Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 755/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2009-08-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 180,  art. 181,  art. 183,  art. 194
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Sobielarska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Daniela Kozłowska Sędzia WSA Maria Tarnowska Protokolant Monika Chorzewska-Korczak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 sierpnia 2009 r. sprawy ze skargi Ł. T. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] marca 2009 r. nr [...] w przedmiocie wymierzenia kary dyscyplinarnej pośrednikowi w obrocie nieruchomościami oddala skargę.


UZASADNIENIE

UZASADNIWENIE

Minister Infrastruktury, po rozpatrzeniu wniosku L. T. o ponowne rozpatrzenie sprawy, decyzją z dnia [...] marca 2009 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Ministra Transportu i Budownictwa z dnia [...] lutego 2006 r., Nr [...] orzekającą o udzieleniu pośrednikowi w obrocie nieruchomościami L. T. kary dyscyplinarnej w postaci nagany.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.

Minister Transportu i Budownictwa decyzją z dnia [...] lutego 2006 r., nr [...], orzekł o udzieleniu pośrednikowi w obrocie nieruchomościami L. T. kary dyscyplinarnej w postaci nagany.

Od powyższej decyzji L. T. złożył wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy i wniósł o uniewinnienie obwinionego. Przedmiotowej decyzji zarzucił naruszenie: art. 7 i 77 Kpa poprzez nieprawidłową, czynioną tylko i wyłącznie na niekorzyść obwinionego analizę zebranych w sprawie dowodów; art. 107 § 3 Kpa poprzez nie zawarcie w uzasadnieniu decyzji szczegółowej oceny podniesionych przez obronę twierdzeń; art. 6 Kpa poprzez błędną ocenę treści umowy pośrednictwa oraz oświadczeń klientów, a w konsekwencji niepoprawne ustalenie zakresu obowiązków pośrednika oraz bezpodstawne uznanie L. T. winnego uchybienia zasad wykonywania zawodu.

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej opierając się na dokumentach powołanych przez skarżącego, wyjaśnieniach złożonych przez pośrednika podczas pierwszego rozpoznania sprawy, ustaleniach dokonanych w trakcie postępowania wyjaśniającego prowadzonego w pierwszej instancji, stwierdziła, że w dniu 13 września 2003 r. skarżący E. i B. K. zawarli umowę pośrednictwa z firmą "[...]" z siedzibą w G. przy ul. [...], reprezentowaną przez E. Z.. W umowie tej określono zakres czynności pośrednictwa jako wykonanie czynności zmierzających do zakupu przez zamawiającego nieruchomości, a w szczególności wyszukanie właściwego klienta, ustalenia stanu prawnego i ewentualnych obciążeń na rzecz osób trzecich, dostarczenia notariuszowi zebranych przez pośrednika właściwych dokumentów oraz powiadomienia o terminie podpisania umowy przedwstępnej lub ostatecznej. W wyniku realizacji umowy pośrednictwa skarżącym została przedstawiona oferta kupna nieruchomości położonej w G. przy ulicy K.. W dniu 17 września 2003 r. doszło do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. W umowie tej określono termin zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia 1 grudnia 2003 r. Po zawarciu umowy przedwstępnej skarżący zapłacili pośrednikowi wynagrodzenie. W dniu 29 października 2003 r. E. i B. K. nabyli przedmiotową nieruchomość (akt notarialny Rep. A Nr [...]). Po nabyciu nieruchomości położonej w G. przy ulicy K. okazało się, że poprzedni właściciele zabrali wyposażenie kuchni i meble łazienkowe. Znajdująca się w mieszkaniu instalacja gazowa nie została odebrana przez inspektora gazownictwa i nie został opłacony ostatni rachunek za zużycie gazu. Ponadto w październiku wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę o remoncie dachu kamienicy, przy czym koszt remontu przypadający na lokal mieszkalny, nabyty przez skarżących, wynosił ok. [...] zł. W mieszkaniu była także zameldowana obca osoba.

Komisja zauważyła, że skarżący złożyli skargę do rzecznika dyscyplinarnego Stowarzyszenia [...] Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. E. i B. K. domagali się zwrotu prowizji, uznając, że wynagrodzenie pobrane przez firmę "[...]" nie przekłada się na jakość świadczonej usługi. Rzecznik podjął próbę polubownego zakończenia sporu pomiędzy skarżącymi a firmą "[...]", która nie zakończyła się powodzeniem. W związku z powyższym rzecznik dyscyplinarny SPPON przekazał przedmiotową sprawę Ministrowi Infrastruktury. Za czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wykonywane w firmie "[...]" odpowiada jej właściciel, pośrednik w obrocie nieruchomościami L. T. W przedmiotowej sprawie wszystkie czynności na rzecz skarżących wykonywała E. Z., pracownik biura. To ona prezentowała E. i B. K. nieruchomość i przesłała dokumenty do notariusza. Pośrednik L. T. nie kontaktował się ze skarżącymi, gdyż jego zdaniem "nie było takiej potrzeby".

