Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 955/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2017-11-16 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art 59 , art 61
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Agnieszka Nawara – Dubiel Sędziowie : WSA Jacek Bursa (spr.) WSA Mariusz Kotulski Protokolant: Maksymilian Krzanowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 listopada 2017 r. sprawy ze skargi A. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] czerwca 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji.


UZASADNIENIE

Decyzją nr [...] z dnia 19 kwietnia 2017 r. znak [...] Burmistrz Miasta i Gminy Z. ustalił warunki zabudowy, na wniosek M. K., na rozbudowę i przebudowę budynku mieszkaniowo-handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą - na działce nr [...] w miejscowości Z..

Decyzja wydana została po tym jak Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 12 października 2016 r. sygn. akt: [...] uchyliło decyzję organu l instancji z dnia 18 sierpnia 2016 r. znak [...] i przekazało sprawę temu organowi do ponownego rozpatrzenia. Powodem uchylenia decyzji była konieczność uzupełnienia sporządzonej w sprawie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

W odwołaniu od powyższej decyzji A. M. wskazał, że inwestycja jest niezgodna z istniejącymi przepisami budowlanymi, podtrzymując także zastrzeżenia z odwołania złożonego względem poprzednio wydanej decyzji tj. uniemożliwienia odprowadzenia wód opadowych, zacienienia nieruchomości sąsiedniej, niewłaściwie określonego wskaźnika zabudowy nieruchomości.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 8 czerwca 2017 r. znak: [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa, art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r. poz. 778), dalej u.p.z.p., utrzymało decyzję organu I instancji w mocy.

W uzasadnieniu wskazano w zakresie spełnienia wymogów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164 poz. 1588), iż w sporządzonej w sprawie analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wskazano - w zakresie kontynuacji funkcji, że sąsiednią zabudowę stanowią: "rynek miejski, istniejący zespół zabudowy usługowej, mieszkaniowej wielo- i jednorodzinnej, drogi publiczne - funkcje poszczególnych obiektów określono w tabeli pn. "wyliczenie do Analizy funkcji Z. dz. nr [...]" oraz funkcje terenów w Analizie część II - Część graficzna; kontynuacja gabarytów i form architektonicznych: zabudowa działek zlokalizowanych w obszarze analizowanym pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie • kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; projektowana inwestycja to rozbudowa i przebudowa budynku mieszkalno-handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą i miejscami parkingowymi - na działce nr [...] w miejscowości Z.". Z części graficznej analizy wynika, że w obszarze analizowanym występuje głównie zabudowa mieszkaniowa oraz usługowa. Inwestycja polegająca na rozbudowie i przebudowie budynku mieszkalno-handlowo-usługowego stanowi zatem kontynuację funkcji.

W sporządzonej w sprawie analizie ustalono: "kontynuacja linii zabudowy: nieprzekraczalna jako kontynuacja linii wyznaczonej przez budynek do przebudowy i rozbudowy - w granicy działki drogi dz. nr [...] oraz 4 m od granicy działki drogi gminnej dz. nr [...] dla części rozbudowywanej (na odcinku a-E) -jak zaznaczono na załączniku graficznym.

Ustawa o drogach publicznych stanowi, że obiekty budowlane przy drogach gminnych w terenie zabudowanym powinny być usytuowane w odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni wynoszącej co najmniej 6 m. Pojęcie "teren zabudowy", którym ustawodawca posłużył się w art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych zdefiniowane zostało w § 3 pkt 2 rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie i odnosi się ono m.in. do obszarów, które są już zagospodarowane – jak w przedmiotowej sprawie. W szczególnie uzasadnionych przypadkach usytuowanie obiektu budowlanego przy drodze publicznej, może nastąpić w odległości mniejszej niż wskazana powyżej. W takim przypadku, konieczne jest uzyskanie zgody zarządcy drogi. W przedmiotowej sprawie z uwagi:

a) na geometrię działki (szerokość ok. 12 m),

b) śródmiejski charakter zabudowy wokół rynku (intensywna zabudowa zbliżona do dróg publicznych w sposób niespełniający obecnych przepisów w zakresie dróg publicznych,

c) konieczność zapewnienia drożności drogi publicznej dz. nr [...] oraz

przeprowadzenia sieci infrastruktury technicznej niezbędnej dla obsługi zlokalizowanej tam zabudowy - ustalono zmniejszoną odległość - nie mniejszą niż 2 m od obecnie istniejącego pasa ruchu na ul. [...] dz. nr [...] na odcinku a-E (zgodnie z postanowieniem Urzędu Miejskiego w Z. znak: [...] z dnia 11 stycznia 2017 r.) z zachowaniem istniejącego obiektu na działce nr [...] czyli dopuszczenie na odcinku występowania elewacji istniejącego obiektu w granicy działki drogi gminnej dz. nr [...]. Takie rozwiązanie uzyskało akceptację właściwego zarządcy (wewnętrzny organ podległy Burmistrzowi Miasta i Gminy Z.) - w trakcie procedury sporządzania i wydawania decyzji o warunkach zabudowy".

Taki sposób ustalenia linii zabudowy uznać należy za dopuszczalny. Pierwotnie linia zabudowy wyznaczona została 4 m od granicy działki drogi gminnej dz. nr [...] dla części rozbudowywanej (na odcinku a-E), a na skutek uzgodnienia z zarządcą drogi ustalono zmniejszoną odległość - i ustalono nie mniejszą niż 2 m od obecnie istniejącego pasa ruchu na ul. [...] dz. nr [...] na odcinku a-E. Na odcinku A-a linia zabudowy wyznaczona ma być przez elewację budynku o numerze porządkowym 1 - od strony drogi publicznej dz. nr [...] (ul. [...] oraz od strony drogi publicznej dz. nr [...].

W analizie ustalono: "wskaźnik powierzchni zabudowy liczony jako stosunek powierzchni zabudowy do powierzchni terenu inwestycji został określony na maksymalnie 31,4 % powierzchni terenu wyznaczonego pod inwestycję - przy średnim wskaźniku powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym dla najbardziej charakterystycznych działek z historyczną zabudową bądź o identycznej funkcji (zgodnie z tabelą pn. "wyliczenie do Analizy funkcji Z. dz. nr [...] (karta [...])" - biorąc pod uwagę potrzebę zachowania wskazań konserwatorskich w zabytkowym układzie Z. - opinia [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K. Delegatura w T. znak: [...] z dnia 10 maja 2015 r.) oraz mając na uwadze złożony wniosek Inwestora".

W analizie ustalono: "szerokość elewacji - w obszarze i analizowanym występują obiekty mieszkalne, mieszkalno-usługowe oraz usługowe zlokalizowane od strony drogi publicznej dz. nr [...] (ul. [...]) o szerokości elewacji frontowej od 7,0 do 25,0 m; na tyłach działek lokalizowane są obiekty gospodarcze i usługowe o różnorodnych szerokościach, ale w większości są to drobno gabarytowe obiekty o szerokości od strony drogi publicznej dz. nr [...] (ul. [...]) od 4 do 9 m (wyjątek stanowi zabudowa dz. [...], na której ze względu na swoją szerokość zlokalizowano obiekty o szerokości do 18 m a w tyle działki - stanowiącej już front od drogi publicznej dz. nr [...] (ul. [...]) o szerokości 30 m; biorąc powyższe pod uwagę a szczególnie najbliższe sąsiedztwo działek o podobnej strukturze zabudowy i geometrii działki, średnia szerokość elewacji dla obiektów położonych poza frontową częścią działek w całym obszarze analizowanym uznać należy wymiar 6,1 m. Biorąc tę średnią pod uwagę a także geometrię działki oraz dopuszczalną tolerancję 20 % -pomimo złożonego wniosku inwestora o zamiarze zabudowania niemal całej szerokości działki planowaną rozbudową - ustalona szerokość elewacji frontowej dla części rozbudowy: od strony drogi dz. nr [...] (ul. [...] - nie może przekroczyć 8,0 m . Minimalnej wielkości nie ustala się z uwagi na ograniczone możliwości zachowania gabarytów obiektu dla wybudowania właściwej funkcjonalności. Wskazane gabaryty odpowiadają gabarytom istniejącej w tym rejonie zabudowy położonej poza frontem działek oraz nawiązuje do wytycznych konserwatorskich, o których mowa w lit. d niniejszej analizy". W świetle § 6 ust. 2 rozporządzenia ustalenie szerokości elewacji frontowej nastąpiło w sposób prawidłowy. Ustalona szerokość przekracza wyliczoną przez urbanistę średnią szerokość elewacji frontowej, ale uwzględnia geometrię działki oraz dopuszczalną tolerancję 20 %. Szerokość ta uwzględnia również - jak wskazano w analizie -najbliższe sąsiedztwo działek o podobnej strukturze zabudowy i geometrii działki.

W analizie znajdują się następujące ustalenia: "w obszarze analizowanym występują budynki o wysokości do okapu od 2,5 do 7,5 m. Wyjątki stanowi zabudowa działek [...], tu wysokość elewacji frontowej (okap lub attyka) to ok. 9 m; w związku z tym oraz mając na uwadze wytyczne konserwatorskie, o których mowa w lit. d niniejszej analizy, w przedmiotowej sprawie ustalono wysokość górnej krawędzi elewacji - na maksymalnie 6,0 m od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku, do okapu dachu jako średni wskaźnik dla najbardziej charakterystycznych działek w obszarze analizowanym z historyczną zabudową bądź o identycznej funkcji (zgodnie z tabelą pn. "wyliczenie do Analizy funkcji Z. dz. nr [...]" - biorąc pod uwagę potrzebę zachowania wskazań konserwatorskich w zabytkowym układzie Z. - opinia [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K. Delegatura w T. znak: [...] z dnia 10 maja 2015 r.)". W aktualnie sporządzonej analizie uzasadniono odstępstwa od zasad zawartych w § 6 ust. 1 i ust. 3 rozporządzenia. Mianowicie - ustalona na 6 metrów wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej - znajduje uzasadnienie w wyliczeniach pozwalających ustalić średni wskaźnik dla najbardziej charakterystycznych działek w obszarze analizowanym z historyczną zabudową bądź o identycznej funkcji oraz we wskazaniach konserwatorskich zawartych w opinii [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K. Delegatura w T. z dnia 10 maja 2015 r.

W analizie ustalono: "dachy budynków dwuspadowe i wielospadowe lub jednospadowe i płaskie (w części zaplecza pierzei przyrynkowych, wszystkie dachy o kącie nachylenia w przedziale 10° + 45°, usytuowane różnorodnie lecz przeważnie równolegle do dróg w części frontowej przyrynkowej (pierzeja północna rynku) - analiza wskazana w Analizie część II - Część graficzna; w oparciu o powyższe oraz mając na uwadze geometrię działki, usytuowanie obiektów najbliżej zlokalizowanych oraz odrzucając najniższe nachylenia połaci dachowych jako formy obce historycznej zabudowie Z. (spadek poniżej 20°) - ustalono, że projektowana rozbudowa obiektu winna być zwieńczona dachem jednospadowym ze spadem na działkę [...] i kalenicą wzdłuż granicy z działką nr [...] (w wypadku lokalizacji obiektu w granicy z działką nr [...] kalenica winna znajdować się w tej granicy), o kącie nachylenia głównej połaci dachowej w przedziale 20° + 35°, dopuszcza się stosowanie lukarn, jaskółek itp".

Przyjęte w decyzji warunki: dach jednospadowy ze spadem na działkę [...] kalenicą wzdłuż granicy z działką nr [...] (w wypadku lokalizacji obiektu w granicy z działką nr [...] kalenica winna znajdować się w tej granicy), o kącie nachylenia głównej połaci dachowej w przedziale 20° - 35° nawiązują do geometrii dachów budynków znajdujących się w obszarze analizowanym. W obszarze analizowanym, znajdującym się w ścisłym centrum Z. występuje w tym zakresie znaczące zróżniczkowanie. Ustalone w decyzji warunki nie odbiegają -jeżeli chodzi o geometrię dachu - od dachów budynków znajdujących się w ścisłym centrum.

W analizie znajduje się też uzasadnienie dla lokalizacji inwestycji w granicy nieruchomości: "biorąc pod uwagę fakt, że rozbudowę obiektu planuje się na zapleczu pierzei przyrynkowej, dopuszczenie rozbudowy istniejącego obiektu w granicy z działką nr [...] (jako kontynuacja historycznego położenia budynków na zapleczu dz. nr [...]) - nie spowoduje niszczenia chronionego układu urbanistycznego Z. . Na działkach sąsiednich powstały i funkcjonują rozbudowane na zapleczu obiekty o funkcji usługowej - zamierzona rozbudowa więc będzie kontynuacją i mimo, że wpłynie na częściowe przekształcenie układu urbanistycznego to - jednak przy zastosowaniu środków projektowych wskazanych w opinii [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K. Delegatura w T. znak: [...] z dnia 10 maja 2015 r. - wpłynie jedynie w małym stopniu a więc dopuszczalnie w aspekcie konserwatorskim. Przeznaczony do rozbudowy budynek jest zabytkowy a funkcja handlowa w budynkach mieszkalnych była stosowana w historycznych miasteczkach (również w Z. ) - szczególnie na zapleczu działek."

W zabudowie jaka występuje w ścisłym centrum miast i miasteczek lokalizacja budynków w granicy jest powszechna. Dodatkowo - taka zabudowa występuje na sąsiednich działkach. Wreszcie, tak zlokalizowana zabudowa nie będzie stanowić zaburzenia ładu przestrzennego wykształconego przez istniejący układ urbanistyczny.

Pozostałe warunki zawarte w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. są w niniejszej sprawie spełnione bowiem przedmiotowa działka posiada dostęp do drogi publicznej - dz. nr [...], istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla projektowanego zamierzenia budowlanego - poprzez rozbudowę istniejących sieci, na warunkach określonych w drodze umowy między właściwym dysponentem sieci a inwestorem. Teren jest objęty zgodą na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze w planie zagospodarowania przestrzennego, który utracił ważność; projektowana inwestycja mieszkaniowa związana jest z działką nr [...] w miejscowości Z. o powierzchni 0,19 ha; teren ten sklasyfikowany jest, wg wypisu z rejestru gruntów, jako grunty: B i Rl położony w granicach administracyjnych miasta Z. ; na terenie inwestycji nie występują grunty leśne. Decyzja pozostaje również w zgodzie z przepisami odrębnymi.

Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu wskazano, że zgodność inwestycji z warunkami zabudowy nie zawsze oznacza zgodność z warunkami technicznymi, ale ma to skutek dopiero w fazie pozwolenia na budowę w tym, między innymi zapewnienia nasłonecznienia, zapewnienia dojść i dojazdów oraz miejsc postojowych, zapewnienia zgodnego z przepisami miejsca gromadzenia odpadów stałych, zapewnienia uzbrojenia technicznego działki i odprowadzenia wód powierzchniowych, szczegółowych wymagań dotyczących budynków i pomieszczeń wraz z ich wyposażeniem technicznym oraz bezpieczeństwa konstrukcji wraz z bezpieczeństwem pożarowym.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na tą decyzję wniósł A. M., zarzucając błąd w ustaleniach faktów polegających na przyjęciu warunków zabudowy pomimo skutku w postaci ograniczenia w użytkowaniu domu i działki nr [...] skarżącego – ściana wysokości 9 m. i długości 20 m. przysłania północne okna i drzwi, hałasu – z powodu parkingu o pow. 1000m2 i ruch samochodów od godziny 6 do 22, zanieczyszczenia powietrza gleby (posiadam ogród z kilkuletnimi drzewami i krzewami. Zarzucono naruszenie przepisow prawa budowlanego w zakresie odsunięcia budynku o 3 m. od granicy w przypadku ścian pełnych i 4 m. w przypadku ścian z otworami okiennymi i drzwiowymi. W decyzji ustalono warunki na rozbudowę i przebudowę, a w rzeczywistości jest to budowa nowego budynku przy ul. [...] (od niej są wejścia) o pow. przekraczającej dwukrotnie zabytkowy budynek. Podkreślono brak zgodności z już istniejącą zabudową. Ponadto wskazano na nie podjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia faktycznego sprawy (brak wizji lokalnej) niezebranie całego materiału dowodowego w przedstawionych analizach, opiniach – projektowana zabudowa nie występuje w ścisłym centrum miasteczek a lokalizacja budowanych budynków w granicy na zapleczu zabytkowych nie jest powszechna, gdyż na ul. [...] są tylko domki jednorodzinne a nie dwu piętrowe jak to wykazano na mapce. Podkreślono błąd w subsumcji czyli wadliwe uznanie, że ustalony w sprawie stan faktyczny odpowiada hipotetycznie określonej normie prawnej z uwagi na to, iż budynek na działce nr [...] z drogi nr[...] był budowany 90 lat temu jako magazyny Gminnej Spółdzielni formą i gabarytami architektonicznymi nie przypomina zabytkowego budownictwa, więc trudno nazwać to kontynuacją zabudowy oraz zagospodarowania terenu w linii. Brak też jest informacji o dokonanych uzgodnieniach z Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska w odniesieniu do terenów objętych ochroną w formie Obszaru Chronionego Krajobrazu [...]

Strona skarżąca wniosła o uchylenie skarżonej decyzji jak i decyzji I instancji.

W odpowiedzi na skargę skarżony organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując w całości stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych. Pkt 1 lit. "c" wskazanego przepisu stanowi, że Sąd, uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie, uchyla ten akt w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Orzekanie następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa, a - w myśl art. 135 p.p.s.a. - Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

Skarga skutkuje uchyleniem tak zaskarżonej, jak i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, ponieważ obie decyzje są wadliwe poprzez oparcie się na nieprawidłowej analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

Istotną wadą całego kontrolowanego postępowania administracyjnego jest oparcie przez organy swoich rozstrzygnięć na wadliwej analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu co do ustalenia zarówno granic obszaru analizowanego, jak i analizy poszczególnych funkcji i cech zabudowy stosowanie do wymogów z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164 poz. 1588). Decyzja o warunkach zabudowy, winna określać parametry dla nowej zabudowy, w sposób pozwalający na uznanie, że zabudowa ta stanowić będzie kontynuację parametrów, cech i wskaźników kształtowania istniejącej zabudowy oraz istniejącego zagospodarowania terenu (art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p.), a spełnienie parametrów wskazanych w rozporządzeniu, winno wynikać z analizy, czyli być w niej przekonująco i szczegółowo uzasadnione.

Zgodnie z treścią z § 3 ust. 1 i 2 w/w rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p., zaś granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Jak wprost podano w wynikach analizy, wjazd na działkę inwestora ma następować istniejącym zjazdem z drogi publicznej dz. nr [...], stąd ten front działki do celów wyznaczenia granic obszaru analizowanego winien być co do zasady liczony jako trzykrotność długości. Z uwagi na to przyjęty obszar analizowany (por. mapa do analizy i decyzji k. 43 akt I inst. oraz geoportal dla miejscowości Z.) jest zbyt mały, gdyż obejmuje znacznie mniejszy teren niż wymagany. Nadto w analizie brak jakichkolwiek wskazań z jakiego powodu obszar ten został zmniejszony. O ile generalnie granice obszaru analizowanego nie zawsze mają bezpośredni i decydujący wpływ na ocenę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5, gdyż można w analizie nawiązać do obiektów bliższych niż średniej z obszaru analizowanego, lecz konieczne jest uzasadnienie poprzez podanie tej średniej. Brak prawidłowego wyznaczenia obszaru analizowanego uniemożliwia ustalenie średnich wskaźników, w efekcie ocenę prawidłowości ewentualnego odstępstwa od zasady. Nadto pomimo powyżej opisanego pomniejszonego obszaru analizowanego pominięto w analizie oraz wyliczeniach do analizy również działki nr [...], pomimo, iż znajdowały się w granicach okrojonego obszaru analizowanego (por. wyliczenie do analizy funkcji k. 10 akt adm. I inst.). Wyliczenie powyższe jest wadliwe także z uwagi na obliczenia co do działek nr [...] i [...], ponieważ ujęto je łącznie dokonując sumowania działek zabudowanych jednym budynkiem.

Analiza - w kontrolowanej sprawie po uchyleniu poprzednio wydanej decyzji sporządzona została już kolejna analiza - jak i zaskarżona decyzja, nie zawiera nadto pomimo jej ponowienia wymaganych przez przepisy szczegółów. Wskazuje na spełnienie wymaganych parametrów co do szerokości elewacji (§ 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r.) odnosząc się do najbliższego sąsiedztwa, jednak brak jest wyjaśnienia tego pojęcia, a także szczegółowego podania o jakie konkretnie działki chodzi, oraz szczegółowego wyliczenia parametru z uwagi na cechy tych działek. Z kolei podane parametry jako wyjątki od zasad określonych dla poszczególnych parametrów (szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jako wyjątki od zasad określonych § 6 i 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. nie zawierają szczegółowego uzasadnienia poprzez odniesienie do konkretnych okoliczności wynikających z analizy, w tym odnoszą się do niesprecyzowanego jak wyżej najbliższego sąsiedztwa, bez wyjaśnienia tego pojęcia, w tym szczegółowego podania o jakie konkretnie działki chodzi oraz cech zabudowy na poszczególnych działkach. Ponadto w aktach postępowania brak jest dokumentu wykazującego status drogi określanej jako droga publiczna gminna, do której przedmiotowy teren ma mieć dostęp. Nie wiadomo zatem, czy zgody na usytuowanie budynku przy tej drodze w odległości mniejszej niż określona ustawą o drogach publicznych, udzielił właściwy organ.

Podkreślić też należy, że w kontrolowanej sprawie teren zabudowy usytuowany jest w rejonie zabytkowego zaplecza pierzei przyrynkowej, natomiast analiza pomimo wskazywania na częściowe przekształcenie układu urbanistycznego, nie zawiera szczegółowych danych w tym zakresie posługując się jedynie ogólnymi sformułowaniami o małym wpływie na aspekt konserwatorski lub na potrzebę zachowania wskazań konserwatorskich. Analiza w tym zakresie jest zdecydowanie zbyt ogólna, co nie pozwala dokonać pełnej i obiektywnej oceny zamierzenia w kontekście ładu urbanistycznego zabytkowego centrum Z. .

Nadto pomimo wydania nowej decyzji o warunkach zabudowy, po uchyleniu poprzednio wydanej, organ nie wystąpił ponownie do właściwego organu – Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska o odpowiednie uzgodnienie w zakresie ochrony przyrody, co jest wadą postępowania trafnie podniesioną przez skarżącego.

Pozostałe zarzuty skargi, w zakresie innych warunków technicznych, nie są zasadne, jako odnoszące się do fazy projektowania konkretnego budynku, a zatem kwestii ewentualnego wydania decyzji o pozwolenie na budowę.

W ponownym postępowaniu organy zobligowane będą do uzupełnienia analizy architektoniczno urbanistycznej, która winna uwzględniać powyżej zawarte wskazania prawne, oceniając następnie czy zachodzi zgodność planowanej inwestycji z przyjętymi parametrami, a także uzyskać wymagane uzgodnienia i brakujące dane.

Mając na uwadze powyższe orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" w zw. z art. 135 p.p.s.a.