Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2086/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-03-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 73 ust. 5
journal: Dz.U. 1998 nr 133 poz 872
law: Ustawa z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Marta Kołtun-Kulik Sędzia WSA Emilia Lewandowska Protokolant starszy referent Tomasz Noske po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 marca 2014 r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę


UZASADNIENIE

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] lipca 2013 r., nr [...], po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez Prezydenta Miasta L. od decyzji Starosty L. z dnia [...] maja 2013 r., nr [...] ustalającej odszkodowanie na rzecz J. i A. małż. M. w kwocie [...], za nieruchomość oznaczoną jako działka ewid. [...] zajętą pod drogę gminną, część ul. [...] – utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Zaskarżona decyzja wydana została w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i ocenę prawną sprawy.

W dniu 24.10.2005 r. do Starosty L. wpłynął wniosek J. i A. małż. M. o ustalenie odszkodowania, w trybie art. 73 ww. ustawy - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, za nieruchomość oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...] położoną przy ul. [...].

Postanowieniem z dnia [...].04 2006 r. Starosta L. zawiesił z urzędu wszczęte postępowanie odszkodowawcze do czasu wydania przez Wojewodę [...] ostatecznej decyzji deklaratoryjnej, w sprawie przejścia prawa własności przedmiotowej nieruchomości na rzecz Gminy Miasta L.

Na powyższe postanowienie J. i A. małż. M. złożyli zażalenie wnosząc o rozpatrzenie wniosku i ustalenie odszkodowania.

Postanowieniem z dnia [...].06.2006 r. Wojewoda [...] utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie o zawieszeniu postępowania.

Ostateczną decyzją Wojewody [...] z dnia [...].04.2011 r. nr [...], stwierdzono nabycie przez Gminę - Miasto L. z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. własności nieruchomości oznaczonej jako działka ewid. nr [...], zajętej pod drogę gminną część ul. [...]. Od powyższej decyzji Wojewody [...] odwołał się Prezydent Miasta L. wskazując na naruszenie przepisu art. 107 § 1 i 3 k.p.a. oraz art 7 i art. 10 k.p.a.

Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] czerwca 2011 r., nr [...] utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

Postanowieniem z dnia [...] sierpnia 2012 r. Starosta L. wobec ustąpienia przyczyny zawieszenia, podjął zawieszone postępowanie.

Następnie Starosta L. zlecił rzeczoznawcy wycenę przedmiotowej nieruchomości. Operat szacunkowy sporządzony został w dniu [...].03.2013 r. przez rzeczoznawcę majątkowego – W. S. Pismem z dnia 09.04.2013 r. powiadomiono strony o możliwości zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym, a w szczególności z operatem szacunkowym. Jednocześnie zawiadomiono strony o rozprawie administracyjnej.

W trakcie przeprowadzonej rozprawy administracyjnej w dniu [...] kwietnia 2013 r., podczas której pełnomocnik prezydenta Miasta L. - A. B. wniosła zastrzeżenia do operatu szacunkowego, kwestionując zbyt wysoką wartość przedmiotowej nieruchomości, J. i A. małż. M. nie wnieśli zastrzeżeń do sporządzonego na zlecenie Starosty L. operatu i nie zgadzają się ze stanowiskiem i propozycją Prezydenta Miasta L.

Zawiadomieniem z dnia 19 kwietnia 2013 r. strony zostały poinformowane, w trybie art. 10 k.p.a. o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym zebranym w toku postępowania oraz wnoszenia uwag do zgromadzonego materiału dowodowego w terminie czternastu dni od dnia doręczenia zawiadomienia.

Pismem z dnia 25.04.2013 r. Prezydent Miasta L. złożył na piśmie uwagi do operatu z dnia [...].03.2013 r., a zwłaszcza do zbyt wysokiej wartości wycenianej nieruchomości. Zaproponował poprzednim właścicielom nieruchomości odszkodowanie w wysokości [...] zł/m2

Starosta L. przy piśmie z dnia 21 czerwca 2012 r. przekazał ww. uwagi i propozycję do właścicieli gruntu. Strony nie wyraziły zgody na proponowaną kwotę przez Prezydenta Miasta L. i wniosł[...].03.2013 r.

Decyzją z dnia [...] maja 2013 r. nr [...] Starosta Powiatu L. ustalił odszkodowanie na rzecz J. i A. małż. M. w kwocie [...], za nieruchomość oznaczoną jako działka ewid. [...] zajętą pod drogę gminną część ul. [...], zobowiązując do jego wypłaty Gminę L.

