Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 913/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2021-11-05 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art 61 ust 1 i ust 5
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art 43 ust 1
journal: Dz.U. 2021 poz 1376
law: Ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych - t.j.
article: art 5 ust 1 pkt 2
journal: Dz.U. 2021 poz 888
law: Ustawa z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Magda Froncisz SWSA Paweł Darmoń SWSA Agnieszka Nawara-Dubiel (spr.) po rozpoznaniu w dniu 5 listopada 2021 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] czerwca 2021 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz strony skarżącej kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta K. decyzją z dnia 1 października 2020 r., nr [...], orzekł o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa ośmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej z garażem na działce nr [...] i [...] obr. [...], wraz z budową sieci wodociągowej po działkach [...] i [...] obr. jw. przy ul. [...] w K.".

Po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej [...] [...] wniesionego od tej decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 1 czerwca 2021 r., znak [...] działając na podstawie art. 59, art. 61, art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.: Dz. U. z 2021 r., poz. 741 ze zm.), § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. - utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

W jej uzasadnieniu Kolegium wskazało, że w trakcie postępowania sporządzona została analiza urbanistyczno-architektoniczna przez mgr inż. arch. J. S. - B.. W analizie wskazano, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu na działkach nr [...] i [...] obr. [...], wyznaczono obszar analizowany, którego granice zostały zaznaczone w części graficznej. Wobec szerokości frontu terenu inwestycji ok. 24 m, tj. łącznej szerokości granicy działek nr [...] i [...] obr. [...] od strony drogi wewnętrznej na dz. nr [...] prowadzącej do ul. [...], obszar analizowany wyznaczono wokół terenu inwestycji na dz. nr [...] i [...] w zakresie nie mniejszym niż trzykrotna szerokość frontu, tj. 72 m, poszerzając go w kierunku ul. [...] i obejmując w całości zabudowane działki sąsiednie nr [...] oraz przylegające do ulicy zabudowane działki nr [...]. W tak wyznaczonym obszarze znajdują się zabudowane działki z budynkami jednorodzinnymi, na działkach nr [...] z [...], dostępne z ul. [...]. Podkreślono, że zasięg obszaru zagwarantował objęcie analizą wszystkich form zabudowy i zagospodarowania terenu występujących w sąsiedztwie terenu inwestycji, w rejonie ul. [...].

W dalszej części analizy wskazano, że teren objęty wnioskiem położony jest w północnej części miasta, w kierunku granic K. i gminy W. W., w dzielnicy P. B., w rejonie o niewielkim stopniu zainwestowania, zlokalizowanym na skraju terenów otwartych, w obszarze ograniczonym ul. [...] - urządzoną drogą publiczną a ul. [...] - obecnie drogą gruntową, dojazdową do pól. W dalszej części analizy przedstawiano funkcje, cechy i parametry zabudowy występującej w obszarze analizowanym. W analizie zawarto zestawienia tabelaryczne przedstawiające wymagane parametry zabudowy znajdującej się w obszarze analizowanym. Do analizy dołączono załącznik graficzny z wyznaczeniem obszaru analizowanego. W związku z powyższym, Kolegium nie znalazło podstaw do kwestionowania sporządzonej w sprawie analizy urbanistyczno-architektonicznej.

Przechodząc do oceny wyznaczonych przez organ I instancji parametrów urbanistycznych Kolegium wskazało, że pierwszym z parametrów wymagających ustalenia jest linia zabudowy. Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (§ 4 ust. 2). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (§ 4 ust. 3). Ponadto - na podstawie § 4 ust. 4 rozporządzenia - dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy.

W zaskarżonej decyzji ustalono nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 12 m od granicy dz. nr [...] i [...] obr. [...] z dz. nr [...] obr. [...]. W analizie oraz w wynikach analizy stanowiących załącznik nr 3 do wydanej decyzji wskazano, że teren objęty wnioskiem przylega do ul. [...] od strony wschodniej. W granicach obszaru analizowanego brak jest zabudowy dostępnej od ww. ulicy, determinującej usytuowanie planowanej zabudowy na dz. nr [...] z 31. W związku z powyższym nie istnieje możliwość ustalenia linii zabudowy na podstawie § 4 ust. 1-3 rozporządzenia, tak więc z uwagi na obecne parametry i nieurządzony charakter ul. [...] możliwe jest przyjęcie minimalnej obserwowanej w obszarze odległości 12 m od granicy terenu inwestycji z dz. nr [...] - ul. [...]. Kolegium nie znalazło podstaw do kwestionowania wyznaczonej w ten sposób linii zabudowy, gdyż sposób jej wyznaczenia został w sposób wyczerpujący uzasadniony.

Niemniej jednak z uwagi na niewyznaczenie w zaskarżonej decyzji linii zabudowy od ul. [...], tj. od ulicy, z której będzie odbywał się wjazd na teren inwestycji, Samorządowe Kolegium Odwoławcze pismem z dnia 11 maja 2021 r. zwróciło się do organu I instancji z prośbą o wyjaśnienie, dlaczego dla planowanej inwestycji wyznaczono linię zabudowy wyłącznie od strony ul. [...], a nie wyznaczono linii zabudowy od strony ul. [...]. W dniu 25 maja 2021 r. do organu odwoławczego wpłynęło pismo mgr inż. arch. J. S. - B., w którym wskazano, że projektowane zamierzenie inwestycyjne znajduje się w oddaleniu od drogi publicznej - ul. [...], na tyłach zabudowy istniejącej, tym samym nie wpływa na przebieg linii od tej ulicy. Linia zabudowy wyznaczona zgodnie z § 4 ust. 1-3 rozporządzenia nie przebiega po terenie inwestycji. To budynki znajdujące się bezpośrednio od strony ul. [...] na dz. nr [...] z 32 i dz. nr [...] wyznaczają linię zabudowy wzdłuż tej ulicy. Na ich tyłach znajdują się kolejne budynki na dz. nr [...] z 32 i dz. nr [...], których usytuowanie nie wymagało ustalenia kolejnych linii zabudowy wzdłuż ul. [...]. Kolegium uznało te wyjaśnienia za wystarczające i przyjęło, że w zaskarżonej decyzji prawidłowo wyznaczono linię zabudowy wyłącznie od strony ul. [...].

Kolejny parametr, tj. wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji na dz. nr [...] i [...] obr. [...] wyznaczono w przedziale 13% - 15%. Wskaźnik ten wyznaczono w oparciu o § 5 ust. 2 rozporządzenia. Ponadto ustalono udział powierzchni biologicznie czynnej w wysokości nie mniejszej niż 70% w stosunku do powierzchni terenu inwestycji.

Zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Natomiast w myśl § 5 ust. 2 rozporządzenia dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy. W analizie oraz w wynikach analizy wskazano, że średni wskaźnik na działkach zabudowanych w obszarze analizowanym wynosi ok. 16,6%. Podkreślono, że istotną kwestią jest powierzchnia zabudowy istniejących budynków - granulacja istniejącej zabudowy, która w przypadku danego obszaru jest zróżnicowana i wynosi od ok. 74 m2 na dz. nr [...] poprzez ok. 118 m2 na dz. nr [...] z 29 oraz ok. 147 m2 w przypadku zabudowy bliźniaczej na dz. nr [...] oraz maksymalnie ok. 151 m2 pojedynczego budynku w zespole na dz. nr [...] z 32. W celu zachowania istotnej cechy obszaru nowa zabudowa pod względem powierzchni zabudowy powinna być skomponowana z zabudową już istniejącą. Wnioskowana jest powierzchnia zabudowy ok. 162 m2 pojedynczego zespołu zabudowy bliźniaczej (2 budynki) i łączna powierzchnia zabudowy ok. 650 m2, co stanowi 13,8% w stosunku do powierzchni działki nr [...] nr [...] łącznie i nie przekracza średniego wskaźnika w danym obszarze, a planowana powierzchnia zabudowy łącznie dwóch budynków w układzie zabudowy bliźniaczej nie narusza w sposób istotny granulacji istniejącej zabudowy. W związku z powyższym wskaźnik powierzchni zabudowy wyznaczono w przedziale od 13 do 15%. Kolegium powyższego ustalenia nie kwestionuje, gdyż sposób wyznaczenia powyższego parametru został szczegółowo uzasadniony, ponadto wskaźnik został ustalony poniżej średniej występującej w obszarze.

Szerokość elewacji frontowej każdego z planowanych budynków (w obrysie ścian zewnętrznych od strony wjazdu na dz. nr [...] z 31 obr. [...] z dz. nr [...] obr[...]) ustalono na 11 m z tolerancją ± 20%. Powyższego ustalenia dokonano na podstawie § 6 ust. 1 rozporządzenia.

Zgodnie z przepisem § 6 ust. 1 rozporządzenia, zasadą jest wyznaczanie szerokości elewacji frontowej nowej zabudowy znajdującej się od strony frontu działki na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. W analizie oraz wynikach analizy podano jak kształtują się szerokości poszczególnych budynków w obszarze analizowanym i wskazano, że średnia szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi około 11 m, a szerokość wnioskowana przez Inwestora to 14 m. Podkreślono przy tym, że elewacją frontową dla planowanego zamierzenia jest elewacja wschodnia, zlokalizowana od strony frontu terenu objętego wnioskiem, tj. od strony dojazdu po dz. nr [...] od ul. [...]. Sporządzający analizę podkreślił, że z analizy obszaru wyznaczonego wokół terenu inwestycji wynika, że szerokość poszczególnych elewacji frontowych budynków jednorodzinnych skierowana jest do ul. [...] i nie jest znacząco zróżnicowana. Wobec tego średnia szerokość 11 m z tolerancją 20% stanowi właściwą wytyczną dla kształtowania elewacji frontowych planowanych budynków zwróconej do granicy wschodniej dz. nr [...] z 31, tj. od s dojazdu po dz. nr [...] od ul. [...]. Organ odwoławczy nie znalazł podstaw do kwestionowania powyższego ustalenia, gdyż przedmiotowy parametr wyznaczony został zgodnie z podstawową zasada jego ustalania, w nawiązaniu do zabudowy sąsiedniej.

Kolejny parametr - wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej - wyznaczono na poziomie dla okapu dachu 3,5 m - 4,5 m, a dla kalenicy głównej dachu 8 m - 9 m, nie wyżej niż 264,0 m n.p.m. układ odniesienia Kronsztadt 86. Wysokość wyznaczono na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia.

Zgodnie z przepisem § 7 ust. 1 rozporządzenia, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W myśl przepisu § 7 ust. 3 rozporządzenia, jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Niemniej jednak - jak stanowi przepis § 7 ust. 4 rozporządzenia - dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy. W analizie urbanistyczno-architektonicznej, jak również w wynikach analizy, wskazano, że wysokość elewacji frontowych w danym obszarze kształtują linie okapów na wysokości 4 m do 5,5 m, attyki nie występują. Występuje ukształtowanie elewacji frontowej ze ścianą do kalenicy. Najwyżej położone kalenice mają wysokość 8 m i 9 m. Średnia wysokość do okapu to 4,5 m, a średnia wysokość do kalenicy - 8,5 m. W celu harmonijnego wkomponowania gabarytu nowej zabudowy w obecny układ przestrzenny winna ona być skorelowana z wysokościami jakie występują w danym obszarze. Podkreślono, iż wysokość należy wyznaczyć dla okapu w przedziale 3,5 m - 4,5 m, a dla kalenicy 8 m - 9 m w nawiązaniu do wysokości jakie reprezentują budynki obszaru. Przedmiotowa zabudowa zlokalizowana będzie wzdłuż terenu inwestycji, gdzie maksymalna rzędna wynosi 254.6 m n.p.m. Mając na uwadze tereny sąsiednie oraz obniżanie się rzędnych na działkach obszaru analizowanego w kierunku ul. [...], możliwym jest przyjęcie dla planowanej inwestycji odniesienia względem najwyższej rzędnej na terenie inwestycji - zatem wysokość kalenicy planowanej zabudowy nie może przekroczyć rzędnej 264,0 m n.p.m.

Podobnie jak w przypadku wcześniejszych parametrów, Kolegium nie znalazło podstaw do kwestionowania wyznaczonej wysokości, gdyż nawiązano do zabudowy zlokalizowanej w sąsiedztwie, co zostało w sposób szczegółowy uzasadnione.

Ostatni z parametrów, tj. geometrię dachu ustalono następująco: dach spadzisty, kat nachylenia połaci w przedziale: 30" - 45°, układ połaci dachowych: o symetrycznym nachyleniu połaci - dwuspadowy, wielospadowy (z wyłączeniem dachu o przełamanych połaciach) z możliwością wprowadzenia lukarn, facjat poniżej kalenicy głównej oraz okien połaciowych, kierunek kalenicy: prostopadły lub równoległy do dłuższych granic terenu inwestycji, dopuszczono także możliwość kształtowania bryły z dachem płaskim (kąt nachylenia połaci mniejszy niż 12°) nad niewielką, parterową częścią budynku, tj. przy jego wysokości do 3,5 m, nie wyższej niż 258,5 m n.p.m.

Zgodnie z § 8 rozporządzenia, geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. W analizie w zestawieniu tabelarycznym przedstawiono jak kształtują się dachy budynków znajdujących się w obszarze analizowanym i organ odwoławczy stwierdza, że ustalenia dotyczące geometrii dachu zawarte w zaskarżonej decyzji nawiązują do dachów budynków sąsiednich.

Przechodząc do weryfikacji spełnienia pozostałych warunków określonych w przepisie art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wskazać należy, że teren inwestycji, który obejmuje działki nr [...] i [...] posiada pośredni dostęp do drogi publicznej, tj. ul. [...] poprzez działkę nr [...] obr. [...]. Powyższe wynika z pisma Zarządu Dróg Miasta K. z dnia 27 stycznia 2020 r., nr [...] (k: 141). Kolegium podkreśliło - w odpowiedzi na zarzut odwołania - iż na nieruchomości położonej w K., jednostka ewidencyjna K., obręb nr [...], utworzonej z działki nr [...] o pow. 0,1652 ha, ustanowiona została nieodpłatna i nieograniczona czasem służebność gruntowa, polegająca na prawie przejazdu i przechodu szlakiem 5,5 m szerokim przebiegającym wzdłuż granicy działki nr [...] z działkami nr [...], zgodnie z projektem stanowiącym załącznik do aktu notarialnego, na rzecz każdoczesnych właścicieli i posiadaczy działki nr [...] o pow. 0,2159 ha, położonej w K., jednostka ewidencyjna K., obręb nr [...]. Powyższe wynika z księgi wieczystej nr [...] Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ilekroć w ustawie jest mowa o dostępie do drogi publicznej, należy przez to rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Ponieważ w przedmiotowej sprawie istnieje - wbrew twierdzeniom odwołania - odpowiednia służebność gruntowa, należy stwierdzić, że teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej.

Odnosząc się do spełnienia przesłanki określonej w art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Kolegium wskazuje, że w aktach sprawy znajduje się oświadczenie o możliwości przyłączenia projektowanych obiektów do sieci elektroenergetycznej. Ponadto w informacji technicznej z 10 lipca 2019 r. MPWiK S.A. w K. wynika, że doprowadzenie wody wymaga budowy sieci wodociągowej, a Inwestor planuje budowę sieci wodociągowej.

Nie budzi także wątpliwości, że teren inwestycji nie wymaga zgody, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p., oraz że przedmiotowa decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi, te zatem przesłanki ustalenia warunków zabudowy uznać należy za spełnione.

Ponadto należy wskazać, że do decyzji dołączono - zgodnie z wymogiem § 9 rozporządzenia - jako załączniki: załącznik nr 1 zawierający "warunki zabudowy", załącznik nr 2 zawierający część graficzną decyzji oraz załączniki odnoszące się do analizy: część tekstową i graficzną wyników analizy (załączniki nr 3 i 4).

Opisaną wyżej decyzję zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie Wspólnota Mieszkaniowa [...] [...]. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenia przepisów:

1) art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, t.j. Dz.U.2021.741 ("u.p.z.p.") w zw. z § 3 ust 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ("Rozporządzenie z 26 sierpnia 2003r.") poprzez nieprawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego, polegające na:

a) niewyznaczeniu obszaru w kształcie równomiernego okręgu wokół działek [...] obr. [...] a zamiast tego znaczne poszerzenie obszaru analizowanego w jedną stronę (w stronę zabudowanych działek [...] obr. [...]), podczas gdy obszar analizowany powinien być wyznaczony "wokół" działki, tj. równomiernie w każdą stronę,

b) nieuwzględnienia w analizie urbanistyczno-architektonicznej innych zabudowanych działek nr [...], [...], [...] oraz [...] obr. [...] i nieobjęcie ich obszarem analizowanym, podczas gdy znajdują się w takiej samej odległości od granicy działek objętych zamierzeniem inwestycyjnym jak uwzględnione przez Organ w analizie działki [...] obr. [...] oraz zlokalizowane są również bezpośrednio przy ul. [...],

- co w efekcie doprowadziło do zaburzenia parametrów i wyników analizy urbanistycznoarchitektonicznej, a przez to jej wadliwości w całości,

2) art. 6, art. 7, art. 77, art. 80 w zw. z art. 107 § 3 w zw. art. 140 k.p.a. oraz art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez błędne uwzględnienie w analizie urbanistyczno-architektonicznej jako działek-sąsiednich, działek nr [...] obr[...] oraz działki nr [...] i [...], podczas gdy z uwagi na lokalizację i charakterystykę nie stanowią z działkami objętymi zamierzeniem inwestycyjnym całości urbanistycznej (znajdują się bezpośrednio przy ul. [...], po jej obu stronach, w pierwszej linii zabudowy, kiedy działki nr [...] oraz [...] obr. [...] zlokalizowane są przy ulicy [...], gdzie nie występuje jakakolwiek zabudowa umożliwiająca kontynuacje funkcji, parametrów, cech, linii czy intensywności zabudowy), co w efekcie doprowadziłoby do rozpoczęcia-zabudowy terenów wzdłuż ulicy [...] obecnie wolnych od zabudowań i znacząco naruszało ład urbanistyczny.

3) art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego, podczas gdy lokalizacja działek [...] oraz [...] obr[...] nie pozwala na określenie wymagań nowej zabudowy jako kontynuacji funkcji, parametrów, cech, linii zabudowy czy intensywności wykorzystania terenu bezpośrednio (działki zlokalizowane są bezpośrednio przy ul. [...], przy której nie występuje żadna zabudowa, w otoczeniu działek niezabudowanych stanowiących pola uprawne), a podstawą takiej kontynuacji nie mogą być działki zabudowane uwzględnione przez Organ,

4) § 4 ust. 1 i 4 Rozporządzenia z 26 sierpnia 2003r. poprzez:

a) niewyznaczenie linii zabudowy od działki drogowej - ulicy [...], tj. od ustalonego frontu działki, podczas gdy linia zabudowy powinna zostać wyznaczona od granicy działek drogowych, ewentualnie od granicy stanowiącej front działki,

b) wyznaczeniu linii zabudowy od strony ulicy [...], pomimo iż przy ulicy tej brak jest jakiejkolwiek zabudowy, co uniemożliwia wyznaczenie linii zabudowy,

5) art. 6, art. 7, art. 77, art. 80 w zw. z art. 107 § 3 w zw. art. 140 k.p.a. oraz art. 61 ust. 1 pkt 3 i ust. 5 u.p.z.p. oraz § 34 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie ("Rozporządzenie z 12 kwietnia 2002 r.") poprzez błędne ustalenie, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego, podczas gdy:

a) Organ dopuścił odprowadzanie ścieków sanitarnych do zbiorników szczelnych wybieralnych jedynie tymczasowo do czasu wybudowania sieci kanalizacji sanitarnej, a zgodnie z informacją techniczną Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji S.A. w K. z 10 lipca 2019 r. kanalizacji takiej nie ma i nie jest projektowana ani nawet planowana,

b) Organ dopuścił odprowadzanie ścieków sanitarnych do zbiorników szczelnych wybieralnych, podczas gdy jest to niedozwolone w świetle § 34 Rozporządzenia z 12 kwietnia 2002r., jako że działki objęte zamierzeniem inwestycyjnym znajdują się na obszarze podlegającym szczególnej ochronie środowiska (obszar otuliny [...] Parku Krajobrazowego, obszar wymiany powietrza, korytarz przewietrzania strefa kształtowania systemu przyrodniczego, na obszarze strefy ochrony "Parku [...] z dopływami"), a sieć kanalizacji sanitarnej nie jest projektowana ani planowana,

c) zgodnie z informacją techniczną Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji S.A. w K. z 10 lipca 2019r. prawidłowe warunki dostawy wody dla projektowanej zabudowy nastąpią dopiero po zrealizowaniu zasilania w wodę od strony ul. [...] (co zapewni dwustronne zasilanie), której to sieci nie ma i nie jest projektowana ani nawet planowana (co wprost zostało stwierdzone w ww. informacji),

d) nie zostały przedłożone żadne umowy ani promesy zawarcia umów z gestorami sieci wodociągowej i kanalizacyjnej (Miejskie Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji S.A. w K.) oraz energetycznej (T. D. S.A.), a jedynie: niewiążące informacje i oświadczenia, nie gwarantujące zawarcia umów i zaprojektowania sieci i przyłączy kanalizacyjnych, wodociągowych i energetycznych do działek objętych zamierzeniem inwestycyjnym,

e) informacje i oświadczenia gestorów sieci wodociągowej – kanalizacyjnej oraz energetycznej dotyczą innego zamierzenia inwestycyjnego niż objęte postępowaniem (budowa czternastu budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, kiedy przedmiotowe zamierzenie obejmuje budowę ośmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej z garażem na działce m [...], wraz z budową sieci wodociągowej po działkach [...] i [...] obr. jw. przy ul. [...] w K.),

f) oświadczenie T. D. S.A. utraciło ważność z dniem 31 sierpnia 2020 r., a więc jeszcze przed wydaniem decyzji przez Organ I instancji,

6) art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. w zw. z art 6, art. 7, art. 77, art. 80 w zw. z art; 107 § 3 ww. art. 140 k.p.a. poprzez błędne przyjęcie, że uzyskano opinie innych organów i jednostek co do przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego, podczas gdy z treści decyzji I instancji utrzymanej przez Organ II instancji wynika, że opinie te zostały sporządzone w okresie "od stycznia do marca 2020r., a później w dniu 29 czerwca 2020 r. inwestor dokonał zmiany zamierzenia inwestycyjnego w zakresie charakterystyki i granic terenu objętego wnioskiem, wobec czego wcześniejsze opinie stały się nieaktualne,

7) art. 6, art. 7, art. 8, art. 11, art. 75, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 w zw. z art. 140 k.p.a. poprzez pominięcie i nieustosunkowanie się przez Organ II Instancji do zarzutów podniesionych przez Skarżącą w odwołaniu odnośnie:

a) wyznaczenia na mapie załączonej do decyzji I instancji obszaru (zaznaczony punktami C, D, E) nie będącego własnością inwestora - Organ odwoławczy w tym zakresie w ogóle nie rozważył i w żaden sposób nie odniósł się do zarzutu,

b) braku odpowiedniej służebności uprawniającej do skorzystania z działki nr [...] obr. [...] - Organ ograniczył się w tym zakresie do stwierdzenia, że "odpowiednia służebność gruntowa istnieje", bez jakiejkolwiek analizy czy wyjaśnienia, czy służebność ta rzeczywiście jest odpowiednia, tj. dostosowana do stanu zagospodarowania i zabudowy nieruchomości obciążonej i władnącej,

8) art. 6, art. 7, art. 77, art. 80 w zw. z art. 107 § 3 w zw. art. 140 k.p.a. poprzez uznanie za prawidłowe określenia, że inwestycja zlokalizowana będzie przy ul. [...], podczas gdy znajduje się ona bezpośrednio przy innej drodze publicznej - ul. [...] i ma z tej drogi bezpośredni dostęp, natomiast Organ I i II instancji w ogóle nie rozważył możliwości określenia dostępu do działek od strony ul. [...],

9) art. 6, art. 7, art. 8, art. 11, art. 75, art. 77 § 1, art. 80 art. 107 § 3 k.p.a. poprzez pominięcie faktu, że Rada Miasta K. w uchwale z 26 października 2016 r. nr LV 1124/2016 zmienionej uchwałą nr CVIII/2844/18 z 29 sierpnia 2018 r, postanowiła o przystąpieniu do sporządzania planu zagospodarowania dla wybranych obszarów przyrodniczych, w tym obejmujących obszar analizowany ustalony w zaskarżonej decyzji, co może skutkować pojawieniem się rozbieżności pomiędzy ustalonymi warunkami zabudowy i założeniami planu, a zatem zgodnie z zasadami kształtowania polityki przestrzennej Organ I i II instancji powinien był wziąć powyższe pod uwagę,

10) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez bezzasadne utrzymanie w mocy decyzji Organu I instancji, podczas gdy wobec wskazanych naruszeń decyzja podlegała uchyleniu w całości, a Organ Il-instancji winien odmówić ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej zamierzenia inwestycyjnego, ewentualnie przekazać sprawę do ponownego rozpoznania Organowi I instancji.

Na podstawie tych zarzutów strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji wraz z poprzedzającą ją decyzją organu I instancji, a także o zasądzenie kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie i w całości podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

W piśmie z dnia 1 września 2021 r. strona skarżąca uzupełniła zarzuty skargi o następujące zarzuty naruszenia przepisów prawa materialnego, które miały wpływ na wynik sprawy oraz naruszenia przepisów postępowania, które mogły mieć istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia:

1) art. 6, art. 7, art. 8 § 1, art. 24 § 3 w zw. z art. 145 § 1 pkt 3 k.p.a. polegające na rozpoznaniu sprawy na etapie postępowania w I instancji przed Prezydentem Miasta K. przez pracownika Organu (insp. K. Z.), odnośnie którego istniały uzasadnione wątpliwości co do jego bezstronności, bowiem o przydzielenie sprawy temu pracownikowi poprosił pisemnie sam inwestor we wniosku o ustalenie warunków zabudowy (dopisek inwestora na dole pierwszej strony wniosku złożonego 15 stycznia 2020r. o ustalenie warunków zabudowy) i sprawa zgodnie z oczekiwaniem inwestora została faktycznie przydzielona i była prowadzona przez tego pracownika Organu, co podważa zaufanie i bezstronność wobec działań Organu i w konsekwencji powinno to prowadzić do uchylenia decyzji Prezydenta Miasta K. z 1 października 2020r., znak: [...] przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, a co pominął Organ w zaskarżonej decyzji,

2) § 4 ust. 1-4 Rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. poprzez odstąpienie od wyznaczenia linii zabudowy od strony ul. [...], z której planowany jest wjazd na teren inwestycji, podczas gdy Unia zabudowy powinna zostać wyznaczona od granicy działek drogowych, a sam fakt, że działki objęte wnioskiem inwestora znajdują się w większej odległości od ul. [...], w drugiej linii zabudowy, wbrew stanowisku Organu nie stanowi okoliczności uzasadniającej niewyznaczanie linii zabudowy i wyznaczenie linii zabudowy w takim przypadku jest dopuszczalne,

3) art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. w zw. z art. 107 § 3 k.p.a oraz art. 4 § 4 Rozporządzenia z 26 sierpnia 2003r. poprzez niewyjaśnienie w odpowiedni sposób przez Organ przyjętej linii zabudowy od strony ulicy [...] w odległości 12 metrów, w szczególności, iż od strony ul. [...] brak jest jakiejkolwiek zabudowy i obszar ten stanowi w całości niezabudowane działki rolne,

4) art. 6, art. 7, art. 8, art. 10, art. 28, art. 77 k.p.a. w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. poprzez:

a) niewyjaśnienie w jaki sposób został ustalony krąg stron postępowania w niniejszym postępowaniu, bowiem ani z decyzji Organu I, ani II instancji w żaden sposób nie wynika w oparciu o jakie kryterium i na jakiej podstawie ustalony został krąg stron postępowania i z czego miałby wynikać ich interes prawny, co tym samym uniemożliwia weryfikację ustaleń Organów w tym zakresie,

b) wadliwe ustalenie kręgu stron postępowania i uznanie za strony postępowania właścicieli niektórych działek bezpośrednio graniczących z działkami objętymi inwestycją i pominięcie właścicieli innych sąsiednich nieruchomości, w tym w szczególności właścicieli działki znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie, tj. przykładowo działek nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] oraz nr [...] obr[...] a także pobliskich działek nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] obr[...],

c) nieuznanie za strony postępowania właścicieli lokali mieszkalnych znajdujących się na działkach nr [...] i [...] obr. [...] i uznanie za stronę wyłącznie Wspólnoty Mieszkaniowej podczas gdy z uwagę na charakter i lokalizację inwestycji, w szczególności fakt, że dojazd do inwestycji (także sprzętu budowlanego w trakcie ewentualnej realizacji inwestycji) ma następować na podstawie służebności po działce na której znajdują się te lokale (po uprzednim wybudowaniu drogi), od frontowej strony tych budynków, tuż przy wejściu do lokali, a w konsekwencji planowana inwestycja będzie ingerować również w korzystanie z lokali przez ich właścicieli (m.in. hałas, utrudnienia komunikacyjne), co uzasadnia ich interes prawny jako stron postępowania,

5) art. 6, art. 7, art. 8, art. 10, art. 28, art. 77 k.p.a., w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. poprzez ustalenie części stron postępowania - spadkobierców właścicielki działki nr [...] obr. [...] S. F. oraz spadkobierców właścicielki działki nr [...] obr. [...] I. G. w oparciu o prywatne oświadczenia znajdujące się w aktach innych postępowań (oświadczenie J. F. sporządzone jeszcze w 2014 r. oraz oświadczenie wnioskodawcy z 2019r.), podczas gdy krąg stron postępowania, w tym spadkobierców strony powinien zostać ustalony w oparciu o niebudzące wątpliwości i przewidziane przepisami dokumenty, w tym przypadku prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku łub zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia, a nie dokumenty prywatne, niezweryfikowane z rzeczywistym stanem prawnym, w tym dokumenty sporządzone przez samego wnioskodawcę,

6) art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 w zw. z art. 140 k.p.a. w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. poprzez nieustalenie, czy służebność przejazdu i przechodu przez działkę nr [...] jest odpowiednia i wystarczająca dla obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji, bowiem Organ ograniczył się wyłącznie do stwierdzenia, że sam fakt prawnego ustanowienia służebności oznacza spełnienie wymogu dostępu do drogi publicznej, podczas gdy służebność ma być "odpowiednia", tj. dostosowana do stanu zagospodarowania i zabudowy nieruchomości władnącej i obciążonej, a organ ma dokonać rzetelnej analizy, czy zapewniona jest prawidłowa obsługa komunikacyjna inwestycji, co Organ w całości pominął (mimo, iż wcześniej w toku postępowania, w uzasadnieniu decyzji uchylonej na skutek sprzeciwu, zgłaszał zastrzeżenia w tym zakresie).

W piśmie z dnia 26 września 2021 r. stanowisko w sprawie zajęli także uczestnicy postępowania K. W., T. W. i J. W., wnosząc od oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Na wstępie należy wskazać, że na mocy § 1 rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (Dz. U. poz. 491 z późn. zm.) w okresie od dnia 20 marca 2020 r. do odwołania na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej ogłoszono stan epidemii w związku z zakażeniami wirusem SARS-CoV-2.

Do dnia dzisiejszego stan epidemii nie został odwołany.

Zgodnie z art. 15zzs4 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (t.j. Dz. U. z 2020 poz. 1842 ze zmianami) w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich wojewódzkie sądy administracyjne przeprowadzają rozprawę przy użyciu urządzeń technicznych umożliwiających przeprowadzenie jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku, z tym że osoby w niej uczestniczące nie muszą przebywać w budynku sądu. Przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów.

Wobec braku możliwości technicznych przeprowadzenia rozprawy zdalnej, zarządzeniem Przewodniczącego Wydziału z dnia 15 września 2021 r. niniejsza sprawa została skierowana do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 z późn. zm.). dalej zwana p.p.s.a., sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 i 2 p.p.s.a., aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia przepisów prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo też do naruszenia przepisów prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania albo stwierdzenia nieważności decyzji.

Materialnoprawną podstawą wydania zaskarżonej decyzji są przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o Planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 741 z późn. zm.), zwanej w dalszej części uzasadnienia ustawą o planowaniu. W myśl art. 59 ust. 1 tej ustawy, ustalenia warunków zabudowy decyzją administracyjną wymaga każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na wykonaniu robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Niesporną okolicznością jest, że dla terenu objętego inwestycją nie został dotychczas uchwalony plan miejscowy.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Brak spełnienia któregokolwiek z warunków przewidzianych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy skutkować winien odmową ustalenia warunków zabudowy.

Na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w przepisie art. 61 ust. 6 ustawy o planowaniu - Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej "rozporządzeniem", określone zostały sposoby ustalenia parametrów tej zabudowy tj. linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokość elewacji frontowej i geometrii dachu.

Ponadto § 3 tego rozporządzenia stanowi, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2). Decyzję o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego organ może wydać, jeżeli zamierzenie inwestycyjne spełnia kryteria, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 i przy zachowaniu parametrów, o których mowa w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r.

Jedynym powodem uchylenia zaskarżonej decyzji i tym samym jedynym zarzutem skargi, który okazał się uzasadniony jest to, że oświadczenie T. D. SA z dnia 9 sierpnia 2019 r. (k. 10 a.a., pkt. 3) dotyczące możliwości przyłączenia projektowanych budynków do sieci elektroenergetycznej utraciło ważność po upływie roku od jego wydania, czyli jeszcze przed wydaniem decyzji przez organ I Instancji – Prezydenta Miasta K., co nastąpiło w dniu 1 października 2020 r. Sąd uznał, że kwestie związane z aktualizacją oświadczeń gestorów mediów, bez naruszenia zasad dwuinstancyjności postępowania, mogą zostać uzupełnione przed organem II Instancji.

Pozostałe zarzuty skargi są nieuzasadnione.

Rozpocząć należy od odniesienia się do dużej grupy (różnie sformułowanych) zarzutów zawartych w piśmie strony skarżącej z dnia 1 września 2021r., uzupełniającym zarzuty skargi, które sprowadzają się do tego, że zdaniem strony skarżącej organ błędnie ustalił krąg stron postępowania. Są to zarzuty, które mogłyby zostać ewentualnie zakwalifikowane jako przesłanka wznowieniowa, o której mowa w art. 145 § 1 pkt. 4 Kpa i prowadzić do uchylenia decyzji na zasadzie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. b p.p.s.a. Rzecz jednak w tym, że zgodnie z utrwalonym poglądem sądów administracyjnych, "przesłanka wznowieniowa z art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. może stanowić podstawę uchylenia decyzji tylko wówczas, gdy powołuje się na nią podmiot uprawniony do skorzystania z tej przesłanki, to jest ten, który bez własnej winy nie został dopuszczony do udziału w postępowaniu. Inne podmioty nie mogą się skutecznie na tę okoliczność powoływać. Dotyczy to również Sądu Administracyjnego rozstrzygającego sprawę ze skargi podmiotów biorących udział w postępowaniu, który z urzędu nie ma podstaw do podnoszenia, że podmiot nie wnoszący skargi został pominięty w postępowaniu administracyjnym i z tej przyczyny stosowania art. 145 § 1 pkt 1 lit. b p.p.s.a." (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 1 marca 2018 r. sygn. II OSK 1837/17). Skarżąca nie powołuje się na żadne naruszenia prawa jej dotyczące, zatem zarzuty te nie zasługują na uwzględnienie.

Kolejny zarzut dotyczy rozpoznania sprawy na etapie postępowania w I instancji przed Prezydentem Miasta K. przez pracownika Organu (insp. K. Z.), odnośnie którego istniały uzasadnione wątpliwości co do jego bezstronności, bowiem o przydzielenie sprawy temu pracownikowi poprosił pisemnie sam inwestor we wniosku o ustalenie warunków zabudowy (dopisek inwestora na dole pierwszej strony wniosku złożonego 15 stycznia 2020r. o ustalenie warunków zabudowy) i sprawa zgodnie z oczekiwaniem inwestora została faktycznie przydzielona i była prowadzona przez tego pracownika. Skarżąca nie wskazuje jakie konkretnie wątpliwości co do bezstronności pracownika powzięła na obecnym etapie postępowania, ale wywodzi ten fakt z tego, że inwestor o wyznaczenie tegoż właśnie pracownika poprosił i to na piśmie, a prośba ta została spełniona. Okoliczność te nie była podnoszona w odwołaniu (zatem nie mógł się do tego zarzutu odnieść organ II Instancji) ani na żadnym innym etapie postępowania administracyjnego. Strona skarżąca nie skorzystała także z możliwości jakie daje jej art. 24 § 3 Kpa tj. nie żądała wyłączenia pracownika od udziału w postępowaniu po uprawdopodobnieniu istnienie okoliczności, które mogą wywołać wątpliwość co do bezstronności pracownika. W tym miejscu wskazać zatem należy, że po pierwsze decyzja o warunkach zabudowy jest decyzją związaną – jej ustalenia są w zasadzie odwzorowaniem tego, co stwierdza w analizie i w projekcie decyzji uprawniona osoba sporządzająca te dokumenty, a nie sporządziła ich inspektor K. Z.. Nadto pewną naiwnością wydaje się być twierdzenie, że gdyby inwestor chciał działać w jakimkolwiek bądź niedozwolonym porozumieniu z pracownikiem prowadzącym sprawę (a nie w ramach normalnego współdziałania strony z organem w zakresie rozpoznania sprawy), to wskazałby go na piśmie. Zarzut ten nie jest uzasadniony.

Dalej wskazać należy na zarzuty związane z niewłaściwym wyznaczeniem obszaru analizowanego. Z jednej strony strona skarżąca twierdzi, że nastąpiło "znaczne poszerzenie obszaru analizowanego w jedną stronę (w stronę zabudowanych działek [...] obr[...])" ale równocześnie wskazuje, w obszarze tym ( i w konsekwencji w analizie) nie uwzględniono zabudowanych działek nr [...], [...], [...] oraz [...] obr. [...], położonych około 130 metrów od terenu inwestycji. Skarżąca podaje też, że błędnie uwzględniono w analizie urbanistyczno-architektonicznej działki nr [...] obr. [...] podczas gdy z uwagi na lokalizację i charakterystykę nie stanowią z działkami objętymi zamierzeniem inwestycyjnym całości urbanistycznej.

W pierwszej kolejności podkreślenia zatem wymaga podstawowa okoliczność stanu faktycznego, którą można z łatwością dostrzec na mapie, na której sporządzono załączniki graficzne do decyzji organu I instancji. Otóż cała szeroko pojęta, wykraczająca poza granice obszaru analizowanego, okolica terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, jest obszarem w przeważającej większości niezabudowanym, położnym wśród pól. Jedyną zorganizowaną zabudowę stanowi sześć budynków mieszkalnych jednorodzinnych należących do strony skarżącej oraz cztery budynki na działce nr [...]. Po przeciwnej stronie ul. [...] znajdują się jeszcze dwa budynki objęte obszarem analizowanym (jeden na działkach [...] oraz jeden na działce jedne na działce [...]). Pozostałe 4 budynki znajdują się na działach [...], [...], [...] i [...], poza obszarem analizowanym, po przeciwnej stronie ul. [...] i w znacznym oddaleniu od planowanej inwestycji. Objęcie ich obszarem analizowanym z całą pewnością nie służyłoby kształtowaniu ładu urbanistycznego. Niezależnie bowiem od twierdzeń skargi, to właśnie w głównej mierze zespół budynków na działkach strony skarżącej jest najwłaściwszym odniesieniem dla ustalenia "dobrego sąsiedztwa" tj. jak wskazuje art. 61 ust. 1 pkt. 1 "funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu dla planowanej inwestycji." W takim terenie jak w przedmiotowej sprawie, trudno w ogóle mówić o "całości urbanistycznej", należy raczej poprzestać na "dobrym sąsiedztwie", czyli skorelowaniu nowej zabudowy z budynkami skarżącej i tymi, które znajdują się na działce nr [...]. Zdaniem Sądu obszar analizowany został wyznaczony prawidłowo. Front działki jest bowiem dość wąski w stosunku do całego terenu inwestycji, zaplanowanego na długiej działce o charakterze łanowym. W tej sytuacji pewne poszerzenie obszaru analizowanego ponad minimum wynikające z ustawy jest jak najbardziej uzasadnione. W szczególności, nawet gdyby obszar analizowany został wyznaczony w oparciu o wielkości minimalne, to i tak musiałby objąć całą działkę strony skarżącej (wszystkie 6 budynków) oraz działkę nr [...] (wszystkie 4 budynki), a nie jedynie ich fragmenty. Tylko bowiem poprzez całościowe ujęcie działek ewidencyjnych w obszarze analizowanym możliwe jest poprawne wyliczenie parametru jakim jest wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy. Gdyby natomiast w analizie nie ujęta została zabudowa na działkach nr [...] i [...] to średni wskaźnik powierzchni zabudowy wyniósłby nie 16,6% ale 19,48%, co wypaczyłoby rzeczywisty obraz stanu faktycznego okolicy – w większości zupełnie pozbawionego zabudowy.

Nie są zatem również uzasadnione zarzuty skargi dotyczące tego, że podstawą kontynuacji funkcji i cech zabudowy nie mogą być działki zabudowane uwzględnione przez Organ. Powtórzyć wypada zatem, że podstawą wyznaczenia nowych parametrów, cech i funkcji zabudowy są w zasadniczym stopniu zabudowane budynkami jednorodzinnymi działki strony skarżącej, co czyni te zarzuty również niezrozumiałymi.

Jeśli chodzi o zarzuty związane wyznaczeniem linii zabudowy od strony ul. [...], a nie od strony [...], to wskazać należy, że kwestia ta – po pierwotnym uchyleniu decyzji organu I Instancji przez SKO w K. decyzją z dnia 30.11.2020 r. - została szczegółowo wyjaśniona w notatce służbowej autorki analizy architektoniczno – urbanistycznej z dnia 20 maja 2021 r. (k. 647 akt administracyjnych) a następnie w zaskarżonej decyzji. W konkluzji swoich rozważań autorka wskazał, że: " Reasumując, analiza wykazała, że teren objęty wnioskiem (dz. nr [...], [...] część dz. nr [...] wg załączników graficznych: do analizy oraz do decyzji załącznik nr [...] i nr [...] ), nie przylega do [...], znajduje się w głębi od tej ulicy, a linia istniejącej zabudowy, wyznaczona zgodnie z regułą § 4.1-3 w/w rozporządzenia nie przebiega po terenie inwestycji. Teren inwestycji znajduje się na tyłach zespołu istniejącej zabudowy na dz. nr [...] z dz. nr [...] oraz zespołu zabudowy na dz. nr [...] nadto obsługa komunikacyjna zamierzenia inwestycyjnego wskazana jest od [...] poprzez drogę wewnętrzna na dz. nr [...] tj. zespołu zabudowy na dz. nr [...] z 32. Wobec czego to budynki znajdujące się bezpośrednio od strony [...] na dz. nr [...] z 32 i dz. nr [...] wyznaczają linię zabudowy wzdłuż tej ulicy. Na ich tyłach znajdują się kolejne budynki na dz. nr [...] z 32 i dz. nr [...], których usytuowanie nie wymagało ustalenia kolejnych linii zabudowy wzdłuż ulicy [...]. [...]. W konsekwencji nie wyznacza się linii nowej zabudowy dla planowanych budynków na dz. nr [...] z [...] od strony [...]. Natomiast teren objęty wnioskiem na dz. nr [...] z 31 przylega do ul. [...] (dz. nr [...]). Wobec zastanych okoliczności braku zabudowy od strony tej drogi, na podstawie analizy, i w myśl § 4.4 w/w rozporządzenia, w celu zachowania zastanego układu zabudowy, wskazane jest zachowanie odległości od granic przylegających do dróg w nawiązaniu do ukształtowanych już odległości na działkach obszaru analizowanego. Z uwagi na obecne parametry i nieurządzony charakter ul. [...] na dz. nr [...] przyjęto nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 12m od granicy terenu inwestycji na dz. nr [...] i [...]3 z dz. nr [...] ul. [...]." Konkluzje te Sąd podziela.

W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że "linia zabudowy" (linia regulacyjna) w rozumieniu § 1 pkt 1 w zw. z § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia, określa nieprzekraczalną granicę terenu potencjalnych inwestycji, znajdującego się po przeciwnej stronie linii zabudowy niż pas drogowy. Jest to granica obszaru, ale niekoniecznie linia, do której budynki muszą przylegać, co oznacza, że budynki mogą pozostawać w zróżnicowanej relacji przestrzennej (odległości) do linii zabudowy. Wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy w wypadku braku planu miejscowego, w sposób zgodny z § 4 ww. rozporządzania, nie oznacza zatem konieczności zlokalizowania planowanej inwestycji wzdłuż tej linii, ale powoduje wytyczenie na nieruchomości inwestora obszaru znajdującego się po przeciwnej stronie linii zabudowy niż pas drogowy, na którym może odbywać się zabudowa, bez wejścia w kolizję z przepisami ustawy o drogach publicznych określającymi warunki położenia obiektów budowlanych od granic drogi publicznej (art. 43 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych). "Linia zabudowy", wyznaczana jest od strony ulicy (drogi publicznej) i nie ma żadnych podstaw do tego, aby ustalać kolejne linie zabudowy (drugą lub nawet trzecią), jeżeli zajdzie potrzeba rozbudowy terenów na zapleczu już istniejącej od strony drogi zabudowy. Zabudowa "na zapleczu" lub "na tyłach" istniejącej zabudowy jest możliwa bez potrzeby ustalania kolejnej "linii zabudowy". Zarzuty te nie są zatem uzasadnione.

Duża grupa zarzutów skargi dotyczy kwestii związanych z zapewnieniem dostaw mediów tj. spełnieniem przesłanki wydania decyzji, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt. 3 oraz ust. 5 ustawy o planowaniu (istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego - ust. 1 pkt. 3; warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem – ust. 5). Jak powyżej wskazano, uzasadniony okazał się jedynie zarzut dotyczący tego, że zapewnienie dostaw energii elektrycznej okazało się nieaktualne i to jeszcze przed wydaniem decyzji przez organ I Instancji. Pozostałe zarzuty są natomiast nieuzasadnione. W szczególności nie mogą odnieść zamierzonego skutku zarzuty dotyczące kwestii związanych z naruszeniem przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Kwestie, które regulowane są przez to rozporządzenie, kontrolowane są przez organy na etapie wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego. Natomiast w postępowaniu zmierzającym do wydania decyzji o warunkach zabudowy organ ma jedynie obowiązek skontrolować, czy inwestor ma zapewnienie dostawców, że te media, które niezbędne są dla funkcjonowania określonego rodzaju zabudowy, będą realnie osiągalne. W orzecznictwie sądów administracyjnych jednoznacznie i jednolicie wskazuje się, że na etapie uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy nie jest konieczne aby określona infrastruktura już istniała, wystarczy aby była zaplanowana, albowiem przepis mówi o "istniejącym lub projektowanym uzbrojeniu terenu". Ugruntowany jest też pogląd, że przed uzyskaniem warunków zabudowy nie jest konieczne zawieranie wiążących umów na dostawę mediów czy przyłączenia do sieci. Wystarczająca jest aktualna promesa, z której jednoznacznie wynika, że istnieją po stronie dostawcy mediów możliwości techniczne zaopatrzenia inwestycji w wodę, prąd, gaz i inne - przewidziane przez inwestora.

Co do dostawy wody, to zwrócić należy uwagę, że decyzja obejmuje również budowę sieci wodociągowej, czyli zaprojektowano uzbrojenie ternu w tym zakresie, zgodnie z warunkami wskazanymi przez MPWIK (k. 25- 29 akt adm. – pkt. 6 i następne). Oznacza to, że inwestor nie będzie oczekiwał na budowę "zasilania w wodę od strony ul. [...]", ale zamierza sieć wodociągową wykonać we własnym zakresie.

Jeśli zaś chodzi o ścieki sanitarne, to w decyzji ustalono odprowadzanie ścieków sanitarnych do zbiorników szczelnych wybieralnych, do czasu wybudowania sieci kanalizacji sanitarnej, która rzeczywiście zgodnie z informacją techniczną MPWIK nie jest projektowana ani nawet planowana. Rozwiązanie to pozostaje w zgodności z treścią art. 5 ust. 1 pkt. 2 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 888 z późn. zm.), zgodnie z którym właściciele nieruchomości zapewniają utrzymanie czystości i porządku przez przyłączenie nieruchomości do istniejącej sieci kanalizacyjnej lub, w przypadku gdy budowa sieci kanalizacyjnej jest technicznie lub ekonomicznie nieuzasadniona, wyposażenie nieruchomości w zbiornik bezodpływowy nieczystości ciekłych lub w przydomową oczyszczalnię ścieków bytowych, spełniające wymagania określone w przepisach odrębnych. Oznacza to, że dopóki w terenie nie ma kanalizacji zbiorczej, dopuszczalne jest gromadzenie ścieków z szczelnych zbiornikach wybieralnych.

Co do zarzutu, że informacje techniczne gestorów mediów wydane zostały dla czternastu budynku, a decyzja dotyczy mniejszej ich ilości, to zarzut ten jest oczywiście nieuzasadniony. Skoro możliwe jest zaopatrzenie np. w energię elektryczną 14 budynków, to tym bardziej będzie możliwe zaopatrzenie mniejszej ich liczby.

Nieuzasadniony jest zarzut naruszenia art. 6, art. 7, art. 8, art. 11, art. 75, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 w zw. z art. 140 k.p.a. poprzez pominięcie i nieustosunkowanie się przez Organ II Instancji do zarzutów podniesionych przez Skarżącą w odwołaniu odnośnie wyznaczenia na mapie załączonej do decyzji I instancji obszaru (zaznaczony punktami C, D, E) nie będącego własnością inwestora. Pełnomocnik strony skarżącej jest pełnomocnikiem fachowym, zatem poprzestać należy na stwierdzeniu, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym funkcjonuje już w przestrzeni prawnej na tyle długo, że w zasadzie faktem notoryjnym (a na pewno dla każdej osoby wykonującej zawód radcy prawnego lub adwokata) jest ta okoliczność, że wnioskujący o wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie musi legitymować się żadnym tytułem prawnym do terenu objętego wnioskiem, zaś decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do trenu. Kwestie te badane są na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy.

Co do dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej i zarzutów podniesionych w związku z tą okolicznością, to poza wszelkimi wątpliwościami jest to, że ujawniona w księgach wieczystych została nieodpłatna i nieograniczona czasem służebność gruntowa, polegająca na prawic przejazdu i przechodu szlakiem 5,5 m szerokim przebiegającym wzdłuż granicy działki nr [...] z działkami nr [...] i nr [...], zgodnie z projektem stanowiącym załącznik do aktu notarialnego, na rzecz każdoczesnych właścicieli i posiadaczy działki nr [...]. Służebność ta wpisana jest w KW nr KRI [...] prowadzonej dla nieruchomości obejmującej działkę nr [...]. Droga ta, mając na względzie jej przeznaczenie (przejazd i przechód), jest wystarczająca dla obsługi komunikacyjnej terenu inwestycji. Zarzut ten zatem jest nieuzasadniony. Dodatkowo wskazać należy, że to inwestor ma obowiązek wskazać organowi planowany sposób dostępu inwestycji do drogi publicznej, z którego zamierza korzystać. Organ nie ma ani prawa, ani obowiązku rozważania innych możliwości obsługi komunikacyjnej. W niniejszej sprawie nie ma żadnych przeszkód, aby inwestor korzystał z drogi gminnej ul. [...] oraz ustanowionej służebności drogowej, a nie ze śródpolnej, gruntowej ul. [...].

Na koniec wreszcie wskazać należy, że nie jest również uzasadniony zarzut dotyczący pominięcia faktu, że Rada Miasta K. w uchwale z 26 października 2016 r. nr LV 1124/2016 zmienionej uchwałą nr CVIII/2844/18 z 29 sierpnia 2018 r, postanowiła o przystąpieniu do sporządzania planu zagospodarowania dla wybranych obszarów przyrodniczych, w tym obejmujących obszar analizowany ustalony w zaskarżonej decyzji. Zgodnie bowiem z art. 62 ust. 1 ustawy o planowaniu, postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy można zawiesić na czas nie dłuższy niż 9 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Przepis ten nie stwarza obowiązku zawieszenia postępowania, ale jedynie wskazuje na taką możliwość.

Wobec powyższego zaskarżona decyzja została uchylona na zasadzie art. 145 p 1 pkt. 1 lit. a p.p.s.a., jako naruszająca art. 61 ust. 1 pkt. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w zakresie w jakim nie wykazano aktualnego zapewnienia dostaw energii elektrycznej. O kosztach orzeczono na zasadzie art. 200 p.p.s.a.