Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2183/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2023-01-30 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Przemysław Żmich, sędzia WSA Joanna Skiba, sędzia WSA Łukasz Trochym (spr.), po rozpoznaniu w dniu 30 stycznia 2023 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi Z. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 31 maja 2022 r. nr KOX/1374/Pu/21 w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty rocznej z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie (dalej również jako "Kolegium/organ") decyzją z 31 maja 2022 r., nr KOX/1374/Pu/21, po rozpoznaniu odwołania Z. W. (dalej również jako "Skarżąca") utrzymało w mocy decyzję Prezydenta m. st. Warszawy (dalej również jako "Prezydent/organ I instancji") z 21 lipca 2021 r., nr 6/OPZ/2021, o ustaleniu wysokości opłaty rocznej z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej położonej w W. przy [...] w udziale związanym z prawem własności do lokalu nr [...] , dla którego prowadzona jest księga wieczysta [...] .

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wskazano, że 1 stycznia 2019 r., na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowych zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. 2020 r., poz. 2040 ze zm.; dalej jako "ustawa/ustawa przekształceniowa"), nastąpiło przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej, zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielolokalowym, w którym co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, opisanej w księdze wieczystej nr [...] , stanowiącej działki ewidencyjne nr [...] i [...] w obrębie [...] , o powierzchni 1370 m2, usytuowanej w W. przy [...] .

Zaświadczeniem z 3 grudnia 2020 r., nr [...] , Prezydent m. st. Warszawy potwierdził przekształcenie z dniem 1 stycznia 2019 r. prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu ww. nieruchomości w udziale związanym z prawem własności lokalu niemieszkalnego, oznaczonego jako lokal nr [...] , wskazując wysokość rocznej opłaty z tytułu przekształcenia w odniesieniu do lokalu niemieszkalnego nr [...] w kwocie 7.238,74 zł.

Pismem z 14 kwietnia 2014 r. Skarżąca (właścicielka ww. lokalu), kwestionując wysokość opłaty wskazanej w ww. zaświadczeniu potwierdzającym przekształcenie, powołując się na art. 6 ust. 1 ustawy, złożyła wniosek do Prezydenta o wydanie decyzji o ustaleniu wysokości opłaty rocznej za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności ww. nieruchomości w udziale związanym z prawem własności do ww. lokalu.

Prezydent m. st. Warszawy decyzją z 21 lipca 2021 r., nr 6/OPZ/2021, ustalił wysokość opłaty przekształceniowej dotyczącej ww. nieruchomości w kwocie 7 238,74 zł. Organ I instancji wskazał, że ww. opłata przekształceniowa stanowi równowartość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywała w dniu przekształcenia.

Odwołanie od powyższej decyzji wniosła Skarżącą (vide: pismo z 17 sierpnia 2021 r.).

Po rozpoznaniu odwołania Skarżącej, Kolegium decyzją z 24 sierpnia 2022 r., utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Kolegium wskazało, że przedmiotowe zaświadczenie z 3 grudnia 2020 r. zostało doręczone Skarżącej 23 lutego 2021 r. na adres: [...] w W. Z zachowaniem 2-miesięcznego terminu złożony został wniosek (pismo z 14 kwietnia 2021 r., nadanie w 12 kwietnia 2021 r.) o wydanie decyzji. Powyższe stanowiło podstawę do wydania decyzji w trybie art. 6 ustawy przekształceniowej. Zgodnie z art. 7 ust. 1 i ust. 2 ustawy przekształceniowej z tytułu przekształcenia nowy właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę. Wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia.

Zasadnicze znaczenie dla Kolegium miało zatem ustalenie wysokości opłaty obowiązującej w dacie przekształcenia. Z akt sprawy wynika, że wypowiedzeniem z 3 grudnia 2020 r. właściciel wypowiedział użytkownikowi wieczystemu dotychczasową 1% stawkę procentową opłaty rocznej i zaproponował stawkę 3%. Zdaniem Kolegium z akt sprawy nie wynikało, aby w stosunku do ww. wypowiedzenia został złożony wniosek użytkownika wieczystego o uznanie bezskuteczności wypowiedzenia. Wobec tego nie zostało zainicjowane postępowanie, w wyniku którego mogłaby być badana skuteczność dokonanego wypowiedzenia. Tym samym należy uznać, iż obowiązującą opłatą roczną była opłata roczna wynikająca z ww. wypowiedzenia. To zaś obligowało organ I instancji do ustalenia opłaty przekształceniowej w oparciu o wysokość opłaty wskazanej w wypowiedzeniu, w myśl art. 7 ust. 2 ustawy przekształceniowej. Kolegium uznało również, że postępowanie prowadzone w trybie art. 6 i art. 7 ustawy przekształceniowej nie jest postępowaniem, w ramach którego może być badana zasadność dokonanego wypowiedzenia.

