Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 190/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-10-23 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 145 ust. 1
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
article: par. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Emilia Lewandowska (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Marta Kołtun-Kulik Sędzia WSA Iwona Maciejuk Protokolant starszy referent Agnieszka Bieniewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 października 2014 r. sprawy ze skargi D. W., A. W., R. W., A. W. i K. W. na decyzję Ministra Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] listopada 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, decyzją z [...] listopada 2013 r. nr [...], uchylił decyzję Wojewody [...] z [...] kwietnia 2012 r. w pkt. 2 i w tym zakresie orzekł o przyznaniu odszkodowania w kwotach: [...] zł. na rzecz D. W., po [...] zł. na rzecz A. W., R. W. i A. W. oraz [...] zł. na rzecz K. W., a w pozostałej części utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

Z ustaleń organu odwoławczego wynika, że nieruchomość położona w [...] obrębie [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] nr [...] z [...] lipca 2012 r., została przeznaczona pod budowę obwodnicy [...] w ciągu drogi krajowej nr [...].

Wojewoda [...] decyzją z [...] kwietnia 2012 r. orzekł w pkt. 1 o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości [...] zł. w tym [...] zł. wartość nieruchomości, [...]zł. powiększenie odszkodowania z tytułu wydania nieruchomości oraz [...] zł. powiększenie odszkodowania z tytułu zabudowania nieruchomości budynkiem mieszkalnym. Podstawę dla ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość, przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, stanowi operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] listopada 2012 r. przez rzeczoznawców majątkowych E. W. i U. W. Autorki operatu ustaliły, że zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...], zmienionego uchwałą nr [...] Rady Gminy w [...] w dniu [...] marca 20011 r., przedmiotowa nieruchomość usytuowana jest na obszarze przeznaczonym pod tereny ulic głównych – dróg regionalnych.

Rzeczoznawcy majątkowi, wyceniając grunt zastosowali podejście porównawcze,

metodą korygowania ceny średniej. Wyceny składników budowlanych dokonano przy użyciu podejścia kosztowego, metody kosztów odtworzenia. Natomiast wartość nasadzeń została ustalona w podejściu mieszanym, metodą kosztowo-dochodową. Na potrzeby wyceny przebadano rynek transakcji nieruchomościami gruntowymi, przeznaczonymi pod drogi, w okresie od grudnia 2010 r. do listopada 2012 r. na terenie [...]. W związku z niewystarczającą liczbą transakcji nieruchomościami drogowymi rynek poszukiwań poszerzony został o powiaty [...],[...] i miasto [...] oraz powiat [...] z miastem [...]. Do ostatecznej analizy biegłe wybrały 11 nieruchomości i porównały je z szacowaną nieruchomością pod względem cen rynkowych wpływających nad różnice ich wartości. Organ przytoczył treść przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) mających zastosowanie w sprawie i uznał, że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo. Tym samym, w ocenie organu, brak jest podstaw do podważenia ustaleń biegłych w zakresie szacowanej wartości gruntu. Odnosząc się do przyjęcia przez biegłe przedziału cenowego na poziomie od [...] zł/m2 do [...] zł/m2 oraz określenie stopnia zużycia naniesień organ wyjaśnił, że wybór nieruchomości porównawczych i określenie wartości i stanu nieruchomości należy do warsztatu rzeczoznawcy majątkowego.

Przepis art. 18 ust. 1 f ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. jednoznacznie wskazuje, że powiększenie odszkodowania o 10 000 zł. związane jest z zamieszkiwaniem w budynku posadowionym na gruncie przeznaczonym pod inwestycję publiczną przez właściciela lub użytkownika wieczystego. Z oświadczeń złożonych przed notariuszem w dniu [...].11.2012 r. podczas sporządzania aktu poświadczenia dziedziczenia wynika, że w budynku posadowionym na wycenionym gruncie zamieszkiwały wszystkie współwłaścicielki oprócz K. W., która mieszkała w [...]. Wobec tego organ odwoławczy uchylił decyzję Wojewody [...] z [...].04.2012 r. w pkt. 2 i w tym zakresie orzekł o ustaleniu odszkodowania powiększając kwotę odszkodowania o należny bonus tylko tym osobom, które spełniły przesłankę w postaci zamieszkiwania w budynku objętym inwestycją drogową. Wobec tego kwotę [...] zł. podzielono na osoby, które ten budynek zamieszkiwały.

W skardze na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej D. W., A. W., R. W., A. W. i K. W. zarzuciły naruszenie przepisów art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. polegające na uchybieniu obowiązkowi wszechstronnego i wyczerpującego ustalenia stanu faktycznego sprawy, w szczególności zaś poprzez oparcie rozstrzygniecie w sprawie na niepełnej opinii biegłych, która winna zostać uzupełniona o kwestie przedstawione w uzasadnieniu skargi. Mając na uwadze powołane zarzuty skarżące wniosły o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...] z [...] listopada 2013 r. oraz zasadzenie kosztów postępowania według norm prawem przepisanych.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Rozwoju wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki sąd administracyjny zważył co następuje:

Skarga jest nieuzasadniona.

Istota niniejszej sprawy sprowadza się do tego, czy organy administracji ustalając wysokość odszkodowania mogły oprzeć się na opinii sporządzonej w dniu [...] listopada 2012 r. przez rzeczoznawców majątkowych E. W. i U. W., uznając sporządzony przez nie operat szacunkowy za zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. W ocenie Sądu, wydanie przez organ decyzji odszkodowawczej w oparciu o ten operat, nie może zostać uznane za naruszenie prawa.

Zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzania Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.) w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba, że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawcy majątkowi zastosowały się do reguł wyceny nieruchomości określonych w cytowanym § 36 rozporządzenia. Wynika bowiem z treści operatu, że zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...], zmienionego uchwałą nr [...] Rady Gminy w [...] w dniu [...] marca 2011 r., wyceniona nieruchomość usytuowana jest na obszarze przeznaczonym pod tereny ulic głównych – dróg regionalnych. Rzeczoznawcy zastosowały podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Natomiast wyceny składników budowlanych dokonano przy użyciu podejścia kosztowego, metody kosztów odtworzenia. Z bazy danych zostało wybranych jedenaście transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi. W związku z niewystarczającą liczbą transakcji nieruchomościami drogowymi na rynku lokalnym, rynek poszukiwań został poszerzony o powiaty [...],[...], miasto [...] oraz powiat [...] z miastem [...], a więc poszukiwaniami objęto rynek regionalny do czego upoważnia powołany § 36 rozporządzenia w ust. 2. Zgodnie z art. 145 ust 1 ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając okoliczności wymienione w tym przepisie. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Większość uzasadnienia skargi sprowadza się do zarzutu, że nieruchomości przyjęte do porównań nie spełniają warunków nieruchomości podobnej, gdyż były zajęte pod drogi gminne, a wyceniany grunt był przeznaczony pod drogę krajową. Zarzut ten należy uznać za nieuzasadniony, gdyż wskazana okoliczność w ogóle nie ma znaczenia dla wyceny. Okolicznością bowiem o podstawowym znaczeniu dla ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejmowane pod drogi jest to, czy w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nieruchomość była przeznaczona na ten cel. Natomiast bez znaczenia jest tu kategoria drogi pod jaką zajęta jest wyceniana nieruchomość i nieruchomości przyjęte do porównania.

Należy mieć na uwadze, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 kpa, stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Ocena operatu przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Również ustawowy zakres kontroli legalności rozstrzygnięć administracyjnych przypisanych sądowi administracyjnemu nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego jakie składają się na sporządzony w danej sprawie operat szacunkowy. Do takich wiadomości specjalnych należy określenie stopnia zużycia naniesień budowlanych na wycenionym gruncie a także cechy gruntu wycenionego przyjęte dla obliczenia wartości współczynników korygujących, co także jest kwestionowane w skardze. Przyjęcie w bazie nieruchomości transakcji z przedziału czasowego od grudnia 2010 r. do października 2011 r., przy przyjęciu przez biegłe trendu czasowego w badanym okresie jako równego 0 również nie dyskwalifikuje operatu jako dowodu dla ustalenia wartości wycenionej nieruchomości. Zarzut skargi, że transakcje z pozycji 1 i 10 nie dotyczą nieruchomości przeznaczonych pod drogi tylko pod przepompownie ścieków jako gołosłowny nie podlega uwzględnieniu. Nie jest zasadny zarzut, że odszkodowanie powinno obejmować całość podziemnej piwniczki a nie tylko część ulokowaną na działce nr [...] przejętej pod drogę. Odszkodowanie za nieruchomości przejęte na własność Skarbu Państwa w trybie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych należne jest tylko za wywłaszczoną nieruchomość.

W świetle powyższych ustaleń oraz mając na uwadze to, że operat nie zawiera pomyłek ani istotnych braków lub niejasności oraz, że zawiera wszystkie konieczne elementy wymagane § 56 rozporządzenia Sąd nie znajduje żadnych podstaw do kwestionowania przyjętego przez organy operatu w granicach określonych w art. 145 § 1 pkt. 1 lit. c p.p.s.a. Należy także wskazać, że samo subiektywne przekonanie osób zainteresowanych uzyskaniem jak najwyższego odszkodowania o nieprawidłowości sporządzonego w tym celu operatu, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia wiarygodności takiego operatu. Zatem organ dysponując prawidłowym operatem miał podstawy ustalić na jego podstawie odszkodowanie.

Z powyższych względów Sąd na zasadzie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji wyroku.