Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 97/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2018-07-05 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzje I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 par. 1 pkt 1, art. 200, art. 205
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 61, art. 2 pkt 1, art. 52 ust. 2 pkt 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.
article: art. 107 par. 3
journal: Dz.U. 2017 poz 1257
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska, Sędziowie Sędzia NSA Stefan Kłosowski (spr.), Sędzia WSA Maria Mysiak, Protokolant starszy sekretarz sądowy Anita Jałoszyńska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 5 lipca 2018 r. sprawy ze skargi G. D.-M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia [...] r. nr [...], znak [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącej G. D.-M. kwotę [...] złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Wnioskiem z dnia 16 lutego 2017 r. M. C. zwróciła się o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku warsztatowego wraz z rozbiórką istniejących budynków gospodarczych, na terenie działki nr [...] w obrębie ewidencyjnym [...] przy ul. [...] w K. – w związku z prowadzonym dla tej inwestycji, stanowiącej samowolę budowlaną – postępowaniem legalizacyjnym.

Prezydent Miasta K. decyzją z dnia [...] r. nr [...] odmówił ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia budowlanego, wskazując m.in., iż na obszarze analizowanym brak jest działki zabudowanej budynkiem o funkcji usługowej – warsztat samochodowy, którego gabaryty i intensywność wykorzystania terenu stanowiłoby "dobre sąsiedztwo" dla projektowanej zabudowy.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] r., znak: [...], uchyliło powyższą decyzję i sprawę przekazało do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji, wskazując na uchybienie, polegające na pominięciu w analizie funkcji oraz cech zabudowy działki nr [...], na której znajduje się warsztat samochodowy.

Decyzja z dnia [...] r. nr [...] Prezydent Miasta K., po ponownym rozpoznaniu wniosku M. C. i uwzględnieniu wskazać SKO, ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku warsztatowego z urządzeniami budowlanymi wraz z rozbiórką istniejących budynków gospodarczych przy ul. [...] w K., na terenie działki nr [...] w obrębie ewidencyjnym [...]

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że obowiązek uzyskania decyzji o warunkach zabudowy został nałożony na właściciela działki nr [...] postanowieniem z dnia [...] r. Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta na prawach powiatu w K., w związku z prowadzonym przez ten organ postępowaniem administracyjnym w sprawie budowy budynku warsztatowego bez wymaganego pozwolenia na budowę.

Wybudowany budynek warsztatowy zlokalizowany jest na granicy z działką sąsiednią nr [...]. Powierzchnia zabudowy budynku wynosi około 80 m2, co stanowi 32% powierzchni działki nr [...]. Budynek o wysokości około 5m z dachem jednospadowym, ze spadkiem w kierunku działki inwestora. Prowadzona jest w nim działalność gospodarcza polegająca na konserwacji i naprawie pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli. Dla inwestycji przewiduje się budowę instalacji: wodnej, kanalizacyjnej i elektroenergetycznej.

Organ wskazał, że prowadząc postępowanie po uchyleniu przez SKO jego z dnia z dnia [...] r. ponownie przeprowadził analizę stanu prawnego i faktycznego wnioskowanej nieruchomości oraz działek sąsiednich zlokalizowanych w obszarze analizy, wyznaczonym na mapie sytuacyjno-wysokościowej, zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Szerokość frontu przedmiotowej działki wynosi 10m, w związku z tym granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości nie mniejszej niż 50m w każdą stronę, obejmując działki dostępne z tej samej drogi publicznej, w całości, tak aby możliwe było przeprowadzenie na nich analizy cech zabudowy i zagospodarowania terenu, m.in. wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy, który ustala się do powierzchni działek. Nieregularne i nierówne wyznaczenie zakresu obszaru analizowanego w odległości wynoszącej dokładnie 50m uwarunkowane jest wielkością i geometrią działek, które winny znaleźć się w jego granicach, tak aby spełniony został warunek ww. rozporządzenia. Ponadto, granice obszaru analizowanego poszerzono w kierunku ul. [...] zgodnie z wytycznymi zawartymi w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., tak aby ująć działkę nr [...] zabudowaną warsztatem samochodowym.

W toku ponownie przeprowadzonej analizy stanu faktycznego i prawnego terenu organ ustalił, iż w granicach jej obszaru, działki dostępne z tej samej drogi publicznej ul. [...], zabudowane są w przeważającej części budynkami mieszkalnymi z zabudową towarzyszącą garażową i gospodarczą. W obszarze tym znajdują się także budynki usługowe: warsztat samochodowy z myjnią, warsztat elektroniki pojazdowej, kiosk spożywczy. Ponadto, w obszarze analizowanym znajdują się budynki nieużytkowane: budynek rzemieślniczy "Kiliminiarstwo" w bezpośrednim sąsiedztwie działki nr [...] oraz budynek warsztatowy (na działce nr [...]).

Wysokość budynków w obszarze analizy wynosi od ok. 3 m do ok. 13,0 m. Budynki kryte dachami płaskimi, dwuspadowymi, wielospadowymi o kątach nachylenia połaci od 10° do 50°. Warunki i wymagania kształtowania ładu przestrzennego ustalono na zasadzie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu w tym gabarytów i formy architektonicznej istniejących obiektów budowlanych. Linię zabudowy dla wnioskowanej działki wyznaczono jako kontynuację istniejącej linii zabudowy na działce sąsiedniej nr [...] w odległości 5,0 m od granicy z działką nr [...]. Lokalizacja samowolnie wzniesionego budynku warsztatowego na działce nr [...] nie stanowi przedłużenia żadnej zabudowy na działkach sąsiednich zlokalizowanych w granicach obszaru analizowanego, powodując tym samym zaburzenie ładu przestrzennego poprzez przypadkowe i nieuporządkowane usytuowanie zabudowy.

Wysokość zabudowy oraz geometrię dachu ustalono odpowiednio do wysokości i geometrii dachów obiektów istniejących w obszarze analizy i biorąc pod uwagę wniosek inwestora.

Średnia wielkość powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 19% powierzchni działek. § 5 pkt 2 rozporządzenia dopuszcza możliwość wyznaczenia innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy. Samowolnie wybudowany budynek warsztatowy posiada powierzchnię zabudowy około 80 m2, co w stosunku do powierzchni działki stanowi 32%. W przedmiotowej sprawie w obszarze analizowanym powierzchnia zabudowy kształtuje się w granicach od 8% do 39%. Działki bezpośrednio graniczące z terenem zabudowy są zainwestowane w stopniu większym niż wynikałoby to ze średniego wskaźnika zabudowy (działka [...] - 39%, działka [...] - 30%, działka [...] - 34%". Mając na uwadze powyższe oraz wytyczne SKO w decyzji z dnia [...] r. organ I instancji dopuścił powierzchnię zabudowy maksymalnie do 32% powierzchni działki nr [...].

W wyniku przeprowadzonej analizy organ ustalił, iż średnia wielkość szerokości elewacji frontowych budynków wynosi 10 m, co z tolerancją +/- 20% stanowi przedział od 8m do 12m. Z uwagi na szerokość frontu wnioskowanej działki nr [...] wynoszący 10m, nie ma możliwości usytuowania na niej zabudowy o froncie budynku od 8m do 12m. Zabudowa w obszarze analizowanym wskazuje, iż szerokości frontów budynków kształtują się od 6m do 22m. Ponieważ § 6 pkt 2 rozporządzenia dopuszcza możliwość wyznaczenia innej szerokości elewacji frontowej jeżeli wynika to z analizy, z uwagi na wymiary wnioskowanej działki, dopuszczono dla przedmiotowej inwestycji szerokość elewacji frontowej do 6,0m, nawiązując tym samym do zabudowy na działce sąsiedniej nr [...].

Z uwagi na geometrię i wymiary działki nr [...], nie ma możliwości zlokalizowania na niej budynku o ustalonej szerokości elewacji frontowej 6,0m przy zachowaniu ogólnej zasady sytuowania budynku na działce budowlanej, o której mowa w § 12 ust. 1 rozporządzenia. Organ ustalając warunki zabudowy nie brał pod uwagę wybudowanego samowolnie budynku warsztatowego na wnioskowanej działce. W związku z powyższym, działka nr [...] została w analizie potraktowana jako nieruchomość niezabudowana, z uwagi na jednoczesny wniosek o rozbiórkę legalnie wzniesionych budynków gospodarczych.

Organ zwrócił uwagę, iż w granicach obszaru analizowanego znajdują się budynki usytuowane na granicy działek, w tym budynek na działce nr [...], który jest usytuowany bezpośrednio przy granicy z działką sąsiednią oraz gabarytami, parametrami i cechami zabudowy nawiązuje do wnioskowanej zabudowy.

W związku z powyższym, w celu umożliwienia realizacji zabudowy w zakresie ustalonej szerokości elewacji frontowej oraz biorąc pod uwagę bezpośrednie sąsiedztwo wnioskowanej działki, dopuszczono lokalizację budynku ścianą pełną przy granicy z sąsiednią działką nr [...].

Wnioskowana nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej. Istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla wnioskowanego zamierzenia budowlanego. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Spełnione są więc konieczne warunki art. 61 ust. 1 pkt 1-5 umożliwiające wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Podsumowując organ uznał, że ustalona funkcja oraz parametry, cechy i wskaźniki kształtowania projektowanej zabudowy stanowią kontynuację istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

Odwołanie od powyższej decyzji złożył B. D. współwłaściciel sąsiedniej nieruchomości na działce nr [...], podnosząc, że nie wyraża zgody na realizację planowanej inwestycji. Wskazał, że budynek na działce nr [...] został wybudowany nielegalnie. Istniejący warsztat, zaplecze warsztatowe oraz budynki gospodarcze posadowione są z przekroczeniem wymaganych odległości od granicy jego działki. W warsztacie prowadzona jest działalność w zakresie robót blacharskich i lakierniczych, wymiany oleju. Działalność ta jest bardzo uciążliwa dla otoczenia ze względu na hałas i spaliny oraz brak miejsc postojowych dla samochodów oczekujących na naprawę.

Po rozpoznaniu odwołania B. D. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] r. nr [...] wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu decyzji Kolegium po przytoczeniu przeprowadzonej przez organ I instancji analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu dla wnioskowanej inwestycji stwierdziło, że obszar analizowany obejmuje działki w obszarze tworzącym pewną urbanistyczną całość. Są to działki położone wzdłuż ul. [...]. Z przeprowadzonej analizy wynika, że spełnione zostały warunki wynikające z art.61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W ocenie Kolegium zaskarżona decyzja nie narusza prawa, a nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy tyko ze względu na sprzeciw właścicieli sąsiednich nieruchomości.

Powyższą decyzję Kolegium, zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie G. D. współwłaścicielka działki nr [...] wnosząc o jej uchylenie oraz uchylenie poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

W skardze powtórzyła zarzuty zawarte w odwołaniu wskazując, że budynek na działce nr [...] został wybudowany na granicy jej działki nr [...] nielegalnie i od kilku lat używany jest jako warsztat samochodowy, a prowadzona w nim działalność jest bardzo uciążliwa dla sąsiedztwa ze względu na hałas, smród spalin, opary z farb, lakierów, benzyny oraz zanieczyszczenia chemiczne dostające się do gleby. Jedna ze ścian nośnych tego budynku z dwoma oknami całą długością stoi w granicy jej działki, co stanowi [...] granicy długości działki nr [...]. Długość granicy działki nr [...] z działką nr [...] wynosi 23,60 m. Natomiast długość granicy działki nr [...] od strony działki nr [...] i [...] wynosi 48 m, a więc ściana nośna tego budynku wynosi [...] długości granicy tej działki.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zajęte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2017 r., poz. 2188 ze zm.) oraz art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017r. poz. 1369 dalej: P.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem.

Uwzględnienie skargi, skutkujące wyeliminowaniem zaskarżonego aktu z obrotu prawnego, następuje w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przez organ administracyjny przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu, które mogły mieć wpływ na wynik sprawy jak również, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a.).

Przedmiotem sprawy administracyjnej, zakończonej zaskarżoną decyzją, był wniosek o ustalenie warunków zabudowy, złożony na potrzeby postępowania legalizacyjnego budynku wybudowanego bez pozwolenia na budowę, dla inwestycji polegającej na budowie budynku warsztatowego z urządzeniami budowlanymi wraz z rozbiórką istniejących budynków gospodarczych.

Podstawę materialnoprawną zaskarżonego rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r. poz. 1073 ze. zm.), dalej zwanej "ustawą". W niniejszej sprawie, organ uznał, że planowana inwestycja spełnia warunki z art. 61 ust. 1 ustawy, z czym nie zgadza się strona skarżąca.

W świetle akt sprawy, w tym znajdujących się w nich map i ustaleń, Sąd stwierdził, iż skarga zasługuje na uwzględnienie a stanowisko organu jest błędne.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy (dla terenu, na którym brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W rozpoznawanej sprawie istotnym dla wyrażenia zgody na wnioskowane warunki zabudowy było zbadanie istnienia warunku zawartego w pkt 1 powołanego art. 61 ust. 1 ustawy, który określany jest jako "zasada dobrego sąsiedztwa". Zasada ta uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego i istniejącej na nim zabudowy. Celem regulacji jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do funkcji wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym i architektonicznym. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (kontynuacja gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej (zob. wyrok NSA z dnia 20 marca 2012 r., sygn. akt II OSK 10/11, dostępny w Internecie). Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu.

Dokonując oceny czy w rozpoznawanej sprawie zostały spełnione przesłanki z art. 61 ust.1 pkt 1 ustawy, a zatem ustalając czy spełniony został warunek dobrego sąsiedztwa, organ I instancji powinien wytyczyć tzw. obszar analizowany, zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U z 2003 r. nr 164 poz.1588).

Zgodnie z treścią tego przepisu, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

Poszerzenie obszaru analizowanego poza wskazane minimum jest dopuszczalne w sytuacji, gdy wyznaczony obszar jest pewną częścią spójnej urbanistycznej całości, a okoliczności uzasadniające takie poszerzenie wynikają nie tylko z uzasadnienia decyzji, ale także z części graficznej i tekstowej analizy. Określając granice obszaru analizowanego organ winien przede wszystkim wziąć pod uwagę specyfikę okolicy i dopiero wówczas rozważyć, czy celowe jest powiększenie granic obszaru analizowanego. Jeśli do poszerzenia obszaru analizowanego dojdzie, organ winien w uzasadnieniu decyzji wyjaśnić stronom motywy, jakimi kierował się przy wyznaczaniu granic obszaru analizowanego (art. 107 § 3 k.p.a).

W niniejszej sprawie obszar analizowany dla inwestycji polegającej na budowie budynku warsztatowego z urządzeniami budowlanymi wraz z rozbiórką istniejących budynków gospodarczych na terenie działki nr [...], obr. ew. [...] w K., został powiększony do ok.110 metrów, a więc znacznie przekraczając trzykrotności szerokości frontu działki inwestora ( tj.60 metrów). Jednakże uzasadnienie analizy ani zaskarżonej decyzji nie wyjaśnia przyczyny objęcia obszarem analizowanym większej powierzchni niż minimalna ustawowa.

W ocenie Sądu organ nie wykazał też, aby zamierzona inwestycja zlokalizowana na działce nr [...] stanowiła kontynuację funkcji względem istniejącej sąsiedzkiej zabudowy, w świetle zasady dobrego sąsiedztwa i wynikającej z niej kontynuacji funkcji zagospodarowania terenu.

W uzasadnieniu analizy funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego dla terenu planowanego zamierzenia inwestycyjnego organ wskazał jedynie, że w granicach obszaru analizy znajdują się budynki usługowe: warsztat samochodowy z myjnią, warsztat elektroniki pojazdowej, kiosk spożywczy, budynek rzemieślniczy "kiliminiarstwo" oraz budynek warsztatowy- nieużytkowane. Z przeprowadzonej analizy nie wynika jednak na jakich działkach znajdują się ww. budynki usługowe oraz brak ich charakterystyki umożliwiającej zbadanie czy wnioskowana inwestycja będzie wpisywać się w kontynuację funkcji istniejących usług. W ocenie Sądu przedmiotowa analiza, stanowiąca załącznik zaskarżonej decyzji, jest ogólnikowa i nie daje pełnego obrazu istniejącej zabudowy usługowej na działkach sąsiednich. O dopuszczalności realizacji na danym terenie obiektu usługowego nie może przesądzać sama tylko okoliczność, że w obszarze analizowanym funkcjonują już obiekty spełniające funkcję usługową. Należy uwzględnić w takim przypadku charakterystykę planowanych usług w nawiązaniu do zagospodarowania istniejącego na badanym terenie i jego dominującej funkcji.

Za zgodne z zasadą dobrego sąsiedztwa uznać można jedynie takie określenie warunków zabudowy usługowej, które wpisuje się w funkcję usługową występującą na analizowanym obszarze. Jak wynika z analizy urbanistycznej dominującą funkcją zabudowy analizowanego terenu jest zabudowa budynkami mieszkalnymi z towarzyszącymi jej zabudowaniami garażowymi i gospodarczymi. Dokonując przedmiotowej analizy warunków zabudowy organ nie wziął pod uwagę, iż w przypadku planowanego zamierzenia chodzi o taką uciążliwość, która ma negatywny wpływ na komfort zamieszkiwania w sąsiedztwie tj. hałas, zanieczyszczenia, czy uciążliwości o charakterze zapachowym, a także generowanie zwiększonego ruchu pojazdów i związanych z tym uciążliwości.

