Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 86/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2022-04-21 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1, art. 63 ust. 2
journal: Dz.U. 2022 poz 503
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec Sędziowie Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski (sprawozdawca) Protokolant Referent Natalia Kondraciuk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 kwietnia 2022 r. sprawy ze skargi M. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] października 2021 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wójta Gminy D. z dnia [...] września 2021 r. nr [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz M. W. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] września 2021r. Wójt Gminy D. po rozpatrzeniu wniosku T. K. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie myjni samochodowej dwustanowiskowej bezdotykowej wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działkach nr [...] położonych w miejscowości B. w granicach oznaczonych na załączniku graficznym. W decyzji podano, że myjnię należy zlokalizować z zachowaniem nieprzekraczalnej linii zabudowy w odległości 12,5 m od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi powiatowej nr [...] OL - zgodnie z częścią graficzną decyzji, udział powierzchni biologicznie czynnej ustalono na min. 25% powierzchni terenu inwestycji, powierzchnia zabudowy do 100 m , jedna kondygnacja nadziemna, szerokość elewacji frontowej do 7,0 m, układ połaci dachowych - dach jedno lub dwuspadowy, kierunek głównej kalenicy równoległy lub prostopadły do granicy z dz. nr ewid.[...], wysokość głównej kalenicy dachu do 6,0 m, kąt nachylenia głównych połaci dachowych do 30°. Przy wykończenie elewacji dopuszczono zastosowanie co najwyżej trzech kolorów lub trzech odcieni jednego koloru lub/i tynków. Nie dopuszczono natomiast stosowania na elewacjach oblicówki z tworzyw sztucznych (tj. siding) Jako pokrycie dachowe wskazano dachówkę lub blachodachówkę z możliwością zastosowania innych powszechnie stosowanych rozwiązań o wysokim stopniu estetyki w kolorze czerwonym, brązowym lub grafitowym. Określono ponadto warunki ochrony środowiska i zdrowia łudzi, warunki ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji oraz wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich. Organ wyjaśnił, że decyzja ustalającą warunki zabudowy, zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym , musi rozstrzygnąć, czy planowany sposób zagospodarowania działki nie narusza ładu przestrzennego i czy dany rodzaj zabudowy jest dopuszczalny w określonym miejscu. Jego zdaniem budowa myjni bezdotykowej samochodowej dwustanowiskowej stanowi kontynuację zabudowy usługowej zlokalizowanej na działce wnioskodawcy oraz uzupełnienie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej znajdującej się w sąsiedztwie. Dopuszczenie wnioskowanej inwestycji związane jest z funkcją usługową. Planowana funkcja usługowa nie jest sprzeczna z funkcją obszaru, stanowi kontynuację zabudowy usługowej oraz uzupełnienie i wzbogacenie funkcji zagrodowej i mieszkaniowej jednorodzinnej. Powołując się na orzecznictwo organ przekonywał, że w zakresie kontynuacji funkcji mieści się każda zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, by mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Celem art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, co oznacza, że zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa należy badać wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. Wobec tego w każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany jako urbanistyczną całość. Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Kontynuacja funkcji oznacza, że nowa zabudowa musi mieścić się w granicach zastanego w analizowanym obszarze sposobu zagospodarowania terenu. Planowana inwestycja mieści się w definicji pojęcia kontynuacji funkcji, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Budynkom mieszkalnym towarzyszyć bowiem mogą nie tylko inne budynki tego samego typu, lecz także np. sklep osiedlowy, przychodnia lekarska, urządzenia rekreacyjne (Z. Niewiadomski). Wnioskowana funkcja usługowa jest dopuszczalna, ponieważ można ją pogodzić (nie jest sprzeczna) z funkcją istniejącą na analizowanym obszarze, co potwierdza przeprowadzona analiza. Organ podkreślił również, że dla przedmiotowego terenu nie jest wymagana zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze w rozumieniu przepisów ustawy z 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tj. Dz. U. z 2017 r. poz. 1161). Zgodnie z uproszczonym wypisem z rejestru gruntów działka nr ewid.[...] posiada powierzchnię 0,30 ha i stanowi grunty rolne zabudowane B. o pow. 0,0886 ha, B.-P. o pow. 0,0538 ha, B. o pow. 0,1351 ha, grunty orne R. o pow. 0,0124 ha, grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi Wp o pow. 0,0101 ha. Działka nr ewid.[...] posiada powierzchnię 0,09 ha i stanowi grunty rolne zabudowane B.-P. o pow. 0,0458 ha, B.- R. o pow. 0,0362 ha, grunty orne R. o pow. 0,0026 ha, grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi Wp o pow. 0,0054 ha. Teren inwestycji obejmuje część działek o pow. ok. 0,03 ha i zgodnie z Miejscowym Planem Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego gminy D. uchwalonym uchwałą Nr [...] Gminnej Gminy D. z dnia [...].02.1990r. znajdował się w terenach mieszkalnictwa.

Po rozpoznaniu odwołania M. i J. W., właścicieli sąsiedniej nieruchomości, Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzję organu I instancji utrzymało w mocy. Organ wyjaśnił, że stosownie do art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; teren ma dostęp do drogi publicznej: istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; zamierzenie budowlane nie znajduje się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 215r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 202lr. poz. 428, 784 i 000), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Dla ustalenia czy wszystkie te warunki są spełnione, organ I instancji stosownie do przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26.08.2003r. (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wyznaczył wokół działki budowlanej, której dotyczył wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadził na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ustawy. W wyniku analizy stwierdził, że budowa myjni bezdotykowej samochodowej stanowi kontynuację zabudowy usługowej zlokalizowanej na działce wnioskodawczyni oraz uzupełnienie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej znajdującej się w sąsiedztwie. Planowane usługi nie są sprzeczne z funkcją obszaru, stanowi kontynuację zabudowy usługowej oraz uzupełnienie i wzbogacenie funkcji zagrodowej i mieszkaniowej. Na terenie działek nr [...] i [...] zlokalizowany jest budynek o funkcji handlowo - usługowej tj. sklep spożywczo - przemysłowy. Powierzchnia zabudowy tego budynku wynosi ok. 80m. Szerokość elewacji frontowej wynosi ok. 6,5 m. Zdaniem urbanisty wnioskowana inwestycja zarówno pod względem funkcji, usytuowania jak i gabarytów wpisuje się w istniejącą zabudowę i jest zgodna z funkcją obszaru analizowanego. Urbanista sporządził również projekt decyzji w którym ustalił cechy zabudowy myjni w myśl przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania Odnosząc się do zarzutów odwołania organ stwierdził, że kwestie związane z ochroną interesów osób trzecich będą miały znaczenie na etapie pozwolenia na budowę. Postępowanie w sprawie warunków zabudowy jest postępowaniem wstępnym. Decyzja o warunkach zabudowy, w myśl art. 63 ust. 2 ustawy, nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Informację tej treści zamieszcza się w decyzji. W zaskarżonej decyzji, w pkt 5, zastrzeżono, że sposób zagospodarowania terenu nie może powodować naruszenia interesów osób trzecich w zakresie możliwości zagospodarowania i użytkowania terenów sąsiednich, zgodnie z przepisami odrębnymi oraz że projektowana inwestycja nie może powodować ograniczenia dostępu do drogi publicznej, pozbawienia możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz środków łączności przez właścicieli i użytkowników sąsiednich działek, pozbawienia dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, uciążliwości wywoływanych przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie a także zanieczyszczenia powietrza, wody i gruntów. Informacja taka wypełnia w pełni ochronę interesów osób trzecich na tym etapie procesu inwestycyjnego. Wszystkie powyższe zastrzeżenia będą musiały być wzięte pod uwagę na etapie postępowania dotyczącego pozwolenia na budowę.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego M. W. zarzuciła decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego naruszenie art. 7 i 77 § 1 kpa w stopniu mogącym mieć istotne znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy poprzez brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego w sprawie, a w szczególności błędne ustalenie, że na działkach inwestorów realizowana jest aktualnie funkcja usługowa, w sytuacji gdy sklep spożywczo- przemysłowy zlokalizowany na przedmiotowej działce zaprzestał swej działalności z dniem 31 grudnia 2017 roku, oraz dowolną ocenę materiału dowodowego, skutkujące błędnym uznaniem, że planowana inwestycja kontynuuje funkcje istniejącej zabudowy na obszarze analizowanym i nie doprowadzi do stworzenia nowego, odmiennego od aktualnego, ładu przestrzennego; art. 80 k.p.a. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów, przyjęcie dowolnej oceny dowodów w wyniku braku rozpatrzenia całego materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, w szczególności zaniechanie przez organ II instancji dokonania oceny analizy urbanistyczno- architektonicznej pod kątem zgodności z przepisami prawa, a także wskazań wiedzy, doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania, wskutek czego organ błędne ustalił, że zamierzenie inwestycyjne wnioskodawcy realizuje przesłanki, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W efekcie wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I Instancji. W jej ocenie wnioski wyprowadzone z analizy urbanistycznej są błędne, budowa bowiem myjni samochodowej dwustanowiskowej bezdotykowej wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną nie kontynuuje funkcji zabudowy na obszarze analizowanym. W niniejszej sprawie na obszarze analizowanym istnieje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zagrodowa. Autor analizy zidentyfikował na działkach [...], na których miałaby powstać zamierzona inwestycja, jeden budynek o funkcji handlowo usługowej - sklep spożywczo- przemysłowy. W istocie jest to budynek gospodarczy garaż — w którym znajduje się sprzęt rolniczy. W przeszłości jedynie część przedmiotowego budynku (około 30 m2) była wynajmowana na potrzeb) sklepu. Najem przedmiotowego pomieszczenia i prowadzenie sklepu spożywczo-przemysłowego trwał do 31 grudnia 2017 roku, od tamtego czasu w przedmiotowym budynku nie jest prowadzona działalność usługowa ani handlowa. Zdaniem skarżącej przedstawione w analizie, a następnie w decyzjach organów rozumowanie jest zbyt uproszczone. Planowana inwestycja jest z pewnością bardzo uciążliwa i koliduje z zabudową mieszkaniową. W każdym razie kolizja ta wystąpi, gdy myjnia powstać ma w bezpośrednim sąsiedztwie domów jednorodzinnych. Wniosek taki płynie z doświadczenia życiowego i obiektywnej wiedzy technicznej, z których wynika, że popularne dziś myjnie samoobsługowe, oparte na technologii ciśnieniowej z użyciem wysokociśnieniowych pomp tłokowych, generują uciążliwy, monotonny hałas (praca pomp i wyrzutu wody myjącej) oraz wzmagają ciągły rotacyjny ruch samochodów osobowych. Dodatkowo myjnie samoobsługowe działać mogą bez ograniczeń czasowych, gdyż ich funkcjonowanie nie wymaga obecności pracownika. Myjnia samoobsługowa nie jest więc typową "zabudową usługową" uzupełniającą zabudowę mieszkaniową, którą można bezrefleksyjnie porównywać do zabudowy biurowej czy nawet sklepu, jest to zabudowa usługowa o charakterze obiektywnie uciążliwym, którą należy porównać raczej do takich obiektów jak stacje benzynowe czy punkty wulkanizacyjne. Skarżąca zaznaczyła, że według jej wiedzy zamierzona przez wnioskodawcę inwestycja aktualnie nie ma swojego odpowiednika w Gminie D. oraz w sąsiedniej gminie C.. Gmina C. skomunikowana jest z J. L., najbliższym miastem i siedzibą powiatu, właśnie drogą powiatową nr [...] OL K.- C.- G., przy której na być zlokalizowana przedmiotowa inwestycja. W ocenie skarżącej realizacja planowanego przedsięwzięcia będzie się wiązała z radykalnym zwiększeniem się ruchu samochodów osobowych na działkach wnioskodawcy i w ich okolicy, niewątpliwe zakłócając ponad przeciętna miarę korzystanie przez właścicieli sąsiednich działek, zabudowanych zabudową mieszkaniową jednorodzinną i zagrodową ze swoich nieruchomości. Powstania myjni nie można usprawiedliwić istnieniem w przeszłości na przedmiotowych działkach sklepu spożywczo-przemysłowego, gdyż po pierwsze nie dotyczy to aktualnego stanu zagospodarowania, po drugie zaś przedmiotową działalność trudno porównać funkcjonalnie w projektowaną myjnią samochodową. Ponadto w otoczeniu działek inwestora nie ma żadnych usług. Pojemność znaczeniowa pojęcia "funkcja usługowa" nie pozwala na automatycznie stwierdzenie zgodności danego zamierzenia z innym, istniejącym na obszarze analizowanym przedsięwzięciem, którego zabudowa również pełni funkcję usługową. W zabudowie o takiej charakterystyce może ewentualnie występować zabudowa z usługami tzw. pierwszego stopnia - np. żłobek, sklep lub usługi medyczne ( wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 maja 2017 r., sygn. II OSK 2348/15; wyrok WSA w Krakowie z dnia 29 kwietnia 2015 r, sygn. II SA/Kr 79/15 ). Skarżąca zauważyła, że tego rodzaju inwestycja, jaką jest myjnia samochodowa, na gruncie dawniej obowiązującego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2004 r. w sprawie określenia rodzajów przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko oraz szczegółowych uwarunkowań związanych z kwalifikowaniem przedsięwzięcia do sporządzenia raportu o oddziaływaniu na środowisko (Dz. U. Nr 257, poz. 2573) była zaliczana do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko i ujmowaną ją w kategorii "stacji obsługi środków transportu". Myjnie wyłączono co prawda z wymogu uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach z dniem 31 sierpnia 2007 r. (nowelizacja Dz. U. z 2007 r. Nr 158, poz. 1105), ale powyższe dowodzi szczególnego charakteru tego rodzaju inwestycji.

Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało swoje stanowisko i wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Jako niezasadne ocenić należy wszystkie zarzuty które koncentrują się na zagrożeniach płynących z funkcjonowania planowanej inwestycji w postaci zwiększenia ruchu samochodów, na działkach wnioskodawcy i na działkach okolicznych oraz hałasu wytwarzanego przez wysokociśnieniowe pompy tłokowe , co zdaniem skarżącej zakłócałoby ponad przeciętną miarę możliwość korzystania z przez ich właścicieli ze swojego prawa własności. Słusznie organ wskazał, odpierając te obawy, że decyzja o warunkach zabudowy określa jedynie, czy dana inwestycja jest w danym miejscu możliwa i jeśli tak - jakie warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy są dopuszczalne. Z faktu jej wydania nie można wyprowadzać istnienia ograniczeń w sposobie zagospodarowania nieruchomości sąsiednich. Samo wydanie decyzji nie tworzy zatem zmiany w sferze praw rzeczowych, dotyczy to również podmiotów znajdujących się w kręgu oddziaływań inwestycji. W decyzji o warunkach zabudowy określa się podstawowe parametry dotyczące zagospodarowania terenu, które podlegają dalszym szczegółowym ustaleniom w postępowaniu poprzedzającym wydanie pozwolenia na budowę unormowanym w przepisach ustawy Prawo budowlane oraz przepisach ustaw odrębnych i aktach wykonawczych. Art. 63 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U z 2021r. poz. 741 ) wprost stwierdza, że decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi także praw do terenu oraz nie narusza prawa własności ani uprawnień osób trzecich. W konsekwencji na tym etapie ochrona interesów osób trzecich jest ograniczona i może następować tylko w granicach określonych przepisami szczególnymi mającymi zastosowanie w tym postępowaniu. Organ wydający decyzję o warunkach zabudowy nie może wkraczać w kognicję organów administracji architektoniczno-budowlanej. Z tego względu ochrona interesów osób trzecich na etapie określania sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy nie może być zapewniona całościowo i przejmować działań właściwych ochronie interesów osób trzecich na etapie pozwolenia na budowę, wobec czego nie może być tak konkretna i szczegółowo określona jak w pozwoleniu na budowę. Zaś taka kwestia hałas podlegają ocenie na etapie postępowania w przedmiocie pozwolenia na budowę. Materia ta jest bowiem uregulowana przepisami Prawa budowlanego, w tym wydanym na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Wbrew zatem przekonaniu skarżącej w powołanym