Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1583/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-08-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 145 pkt 1 lit. a i c
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 12 ust. 5
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.
article: art. 4 pkt 16, art. 134 ust. 1 i 2, art. 151 ust. 1, art. 154
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: par. 26 ust. 1 i 2, par. 36 ust. 1, 2 i 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 6, art. 7
journal: Dz.U. 2001 nr 142 poz 1591
law: Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym - t. jedn.
article: art. 1
journal: Dz.U. 2001 nr 142 poz 1592
law: ustawa z dnia 5 czerwca 1998  r. o samorządzie powiatowym - tekst jednolity
article: art. 1
journal: Dz.U. 2001 nr 142 poz 1590
law: ustawa z dnia 5 czerwca 1998    r. o samorządzie województwa - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Katarzyna Golat, Sędziowie sędzia WSA Paweł Groński, sędzia WSA Łukasz Krzycki (spr.), Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 sierpnia 2015 r. sprawy ze skargi H. G. i D. S. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] października 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Ministra Infrastruktury i Rozwoju na rzecz skarżących H. G. i D. S. solidarnie kwotę 457 (czterysta pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.), zwanej dalej "K.p.a.", utrzymał w mocy orzeczenie Wojewody [...] z [...] czerwca 2012 r., którym ustalono odszkodowania: na rzecz p. D. S. w kwocie 1 049 765,50 zł a na rzecz p. H. G. w kwocie 1 059 765,50 zł, za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa działki ew. nr [...], położonej w K. (obręb [...]), przeznaczonej pod rozbudowę drogi krajowej [...].

Uzasadniając orzeczenie przywołano następujące okoliczności faktyczne i prawne:

- nieruchomość została przeznaczona pod rozbudowę drogi krajowej [...] decyzją Wojewody [...] z [...] grudnia 2008 r., zwaną dalej "decyzją lokalizacyjną", utrzymaną w mocy orzeczeniem Ministra Infrastruktury z [...] kwietnia 2009 r.,

- decyzją z [...] marca 2010 r., organ I. instancji orzekł o ustaleniu na rzecz tych samych osób odszkodowania w łącznej wysokości 2 159 123,00 zł; orzeczeniem z [...] lipca 2010 r. została ona utrzymana w mocy,

- Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, wyrokiem z 8 kwietnia 2011 r. (sygn. akt I SA 1728/10) uchylił decyzje organów obu instancji; w uzasadnieniu wyroku Sąd zakwestionował prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego (z 7 grudnia 2009 r.), poprzez błędny dobór nieruchomości porównawczych oraz błędne zastosowanie przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanego dalej "rozporządzeniem w sprawie wyceny", w tym brak podania przyczyn określenia wartości odtworzeniowej budynku i innych naniesień,

- po rozpatrzeniu sprawy, organ I. instancji ponownie orzekł o ustaleniu odszkodowania,

- zajmując stanowisko w sprawie organ odwoławczy na wstępie przytoczył treść regulacji normatywnych, co do ustalania odszkodowania oraz wskazał, jaki charakter prawny ma operat szacunkowy jako dowód w sprawie; dalej odnosząc się do faktycznych uwarunkowań w sprawie wskazał, co następuje,

- podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie nieruchomości, stanowił operat szacunkowy z 27 lutego 2012 r., sporządzony na zlecenie Wojewody [...], przez rzeczoznawców majątkowych (A. S. - uprawnienia nr [...] oraz J. J. - nr [...]),

- wskazano, jakie ustalenia, co do wyceny przejęły w operacie biegłe oraz skonstatowano, że wyceny tej dokonano prawidłowo; jak wskazano m.in.; w procesie wyceny uwzględniono część zabudowaną nieruchomości, jako zorganizowane siedlisko, dla którego wartość została określona w odniesieniu do 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego z uwzględnieniem innych zabudowań i obiektów budowlanych oraz nasadzeń roślinnych, jako cechy "stan zagospodarowania nieruchomości"; wartość niezabudowanej części przedmiotowej nieruchomości określono z uwzględnieniem jej przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych,

