Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2139/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-03-27 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art.36§4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Tomasz Wykowski (spr.), Sędziowie sędzia WSA Grzegorz Rząsa, asesor WSA Anna Sidorowska-Ciesielska, Protokolant ref. Joanna Kicińska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 marca 2019 r. sprawy ze skargi A. P. na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] maja 2018 nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę


UZASADNIENIE

I. Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (dalej "Sądu") decyzją z dnia [...] maja 2018 r. nr [...], dalej "zaskarżoną decyzją" albo "decyzją odwoławczą", Minister Inwestycji i Rozwoju (dalej "Minister"), po rozpatrzeniu odwołania A. P. (dalej "Skarżącego") od decyzji Wojewody [...] (dalej "Wojewody") z dnia [...] sierpnia 2017 r. nr [...], orzekającej o ustaleniu na rzecz Skarżącego odszkodowania z tytułu przejęcia przez Województwo [...] (dalej "Województwo"), na podstawie art.12 ust.4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2017 r., poz. 1496 ze zm.), dalej "specustawy drogowej", prawa własności nieruchomości, położonej w gminie m. [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,2125 ha i nr [...] o pow. 0,1136 ha (dalej "przedmiotowej/przejętej nieruchomości") – utrzymał decyzję Wojewody w mocy.

II. Stan sprawy, poprzedzający wydanie przez Ministra zaskarżonej obecnie decyzji odwoławczej, przedstawia się następująco:

1. Decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] listopada 2015 r., znak: [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (dalej "decyzja zrid") nieruchomość Skarżącego została przeznaczona pod następującą inwestycję drogową: "Budowa i rozbudowa ulic: Podniesienie konkurencyjności Subregionu Północnego Województwa [...] i jego potencjału gospodarczego poprzez poprawę spójności komunikacyjno - terytorialnej - budowa przedłużenia Al. [...] do ul. [...] oraz rozbudowa drogi wojewódzkiej nr [...] (ul. [...], [...], [...]) - drogi kategorii wojewódzkiej, klasy "G" główna.".

2. Decyzją odszkodowawczą z dnia [...] sierpnia 2017 r. Wojewoda orzekł o:

1) ustaleniu na rzecz Skarżącego odszkodowania w wysokości 414.179,00 zł z tytułu przejęcia przez Województwo prawa własności przedmiotowej nieruchomości z mocy prawa;

2) powiększeniu ustalonego odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości, tj. 20.708,95 zł, należną w przypadku niezwłocznego jej wydania do dyspozycji inwestora;

3) zobowiązaniu Prezydenta Miasta [...] (dalej "Prezydenta") jako zarządcy drogi wojewódzkiej w mieście na prawach powiatu do wypłaty ustalonego odszkodowania.

Wysokość przyznanego odszkodowania została ustalona w oparciu o wartość przejętej nieruchomości, oszacowana w operacie szacunkowym z dnia [...] maja 2017 r., sporządzonym na zlecenie Wojewody przez rzeczoznawczynię majątkową B.C. (uprawnienia nr [...]).

3. Skarżący wniósł do Ministra odwołanie od decyzji Wojewody, kwestionując prawidłowość i wiarygodność w/w operatu, wynikającą z oszacowania przez rzeczoznawczynię wartości nieruchomości w oparciu o ceny transakcji nieruchomości drogowych, nie zaś ceny transakcji nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych (nieruchomości przeznaczone pod zabudowę usługowo – komercyjną).

III. Jak już wskazano, decyzją zaskarżoną obecnie Minister rozpatrzył odwołanie Skarżącego o decyzji Wojewody, utrzymując tę decyzję w mocy.

Uzasadniając rozstrzygnięcie odwoławcze, Minister wskazał w szczególności, co następuje:

1. Sporządzony ma zlecenie Wojewody operat szacunkowy uznać należy za zgodny z przepisami właściwymi przepisami prawa, tj. przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2016, poz. 2147 ze zm.), dalej "u.g.n." oraz przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 209, poz. 2107 ze zm.), dalej "rozporządzenie w sprawie wyceny". W/w opinia jest czytelna i logiczna, co oznacza, iż może stanowić wiarygodny dowód na okoliczność ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości. Analiza sporządzonego operatu nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu z opinii biegłej. Zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Biegła wyczerpująco wyjaśniła przyjęty przez nią wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Opinia rzeczoznawcy spełnia zatem wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu, opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym skorygowaniu przyjętych cech rynkowych.

Wniosek Skarżącego o dopuszczenie dowodu z nowej wyceny sporządzonej przez innego rzeczoznawcę majątkowego nie znajduje tym samym uzasadnienia.

2. W operacie rzeczoznawczyni poczyniła następujące ustalenia:

(-) Szacowana działka nr [...] została wydzielona z działki położonej na zapleczu zabudowy mieszkaniowej oraz usługowo - handlowej przy ul. [...]. Natomiast działka nr [...] została wydzielona z zaplecza działki położonej przy ul. [...],w niedalekim sąsiedztwie zbiegu ulic [...] i [...]. Otoczenie nieruchomości stanowią tereny niezagospodarowane, zabudowa usługowo - handlowa oraz zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z usługami. Wyceniana nieruchomość stanowi grunt niezagospodarowany, bez części składowych podlegających wycenie;

(-) W dniu wydania decyzji zrid wyceniana nieruchomość była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Stosownie do powyższego:

- wyceniana działka nr [...] położona jest częściowo na terenie dróg publicznych oraz częściowo na terenie użytków rolnych w granicach którego przebiega linia wyznaczająca trasę gazociągu wysokiego ciśnienia G500,

- wyceniana działka nr [...] zgodnie z ustaleniami planu położona jest częściowo na terenie użytków rolnych w granicach którego przebiega linia wyznaczająca trasę gazociągu wysokiego ciśnienia G500.

