Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 636/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2013-04-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję II i I instancji
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37, art. 61
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 80
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz Sędziowie: Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Sędzia NSA Krzysztof Ziółkowski (spr.) Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Marta Sankiewicz po rozpoznaniu w Gdańsku na rozprawie w dniu 4 kwietnia 2013 r. sprawy ze skargi M. G., J. G. i K. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 20 sierpnia 2012 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy z dnia 13 lipca 2012 r., nr [...], 2. określa, że decyzje wskazane w punkcie pierwszym nie mogą być wykonane, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego solidarnie na rzecz J. G., K. G. i M. G. kwotę 1613 zł (tysiąc sześćset trzynaście złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 13 lipca 2012 r. nr [...], wydaną na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz.U. z 2012 roku, poz. 647 ze zm.) – dalej w skrócie jako "ustawa", Wójt Gminy ustalił dla M. G., J. G. oraz K. G. jednorazową opłatę w wysokości 27.861,30 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miejscowości K. (uchwała Rady Gminy z dnia 10 sierpnia 2006 r., nr XLV/274/2006), oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], o powierzchni 1,9516 ha położonej w obrębie K., wskazując, że powyższą opłatę ww. osoby winny wnieść każda w 1/3 części.

W uzasadnieniu wskazano, że rzeczoznawca majątkowy J. H. podtrzymał operat szacunkowy dla ww. nieruchomości sporządzony w dniu 14 grudnia 2011 r. Przedmiotowa nieruchomość stanowi użytki rolne. Na podstawie wskazanej na wstępie uchwały nastąpiła zmiana przeznaczenia tej nieruchomości na tereny zabudowy jednorodzinnej. Miejscowy plan spowodował wzrost wartości nieruchomości, co potwierdza ww. opinia rzeczoznawcy majątkowego z dnia 14 grudnia 2011 r., który to wzrost wyniósł 92.871,00 zł. Po zastosowaniu stawki procentowej określonej w ww. uchwale opłatę planistyczną ustalono na kwotę 27.861,30 zł, która została naliczona dla współwłaścicielek nieruchomości w wysokości po 1/3 ww. kwoty. Zbycie nieruchomości w dniu 7 października 2011 r. nastąpiło przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy wszedł w życie. W związku z tym została naliczona opłata planistyczna.

Odwołanie od powyższej decyzji wniosły M. G., J. G. i K. G. i zarzucając organowi pierwszej instancji:

– dokonanie ustaleń i wydanie decyzji w oparciu o operat szacunkowy, który został zakwestionowany w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 16 marca 2012 r., uchylającej poprzednią decyzję Wójta Gminy z dnia 6 lutego 2012 r. oraz niezastosowanie się do zaleceń ww. decyzji Kolegium,

– błąd w ustaleniach faktycznych co do wartości przedmiotowej nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego, skutkujący przyjęciem zawyżonej kwoty jako podstawy ustalenia opłaty,

wniosły o uchylenie zaskarżonej decyzji i umorzenie postępowania lub przekazanie sprawy organowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia.

W uzasadnieniu odwołania podniosły, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w decyzji z dnia 16 marca 2012 r. wskazało, oprócz zakwestionowania operatu szacunkowego sporządzonego w sprawie, na konieczność odniesienia się do faktu wydania (bądź też braku) dla danego terenu decyzji o warunkach zabudowy zmieniającej jego przeznaczenie na budowlane jeszcze przed wejściem w życie nowego planu. Podniosły, że organ pierwszej instancji powołał się na ten sam operat szacunkowy, który został zakwestionowany w ww. decyzji Kolegium. Rzeczoznawca majątkowy nie dokonał korekty operatu szacunkowego. W tej sytuacji organ pierwszej instancji winien zlecić wykonanie operatu innemu rzeczoznawcy majątkowemu.

