Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 332/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2016-04-26 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 6 ust. 2 pkt 1, art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 7, art. 77  par. 1
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Beata Jezielska Sędziowie sędzia WSA Hanna Raszkowska sędzia WSA Tadeusz Lipiński (spr.) Protokolant referent Marta Kudła po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 kwietnia 2016 r. sprawy ze skargi Miejskiego Przedszkola na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]", nr "[...]" w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Z przekazanych Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Olsztynie akt sprawy wynika, że w dniu 19 listopada 2014 r. K. C. wystąpił do Prezydenta Miasta z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego na działce o nr ew. "[...]". W charakterystyce wnioskowanej inwestycji inwestor wskazał, że planowana jest realizacja budynku mieszkalnego o wysokości maksymalnie trzynastu kondygnacji nadziemnych (wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej maks. 41 m, szerokość elewacji frontowej - maks. 13 m, dach płaski) i dwie kondygnacje podziemne.

Decyzją z dnia "[...]" organ I instancji odmówił ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji na działce o nr ew. "[...]" w obrębie A Miasta A, ul. A. W uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia wskazał, że planowana inwestycja nie spełnia warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, bowiem żadna z działek bezpośrednio sąsiadujących z przedmiotową działką, dostępnych z tej samej drogi wewnętrznej, oznaczonej dz. nr "[...]", nie jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących inwestycji określonej we wniosku, zaś planowane przez inwestora przedsięwzięcie nie będzie kontynuacją funkcji istniejącej w obszarze analizowanym.

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł K. C..

Po rozpatrzeniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia "[...]" uchyliło decyzję organu I instancji w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia.

W ocenie Kolegium z analizy urbanisty oraz zdjęć załączonych do odwołania przez K. C. wynika, że w obszarze analizowanym znajduje się jeden budynek wielorodzinny o ilości kondygnacji nadziemnych powyżej dwunastu (na działce "[...]"). Według Kolegium organ I instancji błędnie definiuje art. 61 ust.1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, czyli "działkę sąsiednią".

Skargę na ww. decyzję wywiodło Miejskie Przedszkole A, wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Po rozpatrzeniu skargi Sąd wyrokiem z dnia 23 lipca 2015 r. (II SA/Ol 481/15)

oddalił skargę. Sąd badając zgromadzony w sprawie materiał dowodowy w pełni podzielił stanowisko Kolegium, że nie wszystkie okoliczności niniejszej sprawy zostały w należyty sposób wyjaśnione przez organ pierwszej instancji. Organ odwoławczy precyzyjnie wskazał, że z analizy urbanisty oraz zdjęć załączonych do odwołania przez K. C. wynika, iż w obszarze analizowanym znajduje się jeden budynek wielorodzinny o ilości kondygnacji nadziemnych powyżej dwunastu (na działce "[...]"). W ocenie Kolegium nie jest wyjaśnione dlaczego organ I instancji do wskaźnika zabudowy bierze pod uwagę ten budynek, zaś do ilości kondygnacji już nie. Natomiast wskaźnik powierzchni zabudowy w analizowanym obszarze waha się począwszy od 0,07 (działka "[...]") poprzez 0,34 (działka "[...]"), 0,48 (działka "[...]"), aż po 1,00 (działka "[...]"). W świetle powyższego należałoby uznać według organu II instancji, że organ I instancji błędnie definiuje art. 61 ust.1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, czyli "działkę sąsiednią".

Decyzją z dnia "[...]" Prezydent odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działce nr "[...]" w obrębie A miasta A. W uzasadnieniu podniesiono, że planowana inwestycja nie spełnia przesłanki określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Mianowicie, zabudowa znajdująca się nie tylko w bezpośrednim sąsiedztwie, ale także w najbliższym sąsiedztwie stanowi pewną urbanistyczną całość i odbiega swoimi parametrami od zabudowy zaproponowanej we wniosku.

