Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 343/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2015-10-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 par. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Józef Maleszewski /spr./ Sędziowie WSA Izabela Bąk-Marciniak WSA Maciej Busz Protokolant st.sekr.sąd. Krystyna Pietrowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 października 2015 r. sprawy ze skargi T. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lutego 2015 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Pismem z dnia [...] kwietnia 2009 r. W. K. (dalej jako Inwestor) wniósł do Wójta [...] (dalej jako Wójt, organ I instancji) o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowo-garażowego oraz wiaty garażowej.

Wójt po rozpoznaniu powyższego wniosku decyzją z dnia [...] sierpnia 2009 r. nr [...] ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, a decyzja ta została utrzymana w mocy decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] października 2009 r. nr [...]. Jednakże, na skutek skargi T. T. obydwie decyzje zostały uchylone wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 15 kwietnia 2010 r. sygn. IV SA/Po 1026/09. W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał, że wadliwie przeprowadzona została analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. Sąd wyjaśnił, że określony wskaźnik wielkości zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej zostały ustalone niezgodnie z przepisami. W tym zakresie podkreślono, że z analizy nie wynika w jaki sposób został policzony wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu. Sąd wskazał również, że analiza winna zawierać szczegółowe przedstawienie wskaźników powierzchni zabudowy - dla poszczególnych działek - znajdujących się - w granicach obszaru analizowanego - wraz z podaniem powierzchni działek i wielkości znajdujących się na nich budynków. Brak takich danych nie pozwala, bowiem na weryfikację przyjętego przez organ wskaźnika. W dalszej kolejności Sąd wyjaśnił, że średnią szerokość elewacji frontowych wyliczyć należy uwzględniając - wszystkie działki - w obszarze analizowanym. Odnosząc się z kolei do ustaleń dotyczących wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki Sąd wyjaśnił, że wartości te wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy - na działkach sąsiednich - a jeżeli wysokość ta na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. W uzasadnieniu uchylającego wyroku wskazano, że z przedstawionej Sądowi analizy w żadnym stopniu nie wynika jaka jest wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynków znajdujących się - na działkach sąsiednich – natomiast, dla skontrolowania prawidłowości ustalenia tego parametru nie jest wystarczające wskazanie, iż w obszarze analizowanym występują budynki o określonej wysokości. W dalszej kolejności zakwestionowano ustalenia dotyczące geometrii dachu, wskazując, że geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów - występujących na obszarze - analizowanym.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy, decyzją z dnia [...] maja 2011 r. Wójt ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowego z częścią garażową oraz wiaty garażowej dla potrzeb funkcjonowania usług związanych z realizacją dróg (w tym garażowania maszyn i pojazdów sprzętu budowlanego oraz samochodów ciężarowych i osobowych) na terenie położonym w [...] oznaczonym w ewidencji gruntów jako dz. nr 228/18, 228/19, 229. Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpatrzeniu odwołań T. T. i Z. L., decyzją z dnia [...] lipca 2011 r. nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

Na skutek skargi T. T. (skarga Z. L. została odrzucona postanowieniem Sądu z dnia 6 grudnia 2011 r. sygn. IV SA/Po 1001/11), Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokiem z dnia 7 marca 2012r. sygn. akt IV SA/Po 1001/11 uchylił decyzje organu I i II instancji, albowiem zaskarżoną decyzję Kolegium oraz decyzję ją poprzedzającą wydano z naruszeniem przepisów prawa. W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał, że organy administracyjne nie wykonały zaleceń zawartych w prawomocnym wyroku WSA w Poznaniu z dnia 15 kwietnia 2010 r. sygn. IV SA/Po 1026/09. W analizie wzięto bowiem pod uwagę wyłącznie obiekty budowlane, w których realizowana jest zabudowa usługowa i zabudowa usługowo-produkcyjna, tj. pięć działek o nr 326, 227/1, 233,373 i 375. Uwadze organów umknęło, że wiążące wytyczne Sądu nakazywały szczegółowo przedstawić wskaźniki powierzchni zabudowy dla poszczególnych działek znajdujących się w granicach obszaru analizowanego wraz z podaniem powierzchni działek i wielkości znajdujących się na nich budynków. W uzasadnieniu podkreślono, że wymogu wskazania powierzchni działek i wielkości znajdujących się na nich obiektów nie zrealizowano - w ogóle - nawet w odniesieniu do wskazanych w analizie pięciu działek. Sąd stwierdził, że analiza nie tylko prezentuje wyłącznie dane, co do wskaźników intensywności zabudowy dla zaledwie pięciu wskazanych działek, ale brak jakichkolwiek danych w oparciu, o które ustalenia te poczyniono, co powoduje, że ich prawidłowość wymyka się kontroli Sądu. W następnej kolejności wskazano, że wbrew zaleceniom Sądu ustalenia średniego wskaźnika szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu w obszarze analizowanym dokonano również w oparciu o dane dotyczące wyłącznie - wybranych pięciu działek - położonych na terenie zabudowy usługowej i usługowo produkcyjnej. W świetle powyższego Sąd stwierdził, że ponownie sporządzając analizę Wójt nie wykonał zaleceń Sądu zawartych w wyroku z dnia 15 kwietnia 2010 r. sygn. IV SA/Po 1026/09, czym naruszył art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm., obecnie Dz. U. 2012 r., poz. 270 – dalej p.p.s.a.). W konsekwencji powyższego, przeprowadzona powtórnie analiza, po raz kolejny sporządzona została z naruszeniem wymogów określonych przepisami. W dalszej kolejności zwrócono uwagę, że w pkt II ppkt 1 lit. "b" decyzji Wójta zawarto wskazanie "nieprzekraczalne linie zabudowy zgodnie z oznaczeniem na załączniku graficznym nr 1". Jednocześnie, wskazano, że załącznik ten stanowić ma mapa sytuacyjno-wysokościowa w skali 1:100. Tymczasem, załączona do akt sprawy decyzja organu I instancji nie zawierała załącznika nr 1. Brak również wspomnianej w tej decyzji mapy sytuacyjno-wysokościowej. W konsekwencji nie sposób odczytać wytyczne organu I instancji, co do nieprzekraczalnej linii zabudowy.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy, Wójt decyzją z dnia [...] października 2012 r. nr [...] ustalił warunki zabudowy dla inwestycji objętej wnioskiem Inwestora, ze zmianą wniosku z dnia 30 września 2010 r. Warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, w zakresie dotyczącym warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego Wójt określił następująco:

• nieprzekraczalne linie zabudowy zgodnie z oznaczeniem na załączniku graficznym nr 1,

• projektowany budynek biurowy z częścią garażową i projektowana wiata garażowa usytuowane będą w odległości min 3,0 m od siebie,

• intensywność zabudowy (wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni terenu inwestycji) - do 0,1,

• projektowany budynek biurowy z częścią garażową - jednokondygnacyjny,

• projektowana wiata garażowa - jednokondygnacyjna,

• powierzchnia zabudowy projektowanego budynku biurowego z częścią garażową - ok. 120,0 m2,

• powierzchnia zabudowy wiaty garażowej - do 250,0 m2,

• szerokość elewacji frontowej projektowanego budynku biurowego z częścią garażową (front działki od strony drogi wewnętrznej o nr dz. 228/21) - do 18,0 m,

• szerokość wiaty garażowej - do 18,0 m,

• wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej projektowanego budynku biurowego z częścią garażową (od poziomu terenu do poziomu gzymsu)- ok. 3,5 m,

• wysokość górnej wiaty garażowej (od poziomu terenu do poziomu okapu)- ok. 4,0 m,

• geometria dachu:

- dach projektowanego budynku biurowego z częścią garażową dwu- lub wielospadowy, o kącie nachylenia połaci dachowych od 15° do 40° oraz o kierunku głównej kalenicy równoległym lub prostopadłym do frontu działki (front działki od strony drogi wewnętrznej o nr dz. 228/21) i jej wysokości do 6,0 m,

- dach projektowanej wiaty garażowej dwu- lub wielospadowy, o kącie nachylenia połaci dachowych od 10° do 35° oraz o kierunku głównej kalenicy równoległym lub prostopadłym do frontu działki (front działki od strony drogi wewnętrznej o nr dz. 228/21) i jej wysokości do 6,0 m,

• projektowane obiekty winien posiadać podwyższone walory estetyczne i architektoniczne z uwagi na położenie terenu inwestycji na terenie obszaru chronionego krajobrazu, zarówno co do formy jak i materiałów z których zostaną wybudowane,

• w projekcie zagospodarowania działki należy zaplanować usytuowanie: dojść i dojazdów, zieleni, miejsc postojowych, miejsc na odpady, szczelnego zbiornika bezodpływowego na ścieki (szamba),

• w projekcie zagospodarowania działki wokół wyznaczonego terenu inwestycji należy przewidzieć zieleń izolacyjną zimozieloną wysoką o szerokości min 3,0 m.

