Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 51/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2010-04-29 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą decyzję I instancji
określono, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Aldona Gąsecka-Duda Sędziowie: WSA Mirosław Bator (spr.) NSA Joanna Tuszyńska Protokolant: Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 kwietnia 2010 r. sprawy ze skarg B.P. , L.P. , B.S. i L.G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 20 października 2009 r., nr [....] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K na rzecz skarżących B.P. , L.P. , B.S. i L.G. kwotę 757,00 zł (siedemset pięćdziesiąt siedem złotych), tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] maja 2009r. znak: [...] Prezydent Miasta K. ustalił na wniosek R.W. warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "Budowa sześciu budynków mieszkalnych, jednorodzinnych, wolnostojących na działkach nr 1, 2, 3, 4, 5 , 6 , obr. [...], przy ul. N., w K. ". Jak podstawę rozstrzygnięcia wskazano art. 59 ust. l, art. 61 ust. l w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r., Nr 80, poz. 717 ze zm.), § 1 - 9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1588), § 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1589) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2000, Nr 98, poz. 1071 ze zm.). W uzasadnieniu organ wskazał, że niniejsza sprawa jest przedmiotem ponownego rozpoznania przez organ I instancji na skutek uchylenia przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem z dnia 19 września 2007r. sygn. akt II SA/Kr 20/06 wcześniejszej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymującej w mocy decyzję organu I instancji o ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Po ponownym przeanalizowaniu stanu faktycznego sprawy organ stwierdził, że teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianych w art. 59 i następne ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W związku z art. 53 ust. 4 tej ustawy uzyskano wymagane uzgodnienia, a następnie na podstawie dokonanych w toku postępowania ustaleń stwierdzono, że planowana inwestycja spełnia wymagania określone w art. 61 ust. 1 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Osoba wpisana na listę samorządu zawodowego architektów sporządziła analizę urbanistyczno - architektoniczną obszaru wokół terenu inwestycji oraz projekt niniejszej decyzji. W toku postępowania ustalono w szczególności, że spełniony został warunek, zgodnie z którym co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Przeprowadzona analiza urbanistyczno -architektoniczna wykazała, że warunek "dobrego sąsiedztwa" został spełniony, bowiem w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa o parametrach podobnych do parametrów planowanych domów jednorodzinnych wolnostojących. W związku z tym, że inwestycja planowana jest na obszarze [...] Parku Krajobrazowego, a więc obszarze objętym ochroną na podstawie przepisów o ochronie przyrody, w toku postępowania wystąpiono o zajęcie stanowiska przez Wojewodę , zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 8 ustawy w związku z. art. 106. § 1 k.p.a. Odnosząc się do kwestii dostępu do drogi publicznej organ wyjaśnił, że wymóg ten określa art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 2 pkt 14 tejże ustawy. W niniejszej sprawie teren inwestycji bezspornie nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Drogami publicznymi, w pobliżu których jest planowana inwestycja są ulice: P. oraz K. . Organ wyjaśnił także, że zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy na etapie niniejszego postępowania organ jest zobowiązany zbadać, czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Na potwierdzenie, że wymóg ten w niniejszej sprawie został spełniony wnioskodawca przedłożył warunki przyłączenia oraz informacje techniczne dysponentów mediów, z których wynika, że istniejące sieci infrastruktury technicznej może obsłużyć planowaną inwestycję po wybudowaniu odpowiednich przyłączy albo rozbudowie sieci. Na końcu organ zaznaczył, że decyzja w sprawie ustalenia warunków zabudowy jest decyzją związaną, zatem jeśli zachodzą przesłanki określone w przepisach prawa, organ jest obowiązany wydać decyzję pozytywną dla wnioskodawcy.

