Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1674/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2017-10-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec (spr.), Sędziowie sędzia del. SO Aleksandra Westra,, sędzia WSA Anita Wielopolska, Protokolant st. ref. Agnieszka Jastrzębska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 października 2017 r. sprawy ze skargi L. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] listopada 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu nieruchomości oddala skargę


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 12 kwietnia 2017 r. sygn. akt II OSK 2091/15 Naczelny Sąd Administracyjny przekazał WSA sprawę do ponownego rozpoznania, po uchyleniu wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 7 maja 2015 r., sygn. akt IV SA/Wa 417/15, w którym Sąd uwzględnił skargę L. M. i uchylił zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] (zwanego dalej SKO) z dnia [...] listopada 2014 r., nr [...], w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nr [...], utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza [...] (zwanego dalej Burmistrzem) z dnia [...] sierpnia 2014 r., nr [...].

Stan niniejszej sprawy przedstawia się następująco.

Uprzednio w administracyjnym toku instancji – w związku z wydawanymi kolejno wyrokami Sądów Administracyjnych (wyrok WSA w Warszawie z 19 czerwca 2008 r., IV SA/Wa 507/08; wyrok NSA z 6 października 2009 r., II OSK 1498/08; wyrok WSA w Warszawie z 26 kwietnia 2010 r., IV SA/Wa 2140/09; wyrok WSA w Warszawie z 1 października 2013 r., IV SA/Wa 766/13 - uchylane były kolejne decyzje organów administracji i sporządzane wcześniejsze operaty szacunkowe, w celu wyceny wzrostu wartości działki Skarżącego.

Podstawę ustalenia opłaty w niniejszej sprawie stanowił obecnie operat szacunkowy sporządzony [...] maja 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. S.

Dokonując oceny jego prawidłowości Burmistrz decyzją z dnia [...] sierpnia 2014 r., nr [...], na podstawie art. 36 ust. 4-5 i art. 37 ust. 1, 4, 6,11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647 ze zm.- zwanej dalej u.p.z.p.), ustalił dla L. M. jednorazową opłatę w wysokości [...] zł z tytułu 20% wzrostu wartości nieruchomości (działki nr [...] o pow. [...] m²; przeznaczonej pod tereny centrum usługowego, symbol U), co wynikało z uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy [...] dla terenu części wsi [...] gmina [...] (uchwała nr [...] Rady Miejskiej w [...] z [...] kwietnia 2005 r.; Dz. Urz. Woj. [...]. z 31 grudnia 2005 r. nr [...], poz. [...] – zwany dalej mpzp cz. wsi [...] lub mpzp). SKO nie uwzględniło odwołania Skarżącego, w którym zarzucił naruszenie art. 37 ust. 1 u.p.z.p., art. 155 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.- zwanej dalej u.g.n.), w zw. z art. 7 ust. 11 u.p.z.p. oraz art. 7, art. 11, art. 80, art. 107 § 3 K.p.a. Naruszenia przepisów postępowania administracyjnego upatrywał w oparciu rozstrzygnięcia na wadliwie sporządzonym operacie szacunkowym. W tym zakresie podniósł następujące zarzuty: 1) przyjęcia do porównań transakcji nieruchomościami, które miały miejsce po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. po dniu [...] stycznia 2006 roku; 2) brak podobieństwa obiektów porównawczych do nieruchomości wycenianej w stanie przed uchwaleniem planu pod względem dostępności komunikacyjnej, infrastruktury technicznej, kształtu działki, sąsiedztwa, stanu prawnego i przeznaczenia, ceny; 5) dużą rozpiętość czasową w zbiorze nieruchomości przyjętych do porównań, w stanie po wejściu w życie planu; 6) brak podobieństwa transakcji nieruchomości przyjętych do porównań z rynku inwestycyjnego, zwłaszcza pod względem cen; 7) niezgodność opisu transakcji nieruchomościami inwestycyjnymi z rzeczywistością; 8) błędne określenie stopnia wyposażenia szacowanej nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej; 9) wewnętrzną sprzeczność twierdzeń zawartych w operacie szacunkowym; 10) nieprecyzyjność w zakresie oceny cech rynkowych, zwłaszcza infrastruktury; 11) brak określenia wpływu nakładów poczynionych przez Skarżącego na wartość nieruchomości. Organ odwoławczy podzielił ustalenia I. instancji i stwierdził, że tzw. renta planistyczna ustalona została prawidłowo. We wniesionej skardze, L. M. zarzucił naruszenie: art. 11, art. 107 § 1 i 3 K.p.a.; art. 7, art. 8, art. 11 w zw. z art. 77 i art. 80 K.p.a.; art. 155 u.g.n. w zw. z art. 37 ust. 11 u.p.z.p.; art. 37 ust. 1 u.p.z.p.; art. 10 § 1, art. 81 i art. 78 K.p.a.; art. 79 § 2, art. 84 § 1, art. 89, art. 136 K.p.a.; art. 15 K.p.a.; art. 153 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.- zwanej dalej P.p.s.a.); art. 8 K.p.a.; art. 151 ust. 1 u.g.n. oraz § 5 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Podniósł, że SKO nie odniosło się do wszystkich zarzutów odwołania i nie wezwało biegłego do zajęcia stanowiska co do zarzuconych nieprawidłowości, mających wpływ na wysokość ustalonej tzw. renty planistycznej. Zarzuty skargi sprowadzały się do naruszenia: 1/. art. 11 i 107 § 1 i 3 K.p.a., polegającego na wydaniu decyzji z naruszeniem zasady przekonywania, braku wszechstronnego zbadania materiału dowodowego i wydania decyzji o treści przekonywującej pod względem prawnym i faktycznym, braku odniesienia się przez organ w uzasadnieniu zaskarżonego rozstrzygnięcia do stanowiska skarżącego, w tym do zarzutów przedstawionych w odwołaniu, braku określenia przesłanek, jakimi organ kierował się przy załatwieniu sprawy, co w konsekwencji pozbawiło skarżącego informacji o przesłankach rozstrzygnięcia, pozbawiło skarżącego informacji o przesłankach rozstrzygnięcia; 2/. art. 7, 8,11, w zw. z art. 77 i 80 K.p.a., polegającego na wydaniu decyzji z naruszeniem zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów Państwa, zaniechaniu podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz wyczerpującego zebrania materiału dowodowego oraz dokonaniu jednostronnej i wybiórczej oceny materiału dowodowego, co w konsekwencji doprowadziło do błędnego przyjęcia, iż operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. może stanowić podstawę do ustalenia opłaty, podczas gdy w/w operat jest wadliwy (m.in. określa wzrost wartości nieruchomości na podstawie transakcji nieruchomości, które nie były podobne do nieruchomości ocenianej), niejasny, niepełny, zawiera wewnętrzne sprzeczności i nie wykazał w sposób dostateczny, że wzrost wartości nieruchomości pozostaje w bezpośrednim związku przyczynowym z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego; 3/. art. 155 u.g.n. w zw. z art. 37 ust. 11 u.p.z.p. poprzez zaniechanie wykorzystania przy szacowaniu nieruchomości przez biegłego wszelkich informacji niezbędnych i dostępnych zawartych w księgach wieczystych, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, decyzjach o warunkach zabudowy itp., 4/. art. 37 ust. 1 u.p.z.p. poprzez brak ustaleń dotyczących dokonanych przez skarżącego nakładów na przedmiotową nieruchomość i ich wpływu na wzrost wartości nieruchomości; 5/. art. 10 ust. 1, 81 oraz art. 78 K.p.a., poprzez brak zapewnienia Skarżącemu czynnego udziału w każdym stadium postępowania, uniemożliwienie skarżącemu zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym i wypowiedzenia się co do przeprowadzonych dowodów oraz pominięcie wniosków dowodowych Skarżącego; 6/. artykułów 79 § 2, 84 § 1, 89, 136 K.p.a., poprzez uniemożliwienie Skarżącemu zadawania pytań biegłemu i żądania wyjaśnień na złożone w oświadczeniu końcowym zarzuty co do prawidłowości operatu szacunkowego, nie zwrócenie się do biegłego w celu udzielenia odpowiedzi na zarzuty Skarżącego, zaniechanie zwołania rozprawy administracyjnej w celu wyjaśnienia wszystkich okoliczności sprawy i wątpliwości skarżącego oraz zaniechanie przeprowadzenia dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów w sytuacji, gdy strona zgłaszała taką potrzebę w trakcie postępowania administracyjnego w sprawie; 7/. art. 15 K.p.a. poprzez nie ustosunkowanie się do twierdzeń Skarżącego i ograniczenie się organu w uzasadnieniu decyzji do bezkrytycznego powtórzenia argumentacji zawartej w uzasadnieniu decyzji organu I instancji, co przeczy idei dwuinstancyjności postępowania administracyjnego i pozbawia Skarżącego należytej ochrony jego interesów; 8/. art. 153 P.p.s.a. poprzez nie zastosowanie się przez organ odwoławczy do zaleceń Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zawartych w uzasadnieniu wyroku z dnia 01.10.2013 r., sygn. akt IV SA/Wa 765/13; 9/. art 8 K.p.a. poprzez przewlekłość postępowania toczącego się od 2007 r; 10/. art. 151 ust. 1 u.g.n. oraz § 5 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez zaniechanie oceny, czy w transakcjach nieruchomości przyjętych do porównań nie wystąpiły szczególne okoliczności, o których mowa w w/w przepisach.

W odpowiedzi na skargę SKO w [...] wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 7 maja 2015 r., sygn. akt IV SA/Wa 417/15, uwzględniając skargę uznał, że zawarte w nim zarzuty, jako mające związek z oceną prawidłowości sporządzonego operatu, wymagały zajęcia stanowiska przez rzeczoznawcę majątkowego, czego SKO zaniechało naruszając zasady postępowania administracyjnego wynikające z art. 15, art. 7, art. 136, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 i art. 84 § 1 K.p.a. Ponadto Sąd, powołując się na treść art. 36 ust. 4 i art. 2 pkt 16 u.p.z.p., wskazał, że określanie wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia renty planistycznej dokonywane jest przez rzeczoznawców majątkowych. Opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego w postępowaniu o przyznanie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość jest najistotniejszym dowodem, od którego zależy rozstrzygnięcie sprawy. Następnie zaznaczył, że w razie wątpliwości organy administracji mogą żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia operatu, udzielenia wyjaśnień co do jego treści, a w konsekwencji również odmówić mu mocy dowodowej (por. wyrok NSA z 5 marca 2009 r., I OSK 292/08). Podniósł, że zawarte w odwołaniu Skarżącego zarzuty były konkretne, zarzucały nieprawidłowości sporządzenia operatu, w tym kwestionowały przyjętą przez biegłego metodę porównywania parami, jak również przyjęcie do porównania działek znacznie różniących się. W odwołaniu Skarżący zwrócił uwagę także na zawarte w operacie wewnętrzne sprzeczności. Zdaniem Sądu, SKO nie odniosło się do wszystkich zarzutów odwołania, nie dokonało właściwej analizy sporządzonego operatu, a tym samym naruszyło zasady kompleksowej i wszechstronnej oceny dowodów (art. 80 K.p.a.) oraz prawidłowości sporządzenia uzasadnienia (art. 107 § 3 K.p.a.).

W ocenie WSA, obowiązkiem Kolegium było ustosunkowanie się do zarzutów zawartych w odwołaniu, a w przypadku zarzutów z zakresu wiadomości specjalnych zawartych w operacie szacunkowym, uzyskanie wyczerpujących wyjaśnień i uzupełnień od autora operatu szacunkowego. Sąd podniósł, iż w rozpatrywanej sprawie wiążąco wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku o sygn. akt II OSK 1498/08. Sąd ten sformułował pogląd nakazujący Organom ocenę dowodu w postaci operatu. Stwierdzono, że ewentualnie możliwe jest zażądanie od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnienia co do jego treści. Reasumując WSA stwierdził, że wymagane będzie wyjaśnienie kwestii podniesionych w odwołaniu od decyzji Organu I. instancji i w razie potrzeby SKO zasięgnie opinii uzupełniającej od autora operatu szacunkowego, a następnie ustosunkuje się do zarzutów w uzasadnieniu ponownie wydanej decyzji. Na skutek wywiedzionej przez SKO skargi kasacyjnej NSA uchylił zaskarżony wyrok. Kierując zaś sprawę do ponownego rozpoznania przez WSA wyraził pogląd, że skoro to strona postępowania administracyjnego czyniła zarzuty dotyczące wad operatu szacunkowego, powinna wykazać istnienie takich wad, bo było to w jej interesie prawnym. Argumentacja dotycząca wad operatu szacunkowego była wyłącznie stanowiskiem strony skarżącej, niepopartym żadnymi dowodami. Oznacza to, że jeżeli podlegała uwzględnieniu, to Sąd Administracyjny powinien ją ocenić pod względem tego, czy mogła mieć istotny wpływ na wynik sprawy, w kontekście postępowania dowodowego przeprowadzonego przez organ odwoławczy. NSA podkreślił, ze Organ ani Sąd rozpoznający sprawę nie posiada wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły. Dlatego też organ, sąd mogą ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie, mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Istnieje zatem obowiązek dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym: czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności można żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. Oznacza to, że tak Organ, jak i Sąd prowadzący postępowanie, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy. Jednocześnie Sąd wskazał, że jest to pogląd ugruntowany w orzecznictwie, który pokazuje jaki charakter ma dowód z opinii biegłego i jaka jest jego wartość dowodowa. Jak podkreślił NSA, w odwołaniu kwestionowano przyjętą przez biegłego metodę porównywania parami, jak również przyjęcie do porównania działek znacznie różniących się. W odwołaniu Skarżący zwrócił uwagę także na zawarte w operacie wewnętrzne sprzeczności. Jednak z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że SKO w takim zakresie dokonało oceny przyjętej metody ustalania wartości nieruchomości, jak i to, że przyjęte do porównania działki różniły się biorąc pod uwagę cechy różniące nieruchomości. Ponadto z oceny poszczególnych części operatu dokonanej przez SKO nie wynika, aby operat zawierał jakieś wewnętrzne sprzeczności. Poza tym SKO wyraźnie oceniło, że argumentacja strony skarżącej stanowi polemikę z przyjętą przez biegłego metodologią oraz oceną wiadomości specjalnych przez osobę nieposiadającą kwalifikacji w tym zakresie nie zasługuje na uwzględnienie. Wynika z tego, że SKO oceniło moc dowodową podnoszonej w odwołaniu argumentacji Skarżącego w zestawieniu z operatem sporządzonym przez osobę posiadającą wiedzę specjalną. Wobec tego NSA wskazał, że taka ocena SKO wymagała poddania kontroli jej legalności przez Sąd I. instancji, czego ten Sąd nie uczynił. W wyroku WSA nie wskazano jakich konkretnie zarzutów odwołania nie rozpatrzyło SKO, i czy w tym zakresie ewentualne wady postępowania mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a tylko takie wady - zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. - mogły prowadzić do uchylenia zaskarżonej decyzji. Naczelny Sąd Administracyjny podkreślił nadto, że WSA powinno ocenić, czy kwestia nierozpoznania części zarzutów odwołania ma istotny wpływ na wynik sprawy, tj. czy te zarzuty mogły podważyć legalność operatu sporządzonego przez specjalistę – biegłego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje.

Skarga nie została oparta na uzasadnionych podstawach.

Wojewódzkie sądy administracyjne w oparciu m. in. o art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25.07.2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz.1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 1270, czyli P.p.s.a.) uprawnione są do dokonywania kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oceny legalności zaskarżonych aktów Sąd dokonuje poprzez ustalenie, czy podjęto je zgodnie z przepisami postępowania administracyjnego oraz czy prawidłowo zastosowano i zinterpretowano normy prawa materialnego. Należy nadto zauważyć, iż w myśl art. 134 P.p.s.a. Sąd rozstrzygając w granicach danej sprawy nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Nadto w myśl art. 190 P.p.s.a. Sąd, któremu sprawa została przekazana związany jest wykładnia prawa dokonaną w tej sprawie przez NSA.

Dokonując oceny legalności zaskarżonej decyzji w oparciu o powołane przepisy i w granicach sprawy Sąd doszedł do przekonania, że skarga nie jest zasadna, bowiem zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] listopada 2014 r., nr [...] nie naruszyła obowiązującego prawa w stopniu prowadzącym do jej uchylenia.

Przede wszystkim należy mieć na uwadze, że w wiążącym Sąd obecnie rozpoznający tę sprawę wyroku NSA z dnia 12 kwietnia 2017 r. sygn. akt II OSK 2091/15 Sąd ten przesądził, iż w niniejszym postepowaniu zarówno administracyjnym jak i sądowym nie wykazano istnienia wad formalnych operatu szacunkowego, sporządzonego [...] maja 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. S, a te jedynie mogłyby zostać stwierdzone i wzięte pod uwagę tak przez Organ administracji jak i Sąd oraz nie wymagałyby sporządzenia w tym celu kontroperatu. Wady formalne jednakże nie występują, ponieważ operat szacunkowy w tej sprawie został sporządzony na podstawie materiału porównawczego (podejście porównawcze i metoda porównania parami), w oparciu o rynek lokalny, na podstawie metody korygowania średniej ceny, co też miało umocowanie w przepisach prawa. W tym też zakresie organy dokonały oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, który zawierał konkretne wnioski. Jak podkreślił NSA, dowód ten został zatem oceniony w postępowaniu, w tym również w postępowaniu odwoławczym, zgodnie z art. 80 K.p.a., jak każdy inny dowód, co oznacza, że Organy nie uchyliły się od oceny tego środka dowodowego.

Jednocześnie NSA wyraził pogląd, że skoro podniesione zarzuty mają charakter merytoryczny, to skutecznemu skonfrontowaniu takiego dowodu jakim jest operat z zarzutami strony – formułowanymi czy to przed organami administracyjnymi, czy też przed sądem administracyjnym – może służyć tylko przedstawienie przez stronę jednoznacznego kontrdowodu z opinii biegłego. Zauważył, że można było w tej sprawie oczekiwać od strony postępowania, że swoją argumentację powinna poprzeć kontropinią, która mogłaby podważyć wnioski operatu, w których rzeczoznawca konkretnie wskazał, że: - oszacowana wartość odzwierciedla ceny z rynku lokalnego nieruchomości na datę sprzedaży działki nr [...], tj. [...].07.2007 r. i wartość określona jest na tę datę. Stan nieruchomości określony był na datę wejścia w życie uchwały mpzp cz. wsi [...], czyli [...].01.2006 r. i uwzględniał pierwotną działkę nr [...], z której powstała działka nr [...]; - w opracowaniu przy określaniu wartości nie uwzględniano nakładów poniesionych przez właściciela po dniu wejścia w życie planu, tj. podziałów oraz nakładów inwestycyjnych; - określone wartości 1 m² gruntu dla przeznaczenia rolnego (przed zmianą w planie) i usługowo-produkcyjnego (po zmianie w planie) zawierają się w granicach określonych na podstawie analizy badanego rynku lokalnego; - wycenę wartości przed zmianą w planie oparto na transakcjach nieruchomościami, które były użytkowane rolniczo, nie miały określonego przeznaczenia w mpzp, a w studium miały określoną funkcję inwestycyjną; - wycenę wartości po zmianie w planie oparto na transakcjach nieruchomościami, które były określone w obowiązującym mpzp, jako tereny zabudowy usługowo-produkcyjnej oraz porównywalne bardzo duże powierzchnie działki gruntu (obszaru); - analiza cen odnotowanych na rynku lokalnym wskazała, że nieruchomości, dla których uchwalony jest plan zagospodarowania przestrzennego osiągają na rynku wyższe ceny niż nieruchomości, które nie posiadają przeznaczenia określonego w mpzp. Ceny nieruchomości z mpzp zawierają się na rynku lokalnym gminy [...] pomiędzy [...] a [...] zł/m², przy cenie średniej [...] zł/m², natomiast dla gruntów bez planu ceny zawierają się od [...] zł/m² do [...] zł/m², przy cenie średniej ok. [...] zł/m². W ocenie Sądu obecnie rozpoznającego tę sprawę, zarzuty podniesione przez Skarżącego tak w odwołaniu, jak i w skardze nie zasługują na uwzględnienie i nie mogły prowadzić do uchylenia zaskarżonej decyzji. SKO dopełniło wymogów wynikających z art. 15 K.p.a. i ponownie pod względem formalnym, jak na to pozwalają przepisy obowiązującego prawa, dokonało oceny sporządzonego operatu szacunkowego, na podstawie którego została ustalona dla L. M. jednorazowa opłata z tytułu 20% wzrostu wartości nieruchomości (działki nr [...] o pow. [...] m²; przeznaczonej pod tereny centrum usługowego, symbol U) - w wysokości [...] zł, co wynikało z uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy [...] dla terenu części wsi [...] gmina [...] (uchwała nr [...] Rady Miejskiej w [...] z [...] kwietnia 2005 r.; Dz. Urz. Woj. [...]. z [...] grudnia 2005 r. nr [...], poz. [...]). W sprawie niniejszej nie budzi wątpliwości, że do zbycia aktem notarialnym tej działki doszło w dniu [...].07.2007 r., a więc zachodziły podstawy do ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Odnosząc się do zarzutów formułowanych tak w odwołaniu jak i skardze wyjaśnić należy, że najdalej idący zarzut nie jest trafny i choć SKO nie odniosło się do niego w sposób wyczerpujący, uchybienie to nie mogło mieć istotnego wpływu na wynik sprawy.

Zarzucono mianowicie, iż biegły, do porównań parami, w celu oszacowania wartości nieruchomości przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wybrał nieruchomości, których wszystkie transakcje sprzedaży miały miejsce już po wejściu w życie planu miejscowego, tj. po 15 stycznia 2006 r. (tabela 8 operatu, nieruchomość nr 1, 2, 3 i 4). Z kolei dokonując analizy rynku nieruchomości rolnych przed wejściem w życie planu, również wzięto pod uwagę jedynie nieruchomości, których transakcje sprzedaży odbyły się już po wejściu w życie planu miejscowego, tj. po [...] stycznia 2006 r. Stoi to zaś w sprzeczności z założeniem nakazującym dobranie nieruchomości rolnych, których transakcje sprzedaży miały miejsce przed dniem wejścia w życie planu miejscowego. Jednocześnie zarzucono, że biegły nie uwzględnił posiadania przez te nieruchomości wyższej wartości niż "zwykłe" działki rolne, mimo że w uchwalonym Studium były już przeznaczone pod inne zainwestowanie, zwiększające ich wartość.

Odnosząc się do tego zarzutu stwierdzić należy, że jak w operacie szacunkowym biegły szczegółowo wyjaśnił, do porównań przyjęto tylko transakcje obejmujące działki rolne, dla których nie było uchwalonego mpzp i które w studium danej gminy miały przeznaczenie inwestycyjne lub częściowo inwestycyjne. Zatem – wbrew zarzutom Skarżącego – do porównań przyjęto działki rolne o korzystniejszym przeznaczeniu w obowiązującym Studium, niż jedynie rolne. Nie można zatem twierdzić, że z tego względu nie były to działki podobne i wskazywać na konieczność wyjaśnienia tej kwestii przez SKO, poprzez wezwanie biegłego do zajęcia stanowiska w tej kwestii.

Co się zaś tyczy uwzględnienia transakcji sprzedaży działek rolnych już po uchwaleniu planu, biegły wyraźnie wskazał, że stwierdzono stabilność cen w badanym okresie i w wyniku tego cen transakcyjnych w zbiorze porównawczym nie aktualizowano. Natomiast z uwagi na fakt, iż transakcje miały miejsce na przestrzeni kilkunastu miesięcy, skorygowano je o tręd czasowy. Trzeba też zaznaczyć, że żaden przepis prawa nie zabrania stosowania takiej metodologii wyceny. Z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wynika jedynie, że wartość nieruchomości należy ustalić na dzień jej sprzedaży.

Jak stwierdził zatem NSA w wiążącym wyroku z dnia 12 kwietnia 2017 r. sygn. akt II OSK 2091/15., w tym stanie rzeczy podważenie tej argumentacji mogłoby nastąpić jedynie poprzez złożenie kontroperatu, a takiego Skarżący nie przedstawił. Nie wykazał zatem, że operat ten zawiera wewnętrzne sprzeczności i jest niezgodny z Notą Interpretacyjną nr 1, co miałoby go dyskwalifikować jako podstawę do naliczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Nie wykazał też, że nieruchomości przyjęte do porównań parami dla oceny wartości przedmiotowej nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego, nie spełniają ustawowych kryteriów nieruchomości podobnych.

Z kolei podniesiona przez Skarżącego kwestia odmiennego skomunikowania, dostępności do infrastruktury technicznej, czy kształtu wycenianej nieruchomości oraz nieruchomości przyjętych do porównań, stanowi polemikę z ustaleniami operatu i nie została udokumentowana w kontropracowaniu specjalistycznym.

Nie można w szczególności przyjąć, aby istotny wpływ na wynik sprawy mógł mieć zarzut odmiennego scharakteryzowania uzbrojenia tej samej wycenianej nieruchomości w operacie z [...] grudnia 2013 r. na str. 31, gdzie określa się je jako częściowe większościowe, podczas gdy w operacie z [...] maja 2014 r. na str. 30 określa uzbrojenie jako częściowe mniejszościowe. Bez wykazania w kontroperacie, że ma to istotne znaczenie w sprawie, nie można przyjąć oceny Skarżącego. Może mieć na to wpływ prawie półroczny okres dzielący te operaty, a przez to inne transakcje sprzedaży dobierane do porównań. Zarzut ten więc również sprowadza się do oceny merytorycznej operatu, co bez przedłożenia kontroperatu nie mogło być skuteczne.

Operat szacunkowy zaś, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 K.p.a. stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego, wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. Podobnie, w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzana analiza, również stanowi wiedzę specjalną o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Jak zauważył NSA w cyt. wyroku, do oceny merytorycznej operatu służy przedłożenie kontroperatu, również sporządzonego przez biegłego posiadającego wiadomości specjalne.

Wobec tego, z tych samych przyczyn nie jest trafny zarzut Skarżącego, iż rzeczoznawca M. S. nie przedstawił zależności, która pozwala ustalić jak powierzchnia wpływa na cenę od bardzo małych do bardzo dużych nieruchomości i dlatego przyjęte do porównań małe nieruchomości o pow. [...] ha są niepodobne do nieruchomości szacowanej o pow. [...] ha. Skarżący wyraził bowiem pogląd, że dla biegłego nieruchomości te były niepodobne, bo nie umiał znaleźć metody na transformację ceny małej nieruchomości w cenę nieruchomości bardzo dużej.

Podobnie nie mógł zostać uwzględniony zarzut odnoszący się do owego braku podobieństwa nieruchomości, ze względu na to, że nieruchomość wyceniana położona była w bezpośrednim sąsiedztwie dużego terenu zabudowy magazynowej, co ułatwiało późniejsze jej zagospodarowanie w tym kierunku na zasadzie przedłużenia rozwoju zabudowanych już terenów i naturalne ciążenie inwestorów do inwestycji w sprzyjającym otoczeniu. Podczas gdy przyjęte do porównań nieruchomości były pozbawione takiego korzystnego sąsiedztwa i dlatego nie można ich uznać za podobne w tym względzie. Te kwestie również mogłyby zostać poparte jedynie kontroperatem. Z tego samego powodu nie zasługiwał na uwzględnienie argument, że trudno jest przyjąć podobieństwo dwóch działek, których różnica w cenie wynosi aż 26,28 %.

Te same uwagi należało odnieść się do stwierdzenia Skarżącego, iż budzi wątpliwość przyjęcie do analizy rynku nieruchomości inwestycyjnych (tabela 5 operatu) takich, które nie są objęte planem miejscowym (nieruchomość nr 2) lub przeznaczenie w planie jest odmienne od nieruchomości ocenianej (nieruchomość nr 3).

Sąd podziela też stanowisko Organu oceniającego operat, że dopiero dostęp do sieci miejskiej daje pewność inwestorowi, iż ma możliwość podłączenia się do infrastruktury. W ocenianym operacie nie uznano też, by przeprowadzenie przez Skarżącego - przed uchwaleniem owego planu - linii 15 kV, czy zakup sąsiedniej działki nr [...] z pełnym uzbrojeniem zwiększały wartość tej działki sprzed uchwalenia planu.

Mając na względzie ocenę NSA, co do braku wad formalnych operatu, Sąd również w tym zakresie nie upatruje wadliwości zaskarżonej decyzji. Stąd przeciwne tezy Skarżącego nie zasługiwały na uwzględnienie. Niewątpliwie taka wadliwość przekładałaby się na istnienie wady formalnej operatu, a zaistnienia takich wad NSA nie stwierdził.

Nie jest też uprawnione przekonanie Skarżącego, że operat ma sprzeczności:

1/. Biegły na str. 5 podał: "data na którą określono stan przedmiotu wyceny - [...].01.2006 r. (data wejścia w życie uchwały w sprawie mpzp dla części wsi [...]" oraz na str. 26: "zgodnie z Notą Interpretacyjną nr 1 PKZW, rzeczoznawca majątkowy do porównań powinien wykorzystać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym dzień wyceny", przy czym używa do porównań parami nieruchomości, których transakcje sprzedaży miały miejsce daleko po tej dacie;

2/. W tabeli na str. 30 znajduje się informacja, że działka wyceniana ma uzbrojenie częściowe, zaś w protokole z oględzin tej samej nieruchomości (str. 41) jest informacja, że na dzień wejścia w życie planu działka miała następujące uzbrojenie: droga asfaltowa, woda, prąd, gaz, kanalizacja, czyli wszystkie sieci dostarczające media. Fakt ten biegły wyjaśnił w operacie. 3/. Na str. 10 nieruchomość oceniana została opisana jako posiadająca dobre sąsiedztwo, zaś działkę wydzieloną z działki ocenianej (tabela, str. 36 operatu) zakwalifikowano jako posiadającą sąsiedztwo przeciętne; 4/. Rzeczoznawca wskazał na str. 29 operatu, iż: "wyższe ceny osiągają działki o kształcie zbliżonym do kwadratu. W przypadku dużych powierzchni kształt działki decyduje o możliwości wtórnego podziału na mniejsze powierzchnie", natomiast na str. 33 stwierdził: "przy mniejszych działkach kształt nie ma zazwyczaj znaczenia gdyż inwestor i tak jest zmuszony do zakupu kilku sąsiednich nieruchomości"; 5/. Biegły określając wartość przedmiotu wyceny z uwzględnieniem przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu i opisując nieruchomości przyjęte do porównań stwierdził, że były to nieruchomości gruntowe niezabudowane (str. 30 operatu). Tymczasem na str. 28 operatu, przedstawiając metodykę postępowania i charakteryzując te same nieruchomości rolne podał, że: "Stwierdzono stabilizację cen w badanym okresie, duży zakres cenowy odzwierciedla poziom cen w zależności od lokalizacji, standardu wykończenia lokalu, atrakcyjności architektonicznej budynku oraz innych czynników wpływających na cenę," Rodzi to wątpliwość, czy przyjęte do porównań nieruchomości były faktycznie rolne i niezabudowane, czy też były to nieruchomości rolne i zabudowane, skoro jako kryteria oceny podano "standard wykończenia lokalu" oraz "atrakcyjność architektoniczną budynku"; 6/. Na str. 35 operatu określono atrybut "sąsiedztwo" jako dobre, gdy występuje obok zabudowa usługowa lub jednorodzinna. Na str. 10 zaś przy opisie lokalizacji szczegółowej nieruchomości podano: "Działka [...] (...) od strony wschodniej graniczyła z terenem zabudowy usługowej (...). Dalej położone były tereny o funkcji rolnej oraz zabudowy mieszkaniowej i magazynowej." Jest to wewnętrzna sprzeczność operatu, gdzie na str. 10 sąsiedztwo nieruchomości ocenianej mieści się w definicji sąsiedztwa dobrego zamieszczonej na str. 35, ale w tabeli na str. 36 sąsiedztwo nieruchomości nr 2, wydzielonej z nieruchomości ocenianej i posiadającej sąsiedztwo dobre, jest już ocenione jako przeciętne.

Przytoczone zarzuty, mające wskazywać na sprzeczności w ustaleniach operatu, w ocenie Sądu nie mogły wywrzeć zamierzonego skutku. Przede wszystkim zważywszy, że podniesiono je już w odwołaniu, mieściły się w zakresie formalnej oceny operatu, a NSA w cyt. wyroku wyraził pogląd, iż nie wykazano, by od strony formalnej operat ten był wadliwy. Istnienie owych sprzeczności też świadczyłoby o wadliwości formalnej operatu. Ponadto w istocie nie są to sprzeczności, a wątpliwości Skarżącego co do interpretacji pewnych danych zawartych w operacie.

Trzeba też nadmienić, że rzeczoznawca wyjaśnił przyczyny, dla których zastosował współczynnik eksperta w wysokości 0,95, a niezasadności przyjęcia go Skarżący nie wykazał.

Zarzuty, co do przyjętej przez biegłego charakterystyki cech rynkowych, również pozostają bezzasadne i gołosłowne.

Z kolei fakt szybkiego sporządzenia operatu szacunkowego ([...] marca 2014 r. nastąpiło podpisanie umowy pomiędzy Gminą [...] a rzeczoznawcą majątkowym, oględziny nieruchomości przeprowadzono [...] maja 2014 r., zaś gotowy operat został przedłożony w dniu [...] maja 2014 r.), w żadnym razie go nie dyskwalifikuje i nie może świadczyć o jego wadliwości. Zarzut zaś Skarżącego, że dopiero w piśmie z [...] czerwca 2014 r. Organ zawiadomił Stronę o możliwości złożenia końcowego oświadczenia w toczącym się postępowaniu przed wydaniem decyzji ustalającej opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, nie mógł zostać uwzględniony jako mający wpływ na wynik sprawy, skoro zarzuty swe Skarżący mógł i sformułował w odwołaniu, a poza tym decyzja I. instancji wydana została dopiero [...].08.2014 r.

Trafnie zatem SKO ustaliło istotne okoliczności sprawy, dokonując właściwej, formalnej oceny sporządzonego operatu oraz odnosząc się do zarzutów odwołania. Prawidłowo wskazało, że zgodnie z planem miejscowym z 2005 r. teren przedmiotowej działki oznaczono symbolem "U" – teren centrum usług; zaś poprzedni plan miejscowy z 1993 r. (uchwała Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z [...] czerwca 1993 r.), który obowiązywał do [...] grudnia 2003 r. przewidywał "teren rolny d. stacji [...]" (symbol 17.12 – R). Od [...] stycznia 2004 r. do czasu uchwalenia planu z 2005 r. zgodnie z ewidencją gruntów działka ta była użytkowana rolniczo. Co potwierdził również Skarżący w czasie oględzin nieruchomości, przeprowadzonych podczas czynności szacowania.

W sposób uprawniony w stanie faktycznym i prawnym rozpatrywanej sprawy SKO przyjęło, że nie było konieczne ustalenie relacji wartości nieruchomości określonej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. i wartość nieruchomości określonej przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. Z dokonanych ustaleń wynika bowiem, że faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania terenu był identyczny jak przeznaczenie tej nieruchomości określone w planie miejscowym z 1993 r.

Słusznie stwierdziło, że w sporządzonym operacie określono wartość przedmiotowego gruntu zarówno przed uchwaleniem planu miejscowego, jak i po zmianie przeznaczenia tej nieruchomości. W wyniku dokonanej wyceny ustalono, że wartość przedmiotowego gruntu w wyniku uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła o [...] zł. Dla określenia wartości przedmiotowej nieruchomości zgodnie z jej faktycznym sposobem wykorzystywania po wygaszeniu mocy obowiązującej planu z 1993 r., biegły zastosował podejście porównawcze metodę porównywania parami, przyjmując do porównań 4 transakcje prawem własności nieruchomości wykorzystywanych rolniczo. Przy czym, nieruchomości porównawcze, identycznie jak nieruchomość szacowana, na dzień sprzedaży nie były objęte ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zaś w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy posiadały wskazania inwestycyjne. Wybrane zostały transakcje pochodzące z lat 2006-2007, których powierzchnia wynosiła od [...] ha do [...] ha. Dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wskazał na rodzaj i liczbę cech różnicujących obiekty porównawcze oraz podał wagi każdej z tych cech. Wybrano zatem: lokalizację (30%), sąsiedztwo (10%), uzbrojenie (30%), dostępność komunikacyjną (15%), kształt (15%). Powyższe wszystkie atrybuty rynkowe uwzględnione zostały przy szacowaniu wartości przedmiotowej nieruchomości. W ocenie Kolegium do porównań wybrane zostały transakcje nieruchomościami, które spełniają kryterium podobieństwa stosowanie do definicji zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n.

Odnosząc się zaś do zarzutu błędnego przyjęcia do porównań transakcji nieruchomościami zawartymi po dniu wejścia w życie miejscowego planu, SKO podało, że żaden przepis prawa nie zabrania stosowania takiej metodologii wyceny. Z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wynika jedynie, że wartość nieruchomości należy ustalić na dzień jej sprzedaży. Oznacza to, że do porównań powinny być wybrane transakcje obrazujące poziom cen nieruchomości w dacie sprzedaży nieruchomości wycenianej. Przepis ten, ani żaden inny nie ustanawia warunku aby koniecznym było dobieranie transakcji zawartych przed wejściem w życie miejscowego planu dla wycenianej nieruchomości. W niniejszej sprawie transakcje porównawcze pochodzą z daty poprzedzającej sprzedaż wycenianej nieruchomości, a ich przedmiotem były nieruchomości rolne, dla których nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jak już uprzednio wskazano, zarzut niewłaściwego doboru nieruchomości porównawczych, także pod względem czasu dokonywanych transakcji, nie był uprawniony.

Dokonując oceny drugiej części operatu SKO zasadnie wskazało, że w wyniku uchwalenia miejscowego planu na przedmiotowej działce dopuszczono możliwość realizacji zabudowy usługowo-produkcyjnej. Przy szacowaniu wartości nieruchomości po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego podobnie zastosowano podejście porównawcze metodę porównywania parami, przyjmując do porównań trzy transakcje, zawarte na rynku lokalnym w latach 2006-2007 o powierzchniach [...] ha, [...] ha i [...] ha. Na stronie 33-34 operatu szacunkowego przedstawiono badanie trendu wzrostu cen w przyjętym zbiorze cenowym. Trend ten określono na 1,5% w skali roku. W celu zobiektywizowania procesu wyceny biegły wybrał cechy rynkowe wpływające na ceny nieruchomości pochodzących z lokalnego rynku transakcyjnego oraz wagi tych cech. Posiłkując się badaniami i obserwacjami preferencji potencjalnych nabywców ustalono następujący rodzaj cech rynkowych: lokalizację (30%), sąsiedztwo (10%), uzbrojenie (30%), dostępność komunikacyjną (20%), kształt (10%). Atrybuty te uwzględnione zostały w procesie wyceny.

Sąd obecnie rozpoznający tę sprawę podziela stanowisko SKO, że przedstawiony sposób wyceny nie budzi żadnych zastrzeżeń. Do porównań wybrane zostały transakcje nieruchomościami, które spełniają kryterium podobieństwa stosownie do definicji zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n. Brak też jest podstaw do kwestionowania obliczonego przez biegłego trendu zmian cen w czasie.

Odnosząc się do zarzutu związanego z błędną oceną wycenianej nieruchomości pod względem stopnia jej wyposażania w infrastrukturę techniczną, SKO zasadnie podzieliło stanowisko powołanego w sprawie biegłego, że szacowana nieruchomość tylko częściowo wyposażona była w urządzenia infrastruktury technicznej. Natomiast twierdzenia biegłego odnoszące się do uzbrojenia działki oznaczonej nr [...] pozostać muszą bez wpływu na ocenę nieruchomości oznaczonej nr [...]. Są to dwie różne nieruchomości, a zamierzenia inwestycyjne i deklaracje właściciela nie mogą wpływać na obiektywną ocenę stanu zagospodarowania szacowanego gruntu.

SKO podkreśliło, że mając na uwadze wiążące w sprawie wyroki sądowe dokonało oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego pod względem jego zgodności z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i ogólnymi zasadami szacowania nieruchomości. Zdaniem Kolegium operat ten nie zawiera błędów, które dyskwalifikowałby go jako dowód w sprawie. Opiera się na prawidłowych danych dotyczących nieruchomości, wywody w nim zawarte są logiczne i spójne, prawidłowe też są dane liczbowe zawarte w opracowaniu. Stwierdziło, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 K.p.a. stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. W tym stanie rzeczy, mając na uwadze wiążący wyrok NSA z dnia 12 kwietnia 2017 r. sygn. akt II OSK 2091/15 należy zgodzić się ze stanowiskiem SKO, że w istocie aktywność procesowa Skarżącego sprowadzała się do gołosłownych twierdzeń, mających na celu podważenie opinii biegłego. Charakteryzuje je subiektywne przekonanie o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny. Przekonanie takie jednak, jeśli nie jest poparte obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, nie wystarcza do skutecznego podważenia wiarygodności sporządzonego przez biegłego operatu. Sąd podziela też stanowisko SKO, że na wartość nieruchomości dla potrzeb ustalenia tzw. renty planistycznej nie mogą mieć wpływu nakłady na tę nieruchomość poniesione po dniu wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem przepisy prawa nakazują przyjęcie stanu nieruchomości w jakim była ona w dniu wejścia w życie planu. Trzeba nadto zauważyć, że uprzednio wydane w tej sprawie wyroki Sądów Administracyjnych, do których ustaleń nawiązuje Skarżący, tyczyły uprzednich operatów szacunkowych i nie odnoszą się do aktualnego operatu sporządzonego [...] maja 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. Operat ten natomiast był przedmiotem analizy Naczelnego Sądu Administracyjnego w wyroku z dnia 12 kwietnia 2017 r. sygn. akt II OSK 2091/15, którego ocena prawna wskazująca na brak wad formalnych sporządzonego operatu, była wiążąca dla składu aktualnie orzekającego w tej sprawie.

Z przytoczonych przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na zasadzie art. 151 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 1270) - orzekł jak w sentencji.