Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 941/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2010-11-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą decyzję I instancji
określono, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana
Powołane przepisy: article: art. 7 , art. 77 par 1
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 145 par 1 pkt 1 lit. c , art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Jan Zimmermann (spr.) Sędziowie: WSA Małgorzata Brachel-Ziaja WSA Ewa Rynczak Protokolant: Katarzyna Paszko-Fajfer po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 listopada 2010 r. sprawy ze skargi S.S. i J.S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w N. z dnia 31 maja 2010 r. nr [....] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w N. na rzecz skarżących S.S. i J.S. kwotę 100 zł (sto złotych), tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

II SA/Kr 941/10

UZASADNIENIE

Burmistrz Miasta M. decyzją z dnia [...] maja 2008 r. ustalił dla S. i J.S. zam. w [...], jednorazową opłatę w wysokości 2197 zł. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działkę Nr 1 obr. [...] w M. w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz jej zbyciem.

W uzasadnieniu tej decyzji napisano, że plan miejscowy został uchwalony przez radę Miasta M. w dniu 28 grudnia 2004 r. i ustalono w niej stawkę procentową opłaty-tzw. renty planistycznej na 10% wzrostu wartości nieruchomości. Działka Nr 1 została zbyta aktem notarialnym z dnia 17 października 2007 r. Wzrost wartości nieruchomości ustalono na podstawie operatu szacunkowego z dnia 19 marca 2008 r. w wysokości 21966 zł., przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu.

W odwołaniu od powyższej decyzji S. J. S. napisali, że nie występowali z wnioskiem o zmianę przeznaczenia działki na cele budowlane i dlatego uważają, że nie nastąpił wzrost jej wartości. Działka ta nie ma dojazdu i sposób jej wykorzystania nie uległ zmianie po wprowadzeniu planu. Odwołujący się napisali także, że przystąpienie do zmiany planu nastąpiło w 2002 r. i tylko z winy władz Miasta, a nie właścicieli nieruchomości nie zdążono planu uchwalić do 31 grudnia 2003 r.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w N. decyzją z dnia [...] sierpnia 2009 r. uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. W uzasadnieniu napisano, że operat szacunkowy przyjęty przez organ l instancji zawiera istotne nieprawidłowości polegające zwłaszcza na tym, że biegły rzeczoznawca nie zweryfikował tego, czy przed uchwaleniem planu nie obowiązywała dla działki nr 1 decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dopiero bowiem brak takiej decyzji uzasadniał

- zgodnie z przepisami prawa - dla potrzeb oszacowania uwzględnienie faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu. Ponadto ustalenie rodzaju faktycznego użytkowania terenu powinno się odnosić do okresu sprzed wejścia w życie planu, tj. sprzed 19 marca 2005 r., a nie - jak przyjęto w decyzji l instancji -według oględzin nieruchomości z dnia 18 marca 2008 r.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Burmistrz Miasta M. decyzją z dnia [...] lutego 2010 r. ustalił dla S. i J.S. jednorazową opłatę w tej samej wysokości 2197 zł. W uzasadnieniu podano, że został opracowany nowy operat szacunkowy, stanowiący uzupełnienie wcześniejszego a organ uwzględnił wszystkie uwagi wynikające z powyższej decyzji kasacyjnej (nie napisano, jak!!!)

Od powyższej decyzji S. J. S. wnieśli kolejne odwołanie pisząc, że działka zawsze była użytkowana rolniczo i jest tak użytkowana nadal, toteż nie wystąpił wzrost jej wartości. Kwestionują oni ponadto wycenę kwoty opłaty, gdyż ich zdaniem działka nie ma charakteru budowlanego i takiego charakteru mieć nie może ze względu na brak dostępu do drogi publicznej, przebiegającą linie energetyczną, położenie w terenie osuwiskowym i wąskie wymiary.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w N. decyzją z dnia [...] maja 2010 r. Nr [...] utrzymało zaskarżoną decyzje w mocy. W uzasadnieniu napisano, że w dniu wejścia w życie planu miejscowego działka Nr 1 była użytkiem rolnym i nie wydano dla niej decyzji o warunkach zabudowy. Wycena nastąpiła tym razem na dzień 19 marca 2005 r. Stwierdzono, że decyzja l instancji nie narusza prawa a wbrew tezie odwołujących się - organ nie jest właściwy w sprawie oceny prawidłowości wycen nieruchomości sporządzonych przez uprawnionych rzeczoznawców majątkowych.

Na powyższa decyzję SKO w N. S. J. S. skierowali w dniu 26 czerwca 2010 r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, podnosząc w niej tę sama argumentację, jaką przedstawili w poprzednich odwołaniach.

W odpowiedzi na skargę wniesiono o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Każda decyzja administracyjna, w tym decyzja określająca jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. rentę planistyczną), załatwia indywidualną sprawę administracyjną (art. 104 w zw. z art. 1 k.p.a.). Każda taka decyzja powinna zatem uwzględniać indywidualne i konkretne, a więc niepowtarzalne okoliczności faktyczne i w zależności od tych kompletnie zbadanych okoliczności, konkretyzować treść normy i stosunku prawnego.

Ta, wydawałoby się, oczywista reguła ma specjalne znaczenie i powinna być podkreślana właśnie w przypadku decyzji o ustalenia renty planistycznej. Jeżeli bowiem miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wprowadził na jakimś terenie zmianę umożliwiającą przeznaczenie znajdujących się na nim działek na cele budowlane, to nie może to oznaczać automatycznego wzrostu wartości nieruchomości znajdujących się na tym terenie. Nie może być tak, że wzrost wartości nieruchomości na tym terenie uważa się z góry za przesądzony a decyzje w prawie renty planistycznej określają już tylko wysokość tego wzrostu i wyliczają wysokość opłaty. Przeciwnie: każda tego rodzaju sprawa ma charakter indywidualny i konkretny i w każdej tego rodzaju sprawie należy osobno prowadzić postępowanie dowodowe, które - zgodnie z zasadą prawdy obiektywnej (art. 7 k.p.a.) i z obowiązkiem wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego (art. 77 § 1 k.p.a.) - ma najpierw doprowadzić do odpowiedzi na pytanie, czy w ogóle wartość danej nieruchomości wzrosła. Dopiero krokiem następnym, w przypadku pozytywnej odpowiedzi na poprzednie pytanie, będzie ustalenie wysokości tego wzrostu i obliczenie opłaty.

W analizowanej tu sprawie organy orzekające tak nie postąpiły. Przyjęły one jako oczywisty i nie wymagający dowodu fakt, że wartość nieruchomości S. J. S. wzrosła w efekcie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i od razu przystąpiły do obliczania wartości tego wzrostu i naliczania opłaty. Tymczasem z materiału zebranego w sprawie wynika, że działka Nr 1 w M. nigdy nie nadawała się do zabudowy i nie nadaje się do niej nadal. Nie ma tu

znaczenia fakt, że obecnie - po wprowadzeniu planu - znalazła się ona na terenach budowlanych. Ma natomiast znaczenie to, że działka ta jest wyjątkowo wąska, że jest ona pozbawiona dojazdu i że znajduje się na skarpie, która ostatnio nabrała charakteru osuwiskowego. Okoliczności te, podnoszone przez skarżących już w odwołaniach, nie zostały zbadane w postępowaniu, przez co naruszono cyt. art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a.

Należy tu jeszcze dodać, że osobną wadą zaskarżonej decyzji jest to, że organ II instancji nie zwrócił uwagi na absolutnie niewystarczające uzasadnienie decyzji Burmistrza Miasta M. Jego decyzja bowiem następowała po ponownym rozpatrzeniu sprawy, toteż obowiązkiem organu było wskazanie, w jaki sposób zrealizował uwagi wynikające z wcześniejszej decyzji kasacyjnej SKO w N. Organ l instancji tego nie uczynił, stwierdzając jedynie lakonicznie, że uwagi te zostały uwzględnione.

W opisanym stanie rzeczy, skoro decyzja II i decyzja l instancji naruszają art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. w sposób mogący mieć istotny wpływ na wynik sprawy, Sąd orzekł, jak w sentencji, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). O kosztach postanowiono w myśl art. 200 tejże ustawy.