Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1162/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2012-02-16 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Budownictwa
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 18
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.
article: art. 4 pkt 17, art. 134 ust. 112, art. 154 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 75; 80
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Lenart (spr.) Sędziowie: WSA Dariusz Pirogowicz WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz Protokolant starszy sekretarz sądowy Artur Dobrowolski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 lutego 2012 r. sprawy ze skargi J. S. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] kwietnia 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] kwietnia 2011 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzje Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2010 r., nr [...].

Zaskarżona decyzja zapadła w oparciu o następujący stan faktyczny i prawny.

Decyzją z dnia [...] grudnia 2008 r., nr [...], Wojewoda [...] ustalił lokalizację drogi publicznej dla inwestycji polegającej na rozbudowie drogi krajowej [...] do parametrów drogi dwujezdniowej wraz z realizacją obiektów budowlanych, w tym infrastruktury technicznej, na odcinku obwodnicy K., na terenie miasta: [...] oraz gmin: M., M., P., S., obejmując nią m.in. nieruchomość położoną w obrębie [...], oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...] ha. Decyzja ta została utrzymana w mocy decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] kwietnia 2009 r., nr [...].

Następnie Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wniósł o wydanie decyzji ustalającej odszkodowanie za ww. nieruchomość na rzecz byłych współwłaścicieli.

Po rozpoznaniu powyższego wniosku Wojewoda [...] decyzją dnia [...] grudnia 2010 r., nr [...] ustalił na rzecz S. i J. małżonków S. odszkodowanie za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha - przeznaczonej dla realizacji celu publicznego jakim jest inwestycja polegająca na rozbudowie drogi krajowej [...] do parametrów drogi dwujezdniowej wraz z realizacją obiektów budowlanych, w tym infrastruktury technicznej, na odcinku obwodnicy K., na terenie miasta: [...] oraz gmin: M., M. G., P., S., w łącznej wysokości [...]zł oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do zapłaty ustalonego odszkodowania, jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna oraz orzekł o waloryzacji odszkodowania.

Na podstawie księgi wieczystej nr [...], aktu notarialnego z dnia [...]maja 2008 r., Rep. A [...] i z dnia [...] maja 2008 r., [...] organ ustalił, że ww. działka stanowiła współwłasność S. i J. małż. S.

W uzasadnieniu orzeczenia Wojewoda podniósł, że w myśl art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach gotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi teren, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych - z dniem, w którym decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Stosownie zaś do art. 18 ust. 1 ww. aktu wysokość odszkodowania, o którym mowa wart. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Wojewoda [...]dla potrzeb niniejszego postępowania zlecił wykonanie wyceny nieruchomości. Operat szacunkowy został sporządzony przez rzeczoznawców majątkowych R. G. i A. W. - na podstawie rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

W operacie szacunkowym zaznaczono, iż zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele.

Dodano, że stosownie do art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej współczynnikami korygującymi.

Ponadto w myśl § 4 pkt 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości, będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

W dniu 3 listopada 2010 r. odbyła się rozprawa administracyjna, na której J. S. stwierdził, że dokonana wycena nieruchomości jest zbyt niska, bowiem w lipcu 2008 r. otrzymał decyzję o warunkach zabudowy na działce nr [...], zatem przedmiotowa nieruchomość powinna zostać oszacowana jako nieruchomość przeznaczona pod zabudowę, a nie jako działka rolna.

W dniu 26 listopada 2010 r. rzeczoznawcy majątkowi doręczyli organowi nowy operat szacunkowy przedmiotowej nieruchomości z dnia [...] listopada 2010 r., z uwzględnieniem aktualności transakcji przyjętych do porównań oraz zmienioną gradacją cechy "uzbrojenie", która została określona jako "częściowe".

W dniu 13 grudnia 2010 r. odbyła się kolejna rozprawa administracyjna z udziałem S. S., J. S., pełnomocnika GDDKiA oraz rzeczoznawcy majątkowego R. G.

Po zapoznaniu się z wartością przedmiotowej nieruchomości - oszacowaną w operacie z dnia [...]listopada 2010 r. na kwotę [...]zł. – S. i J. S. ponownie zakwestionowali przedstawioną wartość.

Odnosząc się do powyższego zarzutu Wojewoda wyjaśnił, że operat szacunkowy z dnia [...]listopada 2010 r. został sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami, m.in. z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Rzeczoznawcy zbadali lokalny rynek nieruchomości i przyjęli do porównań ceny transakcyjne nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod budowę dróg publicznych, pochodzących z obrotu cywilnoprawnego na rynku regionalnym (11 transakcji z obrębu miasta K.) i podobnych do nieruchomości wycenianej. Przedmiotowa nieruchomość została oceniona według indywidualnych cech rynkowych.

Ponadto z zaświadczenia Urzędu Miasta K., stanowiącego załącznik do przedmiotowego operatu szacunkowego wynika, że od dnia 1 stycznia 2004 r. nie obowiązuje miejscowy, ogólny plan zagospodarowania przestrzennego terenu miasta K., lecz Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta K. zatwierdzone uchwałą z dnia [...]października 2000 r., nr [...] - zgodnie z którym nieruchomość podlegająca wycenie położona jest na terenie przeznaczonym pod drogi.

Wojewoda dodał, że zgodnie z art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy zagospodarowania terenu. Ponieważ przedmiotowa nieruchomość nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jej przeznaczenie można było określić na podstawie studium. Uwzględniając natomiast przedłożoną przez byłego współwłaściciela decyzję Prezydenta Miasta K. o warunkach zabudowy z dnia [...] lipca 2008 r., nr [...] organ zauważył, że w punkcie 2.2 tej decyzji zapisano m.in., że teren inwestycji znajduje się w sąsiedztwie terenu, przez który odbywać się będzie zjazd z drogi, docelowo poprzez projektowany ciąg pieszo - jezdny. Także w punkcie 2.4. orzeczenia uwzględnione zostało, że obsługa komunikacyjna terenu odbywać będzie poprzez projektowany ciąg pieszo - jezdny do czasu jego realizacji projektowanym zjazdem ulicy ozn. nr ewid. [...] na warunkach uzgodnionych z zarządcą drogi. Zatem w decyzji o warunkach zabudowy uwzględniona została konieczność szczegółowych uzgodnień z zarządcą drogi sąsiadującej bezpośrednio z działką nr [...].

Ponadto, organ stwierdził, iż warunki zabudowy zostały wydane dla części nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...], znajdujących się w liniach rozgraniczających inwestycji drogowej. Jednakże już w dacie wydania decyzji o warunkach zabudowy założono, że część działki nr [...] znajdzie się w granicach planowanej wówczas inwestycji drogowej.

Dodał, że wysokość odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną, stosownie do art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych warunkach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych szacuje się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji, co oznacza, że na dzień wydania wspomnianej na wstępie decyzji Wojewody [...] o ustaleniu lokalizacji drogi tj. na dzień [...] grudnia 2008 r. przedmiotowa nieruchomość stanowiła działkę niezabudowaną, bez składników budowlanych i roślinnych, sklasyfikowaną wg ewidencji gruntów jako [...], czyli [...] klasy - przeznaczoną pod budowę drogi krajowej.

Odnosząc się natomiast do stwierdzenia J. S., że przedmiotowa nieruchomość powinna zostać oszacowana jako budowlana, organ wyjaśnił, że nie została ona wyceniona jako działka rolna ani budowlana, lecz jako nieruchomość przeznaczona pod drogę, zgodnie z przepisami obowiązującymi w tym zakresie.

Wojewoda podniósł, że stosownie do art. 18 ust. 1e pkt 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. odszkodowanie zostało powiększone o 5% wartości nieruchomości, czyli o kwotę [...] zł.

Od powyższej decyzji odwołanie złożył J. S., wskazując na nieprawidłowy dobór transakcji przyjętych do porównania, niepodobnych do nieruchomości wycenianej oraz zbyt niską wycenę przedmiotowej nieruchomości. Ponadto zarzucił brak uwzględnienia indywidualnych cech rynkowych nieruchomości.

Po rozpoznaniu odwołania Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] kwietnia 2011 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...]z dnia [...]grudnia 2010 r., nr [...].

W uzasadnieniu podniósł, że w myśl z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008r., Nr 193, poz. 1194 ze zm.) nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi teren, o których mowa w ust. 2 (linie podziału nieruchomości), stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, z dniem, w którym decyzja o ustaleniu drogi stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym przez wojewodę w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18 i 18a.

Dodał, że w myśl z art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Natomiast zgodnie z art. 154 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego, przeznaczenie terenu ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Podkreślił, iż operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod inwestycję drogową powinien odpowiadać przepisowi § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.),

Przepisy ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ww. przepisu stosuje się odpowiednio do określania wartości nieruchomości lub ich części nabywanych na cele budowy autostrad lub dróg z tym że stan nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady lub drogi krajowej, a ceny - na dzień zawarcia umowy, jeżeli nabycie następuje w drodze umowy, albo na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, jeżeli nabycie następuje w drodze odszkodowania (§ 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.).

Dodał, iż przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. obliguje rzeczoznawcę przy szacowaniu wartości nieruchomości do brania w pierwszej kolejności pod uwagę cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, jeżeli tego rodzaju rynek na danym lub podobnym obszarze został wykreowany.

Minister stwierdził, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania stanowi operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawców majątkowych R. G. oraz A. W. w dniu [...] listopada 2010 r. Rzeczoznawcy majątkowi wyceniając grunt zastosowali podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

Autorki operatu szacunkowego objęły analizą rynek nieruchomości o podobnej funkcji i przeznaczeniu, co nieruchomość wyceniana, tj. nieruchomości gruntowych, niezabudowanych, przeznaczonych pod budowę dróg publicznych. Badaniem objęto nieruchomości położone na terenie miasta K., a w szczególności w strefie peryferyjnej K. Ceny transakcyjne za nieruchomości niezabudowane podobne do przedmiotu wyceny, nabywane pod drogi kształtowały się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zl/m2. Ostatecznie do analizy porównawczej przyjęto zbiór 11 transakcji nieruchomościami drogowymi zawartymi w okresie od września 2008 r. do marca 2010 r.

W ocenie organu odwoławczego operat ustalający wartość przedmiotowej nieruchomości został sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

Odnosząc się natomiast do zarzutów przedstawionych w odwołaniu, kwestionującą niską wartość nieruchomości, gdyż inne, sąsiednie nieruchomości zostały oszacowane wyżej organ zaznaczył, że operat szacunkowy o wartości nieruchomości jest opinią autorską sporządzającego ją rzeczoznawcy majątkowego, a każdy z operatów szacunkowych zawiera elementy indywidualne.

Skargę na powyższą decyzję wniósł J. S. - zarzucając zaskarżonej decyzji:

1. naruszenie art. 77 § 1 kpa, w związku z art. 136 kpa, poprzez przyjęcie, że materiał zgromadzony w sprawie jest wystarczający dla ustalenia odszkodowania za przejecie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...]o pow. [...]ha, w wysokości [...]zł.,

2. naruszenie przepisu objętego dyspozycją art. 134 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 1997 r., Nr 115, poz. 741 ze zm.), poprzez przyjęcie, że wartość rynkowa ww. nieruchomości stanowi kwotę [...] zł

W oparciu o powyższe zarzuty wniósł o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2010 r. i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia oraz przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego z zakresu wyceny nieruchomości na okoliczność ustalenia wartości rynkowej ww. nieruchomości.

W uzasadnieniu skargi strona skarżąca stwierdziła, że zarówno organ pierwszej instancji, jak i odwoławczy nie rozpatrzyły i nie uwzględniły dowodów przedstawionych na rozprawie administracyjnej w dniu 3 listopada 2010 r. - a w konsekwencji oparły rozstrzygniecie na nierzetelnie sporządzonym operacie szacunkowym z dnia [...]listopada 2010 r.

Dodała, że analiza operatu wskazuje, że przyjęty w nim wskaźnik wyceny 1 m2 gruntu na kwotę [...] zł rażąco nie odpowiada wartości rynkowej dla porównywalnego z przedmiotową nieruchomością terenu, na dowód czego wskazała, że w [...], miasto K., wysokość odszkodowania ustalana była na poziomie [...] zł za 1 m2, a więc ponad trzykrotnie wyższym.

Skarżący podniósł również, iż Prezydent Miasta K. ustalił warunki zabudowy, zaś część tej nieruchomość, objęta wywłaszczeniem na potrzeby inwestycji, została uzbrojona, co potwierdza, że przedmiotowa nieruchomość stanowiła działkę budowlaną.

Wskazał również, iż organ administracji publicznej nie uwzględnił, że nieruchomość sąsiednia oznaczona jako działka nr [...], została w całości pozbawiona dostępu do sieci kanalizacyjnej, wodociągowej oraz energetycznej, co uniemożliwia zrealizowanie przez skarżącego jakiejkolwiek inwestycji.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o oddalenie skargi, bowiem zarzuty w niej podniesione nie stanowią nowych okoliczności, lecz znane były organowi w przeprowadzonym postępowaniu, gdzie ustosunkowano się do nich.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że kontrola sądowo – administracyjna sprowadza się do zbadania, czy organy wydając zaskarżoną decyzję nie naruszyły przepisów prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Ocena dokonywana jest według stanu faktycznego i prawnego na dzień wydania decyzji, na podstawie materiału dowodowego zebranego w toku postępowania administracyjnego.

Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych kryteriów stwierdzić należy, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Ministra Infrastruktury z dnia [...] kwietnia 2011 r., która utrzymała w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2010 r. ustalającą odszkodowanie za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, w łącznej wysokości [...] zł - zgodnie z operatem szacunkowym rzeczoznawców majątkowych R. G. i A. W. z dnia [...] listopada 2010 r.

Istota niniejszej sprawy sprowadza się zatem do dokonania oceny prawidłowości sporządzenia ww. operatu szacunkowego określającego wartość rynkową objętej wywłaszczeniem nieruchomości i prawidłowości jego oceny jako dowodu w prowadzonym postępowaniu.

Sąd w całości podzielił stanowisko i argumentację organów orzekających w niniejszej sprawie odnośnie prawidłowości ustalenia wysokości odszkodowania.

W niniejszej sprawie odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość ustalone zostało - stosownie do art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.).

Zgodnie z przepisem art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004, Nr 261, poz. 2603 ze zm.) - podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, zaś przy jej określaniu uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami - ust 2.

Pojęcie "stan nieruchomości" precyzuje art. 4 pkt 17 tej ustawy, wskazując, że należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

Rzeczoznawca majątkowy na podstawie art. 154 ust. 1 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Operat szacunkowy powinien być sporządzony w oparciu o przepisy zawarte w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) - a w szczególności § 36 ust. 1 tego rozporządzenia, zgodnie z którym przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele.

W przedmiotowej sprawie rzeczoznawcy w sporządzonym dla potrzeb postępowania operacie majątkowym - uwzględniając ww. przepisy - prawidłowo określili wartość rynkową nieruchomości.

Stan wywłaszczanej nieruchomości został określony jako nieruchomość gruntowa niezabudowana, przeznaczona pod budowę dróg publicznych.

Sporządzające operat szacunkowy dokonały również analizy rynku zawężając zbiór transakcji do nieruchomości położonych na terenie miasta K. w strefie peryferyjnej – przyjmując do porównań 11 cen transakcyjnych pochodzących z umów zawartych od listopada 2008 r. do marca 2010 r.

Wartość przedmiotowej nieruchomości - stosownie do § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. - określona została w oparciu o ceny transakcyjne odnotowane przy nabywaniu niezabudowanych gruntów przeznaczonych pod drogi krajowe, położonych w K. przy ul. [...]. Średnią cenę sprzedaży rzeczoznawcy majątkowi ustalili na kwotę [...]zł/m2.

Zdaniem Sądu, organ obowiązany jest dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym oraz ocenić jego wartość dowodową, stosownie do art. 80 kpa Zgodnie bowiem z art. 75 kpa, opinia biegłego jest tylko jednym z dowodów w sprawie i jako dowód podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie. W szczególności ocena ta musi dotyczyć prawidłowości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego wysokości odszkodowania w korelacji z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Powinna również obejmować ocenę, czy został on zrobiony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Po dokonaniu takiej kontroli na podstawie art. 80 kpa organ ocenia wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego. Następnie w uzasadnieniu zajętego stanowiska winien należycie wyjaśnić motywy zajętego stanowiska i przedstawić argumenty, którymi kierował się przy ocenie materiału dowodowego.

Takie stanowisko Sądu znajduje oparcie w utrwalonym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/05, LEX nr 206473, zarówno organy administracyjne jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić, na podstawie art. 80 kpa, wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej, a w razie wątpliwości żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień, co do jego treści. Podobnie w wyroku z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/06 (LEX nr 281387) Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ. On więc ocenia wiarygodność otrzymanej opinii i na nim spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania. Proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku.

Organy orzekające w niniejszej sprawie dokonały właściwej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawców majątkowych - w swoich decyzjach przedstawiły, dlaczego uznały wartość dowodową tej opinii.

Odnosząc się do zarzutu strony skarżącej dotyczącego nieprawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, Sąd stanął na stanowisku, że operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego stanowi jeden z dowodów zgromadzonych w postępowaniu administracyjnym, który podlega ocenie przez organ administracji, tak jak każdy, inny dowód, na podstawie art. 80 kpa.

Natomiast zgodnie z przepisem art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.

Z powyższego art. wynika zatem po pierwsze, że sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny sąsiedniej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.

Po drugie, strona - kwestionując ustalenia operatu - powinna przedstawić dowody znajdujące się w jej posiadaniu na tę okoliczność. Jeden z takich środków dowodowych może stanowić operat szacunkowy wykonany przez innego rzeczoznawcę majątkowego, szacujący wartość tej samej nieruchomości. Przedłożony organowi przez stronę operat, wykonany na jej zlecenie, będzie podlegał takiej samej ocenie organu administracji, jak każdy inny dowód zgromadzony w sprawie.

Określając wartość nieruchomości organ zobowiązany jest natomiast określić, czym się kierował dokonując oceny przedłożonych dowodów.

Zgłoszony przez skarżących zarzut obniżenia wartości sąsiedniej nieruchomości, należącej do skarżących, z której została wydzielona wywłaszczona działka, także nie został podzielony przez Sąd.

W niniejszym postępowaniu może być bowiem ustalona jedynie wartość wywłaszczonego gruntu, bowiem taki jest przedmiot niniejszego postępowania, a szacowanie spadku wartości działki sąsiadującej z wywłaszczoną nieruchomością wykraczałaby poza przedmiot niniejszego postępowania.

Odnosząc się natomiast do zarzutu złej klasyfikacji wywłaszczanego gruntu - jako rolnego - i pomięcie okoliczności wydania decyzji nr [...] przez Prezydenta Miasta K. o warunkach zagospodarowania terenu i zabudowy należy stwierdzić, iż decyzja ta została wydana po uchwaleniu uchwały z dnia [...]października 2000 r., nr [...], którą zostało przyjęte Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta K.. Zgodnie z tym aktem wywłaszczana nieruchomość umiejscowiona jest na terenie przeznaczonym pod drogi.

Ponadto, jak słusznie zauważył organ I instancji, nieruchomość zajętą pod drogę publiczną szacuje się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, przez organ pierwszej instancji (art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych warunkach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych). Powyższe oznacza, że w dniu wydania ww. decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, tj. w dniu [...] grudnia 2008 r. przedmiotowa nieruchomość stanowiła działkę niezabudowaną, przeznaczoną właśnie pod budowę drogi krajowej.

Podsumowując, Sąd uznał, że organy orzekające w sprawie wnikliwie, wszechstronnie i rzetelnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy oraz szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi się kierowały przy rozstrzyganiu sprawy. Przekonująco uzasadniły swoje decyzje nie naruszając przy tym granic swobodnej oceny dowodów - zyskując całkowitą aprobatę Sądu.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.