Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 1100/06
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2007-03-14 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję

SENTENCJA

Dnia 14 marca 2007 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Anna Stępień (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski, Asesor WSA Renata Kubot-Szustowska, Protokolant Asystent sędziego Piotr Pietrasik, po rozpoznaniu w dniu 14 marca 2007 roku na rozprawie sprawy ze skargi B. M. i E. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. solidarnie na rzecz E. i B. M. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów sądowych.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta Ł. na podstawie art. 59 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 2 pkt 2 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na przebudowie oraz nadbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, przewidzianej do realizacji na terenie działki o nr ew. [...], położonej w Ł. przy ul. K. 35.

Jako jeden z warunków dotyczących wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego - w punkcie 3 ust. 1 lit. e decyzji - organ określił dopuszczalną geometrię dachu dla planowanej inwestycji jako dach "płaski" o spadku do 15o.

W uzasadnieniu tejże decyzji organ wskazał, iż wnioskiem z dnia 8 maja 2006 roku E. M. i B. M. wystąpili do Prezydenta Miasta Ł. o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji obejmującej nadbudowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego o kondygnację (poddasze) mieszkalną oraz przebudowę zespołu wejściowego na terenie nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy K. 35.

Podniesiono, że decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta Ł. ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, z warunkiem geometrii dachu, jak wyżej.

Od tej decyzji E. M. i B. M. wnieśli odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł., domagając się jej zmiany w zakresie geometrii dachu poprzez ustalenie spadku do 40o, ewentualnie o uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia.

Zarzucili decyzji naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 107 § 3 kodeksu postępowania administracyjnego.

Po rozpatrzeniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] uchyliło zaskarżony akt i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji.

Po ponownym rozpatrzeniu organ I instancji wskazał, iż przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenie, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w związku z tym określenie sposobu zagospodarowania terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy zgodnie z art. 4 ust. 2 i 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Decyzja została opracowana na podstawie wykonanej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu dla obszaru analizowanego, odnoszącej się do terenu i przedmiotu, których decyzja dotyczy, stanu prawnego i faktycznego terenu oraz łącznego spełnienia warunków art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Działka znajduje się na terenie zrealizowanego osiedla budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego, w kwartale ulic O., Z. i K.

Domy mieszkalne, występujące w analizowanym terenie, w przeważającej części są dwukondygnacyjne, często z wysokimi piwnicami, dachy płaskie, kopertowe. Tylko w jednym przypadku, na działce zlokalizowanej na końcu K. – pod numerem 37, powstał budynek z wysokim, dwuspadowym dachem, który zdecydowanie odbiega swoją formą od innych domów.

W decyzji organ nie uwzględnił wnioskowanej przez strony zmiany formy dachu na dach wielospadowy o spadku ok. 400, ponieważ w jego ocenie, zmiana ta naruszałaby istniejący ład przestrzenny, czego przykładem jest budynek przy ul. K. 37 ( nie wpisujący się w otoczenie, o obcej formie).

Od powyższej decyzji E. M. i B. M. wnieśli odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł..

Domagali się w nim zmiany zaskarżonej decyzji w zakresie geometrii dachu poprzez ustalenie spadku dachu do 40%, ewentualnie o uchylenie decyzji.

Zarzucili naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędną jego wykładnię oraz błąd w ustaleniach faktycznych, mający wpływ na rozstrzygnięcie, poprzez przyjęcie, iż w analizowanym obszarze znajduje się wyłącznie jeden dom o spadzistym dachu.

W uzasadnieniu odwołania strony wskazały, iż w analizowanym przez organ obszarze, tj. w kwartale ulic O., K. i Z., znajdują się domy o dachach płaskich oraz kopertowych, ale także znajdują się liczne domy o dachach o większym niż 25o spadku dachu.

Ponadto wskazali, iż sporny budynek, którego planują przebudowę, z jednej strony graniczy z budynkiem oznaczonym na mapie nr 33 - o kopertowej konstrukcji dachu, z drugiej zaś strony graniczy z budynkiem oznaczonym na mapie nr 37 - o spadzistej konstrukcji dachu, do którego inwestor zamierza nawiązać.

E. M. i B. M. podnieśli, iż domy o nr 35 i 37 położone są na końcu ulicy K. i wnioskowana zmiana konstrukcji dachu nie odbiegałaby rażąco od otaczającej zabudowy. Nadto odwołujący się wskazali, iż dom o nr 37 nie jest jedynym budynkiem o spadzistym dachu położonym w "analizowanym obszarze". Na rogu ul. K. i P. położony jest dom o wielospadowym dachu oraz od ulicy O. sporny dom graniczy z 2 domami o spadzistym dachu. Strony dodały także, iż w chwili obecnej sporny dach ma spadek ok. 240 i tym bardziej nieuzasadnione jest decyzja zakładająca 150 spadek dachu. Sporny dom stoi od 70 lat i do tej pory 240 spadek dachu wpisywał się w otoczenie. Niezrozumiałe dla strony jest wydanie decyzji o 150 spadku dachu i uniemożliwienie chociażby zachowania obecnego 240 spadku dachu.

E. M. i B. M. stwierdzili także, iż zamiarem planowanej inwestycji nie jest nadbudowa nowej kondygnacji, ale adaptacja poddasza do celów użytkowych. W chwili obecnej kąt nachylenia dachu uniemożliwia swobodne poruszanie się po poddaszu. Zmieniając kąt nachylenia dachu do 40o i podwyższając w niewielkim stopniu ściany zewnętrzne budynku inwestor zamierzał osiągnąć odpowiednią wysokość pomieszczeń na strychu przy stosunkowo niewielkim nakładzie finansowym. Wyrażając zgodę na dach o spadku do 15o sytuacja inwestora ulegnie pogorszeniu, bowiem w chwili obecnej dom posiada dach o spadku wynoszącym prawie 25o.

Po rozpatrzeniu odwołania, decyzją z dnia [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa, art. 59 i 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu Kolegium wskazało, iż ustalenie warunków zabudowy następuje w przypadku łącznego spełnienia warunków wymienionych w art. 61 ust. 1 ustawy. Wprowadzona przez ustawodawcę zasada tzw. "dobrego sąsiedztwa" polega na tym, że na terenach nie objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego może być prowadzona działalność inwestycyjna, ale pod warunkiem, że ma ona charakter dopełnienia lub kontynuacji istniejącego zagospodarowania zarówno w odniesieniu do formy, jak i rodzaju inwestycji.

Zasada ta wskazuje na konieczność dostosowania nowej zabudowy, jej gabarytów, formy architektonicznej do istniejącej zabudowy, w taki sposób, aby nowe rozwiązania architektoniczne nie naruszały istniejącego ładu przestrzennego. Dlatego istniejące już rozwiązania architektoniczne stanowią swego rodzaju odniesienie dla nowej zabudowy, dla której rozstrzygnięcie zapada w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy.

Wyniki analizy urbanistycznej w niniejszej sprawie wykazały, że wnioskowana inwestycja jest na terenie zrealizowanego osiedla mieszkaniowego jednorodzinnego o jednorodnej architekturze, wyrażającej się w prostych formach budynków, zbliżonej wielkości działek i zagospodarowaniem działek w podobny sposób.

Budynki mają płaskie dachy, a tylko jeden budynek przy ul. K. 37 ma dach wielospadowy, zdecydowanie odbiegający swoją formą od dachów innych domów. Według ustaleń Kolegium realizacja inwestycji przy ul. K. 37 nastąpiła na podstawie planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta Łodzi, zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w Łodzi z dnia 2 czerwca 1993 roku. Obowiązujące wówczas ustalenia nie formułowały wymagań dotyczących formy dachu. W rozpoznawanej sprawie analiza wniosku przeprowadzona została w oparciu o zasady wynikające z obowiązujących przepisów i w ocenie Kolegium ustalenia z analizy zabudowy wykazały, że forma dachu wielospadowego znacznie odbiega od formy dachów płaskich, kopertowych, występujących w budynkach o bardzo jednorodnej architekturze i zastosowanie takiej formy dachu, jak we wniosku, spowoduje naruszenie ładu przestrzennego i charakteru zabudowy występującej na ul. K.

W dniu 21 listopada 2006 roku E. M. i B. M. wnieśli skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi.

W skardze strona wnioskuje o zmianę zaskarżonej decyzji w zakresie geometrii dachu poprzez ustalenie spadku dachu do 400, wskazując jednocześnie na naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędną jego wykładnię, oraz błąd w ustaleniach faktycznych, poprzez przyjęcie, iż w analizowanym obszarze znajduje się wyłącznie jeden dom o spadzistym dachu.

W uzasadnieniu skargi E. M. i B. M. ponowili zarzuty z odwołania i podnieśli, iż indywidualna decyzja o warunkach zabudowy nie może zastępować planu zagospodarowania przestrzennego i zmierzać do narzucenia jednostkowych warunków zabudowy.

Pojęcie "działki sąsiedniej" powinno być interpretowane funkcjonalnie i w konsekwencji wszystkie działki znajdujące się w obszarze analizowanym należy uznać za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Skarżący wskazali, iż zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) obszar analizowany wyznacza się wokół działki, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, a granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy w odległości nie mniejszej niż 50 metrów. Granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość działki objętej wnioskiem.

W analizowanym przez organ obszarze, tj. kwartale ulic O., K. i Z., znajdują się domy o dachach płaskich oraz kopertowych, ale także znajdują się liczne domy o dachach o większym niż 25o spadku dachu. Ponadto skarżący wskazali, iż sporny budynek, którego planują przebudowę, z jednej strony graniczy z budynkiem oznaczonym na mapie nr 33, o kopertowej konstrukcji dachu, z drugiej zaś strony graniczy z budynkiem oznaczonym na mapie nr 37, o spadzistej konstrukcji dachu, do którego inwestor zamierza nawiązać.

Skarżący podnieśli ponadto, iż domy o nr 35 i 37, położone są na końcu ulicy K., i wnioskowana zmiana konstrukcji dachu, nie odbiegałaby rażąco od otaczającej zabudowy, zwłaszcza, że w przyjętym obszarze analizowanym dom o nr 37 nie jest jedynym domem o spadzistym dachu.

Ponadto skarżący stwierdzili, iż skoro wyrażono zgodę na spadzistą konstrukcję dachu w sąsiednim budynku o nr 37, brak jest podstaw, aby graniczący z nim budynek o nr 35 miał - wbrew woli inwestora - spadek do 150.

W ocenie skarżących nie ma znaczenia okoliczność, iż warunki zabudowy na posesji nr 37 zostały ustalone na podstawie obowiązującego wówczas planu zagospodarowania przestrzennego, gdyż w niniejszej sprawie bada się przesłanki z art. 61 ust 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, a przedmiotowy dom pozostaje w sąsiedztwie.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna.

Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem.

Natomiast w myśl art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) – powoływanej dalej jako p.p.s.a. - sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie:

1/ uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, jeżeli stwierdzi:

a/ naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,

b/ naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,

c/ inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy;

2/ stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach;

3/ stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub innych przepisach.

Z wymienionych przepisów wynika, iż sąd bada legalność zaskarżonej decyzji pod kątem jej zgodności z prawem materialnym, określającym prawa i obowiązki stron oraz z prawem procesowym, regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej.

Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a. ).

Wychodząc z tych przesłanek Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził, iż zaskarżona decyzja została wydane z naruszeniem przepisów prawa materialnego i naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy.

Podstawę prawną w niniejszej sprawie stanowią przepisy ustawy z dnia z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.) oraz wydane w oparciu o delegację ustawową, wynikającą z art. 61 ust. 6 tej ustawy, przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( Dz.U. Nr 164, poz. 1588 ).

Bezspornym jest, iż dla terenu, na którym znajduje się działka o nr ew. [...], położona w Ł. przy ul. K. 35, brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co oznacza, że inwestor zobowiązany był do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Stosownie bowiem do treści art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zasadą jest, że ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie zaś z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, natomiast sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Stosownie do art. 59 ust. 1 cytowanej ustawy zmiana zagospodarowania terenu, w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy, przy czym przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio

W rozpoznawanej sprawie nie mamy do czynienia z budową nowego obiektu budowlanego, lecz z przebudową, a więc z robotami budowlanymi, które wymagają decyzji o pozwoleniu na budowę. Nie zachodzą przy tym okoliczności wyłączające obowiązek uzyskania decyzji o warunkach zabudowy na podstawie art. 50 ust. 2 w związku z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gdyż co prawda roboty nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania i użytkowania terenu, lecz ulega zmianie forma architektoniczna.

Stosownie do art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2. teren ma dostęp do drogi publicznej;

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy terenu musi być poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy ( § 3 ust. 1 rozporządzenia ). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej lub katastralnej, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów ( § 3 ust. 2 rozporządzenia). Przy czym obszar analizowany to teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcję oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania ( § 2 pkt 4 rozporządzenia).

W rozpoznawanej sprawie kwestię sporną między stronami stanowi ustalenie geometrii dachu dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Wskazany w decyzji ustalającej warunki zabudowy 15 – stopniowy kąt nachylenia dachu budynku został ustalony przez organ I instancji po przeprowadzonej analizie funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania terenu występującej w tzw. "obszarze analizowanym".

Zdaniem Sądu, w tym składzie, organy w swoich decyzjach oparły się na błędnie przeprowadzonej analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, stanowiącej podstawę do wydania decyzji w przedmiocie warunków zabudowy. Jakkolwiek bowiem za prawidłowe możnaby uznać wyznaczenie obszaru analizowanego (co wynika z załączonej do akt sprawy mapy), tym niemniej dokonano błędnej interpretacji "zasady dobrego sąsiedztwa", wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w odniesieniu do "zasady ładu przestrzennego", wynikającej z art. 2 pkt 1 tejże ustawy.

Interpretacja zasady dobrego sąsiedztwa w istotny sposób determinuje treść wykonywania prawa własności nieruchomości, ograniczając je w wielu przypadkach. Ograniczenie właściciela w prawie do korzystania z nieruchomości powinno być wyraźnie uzasadnione, zwłaszcza że w myśl przepisu art. 1 ust. 2 pkt 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, uwzględnianie prawa własności w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi jedną z podstawowych zasad obowiązującego w tym zakresie porządku prawnego.

Uzasadnienie ograniczenia lub wyłączenia prawa właściciela do zabudowy należącej do niego nieruchomości wyłącznie obowiązywaniem zasady dobrego sąsiedztwa w ujęciu "ścisłym" [uznanie za sąsiednie także tych z nieruchomości (działek), które nie graniczą ze sobą, znajduje też potwierdzenie w orzecznictwie sądowym] jest - jak się wydaje - niewystarczające. Zasada ta nie jest bowiem sama w sobie wartością i to w dodatku wyżej cenioną od prawa podmiotowego właściciela nieruchomości, lecz środkiem ochrony i urzeczywistniania innej - naczelnej - zasady prawa zagospodarowania przestrzennego, ujętej w przepisach ogólnych ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a mianowicie zasady ładu przestrzennego, która - zgodnie z art. 1 ust. 1 cyt. ustawy. - wraz z zasadą zrównoważonego rozwoju stanowi podstawę działań planistycznych (Tomasz Bąkowski "Zasada dobrego sąsiedztwa w ustawie z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym" - Gdańskie Studia Prawnicze 2005/14/391).

W ocenie Sądu nie znajduje uzasadnienia argumentacja zawarta w zaskarżonej decyzji, stanowiąca, iż wnioskowana przez strony forma dachu w sposób znaczny odbiega od formy dachów występujących w obszarze analizowanym, co spowoduje naruszenie ładu przestrzennego oraz charakteru zabudowy ulicy K.

Z przeprowadzonego przez organ I instancji badania urbanistycznego wynika bowiem, iż w obrębie analizowanego obszaru znajdują się domy o dachach płaskich i kopertowych, ale także znajduje się jeden dom przy ulicy K. 37 z dwuspadowym dachem o kącie nachylenia 500.

Dla zamierzenia inwestycyjnego skarżących szczególne znaczenie ma budynek znajdujący się przy ul. K. 37. Budynek ten jest ostatnim budynkiem na ulicy K. i z jednej strony ulicy graniczy z parkiem, z drugiej zaś strony bezpośrednio graniczy z budynkiem skarżących, a ponadto jest dostępny z tej samej drogi publicznej, co dom skarżących.

W ocenie Sądu do pojęcia "działki sąsiedniej" w niniejszej sprawie należy przede wszystkim zaliczyć budynek znajdujący się przy ulicy K. 37, gdyż budynek ten spełnia przesłanki określone w art. 61 ust.1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz pozwala na ustalenie warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego skarżących.

Sąd nie podziela argumentacji zawartej w zaskarżonej decyzji, iż zastosowanie wnioskowanej formy dachu spowoduje naruszenie ładu przestrzennego i charakteru zabudowy występującego na ulicy K.

Należy bowiem zauważyć, iż wnioskowana przez skarżących zmiana geometrii dachu w większym stopniu będzie nawiązywać do nieruchomości sąsiedniej znajdującej się przy ulicy K. 37 niż ma to miejsce obecnie. Nie bez znaczenia pozostaje także fakt, iż nieruchomość sąsiednia, do której chcą nawiązać skarżący, jest ostatnią nieruchomością na ulicy K., graniczącą z parkiem. Okoliczność ta powoduje, iż ewentualna zmiana geometrii dachu, wnioskowana przez skarżących, będzie wpasowywać się w istniejące od tej strony ulicy K. otoczenie, a sąsiadujące ze sobą nieruchomości przy ulicy K. 35 i K. 37 będą tworzyć pewną całość architektoniczną, powodując stopniowe obniżenie formy dachu, nie zaburzając przy tym istniejącego ładu przestrzennego i charakteru zabudowy ulicy, a wręcz je poprawiając.

W ocenie Sądu nie znajduje także uzasadnienia tak restrykcyjne ustalenie przez organy dopuszczalnej do 150 geometrii dachu dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego, skoro w obecnym kształcie sporny budynek posiada dach o kącie nachylenia 250. Ustalenie dopuszczalnej geometrii dachu do 150 spowodowałoby konieczność podniesienia wysokości budynku o kolejną kondygnację i całkowitą zmianę architektoniczną dla zamierzenia inwestycyjnego skarżących.

Reasumując, stwierdzić należy, iż zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy, skutkiem czego zachodzi konieczność uchylenia zaskarżonej decyzji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 p.p.s.a.

.