Wyrok NSA, sygn. akt OSK 1435/04
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2005-05-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Gospodarka mieniem
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 175, art. 178 ust. 1
journal: Dz.U. 2000 nr 46 poz 543
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 184
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
Teza: Komisja Odpowiedzialności Zawodowej w postępowaniu wyjaśniającym dotyczącym odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego nie bada operatu szacunkowego pod kątem, czy ustalona nim wartość nieruchomości odzwierciedla lub nie rynkową wartość tej nieruchomości, ale bada, czy przy sporządzaniu tego operatu rzeczoznawca postępował zgodnie z dyrektywą wynikającą z art. 175 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz.U. 2000 nr 46 poz. 543 ze zm./.

TEZY

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej w postępowaniu wyjaśniającym dotyczącym odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego nie bada operatu szacunkowego pod kątem, czy ustalona nim wartość nieruchomości odzwierciedla lub nie rynkową wartość tej nieruchomości, ale bada, czy przy sporządzaniu tego operatu rzeczoznawca postępował zgodnie z dyrektywą wynikającą z art. 175 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz.U. 2000 nr 46 poz. 543 ze zm./.


SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Zbigniew Rausz (spr), Sędziowie NSA Stanisław Nowakowski, Małgorzata Stahl, Protokolant Justyna Nawrocka, po rozpoznaniu w dniu 17 maja 2005 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Pawła D. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 8 czerwca 2004 r. sygn. akt I SA 2500/02 w sprawie ze skargi Pawła D. na decyzję Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia 3 września 2002 r. (...) w przedmiocie orzeczenia kary dyscyplinarnej oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 8 czerwca 2004 r., I SA 2500/02 oddalił skargę Pawła D. na decyzję Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia 3 września 2002 r. (...) w przedmiocie orzeczenia kary dyscyplinarnej.

Decyzją, z którą związany jest powyższy wyrok Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast utrzymał w mocy swoją decyzję z dnia 7 sierpnia 2002 r. (...) o wymierzeniu Pawłowi D. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 1 roku. W uzasadnieniu decyzji organ centralny podniósł, że pismem z dnia 7 stycznia 2002 r. wszczął postępowanie wyjaśniające wobec Pawła D., w związku ze skargą Prokuratury Apelacyjnej w W. Zarzuty rozpatrywane w postępowaniu wyjaśniającym dotyczyły czynności szacowania związanych z określeniem wartości nieruchomości w operatach szacunkowych: 1/ z dnia 16 kwietnia 1999 r. dotyczącą nieruchomości zabudowanej w W. przy ulicy S. 3, stanowiącej własność Biura Inwestycyjnego "C." S.A. w celu sprzedaży; 2/ z dnia 6 maja 2000 r. dotyczącej nieruchomości zabudowanej w W. przy ulicy S. 3, stanowiącej własność Biura Inwestycyjnego "C." S.A. w celu zabezpieczenia pożyczki udzielonej przez PZU Życie. W wyniku rozpatrzenia sprawy Komisja Odpowiedzialności Zawodowej uznała, iż rzeczoznawca majątkowy Paweł D., sporządzając ww. operaty szacunkowe w sposób rażący naruszył przepisy art. 175 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz.U. 2000 nr 46 poz. 543 ze zm./, wykonując czynności szacowania nieruchomości niezgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardów zawodowych. W szczególności Komisja stwierdziła naruszenie podstawowych zasad wyceny wartości nieruchomości w podejściu porównawczym, wyrażone w przepisach par. 4 ust. 2, par. 5 ust. 1 i 2 oraz par. 6ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego /Dz.U. nr 98 poz. 612/, tj. doboru do podstaw wyceny wyłącznie nieruchomości porównawczych, które zaistniały w transakcjach rynkowych. Dwie spośród nieruchomości porównawczych nie kwalifikowały się do przyjęcia w procesie wyceny /nie zaistniały w obrocie rynkowym/, a wyliczoną w ten sposób wartość nieruchomości nie można uznać za rynkową w myśl art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W przedmiotowych operatach szacunkowych nie zamieszczono pełnych informacji o stanie przedmiotu wyceny /w dacie wyceny/ w zakresie wymagań określonych w przepisach par. 35 ust. 1 i par. 36 ust. 1 pkt 5 cytowanego rozporządzenia Rady Ministrów, w szczególności faktycznego stanu zabudowania nieruchomości obiektami budowlanymi z charakterystyką ich stanu techniczno-użytkowego z wykazaniem obciążeń nieruchomości z tytułu wymagań ochrony konserwatorskiej budynków, zasiedlenia najemcami lokali mieszkalnych. Nie scharakteryzowano przedmiotu rozbiórek likwidacyjnych, koniecznych prac rekultywacyjnych stawów i zbiorników poflotacyjnych. Brak informacji w tym zakresie narusza także Standard VII.1 oraz Standard V.3 poprzez nie zamieszczenie informacji identyfikujących obiekty będące pod ochroną konserwatorską pod kątem cech istotnych dla określenia wartości nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy nie uzasadnił przyjętych do obliczeń wartości nieruchomości poprawek z tytułu cech różniących nieruchomość wycenianą od porównawczych, stosownie do przepisów par. 35 i par. 36 rozporządzenia z dnia 7 lipca 1998 r. Przy określeniu przedmiotu i zakresu wyceny rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił wymagań Standardu VII.1 pkt 5 poprzez brak oznaczenia przedmiotu wyceny, zgodnie z danymi ewidencji gruntów, podania numeru księgi wieczystej, określenia praw do nieruchomości. Dane z księgi wieczystej zamieszczone zostały w pkt 2.8 operatu z dnia 6 maja 2000 r. "Dane źródłowe wyceny", co jest niezgodne z standardem VII.1 pkt 9.1 i 9.2. Z kolei w pkt 2.7. operatu zamieszczono przepisy prawa i standardy zawodowe, naruszając Standard VII.1 pkt 7.1. Z uwagi na stopień naruszenia ww. przepisów prawa i brak wymaganej staranności przy wykonywaniu przez rzeczoznawcę majątkowego czynności szacowania, operaty nie kwalifikowały się do wykorzystania w celu, dla jakiego zostały sporządzone. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej wnioskowała o udzielenie rzeczoznawcy majątkowemu Pawłowi D. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszeniu uprawnień zawodowych na okres 1 roku. Biorąc pod uwagę wyniki postępowania wyjaśniającego przeprowadzonego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast orzekł o wymierzeniu kary. Wniosek Pawła D. dotyczący umorzenia przedmiotowej sprawy jest bezzasadny, ponieważ od daty wykonania operatów szacunkowych do daty wszczęcia postępowania wyjaśniającego nie upłynęły trzy lata. Bieg terminu przewidzianego w par. 43 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 18 sierpnia 1998 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących działalności zawodowej /Dz.U. nr 115 poz. 745/ zaczyna się liczyć od zaistnienia okoliczności będących przyczyną wszczęcia postępowania /wyrok NSA z dnia 13 lutego 2002 r./. W skardze do sądu administracyjnego Paweł D. zarzucił Prezesowi Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast:

1. naruszenie przepisu art. 7 Konstytucji RP przez działanie przez organu administracji poza zakresem określonym na podstawie i w granicach prawa:

2. naruszenie prawa materialnego, a to przepisu art. 175 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przez:

- przekroczenie zakresu postępowania wyznaczonego tym przepisem i badanie oraz ocenę merytoryczną operatów szacunkowych stosownie do wniosku z dnia 27 grudnia 2001 r. Prokuratury Apelacyjnej w W. w sytuacji, gdy Komisja Odpowiedzialności Zawodowej nie jest uprawniona do weryfikacji sporządzonych opinii, gdyż zgodnie z art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w przypadku rozbieżności co do wartości tej samej nieruchomości oceny prawidłowości tych wycen dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych,

- uwzględnienie standardów zawodowych /standardu VII.1 oraz standardu V.3/, które nie są obowiązującą normą prawną i zostały wydane bez umocowania ustawowego i nie wiążą skarżącego;

3. naruszenie przepisu par. 43 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów dnia 18 sierpnia 1998 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, dotyczących działalności zawodowej przez nie umorzenie postępowania wyjaśniającego, w sytuacji gdy upłynęło trzy lata od zaistnienia okoliczności będących przyczyną wszczęcia postępowania /16 kwietnia 1999 r.- data sporządzenia operatu szacunkowego/;

4. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a to:

- par. 39 rozporządzenia Rady Ministrów dnia 18 sierpnia 1998 r. przez wydanie decyzji na podstawie nieprawidłowo wszczętego postępowania,

- par. 40 ust. 2 ww. rozporządzenia przez prowadzenie postępowania przy braku postawienia skarżącemu zarzutów,

- art. 7 Kpa przez przyjęcie przez organ biernej postawy i wymaganie by strona czynnie uczestniczyła w sformułowaniu zarzutów,

- art. 10 i art. 73 Kpa przez uniemożliwienie stronie swobodnego zapoznania się z aktami sprawy i wniósł o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie nie uznał skargi za zasadną i stwierdził, iż podniesione zarzuty są chybione

Sąd podkreślił, że zgodnie z art. 175 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności szacowania nieruchomości zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości, a także do stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych. Niewypełnienie tych obowiązków powoduje odpowiedzialność zawodową rzeczoznawcy majątkowego, z którego to tytułu mogą być w stosunku do niego orzeczone wymienione w ustawie kary dyscyplinarne /art. 178 ust. 1 i 2 cytowanej ustawy/.

Zarzut nieprawidłowego wszczęcia postępowania wyjaśniającego jest nietrafny. Stosownie do par. 39 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 18 sierpnia 1998 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, dotyczących działalności zawodowej Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast wnosi o wszczęcie postępowania wyjaśniającego: 1/ z urzędu lub 2/ na skutek skarg składanych na osobę uprawnioną. Z pisma Prokuratury Apelacyjnej z dnia 27 grudnia 2002 r. wynika jednoznacznie, że prosi ona Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast o zbadanie poprawności i ocenę wymienionych w piśmie operatów szacunkowych, z tym, że przede wszystkim sporządzonych przez Pawła D. Treść tego pisma, zdaniem Sądu całkowicie uprawniała Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast do wystąpienia z wnioskiem do przewodniczącego Komisji Odpowiedzialności Zawodowej o wszczęcie postępowania wyjaśniającego z urzędu, co też Prezes uczynił. To, że w swym wystąpieniu nie zaznaczył, że czyni to z urzędu nie jest uchybieniem, a nawet gdyby uznać odmiennie, to i tak nie miało ono żadnego wpływu na wynik sprawy.

Nie może być również mowy zdaniem Sądu o przekroczeniu przez Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast jego uprawnień. Przepis art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że w razie istotnych rozbieżności w opiniach o wartości tej samej nieruchomości, sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, oceny prawidłowości tych wycen dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Wynika zatem z niego jednoznacznie, że odnosi się on do zupełnie innej sytuacji, a mianowicie, gdy istotne rozbieżności o wartości tej samej nieruchomości są następstwem opinii sporządzonych przez różnych biegłych, a nie tego samego biegłego, co ma miejsce w rozpoznawanej sprawie. Zarzut dotyczący nie przedstawienia zarzutów skarżącemu nie znajduje uzasadnienia w aktach administracyjnych sprawy. W zawiadomieniu o wszczęciu postępowania wyjaśniającego z dnia 28 stycznia 2002 r. poinformowano skarżącego, że przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej zostało wszczęte postępowanie mające na celu wyjaśnienie zarzutów dotyczących jego jako rzeczoznawcy majątkowego, sprecyzowano przy tym wyraźnie zakres tego postępowania /sporządzone przez skarżącego operaty z dnia 16 kwietnia 1999 r. i z dnia 6 maja 2000 r., oba dotyczące tej samej nieruchomości zabudowanej w W. przy ul. S. 3/ i stwierdzono, że postępowanie obejmuje m.in. i operaty szacunkowe sporządzone przez skarżącego ze względu na występujące w nich istotne lub rażące rozbieżności. Jednocześnie sformułowano pod adresem skarżącego szereg pytań mających na celu ustalenie, czy jego działanie przy szacowaniu przedmiotowej nieruchomości było podjęte z zachowaniem obowiązków określonych w art. 175 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Reasumując stwierdzić należy, że zarzuty zostały sformułowane w sprawie będącej przedmiotem postępowania wyjaśniającego, co jest zrozumiałe na tym etapie postępowania, o czym poinformowano skarżącego. Natomiast w ocenie Sądu zarzut dotyczący zmuszania strony do czynnego udziału w sformułowaniu ewentualnych zarzutów przeciwko sobie należy uznać za nieporozumienie. Wszelkie pisma Komisji Odpowiedzialności Zawodowej kierowane do skarżącego miały na celu umożliwienie mu czynnego udziału w postępowaniu i zapewnienie obrony swojego stanowiska. Nikt w nich nie zmuszał go do podejmowania działań przeciw sobie, tylko o wyjaśnienie, jakie względy zadecydowały o przyjęciu zajętego przez skarżącego stanowiska w sprawie wartości szacowanej nieruchomości. Działania Komisji w tym zakresie umożliwiały skarżącemu korzystanie z uprawnień, wymienionych w par. 42 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 18 sierpnia 1998 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, dotyczących działalności zawodowej. Nie znajduje też potwierdzenia w aktach sprawy zarzut uniemożliwienia stronie swobodnego zapoznania się z aktami sprawy. Kolejny szósty zarzut dotyczy powołania się w uzasadnieniu decyzji na standardy, które nie są obowiązującą normą, ponieważ zostały wydane bez upoważnienia ustawowego. Standardy zawodowe powołane w uzasadnieniach zaskarżonych decyzji zostały wprowadzone przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Co prawda, przynależność do tych stowarzyszeń nie jest obligatoryjna i duża część rzeczoznawców majątkowych /około 1/3/ nie jest zrzeszona w żadnym z nich, jednakże twierdzenie, że wydawane przez Federację uchwały nie wiążą skarżącego nie wydaje się być trafne. Wszak art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakazuje rzeczoznawcy majątkowemu wykonywanie czynności szacowania nieruchomości zgodnie m.in. z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, a zatem standardy te wiążą skarżącego z mocy powołanego na wstępie przepisu. Gdyby jednak przyjąć punkt widzenia skarżącego, to podniesione przez niego naruszenie prawa materialnego pozostaje bez wpływu na wynik sprawy. Postępowanie wyjaśniające wykazało bowiem /co podniesiono w uzasadnieniach decyzji/ rażący stopień naruszenia powszechnie obowiązujących przepisów prawa /np. par. 4 ust. 2, par. 5 ust. 1 i 2 oraz par. 6 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r./ i brak wymaganej staranności przy wykonywaniu przez Pawła D. czynności szacowania, przez co wykonane przez niego operaty nie kwalifikowały się do wykorzystania w celu, dla jakiego zostały sporządzone. Nie zmienia to zatem faktu, że skarżący i tak nie wypełnił obowiązków wskazanych w art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami, co uzasadniało wymierzenie mu kary dyscyplinarnej z tytułu odpowiedzialności zawodowej, stosownie do art. 178 ust. 1 i 2 tejże ustawy. Nietrafnym jest też według Sądu zarzut, że organy administracji nie uwzględniły upływu terminu przedawnienia, o którym mowa w par. 43 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów dnia 18 sierpnia 1998 r., o którym wyżej mowa, w myśl, którego Wiceprzewodniczący Komisji Odpowiedzialności Zawodowej umarza postępowanie wyjaśniające, jeżeli upłynęły 3 lata od zaistnienia okoliczności będących przyczyną wszczęcia postępowania. Sąd podzielił pogląd wyrażony w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 13 lutego 2002 r., I SA 1731/00, w którym przyjęto, że okolicznością będącą przyczyną wszczęcia postępowania jest data sporządzenia operatu szacunkowego. Jednakże w sytuacji, gdy przyczyną wszczęcia postępowania wyjaśniającego jest rażąca rozbieżność oceny wartości tej samej nieruchomości w operatach sporządzonych przez tego samego rzeczoznawcę majątkowego termin, o którym mowa w par. 43 pkt 2 cytowanego rozporządzenia biegnie od dnia sporządzenia drugiego operatu szacunkowego, co oznacza, że w rozpoznawanej sprawie zaczął on biec od dnia 6 maja 2000 roku. Skoro ostateczna decyzja w sprawie zapadła dnia 3 września 2002 r., to nie może być mowy o jego upływie. Skoro zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem, to skarga Pawła D. nie mogła zostać uwzględniona.

Od powyższego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego wniósł Paweł D., reprezentowany przez radcę prawnego Jolantę Z. Skarżący domagał się uchylenia zaskarżonego wyroku w całości i przekazania sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu do ponownego rozpoznania. Wniósł też o dopuszczenie dowodu z dokumentów, które nie zostały złożone przez niego w postępowaniu przed Sądem I instancji, których potrzeba złożenia powstała po wydaniu zaskarżonego orzeczenia Sądu, który w uzasadnieniu tego orzeczenia zakwestionował kompetencje organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych wynikające z art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Są to: 1/ postanowienia Prokuratury Apelacyjnej z dnia 11 czerwca 2002 r. o zasięgnięciu opinii biegłych rzeczoznawców z Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Komisji Arbitrażowej w Warszawie, 2/ sentencja Opinii Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych /sprawa .../. Miałyby one potwierdzić wyłączne kompetencji Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do badania i oceniania operatów szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, oraz bezzasadności zarzutów sformułowanych przez Sąd w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, że operaty /wykonane przez skarżącego/ "nie nadawały się do wykorzystania w celu dla jakiego zostały sporządzone"- operat sporządzony przez skarżącego dla potrzeb sprzedaży, został wykorzystany dla potrzeb aportu, w więc niezgodnie z jego przeznaczeniem.

Kasację oparto na następujących zarzutach:

1. naruszenia przez Wojewódzki Sąd Administracyjny prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, a w szczególności:

- art. 42 pkt 3 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej, w zw. z art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami- zasady domniemania niewinności, którą należy stosować przy orzekaniu w przedmiocie odpowiedzialności zawodowej, odpowiedzialność ta oparta jest na zasadzie winy; a z akt sprawy oraz z uzasadnienia Sądu wynika, iż wina skarżącego nie była przedmiotem dowodzenia w postępowaniu przed organem administracji, ani przed sądem administracyjnym, skarżącemu nie przedstawiono zarzutów, zobowiązano go niejako do dowodzenia swej niewinności,

- art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez:

1/ jego błędną wykładnię to jest uznanie, że przepis ten należy stosować wyłącznie do przypadków, w których sporządzono co najmniej dwa operaty dotyczące tej samej nieruchomości, ale przez różnych rzeczoznawców majątkowych, a jak wynika z przyjętej przez doktrynę wykładni, przepis ten należy zastosować, gdy "istotna rozbieżność" wynikała chociażby z jednego operatu szacunkowego,

2/ nieuwzględnienie zarzutu, iż Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast nie działał w ramach swoich kompetencji - dokonując oceny operatów szacunkowych sporządzonych przez skarżącego,

- art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez:

1/ uznanie przez Sąd, że Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast działał w ramach swoich kompetencji dokonując oceny operatów szacunkowych sporządzonych przez skarżącego, chociaż w rzeczywistości czynności te zastrzeżone są dla organizacji zawodowej rzeczoznawców,

2/ jego błędną wykładnię i stwierdzenie, że powołane w nim sformułowanie "standardy zawodowe" oznacza standardy wprowadzone przez wskazaną w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, a co za tym idzie, uznanie, że standardy te są obowiązującym prawem,

3/ przyjęcie przez Sąd, iż treść pisma Prokuratury Apelacyjnej w W. z dnia 27 grudnia 200l r. uprawniała Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast do wszczęcia postępowania w trybie tego artykułu, a którego celem było dokonanie oceny pracy wykonanej przez skarżącego;

2. naruszenie prawa procesowego, co miało istotny wpływ na wynik sprawy, a w szczególności:

- art. 6 pkt 1 Europejskiej Konwencji Praw Człowieka i art. 6, 7, 8, 9 i 10 Kpa poprzez:

1/ uznanie przez Sąd w postępowaniu administracyjnym:

a/ skarżący powinien domyślać się, że już postawiono mu zarzuty i jakie to są zarzuty,

b/ "wątpliwości" Urzędu zastępują postawienie zarzutów,

c/ skarżący miał możliwość obrony swojego stanowiska,

d/ skarżący miał możliwość "wyjaśnienia, jakie względy zadecydowały o przyjęciu stanowiska zajętego przez skarżącego w sprawie wartości szacunkowej nieruchomości",

2/ wdanie się Sądu w spór ze skarżącym i uchybienie zasadzie kontradyktoryjności przez stwierdzenie, że organ centralny może dokonywać oceny operatów szacunkowych sporządzonych przez skarżącego, czemu zaprzeczył sam Urząd w piśmie z dnia 16 kwietnia 2002 r. skierowanym do skarżącego,

- nieuwzględnienie przez Sąd naruszenia przez Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast prawa do obrony przez skarżącego. Sąd nie zgodził się ze stanowiskiem skarżącego, iż nie przedstawiono mu zarzutów, ani ich nie uzasadniono, wobec czego składanie wyjaśnień przez skarżącego byłoby bezprzedmiotowe,

- naruszenie przez Sąd Wojewódzki w zaskarżonym wyroku art. 145 par. 1 pkt 1 lit. "c" ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, przez nieuwzględnienie skargi, mimo:

1/ naruszenia przepisów postępowania przez organ administracji państwowej w jego toku- poprzez naruszenie następujących "artykułów" rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 18 sierpnia 1998 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy dotyczących działalności zawodowej:

a/ art. 39 przez przyjęcie przez Sąd, że postępowanie zostało wszczęte prawidłowo,

b/ art. 40 ust. 2 poprzez przyjęcie, że postępowanie było prowadzone prawidłowo, mimo, że w zawiadomieniu o wszczęciu postępowania nie przedstawiono skarżącemu zarzutów,

c/ art. 42 ust. 2 poprzez przyjęcie, że możliwość składania wyjaśnień bez postawienia zarzutów nie narusza praw strony postępowania,

d/ art. 44 pkt 2 poprzez przyjęcie, że postępowanie toczyło się prawidłowo, mimo, że w protokole z postępowania wyjaśniającego nie wskazano podstawy wszczęcia postępowania, w tym podniesionych zarzutów,

2/ naruszenia przez Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast art. 10 i 73 Kpa- uznanie, że nie miało miejsca uchybienie jawności postępowania wyłącznie w oparciu o zawartość akt sprawy i nieprzeprowadzenie z urzędu dowodu na okoliczność nieudostępnienia akt skarżącemu, poprzez przeprowadzenie dowodu uzupełniającego z przesłuchania świadków,

- naruszenie przez Sąd orzekający art. 141 par. 4 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, wskutek nie wzięcia pod uwagę całokształtu materiału zgromadzonego w sprawie oraz błędnego ustalenia stanu faktycznego. Sąd stwierdził, że postępowanie wyjaśniające toczyło się w związku ze skargą Prokuratury Apelacyjnej w W., a z akt sprawy wynika, że żadna skarga nie została złożona przez Prokuraturę Apelacyjną. Sąd stwierdził też, że "zarzuty rozpatrywane w postępowaniu wyjaśniającym dotyczyły czynności szacowania związanych z określeniem wartości nieruchomości", a w rzeczywistości w trakcie postępowania dokonywano merytorycznej oceny operatu szacunkowego. Błędnie też Sąd ustalił, że operaty nie nadawały się do wykorzystania w celu, dla którego zostały sporządzone, gdy z akt sprawy wynika, że faktycznie operat z 1999 r. wykorzystany został niezgodnie z celem dla którego został sporządzony,

- nieuwzględnienie przez Sąd zarzutu przedawnienia wynikającego z "art. 43 ust. 1" rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 18 sierpnia 1998 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących działalności zawodowej. Sąd bowiem w ocenie skarżącego przyjął wadliwie, iż termin przedawnienia w niniejszej sprawie należy liczyć od daty sporządzenia przez skarżącego drugiego operatu szacunkowego, to jest od dnia 6 maja 2000 r., a nie od dnia 16 kwietnia 1999 r., to jest daty sporządzenia pierwszego operatu. Z akt sprawy wynika, że przedmiotem analizy w postępowaniu wyjaśniającym był przede wszystkim operat szacunkowy z dnia 16 kwietnia 1999 r.

Naczelny Sąd Administracyjny zauważył, co następuje:

Dokonując oceny zasadności wniesionej przez Pawła D. skargi kasacyjnej od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 8 czerwca 2004 r. stwierdzić należy, że skarga ta nie ma usprawiedliwionych podstaw.

W pierwszym rzędzie należało odnieść się do zarzutów skargi kasacyjnej kwestionujących prawidłowość przeprowadzonego postępowania w sprawie odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego Pawła D. Zarzuty w tej materii należało zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, uznać za chybione i nie mające oparcia w materialne dokumentacyjnym sprawy. W świetle przepisów art. 194 ustawy z dnia 21 marca 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz.U. 2000 nr 46 poz. 543 ze zm./ oraz przepisów wykonawczych do tej ustawy normujących zasady i tryb przeprowadzania postępowania wyjaśniającego z tytułu odpowiedzialności zawodowej tj. rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 18 sierpnia 1998 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, dotyczących działalności zawodowej- w brzmieniu obowiązującym w dacie orzekania w tej sprawie przez Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast postępowanie w sprawie odpowiedzialności zawodowej było prowadzone w dwóch etapach. Pierwszym było postępowanie wyjaśniające, które na wniosek Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast wszczynane było przez przewodniczącego Komisji Odpowiedzialności Zawodowej. Następnie wyniki prac Komisji w postaci protokołu z postępowania wyjaśniającego wraz z wynikającymi z niego wnioskami przedstawione były przez Komisję Prezesowi Urzędu Rozwoju Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, który w postępowaniu administracyjnym rozpatrywał wyniki pracy Komisji i wydawał stosowną decyzję. Z dokumentacji niniejszej sprawy wynika w sposób niewątpliwy, że postępowanie wyjaśniające wobec Pawła D. zostało wszczęte przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej na zgłoszony z urzędu wniosek Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia 7 stycznia 2002 r. Powodem wystąpienia organu centralnego z przedmiotowym wnioskiem było pismo Prokuratury Apelacyjnej w W. z dnia 27 grudnia 2001 r. (...), w którym zwróciła się ona do Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast informując go o dużych rozbieżnościach w wycenie wartości tej samej nieruchomości w kilku operatach szacunkowych co budzi wątpliwości co do poprawności i rzetelności wykonania tych operatów przez rzeczoznawców majątkowych, zwłaszcza zaś zastrzeżenia budziły operaty sporządzone dnia 16 kwietnia 1999 r. i dnia 6 maja 2000 r. przez rzeczoznawcę majątkowego Pawła D. Z tych względów Prokuratura zwróciła się do organu centralnego z prośbą o zbadanie poprawności i oceny wskazanych w powołanym piśmie operatów szacunkowych. To, że w piśmie skierowanym do Przewodniczącego Komisji Odpowiedzialności Zawodowej o wszczęcie postępowania wyjaśniającego w sprawie rzeczoznawcy majątkowego Pawła D. Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast nie zaznaczył, że wniosek ten składa z urzędu a nie na skutek skarg złożonych na /osobę uprawnioną/ /par. 39 ust. 1 ww. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 18 sierpnia 1998 r./ nie ma znaczenia dla prawidłowości wszczęcia omawianego postępowania przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej. Wniosek ten bowiem pochodził od organu administracji publicznej, na którego żądanie- i tylko jego- zgodnie z obowiązującym w tej materii prawem Komisja Odpowiedzialności Zawodowej obowiązana była do wszczęcia i przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Podkreślić tu należy, że z całokształtu okoliczności sprawy w tym stanowiska organu centralnego w tym przedmiocie wyraźnie wynika, że organ ten wniosek, o którym mowa złożył z urzędu. Za niezasadny należy też uznać zarzut postawiony w skardze kasacyjnej nie przedstawienia skarżącemu prze Komisję Odpowiedzialności Zawodowej- wbrew wymogom par. 40 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 18 sierpnia 1998 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących działalności zawodowej- zarzutów, w związku z czym skarżący nie wiedział co miało być przedmiotem postępowania wyjaśniającego dotyczącego jego osoby jako rzeczoznawcy majątkowego. Miało to w ocenie wnoszącego skargę kasacyjną potwierdzać zarzut niezgodności z prawem wszczęcia i następnie prowadzenia postępowania wyjaśniającego w tej sprawie. Zarzut ten stoi w sprzeczności z treścią pisma Komisji Odpowiedzialności Zawodowej z dnia 28 stycznia 2002 r., (...), którym Komisja zawiadomiła Pawła D. o wszczęciu postępowania wyjaśniającego. Pismo to określiło wyraźnie zakres przedmiotowy tego postępowania a postawione w nim pytania /14 pytań/ skierowane do rzeczoznawcy majątkowego wskazywały, że celem ich było ustalenie czy operaty szacunkowe sporządzone przez niego dnia 16 kwietnia 1999 r. i dnia 6 maja 2000 r. odnośnie nieruchomości położonej w W. przy ul. Józefa S. 3 zostały sporządzone zgodnie z obowiązującymi w tej materii zasadami. Jeżeli z ww. pisma Komisji powiadamiającego Pawła D. o wszczęciu postępowania wyjaśniającego nie mógł on jak twierdzi zorientować się jakie zarzuty są mu stawiane w związku ze sporządzonymi przez niego operatami szacunkowymi, o których wyżej mowa, to niewątpliwie powziął taką wiadomość na posiedzeniu Komisji w dniu 13 marca 2002 r., w którym uczestniczył a już na pewno z pisma Komisji Odpowiedzialności Zawodowej z dnia 16 kwietnia 2002 r., którego był adresatem, gdzie wyraźnie stwierdzono, że przedmiotem oceny Komisji jest wywiązanie się przez rzeczoznawcę majątkowego z ustawowych obowiązków przy sporządzaniu ww. operatów szacunkowych. Oznacza to, że postępowanie wyjaśniające w sprawie odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego Pawła D. zostało wszczęte i prowadzone było przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej zgodnie z obowiązującym prawem. W myśl art. 195 ustawy o gospodarce nieruchomościami postępowanie wyjaśniające odbywa się z udziałem osoby w stosunku do której toczy się postępowanie. Ma to na celu zagwarantowanie osobie zainteresowanej składania wyjaśnień i wniosków dowodowych w związku z postawionymi jej zarzutami związanymi wykonywaniem przez nią uprawnień rzeczoznawcy majątkowego w zakresie szacowania nieruchomości. Skarżący z tych uprawnień nie chciał skorzystać odmawiając składania wyjaśnień i odpowiedzi na pytania członków Zespołu Komisji Odpowiedzialności Zawodowej przeprowadzającego postępowanie wyjaśniające na posiedzeniu w dniu 13 marca 2002 r., jak również nie odpowiedział na pisma Komisji, w których zwracano się do niego o wyjaśnienie kwestii związanych ze spornymi operatami szacunkowymi, nie stawił się też mimo prawidłowego powiadomienia na posiedzeniu Zespołu Komisji w dniu 14 maja 2002 r. Co najmniej niezrozumiały jest przy tym zarzut skargi kasacyjnej jakoby udział skarżącego w posiedzeniach Komisji miał na celu niejako wymuszenie na nim współpracy z Komisją w sformułowaniu przeciw niemu zarzutów. Po pierwsze, bowiem to przedmiot pracy Komisji Odpowiedzialności Zawodowej jak wyżej wskazano został jeszcze przed jej pierwszym posiedzeniem wyraźnie określony, a po wtóre to z treści postawionych skarżącemu m.in. na tym posiedzeniu pytań, na które nie udzielił odpowiedzi wynika, że chodziło o ustalenie czy operaty szacunkowe sporządzone przez Pawła D. zostały wykonane poprawnie i rzetelnie.

Cechą szczególną odpowiedzialności zawodowej jest uchybienie obowiązkom przypisanym do konkretnego zawodu w tym przypadku obowiązkom wynikającym z art. 175 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami tj. świadczenia usług w zakresie szacowania nieruchomości opartych na wiedzy i umiejętnościach zgodnie z zasadami wynikającymi z prawa, standardów zawodowych i etyki właściwej dla tego zawodu. Art. 178 ust. 1 powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowiący, że rzeczoznawca majątkowy nie wypełniający obowiązków, o których mowa w art. 175 podlega odpowiedzialności zawodowej, zakreśla ramy postępowania dotyczącego odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Postępowanie dotyczące odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych ma za zadanie wykazanie czy osoba uprawniona do szacowania nieruchomości przy wykonywaniu tych czynności wypełniła obowiązki wynikające z art. 175 tj. czy szacowania nieruchomości dokonała zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Zatem Komisja Odpowiedzialności Zawodowej w postępowaniu wyjaśniającym dotyczącym odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego nie bada operatu szacunkowego pod kątem czy ustalona nim wartość nieruchomości odzwierciedla lub nie rynkową wartość tej nieruchomości, ale bada czy przy sporządzaniu tego operatu rzeczoznawca postępował zgodnie z dyrektywą wynikającą z art. 175 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Do tego zadania Komisja jest merytorycznie przygotowana. W skład Komisji Odpowiedzialności Zawodowej wchodzą osoby wskazane przez organizację zawodową rzeczoznawców, pośredników i zarządców, a więc fachowcy z danej dziedziny.

Komisja składa się z trzech sekcji dla:

1/ rzeczoznawców majątkowych,

2/ pośredników w obrocie nieruchomościami,

3/ zarządców nieruchomości.

Sprawę zaś rozpoznaje 3 osobowy zespół właściwej sekcji, w tym przypadku rzeczoznawców majątkowych. Nie jest więc uzasadniony zarzut skargi kasacyjnej, że w przypadku istotnych rozbieżności - jak w tej sprawie - w opiniach o wartości tej samej nieruchomości dokonać oceny spornych operatów szacunkowych może tylko zgodnie z art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Zarówno Komisja Odpowiedzialności Zawodowej jak i organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych badają operaty szacunkowe pod innym kątem. W przypadku Komisji Odpowiedzialności Zawodowej znaczne rozbieżności w opiniach o wartościach tej samej nieruchomości stwarzające przypuszczenie, że opinie te mogły zostać sporządzone z naruszeniem obowiązujących w tym zakresie zasad, stanowią podstawę do zbadania w postępowaniu wyjaśniającym wszczętym na wniosek właściwego organu czy rzeczoznawcy majątkowi lub jak w tej sprawie ten sam rzeczoznawca majątkowy przy opracowaniu tych opinii przestrzegali zasad określonych w powołanym art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami, bo nie wypełnienie przez rzeczoznawcę obowiązków wynikających z cytowanego art. 175 stanowi podstawę odpowiedzialności zawodowej. Inna jest natomiast rola organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w przypadku wzmiankowanych rozbieżności w opiniach dotyczących wartości tej samej nieruchomości. Ma ona bowiem, w myśl art. 157 ustawy, dokonać oceny prawidłowości wycen przedstawionych w tych opiniach. W sytuacji określonej omawianym przepisem rola organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych będzie się sprowadzać do wykazania jaka ta wartość wymienianej nieruchomości winna być i czy wartość nieruchomości w opiniach poddanych badaniu różnią się od granicy wartości występującej w transakcjach rynkowych. W tym przypadku wycena dokonana przez organizację zawodową powinna stanowić weryfikację wcześniej dokonanych wycen. Weryfikacyjny charakter opinii organizacji zawodowej w stosunku do uprzednio wydanych opinii wynika właśnie z treści ww. art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który zawiera sformułowanie "oceny prawidłowości tych wycen dokonuje organizacja zawodowa". Natomiast jak zaznaczono inne zadanie ma w tym przypadku do spełnienia Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, ponieważ nie dokonuje ona w postępowaniu wyjaśniającym merytorycznej weryfikacji operatów a bada czy zostały one sporządzone zgodnie z wymogami wynikającymi z art. 175 ustawy, tak jak wynika to z powołanego art. 178 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Operaty szacunkowe sporządzone przez Pawła D. dla nieruchomości położonej w W. przy ul. S. 3 mogły w okolicznościach tej sprawy budzić wątpliwości. Biuro Inwestycyjne "C." S.A. w K. nabyło tę nieruchomość w listopadzie 1998 r. w drodze przetargu od Gminy W. za kwotę 42 mln zł. /wartość nieruchomości została na tę kwotę wyszacowana przez rzeczoznawców majątkowych/. W pięć miesięcy później dnia 16 kwietnia 1999 r. operat szacunkowy tej nieruchomości na potrzeby sprzedaży sporządził Paweł D. ustalając jej wartość rynkowa na kwotę 199.100.000 zł /a więc blisko pięciokrotnie wyższą od wyceny dokonanej w 1998 r. również dla potrzeb sprzedaży/. Następnie ten sam rzeczoznawca w rok później bo dnia 6 maja 2000 r. ustala w operacie szacunkowym wartość rynkową nieruchomości na 109 mln zł /55% wartości nieruchomości wyszacowanej w kwietniu 1999 r./. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego stwierdziła, że Paweł D. w sposób rażący naruszył przy opracowywaniu ww. operatów szacunkowych przepisy art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami wykonując czynności szacowania nieruchomości niezgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardów zawodowych oraz bez szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru tych czynności. Stanowisko to w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego znajduje oparcie w dokumentacji sprawy i należy je podzielić. Zarówno operat szacunkowy z dnia 16 kwietnia 1999 r. jak i z dnia 6 maja 2000 r. zostały sporządzone przy zastosowaniu podejścia porównawczego przy czym ich celem było określenie wartości rynkowej nieruchomości przy ul. S. 3 w W. Definicję legalną pojęcia "wartość rynkowa nieruchomości" zawiera art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami stanowiąc, że wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu warunków powołanych w tym przepisie. Wynika z tego, że wartość rynkowa nieruchomości wyrażona w przewidywanej cenie oparta jest na cenach transakcyjnych funkcjonujących w obrocie rynkowym. Jak zaznaczono oba operaty szacunkowe zostały wykonane przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Według art. 153 ust. 1 ww. ustawy podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, przy czym podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych. Odnosząc ten stan prawny do stanu faktycznego sprawy niniejszej należy stwierdzić, że oba sporządzone przez Pawła D. operaty szacunkowe nie odpowiadają tym wymogom. W operacie z dnia 16 kwietnia 1999 r., w którym wartość rynkową wycenianej nieruchomości określono na 199.100.000 zł jako nieruchomości porównywalne przyjęto 3 nieruchomości, które w stosunku do wycenianej nieruchomości charakteru takiego nie spełniają. Dwie z nich a to nieruchomość o powierzchni 36,0394 ha położona po obu stronach ulicy Czekoladowej oraz nieruchomość o powierzchni 6,33 ha położona przy ul. H. nie były przedmiotem obrotu na rynku nieruchomości. Pierwsza z nich była dopiero zgłoszona do sprzedaży za cenę 145 mln zł a druga będąca przedmiotem użytkowania wieczystego została wniesiona jako aport do spółki we wrześniu 1997 r. przy wartości aportu 11 mln zł. Trzecia z przyjętych jako podobne nieruchomość o powierzchni 16,7 ha położona przy ul. K. była wprawdzie przedmiotem sprzedaży, ale nie jako prawo własności jak nieruchomość przy ul. S. 3 lecz użytkowania wieczystego, trudno zatem uznać ją za nieruchomość w pełni podobną w rozumieniu cytowanego art. 153 ust. 1 do wymienianej. Wskazuje to, że wycena omawianej nieruchomości w operacie szacunkowym z dnia 16 kwietnia 1999 r. została dokonana niezgodnie z zasadami wynikającymi z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz z naruszeniem par. 4 i par. 5 ust. 1, 2 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego /Dz.U. nr 98 poz. 612/. Podobne uchybienie miało miejsce w odniesieniu do operatu szacunkowego z dnia 6 maja 2000 r. W tym przypadku jako jedną z nieruchomości porównywalnych przyjęto nieruchomość położoną przy ul. H. wszystko wskazuje, że tę samą, którą uwzględniono jako podobną w operacie z dnia 16 kwietnia 1999 r. z tym, że powierzchnię jej określono tym razem na 6,7 ha. Jeśli idzie o powierzchnię tej nieruchomości to w operacie wcześniejszym z kwietnia 1999 r. była ona wykazywana różnie, bo na stronie 9 operatu jako nieruchomość o powierzchni 6,7 ha /a więc tak jak w operacie z dnia 6 maja 2000/ a na stronie 14 o powierzchni 6,33 ha. Nieruchomość przy ul. H., która według danych z operatu z dnia 16 kwietnia 1999 r. była przedmiotem użytkowania wieczystego i jako aport została wniesiona we wrześniu 1997 r., do spółki, w operacie z dnia 6 maja 2000 r. została wykazana jako własność i przedmiot transakcji we wrześniu 1997 r., a więc przedmiot obrotu rynkowego. Świadczy to wymownie o staranności i rzetelności z jaką zostały sporządzone oba ww. operaty szacunkowe przez rzeczoznawcę majątkowego. W obu przypadkach zostały naruszone przepisy ustawy określające zasady szacowania nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego.

Stosownie do postanowień par. 35 ust. 1 ww. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. operat szacunkowy powinien być sporządzony zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości, oraz zawierać wszelkie informacje niezbędne do ustalenia sposobu postępowania i wniosków rzeczoznawcy majątkowego dotyczących określenia wartości nieruchomości. Takich niezbędnych informacji nie zawierają oba operaty szacunkowe sporządzone przez Pawła D. co potwierdzają ustalenia Komisji Odpowiedzialności Zawodowej dokonane w toku postępowania wyjaśniającego ujęte w protokole postępowania wyjaśniającego. Już to dawało podstawę do przyjęcia, że rzeczoznawca majątkowy Paweł D. nie wypełnił przy szacowaniu nieruchomości położonej przy ul. S. 3 obowiązków, o których mowa w art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Skarżący zarzucał, że standardy zawodowe, których naruszenie postawiono mu w decyzji Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast o udzieleniu mu kary dyscyplinarnej, a co potwierdził Sąd Administracyjny I instancji oddalając jego skargę na tę decyzję nie są obowiązującym powszechnie prawem przeto ich ewentualne naruszenie czy nieuwzględnienie nie może być traktowane jako naruszenie prawa. Ustawodawca stanowiąc w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami m.in., że rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania szacowania nieruchomości zgodnie ze standardami zawodowymi uznał je za zasady określające poziom norm, na których powinien opierać się operat szacunkowy. Odnoszą się one tak do podmiotu sporządzającego wyceny jak i przedmiotu wyceny. Zalecenie stosowania standardów dotyczących szacowania nieruchomości ma służyć sporządzaniu operatu szacunkowego na zobiektywizowanych i jednolitych podstawach zapewniających wysoki poziom wiedzy zawodowej przy uwzględnieniu innych dziedzin wiedzy odnoszącej się do istoty i celu wyceny. Jest jednak prawdą, że ustawa o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu obowiązującym w dacie orzekania w tej sprawie przez Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast poza zaleceniem stosowania się przez rzeczoznawcę majątkowego do standardów zawodowych nie zawierała przepisu wskazującego kto i w jakim trybie ma prawo te standardy ustalać i wprowadzać. W sytuacji kiedy nie można wskazać konkretnego standardu jako powszechnie obowiązującego i praktycznie mogą występować w zakresie szacowania nieruchomości standardy zawodowe opracowane przez różne podmioty czy jednostki organizacyjne nie zastosowanie się przez rzeczoznawcę majątkowego do określonego standardu zawodowego nawet stwierdzone przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej nie mogłoby samo przez się stanowić podstawy do wydania decyzji administracyjnej w postępowaniu dotyczącym odpowiedzialności zawodowej. W rozpoznawanej sprawie kwestia ewentualnego naruszenia przez Pawła D. standardów zawodowych ma drugorzędne znaczenie ponieważ jak wykazano sporządzone przezeń operaty szacunkowe zostały przygotowane z naruszeniem przepisów prawa określających zasady sporządzenia wyceny nieruchomości podejściem porównawczym oraz zasady dotyczące sporządzania operatów szacunkowych i te uchybienia miały podstawowe znaczenie dla przyjęcia, że w sprawie została spełniona przesłanka z art. 178 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podzielił też Naczelny Sąd Administracyjny stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku odnośnie braku podstaw do zastosowania w tym przypadku przepisu par. 43 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 18 sierpnia 1998 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących działalności zawodowej dającego podstawę do umorzenia postępowania wyjaśniającego z powodu przedawnienia

Powyższe wskazuje, że skargi kasacyjnej wniesionej przez Pawła D. nie można było uznać za zasadną i z tego względu na podstawie art. 184 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi- należało ją oddalić.