Wyrok NSA, sygn. akt II GSK 348/08
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2008-09-30 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Uprawnienia do wykonywania zawodu
Skarżony organ: Minister Budownictwa
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 16 ust. 1, art. 185 ust. 1, art. 187 ust. 1 pkt 5,
journal: Dz.U. 2004 nr 141 poz 1492
article: art. 174, art. 183
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący Sędzia NSA Tadeusz Cysek Sędziowie NSA Stanisław Gronowski Joanna Kabat - Rembelska (spr.) Protokolant Sylwia Kizińska po rozpoznaniu w dniu 30 września 2008 r. na rozprawie w Izbie Gospodarczej skargi kasacyjnej E. K. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w W. z dnia 19 października 2007 r. sygn. akt I SA/Wa 969/07 w sprawie ze skargi E. K. na decyzję Ministra Budownictwa z dnia [...] kwietnia 2007 r. nr [...] w przedmiocie odmowy nadania licencji zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami oddala skargę kasacyjną


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w W. wyrokiem z dnia 19 października 2007 r. sygn. akt I SA/Wa 969/07 oddalił skargę E. K. na decyzję Ministra Budownictwa z dnia [...] kwietnia 2007 r. nr [...] w przedmiocie nadania licencji zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami.

Sąd orzekał w następującym stanie faktycznym i prawnym:

E.K. w dniu 25 sierpnia 2006 r. złożył wniosek o dopuszczenie do postępowania kwalifikacyjnego w zakresie zarządzania nieruchomościami oraz o zaliczenie na poczet praktyki zawodowej działalności w zakresie zarządzania nieruchomościami prowadzonej przed dniem 31 grudnia 2001 r.

Państwowa Komisja Kwalifikacyjna, po przeprowadzeniu etapu wstępnego postępowania kwalifikacyjnego ustaliła, że złożone przez skarżącego dokumenty nie potwierdzają spełnienia warunków dopuszczenia do egzaminu ze względu na brak udokumentowania działalności zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami prowadzonej przed dniem 31 grudnia 2001 r.

Minister Budownictwa, mając na względzie wynik ustaleń Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej, decyzją z dnia [...] listopada 2006 r. nr [...] odmówił E.K. nadania licencji zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami.

W następstwie wniosku skarżącego o ponowne rozpatrzenie sprawy, Państwowa Komisja Kwalifikacyjna ponownie oceniła jego działalność zawodową i podtrzymała swoje dotychczasowe stanowisko dotyczące udokumentowania przez kandydata wykonywania działalności zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami przed dniem 31 grudnia 2001 r..

Minister Budownictwa po ponownym rozpatrzeniu sprawy, decyzją z dnia [...] kwietnia 2007 r. utrzymał w mocy swą poprzednią decyzję. W uzasadnieniu wskazał, że decydującą kwestią w sprawie jest ustalenie, czy skarżący w ramach prowadzonej przed dniem 31 grudnia 2001 r. działalności zawodowej faktycznie wykonywał czynności zarządzania nieruchomościami wskazane w art. 185 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm., dalej: u.g.n).

Organ wskazał, że z przedstawionego przez E.K. odpisu zadań i obowiązków na stanowisku zastępcy kierownika Spółdzielni Rzemieślniczej "Rz.R." w G. z dnia 1 sierpnia 1977 r., świadectwa pracy Spółdzielni Rzemieślniczej "Rz.R." w G. z dnia 1 czerwca 1984 r. oraz opisu praktyki zawodowej z dnia 28 grudnia 2000 r. wynika, że skarżący wykonywał jedynie czynności związane z techniczną obsługą nieruchomości.

Także świadectwo pracy z dnia 15 marca 1995 r. na stanowisku starszego inspektora w Rejonowym Urzędzie Pocztowym w Ł. nie stanowi dokumentu potwierdzającego wykonywanie czynności zarządzania nieruchomościami.

Minister Budownictwa wskazał, że świadectwa pracy z 15 marca 1996 r. oraz z 2 stycznia 1997 r. na stanowisku kierownika budowy w Urzędzie Gminy R., nie świadczą o działalności zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami, lecz stanowią dowód świadczenia pracy zgodnie z posiadanym przygotowaniem zawodowym, upoważniającym do wykonywania samodzielnej funkcji kierownika budowy w specjalności instalacyjno-inżynieryjnej, w zakresie instalacji sanitarnych.

Organ podniósł, że skarżący przedstawił także umowy o pracę z 6 maja 1999 r. oraz z 6 listopada 1999 r., zaświadczenie z 4 grudnia 2002 r. a także opinie Przewodniczącego Rady Nadzorczej P. U. K. sp. z o.o. z 10 stycznia 2001 r. oraz z 4 grudnia 2002 r. potwierdzające zatrudnienie w Przedsiębiorstwie Usług Komunalnych sp. z o.o. G., z których wynika, że E.K. był zatrudniony od 1 listopada 1995 r. na stanowisku kierownika działu budowlano-drogowego, a od dnia 6 maja 1999 r. na stanowisku Dyrektora Spółki.

Minister Budownictwa zauważył, że przedmiotem działalności Przedsiębiorstwa Usług Komunalnych sp. z o.o. G. nie było zarządzanie nieruchomościami na zlecenie, a jedynie prowadzenie na zlecenie osób fizycznych i prawnych działalności wytwórczej, handlowej i usługowej, w szczególności w zakresie m.in. wytwarzania materiałów budowlanych, transportu samochodowego, oczyszczania miasta, wywozu nieczystości, usług pogrzebowych, handlu produktami własnymi i towarami.

Organ wskazał, że przedstawione przez skarżącego oświadczenie z 4 grudnia 2002 r. o zapoznaniu się z zarządzaniem nieruchomościami Spółdzielni Lokatorsko-Mieszkaniowej w G., Zakładu Administracji Domów Mieszkalnych w G., Towarzystwa Budownictwa Społecznego w G., Szpitala Ogólnego w G., Pawilonów Usługowych w G. nie stanowi dokumentu potwierdzającego prowadzenie działalności zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami, gdyż z jego treści nie wynika, aby skarżący wykonywał czynności zarządzania nieruchomościami wymienionymi w oświadczeniu, a jedynie zapoznał się z zarządzaniem nieruchomościami.

E.K. wniósł skargę na powyższą decyzję, domagając się jej uchylenia.

Zdaniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, przy podejmowaniu zaskarżonej decyzji nie doszło do naruszenia prawa, gdyż organ prawidłowo ocenił działalność wykonywaną przez skarżącego przed dniem 31 grudnia 2001 r.

W ocenie Sądu, materiał dowodowy przedstawiony przez skarżącego został przeanalizowany przez Państwową Komisję Kwalifikacyjną, która ustaliła, że dokumenty nie potwierdzają spełnienia warunków dopuszczenia do egzaminu, a prowadzona przez kandydata działalność przed 31 grudnia 2001 r. nie była działalnością zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. W uzasadnieniu stanowiska Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej, jak i w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji zawarte zostały powody odmowy zaliczenia działalności zawodowej skarżącego na poczet praktyki zawodowej.

Według Sądu I instancji, organ rozpoznając ponownie sprawę odniósł się do wszystkich podniesionych przez skarżącego zarzutów i szczegółowo uzasadnił, dlaczego przedłożone dokumenty nie stanowią potwierdzenia wykonywania działalności zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami przed dniem 31 grudnia 2001 r..

Zdaniem WSA, organ trafnie uznał, że przedstawione przez skarżącego dokumenty dotyczące profilu działalności P. U. K. sp. z o.o. w G. nie potwierdzają, że przedmiotem działalności spółki było zarządzanie nieruchomościami.

W ocenie Sądu, zarzut skarżącego, iż pominięta została okoliczność zatrudnienia w P. U. K. sp. z o.o. w G. z dniem 1 listopada 1995 r. na stanowisku kierownika zakładu budowlanego, do którego obowiązków należało zarządzanie nieruchomościami, nie znajduje uzasadnienia, ponieważ na potwierdzenie tej okoliczności skarżący nie przedstawił żadnego dokumentu. Ze świadectwa pracy z 15 marca 1996 r. wynika, że w okresie od 15 marca 1995 r. do 14 marca 1996 r. skarżący był zatrudniony w Urzędzie Gminy R. w pełnym wymiarze czasu pracy na stanowisku kierownika budowy. Natomiast umowa o pracę z P. U. K. sp. z o.o. w G. z 6 maja 1999 r. dotyczy zatrudnienia na stanowisku Dyrektora Spółki.

Zdaniem WSA, znajdujące się w aktach sprawy opinie Przewodniczącego Rady Nadzorczej P. U. K. sp. z o.o. w G. T. G. z 10 stycznia 2001 r. i z 4 grudnia 2002 r. nie określają zakresu obowiązków skarżącego.

Sąd I instancji podzielił stanowisko organu dotyczące świadectwa pracy z 1 czerwca 1984 r., z którego nie wynika, że przedmiotem działalności Spółdzielni było zarządzanie nieruchomościami, a skarżący w ramach swojej funkcji był zobligowany do zarządzania nieruchomościami. Opis zadań i obowiązków zastępcy kierownika Spółdzielni Rzemieślniczej "Rz.R." wskazuje, że miały one charakter techniczny i nie odpowiadały definicji zarządzania nieruchomościami w rozumieniu art. 185 ust. 1 u.g.n. w brzmieniu sprzed 31 grudnia 2001 r.

W konkluzji Sąd uznał, że przedstawiona dokumentacja praktyki zawodowej nie potwierdza wykonywania przez skarżącego czynności zarządzania nieruchomościami w rozumieniu art. 185 ust. 1 u.g.n., w brzmieniu obowiązującym przed dniem 31 grudnia 2001 r.

E.K. w skardze kasacyjnej zaskarżył powyższy wyrok w całości, wniósł o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w W..

Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucił naruszenie przepisów prawa materialnego przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie art. 185 ust. 1 u.g.n. "... polegającą na zastosowaniu wobec skarżącego obecnie obowiązującego brzmienia art. 185 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, a nie brzmienia obowiązującego przed dniem 31 grudnia 2001 r.".

Skarżący w uzasadnieniu podniósł, że Sąd I instancji pominął wskazania zespołu kwalifikacyjnego, z których wynika, że zarządzał nieruchomościami w rozumieniu art. 185 ust. 1 u.g.n. w brzmieniu obowiązującym przed dniem 31 grudnia 2001 r., stanowiącym, że zarządzanie w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami polega na podejmowaniu wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkich czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. Taką działalność prowadził zarówno osobiście, jak i przy pomocy innych osób działających pod jego bezpośrednim nadzorem.

Zdaniem skarżącego, niewłaściwy jest zarzut zespołu kwalifikacyjnego podtrzymany w zaskarżonym wyroku, że z zakresu obowiązków nie wynika, żeby zarządzał nieruchomościami, tj. nie zajmował się bieżącą eksploatacją budynków, nie wykonywał czynności finansowo-księgowych, ani planistycznych, ponieważ pojęcia zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości wprowadzone zostały dopiero ustawą z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492) i nie mają zastosowania w rozpoznawanej sprawie.

Według skarżącego, stwierdzenie Ministra Budownictwa dotyczące przedmiotu działalności P. U. K. sp. z o.o. jest sprzeczne z wpisem w dziale 3 rubryka działalności - przedmiot działalności pkt 17.

Zdaniem skarżącego, w decyzji pominięto istotną okoliczność, że został zatrudniony w P. U. K. sp. z o.o. w G. z dniem 1 listopada 1995 r. na stanowisku kierownika zakładu budowlanego, do którego obowiązków należało zarządzanie nieruchomościami. Z pkt 8 zadań i obowiązków zastępcy kierownika Spółdzielni Rzemieślniczej "Rz.R." w G. wyraźnie wynika, że do zakresu obowiązków skarżącego należał nadzór nad pracownikami wykonującymi usługi na rzecz nieruchomości i prowadzenie korespondencji z właścicielami nieruchomości. Pominięto również pkt 2 zakresu obowiązków dotyczących kierowania wniosków do sądów i prowadzenia spraw sądowych dotyczących zapłaty należności lub innych. Organ w uzasadnieniu decyzji nie wskazał dlaczego powyższym dokumentom nie dał wiary i dokonał dowolnych ustaleń jedynie na podstawie części dokumentów.

Minister Budownictwa w odpowiedzi na skargę kasacyjną wniósł o jej oddalenie. W uzasadnieniu podniósł, że działalność wykonywana przez skarżącego nie może być uznana za zarządzanie nieruchomościami w rozumieniu art. 185 ust. 1 u.g.n. zarówno w brzmieniu obowiązującym od dnia 22 września 2004 r., jak i przed 31 grudnia 2001 r. Podkreślił, że postępowanie administracyjne w sprawie nadania skarżącemu licencji zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami było prowadzone prawidłowo, organ wnikliwie przeanalizował całość zgromadzonej dokumentacji w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 174 p.p.s.a. skargę kasacyjną można oprzeć na podstawach:

1) naruszenia prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie;

2) naruszenia przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Wybór i należyte sformułowanie podstaw kasacyjnych ma szczególne znaczenie w postępowaniu przed Naczelnym Sądem Administracyjnym, zważywszy, że zgodnie z art. 183 § 1 p.p.s.a. Sąd ten rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc pod rozwagę z urzędu jedynie podstawy nieważności postępowania wymienione w art. 183 § 2 p.p.s.a. Oznacza to, że granice skargi kasacyjnej, będące efektem sformułowania podstaw kasacyjnych, określają granice badania sprawy przez Naczelny Sąd Administracyjny. W szczególności, niepowołanie drugiej z podstaw kasacyjnych (art. 174 pkt 2 p.p.s.a.) wyłącza ocenę trafności czy też zupełności ustaleń faktycznych organów administracji publicznej zaakceptowanych przez wojewódzki sąd administracyjny (por. m.in. wyrok NSA z 30 marca 2004 r., sygn. GSK 19/04, Wokanda 2004/9/34). Jeżeli strona wnosząca skargę kasacyjną nie podniosła w niej zarzutu naruszenia przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy, Naczelny Sąd Administracyjny, jako związany granicami skargi kasacyjnej, zobligowany jest do uznania za wiążącą w sprawie ocenę okoliczności faktycznych dokonaną w zaskarżonym wyroku (por.: wyrok NSA z 30 września 2005 r., sygn. I FSK 133/05, LEX nr 173149).

W sprawie niniejszej na jedyną podstawę kasacyjną składa się zarzut naruszenia prawa materialnego (art. 174 pkt 1 p.p.s.a.) poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie art. 185 ust. 1 pkt 3 u.g.n.. Mimo tego, w uzasadnieniu skargi kasacyjnej w przeważającej części przedstawiono argumentację odnoszącą się do sfery ustaleń faktycznych, dotyczących przebiegu pracy zawodowej skarżącego. Kolejno wskazywano na: wadliwe ustalenia w zakresie przedmiotu działalności P. U. K. spółki z o.o. w G., pominięcie, że do zakresu obowiązków skarżącego jako pracownika tej spółki, zatrudnionego na stanowisku kierownika zakładu budowlanego, należało zarządzanie nieruchomościami, pominięcie, że w okresie pracy w Spółdzielni Rzemieślniczej "Rz.R." skarżący sprawował nadzór nad pracownikami wykonującymi usługi na rzecz nieruchomości i prowadził korespondencję z właścicielami nieruchomości oraz wykonywał obowiązki polegające na kierowaniu wniosków do sądów i prowadzeniu spraw sądowych dotyczących między innymi zapłaty należności, mających zdaniem autora skargi kasacyjnej wskazywać na to, że skarżący wykonywał czynności zarządzania nieruchomościami w rozumieniu art. 185 ust. 1 u.g.n., w brzmieniu obowiązującym przed dniem 31 grudnia 2001 r.

Jak to już wyjaśniono, przedstawiona argumentacja nie mogła być przedmiotem oceny Naczelnego Sądu Administracyjnego związanego granicami skargi kasacyjnej.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej zawarto pewne odniesienia do kwestii ściśle procesowych, nie przedstawiając jednak zarzutu naruszenia przepisów postępowania odpowiadającego drugiej z ustawowych podstaw kasacyjnych (art. 174 pkt 2 p.p.s.a.). Nawet jeśli przyjąć, że w ten sposób w tej części skargi kasacyjnej, którą nazwano uzasadnieniem, w istocie wyrażono wolę przedstawienia zarzutów naruszenia przepisów postępowania, to zarzuty takie nie mogłyby być uwzględnione, zważywszy, że nie wymieniono żadnego przepisu postępowania, który zdaniem strony wnoszącej skargę kasacyjną miałby być naruszony. Koniecznym warunkiem uznania, iż strona powołuje się w skardze kasacyjnej na jedną z podstaw kasacji jest wskazanie, które przepisy oznaczone numerem artykułu (paragrafu, ustępu) ustawy zostały naruszone, na czym to naruszenie polegało oraz jaki mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Naczelny Sąd Administracyjny nie jest uprawniony do samodzielnego konkretyzowania zarzutów lub też stawiania hipotez co do tego, jakiego przepisu dotyczy podstawa kasacji (vide: wyrok NSA z dnia 24 czerwca 2004 r., sygn. OSK 421/04, LEX nr 146732).

Przystępując do oceny zarzutu naruszenia prawa materialnego zauważyć należy, że autor skargi kasacyjnej w ogóle nie wyjaśnił na czym jego zdaniem polegał błąd w wykładni art. 185 ust. 1 u.g.n. Przytoczona argumentacja omawianego zarzutu nie wskazywała na to by zachodził błąd z tego zakresu.

Naruszenie prawa materialnego przez błędną wykładnię polega na mylnym rozumieniu treści określonej normy prawnej, natomiast uchybienie prawu materialnemu przez niewłaściwe zastosowanie polega na tak zwanym błędzie w subsumpcji, co wyraża się w tym, że stan faktyczny ustalony w sprawie błędnie uznano za odpowiadający stanowi hipotetycznemu przewidzianemu w normie prawnej albo że ustalonego stanu faktycznego błędnie nie "podciągnięto" pod hipotezę określonej normy prawnej (por. post. SN z 15 października 2001 r., sygn. I CKN 102/99, LEX nr 53129).

Z uzasadnienia skargi kasacyjnej nie wynika, by jej autor twierdził, że Sąd pierwszej instancji błędnie rozumiał treść art.185 ust. 1 u.g.n. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego strona wnosząca skargę kasacyjną zarzuciła wyłącznie niewłaściwe zastosowanie powołanego przepisu polegające na tym, że Sąd I instancji błędnie zaakceptował stanowisko Ministra Budownictwa, iż określony stan faktyczny odpowiadał hipotezie wskazanej normy prawnej. Przy czym istota zarzutu sprowadza się do stwierdzenia, że zastosowano art. 185 ust. 1 u.g.n. w jego aktualnym brzmieniu, zamiast w wersji obowiązującej przed dniem 31 grudnia 2001 r.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, przy uwzględnieniu stanu faktycznego ustalonego przez organ i przyjętego przez Sąd I instancji, który nie został skutecznie podważony skargą kasacyjną, zarzut naruszenia prawa materialnego jest nietrafny. Przede wszystkim należy zwrócić uwagę, że z uzasadnienia zaskarżonego wyroku w sposób niepozostawiający wątpliwości wynika, że przy ocenie przebiegu praktyki zawodowej skarżącego WSA odnosił się do treści art. 185 ust. 1 u.n.g. w brzmieniu obowiązującym przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492 ze zm.), to jest do dnia 22 września 2004 r. ( s. 6 i s. 8 uzasadnienia). Przepis ten stanowił, że zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkich czynności zmierzających do utrzymywania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, że podejmowane przez skarżącego, do dnia 31 grudnia 2001 r., decyzje i czynności nie stanowiły zarządzania nieruchomością w podanym wyżej znaczeniu. Podkreślić należy, że Sąd I instancji nie odniósł się w ogóle do możliwości przyjęcia, że działania skarżącego stanowiły zarządzanie nieruchomością w rozumieniu art. 185 ust. 1 u.g.n., w brzmieniu tego przepisu ustalonym ustawą z dnia 28 listopada 2003 r. W związku z tym niejasne jest stanowisko autora skargi kasacyjnej, który wbrew oczywistemu stanowisku Sądu I instancji zarzuca uchybienie, które w istocie nie miało miejsca.

Jednocześnie podnieść należy, że odmowa nadania E.K. licencji zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami nastąpiła w związku z niewykazaniem przez kandydata spełnienia warunków określonych w art. 16 powołanej wyżej ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. Zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy osobom, które przed dniem 31 grudnia 2001 r. prowadziły bez licencji zawodowej działalność zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami, zalicza się tę działalność na poczet praktyki zawodowej. Zaliczenia działalności na poczet praktyki zawodowej dokonuje Państwowa Komisja Kwalifikacyjna na wniosek osoby ubiegającej się o nadanie licencji złożony przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie ustawy (art. 16 ust. 2 ustawy).

Przepis art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. stanowi wyjątek od zasady ustanowionej w art. 187 ust. 1 pkt 5, zgodnie z którą o nadanie licencji zawodowej zarządcy nieruchomości może ubiegać się osoba fizyczna, która odbyła praktykę zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami. Wyjątek od tej reguły, określony w art. 16 ustawy z dnia 28 listopada 2003 r., należy w związku z tym interpretować ściśle. Oznacza to, że zaliczenie działalności zawodowej prowadzonej w zakresie zarządzania nieruchomościami przed dniem 31 grudnia 2001 r. bez licencji, na poczet praktyki zawodowej może dotyczyć tylko tych osób, które w sposób niewątpliwy wykażą, że taką działalność prowadziły.

Stwierdzenie czy kandydat spełnia warunek opisany w art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. powierzono Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej, pozostawiając jej prawo do oceny czy osoba ubiegająca się o zaliczenie praktyki zawodowej udokumentowała, że przed dniem 31 grudnia 2001 r. prowadziła bez licencji zawodowej działalność zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami.

Użyte w art. 16 ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. określenie "działalność zawodowa w zakresie zarządzania nieruchomościami" należy wykładać przy uwzględnieniu definicji legalnej "zarządzania nieruchomością", zawartej w art. 185 ust. 1 u.g.n., w brzmieniu nadanym temu przepisowi powołaną ustawą z dnia 28 listopada 2003 r. Stosownie do ostatnio wymienionego przepisu, "Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość".

Podkreślenia wymaga, że skoro ustawa z dnia 28 listopada 2003 r. wprowadziła możliwość zwolnienia z obowiązku odbycia praktyki zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami, to zwolnienie to mogło się odnosić tylko do wykonywania takich czynności, które składają się na pojęcie "zarządzanie nieruchomością" ustalone w tej ustawie. Nie powinno budzić wątpliwości, że zamiarem ustawodawcy było dopuszczenie do ubiegania się o nadanie licencji zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami osób, które nie odbyły praktyki zawodowej, lecz wykonywały czynności związane z zarządzaniem nieruchomościami, które odpowiadały programowi praktyk zawodowych przygotowujących do zarządzania nieruchomościami w rozumieniu art. 185 ust. 1 u.g.n..

W tym stanie rzeczy nie można podzielić stanowiska, że "wykonywanie działalności w zakresie zarządzania nieruchomościami" w rozumieniu art. 16 ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. oznacza zawodowe wykonywanie czynności, o których mowa w art. 185 ust. 1 u.g.n. w brzmieniu tego przepisu obowiązującym przed dniem 31 grudnia 2001 r.

Zauważyć przy tym należy, że według twierdzeń skarżącego wykonywał on czynności mieszczące się w pojęciu "zarządzania nieruchomością", w rozumieniu art. 185 ust. 1 u.g.n. w wersji obowiązującej do dnia 22 września 2004 r., nie zaś w brzmieniu tego przepisu nadanym ustawą z dnia 28 listopada 2003 r. Powyższe prowadzi do wniosku, że skarżący nie podejmował decyzji i nie dokonywał czynności z zakresu zarządzania nieruchomością ani pod rządami art. 185 ust. 1 u.g.n. w jego pierwotnym brzmieniu, ani w rozumieniu tego przepisu po jego zmianie.

Mając na uwadze, że mimo częściowo błędnego uzasadnienia zaskarżony wyrok odpowiada prawu, Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 p.p.s.a., oddalił skargę kasacyjną.