Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 3146/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-03-29 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 130 ust 2, art. 156
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec, Sędziowie sędzia WSA Joanna Borkowska (spr.),, sędzia WSA Anita Wielopolska, Protokolant ref. staż. Natalia Berkowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 marca 2019 r. sprawy ze skargi M. K. na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] października 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. Uchyla zaskarżoną decyzję 2. Zasądza od Ministra Inwestycji i Rozwoju na rzecz skarżącej M. K. kwotę 5801 zł (pięć tysięcy osiemset jeden złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] października 2018r. nr [...] Minister Inwestycji i Rozwoju (dalej organ), po rozpatrzeniu odwołania M. K. (dalej skarżąca), od decyzji Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] września 2017 r., znak: [...], uzupełnionej postanowieniem nr [...] z dnia [...] września 2017 r., orzekającej o ustaleniu odszkodowania na rzecz M. K. w wysokości [...] zł za nieruchomość położoną w [...], w obrębie [...], oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej na realizację inwestycji celu publicznego pod nazwą: "Budowa drogi ekspresowej [...] – [...] Obwodnicy [...] na odcinku od węzła "[...]" do węzła "[...]" Zadanie "[...]" - od węzła [...] (z węzłem km około [...]+[...]) do węzła "[...] (z węzłem km około [...]+[...]) o długości ok. [...] km odcinek [...] od km [...]+[...] do km [...]+[...], powiększającej ustalone odszkodowanie o 5% wartości nieruchomości, tj. o kwotę [...] zł, a także zobowiązującej Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do zapłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna, uchylił decyzję organu I instancji w całości i orzekł o:

1. ustaleniu odszkodowania na rzecz M. K. w wysokości [...] zł (słownie: [...] zł [...] gr) za nieruchomość położoną w [...], w obrębie [...], oznaczoną jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczoną na realizację inwestycji celu publicznego pod nazwą: "Budowa drogi ekspresowej [...] – [...] Obwodnicy [...] na odcinku od węzła "[...]" do węzła "[...]" Zadanie "[...]" - od węzła [...] (z węzłem km około [...]) do węzła "[...] (z węzłem km około [...]) o długości ok. [...] km odcinek [...] od km [...]+[...] do km [...]+[...],

2. powiększeniu ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, tj. o kwotę [...] zł (słownie: [...] zł [...] gr),

3. zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do zapłaty ustalonego odszkodowania w łącznej wysokości [...] zł (słownie: [...] zł [...] gr) w terminie 14 dni od dnia wydania niniejszej decyzji.

Postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie przedstawia się w sposób następujący.

Nieruchomość położona w [...], w obrębie [...], oznaczona jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] maja 2017 r., znak: [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została przeznaczona pod budowę drogi [...] – [...] Obwodnicy [...] na odcinku od węzła "[...]" do węzła "[...]" Zadanie "[...]" - od węzła [...] (z węzłem km około [...]+[...]) do węzła [...] (z węzłem km około [...]+[...]) o długości ok. [...] km odcinek [...] od km [...] do km [...]". Decyzja ta została zmieniona decyzją Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] stycznia 2018 r., znak: [...].

Decyzją nr [...] z dnia [...] września 2017 r., znak: [...], uzupełnioną postanowieniem nr [...] z dnia [...] września 2017 r., Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz skarżącej w wysokości [...] zł za w/w nieruchomość, powiększając ustalone odszkodowanie o 5% wartości nieruchomości, tj. o kwotę [...] zł, a także zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do zapłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna.

Odwołanie od ww. decyzji złożyła M. K. podnosząc, że przyznana kwota odszkodowania jest zaniżona i w załączeniu przekazała kontroperat szacunkowy dotyczący wartości przedmiotowej nieruchomości.

W tych okolicznościach, po rozpatrzeniu ww. odwołania, została wydana opisana na wstępie decyzja Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] października 2018r.

W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia organ wskazał, że w myśl art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121), podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. W niniejszym postępowaniu podstawę ustalenia odszkodowania za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości stanowił operat szacunkowy z dnia 30 czerwca 2017 r., sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego J. L. (nr uprawnień [...]). W dniu 27 czerwca 2018 r. biegły potwierdził aktualność operatu szacunkowego.

Biegły ustalił, że działka nr [...] położona jest na terenie [...], w rejonie ul. [...] w bardzo bliskim sąsiedztwie wałów powodziowych, stanowi grunt niezabudowany i niezagospodarowany, nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, wschodnim krańcem działka przylega do koryta rzeki [...]. W bezpośrednim sąsiedztwie dominują tereny niezabudowane i niezagospodarowane, wały powodziowe. Działkę porasta zakrzaczenie krzewami czeremchy amerykańskiej, bzu czarnego, wierzby białej oraz klonu jesionolistnego.

Autor operatu szacunkowego ustalił, że dla obszaru na którym położona jest działka [...] nie było aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego [...], zatwierdzonego uchwałą Rady [...] Nr [...] z dnia [...] października 2006 r, działka nr [...] położona była na terenie oznaczonym symbolem S/p - Trasa [...] i symbolem ZW3 - teren zieleni [...] w strefie przedmieścia -PBC- 90%.

Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

Biegły stwierdził, że analiza transakcji nieruchomościami o podobnym przeznaczeniu planistycznym (symbol ZW 3 - tereny zieleni [...]), z uwagi na ich ograniczone występowanie, dokonana została na rynku [...], poszerzonym o [...], położoną na wysokości [...] po lewej/zachodniej stronie [...], która podobnie jak [...] posiada głównie charakter mieszkaniowy, z przewagą gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz dużym udziałem terenów zielonych.

Po dokonaniu analizy rynku rzeczoznawca majątkowy wytypował 14 transakcji nieruchomości, których ceny zawarły się w przedziale od 15,00 zł/m2 do 65,30 zł/m2. Rzeczoznawca ustalił, że na wartość tego typu nieruchomości wpływ mają przede wszystkim takie cechy jak: położenie (waga 20 %), lokalizacja szczegółowa (waga 20%), sąsiedztwo (waga 10%), jakość drogi dojazdowej (waga 20%) oraz uzbrojenie (waga 20%).

W oparciu o ceny transakcji nieruchomości o przeznaczeniu pod tereny zielone autor operatu szacunkowego oszacował wartość działki nr [...] na kwotę [...] zł.

W celu przeprowadzenia analizy występowania zasady korzyści, w przedstawionym opracowaniu biegły wskazał, że związku z tym iż ceny gruntów pod drogi z obszarów innych [...] zawierają się w przedziale od 126,69 zł/m2 do 131,99 zł/m2, co stanowi wielokrotność wartość gruntu przedmiotowej nieruchomości. Na rynku lokalnym ([...]), rozszerzonym o [...] biegły nie odnalazł transakcji nieruchomościami drogowymi spełniającymi kryterium podobieństwa do szacowanej nieruchomości, zatem w celu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości przeanalizował rynek transakcji nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod zieleń, obszaru [...], [...] i [...], w okresie od stycznia 2015 r., do maja 2017 r. (przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych).

Oceniając opisany wyżej operat szacunkowy, organ wskazał, że zgodnie z § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 209, poz. 2107 ze zm.), dalej rozporządzenie, w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni

- powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

Organ powołał się także na § 36 ust. 4 rozporządzenia, zgodnie z którym w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Minister stwierdził, że sporządzony operat szacunkowy jest spójny, kompletny, nie zawiera błędów rachunkowych i stanowi wiarygodny dowód o wartości szkód powstałych na przedmiotowej nieruchomości.

W ocenie organu odwoławczego wycena nieruchomości została dokonana w sposób prawidłowy. Rzeczoznawca majątkowy poprzedził wycenę szczegółową analizą rynku, w tym wnikliwie dokonał ustaleń w zakresie cen występujących na tym rynku. Powyższe umożliwiło wyselekcjonowanie nieruchomości podobnych, które stały się podstawą do porównań z nieruchomością będącą przedmiotem wyceny. Zdaniem organu autor operatu szacunkowego zastosował dopuszczalne prawem podejście oraz metodę wyceny, w sposób jasny i rzetelny scharakteryzował nieruchomości będące przedmiotem porównań z nieruchomością wycenianą, jak również wskazał na cechy rynkowe mające wpływ na wartość nieruchomości oraz odpowiadające im wagi procentowe. Tak poczyniona analiza jak i wynik końcowy nie budzą zastrzeżeń organu odwoławczego w kwestii wartości wycenianej nieruchomości. W ocenie organu opinia biegłego spełnia wymogi formalne określone w rozporządzeniu, a także jest zgodna z regulacjami wynikającymi z ugn. Całość operatu szacunkowego stanowi spójne, logiczne opracowanie i tym samym nie zawiera niespójności, które pozwoliłyby na zakwestionowanie ustaleń operatu szacunkowego. Opracowanie wskazuje informacje niezbędne do dokonywania wyceny, rozwiązania merytoryczne i metodyczne, przedstawia tok obliczeń oraz wynik końcowy. W świetle powyższego sporządzone opracowanie może stanowić wiarygodny dowód dla wyceny ww. nieruchomości.

Oceniając złożony przez skarżącą kontroperat z dnia 23 września 2017 r., sporządzony na jej zlecenie przez rzeczoznawcę majątkowego M. D. (uprawnienia nr [...]) organ stwierdził, iż autorka operatu nieprawidłowo określiła przeznaczenie planistyczne szacowanej nieruchomości. Stwierdzenie przez autorkę kontroperatu, że przedmiotowa nieruchomość przeznaczona była pod inwestycję drogową, czyni - zdaniem organu odwoławczego - opracowanie nierzetelnym, gdyż dorowadziło do pominięcia analizy cen transakcyjnych nieruchomości przeznaczonych pod zieleń, a takie było właśnie przeznaczenie przeważające szacowanej nieruchomości (90% jej powierzchni). Nieprawidłowe określenie przeznaczenia planistycznego szacowanej nieruchomości skutkował – w ocenie organu - koniecznością odmowy przyznania mocy dowodowej przedmiotowej opinii o wartości nieruchomości. Dodatkowo organ dostrzegł, że w odróżnieniu od operatu sporządzonego na zlecenie organu, autorka kontroperatu dokonała oszacowania nieruchomości na podstawie transakcji nieruchomościami nabywanymi pod drogi z terenu całej [...], a rynkiem lokalnym jest, co do zasady teren gminy, na której zlokalizowana jest nieruchomość. Wobec powyższego, wątpliwości organu odwoławczego budzi podobieństwa nieruchomości porównawczych przyjętych do porównań przez rzeczoznawcę majątkowego M. D., w szczególności w kontekście kryterium ich lokalizacji.

Roboty budowlane rozpoczęły się w terminie krótszym niż 30 dni od dnia wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz siedem dni po otrzymaniu przez właścicielkę działki zawiadomienia o wydaniu ww. decyzji, tj. w terminie, w którym właściciel mógł złożyć oświadczenie o jej wydaniu, a w dniu rozpoczęcia robót nie czynił przeszkód w ich prowadzeniu, zatem organ uznał, że w przedmiotowej sprawie zostały spełnione przesłanki dotyczące powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości.

Uzasadniając reformatoryjny charakter decyzji organ wyjaśnił, że decyzją z dnia [...] stycznia 2018 r., znak: [...], Minister Infrastruktury i Budownictwa zmienił decyzję Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] maja 2017 r., znak. [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, która z tym dniem stała się ostateczna. Wobec powyższego należało uchylić decyzję Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] września 2017 r., w całości i orzec o ustaleniu odszkodowania na rzecz M. K.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła M. K., kwestionowanej decyzji zarzucając – przede wszystkim – nierzetelność operatu. Zdaniem skarżącej, należąca do niej nieruchomość niemal całkowicie położona jest na obszarze przeznaczonym w Studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego pod funkcje drogowe. ( Trasa [...]), a nie pod zieleń. Od określenia przeznaczenia nieruchomości powinna zależeć metodyka szacowania jej wartości, czyli należało zastosować § 36 ust.4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i określić wartość działki przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Zdaniem skarżącej, ostatnio wymienione transakcje – wbrew ustaleniom biegłego – miały miejsce także na terenie [...] i innych przyległych [...].

Wobec dostrzeżonych uchybień, skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji, a na rozprawie przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Warszawie rozszerzyła żądania o zwrot kosztów postępowania sądowego.

W odpowiedzi na skargę Minister Inwestycji i Rozwoju podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie, wnosząc o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2017 r., poz. 2188), sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, badając prawidłowość zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafność ich wykładni.

Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych, mających wpływ na wynik sprawy, wad w postępowaniu administracyjnym, zgodnie z przepisem art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302), przy czym zgodnie z art. 134 § 1 cytowanej ustawy, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W rozpoznawanej sprawie wystąpiły tego rodzaju wady i uchybienia, które skutkowały uchyleniem zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji. Przeprowadzona pod względem zgodności z prawem kontrola ww. decyzji, w ramach wskazanych kryteriów, prowadzi do oceny, że decyzje te zostały wydane z naruszeniem prawa.

Kontroli Sądu w niniejszym postępowaniu podlegała decyzja z dnia [...] października 2018r. nr [...], którą Minister Inwestycji i Rozwoju, orzekł o:

1. ustaleniu odszkodowania na rzecz M. K. w wysokości [...] zł (słownie: [...] zł [...] gr) za nieruchomość położoną w [...], w obrębie [...], oznaczoną jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczoną na realizację inwestycji celu publicznego pod nazwą: "Budowa drogi ekspresowej [...] – [...] Obwodnicy [...] na odcinku od węzła "[...]" do węzła "[...]" Zadanie "[...]" - od węzła [...] (z węzłem km około [...]+[...]) do węzła "[...] (z węzłem km około [...]+[...]) o długości ok. [...] km odcinek [...] od km [...]+[...] do km [...]+[...],

2. powiększeniu ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, tj. o kwotę [...] zł (słownie: [...] zł [...] gr),

3. zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do zapłaty ustalonego odszkodowania w łącznej wysokości [...] zł (słownie: [...] zł [...] gr) w terminie 14 dni od dnia wydania niniejszej decyzji.

Na wstępie wskazać należy, że podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1474) dalej zwanej specustawą drogową oraz przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2018 r. poz. 121 ze zm.) dalej: ugn wraz z przepisami wykonawczymi wydanymi w oparciu o ww. ustawę.

W myśl art. 12 ust. 1, 2 i 4 specustawy drogowej decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza projekt podziału nieruchomości, a linie rozgraniczające teren, w tym granice pasów drogowych, ustalone decyzją stanowią linie podziału nieruchomości. Nieruchomości lub ich części wymienione w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych lub własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18 cytowanej ustawy. Odszkodowanie za przeniesienie na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego własności nieruchomości, o których mowa w art. 12 ust.4 specustawy drogowej zgodnie z zapisem art. 12 ust.4f ww. ustawy przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Na mocy odesłania wyrażonego w art. 12 ust. 5 specustawy drogowej do jego ustalenia i wypłacenia stosuje się odpowiednio zapisy ustawy o gospodarce nieruchomościami z zastrzeżeniem art. 18 ww. ustawy, który stanowi że wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydanie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Stosownie do dyspozycji art. 130 ust. 2 ugn ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, którą zgodnie z art. 156 ust. 1 ugn stanowi operat szacunkowy.

Wskazać należy, że operat szacunkowy stanowi kluczowy dowód w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania, gdyż zawiera opinię biegłego posiadającego specjalistyczną wiedzą z zakresu wyceny nieruchomości. W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w [...], w obrębie [...], oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] ha, stanowił operat szacunkowy z dnia 30 czerwca 2017 r., sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego J. L.

Opinia ta jak każdy dowód stosownie do art. 77 § 1 Kpa podlega ocenie organu administracji. W szczególności stosownie do treści art. 80 Kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego z należytą starannością zarówno pod kątem formalnym, jak i materialnym. Rzeczą organów jest zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz czy jest logiczny, spójny i zupełny. Organ oraz sąd administracyjny powinien dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek lub braków, które powinny zostać uzupełnione, aby dokument ten miał pełną wartość dowodową.

Negatywna ocena wartości dowodowej operatu przez organ bądź sąd administracyjny jest możliwa w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, czy też w przypadku pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Taka sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie, bowiem sporządzony przez biegłą operat szacunkowy zawiera szereg braków, niezauważonych przez organy - mimo wskazywania ich przez skarżącą - w postępowaniu administracyjnym.

Sąd podzielił tym samym zarzut skarżącej, że zaskarżona decyzja narusza wskazane w przepisy postępowania administracyjnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy.

Organ nie ustosunkował się w żaden sposób do przedstawionych przez skarżącą w dołączonym do odwołania kontroperacie z dnia 23 września 2017 r., sporządzonym na jej zlecenie przez rzeczoznawcę majątkowego M. D., twierdzeń dotyczących przeznaczenia nieruchomości wynikającego z treści uchwały Rady [...] nr [...] z dnia [...] października 2006r. Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego. Nie można uznać za wyczerpujące stwierdzenia organu, że "nieprawidłowe określenie przeznaczenia planistycznego szacowanej nieruchomości skutkuje koniecznością odmowy przyznania mocy dowodowej przedmiotowej opinii o wartości nieruchomości". W tej sytuacji konkluzja organu była przedwczesna, a w konsekwencji zbyt daleko posunięta i nieuprawniona. Przed wyciągnięciem takiego wniosku organ winien poddać ocenie przedstawiony przez skarżącą materiał dowodowy, wyjaśnić ewidentne rozbieżności powstałe na tym tle, a następnie ustosunkować się do badanych kwestii w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Podobnie, nie można zgodzić się z zarzutem organu, że autorka kontroperatu dokonała oszacowania nieruchomości na podstawie transakcji nieruchomościami nabywanymi pod drogi z terenu całej [...]. Sąd w pełni podziela pogląd ukształtowany w orzecznictwie sądowoadministracyjnym, że rynkiem lokalnym jest, co do zasady teren gminy, na której zlokalizowana jest nieruchomość. Jednak, jeżeli - tak jak to wskazał organ – liczba transakcji na tym obszarze jest niewystarczająca, to biegły określa większy obszar analizowanego rynku.

Z tych przyczyn, Sąd nie podzielił stanowiska organu, że skarżąca w toku postępowania przedstawiła dokumentację bez wartości dowodowej.

Zgodnie z art. 7 kpa ciężar dowodu w postępowaniu administracyjnym spoczywa na organie administracji publicznej, który jest zobowiązany w myśl art. 77§1 kpa do wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego. Jeżeli zatem w sprawie występują wątpliwości, istnieją różne sprzeczne dowody, to rolą tego organu jest pogłębienie postępowania dowodowego w celu wyjaśnienia tych wątpliwości i sprzeczności. W okolicznościach kontrolowanej sprawy, jako naruszenie w/w zasad postępowania administracyjnego należało uznać brak należytej analizy przedstawionego kontroperatu.

Tak duża rozbieżność w ustaleniach poczynionych przez biegłych powinna skłonić organ do jej wyjaśnienia, chociażby przez zwrócenie się do biegłego sporządzającego operat na zlecenie Wojewody [...] o ustosunkowanie się do operatu sporządzonego na zlecenie skarżącej. Zaniechanie tych czynności i pobieżna ocena drugiego z wymienionych operatów było w ocenie Sądu istotnym naruszeniem przepisów postępowania administracyjnego, w szczególności dowodowego i miało wpływ na wynik sprawy. Bez pogłębionej analizy przeznaczenia planistycznego działki ewidencyjnej nr [...] z obrębu [...] wynikającego z treści uchwały Rady [...] nr [...] z dnia [...] października 2006r. Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego oraz analizy transakcji nieruchomościami nabywanymi pod drogi na rynku określonym stosownie do stanu sprawy nie można było – jak to uczynił organ – przyjąć, że operat ten nie jest wiarygodnym dowodem w sprawie.

W ocenie Sądu, w powyższym zakresie uzasadnienie kontrolowanej decyzji nie spełnia wymogów określonych w art.107§3 kpa, naruszona jest też wyrażona w art.8 kpa zasada pogłębienia zaufania uczestników postępowania do władzy publicznej oraz wynikający z art. 11 kpa obowiązek organu przekonywania strony o słuszności rozstrzygnięcia. W kontrolowanej sprawie postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone z naruszeniem przepisów kodeksu postępowania administracyjnego, obligujących organy administracji publicznej do podejmowania wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego sprawy oraz dokonania oceny okoliczności sprawy na podstawie całokształtu materiału dowodowego.

Zasada prawdy obiektywnej wyrażona w art. 7 k.p.a. oraz zasada zupełności postępowania dowodowego zawarta art. 77 § 1 k.p.a. nakładają na organ administracji publicznej prowadzący postępowanie obowiązek ustalenia stanu faktycznego na podstawie całościowo zebranego materiału dowodowego. Okoliczności mające istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy powinny być ustalone przez organy w taki sposób, by odpowiadały rzeczywistości i mogły stać się podstawą prawidłowego zastosowania przepisów prawa materialnego. Jak wskazuje treść art. 80 k.p.a., tylko w przypadku zebrania przez organ i rozpatrzenia całości materiału dowodowego możliwa jest prawidłowa ocena sprawy oraz bezsporne rozstrzygnięcie o prawach strony.

Ponownie rozpoznając sprawę, organ będzie miał na uwadze powyższe wskazania co do zakresu koniecznego do przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego.

Z tych przyczyn, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł, jak w pkt 1 sentencji wyroku.

O zwrocie kosztów postępowania, Sąd orzekł w pkt 2 sentencji wyroku na podstawie art. 200 cytowanej ustawy.