Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 390/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2012-09-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6182 Zwrot wywłaszczonej nieruchomości i rozliczenia z tym związane
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 136 ust. 3, art. 137 ust. 1-2, art. 140 ust. 1-2 i 4, art. 141 ust. 1, art. 149, art. 150, art. 154, art. 156 ust. 1, art. 174 ust. 2art. 217 ust. 1
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 6
journal: Dz.U. 1961 nr 18 poz 94
law: Ustawa z dnia 12 marca 1958 r. o zasadzie i trybie wywłaszczania nieruchomości - t.j.
article: art. 134, art. 151, art. 153
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 10, art. 39, art. 49, art. 84 par. 1, art. 107 par. 1
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Beata Ziomek (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Anna Żak, Sędzia WSA Sylwester Miziołek, Protokolant Starszy sekretarz sądowy Urszula Opara, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 18 września 2012r. sprawy ze skarg Stowarzyszenia A. z siedzibą w K. i Gminy K. na decyzję Wojewody z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie zwrotu nieruchomości oddala skargi.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] Wojewoda po rozpatrzeniu odwołania Gminy K., Stowarzyszenia A. z siedzibą w K. oraz [...] raz - utrzymał w mocy decyzję Starosty K. z dnia [...] znak: [...]. Mocą decyzji organu I instancji orzeczono:

1. o zwrocie na rzecz A.F. spadkobiercy byłej właścicielki S.S. nieruchomości położonej w K. przy ul. S., w aktualnej ewidencji gruntów m. K. obr. 0017 oznaczonej jako działka nr [...] (dz.hip.4/1) o pow. 1,2487ha ujawnionej w KW Nr [...] jako własność Gminy K.;

2. o ustaleniu zwaloryzowanej wartości odszkodowania z tytułu zwrotu wywłaszczonej nieruchomości powiększonej o różnicę wartości nieruchomości określonej według stanu nieruchomości na dzień sprzedaży oraz na dzień zwrotu na kwotę 611.751zł;

3. zobowiązaniu A.F. do wpłacenia kwoty wymienionej w pkt 2 na rzecz Gminy K. na konto Urzędu Miasta K.;

4. o rozłożeniu należności określonych w pkt 2 na 10 rocznych rat, z tym, że pierwsza rata płatna w terminie 14 dni od dnia wykonalności decyzji, a następne dziewięć rat płatnych w terminie do końca każdego kolejnego roku kalendarzowego;

5. raty, o których mowa w pkt 4 podlegają oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski.

Stan sprawy przedstawiał się następująco:

Aktem notarialnym z dnia 29 maja 1968r. Rep A Nr [...] Skarb Państwa w trybie art. 6 ustawy z dnia 12 marca 1958r. – o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości nabył od S.S. część nieruchomości położonej w K. przy ul. G. (obecnie S.), oznaczonej w dacie jej nabycia m.in. jako działka nr 4 o powierzchni 1,7069ha z przeznaczeniem pod budownictwo dla Spółdzielni Mieszkaniowej.

Działka hipoteczna nr 4 po nabyciu przez Skarb Państwa została podzielona na działki: 4/1 o powierzchni 1,2487ha i nr 4/2 o powierzchni 0,458ha. Podział nieruchomości z ujawnionym stanem prawnym i granicami działek został ujawniony na mapie nr [...] przyjętej do zasobu geodezyjnego 30 października 1992r.

Decyzją z dnia [...] znak: [...] Wojewoda K. stwierdził nabycie z mocy prawa przez Gminę K. gruntów Skarbu Państwa obr. 017 działka ewidencyjna [...] stanowiących działki hip. Nr 16/30, 4/1, 3/20, 3/21, 2/6 i 2/5 o powierzchni 2,6306ha, które to prawo zostało ujawnione w księdze wieczystej KW nr [...] prowadzonej w Sądzie Rejonowym.

Wnioskiem z dnia 20 maja 1996r. A.F., następca prawny S.S., zgodnie z prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego dla miasta stołecznego Warszawy z dnia 4 stycznia 1985r. sygn. akt IV Ns 3584/84, wystąpiła o zwrot części nieruchomości położonej w K. przy ul. S. nabytej przez Skarb Państwa aktem notarialnym Rep A [...] oznaczonej nr 4 o powierzchni 1,7069ha.

W toku postępowania o zwrot nieruchomości Zarząd Miasta K. decyzją z dnia [...] znak: [...] stwierdził, że Przedsiębiorstwo A. Spółka z o.o. w K. (dalej PUK) nabyło z dniem 5 grudnia 1990r. z mocy prawa prawo użytkowania wieczystego gruntów stanowiących własność.

Prawomocnym wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 28 października 2004r. sygn. akt II SA/Kr 599/03 uchylono powyższą decyzję Zarządu Miasta K. oraz decyzje Samorządowego Kolegium Odwoławczego znak: [...] z dnia [...] i z dnia 30 stycznia 2003r. odmawiające stwierdzenia nieważności decyzji o nabyciu z mocy prawa użytkowania wieczystego nieruchomości przez PUK.

Wojewoda mając na uwadze uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 maja 2003r. sygn. akt OPS 1/03, pismem z dnia 23 grudnia 2003r. znak: [...] działając jako organ wyższego stopnia na podstawie art. 26 § 2 k.p.a., wyznaczył Starostę K. do rozpoznania sprawy o zwrot nieruchomości.

Decyzją z dnia [...] w sprawie znak: [...] Starosta K. orzekł o zwrocie na rzecz A.F. nieruchomości położonej w K. przy ul. S. obr 017 oznaczonej nr ewidencyjnym [...] o powierzchni 1,2487ha (nr dz.hip. 4/1) objętej księgą wieczystą oraz orzekł o rozliczeniach z tytułu zwrotu nieruchomości.

Działka nr [...] stanowiąca działkę hip. 4/1 powstała w wyniku kolejnych podziałów nieruchomości, w tym również na podstawie decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia [...] znak: [...].

Wyrokiem z dnia 29 grudnia 2008r. sygn. akt II SA/Ke 144/08 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach oddalił skargę A.F. na decyzję Wojewody z dnia [...] znak: [...] uchylającą decyzję Starosty K. i przekazującą sprawę do ponownego rozpoznania przez organ I instancji. W motywach rozstrzygnięcia WSA w Kielcach wskazał, że "w świetle ustalonego w sprawie, niekwestionowanego przez strony stanu faktycznego nie ulega wątpliwości, że objęta przedmiotem postępowania nieruchomość stanowiąca własność S.S., nigdy nie została przeznaczona na realizację celu na jaki została wywłaszczona tj. pod budownictwo dla Spółdzielni Mieszkaniowej. Takie ustalenia potwierdza już samo stanowisko tej Spółdzielni, która nie kwestionowała faktu, że przedmiotowy grunt nie został jej przekazany na cele inwestycyjne i nigdy nim nie dysponowała. To z kolei przesądza przyjęcie, że urządzony na działce [...] miejski plac targowy nie stanowi infrastruktury osiedla zarządzanego przez SM. Zasadnie zatem oba organy uznały, że stan faktyczny w sprawie odpowiada dyspozycji art. 137 ust. 1 u.g.n."

Dla prawidłowości określenia kwoty odszkodowania za zwróconą nieruchomość Sąd uznał za konieczne ustalenie, które z nakładów są trwale bądź nietrwale związane z gruntem, albowiem przedmiotem wyceny może być tylko nieruchomość gruntowa wraz z jej częściami składowymi, czyli budynkami i innymi urządzeniami trwale związanymi z gruntem oraz drzewami i innymi roślinami od chwili zasadzenia lub zasiania.

W toku dalszego postępowania Starosta K. decyzją z dnia [...] znak: [...] orzekł o zwrocie na rzecz A.F. nieruchomości położonej w K. przy ul. S. obr 017 oznaczonej nr ewidencyjnym [...] o powierzchni 1,2487ha (nr dz.hip. 4/1) objętej księgą wieczystą oraz orzekł o rozliczeniach z tytułu zwrotu nieruchomości. Uzasadniając podjęte rozstrzygnięcie organ stwierdził, że nie zachowały się decyzja o lokalizacji szczegółowej jak również plan realizacyjny zagospodarowania przestrzennego terenu, stanowiące postawę przejęcia nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa. Na podstawie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "CENTRUM" w K. zatwierdzonego uchwałą Nr 96/94 Rady Miasta z dnia 25.11,1994r., który obowiązywał do 31.12.2003r. przedmiotowa nieruchomość znajdowała się na terenie przeznaczonym pod: komunikację (adaptacja ul. T. i skrzyżowania z ul. S.), komunikację pieszą, usługi ogólno miejskie charakterystyczne dla centrum miasta. Zgodnie z zapisami w "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta K.", zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta nr 58/2000 z dnia 26.10.2000r. wskazana nieruchomość położona jest na terenie o przewadze funkcji usług metropolitarnych oraz mieszkaniowej. Według ustaleń organu na tej nieruchomości od lat 70-tych XX wieku prowadzono działalność handlową początkowo w formie targowiska miejskiego przez Gminną Spółdzielnię "S." w B., a następnie od 1984r. przez PUK. Działka nr [...] położona jest poza terenem osiedla SM, ograniczonego ulicami: T., Z., B. oraz S.. Przedmiotowy grunt nie został przekazany spółdzielni na cele inwestycyjne. Spółdzielnia nie dysponowała i nie dysponuje tym terenem i nie rości sobie do niego żadnych praw. Przedmiotowy grunt stanowi teren zabudowany, zagospodarowany oraz użytkowany przez PUK jako część powierzchni Miejskiego Placu Targowego (południową). Znajdują się na niej obiekty usługowo-handlowe (pawilony handlowo-usługowe, wiaty stalowe typ I i typ II, wiaty, obiekty handlowe typu "Koszalin", pawilony handlowe typu "barak", stoły betonowe), stanowiące własność PUK oraz należące do osób prywatnych, zarządzane przez PUK. Nieruchomość posiada nawierzchnię asfaltową. Od ulicy T. i S. zagospodarowana jest jako parking utwardzony trelinką betonową. Ogrodzenie wykonano z ram stalowych wypełnionych siatką oraz ogrodzenie niskie parkingu, sieci kablowe zasilające rozdzielnie elektryczne, drogi wewnętrzne asfaltowe, chodniki dla pieszych wykonane z płyt betonowych, słupy oświetleniowe, sieci uzbrojenia technicznego terenu nieruchomości – energia elektryczna, woda, kanalizacja sanitarna i deszczowa. Obiekty budowlane i urządzenia wykorzystywane są do prowadzenia działalności usługowo-handlowej na targowisku miejskim.

Jako strony postępowania organ uznał osoby prowadzące działalność gospodarczą na placu targowym posiadające umowy dzierżawy placu targowego. Wykaz obiektów znajdujących się na działce nr [...] wraz z listą użytkowników wskazano w piśmie PUK z dnia [...] znak: [...] (zaktualizowanym pismem z dnia [...] znak: [...]).

W ocenie organu działka nr [...] nigdy nie została wykorzystana na cel określony w akcie notarialnym przy wywłaszczeniu tj. pod budownictwo dla Spółdzielni Mieszkaniowej, zatem spełnione zostały przesłanki uzasadniające jej zwrot na rzecz spadkobiercy byłego właściciela.

Decyzją z dnia [...] znak: [...] Wojewoda uchylił decyzję Starosty K. z dnia [...] stwierdzając, że operat szacunkowy sporządzony w postaci korekty z dnia 18 grudnia 2009r. nie mógł stanowić podstawy do ustalenia odszkodowania w postępowaniu zwrotowym, ponieważ nie spełniał warunków odpowiadających wymogom do sporządzenia operatu szacunkowego. W uzasadnieniu podkreślono, że korekta wartości oszacowanej nieruchomości winna skutkować sporządzeniem nowego operatu.

Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy Starosta K. zlecił rzeczoznawcy majątkowemu opracowanie nowego operatu szacunkowego, który na wniosek spadkobierczyni byłej właścicielki został poddany w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. zaopiniowaniu przez Komisję Arbitrażową przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Wspomniana Komisja w opinii wyrażonej w dniu 12 lipca 2011r. w sprawie [...] wskazała, że operat z dnia 25 października 2010r. nie powinien stanowić dowodu w sprawie o ustalenie wysokości odszkodowania za zwrot wywłaszczonej nieruchomości.

Uwzględniając opinię Komisji Arbitrażowej Starosta K. w dniu 17 sierpnia 2011r. zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie nowego operatu szacunkowego nieruchomości zgodnie z zawartymi w niej wytycznymi.

Decyzją z dnia [...] znak: [...] Starosta K. orzekł w pkt 1 o zwrocie na rzecz A.F. nieruchomości położonej w K. przy ul. S. w aktualnej ewidencji gruntów m. K. obr 017 oznaczonej nr ewidencyjnym [...] o powierzchni 1,2487ha (nr dz.hip. 4/1) objętej księgą wieczystą KW nr [...] jako własność Gminy K. oraz w pkt 2 orzekł o ustaleniu zwaloryzowanej wartości odszkodowania z tytułu zwrotu wywłaszczonej nieruchomości powiększonej o różnicę wartości nieruchomości określonej według stanu nieruchomości na dzień sprzedaży oraz na dzień zwrotu na kwotę 611.751zł. Jednocześnie rozłożył na raty ustalone odszkodowanie, określając terminy płatności poszczególnych rat i zasady ich waloryzacji.

Podstawę oszacowania wartości rynkowej nieruchomości stanowił operat szacunkowy z dnia 15.09.2011r. Zwaloryzowaną wartość odszkodowania Starosta ustalił na podstawie art. 140 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), dalej jako u.g.n., powiększając o kwotę różnicy wartości nieruchomości określonej na dzień zwrotu, przy zastosowaniu wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanych przez Prezesa GUS. Przy określaniu wartości nieruchomości przyjęto stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu, bez uwzględnienia skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości. Wartość nieruchomości według stanu na dzień zwrotu rzeczoznawca majątkowy określił na kwotę 8.166.000zł, zaś wartość nieruchomości na datę jej nabycia na rzecz Skarbu Państwa na kwotę 7.577.000zł. Stopień zwiększenia wartości nieruchomości na skutek działań podjętych bezpośrednio po wywłaszczeniu wyniósł 589.000zł. Stosownie do treści art. 140 ust. 4 u.g.n. zwaloryzowane odszkodowanie (22.757zł) zostało powiększone o kwotę wzrostu wartości nieruchomości (589.000zł) i wyniosło 611.757zł.

Podstawę rozłożenia na raty stanowił przepis art. 141 ust. 2 u.g.n. Dla zabezpieczenia wierzytelności ustanowiono hipotekę na nieruchomości jako gwarancję spłaty całej kwoty ustalonego odszkodowania.

Odwołanie od decyzji Starosty K. z dnia [...] złożyli: w imieniu Gminy K. - Prezydent Miasta K., Stowarzyszenie A. z siedzibą w K., osoby wymienione w opisanej na wstępie decyzji Wojewody ego z dnia [...] - prowadzące na targowisku miejskim działalność handlową, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i wydanie orzeczenia o odmowie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości.

W piśmie z dnia 3 marca 2012r. pełnomocnik A.F., wniósł o nieuwzględnienie odwołań i utrzymanie w mocy decyzji Starosty K. z dnia [...], gdyż nieruchomość nie została wykorzystana zgodnie z celem wywłaszczenia, a operat szacunkowy, służący za podstawę do orzekania, został sporządzony w oparciu o wytyczne Zespołu Orzekającego Komisji Arbitrażowej PSFRM w Warszawie, zaś Gmina w odwołaniu nie przedstawiła żadnego miarodajnego dowodu na poparcie tez zawartych w zarzutach.

Rozpatrując odwołanie Wojewoda nie znalazł podstaw do zmiany bądź uchylenia zaskarżonej decyzji Starosty K. Przytaczając brzmienie art. 136 ust. 3 w zw. z art. 137 u.g.n., stwierdził, że w niniejszej sprawie zaistniała przesłanka zbędności na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, stanowiąca podstawę zwrotu nieruchomości. Powyższych ustaleń dokonano w oparciu o treść aktu notarialnego Nr Rep. 6322/68 z dnia 29.05.1968r., albowiem nie zachowała się decyzja o lokalizacji szczegółowej jak również plan realizacyjny zagospodarowania przestrzennego terenu, stanowiące podstawę przejęcia nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa.

Jak wskazano w/w akcie notarialnym, przedmiotowa nieruchomość została nabyta na rzecz Skarbu Państwa z przeznaczeniem pod budownictwo dla Spółdzielni Mieszkaniowej, jednakże nie została nigdy przekazana na cele inwestycyjne, zgodnie z umową sprzedaży, a Spółdzielnia Mieszkaniowa nie rości żadnych praw do przedmiotowej nieruchomości. Potwierdzeniem dokonanych ustaleń jest według organu stanowisko jakie zaprezentował WSA w Kielcach w wyroku z 29 grudnia 2008r. syg. akt IISA/Ke 145/08, w którym wskazano, że stan faktyczny nieruchomości wyczerpuje dyspozycję art. 137 ust. u.g.n.

Wojewoda stwierdził, że wartość zwracanej nieruchomości oraz zwaloryzowaną wartość odszkodowania zgodnie z regulacją określoną w art. 140 ust. 1 - 4 u.g.n. ustalono w oparciu o sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego.

W uzasadnieniu podkreślono, że w operacie szacunkowym z dnia 15 września 2011r sporządzonym na potrzeby niniejszego postępowania rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy rynku nieruchomości, w wyniku której stwierdził, że na rynku lokalnym jak i regionalnym (woj. e) w ostatnich dwóch latach nie miały miejsca transakcje kupna-sprzedaży nieruchomości podobnych do szacowanej, a także z uwagi na rodzaj szacowanej nieruchomości, stan rynku i cel wyceny, wartość nieruchomości określono metodą odtworzeniową przy zastosowaniu podejścia kosztowego, metody kosztów odtworzenia. Cechy fizyczne, użytkowe, prawne nieruchomości przyjętych do porównań, odpowiadały cechom wycenianej nieruchomości (lokalizacja, stan prawny nieruchomości, warunki zagospodarowania rozumiane jako kształt, wymiary, ukształtowanie, możliwość zagospodarowania).

Do porównania przyjęto transakcje dotyczące nieruchomości, położonych w K., których powierzchnie wynosiły: 1575 m2, 1456 m2 oraz 1876 m2, a powierzchnia szacowanej nieruchomości wynosi 12487m2. W operacie szacunkowym wskazano, że istnieje udokumentowany obrót nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi na terenie K., lecz brak jest transakcji gruntami o tak dużej powierzchni jak nieruchomość podlegająca zwrotowi. Ujęte do porównania nieruchomości posiadały identyczne przeznaczenie w planie miejscowym co nieruchomość zwracana, tj. funkcja mieszkaniowa.

W przedmiotowym operacie, przy zastosowaniu podejścia kosztowego, metody kosztów odtworzenia, techniki wskaźnikowej, określono wartość części składowych nieruchomości będącej przedmiotem zwrotu. Z operatu szacunkowego wynika, że części składowe nieruchomości znajdujące się na niej w dacie jej przejęcia przez Skarb Państwa ustalono na podstawie oświadczenia spadkobiercy byłej właścicielki, a ich koszt odtworzenia ustalono w oparciu o cenniki BISTYP Consulting - Warszawa II kwartał 2011 roku. Natomiast wartość drzew i roślin ozdobnych oszacowano w oparciu o publikację K. Zmarzlickiego "Określanie wartości roślin sadowniczych i upraw ogrodniczych przy wywłaszczaniu nieruchomości" - PFSRM 2011 rok. Z kolei oszacowania wartości części składowych nieruchomości wg stanu nieruchomości na dzień jej zwrotu, opisanych szczegółowo w załączniku operatu pn. Inwentaryzacja obiektów budowlanych i urządzeń znajdujących się na podlegającej zwrotowi nieruchomości gruntowej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] położonej w K. przy ul. S. (część Targowiska Miejskiego), określająca obiekty i urządzenia trwale związane z gruntem (będące częścią składową, nieruchomości) i urządzenia nie związane trwale z gruntem (nie będące częścią składową nieruchomości), została dokonana podejściem kosztowym, metodą kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową oraz elementów scalonych. Dla elementów wycenianych z katalogu WACETOP przyjęto wskaźnik regionalizacji w wysokości 0,6876; dla elementów wycenianych z katalogu BISTYP przyjęto wskaźnik regionalizacji w wysokości 0,90; dla elementów wycenianych łącznie z katalogu WACETOP i BISTYP przyjęto średni wskaźnik regionalizacji w wysokości 0,793.

Przy określaniu wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy winien określić wartość nieruchomości dla realizacji zapisu art. 140 ust. 2 u.g.n., czyli wartość nieruchomości określoną wg aktualnego stanu nieruchomości, przy uwzględnieniu aktualnego przeznaczenia nieruchomości (o funkcji usługowej).

Realizując powyższe, dokonano analizy rynku sprzedaży nieruchomości niezabudowanych pod budownictwo usługowe na obszarze miasta K., a okresem badania objęto zakres lat 2010-2011. Ustalono, że na analizowanym terenie ceny tego typu nieruchomości zależne są od następujących cech rynkowych: lokalizacja, uzbrojenie, funkcjonalność działki, forma własności. W wyniku przeprowadzonej analizy aktów notarialnych dotyczących sprzedaży na analizowanym obszarze K. wybrano 3 transakcje z 2010r. nieruchomości najbardziej zbliżonych do wycenianych działek.

Ostatecznie oszacowano wartość rynkową nieruchomości wg stanu na dzień zwrotu na kwotę 8.166.000 zł oraz wartość rynkową nieruchomości wg stanu na dzień nabycia przez Skarb Państwa na kwotę 7.577.000 zł. Zatem różnica wartości nieruchomości wg stanu na dzień zwrotu i wg stanu na dzień wywłaszczenia wynosi 589.000 zł. Aktualną wartość nieruchomości określono na kwotę 13.701.000 zł.

W ocenie organu odwoławczego wartość nieruchomości gruntowej położonej w K. przy ul. S. oznaczonej jako działka nr [...], ustalona została zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Oszacowana wartość odtworzeniowa nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania, odzwierciedla najbardziej prawdopodobną jej wartość określoną wg stanu na dzień jej przejęcia przez Skarb Państwa oraz wg stanu na dzień zwrotu.

W uzasadnieniu podkreślono, że organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalistycznymi, które posiada biegły. W ustawie o gospodarce nieruchomościami jest wprost uregulowane, że wartość nieruchomości sporządza na piśmie rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1). Zadaniem organu jest jedynie dokonanie oceny przedłożonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu pod względem formalnym, tj. zbadanie czy został on wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

W przedmiotowej sprawie, organ dokonał oceny przedmiotowego operatu we wskazanym powyżej zakresie i uznał, że pod względem formalnym operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego nie budzi zastrzeżeń i nie narusza przepisów prawa regulujących sporządzanie operatu szacunkowego. W operacie uwzględniono wszelkie wytyczne i wskazówki zawarte w opinii Komisji Arbitrażowej nr [...] przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Podważenie tak sporządzonego operatu wymaga w ocenie organu przedłożenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.).

Organ odwoławczy zawiadomienia stron postępowania przez Starostę K. w formie doręczeń oraz obwieszczeniami z dnia 30.12.2010r., z dnia 28.09.2011r. i z dnia 30.11.2011r. o przedłużeniu terminu zakończenia sprawy, wydaniu zawiadomienia z art. 10 i możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym oraz o wydanej decyzji z dnia 25.11.2011r, uznał za skuteczne i zgodne z przepisami.

Reasumując, zdaniem organu odwoławczego decyzja Starosty K. z dnia [...] pod względem merytorycznym jest prawidłowa i zasadna. Organ I instancji prawidłowo dokonał rozliczeń z tytułu zwrotu nieruchomości.

Za niezasadny organ uznał podnoszony w odwołaniu Prezydenta Miasta K. zarzut naruszenia art. 107 k.p.a. poprzez pominięcie w podstawie prawnej decyzji art. 141 u.g.n., jako przepisu na którym organ oparł swoje rozstrzygnięcie o rozłożeniu należności na raty stwierdzając, że powołanie tego przepisu w treści uzasadnienia było wystarczające.

Nieuzasadniony jest również Zarzut Prezydenta Miasta K. o nie powołaniu na świadka J.B., który w piśmie z dnia 4 stycznia 2010r. wskazał, że ujęcie w akcie notarialnym jako celu przejęcia przedmiotowej nieruchomości pod budownictwo mieszkaniowe było jedynie umowne. Zdaniem organu, powoływanie kogokolwiek na świadka w przedmiotowej sprawie, w sytuacji, gdy kwestia zbędności przedmiotowej nieruchomości została przesądzona jest niecelowe. Nadto J.B. prowadząc na Targowisku działalność handlową jest osobiście zainteresowany w sprawie i mało wiarygodny.

Odnosząc się do zarzutów podnoszonych zarówno przez pełnomocnika skarżącego stowarzyszenia oraz dzierżawców przedmiotowego terenu, dotyczących operatu szacunkowego, organ odwoławczy podkreślił, że rozliczenia z tytułu zwrotu przedmiotowej nieruchomości dokonywane są pomiędzy byłym a aktualnym właścicielem nieruchomości, a zatem zarówno pełnomocnik stowarzyszenia jak też poszczególni dzierżawcy nie mogą ingerować w rozliczenia pomiędzy w/w osobami. Z tych względów organ uznał wszelkie zarzuty w odwołaniach dotyczące prawidłowości sporządzenia operatu za niedopuszczalne.

Odnosząc się do zawartych w odwołaniach dzierżawców zarzutów natury ekonomicznej, organ wyjaśnił, że nie mogą one niweczyć zwrotu nieruchomości niewykorzystanej zgodnie z celem jej przejęcia i nie mogą być uznane przez organ za argument warunkujący odmowę zwrotu tej nieruchomości.

Skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach na decyzję Wojewody ego z dnia [...] wniosła Gmina K. oraz Stowarzyszenie A. z siedzibą w K.. Gmina K. zarzuciła:

naruszenie przepisu art. 107 § 1 k.p.a. w związku z art. 141 ust. 1 u.g.n.,

naruszenie przepisów art. 7, 15, 77 i 80 k.p.a. oraz art. 137 u.g.n.,

naruszenie art. 140 oraz art. 153 u.g.n,

naruszenie art. 136 ust. 3, art. 137 i art. 140 ust. 1-3 u.g.n. poprzez ich zastosowanie w sprawie, w wyniku błędnego przyjęcia, że zwracana nieruchomość nie została wykorzystana zgodnie z celem wywłaszczenia,

naruszenie przepisów art. 10, art. 39 oraz art. 49 k.p.a.

Wskazując na powyższe zarzuty, Gmina K. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania skargowego.

Na podstawie art. 61 § 2 pkt 1 p.p.s.a. Gmina K. wniosła o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji w całości.

W uzasadnieniu skarżąca zarzuciła, że Wojewoda nie uwzględnił, ani też nie ustosunkował się, w sposób rzeczowy i wyczerpujący, do zarzutów podniesionych w odwołaniu Prezydenta Miasta K., działającego w imieniu Gminy K., od decyzji Starosty K. z dnia [...]

Zarzut naruszenia art. 107 k.p.a. w związku z art. 141 u.g.n. sprowadza się do braku przywołania w podstawie prawnej przedmiotowej decyzji art. 141 u.g.n., w sytuacji gdy organ fatycznie korzysta z zawartej w nim możliwości rozłożenia należności na raty, co skutkuje wadliwością formalną wydanej decyzji. Przepisy prawne, na podstawie których organ oparł swoje rozstrzygnięcie powinny być wskazane w podstawie prawnej decyzji, a nie w uzasadnieniu, gdzie z kolei organ obowiązany jest wskazać fakty i argumenty uzasadniające rozstrzygnięcie.

- naruszenie art. 137 u.g.n., art. 7 art. 15, art. 77 oraz art. 80 k.p.a.

W ocenie skarżącej Gminy K. organ odwoławczy mylnie uznał pogląd WSA w Kielcach, wyrażony wyroku z dnia 29 grudnia 2008r. dotyczący oceny zbędności nieruchomości na cel wywłaszczenia za ocenę prawną, która wiąże organy administracji publicznej orzekające w tej sprawie na podstawie w art. 153 ustawy z dnia 30 września 2002r. Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi. Gdyby uznać, że zakres oceny prawnej, jaki został przyjęty przez organy administracyjne orzekające w przedmiotowej sprawie jest prawidłowy, należałoby przyjąć, że merytoryczne rozstrzygnięcie sprawy nastąpiło już w wyroku wydanym w dniu 29.12.2008r. przez WSA w Kielcach. Stanowisko takie narusza jednak podstawowe zasady postępowania administracyjnego-dwuinstancyjności oraz swobodnej oceny dowodów (art. 15 oraz art. 80 k.p.a.). Na potwierdzenie zarzutu skarżący przywołał poglądy doktryny i orzecznictwa.

Ponieważ, Wojewoda nie ustosunkował się w zaskarżonej decyzji do merytorycznych zarzutów Prezydenta Miasta K., w przedmiocie oceny zbędności wywłaszczonej nieruchomości na cel określony w akcie wywłaszczeniowym i nie dokonał merytorycznej oceny materiału dowodowego sprawy, w związku z tym zarzuty te są nadal w pełni aktualne.

Jak wskazano w uzasadnieniu skarżonej decyzji, Starosta K. przeprowadził ocenę zbędności nieruchomości w oparciu o jej przeznaczenie wynikające z aktu notarialnego, na podstawie którego Skarb Państwa nabył przedmiotową nieruchomość. Z treści aktu notarialnego z dnia 29.05.1968r. Nr Rep [...]wynika, że nabyta na jego podstawie nieruchomość, stosownie do decyzji o lokalizacji szczegółowej przeznaczona została pod budownictwo Spółdzielni Mieszkaniowej. Należy zaznaczyć, że w toku przeprowadzonego postępowania administracyjnego nie udało się zidentyfikować przedmiotowych decyzji lokalizacyjnych ani też odnaleźć jakiegokolwiek ich egzemplarza. W tej sytuacji organ uwzględniając treść oświadczenia złożonego przez J.B. w piśmie z dnia 4 stycznia 2010r. wskazującego na inne przeznaczenie gruntu, niż wynikające z aktu notarialnego, winien przesłuchać go w charakterze świadka. Nie podjęcie tych działań przez Starostę i Wojewodę stanowi zdaniem skarżącego naruszenie zasad postępowania dowodowego wyrażonych w art. 7, art. 77 a także art. 80 k.p.a., co doprowadziło do błędnych ustaleń w sprawie. Skarżący wskazał, powołując się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w sprawie o sygn. akt I OSK 1428/10 z dnia 25.08.2011r., że "w razie braku odpowiednich dokumentów, zgodnie z art. 75 § 1 k.p.a. jako dowód należało dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy a nie jest sprzeczne z prawem, zaś w myśl art. 76 § 3 k.p.a. przepisy § 1 i 2 dotyczące mocy dowodowej dokumentów urzędowych nie wyłączają możliwości przeprowadzenia dowodu przeciwko treści dokumentów wymienionych w tych przepisach. (..) W sytuacji, gdy pozostają niewyjaśnione istotne dla sprawy okoliczności należy sięgnąć do wszelkich dostępnych środków dowodowych, nie zaś wyłącznie ograniczać postępowania do dowodów z dokumentów." Podniósł, że ocena przez organ odwoławczy J.B. jako osoby niewiarygodnej, przed odebraniem od niego zeznań, tylko z uwagi na fakt prowadzenia przez niego działalności gospodarczej na przedmiotowym Targowisku Miejskim narusza rażąco prawo w szczególności art. 80 k.p.a.

- naruszenia art. 140 oraz art. 153 u.g.n.

Zdaniem skarżącego organ bezpodstawnie ograniczył zakres kontroli operatu szacunkowego do prawidłowości pod względem zgodności z obowiązującymi w tym zakresie przepisami tj. ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, nie uwzględniając zaleceń zawartych w opinii Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. W kwestii oceny operatu szacunkowego nie tylko pod względem formalnym ale również materialnym - uwzględnienia wartości przyjętych w u.g.n i przepisach wykonawczych przyjętych na podstawie tej ustawy wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 12.01.201 Ir., sygn. akt I OSK 378/10. Podobnie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w orzeczeniu z dnia 15.09.2010 r., sygn. akt II SA/Gd 85/10 wskazał: "postępowanie określone w art. 157 u.g.n., przewidującym badanie oceny prawidłowości operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, nie wyłącza ogólnych zasad oceny dowodu, jakim jest również operat szacunkowy. Zarówno organy administracji, jak i sądy rozpoznając sprawę mają obowiązek ocenić na podstawie art. 77 § 1 k.p.a. i 80 k.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego, a organy administracji dokonując, oceny wartości dowodowej operatu, mogą również żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści. "

Odnosząc się zawartej w decyzji sugestii Wojewody ego, jakoby w przypadku kwestionowania przez stronę prawidłowości operatu szacunkowego powinna ona przedstawić konkurencyjny operat, skarżący wskazał, że pogląd taki jest sprzeczny z obowiązującym prawem, tj. art. 157 ust. 2 u.g.n., co podkreślił także Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 05.03.2002 r., sygn. akt I SA 1978/00: " Opinia biegłego nie wiąże organu administracji, który jest obowiązany poddać ją swojej ocenie jak każdy dowód, gdyż to organ - nie zaś biegły rozstrzyga sprawę. Organ administracji w żadnym razie nie może oczekiwać dostarczenia konkurencyjnej opinii, sporządzonej poza postępowaniem administracyjnym, lecz sam powinien przeprowadzić, albo dowód z opinii innego biegłego, albo rozprawę administracyjną z udziałem dotychczasowego biegłego, gdyż opinia nie jest niepodważalna i strona ma prawo domagać się od biegłego odpowiedzi na swoje zarzuty. Organ administracji nie dysponuje wiadomościami specjalnymi - stąd potrzeba zasięgnięcia opinii biegłego i jej szczególna moc dowodowa - lecz nie oznacza to, aby nie był w stanie ocenić wiarygodności opinii, zwłaszcza w świetle zarzutów strony (...)"

