Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 1402/13
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2015-01-08 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżony wyrok oraz decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 141 par. 4
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Marzenna Linska - Wawrzon (spr.) Sędziowie: sędzia NSA Grzegorz Czerwiński sędzia del. WSA Rafał Wolnik po rozpoznaniu w dniu 8 stycznia 2015 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej A. L. i M. L. – K. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 26 lutego 2013 r. sygn. akt II SA/Rz 1127/12 w sprawie ze skargi A. L. i M. L. – K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie z dnia [...] września 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżony wyrok oraz zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy Świlcza z dnia [...] kwietnia 2012 r., nr [...], 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie solidarnie na rzecz A. L. i M. L. – K.kwotę 220 (dwieście dwadzieścia) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie wyrokiem z dnia 26 lutego 2013 r., II SA/Rz 1127/12, oddalił skargę A. L. i M. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie z dnia [...] września 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy.

Wyrok wydany został w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:

Wójt Gminy Świlcza, po rozpoznaniu wniosku S. C., decyzją z dnia [...] lipca 2011 r., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie szamba dwukomorowego w miejscowości [...] na działce o nr ewid. [...] obręb 0005 [...] gm. Świlcza na rzecz S. C..

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Rzeszowie decyzją z dnia [...] września 2011 r., po rozpoznaniu odwołania M. L. oraz A. L. uchyliło wskazaną wyżej decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

W wyniku ponownego rozpoznania organ I instancji decyzją z dnia 26 kwietnia 2012 r., ustalił warunki zabudowy dla wskazanej wyżej inwestycji na rzecz S. C..

M. L. oraz A. L. złożyli odwołanie od wskazanej wyżej decyzji kwestionując spełnienie przez wnioskodawczynię będącego podstawą ustalenia warunków zabudowy na wskazane wyżej zamierzenie inwestycyjne warunku dostępu do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną będącą we władaniu gminy, tj. dz. o nr ewid. 1870. Odwołujący wnieśli o uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Rzeszowie w dnia [...] września 2012 r., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 59 i 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2012 r. Nr 647 ze zm.), utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu organ II instancji wskazał, że zgodnie z art. 59 u.p.z.p. – wobec braku planu miejscowego – zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Kolegium stwierdziło, że organ I instancji dokonał analizy urbanistycznej, o której mowa w art. 53 ust. 3 i art. 61 ust. 6 u.p.z.p., która odpowiada wymogom stawianym przez § 3 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588, dalej: rozporządzenie), a także przeprowadził wymagane brzmieniem art. 53 ust. 4 u.p.z.p. postępowanie uzgadniające z Marszałkiem Województwa Podkarpackiego oraz uzyskał potwierdzenie, że stało się ono ostateczne. Projekt decyzji, prawidłowo, stosownie do art. 60 ust. 4 u.p.z.p. sporządzony został przez uprawnioną osobę.

W dalszej kolejności organ II instancji dokonał analizy akt sprawy pod kątem łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. i stwierdził, że taka analiza znajduje potwierdzenie w zebranym materiale dowodowym i znalazła wyraz w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Decyzja zawiera wymagane prawem elementy, w tym załączniki (część tekstową i graficzną), o których mowa w § 9 rozporządzenia.

Ustosunkowując się do zarzutów odwołujących się Kolegium stwierdziło, że zagadnienia tam przedstawione mogą być przedmiotem analizy dopiero w postępowaniu o pozwolenie na budowę. Na etapie postępowania o ustalenie warunków zabudowy organ administracji nie powinien zajmować się zagadnieniem dostosowania inwestycji do przepisów prawa budowlanego albowiem wkraczałby w kompetencje organu wydającego decyzję o pozwoleniu na budowę. Ponadto przepis art. 63 § 2 u.p.z.p. pełni funkcję ochronną w zakresie naruszenia interesów osób trzecich. Zatem stosownie do brzmienia art. 64 ust. 1 w zw. z art. 56 u.p.z.p. wobec zgodności zamierzenia inwestycyjnego z przepisami prawa Kolegium uznało, że organ prawidłowo ocenił stan faktyczny i prawny, a w konsekwencji podjął właściwą decyzję merytoryczną.

M. L. i A. L. w skardze zarzucili:

a) błędną interpretację i zastosowanie przepisu art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. w związku z § 3 ust. 1 rozporządzenia oraz w związku z § 14 rozporządzenia Ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze zm.) poprzez przyjęcie, że warunek wydania decyzji o warunkach zabudowy w postaci posiadania przez teren zamierzonej inwestycji dostępu do drogi publicznej jest spełniony każdorazowo, jeśli tylko w wynikach analizy stanowiącej załącznik do decyzji o warunkach zabudowy oraz w tej decyzji wskazano na istnienie dostępu terenu tej inwestycji do drogi publicznej po określonym terenie, bez konieczności zbadania, czy teren wskazany w decyzji o warunkach zabudowy jako stanowiący dostęp do drogi publicznej spełnia minimalne wymagania odnośnie urządzenia na nim dojazdu i dojścia do działki budowlanej oraz do budynków i urządzeń objętych zamiarem inwestora - w przypadku ubiegania się przez niego o wydanie pozwolenia na budowę,

b) rażące naruszenie przepisów art. 7 oraz art. 77 § 1 k.p.a., które polega na niewyjaśnieniu wszystkich istotnych okoliczności faktycznych sprawy, tj. w szczególności rozbieżności pomiędzy wynikami analizy urbanistyczno-architektonicznej terenu w zakresie warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2 ustawy, tj. dostępu do drogi publicznej, sporządzonej przez osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego architektów, a wynikami tego rodzaju analizy w zakresie ww. warunku, sporządzonej przez osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego urbanistów, a to wskutek braku wyczerpującego zebrania oraz rozpatrzenia całego materiału dowodowego.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku wskazał, że w przedmiotowej sprawie organ prawidłowo zawiadomił strony o toczącym się postępowaniu, oraz dokonał analizy urbanistycznej, o której mowa w art. 53 ust. 3 i art. 61 ust. 6 ustawy. Analiza natomiast odpowiada wymogom stanowionym przez § 3 ust 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także przeprowadził postępowanie uzgadniające z Marszałkiem Województwa Podkarpackiego.

Sąd podkreślił dalej, że dla wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy należy ocenić wniosek pod kątem łącznego spełnienia przesłanek z art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. W ocenie Sądu w przedmiotowej sprawie zebrano materiał dowodowy potwierdzając spełnienie wszystkich przesłanek o których mowa w art. 61, a następnie znalazło to wyraz w uzasadnieniu rozstrzygnięcia.

Zarzut skargi, iż inwestycja nie posiada dostępu do drogi publicznej jest nieuzasadniony. Zdaniem skarżących droga istniejąca to droga, która nie ma odpowiedniej szerokości i ma charakter drogi wewnętrznej. Stanowisko organu w kwestii dostępu inwestycji do drogi publicznej jest prawidłowe. Przepisy art. 2 pkt 14 u.p.z.p. będące tzw. "słowniczkiem" stanowią, że "dostęp do drogi publicznej to bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej". Problem szerokości drogi jest zagadnieniem, które będzie uwzględnione na następnym etapie realizacji inwestycji. Wobec tego w przypadku spełnienia przesłanek z art. 61 ust. 1-5 ustawy organ wydaje decyzję o warunkach zabudowy.

Z tych względów Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.

M. L., A. L. w skardze kasacyjnej od powyższego orzeczenia wnieśli o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Rzeszowie oraz rozstrzygnięcie o kosztach postępowania według norm przepisanych.

Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucono:

1) naruszenia prawa materialnego – art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. w związku z art. 2 pkt 14 tej u.p.z.p. oraz § 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r., poprzez błędną ich interpretację i przyjęcie, że warunek wydania decyzji o warunkach zabudowy, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p., jest spełniony, o ile w analizie urbanistycznej, o której mowa w art. 61 ust. 6 u.p.z.p., wskazano, iż teren nowej zabudowy ma dostęp do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną, bez konieczności badania, czy teren określony w tej analizie, jako droga wewnętrzna, zapewnia dojście i dojazd umożliwiające dostęp do drogi publicznej, odpowiedni do przewidywanej zmiany zagospodarowania terenu objętego wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy;

2) naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 133 § 1 oraz art. 141 § 4, a także art. 151 w związku z art. 3 § 1 i art. 145 § pkt 1 lit. c/ p.p.s.a. poprzez brak odniesienia w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku do wszystkich argumentów podniesionych w skardze na decyzję Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Rzeszowie, a w konsekwencji poprzez niewyjaśnienie w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku dlaczego argumenty te nie zostały uznane za prawidłowe, a także poprzez oddalenie skargi mimo rażącego naruszenia przez organy administracji publicznej przepisów postępowania administracyjnego zawartych w art. 7 oraz art. 77 § 1 k.p.a.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna zasługiwała na uwzględnienie.

