Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2027/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2007-12-06 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
journal: Dz.U. 2006 nr 156 poz 1118
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity
journal: Dz.U. 2006 nr 129 poz 902
law: Ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 Prawo ochrony środowiska - tekst jedn.
journal: Dz.U. 2000 nr 80 poz 903
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
journal: Dz.U. 1997 nr 78 poz 483
law: Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. uchwalona przez Zgromadzenie  Narodowe w dniu 2 kwietnia 1997 r., przyjęta przez Naród w referendum konstytucyjnym w dniu  25 maja 1997 r., podpisana przez Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej w dniu 16 lipca 1997 r.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran, Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Czerwiński (spr.), asesor WSA Aneta Opyrchał, Protokolant Dominik Nowak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 grudnia 2007 roku sprawy ze skargi W. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia (...) sierpnia 2007 r. nr (...) w przedmiocie umorzenia postępowania odwoławczego - oddala skargę -


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] marca 2007 roku, Nr [...] Prezydent Miasta [...] W. ustalił Spółce z o. o. C. szczegółowe zasady i warunki zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym, przyłączami do sieci i zagospodarowaniem terenu przy [...] na działce o nr ew. [...] w obrębie [...] (teren inwestycji) z wykorzystaniem drogi dojazdowej (działki nr [...]) w obrębie [...] na zasadzie służebności gruntowej polegającej na prawie przejścia i przejazdu, w W. w [...].

Od powyższej decyzji Prezydent Miasta [...] W. odwołanie złożyli A. M., W. B., B. G., P. W., A. i K. K. oraz T. C.

Decyzją z dnia [...] sierpnia 2007 roku, Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. umorzyło postępowanie odwoławcze.

W uzasadnieniu decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. stwierdziło, że w postępowaniu brała udział Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy [...]. Wspólnocie tej doręczane były pisma i rozstrzygnięcia. Stroną postępowania była więc Wspólnota Mieszkaniowa, a nie jej poszczególni członkowie. Wniesienie odwołań przez poszczególnych członków Wspólnoty zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego uznać należy, za wniesienie ich przez osoby nieuprawnione. Na poparcie swojego stanowiska Samorządowe Kolegium Odwoławcze powołało się na szereg wyroków sądów administracyjnych.

Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego złożył W. B.

Zdaniem skarżącego umorzenie postępowania odwoławczego z powołaniem się przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze na rzekomy brak statusu strony w postępowaniu jest rażąco wadliwe. Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z dnia 05 grudnia 2002 roku, sygn. akt SA/Bk 939/02 i z cinia 13 grudnia 1999 roku, sygn. akt IV SA 1997/97 (oficjalna publikacja Bazy Orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego www.nsa.gov.pl) wskazał bowiem jednoznacznie, że kwestia reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniu dotyczącym usytuowania obiektu na sąsiedniej nieruchomości powinna być zakwalifikowana jako czynność przekraczająca zwykły zarząd, dlatego też o toczącym się postępowaniu powinni

zostać poinformowani wszyscy właściciele lokali.

Powołując art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000 roku nr 80 poz. 903 ze zm.), Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że nie wyklucza on działania członków wspólnoty mieszkaniowej na zewnątrz w obronie własnych praw mieszkaniowych, a to oznacza, iż każdemu z właścicieli lokali należy przyznać prawo strony w postępowaniu o udzielenie pozwolenia budowlanego na sąsiedniej nieruchomości. Samorządowe Kolegium Odwoławcze słusznie stwierdziło, że orzeczenia dotyczące postępowań wynikających z regulacji Prawa budowlanego są aktualne również do postępowań dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Nie może zatem zdaniem skarżącego budzić najmniejszych wątpliwości, że ma on, podobnie jak odwołujący się od decyzji z dnia [...] marca 2007 roku wydanej z upoważnienia Prezydenta Miasta [...] W. nr [...] o warunkach zabudowy – T. C., A. i K. małżonkowie K., małżonkowie B. G. i P. W., A. M. oraz inni członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej [...] - właściciele lokali w budynku posadowionym na tej nieruchomości, prawa strony w postępowaniu dotyczącym wydania decyzji w sprawie warunków zabudowy nieruchomości sąsiedniej (art. 28 w związku z art. 29 kodeksu postępowania administracyjnego). W ocenie skarżącego jego interes jako właściciela lokalu i współwłaściciela nieruchomości [...] - a także innych wymienionych osób - również zindywidualizowany interes prawny, wynika w sposób oczywisty z podstawowych norm prawa materialnego, regulujących własność (współwłasność) to jest:

1. Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej:

* Art. 21 ust. 1 - "Rzeczypospolita Polska chroni własność..."

* Art. 64 ust. 2 - "Własność. .. podlega równej dla wszystkich ochronie prawnej." ust. 3 - "Własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności."

2. Kodeksu cywilnego:

• Art. 144 - "Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu

swego prawa powstrzymać się od działań, które by zakłócały

korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę,

wynikającą ze społeczno gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych." 3. Ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

* Art. 1 ust. 2 pkt 7 - "W planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się zwłaszcza. .. prawo własności".

* Art. 6 ust. 2 - "Każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą do: zagospodarowania terenu..., jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu... osób trzecich; "ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych".

Organ administracji pierwszej instancji - Prezydent Miasta [...] W. [...] posiadał dane wszystkich właścicieli lokali [...] i miał obowiązek po wszczęciu postępowania na żądanie wnioskodawcy zawiadomić o tym wszystkie osoby będące stronami, także więc skarżącego (art. 64 § 4 kpa), a po wydaniu decyzji z dnia [...] marca 2007 roku również i ją doręczyć stronom, czego nie uczynił, naruszając tym samym dodatkowo art. 7, 8, 9 i 10 kpa.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze, odmawiając odwołującym przymiotu strony bez podjęcia choćby próby uzyskania wyjaśnień (w związku z przyjętym przez siebie poglądem, że jeżeli członek wspólnoty mieszkaniowej wykaże swój indywidualny, własny interes prawny, to istnieje podstawa, aby mógł wystąpić jako strona zainteresowana w postępowaniu administracyjnym w sprawie, w której może wystąpić także wspólnota) co do statusu skarżącego w postępowaniu i bez poczynienia jakichkolwiek ustaleń faktycznych w tej kwestii, w ocenie skarżącego naruszyło rażąco powołane już wyżej przepisy oraz nadto art. 75, art. 77 § 1 i art. 80 kpa.

Zdaniem skarżącego jego i wymienionych osób zindywidualizowany interes prawny polegający na gwarancji ochrony prawa własności i żądaniu nienaruszania go przez właściciela sąsiedniej nieruchomości wynika z tego, że lokal, którego skarżący właścicielem, jest usytuowany frontem z oknami do działki nr [...] w obrębie [...] przy [...] będącej przedmiotem postępowania w sprawie warunków zabudowy, wobec czego zakłócenia w korzystaniu przez niego z jego własności i uciążliwości wynikające z inwestycji budowy VI-kondygnacyjnego budynku

mieszkalnego i posadowienia takiego budynku będą oddziaływały wprost i bezpośrednio na jego własność.

Dla stwierdzenia tych okoliczności oraz tego, że nieruchomość, o której mowa w decyzji o warunkach zabudowy nr [...] z dnia [...] marca 2007 roku ze względu na jej powierzchnię, usytuowanie i odległości od sąsiednich budynków [...] nadaje się tylko do wykorzystania jako tereny zielone lub co najwyżej pod takie inwestycje jak parking lub zabudowa jednokondygnacyjna i że inne rozwiązanie inwestycyjne, w tym budowa budynku mieszkalnego VI-kondygnacyjnego o wysokości 19 m, spowoduje rażące naruszenie interesów bytowych i zdrowotnych osób trzecich, mieszkańców budynków [...] (w tym skarżącego) - brak dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, zanieczyszczenia powietrza z emisji z budynku, którego dach ma się znajdować na poziomie VII kondygnacji sąsiedniego 10 kondygnacyjnego budynku [...] i niekorzystne odniesienia estetyczne, zdaniem skarżącego powinien on być dopuszczony jako strona oraz powinien być przeprowadzony dowód z jego zeznań oraz zeznań T. C., K. K., P. W. i A. M.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało swoje stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji i wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. W ocenie Sądu zaskarżona decyzja nie narusza prawa.

Na wstępie należy odnieść się do twierdzeń skarżącego, iż T. C., A. i K. małżonkom K., małżonkom B. G. i P. W., A. M. oraz innym członkom Wspólnoty Mieszkaniowej [...] przysługują prawa strony w postępowaniu dotyczącym wydania decyzji o warunkach zabudowy nieruchomości sąsiedniej. Z akt sprawy wynika, że skarżący wniósł skargę do sądu administracyjnego we własnym imieniu. Wymienione wyżej osoby nie składały skargi na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] sierpnia 2007 roku, Nr [...]. Skarżący może więc podnosić zarzuty, które dotyczą prawidłowości rozstrzygnięcia w jego indywidualnej sprawie i tylko tego rodzaju zarzuty Sąd może brać pod uwagę przy rozpoznawaniu sprawy.

Zaskarżona decyzja jest rozstrzygnięciem o charakterze procesowym. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. umorzyło postępowanie odwoławcze zainicjowane przez skarżącego uznając, iż nie jest on stroną postępowania w sprawie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego stroną postępowania w tej sprawie była Wspólnota Mieszkaniowa reprezentowana przez Zarząd Wspólnoty. W ocenie Sądu pogląd Kolegium wyrażony w zaskarżonej decyzji należy w pełni podzielić.

Zarząd nieruchomością wspólną o charakterze budynkowym uregulowany został w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. z 2000 roku, Nr 80, poz. 903 - tekst jednolity z późn. zm.).

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana (art. 6 wskazanej wyżej ustawy).

Zgodnie z treścią art. 19 wymienionej ustawy jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Z kolei zgodnie z treścią art. 20 ust. 1 tejże ustawy jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (art. 21 ust.1).

Prawo cywilne wyróżnia trzy rodzaje podmiotów występujących w stosunkach prawnych. Są to osoby prawne oraz osoby fizyczne i tzw. ułomne osoby prawne. Osobami prawnymi są Skarb Państwa i jednostki organizacyjne, którym przepisy szczególne przyznają osobowość prawną (art. 39 k.c). Ułomne osoby prawne to jednostki organizacyjne niebędące osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną. Do jednostek takich stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych (art. 331 k.c). Zdolność prawna do zdolność do bycia podmiotem praw i obowiązków.

Co do zasady różnica między osobami prawnymi a osobami fizycznymi i ułomnymi osobami prawnymi polega na sposobie reprezentacji tychże osób w stosunkach zewnętrznych. Osoba fizyczna może działać samodzielnie lub przez

przedstawiciela. Ułomne osoby prawne mogą działać poprzez osoby fizyczne tworzące ułomną osobę prawną lub przez przedstawiciela. Osoba prawna działa przez swoje organy w sposób przewidziany w ustawie i w opartym na niej statucie (art. 38 k.c).

W wyroku z dnia 12 marca 1997 roku, II CKN 24/97 (LEX nr 80725) Sąd Najwyższy stwierdził, że "W myśl przyjętej w polskim prawie tzw. teorii organów oświadczenie woli składane przez piastuna organu jest oświadczeniem samej osoby prawnej".

Opisany wyżej klasyczny sposób reprezentacji doznaje jednak pewnych modyfikacji. W wyroku z dnia 15 lutego 2006 roku, sygn. akt I ACa 778/05 (OSAB 2006/1/12) Sąd Apelacyjny w Białymstoku wyraził pogląd, że "Na tle kodeksowej regulacji zawartej w art. 331 § 1 kodeksu cywilnego (...) przyjęto zasadę, że do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych. Wiąże się z tym, zarezerwowana dotychczas dla osób prawnych, możliwość powołania organów i uchwalenia statutu (art. 38 k.c.)".

Wskazać jednak należy, iż ustawodawca wprost przewiduje w określonych sytuacjach możliwość powołania zarządu dla ułomnych osób prawnych. Ułomną osobą prawną jest Spółka Partnerska (art. 86 ksh). Każdy partner ma prawo reprezentować spółkę samodzielnie, chyba że umowa spółki stanowi inaczej (art. 96 § 1 ksh). Umowa Spółki partnerskiej może przewidywać, że prowadzenie spraw i reprezentowanie spółki powierza się zarządowi. W takiej sytuacji przepisów art. 96 ksh o możliwości reprezentowania spółki przez każdego z partnerów samodzielnie nie stosuje się (art. 97 § 1 ksh).

Drugim takim przypadkiem, gdzie ustawodawca przewidział, iż w imieniu ułomnej osoby prawnej działa zarząd jest Wspólnota Mieszkaniowa. W odniesieniu do tzw. dużej Wspólnoty Mieszkaniowej, to jest takiej, w której lokali wyodrębnionych wraz z niewyodrębnionymi jest co najmniej siedem ustawodawca przewidział obowiązek powołania zarządu.

W uzasadnieniu postanowienia z dnia 10 grudnia 2004 roku, III CK (OSNC 2005/12/212) Sąd Najwyższy stwierdził, że wspólnota mieszkaniowa ma nie tylko zdolność sądową, ale też przyznaną przez ustawę zdolność prawną, skoro może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania. Art. 331 § 1 k.c, z którego wynika, że do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa

przyznaje zdolność prawną, stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych dotyczy także wspólnoty mieszkaniowej, której ustawa przyznaje zdolność prawną (art. 6 ustawy o własności lokali).

Właściciel mieszkania w budynku składającym się z wielu mieszkań z mocy ustawy jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Celem ustawodawcy, który wprowadził tego rodzaju rozwiązanie było zapewnienie sprawnego zarządu w obiektach wielolokalowych, które stanowią własność różnych osób. Rozwiązanie to ma swoje dobre strony dla członków Wspólnoty ale wiąże się też z pewnymi ograniczeniami ich indywidualnych uprawnień. Nabywając lokal wchodzący w skład Wspólnoty Mieszkaniowej nabywca musi mieć świadomość obowiązujących rozwiązań prawnych w tym zakresie.

W uchwale z dnia 4 grudnia 1995 roku, sygn. akt 20/95 (ONSA 1996/2/54) Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że "Stroną postępowania administracyjnego o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu mogą być właściciele lub użytkownicy wieczyści sąsiednich działek".

Wspólnota Mieszkaniowa jest stroną postępowania z samego faktu, iż decyzja o warunkach zabudowy dotyczy nieruchomości, która sąsiaduje z nieruchomością, na której znajduje się budynek Wspólnoty. Jeśli jest to tzw. duża Wspólnota Mieszkaniowa w postępowaniu administracyjnym dotyczącym wydania decyzji o warunkach zabudowy członków tej Wspólnoty reprezentuje Zarząd.

Od zasady, iż członka Wspólnoty reprezentuje Zarząd istnieje odstępstwo. Odstępstwo to wynika z ukształtowanego w tej kwestii orzecznictwa sądów administracyjnych. W orzecznictwie tym wyrażony został pogląd, że w pewnych sytuacjach członek Wspólnoty może samodzielnie występować jako strona postępowania administracyjnego.

W wyroku z dnia 13 grudnia 1999 roku, IV SA 1996/97 (LEX nr 48720) wydanym w sprawie, której przedmiotem było ustalenie warunków zabudowy Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że "nie podziela stanowiska, iż we wszystkich sytuacjach za członków Wspólnoty Mieszkaniowej działa wyłącznie Wspólnota, a w szczególności jej zarząd. Jeśli członek Wspólnoty Mieszkaniowej wykaże swój indywidualny, własny interes prawny, to istnieje podstawa, aby mógł wystąpić jako strona zainteresowana w postępowaniu administracyjnym w sprawie, w której może wystąpić także Wspólnota. Skarżący wskazywał, iż jego interes

prawny polega na zachowaniu prawa do przejazdu do garażu i interesu takiego nie można nie uznać za interes dający mu status strony w rozumieniu art. 28 kpa".

W wyroku z dnia 21 lipca 2004 roku, sygn. akt IV SA 2061/02 (LEX nr 158921) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyraził pogląd, że "Jeśli członek Wspólnoty wykaże swój indywidualny, własny interes prawny, to istnieje podstawa, aby mógł wystąpić jako strona zainteresowana w postępowaniu administracyjnym w sprawie, w której może wystąpić także Wspólnota". Z kolei w wyroku z dnia 19 października 2004 roku, sygn. akt IV SA 1522/03 (LEX nr 160791) Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził natomiast, że "Jedynie w wyjątkowych wypadkach, gdy członek wspólnoty mieszkaniowej wykaże swój indywidualny, własny interes prawny, istnieje podstawa, by mógł wystąpić jako strona w postępowaniu administracyjnym".

Analizując wymienione wyżej orzeczenia stwierdzić należy, iż członek Wspólnoty winien wskazać konkretną okoliczność, która godzi w jego indywidualny interes oraz przepis prawa, który upoważnia go do działania. W wymienionym wyżej orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego indywidualny interes prawny członka Wspólnoty wyrażał się w tym, że planowana inwestycja mogła zagrozić możliwości dojazdu do garażu. W postępowaniu o wydanie pozwolenie na budowę może to być np. kwestia dopływu światła słonecznego do lokalu. Planowana budowa może bowiem być tak usytuowana, że naruszać będzie przepisy o dopływie światła słonecznego tylko w stosunku do jednego lokalu.

W ocenie Sądu skarżący w toku postępowania nie wykazał, by miał własny indywidualny interes prawny do tego, by uczestniczyć samodzielnie w postępowaniu administracyjnym w charakterze strony. Skarżący twierdzi, iż interes ten wynika z ochrony jego prawa własności wymieniając przy tym przepisy, które mówią o ochronie własności. Są to zarzuty o charakterze ogólnym. Nie wskazują one na czym polegać ma indywidualny interes prawny skarżącego. Tego rodzaju zarzuty mogłaby podnieść każda osoba będąca członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej.

Twierdzenie skarżącego, iż jego lokal jest usytuowany frontem z oknami do działki nr [...] będącej przedmiotem postępowania w sprawie warunków zabudowy, wobec czego wystąpią zakłócenia w korzystaniu przez niego z jego własności, zaś uciążliwości wynikające z budowy VI-kondygnacyjnego budynku mieszkalnego i posadowienia takiego budynku będą oddziaływały wprost i bezpośrednio na jego własność również nie mogą być podstawą do uznania skarżącego za stronę

postępowania. Poglądy skarżącego na jego uprawnienia związane z faktem bycia właścicielem mieszkania w budynku wielomieszkaniowym zdaniem Sądu są nie do zaakceptowania. Nie sposób przyjąć, by ochrona własności sięgała tak daleko, że właściciel nieruchomości mógł domagać się zakazu budowy na działce sąsiedniej, gdyż budowa spowoduje dla niego dyskomfort w związku z wykonywanymi robotami budowlanymi. Zgodnie z treścią art. 140 k.c. właściciel może z wyłączeniem innych osób korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego. Prawo do zabudowy nieruchomości jest podstawowym prawem właściciela nieruchomości. Realizacja inwestycji na nieruchomości nie narusza zasad współżycia społecznego jak również nie jest sprzeczna ze społeczno - gospodarczym przeznaczeniem prawa własności. Nie istnieją też przepisy prawa zakazujące realizacji inwestycji z tego powodu, że budowa mogłaby spowodować dyskomfort właściciela nieruchomości sąsiedniej. Przyjęcie takiego poglądu prowadziłoby w praktyce do niemożności zagospodarowania nieruchomości poprzez ich zabudowę, gdyż byłoby to uzależnione od niejasnego kryterium jakim jest komfort życia właściciela sąsiedniej działki. Okoliczność, iż nieruchomość, na której skarżący ma swoje mieszkanie została zabudowana jako pierwsza nie daje skarżącemu uprawnienia do decydowania o tym czy i w jaki sposób sąsiednia nieruchomość ma być zabudowana. Ewentualny nadmierny hałas związany z realizacją budowy może być podstawą ewentualnych roszczeń opartych na podstawie art. 222 § 2 k.c. lub w oparciu o przepisy ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 roku Prawo ochrony środowiska (Dz. U. z 2006 roku, Nr 129, poz. 902 z późn. zm.).

Okoliczność, iż nieruchomość, na której skarżący ma swoje mieszkanie została zabudowana jako pierwsza nie daje skarżącemu prawa decydowania o sposobie zagospodarowania sąsiedniej działki. Twierdzenia skarżącego, iż na sąsiedniej działce mogą być urządzone jedynie tereny zielone lub parking albo, że może być ona zabudowana jedynie jednokondygnacyjnym budynkiem są uzurpacją takiego prawa. Skarżący twierdząc, iż sąsiednia działka winna być zabudowana co najwyżej zabudową jednokondygnacyjną, a nie sześciokondygnacyjnym budynkiem, za naturalne uważa że nieruchomość na której znajduje się jego mieszkanie może być zabudowana jak sam przyznaje budynkiem dziesięciokondygnacyjnym. Skarżący nie dostrzega również sprzeczności między swoim argumentem, że inwestycja spowoduje pogorszenie warunków życia

mieszkańców budynku, w którym znajduje się jego mieszkanie, a własną propozycją urządzenia na sąsiedniej działce parkingu. Gdyby skarżący stał się właścicielem sąsiedniej działki miałby pełną swobodę w urzeczywistnianiu swoich pomysłów. W sytuacji jednak, gdy nie jest on jej właścicielem nie ma uprawnień do tak daleko idącej ingerencji w cudze prawo własności. To właśnie uwzględnienie poglądów skarżącego prowadziłoby do naruszenia cudzego prawa własności.

Nie sposób też przyjąć za podstawę uznania skarżącego za stronę jego twierdzeń, iż budowa budynku na sąsiedniej działce spowoduje niekorzystne odniesienia estetyczne. Jest to argument niepoważny. Przepisy prawa nie dają obywatelom indywidualnego uprawnienia do domagania się, by sposób zagospodarowania sąsiedniej nieruchomości uwzględniał ich upodobania estetyczne. Gdyby podzielić pogląd skarżącego, to Spółka z o. o. C. mogłaby domagać się jako właściciel działki sąsiedniej, rozbiórki budynku w którym skarżący ma swoje mieszkanie motywując to tym, że budynek ten wywołuje niekorzystne wrażenia estetyczne bądź twierdząc, że użytkowanie budynku powoduje hałas i emisję dymu z kominów.

Nie może być podstawą uznania, iż skarżący posiada własny indywidualny interes prawny argument, że budowa budynku na sąsiedniej działce spowoduje, brak dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz zanieczyszczenie powietrza z emisji z budynku, gdyż jego dach będzie na wysokości VII kondygnacji budynku skarżącego. Kwestia czy planowana inwestycja spowoduje brak dopływu światła dziennego nie może być rozpatrywana na etapie postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Na tym etapie organy administracji nie rozstrzygają szczegółowo o usytuowaniu budynku. W sytuacji, gdy brak jest projektu budowlanego nie sposób stwierdzić czy budowa budynku wywoła skutki w postaci braku dopływu światła słonecznego do lokali mieszkalnych. Co więcej zdaniem Sądu organy administracji nie mogą badać tego zagadnienia w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Nawet bowiem gdyby można było na tym etapie ustalić, że planowana inwestycja wywoła tego rodzaju skutki, to nie oznacza to, że nie będzie możliwości jej zrealizowania. Inwestor może bowiem uzyskać zgodę na odstępstwo od przepisów normujących zagadnienie dopływu światła słonecznego do lokali mieszkalnych. Udzielenie zgody na odstępstwo możliwe jest jednak dopiero na etapie wydawania pozwolenia na budowę - art. 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (Dz. U. z 2006, roku Nr 156, poz. 1118 - tekst jednolity z późn.

zm.). Organy administracji w ramach postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie są uprawnione do zajmowania się tym zagadnieniem.

Również twierdzenia, że użytkowanie sąsiedniego budynku spowoduje zanieczyszczenie powietrza zagrażające mieszkańcom sąsiedniego budynku w sytuacji, gdy nie został jeszcze sporządzony projekt budynku oraz nie zostały wskazane szczegółowe rozwiązania techniczne dotyczące usytuowania kominów oraz sposobu odprowadzania dymu są twierdzeniami niczym nieuzasadnionymi. Są to wyłącznie domniemania skarżącego, które nie mogą skutkować uznaniem go za stronę. Przeprowadzanie dowodów z zeznań świadków na okoliczność spowodowania przez planowaną inwestycję braku dopływu światła do pomieszczeń mieszkalnych oraz zanieczyszczania powietrza na skutek użytkowania mającego powstać budynku było w ocenie Sądu bezcelowe. W sytuacji gdy brak jest projektu budowlanego oraz szczegółowych rozwiązań technicznych planowanej inwestycji informacje uzyskane od świadków byłyby jedynie ich subiektywnymi, ogólnymi przewidywaniami na temat skutków realizacji tejże inwestycji.

W wyroku z dnia 23 maja 2000 roku, sygn. akt II SA/Gd 526/98 (LEX nr 44167) Naczelny Sąd Administracyjny wyraził pogląd, że "Wyrażane przez skarżącego obawy, że planowany budynek zasłaniać będzie dopływ światła dziennego do budynku skarżącego są przedwczesne, bowiem zagwarantowanie ochrony interesów osób trzecich w tej mierze należy do etapu opracowania i zatwierdzenia projektu budowlanego w trakcie postępowania o wydanie pozwolenia na budowę (art. 5 ust. 1 pkt 9 i ust. 2 pkt 2 lit. b ustawy z 1994 roku - Prawo budowlane").

Zarzut skarżącego, iż organy administracji naruszyły art. 75, art. 77 § 1 i art. 80 kpa poprzez brak postępowania dowodowego na okoliczność, iż posiada on własny interes prawny do występowania w sprawie w ocenie Sądu nie znajduje żadnego uzasadnienia. To na skarżącym ciążył obowiązek wykazania, że taki interes posiada i przedstawienia argumentów na jego poparcie. Jak wynika z akt sprawy skarżący swoje argumenty w tej kwestii przedstawił. Organy administracji nie mają obowiązku prowadzenia postępowania wyjaśniającego w celu ustalenia czy któryś z członków Wspólnoty ma własny indywidualny interes prawny uzasadniający jego uczestnictwo w postępowaniu administracyjnym.

Skarżący powołuje w skardze na poparcie swoich argumentów wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 05 grudnia 2002 roku, sygn. akt SA/Bk

939/02 i z dnia 13 grudnia 1999 roku, sygn. akt IV SA 1997/97. w ocenie skarżącego wynika z nich, że działania Zarządu Wspólnoty są działaniami przekraczającymi zwykły zarząd w konsekwencji czego o toczącym się postępowaniu powinni zostać poinformowani wszyscy właściciele lokali.

Zdaniem Sądu poglądy prawne w tych wyrokach nie dają podstaw do zaakceptowania stanowiska skarżącego.

W uzasadnieniu wyroku z dnia 13 grudnia 1999 roku, sygn. akt IV SA 1997/97 Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdził co następuje: "stosownie do treści art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. nr 85, poz. 288 z późn. zm.), sprawami wspólnoty mieszkaniowej kieruje zarząd i reprezentuje ją na zewnątrz. Jednakże przepis art. 22 ust. 1 cyt. Ustawy ogranicza działanie zarządu do kwestii zwykłego zarządu, przy czym ust. 3 tegoż przepisu wymienia przykładowo wiele czynności przekraczających zwykły zarząd. Uregulowanie to nie daje jednoznacznej odpowiedzi, co oznacza sformułowanie, iż zarząd Reprezentuje wspólnotę na zewnątrz, a w każdym razie uregulowanie to nie wyklucza działania członków wspólnoty mieszkaniowej na zewnątrz w obronie własnych praw mieszkaniowych."

W dalszej części uzasadnienia wyroku Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że w jego ocenie skarżący wykazał własny indywidualny interes prawny w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, gdyż był zainteresowany w zapewnieniu sobie dojazdu do garażu. Z tego też powodu Naczelny Sąd Administracyjny uchylił w tym postępowaniu zaskarżoną decyzję.

W orzeczeniu tym Naczelny Sąd Administracyjny nie przesądził, iż działania Zarządu Wspólnoty w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy co do sąsiedniej działki przekraczają zakres zwykłego zarządu. Naczelny Sąd Administracyjny jedynie teoretycznie rozważał tę kwestię. Zasadniczym powodem uchylenia zaskarżonego rozstrzygnięcia było wykazanie przez skarżącego, że ma własny indywidualny interes prawny, by brać udział w postępowaniu.

Szerszego omówienia wymaga wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 grudnia 2002 roku, sygn. akt SA/Bk 939/02. Wyrok ten opublikowany jest w Bazie Orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego www.nsa.gov.pl. W publikacji tej wskazano dwie tezy o następującej treści:

1. Kwestia reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniu dotyczącym

usytuowania obiektu na sąsiedniej nieruchomości powinna być

zakwalifikowana jako czynność przekraczająca zwykły zarząd, dlatego też o toczącym się postępowaniu powinni zostać poinformowani wszyscy właściciele lokali. 2. Art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. 2000 roku, Nr 80 poz. 903 ze zm.) nie wyklucza działania członków wspólnoty mieszkaniowej na zewnątrz w obronie własnych praw mieszkaniowych. Oznacza to, iż każdemu z właścicieli lokali należałoby przyznać prawo strony w postępowaniu o udzielenie pozwolenia budowlanego na sąsiedniej nieruchomości.

Teza pierwsza została niestety w Bazie danych błędnie zredagowana, gdyż jak wynika z uzasadnienia wyroku Naczelny Sąd Administracyjny sformułował tezę zupełnie odwrotną. W uzasadnieniu wyroku Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził bowiem co następuje: "Błędne jest mniemanie strony skarżącej, iż Wspólnota bez własnej winy nie brała udziału w postępowaniu o wydanie pozwolenia budowlanego, ponieważ zawiadomiony był jedynie przewodniczący Zarządu Wspólnoty, nie upoważniony uchwałą właścicieli do reprezentowania Wspólnoty w tej sprawie, kwestia zaś reprezentacji Wspólnoty w postępowaniu dotyczącym usytuowania obiektu na sąsiedniej nieruchomości powinna być zakwalifikowana jako czynność przekraczająca zwykły zarząd, dlatego też o toczącym się postępowaniu powinni zostać poinformowani wszyscy właściciele lokali. Stanowisko strony skarżącej wynika zapewne z niezrozumienia przepisu art. 22 ustawy o własności lokali. Podział czynności dokonywanych przez zarząd wspólnoty na czynności zwykłego zarządu dotyczy czynności zarządu nieruchomością wspólną (tytuł rozdziału 4 ustawy o własności lokali). Udział w postępowaniu o pozwolenie budowlane na sąsiedniej nieruchomości nie jest w ogóle czynnością zarządu nieruchomością wspólną. Nie jest zatem potrzebna jakakolwiek uchwała właścicieli lokali upoważniająca do reprezentacji wspólnoty w postępowaniu administracyjnym. Przepis art. 21 ust. 1 ustawy określa, iż zarząd reprezentuje wspólnotę na zewnątrz. I ten przepis jest rozstrzygający dla uczestników obrotu prawnego, w tym dla organów administracji".

Jak widać teza pierwsza została wyrwana z całości zdania w wyniku czego powstał pogląd, którego Naczelny Sąd Administracyjny nie wyraził.

Sąd z urzędu powiadomi administratora Bazy Orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego w celu skorygowania treści tej tezy.

Odnośnie drugiej tezy zawartej w tym wyroku iż każdemu z właścicieli lokali należałoby przyznać prawo strony w postępowaniu o udzielenie pozwolenia budowlanego na sąsiedniej nieruchomości w ocenie Sądu nie można tego poglądu w pełni podzielić. W tej kwestii Sąd podziela stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego zawarte w powołanym już wyroku z dnia 13 grudnia 1999 roku, IV SA 1996/97 (LEX nr 48720), w który Sąd ten stwierdził, że członek Wspólnoty Mieszkaniowej może wystąpić jako strona zainteresowana w postępowaniu administracyjnym jeśli wykaże swój indywidualny, własny interes prawny. Może oczywiście wystąpić sytuacja, że wszyscy członkowie tzw. dużej Wspólnoty Mieszkaniowej będą posiadać własny indywidualny interes prawny np. gdy planowana inwestycja wszystkie te osoby pozbawiałaby dojazdu do ich garaży. Sam fakt posiadania własności lokalu w budynku, w którym działa Wspólnota Mieszkaniowa nie upoważnia członków tej Wspólnoty do samodzielnego występowania w postępowaniu administracyjnym w charakterze strony tego postępowania. Brak więc było podstaw do zawiadamiania wszystkich członków Wspólnoty Mieszkaniowej o toczącym się postępowaniu i doręczaniu im wydanych w sprawie decyzji administracyjnych.

Z powyższych względów na podstawie art. 151 Ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002 roku Nr 153 poz. 1270 ze zm.) Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji wyroku.