Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 363/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-05-04 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Grzegorz Rząsa, Sędziowie sędzia WSA Tomasz Wykowski, sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran (spr.), Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 maja 2016 r. sprawy ze skargi E. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] grudnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z dnia [...] grudnia 2015 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy C. z dnia [...] października 2015 r. nr [...] ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego, zbiornika nieczystości płynnych - szamba szczelnego oraz niezbędnej infrastruktury technicznej na działce nr ew. [...] w miejscowości D., gmina C..

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy podał, w celu ustalenia wymagań dla planowanej nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, z powodu braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wyznaczono wokół przedmiotowej działki granice obszaru analizowanego i przeprowadzono na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym..

W ocenie Kolegium przeprowadzona analiza funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania przestrzennego spełnia wymagania, o jakich mowa w wyżej wymienionych przepisach w tym w szczególności wskazanym rozporządzeniu.

Teren inwestycji oznaczony jako działka nr [...] położony jest w obszarze zabudowy mieszkaniowej (zabudowa jednorodzinna o niskiej intensywności) z towarzyszącą zabudową gospodarczo-garażową. W przedmiotowym obszarze występuje też zabudowa letniskowa. Tak zabudowane działki sąsiednie - dostępne z tej samej drogi publicznej - pozwalają określić wymagania dotyczące nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu dla inwestycji będącej przedmiotem niniejszego postępowania. W ocenie Kolegium funkcja projektowanego budynku nie jest zatem sprzeczna z przeważającymi funkcjami otoczenia, natomiast proponowane rozwiązanie przestrzenne nawiązywać będą do zrealizowanych już budynków magazynowych.

Wskaźniki powierzchni zabudowy do powierzchni działek gruntu w obszarze analizowanym średnio wynosi 14%, przy czym w części opisowej sporządzonej analizy terenu szczegółowo wskazano wskaźniki zabudowy dla konkretnych nieruchomości z uwzględnieniem znajdującej się na nich zabudowy. SKO podało, że organ pierwszej instancji ustalił max. wskaźnik dla ww. działek, będących przedmiotem zainwestowania, w wysokości 18%. Jest on nieznacznie większy od średniego wskaźnika, ale nie przekracza maksymalnego wskaźnika w analizowanym terenie. Zdaniem Kolegium powyższe ustalenie odpowiada § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia, w myśl którego wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy zagospodarowania obszaru.

Organ odwoławczy podał, że zgodnie z § 6 ust. 1 i 2 rozporządzenia, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej. Szerokości elewacji frontowych w obszarze analizowanym są zróżnicowane i wynoszą od 5 do 22 m. Średnia szerokość elewacji frontowych budynków w obszarze analizowanym wynosi 11 m. Organ pierwszej instancji, ustalił wskaźnik zabudowy na 11 m z tolerancją do 20%, a więc jako średnią występującą w obszarze analizowanym.

Stosownie do § 7 rozporządzenia, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 4). Kolegium podało, że w sporządzonej analizie podano, że w obszarze analizowanym wysokość górnej elewacji frontowej budynków jest zróżnicowana i wynosi od 2,25 do 3,9 m Średnia wysokość budynków znajdujących się w sąsiedztwie terenu objętego wnioskiem wynosi 2,6 m. Dlatego ustalono wysokości projektowanych budynków z tolerancją od 2,5 m do 3,5 m jako wysokości nawiązującej do wysokości budynków znajdujących się w obszarze analizowanym.

SKO podał, że organ I. instancji ustalił, że w analizowanym obszarze budynki posiadają zróżnicowane dachy. Większość budynków mieszkalnych posiada dachy spadziste o nachyleniu połaci od 15° do 45°. Zdaniem Kolegium, w związku z powyższym dopuszczalne jest zaakceptowanie dla planowanej inwestycji dachu dwu lub wielospadowego nachyleniu połaci od 20° do 45°. Również ustalenie wysokości kalenicy w przedziale od 6 m do 9m należy uznać, zdaniem SKO, za prawidłowe gdyż mieści się w wysokościach kalenicy znajdujących się w obszarze analizowanym.

