Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 1105/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2015-02-12 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 145 par 1 pkt 1 lit b i c
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 61 ust 1
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 80, art 7, art. 138 par 2, art. 17, art. 7, art 77 par 1
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder, Sędziowie Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj, Sędzia WSA Maria Mysiak (spr.), Protokolant starszy sekretarz sądowy Teresa Zauerman, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 12 lutego 2015 r. sprawy ze skargi J. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku.


UZASADNIENIE

Wnioskiem z dnia [...] r. J. W. zwrócił się do Burmistrza o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działce nr [...] , położonej przy ul. [...]

Burmistrz Miasta decyzją z dnia [...] r. nr [...] odmówił wydania decyzji o warunkach zabudowy z uwagi na niemożność ustalenia wymagań dotyczących kontynuacji funkcji i parametrów zabudowy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] r. uchyliło powyższą decyzję

i sprawę przekazało do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Burmistrz Miasta ponownie odmówił ustalenia warunków zabudowy z powodu nie spełnienia warunku dobrego sąsiedztwa, a Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia

[...] r. uchyliło tę decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

Kolejną decyzją z dnia [...] r., nr [...] Burmistrz Miasta po raz trzeci odmówił ustalenia warunków zabudowy dla ww. inwestycji z tego samego powodu co poprzednio, a Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] r., nr [...] utrzymało tę decyzję w mocy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny po rozpoznaniu skargi inwestora, wyrokiem z dnia 22 maja 2013 r., sygn. akt II SA/Sz 63/13 uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia z dnia [...] i poprzedzającą jej wydanie decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał, że kształt działki nr [...] jest specyficzny, ponieważ najkrótszy jej bok, który jako jedyny przylega do drogi publicznej, ma szerokość 5 metrów i długość 106 m, dlatego może być wykorzystywany jedynie jako dojazd do zasadniczej części działki, a zatem nie powinien decydować o ustaleniu frontu działki. Zdaniem Sądu, obszar analizowany został ustalony nieprawidłowo. Sąd zauważył także, że w sąsiedztwie działki objętej wnioskiem występuje wprawdzie tylko zabudowa zagrodowa, ale obejmuje ona także budynki mieszkalne, a działka położona jest w granicach miasta W. Organy powinny więc wykazać w uzasadnieniu decyzji, dlaczego planowanego zamierzenia inwestycyjnego nie da się pogodzić z istniejącą zabudową.

Burmistrz Miasta W. decyzją z dnia [...] r.,

nr [...] odmówił ustalenia warunków zabudowy wskazując, że działka

nr [...] jest działką rolną położoną pośród gruntów rolnych i nie ma możliwości jej przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] r., nr [...], uchyliło decyzję organu I instancji z dnia 22 stycznia 2014 r. i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania wskazując, że budowa planowanych trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych stanowi kontynuację funkcji mieszkalnej zabudowy zagrodowej, występującej na terenie sąsiednim. Kwestią otwartą jest natomiast dostosowanie zamierzonej budowy trzech budynków mieszkalnych do zastanej zabudowy zagrodowej pod względem parametrów, cech

i wskaźników kształtowania zabudowy, linii zabudowy, intensywności wykorzystania terenu, a zwłaszcza podobieństwa obiektów budowlanych.

Burmistrz Miasta W. kolejną decyzją z dnia [...] r.,

nr [...] odmówił ustalenia warunków zabudowy. W uzasadnieniu decyzji wskazał, że uwzględniając uwagi Sądu przyjął, iż szerokość frontu działki wynosi [...] m i jest to bok działki równoległy do drogi wojewódzkiej, a zatem rozszerzył obszar analizowany, wyznaczony w odległości [...] równomiernie wokół granic całej działki. Najbliższa zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna znajduje się w odległości [...] m od granic działki objętej wnioskiem, a projektowana zabudowa nie tworzy z istniejącą zabudową harmonijnej całości. Analizą objęto obszar o łącznej szerokości [...] m wzdłuż drogi wojewódzkiej. Na obszarze tym nie występują tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Budynki zrealizowane wzdłuż drogi wojewódzkiej to zabudowa zagrodowa w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych i z projektowaną w odległości 106 m od linii rozgraniczającej drogi zabudową mieszkaniową jednorodzinną, nie stanowiłaby harmonijnej całości i byłaby wyraźnie sprzeczna z dotychczasową funkcją zabudowy. Powstałoby obce na tym terenie skupisko zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej otoczonej wkoło gruntem rolnym niezabudowanym. Nowa zabudowa nie stanowiłaby uzupełnienia pierzei istniejącej zabudowy zagrodowej istniejącej wzdłuż drogi. Projektowana zabudowa niewątpliwie zmieniłaby obecny sposób zagospodarowania gruntów rolnych i mogłaby przyczynić się do szybkiej jego zabudowy, ograniczając możliwości inwestycyjne dla produkcji rolniczej.

Odwołanie od tej decyzji złożył inwestor zarzucając organowi I instancji dowolność w przyjętych ustaleniach dotyczących szerokości frontu działki i przyjętego obszaru analizowanego, a także pominięcie okoliczności, że działka nr [...] , znajdująca się w odległości 100 m od działki objętej wnioskiem, zabudowana jest także budynkami mieszkalnymi, co oznacza zachowanie zasady dobrego sąsiedztwa.

W ocenie odwołującego się organ I instancji nie wyjaśnił, dlaczego projektowanej przez niego zabudowy nie da się pogodzić z zabudową istniejącą na tym terenie.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] r., nr [...] uchyliło decyzję organu I instancji i ustaliło warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych z jednoczesnym podziałem działki nr [...] na trzy działki. Kolegium wyjaśniło, że działka nr [...] stanowi grunty rolne klas RIVa i RIIIb, których zmiana przeznaczenia na inny cel, z uwagi na położenie w granicach administracyjnych miasta W., nie wymaga zgody właściwego organu stosownie do art. 5b ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Celem należytego rozpoznania sprawy Kolegium powierzyło, zgodnie z art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, sporządzenie projektu decyzji osobie uprawnionej mgr inż. arch. E. J., wpisanej na listę samorządu zawodowego architektów. Projekt decyzji został sporządzony po dokonaniu przez tę osobę oględzin działki inwestycyjnej jak i działek sąsiednich, w sierpniu 2014 r. i po stwierdzeniu, że w sąsiedztwie znajdują się działki zabudowane budynkami o funkcji mieszkalnej jednorodzinnej oraz, że jedna działka jest w trakcie takiej zabudowy, co pozwala na ustalenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, na podstawie analizy urbanistyczno-architektonicznej. Granice obszaru analizowanego ustalono w ten sposób, że w kierunku północnym rozciągnięto je na odległość [...] m do ul. [...] przy której znajduje się intensywna zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna (wolnostojąca i szeregowa). W kierunku wschodnim na odległość 250 m od granic działki (do ul.[...] ), w tej części obszaru znajdują się działki zabudowane m. in. budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi z budynkami gospodarczo-garażowymi o nr[...] . W kierunku południowym w odległości 440 m od granicy działki

(do ul.[...] ), w tej części obszaru znajdują się trzy działki zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, z budynkami gospodarczo garażowymi na działkach nr [..] (w trakcie realizacji), [...] oraz jedna działka nr [...] zabudowana budynkami o funkcji mieszkalno-usługowej. W kierunku zachodnim w odległości [....] m od granic działki (do ul.[...] ), w tej części znajdują się działki zabudowane m. in. budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, z budynkami gospodarczo-garażowymi

o nr[...] . Stan istniejącej zabudowy, w ocenie Kolegium, stanowi odniesienie dla planowanej inwestycji i oznacza, że warunek dobrego sąsiedztwa, wbrew twierdzeniu organu I instancji, został spełniony. W analizie urbanistycznej zostały wyszczególnione, w formie tabeli, funkcje oraz podstawowe gabaryty i wskaźniki zabudowy działek sąsiednich, z określeniem średniej wartości. Z uwagi na to, że działka inwestycyjna położona jest przy drodze wewnętrznej (ul. [...] ) dotychczas nie zabudowanej, linię zabudowy dla przedmiotowej działki ustalono na podstawie § 4

ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 września 2003 r. w sprawie wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1588), jako odległość nie mniejszą niż 10 m od granicy pasa tej drogi wewnętrznej.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na tę decyzję J. R. , właściciel działki nr[...] podniósł, że decyzja narusza jego interes prawny, zawiera ponadto wiele błędów formalno-prawnych. Przede wszystkim organ odwoławczy bezpodstawnie wyznaczył obszar analizowany większy niż przewiduje to rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie wymagań dotyczących nowej zabudowy (...). Obszar ten powinien być wyznaczony w odległości co najmniej trzykrotności frontu działki, minimum 50 m. Wprawdzie rozporządzenie umożliwia rozszerzenie tego obszaru, ale musi to mieć swoje uzasadnienie. Tymczasem Kolegium w uzasadnieniu decyzji wskazało, że obszar analizowany to przedmieście miasta Wałcz stanowiące jednolitą całość urbanistyczną, stanowiący klin ograniczony ulicami [...] nie podając, dlaczego obszar ten uznał za jednolitą całość urbanistyczną, mimo tego, że jest zabudowany domkami jednorodzinnymi wolnostojącymi i szeregowymi, zabudową zagrodową, a w największej części są to pola uprawne. Organ nie wyjaśnił, dlaczego obszar analizowany został rozszerzony powyżej trzykrotnej szerokości frontu działki i nie podał, który wymiar działki uznał za jej front. Organ odwoławczy celowo tak zwiększył obszar analizowany, aby znaleźć tzw. dobre sąsiedztwo dla zabudowy mieszkaniowej, o którą wnosił wnioskodawca. Powodem takiego działania organu jest to, że w odległości ponad [...] m od granic działki nie ma zabudowy mieszkaniowej. Zarówno działka nr [...] jak i działki sąsiednie, w tym działka skarżącego, są działkami rolnymi na których prowadzona jest działalność rolnicza. Istniejąca na nich zabudowa jest zabudową służącą rolnikom, a nie zwykłą zabudową mieszkaniową. Realizacja zabudowy mieszkaniowej na tym terenie spowoduje, że prowadzone od wielu lat przez skarżącego gospodarstwo rolne (prace polowe wczesnym rankiem i nocne, nawożenie obornikiem) stanie się uciążliwe dla nowych mieszkańców i może powodować konflikty. Ponadto z pkt 9 decyzji wynika,

że załącznikami nr 2 i 3 są wyniki analizy urbanistyczno-architektonicznej część tekstowa i graficzna, ale skarżącemu części graficznej nie doręczono. Z uzasadnienia decyzji wynika, że w analizie wyszczególniono w formie tabelarycznej podstawowe gabaryty i wskaźniki zabudowy każdej z działek z określeniem średniej ich wartości. Tabeli takiej nie zawiera ani zaskarżona decyzja ani doręczona skarżącemu analiza w formie tekstowej, co uniemożliwia mu odniesienie się do tych wartości i utwierdza w przekonaniu, że założenia przyjęte przy wydaniu decyzji były błędne. Ponadto, istnieją znaczne rozbieżności pomiędzy tym, co urbanista zawarł w analizie, a tym, co organ ustalił w decyzji. Dotyczy to powierzchni zabudowy, powierzchni biologicznie czynnej, minimalnej wielkości wydzielanej działki. Organ w uzasadnieniu decyzji powołał się na ustalenia poczynione przez uprawnioną do sporządzenia analizy osobę, a następnie zmieniał te ustalenia bez żadnego uzasadnienia, zwiększając niektóre parametry nawet o 100%.

W ocenie skarżącego zabudowa znajdująca się w sąsiedztwie działki objętej wnioskiem to zabudowa zagrodowa i nie można jednakowo traktować budynków mieszkalnych jednorodzinnych i budynków mieszkalnych w zabudowie zagrodowej. Także budynek będący w trakcie budowy nie powinien być brany pod uwagę w analizie urbanistycznej, bo do czasu uzyskania pozwolenia na użytkowanie inwestor może modyfikować swoją inwestycję. Ponadto, budynek ten znajduje się w odległości 280 m od krawędzi działki inwestycyjnej, a więc w obszarze analizowanym w sposób nieuzasadniony rozszerzonym przez organ odwoławczy. Błędna jest też teza zawarta w załączniku nr 2 analizy do decyzji, że funkcją terenu jest funkcja mieszkalna. Funkcją terenu jest funkcja rolna.

Ponadto, projekt decyzji nie został uzgodniony z zarządcą drogi publicznej, mimo tego, że działka przylega bezpośrednio do pasa drogowego drogi wojewódzkiej zlokalizowanej w działce nr [...]

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie, uznając zarzuty skargi za nieuzasadnione.

Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 3 ustawy z dnia

30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.) – dalej "P.p.s.a." sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Uwzględnienie skargi, skutkujące wyeliminowaniem zaskarżonego aktu z obrotu prawnego, następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia przez organ administracyjny przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu, które mogły mieć wpływ na wynik sprawy jak również, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a.).

W świetle powyższych unormowań skargę należało uznać za zasadną.

Materialno-prawną podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowił przepis

art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. Dz. U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.) – zwanej dalej "ustawą", zgodnie z którym wydanie decyzji o warunkach zabudowy (dla terenu, na którym brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych

i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Ustalenie przez właściwy organ administracji publicznej, czy wspomniane warunki faktycznie zostały spełnione, wiąże się z koniecznością przeprowadzenia analizy urbanistycznej zgodnie z zasadami szczegółowo określonymi w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu

w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U.

Nr 164, poz. 1588). Wyniki analizy urbanistycznej, zawierające część tekstową

i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Rzeczona decyzja, podobnie jak analiza urbanistyczna, składa się z części tekstowej oraz części graficznej i ustala warunki oraz wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Zarówno część graficzna decyzji jak i część graficzna analizy powinny być sporządzone na kopiach mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopiach mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego

i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2.000, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii.

Z materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, w kontekście przywołanych na wstępie norm prawnych wynika, że w toku postępowania administracyjnego poprzedzającego wydanie decyzji przez organ I instancji opracowana została analiza urbanistyczna, której wyniki, stanowiły punkt wyjścia do oceny, czy istnieje możliwość ustalenia parametrów nowej zabudowy przy sporządzeniu decyzji o warunkach zabudowy. Osoba która analizę taką sporządziła, a także Burmistrz Miasta W. uznali, że planowana budowa trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działce rolnej położonej wśród pól, nie da się pogodzić z istniejącą zabudową zagrodową.

Organ odwoławczy, rozpatrując odwołanie od tej decyzji zgodnie z zasadą prawdy obiektywnej (art. 7 K.p.a.) i zasadą swobodnej oceny dowodów (art. 80 K.p.a.) powinien był dokonać oceny całości materiału dowodowego, w tym zebranego w postępowaniu organu I instancji. Tymczasem Kolegium, nie odnosząc się do treści analizy urbanistycznej stanowiącej podstawę wydania decyzji przez organ I instancji, wydało decyzję merytoryczną w oparciu o nową analizę urbanistyczną. Należy przypomnieć, że organ odwoławczy w postępowaniu administracyjnym ma kompetencję do przeprowadzenia tylko uzupełniającego postępowania dowodowego (art. 136 i art. 138 § 2 K.p.a.), natomiast analiza urbanistyczna jest kluczowym dowodem w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy. W rozpoznawanej sprawie Kolegium pominęło analizę urbanistyczną sporządzoną na zlecenie organu I instancji nie wskazując w uzasadnieniu decyzji, dlaczego odmówiło temu dowodowi wiarygodności i mocy dowodowej. Ponownie przeprowadziło postępowanie wyjaśniające, w zasadzie w całości, do czego organ odwoławczy nie jest uprawniony. W sprawie doszło zatem do naruszenia wyrażonej w przepisie art. 17 K.p.a. zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego i pozbawienia stron prawa do dwukrotnego merytorycznego rozpoznania tej samej sprawy administracyjnej. Każdy z organów przeprowadził niejako odrębne postępowanie rozpoznawcze. Oceny tej nie zmienia okoliczność, że sprawa była już czterokrotnie rozpoznawana przez organ I instancji, ponieważ organ odwoławczy uchylając decyzję organu I instancji, może wskazać jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy, ale nie może narzucić treści rozstrzygnięcia ani przesądzić o rozstrzygnięciu sprawy pozytywnie czy negatywnie dla odwołującego się.

Wskazać również należy, że rozpoznając merytorycznie sprawę Kolegium nie wzięło pod uwagę, iż analiza urbanistyczna powinna, co do zasady stanowić punkt wyjścia do ustalenia parametrów nowej zabudowy przy sporządzeniu decyzji

o warunkach zabudowy. Zadaniem organu orzekającego w tym postępowaniu jest niewątpliwie zweryfikowanie poprawności sporządzonej analizy, co oznacza,

że w przypadku powzięcia jakichkolwiek wątpliwości organ powinien zwrócić się

do osoby, która sporządziła ów dokument o wyjaśnienie tych kwestii (art. 7 i 77 § 1 K.p.a.). Co istotne, organ administracyjny nie posiada kompetencji do samodzielnego ustalania parametrów nowej zabudowy, lecz musi oprzeć się w tym zakresie na wynikach sporządzonej przez osobę uprawniona analizy. Tymczasem Samorządowe Kolegium Odwoławcze odmiennie aniżeli wynika to z analizy urbanistycznej przeprowadzonej na zlecenie tego organu, ustaliło m. in. wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki (odpowiednio 20 % i do 25%), szerokość elewacji frontowych (odpowiednio 13,6 m i od 13,30 m do 14,50 m), wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki (odpowiednio do 20 % i do 25%). Jak wskazano powyżej, decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest na podstawie wyników analizy urbanistycznej i powinna być z nią spójna. W niniejszej sprawie wymóg ten nie został dochowany. Organ odwoławczy rozpoznający sprawę, samodzielnie ustalił kilka parametrów nowej zabudowy, w sposób odmienny niż wynika to z ustaleń analizy urbanistycznej, co narusza § 5 ust. 2 i § 6 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu (...). Podobnie wygląda sytuacja z ustaleniem minimalnej wielkości powierzchni wydzielanej działki. Z analizy urbanistycznej wynika, iż minimalna wielkość powierzchni wydzielanej działki wynosić będzie 800 m2, a z decyzji że 1.000 m2.

Uszło również uwadze Kolegium, że decyzję o warunkach zabudowy wydaje się po uzgodnieniu z organami wymienionymi w art. 53 ust. 4 w zw. z art. 60 ust. 1 ustawy. W niniejszej sprawie organ odwoławczy rozpoznający merytorycznie sprawę nie uzgodnił projektu decyzji z żadnym z organów wymienionych w art. 53 ust. 4 ustawy. Tymczasem działka inwestycyjna stanowi grunt rolny i znajduje się przy drodze publicznej, zatem projekt decyzji wymagał uzgodnienia co najmniej z właściwym zarządcą drogi i organem właściwym w sprawie ochrony gruntów rolnych i leśnych. Oznacza to, że decyzję wydano z naruszeniem art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Kolejnym uchybieniem organu odwoławczego jest niedoręczenie decyzji wszystkim stronom postępowania, nie doręczono jej bowiem M. J.

Reasumując stwierdzić należy, że organ odwoławczy w sposób nieuprawniony przeprowadził postępowanie dowodowe w znacznej części, ustalił parametry nowej zabudowy w sposób odbiegający od ustaleń zawartych w sporządzonej na jego zlecenie opinii urbanistycznej, nie przedłożył projektu decyzji do uzgodnienia właściwym organom, nie doręczył też decyzji wszystkim stronom postępowania administracyjnego. Uchybienia te uzasadniały uchylenie decyzji organu odwoławczego na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. b i c P.p.s.a. O niewykonalności zaskarżonej decyzji Sąd orzekł na podstawie art. 152 tej samej ustawy.