Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 402/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2022-12-21 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 130 ust. 2
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jolanta Górska Sędzia WSA Magdalena Dobek-Rak (spr.) Asesor WSA Justyna Dudek – Sienkiewicz po rozpoznaniu w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 21 grudnia 2022 r. sprawy ze skargi L. Spółki z o.o. z siedzibą w G. na decyzję Wojewody Pomorskiego z dnia 10 marca 2022 r., nr NSP-VIII.7581.1.239.2021.AG w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę oddala skargę.


UZASADNIENIE

UZASADNIENIA

L. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Wojewody Pomorskiego z 10 marca 2022 r., którą utrzymano w mocy decyzję Starosty Gdańskiego z 27 sierpnia 2021 r., orzekającą o ustaleniu odszkodowania w wysokości 11 209 zł na rzecz L. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka Komandytowa za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o powierzchni 0,0207 ha, położoną w obrębie B., gmina Pruszcz Gdański, która z mocy prawa przeszła na własność Gminy Pruszcz Gdański oraz o zobowiązaniu Wójta Gminy Pruszcz Gdański do jego wypłaty jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym

i prawnym:

Na wniosek Wójta Gminy Pruszcz Gdański Starosta Gdański decyzją z 12 października 2020 r., nr 870/2020, zezwolił na realizację inwestycji drogowej pod nazwą "Budowa ulicy S. wraz z budową oświetlenia ulicznego, kanalizacji deszczowej, kanału technologicznego, oraz przebudową kolidującej infrastruktury (sieci wodociągowej i teletechnicznej) w miejscowości B.", której z dniem wydania został nadany rygor natychmiastowej wykonalności.

Na skutek powyższej decyzji dokonano podziału nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] o powierzchni 0,3259 ha na działki ewidencyjne nr: [...] o pow. 0,0207 ha i [...] o pow. 0,3052 ha. Działka nr [...] przeszła z mocy prawa, zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 2 specustawy drogowej, na własność Gminy Pruszcz Gdański z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, tj. z dniem 17 listopada 2020 r.

Z treści działu II księgi wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy Gdańsk - Północ w Gdańsku, III Wydział Ksiąg Wieczystych wynika, że w dniu, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, przedmiotowa nieruchomość stanowiła własność L. Sp. z o.o. Spółki komandytowej.

Na potrzeby prowadzonego postępowania rzeczoznawca majątkowy M. G. sporządził na zlecenie Starosty Gdańskiego, operat szacunkowy z 29 kwietnia 2021 r., w którym określił wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości na kwotę 11 209 zł.

Pismem z dnia 6 maja 2021 r. Starosta zawiadomił strony o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenie odszkodowania z tytułu utraty prawa własności działki nr [...] i o sporządzeniu wyceny ww. działki.

Po zawiadomieniu stron przez Starostę L. Sp. z o.o. sp.k., wniosła zarzuty do wyceny z 29 kwietnia 2021 r. oraz przekazała kopię wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego P. D. z 20 maja 2021 r., w której wartość prawa własności działki nr [...] została oszacowana na kwotę 22 356 zł. Z uwagi na powyższe, Spółka wskazała na konieczność zewnętrznej weryfikacji operatu z 29 kwietnia 2021 r. przez odpowiednią organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Ustosunkowując się do zarzutów Spółki M.G. podtrzymał swoje stanowisko co do wykonanej wyceny oraz wskazał, iż P. D. w wycenie z 20 maja 2021 r. w sposób nieprawidłowy dobrał materiał porównawczy.

Starosta Gdański pismem z 6 lipca 2021 r. poinformował skarżącą, że strona niezadowolona z wyceny sporządzonego operatu kwestionująca jego treść może skierować operat do oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców i pokrycia kosztów z tym związanych.

Pismem z 3 sierpnia 2021 r. skarżąca poinformowała Starostę Gdańskiego, że Spółka nie skierowała operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. G. do oceny przez organizację rzeczoznawców. Jednocześnie przedłożyła aneks z 2 sierpnia 2021 r. do operatu szacunkowego z 20 maja 2021 r. Spółka nie zgodziła się ze stanowiskiem wyrażonym przez rzeczoznawcę majątkowego M. G., jakoby transakcje przedstawione w operacie szacunkowym z 20 maja 2021 r. nie dotyczyły działek niezabudowanych o przeznaczeniu komunikacyjnym, co skutkowałoby uznaniem, że nie stanowią one transakcji podobnych. W przedłożonym aneksie rzeczoznawca majątkowy P. D. dodatkowo dokonał wyceny nieruchomości metodą porównywania parami, która również doprowadziła do ustalenia wartości nieruchomości na kwotę wynoszącą 22 356 zł. Spółka stanęła na stanowisku, że złożona przez rzeczoznawcę M. G. odpowiedź na uwagi nie rozstrzygnęła wszelkich wątpliwości związanych z rozbieżnością pomiędzy dwoma wycenami podkreślając przy tym, że to na organie spoczywa obowiązek wyjaśnienia wszelkich okoliczności sprawy, w szczególności poprzez skierowanie operatu szacunkowego M. G. do oceny przez organizację rzeczoznawców majątkowych.

Decyzją z 27 sierpnia 2021 r. Starosta ustalił odszkodowanie na rzecz L. Sp. z o.o. sp.k. w wysokości 11 209 zł za prawo własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0207 ha, położonej w obrębie B. w gminie Pruszcz Gdański oraz zobowiązał Wójta Gminy Pruszcz Gdański do wypłaty ww. odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu organ I instancji wyjaśnił, że podstawą ustalenia odszkodowania był operat szacunkowy z 29 kwietnia 2021 r. sporządzony, na zlecenie Starosty Gdańskiego przez rzeczoznawcę majątkowego M. G., określający wartość nieruchomości - działki nr [...], na kwotę 11 209 zł, która odpowiada wartości rynkowej nieruchomości gruntowej. We wskazanym operacie rzeczoznawca majątkowy po przeprowadzeniu analizy przyjętego rynku nieruchomości, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie wycenianej nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, jej stan (w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej) i dostępne dane o cenach (z dnia wyceny) do określenia wartości nieruchomości (bez nakładów i nasadzeń roślinnych), zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Rzeczoznawca ustalił, iż na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, tj. 12 października 2020 r., działka nr [...] objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą nr XXXII/178/2005 Rady Gminy Pruszcz Gdański z dnia 10 sierpnia 2005 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla gminy Pruszcz Gdański - część wyżynna, z analizy którego wynika, że wyceniana działka zlokalizowana jest w obrębie jednostki urbanistycznej KL - teren dróg lokalnych. Ponadto biegły ustalił, iż na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej na terenie działki nie było nakładów budowlanych i nasadzeń roślinnych. Na tej podstawie przyjęto, że mamy do czynienia z pierwotnym przeznaczeniem nieruchomości pod funkcję nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod drogi lokalne, co oznacza, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia jest tożsame z dotychczasowym przeznaczeniem nieruchomości. W związku z powyższym do określenia wartości nieruchomości przyjęto aktualne przeznaczenie nieruchomości tak samo korzystne – drogowe.

W przypadku nieruchomości o przeznaczeniu drogowym rzeczoznawca ustalił, iż na lokalnym rynku nieruchomości podobnych z gminy Pruszcz Gdański i gminy Kolbudy w przyjętym czasookresie: w latach 2017 – 2021 ceny transakcyjne nieruchomości kształtowały się w przedziale od 30,14 zł/m2 do 66,67 zł/m2, natomiast średnia cena jaką uzyskano wynosiła 49,96 zł/m2.

