Wyrok WSA w Opolu, sygn. akt II SA/Op 514/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu
Data orzeczenia: 2017-12-04 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono sprzeciw
Powołane przepisy: article: art. 136, art. 138 par. 2
journal: Dz.U. 2017 poz 1257
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 64c, art. 64d  par. 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Naumowicz (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 4 grudnia 2017 r. sprawy ze sprzeciwu B. K. od decyzji Wojewody Opolskiego z dnia 19 października 2017 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną oddala sprzeciw.


UZASADNIENIE

Przedmiotem sprzeciwu, wniesionego przez B. K. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu, jest decyzja Wojewody Opolskiego z dnia 19 października 2017 r., nr [...], wydana na podstawie art. 138 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r. poz. 1257), zwanej dalej K.p.a., w związku z art. 128 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147, z późn. zm.), dalej w skrócie: u.g.n., uchylająca decyzję Starosty Kluczborskiego z dnia 24 marca 2017 r. nr [...], w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą z mocy prawa na własność Skarbu Państwa zajętą pod drogę krajową nr [...].

Sprzeciw wniesiony został w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

Decyzją z dnia 4 sierpnia 2006 r., nr [...], Wojewoda Opolski, na podstawie art. 73 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U nr 133 poz. 872, z późn. zm.), stwierdził nabycie z mocy prawa przez Skarb Państwa własności nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr a o pow. 0,1243 ha, AR_[...], obręb [...], stanowiącej własność B. K.

Następnie Starosta Kluczborski decyzjami z dnia 6 grudnia 2007 r., 9 listopada 2009 r., 19 maja 2011 r. oraz 31 grudnia 2012 r. ustalał na rzecz B. K. odszkodowanie za ww. nieruchomość w kwotach wynoszących kolejno: 9.346,00 zł, 21.317,00 zł, 32.728 zł, 35.948 zł. Decyzje organu pierwszej instancji były uchylane przez Wojewodę Opolskiego na skutek odwołań składanych przez stronę, przy czym ostatnia z decyzji Wojewody Opolskiego - z dnia 12 kwietnia 2013 r. nr [...], uchylająca decyzję Starosty Kluczborskiego z dnia 31 grudnia 2012 r., ustalającą odszkodowanie za sporną nieruchomość w kwocie 35.948 zł na podstawie operatu sporządzonego w dniu 11 marca 2011 r. przez rzeczoznawcę majątkowego K. S., została zaskarżona przez B. K. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu, który wyrokiem z dnia 26 września 2013 r., sygn. akt II SA/Op 288/13, oddalił skargę.

W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy Starosta Kluczborski zlecił wykonanie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowemu J. K., który ustalił wartość rynkową nieruchomości na kwotę 75.700 zł, a następnie, w związku z zastrzeżeniami do tego operatu, skierowanymi przez organ w piśmie z dnia 7 czerwca 2016 r., zrezygnował z wykonania usługi określenia wartości działki nr a km. [...].

W toku postępowania B. K. wskazywała, że stan nieruchomości działki nr b, z której została wydzielona działka nr a zajęta pod drogę publiczną, w sensie jej zagospodarowania, stanu techniczno-użytkowego oraz stopnia wyposażenia w urządzenia struktury technicznej i sposobu użytkowania wynika z treści uzasadnienia postanowienia Sądu Rejonowego w [...] z dnia [...], sygn. akt [...], stanowiącego podstawę wpisu prawa własności w księdze wieczystej, który przedłożyła jako dowód w sprawie. Podnosiła, że ze szczegółowego zawartego tam opisu wynika, iż ww. nieruchomość od roku 1961 była w całości urządzona i użytkowana na cele usługowe w związku z prowadzoną na niej działalnością gospodarczą w zakresie betoniarstwa i kamieniarstwa oraz na cele mieszkaniowe. Przedkładała ponadto szereg dokumentów dotyczących prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie betoniarstwa i kamieniarstwa przez swego ojca – J. K. wraz z dokumentacją fotograficzną.

Na zlecenie organu przez rzeczoznawcę majątkowego H. W. sporządzony został operat szacunkowy, datowany na 20 października 2016 r., w którym na podstawie cen transakcyjnych uzyskanych w obrocie 13 nieruchomościami podobnymi w okresie od 9 października 2013 r. do 30 października 2015 r., biegły przy zastosowaniu metody porównawczej określił wartość wycenianej nieruchomości na dzień 20 października 2016 r., według stanu na dzień 29 października 1998 r., na kwotę 33.511 zł.

W piśmie, które wpłynęło do organu w dniu 22 grudnia 2016 r., B. K. złożyła zastrzeżenia do operatu, zarzucając m.in., że pominięte zostały przedłożone przez nią dowody. Stwierdziła, że biegły nie ustalił, jaki był stan nieruchomości na dzień 29 października 1998 r., gdyż nie były to grunty rolne, jak przyjęto w operacie, a także niezgodnie ze stanem faktycznym przyjęto położenie tej działki oraz sąsiadującej działki nr c i jej zagospodarowanie. Wadliwie też przyjęto jako rynek nieruchomości porównawczych tereny wiejskie województwa opolskiego, podczas gdy wyceniana nieruchomość jest dobrze skomunikowana, znajduje się w obszarze stanowiącym przedmieście [...], z którym tworzy jeden układ osadniczy. W operacie nie zamieszczono też charakterystyki działek przyjętych do porównania, dających możliwość ich identyfikacji oraz nieprecyzyjnie zdefiniowano skale ocen przyjętych cech rynkowych, w tym cechy "położenie" i "lokalizacja szczegółowa", dlatego błędne są oceny w odniesieniu do tych cech. Poza tym zakwestionowała stwierdzenie, że ceny gruntów o przeznaczeniu drogowym były w badanym okresie stabilne, jednak nie przedstawiono obliczeń w kierunku ustalenia takiego trendu zmiany cen wskutek upływu czasu. Stwierdziła ponadto, że ustalona w operacie cena jest rażąco niska w porównaniu do cen nieruchomości, zarówno ofertowych, jak i transakcyjnych, występujących na lokalnym rynku nieruchomości obejmujących [...]. Przy piśmie z dnia 13 lutego 2017 r. przedłożyła zestawienie ofert sprzedaży nieruchomości przez Gminę [...] oraz osoby fizyczne w obrębie [...] wraz ze wskazaniem cen za m2.

