Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 1162/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2017-04-07 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 134 par. 1, art 145 par. 1 pkt 1 lit. c
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 50, 51 i 66
journal: Dz.U. 2016 poz 290
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Włodzimierz Kowalczyk, , Sędzia WSA Mirosława Kowalska, Sędzia WSA Maria Tarnowska (spr.), Protokolant sekr. sąd. Anna Tomaszek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 kwietnia 2017 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] marca 2016 r. nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji


UZASADNIENIE

I. Stan sprawy

1. [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego ("[...]WINB") decyzją z dnia [...] marca 2016 r., znak: [...], po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]" przy ul. [...], [...] w W. ("skarżąca") od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] ("PINB") z dnia [...] października 2014 r., znak: [...], nakazującej skarżącej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] w W. poprzez wykonanie robót wskazanych w Ekspertyzie technicznej nr [...] sporządzonej w maju 2014 r. przez rzeczoznawców budowlanych, stanowiącej załącznik do tej decyzji w następującym zakresie: usunięcie nieszczelności i przecieków wody w garażu, wykonanie ław kominiarskich i wejść na dach, naprawę czół balkonów/loggii/tarasów i odwodnienie nawierzchni w garażu, oraz w Protokole z dnia 26 listopada 2013 r., nr [...], z okresowej kontroli przewodów kominowych dokonanej w budynku przy ul. [...] przez mistrza kominiarskiego poprzez: wydłużenie przewodów kominowych obsługujących ostatnią kondygnację budynku (obecnie przewody posiadają przerwę około 1,5 m od kratek wentylacyjnych do wylotów na kominie) i zamontowanie nawiewników w oknach, drzwiach balkonowych lub w innych częściach przegród zewnętrznych lokali mieszkalnych w terminie jednego roku od daty, kiedy ww. decyzja stanie się ostateczna – uchylił zaskarżoną decyzję w całości i nakazał skarżącej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] w W. poprzez wykonanie robót wskazanych w ekspertyzie technicznej nr [...] sporządzonej w maju 2014 r. przez rzeczoznawców budowlanych w następującym zakresie: usunięcie nieszczelności i przecieków wody w garażu, naprawę czół balkonów/loggii/tarasów, odwodnienie nawierzchni w garażu, oraz roboty wynikające z Protokołu z dnia 26 listopada 2013 r., nr [...], z okresowej kontroli przewodów kominowych, sporządzonej przez mistrza kominiarskiego, poprzez: zamontowanie nawiewników w oknach, drzwiach balkonowych lub w innych częściach przegród zewnętrznych lokali mieszkalnych, stwierdzając ponadto, że roboty powinny być przeprowadzone pod nadzorem osób posiadających stosowne uprawnienia, a obowiązek ten skarżąca powinna wykonać w terminie jednego roku od dnia, kiedy decyzja stała się ostateczna, a o jego wykonaniu poinformować PINB.

Decyzja ta została wydana na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267 z późn. zm., "k.p.a.") oraz art. 83 ust. 2 i art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 z późn. zm.).

2. W uzasadnieniu decyzji [...]WINB wskazał, że w wyniku przeprowadzonych w lokalu nr [...] w budynku przy ul. [...] oględzin PINB ustalił, że na nieruchomości przy ul. [...] w W. znajduje się budynek mieszkalny wielorodzinny, podpiwniczony, o IV kondygnacjach nadziemnych. W lokalu nr [...] stwierdzono zamontowanie w pomieszczeniu kuchni okapu, a w pozostałych pomieszczeniach stwierdzono istnienie podłączeń do wentylacji, ponadto w stolarce okiennej PCV brak było zamontowanych regulowanych nawiewników. W trakcie czynności kontrolnych przedłożony został protokół nr [...] z okresowej kontroli przewodów kominowych sporządzony przez mistrza kominiarskiego, który zawierał zalecenia do wykonania w budynku oraz w lokalu nr [...]. Ponadto z protokołu nr [...] z kontroli stanu konstrukcyjno-budowlanego budynku z dnia 31 maja 2013 r., wynikały roboty do wykonania oraz zalecenie wykonania ekspertyzy odwodnienia garażu.

W związku z powyższym PINB nałożył na właściciela budynku obowiązek wykonania, w trybie art. 62 Prawa budowlanego, ekspertyzy stanu technicznego tego budynku ze szczególnym uwzględnieniem odwodnienia garażu.

Skarżąca, przy piśmie z dnia 29 maja 2014 r., przedłożyła wymaganą ekspertyzę techniczną nr [...], sporządzoną przez rzeczoznawców budowlanych. Po analizie ww. ekspertyzy PINB wydał decyzję z dnia [...] października 2014 r., którą nakazał skarżącej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Odwołanie od tej decyzji wniosła skarżąca, a [...]WINB, postanowieniem z dnia [...] listopada 2014 r. stwierdził uchybienie do złożenia ww. odwołania. Skarżąca wniosła skargę na postanowienie [...]WINB z dnia [...] listopada 2014 r., które zostało uchylone wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 23 września 2015 r., sygn. akt VII SA/Wa 49/15.

3. W uzasadnieniu decyzji z dnia [...] marca 2016 r. [...]WINB stwierdził, że kompetencje organu odwoławczego obejmują zarówno korygowanie wad prawnych rozstrzygnięć organu pierwszej instancji, polegających na niewłaściwym zastosowaniu przepisów prawa materialnego, bądź postępowania administracyjnego, jak i wad polegających na niewłaściwej ocenie okoliczności faktycznych. Z kolei na podstawie art. 153 P.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania, wyrażone w orzeczeniu sądu, wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia.

[...]WINB podkreślił, że organ pierwszej instancji oparł swoją decyzję o art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, zgodnie z którym w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany 1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo 2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo 3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo 4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia – organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

W ocenie organu przepis ten ma na celu utrzymanie obiektu budowlanego w należytym stanie, odpowiadającym jego funkcjom, jest on adresowany do organów nadzoru budowlanego i stanowi materialnoprawną podstawę do podejmowania decyzji administracyjnych w sytuacjach w nim określonych. W zależności od ustalonych potrzeb właściwy organ może nakazać wykonanie stosownych robót budowlanych w celu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Zdaniem [...]WINB art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego nie może być wykorzystywany do usuwania innych niż przewidziane w nim nieprawidłowości – nakładane na jego podstawie obowiązki muszą mieć charakter naprawczy, mający na celu przywrócenie obiektu do stanu używalności oraz zachowania substancji budowlanej w odpowiednim stanie technicznym odpowiadającym jego funkcjom. W związku z powyższym, usunięcie nieprawidłowości w trybie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego może dotyczyć wyłącznie takich nieprawidłowości, które powstały podczas użytkowania obiektu budowlanego.

Zdaniem [...]WINB, skoro stwierdzone przez PINB nieprawidłowości nie są bezpośrednio związane z użytkowaniem obiektu, lecz wynikają z jego budowy, brak jest podstaw prawnych do zastosowania w wydanej decyzji art. 66 ustawy Prawo budowlane. [...]WINB, na podstawie zebranego materiału dowodowego, stwierdził, że część robót nakazanych decyzją PINB dotyczy nieprawidłowości wynikających z budowy przedmiotowego budynku – nakazu wykonania ław kominiarskich i wejść na dach, wydłużenia przewodów kominowych, obsługujących ostatnią kondygnację budynku. Tego typu roboty, związane z niezgodnością z przepisami techniczno-budowlanymi, powinny być wykonane przez właściciela bez władczej ingerencji organów.

[...]WINB odniósł się także do zarzutów skarżącej, zawartych w odwołaniu od decyzji PINB z dnia 6 października 2014 r., odnoszących się do bezpodstawnego, w jej ocenie, nałożenia obowiązku przeprowadzenia robót w stanowiącym odrębną nieruchomość garażu, w związku z faktem, że postępowanie zostało wszczęte w sprawie stanu technicznego budynku mieszkalnego na nieruchomości przy ul. [...] w W..

[...]WINB wyjaśnił, że adresatem nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, wynikających z art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego, może być wyłącznie właściciel lub zarządca obiektu. Obowiązki wynikające z art. 61 i 66 ww. ustawy, związane z utrzymaniem należytego stanu technicznego obiektu budowlanego powinny być więc nałożone na skarżącą.

W ocenie [...]WINB wyodrębniony lokal w budynku mieszkalnym, wielorodzinnym (niezależnie od tego, czy jest to lokal mieszkalny, czy też pomieszczenie pełniące inną funkcję niż mieszkalna – w omawianej sprawie jest to garaż) nie jest sam w sobie odrębnym obiektem budowlanym i dlatego na podstawie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego organ nadzoru budowlanego nie może nałożyć obowiązków w nim wymienionych na właściciela/współwłaścicieli tego lokalu. Nawet gdy obowiązek dotyczy usunięcia nieprawidłowości w lokalu znajdującym się w obiekcie budowlanym, powinien on być nałożony na zarządcę obiektu budowlanego lub wszystkich współwłaścicieli obiektu budowlanego. Nakazy określone w art. 66 Prawa budowlanego mogą dotyczyć usunięcia nieprawidłowości samego obiektu budowlanego, co nie wyklucza nałożenia obowiązku wykonania określonych robót również znajdującym się w nim lokalu lub lokalach. Są to jednak roboty, które mają na celu utrzymanie w należytym stanie obiektu budowlanego jako całości.

4. Skargę na decyzję [...]WINB wniosła Wspólnota Mieszkaniowa "[...]" przy ul. [...], [...] w W., zaskarżając ją w części dotyczącej pkt 1, co do nałożenia na skarżącą obowiązku zamontowania nawiewników w oknach, drzwiach balkonowych lub w innych częściach przegród zewnętrznych lokali mieszkalnych oraz w części dotyczącej pkt 3, co do nałożenia na skarżącą obowiązku odwodnienia nawierzchni w garażu oraz wnosząc o jej uchylenie w powyższym zakresie, a ewentualnie o przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ.

Zaskarżonej decyzji skarżąca zarzuciła naruszenie:

1. zasady prawdy obiektywnej wskazanej w art. 7 k.p.a w zw. z art. 77 k.p.a zobowiązującej organy administracji publicznej do podejmowania wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy;

2. zasady praworządności określonej w art. 8 k.p.a, która obliguje organ administracji publicznej do przestrzegania wymogu praworządnego i sprawiedliwego rozstrzygnięcia sprawy, a nadto prowadzenia postępowania w taki sposób, aby pogłębić zaufanie obywatela do rozstrzygających organów;

3. art. 10 § 1 i 3 k.p.a. poprzez niezapewnienie skarżącej czynnego udziału w postępowaniu i uniemożliwienie jej wypowiedzenia się przed wydaniem decyzji co do zebranego w sprawie materiału dowodowego (brak przyczyny odstąpienia od powyższej zasady);

4. art. 75 § 1 i art. 77 § 1 k.p.a. przez zaniechanie czynności procesowych, zmierzających do zebrania pełnego materiału dowodowego;

5. przepisów ustawy Prawo budowlane, w tym m.in. art. 66 Prawa budowlanego poprzez błędną interpretację i niewłaściwe zastosowanie, co spowodowało nałożenie obowiązku wykonania określonych robót;

6. art. 156 § 1 pkt 4 k.p.a., poprzez skierowanie decyzji w zaskarżonej części do skarżącej, która nie jest stroną w sprawie o wykonanie decyzji w zakresie nałożonego obowiązku odwodnienia nawierzchni w garażu oraz zamontowania nawiewników w oknach, drzwiach balkonowych lub w innych częściach przegród zewnętrznych lokali mieszkalnych;

7. art. 156 § 1 pkt. 6 k.p.a. poprzez nałożenie w zaskarżonej części decyzji obowiązku, z którego wynika, że w tym zakresie decyzja jest niewykonalna w obszarze zobowiązania skarżącej do przeprowadzenie prac w częściach, które nie mają charakteru części wspólnych. W przypadku hali garażowej stanowi ona współwłasność osób będących jej współwłaścicielami, a skarżąca nie sprawuje obowiązków zarządcy halą garażową. Co do wykonania prac w przedmiocie zamontowania nawiewników na oknach, drzwiach balkonowych lub innych częściach przegród zewnętrznych lokali mieszkalnych stanowią one wyłączną własność właścicieli lokali, a skarżąca (wspólnota) nie ma do nich tytułu prawnego skoro nie stanowią one części wspólnej, a zatem brak jest podstaw do przedsięwzięcia prac w ramach odrębnej własności każdego właściciela;

8. art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali poprzez błędne uznanie, że prace wynikające z zaskarżonej w części decyzji są wykonywane w częściach wspólnych, których zarządcą jest skarżący, podczas gdy skarżący nie sprawuje obowiązków zarządcy halą garażową. Natomiast co do wykonania prac w przedmiocie zamontowania nawiewników na oknach, drzwiach balkonowych lub innych częściach przegród zewnętrznych lokali mieszkalnych – stanowią one wyłączną własność właścicieli lokali, a skarżąca (wspólnota) nie ma do nich tytułu prawnego skoro nie stanowią one części wspólnej i co za tym idzie brak jest podstaw do przedsięwzięcia prac w przedmiocie odrębnej własności każdego właściciela.

W uzasadnieniu skargi podniesiono m.in., że decyzja w zaskarżonej części jest skierowana do podmiotu niebędącego stroną w sprawie – skarżąca (wspólnota mieszkaniowa) nie jest zarządcą hali garażowej, ponieważ jest ona przedmiotem współwłasności jej współwłaścicieli, w związku z czym nie jest uprawniona do wydatkowania środków z funduszu remontowego na wykonanie prac, których obowiązek wykonania został na nią nałożony. Skarżąca wskazała na uregulowane ustawowo zadania oraz umocowanie wspólnoty mieszkaniowej do działania, podkreślając, że dotyczą one nieruchomości wspólnej i tylko w tym zakresie może ona być podmiotem praw i obowiązków. W ocenie skarżącej, nałożenie na nią obowiązków dotyczących hali garażowej, która jest lokalem wyodrębnionym, było nieprawidłowe, skoro zarządzanie tym lokalem należy do wyłącznych uprawnień jego właścicieli.

Skarżąca podniosła także, że projekt osiedla nie przewidywał wykonywania odwodnienia hali garażowej, ponieważ został on wykonany w technologii, która nie przewidywała wykonywania takich prac. Potwierdza to także fakt, że budynek został odebrany i dopuszczony do użytkowania zgodnie z ww. projektem. Zdaniem skarżącej stanowi to kolejny argument wskazujący, że nie było podstaw do nałożenia obowiązku wykonania prac, wskazanych w zaskarżonej decyzji.

Skarżąca podkreśliła ponadto, że ani okna, ani drzwi balkonowe czy przegrody zewnętrzne lokali mieszkalnych nie są elementem konstrukcyjnym budynku, zatem obowiązek ich remontu oraz konserwacji spoczywa na właścicielach lokali, nie na skarżącej (wspólnocie).

5. W odpowiedzi na skargę [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko, wyrażone w zaskarżonej decyzji.

II. Podstawa prawna rozstrzygnięcia oraz jej wyjaśnienie

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

6. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j.t. Dz. U. z 2016 r. poz. 1066 z późn. zm.) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r. poz. 718 z późn. zm., dalej "P.p.s.a."), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Podkreślić należy, że sąd administracyjny, kontrolując zgodność zaskarżonego rozstrzygnięcia z prawem, czyni to na podstawie materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy w postępowaniu administracyjnym. Obowiązek dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz zebrania i wyczerpującego rozpatrzenia całego materiału dowodowego spoczywa na organie orzekającym, a sąd administracyjny nie zastępuje organu administracji w wypełnieniu tego obowiązku, ponieważ do kompetencji sądu należy wyłącznie kontrola legalności rozstrzygnięcia administracyjnego. Oznacza to, że sąd administracyjny nie rozstrzyga merytorycznie o zgłoszonych przez stronę żądaniach.

7. Zaskarżoną decyzją [...]WINB uchylił decyzję PINB z dnia [...] października 2014 r. w całości i nakazał skarżącej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] w W.. Sąd ocenił zaskarżoną decyzję w świetle powołanych wyżej kryteriów i uznał, że skarga zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zaskarżona decyzja narusza prawo.

8. Zgodnie z art. 50 ust. 1 Prawa budowlanego w przypadkach innych niż określone w art. 48 ust. 1 lub w art. 49b ust. 1 organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych wykonywanych: 1) bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia lub 2) w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska, lub 3) na podstawie zgłoszenia z naruszeniem art. 30 ust. 1, lub 4) w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę, projekcie budowlanym lub w przepisach. Natomiast zgodnie z art. 51 ust. 1 Prawa budowlanego przed upływem 2 miesięcy od dnia wydania postanowienia, o którym mowa w art. 50 ust. 1 (postanowienie o wstrzymaniu prowadzenia robót budowlanych), organ nadzoru budowlanego w drodze decyzji: 1) nakazuje zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego albo 2) nakłada obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania, albo 3) w przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę – nakłada, określając termin wykonania, obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz – w razie potrzeby – wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, przy czym przepisy dotyczące projektu budowlanego stosuje się odpowiednio do zakresu tych zmian.

Natomiast na podstawie art. 66 przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany: 1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo 2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo 3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo 4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia – organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

Jak wskazuje się w orzecznictwie sądów administracyjnych, przywołane wyżej przepisy Prawa budowlanego odwołują się do kwestii zagrożenia bezpieczeństwa. Różnica między nimi polega jednak na tym, że pierwsze dotyczą bezpośrednio procesu inwestycyjnego, natomiast norma zawarta w art. 66 Prawa budowlanego służy usunięciu nieprawidłowości powstałych w trakcie użytkowania budynku, czyli nie na skutek dokonania inwestycji budowlanych, a na skutek upływu czasu czy innego czynnika lecz niezwiązanego z działalnością inwestycyjną (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 stycznia 2017 r., sygn. akt II OSK 1183/15, LEX nr 2 220 714).

Przywołany jako podstawa rozstrzygnięć organu pierwszej i drugiej instancji art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego znajduje zastosowanie wtedy, gdy nieodpowiedni stan techniczny obiektu jest następstwem niewłaściwego użytkowania obiektu bądź też utrzymania w niewłaściwym stanie, zużycia lub nagłych zdarzeń mających miejsce po oddaniu obiektu do użytkowania. Wynikający z art. 66 Prawa budowlanego tryb ma na celu wyegzekwowanie obowiązków określonych w art. 61 tej ustawy, jakie ustawodawca nałożył na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego w zakresie jego utrzymania i użytkowania. W związku z tym, nakazy określone w decyzji wydanej na podstawie art. 66 Prawa budowlanego mogą być kierowane do właścicieli lub zarządców obiektów budowlanych w celu usuwania nieprawidłowości związanych z naruszeniem zasad prawidłowego utrzymania i użytkowania obiektu budowlanego. W orzecznictwie sądowym oraz w doktrynie ugruntowany jest pogląd, zgodnie z którym stronami postępowania prowadzonego na podstawie art. 66 Prawa budowlanego są jedynie właściciel lub zarządca obiektu budowlanego objętego postępowaniem i tylko na te podmioty może być nałożony nakaz usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 lipca 2007 r., sygn. akt II OSK 999/06, LEX nr 366 267).

9. W niniejszej sprawie [...]WINB, oceniając decyzję organu pierwszej instancji, uznał, że część z nakazanych nią robót, tj. wykonanie ław kominiarskich i wejść na dach oraz wydłużenie przewodów kominowych obsługujących ostatnią kondygnację budynku, dotyczy nieprawidłowości wynikających z budowy przedmiotowego budynku. Zdaniem organu, tego typu roboty, związane z niezgodnością z przepisami techniczno-budowlanymi, powinny być wykonane przez właściciela bez władczej ingerencji organów administracji publicznej. Jeżeli więc kominy nie są w złym stanie technicznym, tylko są zbyt niskiej wysokości, to ich nadbudowanie nie może nastąpić na podstawie art. 66 Prawa budowlanego.

Z akt sprawy wynika, że stanowisko PINB zostało poparte w przeważającej mierze obowiązkiem wykonania prac, wynikających z protokołów kontroli oraz ekspertyzy, które stwierdzały wystąpienie nieprawidłowości w przedmiotowym budynku. Organ pierwszej instancji przyjął, za ww. dokumentami, że wykonanie wskazanych w nich zaleceń jest niezbędne, jednak nie przeprowadził analizy, czy wszystkie one mieszczą się w dyspozycji art. 66 Prawa budowlanego. Organ drugiej instancji nie podzielił ustaleń PINB w zakresie prac dotyczących ław kominiarskich i wejść na dach oraz wydłużenia przewodów kominowych uznając, że takie prace powinny zostać wykonane bez ingerencji organów, a w zakresie ewentualnej nadbudowy kominów – że obowiązek wykonania takich robót nie może zostać nałożony na podstawie art. 66 Prawa budowlanego. Organ stanowiska tego nie uzasadnił i nie wskazał, czy jego zdaniem obowiązek wykonania tych prac związany jest z procesem inwestycyjnym, a więc czy zastosowanie w sprawie mają przepisy art. 50 i 51 Prawa budowlanego.

10. W zaskarżonej decyzji, oraz poprzedzającej ją decyzji PINB, organy nie przeprowadziły także niezbędnych rozważań, czy nakaz wykonania określonych prac został skierowany do właściwego podmiotu. Zgodnie z art. 66 Prawa budowlanego adresatem nakładanych na jego podstawie obowiązków jest właściciel lub zarządca obiektów budowlanych. Natomiast zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r., poz. 1892 z późn. zm.), właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Z kolei art. 3 ust. 2 ww. ustawy definiuje nieruchomość wspólną jako grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Wobec faktu powołania wspólnoty mieszkaniowej do zarządzania nieruchomościami znajdującymi się przy ul. [...], [...], a wśród nich przedmiotowym budynkiem, w którym nakazano wykonanie określonych w decyzji [...]WINB prac, organ powinien był ustalić, czy zakres tych prac jest możliwy do wykonania przez zarządcę budynku, którym jest wspólnota mieszkaniowa. W szczególności wątpliwość budzi tu nakaz wykonania prac w wyodrębnionym lokalu (garażu). W ocenie Sądu, obowiązkiem organów, a w szczególności [...]WINB, było rozważenie, czy wszystkie nakazane prace dotyczą nieruchomości wspólnej, zważywszy że zarzut ten skarżąca podnosiła także w odwołaniu. Co prawda, [...]WINB w zaskarżonej decyzji odniósł się do tego zagadnienia, jednak tylko w sposób ogólnikowy, stwierdzając, że ww. garaż nie jest "sam w sobie odrębnym obiektem budowlanym", stąd organ nie mógł nałożyć obowiązku wykonania określonych robót na jego właściciela/współwłaścicieli. A następnie, że skoro obowiązek ten dotyczy usunięcia nieprawidłowości w lokalu znajdującym się w obiekcie budowlanym, to powinien on być nałożony na zarządcę obiektu budowlanego lub na wszystkich jego współwłaścicieli. Zdaniem organu nakazy określone w art. 66 Prawa budowlanego mogą dotyczyć usunięcia nieprawidłowości samego obiektu budowlanego, co nie wyklucza jednak, w konkretnym przypadku, nałożenia obowiązku wykonania określonych robót również w znajdujących się w nim lokalu lub lokalach.

Zdaniem Sądu, przedstawiona wyżej argumentacja jest niespójna i wymaga dokonania przez organ ponownej oceny, w szczególności w zakresie nałożenia w zaskarżonej decyzji na wspólnotę mieszkaniową określonych obowiązków, które to obowiązki mogą nie dotyczyć nieruchomości wspólnej, jak również dokładnego ustalenia i wyjaśnienia, czy nałożone obowiązki mające na celu usunięcie określonych nieprawidłowości – które to nieprawidłowości mogły powstać wskutek upływu czasu lub innego czynnika niezwiązanego z działalnością inwestycyjną, czy też wynikają z procesu inwestycyjnego.

11. Ponownie rozpatrując sprawę organ będzie miał na uwadze powyższe.

12. Mając powyższe na względzie, Sąd – na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – orzekł jak w sentencji.