Od wyżej opisanej decyzji organu pierwszej instancji odwołał się K. C.. W uzasadnieniu podniósł, że wydając przedmiotową decyzję nie zastosowano się do oceny prawnej sformułowanej w decyzji Kolegium z dnia "[...]". W ocenie odwołującego się, w obszarze analizowanym można wskazać budynki o parametrach porównywalnych z wnioskowanymi.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia "[...]" uchyliło decyzję organu I instancji i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. Kolegium wskazało, że w niniejszej sprawie odmowa ustalenia warunków zabudowy została uzasadniona tym, że żadna z działek bezpośrednio sąsiadujących z przedmiotową inwestycją, dostępnych z tej samej drogi wewnętrznej (działka nr "[...]"), nie jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących inwestycji określonej we wniosku. Według Kolegium ze stanowiskiem organu pierwszej instancji nie sposób się zgodzić, że zarówno w decyzji, jak i w analizie funkcji brak jest uzasadnienia dla przyjętej wielkości obszaru analizowanego. Z orzecznictwa wynika, że organ może zwiększyć granice obszaru analizowanego ponad minimalne rozmiary wynikające z przepisów rozporządzenia. Jednocześnie należy mieć na uwadze, że zwiększenie obszaru analizowanego nie może być uzasadnione tym, iż organ niejako "na siłę" będzie poszukiwał takiego sąsiedztwa, które będzie uzasadniało zabudowę o funkcji i parametrach określonych we wniosku inwestora.

Ponadto organ obszernie odnosi się do bliższego i dalszego

sąsiedztwa powołując przy tym orzecznictwo sądów administracyjnych, podczas gdy w wyroku, którym zarówno Prezydent, jak Kolegium są związane, Sąd podniósł, iż istnieją w obszarze analizowanym działki o podobnych parametrach i funkcji co planowana inwestycja. Sporządzona analiza funkcji w dalszym ciągu wykazuje, że wprawdzie wnioskowane przez inwestora parametry inwestycji odbiegają od średnich, ale istnieją w obszarze analizowanym budynki, gdzie te wskaźniki są większe, niż wynikające ze średnich.

Kolegium wyjaśniło, że organ może odstąpić od wyliczonych średnich, jednakże takie odstępstwa muszą być w analizie szczegółowo uzasadnione (np., wskazaniem konkretnych budynków o takich parametrach.

Kolegium skonkludowało, że wobec tego, iż organ nie wziął pod uwagę wskazań i oceny prawnej wyrażonej w uzasadnieniu wyroku Sądu, zasadne jest podjęcie rozstrzygnięcia o charakterze kasacyjnym.

Skargę na ww. decyzję wywiodło Miejskie Przedszkole A, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. W skardze podniesiono zarzut naruszenia przepisów prawa materialnego poprzez jego błędną wykładnię, tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2015r., poz. 199 ze zm. - dalej jako u.p.z.p. Skarżąca podniosła, że nie można się zgodzić ze stanowiskiem Kolegium co do tego, że organ pierwszej instancji nie uzasadnił przyjętej wielkości obszaru analizowanego. Zdaniem skarżącej, skoro obszar analizowany został wyznaczony w odległości minimalnej, tj. trzykrotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, to nie zachodziła konieczność uzasadnienia podjętego stanowiska. Skarżąc nie podzielił również stanowiska Kolegium co do tego, że organ może odstąpić od wyliczonych średnich wskaźników, jednakże takie odstępstwa muszą być szczegółowo uzasadnione w analizie.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonym rozstrzygnięciu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył co następuje:

Na wstępie wyjaśnienia wymaga, że sądowa kontrola działalności administracji publicznej ogranicza się do oceny zgodności zaskarżonego aktu lub czynności

z prawem. Wynika to z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014r. poz. 1647 ).

