Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 472/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2016-10-06 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 144 ust.1, art. 145 ust.2, art. 146
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Marek Leszczyński (spr.), Sędziowie sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska, sędzia WSA Małgorzata Roleder, Protokolant referent stażysta Katarzyna Derewońko, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 6 października 2016 r. sprawy ze skargi P. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] maja 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Wójta Gminy J. z dnia [...] listopada 2015 roku, znak [...]; 2. umarza postępowanie administracyjne; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. na rzecz skarżącego P. W. kwotę 2697 (dwa tysiące sześćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B., decyzją z dnia [...] maja 2016 r., nr [...], utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy J. K. z dnia [...] listopada 2015 r., nr [...], ustalającą P. W. opłatę adiacencką w wysokości 6.990,50 zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie wsi S. na terenie Gminy J. K., oznaczonej nr geod. [...], o powierzchni 4481 m2, spowodowanego wybudowaniem sieci sanitarnej we wsi S. w ramach realizacji inwestycji polegającej na budowie przez gminę drogi gminnej S.– H., obustronnych chodników, kanalizacji sanitarnej z przepompownią ścieków i przyłączami do posesji, oświetlenia ulicznego, zjazdów na posesje prywatne w pasie drogi, przebudowie linii energetycznej NN i urządzeń telekomunikacyjnych na działkach o nr geod. [...] oraz częściowo na działkach o nr geod. [...] w obrębie S., gmina J. K., przez co stworzone zostały warunki techniczne do podłączenia w/w nieruchomości do gminnej sieci kanalizacji sanitarnej.

Decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. wydana została przy następujących ustaleniach stanu faktycznego i ocenie prawnej sprawy.

W związku z budową drogi i sieci kanalizacji sanitarnej, Wójt Gminy J. K., decyzją z dnia [...] listopada 2015 r., nr [...], ustalił P. W. opłatę adiacencką w wysokości 6.990,50 zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie wsi S., oznaczonej nr geod. [...], o powierzchni 4481 m2, spowodowanego podłączeniem w/w nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej.

Odwołanie od powyższej decyzji złożył P. W.

Po rozpatrzeniu odwołania, SKO w B., decyzją z dnia [...] maja 2016 r., nr [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy opisał przebieg postępowania przed organem I instancji oraz wskazał i przeanalizował przepisy regulujące kwestię naliczania opłaty adiacenckiej.

W ocenie organu, z materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie wynika, że Gmina J. K. zrealizowała inwestycję obejmującą budowę drogi gminnej S. – H., obustronnych chodników, kanalizacji sanitarnej z przepompownią ścieków i przyłączami do posesji, oświetlenia ulicznego, zjazdów na posesje prywatne w pasie drogi, przebudowie linii energetycznej NN i urządzeń telekomunikacyjnych. Organ I instancji uzyskał operat szacunkowy określający wzrost wartości nieruchomości wskutek realizacji przez Gminę, w ramach opisanej wyżej inwestycji, sieci kanalizacji sanitarnej, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego legitymującego się stosownymi uprawnieniami, jak również stanowisko tegoż rzeczoznawcy majątkowego odnośnie wątpliwości zgłoszonych przez odwołującego się w trakcie postępowania przed organem I instancji.

Dalej organ wyjaśnił, że podobnie jak organ I instancji, dokonał on oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, szczególnie pod kątem zgłoszonych w odwołaniu zarzutów i twierdzeń. W wyniku przeprowadzonej analizy organ doszedł do przekonania, że zarzuty odwołania pokrywają się z zarzutami zgłoszonymi pisemnie przez stronę w trakcie postępowania wyjaśniającego przed organem I instancji, i że rzeczoznawca majątkowy odniósł się do nich w piśmie z dnia 5 października 2015 r. Argumenty rzeczoznawcy są argumentami przekonywującymi. Jako przekonujące organ uznał aktualne wyjaśnienia dotyczące zachowania zasady "porównywalności" przyjętych do porównania parami nieruchomości, wybranych ze zbioru 70 transakcji dokonanych na rynku lokalnym dwóch sąsiadujących ze sobą i z miastem B. obrębów geodezyjnych. Bardziej "lokalnego" rynku nie można sobie wyobrazić, szczególnie w stosunku do działki o średniej wielkości, zwartej powierzchni, zabudowanej bądź przeznaczonej do zabudowy mieszkaniowej. Pewne niuanse, które stara się wyeksponować odwołujący się, dotyczące kwestii jakości dróg komunikujących poszczególne obręby z miastem B., zasięgu linii komunikacji miejskiej, sformułowań dotyczących konkretnego kształtu działki (kwadrat, prostokąt czy trapez ), położenie konkretnej nieruchomości względem lasu - wszystko to są, jak uczy doświadczenie, kwestie mało istotnie, nie wpływające w żaden sposób na wartość poszczególnych nieruchomości w zakresie, który nakazywałby uznać konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego.

W ocenie organu, z akt sprawy nie wynika, by odwołujący się utracił na rzecz Gminy J. K. własności jakiegokolwiek gruntu bez podstawy prawnej, na którym to gruncie Gmina zrealizowała przedmiot inwestycji skutkujący naliczeniem opłat adiacenckich - kiedy to można by ewentualnie rozważać możliwość rozliczenia wartości "darowizny" w kosztach inwestycji. W związku z powyższym organ za niezasadny uznał zarzut, jakoby wartość gruntu "przekazanego" pod budowę drogi należało rozliczyć jako partycypację odwołującego się w kosztach inwestycji gminnej.

Skargę na powyższą decyzję, do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, złożył P.W., w której zaskarżonej decyzji zarzucił:

1) naruszenie prawa materialnego, tj.:

a) art. 148 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niezastosowanie i nie uwzględnienie w wydanej decyzji nakładów poczynionych przez skarżącego, tj. ustalenie wysokości odszkodowania przysługującego Gminie z tytułu przejęcia nieruchomości na podst. art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami za symboliczną kwotę w wys. 1 zł za m kw., czyli 44 zł, która zdecydowanie nie odpowiada wartości rynkowej przekazanej nieruchomości i w zasadzie stanowi nieodpłatne przysporzenie na rzecz Gminy;

b) art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 363 kodeksu cywilnego poprzez ustalenie, że ustalona przez strony kwota odszkodowania stanowi wyrównanie uszczerbku na mieniu skarżącego i jest odpowiednią sumą pieniężną należną za przejętą przez gminę nieruchomość, pomimo że celem skarżącego było przekazanie nieruchomości pod budowę drogi, co świadczy, że de facto jest to poniesiony nakład na inwestycję;

c) art. 146 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez ustalenie, że przyjęte przez rzeczoznawcę do porównania nieruchomości były nieruchomościami podobnymi, pomimo, że jak wskazano w odwołaniu, m.in. porównywane były nieruchomościami foremnymi, a należąca do skarżącego nieruchomość nie jest nieruchomością foremną, wąską i wydłużoną obciążoną służebnościami przechodu i przejazdu na rzecz dwóch sąsiadujących działek, położoną na skraju skupiska zabudowy zagrodowej oraz o powierzchni różniącej się w stosunku kilkukrotnym do porównywanych i z tej przyczyny nie powinna być wyceniana tak jak nieruchomości przyjęte do porównania;

d) art. 146 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez ustalenie, że przyjęte przez rzeczoznawcę do porównania nieruchomości były nieruchomościami podobnymi, pomimo, że biegły, pomimo takiego obowiązku nie dokonał korekty cen uwzględniającej równice pomiędzy nieruchomością wycenianą, a porównywaną;

2) naruszenie przepisów postępowania, które to naruszenie miało istotny wpływ na jego wynik, tj.:

a) art. 7 i 77 § 1 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie i zaniechanie dokładnego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, w tym w szczególności ustalenia, jaką w rzeczywistości wartość miała przejęta przez Gminę J. K. działka nabyta na podst. art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i w jakiej wysokości dokonano wypłaty odszkodowania, celem oceny ekwiwalentności świadczeń obu stron oraz oceny, czy ze strony skarżącego nastąpiło przeniesienie majątku na rzecz Gminy, celem budowy drogi i urządzeń stanowiących podstawę do naliczenia opłaty adiacenckiej i czy skarżący uzyskał stosowną rekompensatę za przejęcie na własność nieruchomości, stanowiącej aktualnie własność Gminy i z tytułu powstałej różnicy nie dokonał żadnej korekty w określonej cenie;

b) art. 7 i 77 § 1 i 84 § 1 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie i zaniechanie ustalenia w drodze przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego wartości nieruchomości przejętej na rzecz Gminy, celem oceny czynności pomiędzy stronami oraz oceny, czy uszczerbek w majątku skarżącego na majątek gminy w postaci przeniesienia nieruchomości na jej rzecz zyskał odpowiednią rekompensatę w postaci wypłaconego odszkodowania.

W oparciu o powyższe zarzuty, skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

W uzasadnieniu skargi skarżący szczegółowo rozwinął zarzuty podniesione w skardze.

W odpowiedzi na skargę SKO w B. podtrzymało dotychczasowe stanowisko w sprawie, wnosząc jednocześnie o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje.

Skarga zasługuje na uwzględnienie, jednakże częściowo nie ze względu na podniesione w niej zarzuty, lecz z przyczyn, które Sąd wziął pod uwagę z urzędu.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 1647) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 718; dalej: "p.p.s.a.") sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, stosując środki przewidziane w ustawie. Natomiast stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Przedmiotem kontroli dokonywanej przez Sąd w niniejszej sprawie z punktu widzenia kryterium legalności jest zaskarżona decyzja SKO w B. z dnia [...] maja 2016 r., nr [...], która utrzymała w mocy decyzję Wójta Gminy J. K. z dnia [...] listopada 2015 r., nr [...], ustalającą P. W. opłatę adiacencką w wysokości 6.990,50 zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie wsi S. na terenie Gminy J. K., oznaczonej nr geod.[...], o powierzchni 4481 m2, spowodowanego wybudowaniem sieci sanitarnej we wsi S.

Podstawą materialnoprawną rozstrzygnięcia w sprawie stanowią przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1774; dalej: u.g.n.).

Zgodnie z treścią art. 144 ust. 1 u.g.n., właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Ponadto stosownie do treści art. 145 u.g.n. wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi (ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2 u.g.n. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi (ust. 2).

Jak wynika z akt niniejszej sprawy, budowa inwestycji została zrealizowana na podstawie decyzji Starosty B. z dnia [...] czerwca 2010 r., Nr [...], znak: [...], co zostało potwierdzone protokołem odbioru końcowego, sporządzonego w dniu 15 listopada 2012 r. Następnie Gmina J. K. zawiadomiła Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w B. o zakończeniu budowy inwestycji. W terminie przewidzianym przepisem art. 54 Prawa budowlanego organ nie zgłosił sprzeciwu w drodze decyzji, co oznacza, że termin, o którym mowa w art. 145 ust. 2 u.g.n. winien być liczony zarówno dla inwestycji polegającej na budowie drogi, jak i sieci sanitarnej, od dnia 14 grudnia 2012 r. Sąd w pełni podziela stanowisko i argumentację organu II instancji w powyższej kwestii, wyrażoną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji oraz w odpowiedzi na skargę.

W stanie faktycznym niniejszej sprawy, zgodnie z art. 145 ust. 2 u.g.n., do ustalenia opłaty należało przyjąć stawkę procentową określoną w Uchwale Rady Gminy J. K. Nr [...] z dnia [...] maja 2000 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłat adiacenckich, obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości skarżących do sieci wodociągowej oraz w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, tj. w dniu 14 grudnia 2012 r.

Podstawą wydania decyzji w niniejszej sprawie ustalającej opłatę adiacencką była, zgodnie z art. 146 ust. 1a u.g.n., opinia rzeczoznawcy majątkowego określająca różnicę między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem sieci kanalizacji sanitarnej, a wartością jaką nieruchomość ma po jej wybudowaniu. Należy przy tym zauważyć, że zgodnie z art. 154 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W sporządzonym na potrzeby niniejszego postępowania operacie szacunkowym z dnia 29 czerwca 2015 r. rzeczoznawca majątkowy B.R. wyceny przedmiotowej nieruchomości dokonał podejściem porównawczym, metodą porównywania parami.

Przechodząc do oceny zaskarżonej decyzji stwierdzić należy, że podstawową kwestią sporną w niniejszej sprawie jest to, czy z racji na zrealizowanie inwestycji wynikającej z jednego pozwolenia na budowę, polegającej na budowie drogi i sieci kanalizacji sanitarnej oraz oddaniu do użytkowania obu urządzeń w jednym terminie (w rozumieniu art. 145 ust. 2 u.g.n.), zachodzi podstawa do liczenia opłat adiacenckich oddzielnie ze względu na budowę każdego z tych urządzeń, czy też łącznie, oraz według jakich zasad. Zauważenia bowiem wymaga, że organy naliczyły oddzielnie skarżącemu również opłatę adiacencką z tytułu stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Skarżący zaskarżył decyzję ostateczną SKO w B. z dnia [...] kwietnia 2016 r., nr [...] i jest ona przedmiotem rozpoznania przez WSA w Białymstoku w sprawie II SA/Bk 473/16.

W ocenie Sądu, stanowiska organów są w tej kwestii nie do końca prawidłowe. Podkreślenia wymaga, że przyjęte w art. 145 ust. 1 u.g.n. sformułowanie, że w drodze decyzji ustala się opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi, daje podstawę do naliczania opłaty adiacenckiej oddzielnie (każdorazowo), w sytuacji wybudowania takiego urządzenia albo drogi. Kwestia natomiast ustalania opłat adiacenckich w sytuacji jednoczesnej budowy kilku urządzeń infrastruktury, o których mowa w art. 145 ust. 1 u.g.n., może być realizowana dwojako, tzn. w jednym postępowaniu lub w postępowaniach odrębnych (por. wyrok NSA z dnia 17 lutego 2015 r., sygn. akt I OSK 1374/13 oraz wyrok WSA w Szczecinie z dnia 6 marca 2013 r., sygn. akt II SA/Sz 1248/12 odnośnie łącznego rozpoznania spraw). W sytuacji jednego postępowania, w którym określony zostanie wzrost wartości nieruchomości związany z wybudowaniem kilku urządzeń infrastruktury technicznej, punktem wyjścia winno być oszacowanie wartości nieruchomości bez tych urządzeń, a następnie oszacowanie wartości tej nieruchomości z uwagi na wybudowanie kilku urządzeń łącznie, w tym przypadku drogi oraz sieci kanalizacji sanitarnej (por. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 10 października 2012 r., sygn. akt II SA/Gd 353/12). Natomiast w sytuacji prowadzenia odrębnych postępowań, gdy w jednym z nich ustala się wartość nieruchomości bez tych urządzeń, a następnie jej wartość z uwzględnieniem jednego urządzenia, to w drugim postępowaniu winno się brać początkową wartość nieruchomości uwzględniającą posiadanie przez nią dostępu do tego urządzenia, a następnie jej wzrost z uwagi na wybudowanie urządzenia drugiego (podobnie patrz: wyrok WSA w Gdańsku z dnia 10 października 2012 r., sygn. akt II SA/Gd 353/12). Nie może być bowiem tak, że w przypadku, gdyby stworzono warunki do podłączenia nieruchomości skarżących do sieci kanalizacji sanitarnej w dniu 14 grudnia 2012 r. oraz stworzono warunki do korzystania z wybudowanej drogi (dla przykładu) w dniu następnym, to zasadnym byłoby przyjęcie innej wartości początkowej szacowanej nieruchomości niż w przypadku jaki wystąpił w niniejszej sprawie, tj. gdy stworzono warunki do podłączenia nieruchomości skarżących do sieci kanalizacji sanitarnej w dniu 14 grudnia 2012 r. i w tej samej dacie stworzono warunki do korzystania z wybudowanej drogi. Przyjęcie jednej ze wskazanych powyżej metodologii może mieć bowiem wpływ zarówno na wybór nieruchomości przyjętych do porównania, jak i ostatecznie na wysokość wzrostu wartości nieruchomości ze względu na dany rodzaj infrastruktury, co się wprost przekłada na wysokość opłaty adiacenckiej.

Uzasadniając zastosowany w operacie szacunkowym sposób liczenia wartości wzrostu nieruchomości skarżących rzeczoznawca majątkowy, a po części i organ II instancji, skupili się wyłącznie na obronie metody rozdzielnego prowadzenia postępowań, pozostawiając bez analizy, jaki wpływ na wysokość wzrostu wartości szacowanej nieruchomości mógłby mieć fakt przyjęcia w postępowaniu dotyczącym budowy sieci kanalizacji sanitarnej, wartości początkowej tej nieruchomości uwzględniającej budowę drogi. Organ nie precyzuje przy tym, w jaki sposób wyższa początkowa wartość nieruchomości ze względu na dostęp do drogi miałaby wpłynąć na większy wzrost wartości tej nieruchomości ze względu na budowę sieci kanalizacji sanitarnej (lub odwrotnie). Powyższa kwestia wymaga zaś stosownego wyjaśnienia i wyliczeń, które w ocenie Sądu może wykonać tylko rzeczoznawca majątkowy.

W tym miejscu podkreślenia wymaga, że organy oceniając operat szacunkowy nie zauważyły, że o ile rzeczoznawca w obu postępowaniach przyjął stan pierwotny szacowanej nieruchomości bez infrastruktury drogowej i sieci kanalizacji sanitarnej (do porównania wziął działki o nr [...] bez takiej właśnie infrastruktury), to przy szacowaniu jej wartości ze względu na wybudowanie sieci kanalizacji sanitarnej wziął do porównania nieruchomości z wybudowaną drogą, tj. działki o nr [...]. Te same działki wziął także do porównania badając wzrost wartości nieruchomości ze względu na budowę drogi. O ile zatem było to działanie prawidłowe przy badaniu wzrostu wartości nieruchomości skarżącego ze względu na budowę drogi, o tyle jest to co najmniej nieprzekonujące, jeśli chodzi o badanie wzrostu wartości tej samej nieruchomości ze względu na budowę sieci kanalizacji sanitarnej. Tym bardziej, że w przedmiotowym operacie dotyczącym wzrostu wartości nieruchomości ze względu na budowę sieci kanalizacji sanitarnej rzeczoznawca stwierdził, że przy oszacowaniu nie uwzględnił utwardzenia nawierzchni drogi, który to element uzbrojenia został zrealizowany w ramach tego samego zadania inwestycyjnego co sieć kanalizacji sanitarnej. Ani zatem organy, ani rzeczoznawca nie wyjaśnili przekonująco, dlaczego w zakresie wzrostu wartości działki o nr[...], ze względu na budowę sieci kanalizacji sanitarnej, rzeczoznawca wziął do porównania działki z wybudowanymi drogami asfaltowymi. Być może rzeczoznawca pośród dostępnych mu transakcji zmuszony był przyjąć do porównania akurat działki o nr[...], a następnie poprzez odpowiednie korygowanie cech dokonał szacowania przedmiotowej nieruchomości według stanu po wybudowaniu sieci kanalizacji sanitarnej. Ani jednak w operacie, ani w wyjaśnieniach rzeczoznawcy dołączonych do akt administracyjnych, nie ma na ten temat żadnych rozważań i stosownego uzasadnienia, co czyni powyższą kwestię wymykającą się z pod oceny.

Zdaniem więc Sądu, rzeczoznawca w przedmiotowym operacie i ze względu na przyjętą przez siebie metodę, nie wyjaśnił na czym polega podobieństwo przyjętych do porównania nieruchomości. Organy natomiast akceptując operat nie dokonały prawidłowej jego oceny, do czego są jednak zobowiązane. Rzeczoznawca majątkowy nie wyjaśnił przy tym, w oparciu o jakiekolwiek wyliczenia, czy zastosowanie przez niego metody liczenia opłat adiacenckich oddzielnie przyniosłoby taki sam skutek, jak w przypadku szacowania łącznego.

Ma zatem częściowo rację skarżący, że organy naruszyły art. 7 k.p.a. i art. 77 § 1 k.p.a. w zakresie prawidłowego wyjaśnienia sprawy oraz art. 146 ust. 1 u.g.n. w zakresie wyliczania wzrostu wartości nieruchomości nr [...] spowodowanego budową urządzenia infrastruktury technicznej w postaci sieci kanalizacji sanitarnej. Powyższe zaś naruszenia miały, w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a., wpływ na wynik sprawy.

Niezasadne są natomiast zarzuty skarżącego dotyczące przyjęcia przez organ, że brak było podstaw do uwzględnienia poczynionych przez skarżącego nakładów na budowę sieci kanalizacji sanitarnej. Nakłady, o których mowa w art. 148 ust. 4 u.g.n. muszą być bowiem poniesione na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. W stanie faktycznym niniejszej zaś sprawy, skarżący jako nakłady chce uznać "utratę przez niego części odszkodowania w związku ze sprzedażą nieruchomości oznaczonej nr [...] Gminie J. K".

Jak wynika z aktu notarialnego z dnia [...] marca 2012 r., Rep. A Nr [...], właścicielem działki o nr [...] i pow. 0,0369 ha była U. W. a nie P. W. (nie był on też użytkownikiem wieczystym tej działki) i to ona sprzedała przedmiotową działkę Gminie J. K. (§ 7 aktu). Brak jest zatem podstaw do twierdzenia, że na tej transakcji jakąś szkodę poniósł skarżący. Ponadto zauważenia wymaga, że wprawdzie w doktrynie za dopuszczalną praktykę uznaje się także sytuację, w której gmina realizuje budowę i rozbudowę infrastruktury komunalnej na podstawie umów cywilnoprawnych zawieranych z zainteresowanymi mieszkańcami, na podstawie których zainteresowani partycypują w kosztach budowy określonego urządzenia, a kwoty nakładów przez nich poniesionych gmina zalicza na poczet opłaty adiacenckiej. Jednakże podkreślenia wymaga, że po pierwsze nakłady te muszą być związane z budową konkretnego urządzenia, a ponadto kwestia ich rozliczeń musi być szczegółowo uregulowana w takiej umownie. W niniejszej sprawie sprzedaży nieruchomości pod budowę drogi nie można uznać za nakład poniesiony ani na budowę tej drogi ani na budowę sieci kanalizacji sanitarnej, a ponadto w umowie sprzedaży nawet nie nawiązano do kwestii rozliczania ceny sprzedaży jako nakładów na budowę któregokolwiek z tych urządzeń.

Mając powyższe na uwadze, na mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a. oraz art. 135 p.p.s.a., należało orzec jak w sentencji.

W punkcie 2 orzeczenia, na mocy art. 145 § 3 p.p.s.a., umorzono postępowanie administracyjne ze względu na fakt, że upłynął termin określony w art. 145 ust. 2 u.g.n., zgodnie z którym wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi.

O kosztach postępowania orzeczono na mocy art. 200 p.p.s.a. i art. 205 § 2 p.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a) i § 2 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1800). Na zasądzone koszty składają się wpis sądowy w kwocie 280 zł, koszty zastępstwa procesowego w kwocie 2400 zł oraz opłata skarbowa od udzielonego pełnomocnictwa w kwocie 17 zł.