Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 387/16
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2017-12-01 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 98a ust. 1, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Iwona Bogucka (spr.) Sędziowie: Sędzia NSA Maciej Dybowski Sędzia del. WSA Iwona Kosińska Protokolant: starszy inspektor sądowy Karolina Kubik po rozpoznaniu w dniu 1 grudnia 2017 roku na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Samorządowego Kolegium Odwoławczego [...] od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 24 listopada 2015 r. sygn. akt II SA/Łd 335/15 w sprawie ze skargi B.R. I D.R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lutego 2015 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. oddala skargę kasacyjną; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego [...] na rzecz B.R. I D.R. solidarnie kwotę 60 (sześćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 24 listopada 2015 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lutego 2015 roku, nr [...], a także poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy [...] z dnia [...] listopada 2014 roku, nr [...], wydane w przedmiocie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem i zasądził od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżących B. R. i D. R. solidarnie zwrot kosztów postępowania. Wyrok zapadł w następującym stanie faktycznym i prawnym przyjętym przez Sąd I instancji:

W dniu [...] września 2014 r. zostało wszczęte z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej dla skarżących jako właścicieli na prawach wspólności ustawowej nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha. Projekt podziału został zatwierdzony decyzją Wójta Gminy [...] z dnia [...] czerwca 2013 r., decyzja stała się ostateczną w dniu [...] czerwca 2013 r. Po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, analizie operatu szacunkowego sporządzonego dla potrzeb postępowania organ I instancji ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł i zobowiązał solidarnie do jej uiszczenia współwłaścicieli.

W odwołaniu strony zarzuciły naruszenie art. 79 § 1 i § 2 k.p.a. oraz błąd w ustaleniach faktycznych, bo opartych na wadliwej opinii rzeczoznawcy.

Decyzją z dnia [...] lutego 2015 r. organ II instancji utrzymał w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie. W uzasadnieniu Kolegium wyjaśniło, iż w sprawie spełnione zostały wszystkie przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej, określone w art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm., dalej u.g.n.). Uchwałą Rady Gminy nr [...] (Dz. Urz. Woj. [...] z 2009 r.. Nr [...], poz. [...] ) z dnia [...] maja 2009 r. wprowadzono na terenie gminy stawkę procentową opłaty adiacenckiej na poziomie 30% różnicy pomiędzy wartością jaką nieruchomość uzyskała po podziale i przed jej podziałem. Organ I instancji ustalił opłatę adiacencką na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego w dniu [...] września 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego, który ustalił, że wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła 213.000,00zł., zaś po podziale 245.200 00 zł., co oznacza, iż wzrost wartości szacowanej nieruchomości stanowi kwotę 32.200,00 zł., co przy zastosowaniu 30% procentowej stawki opłaty, daje kwotę 9.660,00 zł.

Kolegium stwierdziło, że po analizie operatu szacunkowego, zwłaszcza w świetle wyjaśnień rzeczoznawcy zawartych w piśmie z dnia [...] stycznia 2015 r., nie ma zastrzeżenia co do prawidłowości tego dowodu. Przy określeniu wartości gruntu zastosowano metodę korygowania ceny średniej. Określając wartość nieruchomości, stosownie do art. 134 u.g.n., rzeczoznawca uwzględnił w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan tej nieruchomości. Operat zawiera wszystkie wynikające z § 56 rozporządzenia RM z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej: rozporządzenie) elementy wymagane dla operatu szacunkowego, przedstawiona opinia biegłego jest spójna i logiczna. Sam operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami, zaś określonej w nim wartości gruntu nie można uznać ani za zaniżoną przed podziałem, ani za zawyżoną po podziale. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Operat ten niewątpliwie wskazuje na to, iż podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości. Nadto odpowiada ustawowym wymogom formalnym, a biegły spełnia warunki określone w art. 174 i nast. u.g.n.

Odnosząc się do zarzutów niewłaściwego doboru współczynników korygujących oraz przyjętych wag procentowych dla cechy rynkowej wycenianej nieruchomości, jaką jest dostępność komunikacyjna i dostępnych mediów, organ uznał je za niezasadne. Zwrócił uwagę, że zgodnie z art. 153 u.g.n., zastosowane przez rzeczoznawcę podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Z powyższej regulacji prawnej jednoznacznie wynika, iż w procesie wyceny obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego jest spełnienie warunku podobieństwa nieruchomości. Nieruchomościami podobnymi są w świetle art. 4 pkt.16 ustawy nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością wycenianą ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy przeanalizował kilkadziesiąt transakcji nieruchomościami porównywalnymi do wycenianego gruntu, spośród których wybrał kilkanaście najbardziej podobnych, które potraktował jako reprezentatywną próbę, a następnie poddał je procedurze korygowania, poprzez ustalenie rodzaju i liczby cech wpływających na poziom cen na rynku, podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, opisanie cech rynkowych nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej, określenie ceny średniej ze zbioru transakcji przyjętych do analizy, określenie zakresu sumy współczynników korygujących.