Ponadto podniosły, że wartość nieruchomości została znacznie zawyżona. Została ona zbyta za cenę 30.000 zł, która – zadaniem skarżących – odpowiada jej wartości rynkowej na dzień 30 czerwca 2007 r. Organ nie odniósł się do wcześniej dokonywanych transakcji w tym rejonie, które także odbyły się w sytuacji istnienia uchwalonego planu miejscowego. Z transakcji tych wynika, że ustalenie w planie funkcji pod budownictwo mieszkaniowe nie wpłynęło na zmianę cen, czy też na jakiś odczuwalny trend zwyżkowy cen zakupu nieruchomości. Wartość gruntu kształtują również inne niż przeznaczenie w planie, czynniki, w szczególności sąsiedztwo działek, dostęp do mediów, w tym w energię elektryczną oraz wodę, dostęp do dróg publiczny, warunki gruntowe oraz zróżnicowanie ukształtowania terenu itd.

Decyzją z dnia 20 sierpnia 2012 r., nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 4 w zw. z art. 63 ust. 3 ustawy, Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu tej decyzji organ odwoławczy wskazał, że przedmiotowa działka, zgodnie ze wskazana na wstępie uchwałą Rady Gminy z dnia 10 sierpnia 2006 r. znajduje się na obszarze przeznaczonym pod projektowane tereny zabudowy jednorodzinnej. Przed uchwaleniem planu miejscowego działka stanowiła teren upraw polowych i ogrodniczych. Sprzedaż przedmiotowej działki miała miejsce w dniu 7 października 2011 r. Stanowisko rzeczoznawcy majątkowego z dnia 20 maja 2012 r. stanowiło odpowiedź na wezwanie organu pierwszej instancji do poprawienia operatu zgodnie z uwagami Kolegium zawartymi w decyzji z dnia 16 marca 2012 r. Zdaniem Kolegium operat szacunkowy sporządzony został prawidłowo i nie narusza obowiązujących przepisów prawa. Biegły przy wycenie nieruchomości ma się w szczególności kierować przeznaczeniem nieruchomości (funkcją jaka nieruchomość miała przed uchwaleniem planu, a jaką ma po jego uchwaleniu), a nie możliwością przyłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Przepis art. 36 ust. 4 ustawy nie wskazuje, aby biegły miał obowiązek uznać wszystkie koszty związane z przygotowaniem nieruchomości do np. funkcji budowlanej. Renta planistyczna jest częścią wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, a nie wzrostu wartości spowodowanego innymi zdarzeniami np. nakładami właściciela.

Kolegium dodało, że do wyceny przedmiotowej działki, zgodnie z jej przeznaczeniem w nieobowiązującym planie miejscowym, tj. teren upraw polowych i ogrodniczych, przyjęto transakcje nieruchomościami rolnymi. Zgodnie z załącznikiem nr 6 do rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. nr 38, poz. 454) do użytków rolnych zalicza się grunty orne. Natomiast do gruntów ornych zalicza się grunty: poddane stałej uprawie mechanicznej mającej na celu produkcję ziemiopłodów rolniczych lub ogrodniczych, w tym grunty, na których urządzone zostały ogrody działkowe oraz szklarnie i inspekty, nadające się do uprawy, o której mowa pod lit. a), ale zajęte pod plantacje chmielu, wikliny, drzew (np. choinek) oraz szkółki drzew ozdobnych i krzewów, ugory, odłogi. Zgodnie z powyższa definicją, prawidłowe jest zaliczenie terenów upraw polowych i ogrodniczych do nieruchomości rolnych. Poza tym w okresie obowiązywania miejscowego ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy K. z dnia 30 stycznia 1980 r. oraz w okresie braku miejscowego planu (od 1 stycznia 2004 r. do 30 czerwca 2007 r.), przedmiotowa działka objęta była podatkiem rolnym.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku wniosły M. G., J. G. i K. G., w której, zarzucając decyzji naruszenie:

– przepisów art. 7, art. 8, art. 75 § 1, art. 77 i art. 80 k.p.a. poprzez niedokładne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy i brak wszechstronnego zebrania dowodów w sprawie, w szczególności pominięcie stanowiska skarżących kwestionujących wartość nieruchomości ustaloną w oparciu o operat szacunkowy wcześniej uznany przez organ odwoławczy za wadliwy, pominięcie dowodu w postaci operatu szacunkowego dotyczącego nieruchomości sąsiedniej, praktycznie identycznej co przedmiotowa nieruchomość i wydanie decyzji w oparciu o dowolne uznanie organu,

– przepisów art. 11 i art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie stronie przesłanek, jakimi kierował się organ przy załatwieniu sprawy oraz niewskazanie przyczyn, dla których operat, wcześniej uznany za wadliwy, aktualnie organ uznał za prawidłowy i jedyny dowód w sprawie, a także niepodanie przyczyn, dla których organ, mając dwa skrajnie odmienne operaty wykonane dla identycznych nieruchomości, z których jeden uznany został za wadliwy

– nie powołał dowodu w postaci kolejnego operatu,

– błąd w ustaleniach faktycznych co do wartości przedmiotowej nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu, skutkujące przyjęciem zawyżonej kwoty jako podstawy ustalenia opłaty

wniosły o uchylenie decyzji organów obu instancji oraz zasądzenie na rzecz skarżących kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi skarżące podtrzymały zarzuty zawarte w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji, wskazały ponadto, że przedmiotowa działka powstała z podziału działki nr [...], w wyniku którego powstała także działka nr [...]. Dla tej działki także wykonano wyceny, z której wynikało, że wartość nieruchomości jedynie nieznacznie wzrosła w związku z uchwaleniem planu. Wycenia działki przedmiotowe znacząco podwyższa wartość gruntu, jednak nie wskazuje jakie konkretne warunki, czynniki, przesłanki zdecydowały o tak znacznym wzroście wartości nieruchomości. organy pomijają tez okoliczność zdecydowanego spadku zainteresowania transakcjami dotyczącymi działek budowlanych. Istotne rozbieżności w operatach szacunkowych sporządzonych dla nieruchomości praktycznie identycznych nie uprawniały organów do przyjęcia jako jedynego skutecznego dowodu w postaci operatu dla działki nr [...], zwłaszcza, że skarżące od początku kwestionowały wartość nieruchomości ustaloną w operacie, a organ odwoławczy w innym składzie uznał ten operat za wadliwy. Organ powinien skorzystać z dowodu w postaci kolejnego operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasową argumentację w sprawie.

Na rozprawie w dniu 4 kwietnia 2013 r. pełnomocnik skarżących wyjaśnił, że skarżące nie wiedzą, czy w stosunku do ich działki przed podziałem została wydana decyzja o warunkach zabudowy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, która sprawowana jest pod względem zgodności z prawem.

W myśl art. 135 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

Skarga podlegała uwzględnieniu.

W przedmiotowej sprawie jako podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia organ wskazał art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 i ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz.U. z 2012 roku, poz. 647 ze zm.) – dalej w skrócie jako "ustawa".

Stosownie do dyspozycji art. 36 ust. 4 ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jego wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 ustawy).

Z przytoczonych unormowań wynika, że dla pobrania opłaty planistycznej niezbędne jest bezsporne ustalenie, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało wzrost wartości określonej nieruchomości, która następnie została zbyta w okresie 5 lat od dnia uchwalenia planu miejscowego, czyli, że istnieje związek przyczynowy między uchwaleniem (zmianą) planu miejscowego, a wzrostem wartości nieruchomości objętej tym planem. Takie stanowisko znajduje również aprobatę w orzecznictwie sądowoadministracyjnym (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 czerwca 2007 r., sygn. akt II OSK 919/06 i z dnia 25 września 2007 r., sygn. akt II OSK 1244/06, Baza Orzeczeń Lex nr 360221).

Ustalenie opłaty planistycznej będzie zatem możliwe w przypadku wykazania, że ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miejscowości Koczała, uchwalonego w dniu 10 sierpnia 2006 r., zmieniły dotychczasowe przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości i zmiana ta spowodowała wzrost jej wartości.

Poza sporem pozostaje okoliczność, iż przed uchwaleniem wyżej wymienionego planu teren, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość nie posiadał opracowanego planu. W takiej sytuacji stosownie do postanowień art. 37 ust. 1 ustawy niezbędne jest ustalenie faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu.

W ocenie Sądu, ustalenie faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości, o jakim mowa w art. 37 ust. 1 ustawy, powinno nastąpić w sposób wszechstronny, z uwzględnieniem przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w zakresie w jakim odnoszą się do zagospodarowania nieruchomości położonych na terenach pozbawionych planu. Należy w tym miejscu podnieść, że art. 61 ustawy określa warunki zabudowy i możliwość jej powstania. Przepis ten jest głównym przepisem normującym gospodarowanie przestrzenią pozbawioną miejscowego planu zagospodarowania terenu i od spełnienia łącznie wymienionych w nim warunków zależy wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Powyższe pozwala na ustalenie, czy na terenie przedmiotowej działki, nie objętej planem zagospodarowania przestrzennego, możliwa byłaby zabudowa, o ile zostałyby spełnione warunki przewidziane w art. 61 ustawy (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 stycznia 2009 r., sygn. akt II OSK 1898/07 oraz Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 18 lutego 2010 r., sygn. akt II SA/Ke 6/10, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Z akt przedmiotowej sprawy nie wynika, czy decyzja o warunkach zabudowy została wydana. Jednakże z faktu, że dla danego terenu nie wydano decyzji ustalającej warunki zabudowy, nie wynika jeszcze, iż dany teren nie może być zabudowany. Z opisu nieruchomości, zawartego w operacie szacunkowym sporządzonym w sprawie. wynikało, że wyceniana nieruchomość położona jest we wschodniej części wsi, na peryferiach miejscowości pośród luźno rozrzuconej zabudowy siedliskowej, jednorodzinnej oraz terenów rolnych i leśnych. Sąsiedztwo stanowi zabudowa jednorodzinna, siedliskowa, tereny rolne i leśne. Działka przylega bezpośrednio do drogi publicznej. Z opisu powyższego wynika zatem, że możliwe jest przyjęcie założenia, że na terenie działki skarżących możliwa jest zabudowa w oparciu o zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa, wyrażoną w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wyjaśnienie kwestii "faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości", sprowadzające się do stwierdzenia, czy działka nr [...] przed wejściem w życie planu zagospodarowania przestrzennego mogła być faktycznie zabudowana, co w konsekwencji oznacza, że możliwe byłoby uzyskanie dla niej decyzji o warunkach zabudowy, było więc niezbędne dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy dotyczącej opłaty planistycznej. Wykazanie bezpośredniego związku przyczynowego pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości, a uchwaleniem planu z 2006 r. wymaga więc szczegółowej i wyczerpującej porównawczej analizy ustaleń tego planu z faktycznym wykorzystywaniem terenu przed uchwaleniem planu, która pozwoli ustalić, czy zapisy planu wprowadzają zmianę przeznaczenia nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] położonej w obrębie K. i czy wpływają na zmianę wartości tej nieruchomości, czego organy w tej sprawie nie uczyniły.

Nie można podzielić jednoznacznego ustalenia organów, poczynionego na podstawie wniosków operatu szacunkowego, że przed uchwaleniem planu miejscowego przedmiotowa działka była wykorzystywana jako użytki rolne. Z operatu nie wynika, na podstawie jakich ustaleń, rzeczoznawca majątkowy uznał taki sposób korzystania z nieruchomości za rzeczywisty, w szczególności czy na nieruchomości faktycznie prowadzona była działalność rolnicza. Z wyjaśnień zawartych w piśmie rzeczoznawcy majątkowego z dnia 24 lutego 2012 r. wynikało, że wniosek o wykorzystywaniu działki jako tereny rolne, wyprowadził z okoliczności, że w poprzednim planie miejscowym działka położona była na obszarze o funkcji – uprawy polowe, zaś po dniu utraty mocy ww. planu, nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, działka nie została zabudowana ani zagospodarowana w sposób, który zmieniałby jej przeznaczenie w stosunku do nieobowiązującego planu. Powyższe twierdzenia rzeczoznawcy majątkowego nie oznaczają, że przed uchwaleniem obowiązującego planu nie było możliwości zabudowy przedmiotowej działki. Ustalenie warunków i zasad zagospodarowania terenu pozbawionego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym jego zabudowy dla zamierzeń inwestycyjnych było możliwe i następować mogło w decyzji o warunkach zabudowy. Zatem na terenie działki nr [...], pozbawionej planu miejscowego możliwa była zabudowa, jeżeli spełnione zostałyby warunki z przepisu art. 61 ustawy. Ustalenie tych okoliczności należało do obowiązków organu, które nie zostały zrealizowane.

Dopuszczalność realizacji zabudowy na terenach pozbawionych obowiązującego planu miejscowego ma wpływ na wartość gruntu. Okoliczność ta winna znaleźć odzwierciedlenie w związku z badaniem kwestii ewentualnego wzrostu wartości działek. W sytuacji stwierdzenia takiego wzrostu, sporządzony operat winien uwzględniać czynniki mające wpływ na wartość działek przez uchwaleniem planu, a mające znaczenia dla możliwości jej zabudowy, w oparciu o decyzję ustalającą warunki zabudowy (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 21 maja 2008 r., sygn. akt II SA/Gl 110/08, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Zasadnym byłoby więc ustalenie przez organ, czy przed wejściem w życie planu miejscowego w 2006 r. działka ta mogłaby być faktycznie zabudowana, a zatem czy hipotetycznie można byłoby uzyskać w stosunku do niej decyzję o warunkach zabudowy (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 4 marca 2009 r., sygn. akt II SA/Ol 927/08, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Wskazać należy również, że o możliwości przeznaczenia terenu pod zabudowę mieszkaniową nie decyduje to, czy zabudowa taka faktycznie istnieje lub jest realizowana, jak też czy wydano decyzję o warunkach zabudowy, ale to, czy taka zabudowa na określonym terenie jest dopuszczalne. Jeżeli zatem przed wejściem w życie planu ustalającego, że dana nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, na nieruchomości istniałaby możliwość wzniesienia takiej zabudowy np. po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy, to obowiązkiem organu było ustalenie na ile przewidziane w nowym planie przeznaczenie - w istocie potwierdzające przeznaczenie dotychczasowe - miało rzeczywisty wpływ na wartość takiej nieruchomości, skoro zarówno przed uchwaleniem planu, jaki po jego uchwaleniu, na tym terenie można było wznosić zabudowę mieszkaniową. W takiej sytuacji obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie miały obowiązek sprawdzić, czy na przedmiotowym terenie można było realizować zabudowę mieszkaniową jednorodzinną np. poprzez ustalenie, czy dla sąsiednich działek wydawano decyzje o warunkach zabudowy oraz czy istniała możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy w odniesieniu do przedmiotowej działki skarżących (por. wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 24 marca 2010 r., sygn. akt II SA/Wr 48/10 oraz z dnia 21 kwietnia 2009 r., sygn. akt II SA/Wr 539/08, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). W szczególności, że jak wyżej wskazano, rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym ustalił, ze sąsiednie działki objęte są zabudowa mieszkaniową jednorodzinna i siedliskową.

Zaniechanie podjęcia wszelkich działań w celu wyjaśnienia, czy w stanie faktycznym sprawy zaistniały przesłanki warunkujące ustalenie opłaty planistycznej, tj. brak prawidłowych ustaleń co do przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości w okresie przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego i niewskazanie bezpośredniego związku przyczynowego pomiędzy uchwaleniem planu miejscowego a wzrostem wartości przedmiotowej nieruchomości narusza art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a., w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Rozpatrując ponownie sprawę organ administracji uwzględniając powyższe rozważania powinien wyjaśnić, czy nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z 2006 r. i czy ewentualnie spowodowała wzrost wartości działki skarżącej.

Mając powyższe na uwadze Sąd, uznając, że zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji zostały wydane z naruszeniem przepisów prawa procesowego, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit c w zw. z art. 135 oraz na podstawie art. 152 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł, jak w punktach 1. i 2. sentencji wyroku.

Odnośnie kosztów postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, jak w punkcie trzecim sentencji wyroku.