Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1461/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-01-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 7, 77, 80
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. C
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Tomasz Szmydt (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Anna Wesołowska Sędzia WSA Tomasz Wykowski Protokolant starszy referent Agnieszka Bieńkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 stycznia 2015 r. sprawy ze skargi T. B. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] marca 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2012 r., nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Ministra Infrastruktury i Rozwoju na rzecz T. B. kwotę 200 zł (dwieście) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] marca 2014 r. nr [...] Minister Infrastruktury i Rozwoju utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2012 r. nr [...] (sprostowaną postanowieniem z dnia [...] czerwca 2013 r.), orzekającą o ustaleniu T.B. odszkodowania za przejęte z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawo własności nieruchomości położonej w K., ozn. jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej na rozbudowę skrzyżowania ulic.

Powyższa decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Wojewoda [...] decyzją nr [...] z dnia [...] października 2009 r., nr [...]orzekł o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn: "Rozbudowa skrzyżowania ulic: [...] w K. wraz z rozbudową infrastruktury: odwodnienia, oświetlenia, sygnalizacji świetlnej oraz kolidującego uzbrojenia podziemnego sieci: kanalizacji sanitarnej, wodociągowej, gazociągowej, elektroenergetycznych i teletechnicznej".

Decyzją z dnia [...] stycznia 2011 r., nr [...] Minister Infrastruktury utrzymał w mocy ww. decyzję Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...]października 2009 r.

Powyższa decyzja zaskarżona została m. in. przez T. B. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie

W dniu [...] stycznia 2013r. zapadł wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego sygn. akt II OSK 2817/12, którym uchylono wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 3 sierpnia 2012 r. sygn. akt VII SA/Wa 1103/12, oraz oddalono skargi na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] stycznia 2011 r.

W związku z powyższym decyzją z dnia [...] maja 2012 r., Nr [...] Wojewoda [...] orzekł na rzecz T. B. o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł, za przejęte z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawo własności spornej nieruchomości.

Od powyższej decyzji T. B. złożyła odwołanie. W jego uzasadnieniu strona zarzuciła organowi wadliwe prowadzenie postępowania oraz istotne błędy popełnione przy wycenie jej nieruchomości oraz znajdujących się na niej naniesień, w szczególności brak wyceny elementów z których wykonany był znajdujący się na działce garaż m. in. okien. Ponadto skarżąca wskazała, że w przedmiotowej spawie biegła sporządziła dwa operaty, wyceniając nieruchomość na dwie różne kwoty.

Decyzją z dnia [...] marca 2014 r. nr [...] Minister Infrastruktury i Rozwoju utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2012 r.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wskazał, że w myśl art. 12 ust. 1, 2 i 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza projekt podziału nieruchomości, a linie rozgraniczające teren ustalone decyzją stanowią linie podziału nieruchomości.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ww. ustawy. wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami.

W myśl art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości.

Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ww. ustawy wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Na podstawie art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą nieruchomości stanowi operat szacunkowy z dnia 20 marca 2012 r., sporządzony na zlecenie Wojewody [...]przez rzeczoznawcę majątkowego M. L.(w piśmie z dnia 24 kwietnia 2013 r. została potwierdzona aktualność ww. operatu szacunkowego).

Biegła ustaliła, iż wyceniana nieruchomość została wydzielona z nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, położonej w północno-zachodniej części miasta, w dzielnicy [...], przy ulicy [...].

Na wycenianym gruncie znajdowała się część budynku garażowego o pow. [...] m2, wysokości [...] m. Na przedmiotowej nieruchomości znajdowała się część budynku o powierzchni zabudowy 5 m2, pozostała część była posadowiona na nieruchomości sąsiedniej. Stan techniczny budynku biegła oceniła jako dobry.

Organ podkreślił, że w piśmie z dnia 27 stycznia 2014 r. biegła potwierdziła wyżej wymienione parametry i dodała, iż na działce nr [...] znajdowała się część budynku opisanego jako garaż z blachy i budynek gospodarczy, będący obiektem z 1990 r., składający się z dwóch części: wyższej o powierzchni zabudowy [...] m i wysokości [...] m oraz niższej o powierzchni zabudowy [...] m i wysokości [...] m, posiadający ściany drewniane, posadzkę betonową wrota metalowe, instalację elektryczną (oświetlenie i siła).

Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości autorka operatu podała, iż na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej przedmiotowa nieruchomość nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Z kolei zgodnie z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania Miasta [...], działka nr [...] położona jest na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową o niskiej intensywności.

Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

Z uwagi na fakt, że na badanym rynku nie odnotowano transakcji dotyczących gruntów o podobnym zagospodarowaniu, oszacowano wartość odtworzeniową nieruchomości.

Natomiast oszacowania wartości części składnika budowlanego o pow. zabudowy 5 m2 dokonano w podejściu kosztowym, metodą kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową.

W związku z koniecznością analizy zasady korzyści, zbadano rynek nieruchomości drogowych na obszarze miasta K. w okresie od stycznia 2010 r. do dnia sporządzenia operatu. W wyniku analizy stwierdzono, że ceny gruntów drogowych na badanym obszarze wykazywały duże zróżnicowanie i zawierały się w przedziale od [...] zł do [...] zł/m2, zatem ich poziom był nieco niższy od poziomu cen gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. Wobec powyższego uznano, że przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nic powoduje zwiększenia jej wartości.

Z uwagi na powyższe analizie poddano rynek gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową obejmujący obszar miasta K. w okresie od marca 2010r. do dnia wyceny.

W toku analizy odnotowano 48 transakcji dotyczących tego rodzaju gruntów. Następnie odrzucono transakcje, w których wystąpiły ceny jednostkowe o wartościach brzegowych.

W przyjętej próbce transakcji ceny zawierały się w przedziale od [...] do [...] zł/m. Zestawienie powyższych transakcji przedstawiono w tabeli na str. 16 i 17 operatu.

Szacując wartość rynkową nieruchomości biegła określiła te cechy, które mają najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz ich wagi. W ocenie autorki operatu są to: położenie - waga 40%, sąsiedztwo - 20%, droga dojazdowa - 20%, uzbrojenie - 20%.

Następnie określono zakres i obliczono sumę współczynników korygujących.

Wartość prawa własności nieruchomości gruntu oszacowano na kwotę [...] zł. Wartość części składnika budowlanego wyceniono na kwotę [...] zł. Ostatecznie wartość przedmiotowej nieruchomości określono na kwotę [...] zł.

Biorąc pod uwagę powyższe, organ stwierdził, że operat szacunkowy nie zawiera wad powodujących naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Operat szacunkowy z dnia 20 marca 2012 r. zawiera wszystkie elementy wymagane powyższymi przepisami. Biegła wobec stwierdzenia, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości, prawidłowo przyjęła do porównań nieruchomości podobne przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową.

Przechodząc do kwestii wyceny znajdującej się na przedmiotowej działce części garażu, Minister wskazał, że organ prowadzący postępowanie jest zobligowany uwzględnić wszystkie składniki, które są częściami składowymi gruntu, a zatem są trwale z gruntem związane i nie stanowią odrębnego przedmiotu własności (art. 47 § 1 Kc).

Usytuowany na wycenianej działce budynek garażowy posadowiony był na fundamencie, zatem był trwale związany z gruntem i stanowił część składową nieruchomości podlegającą wycenie.

Minister podkreślił, że odszkodowanie za grunt powinno uwzględniać tylko tę część nieruchomości i jej części składowe, które bezpośrednio przeznaczone zostały pod realizację inwestycji o charakterze publicznym. W sytuacji gdy przejęciu z mocy prawa podlega tylko jedna działka wraz z częścią znajdującego się na niej budynku, jako część składowa tego gruntu, to niedopuszczalne jest ustalenie odszkodowania w wysokości odpowiadającej.

W świetle powyższego organ uznał, iż biegła prawidłowo ustaliła wartość jedynie tej części budynku, która jest położona na działce przeznaczonym na realizację inwestycji drogowej. Ponadto zarówno w operacie szacunkowym z dnia 20 marca 2012 r. jak i w piśmie z dnia 27 stycznia 2014 r. objaśniła przyjętą metodę wyceny składnika budowlanego, zaznaczając również, że cena wskaźnikowa zawiera w sobie wszystkie elementy obiektu budowlanego w przeliczeniu na jednostkę odniesienia.

Odnosząc się do zarzutu sporządzenia przez rzeczoznawcę majątkowego dwóch operatów szacunkowych przedstawiających dwie różne wartości nieruchomości, Minister wskazał, że jak wynika z akt sprawy, w następstwie zastrzeżeń do pierwotnego operatu, zgłoszonych na rozprawie administracyjnej przeprowadzonej w dniu 15 maja 2012 r., biegła dokonała korekty oceny nieruchomości wycenianej w zakresie atrybutu drogi dojazdowej. W związku z tym, że dokonana poprawka wpłynęła na wartość nieruchomości, koniecznym było sporządzenie nowego operatu szacunkowego. Obowiązujące w omawianym zakresie przepisy prawa nie przewidują bowiem dokonywania jakichkolwiek dodatkowych opracowań wprowadzających korektę wartości ustalonej w operacie szacunkowym.

Na powyższą decyzję T. B. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie podnosząc zarzuty przedstawione wcześniej w odwołaniu. Wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji strona zarzuciła organom:

1) naruszenie przepisów art. 2, art. 8, art. 21 ust. 1 i ust. 2 oraz art. 64 ust. 1 i ust. 2 i ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej w zw. z art. 6 Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności w związku z art. 1 Protokołu Dodatkowego Nr 1 do Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności ( Dz. U. z 1995 r., nr 36, poz. 175 z późniejszymi zmianami ) w związku z art. 12 ust. 4 b i ust. 5 w związku z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. w związku z art. 156 § 1 pkt 2 Kpa, poprzez naruszenie powołanych przepisów Ustawy Zasadniczej i naruszenie interesu prawnego strony, polegającego na pozbawieniu własności nieruchomości strony i na uniemożliwianiu uzyskania w terminie ustalenia i wypłaty odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Ponadto naruszono art. 134, art. 135 i art. 154 o gospodarce nieruchomościami, poprzez zastosowanie niewłaściwych metod i technik szacowania nieruchomości bez należytego uwzględnienia przesłanek i okoliczności, w tym co do samej wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości - a także błędnym określeniu rodzaju i położenia nieruchomości oraz jej stanie - co miało istotne i bezpośrednie przełożenie na błędy w samym operacie szacunkowym, co narusza także stosowne przepisy zawarte w powołanych powyżej wskazanych artykułach ustawy, jak i w samym rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Podniesione naruszenie skutkuje " rażącym naruszeniem prawa", stanowiąc jedną z przesłanek stwierdzenia nieważności inkryminowanej decyzji.

2) naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, w szczególności art. 7 i art. 9 oraz art. 10, art. 11 Kpa, a także art. 77 § 1 i art. 81 Kpa, poprzez nie wyjaśnienie dostatecznie sprawy, a także brak należytego i wyczerpującego informowania strony o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie jej praw i obowiązków oraz nie dopełnienie obowiązku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, a także nie zapewnienie możności wypowiedzenia się strony, co do przeprowadzonych dowodów,

3) naruszenie przepisów postępowania: tj. art. 107 § 3 Kpa poprzez nie wyjaśnienie dostatecznie sprawy i zasadności przesłanek, którymi kierował się Organ wydając przedmiotową decyzję, tj. braku rzetelnego uzasadnienia faktycznego i prawnego decyzji, poprzez pominięcie istotnych kwestii.

Jednocześnie strona skarżąca przywołała zarzuty podnoszone wcześniej w odwołaniu

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu 7 stycznia 2015r. pełnomocnik skarżącej S.B. złożył do protokołu wniosek o dopuszczenie dowodu z kserokopii protokołu przyjęcia strony na okoliczność naruszenia art. 10 Kpa oraz 6 zdjęć obrazujących wygląd garażu, wraz z oknami, których wartość nie została uwzględniona w operacie szacunkowym. Pełnomocnik przedłożył również kserokopie wyceny spornej nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę M. L. na opiewające dwie różne kwoty.

Ponadto strona wskazała, iż według jej oceny wartość metra przedmiotowej nieruchomości powinna wynosić o 200 zł. więcej niż zostało to wycenione.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę pod względem zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego. Oznacza to, że kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy organ administracji wydając zaskarżony akt nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Sąd administracyjny nie dokonuje ustaleń faktycznych w zakresie objętym sprawą administracyjną. Sąd ten bada, czy ustalenia faktyczne dokonane przez organy administracji publicznej, których decyzje zostały zaskarżone, odpowiadają prawu. Ponadto, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Dokonując takiej kontroli w niniejszej sprawie, Sąd doszedł do przekonania, że skarga zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zostały wydane z naruszeniem art. 7, 77 § 1 oraz 80 Kpa, co mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Zgodnie z tymi przepisami organy administracji publicznej mają obowiązek wyczerpującego zbadania wszystkich okoliczności związanych z określoną sprawą w celu ustalenia stanu faktycznego zgodnego z rzeczywistością i w tym celu podejmują z urzędu wszelkie niezbędne czynności zmierzające do zebrania pełnego materiału dowodowego.