Stosownie do art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r. poz. 270, dalej: p.p.s.a.) Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc z urzędu pod rozwagę wyłącznie nieważność postępowania, której przesłanki określone zostały w § 2 wymienionego przepisu.

Wobec niestwierdzenia przyczyn nieważności, skargę kasacyjną należało rozpoznać w granicach przytoczonych w niej podstaw.

Jako zasadne należało uznać zarzuty odnoszące się do przepisów prawa materialnego oraz przepisów postępowania wymienionych w skardze kasacyjnej.

Przede wszystkim zgodzić się należy ze stroną skarżącą, że Sąd Wojewódzki nie przeprowadził właściwej kontroli co do legalności zaskarżonej decyzji, jak też nie sporządził uzasadnienia wyroku w sposób odpowiadający wymogom art. 141 § 4 p.p.s.a.

Mianowicie Sąd Wojewódzki nie przeprowadził właściwej weryfikacji stanowiska organów obu instancji w zakresie okoliczności dotyczących spełnienia warunków do wydania decyzji na podstawie art. 61 ust. 1 u.p.z.p. W sprawie sporne stało się zagadnienie związane z dostępem do drogi publicznej terenu przeznaczonego pod zabudowę.

W pierwszej więc kolejności odnieść się należy do interpretacji i zastosowania przepisu art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. w stanie faktycznym niniejszej sprawy.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 u.p.z.p. przez "dostęp do drogi publicznej" – należy rozumieć bezpośredni dostęp do drogi publicznej albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

Oceniając spełnienie tego warunku należy mieć na uwadze łącznie unormowanie zawarte w art. 61 ust. 1 pkt 1 i 2 u.p.z.p.

Wstępną przesłanką ustalenia warunków zabudowy jest istnienie przynajmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej. Tak więc kwestia dostępności do drogi publicznej dotyczy nie tylko działki przewidzianej pod planowaną inwestycję, ale też co najmniej jednej działki sąsiedniej zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. W rezultacie analiza poprzedzająca wydanie decyzji powinna zawierać, oprócz innych koniecznych ustaleń, wyjaśnienie kwestii obsługi komunikacyjnej określonych działek znajdujących się w obszarze analizowanym, w tym oczywiście działki przewidzianej do zainwestowania.

W orzecznictwie sądów administracyjnych i piśmiennictwie przyjmuje się, że dostępu do drogi publicznej nie można utożsamiać tylko z dostępem faktycznym, lecz dostęp ten ma być prawnie zagwarantowany.

Dlatego niedopuszczalne jest, aby na etapie ustalania warunków zabudowy dostępność ocenianego terenu inwestycji do drogi publicznej określać w sposób warunkowy. Zagwarantowanie prawne dostępu do drogi publicznej oznacza, że musi on być legalny. Znaczy to, że prawo do korzystania z niego musi wynikać wprost z przepisu prawa, czynności prawnej, orzeczenia sądowego czy też administracyjnego.

W przypadku gdy teren objęty zamiarem inwestycyjnym nie leży bezpośrednio przy drodze publicznej, to dla zagwarantowania właściwej komunikacji konieczne jest, aby działka inwestora miała pośredni dostęp do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną albo poprzez inną działkę, przy czym konieczne jest obciążenie tej działki odpowiednią służebnością.

Z brzmienia przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 i 2 u.p.z.p. należy wyprowadzić wniosek, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe po stwierdzeniu, że przewidziany do zabudowy teren "ma dostęp do drogi publicznej", a więc już w momencie rozstrzygania sprawy inwestor musi wykazać, że ma zapewniony faktycznie i prawnie dostęp do drogi publicznej. Pojawiające się natomiast w tym zakresie wątpliwości powinny być przez organ administracji rzetelnie wyjaśnione. Nie jest zatem dopuszczalne wydanie pozytywnej decyzji, gdy wymagany dostęp do drogi publicznej jest tylko hipotetyczny, bądź w jakimś zakresie ograniczony. Możliwość przejścia i przejazdu do drogi publicznej powinna być ponadto odpowiednia do charakteru planowanej inwestycji.

Odmiennym zagadnieniem jest natomiast dostosowanie do wymogów techniczno-budowlanych istniejącego zgodnie z prawem przejścia lub dojazdu do drogi publicznej.

(por. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, pod red. A. Plucińskiej-Filipowicz i M. Wierzbowskiego, LexisNexis Warszawa 2014, s. 473-474; wyrok NSA z 23 kwietnia 2014 r., II OSK 213/13, wyrok NSA z 5 marca 2013 r., II OSK 2078/11, wyrok NSA z 13 lutego 2014 r., II OSK 2196/12, wyrok WSA w Bydgoszczy z 5 lutego 2014 r., II SA/Bd 1462/12, wyrok WSA w Krakowie z 13 grudnia 2013 r., II SA/Kr 1278/13)

Mając na uwadze powyższe należało stwierdzić, że organy obu instancji nie dokonały ustaleń niezbędnych do sprawdzenia wymogu związanego z dostępem do drogi publicznej.

Przeprowadzona w sprawie analiza nie jest w omawianym zakresie wystarczająca, bowiem nie zawiera opisu i ustaleń, które pozwoliłyby rzetelnie zweryfikować istniejący rzeczywiście dojazd do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną, stanowiącą działkę nr 1870. Rzeczą organu odwoławczego było zweryfikowanie uwag zgłaszanych przez skarżących co do tego, że wymieniona droga wewnętrzna z powodu wymiarów nie gwarantuje obsługi komunikacyjnej, a przejazd drogą wewnętrzną jest możliwy po zajęciu części działek do tej drogi przylegających, co wymagałoby ustanowienia służebności przez ich właścicieli, w tym przez skarżących. Wbrew temu co uznał organ odwoławczy, zastrzeżenia skarżących nie dotyczyły wyłącznie zagadnienia "dostosowania inwestycji do przepisów prawa budowlanego, czy też przepisów szczególnych (...)".

Podniesione przez skarżących w odwołaniu zarzuty dotyczyły przewidzianego w art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. wymogu dostępu terenu do drogi publicznej, który badany jest przez organ na etapie rozpoznawania wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a nie tylko na etapie decyzji o pozwoleniu na budowę. Odniesienie się do tej kwestii było tym bardziej konieczne, że skarżący powołali się na decyzję o warunkach zabudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego z dnia 6 czerwca 2009 r., wydaną w dwóch egzemplarzach o treści różnej w pkt 2f/ – określającym warunki i zasady obsługi w zakresie komunikacji. W jednej decyzji oraz w analizie, stanowiącej załącznik, przewidziano dostępność do drogi publicznej (nr ew. 1870) poprzez drogę wewnętrzną (nr ew. 1869). Natomiast w drugiej decyzji podano, że dostępność do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną (nr ew. 1870) wymaga dodatkowo prawnego ustanowienia służebności gruntowej przechodu i przejazdu, na styku z drogą objazdową do pól, na działkach o nr ew. 1824 i 1826.

Na podstawie pierwszej z opisanych decyzji inwestor uzyskał pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego, przy czym skarżący złożyli wniosek o stwierdzenie jej nieważności, jak też o stwierdzenie nieważności decyzji z dnia 6 czerwca 2009 r. w przedmiocie warunków zabudowy.

Zaznaczyć należy, że dla rozpoznawanej sprawy dotyczącej budowy szamba dwukomorowego miała istotne znaczenie decyzja określająca warunki zabudowy budynku mieszkalnego skoro, według treści analizy urbanistycznej inwestycja w postaci: "budowy bezodpływowego zbiornika na ścieki sanitarne" na działce nr [...] jest uzupełnieniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Ewidentne różnice w analizach i decyzjach wydanych w obu sprawach wymagały zbadania rozbieżności co do przyjętych warunków w zakresie obsługi komunikacyjnej terenu, na którym zaplanowano przedmiotowe przedsięwzięcie budowlane.

Ponadto wyjaśnienia wymagała dopuszczalność wydania odrębnych decyzji dla obu obiektów ze sobą związanych, zwłaszcza że w decyzji z 6 czerwca 2009 r. ustalającej warunki zabudowy dla budynku mieszkalnego przewidziano w pkt 2e/ możliwość podłączenia projektowanej inwestycji do sieci uzbrojenia terenu, w tym odprowadzenia ścieków. Z kontrolowanych decyzji nie wynika z jakich powodów potraktowano przedmiotowy obiekt jako samodzielny, wymagający odrębnego ustalenia warunków zabudowy, w sytuacji gdy we wcześniejszej decyzji dotyczącej budynku mieszkalnego warunki w zakresie infrastruktury technicznej zostały już określone.

Ze względów wyżej przedstawionych niezasadne było stanowisko Sądu Wojewódzkiego co do zgodności z prawem kontrolowanej decyzji.

Tak jak organ odwoławczy, tak również Sąd Wojewódzki nie odniósł się w należyty sposób do zarzutów podnoszonych przez skarżących, trafnie wskazujących na niewyjaśnienie w postępowaniu administracyjnym wszystkich istotnych okoliczności sprawy. Zgodzić się należało z autorem skargi kasacyjnej, że przeprowadzana przez Sąd Wojewódzki kontrola zawężona została do podstawowych kryteriów formalnych, bez uwzględnienia występujących w konkretnym stanie faktycznym zagadnień spornych.

Sąd Wojewódzki uznał za legalną kontrolowaną decyzję, mimo że organ odwoławczy nie rozpatrzył sprawy zgodnie z regułami wynikającymi z art. 7 i 77 § 1 k.p.a. oraz zignorował zarzuty zawarte w odwołaniu co do istotnych aspektów sprawy. Niewątpliwie Sąd Wojewódzki – kierując się niewłaściwym rozumieniem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p., stanowiącym o wymogu w zakresie dostępności do drogi publicznej terenu przewidzianego pod zabudowę – wadliwie przyjął w zaskarżonym wyroku, że zagadnienie sporne wynikające z zarzutów skargi sprowadzało się do "szerokości" drogi w aspekcie techniczno-budowlanym.

Tymczasem w rozpoznawanej sprawie rozbieżność w treści różnych analiz i decyzji dotyczących warunków zabudowy tej samej działki gruntu nakazywała rzetelne sprawdzenie, czy teren przewidziany pod planowaną zabudowę ma faktycznie i prawnie zagwarantowany dostęp do drogi publicznej.

Ograniczenie się przez organ do ustalenia w decyzji, że dostęp do drogi publicznej jest zapewniony poprzez drogę wewnętrzną, było niewystarczające skoro nie zostało wcześniej wyjaśnione to, czy w istocie wymiary samej tylko działki drogowej zapewniają w sposób rzeczywisty odpowiedni dostęp do drogi publicznej, czy też przejazd przedmiotową drogą wymaga korzystania z części działek do niej przyległych.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy rzeczą organu pierwszej instancji będzie wyczerpujące zbadanie tego zagadnienia oraz wyjaśnienie okoliczności omówionych wyżej. Z uwagi na związek pomiędzy obiektem będącym przedmiotem niniejszego postępowania oraz inwestycją w postaci budynku mieszkalnego, konieczne będzie również uwzględnienie wyników sprawy dotyczącej stwierdzenia nieważności decyzji ustalającej warunki zabudowy budynku mieszkalnego. Naczelnemu Sądowi Administracyjnego z postanowienia WSA w Rzeszowie z 24 kwietnia 2013 r. (II SAB/Rz 34/13) wiadomo, że decyzją z 6 marca 2013 r. SKO stwierdziło nieważność decyzji z 6 czerwca 2009 r. ustalającej warunki zabudowy dla budynku mieszkalnego.

Z tych wszystkich względów orzeczono jak w sentencji, zgodnie z art. 188 p.p.s.a. w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit a) i c) p.p.s.a. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 203 pkt 1 i art. 200 p.p.s.a.