Odwołanie od decyzji Wójta wniósł T. T., reprezentowany przez zawodowego pełnomocnika. Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpatrzeniu powyższego odwołania decyzją z dnia [...] grudnia 2012 r. nr [...] utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu decyzji odnosząc się do zarzutów odwołania organ Ii instancji stwierdził, że powierzchnia przeznaczona do przekształcenia w wyniku realizacji przedsięwzięcia nie przekroczy 0,2 ha i wynosić będzie maksymalnie 1900 m2. Budynek biurowy z częścią garażową oraz projektowaną wiatą garażową dla potrzeb funkcjonowania usług związanych z budową dróg będą obiektami jednokondygnacyjnymi (bez podpiwniczenia) o powierzchni zabudowy: budynek biurowy z częścią garażową ok. 120 m2 (w tym część garażowa ok. 80 m2), projektowana wiata do 250 m2. Towarzysząca infrastruktura obejmująca parking projektowany, parking istniejący oraz dojścia i dojazdy nie przekroczy 1400 m2. Wobec powyższego organ odwoławczy stwierdził, że inwestycja nie kwalifikuje się do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu § 3 ust. 1 pkt 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. Nr 213, poz.1397), a co za tym idzie nie wymaga uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Organ odwoławczy stwierdził przy tym, że niezależnie od powyższego w pkt II ppkt 2 lit. b decyzji organu I instancji zobowiązano inwestora do zachowania wymogów wynikających z położenia terenu na obszarze chronionego krajobrazu.

W uzasadnieniu decyzji stwierdzono, iż dla ustalenia czy wskazany w decyzji teren spełnia warunki o jakich mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. stosownie do przepisów rozporządzenia, wyznaczono obszar analizowany, obejmujący 300-570 m wokół działek 228/18, 228/19 i 229, których dotyczy wniosek. Wyznaczenie takiego obszaru jest uzasadnione już istniejącym zainwestowaniem terenu wzdłuż dróg powiatowych. W wyznaczonym obszarze analizowanym obejmującym teren położony po obu stronach drogi powiatowej występuje zabudowa o zróżnicowanych funkcjach: zabudowa zagrodowa z budynkami inwentarskimi, gospodarczymi i mieszkalnymi, budynki mieszkalne jednorodzinne, budynki gospodarcze, garażowe ,usługowe i usługowo-produkcyjne. Zabudowa usługowo-produkcyjna występuje na działkach nr 233, 373, 375 ( warsztat samochodowy, kowalstwo, betoniarstwo) dostępnych z drogi powiatowej. Również przy drugiej drodze powiatowej funkcjonuje zabudowa o charakterze usługowym (straż pożarna). Występowanie w otoczeniu terenu inwestycji zabudowy usługowej i produkcyjno - usługowej jest wystarczające do uznania kontynuacji funkcji dla planowanej inwestycji.

W uzasadnieniu decyzji wskazano, że linie zabudowy dla planowanej inwestycji na załączniku graficznym wyznaczone zostały zgodnie z zasadą wyrażoną w § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 ze zm. – dalej Rozporządzenie). Odnośnie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki przywołane wyżej rozporządzenie przewiduje wyznaczanie tego parametru na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Przy czym w § 5 ust. 2 Rozporządzenia dopuszczono wyznaczenie innego wskaźnika jeżeli wynika to z przeprowadzonej analizy. Jak wynika z przedłożonej analizy średni wskaźnik dla wszystkich nieruchomości w obszarze analizowanym wynosi 0,14. Najniższy wskaźnik intensywności zabudowy w obszarze analizowanym wynosi ok. 0,02 najwyższy natomiast 0,46. Rozbieżność ta jest bardzo duża. Możliwe jest zatem ustalenie wskaźnika intensywności zabudowy dla planowanej inwestycji na poziomie niższym niż średni - jak w zaskarżonej decyzji do 0,1.

Obiekty usługowo-produkcyjne występujące w obszarze analizowanym posiadają zróżnicowane parametry. Średni wskaźnik szerokości elewacji frontowej dla tych obiektów wynosi 16,2. Przy uwzględnieniu 20 % tolerancji organ odwoławczy stwierdził, ze możliwe jest określenie tej wartości dla planowanej zabudowy, zgodnie z wnioskiem inwestora, czyli tak jak to określono w zaskarżonej decyzji: szerokość elewacji frontowej (front działki od strony drogi wewnętrznej) budynku biurowego z częścią garażową - do 18 m jak również szerokość wiaty garażowej do 18 m.

Uwzględniając, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich, przy założeniach że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynków mieszkalnych wynosi 4m, a budynków gospodarczo-garażowych 3,5 m, organ odwoławczy stwierdził, że zasadnie dla planowanej zabudowy określono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej projektowanego budynku biurowego z częścią garażową (od poziomu terenu do poziomu gzymsu) - ok.3,5 m, a dla wiaty garażowej (od poziomu terenu do okapu) - ok. 4,0m. Organ odwoławczy zaakceptował również wyznaczenie geometrii dachu.

T. T. kwestionując powyższą decyzję wniósł skargę do WSA w Poznaniu. Inwestor w piśmie procesowym z dnia [...] maja 2013 r. wniósł o oddalanie skargi. W piśmie tym stwierdził, że obszar analizowany wyznaczony został zgodnie z wymogami § 3 ust. 1 i 2 Rozporządzenia. Trzykrotna szerokość frontu tych działek wynosi 294 m (3 x 98m) i jest to minimalna odległość, która wyznacza obszar wokół terenu inwestycji, w obrębie którego przeprowadza się analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Wskazał, że organ administracyjny zaznaczył, że ze względu na istniejące uwarunkowania granica obszaru analizowanego została wyznaczona w odległości około 300 - 570 metrów wokół działek 228/18, 228/19 i 229, obejmując zwarty obszar zainwestowany, pozwalający na dokonanie stosowanej analizy. Organ administracyjny wskazał, że odnosząc się szczegółowo do poszczególnych nieruchomości, których zainwestowanie potwierdza spełnienie - dla projektowanych obiektów - warunku kontynuacji funkcji w obszarze analizowanym przywołano te z nich, które są wystarczającą przesłanką do uznania spełnienia omawianej zasady. Inwestor podkreślił, że na analizowanym terenie występuje zabudowa o bardzo zróżnicowanym charakterze, a tymczasem Skarżący dąży do tego, aby planowana inwestycja była zgodna wyłącznie z bezpośrednimi sąsiedztwem działki na której ma być ona przedsięwzięta, czyli według oceny Skarżącego z zabudową jednorodzinną. Inwestor podniósł zatem, że inwestycja planowana nie musi być tożsama z tymi, które już zostały zrealizowane na sąsiednich działkach, a tym samym nie musi ona stanowić identycznego odwzorowania i posiadać identycznych parametrów oraz cech.

Inwestor odniósł się również szczegółowo do oświadczeń załączonych do skargi, dowodząc, że na działce nr 233 prowadzona jest od 1998 r. (po wznowieniu z dniem 15 maja 2013 r.) działalność gospodarcza głównie w zakresie produkcji wyrobów budowlanych z betonu, zaś na działce nr 375 w zakresie produkcji ogrodzeń, płotów, bram i innych wyrobów metalowych.

Odnosząc się do treści oświadczenia P. P. (dotyczącego działki nr 375) wnioskodawca podał, że być może na czas wyjazdu J. i M. P. do pracy za granicą działalność w zakresie kowalstwa została zawieszona, niemniej jednak tablice informacyjne nadal znajdują się na posesji, jak również na stronach internetowych znajdują się ogłoszenia o wykonywanej na tej działce działalności. Nadto oświadczenie złożone do akt niniejszej sprawy również nie może stanowić dowodu w niniejszej sprawie z przyczyn formalnych, albowiem podpis pod tekstem komputerowym nie nosi cech urzędowego poświadczenia i nie ma pewności, że został on złożony przez osoby wskazane w oświadczeniu.

Inwestor podniósł również, że na działce nr 227/1 od [...].01.2010 r. prowadzona jest działalność gospodarczą w zakresie transportu drogowego towarów, a na posesji parkowany jest ciągnik siodłowy z naczepą. Ponadto na działce nr 373 prowadzona była działalność w zakresie mechaniki pojazdowej i betoniarstwa, a obecnie prowadzona jest działalność gospodarcza z zakresu produkcji wyrobów budowlanych z betonu. Z kolei na działce nr 224 i 584 znajduje się zabudowa zagrodowa z budynkiem inwentarskim służącym do hodowli drobiu. Oprócz wyżej wymienionych działek wraz z posadowionymi na niej budynkami, na analizowanym obszarze znajduje się budynek straży pożarnej wraz z salą biesiadną, gdzie organizowane są imprezy okolicznościowe. Wnioskodawca podnosi zatem, iż zgodnie z powyżej przedstawioną argumentacją twierdzenia skarżącego o nieprowadzeniu na analizowanym obszarze działalności usługowej czy usługowo-produkcyjnej są niezgodne ze stanem rzeczywistym.

Odnosząc się do zarzutu Skarżącego, że organ administracyjny nie uzasadnił przyczyn wyznaczenia granic obszaru analizowanego w zakresie większym niż minimalny, wnioskodawca wskazał na szczegółowe uzasadnienie na stronie 9 analizy z dnia 31 sierpnia 2012 r. W sporządzonej analizie organ - wbrew twierdzeniom Skarżącego - w sposób jasny i precyzyjny wskazał, że w obszarze analizowanym występuje duża rozbieżność szerokości elewacji frontowej budynków, a to ze względu na to, iż na terenie analizowanym występują wielkogabarytowe budynki funkcjonujące w zabudowie zagrodowej w gospodarstwach rolnych i gospodarstwach hodowlanych, jak również niewielkie budynki garażowe czy gospodarcze zrealizowane w ramach również zabudowy zagrodowej czy mieszkalnej jednorodzinnej. Dalej organ wskazuje, że z uwagi na duże zróżnicowanie funkcjonalne terenu poddanego analizie nie jest zasadne branie pod uwagę szerokości elewacji frontowej wszystkich budynków położonych na wszystkich nieruchomościach - w tym budynków mieszkalnych jednorodzinnych czy niewielkich budynków gospodarczo - garażowych o szerokości frontowej ok. 3,0 - 4,5 m wchodzących w skład obszaru poddanego analizie. Jak wskazuje organ administracyjny szerokość elewacji frontowej budynków zlokalizowanych na terenie poddanym analizie wynosi około 3 m do około 45 m. Jest ona różna dla różnych rodzajów zabudowy. W związku z tym organ administracyjny uznał za konieczne ustalenie innej szerokości elewacji frontowej dla wnioskowanego budynku biurowego z częścią garażową i wiaty garażowej, wyznaczonej w oparciu o inne zasady. Dlatego organ administracyjny przeanalizował wartości tego wskaźnika w sposób indywidualny dla projektowanej zabudowy, adekwatnie do miejsca na którym ma powstać projektowana inwestycja. W ocenie Inwestora nie ulega zatem wątpliwości, że ustalony w niniejszej sprawie parametr szerokości elewacji frontowej jest całkowicie zgodny z treścią § 6 ust. 2 rozporządzenia, albowiem unormowanie zawarte w tym przepisie dawały organowi administracyjnemu prawo do wyznaczenia innego niż średni dla obszaru analizowanego wskaźnika szerokości elewacji frontowej, skoro wynikało to z rzetelnie przeprowadzonej analizy. Ponadto wyznaczenie tego elementu w granicach od - do jest wyznaczeniem konkretnym, bowiem nie pozwala na przekroczenie - na etapie projektowania i zatwierdzania projektu budowlanego - konkretnych wymiarów, wskazanych w wynikach analizy, mających odniesienie w specyfice konkretnego obszaru analizowanego .

Inwestor wskazał, że nie zgadza się również z zarzutem dotyczącym naruszenia art. 72 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 71 ust. 2 ustawy z dnia 3 października 2008r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko poprzez jego błędną wykładnię i w konsekwencji jego niezastosowaniu przy przyjęciu, iż dla planowanego przedsięwzięcia nie jest wymagane uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, podczas gdy przedsięwzięcie objęte wnioskiem wymaga uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach i zgody na realizację przedsięwzięcia. W ocenie Skarżącego teren objęty inwestycją to nie tylko teren działek na których ma powstać planowana inwestycja, ale także powierzchnia drogi dojazdowej do tych nieruchomości, co oznacza, że łączna powierzchnia zabudowy w przedmiotowej sprawie przekracza 0,5 ha i znajduje się na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a tym samym wymaga uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Inwestor podniósł, że Skarżący nie wskazuje na czym opiera swoje przeświadczenie, że powierzchnia drogi dojazdowej do nieruchomości na których planowana jest inwestycja, powinna być włączona do terenu inwestycyjnego. Ponadto należy zwrócić uwagę, że Skarżący nie podaje żądnych wyliczeń dla teorii, że łączna powierzchnia zabudowy wynosi ponad 0,5 ha, przy tym należy zwrócić uwagę, że podana przez wnioskodawcę powierzchnia inwestycji jako 4800 m2 jest powierzchnią zawyżoną i uwzględniającą drogę dojazdową.

Prawomocnym wyrokiem z dnia 5 czerwca 2013 r. sygn. akt IV SA/Po 432/13 WSA w Poznaniu uchylił obie decyzje. Sąd ocenił, że organy administracyjne w ramach ponownie przeprowadzonego postępowania wykonały zalecenia dotyczące ustalenia dotyczące wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu oraz powierzchni zabudowy. W analizie wskazano, iż na obszarze poddanym analizie dominują dachy dwuspadowe, głównie zrealizowane na budynkach mieszkalnych, budynkach inwentarskich, stodołach Występują także dachy wielospadowe zrealizowane na budynkach mieszkalnych, o kącie nachylenia połaci dachowych nieprzekraczającym 45°. Głównie są to nowe realizacje w zakresie budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego. Wysokość tych budynków liczona od poziomu terenu do głównej kalenicy dachu lub najwyższego punktu dachu waha się od około 6 m do około 9 m. W obszarze analizowanym występują również dachy płaskie i jednospadowe zrealizowane w większości na budynkach gospodarczo-garażowych i budynkach usługowych oraz usługowo- produkcyjnych. Jak wynika z powyższego, dla planowanej inwestycji można ustalić - na podstawie zabudowy położonej wokół terenu inwestycji - dachy dwu- i wielospadowe o wysokości kalenicy do 6 m i kątach nachylenia wskazanych w decyzji o warunkach zabudowy.

Podobnie Sąd ocenił analizę w części dotyczącej ustalenia wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy. Jak wynika z analizy średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu ustalony na podstawie mapy zasadniczej kształtuje się na poziomie 0,14. Najniższy wskaźnik intensywności zabudowy w obszarze analizowanym wynosi ok. 0,02 a najwyższy 0,46. Wartość wskaźnika powierzchni zabudowanej na obszarze analizowanym na poszczególnych działkach jest bardzo zróżnicowana i wynosi od. ok. 0,02 do ok. 0,06 w zabudowie zagrodowej zrealizowanej na bardzo dużych działkach do około 0,46 w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej, zrealizowanej na łącznej powierzchni działek wynoszącej ok. 682 m2. Jak wynika z analizy i zawartego w niej zestawienia tabelarycznego wartości te są różne dla różnych rodzajów zabudowy. Z uwagi na powyższe Sąd zgodził się ze stanowiskiem zawartym w analizie, iż nie jest zasadne branie pod uwagę w niniejszej sprawie wartości średniego wskaźnika intensywności zabudowy liczonego jako średnia arytmetyczna dla wszystkich nieruchomości występujących w obszarze analizowanym. Sąd uznał, że jest możliwe dopuszczenie na wyżej określonym terenie, wskaźnika intensywności zabudowy o wartości na poziomie niższym niż średni wskaźnik intensywności zabudowy.