Kolegium odnosząc się do zarzutu skuteczności doręczenia Skarżącej wypowiedzenia stawki procentowej opłaty rocznej i ustalenia nowej wysokości stawki wskazało, że pod adresem [...] w W. Skarżąca prowadziła w dacie doręczenia działalność gospodarczą w ramach kancelarii adwokackiej. Jak uznało dalej, miejsce prowadzenia działalności gospodarczej jest traktowane na równi z miejscem pracy, skarżąca nie wykazała przy tym, iż osoba podpisująca zwrotne potwierdzenie odbioru ww. lokalu nie była umocowana do odbioru korespondencji kierowanej do Skarżącej. Wobec tego skutek doręczenia nastąpił.

Zaskarżając powyższą decyzję w całości Skarżąca, wniosła o jej uchylenie wraz z decyzją organu I instancji i o zasądzenie kosztów postępowania, i zarzuciła naruszenie:

1) art. 7 ust. 2 ustawy przekształceniowej, art. 78 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r., poz. 1899; dalej jako "u.g.n."), art. 61 § 1 k.c., w zw. z art. 42 § 1 k.p.a., a także art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a.;

2) art. 7 ust. 2 w zw. z art. 1 ust.1 ustawy przekształceniowej w zw. z art. 78 § 1 u.g.n. przez poprzez ustalenie wysokości opłaty przekształceniowej w wysokości wyższej aniżeli opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia, która w dacie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności powinna wynosić 2.412,61 zł plus podatek VAT, a nie 7.238,24 zł plus podatek VAT;

3) art. 42 ust. 1 k.p.a., art. 43 k.p.a. w zw. z art. 78 ust. 1 u.g.n. przez ich niewłaściwe zastosowanie, co w konsekwencji spowodowało ustalenie opłaty w wysokości niezgodnej z art. 7 ust. 2 w zw. z art. 1 ust. 1 ustawy przekształceniowej, tj. w innej wysokości aniżeli obowiązującej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego obowiązującej 1 stycznia 2019 r., a w szczególności:

a) błędnym uznaniu, że Prezydent m. st. Warszawy złożył skuteczne oświadczenie o wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu w udziale związanym z lokalem nr [...] przy [...] z 1 % na 3%, w sytuacji gdy pismo z 26 października 2018 r. nigdy nie zostało doręczone skarżącej (naruszenie art. 61 § 1 k.c. w zw. z art. 78 ust. 1 u.g.n. i art. 2 ust. 1 k.p.a.),

błędne uznanie, że odbiór korespondencji - pisma z dnia 26 października 2018 r. w miejscu pracy przez osobę trzecią (M. W. ), nie będącą adresatem (użytkownikiem wieczystym) ani pełnomocnikiem skarżącej, wywołuje skutek doręczenia wypowiedzenia dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu w udziale związanym z lokalem nr [...] przy [...] w W. z 1% na 3% dokonanego pismem z 26 października 2018 r. względem Skarżącej. Błędne uznanie, że obowiązkiem operatora pocztowego jest badanie umocowania osoby, której doręczono przesyłkę "w miejscu pracy’’, w sytuacji gdy pismo to nie dotyczyło prowadzonej przez skarżącą działalności gospodarczej lecz oświadczenie cywilnoprawne, zaś doręczyciel nie ma możliwości zbadania treści pisma; organ natomiast na przesyłce nie zaznaczył, że doręczenie ma nastąpić do rąk adresata osobiście. Z daleko idącej ostrożności Skarżąca zaprzecza by pismo z 26 października 2018 r. zostało jej przekazane,

błędnym uznaniu, że skarżąca wskazała organowi adres dla doręczeń korespondencji [...] w W. w akcie notarialnym dokumentującym nabycie przez Skarżącą przedmiotowego lokalu, czemu sprzeciwia się treść aktu notarialnego dokumentującego nabycie przez Skarżącą przedmiotowego lokalu - akt Repertorium [...] (k. 24 - k. 16 akt sprawy), w którym jako jedyny adres nabywcy lokalu (skarżącej) wskazano adres zamieszkania Skarżącej,

błędnym uznaniu, że w odniesieniu do doręczenia w miejscu pracy ma zastosowanie przepis art. 43 k.p.a. (doręczenie zastępcze), podczas gdy przepis ten ma zastosowanie wyłącznie do doręczenia w miejscu zamieszkania;

4) art. 134 k.p.a., albowiem doręczenie decyzji w miejscu pracy strony do rąk innej osoby, powoduje że nie można uznać za skutecznie prawną tą czynność, co skutkuje, że nie doszło do skutecznego doręczenia pisma z 26 października 2018 r., nie nastąpiło zdarzenie prawne otwierające bieg terminu do wniesienia skargi o uznanie, że zmiana stawki jest niezasadna;

5) art. 7, art. 8, art. 9 art. 10, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego, niewyczerpujące zebranie i błędne rozpatrzenie całości materiału dowodowego, podważenie zasady pogłębionego zaufania do organów państwa, w szczególności:

a) oparcie się na kserokopii zwrotnego poświadczenia odbioru korespondencji (k. 34 i 35), które Skarżąca kwestionowała już na etapie postępowania przed wydaniem decyzji organu I instancji (okoliczność przyznana przez Prezydenta m.st. Warszawy w piśmie z 31 grudnia 2021 r. skierowanym do SKO na k. 61 odwrót akt sprawy). Przy okazaniu akt Skarżącej przed wydaniem przez organ I instancji, w aktach sprawy nie znalazł się oryginał zwrotnego poświadczenia odbioru; organ I instancji od początku posługuje się kserokopią dowodu doręczenia, co powoduje, ze dokument ten należy uznać za niewiarygodny w celu wykazania doręczenia pisma z 26 października 2018 r.,

b) powołanie się w decyzji na przepisy art. 6 ust. 6 ustawy przekształceniowej i ust. 5a nieznanej ustawy mającej upoważniać organ do doręczenia wypowiedzenia stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu na adres nabywcy lokalu wskazany w "dowolnym" akcie notarialnym,

c) uznanie przez Kolegium, że wypowiedzenie dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu w udziale związanym z lokalem nr [...] w W. z 1% na 3% nastąpiło pismem z dnia 3 grudnia 2020 r., podczas gdy oświadczenie takie, nawet gdyby zostało złożone po 1 stycznia 2019 r. nie mogło skutkować zmianą stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, albowiem przed datą 3 grudnia 2020 r. doszło do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, ze skutkiem na dzień 1 stycznia 2019 r.,

d) brak wyjaśnienia dlaczego organ uznał za zasadne i dopuszczalne prawem doręczenie oświadczenia o wypowiedzeniu stawki procentowej z tytułu użytkowania wieczystego z pogwałceniem praw użytkownika wieczystego (właściciela lokalu nr [...] przy [...] ) w sposób określony w art. 61 ust. 1 k.c. i art. 78 ust. 1 u.g.n.,

e) braku ustosunkowania się organu do dowodu - pisma z 3 lutego 2020 r.: "Podanie o rozłożenie na raty opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności", potwierdzającego, że na dzień złożenia tego pisma Skarżąca posiadała wiedzę, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego wynosiła 2 412,91zł, co potwierdził jej pracownik BOI Urzędu m.st. Warszawy przyjmujący wniosek;

6) naruszenie prawa procesowego art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z 140 k.p.a. w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy poprzez brak prawidłowego odniesienia się przez organ do zarzutów zawartych w odwołaniu.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

skarga jest niezasadna.

Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm., dalej jako "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola, o której mowa, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach kontroli działalności administracji publicznej sąd uprawniony jest do badania, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego, określającego prawa i obowiązki stron oraz prawa procesowego, regulującego postępowanie przed organami administracji publicznej.

Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych wyżej kryteriów Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja Kolegium, nie narusza obowiązującego prawa w stopniu uzasadniającym jej uchylenie. Zdaniem Sądu, stanowisko organów obu instancji w tej sprawie jest prawidłowe.

Przede wszystkim mając na uwadze skonstruowane zarzuty skargi, należy zwrócić uwagę, że dotyczą one w istocie dwóch problemów występujących w sprawie. Skarżąca kwestionuje skuteczność doręczenia oświadczenia o wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu w udziale związanym z lokalem nr [...] z 1 % na 3% (pismo z 26 października 2018 r.) oraz kwestionuje ustalenie wysokości opłaty przekształceniowej przyjmując, że została ustalona w wysokości wyższej aniżeli opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy przekształceniowej, z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Przy czym z ust. 2 wynika, że przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Stosownie do art. 4 ust. 1 i 2 ustawy, podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie potwierdzające przekształcenie, zwane dalej "zaświadczeniem" – wydane przez odpowiedni organ wskazany w ustawie.

Organ, wydaje zaświadczenie:

1) z urzędu - nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia albo

2) na wniosek właściciela - w terminie 4 miesięcy od dnia otrzymania wniosku, albo

3) na wniosek właściciela lokalu uzasadniony potrzebą dokonania czynności prawnej mającej za przedmiot lokal albo właściciela gruntu uzasadniony potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu - w terminie 30 dni od dnia otrzymania wniosku.

W myśl art. 6 ust. 1 i ust. 6 ustawy, jeżeli właściciel nieruchomości nie zgadza się z zawartą w zaświadczeniu informacją o wysokości i okresie wnoszenia opłaty, może złożyć do właściwego organu, w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia zaświadczenia, wniosek o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty w drodze decyzji. Właściwy organ doręcza zaświadczenie dotychczasowym użytkownikom wieczystym na adresy wskazane w ewidencji gruntów i budynków lub inne adresy, na które przed dniem przekształcenia doręczano korespondencję dotyczącą użytkowania wieczystego. W przypadku, o którym mowa w ust. 5a, właściwy organ doręcza zaświadczenie na adres nabywcy lokalu wskazany w akcie notarialnym. Doręczenie zaświadczenia na takie adresy uważa się za dokonane.

W rozpoznawanej sprawie Prezydent m. st. Warszawy wydał decyzję z 21 lipca 2021 r., nr 6/OPZ/2021 w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty rocznej z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 i ust. 2 ustawy przekształceniowej, z tytułu przekształcenia nowy właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę. Wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia.

Wysokość opłaty rocznej ustalana jest na podstawie art. 72 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego ustalana jest według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej. Zgodnie z art. 72 ust. 3 u.g.n., wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana. W związku z tym, że część oddanego gruntu mieszkalnego zostało oddane w użytkowanie wieczyste na inne cele, zgodnie z art. 72 ust. 3 pkt 5 ww. ustawy, stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wynosi 3 %.

W rozpoznawanej sprawie wysokość opłaty w dniu przekształcenia tj. 1 stycznia 2019 r. wynosiła 7 238, 74 zł.

Wyjaśnić należy przy tym, że datą wszczęcia postępowania na żądanie strony jest dzień doręczenia żądania organowi administracji publicznej (art. 61 § 3 k.p.a.).

Właściwy organ, czyli w świetle art. 11 ust. 1 u.g.n. - organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego w przypadku gruntów komunalnych, która jest właścicielem nieruchomości (w tym przypadku Prezydent m.st. Warszawy), zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości (art. 78 ust. 1 u.g.n.). Użytkownik wieczysty może wtedy, w terminie 30 dni od dnia otrzymania takiego wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości (art. 78 ust. 2 u.g.n.).

Samo postępowanie w sprawie aktualizacji opłaty rocznej przebiega natomiast w dwóch fazach, z których pierwsza prowadzona jest przed samorządowym kolegium odwoławczym, zaś druga, jeśli do niej dojdzie, toczy się przed sądem powszechnym w drodze procesu cywilnego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 26 sierpnia 2015 r., sygn kt I OSK 2894/13, LEX nr 1796891). Ma ono więc hybrydowy charakter – przed ewentualnym sporem cywilnym prowadzonym przed sądem powszechnym, prawidłowość wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste jest poddawane kontroli administracyjnej. Kontrola administracyjna przedmiotowego wypowiedzenia nie zmienia przy tym charakteru tego oświadczenia i nie czyni go aktem administracyjnym (por. wyrok WSA w Łodzi z 6 listopada 2019 r., sygn akt II SA/Łd 537/19, LEX nr 2745317). Wypowiedzenie wraz z ofertą wysokości nowej opłaty jest jednostronną czynnością prawną zawierającą oświadczenia woli (art. 60 kodeksu cywilnego) składane przez stronę umowy o oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Wypowiedzenie takie nie jest z pewnością indywidualnym aktem administracyjnym, w szczególności decyzją administracyjną.

Z powyższego wypływa zatem wniosek, że w fazie składania wypowiedzenia przez właściciela nieruchomości nie jest prowadzone żadne postępowanie administracyjne przez jakikolwiek organ administracji publicznej, w szczególności takie w którym mogło by zostać wydane przez Kolegium jakiekolwiek orzeczenie. Wszak orzeczenia przewidziane w art. 79 ust. 3 u.g.n. wydawane są w administracyjnej fazie postępowania aktualizacyjnego, a nie na etapie cywilnoprawnym składania oświadczenia woli.

W konsekwencji powyższego uznać należy, że postępowanie dotyczące aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste zostaje wszczęte z dniem złożenia do właściwego samorządowego kolegium odwoławczego, za pośrednictwem organu właściwego, wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości (art. 78 ust. 2 u.g.n. w zw. z art. 61 § 3 k.p.a. i art. 79 ust. 7 u.g.n.).

Podsumowując, sam fakt ustalenia w drodze decyzji rocznej opłaty przekształceniowej w żaden sposób nie jest związany z czynnościami dotyczącymi wypowiedzenia stawki procentowej i kwestionowania tegoż wypowiedzenia przez użytkownika wieczystego. Jak wynika z powyższego zestawienia przepisów ustawy, są to dwa odrębne postępowania. Przedmiotowe postępowanie w sprawie ustalenia w drodze decyzji rocznej opłaty przekształceniowej jest następstwem, a co za tym idzie potwierdzeniem (ustaleniem) opłaty przekształceniowej w oparciu o wysokość opłaty rocznej, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia (1 stycznia 2019 r.), o czym stanowi art. 7 ust. 2 ustawy przekształceniowej.

Z powyższych względów wszelkie argumenty (zarzuty) Skarżącej, tj. kwestionowanie skuteczności samego wypowiedzenia i jego skutków, nie mogły być zatem brane pod uwagę przez organy w rozpoznawanej sprawie, jak również przez Sąd, bowiem na tym etapie są one de facto spóźnione.

W realiach niniejszej sprawy, postępowanie aktualizacyjne nie zostało w ogóle przez Skarżącą zainicjowane, ponieważ nie złożyła ona w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia stawki procentowej opłaty rocznej z 26 października 2018 r., złożyć do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości, czego wymagał przepis art. 78 ust. 2 u.g.n. Słusznie więc uznały organy obu instancji, że w niniejszej sprawie w dniu przekształcenia obowiązywała zmieniona na skutek wspomnianego wypowiedzenia stawka procentowana wynosząca 3%. Skoro bowiem nie zainicjowano postępowania, w wyniku którego mogłaby zostać badana skuteczność dokonanego wypowiedzenia, należy przyjąć za słuszne stanowisko organów, że opłatą roczną (przekształceniowa) była opłata roczna wynikająca z ww. wypowiedzenia. Skutkiem powyższego brak jest możliwości badania zasadności dokonanego wypowiedzenia w aktualnie toczącym się postępowaniu.

Na marginesie odnosząc się do zarzutów Skarżącej dotyczących skuteczności doręczenia oświadczenia Prezydenta o wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości stawki procentowej opłaty rocznej (pismo z 26 października 2018 r.), również są one nieuzasadnione.

