Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 350/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2014-06-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 52 ust. 3, art. 56, art. 61 ust.1, art. 64
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 2 pkt 6
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1589
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji  inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy
article: par. 2 pkt 2, par. 3, par. 5 ust. 2, par. 6 ust. 2, par. 7,par. 8
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Dnia 13 czerwca 2014 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Renata Kubot-Szustowska Sędziowie Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka Sędzia NSA Anna Stępień (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. p.o. asystenta sędziego Dominika Ratajczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 czerwca 2014 roku sprawy ze skargi S. W., A. B., B. S., U. M., M. G., R. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy dla inwestycji oddala skargę. LS


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] nr[...] [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2013r., poz. 267 – dalej w skrócie: "K.p.a."), art. 54 w związku z art. 64 ust. 1, art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2012r., poz. 647 ze zm.),dalej powoływana także jako "ustawa", po rozpatrzeniu odwołania B. S., S. W., M. G., A. B., U. M. oraz R. P. od decyzji Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...], nr [...], ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze, pow. sprzedaży do 450 m2, budowie parkingu podziemnego oraz urządzeń budowlanych, przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. A 116 na działkach nr ewid. 15/20 i 15/26 oraz fragmentach działek drogowych nr ewid. 15/28 i 1759/82 (obecnie nr 1759/83) w obrębie [...], uchyliło decyzję organu I instancji w części dotyczącej określonej w pkt II. 1.2 "wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki" oraz "geometrii dachu" i w tym zakresie orzekło co do istoty poprzez określenie: wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki - ok. 6 m - na przedłużeniu tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na dz. nr 14/27 przy ul. B 41; kąta nachylenia połaci dachowych - od 20° do 45° -wysokość kalenicy - ok. 10,8 m - na przedłużeniu kalenicy istniejącej zabudowy na działce nr 14/27 przy ul. B 41; układu połaci dachowych - dach dwuspadowy lub wielospadowy; kierunku głównej kalenicy dachu - równoległy do ul. A. W pozostałej części utrzymano w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy podniósł, że ww. decyzja organu I instancji została wydana na wniosek J. J. i G. S. Dalej Kolegium przytoczyło zasadnicze zarzuty podniesione w odwołaniu, a mianowicie to, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w decyzji z dnia [...], uchylając wydaną przez Prezydenta Miasta Ł. poprzednią decyzję o warunkach zabudowy i przekazując mu sprawę do ponownego rozpoznania, wskazało jednocześnie, jakie kwestie wymagają wyjaśnienia dla wydania decyzji administracyjnej zgodnej z prawem. Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało wówczas, że w postępowaniu administracyjnym pominięte zostały kwestie wymagające sporządzenia stosownego uzasadnienia m.in. w zakresie wyznaczenia minimalnych granic obszaru analizowanego na poziomie 90 m, ustalenie wskaźnika zabudowy na najwyższym możliwym poziomie, tj. 0,48, wyznaczenie 3 linii zabudowy oraz zapewnienie obsługi inwestycji w stosowną ilość miejsc parkingowych. Zdaniem odwołujących się analiza decyzji Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] nie wyjaśnia skutecznie wszystkich podniesionych przez SKO wątpliwości, przez co również nie wypełnia ona skutecznie wytycznych organu II instancji pomimo, że są one dla organu pierwszej instancji wiążące. Podniesiono również, że w punkcie trzecim skarżonej decyzji poświęconym warunkom obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, organ I instancji wskazał, że miejsca postojowe dla inwestycji przy ul. A 116 powinny być zlokalizowane poza pasem drogowym drogi publicznej. Następnie organ wskazał, iż miejsca parkingowe winny być zapewnione w liczbie: min. 1 mp/1 mieszkanie, lecz nie mniej niż 1 mp/60 m2 pow. mieszkań dla funkcji mieszkalnej; 30-60 mp/1000 m2 pow. użytkowej - dla funkcji usługowej i handlowej; 25-45 mp/1000 m2 pow. użytkowej - dla funkcji biurowej. Jednakże takie określenie warunków infrastruktury technicznej i komunikacji jest dalece niewystarczające zarówno w świetle linii orzeczniczej ukształtowanej na tle art. 54 pkt 2c ustawy, jak i przepisów prawa administracyjnego.

Odwołujący się podnieśli, że znajdujące się w pobliżu ul. A 116 ogólnodostępne parkingi są przepełnione już na dzień dzisiejszy i na co dzień korzystają z nich okoliczni mieszkańcy. Gdyby zatem zapotrzebowanie na miejsca parkingowe wzrosło wskutek wybudowania obiektu budowlanego, którego zaskarżona decyzja dotyczy, to z całą pewnością możliwość postoju na położonych nieopodal parkingach byłaby iluzoryczna, jeżeli nie całkowicie wykluczona. Ponadto według odwołujących się treść decyzji o warunkach zabudowy jest bardzo lakoniczna w tym zakresie, ponieważ organ administracyjny udaje, że nie dostrzega potrzeby korzystania z miejsc parkingowych i nie stara się jej zaspokoić w taki sposób, który jest realnie możliwy do osiągnięcia. W konsekwencji nie można uznać za spełniony obowiązek ustalenia warunków zabudowy w zakresie obsługi infrastruktury technicznej

i komunikacji z art. 54 pkt 2c ustawy, znajdującego odpowiednie zastosowanie

w analizowanej sprawie. Zaskarżona decyzja narusza zatem wskazaną powyżej normę prawną.

W ocenie odwołujących się decyzja o warunkach zabudowy narusza także art. 1 ust. 2 pkt 1 oraz art. 54 pkt 2a ustawy. Prezydent Miasta Ł. nie określił bowiem precyzyjnie ilości i położenia miejsc parkingowych dla realizacji potrzeb budowy rzeczonego obiektu. Brak precyzji w tym zakresie narusza ustawowy obowiązek przestrzegania ładu przestrzennego poprzez nieuwzględnienie uwarunkowań funkcjonalnych obiektu budowlanego. Wobec powszechnego i rozszerzającego się dostępu do środków komunikacji indywidualnej powstaje konieczność zagwarantowania odpowiedniej liczby miejsc postojowych w stosunku do wielkości inwestycji budowlanej. Bez uczynienia zadość temu postulatowi trudno byłoby mówić o realizacji funkcji, dla której rzeczony obiekt ma zostać wybudowany. W decyzji o warunkach zabudowy wskazano, że inwestycja ma realizować cele mieszkaniowe, jak również usługowo-handlowe i biurowe. Bez realnej możliwości dojazdu do obiektu budowlanego, zagwarantowanej klientom, nie będzie możliwa realizacja zakładanych celów.

Zdaniem skarżących przedmiotowa decyzja o warunkach zabudowy uchybia zasadzie wyrażonej w art. 138 § 2 ustawy K.p.a. Organ pierwszej instancji jest bowiem związany prawnie wskazanymi przez organ odwoławczy "okolicznościami", jakie należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu tej sprawy. Niewątpliwie wiążące prawnie są także oceny prawne organu odwoławczego w przedmiocie stwierdzonych naruszeń przepisów. W niniejszej sprawie Kolegium poczyniło wiele wskazań co do dalszego postępowania, a wskazania te dotyczyły m.in. kwestii miejsc parkingowych. Z analizy zapadłego rozstrzygnięcia wynika natomiast, iż Prezydent Miasta Łodzi jedynie powielił lakoniczną argumentację swojego rozstrzygnięcia w tej kwestii bez odniesienia się do ewentualnej możliwości ustalenia ilości miejsc parkingowych w sąsiedztwie obszaru inwestycji, które umożliwiłyby jej obsługę logistyczną.

Odwołujący się zarzucili także decyzji organu I instancji, że w części dotyczącej warunków i szczegółowych zasad zabudowy i zagospodarowania terenu części 1 dotyczącej warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki została wskazana poprzez odniesienie się do przedłużenia tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na dz. ew. nr 14/27 przy ul. B 41. Jednakże załącznik nr 2 do ww. decyzji zawiera w tym zakresie odniesienie jedynie do wskazania, iż w obszarze analizowanym wysokość górnej granicy elewacji frontowej dla budynków dwu i trzykondygnacyjnych waha się od 4 do 9 m. Za niewystarczające należy uznać wskazanie, iż "inwestor we wniosku określił, iż planuje wybudować budynek trzykondygnacyjny". W związku z tym uznać należy, iż kwestia wysokości projektowanego budynku nie została konkretnie określona w zaskarżonej decyzji, która winna być określona w metrach. Tymczasem analiza nie zawiera elementów określonych w § 7 rozporządzenia, jak również nie zostało to rozstrzygnięte

w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Takie określenie warunków zabudowy jest niezgodne z § 7 rozporządzenia i nie może być uznane za prawidłowe, tym bardziej, że w załączniku nr 2 do decyzji nie podano wysokości kalenicy budynku i poziomu gzymsów w budynku posadowionego przy ul. B 41. Czyni to w istocie niemożliwym ustalenie, na etapie ubiegania się przez inwestora o pozwolenie na budowę, zgodności projektu budowlanego z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy (art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane).

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., powołując się na art. 59 ust. 1

i art. 52 ust. 1 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustawy, wyjaśniło, że ustalenie warunków zabudowy następuje na wniosek inwestora, który winien zawierać elementy, o których mowa w art. 52 ust. 2 ustawy. Bez określenia bowiem planowanego sposobu zagospodarowania projektowanych do wydzielenia nieruchomości nie jest możliwa analiza warunków,

o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy.

Następnie Kolegium przytoczyło treść przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 ustawy

i stwierdziło, powyższe przepisy określają przesłanki, których dopiero łączne spełnienie pozwala wydać decyzję o warunkach zabudowy.

Do przesłanek tych ustawodawca zaliczył: kontynuację istniejącej już zabudowy

w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, dostęp do drogi publicznej, wystarczające uzbrojenie terenu, niewymagalność uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Ponadto taka decyzja winna być zgodna z przepisami odrębnymi. Za podstawę określenia w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dla nowej zabudowy należy uznać ustalenia faktyczne dotyczące zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich w stosunku do działki objętej wnioskiem. W celu dokonania tych ustaleń faktycznych organ wyznacza obszar analizowany, o którym mowa w § 3 powołanego rozporządzenia, wskazując tym samym, które działki sąsiednie będą stanowić punkt odniesienia dla określenia sposobu zabudowy i zagospodarowania działki objętej wnioskiem i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Organ, ustalając granice obszaru w celu przeprowadzenia wspomnianej wyżej analizy, powinien mieć na uwadze zasadę dobrego sąsiedztwa, wynikającą z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, przez co należy rozumieć konieczność dostosowania nowej zabudowy na konkretnej działce do wyznaczonych przez istniejący w danym obszarze stan dotychczasowej zabudowy, jej cech i parametrów o charakterze urbanistycznym.

W ocenie Kolegium w przedmiotowej sprawie organ I instancji prawidłowo wyznaczył wokół terenu, którego dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany. Granice tego obszaru zostały wyznaczone zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia ( jako trzykrotna szerokość frontu działki od strony ul. C,

z której będzie odbywał się główny zjazd na teren inwestycji ). W tak wyznaczonym obszarze analizowanym występuje szereg obiektów, które mogą stanowić punkt odniesienia dla planowanej inwestycji, tak pod względem funkcji, jak również cech

i parametrów. Z przeprowadzonej analizy wynika, że teren inwestycji zlokalizowany jest wśród zabudowy mieszkaniowej z udziałem zabudowy usługowej (jako uzupełniającej). Kolegium zauważyło także, iż jako zasadę należy przyjąć, że w zakresie kontynuacji funkcji mieści się każda zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy, zatem planowane przedsięwzięcie mieści się bowiem w granicach istniejącego sposobu zagospodarowania terenu i sposobu użytkowania istniejących obiektów. Parametry, gabaryty i inne cechy planowanego obiektu zostały określone na podstawie parametrów, gabarytów i cech obiektów występujących w obszarze analizowanym. Zgodnie bowiem z § 4 ust. 1 rozporządzenia w rozpatrywanej sprawie obowiązującą linię zabudowy ustalono: od ulicy C - jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działce nr 14/27 przy ul. B 41, tj. w odległości 6 m od granicy działki; od al. D - od strony dz. nr 15/25 - na przedłużeniu linii istniejącej zabudowy na działce nr 14/27 przy ul. B 41, tj. w odległości 5 m od granicy działki; od ulicy A - jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działce nr 604 przy ul. A 110. W ocenie Kolegium, linie zabudowy zostały wyznaczone prawidłowo.

Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu został wyznaczony zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia. Jak bowiem wynika z analizy średni wskaźnik tej wielkości dla całej zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 0,36, jednakże przyjęty w decyzji wskaźnik w wysokości 0,48 zawiera się w przedziale wskaźników zabudowy występujących w tym obszarze od 0,16 do 0,48. Działanie takie należy uznać za prawidłowe, przyjęty bowiem w zaskarżonej decyzji wskaźnik nawiązuje do wskaźnika istniejącego na działce zlokalizowanej w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji, tj. na działce nr 14/27 przy ul. B 41, ale jest także analogiczny bądź zbliżony do szeregu wskaźników występujących w tym obszarze (0,48 -działka nr 677/1; 0,46 - działka nr 610; 0,45 - działki nr 1197, 675/1, 464/4, 464/3 i 464/2; 0,44 - działki nr 463/2, 463/3, 676/1 i 1109+1110). Ustalenie więc tego parametru dla terenu inwestycji oznaczonego jako działki nr 15/20 i 15/26 w wysokości 0,48 (analogicznie do zabudowy zlokalizowanej w bezpośrednim sąsiedztwie) pozostaje zdaniem Kolegium w zgodzie z obowiązującymi przepisami i nie narusza ładu przestrzennego.

Kolegium stwierdziło także, iż szerokości elewacji frontowej, znajdujące się od strony frontu działki, w obszarze analizowanym są zróżnicowane. Zróżnicowanie to wynika zarówno z charakteru zabudowy (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna szeregowa

i wielorodzinna) oraz z funkcji obiektów (mieszkaniowe i usługowe). Średnia wielkość tego parametru dla wszystkich rodzajów zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 10,5 m, co z tolerancją 20% daje wielkość od 8,4 m do 12,6 m. Jednakże, co wynika zarówno z analizy, jak też uzasadnienia decyzji o warunkach zabudowy, określenie szerokości elewacji frontowej planowanego obiektu na podstawie średniego wskaźnika występującego w obszarze analizowanym naruszałoby ład przestrzenny. Wskazana bowiem średnia szerokość - 10,5 m obliczona została z uwzględnieniem wszystkich budynków w obszarze, w tym budynków (zlokalizowanych przy ul. A, B i E) jednorodzinnych w zabudowie szeregowej o szerokości frontu w przedziale od 6 m do 10 m. W związku z powyższym określona w decyzji szerokość elewacji frontowej (14,3 m z tolerancją do 20%) została ustalona na podstawie maksymalnej szerokości elewacji frontowych budynków zlokalizowanych wzdłuż ul. C, tj. ulicy, z której przewidziano główny zjazd na teren inwestycji. Szerokość elewacji frontowych tych budynków zawiera się w przedziale od 9 m do 20 m, co daje średnią 14,3 m. Ustalona w ten sposób szerokość elewacji frontowej planowanego budynku nawiązuje do szerokości elewacji frontowych obiektów od strony ul. C, tym samym nie narusza ładu przestrzennego i pozostaje w zgodzie z treścią § 6 ust. 2 rozporządzenia.

Kolegium podniosło, iż w decyzji organu I instancji wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ustalono w wysokości odpowiadającej temu parametrowi występującemu na działce przy ul. B 41, jako przedłużenie tych krawędzi budynku. Jednakże brak doprecyzowania tej wartości poprzez odniesienie się do wielkości podanej w metrach, może nasuwać pewne wątpliwości organu orzekającego w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę. Z tego względu Kolegium doprecyzowało wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki poprzez wskazanie tej wysokości w metrach, nie rezygnując ze sformułowania "na przedłużeniu tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na dz. nr [...] przy ul. B 41", co daje gwarancję kontynuowania tego parametru istniejącego na działce sąsiedniej.

Odnosząc się natomiast do użytego w niniejszej decyzji określenia "około" organ II instancji wskazał, że budynek może mieć równo 6 m wysokości, albo być nieco wyższy lub niższy. Wynika to z faktu, że na etapie ustalania warunków zabudowy (w toku analizy urbanistycznej) może powstać wątpliwość dotycząca rzeczywistej wysokości budynku sąsiedniego. Organ nie dysponuje bowiem wykazami dotyczącymi budynków zlokalizowanych w sąsiedztwie, zawierającymi szczegółowe dane dotyczące wszystkich ich parametrów (w tym wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej). Dane te pochodzą m. in. z pomiarów dokonywanych przez sporządzającego analizę przy użyciu urządzeń pomiarowych. Nie można więc wykluczyć pewnego (kilku bądź kilkunastocentymetrowego) odstępstwa od rzeczywistej wielkości parametru. Stąd też określenie tej wysokości na poziomie 6 m mogłoby w rzeczywistości oznaczać, że zrealizowany budynek będzie nieznacznie (ale jednak) różnił się od istniejącego na działce przy ul. B 41. Założeniem zaś organu orzekającego w sprawie było ustalenie tego parametru w sposób analogiczny do występującego na działce sąsiedniej, a przemawiały za tym zarówno względy zachowania ładu przestrzennego, jak też konieczność zagwarantowania, że nie powstanie przede wszystkim obiekt wyższy niż to ma miejsce na działce będącej w tym wypadku punktem odniesienia dla planowanej inwestycji. Określenie "około", w połączeniu z obowiązkiem nawiązania tym parametrem do budynku na działce przy ul. B 41, podlegać będzie kontroli w dalszej części procesu inwestycyjnego, tj. na etapie zatwierdzania projektu budowlanego i wydawania pozwolenia na budowę. W tym bowiem postępowaniu projektant zobowiązany będzie także przedstawić szczegółowe dane dotyczące wysokości elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki właśnie budynku sąsiedniego. Analogicznie Kolegium odniosło się także do określonej w decyzji wysokości głównej kalenicy.

Kolegium podkreśliło także, iż bezpośrednie sąsiedztwo terenu inwestycji stanowi

w istocie zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna (nieruchomość przy ul. B 41). Z tego względu, w ocenie organu odwoławczego, uprawnione jest w mniejszej sprawie działanie polegające do nawiązania m. in. tymi parametrami właśnie do tej zabudowy.

Odnosząc się natomiast do pozostałych warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym organ II instancji wskazał, że obsługa komunikacyjna inwestycji będzie odbywać się przez dwa projektowane zjazdy z ul. C i ul. A (drogi gminne). Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze wyjaśniło również, że zalecenia zawarte

w poprzedniej decyzji organu II instancji wiążą organ I instancji jedynie co do obowiązku wyjaśnienia okoliczności w nich wskazanych, zaś wybór sposobu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego co do istnienia tych okoliczności i ocena dowodów w tym celu uzyskanych, należą do wyłącznej kompetencji organu pierwszej instancji. Organ odwoławczy, przekazując sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, nie tylko nie może w żaden sposób narzucać mu treści rozstrzygnięcia, lecz także nie może w inny sposób niż tylko przez wskazanie okoliczności, jakie organ pierwszej instancji powinien wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy, wpływać na zakres postępowania wyjaśniającego przed organem pierwszej instancji. Zdaniem Kolegium Prezydent Miasta Ł. ponownie rozpatrując sprawę dotyczącą ustalenia warunków zabudowy na nieruchomości przy ul. A 116 wziął pod uwagę okoliczności wskazane w powołanej wyżej decyzji organu odwoławczego

i wyjaśnił je w sposób pozwalający na wydanie ponownego rozstrzygnięcia w sprawie. Przede wszystkim w sposób wyczerpujący uzasadnił zastosowane w sprawie wyjątki od zasady określania poszczególnych parametrów na podstawie średniej występującej w obszarze analizowanym. Ponadto, pismem z dnia 25 lipca 2013r. wezwał pełnomocnika inwestorów do precyzyjnego wskazania inwestora w sprawie wszczętej wnioskiem z dnia 3 kwietnia 2012r. oraz do doprecyzowania wniosku w zakresie dotyczącym charakterystyki inwestycji. W odpowiedzi na wezwanie pełnomocnik inwestorów pismem z dnia 14 sierpnia 2013r. dokonał uzupełnienia wniosku w żądanym zakresie, tj. obejmującym także informacje dotyczące ilości mieszkań w planowanym budynku oraz ilości miejsc postojowych w parkingu podziemnym, na co wskazywało Kolegium w decyzji z dnia [...]. Na podstawie tych danych organ

I instancji prawidłowo ustalił, że inwestorami są J. J. i G. S. W związku z tym decyzja prawidłowo wydana została na rzecz ww. osób i prawidłowo doręczona ustanowionemu w sprawie pełnomocnikowi.

Według organu odwoławczego również w podnoszonej w odwołaniu kwestii dotyczącej miejsc parkingowych działanie organu I instancji nie narusza obowiązujących przepisów prawa. Powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych Kolegium stwierdziło, że obowiązek urządzenia miejsc postojowych nie wynika ani z ustawy o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym, ani z wydanego na jej podstawie, rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Na gruncie regulacji prawnych odnoszących się ustalania warunków zabudowy

i zagospodarowania terenu jedynie rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164, póz. 1589) w § 2 pkt 6 zawiera wskazania odnoszące się do tej kwestii, przy czym przepis ten reguluje jedynie sposób zapisywania w decyzji o warunkach zabudowy ustaleń odnoszących się do "wymaganej ilości miejsc parkingowych". Kwestia miejsc parkingowych na gruncie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uregulowana została w sposób ogólny, bez wskazań uszczegóławiających wymaganą ilości owych miejsc. Jeżeli zatem organ I instancji w wydanej decyzji przewidział urządzenie miejsc parkingowych poza pasami dróg publicznych, to na gruncie analizowanych regulacji uczynił zadość przepisom prawa. Mając na uwadze powyższe, w ocenie Kolegium, nie można więc czynić zarzutu decyzji Prezydenta Miasta Ł., iż właśnie w taki sposób określił miejsca parkingowe.

Na ostateczną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. skargę do sądu administracyjnego wnieśli: S. W., M. G., A. B., U. M., R. P. i B. S., reprezentowani przez pełnomocnika w osobie adwokata, zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie art. 54 pkt 2 ppkt c) ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez nieprawidłowe uznanie, że teren przyszłej inwestycji ma

w sposób prawidłowy zapewnioną obsługę w zakresie infrastruktury technicznej

i komunikacji poprzez zapewnienie ilości miejsc parkingowych potrzebnych do obsługi przyszłej inwestycji, a także naruszenie art. 138 § 2 K.p.a. poprzez niewydanie przez SKO decyzji kasatoryjnej wobec istnienia konieczności wyjaśnienia sprawy w zakresie ustalenia dokładnych parametrów budynku znajdującego się na dz. ew. przy ul. B 41 w sytuacji ustalania parametrów budynku stanowiącego przedmiot ww. inwestycji jako tożsamych do ww. budynku.

W ocenie skarżących kwestia dotycząca warunków obsługi w zakresie infrastruktury komunikacyjnej - zapewnienia miejsc parkingowych - nie została rozstrzygnięta w osób prawidłowy, bowiem decyzja ustalająca warunki zabudowy nie określa dokładnie ilości potrzebnych miejsc postojowych oraz nie wskazuje ich położenia.

Powtarzając argumenty podniesione w odwołaniu od decyzji organu I instancji skarżący wskazali, że rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy - w § 2 pkt 6 ustala konkretny sposób zapisywania ustaleń decyzji o warunkach zabudowy dla parametrów dotyczących obsługi komunikacyjnej. Określenie "wymagana ilość miejsc parkingowych" odnosi się do ilości, która jest ilością minimalną, która zapewni sprawne funkcjonowanie w przyszłości obsługi komunikacyjnej tej inwestycji i zdaniem skarżących obowiązkiem Prezydenta Miasta Ł. było wskazanie wymaganej ilości miejsc. W konsekwencji nie można uznać za spełniony obowiązek ustalenia warunków zabudowy w zakresie obsługi infrastruktury technicznej i komunikacji z art. 54 pkt 2c ustawy w zw. z § 2 pkt 6 wskazanego wyżej rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie oznaczeń (...), znajdującego odpowiednie zastosowanie w analizowanej sprawie.

Ponadto Kolegium uchybiło, zdaniem skarżących, art. 138 § 2 K.p.a.

Z uzasadnienia decyzji organu odwoławczego wynika bowiem, że organ l instancji nie przeprowadził postępowania wyjaśniającego w pełnym zakresie po uchyleniu

i przekazaniu sprawy do ponownego rozpoznania. W materiale dowodowym niniejszej sprawy wciąż istnieją wątpliwości w przedmiocie parametrów sąsiednich budynków, które odgrywają rolę kluczową w niniejszym postępowaniu, bowiem wpływają na ukształtowanie parametrów inwestycji, która będzie realizowana na nieruchomości położonej przy ul. A 116. Istniały zatem wątpliwości, które uzasadniały wydanie decyzji kasatoryjnej we wskazanym zakresie. Wątpliwości tych organ II instancji nie mógł wyjaśnić we własnym zakresie, gdyż nie był uprawniony do przeprowadzenia postępowania dowodowego w odniesieniu do kwestii mających bezpośredni wpływ na treść decyzji merytorycznej organu I instancji. Naruszyłoby to wówczas zasadę dwuinstancyjności postępowania administracyjnego. Wobec braków postępowania dowodowego przeprowadzonego przez organ I instancji i zaistnieniu istotnych wątpliwości w tym względzie, Kolegium winno skorzystać z przysługującej mu możliwości wydania decyzji kasatoryjnej w niniejszej sprawie w celu dokonania stosownej analizy stanu faktycznego i wydania prawidłowego rozstrzygnięcia.

Na tej podstawie skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz o uchylenie poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a także o zasądzenie od strony przeciwnej zwrotu kosztów postępowania w sprawie, w tym zwrotu kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i w związku

z tym wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. przez kontrolę administracji publicznej. Kontrola działalności organów administracyjnych, o której mowa, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (§ 2 powołanego przepisu). Oznacza to, iż sądy administracyjne nie orzekają merytorycznie, tj. nie wydają orzeczeń, co do istoty sprawy, lecz badają zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procedury administracyjnej, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej.

Sąd uwzględniając skargę uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, o czym stanowi art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012r., poz. 270 ze zm., dalej P.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi sąd skargę oddala (art. 151 P.p.s.a.).

Rozpatrując przedmiotową skargę sąd w pełni podziela argumentację zaprezentowaną w zaskarżonej decyzji przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia stanowiła ustawa

z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, według której - stosownie do art. 59 ust. 1 - zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części - z zastrzeżeniem określonych sytuacji, które nie mają zastosowania w niniejszej sprawie - wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 61 ust. 1 tej ustawy stanowi natomiast, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych

i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 omawianej ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 tejże ustawy;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1, w tym wymagań dotyczących ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych) określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588), powoływane dalej jako "rozporządzenie".

Definiuje ono pojęcie funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu jako sposób użytkowania obiektów budowlanych oraz zagospodarowania terenu zgodny

z przepisami odrębnymi (§ 2 pkt 2 rozporządzenia). Cechy zabudowy

i zagospodarowania terenu to w szczególności gabaryty, forma architektoniczna obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu (§ 2 pkt 3 rozporządzenia). Z kolei obszar analizowany to teren określony

i wyznaczony granicami, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania (art. 2 pkt 4 rozporządzenia.). Zgodnie z § 3 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek

o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000 (§ 3 ust. 1 rozporządzenia w zw. z art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy). Mapa, w oparciu o którą sporządza się analizę w celu ustalenia warunków zabudowy, powinna być aktualna i winna ona odzwierciedlać aktualny, w chwili prowadzenia przez organ postępowania, stan faktyczny i prawny nieruchomości zlokalizowanych w obszarze analizowanym, a w szczególności ich sposób zabudowy i zagospodarowania.

Jak wynika z dokumentów załączonych do akt sprawy inwestor spełnił wszystkie wymagania, które nakładają na niego przepisy ustawy o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ administracji dokonał natomiast prawidłowej analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych, jak również stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji, a także przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy w zw. z § 3 ust. 1 rozporządzenia. Przede wszystkim organ administracji w sposób wyczerpujący ustalił istniejącą zabudowę na działkach sąsiednich oraz istniejące zagospodarowanie terenu.

Bezspornie w obszarze analizowanym zlokalizowane są obiekty, które stanowiły wyznacznik dla przedmiotowego zamierzenia budowlanego. Z przeprowadzonej analizy wynika, że teren inwestycji położony jest w obszarze zabudowy mieszkaniowej jedno i wielorodzinnej (jako funkcji podstawowej) oraz zabudowy usługowej (pełniącej funkcję uzupełniającą). Planowane przez inwestora przedsięwzięcie (zabudowa mieszkaniowo – usługowa) stanowi zatem kontynuację funkcji występującej w obszarze analizowanym, mieści się bowiem w granicach istniejącego sposobu zagospodarowania terenu i sposobu użytkowania istniejących obiektów.

Wyniki analizy urbanistycznej pozwoliły również na przyjęcie określonych w decyzjach parametrów projektowanej zabudowy w odniesieniu do zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich w zakresie gabarytów, formy architektonicznej, usytuowania linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Organ ustalił bowiem, że na sąsiedniej działce nr 14/27 istnieje budynek, który zarówno gabarytami, formą architektoniczną, intensywnością wykorzystania terenu, jak również sposobem użytkowania odpowiada planowanej inwestycji. Innymi słowy sposób zagospodarowania terenu działki, o której mowa jest zbliżony do planowanego zagospodarowania terenu przedmiotowej inwestycji.

W rozpatrywanej sprawie obowiązującą linię zabudowy ustalono zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia, a mianowicie: od ulicy C - jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działce nr 14/27 przy ul. B 41, tj. w odległości 6 m od granicy działki; od al. D - od strony dz. nr 15/25 - na przedłużeniu linii istniejącej zabudowy na działce nr 14/27 przy ul. B 41, tj. w odległości 5 m od granicy działki; od ulicy A- jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działce nr 604 przy ul. A 110. Wyznaczenie linii zabudowy w ten sposób uwzględnia specyficzne położenie terenu inwestycji, który aż z trzech stron przylega do dróg publicznych. Dlatego określenie tego parametru z każdej, graniczącej z drogą publiczną, strony, jako kontynuacji linii zabudowy wyznaczonej przez zabudowę na działkach sąsiednich, należy uznać za prawidłowe.

Wyniki analizy urbanistycznej pozwoliły natomiast na odstępstwo od średniego współczynnika wielkości powierzchni zabudowy oraz szerokości elewacji frontowej (§ 5 ust. 2 i § 6 ust. 2 rozporządzenia). I tak w uzasadnieniu decyzji wyjaśniono, że średni wskaźnik w obszarze analizowanym wynosi 0,36. Jednakże w tym obszarze występują także nieruchomości o wyższym wskaźniku. Dotyczy to w szczególności nieruchomości zlokalizowanej w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji oznaczonej jako działka nr 14/27, dla której ten wskaźnik wynosi 0,48. W związku z tym ustalenie tego wskaźnika analogicznie do powierzchni zabudowy na sąsiedniej działce jest uzasadnione i znajduje usprawiedliwienie w § 5 ust. 2 rozporządzenia.

W zakresie ustalenia szerokości elewacji frontowej organ wyjaśnił, że średnia wielkość tego parametru w obszarze analizowanym wynosi 10,5m, co z uwzględnieniem tolerancji 20% daje przedział od 8,4 do 12,6m. Jednakże dotyczy ona wszystkich rodzajów zabudowy, w tym budynków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej, których szerokość elewacji zamyka w przedziale od 6 m do 10 m. Dlatego zasadnym było ustalenie szerokości elewacji frontowej na podstawie maksymalnej szerokości tej elewacji budynków zlokalizowanych wzdłuż ulicy C, z której przewidziano główny zjazd na teren inwestycji. Ustalona w ten sposób szerokość elewacji frontowej (na poziomie 14,3m z tolerancją do 20%) nie narusza ładu przestrzennego i jest zgodna z treścią § 6 ust. 2 rozporządzenia.

W ramach swoich uprawnień reformacyjnych organ odwoławczy w sposób prawidłowy uchylił decyzję organu I instancji w części określającej wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej i w tym zakresie orzekł o ustaleniu tego parametru na poziomie ok. 6m, odpowiadającym przedłużeniu górnej krawędzi elewacji frontowej obiektu znajdującego się przy ulicy B 41, na działce nr 14/27. Organ odwoławczy w przekonujący i wyczerpujący sposób uzasadnił, że takie określenie omawianego parametru - z jednej strony - pozwoli na zachowanie ładu przestrzennego, z drugiej zaś - zagwarantuje, że nie powstanie obiekt odbiegający wysokością od obiektu znajdującego się na sąsiedniej działce, będącego punktem odniesienia dla projektowanej inwestycji. Analogicznie ustalono wysokość głównej kalenicy. Spełniono zatem wymóg wynikający z § 7 ust. 1 i § 8 rozporządzenia.

Sporna decyzja zawiera elementy określone przepisem art. 54 ustawy, w tym również warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji. Wystarczające są ustalenia dotyczące miejsc postojowych przewidzianych do obsługi terenu inwestycji. Określenie obowiązku zapewnienia miejsc postojowych w granicach nieruchomości, odpowiada w pełni warunkom, jakie spełniać winna decyzja ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji. Stosownie do treści par. § 2 pkt 6 in fine rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. Nr 164, poz. 1589) - dalej powoływanego jako: "rozporządzenie w sprawie oznaczeń i nazewnictwa", ustalenia dotyczące obsługi w zakresie komunikacji zapisuje się w szczególności poprzez określenie dostępu do drogi publicznej oraz wymaganej ilości miejsc parkingowych. Jednakże przepisy powołanego rozporządzenia w sprawie oznaczeń i nazewnictwa mają charakter jedynie informacyjny, ale nie bezwzględnie obowiązujący. Wynika to przede wszystkim z tego, że w rozporządzeniu tym, ani w rozporządzeniu dotyczącym sposobu ustalania nowej zabudowy nie ma sprecyzowanych zasad, według których organ ma dokonać określania wymaganej liczby miejsc parkingowych. Wystarczającym zapisem jest zatem wskazanie, że inwestor ma zapewnić miejsca postojowe zarówno dla mieszkańców budynku, jak i dla osób korzystających z jego części usługowej z zastrzeżeniem, że miejsca postojowe nie mogą być zlokalizowane w pasie drogowym. Skoro zatem inwestor zamierza wybudować parking podziemny to nie ma przeszkód, żeby uznać warunek zapewnienia niezbędnej liczby miejsc postojowych za spełniony. Wbrew twierdzeniom skarżących określenie konkretnej ilości miejsc parkingowych, jak również szczegółowe rozmieszczenie tychże miejsc na nieruchomości objętej wnioskiem, byłoby przedwczesne na tym etapie procesu inwestycyjnego, określającym bardzo ogólne warunki nowej inwestycji. Konkretyzacja warunku zapewnienia miejsc postojowych w granicach określonych w decyzji o warunkach zabudowy nastąpi bowiem na kolejnym etapie inwestycyjnym, tj. uzyskania pozwolenia na budowę. Nie ulega w związku z tym wątpliwości, że w decyzji nałożono na inwestora obowiązek zapewnienia minimum 1mp/1 mieszkanie, lecz nie mniej niż 1mp/60m2 powierzchni mieszkaniowej dla funkcji mieszkalnej, a ponadto 30-60mp/1000m2 pow. użytkowej dla funkcji handlowo-usługowej oraz 25-45mp/1000m2 pow. użytkowej dla funkcji biurowej. Ponieważ nie ma żadnych zasad określania tego parametru, to nie można czynić z tego tytułu żadnych zarzutów.

Nie można podzielić również zarzutu dotyczącego niewykonania przez organ I instancji zaleceń z poprzedniej decyzji Kolegium. Przez użyte w art. 138 § 2 K.p.a. pojęcie "wskazania, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy" należy rozumieć wskazanie okoliczności faktycznych, które mają znaczenie prawne dla rozstrzygnięcia sprawy. Natomiast sposób przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego, co do istnienia tych okoliczności, jak i ocena dowodów oraz zastosowanie właściwych przepisów prawa materialnego należy do wyłącznej kompetencji organu I instancji. Organ odwoławczy nie może zatem przesądzić treści rozstrzygnięcia sprawy przez narzucenie organowi I instancji określonego działania. Przepis art. 138 § 2 K.p.a. ma raczej charakter wskazań, zaleceń, instrukcji, czy sugestii, lecz z pewnością nie daje uprawnienia do decydowania o treści rozstrzygnięcia organu I instancji, co wynika także z utrwalonego orzecznictwa ( por. np. wyroki NSA:

z dnia 29 listopada 2012r. sygn. I OSK 1396/11 – Lex nr 1291344 i z dnia 9 maja 2012r. sygn. II OSK 309/11 – Lex nr 1404633 oraz wyroki WSA: z dnia 7 lutego 2013r. sygn. II SA/Kr 1597/12 – Lex nr 1277990, z dnia 29 lutego 2012r. sygn. VIII SA/Wa 1078/11 – Lex nr 1123410, z dnia 27 marca 2008r. sygn. I SA/Bk 596/07 – Lex nr 501536 ).

Ponadto nie można uwzględnić zarzutu, że Kolegium orzekło merytorycznie w części uchylonej przez siebie decyzji organu I instancji. To właśnie orzekanie przez organ odwoławczy co do istoty sprawy jest przejawem realizowania zasady dwuinstancyjności postępowania, natomiast tylko w wyjątkowych wypadkach, jeżeli braki w materiale dowodowym są na tyle istotne, że nie pozwalają na merytoryczne rozstrzygnięcie, organ odwoławczy jest uprawniony do uchylenia rozstrzygnięcia organu I instancji i przekazania sprawy temu organowi do ponownego rozpatrzenia - art. 138 § 2 K.p.a. ( por. także np. wyrok WSA z dnia 7 lutego 2013r. sygn. II SA/Kr 1597/12 – Lex nr 1277990).

Jednakże w niniejszej sprawie taka sytuacja nie miała miejsca, a zebrany materiał dowodowy pozwalał na rozstrzygnięcie co do istoty sprawy.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, iż w niniejszej sprawie brak było podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, stosownie do art. 64 ust. 1 w zw. z art. 52 ust. 3 i art. 56 ustawy. Nie można bowiem uzależnić wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy od zobowiązania się wnioskodawcy do spełnienia nieprzewidzianych odrębnymi przepisami świadczeń lub warunków. Jeżeli natomiast zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami, w tym - odrębnymi, to nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy.

Sąd nie dopatrzył się również naruszenia przez organy administracji art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 K.p.a., jak również innych przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Organ w sposób wyczerpujący zebrał materiał dowodowy i na jego podstawie ustalił istniejący stan faktyczny, a następnie prawidłowo zastosował przepisy prawa materialnego, co znalazło odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji.

Na koniec podkreślenia wymaga, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje w art. 54 pkt 2 lit. d) w zw. z art. 64 ust. 1 rozważenie ochrony interesu osób trzecich. Jednakże nie można zapominać, że decyzja

o warunkach zabudowy jest decyzją stanowiącą jedynie o możliwości zagospodarowania terenu i z tego względu zagrożenie praw osób trzecich na tym etapie procesu inwestycyjnego może mieć charakter jedynie potencjalny. Decyzja

o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności

i uprawnień osób trzecich (art. 63 ust. 2 ustawy). Ochrona osób trzecich w tym postępowaniu nie może być zatem oceniana tak, jak w kolejnym etapie inwestycyjnym, tj. postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Ocena, czy projektowany obiekt z uwagi na jego usytuowanie będzie stanowił uciążliwości dla nieruchomości sąsiedniej w stopniu naruszającym zasady wynikające z odpowiednich przepisów Prawa budowlanego, należy bowiem - zgodnie z art. 5 ustawy Prawo budowlane - do organu wydającego decyzję o pozwoleniu na budowę. Z kolei organ orzekający w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu nie powinien wkraczać w kompetencje organu wydającego decyzje o pozwoleniu na budowę.

Z drugiej strony pamiętać należy o określonej w art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy zasadzie swobodnego zagospodarowania własnego terenu w granicach obowiązującego prawa. Zapewnienie ochrony własnego interesu prawnego, przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych, będzie zatem miało miejsce tylko w przypadku, gdy zamierzone przez inwestora przedsięwzięcie będzie niezgodne z prawem -art. 6 ust. 2 pkt 2 ustawy.

W tym stanie rzeczy sąd, na podstawie art. 151 P.p.s.a., orzekł jak w sentencji.

d.j.