Rozstrzygniecie uzasadnił stwierdzeniem, że przedmiotowa nieruchomość spełnia przesłanki przewidziane w art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.).

Od powyższej decyzji odwołanie złożył Prezydent Miasta L. kwestionując zasadność rozstrzygnięcia organu I instancji.

J. i A. małż. M. złożyli do Wojewody [...] pismo nazwane "zażalenie na odwołanie Prezydenta L. od decyzji nr [...] z dnia [...].05.2013 r.", w którym zarzucili Prezydentowi Miasta L., że składając odwołanie ma jedynie na celu przedłużenie wypłaty ustalonego odszkodowania, a poza tym, ich zdaniem, ustalona wartość nieruchomości jest zaniżona a nie zawyżona, jak zarzucił w odwołaniu Prezydent L.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] lipca 2013 r., nr [...] po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez Prezydenta Miasta L. od decyzji Starosty L. z dnia [...] maja 2013 r., nr [...] – utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ wskazał, że kluczowym dowodem w postępowaniu w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania jest operat szacunkowy, który tak jak każdy inny dowód w sprawie podlega ocenie organu administracji publicznej. Ocena ta nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ organ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak, zgodnie z art. 75 k.p.a., dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, badając czy został on sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, czy zawiera wszystkie wymagane przepisami prawa elementy treści, czy jest spójny i logiczny - a w konsekwencji na podstawie art. 80 k.p.a. ocenić wartość dowodową sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego.

Odnosząc się do, sporządzonego w toku postępowania odszkodowawczego, operatu szacunkowego z dnia [...] marca 2013 r., przez rzeczoznawcę majątkowego W. S., organ odwoławczy stwierdził, że może on stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania.

Autor operatu - na podstawie § 36 ust. 4 cytowanego wyżej rozporządzenia - określił wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości, zajętej pod realizację inwestycji drogowej, w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, wycenił przedmiotową nieruchomość na podstawie cen transakcyjnych gruntów na terenie rynku lokalnego przeznaczonych pod drogi publiczne.

Oceniając prawidłowość sporządzenia przedmiotowego operatu szacunkowego z dnia [...].03.2013 r. Wojewoda wskazał, że zgodnie z § 36 ust. 4 zmienionego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2011r. nr 165 poz. 985) w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Spełnione zostały powyższe wymagania oraz przepisu § 4 ust. 4 rozporządzenia, który wymaga aby przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej do porównań przyjąć co najmniej kilkanaście nieruchomości

Dokonując wyceny gruntu w niniejszej sprawie autor operatu zastosował zestawienie 21 transakcji nieruchomościami podobnymi, które zostały dokonane na rynku lokalnym i regionalnym. Transakcje te dokonane były w terminie od miesiąca czerwca 2011 r. do grudnia 2012 r. Badaniem objęto miejscowości [...], bez uwzględnienia W. Zaprezentowane stanowisko jest zgodne z informacją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 1.12.2011 r. o sposobie wyceny nieruchomości wywłaszczanych w celu realizacji inwestycji drogowych, w której wskazano jako właściwy do celów wyceny - rynek lokalny lub regionalny, a zasada ustalania odszkodowań zawarta w ustawie o gospodarce nieruchomościami, w przypadku nieruchomości drogowych, jest możliwa jedynie przy przyjęciu szerokiej interpretacji cen transakcyjnych nieruchomości drogowych i w takich przypadkach należy uwzględnić transakcje nieruchomościami nabywanymi w celu realizacji inwestycji drogowych, co jest determinowane celem wywłaszczenia.

Wojewoda podniósł ponadto, że niesłuszny jest m.in. zarzut b. właścicieli gruntu o "zaniżonej" wartości oszacowanej działki. Zgodnie bowiem z ustaleniami na str. 4 operatu (pkt. II. 1) ,zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta Legionowa (...) z dn.[...]. Była to więc, (na datę badania stanu nieruchomości), działka o pierwotnym przeznaczeniu drogowym, a nie budowlanym.

Do wyceny przyjęto transakcje działkami "drogowymi", a więc porównywalnymi z działką stanowiącą przedmiot wyceny. Taki tryb wyceny wynika z treści obowiązującego par. 36 ust. 4 rozporządzenia R.M. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W tym kontekście bezzasadne, zdaniem organu są zarówno zarzuty jednej ze stron postępowania o zawyżonym poziomie wyceny, jak i zarzuty drugiej - byłych właścicieli o zaniżonej wycenie tej działki.

Odnosząc się do podniesionej w odwołaniu przez stronę skarżącą kwestii dotyczącej prawidłowości sporządzonego operatu, danych przyjętych dla analizy rynku i do wyceny, określającego wartość przedmiotowej działki, Wojewoda uznał, że po analizie sporządzonego operatu, brak jest istotnych uwag do ww. operatu, wpływających na prawidłowość sporządzonej wyceny.

Ponadto zaznaczył, że rzeczoznawca majątkowy nie ma obowiązku rozszerzania badanego rynku "w nieskończoność", do znalezienia transakcji drogowych. Procedura taka prowadzi do tego, że przyjęta próbka reprezentatywna jest zazwyczaj niespójna, a poszczególne nieruchomości nie spełniają warunku "podobieństwa" w rozumieniu kluczowego art. 4 pkt 16 ugn (choćby z uwagi na różnice w lokalizacji).

Skargę na powyższą decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2013r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła Gmina Miejska L., zarzucając jej:

1. naruszenie art. 153 i 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) w zw. z par. 4 ust. 2 oraz ust. 3 i z par 36 ust. 1, ust. 2 oraz z § 36 ust.6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.) poprzez oparcie się na sporządzonej w sposób nieprawidłowy (zawyżonej) wycenie rynkowej nieruchomości, stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...]. położoną pod drogą publiczną ul. [...], co miało wpływ na ustalenie wysokości należnego odszkodowania, a tym samym na rozstrzygnięcie sprawy,

2. naruszenie art. 7 , art. 8 , art. 11 i art. 77 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) poprzez nie wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy oraz zasadności przesłanek , którymi kierował się organ przy podejmowaniu decyzji.

Mając powyższe na względzie Gmina Miejska L. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ II instancji. W uzasadnieniu skargi wskazano, iż mimo wyraźnego zapisu art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, nie znając zaś cen nieruchomości podobnych nie powinien wybrać podejścia porównawczego. Z bazy danych wybrał 21 nieruchomości podobnych pod względem lokalizacji ogólnej, dostępu do drogi i sąsiedztwa. Żadna z tych nieruchomości nie jest położona w tym samym obrębie co nieruchomość wyceniana. Położone są wręcz w znacznej odległości od niej. Poza tym powierzchnia działek branych pod uwagę do porównania jest kilka razy większa od powierzchni gruntu wycenianego. Rzeczoznawca nie przyjął więc do wyceny nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, czym naruszył dyspozycję § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operat został sporządzony na zlecenie Starosty L., a jego celem było ustalenie wartości rynkowej gruntu do określenia odszkodowania w trybie art. 73 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną. Błędy w jego sporządzeniu miały wpływ na wycenę nieruchomości, a tym samym na wysokość określonego w decyzji Starosty L. odszkodowania.

Skarżąca podkreśliła także, że w toku postępowania administracyjnego zmieniły się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatów szacunkowych w zakresie sposobu szacowania wartości nieruchomości. W wyniku zmiany przepisów rzeczoznawca ma obowiązek brać pod uwagę dane z rynku lokalnego i regionalnego, a wiadomym jest powszechnie, że na rynku regionalnym istnieją transakcje nieruchomościami drogowymi, co uwidocznione zostało w załączniku nr 1 do operatu.

W skardze zwrócono również uwagę na rodzaje cech, które rzeczoznawca wziął pod uwagę dokonując obliczenia współczynnika korygującego mającego decydujące znaczenie przy ustalaniu ceny nieruchomości. Jedną z nich jest uzbrojenie, które miało aż 20 - procentowy wpływ na ustalenie ceny. Oczywistym jest, że nieruchomość, która jest zajęta pod drogę publiczną ma dobry dostęp do drogi oraz ciągów komunikacyjnych, a pełne uzbrojenie w media oraz możliwość bezpośredniego wjazdu na nieruchomość z ważnych ciągów komunikacyjnych nie mają znaczenia w przypadku nieruchomości, która jest drogą publiczną. Uwzględnienie tej cechy sztucznie zawyża wysokość współczynnika korygującego, a tym samym cenę nieruchomości .

Kolejny błąd operatu polega na uwzględnieniu w operacie cechy "otoczenie", czyli stan zurbanizowania otoczenia. Rzeczoznawca określił wpływ przedmiotowej cechy na cenę nieruchomości na 35%, podczas gdy w przypadku nieruchomości będącą drogą publiczną nie powinna mieć ona żadnego znaczenia.. Oznacza to, iż sztucznie zawyżono cenę przedmiotowej nieruchomości, a co za tym idzie i wysokość naliczonego odszkodowania.

Następną wadą operatu jest nie wzięcie pod uwagę przez rzeczoznawcę majątkowego cechy "możliwości alternatywnego wykorzystania" nieruchomości. Cecha ta odróżnia nieruchomość wycenianą od innych gruntów. Wiadomym jest bowiem, że nieruchomość z przeznaczeniem pod drogę nie może być wykorzystana w inny sposób. Nie istnieje również w praktyce możliwość jej zbycia na wolnym rynku.

W ocenie strony skarżącej w/w błędy operatu miały wpływ na zawyżenie wysokości wartości nieruchomości, a tym samym i należnego odszkodowania naliczonego w decyzji Starosty L.

Wyczerpując listę zarzutów podniesiono również, iż decyzja Wojewody [...], jak i Starosty L. naruszyła przepisy ustawy Kodeks postępowania administracyjnego, tj art. 7, art. 8. art. 11 i art. 77 poprzez nie wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy i zasadności przesłanek, którymi kierował się organ wydając decyzję.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga nie jest uzasadniona.

W niniejszej sprawie istota problemu sprowadza się do ustalenia, czy operat szacunkowy dotyczący wyceny działki o nr [...] zajętej pod drogę gminną ul. [...] , mógł stanowić dowód w sprawie ustalenia przez Starostę L. odszkodowania za grunt zajęty pod drogę publiczną , na mocy decyzji Wojewody [...] z dnia [...].07.2013r.

Zdaniem Sądu organy administracji prawidłowo uznały, że operat szacunkowy z dnia [...].03.2013r. r. jest zgodnym z prawem i wiarygodnym dowodem na podstawie, którego można było ustalić odszkodowanie za przedmiotowy grunt.

Analiza wspomnianego wyżej operatu szacunkowego wskazuje, że biegły W. S. prawidłowo określił przedmiot wyceny (działka [...]) oraz cel wyceny (określenie wartości rynkowej do ustalenia odszkodowania).

Z treści operatu wynika, że rzeczoznawca majątkowy sporządził wycenę mając na uwadze treść przepisu art. 73 ust. 5 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, przyjmując stan przedmiotowej nieruchomości z dnia wejścia w życie tej ustawy i wartość rynkową gruntu według stanu z daty sporządzenia wyceny oraz określając wartość rynkową nieruchomości według aktualnego sposobu jej użytkowania jako drogi (art. 134 ugn).

Wobec funkcjonowania na rynku nieruchomości transakcji gruntami przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne biegły prawidłowo wycenił przedmiotową działkę w oparciu o przepisy § 36 ust 6 pkt 1 w zw. z ust 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w podejściu porównawczym , metodą korygowania ceny średniej.

W ramach uprawnień jakie daje rzeczoznawcy przepis art. 154 ust. 1 ugn biegły oszacował nieruchomość wybierając z rynku lokalnego i regionalnego 21 transakcji umów kupna – sprzedaży nieruchomości .

Wycena gruntu została dokonana w podejściu porównawczym , metodą korygowania ceny średniej. Biegły przeanalizował dane dotyczące nabywania nieruchomości pod drogi w latach 2011r. - 2012r. na terenie L. oraz miast satelitarnych aglomeracji [...]. Ocenił poziom kwot uzyskiwanych z transakcji w wymienionych latach jako stabilny , istniejącą podaż nieruchomości jako dużą , a popyt jako niewielki z uwagi na recesję.

W ocenie Sądu, przedstawiona wyżej wycena jest prawidłowa w rozumieniu art. 156 ust. 3 ugn i zawiera informacje, o których mowa w § 55 rozporządzenia oraz elementy wymienione w § 56 oraz § 57 ust. 1 rozporządzenia, a zatem mogła być wykorzystana zarówno przez Starostę L. jak i Wojewodę [...] , jako dowód z opinii biegłego, o której mowa w art. 84 § 1 Kpa w zw. z art. 130 ust. 2 ugn.

Odnosząc się do zarzutów skargi Sąd zauważa, że zarówno organ jak i Sąd Administracyjny nie posiadają wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły dlatego też może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona.

Sąd nie podziela stanowiska skarżącej, że w niniejszej sprawie biegły błędnie zastosował podejście porównawcze. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. Podobnie zdefiniowanie rynku, jego obszaru oraz jego analiza to wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym a nie prawnym , która nie może być weryfikowana przez Sąd.

Stąd też nie zasługuje na uwzględnienie zarzut, że analiza operatu nie dotyczy nieruchomości podobnych, gdyż żadna z wybranych przez biegłego nieruchomości nie jest położona w tym samym obrębie co nieruchomość wyceniana, że są one położone w znacznej odległości a ponadto powierzchniowo są od niej znacznie większe. Zaznaczyć jedynie wypada, że w opisanej sytuacji dla potrzeb wyceny, znajdują zastosowanie stosowne współczynniki korygujące. Wiedzę specjalną i odpowiednie instrumenty właściwego zastosowania tych współczynników korygujących, pozwalających na właściwą analizę a następnie dedukcję wskazanych okoliczności posiada biegły. Powyższe oznacza, że badanie działek oddalonych od siebie i o różnych powierzchniach, z uwzględnieniem właściwych instrumentów wyceny , nie oznacza , że do porównania przyjęto nieruchomości, które nie są do siebie podobne.

Spod oceny Sądu wymyka się również zarzut skargi dotyczący niewłaściwego przyjęcia przez biegłego poszczególnych cech ( uzbrojenie , otoczenie oraz nie wzięcie pod uwagę cechy możliwości alternatywnego wykorzystania ) i ich procentowego wpływu na wartość wycenianego gruntu. Należy jedynie wskazać, że większość cech nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne nie ma istotnego znaczenia dla nabywcy (zarządcy drogi), ponieważ przy nabyciu z mocy prawa gruntu zajętego pod drogę nie ujawniają się preferencje nabywającego. Jednakże pamiętać należy , że odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości (a taki charakter ma nabycie mienia w trybie art. 73 ust. 1 ustawy – Przepisy wprowadzające...) należy się wywłaszczonemu za utratę przez niego prawa majątkowego o określonej wartości ekonomicznej, która to wartość zdeterminowana jest cechami wycenianego gruntu. Zatem cechy szacowanej nieruchomości świadczące o jej atrakcyjności dla właściciela muszą być brane pod uwagę, aby ustalić odszkodowanie odpowiadające wartości utraconego prawa (art. 128 ust. 1 ugn).

Brak przedłożenia przez strony postępowania przeciwdowodu w postaci kontrwyceny uniemożliwia zakwestionowanie stanowiska biegłego w zakresie opisanych wyżej zagadnień, ponieważ są to wiadomości specjalne rzeczoznawcy majątkowego uzyskane w wyniku analizy rynku nieruchomości (wiedza pozaprawna).

Jeżeli Gmina uważała, że przedłożona na zlecenie organu wycena jest nieprawidłowa winna przedstawić opinię o wartości nieruchomości sporządzoną na własne zlecenie bądź wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego. Trudno bowiem wymagać od organu, aby w sprawie, w której nie ma własnego interesu prawnego (taki interes mają strony postępowania), a w której organ obowiązany jest do sprawnego prowadzenia postępowania (art. 12 § 1 Kpa), organ zlecał wykonanie kilku opinii rzeczoznawców majątkowych lub opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, w sytuacji gdy w sprawie o ustalenie odszkodowania inne podmioty wywodzą dla siebie korzystne skutki prawne, a przedłożona w sprawie wycena nie jest w sposób oczywisty niewiarygodna, czy niezgodna z przepisami prawa.

Nie sposób zgodzić się ze skarżącą, że w niniejszej sprawie organ uchybił treści art. 7, 8, 11 i 77 Kpa

W ocenie Sądu Wojewoda [...] przeprowadził postępowanie zgodnie z przepisami prawa materialnego oraz poszanowaniem przepisów procedury, w tym zasady ochrony interesu społecznego i interesu obywatela, wyjaśnił jasno przesłanki decyzji wydanej po przeprowadzeniu wnikliwego postępowania i rozpatrzeniu całokształtu materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie.

Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 15;3:, poz. 1270 ze zm.), orzekł jak w sentencji wyroku