Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 110/04
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2005-05-06 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Skarżony organ: Minister Budownictwa
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Monika Nowicka (spr.) Sędziowie NSA Anna Łukaszewska-Macioch asesor WSA Jerzy Siegień Protokolant Anna Milicka-Stojek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 maja 2005 r. sprawy ze skargi Z. D. na decyzję Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia [...] grudnia 2003 r., nr: [...] w przedmiocie orzeczenia kary dyscyplinarnej wobec zarządcy nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

I SA/Wa 110/04

UZASADNIENIE

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie Z. D wnosił o uchylenie decyzji Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia [...] grudnia 2003 r. nr [...] utrzymującej w mocy decyzję tego samego organu z dnia [...] stycznia 2003 r. nr [...] orzekającej o zastosowaniu wobec skarżącego – jako licencjonowanego zarządcy nieruchomości – kary dyscyplinarnej w postaci nagany z wpisem do centralnego rejestru zarządców.

W odpowiedzi na skargę Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, w szczególności zaś zaakcentował, że pełnomocnictwo od Zarządu Miasta K., które posiadał Zastępca Dyrektora Zakładu Administracji Mieszkaniami Gminnymi w K. - T. W. nie upoważniało go do składania oświadczeń woli w imieniu Zakładu a ponadto podniósł, iż do prawidłowości pełnomocnictwa do czynności przekraczających zwykły zarząd konieczna była zgoda prezydenta miasta ( burmistrza, wójta). Wskazał również, że zarządca nieruchomości nie powinien wyrazić zgody na prowadzenie rozliczeń wspólnoty mieszkaniowej przez własny rachunek bankowy narażając w ten sposób wspólnotę na pomieszanie jej środków ze środkami innych podmiotów a ponadto brak było w sprawie dowodu, iż Zarząd wspólnoty był dysponentem konta Zakładu Administracji Mieszkaniami Gminnymi w K.

Jak wynika ze zgromadzonego w sprawie przez organ materiału dowodowego w związku ze skargą złożoną przez Komitet Obrony Praw Właścicieli Lokali w K., na wniosek Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia [...] stycznia 2002 r. zostało wszczęte przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej postępowanie wyjaśniające mające na celu zbadanie czy Z. D. naruszył – wykonując obowiązki zarządcy nieruchomości - przepis art. 186 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm. ) oraz przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ( Dz. U. z 2000 r. Nr80, poz. 903).

W wyniku przeprowadzonego w/w postępowania Zespól Komisji Odpowiedzialności Zawodowej stwierdził, że skarżacy, będąc licencjonowanym zarządcą nieruchomości jednocześnie pełnił funkcję Dyrektora w Zakładzie Administracji Mieszkaniami Gminnymi w K. Zakład ten zawarł umowy o zarządzanie nieruchomościami położonymi w K. przy ulicy [...] i [...], które to umowy Komisja uznała za nieważne. Jak wynikało z ich treści były one wprawdzie zawarte pomiędzy Zakładem Administracji Mieszkaniami Gminnymi w K., reprezentowanym przez Dyrektora Z. D. i Główną Księgową J. C. właścicielami lokali mieszkalnych, tworzącymi wspólnoty mieszkaniowe obu w/w nieruchomości, ale w imieniu Zakładu podpisała je osoba nie wskazana w umowie jako reprezentująca Zakład tylko T. W. – zastępca Dyrektora. Ponadto w odniesieniu do umowy zawartej o zarządzanie nieruchomością położoną przy ulicy [...], umowę taką podpisali właściciele lokali posiadający jedynie [...] % udziałów.

Z tego powodu Komisja uznała, że zarządca nieruchomości naruszył przepis art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami zgodnie z którym, zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ponieważ w tym przypadku nie doszło w ogóle do zawarcia ważnych umów o zarządzanie nieruchomością..

Poza tym Komisja stwierdziła, że zarządca nie prowadził również rozliczeń poprzez odrębny rachunek bankowy, osobno dla każdej nieruchomości oraz nie przedstawił – na żądanie Komisji planów gospodarczych i sprawozdania z działalności gospodarczej wspólnoty za rok 2001 - co skutkowało przyjęciem, że skarżący naruszył przepis art. 30 ust. 1 pkt. 1 i 2 ustawy o własności lokali stanowiący, iż zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, w sposób określony w art. 18 ust.1 w/w ustawy jest obowiązany dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy i składać właścicielom lokali roczne sprawozdania ze swojej działalności.

Biorąc powyższe pod uwagę Komisja Odpowiedzialności Zawodowej stojąc na stanowisku, że zarządca nieruchomości nie wypełnił obowiązków wynikających z przepisu art. 186 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, bowiem nie respektował przepisów prawa i nie dołożył należytej staranności w wykonywaniu swoich zawodowych obowiązków, wystąpiła z wnioskiem do organu centralnego o zastosowanie wobec w/w kary nagany z wpisem do centralnego rejestru zarządców.

Uwzględniając wyniki postępowania wyjaśniającego przeprowadzonego przez Komisję i działając – na zasadzie przepisu art. 188 ust. 2 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami - Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast decyzją z dnia [...] stycznia 2003 r. orzekł o zastosowaniu wobec skarżącego w/w kary dyscyplinarnej.

We wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy Z. D. wniósł o uchylenie powyższej decyzji, dołączając do wniosku uchwały wspólnot mieszkaniowych o przyjęciu sprawozdania za 2001 r. i udzieleniu absolutorium zarządcy nieruchomości a także przyjęciu planów gospodarczych wspólnot na rok 2002.

Zarządca we wniosku podniósł także, iż podpisany pod umowami o zarządzanie zastępca Dyrektora Zakładu Administracji Mieszkaniami Gminnymi Gminy Miejskiej w K. – T. W. posiadał również licencję zarządcy nieruchomości a poza tym pełnomocnictwo od Zarządu Miast K. w zakresie zarządzania nieruchomościami wspólnymi w imieniu Gminy.

Odnośnie zaś zarzutu niewłaściwego prowadzenia rozliczeń wyjaśnił, że decyzję o założeniu wspólnego konta bankowego dla obu nieruchomości wspólnota mieszkaniowa podjęła przed datą zawarcia z Zakładem Administracji Mieszkaniami Gminnymi umowy o zarządzanie i dysponentem tego konta był – na zasadzie uchwały nr [...] z dnia [...] sierpnia 2000 r. - zarząd wspólnoty.

Po ponownym przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego Zespół Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, odnosząc się do zawartych we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy argumentów stwierdził, że zarządca nie przedstawił nowych dowodów, które uzasadniałyby zmianę stanowiska. Jedynie jako wyjaśnioną ( na korzyść skarżącego ) uznano kwestię związaną z udzieleniem absolutorium i przyjęciem sprawozdania za rok 2001 oraz uchwaleniem planu na rok 2002.

W szczególności Komisja ustaliła bowiem, iż pełnomocnictwo Zarządu Miasta K. dla T. W. miało jedynie charakter pełnomocnictwa szczególnego i umocowywało w/w tylko do: zarządzania nieruchomościami w imieniu Gminy, składania w jej imieniu oświadczeń woli przy podejmowaniu przez wspólnoty mieszkaniowe uchwał w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu i występowania na drogę sądową o ustanowienie zarządcy przymusowego. Pełnomocnictwo to zatem nie upoważniało go do składania oświadczeń woli w imieniu zakładu budżetowego.

Ponadto Komisja stanęła na stanowisku, że licencjonowany zarządca nieruchomości nie powinien wyrazić zgody na prowadzenie rozliczeń wspólnoty przez własny rachunek bankowy narażając przez to wspólnotę na pomieszanie jej środków ze środkami innych kontrahentów a w szczególności ze środkami kierowanego zakładu budżetowego, co w konsekwencji też świadczy o naruszeniu przepisu art. 186 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zarządca nieruchomości bowiem jest obowiązany m. in. do kierowania się zasadą interesu osób, na których rzecz wykonuje czynności zarządzania.

Komisja kierując się przede wszystkim poglądem, że zarządca powinien działać w oparciu o ważną umowę o zarządzanie podtrzymała swój pierwotny wniosek co do rodzaju kary.

Decyzją z dnia [...] grudnia 2003 r. Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, uwzględniając wyniki ponownego postępowania wyjaśniającego utrzymał w mocy swoje poprzednie rozstrzygnięcie uznając, że orzeczona kara odpowiada stopniu zawinienia zarządcy.

Powyższa decyzja stała się z kolei przedmiotem skargi do Sądu, w której Z. D. powtórzył w zasadzie zarzuty sformułowane we wniosku o ponowne rozpoznanie sprawy podnosząc dodatkowo, że uwzględnienie przez organ faktu, iż wspólnota przyjęła sprawozdanie z wykonania planu i udzieliła absolutorium za 2001 r. oraz zaakceptowała plan na rok 220 świadczy o tym, że Komisja uznała, iż doszło per facta concludentia do zawarcia ważnych umów o zarządzanie nieruchomościami.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Wojewódzki Sąd Administracyjny sprawuje, w zakresie swojej właściwości, kontrolę pod względem zgodności z prawem zaskarżonych aktów lub czynności organów administracji publicznej. Przy czym kontrola Sądu sprowadza się do zbadania, czy organy administracji w toku rozpoznawania sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Powyższe oznacza, że sąd administracyjny nie jest kolejną instancją odwoławczą od ostatecznych decyzji administracyjnych i w związku z tym nie rozpoznaje sprawy w jej aspekcie merytorycznym a jedynie – jak wspomniano – ocenia wydany akt pod względem jego legalności.

Oceniając w tym kontekście materiał dowodowy zgromadzony w niniejszej sprawie oraz podniesione przez skarżącego w skardze zarzuty Sąd doszedł do przekonania, że nie podważają one legalności zaskarżonej decyzji.

W szczególności nie można podzielić poglądu zawartego w skardze, że doszło do zawarcia per facta concludentia ważnych umów o zarządzanie obu nieruchomościami w K. Zgodnie bowiem z przepisem art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami – umowa taka pod rygorem nieważności musi być zawarta w formie pisemnej. W tych warunkach podpisanie umowy w imieniu zarządcy przez osobę nieuprawnioną, musi skutkować uznaniem, że umowa o zarządzanie w istocie rzeczy nie istniała.

Poza tym - stosownie do przepisu art. 23 ust. 2 cytowanej wyżej ustawy o własności lokali - uchwały właścicieli lokali zapadają większością głosów, liczoną wg wielkości udziałów, chyba, że w umowie lub uchwale postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Zatem i z tego powodu jedna z umów o zarządzanie, która została podpisana jedynie przez właścicieli lokali mających tylko [...] % udziałów, była umową nieważną.

Zgodnie z przepisem art. 29 ust. 1 i 1a ustawy o własności lokali zarządca był obowiązany prowadzić dla każdej wspólnoty mieszkaniowej odrębną ewidencję kosztów i przychodów a zwłaszcza nie łączyć ich rachunków bankowych z rachunkiem zarządcy.

W związku z powyższym kwestia czy zarząd wspólnoty mieszkaniowej miał upoważnienie do dysponowania kontem wspólnym, czy nie miał takiego prawa, pozostaje bez znaczenia dla wadliwości tego rodzaju praktyki.

Okoliczność, iż takie konto zostało założone wcześniej, przed podpisaniem owych w/w umów również nie usprawiedliwia skarżącego, gdyż – co słusznie organ zauważył – jako profesjonalista nie powinien wyrażać zgody na powyższą praktykę.

Przepis wspomnianego art. 186 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakłada na zarządcę nieruchomości obowiązek m. in. stosowania przepisów prawa, kierowania się zasadami etyki zawodowej i wykonywania czynności zarządzania ze szczególną starannością, właściwą dla ich zawodowego charakteru. Zarządca obowiązany jest także do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na rzecz których wykonuje te czynności.

Jak z powyższego zatem wynika postępowanie skarżącego w dużej mierze nie odpowiadało tym wymogom. Będąc – z jednej strony osobą kierującą jednostką organizacyjną sprawującą zarząd nieruchomości a – z drugiej strony pełniąc w niej funkcję licencjonowanego zarządcy – podlegał w tej materii przepisom ustawy o gospodarce nieruchomościami a zatem obowiązany był wywiązywać się z w/w obowiązków.

Postępowanie Z. D. jako zarzadcy nieruchomości dyskryminuje w szczególności dopuszczenie do zawarcia nieważnych umów o zarządzanie, która to czynność powinna być traktowana jako podstawa dla wszelkiej działalności. Z tych powodów należy zgodzić się z poglądem Komisji Odpowiedzialności Zawodowej i organu orzekającego, iż dopuszczenie do tego rodzaju uchybienia przesadzało w zasadzie o rodzaju zastosowanej kary dyscyplinarnej, która – pomimo złożenia przez zainteresowanego przy wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy żądanej dokumentacji, nie uległa zmianie.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd nie dopatrzył, aby zaskarżona decyzja naruszała prawo i z tego względu z mocy przepisu art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. ) orzekł jak w sentencji.