy "nieprawidłowe w odniesieniu do przyjętych reguł wykładni rozumienie treści obowiązującego przepisu lub zastosowanie przepisu nieobowiązującego" (H. Knysiak-Molczyk, Skarga kasacyjna w postępowaniu sądowoadministracyjnym, LexisNexis, Warszawa 2009, s. 225). Z pojęciem tym wiązać się zatem będą przypadki niewłaściwego odczytania treści przepisu, bądź mylne zrozumienie jego treści lub znaczenia. Zadaniem autora skargi kasacyjnej formułującego zarzut naruszenia prawa materialnego przez błędną jego wykładnię jest wskazanie, w czym upatruje błąd Sądu I instancji przy dokonywaniu rekonstrukcji treści konkretnej normy prawnej przy jednoczesnym wskazaniu, jaka wykładnia – jego zdaniem – jest właściwa.

W niniejszej sprawie pełnomocnik skarżącego podnosi zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez przyjęcie, że działka ma dostęp do drogi publicznej podczas gdy, zdaniem skarżącego kasacyjnie, działka takiego dostępu nie ma. Błędna wykładnia art. 61 ust. 1 ww. ustawy wiąże się wykładnią pkt 2 tego przepisu, to jest z wykładnią użytego w nim pojęcia "teren ma dostęp do drogi publicznej"

Kwestia wykładni ww. przepisu była już przedmiotem analiz w orzecznictwie sądowoadministracyjnym. "W wyroku z dnia 21 lutego 2019 r. sygn. akt II OSK 844/17 Naczelny Sąd Administracyjny wyraził pogląd, że "Dokonując wykładni pojęcia "dostęp do drogi publicznej", o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p., trzeba mieć na uwadze, że jest to ustalanie dostępności komunikacyjnej na etapie decyzji o warunkach zabudowy, biorąc pod uwagę specyfikę tej instytucji prawnej i sytuacji, kiedy podmiot dysponujący nie musi dysponować tytułem prawnym do nieruchomości objętej wnioskiem o wydanie określonej lokalizacji. Skoro zatem już istniejący budynek posiada faktyczny dostęp do drogi publicznej, to na etapie podejmowania decyzji o warunkach zabudowy przebudowy/rozbudowy istniejącego budynku nie ma wystarczających podstaw do zakwestionowania tego dostępu. Rozstrzyganie zaś sporu w omawianej kwestii nie należy do kompetencji organów rozpatrujących sprawę ustalenia warunków zabudowy." (http://orzeczenia.nsa.gov.pl.). Pogląd ten, zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, należy w pełni podzielić. Ma on zastosowanie również w niniejszej sprawie. Skarżący kasacyjnie przyznaje, że inwestorzy wykorzystują do dojazdu na swoją działkę "długą na około 30 m przerwę pomiędzy swoją nieruchomością a działką o nr ew. [...] A. [...] stanowiącą własność skarżącego i jego żony". Oznacza to, że inwestorzy mają faktyczny dostęp do drogi publicznej. Nie jest natomiast rolą organów administracji oraz sądu administracyjnego rozstrzyganie sporów między skarżącym kasacyjnie a inwestorami, związanych z wykorzystywaniem należącej do skarżącego kasacyjnie nieruchomości, to jest wykorzystywaniem jej jako dojazd do drogi publicznej czy też wyłożenie dojazdu kostką.

Za niezasadne uznać również należy zarzuty naruszenia art. 7, art. 8, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 K.p.a.

Zasadnie Sąd I instancji stwierdził, że postępowanie dowodowe zostało przez organy administracji przeprowadzone prawidłowo. Materiał dowodowy był wystarczający do wydania rozstrzygnięcia i nie wymagał uzupełnienia. Dokonana przez organy administracji ocena materiału dowodowego nie nosi cech dowolności. Zasadnie w tej sytuacji Sąd I instancji uznał, że zgromadzony w sprawie materiał dowodowy mógł stanowić podstawę poczynionych przez organy administracji ustaleń faktycznych. Jak to zostało już wcześniej wskazane kwestia dostępu do drogi publicznej działki należącej do inwestorów została należycie wyjaśniona i w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego brak jest podstaw do jej kwestionowania.

Brak też podstaw do kwestionowania prawidłowości sporządzonego przez Sąd I instancji uzasadnienia wyroku. Wojewódzki Sąd Administracyjny sporządzając uzasadnienie wyroku nie naruszył wymogów wynikających z art. 141 § 4 P.p.s.a. Sąd ten wskazał podstawę prawną wydanego rozstrzygnięcia oraz ją wyjaśnił jak również odniósł się w wystarczający sposób do zarzutów skargi. Uzasadnienie wyroku pozwala na odtworzenie toku rozumowania Sądu I instancji oraz ocenę wydanego przez ten Sąd rozstrzygnięcia.

Z przytoczonych wyżej względów Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 P.p.s.a. w zw. z art. 182 § 2 P.p.s.a., orzekł jak w sentencji.