Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1343/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2022-11-22 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję
Powołane przepisy: article: art. 145 par 1 lit. c, art. 200 w zw. z art. 205 par 2
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Sękowska (spr.), Sędziowie sędzia WSA Jarosław Łuczaj, sędzia WSA Marzena Milewska-Karczewska, Protokolant st. sekr. sąd. Wioletta Matuszewska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 listopada 2022 r. sprawy ze skargi A. C. na decyzję Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 7 lutego 2022 r. nr DLI-VII.7615.110.2021.ASw w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2021 r. nr [...]; 2. zasądza od Ministra Rozwoju i Technologii na rzecz skarżącego A. C. kwotę 4.075 (cztery tysiące siedemdziesiąt pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z 7 lutego 2022 r., Nr DLI-Vll.7615.110.2021.ASw Minister Rozwoju i Technologii utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] lutego 2021 r. Nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania.

Decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Nieruchomość oznaczona w operacie ewidencji gruntów i budynków gminy [...], obręb [...], jako działka nr [...] o pow. 0,0409 ha, została objęta decyzją Wojewody [...] z [...] Iutego 2020 r., znak: [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn. "[...]" realizowanej w ramach przedsięwzięcia inwestycyjnego: "[...]", która została utrzymana w mocy decyzją Ministra Rozwoju z [...] września 2020 r. znak: [...] - ostateczną w toku instancji.

Stosownie do treści księgi wieczystej nr [...] właścicielem ww. nieruchomości jest A. C. W dziale III księgi wieczystej ujawniono ograniczone prawo rzeczowe – dożywotnią służebność osobistą mieszkania w domu znajdującym się na przedmiotowej nieruchomości z prawem przejścia po podwórzu. W operacie szacunkowym biegły wskazał, że ujawniony w dziale III wpis nie obciąża przedmiotowej działki i w związku z tym nie podlega oszacowaniu.

Decyzją z [...] lutego 2021 r. Nr [...], Wojewoda [...] orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania za prawo własności ww. nieruchomości, w wysokości 11 206,00 zł, na rzecz A. C. oraz w pkt 2 o powiększeniu ustalonego w pkt 1 odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, tj. o kwotę 560,30 zł, przyznając ją dotychczasowemu właścicielowi ww. nieruchomości – A. C., z tytułu niezwłocznego wydania przedmiotowej nieruchomości.

Od powyższej decyzji odwołanie złożył A. C., zarzucając zaniżenie wysokości ustalonego odszkodowania za nasadzenia. Skarżący podał kalkulację, która wskazała, że hipotetycznie w przyszłości możliwym byłoby pozyskanie z przejętej pod drogę działki drewna w wymiarze od 60 m3 do 90 m3, którego wartość wyniosłaby pomiędzy kwotą 12 000,00 zł a 18 000,00 zł. W związku z powyższym skarżący nie zgodził się z zaproponowaną kwotą odszkodowania.

Decyzją z 7 lutego 2022 r. Nr DLI-Vll.7615.110.2021.ASw Minister Rozwoju i Technologii utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z [...] lutego 2021 r.

Powołując się na treść przepisów ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1363, ze zm.), dalej: specustawa drogowa, organ wyjaśnił, że w analizowanej sprawie zaistniały przesłanki o których mowa w art. 18 ust. 1e pkt 1 do powiększenia ustalonego w pkt 1 odszkodowania o 5%, tj. 560,30 zł i zgodnie z pkt 2 decyzji uzyskaną kwotę przyznano dotychczasowemu właścicielowi, tj.: A. C.

Minister wyjaśnił, że stosownie do dyspozycji art. 130 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899, ze zm.), dalej: ugn, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, którą zgodnie z art. 156 ust. 1 ugn stanowi operat szacunkowy. W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania stanowił operat szacunkowy z [...] listopada 2020 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P. T. (nr uprawnień [...]), którego aktualność potwierdza klauzula z [...] stycznia 2022 r.

Autor operatu szacunkowego wskazał, że wyceniana nieruchomość położona jest w zachodniej części gminy [...], w odległości ok. 4,2 km w linii prostej na zachód od centrum miejscowości [...]. Szacowana działka została wydzielona z północnej części działki nr [...] i stanowi wąski i wydłużony pas gruntu. Przedmiotowa działka jest niezabudowana, stanowi teren zadrzewiony i zakrzewiony. Według stanu z [...] lutego 2020 r., na przedmiotowej nieruchomości znajdowały się części składowe podlegające wycenie w postaci: brzoza brodawkowata, olsza czarna i sosna zwyczajna na pow. 0,0376 ha.

Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż przedmiot wyceny na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, nie był objęty obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...], uchwalonego Uchwałą Nr [...] Rady Gminy [...] z [...] czerwca 2014 r., przedmiotowa nieruchomość w całości znajdowała się w obszarze terenów oznaczonych jako tereny lasów (ZL). Dla przedmiotowej nieruchomości nie wydano decyzji o warunkach zabudowy. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Do określenia wartości odtworzeniowej części składowych gruntu zastosowano metodologię opisaną na str. 14 operatu szacunkowego.

Na potrzeby wyceny dokonano analizy kształtowania się cen transakcyjnych niezabudowanych nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod tereny dróg, jak i nieruchomości niezabudowanych o charakterze nie inwestycyjnym, tj. tereny użytków zielonych, tereny rolne. Analizując rynek nieruchomości drogowych przyjęto obszar rozszerzony w stosunku do lokalnego rynku, na cały powiat [...] oraz [...]. W wyniku tej analizy wyłoniono 13 transakcji nieruchomościami drogowymi, których ceny wahały się w zakresie od 10,56 zł/m2 do 33,63 zł/m2, natomiast cena średnia kształtowała się na poziomie 20,04 zł/m2.

Analiza nieruchomości niezabudowanych o charakterze nie inwestycyjnym, tj. tereny użytków zielonych, tereny rolne z terenu gminy [...] i sąsiednich gmin powiatu [...] ujawniła 14 transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości podobnych, który ceny wahały się w zakresie od 1,22 zł/m2 do 4,44 zł/m2, i przy cenie średniej na poziomie 2,62 zł/m2.

W związku z powyższym biegły, w celu zastosowania tzw. "zasady korzyści", do dalszej analizy przyjął transakcje nieruchomościami podobnymi o przeznaczeniu drogowym. Następnie określono cechy rynkowe mające wpływ na wartość: położenie - 50%, otoczenie - 35% i dostęp do układu dróg - 15%. Z przyjętego zbioru wybrano nieruchomość o cenie minimalnej i maksymalnej oraz dokonano ich charakterystyki. Wartość wycenianej działki wraz z naniesieniami roślinnymi oszacowano na łączną kwotę 11 206,00 zł, w tym wartość nasadzeń w kwocie 2 167,00 zł.

Organ odwoławczy dokonując analizy materiału dowodowego w sprawie, w tym w szczególności operatu szacunkowego z [...] listopada 2020 r. uznał, iż nie zawiera on nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Z operatu szacunkowego wynika, że rzeczoznawca prawidłowo dokonał wyceny nieruchomości uwzględniając jej stan na [...] lutego 2020 r., tj. na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, a wartość nieruchomości rzeczoznawca określił na dzień sporządzenia operatu szacunkowego.

Pismem z 30 listopada 2020 r. biegły ustosunkował się do zarzutów dotyczących zaniżenia wartości drewna. W piśmie tym rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że oszacował wartość drzewostanu na dzień [...] lutego 2020 r. tj. dzień wydania przez Wojewodę [...] decyzji o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej. Wiek drzewostanu określono na 20-30 lat, zatem w związku z tym drzewostan nie osiągnął wieku rębnego oraz nie wykształcił sortymentów użytkowych, w związku z powyższym wartość drzewostanu została oszacowana na podstawie jego założenia.

Odnosząc się zaś do żądania skarżącego w przedmiocie ustalenia adekwatnego odszkodowania obejmującego zarówno poniesione przez A. C. szkody, jak i utracone korzyści, które mógłby osiągnąć w związku z planowaną przez niego inwestycją w drzewo organ wyjaśnił, że wykracza ono poza regulacje prawne zawarte w art. 128 i 134 ugn. Utrata dochodów z nieruchomości i spodziewanych zysków nie może być objęta ani operatem szacunkowym, ani decyzją ustalającą odszkodowanie. Wartość nieruchomości ustalana na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu jest jedyną formą wyrównania strat w majątku byłego właściciela. Odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia nie prowadzi bowiem do wyrównania szkody faktycznie doznanej w indywidualnym majątku, lecz z założenia stanowi odpowiednik wartości rynkowej wywłaszczonego prawa do nieruchomości.

Skargę na decyzję Ministra Rozwoju i Technologii z 7 lutego 2022 r. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie A. C., dalej "skarżący", zaskarżając ją w całości.

Zaskarżonej decyzji zarzucił brak zastosowania mechanizmu waloryzacji na dzień wypłaty odszkodowania, które miało miejsce 21 lutego 2022 r. oraz brak rzetelnej oceny przez oba organy administracyjne operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości w zakresie:

a) braku oszacowania ograniczonego prawa rzeczowego na przedmiotowej nieruchomości,

b) rażąco niskiej wyceny utraconego drzewostanu na zajętej działce i aprobaty zmiany jego wartości przez biegłego rzeczoznawcę z początkowej kwoty 134,00 zł w wersji operatu szacunkowego z maja 2020 r., do kwoty 2 167,00 zł w wersji operatu z listopada 2020 r., w sytuacji gdy rzeczywista wartość utraconego drzewostanu na dzień zajęcia nieruchomości pod realizację inwestycji tj. na dzień [...] maja 2020 r. powinna być ustalona przez organy administracyjne w zakresie od 12 000 zł do 18 000 zł, na co skarżący przedstawił wyliczenia.

Organowi odwoławczemu skarżący zarzucił także doręczenie zaskarżonej decyzji na niewłaściwy adres tj. na [...], [...], choć skarżący poinformował organ odwoławczy o zmianie adresu miejsca zamieszkania na adres [...] ul. [...]. Skutkiem tego, skarżący dowiedział się o decyzji w ostatnim dniu terminu na złożenie niniejszej skargi i nie miał możliwości jej wniesienia po dokładnej analizie całości akt sprawy oraz jej wniesienia przy pomocy profesjonalnego pełnomocnika, z uwagi na trudną i skomplikowana materię kontrolowanej sprawy.

W uzasadnieniu skargi skarżący powołując się na treść regulacji prawnych odniósł się szczegółowo do podniesionych zarzutów. Wyjaśnił, że wysokość odszkodowania za nieruchomości podlegające wywłaszczeniu ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Odszkodowanie to podlega następnie waloryzacji na dzień wypłaty. Operat szacunkowy zachowuje ważność przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Jednakże po upływie tego okresu, operat może być wykorzystywany przez kolejny okres 12 miesięcy, jeżeli rzeczoznawca majątkowy potwierdzi jego aktualność. W przedmiotowej sprawie ustalenie odszkodowania przez organ odwoławczy miało miejsce po upływie 12 miesięcy od daty sporządzenia operatu i w sytuacji, gdy rzeczoznawca majątkowy nie potwierdził jego aktualności.

W konsekwencji skarżącemu postawiono do dyspozycji środki finansowe dopiero 21 lutego 2022 r. w sytuacji, gdy powinno mieć to miejsce 27 kwietnia 2020 r. Zwłoka w wykonaniu tego ustawowego obowiązku organów odwoławczych wyniosła 665 dni co stanowi 1 rok, 9 miesięcy i 24 dni. Należne skarżącemu odszkodowanie straciło zatem rażąco na wartości wskutek postępującej inflacji, spadku realnej wartości waluty polskiej i rosnących cen nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę organ administracji publicznej wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 § 1 i 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r., poz. 137) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2022 r. poz. 329, dalej: "p.p.s.a.") sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Kontrola aktów lub czynności z zakresu administracji publicznej dokonywana jest pod względem ich zgodności z prawem materialnym i przepisami procesowymi. Oznacza to, że kontrola ta sprowadza się do badania, czy organ administracji wydając zaskarżony akt nie naruszył prawa. W wyniku takiej kontroli decyzja lub postanowienie mogą zostać uchylone w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności naruszających prawo i przez to mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c p.p.s.a.) lub też wystąpiło naruszenie prawa będące podstawą stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.).

Badając przedmiotową sprawę według przedstawionych kryteriów Sąd uznał, że skarga jest zasadna.

Zaskarżoną decyzją z 7 lutego 2022 r. Minister Rozwoju i Technologii utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] lutego 2021 r. ustalającą odszkodowanie za nieruchomość. Podstawę materialnoprawną decyzji stanowił art. 12 ust. 4a w zw. z art. 11a ust. 1, art. 12 ust. 4f i ust. 4g, art. 18 ust. 1 i 1e oraz art. 23 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2020 r. poz. 1363 ze zm.), dalej "specustawa drogowa" oraz art. 104 ustawy z 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2020 r. poz. 256, ze zm.).

