Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 607/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2013-05-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 75, 139, 107 par. 3
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 134 ust. 1, 2 i 4, 135 ust. 1 i 2, 154 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 18
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.
article: par. 36
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Lenart po rozpoznaniu w dniu 22 maja 2013 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi S. W. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] lutego 2013 r., Nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] lutego 2013 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2012 r., nr [...] ustalającą odszkodowanie za prawo własności niezabudowanej nieruchomości położonej w gminie P., obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, która z mocy prawa z dniem [...] lutego 2010 r. przeszła na własność Województwa [...].

Zaskarżone orzeczenie zostało wydane w oparciu o następujący stan faktyczny i prawny sprawy.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] stycznia 2010 r., Nr [...] udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej pn: "[...]".

Następnie zaś decyzją z dnia [...] lipca 2010 r., nr [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości [...] zł z tytułu nabycia z mocy prawa przez Województwo [...], na podstawie ww. orzeczenia, prawa własności do nieruchomości położonej w gminie P., obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowiącej uprzednio własność S. W. oraz o zobowiązaniu Zarządu Dróg Wojewódzkich w [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym ww. decyzja stała się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Infrastruktury wniosła S. W. - nie zgadzając się z potrąceniem z należnego jej odszkodowania kwoty [...] zł za ścięte drzewa, które zostały przez nią zabrane.

Po rozpoznaniu odwołania Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] grudnia 2011 r., nr [...] uchylił ww. decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2010 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji stwierdzając, iż rzeczoznawca majątkowy nie wyjaśnił w ww. operacie szacunkowym, jakie jest planistyczne przeznaczenie nieruchomości przyjętych do porównań. Nie wyjaśnił także, czy przeznaczenie nieruchomości porównawczych zostało ustalone stosownie do treści art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czy też wynika ono z celu na jaki zostały nabyte. Ponadto w żaden sposób nie odniósł się do zasady korzyści oraz mimo obowiązku nie wskazał, czy wycenia daną nieruchomość - przyjmując jej aktualny, czy alternatywny sposób wykorzystania, z uzasadnieniem przyjętego sposobu wyceny. Ponadto - odnosząc się do zarzutu strony odnośnie braku ustalenia w decyzji odszkodowania za drzewa wycięte z nieruchomości - stwierdził, że inwestor nie zawnioskował o ustalenie innego sposobu wypłaty odszkodowania oraz brak jest też stanowiska podmiotu uprawnionego do jego uzyskania.

Wojewoda [...] ponownie rozpoznając sprawę decyzją z dnia [...] czerwca 2012 r., nr [...] ustalił odszkodowanie w łącznej wysokości [...] zł a w tym:

a) [...] zł za prawo własności niezabudowanej nieruchomości położonej w gminie P., obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, która z mocy prawa, z dniem 24 lutego 2010 r. przeszła na własność Województwa [...], w tym:

- [...] zł - wartość prawa własności nieruchomości obciążonej służebnością ustalona w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego, pomniejszona o wartość zabranych ściętych drzew przez dotychczasową właścicielkę,

- [...] zł - powiększenie odszkodowania z tytułu wydania nieruchomości przez dotychczasową właścicielkę w określonym terminie (art. 18 ust 1e ww. ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r.),

b) [...] zł za ograniczone prawo rzeczowe, tj. służebność polegającą na prawie przechodu i przejazdu przez tę niezabudowaną nieruchomość, które wygasło z dniem 24 lutego 2010 r.

Orzekł również o przyznaniu tego odszkodowania na rzecz S. W. i zobowiązaniu Zarządu Dróg Wojewódzkich w [...], działającego w imieniu Zarządu Województwa [...], do jego zapłaty w sposób i terminie określonym w decyzji.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wojewódzki wskazał, że zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, zmienionej ustawą z dnia 25 lipca 2008 r. (Dz. U. z 2008 r., Nr 193, poz. 1194 ze. zm.) wysokość odszkodowania za nieruchomości lub ich części, które z mocy prawa na podstawie tejże ustawy stały się własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego - w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania tej decyzji przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Dodał, że w § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego – stanowiącego akt wykonawczy do ww. ustawy - wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 i Nr 199, poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami bez uwzględniania ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W myśl § 36 ust. 2 rozporządzenia, w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Stosownie do § 36 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia w przypadku, gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50 %. Zgodnie zaś z § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Organ podniósł, że zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie nowego operatu szacunkowego określającego wartość prawa własności ww. nieruchomości, według jej stanu na dzień wydania decyzji Wojewody [...], zezwalającej na realizację inwestycji drogowej. Został on sporządzony w dniu [...] marca 2012 r. i ustalał łączną kwotę należnego odszkodowania w wysokości [...] zł, w tym [...] zł - wartość gruntu obciążonego służebnością oraz [...] zł - wartość składników roślinnych. Ponadto, biegła określiła wartość ograniczonego prawa rzeczowego - służebności polegającej na prawie przechodu i przejazdu przez wycenianą nieruchomość na kwotę [...] zł.

Wskazał ponadto, że w powołanym operacie szacunkowym biegła ustaliła, iż nieruchomość stanowi częściowo sad, częściowo tereny zadrzewione i częściowo rolę, jest niezabudowana, nieogrodzona i nieuzbrojona. Na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej, działka nr [...] stanowiła teren z nasadzeniami roślinnymi. Nieruchomość graniczy z terenami rolnymi i zadrzewionymi oraz terenami zabudowy mieszkaniowej. W otoczeniu nieruchomości znajdują się: tereny rolne, lasy, tereny zadrzewione, pojedyncza zabudowa mieszkaniowa i wał przeciwpowodziowy. Biegła wskazała, iż zgodnie z ustaleniami Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy P., zatwierdzonego Uchwałą Rady Gminy [...] nr [...] z dnia [...] czerwca 1998 r. przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenach oznaczonych symbolem: [...] - tereny komunikacji, natomiast przeważające wśród gruntów przyległych są obszary o przeznaczeniu rolnym.

Rzeczoznawca majątkowy oceniła, iż przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości pod inwestycje drogową powoduje zwiększenie jej wartości. Określiła zatem wartość rynkową nieruchomości gruntowej dla alternatywnego sposobu użytkowania nieruchomości. Ponadto wskazała, iż z uwagi na brak na rynku lokalnym i regionalnym transakcji nieruchomościami całościowo porównywalnymi z nieruchomością wycenią (grunt ze składnikami roślinnymi) i niemożności określenia jej wartości rynkowej, w operacie szacunkowym określa się wartość odtworzeniową nieruchomości (tzn. oddzielnie określa się wartość gruntu i wartość składników roślinnych). Wartość rynkową gruntu przedmiotowej nieruchomości określiła podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Dla uzyskania materiału porównawczego biegła zbadała rynek i stwierdziła, że określenie wartości powyższej nieruchomości nie jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych podobnych do nieruchomości wycenianej, z uwagi na ich brak. W związku z tym, do określenia wartości nieruchomości przyjęto przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych - grunty niezabudowane o przeznaczeniu rolnym, zieleni i lasów. Analizowała transakcje prawem własności obejmując badaniem teren gminy P. Do okresu monitorowania cen wybrała okres dwóch lat: III 2010 - II 2012. Ze względu na brak zauważalnych zmian cen nieruchomości w badanym okresie - założyła się stabilność cen. W wyselekcjonowanej próbce transakcji poziom cen zależał od następujących cech: położenia (50%), dostępności komunikacyjnej (30 %), sąsiedztwa i otoczenia (20 %). W związku z tym określiła, iż wartość 1 m2 gruntu wynosi [...] zł. Na podstawie badania lokalnego rynku nieruchomości, biegła uznała, iż przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości pod inwestycję drogową powoduje zwiększenie jej wartości i zgodnie z § 36 ust. 3 ww. rozporządzenia Rady Ministrów wartość gruntu powiększyła o 50 %.

Wartość drzewek owocowych określiła według cenników nasadzeń w ogrodach przydomowych oraz według cen rynkowych zebranych w lokalnych punktach sprzedaży sadowniczej i ogrodniczej na kwotę [...] zł. Wartość pojedynczych drzew ([...]), wyceniono według wartości użytkowej surowca drzewnego na kwotę [...] zł. Natomiast wartość odtworzeniową zarośli wielogatunkowych oszacowała według tablic wskaźników wartości drzewostanów opracowanych przez Instytut Badawczy Leśnictwa i określiła ją na kwotę [...] zł.

Ponadto, biegła określiła wartość ograniczonego prawa rzeczowego tj. służebności przechodu i przejazdu przez niniejszą działkę, które wygasło z dniem 24 lutego 2010 r., na kwotę [...] zł.

Organ uznał, że rzeczoznawca majątkowy dokonał we właściwy sposób wyboru techniki oraz metody szacowania nieruchomości. Nieruchomości przyjęte do porównań z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny są podobne ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania, dostępność komunikacyjną czy otoczenie. Operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Na rozprawie administracyjnej dotychczasowa właścicielka nieruchomości S. W. nie zgodziła się z aktualną wyceną nieruchomości określoną w operacie szacunkowym. Wskazała, iż teren działki objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy P., a nie jak wskazano w operacie - studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, który obowiązuje od ok. 2 lat. Teren przyległy w większości przeznaczony jest pod zabudową mieszkaniową, a nie jako teren rolny. Dodatkowo wskazała, iż działka jest częściowo uzbrojona, gdyż obok przebiega wodociąg i wyraziła zgodę na pomniejszenie kwoty odszkodowania o wartość zabranych przez nią wyciętych drzew. W odpowiedzi na zarzuty strony, rzeczoznawca majątkowy wyjaśniła, że przeważające wśród gruntów przyległych do działki nr [...] są tereny rolne do zalesień.

Odnosząc się zaś do stwierdzenia strony, iż teren przedmiotowej działki od ok. 2 lat objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, organ stwierdził, że rzeczoznawca powinien ustalić przeznaczenie nieruchomości wycenianej na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej, a stosownie do art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie z obowiązującym wówczas Studium działka nr [...] położona jest na terenach oznaczonych symbolem: [...] - tereny komunikacji, natomiast przeważającymi wśród gruntów przyległych są tereny rolne do zalesień. Ponadto zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. organ powiększył należne odszkodowanie o 5 % tj. o kwotę [...] zł.

Odwołanie od powyższej decyzji wniosła S. W. stwierdzając, że złożone przez nią pismo z dnia [...] lipca 2010 r. nie było związane z kwestionowaniem wysokości odszkodowania za zabraną jej nieruchomość. Podniosła, że nie może zgodzić się z tym, iż ze względu na zmianę przepisów uznano za konieczne dokonanie ponownej wyceny, która skutkuje zmniejszeniem kwoty należnego jej odszkodowania. W związku z tym wniosła o utrzymanie w mocy Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2010 r.

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] lutego 2013 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2012 r., nr [...].

W uzasadnieniu orzeczenia przytoczył treść art. 12 ust. 4 pkt 2, ust. 4c i art. 18 ust. 1, 1a, 1 d i 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.) oraz art. 134 ust. 1, ust. 3 i 4 i art. 154 ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) i wskazał, że na objętej postępowaniem nieruchomości ustanowiona jest służebność przechodu i przejazdu na rzecz każdoczesnych właścicieli działki nr [...], zaś właścicielem tej ostatniej nieruchomości jest S. W.

Stwierdził, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gminie P., obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o po w. [...] ha, stanowi operat szacunkowy z dnia [...] marca 2012 r.

Biegła ustaliła w nim, że wyceniana nieruchomość położona jest we wschodniej części gminy P. i leży w pobliżu wału przeciwpowodziowego, w odległości 3 km od centrum P. i ok. 6 km od N. Dojazd odbywa się drogą asfaltową i drogą gruntową. Autorka operatu wskazała, iż nieruchomość stanowi teren z nasadzeniami roślinnymi drzew liściastych i owocowych. Wyceniany grunt jest nieuzbrojony. W otoczeniu nieruchomości znajdują się tereny rolne, tereny zadrzewione, pojedyncza zabudowa mieszkaniowa i wał przeciwpowodziowy.

Badając przeznaczenie planistyczne podała, iż zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy P., zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy [...] Nr [...] z dnia [...] czerwca 1998 r., przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenach oznaczonych symbolem [...] - tereny komunikacji, natomiast przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych to tereny rolne.

W związku z faktem, że przed wydaniem decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przedmiotowa działka miała przeznaczenie pod drogę, wyceny dokonano przy zastosowaniu § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. przyjmując do porównania transakcje sprzedaży gruntów o przeznaczeniu pod tereny rolne, zieleni i lasów. Jednocześnie biegła stwierdziła na badanym obszarze brak wystarczającej ilości transakcji sprzedaży nieruchomości drogowych, które spełniałyby kryterium podobieństwa do nieruchomości wycenianej. Analizie poddała zatem transakcje gruntami niezabudowanymi o przeznaczeniu rolnym, leśnym i zieleni w przedziale od 3,00 zł/m2 do 11,00 zł/m2.

Po zbadaniu ww. relacji cen transakcyjnych gruntów wskazała, iż przeznaczenie nieruchomości wycenianej, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości o 50%, w związku z czym obliczona wartość 1 m2 gruntu zgodnie z § 36 ust. 3 pkt 1 ww. rozporządzenia zostanie powiększona o tę wartość.

W celu określenia wartości rynkowej gruntu zastosowała podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej.

Ze względu na fakt, że dla całej nieruchomości nie można określić wartości rynkowej, zgodnie z art. 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, dla przedmiotowej nieruchomości określiła wartość odtworzeniową. Wartość rynkową gruntu oszacowała przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej. Ustaliła cechy i ich wagi mające wpływ na wartość rynkową: położenie - 50%, dostępność komunikacyjna - 30%, otoczenie i sąsiedztwo - 20%. Wartość 1 m gruntu, powiększoną o 50% obliczyła na kwotę [...] zł.

Dokonała również oszacowania składników roślinnych oddzielnie dla drzew owocowych oraz dla drzew liściastych i określiła wpływ służebności na wartość nieruchomości obciążonej na podstawie analizy rynku.

Ponadto, wobec zaistnienia przesłanki z art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. polegającej na wydaniu w terminie ustawowym przedmiotowej nieruchomości, organ wojewódzki podwyższył tak ustaloną wartość nieruchomości o 5% wartości, tj. o kwotę [...], zł.

Organ przytoczył treść § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) i stwierdził, że operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2011 r. zawiera wszystkie elementy wymagane powyższymi przepisami. Biegła prawidłowo zastosowała procedurę wyceny określoną w § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia, a wobec braku możliwości wykorzystania do wyceny transakcji drogowych, do porównań przyjęte zostały nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Słusznie też dokonano zwiększenia uzyskanej wartości o 50%, (§ 36 ust. 3 ww. rozporządzenia). Autorka operatu wyczerpująco wyjaśniła przyjęty przez nią wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłej spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości.

Odnosząc się do podniesionego w odwołaniu żądania przyznania odszkodowania w wysokości ustalonej decyzją Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2010 r. organ stwierdził, że nie może zostać ono uwzględnione z uwagi na fakt, iż Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] grudnia 2011 r. uchylił w całości zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2010 r. Podobnie nie może zostać uwzględniony wniosek o przyznanie nieruchomości zamiennej o podobnej wielkości położonej w gminie [...], gdyż w piśmie Zarządu Dróg Wojewódzkich w [...] wskazano, iż nie dysponuje on odpowiednią nieruchomością zamienną.

Skargę na powyższą decyzję wniosła S. W., wnosząc o wypłatę odszkodowania w wysokości [...] zł - zgodnie z wcześniejszą decyzją Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2010 r., uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia.

W uzasadnieniu stwierdziła, że kwota odszkodowania za ścięte drzewa, której dotyczyło jej pierwotne odwołanie w wysokości [...] zł nie była kwotą ujętą w decyzji Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2010 r., natomiast była kwotą wyszczególnioną w operacie szacunkowym, sporządzonym w dniu [...] maja 2010 r. przez rzeczoznawcę majątkowego. Dlatego też Minister Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej niesłusznie uchylił ww. decyzję.

Dodała, że rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym dnia [...] marca 2012 r. dokonała oględzin nieruchomości po wybudowaniu drogi. Ponadto autorka operatu błędnie wskazała, iż działka nie jest uzbrojona, gdyż przez działkę przebiega wodociąg.

Działka ta graniczy z działką nr [...], która zgodnie z Planem Zagospodarowania Przestrzennego Gminy P. jest działką budowlaną. Ponadto powołała się na art. 139 kpa i stwierdziła, że decyzja z dnia [...] lipca 2010 r. została niesłusznie uchylona.

W odpowiedzi na skargę Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wniósł o oddalenie skargi oraz na podstawie art. 119 pkt 2 ppsa o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym. Organ stwierdził, że zarzuty skargi nie stanowią nowych okoliczności w sprawie, a tym samym podstawy do zmiany zaskarżonej decyzji.

W piśmie procesowym z dnia [...] marca 2013 r. skarżąca stwierdziła, że odwołując się od decyzji z dnia [...] lipca 2010 r. nie zarzucała błędnego ustalenia wysokości odszkodowania, lecz dokonanie pomniejszenia odszkodowania o kwotę [...] zł za ścięte drzewa - co było niezgodne z wcześniejszymi ustaleniami. Pomimo wielokrotnych interwencji skoncentrowano się na analizie wartości odszkodowania zamiast odniesienia się do dokonania pomniejszenia odszkodowania. Ponadto zwróciła uwagę, że rozpatrzenie złożonego przez nią odwołania wymagało niemal półtora roku.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd bada, czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Ponadto zgodnie z art. 119 pkt 2 w zw. z art. 120 ww. ustawy, sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym, jeżeli jedna ze stron złoży taki wniosek, a żadna z pozostałych stron w terminie 14 dni od dnia zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy – taka sytuacja ma miejsce w tej sprawie.

Sąd orzekający w niniejszej sprawie uznał, że skarga nie jest zasadna, a zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego i procesowego.

Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] lutego 2013 r. utrzymująca w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2012 r., którą ten ostatni organ ustalił odszkodowanie na rzecz S. W. w łącznej wysokości [...] zł a w tym:

a) [...] zł za prawo własności niezabudowanej nieruchomości położonej w gminie P., obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, która z mocy prawa, z dniem 24 lutego 2010 r. przeszła na własność Województwa [...], w tym:

- [...] zł - wartość prawa własności nieruchomości obciążonej służebnością ustalona w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego, pomniejszona o wartość zabranych ściętych drzew przez dotychczasową właścicielkę,

- [...] zł - powiększenie odszkodowania z tytułu wydania nieruchomości przez dotychczasową właścicielkę w określonym terminie (art. 18 ust 1e ww. ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r.),

b) [...] zł za ograniczone prawo rzeczowe, tj. służebność polegającą na prawie przechodu i przejazdu przez tę niezabudowaną nieruchomość, które wygasło z dniem 24 lutego 2010 r.

Ponadto zobowiązał Zarząd Dróg Wojewódzkich w [...], działający w imieniu Zarządu Województwa [...] do wypłaty odszkodowania, określając sposób jej dokonania oraz termin.

We wniesionej skardze skarżąca zakwestionowała m.in. przyjętą przez organ opinię biegłego uznając ją za sporządzoną nieprawidłowo - w części dotyczącej określenia przeznaczenia wycenianej nieruchomości.

Istota niniejszej sprawy sprowadza się zatem do dokonania oceny prawidłowości sporządzenia ww. operatu szacunkowego, określającego wartość rynkową objętej wywłaszczeniem nieruchomości i prawidłowości jego oceny - jako dowodu w prowadzonym postępowaniu.

Sąd w całości podzielił stanowisko i argumentację organów orzekających w niniejszej sprawie odnośnie prawidłowości ustalenia wysokości odszkodowania.

Odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość ustalone zostało stosownie do art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.).

Zgodnie z przepisem art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) - podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, przy określaniu której uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami – ust. 2 ww. przepisu.

Pojęcie "stan nieruchomości" zostało sprecyzowane przez ustawodawcę w art. 4 pkt 17 tej ustawy wskazującym, iż należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

Natomiast wartość rynkowa nieruchomości jest określana przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie art. 154 ust. 1 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami, który dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy (ust. 2 ww. art.).

Operat szacunkowy, jako stanowiący efekt pracy powołanego w postępowaniu biegłego, powinien być sporządzony w oparciu o przepisy zawarte w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) - a w szczególności § 36. Zgodnie z treścią ust. 1 tego § wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Przy czym nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

Natomiast, gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50% (ust. 3).

Z kolei, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 4 ww §).

W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym dla potrzeb postępowania operacie majątkowym - uwzględniając ww. przepisy - prawidłowo określiła wartość rynkową nieruchomości.

Uzasadniając przyjętą metodologię wyceny stwierdziła, że z uwagi na brak na analizowanym rynku transakcji nieruchomościami tego rodzaju, co wyceniana nieruchomość z podobnymi składnikami roślinnymi, określiła wartość odtworzeniową nieruchomości (art. 135 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

W tym stanie rzeczy w celu określenia wartości zastosowała:

- podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej (odnośnie wartości gruntu),

- podejście mieszane, metodę kosztowo – dochodową, podejście kosztowe i podejście dochodowe (odnośnie nasadzeń roślinnych).

Biegła określiła, iż nieruchomość graniczy z trenerami rolnymi i zadrzewionymi oraz terenami zabudowy mieszkaniowej. Działka stanowi częściowo sad, częściowo teren zadrzewiony a w części rolę. Grunt nie jest uzbrojony.

Wskazała ponadto, że przeznaczenie ww. nieruchomości pod drogę powoduje zwiększenie jej wartości, z tego tez względu - zgodnie z art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami - wartość nieruchomości gruntowej określiła dla alternatywnego sposobu użytkowania nieruchomości - uwzględniając w analizie rynku nieruchomości gruntowe niezabudowane o przeznaczeniu rolnym, zieleni i lasów. Analizując transakcje takimi gruntami ustaliła, że ich ceny zależą od położenia (50%), dostępności komunikacyjnej (30 %), sąsiedztwa i otoczenia (20%). Z uwagi na to, że ceny gruntów budowlanych znacznie przekraczają ceny gruntów rolnych i leśnych, to na podstawie art. 36 ust. 3 i 4 ww. rozporządzenia rzeczoznawca prawidłowo przyjęła przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych (czyli gruntów rolnych), a nie jak twierdzi skarżąca mieszkaniowych i powiększyła otrzymaną wartość o 50 %. Ponadto uwzględniła obciążenie wycenianej nieruchomości służebnością przechodu i przejazdu.

Zdaniem Sądu, organ obowiązany jest dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym oraz ocenić jego wartość dowodową, stosownie do art. 80 kpa. Zgodnie bowiem z art. 75 kpa, opinia biegłego jest tylko jednym z dowodów w sprawie i jako dowód podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie. W szczególności ocena ta musi dotyczyć prawidłowości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego wysokości odszkodowania w korelacji z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Powinna również obejmować ocenę, czy został on zrobiony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek i braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Po dokonaniu takiej kontroli na podstawie art. 80 kpa organ ocenia wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego. Następnie w uzasadnieniu zajętego stanowiska winien należycie wyjaśnić motywy zajętego stanowiska i przedstawić argumenty, którymi kierował się przy ocenie materiału dowodowego.

Takie stanowisko Sądu znajduje oparcie w utrwalonym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/05, LEX nr 206473, zarówno organy administracyjne jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić, na podstawie art. 80 kpa, wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej, a w razie wątpliwości żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień, co do jego treści.

Podobnie w wyroku z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/06 (LEX nr 281387) Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, iż opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ. On więc ocenia wiarygodność otrzymanej opinii i na nim spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania. Proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku.

Organy orzekające w niniejszej sprawie dokonały właściwej oceny prawidłowości sporządzenia przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego - w swoich decyzjach przedstawiły w sposób szczegółowy, dlaczego uznały wartość dowodową tej opinii. Ponadto organ I instancji ponownie rozpoznając sprawę wykonał wszystkie zalecenia organu wyższej instancji dotyczące postępowania.

Odnosząc się do kolejnego zarzutu skargi - dotyczącego nieskładania przez skarżącą odwołania od decyzji z dnia [...] lipca 2010 r., lecz kwestionowania jedynie potrącenia kwoty [...] zł oraz w związku z tym naruszenia zakazu reformationis in peius (art. 139 kpa) - wskazać należy, że orzeczenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] grudnia 2011 r. uchyliło orzeczenie organu pierwszej instancji (tj. orzeczenie z dnia [...] lipca 2010 r.). Decyzja z 2011 r. weszła do obrotu prawnego - w następstwie czego sprawa została ponownie ropatrzona przez Wojewodę [...]. Zatem zarzut naruszenia zasady reformatrionis in peius w rozpoznaniu pierwszego odwołania uzać należy za bezzasadny, bowiem mógł on zostać podniesiony jedynie w skardze do sądu administracyjnego na decyzję Ministra uchylającą decyzję Wojewody, a nie na obecnym etapie postępowania.

Jedynie na marginesie należy stwierdzić, iż odwołanie stanowi podstawowy środek zaskarżenia w postępowaniu administracyjnym zarówno ze względu na krąg decyzji administracyjnych podlegających zaskarżeniu, jak i na szerokie podstawy zaskarżenia umożliwiające kwestionowanie zarówno legalności jak i zasadności decyzji (por. B. Adamiak, J. Borkowski, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Warszawa 2006, s. 570). Jest ono niesformalizowanym środkiem zaskarżenia, który nie wymaga ani szczegółowego uzasadnienia, ani także szczególnej formy. Z odwołania musi jednak wynikać, że strona jest niezadowolona z określonego rozstrzygnięcia organu I instancji. W przepisach kpa nie ma przepisu dopuszczającego wniesienie odwołania tylko od części decyzji pierwszej instancji, zatem należy przyjąć, że taka możliwość istnieje. W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że dopuszczalność zaskarżenia oraz wzruszenia decyzji jedynie w części istnieje w sytuacji, gdy pozostałe zawarte w takiej decyzji rozstrzygnięcia mogą samodzielnie funkcjonować w obrocie prawnym.

Skoro zatem orzeczenie I instancji w niniejszej sprawie zostało zaskarżone wyłącznie w części dotyczącej wysokości potrącenia kwoty za nasadzenia roślinne to wskazać należy, iż nawet uznając, że w niniejszym postępowaniu zarzut ten może zostać zbadany, to rozstrzygnięcie w Wojewody [...] z 2010 r. nie mogło samodzielnie funkcjonować w obrocie prawnym, bowiem dokonane potrącenie miało bezpośredni wpływ na wysokość ustalonego odszkodowania.

Podsumowując Sąd uznał, że decyzje obu instancji są zgodne z prawem, zaś zarzuty skarżącej są niezasadne. Stwierdzić też należy, iż organy orzekające w sprawie wnikliwie, wszechstronnie i rzetelnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy, szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi się kierowały przy rozstrzyganiu sprawy oraz przekonująco uzasadniły swoje decyzje zgodnie z art. 107 § 3 kpa – zyskując całkowitą aprobatę Sądu.

Wobec powyższego, Sąd na podstawie art. 151 w związku z art. 119 pkt 2 i art. 120 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) orzekł jak w sentencji wyroku.