Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 503/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2019-10-25 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 4 ust. 3a, art. 94 ust. 1 pkt 1, art. 95 pkt 7
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.
article: par. 2 ust. 1, par. 12
journal: Dz.U. 2015 poz 1422
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich  usytuowanie - tekst jedn.
article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 80, art. 107 par. 3
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
article: 151
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Dnia 25 października 2019 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Paweł Kowalski, Sędziowie Sędzia WSA Barbara Rymaszewska, Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska (spr.), , Protokolant Pomocnik sekretarza Aleksandra Banasiak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 października 2019 roku sprawy ze skargi P. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odmowy zatwierdzenia podziału nieruchomości oddala skargę. A.B.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. po rozpatrzeniu odwołania P.P. od decyzji Burmistrza W. z dnia [...] r., znak: [...], w przedmiocie odmowy zatwierdzenia podziału nieruchomości położonej w obrębie geodezyjnym C., oznaczonej nr ewid. 510, o powierzchni 1,2100 ha, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2018 r., poz. 2096 ze zm., dalej jako k.p.a.) oraz art. 95 pkt 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 r., poz. 2204 ze zm., dalej jako u.g.n.), utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Jak wynika z akt sprawy wnioskiem z dnia 11 stycznia 2019 r. P.P. wystąpił do Burmistrza W. o zatwierdzenie podziału stanowiącej jego własność nieruchomości, oznaczonej nr ewid. 510, położonej w miejscowości C., zgodnie z załączonym projektem podziału. W dniu 21 stycznia 2019 r. w/w sprecyzował swoje żądanie, wnosząc o zatwierdzenie podziału w/w nieruchomości w trybie art. 95 pkt 7 u.g.n. - w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego.

Decyzją z dnia [...] r., znak: [...], Burmistrz W. odmówił zatwierdzenia podziału w/w nieruchomości. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wskazał, że we wniosku z dnia 11 stycznia 2019 r. P. P., właściciel nieruchomości położonej w C., gmina W., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr ewid. 510 (arkusz mapowy nr 2), dla której Sąd Rejonowy w W., [...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...], wystąpił o wydanie decyzji zatwierdzającej jej podział, zgodnie z mapą z projektem podziału dołączoną do przedmiotowego wniosku. W dniu 28 stycznia 2019 r. wystosowano do wnioskodawcy wezwanie do skorygowania mapy z projektem podziału w celu zapewnienia zgodności podziału z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2015 r. poz. 1422 ze zm.). W piśmie wyjaśniono, iż zgodnie z § 12 w/w rozporządzenia, odległość od granicy z sąsiednią działką budowlaną powinna wynosić 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy lub 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy. Wnioskodawca nie skorygował mapy z projektem podziału stanowiącej załącznik do decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości oznaczonej nr ewid. 510, położonej w obrębie geodezyjnym C., gmina W.

Dalej organ wskazał, że nieruchomość objęta wnioskiem nie jest objęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a więc nie ma możliwości dokonania podziału zgodnie z ustaleniami tego planu. Zgodnie z art. 95 u.g.n. podział nieruchomości może nastąpić niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w celu ustawowo określonym, czyli ewidencyjne wydzielenie działek gruntu następuje bez konieczności spełnienia warunku możliwości ich zagospodarowania w sposób określony planem miejscowym. Byt prawny takiego podziału uzależniony jest tylko od celu, dla jakiego został on dokonany, mianowicie zgodnie z art. 95 pkt 7 w/w ustawy celem tym jest wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Podział przedmiotowej nieruchomości, zgodnie ze złożonym wnioskiem, ma na celu wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Zgodnie z definicją art. 4 ust. 3a u.g.n. przez działkę budowlaną rozumie się zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. Warunkiem koniecznym uznania działki za budowlaną jest zatem jej zabudowanie. Przedmiotowa działka, zgodnie z załączonym do wniosku wypisem z rejestru gruntów Starostwa Powiatowego w W., wykazana jest jako użytki rolne zabudowane i jest zabudowana jednym budynkiem mieszkalnym i czterema budynkami spełniającym funkcję inną niż mieszkalna. W myśl wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 października 2013 r., sygn. akt: I OSK 1027/12, w postępowaniu o zatwierdzenie podziału dokonywanego w trybie art. 95 pkt 7 u.g.n., przedmiotem oceny organu nie jest nieruchomość dzielona, lecz działka z niej wydzielana, zabudowana budynkiem mieszkalnym. Działka ta winna zapewnić zgodne z celem i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na wydzielonej działce a podział, który nastąpi, nie będzie sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa własności. Także zgodnie z art. 95 pkt 7 u.g.n. dokonuje się podziału działki niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Niezbędność do korzystania z budynku mieszkalnego nie może przy tym oznaczać dowolności powierzchni wydzielanej działki gruntu, lecz takiej powierzchni, która jest w rzeczywistości niezbędna dla normalnego funkcjonowania budynków zlokalizowanych na tej działce. Działką gruntu niezbędną jest taka działka, która jest bardzo potrzebna dla normalnego funkcjonowania budynków (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, sygn. akt

I SA/Wa 84/09 z dnia 13 maja 2009 r.). W ocenie organu, analiza przedstawionego projektu podziału wskazuje na brak spełnienia powyższych przesłanek.

Ponadto, jak dalej argumentował organ, w sytuacji gdy brak jest planu miejscowego, podział nieruchomości może nastąpić zgodnie z art. 94 ust.1 pkt 1 w/w ustawy, czyli winien być zgodny z przepisami odrębnymi, do których zalicza się rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z § 12 ust. 2 w/w rozporządzenia sytuowanie budynku w odległości mniejszej niż 1,5 m od granicy dopuszcza się tylko w sytuacji, gdy przewiduje to plan miejscowy. W rozpatrywanym przypadku planu miejscowego nie ma, a zatem z uwagi na to, iż nie ma również w ścianie przylegającej do granicy działki otworów drzwiowych i okiennych, dopuszcza się sytuowanie budynku w odległości nie mniejszej niż 3 metry od granicy działki. Orzekanie w decyzji o warunkach zabudowy o usytuowaniu projektowanej zabudowy po granicy nieruchomości możliwe jest wówczas, gdy taka lokalizacja jest elementem ładu przestrzennego tj. stanowi kontynuację sposobu zabudowy w terenie analizowanym oraz gdy taka lokalizacja będzie mogła obiektywnie i bezkolizyjnie współistnieć z sąsiednimi terenami i w przyszłości nie ograniczy sposobu użytkowania tych terenów (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z siedzibą w Białymstoku z dnia 28 listopada 2017 r., sygn. akt: II.SA/Bk 680/17). W konsekwencji odstępstwo od zasady określonej w § 12 ust. 1 pkt 2 możliwe jest tylko i wyłącznie w sytuacji objęcia terenu, na którym znajduje się wnioskowana do podziału nieruchomość, planem zagospodarowania przestrzennego. Z uwagi na niespełnienie tego warunku w przedłożonym przez wnioskodawcę projekcie podziału, organ odmówił jego zatwierdzenia.

P.P. zaskarżył powyższą decyzję do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. zarzucając, że została ona wydana z rażącym naruszeniem prawa i błędnie zinterpretowanymi obowiązującymi przepisami techniczno-budowlanymi w tym zakresie, a także nietrafionym przytoczeniem w uzasadnieniu wydanej decyzji orzecznictwa sądowo-administracyjnego. W związku z powyższym skarżący wniósł o uchylenie w całości decyzji odmawiającej zatwierdzenia projektu podziału dla wnioskowanej nieruchomości i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia celem wydania pozytywnej decyzji podziałowej zgodnie z żądaniem strony oraz dotychczasowymi praktykami organu w tym zakresie. Ponadto wskazał, że organ wydający decyzję powinien być bezstronny i kierować się przy jej wydawaniu zachowaniem obowiązujących norm prawnych, a także uzasadnionymi interesami stron postępowania, biorąc pod uwagę wszelkie możliwe dowody i okoliczności mające wpływ na rozstrzygnięcie merytoryczne sprawy co do jej istoty. W ocenie skarżącego, całe prowadzone postępowanie budzi jego wątpliwości i zastrzeżenia, których to efektem jest wniesienie odwołania.

Przywołaną na wstępie decyzją z dnia [...] r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza W. z dnia [...] r., znak: [...], w przedmiocie odmowy zatwierdzenia podziału nieruchomości

W uzasadnieniu decyzji organ II instancji wyjaśnił, iż stosownie do brzmienia art. 93 ust. 1 i 2 u.g.n. podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W przypadku braku planu stosuje się przepisy art. 94 u.g.n.. Artykuł 95 ww. ustawy zawiera unormowania stanowiące lex specialis w stosunku do zasad podziału nieruchomości, określonych w art. 92 - 94 u.g.n., przewidując możliwość dokonania podziału niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, lecz w ściśle określonym celu.

Przytaczając treść art. 95 u.g.n. Kolegium podniosło, że ww. przepisie ustawodawca wyłączył związanie dopuszczalności wydzielenia działek gruntu z warunkami podziału określonymi w planie, nie wyłączył jednak związania w tym względzie przepisami odrębnymi. Właśnie odrębność regulacji prawnych dotyczących każdego z celów wymienionych w art. 95 u.g.n., determinuje dopuszczalność wydzielenia działek gruntu o takiej konfiguracji i wielkości, która będzie spełnieniem celu wymienionego w tym przepisie. Podział nieruchomości bez względu na ustalenia planu jest więc możliwy z uwagi na konkretne sytuacje faktyczne i prawne wymienione w tym przepisie, a więc gdy zachodzi potrzeba dokonania podziału nieruchomości w celu dostosowania stanu prawnego i faktycznego do sytuacji wynikłej z mocy samego prawa albo z aktu administracyjnego bądź czynności prawnej. Cel, jaki zostanie osiągnięty przez podział nieruchomości uzasadnia odstępstwo od ogólnych zasad podziału zawartych w art. 92 - 94 u.g.n. (por. Małgorzata Krassowska, Gospodarka nieruchomościami, Komentarz, wyd. III, LEX).

Przepis art. 95 ust. 7 ww. ustawy, z zastosowaniem którego prowadzone było postępowanie podziałowe w niniejszej sprawie, dotyczy podziałów nieruchomości dokonywanych w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Powyższa regulacja znajduje zastosowanie w sytuacjach, gdy dotychczas istniejący budynek mieszkalny posadowiony jest na takiej powierzchni gruntu, że nie jest konieczne, aby cała ta powierzchnia wraz z budynkiem była traktowana jako jedna ewidencyjna działka. W tym celu dla istniejącego już budynku mieszkalnego można wydzielić działkę gruntu o takich parametrach, zgodnie z którymi wydzielona powierzchnia okaże się niezbędna, ale zarazem wystarczająca do korzystania z budynku mieszkalnego. Powyższy przepis powinien być interpretowany ściśle i stosowany tylko w wypadkach wyraźnie w nim wskazanych, a zatem omawiany podział nieruchomości jest dopuszczalny tylko wtedy, gdy budynek, dla korzystania z którego konieczne jest wyodrębnienie działki, już istnieje. Wykładnia art. 95 pkt 7 u.g.n. musi także uwzględniać definicję działki budowlanej zawartą w przepisie art. 4 pkt 3a ww. ustawy, a zatem warunkiem koniecznym uznania działki za działkę budowlana jest jej zabudowanie (przykładowo: Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 8 maja 2008 r., sygn. akt I OSK 725/07 oraz w wyroku z dnia 16 października 2013 r., sygn. akt I OSK 1027/12). Organ odwoławczy podkreślił, iż przedmiotem oceny w analizowanej sytuacji jest dopuszczalność wydzielenia dla istniejącego budynku mieszkalnego działki, która musi spełniać kryteria określone w art. 4 pkt 3a u.g.n. Zgodnie z definicją "działki budowlanej", zamieszczoną w w/w przepisie, jest nią zabudowana działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. Definicja ta odnosi się do zabudowanej działki gruntu w celu ustalenia, czy jej wielkość oraz pozostałe parametry wskazane w art. 4 pkt 3a u.g.n. są wystarczające do podjęcia decyzji, czy działka ta mogła być zabudowana takim budynkiem, jaki już na niej istnieje.

Kolegium stwierdziło, iż w omawianej sytuacji chodzi zatem o zachowanie parametrów wynikających przede wszystkim z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Dalej organ odwoławczy wyjaśnił, iż analiza akt sprawy w kontekście powyższych uregulowań pozwalała stwierdzić, że ocena organu I instancji w zakresie niedopuszczalności dokonania przedmiotowego podziału w trybie art. 95 pkt 7 u.g.n., jest prawidłowa. Jak wynika z akt sprawy, nieruchomość objęta wnioskiem o podział, oznaczona nr ewid. 510, o powierzchni 1,2100 ha, położona w W., stanowi własność P. P. We wniosku z dnia 11 stycznia 2019 r., sprecyzowanym następnie w dniu 21 stycznia 2019 r., w/w wystąpił o przeprowadzenie postępowania podziałowego w trybie art. 95 pkt 7 u.g.n., tj. w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Wykonany na zlecenie wnioskodawcy, przez uprawnionego geodetę K. K., wstępny projekt podziału nieruchomości oznaczonej nr ewid. 510 przewiduje jej podział na dwie działki: niezabudowana działkę o nr 510/1 i powierzchni 1,1439 ha, oraz zabudowaną jednym budynkiem mieszkalnym i czterema budynkami spełniającym funkcję inną niż mieszkalna działkę o nr 510/2 i powierzchni 0,0661 ha. Analiza załączonego do wniosku wstępnego projektu podziału działki nr 510 prowadzi do wniosku, że w niniejszej sprawie brak jest podstaw do zastosowania art. 95 pkt 7 u.g.n. Kolegium podkreśliło, że omawiana regulacja dotyczy sytuacji, gdy istnieje konieczność wydzielenia działki budowlanej dla posadowionego budynku mieszkalnego z nieruchomości, której dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu uniemożliwiał właścicielowi czy właścicielom budynku mieszkalnego korzystanie z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z tym budynkiem mieszkalnym. Chodzi tutaj o wyodrębnienie nieruchomości gruntowej niezbędnej w znaczeniu "koniecznej" do obsługi budynku mieszkalnego, a nie w znaczeniu "wystarczającej", co prowadzić mogłoby do mnożenia podziałów, a tym samym zwiększenia zagęszczenia zabudowy wbrew ustaleniom planów miejscowych (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 17 stycznia 2017r., sygn. akt: II SA/Ol 1320/16). W rozpoznawanej sprawie na działce podlegającej podziałowi posadowiony jest jeden budynek mieszkalny, a obecny kształt i wielkość działki - 1,2100 ha, a także dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, w ocenie organu odwoławczego umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z niego.

Ponadto organ odwoławczy wskazał, że projektowana do wydzielenia działka nr 510/2 ma szerokość około 15 m, a granica pomiędzy projektowanymi działkami o nr ewid. 510/1 i 510/2 przebiega po ścianie budynku mieszkalnego. W świetle powyższego, w proponowanym przez właściciela działki nr 510 podziale nowopowstała zabudowana działka gruntu nie spełnia ustawowych parametrów warunkujących uznanie tej działki za budowlaną w rozumieniu art. 4 pkt 3a u.g.n. Przytaczając treść § 12 ust. 1 w/w rozporządzenia organ odwoławczy wyjaśnił, iż nie może budzić wątpliwości, że zaprojektowana do wydzielenia zabudowana działka nr 510/2 warunku przewidzianego § 12 ust. 1 pkt 2 cyt. rozporządzenia nie spełnia, skoro granica pomiędzy projektowanymi działkami o nr ewid. 510/1 i 510/2 przebiega po ścianie budynku mieszkalnego.

Podsumowując organ odwoławczy wskazał, że przepis art. 95 pkt 7 u.g.n. służy utworzeniu dla już istniejącego budynku mieszkalnego działki gruntu o takich parametrach, które będą zgodne z wymaganiami, jakie winny być spełnione, jeśliby budynek ten był obecnie budowany. Skoro budynek został już wzniesiony w odległości znacznie większej niż 3 m od granicy nieruchomości, ale obecnie dokonuje się wyznaczenia granicy wydzielonej działki gruntu w odległości mniejszej od ściany budynku bez okien i drzwi niż dopuszczalne 3 m, to z chwilą, gdy wyznaczona linia podziału stanie się granicą nieruchomości (na skutek zbycia wydzielonej działki gruntu), to powstanie sytuacja, która przy wznoszeniu budynku jest prawnie zakazana.

Na ostateczną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. skargę do sądu administracyjnego złożył P.P., zarzucając zaskarżonemu rozstrzygnięciu naruszenie art. 77 § 1 w związku z art. 80 k.p.a., które to normy prawa obligują organ administracji do zebrania i oceny całokształtu materiału dowodowego, co ma wpływ na wynik sprawy.

Skarżący podniósł, że podstawą do wydania odmownej decyzji było powołanie się na rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Organy zarówno I jak i II instancji twierdziły jakoby po podziale nieruchomości budynek mieszkalny, który znajdowałby się na działce 510/2 nie spełniał wymogów w/w rozporządzenia. Powołując się na § 12 tegoż rozporządzenia organy stwierdziły, że granica podziału nie może przebiegać po ścianie już istniejącego budynku mieszkalnego i należy przesunąć ją o 3m. Jednakże już § 2 wyżej wymienionego rozporządzenia stanowi, że "Przepisy rozporządzenia stosuje się przy projektowaniu i budowie, w tym także odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków oraz budowli nadziemnych i podziemnych spełniających funkcje użytkowe budynków, a także do związanych z nimi urządzeń budowlanych, z zastrzeżeniem § 207 ust. 2.". Dodatkowo § 12 ust.1 rozporządzenia stanowi, że "Przy usytuowaniu budynku na działce budowlanej powinny być zachowane odległości [...]". W ocenie skarżącego rozporządzenie, na jakie powołuje się organ I instancji nie ma zastosowania w tym przypadku, jako że budynek znajdujący się na nieruchomości skarżącego, już istnieje. Taką interpretację przyjęły sądy administracyjne m. in w wyrokach: sygn. akt II OSK 1333/05 z dnia 2006-11-14 oraz sygn. akt I OSK 5/09 z dnia 2009-10-02. Tym samym, zdaniem skarżącego, podział nieruchomości mógłby "sytuować" budynek wtedy, gdyby podział ten miał dopiero umożliwić posadowienie tego budynku.

Skarżący wskazał nadto, iż § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. z 2004 r., nr 268, poz. 2663 ze zm.) przewiduje nawet, przy podziale nieruchomości zabudowanej, podział nie tylko działki gruntu, ale również samego budynku, co oznacza, że w wyniku takiego podziału granica biegnie już nie "obok" budynku, czy "wzdłuż" jednej ze ścian, jak to było by w niniejszej sprawie, ale w jego "poprzek".

Mając na uwadze powyższe skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji SKO i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i w związku z tym wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Sąd administracyjny, uwzględniając skargę uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, o czym stanowi art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm., dalej p.p.s.a.). Natomiast w razie niestwierdzenia żadnej z powyższych wad postępowania sąd skargę oddala (art. 151 p.p.s.a.).

W tak zakreślonej kognicji sąd nie dopatrzył się w działaniu organów administracji obu instancji zarzucanego naruszenia przepisów. Zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji została wydana w oparciu o prawidłowo zastosowane przepisy prawa materialnego, po wyczerpującym wyjaśnieniu wszelkich okoliczności faktycznych sprawy i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego, z poszanowaniem zasad wynikających z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Uzasadnienie decyzji zawiera wszystkie wymagane przepisami elementy, o których mowa w art. 107 § 3 k.p.a., w szczególności zawiera wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł a także wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa.

We wniosku z dnia 11 stycznia 2019 r. P.P. wystąpił o przeprowadzenie postępowania podziałowego w trybie art. 95 pkt 7 u.g.n., tj. w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Wykonany na zlecenie wnioskodawcy wstępny projekt podziału nieruchomości oznaczonej nr ewid. 510 przewidywał jej podział na dwie działki: niezabudowana działkę o nr 510/1 i powierzchni 1,1439 ha, oraz zabudowaną jednym budynkiem mieszkalnym i czterema budynkami spełniającym funkcję inną niż mieszkalna działkę o nr 510/2 i powierzchni 0,0661 ha, a granica pomiędzy projektowanymi działkami o nr ewid. 510/1 i 510/2 przebiegać miałaby po ścianie budynku mieszkalnego.

Zgodnie z art. 95 pkt 7 u.g.n. podziału nieruchomości można dokonać, niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego.

Odnośnie interpretacji art. 95 pkt 7 u.g.n. obszernie do tego przepisu odniósł się Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku z 16 października 2013 r., sygn. I OSK 1027/12, w którym wskazał, że przepis art. 95 pkt 7 u.g.n. dopuszcza dokonanie podziału nieruchomości (niezależnie od istnienia lub ustaleń planu miejscowego) pod warunkiem spełnienia określonego celu. Jest nim wydzielenie "działki budowlanej, niezbędnej" do korzystania z budynku mieszkalnego. Oznacza to, że jest możliwe, aby z dotychczasowej działki zostały wydzielone dwie lub więcej działek budowlanych, które będą niezbędne do korzystania ze znajdujących się na ich powierzchni budynków, ale jest również dopuszczalne, by z istniejącej dotąd jednej działki została wydzielona tylko jedna działka budowlana, która będzie niezbędna do korzystania z posadowionego na niej budynku mieszkalnego, zaś reszta z dzielonego gruntu będzie stanowiła działkę odrębną, powstałą na skutek powyższego wydzielenia. Powstanie przy tym tej ostatniej działki nie jest oczywiście celem podziału, określonego w art. 95 ust. 7 u.g.n., ale jest to po prostu jego konsekwencją. Omawiany przepis służy bowiem utworzeniu dla już istniejącego budynku mieszkalnego działki gruntu o takich parametrach, które będą zgodne z wymaganiami, jakie winny być spełnione, jeśliby budynek ten był obecnie budowany. Celem więc wydzielenia owej działki jest powstanie działki budowlanej (art. 4 ust. 3a u.g.n.), której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe, bezkonfliktowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń na niej położonych (por. E. Bończak - Kucharczyk, Komentarz do art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami, LEX 2013 oraz M. Wolanin - "Podziały i scalenia nieruchomości" Wyd. CH.BECK, Warszawa 2011 str. 187 i nast.). Sąd orzekający w pełni podziela zaprezentowany wyżej pogląd i przyjmuje go za własny.

Wyjaśnić należy, że art. 95 u.g.n. zawiera unormowania stanowiące lex specialis w stosunku do zasad podziału nieruchomości, określonych w art. 92-94 u.g.n., przewidując możliwość dokonania podziału niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Sformułowanie "niezależnie od ustaleń planu miejscowego" należy rozumieć dwojako. Podziału nieruchomości można bowiem dokonać, gdy plan miejscowy istnieje, niezależnie od jego ustaleń, a więc inaczej aniżeli stanowi to art. 93 ust. 1, albo jeżeli planu miejscowego nie ma, niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jednak w obu wypadkach podział może nastąpić tylko wówczas, gdy zaistnieje któraś z sytuacji przewidzianych w art. 95, bowiem niezwiązanie ustaleniami planu (czy decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu) przy podziale nieruchomości może mieć miejsce tylko w celach wskazanych w tym przepisie. Przy czym, w przepisie art. 95 ustawodawca wyłączył związanie dopuszczalności wydzielenia działek gruntu z warunkami podziału określonymi w planie, nie wyłączył jednak związania w tym względzie z przepisami odrębnymi. Bowiem właśnie odrębność regulacji prawnych dotyczących każdego z celów wymienionych w art. 95 u.g.n. determinuje możliwość wydzielenia działek gruntu o takiej konfiguracji i powierzchni, które będą spełnieniem celu wymienionego w tym przepisie (zob. E. Bończyk - Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami .Komentarz, Wydanie V, opubl. WKP 2018, Lex/el). Przepis art. 95 u.g.n. dopuszcza wydzielenie działki budowlanej niezależnie od ustaleń planu miejscowego, jednakże uchylenie warunku zasadności wniosku w postaci zgodności projektu z postanowieniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie oznacza, że decyzja o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości może zostać wydana, gdy przedstawiony projekt jest sprzeczny z powszechnie obowiązującymi przepisami (zob. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 13 marca 2008 r., sygn. akt III SA/Po 817/07, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Co do zasady bowiem, stosownie do postanowień u.g.n. podział nieruchomości jest możliwy jedynie pod warunkiem, że jest on zgodny z przepisami odrębnymi, postanowieniami planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (zob. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 9 października 2019 r., sygn. akt II SA/Gd 196/19, https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Przepisami odrębnymi, które powinny być uwzględniane przy dokonywaniu podziału na podstawie art. 95 u.g.n. powinny być, tak samo jak w przypadku art. 94 ust. 1 pkt 1 u.g.n., te same przepisy powszechnie obowiązującego prawa, które stanowią podstawę do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Brak tych dokumentów skutkuje koniecznością dokonywania oceny dopuszczalności podziału nieruchomości w świetle tych przepisów, które będą adekwatne do sposobu zagospodarowania, na jaki wskaże właściciel wnioskujący o podział.

Chociaż ustawodawca nie zdefiniował terminu przepisy odrębne, to zakres tego pojęcia należy wyznaczyć, mając na uwadze skutki prawne decyzji o podziale nieruchomości. Tym samym termin przepisy odrębne obejmuje akty prawodawcze powszechnie obowiązujące, normujące gospodarowanie terenami, czyli w szczególności te, które określają przeznaczenie terenu oraz sposób korzystania z nieruchomości (zob. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 13 marca 2008 r., sygn. akt III SA/Po 817/07, LEX nr 491980). Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 listopada 2011 r., sygn. akt II OSK 1333/05 (https://orzeczenia.nsa.gov.pl) wskazał, że kwestie dotyczące skutków wydzielenia nowych działek powinny zostać uwzględnione na etapie podziału nieruchomości, aby nie wystąpiła sprzeczność z przepisami określającymi warunki techniczne.

Dlatego też, niewątpliwie, przepisami odrębnymi w rozumieniu komentowanego przepisu są te przepisy, z których wynika szczególny sposób zagospodarowania nieruchomości i ograniczenia w korzystaniu z nich, np. przepisy z zakresu ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego, ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz prawa budowlanego (zob. E. Bończak - Kucharczyk, LEX Komentarz do art. 94 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Ponadto, jak słusznie przyjęły orzekające w sprawie organy, przepisami odrębnymi w rozumieniu komentowanego przepisu są również przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnie 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przepisy tego rozporządzenia znajdują bowiem zastosowanie jako wzorzec dla oceny zgodności projektu podziału działki z przepisami odrębnymi (zob. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 13 marca 2008 r., sygn. akt III SA/Po 817/07, LEX nr 491980).

Niewątpliwie, na co wskazuje § 2 ust. 1 tego rozporządzenia, przepisy w nim zwarte stosuje się przy projektowaniu, budowie i przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków oraz budowli nadziemnych i podziemnych spełniających funkcje użytkowe budynków, a także do związanych z nimi urządzeń budowlanych, z zastrzeżeniem § 207 ust. 2.

Jednakże podział nieruchomości, który polegać będzie na wydzieleniu działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego, doprowadzi do powstania nowej sytuacji i nowej konfiguracji budynków na działce. Podział ten doprowadzi więc w istocie do "usytuowania" budynku na nowo w stosunku do granic działki. Nieuwzględnienie w takiej sytuacji przepisów regulujących warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, doprowadziłoby do zaakceptowania takiego usytuowania budynków na nowopowstałej działce, który nie spełniałby warunków technicznych i do uprzywilejowania właścicieli działek budowlanych niezbędnych do korzystania z budynku mieszkalnego w stosunku do innych inwestorów, umożliwiając im sytuowanie budynków niezgodne z przepisami tego rozporządzenia. W konsekwencji doprowadziłby to do naruszenia ładu przestrzennego. Przytoczona argumentacja czyni chybionym zarzut skarżącego o wadliwym zastosowaniu w sprawie przepisów przywoływanego rozporządzenia.

Z uwagi na powyższe, Sąd uznał, że orzekające w sprawie organy słusznie odmówiły zatwierdzenia przedłożonego przez skarżącego projektu podziału działki nr ewid. 510, obręb C., w W. w oparciu o wskazaną podstawę prawną. Według projektu granica między projektowanymi działkami o nr ewid. 510/1 i 510/2 przebiega po ścianie budynku mieszkalnego. Zaproponowany przez skarżącego podział spowodowałby zatem usytuowanie nowopowstałej zabudowanej działki z naruszeniem § 12 ust. 1 rozporządzenia.

Rozważania i wywody organu uzasadniające negatywne rozstrzygnięcie w przedmiotowej sprawie w związku z brakiem spełnienia przesłanki prawnej żądania są słuszne, co czyni również niezasadnymi zarzuty skargi.

Z uwagi na powyższe, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę należało oddalić.

dc