Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 369/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2019-01-16 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1, art. 6 ust. 2 pkt 1, art. 2 pkt 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz Sędziowie: Asesor WSA Magdalena Dobek-Rak Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok (spr.) Protokolant Starszy Sekretarz sądowy Marta Sankiewicz po rozpoznaniu w dniu 16 stycznia 2019 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skarg U. W. i A. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 23 kwietnia 2018 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargi.


UZASADNIENIE

Skargi U. W. i A. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 23 kwietnia 2018 r., nr [..], wniesione zostały w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy:

Wnioskiem z dnia 10 lipca 2015 r. (uzupełnionym pismem z dnia 14 sierpnia 2015 r., 4 września 2015 r., 17 września 2015 r. i 26 października 2015 r.) M. M. zwrócił się do Prezydenta Miasta o ustalenie warunków zabudowy dla działki nr [..], położonej przy ul. M. w G., w celu realizacji budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym, określając, że planowana zabudowa ma mieć wysokość do czterech kondygnacji a powierzchnia zabudowy ma wynosić 210 m2.

W toku postępowania A. D., U. W., A. S., Z. S. i D. P. wnieśli uwagi i zastrzeżenia do zaplanowanej inwestycji dotyczące wskaźnika powierzchni zabudowy do wielkości działki, wysokości proponowanej zabudowy oraz klasyfikacji jej jako zabudowy wielorodzinnej.

Prezydent Miasta decyzją z dnia 5 stycznia 2016 r. ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, jednakże decyzja ta została uchylona decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 13 lipca 2016 r. Następnie, decyzją z dnia 23 listopada 2017 r. Prezydent Miasta ponownie ustalił warunki zabudowy dla planowanej inwestycji ale decyzja ta również została uchylona decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 24 kwietnia 2017 r.

Po kolejnym rozpatrzeniu sprawy Prezydent Miasta decyzją z dnia 19 września 2017 r., nr [..], wydaną na podstawie art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 61 ust. 1, art. 53 ust. 3 i 4 pkt 9, art. 54 i art. 55 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2017 r., poz. 1073 ze zm.), ustalił warunki zabudowy dla działki nr [..], obręb [..] położonej przy ul. M. w G., oznaczonej literami ABCDEF na załączniku graficznym do niniejszej decyzji, dla inwestycji: budynek mieszkalny wielorodzinny z garażem podziemnym oraz dla działki nr [..], obręb [..] (dawniej [..]), dla realizacji dojazdu i infrastruktury.

W decyzji tej Prezydent określił rodzaj inwestycji jako zabudowa mieszkalna wielorodzinna (MW). Ustalając warunki i wymagania ochrony i ukształtowania ładu przestrzennego Prezydent wskazał: linia zabudowy - obowiązującej linii zabudowy zgodnie z § 4 ust.4 rozporządzenia Ministra infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. nie ustala się a istniejąca linia zabudowy od ul. M. nie ma wpływu na wnioskowaną działkę, stanowiącą samodzielną parcelę budowlaną położoną na zapleczu istniejącej zabudowy; nie ma konieczności wyznaczania kolejnej linii zabudowy; wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki - do 0,25; szerokość elewacji frontowej - 12,0 m z tolerancją 20%; wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej - do 6,15 m od istniejącej rzędnej na wjeździe na działkę przy ul. M., która wynosi ok. 50,0 m n.p.m. (udokumentowanej pomiarem geodezyjnym); geometria dachu - dach płaski; wykończenie i kolorystyka - nie dotyczy; wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej - min. 25%. Wskazując ustalenia w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacyjnej w zakresie komunikacji Prezydent określił: na podstawie wytycznych Zarządu Dróg i Zieleni uzyskanych po wszczęciu postępowania (pismo z dnia 27 lipca 2015 r.): obsługa komunikacyjna - od ul. M.; projekt obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji oraz lokalizację sieci i przyłączy w pasie drogowym należy uzgodnić w Zarządzie Dróg i Zieleni; na terenie działki inwestora przewidzieć miejsca postojowe, kierując się wytycznymi: min 1,2 miejsca postojowego na 1 mieszkanie z czego 10% miejsc ogólnodostępnych na zewnątrz budynku oraz zapewnić stanowiska postojowe dla osób niepełnosprawnych: 1 mp, jeżeli liczba stanowisk wynosi 3 do 15, 2 mp, jeżeli liczba stanowisk wynosi 16 do 40, 3 mp, jeżeli liczba stanowisk wynosi 41 do 100, 4% mp, jeżeli liczba stanowisk wynosi powyżej 100; prawidłowość przyjętych rozwiązań projektowych będzie przedmiotem oceny w postępowaniu o pozwolenie na budowę. Prezydent przedstawił także ustalenia w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacyjnej w zakresie sposobu zagospodarowania wód opadowych, w zakresie gospodarki wodno – ściekowej i w zakresie gospodarki energetycznej. Prezydent ustalił ponadto wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich; ustalenia dotyczące granic i sposobów zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, ustalonych na podstawie odrębnych przepisów, w tym terenów górniczych, a także narażonych na niebezpieczeństwo powodzi oraz zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych oraz wskazał, że należy uzyskać uzgodnienie z Zarządem Dróg i Zieleni z ZUDP w zakresie infrastruktury oraz z gestorami uzbrojenia znajdującymi się w rejonie inwestycji.

