Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 3255/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2017-03-29 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Łukasz Krzycki (spr.), Sędziowie sędzia WSA Alina Balicka, sędzia WSA Katarzyna Golat, Protokolant ref. Marika Bibrowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 marca 2017 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] listopada 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej [...] kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym aktem Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] na zasadzie art. 138 § 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2016 r., poz. 23 ze zm.), zwanej dalej "K.p.a.", uchyliło orzeczenie Zarządu Dzielnicy [...] z [...] sierpnia 2016 r. o ustaleniu na rzecz p. M. O., zwanego dalej "Inwestorem", warunków zabudowy dla budowy obiektu mieszkalnego, wielorodzinnego wraz z infrastrukturą techniczną, przy ul. [...], w W. (działka ew. nr [...], obr. [...]), co do wskaźnika zabudowy do powierzchni działki oraz szerokości elewacji frontowej i - w tym zakresie - ustaliło je odmiennie. W pozostałej części utrzymano decyzję organu I. instancji w mocy.

W uzasadnieniu przywołano następujące uwarunkowania formalne i faktyczne sprawy:

- wskazano, jakie były przesłanki zmiany rozstrzygnięcia organu I. instancji w kontekście zgromadzonego materiału dowodowego, w szczególności analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (dalej jako "analiza urbanistyczna"), sporządzanej w myśl § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej "rozporządzeniem o nowej zabudowie",

- odnosząc się do zarzutów odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W., zwanej dalej "Wspólnotą", w kwestii naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2016 r., poz. 778 ze zm.), wskazano, że - zgodnie z tym przepisem - aby było możliwe ustalenie warunków zabudowy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu (z uwzględnieniem ust. 5), musi być wystarczające dla zamierzenia budowlanego,

- z akt sprawy wynika, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; Inwestor załączył do wniosku o ustalenie warunków zabudowy wstępną informację techniczną odnośnie zaopatrzenia w wodę i odprowadzania ścieków z projektowanego budynku; z pisma z [...] stycznia 2016 r. Kierownika [...] S.A., zwanego dalej "pismem MPWIK", wynika, że maksymalna ilość wód opadowych, która może być odprowadzana do miejskiej sieci kanalizacji ogólnospławnej nie może przekroczyć ilości obliczonej dla przedmiotowej działki przy założonym średnim współczynniku spływu = 0,3; większe ilości wód opadowych należy gromadzić w zbiorniku retencyjnym, zaopatrzonym w urządzenie ograniczające przepływ, i odprowadzać w okresie pogody bezdeszczowej; z pisma tego wynika, że dopuszczono także inne sposoby zagospodarowania nadmiaru wód opadowych,

- powyższe warunki zostały uwzględnione we wniosku Inwestora, który wprost wskazał: "retencja wód opadowych (dachy zielone lub żwirowe) z ewentualnym zbiornikiem retencyjnym wg warunku MPWIK";

- w pkt 2.4 decyzji organu I. instancji również wskazano, że możliwość zaopatrzenia obiektu w media z miejskiej sieci infrastruktury technicznej zostały określone przez gestorów sieci - w tym w piśmie MPWiK,

- postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy stanowi wstępny etap procesu inwestycyjnego, w którym organ bada zamierzenie inwestycyjne w kontekście ładu przestrzennego - czy dana inwestycja i jej funkcja jest dopuszczalna na danym terenie; decyzja o warunkach zabudowy stanowi jedynie szczegółową urzędową informację o tym, jaki obiekt i pod jakimi warunkami inwestor może na danym terenie wybudować bez obrazy przepisów prawa (tak: wyrok NSA o sygn. akt II OSK 2075/10, opubl. LEX nr 1138058); celem więc decyzji o warunkach zabudowy jest wytyczenie podstawowych, ogólnych kierunków projektowanej inwestycji budowlanej, której uszczegółowienie następuje na etapie zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na budowę; dopiero organ, wydający decyzję o pozwoleniu na budowę, będzie oceniał, czy projektowany obiekt spełnia warunki określone w prawie budowlanym i przepisach szczególnych, wydanych na jego podstawie.

W skardze Wspólnota, reprezentowana przez Pełnomocnika - adwokata, sformułowała zarzuty naruszenia przepisów:

- art. 77 § 1 K.p.a., przez zaniechanie zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego,

- art. 80 K.p.a., przez dokonanie niewłaściwej oceny materiału dowodowego w aspekcie spełnienia przesłanek, określonych w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

- art. 54 w zw. art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez brak ustalenia warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy w zakresie obsługi infrastruktury technicznej,

- art. 61 ust. 1 pkt. 3 i 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przez niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że w okolicznościach ujawnionych w niniejszej sprawie został spełniony warunek, wedle którego istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego.

W uzasadnieniu skargi podniesiono:

- istota zarzutu sprowadza się do kwestii ustalenia warunku, w postaci wystarczającego uzbrojenia terenu, w kontekście wskazywanego przez Wspólnotę w toku postępowania argumentu, że infrastruktura, służąca odprowadzaniu wód opadowych, jest niewydolna; w przypadku większej ilości opadów skutkuje to zalewaniem nieruchomości, położonej przy ul. [...]; wobec wielkości powierzchni zabudowy działki, objętej zamierzoną inwestycją, zagrożenie to może realnie wzrosnąć; zmniejszy się bowiem powierzchnia zdolna odprowadzić opady; to z kolei spowoduje podniesienie się poziomu wody, niemającej swobodnego odpływu,

- we wniosku Inwestora, w części dotyczącej opisu terenu inwestycji i jej otoczenia (pkt. 1) wskazano, że na działce znajduje się zbiornik ogrodowy wody oraz kanalizacja deszczowa; w dalszej części, opisując inne potrzeby w zakresie infrastruktury technicznej, w tym sposób odprowadzania wód opadowych, ścieków przemysłowych i unieszkodliwiania opadów (pkt. 3.6) podano: "retencja wód opadowych (dachy zielone lub żwirowej z ewentualnym zbiornikiem retencyjnym wg warunku MPWiK",

- do wniosku Inwestora dołączono pismo MPWiK w którym wprawdzie przewidziano podłączenie do sieci miejskiej, ale też wyraźnie zaznaczono, że odprowadzanie wód opadowych z projektowanego budynku jest możliwe "w ograniczonych ilościach" do istniejącego kanału ogólnospławnego ul. [...] o średnicy [...] m.; wynika z niego także, że "maksymalna ilość wód opadowych, która może być odprowadzona do miejskiej sieci kanalizacji ogólnospławnej nie może przekroczyć ilość obliczonej dla przedmiotowej działki przy założonym średnim współczynniku spływu = 0,3. Większe ilości tych wód trzeba gromadzić w zbiorniku retencyjnym zaopatrzonym w urządzenie ograniczające przepływ i odprowadzać w okresie pogody bezdeszczowe"; dopuszczono również inne sposoby zagospodarowania nadmiaru wód opadowych, jednakże bez bliższego ich określenia,

- przywołując pismo MPWiK w pkt. 2.4 decyzji o warunkach zabudowy stwierdzono, że teren przedmiotowych nieruchomości znajduje się w zasięgu sieci miejskiej infrastruktury, a istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla realizacji planowanego zamierzenia,

- o ile nie sposób zakwestionować faktu usytuowania działki w zasięgu sieci miejskiej infrastruktury, to już nie można zgodzić się z ustaleniem, według którego uzbrojenie to jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, wskazanego we wniosku; przede wszystkim nie wynika to z materiału dowodowego, zgromadzonego w niniejszej sprawie; w piśmie MPWiK, wyraźnie stwierdzono, że - za pomocą uzbrojenia istniejącego - odprowadzenie wód opadowych będzie możliwe, ale tylko w ograniczonych ilościach; dla większych ilości opadów jest konieczne stworzenie innych systemów odprowadzania wód (zbiornik retencyjny lub inne sposoby); oznacza to, że w tym rejonie sama sieć miejska ogólnospławna nie jest wystarczająca i są wymagane dodatkowe systemy odprowadzania wód opadowych; organ I. instancji w decyzji o warunkach zabudowy nie wskazał jednak na konieczność ich zagwarantowania; wprawdzie organ odwoławczy, w odniesieniu do zarzutu, przywołało je na str. 4 uzasadnienia - wskazując na pismo MPWiK., a także i to, że warunki zostały uwzględnione we wniosku Inwestora; jednak sposoby odprowadzania wód opadowych, wskazane we wniosku o wydanie decyzji, nie są w pełni tożsame z tymi, o których mowa w piśmie MPWiK; Inwestor, poza kanalizacją deszczową, podał dachy zielone lub żwirowe z ewentualnym zbiornikiem retencyjnym, według warunku MPWiK; instytucja ta przywołuje natomiast również sieć miejską i zbiornik retencyjny, ale także inne - nieokreślone - sposoby odprowadzania wód deszczowych; nie wiadomo więc, jakie - poza kanalizacją deszczową - dodatkowe rozwiązania w tym zakresie powinny zostać zastosowane, by można było stwierdzić, że istniejąca lub projektowana infrastruktura w tym zakresie mogłaby zostać uznana za wystarczającą,

- słusznie wprawdzie organ odwoławczy wskazuje, że celem decyzji o warunkach zabudowy jest wytycznie podstawowych, ogólnych kierunków projektowanej inwestycji budowlanej, której uszczegółowienie następuje na etapie zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na budowę; jednakże warunki zabudowy, wnioskowane przez Inwestora, czy też ustalone w trakcie postępowania wyjaśniającego, muszą zostać w decyzji o warunkach zabudowy wskazane; nie jest właściwe - jak to czyni organ II. instancji, odwoływanie się w tym zakresie do informacji podanych przez Inwestora we wniosku lub danych, zgromadzonych w aktach sprawy; zgodnie bowiem z art. 54 w zw. art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy określa m.in.:

- rodzaj inwestycji,

- warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie:

warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego;

obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji;

wymagań, dotyczących ochrony interesów osób trzecich,

- poziom ogólności decyzji o warunkach zabudowy jest więc determinowany nie tylko przesłankami jej wydania, wymienionymi w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ale też określonymi wymogami, wskazującymi niezbędną jej treść; pełni ona w pewnym sensie rolę aktu prawa miejscowego dla danego terenu; wymagane warunki muszą być zatem wskazane w niej w sposób, pozwalający na weryfikację ich spełnienia na etapie późniejszego procesu budowlanego,

- skoro w ocenie organu odwoławczego warunki spełniające przesłanki określone w art. 61 ust. 1 pkt. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w kontekście wystarczającego zabezpieczenia odpływu wód opadowych, zostały uwzględnione w aktach sprawy lub we wniosku Inwestora, to powinny one mieć pisemny wyraz w decyzji, zgodnie wymogiem art. 54 pkt. 2 lit. c, w zw. art. 64 ust. 1 wskazanej ustawy; jeśli Inwestor wskazał dachy zielone lub żwirowe lub ewentualnie zbiornik retencyjny, jako uzupełnienie istniejącej i niewątpliwie niewystarczającej infrastruktury odpływowej sieci miejskiej (vide pismo MPWiK), to organ winien wskazać ten warunek w decyzji, po dokonaniu ustalenia, że wraz istniejącym uzbrojeniem będzie to wystarczające; brak takiego określenia czyni decyzję wadliwą,

- niezależnie od konieczności prawidłowego określenia w decyzji warunków zabudowy określenie, jakie uzbrojenie terenu jest lub może być odpowiednie nie może sprowadzać się do powielenia ustawowej formuły, że jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; ustalenie tego wymaga przeprowadzenia postępowania dowodowego według reguł K.p.a. dotyczących postępowanie wyjaśniające; zgodnie z art. 77 § 1 K.p.a. organ administracji jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy; w myśl zaś art. 80 K.p.a., uznanie danej okoliczności faktycznej za udowodnioną może nastąpić na podstawie oceny całokształtu materiału dowodowego,

- wobec podniesienia przez Wspólnotę problemu związanego z niewydolnością istniejącej infrastruktury, odprowadzającej wody opadowe, obowiązkiem organu było zbadanie tej okoliczności i dokładne jej wyjaśnienie; tymczasem akta sprawy nie pozwalają na pozytywną weryfikację oceny dokonanej przez rozstrzygające organy; nie przeprowadzono jakiejkolwiek analizy w tym zakresie; z treści pismo MPWiK wynika, że wody opadowe mogą być odprowadzane do istniejącej miejskiej sieci ogólnospławnej tylko w ograniczonej ilości i potrzebne jest dodatkowe urządzenia w postaci zbiornika retencyjnego; dopuszczone zostały innych sposoby zagospodarowania nadmiaru wód; w realiach tej sprawy - ze względu na powierzchnię planowanej zabudowy - nie będzie możliwe wybudowanie na tym terenie zbiornika retencyjnego; z kolei istniejący obiekt jest objęty zasięgiem inwestycji budowlanej, co oznacza, że zostanie zlikwidowany; w rachubę wchodzą więc ewentualnie inne, nieokreślone, sposoby zagospodarowania nadmiaru wód, o których mowa w piśmie MPWiK, względnie - wskazywane we wniosku Inwestora - dachy zielone lub żwirowe; w toku postępowania nie poczyniono jednak żadnych analiz w celu ustalenia, czy proponowane we wniosku sposoby (ewentualnie inne sposoby i jakie), będą wystarczające dla zagospodarowania nadmiaru wód; ustalenie spełnienia przesłanki, określonej w art. 61 ust. 1 pkt. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jest więc w tym zakresie dowolne; nie wynika bowiem z wszechstronnej oceny całokształtu okoliczności sprawy; narusza to z kolei wymogi, określone w art. 77 § 1 i 80 K.p.a.,

- dodatkowo z opinii geodety uprawnionego z [...] sierpnia 2016 r., w sprawie istniejących warunków terenowych, sporządzonej na zlecenie Wspólnoty, wynika, że istniejące obecnie uzbrojenie terenu, w zakresie zagospodarowania nadmiaru wód opadowych, jest nieodpowiednie, a zmierzona budowa rodzi zagrożenie zwiększonego zalewania wodami opadowymi istniejącego budynku, usytuowanego na działce ew. nr [...] (została ona załączona),

- zgodnie z cytowanym art. 61 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym warunek nakazujący, aby istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu było wystarczające dla zamierzenia budowlanego, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy, zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem; w literaturze wskazuje się, że celem przepisu nie jest uzależnienie decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych; dlatego - jeśli urządzenie jeszcze nie powstało - to jego umieszczenie na obszarze inwestycji musi zostać zagwarantowane w drodze umowy pomiędzy inwestorem, a właściwą jednostka organizacyjną (tak "Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz" Pod redakcją prof. dr hab. Zygmunta Niewiadomskiego. Wydawnictwo C.H. Beck. Warszawa. 2011, str. 523).

- w okolicznościach niniejszej sprawy nie ma wątpliwości, że istniejąca miejska sieć ogólnospławna nie zapewni dostatecznego zagospodarowania wód opadowych i wymagana jest dodatkowa infrastruktura w tym zakresie; infrastruktura ta nie tylko nie została opisana w decyzji o warunkach zabudowy, ale ponadto nie ma żadnej pewności, że zostanie w przyszłości umieszczona na terenie inwestycji i będzie wystarczająca dla zamierzenia; Inwestor nie przedstawił bowiem żadnej gwarancji wykonania takiego dodatkowego uzbrojenia terenu; pismo MPWiK to tylko wstępna informacja techniczna, która w zakresie odpływu wody opadowej wskazuje na ograniczone możliwości sieci miejskiej i zaleca stosowanie innych sposobów odprowadzania nadmiaru wód, ale niczego nie zapewnia; w związku z tym określenie warunków zabudowy narusza przepis art. 61 ust. 1 pkt 3 i ust. 5 ustawy o planowaniu o zagospodarowaniu przestrzennym; decyzja w tym przedmiocie może być albowiem wydana jedynie po spełnieniu łącznie wszystkich wymaganych ustawowo przesłanek,

- nie było podstaw do wydania decyzji o warunkach zabudowy, skoro nie stwierdzono, że miejska sieć ogólnospławna jest wystarczająca do odbioru nadmiaru wód opadowych i nie zagwarantowano wykonania proponowanych innych urządzeń uzbrojenia terenu w tym zakresie, co dawałoby podstawę do uznania, że system odprowadzania tych wód będzie wystarczający.

Wniesiono o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania sądowego oraz uchylenie zaskarżonego aktu.

W odpowiedzi na skargę organ administracji wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko, zajęte w zaskarżonej decyzji.

We wniesionym do Sądu piśmie (k. [...]) osoba prawna, ubiegająca się o przeniesienie na nią decyzji o warunkach zabudowy, wnosiła o oddalenie skargi i wywodziła, że powodem zalewania działki sąsiedniej (należącej do Wspólnoty) są wadliwe rozwiązania przy zrealizowanej tam zabudowie.

W trakcie rozprawy Pełnomocnik Inwestora wnosił o oddalenie skargi. Wskazywał, że decyzja o warunkach zabudowy jest surogatem planu zagospodarowania przestrzennego. Z kolei, zalecenia wynikające ze pisma MPWiK, będą brane pod uwagę na etapie sporządzania projektu budowlanego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga zasługuje na uwzględnienie, Sformułowane w niej zarzuty są w pełni uzasadnione, w kontekście braku właściwego wyjaśnienia istotnych aspektów sprawy, uwzględniając uwarunkowania prawne wydania decyzji o warunkach zabudowy. Wobec szczegółowego zreferowanie argumentacji skargi w danym zakresie, jej powtarzanie nie byłoby zasadne. Sąd stanowisko Wspólnoty uznaję w danym zakresie za własne.

Podsumowując należy jedynie wskazać co następuje:

Prawodawca, ustanawiając instytucje decyzji o warunkach zabudowy jako wstępny etap legalizacji procesu inwestycyjnego, zakreślił w sposób jednoznaczny, jakie kwestie mają być przedmiotem analizy a następnie rozstrzygania w danym postępowaniu. Wiążąc normatywnie możliwość ustalenia warunków zabudowy z istnieniem stosownej dla danego rodzaju inwestycji infrastruktury (z uwzględnieniem możliwości jej realizacji w przyszłości, w ramach konkretnej umowy) przesądził, że zagadnienie to ma być przedmiotem stosownej analizy przed wydaniem decyzji. Ocena w tym zakresie nie ma w istocie dotyczyć samego istnienia na danym terenie jakakolwiek infrastruktury lecz, czy jest ona wystarczająca, proporcjonalna do zamierzenia opisanego we wniosku. Dlatego też stosowną analizę, a następnie projekt decyzji, opracowuje osoba dysponująca stosowną wiedzą (wobec treści § 3 ust. 1 i § 9 ust. 2 rozporządzenia nowej zabudowie w związku z art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Wprawdzie - w świetle ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - to inwestor określa zapotrzebowanie w zakresie infrastruktury dla planowanej inwestycji (art. 52 ust. 2 pkt 2 lit. a, w zw. z art. 64 ust. 1). Dane te mają być jednak zweryfikowane przez organ, dysponujący w danym zakresie specjalistyczną wiedzą. Efektem tego jest określenie w decyzji warunków obsługi w zakresie infrastruktury technicznej (art. 54 pkt 2 lit. c wskazanej ustawy). Wymagania te obejmują między innymi np. warunki odprowadzania ścieków, lecz – skoro wymieniono je tylko przykładowo - mogą dotyczyć także np. nie zanieczyszczonych wód opadowych - tak § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. Nr 164 poz. 1589), gdzie użyto sformułowania "w szczególności". Przy tym, jak wskazano wcześniej, warunki zabudowy mogą być ustalone tylko, gdy istnieje konieczna infrastruktura bądź jej realizacja zostanie zagwarantowana (art. 61 ust. 1 pkt 3 i ust. 5). Co oczywiste, a potwierdza to dotychczasowa wieloletnia praktyka, ocena czy istniejąca infrastruktura jest wystarczająca, musi być w szeregu przypadków dokonywana przy uwzględnieniu stanowisko gestora konkretnych mediów. Nie zwalnia to jednak organ administracji z obowiązku dokonania samodzielnej weryfikacji, w kontekście dokonanych ustaleń faktycznych, czy istniejące infrastruktura jest faktycznie wystarczająca dla realizacji przedsięwzięcia, zakreślonego przez inwestora, a odpowiadającego cechom zakreślonym w decyzją (np. gdy chodzi o intensywność zabudowy).

Odnosząc wskazane uwagi do stanu faktycznego mniejszej sprawie wypada jedynie odnotować, że sam Inwestor nie wykluczał potrzeby odprowadzenia wód opadowych, deklarując jednocześnie we wniosku zachowanie zgodności z warunkami, ustalonymi przez gestora sieci (MPWiK). Ten zaś ostatni wskazywał na możliwość przyjęcia jedynie ograniczonej ilości wód opadowych z danego terenu. Skoro strona postępowania (Wspólnota) podnosiła w odwołaniu, że - w jej ocenie - możliwości odbioru wód opadowych przez gestora sieci są niewystarczające w stosunku do przewidywanych jej nadmiarów, w razie realizacji przedsięwzięcia o parametrach zaakceptowanych w decyzji o warunkach zabudowy, rolą organu odwoławczego było odniesienie się, co do meritum, do wskazanej kwestii. Warto podkreślić za skargą, że z treści decyzji o warunkach zabudowy nie wynika, aby realizację inwestycji obwarowano konkretnymi wymogami, które gwarantowałyby realizację konkretnych przedsięwzięć, służących ograniczenie ilości wód opadowych do odprowadzenia, takich jak zielone czy żwirowe dachy, zbiornik retencyjny i tym podobne. Byłoby to wiążące dla Inwestora, wobec treści art. 55 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W takiej sytuacji konstatacja, że infrastruktura do odbioru wód opadowych jest wystarczające byłaby uprawniona tylko wówczas gdyby z materiału dowodowego, zgromadzonego w sprawie, wynikało, że - także bez zastosowania rozwiązań, służących ograniczeniu ilości wód odpadowych do odprowadzenia z nieruchomości, ilość jej - po zrealizowaniu inwestycji o cechach wskazanych w decyzji o warunkach zabudowy - nie będzie przekraczać progu, zakreślonego w piśmie MPWiK. Organ odwoławczy nie zajął jednak tej kwestii żadnego stanowiska uznając to za przedwczesne na etapie określania warunków zabudowy. Wyklucza to uznanie, że sprawa została w sposób wystarczający wyjaśniona, wobec treści art. 7, 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a.. Kwestia ta nie jest z kolei bez istotnego znaczenia dla wyniku sprawy. Przepisy prawa materialnego wiążą bowiem możliwość ustalenia warunków zabudowy z zagwarantowaniem istnienia koniecznej infrastruktury.

Przedwczesna byłaby natomiast - wobec braku merytorycznego stanowiska w danym zakresie organu odwoławczego - ocena przez Sąd, czy ustalając warunki zabudowy dla inwestycji opisanej w decyzji organu I. instancji, zmodyfikowanych zaś zaskarżoną, naruszono stosowny przepis prawa materialnego – art. 61 ust. 1 pkt 3 i ust. 5 ustawy o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak trafnie wywiedzione w skardze, nie może mieć istotnego znaczenia w sprawie to, że Inwestor sformułował we wniosku określone deklaracje, zaś w decyzji I. instancji wskazano że wody opadowe będą odprowadzane na warunkach zakreślonych w piśmie MPWiK. To decyzja o warunkach zabudowy musi bowiem w sposób jednoznaczny określać warunki, na jakich określone przedsięwzięcie może być zrealizowane, tak aby były spełnione wymagania prawa, podlegające weryfikacji na danym etapie legalizacji procesu inwestycyjnego.

W tym kontekście nie może mieć znaczenia argumentacja, sformułowana na rozprawie. W istocie decyzja o warunkach zabudowy określa w pewnym zakresie wymagania analogicznie do planu miejscowego. Jednakże - z woli prawodawcy - może być ona wydana, tylko gdy zostanie ustalone, że są zapewnione potrzeby infrastrukturalne dla planowanej inwestycji (urządzenia istnieją bądź zagwarantowano ich realizację). Z kolei konstatacja, że warunki odprowadzania wody opadowej, określone w piśmie MPWiK, zostaną uwzględnione przy sporządzaniu projektu budowlanego (etap pozwolenia na budowę) byłaby zasadna, o ile obowiązek w danym zakresie wynikałby expressis verbis z treści decyzji o warunkach zabudowy. Nie czyni temu zadość samo deklaratoryjne stwierdzenie, o zachowaniu warunków, wynikających z określonego pisma, nie stanowiącego integralnej części orzeczenia. Organ obowiązany jest natomiast:

- zakreślić bezpośrednio w treści decyzji, jakie rozwiązania muszą być zastosowane dla usunięcia problemu nadmiaru wód, gdy mogą one pozostawać w związku z kształtowaniem ładu przestrzennego, co do form zagospodarowania czy funkcji terenu objętego wnioskiem (np. realizacja na jego fragmencie zbiornika retencyjnego, wykonanie zielonych czy żwirowych dachów)); pozostaje to wówczas w zakresie jego kompetencji rzeczowej,

- albo - gdy miałyby być zastosowane środki, nie wpływające na ukształtowanie przestrzeni (inne rozwiązania techniczne – np. studnie chłonne), zakreślić warunki odprowadzania wód opadowych do gestora sieci, wyłącznie przez określenie ich maksymalnej ilości; wymagania to będzie musiało być uwzględnione przy określeniu rozwiązań technicznych, przy sporządzaniu projektu budowlanego.

Bez znaczenia, z perspektywy oceny czy istniejąca infrastruktura jest wystarczająca dla realizacji planowanej przez Inwestora zabudowy, jest natomiast to, czy należący do Wspólnoty budynek został zrealizowany prawidłowo, w kontekście problemu jego podtapiania obecnie wodami opadowymi.

Rozpoznając ponownie sprawę organ administracji oceni zgromadzony materiał dowodowy, w tym stanowisko osoby dysponującej stosowną wiedzą, zajęte w analizie urbanistycznej, jak również dodatkowe dowody przedłożone na etapie niniejszego postępowania przed Sądem - opinie geodety, także w kontekście ewentualnej konieczność wydania decyzji kasatoryjnej, bądź zlecenia dodatkowego postępowania wyjaśniającego organowi I. instancji, o ile wymagane byłoby wyłącznie uzupełnienie analizy urbanistycznej, przez osobę dysponująca stosowną wiedzą (wobec treści art. 136 K.p.a.).

Zarówno natomiast argumentacja skargi, jak i analiza akt sprawy, nie ujawniły innych, niż wskazana wyżej, wad tego rodzaju, które mogłyby prowadzić do uchylenia kwestionowanej decyzji.

Z przytoczonych wyżej przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.), orzekł jak w pkt 1 sentencji.

Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania zapadło w pkt 2 sentencji na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 powyższej ustawy oraz § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1800). Na zasądzone koszty składają się: kwota 500 zł uiszczona tytułem wpisu od skargi, kwota 17 zł uiszczona tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa oraz kwota 480 zł tytułem wynagrodzenia adwokackiego.

Rozpatrując ponownie sprawę organ odwoławczy uwzględni ocenę prawną, sformułowaną w niniejszym uzasadnieniu.