Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VI SA/Wa 590/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2013-05-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 4 pkt 16, art. 153 ust. 1, art. 154 , art. 175 ust. 1,
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 3 ust. 2, par. 4 ust. 4, par. 55 ust. 2, par. 56 ust. 1 pkt 5 i 6 oraz ust. 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Magdalena Maliszewska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Dorota Wdowiak Sędzia WSA Urszula Wilk Protokolant st. ref. Eliza Mroczek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 maja 2013 r. sprawy ze skargi B. M. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] stycznia 2013 r. nr [...] w przedmiocie zastosowania wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] stycznia 2013 r. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej utrzymał w mocy decyzję z dnia [...] października 2008 r. o udzieleniu rzeczoznawcy majątkowemu B. M. (strona, skarżąca) kary dyscyplinarnej w postaci nagany.

Jak wynika z akt, postępowanie w sprawie Minister Infrastruktury wszczął z urzędu postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec rzeczoznawcy majątkowego B. M. w związku ze skargą przedstawioną przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. w piśmie z dnia [...] grudnia 2007 r.

Decyzją z dnia [...] października 2008 r., Nr [...], orzekł o udzieleniu rzeczoznawcy majątkowemu B.M. kary dyscyplinarnej w postaci nagany.

Wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy złożył pełnomocnik B. M., wnosząc o uchylenie decyzji Ministra Infrastruktury z dnia [...] października 2008 r. i umorzenie postępowania w sprawie.

Zarzucił zaskarżonej decyzji:

1) przedawnienie karalności,

2) naruszenie zasady prawdy obiektywnej poprzez nieuwzględnienie przez organ wniosku strony o przesłuchanie w charakterze świadków wskazanych przez nią rzeczoznawców majątkowych,

3) naruszenie art. 80 k.p.a. poprzez zbyt dowolną ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego, która nie była oparta o jego całokształt,

4) naruszenie art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niewskazanie w uzasadnieniu decyzji przyczyn, z powodu których organ odmówił wiarygodności niektórym dowodom.

Minister Infrastruktury pismem z dnia [...] listopada 2008 r zwrócił się do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej o ponowne przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w sprawie z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego B. M.

Po ponownym przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego Komisja Odpowiedzialności Zawodowej stwierdziła, że skarżąca, wykonując czynności zawodowe przy opracowaniu operatu szacunkowego z dnia [...] października 2006 r. określającego wartość rynkową prawa własności części nieruchomości gruntowej stanowiącej dz. ew. nr [...], obręb [...], położonej w S. przy ul. [...], sporządzonego na zlecenie Prezydenta Miasta S. w celu aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, skorygowanego w aneksie do ww. operatu szacunkowego z dnia [...] marca 2007 r., naruszyła przepisy art. 4 pkt 16, art. 153 ust. 1, art. 154 oraz art. 175 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z. 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z. późn. zm.), a także przepisy § 3 ust. 2, § 4 ust. 4, § 55 ust. 2, § 56 ust. 1 pkt 5 i 6 oraz ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207. poz. 2109, z późn. zm.).

W związku z powyższym, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej wystąpiła o zastosowanie wobec B. M. kary dyscyplinarnej określonej w art. 178 ust. 2 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. nagany. Tym samym Komisja wnioskowała o utrzymanie kary dyscyplinarnej, która została orzeczona w decyzji Ministra Infrastruktury z dnia [...] października 2008 r.

Wnioskując do Ministra Infrastruktury o zastosowanie ww. kary dyscyplinarnej wobec rzeczoznawcy majątkowego, Komisja wzięła pod uwagę przede wszystkim brak po jego stronie szczególnej staranności przy wykonywaniu czynności zawodowych oraz wagę popełnionych błędów przy wycenie nieruchomości. Powaga stwierdzonych naruszeń prawa, w ocenie Komisji ma szczególne znaczenie, zwłaszcza wobec faktu wykonania przez zespół rzeczoznawców majątkowych, w tym B. M., wycen "masowo" i schematycznie (3500 wycen w 2006 r. i 5000 wycen w 2007 r., dla potrzeb aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego na zlecenie Gminy Miasto S.). Komisja uwzględniła ponadto sporządzenie przez rzeczoznawcę majątkowego korekty operatu szacunkowego po stwierdzeniu błędów w nim zawartych. Komisja dokonała oceny czynności rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o pełny, zgromadzony materiał dowodowy, tj. zarówno w oparciu o treść operatu szacunkowego oraz aneksu, jak i na podstawie złożonych wyjaśnień w trakcie przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego oraz informacji otrzymanych z Urzędu Miasta S. Szczegółowe ustalenia Komisji Odpowiedzialności Zawodowej zostały zawarte w protokole końcowym.

Organ odwoławczy stwierdził, iż postępowanie wyjaśniające w przedmiotowej sprawie przeprowadziła Komisja Odpowiedzialności Zawodowej. Ustalenia, zarówno faktyczne jak i prawne, dokonane w trakcie tego postępowania, należało przyjąć w całości, gdyż odpowiadają zebranemu w sprawie materiałowi dowodowemu oraz są zgodne z przepisami prawa z zakresu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

Z akt sprawy wynika, że dla potrzeb wyceny nieruchomości położonej w S. przy ul. [...], działka nr [...] o powierzchni [...] nr, obręb [...], rzeczoznawca majątkowy B. M. przyjęła zbiór 16 transakcji sprzedaży nieruchomości, w którym minimalna jednostkowa cena transakcyjna wynosi 102,40 zł/m2, a maksymalna 163,30 zł/m2.

W odniesieniu do skargi złożonej przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S., w przeprowadzonym postępowaniu stwierdzono, że analiza rynku zawarta w ww. operacie szacunkowym wykonana dla potrzeb wyceny wskazanej wyżej nieruchomości została sporządzona w sposób bardzo lakoniczny, tj.:

1) nie doprecyzowano w niej rodzaju rynku poprzez pominięcie informacji dotyczących przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub sposobu wykorzystania nieruchomości będących podstawą wyceny, co jest niezgodne z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami;

2) dobór cechy "intensywność wykorzystywania (przeznaczenie)" i opis tej cechy w punkcie 8.2 operatu szacunkowego jako słaba - kiedy wyceniana nieruchomość jest wykorzystywana na cele rolnicze lub podobne; jako średnia - cele przemysłowe, prowadzenia baz, magazynów i składów, placów manewrowych i transportu (w tym dróg i chodników) oraz energetycznych stacji przekaźnikowych; jako dobra - cele mieszkaniowe, rekreacyjne, garażowe lub cele publiczne; jako bardzo dobra - cele komercyjne, tzn. handlowe, usług specjalistycznych lub biurowych sugeruje, że analizą rynku objęto nieruchomości różniące się między sobą w sposób zasadniczy przeznaczeniem lub sposobem użytkowania, a więc nie spełniające warunków podobieństwa;

3) nie podano powierzchni nieruchomości przyjętych do porównania, a przy stopniowaniu cechy "powierzchnia" nie doprecyzowano, w jakim zakresie mieściły się powierzchnie działek będących przedmiotem analizy. Przyjęcie cechy - powierzchnia w zakresie powyżej 5000 m2 - określonej jako duża, od 1000 do 5000 m2 - jako średnia i do 1000 m" jako mała, przy powierzchni działki wycenianej 480 m2, sugeruje, że do obliczeń przyjęto działki z zakresu zarówno poniżej 1000 m2, jak i powyżej 5000 m2.

Na podstawie opisu transakcji przekazanego przez rzeczoznawcę majątkowego B. M. na posiedzeniu Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w dniu [..] maja 2008 r. oraz informacji otrzymanych z Urzędu Miasta S. stwierdzono, że do obliczeń przyjęto działki o powierzchniach od 0,0060 ha do 1,4753 ha. Przyjęcie tak różniących się od siebie działek pod względem powierzchni jest sprzeczne z pojęciem nieruchomości podobnych. Ponadto, przyjęcie takich nieruchomości nie zostało w żaden sposób skomentowane w analizie rynku zawartej w operacie szacunkowym. Transakcje przyjęte do porównania różniły się także warunkami ich zawarcia. Z szesnastu transakcji porównawczych, wymienionych w załączniku nr 1 do operatu szacunkowego, pierwsza dotyczy wniesienia aportu, druga została zrealizowana przy skorzystaniu przez gminę z prawa pierwokupu, czwarta stanowiła sprzedaż z wolnej ręki przez syndyka, piąta - nabycie na polepszenie warunków korzystania z nieruchomości sąsiedniej, siódma, ósma, dziewiąta, dziesiąta oraz piętnasta i szesnasta były to transakcje zawarte w wyniku przetargu gminy.

Tak sporządzona analiza rynku, w kontekście opisu przyjętych cech rynkowych, wskazuje na przyjęcie do porównań nieruchomości nie spełniających warunków podobieństwa, o których mowa w art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261. poz. 2603, z póżn. zm.) oraz narusza przepis § 3ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny XX nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109. z późn. zm.). Powyższe jest także niezgodne z przepisem § 4 ust. 4 ww. rozporządzenia, który stanowi, że /m przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

W przeprowadzonym postępowaniu stwierdzono również, że rzeczoznawca majątkowy B. M. nie zamieściła w operacie szacunkowym informacji na temat przeznaczenia wycenianej nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego.

W punkcie 5.2. operatu napisała jedynie, że "dla wycenianej działki gruntu brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego". W dalszej części operatu nie zamieściła informacji, czy dla wycenianego terenu opracowane jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego i jaką funkcję przewidziano dla tego terenu. Brak również takich informacji dotyczących nieruchomości przyjętych do porównania. Jest to niezgodne z przepisem art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w myśl którego, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, stosownie do ust. 2 ww. przepisu. W przypadku zaś braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. W punkcie 5.2. operatu szacunkowego wskazano, że szacowana nieruchomość zabudowana była budynkiem mieszkalnym w zabudowie bliźniaczej. W klasyfikacji cech szacowanej nieruchomości (str. 9 operatu) określono cechę "intensywność wykorzystania (przeznaczenie)" jako dobrą. W załączniku nr 1 do operatu, przy zbiorze transakcji przyjętych do porównania, nie zamieszczono żadnej informacji na temat przeznaczenia ani faktycznego użytkowania nieruchomości przyjętych do porównania. Utrudnia to weryfikację rozwiązań merytorycznych i toku obliczeń, prowadzących do określenia wartości nieruchomości. W opisie nieruchomości porównawczych przekazanym przez rzeczoznawcę majątkowego B. M. na posiedzeniu Komisji w dniu [...] maja 2008 r. podano, że:

- wszystkie transakcje przyjęte do porównania są datowane na okres, w którym w S. nie było studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy,

- wszystkie transakcje dotyczą gruntów niezabudowanych, sprzedawanych jako przedmiot prawa własności,

- sześć nieruchomości przyjętych do porównania znajduje się na terenach przeznaczonych w planie miejscowym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną lub wielorodzinną, dla 2 nieruchomości istnieje możliwość wydania warunków zabudowy dla budynków jednorodzinnych, dla pozostałych nieruchomości brak planu zagospodarowania, a w sąsiedztwie występują różne funkcje, z przewagą mieszkaniowej.

Informacje uzyskane z Urzędu Miasta S. , dotyczące m. in. przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego działek stanowiących bazę porównawczą do obliczenia wartości rynkowej, potwierdzają te informacje. Obowiązujące w S. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta weszło w życie w datach zawarcia transakcji przyjętych do porównania (Uchwała Rady Miasta S. nr [...] z dnia [...] listopada 2008 r.). W opisanej sytuacji, zastosowanie do wyceny czterostopniowej skali oceny cechy "intensywność wykorzystania (przeznaczenie)" nie znajduje uzasadnienia. Charakterystyka poszczególnych stopni tej cechy - "słaba", "średnia", ..dobra", "bardzo dobra" (opisana powyżej) nie odpowiada opisom nieruchomości przyjętych do porównań.

Po przeanalizowaniu opisów nieruchomości porównawczych, stwierdzono również, że nieruchomość o cenie najniższej (poz. 4 zestawienia 102,40 zł/m2) znajdowała się w obszarze, dla którego nie było obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania, a w sąsiedztwie obowiązywała funkcja mieszana transport, garaże, mieszkaniówka, natomiast nieruchomość o cenie najwyższej (poz. 12 zestawienia) znajdowała się także w obszarze, dla którego nie było planu miejscowego, a w sąsiedztwie realizowana była zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. W świetle powyższego, ocena tej cechy (po skorygowaniu w aneksie z dnia [...] marca 2007 r.) dla nieruchomości o cenie najniższej jako "średnia", dla nieruchomości o cenie najwyższej jako "bardzo dobra", a dla nieruchomości podlegającej wycenie jako "dobra" nie ma żadnego uzasadnienia, a wpływa na wysokość współczynnika korygującego, a więc również na oszacowaną wartość rynkową. Żadna z szesnastu transakcji przyjętych do porównania nie odpowiada opisowi cechy "intensywność wykorzystania" w stopniu bardzo dobrym.

Powyższe stanowi naruszenie art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 175 ust. 1 ww. ustawy w zakresie braku szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania. Ponadto, rzeczoznawca majątkowy naruszył przepis § 56 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zgodnie z którym był zobowiązany do wskazania przeznaczenia wycenianej nieruchomości, a także przepis § 55 ust. 2, który nakazuje zawarcie w operacie szacunkowym informacji niezbędnych przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Potwierdza to równocześnie zarzut szablonowego podejścia do wykonania operatu szacunkowego. Dobór cech rynkowych i ich stopniowanie świadczy o tym, że przy ich ustaleniu wzięto pod uwagę znacznie szerszy obszar rynku niż faktycznie przyjęty w operacie szacunkowym do obliczeń. Stąd też wynikły niekonsekwencje w ocenie cech rynkowych oraz przy wyliczeniu współczynnika korygującego cenę średnią.

W przedmiotowej sprawie ustalono również, że rzeczoznawca majątkowy B. M. w analizie rynku (pkt 7 operatu) wskazała, iż "w ostatnich latach miał miejsce znaczący wzrost cen nieruchomości". Przyjmując natomiast do określenia wartości rynkowej nieruchomości transakcje od października 2004 r. do czerwca 2006 r. w żadnym miejscu operatu szacunkowego B. M. nie odniosła się do upływu czasu i jego wpływu na zmiany cen jednostkowych przyjętych do obliczeń, przyjmując wprost ceny transakcyjne. Powyższe narusza dyspozycję przepisu art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Należy zwrócić uwagę, że określenia wartości rynkowej nieruchomości nie dokonuje się jedynie przez sporządzenie operatu szacunkowego, ale poprzez zrealizowanie wieloetapowego procesu wyceny, którego wynikiem jest operat szacunkowy. Jednym z podstawowych elementów tego postępowania jest przeprowadzenie wnikliwej analizy rynku pod kątem celu wyceny. Zdaniem organu, analiza przedstawiona w operacie nie spełnia tego wymogu. Organ zaznaczył, że w pozostałych operatach szacunkowych sporządzonych przez innych rzeczoznawców majątkowych, wobec których toczą się równolegle postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej ze skargi Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. , dla nieruchomości o innym "sposobie użytkowania i przeznaczenia" analiza rynku opisana została identycznie, różni się jedynie podaniem innej wysokości ceny jednostkowej. We wszystkich operatach identyczny jest także dobór i opis cech rynkowych, podczas gdy wycenie podlegają zarówno działki o "sposobie użytkowania i jej przeznaczeniu" rolniczym jak i komercyjnym oraz o zróżnicowanej powierzchni.

Niezależnie od powyższej oceny zasadności zarzutów przedstawionych rzeczoznawcy majątkowemu B. M. w skardze Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. , po ponownym zbadaniu wykonanych przez rzeczoznawcę majątkowego czynności zawodowych organ stwierdził, że zachodzą inne okoliczności sprawy, które świadczą o naruszeniu przez Bożenę Marcinkowską przepisów prawa w trakcie wykonywania czynności zawodowych.

Z pisma Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] grudnia 2007 r., znak: [...], wynika, że podczas prowadzenia przez SKO postępowania wyjaśniającego w przedmiotowej sprawie, powstała "poważna wątpliwość" co do autorstwa operatów szacunkowych sporządzonych dla potrzeb aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, wykonanych w ramach zlecenia dla Instytutu Analiz, Diagnoz i Prognoz. Gospodarczych w S. . Analizując udzielane przez rzeczoznawców majątkowych w tym postępowaniu odpowiedzi na zarzuty, SKO powzięło podejrzenie, że faktycznym autorem tych opracowań był inny rzeczoznawca majątkowy, tj. S. K., a pozostali rzeczoznawcy jedynie firmowali swoim nazwiskiem wykonaną przez niego pracę.

Jak wynika z akt sprawy, zarówno operat szacunkowy określający wartość rynkową prawa własności części nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...], obręb [...], położonej w S. przy ul. [...] , sporządzony w dniu [...] października 2006 r., jak i aneks do ww. operatu sporządzony w dniu [...] marca 2007 r., zostały podpisane jedynie przez rzeczoznawcę majątkowego B.M. W tym kontekście, organ uznał za niezrozumiały wniosek złożony przez skarżącą na posiedzeniu Komisji w dniu [...] maja 2008 r. w sprawie powołania w charakterze świadków jedenastu rzeczoznawców majątkowych, wymienionych na liście załączonej do akt podczas posiedzenia (załącznik nr 5), cyt.: "na okoliczność prawidłowości wykonania operatów, gdyż były one konsultowane z całą grupą na bieżąco, w związku ze specyfiką wyceny i operatu". Wniosek ten nie został uwzględniony z uwagi na zgromadzony materiał dowodowy, wystarczający w ocenie Komisji do oceny czynności szacowania rzeczoznawcy majątkowego.

Z powyższego wniosku rzeczoznawcy majątkowego oraz pisma Instytutu Analiz, Diagnoz i Prognoz Gospodarczych w S. z dnia [...] maja 2007 r., skierowanego do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. , wynika, że przedmiotowy operat szacunkowy, jak również pozostałe operaty przekazane przez SKO opracowywane były wspólnie przez kilku rzeczoznawców majątkowych. Nie stoi to co prawda w sprzeczności z przepisami prawa, niemniej jednak, podpisując operat szacunkowy rzeczoznawca bierze na siebie odpowiedzialność za wszystkie zapisy umieszczone w tym operacie. Brak możliwości wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego B.M. wszystkich wątpliwości i zastrzeżeń dotyczących podpisanego przez nią operatu szacunkowego wskazuje na to, że sporządzając ten operat nie posiadała wszystkich informacji wykorzystanych w procesie wyceny. W ocenie organu, nastąpiło naruszenie przepisu art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez brak szczególnej staranności rzeczoznawcy majątkowego właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania. Ponadto w operacie szacunkowym z dnia 16 października 2006 r. wartość nieruchomości została oszacowana na kwotę 71 741 zl, natomiast w aneksie z dnia 5 marca 2007 r. wartość ta została skorygowana do wysokości 66 442 zł. Potwierdza to wystąpienie w operacie błędów, które miały wpływ na określoną wartość. Błędy te dotyczyły "sklasyfikowania" cech nieruchomości wycenianej w zakresie "dostępności komunikacyjnej" i "warunków gruntowo - wodnych". Powyższe jest wynikiem niedostatecznego opisu szacowanej nieruchomości i wskazuje na brak wystarczających informacji podczas sporządzania operatu szacunkowego. Tym samym, stanowi to naruszenie art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisu § 56 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego.

W operacie szacunkowym z dnia [...] października 2006 r. wystąpił również błąd polegający na powtórzeniu ocen cech rynkowych dla nieruchomości o cenie minimalnej dla oceny cech nieruchomości o cenie maksymalnej (str. 10 operatu). Według wyjaśnień złożonych przez rzeczoznawcę majątkowego B.M., był to jedynie błąd pisarski, nie mający wpływu na przeprowadzone obliczenia, ale błąd ten potwierdza również brak szczególnej staranności wymaganej przy sporządzaniu operatu.

W wyniku postępowania stwierdzono także, że rzeczoznawca majątkowy B. M. naruszyła przepis § 56 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez nie dołączenie do operatu istotnych dokumentów niezbędnych przy jego sporządzaniu,, w tym wypisu z rejestru gruntów, mapy ewidencyjnej, wypisu lub notatki z badania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. We wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy z dnia [...] listopada 2008 r. pełnomocnik rzeczoznawcy majątkowego podniósł, że "nie można bezspornie wskazać, które dokumenty posiadają cechę istotności". W toku postępowania stwierdzono wprawdzie, że część informacji, które zawarte są w ww. dokumentach, umieszczona została w operacie szacunkowym, mimo to naruszone zostały przepisy § 55 ust. 2 i § 56 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a ponadto przepis art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez brak szczególnej staranności rzeczoznawcy majątkowego właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania. Należy zauważyć, iż przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami stwarzają użytkownikowi wieczystemu możliwość kwestionowania zasadności lub wysokości zaktualizowanej opłaty rocznej i zapoznania się z operatem szacunkowym, stanowiącym podstawę tej aktualizacji. W takim przypadku operat szacunkowy staje się przedmiotem postępowania przed samorządowym kolegium odwoławczym. Od orzeczenia kolegium, właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw, a wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Przepisy ustawy przewidują także możliwość oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, a także możliwość przeprowadzenia postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec rzeczoznawcy majątkowego, dokonującego wyceny nieruchomości. Zleceniodawca wyceny nie jest więc jedynym podmiotem uprawnionym do zapoznania się z treścią operatu szacunkowego, a brak istotnych dokumentów wykorzystywanych przy jego sporządzaniu może utrudnić lub wręcz uniemożliwić właściwe odniesienie się do treści w nim zawartych i oceny wykonanych czynności szacowania.

