Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2200/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2021-10-07 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 20 ust. 2 w zw. z art. 19 ust. 4, art. 20 ust. 1, 7 i 8, art. 21 ust. 1
journal: Dz.U. 2010 nr 143 poz 963
law: Ustawa z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Boniecka – Płaczkowska (spr.), sędzia WSA Elżbieta Lenart, sędzia WSA Przemysław Żmich, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 7 października 2021 r. sprawy ze skargi H. R. na decyzję Ministra Rozwoju z dnia [...] lipca 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] lipca 2020 r., nr [...] Minister Rozwoju, po rozpatrzeniu odwołania H. R. od decyzji Wojewody [...] z [...] stycznia 2020 r., nr [...] orzekającej o odszkodowaniu, utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu Minister wskazał, [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] z [...] lipca 2017 r., nr [...] o pozwoleniu na realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych, została przeznaczona pod realizację inwestycji pn.: "[...]". Z dniem, w którym ww. decyzja stała się ostateczna, tj. [...] kwietnia 2017 r. przedmiotowa nieruchomość stała się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa.

Pismem z [...] grudnia 2017 r. [...] Zarząd Melioracji i Urządzeń Wodnych poinformował Wojewodę [...], że nie doszło do uzgodnienia wysokości odszkodowania, wobec czego zachodzi konieczność ustalenia odszkodowania w drodze decyzji administracyjnej.

Decyzją z [...] stycznia 2020 r. Wojewoda [...]:

- w pkt 1 ustalił odszkodowanie na rzecz H.R. w wysokości [...] zł za prawo własności nieruchomości położonej w gminie [...], obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przejętej na rzecz Skarbu Państwa pod inwestycję pn. "[...]",

- w pkt 2 powiększył odszkodowanie o kwotę równą 5% wartości nieruchomości, tj. o [...] zł,

- w pkt 3 zobowiązał Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie - Regionalny Zarząd Gospodarki Wodnej we [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła H. R. wnosząc o jej uchylenie.

Rozpoznając sprawę Minister Rozwoju wskazał, że stosownie do

art. 9 pkt 5 lit. a ustawy z 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych (Dz. U. z 2019 r., poz. 933 ze zm., dalej: specustawa powodziowa) decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji zawiera oznaczenie według katastru nieruchomości, nieruchomości lub ich części, będących częścią inwestycji, niezbędnych do jej realizacji, które stają się własnością Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego albo nieruchomości objęte prawem własności albo prawem użytkowania wieczystego Instytutu Meteorologii i Gospodarki Wodnej Państwowego Instytutu Badawczego - jeżeli inwestorem jest Instytut Meteorologii i Gospodarki Wodnej - Państwowy Instytut Badawczy.

Organ wyjaśnił, że zgodnie z art. 19 ust. 4 specustawy przeciwpowodziowej nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 9 pkt 5 lit. a, z wyłączeniem nieruchomości objętych prawem własności lub prawem użytkowania wieczystego Instytutu Meteorologii i Gospodarki Wodnej - Państwowego Instytutu Badawczego, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego z dniem, w którym decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji stała się ostateczna.

Natomiast stosownie do treści art. 21 ust. 4 i 5 specustawy, jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 9 pkt 5 lit. a, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 4, podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami.

Minister wskazał, że zgodnie z odpisem księgi wieczystej nr [...] przedmiotowa nieruchomość na dzień przed jej przejęciem na realizację inwestycji stanowiła własność H. R. W Dziale IV księgi wieczystej wpisano hipotekę umowną zwykłą w wysokości [...] zł i hipotekę umowną kaucyjną w wysokości [...] zł na rzecz Banku Spółdzielczego w [...] Oddziału w [...]. W trakcie powstępowania przed organem I instancji Bank wydał zaświadczenie, że H. R. dokonała całkowitej spłaty kredytów zabezpieczonych hipotekami.

Minister podał, że zgodnie z art. 20 ust. 1 specustawy przeciwpowodziowej z tytułu przeniesienia na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego własności nieruchomości, o których mowa w art. 9 pkt 5 lit. a, właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu tej nieruchomości przysługuje odszkodowanie, w wysokości uzgodnionej między inwestorem, a dotychczasowym właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub osobą, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości, od odpowiednio Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego. Natomiast jeżeli w terminie 2 miesięcy od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji stała się ostateczna, nie dojdzie do uzgodnienia, o którym mowa w ust. 1, wysokość odszkodowania ustala wojewoda w drodze decyzji (art. 20 ust. 2 ustawy). W myśl art. 20 ust. 3 specustawy przeciwpowodziowej decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wojewoda wydaje w terminie 30 dni od dnia, w którym upłynął termin, o którym mowa w ust. 2.

Minister zaznaczył, że na podstawie art. 20 ust. 7 specustawy przeciwpowodziowej odszkodowanie za przeniesienie na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego własności nieruchomości, o których mowa w art. 9 pkt 5 lit. a, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W myśl art. 21 ust. 1 specustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 20 ust. 1, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o pozwoleniu na realizację inwestycji przez organ pierwszej instancji oraz według wartości tej nieruchomości z dnia, w którym następuje ustalenie odszkodowania.

Organ odwoławczy wyjaśnił, że stosownie do art. 134 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 65, z późn. zm., dalej: ugn) podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ugn wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Zgodnie z treścią art. 154 ust.1 ugn rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględniając, w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, jak również stan nieruchomości. Pod uwagę brane się również informacje o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Organ zaznaczył, że operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji - stosownie do art. 77 kpa. W szczególności na podstawie art. 80 kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości (por. wyrok WSA w Warszawie z 12 grudnia 2007 r., sygn. akt I SA/Wa 1484/07).

Minister podał, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa własności działki nr [...] stanowi operat szacunkowy z [...] sierpnia 2019 r. sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego J. G.

Badając przeznaczenie wycenianej nieruchomości biegła ustaliła, że na dzień wydania decyzji o pozwoleniu na realizację budowli przeciwpowodziowej brak było obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...], przyjętego uchwałą Rady Miejskiej w [...] nr [...] z [...] lutego 2013 r., zmienionego uchwałą tej Rady nr [...] z [...] października 2015 r., działka nr [...] położona jest na terenie oznaczonym symbolem R - tereny rolne wyłączone z zabudowy (łąki, pola i pastwiska).

Minister wskazał, że powyższe ustalenia w zakresie przeznaczenia nieruchomości, jak również analiza rynku nieruchomości gruntowych rolnych oraz nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę przeciwpowodziową pozwoliły biegłej na zastosowanie wyceny na podstawie art. 134 ust. 4 ugn. W pierwszej kolejności dokonano analizy rynku transakcyjnego nieruchomości rolnych. Na analizowanym rynku biegła wyłoniła 15 transakcji nieruchomościami rolnymi, których ceny kształtowały się na poziomie od ok 1 do 3 zł/m2, przy cenie średniej 2 zł/m2.

Następnie zbadano rynek dla alternatywnego sposobu użytkowania, tj. na podstawie cen gruntów nabywanych na cele infrastrukturalne, z uwagi na brak rynku transakcyjnego nieruchomości nabywanych na cele przeciwpowodziowe.

W ocenie biegłej przejęcie gruntu na cele wybudowania na nim budowli (wał przeciwpowodziowy, który zalicza się do budowli hydrotechnicznych) powoduje, że wywłaszczona nieruchomość traci charakter gruntu rolnego. W związku z tym biegła uznała, że zasadne jest rozszerzenie analizy rynku na nieruchomości, które dotychczas stanowiły grunty rolne, ale zostały przeznaczone lub przejęte na inne cele infrastrukturalne. Wybrano grunty zlokalizowane poza zabudową, wśród gruntów rolnych i leśnych dla których nie przewiduje się zabudowy kubaturowej, z przeznaczeniem pod budowle drogowe, urządzenia hydrotechniczne, energetyczne, itp., jak również pod funkcje przemysłowe.

Minister wskazał, że autorka operatu szacunkowego wyceniając przedmiotową nieruchomość, zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Na podstawie analizy zachowań rynku wyróżniono cechy rynkowe nieruchomości i ich wagi mające wpływ na wartość wycenianej działki. Przyjęto następujące cechy: lokalizacja (40%), sąsiedztwo i otoczenie (40%), powierzchnia (20%). Następnie z przyjętego zbioru wybrano trzy nieruchomości przeznaczone pod rolę, które były nabywane pod realizację inwestycji infrastrukturalnych i dokonano porównania z nieruchomością wycenianą z uwzględnieniem przyjętych cech rynkowych. Określono sumy współczynników korygujących, a następnie ustalono wartość 1 m2 na poziomie 3,98 zł. Ostatecznie wartość szacowanej nieruchomości wyniosła [...] zł. Tak ustalona kwota została powiększona o 5% wartości nieruchomości z uwagi na wydanie nieruchomości inwestorowi w terminie ustawowym.

Minister wskazał, że dokonana analiza operatu szacunkowego nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem dowodu z opinii biegłego. W sporządzonej wycenie biegła prawidłowo wykazała, że cel nabycia dla przedmiotowej nieruchomości zwiększa jej wartość, co w konsekwencji sprowadziło się do ustalenia wartości wycenianej działki zgodnie z alternatywnym sposobem użytkowania, a zatem wartość nieruchomości ustalono w oparciu o transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod inwestycje infrastrukturalne

Zdaniem organu odwoławczego biegła zastosowała dopuszczalne prawem podejście oraz metodę wyceny, w sposób jasny i rzetelny scharakteryzowała nieruchomości będące przedmiotem porównań z nieruchomością wycenianą, jak również wskazała na cechy rynkowe mające wpływ na wartość nieruchomości oraz odpowiadające im wagi procentowe. Z kolei różnice, w cechach wpływających na wartość odpowiednio skorygowała. Minister stwierdził, że dokonana analiza jak i wynik końcowy nie budzą zastrzeżeń w kwestii wartości wycenianej nieruchomości.

Minister zaznaczył, że odwołująca nie załączyła do odwołania żadnego dowodu mogącego świadczyć o wadliwości sporządzonej wyceny. Dodał, że jeżeli strona uznała, iż sporządzony na zlecenie organu wojewódzkiego operat szacunkowy budzi jej wątpliwości powinna była przedłożyć przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ugn) lub operat szacunkowy sporządzony na jej zlecenie. Strona z tego uprawnienia jednak nie skorzystała.

Skargę na decyzję Ministra Rozwoju z [...] lipca 2020 r. wniosła H. R. Zaskarżyła decyzję w całości. Skarżąca nie przedstawiła zarzutów wobec zaskarżonej decyzji.

W odpowiedzi na skargę Minister Rozwoju podtrzymał stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi.

Zarządzeniami Przewodniczącej Wydziału z 7 czerwca 2021 r. i z 31 sierpnia 2021 r. wydanymi na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z 2 marca 2020 r., o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem, zwalczaniem COVID – 19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r., poz. 1842 ze zm.) sprawa została skierowana do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym o czym pełnomocnicy: skarżącej, organu oraz uczestnicy postępowania zostali powiadomieni.

Pismem z [...] września 2021 r. uczestnik postępowania Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie Regionalny Zarząd Gospodarki Wodnej we [...] wniósł o oddalenie skargi w całości.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje :

Skarga nie jest zasadna.

Materialnoprawną podstawę kontrolowanych decyzji stanowiły przepisy ustawy z [...] lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych, a w szczególności przepis art. 20 tej ustawy, którego treść organy przytoczyły.

Przepis ten przewiduje generalną zasadę, że z tytułu przeniesienia na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego własności nieruchomości, będących częścią inwestycji i niezbędnych do jej realizacji, właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu tej nieruchomości przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między inwestorem, a dotychczasowym właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub osobą, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości, od odpowiednio Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego. Uzgodnienia dokonuje się w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Jeśli w terminie 2 miesięcy od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji stała się ostateczna, nie dojdzie do uzgodnienia, wysokość odszkodowania ustala wojewoda w drodze decyzji (art. 20 ust. 2). Odszkodowanie przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe (art. 20 ust. 7 ustawy). Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami z zastrzeżeniem art. 21.

Jak wynika z akt sprawy nie doszło między inwestorem, a skarżącą do uzgodnienia w zakresie kwoty odszkodowania. Została zatem spełniona przesłanka do ustalenia tego odszkodowania w drodze administracyjnej.

Skoro została otwarta droga postępowania administracyjnego, to stosownie do art. 21 ust. 1 specustawy wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o pozwoleniu na realizację inwestycji przez organ I instancji oraz według wartości tej nieruchomości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie natomiast z art. 130 ust. 2 ugn dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego.

Wartością nieruchomości jest co do zasady wartość rynkowa, a więc najbardziej prawdopodobna cena nieruchomości, możliwa do uzyskania na rynku (art. 134 ust. 1 i art. 151 ust. 1 ugn) przy określeniu której uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 ugn).

W przedmiotowej sprawie operat szacunkowy z [...] sierpnia 2019 r. sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego J. G.

Jak wynika z jego treści przedmiotowa działka położona jest na północno- zachodnim krańcu wsi [...], w znacznym oddaleniu od zabudowy. Ma kształt nieregularny, z licznymi załamaniami granic. Działka w części była użytkowana jako łąka, na części były zastoiska wody i trzciny, a wzdłuż wału porastały pojedyncze drzewa. Działka nie była uzbrojona, a nad nią przechodzi napowietrzna linia energetyczna, której słup jest poza granicami działki.

Badając przeznaczenie wycenianej nieruchomości biegła ustaliła, że na dzień wydania decyzji o pozwoleniu na realizację budowli przeciwpowodziowej brak było obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa działka położona jest na terenie oznaczonym symbolem R- tereny rolne wyłączone z zabudowy (łąki, pola i pastwiska).

W celu ustalenia, czy w sprawie ma zastosowanie zasada korzyści biegła dokonała analizy rynku transakcyjnego nieruchomości rolnych. Na tym rynku biegła wyłoniła 15 transakcji nieruchomościami rolnymi, których ceny kształtowały się od ok 1 do ok. 3 zł/m2, przy cenie średniej 2,10 zł/m2.

Następnie biegła zbadała transakcje kupna- sprzedaży gruntów nabywanych pod budowle przeciwpowodziowe i ustaliła, że rynek ten praktycznie nie istnieje. Wynika to z faktu, że tereny zajęte pod istniejące budowle przeciwpowodziowe prawie w całości stanowią zasób Skarbu Państwa, a tereny pod nowe inwestycje przechodzą z mocy prawa na własność Skarbu Państwa, zgodnie z przepisami specustawy przeciwpowodziowej. Wobec tego biegła rozszerzyła analizę na nieruchomości, które dotychczas stanowiły grunty rolne, ale zostały przeznaczone lub przejęte na cele infrastrukturalne. Wybrała grunty zlokalizowane poza zabudową, wśród gruntów rolnych i leśnych dla których nie przewiduje się zabudowy kubaturowej, z przeznaczeniem pod budowle drogowe, urządzenia hydrotechniczne, energetyczne, itp., jak również pod funkcje przemysłowe. Analizą objęła lata 2017 – 2019 obejmując obszar województwa [...]. Wszystkie transakcje oceniła pod względem warunków ich zawarcia. Po przeanalizowaniu transakcji o funkcji sprzed wywłaszczenia oraz gruntów, które dotychczas stanowiły grunty rolne, ale zostały przeznaczone lub przejęte na cele infrastrukturalne stwierdziła, że cel wywłaszczenia spowodował wzrost wartości nieruchomości.

Biegła przy wycenie zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Wyróżniła cechy rynkowe nieruchomości i ich wagi mające wpływ na wartość wycenianej działki: lokalizacja (40%), sąsiedztwo i otoczenie (40%), powierzchnia (20%). Wartość 1 m2 gruntu ustalona została na 3,98 zł. Ostatecznie wartość szacowanej nieruchomości wyniosła [...] zł. Kwota ta została powiększona o 5% wartości nieruchomości z uwagi na wydanie nieruchomości inwestorowi w ustawowym terminie.

Zdaniem Sądu organy dokonały prawidłowej oceny operatu. Zgodnie z art. 134 ust. 2, 3 i 4 ugn przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Należy zgodzić się z organem, że operat szacunkowy zawiera wszystkie elementy wymagane powołanymi w decyzji przepisami specustawy przeciwpowodziowej i ugn

Biegła wyjaśniła przyjęty przez siebie wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Operat w dacie wydania zaskarżonej decyzji był aktualny, nie zawierał niejasności i braków.

W piśmie z [...] grudnia 2019 r. biegła obszernie odniosła się do zastrzeżeń strony, w tym, m.in. do pojęcia nieruchomości podobnych wyjaśniając, że wielkość nie jest decydującym kryterium podobieństwa, do kwestii zmiany cen, współczynników korygujących.

Organ prawidłowo ocenił operat jako dowód w sprawie (art. 80 kpa) czemu dał wyraz w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji (art. 107 § 3 kpa). Organ przeanalizował operat, jego założenia, przyjętą metodykę oraz wnioski w ramach własnych kompetencji, nie wymagających posiadania specjalistycznej wiedzy, którą ma rzeczoznawca.

Zważyć należy, że sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych przedstawionych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Operaty szacunkowe oceniane są przez organy, a następnie przez sąd administracyjny w szczególności pod względem spełnienia określonych warunków formalnych. Operat, który jest opinią rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnoszących się do szacowania wartości nieruchomości jest dowodem w sprawie administracyjnej i stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 kpa podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód. Jednakże ani sąd, ani też organ prowadzący postępowanie nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Innym zagadnieniem jest możliwość oceny przez organy i sądy operatów szacunkowych w zakresie ich wartości dowodowej. W tej kwestii należy mieć na uwadze, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 i 2 ugn). Sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem oceny ani organu administracji, ani też sądu. Jednak operat szacunkowy powinien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu, określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r. poz. 2109 ze zm.), ale musi także opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Dlatego uznać należy, że organ na podstawie tego dokumentu może samodzielnie ocenić jego wartość dowodową, może także w razie potrzeby żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści. Zatem ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracji i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów.

Jak wyżej zaznaczono dokonana przez organ analiza operatu szacunkowego nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem dowodu z opinii biegłego. Organ ocenił, że w sporządzonej wycenie biegła prawidłowo wykazała, że cel nabycia dla ww. nieruchomości zwiększa jej wartość, co w konsekwencji sprowadziło się do ustalenia wartości wycenianej działki zgodnie z alternatywnym sposobem użytkowania, a zatem, wartość nieruchomości ustalono w oparciu o transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod inwestycje infrastrukturalne. Zastosowane przez autorkę operatu szacunkowego podejście oraz metoda wyceny są dopuszczalne prawem, nieruchomości będące przedmiotem porównań z nieruchomością wycenianą zostały scharakteryzowane w sposób jasny i kompletny. Biegła wskazała na cechy rynkowe mające wpływ na wartość nieruchomości oraz odpowiadające im wagi procentowe. Z kolei różnice, w cechach wpływających na wartość biegła odpowiednio skorygowała.

Prawidłowo zatem, Minister Rozwoju stwierdził, że zarówno dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego analiza jak i wynik końcowy nie budzą zastrzeżeń w kwestii wartości wycenianej nieruchomości.

Podsumowując uznać należy, że wydając zaskarżoną decyzję organ nie naruszył przepisów prawa materialnego oraz przepisów postępowania. Organy w sposób wyczerpujący zebrały i rozpatrzyły materiał dowodowy, a ocena okoliczności sprawy oparta została na całokształcie materiału dowodowego. Skarżąca w złożonej skardze nie sprecyzowała zarzutów wobec zaskarżonej decyzji.

Mając na uwadze wszystkie wyżej wskazane okoliczności Sąd, na podstawie art. 151 ppsa, orzekł jak w sentencji wyroku.