Uzasadniając wydaną decyzję Prezydent wyjaśnił, że w sprawie spełnione zostały wszystkie warunki wynikające z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wykonaną zaś dla potrzeb niniejszej sprawy analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu oparto na danych z archiwalnych projektów budynków w obszarze analizowanym oraz na danych z sytemu Turboewid jako programu służącego określaniu wielkości działki i wielkości zabudowy a także na wizji lokalnej w terenie. Dla każdego budynku w obszarze analizowanym ustalono istniejące parametry tj. powierzchnia zabudowy, powierzchnia działki, wysokość elewacji frontowej, szerokość elewacji frontowej, wskaźnik powierzchni zabudowy do wielkości działki. Wysokość budynku przy ul. M. ustalono na podstawie dokumentacji archiwalnej, która była integralnym załącznikiem do pozwolenia na budowę budynku, toteż nie zachodziła konieczność wykonywania pomiarów geodezyjnych. Prezydent wyjaśnił także, że działek przy ul. A. [..] i [..] oraz przy ul. A. [..] nie uwzględniono w analizie, gdyż działka przy ul. A. i przy ul. A. jest niezabudowana a działka przy ul. A. zabudowana jest zabudową substandardową tymczasową.

Od decyzji Prezydenta Miasta U. W. i J.W. oraz A. S. i Z. S. wnieśli odwołania, domagając się jej uchylenia.

Odwołujący się U. W. i J. W. podnieśli, że budynki przy ul. A.[..] i [..] są obciążone wadą prawną, gdyż w sprawie decyzji o pozwoleniu na budowę toczy się postępowanie sądowe i nie powinny one stanowić odniesienia do ustalania parametrów dla planowanej inwestycji. Zarzucili, że w analizie funkcji, w opisie analizowanego obszaru, wysokość budynków czy szerokość elewacji frontowej podane są jako wartości przybliżone, tj. sformułowane "około", a powinny być podawane w konkretnej wartości. Wskazali, że przy budynku na ul. M. zabrakło wartości określającej wysokość budynku, a wysokość planowanego budynku jest niejasna i została ustalona z naruszeniem przepisów i ich interesu prawnego. Ponadto, zarzucili brak wyliczeń i metodologii, jak i dokładnych danych źródłowych, brak uwzględnienia przy ustalaniu wskaźnika powierzchni zabudowy powierzchni działki przy ul. A. brak uwzględnienia zabudowy przy ul. A. oraz przy zachodniej pierzei ulicy M.; zmianę zakresu inwestycji bez uzasadnienia oraz powiadomienia stron; brak wskazania rodzaju zabudowy znajdującej się w obszarze analizowanym. Podkreślili także, że w obszarze analizowanym znajduje się 26 budynków, w tym 22 budynki to zabudowa mieszkalna jednorodzinna (w tym 2 budynki, w których realizowana jest funkcja usługowa) a w pozostałych to zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, przy czym budynki na ul. A.[..] i [..] powstały z naruszeniem prawa.

Odwołujący się A. S. i Z. S. wnieśli natomiast zastrzeżenia do zmiany obiektu, tj. z budynku wielorodzinnego wraz z infrastrukturą na budynek wielorodzinny z garażem podziemnym i infrastrukturą, która nie została uzasadniona. Zarzucili, że w analizie pominięto 3 budynki przy ul. A.[..] i [..], A.[..] oraz A.[..] (dla której ustalono warunki zabudowy), co ich zdaniem ma wpływ na wartość ustalanych dla planowanej inwestycji parametrów. Ich zdaniem aktualna analiza funkcji powinna obejmować 27 numerów adresowych. Ponadto zarzucili niewłaściwy sposób określenia wartości wskaźnika zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, geometrii dachu, brak zbadania wpływu kształtu działki na wskaźnik zabudowy. Wskazali, że z ich analizy wynika, że na 26 budynków zlokalizowanych w analizie 22 budynki to zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna (w tym w 2 budynkach realizowana jest funkcja usługowa), 2 budynki to zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna oraz 2 budynki przy ul. A.[..] i [..] to zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, która powstała z naruszeniem prawa. Zarzucili brak uzasadnienia dla wykluczenia z analizy działki przy ul. A.[..] przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz przy zachodniej pierzei ulicy M. Podnieśli, iż teren wokół planowanej inwestycji charakteryzuje się zabudową o niskiej intensywności zabudowy. Ich zdaniem liczne błędy i brak danych, bądź ich nieprecyzyjność w zaskarżonej decyzji i w jej załącznikach powodują potrzebę zweryfikowania wszystkich ustaleń, wyliczeń i analiz. W ich opinii na podstawie dołączonej do zaskarżonej decyzji analizy, nie jest możliwa weryfikacja poprawności ustaleń odzwierciedlonych w jej wynikach i powtórzonych w zaskarżonej decyzji. Zarzucili, że niektóre działania organu nie znajdują oparcia w przepisach prawa, organ nie podjął wszystkich czynności niezbędnych do wyjaśnienia stanu faktycznego, nie działał wnikliwie, tj. w szczególności nie zgromadził odpowiednich danych dotyczących aktualnego obszaru analizowanego i nie dokonał dogłębnej analizy tych danych. W ich ocenie organ naruszył art. 77 Kpa gdyż nie zebrał i nie rozpatrzył całego materiału dowodowego w sposób wyczerpujący.

Zaskarżoną w niniejszej sprawie decyzją z dnia 23 kwietnia 2018 r., wydaną na podstawie art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust.1, art. 60 ust. 1, art. 61 ust. 1, art. 53 ust. 3, art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 i art. 56 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2017 r., poz. 1073 ze zm.) – zwanej dalej u.p.z.p., Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia 19 września 2017 r.

Uzasadniając wydaną decyzję Kolegium wskazało, że zakres inwestycji ustalono zgodnie z wnioskiem inwestora, planowana inwestycja spełnia wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. a zaskarżona decyzja zawiera wszystkie obowiązkowe elementy określone w art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. Kolegium podkreśliło przy tym, że ustalenia decyzji o warunkach zabudowy są ogólne, gdyż dopiero na etapie wydawania pozwolenia na budowę inwestor będzie musiał przedstawić projekt budowlany, który szczegółowo będzie określał parametry techniczne planowanej inwestycji.

Następnie, Kolegium wyjaśniło, że przyjęcie wskazanych w decyzji kryteriów dla planowanej inwestycji wynika z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, stanowiącej załącznik nr 2 do zaskarżonej decyzji, a sporządzonej przez uprawnioną osobę (wpisaną na listę izby samorządu zawodowego architektów). Obszar przyjęty do analizy został wyznaczony zgodnie z przepisami tj. w odległości 60 m wokół frontu działki (front działki – 20 m). W analizie organ wskazał jakie działki w obszarze analizowanym stanowiły podstawę do ustalania wymagań dla nowej zabudowy, tj. rodzaj znajdującej się na nich zabudowy, wysokość, geometrię i kąt nachylenia dachów poszczególnych budynków, powierzchnię działek analizowanych, powierzchnię znajdującej się na nich zabudowy, szerokość elewacji frontowej oraz współczynnik zabudowy i sposób jego wyliczenia. Obszar analizowany stanowią działki przy ulicach: A. [..]-[..]; M.[..]-[..]; A.[..]-[..] - sąsiadujące z terenem działki objętej wnioskiem. Na obszarze analizowanym znajduje się zabudowa mieszkalna jednorodzinna i wielorodzinna. Występują dachy płaskie i spadziste. W analizie wykazano zasadność przyjętych do analizy, znajdujących się na tym obszarze budynków oraz uzasadniono pominięcie trzech numerów adresowych przy ul. A. nr [..] (budynek w budowie), nr [..] (zabudowa tymczasowa) oraz A. nr [..] (działka niezabudowana). Określone dla nowej zabudowy ustalenia i wartości parametrów, tj. szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, geometria dachu czy wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki znajdują uzasadnienie w sporządzonej analizie. W analizie podano sposób ich wyliczenia, dokonany zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Kolegium zauważyło przy tym, że w zakresie wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ujednolicono wszystkie wyliczenia i parametry przy każdym budynku. Analiza została poparta materiałem źródłowym, tj. archiwalnymi projektami budynków w obszarze analizowanym oraz danymi z systemu TURBOEWID (program służący określaniu powierzchni działek i znajdującej się na niej zabudowy) i załączona do akt sprawy.

Dalej, powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych Kolegium wskazało, że dopuszczalne jest ustalanie wskaźników i wymiarów planowanej zabudowy, wymaganych przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w formie tzw. "widełek", czyli w określonych przedziałach wielkości (minimalnej i maksymalnej). Kwestia natomiast zachowania określonego procentu powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do powierzchni działki z planowaną zabudową mieszkaniową wielorodzinną jest przedmiotem analizy w następnym, po ustaleniu warunków zabudowy, etapie procesu budowlanego. Zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i zabudowa jednorodzinna stanowią przy tym pojęcia tożsame w zakresie kontynuacji zabudowy i zagospodarowania terenu. Można ustalić warunki zabudowy dla planowanej inwestycji, jeśli jej parametry w zakresie gabarytów, formy architektonicznej, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu będą nawiązywały do zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym. Zasada "dobrego sąsiedztwa" nie oznacza bowiem bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy występującej w obszarze analizowanym, a wymaga jedynie, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju, oczywiście uwzględniając wymogi ładu przestrzennego. Zatem wystarczające będzie, że nowa zabudowa nie koliduje z już istniejącą i że można ją pogodzić z zastanym stanem rzeczy.

Na decyzję Samorządowego Kolegium odwoławczego U. W. i Z. S. oraz A. S. wnieśli jednobrzmiące skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, domagając się jej uchylenia jak również poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta.

W ocenie skarżących zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem:

- art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. - polegającym na wykorzystaniu w analizie funkcji oraz cech zabudowy niewłaściwych danych opisujących cechy nieruchomości sąsiednich, w szczególności poprzez wyrażenie w zaskarżonej decyzji wysokości odnoszącej się do rzędnej "na wjeździe na działkę (przy ul. M.) w jednostce: m n.p.m. co jest całkowicie nieracjonalne ze względu na potrzeby analizy funkcji oraz cech zabudowy oraz sprzeczne z § 7 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

- art. 11 w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. - polegającym na nie odniesieniu się przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze do szeregu zarzutów odwołania wniesionego od decyzji organu I instancji;

- art. 7 i art. 77 § 1 oraz art. 11 k.p.a. - polegającym na wykorzystaniu w analizie funkcji oraz cech zabudowy danych dotyczących nieruchomości sąsiednich, które budzą wątpliwości co do ich rzetelności, dokładności i wiarygodności, w szczególności są sprzeczne z analogicznymi danymi wykorzystywanymi przy wydawaniu poprzednich decyzji w przedmiocie warunków zabudowy w niniejszej sprawie, przy czym przyczyny owych niedokładności i rozbieżności nie zostały w zaskarżonej decyzji wyjaśnione w żaden sposób, poza zwykłym przywołaniem źródła danych;

- § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - poprzez nieprawidłową wykładnię treści przepisu, a konkretnie sformułowania "średniego wskaźnika", który zinterpretowano jako średnią matematyczną ze wskaźników dla poszczególnych działek, co w efekcie powoduje, że wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki powinien być niższy niż przyjęty;

- art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - polegającym na braku uwzględnienia w analizie funkcji oraz cech zabudowy specyficznego kształtu działki, dla której wydano warunki zabudowy, a w szczególności tego, że działka ta składa się z prostokątnej części "zasadniczej" oraz wąskiego pasa o charakterze drogi dojazdowej do "zasadniczej" części, zaś przy takim kształcie działki bardziej racjonalne byłoby odniesienia wskaźnika powierzchni nowej zabudowy wyłącznie do części "zasadniczej" działki, co w efekcie powoduje, że wskaźnik powierzchni zabudowy powinien być niższy niż przyjęty;

- art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - polegającym na bezpodstawnym pominięciu w analizie funkcji oraz cech zabudowy części działek sąsiednich mieszczących się w granicach obszaru analizowanego;

- art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. - poprzez uwzględnienie przy wydawaniu decyzji parametrów technicznych budynku wzniesionego z naruszeniem prawa;

- art. 107 § 3 k.p.a. - polegającym na ustaleniu warunków zabudowy także dla działki nr [..], która to działka nie została wyodrębniona w załączniku graficznym do decyzji ani nie została omówiona w uzasadnieniu decyzji, co uniemożliwia prawidłową kontrolę zaskarżonej decyzji.

Sprawa ze skargi U. W. i Z. S. została zarejestrowana w Sądzie pod sygn. akt II SA/Gd 369/18 a sprawa ze skargi A. S.została zarejestrowana w Sądzie pod sygn. akt II SA/Gd 370/18.

W odpowiedzi na skargi Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o ich oddalenie, w pełni podtrzymując stanowisko i argumentację wyrażoną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku postanowieniem z dnia 10 września 2018 r., sygn. akt II SA/Gd 369/18, odrzucił skargę Z. S. na podstawie art. 220 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm.).

Następnie, postanowieniem z dnia 17 października 2018 r., sygn. akt II SA/Gd 370/18, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku na podstawie art. 111 § 1 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.) połączył sprawę zarejestrowaną pod sygn. akt II SA/Gd 370/18 ze sprawą zarejestrowaną pod sygn. akt II SA/Gd 369/18 i postanowił prowadzić połączone sprawy pod sygn. akt II SA/Gd 369/18.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 23 kwietnia 2018 r. jak i poprzedzająca ją decyzja Prezydenta Miasta z dnia 19 września 2017 r. są zgodne z prawem.

Materialnoprawną podstawę kontrolowanych decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2017 r., poz. 1073 z późn. zm.) – zwanej dalej u.p.z.p. Zgodnie bowiem z treścią art. 59 ust. 1 tej ustawy zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio.

Z treści wniosku złożonego przez M. M. w dniu 10 lipca 2015 r. (następnie uzupełnionego pismami z dnia 14 sierpnia 2015 r., 4 września 2015 r., 17 września 2015 r. i z dnia 26 października 2015 r.) wynika, że inwestor domagał się ustalenia warunków zabudowy dla terenu działki nr [..] położonej przy ul. M. w G. w celu realizacji inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem oraz dla terenu działki nr [..] położonej przy ul. M. w G. w celu realizacji dojazdu i infrastruktury dla zaplanowanej na działce nr [..] inwestycji. Zgodnie zaś z art. 52 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. wynika, że warunki zabudowy ustala się na wniosek inwestora. A zatem to wnioskodawca ma wyłączne prawo do kształtowania treści żądania zawartego we wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Treść złożonego wniosku wyznacza przedmiot postępowania, którym organ prowadzący to postępowanie jest związany. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym wielokrotnie podkreślano, że organ administracji publicznej nie jest uprawniony do swobodnego interpretowania żądania strony. O tym, jaka jest treść żądania strony w postępowaniu administracyjnym decyduje strona, a nie organ, do którego żądanie zostało skierowane (zob. wyrok WSA w Warszawie z dnia 5 kwietnia 2007 r., sygn. akt IV SA/Wa 300/07, LEX nr 337783).

Art. 61 ust. 1 u.p.z.p. stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Przy czym, wydanie warunków zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w art. 61 ust. 1 ustawy warunków (zob. wyrok NSA z dnia 18 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 657/06, Lex nr 322451). Niespełnienie choćby jednego z tych warunków musi prowadzić do odmowy ustalenia warunków zabudowy.

Narzędziem służącym do stwierdzenia, czy w danym przypadku zachodzą przesłanki umożliwiające ustalenie warunków zabudowy, opisane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie bowiem z § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r., nr 164, poz. 1588) w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 u.p.z.p. Analiza urbanistyczno – architektoniczna stanowi podstawowy dokument, w oparciu o który wydawana jest decyzja ustalająca warunki zabudowy. Wyniki tej analizy, jej rzetelność, kompletność i zgodność z zapisami rozporządzenia przesądzają w znacznej mierze o wynikach całego postępowania prowadzonego w celu ustalenia warunków zabudowy.

