Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 1236/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2014-11-18 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 144, art. 145, art. 156 ust. 3.
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 10, art. 79 par. 1.
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: par. 40 ust. 1.
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jacek Czaja, Sędziowie Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec, Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski (sprawozdawca), Protokolant Referent Bartłomiej Maciak, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 18 listopada 2014 r. sprawy ze skargi A. F. i W. F. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz A. F. i W. F. 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] Wójt Gminy S. ustalił A. i W. małż. F., właścicielom działki oznaczonej nr 1532, położonej w miejscowości J., opłatę adiacencką w wysokości 2.646,00 zł z tytułu wzrostu wartości tej nieruchomości, na skutek wybudowania sieci wodociągowej i kanalizacyjnej i zobowiązał właścicieli do jej uiszczenia jednorazowo w terminie 14 dni licząc od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. W uzasadnieniu decyzji podano, że wspomniana sieć została oddana do użytkowania w dniu 7 listopada 2011r., kiedy to sporządzono protokół techniczny odbioru robót i z powyższą datą powstały warunki podłączenia do niej nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z 22 listopada 2011r. stwierdził, iż w następstwie jej budowy wartość nieruchomości wzrosła o kwotę 8.820,00 zł, co przy zastosowaniu stawki opłaty określonej w uchwale Rady Gminy S. Nr [...] z dnia [...] w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej, wynoszącej 30% różnicy między wartością nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej ,a wartością po wybudowaniu urządzeń, pozwalało na ustalenie jej w wysokości 2 646,00 zł. Organ podkreślił, że właściciele działki nie uczestniczyli w kosztach budowy.

Po rozpoznaniu odwołania małżonków Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Z. decyzję Wójta uchyliło w całości, ustaliło im opłatę adiacencką w wysokości 1.323,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek wybudowania sieci wodociągowej, wskazało, że opłatę należy uiścić jednorazowo, po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna na rzecz Gminy S. oraz poinformowało o pobieraniu odsetek w razie zwłoki w jej uiszczeniu. W motywach decyzji podano, że zgodnie z art. 144 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm. ) właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Zgodnie natomiast z art. 145 ust. 1 i 2 ustawy, wójt, burmistrz, prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi, przy czym wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu , w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej W myśl zaś art. 148b ust. 1 cyt. ustawy ustalenie, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej, następuje na podstawie odrębnych przepisów. Powołując się na wyrok Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Lublinie z dnia z dnia 16 października 2012r. sygn. akt II SA/Lu 602/12 Kolegium przyjęło, że co do zasady datą, z którą należy wiązać termin stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej w rozumieniu art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest data końcowego odbioru technicznego urządzeń infrastruktury, jednakże nie można wykluczyć sytuacji, w których dzień stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej nie będzie pokrywał się z datą odbioru końcowego inwestycji. Muszą jednak zaistnieć szczególne okoliczności wskazujące na konieczność przyjęcia innego wcześniejszego lub późniejszego terminu. Takim wcześniejszym terminem będzie, np. zawarcie umowy o zaopatrzenie w wodę lub o odprowadzanie ścieków pomiędzy przedsiębiorstwem wodociągowo – kanalizacyjnym, a odbiorcą usług. W rozpoznawanej sprawie A. F. umowę z Gminą S. o odprowadzanie ścieków zawarła już w dniu 26 maja 2011r. Zatem w tej dacie odwołujący się mieli nie tylko stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń sieci kanalizacyjnej, ale też ją faktycznie podłączyli i mogli z niej korzystać. W tym czasie nie obowiązywała jeszcze Uchwała Rady Gminy S. nr [...] z dnia [...] w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej, która weszła w życie w dniu 9 czerwca 2011r., a zatem jej naliczenie z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego wybudowaniem sieci kanalizacyjnej jest bezpodstawne. Nie dotyczy to natomiast sieci wodociągowej. Właściciele nieruchomości nie mają zawartej umowy o dostarczanie wody, korzystają z własnego ujęcia wody. Zdaniem Kolegium w takim przypadku datą, z którą należy wiązać termin stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej w rozumieniu art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jest data końcowego odbioru technicznego urządzeń infrastruktury tj. 7 listopad 2011r. W tym dniu obowiązywała już Uchwała Rady Gminy S. o ustaleniu stawek procentowych dla opłaty adiacenckiej, co oznacza, że ustalenie opłaty jest w pełni zasadne i miało oparcie w prawidłowo sporządzonym operacie majątkowym z dnia 22 listopada 2011r., zaktualizowanym na dzień 25 stycznia 2013r. Według rzeczoznawcy wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości po wybudowaniu sieci wodociągowej wzrosła o 4410,00 zł. Wzrost ten ,zarówno przed wybudowaniem urządzeń sieci wodociągowej, jak i po ich wybudowaniu, rzeczoznawca określił za pomocą podejścia porównawczego, metodą porównania parami. Wyjaśnił przy tym na czym polega ta metoda. W celu ustalenia wartości nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej rzeczoznawca dokonał zestawienia transakcji działek, wybrał z nich 3 działki porównawcze i dokonał ich porównania z nieruchomością wycenianą w oparciu o cechy różnicujące tj. położenie i lokalizacja, przeznaczenie, stan techniczno - użytkowy, stan otoczenia (sąsiedztwo) oraz warunki przyłączenia i korzystania z urządzeń wodno - kanalizacyjnych. Następnie obliczył wartość rynkową jednostkową 1 m² gruntu po uwzględnieniu poprawek według stanu po wybudowaniu urządzeń wodno - kanalizacyjnych na dzień 22 listopada 2011r. Średnia cena za 1 m2 wyniosła 66,99 zł. Podobnie postąpił przy ustaleniu średniej ceny za 1m2 gruntu według stanu przed wybudowaniem przedmiotowych urządzeń. Uzyskana w ten sposób cena wyniosła 57,19 zł za m². W oparciu o powyższe dane wyliczył wartość rynkową nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń wodno - kanalizacyjnych. Kolegium za przekonujące uznało wyjaśnienia rzeczoznawcy z dnia 9 lipca 2013r. dotyczące nie uwzględnienia faktu korzystania przez niektórych właścicieli z wcześniej wybudowanych odcinków sieci wodno – kanalizacyjnej, jak też posiadania szamba lub własnego ujęcia wody. Jego zdaniem za takim stanowiskiem przemawiają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, standardy zawodowych rzeczoznawców majątkowych, a także orzecznictwo sądów administracyjnych, w świetle których przy określeniu wartości nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu, dla ustalenia opłat adiacenckich nie uwzględnia się wartości części składowych tej nieruchomości. Kolegium zaznaczyło, że operat szacunkowy stanowi odrębny środek dowodowy od oględzin (wizji lokalnej), zatem nie było obowiązku informowania stron o terminie ich przeprowadzenia przez biegłego. Obowiązek oględzin nieruchomości przez biegłego wynika z zasad wyceny nieruchomości, a nie z kodeksu postępowania administracyjnego.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego A. i W. F. wyjaśnili, że budowa sieci kanalizacyjno – wodociągowej w miejscowości J. miała miejsce w dwóch etapach w latach 2009 -2012r. Inwestycja z I etapu dotycząca sieci kanalizacyjnej została oddana do użytku w dniu 16 października 2009r. Przekonywali, że w ich sprawie warunki podłączenia nieruchomości do sieci powstały przed dniem 8 czerwca 2011r. Nie bez znaczenia jest fakt, że do tej samej nitki włączyli się ich sąsiedzi, którzy zawarli z gminą umowę o dostarczanie wody i odbiór ścieków i to jeszcze przed wejściem w życie uchwały Rady Gminy S. w sprawie stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Logicznym jest według skarżących, że skoro najbliżsi sąsiedzi mieli stworzone warunki podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej, to takie same warunki mieli także oni. Zwrócili ponadto uwagę, że Kolegium zwracając się do rzeczoznawcy o dodatkową opinię w istocie przeprowadziło uzupełniające postępowanie dowodowe, ale nie umożliwił im zapoznania się z tym materiałem. W ich mniemaniu organ naruszył w ten sposób obowiązek ustalony w art. 10 kpa. Wadliwie nie zostali powiadomieni także o terminie przeprowadzenia oględzin nieruchomości przez biegłego, przez co nie mogli uczestniczyć w tej czynności. Zwrócili uwagę na wadliwość operatu, w którym nie uwzględniono istnienia na ich nieruchomości ujęcia wody oraz szamba, co przyczyniło się do zawyżenia jej wartości.

Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Z. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do art. 144 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst jedn. Dz. U z 2010r. Nr 102, poz. 651 ze zmianami obowiązujący w dacie zaskarżonej decyzji ) właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Według natomiast do art. 145 ust. 1 i 2 tej samej ustawy, ustalenie opłat może nastąpić "po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi". Ustawa nie zawiera jednak definicji tego pojęcia, wskazując jedynie w art. 148b, że ustalenie tych okoliczności następuje na podstawie przepisów odrębnych. Jeszcze przed wejściem w życie tego przepisu, wprowadzonego ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. nr 173, poz. 1218) na tle art. 145 ust.1 ustawy w orzecznictwie wypracowano pogląd, według którego w przypadku budowy urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, elektrycznych, gazowych, ciepłowniczych czy telekomunikacyjnych będzie to nie dzień ich wybudowania, ale dzień, w którym stało się możliwe podłączenie nieruchomości do tych urządzeń, bez względu na to, czy właściciel nieruchomości z niej skorzystał. Taką możliwość stwarza natomiast dopiero dzień odbioru końcowego wykonanych robót od wykonawcy ( wyroki NSA z dnia 7 września 2007r I OSK 1315/06 i 11 września 2007r. I OSK 1321/06 opublikowane w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych). W uchwale pięciu sędziów z dnia 5 czerwca 2000 r. (OPK 4-7/00 ONSA 2000/4/143 ) Naczelny Sąd Administracyjny wyraził jednak pogląd, że zwrot " po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej" oznacza, w przypadku urządzenia kanalizacyjnego, wykonanie kanału sanitarnego wraz z przykanalikami do poszczególnych nieruchomości znajdujących się w zasięgu tego urządzenia. Sąd nie nawiązał w tym przypadku do końcowego odbioru robót, koncentrując się wyłącznie na zakończeniu budowy. Do tej oceny Naczelny Sad Administracyjny nawiązał w wyroku z dnia 6 marca 2003r. ( I SA 2053/01 Lex nr 121784 ) uznając, że stworzenie warunków podłączenia nieruchomości do urządzenia wodociągowego, umożliwiającego ustalenie opłaty, oznacza wybudowanie sieci wodociągowej wraz z zaworem za wodomierzem głównym na przyłączu lub w miejscu przeznaczonym na jego umieszczenie, określonym w warunkach technicznych przyłączenia obiektu do tych urządzeń. Na dzień końcowego odbioru inwestycji, jako początku biegu terminu, o którym mowa w art. 145 ust. 1 ustawy wskazał Naczelny Sąd Administracyjny również w wyroku z dnia 8 marca 2011r. ( I OSK 767/10 opubl. w CBOSA ), a więc w dacie, kiedy obowiązywał już art. 48b ustawy. Pogląd ten, co do zasady, Naczelny Sąd Administracyjny podzielił w wyroku z dnia z dnia 8 marca 2011r. ( I OSK 680/10 opubl. w CBOSA). Nie ma przy tym znaczenia, zdaniem sądu, od kiedy inwestycja infrastrukturalna mogła być legalnie użytkowana. Sąd zwrócił uwagę, że również z przepisów art. 145 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie wynika, aby w powyższej kwestii brać pod uwagę przepisy ustawy Prawo budowlane, dotyczące formalnego oddania inwestycji do użytkowania (tj. art. 54, 55, 57 i 59). Z przepisów art. 145 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że chodzi w nich o techniczną możliwość skorzystania z urządzeń infrastruktury technicznej lub drogi, a nie możliwość formalną. Warto zauważyć, że we wspomnianym wyroku sąd nie wykluczył sytuacji, w których dzień stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej nie będzie pokrywał się z datą odbioru końcowego inwestycji. Jednak muszą zaistnieć szczególne okoliczności wskazujące na konieczność przyjęcia innego wcześniejszego lub późniejszego terminu, na przykład fakt korzystania z urządzeń infrastruktury przed ich oddaniem do użytku lub też brak możliwości podłączenia nieruchomości, pomimo dokonania odbioru technicznego. Odmienne stanowisko Naczelny Sąd Administracyjny zajął w wyroku z dnia 18 stycznia 2011r. ( I OSK 398/10 opubl. w CBOSA ) dowodząc, że datą stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej nie będzie data odbioru robót, ale data pozwolenia na użytkowanie, względnie data zgłoszenia do użytkowania poszczególnych urządzeń technicznych, ustalone według przepisów Prawa budowlanego, skoro urządzenia te realizowane były na podstawie różnych decyzji o pozwoleniu na budowę. Zdaniem sądu dodanie art. 148b w ustawie o gospodarce nieruchomościami spowodowało, że straciło na aktualności orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego, według którego data końcowego odbioru urządzeń technicznych jest datą, z którą należy wiązać termin stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej. Powyższą ocenę potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 3 listopada 2011r. ( I OSK 1921/10 CBOSA ). Wyjaśnił wówczas, że odrębnymi przepisami w rozumieniu wspomnianego już art. 148b ustawy w odniesieniu do urządzenia kanalizacyjnego będzie obok ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków ( tekst jedn. Dz. U z 2006r. Nr 123, poz. 858ze zmianami ) również ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r., Nr 243, poz. 1623 ze zmianami). W przypadku urządzeń kanalizacyjnych, datą stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej, biorąc pod uwagę treść art. 15 ust. 4 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i odprowadzaniu ścieków, będzie nie data odbioru robót, ale data zgłoszenia do użytkowania urządzenia kanalizacyjnego, gdyż dopiero od tej daty istniała możliwość świadczenia usług i użytkowanie kanału głównego sanitarnego. Decydujące znaczenie ma bowiem nie protokolarny odbiór, lecz rzeczywista możliwość podłączenia nieruchomości do określonych urządzeń. W ocenie sądu do czasu zgłoszenia do użytkowania urządzenie to nie mogło funkcjonować, a korzystanie z niego byłoby nielegalne, co wynika jednoznacznie z treści art. 57 ust. 7 Prawa budowlanego. Zatem datą stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej oraz stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi będą daty wynikające z możliwości przystąpienia do użytkowania tych obiektów, ustalone według przepisów Prawa budowlanego. Uwaga ta ma zastosowanie, co oczywiste, także do urządzenia wodociągowego. Do tego poglądu Naczelny Sąd Administracyjny nawiązał w wyroku z dnia 10 lipca 2014r. ( II OSK 291/13 ooubl. W CBOSA ) również akcentując, że decydujące znaczenie ma nie protokolarny odbiór, ale rzeczywista możliwość podłączenia nieruchomości do określonych urządzeń. Również sąd w składzie rozpoznającym skargę przychyla się do tego poglądu, odstępując od stanowiska zajętego w powołanym przez Kolegium wyroku z dnia 16 października 2012r. Z akt sprawy wynika, że Wójt Gminy S. zawiadomienie o zakończeniu budowy sieci kanalizacji sanitarnej i wodociągowej z przyłączami i przystąpieniu do jej użytkowania na osiedlu w miejscowości J. złożył do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Z. w dniu 7 lutego 2012r., który pismem z dnia 6 października 2012r. zawiadomił Wójta o braku sprzeciwu do zamiaru ich użytkowania. Z tą zatem datą było możliwe legalne korzystanie z sieci, co oznaczało także wypełnienie warunku wynikającego z art. 145 ust.1 ustawy.

Zaznaczyć trzeba, że w sprawie nie ma podstaw do zastosowania art. 148 ust.4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, według którego organ jest zobowiązany do uwzględnienia przy ustaleniu opłaty wartości nakładów poniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości w gotówce lub w naturze na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. W świetle art. 143 ust. 2 ustawy przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Treść tego przepisu nie pozostawia wątpliwości, że chodzi tu o urządzenia infrastruktury podnoszące wartość nieruchomości, przy czym bez znaczenia jest, kiedy były przez gminę realizowane (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjny z dnia 25 kwietnia 2013r. I OSK 2147/11 opubl. w CBOSA ). W świetle powołanego przepisu art. 143 ust. 2 za nakłady nie mogą zostać uznane koszty związane z budową studni czy szamba na nieruchomości skarżących. Z akt sprawy wynika natomiast, że skarżący nie ponosili nakładów na budowę przedmiotowych urządzeń, nie kwestionowali także ustaleń organu w tym zakresie.

Nieprzekonujący jest także zarzut nie uwzględnienia przez rzeczoznawcę w operacie studni i szamba, co zdaniem skarżących "znacznie przyczyniło się do zawyżenia jej wartości". Wniosek ten znajduje uzasadnienie w treści § 40 ust.1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U Nr 207, poz. 2109 ze zmianami ) stosownie do którego przy określaniu wartości nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu, dla ustalenia opłat adiacenckich, o których mowa w art. 107 ust. 1 i art. 146 ust. 3 ustawy, nie uwzględnia się wartości części składowych tej nieruchomości. Z kolei według art. 48 k,c z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. W świetle powołanych regulacji stanowisko rzeczoznawcy należy uznać za prawidłowe.

Uzasadniony jest zarzut naruszenia przez Kolegium art. 10 § 1 kpa, nakazujący organom zapewnienie stronom czynnego udziału w postępowaniu, a przed wydaniem decyzji umożliwić im wypowiedzenie się co zebranych dowodów, materiałów i zgłoszonych żądań. Jego naruszenie jest tym bardziej widoczne, jeśli zauważyć, że według art. 156 ust.1a ustawy o gospodarce nieruchomościami organ, który zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego jest obowiązany umożliwić osobie, której interesu prawnego dotyczy jego treść, jego przeglądanie oraz sporządzanie notatek i odpisów. Słusznie uważają skarżący, że jeśli Kolegium opiera decyzję na zaktualizowanym 25 stycznia 2013r. operacie szacunkowym oraz wyjaśnieniach biegłego, złożonych w piśmie z dnia 9 lipca 2013r., to o tych okolicznościach zobowiązane było ich powiadomić. Tym bardziej, że o aktualizacji operatu skarżących nie zawiadomił również Wójt Gminy, wydając decyzję z dnia [...]r. Może to nastąpić przez osobne zawiadomienie strony o dokonanej aktualizacji operatu szacunkowego bądź łącznie z zawiadomieniem strony o możliwości zapoznania się z materiałem sprawy przed wydaniem decyzji z zaznaczeniem, że wpłynął kolejny dowód w sprawie, tj. dokonano aktualizacji operatu – art. 10 § 1 kpa. Również takiej czynności organu w niniejszej sprawie zabrakło. Skoro bowiem operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji kształtującej obowiązek finansowy strony postępowania, to niewątpliwie należy zagwarantować stronie prawo do zapoznania się z tym operatem i jego oceny ( wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 marca 2008 r., I OSK 374/2007 opubl. w CBOSA).

Wbrew przekonaniu skarżących nie ma uzasadnionych podstaw do postawienia Kolegium zarzutu naruszenia art. 10 § 1 i art. 79 § 1 kpa, co miałoby przejawiać się brakiem powiadomienia o oględzinach nieruchomości. Podkreślić należy, że dokonywane przez rzeczoznawcę majątkowego oględziny nieruchomości w związku ze sporządzeniem operatu szacunkowego nie mogą być utożsamiane z oględzinami, o których stanowi art. 79 § 1 kpa Oględziny przeprowadzane przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z przygotowywanym przez niego operatem szacunkowym służą przygotowaniu i opracowaniu tego operatu. Nie stanowią zatem samodzielnego środka dowodowego. Obowiązek przewidziany art. 79 § 1 kpa odnosi się zaś jedynie do oględzin traktowanych jako samodzielny środek dowodowy w postępowaniu administracyjnym (por. wyrok NSA z dnia 20 kwietnia 2011 r., sygn. akt I OSK 977/10 – Lex nr 1081095, wyrok NSA z dnia 8 maja 2013r. I OSK 2366/11, por. także wyrok WSA w Białymstoku z dnia 8 lutego 2005r. II SA/Bk 717/04 ). Skoro zaś oględziny przeprowadzone przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z przygotowywanym przez niego operatem szacunkowym nie są tożsame z oględzinami o których stanowi art. 79 § 1 kpa, to nie można wymagać od organu administracji, aby powiadamiał strony o miejscu i terminie ich przeprowadzenia przez rzeczoznawcę majątkowego. Co do zasady wadą postępowania nie jest też przeprowadzenie oględzin nieruchomości przez rzeczoznawcę jeszcze przed formalnym wszczęciem postępowania w sprawie ustalenia opłaty i powołaniem biegłego, co podnoszono w odwołaniu. Trafnie zauważył Naczelny Sąd Administracyjny, że sporządzenie operatu szacunkowego przed wszczęciem postępowania jest dopuszczalne, a żądanie jego powtórnej weryfikacji przez drugiego rzeczoznawcę mijałoby się z celem, pod warunkiem jednak, że strona miała możliwość zapoznania się z jego treścią i zgłoszenia uwag. ( wyrok NSA z dnia 21 stycznia 2010r. II OSK 154/09 opubl. w CBOSA). W rozpoznawanej sprawie nie jest to jasne, stąd też rzeczą organu jest to wyjaśnić.

Brak jest również podstaw do zarzucenia organowi posługiwanie się nieaktualnym operatem szacunkowym Według art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 - art. 156 ust. 3 ustawy. Termin ten dotyczy także organu odwoławczego ( wyroki NSA z dnia 6 sierpnia 2010r. I OSK1371/09 i 2 października 2012r. II OSK 1058/11 opubl. w CBOSA ). Jak stanowi jednak art. 156 ust. 4 ustawy operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Wymogi formalne w tym zakresie precyzują przepisy § 58 ust. 1 i § 57 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109). Wynika z nich, że potwierdzenie aktualności operatu następuje poprzez dołączenie do niego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1 rozporządzenia tj. podpisując ją oraz zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego. W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca złożył aktualizację operatu szacunkowego z 22 listopada 2011r., datowaną na dzień 25 stycznia 2013r., zawiera ona jednak klauzulę o jego aktualności, ponadto zawarte w niej dane są identyczne, jak w operacie pierwotnym. Zasadne jest w tej sytuacji stwierdzenie, że aktualność operatu została potwierdzona przed rozstrzygnięciem sprawy przez Wójta Gminy i Samorządowe Kolegium Odwoławcze. ( por. także postanowienia SN z dnia 20 maja 2010r. V CSK 13/10 OSNC 2011 nr.1, poz. 9 oraz 19 lipca 2012r.II CSK 660/11 Lex 1228437).

Z tych względów na podstawie art. 145 § 1 pkt.1 lit. c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U z 2012r. poz. 270 ze zmianami ) należało uchylić zaskarżoną decyzję. O kosztach orzeczono na podstawie art. 205 § 1 w związku z art. 200 powołanej ustawy.