Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2687/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2021-09-03 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1, pkt 3
journal: Dz.U. 2020 poz 293
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - t.j.
article: art. 135, art. 200
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Agnieszka Wójcik Sędziowie Sędzia WSA Anna Sidorowska-Ciesielska Sędzia WSA Anna Sękowska (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym 3 września 2021 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] z siedzibą w [...], Wspólnoty Mieszkaniowej [...] z siedzibą w [...], Wspólnoty Mieszkaniowej [...] z siedzibą w [...], Wspólnoty Mieszkaniowej [...] z siedzibą w [...], Wspólnoty Mieszkaniowej [...] z siedzibą w [...], P. O., E. O., D. G., K. G., U. O., Z. O., A. W., R. K., M. M., Stowarzyszenia Mieszkańców Osiedla [...] z siedzibą w [...] i J. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] października 2020 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Zarządu Dzielnicy [...] z [...] kwietnia 2020 r., nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej [...] z siedzibą w [...], Wspólnoty Mieszkaniowej [...] z siedzibą w [...], Wspólnoty Mieszkaniowej [...] z siedzibą w [...], Wspólnoty Mieszkaniowej [...] z siedzibą w [...], Wspólnoty Mieszkaniowej [...] z siedzibą w [...] solidarnie kwotę 1065 (jeden tysiąc sześćdziesiąt pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz P. O. i E. O. solidarnie kwotę 1014 (jeden tysiąc czternaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego; 4. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz D. G. i K. G. solidarnie kwotę 1014 (jeden tysiąc czternaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego; 5. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz U. O. i Z. O. solidarnie kwotę 1014 (jeden tysiąc czternaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego; 6. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz A. W. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego; 7. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz R. K. i M. M. solidarnie kwotę 1014 (jeden tysiąc czternaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego; 8. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz Stowarzyszenia Mieszkańców Osiedla [...] z siedzibą w [...] kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego; 9. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz J. P. kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją Nr [...] z [...] października 2020 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy [...] Miasta W. z [...] kwietnia 2020 r., nr [...] ustalającą warunki zabudowy i szczegółowe zagospodarowanie terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą techniczną na dz. ew. nr [...] z obrębu [...] przy ul. O. na terenie Dzielnicy [...] Miasta W..

Decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Spółka R. Sp. z o. o. Sp. k. A 20 maja 2019 r. złożyła wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą techniczną na dz. ew. nr [...] z obrębu [...] przy ul. O. na terenie Dzielnicy [...] Miasta W..

Decyzją nr [...] z [...] kwietnia 2020 r. Zarząd Dzielnicy [...] Miasta W. ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu dla ww. inwestycji. Odwołanie od decyzji, z zachowaniem terminu ustawowego, złożyli: Stowarzyszenie Mieszkańców Osiedla [...] w W., J. M., J. P., U. i Z. O., E. i P. O., Wspólnota Mieszkaniowa [...], Wspólnota Mieszkaniowa [...], Wspólnota Mieszkaniowa [...], Wspólnota Mieszkaniowa [...], R. K., M. M., A. W.. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z [...] października 2020 r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Zarządu Dzielnicy [...] Miasta W. z [...] kwietnia 2020 r., nr [...]. Kolegium uznało, że decyzja jest prawidłowa, a zarzuty podniesione w odwołaniach niezasadne.

Skargę na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] października 2020 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wywiedli: Wspólnota Mieszkaniowa [...], Wspólnota Mieszkaniowa [...], Wspólnota Mieszkaniowa [...], Wspólnota Mieszkaniowa [...], Wspólnota Mieszkaniowa [...], Wspólnota Mieszkaniowa [...], reprezentowane przez adwokata M. I.; P. O., E. O., D. G., K. G., U. O., Z. O., reprezentowani przez adwokata M. I.; A. W., R. K. i M. M., reprezentowani przez radcę prawnego M. F.; Stowarzyszenie Mieszkańców Osiedla [...] i J. P. reprezentowani przez radcę prawnego M. F..

Skargi zostały zarejestrowane pod odrębnymi sygnaturami, jednak postanowieniem z 24 czerwca 2021 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie połączył sprawy do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia pod sygnaturą IV SA/Wa 2687/20.

W skargach zarzucono naruszenie:

1. naruszenie art. 8 i art. 11 k.p.a. oraz art. 107 § 3 w zw. z art. 140 k.p.a. poprzez brak odniesienia się do zarzutów podniesionych przez Skarżących w odwołaniach od decyzji Organu I instancji, co stanowi bezwzględny obowiązek organu odwoławczego;

2. naruszenie art. 15 k.p.a., poprzez niewypełnienie obowiązku dwukrotnego rozpatrzenia sprawy administracyjnej i ograniczenie się przez SKO w [...] włącznie do arbitralnej oceny poprawności decyzji pierwszoinstancyjnej, bez wszechstronnej analizy stanu faktycznego sprawy, oceny zgromadzonych dowodów, bez oceny subsumcji przez Organ I instancji norm prawa materialnego, jak również bez odniesienia się do wszystkich zarzutów zawartych w odwołaniach Skarżących;

3. naruszenie art. 6 i 8 k.p.a. w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: "u.p.z.p.") w zw. z § 3 i 5 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, dalej: "Rozporządzenie") oraz art. 107 § 3 k.p.a. poprzez brak odniesienia się do zarzutu Skarżących i w konsekwencji utrzymanie w mocy decyzji zawierającej błędną i niezgodną z przepisami prawa analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 – 5 u.p.z.p., a to wobec faktu uwzględnienia w dokonanej analizie zabudowy i zagospodarowania terenów nie mieszczących się w obrębie wyznaczonego przez Organ I instancji obszaru analizowanego dla planowanej inwestycji, skutkiem czego Organ I instancji przyjął błędne (zawyżone) wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu;

4. naruszenie art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. w zw. z art. 78 oraz art. 2 ust. 1 pkt 8 oraz art. 2 ust. 2 pkt 5 oraz art. 3 pkt 1 ustawy z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (t.j. Dz. U. z 20201. poz. 55), poprzez całkowity brak rozpatrzenia zarzutu dotyczącego możliwości uszkodzenia systemu korzeniowego oraz konieczności usunięcia konarów rozłożystego drzewa rosnącego na działce nr [...], tj. przy samej granicy z działką ew. [...], a także kwestii przecięcia szlaków migracyjnych ptaków, a więc sprzeczności z ustawowym obowiązkiem poszanowania przez organ administracji publicznej celów ochrony przyrody przy wydawaniu wszelkich aktów planistycznych;

5. naruszenie art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p poprzez zupełny brak odniesienia się w uzasadnieniu decyzji do zarzutu Skarżących dotyczącego projektowanego uzbrojenia terenu planowanej inwestycji i braku możliwości zaopatrywania tej inwestycji w inny sposób niż poprzez ustanowienie służebności gruntowej na działce ew. nr [...];

6. naruszenie art. 6 k.p.a. i art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z § 14 ust. 1-4 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1065), poprzez utrzymanie w mocy decyzji wydanej niezgodnie z prawem, a to poprzez ustalenie przez Organ I instancji warunków obsługi komunikacyjnej i dojazdu do inwestycji budowlanej na działce nr [...] w sposób sprzeczny z przepisami ww. rozporządzenia, w zakresie w jakim te odnoszą się do wymogów technicznych dla dróg dojazdowych do działek budowlanych, umożliwiających dostęp do drogi publicznej oraz brak odniesienia się do tej kwestii w uzasadnieniu zaskarżonej Decyzji;

7. naruszenie art. 8 i art. 107 § 3 k.p.a. poprzez nienależyte uzasadnienie zaskarżonej Decyzji z uwagi na lakoniczność uzasadnienia, posłużenie się przez Organ II Instancji twierdzeniami i ocenami o dużym stopniu ogólności, nie odnoszącymi się konkretnie do stanu faktycznego sprawy, a wreszcie poprzez wybiórcze rozpoznanie przez SKO w [...] zarzutów zawartych w odwołaniach stron postępowania, co stoi w sprzeczności z zasadą pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa oraz uniemożliwia dokonanie prawidłowej kontroli sądowoadministracyjnej zaskarżonej Decyzji;

8. naruszenie art. 9 i 11 k.p.a. poprzez niedostateczne wyjaśnienie faktycznych i prawnych podstaw oraz przesłanek utrzymania w mocy decyzji Zarządu Dzielnicy [...] Miasta W. z [...] kwietnia 2020 roku, znak: Nr [...], o warunkach zabudowy;