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej po zapoznaniu się z całością zebranej dokumentacji uznała, że zarzut dotyczący niewypełnienia obowiązków, w postaci braku nadzoru pośrednika w obrocie nieruchomościami L. T. nad pracą pracownika wykonującego faktycznie czynności pośrednictwa względem skarżących, został udokumentowany, a tym samym pośrednik naruszył przepis art. 180 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Ponadto Komisja uznała, że w przedmiotowej sprawie pośrednik nie dochował należytej staranności przy wykonywaniu czynności zawodowych, o której mowa w art. 181 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zdaniem Komisji, opisane powyższej okoliczności sprawy wskazują, że przy wykonywaniu czynności pośrednictwa na rzecz skarżących dopuszczono się szeregu uchybień, które w konsekwencji spowodowały, że całą pracę firmy "[...]" można określić jako wadliwą, pobieżną i nieprofesjonalną. Trudno się dziwić, zdaniem Komisji, rozżaleniu klientów, bowiem zawierając umowę pośrednictwa na poszukiwanie mieszkania, byli oni przekonani, że uzyskają usługę na najwyższym poziomie, a lokal, który w efekcie nabyli będzie sprawdzony pod względem prawnym i faktycznym. Tym bardziej, że w umowie pośrednictwa pośrednik zobowiązał się nie tylko do wyszukania właściwego mieszkania, ale także do "ustalenia stanu prawnego i ewentualnych obciążeń na rzecz osób trzecich, dostarczenia notariuszowi zebranych przez Pośrednika właściwych dokumentów oraz powiadomienia o terminie podpisania umowy przedwstępnej lub ostatecznej notarialnej". Zdaniem Komisji linia obrony przyjęta przez pośrednika i jego obrońcę powoduje, że zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami należałoby traktować jako zawód polegający jedynie na skojarzeniu stron transakcji, bez ponoszenia dalszej odpowiedzialności za przebieg sprawy. Gdyby pośrednik L. T. właściwie nadzorował sprawę E. i B. K. i był obecny przy czynnościach wydania mieszkania, przepisania mediów, nie doszłoby prawdopodobnie do stwierdzonych uchybień. Wtedy także można byłoby dopilnować, aby w nabywanym mieszkaniu pozostało wyposażenie w stanie zgodnym z ustnymi ustaleniami poczynionymi między stronami.

Komisja zauważyła, że zaległy rachunek za gaz nie obciąża nowego właściciela, ale brak wiedzy na ten temat i brak reakcji w tej sprawie pośrednika wskazuje, że pośrednik L. T. nie dołożył należytej staranności, nie nadzorując właściwie całej sprawy. Wykonując czynności pośrednictwa pośrednik ma do czynienia z szeregiem drobnych czynności, które rzutują na całość sprawy i, zdaniem Komisji, trudno się dziwić rozżaleniu klientów, którzy zapłacili wynagrodzenie pośrednikowi (kilka tysięcy złotych), a ich interesy nie zostały w sposób pełny zagwarantowane i narażono ich na przykre konsekwencje.

W ocenie Komisji, obrońca pośrednika, przedstawiając własną ocenę sytuacji, błędnie zasugerował, że pośrednika obarczono odpowiedzialnością za wady fizyczne rzeczy, czy naruszenie ustnych uzgodnień. W przedmiotowej sprawie Komisja Odpowiedzialności Zawodowej nie oceniała odpowiedzialności materialnej pośrednika, a jedynie jego odpowiedzialność zawodową w związku z brakiem szczególnej staranności jaką na pośrednika nałożył ustawodawca w art. 181 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Obrońca pośrednika w piśmie z dnia 9 listopada 2007 r. zaznaczył, że skoro pośrednik ustalił stan prawny na dzień sporządzenia umowy przedwstępnej, to fakt zmian w postaci uchwały wspólnoty mieszkańców powstałych po tym okresie zwalnia go z wszelkiej odpowiedzialności. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej nie podzieliła tego poglądu. Rola pośrednika nie kończy się bowiem w momencie skojarzenia stron, czy w momencie podpisania umowy przedwstępnej. Pośrednik ma obowiązek czuwać nad całym przebiegiem sprawy, aż do jego finału, niezależnie od tego czy strony pozostają miedzy sobą w stosunkach zażyłości. W umowie pośrednictwa z dnia 13 września 2003 r. Biuro "[...]" zobowiązano się m.in. do "ustalenia stanu prawnego i ewentualnych obciążeń na rzecz osób trzecich ... ", czego w przedmiotowej sprawie nie uczyniono. Okazało się bowiem, że instalacja gazowa nie została oddana do użytku, podjęto uchwałę o remoncie dachu, pozostały niezapłacone rachunki za gaz itp.

W świetle wyżej ustalonego stanu faktycznego Komisja uznała, że zarzuty sformułowane w skardze zostały potwierdzone. W przedmiotowej sprawie doszło do szeregu uchybień, które rzutują na ocenę pracy biura "[...]", która jest odbierana jako niepełnowartościowa, ułomna i nieprofesjonalna. Wobec powyższego Komisja Odpowiedzialności Zawodowej wnioskowała o zastosowanie wobec pośrednika w obrocie nieruchomościami L. T. kary dyscyplinarnej w postaci nagany. Zdaniem Komisji powyższa kara jest adekwatna do zaistniałego zdarzenia i zachowania się pośrednika, w całym kontekście sprawy. Obowiązki pośrednika, które nie zostały w przedmiotowej sprawie dopełnione, są niezwykle ważne i warunkują prawidłowe wykonane usługi. Wnioskując o zastosowanie kary dyscyplinarnej, Komisja wzięła pod uwagę przede wszystkim fakt niewypełnienia przez pośrednika obowiązków, jakie nakładają na niego przepisy prawa, a w szczególności art. 180 ust. 2 i art. 181 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] marca 2009 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Ministra Transportu i Budownictwa z dnia [...] lutego 2006 r., Nr [...]. W uzasadnieniu organ wskazał, że z akt sprawy wynika w sposób bezsporny, iż pośrednik w obrocie nieruchomościami L. T. naruszył przepisy art. 181 ust. 1 w związku z art. 180 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w stopniu uzasadniającym zastosowanie kary dyscyplinarnej. Brak właściwego nadzoru nad czynnościami wykonanymi przez pracownika biura spowodował błędy i niedociągnięcia w usłudze świadczonej na rzecz skarżących E. i B. K.. Zastrzeżenia E. i B. K. zostały potwierdzone w trakcie prowadzonego postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej.

Mając powyższe na względzie Minister uznał, że wnioskowana przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej kara dyscyplinarna w postaci nagany, o której mowa w art. 183 ust. 2 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, odpowiada winie pośrednika L. T., wynikającej z zebranego w sprawie materiału dowodowego. Zdaniem organu, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej przeprowadziła postępowanie wyjaśniające prawidłowo, podejmując działania mające na celu dokładne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy i ocenę zebranego materiału dowodowego w kontekście obowiązujących przepisów prawa.

Od decyzji Ministra Infrastruktury z dnia [...] marca 2009 r. L. T. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji, wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji i decyzji Ministra Transportu i Budownictwa z dnia [...] lutego 2006 r. oraz zasądzenia na rzecz skarżącego kosztów postępowania sądowego. Zaskarżonej decyzji zarzucił: 1) obrazę przepisów art. 107 § 3 Kpa w zw. z art. 140 Kpa na skutek sporządzenia uzasadnienia decyzji wewnętrznie sprzecznego oraz nie zawierającego odniesienia do się do zarzutów wniosku o ponowne rozpoznanie sprawy, co czyni niemożliwym przeprowadzenie kontroli legalności zaskarżonej decyzji; 2) obrazę przepisów art. 7 oraz 77 Kpa w zw. z art. 140 Kpa poprzez nieprawidłową, tylko i wyłącznie na niekorzyść obwinionego analizę zebranych w sprawie dowodów, w szczególności zeznań świadków, jak i umowy pośrednictwa łączącej strony, a w konsekwencji błędne określenie zakresu obowiązków obwinionego jako pośrednika oraz nieprawidłowe ustalenia zakresu czynności kierowniczych w stosunku do podlegającego jego zwierzchnictwu pracownikowi. Na wypadek nie uwzględnienia przedstawionych powyżej zarzutów skarżący wskazał na obrazę przepisów art. 6 Kpa oraz art. 180 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez błędną ocenę treści umowy pośrednictwa łączącej strony, a w konsekwencji niepoprawne ustalenie zakresu obowiązków ciążących na obwinionym oraz bezpodstawne uznanie L. T. za winnego uchybienia wykonywania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami i w konsekwencji ukaranie go karą nagany. W uzasadnieniu skarżący podniósł, że pierwszy z zarzutów skargi dotyczy kwestii nieprawidłowego uzasadnienia decyzji wydanej po ponownym rozpoznaniu sprawy. Przedmiotowa wadliwości decyzji wynika z nie odniesienia się do wszystkich zarzutów stawianych zaskarżonej decyzji. W treści uzasadnienia nie odniesiono się, zdaniem skarżącego, do wadliwości uzasadnienia rozstrzygnięcia pierwszoinstancyjnego. Nie odniesiono się także do zarzutów związanych z błędną oceną treści obowiązków pośrednika, czy też skutkami umowy przedwstępnej i ostatecznej w kontekście losów ruchomości związanych z lokalem.

W jego ocenie zarówno w pierwszej decyzji, jak i decyzji drugiej instancji nie określono w sposób czytelny zakresu obowiązków pośrednika. W uzasadnienie obu decyzji pominięto okoliczność, iż zbywca zobowiązał się do wymeldowania osób zajmujących lokal w terminie już po zawarciu umowy przenoszącej własność, co przecież przesądza o wiedzy nabywców co do stanu rzeczy, ale i o akceptacji przez nich meldunku w lokalu. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji mowa jest o "przykrych konsekwencjach" jakie na skutek działania L. T. miały spotkać jego klientów, lecz o jakich konsekwencjach mowa, zdaniem skarżącego, nie można się nawet domyślić.

W uzasadnieniu decyzji nie wspomniano o dziennej dacie uchwalenia uchwały dotyczącej remontu dachu, co przesądza o stanie wiedzy klientów i pośrednika o uchwale w chwili zawarcia umowy ostatecznej. Być może było tak, iż to nabywcy nieruchomości głosowali za uchwałą jako, że w miesiącu, w którym zapadła uchwała byli już właścicielami nieruchomości. W wypadku podjęcia uchwały poprzez zbieranie głosów mogła ona zapaść w terminie jeszcze późniejszym. Mając na uwadze fakt, iż to na organie administracji ciąży obowiązek zebrania całego materiału dowodowego, powyższe wskazuje na uchybienie regułom art. 7 i 77 Kpa stosowanym z mocy art. 140 Kpa w postępowaniu o ponowne rozpoznanie sprawy.

Skarżący zwrócił również uwagę na brak precyzji sformułowań takich jak "przepisanie mediów", co w istocie uniemożliwia przeprowadzenie kontroli legalności działania organu.

L. T. wskazał ponadto, że Minister Infrastruktury błędnie zinterpretował treść przepisów prawa materialnego Z mocy przepisów art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami zakres obowiązków pośrednika pozostaje uregulowany w treści umowy. Ustawa w postanowieniach ust. 4 tego przepisu przewiduje wyłącznie przedmiot działania pośrednika nie określając konkretnych jego obowiązków.

Zgodnie z postanowieniami umowy pośrednictwa z dnia 13 września 2003 r., nr [...] obwiniony w ramach prowadzonej przez siebie działalności podjął się pośredniczenia w zakupie lokalu. Jak wynika z § 1 umowy obowiązkiem pośrednika było przede wszystkim wyszukanie lokalu. Skoro więc doszło do zakupu nieruchomości na podstawie wskazanej przez pośrednika oferty sprzedaży, to cel ten został osiągnięty, w sposób który zadowolił klientów. Określenie kompetencji zależy od woli stron i jeżeli taka ona jest, to ogranicza się do przekazania ofert. W tym kontekście rozważania zawarte na karcie 3 decyzji są nieuzasadnione.

Dalsze obowiązki, zdaniem skarżącego drugorzędne, określono w § 3 umowy; pośrednik zobowiązał się do wykonania czynności zmierzających do zakupu nieruchomości poprzez wyszukanie właściwego klienta, ustalenia stanu prawnego i ewentualnych obciążeń na rzecz osób trzecich, dostarczenia notariuszowi zebranych przez pośrednika dokumentów oraz powiadomienie o terminie zawarcia umowy przedwstępnej lub ostatecznej. Skarżący podkreślił, że pośrednik nie zobowiązał się do oceny faktycznej lokalu ani też do prowadzenia negocjacji, co do ceny, zakupu ruchomości, czy też doradztwa prawnego lub faktycznego. Ocena stanu faktycznego lokalu leży w gestii nabywców, którzy mogą być zainteresowani jego zakupem lub też nie.

W ocenie skarżącego nie można podzielić stanowiska Ministra, że pośrednik działał sprzecznie z zasadami staranności zawodowej. Organ nie wskazał tych obowiązków ani też na czym miały polegać uchybienia.

Zdaniem skarżącego, nie można się zgodzić z Ministrem, że w sprawie naruszono standardy zawodowe poprzez: 1) nie poinformowanie o niezapłaconym rachunku za gaz; 2) nie poinformowanie o zameldowaniu innej osoby; 3) nie poinformowanie klientów o nieodebranej instalacji gazowej; 4) nie poinformowanie nabywcy o uchwale w sprawie remontu dachu i wynikłych stąd kosztach; 5) nie wymienienie w umowie przedwstępnej wyposażenia mieszkania.

Zobowiązanie z tytułu dostarczanych mediów do lokalu, o ile nie jest zabezpieczone rzeczowo na nieruchomości, ani nie jest egzekwowane z nieruchomości, jest osobistym długiem zbywcy za który to dług w żaden sposób nie odpowiada nabywca nieruchomości. W wypadku sprzedaży nieruchomości dochodzi do zadzierzgnięcia nowych więzi zobowiązaniowych pomiędzy dostawcą gazu, a odbiorcą. Tym samym nabywca nieruchomości nie jest następcą prawnym sprzedającego w zakresie dostaw gazu. W umowie przedwstępnej sprzedaży zawarto klauzulę, iż. sprzedawca zapewnił o nieistnieniu zobowiązań i długów ciążących na lokalu.

Skarżący zauważył, że zadłużenie lokatora nie jest obciążeniem nieruchomości, zatem podjęcie przez pośrednika próby ustalenia tego długu, jak i innych zobowiązań nabywcy nie ciążących na nieruchomości mogłoby w istocie sprowadzić na niego odpowiedzialność za naruszenie dóbr osobistych sprzedawcy. Pośrednik nie był zobowiązany do oceny stanu majątkowego sprzedającego.

L. T. podał, że w treści uzasadnienia zaskarżonej decyzji mowa jest o tym, iż pośrednik winien być obecny przy "przepisaniu mediów". Jednak działanie w charakterze pełnomocnika przy zawieraniu umów dostarczenia gazu, czy innych mediów do lokalu nie zostało przewidziane w treści umowy, więcej nie leży w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Tym samym nie jest możliwe stawianie obwinionemu zarzutu w tym zakresie. Ocena zadłużenia to kwestia stanu faktycznego, a nie prawnego, co nie było przedmiotem czynności pośrednika.

Jeżeli chodzi o zarzut dotyczący kwestii zameldowania skarżący podniósł, że zarzut ten nie sposób uznać za trafiony. Z mocy przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych zameldowanie nie stanowi prawa do lokalu, ani nawet nie potwierdza istnienia takiego prawa. Jest wyłącznie pewnego rodzaju stanem faktycznym, a przecież wśród obowiązków skarżącego nie ma wzmianki o ocenie stanu faktycznego. W niniejszej sprawie istotną okolicznością, a pominiętą w rozważaniach organu jest fakt, iż zgodnie z treścią § 4 umowy przedwstępnej to zbywca zobowiązał się do wymeldowania wszystkich osób z lokalu do dnia 1 marca 2004 r. Termin realizacji tego obowiązku zakreślono na czas po zawarciu umowy sprzedaży i po ostatecznym zakończeniu realizacji umowy pośrednictwa i to o okres kilku miesięcy. W zakresie w jakim było to możliwe, interesy nabywców były zatem chronione, jako że doszło do zobowiązania sprzedawcy do wymeldowania osób z lokalu. Jednocześnie istnienie tego obowiązku wskazuje, iż kupujący mieli świadomość meldunku. Obowiązek wymeldowania spoczywa natomiast na każdej osobie opuszczającej lokal i nowy właściciel lokalu bez żadnych dodatkowych kosztów może zainicjować postępowanie o wymeldowanie.