Stosownie do art. 78 ust. 1 u.g.n. zd. ostatnie, do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Doręczenie oświadczenia o wypowiedzeniu wysokości dotychczasowej opłaty rocznej powinno nastąpić do 31 grudnia roku, który ma być ostatnim rokiem wnoszenia opłaty w dotychczasowej wysokości (od 1 stycznia roku następnego ma obowiązywać opłata w nowej, zaktualizowanej wysokości). Niedotrzymanie tego terminu powoduje, że opłata w nowej wysokości będzie ewentualnie obowiązywała dopiero od 1 stycznia kolejnego roku. O dotrzymaniu terminu decyduje, zgodnie z art. 61 kodeksu cywilnego, data doręczenia oświadczenia użytkownikowi wieczystemu. Do doręczenia tego oświadczenia stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego, zatem pismo zawierające wypowiedzenie opłaty powinno zostać doręczone za pokwitowaniem lub pocztą albo przez pracowników jednostki organizacyjnej, jaka obsługuje organ reprezentujący właściciela, albo przez inne reprezentujące ten organ osoby. Poza tym doręczyć wypowiedzenie można także drogą elektroniczną, przy użyciu środków komunikacji elektronicznej (w rozumieniu przepisów o świadczeniu usług drogą elektroniczną), jeżeli użytkownik wieczysty wcześniej wystąpił o takie doręczenie lub wyraził na nie zgodę, a samo doręczenie nastąpi poprzez przesłanie drogą elektroniczną danych zaopatrzonych w bezpieczny podpis elektroniczny weryfikowany za pomocą ważnego certyfikatu (E. Bończak-Kucharczyk [w:] Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2023, art. 78).

Zgodnie z art. 41 § 1 – 2 k.p.a., w toku postępowania strony oraz ich przedstawiciele i pełnomocnicy mają obowiązek zawiadomić organ administracji publicznej o każdej zmianie swojego adresu. W razie zaniedbania obowiązku określonego w § 1 doręczenie pisma pod dotychczasowym adresem ma skutek prawny. Jak stanowi art. 42 § 1 – 3 k.p.a., pisma doręcza się osobom fizycznym w ich mieszkaniu lub miejscu pracy albo na adres do korespondencji wskazany w bazie adresów elektronicznych. Pisma mogą być doręczane również w lokalu organu administracji publicznej, jeżeli przepisy szczególne nie stanowią inaczej. W razie niemożności doręczenia pisma w sposób określony w § 1 i 2, a także w razie koniecznej potrzeby, pisma doręcza się w każdym miejscu, gdzie się adresata zastanie.

Wypowiedzenie stawki procentowej opłaty rocznej i ustalenie nowej wysokości stawki zostało wysłane do Skarżącej za zwrotnym potwierdzeniem odbioru na adres: ul. [...] , który widnieje w akcie notarialnym Rep. [...] z 19 października 2011 r. (którym to zawarto umowę sprzedaży udziału w lokalu garażowym położonym przy [...] podany był jako adres do doręczeń. Słusznie wskazało Kolegium, że Skarżąca pod adresem: [...] , prowadziła w dacie doręczenia działalność gospodarczą w ramach Kancelarii adwokackiej (co ustalono na podstawie wpisów w CEIDG). Faktem jest również, że pod wskazanym adresem Skarżąca odebrała również zaświadczenie z 3 grudnia 2020 r., nr [...] , czego jednak Skarżąca już nie kwestionuje.

Jak wskazuje natomiast orzecznictwo, miejsce zamieszkania i miejsce pracy to takie miejsca, w których istnieje duże prawdopodobieństwo przebywania adresata pisma, tym samym z nimi wiąże się domniemanie, że pismo zostanie doręczone w sposób, który będzie dawał gwarancję zapoznania się z jego treścią, a w konsekwencji ochronę praw w postępowaniu (wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 16 marca 2022 r., II SA/Go 34/22). Co istotne osobie fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą należy doręczać pisma w postępowaniu administracyjnym tak, jak każdej innej osobie fizycznej, zgodnie z dyspozycją art. 42 § 1-3 k.p.a. Co do zasady zaś, miejsce prowadzenia działalności gospodarczej przez osobę fizyczną jest miejscem jej pracy w rozumieniu art. 42 § 1 k.p.a. (wyrok WSA w Łodzi z 20 kwietnia 2021 r., III SA/Łd 23/21).

Wobec powyższych okoliczności, zdaniem Sądu, wypowiedzenie to zostało skutecznie doręczone. Natomiast Skarżąca w żaden sposób nie wykazała, że osoba podpisująca zwrotne potwierdzenie odbioru (M. W.), nie była umocowana do odbioru korespondencji w kancelarii adwokackiej Skarżącej.

Mając na uwadze powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę.