Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VI SA/Wa 2998/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-04-24 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 188 ust. 2 pkt 3, art. 186 ust. 1, art. 185 ust. 1 pkt 1 i ust. 2
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Olechniewicz (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Małgorzata Grzelak Sędzia WSA Piotr Borowiecki Protokolant st. ref. Katarzyna Zielińska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 kwietnia 2014 r. sprawy ze skargi R. J. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] lipca 2013 r. nr [...] w przedmiocie nałożenia kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia licencji zawodowej zarządcy nieruchomości oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lipca 2013 r. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej (dalej "MTBiGM") utrzymał w mocy decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] listopada 2011 r. orzekająca o zastosowaniu wobec zarządcy nieruchomości – R.J. (dalej "Skarżący") kary dyscyplinującej w postaci zawieszenia licencji na okres 3 miesięcy.

Decyzje zostały wydane w następującym stanie faktycznym i prawnym.

W związku ze skargą członków wspólnoty mieszkaniowej przy Al. [...] i ul. [...] w S. wobec ww. zarządcy nieruchomości, w której zarzucono mu naruszenie przepisów prawa oraz działania niekorzystne dla wspólnoty mieszkaniowej zostało wszczęte postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Zarzuty dotyczyły m.in. nieprawidłowości w rozliczeniach wniesionych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu za 2008 i 2009 r., odmowy udostępnienia do kontroli dokumentacji finansowej wspólnoty mieszkaniowej oraz braku dbałości o prestiż zawodu zarządcy nieruchomości.

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego stwierdziła, że Skarżący jako zarządca nieruchomości swym postępowaniem naruszył przepisy prawa w stopniu uzasadniającym orzeczenie kary dyscyplinarnej i wystąpiła o zastosowanie wobec zarządcy nieruchomości kary określonej w art. 188 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 z późn. zm., dalej "u.g.n."), tj. kary zawieszenia licencji zawodowej na okres 3 miesięcy.

Zdaniem Komisji Odpowiedzialności Zawodowej Skarżący naruszył art. 186 ust. 1, art. 185 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 u.g.n.

Minister Infrastruktury, na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego przeprowadzonego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, decyzją z dnia [...] listopada 2011 r., orzekł o zastosowaniu wobec Skarżącego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia licencji na okres 3 miesięcy.

W uzasadnieniu przychylił się do wyników postępowania wyjaśniającego przeprowadzonego Komisję Odpowiedzialności Zawodowej badającej sprawę. Stwierdził, że obowiązkiem zarządcy nieruchomości jest wykonywanie czynności zawodowych na rzecz właściciela nieruchomości zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

W ocenie organu Skarżący nie wypełnił obowiązku wynikającego z art. 186 ust 1 u.g.n., przez: naruszenie art. 185 ust. 1 pkt 1 u.g.n. z uwagi na brak staranności przy prowadzeniu właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości, przejawiające się w przygotowaniu różnych sprawozdań finansowych, brak szczególnej staranności przy wykonywaniu czynności zawodowych przejawiający się w zachowaniu całkowitej bierności na prośby o udostępnienie dokumentacji wspólnoty oraz naruszenie 185 ust. 2 u.g.n. przez wykonywanie przez wiele lat czynności zawodowych na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomości niezawierającej postanowień, o którym mowa w ww. przepisie.

W uzasadnieniu wyjaśnił, iż przepisy prawa nie dopuszczają, aby zarządca nieruchomości dowolnie dysponował środkami wspólnoty mieszkaniowej, przekraczając ich wysokość ustalona w planie gospodarczym.

W ocenie organu wprowadzenie nowych przepisów prawa budowlanego, nakładających obowiązek wykonywania dodatkowych przeglądów i jednocześnie usunięcia usterek, wówczas, gdy są wykazane w protokołach sporządzonych z ww. przeglądów, nie mogło spowodować, że zarządca nieruchomości samodzielnie będzie decydował o wydatkach z tego zakresu, a poniesione wydatki będzie w sprawozdaniach finansowych wpisywał w różnych pozycjach.

Odnośnie utrudnień w dostępie do dokumentacji finansowej wspólnoty finansowej podkreślił, że sposób realizacji ww. prawa, mając na względzie ilość pism kierowanych do Skarżącego w tej sprawie, pozwalał stwierdzić, iż nie udostępniał on ww. dokumentacji.

W konsekwencji stwierdził brak podstaw do zmiany ustaleń dokonanych przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej i przyjętych przez organ w zakresie naruszenia przepisów prawa przez zarządcę nieruchomości. W skutek czego stwierdzono naruszenie przez Skarżącego przepisów prawa, podlegające odpowiedzialności zawodowej, określonej w art. 188 ust. 1 u.g.n. i orzekł wobec niego karę dyscyplinarną w postaci zawieszenia licencji zawodowej na okres 3 miesięcy.

Skarżący pismem z dnia [...] stycznia 2012 r. złożył wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy, zarzucił brak właściwej analizy przekazanych przez siebie dokumentów oraz wniósł o oddalenie skargi jako bezzasadnej.

Pismem z dnia [...] stycznia 2012 r. MTBiGM przekazał całość sprawy Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu ponownego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Jednocześnie zalecił zbadanie w ponownym postępowaniu, czy Skarżący, wykonując czynności w zakresie zarządzania ww. nieruchomością w sprawie przedstawionej w skardze członków wspólnoty mieszkaniowej z dnia [...] listopada 2009 r. oraz z dnia [...] czerwca 2010 r., wypełnił obowiązki, o których mowa w art. 186 u.g.n.

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego stwierdziła, że Skarżący jako zarządca nieruchomości swym postępowaniem naruszył przepis art. 185, art. 186 ust. 3 u.g.n. i w związku z powyższym wnioskowała o zastosowanie kary dyscyplinującej w postaci zawieszenia licencji na okres 3 miesięcy.

MTBiGM zaskarżoną decyzją z dnia [...] lipca 2013 r. utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

Minister wskazał, że Skarżący w okresie objętym przedmiotową skargą odpowiadał zawodowo za wykonywane czynności zarządzania ww. nieruchomością. Czynności zarządzania były wykonywane na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną z dnia [...] września 1999 r. zawartą między wspólnotą mieszkaniową przy Al. [...] (obecnie Al. [...]) i ul. [...], a Zarządem Budynków "N." Spółka z o.o., reprezentowaną przez dyrektora zarządu - Skarżącego. W umowie nie wskazano osoby zarządcy nieruchomości odpowiedzialnego za wykonywanie czynności zarządzania przedmiotowymi nieruchomościami, jak również nie podano jego numeru licencji zawodowej. W umowie brakowało też oświadczenia zarządcy nieruchomości o posiadaniu przez niego obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody powstałe w związku z wykonywaniem czynności zawodowych. Ponadto w aktach sprawy znajduje się uchwała ww. wspólnoty mieszkaniowej z dnia [...] czerwca 2004 r. ustanawiająca zarząd wspólnoty mieszkaniowej w osobie Skarżącego oraz powierzająca zarządzanie nieruchomością, reprezentowanemu przez niego, Zarządowi Budynków "N." Spółka z o. o. W toku postępowania, Skarżący wskazał, że podjął w 2008 r. działania zmierzające do prawidłowego określenia stron zawartej umowy, w tym uzupełnienia braków dotyczących numeru licencji zawodowej zarządcy nieruchomości i jego oświadczenia o posiadanym ubezpieczeniu OC. Działania te nie zakończyły się jednak zawarciem stosownego aneksu do umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną.

W ocenie organu odwoławczego Skarżący wykonywał czynności zarządzania na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną niespełniającą wymogu zawartego w art. 185 ust. 2 u.g.n.

W ocenie organu odwoławczego, Skarżący w rozliczeniach wniesionych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu za 2008 r. nie ujął kosztów konserwacji, która przypadła na [...] kwartał 2008 r., tj. kwotę [...] zł. Jednocześnie za powyższy okres sporządził dwa rożne sprawozdania finansowe zawierające inne kwoty w ramach funduszu remontowego. W jednym omawianą powyżej kwotę zamieścił w kosztach funduszu remontowego, w drugim w kosztach zarządu. Wskazane działania miały świadczyć o nierzetelnym prowadzeniu przez niego ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną i stanowić naruszenie przepisu art. 185 ust. 1 pkt 1 u.g.n. oraz art. 29 ust. 1 i art. 30 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm., dalej "u.w.l.") przez nieczytelne przedłożenie właścicielom corocznego sprawozdania z pokrycia kosztów zarządu.

Organ drugiej instancji wskazał również na zasadność zarzutu odmowy udostępnienia do kontroli dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej Organ podkreślił, że zarządca nieruchomości zobowiązany do udzielania właścicielowi informacji na temat zarządzanej nieruchomości oraz udostępniania do kontroli dokumentów dotyczących zarządzanej nieruchomości nie stworzył warunków wzajemnej wymiany informacji, czym naruszył § 5 pkt 1 standardów zawodowych zarządców nieruchomości opisanych w załączniku do komunikatu Ministra Budownictwa z dnia 6 grudnia 2006 r. w sprawie uzgodnienia standardów zawodowych zarządców nieruchomości (Dz. Urz. MB z 2007 r. Nr 1 poz. 3), co z kolei stanowiło o naruszeniu art. 186 ust. 1 u.g.n., który zobowiązuje zarządcę nieruchomości do wykonywania czynności zawodowych w zgodzie ze standardami zawodowymi.

Potwierdzając zarzut dotyczący braku dbałości o prestiż zawodu zarządcy nieruchomości, MTBiGM odwołał się do przebiegu postępowania, z którego wynikał proces zarządzania nieruchomością opierał się na długotrwałym konflikcie zarządcy nieruchomości z częścią właścicieli. Skarżący nie wykazał przy tym, że jego wiedza interdyscyplinarna jest w stanie zmienić tą sytuację.

W konsekwencji, że Skarżący naruszył § 2, § 6 i § 8 standardów zawodowych zarządców nieruchomości opisanych w załączniku do komunikatu Ministra Budownictwa w sprawie uzgodnienia standardów zawodowych zarządców nieruchomości, co z kolei stanowi o naruszeniu art. 186 ust. 1 u.g.n., który zobowiązuje zarządcę nieruchomości do wykonywania czynności zawodowych w zgodzie ze standardami zawodowymi.

Reasumując organ odwoławczy przychylił się do wniosku Komisji Odpowiedzialności Zawodowej i stwierdził, że orzeczona w zaskarżonej decyzji kara dyscyplinarna, określona w art. 188 ust. 2 pkt 3 u.g.n., jest właściwa. Zdaniem MTBiGM w sprawie doszło do naruszenia art. 185 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 oraz art. 186 ust. 1 u.g.n. w związku z art. 29 ust. 1 i 3 oraz art. 30 ust. 1 pkt 2 u.w.l. oraz z naruszeniem § 2, § 5 pkt 1, § 6 i § 8 standardów zawodowych zarządców nieruchomości opisanych w załączniku do komunikatu Ministra Budownictwa w sprawie uzgodnienia standardów zawodowych zarządców nieruchomości. Przez co karę uznano za odpowiednią i stanowiącą wskazówkę co do dalszego sposobu wykonywania zawodu przez Skarżącego.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania ze względu na naruszenie:

1) art. 188 ust. 2 pkt 3 u.g.n. przez niewłaściwe zastosowanie w sprawie, skutkujące nałożeniem na Skarżącego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenie licencji zawodowej na okres 3 miesięcy,

2) ar. 7 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz . U. z 2008 r., Nr 229, poz. 1539 ze zm., dalej: "K.p.a.", przez naruszenie zasady praworządności oraz niewyjaśnienie wszelkich okoliczności sprawy,

3) art. 77 K.p.a. przez brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego przez organy administracji,

4) art. 88 K.p.a. przez dokonanie oceny stany faktycznego bez rozpatrzenia stanowiska strony Skarżącej i wydanie decyzji z pominięciem całokształtu materiału dowodowego.

W uzasadnieniu Skarżący ustosunkował się do poszczególnych zarzutów wskazując na bezpodstawność zastosowania wobec niego orzeczonej kary. Wskazał na konieczność dokonania zakwestionowanej korekty sprawozdania rocznego, jako wynikającego z obowiązku dokonywania dwukrotnych przeglądów i usuwania usterek w budynkach wspólnoty. W szczególności zaprzeczył, aby odmawiał dostępu do dokumentów wspólnoty osobom upoważnionym do ich przeglądania. W ocenie Skarżącego, dopełnił wszelkich ciążących na nim obowiązków zarządcy, wykonując je w sposób rzetelny i profesjonalny.

W odpowiedzi na skargę MTBiGM wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując zaprezentowane wcześniej stanowisko.

Na rozprawie w dniu 11 kwietnia 2014 r. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i umorzenie postępowania. Uzasadniając swój wniosek wskazał, iż w związku z ustawą z dnia 13 czerwca 2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów, sprawa stała się bezprzedmiotowa.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Na wstępie wyjaśnić należy, iż zgodnie z przepisem art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269, ze zm.), kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów, wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) - dalej: "p.p.s.a.", sprawowana jest przez sądy administracyjne w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracji publicznej konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, lub ewentualnie ustalenie, że decyzja lub postanowienie organu dotknięte jest wadą nieważności (art. 145 § 1 lit. a-c p.p.s.a.).

Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Wykładnia powołanego przepisu wskazuje, że Sąd ma nie tylko prawo, ale i obowiązek dokonania oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego, nawet wówczas, gdy dany zarzut nie został w skardze podniesiony. Z drugiej jednak strony, granicą praw i obowiązków Sądu, wyznaczoną w art. 134 § 1 p.p.s.a. jest zakaz wkraczania w sprawę nową. Granice te zaś wyznaczone są dwoma aspektami, mianowicie: legalnością działań organu oraz całokształtem aspektów prawnych tego stosunku prawnego, który był objęty treścią zaskarżonego rozstrzygnięcia.

Rozpoznając sprawę według powyższych kryteriów należy uznać, że skarga nie jest zasadna.

Sąd w pierwszej kolejności rozpatrzył złożony przez pełnomocnika Skarżącego na rozprawie w dniu 11 kwietnia 2014r. wniosek o umorzenie postępowania w sprawie w związku z przepisami ustawy z dnia 13 czerwca 2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów (Dz. U. z 2013 r. poz. 829).

Jak wynika z przepisów art. 8 pkt 14) ustawy z dnia 13 czerwca 2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów (Dz. U. z 2013 r. poz. 829) z dniem 1 stycznia 2014 r. uchylone został przepis art. 188 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), na podstawie którego były nakładane kary dyscyplinarne na zarządców nieruchomości. Natomiast zgodnie z art. 36 ust. 1 ww. ustawy, postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości wszczęte i niezakończone do dnia 1 stycznia 2014 r. umarza się. W przypadku orzeczenia wobec pośrednika w obrocie nieruchomościami lub zarządcy nieruchomości kary dyscyplinarnej jej zatarcie następuje z dniem 1 stycznia 2014 r. (ust. 2 powołanego artykułu).

Zauważyć należy, że zaskarżona decyzja MTBiGM została wydana w dniu [...] lipca 2013r., a więc w dacie, w której powyższe przepisy jeszcze nie obowiązywały. Tak więc organ drugiej instancji wydając zaskarżone rozstrzygnięcie nie mógł zastosować przepisów, które jeszcze nie obowiązywały, w konsekwencji nie mógł dopuścić się ich naruszenia. W przedmiotowej sprawie rozważenia wymaga ewentualne umorzenie postępowania sądowoadministracyjnego w oparciu o brzmienie powołanego powyżej art. 36 ust. 1 lub ust. 2 ustawy z dnia 13 czerwca 2013 r. Z okoliczności przedmiotowej sprawy wynika, iż postępowanie w niniejszej sprawie zostało zakończone decyzją ostateczną przed dniem 1 stycznia 2014r., a wiec przepis art. 36 ust. 1 powołanej ustawy nie może mieć zastosowania. Jeśli natomiast idzie o art. 36 ust. 2 tej ustawy to odnosi się on do zatarcia skazania, co jednak nie jest przedmiotem niniejszej sprawy. W związku z tym również ten przepis nie może mieć zastosowania w niniejszej sprawie. Zatem wniosek Skarżącego o umorzenie postępowania nie mógł zostać uwzględniony przez Sąd.

W rozpoznawanej sprawie wobec Skarżącego na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego przeprowadzonego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] listopada 2011 r., orzekł o zastosowaniu wobec Skarżącego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia licencji zawodowej na okres 3 miesięcy. MTBiGM decyzją z dnia [...] lipca 2013 r. utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

MTBiGM po analizie materiału dowodowego, w tym wyjaśnień złożonych przez zarządcę nieruchomości w postępowaniu wyjaśniającym przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej stwierdził, że wszystkie zarzuty wobec Skarżącego znalazły potwierdzenie w zebranym materiale dowodowym. W jego ocenie, Skarżący wykonywał czynności zarządzania nieruchomością Al. [...] i ul. [...] w S. z naruszeniem art. 185 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 oraz art. 186 ust. 1 u.g.n.

Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowią, że zarządca nieruchomości niewypełniający obowiązków, o których mowa w art. 186 u.g.n., podlega odpowiedzialności zawodowej (art. 188 ust. 1). W myśl zaś art. 186 ust. 1 wspomnianej ustawy (w brzmieniu obowiązującym w 2011 r.) zarządca nieruchomości jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 185 ust. 1 i ust. 1 a u.g.n., zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności. Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności w zakresie przykładowo wymienionym w art. 185 ust. 1 u.g.n.

Odnosząc się do zarzutów naruszenia prawa procesowego, zdaniem Sądu orzekającego, organy zebrały i w sposób wyczerpujący rozpatrzyły cały materiał dowodowy. Dokonana przez organy ocena materiału dowodowego była logiczna i zgodna z przepisami prawa i doświadczenia życiowego. Zawarte w decyzjach ustalenia dowodzą, że postępowanie dowodowe zostało przeprowadzone w sposób prawidłowy. Inna ocena dowodów w sprawie przez stronę skarżącą nie przesądza, że ocena organu jest błędna. O zastosowaniu powyższych zasad przez organ przy wydawaniu zaskarżonej decyzji świadczy jej uzasadnienie, w którym organ szczegółowo wyjaśnił powody rozstrzygnięcia.

Odnosząc się natomiast do zarzutu naruszenia prawa materialnego z interpretacji przepisów Skarżącego wynika, że zgodnie z art. 185 ust. 1 u.g.n. zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości. Istotnym dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie jest, że zarządca nieruchomości musi stosować wszystkie przepisy odnoszące się do wykonywania czynności zawodowych i za brak ich stosowania podlega odpowiedzialności zawodowej. Zatem materialną podstawę odpowiedzialności zawodowej może stanowić przepis art. 185 ust. 1 u.g.n., odnoszący się do obowiązku zapewnienia w zarządzanej nieruchomości właściwej gospodarki ekonomiczno - finansowej lub też art. 29 ust. 1 u.w.l., w którym określono warunki prowadzenia ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną i rozliczeń zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Ponadto zgodnie art. 30 ust. 1 pkt 2 u.w.l. zarządca jest obowiązany składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności. Stąd też, słusznie stwierdził organ, że działania niezgodne z ww. przepisami stanowią naruszenie art. 186 ust. 1 u.g.n. Skarżący przygotowywał dwa różne sprawozdania zawierające inne kwoty w ramach funduszu remontowego (w jednym kwotę [...] zł zamieścił w kosztach funduszu remontowego, w drugim w kosztach zarządu) i w ten sposób nie zapewnił wspólnocie mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. przy Al. [...] i ul. [...] w S. pełnych i rzetelnych informacji o sytuacji finansowej nieruchomości wspólnej. Wobec powyższego zarzuty skargi w tym zakresie nie były zasadne.

Odnosząc się do naruszenia art. 185 ust. 2 u.g.n. przez wykonywanie czynności zawodowych na podstawie umowy o zarządzenie nieruchomością niezawierającej postanowień, o której mowa w ww. przepisie, wskazać należy, iż zgodnie z art. 185 ust. 2 i ust. 4 u.g.n. zarządca nieruchomości lub podmiot prowadzący działalność z zakresu zarządzania nieruchomościami działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami. Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością.

W istocie omawiany przepis stanowi, że w umowie o zarządzanie nieruchomością wskazuje się w szczególności zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami. Oznacza to, że wprowadzenie tych postanowień do umowy jest obowiązkowe. Natomiast w sprawie czynności zarządzania były wykonywane na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną z dnia [...] września 1999 r. zawartą między wspólnotą mieszkaniową przy Al. [...] (obecnie Al. [...]) i ul. [...], a Zarządem Budynków "N." Spółka z o.o. reprezentowaną przez Skarżącego. W treści umowy nie wskazano osoby zarządcy nieruchomości odpowiedzialnego za wykonywanie czynności zarządzania przedmiotowymi nieruchomościami, jak również nie podano jego numeru licencji zawodowej. W umowie brak też jest oświadczenia zarządcy nieruchomości o posiadaniu przez niego obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody powstałe w związku z wykonywaniem czynności zawodowych. Jednocześnie w aktach sprawy znajduje się uchwała ww. wspólnoty mieszkaniowej z dnia [...] czerwca 2004 r. ustanawiająca zarząd wspólnoty mieszkaniowej w osobie Skarżącego oraz powierzająca zarządzanie nieruchomością, reprezentowanemu przez niego, Zarządowi Budynków "N." Spółka z o. o. W toku postępowania, Skarżący wskazał, że podjął w 2008 r. działania zmierzające do prawidłowego określenia stron zawartej umowy, w tym uzupełnienia braków dotyczących numeru licencji zawodowej zarządcy nieruchomości i jego oświadczenia o posiadanym ubezpieczeniu OC. Działania te jednak nie zakończyły się zawarciem stosownego aneksu do umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną, przez co - w ocenie Sądu - Skarżący wykonywał czynności zarządzania na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną niespełniającą wymogu art. 185 ust. 2 u.g.n.

Odnośnie kwestionowanego zarzutu odmowy udostępnienia do kontroli dokumentacji finansowej wspólnoty mieszkaniowej, argumentacja Skarżącego przywołana w skardze jest niezasadna. Realizacji praw właścicieli służą bowiem ich uprawnienia kontrolne względem zarządu (lub zarządcy). Takie uprawnienia przyznaje im m.in. art. 29 ust. 3 u.w.l. Do zakresu tych uprawnień wchodzi m.in. prawo kontroli działalności (art. 29 ust. 3 u.w.l.). Dlatego należy przyjąć, że treść art. 29 ust. 3 u.w.l., zgodnie z którą prawo kontroli zarządu służy każdemu właścicielowi, nie może być odczytywana w oderwaniu od innych przepisów ustawy. Oznacza to, że omawiany przepis, wprowadzając ogólne prawo właścicieli lokali do kontroli działalności zarządu, nie zawiera postanowień dotyczących innego sposobu prowadzenia tej kontroli niż wspólne, wymienione wcześniej działania właścicieli lokali (o których mowa w art. 18 ust. 1 i 2a, art. 20 ust. 2 i art. 30 ust. 2 pkt 2 i 3 u.w.l.). Wynika z niego natomiast, że nie można tych uprawnień kontrolnych żadnego z właścicieli lokali pozbawić. Wspólne sprawowanie kontroli nad działalnością zarządu nie oznacza natomiast odmawiania pojedynczym właścicielom lokali prawa do posiadania wiedzy o bieżących sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej oraz o bieżących poczynaniach zarządu związanych z nieruchomością wspólną. Prawo do otrzymywania od zarządu (lub zarządcy) takich informacji wynika, jak się wydaje, nie tylko z art. 27 i 29 ust. 3 u.w.l., ale pośrednio także z art. 26 u.w.l. (trudno bowiem pozbawionemu informacji właścicielowi stwierdzić, że zarząd źle wykonuje swoje obowiązki) oraz z art. 30 ust. 2 pkt 2 i 3 u.w.l. (ocena rządu powinna być dokonywana na podstawie pełnych i rzetelnych informacji). Zarząd lub zarządca powinni zatem udzielać właścicielom lokali informacji dotyczących spraw związanych z zarządem nieruchomością wspólną nie tylko w okresach rocznych, ale także w innych terminach, jeżeli właściciele lokali zwrócą się o udzielenie takich informacji. Do tych kwestii odniósł się także Sąd Apelacyjny w Warszawie, który w wyroku z dnia 26 czerwca 2008 r., I ACa 1382/07 (Apel.-W-wa 2009), nr 1, poz. 1, stwierdził, że: "Przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nie dają podstawy do całkowitego i bezwarunkowego pozbawienia członka wspólnoty prawa do otrzymania kserokopii dokumentacji związanej ze sprawowaniem zarządu nieruchomością wspólną. Dopuszczalne jest jednak wprowadzenie określonych rozwiązań organizacyjnych związanych z technicznymi aspektami realizacji uprawnień kontrolnych przez członka wspólnoty". Z tych stwierdzeń wynika obowiązek do udzielania właścicielowi informacji na temat zarządzanej nieruchomości oraz udostępniania do kontroli dokumentów dotyczących zarządzanej nieruchomości. Skarżący natomiast nie stworzył warunków wzajemnej wymiany informacji, czym naruszył § 5 pkt 1 standardów zawodowych zarządców nieruchomości opisanych w załączniku do komunikatu Ministra Budownictwa z dnia 6 grudnia 2006 r. w sprawie uzgodnienia standardów zawodowych zarządców nieruchomości (Dz. Urz. MB z 2007 r. Nr 1 poz. 3), co z kolei stanowiło naruszenie art. 186 ust. 1 u.g.n., który zobowiązuje zarządcę nieruchomości do wykonywania czynności zawodowych w zgodzie ze standardami zawodowymi.

W ocenie Sądu, wbrew opinii Skarżącego o prawidłowym wykonywaniu czynności zarządzania, nie znalazły one odzwierciedlenia w protokołach kontroli Komisji Odpowiedzialności Zawodowej oraz wydanych na ich podstawie decyzjach organów administracji. Należy zgodzić się z organami, iż zawód zarządcy nieruchomości wymaga profesjonalizmu i dbałości o prestiż zawodu. W przypadku jakichkolwiek konfliktów z właścicielami nieruchomości należących do wspólnoty wymagał od Skarżącego radzenia sobie z sytuacją konfliktową, co rzutowało na brak profesjonalnego podejścia do powierzonych czynności zarządzania.

W ocenie Sądu, ww. zarzuty stanowią o naruszeniu przepisu art. 186 ust. 1 u.g.n. Zgodnie z art. 186 ust. 1 u.g.n. zarządca nieruchomości jest zobowiązany do wykonywania czynności zawodowych, o których mowa w art. 185 ust. 1 ustawy zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. W związku z powyższym została przez organy nałożona stosowna kara, adekwatna do stopnia zawinienia Skarżącego. Działania organów w ww. zakresie były więc prawidłowe.

W ocenie Sądu dokonana przez organ ocena naruszeń prawa Skarżącego jako zarządcy, oparta o zebrany w sprawie materiał dowodowy, a w szczególności protokół końcowy sporządzony przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej uprawnia organ do nałożenia na Skarżącego tak surowej kary jaką jest zawieszenie licencji zawodowej na okres 3 miesięcy.

Reasumując stwierdzić należy, że organ orzekający w sprawie wnikliwie i wszechstronnie rozpatrzył stan faktyczny sprawy oraz szczegółowo wyjaśnił motywy, jakimi się kierował przy jej rozstrzyganiu.

Z przytoczonych wyżej powodów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.