W niniejszej sprawie przedmiotem oceny Sądu była legalność decyzji ustalającej wysokość należnego skarżącej odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną w trybie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.) - zwanej dalej w skrócie "specustawą".

Bezspornym w sprawie jest, iż ostateczną decyzją z dnia [...]października 2009r. nr [...], Wojewoda [...]orzekł o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn: "Rozbudowa skrzyżowania ulic: [...] wraz z rozbudową infrastruktury: odwodnienia, oświetlenia, sygnalizacji świetlnej oraz kolidującego uzbrojenia podziemnego sieci: kanalizacji sanitarnej, wodociągowej, gazociągowej, elektroenergetycznych i teletechnicznej".

Z tego też tytułu zgodnie z treści art. 12 ust. 4a ww. ustawy skarżącej przysługiwało odszkodowanie, którego obowiązek ustalenia ma organ wydający decyzję lokalizacyjną.

Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, w myśl art. 134 ust. 1 o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm. - dalej u.g.n.) wartość rynkowa nieruchomości. Szczegółowe natomiast zasady dotyczące wyceny nieruchomości, w tym nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje drogowe, reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207. poz. 2109), wydane w wykonaniu delegacji ustawowej zawartej w art. 159 u.g.n. Jak wynika z § 36 ust. 1 powołanego rozporządzenia, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości (zgodnie z art. 154 u.g.n.) bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Z kolei § 36 ust. 4 cytowanego rozporządzenia wskazuje, że w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych gruntów drogowych. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w konsekwencji także ww. rozporządzenia, znajdują zastosowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone w trybie specustawy drogowej, na podstawie odesłania zawartego w art. 12 ust. 5 tej ustawy. Przepis ten, w brzmieniu ustalonym ustawą z dnia 25 lipca 2008 r. - o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 154, poz. 958) stanowi, że do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Artykuł 18 ust. 1 specustawy stanowi natomiast, że wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Z treści przywołanych przepisów wynika, że ustalane odszkodowanie za wywłaszczenie, dokonane pod inwestycje drogowe, odnosi się wyłącznie do wartości utraconej nieruchomości (tj. gruntu i jego części składowych), a więc wartości odjętego prawa rzeczowego. Odszkodowanie to ma stanowić ekwiwalent odjętego prawa, pozwalający wywłaszczonemu na jego odtworzenie. Operat szacunkowy jest w myśl art. 156 ust. 1 u.g.n, sformalizowaną opinią rzeczoznawcy, będącą kluczowym dowodem w sprawie o odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości. Stanowi o tym art. 130 ust. 2 tej ustawy, zgodnie z którym ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

W sprawie niniejszej organy administracji ustalając wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość, oparły się na opinii z dnia 20 marca 2012 r. rzeczoznawcy majątkowego M. L., uznając sporządzony przez nią operat szacunkowy za prawidłowy i zgodny z obowiązującymi przepisami prawa, gdyż został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawierają pomyłek ani istotnych braków czy niejasności.

W opinii Sądu w przedmiotowej sprawie przede wszystkim wskazać należy, że nadesłane przez organ akta administracyjne sprawy nie odzwierciedlają stanu faktycznego wskazanego zarówno w decyzji pierwszej jaki i drugiej instancji.

W aktach sprawy (co podnosi m. in. strona skarżąca) znajdują się m. in. dwa operaty szacunkowe sporządzone przez biegłą M. L. datowane na ten sam dzień tj. 20 marca 2012 r. Z ich treści wynikają dwie różne wyceny spornej nieruchomości. W jednym z operatów biegła wartość składnika gruntowego wyliczyła na kwotę [...] zł. W drugim zaś wartość wyliczonego składnika gruntowego opiewała na kwotę [...] zł.

Organy obu instancji w zaskarżonych decyzjach za wartość składnika gruntowego uznały kwotę [..] zł. Odnosząc się zaś do zarzutu sporządzenia przez rzeczoznawcę majątkowego dwóch operatów szacunkowych przedstawiających dwie różne wartości nieruchomości, wskazały, że jak wynika z akt sprawy, w następstwie zastrzeżeń do pierwotnego operatu, zgłoszonych na rozprawie administracyjnej przeprowadzonej w dniu 15 maja 2012 r., biegła dokonała korekty oceny nieruchomości wycenianej w zakresie atrybutu drogi dojazdowej. W związku z tym, że dokonana poprawka wpłynęła na wartość nieruchomości, koniecznym było sporządzenie nowego operatu szacunkowego.

Tymczasem w nadesłanych aktach administracyjnych brak jest protokołu rozprawy z dnia 15 maja 2012 r. na który powołuje się organ. Sąd nie może zatem, dokonać oceny, czy rzeczywiście w trakcie trwania rozprawy administracyjnej przedstawione zostały przez którąkolwiek ze stron informacje mające wpływ na wartości nieruchomości, przez co koniecznym stało się sporządzenie kolejnego operatu, który stanowił postawę do ustalenia wypłaty odszkodowania za składnik gruntowy w wysokości [...] zł. W aktach administracyjnych brak jest również jakichkolwiek dokumentów świadczących o przeprowadzonej rozprawie administracyjnej oraz poczynionych na niej ustaleniach, jak również innych materiałów dowodowych mogących świadczyć, który ze sporządzonych przez tego samego rzeczoznawcę majątkowego operatów szacunkowych, noszący tą samą datę, a jednak inaczej określających wartość przedmiotowej działki, powinien być dowodem w niniejszej sprawie.

Ponadto jak wynika z akt sprawy pomimo podnoszenia przez stronę skarżącą zarzutu nieuwzględnienia wszystkich elementów, z których zbudowany był garaż jak chociażby znajdujących się w nim okien kwestia ta nie została przez organ ostatecznie rozpatrzona. Wprawdzie Minister podjął próby wyjaśnienia tej okoliczności i zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o ustosunkowanie się do zarzutów odwołania, jednak zdaniem Sądu wyjaśnień biegłego nie można było uznać za wyczerpujące.

Z pisma z dnia 27 stycznia 2014 r. będącego odpowiedzą na zarzuty odwołania T. B. wynika, że w dacie sporządzania operatu szacunkowego na nieruchomości była zrealizowana inwestycja drogowa. W związku z tym zagospodarowanie działki biegła ustaliła na podstawie materiałów dostarczonych przez [...] Urząd Wojewódzki w [..] stwierdzając, że na spornej nieruchomości znajdowała się część budynku opisana jako garaż z blachy i budynek gospodarczy: obiekt z 1990 r. składający się z dwóch części: wyższej o pow. zab. [...] m2 i wysokości [...] m. z blachy trapezowej na ramach stalowych o konstrukcji samonośnej oraz niższej o pow. zabudowy [...] m2 i wysokości [...] m. posiadającej ściany drewniane: posadzka betonowa, wrota metalowe, instalacja elektryczna (oświetlenie i siła) stan techniczny – dobry.

W tej sytuacji zdaniem Sądu nie można było uznać, że kwestia dotycząca wyceny wartości składnika budowlanego jakim miałyby być znajdujące się w obiekcie okna została wyczerpująco przez organy wyjaśniona. Kwestia powyższa jest natomiast o tyle istotna, że materiał budowlany z którego wykonany został wyceniany obiekt ma bezpośredni wpływ na wysokość przyznanego odszkodowania.

Dlatego też ponownie rozpoznając sprawę organ administracji uwzględni powyższe rozważania Sądu, biorąc jednocześnie pod uwagę treść 156 ust. 3 ugn.

Odnosząc się natomiast do zarzutu skargi o niemożności zapoznania się z aktami sprawy, uznać go należy za niezasadny. Pismem z dnia 12 lutego 2014 r. Minister Infrastruktury i Rozwoju na działając w oparciu o art. 10 Kpa poinformował strony, kiedy i gdzie (dni, godziny) mogą zapoznawać się ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym.

Ponadto zgodzić się należy z organem, że w sytuacji, jeśli - dokonana przez niego wycena nieruchomości - nie satysfakcjonowały strony skarżącej, to nic nie stało na przeszkodzie, ażeby strona przedłożyła organowi kontrdowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie lub też zleciła ocenę kwestionowanego operatu organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, na co pozwalała regulacja art. 157 ust. 1 u.g.n. Z akt sprawy nie wynika aby skarżąca z takiej możliwości skorzystała.

Mając na uwadze wskazane powyżej uchybienia uznać należało, że wydając zaskarżoną decyzję, jak również poprzedzającą ją decyzję z dnia 7 lipca 2010 r. organy naruszyły przepisy art. 7, 77 § 1 i 80 kpa, co skutkowało ich uchyleniem na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 P.p.s.a.