Z kolei zgodnie z zapisami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, szacowane działki położone są częściowo na terenie dróg publicznych i węzłów komunikacyjnych, terenie budowy kanalizacji w ramach programu ISPA oraz na obszarze wymagającym zabezpieczenia wód podziemnych przed zanieczyszczeniem;

(-) Na potrzeby niniejszej wyceny rzeczoznawczyni zbadała kształtowanie się cen transakcyjnych gruntów przeznaczonych: 1) na cele rolne jak również 2) pod tereny dróg publicznych. Obszarem badania objęto lokalny rynek nieruchomości obejmujący miasto [...] w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających datę wyceny. Stosownie do powyższego:

- na badanym obszarze odnotowano 14 transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod drogi publiczne, których ceny transakcyjne zawierały się w przedziale od 88,89 zł/m2 do 161,58 zł/m2, przy cenie średniej wynoszącej 118,70 zł/m2 (największy wpływ na wartość nieruchomości ma położenie nieruchomości);

- analiza rynku nieruchomości rolnych w badanym czasookresie wykazała, iż za podobne grunty ceny transakcyjne za 1 m2 kształtowały się na poziomie od 7,95 zł/m2 do 49,89 zł/m2.

(-) Dla części przedmiotowej nieruchomości przeznaczonej w dokumentach planistycznych pod drogę publiczną, zasada korzyści nie znajduje zastosowania, bowiem cel wywłaszczenia jest tożsamy z ww. przeznaczeniem. Natomiast dla pozostałej części nieruchomości stanowiącej tereny rolne, zasada korzyści znajduje zastosowanie, zatem wyceny dla tej części dokonano według alternatywnego sposobu użytkowania, tj. pod drogi publiczne. Zatem całą nieruchomość wyceniono według cen transakcyjnych nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne (zgodnie z art. 134 ust 3 i 4 u.g.n., w zw. z § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny).

(-) Na podstawie szczegółowej analizy transakcji sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne, wybrano do ostatecznej bazy porównawczej 14 transakcji nieruchomościami najbardziej podobnymi do przedmiotu wyceny. W toku przeprowadzonej analizy rynku rzeczoznawca ustaliła także, iż pomimo niewielkiego trendu spadkowego, którego wysokość jest zbliżona do błędu statystycznego, w związku z czym nie dokonano aktualizacji cen transakcyjnych i przyjęto trend czasowy na poziomie 0% miesięcznie.

(-) Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

(-) Na podstawie analizy zachowań rynku wyróżniono cechy rynkowe nieruchomości i ich wagi mające wpływ na wartość wycenianych działek. Przyjęto następujące cechy: lokalizacja - waga 35%, sąsiedztwo - waga 25%, drogi dojazdowe - waga 20%, możliwość zagospodarowania działki (w tym działki z której wydzielono działkę pod drogę) - waga 20%. Po obliczeniu wartości współczynników korygujących z uwzględnieniem cech rynkowych, ustalono wartość 1 m2 gruntu na kwotę 127,01 zł, czyli wartość prawa własności gruntu dla działki nr [...] wyniosła 269.896,00 zł, a dla działki nr [...] wyniosła 144.283,00 zł.

(-) Łącznie zatem wartość wycenianej nieruchomości została określona na kwotę 414.179,00 zł.

3. W niniejszej sprawie zostały spełnione przesłanki do powiększenia należnego odszkodowania o kwotę 5% wartości nieruchomości na zasadach określonych w art. 18 ust. 1e pkt 1 specustawy drogowej.

4. W przedmiotowej sprawie decydujące znaczenie ma regulacja § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia, z której wynika, ze w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Z kolei w myśl art. 134 ust. 1, 3 i 4 ugn, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

W cytowanym powyżej art 134 ust. 3 i 4 ugn, ustawodawca wprowadził tzw. "zasadę korzyści", zgodnie z którą, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Tym samym, jeżeli takie zwiększenie rzeczywiście nastąpi, osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstawę stanowić będzie nie wartość nieruchomości zgodna z dotychczasowym sposobem użytkowania (art. 134 ust. 3 ugn), lecz wartość nieruchomości określona dla alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny (art. 134 ust. 4 ugn).

W świetle powyższego przyjąć należy, że przystępując do sporządzenia operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania w związku z wywłaszczeniem, podstawowym zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest zbadanie, czy przeznaczenie nieruchomości wycenianej zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 3 marca 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 1926/12). Od wyniku tego badania zależeć bowiem będzie zastosowanie odpowiedniego sposobu wyceny, pozwalającego określić wartość nieruchomości z uwzględnieniem ww. zwiększenia (zasada korzyści). Informacja na temat procesu dochodzenia do wyboru sposobu wyceny, tj. przeprowadzonego badania, powinna znaleźć odzwierciedlenie w treści operatu szacunkowego (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 5 marca 2013 r., sygn. akt I SA/WA 2476/12).

W realiach niniejszej sprawy należy zauważyć, że autorka operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie Wojewody [...], prawidłowo zastosowała zasadę korzyści wynikającą z regulacji art. 134 ust. 3 i 4, a mianowicie z uwagi na wyższość cen nieruchomości drogowych od nieruchomości rolnych wyceny dokonano według cen nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne. Z kolei przeznaczenie drogowe było tożsame z celem wywłaszczenia, zatem biegła prawidłowo dokonała wyceny szacowanej nieruchomości na podstawie transakcji gruntami przeznaczonymi na cele komunikacyjne. Zatem cała nieruchomość przejęta na cele realizacji publiczne została wyceniona według cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Powyższe jest zgodne z dyspozycją przepisu § 36 ust. 4 w związku z art. 134 ust. 4 ugn.

Odnosząc się do zarzutu strony skarżącej dotyczącego wyceny przedmiotowej nieruchomości na podstawie transakcji drogowych, to wyjaśnić należy, że przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejmowanej na cele dróg publicznych kluczowe znaczenie ma zdefiniowanie nieruchomości podobnych wg których określana będzie wartość przejmowanej nieruchomości. W tej materii mechanizm wyceny zawarty jest w art. 134 ust. 3-4 ugn, który możemy określić jako "zasadę korzyści". Zasada ta polega na przyjęciu takich parametrów nieruchomości stanowiących podstawę wyceny, które będą najkorzystniejsze dla wywłaszczanego. W ramach tej zasady występują dwa pojęcia: aktualny sposób użytkowania oraz alternatywny sposób użytkowania nieruchomości, wynikający z celu wywłaszczenia.

Pierwsze z pojęć - "aktualny sposób użytkowania" oznacza oszacowanie wartości nieruchomości wg faktycznego stanu nieruchomości bez uwzględnienia ustaleń planistycznych wprowadzających cel publiczny. Drugie z pojęć, tj. "alternatywny sposób użytkowania" nakazuje wycenę nieruchomości przy uwzględnieniu ustaleń planistycznych wprowadzających cel publiczny. Każdorazowo zatem biegły ma obowiązek przeprowadzić badanie rynku nieruchomości, które wskaże, który wariant wyceny będzie korzystniejszy i tym samym pozwoli uzyskać wyższe odszkodowanie.

Rzeczoznawca majątkowy mając na uwadze cel wywłaszczenia oraz przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości określone w dokumentach planistycznych, prawidłowo przyjęła do wyceny rynek transakcyjny nieruchomości drogowych, z uwagi na fakt, że dla tej części nieruchomości przeznaczonej pod tereny rolne ceny transakcyjne nieruchomości drogowych były wyższe od nieruchomości rolnych, natomiast dla pozostałej części zasada korzyści nie występuje, bowiem przeznaczenie drogowe było tożsame z celem wywłaszczenia. Powyższe oznacza, iż bazę porównawczą do wycenianych działek nie mogły stanowić nieruchomości o innym przeznaczeniu innym niż drogowe.

IV. Pismem z dnia 2 lipca 2018 r. Skarżący wniósł do tut. Sądu skargę na decyzję odwoławczą Ministra, podnosząc iż ustalenie odszkodowania nastąpiło z naruszeniem art.151 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny. Skarżący wniósł jednocześnie o dokonanie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie Wojewody.

W uzasadnieniu w/w zarzutów Skarżący wskazał, iż wyceniając przedmiotową nieruchomość rzeczoznawczyni wadliwie pominęła ceny transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przylegających do w/w nieruchomości (tj. o przeznaczeniu usługowym), opierając się w to miejsce na cenach transakcji nieruchomościami związanych z wykupem pod drogi, które to transakcje co do zasady nie są transakcjami zawieranymi na warunkach rynkowych w rozumieniu art.151 u.g.n. (skarga powołuje na tę okoliczność wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego, dalej "NSA", z dnia 13 maja 2015 r., sygn. akt I OSK 2227/13, z dnia 15 czerwca 2011 r., sygn. akt I OSK 1169/10, z dnia 28 stycznia 2011 r., sygn. akt I OSK oraz wyrok WSA w Poznaniu z dnia 27 stycznia 2010 r., sygn. akt II SA/Po 453/09)

V. W odpowiedzi na skargę Minister wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie.

VI. W piśmie procesowym z dnia 18 marca 2019 r. Skarżący podniósł, że:

- operat szacunkowy, na ustaleniach którego oparły się organy, sporządzony w dniu[...] lipca 2016 r., następnie zaktualizowany w dniu [...] maja 2017 r., uznać należy za zdezaktualizowany albowiem decyzja odwoławcza została wydana została w przeddzień utraty przez ten dowód ważności;

- w dniu 22 sierpnia 2017 r. do obrotu prawnego wszedł Standard Zawodowy dla Rzeczoznawców Majątkowych "Wycena nieruchomości drogowych", który winien był znaleźć zastosowanie w niniejszej sprawie;

- decyzją odwoławczą wydaną w odrębnym postępowaniu, dotyczącym brata Skarżącego oraz nieruchomości sąsiedniej, Minister zakwestionował aktualność operatu szacunkowego (do pisma załączono kserokopię decyzji Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] stycznia 2019 r. nr [...]).

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

VII. Sąd rozpoznał skargę na decyzję Ministra z racji sprawowania wymiaru sprawiedliwości, polegającego na kontrolowaniu działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem (art.1 § 1 i § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych – t.j. Dz.U. z 2016 r., poz.1066 z późn.zm.). Kontrola ta obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (art.3 § 2 pkt 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2018 poz.1302 z późn. zm. – zwanej dalej "p.p.s.a.").

W myśl art.134 § 1 p.p.s.a. sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Z kolei w myśl art.135 p.p.s.a. sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

Skargę należało oddalić, albowiem zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa w sposób upoważniający Sąd do jej wyeliminowania z obrotu prawnego.

Uwzględnienie przez wojewódzki sąd administracyjny skargi na orzeczenie organu administracji jest dopuszczalne tylko w razie stwierdzenia w toku kontroli tego orzeczenia naruszeń prawa wymienionych w art.145 § 1 p.p.s.a.

W świetle przywołanego przepisu sąd administracyjny:

1) uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, jeżeli stwierdzi:

a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,

b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,

c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy;

2) stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach;

3) stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach.

Naruszeń, które mogłyby stanowić podstawę do zastosowania w niniejszej sprawie środków o których mowa powyżej, Sąd nie stwierdził.

VIII. Kontrola legalności zaskarżonej decyzji Wojewody prowadzi do następujących wniosków:

1. Sprawa administracyjna, będąca przedmiotem kontrolowanego postępowania, prowadzonego przez organy obu instancji na podstawie art.12 ust.4a i nast. ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, dotyczyła ustalenia na rzecz Skarżącego, tj. właściciela nieruchomości objętej decyzją zezwalającą na realizację inwestycji drogowej, odszkodowania należnego z tytułu utraty prawa własności tej nieruchomości na rzecz Województwa.

Orzekające w sprawie organy obu instancji ustaliły wysokość należnego Skarżącemu odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy z wyceny przejętej nieruchomości, sporządzony na zlecenie organu I instancji w dniu [...] maja 2017 r., nie znajdując podstaw do zakwestionowania wiarygodności tego dowodu. W/w stanowisko organów Sąd w pełni udziela, uznając zarzuty skargi za nietrafne.

2. We w/w operacie rzeczoznawczyni przyjęła, że w sytuacji, w której w dacie wydania decyzji zrid wyceniane dwie działki, składające się na nieruchomość Skarżącego, przeznaczone były w części pod drogi a w części na cele rolnicze, to ich wycena winna nastąpić: a) w części drogowej – bezpośrednio na zasadach określonych w §36 ust.4 rozporządzenia w sprawie wyceny, b) w części rolnej – na zasadach określonych w art.134 ust.1, 3 i 4 u.g.n. (zasada korzyści). W konsekwencji powyższego rzeczoznawczyni uznała, iż: a) zastosowanie §36 ust.4 rozporządzenia w sprawie wyceny do wyceny części nieruchomości posiadającej w dacie wydania decyzji zrid przeznaczenie drogowe winno nastąpić w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomościami drogowymi (z uwagi na to, iż rzeczoznawczyni stwierdziła występowanie tego rodzaju transakcji), b) zastosowanie kryteriów z art. 134 ust.1, 3 i 4 u.g.n. do wyceny tej części nieruchomości, która w dacie wydania decyzji zrid nie posiadała przeznaczenia drogowego a przeznaczenie rolne również prowadzi do wniosku, że wycena ta winna nastąpić w oparciu o transakcje drogowe (albowiem ceny uzyskiwane w takich transakcjach są wyższe aniżeli ceny uzyskiwane w transakcjach gruntami rolnymi. W rezultacie powyższego wartość całej nieruchomości Skarżącego, niezależnie od przeznaczenia, jakie w dacie wydania decyzji zrid posiadały jej poszczególne części rzeczoznawczyni wyceniła w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomościami drogowymi.

W ocenie Sądu działanie rzeczoznawczyni było całkowicie prawidłowe. W/w operat szacunkowy uznać należy za zgodny z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami rozporządzenia w sprawie wyceny, jak również wiarygodny. W tej sytuacji samo subiektywne odczucie Skarżącego o zaniżeniu ustalonego odszkodowania nie stanowi wystarczającej podstawy do zakwestionowania wartości dowodowej operatu.

3. Ocena prawidłowości zastosowania w niniejszej sprawie §36 ust.4 rozporządzenia w sprawie wyceny do wyceny części nieruchomości posiadającej w dacie wydania decyzji zrid przeznaczenie drogowe prowadzi do następujących wniosków:

W myśl zaś § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Poza sporem pozostaje to, iż część przedmiotowej nieruchomości spełnia kryteria przewidziane w § 36 ust.4 rozporządzenia, tj. na dzień wydania decyzji zrid była przeznaczona (w planie miejscowym) pod inwestycję drogową.

Utrwalone orzecznictwo sądowe zgodnie przyjmuje, iż: (-) zasadniczym sposobem wyceny nieruchomości, o których mowa we w/w przepisie (tj. takich, które na dzień wydania decyzji były przeznaczona pod inwestycję drogową), jest wycena oparta o ceny transakcyjne nieruchomości drogowych, (-) możliwość dokonania wyceny we w/w sposób rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest zbadać jako pierwszą, (-) zastosowanie wskazanego w przepisie alternatywnego sposobu wyceny jest zatem dopuszczalne tylko wtedy, gdy określenie wartości nieruchomości nie jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych (przy tym w sytuacji, w której brak tej możliwości odnosi się do rynku lokalnego, koniecznym jest zbadanie pod tym kątem rynku regionalnego).

Jak zatem trafnie wskazano w wyroku NSA z dnia 10 grudnia 2018 r., sygn. akt I OSK 1726/2018, publ. LEX "Do wyceny nieruchomości tego rodzaju odnosi się przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zgodnie z którym w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Przepis ten jest przepisem szczególnym w stosunku do § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zatem podstawą wyceny nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję drogową jest właśnie przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a nie § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.". W wyroku NSA z dnia 5 listopada 2014 r., sygn. akt I OSK 1395/13, publ. LEX wskazano, że: "W odniesieniu do regulacji zawartej w § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) podkreślić trzeba, że przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wycena rozpoczyna się od porównania transakcji nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia dokonanie wyceny przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości.". Zawarte w § 36 ust. 4 rozporządzenia odesłanie do m. in. § 36 ust. 2 należy rozumieć w ten sposób, że poszukiwanie podobnych transakcji drogowych winno objąć nie tylko rynek lokalny, ale i rynek regionalny. Za rynek lokalny należy co do zasady przyjąć teren powiatu, zaś jako rynek regionalny teren województwa (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 czerwca 2016 r., I OSK 2269/14 oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 kwietnia 2015 r., I OSK 1831/13, CBOSA i cyt. tam orzecznictwo).

Nie można przy tym podzielić generalnego stanowiska Skarżącego, iż ceny transakcji drogowych nie mogą co do zasady być uwzględnianie przy wycenie nieruchomości, przeprowadzanej na zasadach określonych w u.g.n. oraz w rozporządzeniu w sprawie wyceny, a to z tego powodu, iż transakcje tego rodzaju nie są zawierane na warunkach rynkowych w rozumieniu art.151 u.g.n. Wprawdzie Skarżący powołał kilka przykładów orzecznictwa sądowego, gdzie teza tego rodzaju została sformułowana, niemniej Sąd przychyla się do tej linii orzeczniczej, która nie podziela stanowiska co do konieczności wyeliminowania przy wycenie nieruchomości transakcji nieruchomościami drogowymi, w szczególności na tle znajdującego zastosowanie w niniejszej sprawie § 36 ust.4 rozporządzenia w sprawie wyceny. W wyroku z dnia 17 maja 2016 r., sygn. akt I OSK 1843/14, publ. LEX, NSA wskazał, że: "Regułą ustalania wysokości odszkodowania za nieruchomość przejętą z mocy prawa, która w dacie przejęcia była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest przyjęcie przeznaczenia nieruchomości przeważającego wśród gruntów przyległych. Od tej reguły § 36 ust. 4 in fine rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) przewiduje jednak wyjątek odnoszący się do sytuacji, w której określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Biegły sporządzający operat powinien przedstawić rynek transakcji drogowych i ewentualnie szczegółowo opisać przyczyny, dla których określone transakcje powinny być odrzucone. Generalne zaś stwierdzenie, że transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi są nierynkowe, nie uzasadnia ich pominięcia. Konieczna jest m.in. analiza przez rzeczoznawcę tych okoliczności, które warunkują ceny transakcyjne uwzględniane przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości, zgodnie z założeniami określonymi w art. 151 u.g.n. Rzeczoznawca powinien uzasadnić dokonany wybór podejścia, przez wskazanie konkretnych danych istotnych w tym zakresie.". W wyroku z dnia 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt I OSK 1831/13, publ. LEX, NSA przyjął z kolei, że: "Ustalając wartość rynkową przejętych z mocy prawa nieruchomości w pierwszej kolejności należy uwzględniać "transakcje nieruchomościami drogowymi", co sąd a quo rozumie jako nabycie pod inwestycje drogowe.". "Skoro ustawodawca nie wyłączył z porównania cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, między osobami fizycznymi (osobami prawnymi) a gminą lub Skarbem Państwa, to tym samym uznał, że tego rodzaju transakcje odpowiadają wymogom z art. 151 ust. 1 u.g.n." – por. wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 25 marca 2010 r., sygn. akt II SA/Wr 12/10, publ. LEX.

Kierując się powyższymi zasadami rzeczoznawczyni ustaliła, że na badanym rynku lokalnym, obejmującym miasto [...], odnotowano 14 transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod drogi publiczne, których ceny transakcyjne zawierały się w przedziale od 88,89 zł/m2 do 161,58 zł/m2, przy cenie średniej wynoszącej 118,70 zł/m2. Oznacza to, iż ustalenie wartości tej części nieruchomości, która w dacie wydania decyzji zrid posiadała przeznaczenie drogowe, było możliwe, co oznacza brak podstaw do zastosowania przez rzeczoznawcę wskazanego w § 36 ust. 4 rozporządzenia alternatywnego sposobu wyceny.

4. W toku postępowania sądowego Skarżący powołał się na dokument p.t. Standard Zawodowy rzeczoznawców majątkowych "Wycena nieruchomości drogowych" z dnia 22 sierpnia 2017 r., sporządzony przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, w którym to dokumencie sformułowano stanowisko co do wyceny nieruchomości, o których mowa w §36 ust.4 rozporządzenia, zbieżne z zajmowanym przez Skarżącego. Na str.3 dokumentu w pkt 3.3. stwierdza się zatem, że: "Przeznaczenie wycenianej nieruchomości ustala się na podstawie przeznaczenia działki (nieruchomości), z której będzie ona wydzielona, bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Gdy na realizację inwestycji drogowej przeznaczona jest cała działka (nieruchomość), jej przeznaczenie przyjmuje się jako przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych. Powyższa zasada znajduje zastosowanie także w sytuacji, gdy wyceniana nieruchomość w miejscowym planie lub w studium w całości lub w części przeznaczona jest na cele drogowe.". Jednocześnie w uzasadnieniu w/w Standardu powołano się na te przykłady orzecznictwa sądowego, w których transakcje nieruchomościami drogowymi uznano za co do zasady nie posiadające waloru transakcji rynkowych.

Ocena skutków prawnych, jakie dla wyniku niniejszej sprawy mogłyby wynikać z wydania w toku postępowania odszkodowawczego w/w dokumentu, prowadzi do następujących wniosków:

Z art.175 ust.1 u.g.n. wynika, iż określanie przez rzeczoznawcę majątkowego wartości nieruchomości winno następować zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, przy uwzględnieniu zasady bezstronności w wycenie nieruchomości. Stosownie do art.4 pkt 14 w/w ustawy ilekroć mowa w niej o standardach zawodowych - należy przez to rozumieć reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego, ustalone zgodnie z przepisami prawa.

W świetle powyższych regulacji u.g.n. nie może ulegać wątpliwości, że standardy zawodowe, ustalone w sposób zgodny z przepisami prawa, wiążą rzeczoznawców dokonujących wyceny nieruchomości.

Odnotować jednak należy, że kontrolowane postępowanie odszkodowawcze zakończone zostało po dniu 1 września 2017 r., tj. po dniu wejścia w życie nowelizacji u.g.n., dokonanej ustawą z 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017 r. poz. 1509). W ramach powyższego nowelizacji uległa treść art. 175 ust. 6 u.g.n., nakładająca obecnie na ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa (obecnie Minister Inwestycji i Rozwoju) obowiązek ustalenia oraz ogłoszenia w drodze obwieszczenia obowiązujących standardów zawodowych. Przed nowelizacją kompetencje organu władzy publicznej przedstawiały się we w/w zakresie odmiennie, albowiem przedmiotowy przepis stanowił dotąd, iż standardy zawodowe ustalają organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych w uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa a komunikat o uzgodnieniu standardów zawodowych zamieszcza się w Dzienniku Urzędowym ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.

Stwierdzić należy, iż do dnia wydania zaskarżonej decyzji odwoławczej ([...] maja 2018 r.) stosowny standard zawodowy, korespondujący z przedmiotem niniejszej sprawy, nie został wprowadzony do obrotu prawnego w trybie uregulowanym w art.175 ust.6 u.g.n.

W odniesieniu natomiast do tych standardów oraz not interpretacyjnych, które w stanie prawnym poprzedzającym nowelizację art.175 ust.5 u.g.n. opracowała Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (do tej kategorii dokumentów należy zaliczyć dokument powołany przez Skarżącego) przyjąć należy, iż są to dokumenty nie posiadające po dniu 1 września 2017 r. formalnej mocy wiążącej w stosunku do rzeczoznawców majątkowych. Należy je natomiast postrzegać jako zbiór zasad i dobrych praktyk zawodowych, skierowanych przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych do własnych członków.

Tym samym uznać należy, iż z formalnego punktu widzenia organ odwoławczy, rozpoznający w dniu [...] maja 2018 r. odwołanie Skarżącego od decyzji organu I instancji, nie miał obowiązku dokonywać kontroli prawidłowości sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego pod kątem jego zgodności ze Standardami z dnia 22 sierpnia 2017 r.

Należy jednakże stanowczo podkreślić, że nawet hipotetyczne związanie rzeczoznawcy w/w Standardami, nie pozbawiałoby Sądu kompetencji przyjęcia przy ocenie prawidłowości sporządzenia operatu bezwzględnego prymatu uregulowań u.g.n. oraz rozporządzenia w sprawie operatu, tj. w szczególności ustalenia, czy przyjęty przez rzeczoznawcę sposób wyceny wartości nieruchomości, o której mowa w § 36 ust. 4 rozporządzenia, odpowiada ustalonym w tym przepisie zasadom, a w razie stwierdzenia rozbieżności pomiędzy tymi zasadami a zasadami przewidzianymi w Standardach, za kryterium wyłącznie wiążące uznać zasady wynikające wprost z rozporządzenia. Z racji oczywistej sprzeczności pomiędzy cytowaną wcześniej treścią Standardów a klarownym brzmieniem § 36 ust. 4 rozporządzenia stwierdzić należy, że oparcie się przez rzeczoznawcę ściśle na jego literze i wycenienie nieruchomości Skarżącego w oparciu o dostępne ceny transakcji nieruchomości drogowych było bezwzględnie trafne i nie nasuwające żadnych zastrzeżeń co do jego zgodności z prawem.

5. Ocena prawidłowości oparcia w niniejszej sprawie wyceny części nieruchomości posiadającej w dacie wydania decyzji zrid przeznaczenie inne niż drogowe prowadzi do następujących wniosków:

Rzeczoznawczyni przyjęła, iż podstawę do oszacowania wartości w/w części nieruchomości Skarżącego stanowi bezpośrednio art.134 ust.4 u.g.n., stosownie do którego, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Autorka wyceny uznała zatem, iż w sytuacji, w której w/w część nieruchomości posiadała w dacie wydania decyzji zrid przeznaczenie rolne, a ceny transakcyjne tego rodzaju nieruchomości, co wykazał operat, są niższe niż ceny nieruchomości drogowych, to przedmiotową część nieruchomości należało wycenić (podobnie jak i wcześniej wskazaną resztę tej nieruchomości) w oparciu o transakcje nieruchomościami drogowymi. Stanowisko to uznać należy za trafne.

Bezspornie pojawia się w tym kontekście kwestia ewentualnego zastosowania w takim przypadku § 36 ust.3 rozporządzenia, który stanowi, że w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni

- powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

Aczkolwiek wątek ten nie został poruszony przez Skarżącego, to uznać należy, iż literalne brzmienie pkt 2 w/w przepisu mogłoby sugerować zasadność żądania Skarżącego o uwzględnienie przy wycenie części jego nieruchomości nie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych a cen transakcyjnych nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do jego nieruchomości (Skarżący wskazuje w tym kontekście na przeznaczenie usługowe).

Stwierdzić należy, że kwestia ta nie jest traktowana jednolicie w orzecznictwie sądowym, co wiąże się m.in. z zarzutami wykroczenia przez Radę Ministrów, przy uchwalaniu rozporządzenia w sprawie wyceny, poza granice upoważnienia ustawowego. Wskazać jednakże należy chociażby na korespondujący z oczekiwaniami Skarżącego wyrok NSA z dnia 9 lutego 2017 r., sygn. akt I OSK 823/15, publ. LEX, opowiadający się, w sprawie podobnej do rozpatrywanej, za koniecznością stosowania § 36 ust.3 rozporządzenia ("NSA stwierdził tam, że: 1. Przepis § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego jest przepisem szczególnym, regulującym kompleksowo kwestie określania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Ma w tym względzie charakter lex specialis w odniesieniu do pozostałych unormowań odnoszących się do wyceny wywłaszczonych nieruchomości. 2. Przepis § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego mieści się w granicach upoważnienia ustawowego.").

Sąd orzekający w niniejszej sprawie podziela jednakże stanowisko na temat relacji § 36 ust.3 rozporządzenia do art.134 ust.4 u.g.n., zajęte przez NSA w wyroku z dnia 8 kwietnia 2016 r., sygn. akt I OSK 1686/14, publ. LEX, z którego wynika, że w sytuacji, w której przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, tj. wynikające z decyzji zrid przeznaczenie drogowe, zwiększa wartość nieruchomości, to ustalenie wartości wywłaszczonej nieruchomości już w oparciu o ceny transakcji nieruchomości drogowych prowadzi do pełnego skonsumowania uzasadnionych roszczeń podmiotu uprawnionego do otrzymania odszkodowania, wynikających z zasady korzyści. NSA przyjął de facto, iż w tym zakresie znajdują zastosowanie zasady zbieżne z tymi, jakie obowiązują na gruncie § 36 ust.4 rozporządzenia (możliwość ustalenia wartości wycenianej nieruchomości w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości drogowych wywołuje bezprzedmiotowość i niedopuszczalność wyznaczania tej wartości w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych).

6. W postępowaniu przed organem I instancji Skarżący przedłożył operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2016 r., sporządzony na jego zlecenie przez rzeczoznawcę majątkowego D. S. W operacie tym rzeczoznawca stwierdził w szczególności, iż: (-) wyceniana nieruchomość, położona na zapleczu zabudowy mieszkaniowej oraz usługowo – handlowej, jest niezagospodarowana, (-) wartość nieruchomości została określona według aktualnego sposobu użytkowania w oparciu o "lokalny rynek nieruchomości miasta [...] w zakresie zabudowy jednorodzinnej oraz nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych w miejscowych pzp pod realizację zabudowy komercyjnej, usługowej, zabudowy jednorodzinnej". W uzasadnieniu swojej decyzji Wojewoda (str.6 i 7) dokonał szczegółowej analizy w/w operatu, trafnie wykazując jego nieprawidłowość i brak wiarygodności. Już sam fakt, iż pomimo zaznaczenia w pkt 8.2 operatu, iż przy wycenie uwzględniono "funkcję wyznaczoną nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego", rzeczoznawca w rzeczywistości zaniechał jakiejkolwiek analizy przeznaczenia nieruchomości według kryteriów z art.154 ust.1, 2 i 3 u.g.n., gołosłownie sugerując, iż nieruchomość jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniowo – usługową, automatycznie dyskwalifikuje przedłożony dowód.

Z uwagi na oczywistą nieprzydatność przedłożonej opinii dla potrzeb ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości, formalne uchybienie organu odwoławczego, polegające na nieodniesieniu się do w/w kwestii, ma wymiar całkowicie nieistotny z punktu wyniku sprawy.

Z akt sprawy wynika, że przy piśmie z dnia 24 maja 2018 r. Skarżący przedłożył Ministrowi kolejną opinię w/w rzeczoznawcy. Stwierdzić należy, że: (-) wspomniane pismo wraz z operatem zostało nadane przez Skarżącego na adres Ministra, za pośrednictwem Poczty, w dniu jego sporządzenia (tj. w dniu [...] maja 2018 r.) a zatem w przeddzień wydania przez Ministra decyzji odwoławczej, (-) w/w przesyłka wpłynęła do organu odwoławczego w dniu 8 czerwca 2018 r., tj. trzy dni po doręczeniu decyzji odwoławczej Skarżącemu. Oczywistym jest w tej sytuacji, że z uwagi na zbyt późne wystąpienie przez Skarżącego ze w/w inicjatywą dowodową dowód z nowej opinii rzeczoznawcy nie mógł zostać przeprowadzony przez organ odwoławczy z przyczyn od tego organu niezależnych.

Jednocześnie stwierdzić należy, iż nowy operat powtarza uchybienia operatu poprzedniego, tj. nie zawiera żadnych ustaleń na okoliczność przeznaczenia wycenianej nieruchomości w rozumieniu art.154 u.g.n. (czego nie należy mylić z przeznaczeniem nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia). Rzeczoznawca posłużył się w to miejsce wyłącznie i to ogólnikowo pojęciem "aktualny sposób użytkowania nieruchomości" (którego to pojęcia w ogóle nie zdefiniował). Wskazać w tym kontekście należy, iż (-) pojęciem "aktualny sposób użytkowania nieruchomości" posługuje się art.134 ust.3 u.g.n., regulujący zasady wyceny nieruchomości w sytuacji, w której przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (sytuacja tego rodzaju nie wystąpiła w sprawie w odniesieniu do tej części nieruchomości, która w planie miejscowym miała przeznaczenie rolne), (-) w/w pojęcie nie jest tożsame z pojęciem "faktyczny sposób użytkowania nieruchomości", (-) zdekodowanie tego pojęcia w danej sprawie wymaga bezwzględnie ustalenia przeznaczenia wycenianej nieruchomości wg kryteriów z art.154 u.g.n.

Powyższe okoliczności obligują do stwierdzenia, że rzeczoznawca ponownie zaniechał poczynienia podstawowych ustaleń, niezbędnych do sporządzenia prawidłowej wyceny nieruchomości, tj. ustaleń determinujących w szczególności dobór nieruchomości podobnych. Stosownie do art.2 pkt 16 u.g.n. ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej - należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Ponownie zatem treść operatu nie pozwala na zidentyfikowanie zarówno faktycznych, jak i prawnych przesłanek, w oparciu o które rzeczoznawca wybrał jako nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowo – usługowym.

7. W związku z żądaniem skargi o zainicjowanie przez Sąd procedury uregulowanej w art.157 u.g.n. w stosunku do operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie Wojewody (tj. zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców o ocenę prawidłowości przedmiotowego operatu) stwierdzić należy, że: (-) zainicjowanie takiej procedury przez Sąd pozostawałoby poza zakresem jego kompetencji, wynikających z p.p.s.a., (-) rozpatrywanie przez Sąd kwestii istnienia przesłanek do wszczęcia procedury, o której mowa w art.157 u.g.n., mogłoby wprawdzie mieć miejsce w następstwie powzięcia przez Sąd zasadniczych wątpliwości co do prawidłowości operatu szacunkowego, w oparciu o który ustalono odszkodowanie, niemniej skutkiem powyższego nie byłoby samodzielne wystąpienie przez Sąd do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych a wyłącznie uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zalecenie dokonania takiego wystąpienia przez organ odwoławczy, (-) z uwagi na to, iż wykorzystany przez organy operat, sporządzony na zlecenie Wojewody, nie zawiera uchybień, o których mowa powyżej, kwestię inicjowania procedury z art.157 u.g.n., uznać należy za bezprzedmiotową.

8. Nie można podzielić zarzutu skargi co do nieaktualności – w dacie orzekania przez Ministra - operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawczynię. Stosownie do art.156 ust.3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Ostateczna wersja operatu została przedłożona przez rzeczoznawcę w dniu 26 maja 2017 r. Wydanie decyzji odwoławczej w dniu [...] maja 2018 r. oznacza zatem rozpoznanie sprawy odszkodowawczej w okresie ważności operatu. Zagadnienie to przedstawiało się natomiast zupełnie inaczej w odrębnej sprawie, dotyczącej brata Skarżącego, w której rzeczoznawczyni - w świetle uzasadnienia załączonej przez Skarżącego decyzji Ministra z dnia [...] stycznia 2019 r. - stwierdziła brak możliwości potwierdzenia aktualności sporządzonego przez siebie operatu szacunkowego.

W świetle powyższych okoliczności wniesioną skargę należy uznać za pozbawioną usprawiedliwionych podstaw.

Z powyższych względów Sąd oddalił skargę a podstawie art.151 p.p.s.a.