- zgromadzony materiał dowodowy, w tym w szczególności operat szacunkowy z 27 lutego 2012 r., zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami: prawidłowo zastosowano procedurę wyceny określoną w § 36 ust. 4. rozporządzenia w sprawie wyceny; wobec braku możliwości wykorzystania do wyceny transakcji drogowych, do porównań zostały przyjęte nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych; autorki operatu wyczerpująco wyjaśniły wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowały przyjęty rynek transakcyjny; ich opinia opiera się na prawidłowych danych, dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących,

- operat szacunkowy nie zawiera wad powodujących naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), czy rozporządzenia w sprawie wyceny,

- ponieważ p. H. G. zamieszkiwała w budynku mieszkalnym znajdującym się na przejętej pod inwestycję drogową nieruchomości, stosownie do art. 18 ust. 1 f ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.), zwanej dalej "ustawą o realizacji dróg", przyznane jej odszkodowanie zostało powiększone o kwotę 10 000,00 zł,

- odnosząc się do zarzutów odwołania, dotyczących sporządzonego operatu szacunkowego wskazano, że w piśmie nadesłanym do organu I. instancji (z 9 maja 2012 r.) autorki operatu szacunkowego dodatkowo wyjaśniły sposób określenia wartości nieruchomości, wybór metody szacowania, uzasadniły konieczność odrębnego oszacowania nieruchomości z podziałem na część zabudowaną i część niezabudowaną; ponadto wskazały na sposób doboru nieruchomości porównawczych z uwzględnieniem położenia przedmiotu wyceny oraz przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych,

- co do zarzutu dotyczącego powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego biegłe wskazały, że poprzednia wycena dotyczyła metody odtworzeniowej i wówczas, przy wycenie budynków znajdujących się na nieruchomości, jednostką porównawczą była powierzchnia ogólna; wyjaśniły też, że zastosowana poprzednio metoda wyceny, była kwestionowana przez dotychczasowe właścicielki; również Sąd uznał, że jeśli jest to możliwe na danym rynku, należy określić wartość rynkową nieruchomości; dany sposób wyceny wynikał z podporządkowania się zaleceniom Sądu; żądanie stron, aby przy wycenie odnieść się do powierzchni ogólnej było - zdaniem biegłych - nieuzasadnione, gdyż - przy obrocie nieruchomościami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi - jednostką odniesienia jest 1 m. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego; dlatego nie jest możliwe przyjęcie do obliczeń powierzchni ogólnej, jak to proponowały dotychczasowe właścicielki nieruchomości,

- organ odwoławczy, po dokonaniu analizy akt sprawy, w tym operatu szacunkowego oraz zapoznaniu się z przekonującymi wyjaśnieniami biegłych nie miał podstaw do uznania, jakoby postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania zostało przeprowadzone nieprawidłowo.

W skardze, zarzucono naruszenie:

- art. 151 ust. 1, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 ust. 1, 2 i 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, w związku z art. 7 i 77 K.p.a., polegające na braku dokładnego i wszechstronnego zgromadzenia oraz rozpatrzenia całego materiału dowodowego w tym w zakresie wyboru metody szacowania wywłaszczonej nieruchomości - podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej - w sytuacji, gdy z treści operatu rzeczoznawców wynikało, że brak jest na badanym rynku - ograniczonym w sposób nieuprawniony tylko do strefy peryferyjnej miasta K. - transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanych przeznaczonych pod drogi, które spełniałyby kryterium podobieństwa do nieruchomości wycenianej a także możliwości utworzenia adekwatnego zbioru nieruchomości porównywalnych z nieruchomością wycenianą; uzasadniałoby to zastosowanie metody kosztowej wyceny nieruchomości, jako właściwej dla potrzeb ustalenia wartości rynkowej wycenianej nieruchomości w niniejszej sprawie, od której odstąpiono w operacie szacunkowym z 27 lutego 2012 r.; doprowadzono w ten sposób do wadliwego ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną działkę,

- art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), polegające m.in. na nieprawidłowym uwzględnieniu przez organ odwoławczy wytycznych zawartych w wyroku o sygn. akt I SA/Wa 1728/10, co do dalszego postępowania w sprawie - zaakceptowania przez organ dokonanej przez biegłe zmiany metody szacowania nieruchomości z metody odtworzeniowej na metodę porównawczą, podczas gdy Sąd nie nakazywał zmiany metody szacowania a jedynie wskazywał, jaki powinien być właściwy sposób dochodzenia do wyboru zastosowanej metody wyceny oraz poprawnego sporządzenia zbioru reprezentatywnego nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny; organy obu instancji, rozstrzygając sprawę w oparciu o nowo przyjętą przez rzeczoznawców metodę szacowania nieruchomości, wyszły poza zakres oceny prawnej i wskazań Sądu, co do dalszego postępowania w sprawie,

- art. 135, 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 w związku z art. 4 pkt. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, polegający na zastosowaniu nieadekwatnych, w stosunku do stanu nieruchomości szacowanej, dwóch zbiorów nieruchomości porównawczych poprzez ich niewłaściwy dobór; nie są one nieruchomościami podobnymi do wycenianej ani z uwagi na położenie, powierzchnię fizyczną, jeśli chodzi o nieruchomości niezabudowane i powierzchnię użytkową odnośnie nieruchomości zabudowanych, stan zagospodarowania, stan techniczno-użytkowy, stan otoczenia; doprowadziło to do wadliwego określenia wartości rynkowej działki i następnie odszkodowania za nią,

- art. 7, 77 i 80 K.p.a., polegające na nie zastosowaniu się do wytycznych zawartych w wyroku o sygn. akt I Sa/Wa 1728/10 - nie przeanalizowano całości dostępnych dokumentów i nie przeprowadzenia innych dowodów w sprawie; w szczególności nie uwzględniono wniosku dowodowego skarżących, co do wyznaczenia innego rzeczoznawcy; skutkowało to wydaniem decyzji bez uprzedniego wyjaśnienia istotnych okoliczności sprawy i wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego, w szczególności operatu szacunkowego, w aspekcie podnoszonych przez Strony zarzutów,

- art. 7, 11, 107 § 3 w związku z art. 140 K.p.a. i 134 § 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości poprzez nie rozpatrzenie w sposób dokładny - mając na względzie nie tylko interes społeczny ale i słuszny interes strony - zarzutów wniesionych w postępowaniu odwoławczym, w zakresie wadliwego określenia wartości rynkowej szacowanej nieruchomości, podziału: rynku lokalnego na strefy, a nieruchomości szacowanej na dwie części, niezgodnie z stanem tej nieruchomości na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej ([...] grudnia 2008 r.) a zwłaszcza, co do określenia powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego; nie uzasadniono dostatecznie nieuwzględnienia zarzutów i nie wyjaśniono stronom zasadności przesłanek rozstrzygnięcia, jako wyniku samodzielnej analizy i oceny zebranego materiału dowodowego przez organ odwoławczy,

- art. 21 ust. 2 w związku z art. 8 ust. 2 Konstytucji RP, polegające na wywłaszczeniu Skarżących bez słusznego odszkodowania,

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie, w imieniu Skarżących, skargę popierał także ich ustanowiony, Pełnomocnik – radca prawny (k. 138).

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie, choć nie w pełni z uwagi na sformułowaną w niej argumentację prawną. Sąd nie jest jednak związany zarzutami skargi (art. 134 § 2 ustawy - - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi).

Dla dokonania prawidłowej oceny uwarunkowań prawnych niniejszej sprawy zasadnym jest odwołalnie do wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 marca 2015 r. (sygn. akt I OSK 1739/13), wydanego w następstwie rozpatrzenia analogicznej sprawy ze skargi tych samych stron, gdzie ustalone odszkodowanie dotyczyło tożsamych uczestników, lecz innej nieruchomości, przejętej przez Skarb Państwa w związku z realizacją tej samej drogi ekspresowej w myśl ustawy o realizacji dróg. Uwzględniając skargę kasacyjna od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wyrażono w nim szereg ocen, które skład orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela.

Wskazano w nim, co odnieść wypada bezpośrednio do rozpoznawanej sprawy, z uwagi na pełną analogię stanów faktycznych, m.in., co następuje.

Zasadniczym dowodem, na którym została oparta decyzja był dowód z opinii biegłych do spraw wyceny nieruchomości. Ocena prawidłowości – pod względem merytorycznym – szacunku, dla którego potrzebna jest w dużej mierze wiedza specjalistyczna, musi być traktowana z dużą ostrożnością. Tym niemniej, wycena ta jest w znacznym stopniu sformalizowana przez przepisy prawa. W myśl art. 12 ust. 5 ustawy o realizacji dróg, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 134 ust. 1 i 2 oraz art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, jeżeli nieruchomość tego rodzaju występuje w obrocie. Wartością rynkową jest zaś najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy uwzględnieniu takich parametrów jak: rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie zagospodarowania, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania a także aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

Jednocześnie § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny przewiduje, że wartość rynkową nieruchomości, dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone na podstawie przepisów ustawy o realizacji dróg określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Dla rozpoznawanej sprawy kluczowe znaczenie miały przy tym regulacje zawarte w § 36 ust. 2 i 4 wskazanego rozporządzenia.

W myśl § 36 ust. 2 rozporządzenia, gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Zgodnie zaś z § 36 ust. 4, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Z punktu widzenia powyższych unormowań prawnych istotne jest zatem zdefiniowanie terminu, użytego przez ustawodawcę w art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 4 ust. 4 a także § 36 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny. Chodzi o wskazanie właściwego rozumienia pojęcia "rynek właściwy ze względu na położenie wycenianej nieruchomości" a dokładnie jego zasięgu. Spór, jaki wystąpił w analizowanej sprawie dotyczył m. in. ustalenia, czy istniały w tym przypadku ceny transakcyjne nieruchomości drogowych. Dopiero w przypadku ich braku możliwe było dokonanie wyceny przejętej nieruchomości w oparciu o jej przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych. Okoliczność ta mogła mieć wpływ na wysokość przyznanego odszkodowania.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami ani rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości nie precyzują pojęcia rynku nieruchomości, posługując się jedynie sformułowaniami: "rynek", "rynek właściwy ze względu na położenie wycenianej nieruchomości" albo "lokalny rynek nieruchomości", przeciwstawiając ten ostatni pojęciu "regionalnego lub krajowego rynku nieruchomości" (§ 26 ust. 1 i 2 rozporządzenia). Rozwiązania zaistniałego problemu należy w tej sytuacji poszukiwać w ustawodawstwie ustrojowym, odnoszącym się do instytucji samorządu terytorialnego, to jest w przepisach: art. 6 i 7 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ), art. 1 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1592) i art. 1 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie województwa (Dz.U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1590). Z regulacji tych wynika, że pod pojęciem "rynku lokalnego’ odczytywać należy obszar gminy lub powiatu. Rynek regionalny odnosi się zaś do obszaru województwa.

W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawczynie majątkowe a za nimi organy zdefiniowały badany rynek lokalny, jako obszar miasta K., ale ograniczyły go jedynie tylko do strefy peryferyjnej i pośredniej. Nie wskazano granic podziału tych stref ani też nie przedstawiono uzasadnienia dla zawężenia w ten sposób badanego rynku lokalnego. W rezultacie, biegłe uznały, że nie było możliwe określenie wartości rynkowej przejętej na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych z uwagi na to, że na badanym przez nie rynku brak było transakcji, które mogłyby stanowić podstawę wyceny.

Nieuprawnione zawężenie obszaru, z którego rzeczoznawczynie utworzyły dwa zbiory nieruchomości porównywalnych, niespełniających kryterium podobieństwa - według art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami - mogło się przyczynić do wadliwego określenia wartości szacowanej działki. Skoro brak było w najbliższym otoczeniu obrotu nieruchomościami drogowymi, podobnymi do nieruchomości wycenianej, to – zgodnie z § 36 ust. 1 i 2 i 4 rozporządzenia w sprawie wyceny – należało objąć analizą tereny K. dalej położone, a które również należały do rynku lokalnego. Dopiero, gdyby się okazało, że na rynku lokalnym i regionalnym nie ma podobnych nieruchomości do wycenianej, należało przystąpić do określenia wartości szacowanej nieruchomości, przyjmując jej przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych.

Nie zostało także wyjaśnione, na jakiej podstawie rzeczoznawczynie majątkowe - wyceniając nieruchomość – podzieliły je na dwie części, co nie odpowiadało stanowi nieruchomości (stanowiącej jednolitą całość), istniejącemu na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej. Mogło to mieć wpływ na określenie jej wartości. Nie wskazano żadnej regulacji, z której wynikałoby, że podział taki był prawnie dopuszczalny. Natomiast § 36 ust. 1 rozporządzenia wymaga, aby wartość rynkową nieruchomości, dla potrzeb ustalenia odszkodowania za przejęte nieruchomości, określano przyjmując stan nieruchomości (a nie poszczególnych jej części) z dnia wydania decyzji lokalizacyjnej. Bezsprzecznie bowiem w tym przypadku przedmiotem wyceny była cała nieruchomość, stanowiąca działkę o określonej powierzchni (tu - 0,8195 ha), która w części była zabudowana budynkami i infrastrukturą towarzyszącą oraz nasadzeniami roślinnymi a w części stanowiła obszar niezabudowany. Na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej nieruchomość ta stanowiła zorganizowaną gospodarczo całość. Jako całość zatem powinna podlegać oszacowaniu.

Wobec powyższych, odnotowanych w wyroku o sygn. akt I OSK 1739/13, uwarunkowań nie sposób uznać, aby wycena z 27 lutego 2012 r. została sporządzona prawidłowo. Kluczowym jest:

- brak właściwie wnikliwego ustalenia, czy nie istnieją nieruchomości podobne, przeznaczone pod drogi – przy właściwym zdefiniowaniu rynku do poszukiwania nieruchomości w celu porównania cen transakcyjnych - co stanowiłoby przesłankę negatywna dla dokonania wyceny, w myśl § 36 ust. 4 zd. 1 in principio rozporządzenia w sprawie wyceny (brak właściwego wyjaśnienia sprawy w tym zakresie),

- a o ile nawet stosownych transakcji do porównania w istocie nie ma, zastosowano metodę szacowania, gdzie w sposób nieuprawniony wyceniono daną działkę wyodrębniając z niej niejako dwie nieruchomości o różnym charakterze, których wartość określono odrębnie; o ile z kolei brak było w istocie transakcji działkami podobnymi, które mogłyby stanowić odniesienie dla porównania cen z nieruchomością wycenianą, szacunku należało dokonać w myśl §. 36 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny.

W świetle powyższych rozważań, wobec naruszenia przepisów postepowania w zakresie obowiązku właściwego wyjaśnienia sprawy, co mogło mieć istotny wpływ na jej wynik (kwestia analizy rynku) jak i przepisów prawa materialnego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy (błędna metodyka szacunku "w częściach"), Sąd uznał, że zaskarżona decyzja, musi zostać uchylona.

Wobec wskazanych uwarunkowań znacznie tracą, jako niemogące mieć wpływu na rozstrzygnięcie Sądu, zarzuty dotyczące wadliwego doboru działek dla celu szacowania poszczególnych części nieruchomości, czy nie wykonania wytycznych Sądu z wyroku o sygn. akt I SA/Wa 1728/10, co do stosowanego, szczegółowego uzasadnienia odnośnie stosownych metod szacunku oraz odniesienia się do poszczególnych argumentów stron. Wobec braku zastosowania prawidłowych metod ustalenia wartości nieruchomości, przedwczesne byłoby także zajecie przez Sąd stanowiska, co do ewentualnego naruszenia – w następstwie przyznania odszkodowania w wysokości zaakceptowanej skarżonym orzeczeniem - przepisów prawa materialnego, także rangi konstytucyjnej, w zakresie uprawnienia do uzyskania słusznego odszkodowania. Przedwczesna byłaby ocena czy odszkodowanie w danej kwocie można uznać za słuszne, w myśl obowiązujących reguł w tym zakresie.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w pkt 1 sentencji wyroku. Rozstrzygnięcie zawarte w pkt 2 sentencji zapadło na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 powyższej ustawy oraz § 14 ust. 2 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2013 r., poz. 490). Na zasądzone koszty składają się: kwota 200 zł uiszczona tytułem wpisu od skargi, kwota 17 zł uiszczona tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa oraz kwota 240 zł tytułem wynagrodzenia radcowskiego.

Rozpoznając ponownie sprawę organ administracji uwzględni ocenę prawną, sformułowaną w uzasadnieniu niniejszego wyroku.