Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 1256/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-01-29 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Nadzór budowlany
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 66 ust. 1 pkt 3
journal: Dz.U. 2018 poz 1202
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Izabela Ostrowska (spr.), Sędziowie sędzia WSA Agnieszka Jędrzejewska - Jaroszewicz, asesor WSA Joanna Kruszewska – Grońska, Protokolant spec. Eliza Jędrasik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 stycznia 2019 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Budowlano - Mieszkaniowej "[...]" w W. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] marca 2018 r. nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji, II. zasądza od [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego na rzecz skarżącego Spółdzielni Budowlano - Mieszkaniowej "[...]" w W. kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego [...] decyzją z dnia [...] grudnia 2017 r., Nr [...], na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 w związku z art. 83 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r., poz.1332 ze zm.) oraz art. 104 i 108 §1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r., poz. 1257) po rozpatrzeniu sprawy dotyczącej stanu technicznego garażu podziemnego przynależnego do budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] w [...] nakazał [...] usunięcie nieprawidłowości stwierdzonych w stanie technicznym garażu podziemnego przynależnego do budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] w [...] zgodnie z zaleceniami wynikającymi ekspertyzy technicznej sporządzonej przez mgr inż. [...], mgr inż. [...], mgr inż. [...] oraz tech. bud. [...] poprzez:

1. wykonanie kompleksowego remontu izolacji wodochronnej stropodachu,

2. naprawę uszkodzonych i skorodowanych elementów stropu i słupów betonowych,

3. naprawę miejsc gdzie występują obszary ze skorodowanym i odsłoniętym zbrojeniem dolnym stropu (przy stanowiskach postojowych 1 i 42),

4. naprawę miejscową pozostałych miejsc gdzie stwierdzono punktowe ogniska korozji,

w terminie 12 miesięcy od dnia otrzymania niniejszej decyzji.

Jednocześnie wskazał, że ww. roboty należy prowadzić pod nadzorem osoby posiadającej uprawnienia budowlane o odpowiedniej specjalności, będącej członkiem właściwej izby samorządu zawodowego, potwierdzone zaświadczeniem wydanym przez tę izbę.

W uzasadnieniu organ wskazał, że w związku z wnioskiem [...] w dniu 30 czerwca 2017 r. przeprowadził oględziny. W wyniku kontroli ustalono, iż pod budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] w [...], a także częściowo pod dziedzińcem pomiędzy budynkami, pod trawnikiem oraz pod pawilonem handlowym znajduje się garaż podziemny. Ustalono, iż obiekt powstał w latach 1972-1974. Posiada on konstrukcję żelbetową ze stropami z monolitycznej płyty żelbetowej oraz częściowo stropy DZ-3. Ściany osłonowe pomiędzy słupami konstrukcyjnymi wykonano z cegły pełnej i dziurawki. W roku ubiegłym wykonano remont rampy wjazdowej do przedmiotowego garażu obejmujący zadaszenie i ściany osłonowe. W trakcie oględzin stwierdzono przecieki do garażu szczególnie w rejonie pod trawnikiem oraz przy wyjściu z garażu do budynku mieszkalnego. Stwierdzono miejscowe odspojenia otuliny betonowej zbrojenia i korozję prętów zbrojeniowych. W trakcie kontroli nie stwierdzono wyraźnych pęknięć lub ugięć mogących stanowić bezpośrednie zagrożenie dla użytkowników, jednakże wskazano na konieczność sporządzenia oceny stanu technicznego przedmiotowego garażu. Ustalono, iż właścicielem przedmiotowego garażu jest Spółdzielnia [...].

W związku z powyższym, postanowieniem z dnia [...] lipca 2017 r., Nr [...] nałożono na Spółdzielnię [...] obowiązek przedłożenia oceny stanu technicznego garażu podziemnego przynależnego do budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...], w terminie 2 miesięcy.

