Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 767/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2011-10-25 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 6 pkt 4, art. 112 ust. 1, 3, art. 113 ust. 1, art. 114 ust. 1, art. 115 ust. 2, art. 128 ust. 1, art. 130 ust. 1, art. 131 ust. 2, art. 134 ust. 1-4, art. 151 ust. 1, art. 152 ust. 3, art. 153 ust. 1-2,  art. 154 ust. 1-3, art. 157 ust. 1
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 71 ust. 1 pkt 2, art. 72 ust. 1
journal: Dz.U. 2005 nr 239 poz 2019
law: Ustawa z dnia 18 lipca 2001 r. - Prawo wodne - tekst jednolity
article: par. 4 ust. 1, 3, 4, par. 6, par. 55 - 57
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Dnia 25 października 2011 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia NSA Anna Stępień (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Renata Kubot-Szustowska Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska Protokolant asystent sędziego Marcelina Chmielecka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 października 2011 roku sprawy ze skargi Z. P. i W. P. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości i ustalenia odszkodowania - oddala skargę. LS


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...], wydaną na podstawie art. 112, art. 113, art. 121, art. 123, art. 128, art. 129, art. 130, art. 132 i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2010r. nr 102, poz. 651 ze zm.), zwanej dalej u.g.n., oraz art. 104 K.p.a. Starosta [...] orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej we wsi C., w gminie W., oznaczonej w ewidencji gruntów nr działki [...] o pow. 0,53 ha, stanowiącej współwłasność Z. P. oraz W. P., na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej oraz ustalił odszkodowanie na ich rzecz za wywłaszczony grunt w wysokości 20.288 zł. Wskazał, że właściwym do wypłaty odszkodowania jest Skarb Państwa, a wysokość odszkodowania ustalona niniejszą decyzją podlega waloryzacji na dzień jego zapłaty.

W uzasadnieniu organ pierwszej instancji podniósł, że Wojewódzki Zarząd Melioracji i Urządzeń Wodnych w Ł. wnioskiem z dnia 30 maja 2008r. wystąpił do Starosty [...] o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego w stosunku do wskazanej nieruchomości na cel publiczny pod inwestycję PN "A – zbiornik wodny". Gmina W. nie posiada aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym leży działka nr [...]. Położona jest ona na terenie objętym realizacją zadania, dla którego została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego z dnia [...], zmieniona decyzją Wójta Gminy W. z dnia [...].

Zgodnie z art. 115 ust. 2 u.g.n. Starosta [...] wyznaczył Z. P. i W. P. dwumiesięczny termin do zawarcia umowy sprzedaży wskazanej działki na rzecz Skarbu Państwa. Pismem z dnia 4 września 2008r. Wojewódzki Zarząd Melioracji i Urządzeń Wodnych w Ł. poinformował organ, iż do zawarcia umowy sprzedaży nie doszło, w związku z czym wniósł o podjęcie czynności wywłaszczeniowych.

W dniu 22 września 2008r., zgodnie z art. 115 ust. 3 u.g.n., zostało wszczęte postępowanie wywłaszczeniowe. Na podstawie art. 118 ust. 1 u.g.n. przeprowadzono rozprawę wywłaszczeniowo - odszkodowawczą. Odszkodowanie za grunt przyznano na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego B. M. z dnia 24 czerwca 2008r. Decyzją z dnia [...] Starosta [...] orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa wskazanej nieruchomości oraz ustalił wysokość odszkodowania. Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli Z. P. i W. P. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] uchylił w całości decyzję Starosty [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia.

W celu określenia wartości nieruchomości, na zlecenie Wojewódzkiego Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych w Ł. - zgodnie z zawartym w dniu 24 października 2005r. porozumieniem pomiędzy Starostą Powiatu [...], a Wojewódzkim Zarządem Melioracji i Urządzeń Wodnych w Ł. - został sporządzony operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego E. B. Rzeczoznawca majątkowy przy opracowaniu operatu szacunkowego działał zgodnie z treści art. 134 u.g.n. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze oraz metodę porównywaniu parami, dokonał analizy 61 transakcji nieruchomości rolnych o cechach najbardziej podobnych do działki nr [...], przeznaczonych na cel publiczny, jak również nieruchomości, które mogą być w przyszłości użytkowane w inny sposób niż jako grunty rolniczej przestrzeni produkcyjnej.

Analizowane transakcje pochodzą z okresu od 1 czerwca 2008r. do 30 czerwca 2010r. i zostały przeprowadzone w powiatach: [...]. Do szczegółowego porównania rzeczoznawca wybrała spośród 61 transakcji trzy nieruchomości jako najbardziej podobne pod względem cech rynkowych do działki nr [...]. Operat ten odpowiada wymaganiom określonym w u.g.n. i przepisom rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). W dniu 22 września 2010r. została przeprowadzona rozprawa administracyjna, podczas której Z. P. i W. P. nie wyrazili zgody na zbycie działki nr [...] za kwotę 20.288 zł i podtrzymali swoje żądanie 20 zł za metr kwadratowy, tj. kwoty 106.000 zł.

Ponadto oświadczyli, że nie kwestionują operatu szacunkowego z dnia 6 lipca 2010r., a jedynie wysokość wyliczonej w nim kwoty odszkodowania. Podczas rozprawy zostali zapoznani z treścią art. 157 u.g.n. oraz poinformowani o możliwości kwestionowania operatu szacunkowego w sposób przewidziany w art. 157 u.g.n. i złożenia wniosku o przeprowadzenie dowodu z alternatywnej opinii rzeczoznawcy majątkowego, ale nie skorzystali z przysługującego im prawa.

Następnie organ pierwszej instancji stwierdził, iż żądana przez Z. P. i W. P. kwota 20 zł za m2 działki, stanowiącej łąkę klasy IV, nie znajduje potwierdzenia w cenach nieruchomości rolnych będących w obrocie na terenie powiatu [...]. Organ pierwszej instancji podzielił stwierdzenie rzeczoznawcy majątkowego zawarte w operacie szacunkowym, iż spośród nieruchomości rolnych najwyższe ceny osiągają nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, o dobrej lokalizacji, z częściowym uzbrojeniem i łatwym dostępem do centrum miasta. Wyjaśnił nadto, że odszkodowanie za wywłaszczenie działki nr [...] zostanie wypłacone byłemu właścicielowi przez Wojewódzki Zarząd Melioracji i Urządzeń Wodnych w Ł. zgodnie z treścią porozumienia zawartego ze Starostą Powiatu [...] z dnia 24 października 2005r., po uprawomocnieniu się decyzji.

W odwołaniu od tej decyzji Z. P. i W. P. zarzucili, iż odszkodowanie za wywłaszczony grunt, stanowiący ich własność, zostało rażąco zaniżone.

Nie zgodzili się ze stwierdzeniem organu pierwszej instancji, iż oświadczyli, że nie kwestionują operatu szacunkowego, a jedynie wysokość ustalonej w nim kwoty odszkodowania. Zarzucili, że w operacie tym popełniono wiele błędów, które mają istotne znaczenie, m.in. do wyceny przyjęto akty notarialne o zaniżonych cenach, wyceniono nieruchomość jako nieruchomość rolną, podczas gdy jest ona wykorzystywana jako działka rekreacyjna i dla potrzeb gospodarstwa rolnego. Działka ta położona jest bezpośrednio przy rzece A, w pięknym i malowniczym miejscu. Odwołujący się nie zgodzili się ze stwierdzeniem, iż działka ta nie może być działką budowlaną. Zdaniem odwołujących się doskonale nadaje się na budowę fermy hodowli ryb, budynków gospodarczych dla potrzeb ich gospodarstwa. W bezpośrednim sąsiedztwie budowane są budynki mieszkalne. Walory rekreacyjne oraz wypoczynkowe działki potwierdzają ich córki oraz ich przyjaciele.

Z. P. i W. P. podnieśli także, iż planowali zbudować tam gospodarstwo agroturystyczne. Proponowane odszkodowanie zostało ustalone bez uwzględnienia właściwej funkcji działki, jej walorów historycznych, geograficznych oraz potencjalnych korzyści uzyskanych z niej jako miejsca rekreacji i wypoczynku.

Wnieśli o uwzględnienie przy porównaniu wartości działek położonych w pobliżu drogi ekspresowej [...], w bezpośrednim sąsiedztwie prastarego zamku obronnego oraz miejsca, gdzie przebywał, mieszkał oraz pisał Władysław Reymont i ponowne przeprowadzenie wyceny nieruchomości.

Decyzją z dnia [...] Wojewoda [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu organ odwoławczy podniósł, że pismem z dnia 14 marca 2011r. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego E. B. o ustosunkowanie się do kwestii podniesionych w odwołaniu. W piśmie z dnia 28 marca 2011r. biegła wskazała, iż analizując wszystkie transakcje gruntów rolnych stwierdzono, że minimalne ceny gruntów w gminie S. zaczynają się od 0,28 zł/m2 , a w gminie W. od 0,49 zł/m2 (wykres nr 1 str. 9 operatu szacunkowego).

W operacie szacunkowym proces wyceny przeprowadzono w oparciu o transakcje nieruchomości reprezentatywnych dla nieruchomości szacowanej, których ceny zawierały się w przedziale od 2 zł/m2 – 5 zł/m2 (strona nr 10 operatu).

Nie jest prawdą, że wartość działki została oszacowana na podstawie najniższych cen gruntów rolnych. Wśród nieruchomości przyjętych do porównania znajdują się dwie nieruchomości położone na terenach rolnych i przeznaczone pod wykup na cel publiczny oraz nieruchomość położona w niewielkiej odległości od zabudowań, przy drodze publicznej o nawierzchni bitumicznej, co może sugerować przeznaczenie jej w przyszłości pod zabudowę, po spełnieniu odpowiednich warunków. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględniono jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość rynkową nieruchomości określono według alternatywnego sposobu jej użytkowania, wynikającego z przeznaczenia, które jest zgodne z celem wywłaszczenia, ponieważ powoduje zwiększenie jej wartości.

Gmina W. nie posiada aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Planowane przedsięwzięcie zostało przewidziane do realizacji w "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy W.", uchwalonym przez Radę Gminy W. uchwałą nr [...] z dnia [...]. Według studium, działka położona jest na terenach zagrożonych powodzią, oznaczonych jako doliny rzeczne. Nie ma żadnych podstaw prawnych, tj. przeznaczenia w planie lub w studium, wydanej decyzji o warunkach zabudowy, czy składników nieruchomości w postaci naniesień budowlanych, nasadzeń itp., aby działkę tę uznać za nieruchomość rekreacyjną.

Rzeczoznawca majątkowy podtrzymała swoje stanowisko odnośnie określonej przez nią w operacie szacunkowym wartości nieruchomości.

W piśmie z dnia 27 marca 2011r. Z. P. i W. P. oświadczyli, że nie zgadzają się na cenę 20.288 zł. Działka stanowi ich własność, a w związku z wszelkimi podwyżkami VAT – u, chleba, cukru, benzyny i innymi, domagają się ceny 30 zł/m2.

Organ odwoławczy stwierdził ponadto, że odszkodowanie zostało ustalone zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n., tj. po zasięgnięciu opinii rzeczoznawcy majątkowego - E. B. Z operatu szacunkowego z dnia 6 lipca 2010r. wynika, iż działka gruntowa niezabudowana nr [...] położona jest na obszarze rolniczej przestrzeni produkcyjnej wyłączonej z zabudowy, w dolinie rzeki A, w ewidencji sklasyfikowana jako łąka klasy IV. Wartość rynkową działki określono w podejściu porównawczym metodą porównywania parami na kwotę 20.288 zł (3,828 zł/m2) według stanu i wartości na dzień 6 lipca 2010r. Dojazd do działki możliwy jest drogą gruntową - polną, lokalizacja słaba - z dala od zabudowań, w sąsiedztwie znajdują się użytki zielone i grunty orne.

Zbiornik wodny A został w planie zagospodarowania przestrzennego województwa [...] uznany za zadanie proponowane do realizacji jako ponadlokalny cel publiczny w ramach "Małej retencji dla województwa łódzkiego". Dokonano szerokiej analizy transakcji zawartych w okresie od 1 czerwca 2008r. do 30 czerwca 2010r. Analizie poddano transakcje wolnorynkowe nieruchomości gruntowych niezabudowanych, położonych na terenach rolnych w gminie W. i gminie S. Na podstawie analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych w okresie ostatnich dwóch lat stwierdzono 339 transakcji nieruchomości. Ceny tych nieruchomości kształtują się w przedziale od 0,28 zł/m2 do 28,14 zł/m2.

Średnia cena wynosi 6,38 zł/m2. Tak duże zróżnicowanie cen wynika z odmiennego przeznaczenia i lokalizacji nieruchomości. Nieruchomości z możliwością zabudowy siedliskowej lub zagrodowej osiągały ceny powyżej 8 zł/m2. Najwyższe ceny (od 14 zł/m2 wzwyż) uzyskały nieruchomości zlokalizowane na terenach rolnych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, o dobrej lokalizacji, z częściowym uzbrojeniem i z łatwym dostępem do centrum miasta.

Największa ilość transakcji (68 %) dotyczy nieruchomości rolnych na terenach rolniczej przestrzeni produkcyjnej. Nieruchomości te zawierają się w przedziale cenowym od 0,28 zł/m2 - 5 zł/m2. Najniższe ceny dotyczyły transakcji działek rolnych o słabej zdolności produkcyjnej, sklasyfikowanych w ewidencji jako łąki, pastwiska i nieużytki. Około 100 zawartych transakcji nieruchomości rolnych uzyskało ceny 2.800 zł do 13.700 za 1 ha.

Szacowana działka położona jest na terenach rolnych, w kompleksie użytków zielonych, w dolinie rzeki A. Teren jest pozbawiony możliwości zabudowy mieszkaniowej. Po szczegółowej analizie wybrano 61 transakcji nieruchomości o cechach najbardziej podobnych do nieruchomości szacowanej. Są to nieruchomości rolne przeznaczone na cel publiczny, jak również nieruchomości, które mogą być w przyszłości użytkowane w inny sposób, niż jako grunty rolniczej przestrzeni produkcyjnej: cena minimalna – 2,03 zł, cena max – 5 zł, cena średnia – 3,28 zł, ∆C – 2,97 zł/m2.

Na podstawie analizy transakcji wybrano trzy nieruchomości, jako najbardziej reprezentatywne dla nieruchomości szacowanej: nieruchomość położoną we wsi Kłocko, w gminie S. na terenach rolniczej przestrzeni produkcyjnej z dostępem do drogi gruntowej, polnej, o powierzchni 1.360 m2, sklasyfikowaną w ewidencji jako łąka, częściowo rów; przeznaczoną na cel publiczny – pod zbiornik wodny "A", nieruchomość zlokalizowaną we wsi S., w gminie S. o powierzchni 1800 m2, położoną na terenach rolnych niezabudowanych (w odległości około 200 m od ostatnich zabudowań) na skraju wsi, posiadającą dostęp do drogi o nawierzchni bitumicznej oraz nieruchomość zlokalizowaną na terenie obrębu [...], w gminie P. o powierzchni 2.286 m2, położoną na terenie rolniczej przestrzeni produkcyjnej z dostępem do drogi gruntowej - polnej, przeznaczoną pod cel publiczny - obwodnicę miasta.

Zgodnie z treścią art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Wykonana przez rzeczoznawcę majątkowego opinia, jak i postępowanie przeprowadzone przez organ pierwszej instancji, są zgodne z obowiązującymi przepisami prawa.

W skardze na powyższą decyzję Z. P. i W. P. zarzucili, że określony w decyzji zakres celu publicznego jest błędny i nieprecyzyjny. Zdaniem skarżących wywłaszczona działka będzie służyła nie celom publicznym, a głównie komercyjnym. Budowany jest zbiornik wraz z tamą w celu umieszczenia tam turbin wodnych, które będą wytarzały energię elektryczną.

Żaden z celów opisanych w decyzji, jak zaopatrzenie w wodę, nie ma zastosowania w gminie W., ponieważ woda czerpana jest ze studni głębinowych zlokalizowanych w pobliżu rzeki i projektowanego zbiornika, a powstały zalew może skazić istniejące ujęcie wody pitnej. Rzeka jest mała i nie występuje zagrożenie powodziowe, a napełnienie zbiornika zajmie długi okres czasu. Wątpliwa jest ochrona środowiska, gdyż zostanie zniszczona bardzo bogata szata roślinna z wieloma chronionymi gatunkami roślin oraz żyzne gleby pochodzenia organicznego - torfy, które są prawnie chronione. Ponadto na zalewanym terenie znajdują się zabytki.

Nabycie przez inwestora ich działki powinno nastąpić w drodze umowy sprzedaży. Cena w wysokości 20 zł za m2 jest najbardziej sprawiedliwa i odzwierciedla faktyczną cenę gruntów torfowych na tych terenach. Zdaniem skarżących najbardziej "sprawiedliwą metodą wyceny byłoby metoda dochodowa". Wywłaszczenie działki pozbawi ich stałych dochodów oraz dotacji z Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Ponadto spowoduje, że utracą uprawnienia do uzyskania renty strukturalnej. Rzeczoznawca majątkowy powinien te prawa również wycenić.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...], podtrzymując stanowisko zajęte w zaskarżonej decyzji, wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Istotą sporu w rozpatrywanej sprawie jest wysokość ustalonego decyzją Starosty [...] z dnia [...] odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości oznaczonej nr. ewid. [...], położonej we wsi A, w gminie W. Zasadność samej decyzji o wywłaszczeniu w związku z realizacją celu publicznego skarżący zakwestionowali bowiem dopiero we wniesionej do sądu skardze na decyzję Wojewody [...] z dnia [...].

W związku z tym na wstępie wyjaśnić należy, że zasady ustalenia i wypłaty odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość stanowiące realizację zawartej w art. 21 ust. Konstytucji RP klauzuli wywłaszczeniowej, dopuszczającej wywłaszczenie na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem, zostały określone w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2010r. nr 102, poz. 651 ze zm.), zwanej dalej u.g.n., stanowiącej materialnoprawną podstawę wydanych w niniejszej sprawie rozstrzygnięć organów administracji.

W treści art. 112 ust. 1 u.g.n. określono zasadę, że przepisy rozdziału 4 tej ustawy normującego wywłaszczanie nieruchomości stosuje się do nieruchomości położonych, z zastrzeżeniem art. 122a, art. 124b, art. 125 i art. 126, na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

W rozpatrywanej sprawie poza sporem jest, że w dniu [...], po rozpatrzeniu wniosku Wojewódzkiego Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych w Ł., Wójt Gminy W. wydał decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego polegającego na budowie pn. A - zbiornik wodny, zmienioną następnie decyzją tego organu z dnia [...]. W decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego określono, m.in. że teren realizacji przedsięwzięcia obejmuje działkę skarżących i jest to obiekt budowlany w zakresie urządzeń wodnych - zbiornik retencyjny wody o klasie technicznej IV.

Z akt sprawy nie wynika, aby skarżący decyzje te w sposób skuteczny zakwestionowali, doprowadzając do ich wyeliminowania z obrotu prawnego. Na decyzjach tych znajdują się odciski pieczęci Wójta Gminy W. stwierdzającej, iż uprawomocniły się one odpowiednio w dniu 12 września 2005r. i w dniu 15 lutego 2007r.

Zdaniem sądu okoliczność ta przesądziła już w wystarczającym stopniu o tym, że nie można zgodzić się z zawartymi w skardze twierdzeniami skarżących, kwestionującymi cel publiczny dokonanego wywłaszczenia.

Poza tym podnieść należy, że w art. 6 pkt 4 u.g.n. zdefiniowano jako cel publiczny, w rozumieniu tej ustawy, budowę oraz utrzymywanie obiektów i urządzeń służących ochronie środowiska, zbiorników i innych urządzeń wodnych służących zaopatrzeniu w wodę, regulacji przepływów i ochronie przed powodzią, a także regulację i utrzymywanie wód oraz urządzeń melioracji wodnych, będących własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.

Inwestor - Wojewódzki Zarząd Melioracji i Urządzeń Wodnych w Ł. jest samorządową jednostką budżetową, działającą na podstawie art. 25 ust. 1 pkt 4 i art. 98 ustawy z dnia 13 października 1998r. - Przepisy wprowadzające Ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. nr 133, poz. 872 ze zm.). Wojewódzki Zarząd Melioracji i Urządzeń Wodnych w Ł. wykonuje zadania własne Marszałka oraz realizuje powierzone Marszałkowi Województwa zadania z zakresu administracji rządowej wynikające z przepisów ustawy z dnia 18 lipca 2001r. - Prawo wodne (tekst jedn. Dz.U. z 2005r. nr 239, poz. 2019 ze zm.) w zakresie własności wód, gospodarki wodnej i melioracji wodnych oraz ochrony przed powodzią i suszą. Do zadań Wojewódzkiego Zarządu należy wykonywanie praw właścicielskich w stosunku do wód stanowiących własność Skarbu Państwa istotnych dla rolnictwa oraz pozostałych wód określonych art. 11 ust. 1 pkt 4 Prawa wodnego; administrowanie wodami (rzeki, kanały, cieki) i urządzeniami melioracji wodnych podstawowych (wały przeciwpowodziowe, przepompownie, rolnicze zbiorniki retencyjne, budowle hydrotechniczne i inne); pełnienie funkcji inwestora dla zadań inwestycyjnych z zakresu melioracji wodnych podstawowych i szczegółowych; wykonywanie obowiązków związanych z utrzymaniem i konserwacją urządzeń melioracji wodnych podstawowych, rolniczych zbiorników retencyjnych, budowli wodnych, urządzeń zabezpieczających przed powodzią i suszą oraz wód istotnych dla regulacji stosunków wodnych dla potrzeb rolnictwa oraz innych wód, dla których prawa właścicielskie wykonuje Marszałek Województwa (§ 1 ust. 1, § 4 ust. 1 i 2 pkt a – d Statutu Wojewódzkiego Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych w Ł., nadanego uchwałą nr [...] Zarządu Województwa [...] z dnia [...] (tekst jedn. - Statutu zatwierdzony uchwałą nr [...] Zarządu Województwa [...] z dnia [...] .ze zm.).

Wyjaśnić także trzeba, że w myśl art. 71 ust. 1 pkt 2 i art. 72 ust. 1 ustawy Prawo wodne - zbiorniki wodne zalicza się do urządzeń melioracji wodnych podstawowych, które stanowią własność Skarbu Państwa i są wykonywane na jego koszt, z zastrzeżeniem art. 72 ust. 2 ustawy Prawo wodne.

W myśl art. 112 ust. 3 u.g.n. wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.

Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw określonych w art. 112 ust. 3, o czym stanowi art. 114 ust. 1 u.g.n. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego następuje po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy, o której mowa w art. 114 ust. 1, wyznaczonego na piśmie właścicielowi, użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, a także osobie, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe na tej nieruchomości (art. 115 ust. 2 u.g.n.). Zgodnie z art. 113 ust. 1 u.g.n. nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego.

W rozpatrywanej sprawie wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego na rzecz Skarbu Państwa w stosunku do działki skarżących uzasadnione zostało potrzebą realizacji określonego wyżej celu publicznego. Jego wszczęcie zostało natomiast poprzedzone rokowaniami o jej nabycie w drodze umowy, które - z uwagi na rozbieżność stanowisk stron w kwestii ceny - nie pozwoliły im dojść do porozumienia.

Dokonana w toku postępowania wycena działki skarżących, stanowiąca podstawę ustalonego w decyzji z dnia [...] odszkodowania za wywłaszczony grunt, jest zgodna z obowiązującym prawem, w szczególności uwzględnia ona wskazania zawarte w rozdziale 5 u.g.n. oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.) i brak jest wystarczających podstaw do stwierdzenia, że została ona sporządzona w nieprawidłowy sposób z następujących względów.

Zgodnie z art. 128 ust. 1 u.g.n. wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw.

Wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu (art. 130 ust. 1 zd. 1 u.g.n.). Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 131 ust. 2 u.g.n.). Z art. 134 u.g.n. wynika, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1).

Przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2).

Wartość rynkową nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3).

Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (ust. 4). Zgodnie z art. 151 ust. 1 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Z dyspozycji art. 154 u.g.n. wynika natomiast, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1).

W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2 uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3).

Odnosząc powyższe uwagi do niniejszej sprawy wskazać należy, że wywłaszczona działka stanowi nieruchomością rolną niezabudowaną, stanowiącą - według wypisu z rejestru gruntów - łąkę klasy IV. Taki też sposób użytkowania wskazanej działki potwierdza protokół z oględzin nieruchomości przeprowadzonych przy udziale skarżących w dniu 2 lipca 2010r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego E. B. (załącznik nr 7 do operatu szacunkowego), oraz fotografie nr 1 i 2 (str. 6 operatu szacunkowego).

Z protokołu tego wynika również, iż działka ta jest usytuowana w kompleksie pól i łąk. Dojazd do niej stanowi droga gruntowa, polna. W toku postępowania przed organami administracji skarżący nie wykazali przy pomocy odpowiednich dowodów, że przeznaczenie nieruchomości jest inne. W szczególności nie przedłożyli decyzji o warunkach zabudowy dla tej działki, z której wynikałaby możliwość jej zabudowy w sposób przez nich wskazywany.

Planowane przedsięwzięcie, stanowiące cel publiczny uzasadniający wywłaszczenie działki nr [...], zostało natomiast przewidziane do realizacji w "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy W." uchwalonym przez Radę Gminy W. uchwałą nr [...] z dnia [...].

Jak wynika z operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy przy określaniu wartości nieruchomości uwzględniła faktyczny sposób użytkowania nieruchomości, rodzaj, położenie, dane wynikające z ewidencji gruntów, cel publiczny przeznaczenia, a także dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zastosowała podejście porównawcze i metodę porównywania parami.

Uzasadniła wybór podejścia porównawczego i procedurę postępowania przy stosowaniu metody porównywania parami. Szczegółowej analizie poddała 61 transakcji nieruchomości podobnych, w tym nieruchomości rolnych przeznaczonych na cel publiczny oraz nieruchomości, które w przyszłości mogą być użytkowane w inny sposób niż jako grunty rolniczej przestrzeni produkcyjnej. Uzasadniła też wybór nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównania parami.

Operat ten odpowiada wymogom, o jakich stanowią w § 55 – 57 powołanego rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, określające sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego.

Wyjaśnić w tym miejscu również trzeba, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego określa się wartość rynkową nieruchomości, o czym stanowi art. 152 ust. 3 zd. 1 u.g.n. W § 4 ust. 1 powołanego rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określono, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Metoda porównywania prawami przyjęta w rozpatrywanej sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego, w myśl § 4 ust. 2 cytowanego rozporządzenia, stanowi metodę stosowaną w podejściu porównawczym. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 omawianego rozporządzenia).

Podejście dochodowe, które zdaniem skarżących rzeczoznawca majątkowy powinna była zastosować, również służy określaniu wartości rynkowej nieruchomości w myśl art. 152 ust. 3 zd. 1 u.g.n. i polega ono na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód (art. 153 ust. 2 u.g.n.). W myśl § 6 omawianego rozporządzenia przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych.

Zarzut, iż rzeczoznawca majątkowy nie zastosowała tego podejścia określając wartość działki nr [...], został jednakże sformułowany dopiero w skardze. Natomiast w toku postępowania skarżący w żaden sposób nie wykazywali, że jest to nieruchomość przynosząca określony, skonkretyzowany dochód lub mogąca taki dochód przynosić, jak tego wymaga przytoczony wyżej § 6 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Nie budzi wątpliwości, że operat szacunkowy stanowi dowód w sprawie podlegający ocenie, a jego wartość dowodowa może być w razie potrzeby weryfikowana. Dowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego podlega przy tym ocenie organu rozstrzygającego sprawę odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość (zob. wyrok NSA z dnia 4 października 2006r., sygn. akt I OSK 417/06, Lex nr 281387).

Zdaniem sądu brak jest wystarczających podstaw do stwierdzenia, że wartość rynkowa wywłaszczonej nieruchomości została oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego w sposób nieprawidłowy. Dokonaną przez organy administracji jego ocenę należy uznać za trafną. Załączony do akt sprawy operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego E. B. jest rzeczowy i spójny, a co istotne, pozwala prześledzić tok rozumowania rzeczoznawcy. Uwzględnia wszelkie elementy, które mogły mieć wpływ na wartość nieruchomości oraz wyjaśnia założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny, a także wskazuje wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Skarżący nie przedstawili żadnego dowodu, który mógłby stanowić podstawę do stwierdzenia, że operat szacunkowy został sporządzony w nieprawidłowy, niekorzystny dla nich sposób.

W toku postępowania rzeczoznawca majątkowy E. B., w zarówno w trakcie rozprawy administracyjnej przeprowadzonej w dniu 22 września 2010r. z udziałem skarżących, jak i w piśmie z dnia 28 marca 2011r. odnosiła się do podnoszonych przez nich zarzutów. Jeżeli pomimo tych wyjaśnień skarżący nadal uważali, że operat ten budzi wątpliwości, to mogli skorzystać z możliwości przedłożenia organowi przeciwdowodu w postaci operatu sporządzonego na własne zlecenie lub zlecić ocenę kwestionowanego operatu organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, na co pozwalała regulacja zawarta w art. 157 ust. 1 u.g.n.

O możliwości kwestionowania operatu szacunkowego w sposób przewidziany w art. 157 u.g.n., a nadto możliwości złożenia wniosku o przeprowadzenie dowodu z alternatywnej opinii rzeczoznawcy majątkowego skarżący zostali zresztą pouczeni przez organ pierwszej instancji w trakcie rozprawy administracyjnej w dniu 22 września 2010r. Z możliwości tych skarżący jednak nie skorzystali.

Reasumując, skoro skarżący nie przedstawili dowodu pozwalającego na skuteczne porównanie szacunku dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego, a dokonana przez organy administracji ocena operatu szacunkowego prowadzi do wniosku, że jest on wiarygodny, to w takiej sytuacji za trafne uznać trzeba stanowisko organów administracji, że określona w nim wartość rynkowa nieruchomości stanowi podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość.

Odnosząc się z kolei do podniesionej w skardze argumentacji, że wywłaszczenie działki o pow. 0,53 ha pozbawi skarżących stałych dochodów, dotacji z Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa oraz spowoduje, iż utracą uprawnienia do uzyskania renty strukturalnej wyjaśnić trzeba, że okoliczności te z przyczyn wyżej przedstawionych nie mogły być wzięte pod uwagę w toku postępowania wywłaszczeniowego i uwzględnione przez rzeczoznawcę majątkowego przy określaniu wartości nieruchomości. Poza tym argumentacja ta odnosi się do sytuacji przyszłej, a zatem niepewnej. Postępowanie wywłaszczeniowe nie jest właściwe do zgłaszania tego rodzaju żądań. Ewentualne szkody, aby mogły zostać naprawione, muszą najpierw powstać, a ich zaistnienie należy w odpowiedni sposób wykazać.

Mając powyższe na uwadze sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł, jak w sentencji wyroku.

A.D.