Sąd administracyjny, kontrolując zgodność zaskarżonego rozstrzygnięcia

z prawem, orzeka na podstawie materiału sprawy zgromadzonego w postępowaniu administracyjnym. Obowiązek dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz zebrania i wyczerpującego rozpatrzenia całego materiału dowodowego spoczywa na organie orzekającym, a sąd administracyjny nie może zastąpić organu administracji

w wypełnieniu tego obowiązku, ponieważ do jego kompetencji należy wyłącznie kontrola legalności rozstrzygnięcia administracyjnego. Oznacza to, że sąd administracyjny nie rozstrzyga merytorycznie o zgłoszonych przez stronę żądaniach,

a jedynie w przypadku stwierdzenia, iż zaskarżony akt został wydany z naruszeniem prawa, o którym mowa w art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U z 14 marca 2012 r., poz. 270 – zwanej w dalszym ciągu uzasadnienia jako p.p.s.a.) uchyla go lub stwierdza jego nieważność.

Nadto wskazania wymaga, iż sąd orzeka na podstawie akt sprawy

(art. 133 § 1 p.p.s.a.) nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Rozpoznając sprawę w świetle powołanych wyżej kryteriów Sąd doszedł

do przekonania, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżone rozstrzygnięcie nie zostało podjęte z naruszeniem przepisów prawa, w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy.

Przedmiotem skargi w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]", którym to rozstrzygnięciem Kolegium uchyliło decyzję organ I instancji o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji dotyczącej budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego na działce o nr ew. "[...]" w obrębie A Miasta A, ul. A.

Przypomnieć należy, że zgodnie z zasadą wyrażoną w przepisie art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy z 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), każdy ma prawo w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeśli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. W myśl zaś art. 59 ust. 1 tej ustawy zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 cytowanej ustawy, przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy

i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588).

Decyzyjne ustalenie warunków zabudowy możliwe jest w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych

i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W myśl zaś § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy

i zagospodarowania terenu, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

Obszar analizowany należy wyznaczyć dookoła działki, czyli we wszystkich kierunkach, nie zaś ograniczać się do obszaru wzdłuż drogi, przy której leży działka objęta wnioskiem (por. wyroku WSA w Łodzi z dnia 3 października 2007r., sygn. akt II SA/Łd 571/07, publ. LEX nr 394803). Trzeba mieć jednak na uwadze fakt, że każda sprawa w przedmiocie udzielenia warunków zabudowy stanowi indywidualny przypadek i wymaga odrębnej analizy w kontekście ochrony istniejącego ładu przestrzennego.

Sąd uprzednio rozpoznając sprawę stwierdził, że nie wszystkie okoliczności niniejszej sprawy zostały w należyty sposób wyjaśnione przez organ pierwszej instancji. Organ odwoławczy wskazał, że w obszarze analizowanym znajduje się jeden budynek wielorodzinny o ilości kondygnacji nadziemnych powyżej dwunastu (na działce "[...]"), zaś co do wskaźnika powierzchni zabudowy istnieją także działki w obszarze analizowanym zarówno o niższym stopniu zabudowy, jak i wyższym (minimalny wskaźnik w obszarze analizowanym to 0,07 - działka "[...]", zaś maksymalny to 1,00 - działka "[...]").

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy organ I instancji stwierdził, że z uwagi na fakt, iż w najbliższym sąsiedztwie działki przedmiotowej, działki sąsiednie

dostępne z tej samej drogi publicznej nie są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących inwestycji objętej wnioskiem, polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości maksymalnie trzynastu kondygnacji nadziemnych, należy uznać, że planowana inwestycja nie będzie kontynuacją funkcji istniejącej w obszarze analizowanym. Zabudowa znajdująca się nie tylko w bezpośrednim sąsiedztwie, ale także w najbliższym sąsiedztwie stanowiącym pewną urbanistyczną całość, odbiega swoimi parametrami

od zabudowy zaproponowanej we wniosku. W bliskim sąsiedztwie występuje zabudowa od 2 do 5 kondygnacji nadziemnych.

Organ I instancji wskazał, że przeprowadzając szczegółową analizę wyznaczonego obszaru organ zweryfikował istniejące zagospodarowanie na działce nr "[...]", zabudowanej dwunastokondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym. Z całego obszaru analizowanego jest to jedyna działka, której

wysokość zabudowy jest tożsama z wysokością budynku określoną przez inwestora.

Na działce nr "[...]", o powierzchni 0,3364 ha, istnieje budynek mieszkalny wielorodzinny o wysokości 12 kondygnacji nadziemnych ze wskaźnikiem zabudowy 0,14. Wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej na w/w działce wynosi 0,61, powierzchnie utwardzone - w tym ciągi komunikacyjne, wynoszą ok. 0,25, szerokość elewacji frontowej budynku 28m, dostęp do drogi wewnętrznej oznaczonej działką nr "[...]", która łączy się z drogą publiczną oznaczoną działką - nr "[...]" (ul. A).

Działka oznaczona nr "[...]", o powierzchni 0,0508 ha, ma być zabudowana budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym o wysokości maksymalnie 13 kondygnacji nadziemnych ze wskaźnikiem zabudowy 0,45. Powierzchnia, która może zostać przeznaczona na powierzchnię biologicznie czynną oraz powierzchnie utwardzone, w tym ciągi komunikacyjne to 280,5 m kw. (ok. 0,55 powierzchni działki), planowana szerokość elewacji frontowej budynku to 13m, dostęp do drogi wewnętrznej oznaczonej działką nr "[...]", która łączy się z drogą publiczną oznaczoną działką

nr "[...]" (ul. A).

Według organu I instancji żaden z parametrów technicznych jak i zagospodarowania terenu (oprócz tożsamej funkcji zabudowy i wysokości zabudowy) nie są podobne i nie dają możliwości kontynuacji cech parametrów zabudowy sąsiedniej.

Zgodzić się należy z organem odwoławczym, że ponownie sporządzona analiza funkcji w dalszym ciągu wykazuje, że wprawdzie wnioskowane przez inwestora parametry inwestycji odbiegają od średnich, ale istnieją w obszarze analizowanym budynki, gdzie te wskaźniki są większe, niż wynikające ze średnich. Na działce nr "[...]" istnieje budynek mieszkalny wielorodzinny o wysokości dwunastu kondygnacji nadziemnych. Z kolei na działce nr "[...]" wskaźnik zabudowy wynosi -0,48, zaś na działce nr "[...]" -1,00, szerokość: działka nr "[...]" -12,5, nr "[...]" -19,5 m. Do tych okoliczności organ I instancji ponownie się nie odniósł w precyzyjny sposób, a zatem jego analiza znów jest wybiórcza, a co za tym idzie decyzja o odmowie ustalenia warunków zabudowy nie jest uzasadniona w wystarczającym stopniu.

Zauważyć należy, że wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. ocena inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, nie oznacza zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie oraz bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy. Warunkiem dopuszczenia lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na analizowanym obszarze jest to, aby analiza urbanistyczna uzasadniała podjęte rozstrzygnięcie poparte oceną zachowania ładu przestrzennego. Kontynuacja funkcji oznacza, że nowa zabudowa musi mieścić się w granicach zastanego w analizowanym obszarze sposobu zagospodarowania terenu. Nowa zabudowa jest dopuszczalna, gdy można ją pogodzić (nie jest sprzeczna) z funkcją istniejącą na analizowanym obszarze. Spełnienie warunku, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. otwiera możliwość dokonania analizy zabudowy na większym obszarze, a nie tylko na jednej działce sąsiedniej i to działce bezpośrednio graniczącej z działką, na której planowana jest nowa zabudowa. Temu celowi służy wyznaczenie obszaru analizowanego. Takie rozumienie tego przepisu jest zgodne z celami ustawy, która nakazuje uwzględnić wymagania ładu przestrzennego oraz walory architektoniczne i krajobrazowe (art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 u.p.z.p.).

