Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 1013/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2022-09-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Włodzimierz Kowalczyk, Sędziowie sędzia WSA Jolanta Augustyniak-Pęczkowska, sędzia WSA Bogusław Cieśla (spr.), Protokolant ref. Maria Góraj, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 września 2022 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] kwietnia 2022 r. nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego obiektu oddala skargę


UZASADNIENIE

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] grudnia 2021 r., na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 oraz art. 83 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r., poz. 1333 z późn. zm.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2020 r., poz. 256 z późn. zm.), po rozpatrzeniu sprawy stanu technicznego tarasu przynależnego do lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...]. w W., wpływającego na zawilgocenie ściany i sufitu w lokalu nr [...] w ww. budynku - nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej [...] w W. usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego tarasu przynależnego do lokalu nr [...], poprzez wykonanie robót budowlanych wyszczególnionych w ocenie technicznej sporządzonej w dniu [...].07.2021 r. przez M. R., to jest:

- zdjąć warstwę wierzchniej posadzki z gresu i zdemontować wpusty odwodnienia,

- zdjąć warstwę izolacji przeciwwilgociowej,

- oczyścić i wyrównać powierzchnię wylewki betonowej,

- skorygować odpowiednie spadki posadzki,

- następnie ponownie wykonać warstwy izolacji przeciwwilgociowej z odpowiednim wywinięciem na ściany,

- wykonać montaż wpustów odwodnienia,

- ułożyć posadzkę gresu z zachowaniem odpowiednich spadków.

Przeprowadzić wodną próbę szczelności hydroizolacji tarasowych. Wierzchnia warstwa tarasu powinna wykonana ze spadkiem od budynku w celu skutecznego odprowadzania wód opadowych. Obowiązek podlegał wykonaniu w terminie 6 miesięcy od daty, kiedy decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu decyzji wskazano, że w dniu 26.03.2021 r, upoważniony przedstawiciel organu przeprowadził czynności kontrolne w lokalu nr [...] ww. budynku, na XI - ostatnim piętrze. Bezpośrednio do lokalu z trzech jego stron przylega taras zewnętrzny zadaszony. W ścianie zewnętrznej od strony prawego naroża w miejscu, gdzie wewnątrz jest sypialnia, przy połączeniu z posadzką istnieje znacznie odparzony tynk do samej konstrukcji. W miejscu odparzenia znajduje się kontakt instalacji elektrycznej. W salonie na tej samej ścianie sąsiadującej z tarasem widoczne już spurchlenia tynku, co wskazuje na przenikanie wilgoci. W dniu oględzin taras był suchy, część fug na posadzce z gresu była wilgotna. Taras posiada spadek w stronę ściany budynku (lokalu nr [...]), gdzie w niewielkiej odległości od niej (41 cm) istnieje odpływ wód opadowych.

Właścicielka lokalu K. W. poinformowała, że odparzenia tynku na przedmiotowej ścianie istnieją od ponad 10 lat. Podczas oględzin nie stwierdzono bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi i mienia.

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego postanowieniem z [...].04.2021 r. nałożył na Wspólnotę Mieszkaniową [...] obowiązek przedłożenia oceny technicznej dotyczącej stanu technicznego tarasu przynależnego do lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] w W., ze szczególnym uwzględnieniem sposobu odprowadzania wód opadowych z jego powierzchni oraz wpływu stanu technicznego tarasu na elementy konstrukcyjne lokalu nr [...]

W dniu 15.11.2021 r. do organu wpłynęła ocena techniczna sporządzona w dniu 20.07.2021 r. przez M. R.z której wynikało, że "zawilgocenia na ścianach i suficie lokali nr [...] i [...] powstało na wskutek przeciekania wód opadowych z powierzchni tarasu. Przecieki spowodowane są nieszczelnościami lub nieprawidłowym wykonaniem izolacji przeciwwilgociowej zastosowanej na tarasie". "Należy wykonać remont posadzki tarasu przynależnego do lokalu nr .[...] Remont tarasu od strony północnej powinien być wykonany niezwłocznie, w pierwszej kolejności. Zalecane jest wykonanie remontu na całym tarasie.

Stosownie do art. 61 ww. ustawy Prawo budowlane na wspólnocie mieszkaniowej (jako właścicielu obiektu) ciąży obowiązek utrzymywania i użytkowania obiektu budowlanego w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywania go w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Przez należyty stan techniczny obiektu budowlanego rozumieć należy sprawność techniczną obiektu jako całości, a także poszczególnych jego elementów, wyznaczoną na podstawie przepisów prawa, w tym przepisów techniczno- budowlanych, a także zasad wiedzy technicznej.

Dalej organ wskazał na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r., (sygn. akt III CZP 10/08), z której wynikało, że "Wobec braku jurydycznych kryteriów pozwalających na dookreślenie tego pojęcia, należy przyjąć, że pod pojęciem "balkonu" (w tym przypadku tarasu) jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem Wobec tego elementy architektonicznej konstrukcji balkonu (tarasu) trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem - na podstawie art. 3 ust. 2 u.w.l. - powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólna. W konsekwencji należy przyjąć, na podstawie art. 14 pkt 1 u.w.l., że wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową."

Podobną interpretację przyjął Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 13 sierpnia 2013 r. (sygn. akt I A/Ca 484/13) wskazując, że "płyta podłogowa (stropowa) jako element konstrukcyjny budynku służy do ogólnego użytku i stanowi element, za którego stan odpowiedzialności ponosi Wspólnota. W przypadku naruszenia tego elementu lub jego wad oddziaływujących na więcej niż jeden lokal, koszty związane z remontem i konserwacja odpowiedzialność ponosić winna Wspólnota. Podobne rozumowanie należy zastosować w przypadku tarasów, jakie występują w budynku Wspólnoty. Wady i uszkodzenia mające wpływ nie tylko na lokal tego właściciela, który korzysta z tarasu, winny być traktowane jako dotyczące elementu części wspólnej, a nie tylko lokalu przynależnego danemu właścicielowi."

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb, przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Zatem z samej definicji samodzielnego lokalu wynika, że nie można do niego zaliczyć tarasu.

W związku ze stwierdzonymi podczas oględzin nieprawidłowościami, których istnienie potwierdzono w ocenie technicznej - nałożono na właściciela obiektu wymienione obowiązki, w celu przywrócenie części obiektu do właściwego stanu technicznego.

Przepis art. 66 Prawa budowlanego konkretyzuje ustawowy obowiązek wynikający z art. 61 tej ustawy. Jeżeli właściciel lub zarządca obiektu budowlanego nie utrzymuje go w należytym stanie technicznym, to organ nadzoru budowlanego jest zobowiązany korzystając z uprawnień wynikających z art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, do nałożenia obowiązku usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym budynku.

[...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] kwietnia 2022 r. nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego, po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego W. z dnia [...].12.2021 r. - utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że w dniu 29.12.2020 r. do PINB [...] wpłynęło pismo K. W. o przeprowadzenie kontroli izolacji tarasu przynależnego do jej mieszkania nr [...] przy ul. [...] w W..

W dniu 26.03.2021 r. organ powiatowy przeprowadził oględziny lokalu nr [...] w tym budynku podczas których stwierdził, że lokal ten znajduje się na X piętrze bezpośrednio pod lokalem nr [...] w małym pokoju, którego część stropu jest jednocześnie tarasem lokalu nr [...] przynależnym do dużego pokoju, na ścianie na całej jej wysokości istnieje odparzona i zeskrobana część farb. Widoczny jest także zaciek w narożu - połączenie sufitu ze ścianą. A. S. poinformowała, że przedmiotowe zacieki na ścianie małego pokoju istnieją od 10 lat. Podczas oględzin nie stwierdzono bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi i mienia.

W tym samym dniu organ powiatowy przeprowadził oględziny lokalu nr [...] podczas których stwierdził, że lokal ten znajduje się na XI (ostatnim piętrze). "Bezpośrednio do lokalu z trzech jego stron przylega taras zewnętrzny zadaszony. W ścianie zewnętrznej od strony prawego narożnika w miejscu, gdzie wewnątrz jest sypialnia przy połączeniu z posadzką istnieje znaczne odparzony tynk do samej konstrukcji. Widać, że jest to przenikanie wilgoci. Odparzony tynk jest na wysokości - 0,5 cm ÷ 0,7 cm. Odparzenia posiadają ciemną barwę. W miejscu odparzenia istnieje kontakt instalacji elektrycznej. W salonie na tej samej ścianie sąsiadującej z tarasem widoczne już spurchlenia tynku co także wskazuje na przenikanie wilgoci. W dniu oględzin taras suchy, jedynie widoczne jest, ze część fug na posadzce z gresu jest wilgotna". Taras posiada spadek w stronę ściany budynku (lokalu nr [...]), gdzie w niewielkiej odległości od niej ( - 41 cm) istnieje odpływ wód opadowych. K.W. poinformowała, że zacieki i odparzenia tynku na przedmiotowej ścianie istnieją od ponad 10 lat. Organ powiatowy podczas oględzin nie stwierdził bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi i mienia.

W dniu [...].11.2021 r. zobowiązana Wspólnota Mieszkaniowa przedłożyła opinię techniczną dotyczącą stanu tarasu przynależnego do lokalu nr [...] - sporządzoną przez M. R. (upr. bud. [...], [...]).

PINB. W. nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej [...] usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego tarasu przynależnego do lokalu mieszkalnego nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] w W. poprzez wykonanie, w terminie 6 miesięcy od daty, kiedy decyzja stanie się ostateczna, robót budowlanych wyszczególnionych w przedłożonej ocenie technicznej.

Zgodnie z art. 61 Prawa budowlanego, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany użytkować i utrzymywać obiekt w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska, jak też utrzymywać go w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej.

Z przedłożonej opinii technicznej stanu technicznego tarasu przynależnego do lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym przy ul. [...] w W. opracowanej przez mgr inż. M. R. wynikało, że "Po zapoznaniu się ze stanem technicznym tarasu przynależnego do lokalu nr [...], i stanu technicznego elementów konstrukcji i wykończenia wnętrz lokali nr [...] i lokalu nr [...] stwierdzam, że wymaga on podjęcia prac remontowych zabezpieczających w celu wyeliminowania przecieków wód opadowych pod warstwę okładzin posadzki i warstwę izolacji tarasu". We wnioskach autor opracowania wskazał: "Zawilgocenia na ścianach i suficie lokali nr [...] i nr [...] powstało na wskutek przeciekania wód opadowych z powierzchni tarasu. Przecieki spowodowane są nieszczelnościami lub nieprawidłowym wykonaniem, izolacji przeciwwilgociowej zastosowanej na tarasie. Zaobserwowano, że główne i najsilniejsze uszkodzenia tynków znajdują się od strony północnej w rejonie wpustu odprowadzającego wodę z powierzchni tarasu. Fakt ten sugeruje, iż najprawdopodobniej przecieki pochodzą z nieszczelności na łączeniu wpustu z warstwą izolacji przeciwwilgociowej. Nie można też wykluczyć, iż przecieki są spowodowane nieprawidłowym wykonaniem izolacji przeciwwilgociowej posadzki tarasu. Możliwe jest, że warstwa izolacji przeciwwilgociowej nie została wykonana prawidłowo, bądź też nie została odpowiednio wywinięta na ścianę zewnętrzną budynku. (...) Jednakże obecna sytuacja, ciągłego występowania przecieków z tarasu, z pewnością ma i będą miały negatywny wpływ na elementy konstrukcyjne budynku, co może się objawić w dalszej perspektywie czasu, i nie powinna być bagatelizowana. Miejscowe ubytki tynku na stropie pod tarasem w chwili obecnej nie wskazują na możliwość zagrożenia stanu technicznego konstrukcji budynku. Natomiast wilgotny sufit i ściany powodują rozwój pleśni i grzybów na powierzchni ścian i sufitu, a także zwiększają wilgotność powietrz i powodują stęchły zapach w lokalu. Może to powodować niekorzystne skutki zdrowotne dla mieszkańców wspomnianych lokali. Z powyższych względów, należy podjąć działania remontowe warstwy izolacji oraz systemu odwodnienia tarasu, bez zbędniej zwłoki".

W zaleceniach podano: "Należy wykonać remont posadzki tarasu przynależnego do lokalu nr [...]. Remont tarasu od strony północnej, powinien być wykonany niezwłocznie, w pierwszej kolejności. Zalecane jest wykonanie remontu na całym trasie, jednakże najprawdopodobniej po wykonaniu remontu od strony północnej, możliwe jest że przecieki przestaną się pojawiać. W tym celu konieczne jest zjecie warstwy wierzchniej posadzki z gresu i zdemontowanie wpustów odwodnienia. Zalecane jest także zdjęcie warstwy izolacji przeciwwilgociowej. Oczyszczenie i wyrównanie powierzchni wylewki betonowej. Ewentualne skorygowanie odpowiednich spadków posadzki. Następnie ponowne wykonanie warstwy izolacji przeciwwilgociowej, z odpowiednim wywinięciem na ściany. Wykonać montaż wpustów odwodnienia. Następnie ułożyć posadzkę z gresu z zachowaniem odpowiednich spadków" (str. 5 opracowania).

Stwierdzono zatem nieodpowiedni stan techniczny tarasu, dlatego jak wskazał autor oceny technicznej konieczne było wykonanie remontu tarasu celem zabezpieczenia konstrukcji płyty balkonowej oraz ścian. Ocena techniczna zawierała zakres robót niezbędnych do wykonania celem usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.

Obowiązek wykonania prac został prawidłowo nałożony na Wspólnotę Mieszkaniowa [...], albowiem jest ona odpowiedzialna za stan techniczny elementów należących do części wspólnych budynku.

W ocenie [...] WINB płyta tarasowa (czy balkonowa) wraz z zabezpieczającymi ją warstwami izolacyjnymi należy do elementów konstrukcyjnych budynku. Przedmiotowy taras w części stanowi również strop lokalu nr [...] usytuowanego pod lokalem nr [...]. Wszelkie wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji tarasu bądź balkonu trwale połączonym z budynkiem oraz innych elementów zaliczanych do części wspólnych budynku obciążają w tych przypadkach wspólnotę.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 23.04.2015 r., sygn. akt VII SA/Wa 2476/14 wskazał: "tarasy znajdujące się na ostatnim piętrze budynku będące jednocześnie stropodachami dla niżej położonych lokali wprawdzie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, lecz z uwagi na swą istotę stanowią element nieruchomości wspólnej. W budynkach wielomieszkaniowych, gdzie istnieją wyodrębnione lokale oraz część wspólna, nie da się precyzyjnie przeprowadzić granicy, która będzie oddzielać uprawnienia jednych właścicieli od drugich, oraz od nieruchomości wspólnej. Oczywistym jest, iż prawa poszczególnych lokatorów będą na siebie zachodziły i tylko poszanowanie zasad współżycia społecznego, prawa sąsiedzkiego i panujących zwyczajów pozwoli na bezkonfliktowe współposiadanie. (...) Jeśli chodzi o mieszkańców lokali do których przynależą opisane w sprawie tarasy i antresole, to tylko pozornie wyłącznie oni odnoszą korzyść z ich. Te części budynku stanowią bowiem widoczny i dość istotny element elewacji budynku, odmiennie niż np. posadzka balkonowa. Z uwagi na powiązanie funkcjonalnie z konstrukcją i elewacją budynku można stwierdzić, że stanowią element nieruchomości wspólnej.

Wspólnota Mieszkaniowa [...] w W., wniosła skargę na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...].04.2022 r.

Zaskarżonej decyzji zarzuciła:

I. Rażące naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, tj.:

1. art. 7 k.p.a. poprzez:

1) przeprowadzenie postępowania w sposób wywołujący brak zaufania do organów państwa,

2) niepodjęcie niezbędnych działań w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i prawnego problemu, a zarazem nieuwzględnienie interesu społecznego i słusznego interesu obywateli oraz skarżącej przy wydawaniu orzeczenia,

2. art. 7a k.p.a. poprzez rozstrzygnięcie istniejących w sprawie wątpliwości na korzyść organu bez dogłębnego przeprowadzenia postępowania dowodowego,

3. art. 7b k.p.a. poprzez niedokładne wyjaśnienie stanu faktycznego i prawnego sprawy, a zarazem niekierowanie się interesem społecznym i słusznym interesem obywateli,

4. art. 8 ust. 1 k.p.a. poprzez przeprowadzenie postępowania w sposób wywołujący brak zaufania do organu,

5. art. 77 § 1 k.p.a. - poprzez niezebranie i nierozpatrzenie w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego.

II. Rażące naruszenie prawa materialnego przez błędną jego wykładnię i niezastosowanie bądź niewłaściwe jego zastosowanie, a w szczególności:

1. art. 2 ust. 2 i 4 ustawy z dnia 24 czerw ca 1994 r. o własności lokali - poprzez uznanie, że wnętrze balkonu przynależnego do lokalu mieszkalnego nr [...] stanowi nieruchomość wspólną, za którą odwołująca odpowiada,

2. art. 3 ust 2 ustawy o własności lokali - poprzez błędne interpretowanie pojęcia "nieruchomość wspólna",

3. art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali - poprzez uznanie, że to nie na właścicielu lokalu ciąży obowiązek utrzymywania swojego lokalu i przynależnych do nich pomieszczeń w należytym stanie.

4. art. 61 ustawy Prawo budowlane poprzez błędne jego zastosowanie.

Skarżąca domagała się uchylenia zaskarżonego decyzji.

W uzasadnieniu skargi Wspólnota podniosła, że organy powołały się na orzeczenia sądów administracyjnych, jednostronnie je interpretując, pomijając te, które są dla nich niekorzystne. Nie był kwestionowany fakt nieszczelności balkonu należącego do lokalu mieszkalnego o nr [...] oraz, że wywołuje to negatywne skutki dla lokalu nr [...]

Skarżąca wskazała, że zewnętrzna ściana balkonów w budynkach wielomieszkaniowych, jak i płyta balkonowa i strop jest częścią wspólną budynku, ale wbrew twierdzeniom organu, warstwa izolacyjna nią nie jest.

Organ II instancji potwierdził, że nie może wykluczyć, iż przyczyną zawilgocenia ściany budynku mogą być przecieki spowodowane nieprawidłowym wykonaniem izolacji przeciwwilgociowej posadzki tarasu. Możliwe jest, że warstwa izolacji przeciwwilgociowej nie została wykonana prawidłowo.

Organ nie zebrał i nie rozpatrzył w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego. Nie kierował się interesem społecznym i słusznym interesem obywateli.

Jeżeli balkon przecieka z powodu wadliwie wykonanych robót przez właściciela balkonu, co zagraża konstrukcji budynku, to należy poprawić błędnie wykonane prace budowlane usuwając ich wady. Wymienione przez rzeczoznawcę prace, nie należą do prac remontowych konstrukcji budynku, tylko zmierzają do usunięcia wad prac budowlanych wykonanych przez właściciela we własnym zakresie na swoim balkonie. Jeżeli właściciel lokalu nr [...] wykonałby prawidłowo prace budowlane na swoim balkonie, to nie doszłoby do powstawania szkody w lokalu nr [...], a także ściany budynku (jego konstrukcja). Warstwy izolacji i systemu odwodnienia balkonu nie należą do właściciela budynku, tylko do właściciela balkonu, który wadliwie położył kafelki.

Błędna interpretacja przepisów wynika z błędnego definiowania pojęcia "nieruchomości wspólnej" w budynku wielomieszkaniowym.

Status prawny balkonu, czy tarasu budzi wiele kontrowersji, a poglądy Sądu Najwyższego w tej kwestii nie były i nie są jednolite.

SN w wyroku z dnia 22 października 2004 r. (sygn. akt: II CK 98/04), stwierdził, że "o tym co w chodzi w skład nieruchomości wspólnej decyduje własność, a decyzję o tym, jakie elementy (części budynku) nie zostaną wliczone do sumy powierzchni użytkowej wszystkich samodzielnych lokali w budynku i tym samym staną się współwłasnością właścicieli lokali (nieruchomością wspólną) podejmuje się w chwili ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w danej nieruchomości".

Balkony i tarasy przynależne do lokali mieszkalnych różnią się od siebie wielkością o kilka i kilkanaście m2, a ok. 30% właścicieli w ogóle ich nie posiada. Dlaczego mieliby oni partycypować w kosztach remontów balkonów.

Wspólnota podjęła uchwałę nr [...] w sprawie określenia granic nieruchomości wspólnej- stwierdzając m. in. co jest nieruchomością wspólną.

Balkon lub taras może stanowić część nieruchomości wspólnej, za którego koszty remontu ponosi wspólnota, albo może stanowić część składowa lokalu - przy czym za przestrzeń wewnętrzną balkonu zawsze odpowiada właściciel lokalu, do którego balkon przynależy, a jedynie części konstrukcyjne balkonu mogą stanowić część nieruchomości wspólnej, za które odpowiadać będzie wspólnota.

Tylko elementy architektonicznej konstrukcji (np. płyta i strop) balkonu trwale połączone z bryłą budynku należy uznać za części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem stanowią nieruchomość wspólną.

W pozostałym zakresie, taras, czy balkon stanowi własność indywidualną, z pełnymi tego konsekwencjami, włącznie z utrzymaniem przez właściciela wewnętrznej części tarasu, czy balkonu w należytym stanie.

Obecny właściciel lokalu nr[...], po nabyciu go w 2009 roku, dokonał m. in. wymiany okien i przeprowadzał remont tarasu, ingerując w jego powierzchnię, wymieniając na własny koszt płytki (terakotę), z którego obecnie cieknie woda i występują odparzenia tynku.

[...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w odpowiedzi na skargę wnosił o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r., poz. 329, dalej: "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Przedmiotem kontroli jest badanie, czy organy administracji w toku rozpoznania sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na jej wynik.

Uwzględnienie skargi następuje tylko w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w prowadzonym postępowaniu (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Stosownie zaś do art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną.

Skarga okazała się bezzasadna.

Statusu prawny balkonów, loggii oraz tarasów w budynkach wspólnot mieszkaniowych, w orzecznictwie sądowym nie jest postrzegany niejednolicie. O zakwalifikowaniu konkretnych elementów budynku do nieruchomości wspólnej stanowi art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r., poz. 1048), dalej zwanej uwl, zgodnie z którym stanowi ją grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Balkony, loggie, to zróżnicowane pod względem konstrukcyjnym i architektonicznym części budynku, składające się z płyty podłogowej z elementami wykończenia i balustrady, usytuowane na zewnątrz względem pomieszczeń mieszkalnych. Przepis art. 3 ust. 2 uwl odwołuje się do kryterium funkcjonalnego wskazując, że nieruchomością wspólną są te części budynku, które "nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali".

Elementy balkonu (loggii i tarasu), które służą wyłącznie do zaspokajania potrzeb właścicieli lokali, są częściami składowymi danego lokalu. W praktyce jest to wewnętrzna przestrzeń, wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem. Własność lokalu rozciąga się również na posadzkę niestanowiącą elementu izolacji budynku. Płożone na płycie balkonu płytki ceramiczne, które nie stanowią równocześnie izolacji budynku są własnością właściciela lokalu. Właściciel lokalu może taką posadzkę wymienić i zobowiązany jest samodzielnie pokrywać koszty jej utrzymania.

Elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu stanowią części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem na podstawie art. 3 ust. 2 uwl – powinny być kwalifikowane jako nieruchomość wspólna. Zewnętrzne elementy konstrukcyjne balkonu (loggii i tarasu), które nie służą wyłącznie właścicielowi lokalu, stanowią element nieruchomości wspólnej. Należy do nich zaliczyć płytę balkonową wraz z towarzyszącą jej izolacją, balustradę balkonu oraz elementy balkonu stanowiące fragmenty elewacji budynku, która co do zasady jest nieruchomością wspólną.

Powyższe rozróżnienie jest podstawą do określenia podmiotów zobowiązanych do ponoszenia kosztów jego utrzymania. Właściciel lokalu obowiązany jest ponosić wydatki związane z utrzymaniem części balkonu (tarasu) służące wyłącznie zaspokajaniu jego potrzeb mieszkaniowych; natomiast wydatki na utrzymanie elementów konstrukcji balkonu stanowiących nieruchomość wspólną, obciążają wspólnotę mieszkaniową.

Na wspólnocie ciąży obowiązek utrzymania części wspólnych budynku. Trzeba zauważyć, że stosownie do art. 12 ust. 2 uwl koszty utrzymania nieruchomości wspólnej spoczywają na wszystkich członkach wspólnoty, stosownie do posiadanych przez nich udziałów w nieruchomości wspólnej. Brak jest podstaw do różnicowania kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej na te elementy, z których członek wspólnoty faktycznie korzysta. O zakresie utrzymania konkretnych części budynku, a tym samym związanego z tym ponoszenia ich kosztów, przesądza fakt zaklasyfikowania danego elementu do nieruchomości wspólnej. Bez znaczenia pozostaje okoliczność, czy nie każdy z właścicieli posiada lokal wyposażony w balkon (taras).

Za przyjęciem powyższego poglądu przemawiają argumenty natury funkcjonalnej. Z jednej strony, zabezpiecza on interesy właścicieli lokali (przede wszystkim możliwość swobodnego dysponowania przestrzenią "wewnątrz" balkonu), a z drugiej strony, przenosi odpowiedzialność za ich utrzymanie w odpowiednim stanie technicznym na wspólnotę mieszkaniową.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 21.11.2008 r., sygn. II OSK 1442/07, wskazał, że prawo własności przysługujące właścicielom poszczególnych lokali obejmuje również tarasy, a dokładnie ich wierzchnią warstwę wykończeniową oraz przestrzeń wykorzystywaną do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez właścicieli lokalu. Tylko w tym zakresie właściciele ci mają – wynikający z art. 13 ust. 2 uwl – obowiązek utrzymywania przynależnego do nich tarasu w należytym stanie. Natomiast płyta podłogowa (stropowa) jako element konstrukcyjny budynku stanowi element, za którego stan ponosi odpowiedzialność wspólnota, gdyż jest to element architektoniczny konstrukcji tarasu trwale połączony z bryłą budynku.

Zgodnie z art. 61 Prawa budowlanego obowiązki związane z utrzymaniem obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym ciążą na właścicielu lub zarządcy nieruchomości. Jednym z podmiotów wskazanych w tym przepisie jest skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa, która sprawuje zarząd nieruchomością wspólną. Przepisy prawa budowlanego w ramach obowiązków z art. 61 Prawa budowlanego nie rozstrzygają kwestii własnościowych, a jedynie wskazują na zakres obowiązku, który wynika z art. 5 ust. 2 w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 1-7 Prawa budowlanego.

Także przepisy ustawy o własności lokali nie precyzują co dokładnie jest częścią wspólną nieruchomości. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową.

Jeśli przemawiają za tym względy natury architektonicznej lub estetycznej, to balkony, tarasy lub ich elementy mogą być uznane za wchodzące w skład nieruchomości wspólnej, choćby służyły do wyłącznego użytku osób zajmujących określony lokal (wyrok NSA z 20 lutego 2019 r., II OSK 794/17).

Adresatem nakazu wykonania obowiązków wynikających z art. 66 w zw. z art. 61 Prawa budowlanego, jeżeli dotyczą one części wspólnych nieruchomości, co do zasady pozostaje wspólnota mieszkaniowa (wyroki NSA: z 28 marca 2017 r., II OSK 1928/15; z 7 września 2016 r., II OSK 466/15).

Brak było podstaw do stwierdzenia zarzucanego w skardze kasacyjnej naruszenia prawa materialnego i procesowego, ponieważ w sprawie właściwie zastosowano wskazywane wyżej przepisy Prawa budowanego i ustawy o własności lokali, jak i prawidłowo zebrano i rozpatrzono materiał dowodowy.

W orzecznictwie NSA przyjmuje się, że warstwy zabezpieczające, izolacyjne należą do części wspólnych budynku, bo ich zadaniem jest ochrona nie tylko balkonu ale również lokalu znajdującego się pod stropodachem (Wyrok NSA z dnia 10 marca 2022r. , sygn. II OSK 835/19).

Biorąc powyższe pod uwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy, co uzasadnia oddalenie skargi.

W tym stanie rzeczy działając zgodnie z art. 151 p.p.s.a. Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.