Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1893/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-03-26 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 80
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 145 ust. 2, art. 146 ust. 1 i 3
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Piotr Przybysz Sędziowie: WSA Gabriela Nowak (spr.) WSA Elżbieta Lenart Protokolant specjalista Joanna Pleszczyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 marca 2015 r. sprawy ze skargi M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] kwietnia 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wójta Gminy B. z dnia [...] stycznia 2014 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. na rzecz M. K. kwotę 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. decyzją z dnia [...] kwietnia 2014 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy B. z dnia [...] stycznia 2014 r. nr [...] ustalającą od M. K. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej we wsi N. gmina B. stanowiącą działkę ewidencyjną nr [...] o pow. [...] ha, na skutek stworzenia warunków podłączenia tej nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej.

Decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Gmina B. w latach 2009/2010 realizowała w miejscowościach N., N. i M. inwestycję, polegającą na budowie sieci kanalizacji sanitarnej. Ostateczny protokół odbioru robót objętych tą inwestycją sporządzony został w dniu 8 grudnia 2010 r., natomiast potwierdzeniem z dnia [...] stycznia 2011 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego poinformował ww. Gminę o kompletności złożonej dokumentacji związanej z zakończeniem budowy, wskazując jednocześnie, że w sprawie przystąpienia do użytkowania wybudowanej sieci kanalizacyjnej wraz z przyłączami nie będzie wnosił sprzeciwu.

W granicach inwestycji znalazła się między innymi nieruchomość położona we wsi N. stanowiąca własność M. K., oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha.

Wójt Gminy B. postanowieniem z dnia [...] października 2013 r. powołał biegłego w osobie [...] – rzeczoznawcę majątkowego w celu ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu przedmiotowej nieruchomości w związku z wybudowaniem infrastruktury technicznej. Pismem z tej samej daty zawiadomił jednocześnie właściciela nieruchomości o wszczęciu z urzędu przedmiotowego postępowania. Z kolei pismem z dnia 5 grudnia 2013 r. zawiadomił M. K. o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym materiałem dowodowym, w tym z operatem szacunkowym z dnia 29 listopada 2013 r.

Wójt Gminy B. decyzją z dnia [...] stycznia 2014 r., działając na podstawie art. 143-145 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), powoływanej dalej jako "u.g.n.", ustalił od M. K. opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w wysokości [...] zł w wyniku wybudowania sieci kanalizacji sanitarnej, przy uwzględnieniu 20% stawki tej opłaty, obowiązującej w dacie stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości pod ww. sieć, a określonej uchwałą Rady Gminy w B. z dnia [...] marca 2007 r. nr [...] (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]). W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że ze sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania operatu szacunkowego wynika, że wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła o kwotę [...] zł. Organ potwierdził przy tym zgodność danych zawartych w przedłożonej wycenie i uznał, że operat sporządzony został zgodnie z obowiązującymi normami prawnymi zawiera wszystkie wymagane przepisami prawa elementy. Strona została ponadto w dniu 5 grudnia 2013 r. zawiadomiona o dokonanym wyliczeniu wysokości opłaty adiacenckiej i umożliwiono jej wypowiedzenie się w zakresie zebranego materiału dowodowego. M. K. w dniu 23 grudnia 2013 r. wystąpił o przesłanie mu wersji elektronicznej operatu szacunkowego, udokumentowanie jaka infrastruktura została posadowiona na nieruchomości, jaki był koszt jej wybudowania, przesłanie specyfikacji technicznej infrastruktury, pozwolenia na budowę sieci, wskazania form odliczenia nakładów, kryterium zwolnienia od ponoszenia opłaty. W odpowiedzi na powyższe organ w uzasadnieniu decyzji wskazał, że strona mogła na każdym etapie postępowania otrzymać dokumenty, o które wnioskuje, jak również poinformował o wybudowanych urządzeniach i treści art. 148 ust. 1 i 3 u.g.n.

W odwołaniu od powyższej decyzji M. K. wniósł o jej uchylenie i umorzenie postępowania, wskazując na liczne błędy formalne i merytoryczne w sporządzonym operacie szacunkowym. Wskazał m.in. że podana przez biegłego księga wieczysta nie istnieje. Wbrew również twierdzeniom rzeczoznawcy majątkowego, na nieruchomości nie została wybudowana sieć kanalizacji sanitarnej, a jedynie studzienka kanalizacyjna bez cech przyłączenia do sieci (brak jest zestawu pompowego i przyłącza z przepompownią). Odwołujący się zakwestionował również prawidłowość dobrania przez biegłego materiału porównawczego (wybrane nieruchomości są dużo mniejsze od nieruchomości wycenianej).

Od decyzji tej odwołanie wniósł również [...] przedstawiciel Stowarzyszenia [...], dopuszczonego do udziału w niniejszym postępowaniu postanowieniem Wójta Gminy B. z dnia [...] grudnia 2013 r., podnosząc, że w sprawie niniejszej upłynął już termin z art. 145 ust. 2 u.g.n. uprawniający Wójta Gminy do ustalenia opłaty adiacenckiej, a także kwestionując wycenę nieruchomości oraz podnosząc argumentację o odmiennym podejściu do kwestii nakładania tejże opłaty w sąsiedniej gminie S. Zdaniem odwołującego się 3-letni termin minął w dniu [...] grudnia 2013 r. (data protokołu ostatecznego odbioru przedmiotowej inwestycji), ponieważ protokół ten został przyjęty bez uwag, a wielu mieszkańców w okresie od czerwca do grudnia 2010 r. korzystało z dostępu do kanalizacji. Zarzucono także naruszenie art. 7, art. 8, art. 9, art. 10, art. 11 i art. 77 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267), powoływanej dalej jako "k.p.a.", uznając, że Wójt Gminy B. nie podjął wszystkich działań do zbadania materiału dowodowego, wykazał się bezczynnością i nie informował wyczerpująco stron o okolicznościach sprawy, a także błędne zastosowanie art. 145 i 146 u.g.n. z tego powodu, że to rzeczoznawca majątkowy określił kwotę opłaty adiacenckiej a nie Wójt Gminy B.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P., po rozpoznaniu powyższych odwołań, decyzją z dnia [...] kwietnia 2014 r. utrzymało decyzję organu I instancji w mocy. W uzasadnieniu organ wyjaśnił materialnoprawne podstawy ustalenia opłaty adiacenckiej, ocenił też, że sporządzony w sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, skorygowany aneksem, stanowił wiarygodny dowód i potwierdził wzrost wartości nieruchomości stanowiącej własność M. K. spowodowany wybudowaniem sieci kanalizacyjnej o [...] zł. Jest on, zdaniem Kolegium, spójny i odpowiada wymogom formalnym, a organ nie może wkraczać w merytoryczną jego ocenę, albowiem nie posiada wiadomości specjalnych. Odwołujący nie przedłożyli przy tym własnego kontroperatu, ani opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców, o której mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n. Rzeczoznawca zaś ustosunkował się do zarzutów zawartych w odwołaniach w piśmie z dnia 30 stycznia 2014 r. Z tych względów formułowane obecnie przez strony zarzuty dotyczące operatu nie mogły zdaniem organu zostać uwzględnione. Nie zasługiwały także w ocenie organu odwoławczego na uwzględnienie zarzuty dotyczące przekroczenia określonego w art. 145 ust. 2 u.g.n. trzyletniego terminu na wydanie w tym przedmiocie decyzji. W przypadku, bowiem budowy urządzeń kanalizacyjnych, wodociągowych itp. stworzenie warunków do podłączenia do nich nieruchomości nie następuje w dacie ich wykonania (tu [...] grudnia 2010.), ale w dacie legalnego i zgodnego z przepisami prawa budowlanego przekazania urządzeń do użytkowania. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy nastąpiło to zaś [...] stycznia 2011 r., kiedy Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego, po uprzednim wezwaniu inwestora do uzupełnienia wniosku, potwierdził zakończenie budowy. Tym samym trzyletni termin na wydanie decyzji ustalającej opłatę adiacencką został dochowany.

Na powyższą decyzję skargi wnieśli Stowarzyszenie na rzecz urealnienia opłaty adiacenckiej w Gminie B. oraz M. K.

M. K. w swojej skardze wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji, zarzucając im naruszenie:

1) art. 7 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie, co stanowi rażące naruszenie prawa w rozumieniu przepisu art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a.;

2) art. 77 § 1 k.p.a. poprzez nie zgromadzenie, a w konsekwencji nierozpatrzenie zgromadzonego materiału dowodowego, a także nie ustalenie wszystkich okoliczności faktycznych, na których oparte powinno być rozstrzygnięcie, co miało istotny wpływ na wynik sprawy;

3) art. 145 ust. 1 i 2 u.g.n. poprzez niezweryfikowanie okoliczności stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, a także niedotrzymanie 3-leetniego terminu na wydanie decyzji w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej, co stanowiło rażące naruszenie prawa w rozumieniu art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a.

W uzasadnieniu skargi M. K. wskazał, że organ odwoławczy w żaden sposób nie odniósł się do zarzutów odwołania i wykazanych licznych wad operatu szacunkowego, w tym kwestii przyłączenia przedmiotowej nieruchomości do kanalizacji sanitarnej oraz braku wybudowania przepompowni, braku wyczerpującej oceny sporządzonego operatu szacunkowego.

W odpowiedzi na skargi organ wniósł o ich oddalenie, podtrzymując argumentację wyrażoną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Postanowieniem z dnia 20 listopada 2014 r. sygn. akt I SA/Wa 1892/14 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie odrzucił skargę ww. Stowarzyszenia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Przy czym, stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Rozpoznając sprawę w ramach wyżej przedstawionych kryteriów Sąd uznał, że skarga M. K. zasługuje na uwzględnienie, co skutkuje uchyleniem zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy B. z dnia [...] stycznia 2014 r., jednak z innych względów niż w niej podniesione.

Na wstępie wyjaśnić należy, że zarzut przedawnienia orzekania w przedmiocie należnej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze stworzeniem możliwości jej podłączenia do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (w realiach rozpoznawanej sprawy do wybudowanej gminnej sieci kanalizacji sanitarnej) jest niezasadny. Termin w jakim może dojść do orzekania w tej materii określony został w art. 145 ust. 2 zd. pierwsze u.g.n., który stanowi, że wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (...), jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Zgodnie natomiast z treścią art. 148b ust. 1 u.g.n. ustalenie, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania z wybudowanej drogi, następuje na podstawie odrębnych przepisów. Takimi przepisami w stosunku do sieci kanalizacyjnej są przede wszystkim przepisy: ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.), ustawy z dnia 13 września 1996 r. - o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz. U. z 2013 r. poz. 1399 ze zm.) i ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz. U. z 2006 r. Nr 123, poz. 858 ze zm.).

Kwestia oceny daty początkowej terminu z art. 145 ust. 2 u.g.n, ze względu na powiązanie jej z niezdefiniowanym w ustawie pojęciem "stworzenia warunków do podłączenie nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej" budziła w orzecznictwie liczne rozbieżności. Niemniej po wejściu w życie ww. art. 148b, ukształtował się pogląd, który skład orzekający w niniejszej sprawie podziela, wedle którego datą tą jest data wynikająca z możliwości przystąpienia do legalnego użytkowania tych obiektów, ustalona według przepisów ustawy - Prawo budowlane (por. wyrok NSA z dnia 18 stycznia 2011 r. sygn. akt I OSK 398/10, Lex nr 952027). W stosunku do sieci kanalizacyjnej, będzie nią data upływu przewidzianego w art. 54 Prawa budowlanego terminu 21 dni do wniesienia sprzeciwu przez organ nadzoru budowlanego, po dokonaniu zawiadomienia go przez inwestora, względnie data poinformowania inwestora przez ww. organ o braku zamiaru wnoszenia takiego sprzeciwu. Data ta bowiem w sposób formalnoprawny kończy wieloetapowy proces budowy, a działając legalnie, bez zakończenia budowy sieci kanalizacyjnej i bez zgłoszenia tego faktu właściwemu organowi, nie można jej eksploatować.

W okolicznościach rozpoznawanej sprawy oznacza to, że przewidziany w art. 145 ust. 2 u.g.n. 3-letni termin, w jakim Wójt Gminy B. mógł w drodze decyzji ustalić opłatę adiacencką, rozpoczął swój bieg w dniu [...] stycznia 2011 r., tj. w dacie poinformowania gminy przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w [...] o niewnoszeniu sprzeciwu w sprawie użytkowania kanalizacji sanitarnej wraz z przyłączami. Upływał on zatem w dniu [...] stycznia 2014 r. W tym stanie rzeczy wydając w dniu [...] stycznia 2014 r. decyzję ustalająca od M. K. należną opłatę adiacencką, Wójt Gminy B., wbrew temu co twierdzi strona skarżąca, dochował ww. terminu.

Istotną jednak wadą kwestionowanych decyzji jest brak właściwej oceny przez organy rozstrzygające materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, w tym przede wszystkim opinii o wartości nieruchomości, która, jak wynika to z art. 146 ust. 1a u.g.n., jest kluczowym dowodem w postępowaniu administracyjnym w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Operat szacunkowy, choć jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości, to przy jego sporządzaniu biegły związany jest przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami jak również rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Powyższe oznacza, że rzeczoznawca majątkowy dokonując wyboru właściwego podejścia, metody i techniki szacowania, uwzględniać musi m.in. cel wyceny i stan nieruchomości (por. art. 154 ust. 1 u.g.n.). Celem zaś tej opinii, w przypadku gdy wykonywana ma być na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej, jest ustalenie czy, a jeśli tak to o ile, wzrosła wartość rynkowa określonej nieruchomości w następstwie wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej, do których może zostać ona podłączona. Samo bowiem ustalenie i wysokość tej opłaty zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową ww. urządzeń (art. 146 ust. 1 u.g.n.). Forma takiego operatu, jak też elementy, które winny być w nim zawarte, określone zostały natomiast w § 55 - 58 ww. rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.

W rozpoznawanej sprawie operat szacunkowy sporządzony został na zlecenie organu przez rzeczoznawcę majątkowego [...] w dniu 29 listopada 2013 r., który określał wartość należącej do M. K. działki nr [...] przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej na kwotę [...] zł, a po ich wybudowaniu na kwotę [...] zł, a otrzymaną różnicę tych wartości ustalił na poziomie [...] zł (różnica ta faktycznie wynosi [...] zł, jednak biegły przemnożył ją dodatkowo przez współczynnik [...]). W dniu 3 marca 2014 r. biegły sporządził jednak aneks do ww. operatu, w którym dokonał zmiany wartości nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej i wskazał, że wynosi ona [...] zł, natomiast jej wartość przed wybudowaniem tych urządzeń pozostała taka sama, tj. [...] zł. Różnica tych wartości, mimo zmiany wartości nieruchomości przed wybudowaniem sieci, z niewiadomych przyczyn, pozostała jednak bez zmian, bowiem na poziomie [...] zł (tym razem nie przemnożono bowiem tych wartości przez współczynnik [...], nie wyjaśniając przyczyny takiego działania).

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. dokonując oceny poprawności sporządzonego skorygowanego aneksem operatu uznało, że spełnia on wymogi określone ustawą o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., jest spójny i logiczny, a w konsekwencji może stanowić dowód w sprawie.

Z ocena tą jednak nie sposób się zgodzić. Przede wszystkim, bowiem uszło uwadze Kolegium, że aneksy ze swej istoty są wyłącznie dodatkiem do czegoś, a więc dodatkowymi pismami (opracowaniami) dołączonym do głównego dokumentu lub jego załącznikami. Nie mogą one, zatem ingerować w treść już sporządzonej opinii przez wprowadzenie do niej nowych, odmiennych i sprzecznych z pierwotnymi założeń. Tego rodzaju uzupełnianie operatu, poprzez dokonywanie nowego oszacowania nieruchomości jest niedopuszczalne. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także uregulowania ww. rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. nie uprawniają bowiem rzeczoznawcy majątkowego do modyfikowania już sporządzonej przez siebie opinii, a zwłaszcza ponownego ustalenia wartości nieruchomości w trybie jej uzupełnienia. Rzeczoznawca może jedynie, stosownie do § 58 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., dokonać potwierdzenia aktualności sporządzonego przez siebie operatu, poprzez dołączenie do niego stosownej klauzuli. Ewentualne zaś sprostowania, czy też wyjaśnienia treści sporządzanych opinii (przyjmujące także formę aneksów), mogą być dopuszczalne tylko wówczas, jeżeli nie przekładają się bezpośrednio na ustaloną w opinii wartość nieruchomości (por. wyrok z WSA w Warszawie z 1 sierpnia 2012 r. sygn. I SA/Wa 239/12 Lex nr 1270952).

Nawet gdyby przyjąć, jak uczyniło to Kolegium, dopuszczalność takiej formy modyfikowania uprzednio sporządzonej wyceny, to sposób, w jakim na gruncie rozpoznawanej sprawy rzeczoznawca wprowadził korekty operatu musi budzić wątpliwości, co do wiarygodności tego dowodu. Z jednej strony dokonał on bowiem zmiany wartości jednego z użytych do obliczeń współczynników, ale uczynił to wyłącznie w procesie szacowania wartości nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej, chociaż analogiczny współczynnik stosował do tożsamych nieruchomości porównawczych na etapie szacowania działki przed wybudowaniem tych urządzeń. Z drugiej zaś strony operat i aneks, oceniany jako całość, pozostaje dokumentem niespójnym, a miejscami wręcz wewnętrznie sprzecznym. Przykładowo w zakresie podawanych w aneksie podstaw zastosowania współczynnika "K" w wymiarze [...], pozostaje on w kolizji z ustaleniami wskazywanymi operacie.

Odrębną kwestią, która umknęła uwadze Kolegium, a wcześniej Wójtowi Gminy, jest brak zawarcia w operacie danych, które wedle obowiązujących przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia wykonawczego winny być w nim umieszczone, co również dyskwalifikuje jego wartość dowodową.

Już bowiem we wstępnych założeniach sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego [...] operat pomija istotne dla procesu wyceny informacje, pozwalające zweryfikować poprawność procedury szacowania. Mianowicie brak w nim jakiegokolwiek odniesienia się do stanu nieruchomości istniejącego przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a opis szacowanej działki zredukowany został do jej stanu prawnego i stanu faktycznego istniejącego już po ich wybudowaniu (pkt 5.1 i 5.3. str. 6 operatu). Nie zawarto w nim również wskazania daty jaką przyjmował rzeczoznawca za miarodajną przy wycenie nieruchomości według stanu przed wybudowaniem ww. urządzeń (pkt 4 str. 6 operatu). Brak więc w tym dokumencie elementów, które w myśl § 56 pkt 4 i 5 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. winny być w nim zawarte. Ta wada operatu jest o tyle istotna, że ustalenie opłaty adiacenckiej (na potrzeby której operat sporządzano) uzależnione jest od stwierdzenia wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej, a obydwie miarodajne dla stwierdzenia tego faktu wartości nieruchomości określa się przy uwzględnieniu jej stanu tak przed jak i po wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej (art. 146 ust. 1 i 3 u.g.n.).

W konsekwencji obydwa te stany muszą być brane przez rzeczoznawcę pod uwagę i winno to znaleźć odzwierciedlenie w treści operatu. Tylko bowiem dysponując informacją o stanie zainwestowania nieruchomości w urządzenia kanalizacyjne przed wybudowaniem gminnej sieci kanalizacyjnej, do której ta nieruchomość może (chodź nie musi) być podłączona, można w sposób miarodajny oceniać, czy jej wybudowanie spowodowało wzrost wartości nieruchomości.

Z treści operatu nie wynika także by w procesie szacowania rzeczoznawca w ogóle uwzględnił dyspozycję normy prawnej zawartej w § 40 ust. 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., który obliguje rzeczoznawcę do uwzględnienia przy określaniu wartości nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej odległości tych nieruchomości od ww. urządzeń oraz warunków podłączenia do nich nieruchomości.

Ustalenie opłaty adiacenckiej w oparciu o wycenę, która nie zawiera wymaganych prawem treści (co w realiach rozpoznawanej sprawy przejawia się w braku opisu stanu nieruchomości przed stworzeniem warunków do podłączenia jej do wybudowanych urządzeń kanalizacyjnych, braku oznaczenia istotnych z punktu widzenia wyceny dat, informacji o odległości i warunkach podłączenia wycenianej nieruchomości do ww. urządzeń), a ponadto modyfikowanej aneksem (czego konsekwencją była jej wewnętrzna niespójność) oznacza, że podjęte w takich warunkach decyzje organów obydwu instancji oceniane muszą być jako wydane bez należytego wyjaśnienia stanu faktycznego i przy wadliwie przeprowadzonej weryfikacji materiału dowodowego, a więc z istotnym naruszeniem art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) i art. 152 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji. O kosztach stępowania orzeczono na podstawie art. 200 ww. ustawy.

Rozpoznając ponownie sprawę organ orzekający uwzględni fakt, że przewidziany w art. 145 ust. 2 zd. pierwsze u.g.n. trzyletni termin, w jakim może nastąpić wydanie decyzji w sprawie ustalenie opłaty adiacenckiej, w stanie faktycznym niniejszej sprawy już ekspirował, co oznacza, że dalsze prowadzenie w tym przedmiocie postępowania stało się niewątpliwie bezprzedmiotowe, w rozumieniu art. 105 § 1 k.p.a.