Rzeczoznawca, w oparciu o informacje dotyczące nieruchomości wycenianej (rodzaj, stan, przeznaczenie, sąsiedztwo, lokalizacja) oraz uzyskane dane z lokalnego rynku nieruchomości podobnych, mając na uwadze cel wyceny, przystąpił do określania wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości stosując podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Ze względu na stabilność cen nieruchomości na lokalnym rynku powiatu gdańskiego, biegły nie określił trendu zmiany cen w czasie i w toku wyceny. Następnie po przeanalizowaniu całokształtu badanego rynku lokalnego ustalił cechy rynkowe mające wpływ na wartość nieruchomości, tj.: lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa i ograniczenia w użytkowaniu nieruchomości. W ten sposób biegły określił wartość prawa własności do gruntu na kwotę 11 209 zł.

Organ I instancji podkreślił, że w operacie szacunkowym szczegółowo wyjaśniono sposób ustalenia wartości rynkowej wycenianej nieruchomości, omówiono wagi cech nieruchomości, zamieszczono informacje umożliwiające prześledzenie procesu szacowania nieruchomości. Mając to na uwadze, Starosta Gdański uznał, iż rzeczoznawca majątkowy, sporządził operat szacunkowy z 29 kwietnia 2021 r. zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Starosta wyjaśnił także, że ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika, zgodnie z pismem Wójta Pruszcz Gdański z 26 lutego 2021 r., że nieruchomość nie została przekazana inwestorowi przez dotychczasowego właściciela, ani właściciel nie oświadczył woli wydania bądź gotowości wydania nieruchomości. Mając na uwadze powyższe oraz treść art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, wysokość odszkodowania nie została powiększona o 5% wartości nieruchomości określonej w operacie.

W odwołaniu od powyższej decyzji Spółka sformułowała zarzuty do wyceny z 29 kwietnia 2021 r., związane z przyjęciem niewłaściwego materiału porównawczego oraz wskazując na błędne uznanie, iż w przedmiotowej sprawie nie zostały spełnione przesłanki zawarte w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej.

Rozpoznając odwołanie Wojewoda Pomorski decyzją z 10 marca 2022 r. utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Organ odwoławczy podkreślił, że w sprawach o ustalenie wysokości odszkodowania, rolą organu administracji jest ocena sporządzonej wyceny, ale tylko i wyłącznie pod względem zachowania warunków formalnych dokumentu oraz logiki dowodu, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. W odwrotnym wypadku należałoby dojść do przekonania, że w tego rodzaju sprawach udział biegłego jest zbędny, a jego miejsce mógłby zająć sam organ.

Wojewoda wskazał, że jednym z podstawowych ustaleń, jakich powinien dokonać rzeczoznawca majątkowy oraz organ prowadzący postępowanie jest wykazanie, jakie przeznaczenie planistyczne miała wyceniana nieruchomość w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, co w niniejszej sprawie zostało ustalone w sposób niebudzący najmniejszych wątpliwości.

Organ odwoławczy wyjaśnił ponadto, że w świetle art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. W przepisach tych, ustawodawca wprowadził do porządku prawnego tzw. zasadę korzyści, wychodząc z założenia, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny.

Odnosząc się do sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny z 29 kwietnia 2021 r. Wojewoda uznał, że biegły prawidłowo stwierdził, że zasada korzyści nie ma zastosowania, gdyż przeznaczenie działki nr [...], wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – drogowe jest tożsame z przeznaczeniem zgodnym z celem wywłaszczenia, w związku z czym biegły na potrzeby wyceny analizie poddał rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych oznaczony w dokumentach planistycznych jako tereny komunikacji.

Przywołując ustalenia wynikające z operatu szacunkowego organ odwoławczy wskazał, że ze względu na niewielką ilość transakcji podobnych do przedmiotu wyceny na terenie obrębu B., rzeczoznawca majątkowy obszar badania rynku rozszerzył na pozostałe obręby gminy Pruszcz Gdański oraz sąsiednią gminę Kolbudy. Ponadto, rzeczoznawca wskazał, że z uwagi na niewielką ilość transakcji jako okres badania wyznaczył przedział czasowy od kwietnia 2017 r. do kwietnia 2021 r. Biegły trend zmiany cen ustalił na podstawie analizy rynku równoległego oraz raportów na temat rynków nieruchomości, przyjmując założenie że w badanym okresie ceny transakcyjne utrzymywały się na tym samym poziomie, zatem nie skorygował cen z tytułu upływu czasu. W ten sposób uzyskał zbiór 19 nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny (próbkę reprezentatywną). Minimalna cena jednostkowa ww. transakcji nieruchomości o przeznaczeniu drogowym wynosiła 30,14 zł/m2, maksymalna zaś kształtowała się na poziomie 66,67 zł/m2. Natomiast jednostkowa cena średnia transakcji nieruchomości o przeznaczeniu drogowym wynosiła 49,96 zł/m2. Rzeczoznawca majątkowy zastosował w przedmiotowej wycenie podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Biegły oszacował jednostkową wartość prawa własności gruntu nieruchomości oznaczonej jako działka nr [[...] o przeznaczeniu drogowym, jako średnią ze skorygowanych cen jednostkowych transakcji nieruchomości przyjętych do porównań na kwotę 54,15 zł/m2. W związku z powyższym rzeczoznawca majątkowy wartość prawa własności gruntu przedmiotowej nieruchomości o powierzchni 207 m2 określił na kwotę 11 209 zł.

Odnosząc się do zarzutu dotyczącego przyjęcia w wycenie z 29 kwietnia 2021 r. transakcji nieruchomości drogowych o większych powierzchniach od przedmiotu wyceny Wojewoda podkreślił, powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych, że w przypadku nieruchomości o przeznaczeniu drogowym ich wielkość nie stanowi cechy wpływającej na ich wartość. To, że w niniejszej sprawie niektóre porównawcze grunty miały większą powierzchnię niż nieruchomości szacowane nie dyskwalifikowało wyceny ponieważ jak wynika ze sporządzonego w niniejszej sprawie operatu, wielkość nieruchomości nie była wyodrębniona jako cecha mająca istotny wpływ na wartość nieruchomości.

Organ odwoławczy uznał, że operat szacunkowy z 29 kwietnia 2021 r. został wykonany na podstawie prawidłowo dobranego materiału porównawczego i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności, zatem dokument ten może stanowić podstawę określenia wartości prawa własności działki nr [...]. Organ II instancji podkreślił, że biegły M. G. posiada wiedzę specjalistyczną, tj. uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, dlatego subiektywne przekonanie Spółki o błędnie przeprowadzonej wycenie nie świadczy o tym, iż operat szacunkowy został sporządzony niezgodnie z obowiązującymi przepisami. Mając na uwadze treść art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami Wojewoda stwierdził, że nie ma podstaw do uznania, iż przedmiotowy operat został sporządzony niezgodnie z przepisami, a poczynione ustalenia rzeczoznawcy uznać należy za wiarygodne. W konsekwencji organ nie stwierdził przesłanek do poddania wyceny z 29 kwietnia 2021 r. ocenie organizacji rzeczoznawców majątkowych. W okolicznościach sprawy żądanie strony dokonania takiej weryfikacji i zgłaszane zarzuty wobec operatu są niewystarczające dla zlecenia przez organ oceny prawidłowości sporządzenia takiego operatu.

Odnosząc się do wyceny nieruchomości przedłożonej przez skarżącą organ wyjaśnił, że zarówno kontroperat szacunkowy z 20 maja 2021 r., jak i aneks z 2 sierpnia 2021 r., zostały przedłożone w formie kopii, wobec czego dokumenty te nie mogą stanowić dowodu w postępowaniu.

Wojewoda odwołał się jednak do pisma z 30 czerwca 2021 r., w którym rzeczoznawca M. G. przedstawił analizę transakcji wykorzystanych przez rzeczoznawcę majątkowego P. D. w wycenie z 20 maja 2021 r., z której wynika, że sześć transakcji z jedenastu przedstawionych, nie dotyczyło sprzedaży gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod drogi (transakcje nr: 2, 3, 4, 9, 10 i 11 w załączniku nr 5 do kontroperatu). Rzeczoznawca majątkowy P. D. otrzymawszy ww. analizę sporządził w dniu 2 sierpnia 2021 r. aneks, w którym ponownie określił wartość przedmiotowej nieruchomości przyjmując do porównań jedynie trzy nieruchomości podobne. Organ II instancji zaznaczył, że żaden przepis prawa nie pozwala na sporządzenie wyceny w formie aneksu, ponieważ zgodnie z art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Ponadto, P. D. w aneksie z 2 sierpnia 2021 r. przyjął do porównań nieruchomość (oznaczoną jako obiekt A), położoną w S. sprzedaną w maju 2019 r. za kwotę 16 000 zł. Wojewoda zauważył, że nieruchomość oznaczona jako obiekt A w aneksie z 2 sierpnia 2021 r. to nieruchomość nr 2 w operacie szacunkowym z 20 maja 2021 r., w odniesieniu do której rzeczoznawca M. G. wskazał, że sprzedaż ta dotyczyła gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste o przeznaczeniu zabudowa usług produkcyjnych i składów z mieszkaniem właściciela, sprzedaż miała na celu poprawę warunków dostępu do budynków będących we władaniu gminy Pruszcz Gdański (brak podobieństwa pod względem formy władania, przeznaczenia planistycznego).

W konsekwencji, organ odwoławczy uznał, że zarówno operat szacunkowy z 20 maja 2021 r., jak i aneks z 2 sierpnia 2021 r., sporządzone przez P. D., nie mogą stanowić wiarygodnego dowodu przy wycenie wartości nieruchomości.

Odnosząc się do zarzutu błędnego uznania przez organ I instancji, iż w przedmiotowej sprawie nie zostały spełnione przesłanki zawarte w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej Wojewoda podkreślił, że również bierne zachowanie polegające na zaprzestaniu wykonywania uprawnień właścicielskich oznaczać może przekazanie władztwa faktycznego, a w świetle powyższego stwierdzić należy, że podstawą do powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości może być ustalenie, że przed upływem terminu na wydanie nieruchomości inwestor rozpoczął roboty budowlane na działce, a zatem faktycznie objął ją w posiadanie. Wojewoda wskazał, że decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z 12 października 2020 r. nadano rygor natychmiastowej wykonalności, zatem termin na wydanie działki nr [...] biegł od dnia zawiadomienia dotychczasowych współwłaścicieli o jej wydaniu, tj. od 16 października 2020 r. Zgodnie zaś z pismem Wójta Gminy Pruszcz Gdański z 26 lutego 2021 r. przedmiotowa nieruchomość nie została protokolarnie wydana inwestorowi przez dotychczasowego właściciela oraz nie nastąpiło jej przekazanie przez inwestora wykonawcy robót, natomiast gotowość wydania nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oświadczył jedynie właściciel działki nr [...], nieobjętej przedmiotowym postępowaniem administracyjnym. W związku z powyższym nie doszło ani do "biernego wydania nieruchomości" ani też dotychczasowy właściciel nie złożył oświadczenia o woli jej wydania. Zatem organ odwoławczy uznał, iż przepis uprawniający do powiększenia odszkodowania o kwotę równą 5% wartości przedmiotowej nieruchomości nie ma zastosowania w niniejszej sprawie.

W skardze na powyższą decyzję Spółka zarzuciła:

1. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

a) art. 128 ust. 1 ustawy gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.) w związku z art. 134 ust. 1 i 2 u.g.n. oraz art. 151 u.g.n. poprzez ich błędną wykładnię i przyjęcie przez Wojewodę, że wartość rynkowa wywłaszczonej nieruchomości wynosi 11 209 zł, a w konsekwencji ustalenie wysokości odszkodowania w oparciu o wyżej wymienioną kwotę, w sytuacji gdy wartość rynkowa działki wynosi 22 356 zł, co doprowadziło do rażącego zaniżenia wysokości słusznego odszkodowania należnego skarżącej;

b) art. 130 ust. 1 i 2 u.g.n. poprzez błędną wykładnię i przyjęcie przez Wojewodę, że nie przysługują mu kompetencje do merytorycznego badania operatu szacunkowego, co uniemożliwia organom administracji publicznej przyznanie odszkodowania w kwocie odmiennej od wskazanej przez rzeczoznawcę;

c) art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n. poprzez ich błędną wykładnię i przyjęcie przez Wojewodę, że nieruchomości ujęte w zestawieniu transakcji nieruchomościami podobnymi w operacie szacunkowym z dnia 29 kwietnia 2021 r. są nieruchomościami posiadającymi walor podobieństwa i w konsekwencji oparcie rozstrzygnięcia na ww. operacie szacunkowym, w którym to dokonano niewłaściwego doboru nieruchomości podobnych, wskutek czego rażąco zaniżono wartość wywłaszczonej działki;

d) art. 157 ust. 1 u.g.n. poprzez jego niezastosowanie i niezwrócenie się przez organy do organizacji rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości operatu z dnia 29 kwietnia 2021 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. G.;

2. naruszenie przepisów postępowania, tj.:

a) art. 7, art. 75 § 1, art. 77 § 1, art. 78 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez:

- dowolną, a nie swobodną ocenę dowodów i w konsekwencji dokonanie ustaleń mających znaczenie dla sprawy wyłącznie w oparciu o operat szacunkowy z 29 kwietnia 2021 r. z jednoczesnym pominięciem dowodów przedłożonych przez skarżącą na okoliczność ustalenia rzeczywistej wartości wywłaszczonej nieruchomości;

- niewłaściwą ocenę operatu szacunkowego z 29 kwietnia 2021 r., przede wszystkim nieprzeanalizowanie zarzucanych mu nieprawidłowości, a w konsekwencji niewyjaśnienie wszystkich okoliczności mających istotne znaczenie dla sprawy;

- nieprzeprowadzenie przez organy administracji publicznej zawnioskowanych przez skarżącą dowodów w przedmiocie skierowania operatu szacunkowego z 29 kwietnia 2021 r. rzeczoznawcy M. G. do oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, ewentualnie zwrócenie się do innego rzeczoznawcy o dokonanie wyceny wywłaszczonej działki;

- niepodjęcie czynności niezbędnych do dokładnego, wyczerpującego wyjaśnienia okoliczności sprawy, w szczególności nieprawidłowości wynikających z operatu szacunkowego z 29 kwietnia 2021 r., co w konsekwencji doprowadziło do ustalenia błędnego stanu faktycznego sprawy poprzez przyjęcie, że Starosta prawidłowo ustalił, że wartość rynkową wywłaszczonej nieruchomości opiewa na kwotę 11 209 zł;

- nieuprawnione przyjęcie przez Wojewodę, że kopia przedłożonej przez skarżącą wyceny z 20 maja 2021 r. oraz aneksu do operatu szacunkowego z 2 sierpnia 2021 r. nie mogą stanowić wiarygodnego dowodu o wartości nieruchomości;

b) art. 107 § 1 pkt 7 k.p.a. poprzez niedopełnienie obowiązku pełnego i właściwego pouczenia o trybie złożenia skargi do sądu administracyjnego na decyzję Wojewody.

W oparciu o powyższe zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty Gdańskiego z 27 sierpnia 2021 r.

Zdaniem skarżącej, Wojewoda naruszył art. 134 ust. 1 i 2 oraz art. 151 ust. 1 u.g.n. uznając, że Starosta prawidłowo postąpił przyjmując za podstawę ustalenia wysokości odszkodowania wartość wywłaszczonej nieruchomości, określoną operatem szacunkowym z dnia 29 kwietnia 2021 r., która w ocenie skarżącej jest wartością znacznie zaniżoną i nie odpowiada ona rzeczywistej wartości działki nr [...].

Powołując stosowne przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami skarżąca wskazała, że cechami różniącymi nieruchomość wycenianą od nieruchomości podobnych mogą być m.in.: wielkość, przeznaczenie w planie miejscowym, dostępność, lokalizacja, użytkownicy, walory estetyczne, czy standard wyposażenia. Oczywiste jest, że zasadniczy wpływ na wycenę nieruchomości ma w omawianym przypadku uznanie, które nieruchomości są podobne, a które nie. Liczy się jednak nie tylko liczba cech różniących od siebie poszczególne nieruchomości. Może także wystąpić sytuacja, w której jedna odmienna cecha będzie skutkować wykluczeniem nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych. W związku z tym obowiązkiem organów administracji publicznej jest ustalenie, czy operat w przedmiotowej sprawie został należycie uzasadniony. Konieczność oceny operatu nie zwalnia organów administracji publicznej od zweryfikowania podejścia rzeczoznawcy majątkowego do wyceny oraz metody i techniki szacowania przez niego przyjętych. Choć ich wybór należy do rzeczoznawcy, nie oznacza to, że może on działać dowolnie. Na organach spoczywa obowiązek dokonania oceny podobieństwa nieruchomości przyjętych w operacie do nieruchomości podlegającej wycenie (art. 4 pkt 16 u.g.n). Operat winien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze.

W ocenie skarżącej operat szacunkowy z 29 kwietnia 2021 r. nie spełnia powyższych wymogów. Wyjaśnienie tych zagadnień miało istotne znaczenie, bowiem biegły wskazał, że na rynku lokalnym w okresie od kwietnia 2017 r. do kwietnia 2021 r. zaobserwował około 100 transakcji nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod komunikację. Z uwagi na "tak duże zróżnicowanie cen jednostkowych nieruchomości stanowiących udziały w drogach dojazdowych, obserwowane zarówno w obrębie całej próbki, jak również gruntów w poszczególnych miejscowościach oraz poważne obawy co do rynkowego charakteru większości z tych cen działek drogowych, postanowiono nie uwzględniać w zebranej próbce tego typu transakcji". Zdaniem skarżącej, oprócz powyższego stwierdzenia, z którego nasuwa się wniosek, że biegły jednak przyjął transakcje z najniższego przedziału cenowego, nie wiadomo w zasadzie z jakich innych przyczyn biegły wybrał akurat te transakcje (str. 17 operatu). Skarżąca uważa ujęte przez rzeczoznawcę transakcje za niespełniające waloru podobieństwa również z uwagi na to, że większość z nich dotyczy nieruchomości o powierzchni znacznie większej niż wyceniana (500-5000m2), w dodatku transakcje dotyczące tychże nieruchomości pochodzą z lat 2017-2018, zaś jest okolicznością notoryjną, że w ostatnich latach nastąpił dynamiczny wzrost wartości nieruchomości i już po wstępnej analizie transakcje te winny zostać odrzucone jako niedotyczące nieruchomości podobnych. Wobec powyższego, skarżąca stanęła na stanowisku, że transakcje wzięte pod uwagę nie spełniają dyspozycji "aktualnie kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami" w rozumieniu przepisu art. 134 ust. 2 u.g.n. Powyższe implikuje również wniosek, iż nie są jasne zasady doboru nieruchomości podobnych do wycenianej. Nie wiadomo chociażby w jakim przedziale cenowym odnoszącym się do ponad 100 transakcji mieściło się te 19 transakcji. Biegły nie podał bowiem w jakim przedziale cenowym kształtowały się ceny ponad 100 odnotowanych transakcji ze zbioru.

Jak wskazała skarżąca, wyceniana nieruchomość już na dzień wydania decyzji była przeznaczona w planie miejscowym pod drogę. Wobec tego pierwszoplanowe znaczenie miało określenie wartości nieruchomości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Jednakże warunkiem zastosowania się do tej reguły było ustalenie przez rzeczoznawcę majątkowego, że na rynku właściwym ze względu na położenie nieruchomości wycenianej znajdują się transakcje nieruchomościami drogowymi spełniającymi kryterium podobieństwa (art. 4 pkt 16 u.g.n) do nieruchomości wycenianej. Wymagało to zaś przedstawienia przez rzeczoznawcę w operacie rzetelnych, spójnych i przekonujących danych i analiz, które pozwoliłyby organom administracji oraz stronie na ocenę wartości dowodowej tego rodzaju dowodu z opinii biegłego, w tym w zakresie prawidłowości zastosowania przez biegłego podejścia porównawczego i metody porównywania parami, które to elementy wyceny odwołują się do pojęcia nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ten wymóg, zdaniem skarżącej, z opisanych wyżej względów, nie został spełniony.

W następstwie powyższego skarżąca uważa, że wywłaszczenie własności nieruchomości nie nastąpiło za odszkodowaniem odpowiadającym wartości tych praw, bowiem ustalone odszkodowanie jest stanowczo zaniżone i nie odpowiada wartości poniesionej przez skarżącą szkody, co stanowi naruszenie art. 128 ust. 1 u.g.n.

W ocenie skarżącej, organ administracji publicznej nie jest związany ustaleniami rzeczoznawcy majątkowego. Zgodnie z poglądem wyrażonym w orzecznictwie sądów administracyjnych operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega ocenie przez organ, na którym spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i odpowiedniego odszkodowania, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. W ocenie skarżącej, Wojewoda dysponując dołączonym przez skarżącą operatem szacunkowym z 20 maja 2021 r. oraz aneksem z 2 sierpnia 2021 r. zobligowany był do jego rzetelnej jego oceny, tym bardziej, że operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Starosty Gdańskiego był kwestionowany przez skarżącą przez cały przebieg postępowania przed organami I i II instancji. Zdaniem skarżącej, organ odwoławczy takiej rzetelnej oceny nie dokonał, w szczególności nie wyjaśnił zasadniczej różnicy wartości nieruchomości, która jest dwukrotnie niższa, niż w operacie przedłożonym przez skarżącą.

W ocenie skarżącej, postępowanie administracyjne, a w konsekwencji wydana decyzja, prowadzone było z naruszeniem przepisów proceduralnych, tj. art. 7, art. 75 § 1, art. 77 § 1, art. 78 § 1 i art. 80 k.p.a.

Według skarżącej, nieścisłości zawarte w operacie i wyjaśnieniach w ogóle nie zostały zweryfikowane przez Wojewodę, mimo że budzą poważne wątpliwości, czy rzeczywiście przy sporządzaniu operatu szacunkowego rzeczoznawca rzetelnie zbadał rynek nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi, czy transakcje wzięte przez niego pod uwagę przeznaczone do celów porównawczych były transakcjami najtańszymi, czy też ceny tych transakcji stanowiły cenę rynkową. Samo sporządzenie operatu przez rzeczoznawcę nie może prowadzić do automatycznego przyjęcia przez organy, że wycena ta jest kompletna, spójna i prawidłowa. Operat jest dowodem, który podlega ocenie organów i sądu. W razie wątpliwości co do treści operatu szacunkowego organy powinny zażądać jego wyjaśnienia lub uzupełnienia przez rzeczoznawcę majątkowego. Powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych skarżąca wskazała, że operaty szacunkowe sporządzone przez rzeczoznawców majątkowych podlegają nie tylko formalnej kontroli organów rozpoznających sprawę, lecz podobnie jak wszystkie inne opinie biegłych podlegają ocenie organów rozpoznających sprawę na mocy art. 80 k.p.a. Na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności i wartości sporządzonego operatu szacunkowego.

Przywołując się na wyrok NSA z 26 lutego 2014 r., I OSK 1568/13, skarżąca wskazała, że o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych także organ orzekający, jeżeli poweźmie wątpliwości, których nie zdoła wyjaśnić we własnym zakresie nawet z udziałem autora operatu szacunkowego. Jeżeli natomiast strona zgłasza wniosek do organu o takie wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych - jak miało to miejsce w niniejszej sprawie - to organ może odmówić takiego wystąpienia, jeżeli wykaże – w myśl art. 7 k.p.a. – że wyjaśnienie zgłoszonych zarzutów nie wymaga takiego wystąpienia.

Wbrew twierdzeniom Wojewody, organ I instancji winien podjąć dodatkowe kroki procesowe dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy, jak zwrócenie się do innego rzeczoznawcy o dokonanie wyceny wywłaszczonej działki, czy zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu, czego błędnie nie uczyniono.

Skarżąca podkreśliła, że na organie ciąży obowiązek aktywnego dążenia do wyjaśnienia sprawy, co nie wyklucza obowiązku strony współprzyczynienia się do zapewnienia pełnego i wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego - w drodze złożenia wyjaśnień lub przytoczenia innych dowodów w sprawie, czemu skarżąca sprostała przedkładając swój kontroperat i nadto składając obiektywne zastrzeżenia do operatu szacunkowego z 29 kwietnia 2021 r.

W ocenie skarżącej, działania organów polegające na przeniesieniu ciężaru dowodu na stronę w kwestii zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców celem oceny operatu szacunkowego pod kątem jego prawidłowości wydają się być niesłuszne, chociażby przez wzgląd na dyspozycję zawartą w art. 78 k.p.a. W związku z tym niezrozumiałe jest przerzucenie ciężaru dowodu na osobę wywłaszczoną, która to nie dość, że wskutek wydanego aktu władztwa publicznego została pozbawiona prawa własności, ma dodatkowo ponosić konsekwencje fiskalne (które de facto już zostały poniesione) i wyręczać organy administracyjne w zgromadzeniu materiału dowodowego, aby otrzymać słuszne odszkodowanie.

Odnosząc się do zajętego przez Wojewodę stanowiska, że kopia wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego P. D. z 20 maja 2021 r. oraz kopia aneksu do wyceny nieruchomości z 2 sierpnia 2021 r. nie mogą stanowić dowodu w postępowaniu administracyjnym, który uzasadniając swoje stanowisko powołał się na wyrok WSA w Gdańsku z 7 grudnia 2016 r., II SA/Gd 518/16, wskazała, że po pierwsze, przedmiotem rozważań w przywołanym wyroku była moc dowodowa nieuwierzytelnionej kserokopii dokumentu urzędowego, nie zaś dokumentu prywatnego, tymczasem wycena z 20 maja 2021 r. oraz aneks z 2 sierpnia 2021 r. są dokumentami prywatnymi. Wojewoda przy tym pominął fakt, że art. 75 § 1 k.p.a. dość szeroko zakreśla granice dowodowe stanowiąc, że jako dowód należy dopuścić wszystko co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. Z powyższego wynika, że mogą być dowodem w sprawie niepotwierdzone za zgodność kserokopie dokumentów. Przechodząc jednak do nadania mocy dowodowej kserokopii dokumentu prywatnego, o którym mowa w art. 75 § 1 k.p.a. skarżąca odniosła się do stanowiska wyrażonego przez NSA w wyroku z 13 lipca 2010 r., I OSK 1224/09, który stwierdził, że niepotwierdzone za zgodność kserokopie dokumentów mogą być dowodem w sprawie i dopiero przy kwestionowaniu ich wiarygodności konieczne jest rozwianie tej wątpliwości. Jak wskazała skarżąca, na żadnym etapie postępowania organy administracji publicznej nie dały wyrazu swoim wątpliwościom co do przedłożonego przez skarżącą operatu szacunkowego z 20 maja 2021 r. w formie kserokopii. Organy nie zakwestionowały jego prawdziwości i nie zażądały od skarżącej przedstawienia ww. wyceny nieruchomości w oryginale lub uwierzytelnionej kserokopii, co świadczy o dowolności i uznaniowości Wojewody w ocenie zgromadzonego materiału dowodowego. Niemniej, skarżąca w celu uniknięcia dalszych wątpliwości w tym zakresie, w załączeniu do skargi przedłożyła dwa oryginalne operaty szacunkowego z 20 maja 2021 r.

Skarżąca nie podzieliła także opinii wyrażonej przez Wojewodę, iż aneks z 2 sierpnia 2021 r. nie może stanowić wiarygodnego dowodu o wartości nieruchomości. Analiza ww. aneksu wskazuje, że w istocie dokument ten zawiera wszystkie wymagane prawem elementy i tym samym może stanowić podstawę do dokonania wyceny nieruchomości. Dokonując oceny powyższego aneksu, Wojewoda oparł się wyłącznie na nazwie dokumentu, pomijając jednakże jego rzeczywistą treść świadczącą o tym, że przedłożony dokument spełnia wymogi dla uznania go jako operat szacunkowy w rozumieniu u.g.n. Prowadzi to zatem do uznania, że odmowa nadania ww. aneksowi do operatu z 2 sierpnia 2021 r. mocy dowodowej przez Wojewodę jest nieuzasadniona.

Skarżąca zwróciła również uwagę na błędne pouczenie w decyzji co do prawa wniesienia środka zaskarżenia w postaci sprzeciwu zamiast skargi.

Jednocześnie skarżąca oświadczyła, że w dniu 1 marca 2022 r. nastąpiło przekształcenie L. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki komandytowej w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, która obecnie działa pod firmą L. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda Pomorski wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko sformułowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga podlega oddaleniu.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2492) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu z normami prawnymi - proceduralnymi i materialnymi - przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania zaskarżonego aktu i zasadniczo na podstawie ustalonego przez organy stanu faktycznego. W świetle art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a., kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne.

Przeprowadzona przez Sąd, w granicach tak określonej kognicji, kontrola legalności zaskarżonej decyzji wykazała, że skarga nie zasługiwała na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem.

Kontrolą legalności w niniejszej sprawie objęto decyzję Wojewody Pomorskiego utrzymującą w mocy decyzję Starosty Gdańskiego, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, ustalającą na rzecz L. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka Komandytowa odszkodowanie za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o powierzchni 0,0207 ha, położoną w obrębie B., gmina Pruszcz Gdański, która z mocy prawa przeszła na własność Gminy Pruszcz Gdański.

Kwestionowana decyzja została wydana w następstwie decyzji Starosty Gdańskiego z 12 października 2020 r., mocą której zezwolono na realizację inwestycji drogowej pod nazwą "Budowa ulicy S. wraz z budową oświetlenia ulicznego, kanalizacji deszczowej, kanału technologicznego, oraz przebudową kolidującej infrastruktury (sieci wodociągowej i teletechnicznej) w miejscowości B.", i zatwierdzono podział działki nr [...] na działki nr [...] i [...]. Działka nr [...] została w całości zajęta pod inwestycję drogową i przejęta z mocy prawa na własność Gminy Pruszcz Gdański, co zaktualizowało potrzebę ustalenia odszkodowania na rzecz byłego właściciela rekompensującego ubytek majątkowy.

Analiza zarzutów skargi wskazuje, iż osią sporu w niniejszej sprawie pozostaje zdatność operatu szacunkowego z 29 kwietnia 2021 r., opracowanego przez rzeczoznawcę majątkowego M. G., dla ustalenia wartości przejętej pod drogę publiczną działki nr [...]. Skarżąca Spółka stanęła bowiem na stanowisku, że orzekające w sprawie organy oparły swoje rozstrzygnięcie o operat szacunkowy, w którym dokonano niewłaściwego doboru nieruchomości podobnych, wskutek czego rażąco zaniżono wartość wywłaszczonej nieruchomości.

W ocenie Sądu, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, prawidłowo przeanalizowany przez organy administracji obu instancji, nie daje podstaw do uznania zarzutów Spółki za zasadne. Zdaniem Sądu, przeprowadzonego postępowania ani jego wyników nie dyskwalifikują takie uchybienia proceduralne, które mogłyby zaważyć na bycie zaskarżonej decyzji.

Materialnoprawną podstawą zakwestionowanych rozstrzygnięć są przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 1363 ze zm.), zwanej dalej specustawą drogową oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm.), zwanej dalej u.g.n.

Zgodnie z art. 12 ust. 4 specustawy drogowej nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa:

1) własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych,

2) własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych

- z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

W myśl art. 12 ust. 4a specustawy drogowej organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wydaje następnie decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, które stały się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Zgodnie z art. 12 ust. 4f specustawy drogowej, odszkodowanie za nieruchomość przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Stosownie zaś do treści art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, za przejęte z mocy prawa nieruchomości, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 ustawy.

