Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 1244/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2016-12-06 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 112,  art. 124,  art. 128,  art. 134,  art. 135
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 134,  art. 151
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Alicja Jaszczak-Sikora Sędziowie sędzia WSA Tadeusz Lipiński sędzia WSA Piotr Chybicki (spr.) Protokolant referent Marta Kudła po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 grudnia 2016 r. sprawy ze skargi E. P. i E. P. na decyzję Wojewody z dnia "[...]", nr "[...]" w przedmiocie odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości części nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia "[...]" Wojewoda, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt. 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tj. Dz. U. z 2016 r., poz. 23, dalej jako: k.p.a.), w zw. z art. 129 ust. 5 pkt 1, art. 128 ust. 4, art. 130, art. 132 ust. 1a, 2, 3 i 6, art. 134 ust. 1 oraz art. 124 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm., dalej jako: u.g.n.), po rozpatrzeniu odwołania E. i E. P., od

decyzji Starosty "[...]" z dnia "[...]" w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości części nieruchomości gruntowej, oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków obrębu "[...]", gmina "[...]", jako działka nr "[...]" o pow. 3,9800 ha, opisanej w księdze wieczystej nr "[...]", na skutek ograniczenia sposobu korzystania spowodowanego budową gazociągu wysokiego ciśnienia DN 300, PN 6,3 MPa relacji "[...]" oraz innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z gazociągu, utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty "[...]" z dnia "[...]".

Zakwestionowana decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym.

Decyzją z dnia "[...]" Starosta "[...]" ograniczył sposób korzystania z części nieruchomości stanowiącej własność E. i E. P., oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków obrębu ‘[...]", gmina

"[...]", jako działka nr ‘[...]" o pow. 3,9800 ha, poprzez udzielenie zezwolenia Spółce na założenie i przeprowadzenie przez tą nieruchomość gazociągu wysokiego ciśnienia DN 300 PN6,3 MPa relacji ‘[..]", a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z gazociągu oraz na funkcjonowanie gazociągu po wybudowaniu w pasie o powierzchni 702 m2.

Następnie, decyzją z dnia ‘[...]", wydaną na wniosek E. i E. P., Starosta "[...]" ustalił odszkodowanie z tytułu zmniejszenia wartości części przedmiotowej nieruchomości gruntowej, na skutek wybudowania gazociągu wysokiego ciśnienia relacji "[...]" przez tą nieruchomość, zobowiązując jednocześnie Spółkę, do wypłaty odszkodowania w wysokości "[...]", na rzecz E. i E. P., w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

W odwołaniu od powyższej decyzji E. i E. P. zarzucili jej

naruszenie przepisów postępowania poprzez oparcie rozstrzygnięcia na operacie

szacunkowym z dnia 29 stycznia 2016 r., sporządzonym przed wszczęciem postępowania, podczas gdy postępowanie zostało wszczęte dniu 1 lutego 2016 r., naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 128 ust. 4 u.g.n. poprzez przyznanie odszkodowania w zaniżonej wysokości z uwagi na uznanie zmniejszenia wartości nieruchomości jedynie w pasie ograniczenia korzystania z nieruchomości oraz naruszenie § 43 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez sporządzenie opinii w sposób nieprawidłowy. W uzasadnieniu podali, że Starosta swoją decyzję oparł na operacie szacunkowym, który uchybia obowiązującym przepisom, gdyż dokonano wyceny zmniejszenia wartości nieruchomości jedynie w pasie ograniczenia korzystania z nieruchomości, podczas gdy w całości straciła ona

na wartości, z uwagi na brak możliwości swobodnego jej zagospodarowania oraz błędnie zastosowano podejście porównawcze przy wycenie wartości nieruchomości, przyjmując do porównań nieruchomości, które nie są podobne do nieruchomości wycenianej.

W uzasadnieniu decyzji z dnia "[..]" Wojewoda, przytaczając treść art. 124 ust. 1, art. 128 ust. 4 oraz art. 154 u.g.n., wskazał, że przepis § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie

wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego stanowi, że operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Operat szacunkowy jest kluczowym dowodem w postępowaniu administracyjnym dotyczącym ustalenia odszkodowania za grunty przejęte pod inwestycje w zakresie dróg publicznych. Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zgodność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ podniósł, ze sporządzony na potrzeby niniejszej sprawy operat z dnia 29 stycznia 2016 r., zawiera informacje niezbędne do dokonania wyceny gruntu. Biegła przedstawiła przedmiot wyceny, jej zakres, stan prawny nieruchomości, przeznaczenie gruntu cel wyceny, podstawy formalne, prawne i merytoryczne. Opis przedmiotu wyceny, procedura wyceny, tok obliczeń oraz uwarunkowania dokonanych czynności i rozwiązania merytoryczne zostały szeroko opisane. Sformułowanie opinii o wartości końcowej przedstawione zostało w sposób szczegółowy. Dalej Wojewoda wskazał, że do oszacowania wartości rynkowej gruntu zastosowano podejście porównawcze,

metodę korygowania ceny średniej. Biegła, przy doborze nieruchomości porównywalnych przyjęła takie cechy rynkowe, które różnicują nieruchomości jednocześnie mając najistotniejszy wpływ na ich cenę, co ustaliła na podstawie analiz i badań, tj. lokalizację, przydatność rolniczą strukturę użytków oraz dojazd do nieruchomości. Do określenia wartości rynkowej działki należącej do E. i E.

P., biegła zbadała rynek lokalny obejmujący obszar gminy wiejskiej "[...]".

Badaniem objęty został rynek nieruchomości gruntowych rolnych, których transakcje zawarte zostały w latach 2014-2016. Podstawą ustalenia wartości były ceny transakcyjne zawarte w aktach notarialnych. Na ich podstawie określona została wartość rynkowa gruntu. Odnosząc się do zarzutu skarżących dotyczącego przyjęcia do porównań nieruchomości, które nie są podobne do nieruchomości wycenianej z uwagi na różną powierzchnię i położenie organ uznał, że biegła wyjaśniła w piśmie z 31 marca 2016 r., że przyjęła do porównań podobne nieruchomości gruntowe rolne, których transakcje zostały zawarte na badanym rynku lokalnym, tj. na terenie gminy "[...]". Zarzut, że nieruchomości przyjęte do porównań nie są podobne, bo tylko jedna jest położona na terenie miejscowości "[...]" jest bezzasadny, gdyż obszar badanego rynku lokalnego to gmina ‘[...]". Odnosząc się natomiast do zarzutu dotyczącego sporządzenia przez biegłą operatu szacunkowego jeszcze przed wszczęciem postępowania Wojewoda podniósł, że przedmiotowe postępowanie zostało wszczęte na wniosek właścicieli działki nr "[...]" w dniu 25 stycznia 2016 r. Zawiadomieniem z dnia 1 lutego 2016 r. organ jedynie powiadomił wszystkie osoby będące stronami w sprawie o wszczęciu tego postępowania, do czego zobowiązany został przepisem

art. 61 § 4 k.p.a. Operat szacunkowy z dnia 29 stycznia 2016 r., stanowiący podstawę ustalenia odszkodowania, został zatem sporządzony po wszczęciu postępowania w niniejszej sprawie.

W skardze na decyzję Wojewody z dnia "[...]" E. i E. P. zarzucili jej wydanie z naruszeniem prawa, tj. art. 128 ust. 4 u.g.n. poprzez przyznanie odszkodowania w zaniżonej wysokości z uwagi na uznanie zmniejszenia wartości nieruchomości jedynie w pasie ograniczenia korzystania z nieruchomości, naruszenie § 55 ust. 1 i § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez brak wskazania podstawy prawnej dokonania wyceny zmniejszenia wartości nieruchomości jedynie w pasie ograniczenia korzystania z nieruchomości, dokonanie wyceny zmniejszenia wartości nieruchomości jedynie w pasie ograniczenia korzystania z nieruchomości, sporządzenie opinii w sposób nieprawidłowy z uwagi na błędne zastosowanie podejścia porównawczego przy wycenie wartości nieruchomości, co doprowadziło do zaniżenia wysokości odszkodowania. Skarżący zarzucili ponadto naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. poprzez niedokładne ustalenie stanu faktycznego w sprawie, zaniechanie obowiązkowi wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego oraz dokonania oceny czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału

dowodowego poprzez w szczególności niedopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego w sprawie. Wskazując na powyższe wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda, w całości podtrzymując argumentacje zawarta w zakwestionowanej decyzji, wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:

Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1066) stanowi, iż sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy wojewódzki sąd administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną lub postanowienie z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2016 r., poz. 718, dalej jako: p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 p.p.s.a.).

Zgodnie z treścią art. 145 § 1 p.p.s.a. w przypadku, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego albo inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi Sąd oddala skargę w oparciu o art. 151 p.p.s.a.

Wskazać również należy, że zgodnie z przepisem art. 133 § 1 p.p.s.a. Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, iż sąd przy ocenie legalności decyzji bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia (por. wyrok NSA z 9 lipca 2008 r., sygn. II OSK 795/07, LEX nr 483232).

Mając na uwadze wskazane powyżej kryterium legalności Sąd stwierdził, że skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że nie są zasadne zarzuty skargi dotyczące naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7 w zw. z art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. Postępowanie w sprawie zostało przeprowadzone rzetelnie, zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami, a w obszernym i wyczerpującym uzasadnieniu decyzji organ szczegółowo wyjaśnił zarówno podstawy prawne swojego działania jak i ustalony stan faktyczny sprawy oraz odniósł się do zarzutów odwołania. Sam fakt niezadowolenia skarżącego z treści rozstrzygnięcia nie jest jednoznaczny z jego wadliwością. Ponadto zarzuty zawarte w skardze stanowią w znacznej mierze powtórzenie zarzutów zawartych w odwołaniu, do których wyczerpująco ustosunkował się organ odwoławczy w treści zaskarżonej decyzji, a Sąd te rozważania w pełni popiera.

Należy w tym miejscu przypomnieć, iż przedmiotem kontroli sądowej w niniejszym postępowaniu jest decyzja w przedmiocie ustalenia odszkodowania za szkody powstałe wskutek inwestycji polegającej na założeniu i przeprowadzeniu przez nieruchomość skarżących gazociągu wysokiego ciśnienia, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z gazociągu oraz na funkcjonowanie gazociągu po wybudowaniu.

Wyjaśnić zatem należy, że niewątpliwie każda ingerencja w istotę prawa własności nieruchomości stanowi formę wywłaszczenia z tego prawa. Zgodnie z art. 112 ust. 2 i ust. 3 u.g.n., wywłaszczenie nieruchomości polega albo na decyzyjnym całkowitym pozbawieniu prawa własności nieruchomości (użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości) albo na ograniczeniu takiego prawa, o ile cele publiczne na nieruchomości osób trzecich nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż poprzez pozbawienie lub ograniczenie uprawnień właścicielskich, a prawa do nieruchomości nie mogą być nabyte w drodze umowy. Przewidziane zatem art. 124 ust. 1 u.g.n. ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości poprzez zezwolenie na założenie na takiej nieruchomości, między innymi, przewodów i urządzeń służących do przesyłania gazu, jest jednym z rodzajów wywłaszczenia, które nastąpić może jedynie za odszkodowaniem, o czym wprost stanowi art. 128 ust. 1 u.g.n. Przepis art. 128 ust. 4 u.g.n. powtarzając zasadę objęcia odszkodowaniem również szkód powstałych wskutek zdarzeń, o których mowa między innymi w art. 124, wskazuje, że takie odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód, a jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, powinno być powiększone o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

Tak więc już z ogólnego założenia ustawodawcy, wysokość odszkodowania za szkody wynikłe z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości powinna obejmować dwa elementy: wartość poniesionych szkód (pieniężne wyrównanie zniszczeń) oraz zmniejszenie wartości nieruchomości wskutek trwałego usytuowania na niej urządzeń przesyłowych. Treść powyższego przepisu wyraża konstytucyjną zasadę "słusznego" odszkodowania za wywłaszczenie, wynikającą z art. 21 ust. 2 Konstytucji RP. Odszkodowanie słuszne to odszkodowanie ekwiwalentne do wartości wywłaszczonej nieruchomości, co w odniesieniu do odszkodowań za wywłaszczenie polegające na ograniczeniu uprawnień właścicielskich do gruntu usytuowaniem na nim urządzeń przesyłowych, oznacza odszkodowanie za szkody na gruncie wyrządzone wybudowaniem urządzeń, jak i równowartość ubytku wartości nieruchomości wskutek konieczności znoszenia trwałej obecności urządzeń na gruncie. Tym samym, naprawienie szkody wywołanej skutkami decyzji wydanej na podstawie art. 124 ust. 1 u.g.n., zbliżone jest do charakteru odszkodowania ustalanego na zasadach kodeksu cywilnego. W tym miejscu wyjaśnić należy, iż odszkodowanie o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. jest jednak pojęciem prawa administracyjnego i obejmuje wyłącznie szkody i utracone pożytki wprost wskazane w przepisach tej ustawy. Podkreślić również należy, iż pomimo ustalenia odszkodowania w trybie przepisów u.g.n., właściciel nieruchomości nie jest pozbawiony domagania się ustalenia wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu. Obecnie obowiązujące przepisy art. 3051 – 3054 Kodeksu cywilnego pozwalają obciążyć nieruchomość służebnością przesyłu na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować urządzenia, jak i na rzecz tego przedsiębiorcy, którego własność stanowią urządzenia już wybudowane oraz pozwalają także na ustalenie odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu. Spory na tle prawa korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe rozstrzygane są w drodze stosownych postępowań cywilnych (patrz: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 sierpnia 2014 r. w sprawie II CSK 573/13 – Lex nr 1514766 i uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 lipca 2013 r. podjęta w sprawie III CZP 36/13 – Lex nr 1408479).

Odnosząc się do najistotniejszego zarzutu, tj. dokonania wyceny jedynie części nieruchomości zajętej na założenie i przeprowadzanie przez działkę nr "[...]" gazociągu wysokiego ciśnienia, to dostrzec wypada, że z przywołanej decyzji Starosty "[...]" z dnia "[...]" wynika, że długość projektowanego gazociągu wynosi 117 m, zaś niezbędna powierzchnia zajęta przez strefę kontrolowaną to 6 m (po 3 m po obu stronach gazociągu od jego osi), co łącznie stanowi 702 mkw. Zatem tylko w tej (niewielkiej w relacji do całej powierzchni działki nr 13) nastąpiło ograniczenie ze sposobu korzystania z rzeczonej nieruchomości, co oznacza, że w wykonywanie pełni praw właścicielskich wobec pozostałej części działki przywołana decyzja Starosty "[...]" nie ingeruje, o czym wprost stanowi przywołana decyzja (ostatnie zdanie pkt 1 decyzji). W konsekwencji skarżący domaga się ustalenia odszkodowania tak, jakby decyzja Starosty z dnia "[...]" ograniczała sposób korzystania z całej działki nr "[...]" w "[..]". Jeżeli natomiast przywołana decyzja uniemożliwia skarżącym dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem, to przysługuje im roszczenie względem starosty wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej (względnie wobec występującego z wnioskiem o zezwolenie, o którym mowa w art. 124 ust. 2 u.g.n.) o nabycie od nich na rzecz Skarbu Państwa własności rzeczonej działki, przy czym owe roszczenie może być żelazowane w drodze umowy (względnie konstytutywne orzeczenie sądu powszechnego, w przypadku braku zgody pomiędzy w/w stronami umowy), o czym wprost stanowi art. 124 ust. 5 u.g.n. Skarżący nie powołują się na takowe ograniczenie korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy (zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem), a materiał dowodowy sprawy powyższego stanu również nie potwierdza. Trudno w ogóle sobie wyobrazić, że - przynajmniej co do zasady – w ogóle mogłoby dojść do ograniczenia sposobu korzystania z przedmiotowej nieruchomości w sposób powyżej wskazany z uwagi na rodzaj zainstalowanych urządzeń w działce nr "[...]". W każdym razie - ujmując rzecz hipotetycznie – w sytuacji ziszczenia się hipotezy art. 124 ust. 5 u.g.n. właściciel nieruchomości (wieczysty użytkownik) nie miałby prawa do odszkodowania wskutek zmniejszenia się wartości nieruchomości ze zdarzenia wskazanego m. in. w art. 124 u.g.n., a tylko wspomniane powyżej roszczenie o wykup działki. Reasumując z uwagi na powyższe nie zasługiwał na uwzględnienie zarzut, że przyznanie odszkodowania nastąpiło w zaniżonej wysokości, bowiem dotyczyło jedynie zdefiniowanego powyżej pasa ograniczenia korzystania z nieruchomości.

Z kolei zarzut zaniżenia wysokości odszkodowania z uwagi na błędną metodologię szacowania zmniejszenia się wartości nieruchomości, to przypomnieć wypada, że szczegółowe zasady określania wartości poniesionych szkód na nieruchomości oraz określania zmniejszenia wartości nieruchomości, o których to elementach odszkodowania mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., zawarte są w § 43 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przepis ten w ustępie 1, w zw. z ust. 2, stanowi, że przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości uwzględniać należy, stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji wywłaszczeniowej oraz na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie decyzji (zakończenia inwestycji), a także utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji wywłaszczeniowej do dnia zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji (zakończenia inwestycji). W ust. 3 przepis stanowi zaś, że przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości uwzględnia się: zmianę warunków korzystania z nieruchomości, zmianę przydatności użytkowej nieruchomości, trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości oraz skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n., przy czym oszacowanie szkód w tym ostatnim elemencie, następuje dopiero po wystąpieniu szkody w tym zakresie, co wynika z ustępu 4 § 43. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wysokość nieruchomości (ust. 2), sporządzanej w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Operat szacunkowy podlega ocenie przez organ z punktu widzenia jego kompletności i prawidłowości sporządzenia. Stosownie natomiast do treści art. 134 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, z zastrzeżeniem art. 135, stanowi wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1), przy określeniu której uwzględnia się w szczególności aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych (art. 151 ust. 1 ustawy).

Jak już wyżej wskazano, operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem określającym wysokość odszkodowania. Nie oznacza to jednak, że nie podlega on ocenie organu administracji, prowadzącego postępowanie, w którym ma on być podstawą ustaleń faktycznych. Do oceny operatu szacunkowego, tak jak każdego innego dowodu, mają zastosowanie art. 80 k.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego oraz art. 7 k.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego, a także art. 77 §1 k.p.a., który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z powołanych przepisów wynika, że organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości, podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań, stawianym przez ustawodawcę, jest zakaz zastąpienia innym dowodem dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości. Zarówno organy administracji, jak i sądy rozpoznające sprawę mają zatem obowiązek ocenić dowodową wartość operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy wskazać należy, że wydanie decyzji o ustaleniu odszkodowania poprzedziło wydanie ostatecznej i prawomocnej decyzji Starosty o ograniczeniu uprawnień właścicielskich do wymienionej nieruchomości dla potrzeb zrealizowania inwestycji celu publicznego. Odszkodowanie ustalone zostało przez Starostę na podstawie operatu szacunkowego, któremu to dokumentowi organ ten dał wiarę i który przed wydaniem decyzji zweryfikował. W ocenie Sądu, organy dokonały szczegółowej analizy operatu szacunkowego pod kątem jego zgodności z wymogami wynikającymi z przepisów prawa, w tym oceniły wybór: nieruchomości przyjętych do porównań jako nieruchomości podobnych w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., podejścia i metody wyceny, a także sposób uzasadnienia wyliczenia odszkodowania. Ponadto, w operacie wyjaśniono także sposób wyliczenia odszkodowania. Pamiętać należy, iż określenie odszkodowania należy do kompetencji rzeczoznawcy, a organ mógłby wartość przyjętego odszkodowania zakwestionować, gdyby wyliczenia przeczyły zasadom logiki. Zgodnie z § 43 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny na zmniejszenie wartości nieruchomości wpływ ma zmiana warunków korzystania z nieruchomości, zmiana przydatności użytkowej nieruchomości, trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości oraz skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości, które to czynniki stanowią katalog zamknięty składników wynagrodzenia, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n.

Reasumując, w odniesieniu do specyficznego dowodu, jakim jest operat, jego zakwestionowanie - poza zarzutami natury formalnej, wymaga wiedzy specjalistycznej. Skoro, jak wyżej wywiedziono, zarzuty skargi w kwestii wymienionych nieprawidłowości sporządzenia operatu nie mają pokrycia w zgromadzonym w aktach sprawy materiale dowodowym, a zakres obowiązków biegłego ma związek z jego wiedzą specjalną, to zarówno organ, jak i Sąd, nie mają uprawnień do kwestionowania ustaleń w obszarze zastrzeżonym dla jego wiedzy specjalnej. W konsekwencji nie doszło do zarzuconego skargą naruszenia prawa materialnego. Na podstawie przedstawionego materiału dowodowego Sąd nie znalazł podstaw do podważenia legalności ustalenia odszkodowania w zakresie zakwestionowanym przez skarżących - od strony formalnej i merytorycznej. Wobec powyższego zarzut naruszenia przepisów postępowania w stopniu, mającym wpływ na wynik postępowania, nie jest uzasadniony.

W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę oddalił.