W ocenie Sądu, stanowiąca podstawę kontrolowanej w niniejszej sprawie decyzji analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu została przeprowadzona w prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym.

Ustawodawca pozostawił bowiem organom administracji swobodę w wyznaczeniu obszaru analizowanego, zastrzegając jedynie w § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt. 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. Przez "front działki", stosownie do § 2 pkt 5 tego rozporządzenia należy rozumieć zaś część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Przepis § 3 ust. 2 rozporządzenia wskazuje minimalne granice obszaru, który ma być analizowany pod względem funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu – granicę maksymalną organ wyznacza z kolei według własnego uznania, mając na uwadze zasadę dobrego sąsiedztwa, wynikającą z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jak i zadeklarowaną w art. 6 ust. 2 pkt 1 tej ustawy zasadę wolności zagospodarowania terenu oraz w art. 2 pkt 1 tej ustawy aspekt ładu przestrzennego. Określenie minimalnej wielkości obszaru analizowanego daje możliwość wyznaczenia go w większym rozmiarze, jeśli jest to uzasadnione okolicznościami konkretnego przypadku a organ w decyzji dotyczącej warunków zabudowy zobowiązany jest precyzyjnie wyjaśnić dlaczego wyznaczył właśnie taki obszar analizowany (por. wyrok NSA z dnia 8 sierpnia 2008 r., sygn. akt II OSK 919/07, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Logiczna bowiem interpretacja przepisu § 3 ust. 2 rozporządzenia, jako przepisu wykonawczego do art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nakazuje uznać, że określone w nim odległości pomimo użycia zwrotu "w odległości nie mniejszej niż" stanowią w zasadzie limit (górną granicę) rozmiarów obszaru analizowanego, poza którymi inwestor może poszukiwać tzw. dobrego sąsiedztwa ("działki sąsiedniej") jedynie w szczególnie uzasadnionych sytuacjach (zob. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 14 stycznia 2010 r., sygn. akt II SA/Bk 637/09, Lex nr 559708).

Z przeprowadzonej dla potrzeb niniejszej sprawy analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynika, że obszar analizowany wyznaczono w niniejszej sprawie zgodnie z wymogiem § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Ustalono go bowiem wokół działki nr [..] (dawniej [..]) w promieniu około 60 m, przy szerokości frontu działki, przylegającego do drogi, z której odbywa się główny wjazd na działkę, wynoszącej około 20 m. W analizie wskazano, że obszar analizowany stanowią działki przy ul. A.[..]-[..]; ul. M.[..]-[..]; ul. A. [..]-[..]. W analizie słusznie przy tym pominięto działki położne przy ul. A. [..] i [..] oraz przy ul. A. [..], gdyż działki te nie są w ogóle zabudowane lub zabudowane są budynkami substandardowymi. W analizie słusznie zaś uwzględniono zabudowę na działkach przy ul. A. [..] i [..], gdyż wydane dla istniejącej tam zabudowy decyzje o pozwoleniu na budowę nie zostały uchylone. W przypadku gdy pominięciu podlegają działki niezabudowane bądź części działek wprawdzie zabudowanych ale i tak nie podlegających analizie to uchybienia związane z oznaczeniem obszaru analizowanego nie mają wpływu na ostateczny wynik analizy i wynik rozstrzygnięcia (zob. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 21 stycznia 2009 r., sygn. akt II SA/Gd 690/08, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Ponadto, do analizy urbanistycznej należy przyjąć wyłącznie zabudowane legalnie działki (zob. wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 27 lutego 2018 r., sygn. akt II SA/Rz 30/18, https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Ze stanowiącej podstawę kontrolowanej decyzji analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynika, że planowana na działce nr [..] budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z garażem podziemnym i infrastrukturą spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Przede wszystkim, zgodzić się z orzekającymi w sprawie organami, że w obszarze analizowanym znajduje się co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Z treści art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wynika, że aby ustalić warunki zabudowy dla planowanej inwestycji musi istnieć przynajmniej jedna zabudowana działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej. Działka sąsiednia powinna być przy tym zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Chodzi zatem o to, aby dostosować zamiary inwestycyjne do istniejących w danym miejscu standardów. Tak określona kontynuacja istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych wyraża wprowadzoną przez ustawodawcę zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Powyższa regulacja ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa oznacza zatem konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Reasumując - powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa, jak i planowany nowy sposób użytkowania obiektu budowlanego, powinny odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie tej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy. Organ ten musi zatem najpierw dokonać szczegółowej analizy zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich, a następnie ustalić cechy nowej zabudowy w decyzji o warunkach zabudowy (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 24 lutego 2005 r., sygn. IV SA/Wa 950/04, LEX nr 171198). Przy czym, kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., oznacza, że nowa zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu, w tym użytkowania obiektów. Nowa zabudowa jest zatem dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z już istniejącą funkcją. Wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 ocena inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, nie oznacza więc zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie. Nowa zabudowa jest dopuszczalna, gdy można ją pogodzić (nie jest sprzeczna) z funkcją istniejącą na analizowanym obszarze (zob. wyrok NSA z dnia 29 listopada 2018 r., sygn. akt II OSK 52/17, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Zauważyć w tym miejscu należy, że rodzaje zabudowy - wielorodzinna i jednorodzinna należą do tej samej kategorii zabudowy mieszkaniowej, przede wszystkim pełnią tę samą funkcję mieszkaniową, nie ma więc miedzy nimi sprzeczności. Kontynuacja funkcji nie oznacza zaś tożsamości zabudowy a niesprzeczność (zob. wyrok WSA w Łodzi z dnia 18 października 2018 r., sygn. akt II SA/Łd 460/18, https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Mając powyższe na uwadze zgodzić należy się z orzekającymi w sprawie organami, że zaplanowana przez M. M. zabudowa działki nr [..] wpisuje się w stan istniejącej dotychczas w wyznaczony w sprawie obszarze analizowanym zabudowy zarówno pod względem architektonicznym jak i urbanistycznym. Inwestor planuje bowiem wybudować na terenie działki nr [..] budynek mieszkalny wielorodzinny z garażem podziemnym o wysokości do 4 kondygnacji oraz o powierzchni zabudowy około 210 m2. Jak wskazano zaś w analizie, w obszarze analizowanym znajdują się działki zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi i wielorodzinnymi o wysokości zabudowy od 4 m do 13,32 m i o powierzchni zabudowy od 41 m2 do 420 m2. Zabudowa w obszarze analizowanym posiada dachy płaskie i dachy strome. Budynki w obszarze analizowanym mają szerokość elewacji frontowej od 7,6 m do 21,8 m.

Wyznaczone przez Prezydenta Miasta wskaźniki nowej zabudowy znajdują przy tym potwierdzenie w sporządzonej analizie a ponadto spełniają wymogi określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia, obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się co do zasady jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Z ustępu 4. § 4 wynika natomiast, że dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Dla planowanej na działce nr [..] inwestycji Prezydent, zgodnie z zaleceniem analizy, nie ustalił linii zabudowy wskazując, że istniejąca linia zabudowy od ul. M. nie ma wpływu na wnioskowaną działkę, stanowiącą samodzielną parcelę budowlaną położoną na zapleczu istniejącej zabudowy. W ocenie Sądu, trafnie odwołano się przy tym do stanowiska zawartego w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 marca 2011 r., sygn. akt II OSK 498/10. Wymienione orzeczenie zapadło w podobnych okolicznościach sprawy, gdy wnioskiem inwestora objęta była działka, na której nowa zabudowa pozostawała w znacznej odległości od istniejącej linii zabudowy. Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił, akceptując szerokie rozumienie pojęcia sąsiedztwa zastosowanego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., że prowadzi ono w istocie do czynienia przez właściwy organ takich poszukiwań na danym terenie objętym analizą urbanistyczną, które umożliwią uwzględnienie wniosku inwestora. Jednocześnie uznał NSA, że zabudowa "na zapleczu" lub "na tyłach" istniejącej zabudowy jest możliwa bez potrzeby ustalania kolejnej linii zabudowy. Jedynym wówczas wyznacznikiem powinno być to, czy nowa zabudowa jest możliwa do skorelowania z zabudową na obszarze analizowanym w zakresie ładu przestrzennego. Sąd podziela pogląd wyrażony we wskazanym wyroku NSA, trafnie przywołanym przez organ w niniejszej sprawie z uwagi na istotne podobieństwo stanu faktycznego.

Przepis § 5 rozporządzenia stanowi, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (ust. 1). Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 2). Z rozporządzenia wynika zasada, że parametry zabudowy objętej decyzją o warunkach zabudowy ustala się w oparciu średnie wartości występujące w obszarze analizowanym. Dla planowanego na działce nr [..] zamierzenia Prezydent ustalił wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki – do 0,25. W analizie ustalono, że średni wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki wynosi 0,25.