Przy piśmie z 6 października 2017 r. Spółdzielnia [...] przedłożyła ekspertyzę techniczną w zakresie stanu technicznego przedmiotowego garażu. Z ekspertyzy tej wynika, że "Strop garażu w wyniku ciągłych przecieków wody opadowej przez warstwy izolacji podlega ciągłej degradacji zarówno betonu jak i stali zbrojeniowej. Widoczne na oględzinach stropu garażu odsłonięte zbrojenie konstrukcyjne w dużej ilości przypadków skorodowało w około 40%. Beton w zamokniętych miejscach stracił swoje właściwości ochronne przez zmianę pH, co w szybkim tempie sprzyja rozwojowi korozji stali. Miejscowa nośność stropu nad garażem w miejscach o zaawansowanej korozji betonu i stali wykorzystana jest w 93%- co wykazały obliczenia. Należy niezwłocznie przystąpić do usunięcia przyczyn przecieku warstw izolacji przeciwwodnej. Miejsca o skorodowanym zbrojeniu należy naprawić poprzez zastosowanie wklejanych prętów o średnicy i rozstawie jak w wykonanym stropie tj.: #12cm10cm lub poprzez zastosowanie taśm wzmacniających SIKA jak pokazano wyżej w opracowaniu". Ponadto: "Stwierdzone uszkodzenia konstrukcji stropodachu nad garażem polegające na występowaniu ognisk korozji prętów zbrojeniowych ubytków i odspojenia otuliny prętów zbrojenia dolnego spowodowane są nieszczelnościami izolacji wodochronnej stropodachu. Migrująca przez nieszczelną izolacje woda opadowa nawilgaca warstwy stropowe i powoduje uszkodzenia betonu i zbrojenia. Na podstawie wykonanej analizy uszkodzeń opisanych w opinii technicznej należy stwierdzić, że ich zakres uległ powiększeniu i wymaga podjęcia czynności naprawczych. Wykonane dotychczas naprawy izolacji wodochronnej okazały się nieskuteczne i w związku z tym zaleca się wykonanie kompleksowego remontu izolacji wodochronnej stropodachu. Z uwagi na charakter stwierdzonych uszkodzeń należy wykonać w pierwszej kolejności remont izolacji wodochronnej stropodachu, a następnie naprawy uszkodzeń stropu i słupów żelbetowych". Autorzy ww. opracowania wskazują następujące elementy budynku, które powinny zostać poddane naprawie w celu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości i uciążliwości w użytkowaniu garażu podziemnego przynależnego do budynku mieszkalnego przy ul. [...]: "Zaleca się wykonać w pierwszej kolejności kompleksowy remont izolacji wodochronnej stropodachu, gdyż dotychczasowe naprawy okazały się nieskuteczne. Należy naprawić uszkodzone i skorodowane elementy stropu i słupów betonowych. Miejsca gdzie występują obszary ze skorodowanym i odsłoniętym zbrojeniem dolnym stropu (przy stanowiskach postojowych 1 i 42) proponuje się naprawić poprzez zastosowanie wklejanych prętów o średnicy i rozstawie jak w wykonanym stropie tj.: #12cm10cm lub poprzez zastosowanie taśm wzmacniających SIKA jak pokazano wyżej w opracowaniu. W pozostałych miejscach gdzie stwierdzono punktowe ogniska korozji należy wykonać naprawy miejscowe. Roboty naprawcze w związku ze skorodowanym zbrojeniem polegają na: usunięciu popękanej, częściowo odspojonej i głuchej przy opukiwaniu młotkiem otuliny betonowej na powierzchniach płyt; o skuciu i usunięciu wszystkich luźnych fragmentów betonu w elementach obiektu; o oczyszczeniu prętów zbrojenia głównego oraz prętów zbrojenia rozdzielczego z produktów korozji przy zastosowaniu piaskowania lub szczotek drucianych; usunięciu produktów korozji z betonowych powierzchni (wykwity, nacieki) przy zastosowaniu piaskowania lub szczotek drucianych; o osuszenie wilgotnych powierzchni stropu; uzupełnienie skorodowanego zbrojenia w płytach przy zastosowaniu prętów zbrojeniowych o średnicy 12 mm, które należy wkleić przy użyciu żywic Hilti w belki żelbetowe i połączyć z istniejącym oczyszczonym zbrojeniem dolnym płyty stropu; alternatywnie po reprofilacji podłoża i zabezpieczeniu prętów można wykonać wzmocnienie za pomocą taśm wzmacniających SIKA; naprawę niewielkich ubytków betonu w płytach i słupach proponuje się wykonać przy zastosowaniu systemowych kompozycji cementowych z dodatkiem polimerów (PCC), które nakłada się po wcześniejszym pokryciu zabezpieczanej powierzchni preparatami gruntującymi i szczepnymi".

Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie organ powołując się na art. 62 i art. 66 Prawa budowlanego stwierdził, że obecny stan techniczny garażu podziemnego wypełnia przesłankę określoną w art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, więc zasadne jest nałożenie obowiązku usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości zgodnie z zaleceniami wynikającymi ekspertyzy technicznej.

[...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego zaskarżoną decyzją z dnia [...] marca 2018 r., Nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., po rozpatrzeniu odwołania Spółdzielni [...] od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] z dnia [...] grudnia 2017r., nr [...] nakazującej Spółdzielni [...] usunięcie nieprawidłowości stwierdzonych w stanie technicznym garażu poprzez wykonanie określonych robót, uchylił zaskarżoną decyzję w części dotyczącej terminu i wyznaczył nowy termin tj. 12 miesięcy od dnia otrzymania decyzji, zaś w pozostałej części utrzymał decyzję w mocy.

W ocenie [...]WINB powiatowy organ nadzoru budowlanego w sposób prawidłowy dokonał oceny dowodów i zasadnie - na podstawie ustaleń z kontroli obiektu przeprowadzonej w dniu 30 czerwca 2017 r., a także sporządzonej przez osoby do tego uprawnione ekspertyzy technicznej w zakresie stanu technicznego garażu - stwierdził, że w niniejszej sprawie zasadnym jest nakazanie wykonania robót budowlanych wskazanych w zaskarżonym rozstrzygnięciu, ponieważ tylko w taki sposób można usunąć stwierdzone nieprawidłowości.

Odnosząc się do zarzutów odwołania organ II instancji wyjaśnił, że postępowanie nie dotyczyło kwestii samego gruntu na jakim posadowiony jest budynek wraz z przynależnym do niego garażem i związanych z tym gruntem uregulowań własnościowych, lecz istotnym dla jej rozpoznania były wyłącznie stosunki własnościowe związane z samym budynkiem (do którego przynależy obiekt w postaci garażu). Zgodnie ze znajdującą się w aktach sprawy informacją pochodzącą z rejestru budynków skarżąca posiada status współwłaściciela budynku (do którego przynależy garaż) w udziale [...]. Budynek ten stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności. Ponadto nakazane roboty mają być przeprowadzone w garażu. Z tego względu organ uznał za niezasadny zarzut skierowania decyzji do osoby, która nie jest właścicielem obiektu w części, w której mają być przeprowadzone nakazane roboty budowlane. Argumentując swoje stanowisko organ wskazał również, że administrator budynku [...], który (podpisując się pod protokołem) nie wniósł w tym zakresie żadnych zastrzeżeń ani uwag. Natomiast skarżąca na żadnym etapie postępowania I-instancyjnego nie negowała faktu posiadania przez siebie statusu właściciela, a co za tym idzie strony prowadzonego postępowania. Zgodnie z wydanym przez PINB [...] postanowieniem nr [...] skarżąca sporządziła stosowną ekspertyzę techniczną nie zaprzeczając, iż postanowienie nie powinno być do niej kierowane. Dodatkowo w tym aspekcie zostało wskazane, że skarżąca jest nie tylko współwłaścicielem opisywanego wyżej budynku (do którego przynależy garaż), ale posiada również status jego zarządcy.

Organ odwoławczy nie podzielił również wniosku skarżącej o wydłużenie terminu (do 24 miesięcy) na usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym przedmiotowego garażu, gdyż przedłużenie terminu wynikającego z zaskarżonej decyzji uniemożliwiają negatywne konsekwencje, jakie mogą wynikać z dalszego utrzymywania nieodpowiedniego stanu technicznego przedmiotowego garażu. Za wydłużeniem terminu nie może, według organu, przemawiać brak dostatecznych środków finansowych i łącząca się z tym konieczność ich zebrania. Organ zaznaczył, że decyzja wydana na podstawie art. 66 Prawa budowlanego ma charakter związany, a rozstrzygnięcie zależne jest tylko od zaistnienia którejkolwiek z przesłanek wymienionych w tym przepisie, co oznacza, że kwestie finansowe nie mają jakiegokolwiek wpływu na podjęcie rozstrzygnięcia w tym trybie.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła Spółdzielnia [...] w [...].

Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie:

- art. 7, 77 i 80 k.p.a. polegającego na braku podjęcia niezbędnych kroków do dokładnego i wyczerpującego wyjaśnienia stanu faktycznego poprzez brak prawidłowego ustalenia w toku postępowania, kto ma tytuł prawny do obiektu budowlanego położonego na nieruchomości, na której mają zostać przeprowadzone nakazane decyzją roboty budowlane, a tym samym kto ma przymiot strony postępowania administracyjnego w przedmiotowej sprawie;

- art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. polegające na bezzasadnym utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] nr [...] z dnia [...].12.2017 r. w sytuacji, gdy zasadnym było uchylenie przedmiotowej decyzji;

- art. 61 w zw. z art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na uznaniu, że przepis ten umożliwia nałożenie obowiązku wykonania określonych robót budowlanych w stosunku do podmiotu, który nie legitymuje się tytułem prawnym do nieruchomości tj. do Spółdzielni [...] w sytuacji, gdy część garażu podziemnego położonego przy ul. [...] w [...], na której mają zostać przeprowadzone nakazane decyzją czynności jest położona w obrębie nieruchomości, która jest własnością [...], a nie Spółdzielni i do którego Spółdzielnia nie ma żadnego innego tytułu prawnego.

Skarżąca podniosła, że organ mylnie uznał, że odrębna własność S[...]do budynku mieszkalnego posadowionego na sąsiedniej działce [...] z obrębu [...] przy ul. [...] "rozciąga się" i obejmuje również sąsiednią, odrębną nieruchomość. Tymczasem S[...]nie przysługuje prawo użytkowania wieczystego do działki nr [...]. Przedmiotowa działka, a zarazem własność garażu w części znajdującej się na działce oznaczonej nr ew. [...], należy do [...], a nie S[...]

W skardze stwierdzone zostało, że skierowanie decyzji do osoby niebędącej właścicielem lub zarządcą obiektu budowlanego, którego dotyczy postępowanie, wypełnia przesłankę z art. 156 § 1 pkt 4 k.p.a. skierowania decyzji do osoby niebędącej stroną w sprawie.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z brzmieniem art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2017 r., poz. 2188) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Sąd administracyjny kontroluje legalność rozstrzygnięcia zapadłego w postępowaniu administracyjnym z punktu widzenia jego zgodności z prawem materialnym i przepisami prawa procesowego obowiązującymi w dacie jego wydania.

Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W ocenie Sądu analizowana pod tym kątem skarga zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem skargi wywiedzionej do tutejszego Sądu jest decyzja [...] Wojewódzkiego Inspektora nadzoru budowlanego nr [...] z dnia [...] marca 2018r. utrzymująca w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] z dnia [...] grudnia 2017 r., Nr [...], który nakazał Spółdzielni [...] usunięcie nieprawidłowości stwierdzonych w stanie technicznym garażu podziemnego przynależnego do budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] w [...].

Podstawą materialnoprawną zaskarżonej decyzji jest art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane , zgodnie z którym, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

Należy także zauważyć, że przedmiotem sporu w sprawie niniejszej jest nie zakres nałożonych przez organ obowiązków, których skarżąca nie kwestionuje, a kwestia prawidłowego określenia adresata decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust 1 pkt 3 Prawa budowlanego.

Jak wynika z akt postępowania administracyjnego – rejestru gruntów , objęty postępowaniem organów garaż podziemny usytuowany jest częściowo na działce nr ew. [...] co do której użytkownikiem wieczystym w udziale [...] jest skarżąca Spółdzielnia [...] w [...], a częściowo na działce [...] która stanowi własność miasta [...] i co do której skarżąca nie posiada żadnego tytułu prawnego choć niewątpliwe włada całym obiektem garażu.

Nie ulega wątpliwości, że stan techniczny przedmiotowego obiektu jest nieodpowiedni, co potwierdza przedłożona przez skarżącą na żądanie organu, ekspertyza techniczna w zakresie stanu technicznego garażu.

Należy podkreślić, że tryb postępowania ustalony w art. 66 Prawa budowlanego służy wyegzekwowaniu obowiązków określonych w art. 61 Prawa budowlanego, jakie ustawodawca nałożył na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego w zakresie jego utrzymania i użytkowania. Stąd też, na podstawie art. 66 Prawa budowlanego, określone nakazy w drodze decyzji mogą być kierowane do właścicieli lub zarządców obiektów budowlanych w celu usuwania nieprawidłowości związanych z naruszeniem zasad prawidłowego utrzymania i użytkowania obiektu budowlanego.

W orzecznictwie sądowym oraz doktrynie ugruntowany jest podzielany także przez orzekający w niniejszej sprawie skład Sądu pogląd, zgodnie z którym stronami postępowania prowadzonego na podstawie art. 66 Prawa budowlanego są jedynie właściciele lub zarządca obiektu budowlanego objętego postępowaniem. Jak zostało to wyżej wykazane skarżąca nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym części obiektu zlokalizowanego na działce nr ew. [...] ( KW nr [...]), zaś odrębna własność budynku posadowionego na działce nr ew. [...] (wraz z częścią garażu) nie obejmuje ani działki nr ew. [...] ani obiektu czy też jego części zlokalizowanej na tej działce , co do którego obowiązuje zasada superficies solo cedit wyrażona w art. 191 Kc, wobec nie ustanowienia na tym gruncie prawa użytkowania wieczystego.

Odnosząc się do twierdzenia organów, że skarżąca jest zarządcą całego obiektu garażowego, wobec tego winna być adresatem decyzji, należy wyjaśnić, że ustawa Prawo budowlane nie definiuje pojęcia zarządcy obiektu budowlanego co wymaga ustalenia jego w drodze wykładni.

Zgodnie z Słownikiem Języka Polskiego PWN (dostępnym pod adresem: http://sjp.pwn.pl) zarządca to ten kto zarządza czymś, zaś synonimy tego określenia to gestor, dysponent administrator. Zarządzanie czymś, to inaczej sprawowanie nad tym zarządu, zawiadywanie tym, gospodarowanie.

W świetle powyższego uznać należy, iż choć sama wykładnia językowa nie pozwala na jednoznaczne określenie treści pojęcia zarządcy obiektu budowlanego to jednocześnie wyraźnie wskazuje, że bycie zarządcą to coś więcej niż samo uprawnienie do korzystania z tego obiektu.

Stąd też na gruncie ustawy Prawo budowlane koniecznym jest dokonanie wykładni pojęcia zarządcy obiektu z uwzględnieniem zarówno dorobku orzecznictwa, jak i uwarunkowań systemowych. Odwołując się do dorobku orzecznictwa wskazać w tym miejscu należy na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 listopada 2007 r., sygn. II OSK 1510/06 gdzie wskazano, iż nie ma żadnych racjonalnych powodów aby pod pojęciem "zarządcy nieruchomości", użytym w art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego, rozumieć wyłącznie jednostkę organizacyjną, na rzecz której oddano nieruchomość w trwały zarząd na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz, że w pojęciu "zarządcy nieruchomości" mieści się również podmiot, na rzecz którego ustanowiono prawo użytkowania nieruchomości (ograniczone prawo rzeczowe) na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego. Uzasadniając powyższe stanowisko Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że do ochrony praw rzeczowych ograniczonych, w tym również do użytkowania, zgodnie z art. 251 K.c. stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Natomiast własność i inne prawa majątkowe, do których niewątpliwie zalicza się prawo użytkowania, stosownie do art. 64 ust. 2 Konstytucji RP, podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej. W ocenie Sądu za takim rozumieniem pojęcia "zarządzający nieruchomości" może również przemawiać przepis art. 53 ust. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 1991 r. o zakładach opieki zdrowotnej (Dz. U. z 2007 r. Nr 14, poz. 89), który użytkowanie nieruchomości przewiduje jako prawną formę władania nieruchomością przez samodzielny publiczny zakład opieki zdrowotnej.

Nadto w wydanym już na gruncie art. 61 Prawa budowlanego wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 lutego 2011 r., sygn. II OSK 245/10, stwierdzono, że zarządcą w rozumieniu art. 61 Prawa budowlanego jest taki podmiot, któremu przysługują uprawnienia właścicielskie zmierzające do utrzymania nieruchomości we właściwym stanie technicznym. Naczelny Sąd Administracyjny orzeczeniu tym wskazał, że relacja pomiędzy zarządcą a właścicielem nieruchomości opiera się na konstrukcji upoważnienia do działania w cudzej sferze prawnej, przy czym ustanowienie zarządcy upoważnia go do wykonywania uprawnień i obowiązków w zakresie własności i zarazem wyłącza taką kompetencję właściciela. Zarządca działa zatem w miejsce właściciela i w jego sferze prawnej, wykonując w granicach udzielonej kompetencji jego uprawnienia i obowiązki. Działanie zarządcy cudzej nieruchomości nie jest działaniem w imieniu współwłaścicieli nieruchomości. Zarządca dokonuje czynności prawnych, których skutki realizują się w sferze prawnej właścicieli nieruchomości, ale nie właściciel, lecz zarządca staje się stroną tych czynności prawnych.

Odwołując się do wykładni systemowej zauważyć należy, iż kwestie zarządzania nieruchomościami uregulowane są między innymi w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2015, poz. 1774 ze zm.), która w aktualnym brzmieniu stanowi w art. 185 ust. 2, że zarządca nieruchomości działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Kwestie zarządu nieruchomością wspólną reguluje natomiast ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali wprowadzając instytucję zarządu nieruchomości wspólnej i zarządcy nieruchomości wspólnej.

Niezależnie od powyższego ustanowienie zarządcy nieruchomości przewidują przepisy art. 203 i 269 § 1 Kodeksu cywilnego jak i przepisy dotyczące egzekucji z nieruchomości (art. 931-941 Kodeksu postępowania cywilnego).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt art. 61 ust. 1 Prawa budowlanego uznać należy, że zarządcą obiektu budowlanego w rozumieniu regulacji Prawa budowlanego jest podmiot, który uzyskuje prawo zarządzania tym obiektem, będącym cudzą własnością w imieniu własnym i z wyłączeniem właściciela. Zdarzeniem prawnym skutkującym powstaniem zarządu może być przy tym zarówno umowa cywilnoprawna (np. umowa ustanawiająca zarząd nieruchomością, umowa ustanawiająca zarząd nieruchomością wspólną), jak i władczy akt administracyjny (np. oddanie nieruchomości w trwały zarząd), czy też orzeczenie sądu powszechnego (np. wszelkie przypadki ustanowienia zarządu przymusowego, względnie ustanowienia syndyka, gdy masa upadłości obejmuje nieruchomość).

Odnosząc tak określoną definicję pojęcia zarządcy obiektu budowlanego do skarżącej zauważyć należy, iż z żadnego dokumentu w aktach sprawy, jak i z okoliczności podnoszonych przez skarżącą nie wynika aby skarżąca spółdzielnia uzyskała pozycję zarządcy nieruchomości na której zlokalizowana jest cześć przedmiotowego garażu czy też samego garażu.

Podkreślić trzeba, że jak wykazano już powyżej nawet władanie- używanie przedmiotowego garażu nie pozwalałoby na uznanie jej za jego zarządcę, co oznacza, że jest to okoliczność istotna z punktu widzenia oceny czy Spółdzielnia winna być jedynym adresatem decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, a odnoszącej się , również co do zakresu koniecznych do wykonania robót , także co do części obiektu zlokalizowanego na działce nr ew. [...].

Z tych względów należało uznać, że zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zostały wydane z naruszeniem art. 66 ust 1 pkt 3 w zw. z art. 61 Prawa budowlanego w części dotyczącej działki nr ew. [...].

Należy podkreślić, że twierdzenie organów jakoby garaż podziemny w całości stanowił część składową budynku mieszkalnego i stanowił własność skarżącej nie znajduje oparcia w dokumentach zgromadzonych w aktach ani w ustalonym stanie prawnym nieruchomości wraz z częścią obiektu budowlanego na niej się znajdującego.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy, organ uwzględni powyższe rozważania Sądu , ustali prawidłowy krąg podmiotów które winny brać udział w niniejszym postępowaniu, w tym właściciela działki nr ew. [...] oraz mając powyższe na uwadze określi adresatów decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust 1 pkt 3 Prawa budowlanego.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a oraz art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018 poz. 1302), Sąd uchylił zaskarżoną decyzję oraz decyzję ją poprzedzającą. O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 200 przywołanej ustawy.