Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 874/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2022-03-08 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 4a, art. 12 ust. 5, art. 18
journal: Dz.U. 2020 poz 1363
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - t.j.
article: art. 130, art. 134, art. 4 pkt 16, art. 153, art. 157
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grzegorz Grymuza Sędziowie Asesor sądowy Marcin Małek (sprawozdawca), Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski Protokolant Specjalista Agnieszka Wojtas po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 marca 2022 r. sprawy ze skarg J. Ł.-K., E. C. i M. C. na decyzję Wojewody z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod ulicę oddala skargi.


UZASADNIENIE

J. Ł.-K. oraz E. C. i M. C. wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie skargi na decyzję Wojewody z [...] r. utrzymującą w mocy decyzję Przezydenta Miasta L. z [...] r. ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomość przejętą od skarżących pod drogę.

Z akt sprawy wynikają następujące istotne okoliczności faktyczne i prawne:

Decyzją z [...] r. Prezydent Miasta L. zezwolił na realizacje inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie i przebudowie drogi gminnej nr [...] - ul. [...] w L. oraz budowie i przebudowie: sieci kanalizacji deszczowej, oświetlenia ulicznego i budowie kanału technologicznego, przebudowie: sieci elektroenergetycznych i teletechnicznych oraz sieci trakcji trolejbusowej, a także przebudowie: drogi powiatowej nr [...] - ul. [...], drogi gminnej nr [...] - ul. [...], drogi gminnej nr [...] - ul. [...], drogi gminnej nr [...] - ul. [...].

W decyzji wskazano działki ewidencyjne przeznaczone do zrealizowania inwestycji, w tym działki nr [...] i [...] o łącznej pow. 104 m˛, których współwłaścicielami byli skarżący, a które na mocy wskazanej decyzji stały się własnością Gminy L..

Następnie Prezydent Miasta L. poinformował skarżących, o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za prawo własności ww. działek oraz powołaniu rzeczoznawcy majątkowego celem sporządzenia ich wyceny. Operat szacunkowy określający wartość rynkową działek nr [...] i [...] został sporządzony [...] r. przez rzeczoznawcę majątkowego W. T.. Wartość przedmiotu wyceny została określona w wysokości [...] zł, według stanu na [...] r., tj. na dzień wydania przez Prezydenta Miasta L. decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej i cen na dzień sporządzenia operatu szacunkowego.

Po zapoznaniu się z operatem szacunkowym J. Ł. – K. w piśmie z [...] czerwca 2020 r. zgłosiła organowi swoje uwagi, kwestionując prawidłowość dokonanej wyceny i rażące zaniżenie kwoty odszkodowania. Jej zdaniem rzeczoznawca w sposób nieprawidłowy dobrał transakcje przyjęte do porównania celem oszacowania wartości przejętych działek.

W następstwie, organ zwrócił się do rzeczoznawcy z prośbą o ustosunkowanie się do uwag strony, uzyskując w odpowiedzi pismo z [...] września 2020 r. w którym rzeczoznawca ponownie umówił proces wyceny nieruchomości stwierdzając, że wartość rynkowa gruntu ustalona została zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

Stanowisko to zakwestionowali E. C. i M. C. w piśmie z [...] grudnia 2020 r. zarzucając rażące zaniżenie wartości działek, która odbiega od realnej wartości działek zlokalizowanych w porównywalnych lokalizacjach. Jednocześnie podnieśli, że skierowali wniosek do Regionalnego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w L. o dokonanie oceny prawidłowości sporządzonego operatu.

W odpowiedzi organ wezwał ww. strony do złożenia dokumentu potwierdzającego przekazanie operatu organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych celem dokonania jego oceny, co pozostało bez odpowiedzi.

W tym stanie sprawy, decyzją z [...] r. Prezydent Miasta L. ustalił na rzecz J. Ł.-K. oraz E. C. i M. C. odszkodowanie w kwocie po [...] zł (stosownie do przysługujących im udziałów) za prawo własności działek nr [...] i [...], zobowiązując do jego wypłaty Prezydenta Miasta L..

Jako podstawę wydania decyzji organ wskazał m.in. art. 12 ust. 4a i ust. 5, art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1363 - dalej: "specustawa") oraz art. 128 ust. 1, art. 130 ust. 2, i art. 135 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., poz. 1990 ze zm. - dalej: "u.g.n.").

W ocenie organu rzeczoznawca dokonał odpowiedniej analizy lokalnego rynku nieruchomości i na tej podstawie prawidłowo oszacował wartość nieruchomości. Rzeczoznawca w sposób prawidłowo dokonał wyboru podejścia i metody wyceny, zachowując jednocześnie zasadę podobieństwa miedzy nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami przyjętymi do porównań w procesie wyceny. Zatem dokument ten stanowi miarodajny dowód na okoliczność ustalenia wartości nieruchomości. Organ stwierdził, że kwota określona w operacie szacunkowym jest wartością odpowiednią dla przedmiotowej nieruchomości, a więc najbardziej prawdopodobną ceną możliwą do uzyskania na rynku lokalnym.

Jednocześnie organ wskazał, że ustalona kwota odszkodowania nie może zostać zwiększona o 5%, gdyż wywłaszczeni nie zgłosili wydania nieruchomości w odpowiednim do tego terminie.

W złożonym odwołaniu M. i E. C. oraz J. Ł. - K., reprezentowani przez zawodowego pełnomocnika podnieśli zarzuty naruszenia art. 7, art. 8, art. 75, art. 77 i art. 78 k.p.a. poprzez dowolną, a nie swobodną ocenę zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego i nie wyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie, co skutkowało ustaleniem niekorzystnego, rażąco zaniżonego odszkodowania, tj. nie podjęcie przez organ administracyjny czynności niezbędnych do ustalenia czy wycena dokonana przez biegłą jest rzetelna, zgodna z przepisami prawa i sporządzona przy zachowaniu zasady obiektywizmu, w sytuacji gdy do wyceny nieruchomości metodą porównawczą nie zostały uwzględnione nieruchomości zlokalizowane w niewielkiej odległości od działek wycenianych, lecz oddalone od nich o kilkanaście kilometrów.

Nadto podnieśli, że organ wobec zgłaszanych zastrzeżeń do operatu nie powołał nowego biegłego celem wydania nowej opinii, co zgodnie z art. 77 § 2 k.p.a. mógł uczynić.

Wojewoda decyzją z [...] r. utrzymał w mocy zaskarżoną odwołaniem decyzję jako zgodną z prawem.

Organ odwoławczy podzielił stanowisko, że operat szacunkowy sporządzony przez W. T. nie zawiera pomyłek, braków czy niejasności, wobec czego nie ma żadnych przeszkód do uznania go za podstawę określenia wartości działek. Wbrew twierdzeniom strony, w sprawie nie zaistniała potrzeba zlecania nowej wyceny nieruchomości, a zgłaszane zarzuty dotyczące nierzetelności rzeczoznawcy i błędów samego operatu zostały uznane za nieuzasadnione. Powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych organ zwrócił uwagę, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Jest on zatem dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 k.p.a. Nie budzi przy tym wątpliwości, że organy administracji nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Są one zobowiązane więc dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych.

Następnie organ wskazał, że decydujące dla określenia wartości nieruchomości jest przeznaczenie jakie nieruchomość miała przed dniem wydania decyzji lokalizacyjnej. Uwzględnić bowiem należy wynikającą z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. tzw. zasadę korzyści, zgodnie z którą odszkodowanie nie może pomijać ewentualnego zwiększenia wartości nieruchomości w następstwie jej przeznaczenia na cel publiczny. Jeżeli zatem nieruchomość miała przeznaczenie inne niż drogowe np. mieszkaniowe, usługowe lub inne, to dla dokonania wyceny konieczne jest porównanie nieruchomości wycenianej do nieruchomości o tożsamym przeznaczeniu.

W sprawie ustalono, że działki nr [...] i nr [...] były niezabudowane, nieużytkowane i niezagospodarowane, bez składników budowlanych i roślinnych. Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta L., działki te położone są na obszarach oznaczonych w planie jako tereny miejskiej zieleni publicznej ZP z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod parki, skwery i zieleńce oraz tereny tras komunikacyjnych KD z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod tereny dróg (ulic) publicznych i urządzeń z nimi związanych, wynikających z docelowych transportowych i innych funkcji drogi.

W celu oszacowania wartości rynkowej działek, biegła poddała analizie rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod drogi publiczne - ze względu na przeznaczenie w dokumentach planistycznych oraz cel wywłaszczenia (pod inwestycję drogową). Z uwagi na przeznaczenie w dokumentach planistycznych biegła poddała również analizie rynek nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych pod zieleń. Ceny nieruchomości podobnych przeznaczone pod drogi kształtowały się w przedziale od [...] do [...] zł/m2. Natomiast ceny za nieruchomości podobne przeznaczone pod zieleń kształtowały się od [...] do [...] zł/m2.

Tym samym uwzględnienie przez rzeczoznawcę transakcji pod zieleń było w pełni uzasadnione bowiem, jak wykazała analiza rynku nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogę i pod zieleń, ceny nieruchomości przeznaczonych pod zieleń uzyskują wyższe ceny od terenów drogowych.

W świetle powyższych ustaleń, zdaniem organu nie było żadnych podstaw do powołania nowego biegłego celem wydania nowej opinii, szczególnie że rzeczoznawca majątkowy udzielił w toku postępowania szczegółowych wyjaśnień dotyczących sporządzonej wyceny, z którymi strona mogła się zapoznać i wypowiedzieć na ich temat. Dlatego - jego zdaniem - rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa oraz z zachowaniem należytej staranności przy ustalaniu wartości prawa własności nieruchomości. Oszacowana wartość została oparta w wnikliwej analizie rynku lokalnego oraz bazy danych transakcji obrotu nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi pod drogi publiczne oraz pod tereny miejskiej zieleni publicznej. W wyniku analizy przyjęto dane z rynku obrotu nieruchomościami przeznaczonymi pod tereny miejskiej zieleni publicznej, uwzględniając zasadę korzyści.

Podsumowując, Wojewoda stwierdził, że sporządzony operat stanowi wiarygodny dowód w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania za przejętą nieruchomość.

W końcowej części decyzji organ wskazał, że w sprawie nie zaistniały określone w art. 18 ust. 1e specustawy przesłanki do powiększenia wartości odszkodowania o 5 % wartości nieruchomości. Przed upływem terminu do wydania nieruchomości, tj. do dnia 28 grudnia 2021 r. współwłaściciele nie zgłosili bowiem woli wydania nieruchomości.

W skardze na powyższą decyzję zarejestrowanej pod sygn. akt II SA/Lu 874/21 J. Ł. - K. wnosząc o jej uchylenie i zwrot kosztów postępowania podniosła zarzut naruszenia:

- art. 7, art. 8, art. 77, art. 10 § 1 k.p.a poprzez wydanie decyzji bez wyczerpującego zbadania wszystkich okoliczności faktycznych związanych ze sprawą i bez poczynienia w sprawie dokładnych ustaleń faktycznych, w szczególności nie zbadanie prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego złożonego na potrzeby niniejszej sprawy, w sytuacji gdy operat ten opierał się na błędnych założeniach odnośnie transakcji wybranych przez biegłą na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości objętej niniejszym postępowaniem, co skutkowało ustaleniem nieodpowiedniego, zbyt niskiego odszkodowania;

- art. 7, art. 8 art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 k.p.a. polegające na dowolnej, a nie swobodnej ocenie zgromadzonego w toku postępowania materiału dowodowego, co doprowadziło do błędnego ustalenia odszkodowania, w sytuacja, gdy kwota ta rażąco odbiega od rzeczywistej wartości wywłaszczonych nieruchomości.

W rozwinięciu podniesionych zarzutów, skarżąca podniosła, że nie można zgodzić się ze złożoną do akt postępowania przez biegłą klauzulą potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego, wiedzą bowiem powszechną jest, iż ceny nieruchomości w L. w okresie ostatnich lat w sposób znaczący wzrosły. Nie można więc uznać za zasadne przyjętej przez biegłą tezy, jakoby od daty sporządzenia operatu nie nastąpiły istotne zmiany czynników wpływających na wartość nieruchomości, która była przedmiotem wyceny.

Również sam operat został oparty na błędnych założeniach w zakresie doboru nieruchomości do porównania, co skutkowało niezasadnym zaniżeniem przyjętej ceny za 1 m2 gruntu. Biegła dla ustalenia zbioru nieruchomości podobnych do nieruchomości ocenianej jako kryterium oceny przyjęła nieruchomości położone w dzielnicach obrzeżnych i peryferyjnych miasta w rejonie głównych traktów komunikacyjnych, przy drogach publicznych urządzonych, w terenach uzbrojonych (str. 12 operatu szacunkowego). Tak określone kryterium doboru nieruchomości podobnych budzi daleko idące zdziwienie w sytuacji, gdy przedmiotowa nieruchomość położona jest praktycznie w centrum miasta, na terenie gęstej zabudowy mieszkaniowej i usługowej, na którym ceny transakcyjne nieruchomości dochodzą aktualnie do kwoty ok. [...] zł za 1 m2. Tym samym dla określenia realnej wartości nieruchomości biegła winna wziąć pod uwagę działki podobne ze względu przede wszystkim na ich położenie, a nie działki znajdujące się na peryferiach miasta. Oznacza to, że organy nie dokonały poprawnej i kompleksowej oceny złożonego do akt postępowania operatu szacunkowego. Jak podniosła, zarzut ten jest o tyle zasadny, że organy prowadzące postępowanie miały dostęp do cen transakcyjnych nieruchomości zawieranych na terenie L. i w ramach własnych kompetencji są w stanie ocenić, czy rzeczywiście brak jest działek stanowiących materiał do porównania w ramach dzielnicy w której położona jest przedmiotowa nieruchomość, stanowiących odpowiedni materiał do przeprowadzenia wyceny. Z posiadanych natomiast przez skarżąca informacji wynika, iż w niedalekim sąsiedztwie działki sprzedawane były nieruchomości przeznaczone pod komunikacje i zieleń, gdzie ceny transakcyjne dalece przewyższały ceny transakcji przyjętych przez biegłą.

Tożsame w treści zarzuty i wnioski podnieśli również E. C. i M. C. w skardze zarejestrowanej pod sygn. akt II SA/Lu 875/21. Dodatkowo podnieśli, że w toku postępowania zwracali się do Regionalnego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w L. celem oceny prawidłowości sporządzonego przez W. T. operatu jednak w związku z faktem, iż biegła ta jest wieloletnim członkiem Stowarzyszenia odmówiono im takiej wyceny.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Na rozprawie w dniu 8 marca 2022 r. Sąd na mocy przepisu art. 111 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 329 ze zm. - zwanej dalej P.p.s.a.) zarządził połączenie do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia obydwie spawy oraz prowadzenie ich dalej pod wspólną sygn. akt II SA/Lu 874/21. Obydwie skargi dotyczą bowiem tej samej decyzji.

Rozpoznając niniejszą sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje:

Na wstępie należy wskazać, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę aktów lub czynności z zakresu administracji publicznej dokonywaną pod względem ich zgodności z prawem materialnym i przepisami procesowymi, nie zaś według kryteriów słusznościowych. Zatem kontrola tych sądów polega na zbadaniu, czy kwestionowana decyzja nie uchybia przepisom prawa materialnego lub procesowego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

Rozpoznając sprawę w świetle powołanych wyżej kryteriów stwierdzić należy, że wniesione skargi nie zasługują na uwzględnienie. Zaskarżona decyzja nie narusza bowiem prawa materialnego, ani też w toku postępowania organ administracji nie naruszył reguł procedury administracyjnej w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, bądź skutkującym wznowieniem tego postępowania.

Przedmiotem postępowania w kontrolowanej sprawie było ustalenie odszkodowania za nieruchomość przejętą na podstawie przepisów specustawy.

Stosownie do art. 12 ust. 4a specustawy organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wydaje następnie decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, które stały się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Zgodnie natomiast z art. 12 ust. 5 specustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, za przejęte z mocy prawa nieruchomości, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 ustawy. W myśl art. 18 ust. 1 wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Wobec powyższego przyjdzie stwierdzić, co wprost wynika z art. 130 ust. 2 u.g.n., że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Podstawą zaś ustalenia wysokości odszkodowania jest stosownie do art. 134 ust. 1 u.g.n. wartość rynkowa nieruchomości, przy której określeniu uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.). Ponadto, zgodnie z art. 154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Z powyższego wynika zatem, że obligatoryjnym a zarazem kluczowym dowodem w sprawie ustalenia omawianego odszkodowania jest operat szacunkowy, stanowiący opinię biegłego w związku z posiadaną przez rzeczoznawcę majątkowego specjalistyczną wiedzą w zakresie wyceny nieruchomości. Z uwagi na wskazaną wagę dowód ten musi zostać poddany wnikliwej ocenie przez organy administracyjne, przy zapewnieniu stronom możliwości pełnego i wyczerpującego ustosunkowania się do takiego dowodu. Zważenia jednak wymaga, iż opinia rzeczoznawcy nie ma charakteru wiążącego i ocena jej musi znaleźć się w uzasadnieniu decyzji sporządzonym zgodnie z treścią art. 107 § 3 k.p.a. - co w niniejszej sprawie nastąpiło.

Innymi słowy opinia rzeczoznawcy powinna zostać zweryfikowana i oceniona przez organ administracyjny z należytą starannością zarówno pod kątem formalnym jak i materialnym. Obowiązkiem organu jest zatem ocena operatu w świetle obowiązujących przepisów prawa i w tym zakresie zbadanie czy zawiera on wszystkie wymagane prawem elementy treści oraz, czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę. Jednakże, co należy podkreślić organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego w ten sposób, że nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna, niż przyjął to biegły. Organ administracji jest natomiast zobowiązany do oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, w ramach której może domagać się wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego w razie, gdy operat, czy to zdaniem organu administracji, czy strony postępowania, zawiera błędy lub stwierdzenia nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy (zob. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 3 grudnia 2013 r., sygn. akt II OSK 1611/12; z dnia 8 stycznia 2016 r., sygn. akt I OSK 364/15).

Dla potrzeb kontrolowanej sprawy na zlecenie organu pierwszej instancji sporządzony został operat szacunkowy autorstwa W. T.. Jak wynika z treści tego dokumentu rzeczoznawca określili wartość przedmiotowej nieruchomości (działki nr [...] i [...]) na kwotę [...]zł.

Zarzuty skarżących w niniejszej sprawie dotyczą natomiast jego treści, a finalnie ustalonej wartości przedmiotowych działek.

Skarżący podnoszą, że rzeczoznawca dokonując wyceny nieruchomości, nie powinien porównywać tej nieruchomości z nieruchomościami położonymi w dzielnicach obrzeżnych i peryferyjnych miasta w sytuacji, gdy przedmiotowa nieruchomość położona jest praktycznie w centrum miasta, na terenie gęstej zabudowy mieszkaniowej i usługowej, gdzie ceny nieruchomości gruntowych osiągają ceny najwyższe w mieście.

Zarzutów tych nie można jednak podzielić.

W kontekście przywołanych już regulacji, nie ulega wątpliwości, że dokonując wyceny nieruchomości wywłaszczonych pod drogi publiczne rzeczoznawca majątkowy winien przede wszystkim uwzględnić cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości w dacie wydania decyzji zezwalającej na inwestycję drogową oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przy czym należy mieć na względzie, że decydujące dla określenia wartości nieruchomości jest przeznaczenie, jakie nieruchomość miała przed dniem wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji. W sprawie poza sporem jest, że wyceniana działka w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wedle miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pozostawała w przeważającej części w terenie miejskiej zieleni publicznej oznaczonym symbolem ZP, w którym obowiązuje zakaz przekształcania powierzchni terenu i zakaz lokalizacji obiektów nie związanych z podstawową funkcją. Bezsporne zatem jest, że przedmiot wyceny, w dniu wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, posiadał inne przeznaczenie planistyczne niż drogowe, tj. zgodne z celem wywłaszczenia. W takiej sytuacji zasadnym było odwołanie się do unormowanej w art. 134 ust. 3 u.g.n. zasady korzyści, zgodnie z którą wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości.

Rzeczoznawca przeprowadził bowiem analizę cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod drogi i analizę cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zieleń publiczną, która jednoznacznie wykazała, że ceny nieruchomości przeznaczonych pod zieleń uzyskują wyższe ceny od terenów drogowych. Mianowicie ceny nieruchomości podobnych przeznaczone pod drogi kształtowały się w przedziale od [...] do [...] zł/m2. Natomiast ceny za nieruchomości podobne przeznaczone pod zieleń kształtowały się od [...] do [...] zł/m2. Tym samym uwzględnienie przez rzeczoznawcę transakcji pod zieleń było nie tylko w pełni uzasadnione i zgodne z prawem lecz przede wszystkim korzystne dla skarżących. Transakcje nieruchomościami drogowymi okazały się bowiem zdecydowanie niższe niż ceny transakcyjne gruntów przeznaczonych po zieleń publiczną.

Tym samym - zdaniem Sądu - organy administracji trafnie zaaprobowały stanowisko biegłej, która w sporządzonej przez siebie opinii, obok zgromadzonych dokumentów, uwzględniła rzeczywiste przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości wynikające z faktycznego sposobu jej użytkowania, jako rozwiązanie korzystniejsze dla wywłaszczonych. Biegła dokonując wyceny - wbrew przekonaniu skarżących - związana jednak była aktualnym przeznaczeniem przedmiotowej nieruchomości, a tym samym nie mogła odwoływać się do wartości gruntów położonych w sąsiedztwie wycenianych działek posiadających zupełnie inne przeznaczenie określone zapisami planu miejscowego. W otoczeniu wycenianych działek nie odnotowano natomiast transakcji zbycia gruntów o takim samym przeznaczeniu, co mogłyby stanowić podstawę dokonania wyceny.

Nie budzi zatem wątpliwości Sądu, że wybrane przez rzeczoznawcę do analizy nieruchomości stanowią nieruchomości najbardziej podobne (w znaczeniu określonym przepisami prawa) do wycenianej, co potwierdza przedstawione przez rzeczoznawcę uzasadnienie ich wyboru. Oczywistym jest przy tym, że nie ma nieruchomości porównawczych w pełni zbieżnych z nieruchomością porównywaną i zawsze wystąpią pewne różnice w kwestii ich parametrów. Żaden przepis prawa - w szczególności art. 4 pkt 16 u.g.n., zawierający definicję "nieruchomości podobnej" - nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie działka położona w sąsiedztwie lub chociażby w tej samej dzielnicy miasta co nieruchomość wyceniana (por. np. wyrok NSA z 7 marca 2014 r., sygn. I OSK 1815/12). Innymi słowy oddalenie nieruchomości od nieruchomości wycenianej (np. położenie ich w innej dzielnicy miasta), nie oznacza automatycznie (jak przyjmują skarżący), że nieruchomości te nie mogą być podobne i stanowić podstawę dokonania wyceny. Co więcej, na to, że pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą występować różnice (odnoszące się np. do ich lokalizacji) wskazuje wyraźnie art. 153 ust. 1 u.g.n., który mówi o cechach różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Stąd ceny koryguje się ze względu na owe cechy różniące oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Jak trafnie to ujął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 sierpnia 2020 r., sygn.. akt I OSK 3563/18 "porównywalność w rozumieniu przepisu art. 4 pkt 16 u.g.n. nie oznacza identyczności parametrów. Oznacza natomiast wspólność istotnych cech rynkowych, mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to zatem więź polegająca na podobieństwie, a nie na tożsamości. Ustalenie zaś, które z cech nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku, zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale także posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływujących na wartość nieruchomości".

Podsumowując zatem ocenę operatu szacunkowego wskazać należy, że opinia ta została sporządzona w należyty sposób, zgodnie z wymogami prawa. Biegły szczegółowo i precyzyjnie wyjaśnił, jakie okoliczności wziął pod uwagę, dokonując wyceny wartości nieruchomości. Wycena została poprzedzona ustaleniem przez biegłego stanu prawnego i faktycznego nieruchomości na daty wyceny. Przy szacowaniu nieruchomości biegły, stosownie do art. 153 ust. 1 u.g.n., określił wartość rynkową prawa własności przedmiotowej nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami, wyjaśniając wyczerpująco i zrozumiale wybór wskazanego podejścia przy szacowaniu nieruchomości. Wycena nieruchomości zawarta w operacie szacunkowym sporządzonym przez biegłego poparta jest rzeczowym i wyczerpującym uzasadnieniem, zawierającym dokładny opis wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę lokalnego rynku nieruchomości, wykaz transakcji nieruchomości podobnych, na których oparto analizę, a także ocenę wag cech rynkowych.

Podkreślenia przy tym wymaga, że ze zbioru nieruchomości podobnych rzeczoznawca wybrał trzy o najwyższych wartościach, co wskazuje na atrakcyjność wycenianej nieruchomości, a tym samym jej wartość.

Konkludując, analiza operatu nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu.

Jednocześnie podkreślić należy, że w toku postępowania administracyjnego skarżący mieli możliwość przedłożenia operatu szacunkowego sporządzonego na ich zlecenie, który podważałby przydatność operatu sporządzonego na zlecenie organu jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania. Mogli również skorzystać z możliwości określonej w art. 157 ust. 1 u.g.n. i zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu. Z żadnej z tych możliwości skarżący nie skorzystali, co prowadzi do stwierdzenia, że zarzuty skargi odnoszące się do nieprawidłowości operatu szacunkowego, który organy przyjęły do ustalenia wysokości odszkodowania, nie zostały udowodnione. Natomiast to, że Regionalne Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w L. odmówiło skarżącym dokonania oceny sporządzonego operatu nie może obciążać organów rozstrzygających sprawę. Po pierwsze dlatego, że organy te w ogóle nie wiedziały o tej okoliczności (została ona ujawniona dopiero w toku postępowania sądowego), a po drugie rzeczą skarżących była dalsze dążenie do wdrożenia trybu z art. 157 ist. 1 u.g.n., chociażby poprzez zwrócenie się do innego miejscowo stowarzyszenia.

Jednocześnie, nie można - w ocenie Sądu - stawiać także tezy, że to na organie spoczywa obowiązek zlecenia wykonania kontroperatu przez innego rzeczoznawcę lub wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców celem wyjaśnienia zaistniałych w toku postępowania wątpliwości strony postępowania. Należy bowiem mieć na uwadze, że w przypadku zaistnienia wątpliwości i niejasności co do operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego to strona skarżąca powinna podejmować działania mające na celu skuteczne jego zakwestionowanie jako środka dowodowego.

Z uwagi na to, że sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy operat szacunkowy jest - zdaniem Sądu - zgodny z prawem, organy miały w pełni podstawy do ustalenia odszkodowania na jego podstawie. Tym samym zarzuty skargi należało uznać za bezzasadnie. Ocena ta dotyczy również sporządzonej przez biegłego rzeczoznawcę [...] r. klauzuli potwierdzającej aktualności operatu szacunkowego. Skoro bowiem - jak już wskazano powyżej - przy badaniu operatu szacunkowego organy nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy - bo nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które ma biegły - to tym samym także klauzula potwierdzająca aktualność operatu nie może podlegać merytorycznej ocenie. Innymi słowy, organ nie jest uprawniony do samodzielnej oceny, czy uległa zmianie wartość nieruchomości określona w opinii rzeczoznawcy, lecz musi w tym zakresie opierać się na stanowisku rzeczoznawcy.

Prawidłowo także organy uznały, że nie było podstaw do powiększenia odszkodowania o 5%, zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. Skarżący nie spełnili bowiem przesłanek z tego przepisu.

Podsumowując - w ocenie Sądu - postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone prawidłowo, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy oceniony został właściwie, a mające zastosowanie w sprawie przepisy zostały prawidłowo zinterpretowane. Sąd nie doszukał się naruszeń przepisów prawa materialnego czy procesowego, w szczególności zarzuconych przez stronę skarżącą naruszeń art. 7, art. 8, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji.

Mając powyższe na uwadze, Sąd, na podstawie art. 151 P.p.s.a. orzekł jak w sentencji.

[...]