Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 346/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2011-06-07 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 73
journal: Dz.U. 1998 nr 133 poz 872
law: Ustawa z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 130  ust. 2,  art. 157
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 36,  par. 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Apostolidis Sędziowie: WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska WSA Agnieszka Miernik (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Artur Dobrowolski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 czerwca 2011 r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] stycznia 2011 r. nr[...], po rozpoznaniu odwołania Gminy L., utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] października 2010 r. nr [...] ustalającą odszkodowanie za udział 4/6 części nieruchomości położonej w L., oznaczonej w ewidencji gruntów jak działka nr [...] o pow. [...]m2, zajęty pod drogę gminną – ulicę [...].

Decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Ostateczną decyzją Wojewody [...] z dnia [...] października 2006 r. nr [...] stwierdzono nabycie przez Gminę L. z mocy prawa

z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności nieruchomości położonej w L. zajętej pod część ulicy [...] oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] z obrębu ew.[...].

Wnioskiem z dnia 24 listopada 2005 r. współwłaścicielka ww. nieruchomości Z. W. wystąpiła do Starosty L. o wypłatę odszkodowania za przejętą nieruchomość.

Starosta [...], działając w oparciu o art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administracje publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.), decyzją z dnia [...] października 2010 r. nr [...] ustalił na rzecz Z. W. odszkodowanie za udział 4/6 części przedmiotowej nieruchomości w wysokości [...] zł.

Gmina Miejska L. wniosła odwołanie od powyższej decyzji kwestionując wysokość odszkodowania ustaloną w oparciu o sporządzony w sprawie operat szacunkowy.

Wojewoda [...] w wyniku rozpoznania złożonego odwołania, decyzją

z dnia [...] stycznia 2011 r. nr[...], utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] października 2010r. Odnosząc się do wysokości ustalonego odszkodowania, Wojewoda zauważył, że Gmina L. w toku postępowania przed organem pierwszej instancji nie zakwestionowała skutecznie wysokości odszkodowania.

W ocenie Wojewody, operat szacunkowy, na podstawie którego ustalono wysokość odszkodowania w rozpoznawanej sprawie, został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i nie budzi zastrzeżeń pod względem formalnym. W szczególności prawidłowo zastosowano metodę wyceny stosownie do § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) wobec braku na rynku lokalnym w porównywalnym okresie, transakcji sprzedaży działek przeznaczonych

i zajętych pod drogi publiczne oraz prawidłowo wybrano nieruchomości podobne do nieruchomości szacownej pod względem stanu fizycznego, prawnego i funkcjonalnego nieruchomości. Wojewoda [...] wskazał, że do wyceny przyjęto 11 nieruchomości podobnych, dla których znane były ceny transakcyjne, a wartość 1 m2 wycenianej nieruchomości i tak została ustalona na poziomie niższym niż średnia cen nieruchomości na rynku lokalnym.

Skargę na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2011 r. wniosła Gmina Miejska L. – zwana dalej skarżącą. W skardze zarzuciła organom oparcie rozstrzygnięcia na nieprawidłowej (zawyżonej) wycenie rynkowej przedmiotowej nieruchomości, co miało wpływ na wynik sprawy oraz naruszenie art. 7, art. 8, art. 11 i art. 77 i 80 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie dokładnie stanu faktycznego sprawy oraz nieuzasadnienie przesłanek, którymi kierował się organ, a także naruszenie § 4 ust. 2 i 3 w związku z § 36 ust. 2 pkt 2 i ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) oraz niezastosowanie § 36 ust. 1 tego rozporządzenia poprzez przyjęcie, że na rynku lokalnym nie istnieją transakcje nieruchomościami zajętymi pod drogi publiczne. Zarzucając powyższe skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu pierwszej instancji.

Wojewoda [...] w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie

i podtrzymał stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

Skarga nie jest uzasadniona, ponieważ zaskarżona decyzja nie narusza prawa.

Bezspornym w sprawie jest, że działka ewidencyjna nr [...] położona

w L. przy ul. [...] stanowiła własność osób fizycznych i z dniem 1 stycznia 1999 r. na podstawie decyzji Wojewody [...] z dnia [...] października 2006 r. została przejęta z mocy prawa na własność Gminy L.

W myśl art. 73 ust. 1 ustawy z 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. z 1998r. Nr 133 poz. 872 ze zm.), nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem.

W takim przypadku podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnienia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem (art. 73 ust. 5 ww. ustawy).

Powyższe odszkodowanie jest ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. Po upływie tego okresu roszczenie wygasa (art. 73 ust. 4 ww. ustawy).

Ze względu na to, że decyzja wywłaszczająca jest zastąpiona przez przejęcie na własność ex lege, należy w każdym indywidualnym przypadku wydać decyzję ustalającą odszkodowanie według reguł przewidzianych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm. – dalej ugn). Zgodnie z art. 130 ust. 2 ugn, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego. Z kolei w myśl z art. 154 ust. 1 wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając okoliczności wymienione w tym przepisie. Szczegółowe regulacje dokonywania wycen nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w zależności od celu wyceny, określają przepisy ww. rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Zgodnie z § 36 ust. 1 w zw. z ust. 5 powołanego rozporządzenia przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcji uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. W przypadku braku takich cen dopuszczalne jest dopiero określenie wartości gruntów zajętych pod drogi publiczne w sposób uregulowany w § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia.

W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy zastosował się do reguł wyceny nieruchomości określonych w cytowanym § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia. Wynika bowiem z treści operatu, że zostały poczynione przez rzeczoznawcę ustalenia, iż na rynku lokalnym obejmującym miasto L. nie wystąpiły transakcje nieruchomościami przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne w związku z tym nie było możliwe zastosowanie § 36 ust. 1 rozporządzenia.

Rzeczoznawca zastosował – zgodnie z § 4 rozporządzenia, podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej biorąc do porównań rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych położonych na obszarze Miasta L. przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową z dopuszczeniem usług nieuciążliwych objętych transakcjami sprzedaży w latach 2008-2010. Jak wynika z analizy sporządzonego operatu szacunkowego dotyczącego przedmiotowej nieruchomości przy określaniu wartości nieruchomości wzięto pod uwagę 11 transakcji i po określeniu procentowym wagi poszczególnych cech i określeniu wartości współczynników korygujących wartość 1 m2 nieruchomości ustalono na poziomie [...] zł. (przy średniej cenie w zbiorze [...] zł. za 1 m2).

Należy tylko stwierdzić, że zastosowane przez biegłego, metoda i podejście są prawnie dopuszczalne. Jak już to wskazano powyżej, to wyłącznie rzeczoznawca decyduje o wyborze podejściu i metodzie szacowania nieruchomości. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania.

Zdaniem Sądu, operat szacunkowy na podstawie, którego ustalono wysokość odszkodowania został prawidłowo sporządzony zgodnie z ww. rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego.

Wskazać należy, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Również ustawowy zakres kontroli legalności rozstrzygnięć administracyjnych przypisany sądowi administracyjnemu nie obejmuje weryfikacji wiedzy specjalnej rzeczoznawcy majątkowego jaka składają się na sporządzony w danej sprawie operat szacunkowy. Organy jaki i Sąd może jedynie dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Natomiast stawiane przez skarżącą w uzasadnieniu skargi zarzuty odnoszą się właśnie do kwestionowania tych elementów operatu szacunkowego, które wymagają wiadomości specjalnych co do szacowania nieruchomości i dlatego nie mogły być oceniane przez organy w trybie art. 80 kpa jak również przez sąd administracyjny. Dotyczy to zarzutów skargi odnoszących się do doboru nieruchomości podobnych, rodzajów cech, które rzeczoznawca wziął pod uwagę. Stąd zarzuty naruszenia wskazanych w skardze licznych przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. należy uznać za nieuzasadnione.

W szczególności niezasadny jest zarzut naruszenia § 36 ust. 1 tego rozporządzenia przez bezpodstawne przyjęcie, zdaniem skarżącej, braku transakcji nieruchomości zajętych pod drogi publiczne i nie zastosowanie sposobu wyceny nieruchomości określonego w tym przepisie. Podważając zasadność stanowiska rzeczoznawcy w tym zakresie skarżąca nie przedstawiła żadnych dowodów na potwierdzenie swojego stanowiska.

Należy także podkreślić, że w toku postępowania administracyjnego skarżąca miała możliwość, po zapoznaniu się ze sporządzonym operatem szacunkowym, wniesienia do niego uwag i zastrzeżeń. Skarżąca mogła przedłożyć również własny operat, który podważałby przydatność operatu sporządzonego na zlecenie organu, jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania. Również i w tym celu została wyznaczona rozprawa administracyjna, by strony mogły wyjaśnić ewentualne wątpliwości co do przedłożonego przez organ operatu. Z możliwości tej skarżąca nie skorzystała. Szczególnie w toku rozprawy administracyjnej przeprowadzonej w dniu 21 września 2010 r., w której uczestniczył rzeczoznawca sporządzający kwestionowaną w skardze opinię, pełnomocnik skarżącej zakwestionował jedynie wysokość odszkodowania, proponując do wypłaty kwotę [...] zł za 1 m2 nieruchomości.

Z powyższych względów zarzuty skargi należy uznać za nieuzasadnione, a ponieważ zaskarżone decyzje nie naruszają prawa, Sąd na zasadzie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku.