Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 355/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2013-10-30 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Drogi publiczne
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 4a, art. 12 ust. 5
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.
article: art. 113 ust. 6 i 7, art. 130 ust. 2, art. 133, art. 134 ust. 1, art. 153 ust. 1
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: par. 36 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Roleder, Sędziowie sędzia WSA Marek Leszczyński, \sędzia WSA Mirosław Wincenciak (spr.), Protokolant sekretarz sądowy Anna Makal, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 30 października 2013 r. sprawy ze skargi I. T. C. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z [...] listopada 2012 r. nr [...] Prezydent Miasta B. ustalił wysokość odszkodowania za przejętą pod drogę publiczną nieruchomość oznaczoną w operacie ewidencji gruntów i budynków jako działka nr 01, o pow. 0,0060 ha w obr. [...] w B. Odszkodowanie ustalono w wysokości 32.657,00 zł, na podstawie wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym sporządzonym 30 lipca 2012 r. Z uwagi na nieuregulowany stan prawny nieruchomości, organ zobowiązał Gminę B. do wpłaty odszkodowania na rachunek depozytowy na okres 10 lat od dnia, kiedy decyzja stanie się ostateczna.

W odwołaniu od tej decyzji I. T. C. wniosła o jej uchylenie i orzeczenie co do istoty sprawy, tj. wydanie decyzji o zwrocie nieruchomości, ewentualnie o wydanie decyzji o odmowie zwrotu oraz o wypłacie do jej rąk słusznego odszkodowania w kwocie znacznie wyższej niż przyjęta w zaskarżonej decyzji.

Decyzją z [...] marca 2013 r. nr [...] Wojewoda [...] utrzymał w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie.

Organ odwoławczy wskazał, że decyzją Prezydenta Miasta B. z [...] marca 2010 r. nr [...] udzielono zezwolenia na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie ul. [...] - drogi gminnej w B. na odcinku od ul. [...] do ul. [...] obejmującej m.in. działkę o nr [...]. Działka ta stała się własnością Gminy B. z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. W dniu 15 grudnia 2011 r. poinformowano natomiast strony o wszczęciu postępowania w przedmiocie ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za nieruchomość o nr 01.

Wojewoda wyjaśnił, że kwestie związane z ustaleniem wysokości odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne reguluje ustawa

z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. nr 193, poz. 1194 ze zm.), zwana dalej "spec ustawą". Wskazał, że na podstawie art. 12 ust. 5 spec ustawy,

do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 spec ustawy. Następnie zaznaczył, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm. - dalej w skrócie: "u.g.n."). Odwołał

się ponadto do zasad określania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych

lub zajętych pod drogi publiczne określonych w art. art. 134 ust. 1 i 2 u.g.n. oraz

w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109

ze zm.).

Analizując operat szacunkowy sporządzony w tej sprawie organ odwoławczy stwierdził, że odpowiada on wymogom określonym w przepisach. Jego zdaniem rzeczoznawca majątkowy właściwie określił przedmiot i cel wyceny, wybrał właściwe podejście i metodę szacowania nieruchomości, prawidłowo określił jej przeznaczenie i inne cechy. Operat zawiera wszelkie niezbędne informacje, wskazuje podstawy prawne, przedstawia tok obliczeń i wynik końcowy. Nie budzi też zastrzeżeń formalno - prawnych. Treść operatu jest logiczna i kompletna, a sporządzona wycena została należycie uzasadniona. W operacie określono wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Wojewoda wyjaśnił, że przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie, dla którego nie było uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Rzeczoznawca majątkowy ustalił na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego uchwalonego uchwałą nr [...] Rady Miejskiej B. z dnia [...] września 2008 r., że obszar będący przedmiotem wyceny znajdował się w strefie strukturalnej nr 4 i był oznaczony jako pozostałe tereny zabudowane - do sukcesywnej modernizacji i uzupełnień. Funkcją podstawową przewidzianą w studium dla strefy nr 4 jest zabudowa mieszkaniowa i usługowa.

Zdaniem organu zasadnie uznano, że w rozpatrywanym przypadku nie miał zastosowania § 36 ust. 3 rozporządzenia. Analiza biegłego nie wykazała bowiem, aby przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powodowało zwiększenie wartości nieruchomości w stosunku do nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo-usługową.

Zdaniem Wojewody zastosowanie znalazł przepis § 36 ust. 1 i 2 rozporządzenia. Analizą objęto transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną

z usługami. Badanie rynku objęło okres dwóch lat od daty wyceny. Na podstawie zestawienia nieruchomości podobnych i przy zastosowaniu współczynników korygujących wartość przedmiotowej nieruchomości określono na 325,45 zł za 1 m2.

Organ zauważył, że do określenia wartości ogrodzenia rzeczoznawca majątkowy zastosował technikę elementów scalonych zaś wartość poszczególnych elementów scalonych została ustalona na podstawie cennika Wacetob nr 98 dla IV kwartału 2011 r. z uwzględnieniem lokalnego rynku usług budowlanych. Wartość nasadzeń obliczono na podstawie opracowania "Określenie wartości plantacji i kultur wieloletnich" - Krzysztof Zmarlicki, PFSRM Warszawa 2011 r.

W ocenie Wojewody zasadne było w tej sprawie zobowiązanie Gminy B. do wpłaty odszkodowania za przedmiotową nieruchomość na rachunek depozytowy.

W tym zakresie odwołał się do regulacji art. 113 ust. 6 i 7 u.g.n. oraz art. 133 pkt 2 u.g.n., który stanowi, że odszkodowanie wpłaca się do depozytu sądowego, jeżeli dotyczy nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym. Stwierdził przy tym, że pod pojęciem nieuregulowanego stanu prawnego można również rozumieć brak skutecznego prawnie określenia wysokości udziałów współwłaścicieli

w wywłaszczonej nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe regulacje organ wskazał, że F. Z. w imieniu własnym oraz w imieniu dzieci (A. Z. i M. Z.), D. Z. oraz T. Z. aktem notarialnym Nr [...] z dnia [...] grudnia 1968 r., przenieśli na rzecz A. i J. małżonków K. oraz S. i I. T. C., udział w wysokości 513/983 części nieruchomości oznaczonej nr [...] w obr. [...], położonej w B. przy ul. [...]. Działka nr [...] uległa podziałowi na działki nr 1 o pow. 0,0210 ha, nr 2 o pow. 0,0060 ha i nr 3 o pow. 0,0725 ha w obr. [...]. Działka nr 3

w wyniku odnowienia operatu ewidencji gruntów i budynków Miasta B. w 1986 r. otrzymała nowy nr 4 o pow. 0,0725 ha w obr. [...]. Działka oznaczona nr 2 otrzymała nr 01. Z postanowienia Sądu Rejonowego w B. z [...] grudnia 2004 r. sygn. akt [...] wynika, że A. i J. małżonkowie K. oraz I. i S. małżonkowie C., nabyli z dniem [...] grudnia 1988 r. poprzez zasiedzenie na współwłasność z udziałami po ½, udział w wysokości 470/983 w zabudowanej nieruchomości położonej w B. przy ul. [...], oznaczonej nr geod. 4 o pow. 725 m2, dla której Sąd Rejonowy w B. prowadzi zbiór dokumentów [...]. Z postanowienia Sądu Rejonowego w B. z [...] stycznia 1998 r. sygn. akt [...] wynika, że spadek po A. K. i J. K. nabył A. B. C. Postanowienie Sądu Rejonowego w B. z [...] grudnia 2004 r. sygn. akt [...] nie dotyczyło działki o nr 01, zaś F. Z. były współwłaściciel nieruchomości przejętej pod drogę publiczną nie żyje i brak jest dokumentów stwierdzających nabycie praw spadkowych.

Odnosząc się do żądania strony zwrotu nieruchomości na podstawie art. 136 u.g.n. organ podkreślił, że przedmiotem toczącego się postępowania przed organem I instancji było ustalenie odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną w trybie spec ustawy. To postępowanie ma charakter następczy, odrębny od nabycia z mocy prawa własności przejętej nieruchomości.

W skardze złożonej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

w Białymstoku pełnomocnik I. T. C. wniósł o uchylenie decyzji organów obu instancji i zobligowanie do wydania decyzji w przedmiocie zwrotu nieruchomości, ewentualnie w przedmiocie odmowy zwrotu skarżącej tej nieruchomości.

Zaskarżonym decyzjom zarzucono naruszenie: 1) art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm. (dalej w skrócie: k.p.a.) w zw. z art. 136 u.g.n., polegające

na uznaniu, iż okoliczność niewykorzystania nieruchomości o numerze geodezyjnym 01 na potrzeby określone w decyzji o wywłaszczeniu nie została udowodniona, podczas gdy Prezydent Miasta B. wyraźnie wskazał, że nieruchomość ta jest zbędna dla celów inwestycji drogowej; 2) art. 104 § 1 i 2 k.p.a. w zw. z art. 6 k.p.a. oraz art. 8 k.p.a., polegające na pominięciu wniosku Skarżącej o wydanie decyzji w przedmiocie zwrotu nieruchomości bądź ewentualnie w przedmiocie odmowy jej zwrotu oraz odniesieniu się do powyższego wniosku jedynie w sposób skrótowy w końcowej części uzasadnienia decyzji, podczas gdy wydanie wskazanej decyzji jest kwestią pierwotną wobec rozstrzygnięcia w przedmiocie odszkodowania i jego wysokości; 3) § 36 ust. 1 i 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w zw. z art. 159 u.g.n. oraz art. 153 u.g.n., polegające na przyjęciu do porównania transakcji nieruchomościami, które różnią się znacznie w odniesieniu do istotnych ich cech (a zwłaszcza powierzchni) od nieruchomości o numerze geodezyjnym 01, co wpłynęło na zaniżenie wartości gruntu przyjętej w operacie szacunkowym; 4) art. 113 ust. 6 i 7 u.g.n., poprzez przyjęcie, że stan prawny nieruchomości o numerze geodezyjnym 01 jest nieuregulowany, podczas gdy organowi znany jest krąg osób, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość (analogiczny do kręgu osób uprawnionych w stosunku do nieruchomości 4).

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem skargi jest decyzja ustalająca wysokość odszkodowania

za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną. Na kanwie tej decyzji skarżąca kwestionuje wartość nieruchomości określoną przez rzeczoznawcę majątkowego. Podważa ponadto zasadność zobowiązania do wpłaty odszkodowania na rachunek depozytowy i twierdzi, że nieruchomość o nr geodezyjnym 01 ma uregulowany stan prawny. Zarzuca również pominięcie jej wniosku o zwrot przedmiotowej nieruchomości.

Rozstrzygając powyższe sporne kwestie, Sąd zauważa w pierwszej kolejności, że postępowanie w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną uregulowane zostało w przywołanej wyżej spec ustawie. Zgodnie z art. 12 ust. 4a tego aktu decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogi wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Stosownie natomiast

do treści art. 12 ust. 5 spec ustawy, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami,

z zastrzeżeniem art. 18, który m.in. w ust. 1 stanowi, że jego wysokość ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Ponadto, w art. 23 spec ustawa przewiduje stosowanie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami

w sprawach nieuregulowanych w rozdziale 3 "Nabywanie nieruchomości pod drogi".

Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (zob. art. 134 ust. 1 u.g.n.). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.).

Stosownie do art. 154 ust. 1, 2 i 3 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane

o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji

o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne reguluje cyt. rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego,

w szczególności istotny dla rozstrzygnięcia tej sprawy § 36 tego aktu. Ustęp pierwszy tego przepisu stanowi, że wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów spec ustawy określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania,

a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Zgodnie z § 36 ust. 2 rozporządzenia, w przypadku gdy dane

z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Z kolei w przypadku, gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych

i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50% (§ 36 ust. 3). Natomiast w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (§ 36 ust. 4).

Z powyższego wynika, że operat szacunkowy jest istotnym dowodem

w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną i nie może zostać pominięty przez organ. Jest to dowód z opinii biegłego, który podlega ocenie jak każdy inny dowód w sprawie, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organ, ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Rzeczą organów jest zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz czy jest logiczny i zupełny. Jest to ważny element zebrania, rozpatrzenia i oceny dowodu w postaci takiego operatu (art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.).

Zdaniem Sądu, operat szacunkowy pod względem jego formy, jak też metody

i techniki szacowania, sporządzony został zgodnie z przepisami prawa. Jest on zupełny i logicznie wskazuje poszczególne etapy wyceny. Zastosowanie przyjętego podejścia wyceny i jej metody zostało opisane i uzasadnione. Organy zasadnie więc uznały, że wycena przedmiotowej nieruchomości została wykonana prawidłowo.

Przede wszystkim wskazać trzeba na treść studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (Uchwała nr [...] Rady Miejskiej B. z dnia [...] września 2008 r.), z którego wynika, że obszar będący przedmiotem wyceny znajdował się w strefie strukturalnej nr 4 i był oznaczony jako pozostałe tereny zabudowane - do sukcesywnej modernizacji i uzupełnień. Funkcją podstawową przewidzianą w studium dla strefy nr 4 jest zabudowa mieszkaniowa i usługowa. W sprawie nie mógł mieć więc zastosowania § 36 ust. 4 rozporządzenia.

Z analizowanego operatu szacunkowego wynika ponadto, że rzeczoznawca przeprowadził analizę, która nie wykazała, aby przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powodowało zwiększenie wartości nieruchomości w stosunku do nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo-usługową. Dlatego też zastosowania nie znalazł § 36 ust. 3 rozporządzenia.

Wartość przedmiotowej nieruchomości została określona przez rzeczoznawcę podejściem porównawczym przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej i ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania. Z art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście to stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Zastosowanie metody korygowania ceny średniej oznacza przyjęcie do porównań co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia).

W rozpatrywanym przypadku, przedmiotem wyceny była nieruchomość niezabudowana o numerze geodezyjnym 01. Rzeczoznawca nie mógł zatem, jak próbuje to wykazać strona skarżąca, objąć wyceną zabudowanej działki sąsiedniej

o nr 4, która jej zdaniem wraz z działką 01 stanowi jedność gospodarczą. Rzeczoznawca zasadnie zbadał zatem lokalny rynek nieruchomości i analizą objął nieruchomości niezabudowane o przeznaczeniu jednorodzinnym na terenie B., albowiem w sąsiedztwie wycenianej nieruchomości - również niezabudowanej - zlokalizowana jest zabudowa jednorodzinna. Do porównania przyjął 103 transakcje przeprowadzone w okresie dwóch lat od daty przedmiotowej wyceny. Sposób doboru nieruchomości do porównania został wystarczając wyjaśniony. Rzeczoznawca wskazał, jakie cechy rynkowe kształtują wysokość cen transakcyjnych nieruchomości (lokalizacja, parametry działki, możliwość uzbrojenia i dostęp do nieruchomości) i przedstawił ocenę rynku w aspekcie tych cech oraz ich wagi (współczynnika procentowego udziału danej cechy). Wynika z tego, że powierzchnia działki jest jednym z elementów jej parametrów (obok kształtu, możliwości inwestycyjnych, obciążeń o charakterze rzeczowym). Ocena parametrów działki uzależniona zatem została m.in. od jej powierzchni i na podstawie skali ocen przyjętej przez rzeczoznawcę, gdy ma powierzchnię poniżej 500 m2 lub powyżej 2000 m2 ocena tej cechy wypada "słabo". Porównanie nieruchomości podobnych w przeprowadzonej wycenie dotyczyło zatem w tym aspekcie takich nieruchomości niezabudowanych, których powierzchnia nie przekraczała 500 m2. Badana nieruchomość spełniła te kryterium.

Podkreślenia wymaga, że rzeczoznawca szczegółowo przedstawił procedurę przeprowadzonego szacunku. Wartość przedmiotowej nieruchomości określił na podstawie zestawienia nieruchomości podobnych, przy uwzględnieniu średniej ceny za 1m2 i po zastosowaniu współczynników korygujących wartość przedmiotowej nieruchomości ustalonych w oparciu analizę transakcji nieruchomości o cenach najniższych i najwyższych. Wynik końcowy wyceny uwzględnia ponadto wartość budowli (ogrodzenie stalowe) i nasadzeń, których to wyliczeń strona nie kwestionuje.

Mając powyższe na uwadze organy trafnie uznały, że przedmiotowy operat szacunkowy ma pełną wartość dowodową i może stanowić podstawę rozstrzygnięcia tej sprawy. Niezasadne okazały się zarzuty naruszenia art. 153 u.g.n. i § 36 ust. 1 i 2 rozporządzenia.

Odnosząc się do kolejnej spornej kwestii Sąd zauważa, że zgodnie z art. 133 u.g.n., który z mocy art. 12 ust. 5 spec ustawy znajduje odpowiednie zastosowanie do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne, odszkodowanie wpłaca się do depozytu sądowego, jeżeli: 1) osoba uprawniona odmawia jego przyjęcia albo wypłata odszkodowania natrafia na trudne do przezwyciężenia przeszkody lub 2) odszkodowanie za wywłaszczenie dotyczy nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym. Przy czym, stosownie do

art. 113 ust. 6 u.g.n., przez nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym ustawodawca rozumie nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe. Przepis ten stosuje się również, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie żyje i nie przeprowadzono lub nie zostało zakończone postępowanie spadkowe (zob. art. 113 ust. 7 u.g.n.).

Analizując zmiany w zasobach ewidencyjnych organy ustaliły, że nieruchomość o nr 01 jest częścią nieruchomości pierwotnie oznaczonej nr [...]

w obr. [...]. Działka nr [...] uległa najpierw podziałowi na trzy działki: nr 1 o pow. 0,0210 ha, nr 2 o pow. 0,0060 ha i nr 3 o pow. 0,0725 ha w obr. 106. W wyniku odnowienia operatu ewidencji gruntów i budynków Miasta B. działka nr 3 otrzymała w 1986 r. nowy nr 4 w obr. [...]. Działka oznaczona nr 2 otrzymała zaś nr 01.

Dokumenty zgromadzone w aktach tej sprawy wskazują, że F. Z. w imieniu własnym oraz w imieniu dzieci (A. Z. i M. Z.), D. Z. oraz T. Z. przenieśli na rzecz A. i J. małżonków K. oraz S. i I. T. C., udział w wysokości 513/983 części nieruchomości oznaczonej nr [...] w obr. [...] (akt notarialny Nr [...] z dnia [...] grudnia 1968 r. - k. 42).

Pozostałe dokumenty, do których dotarły organy wskazują krąg spadkobierców po A. K. i J. K. oraz dotyczą stwierdzenia nabycia na współwłasność udziału w wysokości 470/983 w zabudowanej nieruchomości położonej w B. przy ul. [...], oznaczonej nr geod. 4 o pow. 725 m2, dla której Sąd Rejonowy w B. IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi zbiór dokumentów [...].

I tak, postanowieniem z [...] stycznia 1998 r. [...], Sąd Rejonowy w B. stwierdził, że spadek po A. K. i J. K. nabył A. B. C. (k. 124). Z kolei postanowieniem z [...] grudnia 2004 r. [...] Sąd Rejonowy w B. stwierdził, że A. i J. małżonkowie K. oraz I. i S. małżonkowie C., nabyli z dniem [...] grudnia 1988 r. poprzez zasiedzenie na współwłasność z udziałami po ½, udział w wysokości 470/983 w nieruchomości nr geod. 4 (k. 50). Postępowanie o zasiedzenie nie dotyczyło zatem działki będącej przedmiotem niniejszego postępowania administracyjnego, prowadzonego w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą pod drogę publiczną nieruchomości oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków jako działka nr 01

W zbiorze dokumentów [...] nie znajdują się inne dokumenty odzwierciedlające zmiany własnościowe działki nr [...], ani potwierdzające prawa do spadku po zmarłym F. Z. - współwłaścicielu działki obecnie figurującej w zasobach geodezyjnych pod nr 01. Takich dokumentów nie przedłożyły również strony tego postępowania.

Z uwagi na powyższe zasadnie organy uznały, że nieruchomość o nr 01 nie posiada uregulowanego stanu prawnego w rozumieniu art. 133 w zw. z art. 113 ust. 6 i 7 u.g.n. Pozyskane w postępowaniu dokumenty nie dają jednoznacznej odpowiedzi co do kręgu osób, którym przysługuje prawo własności do tej nieruchomości. Dlatego też za w pełni uzasadnione należy uznać rozstrzygnięcie zobowiązujące do wpłaty odszkodowania na rachunek depozytowy na okres 10 lat od dnia, kiedy decyzja stanie się ostateczna.

W kwestii wniosku strony o zwrot nieruchomości z uwagi na jej niewykorzystanie na cele inwestycji drogowej Sąd zauważa, że nie mógł on zostać rozpatrzony w trybie procedowania przez organy w tej sprawie. Przedmiotem postępowania kontrolowanego przez Sąd było ustalenie odszkodowania

za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną na podstawie spec ustawy. Z ustawy tej wynika, że organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej ma obowiązek - w razie gdy decyzja ta stała ostateczna - ustalić wysokość odszkodowania w odrębnym postępowaniu zakończonym odrębną decyzją. Wniosek o zwrot tej nieruchomości rozpatrywany jest w innym trybie. Zatem, w decyzji ustalającej odszkodowanie za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną organ nie miał obowiązku zawrzeć rozstrzygnięcia o zwrocie (odmowie zwrotu) nieruchomości.

Stwierdzając, że zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem, Sąd orzekł jak

w sentencji na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.).