Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2120/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2021-09-23 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36
journal: Dz.U. 2021 poz 741
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym -  t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Agnieszka Wójcik Sędziowie: Sędzia WSA Anna Szymańska Sędzia del. SO Aleksandra Westra (spr.) po rozpoznaniu w dniu 23 września 2021 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi [...] Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lipca 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Przedmiotem zaskarżenia w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z [...] lipca 2020 r., znak [...], którą utrzymano w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy P. z dnia [...] września 2019 r., Nr: [...], ustalającą jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej nr ewid: [...] o pow. 13654m2, uregulowanej w KW [...], położonej w P., obr. [...], która na dzień zbycia stanowiła własność "F." Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, Sp.k. z siedzibą w B., w wysokości: 233 374,20 zł.

Zaskarżona decyzja była wynikiem następujących ustaleń faktycznych i oceny prawnej.

Burmistrz Miasta i Gminy P., decyzją z dnia [...] września 2017 r., Nr: [...], ustalił "F." Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, Sp.k. z siedzibą w B. jednorazową opłatę, w wysokości: 255 800,20 zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej nr ewid: [...] o pow. 13654 m2, uregulowanej w KW [...], położonej w P. obr. [...], która na dzień zbycia stanowiła jej własność.

W wyniku wniesionego odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., decyzją z dnia [...] maja 2019 r., znak: [...], uchyliło ww. decyzję w całości, a sprawę przekazało do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

W trakcie ponownie prowadzonego postępowania, Burmistrz Miasta i Gminy P. zwrócił się do biegłego rzeczoznawcy o sporządzenie operatu szacunkowego, określającego wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a po jego otrzymaniu i wyznaczeniu stronie terminu do zapoznania się ze zgromadzonym materiałem dowodowym i jego bezskutecznym upływie wydał w dniu 9 września 2019 r. decyzję, ustalającą jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w wysokości: 233 374,20 zł.

Od powyżej decyzji odwołanie wniosła "F." Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, Sp.k. z siedzibą w B.. Skarżąca zarzuciła błędy w sporządzaniu operatu szacunkowego, w oparciu o który została wydana ww. decyzja Burmistrza Miasta i Gminy P. i zażądała m.in. przeprowadzenia dowodu polegającego na ocenie przez właściwą organizację zrzeszającą rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, operatu szacunkowego autorstwa rzeczoznawcy majątkowego A. K. dotyczącego nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej KW [...] z dnia [...] lipca 2019 r.

Po rozpatrzeniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wydało powołaną na wstępie zaskarżoną decyzję. Kolegium w uzasadnieniu powołało przepisy art. 36 ust. 4, 5 oraz art. 37 ust. 1, 2, 4, 6, 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ odwoławczy ustalił, że nowy plan - zatwierdzony uchwałą Rady Miejskiej w P. Nr [...] z dnia [...] lutego 2012 r., (opublikowany w dniu [...] kwietnia 2012 r. Nr [...] wszedł w życie w dniu [...] maja 2012 r. Natomiast odwołująca się spółka aktem notarialnym [...] nr [...] z dnia [...] grudnia 2016 r. zbyła działkę ew.nr [...] o pow. 13654m2, uregulowaną w KW [...], położoną w P. obr. [...], a zatem dokonała tej czynności po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przed upływem 5 letniego okresu wskazanego w art. 37 ust. 3 u.o.p.z.p. Organ powołał, że pismem z dnia 26 stycznia 2017 r. (doręczonym skarżącej w dniu 10 lutego 2017 r.) organ I instancji powiadomił stronę o wszczęciu postępowania w przedmiocie ustalenia renty planistycznej, a zatem roszczenie zostało ujawnione w terminie.

Kolegium wskazało, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy stanowi podstawowy dowód, na podstawie którego ustalana jest opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości i spełnia on wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, jak i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Powołano, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu lub zmianie tego planu i na podstawie różnicy tych wartości określono opłatę. Zdaniem Kolegium operat szacunkowy nie zawiera niejasności i wątpliwości, które budziłyby zastrzeżenia odnośnie prawidłowości oceny dokonanej przez biegłego. Uznano, że wbrew zarzutom odwołania, biegły rzeczoznawca uwzględnił fakt, że ustalenia poprzednio obowiązującego planu miejscowego dopuszczały dla przedmiotowej poza zabudową jednorodzinną również zabudowę kilkurodzinną tj. budynki 2-4 rodzinne, o wysokości do 3 kondygnacji, w efekcie czego jako nieruchomości porównawcze dla przeznaczenia nieruchomości, wynikającego z poprzedniego planu miejscowego, przyjęto nieruchomości przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną oraz budynkami 2-4 rodzinnymi i okoliczność ta wpłynęła na wynik szacowania wartości nieruchomości. Organ odwoławczy stwierdził, że kwestie wyboru transakcji przyjętych do porównania i dat ich zawarcia leżą w gestii autora operatu. Wskazano, że okres badania cen transakcyjnych obejmował ostatnie dwa lata przed zawarciem umowy sprzedaży - badano transakcje od grudnia 2014 r. do grudnia 2016 r. i obszar rynku wyznaczały granice administracyjne miasta P, a wszystkie nieruchomości porównawcze oraz wyceniana nieruchomość położone są w północnej i centralnej części miasta, bliżej W.. SKO oceniło, że operat nie zawiera wad formalnych a jego treść jest spójna, uzasadniona i nie zawiera błędów lub nieścisłości.

Kolegium stwierdziło, że treść zarzutów skargi nie zawiera jasno sformułowanych uwag popartych specjalistyczną wiedzą, opierając się tym samym na przypuszczeniach, które sprowadzają się do wniosku, że inny dobór nieruchomości pozwoliłby na osiągnięcie innego wyniku szacowania. Wskazano jednak, że ewentualne zastrzeżenia co do sposobu wyceny powinny mieć ugruntowanie w wiedzy fachowej, a nie stanowić luźnych przypuszczeń i możliwych wariantów. Organ ocenił, że przedłożony w sprawie operat szacunkowy zawiera dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie wskazuje okoliczności sprawy konieczne do oceny adekwatności tego dowodu do okoliczności rozpatrywanej sprawy. W ocenie SKO analizowany operat szacunkowy wyjaśnia, dlaczego rzeczoznawca dokonał takich, a nie innych wyborów i ustaleń. Ponadto organ odwoławczy zauważył, że jeżeli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego uprawniona jest na mocy art. 157 u.g.n., co w przedmiotowej sprawie nie miało miejsca.

Odnosząc się do wniosków dowodowych zawartych w odwołaniu, Kolegium uznało, że wobec braku wątpliwości co do treści operatu, organ odwoławczy nie miał podstaw o zwracanie się o weryfikację przedmiotowego operatu.

Kolegium uznało, że zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem, albowiem nie narusza ani prawa materialnego, ani w istotny sposób przepisów postępowania i stosownie do art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyła spółka F. Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą w B..

Zaskarżonej decyzji zarzucono:

- rażące naruszenie przepisów postępowania, tj.: art. 7, 8, 9, 77 § 1, 80 i 84 § 1 k.p.a. poprzez dowolną i swobodną ocenę materiału dowodowego w sprawie oraz bezzasadne uznanie, że operat szacunkowy sporządzony przez biegłego na zlecenie Gminy P. w celu ustalenia wysokości jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej nr ewid.: [...] o pow. 13654 m2, uregulowanej w KW [...], położonej w P. obr. [...], która na dzień zbycia stanowiła jej własność, został przez niego rzetelnie sporządzony, zaś wybór transakcji w przyjętej przez biegłego metodzie porównawczej, leży w gestii autora operatu i nie może podlega on kontroli przez organ odwoławczy, podczas gdy Samorządowe Kolegium Odwoławcze jako organ odwoławczy, ale i kontrolny winno poddać szczegółowej analizie, sporządzony na potrzeby niniejszej sprawy, a decydujący o wysokości opłaty adiacenckiej, nałożonej na skarżącego, kosztorys, stanowiący kluczowy dowód w niniejszej sprawie, w tym ocenić, przyjętą przez biegłego metodę porównawczą, położenie i charakter działek w niej ujętych, a także samą wartość tego kosztorysu, przez pryzmat zarzutów, stawianych przez skarżącego, iż kosztorys ten został sporządzony przez biegłego w sposób nieprawidłowy, opinia jest nierzetelna, wzajemnie sprzeczna, niezgodna ze stanem faktycznym, właściwościami oraz wartościami, analizowanych i wycenianych w niej nieruchomości, wobec czego kosztorys ten nie może stanowić podstawy do obliczenia opłaty adiacenckiej, którą skarżący winien uiścić na rzecz gminy [...], a która to opłata, w oparciu o znacznie zawyżony i nieprawidłowo sporządzony kosztorys, została w sposób znaczny zawyżona.

Skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia celem dopuszczenia i przeprowadzenia dowodu z nowej opinii biegłego rzeczoznawcy ds. nieruchomości na okoliczność prawidłowej wyceny wartości nieruchomości oraz wysokości opłaty od wzrostu wartości nieruchomości w przedmiotowej, jak również o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z nowej opinii biegłego rzeczoznawcy na okoliczność ustalenia wysokości jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej nr ewid.: [...] o pow. 13.654 m2, uregulowanej w KW [...], położonej w P. obr. [...], która na dzień zbycia stanowiła jej własność, w sposób rzetelny, prawidłowy, odpowiadający faktycznym cenom rynkowym oraz w oparciu o znajdujące się w aktach sprawy, a także uzasadnieniu niniejszej skargi zarzuty.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonym orzeczeniu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r., poz. 137) i art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.; dalej "p.p.s.a."), sąd administracyjny kontroluje legalność zaskarżonego rozstrzygnięcia administracyjnego pod względem jego zgodności z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa w dacie jego wydania, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a p.p.s.a. Zgodnie bowiem z art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. sąd ma obowiązek uwzględnienia skargi i wyeliminowania z obrotu prawnego aktu administracyjnego, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Rozpoznając niniejszą sprawę według wskazanych wyżej kryteriów, Sąd stwierdził, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja nie narusza prawa.

Podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2020 poz. 293 tj.).

Zgodnie z art. 36 ust. 4 ww. ustawy, jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel nieruchomości zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz lub prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Stosownie zaś do art. 37 ust. 1 powołanej ustawy, wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu lub jego zmianie, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Zgodnie zaś z ust. 4 w zw. z ust. 3 art. 36 ustawy, roszczenia można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Opłata z tytułu wzrostu wartości, zgodnie z brzmieniem ust. 11 cyt. powyżej artykułu, ustalana jest na zasadach określonych w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Z akt sprawy wynika, że w dniu 15 lutego 2012 r., Rada Miejska w P. podjęła Uchwałę Nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części miasta P.. Uchwała ta została opublikowana w Dz. Urz. Woj. [...]. poz./ w dniu [...].04.2012 r. W przedmiotowej uchwale w § 14 określona została stawka procentowa w wysokości 20% dla terenów MW, służąca naliczaniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części miasta P. i zbyciem tej nieruchomości. Nieruchomość nr ewid: [...] o pow. 13654 m2, uregulowana w KW [...], położona w P. obr.ll na dzień zbycia stanowiła własność "F." Spółki z o.o. Spółki Komandytowej, znajduje się na terenie objętym w/ wym. uchwałą. Przedmiotowa nieruchomość przed uchwaleniem planu znajdowała się w obszarze urbanistycznym ozn. na rysunku planu symbolem 3 MN, przeznaczonym pod mieszkalnictwo jednorodzinne we wszystkich formach - natomiast po uchwaleniu nowego planu przeznaczenie jej uległo zmianie - obecnie znajduje się w obszarze urbanistycznym oznaczonym na rysunku planu symbolem 3 MW, przeznaczonym pod mieszkalnictwo wielorodzinne. W dniu 28 grudnia 2016 r., aktem notarialnym rep. [...] nr [...] nastąpiło zbycie nieruchomości. Dnia 26 stycznia 2017 r. z urzędu wszczęto postępowanie w sprawie naliczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości – skarżącej doręczone zawiadomienie o wszczęciu postępowania w dniu 10 lutego 2017 r.

W toku prowadzonego postępowania organ dopuścił dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego. Rzeczoznawca ustalił różnicę w wysokości 1 166 871 zł. pomiędzy wartością nieruchomości w poprzednim, a obecnym planem zagospodarowania, która stanowi wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem nowego planu miejscowego, a zatem 20% powyższej różnicy wartości, stanowi kwotę jednorazowej opłaty tzw. "renty planistycznej", która wynosi 233 374,20 zł. Ze sporządzonej opinii jednoznacznie wynika, że rzeczoznawca uwzględnił fakt, że ustalenia poprzednio obowiązującego planu miejscowego dopuszczały dla przedmiotowej nieruchomości poza zabudową jednorodzinną również zabudowę kilkurodzinna tj. budynki 2-4 rodzinne, w wysokości do 3 kondygnacji. Z tych, jako nieruchomości porównawcze dla przeznaczenia nieruchomości, wynikającego z poprzedniego planu miejscowego, rzeczoznawca przyjął nieruchomości przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną oraz budynkami 2-4 rodzinnymi. Okoliczność ta niewątpliwie wpłynęła na wynik szacowania wartości nieruchomości. Analiza operatu prowadzi do wniosku, że okres badania cen transakcyjnych obejmował ostatnie dwa lata przed zawarciem umowy sprzedaży - badano transakcje od grudnia 2014 r. do grudnia 2016 r. Obszar rynku wyznaczały granice administracyjne miasta [...], a wszystkie nieruchomości porównawcze oraz wyceniana nieruchomość położone są w północnej i centralnej części miasta, bliżej W.. Biegła rzeczoznawca wykazała szczegółowo i uzasadniła wszystkie elementy stanowiące podstawę obliczenia wartości nieruchomości. Wskazała dokładnie jakie transakcje zostały uwzględnione, z czego wynika przyjęty okres czasowy, jakie w tym okresie występowały tendencje, jaką metodę zastosowana, i jakie cechy (wskaźniki) stosowano do wyceny. Z treści operatu wynika, że baza referencyjna była reprezentatywna, a porównywane grunty były podobne co do cech i przeznaczenia. W operacie opisano położenie, powierzchnię, uzbrojenie terenu, kształt, sąsiedztwo i otoczenie oraz dostępność komunikacyjną nieruchomości podobnych, a także istotne cechy różniące nieruchomości i współczynniki korygujące ustalone ze względu na te różnice. Uzasadniając dobór nieruchomości biegła analizowała i porównała że sobą istotne cechy nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych.

Zauważyć należy, że zarzuty złożone przez spółkę w skardze, są tożsame z zarzutami złożonymi w odwołaniu. Ponadto, organ I instancji przesyłając SKO odwołanie, załączył również odpowiedź rzeczoznawcy na zastrzeżenia strony do wyceny złożone już po wydaniu decyzji przez organ I instancji. W wyjaśnieniach z dnia 17 października 2019 r. rzeczoznawca szczegółowo ustosunkował się do wszystkich zarzutów podnoszonych przez stronę. W szczególności podał, że w poprzednio obowiązującym planie nieruchomość była przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną, w tym budynki 2-4 rodzinne, minimalna powierzchnia biologicznie czynna 40 %, maksymalna wysokość zabudowy 11 m i jako nieruchomości porównawcze przyjęto nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, w tym kilkurodzinną w budynkach 2-4 mieszkaniowych. Natomiast w aktualnym planie miejscowych nieruchomość przeznaczona jest pod budownictwo wielorodzinne o maksymalnej intensywności 2, minimalna powierzchnia biologicznie czynna 25 %, maksymalna wysokość zabudowy 14 m. Ponadto rzeczoznawca wyjaśniła, że nie było podstaw do rozszerzenia rynku lokalnego, bo na terenie miasta P., gdzie zlokalizowana jest przedmiotowa nieruchomość, wystąpiły 3 transakcje, na podstawie których możliwe było dokonanie wyceny. Biegła wypowiedziała się również szczegółowo, dlaczego nie mogły być wzięte pod uwagę transakcje wskazane przez stronę, wskazując na zupełnie inną lokalizację wskazanych przez skarżącą nieruchomości, na terenie innych miast i wsi.

W ocenie Sądu, organy prawidłowo uznały, że sporządzony operat spełnia wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne. Zasadne było również uznanie, że operat szacunkowy nie zawiera niejasności i wątpliwości, które budziłyby zastrzeżenia odnośnie prawidłowości oceny dokonanej przez biegłego, a zarzuty odwołania dotyczące nieprawidłowości w ustaleniu kręgu nieruchomości podobnych oraz wadliwemu przypisaniu wag cenionym na rynku atrybutom nieruchomości nie zasługiwały na uwzględnienie. Wbrew zarzutom skarżącej ze sporządzonego w sprawie operatu wynika dlaczego rzeczoznawca dokonał takich, a nie innych wyborów i ustaleń. Operat zawiera treści umożliwiające zweryfikowanie toku i podstawy rozumowania rzeczoznawcy, które doprowadziło go do określonych ustaleń determinujących wysokość opłaty planistycznej.

Podzielić należy również stanowisko organu, że dla zakwestionowania doboru nieruchomości podobnych niezbędne jest wykazanie oczywistych błędów i sprzeczności przyjętych przez biegłego założeń z zasadami wynikającymi z wiedzy fachowej. Tymczasem treść zarzutów skargi nie zawiera takowych. Niewątpliwie ewentualne zastrzeżenia co do sposobu wyceny powinny mieć ugruntowanie w wiedzy fachowej, a nie stanowić luźnych przypuszczeń i możliwych wariantów. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym ugruntowany jest pogląd, że wyboru zespołu cech rynkowych oraz poziomu wskaźników korygujących cenę ze względu na obrane cechy rynkowe również dokonuje rzeczoznawca majątkowy (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 21 grudnia 2017 r. sygn. akt II SA/Gd 585/17). Ponadto operat rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 k.p.a.), zatem podlega swobodnej ocenie jako element materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.). Oceniając operat organy administracji ani sąd nie mogą wchodzić w zakres wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego (por. m.in. wyrok NSA z dnia 27 grudnia 2016 r., sygn. akt II OSK 801/15). Ponadto skuteczne zakwestionowanie dowodu z opinii biegłego wymaga przeprowadzenia stosownego kontrdowodu z inicjatywy strony toczącego się postępowania (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 grudnia 2009 r. sygn. akt II OSK 1933/08). Również jeżeli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego uprawniona jest na mocy art. 157 u.g.n. W przedmiotowej sprawie skarżąca z takiej możliwości nie skorzystała. Natomiast Sąd podziela ocenę organu, że brak było podstaw do zwrócenia się o takowa ocenę z urzędu przez organ prowadzący postępowanie, skoro przeprowadzony w sprawie dowód nie zawierał żadnych niespójności i braków i nie wzbudzał zastrzeżeń.

Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego niewątpliwie wynika, że nastąpiła zmiana wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem nowego planu zagospodarowania.

W ocenie Sądu organy w sposób wyczerpujący wyjaśniły przesłanki jakimi kierowały się wydając zaskarżoną decyzję i prawidłowo wypełniły obowiązki wynikające z treści art. 7, 8, 9, art. 77 § 1 i 80 i 84 § 1 k.p.a., dokonując czynności niezbędnych do rozstrzygnięcia sprawy. Tak więc wszystkie zarzuty sformułowane w skardze nie zasługiwały na uwzględnienie.

Odnosząc się natomiast do wniosku dowodowego zgłoszonego w pkt 3 skargi, to wskazać należy, że zgodnie z art. 106 § 3 p.p.s.a., sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Niewątpliwie przeprowadzenie dowodu z nowej opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność ustalenia wysokości jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nie stanowiłoby dowodu uzupełniającego w sprawie. Z tych powodów przedmiotowy wniosek nie mógł zostać uwzględniony.

Mając na względzie powyższe Sąd uznał, że zaskarżona decyzja oraz utrzymana nią w mocy decyzja organu I instancji nie naruszają wskazanych w skardze i będących podstawą wydanych decyzji przepisów prawa procesowego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy oraz przepisów prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy.

W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę oddalił.