Sąd stwierdził jednak, że organy administracyjne nie wykonały w pełnym zakresie zaleceń Sądu dotyczących ustalenia szerokości elewacji frontowej budynków. Zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20 %. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (§ 6 ust. 2). W analizie średnia szerokość elewacji frontowej została ustalona na 13,1 m, przy czym dla zabudowy mieszkaniowej wyniosła ona 12,24 m, dla budynków garażowych, gospodarczych i inwentarskich 10,9 m. a dla budynków usługowych i usługowo – produkcyjnych 16,2 Ustalając szerokość elewacji frontowej dla budynków objętych planowaną inwestycją na 18 m organy powołały się w szczególności na średnią szerokość budynków usługowych. Organy zupełnie pominęły fakt usytuowania kilkudziesięciu innych budynków o mniejszej szerokości elewacji frontowej od budynków stanowiących planowaną inwestycję, w znacznie mniejszej odległości od działek objętych wnioskiem, częściowo nawet w bezpośrednim sąsiedztwie tego terenu. Ma to tyle istotne znaczenie, iż do analizy przyjęto budynki o założonym usługowym przeznaczeniu znajdujące się w obszarze o nie wykazanych w sposób pozbawiony wad granicach.

Dalej Sąd stwierdził, że orzekające w sprawie organy nie wyjaśniły przyczyn powiększenia granic obszaru analizowanego w sytuacji, gdy tuż przy powiększonej granicy obszaru analizowanego znalazł się szereg budynków usługowo – produkcyjnych. Co do zarzutów skargi dotyczących naruszenia przepisów ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, przedsięwzięcie z uwagi na planowaną w jego ramach realizację garażu i parkingu samochodowego wraz z towarzyszącą im infrastrukturą, o powierzchni użytkowej mniejszej niż 0,2 ha, nie jest przedsięwzięciem mogącym potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. Nr 213, poz. 1397). Wbrew zarzutom skargi droga dojazdowa do nieruchomości objętych postępowaniem nie stanowi bowiem obszaru objętego niniejszym postępowaniem. Z mapy wynika bowiem, iż drogę dojazdową stanowi droga wewnętrzna wytyczona na działce nr 228/21 stanowiącą drogę dojazdu również do innych działek budowlanych

Przy ponownym rozpoznawaniu sprawy sąd polecił zadbanie o to, aby w decyzji rozstrzygającej wniosek w przedmiocie warunków zabudowy w szczególności wyjaśnić przyczyny ewentualnego powiększenia obszaru analizowanego, odnieść się do całości zabudowy w jego granicach oraz wykazać, że za wydanym rozstrzygnięciem przemawia dążenie do zachowania ładu urbanistycznego.

Decyzją z dnia [...] grudnia 2014 r. nr [...] Wójt [...], wskazując na art. 54 w związku z art. 64 ust. 1 oraz na podstawie art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647 z późn. zm., obecnie Dz. U. z 2015 r. poz. 199 z późn. zm., dalej jako u.p.z.p.), rozpoznając wniosek Inwestora z dnia [...] kwietnia 2009 roku, ze zmianą wniosku z dnia [...] września 2010 roku, ze zmianą wniosku z dnia [...] lipca 2012 r., zmianą wniosku z dnia [...] kwietnia 2014 r i z dnia [...] października 2014 r. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku garażowego oraz wiaty garażowej dla potrzeb funkcjonowania usług związanych z realizacją dróg (w tym garażowania maszyn i pojazdów sprzętu budowlanego oraz samochodów ciężarowych i osobowych) na terenie położonym w [...], oznaczonym w ewidencji gruntów jako dz. nr 228/19, 229 (obręb [...]). Jako funkcję planowanej zabudowy i zagospodarowania terenu wskazano budynek garażowy, wiatę garażową, dojścia i dojazdy, lokalizację miejsc na odpady, lokalizację szczelnego zbiornika bezodpływowego na ścieki (szamba), miejsca postojowe. Obowiązująca (dla budynku garażowego) i nieprzekraczalne linie zabudowy zgodnie z oznaczeniem na załączniku graficznym nr 1. Obowiązująca linia zabudowy stanowi nieprzekraczalną linie zabudowy dla projektowanej wiaty garażowej. Projektowany budynek garażowy i projektowana wiata garażowa usytuowane będą w odległości minimum 3,0 m od siebie, intensywność zabudowy (wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni terenu inwestycji) - do 0,14. Projektowany budynek garażowy projektowana wiata garażowa – jednokondygnacyjne. Powierzchnia terenu podlegająca przekształceniu w wyniku realizacji przedsięwzięcia - max 0,19 ha, udział powierzchni biologicznie czynnej - min. 35 % powierzchni terenu inwestycji. Powierzchnia zabudowy projektowanego budynku garażowego - do 150,0 m2, powierzchnia zabudowy wiaty garażowej - do 150,0 m2. Szerokość elewacji frontowej projektowanego budynku garażowego (front działki od strony drogi wewnętrznej o nr dz. 228/21 - obręb [...]) - do 15,0 m. Szerokość wiaty garażowej - do 15,0 m, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej projektowanego budynku garażowego (od poziomu terenu do poziomu gzymsu lub okapu) - ok. 3,5 m, wysokość górnej wiaty garażowej (od poziomu terenu do poziomu okapu) - ok. 4,0 m. Geometria dachu dla projektowanego budynku garażowego - dwu- lub wielospadowy, o kącie nachylenia połaci dachowych od 15° do 40° oraz o kierunku głównej kalenicy równoległym do frontu działki i jej wysokości do 6,0 m. Geometria dachu dla projektowanej wiaty garażowej - dach dwu- lub wielospadowy, o kącie nachylenia połaci dachowych od 10° do 35° oraz o kierunku głównej kalenicy równoległym do frontu działki, i jej wysokości do 6,0 m. Wójt zastrzegł, że projektowane obiekty winne posiadać podwyższone walory estetyczne i architektoniczne z uwagi na położenie terenu inwestycji na terenie obszaru chronionego krajobrazu, zarówno co do formy jak i materiałów z których zostaną wybudowane; w projekcie zagospodarowania działki należy zaplanować usytuowanie: dojść i dojazdów, zieleni, miejsc postojowych, miejsc na odpady, szczelnego zbiornika bezodpływowego na ścieki; wokół wyznaczonego terenu inwestycji należy przewidzieć zieleń izolacyjną zimozieloną wysoką o szerokości min 3,0 m. Nie należy zmieniać stanu wody na gruncie, a zwłaszcza kierunku odpływu znajdującej się na gruncie wody, jeżeli miałoby to szkodliwie wpływać na grunty sąsiednie. Nie należy odprowadzać wód i ścieków deszczowych oraz roztopowych na grunty sąsiednie i drogę. Projektowana zabudowa nie może powodować zalewania lub podsiąkania sąsiednich terenów. Prowadzona działalność usługowa, w tym użytkowanie związanych z obiektem urządzeń (typu klimatyzacja, wentylacja itp.) i manewry pojazdów, nie powinny przekraczać dopuszczalnych norm hałasu przy zabudowie mieszkaniowej, zarówno w porze dnia jak i w nocy; hałas przenikający do wnętrz mieszkalnych z obiektów usługowych oraz od urządzeń (typu wentylacja, klimatyzacja, itp.) i manewrów pojazdów nie może przekraczać dopuszczalnych norm, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Ewentualne urządzenia klimatyzacyjne należy umieścić w miejscach ekranowanych przez ściany planowanego obiektu; zewnętrzne oświetlenie budynku (w tym reklamy świetlne, szyldy) powinny zostać zaprojektowane, zrealizowane i użytkowane w sposób nie powodujący dokuczliwości dla sąsiadów (typu: nadmierne oświetlenie otaczającej zabudowy, migotanie, oślepianie, zakłócanie nocnego spoczynku itp.).

Uzasadniając decyzję Wójt opisał dotychczasowy przebieg postępowania i wskazał, że przeprowadzając kolejny raz analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu - uwzględnił wskazania Sądu zawarte w uzasadnieniu wyroku z dnia 12 sierpnia 2013 r. sygn. akt IV SA/Po 432/13. Obszar analizowany wyznaczony został zgodnie z wymogami § 3 ust. 1 i 2 Rozporządzenia. Łączna szerokość frontu obu działek objętych wnioskiem - po zmianie wniosku, wynosi około 79 m. Trzykrotna szerokość frontu działek wynosi zatem 237 m. W omawianej sytuacji - biorąc pod uwagę istniejące uwarunkowania - granica obszaru analizowanego została wyznaczona w nieco większej odległości: po stronie zachodniej wzdłuż przebiegu istniejących dróg publicznych, stanowiących naturalne oddzielenie poszczególnych kwartałów zabudowy, w nieco większej odległości po stronie wschodniej wzdłuż przebiegu geodezyjnych granic nieruchomości, natomiast po stronie południowej i północnej granice obszaru analizowanego wyznaczają rozległe tereny rolne. Zatem obszar poddany analizie obejmuje zwarty obszar zabudowany, zainwestowany wzdłuż istniejącej drogi powiatowej w odległości około 300-570 m wokół terenu projektowanej inwestycji, pozwalający na dokonanie stosownej analizy. Wójt zastrzegł, że poddanie analizie nieco większego obszaru analizowanego nie miało na celu poszukiwania funkcji (bowiem takowa istnieje w odległości poniżej 237 m), ale wykazanie, że zabudowa usługowa występuje w bliższej i dalszej odległości od terenu inwestycji, wzdłuż układu komunikacyjnego drogi powiatowej. Zatem zabudowa usługowa nie stanowi odosobnionej funkcji w układzie przestrzennym tej części miejscowości. Zabudowa usługowa rozlokowana jest w tej enklawie urbanistycznej miejscowości w sposób nierównomierny i stanowi nieodzowny element w kształtowaniu przestrzeni w tym rejonie miejscowości, pośród zabudowy zagrodowej i zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Wójt zaznaczył, odnosząc się do zastrzeżenia WSA w Poznaniu dotyczącego wyznaczenia zbyt dużego obszaru analizowanego, że przy ustalaniu granic obszaru analizowanego kierował się również orzecznictwem zawartym w wyrokach NSA z dnia 29 grudnia 2009 r. sygn. akt II OSK 943/09 oraz z dnia 9 czerwca 2010 r. sygn. akt II OSK 943/09. Z przytoczonych orzeczeń wynika, że pojęcie sąsiedztwa należy rozumieć szeroko, tzn. działka sąsiednia to nieruchomość lub jej część, która położona jest w okolicy tworzącej pewną całość urbanistyczną. Zabudowa w tej części wsi stanowi typową zabudowę zlokalizowaną wzdłuż drogi publicznej, tzw. "ulicówkę". Zatem od strony zachodniej wyznaczono go wzdłuż poprzecznego układu komunikacyjnego, natomiast od strony wschodniej z uwagi na brak poprzecznego układu komunikacyjnego wyznaczono go wzdłuż granic nieruchomości. Ponadto Wójt podkreślił, że rozszerzenie miało na celu zobrazowanie rozlokowania funkcji usługowej w tej części miejscowości i wykazanie, że zabudowa usługowa występującą w tej części miejscowości jest zabudową nieodosobnioną, ale towarzyszącą zabudowie zagrodowej i mieszkaniowej jednorodzinnej.

Odnosząc się do kwestii szerokości elewacji frontowej Wójt zaznaczył, że zgodnie ze wskazaniem WSA w Poznaniu wzięto pod uwagę wszystkie budynki znajdujące się w obszarze analizowanym, nie tylko usługowe jak poprzednio. Średnia szerokość elewacji frontowej ustalona na podstawie mapy zasadniczej wynosi ok. 13,1 m. Przy uwzględnieniu 20 % tolerancji, szerokość elewacji frontowej dla projektowanego budynku garażowego i projektowanej wiaty garażowej powinna zawierać się w przedziale wartości od 10,5 m do 15,7 m. Uwzględniając powyższe Wójt uznał, że możliwe jest dopuszczenie szerokości elewacji frontowej projektowanego budynku garażowego i projektowanej wiaty gospodarczej na poziomie do 15,0 m, z dopuszczeniem maksymalnie 20% tolerancji, co spełnia oczekiwania Inwestora, po zmianie wniosku.

Odnosząc się do wskazań Sądu co do rozstrzygnięcia w zakresie dążenia do zachowania ładu przestrzennego Wójt zauważył, że nowa zabudowa jest dopuszczalna o tyle, o ile zapewni - w sensie urbanistycznym - ukształtowanie przestrzeni tworzącej harmonijną całość z uporządkowanymi relacjami funkcjonalnymi, stosownie do narzuconych przepisami u.p.z.p. wymogów kształtowania ładu przestrzennego. Wójt odniósł tą zasadę do zmienionego wniosku (pismami z dnia 10 kwietnia 2014 r. i z dnia 2 września 2014 r. Inwestor zrezygnował z realizacji budynku biurowego, pozostawiając jedynie budowę budynku garażowego i wiaty garażowej) i stwierdził, że propozycja usytuowania projektowanego budynku garażowego oraz wiaty garażowej dla potrzeb funkcjonowania usług związanych z realizacją dróg (w tym garażowania maszyn i pojazdów sprzętu budowlanego oraz samochodów ciężarowych i osobowych) zawarta w tym wniosku mieści się w kanonach kształtowania ładu przestrzennego, bowiem takie budynki o porównywalnych gabarytach występują w całym obszarze analizowanym.

W odwołaniu od opisanej decyzji zawodowy pełnomocnik T. T. i Z. L. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Zarzucił naruszenie art. 61 ust 1 pkt 1 i 5 u.p.z.p. poprzez jego błędną wykładnię, a następnie przyjęcie, iż planowana inwestycja spełnia zasadę tzw. "dobrego sąsiedztwa" oraz, że nie narusza przepisów odrębnych. Skarżący zarzucił również naruszenie § 3 i nast. Rozporządzenia polegające na nieprawidłowym przeprowadzeniu analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania na terenie analizowanym. Wnoszący odwołanie wskazał również na naruszenie przepisów art. 153 p.p.s.a. polegające na tym , iż organ wydający zaskarżoną decyzję, mimo związania oceną prawną i wskazaniami Sądu, nie zastosował się do jego wskazań przy wydaniu niniejszej decyzji. Pełnomocnik wskazał na nieścisłości i niejasności zawarte w decyzji: powierzchnia terenu podlegająca przekształceniu w wyniku realizacji przedsięwzięcia została w niej określona jako "max 0,19 ha". Z załączonej do decyzji mapy wynika natomiast, że powierzchnia ta jest znacznie większa i wynosi około 0,32 ha; powierzchnia zabudowy zarówno budynku garażowego, jak i wiaty garażowej, została określona jako "do 150,0 m ", natomiast z załączonej mapy wynika, że powierzchnia wiaty garażowej jest większa i wynosi około 200,0 m2; szerokość wiaty garażowej została określona jako "do 15,0 m", natomiast z załączonej mapy wynika, że wynosi ona około 20 m. Pełnomocnik podkreślił, że w sąsiedztwie planowanej inwestycji w ogóle nie występuje zabudowa typu usługowego. Najbliższymi budynkami o takim charakterze są 2 sklepy znajdujące się przy kościele. Budynki te znajdują się w odległości powyżej 600 m od miejsca planowanej inwestycji, a więc poza powiększonym analizowanym obszarem. Fakt zarejestrowania działalności gospodarczej przez osobę zamieszkującą w danej nieruchomości nie świadczy o usługowym charakterze zabudowy tej nieruchomości. Stanowisko o usługowym charakterze zabudowy działek nr 233 i 375 jest sprzeczne z oświadczeniami właścicieli tych działek. Wszystkie zabudowania znajdujące się w okolicy, uznawane przez organ I instancji za zabudowę typu usługowego, mają charakter wyłącznie jednorodzinny albo zagrodowy. Wydawane w przeszłości w stosunku do tych nieruchomości decyzje o ustaleniu warunków zabudowy oraz pozwolenia na budowę zezwalały wyłącznie na zabudowę typu jednorodzinnego lub zagrodowego i decyzje te nie były nigdy zmieniane. Zdaniem pełnomocnika powiększenie analizowanego obszaru ma na celu wyłącznie poszukiwanie zabudowy o charakterze usługowym oraz że analiza ta ponownie została przez organ I instancji przeprowadzona w sposób nieprawidłowy.

