Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 918/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2019-02-28 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 136, art. 138 par. 2
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 64a, art. 64e, art. 151a par. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 156 ust. 3 i 4
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 1 pkt 26
journal: Dz.U. 2017 poz 1509
law: Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Edyta Podrazik (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Danuta Rzyminiak - Owczarczak Sędzia WSA Izabela Paluszyńska Protokolant st. sekr. sąd. Edyta Rurarz - Kwietniewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 lutego 2019 r. sprawy ze sprzeciwu V. G. od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej kwotę [...]zł ([...] złotych) tytułem zwrotu kosztów sądowych.


UZASADNIENIE

Wójt Gminy [...] decyzją z dnia [...] r., nr [...], działając na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647 ze zm.; dalej: "u.p.z.p.") oraz art. 104 i art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.; dalej: "K.p.a."), orzekł o ustaleniu w stosunku do V. G. jednorazowej opłaty w łącznej wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości – działek położonych w miejscowości W., gm. [...], oznaczonych w ewidencji gruntów jako działka nr [...] (pow. 4.256 m2), dla której Sąd Rejonowy [...] prowadził księgę wieczystą nr [...] oraz działka nr [...] (pow. 5.218 m2), dla której Sąd Rejonowy [...] prowadził księgę wieczystą nr [...] – na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Uzasadniając wydane rozstrzygnięcie organ I instancji wyjaśnił, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenów zabudowy mieszkaniowej w [...], w rejonie ulic [...], zatwierdzony Uchwałą Nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] r. (Dz. Urz. Woj. Wlkp. z dnia [...] r., nr [...], poz. [...]), ustalił przeznaczenie działki nr [...], obręb W., jako teren zabudowy usługowej, oznaczony na rysunku planu symbolem 1U oraz działki nr [...], obręb W., w części jako teren zabudowy usługowej, oznaczony na rysunku planu symbolem 1 U, teren dróg publicznych, oznaczony symbolem 2 KD-L oraz teren dróg wewnętrznych, oznaczony symbolem 14 KDW. Przed wejściem w życie tego planu na przedmiotowym terenie nie było obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Działki te były niezabudowane, użytkowane rolniczo. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działka nr [...], obręb W. stanowi grunty orne RIVa, RIVb i RV, natomiast działka nr [...], obręb W., stanowi grunty orne RIVb, RV. Dla przedmiotowych działek nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy.

Dalej wyjaśniono, że przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w dniu [...] r. na podstawie aktu notarialnego repertorium A [...], V. G. dokonała zbycia nieruchomości stanowiących działki nr [...] i [...], obręb W..

Ponadto, na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów zabudowy mieszkaniowej w [...], w rejonie ulic [...] nastąpił wzrost wartości działek nr [...] i [...], obręb W., co potwierdzają operaty szacunkowe rzeczoznawcy majątkowego z dnia [...] r. sporządzone na zlecenie Urzędu Gminy [...]. Ich analiza w świetle przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.; dalej: "u.g.n.") oraz Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm.; dalej: "R.w.n."), nie wykazała nieprawidłowości niniejszych dokumentów. Operaty zostały sporządzone zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, są spójne i rzeczowe, zawierają w swej treści informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazują podstawy prawne i uwarunkowania dokonanych czynności i rozwiązań merytorycznych. Przedstawione w nich obliczenia oparte są na obiektywnych przesłankach. Tabele obliczeniowe i inne dane operatów szacunkowych są przedstawione w sposób czytelny i umożliwiają weryfikację obliczeń; obliczenia przeprowadzono poprawnie.

W szczególności organ zwrócił uwagę, że operaty szacunkowe zostały odpowiednio przygotowane przy wykorzystaniu metody porównywania parami w podejściu porównawczym. Biegły mógł zastosować takie podejście, ponieważ znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych. Przy określaniu wartości gruntu rolnego (według przeznaczenia w planie ogólnym, który obowiązywał do dnia 31 grudnia 2003 r. oraz faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego zatwierdzonego Uchwałą Nr LVI [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] r.) biegły uwzględnił następujące cechy rynkowe: lokalizacja szczegółowa, klasa bonitacyjna, stopień kultury rolnej, warunki uprawy oraz powierzchnia. Organ ocenił, że nieruchomości przyjęte do porównań posiadają cechy nieruchomości podobnych według kryteriów ustalonych w art. 4 pkt 16 u.g.n. - w dacie sprzedaży wszystkie nieruchomości stanowiły grunty rolne bez zadrzewień, położone na terenie gminy [...]. Różnice wynikające ze szczegółowej oceny poszczególnych cech rynkowych, po określeniu wag tych cech, zostały skorygowane przez współczynniki korygujące.

Zdaniem organu I instancji rzeczoznawca majątkowy w operatach szacunkowych z dnia [...] r. wykazał, że na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego Uchwałą Nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] r., nastąpił wzrost wartości nieruchomości stanowiących działki nr [...] i [...], obręb W.. Różnica pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jego wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem w przypadku działki nr [...], obręb W., stanowi kwotę [...]zł, natomiast w przypadku działki nr [...], obręb W., stanowi kwotę [...]zł. Stosownie do Uchwały Nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] r. procentowa stawka wzrostu wartości nieruchomości została ustalona na poziomie 30 %, co z powyższej kwoty stanowi opłatę w łącznej wysokości [...] zł, w tym: [...] zł w związku ze zbyciem nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], obręb W. i [...] zł w związku ze zbyciem nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], obręb W. tytułem renty planistycznej.

W odwołaniu z dnia [...] r. do Samorządowego Kolegium Odwoławczego V. G. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji. W uzasadnieniu podniosła, że organ wydał decyzję z pominięciem udziału strony w sprawie, a ponadto rzeczoznawca majątkowy posługiwał się wadliwymi mapami lokalizacyjnymi, dobierając do wyceny nieruchomości, które nie były podobne do nieruchomości wycenianych.

Decyzją z dnia [...] r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze działając na podstawie art. 138 § 2 K.p.a., uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że w myśl art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n.

W rozpoznawanej sprawie biegła odmówiła potwierdzenia aktualizacji sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania, czego konsekwencją jest niemożność orzekania w sprawie przez organ odwoławczy na podstawie nieaktualnego operatu tj. dowodu, który ma istotne znaczenie w niniejszej sprawie. Ubocznie organ odwoławczy wskazał, że decyzja nie zawiera oceny materiału dowodowego, a tym samym wystarczającego uzasadnienia, co narusza art. 77, art. 80 i art. 107 § 3 K.p.a. Kolegium wskazało, że organ I instancji powinien dokładnie zbadać operat pod względem formalnym i prawnym oraz dokonać jego oceny w nowym postępowaniu.

W sprzeciwie z dnia [...] r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu V. G. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, zarzucając jej naruszenie art. 7, art. 8, art. 9, art. 10, art. 35, art. 36, art. 107 § 3 i art. 138 § 2 K.p.a.

W uzasadnieniu strona podkreśliła, że wyrażony w odwołaniu wniosek o uchylenie decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania temu organowi nie przewidywał okresu 45 miesięcznej bezczynności Kolegium.

W odpowiedzi na sprzeciw Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jego oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

W pismach procesowych z dnia [...] r., [...] r., [...] r. i [...] r. skarżąca sformułowana szereg zarzutów pod adresem sporządzonych w sprawie operatów szacunkowych, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wniosła również o zobowiązanie organu odwoławczego do przedstawienia dowodu potwierdzającego wystąpienie do rzeczoznawcy o aktualizację operatów.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Sprzeciw okazał się zasadny.

Przedmiotem sądowej kontroli jest wydana na podstawie art. 138 § 2 K.p.a. decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...], uchylająca decyzję Wójta Gminy [...] z dnia [...] r., nr [...] i przekazująca sprawę do ponownego rozpatrzenia przez ten organ.

Zaprezentowane przez Sąd w niniejszym wyroku stanowisko wymaga na wstępie poczynienia kilku uwag o charakterze ogólnym, odnoszących się do instytucji sprzeciwu od decyzji kasacyjnej. W myśl art. 64a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.; dalej: "P.p.s.a."), od decyzji, o której mowa w art. 138 § 2 K.p.a., skarga nie przysługuje, jednakże strona niezadowolona z treści decyzji może wnieść od niej sprzeciw. Zgodnie z art. 64e P.p.s.a., rozpoznając sprzeciw od decyzji, sąd ocenia jedynie istnienie przesłanek do wydania decyzji, o której mowa w art. 138 § 2 K.p.a. Uwzględniając sprzeciw od decyzji, sąd uchyla decyzję w całości, jeżeli stwierdzi naruszenie art. 138 § 2 K.p.a. (art. 151a § 1 zdanie pierwsze P.p.s.a.). W przypadku nieuwzględnienia sprzeciwu od decyzji sąd oddala sprzeciw (art. 151a § 2 P.p.s.a.).

Z zacytowanych przepisów wynika, że kontrola prawidłowości decyzji w ramach rozpoznania sprzeciwu oznacza konieczność dokonania oceny, czy w realiach konkretnej sprawy organ drugiej instancji w uzasadniony sposób skorzystał z możliwości wydania decyzji kasacyjnej, czy też bezpodstawnie uchylił się od załatwienia sprawy co do jej istoty.

W rozpoznawanej sprawie postępowanie administracyjne zostało wszczęte z urzędu w dniu [...] r. (data zawiadomienia strony o wszczęciu postępowania – k. 67 i 69 akt adm. organu I instancji), a decyzja ostateczna została wydana w dniu [...] r., a więc już po dacie wejścia w życie ustawy z dnia 7 kwietnia 2017 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania administracyjnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017 r., poz. 935), wobec czego na mocy art. 16 ustawy nowelizacyjnej, w sprawie mają zastosowanie przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego w brzmieniu sprzed nowelizacji, tj. Dz. U. z 2016 r., poz. 23, 868, 996, 1579 i 2138.

Stosownie do art. 138 § 2 K.p.a. organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę, organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy uwzględnić przy ponownym rozpatrzeniu sprawy.

Mając na względzie brzmienie wskazanego przepisu należało uznać, że organ odwoławczy wydał decyzję z naruszeniem art. 138 § 2 K.p.a., co obligowało Sąd do uchylenia zaskarżonej decyzji.

Jak wynika ze stanowiska organu odwoławczego, powodem uchylenia decyzji organu pierwszej instancji była niemożność orzekania na podstawie nieaktualnych operatów szacunkowych, a także brak oceny przez organ I instancji materiału dowodowego, co narusza art. 77, art. 80 i art. 107 § 3 K.p.a.

W kontekście powyższego wskazać należy, że w myśl art. 156 ust. 3 u.g.n., operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. Co przy tym istotne, art. 156 ust. 4 u.g.n. począwszy od 22 września 2004 r. przewiduje potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, choć od dnia 1 września 2017 r. ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie czasowego ograniczenia możliwości wykorzystania operatu szacunkowego po potwierdzeniu jego aktualności.

I tak, art. 156 ust. 4 u.g.n. w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 sierpnia 2017 r. stanowił, że operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Niemniej od dnia 1 września 2017 r. na mocy art. 1 pkt 26 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017 r., poz. 1509; dalej: "ustawa nowelizująca") do przepisu tego dodano wymóg dołączenia do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Ponadto sprecyzowano, że po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

W rozpoznawanej sprawie operaty szacunkowe zostały sporządzone w dniu [...] r. (k. 40 i 65 akt adm. organu I instancji), a organ odwoławczy orzekał w dniu [...] r., a więc już po wejściu w życie ustawy nowelizującej. W tej sytuacji zastosowanie znajduje art. 4 ust. 5 tej ustawy, z którego wynika, że do potwierdzenia aktualności operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem 1 września 2017 r., dokonywanego po tym dniu stosuje się art. 156 ust. 4 w brzmieniu nadanym ustawą nowelizującą. Wobec tego w realiach rozpoznawanej sprawy sporządzone operaty szacunkowe były ważne przez okres 12 miesięcy od daty ich sporządzenia, a po potwierdzeniu ich aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego mogłyby być wykorzystywane do celu, dla którego zostały sporządzone jedynie przez okres kolejnych 12 miesięcy, a więc do dnia 17 czerwca 2016 r.

W konsekwencji w dacie orzekania przez organ odwoławczy w istocie nie istniała już możliwość potwierdzenia aktualności sporządzonych na poczet niniejszej sprawy operatów szacunkowych, choć Sąd zauważa, że w aktach administracyjnych organu II instancji brak jest jakiegokolwiek dowodu wskazującego, że organ ten faktycznie – zgodnie z twierdzeniem zawartym w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji – wystąpił do autora operatów z wnioskiem o potwierdzenie ich aktualności.

Niemniej jednak Sąd zauważa, że dezaktualizacja operatów szacunkowych nie stanowi o naruszeniu przez organ I instancji przepisów postępowania, a organ odwoławczy stosownie do art. 138 § 2 K.p.a. może wydać decyzję kasacyjną jedynie w sytuacji, gdy decyzja organu I instancji została wydana właśnie z naruszeniem tych przepisów. W tym zakresie organ odwoławczy wskazał, że decyzja organu I instancji nie zawiera oceny materiału dowodowego, a tym samym wystarczającego uzasadnienia, co narusza art. 77, art. 80 i art. 107 § 3 K.p.a., jednakże z twierdzeniem tym Sąd nie mógł się zgodzić.

W kontekście powyższego wyjaśnić należy, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok NSA z dnia 26 lipca 2017 r., sygn. akt I OSK 2665/15 – wszystkie powołane w niniejszym wyroku orzeczenia dostępne są pod adresem www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Taką zaś ocenę zawiera decyzja organu I instancji, wobec czego organ odwoławczy nie był władny uchylić jego decyzji z uwagi na brak weryfikacji operatów pod względem formalnym.

Zauważyć należy, że organ I instancji w sposób szczegółowy przeanalizował sporządzone przez rzeczoznawcę operaty szacunkowe, zgłaszając następnie swoje zastrzeżenia biegłemu wraz z wnioskiem o wprowadzenie stosownych korekt dostrzeżonych nieścisłości (k. 19 akt adm. organu I instancji). W samej zaś decyzji organ I instancji w sposób kompleksowy odniósł się do treści operatów, oceniając, że zostały one sporządzone przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego w zgodzie z przepisami zarówno ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak i Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wójt przeanalizował, czy biegły był władny zastosować metodę porównywania parami w podejściu porównawczym, czy nieruchomości przyjęte do porównań posiadają cechy nieruchomości podobnych według kryteriów ustalonych w art. 4 pkt 16 u.g.n., czy różnice wynikające ze szczegółowej oceny poszczególnych cech rynkowych, po określeniu wag tych cech, zostały skorygowane przez współczynniki korygujące oraz czy biegły określił wartość nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczeń wskazanych w planie (s. 3 decyzji organu I instancji). Ostatecznie organ I instancji ocenił, że operaty zostały sporządzone zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, są spójne i rzeczowe, zawierają w swej treści informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazują podstawy prawne i uwarunkowania dokonanych czynności i rozwiązań merytorycznych. Przedstawione w nich obliczenia oparte są na obiektywnych przesłankach. Tabele obliczeniowe i inne dane operatów szacunkowych są przedstawione w sposób czytelny i umożliwiają weryfikację obliczeń; obliczenia przeprowadzono poprawnie (s. 4 decyzji organu I instancji).

Wobec tego, skoro zarzut naruszenia przez organ I instancji art. 77, art. 80 i art. 107 § 3 K.p.a. poprzez nie zawarcie w decyzji oceny materiału dowodowego nie znajduje oparcia w treści kontrolowanej przez organ odwoławczy decyzji, a dezaktualizacja operatów szacunkowych – aktualnych w chwili orzekania przez organ I instancji – nie stanowi o naruszeniu przepisów postępowania, Kolegium nie było władne wydać decyzji kasacyjnej na mocy art. 138 § 2 K.p.a. Obowiązkiem organu odwoławczego w tej sytuacji było zlecenie wykonania nowych operatów w ramach uzupełniającego postępowania dowodowego, o którym mowa w art. 136 K.p.a.

Sąd zauważa przy tym, że zajmując powyższe stanowisko miał na uwadze, że operat szacunkowy w postępowaniu w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest głównym dowodem w sprawie i co do zasady, winien być przeprowadzony przed organem I instancji, z uwagi na sformułowaną na gruncie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego zasadę dwuinstancyjności postępowania. Niemniej jednak każdą sprawę należy rozpatrywać mając na uwadze wszystkie jej uwarunkowania faktyczne i prawne, w tym więc również zakres kontroli sądowej w przypadku rozpatrywania sprawy ze sprzeciwu na decyzję kasacyjną.

Nadto nie sposób nie zauważyć, że w realiach rozpatrywanej sprawy operaty szacunkowe były aktualne na dzień wydania decyzji organu I instancji. Co więcej, w momencie przekazania organowi odwoławczemu odwołania wraz z aktami sprawy minęły dopiero niecałe 3 miesiące od momentu ich sporządzenia (k. 87 i 89 akt adm. organu I instancji). Oznacza to, że były one aktualne jeszcze w przeciągu 9 miesięcy od chwili przekazania akt organowi odwoławczemu. Ponadto, aż do dnia 31 sierpnia 2017 r., do którego obowiązywał przepis art. 156 ust. 4 u.g.n. w brzmieniu sprzed nowelizacji, a więc przez ok. 3 lat od dnia przekazania sprawy organowi odwoławczemu był on władny wystąpić do rzeczoznawcy majątkowego z wnioskiem o potwierdzenie aktualności operatów, bez względu na czas jaki upłynął od daty ich sporządzenia. Dezaktualizacja operatów i niemożność potwierdzenia ich aktualności jest więc konsekwencją rażącego naruszenia przez organ odwoławczy art. 35 § 1 i 3 oraz art. 36 K.p.a., i choć strona skarżąca nie skorzystała z prawa złożenia skargi do sądu administracyjnego na bezczynność organu, to w świetle naczelnych zasad postępowania administracyjnego jakimi są zasada pogłębiana zaufania uczestników postępowania do władzy publicznej oraz szybkości i prostoty postępowania, za zasadne należałoby uznać zlecenie przez organ odwoławczy sporządzenia operatów w ramach art. 136 K.p.a. Strona postępowania ma bowiem prawo do rzetelnego wyjaśnienia swojej sytuacji prawnej po wszczęciu danego postępowania administracyjnego, i niepewność prawna w tym zakresie jest sytuacją skrajnie niepożądaną. Tymczasem w rozpoznawanej sprawie sprzedaż nieruchomości przez skarżącą nastąpiła w dniu [...] r. i do dnia dzisiejszego, po ponad 4 latach od wszczęcia postępowania administracyjnego w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, nie ma ona pewności co do obowiązku jej uiszczenia i jej ewentualnej wysokości.

Podkreślić przy tym należy, że w orzecznictwie sądowoadministracyjnym wskazuje się niekiedy na konieczność sporządzenia analizy urbanistycznej, która – tak jak operat szacunkowy w postępowaniu w przedmiocie opłaty planistycznej – stanowi główny dowód w postępowaniu w przedmiocie warunków zabudowy, w ramach uzupełniającego postępowania dowodowego przed organem II instancji. Uzasadnia się to właśnie interesem strony postępowania w uregulowaniu swojej sytuacji prawnej, zwłaszcza w sytuacjach, gdy dane postępowanie trwa już kilka lat (por. wyrok NSA z dnia 7 grudnia 2017 r., sygn. akt II OSK 3012/17; R. Sawuła, Glosa do wyroku NSA z dnia 8 listopada 2011 r., II OSK 1564/10, OSP 2013/4/41, s. 281).

Końcowo skład orzekający z całą stanowczością zwraca uwagę organowi odwoławczemu, że w warunkach tak długo trwającego postępowania – które w sposób rażący narusza standardy wynikające z art. 12 § 1 i art. 35 § 1 i 2 K.p.a., obowiązkiem Kolegium było wykazanie się szczególną starannością w aspekcie rozpoznania merytorycznego sprawy.

Jednocześnie Sąd wyjaśnia skarżącej, że kontrola prawidłowości decyzji w ramach rozpoznania sprzeciwu oznacza wyłącznie konieczność dokonania oceny, czy w realiach konkretnej sprawy organ drugiej instancji w uzasadniony sposób skorzystał z możliwości wydania decyzji kasacyjnej, wobec czego nie mógł odnieść się do zarzutów skarżącej odnoszące się co do meritum sprawy.

Podsumowując, Sąd uznał, że w realiach rozpoznawanej sprawy organ odwoławczy dopuścił się naruszenia art. 138 § 2 K.p.a., albowiem wskazane przez niego naruszenie przepisów postępowania przez organ I instancji nie znalazło odzwierciedlenia w uzasadnieniu decyzji Wójta.

Mając powyższe na uwadze Sąd działają na podstawie art. 151a § 1 zd. 1 P.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję, albowiem wydano ją z naruszeniem art. 138 § 2 K.p.a. Organ odwoławczy nie wykazał w uzasadnieniu decyzji zaistnienia w sprawie przesłanek wydania decyzji kasacyjnej.

Ponownie rozpoznając sprawę organ odwoławczy zastosuje się do oceny prawnej i wytycznych zawartych w uzasadnieniu niniejszego wyroku. Jednocześnie Sąd wskazuje, że nie przesądza, iż ponownie prowadząc postępowanie Kolegium jest zobowiązane uchylić decyzję organu I instancji i orzec co do istoty sprawy. W przypadku dostrzeżenia przez organ odwoławczy innego niż obecnie wskazano naruszenia przepisów postępowania przez organ I instancji (przykładowo, w odwołaniu strona zgłosiła zarzut pominięcia udziału strony w sprawie, jednakże organ odwoławczy w ogóle nie odniósł się do tego zagadnienia), do rozważenia pozostanie kwestia charakteru podjętego rozstrzygnięcia. W innym jednak przypadku organ odwoławczy będzie zobligowany do zlecenia wykonania operatów szacunkowych w ramach art. 136 K.p.a. i orzeczenie co do istoty sprawy.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 P.p.s.a.