Uchwała Sądu Najwyższego, sygn. akt III AZP 4/84
Sąd Najwyższy
Data orzeczenia: 1984-11-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 621  Sprawy mieszkaniowe, w tym dodatki mieszkaniowe
Powołane przepisy: article: art. 17
journal: Dz.U. 1983 nr 11 poz. 55
law: Obwieszczenie Ministra Administracji, Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 17 lutego 1983 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe.
article: poz. 174
journal: Dz.U. 1983 nr 3 poz. 8
Teza: Jeśli najemca ulepszył przedmiot najmu przez zainstalowanie urządzeń technicznych wpływających dodatkowo na podwyższenie czynszu według zasad określonych w załączniku nr 1 do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 czerwca 1983 r. w sprawie czynszu najmu za lokale mieszkalne i użytkowe /Dz.U. nr 38 poz. 174/ i wynajmujący nie zwrócił najemcy kosztów technicznego ulepszenia, najemca opłaca nadal czynsz nie podwyższony.

TEZY

Jeśli najemca ulepszył przedmiot najmu przez zainstalowanie urządzeń technicznych wpływających dodatkowo na podwyższenie czynszu według zasad określonych w załączniku nr 1 do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 czerwca 1983 r. w sprawie czynszu najmu za lokale mieszkalne i użytkowe /Dz.U. nr 38 poz. 174/ i wynajmujący nie zwrócił najemcy kosztów technicznego ulepszenia, najemca opłaca nadal czynsz nie podwyższony.


SENTENCJA

Sąd Najwyższy po rozpoznaniu zagadnienia prawnego przekazanego przez Naczelny Sąd Administracyjny postanowieniem z dnia 13 czerwca 1984 r. SA/Lu 169/84

Czy założenie przez najemcę w istniejącym pomieszczeniu przeznaczonym na łazienkę, do którego doprowadzona jest instalacja wodociągowo - kanalizacyjna, wanny, baterii, bojlera na ciepłą wodę etc. urządzeń kąpielowych, stanowi urządzenie techniczne ulepszające przedmiot najmu w rozumieniu art. 17 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe /t.j. Dz.U. 1983 nr 11 poz. 55/ i czy w świetle tego przepisu zobowiązany jest on świadczyć czynsz podwyższony z tytułu istnienia w zajmowanym przez niego lokalu wskazanych urządzeń mimo, że wynajmujący nie zwrócił mu kosztów poniesionych w związku z ich zainstalowaniem?

podjął następującą uchwałę:


UZASADNIENIE

Strony sporu pozostają w stosunkach najmu lokalu mieszkalnego. Najemca objął lokal bez urządzeń kąpielowych. W czasie trwania stosunku najmu zainstalował urządzenia kąpielowe na własny koszt. Do zakresu całości ulepszeń wchodzi: zainstalowanie wanny, baterii wannowej, bojlera elektrycznego, zlewozmywaka i baterii kranowej przy zlewozmywaku. Wynajmujący, uwzględniając dokonanie ulepszeń technicznych mieszkania, uznał ten fakt za podstawę podwyższenia czynszu w stosunku do stawki podstawowej, obliczonej za jeden metr powierzchni użytkowej. Spór co do wysokości czynszu rozstrzygały organy administracji państwowej w toku instancji, uznając, że wyższy technicznie standard mieszkania uzasadnia podwyższenie czynszu niezależnie od faktu, na czyj koszt nastąpiło wspomniane ulepszenie. Po wyczerpaniu zwykłych środków zaskarżenia w postępowaniu administracyjnym najemca wniósł skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Podnosi w niej, że zapadłe decyzje organów administracji terenowej obu instancji zostały wydane z naruszeniem art. 17 prawa lokalowego. Według skarżącego przepis ten daje podstawę do zwiększenia stawki czynszowej w razie ulepszenia lokalu przez najemcę tylko wówczas, gdy najemca otrzyma zwrot równowartości ulepszenia od wynajmującego. Skarżący nie otrzymał zwrotu równowartości poczynionych przez niego nakładów wpływających na wyższy technicznie standard mieszkania i dlatego w spornym stosunku wynajmujący nie ma podstaw do ustalenia wyższego czynszu.

Przy rozpoznawaniu skargi Naczelny Sąd Administracyjny - Ośrodek Zamiejscowy w Lublinie powziął poważne wątpliwości w przedmiocie istoty sporu i przedstawił do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu kwestię objętą pytaniem prawnym.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, na tle stanu faktycznego sprawy, wyłaniają się dwie kwestie wymagające wyjaśnienia, a mianowicie, czy art. 17 ust. 1 prawa lokalowego i par. 9 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 marca 1975 r. w sprawie pobierania od najemców lokali mieszkalnych kaucji zabezpieczającej utrzymanie lokali w należytym stanie /Dz.U. nr 8 poz. 43/ obowiązują równolegle, czy też prawo lokalowe w omawianym zakresie wyłącza przepis par. 9 powołanego rozporządzenia. W wypadku równoległego obowiązywania tych przepisów powstaje druga wątpliwość związana z wykładnią pojęcia urządzeń technicznych, wymienionych w art. 17 ust. 1 prawa lokalowego, i urządzeń kąpielowych, wymienionych w par. 9 cytowanego już rozporządzenia.

Sąd Najwyższy, udzielając odpowiedzi na pozostawione pytanie, miał na uwadze, co następuje:

Do podstawowych obowiązków najemców obejmujących lokale mieszkalne w budynkach zarządzanych przez jednostki gospodarki uspołecznionej lub w innych budynkach, w których najem lokali mieszkalnych następuje na podstawie decyzji o przydziale, należy uiszczenie kaucji, opłacanie czynszu i innych szczegółowo określonych opłat. Warunki i wysokość uiszczenia kaucji reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 marca 1975 r. w sprawie pobierania od najemców lokali mieszkalnych kaucji zabezpieczającej utrzymanie lokali w należytym stanie /Dz.U. nr 8 poz. 43/.

Wysokość czynszu za najem lokali reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 czerwca 1983 r. w sprawie czynszów najmu za lokale mieszkalne i użytkowe /Dz.U. nr 38 poz. 174/. Stosownie do par. 3 ust. 2 tego rozporządzenia wysokość opłat za centralne ogrzewanie, centralnie dostarczaną ciepłą wodę, dźwigi osobowe i zbiorowe odbiorcze anteny radiofoniczne i telewizyjne określają odrębne przepisy.

Niezależnie od tych podstawowych świadczeń, tj. kaucji, czynszu i opłat, różnych źródeł ich unormowań, odmiennego charakteru prawnego i funkcji każdego z nich - prawo lokalowe w art. 17 ust. 1 reguluje uprawnienia najemcy i wynajmującego mogących mieć wpływ na wysokość czynszu w wypadku ulepszenia przedmiotu najmu przez najemcę przez założenie urządzenia technicznego, od istnienia którego zależy wysokość czynszu. Z treści tego przepisu jednoznacznie wynika uprawnienie najemcy do instalowania w lokalu urządzeń technicznych wpływających zwyżkowo na wysokość czynszu, a wynajmującemu przyznano wybór bądź zwrotu nakładów i podwyższenia czynszu, bądź pobierania czynszu w dotychczasowej wysokości i dokonania rozliczeń z tytułu ulepszeń poczynionych przez najemcę dopiero z momentem opróżnienia przez niego lokalu.

Ponieważ żaden z obowiązujących przepisów nie uchylił par. 9 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 marca 1975 r. w sprawie pobierania kaucji, przepis ten obowiązuje równolegle do art. 17 ust. 1 prawa lokalowego. Według par. 9 tego rozporządzenia najemcy lokali w budynkach zarządzanych przez jednostki gospodarki uspołecznionej ponoszą koszt nabycia i podłączenia do instalacji wanny, baterii pieca kąpielowego /gazowego, elektrycznego i bojlera, jeżeli jest on zainstalowany w łazience/, zwanych dalej "urządzeniami kąpielowymi". W związku z powyższym powstaje potrzeba wyjaśnienia wzajemnego stosunku obu przepisów. Artykuł 17 ust. 1 prawa lokalowego jest przepisem o przedmiotowo szerszym zakresie unormowań, gdyż dotyczy wszystkich ulepszeń przedmiotu najmu, od których zależy wysokość czynszu. Katalog urządzeń technicznych wpływających zwyżkowo na wysokość czynszu określa załącznik nr 1 do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 czerwca 1983 r. /Dz.U. nr 38 poz. 174/. Natomiast par. 9 cyt. rozporządzenia o kaucji ogranicza zakres ulepszeń technicznych tylko do "urządzeń kąpielowych", określając jednocześnie treść tego pojęcia. Dlatego jest normą o węższym zakresie uregulowań. Analiza obu przepisów prowadzi do wniosku, że mają one różny zakres unormowań, dotyczących ulepszeń lokalu wpływających na wysokość czynszu, a urządzenia kąpielowe są przedmiotem uregulowania obu przepisów. Przepis par. 9 cyt. rozporządzenia jest normą wykonawczą w stosunku do przepisów prawa lokalowego i z tego względu musi pozostawać w zgodności z przepisami ustawy stanowiącej podstawę delegacyjną do szczegółowych unormowań uprawnień stron stosunku najmu.

Okoliczność, że w par. 9 powołanego rozporządzenia w zakresie uprawnień wynajmującego w rozważanym przedmiocie wypowiedział się ustawodawca i dokonał jednego spośród dwóch uprawnień zastrzeżonych dla wynajmującego w art. 17 ust. 1 prawa lokalowego w ten sposób, że kosztami zainstalowania urządzeń kąpielowych obciążył najemcę, nie oznacza jednocześnie, by najemca był także obciążony podwyższonym czynszem, uzależnionym od zainstalowania tych urządzeń.

Stanowisko zajęte w sporze przez organ lokalowy prowadzi do pozbawienia przepisu ustawy /art. 17 ust. 1 prawa lokalowego/ jego treści normatywnej za pomocą niewłaściwej wykładni normy podrzędnej w stosunku do ustawy, jakim jest par. 9 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 marca 1975 r. w sprawie pobierania od najemców lokali mieszkalnych kaucji. Z uwagi na równoległe obowiązywanie obu przepisów, na tle stanu faktycznego sprawy, najemca po zainstalowaniu urządzeń kąpielowych traci uprawnienie do zwrotu ich równowartości, w związku z czym przez czas trwania najmu płaci czynsz bez uwzględnienia czynnika podwyższającego stawkę bazową, jakim jest mieszkanie wyposażone w urządzenie kąpielowe.