Niedopuszczalne jest, aby organ w decyzji o warunkach zabudowy stwierdził, że planowana zabudowa nie będzie stanowić kontynuacji rodzaju zabudowy, linii zabudowy i zagospodarowania terenu oraz parametrów i wskaźników kształtujących budowę po przeprowadzeniu analizy tylko części działek znajdujących się w obszarze analizowanym. Dla ustalenia warunków zabudowy konkretnej inwestycji decydujące znaczenie ma w szczególności analiza tych działek sąsiednich, które są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Nie oznacza to jednak, że analiza nie musi obejmować wszystkich działek położonych w wyznaczonym obszarze. Tylko taka pełna analiza umożliwia na dalszym etapie skonkretyzowanie wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Z treści uzasadnienia decyzji organu odwoławczego wynika jednoznacznie, iż organ ten uznał, że brak prawidłowej i pełnej analizy warunków i parametrów zabudowy i zagospodarowania terenu w całym obszarze analizowanym stanowi naruszenie przepisów postępowania skutkujące koniecznością jego uzupełnienia przez organ pierwszej instancji-przeprowadzenia ponownie postępowania z zachowaniem wymogów określonych w przepisach, co uzasadnia wydanie orzeczenia kasacyjnego (vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 17 marca 2015r., II OSK 1936/13, LEX nr 1665728).

W orzecznictwie sądów administracyjnych ugruntowany jest pogląd, że wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy musi być poprzedzone wnikliwą, pełną i wyczerpującą analizą funkcji oraz cech zabudowy, której wyniki znajdują odzwierciedlenie w samej analizie i dokumentach stanowiących podstawę jej przygotowania. Takie opracowanie winno zawierać precyzyjne wskazanie numerów działek objętych analizą, oznaczenie niezbędnych parametrów nieruchomości znajdujących się na tych działkach, aby możliwe było wyprowadzenie wniosku co do planowanych funkcji zabudowy, jak i cech zabudowy i zagospodarowania terenu, a w konsekwencji aby możliwa była ocena takiego dowodu zarówno w postępowaniu administracyjnym, jak i postępowaniu sądowo-administracyjnym. Nie budzi bowiem wątpliwości że taka analiza jak każdy dowód podlega ocenie (vide: wyrok NSA z dnia 14 listopada 2012 r. sygn. akt II OSK 1252/11 - LEX nr 1291874, wyrok WSA w Krakowie z 23 stycznia 2015 r. sygn. akt II SA/Kr 1661/14 - LEX nr 1643945).

Zdaniem Sądu wykonana dla potrzeb niniejszej sprawy analiza, której wyniki stanowią załącznik do decyzji organu I instancji, nie spełnia powyższych warunków. Skoro bowiem analiza taka ma stanowić podstawę rozstrzygnięcia wniosku o ustalenie warunków zabudowy terenu, to nie powinno budzić wątpliwości, iż na jej potrzeby organ powinien był zebrać materiały, dane, pozwalające ustalić, czy spełniona została zasada dobrego sąsiedztwa w zakresie funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Nie budzi wątpliwości, że zaniechanie przeprowadzenia przez organ pierwszej instancji właściwej, kompletnej i spójnej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w całym obszarze analizowanym, uniemożliwiało organowi dokonanie wszechstronnej i rzetelnej oceny w zakresie warunków, określonych w art. 61 ust. 1-5 ustawy, co stanowi istotę postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy. W niniejszej sprawie powyższe uchybienie przepisom art. 7, art. 77 § 1 k.p.a. skutkowało przedwczesną odmową ustalenia warunków zabudowy. Jest to tego rodzaju naruszenie przepisów postępowania, które wymaga ponownego przeprowadzenia analizy i opracowania na tej podstawie jej wyników a następnie dokonywanie ustaleń co do istoty sprawy. Konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma zatem istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie.

Zasadne jest zatem stanowisko Kolegium, że postępowanie przeprowadzone w pierwszej instancji zawiera wadę dającą organowi wyższego stopnia podstawę do wydania decyzji kasacyjnej. Kolegium wskazało przy tym organowi pierwszej instancji okoliczności, jakie ten powinien wziąć pod uwagę przy ponownej analizie projektowanej inwestycji.

Tak więc merytoryczne zarzuty strony skarżącej odnoszące się do kwestii niespełnienia przez planowaną inwestycją szczegółowych warunków zagospodarowania przestrzennego, w sytuacji konieczności ponownego przeprowadzenia postępowania przez organ I instancji, należy ponownie uznać za przedwczesne.

Mając powyższe na względzie Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł o oddaleniu skargi.