Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt I SA/Gd 556/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2022-08-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6118 Egzekucja świadczeń pieniężnych, zabezpieczenie zobowiązań podatkowych
Hasła tematyczne: Egzekucyjne postępowanie
Skarżony organ: Dyrektor Izby Administracji Skarbowej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art.110 r.
journal: Dz.U. 2022 poz 479
law: Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Krzysztof Przasnyski (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Małgorzata Gorzeń, Sędzia WSA Irena Wesołowska, , , po rozpoznaniu w Wydziale I w trybie uproszczonym w dniu 17 sierpnia 2022 r. sprawy ze skargi M. P. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku z dnia 7 kwietnia 2022 r. nr 2201-IEE.711.91.35.2022.AR w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem z dnia 7 kwietnia 2022 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Starogardzie Gdańskim z dnia 5 stycznia 2022 r. uznające za nieuzasadnione zarzuty M. P. do opisu i oszacowania wartości nieruchomości położonej w S., obręb S., działka nr [...], dla której Sąd Rejonowy w Starogardzie Gdańskim prowadzi księgę wieczystą nr [...].

Podstawą powyższego rozstrzygnięcia był następujący stan faktyczny:

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Starogardzie Gdańskim - będący jednocześnie wierzycielem i organem egzekucyjnym - prowadzi wobec M. P. (dalej: "skarżąca") postępowanie egzekucyjne w oparciu m.in. o tytuły wykonawcze o wskazanych numerach: 2218-SEW.2623.2016 z dnia 6 grudnia 2016 r., obejmujący nieuregulowany podatek od towarów i usług za luty 2015 r. w wysokości należności głównej 4 456,00 zł; 2218-SEW.723.1551.2018 z dnia 21 sierpnia 2018 r., obejmujący nieuregulowany podatek dochodowy w wysokości 19% pobierany od dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej za 2012 r. w wysokości należności głównej 260 478,00 zł; nr 2218-SEW.723.1432.2019 z dnia 14 czerwca 2019 r., obejmujący nieuregulowany podatek dochodowy od osób fizycznych za 2017 r. w wysokości należności głównej 19,00 zł; nr 2218-SEW.723.1433.2019 z dnia 14 czerwca 2019 r., obejmujący nieuregulowany podatek dochodowy od osób fizycznych za 2018 r. w wysokości należności głównej 2 081,00 zł.

W celu wyegzekwowania należności objętych ww. tytułami wykonawczymi, Naczelnik Urzędu Skarbowego w Starogardzie Gdańskim sporządził m.in.:

-zawiadomienie nr 2218-EA.511.718659.2016.4 z dnia 8 grudnia 2016 r. o zajęciu wierzytelności z rachunku bankowego i wkładu oszczędnościowego w Banku Z. S.A.;

-zawiadomienie nr 2218-SEE.711.768791.2018.1.4 z dnia 3 września 2018 r. o zajęciu wierzytelności z rachunku bankowego i wkładu oszczędnościowego w Banku Z. S.A.;

-zawiadomienie nr 2218-SEE.711.5914249.2019.1.4 z dnia 17 czerwca 2019 r. o zajęciu wierzytelności z rachunku bankowego i wkładu oszczędnościowego w S. S.A.

Pismem z dnia 11 grudnia 2019 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Starogardzie Gdańskim, poprzez wezwanie do zapłaty kwoty 532.334,75 zł (w tym 318. 754,40 zł należności głównej) dokonał zajęcia należącej do strony nieruchomości położonej w S., gm. [...] działka nr [...], dla której Sąd Rejonowy w Starogardzie Gdańskim prowadzi księgę wieczystą nr [...].

Jednocześnie w dniu 12 grudnia 2019 r. organ egzekucyjny wystąpił do Sądu Rejonowego w Starogardzie Gdańskim o dokonanie wpisu w księdze wieczystej nr [...] o wszczęciu egzekucji z ww. nieruchomości.

Postanowieniem z dnia 19 maja 2021 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Starogardzie Gdańskim w oparciu o art. 110d § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2022 r. poz. 479 ze zm.), w skrócie u.p.e.a., połączył postępowania egzekucyjne.

Postanowieniem z dnia 21 maja 2021 r. organ egzekucyjny wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego – J. Ś. do dokonania oszacowania wartości nieruchomości o nr [...].

Rzeczoznawca majątkowy sporządził w dniu 29 czerwca 2021 r. operat szacunkowy, określając wartość nieruchomości na kwotę 19.700 zł.

W dniu 21 października 2021 r. organ egzekucyjny sporządził protokół opisu i oszacowania nieruchomości objętej księgą wieczystą nr [...]. Protokół doręczono stronie w dniu 26 października 2021 r. wraz z operatem szacunkowym.

Pismem z dnia 25 października 2021 r. strona wniosła zarzuty do opisu i oszacowania ww. nieruchomości, zarzucając zaniżenie ceny nieruchomości, poprzez oparcie się przy wyliczeniach o transakcje z lat 2019 i 2020, kiedy to ceny działek były znacznie niższe niż w 2021 r. Skarżąca podniosła, że ceny nieruchomości rolnych nieleżących w pobliżu jeziora, w Gminie Starogard Gdański w pierwszym półroczu 2021 r. wynosiły od 6,20 zł do 8,70 zł za m2, a zatem wniosła o skorygowanie przeprowadzonej wyceny, przy uwzględnieniu cen z pierwszego półrocza 2021 r. oraz panującej inflacji.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Starogardzie Gdańskim wydał w dniu 5 stycznia 2022 r. postanowienie, w którym uznał wniesione zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości o nr [...], za niezasadne.

Pismem z dnia 17 stycznia 2022 r. strona wniosła zażalenie na ww. postanowienie.

Uzasadniając utrzymanie w mocy postanowienia organu I instancji, Dyrektor Izby Administracji Skarbowej wskazał, że protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości położonej w S. o nr [...], sporządzony przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w Starogardzie Gdańskim 21 października 2021 r., jest prawidłowy pod względem formalnym. Organ odwoławczy nie dopatrzył się również nieprawidłowości w zakresie określenia w nim wartości nieruchomości.

Organ odwoławczy wskazał, że opis i oszacowanie wartości nieruchomości sporządzane jest w oparciu o ustalenia dokonane przy sporządzaniu operatu szacunkowego. Operat szacunkowy natomiast, jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, o której mowa w art. 84 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeksu postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 735 ze zm., dalej: "k.p.a."), pełni bowiem podobną rolę. Z kolei z przepisów art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. wynika, że organ administracji musi ocenić dowód (w tym również operat szacunkowy) po jego przedłożeniu i w razie powzięcia jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości lub zgłoszenia zastrzeżeń przez stronę postępowania, podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań jest zakaz zastąpienia dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości innym dowodem.

Obowiązkiem organu jest zatem dokonanie oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym: czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. O kwestiach merytorycznych operatu decyduje natomiast rzeczoznawca. Organ rozpoznający sprawę nie posiada bowiem wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły. Dlatego też organ może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona.

Analiza merytorycznej zawartości operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 29 czerwca 2021 r., stanowiącego podstawę ustaleń protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości o nr [...], zdaniem Dyrektora Izby Administracji Skarbowej, prowadzi do wniosku, iż został on sporządzony zgodnie z wymogami wynikającymi z art. 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm., dalej: "u.g.n.") oraz § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555 ze zm., dalej: "rozporządzenie").

W operacie tym, uwzględniając uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne, rzeczoznawca określił - w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe konieczne do właściwego określenia wartości nieruchomości - wartość rynkową nieruchomości położonej w S., obręb S. [...], działka nr [...], dla której Sąd Rejonowy Starogardzie Gdańskim V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze [...] na kwotę 19 700,00 zł.

W ocenie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej, operat zawiera szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem, jak też zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, co w konsekwencji potwierdza, iż został on sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie - przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu do wyceny - analizy logiczności i poprawności wniosków w nim zawartych. Operat został sporządzony i podpisany przez J. Ś. - osobę uprawnioną, wpisaną na listę rzeczoznawców majątkowych (nr wpisu 72).

Odnosząc się do zarzutu zaniżenia wartości nieruchomości wskazano, że wycenę nieruchomości o numerze KW [...], oparto na analizie poziomu cen rynkowych niezabudowanych nieruchomości rolnych na terenie Gminy Wiejskiej Starogard Gdański uzyskanych w okresie 24 miesięcy poprzedzających datę wyceny. Przy czym okres dwóch lat od daty, na którą określa się wartość wycenianej nieruchomości jest zgodny z zasadami zawartymi w Nocie Interpretacyjnej wydanej przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (dostępnej na stronie internetowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych) i jest to standardowy okres analizy zawieranych transakcji, będących podstawą do określenia szacunkowej wartości nieruchomości. Ponadto, analiza przeprowadzona przez rzeczoznawcę majątkowego w niniejszej sprawie, wykazała, że ceny nieruchomości gruntowych rolnych uzyskanych w transakcjach kupna-sprzedaży na obszarze Gminy Wiejskiej Starogard Gdański w 2021 roku wahały się w granicach: 0,77 zł/m2 - 8,20 zł/m2, bez widocznego trendu wzrostu cen, względem lat 2019-2020. Tym samym za niezasadny uznano zarzut określenia wartości nieruchomości w oparciu o nieaktualne ceny kupna-sprzedaży, uzyskanych w analogicznych transakcjach.

Za niezasadny, według organu, należało również uznać zarzut nieuwzględnienia w operacie szacunkowym położenia badanej nieruchomości w pobliżu jeziora. Z operatu szacunkowego sporządzonego 29 czerwca 2021 r. wynika bowiem, że przy wycenie wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy uwzględnił fakt jej położenia w sąsiedztwie Jeziora Sumińskiego, nadając cesze rynkowej "położenie" wartość najwyższą z możliwych, co bezpośrednio wpłynęło na jej wartość oszacowaną w operacie szacunkowym z dnia 29 czerwca 2021 r.

Podsumowując, organ II instancji stwierdził, że Naczelnik Urzędu Skarbowego w Starogardzie Gdańskim prawidłowo uznał zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, położonej Suminie o numerze księgi wieczystej [...] za niezasadne. Organ nie dopatrzył się nieprawidłowości zarówno w protokole opisu i oszacowania z dnia 21 października 2021 r., jak i poprzedzającym go operacie szacunkowym z dnia 29 czerwca 2021 r.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skarżąca podniosła, że nie może pogodzić z zaskarżonym postanowieniem z uwagi na rażąco niską cenę nieruchomości, która to wynosi 19 700 zł, co daje 4,80 za 1m2. Powyższa działka położona jest nad jeziorem, a żaden współczynnik, który zastosował rzeczoznawca nie rekompensuje tej ceny. Zdaniem skarżącej, rzeczoznawca powinien uwzględnić ceny z roku 2021, a nie jak to uczynił biorąc je z 2019 i 2020. Ponadto tabela zamieszczona w operacie, z której brał średnią cenę przedstawia tylko datę sprzedaży, powierzchnię działki, cenę oraz miejscowość, nie ma tam danych, w jakich okolicznościach nieruchomości te zostały sprzedane. Wiadomo, że najczęściej sprzedaże takie odbywają się z powodu choroby, problemów finansowych, a także są zaniżane z powodu wysokości podatku itp. W ocenie skarżącej, taka cena powinna się opierać na cenach Agencji Rolnej Skarbu Państwa dla danego regionu, a nie jak to robi rzeczoznawca, który się opiera wyłącznie na przepisach, które to w niektórych sytuacjach nie są przystosowane do aktualnej sytuacji gospodarczej i w ten sposób przeprowadzona wycena naraża także na straty Skarb Państwa. Dlatego taka wycena powinna być przeszacowana po aktualnych cenach z 2021 r. z uwzględnieniem cen Agencji Rolnej Skarbu Państwa.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wnosząc o jej oddalanie, podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżone postanowienie odpowiada prawu.

Przede wszystkim organ odwoławczy trafnie podkreślił, że protokół z opisu i oszacowania przedmiotowej nieruchomości zawiera wszystkie elementy wskazane w art. 110 r. ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2022 r. poz. 479 ze zm.), a zatem jest prawidłowy zarówno pod względem formalnym jak i w zakresie określenia w nim wartości nieruchomości. Opis i oszacowanie wartości nieruchomości sporządzone zostało w oparciu o operat szacunkowy, który jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Jak trafnie podkreślono w zaskarżonym postanowieniu, ocena operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, o której mowa w art. 84 § 1 k.p.a., pełni bowiem podobną rolę.

Z kolei z przepisów art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. wynika, że organ administracji musi ocenić dowód (w tym również operat szacunkowy) po jego przedłożeniu i w razie powzięcia jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości lub zgłoszenia zastrzeżeń przez stronę postępowania, podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań jest zakaz zastąpienia dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości innym dowodem. Obowiązkiem organu jest zatem dokonanie oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym: czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. O kwestiach merytorycznych operatu decyduje natomiast rzeczoznawca. Organ rozpoznający sprawę nie posiada bowiem wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły. Dlatego też organ może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona, na co trafnie zwraca uwagę Dyrektor Izby Administracji Skarbowej.

Zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Natomiast stosownie do art. 159 u.g.n. Rada Ministrów była zobowiązana do określenia, w drodze rozporządzenia, rodzajów metod i technik wyceny nieruchomości, sposobów określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposobu sporządzania, formy i treści operatu szacunkowego, uwzględniając:

1) sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny;

2) sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów;

3) sposoby określania wartości nieruchomości jako przedmiotu różnych praw;

4) sposoby określania wartości nieruchomości w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia;

5) rodzaje nakładów na nieruchomości;

6) dane, jakie powinien zawierać operat szacunkowy, oraz sposób potwierdzania jego aktualności;

7) uwarunkowania określania wartości rynkowej nieruchomości w podejściu mieszanym.

Na podstawie wyżej powołanego przepisu, 21 września 2004 r. Rada Ministrów wydała rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.

W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:

1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny;

2) określenie celu wyceny;

3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;

4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;

5) opis stanu nieruchomości;

6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;

7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;

8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;

9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem (§ 56 ust. 1 rozporządzenia).

Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Kwotę wartości nieruchomości można wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny (§ 56 ust. 2 rozporządzenia). W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości (§ 56 ust. 3). Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu (§ 56 ust. 4). Operat szacunkowy zawiera podpis rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził, oraz naniesione w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, a także datę jego sporządzenia (§ 57 ust. 1). Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1.

Zdaniem Sądu, analiza merytorycznej zawartości operatu szacunkowego sporządzonego 29 czerwca 2021 r., stanowiącego podstawę ustaleń protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości o nr KW [...], prowadzi do wniosku, iż został on sporządzony zgodnie z wymogami wynikającymi z art. 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm., dalej: "u.g.n.") oraz § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555 ze zm., dalej: "rozporządzenie").

W operacie tym, uwzględniając uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne, rzeczoznawca określił - w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe konieczne do właściwego określenia wartości nieruchomości - wartość rynkową nieruchomości położonej w [...], obręb S. , działka nr [...] dla której Sąd Rejonowy Starogardzie Gdańskim V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze [...] na kwotę 19.700,00 zł.

Podzielić należy stanowisko wyrażone w zaskarżonym postanowieniu, że operat zawiera szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem, jak i informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, co w konsekwencji potwierdza, iż został on sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie - przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu do wyceny - analizy logiczności i poprawności wniosków w nim zawartych. Operat został sporządzony i podpisany przez J. Ś.- osobę uprawnioną, wpisaną na listę rzeczoznawców majątkowych (nr wpisu 72).

Odnosząc się do zarzutu zaniżenia wartości nieruchomości, trafnie organ II instancji wskazał, że wycenę nieruchomości o numerze [...], oparto na analizie poziomu cen rynkowych niezabudowanych nieruchomości rolnych na terenie Gminy Wiejskiej Starogard Gdański uzyskanych w okresie 24 miesięcy poprzedzających datę wyceny. Okres dwóch lat od daty, na którą określa się wartość wycenianej nieruchomości jest zgodny z zasadami zawartymi w Nocie Interpretacyjnej wydanej przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (dostępnej na stronie internetowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych) i jest to standardowy okres analizy zawieranych transakcji, będących podstawą do określenia szacunkowej wartości nieruchomości.

Ponadto analiza przeprowadzona przez rzeczoznawcę majątkowego w niniejszej sprawie wykazała, że ceny nieruchomości gruntowych rolnych uzyskanych w transakcjach kupna-sprzedaży na obszarze Gminy Wiejskiej Starogard Gdański w 2021 roku wahały się w granicach: 0,77 zł/m2 - 8,20 zł/m2, bez widocznego trendu wzrostu cen, względem lat 2019-2020. Tym samym, za niezasadny należało uznać zarzut określenia wartości nieruchomości w oparciu o nieaktualne ceny sprzedaży, uzyskane w analogicznych transakcjach.

Trafnie za niezasadny organ II instancji uznał zarzut nieuwzględnienia w operacie szacunkowym położenia badanej nieruchomości w pobliżu jeziora. Z operatu szacunkowego sporządzonego 29 czerwca 2021 r. wynika bowiem, że przy wycenie wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy uwzględnił fakt jej położenia w sąsiedztwie Jeziora Sumińskiego, nadając cesze rynkowej "położenie" wartość najwyższą z możliwych, co bezpośrednio wpłynęło na jej wartość oszacowaną w operacie szacunkowym z dnia 29 czerwca 2021 r.

Podsumowując, organ II instancji prawidłowo ocenił zarzuty do opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Sąd nie dopatrzył się również nieprawidłowości zarówno w protokole opisu i oszacowania z dnia 21 października 2021 r., jak i poprzedzającym go operacie szacunkowym z dnia 29 czerwca 2021 r. Operat szacunkowy został sporządzony na podstawie prawidłowo wskazanych przepisów prawa i sam fakt, że skarżąca jest niezadowolona z jego wniosków końcowych nie uzasadniania wyeliminowania zaskarżonego postanowienia z obrotu prawnego.

Z tych przyczyn na mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2022 poz. 329 ze zm.) Sąd oddalił skargę.