Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 937/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2016-02-04 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151, art. 134 par 1
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: par 3 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 1 par 1 i par 2
journal: Dz.U. 2014 poz 1647
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych - tekst jednolity
article: art. 59  ust. 1
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj, Sędziowie Sędzia NSA Stefan Kłosowski, Sędzia WSA Maria Mysiak (spr.), Protokolant starszy sekretarz sądowy Małgorzata Płocharska-Małys, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 4 lutego 2016 r. sprawy ze skargi J. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Burmistrz Gminy G. decyzją wydaną w dniu [..] r., Nr [...] , na podstawie art. [...] i 107 Kodeksu postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2013 r., poz. 2[...] ) oraz art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1, art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2012 r., poz. 647 ze zm.), po rozpatrzeniu wniosku J. S. z dnia [...] r. – po uchyleniu decyzji nr [...] z dnia [...] i przekazaniu sprawy do ponownego rozpoznania przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. - odmówił inwestorowi ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem oraz budowie budynku garażowo-gospodarczo-magazynowego (magazyn papieru toaletowego, ręczników papierowych, worków na śmieci, rolek kasowych, itp.) na terenie działki nr [...] położonej w [...]

W uzasadnieniu organ I instancji wyjaśnił, że wyznaczył w sposób określony w § 3 ust. 1 – 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) - na mapie katastralnej w skali 1 : 1000 wokół wnioskowanej działki obszar analizowany. Front wnioskowanej działki wynosi ok. [...] m. W analizowanym obszarze znajduje się [...] działek zabudowanych zabudową mieszkaniową jednorodzinną, jedna działka zabudowana budynkiem mieszkalnym z dobudowanym budynkiem usługowym (nr[...]). Wnioskowana działka dostępna jest z drogi gminnej oznaczonej numerem geodezyjnym [...] , działka nr [...] [...] ) z ul. [...] – drogi powiatowej, natomiast działka nr [...] (budynek mieszkalny z dobudowana częścią usługową) posiada wejście z ul. [...] (droga powiatowa) i oznakowana jest nr porządkowym 9 przyporządkowanym do numeracji ul. [...] (droga powiatowa), od strony drogi gminnej oznaczonej nr [...] działka nr [...] posiada dodatkowe włączenie. Organ podkreślił, że w obszarze analizowanym spośród [...] działek zabudowanych zabudową mieszkaniową jednorodzinną tylko na dwóch działkach prowadzona jest działalność usługowa. Przy czym działka nr [...] [...] ) dostępna jest wyłącznie z drogi powiatowej, czyli nie jest dostępna z tej samej drogi publicznej co wnioskowana działka, zatem nie będzie brana pod uwagę przy analizie funkcji obiektów budowlanych. Działka nr [...] (handel częściami samochodowymi) położona jest na skrzyżowaniu dróg: drogi powiatowej – ul. [...] i drogi gminnej nr [...] , jest ona zabudowana budynkiem mieszkalnym czterokondygnacyjnym o powierzchni zabudowy [...] m² oraz budynkami usługowymi: parterowy i parter z podpiwniczeniem o łącznej powierzchni zabudowy wynoszącej [...] m². Wskaźnik zabudowy tej działki wynosi [...] , a jej zabudowa wpisuje się w zabudowę zrealizowaną wzdłuż drogi powiatowej – ul. [...] , gdzie usytuowane są między innymi budynki wielokondygnacyjne mieszkalne z budynkami towarzyszącymi i budynkami usługowymi. Odnosząc się do wnioskowanej działki nr [...] organ wskazał, iż położona ona jest na terenie w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, na której wybudowane są budynki [...] . Teren tej działki oraz powstałego nowego osiedla mieszkaniowego oddzielony jest naturalną przegrodą – pasem leśnym – od pozostałej części zabudowy. Teren leśny przy drodze gminnej nr [...] ma szerokość [...] m po obu stronach drogi i zajmuje powierzchnię [...] ha. Mając na uwadze opisane okoliczności organ stwierdził, że teren w skład którego wchodzi wnioskowana działka jest oddzielony obszarem leśnym od pozostałej zabudowy i tworzy obszar spójny urbanistycznie i architektonicznie o określonej funkcji zabudowy tj. zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Natomiast planowana inwestycja pozostaje w sprzeczności z istniejącym zagospodarowaniem na tym terenie, a jej budowa (wolnostojący budynek garażowo-gospodarczo-magazynowy) w przyszłości stanowić by mogła kontynuację funkcji dla innych magazynów, które mogłyby być planowane na tym terenie. Zachowanie ładu przestrzennego w kontekście kontynuacji funkcji, tj. zachowania istniejącego ładu przestrzennego dla obszaru oddzielonego naturalnym lasem pozostaje w sprzeczności z dotychczasową funkcją terenu i nie da się z nią w praktyce pogodzić. Końcowo organ podkreślił, że zabudowa działki nr [...] jest przyporządkowana do ul. [...] w [...] (droga powiatowa) i nie powinna być brana pod uwagę przy określaniu kontynuacji funkcji dla wnioskowanego terenu dostępnego wyłącznie z drogi gminnej oznaczonej nr [...] .

Odwołanie od opisanej decyzji złożył J. S. wnosząc o jej zmianę i wydanie warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, ewentualnie uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez organ pierwszej instancji.

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] r., [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Gminy G. z dnia [..] r.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia opisując przepisy mające zastosowanie w niniejszej sprawie, Kolegium wskazało, iż zasadniczą kwestią wymagającą rozstrzygnięcia jest ustalenie, czy planowane zamierzenie jest kontynuacją funkcji, o której mowa w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z ustaleń dokonanych przez organ I instancji wynika, że działka nr [...] posiada wejście od strony ul. [...] – drogi powiatowej i oznakowana jest numerem porządkowym do tej ulicy, znajduje się ona na skrzyżowaniu dróg ul. [...] (drogi powiatowej i drogi gminnej nr [...] ). Zabudowa tej działki wpisuje się w zabudowę zrealizowaną wzdłuż powiatowej ul. [...] , gdzie usytuowane są budynki wielokondygnacyjne mieszkalne z budynkami towarzyszącymi i budynkami usługowymi. Na działce tej posadowiony jest budynek mieszkalny czterokondygnacyjny i budynki usługowe.

Z uwagi na powyższe Kolegium podzieliło stanowisko organu I instancji, że zarówno zabudowa na działce [...] [...] ) jak i na działce nr [...] , usytuowane przy innych drogach publicznych niż działka nr [...] , nie mogą stanowić odniesienia do ustalenia kontynuacji funkcji dla planowanej zabudowy. Pozostałe [...] działek zabudowanych jest zabudową mieszkaniową jednorodzinną i brak jest działki zabudowanej obiektami, które mogłyby stanowić odniesienie do planowanej przez inwestora działalności. Kolegium podzieliło pogląd wyrażany w orzecznictwie sądów administracyjnych zgodnie z którym nowa funkcja zabudowy musi mieścić się w granicach zastanego w analizowanym obszarze sposobu zagospodarowania terenu, ewentualnie stanowić jego uzupełnienie.

Zgoda na funkcjonowanie w analizowanym obszarze obiektu w 100% usługowego byłaby sprzeczna z dotychczasową funkcją występującą na tym terenie i mogłaby prowadzić do procesu jego całkowitego przeobrażenia. Funkcja mieszkaniowa jest funkcją chronioną i wprowadzenie na teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej innej zabudowy w sytuacji, gdy na tym terenie nie występuje jej zróżnicowanie spowodowałoby zmianę przeznaczenia tego terenu, która może być dokonana jedynie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. J. S. reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w S..

Wnosząc o uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania zarzucił jej :

1/ błąd w ustaleniach faktycznych polegający na:

- przyjęciu, że zabudowa działki [...] wpisuje się w zabudowę zrealizowaną wzdłuż drogi powiatowej ul. [...] ,

- pominięcie faktu, że od ul. [...] znajduje się wejście na działkę [...] jedynie dla pieszych a nie ma możliwości wjazdu pojazdów,

- pominięcie faktu, że dostęp do budynków, w których prowadzona jest działalność gospodarcza na działce [...] , a także wjazd na teren tej działki znajduje się wyłącznie od strony drogi gminnej nr [...] ,

- pominięcie faktu, że pełny dostęp do nieruchomości [...] , tj. zarówno dla pieszych jak i pojazdów, możliwy jest wyłącznie z drogi gminnej nr [...] ,

- pominięcie faktu, że nawet w przypadku wybudowania wjazdu na działkę [...] od ul. [...] z uwagi na zabudowę nieruchomości, nie będzie możliwy dojazd do budynków w których prowadzona jest działalność gospodarcza, co jest o tyle istotne, że działalność ta dotyczy mechaniki pojazdowej;

2/ naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez wykluczenie z analizy działki nr [...] .

Zdaniem skarżącego obszar przyjęty do analizy przeczy twierdzeniu, że nieruchomość [...] wpisuje się w zabudowę przy ul. [...] . Usytuowanie, powierzchnia, kształt oraz zabudowa tej działki wskazują, iż stanowi ona początek linii zabudowy drogi gminnej nr [...] . Sam kształt tej działki - prostokąt, z dłuższym bokiem od strony drogi gminnej – z natury wyklucza zabudowę, która miałaby pełny dostęp, a więc również dla pojazdów, od ul. [...] . Budynki gospodarcze w których prowadzona jest działalność gospodarcza, usytuowane są frontem do drogi gminnej i tylko od tej strony jest możliwy dojazd do nich, również wjazd na posesję możliwy jest wyłącznie od drogi gminnej. Jednocześnie od tej drogi możliwe jest także wejście na posesję dla pieszych. Powyższe oznacza, że pełny dostęp na posesję możliwy jest tylko od drogi gminnej. Zatem prowadzenie działalności na wspomnianej posesji możliwe jest tylko i wyłącznie dlatego, że wjazd na nią znajduje się od drogi gminnej. Powyższych okoliczności Kolegium w ogóle nie zbadało opierając wydane rozstrzygnięcie jedynie na numerze porządkowym nieruchomości. Tymczasem przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 powołanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jako kryterium wskazuje dostęp do tej samej drogi publicznej, której dotyczy wniosek o wydanie warunków zabudowy, nie odwołuje się natomiast do numeracji porządkowej nieruchomości. Zatem sam fakt istnienia działki na obszarze analizowanym z dostępem do drogi, choćby miała jeszcze dostęp do innej drogi powoduje, że winna ona być przedmiotem analizy. Nawet w sytuacji przyjęcia, że dokonana wykładnia art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie jest prawidłowa, to w przypadku nieruchomości z dostępem do kilku dróg należy ustalić, który dostęp jest wiodący, a w rozpatrywanym przypadku byłaby to droga gminna nr [...] , z której możliwy jest dostęp zarówno dla pojazdów jak i dla pieszych oraz umożliwia prowadzenie działalności gospodarczej.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. nie znajdując podstaw do zmiany stanowiska zajętego w sprawie wniosło o oddalenie skargi jako bezzasadnej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w S. zważył, co następuje:

Wniesiona skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 §1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j.t.Dz. U. z 2014 r., poz. 1647 ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t.Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze.

Przedmiotem niniejszego postępowania jest kwestia prawidłowości rozstrzygnięć organów administracji publicznej, które odmówiły ustalenia warunków zabudowy dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem oraz budowie budynku garażowo-gospodarczo-magazynowego (magazyn papieru toaletowego, ręczników papierowych, worków na śmieci, rolek kasowych, itp.).

Zaskarżona decyzja wydana została w oparciu o przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. Dz. U. z 2012 r., poz. 647 ze zm.) – dalej "ustawa".

Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Równocześnie, stosownie do treści art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy uzależnione jest od istnienia, co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej oraz zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Przepis ten wprowadza do polskiego systemu prawnego zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania przestrzennego (Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, Komentarz pod red. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2006, str. 491). Dodatkowo, stosownie do treści art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy, planowane przedsięwzięcie musi być zgodne z przepisami odrębnymi.

Obowiązywanie w polskim systemie prawnym zasady dobrego sąsiedztwa oznacza, że planowana inwestycja nie może odbiegać od istniejącej, w momencie wydawania decyzji o warunkach zabudowy, sąsiedniej zabudowy. Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjmuje, iż ratio legis art. 61 ust. 1 ustawy jest ochrona "ładu przestrzennego", określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, jako ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno – estetyczne (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 646/06, Baza NSA). Innymi słowy, zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są przy tym faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna bowiem odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 marca 2012 r., sygn. akt II OSK 10/11, Baza NSA).

Stwierdzenie, czy planowana inwestycja spełnia wymogi "ładu przestrzennego", musi zostać poprzedzone sporządzeniem analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, na którym inwestycja jest planowana. Szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego, na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 ustawy określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1588) – dalej "rozporządzenie".

Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 – 5 ustawy. Jednocześnie, zgodnie z § 3 ust. 2 powyższego przepisu, granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. W ugruntowanym orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego, przyjmuje się, że prawidłowe zastosowanie normy wynikającej § 3 rozporządzenia nakazuje wyznaczenie obszaru analizowanego ze wszystkich stron działki budowlanej objętej wnioskiem (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 sierpnia 2008 r., sygn. akt II OSK 1533/07, Baza NSA), przy czym granica wyznaczonego terenu z każdej strony działki nie może być mniejsza niż [...] metrów.

Sporządzona na potrzeby prowadzonego postępowania administracyjnego analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu spełniała warunki, o jakich mowa w § 3 ust. 2 rozporządzenia. Granice obszaru analizowanego, wyznaczone na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, obejmowały obszar trzykrotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, obejmując obszar o promieniu 225 m, a więc obszar zgodny z powołanym powyżej przepisem rozporządzenia.

Jak wyjaśniono w części tekstowej analizy (a powtórzono następnie w treści decyzji), w obszarze objętym analizą znajduje się [...] działek zabudowanych zabudową mieszkaniową jednorodzinną i tylko na dwóch działkach prowadzona jest działalność usługowa. Przy czym działka nr [...] [...] ) dostępna jest wyłącznie z drogi powiatowej, czyli nie jest dostępna z tej samej drogi publicznej co działka objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, a działka nr [...] (handel częściami samochodowymi) położona jest na skrzyżowaniu dróg: drogi powiatowej – ul. [...] i drogi gminnej nr [...] . Wskazano również, że teren działki objętej wnioskiem oraz powstałego nowego osiedla domków jednorodzinnych oddzielony jest naturalną przegrodą – pasem leśnym o szerokość [...] m po obu stronach drogi i powierzchni [...] ha – od pozostałej części zabudowy, w tym działek nr [...] i [...] .

Mając na względzie powyższe ustalenia, Burmistrz, a wraz za nim Samorządowe Kolegium Odwoławcze, uznał, że działka skarżącego wraz z zabudowanymi działkami znajdującymi się w bezpośrednim sąsiedztwie (do granicy lasu), tworzą obszar spójny urbanistycznie i architektonicznie o określonej funkcji zabudowy, tj. zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, a jej zabudowa wolnostojącym budynkiem garażowo-gospodarczo-magazynowym w przyszłości stanowić by mogła kontynuację funkcji dla innych magazynów, które mogłyby być planowane na tym terenie.

Tym samym, w ocenie organów obu instancji, inwestycja jest niezgodna z art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w zakresie kontynuacji istniejącego ładu przestrzennego. Ocenę powyższą przyjmuje również Wojewódzki Sąd Administracyjny w S..

Sąd podkreśla, że organy administracji publicznej wyjaśniły w sposób rzetelny, jak kształtuje się zabudowa w obszarze analizowanym, przedstawiając jej funkcję podstawową i uzupełniającą.

Zwrócić przy tym należy uwagę, że stosownie do treści art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy uzależnione jest od istnienia, co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej oraz zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Ustawodawca wskazując, że podstawowym warunkiem wydania decyzji o warunkach zabudowy jest istnienie chociaż jednej zabudowy podobnej do zabudowy objętej wnioskiem, nie wykluczył możliwości uwzględnienia, w ramach prowadzonego postępowania, również pozostałych elementów wpływających na zasady zagospodarowania przestrzennego na terenie objętym wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Sytuacja powyższa ma miejsce w niniejszej sprawie, gdzie za racjonalne i celowe uznać należało odwołanie się nie tylko do zabudowy istniejącej na jedynej działce mogącej stanowić odniesienie dla planowanej zabudowy, tj. działce nr [...] , ale do zasad zagospodarowania całego terenu objętego analizą, gdzie, jak powyżej wskazano, dominuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Nadto w bezpośrednim sąsiedztwie działki skarżącego występuje wyłącznie zabudowa jednorodzinna, która oddzielana jest od działki nr [...] pasem lasu. Nie bez znaczenia w przedmiotowej sprawie pozostaje również okoliczność, że ustalenie wnioskowanych przez skarżącego warunków zabudowy dla należącej do niego działki spowodować może przeobrażenie istniejącego osiedla domów jednorodzinnych w teren o zabudowie mieszanej, tj. mieszkaniowo-usługowej.

Przy rozumieniu zasady dobrego sąsiedztwa w sposób opisany powyżej, za niezasadny uznać należało podniesiony w skardze zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z tej samej przyczyny bez wpływu na wynik sprawy pozostaje okoliczność błędnego przyjęcia przez organ odwoławczy, że działka nr [...] nie jest dostępna z tej samej drogi publicznej co objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy działka należąca do skarżącego. Podkreślić należy, że w postępowaniu poprzedzającym wydanie zaskarżonej decyzji wyjaśniono wszystkie istotne okoliczności sprawy, w szczególności prawidłowo ustalono obszar analizowany oraz przeprowadzono na tym obszarze analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu z uwzględnieniem działki nr [...] .

Mając powyższe na względzie Wojewódzki Sąd Administracyjny w S., działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oddalił skargę.