Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 708/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2008-10-01 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grzegorz Czerwiński, Sędziowie Sędzia WSA Alina Balicka, asesor WSA Tomasz Wykowski (spr.), Protokolant Agnieszka Matuszewska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 1 października 2008 r. sprawy ze skarg H. F. i K. F. oraz Wspólnoty Mieszkaniowej budynku przy ulicy [...] w S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] lipca 2006 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu - oddala skargi -


UZASADNIENIE

IV SA/Wa 708/08

UZASADNIENIE

I. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lipca 2006 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S., zwane dalej "SKO", utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta S. z dnia [...] maja 2006 r. nr [...], ustalającą warunki zabudowy na terenie obejmującym działkę nr geod. [...] obręb [...] oraz w linach rozgraniczających ulicy [...] w S. dla budowy budynku usługowo - handlowego oraz budowy zjazdu z ulicy [...].

Uzasadniając zaskarżoną decyzję, SKO wskazało, iż na wniosek inwestorów W. i H. Z. Prezydent Miasta S. ustalił warunki zabudowy dla planowanej inwestycji. Odwołania od tej decyzji wnieśli: Wspólnota Mieszkaniowa ulica [...] w S. (dalej "Wspólnota"), A. J., T. J., H. i K. F., podnosząc ustalenie dla inwestycji zbyt dużych parametrów zabudowy, odbiegających od tych, które występują w sąsiedztwie terenu inwestycji. Po przeanalizowaniu zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego Samorządowe Kolegium Odwoławcze ustaliło i zważyło co następuje. Wspólnota Mieszkaniowa w odwołaniu od decyzji wskazuje na nierzetelnie przeprowadzoną analizę: nieuwzględnienie zabudowy jedno i dwukondygnacyjnej występującej na działkach sąsiednich, wyznaczenie zbyt wysokiego wskaźnika zabudowy, ustalenie szerokości zabudowy do 100% szerokości działki, ograniczenie powierzchni biologicznie czynnej do 5%. Jak wynika z wyjaśnień Organu I instancji w/w zastrzeżenia dotyczące parametrów inwestycji zostały ustalone na podstawie Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. 164 poz. 1588), zwanego dalej "rozporządzeniem" albo "rozporządzeniem z dnia 26 sierpnia 2003 r.". Zgodnie z cyt powyżej rozporządzeniem (§ 3 ust. 2) granice obszaru analizy określono w odległości "... nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów". W tym przypadku, aby ustalić właściwe parametry dla inwestycji zaznaczono obszar analizy obejmujący część kwartału ograniczoną ulicami: [...]. Od strony wschodniej granicę wyznaczono w odległości trzech frontów wnioskowanej działki, włączając całą działkę, na której usytuowana jest [...].

Taki obszar analizy obejmuje swoimi granicami działki zróżnicowane i daje pewność prawidłowej oceny sąsiedztwa oraz wyznaczenia poprawnych parametrów nowej zabudowy. W przedmiotowej sprawie przyjęto jako obszar analizy teren na którym wyróżnia się zabudowa pierzejowa o czytelnym sposobie zagospodarowania. Granicą urbanistycznego oddzielania są ulice. Budynki usytuowane w pierzei ulicy na obrzeżach całego kwartału są "dobrym sąsiedztwem", które należy kontynuować w przypadku ścisłego centrum miasta jak ma to miejsce w analizowanej sprawie. Przykładem do kontynuacji jest pierzeja zarówno ulicy [...] jak i [...]. Obok działek zagospodarowanych i tworzących zwartą pierzeję ulicy, w obszarze analizy znalazły się też działki niezabudowane — teren [...], bądź zagospodarowane inaczej - jak działka bezpośrednio sąsiadująca a należąca do odwołujących się: Pana J. i P. F., a także działka z zabudową [...]. Po dokonanej analizie przyjęto, mając na uwadze przepisy prawa oraz wniosek inwestora, że korzystniejsza będzie kontynuacja zabudowy istniejącej na działce sąsiedniej o nr geod. [...] - a należącej do Wspólnoty Mieszkańców z ulicy [...]. Dla ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy w punktach określających wysokość elewacji wzięto pod uwagę zarówno budynek na działce nr [...] o wysokości gzymsu 13.2 m jak i budynki na działce [...]. Działka nr [...] jest zabudowana od frontu budynkiem jednokondygnacyjnym, o charakterze pawilonu z trzema lokalami handlowymi dostępnymi z ulicy i wysokości attyki około 3.8 m od poziomu chodnika. W głębi usytuowany jest budynek parterowy z poddaszem nieużytkowym i kalenicy na wysokości do około 7 m. Natomiast usytuowany w dalszym sąsiedztwie dwukondygnacyjny budynek "[...]" ma wysokość od poziomu terenu do gzymsu około 7.5 m, a do kalenicy około 13 m. Jako dominującą formę zabudowy charakterystyczną dla pierzei przedmiotowej ulicy i właściwą dla kontynuacji formy architektonicznej przyjęto, według wyjaśnień Organu I instancji, zabudowę na działce [...] i przylegającej do niej bezpośrednio działki [...]. W tej zabudowie gzyms znajduje się na wysokości od 11 do 11.5 m. Parametr określający wysokość budynku -jego górnej krawędzi elewacji frontowej, został określony na wysokości 11.0-11.5 m - jest to kontynuacja gzymsu istniejącego również w budynku odwołującej się Wspólnoty Mieszkańców z ul. [...]. W w/w budynku występują gzymsy na dwóch wysokościach. W bezpośrednim sąsiedztwie gzyms - najwyższy punkt elewacji frontowej znajduje się na wysokości 13.5 m. Do kontynuacji przyjęto gzyms o niższej wysokości, pomimo iż jest on

oddalony od narożnika w bezpośrednim sąsiedztwie działki wnioskowanej. Dodatkowo, należy wskazać, że poziom przedmiotowej działki (rzędna chodnika 154.38) jest obniżony o około 0,8 m, w stosunku do działki odwołującej się Wspólnoty Mieszkaniowej z ul. [...] (rzędna chodnika przy wejściu do skrajnego lokalu 155.21). W związku z tym zamierzenie inwestycyjne nawet o tych samych parametrach będzie faktycznie niższe. Takie obniżenie elewacji jest korzystne ze względu na "dobre sąsiedztwo" oraz chęć obniżenia pierzei ulicy w kierunku [...] i ulicy [...]. Wyznaczone parametry są zgodne z rozporządzeniem cyt. powyżej.

Wysokość kalenicy budynku określona decyzją jest również kontynuacją zabudowy istniejącej na działce sąsiedniej (zgodnie z § 8 rozporządzenia). Należy podkreślić, że jak wynika z wyjaśnień Organu I instancji parametry określone decyzją są maksymalne i nie jest wykluczone, że kształt działki oraz istniejące sąsiedztwo wymusi obniżenie wysokości kalenicy na etapie projektu budowlanego. W postępowaniu dotyczącym pozwolenia na budowę sprawdzana będzie zgodność projektowanego obiektu z m.in. przepisami techniczno-budowlanymi cytowanymi w treści decyzji. To na tym etapie konieczne będzie przeprowadzenie analizy naświetlenia oraz przesłaniania budynku istniejącego. Wtedy też rozstrzygnięte będzie usytuowanie budynku na działce i ewentualne zachowanie niezbędnych odległości od granicy.

Wskaźnik zabudowy został określony na podstawie §5 ust. 2 rozporządzenia. Wskaźnik średni dla całego obszaru wynosi 0,55. Do wyliczenia średniego wskaźnika zabudowy przyjęto wszystkie działki w obszarze analizy, zarówno te zagospodarowane, jak i te na których przypuszczalnie będą prowadzone inwestycje w przyszłości (np. teren [...]). Biorąc pod uwagę powyższe oraz to, że teren położony jest w ścisłym centrum miasta i należy go racjonalnie wykorzystać, zwiększono dopuszczalny maksymalny wskaźnik zabudowy do wysokości 0,75. W trakcie postępowania na wniosek inwestora obniżono wysokość wskaźnika do wielkości 0,68. Działki zagospodarowane w sposób podobny do wnioskowanego przez inwestora (z funkcją handlowo-usługową, dostępne również z ul. [...]) mają wskaźnik powierzchni zabudowy od 0,63 do 0,97, średnio: 0,73. Należy podkreślić również to, że w obszarze analizy występują działki z obiektami o zbliżonej funkcji i wyższym wskaźniku zabudowy niż dopuszczony zaskarżoną decyzją.

Zgodnie z cyt. wyżej rozporządzeniem na podstawie § 6 ust. 1 szerokość

zabudowy frontu działki ustala się na podstawie średniej szerokości elewacji frontowej w obszarze analizy z dopuszczalną tolerancją. Ze względu na kształt i usytuowanie działki oraz wyznaczoną linię zabudowy - dopuszczalną szerokość elewacji frontowej określono parametrem procentowym. Przy maksymalnej dopuszczalnej szerokości zabudowy wyznaczonej w przedmiotowej decyzji, elewacja frontowa będzie zbliżona do średniej występującej w obszarze analizy. Zdaniem organu odwoławczego, w tym wypadku określenie szerokości zabudowy wyrażone wielkością procentową jest zasadne ze względu na konieczność uniknięcia błędnych zapisów uniemożliwiających usytuowanie budynku zgodnie z prawem budowlanym. Należy podkreślić, że decyzja rozstrzyga o linii zabudowy i maksymalnych parametrach inwestycji nie zaś o usytuowaniu budynku przy granicy działek. Określenie szerokości zabudowy w metrach mogłoby spowodować konieczność usytuowania budynku na granicy, co wykraczałoby poza kompetencje ustaleń organu wydającego decyzje o warunkach zabudowy. Cytowane wyżej rozporządzenie będące podstawą do ustalenia parametrów inwestycji nie określa procentu zabudowy frontu działki, gdyż przy zróżnicowanych szerokościach działek użycie tych samych parametrów oznaczałoby, że na działkach szerokich dopuszcza się duże budynki, a na małych małe, co jest równoznaczne z niejednakowym traktowaniem właścicieli, oraz mogłoby doprowadzić do chaosu w zagospodarowaniu przestrzeni.

Wspólnota Mieszkańców wskazała w swoim odwołaniu, że wnioskowana działka nie spełnia wymogów samodzielnej działki budowlanej dla wnioskowanego zamierzenia. Zdaniem organu I instancji, które podziela organ odwoławczy, działka o szerokości około 16 m (szerokość frontu około 20 m), dostępie do drogi publicznej, a także niezbędnym uzbrojeniu w urządzenia infrastruktury technicznej, spełnia wymogi samodzielnej działki budowlanej. Biorąc pod uwagę położenie w strefie śródmiejskiej, gdzie Prawo budowlane dopuszcza zmniejszenie odległości pomiędzy budynkami o połowę, a także to, że działka jest obecnie zabudowana, zarzut skarżących jest bezzasadny.

Odwołująca się Wspólnota zwróciła też uwagę na zbyt niski wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej - 5%. Jak wynika z wyjaśnień Organu I instancji wskaźnik ten wyznaczany jest indywidualnie dla każdej wnioskowanej inwestycji. W strefie zabudowy śródmiejskiej dla funkcji nie zawierającej zabudowy mieszkaniowej, przyjmuje się go w tej właśnie wielkości. W przypadku zabudowy wielorodzinnej wskaźnik określony jest w "Warunkach technicznych, jakim powinny

odpowiadać budynki i ich usytuowanie" - wynosi co najmniej 25%.

Odwołujący się wskazują również na zbyt mała ilość miejsc postojowych wymaganych dla tej inwestycji. Należy w tym miejscu wskazać na to, iż przedmiotowa działka jest usytuowana w ścisłym centrum miasta, na zakończeniu ciągu pieszego prowadzącego od ul. [...] poprzez ul. [...], aż do ul. [...]. Należy podkreślić, że w centrach miast teren należy wykorzystać maksymalnie pod zabudowę usługową, zaś zdecydowanie ograniczyć ruch kołowy na rzecz ciągów pieszych. Tak też jest traktowane Centrum Miasta S. przez organy obu instancji. Przy założonej funkcji usługowej nie występuje konieczność zabezpieczenia miejsc postojowych w ciągu całej doby tak jak jest to niezbędne w przypadku zabudowy mieszkaniowej.

W stosunku do zarzutu nieustalenia w decyzji warunków zagospodarowania dla projektowanego zjazdu wskazać należy, że interes stron w sprawie dostępu do drogi publicznej został zabezpieczony poprzez ustalenia zawarte w punkcie 2 podpunkt d zaskarżonej decyzji. Jak zapisano w uzasadnieniu decyzji ustalenia odnośnie zjazdu ograniczają się do wyznaczenia granic terenu inwestycji. Pozostałe szczegółowe rozstrzygnięcia w tym zakresie zostaną podjęte przez Zarządcę drogi w decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu i ustalającej warunki jego wykonania, udzielonej na wniosek inwestora na podstawie art. 29 ustawy o drogach publicznych.

Odwołujący się A. J., T. J. oraz H. i K. F. zarzucili naruszenie art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez ustalenie nadmiernej szerokości elewacji frontowej, nadmiernej wysokości budynku, zbyt wysokiego wskaźnika 'zabudowy oraz nieuwzględnienie istniejąc zabudowy, zagospodarowania terenu i gabarytów istniejących budynków. Kolegium wyjaśnia, że na etapie ustaleń decyzji o warunkach zabudowy nie można uzależniać szerokości elewacji frontowej od szerokości działki, gdyż prowadziłoby to do rozstrzygnięć wykraczających poza kompetencję organu wydającego decyzję o warunkach zabudowy. Parametr ustalający szerokość elewacji frontowej został wyznaczony zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia cyt. powyżej.

Ustalone zgodnie z podstawą prawną parametry szerokości zabudowy elewacji frontowej nie przesądzają o usytuowaniu budynku na granicy działki, ani o szerokości zabudowy w głębi wnioskowanego terenu. O usytuowaniu budynku na granicy decyduje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w

sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U z 2002 r. Nr 75 poz. 690 z późn. zm.). Zgodność projektowanej inwestycji z w/w rozporządzeniem będzie przedmiotem postępowania na etapie wydawania pozwolenia na budowę. Również wskazane przez odwołujących się postępowanie administracyjne i sądowe w sprawie likwidacji istniejącego na granicy działek, należących do inwestora i stron odwołujących się, otworu okiennego będzie również brane pod uwagę na tym etapie (pozwolenia na budowę).

Odwołujący się wskazują, że zawarte w decyzji rozstrzygnięcia nawiązują do zbyt szerokiego sąsiedztwa z pominięciem działek sąsiadujących. Wskazują zarówno na zbyt wysoki wskaźnik zabudowy jak i brak kontynuacji funkcji mieszkaniowo-usługowej istniejącej na działkach sąsiadujących.

Ustosunkowując się do tych zarzutów SKO podniosło, że określenie szerszego niż minimalny obszar analizy jest zasadne w świetle dotychczasowego orzecznictwa Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, który rozpatrywał skargi na decyzje SKO w S. oraz literatury interpretującej zapisy ustawowe. Wspomniana literatura to wydawnictwo: Komentarze Becka, Ustawa o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym, Komentarz pod redakcją prof. Z. Niewiadomskiego. W cytowanej publikacji autor zaleca stosowanie w analizie tzw. "szerokiego sąsiedztwa". Jak wynika również z orzecznictwa badanie "dobrego sąsiedztwa" nie należy ograniczać tylko do działek ewidencyjnych bezpośrednio sąsiadujących z zamierzeniem inwestycyjnym. Za działki sąsiednie należy rozumieć działki objęte analizą, która jest dokonywana na podstawie § 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. 164 poz. 1588). Pojęcie działki sąsiedniej należy odróżnić od pojęcia działki sąsiadującej. Działka sąsiadująca jest to działka położona bezpośrednio przy granicy ewidencyjnej działki, na której ma być realizowane zamierzenie inwestycyjne, stykająca się z tą działką, otaczająca ją. Pojecie działka sąsiednia jest rozumiane jako działka położona w pobliskim, okolicznym sąsiedztwie działki, na której ma być realizowane zamierzenie inwestycyjne i obejmuje ono zarówno działki bezpośrednio przylegające do działki podlegającej zainwestowaniu jak i działki ościenne. Pojęcie działki sąsiedniej jest pojęciem szerszym obejmującym działki sąsiadujące z planowaną inwestycją jak i działki położone dalej i niestykajace się bezpośrednio z działką, na której planowana jest inwestycja. W

tak wyznaczonym obszarze analizy znalazły się obiekty o funkcji takiej jak wnioskowana przez inwestora, w związku z czym należy przyjąć, iż istnieje kontynuacja funkcji dla wnioskowanej inwestycji.

Podobnie wyznaczone parametry dotyczące szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji oraz wysokości kalenicy odnoszą się do całego obszaru analizy, a nie tylko do działek sąsiadujących.

II. W skardze na zaskarżoną decyzję SKO Wspólnota podniosła zarzut naruszenia: art. 7,15, 77,131 k.p.a., § 1, 5 i 7 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. oraz art. 60 ust. 1 i 61 ust. 1 - 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Skarga ponosi, iż w swoim uzasadnieniu SKO w S. kilkakrotnie powołuje się na "wyjaśnienia Organu I instancji", łamiąc zasadę art. 15 kpa o dwuinstancyjności postępowania administracyjnego co oznacza, że sprawa administracyjna jest dwukrotnie rozpoznana i rozstrzygnięta. Dwukrotne rozpoznanie sprawy oznacza obowiązek przeprowadzenia dwukrotnie postępowania wyjaśniającego, konsekwentnie do tego ukształtowane jest postępowanie odwoławcze, którego przedmiotem nie jest weryfikacja decyzji organu I instancji a ponowne rozpoznanie sprawy administracyjnej.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze naruszyło art. 7 i 77 kpa poprzez nie wyjaśnienie wszystkich istotnych dla sprawy okoliczności. Dotyczy to sporządzonej analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu a m.in. wysokości zabudowy działek sąsiednich i sąsiadujących.

Decyzję o warunkach zabudowy Organ I instancji wydał na wniosek inwestora z dnia 2.09.2005 r. a jest to niezgodne ze stanem faktycznym, gdyż powyższy wniosek jest z dnia 1.09.2005 r. a także "w oparciu o akta sprawy i wizję lokalną w terenie w dniu [...].05.2005 r.". A zatem należy uznać, iż posłużono się nieaktualną analizą stanu istniejącego.

Do analizy przyjęto działki zlokalizowane w rejonie ulic [...] o funkcji mieszkaniowo - biurowej i usługowej.

Budynki w tym obszarze mają wysokości: - ulica [...] (główna ulica miasta), Nr [...] - 2 kondygnacje (mieszkania), Nr [...] - 2 kondygnacje ([...]), Nr [...] - 3

kondygnacje (mieszkania),

Nr [...] - 3 kondygnacje (mieszkania),

Nr [...] - 3 kondygnacje ([...], w podwórku - 2 kondygnacje).

- ulica [...],

Nr [...] - 5 kondygnacji (blok mieszkalny - wysokość kondygnacji 2,5 m), Nr [...] -

1 kondygnacja (handel),

Nr [...] – [...], budynki parterowe, w głębi budynek 3 kondygnacyjny (biuro),

Nr [...] 2 kondygnacje (mieszkania), Nr

[...] - 3 kondygnacje (handel),

- ulica [...],

Nr [...] - 3 kondygnacje (handel),

Nr [...] - 4 kondygnacje (mieszkania),

Nr [...] -1 kondygnacja z poddaszem (mieszkania).

Posługiwanie się stwierdzeniem, że obszar analizy wyróżnia "zabudowa pierzejowa" jest nieprawdziwe. Zarówno ulica [...] jak i [...] mają wjazdy na posesję obok budynków. Jedynie Nr [...] ulicy [...] i Nr [...] ul. [...] mają wjazd przez bramę w budynku. Niezależnie od usytuowania wjazdu na posesję powierzchnie biologicznie czynne na tym obszarze są większe od średniej dla działek sąsiadujących z planowaną inwestycją.

Za błędne należy uznać wyjaśnienia dot. obniżenia poziomu działki inwestora o około 0,8 m w stosunku do działki skarżących, gdyż jak wynika z § 7 ust. 2 Rozporządzenia, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku czyli przed budynkiem objętym zabudową na działkach sąsiednich. W świetle powyższego twierdzenie, że zamierzenie inwestycyjne będzie faktycznie niższe nie znajduje uzasadnienia w przytoczonych przepisach.

Organ I instancji ustalił na wniosek inwestora wskaźnik zabudowy 0,68, przy czym z analizy funkcji i cech zabudowy wynika, iż średni wskaźnik zabudowy na analizowanym terenie wynosi 0,55 a dla budynków o tej samej funkcji średnio 0,73. Wg analizy własnej ustalony wskaźnik w dalszym ciągu nie odpowiada istniejącemu, gdyż na działkach bezpośrednio graniczących jest znacznie niższy. Żadna z działek sąsiadujących nie jest od strony frontowej w 100% zabudowana. Dotyczy to również nieruchomości przy ul. [...]. Stwierdzenie, iż szerokość zabudowy na całej swojej szerokości będzie przedłużeniem zwartej pierzei ulicy [...] jest stwierdzeniem

nieprawdziwym. Budynek przy ul. [...] posadowiony jest w odległości min. 5 m od działki przy ul. [...].

Decyzja o warunkach zabudowy winna zawierać wszelkie elementy wynikające z art. 61 ust 1 - 5 ustawy. Natomiast wymagania dotyczące nowej zabudowy zostały określone w Rozporządzeniu. W § 1 pkt 4 został nałożony obowiązek określenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki. Musi to być wielkość wyrażona wprost, w sposób nie budzący wątpliwości. Dlatego też określenie, że "nie jest wykluczone, że kształt działki oraz istniejące sąsiedztwo wymusi obniżenie wysokości kalenicy na etapie projektu budowlanego" jest bardzo nieprecyzyjne i narusza §7 Rozporządzenia.

Twierdzenie przez Organ I instancji, że "w śródmieściu teren jest cenny i należy wykorzystać maksymalnie pod zabudowę usługową" jest subiektywnym przekonaniem organu i nie ma przepisów, którymi taka interpretacja jest podyktowana.

Inwestor całkowicie zignorował wyrok WSA w Warszawie (był obecny na rozprawie dnia 22 czerwca 2005 r), że budynek nie może mieć 16 m wysokości i w 85% nie może pokrywać powierzchni działki przy ul. [...].

Decyzja o warunkach zabudowy zezwala na dach z kalenicą 17 m wysoką. Zważywszy na fakt, że na podstawie wyroku Sądu Rejonowego w S., inwestor nie może zabudować okna w budynku przy ul. [...], zatem swój budynek musi przesunąć w stronę posesji [...] i nawet 30° spadek dachu spowoduje, że ściana budynku będzie miała ponad 15 m wysokości.

Decyzję wydano również z naruszeniem art. 131 kpa a to z powodu braku zawiadomienia stron postępowania o skierowaniu odwołania do SKO w S.

III. W skardze na decyzję SKO H. i K. F. zarzucili organowi odwoławczemu naruszenie przy wydawaniu przedmiotowej decyzji przepisów:

1) art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu

przestrzennym, poprzez utrzymanie w mocy decyzji o warunkach zabudowy

dla przedsięwzięcia, które nie spełnia wymagań dotyczących nowej zabudowy

w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania

zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy

architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz

intensywności wykorzystania terenu,

2) § 4, § 5, § 6 i § 7 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. poprzez ustalenie w

zaskarżonej decyzji linii nowej zabudowy, szerokości elewacji frontowej oraz

wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej w oderwaniu od już

istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich,

3) art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu

przestrzennym w związku z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r.

o ochronie przeciwpożarowej, poprzez nie uwzględnienie przy wydawaniu

zaskarżonej decyzji wymagań w zakresie ochrony przeciwpożarowej przy

zagospodarowaniu terenu,

4) art. 54 pkt 2 lit d w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i

zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 2 pkt 7 lit. a rozporządzenia Ministra

Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń

nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji

celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy, poprzez

nieokreślenie w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących

ochrony osób trzecich.

5) § 18 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r.

w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i

ich usytuowanie, poprzez nie określenie w decyzji o warunkach zabudowy

sposobu urządzenia miejsc postojowych dla samochodów osobowych, z

uwzględnieniem liczby miejsc, z których korzystają osoby niepełnosprawne.

Stosownie do przepisu art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia kilku warunków. Jednym z tych warunków jest, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Zaskarżoną decyzją SKO w S. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji mimo, że zamierzone przedsięwzięcie na działce nr geod. [...] obręb [...] w sposób oczywisty nie spełnia powyższych wymagań.

W ocenie skarżących organ pominął fakt, że określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy winno odnosić się przede wszystkim do działek

sąsiednich, dostępnych z tej samej drogi publicznej. SKO w S. w celu zniwelowania jaskrawych rozbieżności pomiędzy dotychczasową zabudową działek sąsiednich, a zamierzoną nową zabudową, w sposób nieuzasadniony i dowolny, uwzględniło w analizie przyszłe i co najwyżej potencjalne wykorzystanie nieruchomości niezabudowanych, m. in. teren [...].

Zabudowa działki nr geod. [...] obręb [...] nie kontynuuje funkcji istniejącej już zabudowy i zagospodarowania terenu. Dotychczasowa funkcja zabudowy działek sąsiednich to zabudowa mieszkaniowa od strony wschodniej i mieszkaniowo-usługowa od strony zachodniej. Funkcja usługowa ogranicza się jednak do parteru budynku przy ul. [...]. Obiekt handlowy, o nieokreślonej w decyzji o warunkach zabudowy powierzchni sprzedaży, nie będzie stanowił kontynuacji dotychczasowej zabudowy, ani od strony wschodniej, ani zachodniej.

Zabudowa działki nr geod. [...] obręb [...] na warunkach wskazanych w decyzjach organów I i II instancji narusza dotychczasowe cechy zabudowy i zagospodarowania terenu. Zlokalizowanie wśród budynków mieszkalnych jedno i wielorodzinnych, czterokondygnacyjnego obiektu handlowego o gabarytach i formie architektonicznej znacznie odbiegającej od dotychczasowej zabudowy rażąco narusza ład przestrzenny tego terenu.

Stosownie do przepisu § 5 ust. 1 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni, działki wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, jeżeli wynika to z analizy. W omawianym przypadku średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy dla obszaru analizowanego to 0.55. Żaden przepis nie uprawniał organu I i II instancji do odstąpienia od tego wskaźnika i przyjęcia w zamian średniego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, ustalonego z dowolnie wybranych przez Organ działek nie zlokalizowanych w najbliższym sąsiedztwie, ale zagospodarowanych w sposób podobny. Na podstawie tak ustalonego "średniego wskaźnika dla działek zagospodarowanych podobnie" organ ustalił wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy dla przedmiotowej inwestycji na 0.73 (analiza) i 0.68 (decyzja). W świetle przepisu § 5 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r., organ nie był jednak uprawniony do podwyższenia średniego wskaźnika powierzchni zabudowy wyznaczonego dla całego obszaru analizy

(0.55) o wskaźnik wyznaczony dla działek o funkcji handlowo-usługowej (0.73).