Decyzją z dnia [...] lutego 2015 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], wskazując na art. 138 § 1 pkt 1 kpa – utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Uzasadniając SKO podkreśliło fakt modyfikacji wniosku przez Inwestora. W świetle powyższego nie można się zgodzić z zarzutami odwołania, że w oparciu o załącznik graficzny zostanie zrealizowana wiata garażowa o większych gabarytach niż określone w decyzji. Nie można się również zgodzić z zarzutem że w związku z realizacją inwestycji przekształceniu ulegnie 0,32 ha. Mianowicie w zaskarżonej decyzji wyraźnie wskazano, że powierzchnia terenu podlegająca przekształceniu - max 0,19 ha, a udział powierzchni biologicznie czynnej min. 35 % powierzchni terenu. SKO wyjaśniło, że na załączniku graficznym, stosownie do art. 54 pkt. 3 u.p.z.p., zasadnie wkreślono linie rozgraniczające teren inwestycji, co jednak nie oznacza, że cały teren zostanie przekształcony.

SKO oceniło, że zostały spełnione wytyczne zawarte w prawomocnym wyroku WSA w Poznaniu z dnia 5 czerwca 2013 r., sygn. akt IV SA/Po 432/13. Zgodnie z tym wyrokiem obszar przyjęty do analizy może być większy od wyznaczonego trzykrotną szerokością frontu działki. Może on także zostać wyznaczony nie w formie koła , lecz zawsze musi obejmować minimalny teren wytyczony zgodnie z treścią § 3 ust. 2 Rozporządzenia. Zdaniem SKO istniejące uwarunkowania przestrzenne i zastany sposób zabudowy uzasadniają zwiększenie obszaru analizy.

W obszarze analizowanym obejmującym teren położony po obu stronach drogi powiatowej o nr dz. 286 występuje zabudowa o zróżnicowanych funkcjach: zabudowa zagrodowa z budynkami inwentarskimi, gospodarczymi i mieszkalnymi, budynki mieszkalne jednorodzinne, budynki gospodarcze, garażowe ,usługowe i usługowo-produkcyjne. Dla omawianej sprawy istotne jest występowanie w obszarze analizowanym funkcji zabudowy podobnej do wnioskowanej. Zabudowa usługowo-produkcyjna występuje na działkach nr 233, 373, 375 ( warsztat samochodowy, kowalstwo, betoniarstwo) dostępnych z drogi powiatowej. Również przy drugiej drodze powiatowej, o nr dz. 324 funkcjonuje zabudowa o charakterze usługowym (straż pożarna). Występowanie w otoczeniu terenu inwestycji zabudowy usługowej i produkcyjno-usługowej jest wystarczające do uznania kontynuacji funkcji dla planowanej inwestycji.

Odnośnie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki przywołane wyżej rozporządzenie przewiduje wyznaczanie tego parametru na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Przy czym w § 5 ust. 2 dopuszczono wyznaczenie innego wskaźnika jeżeli wynika to z przeprowadzonej analizy. Jak wynika z przedłożonej analizy średni wskaźnik dla wszystkich nieruchomości w obszarze analizowanym wynosi 0,14. Najniższy wskaźnik intensywności zabudowy w obszarze analizowanym wynosi ok. 0,02 najwyższy natomiast 0,46. Rozbieżność ta jest bardzo duża. Jednak co istotne po zmianach wniosku wskazany wskaźnik zabudowy wynosi max. 0,14, co jednoznacznie wskazuje, że projektowana zabudowa mieści się w granicach wyznaczonych przez średni wskaźnik intensywności zabudowy ustalony dla obszaru analizowanego. Nadto SKO podzieliło stanowisko Wójta co do nie naruszania istniejącego sposobu zagospodarowania w zakresie szerokości i wysokości elewacji frontowej dla planowanego budynku garażowego i wiaty oraz geometrii dachu,

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu T. T. i Z. L., zastępowani przez tego samego zawodowego pełnomocnika, wnieśli o uchylenie obu wydanych w sprawie decyzji i zasądzenie kosztów postępowania.

Pełnomocnik powtórzył zarzuty zawarte w odwołaniu, tj. zarzut naruszenia art. 61 ust 1 pkt 1 i 5 u.p.z.p. poprzez jego błędną wykładnię, a następnie przyjęcie, iż planowana inwestycja spełnia zasadę tzw. "dobrego sąsiedztwa" oraz, że nie narusza przepisów odrębnych. Pełnomocnik powtórzył także zarzut naruszenia § 3 i nast. Rozporządzenia polegające na nieprawidłowym przeprowadzeniu analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania na terenie analizowanym oraz zarzucił naruszenie przepisów art. 153 p.p.s.a. polegające na tym, iż organ wydający zaskarżoną decyzję, mimo związania oceną prawną i wskazaniami Sądu, nie zastosował się do jego wskazań przy wydaniu niniejszej decyzji.

Pełnomocnik zawarł w skardze wniosek dowodowy o zwrócenie się do Wójta o udzielenie informacji, czy w odniesieniu do działek nr 227/1, 233, 373 i 375 zostały wydane decyzje ustalające warunki zabudowy na tych działkach, określające rodzaj zabudowy jako zabudowa typu usługowego.

Uzasadniając skargę pełnomocnik podkreślił, że planowana inwestycja odbiega w sposób rażący od występującej w jej najbliższej okolicy zabudowy typu jednorodzinnego. Zauważył, że już w chwili obecnej działalność prowadzona na terenie przeznaczonym pod planowaną inwestycję, jest uciążliwa dla mieszkańców okolicznych działek, w szczególności dla mieszkańców nowo wybudowanych domów jednorodzinnych. Na nieruchomości, wbrew jej przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową, przechowywany jest ciężki sprzęt budowlany, a także hałdy materiałów budowlanych różnego rodzaju. Związane jest to z podwyższonym zapyleniem okolicznego terenu, hałasem oraz zakłóceniami komunikacyjnymi na drodze wewnętrznej nr 228/21, stanowiącej jedyny dojazd do okolicznych nieruchomości, w tym wyżej wymienionych domów jednorodzinnych. W przypadku realizacji planowanej inwestycji, uciążliwości te ulegną jedynie nasileniu. W związku z powyższym, planowaną inwestycję należy uznać za niezgodną z zasadą tzw. dobrego sąsiedztwa.

W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Prawomocnym postanowieniem z dnia 09 czerwca 2015 r. sygn. akt IV SA/Po 343/15 Sąd odrzucił skargę Z. L.

Na rozprawie w dniu 14 października 2015 r. Sąd oddalił wniosek dowodowy zawarty w skardze.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skarga jest bezzasadna. Obie decyzje wydane w sprawie są zgodne z prawem.

Na wstępie należy podkreślić, że zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 1647) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się wspomnianym kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi – ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi – przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. W świetle art. 3 § 2 p.p.s.a. kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze – w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu. Kontrola sądu nie obejmuje natomiast zasadniczo oceny wypełniania przez organy administracji tzw. pozasystemowych kryteriów słusznościowych, w szczególności kierowania się zasadami współżycia społecznego, ani kryteriów celowościowych, takich jak realizacja określonej polityki stosowania prawa administracyjnego (por. wyrok NSA z 25.09.2009 r., I OSK 1403/08, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl, w skrócie: "CBOSA").

Materialnoprawną podstawę decyzji administracyjnych zapadłych w rozpoznawanej sprawie stanowiły przepisy u.p.z.p. oraz aktów wykonawczych do tej ustawy, na czele z Rozporządzeniem. W świetle art. 4 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p. w przypadku braku m.p.z.p. – a taka sytuacja występowała w niniejszej sprawie – sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla inwestycji, która, tak jak zamierzone przedsięwzięcie, nie jest inwestycją celu publicznego, ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Wymogi, których spełnienie umożliwia ustalenie warunków zabudowy, zostały wyliczone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Zgodnie z tym przepisem wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Zadaniem właściwego organu jest ustalenie, czy nowa zabudowa będzie mogła obiektywnie i bezkolizyjnie współistnieć z obecną już funkcją istniejącej zabudowy, a także, czy charakter nowej zabudowy w przyszłości nie ograniczy zastanego sposobu użytkowania sąsiedniego terenu. Kontynuacja funkcji oznacza, że nowa zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu (w tym użytkowania obiektów). Przyjąć należy, iż w zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Nowa zabudowa jest zatem dopuszczalna o tyle, o ile można ją "pogodzić" z już istniejącą funkcją.

