Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 600/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2015-12-08 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6189 Inne o symbolu podstawowym 618
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 98 ust.3, art. 130 ust.2, art. 134 ust. 1 -4
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Mieczysław Markowski, Sędziowie sędzia WSA Marek Leszczyński (spr.),, sędzia NSA Elżbieta Trykoszko, Protokolant st. sekretarz sądowy Marta Anna Lawda, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 8 grudnia 2015 r. sprawy ze skargi A. N. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] lipca 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za nieruchomość wydzieloną pod drogę publiczną 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...] maja 2015 r. nr [...], 2. zasądza od Wojewody P. na rzecz skarżącej A. N. kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Wojewoda P. decyzją z dnia [...] lipca 2015 r., nr [...], utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta B., działającego jako starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, z dnia [...] maja 2015 r., nr [...], w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania za nieruchomość gruntową położoną w B., oznaczoną w ewidencji gruntów jako działki o nr geod. [...]o powierzchni 0,0906 ha i nr [...] o powierzchni 0,1035 ha (obręb 18 P.), które zgodnie z ostateczną decyzją Prezydenta Miasta B. z dnia [...] listopada 2011 r., znak:[...], wydzielone zostały pod drogę publiczną gminną i z mocy prawa przeszły na rzecz Gminy B.

Decyzja Wojewody P. wydana została przy następujących ustaleniach stanu faktycznego i ocenie prawnej sprawy.

Decyzją Prezydenta Miasta B. z dnia [...] listopada 2011 r., znak: [...], zatwierdzony został podział nieruchomości położonej w B. w obrębie nr [], oznaczonej w ewidencji gruntów nr geod. [...] o pow. 1,9049 ha, na działki nr [...] o pow. 0,0906 ha, nr [...] o pow. 0,1035 ha i nr [...] o pow. 1,7108. Działki o nr geod. [...] o pow. 0,0906 ha i nr [...] o pow. 0,1035 ha wydzielone zostały pod drogę publiczną gminną i z mocy prawa przeszły na rzecz Gminy B.

W wyniku prowadzonych negocjacji nie doszło do uzgodnienia wysokości odszkodowania za wydzielone działki pomiędzy właścicielem a właściwym organem, w związku z czym dotychczasowa właścicielka złożyła wniosek o przyznanie odszkodowania zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Prezydent Miasta B. decyzją z dnia [...] września 2013 r., nr [...], ustalił na rzecz A. I. odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość w kwocie 444252 zł.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyła A. I.

Wojewoda P. decyzją z dnia [...] listopada 2013 r., nr[...] , uchylił zaskarżoną decyzję w całości i sprawę przekazał do ponownego rozpoznania organowi I instancji.

Prezydent Miasta B. decyzją z dnia [...] listopada 2013 r., nr [...], ustalił na rzecz A. I. odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość w kwocie 509517,48 zł.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyła A. I.

Wojewoda P. decyzją z dnia [...] stycznia 2015 r., nr[...] , uchylił zaskarżoną decyzję w całości i sprawę przekazał do ponownego rozpoznania organowi I instancji.

Po ponownie przeprowadzonym postępowaniu, Prezydent Miasta B. decyzją z dnia [...] maja 2015 r., nr [...], ustalił na rzecz A. I. odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość w kwocie 519794,54 zł., w tym za grunt w kwocie 487599 zł i za części składowe (ogrodzenie oraz urządzenia infrastruktury technicznej) w kwocie 32195,54 zł. Odszkodowanie ustalono na podstawie wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 10 marca 2015 r. Do wypłaty odszkodowania w terminie określonym w decyzji zobowiązano Gminę B.– Prezydenta Miasta B.

Odwołanie od powyższej decyzji wniosła A. I. nie zgadzając się z wysokością ustalonego odszkodowania za przedmiotową nieruchomość i argumentując, że wartości działek zostały zaniżone.

Wojewoda P. decyzją z dnia [...] maja 2015 r., nr [...] , orzekł o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji.

W uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia organ wskazał i omówił przepisy dotyczące kwestii ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, tj. art. 98 ust. 3, art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1 - 4, art. 135 i art. 156 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.). Ponadto organ wyjaśnił, że szczegółowe zasady określania wartości rynkowej nieruchomości przewiduje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) wydane na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 159 ustawy. Zgodnie z § 36 ust. 6 pkt 2 rozporządzenia przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 ustawy, stosuje się przepisy art. 36 ust. 1-4 rozporządzenia, przy czym stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości.

W ocenie organu, regulacja zawarta w § 36 ust. 4 rozporządzenia dotyczy nieruchomości, które w dniu wydania decyzji lokalizacyjnej były przeznaczone pod inwestycję drogową. Wartość rynkową takiej nieruchomości w pierwszej kolejności określa się na podstawie cen transakcyjnych właściwych dla wycenianej nieruchomości, czyli nieruchomości drogowej i dopiero wówczas gdy nie jest to możliwe, wartość takiej nieruchomości określa się na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych, czyli cen właściwych dla nieruchomości o innym przeznaczeniu niż drogowe. Mając na uwadze fakt, iż przedmiotowa nieruchomość w dniu wydania decyzji o podziale była przeznaczona pod inwestycję drogową, rzeczoznawca za właściwy do zastosowania w wycenie uznał § 36 ust. 4 rozporządzenia.

Dalej organ wskazał, że z treści sporządzonego w dniu 10 marca 2015 r. operatu szacunkowego wynika, iż rzeczoznawca majątkowy analizą objął rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych tzw. drogowych, będących przedmiotem prawa własności, w okresie 2 lat kalendarzowych poprzedzających wycenę, z uwagi na deficyt nieruchomości drogowych w badanym okresie rozszerzono analizę na rok 2011 w celu zbadania ogólnych tendencji panujących na rynku, jednak do bezpośrednich porównań wzięto transakcje najbliższe dnia wyceny. Do bezpośredniego oszacowania wartości nieruchomości gruntowej rzeczoznawca wyselekcjonował z posiadanej bazy danych 14 transakcji nieruchomościami gruntowymi. Biegły przy tym wyjaśnił, iż wszystkie przyjęte do obliczeń nieruchomości charakteryzowały się cechami podobnymi do wycenianej działki. Następnie biegły ustalił ceny minimalną i maksymalną oraz różnicę między tymi cenami i w oparciu o powyższe ustalenia i dokonaną analizę rynku, określił cechy mające wpływ na cenę nieruchomości oraz ich wagi i zakres kwotowy.

Rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównań trzy nieruchomości porównawcze o przeznaczeniu drogowym, jako obiekty najbardziej podobne do przedmiotu wyceny i dokonał porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określił wielkość poprawek wynikających z różnicy ocen, a następnie określił wartość wycenianej nieruchomości na kwotę 487 599 zł.

Rzeczoznawca majątkowy w przedmiotowym operacie określił również wartość części składowych przedmiotowej nieruchomości, czyli bramy wjazdowej z kątowników wzmacnianych profilem zamkniętym stanowiącej część ogrodzenia nieruchomości sąsiedniej, ogrodzenia z metalowych sztachet stanowiącego część ogrodzenia nieruchomości sąsiedniej, bramy dwuskrzydłowej i bramy dwuskrzydłowej na słupkach metalowych. W tym celu rzeczoznawca majątkowy wykorzystał technikę elementów scalonych, w których koszty odtworzenia określono jako iloczyn ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót, zaś do określenia wartości części składowych w postaci 2 ogrodzeń z siatki na słupkach stalowych, ogrodzenia z siatki na słupkach metalowych, ogrodzenia metalowego wykonanego z kątowników na słupkach stalowych i jednym słupku klinkierowym stanowiącego część ogrodzenia nieruchomości sąsiedniej, przyłącza gazowego, wodociągowego i kanalizacyjnego oraz sieci kanalizacji deszczowej, rzeczoznawca majątkowy wykorzystał technikę wskaźnikową, jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, na podstawie obmiaru dokonanego na podstawie dostępnej dokumentacji technicznej, z uwzględnieniem stopnia zużycia technicznego poszczególnych elementów i mnożnika regionalnego. Koszty dokumentacji i nadzoru przyjęto w wysokości 2% kosztów odtworzenia. Rzeczoznawca wartość odtworzeniową nakładów z uwzględnieniem kosztu dokumentacji i nadzoru określił na kwotę 32195,54 zł.

Skargę na powyższą decyzję, do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, wniosła A. N. (zmiana nazwiska nastąpiła w dniu 25 lipca 2015 r.), w której zaskarżonej decyzji zarzuciła, że operat szacunkowy z dnia 10 marca 2015 r. został sporządzony nieprawidłowo. W jej ocenie, przedmiotowy operat jest nieprzejrzysty i nierzetelny. Biegła winna uwzględnić wszystkie transakcje z rynku lokalnego, których było aż 113. Ujawnienie w analizie tylko czternastu z tych transakcji pozbawia stronę możliwości oceny trafności wybranych przez biegłą transakcji.

Dalej strona skarżąca wskazała, że w niniejszej sprawie były aż trzy operaty szacunkowe, a w sprawie II SA/Bk 214/15 był dodatkowo czwarty operat, które dotyczyły odszkodowania dla skarżącej za wywłaszczone nieruchomości. Trzy z tych operatów zostały unieważnione, a to podważa prawidłowość ich wykonania. Także orzekające w sprawie organy nie poczyniły stosownych kroków, aby prawidłowo sprawę rozstrzygnąć.

W oparciu o powyższe zarzuty, skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w części dotyczącej kwoty za grunt i przyznanie jej odszkodowania za ten grunt w kwocie 796042,92 zł, albo ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia z powołaniem nowego rzeczoznawcy majątkowego.

Wojewoda P. w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje.

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia

30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.; dalej: "p.p.s.a.") sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, stosując środki przewidziane w ustawie. Natomiast stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną skargi.

Przedmiotem kontroli dokonywanej przez Sąd w niniejszej sprawie z punktu widzenia kryterium legalności jest zaskarżona decyzja Wojewody P. z dnia [...] lipca 2015 r., nr [...], która utrzymała w mocy decyzję Prezydenta Miasta B., działającego jako starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, z dnia [...]maja 2015 r., nr [...], w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania za nieruchomość gruntową położoną w B., oznaczoną w ewidencji gruntów jako działki o nr geod. [...] o powierzchni 0,0906 ha i nr [...] o powierzchni 0,1035 ha (obręb 18 P.), które zgodnie z ostateczną decyzją Prezydenta Miasta B. z dnia [...] listopada 2011 r., znak: [...], wydzielone zostały pod drogę publiczną gminną i z mocy prawa przeszły na rzecz Gminy B.

Materialnoprawną podstawę dla wydania przedmiotowych decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.; dalej: u.g.n.), oraz przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109; dalej: rozporządzenie).

Zgodnie z art. 145 § 1 p.p.s.a., sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie, uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub części, jeżeli stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Zdaniem Sądu, zaskarżona decyzja oraz decyzja ją poprzedzająca podlegają uchyleniu, gdyż organy naruszyły art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego, które w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 lit.c) p.p.s.a., mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także naruszyły art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., które to naruszenie, w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) p.p.s.a., miało wpływ na wynik sprawy

Zasady ustalenia wysokości odszkodowania zostały określone w art. 98 ust. 3 u.g.n., zgodnie z którym odszkodowanie za grunty wydzielone pod drogi publiczne ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Stosownie do treści art. 130 ust. 1 u.g.n. wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio.

Z kolei z § 36 ust. 1 rozporządzenia wynika, że wartość rynkową nieruchomości wydzielonych pod drogi publiczne określa się przyjmując ich stan z dnia wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości dzielonej z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości dzielonej zgodnie z art. 154 u.g.n. Jeżeli jednak na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych (§ 36 ust. 4 rozporządzenia).

W stanie faktycznym niniejszej sprawy oba organy w ślad za rzeczoznawcą majątkowym stanęły na stanowisku, że ilość transakcji dotyczących nieruchomości drogowych jest odpowiednia i w związku z tym przy ustalaniu wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości o przeznaczeniu drogowym należy wziąć do porównania transakcje dotyczące nieruchomości drogowych.

W ocenie Sądu, stanowisko powyższe w niniejszej sprawie jest nieprawidłowe. Jak trafnie bowiem wskazano w wyroku WSA w Warszawie z dnia 5 marca 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 2476/12, podstawowe znaczenie dla niniejszej sprawy ma dekodowanie normy prawnej zawartej w art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. określającej zasady ustalania wysokości słusznego odszkodowania. Zgodnie bowiem z art. 134 ust. 3 u.g.n. wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 4 u.g.n.). Podkreślenia przy tym wymaga, że przepisy te nie mówią o przeznaczeniu ustalanym w decyzji o wywłaszczeniu lecz o przeznaczeniu ustalonym uprzednio przed wywłaszczeniem. Wobec tego należy przyjąć, iż ustalając wartość rynkową nieruchomości właściwe jest uwzględnienie przeznaczenia nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia, jedynie w sytuacji, gdy wzięcie pod uwagę tej okoliczności spowoduje zwiększenie wartości rynkowej nieruchomości. Wynika to stąd, że osoba wywłaszczana nie może ponosić negatywnych skutków przez obniżenie wysokości odszkodowania z tej przyczyny, że jej nieruchomość została przeznaczona na cel publiczny (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 13 listopada 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 1070/13). Przeznaczenie prywatnej nieruchomości na cel publiczny oznacza w istocie konieczność jej nabycia przez podmiot, który będzie realizował ten cel. Przy tym cena nieruchomości nie zmienia się z uwagi na to, czy jest nabywana przymusowo, czy też w drodze umowy cywilnoprawnej. Trudno bowiem racjonalnie uzasadnić obniżenie odszkodowania tym, że nieruchomości drogowe (w szczególności zaś działki zajęte pod drogi) mają niższe ceny, aniżeli nieruchomości o dotychczasowym przeznaczeniu np. mieszkaniowe, czy usługowe (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 9 stycznia 2015 r., sygn. akt I SA/Wa 3252/14).

W świetle powyższego stwierdzić należy, że stanowisko organów stoi w sprzeczności z zasadą korzyści wyrażoną w art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. Jak trafnie bowiem wskazano w wyroku WSA w Warszawie z dnia 1 kwietnia 2014 r., sygn. akt I SA/Wa 1850/13, zasada korzyści z art. 134 u.g.n. polega na przyjęciu takich parametrów nieruchomości, które będą najkorzystniejsze dla wywłaszczanego. W ramach tej zasady występują dwa pojęcia: aktualny sposób użytkowania oraz przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenie. Pierwsze z pojęć – "aktualny sposób użytkowania" oznacza wycenę według faktycznego stanu nieruchomości bez uwzględnienia ustaleń planistycznych wprowadzających cel publiczny. Przy tym jeżeli przejmowana jest część nieruchomości, to faktyczny sposób użytkowania można ustalić w oparciu o pozostałą część nieruchomości. Badanie rynku nieruchomości wykonane przez rzeczoznawcę majątkowego ma wskazywać, który wariant wyceny będzie korzystniejszy i pozwoli uzyskać wyższe odszkodowanie.

Sąd w składzie niniejszym w pełni podziela stanowisko WSA w Warszawie wyrażone w cytowanym już wyroku z dnia 5 marca 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 2476/12, że nie można uznać, że w stosunku do każdej nieruchomości przeznaczonej pod drogi publiczne prawidłowe jest uwzględnienie w pierwszej kolejności cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. Szczegółowe zasady określania wartości nieruchomości przejmowanych pod drogi publiczne zawarte w § 36 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. nie mogą wyłączyć obowiązku zastosowania art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., gdyż przepisy te zawarte są w akcie wyższego rzędu. Uznanie więc, że § 36 ust. 4 rozporządzenia zawiera normę pozostającą w sprzeczności z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., wyłączającą przepisy ustawy oznaczałoby, iż rozporządzenie w tej części narusza art. 92 ust. 1 Konstytucji RP. Rozporządzenie zaś będąc aktem wykonawczym do ustawy nie może pozostawać w sprzeczności przede wszystkim z ustawą, na podstawie której zostało wydane. W tej sytuacji należy przyjąć, że § 36 ust. 4 rozporządzenia znajdzie zastosowanie przy ustaleniu wartości gruntów jedynie wówczas, gdy wartość nieruchomości, przy uwzględnieniu przeznaczenia gruntu pod drogi publiczne, będzie wyższa.

W tym miejscu zauważenia tylko wymaga, że organ II instancji powołując się na orzecznictwo WSA w Białymstoku z 2012 r. dotyczące interpretacji § 36 ust. 4 rozporządzenia pominął fakt, że sąd ten zarówno w wyroku z dnia 10 kwietnia 2014 r., sygn. akt II SA/Bk 973/13, jak również w wyroku z dnia 17 lutego 2015 r., sygn. akt II SA/Bk 1153/14, opowiedział się za zasadą korzyści wynikającą z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., zgodnie z którą, brak jest podstaw do automatycznego przyjęcia cen nieruchomości drogowych jako mających pierwszeństwo przed cenami nieruchomości uwzględniających aktualny (dotychczasowy) sposób użytkowania.

W sprawie niniejszej nie może pozostać także niezauważona okoliczność, że nieruchomość skarżącej o nr [...] została najpierw podzielona na działki o numerach [...], [...] i [...], a następnie działka o nr [...] została podzielona na działki o nr [...] i [...]. Przy czym zarówno działki nr [...] i nr [...], jak i działka o nr [...] mają przeznaczenie drogowe i zostały wywłaszczone na ten cel. W sprawie niniejszej, dotyczącej działek o nr [...] i [...]wysokość odszkodowania wyliczono na kwotę 251,21 zł/m2, zaś w sprawie dotyczącej odszkodowania za działkę nr [...] wysokość odszkodowania wyliczono na kwotę 287,48 zł/m2 (patrz dopuszczony dowód z akt II SA/Bk 214/15). Różnica zatem w wartości 1 m2 w obu przypadkach wynosi 36,27 zł, co przy powierzchni działek [...] i [...] wynoszącej 1941 m2, stanowi kwotę 70400,07 zł. Gdy się do tego doda, że podział nieruchomości, wywłaszczenie oraz liczenie odszkodowania odbyły się w zbliżonym czasie, to jednoznacznie trzeba stwierdzić, że powstaje uzasadnione przekonanie, że mogło dojść do naruszenia zasad z art. 7 k.p.a. i art. 8 k.p.a. Wprawdzie w obu sprawach inne były podstawy prawne wywłaszczenia (w sprawie niniejszej decyzja podziałowa z art. 98 u.g.n., zaś w sprawie II SA/Bk 214/15 przepisy "specustawy drogowej", ale nie zmienia to faktu, że w obu trybach ma zastosowanie zasada korzyści z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n.

Reasumując, w ramach ustalania odszkodowania konieczne jest ustalenie, które ceny, tzn. nieruchomości drogowych, czy ceny nieruchomości uwzględniających aktualny (dotychczasowy) sposób użytkowania, są korzystniejsze dla osoby wywłaszczanej. Z uwagi na to, że w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca nie dokonał takiej analizy, konieczne jest zwrócenie się przez organy do rzeczoznawcy o stosowne uzupełnienie opinii w tym zakresie.

Mając powyższe na uwadze, na mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a. oraz art. 135 p.p.s.a., należało orzec jak w sentencji.

O kosztach postępowania orzeczono na mocy art. 200 p.p.s.a.