Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 429/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2013-08-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 143 ust. 1 i 2, art. 144 ust. 1, art. 145 ust. 1 i 2, art. 146 ust. 1, 1 a,2,3, art. 150 ust. 5, art. 154 ust. 1 i 2, art. 156 ust. 1 i 1 a, art. 157 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 3 par. 1 i art. 145 par 1 P.p.s.a., art. 151 P.p.s.a.
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 1
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1269
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych.
article: art. 107 par. 3 Kpa
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grzegorz Jankowski, Sędziowie Sędzia NSA Elżbieta Makowska (spr.), Sędzia NSA Iwona Tomaszewska, Protokolant Teresa Zauerman, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 22 sierpnia 2013 r. sprawy ze skargi J. U. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Burmistrz decyzją z dnia [...] ustalił w stosunku do J. U. opłatę w wysokości [...] z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w obrębie ewidencyjnym [...], oznaczonej jako działka nr [...], wskutek wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej ( ) z udziałem środków Gminy.

Jako materialnoprawną podstawę decyzji organ I instancji wskazał przepisy art. 145-148 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 z późn. zm.).

Z uzasadnienia decyzji wynika, że wyżej wskazana nieruchomość stanowiąca własność J. U. jest położona na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej. W [...] przekazano do użytku współfinansowaną ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego oraz Gminę drogę oraz stworzono warunki do korzystania z niej.

Zrealizowana inwestycja spowodowała wzrost wartości nieruchomości udokumentowany operatem szacunkowym wykonanym na zlecenie Gminy, który został przedłożony stronie do wglądu w toku postępowania administracyjnego.

Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z [...] określił wartość nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej na kwotę [...], natomiast po wybudowaniu- na kwotę [...]. W dniu [...] K. i J. U. złożyli uwagi i zastrzeżenia do prowadzonego postępowania. Rzeczoznawca majątkowy , w piśmie z dnia [...] uznał uwagi za niezasadne i podtrzymał ważność sporządzonego operatu szacunkowego.

Burmistrz ustalił, że wskazana w operacie szacunkowym różnica wartości nieruchomości wynosi [...], zaś wysokość stawki procentowej opłaty, stosownie do uchwały nr LIX/498/10 Rady Miejskiej z dnia 23 sierpnia 2010 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej budową urządzeń infrastruktury technicznej, wynosi różnicy wartości nieruchomości, co stanowi w przypadku działki nr [...] kwotę [...].

J. U. nie zgadzając się z wyżej opisaną decyzją, wyrażając nadzieję, że zostanie zwolniona z opłaty adiacenckiej, wniosła odwołanie, w którym wyjaśniła, że jej dom znajduje się przy [...] od około [...] i do czasu przebudowy tej ulicy w latach () posiadał dojazd, chodnik, linię telefoniczną i przedwojenne przyłącze gazowe od tej ulicy, a do bramy prowadziła brukowana droga miejska. Po przebudowie droga została odsunięta od domu, dawny podjazd zniszczony, chodnik zniknął. Dom swój nabyła w [...] i zamiast jakiegokolwiek dojazdu miała błoto, musiała na swój koszt nawieźć kamienie, żwir, kruszywo aby mieć dojazd. Zdaniem odwołującej się, fakt powstania ulicy, która biegnie obok jej domu w żaden sposób nie poprawił jej dostępności komunikacyjnej, gdyż należny jej "od Gminy dojazd nadal nie istnieje", a obecny dojazd jest całkowicie zbudowany na jej koszt. Z punktu widzenia strony, ulicę można zaraz od ręki całkowicie rozebrać. Strona podniosła dalej, że Burmistrzowi jest doskonale wiadomo, że budowa ulicy spowodowała poważną utratę wartości jej domostwa. Powołując się na walory krajobrazowe przyrodnicze domostwa otoczonego przyrodą i ciszą przed budową ulicy i zniszczeniem tych walorów oraz uszkodzeniem (pęknięcia ścian, uszkodzenie glinianego pasa chroniącego przed wilgocią) jej domu wskutek realizacji inwestycji strona wywiodła, że zapewne prawidłowo wyliczony wzrost nieruchomości gruntowej w niczym nie równoważy strat materialnych i niematerialnych poniesionych w związku z wybudowaniem infrastruktury technicznej. Strona wskazała także na swoje wątpliwości co do zastosowanej w operacie szacunkowym metody porównawczej, która może jest słuszna w odniesieniu do nowych domów przy nowej ulicy, ale nie do starego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] Nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.), w oparciu o art. 143 ust. 1 i 2, art. 144 ust. 1, art. 145 ust. 1 i 2, art. 146 ust. 1, 1 a, 2, 3, art. 150 ust. 5, art. 154 ust. 1 i 2, art. 156 ust. 1 i 1a, art. 157 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 z późn. zm.), po rozpatrzeniu odwołania – utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia Kolegium, po opisaniu treści decyzji organu I instancji oraz wniesionego odwołania, ustaliło w oparciu o protokół końcowy wykonanych robót z dnia [...] przekazano do użytku drogę w ulicy, na odcinku w ramach realizacji projektu pn. " ". Organ wskazał, że w ramach tych robót wykonano: roboty rozbiórkowe, ziemne, nawierzchniowe, budowę chodnika, wykonano pobocza, oznakowanie i urządzenia zabezpieczające, ustawiono obrzeża wraz z odwodnieniem, a tym samym stworzono warunki do korzystania w tej drogi.

Kolegium identycznie jak organ I instancji, powołując się na treść operatu szacunkowego ustaliło wzrost wartości nieruchomości, oraz przyjęło, że w sprawie dochowane zostały ustawowe warunki umożliwiające ustalenie opłaty adiacenckiej przewidziane w art. 145 i 146 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Organ odwoławczy podkreślił, że opłatę adiacencką oblicza się tylko w stosunku do wzrostu wartości nieruchomości gruntowej i na poparcie tego stanowiska powołał się na wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 listopada 2005 r., I OSK 181/05 (LEX nr 196738) i z dnia 13 listopada 2009 r., I OSK 165/09 (LEX nr 588768). W ocenie Kolegium, operat szacunkowy na podstawie którego ustalono wysokość opłaty adiacenckiej został prawidłowo sporządzony , zgodnie z obowiązującymi przepisami, jest logiczny, spójny i wyczerpujący . Strona skarżąca nie przeciwstawiła omawianemu operatowi konkretnego dowodu, z którego wynikałoby, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości gruntowej przed i po budowie drogi jest inna. Organ nie znalazł podstaw do uwzględnienia zarzutów strony i stwierdził, że nie dotyczą one wzrostu wartości samej nieruchomości oraz wyjaśnił, że jeśli budowa wywołała niekorzystne zmiany w budynku, to ewentualnych szkód należałoby dochodzić w odrębnym postępowaniu.

J. U. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wnosząc o "". Skarżąca podniosła, że nadal kwestionuje rzekomy wzrost wartości jej nieruchomości jak i sposób w jaki, czy raczej w stosunku do czego zastosowano metodę porównawczą w sprawie. Metoda porównawcza według skarżącej , nie ma odzwierciedlenia w rzeczywistości ponieważ można ją stosować w stosunku do budynków nowo powstałych na terenie Gminy a nie do jej domostwa. Ponadto, w odniesieniu do informacji zawartej w piśmie rzeczoznawcy z dnia [...] dotyczącej spotkania wyjaśniającego, jakie miało się odbyć w dniu [...] w sprawie operatu szacunkowego oświadczyła, ze nie brała udziału w takim spotkaniu i nic jej nie wiadomo jakoby takie spotkanie miało się odbyć.

Domagając się podejścia w sposób szczególny do sprawy skarżąca ponownie, jak poprzednio w odwołaniu wskazała, że wybudowanie ulicy pod jej oknami nie zwiększyło wartości działki . Dojazd do budynku został zbudowany na jej koszt, natomiast prace związane z budową ulicy jedynie przyczyniły się zarówno do wizualnego pogorszenia stanu posesji (" ."), jak i materialnego (popękały założone wcześniej plomby pomiarowe). Skarżąca powołała się również na informacje dotyczące obniżenia wartości jej nieruchomości zawarte w odwołaniu.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie i podtrzymało stanowisko zajęte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna, albowiem zaskarżone rozstrzygnięcie odpowiada prawu.

Na wstępie wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 3 § 1 i art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), zwanej dalej "p.p.s.a.", wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Dokonując tak rozumianej kontroli zaskarżonego rozstrzygnięcia, Sąd nie dopatrzył się w nim naruszeń prawa skutkujących koniecznością jego uchylenia lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 i 2 p.p.s.a.).

Jak wynika to z wyżej wskazanych przepisów ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sądowa ocena zaskarżonego aktu nie może opierać się na ocenie okoliczności pozaprawnych, skoro polega na badaniu jego legalności, czyli zgodności z prawem.

Skarżąca kwestionując zasadność ustalonego w sprawie administracyjnej wzrostu wartości jej nieruchomości oraz prawidłowość zastosowanego w operacie szacunkowym podejścia porównawczego odwoływała się do okoliczności pozaprawnych takich jak wartość domostwa, uwarunkowania historyczne związane ze stanem technicznym ulicy, zagadnienia ekologiczne i kwestie estetyczne, co zasadnie nie zostało uwzględnione przez Kolegium i co dowodzi, że strona błędnie pojmuje istotę opłaty adiacenckiej będącej przedmiotem sprawy.