W związku z powyższym, wobec nie ustosunkowania się Wojewody ego do zarzutów podniesionych przez Prezydenta Miasta K. w odwołaniu od decyzji Starosty K., a dotyczących prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w tej sprawie, pozostają one nadal aktualne.

Zespół Oceniający odnosząc się do prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego wykonanego w dniu 25.10.2010 r., w zakresie dotyczącym prawidłowości wyceny, podniósł że rzeczoznawca obowiązany był w dacie nabycia nieruchomości oraz w dacie zwrotu nieruchomości, literalnie wskazać części składowe nieruchomości oraz określić jakie prawa do nich są szacowane. Błędem było, zdaniem Zespołu Oceniającego dla ustalenia stanu faktycznego nieruchomości wycenianej na dzień zwrotu, opierać się na inwentaryzacji wykonanej w dniu 17 sierpnia 2009r. Pomimo wskazanych powyżej zarzutów rzeczoznawca wykonując nowy operat, przy ustaleniu zakresu przedmiotu wyceny wskazuje, że działka nr [...] zabudowana jest obiektami budowlanymi i urządzeniami opisanymi szczegółowo w stanowiącym integralną część operatu szacunkowego załączniku pn. "Inwentaryzacja obiektów budowlanych i urządzeń znajdujących się na podlegającej zwrotowi nieruchomości gruntowej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] (obręb 0017) położonej w K. przy ul. S. (część Targowiska Miejskiego), określająca obiekty i urządzenia trwale z gruntem związane (będące częścią składową nieruchomości) oraz obiekty i urządzenia nie związane trwale z gruntem (nie będące częścią składową nieruchomości)", wykonanym w dniu 17 sierpnia 2009 r.

Jak wskazywał Zespół Oceniający powołanie się na historyczną inwentaryzację, bez potwierdzenia jej aktualności na datę wyceny, stanowi naruszenie zapisów pkt 4.2.c Standardu KSWP 3 Operat szacunkowy. Należy zatem uznać, że zakres wyceny w przedmiotowym operacie nie został określony poprawnie.

- pkt 3 operatu - Opis nieruchomości.

Zgodnie z zaleceniami Zespołu Oceniającego, cel wyceny, dla którego

został sporządzony operat wymagał od rzeczoznawcy majątkowego

uwzględnienia dwóch stanów nieruchomości, tj. w rozbiciu na datę zwrotu i datę

nabycia nieruchomości, czego w przedmiotowym operacie nie uczyniono. Brak

ustalenia ww. stanów w konkretnych datach nie daje możliwości analizy procesu wyceny nieruchomości.

- pkt 3.2 - Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z zaleceniami tytuł ten został nieprawidłowo sformułowany, powinien

brzmieć - przeznaczenie nieruchomości. Ponadto, z uwagi na fakt, że

Spółdzielnia Mieszkaniowa realizowała budownictwo mieszkaniowe

wielorodzinne, zatem jako przeznaczenie nieruchomości w dacie nabycia

należało przyjąć grunty użytkowane rolniczo przeznaczone pod zabudowę

mieszkaniową wielorodzinną.

- pkt 3.14 - Lokalizacja. Opis lokalizacji wymaga, zgodnie z zaleceniami Zespołu Oceniającego, rozbicia na datę nabycia i datę zwrotu, co nie zostało uczynione.

- pkt 5 - Wycena nieruchomości. W wycenie wykorzystano transakcje sprzedaży nieruchomości niespełniające warunków podobieństwa, tym samym naruszone zostały przepisy § 4 ust. 1 ww. rozporządzenia. Rzeczoznawca rzekomo dokonał analizy ekonomicznej rynku nieruchomości niezabudowanych pod budownictwo mieszkaniowe, gdy tymczasem baza nieruchomości porównywalnych przyjętych do wyceny zawiera transakcje dla nieruchomości przeznaczonych wyłącznie pod budownictwo jednorodzinne, w tym także zabudowanych. Rzeczoznawca nie podał jakiego prawa dotyczyły transakcje, dotyczące nieruchomości przyjętych do szacunku. Przyjęta przez rzeczoznawcę ocena cechy rynkowej tj. lokalizacji ogólnej, dla nieruchomości porównywalnej A położonej w K. przy ul. W., zgodnie z przyjętym atrybutem powinna być: "słaba" a nie "dobra". Nieprawidłowa ocena tego atrybutu spowodowała w konsekwencji, że wartość gruntu została oszacowana nieprawidłowo, co w sposób znaczący wpłynęło na cenę nieruchomości w dacie wywłaszczenia.

Operat szacunkowy z dnia 15 września 2011r. w związku z faktem, że został sporządzony po zakwestionowaniu prawidłowości poprzedniego operatu przez Komisję Arbitrażową przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, powinien być wykonany zgodnie z jej zaleceniami. Gdy tymczasem, jak przedstawiono powyżej, operat zawiera te same błędy metodologiczne oraz odstępstwa od przepisów prawa i standardów zawodowych, w istotny sposób wpływające na wartość szacowanej nieruchomości, co operat sporządzony w dniu 25 października 2010r. W związku z powyższym, nie powinien być dowodem w przedmiotowej sprawie i stanowić podstawy określenia wysokości zwaloryzowanego odszkodowania.

W ocenie skarżącego, Starosta nie dokonał wszechstronnej analizy materiału dowodowego, a w szczególności operatu szacunkowego, co doprowadziło do nieprawidłowego wyliczenia kwoty należnego Gminie odszkodowania. Organ orzekający naruszył tym samym zasadę prawdy obiektywnej wyrażoną w art. 7 k.p.a., a także wynikający z art. 77 oraz art. 80 k.p.a., obowiązek zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, w stopniu mającym istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy.

- naruszenia art. 10, art. 39 oraz art. 49 k.p.a.

Starosta K. zawiadamiając część stron przedmiotowego postępowania (dzierżawców) o istotnych jego etapach korzystał z przewidzianego w art. 49 k.p.a. ekstraordynaryjnego rozwiązania, dającego możliwość zawiadamiania stron o decyzjach i innych czynnościach organów administracji publicznej przez obwieszczenie lub inny zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości sposób publicznego ogłaszania. I tak Starosta K. obwieszczeniami z dnia 30.12.2010 r., z dnia 28.09.2011r. i z dnia 30.11.2011r. zawiadamiał strony odpowiednio o: przedłużeniu terminu zakończenia sprawy, wydaniu zawiadomienia z art. 10 k.p.a. i możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym oraz o wydanej decyzji z dnia 25.11.2011r. Wojewoda uznał taki sposób zawiadomienia części stron postępowania za skuteczny.

Zdaniem skarżącego pogląd taki jest całkowicie błędny. Instytucja, stanowiąca wyjątek od przewidzianego w art. 39 k.p.a. sposobu doręczania stronom pism w sprawie, może być stosowana jedynie wtedy, jeżeli przepis szczególny przewiduje taką możliwość. Zawarte w rozdziale 6 u.g.n. przepisy, dotyczące zwrotu nieruchomości wywłaszczonych nie dają podstaw staroście orzekającemu w sprawie do skorzystania, z przewidziane w art. 49 k.p.a. publicznego zawiadamiania stron o decyzjach i innych czynnościach podjętych w sprawie. W związku z powyższym należy uznać, że Starosta K. korzystając w tej sprawie z możliwości publicznego zawiadamiania stron o toczącym się postępowaniu naruszył przepisy prawa, a osoby mające w tym interes prawny pozbawił możliwości obrony swoich praw.

W skardze Stowarzyszenie A. z siedzibą w K. wniosło o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm prawem przepisanych, zarzucając:

naruszenie prawa procesowego, tj. art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., poprzez bezpodstawne utrzymanie w mocy decyzji Starosty K. z dnia [...] w sytuacji, gdy organ zobligowany był na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. do uchylenia zaskarżonej decyzji w całości i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania organowi pierwszej instancji, z uwagi na zebrany w sprawie materiał dowodowy, a naruszenie to miało istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia;

naruszenie prawa materialnego, tj. art. 137 ust 1 pkt 1 i 2 u.g.n., co wyniknęło z błędnego przekonania organu, iż przedmiotowa nieruchomość jest zbędna w rozumieniu ww. przepisu, na cele określone w akcie notarialnym Nr Rep. [...], podczas gdy stanowi ona szeroko rozumianą infrastrukturę okolicznych osiedli mieszkaniowych, co miało wpływ na wynik sprawy;

naruszenie prawa procesowego, tj. art. 7, art. 77 k.p.a. poprzez oparcie rozstrzygnięcia o sporny fragment materiału dowodowego, tj. operat szacunkowy, który został sporządzony niezgodnie z wytycznymi zawartymi w Powszechnym Krajowym Standardzie Wyceny Nr 3 przyjętym przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, a naruszenie to miało istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia;

naruszenie prawa procesowego, tj. art. 75 § 1 k.p.a. poprzez bezpodstawne odrzucenie wniosków dowodowych strony składanych w kierunku sprecyzowania celu wywłaszczenia ujętego w treści aktu notarialnego Rep A nr [...] ogólnikiem "pod budownictwo mieszkaniowe", wobec czego naruszenie to miało znaczący wpływ na treść skarżonego rozstrzygnięcia;

naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 28 w zw. z art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 138 ust 2 u.g.n. polegające na przyjęciu, iż Skarżący "nie mogą ingerować" w rozliczenia pomiędzy byłym, a aktualnym właścicielem nieruchomości, co skutkowało brakiem rozpoznania zarzutów Skarżących, a w konsekwencji uniemożliwiło stronie czynny udział w niniejszym postępowaniu, a naruszenie to miało istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia.

W uzasadnieniu skarżący podniósł, że organ odwoławczy nie przeprowadził w sposób właściwy postępowania wyjaśniającego, nie odniósł się do większości zarzutów, czego wynikiem było wydanie decyzji o błędnej treści. Dotyczy to w szczególności zarzutu naruszenia przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego oraz Powszechnych Krajowych Standardów Wyceny Nr 3 przyjętych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych poprzez sporządzenie przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego obarczonego licznymi nieprawidłowościami, które podważają jego wiarygodność jako dowodu stanowiącego podstawę do określenia należnego Gminie K. odszkodowania.

Organ nie zbadał i nie dostrzegł naruszenia przepisów prawa materialnego, czy też przepisów postępowania, co winno skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji i przekazaniem sprawy do ponownego rozpoznania przez Organ I instancji.

Organ II instancji dokonując oceny wydanej decyzji przez organ I instancji nie dostrzegł naruszenia art. 137 ust 1 pkt 1 i 2 u.g.n., które miało wpływ na rozstrzygnięcie, a wyniknęło z błędnego przekonania organu, iż przedmiotowa nieruchomość jest "zbędna" w rozumieniu ww. przepisu, na cele określone w akcie notarialnym Nr Rep.[...], podczas gdy stanowi ona szeroką rozumianą infrastrukturę okolicznych osiedli mieszkaniowych, Organ II instancji wydając decyzję o utrzymaniu w mocy decyzji Starosty K. zaakceptował taką wykładnię art. 137 u.g.n., co skutkuje naruszeniem prawa materialnego.

Skarżący podniósł, że ustawowe przesłanki zbędności nieruchomości na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu zostały określone w art. 137 u.g.n. poprzez upływ terminu rozpoczęcia realizacji celu i upływ terminu wyznaczonego na zakończenie realizacji celu. Formalnoprawna definicja pojęcia zbędności nieruchomości na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu nakłada na organy administracji publicznej obowiązek ścisłej wykładni, bez możliwości dokonywania jakichkolwiek odstępstw od treści zawartej w ww. przepisie /vide: wyrok NSA z dnia 22 sierpnia 2003 r., I SA 2622/01/.

W ocenie skarżącego Stowarzyszenia z treści aktu notarialnego Rep. A [...] w żadnym razie nie wynika, że wywłaszczenie następuje na cele budownictwa mieszkaniowego. Zawarte jest tam jedynie sformułowanie o przekazaniu nieruchomości na budownictwo dla Spółdzielni Mieszkaniowej. Wprawdzie Spółdzielnia nie realizowała na spornych działkach żadnych inwestycji, jednak nieruchomość faktycznie stanowi szeroko rozumianą infrastrukturę towarzyszącą dla tego osiedla w postaci targowiska. Z tej przyczyny należy uznać, iż nieruchomość została zagospodarowana zgodnie z celem na jaki ją przejęto, a zatem brak jest jakichkolwiek podstaw do jej zwrotu na rzecz byłych właścicieli. W doktrynie przoduje stanowisko zgodnie, z którym jeśli cel wywłaszczenia został zrealizowany, to zwrot nie jest możliwy bez względu na to, kiedy realizacja ta nastąpiła (Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 23 stycznia 2009 r. sygn. II SA/Kr 1118/08).

Skarżący podkreślił, iż choć obecnie obowiązujące przepisy wymagają, by w decyzji o wywłaszczeniu cel wywłaszczenia został precyzyjnie określony, to w przeszłości nie zawsze tak było i często określano ten cel ogólnikowo. WSA w Warszawie w wyroku z dnia 9 czerwca 2006 r., I OSK 950/05, orzekł, iż wobec braku szczegółowego planu zagospodarowania terenu, a dokonaniu wywłaszczenia tylko na cel określony ogólnie, każde wykorzystanie nieruchomości w granicach ogrodzenia jest realizacją celu wywłaszczenia. Należy założyć, że przy ogólnie określonym celu wywłaszczenia ocena musi zostać dokonana na podstawie wszelkich dokumentów dotyczących realizacji celu wywłaszczenia, a także na podstawie stanu faktycznego po wywłaszczeniu nieruchomości. Jednakże ogólne określenie celu umożliwia zaliczenie w poczet realizacji celu różnego rodzaju prac (WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 20 grudnia 2007r., Ul SA/Po 648/07).

Ponadto skarżący wskazał, że organ II instancji nie dostrzegł naruszenia art. 7, art. 77 k.p.a., poprzez oparcie rozstrzygnięcia na spornym materiale dowodowym, to jest na operacie szacunkowym, który został sporządzony niezgodnie z wytycznymi zawartymi w Powszechnym Krajowym Standardzie Wyceny Nr 3 przyjętym przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Wydając decyzję o trzymaniu w mocy decyzji Starosty K. sam dokonał naruszenia ww. przepisów proceduralnych.

Skarżący wskazał, że do organu orzekającego w sprawie należy ostatecznie merytoryczna ocena operatu, a w szczególności prawidłowość i zgodność z prawem zastosowanego przez rzeczoznawcę majątkowego podejścia i metody oszacowania nieruchomości /vide: wyrok WSA w Kielcach z dnia 29 grudnia 2008 roku, sygn. akt II SA/Ke 144/08/. Oceny merytorycznej organ II instancji nie dokonał, skutkiem tego jest brak rozpoznania zarzutów skierowanych przez strony w odwołaniu na decyzję Starosty K., co do operatu szacunkowego.

Ponadto organ II instancji dokonując oceny wydanej decyzji przez organ I instancji nie dostrzegł naruszenia art. 75 § 1 k.p.a. poprzez bezpodstawne odrzucenie wniosków dowodowych strony, co w konsekwencji przyczyniło się do naruszenia art. 77 k.p.a. Prezydent Miasta K. złożył wniosek o przeprowadzenie dowodu z zeznań świadka J.B. na okoliczność, iż ujęcie w akcie notarialnym jako celu przejęcia przedmiotowej nieruchomości pod budownictwo mieszkaniowe było jedynie umowne. Powyższe miało wykazać, iż w analizowanej sprawie nie mamy do czynienia z przesłanką "zbędności" konieczną do zaistnienia dla wydania decyzji o wywłaszczeniu.

Organ I instancji, a w ślad za nim Wojewoda nie uznali za konieczne przeprowadzenie niniejszego dowodu, pomimo, iż ustawa nakłada na nich taki obowiązek. Strona postępowania bowiem złożyła wniosek dowodowy na istotne w sprawie okoliczności, co do których ten organ administracji sformułował odmienne stanowisko.

W ocenie skarżącego organ II instancji, rozpatrując odwołanie od decyzji Starosty K. naruszył przepisy postępowania, tj. art. 28 w zw. z art. 138 § 1 pkt 1 kpa oraz art. 138 ust 2 u.g.n. polegające na przyjęciu, iż skarżący nie mogą ingerować w rozliczenia pomiędzy byłym a aktualnym właścicielem nieruchomości, co skutkuje brakiem możliwości formułowania zarzutów dotyczących operatu szacunkowego, a w konsekwencji uniemożliwia czynny udział tych stron w niniejszym postępowaniu. W kwestii tej wypowiedział się już WSA w Kielcach w wyroku z dnia 29 grudnia 2008 roku, sygn. akt I SA/Ke 144/08 dając wytyczne organom administracji rozpatrującym przedmiotową sprawę, stwierdzając, iż dzierżawcy są stronami postępowania administracyjnego o (zwrot) wywłaszczonej nieruchomości, będącej przedmiotem dzierżawy.

W niniejszej sprawie status strony należy zatem przyznać tym osobom, które na podstawie umów dzierżawy zawartych z Przedsiębiorstwem A. Spółka z o.o. w K. używają części przedmiotowej nieruchomości określonych w tych umowach jako place handlowe i pobierają z nich pożytki. Dlatego też niezasadnym jest uznanie przez organ II instancji, iż dzierżawcy nie mają prawa odnosić się do treści operatu szacunkowego. Stanowi to naruszenie prawa strony do czynnego udziału w toczącym się postępowaniu.

W odpowiedzi na skargi organ wniósł o ich oddalenie, podtrzymując argumenty zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skargi nie zasługują na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 1, art. 2 i art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012r. poz. 270) wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, jeżeli miało to lub mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W rozpatrywanej sprawie kontrola sądowoadministracyjna takich naruszeń prawa nie wykazała.

Przedmiotem skargi w sprawie niniejszej jest decyzja orzekająca na podstawie przepisów art. 9a, art. 136 ust. 3, art. 137, art. 138 ust. 2, art. 139, art. 140 oraz art. 216, art. 217 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), dalej jako u.g.n., o zwrocie na rzecz spadkobiercy właścicielki nieruchomości przejętej na rzecz Skarbu Państwa w trybie art. 6 ustawy z dnia 12 marca 1958r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (Dz.U. z 1974r. Nr 10, poz. 64 ze zm.) oraz ustalająca wartość zwaloryzowanego odszkodowania z tytułu zwrotu tej nieruchomości.

Nieruchomość podlegająca zwrotowi położona jest w K. przy ul. S. w aktualnej ewidencji gruntów m. K. obr 017 oznaczona nr ewidencyjnym [...] o powierzchni 1,2487ha (nr dz.hip. 4/1) objętej księgą wieczystą KW nr [...] jako własność Gminy K..

Zgodnie z art. 136 ust. 3 u.g.n. poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, jeżeli stosownie do przepisu art. 137, stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. W oparciu o przepis art. 137 u.g.n. nieruchomość uznaje się za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, jeżeli pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacja tego celu, albo pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany.

Powyższa regulacja oznacza, że podstawowym warunkiem zwrotu wywłaszczonej nieruchomości jest jej zbędność na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, oceniana przez organ w dacie rozstrzygania w sprawie żądania zwrotu nieruchomości. Istota zbędności polega na tym, że cel wywłaszczenia nie jest (i nie był) zrealizowany.

W ocenie Sądu ustalony przez organy administracji stan faktyczny w niniejszej sprawie prowadzący do przyjęcia, że przedmiotowa nieruchomość stała się zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, zasługuje na akceptację. W zawartym akcie notarialnym z dnia 29 maja 1968r. Nr Rep [...]stwierdzono, że Skarb Państwa w trybie art. 6 ustawy z dnia 12 marca 1958r. – o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości nabył przedmiotową nieruchomość od S.S., z przeznaczeniem pod budownictwo dla Spółdzielni Mieszkaniowej, stosownie do decyzji o lokalizacji szczegółowej. Poza sporem pozostaje okoliczność, że nie zachowały się decyzja o lokalizacji szczegółowej jak również plan realizacyjny zagospodarowania przestrzennego tego terenu. W tej sytuacji organy zasadnie przeprowadziły ocenę zbędności nieruchomości biorąc pod uwagę wskazane w opisanym wyżej akcie notarialnym przeznaczenie nieruchomości. W świetle zebranego w sprawie materiału dowodowego, w tym oświadczenia Spółdzielni Mieszkaniowej z dnia 19 czerwca 1996r. wynika, że nie rości ona żadnych praw do nieruchomości, gdyż działka nr [...] położona jest poza terenem osiedla SM, ograniczonego ulicami: T., Z., B. oraz S., zaś przedmiotowy grunt nie został jej przekazany na cele inwestycyjne. Od lat 70-tych na tej nieruchomości prowadzono działalność handlową w postaci targowiska miejskiego, początkowo przez Gminną Spółdzielnię "S." w B., a następnie od 1984r. przez Przedsiębiorstwo A. w K.

Zgodnie z utrwalonym poglądem doktryny jak i orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego infrastruktura osiedla mieszkaniowego obejmuje nie tylko budownictwo mieszkaniowe, ale również budynki handlowe, usługowe, szkoły, boiska osiedlowe, zieleń osiedlową oraz urządzenia towarzyszące jak ciągi komunikacyjne, parkingi (por. wyrok NSA z dnia 2.04.1999r. IV SA 467/97, wyrok z dnia 23.12.1999 IV SA 2140/97).

W ocenie Sądu funkcjonowanie targowiska miejskiego na spornej działce nie można uznać za realizację infrastruktury osiedla ze względu na jego zasięg i ponadosiedlowy charakter, służący zaspakajaniu potrzeb społeczności lokalnej, a nie wąskiej grupy mieszkańców osiedla.

W orzecznictwie sądowoadministracyjnym podkreśla się, że cel wywłaszczenia nie może być interpretowany zbyt szeroko. Zdaniem Sądu organ trafnie uznał, że w sprawie nie zachodziła potrzeba dopuszczenia dowodu z zeznań świadka J.B. na okoliczność domniemanego celu wywłaszczenia, przeciwko treści dowodu z dokumentu. Skoro cel wywłaszczenia został wprost określony w akcie notarialnym: "pod budownictwo Spółdzielni Mieszkaniowej" to brak jest podstaw do badania intencji jakie mogły prowadzić do jego zawarcia.

Ustalenia organu, że przedmiotowej nieruchomości nigdy nie wydano Spółdzielni Mieszkaniowej na cele inwestycyjne i nigdy nie była w jej posiadaniu, jak również nie została wykorzystana pod budownictwo, uzasadniają stanowisko organu, iż nieruchomość stała się zbędna na cel określony przy wywłaszczeniu w rozumieniu art. 137 u.g.n.

Takie też stanowisko zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w wyroku z dnia 29.12.2008r. sygn. akt II SA/Ke 144/08 wskazując zasadność uznania przez oba organy, że stan faktyczny w sprawie odpowiada dyspozycji art. 137 ust. 1 u.g.n., ponieważ nie ulega wątpliwości, iż objęta przedmiotem postępowania nieruchomość stanowiąca własność S.S. nigdy nie została przeznaczona na realizację celu na jaki została wywłaszczona tj. pod budownictwo dla Spółdzielni Mieszkaniowej.

Mając na uwadze powyższe, zarzuty zawarte w skardze Gminy K. dotyczące naruszenia art. 136 ust. 3, art. 137 u.g.n. oraz art. 7, art. 15, art. 77, art. 80 k.p.a., jak i zarzuty Stowarzyszenia A. w K. dotyczące naruszenia art. 137 ust. 1 i ust. 2 u.g.n. oraz art. 75 k.p.a. opierające się na kwestionowaniu ustaleń w zakresie zbędności nieruchomości na cel wywłaszczenia nie zostały przez Sąd uwzględnione.

Wywody skargi związane z odmienną od organu interpretacją "związania organu oceną prawną" wyrażoną przez Sąd w wyroku z dnia 29 grudnia 2008r. sygn akt II SA/Ke 144/08 na podstawie art. 153 p.p.s.a., są o tyle nieistotne w sprawie, że niezależnie od powołania się na ocenę prawną Sądu, organy dokonały ponownej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego w zakresie zbędności nieruchomości, omówiły ten materiał dowodowy w uzasadnieniu decyzji i prawidłowo zastosowały przepis art. 136 ust. 3 i art. 137 u.g.n. Nadmienić należy jednak, że Sąd w cytowanym wyroku wypowiedział się już o prawidłowości ustalonego przez organy stanu faktycznego w zakresie zbędności nieruchomości na cel wywłaszczenia i prawidłowości zastosowania przepisów art. 136 ust. 3 i art. 137 u.g.n., natomiast uznał, że braki w postępowaniu w zakresie ustalenia wysokości odszkodowania są na tyle istotne i dotyczą tak ważnych dla wyniku sprawy kwestii, że zachodzi potrzeba ich uzupełnienia. To było powodem oddalenia skargi A.F. na decyzję kasatoryjną Wojewody, a nie konieczność ponownej oceny zbędności na cel wywłaszczenia. Prawidłowo zatem organ powołał się na wiążący charakter oceny Sądu zawartej w wyroku z dnia 29 grudnia 2008r.

Odnosząc się do kolejnego zarzutu skargi Gminy K., dotyczącego sposobu ustalenia kwoty odszkodowania za zwracaną nieruchomość, tj. naruszenia art. 140 oraz art. 153 u.g.n. należy przytoczyć treść tych przepisów. Zgodnie z art. 140 ust. 1 i 2 u.g.n. w razie zwrotu wywłaszczanej nieruchomości poprzedni właściciel lub spadkobierca zwraca Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego, ustalone w decyzji odszkodowanie, które podlega waloryzacji, przy czym jego wysokość po waloryzacji, z zastrzeżeniem art. 217 ust. 1, nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu, a jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, nie może być wyższa niż jej wartość odtworzeniowa. Według art. 140 ust. 4 u.g.n. w razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, odszkodowanie, ustalone stosownie do ust. 2, pomniejsza się lub powiększa o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu. Przy określaniu wartości nieruchomość przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. Nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości.

Przepis art. 140 u.g.n. reguluje rozliczenia, jakie następują pomiędzy stronami w razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Szczegółowo też określony jest sposób wyliczenia kwoty podlegającej zwrotowi przez byłego właściciela nieruchomości, lub jego spadkobierców, na rzecz aktualnego właściciela. Na kwotę tę składa się zwaloryzowane według zasad określonych w art. 140 ust. 2 u.g.n. odszkodowanie, ustalone w decyzji wywłaszczeniowej (bądź w akcie notarialnym sporządzonym w trybie art. 6 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości) oraz różnica pomiędzy wartością nieruchomości według jej stanu na datę zwrotu i na datę wywłaszczenia (nabycia). Przedmiotem wyceny może być tylko nieruchomość gruntowa wraz z jej częściami składowymi, czyli budynkami i innymi urządzeniami trwale z gruntem związanymi, jak również drzewami i innymi roślinami od chwili zasadzenia lub zasiania.

Zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n. oszacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, posiadający uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości (art. 174 ust. 2 u.g.n.)., sporządzając na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 149 i następne określa podstawowe zasady wyceny nieruchomości, których rozwinięcie i uszczegółowienie znajduje się w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Dotyczą one m.in. kryteriów, jakimi kieruje się rzeczoznawca przy wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości (art. 150 i 154 u.g.n.).

Jak podkreślił Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 29 grudnia 2008r. ustawowy rygoryzm w określeniu zasad, według których ma być sporządzony operat szacunkowy, nie pozbawia go waloru opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 1 k.p.a., co oznacza, że do organu orzekającego w sprawie należy ostatecznie merytoryczna ocena operatu, a w szczególności prawidłowość i zgodność z prawem zastosowanego przez rzeczoznawcę majątkowego podejścia i metody szacowania nieruchomości.

W ocenie Sądu organ dokonał takiej oceny, badał również czy w operacie z dnia 15 września 2011r. uwzględniono wytyczne zawarte w opinii Komisji Arbitrażowej nr [...] przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych i uznał, że został on sporządzony zgodnie ze wskazówkami zawartymi w opinii.

Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut naruszenia art. 140 oraz 153 u.g.n., albowiem w treści operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy dokonał oszacowania wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości według stanu na dzień nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa i według stanu na dzień zwrotu nieruchomości, wraz z częściami składowymi nieruchomości. W opracowaniu zawarto opis (pkt 2.2, k. nr 5) i stan prawny (pkt. 3.1, k. nr 10) nieruchomości na dzień wywłaszczenia oraz opis (pkt. 3, k.nr 7 – 8) i stan prawny (pkt 3.1, k. nr 8 – 9) nieruchomości na dzień zwrotu. Wyceny części składowych nieruchomości dokonano na podstawie stanowiącego integralną część operatu załącznika "Inwentaryzacja obiektów budowlanych i urządzeń znajdujących się na podlegającej zwrotowi nieruchomości gruntowej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka [...] (obr 0017), położonej w K. przy ul. S. (część Targowiska Miejskiego), określająca obiekty budowlane i urządzenia trwale związane z gruntem (będące częścią składową nieruchomości) oraz obiekty budowlane i urządzenia niezwiązane trwale z gruntem (nie będące częścią składową nieruchomości), z dnia 17 sierpnia 2009r. Wbrew twierdzeniom skarżącej Gminy K., powołanie się na "historyczną inwentaryzację" bez potwierdzenia jej aktualności na datę wyceny nie podważa ustaleń organu co do stanu faktycznego nieruchomości, na dzień zwrotu. Żadna bowiem ze stron w toku postępowania nie wykazała, że stan ten uległ zmianie, co skutkowałoby zmianą wyceny nieruchomości. Biegły prawidłowo zatem ustalił stan nieruchomości i dokonał jej wyceny na datę sporządzenia operatu.

Nie są trafne zawarte w skardze zarzuty Gminy odnoszące się do pkt 3 – opis nieruchomości, 3.2 - przeznaczenie nieruchomości, 3.14 – lokalizacja nieruchomości, pkt 5 – wycena nieruchomości. Wskazanie stanu nieruchomości na datę wywłaszczenia nieruchomości i datę jej zwrotu stanowiło podstawę do ustalenia wartości zwaloryzowanej odszkodowania. Rzeczoznawca prawidłowo przyjął do wyceny przeznaczenie nieruchomości w dacie wywłaszczenia - funkcja mieszkaniowa, a nie jak podniesiono w skardze – grunt użytkowany rolniczo, przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną.

Odnosząc się natomiast do zarzutu Gminy K. naruszenia przepisu art. 107 § 1 k.p.a. w związku z art. 141 ust. 1 u.g.n. poprzez niezamieszczenie w podstawie prawnej decyzji przepisu art. 141 ust. 1 u.g.n., będącego podstawą rozłożenia zwaloryzowanego odszkodowania na raty, uznać należy, że zarzut ten nie jest zasadny.

Decyzja, zgodnie z art. 107 § 1 k.p.a. powinna zawierać m.in. powołanie podstawy prawnej rozstrzygnięcia. Nie stanowi jednak naruszenia prawa uzasadniającego uchylenie decyzji niewskazanie podstawy prawnej, jeżeli rozstrzygnięcie odpowiada normie prawnej zawartej w obowiązujących przepisach prawa. Podkreślenia wymaga, że w sprawie niniejszej przepis art. 141 u.g.n. został powołany w uzasadnieniu decyzji.

Nie jest także zasadny zarzut Gminy K. dotyczący naruszenia art. 10, art. 39 oraz art. 49 k.p.a.

Z akt sprawy nie wynika, aby organ "naruszył prawa dzierżawców do czynnego udziału w postępowaniu". Żaden z dzierżawców nie podniósł tego zarzutu, a fakt powiadamiania dzierżawców poprzez obwieszczenie, z powołaniem się na przepis art. 49 k.p.a. nie miał o tyle żadnego znaczenia, że strony postępowania, ustalone w oparciu o wykaz Przedsiębiorstwa A. w K., były także powiadamiane zgodnie z przepisami k.p.a, poprzez imienne zawiadomienia. Skarżąca Gmina K. nie wykazała, aby poprzez zastosowanie w sprawie trybu z art. 49 k.p.a. naruszony został jej interes prawny.

Sąd podziela stanowisko organu orzekającego, a także skarżących, że dzierżawcy są stronami postępowania o zwrot nieruchomości. Rację ma organ, że dzierżawcy, w tym Stowarzyszenie Kupców mają interes prawny jedynie w zaskarżeniu orzeczenia dotyczącego zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. Problem ten dokładnie omówił WSA w wyroku z dnia 29 grudnia 2008r. Natomiast nie mają oni interesu prawnego w kwestionowaniu ustaleń i rozstrzygnięcia dotyczącego zwaloryzowanego odszkodowania, zwracanego Skarbowi Państwa przez poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę. Tym niemniej w sprawie niniejszej, mając na uwadze zastrzeżenia Gminy K. w zakresie operatu szacunkowego oraz działając na podstawie art. 134 p.p.s.a. Sąd ocenił legalność zaskarżonej decyzji także pod względem tego, czy prawidłowo organ stwierdził, że operat szacunkowy stanowiący podstawę do ustalenia odszkodowania jest zgodny z prawem i uznał, że operat ten spełnia wszelkie wymagania na które uwagę zwróciła Komisja Arbitrażowa w swej opinii.

Z podniesionych wyżej względów Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku.