Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 370/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2012-06-11 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą decyzję I instancji
określono, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana
Powołane przepisy: article: art. 61 ust.1, art.2 pkt.14
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Krystyna Daniel (spr.) Sędziowie : Sędzia WSA Mirosław Bator Sędzia WSA Ewa Rynczak Protokolant : Justyna Owczarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 czerwca 2012 r. sprawy ze skargi Szpitala Miejskiego Specjalistycznego im. [...] w Krakowie na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 9 października 2008 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta K. decyzją z 26 sierpnia 2008 r. na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z 27. 02. 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zmian.), § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26. 08. 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26. 08. 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164, poz. 1589) na wniosek [...] s.j., z siedzibą w K. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami na dz. nr [...] , części dz. nr [...] obr. [...] wraz z budową infrastruktury technicznej na dz. nr [...] obr. j.w. oraz budową drogi wewnętrznej na dz. nr [...] obr. j.w i wjazdem z dz. nr [...] obr j.w. łączącym teren inwestycji z ul. [...] (dz. nr ...obr. j.w.) przy ul. [...] w K. ". Organ wskazał, że załączniki: Nr 1 - Warunki zabudowy terenu oraz wyniki analizy urbanistyczno – architektonicznej oraz Nr 2 - Linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w skali 1:1000 wraz z częścią graficzną wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej stanowią integralną część niniejszej decyzji.

W uzasadnieniu organ podał, że wniosek inwestorów wpłynął 22. 01. 2007 r., a teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i następne ustawy z 27. 03. 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W toku postępowanie uzyskano: opinię [...] Zarządu Komunalnego z 26 lutego 2008 r. w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego, opinię Wydziału Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska z 23 marca 2007 r. w zakresie komunikacji, opinię Wydziału Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska z 18 kwietnia 2007 r. w zakresie ochrony środowiska, uchwałę Rady Dzielnicy IV z 13 marca 2007 r. W wyniku przeprowadzonego postępowania ustalono, że spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Projekt decyzji został sporządzony przez osobę posiadającą wymagane ustawą uprawnienia.

Odnosząc się do zastrzeżeń wniesionych w toku postępowania przez Szpital Miejski Specjalistyczny im. G. Narutowicza odnośnie zajęcia działki 429/5 na cele związane z planowaną inwestycją organ wyjaśnił, że sprawy te zostały szczegółowo zbadane w trakcie postępowania. Przedmiotowe zamierzenie zostało poddane opiniowaniu przez Wydział Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska oraz [...] Zarząd Komunalny w zakresie terenów przyległych do pasa drogowego. Warunki obsługi komunikacyjnej, które inwestor zobowiązany będzie spełnić na etapie opracowywania projektu budowlanego, zostały na podstawie w/w opinii, zawarte w załączniku nr 1 do decyzji. Organ podkreślił, że szczegółowe rozwiązania projektowanej zabudowy w zakresie rozwiązań komunikacyjnych, w tym usytuowania wjazdów na teren inwestycji - będą przedmiotem projektu zagospodarowania działki, sporządzanego w trakcie opracowywania projektu budowlanego przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę. Organ poinformował, że w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie jest wymagana zgoda współwłaścicieli terenu objętego wnioskiem, nie jest również wymagana zgoda współwłaścicieli nieruchomości sąsiednich. Nie można zatem uzależnić wydania decyzji WZ od zgody stron biorących udział w postępowaniu, jak również od wzajemnego zobowiązania się wnioskodawcy i stron do spełnienia warunków nieprzewidzianych obowiązującymi przepisami. W związku z powyższym na etapie ustalania warunków zabudowy wnioskodawca nie musi posiadać prawa własności do terenu objętego wnioskiem. Prawem do dysponowania gruntem na cele budowlane, w rym również do przeprowadzenia sieci uzbrojenia oraz dojazdu - Inwestor winien legitymować się dopiero w drugim etapie postępowania inwestycyjnego tzn. przy wystąpieniu o pozwolenie na budowę.

Odwołanie od powyższej decyzji w ustawowym terminie złożył Szpital Miejski Specjalistyczny im. G. Narutowicza w Krakowie, wyrażając swój sprzeciw na zajęcie działek nr [...] i [...] na cele związane z planowaną inwestycję. Odwołujący wskazał, iż na części działki nr 429/5 i 428/10 ,która wskazana została jako droga dojazdowa do planowanej inwestycji, usytuowany jest budynek Szkoły Rodzenia. W opinii Szpitala istnieją techniczne możliwości innego wytyczenia dróg dojazdowych oraz zabezpieczenia infrastruktury technicznej dla planowanej inwestycji, aniżeli po działce nr 429/5 i nr 428/10.Wskazał na zagrożenia bezpieczeństwa jakie wiążą się z warunkami ustalonymi w decyzji.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z 9 października 2008 r., znak: [...] , na podstawie art. 54, art. 59, art. 61, art. 64 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne spełnia łącznie przesłanki z art. 61 ust. 1 ww. ustawy. Wyniki ustalone na podstawie sporządzonej w sprawie analizy znajdują uzasadnienie w świetle poczynionych w toku analizy ustaleń. Organ określając parametry dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego oparł się co do zasady na zasadach ogólnych wyznaczając wskaźniki w oparciu o § 6 ust. 1, § 7 ust. 1, § 8 rozporządzenia. Jak wynika z analizy wnioskowana przez Inwestora budowa budynków mieszkalnych wielorodzinnych mieści się w parametrach istniejącej zabudowy w analizowanym obszarze i spełnia wymogi wynikające z istniejących wskaźników zagospodarowania terenu. Działki stanowiące teren inwestycji położone są w północnej części miasta – K. (osiedle...) w obszarze średnio zainwestowanym zabudową mieszkaniową (jedno- i wielorodzinną) oraz usługową. Analiza całokształtu przeprowadzonego postępowania, a także ustalonych w decyzji parametrów prowadzi do wniosku, że organ I instancji dokonał prawidłowej oceny istniejącego w obszarze analizowanym stanu zagospodarowania i na tej podstawie, uwzględniając zasady zachowania ładu przestrzennego oraz uwarunkowania prawne, orzekł w sprawie. Ustalone w oparciu o powyższe rozporządzenie parametry architektoniczne w ocenie Kolegium mieszczą się w zakresie norm cyt. wyżej rozporządzenia i zostały określone w sposób wyważony. W toku postępowania uzyskano wymagane prawem opinie. Planowana inwestycja stanowić będzie kontynuację zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu w odniesieniu do zabudowy istniejącej na działkach nr nr [...] obr. [...] .

Kolegium podkreśliło, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy stanowi jedynie promesę dla pozwolenia na budowę i nie przesądza oczywiście, że inwestycja taka powstanie. Dopiero w toku ewentualnego postępowania w sprawie uzyskania pozwolenia na budowę, ocenie organu podlegać będzie zgodność projektu budowlanego z przepisami techniczno - budowlanymi. Również ochrona interesów osób trzecich uzasadniona wymaganiami prawa budowlanego poprzez m.in. zbadanie, czy realizacja planowanej inwestycji nie spowoduje ograniczenia możliwości zagospodarowania działek sąsiednich wymagana jest dopiero na etapie wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę. W konsekwencji, na tym etapie zostaną rozstrzygnięte szczegółowe kwestie dotyczące sposobu zagospodarowania działki inwestorów i wpływu planowanej przez nich inwestycji na sposób korzystania z nieruchomości sąsiednich.

W kwestii zarzutu podniesionego w odwołaniu organ II instancji wskazał, iż w treści zaskarżonej decyzji w załączniku nr 1 II pkt 4f wskazano, iż prawidłową obsługę komunikacyjną przedmiotowej inwestycji zapewni planowana docelowo ulica lokalna łącząca ul. Dr Twardego z ul. Jaracza. Do czasu realizacji planowanej ulicy lokalnej dopuszcza się dojazd od ul. Żabiniec poprzez ul. Koniecznego drogą dojazdową po terenie działki nr nr [...] oraz wewnętrzny układ drogowy. Użytkowanie terenu w/w drogi dojazdowej (dz. nr....) należy uzgodnić z zarządcą lub właścicielami. Taki zapis decyzji oznacza, iż korzystanie (użytkowanie w sensie potocznym) przez inwestora z w/w działek wymagać będzie zgody odwołującego się Szpitala, jednakże zgody tej w żaden sposób nie przesądza.

Zatem brak wyrażenia przez Szpital zgody na wykonywanie po nieruchomości będącej w jego użytkowaniu obsługi komunikacyjnej dla planowanej inwestycji będzie zarzutem podlegającym rozpoznaniu przez właściwe organy na etapie postępowania w sprawie uzyskania pozwolenia na budowę.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. wniósł Szpital Miejski Specjalistyczny im. G. Narutowicza w Krakowie, domagając się uchylenia jej w części dotyczącej działki nr 429/5.

W uzasadnieniu strona skarżąca podała, że w warunkach zabudowy oraz wynikach i analizie urbanistyczno-architektonicznej - stanowiących załącznik nr 1 do decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, w punkcie f wskazano działkę 429/5 jako drogę dojazdową do przedmiotowych inwestycji. Działka ta należy do Szpitala i jest włączona w zamknięty i ogrodzony teren wewnętrzny. Zdaniem strony skarżącej wprowadzenie ruchu w obrębie tej działki będącej zapleczem medyczno-techniczne stanowi poważne zagrożenie dla bezpieczeństwa pracy Szpitala i ludzi przebywających na jego terenie. Ponadto całkowicie pominięto fakt istnienia na działkach nr 428/9 i 429/5 budynku Szkoły Rodzenia (o czym Szpital informował pismem z 3. 08. 2007 r. ), co koliduje z wydanymi następnie decyzjami. W opinii Szpitala istnieją techniczne możliwości innego wytyczenia dróg dojazdowych oraz zabezpieczenia infrastruktury technicznej dla planowanych inwestycji np. od strony istniejącego osiedla Żabiniec lub też można przewidzieć usytuowanie dróg dojazdowych bezpośrednio na działkach przeznaczonych pod przedmiotową inwestycję.

W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie i podtrzymał woje stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje:

Stosownie do art. 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a., sądy administracyjne powołane są do kontroli działalności administracji publicznej, w tym w zakresie legalności decyzji administracyjnych i stosują środki określone w ustawie (art. 1 i art. 3 p.p.s.a). W ramach swej kognicji sąd bada czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a.

Skarga jest zasadna.

Kontroli Sądu została poddana decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławcze w K. z 9 października 2008 r. znak: [...] utrzymująca w mocy decyzję Prezydent Miasta K. z 26 sierpnia 2008 r., ustalającą warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami na dz. nr [...] , części dz. nr [...] obr. [...] wraz z budową infrastruktury technicznej na dz. nr nr [...] obr. j.w. oraz budową drogi wewnętrznej na dz. nr nr [...] obr. j.w i wjazdem z dz. nr [...] obr. [...] łączącym teren inwestycji z ul. [...] (dz. nr ...obr. j.w.) przy ul. [...] w K. " wraz z załącznikami nr 1 i 2.

Materialną podstawę decyzji organów I i II instancji stanowią przepisy ustawy z 27. 03. 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w tym art. 4 ust. 2 pkt 2 stanowiący, że w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobu zagospodarowania i warunków zagospodarowania terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zagospodarowania terenu, przy czym sposób zagospodarowania terenu dla innych inwestycji (niż określone w pkt 1) ustala się w drodze decyzji o warunkach zagospodarowania. Zgodnie z dyspozycją art. 61 ust. 1 cyt. ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w punktach od 1 do 5 ww. przepisu tj.:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2. teren ma dostęp do drogi publicznej;

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu z uwzględnieniem ust. , jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych;

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Sposób ustalania warunków wskazanych w art. 61 ust. pkt 1 ustawy został sprecyzowany w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 26. 08. 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588), zwanym dalej w skrócie rozporządzeniem. Oznacza to, że w przypadku braku planu miejscowego, który jest podstawowym aktem prawnym kształtującym zagospodarowanie przestrzenne, umożliwia się – na zasadzie wyjątku – realizację inwestycji, ale na warunkach określonych przez organy administracji publicznej, przy czym warunki te określa się w sposób wymagany przez prawo. Podkreślić trzeba, że ustawodawca nie ogranicza możliwości zagospodarowania i zabudowy nieruchomości w sytuacji braku planu miejscowego, jednakże w sytuacji jego braku wymaga – celem zachowania ładu przestrzennego – przestrzegania ww. przepisów. Ustalenie warunków zabudowy zgodnie z przepisach u.p.z.p. zawsze wymaga przeprowadzenia starannej i wnikliwej analizy funkcji i cech zabudowy w obszarze analizowanym - wyznaczonym wokół działki budowlanej - celem ustalenia warunków zabudowy w sposób określony w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., uszczegółowiony w rozporządzeniu z 26. 08. 2003 r., którego § 1 wymaga ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących ustalenia: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki i geometrii dachu.

Odnosząc powyższe do okoliczności niniejszej sprawy należy w całości podzielić zarzut skargi, zgodnie, z którym organy nie ustaliły prawidłowo czy wnioskowany do ustalenia warunków zabudowy teren przedmiotowej inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej, co jest wymagane przepisem art. 61 ust. 1 pkt. 2 u.p.z.p. Stosownie bowiem do treści art. 2 pkt 14 cyt. ustawy przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. A zatem w sytuacji, gdy brak bezpośredniego dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej - pośredni dostęp do drogi publicznej zapewnia alternatywnie albo droga wewnętrzna lub ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Należy przy tym podkreślić, że nie można pominąć ustalenia, że chodzi o drogę wewnętrzną, gdyż w przeciwnym razie wyrażenie "przez drogę wewnętrzną" byłoby w powołanym przepisie zbędne (por. wyrok NSA z 3. 11. 2010 r. sygn. akt II OSK 1625/09, CBOSA). Zgodnie z definicją tego pojęcia z art. 8 ust. 1 ustawy z 21. 03. 1985 r. o drogach publicznych (tj. Dz. U. z 2007 r. nr 19, poz. 115 ze zm.) drogami wewnętrznymi są drogi niezaliczone do żadnej kategorii dróg publicznych, w szczególności drogi w osiedlach mieszkaniowych, dojazdowe do gruntów rolnych i leśnych, dojazdowe do obiektów użytkowanych przez przedsiębiorców, place przed dworcami kolejowymi, autobusowymi i portami oraz pętle autobusowe. Trzeba przy tym zauważyć, że przepisy nie przewidują żadnego trybu ustanawiania drogi wewnętrznej, natomiast zewnętrznymi wskaźnikami dróg wewnętrznych są oznaczenia na mapach przyjętych do zasobu geodezyjnego i kartograficznego gruntów zajętych pod takie drogi symbolami "dr", względnie nadanie uchwałą Rady Gminy nazwy drodze wewnętrznej.

W sprawie poddanej kontroli Sądu w załączniku nr do decyzji ustalającej warunki zabudowy przyjęto w punkcie II b 4 d– że teren inwestycji posiada dostep do drogi publicznej tj. ul. Żabiniec poprzez drogę wewnętrzną tj. ul. Konecznego – dz. nr 484/2 . W tym miejscu należy wskazać, że ustalenie to jest niepełne, wskazuje bowiem, że teren wnioskowany do ustalenia warunków zabudowy ma pośredni dostęp do drogi publicznej, którą stanowi ul. Żabiniec przez drogę wewnętrzną tj. ul. Konecznego, jednak gdy teren zabudowy kubaturowej nie ma bezpośredniego dostępu (zjazdu) do ul. Konecznego. Powyższe ustalenie organ doprecyzował w punkcie II b 4 f - warunki obsługi komunikacyjnej, w których dopuścił - do czasu zrealizowania planowanej docelowo prawidłowej obsługi komunikacyjnej - dojazd do drogi publicznej przez ul. Konecznego, a do niej - drogą dojazdową po terenie działek nr 480/4 i 429/5, wskazując jednocześnie, że inwestor winien we własnym zakresie i na własny koszt zrealizować drogę dojazdową po ww. działkach i po uzgodnieniu z ich zarządcą lub właścicielami, a także z KZK w K. Należy wskazać, że na mocy umowy notarialnej ustanowienia prawa użytkowania z 7 stycznia 2004 r. Rep. [...] Szpital Miejski Specjalistyczny im. G. Narutowicza nabył prawo użytkowania nieruchomości stanowiących własność gminy K. w tym m, in. dz. nr nr [...], które zostały przekazane użytkownikowi nieodpłatnie na czas nieokreślony z przeznaczeniem na prowadzenie działalności statutowej.

Oceniając powyższe w szczególności w świetle zarzutów skargi, w której użytkownik działki nr [...] w sposób jednoznaczny nie wyraża zgody na budowę drogi dojazdowej po terenie użytkowanej przez niego dz. nr [...] , a inwestor nie wykazał żadnego prawa do niej jak również do dz. nr [...] należy podnieść , że w ustalonych warunkach zabudowy organy nie uczyniły zadość normie nakazującej wskazanie, że obszar wnioskowany do ustalenia warunków zabudowy posiada dostęp do drogi publicznej. Dostęp ten bowiem w ocenie Sądu nie może być warunkowy tj. uzależniony od spełnienia przez inwestora określonych warunków w przyszłości ( tj. uzyskania przez inwestora prawa do dysponowania na cele komunikacyjne działkami nr [...] , względnie od wybudowania planowanej drogi łączącej ul. Twardego i ul. Jaracza ( o czym mowa w załączniku nr 1 do decyzji pierwszoinstancyjnej dopiero na etapie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę i zatwierdzenie projektu budowlanego - por. wyrok NSA z 20.10. 2010 r. sygn. akt 1467/09 CBOSA). Nie jest w takiej sytuacji wystarczające wskazanie na zobowiązanie się inwestora w umowie zawartej 26 litego 2008 r. pomiędzy Gm. Miejską K. a inwestorem, w którym zobowiązał się on do wykonania "drogi dojazdowej w sposób pozwalający na jej połączenie z ul. Konecznego, wskazując jednocześnie na możliwość zawarcia umowy pomiędzy stronami pozwalającej na wykonanie przedmiotowego dojazdu .

Konkludując należy podkreślić , że Sąd orzekający w niniejszej sprawie stoi na stanowisku zgodnym z zarzutem skargi, a nadto aprobowanym w orzecznictwie sądowoadministracyjnym, że dostęp terenu inwestycji do drogi publicznej na potrzeby ustalenia warunków zabudowy nie może być utożsamiany z dostępem faktycznym, a tylko takim dostępem wykazał się inwestor w niniejszej sprawie.

A zatem, przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ I instancji będzie musiał jednoznacznie ustalić, czy wnioskowany do ustalenia warunków zabudowy teren posiada dostęp do drogi publicznej tj. ul. Żabiniec poprzez drogę wewnętrzną - ul. Konecznego i drogę dojazdową po działkach nr nr [...] , wykazując w sposób nie budzący wątpliwości , że inwestorowi przysługuje służebność drogowa po działkach nr nr [...] , względnie inne prawo pozwalające na korzystanie z ww. działek.

Ponieważ Sąd nie jest związany granicami skargi (zgodnie z art. 134 p.p.s.a.) należało również odnieść się do pozostałych ustaleń warunków zabudowy utrzymanych w mocy zaskarżoną decyzją. Mając na uwadze treść cyt. art. 61 ust. 1 i przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26. 08. 2003 r. należy podnieść wątpliwości, które wiążą się ze sposobem ustalenia wskaźnika wielkości nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu dla przedmiotowej inwestycji kubaturowej. Zgodnie bowiem z treścią § 5 ust. 1 ww. rozporządzenia wskaźnik ten wyznaczany jest na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości w analizowanym obszarze, natomiast ust. 2 dopuszcza wyznaczenie innego wskaźnika wielkości pow. nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeśli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 . Odnosząc powyższe do ustaleń zawartych w załączniku nr 1 należy wskazać, że wskaźnik ten został ustalony w wysokości "do 38%" .Powyższe budzi wątpliwości przede wszystkim na ze względu na brak dokładnych obliczeń powyższego wskaźnika dla całego obszaru objętego analizą. Nawet jeżeli wskaźnik ten został ustalony w trybie § 5 ust. 2 tj. w odniesieniu do działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi to w analizie jak również w załączniku nr 3 do decyzji zawierającym wyniki analizy powinny być uwzględnione wszystkie działki z taką zabudową, których w obszarze analizowanym jest 9 natomiast w obliczeniach uwzględniono tylko 7 działek, z pominięciem dz. nr nr [...] , a nadto obliczenia te w ocenie Sądu powinny być dokładniejsze. W ocenie Sądu nie można również uznać za prawidłowe ustalenie ww. wskaźnika poprzez podanie jedynie jego maksymalnej wielkości. Uwzględniając przepis § 5 należy uznać, że nawet jeśli wskaźnik ten jest obliczony w inny sposób niż wskazano w ust. 1 to wyznaczając ten wskaźnik należy go skonkretyzować w większym stopniu np. poprzez wskazanie dopuszczalnej wielkości minimalnej i maksymalnej. A zatem wskazanie wyłącznie maksymalnej wielkości tego wskaźnika nie jest prawidłowe.

Za niepoprawne należy uznać wyznaczenie szerokości elewacji frontowej. Zgodnie z § 6 ust. szerokość elewacji frontowej , znajdującej się od frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym z tolerancją do 20%, przy czym ust.2 dopuszcza wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W decyzjach poddanych sądowej kontroli wskaźnik ten został wyznaczony na poziomie 30 m, przy czym w załączniku nr 3 (wyniki analizy ) i samej analizie architektoniczno-urbanistycznej podano, że "średnia szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi ok. 30m", wskazując równocześnie na 8 dowolnie wybranych działek z obszaru analizy. Pomijając zastrzeżenia związane z ograniczeniem ilości działek przyjętych do obliczenia "średniej szerokości elewacji frontowej" dla planowanego przedsięwzięcia należy podnieść, że szerokość obliczona w oparciu o wskazane w analizie i w załączniku nr 3 działki wynosi 24, 6 m. W związku z tym nie jest uzasadnione ustalenie średniej szerokości elewacji frontowej na poziomie ok. 30 m.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ I instancji uczyni zadość wymaganiom ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisom ww. rozporządzenia.

Konkludując, w ocenie Sądu ustalone przez organ I instancji i utrzymane decyzją organu odwoławczego warunki zabudowy dla przedmiotowego przedsięwzięcia nie odpowiadają warunkom wymaganym przez przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i rozporządzenia z 26. 08. 2003 .r. i przepisy postępowania ( w tym art. 7, 77 § 1 kpa), a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie.

W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie na podstawie art. 145 §1 pkt. 1 lit. a i c p.p.s.a. stanowiący, że sąd uwzględniając skargę na decyzje uchyla decyzje w całości lub w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć wpływ na wynik sprawy - orzekł jak w sentencji.

Na podstawie art. 152 p.p.s.a. określił, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana.