Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 718/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2022-08-25 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę

SENTENCJA

Dnia 25 sierpnia 2022 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Piotr Fronc Sędziowie: WSA Paweł Darmoń WSA Sebastian Pietrzyk (spr.) po rozpoznaniu w dniu 25 sierpnia 2022 roku na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi Wspólnoty [...] w K. na decyzję Wojewody Małopolskiego z dnia 4 kwietnia 2022 roku znak: WI-I.7840.3.28.2021.EO z dnia 28 lutego 2022 roku w przedmiocie odmowy zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na wykonanie robót budowlanych, skargę oddala.


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi jest decyzja Wojewody Małopolskiego z dnia 4 kwietnia 2022 roku, znak WI-I.7840.3.28.2021.EO uchylająca w całości decyzję Prezydenta Miasta Krakowa nr 83/6740.2/2021 z 17 lutego 2021 r., znak: AU-01-2.6740.2.1261.2019.JUR, w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na wykonanie robót budowlanych, dla Wspólnoty Mieszkaniowej Budynku przy ul. [...], ul. [...] [...], działającej przez pełnomocnika panią S. W., dla inwestycji pn. Remont i przebudowa więźby dachowej z wymianą pokrycia dachu oraz montażem okien połaciowych i przebudową kominów oraz przebudowa stropu nad III piętrem w budynku przy ul. [...] w K., na dz. nr [...] obr. [...] (dalej inwestycja) i orzekająca o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia Wspólnocie Mieszkaniowej Budynku przy ul. [...], ul. [...] [...], pozwolenia na wykonanie ww. robót budowlanych.

Przedmiotowa decyzja zapadła w następujących okolicznościach.

Zaskarżoną decyzją Prezydent Miasta Krakowa zatwierdził projekt budowlany i udzielił Wspólnocie Mieszkaniowej Budynku przy ul. [...], ul. [...] [...] (dalej WM), pozwolenia na budowę dla wskazanej inwestycji. Decyzja ta została wydana po ponownym przeprowadzeniu postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę w związku z uchyleniem wcześniejszej decyzji Prezydenta Miasta Krakowa i przekazaniem sprawy do ponownego rozpatrzenia (decyzja Wojewody Małopolskiego z 1 października 2020 r., znak: Wl-1.7840.3.71.2019.EO).

W odwołaniu wniesionym od decyzji Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 17 lutego 2021 roku przez D. D. i W. D. zarzucono m.in. sprzeczność pomiędzy nazwą inwestycji a faktycznym jej zakresem, oraz błędne uznanie, że inwestor złożył prawidłowe oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Odwołanie zostało uzupełnione pismem z 17 maja 2021 r., do którego dołączono kopię pozwu o uchylenie w całości uchwały nr 1 Wspólnoty Mieszkaniowej poddanej pod głosowanie w dniach od 23 do 30 grudnia 2020 r. w trybie indywidualnego zbierania głosów, kopię wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie (dalej WSA) z dnia 2 marca 2021 r., sygn. akt II SA/Kr 1397/20, oraz postanowienie Sądu Okręgowego w Krakowie I Wydział Cywilny z dnia 27 kwietnia 2021 r., sygn. akt I C 476/21, o udzieleniu zabezpieczenia roszczenia poprzez wstrzymanie wykonania ww. uchwały do czasu prawomocnego zakończenia postępowania sądowego. Postanowienie to zostało następnie uchylone postanowieniem z 6 sierpnia 2021 r., sygn. akt I Cz 254/21, zmieniającym ww. postanowienie w ten sposób, że oddalony został wniosek o udzielenie zabezpieczenia.

Organ odwoławczy uznał, że zachodzi sygnalizowana w odwołaniu rozbieżność pomiędzy wskazanym we wniosku i treści zaskarżonej decyzji nazwą inwestycji a jej faktycznym zakresem. Rozbieżność ta jest istotna z tego względu, że dla oceny podejmowanych przez organ czynności i analizy prawidłowości złożonych przez inwestora dokumentów, należy się kierować, jak wskazał organ, istotą projektu budowanego, a nie nazwą, która w tym przypadku nie odzwierciedla rodzaju projektowanych robót budowlanych.

Analizując zakres prac wynikający z projektu, organ zaznaczył, że nie może być zakwalifikowany do robót określonych jako "remont i przebudowa więźby dachowej, wymiana pokrycia dachu z montażem okien połaciowych i przebudowy kominów oraz przebudowy stropu nad III piętrem". W ocenie organu odwoławczego, inwestycja polega na przebudowie kamienicy przy ul. [...] polegającej na rozbiórce dachu i stropu nad III piętrem i wykonaniu nowego stropu i dachu wraz z likwidacją części kominów. Byłaby to więc budowa nowej części kamienicy powyżej czwartej jej kondygnacji.

