Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 100/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2017-05-02 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Andrzej Irla (spr.) Sędziowie: WSA Jacek Bursa WSA Mirosław Bator Protokolant: Maksymilian Krzanowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 kwietnia 2017 r. sprawy ze skargi "R." sp. z o.o. w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 7 listopada 2016 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości skargę oddala.


UZASADNIENIE

1.

Prezydent Miasta K. , decyzją nr [....] z dnia 21.12.2012 r. (znak .....) na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 3, 4, 6, 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej u.p.z.p.) orzekł o ustaleniu w stosunku do [....] sp. z o.o. z siedzibą w K. - zbywcy prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w K. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [....] o pow. 0,789 ha i nr [....] o powierzchni 0,0003 ha obr. [....] jednostka ewidencyjna [....] - jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wysokość tej opłaty określona została na kwotę 70 175, 10 zł.

W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia Prezydent Miasta K. podał, iż aktem notarialnym z dnia [....] 2008 r. Rep. [....] [....] sp. z o.o. z siedzibą w K. dokonała przeniesienia prawa użytkowania wieczystego wyżej wskazanych działek. Organ I instancji ustalił, że przedmiotowe działki w całości znajdują się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru "[....] " - uchwała Rady Miasta K. nr Cl/1020/06 z dnia 8 lutego 2006 r. Plan ten obowiązuje od dnia 29 kwietnia 2006 r. Wskazane działki znajdują się w obszarze zabudowy usług wielofunkcyjnych, oznaczonym na rysunku planu miejscowego symbolem UC. Jak podkreślił organ I instancji, bezpośrednio przed wejściem w życie tego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przedmiotowa nieruchomość nie podlegała ustaleniom żadnego planu zagospodarowania, z uwagi na utratę mocy poprzedniego planu z dniem 1 stycznia 2003 r. Z treści § 37 uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[....] " wynika, iż stawka procentowa służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu, dla terenów oznaczonych symbolami: U, U.1, UC wynosi - 30 %, dla terenów MWU - 10 %, a dla innych terenów określono stawkę zerową. Zwrócił uwagę Prezydent Miasta K. , iż przeniesienie prawa wieczystego użytkowania wskazanych działek zostało wpisane do ksiąg wieczystych oraz że w sprawie spełnione zostały, określone w art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 3 i 4 u.p.z.p., formalne przesłanki konieczne do ustalenia jednorazowej opłaty (termin sprzedaży nieruchomości, termin wszczęcia postępowania w sprawie naliczenia opłaty, stawka procentowa). Przesłanka "wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego" wykazana została w opinii rzeczoznawcy majątkowego z dnia 2.07.2012 r. Biegły przyjął, iż przedmowa nieruchomość, w przeważającej części podlega ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[....] ". Dla potrzeb wyceny, rzeczoznawca majątkowy przyjął stan nieruchomości z dnia wejścia w życie powyższego planu miejscowego (tj. 29 kwietnia 2006 r.). Nieruchomość znajduje się w terenie zabudowy usług wielofunkcyjnych, oznaczonym na rysunku planu symbolem UC. Dla przedmiotowej nieruchomości nie została wydana, obowiązująca w dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Z uwagi na fakt, iż bezpośrednio przed uchwaleniem planu miejscowego obszaru "[....] " nie obowiązywał plan miejscowy, rzeczoznawca majątkowy, przy określaniu wartości nieruchomości 1 oraz części nieruchomości 2, dla ustalenia renty planistycznej, przyjął faktyczny sposób ich wykorzystywania przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego, ustalając, że był to teren przemysłowy, zabudowany przeznaczonymi do rozbiórki budynkami byłych Zakładów Chemicznych "[....] ". Autor operatu ustalił ponadto, iż do dnia 1 stycznia 2003 r. przedmiotowa nieruchomość podlegała ustaleniom miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. , zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta K. nr VII/58/94 z dnia 16 listopada 1994 r. (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z dnia 16 grudnia 1994 r. nr ... póz. 108), zmieniającą uchwałę Nr XXXVI/229/88 Rady Narodowej Miasta K. z dnia 25 kwietnia 1988 r. w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z 1988 r. nr ... po. 62 ze zm.). Wg tego planu nieruchomość znajdowała się w:

- Obszarze Produkcji i Zaplecza Technicznego oznaczonym na rysunku planu symbolem PS 14 (w obszarze tym obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr 14, nr 16 i nr 19),

- Obszarze Tras Komunikacyjnych oznaczonym na rysunku planu symbolem KTG 1/4 (ulica główna) oraz w

- Obszarze Miejskiej Zieleni Publicznej oznaczonym na rysunku planu symbolem ZP 98 (w obszarze tym obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr 4, nr5, nr 17 i nr 19).

W celu ustalenia, czy uchwalenie obecnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[....]" spowodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, w operacie dokonano określenia trzech wartości rynkowych nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, według stanu na dzień wejścia w życie planu, tj. 29 kwietnia 2006 r. oraz cen z dnia złożenia wniosku o dokonanie wpisów w księgach wieczystych, tj. [....] 2008 r. przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[....] ", faktycznego sposobu wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego oraz przeznaczenia terenu ustalonego w poprzednim miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta K. (z 1994 r.). Z operatu szacunkowego wynika, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[....] " spowodowało wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości. Prezydent Miasta K. uznał przy tym przedłożony operat za wiarygodny dowód w postępowaniu. Jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości udziału w prawie użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości wynosi 70 175,10 zł.

2.

Od opisanej wyżej decyzji Prezydenta Miasta K. odwołanie wniosła [....] sp. z o.o. w K. Zarzuciła naruszenie art. 105 § 1 k.p.a. poprzez niewydanie decyzji o umorzeniu postępowania, pomimo że na podstawie art. 68 § 1 w zw. z art. 59 § 1 pkt 9 i art. 21 § l pkt 2 Ordynacji podatkowej doszło do przedawnienia prawa wymiaru opłat ustalonych w decyzji, co oznacza, że wygasł obowiązek zapłaty, a postępowanie stało się bezprzedmiotowe; art. 8 k.p.a. w zw. z art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty po upływie trzech lat od zbycia nieruchomości, mimo że zgodnie z brzmieniem art. 37 ust. 6 ustawy organ był zobowiązany ustalić opłatę bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego oraz art. 8 k.p.a. oraz art. 12 § 1 k.p.a. w zw. z art. 35 § i § 3 k.p.a. poprzez kilkukrotne przedłużanie terminu zakończenia postępowania.

3.

Po rozpatrzeniu odwołania [....] sp. z o.o. w K. , Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 13 maja 2013 r. (znak: .....) utrzymało w mocy kwestionowaną decyzję organu I instancji.

4.

Na decyzję SKO w K. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniosła [....] sp. z o.o. w K. Wyrokiem z dnia 11 grudnia 2013 r. (sygn. akt II SA/Kr 1247/13) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie oddalił skargę.

5.

Na skutek skargi kasacyjnej wniesionej przez [....] sp. z o.o. w K. , Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 4 grudnia 2015 roku (sygn. akt II OSK 881/14) uchylił zaskarżony wyrok sądu I instancji i przekazał sprawę WSA w Krakowie do ponownego rozpoznania.

W uzasadnieniu NSA za niezasadne uznał większość zarzutów skargi kasacyjnej. W szczególności podzielił pogląd sądu I instancji, iż przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym odnośnie przedawnienia roszczeń (art. 37 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 3 u.p.z.p.) są przepisami specjalnymi w stosunku do przepisów Ordynacji podatkowej, w związku z czym wyłączają zastosowanie tej ustawy. Przyczyną uchylenia wyroku sądu I instancji było naruszenie przepisów postępowania: art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 145 § 1 lit.c) p.p.s.a. oraz wiążącego się z nim naruszenia prawa materialnego, tj. § 26 ust. 2 pkt 3 planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. zatwierdzonego uchwałą z dnia 16 listopada 1994 r. Nastąpiło to poprzez oddalenie skargi w sytuacji, gdy organy orzekające nie ustaliły w sposób prawidłowy przeznaczenia nieruchomości, będącej przedmiotem wyceny, w planie z 1994 r., w szczególności pominięcie, że plan ten dopuszczał także lokalizację na przedmiotowym terenie usług komercyjnych.

6.

Ponownie rozpatrując sprawę, WSA w Krakowie wyrokiem z dnia 13 kwietnia 2016 r. (sygn. akt II SA/Kr 338/16) uchylił zaskarżoną decyzję SKO w K. z dnia 13 maja 2013 r. (znak: .....). Sąd wskazał na fakt związania wyrokiem NSA zapadłym w sprawie. Stwierdził, że "Ponownie rozważywszy kwestię przyjętego w operacie przeznaczenia nieruchomości w obecnym planie oraz przed jego wejściem w życie, doszedł do wniosku, że nie została kwestia ta w sposób jednoznaczny wyjaśniona w operacie oraz w zaskarżonej decyzji. Przy dokonywaniu wyceny rzeczoznawca majątkowy nie wziął pod uwagę, że w § 26 ust. 2 pkt 3 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta K. Nr VII/58/94 z dnia 16 listopada 1994 r. oprócz przeznaczenia podstawowego dopuszczona została również "zabudowa komercyjna" opisana jako "lokalizacja zapleczy administracyjno -technicznych lub socjalnych dla przedsiębiorstw, usług komercyjnych, szkół przyzakładowych i ośrodków doskonalenia zawodowego". W operacie szacunkowym (analiza nieruchomości) przeznaczenie nieruchomości w okresie obowiązywania tego planu określono wyłącznie, jako przeznaczenie podstawowe ("pod zabudowę przemysłową, przemysłowo-usługową" str. 43 i 44 operatu). Natomiast, jako przeznaczenie nieruchomości w nowym planie zagospodarowania przestrzennego obszaru "[....] " zatwierdzonego uchwałą RM K. Nr Cl/1020/06 z dnia 8 lutego 2006 r. przyjęto: "usługi komercyjne oraz przeznaczenie mieszane" na str. 36 i 38 operatu. W tym kontekście wskazał WSA w Krakowie, że "Niewyjaśnienie tej okoliczności niewątpliwie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, choć nie posiadając wiadomości specjalnych Sąd nie jest w stanie przesądzić, czy jej uwzględnienie będzie miało wpływ na ostateczne ustalenie wartości nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego z 8 lutego 2006 r. To rzeczoznawca majątkowy musi wypowiedzieć się w kwestii, czy - a jeżeli tak — to, w jaki sposób - przeznaczenie uznane w planie miejscowym za dopuszczalne, a nie podstawowe, wpływa na wartość nieruchomości". Formułując zalecenia co do dalszego postępowania Sąd wskazał, że "Niewątpliwie przeznaczenie nieruchomości w obu planach (podstawowe i dopuszczalne) jest tą cechą, która w istotny sposób wpływa na jej wartość. W operacie stanowiącym podstawę do wydania zaskarżonej decyzji brak rozważań na ten temat i nie wiadomo czy rzeczoznawca w ogóle zajmowała się tą kwestią.(...). Ponownie rozpoznając sprawę organ odwoławczy powinien zwrócić się do autorki operatu o wyjaśnienie opisanej wyżej okoliczności. Ponieważ jednak w pozostałym zakresie sporządzony w sprawie operat szacunkowy został uznany przez Naczelny Sąd Administracyjny oraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie za prawidłowy, nie stwierdzono potrzeby uchylania również decyzji organu I instancji".

7.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 7 listopada 2016 r. (.....) na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4, 6 i 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia 21.12.2012 r. o ustaleniu [....] sp. z o.o. w K. jednorazowej opłaty w wysokości 70 175,1 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości – działek nr [....] i [....] obr. [....] jedn. ewid. [....] w K.

Organ odwoławczy, uzupełnił materiał dowodowy sprawy o wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego, który sporządził operat szacunkowy. Pozwoliło to Kolegium Odwoławczemu uznać, że przedmiotowa decyzja Prezydenta Miasta K. jest prawidłowa.

SKO w Krakowie podało, że z wyroku WSA w Krakowie z dnia 13 kwietnia 2016 r. (sygn. akt II SA/Kr 338/16) wynika w szczególności, że ustalenia operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby niniejszej sprawy, co do zasady, nie budzą wątpliwości. Jedynie kwestia dotycząca uwzględnienia w procesie wyceny okoliczności, że zgodnie z ustaleniami miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. , zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta K. nr VII/58/94 z dnia 16 listopada 1994 r. (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z dnia 16 grudnia 1994 r. nr 24 póz. 108), zmieniającą uchwałę Nr XXXVI/229/88 Rady Narodowej Miasta K. z dnia 25 kwietnia 1988 r. w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z 1988 r. nr 12 po. 62 ze zm.), który obejmował teren przedmiotowej nieruchomości do dnia 1 stycznia 2003 r., dopuszczalnym przeznaczeniem przedmiotowej nieruchomości była m. in. "zabudowa komercyjna" opisana jako "lokalizacja zapleczy administracyjno-technicznych lub socjalnych dla przedsiębiorstw, usług komercyjnych, szkół przyzakładowych i ośrodków doskonalenia zawodowego". Kolegium uznało, że z operatu sporządzonego na potrzeby niniejszej sprawy nie wynika, czy jego autor kwestię tę brał pod uwagę, a jeśli tak, to jaki wpływ miała ta kwestia na wycenę działek. Nie jest także jasne, czy w kontekście omawianej okoliczności można zasadnie twierdzić, że przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości na skutek uchwalenia "nowego" planu miejscowego dla obszaru "[....] " uległo zmianie. Zaakcentowało Kolegium Odwoławcze spostrzeżenie Sądu I instancji, że ani organy, ani sąd nie mogą kwestii tej samodzielnie rozstrzygnąć, gdyż należy ona do sfery wiadomości specjalnych, jakie posiada rzeczoznawca majątkowy. Konieczne było zatem uzyskanie od autora operatu stosowanych wyjaśnień.

Mając powyższe na uwadze, Kolegium zwróciło się o potwierdzenie aktualności znajdującego się w aktach sprawy operatu szacunkowego oraz o udzielenie odpowiedzi na pytania dotyczące kwestii podnoszonej przez Sąd. W odpowiedzi na to wezwanie rzeczoznawca majątkowy, pismem z dnia 14 października 2016 r. potwierdził aktualność sporządzonej wyceny. W odpowiedzi na pytania Kolegium wyjaśnił, że wyceniając przedmiotową nieruchomość na okres pod rządami "starego" planu uwzględnił, że teren tej nieruchomości znajdował się w obszarze o przeznaczeniu podstawowym oznaczonym symbolem "PS" (tereny produkcyjno-przemysłowe), ale także, że plan jako przeznaczenie dopuszczalne wskazywał również przeznaczenie pod usługi komercyjne, czyli odpowiadające zastosowanemu w planie "nowym" oznaczeniu "UC". Podkreślił rzeczoznawca jednak, że okoliczność ta nie może powodować zrównania przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości pod rządami planu "starego" i "nowego". Funkcja dopuszczalna od podstawowej różni się bowiem istotnie. W szczególności nie jest możliwe zainwestowanie danego terenu wyłącznie w sposób objęty przeznaczeniem dopuszczalnym. Winno ono stanowić uzupełnienie głównego sposobu zagospodarowania celem wzbogacenia funkcjonalności obszaru objętego planem. W przeciwnym wypadku różnicowanie pomiędzy przeznaczeniem podstawowym a dopuszczalnym byłoby bezprzedmiotowe. Rzeczoznawca wyjaśnił również, że podział na przeznaczenie podstawowe i dopuszczalne znajduje odzwierciedlenie w preferencjach potencjalnych nabywców nieruchomości, którzy zdecydowanie niżej oceniają możliwości inwestycyjne wynikające z przeznaczenia dopuszczalnego niż z podstawowego. Stąd też stwierdził rzeczoznawca majątkowy, że przeznaczenia nieruchomości wycenianej w "starym" i w "nowym" planie, nie są tożsame, w związku z czym zasadne było badanie istnienia wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu obszaru "[....] ".

Odnośnie zaś wpływu faktu, iż przedmiotowa nieruchomość posiadała pod rządami "starego" planu dopuszczalne przeznaczenie pod usługi komercyjne - na ostatecznie oszacowaną wartość nieruchomości, autor operatu podał, że przeprowadził analizę w także tym zakresie. W efekcie ustalił, że "z ekonomicznego punktu widzenia grunty o podstawowej funkcji UC i PS stanowią oddzielne, nieskorelowane sektory rynku. Ceny gruntów przeznaczonych pod usługi komercyjne w zakresie przeznaczenia podstawowego są znacznie wyższe od cen gruntów, których możliwość alokacji usług komercyjnych wynika z przeznaczenia dopuszczalnego". Wskazał także, że "Pomimo możliwości inwestycyjnych wynikających z przeznaczenia dopuszczalnego (UC) w ramach przeznaczenia podstawowego (PS), cena nieruchomości o przeznaczeniu PS nie jest równorzędna cenie nieruchomości o przeznaczeniu "UC". Podkreślił, że wyceniając przedmiotową nieruchomość na okres pod rządami "starego" planu dobrana baza nieruchomości porównawczych obejmowała transakcje działkami o przeznaczeniu oznaczonym jako PS, posiadających pośród przeznaczeń dopuszczalnych także usługi komercyjne.

Opisane wyjaśnienia do operatu szacunkowego Kolegium Odwoławcze uznało za wiarygodny dowód w sprawie. Stwierdziło, że autor operatu w sposób rzeczowy i przekonujący wyjaśnił wątpliwości wskazane przez WSA w Krakowie. Biorąc pod uwagę te wyjaśnienia, uznało SKO w K. , że można stwierdzić, iż w operacie uwzględniono okoliczność, że przedmiotowa nieruchomość pod rządami "starego" planu posiadała dopuszczalne przeznaczenie pod usługi komercyjne, a także można zweryfikować wpływ tej okoliczności na wynik przeprowadzonej wyceny. W efekcie ustalona została okoliczność, że wpływ taki, został uwzględniony w procesie wyceny. W szczególności wycena nieruchomości na okres pod rządami "starego" planu polegała na porównywaniu tej nieruchomości, z nieruchomościami o analogicznym przeznaczeniu podstawowym i dopuszczalnym. Uwzględniono także fakt, że potencjalni nabywcy podejmując decyzję o zakupie nieruchomości, w ograniczonym tylko stopniu biorą pod uwagę dopuszczalne przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym. Stwierdziło Kolegium Odwoławcze, że przeprowadzając wycenę autor operatu nie pominął okoliczności, iż przedmiotowa nieruchomość pośród przeznaczeń dopuszczalnych posiadała m. in. przeznaczenie pod usługi komercyjne. Sposób uwzględnienia tej okoliczności został przy tym należycie uzasadniony, przez co ustalenia czynione w ramach wiadomości specjalnych posiadanych przez rzeczoznawcę poddają się weryfikacji z punktu widzenia spójności i rzetelności.

Podkreśliło SKO w K. , że zasadnicza przesłanka naliczenia renty planistycznej, tj. okoliczność wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, została w przedmiotowej sprawie zrealizowana. Wykazane to zostało w sposób niewątpliwy.

Autor operatu, uwzględniając treść art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym w sytuacji zaistnienia luki planistycznej na terenie położenia nieruchomości wycenianej oraz stwierdzenia, iż przeznaczenie tej nieruchomości przewidziane w obydwu miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego czyli - planie uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu oraz planie obowiązującym obecnie - nie jest tożsame, oszacowanie kwoty ewentualnego wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w rezultacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powinno być rezultatem porównania: wartości nieruchomości ustalonej przy uwzględnieniu jej przeznaczenia przewidzianego w wygasłym planie miejscowym oraz wartości ustalonej przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w planie obowiązującym obecnie, bądź wartości nieruchomości ustalonej przy uwzględnieniu jej faktycznego sposobu wykorzystywania w okresie luki planistycznej oraz wartości ustalonej przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w planie obowiązującym obecnie - a to w zależności od tego, która z oszacowanych wartości nieruchomości wycenianej sprzed wejścia w życie planu miejscowego, a więc wartości oszacowanej przy uwzględnieniu jej przeznaczenia przewidzianego w wygasłym planie miejscowym oraz przy uwzględnieniu jej faktycznego sposobu wykorzystywania okaże się wartością większą. Rzeczoznawca zastosował przy wycenie podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W rezultacie przeprowadzonej analizy porównawczej, rzeczoznawca ustalił wartość prawa użytkowania wieczystego 1 m2 przedmiotowej nieruchomości na kwoty: 418,28 zł - jako wartość przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "[....] ", 106,57 zł - jako wartość przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania w okresie luki planistycznej oraz 122,93 zł - jako wartość przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r. Na tej podstawie rzeczoznawca obliczył wartość prawa użytkowania wieczystego dla wskazanych trzech stanów. Zgodnie z przepisem art. 87 ust. 3a u.p.z.p. o wzroście wartości nieruchomości stanowić ma różnica pierwszej i trzeciej ze wskazanych wartości prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, czyli wartości ustalonej przy uwzględnieniu jej przeznaczenia przewidzianego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "[....] " oraz wartości ustalonej przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r. Różnica ta wyniosła kwotę 233 917 zł. Uwzględniając stawkę procentową z § 37 uchwały i wysokość udziałów w prawach zbytych nieruchomości, opłata planistyczna wynosi 70 175,10 zł.

Kolegium Odwoławcze oceniając operat sporządzony w sprawie wskazało, że dobór nieruchomości porównawczych dla wycen prowadzonych na wszystkie trzy ww. okresy został prawidłowo uzasadniony. Autor operatu stworzył trzy bazy nieruchomości podobnych do wycenianej i wyjaśnił, że do wyceny przyjęte zostały transakcje o zróżnicowanej powierzchni, z racji braku wystarczającej liczby transakcji nieruchomościami o powierzchni zbliżonej do wycenianej. Z każdej bazy wybrano po trzy nieruchomości najbardziej podobne do przedmiotowej. Stwierdziło Kolegium także, że rzeczoznawca wyczerpująco scharakteryzował wybrane nieruchomości porównawcze, uwzględniając atrybuty, które uznał za istotne dla ich wartości. Kolegium uznało, że nieruchomości przyjęte do porównań spełniają kryterium podobieństwa do nieruchomości wycenianej, a nieuchronnie istniejące pomiędzy nimi różnice zostały skorygowane właściwymi współczynnikami. Procedura porównywania parami i obliczania wyniku wyceny również nie budziła zastrzeżeń ani wątpliwości.

Podsumowując powyższe Kolegium podało, że nie dopatrzyło się w przeprowadzonej wycenie żadnych uchybień formalnych, błędów czy nieścisłości, w związku z czym uznało, że operat szacunkowy przedmiotowej nieruchomości z dnia 2 lipca 2012 r., którego aktualność została potwierdzona w dniu 14 października 2016 r. stanowi wiarygodny dowód na okoliczność, że na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[....] " wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła o wartość, jaka z tegoż operatu wynika. Powyższy wniosek potwierdzają także zapadłe na gruncie sprawy wyroki NSA i WSA w Krakowie.

Wskazało dodatkowo Kolegium Odwoławcze, że pozostałe przesłanki naliczenia tzw. renty planistycznej zostały w niniejszej sprawie spełnione i wykazane. W szczególności przedmiotowa nieruchomość obejmująca działki ewidencyjne nr [....] o powierzchni 0,0789 ha i [....] o pow. 0,0003 ha, obr. [....] jedn. ewid. [....] , znajduje się w obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru "[....] ", zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta K. nr Cl/1020/06 z dnia 8 lutego 2006 r., obowiązującego od dnia 29 kwietnia 2006 r. Zbycie nieruchomości nastąpiło w ciągu 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co wynika z porównania dat wejścia w życie planu miejscowego oraz aktu notarialnego z dnia 8 kwietnia 2008 r. Postępowanie w przedmiotowej sprawie zostało wszczęte przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie planu. Uchwała obejmująca przedmiotowy miejscowy plan przewiduje stawkę procentową opłaty ustalając ją dla terenów oznaczonych symbolami U, U.1, UC na 30%, dla terenów MWU na 10%, a dla terenów pozostałych - 0%. Nadto, organ I instancji prawidłowo obliczył należną opłatę.

8.

Skargę do WSA w Krakowie na opisane wyżej decyzje: SKO w K. z dnia 7.11.2016 r. oraz Prezydenta Miasta K. z dnia 21.12.2012 r. wniosła [....] sp. z o.o. w K.

Domagając się uchylenia zaskarżonych decyzji oraz zasądzenia kosztów postępowania sądowego, strona skarżąca zarzuciła naruszenie:

I. przepisów postępowania w sposób mający istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

a) art. 153 PPSA w związku z art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 84 oraz art. 107 § 3 KPA poprzez nieuwzględnienie ocen prawnych i wskazań z wyroku NSA z dnia 4 grudnia 2015 r., sygn. akt II OSK 881/14 oraz z wyroku WSA w Krakowie z dnia 13 kwietnia 2016 r., sygn. akt II SA/Kr 338/16, co do konieczności ustalenia:

i) przeznaczenia nieruchomości będącej przedmiotem wyceny w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania miasta Krakowa przyjętym Uchwałą Nr VII/58/94 Rady Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r. zmieniającą uchwałę w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. (Dz. Urz. Województwa Krakowskiego nr 24 póz. 108) (zwanego dalej "Dawnym Planem Zagospodarowania"), oraz tego

ii) jaki wpływ na ustalenie wartości nieruchomości (a w rezultacie wysokość opłaty) miała okoliczność, że na podstawie § 26 ust. 2 pkt 3 i § 26 ust. 3 Dawnego Planu Zagospodarowania dopuszczalna była lokalizacja na Nieruchomości usług komercyjnych, w tym obiektów handlu wielkopowierzchniowego,

- a w rezultacie, poprzez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, w konsekwencji czego SKO w zaskarżonej decyzji w dalszym ciągu nie ustalił w sposób prawidłowy:

1) przeznaczenia nieruchomości będącej przedmiotem wyceny w Dawnym Planie Zagospodarowania; oraz

2) wpływu na ustalenie wartości nieruchomości (a w rezultacie pobór opłaty) okoliczności, że na podstawie § 26 ust. 2 pkt 3 i § 26 ust. 3 Dawnego Planu Zagospodarowania, dopuszczalna była lokalizacja na Nieruchomości usług komercyjnych, w tym obiektów handlu wielkopowierzchniowego.

W konsekwencji powyższego, zaskarżona decyzja stanowi powielenie wcześniejszej decyzji SKO z dnia 13 maja 2013 r.

Naruszając wymienione powyżej przepisy, SKO ograniczyło badanie stanu faktycznego sprawy do przywołania w zaskarżonej decyzji wyjaśnień do operatu szacunkowego z dnia 2 lipca 2012 r., które zostały udzielone w piśmie rzeczoznawcy majątkowego - E.W. z dnia 14 października 2016 r., pomijając tym samym istotne dla rozstrzygnięcia okoliczności faktyczne sprawy.

Gdyby zaskarżona decyzja uwzględniała wszystkie istotne okoliczności faktyczne sprawy, tj. w szczególności okoliczność, że:

i) na podstawie § 26 ust. 2 pkt 3 i § 26 ust. 3 Dawnego Planu Zagospodarowania dopuszczalna była lokalizacja na nieruchomości usług komercyjnych, w tym obiektów handlu wielkopowierzchniowego;

ii) uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "[....] " zatwierdzonego uchwałą nr Cl/1020/06 Rady Miasta K. z dnia 8 lutego 2006r., obowiązującego od dnia 29 kwietnia 2006 r. nie spowodowało zwiększenia możliwości zabudowy Nieruchomości w stosunku do Dawnego Planu Zagospodarowania, a w rezultacie wzrostu jej wartości -

- w analizowanej sprawie nie wystąpiłaby przesłanka do pobrania Opłaty na podstawie art. 36 ust. 4 w związku z art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej "UPZP").

b) naruszenie art. 77 § 1, art. 80, art. 84 i art. 107 § 3 KPA w zw. z art. 15 i 138 KPA w zw. z art. 156 ust. 3 i ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej "UGN") oraz w zw. z § 58 ust. 1 oraz § 57 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (j .t. Dz. U. z 2004r., Nr 207, póz. 2109 ze zm. zwanej dalej "Rozporządzeniem") poprzez oparcie przez SKO rozstrzygnięcia zaskarżonej decyzji na nieaktualnym operacie, przy jednoczesnym uznaniu tego dowodu za obdarzony pełną mocą dowodową, w sytuacji gdy zdaniem skarżącej spółki operat utracił aktualność, z uwagi na brak potwierdzenia we właściwej formie aktualności operatu przez rzeczoznawcę.

Powyższej oceny zaskarżonej decyzji nie zmienia fakt, iż w odpowiedzi na wezwanie SKO, pismem z dnia 14 października 2016r. Rzeczoznawca przedstawił Wyjaśnienia do Operatu, w których jak wskazano w zaskarżonej decyzji: "potwierdziła aktualność przeprowadzonej wyceny". W ocenie Skarżącej w analizowanej sprawie aktualność Operatu nie została potwierdzona przez Rzeczoznawcę we właściwej formie. Przepisy art. 156 ust. 4 UGN i § 58 ust. 1 Rozporządzenia nie definiują pojęcia "klauzula", ale analiza powyższych przepisów pozwala stwierdzić, że jest to osobny od operatu (jego uzupełnień i aktualizacji) dokument stanowiący potwierdzenie aktualności operatu, którego dokonuje rzeczoznawca majątkowy poprzez dołączenie do operatu klauzuli zawierającej oświadczenie o jego aktualności. Klauzula powinna być opatrzona datą oraz pieczęcią i podpisem rzeczoznawcy majątkowego (§ 57 § l Rozporządzenia).

Naruszenie ww. przepisów postępowania miało oczywisty, bezpośredni wpływ na wynik postępowania, gdyż ich rezultatem było nałożenie Opłaty, pomimo że nie było podstaw do jej wymiaru oraz poboru.

II. naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.:

c) naruszenie § 26 ust. 2 pkt 3 i § 26 ust. 3 Dawnego Planu Zagospodarowania poprzez jego niewłaściwe zastosowanie (niezastosowanie), w konsekwencji nieuwzględnienia przez SKO w zaskarżonej decyzji, że na podstawie wskazanych przepisów dopuszczalna była lokalizacja na nieruchomości usług komercyjnych, w tym obiektów handlu wielkopowierzchniowego, wobec czego uchwalenie Obowiązującego Planu Zagospodarowania nie spowodowało zwiększenia możliwości zabudowy nieruchomości w stosunku do Dawnego Planu Zagospodarowania, a w rezultacie wzrostu jej wartości. Z uwagi na powyższe, w niniejszej sprawie nie wystąpiła przesłanka do naliczenia opłaty na podstawie art. 36 ust. 4 w związku z art. 87 ust. 3a UPZP.

d) naruszenie art. 36 ust. 4 w zw. z art. 87 ust. 3a UPZP przez jego niewłaściwe zastosowanie, w konsekwencji nałożenia opłaty, mimo że na podstawie § 26 ust. 2 pkt 3 i § 26 ust. 3 Dawnego Planu Zagospodarowania dopuszczalna była lokalizacja na nieruchomości usług komercyjnych, w tym obiektów handlu wielkopowierzchniowego, wobec czego uchwalenie Obowiązującego Planu Zagospodarowania nie spowodowało zwiększenia możliwości zabudowy Nieruchomości w stosunku do Dawnego Planu Zagospodarowania, a w rezultacie wzrostu jej wartości. Z uwagi na powyższe, w niniejszej sprawie nie wystąpiła przesłanka do pobrania opłaty na podstawie art. 36 ust. 4 w zw. z art. 87 ust. 3a u.p.z.p.

W uzasadnieniu skargi zwrócono m.in. uwagę, że przeznaczenie dopuszczalne w aktualnie uchwalanych planach miejscowych jest odmiennie rozumiane niż na gruncie planu z 1994 r. W planie tym bowiem przeznaczenie dopuszczalne (w tym usługi komercyjne) mogło być zrealizowane na określonej nieruchomości, pod warunkiem zachowania zasady, że obiekty i urządzenia projektowane i istniejące z zakresu użytkowania dopuszczalnego łącznie, nie będą zajmowały więcej niż 40% całego obszaru Produkcji i Zaplecza Technicznego (PS). Okoliczność, że usługi komercyjne mogły obejmować maksymalnie 40% całego obszaru PS nie oznacza, że wyceniana nieruchomość nie mogła zostać objęta takim właśnie przeznaczeniem dopuszczalnym. Mogło się zatem okazać, że w oparciu o par. 26 ust. 3 pkt 2 Planu z 1994 r. lokalizacja usług komercyjnych dopuszczalna była na obszarze wycenianych działek.

Wg skargi, w przypadku wyceny na okres pod rządami dawnego planu zagospodarowania przestrzennego dobrana baza nieruchomości porównawczych powinna obejmować wyłącznie transakcje działkami o przeznaczeniu oznaczonym jako PS. Tymczasem w wyjaśnieniach do operatu rzeczoznawca wskazał, że dobrana baza nieruchomości obejmowała tylko "w szczególności" takie transakcje.

Zwrócono też uwagę, że operat szacunkowy można wykorzystywać przez okres 12 miesięcy od jego sporządzenia. Po tym okresie konieczne jest jego potwierdzenie przez rzeczoznawcę majątkowego. Następuje to przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym. To zaś w sprawie nie zostało zrealizowane.

Podkreślono, iż w dawnym planie miejscowym usługi komercyjne mogły obejmować maksymalnie 40 % całego obszaru PS. Nie oznacza to, że przedmiotowe działki nie mogły zostać objęte takim "przeznaczeniem dopuszczalnym".

W odpowiedzi na skargę SKO w K. domagało się jej oddalenia, podtrzymując dotychczas wyrażone w sprawie stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Skarga jest niezasadna, w związku z czym podlega oddaleniu.

Stan prawny kontrolowanej sprawy ukształtowany został w istotnym zakresie ocenami prawnymi wyrażonymi w wydanych już w tej sprawie wyrokach, tj. w wyroku NSA z dnia 4.12.2015 r. (sygn. akt II OSK 881/14) – uchylający wyrok WSA w Krakowie z dnia 11.12.2013 r. (sygn. akt II SA/Kr 1247/13) i przekazujący sprawę sądowi I instancji od ponownego rozpoznania oraz, będącym konsekwencją tego rozstrzygnięcia - wyrokiem WSA w Krakowie z dnia 13.04.2016 r. (sygn. akt II SA/Kr 338/16), którym uchylona została decyzja SKO w K. z dnia 3 maja 2013 r. (znak: .....) w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - dla [....] sp. z o.o. w K. Zauważyć bowiem należy, iż zgodnie z art. 190 ustawy z dnia 30.09.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2016 r., poz. 718; dalej p.p.s.a.) sąd, któremu sprawa została przekazana, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny. Nadto, stosownie do art. 153 p.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie (...) było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. Dodatkowo, zgodnie z art. 170 p.p.s.a. orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy i inne organy państwowe, a w przypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby. Moc wiążąca prawomocnego orzeczenia sądowego określona w art. 170 p.p.s.a. w odniesieniu do sądów powoduje, iż odnosi się ono również do sprawy, w ramach której zapadł prawomocny wyrok (por. wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 27.01.2010 r.; sygn. akt II SA/Wr 751/09). Przedstawione regulacje oznaczają więc, że obecna ocena kontrolowanej sprawy dokonana winna zostać w aspekcie ocen prawnych i stanowisk (zaleceń), uprzednio już wyrażonych przez sądy orzekające we wskazanych powyżej wyrokach.

Podkreślić w związku powyższym należy, iż poprzednio rozpoznający sprawę WSA w Krakowie, w prawomocnym wyroku z dnia 13.04.2016 r. (sygn. akt II SA/Kr 338/16), realizując wiążące zalecenia sądu odwoławczego zawarte w wyroku z dnia 4.12.2015 r. wskazał, że organ odwoławczy nie wyjaśnił należycie kwestii przyjętego w operacie przeznaczenia nieruchomości w obecnym planie oraz przed jego wejściem w życie. Przy dokonywaniu wyceny, rzeczoznawca majątkowy nie wziął pod uwagę tego, że w § 26 ust. 2 pkt 3 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r. oprócz przeznaczenia podstawowego, dopuszczona została również "zabudowa komercyjna". W sporządzonym w sprawie operacie szacunkowym, przeznaczenie spornej nieruchomości, w okresie obowiązywania planu z 1994 r. określono wyłącznie, jako przeznaczenie podstawowe (tj. "pod zabudowę przemysłową, przemysłowo-usługową"). Natomiast, jako przeznaczenie nieruchomości w nowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obszaru "[....]", zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta K. z dnia 8 lutego 2006 r. przyjęto "usługi komercyjne oraz przeznaczenie mieszane". Sąd zwrócił także uwagę, że przeznaczenie nieruchomości w obu planach (podstawowe i dopuszczalne) jest tą cechą, która w istotny sposób wpływa na jej wartość. W operacie stanowiącym podstawę do wydania zaskarżonej decyzji brak jednak było rozważań na ten temat i nie wiadomo, czy rzeczoznawca w ogóle zajmował się tą kwestią. Poprzednio orzekający w sprawie WSA w Krakowie zalecił zatem, aby rzeczoznawca majątkowy wypowiedział się w kwestii tego, czy - a jeżeli tak - to, w jaki sposób - przeznaczenie uznane w planie miejscowym za dopuszczalne, a nie podstawowe, wpływa na wartość nieruchomości.

Oceniając zaskarżoną decyzję SKO w K. z dnia 7.11.2016 r. uznać należy, iż orzekający organ administracji publicznej właściwie odczytał oceny prawne i wypełnił zalecenia wyrażone w wydanym w sprawie prawomocnym wyroku WSA w Krakowie z dnia 13.04.2016 r. Konsekwencją tego było także należyte uzupełnienie materiału dowodowego sprawy i dokonanie jego trafnej oceny. Podkreślić trzeba, iż nie budzi wątpliwości zajęte przez SKO w K. stanowisko, że mając na uwadze przeznaczenie spornej nieruchomości (działek ewidencyjnych nr .....) w planie ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. z 1994 r. oraz w uchwalonym w 2006 r. planie zagospodarowania przestrzennego "[....] ", przeznaczenie to uległo zmianie w sposób uzasadniający ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu jej wartości (art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; Dz. U. z 2017 r. poz. 1073).

Podstawą tego wniosku było niewadliwe przyjęcie przez Kolegium Odwoławcze w K. (w ślad za wyjaśnieniami rzeczoznawcy majątkowego z dnia 14.10.2016 r.), iż sporządzony w sprawie operat szacunkowy określający wartość wycenianej nieruchomości (działek) uwzględniał miarodajną dla sprawy okoliczność, iż działki te w planie z 1994 r. posiadały, w ramach obszaru PS, dopuszczalne przeznaczenie pod usługi komercyjne, co odpowiadało w nowym planie (z 2006 r.) przeznaczeniu terenu o symbolu UC. Powyższe ustalenie wynika z jednoznacznych (kategorycznych) twierdzeń rzeczoznawcy majątkowego zawartych we wskazanych wyżej wyjaśnieniach (pismo z dnia 14.10.2016 r.) Twierdzenia te nie zostały podważone przez stronę skarżąca poprzez np. zaoferowanie dowodu przeciwnego. Nadto, wnioski i oceny przedstawione przez rzeczoznawcę w powyższym zakresie są logiczne i spójne. W kontrolowanym postępowaniu, zgodnie z zaleceniami sądu, wyjaśniona została także kwestia, czy przeznaczenie nieruchomości określone w planie miejscowym jako "dopuszczalne", a nie podstawowe, ma wpływ na wartość takiej nieruchomości. Podkreślić należy, iż na akceptacje zasługują te konstatacje z których wynika, iż z ekonomicznego punktu widzenia grunty o podstawowej funkcji UC i PS stanowią oddzielne, nieskorelowane sektory rynku, zaś ceny gruntów przeznaczonych w planie miejscowym pod usługi komercyjne – w zakresie przeznaczenia podstawowego – są znacznie wyższe od cen gruntów, których możliwości inwestycyjne w zakresie wymienionego rodzaju usług wynikają wyłącznie z przeznaczenia "dopuszczalnego". Potencjalni zaś nabywcy nieruchomości, w ograniczonym stopniu biorą pod uwagę "dopuszczalne" przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym. Biegły zwrócił uwagę i podkreślił okoliczność, że funkcja "dopuszczalna" przeznaczenia terenu różni się znacznie od funkcji podstawowej, w zakresie atrakcyjności inwestycyjnej działek (nieruchomości). W tym zakresie podkreślić należy, że poza doświadczeniem biegłego, wynikającym z analizy i ocen transakcji dokonywanych na rynku nieruchomość, wskazany wniosek oparty jest także na zasadach logiki i doświadczenia życiowego. Zaakcentowania wymaga bowiem, iż "dopuszczalny" jedynie sposób zainwestowania terenu, będzie oczywiście mniej atrakcyjny dla inwestorów z uwagi na związane z nim ograniczenia. "Dopuszczalne" przeznaczenie terenu winno bowiem stanowić wyłącznie uzupełnienie przeznaczenia podstawowego (wiodącego) i odbywać się może pod prawnie określonymi warunkami (obostrzeniami). Jednoznacznie kwestię tę regulował par. 26 ust. 3 pkt 1 i 2 planu miejscowego z 1994 r. wskazując, że lokalizacja obiektów i urządzeń w obszarze PS, w ramach przeznaczenia dopuszczalnego możliwa była pod warunkiem, że stanowić one będą uzupełnienie lub wzbogacenie przeznaczenia podstawowego, a nadto, że nie będą zajmowały więcej niż 40% danego obszaru. Cytowane przesłanki określają więc istotne ograniczenia inwestycyjne, a zatem wpływają tym samym na atrakcyjność gruntów do których się odnoszą, a przez to na ich ceny (wartość). W ocenie sądu, brak jest zatem podstaw do kwestionowania wyjaśnień biegłego i poczynionych w ślad za nimi ustaleń organu administracji, że pomimo dopuszczalnej (potencjalnej) możliwości zagospodarowania terenu PS w zakresie usług komercyjnych, cena nieruchomości w tym obszarze, nie będzie równorzędna cenie nieruchomości w obszarze UC. Brak bowiem prawnych ograniczeń inwestycyjnych, w ramach obszaru usług komercyjnych zdecydowanie podwyższał będzie atrakcyjność danego terenu i bezsprzecznie wpływał będzie na wzrost jego wartości. Trafnie zatem Kolegium Odwoławcze, przywołując wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego wskazało, że zweryfikowany został wpływ tego, jak przeznaczenie uznane w planie miejscowym za dopuszczalne, a nie podstawowe, określać (wpływać) będzie na wartość nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy jasno i kategorycznie stwierdził przy tym, że wyceniając przedmiotową nieruchomość pod rządami planu z 1994 r. dobrał taką bazę nieruchomości porównawczych, które obejmowały transakcje działkami o przeznaczeniu PS, posiadających pośród przeznaczeń dopuszczalnych, także usługi komercyjne. Przy braku zakwestionowania powyższych konstatacji przez stronę skarżąca, brak było podstaw do odmowy przyznania im wiarygodności.

Nie zasługuje przy tym na uwzględnienie akcentowana w skardze kwestia, iż skoro w planie miejscowym z 1994 r. usługi komercyjne mogły obejmować maksymalnie do 40 % całego obszaru PS (par. 26 ust. 3 pkt 2), to nie oznacza, iż przedmiotowe działki nie mogły zostać objęte właśnie takim przeznaczeniem. Podkreślić należy, na co już zwrócona została powyżej uwaga, że kontrolowana sprawa była dotychczas przedmiotem ocen sądów administracyjnych. Wskazany zaś wyżej aspekt sprawy nie był objęty oceną i zaleceniami sądów, w tym WSA w Krakowie – w wyroku z dnia 13.04.2016 r. (II SA/Kr 338/16). Wyrok ten stał się prawomocny wobec jego niezakwestionowania przez żadną ze stron. Zauważyć należy, iż Sąd ten nie formułował ocen w zakresie ustalenia tego, czy przedmiotowe działki mogły w całości zostać objęte "przeznaczeniem dopuszczalnym". Nakazał jedynie ustalić, czy przeznaczenie uznane w planie miejscowym za dopuszczalne, a nie podstawowe, wpływa na wartość nieruchomości. Brak sformułowania ocen prawnych w kierunku akcentowanym obecnie w skardze, wykluczał zasadność stawianego obecnie zarzutu, nawet mimo stanowisk wyrażanych na gruncie podobnych spraw w innych wyrokach WSA w Krakowie. W kontekście przedstawionych ocen i rozważań jako nietrafne uznać więc należało te zarzuty skargi, które wskazywały na naruszenie przepisów postępowania tj. art. 153 p.p.s.a. w zw. z art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 84 oraz art. 107 § 3 KPA poprzez nieuwzględnienie ocen prawnych i wskazań zawartych w wydanych w sprawie wyrokach. Kolegium Odwoławcze w koniecznym dla sprawy zakresie uzupełniło materiał dowodowy sprawy, i bazując na wyjaśnieniach biegłego, jednoznacznie ustaliło to, jaki wpływ na określenie wartości nieruchomości miał fakt, że plan miejscowy z 1994 r. dopuszczał na terenie tej nieruchomości lokalizację usług komercyjnych. Ponownego zaakcentowania wymaga zatem to, że dopuszczalne przeznaczenie terenu istotnie różnicuje jego wartość względem przeznaczenia podstawowego, co wynika z prawnych ograniczeń inwestycyjnych. W sprawie nie został zatem także naruszony par. 26 ust. 2 pkt 3 i par. 26 ust. 3 ogólnego planu zagospodarowania Miasta K. Skoro bowiem wskazane przepisy określiły przeznaczenie terenu PS, w ramach którego jedynie "dopuszczalne", a nie "podstawowe" było jego zainwestowanie usługami komercyjnymi, to okoliczność ta, istotnie wpływała na możliwości zagospodarowania tego terenu, co znalazło odzwierciedlenie w przyjętej wycenie. Bez wątpienia zatem, nowy plan miejscowy (z 2006 r.) zwiększył możliwości zabudowy nieruchomości względem planu z 1994 r. określając przeznaczenie podstawowe tj. wiodące (a nie tylko dopuszczalne - uzupełniające) jako zabudowa usługami wielofunkcyjnymi (UC). Ustalając wzrost wartości nieruchomości uwzględnione zostało przeznaczenie nieruchomości w planie zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r. oraz planie zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta K. z dnia 8 lutego 2006 r., mając na uwadze treść art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i nie naruszając art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Wykazane zostało bowiem, iż uchwalenie planu miejscowego spowodowało wzrost wartości wycenianej nieruchomości, w stosunku do planu obowiązującego wcześniej.

Nie były trafne także zarzuty skargi dotyczące naruszenia art. 77 par. 1, art. 80, art. 84, art. 107 par. 3 w zw. z art. 15 i 138 kpa w zw. z art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej u.g.n.) oraz w zw. z par. 58 ust. 1 i 57 ust. 1 rozporządzania Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Skarżąca spółka wskazywała, że SKO w K. oparło rozstrzygnięcie na nieaktualnym operacie szacunkowym, z uwagi na brak jego potwierdzenia przez rzeczoznawcę majątkowego we właściwej formie (klauzuli). Zauważyć należy, iż art. 156 ust. 3 u.g.n. stanowi, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Stosownie do art. 156 ust. 4 ustawy, operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego – wg par. 58 ust. 1 cyt. wyżej rozporządzenia - przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1 tj. zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego. Podkreślić w związku z tym należy, iż z pisma rzeczoznawcy majątkowego z dnia 14.10.2016 r. (k. 870 akt adm.) wynika niezbicie, że rzeczoznawca potwierdza aktualność sporządzonego w sprawie operatu. Pismo to zostało podpisane przez rzeczoznawcę oraz zawiera jego pieczęć (str. 3). W ocenie sądu, tak sporządzone potwierdzenie aktualności operatu, spełnia wymogi określone we wskazanych wyżej przepisach. Zaznaczyć należy, że cytowane przepisy nie określają precyzyjnie formy przedmiotowej klauzuli. Wystarczające jest więc w związku z tym w oświadczenie rzeczoznawcy o aktualności operatu, zawierające jego podpis i pieczęć, co w niniejszej sprawie zostało sporządzone.

Mając powyższe na uwadze, orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 151 p.p.s.a.