Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt IV SA/Gl 844/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2017-03-15 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6219 Inne o symbolu podstawowym 621
6401 Skargi organów nadzorczych na uchwały rady gminy w przedmiocie ... (art. 93 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym)
Hasła tematyczne: Samorząd terytorialny
Skarżony organ: Rada Miasta
Treść wyniku: Stwierdzono nieważność uchwały w części
Powołane przepisy: article: art. 91 ust. 1
journal: Dz.U. 2016 poz 446
law: Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym
article: art. 147 par. 1 i  art. 151
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 21 ust. 1 pkt 2 i  ust. 3
journal: Dz.U. 2014 poz 150
law: Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Walentek, Sędziowie Sędzia WSA Beata Kalaga-Gajewska, Sędzia WSA Edyta Żarkiewicz (spr.), Protokolant Katarzyna Lisiecka-Mitula, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 marca 2017 r. sprawy ze skargi Wojewody Śląskiego na uchwałę Rady Miejskiej Mikołowa z dnia 30 czerwca 2015 r. nr X/215/2015 w przedmiocie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład zasobu mieszkaniowego Gminy Mikołów 1) stwierdza nieważność § 11 ust. 1 i 2 zaskarżonej uchwały; 2) oddala skargę w pozostałej części.


UZASADNIENIE

W skardze z dnia 23 sierpnia 2016 r. skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach Wojewoda Śląski – działając na podstawie art. 93 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r., poz. 446, zwanej dalej: "u.s.g.") – wniósł o stwierdzenie nieważności uchwały Nr X/215/15 Rady Miejskiej Mikołowa z dnia 30 czerwca 2015 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Mikołów - jako niezgodnej z art. 21 ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz. U. z 2014r. poz. 150 z późn. zm.).

W uzasadnieniu organ nadzoru wskazał, że przedmiotową uchwałą podjętą na sesji w dniu 30 czerwca 2015 r. Rada Miejska Mikołowa określiła zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Mikołów. Podstawę prawną do podjęcia uchwały stanowił art. 21 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz. U. z 2014r. poz. 150 z późn. zm.) zwanej dalej jako "ustawa". Zgodnie z jego brzmieniem rada gminy uchwala zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym zasady i kryteria wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy, jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone na ten cel. Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy powinny określać w szczególności: 1) wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub w podnajem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego, oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą zastosowanie obniżek czynszu; 2) warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy; 3) kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego; 4) warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach; 5) tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i o najem lokali socjalnych oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej; 6) zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy; 7) kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2. Organ nadzoru podniósł, że przepis art. 21 ust. 3 ustawy wymienia, co powinny określać w szczególności zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Dodał, że Rada ma obowiązek, wypełniając zakres upoważnienia ustawowego, uregulować w zasadach wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Mikołów, co najmniej elementy wymienione w art. 21 ust. 3 ustawy.

Następnie organ nadzoru stwierdził, że ocena legalności przedmiotowej uchwały wykazała, iż Rada nie uwzględniła w pełni dyspozycji art. 21 ust. 3 ustawy i nie określiła kryteriów oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2 (art. 21 ust. 3 pkt 7). Podniósł, że co prawda, Rada Miejska Mikołowa odniosła się w przedmiotowej uchwale w § 11 do zasad najmu lokali o powierzchni powyżej 80m2, jednak zawarta tam regulacja istotnie narusza prawo i konieczne jest stwierdzenie jej nieważności, na skutek czego uchwała nie realizuje w pełni normy kompetencyjnej w zakresie kryteriów oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2. Organ nadzoru wskazał, że zgodnie z § 11 ust. 1 uchwały, "lokal o powierzchni przekraczającej 80 m2 powierzchni użytkowej może zostać oddany w najem za zapłatą czynszu najmu, którego wysokość ustalona zostanie w drodze przetargu ustnego ogłoszonego przez burmistrza". W ust. 2 tego paragrafu określono, że stawkę wyjściową czynszu najmu do przetargu, ustala w drodze zarządzenia, Burmistrz. Z kolei, w myśl ust. 3 tego paragrafu, Burmistrz może oddać w najem lokal o powierzchni przekraczającej 80 m2 powierzchni użytkowej osobie, która wychowuje w rodzinie co najmniej troje niepełnoletnich dzieci. Organ nadzoru podniósł, że taka regulacja nie jest określeniem kryteriów oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2, ale uregulowaniem sposobu wynajmowania tych lokali i ustalania wysokości stawki czynszu. Co więcej, regulacja ta skutkuje dopuszczeniem możliwości wynajmowania lokali z mieszkaniowego zasobu gminy na rzecz osób niespełniających kryterium dochodowego, a tym samym stanowi naruszenie art. 4 ust. 2, art. 7 ust. 1 oraz art. 21 ust. 3 pkt 7 ustawy. Organ wskazał, że w przepisie § 11 uchwały, wysokość czynszu została uzależniona od wyniku przetargu, co jest niezgodne z art. 7 ust. 1 ustawy. W oparciu o art. 7 oraz art. 8 ustawy - w przypadku, gdy właścicielem nieruchomości jest gmina - stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu, wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy, ustala jej organ wykonawczy, na podstawie uchwały rady gminy, określającej zasady polityki czynszowej, uwzględniając czynniki podwyższające lub obniżające ich wartość użytkową - wskazane w art. 7 ust. 1 ustawy. Do czynników tych należy w szczególności: 1) położenie budynku; 2) położenie lokalu w budynku; 3) wyposażenie budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stan; 4) ogólny stan techniczny budynku. Organ nadzoru podniósł, że lokale o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2 nie zostały w żaden sposób wyłączone spod tej regulacji. Brak jest również podstawy prawnej, aby takiego wyłączenia dokonywał organ stanowiący gminy. Oznacza to, że "czynniki określone w przepisie art. 7 ustawy muszą być w każdym przypadku uwzględniane jako przesłanki ustalenia stawki czynszu. Tymczasem, ustalenie czynszu za najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2 w drodze przetargu uniemożliwia jednoczesne uwzględnienie czynników podwyższających lub obniżających jego wysokość. W takiej bowiem sytuacji, wysokość czynszu zostaje uzależniona jedynie od możliwości nabywczych uczestników tej czynności" (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 stycznia 2010 r. - sygn. akt I OSK 1467/09, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 20 października 2009r. sygn. akt IV SA/Wr 437/06, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 12 sierpnia 2010 r. sygn. akt IV SA/Wr 338/10, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych).

Ponadto organ nadzoru wskazał, że zastosowanie kwestionowanego przepisu § 11 ust. 1 uchwały, zezwalającego na oddanie w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2 w drodze przetargu, może doprowadzić do sytuacji, w których najemcami takich mieszkań zostałyby osoby o dobrej, lub bardzo dobrej sytuacji materialnej, których stan majątkowy pozwala na wynajęcie mieszkania na wolnym rynku. Natomiast zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy: "Gmina, na zasadach i w wypadkach przewidzianych w ustawie, zapewnia lokale socjalne i lokale zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach". Organ nadzoru podniósł, że Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 kwietnia 2008 r., sygn. akt I OSK 82/08 (a także w wyroku z 17 listopada 2004r., sygn. akt OSK 883/04, wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 stycznia 2010r. sygn. akt I OSK 1467/09, wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 12 kwietnia 2012r., sygn. akt II SA/G1 827/11, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 maja 2015r. sygn. akt I OSK 255/15, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych), że "zasady wynajmowania lokali z mieszkaniowego zasobu gminy, winny być tak skonstruowane by ci, spośród mieszkańców gminy, którzy spełniają podstawowe kryteria przedmiotowe (jak warunki zamieszkiwania i wysokość dochodu), od których zależy wynajęcie lokalu z zasobu mieszkaniowego gminy, mieli równe szanse na czynienie starań o uzyskanie lokalu". Organ nadzoru podkreślił, że z powyższego wynika, iż krąg osób, którym gmina może przyznawać lokale z prowadzonego przez nią zasobu mieszkaniowego ogranicza się do osób o niskich dochodach. Wprowadzenie przez Radę możliwości oddania lokalu w najem w drodze przetargu może doprowadzić do sytuacji, w której lokal z mieszkaniowego zasobu gminy będzie mogła wynająć, wbrew intencji ustawodawcy, osoba spoza kręgu osób o niskich dochodach. W podobny sposób wypowiedział się Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 20 października 2009 roku, sygn. akt IV SA/Wr 437/06 oraz w wyroku z dnia 12 sierpnia 2010 r. sygn. akt IV SA/Wr 338/10, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych).

W podsumowaniu organ nadzoru podniósł, że mając na uwadze powyższe należy uznać, iż § 11 uchwały w sposób istotny narusza prawo i nie może zostać uznany za określenie kryteriów oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2, a tym samym za wypełnienie dyspozycji art. 21 ust. 3 pkt 7 ustawy.

W odpowiedzi na skargę Burmistrz Miasta Mikołowa wniósł o jej oddalenie. W uzasadnieniu podniósł, że zaskarżona uchwała nie pozostaje już w obrocie prawnym, gdyż uchwała ta straciła moc poprzez ogłoszenie w dniu 7 lipca 2016 roku w Dzienniku Urzędowym Województwa Śląskiego pod pozycją 3865 (tj. przed wniesieniem skargi przez Wojewodę) uchwały Nr XX/472/2016 Rady Miejskiej Mikołowa z dnia 28 czerwca 2016 roku w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Mikołów, która w § 14 stanowi, iż "traci moc Uchwała Nr X/215/2015 Rady Miejskiej Mikołowa z dnia 30 czerwca 2015 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Mikołów (Dz. Urz. Woj. Śląskiego z 2015 r., poz. 3899)". Dodatkowo odnośnie kwestionowanej przez organ nadzoru treści postanowień § 11 ust. 1 i 2 zaskarżonej uchwały, Burmistrz wskazał, że w okresie obowiązywania uchwały Nr X/215/2015 z dnia 30 czerwca 2015 roku, żaden lokal o powierzchni przekraczającej 80 m2 nie został wynajęty w drodze przetargu, a zatem zaskarżona uchwała w zakresie § 11 ust. 1 i 2 nie spowodowała skutków prawnych. Ponadto organ gminy podniósł, że stanowisko Wojewody wnoszącego w skardze o stwierdzenie nieważności uchwały Nr X/215/2015 z przyczyn podanych w skardze budzi zastrzeżenia, gdyż uchwała Nr XX/472/2016 Rady Miejskiej z dnia 28 czerwca 2016 roku co do wynajmowania lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2 zawiera identyczne zapisy jak zaskarżona uchwała, zaś organ nadzoru nie podjął wobec niej czynności nadzorczych na podstawie przepisu art. 91 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 roku o samorządzie gminnym. Odnosząc się do merytorycznych zarzutów skargi, Burmistrz podniósł, że brak jest podstaw do żądania stwierdzenia nieważności zaskarżonej uchwały w całości z powodu nieuwzględnienia w pełni dyspozycji art. 21 ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2011 roku, gdyż postanowienie § 11 ust. 3 przedmiotowej uchwały ustalające, że lokal o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2 może zostać oddany w najem osobie, która wychowuje w rodzinie co najmniej troje niepełnoletnich dzieci, stanowi określenie uzasadnionego kryterium oddawania dużych lokali w najem rodzinom wielodzietnym, a nie - jak twierdzi w skardze organ nadzoru - uregulowanie sposobu wynajmowania tych lokali.

Na rozprawie pełnomocnik strony skarżącej wnosił i wywodził jak w skardze i dodał, że w uchwale Rady Miejskiej Mikołowa z dnia 26 czerwca 2016 r., wykreślono dwa pierwsze ustępy § 10 tej uchwały, które były tożsame z przepisami zawartymi w § 11 zaskarżonej uchwały.

Pełnomocnik Burmistrza Mikołowa podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r. poz. 1066), sąd administracyjny sprawuje w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym § 2 wspominanego przepisu stanowi, że kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Z art. 3 § 1 w związku z art. 3 § 2 pkt 5 oraz pkt 6 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r., poz. 718 – zwanej w skrócie "P.p.s.a.") wynika, że kontrola ta obejmuje także orzekanie w sprawach skarg na akty prawa miejscowego oraz akty organów jednostek samorządu terytorialnego i ich związków, inne niż akty prawa miejscowego, podejmowane w sprawach z zakresu administracji publicznej.

Podstawy stwierdzenia nieważności uchwały organu samorządu gminy wyznaczają przepisy ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym ( tekst jedn. Dz. U. z 2016 r., poz. 446, zwanej dalej także w skrócie u.s.g.).

Według zaś art. 91 ust. 1 tej ustawy, uchwała organu gminy sprzeczna z prawem jest nieważna.

Natomiast na podstawie art. 147 § 1 P.p.s.a., sąd uwzględniając skargę na uchwałę lub akt, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 5 i 6 tej ustawy, stwierdza nieważność zaskarżonej uchwały lub aktu w całości lub w części albo stwierdza, że zostały wydane z naruszeniem prawa, jeżeli przepis szczególny wyłącza stwierdzenie ich nieważności.

W pierwszej kolejności należało podnieść, że zaskarżona uchwała Nr X/215/15 Rady Miejskiej Mikołowa z dnia 30 czerwca 2015 r. Nr X/215/15 w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Mikołów straciła moc w wyniku wejścia w życie uchwały Nr XX/472/2016 podjętej w tym samym przedmiocie. Jednakże okoliczność powyższa – wbrew błędnemu przekonaniu Burmistrza Mikołowa, zawartemu w odpowiedzi na skargę - nie spowodowała bezprzedmiotowości niniejszego postępowania. Zgodnie bowiem z utrwaloną linią orzecznictwa sądowoadministracyjnego, nawet uchylenie uchwały nie czyni bezprzedmiotowym postępowania sądowego, w którym sąd administracyjny władny jest wobec aktu prawa miejscowego stwierdzić jego nieważność, co powoduje, że od samego początku uchwalenia akt ten nie był zdolny do wywołania skutku prawnego, a zatem do kształtowania uprawnień, czy obowiązków (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 grudnia 2011 r. o sygn. akt I OSK 1719/11).

Podkreślenia wymagało, że Rada Miejska Mikołowa, podejmując zaskarżoną uchwałę działała na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 2 tej ustawy, upoważnia radę gminy do określenia zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym zasad i kryteriów wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy, jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone na ten cel.

Według zaś art. 21 ust. 3 ustawy, zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy powinny określać w szczególności: 1) wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub w podnajem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego, oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą zastosowanie obniżek czynszu; 2) warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy; 3) kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego; 4) warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach; 5) tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i o najem lokali socjalnych oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej; 6) zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy; 7) kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2.

Rada Miejska Mikołowa w § 11 ust. 1 zaskarżonej uchwały wskazała, że lokal o powierzchni przekraczającej 80 m2 powierzchni użytkowej może zostać oddany w najem za zapłatą czynszu najmu, którego wysokość ustalona zostanie w drodze przetargu ustnego ogłoszonego przez burmistrza. W ust. 2 tego paragrafu określiła, że stawkę wyjściową czynszu najmu do przetargu, ustala w drodze zarządzenia, Burmistrz.

W tym miejscu podkreślenia zatem wymagało, że według art. 4 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, gmina, na zasadach i w wypadkach przewidzianych w ustawie, zapewnia lokale socjalne i lokale zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach.

Zgodnie więc z utrwaloną linią orzecznictwa sądowoadministracyjnego, zasady wynajmowania lokali z mieszkaniowego zasobu gminy, powinny być tak skonstruowane, by ci spośród mieszkańców gminy, którzy spełniają podstawowe kryteria przedmiotowe (jak warunki zamieszkiwania i wysokość dochodu), od których zależy wynajęcie lokalu z zasobu mieszkaniowego gminy, mieli równe szanse na czynienie starań o uzyskanie lokalu z uwzględnieniem przewidzianego przez ustawodawcę pierwszeństwa zawarcia umowy najmu przysługującego osobom spełniającym wskazane w tym względzie w uchwale kryteria (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 kwietnia 2008 r. sygn. akt I OSK 82/08, wyrok NSA z dnia 17 listopada 2004 r. sygn. akt OSK 883/04).

W związku z tym, możliwość oddania w najem lokali o powierzchni powyżej 80 m², osobom wyłonionym w drodze przetargu, jest nie do pogodzenia z art. 4 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, bowiem przedmiotowe lokale – tak samo jak i lokale o powierzchni mniejszej niż 80 m² - powinny być oddawane w najem mieszkańcom spełniającym kryterium niskich dochodów. Przyjęcie możliwości przetargowego trybu kształtowania wysokości czynszów w mieszkaniach komunalnych mogłoby prowadzić do sytuacji, w których najemcami takich mieszkań zostałyby osoby o dobrej, lub bardzo dobrej sytuacji materialnej, których stan majątkowy pozwala na wynajęcie mieszkania na wolnym rynku (por. wyrok WSA w Szczecinie z dnia 28 czerwca 2008 r. o sygn. akt II SA/Sz 304/06 oraz wyroki NSA z dnia 22 stycznia 2010 r. o sygn. akt I OSK 1318/09 i z dnia 28 stycznia 2010 r. o sygn. akt I OSK 1467/099, CBOS).

Stwierdzić zatem należało, że regulacja zawarta w § 11 ust. 1 i ust. 2 zaskarżonej uchwały – jak trafnie wskazał organ nadzoru w uzasadnieniu skargi - skutkuje dopuszczeniem możliwości wynajmowania lokali z mieszkaniowego zasobu gminy na rzecz osób niespełniających kryterium niskich dochodów, a tym samym stanowi naruszenie art. 4 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zasadnie również organ nadzoru zarzucił, że uzależnienie wysokości czynszu od wyniku przetargu, jest niezgodne z art. 7 ust. 1 ustawy. W oparciu bowiem o art. 7 w związku z art. 8 ustawy - w przypadku, gdy właścicielem nieruchomości jest gmina - stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu, wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy, ustala jej organ wykonawczy, na podstawie uchwały rady gminy, określającej zasady polityki czynszowej, uwzględniając czynniki podwyższające lub obniżające ich wartość użytkową - wskazane w art. 7 ust. 1 ustawy. Do czynników tych należy w szczególności: 1) położenie budynku; 2) położenie lokalu w budynku; 3) wyposażenie budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stan; 4) ogólny stan techniczny budynku. Zasadnie również organ nadzoru podniósł, że lokale o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2 nie zostały w żaden sposób wyłączone spod tej regulacji. Podkreślenia bowiem wymagało, że przepisy cytowanej ustawy nie zawierają takiego wyłączenia, dotyczącego lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2. Brak jest zatem podstawy prawnej, aby takiego wyłączenia dokonywał organ stanowiący gminy, a to oznacza, że czynniki określone w przepisie art. 7 ustawy, muszą być w każdym przypadku – a więc również co do lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2 - uwzględniane jako przesłanki ustalenia stawki czynszu. Jak bowiem trafnie podniósł organ nadzoru - ustalenie czynszu za najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2 w drodze przetargu, uniemożliwia jednoczesne uwzględnienie czynników podwyższających lub obniżających jego wysokość. W takiej bowiem sytuacji, wysokość czynszu zostaje uzależniona jedynie od możliwości nabywczych uczestników tej czynności" (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 stycznia 2010 r. - sygn. akt I OSK 1467/09, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 20 października 2009 r. sygn. akt IV SA/Wr 437/06, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 12 sierpnia 2010 r. sygn. akt IV SA/Wr 338/10, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych).

Mając powyższe na uwadze, Sąd dokonując oceny legalności zaskarżonej uchwały stwierdził, że skarga zasługuje na uwzględnienie w części, albowiem podniesiony w niej zarzut naruszenia prawa jest zasadny wobec § 11 ust. 1 i 2 przedmiotowej uchwały. W pozostałym zakresie skargę należało oddalić. W szczególności bezpodstawne są bowiem zarzuty organu nadzoru, według których, nie jest określeniem kryteriów oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2, również § 11 ust. 3 zaskarżonej uchwały, który stanowi, że "Burmistrz może oddać w najem lokal o powierzchni przekraczającej 80 m2 powierzchni użytkowej osobie, która wychowuje w rodzinie co najmniej troje niepełnoletnich dzieci". Co do pozostałej zaś części zaskarżonej uchwały, organ nadzoru nie sprecyzował żadnych zarzutów, a dokonana przez Sąd z urzędu, kontrola jej zgodności z prawem wykazała, że brak jest podstaw do stwierdzenia nieważności uchwały w tej części.

W związku z tym, na podstawie art. 147 § 1 P.p.s.a., Sąd orzekł o stwierdzeniu nieważności § 11 ust. 1 i 2 przedmiotowej uchwały, a w pozostałym zakresie oddalił skargę, na podstawie art. 151 P.p.s.a.