Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 312/06
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2006-11-15 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący : Sędzia WSA Sędziowie: NSA WSA Protokolant Andrzej Cisek Andrzej Wawrzyniak Anna Siedlecka /sprawozdawca/ Anna Kaniak/apl. prok./ po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 15 listopada 2006r. sprawy ze skargi B. i A. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia [...]r. Nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w K. W. oznaczonej nr [...] AM-24 I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji; I. orzeka, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. na rzecz skarżących B. i A. K. kwotę 4.279,00 zł { słownie : cztery tysiące dwieście siedemdziesiąt dziewięć złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Burmistrz Miasta i Gminy K. W. decyzją z dnia [...]r. Nr [...], wydaną na podstawie art. 36 ust 4, art. 37ust. 1 i ust.6 i 7 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz, 717 ze zmianami) oraz § 10 Uchwały Rady Miejskiej w K. W. Nr [...] z dnia [...]r oraz Uchwały nr [...] z dnia [...]r. w sprawie zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta K. W. ( Dziennik Urzędowy Województwa Dolnośląskiego Nr 1 poz. 8 z 09 stycznia 20fti r. oraz Dziennik Urzędowy nr 6 poz. 72,73 z 08 lutego 2001 r) ustalił dla B. i A. K. jednorazową opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w K. W., oznaczonej numerem geodezyjnym [...] AM-24 o pow. 1,1996 ha.

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, iż nieruchomość powyższa została sprzedana w dniu [...] r. (akt notarialny Rep. A Nr [...]). W wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przeznaczenie wskazanej nieruchomości rolnej zostało zmienione na tereny produkcji przemysłowej, usług komercyjnych i handlowych, urządzeń i obiektów z zakresu funkcji, magazynowo-składowej. Przedmiotowa działka znajduje się zaś na terenie chronionego stanowiska archeologicznego wpisanego do rejestru zabytków archeologicznych pod nr [...]. Organ pierwszej instancji podał, że wzrost wartości wyżej wymienionej nieruchomości został określony w operacie szacunkowym z dnia [...]r. i stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego w [...] r. a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed uchwaleniem tego planu.

Na podstawie ustalonego w operacie szacunkowym wzrostu wartości nieruchomości obliczono wysokość opłaty. Stawka procentowa opłaty jednorazowej uchwalona została w wysokości 10% wzrostu wartości nieruchomości wskutek zmiany planu miejscowego. Opłata ta wyniosła więc [...]zł.

Od powyższej decyzji odwołał A. K., wnosząc o jej uchylenie w całości.

Odwołujący się podał, iż w powyższej sprawie Samorządowe Kolegium

2

sygn. akt II SA/Wr 312/06

Odwoławcze uchyliło poprzednią decyzję Burmistrza Miasta i Gminy K. W. z dnia [...] r. (nr [...]) ustalającą opłatę jednorazową w związku ze zbyciem przedmiotowej działki w dniu [...]r. na rzecz A Sp. z o.o. Podał także, iż na rozstrzygnięcie Samorządowego Kolegium Odwoławczego wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, chcąc "przeciwdziałać w nieprzemyślanym i bezpodstawnym wydawaniu decyzji przez organy gminy". A. K. dodał ponadto, iż "w skutek wznowienia postępowania przez organ gminy" otrzymał dnia [...]r. pismo, z którego wynika, że "nowym dowodem w sprawie jest wzrost jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości". Powołując przesłanki art. 145 § 1 pkt 5 kodeksu postępowania administracyjnego, podał w wątpliwość prawidłowość zastosowania tych przepisów przez organ gminy. Ponadto, A. K. zakwestionował wycenę nieruchomości, przywołując na tę okoliczność wcześniejsze wyceny tej nieruchomości i cenę rynkową nieruchomości podobnej, którą zbył w [...] r.

Decyzją z dnia [...]r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. w oparciu o przepis art. 138 § 1 pkt.1 kodeksu postępowania administracyjnego utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję podnosząc w uzasadnieniu, iż w rozpatrywanej sprawie ustalenie opłaty jednorazowej na rzecz B. i A. K., z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w K. W., oznaczonej geodezyjnie jako działka nr [...], AM-24, o powierzchni 1,1996 ha, wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz jej zbycia, nastąpiło zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

Ze sporządzonego bowiem przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego wynika, że zmiana przeznaczenia terenu, przewidziana w nowo uchwalonym planie, miała wpływ na wzrost wartości nieruchomości. Badanie rynku nieruchomości gruntowych przeprowadzono na terenie gminy K. W., analizując transakcje, których przedmiotem były nieruchomości przeznaczone pod zabudowę komercyjną oraz na cele rolne bez prawa zabudowy, zawarte w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę. Dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego analiza wykazała, iż działki przeznaczone na cele rolne i nabywane z zamiarem takiego wykorzystania, najczęściej dotyczyły obszarów mniej rozwiniętych gospodarczo, w nieco dalszej odległości od autostrady. Niemniej jednak dotyczyło to terenów, wobec których obserwuje się tendencję wzrostu wykorzystania na cele zabudowy (z celów rolnych). Podano, że ceny jednostkowe nieruchomości gruntowych

3

sygn. akt II SA/Wr 312/06

niezabudowanych, podobnych do nieruchomości wycenianej wahały się w granicach od 0,5 zł do 2,00 zł/m2 i uwarunkowane są głównie możliwością alternatywnego wykorzystania, lokalizacją powierzchnią jakością gleb, trudnością, w uprawie.

Przy wycenie nieruchomości gruntowej przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego rzeczoznawca majątkowy - do ostatecznych porównań - przyjął trzy transakcje dotyczące nieruchomości gruntowych rolnych niezabudowanych, o cechach cenotwórczych najbardziej zbliżonych do cech nieruchomości poddanej wycenie. Różnice w cechach wpływających na wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości gruntowej: uwzględniono poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących. W procesie wyceny wzięto pod uwagę dobrą lokalizację, wielkość i kształt działki oraz przydatność rolniczą gleb i ich zróżnicowanie, duże trudności w uprawie, średnie zagrożenie ekologiczne i wyposażenie. Największy wpływ na wartość rynkową szacowanej nieruchomości gruntowej miała jej lokalizacja (25%), wielkość i kształt (25%), trudność w uprawie (15%), przydatność rolnicza gleb oraz ich zróżnicowanie (15%), zagrożenie ekologiczne (10%) oraz wyposażenie (10%). Na tej podstawie rzeczoznawca majątkowy ustalił cenę jednostkową (za 1 m2) wycenianej nieruchomości gruntowej.

Należy zauważyć, że - jak wynika z operatu szacunkowego - przy wycenie przedmiotowego gruntu po uchwaleniu planu miejscowego dobór materiału porównawczego jest także zdaniem organu odwoławczego właściwy. Rzeczoznawca majątkowy do ostatecznych porównań przyjął bowiem trzy nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone na cele komercyjne, o cechach cenotwórczych najbardziej zbliżonych do cech nieruchomości poddanej wycenie. Różnice w cechach wpływających na wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości gruntowej, uwzględniono poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących. W procesie wyceny uwzględniono dobrą lokalizację nieruchomości, średnie uzbrojenie w media, średnią wielkość i kształt działki, złą przydatność do zagospodarowania, dobre sąsiedztwo . Największy wpływ na wartość rynkową szacowanej nieruchomości gruntowej miała jej lokalizacja (35%), uzbrojenie w media (20%), wielkość i kształt działki (20%), przydatność do zagospodarowania (20%), sąsiedztwo (5%). Na tej podstawie rzeczoznawca majątkowy ustalił cenę jednostkową (za 1 m2 ) wycenianej nieruchomości gruntowej.

Reasumując powyższe organ odwoławczy stwierdził, iż przedłożony do akt sprawy operat szacunkowy został sporządzony z zachowaniem obowiązujących reguł wyceny, zatem można na jego podstawie ustalić wzrost wartości opisanej na wstępie

4

sygn. akt II SA/Wr 312/06

nieruchomości gruntowej.

Odnosząc się natomiast do argumentów odwołującego się, w których powołuje się on na fakt, iż w powyższej sprawie Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło już poprzednią decyzję Burmistrza Miasta i Gminy K. W. z dnia [...]r. (nr [...]) - ustalającą opłatę jednorazową w związku ze zbyciem przedmiotowej działki w dniu [...] r. na rzecz A Sp. z o.o. i że na rozstrzygnięcie Samorządowego Kolegium Odwoławczego wniósł on skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, chcąc jak podaje w odwołaniu "przeciwdziałać w nieprzemyślanym i bezpodstawnym wydawaniu decyzji przez organy gminy", Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. wyjaśniło, że Wojewódzki Sąd Administracyjny stosownie do przysługujących temu sądowi kompetencji, ocenia legalność zaskarżonych decyzji (art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi).

Orzekając więc w sprawie ze skargi na decyzję uchylającą ocenia zgodność z art. 138 § 2 kpa dokonanego przez organ odwoławczy uchylenia decyzji organu pierwszej instancji, nie rozstrzyga natomiast sprawy co do istoty. Dodatkowo Kolegium w swojej decyzji wskazało , iż organ pierwszej instancji po przekazaniu mu przez organ drugiej instancji decyzji uchylającej jego poprzednią decyzję i przekazującej sprawę do ponownego rozpatrzenia, jest związany terminami załatwiania spraw określonymi w art. 35 kpa. Ma zatem pełne podstawy do wydania decyzji w sprawie, bez oczekiwania na wynik skargi wniesionej przez stronę do sądu administracyjnego na decyzję kasacyjną organu odwoławczego. Organ, wstrzymując zaś ponowne rozpatrzenie sprawy i wydanie decyzji, mógłby narazić się na zasadny zarzut bezczynności i wynikające z tego, określone w kpa, konsekwencje. Podnoszony w odwołaniu przez A. K. zarzut dotyczący nieprawidłowości prowadzonego przez organ pierwszej instancji postępowania w trybie art. 145 § 1 pkt 5 kpa jest bezzasadny, bowiem nie jest to postępowanie prowadzone w powyższym trybie.

Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego nr SKO [...] z dnia [...]r. złożył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu A. K. i B. K., zarzucając przedmiotowej decyzji: 1) naruszenie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego w części zastosowanej podstawy zaskarżonej decyzji tj. art. 138 § 2 Kpa poprzez nie dokonanie przez SKO merytorycznego rozpatrzenia całości sprawy, do czego obliguje go art. 138 kpa (patrz wyrok NSA z 24.06.1998r., III SA 1379/97) oraz naruszenie art. 15 Kpa poprzez naruszenie dwuinstancyjności postępowania

5

sygn. akt II SA/Wr 312/06

przez ograniczenie się przy rozpoznawaniu sprawy przez organ odwoławczy wyłącznie do kontroli formalnej sprawy, a nie zasadności merytorycznej odwołania (patrz wyrok NSA z 6.06.1997r., Ul SA 515/96),

2) naruszenie przepisów ustawy z dnia 27.03.2003r. o planowaniu i zagospoda- rowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późniejszymi zmianami) w części dotyczącej art. 36 ust.4 oraz art. 36 ust. 9 w/w ustawy w związku z § 50 ust.2 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) poprzez pominięcie zasady wynikającej z w/w podstawy, że przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia wysokości opłaty planistycznej bierze się za podstawę dzień zbycia przedmiotowej nieruchomości wynikający z umowy sprzedaży, co nie uczyniono jak również:

a) pominięcia przez SKO w analizie operatu szacunkowego kolejnych wad tego operatu dotyczących ustalenia wartości nieruchomości na dzień zbycia,

b) wyceny nieruchomości na podstawie wadliwego operatu szacunkowego nie odzwierciedlającej jej wartości rynkowej;

c) przyjęcia wartości działki przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, którą rzeczoznawca zaniżył, nie odpowiadającej cenom jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego;

3) naruszenie przepisów ustawy z dnia 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późniejszymi zmianami) w części dotyczącej art. 36 ust. 9 poprzez pominięcie w merytorycznym rozstrzyganiu sprawy zarzutu wobec organu I instancji, że nie dokonał bezzwłocznego (po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego o sprzedaży nieruchomości) ustalenia opłaty planistycznej.

