Wyrok WSA w Gorzowie Wlkp., sygn. akt II SA/Go 257/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp.
Data orzeczenia: 2015-05-27 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 12 ust. 4, 4a, 4b, 4d, 4f, ust. 5, art. 18
journal: Dz.U. 2013 poz 687
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity
article: art. 235
journal: Dz.U. 2014 poz 121
law: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grażyna Staniszewska Sędziowie Sędzia WSA Michał Ruszyński (spr.) Sędzia WSA Sławomir Pauter Protokolant sekr. sąd. Elżbieta Dzięcielewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 maja 2015 r. sprawy ze skargi Gmina na decyzję Wojewody z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z [...] grudnia 2014 r. nr [...] Starosta – na podstawie art. 12 ust. 4a, ust. 4f i ust. 5, art. 18 ust. 1 w zw. z art. 12 ust. 4 pkt 2 i art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2013 r., poz. 687 ze zm., dalej: specustawa drogowa), art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a, art. 134, art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 r., poz. 518 ze zm., dalej: u.g.n) oraz na podstawie art. 104, art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2013 r., poz. 267 ze zm., dalej: k.p.a) – ustalił na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej odszkodowanie w wysokości 6.454 zł z tytułu pozbawienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 93 m², wpisanej do księgi wieczystej KW Nr [...] i w wysokości 65.950 zł z tytułu pozbawienia prawa własności obiektu handlowego wybudowanego na ww. działce.

Uzasadniając decyzję organ pierwszej instancji wskazał, że nieruchomość położona przy ul. [...] oznaczona numerem [...] o pow. 93m² została przeznaczona na realizację inwestycji drogowej pn "Rozbudowa drogi gminnej nr [...] – ul. [...] w km. 0+ 000,00 do 0+804,92".

Z dniem [...] września 2013 r. (decyzja stała się ostateczna) wygasło użytkowanie wieczyste ustanowione na ww. nieruchomości na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej. Decyzja ta została wydana w oparciu o przepisy specustawy drogowej. Wysokość zaś odszkodowania ustalono na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego R.R..

Z powyższym rozstrzygnięciem nie zgodziła się Gmina i złożyła od niego odwołanie do Wojewody. Zaskarżonej decyzji odwołująca zarzuciła naruszenie:

I. przepisów postępowania:

1. art. 6, art. 7 i art. 107 k.p.a – poprzez brak dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i tym samym naruszenie zasady działania na podstawie przepisów prawa i wydanie wadliwej decyzji,

2. art. 80 k.p.a poprzez pominięcie stanu prawnego przy uznaniu, że Spółdzielnia Mieszkaniowa jest właścicielem pawilonu handlowego i przyjęcie, że wysokość odszkodowania za pawilon handlowy wynosi 65.950 zł a do zapłaty odszkodowania zobowiązana jest odwołująca.

II przepisów prawa materialnego – art. 19 ust. 2 specustawy drogowej przez nałożenie obowiązku zapłaty odszkodowania należnemu dzierżawcy.

Decyzją z [...] stycznia 2015 r. nr [...] Wojewoda – na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a – utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 i 2 specustawy drogowej, nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ust. 4a). Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (ust. 4b). Jeżeli przeznaczona na pasy drogowe nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego została oddana w użytkowanie wieczyste, użytkowanie to wygasa z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (ust. 4d). Do ustawania zaś wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. (art. 12 ust. 5).

Organ zaznaczył, że w rozpoznawanej sprawie podstawę do ustalenia stosownego odszkodowania stanowił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Zdaniem organu operat ten został sporządzony prawidłowo. Uwzględnia on stan nieruchomości z dnia wydania decyzji Nr [...] Starosty o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, tj. [...] sierpnia 2013 r. oraz poziom cen na dzień wydania decyzji odszkodowawczej.

Odnosząc się do braku zasadności ustalenia odszkodowania w wysokości 65.950 zł z tytułu pozbawienia prawa własności obiektu handlowego wybudowanego na działce nr [...] Wojewoda przytoczył tezę postawioną przez Sąd Najwyższy w uchwale z 25 listopada 2011 r. sygn. akt III CZP 60/11, iż budynek wzniesiony przez dzierżawcę na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowi własność wieczystego użytkownika. Zatem w ocenie organu odwoławczego organ pierwszej instancji słusznie uznał, że Spółdzielnia Mieszkaniowa jest właścicielem pawilonu handlowego posadowionego na nieruchomości, a ca za tym idzie słusznie ustalił odszkodowanie z tytułu pozbawienia prawa jego własności. Kwestia zaś rozliczeń z dzierżawcą pozostaje poza zakresem niniejszej sprawy administracyjnej – ma charakter cywilnoprawny.

Powyższa decyzja Wojewody stała się przedmiotem skargi Gminy złożonej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp. Zaskarżonej decyzji skarżąca zarzuciła:

1.naruszenie przepisów prawa materialnego – art. 19 ust. 2 specustawy drogowej poprzez przyznanie odszkodowania za przedmiot umowy, która rozwiązana została przed dniem wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji drogowej,

2. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, polegające na zebraniu, rozpatrzeniu oraz dokonaniu przez ten organ oceny materiału dowodowego wbrew regułom wynikającym z art. 6, 7, 8, 9, 77 § 1 k.p.a i poprzez brak dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i tym samym naruszenia zasady działania na podstawie przepisów prawa i wydanie wadliwej decyzji, ponadto art. 80 k.p.a poprzez pominięcie stanu prawnego nieruchomości i skutkiem czego organ uznał, że Spółdzielnia Mieszkaniowa jest właścicielem pawilonu handlowego i ustalił, że wysokość odszkodowania za ten pawilon wynosi 65.950 zł a do zapłaty odszkodowania zobowiązana jest skarżąca.

W oparciu o te zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz uchylenie poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

W uzasadnieniu skargi skarżąca wskazała, że w niniejszej sprawie sporządzone zostały trzy operaty szacunkowe. W operacie z [...] grudnia 2013 r. kwota odszkodowania z tytułu pozbawienia użytkowania wieczystego wynosiła 4.750 zł, zaś w operacie z [...] czerwca 2014 r. – 6.500 zł. Po wykonaniu kolejnego operatu ustalona została kwota odszkodowania za grunt na 6.454 zł. Według analizy rynku wykonanej przez rzeczoznawcę poziom cenowy gruntu wzrósł z 80/90 zł/m² do 150 zł/m². Zdaniem skarżącej nieprawdopodobne jest aby grunty osiągnęły wartość niemalże dwukrotnie wyższą niż przez kilkoma miesiącami.

Skarżąca wskazała ponadto, że organ pierwszej instancji ustalił odszkodowanie za pawilon handlowy, który nie jest własnością Spółdzielni Mieszkaniowej. Zdaniem skarżącej pawilon ten stanowi nakład na nieruchomość i jako taki nie jest własnością Spółdzielni, która zawierając umowę dzierżawy działki nr [...] nie zapewniła dzierżawcy uprawnienia do żądania zwrotu nakładów ale żądała zwrotu działki w stanie wolnym od zabudowy. Potwierdzają ten fakt zarówno umowa dzierżawy z 1990 r. jak i oświadczenie Spółdzielni o wypowiedzeniu umowy dzierżawy. W ocenie skarżącej nie jest zatem przekonywujące ani uzasadnione przywołanie uchwały SN z 25 listopada 2011 r. sygn. akt III CZP 60/11 jako uzasadnienie rozstrzygnięcia, że pawilon stanowi własność Spółdzielni. Skarżąca podkreśliła, iż bogate jest orzecznictwo SN i sądów powszechnych oraz administracyjnych, podkreślające, że nie jest jedynym słusznym i uprawnionym twierdzenie, że budynek wzniesiony przez dzierżawcę na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowi własność wieczystego użytkownika. Można więc wskazać wyrok SN z 4 lipca 2014 r. sygn. akt II CSK 612/13 (Lex nr 1489234), w którym SN stwierdził, że zgodnie z art. 235 k.c właścicielem budynków i innych urządzeń na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste jest użytkownik wieczysty, jeżeli nabył je zgodnie w właściwymi przepisami przez zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Jest on więc właścicielem tylko tych budynków i urządzeń znajdujących się na gruncie Skarbu Państwa lub gminy, które sam wzniósł albo nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Zatem błędne jest uznanie, że rozporządzenie prawem użytkowania wieczystego stanowi automatycznie rozporządzenie przysługującą własnością budynków i urządzeń. Budynki te jeżeli nie zostały wzniesione, ani nabyte przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, nie stanowią własności użytkownika i nie są objęte prawem własności związanym z użytkowaniem wieczystym. Ze związania obu praw, o którym mowa w art. 235 § 2 k.c nie można wyprowadzić wniosku – przyjmowanego w doktrynie – że rozporządzenie użytkowaniem wieczystym obejmuje ex lege znajdujące się na użytkowanym gruncie budynki i urządzenia, stanowiące własność użytkownika wieczystego. Takie rozwiązanie nasuwa – nieukrywane także w doktrynie – poważne zastrzeżenia natury teoretycznej, a ponadto nie sprawdza się w praktyce, czego dowodem są liczne orzeczenia, wydane w sprawach o zróżnicowanym stanie faktycznym. W celu dokonania właściwej oceny skutków prawnych umowy zbycia prawa wieczystego użytkowania, nie zawierającej postanowień o przeniesieniu także prawa własności budynków, niezbędne jest zbadanie – w płaszczyźnie przesłanek przewidzianych w art. 65 § 2 k.c – oświadczeń woli stron takiej umowy, co wymaga uwzględnienia poza warstwą werbalną także kontekstu sytuacyjnego.

Skarżąca wskazała także, że WSA w Warszawie w wyroku z 20 stycznia 2006r. sygn. akt VII SA/Wa 1000/05 uznał, że błędnie przyjął organ, że rozporządzenie prawem użytkowania wieczystego stanowi automatycznie rozporządzanie przysługującą własnością budynków i urządzeń. Budynki te, jeżeli nie zostały wzniesione ani nabyte przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, nie stanową własności użytkownika i nie są objęte prawem własności związanym z użytkowaniem wieczystym.

Kolejnym przykładem jest wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 5 lipca 2013 r. sygn. akt IACa 1130/12, w którym sąd uznał, że roszczenie o zwrot wartości ulepszeń (nakładów ulepszających) ma charakter obligacyjny. Jest więc skuteczne jedynie pomiędzy stronami umowy najmu i może być kierowane przeciwko temu wynajmującemu, z którym powód pozostawał w stosunku najmu w okresie ich dokonania.

Odpowiadając na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie w całości podtrzymując argumenty podniesione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r., nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym oraz przepisami postępowania administracyjnego według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Przy czym, zgodnie art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm., dalej p.p.s.a) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W oparciu o wskazane wyżej kryteria, Sąd uznał, że skarga w niniejszej sprawie jest niezasadna.

Przepis art. 11a ust. 1 specustawy drogowej stanowi, że wojewoda w odniesieniu do dróg krajowych i wojewódzkich albo starosta w odniesieniu do dróg powiatowych i gminnych wydają decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej na wniosek właściwego zarządcy drogi. W myśl art. 11f ust. 1 pkt 6 tej ustawy, decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zawiera w szczególności oznaczenie nieruchomości lub ich części, według katastru nieruchomości, które stają się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Stosownie do art. 12 ust. 4 cytowanej ustawy, nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa:

1) własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych,

2) własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych

- z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Zgodnie z dalszymi unormowaniami tego artykułu, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ust. 4a). Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (ust. 4b).

Odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe (ust. 4f).

Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (ust. 5). Nieruchomości, o których mowa w ust. 4, mogą być użytkowane nieodpłatnie przez dotychczasowych właścicieli lub użytkowników wieczystych do upływu terminu, o którym mowa w art. 16 ust. 2 (ust. 6).

Wedle art. 18 ust. 1 omawianej ustawy, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Po myśli art. 4 pkt 6, 6a i 8 u.g.n, ilekroć w tej ustawie jest mowa o: 6) wycenie nieruchomości - należy przez to rozumieć postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości; 6a) określaniu wartości nieruchomości - należy przez to rozumieć określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości; 8) szacowaniu nieruchomości - należy przez to rozumieć czynności związane z określaniem wartości nieruchomości.

Zgodnie z art. 130 u.g.n, wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio (ust. 1). Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (ust. 2).

Stosownie do art. 134 tej ustawy, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (ust. 4).

Po myśli art. 135 omawianej ustawy, jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową (ust. 1). Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych (ust. 2). Przy określaniu wartości gruntu stosuje się przepisy art. 134 ust. 2-4 (ust. 3). Przy określaniu wartości budynków lub ich części, budowli, urządzeń infrastruktury technicznej i innych urządzeń szacuje się koszt ich odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia (ust. 4).

Zgodnie z art. 153 u.g.n, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (ust. 1). Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych (ust. 3).

Przepis art. 154 ust. 1 tej ustawy stanowi, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W myśl art. 156 cytowanej ustawy, rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (ust. 1). Organ administracji publicznej, który zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, jest obowiązany umożliwić osobie, której interesu prawnego dotyczy jego treść, przeglądanie tego operatu oraz sporządzanie z niego notatek i odpisów. Osoba ta może żądać uwierzytelnienia sporządzonych przez siebie odpisów z operatu szacunkowego lub wydania jej z operatu szacunkowego uwierzytelnionych odpisów, o ile jest to uzasadnione ważnym interesem tej osoby (ust. 1a). Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu bez jego zgody do innego celu niż cel, dla którego został sporządzony (ust. 2). Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (ust. 3). Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził (ust. 4). Przepisy ust. 3 i 4 nie naruszają uregulowań wynikających z przepisów odrębnych (ust. 5).

Stosownie do art. 175 ust. 1 omawianej u.g.n, rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.

Kontrolując prawidłowość zaskarżonej decyzji stwierdzić należy, że zarzuty stawiane przez skarżącą operatowi szacunkowemu nie zasługują na uwzględnienie, co sprawia, że wniesiona w niniejszej sprawie skarga jest niezasadna. Przede wszystkim sporządzony w sprawie operat szacunkowy uwzględnia stan nieruchomości z dnia wydania decyzji Starosty o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej tj. [...] sierpnia 2013 r. a także poziom cen na dzień wydania decyzji odszkodowawczej. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśniła dlaczego do określenia prawa własności gruntów zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Wyceny dokonała o oparciu o transakcje o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych (mieszkaniową z możliwością wprowadzenia usług) wskazując na brak transakcji dotyczących gruntów przeznaczonych pod drogi. Wyjaśniła także, że z uwagi na brak na rynku wtórnym obrotu prawem użytkowania wieczystego do określenia jego wartości wykorzystała wartość prawa własności i relację miedzy tymi prawami (wynikająca z § 29 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Z porównania natomiast dat transakcji nieruchomościami podobnymi, w odniesieniu do daty którą bierze się pod uwagę ustalając wysokość odszkodowania wynika, iż daty te są bardzo nieodległe.

Rzeczoznawca majątkowy prawidłowo także określiła – w podejściu kosztowym, stosując koszt zastąpienia, technikę wskaźnikową – wartość obiektów znajdujących się na nieruchomości.

Strona skarżąca podważyła także zasadność ustalenia na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej odszkodowania z tytułu pozbawienia prawa własności obiektu handlowego. Wskazać w związku z tym należy, że na podstawie specustawy drogowej odszkodowanie ustala się za nieruchomości (czyli grunty i budynki trwale z gruntami związane). Zgodnie z art. 235 § 1 k.c budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, który wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. § 2 tego przepisu stanowi natomiast, że przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Zasadnie zatem – zdaniem Sądu – organ odwoławczy przywołał uchwałę Sądu Najwyższego z 25 listopada 2011 r. sygn. akt III CZP 60/11 stanowiącą jednoznaczną interpretację cytowanego wyżej przepisu, iż budynek wzniesiony przez dzierżawcę (a wiec osobę związaną węzłem obligacyjnym z wieczystym użytkownikiem, która prawo do władania gruntem wywodzi od użytkownika wieczystego) na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie, stanowi własność wieczystego użytkownika. Powyższe oznacza zatem, że także wtedy gdy budynki zostały wzniesione przez inną osobę np. dzierżawce, stają się one własnością użytkownika wieczystego. Słusznie więc organ odwoławczy – utrzymując w mocy decyzję organu I instancji – uznał, że Spółdzielnia Mieszkaniowa była właścicielem pawilonu handlowego znajdującego się na działce nr [...] a w konsekwencji zasadnie ustalił odszkodowanie z tytułu pozbawienia prawa jego własności. Kwestia natomiast rozliczeń z dzierżawcą ma już charakter cywilnoprawny.

Zdaniem skarżącej Sąd Najwyższy w wyroku z 4 lipca 2014 r. sygn. akt II CSK 612/13 stwierdził, że zgodnie z art. 235 k.c właścicielem budynków i innych urządzeń na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste jest użytkownik wieczysty, jeżeli nabył je zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Uważna jednak analiza uzasadnienia ww. wyroku w części poświęconej rozważaniom prawnym wskazuje, iż w orzeczeniu tym nie ma takiego jednoznacznego stwierdzenia. Przeciwnie Sąd Najwyższy w wyroku tym stwierdził, że zgodnie z art. 235 § 2 k.c, mającego charakter przepisu bezwglednie obowiązującego, przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. W konsekwencji zaś własność budynków może być przenoszona tylko łącznie z prawem użytkowania wieczystego i wygasa łącznie z wygaśnięciem tego prawa.

Nie znajdując zatem podstaw do uwzględnienia zarzutów skargi i nie dopatrując się, w ramach kontroli zaskarżonego aktu dokonanej w trybie art. 134 § 1 p.p.s.a., tego rodzaju naruszeń prawa, które spowodowałyby konieczność uchylenia zaskarżonej decyzji, Sąd skargę jako nieuzasadnioną oddalił na podstawie art. 151 p.p.s.a.