H. W. ustosunkował się do zarzutów w piśmie z dnia 10 stycznia 2017 r., które B. K. uznała za niestanowiące odpowiedzi na jej zastrzeżenia, a ponadto w piśmie z dnia 22 lutego 2017 r. biegły sprostował błędy pisarskie popełnione w operacie, wskazując, że nie miały one wpływu na wysokość wartości przedmiotu wyceny.

Opisaną na wstępie decyzją z dnia 24 marca 2017 r. Starosta Kluczborski ustalił odszkodowanie w kwocie 33.511 zł, uznając, że przedłożony operat szacunkowy z dnia 20 października 2016 r., stanowiący podstawę naliczenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, sporządzony został zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami.

Nie godząc się i z tą decyzją B. K. wniosła obszerne odwołanie, domagając się uchylenia decyzji organu pierwszej instancji i ustalenia odszkodowania w wysokości 75.700 zł oraz przeprowadzenia dowodu z operatu szacunkowego sporządzonego przez J. K., zarzucając naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, a to art. art. 6-10, 66a, 77 § 1, 72, 75 § 1, 78 § 1, 79 § 1, 80 oraz 106 § 2 K.p.a. i przez to nieprawidłowe ustalenie stanu faktycznego sprawy oraz wydanie decyzji w oparciu o nierzetelnie ustalone fakty, okoliczności i dowody. Wskazała, że operat szacunkowy H. W. został sporządzony wadliwie i błędnie uznany za dowód w sprawie, wskutek jego nieprawidłowej oceny; dokonano błędnej wykładni pojęć "nieruchomość" oraz "działka" i zamiennie je zastosowano; bezpodstawnie udostępniono rzeczoznawcy operat pomiarowy ewidencyjny z 1989 r. i operaty szacunkowe sporządzone przez innych rzeczoznawców majątkowych; nieprawidłowo prowadzono metrykę sprawy, odmówiono dopuszczenia jako dowodu w sprawie kserokopii "Wniosku o udostępnienie materiałów powiatowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego" oraz "Dokumentu obliczenia opłaty ustalonej", sporządzonych przez H. W.; nie zawiadomiono o przesłaniu pisma z dnia 7 czerwca 2016 r. do J. K., a także zapytania do CODGIK. Poza tym B. K. zarzuciła naruszenie art. 107 § 3 K.p.a. poprzez nieprawdziwe stwierdzenia, błędne ustalenia oraz nieprawidłowości w zakresie uzasadnienia faktycznego, w tym poprzez niewskazanie przyczyn nieuznania dowodów przedłożonych przez nią w toku postępowania. Zarzuciła ponadto naruszenie art. 7, art. 21 ust. 2, art. 32 ust. 1 oraz art. 87 ust. 1 Konstytucji RP, jak również naruszenie art. 73 ust. 4 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną w związku z naruszeniem art. 128 ust. 1 i art. 134 u.g.n. oraz w związku z błędną wykładnią art. 4 pkt 1, 3 oraz 17 u.g.n. i w związku z niewłaściwym zastosowaniem § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109, z późn. zm.), zwanego dalej rozporządzeniem oraz poprzez niezastosowanie § 36 ust. 1 rozporządzenia; art. 128 ust. 1 u.g.n. poprzez ustalenie odszkodowania nie odpowiadającego rzeczywistej wartości odjętego prawa; art. 134 u.g.n. w związku z błedna wykladnia art. 4 pkt 1 i 3 oraz pkt 17 u.g.n.; § 36 ust. 4 rozporządzenia w związku niewłaściwym zastosowaniem, jak też § 36 ust. 6 pkt 1 rozporządzenia poprzez błędną jego wykładnię.

Odwołanie zostało uzupełnione jeszcze obszerniejszym pismem z dnia 5 maja 2017 r. oraz pismem złożonym w dniu 7 lipca 2017 r., w którym B. K. zarzuciła dodatkowo, że do operatu zostały dołączone dokumenty w postaci wypisów z rejestru gruntów wygenerowane przez Starostwo Powiatowe w Kluczborku. Zarzuciła też, że powierzchnia przyjętych do porównań działek tylko w dwóch przypadkach jest zbliżona do powierzchni działki nr a, a reszta jest albo wielokrotnie (nawet 10-krotnie) mniejsza, albo też kilkakrotnie większa. Poza tym powierzchnia niektórych jest tak mała, że nie mogły one stanowić samodzielnego przedmiotu obrotu, w związku z czym nie są podobne do przedmiotu wyceny. Wskazała, że nieruchomość pod poz. 11, położona we wsi [...], w gminie wiejskiej [...], jest oddalona o 100 km od przedmiotu wyceny, a od miasta porównywalnego do [...] - o ok. 20 km. Z kolei, nieruchomość pod poz. 3, we wsi [...], jest oddalona o ok. 34 km od przedmiotu wyceny oraz o ok. 30-40 km od najbliższych miast. Z tego względu przyjęcie wobec tej nieruchomości oceny bardzo dobrej w odniesieniu do cechy "położenie" jest wadliwe.

W wyniku rozpatrzenia odwołania Wojewoda Opolski decyzją z dnia 19 października 2017 r. uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Uzasadniając podjęte rozstrzygnięcie stwierdził, że podziela wątpliwości dotyczące oznaczenia daty sporządzenia operatu przez H. W. Wyjaśnił, że pismami z dnia 20 lipca 2017 r. i z dnia 14 września 2017 r. biegły został wezwany przez organ odwoławczy o odniesienie się do zarzutów strony dotyczących sporządzonego operatu szacunkowego, jednak w piśmie Z dnia 20 września 2017 r. biegły nie udzielił w tym zakresie wyjaśnień. Organ omówił zasady dotyczące sporządzania wycen nieruchomości, określone w u.g.n. oraz w rozporządzeniu, jak też przepisy międzyczasowe w związku z wejściem w życie ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U z 2017 r. poz. 1509), powołując przepisy art. 134, art. 154 u.g.n. oraz § 36 rozporządzenia.

Wojewoda zaznaczył, że takie czynności jak badanie i analiza rynku nieruchomości, czy też dobór nieruchomości porównawczych, należą do zakresu wiadomości specjalnych, które są wyłączną domeną rzeczoznawcy majątkowego, który decyduje również o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości, jak i o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Wskazując na pojęcie nieruchomości podobnej, określone w art. 4 pkt 16 u.g.n., stwierdził, że podstawowym warunkiem dokonania prawidłowej wyceny nieruchomości w podejściu porównawczym jest prawidłowy dobór nieruchomości i wskazał, że rzeczoznawca w niniejszej sprawie uznał, iż wielkość nieruchomości nie ma wpływu na jej wartość, tym samym podnoszone przez stronę różnice w powierzchni działek przyjętych do porównania nie dyskwalifikuje wyceny.

Dalej organ wywiódł, że zazwyczaj przez rzeczoznawców analizowany jest rynek nieruchomości porównawczych z okresu obejmującego dwa lata wstecz od dnia wyceny, przy czym żaden z przepisów rozporządzenia nie zabrania przyjmowania transakcji z dłuższego okresu. Biegły powinien jednak wyjaśnić przyczyny, dla których decyduje się uwzględnienie transakcji zawieranych dla danego rodzaju nieruchomości z okresu dłuższego niż dwa lata i ma możliwość skorygowania cen ze względu na upływ czasu od dnia zawarcia transakcji do dnia wyceny. Zdaniem organu, w sporządzonym operacie szacunkowym kwestia aktualizacji przyjętych do porównań cen transakcyjnych na datę wyceny nie została należycie wyjaśniona; przyjęcie określonego trendu cenowego przez rzeczoznawcę majątkowego musi być jasne i logiczne - analiza trendu cenowego ma wskazać, czy nastąpiła zmiana cen i na jakim poziomie. Biegły powinien obliczyć trend czasowy na podstawie cen transakcji tak dobranych, aby odzwierciedlały zmiany na rynku w ostatnim czasie. Tymczasem biegły stwierdził jedynie, że ceny prawa własności gruntów niezabudowanych o przeznaczeniu drogowym w badanym okresie były "stabilne". Według organu, nie jest trafne założenie, że sytuacja na rynku nieruchomości nie zmieniła się przez tak długi, bo 4-letni okres.

Ponadto organ odwoławczy dostrzegł, że w operacie brak jest opisu nieruchomości przyjętych do porównania i odpowiedniego opisu nieruchomości wycenianej, jak i opisu każdego z ustalonych poszczególnych cech), co uniemożliwia ocenę pod kątem poprawności doboru nieruchomości do porównania, jak i również uniemożliwia weryfikację dokonanej wyceny. Tymczasem stosownie do § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia, rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do przedstawienia analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, co wymaga zaprezentowania także charakterystyki przyjętych do porównań działek wraz z uzasadnieniem takiego wyboru przez rzeczoznawcę majątkowego. Powołując się na orzecznictwo, organ wskazał, że operat szacunkowy winien zawierać dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy.

Wojewoda przypomniał, że zastrzeżenia co do rzetelnego opisu nieruchomości wycenianej, jak i nieruchomości przyjętych do porównania, były formułowane przez stronę na etapie postępowania przed organem pierwszej instancji, jak i postępowania odwoławczego, przy czym rzeczoznawca, wezwany przez organ odwoławczy, nie udzielił wyjaśnień i nie przedstawił skorygowanego w tym zakresie operatu szacunkowego. Organ stwierdził, przytaczając treść wyroku WSA w Gdańsku z dnia 7 marca 2012 r., sygn. akt II SA/Gd 895/11, że opis wszystkich nieruchomości, stanowiących podstawę wyceny winien być obszerny i na tyle precyzyjny, aby umożliwić zidentyfikowanie tych nieruchomości, gdyż w innym wypadku weryfikacja dokonanej wyceny staje się niemożliwa. O ile bowiem sporządzenie operatu szacunkowego wymaga wiadomości specjalnych i stosownych kwalifikacji, to jednak musi być dokonane w sposób, który umożliwi jego weryfikację, czy to przez organ, czy też przez sąd administracyjny. Prawidłowe określenie cech charakteryzujących nieruchomości pozwala na trafne zakwalifikowanie ich jako podobnych do nieruchomości poddawanej wycenie. Z tego też względu cechy konstytutywne nieruchomości podobnych winny być szczegółowo opisane w operacie szczegółowym. Poza tym organ wskazał, że do operatu powinny zostać dołączone istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu, w szczególności wypis i wyrys miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub odpis decyzji o warunkach zabudowy albo protokół badania tych dokumentów, jak też wypis z rejestru gruntów, protokół z wizji lokalnej zawierający opis stanu faktycznego nieruchomości, natomiast przedłożony operat nie zawiera wszystkich, istotnych dokumentów wykorzystanych przy jego sporządzeniu. podczas gdy Organ odwoławczy skonkludował, że operat szacunkowy, który posiada walor opinii w rozumieniu art. 84 K.p.a., powinien być sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie analizy logiczności i poprawności wniosków ujętych w operacie. Proces wyceny nieruchomości powinien zostać poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku. Rzeczoznawca majątkowy ma prawo wyboru podejścia, metody i techniki, lecz nie zwalnia go z obowiązku właściwego uzasadnienia dokonanego wyboru, a następnie zastosowanych procedur szacowania. Stosownie do powyższego, Wojewoda uznał, że operat szacunkowy sporządzony przez H. W. nie spełnia wymogów określonych w rozporządzeniu i stwierdził, że Starosta Kluczborski wydając rozstrzygnięcie w sprawie ustalenia odszkodowania na rzecz B. K., nieprawidłowo przyjął jako dowód w sprawie operat obarczony ww. wadami i nieprawidłowo ustalił wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość. Zdaniem organu, brak dokładnej oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, miał wpływ na wynik sprawy, gdyż prowadził do ograniczenia postępowania wyjaśniającego w zakresie kwestii przydatności operatu jako dowodu w sprawie, co ma istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia. Tym samym postępowanie zostało przeprowadzone przez organ pierwszej instancji z naruszeniem przepisów postępowania w zakresie obowiązku wyjaśnienia stanu faktycznego oraz uzasadnienia rozstrzygnięcia, tj. art. 7, 77 § 1, 80 i 107 § 3 K.p.a. Zauważył też Wojewoda, że wyjaśnienie kwestii prawidłowej wartości przedmiotowej nieruchomości gwarantuje stronie też określona w art. 21 Konstytucji RP zasada słusznego odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości.

Odnosząc się natomiast do argumentacji odwołania, Wojewoda wyjaśnił, że operat szacunkowy z dnia 31 maja 2016 r., sporządzony przez J. K., który był w ocenie organu pierwszej instancji wadliwy i w związku z odmową i rezygnacją biegłego nie doszło do jego poprawienia, nie został uznany jako dowód w niniejszej sprawie, a przy tym utracił swoją aktualność i nie może stanowić podstawy do ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie. Jako nietrafny uznał również organ zarzut dotyczący niepowiadomienia strony o przeprowadzeniu przez biegłego oględzin wycenianej nieruchomości, wskazując, że żaden przepis prawa nie obliguje rzeczoznawcy majątkowego do dokonania oględzin z udziałem strony postępowania.

Końcowo organ wskazał na możliwość zakwestionowania przez stronę wyceny biegłego na etapie postępowania odszkodowawczego w drodze złożenia kontrwyceny sporządzonej na własne zlecenie. W zaleceniach do dalszego postępowania organ nakazał przeprowadzenie dogłębnej i wyczerpującej oceny prawidłowości sporządzonego w postępowaniu operatu szacunkowego. oraz wyczerpujące zebranie i rozpatrzenie całego materiału dowodowego, dokonanie wszechstronnej oceny zgromadzonych w sprawie dowodów i w następnej kolejności - wydanie rozstrzygnięcia zawierającego w uzasadnieniu odzwierciedlenie poczynionych ustaleń.

We wniesionym sprzeciwie B. K. zarzuciła organowi odwoławczemu, że nie spełnił przesłanek wymienionych w art. 138 § 2 K.p.a., w art. 138 § 2a oraz w art. 107 § 3, a dodatkowo w postępowaniu poprzedzającym wydanie zakwestionowanej decyzji dopuścił się nieprawidłowości mających istotny wpływ na dalsze postępowanie oraz wynik sprawy. Wskazała, że błąd organu pierwszej instancji dotyczy nie tylko procedury, ale także naruszenia przepisów prawa materialnego poprzez ich błędną wykładnię oraz niewłaściwe zastosowanie, w tym m.in. art. 73 ust. 4 i 5 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, § 36 ust. 4 oraz ust. 1 rozporządzenia, a także art. 21 ust. 2 Konstytucji RP. Na tej podstawie wniosła o uchylenie decyzji objętej sprzeciwem, wymierzenie organowi odwoławczemu grzywny w maksymalnej wysokości na podstawie art. 151a § 1 w zw. z art. 154 § 6 P.p.s.a. oraz o zwrot kosztów postępowania według norm przepisanych.

Podniosła, że operat szacunkowy sporządzony przez J. K. został zatrzymany w aktach i stanowi dowód w sprawie. Wprawdzie utracił on ważność, lecz Wojewoda Opolski nie zwrócił się do biegłego o nadanie klauzuli aktualności. W związku z powyższym zaznaczyła, że jakkolwiek sprzeciw wnosi z powodu wydania decyzji kasatoryjnej, to co do zasady przedmiotem tego sprzeciwu nie jest cała wyżej wskazana decyzja, lecz ta część rozstrzygnięcia, która dotyczy przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia, a także uzasadnienia, które swoją treścią narusza prawo i wskazuje organowi pierwszej instancji wadliwą drogę postępowania.

Zarzuciła ponadto, że decyzja nie spełnia także wymogów określonych przez art. 107 § 3 K.p.a., gdyż nie zawiera pełnej oceny zebranego materiału dowodowego oraz prawidłowo dokonanej analizy stanu faktycznego i prawnego przedmiotu postępowania, a także zawiera sprzeczne stwierdzenia co do prawidłowości operatu i organ odwoławczy nie odniósł się do większości twierdzeń oraz zarzutów podniesionych w treści odwołania, nie zajmując stanowiska w kwestiach bardzo istotnych z punktu widzenia prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy.

Dalej B. K. powtórzyła zarzuty podnoszone wcześniej w odwołaniu, dotyczące nieuwzględnienia przedłożonych przez nią dowodów na okoliczność rzeczywistego stanu nieruchomości, nieprawidłowe posługiwanie się w przedmiotowej sprawie pojęciami "nieruchomość" oraz "działka", zakwestionowała przyjętą interpretację art. 4 ust. 17 u.g.n., wskazując, że stan nieruchomości należało ustalić zgodnie z brzmieniem art. 73 ust. 5 ustawy Przepisy wprowadzające, natomiast przeznaczenie wg planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu. Kolejnymi zarzutami były: błędne zastosowanie metody wyceny w oparciu o transakcje nieruchomościami drogowymi, które nie spełniały warunku podobieństwa do nieruchomości stanowiącej własność strony, oparcie wyceny na transakcjach dotyczących nieruchomości położonych na terenie województwa opolskiego w odległości 20, 30 a nawet ponad 100 km od przedmiotu wyceny, przy całkowitym pominięciu rynku lokalnego, bezpodstawnym określeniu rynku województwa opolskiego jako lokalnego, podzielenie przez organ odwoławczy wątpliwości co do rzetelności operatu szacunkowego poprzez dołączenie przez biegłego dokumentów datowanych 5 dni po dacie sporządzenia operatu, bez wyciągnięcia jakichkolwiek konsekwencji wobec organu pierwszej instancji czy rzeczoznawcy.

W piśmie procesowym z dnia 15 listopada 2017 r. B. K. uzupełniła wniesiony sprzeciw akcentując, że zakwestionowana decyzja powiela obszerne fragmenty uzasadnienia decyzji z dnia 12 kwietnia 2013 r., chociaż zasób materiału dowodowego jest obecnie zupełnie inny. Podniosła, że w tamtej decyzji organ wskazywał, iż w przypadku wyceny nieruchomości w podejściu porównawczym istotną cechą nieruchomości porównawczej, decydująca o jej podobieństwie do nieruchomości wycenianej, jest wielkość nieruchomości, jej odległość od przedmiotu wyceny, a w przypadku znacznych różnic w powierzchni nieruchomości porównawczych, takie nieruchomości nie mogą być uznane za podobne do wycenianej, natomiast w odniesieniu do aktualnego operatu takich nieprawidłowości organ już nie zauważył.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu zważył, co następuje:

Przed przystąpieniem do oceny prawidłowości decyzji stanowiącej przedmiot sprzeciwu w niniejszej sprawie, wyjaśnienia wymaga, że w dniu 1 czerwca 2017 r. weszła w życie ustawa z 7 kwietnia 2017 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania administracyjnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017 r. poz. 935), zwanej dalej ustawa nowelizującą, która zmieniła również treść ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2017 r. poz. 1369, z późn. zm.), zwanej dalej P.p.s.a., wprowadzając m. in. nową instytucję procesową, uregulowaną w rozdziale 3a, zatytułowanym "Sprzeciw od decyzji", obejmującym art. 64a-64e. Zgodnie z art. 64a P.p.s.a. od decyzji, o której mowa w art. 138 § 2 K.p.a., skarga nie przysługuje, jednakże strona niezadowolona z treści decyzji może wnieść od niej sprzeciw, zwany dalej "sprzeciwem od decyzji".

Zakres kontroli decyzji wydanej w trybie art. 138 § 2 K.p.a. określony został w art. 64e P.p.s.a., który stanowi, że rozpoznając sprzeciw od decyzji, sąd ocenia jedynie istnienie przesłanek do wydania decyzji, o której mowa w art. 138 § 2 K.p.a.

Z powyższych przepisów wynika, że instytucja sprzeciwu służy wyłącznie skontrolowaniu, czy decyzja organu drugiej instancji została oparta na jednej z podstaw wymienionych w art. 138 § 2 K.p.a., według którego organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę, organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy.

Jeszcze raz zaakcentować przyjdzie, że sprzeciw jest skierowany wyłącznie przeciwko uchyleniu decyzji i przekazaniu sprawy do ponownego rozpoznania i w tym zakresie podlega ocenie sądu. Nie jest to natomiast środek prawny służący do dokonania kontroli materialnoprawnej podstawy decyzji ani prawidłowości zastosowania przez organ odwoławczy przepisów prawa procesowego niezwiązanych z podstawami określonymi w art. 138 § 2 K.p.a., w tym wynikających np. z art. 107 § 3 K.p.a. Ze względu na tak ograniczony zakres kontroli dokonywanej przez sąd, sprzeciw odróżnia się od skargi w postępowaniu sądowoadministracyjnym. Kontrola w ramach sprzeciwu ma bowiem charakter formalny, gdyż sąd ocenia jedynie istnienie przesłanek do wydania decyzji kasacyjnej, czyli odmiennie niż w przypadku skargi, gdzie stosownie do art. 134 § 1 P.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Dodać jeszcze trzeba, że po myśli art. 64d § 1 P.p.s.a., sąd rozpoznaje sprzeciw od decyzji na posiedzeniu niejawnym, co miało miejsce w niniejszej sprawie.

W myśl art. 151a § 1 P.p.s.a. uwzględniając sprzeciw od decyzji, sąd uchyla decyzję w całości, jeżeli stwierdzi naruszenie art. 138 § 2 K.p.a., natomiast na zasadzie art. 151a § 2 P.p.s.a., w przypadku nieuwzględnienia sprzeciwu od decyzji sąd oddala sprzeciw.

Reasumując, w ramach kontroli zgodności z prawem decyzji kasacyjnej sąd ma za zadanie odpowiedzieć na pytanie, czy organ odwoławczy winien był podjąć merytoryczne rozstrzygnięcie sprawy, czy też zaszła konieczność wyjaśnienia podstawowych okoliczności stanu faktycznego sprawy, w szczególności uzupełnienia postępowania dowodowego w takim zakresie, który - z uwagi na obowiązek dochowania zasady dwuinstancyjności postępowania, wynikającej z art. 15 K.p.a. - uzasadniał przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia, a jednocześnie w postępowaniu przed organem pierwszej instancji doszło do uchybień natury proceduralnej, które można określić jako istotne.

W świetle powyższego, w niniejszym postępowaniu zainicjowanym sprzeciwem, przedmiotem oceny Sądu nie mogły być podnoszone w sprzeciwie kwestie materialnoprawne, dotyczące przyjętego sposobu użytkowania spornej nieruchomości i zakwalifikowania jej jako nieruchomości rolnej, jak też wykładni pojęć "nieruchomość" oraz "działka", naruszenia art. 134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak też naruszenie art. 107 § 3 K.p.a. i nieodniesienie się do wszystkich zarzutów podniesionych w odwołaniu, ale tylko i wyłącznie przyczyny wydania przez Wojewodę Opolskiego decyzji kasacyjnej.

Ponadto, wobec zarzutów dotyczących naruszenia przez organ odwoławczy art. 138 § 2a K.p.a., dodać też trzeba, że przepis ten nie mógł mieć zastosowania w rozpoznawanej sprawie, gdyż został on wprowadzony od dnia 1 czerwca 2017 r. powołaną wyżej ustawą nowelizującą. Natomiast stosownie do art. 16 tej ustawy, do postępowań administracyjnych wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia niniejszej ustawy ostateczną decyzją lub postanowieniem stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 1 (tj. ustawy Kodeks postępowania administracyjnego - dopisek Sądu), w brzmieniu dotychczasowym. W niniejszej sprawie postępowanie administracyjne zostało wszczęte przed dniem wejścia w życie ustawy nowelizującej, w związku z czym zastosowanie miały przepisy dotychczasowe. W świetle powołanego już wcześniej art. 138 § 2 K.p.a., stanowiącego podstawę prawną zakwestionowanej decyzji, organ odwoławczy może wydać decyzję kasacyjną i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia jedynie wtedy, gdy postępowanie w pierwszej instancji zostało przeprowadzone z naruszeniem norm prawa procesowego, a więc gdy organ pierwszej instancji w istocie nie przeprowadził postępowania wyjaśniającego w takim zakresie, że miało to istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia. Zwrot "konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy" będący podstawą zastosowania komentowanego przepisu jest równoznaczny z brakiem przeprowadzenia przez organ pierwszej instancji postępowania wyjaśniającego w całości lub znacznej części, co uniemożliwia rozstrzygnięcie sprawy przez organ odwoławczy zgodnie z zasadą dwuinstancyjności postępowania administracyjnego. W myśl bowiem z art. 136 K.p.a. w brzmieniu obowiązującym do dnia 1 czerwca 2017 r., organ odwoławczy może przeprowadzić na żądanie strony lub z urzędu dodatkowe postępowanie w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie albo zlecić przeprowadzenie tego postępowania organowi, który wydał decyzję.

Oceniając, czy w niniejszej sprawie zaktualizowały się przesłanki do wydania przez Wojewodę Opolskiego decyzji kasacyjnej na podstawie art. 138 § 2 K.p.a., należy mieć na względzie, że podstawę materialnoprawną działania organu odwoławczego stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147, z późn. zm.), powoływanej dalej jako u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109, z późn. zm.), zwanego w dalszym ciągu rozporządzeniem. Stosownie do art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. W myśl art. 156 ust. 1 tej ustawy opinia o wartości nieruchomości sporządzana jest na piśmie w formie operatu szacunkowego, natomiast na zasadzie art. 134 ust. 1 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. W świetle powołanych przepisów dowodem wartości nieruchomości w sprawie administracyjnej może być wyłącznie operat sporządzony przez osobę posiadającą specjalne kwalifikacje w tej dziedzinie, tj. przez rzeczoznawcę majątkowego, legitymującego się uprawnieniami zawodowymi w zakresie szacowania nieruchomości, oraz zgodnie z zasadami i procedurą szacowania nieruchomości określonymi w powołanych wyżej przepisach. Ustawodawca nie pozostawił organom administracji swobody w zakresie sposobu ustalania wartości nieruchomości.

Sąd w pełni podziela utrwalone w orzecznictwie sądowoadministracyjnym stanowisko, że jeśli operat szacunkowy nie jest zgodny z przepisami określającymi metodologię szacowania nieruchomości, to nie może on stanowić podstawy ustalenia należnego odszkodowania. Operat wpływa bowiem bezpośrednio na treść decyzji kształtującej finansowe uprawnienie strony postępowania i dlatego należy zagwarantować stronie prawo do oceny tego operatu przez organy obu instancji. Stwierdza się przy tym, że w trybie art. 136 K.p.a. może być uzupełniona opinia biegłego, lecz ponowne przeprowadzenie tego dowodu, to jest ponowne sporządzenie operatu szacunkowego, oznacza w istocie przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w znacznej części, a więc obowiązek zastosowania art. 138 § 2 K.p.a. (por. wyroki NSA z 21 marca 2013 r., I OSK 455/11 oraz z 9 grudnia 2010 r., I OSK 226/10, dostępne, jak wszystkie orzeczenia powołane w niniejszym uzasadnieniu, na stronie internetowej - Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl).).

Nie ulega jednak wątpliwości, że z racji tego, iż operat posiada walor opinii biegłego, podlega on ocenie organu w trybie art. 80 K.p.a., wobec czego organ jest uprawniony i zobowiązany skontrolować operat jako dowód w sprawie, pod kątem zawartych w nim ustaleń faktycznych oraz sprawdzić, czy zawiera on wymagane przepisami prawa elementy i czy nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową lub błędy wymagające uzupełnienia lub poprawienia. Jeśli natomiast prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów, wówczas operat wymaga wyjaśnienia (por. wyroki NSA: z 8 maja 2009 r., I OSK 695/08; z 10 lipca 2015 r., I OSK 2546/13; z 5 lutego 2015 r., I OSK 1224/13; z 15 września 2016 r., II OSK 3065/14).

Ponadto ustalając, czy organ drugiej instancji prawidłowo zakwestionował operat szacunkowy z dnia 20 października 2016 r. sporządzony przez H. W., należy mieć na względzie, że w odniesieniu do decyzji wydawanych w oparciu o operat szacunkowy - jak podkreślił organ odwoławczy - sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem rozważań organu, gdyż odnosi się do wiadomości specjalnych, które są wyłączną domeną rzeczoznawcy. Skoro organ administracji prowadzący postępowanie nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, to nie może on wkraczać w merytoryczną zasadność operatu Jednak z uwagi na wskazane ograniczenie wynikające z posiadanej przez rzeczoznawcę wiedzy specjalnej, wymagania formalne co do sporządzenia operatu szacunkowego powinny być bardzo wysokie i rygorystycznie przestrzegane przez organy. Przyjąć bowiem trzeba, że w granicach prawa mieścić się będzie tylko taki dokonany przez rzeczoznawcę wybór, który jest należycie uargumentowany. Dlatego zgodzić należy się z poglądem, iż operat szacunkowy winien zawierać dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. Aby uniknąć zarzutu dowolności działania, rzeczoznawca swoje wybory powinien w operacie uzasadnić (por. wyroki NSA z 8 lutego 2008 r., II OSK 2012/06 oraz z 6 czerwca 2008 r., I OSK 852/07). Inaczej mówiąc, operat szacunkowy musi wyjaśniać, dlaczego rzeczoznawca dokonał takich, a nie innych wyborów i ustaleń, a sformułowania w tym względzie muszą być możliwe do zweryfikowania przez organ i strony postępowania, także przez sąd. Zidentyfikować należy się w pełni ze stanowiskiem wyrażonym przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 26 lipca 2017 r., sygn. akt I OSK 2665/15, iż operat szacunkowy musi być sporządzony w taki sposób, aby strona mogła na jego podstawie zweryfikować tok i podstawy rozumowania rzeczoznawcy, które doprowadziło go do określonych ustaleń determinujących wysokość odszkodowania przyznanego przez organ, gdyż tylko znając pełne przyczyny ustalenia odszkodowania w danej wysokości strona będzie mogła ocenić je pod kątem uznania za "słuszne" w rozumieniu art. 21 ust. 2 Konstytucji RP. W wyroku tym wskazano ponadto, że wyczerpujące wyjaśnienie w operacie przesłanek poczynionych w nim przez rzeczoznawcę majątkowego jest tym istotniejsze, że brak przyznania właściwego odszkodowania za pozbawienie prawa własności narusza art. 1 Protokołu nr 1 do Konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności, gdyż za takie naruszenie uznaje się w orzecznictwie Europejskiego Trybunału Praw Człowieka, które powołano w tym wyroku, m.in. stosowanie arbitralnych metod ustalania wysokości odszkodowania i szacowania wartości wywłaszczonego mienia.

Kolejnym argumentem jest fakt, że stosownie do art. 75 § 1 K.p.a., dowód dla swojej skuteczności musi przyczyniać się do wyjaśnienia sprawy. Rzeczoznawca nie może ograniczyć się więc do stwierdzenia, że zastosował daną metodę czy oparł się na danych przepisach, lecz powinien wyjaśnić, na czym konkretnie w sprawie polegało zastosowanie danej metody czy wskazanych przepisów, a także dlaczego przyjął takie a nie inne nieruchomości jako porównawcze. Organ nie może zaakceptować i oprzeć swojej decyzji na operacie szacunkowym, stanowiącym podstawowy dowód w sprawie, jeżeli ustalenia w nim zawarte zawierają luki, w tym logiczne, lub braki pozostawiające wątpliwości obiektywnie niemożliwe do usunięcia przez organ innym sposobem.

Zauważyć też trzeba, że skoro na mocy art. 7 i art. 11 K.p.a. to organ zobowiązany jest do wyjaśnienia istotnych wątpliwości formułowanych w sprawie, to organ ten powinien wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, jeżeli zaistnieją wątpliwości, których organ ten nie zdoła w pełni wyjaśnić we własnym zakresie, nawet z udziałem autora operatu szacunkowego (por. wyrok NSA z 26 lutego 2014 r., I OSK 1568/13).

W świetle powiedzianego dotychczas, w ocenie Sądu, w rozpoznawanej sprawie spełnione zostały ustawowe przesłanki do wydania przez organ odwoławczy rozstrzygnięcia na podstawie art. 138 § 2 K.p.a. Wprawdzie przez Wojewodę nie zostały wytknięte wszystkie wady operatu, jakie wskazywała strona, jednak nie miało to wpływu na wynik sprawy, gdyż już tylko wadliwości dostrzeżone w zakwestionowanej decyzji są tej rangi, że musiały skutkować wydaniem decyzji kasacyjnej, bowiem ich wyjaśnienie przez organ odwoławczy i podjęcie rozstrzygnięcia w trybie przepisu art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a. wykraczałoby poza granice uzupełniającego postępowania dowodowego określone w art. 136 K.p.a. i naruszałoby zasadę dwuinstancyjności postępowania administracyjnego, określoną w art. 15 K.p.a.

Przede wszystkim, trafnie organ odwoławczy dostrzegł, że z uwagi na przyjęte przez rzeczoznawcę transakcje zawarte w okresie czterech lat poprzedzających sporządzenie operatu, brak jest należytych wyjaśnień w zakresie analizy trendu cenowego i nie jest w tym zakresie wystarczające ogólnikowe stwierdzenie o stabilności cen. Nie można nie dostrzegać, że wartość wycenianej nieruchomości w sporządzonym aktualnie operacie jest niższa od wartości, jaka została określona w operacie sporządzonym w roku 2012, a więc niemal pięć lat wcześniej. Zasadny jest również zarzut dotyczący braku opisu nieruchomości przyjętych do porównania i odpowiedniego opisu nieruchomości wycenianej, jak i opisu każdej z ustalonych poszczególnych cech, co stanowi naruszenie § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia, zawierającego wymóg przedstawienia analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Zgodzić należy się, że brak ten powoduje, iż dokonane oszacowanie wymyka się spod jakiejkolwiek oceny, podczas gdy operat powinien - jak to wywiedziono już wyżej - podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. Z tego względu, zdaniem Sądu, zasadne są zarzuty podniesione w sprzeciwie, że operat powinien zawierać również wyjaśnienie w zakresie przyjętego rynku nieruchomości, jak też wyjaśnienie, z jakich powodów wielkość powierzchni nie jest cechą decydującą w przyjętym w operacie podejściu porównawczym, a cechami rynkowymi są jedynie położenie (waga 20%) i lokalizacja szczegółowa (waga 80%). Tylko na marginesie zauważyć można, że wskazywane przez biegłego ceny uzyskane za 1 m2 nieruchomości małych znacząco odbiegają od cen nieruchomości o większej powierzchni, zbliżonej do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i rzutują w sposób oczywisty na wyliczoną wartość spornej nieruchomości.

Trafnie ponadto organ odwoławczy wskazał na wynikający z § 56 ust. 4 rozporządzenia obowiązek dołączenia do operatu szacunkowego istotnych dokumentów wykorzystanych przy jego sporządzaniu. Zasadny jest zarzut, że wypisy z rejestru gruntów stanowiące załącznik do operatu datowanego na 20 października 2016 r. są dokumentami wytworzonymi w dniu 25 października 2016 r. Poza tym w operacie jako załączniki wskazana została bliżej nie sprecyzowana "dokumentacja formalno-prawna" oraz "dokumentacja fotograficzna", bez wskazania ilości załączników, podczas gdy dołączono kserokopię decyzji Wojewody Opolskiego z dnia 4 sierpnia 2006 r., dwie fotokopie bliżej nieokreślonych szkiców, jak też nieopisanego rysunku oraz operatu pomiarowego ewidencyjnego z dnia 1 grudnia 1989 r., bez żadnej numeracji tych załączników.

Z tych powodów jako właściwe należało uznać stanowisko organu odwoławczego wyrażone w decyzji, wobec której w niniejszej sprawie wniesiono sprzeciw, że wycena wartości gruntu sporządzona na potrzeby postępowania nie mogła zostać uznana za wiarygodną, a wobec tego nie mogła zostać przyjęta jako dowód na potrzeby ustalenia wysokości opłaty w tym postępowaniu. Zachodzi bowiem potrzeba uzupełnienia postępowania wyjaśniającego w znacznym zakresie, aczkolwiek nieprecyzyjnie wskazanym w kwestionowanej decyzji kasacyjnej, poprzez uzupełnienie operatu szacunkowego. Słusznie organ odwoławczy ocenił, że ustaleń takich organ pierwszej instancji nie dokonał, natomiast bez naruszenia zasady dwuinstancyjności organ odwoławczy nie mógł dokonać ich samodzielnie. Tylko w pełni poprawny formalnie operat szacunkowy, a zatem sporządzony w sposób odpowiadający prawu i poddający się weryfikacji, zawierający pełne przedstawienie rozumowania rzeczoznawcy wykluczające arbitralność po jego stronie, będzie stanowił właściwy dowód dający podstawę do wydania legalnej decyzji administracyjnej.

Nie są natomiast trafne zarzuty dotyczące możliwości oparcia rozstrzygnięcia na operacie sporządzonym przez J. K., gdyż biegły zrezygnował z wykonania usługi, stąd brak było podstaw do zlecenia jego zaktualizowania. Zasadnie więc organ odwoławczy stwierdził, że operat ten nie mógł stanowić podstawy określenia wartości nieruchomości. Z kolei, dostrzeżoną sprzeczność na str. 10 i 11 decyzji organu odwoławczego należy uznać za wynik oczywistej omyłki pisarskiej, gdyż stwierdzenie, że dokonano w pełni prawidłowej oceny istotnego materiału dowodowego jest zamieszczone we fragmencie zawierającym obszerny wywód dotyczący wadliwości działania organu pierwszej instancji.

Z przedstawionych przyczyn, w stanie faktycznym rozpoznawanej sprawy wydanie przez organ odwoławczy rozstrzygnięcia opartego o przepis art. 138 § 2 K.p.a. należało uznać za uzasadnione.

Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 151a § 2 P.p.s.a., orzekł o oddaleniu sprzeciwu.