Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 816/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2009-02-04 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1,4 i 6
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par 50 ust 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art.1 par 1 i 2
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1269
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych.
article: art. 3 par 1 i par 2  pkt 1 , art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Danuta Strzelecka-Kuligowska, Sędziowie Sędzia NSA Henryk Dolecki,, Sędzia WSA Maria Mysiak (spr.), Protokolant Aneta Kukla, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 4 lutego 2009 r. sprawy ze skargi Przedsiębiorstwa A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] r., nr [...] , wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 i 2 kodeksu postępowania administracyjnego, art. 2 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2001 r. Nr 79, poz. 856 ze zm.), art. 36 ust. 4 i 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), utrzymało w mocy pkt 1 i 2 decyzji Burmistrza Miasta [...] z dnia [...] r., nr [...] , w zakresie ustalenia Przedsiębiorstwu Przemysłu Drzewnego Spółka Akcyjna z siedzibą w [...] zobowiązania w wysokości [...] zł w związku ze zbyciem nieruchomości położonej w [...] w obr. [...] nr geodezyjny [...] , której wartość wzrosła w wyniku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednocześnie Kolegium uchyliło i zmieniło zaskarżoną decyzję w pkt 3, znosząc obowiązek uiszczenia naliczonych odsetek w przypadku nieuregulowania w terminie należnej opłaty planistycznej.

Uzasadniając swoją decyzję Kolegium podało, że Burmistrz Miasta [...] decyzją z dnia [...] r., nr[...] , ustalił [...] Przedsiębiorstwu Przemysłu Drzewnego SA w[...] , zwane dalej [...] , jednorazową opłatę w wysokości [...] zł, płatną z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w [...] , działka nr [...] o pow. [...] ha, w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbyciem tej nieruchomości przez [...] w dniu [...] r. (akt notarialny "A" [...] ). Wysokość opłaty równa się 30 % wzrostu wartości, spowodowany uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwałą Rady Miasta Nr XXVII/219/05 z dnia 25 lutego 2005 r.

Decyzją z dnia [...] r., nr [...] , Samorządowe Kolegium Odwoławcze, na skutek odwołania Spółki [...] , uchyliło w całości decyzję Burmistrza Miasta [...] z dnia [...] r. i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

Organ I instancji, biorąc pod uwagę powody uchylenia decyzji z dnia [...] r. uzyskał opinię Polskiej Federacji Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Zespołu Ekspertów Zawodowych, dotyczącą sposobu postępowania przy określaniu wartości nieruchomości dla celów o których mowa w art. 37 ust. 1, w związku z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przedstawiciele Spółki zapoznali się z aktami sprawy i przedstawili swoje stanowisko przed wydaniem decyzji.

Operat szacunkowy uwzględniający opinię ekspertów, został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu [...] r. Wzrost wartości nieruchomości określony został na kwotę [...] zł. Jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości organ ustalił na kwotę [...] zł.

Na poparcie swego stanowiska organ I instancji przytoczył zapisy uchwały Rady Miasta Nr VI/51/94 z dnia 8 grudnia 1994 r. w sprawie uchwalenia zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta [...] , obowiązującego do dnia 31 grudnia 2003 r. Zgodnie z treścią uchwały działka Nr [...] znajdowała się na terenie oznaczonym, symbolem [...] i stanowiła "Teren przemysłu drzewnego - tartak. Adaptacja stanu istniejącego bez możliwości rozbudowy. Zakaz lokalizacji zabudowy i urządzeń stałych (...). Docelowa rezerwa terenu pod zabudowę mieszkaniową niskiej intensywności".

Natomiast w aktualnie obowiązującym planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego - uchwała Rady Miasta Nr XXVII/219/05 z dnia 25 lutego 2005 r. - przedmiotowa działka zgodnie z zatwierdzoną koncepcją przeznaczona może być na: "Teren zabudowy mieszkaniowej, wielorodzinnej z usługami. W południowej części działki usługi wolnostojące, ogólnomiejskie nieuciążliwe o wysokości do 10 m w tym obiekty o powierzchni sprzedaży do 1.000 m²."

Reasumując organ I instancji stwierdził, że skoro dwóch niezależnie działających rzeczoznawców dokonało wyceny i ustaleń, że w wyniku uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła wartość nieruchomości to zdaniem organu I instancji zobowiązanie Spółki do uregulowania jednorazowej opłaty jest zasadne.

Spółka S.A. w [...] , reprezentowana przez pełnomocnika, nie zgodziła się z decyzją Burmistrza Miasta [...] z dnia [...] r. i w odwołaniu kierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, zarzuciła tej decyzji naruszenie zasady szybkości i prostoty postępowania. Spółka uważa, że operat szacunkowy został opracowany nierzetelnie. Organ ponownie rozpatrujący sprawę nie rozważył również kwestii zaistnienia rzeczywistego wzrostu wartości przedmiotowej działki wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przy uwzględnieniu faktu, że przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości w uchwalonym aktualnie obowiązującym planie i przed jego uchwaleniem jest podobne funkcjonalnie. Wskutek tego zawyżono wielkość wzrostu wartości działki i w konsekwencji naliczono zawyżoną opłatę planistyczną.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] r., nr [...] , utrzymało w mocy pkt 1 i 2 decyzji Burmistrza Miasta [...] z dnia [...] r., nr[...] , którą Spółka [...] zobowiązana została do uiszczenia opłaty w wysokości [...] zł. Kolegium uchyliło i zmieniło zaskarżona decyzję w części odnoszącej się do obowiązku uiszczenia naliczonych odsetek w przypadku nieuregulowania w terminie w/w opłaty.

Zdaniem organu odwoławczego nie ma wątpliwości, że wzrost wartości nieruchomości zaistniał wskutek uchwalenia nowego miejscowego planu, zagospodarowania przestrzennego. Przy opracowywaniu projektu nowego planu, który zakładał dyslokację tartaku, uwzględnione zostały uwagi Spółki S.A., aby na terenie należącym do Spółki umożliwić budowę wielkopowierzchniowych sklepów. Wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości jest spowodowany nowym, zasadniczo różnym od poprzedniego, przeznaczeniem działki.

Zdaniem Kolegium występuje zasadnicza różnica pomiędzy statycznym określeniem przeznaczenia gruntu pod przemysł drzewny (tartak) z możliwością adaptacji stanu istniejącego, ale bez możliwości rozbudowy i zakazem lokalizacji zabudowy i urządzeń stałych, który może stanowić /jedynie/ docelową rezerwę terenu pod zabudowę mieszkaniową niskiej intensywności, a terenem przeznaczonym pod wielkopowierzchniowy obiekt handlowy.

Oba przedłożone operaty potwierdzają wzrost wartości nieruchomości w wyniku zmiany planu a przedstawione wyceny są zbliżone w określeniu jej wartości. Wartość nieruchomości przed zmianami w planie, ostatecznie ustalona na kwotę [...] zł przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym z dnia [...] r., jest wyższa od podanej wstępnie wartości w [...] r.

Za nieuzasadniony organ odwoławczy uznał zarzut Spółki [...] , że nie określono współczynnika korekty z uwagi na śródmiejskie położenie przedmiotowej nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy opisał sposób postępowania (założenia) i wyliczył współczynnik korygujący ze względu na szczególne położonej wycenianej nieruchomości w śródmiejskiej strefie miasta.

Końcowo Kolegium stwierdziło, że operat szacunkowy został sporządzony rzetelnie, co spełnia w niniejszym przypadku wymogi określone w art. 37 ust. 4 w związku z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Niezależnie od powyższego organ odwoławczy zauważył, że organ I instancji rozstrzygając o odsetkach ustawowych (pkt 3 decyzji), nie wskazał żadnych podstaw prawnych, o których taki obowiązek można wyprowadzić i w tym zakresie uchylił decyzję pierwszoinstancyjną.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Spółka S.A. w [...] , działając przez pełnomocnika, wniosła o uchylenie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego i skierowanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym przez jego niewłaściwe zastosowanie. Także naruszenie przepisów postępowania mających wpływ na wynik sprawy przez niewłaściwe uznanie, że wzrost wartości nieruchomości nastąpił w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Skarżąca twierdzi, że z przedstawionego operatu szacunkowego, nie wynika, aby bezpośrednią przyczyną wzrostu wartości nieruchomości był fakt uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Bowiem według poprzednio obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, przeznaczenie działki nr [...] mogło polegać również na zabudowie mieszkalnej i w tym zakresie nie doszło do istotnej zmiany przeznaczenia działki. W planie z 1994 roku dopuszczano budownictwo mieszkaniowe niskiej intensywności, natomiast plan z 2004 roku wskazywał zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami, dopuszczono również występowanie usług wolnostojących, nieuciążliwych, co pozwala przyjąć, iż w części dotyczącej zabudowy mieszkaniowej przeznaczenie działki nie uległo zmianie. Jedynie w części dotyczącej posadowienia obiektu handlowego doszło do zmiany planu.

Skarżąca podniosła również, że w sprawie określenia opłaty planistycznej konieczne jest ustalenie, że do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia lub zmiany planu, a więc że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości, a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu. Chodzi o obiektywny wzrost wartości nieruchomości związany

z przekwalifikowaniem nieruchomości przez uchwalenie lub zmianę planu, a w przedmiotowej sprawie związku takiego brak, skoro przed uchwaleniem nowego planu działka przeznaczona był również pod budownictwo mieszkaniowe. Natomiast sytuacja na rynku nieruchomości pozostaje bez wpływu na ocenę wzrostu obiektywnej wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wzrost wartości nieruchomości ma nastąpić wskutek uchwalenia planu, a nie w związku z popytem na rynku nieruchomości, na co wskazuje przyjęta metoda wyceny. Wykazanie tego związku wymaga szczegółowej i wyczerpującej analizy ustaleń nowego planu zagospodarowania przestrzennego i porównaniaich z ustaleniami planu dotychczas obowiązującego, której to analizy brak w sprawie administracyjnej.

Według skarżącej organ administracji przy wydawaniu decyzji wziął pod uwagę stan faktyczny i prawny, który wystąpił po dniu sprzedaży działki (po dniu 7 grudnia 2006r.), wiążąc wzrost wartości nieruchomości z zamierzeniami inwestycyjnymi nowego właściciela, a działka będąca przedmiotem umowy sprzedaży z 2006 roku nie była przeznaczona na obiekt handlowy.

Nadto skarżąca podniosła, że operat szacunkowy wskazując na wartość nieruchomości przed zmianą planu, jest wewnętrznie sprzeczny - wskazywana jest wartość rynkowa nieruchomości z uwzględnieniem jej faktycznego sposobu użytkowania przed uchwaleniem planu na kwotę [...] zł., podczas gdy w dalszej części operatu wskazuje się identyczną wartość z uwzględnieniem przeznaczenia przed uchwaleniem planu na identyczną kwotę. Organy administracji, jak i rzeczoznawca w treści operatu szacunkowego ustalając i orzekając w zakresie wyceny działki przed uchwaleniem planu powinny wziąć pod uwagę faktyczny sposób użytkowania działki, a nie stan, który wynikał z nieobowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze udzielając odpowiedzi na skargę pismem dnia [...] r. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Stanowisko takie wynika również z pisma procesowego organu z dnia [...] r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), ogranicza się do badania zgodności orzeczenia z prawem.

Sąd dokonując kontroli zaskarżonej decyzji uznał, że skarga nie jest zasadna, a podniesione w niej okoliczności nie mogą mieć wpływu na orzeczenie.

Podstawę prawną wydania zaskarżonej oraz poprzedzającej ją decyzji Burmistrza Miasta stanowią przepisy art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 4 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), jeżeli w związku ze zmianą planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość, organ pobiera jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 4 ustawy). Wysokość tej opłaty ustala się w drodze decyzji (art. 37 ust. 6) na dzień sprzedaży nieruchomości (art. 37 ust. 1).

W niniejszej sprawie bezspornym jest, że aktem notarialnym z dnia [...] r., repertorium A nr [...] , Przedsiębiorstwo Przemysłu Drzewnego S.A. w [...] zbyło nieruchomość położoną w [...] – działka

nr [...] o pow.[...] . Powyższa nieruchomość została sprzedana za kwotę [...] złotych.

W poprzednio obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego (do dnia 31 grudnia 2003 r.), wynikającego z uchwały Rady Miasta Nr VI/51/94 z dnia 8 grudnia 1994 r. w sprawie uchwalenia zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta, działka nr [...] znajdowała się na terenie oznaczonym, symbolem [...] i stanowiła: "Teren przemysłu drzewnego – tartak". Istniała możliwość adaptacja stanu istniejącego bez możliwości rozbudowy. Jednocześnie występował zakaz lokalizacji zabudowy i urządzeń stałych. Przewidziano rezerwę tego terenu pod zabudowę mieszkaniową niskiej intensywności.

Po utracie mocy ww. planu skarżąca prowadziła i nadal prowadzi tartak, a zatem działka nr [...] do dnia sprzedaży faktycznie wykorzystywana była pod przemysł drzewny.

Nowy miejscowy plan miejscowym zagospodarowania przestrzennego – przyjęty uchwałą Rady Miasta [...] Nr XXVII/219/05 z dnia [...] r., działkę nr [...] przeznacza pod: "Teren zabudowy mieszkaniowej, wielorodzinnej z usługami.

W południowej części działki usługi wolnostojące, ogólnomiejskie nieuciążliwe

o wysokości do [..] w tym obiekty o powierzchni sprzedaży do [...] ."

W myśl art. 150 ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r., Nr 91, poz. 870 ze zm.), który ma w niniejszej sprawie odpowiednie zastosowanie, na podstawie art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, którzy sporządzają opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Zatem obligatoryjnym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia wysokości renty planistycznej jest wycena sporządzona przez uprawnioną osobę. Wycena ta jest pisemną opinią, dotyczącą wartości określonej nieruchomości, zawierającą fachowe i specjalistyczne informacje dotyczące szacowanej nieruchomości oraz obrazującą czynności przeprowadzone przez rzeczoznawcę w postępowaniu związanym z określeniem wartości nieruchomości.

Zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych (art. 151 ust. 1). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego albo mieszanego (art. 152 ust. 2), przy czym podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1).

Zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży.

Zasady dokonywania oceny wartości nieruchomości określa szczegółowo rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zgodnie z § 50 ust 1 wymienionego rozporządzenia przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości. Z kolei przepis § 50 ust. 2 rozporządzenia przewiduje, iż w przypadku, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny z dnia zbycia nieruchomości.

Ustalenie wzrostu wartości nieruchomości jest elementem stanu faktycznego niezbędnym przy ustalaniu opłaty planistycznej. Do ustalenia tej opłaty konieczne jest stwierdzenie, iż do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia lub zmiany planu, czyli że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu. Chodzi tutaj o obiektywny wzrost wartości nieruchomości związany z przekwalifikowaniem nieruchomości przez uchwalenie lub zmianę planu (vide wyrok WSA w Warszawie z dnia 19 marca 2008r., sygn. akt IV SA/Wa 37/08 opublikowany w internetowej bazie orzeczeń NSA).

Niewątpliwie po uchwaleniu nowego planu zagospodarowania przestrzennego uległa zmianie funkcja wykorzystania nieruchomości, co wiązało się ze wzrostem wartości działki nr [...] w [...] . Przed uchwaleniem tego planu istniały możliwości wykorzystania przedmiotowej działki na cele związane z przemysłem drzewnym – tartak i faktycznie Spółka do dnia sprzedaży w taki sposób użytkowała tę nieruchomość. Funkcja mieszkaniowa stanowiła jedynie rezerwę w już nie obowiązującym planie. Uchwalenie nowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało, że zbywana nieruchomość kwalifikowana jest, jako teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z możliwością zabudowy w obiekty o powierzchni handlowej. Zbycie nieruchomości nastąpiło po dniu wejścia w życie nowego planu.

Wbrew stanowisku skarżącej operat szacunkowy z dnia [...] r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego uwzględniał, wszystkie istotne cechy niezbędne dla prawidłowego obliczenia ceny z uwzględnieniem uwarunkowań regionalnych i realnych możliwości zastosowania cen innych nieruchomości o podobnym przeznaczeniu i opierał się na faktach zgodnych z rzeczywistością. Wysokość wzrostu wartości nieruchomości ustalono na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego rzeczoznawcę, który uwzględnił takie cechy nieruchomości : rodzaj i położenie, powierzchnię, faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego oraz przeznaczenie nieruchomości przewidziane w nowym planie, dostęp do urządzeń infrastruktury technicznej, dojazd, otoczenie, sąsiedztwo oraz dostępne dane o cenach podobnych nieruchomości. Z treści operatu szacunkowego wynika, iż spośród odnotowanych w ciągu 3 lat transakcji, do analizy porównawczej przyjęto grunty z rynku regionalnego o cechach najbardziej zbliżonych do wycenianej nieruchomości, posiadające powierzchnie o podobnej wielkości, niezabudowanych i przeznaczonych pod budowę podobnych obiektów.

Wbrew twierdzeniom skarżącej operat uwzględnia korektę położenia nieruchomości (lokalizacji) w strefie śródmiejskiej i dlatego zbadano ceny nieruchomości na rynku równoległym, uwzględniając relacje, jakie zachodzą pomiędzy cenami transakcyjnymi w miejscowościach ościennych.

Operat został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i wypełnia warunki wymagane § 56 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, co oznacza, że prawa materialnego nie narusza.

Opłata planistyczna, jak zostało to już wyżej wyjaśnione, wiąże się m.in. z ustaleniem faktycznego sposobu wykorzystania terenu przed uchwaleniem planu

z przeznaczeniem tego terenu po uchwaleniu planu, w związku ze zbyciem nieruchomości, o ile wiąże się ze wzrostem jego wartości, a prawo do naliczenia opłaty przysługuje gminie w ciągu 5 lat od daty zbycia nieruchomości.

Niewątpliwie zachodzi różnica między wartością działki nr [...] w [...] , co wiąże się ze zmianą przeznaczenia gruntu z funkcji typowo przemysłowej na cel mieszkaniowo-usługowo-handlowy, a także rodzi obowiązek obliczenia i wymierzenia przez organ gminy opłaty planistycznej. Inne założenie prowadziłoby do wniosku, że zapisy w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, nie wprowadziły w obszarze działki [...] w [...] żadnych zmian, a byłoby to sprzeczne z ustaleniami faktycznymi i prawnymi w sprawie.

Sąd uznał więc, że organy na tle zebranych w sprawie ustaleń i przyjętego stanu prawnego prawidłowo ustaliły wysokość opłaty planistycznej

Mając na uwadze powołane wyżej okoliczności na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd skargę oddalił.