Odwołanie od tej decyzji wnieśli B i i L.P. , B.S. i L.G. , zarzucając m.in. niewykonanie wiążących organ I instancji zaleceń Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. wskazanych w decyzji dnia [...] lipca 2008 r., oraz zaleceń Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie zawartych w wyroku z dnia 19 września 2007 r., sygn. akt II SA/Kr 20/06 w zakresie wyznaczenia w sposób konkretny i dokładny szerokości elewacji frontowej planowanych budynków, oraz dopuszczenia ponownie zakwestionowanych skutecznie tzw. "łączników", co stanowiło jedną z przyczyn uchylenia uprzednio wydanej decyzji organu I instancji. Zarzucono także sprzeczność wyników analizy urbanistycznej z planowaną inwestycją, która de facto ma na celu realizację inwestycji segmentowej (blokowej) na terenie [...] Parku Krajobrazowego, a także brak uzgodnienia wydanego przez Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska, czego organ I instancji trafnie żądał w kolejnych pismach kierowanych do tego organu. Podniesiono ponadto nieustalenie wszystkich podmiotów posiadających przymiot strony w niniejszym postępowaniu, co stanowi naruszenie przepisu art. 28 k.p.a., poprzez brak wezwania w charakterze strony Gminy Miasta K., , jako właściciela części drogi przy ul. P. w zakresie działki nr 7 a także właścicieli nieruchomości położonych wzdłuż ul. P. (w części należącej do Gminy Miasta K. ). W szczególności zarzucono brak dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej, polegający na braku prawnych możliwości korzystania z nieruchomości zapewniających dojazd do terenu planowanej inwestycji, a także brak jakiejkolwiek analizy kwestii odprowadzania wód opadowych, w świetle kategorycznie negatywnej analizy MPWiK wskazującej na brak możliwości przyjęcia przez system kanalizacji ul. P. jakichkolwiek wód opadowych. Ponadto zarzucono nadanie zamierzeniu inwestycyjnemu wprowadzającej w błąd nazwy w sytuacji, gdy jednym z dopuszczalnych wariantów realizacji w omawianym terenie może być zabudowa segmentowa, co stanowi próbę ominięcia projektu planu miejscowego. Parametr wysokości został ustalony na zbyt wysokim poziomie, co skutkować będzie powstaniem zabudowy "blokowej", zacieniającej całkowicie budynki jednorodzinne przy ul. P. oraz ul. N.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] października 2009r. znak [...] działając na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 51 ust. 3, art. 52, art. 53 ust. 3-5a, art. 54, art. 55 i art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. - o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r., Nr 80, poz. 717), § 1 - 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. - w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. 2003 r., Nr 164, póz. 1588) oraz art. 6, art. 7, art. 8, art. 11, art. 77 § l, art. 138 § l pkt l kodeksu postępowania administracyjnego utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu wskazano, że niniejsza sprawa stanowiła dwukrotnie przedmiot rozpoznania organu II instancji, oraz zwrócono uwagę na fakt, iż ocena prawna i wskazania, co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia. Uwzględniając, że argumentacja odwołań opiera się w części na zarzucie, iż Prezydent Miasta K. nie wykonał wskazań Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. zawartych w decyzji z dnia [...] sierpnia 2008 r., Kolegium podniosło, że z regulacji postępowania, w szczególności z przepisu art. 138 § 2 k.p.a. nie wynika związanie organów administracji, a tym bardziej orzekającego ponownie organu II instancji, wskazaniami co dalszego przebiegu postępowania jurysdykcyjnego. Jako nieuzasadniony Kolegium uznało zarzut niekonkretnego określenia parametru szerokości elewacji frontowej przyszłej zabudowy, który wyznaczony został jako "12,6 m z tolerancją 20%". Takie ustalenie nie pozostaje w sprzeczności z oceną wyrażoną w przywołanym wyroku, gdyż sąd zakwestionował ustalenie tego parametru, jako dowolnego, w szerokim, nie znajdującym oparcia w przepisach wykonawczych przedziale do 20 m. Kolegium nie podzieliło również zarzutu, że ustalone warunki zabudowy skutkować mogą powstaniem inwestycji segmentowej (blokowej) na terenie [...] Parku Krajobrazowego. W tym miejscu wskazano, że orzekające w sprawie ponownie Samorządowe Kolegium Odwoławcze, nie jest związane stanowiskiem tego organu zajętym w uprzednio wydanych orzeczeniach, o ile nie dotyczy to obowiązku wyjaśnienia okoliczności faktycznych sprawy, a ponadto brak jest ustawowej definicji pojęcia inwestycji segmentowej (blokowej). Ponadto jak wynika z uzgodnienia Wojewódzkiego Konserwatora Przyrody, to właśnie ten organ dopuścił możliwość realizacji łączników do maksymalnej wysokości 4,5 m. Jednocześnie decyzja wyklucza możliwość realizacji zabudowy bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, gdyż ustala warunki zabudowy dla sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących. Kolegium nie podzieliło argumentacji o sprzeczność wyników analizy urbanistycznej z planowaną inwestycją w zakresie funkcji. W analizie ustalono istnienie w obszarze analizowanym budynków o funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej. Taką też funkcję planuje realizować zamierzenie weryfikowane w niniejszym postępowaniu. Odnosząc się do zarzutu braku uzgodnienia projektu decyzji z Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska w K. wskazano, że odnośnie zamierzeń planowanych na terenie parku krajobrazowego bądź jego otuliny do dnia 15 listopada 2008 r. uzgodnień takich dokonywał organ działający z upoważnienia wojewody, a po tej dacie Regionalny Dyrektor Ochrony Środowiska. Kolegium nie podzieliło również zarzutu naruszenia przepisu art. 28 k.p.a. poprzez nie zapewnienie wszystkim osobom posiadającym interes prawny udziału w prowadzonym postępowaniu. Zarzut ten odnośnie Gminy K. nie mógł odnieść skutku, gdyż w świetle obowiązujących przepisów prawa, w miastach powyżej 100 tysięcy mieszkańców, gmina reprezentowana jest przez prezydenta. Skoro Prezydent Miasta K. prowadzi postępowanie w sprawie o ustalenie warunków zabudowy, to brak podstaw do przyjęcia, iż reprezentowana przez ten organ gmina nie brała udziału w prowadzonym postępowaniu. Odnośnie zarzutu polegającego na wadliwym nie zawiadomieniu o toczącym się postępowaniu właścicieli nieruchomości położonych wzdłuż ul. P. , organ stwierdził, że nie można sformułować generalnej zasady i wskazać wyczerpująco sytuacji, w których określonym osobom przysługiwał będzie status strony w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy. Jako chybione ocenić należy mechaniczne powoływanie się na okoliczność określonego położenia nieruchomości sąsiednich w odniesieniu do nieruchomości planowanej do zabudowy i wynikający jakoby z tego faktu interes prawny uprawniający do wzięcia udziału w postępowaniu. Analiza przeprowadzonych dowodów pozwala przyjąć, iż sfera oddziaływania planowanego zamierzenia zamknie się po jego ewentualnej realizacji w granicach terenu wskazanego we wniosku. Z tych przyczyn w okresie ewentualnego użytkowania, nie wystąpi oddziaływanie w sferę praw przysługujących osobom wskazanym w odwołaniu. Opisane nieruchomości nie mają wspólnej granicy, a uwzględniając gęstą, śródmiejską zabudowę, znajdują się w znacznej odległości. Z omawianych przyczyn zarzut naruszenia art. 28 k.p.a., ocenić należało jako nieuzasadniony. Odnosząc się do zarzutu wadliwego ustalenia parametru wysokości planowanego zamierzenia Kolegium wskazało, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jak wynika z przeprowadzonej analizy, zabudowa na działkach sąsiednich, pozostających w bezpośredniej relacji przestrzennej z terenem inwestycji to budynki o wysokości około 11 m (do kalenicy). Tym samym brak możliwości uwzględniania zarzutu, iż parametr ten został ustalony nieprawidłowo. Dopuszczalne jest wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy. W wynikach analizy wskazano, że w otoczeniu terenu objętego wnioskiem występują działki o wskaźniku zbliżonym do 30%, jak i wyraźnie ten poziom przekraczające, natomiast działki o wskaźniku przekraczającym 35% są nieliczne. Tym samym uzasadnione było wyznaczenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu na zasadzie § 5 ust. 2 rozporządzenia.

Skargę na tą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie złożyli B.P. , L.P. , B.S. i L.G. , zarzucając naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na wynika sprawy tj. art. 138 § 2 k.p.a. oraz art. 153 p.p.s.a, polegające na niewykonaniu wiążących organ I i II instancji zaleceń Samorządowego Kolegium Odwoławczego zawartych w decyzji z dnia [...] lipca 2008 r. oraz w szczególności zaleceń Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego zawartych w wyroku z dnia 19 września 2007r. sygn. akt IISA/Kr 20/06 w zakresie wyznaczenia w sposób dokładny szerokości elewacji frontowej planowanych budynków. Zarzucono także naruszenie § 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania przestrzennego z dnia 26 sierpnia 2003 r. poprzez przyjęcie, że wskazany w treści decyzji zapis "12,6 m z tolerancją 20%" jest zgodny z treścią § 6 tego rozporządzenia. Skarżący podnieśli przy tym, że w innym miejscu decyzji organ wskazał, iż przedział ten powinien mieścić się w skali od 9 do 20 metrów, a zatem pozostawiono zakwestionowany wcześniej przez organ i Sąd przedział. Zarzucono ponadto dopuszczenie "łączników" pomiędzy głównymi bryłami o max. wysokości 4,5 metra, co stanowiło przyczynę uchylenia wcześniejszej decyzji organu I instancji, oraz sprzeczność wyników analizy urbanistycznej z planowaną inwestycją, która ma na celu realizację inwestycji segmentowej. Skarżący zarzucili, że organ skupia się wyłącznie na definicjach legalnych, określając czy inwestycja jest blokiem czy też nie. Tymczasem Kolegium wydające decyzję z dnia [...] lipca 2008 r. kierując się doświadczeniem życiowym, dostrzegło do czego zmierza inwestor formułując wprowadzającą w błąd nazwę inwestycji. Skarżący podnieśli także, że planowana inwestycja budzi sprzeciw wszystkich właścicieli nieruchomości sąsiadujących z terenem objętym wnioskiem ze względu na brak faktycznego i prawnego dostępu tych nieruchomości do drogi publicznej. Brak możliwości korzystania z drogi potwierdził także sąd oddalający wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej na tym terenie.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych – o ile ich naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. treść wydanej decyzji lub postanowienia. Przepis art. 134 § 1 p.p.s.a. stanowi, iż sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tak więc sąd administracyjny, nie będąc związany granicami skargi, ocenia legalność decyzji administracyjnej w szerokim zakresie niezależnie od trafności zarzutów sformułowanych w skardze jak i ponad te zarzuty – w razie stwierdzenia naruszenia przepisów prawa materialnego bądź postępowania mającego wpływ na wynik postępowania.

Zgodnie z art. 153 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnym ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia. Przepis art. 153 p.p.s.a. ma charakter bezwzględnie obowiązujący co oznacza, że ani organ administracji publicznej ani sąd orzekając ponownie w tej samej sprawie nie mogą nie uwzględnić oceny prawnej i wskazań wyrażonych wcześniej w orzeczeniu sądu, gdyż są nimi związane. Nieprzestrzeganie tego przepisu podważałoby obowiązującą w demokratycznym państwie prawnym zasadę sądowej kontroli nad aktami i czynnościami organów administracji i prowadziłoby do niespójności działania systemu władzy publicznej. W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego podkreśla się, że obowiązek podporządkowania się ocenie prawnej wyrażonej w wyroku sądu administracyjnego ciążący na organie i na sądzie, może być wyłączony tyko w wypadku istotnej zmiany stanu prawnego lub faktycznego, czyniącej pogląd prawny nieaktualnym, a także w razie wzruszenia wyroku w trybie przewidzianym prawem (por. wyrok NSA z dnia 26 czerwca 2000r. sygn. akt I SA/Ka 2408/98, LEX 44392, wyrok WSA w Olsztynie z dnia 16 czerwca 2009r. IISA/Ol 443/09). Rozpoznając niniejszą skargę organy administracji były zatem związane z ustaleniami dokonanymi przez sąd w wyroku z dnia 19 września 2007 r. II SA/Kr 20/06, oceną prawną wyrażoną w uzasadnieniu tego wyroku oraz wskazaniami co do dalszego postępowania. W szczególności organ administracji był związany poglądem, że część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzna analizy sporządza się na kopii mapy o których mowa w art. 52 ust 2 pkt 1 ustawy dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z dnia 10 maja 2003 r.) tj. na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1.000. Jest to wymóg formalny o którym mowa w §3 ust 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z dnia 15 czerwca 2002 r.).

Cześć graficzna decyzji organu I instancji będąca przedmiotem badania sądu w tym postępowaniu a także graficzna część analizy, nie spełniała wymogów o których mowa wyżej, co wytknął sąd w uzasadnieniu. Wadliwość ta została jednak powtórzona w decyzji organu I instancji który ponownie rozpatrywał sprawę. Wadliwości tej nie dostrzegł organ II instancji orzekając o utrzymaniu w mocy z zaskarżonej decyzji. Cześć graficzna decyzji (załącznik nr. 2) i część graficzna analizy nie została sporządzona na kopili mapy zasadniczej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Na mapach stanowiących załączniki graficzne decyzji i analizy brak bowiem adnotacji o przyjęciu tych map do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Są to kserokopie map ewidencyjnych nie spełniające warunków o których mowa w wyżej cytowanych przepisach.

Decyzja organu I instancji jest wadliwa także innych względów. Zdaniem sądu organ błędnie ustalił linie nowej zabudowy oraz szerokość elewacji frontowej.

Zgodnie z dyspozycja § 4 rozporządzenia - obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1) W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (ust. 2), Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (ust. 3) Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 4).

Zasadą wyrażoną w wyżej przytoczonym przepisie jest reguła wyznaczenia linii nowej zabudowy jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich tj. leżących w najbliższym sąsiedztwie zamierzonej inwestycji. Wykładnia językowa sformułowania zwrotu "przedłużeniem" prowadzi bowiem wprost do wniosku, że chodzi o kontynuację istniejącej linii zabudowy na działkach sąsiadujących. Ustawodawca dopuszcza przy tym możliwość wyznaczenia linii zabudowy w sposób odmienny od zasad o których mowa wyżej, jeżeli wynika to z analizy architektoniczno – urbanistycznej i zdaniem sądu ogranicza ją do przypadków, kiedy obiektywnie nie można wyznaczyć linii nowej zabudowy w sposób określony w § 4 ust 1 do 3. Sytuacja taka, niemożność ustalenia linii nowej zabudowy, stosownie do uregulowania zawartego w § 4 rozporządzenia, obliguje organ do przeprowadzenia wnikliwej analizy która wyznacza linę nowej zabudowy i uzasadnia przyjęte stanowisko. Warunku tego nie spełnia zaskarżona decyzja oraz załączona do niej analiza architektoniczno-urbanistyczna. Pierwsza sporządzona w sprawie analiza (z 10 maja 2005 r.) jedynie wskazuje na odległości budynków zlokalizowanych przy ul. N. i P. , nie dając żadnych wskazówek co do linii nowej zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego. Na dalszych etapach postępowania wykonane zostały jedynie aneksy i uzupełnienie (rozszerzenie) do tej analizy. Aneks do analizy z [...] lutego 2008 r. nic na temat linii nowej zabudowy nie mówi, podobnie jak aneks z [...] października 2008 r. oraz rozszerzenie aneksu z [...] grudnia 2008 r. Załącznik nr. 3 do decyzji (część tekstowa wyników analizy) zawiera jedynie stwierdzenie, że " wobec nieutrwalonego przez kolejne lokalizacje przebiegu linii zabudowy wzdłuż ul. N. wytyczną w zakresie dopuszczalnego zbliżenia zabudowy do tej ulicy określono na podstawie przepisów odrębnych" W dalszej części fragmentu dotyczącego linii zabudowy mowa jest zabudowie ul. P. 3-5 m od granicy drogi. Z analizy tej nie wynika w żaden sposób, jak powinna być ustalona linia nowej zabudowy dla planowanej inwestycji. Nie jest zatem wiadome dla sądu na jakiej zasadzie organ wyznaczył linię zabudowy (stosując przy tym nieprawidłowe nazewnictwo tj. linię nowej zabudowy zastąpiono sformułowaniem "nieprzekraczalna linia zabudowy") na 6 m od granicy działki 8 obr.[...] – wskazując przy tym, iż linię tą wyznaczono zgodnie z § 4 ust 4 rozporządzenia tj. w sposób odmienny od reguł zawartych w § 4 ust 1 i 3 na podstawie analizy urbanistyczno - architektonicznej. Jak mowa wyżej, analiza ta nie daje podstaw do przyjęcia takich a nie innych wielkości. Stąd też konkluzja, iż istotny parametr nowej zabudowy jakim jest linia nowej zabudowy został przez organ ustalony w sposób dowolny i stąd też nie poddaje się weryfikacji.

Innym parametrem nowej zabudowy ustalanym w decyzji o warunkach zabudowy jest szerokość elewacji frontowej. Zgodnie z regulacją zawartą w § 6 rozporządzenia, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20% (ust 1). Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust 2). Zdaniem sądu także ten parametr organ wyznaczył w sposób wadliwy. Analiza z [...] maja 2005 r. podaje jedynie wartość 20 m jako dominującą w obszarze zabudowanym. W aneksie do analizy z [...] lutego 2008 r. wartość tą określona na 9 do 20 m. Z kolei w aneksie z [...] października 2008 r. wskazane są szerokości elewacji frontowych na sąsiednich działkach (w obrębie analizowanym) ale brak propozycji ustalenia tego parametru dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego. Z kolei rozszerzenie aneksu z [...] grudnia 2008 r. w której wykonano zestawienie tabelaryczne określające średnią szerokość elewacji w obszarze analizowanym wielkości tą (średnią) określa na 12, 6 m. Taka sama wielkość zamieszczona jest w części tekstowej wyników analizy. Z decyzji organu I instancji szerokości elewacji frontowej ustalono na 12, 6 m z tolerancją 20 %. Także i w tym przypadku organ wskazuje, iż szerokość elewacji front owej ustalono zgodnie z § 6 ust 2 rozporządzenia 6 tj. w inny sposób niż określony przepisem § 6 ust 1 – jeżeli wynika to z analizy. Zauważyć przede wszystkim należy, iż żadnej tolerancji nie przewiduje analiza urbanistyczno – architektoniczna oraz jej uzupełnienia a także część tekstowa analizy stanowiąca załącznik do decyzji. Przyjęcie takiej tolerancji jest zasadniczo dopuszczalne, w oparciu o przepis § 6 ust 1 rozporządzenia ale musi ono, zdaniem sądu, być szczegółowo uzasadnione i przede wszystkim nie stać w sprzeczności do uzgodnień, jakie organ w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy uzyskuje od uprawnionych podmiotów. Tymczasem przyjęcie takiej tolerancji do wartości 12, 6 m. (na plus) daje rezultat przekroczenia 15 m. Tak więc decyzja o warunkach zabudowy dopuszcza możliwość, iż obiekty budowlane których ta decyzja dotyczy, będą mogły mieć szerokość elewacji frontowej o wartości powyżej 15 m. Jest to sprzeczne z uzgodnieniem wydanym przez Wojewodę (w formie postanowienia z [...] luty 2005 r.) jako organem ochrony środowiska. W postanowieniu tym jest wyraźny zapis, iż szerokość elewacji frontowej nie może przekraczać 15 m.

Wątpliwości sądu budzi także zapis o dopuszczeniu łączników między bryłami budynków, Z jednej strony organ wydaje decyzję ustalającą warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego jakim jest budowa budynków mieszkalnych wolnostojących a w innym dopuszcza ich łączenie elementami konstrukcyjnymi. Zdaniem sądu jest to sprzeczność. Budynki wolnostojące nie mogą być połączone. Fakt zamieszczenia takiego zapisu w postanowieniu Wojewody nie obliguje organu do powtórzenia zapisu w decyzji o warunkach zabudowy. Dopuszczenie przez organ ochrony przyrody takiej koncepcji architektonicznej w uzgodnieniu, nie skutkuje automatycznym włączeniu tego zapisu do decyzji, tym bardziej, że sam wniosek o wydanie decyzji takiej formy nie zakładał.

W tym stanie rzeczy na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 c oraz art. 152 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzeczono jak w sentencji wyroku. O kosztach postępowania orzeczono na mocy art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a.