Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt I SA/Kr 769/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2021-01-12 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6118 Egzekucja świadczeń pieniężnych, zabezpieczenie zobowiązań podatkowych
Hasła tematyczne: Egzekucyjne postępowanie
Skarżony organ: Dyrektor Izby Skarbowej
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 156 ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.
article: par 55 ust. 2
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 110c par 2, art. 110m par 1, art. 110s par 1
journal: Dz.U. 2020 poz 1427
law: Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia: WSA Bogusław Wolas Sędziowie: WSA Waldemar Michaldo WSA Jarosław Wiśniewski (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 12 stycznia 2020 r. sprawy ze skargi J. C. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w K. z dnia [...] czerwca 2020r. nr [...] w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości skargę oddala


UZASADNIENIE

Naczelnik Urzędu Skarbowego w B. jako organ egzekucyjny prowadził postępowanie egzekucyjne do majątku zobowiązanych małżonków J. C. i E. C. na podstawie własnego tytułu wykonawczego nr SM [...] obejmującego zaległość w podatku dochodowym od osób fizycznych za 2007r.

Zawiadomieniem z dnia 26.10.2018r. nr [...] organ egzekucyjny dokonał zajęcia nieruchomości stanowiącej przedmiot wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej J. i E. C. w postaci nieruchomości gruntowej o łącznej powierzchni 0,2377 ha, składającej się z działek ewidencyjnych nr [...], zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, dla której Sąd Rejonowy w B. prowadzi księgę wieczystą nr [...] Zawiadomienie o zajęciu wraz z wezwaniem do zapłaty zostało doręczone zobowiązanym w dniu 30.10.2018r.

Po bezskutecznym upływie terminu określonego w wezwaniu organ egzekucyjny przystąpił do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W tym celu wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego - panią R. W.. O fakcie powołania rzeczoznawcy i wyznaczeniu na dzień 31.07.2019r. oględzin nieruchomości zobowiązani zostali powiadomieni pismem z dnia 03.07.2019r.

W dniu 11.09.2019r. do organu egzekucyjnego wpłynął operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego panią R. W., określający wartość wycenianej nieruchomości na kwotę 376.559,00 zł.

Pismem z dnia 23.12.2019r. zawiadomiono uczestników postępowania o terminie zakończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Organ egzekucyjny wezwał również, przez obwieszczenie publiczne wywieszone w siedzibie Urzędu Skarbowego w B. oraz skierowane do Urzędu Miasta w B., Urzędu Gminy w B. i Starostwa Powiatowego w B., uczestników o których nie miał wiadomości oraz inne osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości, aby przed ukończeniem opisu zgłosiły swoje prawa.

W dniu 31.01.2020r. w siedzibie Urzędu Skarbowego w B. w obecności zobowiązanych, został sporządzony protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Dwa egzemplarze protokołu wraz z operatem szacunkowym wręczono zobowiązanym. Pismem z dnia 11.02.2020r. (data wpływu do Urzędu Skarbowego w B. - 13.02.2020r.) pan J. C. złożył "sprzeciw" co do ww. wyceny nieruchomości. Według wyliczeń zobowiązanego wartość nieruchomości powinna wynosić 951.888,00 zł.

Pismo powyższe organ egzekucyjny zakwalifikował jako zarzut do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zarzut został przesłany do rzeczoznawcy majątkowego R. W. celem zajęcia stanowiska. Po uzyskaniu wypowiedzi rzeczoznawcy majątkowego, który podtrzymał sporządzoną przez siebie wycenę, organ egzekucyjny w dniu 17.04.2020r. wydał postanowienie uznające wniesiony zarzut za bezzasadny.

Na powyższe postanowienie zobowiązany złożył zażalenie, powielając argumentację zawartą w zarzutach z dnia 11.02.2020r. Zobowiązany ponownie nie zgodził się ze sposobem i kwotą wyceny ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego. Zobowiązany opisując całą nieruchomość i materiały z których wykonane są poszczególne elementy budynku czy ogrodzenia sam wycenił nieruchomość na kwotę 951.888,00 zł.

Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w K. postanowieniem z dnia 23 czerwca 2020r. nr [...] utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazał , że zarówno organ egzekucyjny jak i organ odwoławczy nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego. Możliwe jest dokonanie tylko oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym. W związku z tym możliwe jest jedynie zbadanie czy protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości obejmuje swoim zakresem wymagane przepisami ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (upea) elementy treści, jak również czy zawiera niejasności, pomyłki czy sprzeczności.

Złożone zarzuty z dnia 11.02.2020r. koncentrują się na wykazaniu, że operat szacunkowy został sporządzony przez rzeczoznawcę nieprawidłowo. Zobowiązany według swojej wiedzy dokonał wyceny przedmiotowej nieruchomości na kwotę ponad dwa razy większą, niż kwota na którą wycenił nieruchomość rzeczoznawca majątkowy.

Zgodnie z upea opis i oszacowanie wartości nieruchomości obejmuje dwa stadia. W pierwszej kolejności, po bezskutecznym upływie terminu określonego w wezwaniu do zapłaty dochodzonych należności, o którym mowa w art. 110c § 2 upea, skierowanym do zobowiązanego, organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości (art. 110m § 1 upea). Do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami (art. 110s § 1 upea), tj. osobę fizyczną wpisaną do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych (art. 193 ust. 1 w związku z art. 191 ust. 1, art. 177 ust. 1 i art. 174 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami dalej ugn). W drugim stadium, rzeczoznawca dokonuje oszacowania wartości nieruchomości niezwłocznie po wyznaczeniu go przez organ egzekucyjny. W omawianej sprawie operat szacunkowy z września 2019r. stanowiący podstawę protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości sporządzonego przez organ egzekucyjny, został wykonany przez uprawnioną do tego osobę posiadającą specjalne wiadomości z zakresu szacowania nieruchomości (R. W., rzeczoznawca majątkowy, uprawnienia nr [...]). Czynności dotyczące opisu i oszacowania nieruchomości zostały przeprowadzone w dniu 31.01.2020r. w siedzibie Urzędu Skarbowego w B.. O czynnościach zobowiązani zostali poinformowani.

Odnosząc się zatem do zarzutów dotyczących w/w opisu i oszacowania wartości nieruchomości należy stwierdzić, iż wszystkie istotne elementy dotyczące wyceny nieruchomości zawarte w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości znajdują oparcie w operacie szacunkowym, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym: wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego (§ 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U z 2004r. nr 207 poz. 2109 ze zm.).

Analiza treści protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości jednoznacznie wskazuje również, iż w pełni odpowiada on wymogom określonym w art. 110r § 1 upea.

Protokół zawiera wszystkie niezbędne elementy, odpowiada również regulacjom zawartym w rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. U. z 2014 r. poz 742).

W sporządzonym przez rzeczoznawcę operacie szacunkowym, stanowiącym integralną część protokołu, zawarty został dokładny opis nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, położonej w B., oznaczonej w rejestrze ewidencji gruntów jako działka nr [...].

Wartość rynkowa nieruchomości została określona w podejściu porównawczym, przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej. Metoda ta polega na określeniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych, które były przedmiotem sprzedaży i zostały przyjęte do porównań i które były przedmiotem transakcji sprzedaży. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości dochodzi się w drodze korekty ceny średniej uzyskanej ze zbioru, współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym nieruchomości. Na podstawie analizy sformalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny prawa własności części nieruchomości gruntowych zabudowanych domami mieszkalnymi murowanymi wybudowanymi w drugiej połowie XXw. z rynku lokalnego miasta B. w badanym czasie tj. 2017-2019.

Wyodrębniono atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę tj. lokalizacja, stan techniczno-funkcjonalny budynku, standard budynku, zagospodarowanie działki i wielkość budynku (tabela 15 operatu szacunkowego).

W badanej próbie danych uzyskano cenę średnią na poziomie 2.456 zł./m2. Dokonano korekty ceny średniej względem wycenianej nieruchomości uwzględniając jej cechy: lokalizację jako średnio korzystną, stan techniczny i standard - jako dobry tj. na wysokim poziomie, dodatkową zabudowę w stanie zagospodarowania działki jako korzystną przy wadze 30% udziału w cenie. Po w/w korektach uzyskano cenę 2.791,00 zł./m2 tj. w górnej granicy przedziału cen tj. pomiędzy ceną minimalną w zbiorze 1.706,00 zł, a ceną maksymalną 3.153 zł.

W zażaleniu, podobnie jak w zarzutach zobowiązany opisał całą nieruchomość i materiały z których wykonane są poszczególne elementy budynku czy ogrodzenia i wycenił nieruchomość na kwotę 951.888,00 zł.

Odpowiadając na powyższe zarzuty, Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w K. stwierdził, iż ani organ egzekucyjny, ani organ odwoławczy nie ma kompetencji do oceny merytorycznej sposobu i prawidłowości wyboru metody wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Mówiąc inaczej, organ egzekucyjny nie ma kompetencji do oceny merytorycznej dokonanej wyceny, niemniej ma prawo do odniesienia się do stawianych zarzutów, co też uczynił. Zauważono również, iż postępowanie w/s zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości nie służy do kwestionowania metodologii wyceny przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo. Dokonana analiza nie wykazała uchybień formalnych w świetle § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

Uwzględniając powyższe, uznano, że sporządzony protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości z dnia 31.12.2020r.. spełnia wymagania przepisu art. 110r § 1 upea oraz rozporządzenia Ministra Finansów sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości, określającego elementy, jakie musi obligatoryjnie zawierać protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Protokół ten został poprzedzony uzyskanym w oparciu o art. 110s upea, na wniosek organu egzekucyjnego, operatem szacunkowym określającym wartość rynkową nieruchomości, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego, posiadającego uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości.

Ostatecznie, zwrócono uwagę na stanowisko prezentowane w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego. I tak w wyroku NSA z dnia 21 stycznia 2014 r. sygn akt I OSK 1358/12 podniesiono: "Wskazać przy tym należy, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych".

Oznacza to, że organ egzekucyjny, jak również organ II instancji rozpoznający niniejsze zażalenie, nie mają podstaw do kwestionowania wartości nieruchomości oszacowanej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Na marginesie organ odwoławczy zauważył, że kwestionowanie przez zobowiązanych wyceny zajętej nieruchomości - jako zbyt niskiej, jest sytuacją tyleż typową, co nielogiczną zarazem. Typową, bo każdy właściciel ze względów choćby sentymentalno-emocjonalnych wysoko ceni swą nieruchomość. Z tego względu jest to zrozumiałe. Jeżeli natomiast za takim podważeniem wyceny biegłego kryłaby się chęć torpedowania postępowania egzekucyjnego, byłoby to oczywiście nieakceptowalne.

Kwestionowanie szacunkowej wyceny jest natomiast nielogiczne i nieracjonalne z dwóch powodów. Po pierwsze szacunkowa wycena to nie jest cena, po której zostanie sprzedana nieruchomość. Nie jest to tym samym określenie wartości nieruchomości, a tylko szacowanie jej wartości. Zgodnie z zasadami ekonomii rynkowej, nieruchomość jest tyle warta ile ktoś będzie chciał za nią zapłacić. Jest rzeczą typową, że sprzedawca z ww. względów postrzega potencjalną wartość wyżej.

Na to rozstrzygnięcie została wniesiona skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, w której skarżący zarzucił:

-niedostrzeżenie i nieuwzględnienie błędów proceduralnych organu administracji publicznej naruszających art. 7 i 77 § 1, art. 80 kpa wskutek nie zebrania w sposób wyczerpujący i nie rozpatrzenia całego materiału dowodowego, a tym samym nie wyjaśnienia dokładnie stanu faktycznego będącego podstawą rozstrzygnięcia sprawy a w efekcie dokonanie dowolnej oceny dowodów,

-niedostrzeżenie, nieuwzględnienie i niezareagowanie, że organ administracji publicznej nie dopuścił owoców o zastosowanej innej metodzie zrobienia wykazu transakcji sprzedaży nieruchomości przeznaczonej do egzekucji, a odmiennej do sprzedaży majątku gminy czy Skarbu Państwa przedstawionych przez skarżącego naruszając tym samym art. 75 § 1 kpa; a co jest działaniem na skodę skarżącego i nierównym traktowaniem osoby prywatnej w porównaniu z osobą prawną zarządzającą majątkiem publicznym , art. 32 Konstytucji RP równość wobec prawa.

-niedostrzeżenie, że postanowienie z dnia 17 kwietnia 2020 r. Naczelnika Urzędu Skarbowego w B. [...], nie zawierało wyczerpującego i pełnego uzasadnienia faktycznego i prawnego, co uniemożliwiło jego kontrolę (art. 107 § 1 w zw. z § 3 kpa);

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że celowo zaniżono wartość całego majątku prywatnego w celu szybkiej egzekucji naruszając prawo administracyjne , gdyż inni rzeczoznawcy prawidłowo wyżej ustalili rynkową cenę sprzedaży działek o mniej korzystnych pod każdym względem warunkach, zlokalizowanych także w dzielnicy C. w B. w celu sprzedaży majątku gminy w publicznym przetargu. Wg skarżącego nie ma równego traktowania osób prywatnych, których wartość nieruchomości celowo bezpodstawnie zaniża się poniżej cen rynkowych, przeznaczonych do licytacji w ramach postępowania egzekucyjnego w celu szybkiej sprzedaży.

W ocenie skarżącego z nieznanych powodów rzeczoznawca nie dokonał wyceny zabudowanej nieruchomości z powierzchni 3.20 ara i gruntowej nieruchomości o pow. 7 arów. Można domyśleć się , że celem jest egzekucja w pierwszej kolejności dz. nr [...] na których posadowiony jest dom, w którym zamieszkuje, które są nieruchomością siedliskową.

Skarżący wnosi o przeprowadzenie wyceny całego majątku składającego się z nieruchomości gruntowych i zabudowanych uwzględniając ceny transakcyjne przyjęte do wyceny gminnych działek w tej samej dzielnicy C. w B. oraz prowadzenie egzekucji w taki sposób, aby egzekucja : nieruchomości siedliskowej na zabudowanych dz. nr [...] była przeprowadzona sprawiedliwie jako ostatnia.

Wg. skarżącego sprzeciw co do wyceny nieruchomości jest uzasadniony. W tabeli 18 podano , że lokalizacja jest średnio korzystna , a według Skarżącego jest korzystna co szczegółowo wykazuje w dalszej części skargi.

W odpowiedzi na skargę Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w K. podtrzymał swoje stanowisko zawarte w zaskarżonym postanowieniu .

Odnosząc się do zarzutu, ze organ egzekucyjny dokonał również zajęcia innych nieruchomości - działki nr [...], jednak rzeczoznawca nie dokonał ich wyceny, lecz wyceny działek na których znajduje się dom zamieszkały przez rodzinę zobowiązanego uznał , że jest on bezzasadny. Odnosząc się do powyższego zarzutu Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w K. wyjaśnił, że w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym do J. C. na podstawie innych tytułów wykonawczych dokonano zajęcia nieruchomości objętych księgą wieczystą nr [...] (działki nr [...],[...], [...]) oraz księgą wieczystą nr [...] działka nr [...]. W postępowaniu egzekucyjnym (wbrew twierdzeniu zobowiązanego) nie dokonano zajęcia działek nr [...] oraz [...], stąd zarzut ten jest nieuzasadniony.

Rozpoznając niniejszą sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zaskarżone postanowienie nie narusza ani prawa materialnego, ani przepisów postępowania w stopniu, który zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r. poz. 1302, ze zm., dalej: "p.p.s.a.") oznaczałby konieczność wyeliminowania go z obrotu prawnego.

Należy również wskazać, że w myśl art. 119 pkt 3 p.p.s.a. sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę, co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. W niniejszej sprawie, zaistniały zatem warunki do jej rozpoznania w trybie uproszczonym.

Zasadnicze zarzuty skarżącego koncentrują się na wadliwym jego zdaniem sporządzeniu operatu z oszacowania nieruchomości.

Zgodnie z art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz.U. z 2018r. poz. 2204 z późn. zm.) – dalej w skrócie zwanej u.g.n., rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Z kolei przepis § 55 ust. 2 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) – dalej w skrócie zwanego Rozporządzeniem, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem (§ 56 ust. 1 Rozporządzenia).

W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy dotyczący wyceny wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej, położonej w B. objętą księgą wieczystą nr [...] o łącznej powierzchni 0,2377 ha, składającej się z działek ewidencyjnych nr [...], zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Operat ten został uzupełniony wyjaśnieniami biegłego w piśmie z dnia 6 marca 2020 r., w którym rzeczoznawca odniósł się do zgłoszonych przez stronę zarzutów stwierdzając brak podstaw do zmiany sporządzonej wyceny.

Przy wycenie przedmiotowej nieruchomości wybrano podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej przy uwzględnieniu cen wolnorynkowych podobnych nieruchomości zabudowanych jednorodzinnymi domami mieszkalnymi i niezabudowanymi w lokalizacjach na terenie B. i okolicy, funkcji terenów , położenia i stopnia wyposażenia w urządzenia komunalne i stanu ich zagospodarowania.

Zgodnie z § 4 ust. 1 Rozporządzenia, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (ust. 4).

Istotą podejścia porównawczego (w tym metody korygowania ceny średniej) jest istnienie uprzednio sprzedanych nieruchomości porównywalnych do nieruchomości mających być przedmiotem wyceny. Zasadą jest zatem wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, a następnie korekta o cechy różniące. Podejście to nie pozwala na przyjmowanie do porównania dowolnych nieruchomości, a jedynie nieruchomości o zbliżonych właściwościach. Biegły powinien brać pod uwagę cechy nieruchomości podane w definicji nieruchomości podobnej, którą art. 4 pkt 16 u.g.n. określa jako nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Żaden przepis prawa, a w szczególności art. 4 pkt 16 u.g.n., zawierający definicję "nieruchomości podobnej" - nie stanowi jednak, że nieruchomością podobną może być wyłącznie działka o takiej samej powierzchni czy położona w tej samej miejscowości co nieruchomość wyceniana (por. wyrok NSA z 7 marca 2014 r., sygn. I OSK 1815/12). Co więcej, na to, że pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą występować różnice (odnoszące się np. do ich powierzchni, czy lokalizacji) wskazuje wyraźnie art. 153 ust. 1 u.g.n., który mówi o "cechach różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej". Stąd ceny koryguje się ze względu na owe cechy różniące oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Stosowanie podejścia porównawczego wymaga zawarcia przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym uzasadnienia przyjęcia przez niego określonego materiału porównawczego i w ocenie Sądu, takie uzasadnienie zostało tam przedstawione. W szczególności wskazano nieruchomości porównawcze i ich parametry, dostosowano również wskaźniki korygujące. Po przeprowadzeniu analizy rynku nieruchomości rzeczoznawca przyjął do porównania 13 nieruchomości zabudowanych jednorodzinnymi domami mieszkalnymi położonych w B. oraz 15 transakcji dotyczących nieruchomości gruntowych niezabudowanych z prawem zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej. Przyjęte do porównania nieruchomości zlokalizowane były w B. i okolicy. Na podstawie danych o transakcjach i cechach nieruchomości rzeczoznawca ustalił następnie cenę średnią oraz oszacował współczynniki korygujące. Suma wartości współczynników korygujących dla rodzaju cechy rynkowej nieruchomości (stan techniczny, położenie, wielkość działki, instalacje, otoczenie, atrakcyjność architektoniczna, powierzchnia budynku, rodzaj zabudowy)

Innymi słowy, rzeczoznawca zawarł wszelkie wymagane przepisami prawa informacje na temat przedmiotu i zakresu wyceny, celu wyceny, podstawy prawnej jej dokonania, opisał stan prawny nieruchomości. W operacie rzeczoznawca ponadto wskazał zastosowaną metodę wyceny, przeprowadził analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie wyceny, określił założenia przyjęte do wyceny, wybór nieruchomości porównywalnych. Wynik wyceny został wystarczająco uzasadniony.

Zwrócić natomiast należy uwagę, że operat dotyczył nieruchomości położonych w B. i większość porównywalnych nieruchomości była położna również w B., przez co przesłanka podobieństwa była spełniona.

Skarżący nie zgadza się też z charakterem lokalizacji ( średnio korzystna ) podnosząc , że wg jego oceny jest ona korzystna.

Sąd rozpoznający skargę nie znalazł jednak podstaw do zaaprobowania tak sformułowanego zarzutu. Zwrócić bowiem należy uwagę, że skarżący nie jest profesjonalnym rzeczoznawcą majątkowym posiadającym stosowne wykształcenie i uprawnienia a jego opinia jest jedynie subiektywną oceną umotywowaną chęcią osiągnięcia jak najwyższej ceny za nieruchomość.

W szczególności w treści operatu wskazano, że przy prowadzeniu wyceny nieruchomości dokonano analizy poziomu cen rynkowych, uzyskanych w transakcjach kupna - sprzedaży prawa własności innych zabudowanych nieruchomości gruntowych wraz zakresem badania rynku. Transakcje te przedstawiono w formie tabelarycznej na kartach nr [...] operatu. Z operatu szacunkowego wynika przy tym, że przy dokonywaniu wyceny uwzględniono nie tylko nieruchomości na B. ale również na rynku lokalnym.

Zważywszy na te okoliczności nie ma uzasadnionych podstaw do twierdzenia, że uwzględnienie w materiale porównywanym nieruchomości zabudowanych budynkami o podobnym charakterze, nie spełnia wymogów zastosowanej przez biegłego metody wyceny. Należy przy tym mieć na uwadze, że biegły dokonując wyceny wziął także pod uwagę te cechy, które różnicowały nieruchomości będące przedmiotem obrotu w stosunku do nieruchomości wycenianej; zostały one przedstawione w formie graficznej i tabelarycznej operatu. Z tego zestawienia wynika, że przy sporządzaniu wyceny nieruchomości Skarżącego uwzględniono takie cechy nieruchomości porównywanych jak np. ich stan techniczny, położenie, instalacje, otoczenie, rodzaj zabudowy czy atrakcyjność architektoniczną.

Operat szacunkowy uzupełniony wyjaśnieniami złożonymi przez rzeczoznawcę należy uznać za sporządzony zgodnie z wymogami przepisów prawa w szczególności § 26 ust. 1, § 55 i § 56 Rozporządzenia. Operat ten zawiera szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem. Zawarto w nim także informacje niezbędne przy dokonywaniu ustalenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.

Podkreślenia wymaga przy tym, że wybór przez rzeczoznawcę metody i techniki określenia wartości nieruchomości mieści się wyłącznie w kompetencjach biegłego, jako podmiotu dysponującego specjalistyczną wiedzą i doświadczeniem zawodowym. Należy mieć na uwadze, że ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. W szczególności o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie jego wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym.

Organ egzekucyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, powinien natomiast zbadać operat szacunkowy pod względem formalnym, tzn. sprawdzić, czy został wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy oraz czy nie ma w nim niejasności, pomyłek lub braków (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 11 grudnia 2017 r. sygn. akt I SA/Kr 833/17, Lex nr 2496122).

Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyrok NSA z 7 marca 2014 r., sygn. I OSK 1815/12).

Podobnie należy ocenić sytuację, w której w ocenie strony nieruchomości przyjęte do porównywa nie zostały scharakteryzowane przez rzeczoznawcę w sposób, który pozwalałby dokonać weryfikacji prawidłowości dokonanego wyboru. Trzeba wziąć bowiem pod uwagę, że przy zastosowaniu metody porównawczej biegły ustala wartość nieruchomości nie tylko w oparciu o wybrane przez siebie nieruchomości podobne, ale także przy uwzględnieniu korekty wynikającej z różnic istniejących pomiędzy porównywanymi nieruchomościami (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Taki sposób wyceny wymaga niewątpliwe odpowiedniej wiedzy a osoba nie będąca rzeczoznawcą majątkową i nie dysponująca wiadomościami specjalnymi może dlatego nie być w stanie ocenić prawidłowości doboru nieruchomości podobnych (por. wyrok NSA z 16 kwietnia 2019 r. II OSK 1350/17). Ponadto jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 5 kwietnia 2012 r. sygn. II CSK 369/11, w kwestiach porównawczych nieruchomości nie są potrzebne dane identyfikacyjne, których ujawnienie wkraczałoby już w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy, o której mowa w art. 175 ust. 3 (analogicznie NSA w wyroku z 11 lipca 2016 r. sygn. OSK 2471/14). Dlatego też, nie sposób odnosić się do zarzutu zasadności wybrania do porównań takich a nie innych nieruchomości, czy braku doboru nieruchomości pod względem podobieństwa.

Należy również podkreślić, że strona postępowania, która nie zgadza się z treścią operatu szacunkowego, może samodzielnie wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o przedstawienie oceny prawidłowości operatu szacunkowego (wyrok NSA z 7 marca 2014 r., sygn. I OSK 1815/12). Skarżący w toczącym się postępowaniu administracyjnym nie skorzystał z tej możliwości.

Organy w niniejszej sprawie oparły się na operacie rzeczoznawcy. Według dominującego orzecznictwa sądowa kontrola legalności nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych przedstawionych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Operaty szacunkowe niewątpliwie oceniane są przez organy, a następnie przez sąd administracyjny pod względem spełnienia określonych warunków formalnych. Organ na podstawie tego dokumentu może też samodzielnie ocenić jego wartość dowodową, może także w razie potrzeby żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracji i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza ich treści budzi wątpliwości co do spójności, logiczności, zupełności, ścisłości, gdy dotyczy pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów (tak wyrok NSA z 15 września 2016 r., sygn. II OSK 3065/14).

Należy również zauważyć, że dobór nieruchomości porównawczych, czy wybór cech rynkowych, mających wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych, należy do rzeczoznawcy majątkowego, którego pozycja prawna zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego. Czynności, których dokonuje rzeczoznawca majątkowy, polegające na wycenie nieruchomości wymagają wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie posiada. Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jedynie dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać np. czy został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek bądź innych braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

Sąd w pełni podziela stanowisko organów orzekających w niniejszej sprawie, że będący podstawą ustaleń operat formalnie został sporządzony prawidłowo, a wybór nieruchomości szczegółowo i logicznie uzasadniono. Przy doborze nieruchomości zastosowano współczynniki korygujące, które uwzględniają różnice między nieruchomościami. Nie ma bowiem w obrocie nieruchomości identycznych. W wyroku NSA z 22 września 2017 r., sygn. I OSK 377/17, zauważono, że "nieruchomość podobna" w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. nie jest równoznaczna z pojęciem "nieruchomości identycznej". W operacie w sposób wystarczający rzeczoznawca uzasadnił dobór nieruchomości, wybrane cechy wpływające na wartość, wyjaśnił jakimi przesłankami kierował się, badając nieruchomości.

NSA w wyroku z 17 lutego 2017 r., sygn. I OSK 917/15, wskazał, że zakwestionowanie operatu szacunkowego i opartych na nim decyzji nie może być co do zasady wynikiem zakwestionowania wyboru dokonanego przez rzeczoznawcę, a zdeterminowanego jego wiedzą fachową i uargumentowanego, gdyż taki wybór rzeczoznawcy mieści się w granicach prawa.

W ocenie Sądu skarżący nie przedstawił argumentów, które skutecznie mogłyby podważyć zasadność dokonanego przez biegłego wyboru nieruchomości do porównania jak również nie wykazał istnienia innych (niż uwzględnione w opinii) transakcji nieruchomości będących w obrocie na określonym obszarze, które w większym zakresie spełniałyby kryteria "nieruchomości podobnych", czyli nieruchomości o właściwościach zbliżonych do nieruchomości wycenianej.

Nieuzasadniony jest natomiast zarzut, iż nie zastosowano porównania w stosunku do działek sprzedawanych przez miasto B. w dzielnicy C. , które są, wg oceny skarżącego najbardziej wiarygodne. Przy czym skarżący nie wyjaśnił na czym owa wiarygodność miałaby polegać poza wskazaniem, że sprzedaż tych działek była dokonana po wyższej cenie. Zwrócić należy uwagę, że zarówno w sprzeciwie jak i w zażaleniu Skarżący jedynie dokonał swojej autorskiej wyceny nieruchomości, natomiast zarzut dotyczące nieruchomości w dzielnicy C. pojawił sią dopiero na etapie skargi.

Sąd nie stwierdził również, aby wskazywane przez stronę uchybienia przepisom postępowania polegające na naruszenia art. 7, 77, 80 Kpa, wskutek nie zebrania i braku rozpatrzenia całego materiału dowodowego jak również naruszenia art. 107 § 1 kpa wskutek braku wyczerpującego uzasadnienia postanowienia organu pierwszej instancji.

W zaskarżonym postanowieniu Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w K. przeanalizował zaskarżone postanowienie, badając wydane przez organ egzekucyjny rozstrzygnięcie. Analiza powyższa wykazała, że wydane rozstrzygnięcie zawierało wszystkie wymagane elementy. Organ egzekucyjny jak i organ II instancji odniósł się do wszystkich podniesionych przez zobowiązanego zarzutów, a przede wszystkim do sporządzonej przez zobowiązanego wyceny nieruchomości.

Odnosząc się do zarzutu, ze organ egzekucyjny dokonał również zajęcia również innych nieruchomości - działki nr [...] i [...], które nie zostały wycenione, podnieść należy, że przedmiotem niniejszego postępowania jest opis i oszacowanej spornej nieruchomości i jedynie w spornym zakresie Sąd jest władny kontrolować legalność działań organu. Kwestia ta została zresztą wyjaśniona przez organ w odpowiedzi na skargę.

Mając na uwadze powyższe ustalenia i wnioski należy powiedzieć, iż brak jest ustawowych przesłanek do uwzględnienia skargi, w związku z czym należało ją oddalić na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30.08.2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. 2019, poz. 2325 ze zm..).