Przepis § 6 rozporządzenia stanowi, że szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20% (ust. 1). Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 2). Dla planowanego przedsięwzięcia Prezydent ustalił szerokość elewacji frontowej 12 m z tolerancją 20%. W analizie ustalono, że średnia szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi 12 m.

Z przepisów § 7 rozporządzenia wynika zaś, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). Wysokość tę mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (ust. 2). Jeżeli wysokość ta na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 4). Prawodawca nie definiuje wprawdzie pojęcia wysokości elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki jednakże odwołując się do zasad wykładni językowej należy przyjąć, iż pojęcie to oznacza odległość od najwyższego widocznego punktu w budynku do średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (por. wyrok NSA z dnia 1 września 2009 r., sygn. akt II OSK 1336/08, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Dla planowanego na działce nr [..] zamierzenia Prezydent ustalił wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej do 6,15 m od istniejącej rzędnej na wjeździe na działkę przy ul. M., która wynosi ok 50 m n.p.m. W analizie wskazano, że w obszarze analizowanym występują budynki o wysokości od 3 m do 13,32 m o zróżnicowanych i niejednorodnych wysokościach często w obrębie jednego budynku. Średnia wysokość elewacji frontowych w całym obszarze analizowanym wynosi 7,30 m. Wyjaśniono przy tym, że dla omawianej działki przyjęto średnią wysokość budynków znajdujących się w zachodniej pierzei ul. M. tj. budynków przy ul. M. [..]-[..]. Jak zauważono, wysokość tych budynków ma bowiem bezpośredni wpływ na ustalaną wysokość budynku znajdującego się na zapleczu. Średnia wysokość tej zabudowy wynosi 6,15 m. Wskazano także, że teren działki inwestycyjnej jest zróżnicowany wysokościowo, posiada znaczny spadek w kierunku południowo — zachodnim, w kierunku działki przy ul. A. Zgodnie z pomiarem geodezyjnym wysokość do gzymsu ww. budynku wynosi 57,49 m n.p.m. natomiast wysokość do poziomu dachu wynosi 57,12 m n.p.m.. Wysokość do gzymsu budynku objętego wnioskiem będzie wynosić w wartościach bezwzględnych 56,15 m n.p.m.

Przepis § 8 rozporządzenia stanowi nadto, że geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Dla planowanego na działce nr [..] zamierzenia ustalono dach płaski. Z analizy wynika, że w obszarze analizowanym występują budynki zarówno z dachem płaskim jak i z dachem stromym.

Należy wskazać ponadto, że w decyzji o warunkach zabudowy parametry nowej zabudowy nie muszą być określone wyłącznie konkretną liczbą. Mogą być również określone poprzez wskazanie ich dolnej i górnej granicy, gdyż taki sposób określenia wielkości danego parametru jest na tyle precyzyjny, że są dla organu wydającego pozwolenie na budowę wiążący. W równym stopniu pogląd ten, odnosi się do określenia wielkości poszczególnych parametrów nowej zabudowy za pomocą użycia zwrotu "około". Określone w ten sposób parametry nowej zabudowy nie będą stwarzały po stronie organu architektoniczno-budowlanego konieczności ustalania ich konkretnej wielkości, ani ich interpretacji, bowiem zezwalają one tylko na niewielkie od nich odstępstwa (tolerancję). Określenie w decyzji o warunkach zabudowy parametrów nowej zabudowy przez użycie sformułowań takich jak: "maksymalnie"; "do"; "od-do"; "około" jest dopuszczalne, bowiem decyzja ustalająca warunki zabudowy odpowiada jedynie na pytanie, czy planowane przedsięwzięcie jest możliwe do realizacji na danym terenie (por. wyrok NSA z dnia 7 czerwca 2011 r., sygn. akt II OSK 952/10, https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Z przeprowadzonej analizy wynika także, że działka nr [..] ma dostęp do drogi publicznej, stanowiącej ul. M., teren objęty analizą obszaru posiada infrastrukturę techniczną wystarczającą dla zabezpieczenia potrzeb planowanej inwestycji a ponadto teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

Z tych wszystkich względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, nie dopatrując się jakiegokolwiek naruszenia przez orzekające w sprawie organy prawa, oddalił wniesione skargi jako bezzasadne na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.).