Wskazując na powyższe zarzuty skarżący wnieśli do tutejszego sądu o uchylenie zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. i o umorzenie postępowania opartego o zaskarżoną przed organem odwoławczym decyzję strony pozwanej z dnia [...]r. [...]. a ponadto o połączenie niniejszej sprawy ze sprawą toczącą się w tutejszym sądzie pod sygnaturą akt II SA/Wr 615/05.

Uzasadniając swoją skargę A. K. i B. K. podnieśli, iż nie mogą zgodzić się z wydanymi decyzjami zarówno przez Burmistrza Miasta i Gminy

6

sygn. akt II SA/Wr 312/06

K. W. jak i z decyzją zaskarżoną niniejszą skargą gdyż naruszają one podstawowe zasady prawa. Wskazali też w uzasadnieniu, iż o naruszeniu szeregu zasad wynikających z prawa, a dotyczących decyzji strony pozwanej z dnia [...]r., szeroko opisywali w swojej skardze z dnia [...]r. na decyzję SKO nr [...] z dnia [...]r. która aktualnie znajduje się w toku postępowania sądowego pod sygnaturą akt II SA/Wr 615/05. Natomiast, o naruszeniu art. 138 Kpa świadczy ich zdaniem fakt braku merytorycznego rozpatrzenia sprawy i pełnej kontroli organu odwoławczego nad postępowaniem organu I instancji zarówno z punktu widzenia legalności jak i celowości. Taka kontrola będzie zawsze kontrolą pełną polegającą na ponownym merytorycznym rozstrzygnięciu sprawy, co wynika wprost z art. 138 Kpa, jak chce wyrok NSA z 24,06.1998r.(III SA 1379/97). Takich czynności zmierzających do pełnego merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy organ odwoławczy w pełni nie dokonał. Dodatkowo skarżący zarzucili organowi odwoławczemu naruszenie art. 15 Kpa poprzez naruszenie dwuinstancyjności postępowania przez ograniczenie się przy rozpoznawaniu sprawy przez organ odwoławczy wyłącznie do kontroli formalnej sprawy, a nie zasadności merytorycznej odwołania, jak chce wyrok NSA z 6.06.1997r., III SA 515/96. Tym bardziej, co skarżący podkreślają w dalszej części uzasadnienia skargi, że w poprzedniej skardze podnieśli jednak niezachowanie zasady pełnego obiektywizmu, do której przestrzegania zobligowani są zarówno organ Gminy jak i organ odwoławczy mający nad nim znaczącą przewagę co do uprawnień. W ocenie skarżących nawiązujących w powyższym uzasadnieniu do uzasadnienia swojej poprzedniej skargi , a związanej w opinii skarżących z niniejszą skargą choć w poprzedniej sprawie SKO we W. wychwyciło wady operatu szacunkowego, na mocy którego pozwana Gmina zamierzała wszcząć postępowanie, to SKO nie dokonało szczegółowej analizy i oceny akt sprawy, a szczególnie podstawy wydania przez organ pierwszej instancji decyzji w dniu [...]r.

Argumentując podnoszone w skardze zarzuty A. K. i B. K. dodali, iż pomimo ewidentnych błędów w podstawach wydania decyzji Gminy, a szczególnie błędów w wycenie oraz pominięcia przez Gminę i SKO kolejnego błędu dotyczącego ustalenia przez rzeczoznawcę (za akceptacją Gminy) wartości nieruchomości na dzień zbycia, to Gmina, zdaniem skarżących, z premedytacją wszczyna postępowanie i wydaje wątpliwą decyzję licząc na słabą pozycję skarżących jako strony.

Niezależnie od powyższego i zarzutów niniejszej skargi, skarżący wskazali

7

sygn. akt II SA/Wr 312/06

również na fakt, że działkę nr [...] Am-24 o pow. 1,1996 ha sprzedali na rzecz Spółki A Sp. Z 0.0. z siedzibą w W., aktem notarialnym - umową sprzedaży Rep. A Nr [...]r. z dnia [...]r. Wyżej wymieniona działka znajduje się na terenie chronionego stanowiska archeologicznego wpisanego do rejestru zabytków. W aktualnym obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego miasta K. W. (Uchwała Nr [...] z dnia [...]r. i Uchwała Nr [...] z dnia [...]r.) teren ten przewidziany jest pod usługi produkcyjne, komercyjne, handlowe.

Wskutek wątpliwego wzrostu wartości nieruchomości uchwalonym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, określono w operacie szacunkowym w [...]r. różnicę wynikającą z przeznaczenia nieruchomości obowiązującym w 1996r. wg miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Według skarżących, rzeczoznawca majątkowy do określenia wartości nieruchomości wykazanej operatem szacunkowym, sztucznie określił cenę sprzedaży nieruchomości w kwocie [...]zł, przyjętej do wydania pierwszej decyzji przez Gminę, zaś rzeczywista cena sprzedaży wynikająca z umowy sprzedaży widnieje na kwotę [...] zł. Następnie po podważeniu tej decyzji przez SKO sporządzono drugą wycenę i przyjęto w operacie szacunkowym kwotę [...] zł wyższą o [...] zł co skutkowało podwyższeniem opłaty z [...] zł do kwoty [...] zł. W ten sposób w ocenie skarżących przyjęto, że konsekwencje finansowe za błędy popełnione przy wydaniu przez Organ pierwszej chybionej decyzji poniosą skarżący, nie zaś sprawca popełnionych błędów, z czym skarżący nie mogą się zgodzić. Nie ustalenie przez organ I instancji na dzień zbycia nieruchomości wysokości opłaty planistycznej i nie dokonanie bezzwłoczne (przedział czasowy od [...]r. do [...]r.) nie można traktować jako bezzwłoczne zachowanie się organu i instancji wobec skarżących co w opinii skarżących w ustaleniu tej opłaty czyni istotnym naruszenie cytowanych powyżej przepisów.

Skarżący zarzucili również w uzasadnieniu skargi, że przy wycenie przedmiotowej nieruchomości dla potrzeb ewentualnej renty planistycznej znacznie zaniżono jej wartość przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określoną na kwotę [...] zł. Skarżący nadmienili przy tym, że jak uzasadnili to w swoim odwołaniu z dnia [...]r. podobną nieruchomość, znajdująca się na tym samym terenie, częściowo przekwalifikowaną na cele budowlane, jej wartość przed zmianą planu zagospodarowania przyjęto w trakcie ustalania opłaty planistycznej na kwotę [...],-zł. W tej sytuacji taka różnica cen wiąże się z

8

sygn. akt lI SA/Wr 312/06

poniesieniem szkody przez skarżących, na co SKO nie zwróciło uwagi i nie dokonało analizy w sposób merytoryczny i obiektywny do czego jest zobowiązany z art. 138 Kpa. Ponieważ określenie wartości rynkowej nieruchomości wywołuje istotne skutki prawne, toteż winno być dokonane rzetelnie i z należytą starannością.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W., w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie. Ustosunkowując się do skargi organ odwoławczy podkreślił, iż zarzuty podniesione przez B. i A. K. są w istocie powtórzeniem argumentów zawartych w złożonej wcześniej skardze z dnia [...]r. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. ([...]) i były już przedmiotem wnikliwego i wszechstronnego rozpatrzenia przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi z dnia [...] r. na powyższą skargę.

Odnosząc się do pozostałych argumentów stron podniesionych w skardze, Kolegium wyjaśniło, iż w jego ocenie, nie zasługują one na uwzględnienie.

Zarzut dotyczący podstawy prawnej zaskarżonej decyzji i zaniechania analizy i oceny akt sprawy, w tym operatu szacunkowego, jest chybiony. Przepis art. 138 § 2 k.p.a. upoważnia bowiem organ odwoławczy do uchylenia decyzji organu pierwszej instancji w całości i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia przez ten organ wtedy, gdy rozstrzygnięcie sprawy wymaga uprzedniego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w całości lub w znacznej części. Ponadto, w ocenie Kolegium, operat szacunkowy, stanowiący podstawowy dowód w sprawie ustalenia opłaty jednorazowej, został sporządzony prawidłowo. Należy podkreślić, że w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ odwoławczy wyczerpująco uzasadnił swoje stanowisko, argumentując podjęte rozstrzygnięcie. Nieuzasadniony jest tym samym zarzut skarżących dotyczący naruszenia art. 15 kpa. Nie zaistniały także przesłanki, które mogły stanowić podstawę umorzenia postępowania w sprawie ustalenia opłaty jednorazowej. Żądanie stron skarżących w tym zakresie nie może zatem zostać uwzględnione.

Również argument podnoszony przez skarżących, że organ pierwszej instancji nie ustalił opłaty jednorazowej niezwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego zbycia nieruchomości, nie znajduje uzasadnienia. Kolegium wyjaśniło, że materialno-prawną podstawę rozstrzygania w sprawie ustalenia opłaty jednorazowej stanowią przepisy art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1-7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, ze zm.). W myśl tych przepisów, gmina uprawniona jest do wystąpienia z "roszczeniem" o wniesienie opłaty przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie planu lub jego zmiany. W rozpatrywanej sprawie powyższy termin został

9

sygn. akt II SA/Wr 312/06

przez organ zachowany.

Z powyższych względów Kolegium wniosło jak na wstępie odpowiedzi na skargę.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje :

Stosownie do art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Kontrola ta, zgodnie z art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Według art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Przeprowadzona na płaszczyźnie zgodności z prawem kontrola zaskarżonej decyzji prowadzi do wniosku, że skarga jest uzasadniona, choć z innych powodów aniżeli te, które zawiera skarga.

Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia stanowi przepis art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Zgodnie z nim, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości, którą stosownie do art. 15 ust. 2 pkt 12 tej ustawy ustala obowiązkowo rada właściwej gminy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Decyzję w sprawie ustalenia opłaty wójt, burmistrz (prezydent miasta ) obowiązany jest wydać niezwłocznie po otrzymaniu od notariusza wypisu z aktu notarialnego, jeżeli zbycie nastąpiło w terminie 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan albo jego zmiana stały się obowiązujące ( art. 37 ust. 4 w związku z ust. 3 oraz ust.5 i 6).

Tak więc dotychczasowy właściciel nieruchomości obowiązany jest do uiszczenia na rzecz gminy opłaty (tzw. renty planistycznej) w przypadku, gdy łącznie wystąpią dwie przesłanki, a mianowicie : a) nastąpi zmiana wartości nieruchomości zbywanej w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany i b) zbycie nastąpiło przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu bądź dokonanej zmiany.

10

sygn. akt II SA/Wr 312/06

W rozpoznawanej sprawie obie te przesłanki zostały spełnione, a zatem istniały podstawy do wszczęcia postępowania administracyjnego w sprawie wydania przez organ administracyjny stosownej decyzji ustalającej opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Zgodnie z art. 37 ust. 11 powołanej ustawy, w odniesieniu do zasad określenia wartości nieruchomości, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określenia tych wartości stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Sporządzając wycenę nieruchomości dla potrzeb ustalenia powyższej opłaty, rzeczoznawca majątkowy, stosownie do przepisu § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz.U. Nr 207, poz. 2109), określa jej wartość uwzględniając przeznaczenie nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Przy czym przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości.

Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji administracyjnej, Sąd nie mógł ograniczyć się tylko do końcowych wniosków zawartych w opinii rzeczoznawcy majątkowego, lecz obowiązany był sprawdzić, na jakich przesłankach rzeczoznawca oparł swoje wnioski.

Dokonując zatem analizy przedłożonego operatu szacunkowego, jako podstawowego dowodu w sprawie w zakresie wykazania wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził, że zawiera on wadę, która ma wpływ na ustalenie wysokości należnej gminie opłaty. Znajdujący się w aktach administracyjnych sprawy operat szacunkowy z dnia [...]r. w poz. 9.2 dotyczącej obliczenia prawa własności działki przeznaczonej na cele komercyjne, na stronie 28 w pozycji dotyczącej "Nieruchomość nr 2" ( przyjętej do porównania) podaje , że cena transakcyjna tej nieruchomości (dz. nr [...] w K. W., o pow. 1,10 ha, akt notarialny -Repertorium A nr [...] z dnia [...]r) wynosi [...] złotych, co daje cenę jednostkową [...]zł. Tymczasem Sąd stwierdził - rozpoznając na tej samej rozprawie sprawę ( sygn. akt II SA/Wr 615/05) ze skargi B. i A. K., dotyczącą tej samej działki nr [...] AM-24 w K. W. - że sporządzony wcześniej operat szacunkowy z dnia [...]r. dla tej samej nieruchomości ( nr [...] AM-24 w K. W.), przyjmuje do porównania identyczne transakcje rynkowe, i na stronie 16 w pozycji "Nieruchomość nr 2" podaje dla tej samej działki nr [...] AM-1 w K. W. i tej samej transakcji cenę sprzedaży inną tj. kwotę [...] złotych, co daje cenę jednostkową [...]zł.

11

sygn. akt II SA/Wr 312/06

Powyższe dowodzi, że w niniejszej sprawie organy tak I jak i II instancji przyjęły zupełnie bezkrytycznie przedłożony operat szacunkowy z dnia [...]r. stanowiący podstawę do obliczenia należnej opłaty, W sytuacji, gdy biegły przyjął do porównania te same nieruchomości co w poprzednio sporządzonym - i zakwestionowanym przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze - operacie z dnia [...]r. ( na podstawie tych samych transakcji), to powinien również przyjąć do porównania te same ceny sprzedaży nieruchomości, czego jednak nie uczynił odnośnie działki nr [...]. Przypomnieć należy, że dowód z opinii biegłego(rzeczoznawcy majątkowego), jak każdy dowód w sprawie podlega ocenie organu, gdyż to organ - nie zaś biegły - rozstrzyga sprawę.

Odnosząc się do zarzutów skargi, wskazać należy, iż nie są one trafne, w szczególności zarzut dotyczący naruszenia postępowania "w części zastosowanej podstawy prawnej zaskarżonej decyzji, tj. art. 138 § 2 kpa poprzez nie dokonanie przez SKO merytorycznego rozstrzygnięcia całości sprawy", gdyż podstawę prawną wydania zaskarżonej decyzji stanowił inny przepis, tj. art. 138 § 1 pkt 1 kpa o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji. Wydana przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. zaskarżona decyzja jest decyzją merytoryczną orzekającą co do istoty sprawy, nie zaś decyzją kasacyjną jak twierdzą skarżący i ich pełnomocnik.

Wskazując na powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" w związku z art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł jak w sentencji wyroku.

Stosownie do wymagań określonych w art. 152 tej ustawy, Sąd orzekł w wyroku, że zaskarżona decyzja organu nie może być wykonana (do czasu uprawomocnienia się wyroku). Orzeczenie o kosztach postępowania znajduje swoje uzasadnienie w art. 200 powołanej ustawy p.p.s.a.

12