Na mocy odesłania zawartego w art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, do ustalenia odszkodowania za nieruchomości, które przeszły na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego na podstawie ww. ustawy, zastosowanie znajdują zasady określone w u.g.n., a w konsekwencji również zasady zawarte w wydanym na jej podstawie rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanym dalej rozporządzeniem.

Zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wynika z tego, że w postępowaniu administracyjnym w sprawie o ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie (przejęcie z mocy prawa) nieruchomości, kluczowym i podstawowym dowodem jest opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości, ustawowo określana jako operat szacunkowy. Operat szacunkowy stanowi opinię sporządzoną w oparciu o wiedzę specjalistyczną rzeczoznawcy majątkowego. Organ natomiast ma obowiązek w ramach prowadzonego postępowania ustalić stan faktyczny sprawy i zastosować prawidłowo właściwe przepisy prawa materialnego. Operat stanowi – jako dowód – pomoc dla organu przy ustalaniu wysokości odszkodowania i wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość odszkodowania dla strony wywłaszczonej, a zatem winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu. Tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (por. wyrok WSA w Gdańsku z 31 sierpnia 2016 r., II SA/Gd 167/16, dostępny https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Organy administracji publicznej obowiązane są dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym oraz ocenić ich wartość dowodową, stosownie do treści art. 80 k.p.a. Ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego - wyceny nieruchomości, dla sporządzenia której wykorzystana została pewna wiedza specjalistyczna, musi być dokonywana z dużą ostrożnością. Należy jednak podkreślić, że rzeczoznawca, dokonując wyceny określonej nieruchomości, powinien nie tylko bardzo starannie dobierać transakcje, służące jako materiał porównawczy, lecz również sporządzić operat szacunkowy w taki sposób, żeby operat - będąc jednym z dowodów w sprawie, był zrozumiały i służył celom, dla których został sporządzony (por. wyroki: NSA z 18 stycznia 2012 r., I OSK 961/11; WSA w Poznaniu z 6 marca 2013 r., IV SA/Po 46/13, WSA w Warszawie z 10 grudnia 2010 r., I SA/Wa 1682/10 oraz WSA w Warszawie z 27 lutego 2009 r., I SA/Wa 869/08, dostępne https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Sąd w niniejszym składzie wskazuje, że nietrafny jest pogląd wyrażony przez organ odwoławczy, na co słusznie zwróciła uwagę skarżąca, że rolą organu administracji jest ocena sporządzonej wyceny wyłącznie pod względem zachowania warunków formalnych dokumentu i logiki wywodu, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. Stwierdzenie bowiem, że organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego należy rozumieć w ten sposób, że organ administracji nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna niż przyjął to rzeczoznawca majątkowy. Organ administracji może natomiast, jest wręcz do tego obowiązany, jako jedyny podmiot uprawniony do oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, domagać się wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego w razie, gdy operat czy to zdaniem organu administracji, czy strony postępowania, zawiera błędy lub stwierdzenia nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy (por. wyroki NSA: z 3 grudnia 2013 r., II OSK 1611/12; z 8 stycznia 2016 r., I OSK 364/15, dostępne https://orzeczenia.nsa.gov.pl). To na organie

W konsekwencji, to na organie spoczywa obowiązek dokonania oceny podobieństwa nieruchomości przyjętych w operacie do porówniań z nieruchomością podlegającą wycenie (por. wyrok NSA z 3 marca 2010 r., II OSK 481/09, dostępny https://orzeczenia.nsa.gov.pl), sam zaś operat winien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto określone nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, a podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości wykazują cechy podobieństwa do nieruchomości wycenianej i konkretne powody przyjęcia tych nieruchomości do porównań. Przy tym określenie nieruchomości podobnych do wycenianej winno następować według wzorca normatywnego określonego w art. 4 pkt 16 u.g.n., który stanowi, że przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

W sytuacjach jakichkolwiek wątpliwości czy niejasności, błędów bądź podejrzeń o treści nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy czy wymogom prawnym, które dostrzega organ czy strony postępowania, na organie spoczywa obowiązek ich wyjaśnienie, również przy pomocy wyjaśnień autora operatu.

W niniejszej sprawie, podstawę ustalonego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość stanowi operat szacunkowy z 29 kwietnia 2021 r. sporządzony, na zlecenie Starosty Gdańskiego, przez rzeczoznawcę majątkowego M. G., określający wartość nieruchomości na kwotę 11 209 zł.

Jak wynika z treści operatu, na potrzeby wyceny analizie poddano rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych oznaczonych w dokumentach planistycznych jako tereny komunikacji. Ze względu na niewielką ilość transakcji podobnych do przedmiotu wyceny na terenie obrębu B., obszar rynku rozszerzono na pozostałe obręby gminy Pruszcz Gdański oraz sąsiednią gminę Kolbudy. Z uwagi zaś na niewielką ilość transakcji, okres badania obejmował przedział czasowy od kwietnia 2017 r. do kwietnia 2021 r. Biegły wyjaśnił, że na badanym rynku we wskazanym okresie zaobserwowano około 100 transakcji, których przedmiotem były nieruchomości gruntowe przeznaczone pod komunikację, przy czym zdecydowana większość z nich dotyczyła sprzedaży udziałów w drogach stanowiących dojazd do działek budowlanych i sprzedawanych wraz z tymi działkami. Ze względu na duże zróżnicowanie cen jednostkowych nieruchomości stanowiących udziały w drogach dojazdowych, obserwowanych zarówno w obrębie całej próbki, jak również gruntów w poszczególnych miejscowościach oraz zastrzeżenia biegłego co do rynkowego charakteru większości z tego rodzaju transakcji, biegły nie uwzględnił ich w zebranej próbce. W konsekwencji, przy wycenie przyjęto transakcje sprzedaży całych działek stanowiących drogi (o pełnej funkcjonalności), a także transakcje zakupu nieruchomości o funkcji komunikacji przez organy administracji publicznej (pod poszerzenie lub budowę dróg). W ten sposób uzyskano 26 transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych o funkcji komunikacji. Następnie odrzucono transakcje o cenach skrajnie niskich oraz skrajnie wysokich, budzących wątpliwości co do ich rynkowego charakteru oraz nieruchomości o cechach daleko odbiegających od typowych nieruchomości badanego typu na rynku (np. działki utwardzone płytami betonowymi, kostką brukową lub asfaltem). W ten sposób uzyskano zbiór 19 nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny (próbkę reprezentatywną). Minimalna cena jednostkowa ww. transakcji nieruchomości o przeznaczeniu drogowym wynosiła 30,14 zł/m2, maksymalna zaś kształtowała się na poziomie 66,67 zł/m2. Natomiast jednostkowa cena średnia transakcji nieruchomości o przeznaczeniu drogowym wynosiła 49,96 zł/m2.

Tak szczegółowo opisany w operacie i uzupełniony wyjaśnieniami biegłego złożonymi w toku postępowania sposób wyboru nieruchomości podobnych spełnia wymogi ustawowe i nie rodzi żadnych wątpliwości Sądu co do ich podobieństwa do przedmiotu wyceny. W odpowiedzi na zastrzeżenia skarżącej, biegły w piśmie z 25 października 2021 r. precyzyjnie wyjaśnił przyczyny wyselekcjonowania z grupy 100 nieruchomości w efekcie końcowym 19 nieruchomości podobnych do działki wycenianej, których charakterystyka, uwzględniająca m.in. przeznaczenie drogowe, położenie i cenę, stanowiła punkt wyjścia do prawidłowego określenia cech relewantnych w procesie wyceny działki wywłaszczonej pod drogę przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 rozporządzenia). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Na potrzeby analizy rynku lokalnego stwierdzono, że na ceny transakcyjne, a w efekcie wartość rynkową nieruchomości, wpłynęły w decydującym stopniu następujące cechy: lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa oraz ograniczenia w użytkowaniu nieruchomości, które na stronie 19 operatu zostały szczegółowo scharakteryzowane, w tym ustalono ich wagi. Kierując się wskazanymi cechami rynkowymi mającymi zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości drogowych niezabudowanych w operacie scharakteryzowano zarówno szacowaną nieruchomość, jak i nieruchomości najbardziej podobne w liczbie 4 przyjęte do wyceny. Charakterystyka ta jest kompletna i sprawdzalna, niepozostawiająca wątpliwości co do podobieństwa nieruchomości szacowanej i nieruchomości przyjętych do porównań.

To wszystko mogło dać podstawę do oszacowania jednostkowej wartości prawa własności nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] o przeznaczeniu drogowym, jako średnią ze skorygowanych cen jednostkowych transakcji nieruchomości przyjętych do porównań na kwotę 54,15 zł/m2. W związku z powyższym rzeczoznawca majątkowy wartość prawa własności przedmiotowej nieruchomości o powierzchni 207 m2 określił na kwotę 11 209 zł.

Sąd uznał, że sformułowane w skardze wobec wskazanego operatu szacunkowego zarzuty i argumentacja na ich poparcie nie zasługują na uwzględnienie. Operat szacunkowy spełnia bowiem wymogi formalne, oparty jest na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, właściwym zidentyfikowaniu podobieństw oraz wychwyceniu różnic i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, i mógł stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Ustalenie odszkodowania w niniejszej sprawie nastąpiło zaś w zgodzie z wymogami przepisów specustawy drogowej, u.g.n. oraz rozporządzenia, na podstawie operatu szacunkowego, którego prawidłowość i kompletność została prawidłowo zweryfikowana przez orzekające organy.

W kontekście zarzutów skargi wyjaśnienia wymaga, że dokonując wyceny nieruchomości wywłaszczonych pod drogi publiczne rzeczoznawca majątkowy winien przede wszystkim uwzględnić cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości w dacie wydania decyzji zezwalającej na inwestycję drogową oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1363) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Z tego wynika, że decydujące dla określenia wartości nieruchomości jest przeznaczenie, jakie nieruchomość miała przed dniem wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji, które ustala się stosownie do dyspozycji art. 154 ust. 2 i 3 u.g.n. W sytuacji, gdy wywłaszczona nieruchomość już przed wydaniem decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej miała przeznaczenie przeznaczenie drogowe, to wówczas zastosowanie znajduje przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia. Przewiduje on, że jeżeli na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia (i reguła szacowania w nim zawarta) ma zatem zastosowanie wówczas, gdy "na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową". Odczytywać należy go w ten sposób, że zawsze ilekroć nieruchomość przejęta na własność gminy lub Skarbu Państwa była przeznaczona pod drogę na dzień wydawania decyzji o przejęciu na realizację inwestycji drogowej, wycena wartości tej nieruchomości, stanowiąca podstawę ustalenia odszkodowania powinna być dokonana na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych - a więc nabytych pod inwestycje drogowe (por. wyrok NSA z 8 listopada 2021 r., I OSK 633/21, dostępny https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Odnosząc powyższe do niniejszej sprawy trzeba wskazać, że zgodnie z ustaleniami rzeczoznawcy, czego nie kwestionowała strona skarżąca, działka nr [...] w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, tj. 12 października 2020 r., znajdowała się, zgodnie z uchwałą nr XXXII/178/2005 Rady Gminy Pruszcz Gdański z dnia 10 sierpnia 2005 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla gminy Pruszcz Gdański - część wyżynna, na obszarze jednostki urbanistycznej KL - teren dróg lokalnych. Ponadto biegły ustalił, iż na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej na terenie działki nie było nakładów budowlanych i nasadzeń roślinnych.

W konsekwencji, w przeprowadzonej wycenie rzeczoznawca majątkowy słusznie oparł się na planistycznym przeznaczeniu nieruchomości pod drogę, stosownie do art. 154 ust. 2 u.g.n., co oznacza, że było zgodne z celem wywłaszczenia, zatem wyceny należało dokonać w oparciu o transakcje nieruchomościami drogowymi. Z przepisu § 36 ust. 4 rozporządzenia wynika wprost obowiązek uwzględnienia w pierwszej kolejności cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Dopiero, gdy nie jest to możliwe, wskazane jest uwzględnienie przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych, co w sprawie nie miało miejsca. Prawidłowo przyjęto również, że w sprawie nie znajduje zastosowania tzw. zasada korzyści, o której mowa w art. 134 ust. 4 u.g.n.

Wbrew twierdzeniom skarżącej Spółki, operat szacunkowy z 29 kwietnia 2021 r. został należycie uzasadniony. Biegły zawarł w nim precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto wskazane w nim nieruchomości, których podobieństwo do nieruchomości wycenianej, w ocenie Sądu, nie budzi wątpliwości. Zarówno, sporządzony operat szacunkowy, jak i składane na etapie postępowania administracyjnego (w pismach z 30 czerwca 2021 r. i z 25 października 2021 r.) wyjaśnienia biegłego świadczą o tym, że dokonał on wnikliwej analizy rynku nieruchomości.

Niezasadne okazały się przy tym zarzuty skarżącej, która wskazała, że przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego transakcje nie spełniają waloru podobieństwa z uwagi na to, że większość z nich dotyczy nieruchomości o powierzchni znacznie większej niż wyceniana, a dodatkowo transakcje te pochodzą z lat 2017 – 2018, w sytuacji, gdy w ostatnich latach nastąpił dynamiczny wzrost wartości nieruchomości.

W kontekście definicji legalnej nieruchomości podobnej rozbieżności w wielkości nieruchomości o przeznaczeniu drogowym nie pozwalają na przyjęcie, iż nie stanowią one nieruchomości podobnych, o ile są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania. Wielkość nieruchomości nie jest bowiem wprost wskazana w art. 4 pkt 16 u.g.n. jako parametr wpływający na podobieństwo. W przypadku nieruchomości o przeznaczeniu drogowym ich wielkość nie stanowi więc cechy wpływającej na ich wartość. Wynika to z faktu, że wielkość działki przeznaczonej pod budowę drogi jest wynikiem wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi. Działka ta została wydzielona na skutek tej decyzji, a co za tym idzie jest w całości przeznaczona pod inwestycję drogową. Kryterium wielkości wpływa na wartość tych nieruchomości, których wykorzystanie w konkretny sposób uzależnione jest od określonej powierzchni działki. Ponadto, kryterium powierzchni nieruchomości może determinować jej podobieństwo z nieruchomością będącą przedmiotem wyceny tylko wtedy, gdy rzeczoznawca majątkowy uzna, że cecha taka wpływa na wartość nieruchomości na badanym rynku transakcyjnym. Zakres obowiązków biegłego ma związek z jego wiedzą specjalną, dlatego też zarówno organy, jak i Sąd nie mają uprawnień do kwestionowania ustaleń biegłego w obszarze zastrzeżonym dla jego wiedzy specjalnej (por. wyrok NSA z 30 sierpnia 2013 r., I OSK 829/12, dostępny https://orzeczenia.nsa.gov.pl). To, że w niniejszej sprawie niektóre porównawcze grunty miały większą powierzchnię, niż nieruchomość szacowana nie dyskwalifikowało wyceny ponieważ, jak wynika ze sporządzonego w niniejszej sprawie operatu, wielkość nieruchomości nie była wyodrębniona jako cecha mająca istotny wpływ na wartość nieruchomości. Jeśli rzeczoznawca majątkowy uznał, że wielkość nieruchomości podobnych nie ma w niniejszej sprawie wpływu na wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, to za bezcelowe należy uznać przyjmowanie tej cechy do analizy.

Podobnie należy ocenić brak skorygowania przez rzeczoznawcę cen z tytułu tzw. trendu czasowego. Należy mieć bowiem na uwadze, że w sprawie mamy do czynienia z transakcjami dotyczącymi specyficznego rynku obrazującego obrót nieruchomościami przeznaczonymi w akcie planistycznym pod tereny dróg lokalnych. Biegły w operacie szacunkowym wyjaśnił bowiem, że trend zmiany cen ustalono na podstawie rynku równoległego oraz raportów na temat rynku nieruchomości, przyjmując założenie, że w badanym okresie ceny transakcyjne utrzymywały się na tym samym poziomie. Odnosząc się zaś do zarzutów skarżącej Spółki w piśmie z 25 października 2021 r., rzeczoznawca M. G. wskazał ponadto, że dynamiczny wzrost wartości nieruchomości w ostatnich latach dotyczył nieruchomości mieszkaniowych i usługowych, cieszących się dużym popytem. Przedmiotem wyceny była zaś działka drogowa, na którą popyt jest znikomy. Powyższą argumentację Sąd uznał za wystarczającą do wykazania niezasadności twierdzeń skarżącej.

Nieskuteczne okazały się zarzuty skargi dotyczące wadliwej oceny operatu sporządzonego na zlecenie organu z powodu pominięcia niezasadnie pozbawionych mocy dowodowej przedłożonych przez skarżącą - kontroperatu z 20 maja 2021 r. oraz aneksu z 2 sierpnia 2021 r. Organy prawidłowo uznały, że żaden z tych dokumentów nie podważył wiarygodności operatu M. G., na którym oparły kwestionowane rozstrzygnięcie orzekające w sprawie organy. Stanowiska organów, opartego na wyjaśnieniach rzeczoznawcy M. G., według którego nieruchomości przyjęte w kontroperacie do wyceny nie stanowiły nieruchomości podobnych ze względu m.in. na ich przeznaczenie pod usługi produkcyjne i składy oraz zieleń, na cel sprzedaży pod rozbudowę Ochotniczej Straży Pożarnej czy odmienne warunki transakcji (rozłożenie na raty, uwzględnienie nakładów), nie podważyła strona skarżąca, w tym w przedłożonym aneksie z 2 sierpnia 2021 r.

Ponadto, przedłożony aneks zawierał dodatkowe trzy nieruchomości, przy czym jedna z nich, tj. nieruchomość oznaczona jako obiekt A, położona w S., sprzedana w maju 2019 r. za kwotę 16 000 zł, to w istocie nieruchomość nr 2 w operacie szacunkowym z 20 maja 2021 r., dotycząca gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste o przeznaczeniu zabudowa usług produkcyjnych i składów z mieszkaniem właściciela, której sprzedaż miała na celu poprawę warunków dostępu do budynków będących we władaniu gminy Pruszcz Gdański, nie spełniała ona zatem warunku podobieństwa pod względem formy władania, a także przeznaczenia planistycznego. Nie bez znaczenia dla oceny rzetelności przedłożonych przez skarżącą w toku postępowania dokumentów pozostawał również fakt, że w aneksie z dnia 2 sierpnia 2021 r., mającym stanowić jedynie uzupełnienie kontrooperatu z 20 maja 2021 r., rzeczoznawca majątkowy zastosował przy wycenie w ramach podejścia porównawczego, inną metodę, tworząc w istocie odrębny dokument, a nie uzupełnienie kontroperatu. Pierwotnie zastosowana została bowiem metoda korygowania ceny średniej, zaś w aneksie do kontroperatu rzeczoznawca posłużył się metodą porównywania parami.

Mając na uwadze powyższe należy uznać, że przedstawiony przez skarżącą Spółkę kontroperat oraz aneks z powodu stwierdzonych w nim wad był nieprzydatny do rozpatrzenia sprawy, na co słusznie zwróciły uwagę orzekające w sprawie organy.

Odnosząc się do zarzucanego przez skarżącą naruszenia przez organy art. 157 ust. 1 u.g.n. poprzez jego niezastosowanie i niezwrócenie się do organizacji rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości operatu z 29 kwietnia 2021 r. należy wyjaśnić, że o potrzebie weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 i 4 u.g.n., decyduje powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do jego prawidłowości. Winno ono być wynikiem dokonanej przez organ oceny okoliczności sprawy (por. wyrok NSA z 1 grudnia 2021 r., I OSK 6/19, dostępny https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Samo żądanie strony dokonania takiej weryfikacji i zgłaszane zarzuty wobec operatu są niewystarczające dla zlecenia przez organ oceny prawidłowości sporządzenia takiego operatu (por. wyroki NSA: z 16 maja 2013 r., I OSK 2088/11; z 23 czerwca 2016 r., II OSK 2600/14, dostępne https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Skoro zatem na organie nie spoczywa obowiązek przeprowadzenia takiej weryfikacji, mimo zarzutów formułowanych przez stronę wobec operatu szacunkowego, to obowiązkiem organu jest poinformowanie strony o możliwości samodzielnego skorzystania przez nią z trybu weryfikacji operatu przewidzianego w art. 157 u.g.n. Z okoliczności niniejszej sprawy wyraźnie wynika, iż powyższe uprawnienie było skarżącej znane już w postępowaniu przed organem I instancji. Skarżąca nie skorzystała z niego w toku postępowania wskazując, iż jest to obowiązek organu. Mając jednak na uwadze, iż biegły odniósł się do zarzutów skarżącej formułowanych wobec sporządzonego operatu, to zasadnie organ odwoławczy uznał zgromadzony w sprawie materiał dowodowy za wystarczający do rozstrzygnięcia sprawy. W takiej sytuacji nie można zgodzić się ze skarżącą Spółką, iż to na organie spoczywał obowiązek dalszej weryfikacji sporządzonego operatu szacunkowego. W toku postępowania administracyjnego został on poddany wszechstronnej ocenie w takim zakresie, który nie wymagał wiadomości specjalnych, zaś w zakresie okoliczności wymagających informacji specjalnych organy nie formułowały ocen sprzecznych z tymi, które były wyrażone w operacie szacunkowym. W konsekwencji, w okolicznościach niniejszej sprawy na organach administracji nie spoczywał obowiązek dokonania weryfikacji operatu szacunkowego M. G. w trybie art. 157 § 1 u.g.n.

Dla kompletności wywodu Sąd za uzasadnione uznał odnieść się do stanowiska Wojewody, który z faktu, iż kontroperat oraz aneks do niego zostały przedłożone w toku postępowania w formie kopii wywiódł, że dokumenty te nie mogą stanowić dowodu w sprawie, stwierdzając, że jest ono nieprawidłowe. Zgodnie bowiem z treścią art. 75 § 1 k.p.a., jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. Powyższe błędne stanowisko organu odwoławczego nie miało jednak wpływu na wynik sprawy, zwłaszcza że z treści uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że organ II instancji w istocie przeanalizował przedłożone przez skarżącą dokumenty. Ponadto, w uzasadnieniu decyzji Wojewoda wyjaśnił, z jakich powodów nie uznał ich za przydatne przy ustalaniu odszkodowania.

Nadto, błędne pouczenie w decyzji organu II instancji o sposobie jej zaskarżenia pomimo tego, że stanowi naruszenie przepisów postępowania w postaci art. 107 § 1 pkt 7 k.p.a., to nie miało jednak istotnego wpływu na wynik sprawy, gdyż nie ograniczyło skarżącej w jej uprawnieniach procesowych do skutecznego zainicjowania kontroli legalności decyzji Wojewody. W konsekwencji, w świetle art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a., uchybienie to nie mogło ono stanowić podstawy uwzględnienia skargi.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę jako bezzasadną, uznając zarzuty w niej sformułowane za niezasadne.

Sąd orzekał w niniejszej sprawie w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym, albowiem zgodnie z art. 119 pkt 2 p.p.s.a. pełnomocnik skarżącej nie wniósł sprzeciwu wobec wniosku organu o zastosowanie powyższego trybu rozpoznania sprawy.