Nadto jak wynika z akt sprawy, na terenie na którym znajduje się nieruchomość objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta K. z dnia [...]. nr [...], w którym przyjęto następujące kierunki rozwoju: funkcja dominująca zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna intensywna, funkcja uzupełniająca: usługi typu podstawowego, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. W kontekście powyższego organy I i II instancji nie zbadały i nie odniosły się w uzasadnieniu decyzji czy wnioskowana inwestycja zgodna jest przeznaczeniem omawianego obszaru, ujętym w Studium i czy usługi polegające na prowadzeniu warsztatu samochodowego (z treści skargi wynika, iż jest to także warsztat lakierniczo-blacharski) posiadały charakter usług podstawowych, jako jedynie dopuszczalnych w analizowanym obszarze.

W ocenie Sądu z analizy funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego dla terenu planowanego zamierzenia inwestycyjnego nie wynika, iż planowana inwestycja nawiązuje do aktualnego sposobu zagospodarowania i użytkowania obiektów zlokalizowanych w obszarze analizowanym. W obszarze analizowanym nie zidentyfikowano bowiem działki dostępnej z tej samej co teren inwestycji drogi publicznej, która byłaby zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących projektowanej zabudowy i stanowiącej kontynuację funkcji dla badanego obszaru. W tym miejscu należy stwierdzić, że poszerzenie obszaru analizowanego o działkę nr [...], zabudowaną warsztatem samochodowym (co stanowiło realizację przez organ I instancji wskazań SKO zawartych w decyzji kasacyjnej tego organu z dnia [...] r. nie wydaje się uprawnione, zarówno ze względu na odległe położenie tej działki od terenu przedmiotowej inwestycji (ponad 60m) jak i brak określenia profilu działalności tego warsztatu.

Zdaje się, iż działka ta została włączona do obszaru analizowanego tylko w tym celu, aby znaleźć argument dla kontynuacji funkcji (warsztat samochodowy), co bez uwzględnienia takich kwestii jak uciążliwość świadczonych usług i jego usytuowanie, jest zabiegiem wątpliwym.

Kolejnym niespełnieniem warunków dobrego sąsiedztwa o których mowa w art. 61 ust.1 pkt 1 ustawy jest brak kontynuacji linii zabudowy dla przedmiotowej zabudowy. Zauważyć należy, iż warsztat samochodowy wybudowany na działce nr [...] znajduje się na tyłach działki nie przystając swoim położeniem do pierzei budynków zlokalizowanych na działkach sąsiednich, które zabudowane są w odległości kilku metrów od drogi tworząc uporządkowaną linię zabudowy. Powyższy fakt zauważył również organ I instancji wskazując w uzasadnieniu decyzji cyt.:" Lokalizacja samowolnie wzniesionego budynku warsztatowego na działce nr [...] nie stanowi przedłużenia żadnej zabudowy na działkach sąsiednich zlokalizowanych w granicach obszaru analizowanego, powodując tym samym zaburzenie ładu przestrzennego poprzez przypadkowe i nieuporządkowane usytuowanie zabudowy".

Tymczasem, zgodnie z treścią art. 61 pkt 1 u.p.z.p. brak możliwości wyznaczenia linii zabudowy, zgodnie z zasadami wynikającymi z § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań ... skutkuje brakiem możliwości wydania decyzji o warunkach zabudowy.

W świetle powyższego niezrozumiała jest konkluzja organów obu instancji, iż inwestycja na terenie działki nr [...] spełnia wymogi z art. 61 ust. 1 ustawy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy, w tym formy architektonicznej obiektu oraz linii zabudowy, nawiązujących do istniejącej zabudowy, tzn. odpowiadającej kryterium tzw. "dobrego sąsiedztwa", skoro, jak wynika z akt sprawy (mapa i analiza), ani jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej nie jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w linii zabudowy, a także co do wskaźnika powierzchni zabudowy z zachowaniem zasady określonej w § 5 ust. 1 ww. rozporządzenia, tj. na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, zaś kwestia odstępstwa od tej zasady, wskazana w ust. 2 tego przepisu, nie została przekonywująco i jednoznacznie uzasadniona, zważywszy na charakter i funkcję przedmiotowej inwestycji.

Również kwestia usytuowania przedmiotowego obiektu na granicy z działką skarżącej nie została przekonywująco w niniejszym postępowaniu uzasadniona.

Powyższe okoliczności wskazują zatem na wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniem art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., wobec czego Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit. c. P.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzją oraz decyzję organu I instancji, zaś na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 P.p.s.a. w pkt II wyroku orzekł o kosztach postępowania.

Ponownie rozpatrując wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji organ winien rozstrzygnąć sprawę z uwzględnieniem powyższego stanowiska Sądu.