Ewentualne różnice w poszczególnych cechach nieruchomości podobnych z nieruchomością wycenianą zostały uwzględnione w analizie porównawczej przy zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących. Organ podkreślił, iż obowiązkiem rzeczoznawcy jest spełnienie warunku podobieństwa, a nie identyczności w doborze rynku nieruchomości, co byłoby często wręcz niemożliwe. Istotne jest więc zatem to, by różnice pomiędzy nimi zostały we właściwy sposób skorygowane i ocenione, co też miało miejsce w przedmiotowej sprawie. Rzeczoznawca, po przeanalizowaniu zarzutów kierowanych pod adresem sporządzonego przez niego operatu szacunkowego nie dostrzegł potrzeby korekty zastosowanych współczynników korygujących i przypisanych cechom rynkowym ocen i uznał, że nieruchomość została oszacowana na właściwym poziomie, czemu dał wyraz w piśmie z dnia [...] stycznia 2015 r.

Nieruchomości podobne to nieruchomości porównywalne, a nie takie same czyli posiadające te same cechy, co przedmiot wyceny. Podobieństwo nieruchomości jest rzeczą względną. Ocena czy nieruchomości są podobne czy też nie - zależy od rodzaju i położenia nieruchomości oraz od liczby transakcji na rynku, stanu popytu i podaży a więc od wielu czynników warunkujących wycenę. Ocena ta (podobnie jak wybór metody wyceny) należy do rzeczoznawcy majątkowego. Nawet podobne nieruchomości zazwyczaj różnią się od siebie, a procedura szacowania ma za zadanie określenie wartości nieruchomości w drodze korekty średniej (przeciętnej) ceny nieruchomości podobnych. W ocenie Kolegium dobór nieruchomości przyjętych do porównań jest właściwy i odpowiadający ustawowej definicji nieruchomości podobnej zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n.

Kolegium, nie znalazło podstaw do kwestionowania prawdziwości twierdzeń rzeczoznawcy majątkowego zawartych w przedłożonej przez niego opinii. Operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności, proces wyceny został wyjaśniony w operacie szacunkowym, jak i w kolejnych pismach rzeczoznawcy majątkowego w sposób wyczerpujący i rzetelny, zaś obliczenia matematyczne prowadzące do określenia wartości nieruchomości nie są obarczone błędami.

Kolegium nie dopatrzyło się naruszenia art. 79 k.p.a. i art.10 k.p.a., a także art. 79 k.p.a. Biegły sporządzając operat szacunkowy oraz dokonując dla jego potrzeb oględzin nieruchomości nie podejmuje tych czynności tak jak organ administracji publicznej w ramach toczącego się postępowania administracyjnego, o podjęciu których na mocy powołanego przepisu byłby zobowiązany zawiadomić stronę. Rzeczoznawca majątkowy działa bowiem na podstawie cywilnej umowy zlecenia zawartej z organem I instancji, do której przepisy k.p.a. nie mają zastosowania. Bez znaczenia zatem dla omawianej sprawy ma zarzut braku udziału odwołujących w czynnościach biegłego związanych z wyceną przedmiotowej nieruchomości. Nie doszło także do naruszenia art. 10 k.p.a., organ I instancji zawiadomił strony o wszczęciu postępowania oraz poinformował o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym, w terminie 7 dni. Termin ten upływał w dniu 5 listopada 2014 r., a z prawa do przeglądania akt skarżący skorzystał w dniu 4 listopada 2014 r. W dniu [...] listopada 2014 r. organ wydał decyzję merytoryczną, a wnioski dowodowe strony złożyły już po zakończeniu postępowania administracyjnego w sprawie, tj. w dniu 14 listopada 2014 r. Nadto również Kolegium wezwało strony do zapoznania się z materiałem dowodowym, z czego strony skorzystały w dniu 29 stycznia 2015 r., a w dniu 4 lutego 2015r. przedstawiły swoje stanowisko w sprawie. W piśmie z dnia 1 lutego 2015r. B. R. ponowiła wniosek o przeprowadzenie dowodu z przesłuchania rzeczoznawcy majątkowego na okoliczności związane ze sporządzoną opinią w zakresie zastosowanej metody, przyjętej do porównań bazy danych oraz wyjaśnienia zastosowanych współczynników korygujących. Odnosząc się do tego wniosku, Kolegium stwierdziło, że nie zasługuje on na uwzględnienie. Zgodnie z art. 78 § 1 k.p.a., żądanie strony dotyczące przeprowadzenia dowodu należy uwzględnić, jeżeli przedmiotem dowodu jest okoliczność mająca znaczenie dla sprawy. W ocenie Kolegium, wprawdzie przedmiotem wnioskowanego dowodu są istotnie okoliczności mające znaczenie dla sprawy, takie jak zastosowana metoda, przyjęta do porównań baza danych oraz wyjaśnienie zastosowanych współczynników korygujących to jednak brak jest podstaw do jego przeprowadzenia, bowiem okoliczności te zostały już stwierdzone i szczegółowo wyjaśnione w dopuszczonym z urzędu dowodzie w sprawie, jakim jest operat szacunkowy sporządzony oraz w piśmie z dnia [...] stycznia 2015 r.

W skardze do sądu administracyjnego skarżący zarzucili naruszenie przepisów: art. 7 k.p.a. poprzez wydanie decyzji mimo nieustalenia stanu faktycznego, z pominięciem wniosków dowodowych w odniesieniu do operatu szacunkowego oraz załatwienie sprawy z pokrzywdzeniem słusznego interesu skarżących; art. 77 § 1 k.p.a. poprzez nierozpatrzenie w sposób wyczerpujący i wszechstronny całokształtu materiału dowodowego; art. 80 k.p.a. poprzez dokonanie oceny zebranych dowodów z naruszeniem zasady swobodnej oceny dowodów; art. 8 i art. 107 § 3 k.p.a. przez nienależyte uzasadnienie decyzji z uwagi na zawarcie zbyt ogólnych stwierdzeń, co uniemożliwia realizację zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa oraz dokonanie kontroli zaskarżonej decyzji. Nadto skarżący zarzucili naruszenie art. 151 ust. 1 u.g.n. poprzez niewłaściwe zastosowanie i ustalenie ceny nieruchomości przy założeniu najbardziej prawdopodobnej ceny, możliwej do uzyskania na rynku, określonej z uwzględnieniem cen transakcyjnych oraz art. 153 w związku z art. 4 pkt 16 u.g.n. poprzez niewłaściwe zastosowanie i nieuwzględnienie przy sporządzaniu operatu szacunkowego warunku podobieństwa nieruchomości branych pod uwagę w procesie wyceny i wadliwe zastosowanie współczynników korygujących. Wskazując na powyższe skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji w całości.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Uzasadniając uwzględnienie skargi Sąd I instancji przedstawił stan prawny regulujący naliczanie opłaty adiacenckiej na podstawie art. 98a u.g.n. i wskazał, że zagadnieniem spornym w sprawie jest kwestia wzrostu wartości nieruchomości po jej podziale, w porównaniu do jej wartości przed podziałem. Prawidłowe jest stanowisko organów, że wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.

Określenie wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału dokonane zostało przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego w oparciu o zasady wyceny nieruchomości, określone w art. 149 i następnych u.g.n. oraz przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z art. 154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1), a w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust.2 ).

Zgodnie z przepisem § 56 rozporządzenia, w operacie szacunkowym rzeczoznawca przedstawia sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym określenia przedmiotu i zakresu wyceny, celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, wskazanie wyboru podejścia, metody i techniki szacowania oraz przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny z uzasadnieniem. Ponadto do operatu dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. Z treści wskazanego przepisu wynika, że w sporządzonym operacie rzeczoznawca powinien dostatecznie wyjaśnić, przestawiać i uzasadnić sposób dokonania wyceny, tak aby umożliwić ocenę jego prawidłowości i tym samym przydatności dowodowej. Organy administracji publicznej mają obowiązek dokonania wnikliwego sprawdzenia sporządzonego przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego, a opinia taka podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym (zob. wyrok NSA z dnia 28 stycznia 2011 r., w sprawie o sygn. akt I OSK 461/10 http://orzeczenia.nsa.gov.pl), z tym, że ocena materialna nie może dotyczyć wszystkich aspektów opracowanego operatu. Z kolei z przepisów art. 150 ust. 1 pkt 1, ust. 5 oraz art. 153 ust. 1 u.g.n., a także § 26 ust. 3 rozporządzenia wynika, że to rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości i to, że ma zagwarantowaną swobodę wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości.

W sporządzonym na potrzeby sprawy operacie szacunkowym określając wartość nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Natomiast, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia)

Sąd I instancji ocenił, że w sprawie wybór podejścia i metody przez rzeczoznawcę pozostaje w zgodzie z przepisami, jednakże sposób wyceny nie odpowiada obowiązującym wymogom.

Do określenia wartości rynkowej nieruchomości przed podziałem wybrano 11 transakcji nieruchomościami, wskazanymi przez rzeczoznawcę jako podobne do wycenianej, zlokalizowanymi na terenie gminy L., P. i S.. Sąd uznał zarzut skargi, że przedstawiona baza danych nieruchomości podobnych zawiera wachlarz cech, które nie pozwalają na weryfikację prawidłowości przyjętych do porównań nieruchomości, z powodu skąpego ich opisu. Rzeczoznawca wskazał położenie porównywanych działek przez określenie obrębu i gminy, daty transakcji, powierzchni działek i ceny za m.kw. Nie dostarczył jednak informacji szczegółowych, dotyczących położenia w stosunku do centrum handlu i usług, dostępności do dróg, kategorii i rodzaju dróg dojazdowych, otoczenia, a także cech fizycznych w aspekcie funkcji działki inwestycyjnej, a więc możliwości podziału oraz możliwości przyłączenia mediów. Jakkolwiek do wyceny zostały przyjęte wymienione cechy, to stało się to bez odniesienia do konkretnych działek porównywanych, co uniemożliwia sprawdzenie adekwatności podjętych przez rzeczoznawcę działań. Rzeczoznawca dla wytypowanych cech rynkowych określił wagi i stany wynikające z wewnętrznej niejednorodności cech, ale ten zabieg również nie poddaje się ocenie, ze względu na brak odniesienia tych cech do wycenianych nieruchomości. To, że operat szacunkowy jest opracowaniem specjalistycznym nie może pozbawiać go możliwości oceny przy wykorzystaniu zgodnie z celem, dla którego został sporządzony. Dane przyjęte przez biegłego i sposób ich analizy oraz wykorzystania, a także przeprowadzone działania matematyczne i otrzymane wyniki winny poddawać się sprawdzeniu, zarówno przez stronę, jak i przez organy administracji i sąd kontrolujący.

