Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 101/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2013-07-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 4a i b
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.
article: art. 130 ust. 2, art. 134
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: par. 36
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mariola Jaroszewska (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Wanda Antończyk Sędzia NSA Krzysztof Ziółkowski Protokolant Sekretarz Sądowy Izabela Adamowicz po rozpoznaniu w dniu 10 lipca 2013 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi M. Cz. na decyzję Wojewody z dnia 7 grudnia 2012 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta decyzją z dnia 3 sierpnia 2011 r. zezwolił na realizację inwestycji drogowej pn.: "Budowa odcinka ul. D. w G.", która obejmowała m.in. niezabudowaną działkę nr [[...]], powstałą z wydzielenia z działki nr [[...]], położoną w G., w obrębie ewidencyjnym [[...]]. Decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności, a stała się ostateczna z dniem 13 października 2011 r.

W dniu 22 listopada 2011 r. Prezydent Miasta wykonujący zadania starosty z zakresu administracji rządowej wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość i decyzją z dnia 18 czerwca 2012 r. w punkcie 1 ustalił odszkodowanie za prawo własności nieruchomości dla M. L. C. w kwocie 170 453 zł, w punkcie 2 określił, że odszkodowanie przysługuje za utracone prawo własności nieruchomości niezabudowanej położonej w G. w obrębie ewidencyjnym [[...]], oznaczonej nr [[...]] o pow. 0,0456 ha, powstałej z wydzielenia działki nr [[...]], w punkcie 3 wskazał, że do wypłaty odszkodowania zobowiązany jest Prezydent Miasta, będący zarządcą drogi, w punkcie 4 wskazał, że wypłata odszkodowania nastąpi jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna. Jako podstawę prawną tej decyzji organ wskazał przepisy art. 12 ust. 4a, 4f i 5, art. 18 ust. 1, 1a, art. 22 ust. 1 i art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r., nr 193, poz. 1194 ze zm.) oraz art. 129 ust. 5 pkt 3, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a, 2 i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 ze zm.). Uzasadniając rozstrzygnięcie organ wyjaśnił, że wysokość odszkodowania za przejęte nieruchomości, ustalono w oparciu o operat szacunkowy z dnia 14 grudnia 2011 r. wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego, który określił ją według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz według wartości nieruchomości w dniu ustalenia odszkodowania. Wycenianą nieruchomość uznano za wolną od obciążeń, ponieważ ujawnione w księdze wieczystej obciążenia wpisane w dziale III, zgodnie z opinią rzeczoznawcy majątkowego sporządzającego wycenę, nie dotyczą przedmiotowej działki. W piśmie z dnia 29 marca 2012 r. rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił uwag wniesionych do sporządzonego operatu przez M. C. podając, że wpływ wydzielenia działki zgodnie z obowiązującymi przepisami nie stanowi elementu sporządzania wyceny. Prezydent stwierdził również, że w sprawie nie ma zastosowania art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, bowiem M. C. nie dostarczył ani protokołu zdawczo – odbiorczego nieruchomości ani oświadczenia o gotowości wydania nieruchomości, a z pisma inwestora - Zarządu Dróg i Zieleni wynika, że nie została spełniona żadna z przesłanek określonych w tym przepisie.

Od decyzji Prezydenta Miasta wykonującego zadania starosty z zakresu administracji rządowej odwołanie wniósł M. C. Domagał się jej uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji oraz dokonania ponownej wyceny. Zdaniem odwołującego ustalona przez rzeczoznawcę kwota odszkodowania jest rażąco zaniżona. Wywłaszczenie dotyczy działki położonej w M., bardzo atrakcyjnej ze względu na położenie, dzielnicy G., a podział nieruchomości spowodował znaczną utratę wartości pozostałej części nieruchomości, uniemożliwiając jej właściwe zagospodarowanie. Odwołujący twierdził również, że Prezydent dokonał wyodrębnienia nieruchomości do przejęcia z jego własności poprzez wyodrębnienie pasa drogowego o szerokości 23 m, a na gruntach stanowiących własność miasta dokonano wyodrębnienia tego pasa o szerokości 14 m, co stanowi rażące naruszenie zasady obiektywizmu i działanie na niekorzyść właściciela.

Wojewoda decyzją z dnia 7 grudnia 2012 r. uchylił w całości decyzję Prezydenta Miasta wykonującego zadania starosty z zakresu administracji rządowej z dnia 18 czerwca 2012 r. i orzekł w punkcie 1 o ustaleniu odszkodowania za prawo własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [[...]] w kwocie 178 975,65 zł oraz w punkcie 2, że do wypłaty odszkodowania zobowiązuje Prezydenta Miasta, będącego zarządcą drogi, w terminie 14 dni od dnia ostateczności niniejszej decyzji.

Wojewoda ocenił, że operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy jest zgodny z wymogami określonymi zarówno w ustawie o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, jak i w ustawie o gospodarce nieruchomościami, a także z wymogami określonymi w § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109). W operacie rzeczoznawca wskazał, że przeznaczenie wycenianej nieruchomości zgodnie z uchwałą Rady Miasta z dnia 23 maja 2002 r. nr [[...]] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego B. – N., D., M. w mieście G. to tereny oznaczone jako [[...]] ulica D. – ulica lokalna. Przeznaczenie to jest zgodne z celem wywłaszczenia – drogowym, a zatem rzeczoznawca majątkowy prawidłowo przyjął do porównania transakcje nieruchomościami przeznaczonymi w planie zagospodarowania przestrzennego pod komunikację. Wojewoda wyjaśnił, że ustalone odszkodowanie nie mogło obejmować ewentualnie utraconych korzyści, które skarżący mógłby osiągnąć, gdyby nadal władał gruntem, bowiem odszkodowanie przyznawane na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami ma odpowiadać wartości nieruchomości a pozostałe roszczenia odszkodowawcze związane z nieruchomością mogą być dochodzone tylko w postępowaniu cywilnym, przed sądem powszechnym.

Wojewoda stwierdził, wbrew ocenie organu pierwszej instancji, że w niniejszej sprawie zaistniały podstawy do zastosowania art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Dyrektor Zarządu Dróg i Zieleni, pismem z dnia 21 marca 2012 r. i z dnia 4 kwietnia 2012 r., poinformował, że roboty budowlane związane z realizacją zadania "Budowa odcinka ul. D. w G." rozpoczęto w dniu 12 sierpnia 2011 r., a realizacja zadania została zakończona w 2011 r. Nieprzedstawienie przez właściciela działki protokołu zdawczo – odbiorczego ani jednostronnego oświadczenia nie świadczy o tym, że wydanie działki nie nastąpiło. Obowiązujące przepisy nie przewidują żadnej szczególnej formy wydania nieruchomości, a przesłanki z art. 18 ust. 1e tej ustawy są spełnione także wtedy, gdy bez czynionych przez byłego właściciela nieruchomości przeszkód dochodzi do faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie przez zarządcę drogi. Wobec tego wojewoda uznał, że właściciel nieruchomości wydał ją w terminie określonym w art. 18 ust. 1e wskazanej ustawy, co zobowiązywało organ do powiększenia wartości odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, określonej w operacie szacunkowym. Z tych przyczyn zapadła decyzja przewidziana w art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r., nr 102, poz. 651, ze zm.).

Na decyzję Wojewody skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku wniósł M. C., domagając się zmiany zaskarżonej decyzji w części dotyczącej wysokości odszkodowania poprzez uznanie, że przysługuje mu odszkodowanie w wyższej wysokości.

Zarzuca zaskarżonej decyzji naruszenie:

- art. 21 ust. 2 Konstytucji RP w związku z art. 12 ust. 4a ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, z uwagi na rażące zaniżenie wysokości odszkodowania poprzez przyjęcie wartości nieruchomości zaniżonej i nieadekwatnej do położenia nieruchomości i jej wartości rynkowej przelicznika w oparciu o porównawcze ceny nieruchomości wybranych w niewłaściwy sposób;

- art. 134 ust. 1 oraz art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, z uwagi na przyjęcie rażąco zaniżonej wartości nieruchomości;

- art. 114 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, z uwagi na niepodjęcie przez organ rokowań ze skarżącym.

Skarżący uważa ponadto, że postępowanie w sprawie przyznania odszkodowania było przeprowadzone w sposób przewlekły.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasową argumentację w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta co do zasady sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, a więc polega na weryfikacji decyzji organu administracji publicznej z punktu widzenia obowiązującego prawa materialnego i procesowego.

Kontroli sądu w niniejszej sprawie poddana została decyzja Wojewody z dnia 7 grudnia 2012 r., uchylająca w całości decyzję Prezydenta Miasta wykonującego zadania starosty z zakresu administracji rządowej z dnia 18 czerwca 2012 r. i rozstrzygająca o ustaleniu na rzecz M. C. odszkodowania za utracone prawo własności nieruchomości położonej w G., oznaczonej jako działka nr [[...]] w kwocie 178 975, 65 zł.

Ze względu na przedmiot ocenianego aktu administracyjnego wskazać należy, że postępowanie w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną uregulowane zostało w ustawie z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r., nr 193, poz. 1194, ze zm.), zwanej dalej "specustawą".

Przepis art. 12 ust. 4a specustawy stanowi, że decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości przejęte w celu realizacji inwestycji drogowej wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Zgodnie zaś z art. 18 tej ustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania (ust. 1). W przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia: 1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17, 2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo, 3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna – wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego (ust. 1e).

Mające odpowiednie zastosowanie w zakresie nieuregulowanym specustawą (z uwagi na treść jej art. 23), przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651), zwanej dalej u.g.n., przewidują, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 u.g.n., wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 u.g.n.). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 2 – 4 u.g.n.). Określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonuje się poprzez wycenę nieruchomości (art. 150 ust 1 pkt 1 u.g.n.). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 154 ust. 1 i 2 u.g.n.).

Szczegółowe zasady dotyczące wyceny nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje drogowe zostały określono w przepisie w § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109, ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem, zgodnie z którym:

1. Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 i Nr 199, poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

2. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.

3. W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni

- powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

4. W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

5. Przez decyzję, o której mowa w ust. 1, 2 i 4, rozumie się decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzję o ustaleniu lokalizacji autostrady, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi lub decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej.

Z przytoczonego przepisu § 36 rozporządzenia wynika zatem, że wartość rynkową nieruchomości wydzielonych pod drogi publiczne określa się przyjmując ich stan z dnia wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wydzielonej z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości dzielonej zgodnie z art. 154 u.g.n. Jeżeli jednak na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Mając na uwadze wskazane ramy prawne, w jakich odbywać się powinno ustalenie wysokości odszkodowania za nieruchomość przejętą w celu realizacji inwestycji drogowej na podstawie decyzji podjętej w oparciu o przepisy specustawy sąd uznał, że kontrolowana decyzja Wojewody jest zgodna z prawem.

Operat szacunkowy, na podstawie którego wydana została kontrolowana decyzja organu drugiej instancji, spełnia zarówno wymogi określone w § 36 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak i w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Operat jest przy tym jasny, precyzyjny, logiczny i czytelny, w związku z czym ocena dokonana przez organ odwoławczy nie narusza przepisu art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267).

Będący dowodem w niniejszej sprawie operat sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego w grudniu 2011 r., po przeprowadzeniu w dniu 10 grudnia 2011 r. oględzin działki nr [[...]] położonej w G. w obrębie dzielnicy B., przy ul. D. Wycena została sporządzona według stanu nieruchomości na dzień 3 sierpnia 2011 r., to jest na dzień wydania przez Prezydenta Miasta decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn. "Budowa odcinka ul. D. w G." oraz według cen i metod obowiązujących w dniu szacowania nieruchomości – na dzień 14 grudnia 2011 r. Szacowania nieruchomości rzeczoznawca dokonał w podejściu porównawczym, stosując metodę korygowania ceny średniej. Przyjęte przez rzeczoznawcę podejście porównawcze służyło do określenia wartości rynkowej nieruchomości. Wartość rynkowa wycenianej nieruchomości powinna być określona w pierwszej kolejności na podstawie analizy rynku, na którym nieruchomość ta się znajduje. Podstawę stosowania podejścia porównawczego stanowi więc znajomość określonego rynku nieruchomości. W niniejszym operacie badanym rynkiem był rynek nieruchomości drogowych miasta G, a więc podstawą były dane z rynku lokalnego. Nadto regułą podejścia porównawczego jest zasada porównywania nieruchomości wycenianej, której cechy są znane, z nieruchomościami podobnymi o znanych cenach i cechach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Określony rynek stanowi podstawę do przeprowadzenia jego analizy pod kątem wyboru cech rynkowych (atrybutów), które w sposób zasadniczy wpływają na wartość rynkową nieruchomości. Z kolei przy przyjętej w podejściu porównawczym metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi uwzględniającymi różnice poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia).

Jak zostało ustalone przez organ odwoławczy, zgodnie z uchwałą Rady Miasta G. z dnia 23 maja 2002 r. nr [[...]] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego B. – N., D., M. w mieście G. (Dz. Urz. Woj. nr [[...]], poz. [[...]]) nieruchomość nr [[...]] położona jest w strefie [[...]] – ulica D. – ulica lokalna. Trafna jest zatem ocena organu, że rzeczoznawca prawidłowo przyjął do porównania transakcje nieruchomościami przeznaczonymi w planie zagospodarowania przestrzennego pod komunikację. Analizując rynek lokalny (obszar miasta G.) rzeczoznawca wykazał, że nabywcami nieruchomości gruntowych z przeznaczeniem pod inwestycje komunalne - drogi, infrastrukturę techniczną, zieleń dostępną oraz zainwestowanie okołodrogowe - są przede wszystkim Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, a najwyższe ceny uzyskiwały nieruchomości położone przy głównych ciągach ruchu i na obszarze o najwyższym stopniu zurbanizowania miejskiego. Do porównania rzeczoznawca przyjął 19 transakcji sprzedaży nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele komunikacyjne, które zostały przeprowadzone w latach 2009 – 2011 ustalając, że przeciętne ceny transakcyjne po odrzuceniu wartości skrajnych mieszczą się w przedziale 158 zł/m² ÷ 437,50 zł/m², przy cenie średniej w wysokości 289,90 zł/m². Dokonując wyceny rzeczoznawca wziął pod uwagę atrybuty charakteryzujące wycenianą nieruchomość, w tym szczególnie jej położenie, powierzchnię, wpływ na zurbanizowanie terenów przyległych wraz ze stopniem zainwestowania terenów przyległych oraz zachowanie się rynku nieruchomości na badanym rynku. Poza prawidłowymi ustaleniami i oceną materiału dowodowego, przede wszystkim sporządzonego operatu szacunkowego, wykonanego stosownie z wymogami określonymi w § 36 rozporządzenia, Wojewoda w kontrolowanej decyzji zasadnie do ustalenia wysokości odszkodowania zastosował art. 18 ust. 1e specustawy.

Treść art. 18 ust. 1e specustawy odczytywana w powiązaniu z przepisem art. 16 tej ustawy, przewidującym, co do zasady termin wydania nieruchomości nie krótszy niż 120 dni od dnia w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, wskazuje, że podwyższenie odszkodowania o 5% wartości nieruchomości przysługuje za skrócenie terminu wydania nieruchomości co najmniej do dni 30, liczonych od dat zdarzeń objętych poszczególnymi punktami. W świetle przytoczonego przepisu oraz art. 17 specustawy, określającego konsekwencje opatrzenia decyzji rygorem natychmiastowej wykonalności, z nadaniem decyzji rygoru, wiąże się obowiązek niezwłocznego wydania nieruchomości przejętej pod realizację inwestycji. Wywiązanie się zaś z powyższego obowiązku uprawnia właściciela nieruchomości (użytkownika wieczystego) do uzyskania podwyższonego o 5% odszkodowania. Wskazać jednak należy, że przesłanki do uzyskania podwyższonego o 5% odszkodowania, o jakim mowa w przepisie art. 18 ust. 1e są spełnione także wtedy, gdy bez czynionych przez byłego właściciela nieruchomości przeszkód dochodzi do faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie przez zarządcę drogi, zanim dotychczasowy właściciel zostanie zawiadomiony o wydaniu decyzji rodzącej obowiązek wydania nieruchomości (tak również w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 3 kwietnia 2012 r., sygn. akt II SA/Bk 768/11, LEX nr 1143482).

Ponieważ decyzja Prezydenta Miasta z dnia 3 sierpnia 2011 r. stała się ostateczna z dniem 13 października 2011 r. oraz z uwagi na to, że jak wynika z pisma Dyrektora Zarządu Dróg i Zieleni z dnia 21 marca 2012 r. oraz z dnia 4 kwietnia 2012 r., roboty budowlane związane z realizacją zadania "Budowa odcinka ul. D. w G." rozpoczęto w dniu 12 sierpnia 2011 r., a realizacja zadania została zakończona w 2011 r. – bezsprzecznie w sprawie zachodziły przesłanki do zastosowania art. 18 ust. 1e specustawy.

Sąd podziela również stanowisko Wojewody, że ustalone odszkodowanie nie może obejmować ewentualnie utraconych korzyści. Przepis art. 18 ust. 1 specustawy określa kryteria, według których następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Jest to stan nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na inwestycję drogową oraz wartość rynkowa nieruchomości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Żaden przepis prawa nie przewiduje możliwości powiększenia należnego odszkodowania o inne jeszcze składniki np. wartość szkody wyrządzonej przejęciem nieruchomości, strat takich jak spadek wartości pozostałej części nieruchomości, konieczności jej przebudowy, ponownego ogrodzenia czy uciążliwości lub szkód spowodowanych przejęciem, lokalizacją drogi czy zwiększeniem natężenia ruchu drogowego związanego z modernizacją i przekształceniem drogi wewnętrznej w drogę publiczną. Odszkodowanie z tytułu przejęcia nieruchomości nie prowadzi bowiem do wyrównania szkody faktycznie doznanej w indywidualnym majątku byłych właścicieli, lecz z założenia stanowi odpowiednik wartości rynkowej wywłaszczonego prawa do nieruchomości (zob.: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 990/11, LEX 1113279). Odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość pod drogę publiczną może obejmować wyłącznie tę nieruchomość, a nie żadne inne straty, takie jak spadek wartości jej pozostałej części, uciążliwości i szkody spowodowane wywłaszczeniem i lokalizacją drogi czy koszty zakupy nieruchomości (zob. także wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 5 lipca 2011 r., sygn. akt I SA/Wa 186/11, LEX nr 844638). W tym kontekście zarzut naruszenia wskazanego w skardze przepisu art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej nie jest trafny. W przepisie tym mowa jest o "słusznym odszkodowaniu" za wywłaszczoną nieruchomość, co należy tłumaczyć jako odpowiednik rzeczywistej wysokości poniesionej szkody (wartości utraconego prawa). W kwestii tej wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 19 stycznia 2012 r. sygn. akt I OSK 99/11 (LEX nr 1113279), zwracając przy tym uwagę na orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego z którego wynika, że odszkodowanie słuszne to odszkodowanie sprawiedliwe, czyli ekwiwalentne (wyrok TK z dnia 8 maja 1990 r., sygn. akt K 1/90, OTK z 1990 r., nr 1, poz. 2). Natomiast w wyroku z dnia 20 lipca 2004 r. (sygn. akt SK 11/02, OTK-A z 2004 r., nr 7, poz. 66) Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że Konstytucja nie precyzuje pojęcia "słusznego odszkodowania", które jest związane z wartością wywłaszczanej nieruchomości. Podkreślił, że znamiennym jest, że prawodawca konstytucyjny nie posłużył się określeniem "pełne odszkodowanie", lecz zastosował termin słuszne", który ma bardziej elastyczny charakter. Z tego wynika zdaniem Trybunału, że mogą istnieć sytuacje szczególne, gdy inna ważna wartość konstytucyjna pozwoli uznać za słuszne również odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne. Ze względu na wartości znajdujące wyraz w Konstytucji dla ustalenia znaczenia tego pojęcia należy również uwzględnić kontekst następstw ustalenia odszkodowania dla budżetu państwa. Wywłaszczenie bowiem następuje na cele publiczne, tzn. ze względu na dobro wspólne. Z tych przyczyn, zdaniem Trybunału Konstytucyjnego, odszkodowanie w pełni ekwiwalentne może nie odpowiadać zasadzie słuszności, natomiast odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne może być uznane za odszkodowanie słuszne.

W ocenie sądu twierdzenia skarżącego o "rażącym zaniżeniu" odszkodowania, zawarte w skardze, a wcześniej składane w toku postępowania administracyjnego, są niezasadne i mają charakter jedynie polemiczny. Odnośnie sugerowanej przez skarżącego kwoty w wysokości 1 000 zł za 1 m2 gruntu wypowiedział się rzeczoznawca majątkowy, zwracając uwagę na brak na rynku nieruchomości podobnych transakcji na taką kwotę (pisma w aktach administracyjnych). Odnośnie wskazania szczególnej atrakcyjności działek położonych w M., co miałoby wpłynąć na wycenę przedmiotowej nieruchomości przejętej pod drogę, należy zaznaczyć, że przeznaczenie nieruchomości pod inwestycję drogową (drogę publiczną) nie służy wyłącznie potrzebom jednej dzielnicy, lecz stanowi element komunikacyjny całej przestrzeni miejskiej. W takiej sytuacji wartość przedmiotowej nieruchomości powinna być odnoszona do wartości innych nieruchomości mających znaczenie dla miasta jako całości (por. stanowisko zajęte przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 22 maja 2012 r., sygn. akt I OSK 701/11, LEX nr 1264911).

Odnosząc się do dalszych zarzutów skargi sąd wyjaśnia, że w niniejszej sprawie nie zachodziły podstawy nakładające na organ administracji obowiązek przeprowadzenia rokowań na podstawie art. 114 ust. 1 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, z zastrzeżeniem ust. 2 i ust. 3, należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw określonych w art. 112 ust. 3, przeprowadzonymi między starostą, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna. Przepis ten ma zastosowanie jedynie do postępowania wywłaszczeniowego i nie ma zastosowania w postępowaniu, które prowadzone jest w celu ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą pod realizację inwestycji drogowej.

Odnosząc się z kolei do zarzutu skargi wskazującego na przewlekłość przeprowadzonego postępowania o ustalenie odszkodowania sąd wyjaśnia, że zgodnie z art. 12 ust 4b specustawy decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Nie sposób nie zgodzić się ze skarżącym, że termin ten w niniejszej sprawie nie został zachowany. Decyzja Prezydenta Miasta z dnia 3 sierpnia 2011 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna z dniem 13 października 2011 r., a dopiero w dniu 18 czerwca 2012 r. wydana została decyzja ustalająca wysokość odszkodowania na podstawie art. 12 ust 4a. Jednakże w tym miejscu należy wyjaśnić, że termin, o którym mowa w art. 12 ust. 4b specustawy ma charakter stricte procesowy i stanowi uzupełnienie ogólnych przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, dotyczących terminów załatwiania spraw. Ustawodawca wprowadził to szczególne unormowanie z uwagi na fakt, że nabywanie z mocy prawa nieruchomości pod drogi w trybie specustawy ma również szczególny, uproszczony charakter. Powołany przepis nie zawiera jednak jakiejkolwiek normy materialnoprawnej, która uzasadniałaby wydanie decyzji o odszkodowaniu w sytuacji, kiedy postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania z przyczyn obiektywnych nie może zakończyć się przed upływem trzydziestodniowego terminu. Przepisu tego nie można zatem interpretować jako normy nakazującej wydanie decyzji o ustaleniu odszkodowania w tym terminie za wszelką cenę, kosztem naruszenia prawa (zob. także wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 3 kwietnia 2012 r., sygn. akt II SA/Bk 768/11, LEX nr 1143482).

Mając powyższe na względzie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skargę M. C. jako niezasadną oddalił.