Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 285/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2011-06-30 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Gospodarka komunalna
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 145 ust., art. 154 ust. 1.
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz, Sędziowie Sędzia NSA Maria Wieczorek-Zalewska (sprawozdawca), Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski, Protokolant Starszy sekretarz sądowy Beata Basak, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 30 czerwca 2011 r. sprawy ze skargi A. H. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...], Nr [...] Burmistrz Miasta, działając na podstawie art. 144, art. 145 ust. 1, art. 146, art. 147, art. 148 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2010r., Nr 102, poz. 651 z 2010 r. ze zm.) oraz uchwały Nr XV/75/99 Rady Miejskiej w B. z dnia 30 lipca 1999r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wybudowania kanalizacji sanitarnej, sieci wodociągowej i sieci gazowej, ustalił A. H., będącej właścicielką działki nr 45/16 o pow. 613 m² położonej w B. przy ul. A., opłatę adiacencką w wysokości 1.354,50 zł z tytułu wzrostu wartości tej nieruchomości na wskutek wybudowania kanalizacji sanitarnej przy ww. nieruchomości.

A. H. od powyższej decyzji wniosła odwołanie podnosząc, że przedmiotowa opłata ustalona została bezpodstawnie, ponieważ nie nastąpił wzrost wartości działki nr 45/16 w B. Jej zdaniem wartość omawianej działki powinna być obniżoną, bo nie jest działką budowlaną, w związku z czym nie można jej zabudować zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania i nie ma potrzeby wykonywać dla niej urządzeń infrastruktury. Odwołująca wniosła o powołanie innego biegłego lub skierowanie operatu szacunkowego do sprawdzenia przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej. Wniosła także zastrzeżenia do treści operatu szacunkowego, zarzucając niewłaściwy sposób oceny i charakterystyki atrybutów porównawczych oraz brak jego sprawdzenia przez organ wydający decyzję.

Decyzją z dnia [...], Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpatrzeniu odwołania A. H. od decyzji Burmistrza Miasta utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Organ odwoławczy przyjął za prawidłowe rozstrzygnięcie organu I instancji, który ustalił na podstawie zebranego w sprawie materiału dowodowego tj. min.: protokołu odbioru końcowego przekazania do eksploatacji inwestycji z dnia 09-26 października 2009 r., pisma Przedsiębiorstwa Gospodarki Komunalnej w B. z dnia 14 października 2001 r., mapie sytuacyjnej z naniesieniem przebiegu sieci i usytuowania przykanalików oraz protokołu z rozprawy administracyjnej przeprowadzonej w dniu 21 stycznia 2010 r., że przy ul. A. w B. wybudowana została kanalizacja sanitarna i stworzone zostały warunki do podłączenia przedmiotowej nieruchomości - działki nr 45/16 do tych urządzeń infrastruktury technicznej

Organ wskazał, że następstwem wybudowania ww. urządzenia infrastruktury technicznej był wzrost wartości zlokalizowanej przy sieci kanalizacyjnej nieruchomości, o czym stanowi art. 146 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wzrost wartości nieruchomości - działki nr 45/16, został ustalony na podstawie operatu szacunkowego z dnia 26 kwietnia 2010 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Odnosząc się do zarzutów odwołania dotyczących nie rzetelności i nie prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, organ stwierdził, że dokument ten nie budzi jego żadnych wątpliwości. Został on bowiem sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę, który – na podstawie przepisów prawa - ustalił wzrost wartości nieruchomości w wyniku wybudowania kanalizacji sanitarnej. Kolegium ponadto wyjaśniło, że z analizy operatu szacunkowego wynika, że zawiera on wszelkie normy wyceny określone w art. 146 i 155 cyt. ustawy oraz zawarte w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie zasad wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Rzeczoznawca wybrał metodę dopuszczalną ww. rozporządzeniem - metodę korygowania ceny średniej w podejściu porównawczym. Brał pod uwagę ceny sprzedaży wielu okolicznych nieruchomości z rynku lokalnego miasta B. Operat szacunkowy zawiera dokładny opis danych i parametrów, które posłużyły do końcowej wyceny wartości działki nr 45/16 przed wybudowaniem kanalizacji sanitarnej i po jej wybudowaniu. Jak podniósł organ odwoławczy, A. H. nie przedstawiła także żadnych konkretnych dowodów, który mogłyby obalić wiarygodność operatu szacunkowego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze także przyjęło za prawidłowe ustalenia rzeczoznawcy majątkowego, iż wartość spornej nieruchomości po wybudowaniu wymienionego urządzenia infrastruktury technicznej wzrosła o 2.709,00 zł. Wobec tego opłata adiacencka ustalona została zgodnie z obowiązującą uchwałą Nr XV /75/99 Rady Miejskiej w B. z dnia 30 lipca 1999r. w wysokości 50% stawki procentowej i wynosi 1.354,50 zł.

Organ odwoławczy wskazał, że podniesiony w odwołaniu fakt braku możliwości zabudowy ww. działki nie zostały poparty żadnym dowodem. Ponadto Kolegium podniosło, iż wyjaśnień skarżącej wynika wprost, że działki sąsiednie to tereny zabudowane lub do zabudowy, co wynika również z mapy sytuacyjnej.

Ustosunkowywując się zarzutów strony związanych z brakiem w aktach sprawy dokumentów zezwalających na wykonanie ww. inwestycji celu publicznego (pozwolenia) oraz brakiem uchwały Rady Miasta B. określającej stawkę procentową dla opłat adiacenckich, Kolegium stwierdziło, że są bezzasadne. W sprawie zastrzeżeń w kwestii braku pozwolenia na budowę przedmiotowego urządzenia, strona może bowiem zaskarżyć ww. fakt do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, zaś wymienione dokumenty są zbędne w postępowania dotyczącym naliczenia opłaty adiacenckiej. Poza tym wskazana uchwała Rady Miasta znajdowała się w aktach sprawy organu I instancji i strona z nią, jak i z innymi dokumentami zgromadzonymi w sprawie mogła się zapoznać – zawiadomienie z dnia 21 kwietnia 2010r.

Odnosząc się także do kwestii oceny operatu szacunkowego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej lub powołania innego biegłego – organ wyjaśnił - że skarżąca wycofała swoje zastrzeżenia w tym zakresie pismem z dnia 1 lutego 2011r.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego A. H. zarzuciła zaskarżonej decyzji naruszenie art. 77 § 1 i 80 k.p.a. ponieważ - jej zdaniem - ustalenia stanu faktycznego, jak i jego ocena były nierzetelne. Skarżąca ponadto zakwestionowała prawidłowość operatu szacunkowego wskazując, że jest opracowany bez podstawy prawnej, jak i nie uwzględnia rzeczywistych możliwości zabudowy jej nieruchomości. Wskazała przy tym, że na działce sąsiedniej w granicy, ma być usytuowany budynku gospodarczo-garażowego, ponieważ Burmistrz Miasta wydał już decyzje o warunkach zabudowy w tej sprawie.

Strona skarżąca podniosła także, że w trakcie postępowania administracyjnego nie wykazano, że wybudowana sieć kanalizacyjna została wykonana ze środków Skarbu Państwa, czy też samorządu terytorialnego. Poza tym wskazała na brak obowiązującej uchwały Rady Gminy ustalającej wysokość stawki procentowej.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył co następuje:

Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 134 § 1 w zw. z art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), sąd administracyjny dokonuje kontroli zaskarżonego aktu pod względem zgodności z prawem, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Wzruszenie zaskarżonego rozstrzygnięcia następuje w razie, gdy przedmiotowa kontrola wykaże naruszenie przepisów prawa materialnego lub postępowania w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy.

Przedmiotem kontroli sądowoadministracyjnej w rozpoznawanej sprawie była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza Miasta z dnia [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek wybudowania kanalizacji sanitarnej. Zgodnie z art. 145 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) dalej zwana jako "ustawa" wójt (burmistrz, prezydent miasta) może ustalić opłatę adiacencką po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, przy czym wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do trzech lat od dnia stworzenia warunków do korzystania z drogi (art. 145 ust. 2 tej ustawy). W niniejszej sprawie termin ten został zachowany.

Bezwzględną przesłanką ustalenia opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości jako skutek wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej w rozumieniu art. 143 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Obowiązek wykazania takiej okoliczności obciąża organ właściwy do ustalenia opłaty adiacenckiej, a jedynym dopuszczalnym przez prawo dowodem określającym wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego (por. wyrok WSA z Łodzi z dnia 2 października 2007 r., sygn. akt II SA/Łd 531/07, Lex nr 384/49).

Z operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionych rzeczoznawców majątkowych H. B. oraz P. H. B. wynika, że wybudowanie urządzenia infrastruktury technicznej – sieci kanalizacji sanitarnej spowodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości o kwotę 2709 zł. Natomiast opłata adiacencka w przedmiotowej sprawie ustalona została w wysokości 50 % stawki procentowej tj. 1354,50zł w myśl § 1 pkt 1 uchwały Nr XV/75/99 Rady Miejskiej w B. z dnia 30 lipca 1999r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wybudowania kanalizacji sanitarnej, sieci wodociągowej i sieci gazowej.

Podstawą wydania decyzji ustalającej opłatę adiacencką jest zatem opinia rzeczoznawcy majątkowego wyrażona w operacie szacunkowym. W myśl art. 154 ust. 1 ustawy, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie zaś z art. 151 ust. 1 ustawy, wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu, iż strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Podejście porównawcze zaś polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, skorygowanej ze względu na cechy różniące te nieruchomości.

Wyceny w niniejszej sprawie dokonano przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej. Liczba transakcji nieruchomościami przyjętymi do porównania tj. 43 - odpowiada treści § 4 ust. 4 rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego(Dz. U. Nr 207, poz.2109) - przy metodzie korygowania ceny średniej co najmniej kilkanaście nieruchomości. W ocenie Sądu były to nieruchomości podobne do wycenianej, pochodzące z tego samego rynku lokalnego. Jako cechy wpływające na wartość nieruchomości rzeczoznawcy wskazali: lokalizację, uzbrojenie, położenie i sąsiedztwo (k. 24 operatu szacunkowego). Ponadto do czynników wpływających na wartość rynkową nieruchomości wskazali: rodzaj, sposób użytkowania, stan zagospodarowania, aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami, czy stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej (k.19 operatu szacunkowego). Biegli ustalili, że z planu zagospodarowania przestrzennego obejmującym obszar przedmiotowej działki (uchwała Nr IX/72/07 Rady Miasta B. z dnia 20 kwietnia 2007r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla D. w B. – cześć I) wynika, że usytuowana jest ona na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Działka jest niezabudowana, ma możliwość podłączenia się do wodociągu i kanalizacji. Z opisu nieruchomości sporządzonego w "protokole lustracji nieruchomości" wynika, że omawiana działka ma kształt trapezu i usytuowana jest na terenie płaskim.

Biorąc pod uwagę powyższe ustalenia, zarzuty podnoszone przez skarżącą dotyczące sposobu wyceny i prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, należy uznać za chybione. Zdaniem Sądu, subiektywne przekonanie skarżącej o zaniżonej wartości gruntu wyliczonej w operacie, nie poparte żadnymi przeciwnymi dowodami, nie mogą świadczyć o wadliwości wyceny przedmiotowej działki nr 45/16, dokonanej przez rzeczoznawców majątkowych, którzy obowiązani są działać w określonych ramach prawnych. Zatem nie mogą działać bez uwzględnienia dyspozycji przepisów ustawy z o gospodarce nieruchomościami, jak i przepisów wykonawczych do tej ustawy (przepisów powołanego wyżej rozporządzenia). Ponadto odnosząc się do okoliczności, na którą wskazała skarżąca tj. fakt, iż na działce sąsiedniej w granicy działki ma zostać zlokalizowany budynek gospodarczo-garażowy, nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia omawianej sprawy. Przedmiotem niniejszego postępowania jest bowiem ustalenie opłaty adiacenkiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

W tej sytuacji należy stwierdzić – co wynika z materiału sprawy - że w odniesieniu do przedmiotowych nieruchomości zostały spełnione wszystkie warunki wymagane dla ustalenia opłaty adiacenckiej. Zważyć przy tym należy, że zgodnie z poglądami prezentowanymi w orzecznictwie sądowoadministracyjnym, które Sąd w składzie orzekającym podziela dla ustalenia opłaty adiacenckiej istotne jest to, że właścicielowi nieruchomości stworzono warunki do korzystania z wybudowanego urządzenia infrastruktury technicznej. Przyjmuje się przy tym, że taka możliwość istnieje od dnia sporządzenia protokołu końcowego odbioru robót, co w rozpoznawanej sprawie nastąpiło w dniu 9-26 października 2009 r. (por. wyrok NSA z dnia 11 września 2007 r., sygn. akt I OSK 1321/06, Lex w 374407). Nie ma znaczenia natomiast to, czy właściciel nieruchomości skorzysta z możliwości istniejących w wyniku wybudowania urządzenia infrastruktury technicznej. Istotne jest bowiem, to że uzyskuje on zwiększenie użyteczności nieruchomości, a w konsekwencji wzrost jej wartości co uprawnia do pobrania opłaty adiacenckiej jako daniny publicznej na rzecz gminy (por. wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 4 marca 2011r., sygn. akt II SA/Wr 735/10, publ. Centralna Baza Orzeczeń i Informacji o Sprawach).

Za niezasadne także należy uznać podniesiony w skardze zarzut, iż aktualnie brak jest uchwały ustalającej wysokość spornej stawki procentowej, ponieważ uchwała taka istnieje jest aktualnie obowiązującym aktem prawa miejscowego tj.: Uchwała Nr XV/75/99 Rady miejskiej w B. z dnia 30 lipca 1999r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wybudowania kanalizacji sanitarnej, sieci wodociągowej i sieci gazowej).

Ponadto z akt sprawy wynika, co skarżąca nie mogła ustalić, że inwestorem wybudowanej sieci kanalizacyjnej było Przedsiębiorstwo Gospodarki Komunalnej Spółka z o. o. w B. Przedsiębiorstwo to stanowi jednoosobową Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością Gminy Miejskiej B., która prowadzi działalność pod firmą "Przedsiębiorstwo Gospodarki Komunalnej – Sp. z o. o. w B." i jej własność, stanowi własność mienia komunalnego w rozumieniu art. 43 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie terytorialnym (Dz. U. z 2001r., Nr 142, poz.1591 ze zm. oraz notatka urzędowa z dnia 30 czerwca 2011r.). Jednak należy wskazać, że okoliczności podnoszone w tym zakresie nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.

Biorąc powyższe pod uwagę, skargę należało oddalić, jako bezzasadną, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U, Nr 153, poz.1270 ze zm.).