Sąd I instancji ocenił, że przedstawiony operat szacunkowy wymogów takich nie spełnia. Autor operatu nie uzasadnia przyjęcia do porównania tych konkretnych nieruchomości, nie wskazuje na te ich cechy, które następnie zostają przyjęte jako zasadnicze kryteria do określenia ceny. Nie wskazuje też, dlaczego konkretnym cechom przypisuje ustalone wartości, dlaczego parametr cech fizycznych działki ma największe znaczenie spośród wszystkich uwzględnionych w operacie. Nie znajduje to wytłumaczenia w treści operatu, ani w żadnym innym dokumencie. Nie wyjaśnia tych wątpliwości organ w uzasadnieniu decyzji, ani też nie wskazuje, by w opracowaniu biegłego występowały braki w zakresie wyjaśnienia przyjętych podstaw i metod wyliczenia wartości nieruchomości przyjętych do porównań i końcowo ustalenia wartości nieruchomości wycenianej.

Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat zarówno pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, jak i pod kątem tego czy jest on logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający zarówno warunki formalne, jak i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 października 2011 r., sygn. akt I OSK 1650/10 dostępny w internetowej bazie orzeczeń na www.nsa.gov.pl).

Operat sporządzony w sprawie, mimo składania przez biegłego dodatkowych wyjaśnień, wskazanych wymogów nie spełnia. W szczególności wymyka się logicznemu wytłumaczeniu przyjęta przez rzeczoznawcę różna ocena cech rynkowych w zakresie dojazdu do nieruchomości i dostępności mediów, wynikająca z przyjętej odmiennej charakterystyki tych parametrów dla nieruchomości przed podziałem (dz. [...]) i wycenianych działek po podziale (dz. [...]/1, [...]/2, [...]/3). Mimo, że położenie tych nieruchomości względem drogi i znajdujących się w niej mediów przed podziałem i po jego przeprowadzeniu, nie zmieniło się, to biegły przyjął dla działki przed podziałem ocenę tych cech jako przeciętną, zaś dla powstałych w wyniku podziału trzech z działek położonych w takiej samej konfiguracji względem drogi ocenę dobrą. Wpłynęło to w sposób wyraźny na zakres zastosowanych współczynników korygujących i ich wartość końcową. Biegła podejmując próbę wyjaśnienia tej różnicy uzasadniała to różnymi zbiorami nieruchomości porównywalnych, którymi dysponowała przy porównaniu obu grup nieruchomości. Niewątpliwie może to tłumaczyć wynikłą różnicę w ocenie tych cech, ale w sytuacji, gdy wynika to z opisu przyjętych nieruchomości w tych zbiorach, a tych danych operat nie zawiera. Wyjaśnienie biegłego pozostaje więc gołosłownym i autorytatywnym, bo nie poddaje się kontroli, zaś różnica w wycenie może być znacząca, na co słusznie zwraca uwagę strona skarżąca kwestionując taki sposób wyceny, co do którego nie sposób prześledzić toku rozumowania i znaleźć logicznego wytłumaczenia. Wątpliwości tej również nie wyjaśnia uzasadnienie decyzji, a to na organie rozpoznającym sprawę spoczywa obowiązek oceny poprawności i przydatności opinii dla potrzeb rozstrzygnięcia. Podejmując rozstrzygnięcie organ powinien uwzględnić z urzędu interesu społecznego i słuszny interesu obywateli (art. 7 k.p.a.), tak aby wzbudzać zaufanie obywateli do organów administracji publicznej nawet wtedy, gdy decyzje administracyjne nie uwzględniają ich żądań. Wynika to z realizacji wymogu praworządnego i sprawiedliwego prowadzenia postępowania i rozstrzygnięcia sprawy przez organ administracji publicznej, co jest zasadniczą treścią zasady praworządności (art. 6 i art. 8 k.p.a.) i znajduje odzwierciedlenie właśnie w uzasadnieniu decyzji, gdzie organ administracji powinien w sposób wyczerpujący informować stronę o motywach, którymi kierował się organ rozstrzygając sprawę. Strona może skutecznie bronić swych interesów tylko w sytuacji, gdy znane są jej przesłanki powziętej decyzji (art. 107 § 3 k.p.a.). Obowiązek sporządzenia uzasadnienia wiąże się także z wyrażoną w art. 11 k.p.a. zasadą przekonywania, która zobowiązuje organy administracji publicznej do dołożenia szczególnej staranności w uzasadnieniu swoich rozstrzygnięć, zwłaszcza tych, które nakładają na strony określone obowiązki. Motywy decyzji muszą być tak ujęte, aby strona zainteresowana mogła zrozumieć i w miarę możliwości zaakceptować zasadność przesłanek faktycznych i prawnych, którymi kierował się organ przy jej wydaniu. Tak sporządzone uzasadnienie daje również rękojmię, iż organ dołożył należytej staranności przy podejmowaniu rozstrzygnięcia. Nieuzasadnienie zaś decyzji w sposób właściwy narusza uprawnienia strony i podstawowe zasady postępowania administracyjnego (art. 7 i art. 8 k.p.a.), a tym samym stanowi podstawę do uchylenia takiej decyzji.

