Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 594/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2015-09-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 87 ust. 3a, art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 4 ust. 1 i 3
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 154 ust. 1, art. 155,  art. 156 ust. 1
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Bogucka (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski, Sędzia WSA Rafał Wolnik, Protokolant specjalista Beata Bieroń, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 września 2015 r. sprawy ze skargi J. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1) uchyla zaskarżoną decyzję, 2) zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. na rzecz skarżącej kwotę 248 (dwieście czterdzieści osiem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Aktem notarialnym z dnia [...]roku J. L. zbyła działkę numer 1o obszarze 0,2475 ha. W akcie stwierdzono, że nieruchomość jest niezabudowana i nieuzbrojona, posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą numer [...] Rady Miasta w M. z [...]r. (Dz. Urz. Woj. [...]. z [...], nr [...], poz. [...]) działka położona jest w jednostkach oznaczonych symbolami 43 MN (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna w zabudowie wolnostojącej), 29 KDW oraz 6KDD1/2. Do dnia [...]roku działka znajdowała się w granicach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego uchwałą nr [...] Miejskiej Rady Narodowej w M. [...]roku (Dz. Urz. Woj. [...]nr [...], poz. [...] z dnia [...]roku). Usytuowana była w terenie oznaczonym symbolem R II uprawy polowe. Rolnicza przestrzeń produkcyjna z możliwością lokalizacji zabudowy związanej bezpośrednio z produkcją rolną i obsługą rolnictwa (zabudowa zagrodowa, fermy itp.).

Pismem z [...]roku Burmistrz Miasta M. zawiadomił o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z uwagi na zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący. W reakcji na zawiadomienie J. L. przedłożyła kopię zaświadczenia wydanego z upoważnienia Burmistrza [...] roku, w którym zastępca kierownika Wydział Architektury i Nadzoru Budowlanego Urzędu Miasta w M. zaświadczył, że ówczesna działka o numerze geodezyjnym 2 położona w M. zgodnie ze zmianą fragmentów planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta M. uchwalonego uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w M. z dnia [...]roku znajduje się w terenie dopuszczonym do zabudowy jednorodzinnej zagrodowej o symbolu E-8 MR-MN/Up/. Organ pierwszej instancji, po ustaleniu, że zaświadczenie z [...] r. zawiera błędne dane, odebrał oświadczenia od pracowników urzędu że nie potwierdzali oni stronie prawdziwości danych zawartych w tym oświadczeniu. Ustalono także, że strona przed zbyciem nieruchomości nie weryfikowała informacji zawartych w zaświadczeniu z [...]r.

W sprawie został sporządzony operat szacunkowy z [...]r. W operacie wartość rynkową nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu określono na kwotę 24 280 zł, zaś wartość rynkową po uchwaleniu planu na kwotę 78 111 zł. W operacie przyjęto, że do dnia [...]roku działka znajdowała się w terenie oznaczonym symbolem R II uprawy polowe, rolnicza przestrzeń produkcyjna z możliwością lokalizacji zabudowy związanej bezpośrednio z produkcją rolną i obsługą rolnictwa (zabudowa zagrodowa, fermy itp.). Od dnia [...]roku pod rządami aktualnie obowiązującego planu miejscowego działka znajduje się w terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w zabudowie wolnostojącej o przeznaczeniu dopuszczalnym zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna bliźniacza, nieuciążliwe usługi wbudowane w budynek mieszkalny o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 % powierzchni całkowitej budynku mieszkalnego, budynki gospodarcze i garaże, zieleń towarzysząca obiektom budowlanym, drogi wewnętrzne, parkingi, sieci i urządzenia infrastruktury technicznej z wykluczeniem stacji bazowych telefonii komórkowej, a także w jednostkach przeznaczonych pod niepubliczną drogę wewnętrzną oraz drogi publiczne klasy dojazdowej. Szacowania dokonano stosując podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W operacie przyjęto (strona 8), że biorąc pod uwagę zapisy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, teren jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz pod tereny dróg, natomiast do [...]roku był przeznaczony wyłącznie pod tereny upraw polowych. Dla wybrania nieruchomości porównawczych dokonano przeglądu wszystkich transakcji kupna-sprzedaży nieruchomo budowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową oraz pod tereny rolnicze w badanym okresie czasu. Aby uwzględnić fakt, że przedmiotowa działka miała możliwość zabudowy dzięki zapisom w poprzednim planie, w wycenie dodano cechę możliwość zabudowy przy analizie rynku nieruchomości przeznaczonych pod tereny rolnicze, cesze możliwości zabudowy przypisano wagę 20 %. W okresie braku obowiązywania planu miejscowego tereny wyceniono jako niezabudowane, użytkowane jako rola. Wartość nieruchomości w czasie tzw. luki planistycznej oszacowano, przyjmując wartość terenów przeznaczonych pod tereny rolnicze. Stwierdzono, że wartość ta nie będzie stanowiła podstawy do ustalenia opłaty planistycznej, jej wysokość ustalono na kwotę 24 280 zł.

Decyzją z [...]roku Burmistrz Miasta M. ustalił dla strony jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na kwotę 11 834, 08 zł, co stanowi 30 % różnicy wartości części nieruchomości, od której jest należna renta planistyczna - przed uchwaleniem i po uchwaleniu planu. W uzasadnieniu stwierdzono, że zbycie nieruchomości nastąpiło przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego [...] roku. Bezpośrednio przed wejściem w życie planu miejscowego działka nie podlegała ustaleniom żadnego miejscowego planu zagospodarowania. Poprzednio obowiązujący dla tego terenu plan miejscowy utracił moc obowiązującą z dniem 1 stycznia 2004 roku, pod jego rządami działka znajdowała się w terenie upraw rolniczych. Organ ocenił, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy odpowiada wymaganiom zawartym w artykułach 149 - 156 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 782, dalej u.g.n.) oraz wydanego na jej podstawie rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109, dalej rozporządzenie). Rzeczoznawca majątkowy określił dwie wartości przedmiotowej nieruchomości, jedną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu aktualnie obowiązującego planu, drugą przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu w uprzednio obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wartość ta jest równa wartości nieruchomości określonej przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania po utracie mocy tego planu, ponieważ w czasie tzw. luki planistycznej wyceniana nieruchomość była użytkowana jako rola. Zdaniem organu pierwszej instancji w operacie szacunkowym rzeczoznawca prawidłowo przeprowadził analizę rynku nieruchomości i dokonał właściwego doboru nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych, a także właściwie ustalił istotne cechy różniące nieruchomości, jak też wagi tych cech. Operat szacunkowy zawiera wszelkie niezbędne informacje przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Wykazuje wzrost wartości nieruchomości, co uzasadnia zastosowanie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2007 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r., poz. 199, dalej u.p.z.p.). Pełnomocnik strony przed wydaniem decyzji została zapoznana z aktami, w tym udostępniono jej operat szacunkowy.

W aktach sprawy znajduje się kopia dokumentu z marca 1993 roku określona jako Miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego miasta M. - tekst planu- aneks, w którym stwierdzono, że opracowanie to stanowi zmianę miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta M. zatwierdzonego uchwałą z [...] roku. Zmiany planu Rada Miasta M. uchwaliła w dniu [...]roku. W aktach znajduje się także pozbawiona poświadczenia za zgodność kopia mapy z odręcznie naniesionymi oznaczeniami wskazującymi na położenie działki nr 1(kolor czerwony) oraz zakres zmian wprowadzonych do planu w [...] roku (kolor zielony).

W odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji skarżąca wniosła o uchylenie decyzji. Powołując się na zaświadczenie z [...] roku stwierdziła, że nie ma podstaw do ustalenia opłaty planistycznej. Zaświadczenie to zostało wydane przez organ, jest dokumentem urzędowym i korzysta zarówno z domniemania autentyczności jak i domniemania zgodności jego treści z prawdą. Do obalenia domniemania zgodności treści dokumentu urzędowego z prawdą można doprowadzić poprzez wykazanie, że zawarte w dokumencie oświadczenie organu jest niezgodne z prawdą. Ciężar dowodu w takim wypadku spoczywa na stronie, która zarzut taki formułuje. Stanowisko Burmistrza, że wydane zaświadczenie jest błędne, ponieważ zmiana fragmentów planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta M. nie obejmuje działki skarżącej, nie obala domniemania prawdziwości zaświadczenia. Organ nie wykazał bowiem w oparciu o co przeprowadził postępowanie wyjaśniające i na jakich dowodach oparł tezę, że działka strony nie była objęta zmianami planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego z roku [...]. Wedle przekonania strony działka o ówczesnym numerze geodezyjnym 2, z której wydzielono nieruchomość nr 3, począwszy od roku [...] znajdowała się na terenie dopuszczonym do zabudowy jednorodzinnej. Oznacza to, że jej przeznaczenie nie uległo zmianie w związku z uchwaleniem aktualnie obowiązującego planu miejscowego. Także w okresie bez planu działka przeznaczona była pod zabudowę jednorodzinną, albowiem takie było jej przeznaczenie w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta M. Nadto w roku 2012 pracownik Wydziału Nieruchomości i Urbanistyki Urzędu Miejskiego M. zapewnił stronę, że zgodnie z posiadanym przez nią zaświadczeniem, począwszy od roku [...], działka znajduje się w terenie dopuszczonym do zabudowy jednorodzinnej i nie będzie obciążana opłatą planistyczną. Strona działała zatem w zaufaniu do urzędowych dokumentów oraz oświadczenia pracownika Urzędu Miejskiego. W odwołaniu zwrócono także uwagę, że działka o pierwotnym nr 2 od lat sześćdziesiątych ubiegłego wieku do chwili wejścia w życie obowiązującego planu była częściowo zabudowana murowanym budynkiem mieszkalnym, zatem przynajmniej w pewnym fragmencie nieruchomość faktycznie wykorzystywana była jako nieruchomość mieszkaniowa. Sporządzony operat szacunkowy pomija podniesione powyżej kwestie, w tym faktyczny sposób wykorzystania przed rokiem 2010.

W aktach sprawy znajduje się wypis z rejestru gruntów z [...] roku dla działki nr 2, z którego wynika, że w części odpowiadającej powierzchni 155 m² działka stanowiła tereny mieszkaniowe (B) zabudowane budynkiem z 1960 roku o powierzchni zabudowy 27 m² i funkcji innej niż mieszkalna.

Organ odwoławczy przed rozpoznaniem odwołania przeprowadził rozprawę administracyjną w dniu [...]roku z udziałem strony, jej pełnomocnika a także rzeczoznawcy majątkowego. Na rozprawie pełnomocnik strony podtrzymała stwierdzenie, że pierwotna działka o nr 2 posiadała użytek budowlany i grunty rolne. Rzeczoznawca majątkowy po zapoznaniu się z wypisem z ewidencji gruntów z [...] roku oraz dokonanym podziałem dostrzegł możliwość uwzględnienia faktu , że dla działki nr 1 w okresie luki planistycznej istniała możliwość otrzymania decyzji o warunkach zabudowy z uwagi, że działka posiadała dostęp do drogi publicznej, a w bezpośrednim sąsiedztwie znajduje się zabudowa mieszkaniowa. Działki tego rodzaju w M. osiągają ceny od 18 do 23 zł za metr kwadratowy. Wobec powyższego dla przedmiotowej działki istnieje możliwość określenia wartości na poziomie 20 zł za metr kwadratowy. W takiej sytuacji wartość nieruchomości w okresie bez planu wynosić będzie 49 500 zł. Ponieważ część działki przeznaczona jest pod drogę publiczną, dla której plan przewiduje stawkę 0 %, opłatą objęta jest wyłącznie powierzchnia 1783 m2 przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową. W takiej sytuacji opłata wynosić będzie 6183,44 zł.

Zaskarżoną decyzją z [...] roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. uchyliło decyzję organu pierwszej instancji w zakresie pkt 1 i w tym zakresie w pkt 2 orzekło o ustaleniu jednorazowej opłaty planistycznej w kwocie 6183,44 zł. W pozostałej części decyzja organu pierwszej instancji została utrzymana w mocy.

W uzasadnieniu organ odwoławczy opisał przebieg postępowania oraz przedstawił stan prawny regulujący pobieranie opłaty planistycznej. Wskazał też, że w celu wszechstronnego wyjaśnienia sprawy Kolegium przeprowadziło rozprawę administracyjną z udziałem rzeczoznawcy. Rzeczoznawca dostrzegł możliwość uwzględnienia faktu, że w okresie luki planistycznej istniała możliwość uzyskania przez stronę decyzji o warunków zabudowy. Działki tego rodzaju w podobnej lokalizacji osiągają ceny od 18 do 23 zł za m2. W takiej sytuacji istnieje możliwość określenia wartości na poziomie 20 zł za m2 działki. Kolegium przyjęło, że rzeczoznawca w sposób zgodny z prawem dokonała korekty wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu, przyjmując wartość z tzw. luki planistycznej z możliwością zabudowy mieszkaniowej. Zdaniem Kolegium wycena została dokonana zgodnie z art. 37 ust. 1 i przy uwzględnieniu art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Będący podstawą naliczenia opłaty operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z wymaganiami art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W skardze do sądu administracyjnego pełnomocnik strony zaskarżyła decyzję w części orzekającej o ustaleniu opłaty planistycznej, wnosząc o jej uchylenie w tym zakresie i zasądzenie kosztów postępowania. Decyzji zarzuciła naruszenie przepisów art. 33 ust. 4, 37 ust. 1 oraz 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym polegające na ustaleniu jednorazowej opłaty planistycznej pomimo, że działka już przed uchwaleniem planu znajdowała się na terenie dopuszczonym do zabudowy jednorodzinnej zagrodowej, a jej wartość, mimo uchwalenia planu, nie wzrosła. Zarzuciła także naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, polegające na zebraniu, rozpatrzeniu oraz ocenie materiału dowodowego wbrew regułom wynikającym z artykuł 7,77 § 1 i 80 k.p.a. w szczególności poprzez nieuwzględnienie dokumentu urzędowego, jakim jest zaświadczenie z [...]roku potwierdzające istotne okoliczności sprawy, niedokonanie analizy rzeczywistego zakresu zmian elementów miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta M. z roku [...], a także niewłaściwe ustalenie przyczyn wzrostu wartości działki oraz pominięcie dowodu z zeznań świadków, w tym pracownika organu na okoliczności istotne dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy. W uzasadnieniu skargi podkreślono, że istota sporu sprowadza się do ustalenia czy doszło do spełnienia przesłanki polegającej na wzroście wartości nieruchomości. Kolegium zupełnie pominęło znajdujące się w aktach zaświadczenie z [...]roku. Kolegium nie zbadało także i nie oceniło zakresu i treści zmian wprowadzonych w planie ogólnym zagospodarowania miasta M. w roku [...]. Zaniechano także przesłuchania urzędnika Urzędu Miasta, który w [...] roku utwierdził stronę o prawdziwości danych ujawnionych w opisanym wyżej zaświadczeniu.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach rozważył, co następuje:

Zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm., dalej p.p.s.a.), sąd orzeka w granicach sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi. Oznacza to wzięcie pod uwagę również takich naruszeń prawa, które nie zostały przez stronę podniesione w skardze. Naruszenia takie w niniejszej sprawie Sąd dostrzegł.

Zasadnicze zastrzeżenia budzi fakt, że Kolegium zdecydowało się zmienić decyzję organu I instancji w części dotyczącej wysokości opłaty w oparciu o wartości podane przez rzeczoznawcę na rozprawie administracyjnej. Podstawą do ustalenia opłaty jest operat szacunkowy sporządzany przez rzeczoznawcę na piśmie (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Winien on wyliczać wartość nieruchomości podlegającej wycenie, zaś do rzeczoznawcy należy wybór właściwego podejścia, metody i techniki szacowania (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Wyliczenie nie może być arbitralne w tym sensie, że rzeczoznawca w operacie winien uwzględnić zarówno cechy wycenianej nieruchomości, jak i dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Utrwalone i zasadne jest stanowisko orzecznictwa, że operat podlega ocenie organu jako dowód w sprawie, pod kątem jego rzetelności i kompletności.

Stanowisko zajęte przez rzeczoznawcę na rozprawie administracyjnej przed Kolegium nie może zostać uznane za skuteczną zmianę operatu, zaś ocena Kolegium akceptująca tę zmianę jako miarodajną jest pozbawiona możliwość weryfikacji, albowiem rzeczoznawca odwołał się do swej wiedzy zawodowej dotyczącej cen nieruchomości rolnych z możliwością zabudowy, ale wiedza ta nie znajduje żadnego potwierdzenia w danych faktograficznych. Brak jest działek porównawczych, które przyjęto do ustalenia wartości takich działek, danych o cenach i cechach nieruchomości. W konsekwencji należy uznać, że rzeczoznawca w sposób arbitralny podał wartość 1 m 2 działki w okresie bez obowiązującego planu, a organ odwoławczy wartość tę zaakceptował bez możliwości dokonania weryfikacji i oceny. Tymczasem dokonana zmiana ingeruje w treść znajdującego się w aktach operatu szacunkowego z [...]r. Należy wskazać, że w operacie tym doszło do wyceny działki w trzech stanach faktycznych: przy uwzględnieniu przeznaczenia w planie obowiązującym do [...]r., w okresie bez planu wedle stanu faktycznego użytkowania i wedle przeznaczenia w obecnie obowiązującym planie miejscowym. Wyceniając działkę wedle przeznaczenia w planie, który utracił moc obowiązującą rzeczoznawca uwzględnił możliwość zabudowy jako cechę wpływającą na wartość działki wycenianej, nadając jej wagę 20% i przy jej uwzględnieniu określił wartość. Jednocześnie na str. 16 operatu dokonał wyceny w okresie pozbawionym planu, przyjmując wartość działki wycenianej wedle faktycznego sposobu użytkowania na takim samym poziomie jak wartość ustalona wedle przeznaczenia w poprzednim planie. Skoro uwzględniono możliwość zabudowy szacując działkę jako rolną wedle przeznaczenia w poprzednim planie, to może to prowadzić do wniosku, że możliwość zabudowy również została uwzględniona przy wycenie w okresie pozbawionym planu. Okoliczność ta nie została zbadana i rozważona, a czyni ona dokonaną przez rzeczoznawcę zmianę jeszcze dobitniej arbitralną.

Ma rację Kolegium zwracając uwagę, że w sprawie winien zostać uwzględniony art. 87 ust. 3a u.p.z.p. i rozważona możliwość jego zastosowania. W tym celu w pierwszej kolejności należy ustalić wartość zarówno przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu w planie, który utracił moc obowiązującą, jak i przy uwzględnieniu faktycznego sposobu użytkowania w okresie pozbawionym planu. Dopiero porównanie tych wartości pozwoli na stwierdzenie, która z nich powinna zostać uwzględniona przy obliczaniu ewentualnej różnicy, a następnie opłaty planistycznej. W operacie rzeczoznawca przyjął, że obie wartości są takie same. Zmiana stanowiska w tym zakresie jest dopuszczalna, ale musi zostać poparta wskazaniem na dane dotyczące działek porównawczych i rzeczową wyceną z określeniem zastosowanego podejścia i metody wyceny. Z podanych względów Sąd nie mógł zaakceptować argumentu Kolegium, że w sposób zgodny z prawem rzeczoznawca dokonał korekty wartości nieruchomości w okresie "luki planistycznej", narusza ona bowiem art. 154 ust. 1, art. 155 oraz 156 ust. 1u.g.n., a także przepisy § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia, co czyni wyliczenie nie poddającym się weryfikacji.

Trzeba też zgodzić się z zarzutem strony, że nie dokonano należytej oceny miarodajności zaświadczenia, na jakie powołuje się skarżąca. Niewątpliwie domniemanie zgodności wydanego zaświadczenia ze stanem faktycznym i prawnym jakie ono potwierdza nie jest niewzruszalne i zgodnie z art. 76 § 3 k.p.a. możliwe jest przeprowadzenie dowodu przeciwko jego treści. W zamiarze organów dowodem takim mają być znajdujące się w aktach kopie odnoszące się do zmiany planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego dokonanej w roku [...]. Materiały te pozbawione są jednak poświadczenia za zgodność z oryginałem, w szczególności zaś naniesione na rysunek planu położenie działki skarżącej i położenie terenu objętego zmianą są anonimowe i pozbawione uwierzytelnienia. Na ich podstawie Sąd nie jest zatem w stanie dać wiary wnioskom, że zaświadczenie okazywane przez stronę nie było zgodne ze stanem faktycznym. Natomiast Sąd nie podziela stanowiska strony skarżącej o potrzebie przesłuchania w sprawie świadków, weryfikacja treści zaświadczenia nie jest wszak kwestią wiedzy określonych osób, ale pozostaje w związku ze skutkami uchwalonej zmiany planu w roku [...]. Natomiast ocena, czy w wyniku uchwalenia planu doszło do zmiany wartości i istnieje podstawa do ustalenia opłaty w tego tytułu w aktualnym stanie sprawy jest przedwczesna i Sąd nie ma podstaw do rozstrzygnięcia, czy doszło w sprawie do naruszenia art. 36 ust. 4, 37 ust. 1 i art. 87 ust. 3a u.p.z.p.. Zasadność ustalenia opłaty wymaga uprzedniego odniesienia się przez organ odwoławczy do sporządzonego operatu szacunkowego i dokonania jego oceny, z uwzględnieniem stanowiska rzeczoznawcy zajętego na rozprawie administracyjnej. Ze względu na upływ czasu zastosowanie w sprawie winien również znaleźć przepis art. 156 ust. 3 i 4, co może stanowić okazję do zbadania kwestii aktualności operatu.

Mając na uwadze podane argumenty, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a., orzekł jak w sentencji o uchyleniu decyzji organu odwoławczego. O kosztach postanowiono na podstawie art. 200, 205 § 2 i 209 p.p.s.a.