Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 946/04
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2005-11-08 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Łukasz Krzycki (spr.), Sędziowie Asesor WSA Aneta Opyrchał,, Asesor WSA Tomasz Wykowski, Protokolant Julia Dobrzańska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 listopada 2005 r. sprawy ze skargi E.P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] października 2004 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu 1 / uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji 2/ zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz E. P. kwotę 500 (pięćset ) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego 3/ zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do chwili uprawomocnienia niniejszego wyroku.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] października 2005 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta J. z dnia [...] czerwca 2004 r. Nr [...], którą ustalono dla R. S. warunki zabudowy dotyczące inwestycji obejmującej rozbudowę budynku gospodarczego z jednoczesną jego adaptacją na cele mieszkalne na terenie działki nr ew. [...] w obrębie [...] położonej przy ul. [...] w J..

W uzasadnieniu decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, m.in., iż przedmiotem postępowania, dotyczącego ustalenia warunków zabudowy, jest ustalenie, czy planowane przedsięwzięcie spełnia wymagania określone w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Warunki te zostały spełnione. Wskazano także, iż przed wydaniem decyzji Burmistrz Miasta J., orzekający w sprawie, uzgodnił z właściwymi organami powyższą decyzję.

Została sporządzana również przez uprawnionego urbanistę wymagana analiza funkcji oraz cech zagospodarowania terenu dla obszaru sąsiadującego z terenem lokalizacji inwestycji. Z analizy tej wynika, że na danym terenie planowana inwestycja jest dopuszczalna.

Odnosząc się do zarzutów odwołania E. P., iż planowana inwestycja wpłynie na obniżenie wartości jej nieruchomości, ograniczy jej prywatność oraz spowoduje zwiększenie zagrożenia pożarowego, Kolegium wskazało, iż w pkt 2 decyzji napisano, że projekt budowlany winien spełniać warunki określone w ustawach tam wymienionych, w tym ustawie Prawo budowlane. Niezależnie od tego w pkt 2 decyzji Burmistrza Miasta J. z dnia [...] czerwca 2004r. wymieniono też ustawę z 24 sierpnia 1991r. o ochronie przeciwpożarowej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wskazało jednocześnie, iż decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, nie przesądza również o uzyskaniu pozwolenia na budowę.

Od decyzji tej skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła E. P.. W skardze wskazała, iż Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. rozpoznając jej odwołanie nie odniosło się do kwestii, czy zalecenia uwzględnienia przez organ I instancji rozpoznającego ponownie sprawę wymogów określonych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia [...] sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zostały należycie wykonane i czy decyzja jest zgodna z wyżej wymienionym rozporządzeniem. W piśmie procesowym z dnia 6 listopada 2005r. skarżąca dodatkowo sprecyzowała jakie przepisy wyżej wymienionego rozporządzenia naruszyła wydana w dniu [...] czerwca 2004r. decyzja Burmistrza Miasta J..

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Postępowanie administracyjne w sprawie niniejszej prowadzone było na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.)

Zgodnie z art. 61 ust. 1 cytowanej ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy przestrzeni pozbawionych planu miejscowego możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków wymienionych w pkt 1-5 tj. kontynuacji istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych (art. 61 ust. 1 pkt 1), dostępu do drogi publicznej ( art. 61 ust. 1 pkt 2), zapewnienia wystarczającego uzbrojenia terenu ( art. 61 ust. 1 pkt 3), teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne ( art. 61 ust. 1 pkt4) oraz decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi ( art. 61 ust. 1 pkt 5).

Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego ( tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ww. ustawy jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). W celu spełnienia tych wymagań, w procesie decyzyjnym związanym z ustalaniem warunków zabudowy, ustawodawca ustanowił obowiązek przeprowadzenia wstępnej analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikającej z przepisów odrębnych (art. 53 ust. 3 pkt 1 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy).

Szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego, na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 ustawy, określa rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Sąd stwierdził, iż prowadząc postępowanie w przedmiotowej sprawie organy administracji uchybiły obowiązkowi określenia cech zabudowy i zagospodarowania terenu, spełniającej warunki określone w niniejszym rozporządzeniu.

Planowane przedsięwzięcie miało obejmować rozbudowę budynku gospodarczego z jednoczesną jego adaptacją na cele mieszkalne. W rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym działanie w tym zakresie stanowi nową zabudowę i zagospodarowanie terenu.

W świetle cytowanego powyżej rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do nowej działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego albo na podstawie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy ( § 5 ust. 1 i 2). W tym zakresie analiza wskazuje, iż wielkość terenów biologicznie czynnych kształtuje się pomiędzy 50-80% nie wskazuje natomiast średniej wielkości takich terenów. W tej sytuacji przyjęcie powierzchni na poziomie 50% pozostaje w sprzeczności z treścią rozporządzenia.

Zostały naruszone również postanowienia § 6 ust. 1 i 2 oraz § 7ust. 1,3 i 4 rozporządzenia, ponieważ decyzja organu I instancji nie zawierała ustaleń odnośnie szerokości elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki oraz ustaleń odnośnie wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki. Decyzja wskazywała wyłącznie na potrzebę dostosowania formy architektonicznej rozbudowanej części budynku do formy całego obiektu w zakresie wysokości, gabarytów oraz kształtu dachu (pkt 5.2). Jednocześnie brak ustaleń w tym zakresie nie pozwał na ocenę przez organ orzekający, czy dopuszczalna wysokość nie narusza także wskazanych rozporządzeniem zasad ustalania wysokości zabudowy. Trzeba podkreślić, iż okoliczność ta była pośrednio podnoszona w odwołaniu Skarżącej, która twierdziła, iż budynek jest wyższy od znajdujących się na analizowanym terenie budynków o ok. 6-7 m, a decyzja ustalająca warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji powinna zawierać wytyczne co do wysokości w stosunku do innych budynków znajdujących się na tym terenie. Kwestię tę pominął w uzasadnieniu swojej decyzji organ odwoławczy, czym naruszył art. 107 § 3 K.p.a. Ustalenie tej kwestii, na podstawie prawidłowo sporządzonej analizy ma natomiast zasadnicze znaczenie z punktu widzenia wymagań odnośnie ustalenia warunków nowej zabudowy na terenach dla których nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z przepisów tych wynika, iż wysokość frontu budynku, a także kształt dachu (w tym jego wysokość) ma być dostosowana do zabudowy sąsiedniej.

W świetle rozporządzenia geometrie dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów na obszarze analizowanym (§ 8 rozporządzenia). Sporządzona analiza w omawianym zakresie wskazuje, iż geometria dachu istniejących budynków mieszkalnych jest różna- od płaskich do spadzistych o spadku rzędu 30-40° (dwuspadowych i kopertowych). Kwestie te nie zostały natomiast przesądzone w decyzji organu I instancji, gdzie wskazano jedynie, iż geometria dachu powinna nawiązywać do istniejącej części rozbudowywanego budynku. Oznacza to, iż decyzja, wbrew wymaganiom rozporządzenia, nie określiła konkretnych wymagań w tym zakresie.

Brak w decyzji wymaganych konkretnych rozstrzygnięć, odnośnie parametrów nowej zabudowy, będących istotnym elementem zapewnienia ładu przestrzennego, wraz z wynikającym z analizy uzasadnieniem przyjętych rozwiązań stanowi naruszanie prawa materialnego mające wpływ na wynik sprawy. Stwierdzenie tego naruszenia musiało prowadzić do uchylenia przez Sąd decyzji utrzymującej w mocy wadliwe rozstrzygniecie pierwszoinstancyjne. Z uwagi na potrzebę ponownego przeprowadzenie postępowania administracyjnego w oparciu o prawidłowo sporządzoną analizę funkcji oraz cech zagospodarowania terenu, Sąd uchylił także decyzję organu I instancji.

Dodatkowo w świetle § 4 ust. 1 cytowanego powyżej rozporządzenia obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Kwestia te nie została przesądzona w decyzji organu I instancji, gdzie wskazano jedynie, iż linię zabudowy ustala się w linii ściany frontowej istniejącego, rozbudowywanego budynku, natomiast w uzasadnieniu stwierdzono, iż ze względu na usytuowanie rozbudowywanego budynku w głębi działki za istniejącym budynkiem mieszkalnym, nie ma konieczności ustalania linii zabudowy. Oznacza to, iż decyzja, wydana została z naruszeniem art. 107 § 1 K.p.a, który wymaga należytego uzasadnienia decyzji.

Z przytoczonych wyżej przyczyn Wojewódzki Sad Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270) orzekł jak w sentencji.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 i 205 cytowanej ustawy.

Rozpatrując ponownie sprawę Burmistrz Miasta J. oceniając wniosek inwestora orzeknie, czy dopuszczalna jest realizacja przedsięwzięcia o planowanych parametrach z uwagi na wymagania wynikające z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W przypadku uwzględnienia wniosku określi wymagania odnośnie parametrów zabudowy, uwzględniając treść rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.