Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 1186/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2021-12-21 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 36 ust.4, art. 37 ust. 1
journal: Dz.U. 2021 poz 741
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym -  t.j.
article: art. 145 par. 1  pkt 1 lit. c
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Siudyka, Sędziowie Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska (spr.), Asesor WSA Aneta Majowska, Protokolant specjalista Magdalena Dąbek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 grudnia 2021 r. sprawy ze skargi K. F. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta J. z dnia [...] r. nr [...].


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta J. decyzją z dnia [...] r., nr [...], działając na podstawie art. 37 ust. 6 w związku z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.jedn. Dz.U. z 2021 r., poz. 741 ze zm.) w związku z § 2 ust. 4 uchwały nr [...] Rady Miejskiej w J. z dnia [...] r. zatwierdzającej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla terenu górniczego "[...]" w J., obowiązującego od 8 października 2016 r. zmienionego uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w J. z dnia [...] r. ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa Śląskiego z dnia [...] r., poz. [...], po przeprowadzeniu z urzędu postępowania, nałożył na K. F. (dalej: strona, skarżący) wobec zbycia niezbudowanej działki nr 1 o powierzchni 1407m² obowiązek zapłaty jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości tej nieruchomości w wysokości 5.613,60zł w związku uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu górniczego "[...]" w J.

W uzasadnieniu wskazał, że powodem wszczęcia zawiadomieniem z dnia 6 maja 2021 r. niniejszego postępowania było:

- po pierwsze zawarcie w dniu [...] r. umowy Repertorium A nr [...] dotyczącej sprzedaży m.in. niezbudowanej działki nr 1;

- po drugie – ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu górniczego "[...]" w J. obowiązującego od dnia 8 października 2016 r., zgodnie z którym przedmiotowa działka położona jest w obszarze z ustaloną stawką procentową wynoszącą 30%, służącą naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu

- po trzecie – zbycie przedmiotowej działki w ustawowym terminie przysługującym na pobranie przedmiotowej opłaty, tzn. przed upływem 5 lat od dnia obowiązywania planu miejscowego.

Organ wyjaśnił, że dla obszaru, w którym położna jest działka nr 1 od dnia 8 października 2016 r. obowiązuje plan, według którego działka położona jest w terenach oznaczonych symbolami MN 02 – tereny zabudowy mieszkaniowej niskiej intensywności (755m²) i R 02 - uprawy polowe i odłogi (652m²). Według poprzedniego planu (zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w J. z dnia [...] r.) przedmiotowa działka miała ustalone przeznaczenie 8 RP – rolnicza przestrzeń produkcyjna (uprawy polowe, łąki i nieużytki- 907m²) oraz 21 MNU zabudowa mieszkaniowo- usługowa o niskiej intensywności (500m²).

W ocenie organu zwiększenie powierzchni terenu przeznczonej pod zabudowę mieszkaniową z 500m² do 755m² - może stanowić o potencjalnej możliwości wpływu na zmianę wartości nieruchomości.

Dla określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości w dniu [...] r. sporządzony został operat szacunkowy określający wartość przedmiotu wyceny. Dla określenia wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Organ stwierdził, że rzeczoznawca dokonując wyceny przeprowadziła szczegółową charakterystykę przedmiotu wyceny na dzień obowiązywania miejscowego planu, a wartość przedmiotu wyceny określiła na dzień sprzedaży nieruchomości, tj. na dzień [...] r. Uwzględniła przy tym otoczenie przedmiotowej działki, jej kształt, i zagospodarowanie, stacje elektroenergetyczną, dostęp do drogi publicznej oraz kolidujące uzbrojenie techniczne w postaci napowietrznej sieci elektrycznej.

Rzeczoznawca dokonała szczegółowej analizy w zakresie nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i pod tereny rolnicze. Z uwagi na różne rodzaje przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową rzeczoznawca stwierdziła, że nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym jednorodzinnym (MN 02) i mieszkaniowo- usługowym (21 MNU) osiągają ten sam poziom cen. W odniesieniu do terenów rolnych – R 02 i 8 RP oceny przeznaczenia są zbieżne. Rzeczoznawca ustaliła też, że w odniesieniu do terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i przeznaczonych pod tereny rolne nie występuje zależność pomiędzy ceną 1m² działki w zależności od jej powierzchni. W związku z powyższym, w ocenie organu, nie budzi wątpliwości fakt przyjęcia do porównań nieruchomości różniących się od powierzchni działki będącej przedmiotem wyceny.

Organ dokonując oceny przygotowanego w sprawie operatu szacunkowego dokonał tego pod względem formalnym, co w jego opinii wynikało z orzecznictwa Naczelnego sądu Administracyjnego.

Rzeczoznawca ustaliła wartość rynkową 1m² wycenianej działki przy uwzględnieniu przeznaczenia MN 02 i 21 MNU – na kwotę 94,62zł, a wartość tej działki przy uwzględnieniu przeznaczenia R 02 i 8 RP na kwotę 21,24zł. W ten sposób biegła rzeczoznawca ustaliła wartość rynkową przedmiotowej działki według przeznaczenia przyjętego w miejscowym planie na kwotę 85.287,00zł, a według przeznaczenia w starym planie na wartość 66.575,00zł. Uwzględniając zatem wzrost wartości działki nr 1 w nowym planie o kwotę 18.712,00zł oraz przyjmując 30% stawkę przedmiotowej opłaty, - to wartość jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wyniosła 5.613,60zł.

Organ stwierdził, że strona miała możliwość zapoznania się z przedmiotowym operatem oraz pouczona została o możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców o dokonanie oceny prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego.

W ocenie organu przeprowadzona przez rzeczoznawcę analiza rynku nieruchomości i związany z nim dobór nieruchomości wykazał, że uchwalony w [...]r. miejscowy plan dla terenu górniczego "[...]" w J. miał wpływ na zmianę wartości wycenianej nieruchomości.

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł skarżący. Podniósł w nim, iż organ nie uwzględnił związku między uchwaleniem planu a faktycznym wzrostem wartości nieruchomości. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny sam fakt uchwalenia planu lub jego zmiana nie muszą powodować automatycznie wzrostu cen nieruchomości. Wyjaśnił, że B. to osiedle o małym zainteresowaniu nabyciem nieruchomości z uwagi na szkody górnicze oraz bliskość linii Wn 220 i 400kV. Zdaniem odwołującego błędem organu był brak szczegółowej analizy na gruncie i poprzestanie jedynie na porównaniach. Dodał, iż wzrost wartości jego nieruchomości związany był z poczynionymi na nią nakładami przekraczającymi dziesięciokrotnie przewyższającymi wyliczoną kwotę należnej Gminie opłaty. W jego ocenie nie daje to podstaw do ustalenia opłaty planistycznej. Poczynione nakłady poprawiły walory estetyczne i użytkowe nieruchomości i miało kluczowe znacznie dla ceny sprzedaży. Przedstawiona w sprawie wycena jest czysto teoretyczna i nie ma odniesienia w przeprowadzonych transakcjach (przykładowo bliskość linii wysokiego napięcia niejednokrotnie dyskwalifikowało działkę do sprzedaży).

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach (dalej: organ odwoławczy, organ drugiej instancji) decyzją z dnia [...] r. Nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu organ stwierdził, iż rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji jest prawidłowe i w związku z tym powinno pozostać w obrocie prawnym.

Bezsporne w sprawie jest, iż aktem notarialnym Rep. A nr [...] z dnia [...] r. skarżący sprzedał nieruchomość (obejmującą działkę nr 1) o powierzchni 0,1407ha położoną w J. przy ulicy [...]. Kwestią sporu w sprawie pozostaje przyczyna wzrostu wartości tej nieruchomości, według organu pierwszej instancji związana jest ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a według skarżącego w związku z poczynionymi nakładami.

Kolegium odwołując się do 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stwierdziło, że jeśli zostały spełnione wymienione w tym przepisie przesłanki, a zarazem zbycie nieruchomości nastąpiło po wejściu w życie miejscowego planu, a jednocześnie przed upływem 5 lat od tego momentu, to wydanie decyzji ustalającej opłatę planistyczną jest obligatoryjne.

Organ odwoławczy wyjaśnił, iż według planu miejscowego obowiązującego do dnia 7 października 2016 r. działka nr 1 położona była częściowo - 907m² w obszarze oznaczonym jako przestrzeń rolnicza (8RP) oraz w obszarze oznaczonym jako zabudowa mieszkaniowo- usługowa o niskiej intensywności (21MNU).

Z kolei według nowego planu przyjętego uchwałą Rady Miejskiej w J.nr [...], który zaczął obowiązywać dnia 8 października 2016 r. przeznaczenie tej działki wyglądało następująco – powierzchnia 755m² - teren zabudowy mieszkaniowej niskiej intensywności (MN02) oraz jako tereny polowe i odłogi – (R02) o powierzchni 652m². Bez wątpienia zatem doszło do zmiany przeznaczenia przedmiotowej działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W operacie szacunkowym z dnia [...] r. biegła rzeczoznawca dokonała wyceny nieruchomości na dzień zawarcia umowy sprzedaży – tj. [...] r. badając stan nieruchomości na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – tj. 8 października 2016 r. Wyceny dokonano przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodą porównywania parami, które polega na porównywaniu nieruchomości wycenianej o znanych atrybutach a nieznanej wartości z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i których cechy i ceny transakcyjne są znane.

Zakresem analizy i charakterystyki rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową oraz przeznaczonych pod tereny rolne objęte zostały transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych położonych na terenie Miasta J., obręb B. Okres badania rynku przyjęty do analizy – to transakcje ostatnich dwóch lat.

Biegła przyjęła dla określenia wartości nieruchomości odrębnie nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową oraz przeznaczone jako tereny rolne. Do analizy przyjęto sześć transakcji nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową najbardziej podobnych do nieruchomości wycenianej ustalając średnią cenę – 103,06zł, a po dokonaniu poprawek i korekty ustalono cenę 1m² takiej nieruchomości na kwotę 94,62zł.

Z kolei dla terenów rolniczych na podstawie cen nieruchomości podobnych ustalono średnią cenę na 20,33zł, a po korektach ustalono cenę 1m² na kwotę – 21,24zł. Korzystając z powyższych cen ustalono wartość przedmiotowej nieruchomości z uwzględnieniem jej przeznaczenia według starego i nowego planu miejscowego, a następnie wyliczono różnicę wzrostu tej wartości według ustaleń nowego planu, co dało kwotę 18.712zł stanowiącą podstawę wyliczenia należnej opłaty – przy zastosowaniu 30% stawki procentowej – jest to kwota 5.613,60zł.

Organ odwoławczy stwierdził, że rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji jest prawidłowe i podjęte w postępowaniu prowadzonym zgodnie z obowiązującymi przepisami. W sprawie wystąpiły przesłanki do wyliczenia stosownej opłaty planistycznej. Operat szacunkowy określający wartość nieruchomości został sporządzony w sposób przejrzysty, spójny i spełnia wymogi wskazane w przepisach, czyli jest prawidłowy.

Nie zasługują natomiast na uwzględnienie argumenty podnoszone przez odwołującego. Podstawą ustalenia opłaty planistycznej jest wzrost wartości nieruchomości wynikający wyłącznie z uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

W skardze wniesionej przez skarżącego pismem z dnia 6 września 2021 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach powtórzono argumentację zaprezentowaną w odwołaniu. Domagając się jej uwzględniania skarżący wniósł o uchylenie wydanych w sprawie decyzji. Powtórzył, że wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości nastąpił w związku z poczynionymi nakładami, a nie w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Podkreślił, iż organ drugiej instancji nie odniósł się do jego argumentów, nie przeprowadził też samodzielnej i obiektywnej oceny, poprzestając na ustaleniach organu pierwszej instancji. Zwrócił uwagę na bliskość linii energetycznej, co bardzo obniża wartość przedmiotowej działki.

Organ odwoławczy w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie. W uzasadnieniu Kolegium podtrzymało swoją argumentację ujętą w zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu 21 grudnia 2021 r. skarżący nie zgadzając się z ustaleniem przedmiotowej opłaty, uznał ją za nieuzasadnioną. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wprawdzie zwiększył część działki przeznaczoną do zabudowy, ale przez to znacznie przybliżył ją do przebiegającej w pobliżu linii wysokiego napięcia. Skarżący nie złożył wniosku o zwrot kosztów postępowania.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

W myśl art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.jedn. Dz.U. z 2021 r., poz. 137) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym zgodnie z § 2 tegoż artykułu kontrola, o której mowa, jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd rozpoznaje sprawę rozstrzygniętą zaskarżonym aktem z punktu widzenia kryterium legalności, to jest zgodności z prawem całego toku postępowania administracyjnego i prawidłowości zastosowania prawa materialnego. Nadto zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.jedn. Dz.U. z 2019 roku, poz. 2325 ze zm.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną.

Przeprowadzone w określonych wyżej ramach badanie zgodności z prawem zaskarżonego aktu wykazało, że jest on dotknięty uchybieniami uzasadniającymi jego wzruszenie. Zaskarżone rozstrzygnięcie narusza bowiem przepisy postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co może także prowadzić do naruszenia przepisów prawa materialnego.

Materialnoprawną podstawę kontrolowanego rozstrzygnięcia stanowią przepisy ustawy z dnia 23 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.jedn. Dz.U. z 2021 r., poz. 741), a w szczególności art. 36 ust. 4, według którego, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy i jej wysokość nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Właściwy organ administracji publicznej zobowiązany jest, w drodze decyzji administracyjnej, do ustalenia opłaty planistycznej, gdy spełnione zostaną łącznie dwa warunki. Po pierwsze: w następstwie uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrośnie wartość nieruchomości. Po drugie: zbycie nieruchomości przez jej właściciela nastąpi przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 października 2016 r., sygn. akt II OSK 3359/14).

W świetle art. 37 ust. 1 przywołanej powyżej ustawy wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Organy w niniejszej sprawie oparły się na operacie rzeczoznawcy, który był podstawą wydanych decyzji. Faktem jest, że według dominującego orzecznictwa sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych przedstawionych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Operaty szacunkowe niewątpliwie oceniane są przez organy, a następnie przez sąd administracyjny pod względem spełnienia określonych warunków formalnych. Organ na podstawie tego dokumentu może też samodzielnie ocenić jego wartość dowodową, może także w razie potrzeby żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo złożenia wyjaśnień co do jego treści. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracji i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza ich treści budzi wątpliwości co do spójności, logiczności, zupełności, ścisłości, gdy dotyczy pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów (tak wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 września 2016 r., sygn. akt II OSK 3065/14).

Z niniejszej sprawie rzeczoznawca przyjęła do porównania nieruchomości, wskazane w operacie. Organy oceniły, że będący podstawą ustaleń operat formalnie został sporządzony prawidłowo, a wybór nieruchomości szczegółowo i logicznie uzasadniono.

Jednak taka ocena i ustalenia organów budzą wątpliwości. Jak wynika z zebranego w sprawie materiału dowodowego, potwierdzonego też w operacie szacunkowym, w poprzednio obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą Rady Miejskiej w J. nr [...] z dnia [...] r. przedmiotowa działka nr 1 w części o powierzchni 907m² położona była w terenie oznaczonej symbolem 8 RP - rolnicza przestrzeń produkcyjna, a w części o powierzchni 500m² w terenie o symbolu 21 MNU - zabudowa mieszkaniowo - usługowa o niskiej intensywności. W aktualnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą Rady Miejskiej nr [...] z dnia [...] r. - działka ta w części o powierzchni 755m² - znalazła się w terenie o symbolu MN 02 - tereny zabudowy mieszkaniowej niskiej intensywności, a w części o powierzchni 652m² - w terenie o symbolu R 02 - uprawy polowe i odłogi. Tymczasem, rzeczoznawca, ustalając wartość nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniowo - usługową o niskiej intensywności i przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową niskiej intensywności przyjmuje te same nieruchomości o przeznaczeniu tylko i wyłącznie o przeznaczeniu mieszkaniowym (zob. tabelę na stronie 12 i stronie 19) Wprawdzie biegła na stronie 10 operatu stwierdziła, iż na podstawie przeprowadzonej analizy stwierdzono, iż nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym jednorodzinnym, mieszkaniowo- usługowym, mieszkaniowo- mieszanym osiągają taki sam poziom cen, ale z przygotowanego operatu nie wynika, by przeprowadzona została taka analiza cen, gdyż nie wskazano ani jednej nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowo- usługowym na potwierdzenie tego twierdzenia. Jak podano powyżej biegła do wyliczenia wartości nieruchomości w części o przeznaczeniu mieszkaniowo - usługowym o wielkości o wielkości 500m² i wartości części działki o przeznaczeniu mieszkaniowym jednorodzinnym o wielkości 755m² przyjęła te same nieruchomości. Nie uwzględniono w nim w ogóle nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowo - usługowym.

Jak wynika z przedłożonego operatu biegła dla wyliczenia wartości przedmiotowej nieruchomości przyjęła podejście porównawcze przy wykorzystaniu nieruchomości podobnych. Podobieństwo nieruchomości jest kategorią prawną, zdefiniowaną w art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.jedn. Dz.U. z 2021 r., poz. 1899) w związku z art. 37 ust. 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nim przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (por. też E. Klat – Górska, Komentarz do art. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami; LEX-el.).

W przekonujący sposób nie wyjaśniono, dlaczego nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną mają stanowić punkt odniesienia do wyceny nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniowo- usługową. Zatem nie zweryfikowano spójności operatu szacunkowego.

Tymczasem, stosownie do art. 7 Kodeksu postępowania administracyjnego, w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują z urzędu lub na wniosek wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Powołany przepis formułuje jedną z najważniejszych zasad postępowania, jaką jest zasada prawdy obiektywnej, której realizacja ma ścisły związek z zasadą praworządności, a doprecyzowanie zawiera m. in. w art. 77 §1 Kodeksu postępowania administracyjnego, zgodnie z którym organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy; istotny jest także art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego, w świetle którego organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona. Konsekwencją obowiązywania zasad praworządności i prawdy obiektywnej jest także regulacja zawarta w art. 107 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, ustanawiającym obok innych wymogów decyzji obowiązek organu zawarcia w niej podstawy prawnej i uzasadnienia faktycznego, które w myśl § 3 tego artykułu powinno w szczególności obejmować wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Odpowiednie ujawnienie procesu decyzyjnego w sferze podstawy faktycznej rozstrzygnięcia stanowi jedną z gwarancji prawidłowej realizacji zasady swobodnej oceny dowodów z art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego, rozumianej jako ocena tego materiału na podstawie całokształtu zgromadzonych dowodów, następująca zgodnie z zasadami logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego (zob. między innymi: A. Wróbel, Komentarz do art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego, (w:) M. Jaśkowska, A. Wróbel, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Zakamycze, 2005, Lex-el.; Cz. Martysz, Komentarz do art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego, (w:) G. Łaszczyca, Cz. Martysz, A. Matan, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Lex-el.). Wszystkie powołane wyżej przepisy znajdują na mocy art. 140 Kodeksu postępowania administracyjnego odpowiednie zastosowanie przed organem odwoławczym.

Naruszenie wyżej wskazanych przepisów proceduralnych prowadzi w efekcie do naruszenia zasady praworządności - art. 6 Kodeksu postępowania administracyjnego oraz zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów władzy publicznej - art. 8 Kodeksu postępowania administracyjnego, a także zasady z art. 11 Kodeksu postępowania administracyjnego, który stanowi, że organy administracji publicznej powinny wyjaśniać stronom zasadność przesłanek, którymi kierują się przy załatwieniu sprawy.

Wszystkie wymienione uchybienia przepisom postępowania, stwarzają podstawę do uchylenia zaskarżonego rozstrzygnięcia oraz poprzedzającego go rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit.c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, co w konsekwencji może prowadzić do naruszenia także przepisów prawa materialnego.

O kosztach nie orzekano wobec braku wniosku skarżącego w tym zakresie.