Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VI SA/Wa 2849/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-03-14 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Uprawnienia do wykonywania zawodu
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 195a ust. 1, art. 178 ust. 1 i 2, art. 175 ust. 1
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: par. 4 ust. 1 i 4, par. 56 ust. 1 pkt 9
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Grzelak Sędziowie Sędzia WSA Magdalena Maliszewska (spr.) Sędzia WSA Grzegorz Nowecki Protokolant ref. staż. Agata Próchniewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 marca 2014 r. sprawy ze skargi I. F. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej (obecnie Ministra Infrastruktury i Rozwoju) z dnia [...] lipca 2013 r. nr [...] w przedmiocie kary dyscyplinarnej zawieszenia uprawnień zawodowych oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] lipca 2013 r. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej utrzymał w mocy własną decyzję z [...] grudnia 2011 r. orzekającą o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego I. F. (dalej: skarżąca, strona) karę dyscyplinarną w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy.

Rozstrzygnięcie zapadło w następujących okolicznościach.

Minister Infrastruktury wszczął z urzędu postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec rzeczoznawcy majątkowego I. F. w związku ze skargą przedstawioną przez A. M. w pismach z dnia [...] i [...] listopada 2010 r.

Na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego, Minister Transportu. Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] grudnia 2011 r., Nr [...], orzekł o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego I. F. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy.

Pismem z dnia [...] stycznia 2012 r. skarżąca wniosła o ponowne rozpatrzenie sprawy. W uzasadnieniu wniosku podniosła, że w toku prowadzonego postępowania wyjaśniającego w I instancji Komisja Odpowiedzialności Zawodowej nie uwzględniła przedkładanych przez nią dowodów i wyjaśnień w sprawie i nie wyjaśniła wszystkich wątpliwości, w tym w szczególności odnośnie naruszenia standardu zawodowego rzeczoznawców majątkowych pt.: "Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności". Zdaniem rzeczoznawcy majątkowego, w operacie przedstawione zostały pełne informacje o nieruchomościach przyjętych do porównań oraz obszerna analiza rynku nieruchomości, w związku z czym twierdzenia Komisji o udokumentowaniu zarzutów naruszenia zasad stosowania metody korygowania ceny średniej są bezpodstawne. Skarżąca nie zgodziła się również z oceną pozostałych zarzutów, podkreślając subiektywny charakter tej oceny oraz to, że Komisja zarzuciła głównie naruszenie przez rzeczoznawcę metodologii wyceny, bez znajomości rynku nieruchomości. Ponadto wskazała, że niezależnie od zasadności uchybień wskazanych przez Komisję, stawianie tezy, iż jest to rażące naruszenie przepisów prawa jest nieuprawnione, a orzeczona wobec rzeczoznawcy majątkowego kara zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy jest niewspółmierna do winy.

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej pismem z dnia [...] lutego 2012 r., zwrócił się do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej o ponowne przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w sprawie z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego I. F.

Po ponownym przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej stwierdziła, że rzeczoznawca majątkowy I. F., wykonując czynności zawodowe podczas sporządzania operatu szacunkowego z dnia [...] sierpnia 2010 r., dotyczącego określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości zabudowanej, położonej przy ul. T. w K., oznaczonej jako dz. ew. nr [...] w obrębie nr [...], dla potrzeb zabezpieczenia kredytu udzielonego przez B. S.A., naruszyła przepis art. 175 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.), przepisy § 3 ust. 2, § 4 ust. 1 i ust. 4 oraz § 56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.), a także przepisy pkt 4.1, 4.2. i 4.3. standardu zawodowego rzeczoznawców majątkowych "Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności" (Dz. Urz. MI z 2010 r. Nr 1, poz. 1).

W związku z powyższym, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej wystąpiła o zastosowanie wobec I. F. kary dyscyplinarnej określonej w art. 178 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. kary zawieszenia uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości na okres 3 miesięcy. Tym samym Komisja wnioskowała o podtrzymanie kary dyscyplinarnej orzeczonej w decyzji Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] grudnia 2011 r.

Wnioskując do Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej o karę zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy wobec rzeczoznawcy majątkowego, Komisja wzięła pod uwagę przede wszystkim brak szczególnej staranności rzeczoznawcy majątkowego przy wykonywaniu czynności zawodowych oraz liczbę i wagę popełnionych przez rzeczoznawcę błędów przy wycenie nieruchomości. Komisja dokonała oceny czynności rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o zgromadzony materiał dowodowy, tj. zarówno w oparciu o zapisy zawarte w operacie szacunkowym, jak i na podstawie wyjaśnień złożonych przez rzeczoznawcę majątkowego w trakcie przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego.

Szczegółowe ustalenia Komisji Odpowiedzialności Zawodowej zostały zawarte w protokole końcowym z dnia [...] sierpnia 2012 r.

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej pismem z dnia [...] grudnia 2012 r., zawiadomił skarżącą o zakończeniu postępowania wyjaśniającego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej oraz o możliwości zapoznania się z aktami sprawy, zgodnie z art. 10 § 1 Kpa.

Pismem z dnia [...] grudnia 2012 r. skarżąca przedstawiła uwagi dotyczące protokołu końcowego sporządzonego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej oraz przeprowadzonego postępowania, podnosząc, iż w ponownie prowadzonym postępowaniu ustalenia Komisji dotyczą głównie oceny prawidłowości operatu szacunkowego, w większości powielając ustalenia poprzedniego zespołu. Zdaniem skarżącej, nawet w przypadku uznania, że rzeczywiście naruszyła zasady stosowania metody korygowania ceny średniej i popełniła inne błędy przy wycenie nieruchomości, to Komisja Odpowiedzialności Zawodowej powinna ocenić skutki popełnionych przez nią błędów przy wnioskowaniu kary. Wskazała ponadto, że subiektywne oceny Komisji, bez przeprowadzenia analizy rynku nieruchomości, nie mogą stanowić dowodu braku szczególnej staranności rzeczoznawcy majątkowego przy wykonywaniu czynności zawodowych oraz niewypełnienia obowiązków, o których mowa w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W jej ocenie, wnioskowana kara zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy jest niewspółmierna w świetle uzasadnienia, że odpowiada liczbie i charakterowi wskazanych uchybień, tym bardziej, iż w wyniku ponownego postępowania wyjaśniającego stwierdzone naruszenia przepisów prawa nie zostały zakwalifikowane jako rażące, a mimo to wnioskowana kara nie została zmniejszona.

Organ w uzasadnieniu decyzji z dnia [...] lipca 2013 r. stwierdził, co następuje:

Z ustaleń dokonanych przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej wynika, że w przeprowadzonym postępowaniu z tytułu odpowiedzialności zawodowej w II instancji wobec rzeczoznawcy majątkowego I. F., potwierdzenie znalazł zarzut dotyczący przyjęcia do porównań nieruchomości niepodobnych do nieruchomości wycenianej. Rzeczoznawca majątkowy I. F. do wyceny nieruchomości według stanu przyszłego (docelowego), tj. po zabudowie domem mieszkalnym jednorodzinnym, przyjęła do porównań nieruchomości bez określenia wieku i stanu technicznego budynków. Operat szacunkowy nie zawiera opisów nieruchomości przyjętych do porównań. Na stronie 7 operatu szacunkowego podano jedynie powierzchnie gruntów i powierzchnie budynków tych nieruchomości. Powyższych danych nie można uznać za opisy nieruchomości porównawczych, na podstawie których można by wnioskować o prawidłowości czynności dokonanych w procedurze podejścia porównawczego. Nie zostały również opisane stany cech rynkowych w tabeli na stronie 8 operatu. Dla cechy "stan techniczny budynku" rzeczoznawca majątkowy I. F. przyjęła 3 stany określając je jako "dobry", "zadawalający" i "średni", nie wyjaśniając, co te określenia oznaczają. W trakcie posiedzenia Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w postępowaniu w I instancji, które odbyło się w dniu [...] lutego 2011 r. rzeczoznawca majątkowy I. F. stwierdziła, że budynek stanowiący zabudowę nieruchomości o cenie maksymalnej w zbiorze transakcji stanowiącym podstawę wyceny wybudowany został w 1989 roku, a budynek usytuowany na nieruchomości o cenie minimalnej powstał przed II wojną światową. Przekazała również "opis nieruchomości z najniższą i najwyższą ceną za 1 m powierzchni użytkowej budynku' (załącznik nr 4 do protokołu z posiedzenia). Nie można jednak uznać powyższych danych za opis nieruchomości, zwłaszcza w kontekście ustalonych cech rynkowych, bowiem stanowią uzupełnienie informacji zawartych w operacie szacunkowym jedynie o ogólnikowe oceny w następujący sposób: "stan techniczny budynku" - "dobry" ("średni" dla nieruchomości o cenie minimalnej), "działka położona w peryferyjnej części miasta". Na posiedzeniu Komisji w postępowaniu wyjaśniającym w II instancji, które odbyło się w dniu [...] maja 2012 r., rzeczoznawca majątkowy I. F. stwierdziła, że cyt. "zawarte w operacie informacje nie stanowią pełnego zapisu dokonanych czynności w zakresie analizy rynku. Jednak uważam, że przedstawione w operacie informacje w zakresie danych rynkowych stanowią wystarczającą przesłankę do oceny stanu rynku i sporządzenia operatu szacunkowego" oraz "wszystkie budynki przyjęte do analizy były przeze mnie oglądane(...). Uważam, że zbiór nieruchomości porównawczych spełnia kryteria podobieństwa. Kryteriami podobieństwa są rodzaj nieruchomości i sposób wykorzystania". W trakcie pierwszego postępowania wyjaśniającego rzeczoznawca majątkowy I. F. utrzymywała, że "nieruchomości porównawcze zostały opisane". Stwierdzono także, że operat szacunkowy nie zawiera również analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Nie można więc odnieść się do prawidłowego doboru transakcji porównawczych. Mając na uwadze przedstawione wyżej okoliczności, nie podzielono stanowiska rzeczoznawcy majątkowego, zawartego we wniosku z dnia [...] stycznia 2012 r. o ponowne rozpatrzenie sprawy, że "...w toku prowadzonego postępowania przedstawiła pełne informacje o nieruchomościach wziętych do porównań oraz obszerną analizę rynku. W związku z powyższym, bezpodstawne są twierdzenia zespołu o udokumentowaniu zarzutem i o naruszeniu przeze nią zasad stosowania metody korygowania ceny średniej, wynikających z § 4 ust. 4 rozporządzenia (...) ". Powyższe stwierdzenie nie ma podstaw w świetle opisanych wyżej ustaleń. Nie uznano wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego odnośnie właściwego doboru nieruchomości do porównań, gdyż żaden z budynków usytuowanych na nieruchomościach porównawczych nie był budynkiem nowym. Obiekty porównawcze dla wyceny nieruchomości według stanu przyszłego powinny posiadać przede wszystkim zabudowę w postaci nowych domów mieszkalnych jednorodzinnych, wzniesionych w ostatnich kilku latach, poprzedzających datę wyceny. Natomiast rzeczoznawca majątkowy I. F. przyjęła do wyceny nieruchomości niepodobne pod względem wieku zabudowy oraz nie opisała i nie uwzględniła stanu technicznego tejże zabudowy. W świetle powyższego uznano, że rzeczoznawca majątkowy I. F. naruszyła warunki i zasady zastosowania podejścia porównawczego wyceny nieruchomości i metody korygowania ceny średniej określone w § 3 ust. 2 i § 4 ust. 1 i ust. 4 ww. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Ponadto nie wykonała czynności szacowania z zachowaniem szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru tych czynności, co stanowi naruszenie art. 175 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Zdaniem organu, udokumentowany został również zarzut dotyczący zastosowania nieprawidłowej procedury szacowania, co doprowadziło do zaniżenia wartości zabudowy po jej realizacji został udokumentowany. Podzielono ustalenia dokonane w 1 instancji, dotyczące błędów popełnionych przez rzeczoznawcę majątkowego I. F. przy stosowaniu podejścia porównawczego. Nieprawidłowości w działaniach rzeczoznawcy dotyczą w szczególności:

a) przyjęcia do analizy porównawczej w metodzie korygowania ceny średniej jedynie 9 transakcji. Rzeczoznawca majątkowy wymienił najpierw 11 transakcji w tabeli na stronie 7 operatu, a następnie odrzucił dwie o skrajnych wartościach;

b) uwzględnienia w procesie wyceny nieruchomości nieporównywalnej do nieruchomości wycenianej pod względem powierzchni gruntu (poz. nr 10 w tabeli na stronie 7 operatu szacunkowego - nieruchomość przyjęta do porównań ma powierzchnię 78 m2, przy powierzchni nieruchomości wycenianej równej 1 189 m2);

c) uwzględnienia nieruchomości nieporównywalnej do nieruchomości wycenianej pod względem powierzchni użytkowej budynku (poz. nr 11 w tabeli na stronie 7 operatu budynek usytuowany na nieruchomości przyjętej do porównań ma powierzchnię użytkową 42 m2, przy powierzchni budynku wycenianego w stanie po wykonaniu robót budowlanych równej 135,65 m2);

d) braku uzasadnienia dla przyjęcia cechy rynkowej "powierzchnia gruntu". Przyjęcie tej cechy jest niezgodne z zasadami logicznego rozumowania, skoro przyjęto ocenę cechy wyższą dla gruntu o powierzchni powyżej 1000 m2, a ocenę niższą dla gruntów o powierzchni poniżej 1000 m2. Natomiast jak wynika z zestawienia nieruchomości porównawczych powierzchnia gruntu nieruchomości zabudowanej o jednostkowej cenie minimalnej wynosi 1 233 m2, natomiast powierzchnia gruntu nieruchomości zabudowanej o jednostkowej cenie maksymalnej wynosi 237 m2. Może to świadczyć o tym, że powierzchnia gruntu nie ma wpływu na wysokość cen (w takim przypadku przyjmowanie tej cechy nie ma uzasadnienia) łub o nieprawidłowym doborze nieruchomości przyjętych do porównań;

e) przyjęcia współczynnika korygującego dla cechy rynkowej "powierzchnia budynku" o wartości 0,26, niezgodnie z zasadami logicznego rozumowania. Powierzchnie budynków mieszkalnych nieruchomości o jednostkowej cenie maksymalnej, nieruchomości o jednostkowej cenie minimalnej oraz nieruchomości wycenianej są mniejsze niż 140 m2. Rzeczoznawca majątkowy przyjął zaś dwa stany tej cechy:

- do 140 m2 powierzchni (obliczony współczynnik korygujący dla stanu wynosi 0,26),

- powyżej 140 m2 powierzchni (obliczony współczynnik korygujący dla stanu wynosi 0,15).

Przy powyższych uwarunkowaniach i założeniach, przyjęcie maksymalnego współczynnika korygującego (0,26) dla nieruchomości wycenianej nie ma racjonalnego uzasadnienia.

Organ wskazał nadto, iż w trakcie posiedzenia Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w dniu [...] maja 2012 r. rzeczoznawca majątkowy I. F. stwierdziła, że "nieruchomości o skrajnych cenach odrzuciłam z uwagi na niespójność cen i cech, mogących wskazywać na to, że zaszły szczególne okoliczności przy zawieraniu transakcji. Uznałam, że ta ilość transakcji jest w zaistniałych okolicznościach wystarczająca. Poprawność otrzymanych wyników potwierdza moja dodatkowa wycena, sporządzona metodą porównywania parami". Powyższych wyjaśnień nie uznano za zasadne. Przepis § 4 ust. 4 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego stanowi, że przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Przedstawiona przez I. F. w piśmie z dnia [...] maja 2012 r. procedura obliczeniowa przy zastosowaniu metody porównywania parami nie może stanowić usprawiedliwienia dla rzeczoznawcy majątkowego. Jak wynika z powyższego, rzeczoznawca majątkowy przy sporządzaniu operatu szacunkowego z dnia [...] sierpnia 2010 r., nie zastosował się do ww. przepisu. Przedmiotem postępowania jest bowiem ocena czynności szacowania udokumentowanych ww. operatem szacunkowym, bez odnoszenia się do poziomu określonej w operacie wartości nieruchomości.

Skarżąca we wniosku z dnia [...] stycznia 2012 r. o ponowne rozpatrzenie sprawy stwierdziła, że "trudno uznać, że te zarzuty postawione przez zespół KOZ, bez znajomości rynku, odnoszące się w istocie do oszacowanej wartości mogą stanowić uzasadnienie dla naruszenia przeze mnie § 4 ust. 1 rozporządzenia (...). Nieporozumieniem wydaje się także, aby subiektywne oceny zespołu KOZ o nielogiczności, doboru cech oraz zastosowanych współczynników do korygowania ceny średniej mogło stanowić dowód braku mojej szczególnej staranności przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego, a tym samym naruszenia art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami".

Organ nie zgodził się z takim stanowiskiem rzeczoznawcy. Stwierdził, iż wskazane błędy i niekonsekwencje nie dotyczą uwarunkowań rynku stanowiącego podstawę wyceny, czy też braku znajomości tego rynku przez Komisję, co sugeruje rzeczoznawca majątkowy, przeciwnie świadczą o nieuwzględnieniu wymagań art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami i przyjmowania do porównań nieruchomości niepodobnych do wycenianej oraz naruszenia zasad zwykłej logiki, czego wynikiem jest wykonywanie czynności szacowania w sposób sprzeczny z wcześniej przyjętymi założeniami. Odnośnie cechy rynkowej "powierzchnia gruntu" stwierdzono brak uzasadnienia dla przyjęcia tej cechy, podając na poparcie powyższej oceny konkretne argumenty. Rzeczoznawca majątkowy nie odniósł się do tych argumentów, ograniczając się jedynie do ogólnikowych, pozbawionych merytorycznych treści stwierdzeń, cyt. " Cechy i ich ocenę ustaliłam na postawie znajomości zachowań na rynkach równoległych" oraz "Cechy ustaliłam na podstawie wywiadu z potencjalnymi nabywcami".

Opisane wyżej okoliczności świadczą w ocenie organu o naruszeniu norm i warunków zastosowania podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej, określonych w § 4 ust. 1 i ust. 4 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Błędy logiczne przy doborze cech, skali ocen tych cech i zastosowanych współczynników do korygowania ceny średniej, dowodzą braku szczególnej staranności rzeczoznawcy majątkowego wymaganej przez art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Ponadto w toku ponownie przeprowadzonego postępowania podtrzymane zostało stanowisko w sprawie zasadności zarzutu dotyczącego nieuzasadnionej rozbieżności pomiędzy określonym w operacie szacunkowym kosztem odtworzenia przyszłej zabudowy a wartością tej zabudowy określoną według zasad rynkowych. Rzeczoznawca majątkowy I. F. w trakcie prowadzonego postępowania nie wyjaśniła przyczyny rozbieżności pomiędzy określonym w operacie szacunkowym kosztem budowy budynku mającego powstać na wycenianej nieruchomości w stanie docelowym a jego wartością określoną według zasad rynkowych. Podała tylko, że "wynika to z obecnych zachowań rynku lokalnego". Jeśli zachowania rynku, wystąpiły, wymagały szczegółowego wyjaśnienia i uzasadnienia w operacie szacunkowym. We wniosku z dnia [...] stycznia 2012 r. o ponowne rozpatrzenie sprawy I. F. stwierdziła, że zarzut dotyczący nieuzasadnionej rozbieżności pomiędzy określonym w operacie szacunkowym kosztem odtworzenia przyszłej zabudowy a wartością zabudowy określoną według zasad rynkowych "w istocie (...) nie został potwierdzony, bowiem jego potwierdzenie wymagałoby przeprowadzenia przez zespół KOZ analizy lokalnego rynku i wyceny przedmiotowej nieruchomości, a nie oparcie się o subiektywne przekonanie". W ocenie organu, argumenty rzeczoznawcy majątkowego nie mają podstaw faktycznych. Zarówno w pierwszym postępowaniu wyjaśniającym, jak i w ponownie prowadzonym postępowaniu. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej nie oceniała uwarunkowań rynku lokalnego. Dokonane przez Komisję oceny nie dotyczyły poziomu oszacowanych wartości, lecz braku uzasadnienia dla dokonanych ustaleń w sytuacji, gdy otrzymane wyniki mogły budzić wątpliwości z punktu widzenia ekonomicznej racjonalności planowanej zabudowy. Wskazać przy tym należy, że przepis § 55 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego stanowi, że operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego I. F. nie spełnia tych wymagań i na to wskazywała Komisja Odpowiedzialności Zawodowej. Komisja nie mogła się więc przy tym kierować subiektywnymi przekonaniami na temat rynku nieruchomości, na co wskazuje rzeczoznawca majątkowy. Brak jest przy tym podstaw do twierdzenia, że "w toku postępowania składałam w tej sprawie wyjaśnienia, tłumacząc taki stan rzeczy sytuacją na lokalnym rynku". Rzeczoznawca majątkowy I. F. nie przedstawiła merytorycznych argumentów w tym zakresie i nie uzasadniła powodów rozbieżności pomiędzy wartością rynkową budynku i jego wartością odtworzeniową, ograniczając się jedynie do ogólnikowego stwierdzenia, że cyt. "wynika to z obecnych zachowań rynku lokalnego, a także ze zdefiniowanych różnych rodzajów wartości (rynkowa i odtworzeniowa).". Brak uzasadnienia wyniku wyceny stanowi naruszenie przepisu § 56 ust. 1 pkt 9 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Niezależnie od powyższej oceny zasadności zarzutów postawionych rzeczoznawcy majątkowemu I. F. przez A. M., organ stwierdził, że zachodzą inne okoliczności sprawy wskazujące na naruszenie przez ww. rzeczoznawcę majątkowego innych przepisów prawa.

Mianowicie stwierdzono, że operat szacunkowy z dnia [...] sierpnia 2010 r. nie został sporządzony zgodnie ze standardem zawodowym rzeczoznawców majątkowych "Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności.". W szczególności:

1) rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym nie odniósł się do wymagań wierzyciela, ani nie poinformował o przyczynach braku. Tym samym nie spełnił wymogu określonego w punkcie 4.1 standardu zawodowego,

2) rzeczoznawca majątkowy nie ujawnił w operacie szacunkowym poznanych w trakcie szacowania okoliczności ograniczających przydatność nieruchomości dla zabezpieczenia wierzytelności, co stanowi o niespełnieniu wymogu określonego w punkcie 4.2 standardu zawodowego,

3) rzeczoznawca majątkowy nie wskazał w załączniku do operatu szacunkowego obszarów ryzyka związanego z wycenianą nieruchomością wraz z ogólną opinią na temat kierunku wpływu powyższego na poziom wartości wycenianej nieruchomości w przyszłości. Nie spełnił zatem wymogu określonego w punkcie 4.3 standardu zawodowego.

We wniosku z dnia [...] stycznia 2012 r. o ponowne rozpatrzenie sprawy skarżąca podniosła, że "W toku prowadzonego postępowania składałam wyjaśnienia odnośnie do zarzutów naruszenia pkt 4.1, 4.2 i 4.3 standardu zawodowego... ". W ocenie organu składane przez rzeczoznawcę majątkowego wyjaśnienia nie są jednak wystarczające. W trakcie posiedzenia zespołu Komisji w dniu [...] lutego 2011 r. I. F. stwierdziła jedynie, cyt. "uważam, że zastosowałam się do wymagań standardu, w szczególności do punktu 5.5". Na pytanie zespołu Komisji w trakcie posiedzenia w dniu [...] maja 2012 r.: "dlaczego brak załącznika do operatu wskazującego obszary ryzyka?", rzeczoznawca majątkowy odpowiedziała jedynie, że cyt. "wymogi pkt 4.1 wypełniłam, 4.2 ograniczenia - nie występowały, 4.3 - bank nie wymagał". Organ nie uznał wyjaśnień skarżącej za wyczerpujące i mające merytoryczne podstawy.

Odnosząc się natomiast do pisma rzeczoznawcy majątkowego I. F. z dnia [...] grudnia 2012 r., przedstawiającego uwagi do przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego, organ stwierdził, że wszelkie podnoszone przez rzeczoznawcę majątkowego zarzuty wobec Komisji Odpowiedzialności Zawodowej są niezasadne i pozostają bez wpływu na wynik postępowania. Większość podniesionych przez I. F. kwestii stanowi powtórzenie jej zastrzeżeń odnośnie prowadzonego postępowania wyjaśniającego w 1 instancji i stanowi jedynie polemikę z argumentacją Komisji w zakresie stwierdzonych w ponownym postępowaniu uchybień przy wykonywaniu czynności zawodowych.

Zgodnie z art. 194 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, postępowanie wyjaśniające, przeprowadzane przez Komisję, dotyczy wypełnienia przez rzeczoznawcę majątkowego obowiązków, o których mowa w art. 158 i art. 175 ustawy. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej bada wszystkie okoliczności sprawy przekazanej przez ministra. Przede wszystkim odnosi się do zarzutów wskazanych przez skarżącego, ale równocześnie bada wszystkie czynności szacowania, objęte kwestionowanym operatem szacunkowym, w kontekście zgodności z przepisami prawa. Zawartość operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości musi zatem odpowiadać przepisom prawa. Operat szacunkowy obrazuje bowiem poprawność wykonania czynności szacowania dokonanych przez rzeczoznawcę majątkowego. Tymczasem opracowanie sporządzone przez I. F. potwierdza brak szczególnej staranności rzeczoznawcy przy wykonywaniu czynności zawodowych oraz liczne naruszenia przepisów prawa przy jego sporządzaniu.

Odnosząc się do ponownie podniesionego przez I. F. zarzutu nieuwzględnienia przedłożonych dokumentów i wyjaśnień przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, organ zaznaczył, iż w trakcie ponownego rozpatrywania sprawy wnikliwie przeanalizowano wszelkie materiały dowodowe zgromadzone w niniejszej sprawie. Analizując całokształt przedmiotowej sprawy, tj. dokumenty zebrane zarówno w trakcie postępowania prowadzonego w pierwszej instancji, jak i uzyskane szczegółowe wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego w trakcie ponownie prowadzonego postępowania, stwierdzono, iż przy sporządzaniu operatu szacunkowego przekazanego przez skarżącą, a wykonanego dla potrzeb zabezpieczenia kredytu udzielonego przez B. S.A., nastąpiło w sposób rażący naruszenie przepisów regulujących proces wyceny nieruchomości. Dotyczy to zwłaszcza określenia wartości rynkowej nieruchomości przy przyjęciu do porównań nieruchomości niespełniających warunku podobieństwa do nieruchomości wycenianej pod względem wieku zabudowy, powierzchni gruntu oraz powierzchni zabudowy, przyjęcia zbyt małej liczby nieruchomości porównawczych przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej, błędów logicznych przy doborze cech rynkowych oraz określaniu współczynników korygujących, braku uzasadnienia wyniku wyceny, braku uzasadnienia rozbieżności pomiędzy określonym w operacie szacunkowym kosztem odtworzenia przyszłej zabudowy a wartością tej zabudowy określoną według zasad rynkowych, braku informacji o wymaganiach wierzyciela, niezałączenia do operatu analizy obszarów ryzyka związanego z wycenianą nieruchomością, nie zamieszczenia w operacie opisów nieruchomości o [...] i [...] oraz nie zawarcia analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wymaganej przepisem § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wszystkie dostrzeżone przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej uchybienia zostały szczegółowo przez organ przedstawione z podaniem konkretnych przepisów prawa, które zostały naruszone, a także opisem działań rzeczoznawcy majątkowego, które doprowadziły do naruszenia tych przepisów. Ustalenia Komisji, zawarte w protokole końcowym z postępowania wyjaśniającego z dnia [...] sierpnia 2012 r. są poparte zgromadzoną w sprawie dokumentacją. Organ nie dopatrzył się uchybień w pracy Komisji, w tym braku szczególnej staranności członków zespołu rozpatrującego przedmiotową sprawę oraz naruszenia przez nich przepisów prawa i powyższe ustalenia uwzględnił w całości.

Mając powyższe na względzie, a przede wszystkim ocenę czynności zawodowych wykonanych przez rzeczoznawcę majątkowego oraz wniosek Komisji Odpowiedzialności Zawodowej zawarty w protokole końcowym z postępowania wyjaśniającego, co do wymiaru kary dyscyplinarnej i jego uzasadnienie, organ uznał, że orzeczona w decyzji Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] grudnia 2011 r. kara dyscyplinarna w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy jest właściwa.

Organ wskazał, iż z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika w sposób bezsporny, że rzeczoznawca majątkowy I. F., wykonując czynności szacowania zawarte w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu [...] sierpnia 2010 r., dotyczącym określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości zabudowanej, położonej przy ul. T. w K., oznaczonej jako dz. ew. nr [...] w obrębie nr [...], dla potrzeb zabezpieczenia kredytu udzielonego przez B. S.A., nie wypełniła obowiązków, o których mowa w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Organ podkreślił, że w wyniku ponownie przeprowadzonego wobec I. F. postępowania wyjaśniającego została podtrzymana ocena co do wszystkich naruszeń przepisów prawa w zakresie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zawarta w decyzji Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Nieruchomości z dnia [...] grudnia 2011 r. W związku z powyższym oraz z uwagi na zbyt liczne popełnione przez rzeczoznawcę majątkowego uchybienia przy wykonywaniu przedmiotowych czynności szacowania brak jest możliwości orzeczenia kary łagodniejszej niż kara zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy orzeczona w decyzji z dnia [...] grudnia 2011 r.

Zdaniem organu, wina rzeczoznawcy majątkowego w przedmiotowej sprawie nie ulega wątpliwości i wymaga orzeczenia stosownej kary dyscyplinarnej. Wobec powyższego oraz biorąc pod uwagę rodzaj i zakres stwierdzonych naruszeń prawa, należy przychylić się do wniosku Komisji Odpowiedzialności Zawodowej i orzec wobec rzeczoznawcy majątkowego karę zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy wymienioną w art. 178 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Kara zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy jest karą współmierną do zaistniałych przewinień, jakich rzeczoznawca majątkowy dopuścił się wykonując swój zawód. W ocenie organu tylko taka kara będzie skuteczną przestrogą przed ponownym popełnianiem przez rzeczoznawcę majątkowego błędów i uchybień opisanych w przedmiotowej sprawie. Orzeczenie zarówno łagodniejszej, jak i bardziej dolegliwej kary nie spełni celu, jaki kara dyscyplinarna powinna osiągnąć. Na skutek bowiem działań rzeczoznawcy majątkowego I. F., sporządzony przez nią w dniu [...] sierpnia 2010 r. operat szacunkowy jest dokumentem niewiarygodnym, co podważa zaufanie do zawodu rzeczoznawcy majątkowego. Klient zlecając rzeczoznawcy majątkowemu, czyli bezstronnemu profesjonaliście, wycenę nieruchomości, oczekuje rzetelnego sporządzenia opracowania będącego podstawą ustalenia wartości nieruchomości. W przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z oszacowaniem wartości nieruchomości na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności banku, a z zebranego w sprawie materiały dowodowego wynika, że oszacowanie wartości nieruchomości nastąpiło z rażącym naruszeniem prawa, bez szczególnej staranności i rzetelności przy wykonywaniu czynności zawodowych.

Organ przy rozstrzyganiu sprawy podkreślił, iż przyjął w całości ustalenia, zarówno faktyczne jak i prawne, dokonane w trakcie tego postępowania, gdyż odpowiadają zebranemu w sprawie materiałowi dowodowemu oraz są zgodne z przepisami prawa z zakresu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

Pismem z dnia [...] września 2013 r. pełnomocnik I. F., złożył skargę na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] lipca 2013 r., Nr [...], zarzucając zaskarżonej decyzji:

I. naruszenie przepisów prawa materialnego, a mianowicie art. 178 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez niewłaściwe zastosowanie polegające na błędnym przyjęciu związku jaki zachodzi pomiędzy ustalonymi w postępowaniu faktami a rekonstruowaną z tych przepisów normą prawną i orzeczenie o odpowiedzialności dyscyplinarnej skarżącej w sytuacji, gdy skarżąca przy sporządzaniu operatu szacunkowego postępowała zgodnie z dyrektywą wynikającą z art. 175 ust. 1 ww. ustawy;

II. naruszenie przepisów postępowania, w tym:

- naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 127 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji w sytuacji, gdy brak jest podstaw do wydania takiego rozstrzygnięcia, albowiem ustalone w postępowaniu fakty wskazują, że skarżący przy sporządzaniu operatów szacunkowych postępował zgodnie z art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami,

- naruszenie art. 7 w zw. z art. 77 i art. 80 k.p.a. poprzez zaniechanie podejmowania wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i pozostawienie poza rozważaniami organu argumentów podnoszonych przez skarżącą, a w konsekwencji arbitralne przyjęcie, iż skarżąca dopuściła się uchybienia zasad wykonywania rzeczoznawstwa majątkowego w sytuacji, gdy zebrany w sprawie materiał wraz z wyjaśnieniami skarżącej złożonymi na posiedzeniach Komisji Odpowiedzialności Zawodowej upoważnia do wniosku o wykonywaniu czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa,

- naruszenie art. 8 k.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w sposób dyskredytujący zaufanie obywateli do organów państwa i podważający świadomość prawna obywateli,

- naruszenie art. 107 § 3 k.p.a. poprzez pominięcie w uzasadnieniu decyzji oceny okoliczności taktycznych mogących mieć wpływ na rozstrzygnięcie sprawy co polegało w szczególności na nieustosunkowaniu się do składanych przez skarżącą wyjaśnień w przedmiocie formułowanych w stosunku do niej zarzutów oraz niewyjaśnieniu, co przesądziło o uznaniu wymierzonej kary zawieszenia uprawnień na okres 3 miesięcy za współmierną do zarzucanych skarżącemu naruszeń w tym brak wyjaśnienia celu, jaki z punktu widzenia prewencji ogólnej i indywidualnej ma zastosowanie wobec skarżącej orzeczonej kary i czy cel prewencji nie zostanie osiągnięty poprzez wymierzenie kary łagodniejszej, oraz z ostrożności procesowej:

III. naruszenie prawa materialnego, a mianowicie art. 178 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez nieuwzględnienie dyrektywy współmierności kary dyscyplinarnej do czynu ustalonego przez organ, który wydał zaskarżone rozstrzygnięcie i utrzymanie w mocy orzeczonej kary zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy w sytuacji, gdy okoliczności sprawy uzasadniają zastosowanie kary łagodniejszej, bowiem:

- charakter i rozmiar ewentualnie zważonych naruszeń obowiązków zawodowych jest nieznaczny,

- ustalone przez organ działanie skarżącej nie nosi cechy umyślności,

- przy założeniu słuszności stwierdzenia ewentualnych naruszeń jakich miała się dopuścić skarżąca, byłby to pierwszy raz naruszenia przez nią obowiązków zawodowych.

Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga jest pozbawiona usprawiedliwionych podstaw.

Zaskarżona decyzja jest bowiem zgodna z prawem i należycie uzasadniona.

Na wstępie należy wskazać, iż Komisja Odpowiedzialności Zawodowej została powołana w celu przeprowadzania postępowań wyjaśniających, których wyniki są podstawą wydania decyzji o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych w myśl art. 195a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Obowiązkiem organu jest zatem oparcie swojego rozstrzygnięcia na wynikach postępowania przeprowadzonego przez Komisję. Zadaniem natomiast Komisji jest dokonanie szczegółowych ustaleń faktycznych i prawnych danej sprawy i przedstawienie ich Ministrowi Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, który następnie dokonuje ich oceny. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, prowadząc postępowanie wyjaśniające w sprawie odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, podejmuje działania w celu wyczerpującego zebrania materiału dowodowego i jego oceny pod kątem wyjaśnienia wszystkich okoliczności danej sprawy wpływających na zaistnienie odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego. Przy rozpatrywaniu całości sprawy Komisja ocenia, czy zebrany materiał dowodowy jest wystarczający do przygotowania rozstrzygnięcia, a w szczególności, czy na podstawie tego materiału można uznać winę rzeczoznawcy majątkowego, czy też brak jest dowodów potwierdzających naruszenie przez rzeczoznawcę majątkowego przepisów prawa przy sporządzaniu operatu szacunkowego. Z akt przedmiotowej sprawy wynika, że Komisja Odpowiedzialności Zawodowej odniosła się do wszelkich argumentów rzeczoznawcy majątkowego podnoszonych w toku postępowania w II instancji. Odniosła się również do kwestii przedstawionych we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy. W przedmiotowej sprawie, jak wskazano wyżej, przyjęto ustalenia Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w całości. Nie stwierdzono też, aby w trakcie postępowania doszło do jakichkolwiek uchybień w pracy Komisji.

W związku z powyższym należy uznać, iż postępowanie zostało przeprowadzone w sposób zgodny z obowiązującym prawem, a tym samym - przedstawione zarzuty za chybione.

W związku z powyższym chybione są również zarzuty wydania decyzji naruszającej art. 8 k.p.a., zgodnie z którym organy administracji publicznej obowiązane są prowadzić postępowanie w taki sposób, aby pogłębiać zaufanie obywateli do organów Państwa oraz świadomość i kulturę prawną obywateli i art. 107 § 3 k.p.a. poprzez pominięcie w uzasadnieniu decyzji oceny okoliczności faktycznych mogących mieć wpływ na rozstrzygnięcie sprawy. Jak już podniesiono wcześniej, w przedmiotowej sprawie nie stwierdzono żadnych nieprawidłowości w prowadzonym przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej postępowaniu wyjaśniającym wobec I. F. Brak było bowiem uchybień w działaniach podejmowanych przez Komisję, które miałaby wpływ na zmianę merytorycznego rozstrzygnięcia. W przedmiotowej sprawie uwzględniono w całości ustalenia dokonane w trakcie postępowania wyjaśniającego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej oraz wniosek Komisji, co do zastosowania kary dyscyplinarnej wobec rzeczoznawcy majątkowego. W treści decyzji z dnia [...] lipca 2013 r. szczegółowo wskazano, dlaczego kara zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy jest najwłaściwszą karą, jaką należało orzec w niniejszej sprawie. Przy wyborze kary dyscyplinarnej wzięto pod uwagę rodzaj i charakter naruszenia przepisów prawa przez rzeczoznawcę majątkowego oraz wagę naruszonych przepisów prawa. Należy zauważyć, że z uwagi na stwierdzone naruszenia zastosowano wobec rzeczoznawcy majątkowego karę czasowego wyeliminowania z zawodu na okres 3 miesięcy, a więc na możliwie najkrótszy okres, jaki przewiduje art. 178 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Prawidłowo organ ustalił, iż wina rzeczoznawcy majątkowego w niniejszej sprawie była bezsporna i wymagała orzeczenia stosownej kary dyscyplinarnej. Orzeczona kara w sposób zasadny została uznana za adekwatną do popełnionych uchybień, mającą działać prewencyjnie.

Należy podkreślić, że o wymiarze kary dyscyplinarnej może decydować wyłącznie waga stwierdzonych w postępowaniu rzeczoznawcy majątkowego naruszeń przepisów prawa. Natomiast w świetle obowiązujących przepisów, o współmierności zastosowanej kary do popełnionych uchybień nie może przesądzać umyślność bądź nieumyślność działań rzeczoznawcy, ani okoliczność naruszenia przez niego po raz pierwszy obowiązków zawodowych.

Prawidłowo zostały w sprawie zastosowane relewantne przepisy prawa materialnego, tj. art. 178 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. W toku przeprowadzonego postępowania potwierdziły się stawiane skarżącej zarzuty odnoszące się do nieprawidłowości, jakie zaistniały przy sporządzeniu operatu rachunkowego z dnia [...] sierpnia 2010r. dla potrzeb zabezpieczenia kredytu. W szczególności organ doszedł do zasadnego wniosku o niewypłaceniu przy wykonywaniu powyższej czynności zawodowych obowiązków, o których mowa w art. 175 u.g.n. w stopniu uzasadniającym zastosowanie art. 178 u.g.n.

Prawidłowe jest ustalenie KOZ, że skarżąca wykonując czynności szacowania zawarte w ww. operacie rachunkowym naruszyła przepisy § 4 ust. 1 i 4 oraz § 56 art. 1 pkt 9 rozporządzenia z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu rachunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) a nadto pkt 4.1, 4.2 oraz 4.3 standardu zawodowego rzeczoznawców majątkowych "Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności" (Dz. Urz. MI z 2010r. Nr 1 poz. 1).

Głównym zarzutem stawianym skarżącej było przyjęcie do celów porównawczych nieruchomości niepodobnych do nieruchomości wycenionej. Mianowicie - skarżąca przyjęła do porównań nieruchomości niepodobne pod względem wieku zabudowy, nie opisując przy tym tych różnic i nie biorąc poprawki na stopień naturalnego zużycia zabudowy względem zużycia zabudowy wycenionej. Tymczasem - jak zasadniczo przyjął organ - winna była przyjąć dla porównania nieruchomości zabudowane nowymi domami mieszkalnymi jednorodzinnymi, wniesionymi w kilku ostatnich latach, poprzedzających datę wyceny. Fakt ten prawidłowo został zakwalifikowany jako naruszający stosowaną przy wycenie nieruchomości metodę korygowania ceny średniej podejścia porównawczego (§ 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.).

Sąd doszedł też do wniosku o prawidłowości stawianego skarżącej zarzutu dotyczącego zastosowania nieprawidłowej procedury szacowania. Konsekwencją przyjęcia do celów porównawczych przez skarżącą nieruchomości niespełniających warunku podobieństwa było zaniżenie przyszłej wartości zabudowy, w tym rynkowej wartości budynku mieszkalnego.

Skarżąca, dokonując wyceny nieruchomości przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej przyjęła 11 nieruchomości porównawczych, z czego odrzuciła dwie transakcje o skrajnych wartościach. Ostatecznie przyjęła do porównań 9 nieruchomości porównawczych (vide - 7 strona operatu). Fakt ten zasadnie został zakwalifikowany jako naruszenie § 4 art. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004r., nakazującego przyjęcie dla celów porównawczych co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych.

W ramach powyższego zarzutu zasadnie dostrzeżono inne uchybienia, takie, jak przyjęcie do porównań nieruchomości niepodobnych obszarowo, a nadto przyjęcie współczynników korygujących dla cechy "powierzchnia budynku" w sposób budzący wątpliwości co do prawidłowości ich stosowania.

Skarżąca przyjęła dla tej cechy dwa stany:

- do 140 m2 (obliczony współczynnik korygujący dla tego stanu - 0,26) oraz powyżej 140 m2 (współczynnik korygujący - 0,15). Powierzchnie porównywanych budynków wynosiły mniej niż 140 m2, zaś skarżąca przyjęła maksymalny współczynnik korygujący: 0,26, co nie miało racjonalnego uzasadnienia i słusznie zostało ocenione pozostające w sprzeczności z § 4 ust. 1 i ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004r.

Kolejny zarzut, który okazał się zasadny, dotyczył nieuzasadnionej rozbieżności pomiędzy określonym w operacie szacunkowym kosztem odtworzenia przyszłej zabudowy, a rynkową wartością tej zabudowy. Bez żadnego komentarza skarżąca pozostawiła w ocenianym operacie fakt, iż wskazywany w nim koszt odtworzenia mającego powstać budynku była niższa niż wartość budynku określona według zasad rynkowych.

Słusznie, kierując się zasadami racjonalności i ekonomii, organ przyjął, iż taki wynik wyceny wymagał szczegółowego wyjaśnienia i uzasadnienia, bowiem budził wątpliwości co do jego prawidłowości.

Wyjaśnienia i uzasadnienia wymagało zestawienie kosztu wzniesienia nowego budynku mieszkalnego jaki ma powstać w przyszłości na szacowanej nieruchomości z przyrostem wartości rynkowej nieruchomości, spowodowanej tego rodzaju zabudową. Błąd ten słusznie został zakwalifikowany jako naruszenie § 56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia z dnia 21 września 2004r.

Reasumując, w sposób właściwy organ przeprowadził postępowanie w sprawie dochodząc w konkluzji do stwierdzenia, iż skarżąca, wykonując czynności szacowania zawarte w operacie rachunkowym z dnia [...] sierpnia 2010r. nie wypełniła obowiązków, o których mowa w art. 175 ust. 1 u.g.n. wymierzona skarżącej kara zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy (przewidziana w art. 178 ust. 2 pkt 3 u.g.n.) została należycie uzasadniona poprzez wskazanie konkretnych przesłanek, jakimi kierował się organ: współmierności do zaistniałych przewinień, prewencji ogólnej jak również szczególnej.

Reasumując, wobec nie stwierdzenia okoliczności mogących skutkować koniecznością eliminacji skarżonej decyzji z obrotu prawnego, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł, jak w sentencji.