Wyjaśnić trzeba zatem na wstępie, że opłata adiacencka jest instytucją prawną, ściśle uregulowaną w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 z późn. zm.), określanej dalej także jako: "u.g.n." i tylko w przypadku zaistnienia łącznie wszystkich wymienionych w niej przesłanek zachodzi podstawa do jej ustalenia i nałożenia na właściciela nieruchomości. Jednocześnie wymaga wyjaśnienia, że wyżej wskazane przepisy nie przewidują zwolnienia od tej opłaty w drodze indywidualnego aktu administracyjnego, a zatem nie ma w ustawie określonych kryteriów takiego zwolnienia, co czyniło bezprzedmiotowym zawarty w odwołaniu o zwolnienie od przedmiotowej opłaty i podobny wniosek skargi o " ".

Zgodnie z art. 4 pkt 11 u.g.n. opłata adiacencka to opłata związana ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatą ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości.

Stosownie do powołanego w podstawie prawnej zaskarżonej decyzji art. 144 ust. 1 u.g.n. właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich.

Zasadę tę stosuje się do nieruchomości, bez względu na ich rodzaj i położenie, jeżeli urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne (art. 143 ust. 1). Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych (art. 143 ust. 2).

Na podstawie art. 145 ust. 1 u.g.n. wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Zgodnie bowiem z art. 143 ust. 2 ustawy, przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych.

Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2 u.g.n. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi (art. 145 ust. 2).

Stosownie do art. 146 ust. 1 u.g.n. ustalenie i wysokość opłaty zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie opłaty następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej (art. 146 ust. 1a i ust. 3). Ustawodawca określił także maksymalną wysokość opłaty adiacenckiej, wskazując, iż wynosi ona nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały (art. 146 ust. 2).

Z powyższego stanu prawnego wynika między innymi, że decyzja w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej nie ma charakteru decyzji uznaniowej, dającej organowi pewien luz decyzyjny co do oceny celowości i wysokości ustalenia opłaty. Przeciwnie, organ decyzyjny jest związany materialnoprawnymi przesłankami decyzji ustanowionymi w ustawie.

Oznacza to między innymi, że organ ma obowiązek przeprowadzić dowód z pisemnej opinii o wartości nieruchomości w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, stosownie do wymogu wynikającego z art. 156 ust. 1 u.g.n. To rzeczoznawca majątkowy dokonuje, zgodnie z art.154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym (jeżeli taki został uchwalony), stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Pojęcie stanu nieruchomości zostało zdefiniowane w art. 1 pkt 17 u.g.n. Stosownie do tego przepisu ilekroć w ustawie jest mowa o stanie nieruchomości należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

W myśl art. 150 u.g.n., w wyniku wyceny dokonuje się między innymi określenia wartości rynkowej nieruchomości ( ust.1 pkt 1 ), którą określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (ust. 2). Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151 ust. 1 u.g.n.). W art. 151 ustawa przewiduje, że sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (ust. 2). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości ( ust. 3).

Stosownie do art. 153 ust. 1 ustawy, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Podkreślenia wymaga, że dowód z operatu szacunkowego z jednej strony podlega ocenie organu administracji publicznej tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 w związku z art. 75 § 1 k.p.a. , lecz z drugiej strony merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Zgodnie bowiem z art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W razie stwierdzenia przez organ z własnej inicjatywy lub pod wpływem twierdzeń strony i naprowadzonych przez nią dowodów (np. w postaci negatywnej oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych) że istnieją wątpliwości co do prawidłowości operatu – powinien wezwać rzeczoznawcę, w zależności od potrzeb i okoliczności, do złożenia wyjaśnień lub do uzupełnienia dotychczasowej opinii, albo zlecić wykonanie operatu innemu rzeczoznawcy.

Jeśli jednak w ocenie organu operat został sporządzony zgodnie z przepisami określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w wydanym na jej podstawie rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 651 ze zm.), zwanego dalej : "rozporządzeniem", to organ nie ma podstaw do dokonania ustaleń odmiennych, niż wynikające z tego dowodu, co do wartości nieruchomości przed budową i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej i różnicy tych wartości.

W świetle zebranego w sprawie administracyjnej materiału dowodowego, a w szczególności protokołu końcowego wykonanych robót budowlanych, protokołu badania księgi wieczystej oraz operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, brak jest podstaw do kwestionowania dokonanych zaskarżoną decyzją ustaleń faktycznych stwierdzających, że skarżąca J.U. jest właścicielem nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr. [...] przylegającej do ulicy wybudowanej z udziałem środków Gminy w ramach realizacji programu: " ." Bezsporne jest również, że w dacie stworzenia warunków do korzystania z drogi ulicy obowiązywała na terenie gminy Uchwała Rady Miejskiej z dnia 23 sierpnia 2010 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wartości nieruchomości spowodowanej budową urządzeń infrastruktury technicznej ustalająca stawkę procentową tej opłaty na różnicy wartości nieruchomości przed wybudowaniem drogi i jej wartości po wybudowaniu drogi.

Zdaniem Sądu, dokonana w zaskarżonej decyzji ocena przedłożonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego jako prawidłowego jest zasadna, aczkolwiek przez swą lakoniczność mało przystępna dla strony, co należy ocenić jako naruszenie art. 107 § 3 K.p.a, które jednak nie miało wpływu na wynik sprawy. W powyższej konkluzji nie czyni wyłomu okoliczność niedostrzeżenia przez organy obu instancji pomyłki pisarskiej w nazwie ulicy ( ), jaka znalazła się na stronie, w wierszu od dołu operatu, gdyż jest to okoliczność nieistotna.

Przede wszystkim należy wyjaśnić, gdyż z treści skargi wynika, że skarżąca tego nie rozumie, choć Kolegium starało się kwestię tę wytłumaczyć, że ustalenie wartości nieruchomości w rozumieniu art. 145 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak wynika to z wyżej opisanego stanu prawnego, odnosi się do wartości nieruchomości gruntowej, a nie do wartości budynków i innych części składowych gruntu. Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym (pkt. "") wyraźnie okoliczność tę wskazał. W związku z tym zarzut braku podstaw do zastosowania przez rzeczoznawcę majątkowego podejścia porównawczego, które – zdaniem skarżącej - powinno być stosowane do nowych budynków, jest całkowicie chybiony. Skoro bowiem szacuje się wartość gruntu, to okoliczność, że dom skarżącej jest stary, nie ma żadnego znaczenia dla oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji.

Bez znaczenia dla tej oceny jest również okoliczność związana z kwestionowanym skargą oświadczeniem rzeczoznawcy, że po otrzymaniu od organu zastrzeżeń strony do operatu zorganizował spotkanie. Należy w związku z tym wyjaśnić, że sposób działania rzeczoznawcy majątkowego nie może być utożsamiany z działaniem samego organu administracji publicznej prowadzącego postępowanie w sprawie. Rzeczoznawca majątkowy zobligowany jest do działania w granicach wynikających z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, z przepisów wydanego na podstawie art. 159 u.g.n. rozporządzenia oraz z norm zawodowych rzeczoznawców.

Rzeczoznawca majątkowy nie będąc organem prowadzącym postępowanie nie ma obowiązku organizowania spotkań ze stronami celem wyjaśnienia treści operatu, podobnie jak nie jest zobligowany do informowania stron o terminie oględzin nieruchomości. W niniejszej sprawie do rzeczoznawcy należało przede wszystkim ustosunkowanie się do zastrzeżeń strony co do sporządzonego operatu szacunkowego. W sytuacji, gdy zarówno z odwołania, jak i z pism skarżącej do organu I instancji wynikały zarzuty o charakterze poza prawnym, nie ma racjonalnych podstaw do stwierdzenia, że organy orzekające w sprawie w istotny sposób naruszyły prawo uznając za wystarczające w realiach niniejszej sprawy stwierdzenie rzeczoznawcy, że uwagi strony do operatu szacunkowego są niezasadne.

Nie naruszyło również prawa Kolegium poprzez nieuwzględnienie zarzutów odwołania wskazujących na szkody materialne wyrządzone skarżącej budową ulicy. Roszczenia z tytułu poniesionej szkody maja charakter cywilno prawny, a zatem do ich rozstrzygania powołane są sądy powszechne a nie organy administracji publicznej, wobec czego trafnie SKO wyjaśniło stronie, że tego rodzaju roszczeń może dochodzić w odrębnym postępowaniu.

Z powyższych względów oraz dlatego, że podnoszone w odwołaniu od decyzji organu I instancji i przywołane w skardze okoliczności związane z położeniem i wiekiem domu, a także poprzedzające budowę ulicy okoliczności stanu drogi stanowiącej ulicę () i urządzenia nakładem skarżącej dojazdu do posesji od strony tej ulicy, podobnie jak i kwestie ekologiczne i estetyczne nie mieszczą się w wyżej opisanych przesłankach prawnych ustalenia przedmiotowej opłaty adiacenckiej, należało skargę uznać za niezasadną i orzec na podstawie art. 151 p.p.s.a o jej oddaleniu.