Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 941/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2020-07-23 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 61 ust. 1, art. 6 ust. 2 pkt 1, art. 4 ust. 2, art. 56, art. 64 ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 7 ust. 4, par. 8
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 138 par. 1 pkt 2, art. 107 par. 3, art. 11, art. 8, art. 80
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.

SENTENCJA

Dnia 23 lipca 2020 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Magdalena Sieniuć (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Jolanta Rosińska, Sędzia WSA Joanna Sekunda – Lenczewska, , Protokolant Specjalista Aleksandra Błaszczyk, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 lipca 2020 roku sprawy ze skargi B. A. i K. A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji oddala skargę. a.bł.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz. U z 2018 r., poz. 2096 ze zm., dalej jako: "K.p.a.") oraz art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r., poz. 1945 ze zm., dalej jako: "u.p.z.p.") – po rozpoznaniu odwołania B.A. i K.A., uchyliło zaskarżoną decyzję w części i w tym zakresie orzekło co do istoty, a w pozostałym zakresie utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] r., nr [...] o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na nadbudowie budynku mieszkalnego.

Stan faktyczny sprawy przedstawia się w sposób następujący:

Prezydent Miasta Ł. decyzją z dnia [...] r., po rozpoznaniu wniosku S.D., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na nadbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. A 17, na działce o numerze 166/2 w obrębie [...]. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia organ przywołał przepis art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 u.p.z.p. Kształtując warunki i szczegółowe zasady zabudowy i zagospodarowania terenu organ wskazał, iż bez zmian pozostaje linia zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni istniejącej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokość elewacji frontowej. Natomiast wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki ma mieścić się w przedziale od wysokości obecnej do 8 m. Dach na nadbudowanej części budynku ma być dwu lub wielospadowy, o kącie nachylenia połaci od 0° do 10°, maksymalnej wysokości budynku do 8 m, o kalenicy równoległej do ul. A.

W odwołaniu od powyższej decyzji B. A. i K.A. wskazali, iż nie wyrażają zgody na planowaną nadbudowę, dotychczasowe działania inwestora wywołują negatywne skutki dla konstrukcji budynku. Działania inwestora mają na celu usunięcie ich z nieruchomości, przez m.in. zacienienie działki poprzez podniesienie konstrukcji dachu, czy też prowadzenie prac budowlanych w taki sposób, że powodują one zniszczenia na posesji odwołujących. Takie postępowanie odbija się negatywnie na stanie zdrowia odwołujących.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze, przywołaną na wstępie decyzją, po rozpoznaniu odwołania:

1. uchyliło zaskarżoną decyzję w części dotyczącej określenia w pkt II. 1.2 oraz wynikach analizy stanowiących załącznik do decyzji:

- wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki – od wysokości obecnej do 8 m;

- geometrii dachu na nadbudowanej części budynku dach dwu lub wielospadowy, o kącie nachylenia połaci od 0° do 10°, maksymalnej wysokości budynku do 8 m, kalenicy równoległej do ul. A;

2. w tym zakresie orzekło co do istoty poprzez określenie:

- wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki – od wysokości obecnej do 6,5 m;

- geometrii dachu na nadbudowanej części budynku dach dwu lub wielospadowy, o kącie nachylenia połaci od 0° do 10°, maksymalnej wysokości budynku do 6,5 m, kalenicy równoległej do ul. A;

3. w pozostałej części utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

W motywach rozstrzygnięcia organ opisał dotychczasowy przebieg postępowania wskazując następnie, iż uchylając wcześniejszą decyzję Prezydenta Miasta i przekazując sprawę do ponownego rozpatrzenia temu organowi zakwestionował prawidłowość sporządzenia analizy urbanistycznej poprzez pominięcie w tej analizie zabudowy na działce nr 163/1. W ocenie Kolegium, nieuwzględnienia w analizie zabudowy na działce nr 163/1, której cechy stanowiły podstawę do ustalenia dla planowanej inwestycji parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i geometrii dachu (pozostałe parametry w wyniku nadbudowy nie ulegają zmianie), musiało skutkować koniecznością przeprowadzenia ponownej analizy. Ponownie rozpatrując sprawę Prezydent Miasta raz jeszcze dokonał analizy zabudowy i zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym z uwzględnieniem zabudowy na działce nr 163/1, w wyniku czego ustalił warunki zabudowy dla planowanej nadbudowy.

Następnie Kolegium, odwołując się do treści art. 6 ust. 2 pkt 1, art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 u.p.z.p., podkreśliło, że jednym z warunków pozytywnego rozstrzygnięcia o warunkach zabudowy jest tzw. zasada dobrego sąsiedztwa, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., uzależniającą zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania go do określonych cech już zagospodarowanego terenu sąsiedniego. W celu wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy jako warunek konieczny organ musi zatem ustalić, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W tym celu organ orzekający, zgodnie z treścią § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588, dalej jako: "rozporządzenie"), wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p.

W przedmiotowej sprawie Prezydent Miasta wyznaczył wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany. Granice tego obszaru zostały wyznaczone zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia, w odległości 50 m. W sprawie trzykrotna szerokość frontu działki nr 166/2 od strony ul. A wynosi jedynie 34,5 m (11,5 m x 3), stąd organ przyjął obszar analizowany w rozmiarze minimalnym, czyli 50 m. W ocenie Kolegium tak wyznaczony obszar analizy jest wystarczający dla oceny dopuszczalności zabudowy działki nr 166/2.

Analiza urbanistyczna składa się z mapy, ale także z części opisowej, z której wynika, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa o funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej wraz z zabudową gospodarczo-garażową oraz zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, usługowa i produkcyjna. W tym stanie bezspornym jest, zdaniem Kolegium, że nadbudowa obiektu o funkcji mieszkalnej jednorodzinnej kontynuuje funkcję zabudowy w obszarze analizowanym. Stwierdzenie, że w danej sprawie zachodzi kontynuacja funkcji jest tylko jedyną z kilku przesłanek uzasadniających ustalenie warunków zabudowy dla planowanego zamierzenia. Istniejąca zabudowa powinna pozwalać także na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W sprawie, przedmiotem inwestycji jest nadbudowa istniejącego budynku mieszkalnego, zatem określenia w decyzji wymagały dwa parametry, tj. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometria dachu. Pozostałe parametry zabudowy, tj. linia zabudowy, szerokość elewacji frontowej oraz wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy, z uwagi na wspomniany zakres planowanej inwestycji, pozostają bez zmian. Określenie tych wielkości (wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu) zostało dokonane poprzez wskazanie wielkości granicznych (minimalnych i maksymalnych), których inwestorowi nie wolno przekroczyć. Przy czym wielkość minimalną określa stan istniejący. Obecnie wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku mieszkalnego wynosi 4,5 m, zaś wysokość głównej kalenicy - 5,5 m.

Odnosząc się do wskazanych parametrów planowanej zabudowy ustalonych w kontestowanej w odwołaniu decyzji Kolegium podkreśliło, iż w rozporządzeniu przyjęto elastyczne procedury ustalania poszczególnych parametrów składających się na gabaryty planowanej zabudowy, umożliwiając w zakresie każdego z parametrów odstępstwo od zasady, iż parametry ustala się na podstawie wartości średnich wynikających z analizy. Jak wynika z tabelarycznej części analizy urbanistycznej, zawiera ona nie tylko informacje dotyczące położenia, funkcji oraz parametrów i gabarytów wszystkich obiektów w obszarze analizowanym, ale także wyliczenia średnich wielkości tych parametrów. Ustalenie jednakże średniego wskaźnika dla całego obszaru nie oznacza, iż tak ustalony wskaźnik jest bezwzględnie wiążący dla rozstrzygnięcia w danej sprawie. W przepisach rozporządzenia, tj. w § 4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2 i § 7 ust. 4 zawarte zostały normy dopuszczające wyznaczenie innej linii zabudowy, innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, innej szerokości elewacji frontowej oraz innej wysokości elewacji frontowej od średniej ustalonej na podstawie § 1 każdego z tych paragrafów, jednakże tylko wtedy, gdy wynika to z analizy urbanistycznej (przeprowadzonej przez urbanistę lub architekta). Możliwe jest więc w zakresie wymienionych wskaźników, w konkretnym przypadku, rozstrzygnięcie specyficzne uwzględniające uwarunkowania zaistniałe na terenie obszaru urbanistycznego w kontekście zamierzenia przedstawionego we wniosku.

Autorzy odwołania zakwestionowali wysokość planowanej nadbudowy, wskazując na skutki takiego rozstrzygnięcia z punktu widzenia przede wszystkim dostępu światła dziennego do budynku na działce sąsiedniej oraz zagrożeń dla konstrukcji budynku. Odnosząc się do tej kwestii Kolegium odwołując do przepisów rozporządzenia regulujących sposób wyznaczania wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz geometrii dachu, tj. § 7 i § 8 wyjaśniło, iż w wyznaczonym obszarze analizowanym wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych, jej gzymsu lub attyki istniejącej zabudowy zawierają się w przedziale od 2,5 m (budynki gospodarcze i garażowe) do 11,5 m (budynek mieszkalny wielorodzinny ul. B 38). Najbliższe sąsiedztwo z działką nr 166/2 stanowi budynek przy ul. A 19, mieszkalny dwurodzinny, dwukondygnacyjny (w tym z poddaszem gospodarczym), z gzymsem na wysokości 4,5 m; przykryty dachem dwuspadowym o kącie nachylenia połaci 10-15° i kalenicy na wysokości 5,5 m. Z drugiej strony na działce przy ul. B 15 znajduje się budynek mieszkalny o dwóch kondygnacjach nadziemnych i gzymsie na wysokości 7,5 m, przykryty dachem wielospadowym o kącie nachylenia 12°-15° i wysokości kalenicy 8 m. Zabudowę działki nr 166/3 stanowi natomiast część budynku mieszkalnego o wysokości 3,5 m, którego pozostała część zlokalizowana na działce nr 166/2 objęta jest decyzją Prezydenta Miasta. Z tego powodu Kolegium przyjęło, że w istocie punktem odniesienia dla ustalenia tego parametru w przypadku planowanej nadbudowy był obiekt przy ul. A 10. Pozostałe bowiem budynki, zlokalizowane przy ul. A mają elewacje frontowe na wysokości maksymalnie 7,5 m (budynek przy ul. A 15), z wyjątkiem jednego budynku o wysokości tego parametru na poziomie 11 m. Przy czym, zdaniem Kolegium, nie może być uznany za reprezentatywny dla planowanej nadbudowy, bowiem realizuje funkcję produkcyjną i jest usytuowany w głębi działki budowlanej, co wpływa w sposób istotny na jego odbiór wizualny. W obszarze analizowanym występują jeszcze dwa budynki o wysokości elewacji frontowej na poziomie wyższym, ale są to budynki mieszkaniowe wielorodzinne, zlokalizowane przy ulicach sąsiednich, tj. ul. C i ul. B, na obrzeżach obszaru analizowanego. W tej sytuacji, w ocenie Kolegium, za zasadne uznano zastosowanie odstępstwa w wymiarze nieprzekraczającym 6,5 m. Bezspornym jest bowiem, że obie wielkości (tj. stan obecny - 4,5 m, jak też ustalony decyzją o warunkach zabudowy - 6,5 m) istotnie odbiegają od wielkości średniej w obszarze analizowanym, która wynosi 4,09 m. W tej sprawie jednakże okoliczność ta nie przesądza o wadliwości rozstrzygnięcia. Wyliczenie bowiem średniego wskaźnika dla całego obszaru nie oznacza, iż tak ustalony jest bezwzględnie wiążący dla rozstrzygnięcia w danej sprawie. W przepisie § 7 ust. 4 rozporządzenia zawarta jest norma dopuszczająca wyznaczenie innej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, niż ustalona na podstawie § 1, jednakże tylko wtedy, gdy wynika to z analizy urbanistycznej. Zdaniem Kolegium, taka sytuacja ma miejsce w sprawie. Inwestor domaga się ustalenia tego parametru na poziomie 8 m, ale – zdaniem Kolegium – zakres tego żądania nie może zostać uwzględniony. Fakt, iż w obszarze analizowanym położony jest obiekt o parametrach zbliżonych do wnioskowanego, nie przesądza o konieczności zastosowania wyjątków od ustalonych średnich w sytuacji gdy koliduje to z istniejącym ładem urbanistycznym. W sprawie odstępstwo od zasady zostało zastosowane, przy czym jego granice uwzględniają cel w postaci ładu przestrzennego. W sprawie nie można bowiem abstrahować od najbliższego sąsiedztwa terenu inwestycji, którym są obiekty znacznie różniące się wysokością elewacji frontowej – od 4,5 m (ul. A 19) do 7,5 m (ul. A 15). Przy czym usytuowanie tego ostatniego oraz budynku przy ul. A 10 pozwala na twierdzenie, że wysokość ich elewacji frontowych, nieco odmienna od pozostałych budynków w sąsiedztwie, jest charakterystyczna dla zabudowy działek narożnych przy skrzyżowaniu ulic. Stąd, w ocenie Kolegium, próba nawiązania przez planowaną inwestycję do wysokości wprawdzie wyższych budynków z obszaru analizowanego, ale odmiennie położonych, sprzyjałaby pogłębianiu dysonansu przestrzennego. Zdaniem Kolegium, w sprawie istniało zatem uzasadnienie dla ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, której maksymalna wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (6,5 m) odbiega od wartości średniej z obszaru (4,09 m). Brak było podstaw do ustalenia tej wielkości poprzez odwołanie się do opisanych budynków usytuowanych wprawdzie przy tej samej ulicy, ale bądź realizujących odmienne funkcje, niereprezentatywne dla planowanej inwestycji, bądź usytuowanych na działkach narożnych, których zabudowa posiada cechy odmienne od pozostałej zabudowy zlokalizowanej wzdłuż ul. A. Uwzględniając zatem cel w postaci ładu przestrzennego, Kolegium nie znalazło podstaw do ustalenia warunków zabudowy w zakresie żądanym przez inwestora.

Odnosząc się do kwestii określenia geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych) Kolegium wyjaśniło, iż tenże ustalono odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym, zgodnie z § 8 rozporządzenia. W obszarze analizowanym występują obiekty o kątach nachylenia połaci dachowych oraz wysokości głównej kalenicy analogicznych do określonych w decyzji. Analogicznie, jak to ma miejsce w przypadku wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, Kolegium za zagrażające ładowi przestrzennemu uznało ustalenie wysokości głównej kalenicy na poziomie 8 m. Zdaniem Kolegium, zmiana dokonana w decyzji w zakresie wysokości głównej kalenicy nie narusza § 8 rozporządzenia, ponieważ wysokość 6,5 m nawiązuje do zabudowy bezpośrednio sąsiadującej z terenem inwestycji.

Jak podkreśliło Kolegium, uwzględnienie wniosku inwestora zarówno w zakresie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jak też wysokości głównej kalenicy było niemożliwe do uwzględnienia w decyzji o warunkach zabudowy. Organ nie jest bezwzględnie związany parametrami technicznymi obiektu budowlanego, które mogą być przez organ ustalone odmiennie od wskazanych we wniosku, o ile nie niweczy to zamierzenia budowlanego. Organ odwoławczy za uzasadnione uznał ustalenie warunków zabudowy dla wnioskowanego przedsięwzięcia na podstawie cech, parametrów i gabarytów zabudowy istniejącej.

Odnosząc się natomiast do zarzutów odwołania Kolegium wyjaśniło, że zarzuty dotyczące utrudnień w korzystaniu z własności odwołujących w wyniku realizacji planowanej inwestycji nie mogą skutkować odmową ustalenia warunków zabudowy, bowiem na tym wstępnym etapie procesu inwestycyjnego należy je traktować jako przedwczesne. Decyzja o warunkach zabudowy zawiera jedynie określenie ogólnych warunków, pod jakimi możliwa jest realizacja projektowanego zamierzenia inwestycyjnego. Wynikają one głównie z istniejących uwarunkowań architektoniczno-urbanistycznych w obszarze sąsiedzkim w stosunku do terenu planowanej inwestycji. Zarzuty dotyczące ewentualnego naruszenia przez planowaną inwestycję przepisów techniczno-budowlanych, będą mogły zostać podniesione dopiero przed organem administracji architektoniczno-budowlanej podczas starań inwestora o udzielenie pozwolenia na budowę (zgłoszenia). Organ ten, dysponując już konkretnym projektem budowlanym, będzie mógł stwierdzić, czy planowana inwestycja jest zgodna z normami Prawa budowlanego.

Brak zgody właścicieli nieruchomości objętej wnioskiem czy sąsiadujących z terenem inwestycji, nie ma znaczenia prawnego, gdyż nie może być przesłanką odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy. Organy mogą działać wyłącznie na podstawie obowiązujących przepisów i w granicach przez nie wytyczonych, stąd zgoda czy argumenty słusznościowe nie stanowią podstawy do ustalenia, czy też odmowy ustalenia warunków zabudowy. Organ nie może bowiem odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeśli nie sprzeciwia się temu żaden przepis prawa i spełnione są przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Reasumując Kolegium stwierdziło, iż organ pierwszej instancji prawidłowo wyznaczył granice obszaru analizowanego, a także dokonał prawidłowej oceny zabudowy i zagospodarowania tego obszaru, w wyniku której ustalił cechy istniejącej zabudowy w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących projektowanego budynku, w szczególności w zakresie jego gabarytów i parametrów. Inwestycja stanowi kontynuację funkcji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej - ul. A przez istniejący zjazd. Teren objęty wnioskiem nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, zaś istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego. Decyzja także jest zgodna z przepisami odrębnymi. Zmiana dokonana decyzją Kolegium była wynikiem odmiennej oceny zgromadzonego materiału dowodowego, w tym w szczególności sporządzonej analizy urbanistycznej.

W skardze na powyższą decyzję wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi B.A. i K.A. wskazali na naruszenie przepisów postępowania, w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

a) art. 107 § 3 w zw. z art. 11 oraz art. 8 K.p.a. poprzez brak wskazania w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji przyczyn, dla których organ uznał, iż zasadne jest zastosowanie odstępstwa od ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki budynku planowanego do nadbudowy, na podstawie przyjętej średniej wielkości budynków występujących na obszarze analizowanym i określenia jej na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia;

b) art. 80 K.p.a. poprzez dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności analizy urbanistyczno-architektonicznej i uznanie, iż zasadnym jest w sprawie, aby określić maksymalną wysokość wnioskowanego budynku do 6,5 m, podczas gdy średnia wysokość zabudowy przewidziana dla tego obszaru analizowanego wynosi 4,09 m;

c) art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a. poprzez uchylenie części decyzji organu pierwszej instancji oraz orzeczenia w tym zakresie co do istoty sprawy, podczas gdy decyzja ta winna zostać uchylona jako wydana z naruszeniem prawa;

d) art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu pierwszej instancji, pomimo iż powinna ona zostać uchylona przez organ odwoławczy jako naruszająca prawo.

Jednocześnie skarżący wskazali na naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

a) art. 61 ust. 1 u.p.z.p. poprzez jego błędne zastosowanie i uznanie, iż inwestor spełnił łącznie wszystkie warunki wymienione w wyżej wskazanym przepisie, co dało podstawę do pozytywnego rozstrzygnięcia o warunkach zabudowy, podczas gdy nie została uwzględniona przesłanka z ust. 1, tj. zasada dobrego sąsiedztwa uzależniająca zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania go do określonych cech już zagospodarowanego terenu sąsiedniego, w tym nieruchomości należącej do skarżących;

b) § 7 ust. 4 rozporządzenia poprzez jego zastosowanie i dokonanie odstępstwa przy ustaleniu wymiaru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowych, podczas gdy nie było ku temu obiektywnych podstaw.

Z tych względów skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, rozważenie uchylenia decyzji organu pierwszej instancji jako wydanej z naruszeniem prawa oraz o zasądzenie na rzecz skarżących od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. zwrotu kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia swoich praw.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumenty zaprezentowane w motywach kwestionowanego rozstrzygnięcia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga podlega oddaleniu.

Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2017 r., poz. 2188 ze zm.) w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325), powoływanej dalej jako: "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach owej kontroli sąd administracyjny nie przejmuje sprawy administracyjnej do jej końcowego załatwienia, lecz ocenia, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie naruszono reguł postępowania administracyjnego i czy prawidłowo zastosowano prawo materialne.

Uchylenie zaskarżonej decyzji w całości albo w części następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia przepisów prawa materialnego, jeżeli miało ono wpływ na wynik sprawy, lub naruszenia przepisów prawa procesowego, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także dając podstawę do wznowienia postępowania - art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 p.p.s.a.). Ponadto należy wskazać, że zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W stanie faktycznym kontrolowanej przez Sąd sprawy Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. zaskarżoną decyzją, po rozpoznaniu odwołania skarżących, uchyliło w części decyzję organu pierwszej instancji i orzekło w tym zakresie, a w pozostałym zakresie utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta w sprawie ustalenia warunków zabudowy.

W ocenie Sądu, organ drugiej instancji nie naruszył przepisów prawa w stopniu mającym wpływ na rozstrzygnięcie, w rozumieniu powołanego art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a., co uzasadnia oddalenie skargi w całości.

W tym kontekście przede wszystkim należy wyjaśnić, iż każdy ma prawo, w granicach określonych powołaną wcześniej ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich (art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.). Osoba uprawniona do nieruchomości może ją zagospodarować w zakresie obowiązującego prawa w sposób dowolny. Co prawda musi to uczynić zgodnie z wymogami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, ale postanowienia w niej zawarte stanowią konkretyzację przepisów, które należy wykładać na korzyść uprawnień inwestora.

Wobec okoliczności, iż dla terenu, na którym znajduje się działka objęta planowaną inwestycją brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, inwestor zobligowany był uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Zgodnie bowiem z treścią art. 4 ust. 2 u.p.z.p. w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy, przy czym lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, natomiast sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

W dalszej kolejności wyjaśnić należy, że – co do zasady – wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w razie łącznego spełnienia określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. warunków. Co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, winna być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.) Ponadto teren powinien posiadać dostęp do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p.), istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu musi być wystarczające dla zamierzenia budowlanego (art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.), a teren nie może wymagać uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo winien zostać objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów (art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p.). Wymaga podkreślenia, że decyzja w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy powinna być zgodna z przepisami odrębnymi (art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p.).

Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest na podstawie analizy przygotowanej w oparciu o przepisy powołanego już wcześniej rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Z przepisu § 1 rozporządzenia wynika, że określa ono sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Podstawową i niezmiernie istotną czynnością w toku postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy jest przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, czyli analizy urbanistycznej. Rzeczona analiza ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w sprawie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ jej treść jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działań organów administracji w takim postępowaniu (por. np. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 1 lutego 2012 r., IV SA/Po 926/11; wszystkie powołane orzeczenia są dostępne w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem: orzeczenia.nsa.gov.pl).

Jak dowodzi analiza akt kontrolowanej sprawy, w toku postępowania administracyjnego organ pierwszej instancji wyznaczył obszar analizowany i przeprowadził w nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Przepis § 3 ust. 3 rozporządzenia określa, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m.

W stanie faktycznym sprawy organ wyznaczył obszar analizowany o szerokości 50 m, gdyż szerokość frontu działki inwestycyjnej, która przylegają bezpośrednio do drogi, z której odbywać się będzie wjazd ma szerokość 11,5 m, zatem trzykrotność stanowi obszar o promieniu 34,5 m. Zgodnie wszak z § 3 ust. 2 rozporządzenia, granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. Tak wyznaczony obszar analizowany – jak wskazał autor analizy – jest zgodny z przepisami i zawiera charakterystyczne dla danego terenu funkcje i sposób zagospodarowania. Także zdaniem składu orzekającego, obszar o takiej wielkości jest wystarczający w sprawie, bowiem inwestowana działka jest zlokalizowana na terenie osiedla mieszkaniowego w mieście, gdzie występuje zabudowa tworząca spójną całość urbanistyczną, która pozwala na określenie parametrów planowanej inwestycji. Tak określona wielkość obszaru analizowanego odpowiada prawu i jest uzasadniona przede wszystkim faktem istnienia na tym terenie licznej zabudowy oraz racjonalnej całości urbanistycznej.

W prawidłowo zatem wyznaczonym obszarze analizowanym organ stwierdził istnienie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wraz z zabudową gospodarczo-garażową oraz zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, usługowej i produkcyjnej. Planowana inwestycja stanowi nadbudowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego, zatem bez wątpienia kontynuuje funkcję zabudowy w obszarze analizowanym.

Z zestawienia rodzaju zabudowy, stwierdzonej w obszarze analizowanym i planowanej przez inwestora – zdaniem Sądu – w żadnym razie nie można wyprowadzić wniosku o sprzeczności tych dwóch rodzajów zabudowy. Oznacza to, iż w sprawie spełniona jest przesłanka określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., czyli zasada dobrego sąsiedztwa. Powołana zasada ma na celu zachowanie w procesie inwestycyjnym kontynuacji funkcji, formy architektonicznej, gabarytów zabudowy oraz sposobu zagospodarowania terenu. Zachowanie tych elementów oznacza, że powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Stwierdzona w obszarze analizowanym zabudowa – w ocenie Sądu – pozwala na określenie parametrów planowanej zabudowy.

Podkreślić przy tym należy, że w orzecznictwie sądów administracyjnych za ugruntowany uznawany jest pogląd, który skład orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela, że gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony. Z ustaleń analizy urbanistycznej, które nie mogą być skutecznie kontestowane, bezspornie wynika, iż w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa w formie jednorodzinnej.

Jednocześnie wskazać należy, że przeszkodę do wydania inwestorowi pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy mogła stanowić jedynie stwierdzona kolizja między funkcją występującą w obszarze analizowanym, a funkcją objętą zamierzeniem inwestycyjnym. Przy czym kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnienie funkcji istniejącej o zagospodarowanie uznawane za uzupełniające i niewchodzące z nią w kolizję. Na występowanie takiej kolizji nie powołała się w sprawie strona skarżąca, a nadto lektura akt potwierdza, że takowego konfliktu nie ma.

Zauważyć przy tym należy, że co do zasady w decyzji o warunkach zabudowy powinny znaleźć się wszystkie niezbędne postanowienia wynikające z przepisów § 4 – § 8 rozporządzenia, tj. określenie linii zabudowy (§ 4 rozporządzenia), określenie wskaźnika powierzchni nowej zabudowy w stosunku do działki (§ 5 rozporządzenia), określenie szerokość elewacji frontowej (§ 6 rozporządzenia), określenie wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki (§ 7 rozporządzenia), jak i określenie geometrii dachu (§ 9 rozporządzenia). Jednakże uwzględniając charakter planowanej inwestycji (nadbudowa istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego) należy dostrzec, że w wyniku realizacji tejże inwestycji część parametrów zabudowy nie ulegnie zmianie, stąd organy prawidłowo uznały, że nie ma potrzeby ich określania. Za zbędne należało uznać określenie linii zabudowy, wyznaczenie wskaźnika powierzchni zabudowy, jak i szerokości elewacji frontowej. Parametry te nie ulegną bowiem zmianie. W wyniku realizacji inwestycji zmianie ulegnie wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometria dachu. Stąd organy ustalając warunki zabudowy określiły te dwa parametry.

Sąd w składzie niniejszym podziela przy tym pogląd Samorządowego Kolegium Odwoławczego w zakresie określenia tych dwóch parametrów zabudowy uznając, że ich określenie w decyzji Prezydenta Miasta nie było prawidłowe. Prawidłowo Kolegium przyjęło, że w istocie punktem odniesienia dla ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej w przypadku planowanej nadbudowy był obiekt przy ul. A 10, bowiem pozostałe budynki, zlokalizowane przy ul. A mają elewacje frontowe na wysokości maksymalnie 7,5 m (budynek przy ul. A 15), za wyjątkiem jednego budynku o wysokości tego parametru na poziomie 11 m, który istotnie nie może być uznany za reprezentatywny dla planowanej nadbudowy, gdyż realizuje funkcję produkcyjną i jest usytuowany w głębi działki budowlanej, co wpływa w sposób istotny na jego odbiór wizualny. W obszarze analizowanym – jak dostrzegło Kolegium – występują jeszcze dwa budynki o wysokości elewacji frontowej na poziomie wyższym, ale są to budynki mieszkaniowe wielorodzinne, zlokalizowane przy ulicach sąsiednich (ul. B i ul. C), na obrzeżach obszaru analizowanego. Z tego powodu Sąd podzielił pogląd Kolegium, iż w sprawie uzasadnienie znajduje odstępstwo w wymiarze nieprzekraczającym 6,5 m. Istniejąca aktualnie zabudowa na działce objętej decyzją o warunkach zabudowy ma wysokość 4,5 m, a średnia wysokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi 4,09 m, stąd możliwe jest jedynie uwzględnienie wniosku inwestora w wymiarze do 6,5 m. Stosownie zatem do treści § 7 ust. 4 rozporządzenia Kolegium określiło ten parametr zabudowy w wymiarze do 6,5 m. Inwestor wnioskował o ustalenie tego parametru na poziomie 8 m. Niewątpliwie w obszarze analizowanym zlokalizowany jest obiekt o parametrach zbliżonych do wnioskowanego, ale nie przesądza to konieczności zastosowania wyjątków od ustalonych średnich w sytuacji, gdy koliduje to z istniejącym ładem urbanistycznym. Sąd podziela pogląd Kolegium, że w sprawie odstępstwo od zasady zostało zastosowane, ale jego granice uwzględniają cel w postaci ładu przestrzennego. W sprawie nie można abstrahować od najbliższego sąsiedztwa terenu inwestycji, którym są obiekty znacznie różniące się wysokością elewacji frontowej – od 4,5 m (ul. A 19) do 7,5 m (ul. A 15). Co należy dostrzec działki przy ul. A 10 i 15 to działki narożne, a wysokość ich elewacji frontowych, nieco odmienna od pozostałych budynków w sąsiedztwie. Dlatego nie było podstaw do określenia wysokości planowanej inwestycji na poziomie nawiązującym do tych działek. Działanie takie – jak prawidłowo podkreśliło Kolegium – sprzyjałaby pogłębianiu dysonansu przestrzennego. Sąd podziela zatem w pełni argumentację Samorządowego Kolegium Odwoławczego w zakresie określenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej.

Jednocześnie Sąd nie dopatrzył się zasadności zarzutu skargi wskazującego na naruszenie § 7 ust. 4 rozporządzenia poprzez jego zastosowanie i dokonanie odstępstwa przy ustaleniu wymiaru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowych, podczas gdy nie było ku temu obiektywnych podstaw. Przede wszystkim należy dostrzec, że w tym kontekście zmiana dokonana decyzją organu odwoławczego jest dla skarżących korzystna, bowiem zmienia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej z 8 m określonych w decyzji organu pierwszej instancji do 6,5 m. Nie można czynić organom zarzutu naruszenia § 7 ust. 4 rozporządzenia poprzez określenie danego parametru zabudowy (w tym przypadku wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej) w formie wyjątku od zasady (odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich - § 7 ust. 1 rozporządzenia) w sytuacji gdy w sprawie spełnione zostały wszystkie przesłanki warunkujące zastosowanie tegoż wyjątku. Bez wątpienia bowiem z analizy urbanistycznej wynika dopuszczalność wyznaczenia innej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej.

W konsekwencji zmiany w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej koniecznym stała się także modyfikacja w decyzji organu drugiej instancji kolejnego parametru planowanej zabudowy, czy geometrii dachu (§ 8 rozporządzenia). Analogicznie, jak to ma miejsce w przypadku wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, Kolegium za zagrażające ładowi przestrzennemu uznało ustalenie wysokości głównej kalenicy na poziomie 8 m. Zmiana dokonana w decyzji organu drugiej instancji w zakresie wysokości głównej kalenicy nie narusza § 8 rozporządzenia, ponieważ wysokość 6,5 m nawiązuje do zabudowy bezpośrednio sąsiadującej z terenem inwestycji.

Ponadto Sąd podkreśla, że w sprawie nie doszło do naruszenia art. 61 ust. 1 u.p.z.p., poprzez jego błędne zastosowanie i uznanie, iż inwestor spełnił łącznie wszystkie warunki wymienione w wyżej wskazanym przepisie, co dało podstawę do pozytywnego rozstrzygnięcia o warunkach zabudowy, podczas gdy nie została uwzględniona przesłanka z ust. 1, tj. zasada dobrego sąsiedztwa uzależniająca zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania go do określonych cech już zagospodarowanego terenu sąsiedniego, w tym nieruchomości należącej do skarżących. Z powodów opisanych wcześniej Sąd uznał ten zarzut za nieuzasadniony.

Podsumowując dotychczasowe rozważania, Sąd za znajdujące uzasadnienie w sprawie uznał zastosowanie przez organ odwoławczy regulacji art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a. pozwalającej na uchylenie zaskarżonej decyzji w części i orzeczenie w tym zakresie co do istoty. W przypadku odmiennego rozstrzygnięcia sprawy przez organ odwoławczy ma on określone w art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a. kompetencje merytoryczno-reformatoryjne. Samorządowe Kolegium Odwoławcze prawidłowo z tych kompetencji skorzystało. Z tego powodu nie zasługuje na uwzględnienie zarzut naruszenia art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a., poprzez uchylenie części decyzji organu pierwszej instancji oraz orzeczenia w tym zakresie co do istoty sprawy, podczas gdy decyzja ta winna zostać uchylona, jako wydana z naruszeniem prawa. Decyzja Prezydenta Miasta była błędna jedynie w zakresie zmodyfikowanym przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze. Tym samym nie może oprzeć się krytyce zarzut naruszenia art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., poprzez utrzymanie w mocy decyzję organu pierwszej instancji, pomimo iż winna ona zostać uchylona przez organ odwoławczy jako naruszająca prawo.

Końcowo nawiązując do treści cytowanego wcześniej przepisu art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wyjaśnić również należy, iż zgromadzony w aktach administracyjnych materiał dowodowy potwierdza spełnienie przez inwestora także pozostałych warunków określonych w tym przepisie. W szczególności wskazać należy, iż działki objęte zamierzeniem inwestycyjnym mają zapewniony dostęp do drogi publicznej, a uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej budowy. Teren ten nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi należy wskazać, iż organ nie może odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi (art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.). Należy wyjaśnić, iż – co już wcześniej podkreślono – inwestor ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich (art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.). Utrwalony jest w orzecznictwie sądów administracyjnych pogląd, który podziela także skład orzekający w niniejszej sprawie, iż sprzeciw społeczny okolicznych mieszkańców towarzyszący zabudowie nie może blokować planów inwestycyjnych, gdy spełnione są wszystkie niezbędne przesłanki warunkujące zabudowę (por. np. wyroki WSA: w Krakowie z dnia 11 grudnia 2013 r., II SA/Kr 1205/13; w Łodzi z dnia 10 kwietnia 2013 r., II SA/Łd 8/13; w Lublinie z dnia 18 października 2011 r., II SA/Lu 604/11). Podstaw do uwzględnienia ich sprzeciwu nie można upatrywać w treści art. 64 Konstytucji RP, który wskazuje, że każdy ma prawo do własności, innych praw majątkowych oraz prawo dziedziczenia, które to prawa podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej, a własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności. W ocenie Sądu, próżno szukać w planowanej inwestycji (jej konstrukcji i rozmiarach) ograniczenia prawa własności przysługującego skarżącym do terenu ich nieruchomości. Wręcz przeciwnie – gdyby przyjąć, że sprzeciw skarżących mógłby wykluczyć lub ograniczyć plany inwestycyjne – wówczas można by przyjąć, że doszło do nieuzasadnionego ograniczenia prawa własności, ale prawa przysługującego inwestorowi, a nie skarżącym. Uzasadnieniem dla naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa nie jest sprzeciw skarżących wobec planów budowlanych inwestora. Innymi słowy, na wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie ma wpływu zgoda, czy sprzeciw właścicieli sąsiednich nieruchomości, czy społeczności lokalnej.

Na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego, czyli na etapie wydawania przez organ administracji architektoniczno-budowlanej zgody na realizację inwestycji (decyzji o pozwoleniu na budowę lub badania zgłoszenia zamiaru wykonania prac budowlanych) tenże organ podda swojej analizie kwestię zacienienia pomieszczeń mieszkalnych w budynku skarżących, jak i wpływ planowanej inwestycji na budynek skarżących. Z tego względu zarzuty skarżących dotyczące zacienienia pomieszczeń mieszkalnych w ich budynku, jak i wpływu planowanej inwestycji na ten budynek na obecnym etapie postępowania należało uznać za przedwczesne.

W sprawie – wbrew twierdzeniom skarżących – nie doszło również do naruszenia art. 107 § 3 w zw. z art. 11 oraz art. 8 K.p.a., poprzez brak wskazania w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji przyczyn, dla których organ uznał, iż zasadne jest zastosowanie odstępstwa od ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki budynku planowanego do nadbudowy, na podstawie przyjętej średniej wielkości budynków występujących na obszarze analizowanym i określenia jej na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia. Wręcz przeciwnie – zdaniem składu orzekającego – uzasadnienie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w tym zakresie jest obszerne i wyczerpujące w treści, zawiera przekonujące argumenty merytoryczne.

Nie zasługuje na uwzględnienie także zarzut naruszenia art. 80 K.p.a., poprzez – jak wskazali skarżący – dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności analizy urbanistyczno-architektonicznej i uznanie, iż zasadnym jest w sprawie, aby określić maksymalną wysokość wnioskowanego budynku do 6,5 m, podczas gdy średnia wysokość zabudowy przewidziana dla tego obszaru analizowanego wynosi 4,09 m. Z przyczyn wskazanych wcześniej ocena dokonana przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w tym zakresie znajduje swoje umocowanie w zgromadzonych w sprawie dokumentach i oparta jest na wszechstronnej ocenie tegoż materiału, stąd zarzut naruszenia art. 80 K.p.a. nie zyskał uznania Sądu.

Konkludując Sąd uznał działanie organu odwoławczego w przedmiotowej sprawie za zgodne z regulacją prawa materialnego. Sąd nie dopatrzył się również naruszenia przepisów procedury w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy.

Z tych względów, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.

dc