przez nią zakresie norma art. 144 kc nie będzie miała zastosowania. Trzeba zauważyć, co zresztą również podjął organ odwoławczy, że organ i instancji określił ostatecznie wymagania jakie ma spełniać inwestycja, wskazując, że projektowana inwestycja nie może powodować ograniczenia dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz środków łączności przez właścicieli i użytkowników sąsiednich działek, pozbawienia dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, uciążliwości wywołanych przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie oraz ochrony przed zanieczyszczeniem powietrza, wody i gruntów. Równie nieprzekonujący jest argument dotyczący naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U z 2021r. poz. 741 ). Zgodnie z tym przepisem warunkiem ustalenia warunków zabudowy jest, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Norma ta statuuje zasadę dobrego sąsiedztwa i pozwala na ocenę wniosku inwestora poprzez przeprowadzenie analizy urbanistycznej jednoznacznie oceniającej dopuszczalność potencjalnej inwestycji. Jej celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, jako takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. W orzecznictwie już wielokrotnie zaznaczano, że wspomniana zasada wymaga dostosowania nowej zabudowy do funkcji wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek, nowa zabudowa, powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (kontynuacja gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Dla ustalenia czy rzeczywiście planowana zabudowa stanowi kontynuację funkcji zastanej już zabudowy istotne znaczenie ma analiza urbanistyczna przeprowadzana zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Sporządzona w rozpoznawanej sprawie wspomniana analiza potwierdza, że w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji od strony wschodniej znajduje się droga powiatowa, od strony południowej i północnej działki zabudowane są budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi oraz budynkami o funkcji gospodarczej, od strony zachodniej sąsiedztwo stanowi rzeka B.. Autor analizy, będący przecież urbanistą, stwierdził, że budowa dwustanowiskowej myjni stanowi kontynuację zabudowy usługowej zlokalizowanej na działce inwestora oraz uzupełnienie jednorodzinnej zabudowy mieszkaniowej i zabudowy zagrodowej znajdującej się w sąsiedztwie. W jego cenie inwestycja nie jest sprzeczna z funkcją obszaru, stanowi kontynuację zabudowy usługowej oraz uzupełnienie i wzbogacenie zabudowy mieszkaniowej. Rzeczywiście, jak wskazano w analizie, i co potwierdziły również organy, że ocena inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy nie oznacza zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie oraz bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy. Kontynuacja funkcji o jakiej mowa w powołanym przepisie nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie nie wchodzące z nią w kolizję. Zarówno w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji, gdy stanowi uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią nie kolidujące, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony. Podzielić należy stanowisko organów, że samoobsługowa myjnia samochodowa wpisuje się w funkcję mieszkaniową, a na pewno nie jest z nią sprzeczna. Prawdą jest, na co wskazuje skarżąca, co zresztą wynika z ustaleń organów, że na znajdującej się na terenie analizowanym zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz zagrodowej, w żadnym z analizowanych budynków nie jest prowadzona działalność usługowa. Należy przy tym wskazać, że z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy wynika jednoznacznie, iż przez działkę sąsiednią, która ma stanowić punkt odniesienia dla określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy, należy rozumieć inną niż ta, na której ma być realizowana nowa zabudowa. W orzecznictwie ukształtowane zostało stanowisko, że nie odpowiada wymogom art. 61 ust. 1 pkt 1 sytuacja polegająca na uwzględnieniu przy ustaleniu wymagań dla nowej zabudowy wyłącznie charakterystyki zabudowy działki inwestora, a pominięciu charakterystyki zabudowy na innych działkach sąsiednich (por. wyroki NSA z 22 listopada 2008 r., II OSK 1449/07 i z 27 lutego 2009 r., II OSK 253/08 opubl. w CBOSA). Jest równie jednak oczywiste, że w przypadku, gdy wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy inwestycji która ma być realizowana na działce, która jest już zabudowana, zasada z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy musi być odpowiednio skorygowana, tak aby w analizie urbanistyczno-architektonicznej uwzględniona została dotychczasowa zabudowa na terenie inwestycyjnym. W tym przypadku według analizy punktem odniesienia dla kontynuacji funkcji było funkcjonowanie na działce inwestora sklepu spożywczo- przemysłowego. Co istotne w analizie nie kwestionowano, aby tego rodzaju usługi nie były prowadzone. Nie można zatem zgodzić się ze skarżącymi, że przedsięwzięcie polegające na realizacji zabudowy usługowej tj. budowy samoobsługowej myjni samochodowej pozostaje w sprzeczności z występującą w obszarze analizowanym funkcją terenu ( por. wyrok NSA z dnia 12 października 2021r. II OSK 2802/18 opubl. w CBOSA). Jest natomiast oczywiste, że przy ustalaniu warunków nowej zabudowy należy dostosować ją do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy w celu zachowania ładu przestrzennego. Jak już wspomniano kluczowe znaczenie ma sporządzenie wspomnianej analizy urbanistycznej w której określa się wyznaczenie linii nowej zabudowy (§ 4 ), wskaźnika powierzchni nowej zabudowy (§ 5 ), szerokości elewacji frontowej (§ 6 ), parametrów dotyczących wysokości (§ 7 ) oraz geometrii dachu (§ 8 ). Analiza nie zawiera jednak żadnych danych dotyczących zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym, ograniczając się jedynie do stwierdzenia, że na terenie działki [...] w odległości ok. 23 m od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi powiatowej zlokalizowany jest budynek o funkcji handlowo – usługowej o powierzchni zabudowy ok. 80m˛, szerokości elewacji frontowej ok. 6,6m, przykryty dachem dwuspadowym z kalenicą równoległą do granicy z działką [...]. W decyzji podano jednak parametry nie tylko sprzeczne z analizą, ale w ogóle nie mające w niej jakiegokolwiek odzwierciedlenia. Udział powierzchni biologicznie czynnej ustalono na min. 25% powierzchni terenu inwestycji, powierzchnię zabudowy do 100 m , szerokość elewacji frontowej do 7,0 m, układ połaci dachowych - dach jedno lub dwuspadowy, kierunek głównej kalenicy równoległy lub prostopadły do granicy z dz. nr ewid.[...], wysokość głównej kalenicy dachu do 6,0 m, kąt nachylenia głównych połaci dachowych do 30°. W decyzji określono ponadto sposoby wykończenie elewacji dopuszczając zastosowanie co najwyżej trzech kolorów lub trzech odcieni jednego koloru lub/i tynków jednocześnie wykluczając stosowania na elewacjach oblicówki z tworzyw sztucznych (tj. siding) Jako pokrycie dachowe wskazano dachówkę lub blachodachówkę z możliwością zastosowania innych powszechnie stosowanych rozwiązań o wysokim stopniu estetyki w kolorze czerwonym, brązowym lub grafitowym. Żadne z tych rozwiązań również nie ma wyznacznika w analizie. W tej sytuacji nie jest jasne na jakich danych bazował sam organ ustalając powyższe parametry, podano wprawdzie ich wartości, jednak zupełnie nie wiadomo na jakiej podstawie zostały one ustalone, skoro jak już wspomniano nie wynikają ze sporządzonej analizy.

Z tych powodów na podstawie art. 145 §1 pkt. 1 lit. a) i c) oraz art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U z 2019r. poz. 2325 ) należało uchylić zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wójta Gminy D.. O kosztach orzeczono na podstawie art. 20 i 205 §1 wspomnianej ustawy. Obejmują one wpis od skargi w kwocie 500 zł.