Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 762/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-08-03 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 61 ust. 1 pkt 3
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Łukasz Krzycki, Sędziowie sędzia WSA Kaja Angerman (spr.), sędzia WSA Grzegorz Rząsa, Protokolant ref. staż. Aleksandra Larkiewicz, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 sierpnia 2016 r. sprawy ze skargi H. L., G. M., B. L., O. D., M. L. i E. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] stycznia 2016 r. nr [....] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję i utrzymaną nią w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy [...] z dnia [...] września 2015 r., nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] solidarnie na rzecz skarżących H. L., G. M., B. L., O. D., M. L. i E. L. kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

IV SA/Wa 762/16

UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] stycznia 2016r. po rozpatrzeniu odwołania H. L., G. M., B. L., O., M. L., E. L. od decyzji Zarządu Dzielnicy U.. W. nr [...] z dnia [...] września 2015 r., ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zbiornika na ciekły azot, na działce nr ewid.[...], obręb [...], przy ulicy P., w dzielnicy U. W., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Powyższe rozstrzygnięcie było wynikiem następujących ustaleń i oceny prawnej.

Wnioskiem z dnia [...] lipca 2014r. F. sp. z o.o. wystąpiła o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zbiornika na ciekły azot na działce ewid. [...] obręb [...], przy ulicy P. [...], w dzielnicy U. W..

Decyzją nr [...] z dnia [...]stycznia 2015r., Zarząd Dzielnicy U. W. odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zbiornika na ciekły azot na działce ewid. [...] obręb [...], przy ulicy P., w dzielnicy U. W. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że ciekły azot jest gazem skroplonym magazynowanym w fazie ciekłej, natomiast gaz płynny jest mieszaniną skroplonych węglowodorów, zatem budowa zbiornika na ciekły azot jest inwestycją mogącą znacząco oddziaływać na środowisko i jako taka wymaga na podstawie art. 60 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. 2013r., poz, 1235, tekst jedn. ze zm.) uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Decyzją z dnia [...] czerwca 2015r., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. uchyliło wskazaną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania przez organ I instancji.

Ponownie rozpatrując sprawę Zarząd Dzielnicy U. ustali! warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Odwołanie od powyższej decyzji złożyli H. L., G. M., B. L., O., M. L., E. L.. W uzasadnieniu skarżący zarzucili naruszenie przepisów postępowania tj. art. 6, 7, 8, 77 § 1, 78 § 1, 80, 107 § 3 Kpa. Ponadto skarżący wskazali na niewłaściwe wyliczenie wskaźnika powierzchni zabudowy, co w ocenie skarżących wynikało z błędnego przyjęcia aktualnego charakteru zabudowy. Skarżący wskazali również na błędnie przeprowadzoną analizę funkcji i charakteru inwestycji sąsiednich.

Organ odwoławczy wskazał, że po rozpatrzeniu sprawy w całości doszedł do przekonania, że w stanie faktycznym niniejszej sprawy zostały spełnione przesłanki pozwalające na ustalenie warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Organ przytoczył treść przepisów art. 59 ust. 1 i 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2015 roku poz. 199 tekst jedn.) stanowiącej podstawę materialnoprawną. Wskazał, że sposób ustalania wymagań dla nowej zabudowy określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588).

Organ podkreślił, że w przedmiotowej sprawie w celu ustalenia wymagań dla planowanej nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, z powodu braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wyznaczono wokół przedmiotowej działki granice obszaru analizowanego i przeprowadzono na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku.

Inwestycja polega na budowie fundamentu żelbetowego o wymiarach 3x3, na którym zostanie posadowiony zbiornik na ciekły azot o pojemności 6,2 m3 i wysokości do 6 m. Obszar analizowany wyznaczony został w odległości 96 m tj. trzykrotnej szerokości frontu działki od granic terenu inwestycji oznaczonego literami ABCD. Za front działki prawidłowo przyjęto granicę oznaczoną literami BC o długości 32 m, gdyż od tej strony odbywa się obsługa komunikacyjna działki, Teren analizowany obejmuje zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, mieszkaniowo-usługową oraz usługową. Ze względu na funkcję planowanego zamierzenia - budowa zbiornika na ciekły azot przy budynku przychodni lekarskiej

analizie poddano wskaźniki zabudowy działek o zabudowie usługowej. Ze względu na rodzaj inwestycji odstąpiono od ustalania szerokości elewacji frontowej i geometrii dachu. Ustalono natomiast wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do terenu oznaczonego literami ABCD do 0,7 (z uwzględnieniem istniejącej na działce zabudowy), wysokość zbiomika określono na 6 m, nieprzekraczalną linię zabudowy określono w odległości 14,5 m. od granicy działki oznaczonej literami CD, jako przedłużenie linii zabudowy na dz. nr [...]. Organ wyjaśnił, że formułując zarzuty odwołania skarżący wskazali na naruszenie przepisów procesowych tj. art. 6, 7, 8, 77 § 1, 78 § 1, 80, 107 § 3 Kpa, ale w uzasadnieniu odwołania nie powołali konkretnych okoliczności tych uchybień.

Odnosząc się natomiast do zarzutów dotyczących braku kontynuacji funkcji oraz ochrony przed pozbawieniem możliwości dopływu światła dziennego organ odwoławczy ocenił, że wydając decyzję organ I instancji nie doprowadził do naruszenia zasady ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju. Natomiast charakterystyka istniejącej zabudowy, w analizowanym terenie, była prawidłowa. Zdaniem organu odwoławczego analiza funkcji terenu szczegółowo wskazuje przeznaczenie terenu, numery działek oraz charakter obiektów, które są tam zlokalizowane. Są to obiekty mieszkalne i usługowe. Rodzaj usługi jaką zamierza wykonywać inwestor jest rozszerzeniem dotychczas świadczonych przez inwestora usług. Organ odwoławczy nie zgodził się z zarzutem nieuwzględnienia w decyzji ochrony interesów osób trzecich m.in. przez pozbawienie dopływu światła dziennego, wyjaśniając że w punkcie 1.4. decyzji zostały wyszczególnione "wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich", gdzie organ zawarł wytyczne dla projektanta i realizatora inwestycji, która ma być zgodna z przepisami Prawa budowlanego i warunkami technicznymi. Organ odwoławczy podkreślił, że postanowienia decyzji o warunkach zabudowy dotyczące ochrony interesów osób trzecich mogą zawierać jedynie informacje dla inwestora o działaniach niezbędnych dla ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich, nie mogą zaś zawierać nakazów kierowanych do osób trzecich czy też upoważnień dla inwestora do podjęcia działań naruszających interes tych osób. Ochrona interesów osób trzecich w tym postępowaniu nie może być oceniana tak szeroko, jak w kolejnym postępowaniu inwestycyjnym z zakresu prawa budowlanego. Badanie, czy inwestycja spowoduje zacienienie działki sąsiedniej, wykracza poza materię postępowania o ustalenie warunków zabudowy i jest możliwe dopiero na etapie ewentualnego postępowania w przedmiocie udzielenia pozwolenia na budowę. Ustalenia decyzji o warunkach zabudowy nie wpływają na ocenę, czy planowana inwestycja będzie uciążliwa dla skarżących i otoczenia. Decyzja ta określa jedynie, czy dana inwestycja jest w danym miejscu możliwa i jeśli tak - jakie warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy są dopuszczalne. Na etapie postępowania w przedmiocie warunków zabudowy ochrona interesów osób trzecich jest ograniczona i nie może być rozciągana na okoliczności związane ze zgodnością z przepisami prawa budowlanego. Kwestie dotyczące wpływu planowanej inwestycji na nieruchomości sąsiednie i jej zgodności z warunkami techniczno-budowlanymi są rozstrzygane w odrębnym postępowaniu w przedmiocie udzielenia pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania, zatem nie mieszczą się w granicach postępowania dotyczącego ustalenia warunków zabudowy.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyli H. L., G. M., B. L., O., M. L., E. L..

1. Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie przepisów postępowania mogących mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj art. 6, 7, 77 § 1, 80, 107 § 3 kodeksu postępowania administracyjnego poprzez:

- niewyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności mających wpływ na wynik sprawy, .

- błędne ustalenie stanu faktycznego wbrew dokumentacji zgromadzonej w aktach sprawy , w szczególności przez błędne ustalenie rodzaju inwestycji poprzez przyjęcie w treści uzasadnienia decyzji, iż inwestycja, której dotyczy przedmiot postępowania polega na budowie fundamentu żelbetonowego o wymiarach 3x3, na którym zostanie posadowiony zbiornik ciekły na azot , gdy tymczasem z treści pisma F. sp.z.o.o z dnia [...] 06.2015 oraz pisma F. z dnia [...] lipca 2016 r. a także decyzji Zarządu Dzielnicy U. z dnia [...] 09.2015 r. wynika, iż decyzja ustalająca warunki zabudowy dotyczy inwestycji polegającej na budowie zbiornika na ciekły azot,

- niewyjaśnienie czy odstąpienie przez Inwestora ( pismem z dnia [...]06.2015 r.) w toku postępowania od dokładnej lokalizacji na działce o nr ew. [...]obr. [...]zbiornika o wysokości 6 metrów i pojemności 6.2 m3 mogło mieć wpływ na ustalenie przesłanki dopuszczalności ustalenia warunków zabudowy wyrażoną w art. 61 ust.1 pkt.1 u.p.z.p,

- błędne przyjęcie, iż ze względu na funkcję planowanego zamierzenia - budowa zbiornika na ciekły azot przy budynku przychodni lekarskiej - analizie poddano wskaźniki zabudowy działek o zabudowie usługowej,

- brak ustalenia, iż z uwagi na sposób zagospodarowania działki o nr ew. [...] - niemalże w całości zabudowanej budynkiem - jedynym możliwym miejscem lokalizacji inwestycji jest teren bezpośrednio przyległy do budynku mieszkalnego jednorodzinnego skarżących - analiza zatem winna w szczególności dotyczyć funkcji zabudowy sąsiedniej tj. działki [...],

- brak ustalenia nieprzekraczalnej linii zabudowy od granicy działki o przeważającej zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej ( [...]) oznaczonej literami CB,

- błędne przyjęcie, iż usytuowanie zbiornika z ciekłym azotem o wysokości 6 m i pojemności 6,2 m 3 w bezpośrednim sąsiedztwie budynku mieszkalnego jednorodzinnego nie narusza zasady ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju,

- brak ustalenia czy wysokość planowanej inwestycji tj. zbiornika 6m jest liczona łącznie z fundamentem żelbetonowym, ewentualnie jaką wysokość ma stanowić fundament żelbetonowy, na którym ma być posadowiony zbiornik.

2. Nadto zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy tj. w szczególności art. 61 ust.1 pkt.1 u.p.z.p poprzez:

- pominięcie analizy funkcji obszaru bezpośrednio przyległego do terenu działki 17, na którym może być zlokalizowany zbiornik na ciekły azot,

- pominięcie zasady .iż funkcja nowej zabudowy na działce nr [...] polegającej na budowie zbiornika na ciekły azot w stosunku do zabudowy sąsiedniej ( działki nr [...]) o przeważającym charakterze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej nie może kolidować ze sobą ale winna harmonizować z nią,

- błędne przyjęcie, że w niniejszej sprawie zostały spełnione przesłanki pozwalające na ustalenie warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji,

- naruszenie przepisu art. 6 ust.2 pkt.2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędne przyjęcie .iż wybudowanie zbiornika o wysokości 6 m o pojemności 6.2 m 3 usytuowanego na wprost domu mieszkalnego i okien w tuż przy granicy z działką sąsiednią nie narusza praw osób trzecich,

- naruszenie przepisu § 2 pkt. 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzji o warunkach zabudowy poprzez brak określenia w decyzji utrzymanej przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze powierzchni biologicznie czynnej,

- naruszenie wymogów ochrony interesów osób trzecich poprzez brak ustalenia bezpiecznej linii zabudowy inwestycji w stosunku do budynku mieszkalnego Skarżących (planowana inwestycja- zbiornik azotu zgodnie z załącznikiem graficznym do decyzji Zarządu Dzielnicy ma być usytuowana w odległości 4 m od budynku mieszkalnego Skarżących),

W związku z przedstawionymi zarzutami wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...]stycznia 2016 r. oraz o zasądzenie od organu na rzecz Skarżących zwrotu kosztów postępowania

W uzasadnieniu skargi wskazano, iż Kolegium błędnie przyjęło w treści uzasadnienia decyzji rodzaj inwestycji wskazując, iż inwestycja, której dotyczy przedmiot postępowania polega na budowie fundamentu żelbetonowego o wymiarach 3x3, na którym zostanie posadowiony zbiornik ciekły na azot , gdy tymczasem z treści Pisma F. sp.z.o.o z dnia [...].06.2015 oraz pisma F. z dnia [...] lipca 2016 r. a także decyzji Zarządu Dzielnicy U. z dnia [...]09.2015 r. wynika, iż decyzja ustalająca warunki zabudowy dotyczy inwestycji polegającej na budowie zbiornika na ciekły azot. Wybudowanie natomiast fundamentu żelbetonowego o wymiarach 3 \3 nie stanowi celowej inwestycji, a jest jedynie jednym z etapów tej inwestycji - tak też wynika z pisma Uczestnika F. sp. z.o.o z dnia [...]07.2015 r. Nadto inwestor w toku postępowania dokonywał zmiany w zakresie lokalizacji zbiornika. Początkowo bowiem wskazał dokładną lokalizację zbiornika , sytuując zbiornik o 6 metrowej wysokości w miejscu zjazdu do garażu i przy samej granicy z działką [...], na wprost domu mieszkalnego jednorodzinnego. Natomiast w wyniku kolejnych decyzji administracyjnych pismem z dnia [...]07.2015 r. Inwestor dokonał istotnej zmiany swojego wniosku o wydanie warunków zabudowy odstępując od wskazania lokalizacji zbiornika. Skoro wg ostatniej decyzji inwestycja może być zlokalizowana w nieprzekraczalnej linii zabudowy 14,5 m od granicy CD, a z kolei sposób zagospodarowania działki [...] ( istnienie budynku, zjazdu, urządzeń które wypełniają całą działkę) wielkość inwestycji i jej parametry jednoznacznie wskazują, iż jedynym miejscem możliwym do usytuowania obiektu jest teren działki [...] przyległy bezpośrednio do działki [...] położony na wprost okien i domu mieszkalnego jednorodzinnego skarżących. Organ zatem nie wyjaśnił czy odstąpienie przez Inwestora ( pismem z dnia [...] 06.2015 r.) w toku postępowania od dokładnej lokalizacji na działce o nr ew. [...] zbiornika o wysokości 6 metrów i pojemności 6.2 m3 mogło mieć wpływ na ustalenie przesłanki dopuszczalności ustalenia warunków zabudowy wyrażoną w art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p .a w szczególności do zasad ,. dobrego sąsiedztwa" ( jednej z głównych przesłanek dopuszczalności ustalenia warunków zabudowy wyrażonej w art. 61 ust.1 pkt.1 u.z.p.p.)

Przepis art. 61 ust.1 przywołanej ustawy wyraźne stanowi, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków opisanych w rat 61 pkt 1-5. Przy czym z pośród tych warunków wymienia się ( art. 61 ust.1 pkt.1) warunek według którego co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowalnych . linii zabudowy oraz intensywności i wykorzystania terenu. Za kontynuację funkcji w rozumieniu art. 61 ust.1 pkt.1 należy uznać zarówno sytuację, gdy planowana inwestycja " powtarza" jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów wykorzystania gruntów jak i sytuację, gdy stanowi " uzupełnienie " którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią niekolidujące.

W niniejszej sprawie organ natomiast dokonał jedynie pobieżnej analizy funkcji w stosunku do zabudowy sąsiedniej , ograniczając się do stwierdzenia ,iż zabudowa sąsiednia ma charakter mieszkaniowo usługowy, a inwestycja planowana jest rozszerzeniem wykonywanych już przez inwestora usług. Organ nie wziął pod uwagę, iż na żadnej działce sąsiedniej, a w szczególności działce [...] , do której w istocie przylegać będzie zbiornik brak tego typu budowli. Nadto zbiornik na ciekły azot o gigantycznych wymiarach ( sięgający do I piętra budynku mieszkalnego ) w żadnym razie ani formą architektoniczną ani wielkością gabarytów nie tylko nie stanowi kontynuacji funkcji w stosunku do zabudowy sąsiedniej ( czy to mieszkalnej czy usługowej) a z całą pewnością nie harmonizuje z nią.

Usytuowanie zbiornika z ciekłym azotem o wysokości 6 m i pojemności 6.2 m 3 w bezpośrednim sąsiedztwie budynku mieszkalnego jednorodzinnego narusza zasady ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju. Nie do przyjęcia jest też w kontekście stanu faktycznego sprawy, iż organ ze względu na funkcję planowanego zamierzenia - budowa zbiornika na ciekły azot przy budynku przychodni lekarskiej - analizie poddał wskaźniki zabudowy działek o zabudowie usługowej. Gdy tymczasem w bezpośrednim sąsiedztwie inwestycji położona jest nieruchomość ( dz. ew. [...]) pełniąca w przeważającej części funkcję mieszkaniową. Organ nie ustalił także, iż z uwagi na sposób zagospodarowania działki o nr ew. [...] - niemalże w całości zabudowanej budynkiem - jedynym możliwym miejscem lokalizacji inwestycji jest teren bezpośrednio przyległy do budynku mieszkalnego jednorodzinnego skarżących - analiza zatem winna w szczególności dotyczyć funkcji zabudowy sąsiedniej tj. działki [...]. Skarżący wskazali, że w decyzji o warunkach zabudowy nie ustalono także nieprzekraczalnej linii zabudowy od granicy działki o przeważającej zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej ( [...]) oznaczonej literami CB. Naruszono także wymogi ochrony interesów osób trzecich poprzez brak ustalenia bezpiecznej linii zabudowy inwestycji w stosunku do budynku mieszkalnego Skarżących (planowana inwestycja- zbiornik azotu zgodnie z załącznikiem graficznym do decyzji Zarządu Dzielnicy ma być usytuowana w odległości 4 m od budynku mieszkalnego Skarżących).

W piśmie z dnia [...] lipca 2016r. stanowiącym uzupełnienie skargi, skarżący wskazali dodatkowo, że inwestor uzyskał pozwolenie na budowę i zrealizował inwestycję w bezpośrednim sąsiedztwie ich budynku, a także że nie zostali uwzględnieni przez organ budowlany jako uczestnicy tego postępowania. Uzyskali jedynie informację, że inwestycja nie będzie oddziaływała na ich nieruchomość, dlatego ich udział w postępowaniu nie jest uzasadniony. Skarżący podkreślili, że złożyli wniosek o wznowienie tego postępowania.

Organ w odpowiedzi na skargę podtrzymał dotychczasowe stanowisko i wniósł o jej oddalenie. Uczestnik postępowania – inwestor również wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko wyrażone w toku postępowania administracyjnego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego narusza przepisy postępowania administracyjnego, a w konsekwencji także przepisy prawa materialnego poprzez nieprawidłowe ich zastosowanie.

W prowadzonym przez organ postępowaniu administracyjnym, zgodnie z art. 7 k.p.a. obowiązuje zasada prawdy obiektywnej, obligująca organ do dokładnego wyjaśnienia okoliczności stanu faktycznego. Wyrazem tej zasady są wynikające z treści art. 77, 80 i 107 § 3 k.p.a. obowiązki nałożone na organ, a zatem zgromadzenie wyczerpującego materiału dowodowego i jego obiektywna, wszechstronna ocena, obejmująca rozpatrzenie całego materiału dowodowego, a następnie rzetelne uzasadnienie m.in. dokonanej oceny dowodów i stanowiska organu.

W ocenie sądu organ odwoławczy rozpatrując przedmiotową sprawę na skutek wniesionego odwołania naruszył powyższe zasady, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Organ odwoławczy nie dostrzegł żadnych niejasności i nieprawidłowości w sporządzonej analizie urbanistycznej, w tym nieprawidłowego zastosowania przepisów prawa materialnego, które to nieprawidłowości miały wpływ na dowolną, a nie swobodną ocenę organu, że przedmiotowa inwestycja spełnia przesłanki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ odwoławczy nie dostrzegł także, że materiał dowodowy zgromadzony w sprawie, a w szczególności przeprowadzona analiza urbanistyczna wbrew wskazanej w art. 61 ust. 1 pkt 3 w/w ustawy nie zawiera ustaleń w zakresie istniejącego lub projektowanego uzbrojenia terenu, a w konsekwencji tego uchybienia decyzja organu I instancji wbrew wymogowi określonemu w art. 54 w zw. z art. 64 tej ustawy nie określa warunków obsługi w zakresie infrastruktury technicznej. W związku z bezsporną w sprawie okolicznością istniejącej już zabudowy usługowej na terenie planowanej inwestycji oczywistym jest, że ta infrastruktura jest dostępna, ale nawet w takiej sytuacji organ administracji nie jest zwolniony od określenia wymogów w tym zakresie w wydawanej decyzji. Podobnie ewentualne ustalenie organu, że dostęp do infrastruktury technicznej dla projektowanego przedsięwzięcia nie jest konieczny, wymaga określenia w decyzji.

Organ odwoławczy podzielił stanowisko organu I instancji o prawidłowości przeprowadzonej analizy i to na jej podstawie dokonał ustaleń stanu faktycznego w niniejszej sprawie.

W przedmiotowej sprawie nie ma sporu co do tego, że nieruchomość objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, położona jest na terenie, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W takiej sytuacji wobec treści art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Według regulacji art. 61 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, jeżeli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Z powyższego wynika, iż zabudowa działek sąsiednich stanowi dla organów orzekających w sprawie materiał będący podstawą do ustalenia, jakiego rodzaju inwestycję można zrealizować na terenie objętym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy.

Ratio legis art. 61 w/w ustawy jest ochrona ładu przestrzennego, a więc uniemożliwienie realizacji zabudowy, która nie jest możliwa do pogodzenia z zabudową już istniejącą na terenach nie objętych planem zagospodarowania przestrzennego. Taki cel nie może doprowadzić do nadmiernego ograniczenia swobody zabudowy. Pojęcia działki sąsiedniej nie można sprowadzać zatem do pojęcia działki bezpośrednio graniczącej z terenem inwestycji. Za szerokim rozumieniem działki sąsiedniej przemawia zarówno ochrona prawa własności, jak i określona w art. 6 ust. 2 pkt 1 tej ustawy zasada wolności zagospodarowania terenu. Pojęcie "działki sąsiedniej" winno być interpretowane funkcjonalnie.

Zgodnie z upoważnieniem i wytycznymi zawartymi w art. 61 ust. 6 i 7 ustawy właściwy minister określił w rozporządzeniu z dnia 26 sierpnia 2003r. sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, który obejmuje między innymi wyznaczanie wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego o określonych granicach. W celu stwierdzenia czy planowana inwestycja spełnia wymogi "ładu przestrzennego" obowiązkiem organu jest przeprowadzenie na tym obszarze analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (§ 3 ust. 1 rozporządzenia). Stosownie do § 3 ust. 2 rozporządzenia granice obszaru analizowanego wyznacza się w każdej sprawie w zależności od planowanej inwestycji, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki pod nową zabudowę, nie mniejszej niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 rozporządzenia). Oznacza to, że analiza funkcji oraz celu zabudowy i zagospodarowania terenu nie obejmuje tylko zabudowy na działce bezpośrednio graniczącej z działką, której dotyczy wniosek, ale zabudowę w całym obszarze analizowanym. Przeprowadzanie analizy w wyznaczanym obszarze jest więc wskazaniem, które spośród działek sąsiednich będą stanowiły punkt odniesienia do ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy, o jakich mowa w przepisach art. 61 ust. 1 pkt 1. Wobec tego wszystkie działki znajdujące się na obszarze analizowanym należy uznać, w ujęciu funkcjonalnym, za działki sąsiednie w rozumieniu tego przepisu ustawy.

Jedocześnie należy podkreślić, że przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy nie nakazuje, by nowa zabudowa była odtworzeniem istniejącej zabudowy sąsiedniej, ale, by na jej podstawie możliwe było określenie cech nowej zabudowy, która ma być kontynuacją, charakteru tej zabudowy. W sytuacji więc, gdy nieruchomości sąsiednie w znaczeniu szerokim są zabudowane i planowana inwestycja jest dostosowana do dotychczasowej zabudowy pod względem urbanistycznym i architektonicznym, a także można ją pogodzić z dotychczasową funkcją zabudowy występującą na tym terenie, organ nie ma podstaw do odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy. Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu może być wyłącznie planowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu na tyle, że nie jest możliwe jej pogodzenie z tą funkcją.

Organy administracji publicznej nie dysponują pełną swobodą w zakresie ustalania warunków zabudowy obejmujących określenie parametrów charakteryzujących nową zabudowę (§ 1 rozporządzenia), Podkreślić należy, iż mimo że przepisy rozporządzenia wskazują jako zasadę nawiązanie do wartości średnich występujących na obszarze analizowanym (§5 ust.1, §6 ust.1, §7 ust.3), to dopuszczają jednak w tej kwestii, w pewnym zakresie uznanie administracyjne, wyrażające się w tym, iż organ może odstąpić od nawiązywania do wartości średnich (§ 5 ust.2, § 6 ust.2, § 7 ust.3).

Dopuszczalna jest więc pewna elastyczność przy określaniu warunków zabudowy niezbędna w sytuacjach, w których m.in. w obszarze analizowanym występuje duże zróżnicowanie zabudowy, gdy obok siebie występują zarówno obiekty o dużych i małych gabarytach.

Podstawowym dowodem sporządzanym w trakcie postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy jest analiza obszaru.

W ocenie sądu wbrew stanowisku organu odwoławczego sporządzona przez organ I instancji analiza jest wadliwa, a ustalenia dokonane w oparciu o przeprowadzoną analizę są niewystarczające do rozstrzygnięcia sprawy i określenia w decyzji wymagań dla nowej zabudowy.

Zgodnie z § 3 ust. 3 powołanego rozporządzenia granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy w skali 1:500 lub 1:1000. Następnie stosownie do treści § 9 ust. 1 rozporządzenia warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do wymienianej decyzji (§ 9 ust. 2 rozporządzenia). Zarówno część graficzną decyzji, jak też część graficzną analizy sporządza się na kopiach map, wyżej wymienionych (§ 9 ust. 3 rozporządzenia). Według art. 54 pkt 3 ustawy decyzja o warunkach zabudowy określa bowiem także linie rozgraniczające teren inwestycji wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali. Oznacza to, że prawidłowa decyzja o warunkach zabudowy zawiera dwa integralne załączniki, a więc wyniki analizy składające się z części opisowej i graficznej oraz mapę z wyznaczonymi liniami rozgraniczającymi teren inwestycji. Oba rodzaje załączników stanowią integralną część decyzji i co oczywiste muszą być wzajemnie spójne. Tymczasem w przedmiotowej sprawie tak nie jest, bowiem nie ma wątpliwości co do tego, że część graficzna w postaci mapy z wyznaczonymi liniami rozgraniczającymi teren inwestycji i część graficzna analizy w postaci mapy z wyznaczonym obszarem analizowanym nie są spójne. Ten brak spójności dotyczy oznaczenia literowego granic terenu inwestycji. Według analizy granica oznaczona literami BC stanowi front działki, którego szerokość stanowiła podstawę wyznaczenia obszaru analizowanego, podczas gdy z mapy wyznaczającej linie rozgraniczające teren inwestycji wynika, że ta granica stanowiąca front działki ma w rzeczywistości oznaczenie literami CD. Ten brak spójności oznacza, że decyzja zawiera wewnętrzną sprzeczność, a więc została wydana z naruszeniem wskazanych wyżej przepisów oraz art. 107 § 1 K.p.a. Wada ta ma znaczenie nie tyle dla prawidłowości wyznaczenia przez organ właściwego obszaru analizowanego, który został wyznaczony w postaci okręgu, w odległości około 96 m od granic terenu inwestycji, a więc prawidłowej trzykrotnej szerokości frontu działki, co dla pewności i jednoznaczności ustaleń w zakresie określonych decyzją wymagań dla nowej zabudowy. Należy podkreślić, że w decyzji określono nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 14,5 m od granicy działki oznaczonej literami CD, jako przedłużenie linii zabudowy na dz. nr ew. [...].

Oznacza również brak rzetelności organów administracji w zebraniu materiału dowodowego niezbędnego dla rozstrzygnięcia sprawy i dokonywanej przez organy jego analizy.

Zdaniem autora analizy, a w ślad za jego stanowiskiem także w ocenie orzekających organów administracyjnych obu instancji w realiach niniejszej sprawy nie występuje konieczność ustalenia dla wnioskowanej inwestycji szerokości elewacji frontowej ze względu na charakter inwestycji. W ocenie jednak Sądu stanowisko to jest wadliwe.

Jak wskazano wyżej analiza winna obejmować informacje z zakresu art. 61 ust 1 – 5 w/w ustawy. Jej wyniki stanowią bowiem podstawę dla rozstrzygnięcia obejmującego wymagania dla nowej zabudowy w zakresie: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu. Tym samym gabaryty planowanego obiektu budowlanego powinny być w decyzji o warunkach zabudowy jednoznacznie określone, a więc w sposób wykluczający ich domniemywanie. Należy podkreślić, że przedmiotowe przedsięwzięcie dotyczy budowy zbiornika na ciekły azot, a więc obiektu budowlanego, który będzie usytuowany na powierzchni działki (posadowiony na fundamencie o wymiarach 3m x 3m), a zatem wpływający na ład urbanistyczny, podobnie jak inne obiekty budowlane na tym obszarze. Nie wydaje się więc, by miał to być obiekt dla którego określenie wszystkich wskazanych w rozporządzeniu parametrów jest zarówno niemożliwe, jak też niecelowe, bo w istocie jego usytuowanie nie może mieć wpływu na kształtowanie zabudowy (przykład parkingu podziemnego).

Przedmiotowy wskaźnik powinien zostać jednoznacznie ustalony w oparciu o § 6 ust. 1 rozporządzenia, który stanowi, że wyznacza się go na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Jednak dopuszczalne jest wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust.1 rozporządzenia. Przepis nie zwalnia od wyznaczenia tego wskaźnika, nawet w sytuacji położenia planowanej inwestycji w oderwaniu od drogi publicznej. Zastosowanie odstępstwa od określonej wielkości wskaźnika może mieć związek właśnie z umiejscowieniem planowanej inwestycji. Jeżeli okazałoby się, że projektowany zbiornik nie będzie posiadał elewacji w klasycznym ujęciu, a więc zewnętrznej powierzchni ściany tego obiektu, to jak słusznie wskazał NSA w wyroku z dnia 25 lutego 2016r. sygn.. akt II OSK 1579/14, w takim nietypowym przypadku szerokość tą można ustalić jako linię prostą łączącą dwa najdalej oddalone od siebie punkty w widoku obiektu budowlanego od strony frontu działki. W tym konkretnym przypadku wydaje się to uzasadnione, chociażby z uwagi na to, że zbiornik będzie posadowiony na fundamencie o określonych przecież w decyzji wymiarach. Jednak wskazanie w decyzji wymiarów fundamentu, nie gwarantuje jeszcze, że szerokość obiektu posadowionego na tym fundamencie nie będzie większa. Organ nie wyznaczając tego parametru nie przywołał praktycznie żadnej argumentacji wskazując jedynie ogólnikowo na rodzaj inwestycji. Tym samym pozostawił swobodę określenia parametru inwestorowi i innemu organowi na dalszym etapie inwestycyjnym.

Według § 8 rozporządzenia geometrię dachu ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Przepis ten dopuszcza duży margines swobody przy ustalaniu tego parametru, gdyż przy występującym zróżnicowaniu zabudowy w obszarze analizowanym, możliwe jest ustalenie geometrii dachu nie nawiązujące do dominującego kształtu. Ten duży margines swobody powoduje, że w istocie nie przewiduje się odstępstw dla ustalania tego parametru. Ustalenie parametru nie będzie zasadne i możliwe, gdy projektowany obiekt nie będzie posiadał dachu. Jednak z przeprowadzonej w niniejszej sprawie analizy to nie wynika, gdyż wniosku takiego nie można wyprowadzić jedynie ze stwierdzenia, że względu na rodzaj inwestycji parametr ten nie podlega analizie, a następnie takiemu ustaleniu w decyzji. Z tych względów należy uznać, że brak uzasadnienia dla tej argumentacji oznacza, iż organ nie ustalił w sposób kompletny stanu faktycznego w sprawie.

Określenie warunków zabudowy z pominięciem tych parametrów nie może być uznane za prawidłowe, gdyż w istocie czyni niemożliwym ustalenie - na etapie ubiegania się przez inwestora o pozwolenie na budowę, zgodności projektu budowlanego z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy- Prawo budowlane).

W odniesieniu do wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki wskazano, iż ze względu na funkcję planowanego zamierzenia inwestycyjnego (budowa zbiornika na ciekły azot stanowiącego element wyposażenia przychodni chirurgiczno – rehabilitacyjnej) analizie poddano wskaźniki zabudowy działek o zabudowie usługowej, która stanowi odniesienie do planowanej inwestycji.

Jak wskazano wcześniej wskaźnik ten wyznacza się co do zasady na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (§ 5 ust. 1 rozporządzenia). Treść przepisów rozporządzenia wskazuje wyraźnie na potrzebą objęcia analizą całego wyznaczonego obszaru, który zostaje wyznaczony właśnie w celu dokonania jak najpełniejszej charakterystyki cech i parametrów istniejącej zabudowy, która pozwoli na nawiązanie do cech tej zabudowy i kontynuację funkcji. Nowa budowa ma być przecież dostosowana do istniejącej zabudowy i nie być sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu. Oczywiście w niektórych przypadkach analiza zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich może mieć istotniejsze znaczenie, zwłaszcza w sytuacji dopuszczalności zastosowania odstępstwa dla określenia niektórych z parametrów, jednak nie zwalnia to organu z pełnej analizy zabudowy w wyznaczonym obszarze i ustalenia średnich wskaźników lub wielkości. Zawężenie tej oceny stanowi zawsze odstępstwo od średnich parametrów z całego obszaru, którego dopuszczalność określają poszczególne przepisy rozporządzenia i wnioski wywiedzione na podstawie pełnej analizy obszaru poparte rzetelną argumentacją. Konieczność wyliczenia średnich wielkości parametrów wymaga wykazania przez organ jak wielkości te kształtują się w analizowanym obszarze, gdyż inaczej nie jest możliwa ocena poprawności przyjętych parametrów. Według § 5 ust. 2 rozporządzenia możliwe jest wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy. Przeprowadzoną analizę w tym zakresie zawężono do wskaźników powierzchni zabudowy działek usługowych, która wykazała że średnia wielkość tego parametru dla tego rodzaju zabudowy wynosi 0,35. W ten sposób zastosowano odstępstwo od nawiązania do średniego wskaźnika z całego obszaru analizowanego. Z uwagi na to, że inwestycja planowana jest na działce już zabudowanej budynkiem usługowym, dla której wskaźnik wynosi około 0,51, zastosowano kolejne odstępstwo uznając że dopuszczalne jest zwiększenie wskaźnika do wielkości 0,7, gdyż zawiera się w przedziale wartości występujących na analizowanym obszarze. W istocie jest to wskaźnik zbliżony do wskaźnika występującego jedynie na sąsiadującej działce o nr. ew. [...]. Ta argumentacja w ocenie sądu nie jest wystarczająca i przekonująca. Nie jest również uprawnione stosowanie odstępstwa od odstępstwa dla zwiększenia wielkości wskaźnika. Konieczna jest pełna i wszechstronna analiza całego obszaru analizowanego i rzetelna ocena czy ze względu na występujące duże zróżnicowanie zabudowy w obszarze analizowanym, bliskie sąsiedztwo działki o wysokim wskaźniku wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni działki, kształt przedmiotowej działki, możliwe jest zwiększenie wskaźnika powierzchni zabudowy bez szkody dla ładu przestrzennego. Nie dokonując wszechstronnej analizy całego wyznaczonego obszaru organ nie dokonał prawidłowych ustaleń stanu faktycznego naruszając przepisy postępowania, a także przytoczony § 5 rozporządzenia.

W ocenie sądu także organ pierwszej instancji wbrew przepisom rozporządzenia czego nie dostrzegł organ odwoławczy ustalił zamiast wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej lub gzymsu, "wysokość zbiornika". Zgodnie z § 7 w/w rozporządzenia decyzja powinna określać wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki. To jednak nie stanowi istotnego naruszenia przepisu prawa materialnego, które miałoby wpływ na wynik rozstrzygnięcia. Istotne jest, że parametr ten został określony przez wskazanie maksymalnej wysokości do 6 m. Wysokość ta nie została określona zgodnie z zasadą wynikającą z ust. 1 tego przepisu, a więc jako przedłużenie krawędzi istniejącej zabudowy, lecz jako inna wartość dopuszczona jako odstępstwo ze względu na wyniki przeprowadzonej analizy (ust. 4). W tym przypadku w analizie odniesiono się do wysokości obiektów występujących w całym obszarze analizowanym, która kształtuje się od około 8 m (w przypadku zabudowy jednorodzinnej) do 12 m (w przypadku zabudowy biurowej), co pozwoliło na ocenę braku kolizji proponowanej przez wnioskodawcę wysokości z wysokością istniejącej już zabudowy. Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut skarżących, że parametr ten nie został określony precyzyjnie, gdyż nie wskazano czy określona wysokość obejmuje również wysokość fundamentu na którym ma być posadowiony zbiornik. Wskazana wysokość jest wysokością maksymalną i aby zrealizować swój zamiar inwestor musi dochować wymogu dotyczącego wysokości obiektu niezależnie od wysokości jaką będzie miał fundament. Skoro wysokość według ust. 2 tego przepisu mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku, to odpowiednio będzie też mierzona wysokość górnej krawędzi elewacji projektowanego zbiornika. W ocenie sądu nie zasługuje na uwzględnienie stawiany przez skarżących zarzut co do przedmiotu zaskarżonej decyzji. Przedmiotem decyzji o warunkach zabudowy jest budowa zbiornika na ciekły azot o pojemności do 6,2 m3. Wskazanie w dalszej części decyzji, że inwestycja ma polegać na budowie fundamentu żelbetowego o wymiarach ok 3m x 3m, na którym posadowiony będzie zbiornik na ciekły azot, tylko doprecyzowuje zadanie inwestycyjne, a nie odnosi się do innego przedmiotu decyzji.

Nie zasługują na uwzględnienie także pozostałe zarzuty skarżących, dotyczące nieuwzględnienia ochrony osób trzecich, niedochowania warunków technicznych w odniesieniu do lokalizacji projektowanego zbiornika, braku dostatecznego wyjaśnienia dokładnej lokalizacji planowanej inwestycji w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości skarżących, jak też braku określenia wskaźnika powierzchni biologicznej.

W ocenie sądu prawidłowo przyjęto w wynikach przeprowadzonej analizy, że funkcja projektowanej inwestycji jest zgodna z zainwestowaniem terenów sąsiednich, skoro projektowany obiekt stanowić będzie element wyposażenia funkcjonującej przychodni, a w obszarze analizowanym występuje różnorodność zabudowy (mieszkaniowa jednorodzinna, mieszkaniowo usługowa, usługowa), a jednocześnie zabudowa usługowa występuje m.in. na działce inwestycyjnej oraz dwóch działkach sąsiadujących.

W przedmiotowym postępowaniu inwestor uzyskując decyzję o warunkach zabudowy otrzymuje tylko ogólną informację, że możliwa jest realizacja określonego rodzaju inwestycji na terenie objętym wnioskiem, uprawniającą do ubiegania się o pozwolenie na budowę. Decyzja ta nie przesądza jeszcze o realizacji zamierzenia, nie określa jego dokładnej lokalizacji i nie narzuca przyszłych rozwiązań technicznych inwestycji, które muszą być zgodne z obowiązującymi przepisami. Decyzja o warunkach zabudowy jest zatem decyzją szczególną, określającą jedynie możliwość realizacji inwestycji zgodnej z obowiązującymi przepisami prawa w zakresie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania przestrzennego oraz przepisami szczególnymi, której precyzyjne warunki określa się dopiero w pozwoleniu na budowę. Dlatego podnoszone przez skarżących kwestie powinny być oceniane przez właściwy organ na dalszym etapie postępowania inwestycyjnego. Argumenty skarżących związane z możliwością nadmiernego zbliżenia planowanej inwestycji do granicy z ich nieruchomością i ewentualnego szkodliwego jej oddziaływania stają się aktualne dopiero w zainicjowanym przez inwestora postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę, opartym o przepisy ustawy Prawo budowlane. Podobnie jak szczegółowe zagadnienia związane z ochroną interesów osób trzecich. Na etapie postępowania o ustalenie warunków zabudowy ochrona interesów osób trzecich może następować tylko w takim zakresie, w jakim nie jest objęta przepisami ustawy Prawo budowlane. Z tego względu ochrona interesów osób trzecich nie może być realizowana całościowo i nie może być skonkretyzowana, gdyż organ właściwy w tym postępowaniu nie może wkraczać w kompetencje organu budowlanego. Dlatego należy uznać, że wymagania w tym zakresie w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy zostały określone prawidłowo.

Nie może mieć wpływu na taką ocenę fakt, iż jak podnoszą skarżący inwestor uzyskał już pozwolenie na budowę i zrealizował inwestycję, a skarżący nie uczestniczyli w tym postępowaniu.

W odniesieniu do zarzutu braku określenia w decyzji wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej należy wskazać, iż wskaźnik ten nie został wymieniony w art. 61 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ani w przywoływanym wyżej rozporządzeniu wykonawczym wydanym na podstawie delegacji ustawowej zawartej w ust. 6 tego przepisu. Wskaźnik ten występuje w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy. W § 2 pkt 3 tego rozporządzenia wskazano, że ustalenia dotyczące warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego zapisuje się poprzez określenie parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, a w szczególności określenie linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, w tym udziału powierzchni biologicznie czynnej, a także gabarytów i wysokości projektowanej zabudowy, w tym szerokości elewacji frontowej oraz geometrii dachu. W ocenie sądu rozporządzenie to ma jednak wtórny charakter, dotyczący jedynie kwestii porządkujących stosowane oznaczenia i nazewnictwo., Dlatego też choć niewątpliwie wskaźnik udziału powierzchni biologicznie czynnej ma ścisły związek z ustalaniem parametru powierzchni zabudowy, to brak ustalenia tego wskaźnika w decyzji nie może być traktowane jako istotne naruszenie przepisów prawa materialnego, powodujące konieczność uchylenia decyzji.

Wskazane naruszenia niewątpliwie miały wpływ na wynik sprawy, gdyż doprowadziły do wydania co najmniej przedwczesnego rozstrzygnięcia w oparciu o niewyjaśniony stan faktyczny ustalony na podstawie zawierającej błędy merytoryczne i niejasności analizy urbanistycznej. Oceniając, że planowana zabudowa w danym terenie jest dopuszczalna organ nie określił precyzyjnie warunków tej zabudowy, pozostawiając dowolność ich kształtowania zarówno inwestorowi, jak też innemu organowi. Nie można więc uznać, że w istocie analizowano czy planowany obiekt może być bez szkody dla ładu przestrzennego zlokalizowany na działce inwestycyjnej. Jeżeli zaś niektóre parametry zdaniem organu nie miały istotnego znaczenia dla dopuszczalności wkomponowania obiektu w zastaną zabudowę, to brak jest rzetelnej argumentacji w analizie urbanistycznej uzasadniającej takie twierdzenie.

Mając powyższe na uwadze, należy wskazać, że w ponownie przeprowadzonym postępowaniu organ administracji uzupełni materiał dowodowy w koniecznym zakresie (w tym sporządzi nową analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu), uwzględniając konieczność wyjaśnienia wskazanych wyżej braków. Następnie dokona oceny całokształtu materiału dowodowego, a dokonana ocena znajdzie odzwierciedlenie w uzasadnieniu podjętej decyzji.

Z uwagi na to, że dostrzeżone naruszenia przepisów postępowania wymagają dokonania ponownej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, zagwarantowanie stronie prawa do dwukrotnego rozpatrzenia i rozstrzygnięcia sprawy przez dwa różne organy administracji (art. 15 K.p.a.), skutkowało koniecznością uchylenia zarówno zaskarżonej, jak i utrzymanej nią w mocy decyzji organu pierwszej instancji.

Z powyższych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) i art. 135 p.p.s.a. orzekł, jak w sentencji wyroku.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 powyższej ustawy.