Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 344/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2019-06-07 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jacek Bursa Sędziowie: WSA Mirosław Bator WSA Iwona Niżnik-Dobosz (spr.) Protokolant: starszy sekretarz sądowy Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 czerwca 2019 r. sprawy ze skargi Stowarzyszenie A na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 21 stycznia 2019 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz strony skarżącej Stowarzyszenie A kwotę 997,00 zł (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 21 stycznia 2019 r. (znak: [...]) na podstawie:

- art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r., poz. 2096 z późn. zm. – dalej jako: k.p.a.) w zw. z

- art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r., poz. 1945 z późn. zm. – dalej jako: u.p.z.p.) w zw. z - § 3-8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588 – dalej też jako: rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003 r. lub rozporządzenie),

po rozpatrzeniu odwołania Polskiego Związku Działkowców, Okręg [...] od decyzji Nr [...] Prezydenta Miasta [...] z dnia 17 września 2018 r. (znak: [...]) o ustaleniu warunków zabudowy działek nr [...], [...], [...], [...], [...] i [...] w obr. [...] m. [...] (ul. B. i W. ) na cele realizacji "Zespołu wielorodzinnej zabudowy mieszkaniowej z usługami i garażem (realizacja etapowa)",

utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Wnioskiem z dnia 31 marca 2017 r. [...] s.c. M. W. i T. W. zwróciła się do Prezydenta Miasta [...] o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dz. nr [...] i [...] przy ul. W. , oraz nr [...], [...], [...] i [...] w obr. [...] przy ul. B. – na cele realizacji "zespołu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami i garażem". Wskazano przy tym, że do wniosku dołączono pełnomocnictwo inwestora dla M. T.; promesy: Sp. z o.o. "[...]" na dostawę wody i odprowadzenia ścieków, [...] S.A. na dostawę energii elektrycznej, Polskiej Spółki Gazownictwa na dostawę gazu ziemnego oraz zaświadczenie o braku w rejonie lokalizacji kanalizacji deszczowej; urzędowe kopie mapy zasadniczej 1:500; urzędową kopię mapy ewidencyjnej 1:1000 z informacją z rejestru gruntów; koncepcję architektoniczno-urbanistyczną z wizualizacją aksonometryczną, propozycją "regulacji" i usytuowania zabudowy 1:1000, analizą funkcji i powiązań z obszarem sąsiednim w skali 1:2000, analizą lokalizacji 1:1000. Zaznaczono również, że inwestor podał charakterystyczne wskaźniki i parametry projektowanej zabudowy: wskaźnik zabudowy do 0,35 wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej min. 30%, szerokość elewacji frontowej 25,0-60,0 m od ul. W. oraz 30,0-40,0 m od ul. B. , wysokość elewacji frontowej 12,5-14,5 m (z dopuszczeniem zwiększenia o 3,0 m dla kondygnacji cofniętej od elewacji frontowej (dla utworzenia "zielonych tarasów"), dachy płaskie lub wielospadowe.

W dalszej kolejności podano, że w dniu 16 maja 2017 r. organ zawiadomił strony o wszczęciu postępowania, a następnie w dniu [...] maja 2017 r. uzyskał opinię Miejskiego Zarządu Dróg. Zwrócono również uwagę, że w dniu 24 maja 2017 r. zastrzeżenia do planowanej zabudowy wnieśli J. B. i Z. B. (właściciele sąsiadującej dz. nr [...] zabudowanej jednorodzinnym domem mieszkalnym), zarzucając, że forma i gabaryty projektowanej zabudowy nie wpisywały się w krajobraz "starych wólek", a koncepcja była pozbawiona wyobraźni. Podnieśli oni także zarzut braku ciągłości funkcji oraz naruszenia interesu stron przez usytuowanie nowej zabudowy w pobliżu granicy działki. Wyjaśniono przy tym, że organ udzielił odpowiedzi na zarzuty pismem z dnia 30 maja 2017 r., a nadto, że do zastrzeżeń stron odniósł się także pełnomocnik inwestora pismem z dnia 10 lipca 2017 r., prezentując wizualizację fotograficzną istniejącej w sąsiedztwie zabudowy wielorodzinnej.

Następnie wskazano, że w dniu 31 sierpnia 2017 r. organ sporządził analizę urbanistyczno-architektoniczną, powierzając jej wykonanie Z. Z., posiadającemu uprawnienia do opracowania projektu decyzji o warunkach zabudowy. Zaznaczono też, że w ramach analizy wyznaczony został zasięg obszaru analizy w zasięgu ok. 470 m, tj. ok. trzykrotności frontu terenu inwestycji wynoszącego ok. 156 m. Jednocześnie wyjaśniono, że w obszarze analizy wyodrębniono trzy zespoły ("bloki urbanistyczne"): zabudowy wielorodzinnej z usługami (MW/U), zabudowy jednorodzinnej z usługami (MNj/U) oraz zabudowy usługowej (U), dla których ustalono następujące wskaźniki i parametry uśrednione:

- blok MW/U – wskaźnik zabudowy 28%, szerokość elewacji frontowej 45,0, wysokość górnej krawędzi elewacji 7,6-12,9 m oraz wysokość kalenicy 12,0 m;

- blok MNj/U – wskaźnik zabudowy 20%, szerokość elewacji frontowej 12,0, wysokość górnej krawędzi elewacji 2,5-5,6 m oraz wysokość kalenicy 9,5 m;

- blok U – wskaźnik zabudowy 25%, wysokość górnej krawędzi elewacji 7,0-8,0 m oraz wysokość kalenicy 10,0 m.

Podkreślono również, że z analizy zasadnie wyłączono tereny "zielone" (w tym ogrody działkowe). Organ dodał też, że mapę obszaru analizy z wyodrębnionymi "blokami urbanistycznymi" sporządzono na podkładzie wydruku elektronicznej wersji mapy zasadniczej w skali 1:2000. W tym zakresie wskazano, że opracowując wyniki analizy organ uznał jednak, iż nie został spełniony warunek kontynuacji funkcji wymagany zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., uzasadniając to faktem, że przy ul. W. , do której przylegał główny front terenu inwestycji nie było zabudowy wielorodzinnej.

Mając na uwadze powyższe podano, że organ I instancji decyzją z dnia 15 listopada 2017 r., Nr [...] (znak: [...]) orzekł o odmowie ustalenia wnioskowanych warunków zabudowy, która to decyzja została jednak następnie uchylona decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 29 stycznia 2018 r. (znak: [...]) z uwagi na wady i niekonsekwencje w sporządzaniu wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej.

Po ponownym opracowaniu analizy, wskazano, że na podstawie jej wyników organ przygotował projekt decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Zaznaczono jednak, że w dniu 26 czerwca 2018 r. inwestor wniósł o ustalenie wysokości elewacji w budynku od strony ul. B. do 12,0 m dla ostatniej kondygnacji, z cofnięciem jej lica o 3,0 m od elewacji frontowej oraz o ustalenie wskaźnika miejsc parkingowych w wielkości 1,2 mp/1 mieszkanie oraz 2 mp/100 m2 powierzchni usług. Podniesiono, że w związku z wnioskowanymi zmianami, organ wprowadził stosowne korekty w przeprowadzonej analizie oraz w projekcie decyzji, a następnie w dniu 23 lipca 2018 r. zawiadomił strony o zakończeniu postępowania dowodowego, po czym Polski Związek Działkowców pismem z dnia 3 sierpnia 2018 r. wniósł zastrzeżenia i zarzucił, że organ nie odniósł się do pisma Związku z dnia 6 maja 2016 r.

Decyzją z dnia 17 września 2018 r., Nr [...] (znak: [...]) Prezydenta Miasta [...] orzekł o ustaleniu warunków zabudowy działek nr [...], [...], [...], [...], [...] i [...] w obr. [...] m. [...] (ul. B. i W. ) na cele realizacji "Zespołu wielorodzinnej zabudowy mieszkaniowej z usługami i garażem (realizacja etapowa)", ustalając warunki zabudowy zgodnie z wynikami analizy urbanistyczno-architektonicznej.

Odwołanie od ww. decyzji wniósł Polski Związek Działkowców, zarzucając, że w piśmie z dnia 3 sierpnia 2018 r. domagał się on wydania w przedmiotowej sprawie decyzji odmownej. Strona odwołująca się wniosła jednocześnie o dopuszczenie dowodów: z opinii środowiskowej, która powinna być sporządzona zgodnie z § 3 pkt 53 lit. b rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U. Nr 213, poz. 1397 z późn. zm.), z opinii Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w sprawie analizy ryzyk i zagrożeń powodziowych oraz z opinii Zespołu Parku Krajobrazowego dotyczącej zagrożonych wyginięciem gatunków fauny i flory na terenie objętym inwestycją.

Przekazując odwołanie organ w piśmie z dnia 28 listopada 2018 r. nie odniósł się do zarzutów, podtrzymując stanowisko zajęte w zaskarżonej decyzji.

Mając na uwadze powyższe, Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że w jego ocenie, odwołanie nie zawierało żadnych zarzutów mogących stanowić przesłankę do wzruszenia zaskarżonej decyzji, ponieważ organ nie mógł w przedmiotowym postępowaniu i nie miał podstaw, by odnosić się do treści pisma Polskiego Związku Działkowców z dnia 6 maja 2016 r. Wyjaśniono przy tym, że pisma takiego nie zawierały akta przedmiotowej sprawy, a dotyczyło ono prawdopodobnie innego postępowania. Ponadto zdaniem organu odwoławczego, zarzut niedopuszczenia dowodu z opinii środowiskowej, która – według strony odwołującej się – powinna być sporządzona stosownie do przepisu § 3 pkt 53 lit. b rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. był bezpodstawny. Podniesiono bowiem, że dla przedsięwzięcia stanowiącego przedmiot wniosku – zgodnie z przywołanym rozporządzeniem – decyzja środowiskowa nie była wymagana. Zwrócono przy tym uwagę, że podany przez stronę odwołującą przepis stanowił wprawdzie o obowiązku przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko zespołu zabudowy mieszkaniowej o powierzchni zabudowy min. 5000 m2, lecz w obszarach objętych ustawowymi formami ochrony przyrody, natomiast teren objęty wnioskiem do obszarów takich nie należał. Dodatkowo wskazano, że żądanie "dopuszczenia dowodu" z opinii Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w związku z ryzykiem zagrożenia powodziowego było bezpodstawne, gdyż Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie, Regionalny Zarząd Gospodarki Wodnej w [...] nie zajęło w tej kwestii stanowiska. Jednocześnie w ocenie organu odwoławczego, za bezpodstawne należało również uznać domaganie się dopuszczenia dowodu z opinii Zespołu Parku Krajobrazowego "w odniesieniu" do zagrożonych wyginięciem gatunków fauny i flory. Wyjaśniono bowiem, że teren objęty wnioskiem nie był położony na terenie Parku Krajobrazowego, ani na [...] obszarze chronionego krajobrazu, a był to dotychczas teren zurbanizowany i wykorzystywany gospodarczo.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze wyjaśniło jednocześnie, że organ odwoławczy nie będąc związanym zakresem odwołania, był obowiązany do zbadania zgodności z prawem samej decyzji oraz poprzedzającego jej wydanie postępowania. Wobec powyższego wskazano, że przeprowadzone w tym zakresie badanie wykazało, iż decyzja mogła być pozytywnie zweryfikowana. Zaznaczono przy tym, że postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy podlega regulacji przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p., a cechy, parametry nowej zabudowy i wskaźniki zagospodarowania terenu ustalane są na podstawie wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej sporządzonej na zasadach określonych w przepisach ww. rozporządzenia. W oparciu o powyższe organ odwoławczy podał, że analizę urbanistyczno-architektoniczną sporządzono na obszarze analizy zakreślonym w zasięgu trzykrotnej wielkości frontu terenu inwestycji, tj. w odległości do ok. 470 m od granic działki wnioskodawcy, wydzielając w tak zakreślonym obszarze analizy wyraźnie 3 "bloki urbanistyczne": zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej z usługami, zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej z usługami oraz zabudowy usługowej, przy czym wskazano, że zabudowa mieszkalna wielorodzinna z usługami była dostępna z ul. B. , do której przylegał również teren projektowanej zabudowy. To zaś – zdaniem organu II instancji – decydowało o tym, iż spełniony został podstawowy warunek, określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. i stanowiący o ciągłości funkcji (tzw. warunek "dobrego sąsiedztwa"). Wyjaśniono bowiem, że spełnienie tego warunku umożliwiało analizę i ustalenie pozostałych parametrów nowej zabudowy oraz wskaźnika zabudowy. Tym samym organ odwoławczy podał, że w obszarze analizy wyodrębnić można było 3 opisane wyżej "bloki urbanistyczne", w których ustalone zostały wielkości średnie wskaźnika zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi tej elewacji oraz wysokości kalenicy i innych elementów tzw. "geometrii dachu" (§ 8 rozporządzenia). Dodano przy tym, że wyniki analizy w tym zakresie przedstawione zostały w pierwszej części uzasadnienia przedmiotowej decyzji, przyjmując, iż za najbardziej miarodajne dla ustalenia parametrów nowej zabudowy były wielkości wyliczone dla bloku zabudowy wielorodzinnej z usługami oraz bloku zabudowy usługowej, przy czym wskaźnik zabudowy przyjęto w wymiarze "do 35%", zgodnie z dopuszczeniem z § 5 ust. 2 rozporządzenia; parametr szerokości elewacji frontowej przyjęto w wielkości średniej z analizy 42,5 m z tolerancją 20%; wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej przyjęto w sposób zróżnicowany, dostosowany do koncepcji zamierzenia inwestycyjnego – w trzech rozmiarach: 3,5-7,0 m u.p.t. dla części terenu oznaczonej cyfrą "3"; 5,0-12,0 m dla terenu "2" oraz 5,0-14,0 m dla terenu "1" według oznaczeń na załączniku Nr 2 do decyzji. Wyjaśniono zarazem, że zróżnicowanie takie uzasadnione było w przypadku terenu "3" sąsiedztwem drobnokubaturowej zabudowy mieszkalnej i terenów niezabudowanych, zaś w przypadku terenów "1" i "2" sąsiedztwem budynku Urzędu Skarbowego o dużej kubaturze. Organ odwoławczy podniósł również, że przy uwzględnieniu położonego po drugiej stronie ul. B. zespołu obiektów [...] – zróżnicowanie parametru wysokości elewacji skutkować będzie wkomponowaniem nowej zabudowy w zespół urbanistyczny "starych wólek", z jednoczesnym nawiązaniem do znajdujących się w obszarze analizy zespołów zabudowy wielorodzinnej. Podkreślono także, że parametry geometrii dachów przyjęto odpowiednio do wielkości i innych cech w obszarze sąsiednim, w tym wysokość kalenicy od 9,5 m w terenie "3", przez 12,0 m w terenie "2", do 14,0 m w terenie "1", zaznaczając zarazem, że będą to dachy jedno-, dwu- lub wielospadowe o nachyleniu połaci od 0° do 45° z układem kalenic równoległych lub prostopadłych do ulic.

Organ II instancji zwrócił również uwagę, że przedstawione wyniki analizy odbiegały w niektórych parametrach od rygoryzmu przepisów rozporządzenia (w brzmieniu § 5 ust. 1, § 6 ust. 1, § 7 ust. 1 i § 8 ust. 1), jednak zdaniem organu odwoławczego należało uwzględnić celowościową wykładnię przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz art. 6 ust. 2 u.p.z.p., stanowiącego o "prawie do zagospodarowania terenu" (do której inwestor miał tytuł prawny) w sposób zgodny z warunkami zabudowy, jeżeli nie naruszało to chronionego prawem interesu osób trzecich. Podkreślono bowiem, że taka regulacja zgodna była z treścią prawa własności przewidzianą w art. 140 kodeksu cywilnego. Jednocześnie podano, że istotę prawa własności naruszałoby m.in. wyłączenie działki z możliwości zabudowy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze podniosło przy tym, że nawet w przypadku, gdy w bezpośrednim sąsiedztwie działki inwestycyjnej nie byłoby żadnej zabudowy, lub znajdowałaby się tam zabudowa o innej funkcji i innych cechach, nie mogłoby to być przeszkodą w ustaleniu warunków zabudowy. Zdaniem organu odwoławczego, powyższe oznaczało zatem, że w szczególnych przypadkach można poszerzyć obszar analizy, a wszystkie działki w takim obszarze uzyskują status działek "sąsiednich". Organ II instancji zaznaczył również, że art. 61 ust. 1 u.p.z.p., niewątpliwie wprowadza pewne ograniczenia w korzystaniu z prawa własności, ponieważ priorytetem pozostaje zachowanie ładu przestrzennego (art. 1 ust. 1 in fine, art. 1 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.). Niemniej jednak zdaniem organu odwoławczego, "sąsiedztwo" należy w takim przypadku rozumieć szeroko, tj. tak dalece, jak długo o planowanej inwestycji można powiedzieć, że pozostaje w stosunku do zabudowy dotychczasowej w uporządkowanych i czytelnych relacjach. Mając na uwadze powyższe organ odwoławczy wskazał, że w przedmiotowej sprawie wnioskodawca przedstawił w czytelny sposób wzajemne relacje terenu planowanej inwestycji z zespołami zabudowy sąsiedniej (w obszarze analizy), w tym zabudowy wielorodzinnej z usługami oraz zespołu usług. Analiza tych relacji dała – w ocenie organu II instancji – gwarancję zachowania ładu przestrzennego, a także uzasadniała orzeczenie o spełnieniu warunku kontynuacji funkcji, po uprzednim odrzuceniu pojęcia "sąsiedztwa w znaczeniu wąskim". Wyjaśniono bowiem, że wąskie pojęcie sąsiedztwa (ograniczone do działek bezpośrednio sąsiadujących) narzucałoby, niejako "odruchowo", rygorystyczne interpretowanie zasad ustalenia cech, gabarytów i parametrów nowej zabudowy oraz wskaźników zagospodarowania terenu inwestycji, natomiast szerokie pojęcie "sąsiedztwa" pozwalałoby na nawiązanie ustalenia parametrów i wskaźników do dalej położonych zespołów zabudowy, ale nadal w zakreślonym obszarze analizy tworzącym określoną "urbanistyczną całość". Podkreślono przy tym, że przyjęty w rozpatrywanym przypadku kierunek analizy oraz jej wyniki stanowiące podstawę decyzji, mieściły się w ramach dopuszczalnej, celowościowej wykładni art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w dokonanej w postępowaniu drugoinstancyjnym analizy uwarunkowań i sprawdzeniu poprawności wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej.

Skargę na ww. decyzję wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, strona skarżąca – Polski Związek Działkowców – stowarzyszenie [...] w W., domagając się uchylenia w całości zaskarżonej decyzji oraz zasądzenia kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych i opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

Strona skarżąca zarzuciła zaskarżonej decyzji naruszenie:

- art. 59 ust. 1 u.p.z.p., poprzez brak zbadania przez organ I i II instancji przedłożonej przez inwestora analizy urbanistyczno-architektonicznej w zakresie wpływu ilości miejsc postojowych na przepustowości ul. W. i ul. B. oraz pod kątem znacznego ograniczenia możliwości parkowania pojazdów,

- art. 59 ust. 1 u.p.z.p., poprzez brak zbadania przez organ I i II instancji przedłożonej przez inwestora analizy urbanistyczno-architektonicznej w zakresie możliwego wzrostu natężenia ruchu i znacznego zwiększenia zanieczyszczenia powietrza w tym rejonie.

W uzasadnieniu skargi strona skarżąca rozwinęła podniesione zarzuty, przedstawiając argumentację na ich poparcie.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując w tym zakresie stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji.

W piśmie procesowym z dnia 6 czerwca 2019 r. uczestnicy postępowania M. W. i T. W. wnieśli o oddalenie skargi, przedstawiając argumentację na poparcie swojego żądania.

Na rozprawie w dniu 7 czerwca 2019 r. pełnomocnik strony skarżącej podtrzymał zarzuty i wnioski skargi, domagając się jednocześnie dodatkowo uchylenia decyzji organu I instancji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r., poz. 2188 z późn. zm.) stanowi, iż sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego wyżej przepisu Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżony akt administracyjny z punktu widzenia jego zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie jego wydania. Stosownie zaś do treści art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r., poz. 1302 – dalej jako: p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi, z zastrzeżeniem art. 57a p.p.s.a. (art. 134 § 1 p.p.s.a.) w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.).

W tym miejscu wymaga jednak podkreślenia, że w świetle art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd nie ma obowiązku, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, do badania tych zarzutów i wniosków, które nie mają znaczenia dla oceny legalności zaskarżonego aktu (zob. w tym zakresie wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 października 2005 r., sygn. akt FSK 2326/04, LEX nr 173127).

Stosownie zaś do treści art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c p.p.s.a., Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla ją, w całości lub w części, jeżeli stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy; b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego; c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd administracyjny stwierdza nieważność decyzji w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.). Ponadto stosownie do treści art. 145 § 1 pkt 3 p.p.s.a. sąd administracyjny stwierdza wydanie decyzji z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach.

Skarga okazała się skuteczna aczkolwiek z innych przyczyn, o których będzie mowa odpowiednio poniżej. W odniesieniu do zarzutów skargi, Sąd podziela stanowisko organu i inwestora skierowane do Sądu, że zasadniczo dotyczą one kwestii związanych z tzw. interesem faktycznym.

Zaskarżona i poprzedzająca ją decyzja, podlegają uchyleniu z powodu istotnych wad analizy urbanistycznej a także innego naruszenia prawa wskazanego poniżej mającego wpływ na wynik sprawy.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że w ocenie Sądu wyznaczony obszar analizowany nie znajduje w tej postaci jaka posiada bezpośredniego uzasadnienia, bez ew. dodatkowych wyjaśnień analizatora o czym będzie mowa odpowiednio poniżej, ani w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: "rozporządzenie"), ani w treści analizy urbanistycznej. Zgodnie z § 3 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany, a jego granice wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

Co do sposobu wyznaczania obszaru analizowanego, obecnie orzekający Sąd I instancji kontrolujący sprawę prezentuje pogląd, jaki wielokrotnie wyrażany był już w orzecznictwie - m.in. w wyrokach o sygnaturze II SA/Kr 452/18, czy II SA/Kr 334/15 - że odległość, o której mowa w § 3 ust. 2 rozporządzenia, jest odległością "pomiędzy" granicami obszaru analizowanego, a nie odległością "od terenu inwestycji". Stosownie bowiem do § 1 tego przepisu, obszar analizowany wyznacza się "wokół" działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, zgodnie zaś z przepisem ust. 2 granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Z opisanej w § 2 metody wyznaczania obszaru analizy wcale nie wynika, aby odległość tam wymieniana miała być mierzona od terenu inwestycji (powstać by zresztą musiało pytanie, o który punkt terenu chodzi: jego centrum czy też może granice?). Należy zaznaczyć, że zgodnie ze słownikiem języka polskiego przyimek "wokół" określa, że to, o czym mowa w zdaniu, ma miejsce ze wszystkich stron czegoś znajdującego się w środku. Jest to również przyimek określający centralne miejsce, w którym są dokonywane charakteryzowane działania. Z kolei "odległość" to przestrzeń oddzielająca od siebie dwa miejsca lub punkty. Z powyższego wynika więc, że stosownie do treści § 3 ust. 1 rozporządzenia, wyznaczenie wokół działki budowlanej obszaru analizowanego powinno nastąpić w taki sposób, by działka budowlana, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy znajdowała się w centrum tego obszaru, a odległość między liniami wyznaczającymi granice obszaru analizowanego (średnica) wynosiła nie mniej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy i nie mniej niż 50 metrów. Uwzględniając rację tego poglądu w kontrolowanej sprawie, należy uznać, że wyznaczony obszar analizy został znacznie poszerzony w stosunku do obszaru "minimalnego", a z analizy w ogóle nie wynika, dlaczego urbanista takie jego wyznaczenie, uznał w okolicznościach niniejszej sprawy za uzasadnione. W analizie wskazano, że front działki, gdzie planuje się inwestycję wynosi 156,3 m. Średnica obszaru analizowanego co do zasady powinna zatem wynosić ok. 468,99 m. Wyznaczony przez urbanistę obszar analizowany ma natomiast średnicę wynoszącą prawie 2-krotnie większą, gdyż jak można wyczytać z wyników analizy, przyjęty do analizy obszar stlono w odległości min. 468, 9 m. wokół terenu inwestycji określonego we wniosku. W praktyce oznacza to, że powierzchnia obszaru analizowanego jest kilkukrotnie większa, niż powierzchnia, która zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia powinna być wyznaczona co do zasady i jak już wspomniano, z analizy nie wynika, dlaczego urbanista właśnie w ten sposób obszar analizowany wyznaczył. Powyzsze konstacje nie oznazcaja,ze w sparwienie może być wyznazcony większy obszar, jednak ta okoliczność powinna być odpowiednio uzasadniona przez urbanistę w sposób poddający się kontroli. Sad podziela dla potrzeb kontrolowanej sprawy stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego zawarte w wyroku z dnia 25 maja 2017, II OSK 2451/15, wypowiadającego się o przesłankach wyznaczenia granic obszaru analizowanego w wymiarach wyższych od minimalnych, zgodnie z którym: "1. Dopuszczalne jest wyznaczenie granic obszaru analizowanego w odległości większej niż minimalna. Aprobując powiększenie obszaru analizowanego organ administracji powinien uwzględnić ustawową zasadę dobrego sąsiedztwa. Zasada ta winna być interpretowana urbanistycznie, gdyż jej celem jest zachowanie ładu urbanistycznego. Dlatego też pojęcie "działki sąsiedniej" należy interpretować jako nieruchomość lub część nieruchomości położoną w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość, którą należy określić dla każdego przypadku oddzielnie. 2. Wyznaczenie obszaru analizowanego w określonych przepisami granicach i proporcjach ma na celu harmonijne wkomponowanie nowej inwestycji w istniejące otoczenie. Powyższego celu nie realizuje natomiast nadmierne rozciąganie obszaru analizowanego celem objęcia analizą zabudowy znajdującej się - w stosunku do działki inwestora - w zupełnie innej części miejscowości. 3. Regułą winno być wyznaczenie obszaru analizowanego w jego wymiarach minimalnych, a dopiero na skutek okoliczności uzasadniających objęcie tym obszarem większego terenu możliwe jest dalsze odsunięcie jego granic od działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. W szczególności winno to nastąpić gdy analizą należy objąć teren stanowiący urbanistyczną całość". Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ I instancji powinien kierować się powyższą oceną Sądu .

Abstrahując od wskazanej wady, w wyznaczeniu granic obszaru objętego analizą urbanistyczno-architektoniczna, która co oczywiste może mieć istotny wpływ na wynik sprawy, treść kontrolowanej decyzji organu II instancji utrzymującej w mocy decyzję organu I instancji robi wrażenie - w ocenie Sądu - realizującej wszystkie oczekiwania inwestora bez względu na treść obiektywnego porządku prawnego - gdyż w zakresie wszystkich wskaźników w sposób jednostronny i arbitralny pomijający rozważenie wartości ładu przestrzennego związanych z istniejącą w sąsiedztwie zamierzonej inwestycji zabudową jednorodzinną, które poddawałoby się kontroli i ocenie Sądu - decyzja ta tak dobiera, "wybiera" w ślad za ustaleniami wyników analizy, z obszaru analizy dane do kształtowania tych wskaźników, aby treść decyzji była zgodna z wnioskiem inwestora. Zdaniem Sądu, zastosowana przez kontrolowany organ wykładnia celowościowa, nie tyle koncentrowała się na realizacji wskazanych w przepisach ogólnych u.p.z.p. wartości ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co na realizacji celu inwestora. Sąd podziela stanowisko reprezentowane w doktrynie i orzecznictwie, że treść decyzji powinna zaspakajać oparte na prawie oczekiwania strony jednak to zaspokojenie tych oczekiwań ma być w granicach prawa. Z kolei przy korzystaniu z luzów decyzyjnych wynikających z prawa przyjęte rozwiązanie nie powinno nosić znamion arbitralności. Tej arbitralności nie eliminuje zdaniem Sądu w pewnym stopniu "zapozorowane" uzasadnienie przyrównujące jednostronnie zasadniczo zamierzoną inwestycję przede wszystkim z gabarytami dużych, "wielkich" obiektów wielorodzinnych i usługowych, dodatkowo bez wskazania konkretnych numerów działek na których te "duże" obiekty się znajdują z jednoczesnym pominięciem gabarytów sąsiedniego budownictwa jednorodzinnego i zobiektywizowanego zgeneralizowanego wyważenia wartości ładu przestrzennego w obszarze objętym analizą. Zdaniem Sądu powstaje uzasadnione pytanie w jakim celu uprawniony urbanista analizował zajętość analizowanego obszaru pod określone funkcje, wskazując, że: ok. 1,08 ha to tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z programami usług podstawowych; ok. 6,5 ha to tereny usługowe znajdujące się w otoczeniu terenu wnioskowanego; a 24 ha to obszar zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej; przy czym ponadto w obszarze tym są zlokalizowane tereny zielone i ogródki działkowe - skoro i tak zasadniczo koncentruje się następnie na względnie dużych/wielkogabarytowych obiektach usługowych. Stanowisko Sądu uzasadnia błędne zaakceptowanie przez kontrolowane organy/decyzje wyników analizy, która to akceptacja bez należytej oceny naruszając istotnie art. 7 w zw. z art. 77 k.p.a. w związku z § 5 ust. 2, § 6 ust.1-2, § 8 ww. rozporządzenia w sposób mogący mieć znaczenie dla wyniku sprawy – w konsekwencji doprowadziła do przedwczesnego ustalenia kontrolowanych warunków zabudowy.

W pkt 4. Wyników analizy zat. WSKAŹNIK POWIERZCHNI NOWEJ ZABUDOWY W STOSUNKU DO POWIERZCHNI TERENU INWESTYCJI, Analizator co prawda zaznacza, że zgodnie § 5. 1. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, ale następnie przechodzi w omawianym przypadku do średniego wskaźnika zabudowy tylko dla terenów zabudowanych z udziałem programów usługowych (co wykazano w poniższym zestawieniu tabelarycznym do analizy patrz kolumna - "5"), wahającym się w przedziale od 20% do 80%, przy czym Analizator wyjaśnia, że pominięto obszar byłej betoniarni przy ul. W. z uwagi na to że zakład ten aktualnie nie działa. Mając na uwadze powyższe ustalenia pomijające parametry pozostałej zabudowy bez usług, w tym jednorodzinnej, w ocenie Sądu arbitralny jest wniosek analizatora zaakceptowany następnie przez kontrolowane organy, że ze względu na parametry działki - obszaru inwestycji - oraz charakter wnioskowanej zabudowy odstępuje się od przepisu § 5 ust. 1 rozporządzenia i wyznacza się wskaźnik zabudowy zgodnie z przepisem § 5 ust. 2 rozporządzenia, w odniesieniu do działek, których funkcja i charakter zabudowy odpowiada planowanemu przedsięwzięciu. Argumentacja do tego odstąpienia jest arbitralna nie wyważona porównawczo z innymi wartościami jakie np. reprezentuje budownictwo jednorodzinne, a sam analizator kontynuuje, że ustala wskaźnika "przychylając się tym samym do wniosku inwestora w którym wnosi o dopuszczenie wskaźnika zabudowy 0,35". Nadto Sąd zauważa, że dla oceny ładu przestrzennego w obszarze analizowanym i wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej nie ma znaczenia fakt, czy ww. betoniarnia działa, czy nie działa, ale czy istnieje w czasie i przestrzeni a kontrolowany organ nie wskazał jakie znaczenie dla wyniku sprawy ma fakt jej pominięcia w sprawie.

W pkt 5. Wyników analizy zat. SZEROKOŚĆ ELEWACJI FRONTOWEJ Analizator nawiązuje do z § 6 Rozporządzenia zgodnie z którym "Szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. 2. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.".

W ocenie Sądu nieuzasadnione prawem jest jego twierdzenie, że "Zgodnie z wyżej cytowaną podstawą prawną określoną w § 6 ust. 1 dla programu mieszkalnego wielorodzinnego zawierającego program usługowy (w części parterowej) szerokość elewacji frontowej ustala się poprzez nawiązanie do tego parametru występującego w obszarze analizowanym w budynkach podobnej funkcji. Parametry te przedstawiono w poniższym zestawieniu tabelarycznym w którym przedstawiono cechy i funkcje zabudowy zlokalizowanej w strefie analizowanej. Zgodnie z powyższym dla wnioskowanej zabudowy wzdłuż ulicy W. oraz B. szerokość elewacji frontowej można ustalić w wielkości 42,5 +- 20% pod warunkiem rozczłonkowania bryły budynku (zastosowanie uskoków mających na celu uniknięcie monotonii zabudowy)".W przywołanym fragmencie Analizator odstępuje od "średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym", a w ocenie Sądu w żaden sposób z tego przepisu nie można wyciągnąć wniosku/wykładni, że chodzi w nim o średnią szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym posiadającej tylko i wyłącznie atrybuty zabudowy właściwą dla wniosku. Ten sposób rozumowania i wykładni w nawiązaniu do takiej wyspecyfikowanej zabudowy może być ew. prowadzony właśnie na podstawie § 6 ust. 2. Rozporządzenia. A zatem w tym przypadku zdaniem Sądu z wyjątku od zasady zrobiono zasadę. Tym bardziej "przewrotne i niekonsekwentne" jest tym razem na podstawie w/w ust. 2, a więc uzasadnionego wyjątku – dopuszczenie przez Analizatora szerokości mniejszej odpowiedniej do cech zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej – co dotyczy lokalizacji inwestycji w obszarze sąsiadującym z zabudową mieszkaniową jednorodzinną. Pomimo tego, że w powyższym fragmencie w zakresie określania szerokości elewacji dla zamierzonej inwestycji Analizator a w ślad za nim organy w kontrolowanych decyzjach dostrzegli wymogi/fakt istnienia w sąsiedztwie zabudowy jednorodzinnej ( co samo w sobie jest akurat słuszne – uwaga Sądu) , ale w ocenie Sądu zwrot: "dopuścić można szerokość mniejszą odpowiednią do cech zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej – dotyczy lokalizacji inwestycji w obszarze sąsiadującym z zabudową mieszkaniową jednorodzinną" w żaden sposób nie spełnia zdaniem Sądu ustawowego wymogu określenia wskaźnika/gabarytu zabudowy. Taka opisowa wypowiedź jako wskaźnik nie ma znaczenia prawnego i jest sprzeczna z prawem.

W pkt 6 analizy zat. WYSOKOŚĆ GÓRNEJ KRAWĘDZI ELEWACJI FRONTOWEJ, JEJ GZYMSU LUB ATTYKI, analizator a w ślad za nim organy stwierdzają, że

w kontrolowanym parametrze, w oparciu o § 7. ust. 4 rozporządzenia - dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.; - a skoro tak to w związku z tym, że teren wnioskowanej zabudowy jest położony na styku pomiędzy obszarami o funkcji usługowej , zabudową mieszkaniową jednorodzinną a ogrodami działkowymi – to zdaniem kontrolowanych podmiotów dla wnioskowanego programu w sąsiedztwie zabudowy jednorodzinnej, dopuścić można wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej poprzez bezpośrednie nawiązanie do wysokości występującej w budynku mieszkalnym jednorodzinnym na działce nr [...] w obr. [...] (sąsiadującej bezpośrednio z lokalizacją wnioskowanych budynków mieszkalnych jednorodzinnych) - tj. w zakresie od 3,5m do 7,0m. W tym zakresie, w ocenie Sądu brak jest uzasadnienia wprost (jest w domyśle) dla granicy dolnej wysokości 3,5 m. gdyż wysokość dla budownictwa jednorodzinnego w dolnej granicy wynosi 2,5.

Nawiązując do opisanych cech zabudowy usługowej ([...] - budynki administracyjne i zaplecze techniczne, Urząd [...]) dominującej w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji - wysokość elewacji frontowej lub attyki kontrolowane organu i analizator dopuścili w zakresie od 3,5m do 14,m, lecz wyłącznie dla obszaru położonego w sąsiedztwie budynku administracyjnego [...] (obszar ten oznaczono w załączniku graficznym nr 1 do projektu decyzji literami "1 "(A-B-l-J-K-L-R).W ocenie Sądu wskazany przedział jest nienależycie uzasadniony z punktu widzenia wartości ładu przestrzennego biorąc pod uwagę, że przedmiotowa wysokość dla budynku [...]. i [...] jak wynika z załączonej tabeli wynosi odpowiednio od 7 - 8 , a budynku [...] 7-12,5. Wskazany przedział przedmiotowej wysokości w żaden sposób nie wyklucza, że inwestycja zostanie zrealizowana w jego wymiarze/wysokości maksymalnej a taka opcja nie została przeanalizowana jako dopuszczalna z punktu widzenia ochrony ładu przestrzennego w związku z istniejącym w sąsiedztwie budownictwem jednorodzinnym. Brak jest w analizie uzasadnienia Analizatora dla ustalenia w części terenu oznaczonej w załączniku graficznym cyfrą "2" (B-C-F-G-H-l) - wysokości od 5m do 12m.

Najbardziej kontrowersyjne i w zasadzie uzasadnione enigmatycznie tylko wnioskiem inwestora, przez co nie podaje się kontroli Sądu jest uzupełnienie powyżej omówionego wskaźnika w ten sposób, że dla obszaru oznaczonego w załączniku graficznym literami "3" (C-D-E-F) i (L-Ł-M-N-O-P-R) -od 3,5m do 7m, dopuścić można wysokość w zakresie od 3,5m do 12m. Jak wynika z akt sprawy w trakcie postępowania - w dniu 26 czerwca 2018 r. - wpłynęło pismo wnioskodawcy w którym wnosi on o wprowadzenie do dotychczasowego projektu decyzji zmiany dotyczącej dopuszczenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej do wysokości 12m, w obszarze "3" lecz wyłącznie dla zabudowy od strony ulicy B. . Organ bez jakiejkolwiek własnej samodzielnej poddającej się kontroli Sądu argumentacji, w czym Sąd go zastąpić nie powinien, odniósł się pozytywnie tj. postanowił dopuścić wysokość dla tej zabudowy do 12m, pod warunkiem, że parametr ten będzie zastosowany w części zabudowy odsuniętej 3m od ustalonej w załączniku graficznym linii zabudowy.

W odniesieniu do ustaleń poświęconych GEOMETRIi DACHU, z powołaniem się na treść § 8 rozporządzenia zgodnie z którym "na geometrię dachu składają się: układ połaci dachowych, ich kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i jej kierunek w stosunku do frontu działki. Elementy geometrii dachu wyznacza się odpowiednio do geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym" – Analizator a za nim organy stwierdzili, że we obszarze analizowanym występują dachy płaskie, dwu- i wielospadowe oraz w układzie mieszanym. Zgodnie z powyższym dla wnioskowanych programów inwestycyjnych organy ustaliły dachy jedno dwu lub wielospadowe o nachyleniu połaci dachowych w zakresie od 0 - 45 stopni z dopuszczeniem dachów pogrążonych. W ocenie Sądu niejasne jest w odniesieniu do samej precyzyjności ustawowego pojęcia wskaźnika jak i geometrii dachu wskazanie przedziału stopni od 0 do 45 stopni, a konkretnie niejasna jest dolna granica w postaci 0 stopnia przy pojęciu dachu jedno dwu lub wielospadowego. Brak jest także argumentacji i uzasadnienia przeliczeniowego dla ustalenia wysokości głównej kalenicy wnioskowanych budynków, poprzez nawiązanie do tego parametru w budynkach istniejących w strefie analizowanej, a zwłaszcza do budynków sąsiadujących z terenem inwestycji w wysokości do 9m - dla części zlokalizowanej w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, a dla pozostałej części programu - do 14,0m.

Nie została także uzasadniona z punktu widzenia ładu przestrzennego wypowiedź Analizatora i organu, zgodnie z którą "Kierunek głównych kalenic prostopadły lub równoległy do ulicy W. lub B. , względnie prostopadły lub równoległy do występujących kalenic na budynkach sąsiadujących z terenem inwestycji". W tym zakresie, o ile jest to obojętne dla tego ładu, powinno być to stwierdzone, aby poddało się kontroli Sądu.

Powyższej ustalenia egzemplifikują ocenę Sądu, zgodnie z którą wyznaczenie przedmiotowych wskaźników było jednostronne a w Tych wypadkach kiedy istnieje pewna uznaniowość niedostatecznie uzasadnione, co stanowi istotne naruszenie art. 7 w w. z art. 77, art. 107§ 3 k.p.a. i co ma istotne znaczenie dla wyniku sprawy.

Zgodnie z treścią § 3 ust. 2 rozporządzenia "2. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów". Jednocześnie zgodnie z § 9 rozporządzenia " 1. Warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. 2. Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. 3. Część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii. 4. Część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się z uwzględnieniem nazewnictwa i oznaczeń graficznych stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy".

Zgodnie z treścią art. 52. u.p.zp. 1. Ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego następuje na wniosek inwestora. 2. Wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego powinien zawierać: 1) określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000. Jak wynika z akt sprawy podkład mapowy, na którym wyznaczono granice obszaru analizowanego w ramach analizy urbanistyczno-architektonicznej stanowi wydruk elektroniczny wersji kopii mapy zasadniczej będącej w zasobach państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego Starostwa Powiatowego w [...] - przy czym fakt ten w żaden sposób nie jest autoryzowany/potwierdzony przez uprawniony podmiot, a zatem wydruk ten zaopatrzony tylko w taką ogólną informację nie pozwala na weryfikację, czy stanowi kopię aktualnej mapy zasadniczej, czy katastralnej, przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. To samo odnosi się odpowiednio do załączników graficznych kontrolowanej decyzji.

Jednocześnie z porównania treści kontrolowanych decyzji z wymogami zawartymi w treści art. 61 ust. 1 pkt 3, art. 61 ust. 5 u.p.z.p. a także mając na uwadze akta sprawy Sąd stwierdza, że kontrolowana decyzja narusza te wymogi, co ma znaczenie dla wyniku sprawy.

W odniesieniu do warunków obsługi w zakresie infrastruktury technicznej, kontrolowana decyzja organu I instancji z dnia 17.09.2019 r. utrzymana w mocy przez organ II instancji stwierdza:

a) zaopatrzenie w media publiczne: projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej inwestycji:

- zaopatrzenie w energię elektryczną zgodnie z warunkami [...] S.A. z : z 25.01.2016 r., Nr: [...];

- zaopatrzenie w wodę - zgodnie z opiniami [...] Spółki z o.o. z: [...].09.2016 r., znak: [...], [...].09.2016 r., znak: [...];

- ogrzewanie budynków zapewnione na bazie indywidualnych kotłowni gazowych zgodnie z oświadczeniami o warunkach przyłączenia do sieci gazowej Polskiej Spółki Gazownictwa sp. z o.o. zakład w [...] z 03.02.2017r., znak: [...], [...], [...], [...], [...], [...]

W myśl art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. "1. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;". Zgodnie z treścią art. 61 ust. 5 u.p.z.p. "Warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem". Odnośnie dostawy gazu, zob. k. 43, k. 45, k. 47, k. 49, k. 51 akt administracyjnych, w kontrolowanych aktach administracyjnych znajdują się dokumenty oznaczone datami 3 luty 2016 r., 4 luty 2016 r., przy czym ważność złożonych oświadczeń ma miejsce 2 lata od daty wydania lub z datą warunków przyłączenia. Kontrolowana decyzja organu I instancji z dnia 17.09.2018 r. nawiązuje do dokumentów w sprawie dostawy gazu datowanych na rok 2017 a takich, poza tymi ww. datowanymi na rok 2016 nie ma w aktach sprawy. Odnośnie dostawy prądu/ energii elektrycznej to dokumenty zawierają k. 39 - k. 42 akt administracyjnych sprawy, przy czym relewantny dokument jest datowany na dzień 25.01.2016 a jego ważność wynosi dwa lata od doręczenia, a w przypadku zawarcia umowy o przyłączenie wydłuża się na okres ważności umowy o przyłączenie. Kontrolowany organ w decyzji z dnia 17.09.2018 r. powołuje się przedmiocie zapewnienia energii eklektycznej na dokument z dnia 25.01.2016 r. a nie jest udokumentowane w aktach i w kontrolowanej decyzji w żaden sposób, że dokument ten zachował ważność. Z kolei dokumenty, na które powołuje się organ w decyzji (k. 327) zakresie dostawy wody nie znajdują się w aktach sprawy.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ powinien powyższe kwestie zweryfikować i odpowiednio zaktualizować a także w całości kierować się powyższymi ocenami Sądu.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit."a" i "c" p.p.s.a. oraz art. 135 p.p.s.a. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a. w związku z art. 205 § 2 p.p.s.a., zasądzając na rzecz strony skarżącej zwrot uiszczonego wpisu od skargi w kwocie 500 zł., zwrot kosztów wynagrodzenia radcy prawnego w kwocie 480 zł. i opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł.