Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 321/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2017-05-23 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 36 ust 4 , art 37 ust 1, 3, 4, 6, 11 art87 ust 3a
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mirosław Bator Sędziowie: WSA Magda Froncisz WSA Tadeusz Kiełkowski (spr.) Protokolant: starszy sekretarz sądowy Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 maja 2017 r. sprawy ze skargi Z. E. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 17 stycznia 2017 r., znak: [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości skargę oddala.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta K. decyzją z dnia 7 listopada 2012 r., wydaną na podstawie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1, 3, 4, 6, 11 i art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647), uchwały nr [...] Rady Miasta K. z dnia 8 lutego 2006 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] " (Dz. Urz. Woj. [...] ), art. 60 i art. 67 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (Dz. U. nr 157, poz. 1240 ze zm.), orzekł o ustaleniu w stosunku do Z.E. jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości 93.110,71 zł z uwagi na zbycie: prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, położonej w K. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka [...] o powierzchni 0,1114 ha obr. 47 jedn. ewid.[...] , objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą nr [...] ; prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, położonej w K. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0025 ha obr [...] , objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą nr [...] ; prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, położonej w K. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0024 ha obr. [...], objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą nr [...]; prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, położonej w K. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [....] o powierzchni 0,0114 ha obr. [...], objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą nr [...]; prawa własności wzniesionych na wyżej wymienionych nieruchomościach budynków, budowli i urządzeń, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności.

W uzasadnieniu organ I instancji podał, że w dniu 14 września 2007 r. Z.E. umową zawartą w formie aktu notarialnego dokonał sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych oznaczonych jako działki nr [...] ,[...] ,[...] ,[...] , wraz z prawem własności wzniesionych na przedmiotowych nieruchomościach budynków, budowli i urządzeń stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności. Przedmiotowe nieruchomości podlegają ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...]", zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta K. z dnia 8 lutego 2006 r. nr [...] obowiązującego od dnia 29 kwietnia 2006 r. Z uwagi na fakt, że bezpośrednio przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] " nie obowiązywał plan miejscowy, rzeczoznawca majątkowy przy określaniu wartości przedmiotowych nieruchomości przyjął faktyczny sposób wykorzystywania przedmiotowych nieruchomości sprzed uchwalenia planu miejscowego. Dokonane w dniu 19 czerwca 2012 r. oględziny wykazały, że faktyczny sposób ich wykorzystywania przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...]" – to tereny przemysłowe zabudowane. Rzeczoznawca majątkowy ustalił ponadto, że do dnia 1 stycznia 2003 r. powołane nieruchomości podlegały ustaleniom miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. , zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r. nr [...] zmieniającą uchwałę Rady Narodowej Miasta K. z dnia 25 kwietnia 1988 r. nr [...] w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. , zgodnie z którym działka nr [...] znajdowała się w Obszarze Leśnym oznaczonym na rysunku planu symbolem RL 104 oraz Obszarze Produkcji i Zaplecza Technicznego oznaczonym na rysunku planu symbolem PS 14, natomiast działki nr [...] nr [...] i nr [...] znajdowały się w Obszarze Produkcji i Zaplecza Technicznego oznaczonym na rysunku planu symbolem PS 14. Dla odzwierciedlenia wzrostu wartości przedmiotowych nieruchomości spowodowanych uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...]" rzeczoznawca majątkowy przyjął stan nieruchomości z dnia wejścia w życie powyższego planu miejscowego, tj. z dnia 29 kwietnia 2006 r.

Zdaniem Prezydenta Miasta K. , zostały spełnione przesłanki wymienione w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wymagane do nałożenia renty planistycznej, ponieważ nastąpił wzrost wartości nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, doszło do zbycia nieruchomości w terminie 5 lat od daty wejścia w życie miejscowego planu, a stawka renty planistycznej została określona w tym planie.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 24 maja 2013 r. znak: [...] , wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w związku z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, utrzymało ww. decyzję w mocy.

Kolegium podzieliło ustalenia organu I instancji w zakresie przeznaczenia nieruchomości w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz w poprzednio obowiązującej uchwale z dnia 16 listopada 1994 r. Odnośnie sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego Kolegium podkreśliło, że nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż nie dysponuje posiadanymi przez niego wiadomościami specjalnymi. Kolegium stwierdziło, że operat szacunkowy spełniał wymogi określone w § 4 ust. 1 i ust. 3 oraz rozdziału 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wycena ta została wykonana zgodnie z dyspozycją przepisów art. 37 ust. 1 i art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a z operatu szacunkowego wynikało, że rzeczoznawca przygotował bazy transakcji nieruchomościami z obszaru miasta K. dla trzech stanów: po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "[...]", przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania w okresie luki planistycznej oraz przy uwzględnieniu przeznaczenia urbanistycznego w nieaktualnym miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r.

Ponadto, zdaniem Kolegium, za zachowany uznaje się pięcioletni termin, o jakim mowa w art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli przed upływem tego terminu skierowano do stron zawiadomienia o wszczęciu postępowania w sprawie.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie Z.E. zarzucił naruszenie art. 36 ust. 4 ww. ustawy poprzez uznanie, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Ponadto zarzucił naruszenie: art. 37 ust. 3 w związku z art. 37 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uznanie, że w wyznaczonym pięcioletnim terminie organ winien jedynie wszcząć postępowanie administracyjne, a nie jest wymagane w nim wydanie decyzji w sprawie; art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uznanie, że znaczna zwłoka w dniu wydania decyzji przez Prezydenta K. nie jest przesłanką do uchylenia decyzji, albowiem nie miała istotnego wpływu na rozstrzygnięcie sprawy; art. 2 § 1 pkt 1, art. 47 § 1 i art. 53 § 1 Ordynacji podatkowej oraz zastosowanie art. 60 i 67 ustawy o finansach publicznych poprzez uznanie, że w odniesieniu do ustalenia renty planistycznej odpowiednie zastosowanie znajdują przepisy działu III Ordynacji podatkowej; art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 i art. 136 k.p.a. poprzez nienależyte uzasadnienie zaskarżonej decyzji oraz brak wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności niewłaściwą ocenę przedłożonego przez Prezydenta Miasta K. operatu szacunkowego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem z dnia 10 grudnia 2013 r., sygn. akt II SA/Kr 1128/13, oddalił skargę Z.E. . Sąd uznał, że moment wszczęcia postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty planistycznej jest swoistego rodzaju zgłoszeniem roszczenia przez organ administracyjny wszczynający postępowanie w sprawie. WSA w Krakowie uznał też, że zarówno właściwe organy, jak i rzeczoznawca majątkowy, ustalili prawidłowo, iż do dnia 1 stycznia 2003 r. nieruchomości podlegały ustaleniom miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. , zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r., nr [...] , zmieniającą uchwałę Rady Narodowej Miasta K. z dnia 25 kwietnia 1988 r., Nr [...], w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. , zgodnie z którym działka nr [...] znajdowała się w Obszarze Leśnym oznaczonym na rysunku planu symbolem RL 104 oraz Obszarze Produkcji i Zaplecza Technicznego oznaczonym na rysunku planu symbolem PS 14, natomiast działki nr [...] nr [...] i nr [...] znajdowały się w Obszarze Produkcji i Zaplecza Technicznego oznaczonym na rysunku planu symbolem PS 14.

Sąd I instancji zauważył także, że bezpośrednio przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] ", tj. przed dniem 29 kwietnia 2006 r., przedmiotowe nieruchomości nie podlegały ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z uwagi na utratę mocy prawnej poprzedniego planu, po dniu 1 stycznia 2003 r. Zdaniem Sądu I instancji, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy dawał podstawy do przyjęcia, że wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości z tytułu uchwalenia planu obszaru "[...]" obiektywnie zaistniał i został obliczony prawidłowo. Rzeczoznawca majątkowy, określając metodologię wyceny, wskazał, że wartość rynkową nieruchomości gruntowej ustalono przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody porównania parami. WSA w Krakowie podzielił stanowisko Kolegium, że wycena została wykonana zgodnie z dyspozycją przepisów art. 37 ust. 1 i 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a rzeczoznawca majątkowy ustalił, że nieruchomości posiadały wyższą wartość przy uwzględnieniu jej przeznaczenia przewidzianego w wygasłym planie miejscowym niż przy uwzględnieniu faktycznego sposobu ich wykorzystywania w okresie braku planu miejscowego, który został określony jako tereny przemysłowe zabudowane. Sąd podkreślił, że zastosowana przez rzeczoznawcę metoda została w sposób przejrzysty przedstawiona w operacie. Wyjaśnił też, że zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, z uwagi na konieczność odzwierciedlenia wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego wyłącznie uchwaleniem miejscowego planu obszaru "[...]", stan nieruchomości przyjęto z dnia wejścia w życie planu, tj. na dzień 29 kwietnia 2006 r., ceny przyjęto z daty zbycia ww. nieruchomości, która to data, z uwagi na rodzaj prawa będącego przedmiotem obrotu rynkowego, jest datą złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księgach wieczystych, tj. 24 września 2007 r. Sąd I instancji wyjaśnił, że renta planistyczna obejmuje wyłącznie zmianę wartości nieruchomości dotyczącą gruntu, w związku z czym wycena dokonana przez biegłego nie uwzględnia części składowych gruntu. Z uwagi na brak wystarczającej ilości transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianych w dniu zbycia prawa użytkowania wieczystego w celu wyceny przeanalizowano transakcje odnotowane na terenie całego K. w okresie od stycznia 2006 r. do dnia wyceny. Ceny nieruchomości odnotowane w poszczególnych latach analizy, zostały skorygowane za pomocą określonych współczynników zmienności cen w czasie, na dzień zbycia działek, tj. 28 lipca 2006 r.

Skargę kasacyjną od wyroku WSA w Krakowie wniósł Z.E. zaskarżając wyrok w całości i zarzucając mu naruszenie: 1) art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi poprzez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy organy administracji, w toku przeprowadzonego postępowania administracyjnego, dopuściły się naruszenia przepisów postępowania: a) art. 6, art. 7, art. 11 i art. 107 § 3 k.p.a. – poprzez brak wyjaśnienia przesłanek (podstawy prawnej), z uwagi na które Prezydent Miasta K. w wydanej przez siebie decyzji, utrzymanej następnie w mocy przez SKO w K. , określił termin uiszczenia opłaty planistycznej, jak i skutki jej nieziszczenia w tym terminie, tj. odsetki; b) art. 7, art. 11, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. – poprzez nierozpatrzenie całokształtu materiału dowodowego potrzebnego do rozstrzygnięcia sprawy i przeprowadzenie wyłącznie formalnej oceny sporządzonego na potrzeby postępowania operatu szacunkowego, bez wnikania w jego zawartość merytoryczną, w sytuacji, gdy przy sporządzeniu operatu rzeczoznawca majątkowy nie określił wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a określił jedynie wzrost wartości nieruchomości; 2) art. 145 § 1 pkt 2 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi w związku z art. 156 § 1 pkt 2 kpa poprzez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy decyzja Prezydenta Miasta K. utrzymana w mocy decyzją SKO w K. została w części wydana bez podstawy prawnej; 3) art. 141 § 4 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi poprzez nienależyte wyjaśnienie podstawy prawnej rozstrzygnięcia oraz nieodniesienie się do wszystkich sformułowanych w skardze twierdzeń i zarzutów, przez co uzasadnienie wydanego orzeczenia nie odpowiada określonym przepisami prawa wymaganiom; 4) art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi poprzez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy organy w toku prowadzonego postępowania dokonały błędnej wykładni przepisów: a) art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uznanie, że Prezydent Miasta K. wykazał, iż nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego; b) art. 37 ust. 3 w związku z art. 37 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uznanie, że w wyznaczonym pięcioletnim terminie organ winien jedynie wszcząć postępowanie administracyjne, a nie jest wymagane w nim wydanie decyzji w sprawie; c) art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uznanie, że znaczna zwłoka w wydaniu decyzji nie jest przesłanką do uchylenia decyzji, albowiem nie miała istotnego wpływu na rozstrzygnięcie sprawy; d) art. 2 § 1 pkt 1, art. 47 § 1 i art. 53 § 1 Ordynacji podatkowej oraz zastosowanie art. 60 i art. 67 ustawy o finansach publicznych poprzez uznanie, że w odniesieniu do ustalenia renty planistycznej odpowiednie zastosowanie znajdują przepisy działu III Ordynacji podatkowej.

Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 7 grudnia 2015 r. sygn. akt II OSK 807/14 uchylił wyrok WSA w Krakowie, przekazał sprawę do ponownego rozpoznania oraz zasądził na rzecz Z.E. zwrot kosztów postępowania kasacyjnego.

Zdaniem NSA termin 5 lat (od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące), o którym mowa w art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, należy rozumieć jako termin przedawnienia roszczeń w znaczeniu cywilistycznym oraz jako maksymalny termin, w którym można wszcząć postępowanie w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, a nie jako termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawie. NSA zaznaczył, że za zgłoszenie roszczenia uznać należy zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej, co w niniejszej sprawie nastąpiło przed upływem 5 lat od uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Uznał też, że zwłoka w wydaniu decyzji nie mogła mieć znaczenia dla ustania obowiązku wymierzenia renty planistycznej.

NSA podzielił natomiast zarzut skargi kasacyjnej podnoszący wadliwe określenie w decyzji Prezydenta Miasta K. możliwości naliczenia odsetek w przypadku nieterminowego uiszczenia renty planistycznej, jak i 14-dniowego terminu do uiszczenia opłaty z tytułu renty planistycznej. Stwierdził zatem, że nie było podstaw prawnych do określenia w decyzji organu I instancji, w oparciu o art. 47 § 1 i art. 53 § 1 Ordynacji podatkowej, terminu do uiszczenia opłaty planistycznej ani podstaw do wskazania uprawnienia do naliczenia odsetek za przekroczenie tego terminu. Ponadto, zdaniem NSA, na uwzględnienie zasługiwały także w części zarzuty skargi kasacyjnej dotyczące naruszenia przepisów postępowania. NSA zwrócił uwagę, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony dnia 16 listopada 1994 r. dopuszczał także lokalizację na przedmiotowym terenie usług komercyjnych, a z uzasadnienia zaskarżonego wyroku nie wynikało, aby Sąd I instancji dostatecznie skontrolował zaskarżoną decyzję pod względem prawidłowości ustalenia przeznaczenia działek skarżącego, wynikającego z zapisów § 26 ust. 1 i 2 planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. zatwierdzonego uchwałą z dnia 16 listopada 1994 r. Za niedostateczną NSA uznał też ocenę związaną z tym przeznaczeniem w operacie, a w konsekwencji ustalenia, czy nastąpiła zmiana przeznaczenia i wzrost wartości w związku z uchwalaniem planu z dnia 8 lutego 2006 r. NSA wskazał, że Sąd I instancji stwierdził, że z zestawienia przeznaczenia działek w starym i nowym planie wynikało, że nie jest ono tożsame oraz że błędne jest stanowisko skarżącego jakoby przeznaczenie działek w starym planie było szersze niż w nowym. WSA w Krakowie uzasadnił swoje stanowisko stwierdzeniem, że z brzmienia przywołanych części norm opisowych wynika bezsprzecznie, że prawodawca lokalny przypisał tym terenom nowe jakościowo przeznaczenie, przy czym dopiero operat szacunkowy jest w stanie obiektywnie wykazać, czy ta nowa jakościowo funkcja przyczyniła się do wzrostu wartości nieruchomości. Zdaniem NSA, konstatacje Sądu I instancji w tym zakresie były nazbyt ogólne i nie udzielały odpowiedzi na zasadnicze pytanie, czy dopuszczenie pod pewnymi warunkami zabudowy komercyjnej na tym terenie według postanowień starego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czyniło ten teren mniej atrakcyjny cenowo w porównaniu z postanowieniami obecnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. NSA wskazał, że w operacie szacunkowym, określając przeznaczenie działek skarżącego w starym planie z 1994 r., rzeczoznawca zacytowała treść § 26 uchwały z dnia 16 listopada 1994 r., w tym przeznaczenie podstawowe terenu – ust. 1 i dopuszczalne – ust. 2. W § 26 ust. 2 stary plan dopuszczał m.in. "zabudowę komercyjną", pod określonymi w ust. 3 pkt 1-3 warunkami. Jednak szacując wartość tej nieruchomości, rzeczoznawca określiła przeznaczenie nieruchomości – "pod zabudowę przemysłową, przemysłowo – usługową" (strona 36 operatu). Mając na uwadze, że na podstawie obowiązującego od dnia 29 kwietnia 2006 r. nowego planu miejscowego, teren na którym położone są działki nr [...] i [...] został zakwalifikowany jako obszar UC – zabudowa usług wielofunkcyjnych i w operacie przyjęto przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości pod "usługi komercyjne oraz przeznaczenie mieszane", zaś teren działki [...] jako obszar U.1 – zabudowa usługowa z dopuszczalną funkcją mieszkaniową, z kolei działka [...] na obszarze oznaczonym symbolami U.1 i Zł – teren lasów – to należało uznać, że możliwość przyjęcia "dopuszczalnego" w starym planie przeznaczenia nieruchomości mogła mieć wpływ na ustalenie, czy zmieniło się przeznaczenie tej nieruchomości na skutek uchwalenia nowego planu z 2006 r. i czy rzeczywiście wartość jej wzrosła.

NSA podkreślił, że Sąd I instancji powinien był zbadać i dać temu wyraz w uzasadnieniu wyroku, czy organ orzekający, oceniając operat jako dowód w sprawie wyjaśnił i ocenił prawidłowość przyjętego przez rzeczoznawcę przeznaczenia przedmiotowych działek w starym planie i jaki to miało ewentualnie wpływ na ustalenie opłaty planistycznej, czy rozważono możliwość przyjęcia dopuszczalnego w starym planie przeznaczenia nieruchomości. Sąd I instancji uznał, że nastąpiła zmiana przeznaczenia wymienionych działek z terenów – w znacznej mierze - produkcyjnych i zaplecza technicznego (w nieobowiązującym planie ogólnym) oraz terenów zabudowanych budynkami produkcyjnymi do rozbiórki (w okresie tzw. luki planistycznej) na tereny w przeważającej części usług wielofunkcyjnych (w obowiązującym planie miejscowym), co uprawniało organ do ustalenia opłaty planistycznej, przewidzianej w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W ocenie NSA nie rozważono zatem dostatecznie dopuszczalnego przeznaczenia nieruchomości w starym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

NSA podzielił stanowisko WSA w Krakowie, że analiza autorstwa rzeczoznawcy majątkowego H.D. powinna być traktowana jako stanowisko w sprawie, a nie dowód z opinii biegłego, ponieważ została złożona na etapie postępowania sądowoadministracyjnego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem z dnia 21 kwietnia 2016 r., sygn. akt II SA/Kr 337/16, po rozpoznaniu skargi Z.E. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 24 maja 2013 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji oraz orzekł o kosztach postępowania.

W uzasadnieniu wyroku WSA wskazał, że w niniejszej sprawie zapadł wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego, którym uchylony został wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, a sprawa została przekazana temu Sądowi do ponownego rozpoznania. Zatem mamy do czynienia z sytuacją opisaną w art. 185 § 1 p.p.s.a., a w takich przypadkach ma zastosowanie art. 190 p.p.s.a., zgodnie z którym Sąd, któremu sprawa została przekazana, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny.

W konsekwencji na gruncie niniejszej sprawy WSA w Krakowie zobowiązany był uznać, że termin pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, o którym mowa w art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, należy rozumieć jako termin, w którym można wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, a nie jako termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawie. Dlatego też należało przyjąć, że w kontrolowanym postępowaniu administracyjnym ten termin nie upłynął, a zatem organy mogły prowadzić postępowanie o ustalenie opłaty planistycznej w stosunku do Z.E. . Ponadto, przy uwzględnieniu wiążącego stanowiska NSA, Sąd orzekający w niniejszej sprawie przyjął, że organy obu instancji nie miały podstaw prawnych do określenia w decyzji terminu do uiszczenia opłaty planistycznej ani podstaw do wskazania uprawnienia do naliczenia odsetek za przekroczenie tego terminu.

Przechodząc do oceny tego, czy w kontrolowanym postępowaniu administracyjnym zachodziły podstawy do ustalenia opłaty planistycznej wskazano, że art. 36 ust. 4 ustawy z o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Natomiast stosownie do art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży, zaś wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

WSA w Krakowie podniósł, że zgodnie z powołanym przepisem prawidłowe ustalenie wartości nieruchomości oraz ewentualnej jej zmiany spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mają zasadnicze znaczenie dla orzeczenia ustalającego wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Oczywistym jest też, że kluczowym dowodem w postępowaniu prowadzonym w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej jest operat szacunkowy. Odnośnie tej kwestii zwrócono uwagę, że NSA nakazał Sądowi I instancji, aby przy ponownym rozpoznawaniu sprawy dokładniej skontrolowana została zaskarżona decyzja pod względem prawidłowości ustalenia przeznaczenia działek skarżącego, wynikającego z zapisów § 26 ust. 1 i 2 planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. zatwierdzonego uchwałą z dnia 16 listopada 1994 r. W ocenie NSA należało ponownie dokonać oceny, czy w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 8 lutego 2006 r. rzeczywiście nastąpiła zmiana przeznaczenia i wzrost wartości działek skarżącego, w szczególności NSA nakazał ustalenie, czy przeznaczenie działek w starym planie było szersze niż w nowym.

Realizując zalecenia zawarte w wyroku NSA, przy ponownym rozpoznawaniu sprawy WSA w Krakowie dokonał szczegółowej analizy sporządzonego w kontrolowanym postępowaniu administracyjnym operatu szacunkowego i uznał, że operat ten, ani też pozostały zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie udzielają wystarczającej odpowiedzi na pytanie, czy przedmiotowe nieruchomości należące do skarżącego zmieniły swoją wartość w związku z uchwaleniem obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podkreślono, że powinno zostać uwzględnione tzw. dopuszczalne przeznaczenie zgodnie ze starym planem. To pojęcie pojawia się w § 26 ust. 2 uchwały z dnia 16 listopada 1994 r. Stary plan dla przedmiotowych działek dopuszczał m.in. "zabudowę komercyjną", pod określonymi w ust. 3 pkt 1-3 warunkami. Tymczasem przy szacowaniu wartości nieruchomości, rzeczoznawca określiła przeznaczenie nieruchomości – "pod zabudowę przemysłową, przemysłowo - usługową". Pamiętać należy też, że na podstawie obowiązującego od dnia 29 kwietnia 2006 r. nowego planu miejscowego, teren na którym położone są działki nr [...] i [...] został zakwalifikowany jako obszar UC – zabudowa usług wielofunkcyjnych i w operacie przyjęto przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości pod "usługi komercyjne oraz przeznaczenie mieszane", zaś teren działki [...] jako obszar U.1 – zabudowa usługowa z dopuszczalną funkcją mieszkaniową, z kolei działka [...] na obszarze oznaczonym symbolami U.1 i Zł – teren lasów. W konsekwencji przyjąć należy, że uwzględnienie przeznaczenia dopuszczalnego w rozumieniu § 26 ust. 2 uchwały z dnia 16 listopada 1994 r. i jego wpływ na cenę przedmiotowych nieruchomości powinny być rozważone w operacie szacunkowym stanowiącym podstawę do ustalenia spornej opłaty planistycznej. Brak takich rozważań w sporządzonym operacie niewątpliwie stanowi naruszenie przepisów postępowania nakazujących organom podjęcie wszelkich niezbędnych kroków w celu ustalenia istotnych elementów stanu faktycznego (art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.). Nie ulega też wątpliwości, że tego rodzaju naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, ponieważ skutkowało ustaleniem opłaty planistycznej bez prawidłowego określenia porównywanych ze sobą wartości przedmiotowych nieruchomości przed i po uchwaleniu obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dlatego też WSA w Krakowie wskazał, by przy ponownym rozpatrywaniu sprawy organy administracji uwzględniły wykładnię przepisów prawa zawartą w wyroku NSA, a także usunęły wskazane powyżej braki operatu.

Prezydent Miasta K. , rozpatrując sprawę ponownie, po uchyleniu poprzednio zapadłego w niej rozstrzygnięcia przez WSA w Krakowie opisanym powyżej wyrokiem z dnia 21 kwietnia 2016 r. sygn. II SA/Kr 337/16, decyzją z dnia 17 października 2016 r. nr [...] znak: [...] wydaną w oparciu o art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 3, 4, 6, 11 u.p.z.p. ustalił dla zbywcy prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych położonych w K. , oznaczonych jako działki nr: [...] ,[...] ,[...] ,[...] , o pow. odpowiednio 0,114 ha; 0,0025 ha; 0,0024 ha; 0,0114 ha, obr. [...] jedn. ewid. P. , objętych odpowiednio księgami wieczystymi nr: [...] ,[...] ,[...] , Z.E. , jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości 93 110,71 zł. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia wskazano w szczególności, że dwie przesłanki niezbędne dla ustalenia renty planistycznej, tj. określenie w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej oraz zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego wystąpiły już w momencie wszczęcia postępowania, natomiast ustalenie czy wystąpiła trzecia przesłanka, tj. wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego wymagało uzyskania dowodu w postaci opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Operat taki na zlecenie organu został sporządzony w dniu 1 września 2016 r. przez rzeczoznawcę majątkowego E.W. W ocenie organu, operat został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, z uwzględnieniem art. 37 ust. 1 i art. 87 ust. 3a u.p.z.p. oraz zgodnie z obowiązującymi standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. Uwzględnia również zalecenia wynikające z zapadłego w sprawie wyroku WSA w Krakowie. Rzeczoznawca majątkowy ustaliła, iż wyceniane nieruchomości podlegają ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...]" obowiązującego od dnia 29 kwietnia 2006 r. Przyjęła stan nieruchomości z dnia wejścia w życie powyższego planu miejscowego, tj. z dnia 29 kwietnia 2006 r. Od dnia 29 kwietnia 2006 r. przedmiotowe nieruchomości w przeważającej części, zgodnie z planem, znajdują się w terenie zabudowy usługowej z dopuszczalną funkcją mieszkaniową (U.1, działki nr [...] i część działki [...] oraz terenie zabudowy usług wielofunkcyjnych (UC, działki nr [...] i [...] ). Z uwagi na fakt, iż bezpośrednio przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] " nie obowiązywał plan miejscowy, rzeczoznawca majątkowy, przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia renty planistycznej, przyjęła faktyczny sposób wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego, ustalając, że był to częściowo teren przemysłowy, zabudowany. Autorka operatu ustaliła ponadto, iż do dnia 1 stycznia 2003 r. przedmiotowe nieruchomości podlegały ustaleniom miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. , zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta K. nr [...] z dnia 16 listopada 1994 r. (Dz. Urz. Woj. [...] ), zmieniającą uchwałę Nr [...] Rady Narodowej Miasta K. z dnia 25 kwietnia 1988 r. w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. (Dz. Urz. Woj. [...]), zgodnie z którym działka nr [...] znajdowała się w Obszarze Leśnym oznaczonym na rysunku planu symbolem RL 104, natomiast działki nr [...] ,[...] i[...] się w Obszarze Produkcji i Zaplecza Technicznego oznaczonym na rysunku planu symbolem PS 14, w którym to obszarze ponadto obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr [...], nr [...] i nr [...]. W celu ustalenia, czy uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] " spowodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, w operacie dokonano określenia trzech wartości rynkowych nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, według stanu na dzień wejścia w życie planu miejscowego, tj. na dzień 29 kwietnia 2006 r. oraz cen z dnia złożenia wniosku o dokonanie wpisów w księgach wieczystych, tj. z dnia 28 lipca 2006 r. - przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] ", faktycznego sposobu wykorzystywania przedmiotowych nieruchomości przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego oraz przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta K . Na podstawie sporządzonego operatu szacunkowego ustalono, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...]" spowodowało wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości. Przedłożony operat szacunkowy uznano za wiarygodny dowód w postępowaniu w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) na okoliczność wystąpienia trzeciej przesłanki niezbędnej dla ustalenia renty planistycznej, tj. wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego. Jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości prawa użytkowania wieczystego przedmiotowych nieruchomości wyniosła w niniejszej sprawie 93 110,71 zł.

Pismem z dnia 8 listopada 2016 r. Z.E. wniósł odwołanie od opisanej wyżej decyzji Prezydenta Miasta K. , zarzucając zaskarżonej decyzji niezgodność z prawem, tj. 1) naruszenie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez uznanie, że Prezydent Miasta K. wykazał, iż nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego; 2) naruszenie art. 37 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez uznanie, że w wyznaczonym pięcioletnim terminie organ winien jedynie wszcząć postępowanie administracyjne, a nie jest wymagane w nim wydanie decyzji w sprawie; 3) naruszenie art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez uznanie, że znaczna zwłoka w wydaniu decyzji przez Prezydenta Miasta K. nie jest przesłanką do uchylenia decyzji, albowiem nie miała istotnego wpływu na rozstrzygnięcie sprawy; 4) naruszenie art. 7,77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 i art. 136 k.p.a. poprzez nienależyte uzasadnienie zaskarżonej decyzji oraz nierozważenie wszechstronnie zebranego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności niewłaściwą ocenę przedłożonego przez Prezydenta Miasta K. operatu szacunkowego. Odwołujący się wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i umorzenie postępowania. W odwołaniu został też zamieszczony wniosek o przeprowadzenie rozprawy administracyjnej z udziałem autorki operatu szacunkowego w przedmiotowej sprawie. W uzasadnieniu odwołania zakwestionowano ustalenie organu I instancji, jakoby na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...]" nastąpił wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości. W tym kontekście stwierdzono, iż sporządzony w sprawie operat szacunkowy jest nierzetelny i niezgodny z przepisami prawa. Stwierdzono, iż przed wejściem w życie planu wartość nieruchomości była wyższa niż po jego uchwaleniu. W ocenie odwołującego się niejednokrotnie nieruchomości nieobjęte planem miejscowym są atrakcyjniejsze dla potencjalnych inwestorów. Na dowód tych twierdzeń do odwołania złączono "Analizę wpływu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na cenę jednostkową działki" autorstwa rzeczoznawcy majątkowego H.D. . Ponadto odwołujący się wskazał szereg okoliczności, które w jego ocenie stanowią uchybienia odnośnego operatu. Dotyczą one dobrania niewłaściwej wagi dla cech "lokalizacja" oraz "przeznaczenie", braku podobieństwa nieruchomości wycenianych i nieruchomości porównawczych ze względu na ich zróżnicowaną powierzchnię oraz pominięcie w wycenie cechy "powierzchnia". W uzasadnieniu odwołania stwierdzono także, iż w przedmiotowej sprawie upłynął już termin na wydanie decyzji o naliczeniu opłaty planistycznej. Nie można – zdaniem odwołującego się – zasadnie twierdzić, że gmina zgłosiła w terminie swoje roszczenie w sytuacji, w której w tym czasie nie ustalono w sposób ostateczny konkretnej wysokości zobowiązania. Stąd też obecnie nie jest już możliwe naliczenie opłaty w stosunku do Z.E., . Wskazano również, że decyzja naliczająca opłatę została wydana ponad 10 lat po dacie uchwalenia planu miejscowego, co winno stanowić powód uchylenia takiej decyzji. W ocenie odwołującego się organ I instancji dopuścił się istotnej zwłoki w wydaniu decyzji, co spowodowało zawyżenie opłaty, rzeczoznawca uwzględniała bowiem w wycenie transakcje z okresu tzw. boomu na rynku nieruchomości.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. , po rozpoznaniu powyższego odwołania, decyzją z dnia 17 stycznia 2017 r. nr [...] , działając na mocy art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4, 6 i 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 199, dalej jako u.p.z.p.), oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2016 r. nr 23, dalej jako k.p.a.), utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia 17 października 2016 r. nr [...] znak: [...]..

W uzasadnieniu powyższej decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. oceniło, że zaskarżona decyzja Prezydenta Miasta K. jest prawidłowa i jako taka winna zostać utrzymana w mocy. W przedmiotowej sprawie zachodzi sytuacja, w której użytkownik wieczysty nieruchomości objętej uchwalonym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zbył swoje prawo w ciągu 5 lat od uchwalenia planu. W takiej sytuacji – w razie spełnienia przesłanek wynikających z przepisów u.p.z.p. – wójt, burmistrz albo prezydent miasta, pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, przy czym wysokość opłaty nie może być wyższa, niż 30 % kwoty wzrostu wartości nieruchomości. Kolegium podkreśliło, iż ustawodawca przesądza o istnieniu obowiązku naliczenia opłaty w wyżej opisanych okolicznościach, a swoboda w orzekaniu o jej wysokości przez właściwy organ doznaje ograniczenia w skutek zawartych w u.p.z.p. zasad jej orzekania. Określone w u.p.z.p. przesłanki naliczania tzw. renty planistycznej są następujące: wartość nieruchomości wzrosła na skutek uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, właściciel zbywa tę nieruchomość w ciągu 5 lat od dnia wejścia w życie uchwały w sprawie planu, w uchwale tej przewidziano stawkę procentową opłaty i nie przekracza ona 30% kwoty wzrostu wartości oraz postępowanie w sprawie naliczenia opłaty zostało wszczęte w ciągu 5 lat od dnia uchwalenia planu. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży – co wynika z art. 37 ust. 1 zd. 1 u.p.z.p. Natomiast stan nieruchomości oceniany jest na datę wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Co do zasad określania wartości nieruchomości oraz osób uprawnionych do określania tych wartości stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Mając na uwadze wyżej przytoczone reguły postępowania Kolegium stwierdziło w pierwszej kolejności, iż przesłanki formalne naliczenia tzw. renty planistycznej zostały w przedmiotowej sprawie zrealizowane i wykazane przez organ I instancji. W szczególności przedmiotowe nieruchomości, obejmujące działki ewidencyjne nr [...] ,[...] ,[...] ,[...] obr. [...] znajdują się w obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] ", zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta K. nr [...] z dnia 8 lutego 2006 r., obowiązującym od dnia 29 kwietnia 2006 r.; zbycie nieruchomości nastąpiło w ciągu 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co wynika z aktu notarialnego umowy sprzedaży z dnia 14 września 2007 r. Rep. A nr [...] (karty [...] . Postępowanie w przedmiotowej sprawie zostało wszczęte przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie planu, w dniu 31 marca 2011 r. Uchwała obejmująca przedmiotowy miejscowy plan przewiduje stawkę procentową opłaty ustalając ją dla terenów objętych ustaleniami planu na 30%.

W ocenie Kolegium zasadniczą kwestią na gruncie przedmiotowej sprawy jest jednak wykazanie realizacji merytorycznej przesłanki ustalenia omawianej opłaty, jaką jest okoliczność wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ustalenie tej przesłanki powierza się, zgodnie z regulacją działu IV rozdziału 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej u.g.n.), rzeczoznawcy majątkowemu posiadającemu stosowne uprawnienia. Rzeczoznawca sporządza operat szacunkowy, w którym, opierając się na ustanowionych prawem zasadach, określa wartość nieruchomości przed i po wejściu w życie planu, a ewentualna różnica tych wartości stanowi podstawę do naliczenia opłaty. W obecnym stanie prawnym, rzeczoznawca jest zobowiązany, w razie zaistnienia tzw. luki planistycznej, oszacować również wartość nieruchomości w tym okresie, przy uwzględnieniu faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości w tym czasie. Jeśli bowiem wartość nieruchomości w okresie luki planistycznej byłaby niższa od wartości ustalonej na okres obowiązywania poprzedniego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (który utracił moc z dniem 31 grudnia 2002 r.), opłatę planistyczną nalicza się przy uwzględnieniu wartości w czasie obowiązywania poprzedniego planu, a nie wartości z okresu luki planistycznej. Sporządzając operat rzeczoznawca bierze pod uwagę ceny z dnia sprzedaży szacowanej nieruchomości, natomiast jej stan z dnia wejścia w życie planu.

W niniejszej sprawie operat szacunkowy został sporządzony przez uprawnioną osobę, rzeczoznawcę majątkowego, E.W. . W toku ponownego rozpatrywania sprawy po uchyleniu poprzednio zapadłych w sprawie rozstrzygnięć przez WSA w Krakowie, w sprawie sporządzono nowy operat szacunkowy, uwzględniający zalecenia Sądu. Niemniej jednak w części, w jakiej Sąd potwierdził prawidłowość poprzednio sporządzonej wyceny, nowy operat stanowi powtórzenie operatu sporządzonego poprzednio. W tym zakresie uznać należy, że wiążący jest pogląd Sądu o prawidłowości przeprowadzonej wyceny poza okolicznościami wskazanymi w zapadłym w niniejszej sprawie wyroku jako uchybienia i braki operatu szacunkowego przedmiotowych nieruchomości.

WSA w Krakowie w wyroku z dnia 21 kwietnia 2016 r., sygn. akt II SA/Kr 337/16, przesądził, iż ustalenia operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby niniejszej sprawy nie budzą wątpliwości za wyjątkiem jednej kwestii, a to braku wystarczającego zbadania wpływu na wartość nieruchomości ustaleń miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. , zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta K. nr [...] z dnia 16 listopada 1994 r. (Dz. Urz. Woj. [...] , zmieniającą uchwałę Nr [...] Rady Narodowej Miasta K. z dnia 25 kwietnia 1988 r. w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. (Dz. Urz. Woj. [...] ) w stosunku do przedmiotowych nieruchomości. W szczególności nie przeanalizowano w sposób wystarczający przeznaczenia dopuszczalnego nieruchomości, a także warunków i ograniczeń określonych w § 26 ust. 3 uchwały w sprawie planu oraz uwarunkowań wynikających z ustaleń dotyczących wszystkich stref, w których przedmiotowe nieruchomości były położone.

Mając na uwadze wyżej wskazane okoliczności Kolegium przystąpiło do analizy dołączonego do akt sprawy operatu szacunkowego, stanowiącego podstawowy dowód na okoliczność, że na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...]" wartość przedmiotowych nieruchomości wzrosła. W operacie wycenę wykonano podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego i stosuje sieje, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Metoda porównywania parami polega na porównywaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Operat szacunkowy sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego jest podstawowym dowodem w postępowaniu administracyjnym, którego przedmiotem jest określenie i nałożenie na stronę obowiązku uiszczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości związanego ze zmianą lub uchwaleniem nowego planu miejscowego. Wobec tego, zgodnie z art. 80 k.p.a. operat szacunkowy podlega ocenie przez organ prowadzący postępowanie, obejmującej zwłaszcza formalną weryfikację prawidłowości jego struktury oraz badanie merytoryczne pod kątem przestrzegania zasad logiki i wewnętrznej spójności. Operat szacunkowy powinien spełniać zarówno wymogi formalne określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i prawidłowym ustaleniu współczynników korygujących. Przez nieruchomości podobne, porównywalne, należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość nieruchomości. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny jego adekwatności do danej sprawy (tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. akt II OSK 2012/06, Lex nr 437627, i z dnia 13 marca 2008 r., sygn. akt I OSK 374/07, Lex nr 454007). Wszystkie nieruchomości brane pod uwagę przy dokonywaniu wyceny powinny być opatrzone opisem na tyle szczegółowym i obszernym, by umożliwić weryfikację prawidłowości doboru tych nieruchomości oraz dokonanych obliczeń organom administracji oraz sądom administracyjnym. Cechy relewantne powinny zostać wyszczególnione, czyniąc możliwym zidentyfikowanie analizowanych nieruchomości. W przeciwnym razie niemożliwa staje się kontrola wiarygodności operatu szacunkowego (tak też m.in. WSA w Krakowie w wyroku z 17 grudnia 2012 r., 11 SA/Kr 1225/10, Lex Omega nr 753467 oraz WSA w Gdańsku w wyroku z 4 lipca 2012 r., II SA/Gd 212/12, Lex Omega nr 1212515, oraz wyrok WSA w Krakowie z 05.07.2013r, sygn. akt II SA./Kr 1472/12).

Autorka operatu, uwzględniając treść art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustaliła, że wartości wszystkich trzech wycenianych nieruchomości były wyższe pod rządami "starego" planu niż w okresie tzw. "luki planistycznej". Zgodnie zatem z powołanym przepisem o wzroście wartości nieruchomości stanowić ma różnica wartości ustalonej przy uwzględnieniu ich przeznaczenia przewidzianego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "[...] " oraz wartości ustalonej przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r. Oceniając operat Kolegium wskazało, że dobór nieruchomości porównawczych został prawidłowo uzasadniony. Autorka operatu stworzyła trzy bazy nieruchomości podobnych do wycenianych. Z każdej bazy wybrano po trzy nieruchomości najbardziej podobne do poszczególnych nieruchomości będących przedmiotem postępowania. Organ ocenił, że nieruchomości przyjęte do porównań spełniają kryterium podobieństwa do nieruchomości wycenianej, a nieuchronnie istniejące pomiędzy nimi różnice zostały skorygowane właściwymi współczynnikami. Procedura porównywania parami i obliczania wyniku wyceny również nie budzi zastrzeżeń ani wątpliwości.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wskazało, że zarówno wagi przypisane poszczególnym atrybutom mającym wpływ na wartość nieruchomości, jak i dobór poszczególnych atrybutów należą do wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego. Kolegium nie ma zatem podstaw, aby te elementy operatu kwestionować w sytuacji, gdy zostały one w sposób klarowny opisane i wystarczająco precyzyjnie zdefiniowane. Warunek dostatecznej precyzji w definiowaniu poszczególnych cech nieruchomości, istotnych z punktu widzenia potencjalnych nabywców został w przedmiotowym operacie, w ocenie Kolegium, spełniony. Na marginesie jedynie wskazano, że nie jest prawdą, jakoby autorka operatu nie uwzględniła w procesie wyceny cechy jaką jest powierzchnia działki. We wszystkich trzech etapach wyceny uwzględniono bowiem cechę określoną jako "Wielkość, kształt, topografia działki", która swym zakresem obejmuje również powierzchnię działki. Kolegium wskazało również, że autorka operatu w sposób wyczerpujący wyjaśniła jaka jest różnica dla potencjalnych nabywców pomiędzy prawem własności i prawem użytkowania wieczystego, które stanowiło przedmiot zbycia w analizowanym przypadku i ustalenia te w sposób prawidłowy uwzględniła w procesie wyceny. W operacie prawidłowo wyceniono osobno trzy nieruchomości stanowiące przedmiot niniejszego postępowania, uwzględniając ich indywidualne cechy i uwarunkowania, jednocześnie nie pomijając faktu, że stanowiły one łączny przedmiot obrotu, co było istotne szczególnie w przypadku nieruchomości obejmującej działkę nr[...] , której powierzchnia wynosi jedynie 0,0025 ha. Przekonująco i jasno przedstawiono także w operacie kwestię zmienności cen nieruchomości w analizowanym okresie i wpływu tego trendu na prowadzoną wycenę. Kolegium stwierdziło nadto, że w operacie z dnia 1 września 2016 r. w sposób dostateczny uwzględniono zalecenie WSA w Krakowie sformułowane w powoływanym już wyżej wyroku. W operacie znalazł się rozdział pt. "Przeznaczenie wycenianych nieruchomości". W rozdziale tym bardzo szczegółowo opisano przeznaczenie wszystkich trzech przedmiotowych nieruchomości zarówno pod rządami obecnie obowiązującego planu miejscowego, jak i pod rządami planu obowiązującego poprzednio.

Ustalenia wynikające z obu planów zostały ze sobą zestawione w tabeli i porównane. W efekcie rzeczoznawca wskazała, że różnice pomiędzy łącznie analizowanym przeznaczeniem podstawowym i dopuszczalnym oraz uwarunkowaniami związanymi z poszczególnymi strefami polityki przestrzennej, którymi objęte były przedmiotowe działki, są znaczne i mają w związku z tym istotny wpływ na wartość nieruchomości. Uzasadniając to ustalenie podkreślono, że nawet w samym "starym" planie zróżnicowano przeznaczenie oznaczone jako PS z dopuszczalnym przeznaczeniem pod usługi wielofunkcyjne (w którym to obszarze znajdowały się przedmiotowe nieruchomości) oraz przeznaczenie oznaczone jako UC lub U1 (przeznaczenie podstawowe pod usługi). Wskazano także na powierzchniowe ograniczenia w realizacji przeznaczenia dopuszczalnego, które nie mogło przekraczać 40% powierzchni całej nieruchomości, co w związku z tym, że teren przedmiotowych nieruchomości już był częściowo zabudowany czyniło zagospodarowywanie działek zgodnie z przeznaczeniem dopuszczalnym znacznie utrudnionym. Z kolei w "nowym" planie realizacja zabudowy usługowej nie napotyka już na takie ograniczenia, jest w związku z tym o wiele łatwiejsza. Także zakres rodzajów obiektów, jakie mogą być realizowane na przedmiotowym terenie jest o wiele szerszy niż w "starym" planie. Przedstawione w operacie wyjaśnienia dotyczące powyższej kwestii Kolegium uznało za wystraczające i przekonujące. Jeśli natomiast chodzi o wyciągnięte przez autorkę operatu wnioski, pokreśliło, że należą one do sfery wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego, która, jak wskazano wyżej, nie podlegają ocenie Kolegium.

W podsumowaniu uzasadnienia decyzji Kolegium wskazało, że nie dopatrzyło się w przeprowadzonej wycenie żadnych uchybień formalnych, błędów czy nieścisłości, w związku z czym uznało, że operat szacunkowy przedmiotowej nieruchomości z dnia 1 września 2016 r. stanowi wiarygodny dowód na okoliczność, że na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...]" wartość przedmiotowych nieruchomości wzrosła o wartość, jaka z tegoż operatu wynika. W ocenie Kolegium wniosek ten potwierdzają także zapadłe na gruncie niniejszej sprawy wyroki NSA i WSA w Krakowie, których treść wiąże organy orzekające w niniejszej sprawie. Organ I instancji – zdaniem organu odwoławczego – prawidłowo obliczył należną opłatę, uwzględniając wartości poszczególnych nieruchomości ustalone w operacie szacunkowym oraz stosując stawkę opłaty wynikającą z uchwały w sprawie planu.

Odnosząc się w końcowej części uzasadnienia do pozostałych zarzutów podniesionych w odwołaniu, Kolegium stwierdziło, że zarzut, iż Gmina nie zgłosiła swojego roszczenia związanego z opłatą planistyczną w ustawowym terminie 5 lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego jest bezzasadny. W orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, że wskazany termin dotyczy wszczęcia postępowania w przedmiocie naliczenia renty planistycznej (por. np. wyrok WSA w Krakowie z dnia 10 grudnia 2013 r. sygn. akt II SA/Kr 1127/13, wyrok WSA w Krakowie z dnia 6 grudnia 2012 r. sygn. akt II SA/Kr 496/12). W przedmiotowej sprawie wszczęcie postępowania nastąpiło przed upływem 5 lat od wejście w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...]", w dniu 31 marca 2011 r. Należy także podkreślić, że o istnieniu obowiązku uiszczenia opłaty planistycznej nie przesądza samo zaistnienie zdarzeń takich jak uchwalenie planu miejscowego czy też zbycie nieruchomości. Okoliczności te to warunki konieczne, ale niewystraczające dla naliczenia opłaty. Obowiązek uiszczenia opłaty powstanie z momentem uzyskania waloru ostateczności przez decyzję naliczającą opłatę. W ocenie Kolegium chybione są także zarzuty odwołania zmierzające do wykazania, że organ I instancji nadmiernie zwlekał z wydaniem kwestionowanej obecnie decyzji. Ustanowiona w przepisie art. 37 ust. 6 u.p.z.p. zasada, że decyzję o naliczeniu opłaty wydaje się "bezzwłocznie" oznacza tyle, że organ winien wydać decyzję bez zbędnej zwłoki, tj. bez nieuzasadnionego wstrzymywania się z jej wydaniem. Konieczność prowadzenia postępowania dowodowego nie stanowi takiej zbędnej zwłoki. Ustawodawca nie wprowadza przy tym terminu, po upływie którego orzekanie w sprawie nie byłoby już możliwe. Jedyny termin dotyczy momentu wszczęcia postępowania (w okresie 5 lat od daty wejścia w życie miejscowego planu, zgodnie z art. 37 ust. 4 w zw. z art. 36 ust. 4 u.p.z.p.). W odniesieniu do załączonej do odwołania kopii opracowania rzeczoznawcy majątkowego H.D. pt. "Analiza wpływu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na cenę jednostkową działki" Kolegium stwierdziło, że opracowanie to nie może zostać uznane za wiarygodny dowód w przedmiotowej sprawie. Jak słusznie wskazał organ I instancji w piśmie przewodnim, wraz z którym przesłano akta przedmiotowej sprawy do Kolegium, opracowanie to wydaje się być rozdziałem jakiejś większej całości. Powoduje to, że nie są znane dane, na których oparł się autor opracowania, nie wiadomo także jakie przeznaczenie i inne cechy charakterystyczne miały działki, które uwzględniał. Ponadto opracowanie to ma charakter ogólny, co powoduje, że na potrzeby oceny konkretnego stanu faktycznego wraz z jego wszystkimi specyficznymi uwarunkowaniami nie jest ono przydatne. W związku z tym przedstawioną analizę, jako nie poddającą się weryfikacji, należy odrzucić jako dowód w przedmiotowej sprawie. Kolegium wskazało również, że zgodnie z art. 89 § 1 k.p.a. organ administracji publicznej przeprowadzi z urzędu lub na wniosek strony, w toku postępowania rozprawę, w każdym przypadku gdy zapewni to przyspieszenie lub uproszczenie postępowania lub gdy wymaga tego przepis prawa. W przedmiotowej sprawie Kolegium nie stwierdziło, aby przeprowadzenie rozprawy administracyjnej mogło przyczynić się do przyspieszenia bądź uproszczenia postępowania. W szczególności Kolegium stwierdziło, że zgromadzony w sprawie materiał dowodowy jest kompletny, pozwala na wydanie rozstrzygnięcia i nie wymaga czynienia dodatkowych ustaleń. W związku z tym Kolegium nie uwzględniło wniosku odwołującej się strony o przeprowadzenie w niniejszej sprawie rozprawy administracyjnej.

Powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie Z.E. , wnosząc o jej uchylenie w całości oraz uchylenie poprzedzającej jej decyzji organu I instancji, nadto o zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego, według norm przepisanych. Zakwestionowanej decyzji zarzucił naruszenie przepisów postępowania w sposób mający istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: art.153 PPSA w związku z art. 7,11, 77 § 1, art. 80, art. 84 oraz art. 107 § 3 ustawy kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 23 ze zm.; zwanej dalej "KPA") poprzez nieuwzględnienie ocen prawnych i wskazań z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 grudnia 2015 roku sygn. akt II OSK 807/14 oraz wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 21 kwietnia 2016 r. sygn. akt II SA/Kr 337/16, co do konieczności właściwego ustalenia: a) "przeznaczenia nieruchomości w planie zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r. oraz planie zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta K. z dnia 8 lutego 2006 r. mając na względzie treść art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym" (uzasadnienie wyroku NSA str. 21); b) jaki wpływ na ustalenie wartości nieruchomości (w konsekwencji na wysokość opłaty) miała okoliczność, o której mowa w § 26 ust. 2 i 3 Uchwały Nr [...] Rady Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r. (Dz. Urz. Woj. [...] , zwany dalej "Stary Plan"), dopuszczająca przeznaczenie Nieruchomości pod usługi komercyjne, w tym obiektów handlu wielkopowierzchniowego – a w konsekwencji niepodjęcie wszystkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do rzetelnego załatwienia sprawy, pomimo istnienia ciążącego na Organie i SKO obowiązku, w rezultacie czego Organ i SKO w Zaskarżonej Decyzji w dalszym ciągu nie ustaliło w sposób prawidłowy powyższych okoliczności. Skutkiem powyższych zaniechań było – w ocenie skarżącego – wydanie przez Organ Decyzji I Instancji, która została następnie przez SKO utrzymana w mocy, stanowiącej powielenie wcześniejszych decyzji (w tym również ich błędów), które zostały uchylone wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 21 kwietnia 2016 r. sygn. akt II SA/Kr 337/16. W ocenie skarżącego, naruszając w/w przepisy SKO ograniczyło badanie stanu faktycznego i prawnego sprawy w Zaskarżonej Decyzji do przytoczenia fragmentów operatu szacunkowego z dnia 1 września 2016 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego E.W. . Treść operatu została bezkrytycznie przyjęta przez SKO, które w żaden sposób merytorycznie nie zweryfikowało jego treści, pomimo wniosków i zarzutów Skarżącego zawartych w treści odwołania popartych opinią eksperta. Zdaniem skarżącego w postępowaniu prowadzonym przez SKO oraz poprzedzającym je postępowaniu przed Organem popełniono znaczące błędy w ustaleniu wszystkich istotnych okoliczności faktycznych sprawy takich jak: 1) na podstawie § 26 ust. 2 pkt 3 i § 26 ust. 3 Starego Planu dopuszczalna była lokalizacja na Nieruchomości usług komercyjnych, w tym obiektów handlu wielkopowierzchniowego; 2) uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "[...] " zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miasta K. z dnia 8 lutego 2006 r., obowiązującego od dnia 29 kwietnia 2006 r. (zwanego dalej "Nowy Plan") nie spowodował zwiększenia możliwości zabudowy Nieruchomości w stosunku do Starego Planu, a w konsekwencji wzrostu jej wartości. W ocenie skarżącego w niniejszej sprawie nie występowały przesłanki do pobrania opłaty na podstawie art. 36 ust. 4 w związku z art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2009 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 2016 r., poz. 778 ze zm., zwanej dalej "u.p.z.p."). Konsekwencją naruszenia w/w przepisów jest nałożenie na skarżącego obowiązku uiszczenia opłaty, zatem naruszenie powyższych przepisów miało oczywisty i bezpośredni wpływ na wynik postępowania.

Ponadto, w ramach zarzutu naruszenia przepisów postępowania, skarżący wskazał na: 1) naruszenie z art. 7,11, 77 § 1, art. 80, art. 84 § 2 zdanie 2 oraz art. 107 § 3 KPA w zw. z art. 15 i 138 KPA poprzez oparcie przez SKO rozstrzygnięcia Zaskarżonej Decyzji na niespójnym logicznie i nierzetelnym Operacie, przy jednoczesnym uznaniu tego dowodu za obdarzony pełną mocą dowodową, w sytuacji gdy Skarżący kwestionował okoliczności jego sporządzenia, w tym zasadności zawartej w nim wyceny, co poparł dokumentem sporządzonym przez innego rzeczoznawcę; 2) art. 7, art. 8, art. 10 § 1, art. 11, art.12, art. 75 § 1, art. 77 § 1, art. 136 w zw. z art. 140 oraz art. 78 § 1 w zw. z art. 84 § 2 zdanie 2 w zw. z art. 89 § 1 i 2, art. 80, art. 107 § 3 KPA w zw. z art. 15 i art. 138 KPA poprzez ograniczenie przez SKO postępowania dowodowego polegające na nieprzeprowadzeniu rozprawy i odmowie przeprowadzenia dowodu z zeznań Rzeczoznawcy, co uniemożliwiło Skarżącemu odniesienie się merytoryczne do treści Operatu, a w konsekwencji skutkowało wadliwym, bo niepełnym zebraniem materiału dowodowego, odnoszącego się do treści Operatu, w rezultacie czego SKO przyjęło treść operatu jako prawidłową i niepodważalną. Dodatkowo zauważyć należy, iż SKO nie posiadając wiadomości specjalnych z zakresu specjalności rzeczoznawcy majątkowego, mimo to podważyło treść opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę H.D, (uznając ją nawet w sposób zupełnie nieuprawniony za część większego opracowania). W ocenie Skarżącego istnienie rozbieżności w opiniach rzeczoznawców należało wyjaśnić w toku prowadzonego postępowania - co należało uczynić poprzez przeprowadzenie rozprawy i przesłuchanie Rzeczoznawcy, a nawet obu skonfrontować w razie istnienia znacznych rozbieżności przedstawionych stanowisk; 3) naruszenie art. 7, art. 8, art. 9, art. 10 § 1 w zw. art. 140 KPA poprzez niepowiadomienie przed wydaniem decyzji Skarżącego o zakończeniu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego przez SKO, co w konsekwencji pozbawiło Skarżącego prawa do czynnego udziału w postępowaniu II instancji, w rezultacie czego nie zebrano właściwie materiału dowodowego, a w konsekwencji czego błędnie ustalono okoliczności faktyczne sprawy.

Skarżący zarzucił zaskarżonej decyzji także naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. 1) naruszenie art. 36 ust. 4 w zw. z art. 87 ust. 3a u.p.z.p. i § 26 ust. 2 pkt 3 i 6 oraz § 26 ust. 3 Starego Planu poprzez ich niewłaściwe zastosowanie (polegające na niezastosowaniu), w konsekwencji nieuwzględnienie właściwie przez SKO w Zaskarżonej Decyzji, że na podstawie § 26 ust. 2 pkt 3 i § 26 ust. 3 Starego Planu dopuszczalna była lokalizacja na Nieruchomościach usług komercyjnych, w tym obiektu handlu wielkopowierzchniowego, wobec czego uchwalenie Nowego Planu nie spowodowało zwiększenia możliwości zabudowy Nieruchomości w stosunku do Starego Planu, a w rezultacie wzrostu jej wartości. Mając powyższe na względzie zauważyć należy, iż w niniejszej sprawie nie wystąpiła przesłanka do naliczenia i pobierania opłaty na podstawie art. 36 ust. 4 w związku w zw. z art. 87 ust. 3a u.p.z.p.; 2) naruszenie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, a w konsekwencji nałożenia Opłaty mimo, że nie nastąpił wzrost wartości Nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego; 3) naruszenie art. 37 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 4 u.p.z.p. w zw. z art. 36 ust. 3 u.p.z.p. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, a w konsekwencji uznanie, że w wyznaczonym pięcioletnim terminie organ winien jedynie wszcząć postępowanie administracyjne, a nie jest wymagane w nim wydanie decyzji w sprawie, w sytuacji gdy wszczęcie postępowania nie stanowi zgłoszenia roszczenia; 4) naruszenie art. 37 ust. 6 u.p.z.p. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, a w konsekwencji uznanie, że znaczna zwłoka w wydaniu decyzji przez Prezydenta Miasta K. nie jest przesłanką do uchylenia decyzji, albowiem nie miała istotnego wpływu na rozstrzygnięcie sprawy. Tymczasem w konsekwencji doprowadziło to przy ustaleniu wartości Nieruchomości zbytych przez Skarżącego do możliwości przeprowadzenia wyliczeń przy pomocy wartości nieruchomości zbytych nawet 5 lat później w stosunku do zbycia Nieruchomości przez Skarżącego. Powyższe naruszenie miało istoty wpływ na wynik sprawy, gdyż Organ, a następnie SKO błędnie przyjął za logiczną, spójną i rzetelną treść Operatu, w którym do wyceny wartości przy zastosowaniu metody porównawczej parami przyjęto ceny nieruchomości zbytych w 2010 roku do ustalenia wartości ceny Nieruchomości zbytych przez Skarżącego w 2006 roku; 5) naruszenie art. 37 ust. 1 u.p.z.p., oraz art. 37 ust. 1 u.p.z.p. w zw. z § 4 ust 1 i § 51 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, polegające na braku wszechstronnego zbadania sposobu wykorzystywania Nieruchomości przed i po uchwaleniu Nowego Planu, a w konsekwencji błędne przyjęcie przez Organ a następnie SKO za logiczną, spójną i rzetelną treść Operatu, w którym do wyceny wartości przy zastosowaniu metody porównawczej parami przyjęto ceny nieruchomości położonych poza Obszarem PS Starego Planu i zbytych w 2010 roku do ustalenia wartości ceny Nieruchomości zbytych przez Skarżącego w 2006 roku.; 6) naruszenie § 37 ust. 3 Nowego Planu w związku z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. poprzez jego błędne zastosowanie, na skutek nieuwzględnienia, że działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni 1114 m2 znajduje się fragmentem (98 m2) na obszarze terenów lasu oznaczonych w Nowym Planie symbolem ZŁ (strona 18 operatu), zaś zgodnie z § 37 ust. 3 Nowego Planu dla terenów innych niż w tym przepisie wskazane stawka z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu wynosi 0%. W uzasadnieniu skargi przedstawiono szczegółową argumentację na poparcie zarzutów sformułowanych przez skarżącego.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie w pełni podtrzymując swoje stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje.

Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r., poz. 1066) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r., poz. 718 ze zm., dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, stosując środki określone w ustawie. Kontrola sądu polega na zbadaniu, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do rażącego naruszenia prawa dającego podstawę do stwierdzenia jego nieważności, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, naruszenia prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy oraz naruszenia przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, zgodnie z dyspozycją art. 134 § 1 p.p.s.a. Sąd nie rozstrzyga sprawy administracyjnej merytorycznie, lecz ocenia zgodność aktu z przepisami prawa.

Zważywszy że w niniejszej sprawie uprzednio zapadły powołane i omówione wyżej prawomocne wyroki sądów administracyjnych – Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie – należy również zwrócić uwagę na treść: 1) art. 170 p.p.s.a, zgodnie z którym orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy i inne organy państwowe, a w przypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby; 2) art. 171 p.p.s.a., w myśl którego wyrok prawomocny ma powagę rzeczy osądzonej tylko co do tego, co w związku ze skargą stanowiło przedmiot rozstrzygnięcia; 3) art. 153 p.p.s.a. stanowiącego, że ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie.

Dwa pierwsze przepisy determinują – na obecnym etapie postępowania – bezpośrednie znaczenie wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 grudnia 2015 r., sygn. akt II OSK 807/14, aczkolwiek wyrok ten ma również znaczenie niejako pośrednie, jako że ustalenia w nim zawarte zostały w dużej mierze transponowane – w zgodzie z art. 190 p.p.s.a. – do wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 21 kwietnia 2016 r., sygn. akt II SA/Kr 337/16. Ten zaś wyrok – zarówno w zakresie oceny prawnej, jak i w wskazań co dalszego postępowania – wprost wiązał organy administracji przy ponownym rozpatrywaniu sprawy i pozostaje też głównym punktem odniesienia w toku dokonywanej obecnie sądowej kontroli ich rezultatu.

Kontrolując zaskarżoną decyzję zgodnie ze wyżej wskazanymi kryteriami, należało uznać, że nie zachodzą podstawy do pozbawienia jej mocy wiążącej. Zarzuty skargi okazały się niezasadne.

Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowią art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4, 6 i 11 oraz art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (obecnie t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1073 ze zm., dalej "u.p.z.p."). Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Stosownie do art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Jak wynika z art. 37 ust. 4 u.p.z.p., do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 stosuje się odpowiednio przepis ust. 3, zgodnie z którym roszczenia (...) można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. W myśl art. 37 ust. 6 u.p.z.p. wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5. Nadto zgodnie z art. 37 ust. 7 u.p.z.p. właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem może żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4. Stosownie natomiast do art. 37 ust. 11 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Artykuł 87 ust. 3a stanowi zaś, co następuje: "Jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.

Wiążące w niniejszej sprawie wyroki przesądzają, że wynikająca z powołanych przepisów norma prawna została przez organy administracji na użytek niniejszej sprawy zrekonstruowana prawidłowo (z wyłączeniem nieistotnej na tym etapie kwestii określenia terminu do uiszczenia opłaty oraz ewentualnych odsetek). W szczególności wiążąca jest ocena: 1) że termin pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, o którym mowa w art. 37 ust. 3 u.p.z.p., należy rozumieć jako termin, w którym można wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, a nie jako termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawie (w odnośnej sprawie termin ten nie upłynął); 2) że zwłoka w wydaniu decyzji nie mogła mieć znaczenia dla ustania obowiązku wymierzenia renty planistycznej. Z tego względu zarzuty skargi odwołujące się do kwestii temporalnych należy uznać za bezzasadne.

Wiążące w niniejszej sprawie wyroki przesądzają nadto, że również ustalenia faktyczne oraz ich subsumcja pod hipotezę wspomnianej normy materialnej były prawidłowe – z jednym wszakże wyjątkiem. Wyjątek ten dotyczył przesłanki wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia "nowego" miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a ściśle biorąc – nierozważenia wpływu na cenę przedmiotowych nieruchomości przeznaczenia dopuszczalnego w rozumieniu § 26 ust. 2 "starego" planu, tj. miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. , zatwierdzonego uchwałą z dnia 16 listopada 1994 r. Tylko w tym zakresie sporządzony naówczas operat szacunkowy okazał się wadliwy tudzież niekompletny – zawierał braki. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zalecił zatem ich usunięcie. Wykonanie tego zalecenia było sednem ponownego postępowania przed organami administracji i urasta do rangi głównego kryterium oceny jego prawidłowości.

W ocenie Sądu kwestia wpływu na cenę przedmiotowych nieruchomości przeznaczenia dopuszczalnego w rozumieniu § 26 ust. 2 "starego" planu, tj. miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K, zatwierdzonego uchwałą z dnia 16 listopada 1994 r. – została wyczerpująco wyjaśniona. W nowym operacie szacunkowym z dnia 1 września 2016 r. został zamieszczony rozdział pt. "Przeznaczenie wycenianych nieruchomości", w którym bardzo szczegółowo opisano przeznaczenie odnośnych nieruchomości zarówno pod rządami obecnie obowiązującego planu miejscowego, jak i pod rządami planu obowiązującego poprzednio – a także wpływ tego przeznaczenia na cenność nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy w nowym operacie przedstawiła przeznaczenie terenu wynikające z miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. , zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r. (Dz. Urz. Woj. [...] ). Wskazała, że wyceniane nieruchomości znajdowały się w Obszarze Produkcji i Zaplecza Technicznego oznaczonym na rysunku planu symbolem PS 14 (Dz. nr [...] w ok. 93%, Dz. nr [...] , [...] ,[...] – w całości) oraz w Obszarze Leśnym oznaczonym na rysunku planu symbolem RL104 (Dz. nr [...] w ok. 7%). Dalej przeznaczenie gruntów oznaczonych tymi symbolami zostało przez rzeczoznawcę majątkowego dokładnie opisane. Następnie rzeczoznawca majątkowy wskazała, że wyceniane nieruchomości zgodnie z ustaleniami miejscowego planu ogólnego, obowiązującego do dnia 1 stycznia 2003 r. znajdowały się w całości w strefach polityki przestrzennej nr: [...] ,[...] ,[...] , po czym scharakteryzowała te strefy. W kolejnej części operatu dokonano porównania możliwości inwestycyjnych będących następstwem ustaleń planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] ", zgodnie z którym eksplorowany obszar znajduje się w terenach zabudowy usług wielofunkcyjnych - UC i terenach zabudowy usługowej z dopuszczalną funkcją mieszkaniową - U.1 oraz planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. , zgodnie z treścią którego przedmiot analizy znajdował się w przeważającej części w Obszarze Produkcji i Zaplecza Technicznego - PS 14 i nieznacznym fragmencie w Obszarze Leśnym – RL104, w których ponadto obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr [...] ,[...] ,[...] . Porównanie (komparacja) zostało przedstawione w formie tabeli, gdzie szczegółowo opisano przeznaczenie podstawowe, przeznaczenie dopuszczalne, ograniczenia wynikające z obu planów.

Zdaniem rzeczoznawcy możliwości inwestycyjne nieruchomości położonych w terenach UC i U.1 oraz PS są różne. Odpowiednikiem terenów oznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] " symbolami UC - usługi wielofunkcyjne i U.1 - usługi z dopuszczalną funkcją mieszkaniową, są obszary oznaczone w planie ogólnym symbolem UC - obszary usług komercyjnych, których wachlarz możliwości inwestycyjnych, podobnie jak terenów usług wielofunkcyjnych i usług z dopuszczalną funkcją mieszkaniową, ukierunkowany był na obiekty handlu detalicznego i hurtowego, obiekty gastronomii, rzemiosła, obiekty turystyki, centra wystawiennicze, tereny koncentracji usług, itp. Zadaniem rzeczoznawcy majątkowego, należy zatem uznać wyższość terenów ukierunkowanych na usługi wielofunkcyjne i usługi z dopuszczalną funkcją mieszkaniową, nad terenami produkcji i zaplecza technologicznego. Przedmiotowego zróżnicowania dokonano już w planie ogólnym, w którym oddzielnie określono możliwości inwestycyjne terenów oznaczonych symbolami UC - tereny usług komercyjnych i U.1 - tereny usług z dopuszczalną funkcją mieszkaniową oraz obszarów oznaczonych symbolem PS - obszary produkcji i zaplecza technologicznego.

Rzeczoznawca majątkowy zauważyła dodatkowo, że urządzenia i obiekty wymienione w przeznaczeniu dopuszczalnym miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. nie mogą łącznie zajmować więcej niż 40% danego obszaru, czyli danego przeznaczenia (w tym wypadku przypadku PS), co nie jest równoważne powierzchni działki. Oznacza to, że jeśli w danym obszarze znajdują się np. urządzenia komunikacji, tereny zielone, budynki zaplecza administracyjno - technicznego, a inwestor ukierunkowany byłby na usługi komercyjne, to łącznie z wyżej wymienionymi obiektami i urządzeniami nie mogłyby one zająć więcej niż 40 % analizowanego obszaru.

Rzeczoznawca majątkowy w celu wykonania wskazań, wynikających z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, porównała ceny transakcyjne nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu ukierunkowanym na usługi wielofunkcyjne i usługi z dopuszczalną funkcją mieszkaniową oraz produkcję i zaplecza technologiczne. Zróżnicowanie możliwości inwestycyjnych będące następstwem przynależności nieruchomości do danego przeznaczenia, uwidacznia się w średnich cenach jednostkowych. Rzeczoznawca majątkowy wskazała, że jak wynika z analizy cen nieruchomości za okres sześciu lat, ceny nieruchomości przeznaczonych pod działalność produkcyjną są kilkukrotnie niższe od cen nieruchomości o przeznaczeniu usługowym, ukierunkowanym na usługi wielofunkcyjne i usługi z dopuszczalną funkcją mieszkaniową.

W operacie podkreślono, że w ostatnich latach możemy zauważyć, że dla inwestorów coraz większe znaczenie nabierają grunty położone w obrębach dotychczas nie postrzeganych jako atrakcyjne. Najwyższe ceny osiągają grunty położone blisko centrum, rzeczoznawca zwróciła jednak uwagę na fakt, iż niejednokrotnie ceny gruntów położonych blisko centrum, są zbliżone do cen gruntów położonych nieco dalej od centrum, o podobnym otoczeniu lub z dobrym dostępem do centrum. Widoczne jest również wycofywanie się przemysłu z terenów dotychczas temu służących i wyprowadzanie się firm poza granice miasta. Tereny przemysłowe wraz z istniejącymi zabudowaniami przekształcane są na tereny mieszkaniowe - usługowe lub tereny komercyjne. Coraz częściej inwestorzy decydują się na zakup nieruchomości zabudowanych i likwidacji istniejących zabudowań. W takich przypadkach zakup nieruchomości jest praktycznie zakupem gruntu. Dla inwestorów ważny jest grunt, natomiast budynki stanowią w pewnym stopniu utrudnienie w realizacji planowanej inwestycji. Podobna sytuacja widoczna jest w przypadku gruntów zabudowanych budynkami w złym stanie technicznym, wpisanych do rejestru zabytków. Z tego względu rzeczoznawca dokonała analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, ewentualnie zabudowanych budynkami przeznaczonymi do rozbiórki.

W ocenie Sądu zasadne są zatem wnioski organów administracji, oparte na powyższym operacie, zgodnie z którymi według dawnego planu ogólnego zagospodarowanie nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem dopuszczalnym (usługi wielofunkcyjne) było znacznie utrudnione, a to z uwagi na to, że teren był już częściowo zabudowany. Natomiast zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który obowiązuje obecnie, realizacja zabudowy usługowej nie wiąże się z takimi ograniczeniami, a zatem będzie łatwiejsza, dodatkowo zaś zakres możliwych do realizacji rodzajów obiektów jest szerszy w aktualnym planie.

Ustalenia poczynione w operacie szacunkowym zostały poddane przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wnikliwej analizie i ocenione jako wiarygodne, mogące stanowić podstawę rozstrzygnięcia. Sąd ocenę tę podziela. W tym miejscu warto zauważyć, że zarzut skargi, jakoby "treść operatu została bezkrytycznie przyjęta przez SKO, które w żaden sposób merytorycznie nie zweryfikowało jego treści" – w konfrontacji z uzasadnieniem zaskarżonej decyzji jawi się jako bezzasadny. Wszak Kolegium nie tylko merytorycznie zweryfikowało treść operatu – za szczególnym uwzględnieniem jego kluczowego, na obecnym etapie postępowania, fragmentu – ale także wyjaśniło zasady i kryteria oceny specyficznego dowodu, jakim jest dowód z opinii biegłego. Jedynie gwoli uściślenia – mając na uwadze z jednej strony treść skargi, a z drugiej strony nieco nieprecyzyjne sformułowanie w uzasadnieniu zaskarżonej co do 40% ograniczenia w realizacji przeznaczenia dopuszczalnego – należy podkreślić, że wspomniane ograniczenie nie było zrelatywizowane do powierzchni nieruchomości, lecz do danego obszaru o określonym przeznaczeniu. W operacie szacunkowym kwestia jest prawidłowo opisana i uwzględniona (s. 26). W ocenie Sądu wszystkie zarzuty skargi, które – choć są różnie sformułowane, ale w istocie zmierzają do zakwestionowania dowodu z operatu szacunkowego względnie stanowią polemikę z opartymi na wiedzy specjalnej twierdzeniami biegłej tudzież ich oceną przez organ administracji – są niezasadne i nie zasługują na uwzględnienie. Zaznaczyć też warto, że w operacie szacunkowym – wbrew zarzutom skargi – podano daty przeprowadzonych oględzin nieruchomości (s. [...] ).

W obliczu opartego na miarodajnym operacie szacunkowym ustalenia, że wartość nieruchomości skarżącego wzrosła w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 8 lutego 2006 r., organ miał podstawy do wymierzenia jednorazowej opłaty z tego tytułu i opłatę tę wymierzył prawidłowo na kwotę 93 110, 71 zł.

W ocenie Sądu bezzasadne są także pozostałe zarzuty naruszenia prawa procesowego, sformułowane w skardze. Dotyczy to w szczególności zarzutu nieprzeprowadzenia rozprawy oraz odmowy przeprowadzenia dowodu z zeznań rzeczoznawcy. Stanowisko Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. w tych kwestiach, zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i zreferowane wyżej, jest zasadne. Przekonujące są również wyjaśnienia organu co do wnioskowanego dowodu z załączonej do odwołania kopii opracowania rzeczoznawcy majątkowego H.D. . Zauważyć przy tym warto, że kwestia znaczenia tego dokumentu w niniejszej była już rozważana w zapadłych uprzednio wyrokach.

W ocenie Sądu nie zasługuje na uwzględnienie również zarzut naruszenia art. 7, art. 8, art. 9, art. 10 § 1 w zw. z art. 140 k.p.a. przez niepowiadomienie skarżącego przed wydaniem rozstrzygnięcia o zakończeniu postępowania wyjaśniającego przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem zarzut taki może odnieść skutek tylko wówczas, gdy stawiająca go strona wykaże, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych. Na stronie stawiającej zarzut spoczywa zatem ciężar wykazania istnienia związku przyczynowego między naruszeniem przepisów postępowania a wynikiem sprawy (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 21 września 2016 r. II SA/Bd 787/16, LEX nr 2152094). W niniejszej sprawie sytuacja taka nie zachodzi. Zauważyć przy tym warto, że organ odwoławczy nie przeprowadzał uzupełniającego postępowania dowodowego, zaś o zakończeniu postępowania dowodowego w pierwszej instancji oraz o możliwości wypowiedzenia się co do zabranych dowodów i materiałów skarżący został zawiadomiony pismem z dnia 26 września 2016 r. (k. [...] i [...] akt administracyjnych).

Mając powyższe na względzie, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.