Sąd I instancji ocenił, że dokonana przez organy ocena operatu, mimo że obszerna, to nie odnosi się wprost do treści w nim zawartych lecz posługuje się ogólnymi pojęciami, bez odniesienia merytorycznego do zgłoszonych uwag, wniosków i zastrzeżeń strony. Natomiast przedłożony operat jest obarczony szeregiem wad, które budzą istotne wątpliwości co do jego wartości dowodowej, a brak ich zweryfikowania uzasadnia uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji, jako wydanych z naruszeniem art. 7, art. 77 § 1, 80 oraz 107 § 3 k.p.a.

W skardze kasacyjnej Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] zaskarżyło wyrok Sądu I instancji w całości, wnosząc alternatywnie o jego uchylenie i oddalenie skargi lub uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Łodzi do ponownego rozpatrzenia oraz o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

Sądowi I instancji zarzucono naruszenie prawa materialnego:

1/ art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 roku, poz. 1647 ze zm., dalej p.u.s.a.) przez niewłaściwe zastosowanie, gdyż dokonano oceny dowolnej, niepełnej, która to nie przystaje do stanu prawnego i zebranego materiału dowodowego;

2/ art. 98a, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 u.g.n. oraz § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.) przez błędną wykładnię przepisów i przyjęcie, że nie można określić wysokość opłaty adiacenckiej w związku z podziałem nieruchomości w oparciu o operat szacunkowy, który uwzględnia bazę danych nieruchomości podobnych zawierających wachlarz cech, które nie pozwalają na weryfikację prawidłowości przyjętych do porównań nieruchomości, z powodu skąpego ich opisu, podczas, gdy w kwestiach porównawczych nieruchomości wystarczy ich należyty opis czyli powierzchnia, przeznaczenie, stan prawny oraz inne cechy. Dane identyfikacyjne nieruchomości nie są potrzebne, bowiem ich ujawnienie wkraczałoby w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy majątkowego;

3/ art. 175 ust. 3 w zw. z art. 153 ust. 1 u.g.n. poprzez błędną wykładnię przepisów i przyjęcie, że rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie oparto na wadliwej opinii rzeczoznawcy majątkowego, dotkniętej brakami uniemożliwiającymi jej ocenę, nie uwzględniając jednocześnie sfery zastrzeżonej tajemnicą zawodową rzeczoznawcy majątkowego.

Sądowi I instancji zarzucono także naruszenie przepisów postępowania:

1/ art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 roku, poz. 270 ze zm, dalej p.p.s.a.) w związku z art. 7, art. 77 § 1, art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 roku, poz. 267 ze zm., dalej k.p.a.) przez błędne przyjęcie, że normy te zostały naruszone w stopniu uzasadniającym uchylenie decyzji ostatecznej i decyzji ją poprzedzającej bowiem:

- prawidłowo przeprowadzono postępowanie administracyjne opierając się na operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego zawierającym wszystkie wymagane prawem elementy, jasnym, logicznym i odzwierciedlającym przyjętą przez biegłą metodę szacowania,

- prawidłowo zebrano materiał dowodowy i dokonano jego prawidłowej oceny z uwzględnieniem faktów wynikających z obowiązujących norm prawa,

- nie zachodzi konieczność uzupełnienia materiału dowodowego, gdyż jest on pełny, a merytoryczna decyzja została wydana w oparciu o prawidłowo sporządzony operat szacunkowy, jak i wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego zawarte w piśmie z dnia [...] stycznia 2015r., stanowiące odpowiedź na zarzuty formułowane pod jego adresem w odwołaniu,

- prawidłowo Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję pierwszoinstancyjną, gdyż w tym przypadku nie może zapaść inne rozstrzygnięcie,

- ma miejsce brak wykazania, że uchybienia miały wpływ na wynik postępowania;

2/ art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a. przez niewłaściwe zastosowanie, bowiem nie miało miejsca naruszenie norm prawa materialnego, a Sąd I instancji nie wykazał, że ewentualne uchybienia miały wpływ na wynik sprawy. Pomimo, że Sąd I instancji formalnie nie powołał art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a., w wyroku to faktycznie norma w nim przewidziana została zastosowana, dlatego też Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wskazało w kasacji naruszenie tego przepisu.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej podniesiono, że zgodnie z art. 1 p.u.s.a. sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej i kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Kontrola taka nie może nosić znamion dowolnej, czy też nie przystającej do zebranego materiału dowodowego, bądź wybiórczej. W niniejszej sprawie taka sytuacja ma miejsce, nadto Sąd I instancji błędnie przyjął, że ma miejsce naruszenie zarówno norm prawa materialnego, jak i norm postępowania, a tym samym Sąd I instancji pominął zasadniczą kwestię swej właściwości, bowiem dokonał oceny dowolnej i wybiórczej.

Zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego sporządzony operat szacunkowy odpowiadał obowiązującym przepisom prawa i zawierał wszelkie wymagane prawem treści oraz został sporządzony i podpisany przez osobę dysponującą wiedzą specjalistyczną. Rzeczoznawca przeanalizował kilkadziesiąt transakcji nieruchomościami porównywalnymi do wycenianego gruntu, spośród których wybrał kilkanaście najbardziej podobnych, które potraktował jako reprezentatywną próbę, a następnie poddał je procedurze korygowania, poprzez ustalenie rodzaju i liczby cech wpływających na poziom cen na rynku, podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, opisanie cech rynkowych nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej, określenie ceny średniej ze zbioru transakcji przyjętych do analizy określenie zakresu sumy współczynników korygujących. Ewentualne różnice w poszczególnych cechach nieruchomości podobnych z nieruchomością wycenianą zostały uwzględnione w analizie porównawczej przy zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących. Obowiązkiem rzeczoznawcy jest spełnienie warunku podobieństwa, a nie identyczności w doborze rynku nieruchomości, co byłoby często wręcz niemożliwe. Istotne jest więc zatem to, by różnice pomiędzy nimi zostały we właściwy sposób skorygowane i ocenione, co też miało miejsce w przedmiotowej sprawie.

Rzeczoznawca majątkowy dodatkowo podkreślił, że wszystkie transakcje nieruchomości przyjęte do analizy mają potwierdzenie w aktach notarialnych, były przedmiotem obrotu rynkowego (transakcje kupno - sprzedaż), i były analizowane pod kątem warunków zawarcia transakcji. Tylko transakcje spełniające wymogi definicji wartości rynkowej mogą być brane pod uwagę przy tworzeniu zbioru nieruchomości porównawczych, a w końcowym etapie do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy wskazał, że wszystkie przyjęte do porównania nieruchomości spełniają kryteria nieruchomości podobnych, których definicja zawarta jest w art. 4 pkt.16 u.g.n. oraz wskazania wynikające z § 4 rozporządzenia. Przyjęte do porównywania nieruchomości podobne do wycenianej nieruchomości według jej stanu przed i po podziale są najwłaściwsze z punktu widzenia przedmiotu i celu wyceny z dostępnych rzeczoznawcy transakcji dostępnych na lokalnym rynku w analizowanych okresie. Nieruchomości podobne zostały opisane w takim zakresie, w jakim wynika to z przepisów prawa. Bardziej szczegółowe dane identyfikujące poszczególne nieruchomości wkraczałyby w zakres objęty tajemnicą zawodową. Przyjęte do porównania nieruchomości są porównywalne (nie identyczne) z nieruchomością wycenianą ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Różnice w poszczególnych cechach nieruchomości uwzględnione zostały w analizie porównawczej, ocenione i skorygowane w stopniu odpowiadającym tym różnicom, przy zastosowaniu dostępnych w procesie wyceny narzędzi. Z art. 175 ust. 3 u.g.n. wynika wprost, że informacje uzyskane przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z wykonywaniem zawodu stanowią tajemnicę zawodową. W szczególności informacje uzyskane w toku wykonywania czynności zawodowych nie mogą być przekazywane osobom trzecim, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej lub w przypadkach, o których mowa w art. 157, art. 194, art. 195 i art. 195a. Zamieszczanie w operacie szacunkowym obok niezbędnych, wymaganych prawem danych (lokalizacja, data transakcji, cena, powierzchnia, stan prawny, przeznaczenie) bardziej szczegółowych informacji o nieruchomościach stanowiących obiekty porównawcze, pozwalających na ich identyfikację w tym np. numerów działek, numerów repertorium aktów notarialnych, jest niczym innym jak naruszeniem art. 175 ust. 3 w/w ustawy i w konsekwencji złamaniem tajemnicy zawodowej.

Ponadto operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje tylko i wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.

Kolegium podniosło także, że Sąd I instancji w żaden sposób nie wykazał, że braki w materiale dowodowym miały jakikolwiek wpływ na wynik postępowania, a więc na prawidłowość zastosowania art. 98a ust. 1 i ust. 1a, art. 153 i art. 154 u.g.n., zwłaszcza np. przez merytoryczną ocenę operatu szacunkowego. Sąd I instancji nie wywiódł w sposób przekonywujący, że wyjaśnienie przez rzeczoznawcę majątkowego w piśmie z dnia 19 stycznia 2015r. przyjętych ocen poszczególnych cech w zakresie dojazdu i dostępności mediów było niewystarczające i nielogiczne na tyle, że miało wpływ na wynik tego postępowania, a więc na konieczność uchylenia decyzji w niniejszej sprawie.

W osobistych odpowiedziach na skargę kasacyjną D. R.i i B. R. wnieśli o jej oddalenie i zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. Zwrócili uwagę, że mimo obszerności skargi kasacyjnej nie udzielono w niej odpowiedzi na zasadnicze pytane, dlaczego współczynnik dostępu do drogi publicznej i dostępu do mediów, przypisany działkom przed i po podziale, usytuowanym w tym samym miejscu, jest zróżnicowany i określony raz jako "dobry", a raz jako "przeciętny". Doniosłość tego zróżnicowania jest niepodważalna i kluczowa, albowiem przesądza o zasadności wymierzenia opłaty.

Naczelny Sąd Administracyjny rozważył, co następuje:

Zgodnie z art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, z urzędu biorąc pod uwagę tylko nieważność postępowania. W niniejszej sprawie nie stwierdzono żadnej z przesłanek nieważności wymienionych w art. 183 § 2 p.p.s.a., wobec czego rozpoznanie sprawy nastąpiło w granicach zgłoszonych podstaw i zarzutów skargi kasacyjnej. Stosownie do przepisu art.176 p.p.s.a skarga kasacyjna winna zawierać zarówno przytoczenie podstaw kasacyjnych, jak i ich uzasadnienie. Przytoczenie podstaw kasacyjnych oznacza konieczność konkretnego wskazania tych przepisów, które zostały naruszone w ocenie wnoszącego skargę kasacyjną, co ma istotne znaczenie ze względu na zasadę związania Sądu II instancji granicami skargi kasacyjnej.

W skardze kasacyjnej powołano obie podstawy określone w art. 174 pkt 1 i 2 p.p.s.a, zarzucając zarówno naruszenie prawa procesowego, jak i prawa materialnego. Zarzut naruszenia prawa procesowego może odnieść skutek w przypadku wykazania, że uchybienie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Uzasadnienie zarzutu błędnej wykładni związane jest z wykazaniem, że przyjęte przez Sąd I instancji rozumienie określonego przepisu narusza uznane dyrektywy interpretacyjne. Wymaga zatem z jednej strony wskazania, na czym polega błąd Sądu w interpretacji przepisu, jakie dyrektywy zostały naruszone, zaś z drugiej strony wykazania, jakie winno być prawidłowe rozumienie przepisu. Zarzut niewłaściwego zastosowania natomiast wymaga wykazania, że w ustalonych okolicznościach faktycznych doszło do wadliwej kwalifikacji prawnej i stan faktyczny nie odpowiada hipotezie zastosowanej normy prawnej. Jak się wobec tego wskazuje, zarzut niewłaściwego zastosowania prawa materialnego może odnieść skutek w sytuacji, gdy nie jest kwestionowany stan faktyczny sprawy (por. wyrok NSA z 13 lutego 2009 r., sygn. I OSK 414/08, wyrok NSA z 19 lutego 2009 r., sygn. II OSK 270/08).

W pierwszej kolejności rozpoznaniu przez Naczelny Sąd Administracyjny podlegać powinny zarzuty naruszenia prawa procesowego. W niniejszej sprawie ich rozważenie zależy jednak od uprzedniego zbadania zarzutów dotyczących naruszenia prawa materialnego, albowiem zarzuty procesowe ograniczają się do wskazania, że w sprawie organy administracyjne prawidłowo przeprowadziły postępowania dowodowe, które nie wymaga uzupełnienia i oparły się na miarodajnym operacie, wobec czego zarzuty naruszenia art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. postawione przez Sąd I instancji, nie są uprawnione. W tej sytuacji wymaga najpierw rozważenia, czy ocena operatu przeprowadzona przez Sąd I instancji jest uzasadniona.

Nie jest usprawiedliwiony zarzut naruszenia art. 1 p.u.s.a. Brak jest w sprawie podstaw do przyjęcia, że przedmiotem kontroli Sądu I instancji nie była działalność organu administracji publicznej, Sąd nie powoływał się także na inne kryterium kontroli decyzji, niż kryterium legalności. Z tych powodów nie można przyjąć, że doszło do naruszenia wskazanego przepisu.

Nie jest też zasadny zarzut naruszenia przepisów art. 98a, 153 ust. 1, 154 ust. 1u.g.n i § 4 ust. 4 rozporządzenia poprzez błędną wykładnię. Po pierwsze, takie zbiorowe wymienienie kilku przepisów w jednym zarzucie błędnej wykładni nie jest prawidłowe, zwłaszcza gdy jego uzasadnienie nie zawiera wyodrębnionej argumentacji, odnoszącej się do poszczególnych przepisów. Pozbawia to Sąd II instancji możliwości zbadania każdego zarzutu, albowiem Sąd ten jest uprawniony do działania jedynie w granicach zgłoszonych zarzutów i ich uzasadnienia. Ponadto uzasadnienie skargi kasacyjnej nie określa, na czym ma polegać błąd interpretacji, jakie dyrektywy Sąd I instancji naruszył i jakie powinno być prawidłowe rozumienie wymienionych przepisów. Przepis art. 98a u.g.n. zawiera kilka jednostek redakcyjnych i wiele norm, skarga kasacyjna nie określa, w którym zakresie został błędnie zinterpretowany. Sąd I instancji nie zakwestionował też wyboru podejścia i metody szacowania przez rzeczoznawcę, uznając je za zgodne z przepisami, zatem nie mogło dojść do naruszenia art. 153 ust. 1 u.g.n., który definiuje podejście porównawcze, związane z korygowaniem cech różniących nieruchomości. Sąd I instancji nie zakwestionował potrzeby stosowania współczynników korygujących. Podobnie nie zakwestionował prawa rzeczoznawcy do wyboru metody i podejścia, o czym stanowi art. 154 ust. 1 u.g.n. W istocie cała argumentacja skargi kasacyjnej odnosząca się do kwestii naruszenia prawa materialnego bazuje na nieuzasadnionym przyjęciu, że Sąd I instancji nakazał ujawnienie w operacie szacunkowym danych stanowiących tajemnicę zawodową rzeczoznawcy, danych pozwalających identyfikować nieruchomości i transakcje w zakresie pozostającym poza rzeczową koniecznością. Tak jednak nie jest.

Prawidłowe jest stanowisko Sądu I instancji, że operat szacunkowy podlega ocenie organu i musi poddawać się weryfikacji w zakresie merytorycznym, czyli dawać podstawę do rozstrzygnięcia zarzutów zgłaszanych przez strony. Jest to w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego proste i wyraźne kryterium, które pozwala ocenić, czy operat jest wystarczający dla celu, w jakim został sporządzony i czy jego badanie jest możliwe. Operat wykazujący wartość nieruchomości (w tym przypadku przed i po podziale), musi pozwolić organowi nie tylko na określenie kwoty ustalanej opłaty, ale także na wyjaśnienie stronie rzeczowych zastrzeżeń i wątpliwości, jakie może ona zgłaszać pod adresem przyjętych danych i dokonanych wyliczeń.

Zarzuty zgłaszane przez właścicieli nieruchomości, począwszy od etapu odwołania, koncentrowały się na zasadności przyjętych w operacie współczynników korygujących w zakresie dojazdu i dostępności mediów. Oceniając operat jako prawidłowy, organ odwoławczy jednak nie udzielił stronom wyjaśnień, dlaczego cechy nieruchomości w tym zakresie przed podziałem i po jego dokonaniu, zostały odmiennie ocenione. To zaś było konsekwencją, że inne cechy miały nieruchomości uznane za podobne pod tym względem. Właśnie na to zwrócił uwagę Sąd I instancji, a nie mogąc znaleźć wyjaśnienia nie tylko w uzasadnieniu decyzji, ale również w treści operatu, zasadnie uchylił wydane decyzje. Przyjmując model, jakiemu powinien odpowiadać operat, Sąd I instancji powołał się na przepis § 56 rozporządzenia, którego naruszenia skarga kasacyjna nie zarzuca. To z tego przepisu Sąd I instancji prawidłowo wyprowadził, jaki powinien być zakres rzeczowy operatu i na jakie pytania powinien on odpowiadać. Nie podważono w skardze kasacyjnej wniosku Sądu I instancji, że wymyka się wytłumaczeniu różna ocena cech rynkowych nieruchomości przed i po podziale w zakresie dojazdu i dostępu do mediów. Strony wskazywały, że położenie gruntu po podziale nie zmieniło się, zatem nie jest jasne, dlaczego przed podziałem w zakresie tych cech działka została oceniona jako przeciętna, a po podziale działki jako dobra. Sąd zwrócił uwagę, że skoro rzeczoznawca różnicę tę uzasadnił różnymi cechami nieruchomości porównywalnych, to cechy te winny być ujawnione, tak aby uzasadniać przyjętą różnicę w ocenie cech. Nie chodzi tu bynajmniej o jakiekolwiek dane wrażliwe i podlegające tajemnicy zawodowej, ale proste opisanie w operacie, jakie jest względem mediów i drogi położenie działki wycenianej i działek podobnych, przyjętych do porównania. W ten sposób nie może dojść do naruszenia art. 175 ust. 3 u.g.n. Stanowisko Sądu I instancji nie stoi w sprzeczności z powołanym w skardze wyrokiem NSA z 31 marca 2011 r., sygn. I OSK 778/10, że ocenie organu nie może podlegać prawidłowość sporządzenia operatu, ale wyłącznie jego przydatność jako materiału dowodowego. Właśnie na ten aspekt przydatności zwrócił uwagę Sąd I instancji, nie znajdując w operacie odpowiedzi na wątpliwości zgłaszane przez strony ( i pozostawione bez odpowiedzi przez organy administracji ustalające opłatę).

Skoro nie okazały się zasadne zarzuty naruszenia prawa materialnego, a ocena operatu przeprowadzona przez Sąd I instancji jest uprawniona, to nie mogły także odnieść skutku zarzuty naruszenia przepisów postępowania, albowiem wadliwość podstawowego w sprawie materiału dowodowego uzasadnia ocenę, że postępowanie wyjaśniające nie zostało przeprowadzone zgodnie z rygorami k.p.a. i wymaga ponowienia. Sąd I instancji nie naruszył art. 145 § 1 pkt 1 lit. a oraz art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a.

Mając na uwadze podane argumenty, Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji o oddaleniu skargi kasacyjnej. O kosztach postępowania kasacyjnego, obejmujących na rzecz skarżących zwrot kosztów dojazdu do sądu, postanowiono na podstawie art. 204 pkt 2 w zw. z art. 205 § 1 i 3 p.p.s.a.