Należy zauważyć, że ostatecznie ustalony przez organ I i II instancji wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy na 0.68, wbrew wyraźnemu zapisowi § 5 ust. 2 rozporządzenia, nie wynika z ustaleń analizy.

Powoływanie się na funkcję "zabudowy śródmiejskiej" oraz usytuowanie w centrum miasta jest demagogiczne i nie ma podstawy prawnej, stanowi więc naruszenie obowiązujących przepisów, gdyż o takiej funkcji powinien decydować dopiero miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a nie decyzja o warunkach zabudowy.

Podobnie przepis § 6 ust. 1 rozporządzenia stanowi, że szerokość elewacji frontowej znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy. W omawianym przypadku zarówno organ I instancji, jak i SKO w S. nie określiły w sposób dostateczny szerokości elewacji frontowej. Analiza stanowi, że średnia szerokość elewacji frontowej w analizowanym obszarze wynosi 19,6 m. Z pewnością jednak średnia szerokość elewacji frontowych w analizowanym obszarze nie stanowi 100% szerokości działek na wysokości linii zabudowy. SKO w S. w sposób nieuzasadniony podzieliło stanowisko organu I instancji, że pomimo, iż szerokość elewacji frontowej jest większa niż szerokość działki inwestora, jest to szerokość zalecana ze względu na wymiary działki w porównaniu z działkami sąsiednimi, a także ze względu na przedłużenie zwartej pierzei ulicy [...] od strony zachodniej.

W przekonaniu skarżących, nieuzasadnionym jest również naruszenie zaskarżonej decyzji ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju na przedmiotowym terenie wskutek wzmożenia intensywności wykorzystania terenu, kosztem znacznego ograniczenia powierzchni biologicznie czynnej na tym terenie. Ograniczenie powierzchni biologicznie czynnej na terenie zamierzonej inwestycji do5% powierzchni działki, całkowicie odbiega od tego wskaźnika dla sąsiednich nieruchomości, ponieważ na działkach sąsiednich powierzchnia biologicznie czynna wynosi ok. 40%. SKO w S. bezkrytycznie przyjęło ustalenia organu I instancji i nie uzasadniło na jakiej podstawie prawnej został ustalony tak znikomy wskaźnik wielkość powierzchni biologicznie czynnej dla działki usytuowanej wśród zabudowy mieszkaniowej.

Pomijając już powyższe uchybienia należy szczególnie podkreślić, że warunki lokalizacji obiektu handlowego na działce nr geod. [...] obręb [...], określone w zaskarżonej decyzji, naruszają przepis art. 6 ustawy o ochronie przeciwpożarowej, który nakazuje uwzględniać wymagania w zakresie ochrony przeciwpożarowej przy zagospodarowaniu terenu. Decyzja o warunkach zabudowy i utrzymująca ją w mocy zaskarżona decyzja nie uwzględniają faktu, że warunki zabudowy ustalone w tych decyzjach w sposób oczywisty wpływają na bezpieczeństwo pożarowe całego terenu przyległego. Ustalenia w zaskarżonej decyzji, co do wielkości powierzchni nowej zabudowy i szerokości elewacji frontowej naruszają m. in. wymogi rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, co do usytuowania budynków z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe.

W decyzji nie zostały wyraźnie określone warunki ochrony interesów osób trzecich. Zawarto w niej jedynie kilka rutynowych i ogólnikowych formuł, z których nie wynika jasno, że projekt budowlany musi uwzględnić wymagane przepisami prawa budowlanego i przepisami odrębnymi warunki, m. in. Dotyczącedoświetleniaibezpieczeństwa pożarowego istniejących budynków

sąsiednich.

Zgodnie z § 18 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12

kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, liczbę i sposób urządzenia miejsc postojowych należy dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby miejsc, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Tymczasem w zaskarżonej decyzji w ogóle nie określono sposobu urządzenia miejsc postojowych, podano jedynie wymaganą ilość - 10. Przyjęcie takiego rozwiązania dla dużej powierzchni handlowej jest błędem funkcjonalnym i ma znamiona celowego zaniechania urzędniczego. Prawdopodobnie dla takiej zabudowy konieczne jest wykonanie przynajmniej kilkudziesięciu miejsc i w związku z tym parkingu podziemnego oraz odpowiedniego dojazdu z poszerzeniem ulicy, w przeciwnym wypadku grozi blokada okolicznych budynków przez parkujące pojazdy klientów, co pozbawi sąsiadujące budynki dostępu do drogi publicznej.

IV. W odpowiedziach na skargi organ wniósł o ich oddalenie, podtrzymując

stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Sąd rozpoznał skargi na decyzję SKO z racji sprawowania wymiaru sprawiedliwości, polegającego na kontrolowaniu działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem (art.1§1 i §2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. -Prawo o ustroju sądów administracyjnych - Dz.U. z dnia 20 września 2002 r., Nr 153, poz.1269 z późn.zm.). Kontrola ta obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (art.3§2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz.U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm. - zwanej dalej "p.p.s.a.").

Skargi należało oddalić, albowiem zaskarżona decyzja nie narusza prawa.

Art.61 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zwanej dalej "ustawą", stanowi, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, jeżeli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Z powyższego wynika, iż zabudowa działek sąsiednich stanowi dla organów orzekających w sprawie materiał, punkt wyjścia do ustalenia, jakiego rodzaju inwestycję można zrealizować na terenie inwestycję. Orzecznictwo sądowo - administracyjne wypowiada się jednakże w sposób jasny, iż pojęcia działka sąsiednia nie można sprowadzać do pojęcia działki bezpośrednio graniczącej z terenem inwestycji, winno być ono utożsamiane z najbliższym sąsiedztwem, sąsiedztwem urbanistycznym (tak NSA w wyroku z dnia 17 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 646/06, publ. w LEX nr 322329). W cytowanym wyroku podniesiono, iż ratio legis art. 61 ustawy jest ochrona ładu przestrzennego. Ma ona na celu powstrzymanie zabudowy nie dającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Nie powinno to jednak doprowadzić do nadmiernego jej ograniczenia. Za szerokim rozumieniem pojęcia działki sąsiedniej przemawia zarówno ochrona prawa własności, jak i deklarowana w art. 6 ust. 2 pkt 1 tej ustawy zasada wolności zagospodarowania terenu. Pojęcie "działki sąsiedniej" winno być interpretowane funkcjonalnie. W doktrynie wystąpiły dwa sposoby interpretacji pojęcia działki sąsiedniej. W wąskim

ujęciu przyjmowano, że pojęcie "działka sąsiednia" odnosi się jedynie do działki faktycznie sąsiadującej, mającej wspólną granicę z działką, na której planowana jest inwestycja. W znaczeniu szerokim natomiast rozumiano sąsiedztwo jako obszar tworzący urbanistyczną całość. Dla każdej inwestycji taki obszar tworzący urbanistyczną całość wymaga odrębnego ustalania. Szersza interpretacja pojęcia "działki sąsiedniej" jest bardziej adekwatna do potrzeb, trudno bowiem przyjąć, by celem ustawodawcy było zapewnienie ładu przestrzennego jedynie pomiędzy dwoma graniczącymi ze sobą działkami. Zgodnie z upoważnieniem i wytycznymi zawartymi w art. 61 ust. 6 i 7 ustawy właściwy minister określił sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, który obejmuje między innymi wyznaczanie wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego o określonych granicach oraz przeprowadzenie na tym obszarze analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (§ 3 ust. 1 rozporządzenia). Granice obszaru analizowanego wyznacza się w każdej sprawie w zależności od planowanej inwestycji, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki pod nową zabudowę, nie mniejszej niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 rozporządzenia). Oznacza to, że analiza funkcji oraz celu zabudowy i zagospodarowania terenu nie obejmuje tylko zabudowy na działce bezpośrednio graniczącej z działką, której dotyczy wniosek, ale zabudowę w całym obszarze analizowanym. Wyznaczenie obszaru analizowanego jest wskazaniem, które spośród działek sąsiednich będą stanowiły punkt odniesienia do ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy, o jakich mowa w przepisach art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz art. 61 ust. 6 i 7 ustawy. Wszystkie działki znajdujące się na obszarze analizowanym należy uznać, w ujęciu funkcjonalnym, za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Działka sąsiednia powinna być zabudowana w taki sposób, że zabudowa ta umożliwia określenie wymagań nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania przestrzennego, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu w najbliższej okolicy. W przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy nie chodzi o to, by nowa zabudowa była odtworzeniem istniejącej zabudowy sąsiedniej, ale o to, by na jej podstawie możliwe było określenie cech nowej zabudowy, która ma być kontynuacją, przez co należy rozumieć zachowanie charakteru zabudowy. Gdy nieruchomości sąsiednie w

znaczeniu szerokim są zabudowane i planowana inwestycja jest dostosowana do dotychczasowej zabudowy pod względem urbanistycznym i architektonicznym, a także można ją pogodzić z dotychczasową funkcją zabudowy na tym terenie, organ nie ma podstaw do odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy. Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu może być projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu, czyli niedającą się z nią w praktyce pogodzić. Nie ma podstaw, aby funkcje terenu i zabudowy interpretować zwężająco, na przykład jako możliwości powstania budynków tylko tego samego rodzaju co zastane. Podstawą odmowy wydania decyzji mogłaby być jedynie sprzeczność projektowanej inwestycji z funkcją zabudowy zastanej, co organ zobowiązany byłby wykazać w uzasadnieniu decyzji.

Podkreślić należy, iż aczkolwiek rozporządzenie wykonawcze do ustawy traktuje jako zasadę - przy określaniu zasadniczych parametrów planowanej inwestycji - nawiązanie do wartości średnich występujących na obszarze analizowanym (§5 ust.1, §6 ust.1, §7 ust.3), to dopuszcza jednakże w tej kwestii stosowanie przez organy w pewnym zakresie uznania administracyjnego, co wyraża się w tym, iż organ może odstąpić od nawiązania do tychże wartości średnich (§5 ust.2, §6 ust.2, §7 ust.3). Umożliwia to stosowanie uzasadnionej elastyczności przy określaniu warunków zabudowy niezbędnej w sytuacjach, w których bądź to w obszarze analizowanym występuje duże zróżnicowanie, nieregulamość, czy też przypadkowość zabudowy. W tym kontekście podkreślenia wymaga kwestia lokalizowania inwestycji budowlanych na terenach zabudowy śródmiejskiej. Na terenach tych niejednokrotnie występuje sytuacja, w której obok siebie zlokalizowana jest zarówno zabudowa o dużych gabarytach (biurowa, usługowa, mieszkaniowa), jak też zabudowa małogabarytowa (budownictwo jednorodzinne, drobne usługi). Kontrast ten jest naturalną konsekwencją zmieniających się funkcji urbanistycznych danych części miasta wskutek ich rozwoju zarówno ekonomicznego, jak i terytorialnego (rozszerzanie centrum miasta, włączanie peryferii, itd.). Problem w tej sytuacji może stanowić wskazanie, co w obliczu występującego zróżnicowania ma stanowić punkt odniesienia przy określaniu warunków zabudowy dla nowoplanowanych inwestycji. Problem ten występuje w kontekście oczywistej dążności inwestorów do maksymalizacji intensywności zabudowy, mającej racjonalne podłoże ekonomiczne (z jednej strony wysokie ceny gruntów, z drugiej zaś ich atrakcyjna lokalizacja, umożliwiająca komercyjne wykorzystanie). W ocenie Sądu, a wbrew twierdzeniu skarżących, przywołana wyżej dążność do

maksymalizacji intensywności zabudowy w pierzejach ulic zlokalizowanych w strefie śródmiejskiej może stanowić samodzielną przesłankę do ustalania przez organy, w ramach swobody uznania administracyjnego wynikającej z przepisów rozporządzenia, poszczególnych parametrów zabudowy przekraczających wartości średnie na obszarze analizowanym (a zatem z nawiązaniem do istniejącej zabudowy

0 dużych gabarytach), o ile nie prowadzi to do oczywistego naruszenia ładu

przestrzennego.

Na gruncie rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, iż parametry wyznaczone dla planowanej inwestycji ustalono na podstawie analizy funkcji oraz cech zabudowy

1 zagospodarowania terenu sporządzonej w sposób przewidziany w rozporządzeniu,

składającej się z części opisowej graficznej. Dokument ten w kompleksowej i

wyczerpującej formie obrazuje stan zagospodarowania nieruchomości położonych w

obszarze analizowanym oraz wskazuje przesłanki, jakimi kierowały się organy

orzekające w sprawie przy ustalaniu - w oparciu o wnioski płynące z analizy

wspomnianego stanu zagospodarowania otoczenia terenu inwestycji - warunków

zabudowy dla planowanej inwestycji. Z analizy wynika w sposób nie pozostawiający

wątpliwości, iż otoczenie terenu inwestycji znajduje się w strefie zabudowy

śródmiejskiej. Istotną dla rozstrzygnięcia sprawy jest okoliczność, iż na obszarze

analizowanym występuje licznie reprezentowana zabudowa o dużych gabarytach

(dz. nr: [...]). Podkreślić należy, iż koncentracja tej zabudowy występuje w bliskiej lub co najmniej niedalekiej odległości od terenu inwestycji. Do tej zatem organ przy określaniu zasadniczych parametrów, którymi ma się charakteryzować nowa inwestycja (powierzchnia zabudowy, wysokość gzymsu i kalenicy, szerokość elewacji frontowej). Organ nawiązał zatem do wartości przekraczających wartości średnie, jakie wynikałyby z

analizy stanu zagospodarowania całego obszaru analizowanego, niemniej

odstępstwo to zostało dokonane w granicach wyznaczonych przepisami §5, 6 i 7

rozporządzenia. Organ dział w tym zakresie w ramach przysługującego mu uznania

administracyjnego, kierując się przesłanką jak największej dopuszczalnej

intensyfikacji zabudowy w strefie śródmiejskiej. Powyższemu rozumowaniu nie

sposób poczynić zarzutu sprzeczności z przepisami prawa.

W świetle powyższego legalność zaskarżonej decyzji oraz decyzji utrzymanej nią w mocy nie budzi w ocenie Sądu wątpliwości. Organ odwoławczy w wyczerpujący, obszerny sposób odniósł się do kwestii decydujących o istocie sprawy, w tym do licznych zarzutów odwołań, które później zostały powtórzone w

skargach. Stanowisko organu w powyższych kwestiach Sąd uznaje za trafne i je podziela. Podkreślić należy w tym miejscu, iż wbrew ocenie skarżących, już z samych względów formalnych nie można mówić o sprzeczności kwestionowanych decyzji z wyrokiem WSA w Warszawie z dnia 22 czerwca 2005 r., sygn. akt IV SA/Wa 650/04, uchylającym decyzję SKO z dnia [...] czerwca 2004 r. nr [...], albowiem dotyczył on innej, odrębnej sprawy administracyjnej, tj. sprawy wszczętej z innego, wcześniejszego wniosku inwestorów o ustalenie warunków zabudowy. Niezależnie do powyższego wskazać należy, iż cytowany zarzut nie znajduje uzasadnienia również z racji merytorycznych, albowiem w ocenie Sądu podniesione w przywołanym wyroku kwestie, jak i zawarte w nim zalecenia, sprowadzające się do zobowiązania organu do wyjaśnienia przesłanek, w oparciu, o które ustalono poszczególne parametry zabudowy, zostały uwzględnione w postępowaniu ocenianym obecnie. Jak już wskazano wcześniej, organy orzekające w postępowaniu zakończonym zaskarżoną decyzją, w czytelny i prawidłowy sposób uzasadniły podstawy swoich ustaleń. W tej sytuacji obie złożone skargi nie mają usprawiedliwionych podstaw, co obliguje Sąd do ich oddalenia.

Z powyższych względów skargę należało oddalić na podstawie art.151 p.p.s.a