Zdaniem Kolegium prawidłowo również odstąpiono od wyznaczania linii nowej zabudowy. Wyjaśniło, że stosowanie do § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (ust. 2). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (ust. 3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 4). Z rozporządzenia tego nie wynika oczywiście wprost, że linia zabudowy to wyłącznie linia od frontu działki. Wykładni tego przepisu należy jednak dokonywać w powiązaniu z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozwala to wówczas, zdaniem Kolegium, wykazać, iż wolą ustawodawcy było, by linia zabudowy wyznaczana była wyłącznie od strony drogi publicznej. W ten sposób następuje bowiem określenie minimalnego obszaru niepodlegającego zabudowie z uwagi na jego przyleganie do drogi publicznej, z jednoczesnym zachowaniem ustawowego wymogu kontynuacji parametrów zagospodarowania terenu, wynikających z usytuowania zabudowy względem drogi publicznej na działkach sąsiednich.

SKO podało, że działka nr [...] ma dostęp do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną oznaczoną jako dz. nr [...] i nie przylega bezpośrednio do drogi publicznej. Dlatego też, zdaniem Kolegium brak jest podstaw do ustalania linii zabudowy od strony drogi wewnętrznej na przedmiotowej działce.

W ocenie Kolegium sporządzona przez organ pierwszej instancji analiza terenu w sposób nie budzący wątpliwości wskazuje, iż zamierzenie inwestycyjne spełnia warunek, określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, bowiem istnieje odniesienie w zabudowie na działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej do określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i form architektonicznej, obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Ponadto Kolegium podzieliło opinię organu pierwszej instancji, iż zamierzenie inwestycyjne będące przedmiotem niniejszego postępowania spełnia pozostałe warunki określone w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 2-5 ustawy: teren ma dostęp do drogi publicznej, istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. W toku postępowania dokonano niezbędnych uzgodnień w trybie art. 53 ust. 4 ustawy .

Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu organ wskazał, że na etapie ustalania warunków zabudowy nie ustala się czy droga wewnętrzna stanowiąca dojazd do planowanej inwestycji spełnia wymogi techniczne. Na tym etapie organ jest jedynie zobligowany do ustalenia czy tern inwestycji ma dostęp do drogi publicznej pozostałe zarzuty także nie mają wpływu na podjęte w sprawie rozstrzygnięcie tym bardziej, iż zarówno organy jak i Sąd Administracyjny odnosił się już do nich szczegółowo na wcześniejszych etapach postępowania.

Na tą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła E. G.. Zarzuciła, że działania urzędu gminy i osób prywatnych, sprawiły, że na małej przestrzeni wzdłuż 4-ro metrowej, nieprzelotowej, wewnętrznej drogi, wydzielono bez planów zagospodarowania przestrzennego kilka działek rolnych. W drodze wewnętrznej brak wystarczającej infrastruktury technicznej, a z powodu ograniczenia przestrzennego brak gwarancji, że powstanie stosowne uzbrojenie drogi pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Nie dokonano prawidłowej analizy terenu naruszając przepisy postępowania wynikające z art.7,77 § 1 K.p.a. w zakresie właściwego wyjaśnienia sprawy.

Zarzuciła, że zaskarżona decyzja: - nie spełnia łącznie warunków wymienionych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ponieważ nie wyznaczono linii nowej zabudowy art.61 ust. 1 pkt 1 w/w ustawy i brak jest właściwego obiektu, który mógłby być podany jako kontynuacja linii nowej zabudowy i brak wystarczającego uzbrojenia terenu oraz brak możliwości jego rozbudowy art.61 ust 1 pkt 3 w/w ustawy. W kolejnych decyzjach wydanych na podstawie tej samej analizy zmieniają się jedynie obiekty, wskazywane jako kontynuacja linii nowej zabudowy.

- nie zawiera usytuowania drogi w pasie terenu z wyznaczonymi liniami rozgraniczającymi ulicy zgodnie z treścią § 5 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych , jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie.

Podniosła także, że w drodze nie ma miejsca na postój samochodów, podczas gdy w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie wymaganego projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - § 4 pkt 9 c, znajduje się zapis o konieczności wyznaczenia miejsc parkingowych w drodze. Konieczność wyznaczenia miejsc postojowych w drodze zawarta jest w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002r w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Zdaniem skarżącej zaskarżona decyzja nie spełnienia warunków bezpieczeństwa przeciwpożarowego określonego na podstawie rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 r w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych Rozdział 6 - Drogi pożarowe.

W jej ocenie warunki zabudowy dla przedmiotowej działki nie powinny w ogóle być rozpatrywane z powodu małej szerokości drogi wewnętrznej. Droga o szerokości 4m nie może być dojazdem do działki budowlanej.

Skarżąca odnosząc się do sporządzonej w sprawie analizy podniosła, że:

1. Jest to ta sama analiza, która została opracowana do poprzednich 4-ch decyzji. Nie wnosi nowych postanowień, nie określono w niej nieprzekraczalnej linii nowej zabudowy. Brak właściwego obiektu po tej stronie drogi, gdzie jest zlokalizowana przedmiotowa działka, który mógłby być podany jako kontynuacja linii nowej zabudowy, co jest niezgodne z art.61 ust. 1 pkt 1 w/w ustawy z dnia 27 marca 2003r.

2. Analiza jest niezgodna z rozporządzeniem Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej w zakresie: § 5, § 6 ,§ 7 ,§ 8 pkt 4, § 14 pkt 8 działu II - Usytuowanie drogi oraz w zakresie § 125 pkt 1-4 , działu IV-Wyposażenie techniczne dróg, rozdział 3. Brak linii rozgraniczającej drogi, szerokość drogi w liniach rozgraniczających powinna pomieścić infrastrukturę techniczną. Szerokość ciągu komunikacyjnego powinna być dostosowana do ilości obsługiwanych działek, jak to jest praktykowane również w tej gminie.

Nie dokonano prawidłowej analizy terenu naruszając przepisy postępowania wynikające z art.7,77 § 1 K.p.a. w zakresie właściwego wyjaśnienia sprawy.

Skarżąca podniosła, że teren nie jest wystarczająco uzbrojony, aby można było dołączyć kolejnych użytkowników. Zarzuciła, że analiza terenu nie uwzględnia warunków technicznych drogi.

Zdaniem skarżącej brak jest analizy na jakie media jest zapotrzebowanie w odniesieniu do wszystkich działek wzdłuż całej drogi. Brak analizy dotyczącej możliwości poprowadzenia docelowych mediów w drodze, ponieważ droga w obecnym kształcie nie gwarantuje poprowadzenia wymaganych mediów. Linia wodociągu uniemożliwia poprowadzenie kanalizacji i gazu w drodze.

Skarżąca zarzuciła, że na mapach będących załącznikami do analizy terenu brak numerów ew. działek [...] i [...], na których znajdują się domy będące przedmiotem analizy urbanisty, wymienione w tabeli nr 1. Domy te ujęte są w pozycjach nr [...] i nr [...] w tabeli nr 1- punkt II analizy. Każdy z analizowanych obiektów powinien być oznaczony numerem ew. działki na której się znajduje.

Zdaniem skarżącej brak jest również naniesienia na mapę w części graficznej analizy, faktycznie istniejących obiektów na przedmiotowej działce nr ew. [...]. Obecność domku letniskowego na tej działce nie została wyjaśniona, naruszone zostały przepisy postępowania wynikające z art. 7, 77 § 1 K.p.a. Działka ta jest zabudowana domem letniskowym, który urbanista określił jako budynek gospodarczy z wiatą. Domek letniskowy na działce nr [...] powinien być uwzględniony w analizie terenu, zwłaszcza, że obiekt ten ma stale przedłużane zezwolenia Starosty [..] na posadowienie.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie podtrzymując argumentację zaprezentowaną w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Na terenie objętym planowaną inwestycją nie ma obecnie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wobec tego przy kształtowaniu nowego ładu przestrzennego i urbanistyki należało zastosować przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. .U. Nr 80 poz. 717 ze zm. zwaną dalej - u.p.z.p.) i ustalić warunki zabudowy w drodze decyzji.

Z treści art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wynika, że warunki zabudowy można ustalić tylko dla inwestycji zgodnej z przepisami odrębnymi, a ponadto spełniającej łącznie następujące wymogi: planowana inwestycja musi stanowić kontynuację istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, działka na której planowana jest inwestycja musi mieć dostęp do drogi publicznej oraz zapewnione wystarczające uzbrojenie terenu. Jeżeli chodzi o zgodność z przepisami odrębnymi to w szczególności organ administracyjny powinien wziąć pod uwagę warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych wydanych w zakresie warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji oraz wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich - art. 54 ust. 2 u.p.z.p.. Jeśli chodzi zaś o tzw. zasadę "dobrego sąsiedztwa", to podkreślić należy, że jej celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego - sprecyzowanego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo- społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie tej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji (por. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, pod red. prof. Z. Niewiadomskiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2004, str. 500).

Szczegółowe warunki określania cech nowej zabudowy reguluje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 powołanego rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., jak i granice obszaru analizowanego na kopii mapy w skali 1:500 lub 1:1000, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Następnie warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną (§ 3 ust. 1 rozporządzenia). Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zwierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do wymienianej decyzji (§ 9 ust. 2 rozporządzenia). Część graficzną decyzji oraz część graficzną analizy sporządza się na kopiach map, wyżej wymienionych (§ 9 ust. 3 rozporządzenia).

W ocenie Sądu w rozpoznawanej sprawie ustalenie warunków zabudowy przeprowadzone zostało zgodnie z powołanymi przepisami ustawy i rozporządzenia wykonawczego. Przed wydaniem decyzji organ I. instancji sporządził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Wskazać należy, że w niniejszej sprawie dwukrotnie orzekał już Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie - wyrokiem z dnia 11 września 2009 r., sygn. akt IV SA/Wa 874/09 uchylił zaskarżoną decyzję i utrzymaną nią w mocy decyzję Wójta Gminy [...] z [...] lutego 2009 r, zaś wyrokiem z dnia 28 kwietnia 2015 r., sygn. akt IV SA/Wa 2420/14 stwierdzono nieważność decyzji obu instancji.

Analiza z pierwszego z wyroków wskazuje, że przyczyną uchylenia poprzednich decyzji organów było niewłaściwe sporządzona analiza. W wyroku tym Sąd wskazał m.in., że z treści analizy nie wynika, jakie są ustalenia odnośnie parametrów istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, które uwzględniając potrzebę zachowania ładu przestrzennego mogą stanowić podstawę do ustalenia konkretnych warunków nowej zabudowy, pod kątem kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu (w myśl art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Sąd wskazał wówczas także, na konieczność rozważenia kwestii spełnienia warunku, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zauważył, że nie wskazano, na jakie media zapotrzebowanie wynika z charakteru, cech przedsięwzięcia (w tym warunków wskazanych we wniosku) oraz czy opisana infrastruktura zapewnia zapotrzebowanie pod tym względem. Podobnie Sąd zarzucił, że organy obu instancji nie wskazały wprost, jakie media uznano za niezbędne oraz na podstawie jakich ustaleń uznano (tzn. w myśl art. 61 ust. 1 pkt 3 czy też art. 61 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), iż jest dopuszczalne wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Sąd wówczas uznał, że kwestia ta może mieć znaczenie wobec twierdzeń Skarżącej, iż istniejąca infrastruktura nie jest wystarczająca, a brak jest możliwości technicznych jej rozbudowy.

W drugim z wyroków - z dnia 28 kwietnia 2015 r., sygn. akt IV SA/Wa 2420/14 Sąd stwierdził nieważność decyzji organów obu instancji dostrzegając w nich przesłankę stwierdzenia nieważności z 156 § 1 pkt 2 kpa. Sąd uznał wówczas, że brak jest podstaw prawnych do przyjęcia prawidłowości, że zmarłą Z. G. będzie reprezentował w postępowaniu administracyjnym kurator ustanowiony przez sąd powszechny w dniu [...] października 2008 r., gdyż już w momencie jego ustanawiania stwierdzone zostały prawa spadkowe po Z. G. postanowieniem Sądu Rejonowego w O. z dnia [...] kwietnia 2008 r., sygn. akt [...], z którego wynika, że spadek po wymienionej z mocy ustawy nabyły dzieci: W. G., B. G., E. K. i J. G. oraz wnukowie: A. G., S. G. i P. G.. Ponadto Sąd zauważył, że ponownie rozpoznając sprawę organy administracji winny mieć na względzie również fakt śmierci jednego ze spadkobierców Z. G. – J. G. zmarłego w dniu [...] sierpnia 2007 r. Sąd wskazał wówczas, że postępowanie w rozpatrywanej sprawie musi bowiem być przeprowadzone ponownie z udziałem wszystkich stron postępowania.

Sąd orzekający w niniejszym postępowaniu przywołał wyroki jakie uprzednio w sprawie zapadły, ponieważ zgodnie z art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie.

W ocenie Sądu organy orzekające prawidłowo ustaliły obecnie krąg uczestników postępowania z uwzględnieniem zmian w ewidencji gruntów i budynków.

W ocenie Sądu w rozpoznawanej sprawie ustalenie warunków zabudowy przeprowadzone zostało zgodnie z powołanymi przepisami ustawy i rozporządzenia wykonawczego. Przed wydaniem decyzji organ I. instancji sporządził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone prawidłowo, z zachowaniem odległości wskazanych w § 3 ust. 2 rozporządzenia i wymaganych wskaźników. Granice analizowanego terenu oznaczono na kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000, stanowiącej załącznik nr 2 - część graficzna analizy. Z przeprowadzonej analizy wynika, iż dominującą funkcją w obszarze jest funkcja mieszkaniowa (zabudowa jednorodzinna o niskiej intensywności) z towarzysząca zabudową gospodarczo - garażową. W obszarze analizowanym znajduje się również zabudowa letniskowa (na działkach [...], [...]). Zasadnie zatem organy przyjęły, że budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego wraz z niezbędną infrastrukturą jest zgodna w zakresie funkcji z istniejącym zagospodarowaniem terenu. Nie zostanie zatem naruszona zasada tzw. "dobrego sąsiedztwa". W ocenie Sądu brak oznaczenia na części graficznej analizy numerów ew. działek [...] i [...], choć stanowi uchybienie, nie wpływu na wynik sprawy. Parametry zabudowy tych działek nie wpływają znacząco na określenie warunków zabudowy dla działki nr [...].

Nie można uznać za uzasadniony zarzut, że w sprawie nie wyznaczono linii nowej zabudowy i brak jest właściwego obiektu, który mógłby zostać podany jako kontynuacja linii nowej zabudowy. Pojęcie linii zabudowy jest pojęciem urbanistycznym, używanym w planistyce, w tym w decyzjach o ustaleniu warunków zabudowy. Nową linię zabudowy wyznacza się wyłącznie od strony drogi publicznej.

Sąd podziela stanowisko organów orzekających, w tym organu odwoławczego, że brak jest prawnie uzasadnionych względów dla wyznaczenia linii zabudowy, skoro działka nr [...] ma dostęp do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną i nie przylega bezpośrednio do drogi publicznej.

Także szerokość elewacji frontowej została ustalona w zgodzie z § 6 ust. 1 rozporządzenia. Zgodnie z tym przepisem szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%.

Ze sporządzonej analizy wynika, że elewacje frontowe są zróżnicowane i wynoszą dla zabudowy mieszkaniowej od 5 m do 22 m. Maksymalną szerokość elewacji frontowej ustalono na 11 m - z tolerancją do 20%. Takie określenie szerokości elewacji frontowej nie narusza § 6 ust. 2 powoływanego rozporządzenia, skoro ustalona wielkość mieści się w przytoczonych w analizie granicach.

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej również została określona w sposób prawidłowy - od 2,5 do 3,5 metrów. Ze sporządzonej analizy wynika, że wysokość obiektów na terenie objętym analizą wynosi od 2,25 do 3,8 m (liczba kondygnacji 1-1,5). Z racji tego, że decyzja o warunkach zabudowy ma charakter ogólny i wstępny i nie upoważnia do podjęcia i realizacji inwestycji, lecz stanowi podstawę do ubiegania się o pozwolenie na budowę, Sąd stoi na stanowisku, że parametry nowej zabudowy nie muszą być określone wyłącznie konkretną liczbą, lecz także przy użyciu sformułowań takich jak: "maksymalnie", "do", "od-do".

W ocenie Sądu prawidłowo również ustalono kąt nachylenia dachu oraz głównej kalenicy. Zgodnie z § 8 rozporządzenia geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Skoro w obszarze analizowanym występują różne rodzaje dachów, to prawidłowe jest ustalenie dla planowanej inwestycji dachów dwu lub wielospadowych o kącie nachylenia od 15 do 45°. Ustalenie wysokości głównej kalenicy od 6 do 9 m, biorąc pod uwagę średnio z obszaru analizowanego również należy uznać za prawidłową.

Również wskaźnik wielkości zabudowy został ustalony w sposób odpowiadający prawu. Zgodnie § 5 ust. 1 i 2 powoływanego rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się jednak w świetle powołanego przepisu wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy zagospodarowania obszaru. W obszarze analizowanym średnio wynosił on 14% (z uwzględnieniem znajdującej się na nich zabudowy). Ustalony w zaskarżonej decyzji wskaźnik wynoszący 18 % jest większy od średniego wskaźnika, ale nie przekracza maksymalnego wskaźnika w analizowanym terenie. Nie przekracza również największego wskaźnika w obszarze analizowanym (20,3% dla działki [...]).

Wskazać należy, że projekt decyzji o warunkach zabudowy został również uzgodniony z Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska, Starostą [...] i Wojewódzkim Zarządem Melioracji i Urządzeń Wodnych w trybie tzw. "milczącej zgody". Zgodnie bowiem z art. 53 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, brak zajęcia przez organ uzgadniający stanowiska w terminie 2 tygodni, od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie, uważa się za uzgodnienie projektu decyzji. Termin na zajęcie stanowiska przez organ uzgadniający jest terminem zawitym co oznacza, że niepodjęcie określonej czynności przez uprawniony podmiot w tym terminie, powoduje wygaśnięcie prawa do dokonania tej czynności.

Organy orzekające w sprawie wskazały również na jakie media zapotrzebowanie wynika z charakteru przedsięwzięcia, czym wykonały wytyczne wyroku Sądu z 2009 r. Ustaliły, że odprowadzenie ścieków ma następować do szczelnego szamba lub przydomowej oczyszczalni ścieków - docelowo do gminnej sieci kanalizacyjnej, zaopatrzenie w wodę ma następować z wodociągu gminnego (istniejąca sieć WA 110 przy działce), zaś zaopatrzenie w energię elektryczną w warunkach uzgodnionych z Zakładem Energetyki (istniejąca linie energetyczna NN). Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku spełnienia m.in. warunku, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem art. 61 ust. 5 u.p.z.p. (warunek zgodności z przepisami odrębnymi), jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Zgodnie z art. 61 ust. 5 u.p.z.p. warunek, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. jest spełniony jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. W zakresie pojęcia "uzbrojenia terenu" ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym odsyła (art. 2 pkt 13 u.p.z.p.) do definicji urządzenia, o której mowa w art. 143 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którą uzbrojeniem terenu będą więc drogi oraz wybudowane pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewody lub urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe i telekomunikacyjne. Organy orzekające w sprawie wykazały na istnienie tych urządzeń w obrębie działki inwestora. Stwierdzić także należy, że na etapie ustalania warunków zabudowy szczegółowe parametry tych przyłączy nie mogą być określane, bowiem to dla konkretnego projektu budowlanego możliwe będzie określenie ich dokładnych parametrów.

Kwestia szerokości drogi nie może wpłynąć na treść rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie. Nie ma ona bowiem wpływu na wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Podlegać ona będzie badaniu na późniejszym etapie procesu inwestycyjnego - w postępowaniu o pozwolenie na budowę, wtedy bowiem stosowane będą przepisy techniczne - rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które określają parametry dojścia i dojazdu do działki budowlanej i do budynków. W sprawie powyższej kwestii jak również kwestii spełniania wymagań technicznych w tym wynikających z regulacji dotyczących ochrony przeciwpożarowej wypowiedział się już orzekający w niniejszej sprawie Sąd, który w wyroku z dnia 11 września 2009 r., sygn. akt IV SA/Wa 874/09 wskazał, że są one przedmiotem odrębnego postępowania (w przedmiocie wydania pozwolenia na budowę).

Również kwestia dotycząca parkowania pojazdów została w sposób prawidłowy określona w zaskarżonej decyzji. Ustalono, że ma się to odbywać w granicach własnej działki z zachowanie wskaźników - minimum 2 miejsca postojowe dla własnych potrzeb na jeden budynek mieszkalny. Zwrócić przy tym należy uwagę, że przepis art. 54 pkt 2 lit. c) u.p.z.p. nie precyzuje sposobu określania ilości miejsc parkingowych dla nowych inwestycji i nie ma w obowiązującym systemie prawnym żadnego przepisu szczególnego, który nakazywałby wskazanie określonej liczby miejsc parkingowych w zależności od planowanego sposobu zagospodarowania terenu. Przepis § 18 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie będzie miał zastosowanie dopiero w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę, w którym organ określi liczbę i sposób urządzenia miejsc postojowych, mając przy tym na uwadze ustalenia decyzji o warunkach zabudowy (por. wyrok NSA z dnia 19 grudnia 2012 r., II OSK 1543/11).

Reasumując stwierdzić należy, że realizacja wnioskowanej inwestycji nie naruszy zasady zachowania dobrego sąsiedztwa w zakresie kontynuacji funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Nadto Sąd oceniając zgodność zaskarżonej decyzji z przepisem art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uznał, że spełnione zostały w rozpoznawanej sprawie pozostałe warunki dopuszczalności tej decyzji zawarte w pkt 2-5. Teren objęty wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy ma bowiem dostęp do drogi publicznej, istnieje możliwość zapewnienia wystarczającej infrastruktury technicznej, teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, a decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Ponadto inwestycja na etapie projektu decyzji o warunkach zabudowy uzyskała wszystkie niezbędne uzgodnienia wynikające z przepisów.

Zdaniem Sądu również uzasadnienie decyzji organów orzekających w niniejszej sprawie w sposób dostateczny wyjaśnia, jakie kryteria zostały spełnione w związku z ustaleniem dla przedmiotowej inwestycji warunków zabudowy. Nie jest zatem zasadny zarzut naruszenia art. 7, 77 3 K.p.a.

Sąd nie dostrzegł również w zaskarżonych decyzjach takiego naruszenia prawa, które nakazywałoby uwzględnić skargę z urzędu.

W tym stanie rzeczy na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) należało orzec jak w sentencji.