9. naruszenie art. 136 § 1 k.p.a. w zw. z art. 7 i 77 § 1 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy Organ zdawał sobie sprawę z braku informacji, czy dworek oraz aleja opisane w księdze hipotecznej "[...]" znajdujące się w sąsiedztwie planowanej inwestycji, zostały ujęte w gminnej ewidencji zabytków, i pomimo tego nie wystąpił do odpowiedniego organu w celu zebrania materiału dowodowego w tym zakresie lub nie zlecił przeprowadzenia uzupełniającego postępowania dowodowego Organowi I instancji, będąc świadomym, iż w sytuacji gdyby ww. obiekty znajdowały się w gminnej ewidencji zabytków, konieczne byłoby uzgodnienie projektu warunków zabudowy z wojewódzkim konserwatorem zabytków, skutkiem czego nie było możliwym utrzymanie w mocy wadliwej decyzji.

10. naruszenie art. 107 § 3 kodeksu postępowania administracyjnego poprzez sporządzenie uzasadnienia niespełniającego wymogów określonych w tych przepisach i niewyjaśniającego rozstrzygnięcia,

11. naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 3 i ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez bezzasadne uznanie, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego polegającego na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą techniczną na działce ew. nr [...] z obrębu [...] przy ul. O. na terenie dzielnicy [...] Miasta W., podczas gdy uzbrojenie takie jest niewystarczające, w szczególności w zakresie drogi wewnętrznej stanowiącej aleję lipową, jak i innych elementów uzbrojenia;

12. naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 78 oraz art. 2 ust. 1 pkt 8 oraz art. 2 ust. 2 pkt 5 oraz art. 3 pkt 1 ustawy o ochronie przyrody, poprzez nieprecyzyjne ustalenie warunków ochrony drzew w alei lipowej na działce ew. [...];

13. naruszenie art. 77 § 1 i 4 kodeksu postępowania administracyjnego oraz art. 53 ust. 4 pkt 2 w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., poprzez nieuwzględnienie faktu, że dwór przy ul. O. jest wpisany do Gminnej Ewidencji Zabytków pod numerem [...] oraz niezastosowanie procedury uzgodnieniowej z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków;

14. naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p w zw. z art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami poprzez nieuwzględnienie ochrony dworu przy ul. O. w utrzymanej w mocy decyzji nr [...] o warunkach zabudowy z [...] kwietnia 2020 roku wydanej przez Zarząd Dzielnicy [...].

W odpowiedzi na skargę organ administracji publicznej wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonym orzeczeniu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skargi jako zasadne podlegały uwzględnieniu, chociaż nie wszystkie zarzuty Sąd uwzględnił.

Kontrolą Sądu została objęta decyzja ustalająca warunki zabudowy. Podstawę materialnoprawną decyzji ustalającej warunki zabudowy stanowi ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (jedn. tekst Dz. U z 2020 r., poz. 293, dalej "u.p.z.p."). Stosownie do jej przepisów decyzję o warunkach zabudowy można uzyskać po łącznym spełnieniu warunków przewidzianych w art. 61 ust. 1 tejże ustawy, tj.:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2. teren ma dostęp do drogi publicznej;

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Przepis ten, jak wynika z jego brzmienia, przywołanego powyżej, uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania planowanej inwestycji do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ww. ustawy jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Ustawodawca nałożył na organ wydający decyzję o warunkach zabudowy obowiązek sprawdzenia oraz określenia wymagań, jakie powinna spełniać nowa zabudowa w związku z już istniejącą zabudową w sąsiedztwie oraz sposobem zagospodarowania terenu, ustalając jednocześnie, że naczelną zasadą towarzyszącą regulacji ładu przestrzennego jest kontynuacja. Nowa zabudowa powinna stanowić kontynuację zabudowy znajdującej się w sąsiedztwie inwestycji, zarówno jeżeli chodzi o funkcję, parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy, jak i zagospodarowanie terenu. Kontynuacja powinna dotyczyć także gabarytów, formy architektonicznej obiektów, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Ocena spełnienia przez planowaną inwestycję wymogów ustalonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. musi być dokonywana przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U z 2003 r., Nr 164, poz. 1588, dalej "rozporządzenie"). Przepisy tego rozporządzenia bowiem wskazują szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego.

Określenie charakterystyki zabudowy dokonywane jest poprzez sporządzenie analizy architektoniczno – urbanistycznej. Obowiązek ten wynika z § 3 rozporządzenia, w myśl którego, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Sporządzenie analizy architektoniczno - urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu.

W niniejszej sprawie taka analiza została sporządzona, a w oparciu o jej wyniki ustalone zostały parametry dla planowanej inwestycji.

W ocenie Sądu jednak analiza sporządzona została na niewłaściwej, nieodpowiadającej wymogom prawa mapie. Stosownie bowiem do postanowień zawartych w § 9 ust. 3 ww. rozporządzenia, część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii. W art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p mowa zaś o kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000.

Ze znajdującego się w aktach sprawy załącznika graficznego do decyzji (załącznik Nr 2a) nie wynika w ogóle aby spełniał on ww. wymogi. Brak na nim informacji czy jest to mapa zasadnicza, czy katastralna, w jakiej została sporządzona skali oraz czy została przyjęta do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Już sama ta okoliczność przesądza o konieczności wyeliminowania decyzji zaskarżonej oraz decyzji I instancji z obrotu prawnego. Ponownie rozpatrując sprawę organ tę wadę naprawi wzywając inwestora do przedstawienia mapy, o której mowa w przywołanych powyżej przepisach.

Konsekwencją sporządzenia analizy na mapie takiej jak w niniejszej sprawie, jest tak naprawdę brak możliwości zweryfikowania przez Sąd zarzutów dotyczących przyjęcia do analizy nieruchomości niemieszczących się w terenie analizowanym. Mapa ta jest bowiem nieczytelna, prawdopodobnie z tej przyczyny, że jest sporządzona w zbyt dużej skali. Ze skarg wynika, że poza obszarem analizowanym znajdują się nieruchomości o adresach: ul. K., ul. K., ul. O., ul. O.. Sąd jednak nie jest w stanie ustalić położenia tych nieruchomości. Tym bardziej, że w części tekstowej analizy adresy nie są przyporządkowane do konkretnych działek ewidencyjnych.

Sąd zwraca także uwagę, że stosownie do treści § 9 ust. 4 ww. rozporządzenia, część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się z uwzględnieniem nazewnictwa i oznaczeń graficznych stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy. W rozpoznanej sprawie brak jakiegokolwiek nazewnictwa i zasadniczo brak oznaczeń graficznych.

Niezależnie Sąd uznał, że część tekstowa analizy również nie została sporządzona prawidłowo. Autor analizy pogrupował występujące w obszarze analizowanym nieruchomości i ustalał parametry dla tych nieruchomości grupowo. Przykładowo, nieruchomości położone przy ul. O., chociaż położone są na łącznie 17 działkach ewidencyjnych, mają podaną łączną powierzchnię działki, mają podany jeden wskaźnik powierzchni zabudowy, jedną wysokość, ale dwa parametry dotyczące szerokości elewacji frontowej. Przy tym zastosowany sposób ustalania parametrów dla tych nieruchomości, nie został przez autora analizy omówiony w jakikolwiek sposób. Sąd zatem nie wie jakie przesłanki uzasadniały taki właśnie sposób ustalenia parametrów dla zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym. Tymczasem obowiązkiem autora analizy jest ustalenie jakie nieruchomości znajdują się w terenie analizowanym i ustalenie parametrów istniejących na tych nieruchomościach zabudowań, a następnie ustalenie parametrów dla planowanej inwestycji, stosownie do regulacji zawartych w rozporządzeniu.

Powyższe przesądza, że sporządzona w niniejszej sprawie analiza wymyka się spod kontroli Sądu. Ponownie rozpatrując sprawę, organ będzie musiał uwzględnić parametry wszystkich budynków istniejących w analizowanym obszarze, albo będzie musiał wykazać, że dla takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne, konieczne jest ustalenie tych parametrów w sposób odmienny, jednak ta odmienność musi być wyraźnie wytłumaczona.

Sąd zwraca także na marginesie uwagę, że autor analizy w sposób nieodpowiadający przepisom rozporządzenia dokonał ustalenia dwóch parametrów: wielkości powierzchni zabudowy oraz szerokości elewacji frontowej (str. 4 załącznika nr 2 do decyzji [...]). Sąd zaznacza tę okoliczność, aby w ponownie prowadzonym postępowaniu, tego błędu autor analizy nie popełnił.

I tak autor analizy nie wskazał konkretnych wielkości występujących w obszarze analizowanym, a ich przedziały. W przypadku powierzchni zabudowy wskazał, że ten wskaźnik w obszarze analizowanym występuje dla zabudowy wielorodzinnej w przedziale od 0,16 do 0,38, dla zabudowy jednorodzinnej w przedziale 0,04 - 0,26, zaś dla szeregowej 0,26. Sąd nie wie w oparciu o jakie dane wyliczono średni wskaźnik, tj. 0,26. Z zestawienia wyżej wskazanych danych, taka średnia bowiem nie wychodzi. Rzeczą natomiast autora analizy jest staranne wykazanie prawidłowości wyliczonej średniej. Również zdaniem Sądu, w analizie nie zawarto wystarczającego uzasadnienia dla przyjęcia dla planowanej inwestycji wskaźnika 0,29, tj. wskaźnika odbiegającego od średniej (gdyby przyjąć, że została ona ustalona prawidłowo).

Przy ustalaniu szerokości elewacji frontowej dokonano podobnego zabiegu. Przy czym nie wiadomo czy podana średnia to arytmetyczna średnia dwóch skrajnych wskaźników (8m-145m), czy średnia wyliczona inaczej. Przy tym, jeżeli średnia wyliczona została inaczej, to powinno być wykazane w jaki sposób tego dokonano.

Pozostałe wskaźniki, gdyby ustalenie ich występowania w obszarze analizowanym dokonane zostało w sposób nie budzący wątpliwości i wykazane na prawidłowej mapie, Sąd uznałby że zostały wyznaczone stosownie do obowiązujących przepisów.

Podobnie Sąd ocenia zabieg polegający na niewyznaczaniu linii zabudowy. Linia zabudowy wyznaczana jest od strony drogi publicznej i stanowi ograniczenie zbliżania się zabudowy do tej drogi. W razie zaś położenia terenu inwestycji na działce nieprzylegającej do drogi publicznej, wyznaczanie tej linii nie jest wymagane.

Również Sąd nie uwzględnił zarzutów dotyczących braku ustaleń w zakresie systemu korzeniowego oraz w zakresie szerokości drogi dojazdowej do planowanej inwestycji. Te ustalenia nie są przedmiotem postępowania o ustalenie warunków zabudowy.

Jeśli zaś chodzi o kwestię wpisu do ewidencji zabytków, to okoliczność ta musi zostać wyjaśniona podczas ponownego rozpatrywania sprawy, a organ winien ją omówić w uzasadnieniu decyzji.

Sąd zauważa także, iż po myśli art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, musi być wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Podkreślić przy tym należy, że celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z planowanych obiektów budowlanych. W tym zaś względzie inwestor musi wylegitymować się stosownym oświadczeniem o zapewnieniu przez przedsiębiorstwo przesyłowe dostawy energii elektrycznej, zaopatrzenia inwestycji w wodę oraz odprowadzenie ścieków i wód opadowych. W niniejszej jednak sprawie inwestor przedstawił warunki techniczne przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, warunki przyłączenia energii, warunki przyłączenia do sieci gazowej. Wszystkie jednak te dokumenty dotyczą inwestycji prowadzonej na działce [...] obręb [...], a nie przedmiotowej inwestycji, która ma być realizowana na działce [...].

Podobnie decyzja Dyrektora Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w W. z [...] marca 2019 r. nr [...] o zwolnieni z zakazu wykonywania obiektów budowlanych od wału przeciwpowodziowego dotyczy innej działki niż ta, na której ma być realizowana przedmiotowa inwestycja.

Rolą organu ponownie prowadzącego postępowania będzie dokonanie oceny czy przedłożona do wniosku dokumentacja jest kompletna i prawidłowa.

Mając na uwadze powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) (wobec naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w związku z § 4-8 rozporządzenia) i lit. c) (wobec naruszenia at. 7 i 77 w związku z naruszenie przepisów prawa materialnego) oraz art. 135 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (jedn. tekst Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm., dalej zwana "p.p.s.a."),orzekł jak w pkt 1 sentencji wyroku. O kosztach orzeczono w pkt 2 sentencji wyroku, na podstawie art. 200 p.p.s.a.

Ponownie rozpatrując sprawę, organ uwzględni oceną wyrażoną w niniejszym wyroku oraz zastosuje się do wskazówek w nim zawartych.