Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 155/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2013-05-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 134 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jerzy Bortkiewicz (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Joanna Brzezińska Sędzia WSA Wojciech Jarzembski Protokolant Katarzyna Korycka po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 14 maja 2013 r. sprawy ze skargi Gminy B. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzająca ją decyzję Starosty B. z [...] nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Wojewody [...] na rzecz Gminy B. 1463 (tysiąc czterysta sześćdziesiąt trzy) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...]2012 r., nr [...] Starosta [...]ustalił na rzecz Skarbu Państwa w zarządzie Lasów Państwowych Nadleśnictwa [...] odszkodowanie w wysokości [...] zł, za przejętą pod drogę część nieruchomości, położoną w obrębie [...], oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha zapisaną w księdze wieczystej KW nr [...], która z mocy prawa stała się własnością Gminy [...]. Jednocześnie wskazał, że zobowiązanym do zapłaty powyższego odszkodowania jest Wójt Gminy [...] ze środków Gminy. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wskazał, iż podstawę do ustalenia odszkodowania stanowi operat szacunkowy sporządzony przez M. B. z dnia [...]2011 r. W operacie tym spełniającym, w ocenie organu, wszystkie wymagania określone przepisami, w sposób prawidłowy ustalono wysokość odszkodowania. Wartość rynkowa utraconego prawa własności działki gruntu została określona według stanu na dzień [...]2009 r. oraz jej wartości z dnia, w którym nastąpiło ustalenie odszkodowania. Organ wskazał, iż wyceniana nieruchomość, obejmująca w dniu [...]2009 r. działkę nr [...] znajdowała się poza ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...] zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Gminy [...] przedmiotowa nieruchomość znajdowała się w strefie 1 (wielofunkcyjna) w obszarze 1.1 (centralny o funkcji usługowo-mieszkaniowej). Rzeczoznawca majątkowy badaniem objął dwa segmenty nieruchomości: przeznaczone na cele inwestycyjno-mieszkaniowe oraz nabywanych pod drogi. W wyniku analizy rynku dróg na terenie Gminy [...] biegły stwierdził, że w większości sprzedane działki były już zajęte pod drogi, a nie przeznaczone pod drogi. Większość transakcji dotyczyła dróg niepublicznych. Nieruchomości te były obciążone służebnościami przechodu i przejazdu. Żadna działka nie była wydzielona z nieruchomości inwestycyjnej ani z leśnej. Ceny działek były niższe od cen działek inwestycyjnych. Rzeczoznawca stwierdził, że analizowane nieruchomości charakteryzują się brakiem podobieństw w stosunku do wycenianej nieruchomości. Ponadto biegły zwrócił uwagę, że przeznaczenie nieruchomości na cele drogowe nie powoduje jej wzrostu. Mając na uwadze, że przyjęcie do wyceny transakcji nieruchomościami drogowymi spowodowałoby, że w wycenie nie zostałaby zrealizowana ustawowa zasada korzyści, wartość rynkową nieruchomości określono na podstawie cen rynkowych nieruchomości gruntowych nabywanych pod zabudowę mieszkaniowo-usługową w Gminie [...]. Na potrzeby określenia wartości rynkowej gruntu wybrano podejście porównywawcze przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej. Wartość jednostkowa nieruchomości obliczona została jako korekta ceny średniej i wynosiła [...]/m².

Organ wskazał, iż nie stwierdzono wpisów w dziale IV księgi wieczystej, mających wpływ na ustalenie wysokości odszkodowania. Natomiast w dziale III księgi wieczystej występują dwa wpisy. Pierwszy, określony rodzajowo jako inny, dotyczy prawa bezpłatnego współużytkowania drogi, która prowadzi do [...] w [...] wzdłuż bagna przez obwody leśne [...] od parceli katastralnej [...] kart mapy [...] obrębu [...] las. Nie jest to ograniczone prawo rzeczowe zatem nie ma wpływu na ustalenie odszkodowania. Drugi wpis, określony rodzajowo jako ograniczone prawo rzeczowe, dotyczy nieodpłatnej służebności gruntowej na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr [...] polegającej na prawie korzystania z drogi stanowiącej działkę nr [...] objętej księgą wieczystą nr [...]. Wpis ten nie odnosi się do działki objętej niniejszym postępowaniem i dlatego również nie ma wpływu na określenie jej wartości.

Organ administracji wziął również pod uwagę fakt, iż działka [...] nie została wydana przez byłego właściciela w terminie 30 dni od daty otrzymania zawiadomienia o wydaniu decyzji z rygorem natychmiastowej wykonalności, w związku z czym kwota odszkodowania nie została powiększona o 5%.

W odwołaniu od powyższej decyzji Wójt Gminy [...], działając w imieniu Gminy [...] (dalej jako: skarżąca), zarzucił organowi I instancji naruszenie przepisów prawa materialnego art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez przyjęcie jako dowodu w sprawie operatu szacunkowego określającego wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę [...] zł, w którym przyjęto jako materiał porównywawczy transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową oraz usługową. Uchybienia te zdaniem strony skarżącej doprowadziły do naruszenia przepisów prawa procesowego – art. 7, 77 i 80 k.p.a.

Skarżąca wskazała, iż w stanie na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nieruchomość miała charakter leśny. Nie zmienia tego określenie kierunku zagospodarowania przestrzennego określone w studium gminy. Studium nie uwzględnia bowiem zgody na zmianę przeznaczenia, o której mowa w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Bez zgody regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych bądź ustawowego wyłączenia stosowania ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych studium nie może zostać zrealizowane. Skarżąca zwróciła uwagę, że odrzucenie w procesie wyceny transakcji nieruchomościami leśnymi powoduje wadliwość operatu. Tym samym operat szacunkowy nie odwzorowuje w sposób prawidłowy opisanego segmentu rynku nieruchomości, czyniąc ustaloną w nim wartość rynkową nieruchomości dowolną. Przyjęcie operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie, spowodowało naruszenie przepisów postępowania administracyjnego. Strona skarżąca zakwestionowała również twierdzenia organu, że prawo do bezpłatnego współużywania drogi od [...] w [...] nie jest ograniczonym prawem rzeczowym.

Decyzją z dnia [...]2012 r., nr [...] r. Wojewoda [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazał, iż w operacie biega przeanalizowała transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu odpowiadającemu przeznaczeniu przedmiotowej działki, która według obowiązującego "studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...]" znajdowała się w strefie "1" wielofunkcyjnej, w obszarze oznaczonym symbolem "1.1." – funkcja usługowo-mieszkaniowa. Na potrzeby wyceny biegła dokonała analizy rynku nieruchomościami gruntowymi o funkcji mieszkaniowej i mieszkaniowo-usługowej w zakresie transakcji zawieranych w latach 2010-2011 i ustaliła, że w badanym okresie czasu odnotowano znaczną ilość takich transakcji. Do dalszej analizy wybrała [...] transakcji nieruchomościami, gdzie cena średnia wynosiła [...] zł/m². Organ wskazał przy tym na sposób w jaki wyliczono cenę średnią.

Ponadto Wojewoda zwrócił uwagę, iż sposób ustalenia odszkodowania jest zgodny z zasadą korzyści. Z dokonanej przez biegłą analizy gruntów nabywanych pod drogi wynika, że na terenie gminy występowały takie transakcje, jednak dotyczyły one działek zajętych pod drogi. Istniejące pojedyncze transakcje mają charakter sporadyczny, odbywają się w specyficznych uwarunkowaniach, a ceny uzyskiwane za nieruchomości pod drogi w latach 2010-1011 wahały się w przedziale od [...] zł/m² do [...] zł/m². mając na uwadze powyższe, wartość nieruchomości biegała określiła w oparciu o jej aktualny sposób użytkowania.

Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu Wojewoda wskazał, że prawo do bezpłatnego współużytkowania drogi zostało w księdze wieczyste określone rodzajowo jako inny wpis. Wpis ten nie odpowiada wprost żadnemu z ograniczonych praw rzeczowych, których enumeratywny katalog zawiera art. 244 ust. 1 kodeksu cywilnego, a do uwzględnienia, których obowiązany był organ w toku postępowania odszkodowawczego. Ocena zarówno aktualności wpisu, jak i charakteru tego prawa wykracza poza kompetencje organu administracji publicznej. Dlatego też prawo to nie zostało uwzględnione przy obliczaniu odszkodowania.

Ponadto Wojewoda wskazał, iż nie było podstaw do powiększenia odszkodowania o 5 %, gdyż przedmiotowa nieruchomość nie została wydana zarządcy drogi w terminie do tego uprawniającym.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na powyższą decyzję skarżąca zarzuciła organowi II instancji naruszenie prawa materialnego art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2008 r., Nr 193, poz. 1194 t.j.) w związku z art. 134 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004, Nr 207, poz. 2109; ze zm.) poprzez dokonanie sprzecznych ustaleń w zakresie zebranego materiału dowodowego ze stanem faktycznym. Uchybienie powyższe prowadziło do naruszenia przepisów prawa procesowego – art. 7, 77 i 80 k.p.a. poprzez przyjęcie jako dowodu w sprawie operatu szacunkowego opartego na błędnym stanie faktycznym.

Skarżąca wskazała, iż przejęta nieruchomość w stanie na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wchodziła w skład działki oznaczonej ewidencyjnie nr [...] o pow. [...] ha, składającej się z użytków gruntowych: lasy i grunty leśne o pow. [...] ha, użytki ekologiczne o pow. [...] ha oraz rów o pow. [...] ha. Zatem stanowiła część nieruchomości leśnej w rozumieniu ustawy o lasach. Aktualne ceny gruntów leśnych kształtują się zaś w zakresie od ok. [...] zł/m² do ok. [...] zł/m² . Tymczasem w niniejszej sprawie organy obu instancji bez zastrzeżeń dopuściły jako dowód w sprawie operat szacunkowy określający wartość nieruchomości w wysokości [...] zł/m². Skarżąca wskazała, iż stawianie na równi nieruchomości leśnej z nieruchomościami o funkcjach mieszkalno-usługowych czyli zastosowanie w operacie szacunkowym wprost przepisu art. 154 ust. 2 ugn. jest nie do przyjęcia. Organy obu instancji pominęły zupełnie kwestie uwarunkowań prawnych jakimi objęte są nieruchomości rolne i leśne. Pominięto zupełnie konieczność uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntu leśnego na inne cele. Co istotne spełnienie tego warunku dokonuje się dopiero w miejscowym palnie zagospodarowania przestrzennego bez względu na treść studium. Bez zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na gruntach leśnych nie ma możliwości rozpoczęcia procesu inwestycyjnego. Treść studium określa bardzo ogólnie kierunek polityki przestrzennej gminy dla dużych jednostek obszarowych. Ponadto treść studium w każdym czasie może zostać zmieniona. Skarżący zwrócił również uwagę, iż potencjalny nabywca nie zapłaci kilkudziesięciu złotych za metr kwadratowy gruntu leśnego, dla którego nie nastąpiła procedura zmiany przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Strona skarżąca wywiodła, iż z uwagi na to, że stan nieruchomości ustala się na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, to punktem odniesienia dla nieruchomości porównawczych winna być działka [...], z której wydzielono przejętą nieruchomość. Przeznaczenie nieruchomości również powinno dotyczyć nieruchomości określonej na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej czyli przed jej podziałem. Tymczasem organy obu instancji oparły się na zaświadczeniu wydanym przez Wójta Gminy [...] na wniosek Starosty [...] z dnia [...]2012 r. z zapytaniem o działkę nr [...]. Działka ta jest efektem wykonania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej i nie spełnia przesłanek w zakresie stanu nieruchomości na dzień wydania tejże decyzji. Prawidłowe ustalenie przeznaczenia nieruchomości dla działki [...] prowadzi do zmiany przeznaczenia nieruchomości. Nieruchomość znajdowała się bowiem nie tylko w strefie "1" wielofunkcyjnej ale również w strefie "2" leśno-osadniczej" w obszarze lasów produkcyjno-ochronnych.

Strona skarżąca wskazała, że operat szacunkowy nie uwzględnia realnej wartości gruntu leśnego. W procesie wyceny odrzucono transakcje nieruchomościami leśnymi co w ocenie odwołującego się powoduje jego wadliwość, a tym samym operat szacunkowy nie odwzorowuje w sposób prawidłowy opisanego segmentu rynku nieruchomości, czyniąc ustaloną w nim wartość rynkowa dowolną.

Ponadto strona skarżąca zwróciła uwagę, że organy obu instancji, jak i biegły nie ustaliły wpływu prawa do bezpłatnego współużywania drogi od [...] w [...] na wysokość odszkodowania. W ocenie strony skarżącej powyższy zapis posiada wszelkie cechy służebności gruntowej, a tym samym powinien być uwzględniony w postępowaniu odszkodowawczym. Ponadto skarżąca dodała, że powyższy wpis został dokonany przed wejściem w życie kodeksu cywilnego, w którym określono katalog praw rzeczowych.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując dotychczasową argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna zarówno bowiem zaskarżona decyzja jak i decyzja ją poprzedzająca naruszają prawo w stopniu uzasadniającym ich uchylenie.

Materialnoprawną podstawą wydania przedmiotowych decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. nr 193, poz. 1194 ze zm.) a w szczególności przepis art. 18 tej ustawy statuujący zasady ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość. Zgodnie z tym przepisem odszkodowanie ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania.

W myśl natomiast przepisu art. 12 ust. 5 tej ustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 cyt. ustawy

Stosownie zaś do przepisu art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102 poz. 651) – powoływana dalej jako "u.g.n.", mającej, w myśl art. 12 ust. 5 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (cyt. wyżej), zastosowanie w niniejszej sprawie, ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości.

Podstawę ustalenia wartość nieruchomości, zgodnie z art. 134 ust. 1-2 u.g.n. stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości, przy obliczaniu której uwzględnia się w szczególności jej rodzaj położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

W niniejszej sprawie przy ustalania przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy kierował się zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminny [...] uchwalonym przez Radę Gminy [...] uchwałą z dnia [...]2001 r., Nr [...], zgodnie z którym przedmiotowy obszarze znajduje się w strefie 1 – wielofunkcyjnej, w obszarze 1.1. scharakteryzowanym jako obszar centralny, o funkcji usługowo-mieszkaniowej.

Taki sposób ustalenia przeznaczenia omawianej nieruchomości jest zgodny z przepisem art. 154 ust. 2 u.g.n., w myśl którego w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Biorąc pod uwagę tak określone przeznaczenie nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy ustalając wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości oparł się na analizie rynku nieruchomości w segmencie gruntów przeznaczonych pod cele inwestycyjno usługowo-mieszkaniowe.

Odnosząc się do wskazanego przez rzeczoznawcę majątkowego sposobu ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości, zwrócić należy uwagę, że zapisu operatu nie wynika by biegły przy analizie nieruchomości wziął pod uwagę fakt, iż przedmiotowa nieruchomość jest gruntem leśnym, z czym wiążą się określone utrudnienia dla właściciela w zakresie wykorzystania nieruchomości. Aby powyższa nieruchomość mogła być przeznaczona na cele nieleśne, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. t.j. 2004, Nr 121, poz. 1266; ze zm.) konieczny jest bowiem stosowny zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Przy ustalaniu wartości nieruchomości należało zatem wziąć pod uwagę, że jest to nieruchomość wprawdzie przeznaczona, zgodnie ze studium, pod funkcję usługowo-mieszkaniowe, ale aby mogła być użytkowana zgodnie z przeznaczeniem konieczne jest uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Powyższe cechy nieruchomości powinny zostać uwzględnione przez rzeczoznawcę majątkowego przy analizie rynku nieruchomościami. Trzeba pamiętać, że przewidziana w art. 21 ust. 2 Konstytucji R.P. zasada przysługiwania słusznego odszkodowania za wywłaszczenie na cale publiczne oznacza, że odszkodowanie to winno odpowiadać wartości utraconego prawa własności, lecz nie powinno wartości tej przewyższać. Analizując zagadnienie regulacji w polskim systemie prawa problemu sposobu obliczania wartości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, niewątpliwie należy dojść do wniosku, że podstawową zasadą jest określenie tej wysokości odpowiednio do aktualnej ceny, którą można za nią uzyskać, ustalonej na dzień ustalenia odszkodowania, na którą zasadniczy wpływ mają aktualnie charakteryzujące ją cechy. Nie można pomijać też okoliczności, że celem wywłaszczenia omawianej nieruchomości była konieczność realizacji inwestycji drogowej, co rzecz jasna nie powoduje zwiększenia jej wartości w kontekście regulacji art. 134 § 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Sąd zwrócił również uwagę, że na prawidłowość ustalenia wysokości odszkodowania wpływ mogło mieć również, naruszenie przez organ I instancji przepisu art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (cyt. wyżej). Przepis ten jednoznacznie wskazuje, że wysokość odszkodowania za przejęcie gruntu pod drogę publiczną ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie odszkodowania, a więc dnia wydania decyzji ustalającej odszkodowanie.

W niniejszej sprawie wartość nieruchomości, a co za tym idzie wysokość odszkodowania, została ustalona przez organ I instancji na podstawie operatu szacunkowego z dnia [...]2011 r. W dokumencie tym wartość nieruchomości określono według poziomu cen na dzień [...]2011 r. Wydając zatem w dniu [...]2012 r. organ I instancji ustali wysokość odszkodowania według wartości nieruchomości, ustalonej w operacie, na dzień [...]2011 r., nie zaś na dzień przyznania odszkodowania. W żaden sposób nie odniósł się przy tym w decyzji do tego, jaki wpływ na wartość nieruchomości miał upływ ponad siedmiu miesięcy od dnia na który oszacowano wartość nieruchomości. Brak ustaleń organu w tym zakresie stanowił, w ocenie Sądu, naruszenie przepisów art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.

Zdaniem Sądu organy administracji naruszyły również przepisy postępowania administracyjnego, w szczególności art. 8 k.p.a. i art. 107 § 3 k.p.a, w sposób lakoniczny odnosząc się do kwestii wpływu praw i służebności ustanowionych w dziale III księgi wieczystej przedmiotowej nieruchomości na wartość wycenianej działki. Zarzut ten dotyczy zwłaszcza wpisu w zakresie prawa współużytkowania drogi. Ustosunkowując się do tej kwestii organy obu instancji ograniczyły się w zasadzie jedynie do stwierdzenia, iż wpis ten nie może być uwzględniony przy ustalaniu wartości nieruchomości, bo nie jest to ograniczone prawo rzeczowe. Powinny zaś wskazać jakie konkretnie cech powodują, że nie można uznać, iż jest to ograniczone prawo rzeczowe. Podkreślić należy bowiem, że fakt, iż rzeczoznawca majątkowy uznał omawiany wpis w księdze wieczystej za pozostający bez wpływu na wartość nieruchomości, nie zwalnia organu od dokonania samodzielnych ustaleń w tym zakresie i dania im wyrazu w uzasadnieniu rozstrzygnięcia. Na organie spoczywa bowiem obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i wysokości opłaty.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ I instancji, mając na względzie powyższe rozważania, a także treść art. 156 ust. 3 u.g.n., w którym postanowiono, że operat jest ważny w okresie dwunastu miesięcy od jego sporządzenia - dopuści dowód z nowego operatu z wyeliminowanymi nieprawidłowościami stwierdzonymi przez sąd. Następnie po wnikliwej ocenie przedłożonego operatu, organ przedstawi swoje ustalenia w uzasadnieniu decyzji sporządzonym w sposób zgodny z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego.

Mając powyższe na uwadze na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 152 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270; z późn. zm.) orzeczono jak w sentencji wyroku. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 tejże ustawy.