Odnosząc się natomiast do argumentacji podniesionej przez pełnomocnika B.M. we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy, kwestii przedawnienia karalności czynu organ podkreślił, że sposób i tryb przeprowadzania postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych regulują przepisy ustawy z. dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn zm.) oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 11 stycznia 2008 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości (Dz.U. Nr 11, poz. 66). Powyższe akty prawne nie przewidują umorzenia postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej z uwagi na przedawnienie karalności czynu. Umorzenie postępowania dyscyplinarnego ze względu na upływ czasu od daty sporządzenia operatu szacunkowego jest możliwe jedynie w przypadku okoliczności określonych w art. 194 ust. 1c ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten nie ma jednak zastosowania w przedmiotowej sprawie. Z akt sprawy wynika bowiem, że skarga na czynności szacowania rzeczoznawcy majątkowego B. M. wpłynęła do organu w dniu [...] stycznia 2008 r., natomiast zaskarżone czynności szacowania miały miejsce w dniu [...] października 2006 r. Wobec tego, od momentu sporządzenia zaskarżonego operatu szacunkowego do dnia powzięcia przez organ informacji o zaistnieniu okoliczności mogących stanowić podstawę odpowiedzialności zawodowej, nie upłynął okres 3 lat, o którym mowa w art. 194 ust. 1c ustawy ci gospodarce nieruchomościami. Zatem w przedmiotowej sprawie nie może mieć zastosowania ww. przepis. Ustosunkowując się z kolei do podniesionego w ww. wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy zarzutu naruszenia zasady prawdy obiektywnej poprzez nieuwzględnienie przez organ wniosku strony o przesłuchanie w charakterze świadków pozostałych rzeczoznawców majątkowych, którzy sporządzili wyceny w ramach zlecenia Instytutu Analiz, Diagnoz i Prognoz Gospodarczych w S. , organ wskazał, iż Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, prowadząc postępowanie wyjaśniające w sprawie odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, podejmuje działania w celu wyczerpującego zebrania materiału dowodowego i jego oceny pod kątem wyjaśnienia wszystkich okoliczności danej sprawy wpływających na zaistnienie odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego. Przy rozpatrywaniu całości sprawy Komisja ocenia, czy zebrany materiał dowodowy jest wystarczający do przygotowania rozstrzygnięcia, a w szczególności, czy na podstawie tego materiału można uznać winę rzeczoznawcy majątkowego, czy też brak jest dowodów potwierdzających stawiane zarzuty. Z akt przedmiotowej sprawy wynika, że Komisja Odpowiedzialności Zawodowej uznała, że zebrany materiał dowodowy był wystarczający do zakończenia postępowania i nie było potrzeby jego rozszerzenia o przeprowadzenie dowodu ze świadków, o który wnioskowała strona. Komisja wzięła pod uwagę zwłaszcza fakt, że pozostali rzeczoznawcy majątkowi, którzy brali udział w szacowaniu nieruchomości na zlecenie Instytutu Analiz, Diagnoz, i Prognoz Gospodarczych w S. , mieli możliwość ustosunkowania się do zarzutów i złożenia stosownych wyjaśnień w toczących się równolegle wobec nich została już rozstrzygnięta i brak jest podstaw do kwestionowania tego rozstrzygnięcia. Ponadto, organ zwrócił uwagę na treść art. 195 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym postępowanie wyjaśniające prowadzone przez Komisję odbywa się z. udziałem osoby, wobec której wszczęto postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Do udziału w ww. postępowaniu jest uprawniony również obrońca ustanowiony przez osobę, wobec której wszczęto postępowanie, lub obrońca wyznaczony z. urzędu, stosownie do art. 195 ust. 2 ww. ustawy. Jak wynika z treści powyższego przepisu, uprawnione do udziału w postępowaniu wyjaśniającym są wyłącznie wskazane wyżej osoby. Brak jest zatem możliwości udziału w tym postępowaniu innych osób, np. występujących w charakterze świadka. Zgodnie z § 12 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 11 stycznia 2008 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości, przewodniczący zespołu przedstawia na posiedzeniu zespołu zarzuty wobec osoby, wobec której wszczęto postępowanie oraz okoliczności mające znaczenie w postępowaniu. Z akt sprawy wynika, że Komisja nie miała możliwości przedstawienia rzeczoznawcy majątkowemu B. M. zarzutów na posiedzeniu w dniu 2 lutego 2010 r., bowiem rzeczoznawca majątkowy nie stawił się na posiedzenie. Organ wskazał, iż skarżąca znała treść zarzutów postawionych jej przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. , o czym świadczą m. in. następujące okoliczności:

- pismem z dnia [...] lutego 2008 r. Nr [...], B. M. została zawiadomiona przez Wiceprzewodniczącego Komisji Odpowiedzialności Zawodowej o pierwszym terminie posiedzenia zespołu KOZ w przedmiotowej sprawie, w tym m. in. o prawie uczestniczenia w prowadzonym wobec niej postępowaniu, przeglądania akt sprawy oraz sporządzania z nich notatek i odpisów, w każdym stadium postępowania, powyższe zawiadomienie B. M. otrzymała w dniu [...] lutego 2008 r., jak wynika ze zwrotnego potwierdzenia odbioru,

- w dniu [...] marca 2008 r. z aktami sprawy zapoznał się obrońca z urzędu B. M.- R. K.,

- podczas posiedzenia Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w dniu [...] maja 2008 r. przedstawiono skargę Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. i zarzuty w niej zawarte,

- pismem z dnia [...] lipca 2008 r. Minister Infrastruktury zawiadomił B. M. oraz jej pełnomocnika o możliwości zapoznania się z aktami sprawy oraz wypowiedzenia się co do zebranego materiału,

- w dniu [...] października 2008 r. Minister Infrastruktury wydał decyzję, Nr [...], w treści której miedzy innymi wyszczególniono postawione rzeczoznawcy majątkowemu zarzuty,

- pismem z dnia [...] stycznia 2010 r" Nr [...], B. M. została zawiadomiona przez Wiceprzewodniczącego Komisji Odpowiedzialności Zawodowej o terminie posiedzenia zespołu KOZ w przedmiotowej sprawie, w tym m. in. o prawie uczestniczenia w prowadzonym wobec niej postępowaniu, przeglądania akt sprawy oraz sporządzania z nich notatek i odpisów, w każdym stadium postępowania.

Mając powyższe na względzie, a przede wszystkim ocenę czynności zawodowych wykonanych przez rzeczoznawcę majątkowego B. M.w ponownie przeprowadzonym wobec niej postępowaniu z tytułu odpowiedzialności zawodowej oraz wniosek Komisji Odpowiedzialności Zawodowej zawarty w protokole końcowym z postępowania wyjaśniającego co do wymiaru kary dyscyplinarnej i jego uzasadnienia, organ przychylił się do tego wniosku Komisji i orzekł o zastosowaniu wobec skarżącej kary dyscyplinarnej w postaci nagany, wymienionej w art. 178 ust. 2 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wziął przy tym pod uwagę zakres i rodzaj naruszonego prawa, kara nagany będzie najbardziej zasadną karą, jaką należałoby orzec wobec rzeczoznawcy majątkowego, przy uwzględnieniu winy rzeczoznawcy majątkowego, stwierdzonej w prowadzonym postępowaniu. Zdaniem organu orzeczenie łagodniejszej kary w postaci upomnienia nie spełni celu, jaki kara dyscyplinarna powinna osiągnąć.

Pismem z dnia [...] stycznia 2013 r. pełnomocnik B. M. złożył skargę na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] stycznia 2013 r., Nr [...], zarzucając zaskarżonej decyzji:

I. naruszenie przepisów prawa materialnego, w szczególności:

- naruszenie art. 45 § 1 Kodeksu wykroczeń poprzez jego niezastosowanie i zaniechanie orzeczenia o umorzeniu niniejszego postępowania z uwagi na upływ terminu przedawnienia,

- naruszenie art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez błędną jego wykładnię i zastosowanie, polegające na uznaniu, że przedstawione do porównania przez B. M. nieruchomości nie spełniają wymogu podobieństwa, gdy tymczasem zostały one dobrane w sposób prawidłowy, bowiem nie tylko powierzchnia działek świadczy o ich podobieństwie, ale także szereg innych okoliczności takich, jak np. położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania,

- naruszenie § 56 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez błędną jego wykładnię i zastosowanie, i wskazanie, że w operacie szacunkowym nie podano w ogóle przeznaczenia wycenianej nieruchomości,

- naruszenie art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez błędną jego wykładnię i zastosowanie oraz uznanie, że rzeczoznawca majątkowy B. M. zbyt lakonicznie określiła przeznaczenie wycenianych nieruchomości;

II. naruszenie przepisów postępowania, w tym:

§ 12 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 11 stycznia 2008 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości poprzez nie przedstawienie na posiedzeniu zespołu konkretnych zarzutów wobec rzeczoznawcy majątkowego B. M., co spowodowało, że strona nie mogła podjąć konkretnej obrony przed zarzutami,

- poprzez oparcie się przy wydawaniu niniejszej decyzji na wyniku postępowania wyjaśniającego Komisji Odpowiedzialności Zawodowej jako jedynej podstawie do wydania przedmiotowej decyzji, gdy tymczasem z akt sprawy wynika jednoznacznie, iż postępowanie przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej nie zostało przeprowadzone zgodnie z prawem, m. in. nie przedstawiono B. M. zarzutów, jak i nie przesłuchano wnioskowanych przez nią świadków.

Jednocześnie pełnomocnik B. M. złożył wniosek o zawieszenie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie postępowania w przedmiocie rozpatrzenia niniejszej skargi, w związku z wniesionym do Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w dniu [...] stycznia 2012 r. wnioskiem P. S. R. W.N. ,,o ustalenie kryteriów oceny stosowanych przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej (KOZ), przy rozpatrywaniu skarg na działalność rzeczoznawców majątkowych, w celu wyeliminowania z postępowania wyjaśniającego metodologii wyceny zawartej w operatach szacunkowych nieruchomości. ". Powołując się na art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a., pełnomocnik B.M. podniósł, że zawieszenie postępowania jest konieczne, z uwagi na to, że rozstrzygnięcie sprawy zależeć będzie od uprzedniego rozpatrzenia ww. wniosku przez organ.

Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej nieuwzględnienie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga nie jest uzasadniona.

Nie budzi zastrzeżeń Sądu stanowisko Ministra Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej, co do zasadności orzeczenia rzeczoznawcy majątkowemu B. M. kary dyscyplinarnej w postaci nagany.

Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika, że potwierdziły się ustalenia dokonane przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, iż skarżąca, wykonując czynności zawodowe przy opracowaniu operatu szacunkowego z dnia [...] października 2006 r. określającego wartość rynkową prawa własności części nieruchomości gruntowej stanowiącej dz. ew. nr [...], obręb [...], położonej w S. przy ul. [...] , sporządzonego na zlecenie Prezydenta Miasta S. a w celu aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, skorygowanego w aneksie do ww. operatu szacunkowego z dnia [...] marca 2007 r., naruszyła przepisy art. 4 pkt 16, art. 153 ust. 1, art. 154 oraz art. 175 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z. 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z. późn. an.), a także przepisy § 3 ust. 2, § 4 ust. 4, § 55 ust. 2, § 56 ust. 1 pkt 5 i 6 oraz ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207. poz. 2109, z późn. zm.).

Trafnie wskazał Minister, że powaga stwierdzonych naruszeń prawa, potwierdzona oceną wyrażoną przez Komisję odpowiedzialności zawodowej, ma szczególne znaczenie, zwłaszcza wobec faktu wykonania przez zespół rzeczoznawców majątkowych, w tym B. M., wycen "masowo" i schematycznie (3500 wycen w 2006 r. i 5000 wycen w 2007 r., dla potrzeb aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego na zlecenie Gminy Miasto S. ). Komisja uwzględniła ponadto sporządzenie przez rzeczoznawcę majątkowego korekty operatu szacunkowego po stwierdzeniu błędów w nim zawartych. Komisja dokonała oceny czynności rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o pełny, zgromadzony materiał dowodowy, tj. zarówno w oparciu o treść operatu szacunkowego oraz aneksu, jak i na podstawie złożonych wyjaśnień w trakcie przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego oraz informacji otrzymanych z Urzędu Miasta S. Szczegółowe ustalenia Komisji Odpowiedzialności Zawodowej zostały zawarte w Protokole Końcowym [...] (k-243 i następne akt administracyjnych).

Organ odwoławczy stwierdził, iż postępowanie wyjaśniające w przedmiotowej sprawie przeprowadziła Komisja Odpowiedzialności Zawodowej. Ustalenia, zarówno faktyczne jak i prawne, dokonane w trakcie tego postępowania, należało przyjąć w całości, gdyż odpowiadają zebranemu w sprawie materiałowi dowodowemu oraz są zgodne z przepisami prawa z zakresu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców

Rację należy też przyznać Ministrowi, co do tego, że powyższe stanowi naruszenie art. 4 pkt 16, At. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 175 ust. 1 ww. ustawy w zakresie braku szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania. Ponadto, rzeczoznawca majątkowy naruszył przepisy § 3 ust. 2, § 4 ust. 4, § 55 ust. 2, § 56 ust. 1 pkt 5 i 6 oraz ust 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W szczególności w myśl § 55 ust. 2 rzeczoznawca zobowiązany był do zawarcie w operacie szacunkowym informacji niezbędnych przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Potwierdza to równocześnie zarzut szablonowego podejścia do wykonania operatu szacunkowego. Dobór cech rynkowych i ich stopniowanie świadczy o tym, że przy ich ustaleniu wzięto pod uwagę znacznie szerszy obszar rynku niż faktycznie przyjęty w operacie szacunkowym do obliczeń. Stąd też wynikły niekonsekwencje w ocenie cech rynkowych oraz przy wyliczeniu współczynnika korygującego cenę średnią.

Należy nadto zauważyć, iż w przedmiotowej zasadnie organ przyjął, iż rzeczoznawca majątkowy B. M. w analizie rynku (pkt 7 operatu) wskazała, iż "w ostatnich latach miał miejsce znaczący wzrost cen nieruchomości". Przyjmując natomiast do określenia wartości rynkowej nieruchomości transakcje od października 2004 r. do czerwca 2006 r. w żadnym miejscu operatu szacunkowego skarżąca nie odniosła się do upływu czasu i jego wpływu na zmiany cen jednostkowych przyjętych do obliczeń, przyjmując wprost ceny transakcyjne. Powyższe narusza dyspozycję przepisu art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Nie budzi zastrzeżeń Sądu stanowisko Ministra, iż skoro skarżąca zdecydowała się na złożenie podpisu pod operatem (przepisy nie dają możliwości złożenia podpisu pod częścią wyceny), to tym samym wzięła odpowiedzialność za całą jego treść. Nie może zatem skutecznie powoływać się na zbiorowy charakter włożonej w operat pracy, nawet, jeżeli poszczególne czynności były wykonywane przez innych rzeczoznawców, zgodnie z wiążącym ich porozumieniem.

W ocenie Sądu, zakres i rodzaj stwierdzonych uchybień uzasadniał orzeczenie w stosunku do skarżącej kary dyscyplinarnej w postaci nagany. Zdaniem Sądu, orzeczonej kary nie można uznać za zbyt dolegliwą, ponieważ stwierdzone uchybienia nie ograniczały się wyłącznie do niestarannego postępowania biegłego, czy czysto formalnych naruszeń prawa, ale dotyczyły też warstwy merytorycznej wyceny. Orzeczona kara jest jedną z najłagodniejszych kar spośród ich katalogu przewidzianego w art. 178 ust. 2 ustawy.

Odnosząc się do zarzutów skargi Sąd nie podziela poglądu skarżącej, że w niniejszej sprawie wystąpiła podstawa do powoływania się na zarzut przedawnienia na podstawie odpowiedniego stosowania przepisów o wykroczeniach. Sąd zauważa, że niniejsza sprawa dotyczy odpowiedzialności zawodowej (a nie odpowiedzialności za czyn zabroniony przez prawo wykroczeń) i jedynym przepisem, który reguluje kwestię przedawnienia (w zakresie wszczęcia postępowania) jest przepis art. 194 ust. 1c ustawy, który nie ma zastosowania w niniejszej sprawie, ponieważ pomiędzy datą sporządzenia operatu szacunkowego, a datą otrzymania przez Ministra pisma Samorządowego Kolegium Odwoławczego nie minęły 3 lata. Sąd uznał zatem za niezasadny zarzut sformułowany w powyższym przedmiocie. Sąd podziela stanowisko Ministra, co do tego, że biegły przyjął do porównań nieruchomości nie spełniające wymogu "podobieństwa" i nie wskazał o operacie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, czym naruszył wskazane przez organ przepisy ustawy i rozporządzenia. Uzasadnienie swego stanowiska Sąd przedstawił wyżej.

Odnosząc się do zarzutów braku prawnego obowiązku zamieszczania w operatach szacunkowych specyfikacji cech wszystkich nieruchomości porównawczych, dokonywania opisu nieruchomości podobnych, braku regulacji w zakresie formy i treści analizy rynku, czy definicji "wnikliwej analizy rynku", oraz określenia jakie dokumenty są "istotne" w rozumieniu § 56 ust. 4 rozporządzenia Sąd zwraca uwagę, że rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy na potrzeby sformalizowanego postępowania musi mieć na uwadze nie tylko treść przepisów prawa i standardów zawodowych, ale też i to, że - jeżeli organ zleca wycenę - pełni rolę biegłego, a wycena ma walor dowodu o podstawowym znaczeniu. Rzeczoznawca musi mieć świadomość, że w sprawach z zakresu aktualizacji opłat rocznych za użytkowanie wieczyste treść operatu będzie analizowana przez strony postępowania (pod kątem racjonalności i logiki przyjętych w wycenie założeń ich uzasadnienia, kompletności wyceny), ponieważ w tej sprawie występują strony o sprzecznych interesach. Poza tym rzeczoznawca musi mieć świadomość, że wycena może być przez stronę kwestionowana, co do jej prawidłowości przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy) lub że może podlegać odpowiedzialności zawodowej w związku z jego działalnością polegającą na określaniu wartości nieruchomości (art. 174 ust. 3 ustawy). Wobec powyższego rzeczoznawca, który sporządza operat bez odpowiedniego poziomu szczegółowości, kierując się takim uzasadnieniem jakie przedstawia w skardze skarżący musi liczyć się z zarzutami o nieprawidłowym sporządzeniu wyceny.

Sąd podziela stanowisko skarżącej, że żadne przepisy prawa nie przewidują obowiązku dokonania oględzin przez wszystkich autorów wyceny. Jeżeli jednak kilku rzeczoznawców podpisuje operat szacunkowy, to osoby te biorą odpowiedzialność za wszystkie elementy jego treści. W tej sytuacji rzeczoznawca musi sobie odpowiedzieć na pytanie, czy warto być obecnym przy czynnościach poprzedzających sporządzenie operatu wykonywanych przez innego rzeczoznawcę, jeżeli zamierza go podpisać, czy też nie.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia § 12 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia z dnia 11 stycznia 2008 r. poprzez nie przedstawienie konkretnych zarzutów skarżącej, Sąd zauważa, że z akt sprawy wynika, że Komisja nie miała możliwości przedstawienia rzeczoznawcy majątkowemu B. M. zarzutów na posiedzeniu w dniu [..] lutego 2010 r., bowiem rzeczoznawca majątkowy nie stawił się na posiedzenie. Organ wskazał, iż skarżąca znała treść zarzutów postawionych jej przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. , o czym świadczą m. in. następujące okoliczności:

- pismem z dnia [...] lutego 2008 r. [...], B. M. została zawiadomiona przez Wiceprzewodniczącego Komisji Odpowiedzialności Zawodowej o pierwszym terminie posiedzenia zespołu KOZ w przedmiotowej sprawie, w tym m. in. o prawie uczestniczenia w prowadzonym wobec niej postępowaniu, przeglądania akt sprawy oraz sporządzania z nich notatek i odpisów, w każdym stadium postępowania, powyższe zawiadomienie B. M. otrzymała w dniu [...] lutego 2008 r., jak wynika ze zwrotnego potwierdzenia odbioru,

- w dniu [...] marca 2008 r. z aktami sprawy zapoznał się obrońca z urzędu B.M. – R. K.,

- podczas posiedzenia Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w dniu [...] maja 2008 r. przedstawiono skargę Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. i zarzuty w niej zawarte,

- pismem z dnia [...] lipca 2008 r. Minister Infrastruktury zawiadomił B.M. oraz jej pełnomocnika o możliwości zapoznania się z aktami sprawy oraz wypowiedzenia się co do zebranego materiału,

- w dniu [...] października 2008 r. Minister Infrastruktury wydał decyzję, Nr [...], w treści której miedzy innymi wyszczególniono postawione rzeczoznawcy majątkowemu zarzuty,

- pismem z dnia [...] stycznia 2010 r" Nr[...], B. M. została zawiadomiona przez Wiceprzewodniczącego Komisji Odpowiedzialności Zawodowej o terminie posiedzenia zespołu KOZ w przedmiotowej sprawie, w tym m. in. o prawie uczestniczenia w prowadzonym wobec niej postępowaniu, przeglądania akt sprawy oraz sporządzania z nich notatek i odpisów, w każdym stadium postępowania.

Sąd uznał, że nie mógł mieć istotnego wpływu na wynik sprawy zarzut braku przesłuchania w charakterze świadków innych rzeczoznawców majątkowych na okoliczność sposobu sporządzenia operatu, czynności wykonywanych przez rzeczoznawców w trakcie przygotowywania operatu ich zakresu, wyboru i zastosowania określonej metody, sposobu doboru nieruchomości podobnych, określenia wartości nieruchomości. Trzeba też wskazać, że przedmiotowe postępowanie dotyczyło tej sfery działalności skarżącej, która wiąże się z określaniem wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Skoro skarżąca podpisała wycenę, to przyjęła na siebie odpowiedzialność za całą jego treść, a więc i wszystkie założenia przyjęte do określenia wartości nieruchomości. Wobec tego skarżąca stawając na posiedzeniu zespołu KOZ nie mogła w sposób skuteczny przyjąć takiej linii obrony, że w zakresie pewnych istotnych dla jego odpowiedzialności zagadnień nie ma ona stosownej wiedzy i że w tym zakresie kompetentni są inni współautorzy operatu.

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej została powołana przez organ w celu przeprowadzania postępowań wyjaśniających, których wyniki są podstawą wydania decyzji o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych w myśl art. 195a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Obowiązkiem organu jest zatem oparcie swojego rozstrzygnięcia na wynikach postępowania przeprowadzonego przez Komisję. Zadaniem natomiast Komisji jest dokonanie szczegółowych ustaleń faktycznych i prawnych danej sprawy i przedstawienie ich Ministrowi Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, który następnie dokonuje ich oceny. W przedmiotowej sprawie, jak wskazano wyżej, przyjęto ustalenia Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w całości. Nie stwierdzono też, aby w trakcie postępowania doszło do jakichkolwiek uchybień w pracy Komisji.

Sąd nie mógł uwzględnić wniosku skarżącej o zawieszenie niniejszego postępowania, do czasu ustalenia przez Ministra Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej kryteriów oceny stosowanych przez KOZ przy rozpatrywaniu skarg na działalność rzeczoznawców majątkowych. Dla oceny legalności zaskarżonej decyzji miarodajny jest bowiem stan faktyczny i prawny istniejący w dacie jej wydania. Późniejsze zdarzenia nie mają zatem wpływu na wynik sprawy sądowoadministracyjnej. W przedstawionej we wniosku o zawieszenie postępowania sprawie nie toczy się żadne z postępowań, o których mowa w art. 125 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270), a więc nie było podstawy do zawieszenia postępowania sądowego z urzędu.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd, na podstawie art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł, jak w sentencji