Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1527/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2019-03-14 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 32 ust. 4 pkt 2 i art. 33 ust. 2 pkt 2
journal: Dz.U. 2018 poz 1202
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
article: art. 3 ust. 1
journal: Dz.U. 2013 poz 707
law: Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jacek Bursa Sędziowie: WSA Mirosław Bator WSA Agnieszka Nawara Dubiel (spr.) Protokolant: starszy sekretarz sądowy Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 marca 2019 r. sprawy ze skargi R. K. na decyzję Wojewody [...] z dnia 15 października 2018 r., znak: [...] w przedmiocie umorzenia postępowania odwoławczego w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę uchyla zaskarżoną decyzję.


UZASADNIENIE

Starosta [...] decyzją z 17 lipca 2017 r. znak: [...] zatwierdził projekt budowlany i udzielił M. i P. J. pozwolenia na budowę dla inwestycji pn. "Budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem na dz. ewid. ozn. po scaleniu nr [...] (obejmującej część działek ozn. przed scaleniem nr ewid.[...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] wchodzących w wskazany obszar inwestycji) położonej w miejscowości L. wraz z infrastrukturą techniczną (dojazd istniejącym zjazdem z drogi gminnej dz. ewid. ozn. po scaleniu nr [...] dr (przed scaleniem nr [...]dr), linia energetyczny wiz kablem YXY 4x10 z projektowanego zestawu zlączowo-pomiarowego ZK2a-Ip przy granicy dz. ewid. ozn. po scaleniu nr [...] (przed scaleniem w granicy dz. ewid. ozn. Nr [...] i [...] od strony drogi gminnej do projektowanego budynku mieszkalnego po dz. ewid. ozn. po scaleniu nr [...] (przed scaleniem dz. ewid. ozn. nr [...], [...], [...]), instalacja wodociągowa -przyłącz z istniejącej studni na dz. ewid. ozn. po scaleniu nr [...] (przed scaleniem dz. ewid. ozn. nr [...] po dz. ewid. ozn. po scaleniu nr [...] (przed scaleniem nr [...]), przyłącz kanalizacyjny do istniejącej studzienki kanalizacyjnej na dz. ewid. ozn. nr [...] dr (przed scaleniem nr [...]dr) po dz. ewid. ozn. nr [...] dr, 62 27 (przed scaleniem nr [...]dr, [...], [...], [...]), utwardzenie dojść, dojazdu, miejsca pod pojemnik na śmieci i placu manewrowo-postojowego przy projektowanym budynku."

Od decyzji tej odwołanie wniosły M. K. i R. K..

Wojewoda decyzją z dnia 15 października 2018 r., znak [...] umorzył postępowanie odwoławcze.

W uzasadnieniu tej decyzji organ II instancji zwrócił uwagę, że osoby, które wniosły odwołanie były przez organ I instancji traktowane jako strony postępowania, którymi jednak w ocenie organu odwoławczego nie są.

Dla sprawy istotne znaczenie ma szczególna sytuacja dotycząca podziałów ewidencyjnych. Decyzją z 14 września 2006 r. Wójt Gminy [...] zatwierdził projekt scaleniowy gruntów. Decyzji tej został nadany rygor natychmiastowej wykonalności, który został uchylony przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze postanowieniem z 28 lutego 2007r. Kolejno SKO decyzją z 21 maja 2008 r. utrzymało zaskarżoną decyzję scaleniową w mocy, skutkiem czego decyzja scaleniowa stała się ostateczna. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie 24 sierpnia 2011 r. uchylił decyzję scaleniową, stwierdzając, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana. Wyrok stał się prawomocny 18 października 2013 r., wskutek oddalenia skargi na ten wyrok przez Naczelny Sąd Administracyjny.

Zarówno w doktrynie jak i judykaturze powszechnie przyjmuje się, że uchylenie decyzji administracyjnej wywołuje skutki tylko na przyszłość (ex nunc), dlatego decyzja scaleniowa wywarła dalekosiężne skutki w postaci między innymi wykonania nowego operatu geodezyjnego i założenia nowych ksiąg wieczystych, co dotyczy ok. 95% (tj. kilka tysięcy) nieruchomości objętych procesem scalenia. Sytuacja ta spowodowała stan prawny, w świetle którego nie jest jasne kto aktualnie pozostaje właścicielem tych realności. Powyższe również spowodowało w niektórych przypadkach, w niniejszym również, dokonanie odpowiednich ostrzeżeń w księgach wieczystych.

W tym stanie rzeczy organ I instancji podjął się wydania decyzji z 17 lipca 2017 r. o zatwierdzeniu projektu budowlanego, którego projekt zagospodarowania terenu został sporządzony na palimpsestowej mapie do celów projektowych. Uprawniony geodeta naniósł na niej zarówno dotychczasowe podziały i numery działek ([...], [...], [...] [...], [...], [...], [...], [...], [...]), jak i nowe, wynikające z decyzji scaleniowej. Jednocześnie granice nowej działki nr [...], dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [...], określają obszar objęty inwestycją. Konsekwentnie organ I instancji określił krąg stron postępowania uwzględniając zarówno aktualnego właściciela i inwestorów, jak i poprzednich właścicieli działek przed scaleniem.

Wpis do księgi wieczystej jest orzeczeniem sądu cywilnego, którego treść wiąże wszystkie inne sądy oraz organy (wyrok NSA z dnia 25 kwietnia 2017 r., sygn. akt I OSK 1909/15). Z ustaleniem ksiąg wieczystych wiążą się domniemania, co do prawdziwości stanu prawnego wynikającego z treści ksiąg wieczystych: domniemanie, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym oraz domniemanie, że prawo wykreślone nie istnieje (art. 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - tekst jednolity Dz.U. z 2017 r. 1007 ze zmianami).

Sąd lub inny organ jest związany domniemaniem i nie może z własnej inicjatywy (z urzędu) podejmować działań w celu wzruszenia domniemania, a nawet organ administracyjny nie może podejmować takich działań na wniosek lub zarzut strony. Domniemanie na podstawie przywołanego art. 3 ustawy o księgach wieczystych istnieje, mimo że w księdze wieczystej zostało uwzględnione ostrzeżenie (art. 10 ustawy o księgach wieczystych) zabezpieczające roszczenie o usunięcie niezgodności między prawem wpisanym, objętym domniemaniem, a rzeczywistym stanem prawnym. Również wyrok WSA w Krakowie z dnia 24 sierpnia 2011 r., sygn. akt II SA/Kr 842/09 uchylający decyzję scaleniową nie obala domniemania wynikającego z art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Wobec powyższego organy administracji architektoniczno-budowlanej rozpatrując sprawy związane z zatwierdzeniem projektu budowlanego i udzieleniem pozwolenia na budowę są związane domniemaniami wynikającymi z ksiąg wieczystych. Konsekwencją powyższego jest powinność kierowania się przez organy administracji architektoniczno- budowlanej w celu weryfikacji prawidłowości i zgodności z prawem złożonego oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane - treścią ksiąg wieczystych.

Inwestorzy zawnioskowali o pozwolenie na budowę planowanej inwestycji na działkach nr [...] i [...] (działka nr [...] jest działką drogową, pozostającą we władaniu gminy). Załączyli do wniosku oświadczenia z 15 maja 2017 r. o posiadanym prawie do dysponowania wskazanymi działkami na cele budowlane z tytułu stosunku zobowiązaniowego. Z treści księgi wieczystej nr [...], prowadzonej dla działki nr [...] wynika, że stanowi własność E. R..

Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu (art. 28 ust. 2 Pb).

R. K. i M. K., odwołujące się od omawianej decyzji, wywodzące swój interes w sprawie z faktu, iż były właścicielkami działek nr [...], [...], [...], po scaleniu wchodzących w skład działki nr [...], objętej planowaną inwestycją. Zgodnie z treścią księgi wieczystej nr [...], prowadzonej dla działki nr [...], nie są jej właścicielkami. Inwestycja planowana na tej działce nie powoduje ograniczenia zagospodarowania i użytkowania nieruchomości (art. 3 ust. 20 Pb), których odwołujące są właścicielkami, użytkownikami wieczystymi lub zarządcami (art. 28 ust. 2 Pb). Oznacza to, że odwołujące nie posiadają interesu prawnego w sprawie pozwolenia na budowę inwestycji na działce nr [...] w L. , czyli odwołania R. K. i M. K. nie pochodzą od stron postępowania.

Skoro nie potwierdzono interesu prawnego odwołujących się, co oznacza bezprzedmiotowość postępowania odwoławczego w rozumieniu art. 105 § 1 k.p.a., ponieważ wnioski traktowane wstępnie jako odwołania od decyzji administracyjnej w tym przypadku nie noszą cech odwołania - nie pochodzą od stron.

Opisaną wyżej decyzję zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie R. K., wnosząc o jej uchylenie i zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi podniosła, że zgodnie z linią orzecznictwa sądowo-administracyjnego w przypadku uchylenia decyzji scaleniowej poprzedni właściciele działki uzyskują status strony, a inwestor musi od nich uzyskać zgodę na zabudowę takiej nieruchomości gruntowej. Takie stanowisko wyrażał już WSA w Krakowie w swoich 5 wyrokach wydanych w okresie 2013 - 2016, potwierdzonych przez NSA w Warszawie identycznych sprawach dot. gruntów w L. . Wojewoda pomimo dysponowania tymi prawomocnymi wyrokami celowo zataił ten istotny dla sprawy fakt. Inwestor powołuje się również na wpis w Księdze Wieczystej, gdy tymczasem wskutek uchylenia decyzji scaleniowej przez Sąd jest on niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Dodatkowo wskazał, że pozyskał kilka opinii prawnych, w tym od prof. Z. T., która to opinia prezentuje stanowisko przedstawione w uzasadnieniu decyzji.

W piśmie z dnia 22 lutego 2019 r. skarżąca uzupełniła zarzuty skargi. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie przepisów postępowania, tj.:

a. art. 138 § 1 pkt 3 oraz art. 105 ustawy z 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (dalej: k.p.a.) przez bezzasadne umorzenie postępowania odwoławczego wskutek uznania, że skarżąca nie jest jego stroną, co miało istotny wpływ na wynik sprawy, albowiem nie doszło do merytorycznego rozpoznania odwołania.

b. art. 28 ust. 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowalne (dalej: p.b.) oraz art. 28 k.p.a. przez bezzasadne uznanie, że skarżąca nie jest stroną postępowania w sprawie pozwolenia na budowę, co miało istotny wpływ na wynik sprawy, albowiem w konsekwencji organ uznał, że skarżąca nie jest stroną postępowania odwoławczego i nie rozpoznał merytorycznie jej odwołania,

c. art. 97 § 2 k.p.a. w zw. z art. 97 §1 pkt 4 k.p.a. i art. 100 §1 k.p.a. przez podjęcie zawieszonego postępowania, mimo że nie ustały przyczyny zawieszenia go, ponieważ w sprawie w dalszym ciągu występuje zagadnienie wstępne wymagające rozstrzygnięcia przez sąd, co miało istotny wpływ na wynik sprawy, ponieważ bezpośrednią konsekwencją podjęcia postępowania było przyjęcie, że skarżąca nie jest stroną i umorzenie postępowania odwoławczego,

d. art. 10 § 1 k.p.a. oraz 107 § 3 k.p.a. przez niewłączenie do akt sprawy opinii prawnych zamówionych przez organ (w szczególności opinii prof. J. L. i prof. Z. T.), a następnie brak przytoczenia tych opinii w treści uzasadnienia zaskarżonej decyzji, mimo że z pozostałych dokumentów znajdujących się w aktach sprawy wynika, że treść przedmiotowych opinii miała wpływ na rozstrzygnięcie, co z kolei miało istotny wpływ na wynik sprawy, albowiem Organ bezzasadnie uznał, że skarżąca nie jest stroną postępowania odwoławczego, a jednocześnie skarżąca została pozbawiona możliwości wypowiedzenia się do co zebranych materiałów.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje.

Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 2107 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związany granicami skargi (art. 134 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm. – dalej "p.p.s.a."). Stosownie do treści art. 145 § 1 pkt 1 ustawy uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji bądź postanowienia w całości lub w części następuje wtedy gdy sąd stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Zaskarżona decyzja narusza przepisy postępowania w sposób, który powoduje konieczność jej uchylenia. Ustalenie, że skarżąca nie jest stroną postępowania w sprawie pozwolenia na budowę nastąpiło przedwcześnie, bez wyjaśnienia wszystkich istotnych okoliczności sprawy.

Skarżąca R. K. oraz M. K. swoją legitymację do udziału w postępowaniu wywodzą z faktu, że przed opisanym w zaskarżonej decyzji scaleniem były właścicielkami gruntu, na którym planowana jest obecnie zabudowa. Problem ich legitymacji do udziału w postępowaniu wiąże się ściśle z przepisami ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1202 z późn. zm.) wymagającymi, aby inwestor realizował inwestycję na terenie, do którego ma uprawnienie, określane w ustawie jako prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 3 pkt 11). Art. 4 Prawa budowlanego stanowi nadto, że każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Wykazanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w postępowaniu w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę odbywa się poprzez złożenie przez inwestora wyłącznie oświadczenia - według ustalonego wzoru- o posiadaniu takiego prawa (art. 32 ust. 4 pkt 2 i art. 33 ust. 2 pkt 2 Prawa budowlanego). Uproszczona forma wykazania prawa inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie idzie jednak tak daleko, aby wyłączona była możliwość kwestionowania tego oświadczenia. Nie do zaakceptowania byłaby sytuacja, w której inwestor składa oświadczenie o posiadanym prawie do terenu, a nie dysponuje jakimkolwiek prawem do tejże nieruchomości, natomiast organ mimo, że ma wiedzę o nieprawdziwości takiegoż oświadczenia, nie może podjąć czynności w celu jego weryfikacji (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 grudnia 2007r., sygn. akt II OSK 1735/06, Lex Omega nr 453475). Organ administracji architektoniczno-budowlanej ma obowiązek odmówić udzielenia pozwolenia na budowę nawet wtedy, gdy inwestor złożył oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, ale okaże się, że w rzeczywistości tego prawa nie posiada.

Organ administracji publicznej ma zatem nie tylko prawo, ale i obowiązek sprawdzenia prawdziwości złożonego oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w sytuacji, gdy poweźmie uzasadnioną wątpliwość co do prawdziwości treści oświadczenia (tak też Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 8 maja 2012r., sygn. akt II OSK 1821/11, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyrokach z dnia 7 listopada 2012r., sygn. akt VII SA/Wa 1606/12 i z dnia 6 września 2012r., sygn. akt VII SA/Wa 1156/12, oraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 20 kwietnia 2010r., sygn. akt II SA/Kr 1816/09 i z dnia 17 lipca 2013r. sygn. akt IISA/Kr 569/13).

Należy zatem dopuścić możliwość weryfikacji oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane przez organ administracji publicznej. Co do zasady, najprostszym sposobem weryfikacji złożonego, a kwestionowanego oświadczenia co do prawa własności, jest wezwanie inwestora do przedłożenia odpisu z ksiąg wieczystych, z którego wynikać będzie komu prawo to przysługuje.

Niniejsza sprawa jest jednak sytuacją szczególną, wynikającą z kilku okoliczności. Po pierwsze organ zarówno I jak i II instancji z urzędu posiada wiedzę, że w księgach wieczystych prowadzonych dla nieruchomości położonych na terenie wsi L. , ujawniono stan prawny wynikający z decyzji Wójta Gminy [...] z 14 września 2006 r., znak: [...] r., zatwierdzającej projekt scalenia, która z dniem 18 października 2013 r. została prawomocnie wyeliminowana z obrotu prawnego. Tym samym podstawa wpisu do ksiąg wieczystych, jaką była przedmiotowa decyzja, z tą chwilą odpadła. Po wtóre jest to sytuacja dotycząca wszystkich nieruchomości we wsi L. , dla których po scaleniu wprowadzono nową ewidencję gruntów i budynków oraz założono księgi wieczyste zgodnie z nowymi, "poscaleniowymi" oznaczeniami oraz wpisem prawa własności.

W tych wyjątkowych okolicznościach faktycznych przedłożenie odpisów z ksiąg wieczystych, w których ujawniono stan prawny zgodny z wyeliminowaną z obrotu prawnego decyzją nie jest wystarczający do zweryfikowania prawa własności i rozstrzygnięcia sprawy. Podkreślić trzeba, że osoby kwestionujące prawo własności inwestora, nie zgłaszają niczym niepopartych twierdzeń, ale wskazują na zaistnienie istotnego faktu prawnego. Argumenty podnoszone przeciwko prawu inwestora należy zatem uznać za ważkie oraz podnoszone w potrzebie ochrony realnie zagrożonych praw, a nie w celu przedłużenia czasu wydania pozwolenia na budowę.

Rozstrzygnięcie zagadnienia dotyczącego prawa inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wykracza poza kompetencje organu administracji architektoniczno-budowlanej, gdyż organ ten nie jest powołany do rozstrzygania sporów o prawa, z których może wynikać uprawnienie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zagadnienie takie powstaje niezależnie od postępowania, w którym można je rozstrzygnąć. Wskazuje na to wyraźnie art. 100 § 1 k.p.a., z którego wynika, że po zawieszeniu postępowania z uwagi na występowanie zagadnienia wstępnego w rozumieniu art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. organ administracji podejmuje czynności zmierzające do wszczęcia postępowania w celu rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego ("Organ administracji publicznej, który zawiesił postępowanie z przyczyny określonej w art. 97 § 1 pkt 4, wystąpi równocześnie do właściwego organu lub sądu o rozstrzygnięcie zagadnienia wstępnego albo wezwie stronę do wystąpienia o to w oznaczonym terminie, chyba że strona wykaże, że już zwróciła się w tej sprawie do właściwego organu lub sądu.")

W niniejszej sprawie powstało zatem zagadnienie wstępne, które winien rozstrzygnąć sąd powszechny, czyli zagadnienie, o którym mowa w art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. Zauważyć przy tym należy, że w świetle art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. zagadnieniem wstępnym, uzasadniającym zawieszenie postępowania, nie jest fakt toczenia się postępowania przed sądem lub organem właściwym do rozstrzygnięcia określonej kwestii. Zagadnieniem wstępnym jest określona w przepisach prawa materialnego przesłanka wydania decyzji administracyjnej, której rozstrzygnięcie wykracza poza kompetencje organu administracji publicznej.

W kontrolowanym postępowaniu odwoławczym Wojewoda dostrzegł ten problem i postanowieniem z dnia 29 maja 2018 r. zawiesił z urzędu postępowanie odwoławcze. W postanowieniu tym wskazał, że 28 lutego 2018 r. do księgi wieczystej nr [...] zostało wpisane ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze z rzeczywistym stanem prawnym, a wpis takiego ostrzeżenia wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Organ przyjął też, że uregulowanie treści księgi wieczystej nr [...] traktowane jest jako zagadnienie wstępne w postępowaniu o pozwolenie na budowę na działce nr [...] w L. (art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a.).

Jednakże postanowieniem z 12 października 2018 r. organ odwoławczy podjął postępowanie. Powołując się na pogląd wyrażony w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażony w innej sprawie Wojewoda wycofał się ze swojego wcześniejszego stanowiska w zakresie istnienia w okolicznościach niniejszej sprawy zagadnienia wstępnego związanego z tytułem prawnym do nieruchomości objętych planowaną inwestycją.

W zaskarżonej decyzji stanowisko to organ II instancji uzasadnił istnieniem domniemań wynikających z art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Jego zdaniem wyklucza to potrzebę dalszego rozważania kwestii związanych z własnością przedmiotowej nieruchomości.

W ocenie Sądu w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę stanowisko takie jest błędne. Uznaniu, że występuje zagadnienie wstępne dotyczące istnienia prawa inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie stoi na przeszkodzie fakt, że tytuł prawny, z którego inwestor wywodzi swoje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, jest prawem jawnym z księgi wieczystej, korzystającym z domniemania zgodności z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece tekst jedn. Dz.U. z 2013 poz. 707 ze zm.). Domniemanie, wynikające z art. 3 ust. 1 u.k.w.h. może zostać bowiem obalone przez przedstawienie dowodu przeciwnego albo w procesie o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym albo w każdym innym postępowaniu, w którym ocena prawidłowości wpisu ma istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Przy obalaniu tego domniemania można korzystać z wszelkich środków dowodowych, ale w odpowiednim trybie postępowania przed sądem powszechnym, a nie w postępowaniu w przedmiocie pozwolenia na budowę (zob. powołany wyżej wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 1156/12 oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 22 stycznia 2014r., sygn. akt IV SA/Po 1083/13, Lex Omega nr 1418242).

Organ administracji architektoniczno-budowlanej, choć sam nie może domniemania tego obalić, to może spowodować, właśnie poprzez stosowanie konstrukcji zawieszenia postępowania z uwagi na wystąpienie zagadnienia wstępnego, dokonanie tego ustalenia przez właściwy Sąd.

Nawiązując do okoliczności sprawy zauważyć należy, że podstawowym postępowaniem, w którym może dojść do obalenia domniemania wpisania prawa jawnego z księgi wieczystej zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, jest postępowanie przewidziane w art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z tym przepisem, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

Nadmienić przy tym należy, że w uchwale Sądu Najwyższego podjętej w składzie 7 sędziów z dnia 15 marca 2006 r., sygn. III CZP 106/05 (OSNC 2006, nr 10, poz. 160), SN określił krąg osób legitymowanych do wytoczenia powództwa o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, stwierdzając, że może je wytoczyć tylko osoba uprawniona do złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej w rozumieniu art. 6262 § 5 k.p.c. Po myśli zaś tego przepisu, wniosek o dokonanie wpisu może złożyć właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na rzecz której wpis ma nastąpić, albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej. W sprawach dotyczących obciążeń powstałych z mocy ustawy wniosek może złożyć uprawniony organ. Nadto w procesie tym powinny wziąć udział wszystkie osoby wpisane w dziale II księgi wieczystej oraz osoby, których uprawnienia z tytułu własności nie zostały - bez względu na przyczynę – ujawnione (współuczestnictwo konieczne określone w art. 72 § 2 k.p.c.).

Oznacza to, że z powództwem tym wystąpić nie może sam organ administracyjny, ale organ ten może po myśli art. 100 § 1 k.p.a. wezwać stronę do wystąpienia z powództwem w oznaczonym terminie, chyba że strona wykaże, że już zwróciła się w tej sprawie do właściwego organu lub sądu.

W ponownie prowadzonym postępowaniu odwoławczym Wojewoda winien więc zawiesić postępowanie odwoławcze na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. do czasu rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego, jakim jest kwestia przysługiwania R. K. i M. K. praw do nieruchomości objętych postępowaniem. Jednocześnie na podstawie art. 100 § 1 k.p.a. organ wyznaczy tym osobom rozsądny termin do wystąpienia z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Dalszy tryb postępowania będzie zależał od tego, czy odwołujące się skorzystają z możliwości wystąpienia z powództwem i jak ewentualnie zakończy się to postępowanie.

Reasumując zaskarżona decyzja została wydana przedwcześnie, z naruszeniem przepisów art. 138 § 1 pkt 3 k.p.a. oraz art. 28 ust. 2 ustawy Prawo budowalne, a także z naruszeniem art. 97 § 2 k.p.a. w zw. z art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. i art. 100 § 1 k.p.a. przez ich niezastosowanie i uznanie, że w sprawie nie występuje zagadnienie wstępnie uzasadniające zawieszenie postępowania.

Z wszystkich wyżej wymienionych względów decyzja została uchylona na zasadzie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. "c" p.p.s.a.