Spełnienie warunku, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, otwiera możliwość dokonania analizy zabudowy na większym obszarze, a nie tylko na jednej działce sąsiedniej i to działce bezpośrednio graniczącej z działką, na której planowana jest nowa zabudowa. Temu celowi służy wyznaczenie obszaru analizowanego. Takie rozumienie tego przepisu jest zgodne z celami ustawy, która nakazuje uwzględnić wymagania ładu przestrzennego oraz walory architektoniczne i krajobrazowe (art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy).

Z powyższego wynika, że tak wyznaczanie obszaru analizowanego celem przeprowadzenia analizy przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy, jak i sama analiza, winny uwzględniać zasadę "dobrego sąsiedztwa" w aspekcie naczelnej zasady zachowania "ładu przestrzennego". Należy przy tym mieć na uwadze, że – jak wskazał NSA w wyroku z 16 marca 2011 r., sygn. akt II OSK 496/10 (CBOSA) – wyznacznikiem powinno być to, czy nowa zabudowa jest możliwa do skorelowania z zabudową na obszarze analizowanym w zakresie ładu przestrzennego, z tym iż ocena w tym zakresie nie może być nadmiernie sformalizowana i arbitralna oraz prowadzić do zniweczenia zamierzenia objętego wnioskiem inwestora.

Granice obszaru analizowanego wyznacza się w każdej sprawie w zależności od planowanej inwestycji, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki pod nową zabudowę, nie mniejszej niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 rozporządzenia). Oznacza to, że analiza funkcji oraz celu zabudowy i zagospodarowania terenu nie obejmuje tylko zabudowy na działce bezpośrednio graniczącej z działką, której dotyczy wniosek, ale zabudowy w całym obszarze analizowanym. Wyznaczenie "obszaru analizowanego" należy traktować jako wskazanie, które spośród działek sąsiednich będą stanowiły punkt odniesienia do ustalania "wymagań dotyczących nowej zabudowy", o jakich mowa w przepisach art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz art. 61 ust. 6 i 7 u.p.z.p. Wszystkie działki znajdujące się na obszarze analizowanym należy uznać, w ujęciu funkcjonalnym, za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. (patrz : wyrok WSA w Białymstoku z 25 stycznia 2005 r. sygn. akt II SA/Bk 677/04, CBOSA). W ramach przeprowadzonej w postępowaniu administracyjnym analizy funkcji oraz cech zagospodarowania terenu – na materiale planistycznym spełniającym wymogi § 3 ust. 2 rozporządzenia wykonawczego – organ I instancji wyznaczył prawidłowo obszar analizowany wokół terenu inwestycji przekraczający trzykrotność frontu działki, na której ma zostać zrealizowana inwestycja. W części tekstowej analizy urbanistycznej jak i w samej osnowie decyzji z dnia [...] grudnia 2014 r. znalazły się stwierdzenia opisowe dotyczące charakteru istniejącej zabudowy tak w najbliższym sąsiedztwie, jak i w całym obszarze poddanym analizie.

W orzecznictwie wojewódzkich sądów administracyjnych i Naczelnego Sądu Administracyjnego ugruntowany jest pogląd o związaniu organu administracji i Sądu ponownie rozpoznającego sprawę ocena prawną i wskazaniami zawartymi w uzasadnieniu wcześniejszego wyroku. Przepis art. 153 p.p.s.a. ma charakter bezwzględnie obowiązujący, wobec czego ani organ administracji publicznej, ani Sąd administracyjny orzekając ponownie w tej samej sprawie, nie może pominąć oceny prawnej wyrażonej wcześniej w orzeczeniu, gdyż ocena ta wiąże go w sprawie. Uregulowanie zawarte w art. 153 p.p.s.a. oznacza, że orzeczenie Sądu administracyjnego wywiera skutki wykraczające poza zakres postępowania sądowoadministracyjnego, bo jego oddziaływaniem objęte jest także przyszłe postępowanie administracyjne w danej sprawie. Z kolei, związanie samego Sądu administracyjnego, w rozumieniu art. 153 p.p.s.a. oznacza, że nie może on formułować nowych ocen prawnych, które są sprzeczne z wyrażonym wcześniej poglądem, lecz zobowiązany jest do podporządkowania się mu w pełnym zakresie oraz konsekwentnego reagowania w razie stwierdzenia braku zastosowania się organu administracji publicznej do wskazań w zakresie dalszego postępowania. Naruszenie przez organ administracji publicznej art. 153 p.p.s.a. w razie złożenia skargi powoduje konieczność uchylenia zaskarżonego aktu (czynności). Natomiast niezastosowanie się przez Sąd do oceny prawnej przewidzianej w komentowanym przepisie jest naruszeniem prawa stanowiącym podstawę do wniesienia skargi kasacyjnej - art. 174 pkt 1 p.p.s.a. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 21 marca 2014 r., sygn. akt I GSK 534/12, LEX nr 1487724). Zauważyć tu należy, że przepis art. 153 p.p.s.a. jest przepisem prawa materialnego (tak Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyrokach z dnia 11 kwietnia 2014 r., sygn. akt II GSK 224/13, LEX nr 1485518, z dnia 20 czerwca 2012 r., sygn. akt I OSK 953/11, LEX nr 1216586, także Bogusław Dauter, Bogusław Gruszczyński, Andrzej Kabat, Małgorzata Niezgódka-Medek, Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Zakamycze 2005, str. 347).

Obowiązek podporządkowania się ocenie prawnej wyrażonej w wyroku Sądu administracyjnego, ciążący na organie administracji oraz Sądzie, może być wyłączony tylko w przypadku istotnej zmiany stanu prawnego lub faktycznego, a także po wzruszeniu wyroku. W doktrynie przyjmuje się, że ocena prawna wyrażona w orzeczeniu Sądu wiąże w sprawie ten Sąd oraz organ administracji publicznej w przyszłości, ilekroć dana sprawa będzie przedmiotem rozpoznania przez ten Sąd i organ, jeżeli ocena prawna wyrażona w tym orzeczeniu nie zostanie uchylona w prawem określonym trybie i jeżeli nie uległy zmianie przepisy prawne stanowiące podstawę oceny w danej sprawie.

W niniejszej sprawie nie zaszła zmiana stanu prawnego lub taka istotna zmiana stanu faktycznego, która czyniłaby niewiążącą ocenę prawną wyrażoną we wcześniejszych opisanych wyżej wyrokach, w szczególności w prawomocnym wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 5 czerwca 2013 r. sygn. akt IV SA/Po 432/13. W uzasadnieniu tego wyroku wskazano natomiast, że "organy administracyjne w ramach ponownie przeprowadzonego postępowania wykonały zalecenia dotyczące ustalenia dotyczące wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu oraz powierzchni zabudowy". W decyzji będącej obecnie przedmiotem oceny ustalenia dotyczące wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu stanowią powtórzenie ustaleń zawartych w decyzji z 8 października 2012 r. Zmieniło się natomiast ustalenie w przedmiocie wskaźnika intensywności zabudowy: z 0,1 na 0,14. Zauważyć jednak należy, że o ile w wyroku w sprawie IV SA/Po 432/13 Sąd aprobująco odniósł się do ustalenia dla planowanej inwestycji wskaźnika na poziomie niższym niż średni wskaźnik intensywności zabudowy w obszarze analizowanym, to obecnie oba te wskaźniki są równe i wynoszą 0,14 – nie ma więc w tym zakresie mowy o odstępstwie z § 5 ust. 2 Rozporządzenia. Zwiększenie wskaźnika intensywności zabudowy z 0,1 do 0,14 przy zmniejszeniu powierzchni zabudowy z 370 m2 na 300 m2 związane jest z istotnym zmniejszeniem powierzchni terenu inwestycji.

Zalecenia co do dalszego postępowania zawarte w uzasadnieniu wyroku w sprawie IV SA/Po 432/13 dotyczyły jedynie wyjaśnienia przyczyny powiększenia obszaru analizowanego oraz odniesienia się do całości zabudowy w jego granicach (analiza na potrzeby decyzji z 8 października 2012 r. dotyczyła obszaru w odległości większej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, zaś ustalenia szerokości elewacji frontowej dla budynków objętych planowaną inwestycją nastąpiło w oparciu o dane dotyczące tego parametru nie wszystkich budynków w obszarze analizowanym, lecz tylko budynków usługowych). Zalecenia te w ocenie Sądu zostały prawidłowo wykonane. Podobnie jak poprzednio granice obszaru analizowanego wyznaczone zostały w odległości około 300 - 570 m wokół terenu projektowanej inwestycji. Przekraczają one znacznie odległość minimalną (237 m), lecz organ przekonująco tę kwestie wyjaśnił, wskazując, że zabudowa wsi [...] ma charakter ulicówki, a powiększenie obszaru analizowanego ma na celu zobrazowanie rozlokowania funkcji usługowej w tej części miejscowości i wykazanie, że towarzyszy ona zabudowie zagrodowej i mieszkaniowej jednorodzinnej. W istocie, mapa zasadnicza wskazuje, że zdecydowana większość zabudowań w otoczeniu planowanej inwestycji skupia się w wąskim pasie wzdłuż drogi powiatowej przebiegającej równoleżnikowo na południe od działki objętej wnioskiem. W takiej sytuacji powiększenie obszaru analizowanego w kierunku wschodnim i zachodnim uznać należy za uzasadnione, gdyż pozwala na objęcie nim zwartego obszaru zabudowanego stanowiącego pewną całość pod względem urbanistycznym. W tak wyznaczonym obszarze dokonano analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, przyjmując – prawidłowo – do wyznaczenia średniej szerokości elewacji frontowej wszystkie budynki z obszaru analizowanego, nie zaś, jak poprzednio, jedynie usługowe.

W tym miejscu wskazać należy na niezasadność zarzutu skargi, iż w obszarze analizowanym w ogóle nie występuje zabudowa o funkcji usługowej. Ta okoliczność została już bowiem – w ocenie Sądu – przesądzona we wcześniejszych wyrokach sądu. Skoro prawomocnym wyrokiem w sprawie IV SA/Po 432/13 stwierdzono m. in., że błędnie wyznaczona została w decyzji z 8 października 2012 r. szerokość elewacji frontowej, gdyż do analizy przyjęto jedynie zabudowę usługową, to eo ipso przesądzono istnienie takiej właśnie zabudowy. Podkreślić tez należy, że zarzut taki nie pojawiał się wcześniej w postępowaniu administracyjnym, mimo iż taka kwalifikacja budynków przyjęta była już w analizach sporządzonych na potrzeby decyzji z 6 sierpnia 2009 r., decyzji z 12 listopada 2010 r. (tu w odwołaniu podniesiono występowanie wyłącznie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, ale na działkach bezpośrednio sąsiadujących z nieruchomością, gdzie planowana jest inwestycja) i decyzji z 4 maja 2011 r. Uchylając tę ostatnią decyzję wyrokiem z dnia 7 marca 2012 r. w sprawie IV SA/Po 1001/11 WSA w Poznaniu w uzasadnieniu wskazał zaś m. in. "w załączonej do akt sprawy powtórnej Analizie wskazano, że sporządzając ją, pod uwagę wzięto wyłącznie obiekty budowlane, w których realizowana jest zabudowa usługowa i zabudowa usługowo-produkcyjna, tj. pięć działek o nr 326, 227/1, 233,373 i 375 (...) dla potrzeb sporządzonej powtórnie Analizy dokonano ustaleń – wyłącznie – w zakresie danych dotyczących położonych w obszarze analizowanym działek o funkcji usługowej i usługowo-gospodarczej, tj. działek o nr 326, 227/1, 233,373 i 375". Zdaniem Sądu ocenę tę należy uznać za wiążącą obecnie z mocy art. 153 p.p.s.a. Tym samym Sąd nie znalazł podstaw do uwzględnienia wniosku dowodowego zawartego w skardze. Niezależnie od tego zauważyć należy, że przyznane przez ustawodawcę kompetencje orzecznicze sądu administracyjnego mają charakter zasadniczo kasacyjny. Sąd administracyjny nie może zastępować organów administracji publicznej w procesie administrowania (R. Hauser, Konstytucyjny model polskiego sądownictwa administracyjnego, w: red. J. Stelmasiak, J. Niczyporuk, S. Fundowicz, Polski model sądownictwa administracyjnego, Lublin 2003 r., str. 145).

Za zarzut nie mogący skutkować uchyleniem skarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej należy też uznać zarzut nieodniesienia się do całości zabudowy w obszarze analizowanym, a dotyczący działek 228/14, 228/15, 228/16 i 228/17. Budynki na tych działkach w istocie nie zostały uwidocznione na mapie, jest na niej tylko wzmianka o budynkach mieszkalnych jednorodzinnych w trakcie budowy. Budynki na działkach 228/15, 228/16 i 228/17 zostały jednak uwzględnione w analizie funkcji jako budynki w trakcie realizacji a ich parametry zostały wykorzystane do obliczeń. Zauważyć tu należy, że wartość wskaźnika intensywności zabudowy tych działek jest równy średniemu wskaźnikowi dla wszystkich nieruchomości w obszarze analizowanym, a szerokość elewacji frontowej tych budynków (16 m) jest bardzo zbliżona do szerokości elewacji frontowej projektowanej zabudowy (15 m). W takiej sytuacji uznać należy, że uchybienie, jakie zaistniało w analizie pozostaje bez wpływu na wynik sprawy.

Niezasadny jest także zarzut uwzględnienia w analizie budynku straży pożarnej. Zdaniem skarżącego nie jest spełniony warunek z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., gdyż działka nr 326, na której znajduje się budynek straży pożarnej ma dostęp do innej drogi publicznej niż działki, gdzie planowana jest inwestycja, a budynek użyteczności publicznej nie powinien być zrównywany z budynkiem mającym służyć prywatnej działalności gospodarczej. Należy w tym miejscu powołać

wyrok NSA z 28 listopada 2014 r., sygn. akt II OSK 1177/13 (CBOSA), gdzie stwierdzono, że "działka sąsiednia" i "obszar analizowany" są to dwie różne kategorie, i nie można poszukiwać między nimi prostej analogii. Nie dają ku temu podstaw ani przepisy u.p.z.p. ani przepisy Rozporządzenia. Pojęcie "działki sąsiedniej" występuje w przepisie u.p.z.p. określającym warunki zabudowy (przesłanki materialnoprawne), które muszą być spełnione łącznie, by organ mógł wydać decyzję pozytywną (art. 61 ust. 1 pkt 1). Pojęcie "obszaru analizowanego" występuje tylko w Rozporządzeniu, które określa sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, reguluje kwestie proceduralne (zwłaszcza § 3). W przepisach rozporządzenia w ogóle nie występuje pojęcie "działki sąsiedniej". Nie sposób zatem uznać, by rozumienie pojęcia "działki sąsiedniej" mogło wpływać na sposób rozumienia pojęcia "obszar analizowany." Wymóg dostępu z tej samej drogi publicznej dotyczy działki sąsiedniej (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.) i nie może być przenoszony na wszystkie działki w obszarze analizowanym. Dla potrzeb analizy architektoniczno – urbanistycznej na nieistotne należy natomiast uznać rozróżnienie co do charakteru podmiotu użytkującego budynek. Ważniejsze jest podobieństwo sposobu wykorzystania budynku: w tym wypadku garażowanie pojazdów o znacznych gabarytach.

W rozpatrywanej sprawie analiza urbanistyczna została w swej istocie przeprowadzona właściwie, a na jej podstawie sformułowane zostały ustalenia wymagań dla projektowanej zabudowy i zagospodarowania terenu. W ocenie Sądu organy w decyzjach badanych w niniejszej sprawie zasadnie przyjęły, że planowana inwestycja mieści się w granicach zastanego sposobu zagospodarowania terenu.

Mając powyższe rozważania na uwadze, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.