Zgodnie z art. 12 ust. 4f specustawy drogowej odszkodowanie za nieruchomości, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Stosownie zaś do treści art. 18 ust. 1 wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw (ust. 1a). Kwotę odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustaloną na dzień, o którym mowa w ust. 1, wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały (ust. 1d). Odszkodowanie podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości (ust. 3).

W analizowanej sprawie przedmiotem sporu była rzetelność oceny operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości. W ocenie Sądu, podniesione przez skarżącego zarzuty skargi zasługiwały na uwzględnienie i skutkowały koniecznością wyeliminowania z obrotu prawnego kwestionowanej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej.

Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania za nieruchomości, które stały się własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego, zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami z zastrzeżeniem art. 18.

Zgodnie z art. 156 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm., dalej "ugn") rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (art. 18 ust. 3). Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (art. 18 ust 4).

Dokonując oceny sporządzonego operatu szacunkowego Sąd dostrzegł szereg nieprawidłowości. Po pierwsze biegły sporządzając wspomniany operat nie uwzględnił, że nieruchomość wyceniana obciążana jest prawem rzeczowym, tj. na nieruchomości została ustanowiona służebność. Biegły uznał, że wymieniona okoliczność nie stanowi obciążenia, jednak w żaden sposób swojego stanowiska nie uzasadnił. Stosownie zaś do treści art. 18 ust. 1a specustawy drogowej jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw. Także zgodnie z art. 38 § 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 555), dalej "rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości" przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości. Przy określaniu wartości nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym jej wartość pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej następstwami ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego (§2). W przypadku braku możliwości określenia wartości w sposób, o którym mowa w ust. 2, wartość ograniczonego prawa rzeczowego określa się przez obliczenie kosztów uzyskania tego prawa (§3). Skoro przepisy nakazują uwzględnić takie obciążenie to rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat powinien wyjaśnić jego pominięcie.

Po drugie, jak wskazał skarżący drzewa znajdujące się na jego posesji mają 30 lat, więc uzyskały połowę wieku rębnego. Z akt sprawy wynika, że na dzień zajęcia i podziału nieruchomości (tj. [...] lutego 2020 r.) działkę porastał 30 - letni drzewostan o gatunkach drzewa: brzoza brodawkowata (75 szt.), olsza czarna (38 szt.) i sosna zwyczajna (135 szt.). Taka liczba sztuk drzewa została wycięta i pozyskana przez inwestora projektowanej drogi S-19. Drzewostan ten jak ocenił skarżący miał już ponad 30 lat i za kolejne 30 lat osiągnąłby tzw. wiek zrębny. Zdaniem skarżącego, utracił on poniesione nakłady finansowe na zalesienie tej działki i późniejszą coroczną pielęgnację tego drzewostanu oraz utracił hipotetyczną możliwość pozyskania drzewa z tej części działki, którego wysokość wynosiłaby w granicach od 123 m2 do 172 m2 drzewa ogółem. Stosownie zaś do treści art. 135 ust. 5 ugn przy określaniu wartości drzewostanu leśnego albo zadrzewień, jeżeli w drzewostanie znajdują się materiały użytkowe, szacuje się wartość drewna znajdującego się w tym drzewostanie. Jeżeli w drzewostanie nie występuje materiał użytkowy lub wartość drewna, które może być pozyskane, jest niższa od kosztów zalesienia i pielęgnacji drzewostanu, szacuje się koszty zalesienia oraz koszty pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia. Zgodnie natomiast z § 45 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, przy określaniu wartości nieruchomości zadrzewionych, zakrzewionych lub leśnych, położonych w strefie zainwestowania miejskiego, udostępnionych publicznie lub przeznaczonych na te cele, stanowiących parki, ogrody ozdobne, zieleńce lub lasy ochronne, w razie braku transakcji rynkowych przyjmuje się, że wartość tych nieruchomości stanowi suma wartości gruntu oraz wartości drzew, krzewów i innych roślin znajdujących się na tym gruncie, przy czym – dla określenia wartości drzew, krzewów i innych roślin ustala się koszt ich nasadzenia oraz pielęgnacji do dnia określenia ich wartości. Zasady ustalania jednorazowego odszkodowania za przedwczesny wyrąb drzewostanu określa rozporządzenie Ministra Środowiska z 20 czerwca 2002 r. w sprawie jednorazowego odszkodowania za przedwczesny wyrąb drzewostanu (Dz. U. Nr 99, poz. 905). Tymczasem w analizowanej sprawie biegły nie uzasadnił dlaczego w ogóle nie uwzględnił w wycenie nieruchomości wieku drzew, które znajdowały się na działce należącej do skarżącego. Nie wyjaśnił jaką metodologię przyjął w operacie w celu ustalenia odszkodowania za ww. szkodę w uprawie leśnej. Stosownie zaś do § 55 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.

Po trzecie biegły przyjmując bazę nieruchomości do porównań rozszerzył okres badania transakcji o ponad dwa lata. Tymczasem przepisy ugn stanowią o nieruchomościach z najbliższego okresu. Biegły nie wyjaśnił dlaczego przy sporządzeniu operatu wykorzystał nieruchomości z okresu ponad dwóch lat.

Sąd z uwagi na powyżej wskazane uchybienia uchylił zarówno zaskarżoną decyzję, jak i poprzedzającą ją decyzję Wojewody [...].

Ponadto – na marginesie – trzeba zauważyć, że w analizowanej sprawie aktualizacja operatu nie została dokonana tak jak wymagają tego przepisy prawa, tj. została sporządzona w odrębnym dokumencie. W myśli bowiem art. 156 ust. 3 u.g.n., operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. Po upływie natomiast powyższego terminu, zgodnie z art. 156 ust. 4 u.g.n., operat szacunkowy może być wykorzystywany tylko po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie następuje zaś przez umieszczenie klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził (wyrok NSA z 29 stycznia 2019 r., I OSK 608/17, LEX nr 2634376). Termin, o którym mowa w art. 156 ust. 3 u.g.n. znajduje zastosowanie nie tylko w stosunku do orzekającego na podstawie sporządzanego w sprawie operatu szacunkowego organu I instancji, ale także organu odwoławczego. Brak potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego jest uchybieniem istotnym i nie pozwala na rozstrzygnięcie, czy dane stanowiące podstawę wyceny i w efekcie oparta na nich opłata jest zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy (Wyrok NSA z 2 października 2012 r., II OSK 1058/11, LEX nr 1234113).

Stosownie zaś do brzmienia § 58 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził, następuje przez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca majątkowy oświadcza o aktualności operatu szacunkowego, oraz analizy, o której mowa w art. 156 ust. 4 ugn. Od nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami z 20 lipca 2017 r. (Dz.U. poz. 1509) zgodnie z ust. 4 w art. 156 operat szacunkowy może być aktualizowany tylko jeden raz. Maksymalny czas ważności operatu szacunkowego wynosi zatem 24 miesiące (J. Dydenko, T. Telega [w:] J. Dydenko, T. Telega, Komentarz do rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego [w:] Wycena nieruchomości. Komentarz, wyd. II, Warszawa 2018, § 58).

Tym samym jeszcze raz zaznaczyć trzeba, że w analizowanej sprawie ten dwuletni okres upłynął. Ustalenie odszkodowania przez organ odwoławczy miało miejsce po upływie 12 miesięcy od daty sporządzenia operatu i w sytuacji, gdy rzeczoznawca majątkowy potwierdził jego aktualność, jakkolwiek w sposób odmienny niż wymagają tego przepisy. Operat został sporządzony [...] listopada 2020 r. Rzeczoznawca potwierdził jego aktualność klauzulą z [...] stycznia 2022 r.. Ta okoliczność samoistnie jednak, jak wskazano powyżej, nie stanowiła powodu uchylenia zaskarżonej decyzji. Sąd uznał, że operat obarczony jest wadami, które powodują że nie może stanowić podstawy do ustalenia wartości nieruchomości.

Sąd podkreśla w tym miejscu, że na dzień orzekania, operat nawet mimo przedłużenia ważności jego obowiązywania, nie może być dłużej wykorzystywany do celu w jakim został sporządzony. W związku z utratą aktualności operatu szacunkowego, będącego podstawą ustalenia wysokości odszkodowania, konieczne jest sporządzenie nowego operatu szacunkowego - co oznacza konieczność przeprowadzenia przez organ I instancji postępowania dowodowego w znacznej części. Przeprowadzenie postępowania w tym zakresie nie mieści się w zakresie uprawnień organu odwoławczego wynikających z art. 136 § 1 k.p.a.

Odnosząc się do zarzutu nieprawidłowego doręczenia decyzji wyjaśnić trzeba za organem, że przesyłka zawierająca zaskarżoną decyzję Ministra Rozwoju i Technologii została doręczona dorosłemu domownikowi, a następnie przekazana adresatowi. Tym samym skarżący nie poniósł żadnych negatywnych konsekwencji z faktu skierowania przesyłki na nieaktualny adres.

Końcowo Sąd wskazuje, że w jego ocenie zastosowaną metodologię obliczeń, polegającą na przyjęciu do porównań nieruchomości przeznaczonych pod drogi publicznej, biegły błędnie określił jako realizację "zasady korzyści". Należy wyjaśnić, że w art. 134 ust. 4 ugn wyrażona została tzw. zasada korzyści, która polega na tym, że jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Przepis ten wyraża zasadę ogólną. Uszczegółowienie zasady korzyści wynikającej z art. 134 ust. 4 u.g.n., w odniesieniu do nieruchomości przejętych na cel budowy dróg publicznych, zawiera § 36 ust. 3 rozporządzenia z 21 września 2004 r. Zgodnie z treścią tego przepisu w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni

- powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

Sąd podziela stanowisko wyrażone przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 2 października 2019 r., sygn. akt I OSK 5/18, zgodnie z którym jeśli przejęcie nieruchomości w trybie art. 12 ust. 4 specustawy drogowej powoduje zwiększenie jej wartości, a jednocześnie na dzień wydania decyzji ze skutkiem wywłaszczenia nie była ona przeznaczona pod inwestycję drogową (argument a contrario z § 36 ust. 4 rozporządzenia z 21 września 2004 r.), to zasada korzyści wynikająca z § 36 ust. 3 rozporządzenia polega na tym, że szacuje się wartość nieruchomości "z których wydzielono te działki gruntu" z przeznaczeniem pod budowę dróg (oczywiście w proporcji do powierzchni działki wydzielonej), z możliwością powiększenia ich wartości nie więcej niż o 50%, na podstawie badania rynku nieruchomości (czyli porównania cen transakcyjnych nieruchomości o dotychczasowym przeznaczeniu i przeznaczeniu drogowym). Reguła szacowania wynikająca z § 36 ust. 4 rozporządzenia z 21 września 2004 r. nie stanowi realizacji "zasady korzyści" i ma zastosowanie wówczas, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową. Powyższe oznacza, że biegły nieprawidłowo zastosowaną metodę obliczeń określił jako zasadę korzyści, która – jak wyżej wskazano – prowadzi jedynie do procentowego (nie więcej niż o 50%) zwiększenia wartości nieruchomości o dotychczasowym, innym niż drogowe przeznaczeniu, a nie na przyjęciu do określenia wartości wywłaszczanego gruntu pełnej wartości nieruchomości o przeznaczeniu drogowym. W konsekwencji zaś biegły nieprawidłowo – dla określenia wartości przedmiotowej nieruchomości – zastosował § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia. Stosownie do treści tego przepisu tylko w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. W przeciwnym zaś razie, stosowanie zasady korzyści winno przejawiać się w wyliczeniach dokonanych w sposób wskazany w przywołanym wyżej wyroku NSA.

Ponownie rozpoznając sprawę organ uwzględni ocenę prawną zawartą w niniejszym wyroku, co spowoduje konieczność merytorycznego rozpoznania sprawy. W szczególności zleci wykonanie nowego operatu szacunkowego, następnie uwzględni zebrany w sprawie materiał dowodowy, dokonując jego oceny z poszanowaniem uwag zawartych w niniejszym uzasadnieniu i dokona stosownych ustaleń. W zależności od poczynionych ustaleń organ przeprowadzi stosowną ocenę materiału dowodowego i wyda rozstrzygnięcie w zgodzie z przepisami K.p.a. i przepisami prawa materialnego.

Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 145 § 1 lit. c) p.p.s.a. orzekł jak w sentencji wyroku. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a. w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. i zasądzono od organu odwoławczego na rzecz strony skarżącej zwrot kosztów postępowania w kwocie wpisu od skargi (475 zł) oraz wynagrodzenie pełnomocnika (3600 zł).