Odnosząc się do zarzutu dotyczącego stanu instalacji gazowej skarżący wskazał, że stan instalacji gazowej to okoliczność faktyczna, co leży poza zakresem badania przez pośrednika. Wreszcie pośrednik nie dysponuje ani wiedzą, ani możliwościami pozwalającymi na ocenę instalacji. Sprzedający zapewnili o zgodności ze wszelkimi wymogami prawnym i faktycznymi lokalu oraz jego instalacji. Z umowy łączącej strony w jasny sposób wynika, iż obwiniony nie miał obowiązku sprawdzenia stanu technicznego budynku. Podobnie normy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie nakładają na pośrednika, obowiązku przeprowadzenia oceny stanu technicznego instalacji znajdujących się w lokalu. Badanie może być dokonane wyłącznie przez specjalistę. Podjęcie badania instalacji przez obwinionego byłoby złamaniem reguł rzetelnego wykonywania obowiązków zawodowych. Ewentualna wadliwość instalacji stanowi zaś wadę fizyczną rzeczy sprzedanej i pozwala wysuwać roszczenia wobec zbywców nieruchomości.

Jeżeli chodzi o czwarty z zarzutów dotyczących nie poinformowania o uchwale w sprawie remontu dachu i wynikłych stąd kosztach skarżący oświadczył, że koszt remontu dachu nieruchomości nie jest obciążeniem lokalu, którego istnienia pośrednik winien poszukiwać. Jest on wynikiem szczególnego rodzaju współwłasności nieruchomości. Remont dachu nieruchomości w istocie zwiększa jej wartość. Podobnie jak przy pozostałych zarzutach w wypadku zaistnienia szkody, to wyłącznie zbywca winien ją naprawić.

Podobnie chybione są rozważania organu administracji, co do piątej kwestii. Przedmiotem działalności pośrednika w obrocie nieruchomości jest podejmowanie czynności dotyczących rynku nieruchomości, nie zaś działalność w zakresie obrotu wyposażeniem mieszkań, czy innymi przedmiotami. W żadnym postanowieniu umowy skarżący nie zobowiązał się do pośredniczenia w zakupie wyposażenia lokalu.

Poza tym treść poszczególnych postanowień umowy sprzedaży nieruchomości jak też i jej zakres przedmiotowy określa sporządzający ją notariusz w porozumieniu ze stronami. Pośrednik nie ma w tym zakresie kompetencji.

Nie sposób jest też pominąć tego, że w wypadku nieuregulowania w umowie przedwstępnej sprzedaży, a następnie w umowie ostatecznej kwestii dotyczących części składowych oraz przynależności zbywanego lokalu, zastosowanie mają przepisy prawa cywilnego w szczególności zaś Kodeksu cywilnego. Z mocy przepisów art. 47 Kc i 52 Kc przedmioty o charakterze części składowych i przynależności dzielą los prawny nieruchomości, stąd z mocy ustawy były one objęte umową. W wypadku zaś gdyby przedmioty te wbrew prawu zostały przez poprzedniego właściciela lokalu zatrzymane, kupującym przysługuje roszczenie do sprzedawcy i to z rękojmi wady fizycznej, nie zaś do pośrednika, który w tym zakresie nie posiada jakichkolwiek kompetencji. Skarżący podkreślił, że pokrzywdzeni nie wyrazili pośrednikowi woli nabycia przedmiotów wyposażenia lokalu, ani nie zobowiązali go do prowadzenia w tym zakresie negocjacji czy ujęcia tych przedmiotów w umowie. W treści rozważań zawartych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji nie uwzględniono również faktu, iż pomiędzy stronami umowy sprzedaży istniała więź znajomości. Tym samym wolą pokrzywdzonych obwiniony został zwolniony z dalej idących obowiązków w zakresie prowadzenie negocjacji, gdyż strony same zamierzały się porozumieć. Istotne jest to, że ustalenia faktyczne w sprawie muszą być czynione w oparciu o treść umowy pisemnej. Ewentualne rozszerzenie zakresu obowiązków stanowiłoby zmianę umowy co z mocy woli stron musiałoby być stwierdzone pismem.

W ocenie skarżącego, skoro doszło do sytuacji w której nie sposób jest postawić pośrednikowi zarzutu naruszenia reguł etyki, czy standardów zawodowych, to tym bardziej nie jest możliwe stawianie zarzutu dopuszczenia się braku nadzoru nad pracownikiem, któremu zlecał on dokonanie poszczególnych czynności.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej oddalenie i jednocześnie podtrzymał stanowisko prezentowane dotychczas w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga nie jest uzasadniona.

Sąd zauważa, że zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami jest tzw. zawodem regulowanym, stąd przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – zwanej dalej "ugn" przewidują wykonywanie tego rodzaju działalności przez osoby posiadające stosowną licencję. Regulacja ta stawia osobom wykonującym tę profesję, wysokie wymagania w zakresie jakości świadczonych usług, określając przy tym warunki wykonywania tego zawodu, prawa i obowiązki pośrednika, czy zakres jego odpowiedzialności.

Z przepisów art. 180 ust. 1, 2, 3 i 4 ugn wynika, że pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega głównie na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika, osobiście lub przez bezpośrednio nadzorowaną przez niego osobę, czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów (najczęściej przenoszących prawa rzeczowe do nieruchomości). Zakres czynności wykonywanych przez pośrednika określa umowa pośrednictwa zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Przez umowę pośrednictwa pośrednik zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umowy w zamian za określone wynagrodzenie.

Obowiązki pośrednika względem jego zleceniodawcy reguluje zaś art. 181 ust. 1 ugn. Przepis ten wymaga aby pośrednik wykonując czynności zmierzające do zawarcia umowy działał zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi oraz ze szczególną starannością i zasadami etyki zawodowej, a także przestrzegał zasady ochrony interesu osób na rzecz których działa.

Realizując zawartą umowę pośrednictwa pośrednik ma prawo dostępu do danych zgromadzonych w ewidencjach osobowych i prowadzonych dla nieruchomości, czy dokumentacji dotyczącej nieruchomości, o których mowa w art. 181 ust. 6 ugn.

Przy czym pośrednik niewypełniający obowiązków z art. 181 ugn podlega odpowiedzialności zawodowej. O zastosowaniu kary dyscyplinarnej w postaci: upomnienia, nagany, czasowego zawieszenia licencji, czy też jej pozbawieniu orzeka w drodze decyzji opartej na tzw. uznaniu administracyjnym minister właściwy do spraw budownictwa gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, po przeprowadzeniu przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej postępowania wyjaśniającego z udziałem pośrednika lub jego obrońcy, zakończonego stosownym protokołem (183 ust. 1 i 2, art. 194 ust. 1a i 2, art. 195 ust. 1i 2, 195a ust. 1 i 2 ugn). Szczegółowy tryb postępowania dyscyplinarnego przez Komisją reguluje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 11 stycznia 2008 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości (Dz. U. Nr 11, poz. 66).

Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji Ministra Infrastruktury z dnia [...] marca 2009 r. Sąd nie dopatrzył się naruszeń przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 11 stycznia 2008 r., czy też powołanych w skardze przepisów ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.), a także przekroczenia granic "uznania administracyjnego".

Zdaniem Sądu Minister Infrastruktury wydał zaskarżoną decyzję w oparciu o prawidłową podstawę prawną, a postępowanie przed organem naczelnym zostało poprzedzone postępowaniem wyjaśniającym, o którym mowa w art. 194 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał zaś przyczyny, z powodu których nałożono na pośrednika w obrocie nieruchomościami L. T. karę dyscyplinarną w postaci nagany oraz wyjaśniono czym się kierował organ przy wymiarze kary.

Odnosząc się natomiast do zarzutów skargi należy wskazać, że nie są one trafne.

Nie można się zgodzić ze skarżącym, że w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji nie określono w sposób czytelny obowiązków pośrednika, skoro zakres umowy pośrednictwa z dnia 13 września 2003 r., nr [...], zgodnie z § 3 tej umowy, omawia organ na str. 2 i 3 decyzji eksponując ustalenia poczynione przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej.

Nie można też zaakceptować zarzutu skargi co do tego, że istotnym uchybieniem Ministra było to, iż organ nie wyjaśnił w jakiej dacie wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę o remoncie dachu, ponieważ E. i B. K. mogli już jako właściciele mieć o niej wiedzę, a nawet głosować nad podjęciem tej uchwały. Sąd zauważa, że zarzut ten nie został potwierdzony w materiale dowodowym sprawy. Przeciwnie, w piśmie podpisanym przez L. T. (brak daty), skierowanym do E. i B. K. (k-11 i 12 akt) pośrednik wyraźnie stwierdził, że była rozmowa na temat stanu i remontu dachu oraz że uchwała była podpisana przez Panią M. (sprzedającą nieruchomość lokalową). Twierdzenie to jest spójne z oświadczeniem klientów skarżącego zawartym w piśmie z dnia 6 maja 2004 r. (k-6), w którym stwierdzili oni, że o remoncie dachu nie dowiedzieli się przed podpisaniem umowy.

Sąd nie podziela też stanowiska skargi co do tego, że obowiązkiem pośrednika w obrocie nieruchomościami jest przede wszystkim wyszukanie lokalu, a pośrednik w umowie nie zobowiązał się do oceny stanu faktycznego lokalu (stanu technicznego, stanu opłat związanych z używaniem lokalu, wyposażenia mieszkania, ilości zameldowanych w nim osób). Z istoty umowy pośrednictwa wynika bowiem, że pośrednik (który przecież nie musi mieć wyższego wykształcenia prawniczego) wykonuje na rzecz swego klienta przede wszystkim czynności faktyczne, które zmierzają do dokonania czynności prawnej (np. umowy przedwstępnej, zobowiązującej do przeniesienia własności, przenoszącej własność). Z treści zawartej przez strony umowy pośrednictwa wynika zaś, że pośrednik zobowiązał się do wyszukania "właściwego klienta", co oznacza - uwzględniając obowiązki wynikające z treści art. 181 ugn oraz wynikające z § 2, 3 i 28 standardów zawodowych (załącznik do komunikatu Ministra Infrastruktury z dnia 28 kwietnia 2005 r. w sprawie uzgodnienia standardów......- Dz. Urz. MI Nr 6, poz. 37) – że obowiązkiem pośrednika było zdobycie jak najszerszej wiedzy o sprzedającym i lokalu mieszkalnym oraz poinformowanie o uzyskanych informacjach E. i B. K., aby przyszli nabywcy mogli podjąć decyzję, czy w określonym stanie faktycznym warto nabyć określoną nieruchomość od określonej osoby. W tej sytuacji twierdzenie skarżącego, że ocena stanu faktycznego lokalu leży w gestii nabywców narusza przepis art. 181 ust. 1 ugn (zasadę działania w zgodzie ze standardami zawodowymi, ze szczególną starannością, w celu ochrony klienta).

Rację ma natomiast skarżący twierdząc, iż pośrednik w obrocie nieruchomościami nie odpowiada za treść umowy notarialnej (za której sporządzenie odpowiedzialność ponosi notariusz), czy przyszłe zachowanie zbywcy związane z wykonaniem zawartej umowy sprzedaży. Rzecz jednak w tym, że pośrednik w obrocie nieruchomościami ma obowiązek tak sformułować umowę pośrednictwa, aby mógł wykonywać czynności pośrednictwa w zgodzie z treścią art. 181 ust. 1 ugn. Realizując zaś postanowienia tej umowy winien uzyskać jak najpełniejszą informację o przedmiocie umowy. O uzyskanych zaś informacjach winien na bieżąco informować klientów. Przedstawienie klientom czytelnej informacji o nieruchomości pośrednik powinien dokumentować (§ 19 standardów zawodowych), aby nie było wątpliwości co do treści i zakresu jego działań. Pośrednik winien też zakomunikować klientom jakie czynności leżą poza jego wiedzą i doświadczeniem (§ 8 standardów zawodowych). Jako osoba znająca problemy związane z nabywaniem mieszkań z rynku wtórnego pośrednik winien też znać oczekiwania klientów, co do nabywanego lokalu i w miarę możliwości służyć im doradztwem, zabezpieczyć ich interesy (np. zasugerować uczestnictwo w negocjacjach ze sprzedającym, czy celowość sporządzenia protokołu zdawczo – odbiorczego lokalu, przewidując, że w przyszłości mogą wyniknąć problemy związane z ustaleniem zakresu przedmiotu umowy, czy z wzajemnymi rozliczeniami stron umowy). Zwraca na to uwagę orzecznictwo sądowe (por. wyrok NSA z dnia 4 czerwca 2009 r., sygn. akt II GSK 1018/08, opubl. CBOIS NSA).

Tymczasem przeprowadzone w niniejszej sprawie przez Ministra Infrastruktury postępowanie o zastosowanie kary dyscyplinarnej wykazało, że L. T. realizując umowę pośrednictwa nr [...] i posługując się pracownikiem nie działał zgodnie z powyższymi regułami, ponieważ w zasadzie zawęził swoją działalność do skojarzenia stron przyszłej umowy sprzedaży. Ze zgromadzonej w sprawie dokumentacji pośrednika nie wynika o czym E. i B. K. byli informowani, jakie czynności w ich interesie podejmował pośrednik (w protokole Komisji z dnia 1 września 2004 r. skarżący oświadczył, że nie tworzy na piśmie dokumentów, a część spraw pracownicy mają w pamięci; z protokołu Komisji z dnia 30 marca 2005 r. wynika, że skarżący, mimo wezwania, nie dostarczył pełnej dokumentacji sprawy).

W ocenie Sądu waga i rozmiar tych naruszeń uzasadniała wymierzenie L. T. kary dyscyplinarnej z tytułu odpowiedzialności zawodowej w postaci nagany.

Z tego względu Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł, jak w sentencji.