Powyższe wpływa natomiast na przeprowadzenie prawidłowego postępowania i sprecyzowania jakie niezbędne zgody i przez kogo wyrażone są konieczne dla takiego zakresu inwestycji.

Organ podzielił przy tym wnioski wynikające z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 2 marca 2021 r., sygn. akt II SA/Kr 1397/20, który zapadł w sprawie innej inwestycji, lecz przewidzianej do realizacji w tej samej kamienicy i z udziałem tych samych stron postępowania. W uzasadnieniu do tego wyroku wskazano m.in., że "część czynności wymienionych w art. 22 ust 3 ustawy [o własności lokali] jako czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w ogóle nie mieszczą się w kompetencjach wspólnoty, ograniczonych wszakże do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną - gruntem i tymi częściami budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Przyjąć zatem należy, że dokonanie nadbudowy lub poważnej przebudowy nieruchomości, mając na uwadze związane z tym wysokie koszty, rozbieżne interesy właścicieli lokali w sytuacji, gdy nakłady mają przynieść niewspółmierna korzyść tylko niektórym z nich, sposób korzystania z rzeczy wspólnej, nie można uznać za czynność związaną ze sprawowaniem zarządu nad nieruchomością wspólna. (...) wykonanie tak poważnej przebudowy przez wspólnotę mieszkaniową wymagałoby jednomyślnej uchwały właścicieli lokali".

W konsekwencji organ uznał, że inwestor nie złożył prawidłowego oświadczenia o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a ponadto że zachodzi sprzeczność pomiędzy nazwą inwestycji a faktycznym jej zakresem.

Z tych względów Wojewoda odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia Wspólnocie Mieszkaniowej pozwolenia na wykonanie ww. robót budowlanych.

Na powyższą decyzję skargę złożyła skarżąca Wspólnota, podnosząc zarzuty naruszenia:

1. "przepisów postępowania, które miały wpływ na wynik sprawy o to art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a., a to błędu w ustaleniach faktycznych poprzez przyjęcie, że wskutek projektowych prac powstanie nowa część budynku powyżej czwartej kondygnacji budynku, gdy tymczasem wykonanie projektowanych prac, w szczególności wykonanie nowego stropu oraz przebudowa więźby dachowej nie doprowadzi "budowy nowej części kamienicy" ponieważ nie doprowadzi to zmiany charakterystycznych parametrów budynku, takich jak kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość budynku, liczba kondygnacji, gdyż parametry te pozostaną bez zmian,

2. przepisów prawa materialnego mającego wpływ na wynik sprawy, a to art. 3 pkt 6 ustawy prawo Budowlane poprzez błędną wykładnię tego przepisu i przyjęcie, że zakres prac objętych projektem budowlanym stanowi budowę nowej części kamienicy powyżej czwartej kondygnacji, gdyż o budowie można mówić tylko wtedy, gdy wskutek wykonania prac budowlanych powstanie nowy obiekt budowalny, zaś w przypadku istniejącego obiektu budowlanego można mówić co najwyżej o przebudowie obiektu budowlanego

3. przepisów prawa materialnego mającego wpływ na wynik sprawy, a to naruszenie art. 1 ustęp 2 ustawy o własności lokali w związku z art. 199 Kodeksu cywilnego poprzez nieprawidłowe zastosowanie art. 199 k.c. i nieprawidłowe przyjęcie, że w tzw. dużych wspólnotach mieszkaniowych w rozumieniu art. 20 i nast. ustawy o własności lokalu, do podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu czy też podejmowania działań stanowiących ingerencję w części wspólne budynku stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności i wymagana jest jednomyślność wszystkich współwłaścicieli nieruchomości,

4. przepisów prawa materialnego mającego wpływ na wynik sprawy, a to naruszenie art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy własności lokali poprzez przyjęcie, że na podstawie powołanego przepisu Wspólnota jest w stanie udzielić zgody na przebudowę lub nadbudowę jedynie osobie trzeciej, gdy prawidłowa wykładnia tego przepisu prowadzi do wniosku, że przepis ten stanowi także podstawę do dokonywania czynności przez Wspólnotę Mieszkaniową jako Inwestora w rozumieniu przepisów prawa budowlanego

5. przepisów prawa materialnego mającego wpływ na wynik sprawy naruszenie art. 22 ustęp 3 pkt 5 ustawy o własności lokali poprzez nieprawidłowe przyjęcie, że na podstawie powołanego przepisu można jedynie udzielić zgody osobie trzeciej na dokonanie przebudowy, gdy należy odróżnić czynności polegającą na udzieleniu zgody na przebudowę."

Powołując się na powyższe skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i zasądzenie od Wojewody Małopolskiego na rzecz skarżących zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego radcy prawnego.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o oddalenie skargi.

Ponadto o oddalenie skargi wnieśli także uczestnicy postępowania D. D. i W. D. W..

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, zważył co następuje.

Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2017 r. poz. 2188) stanowi, iż sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy wojewódzki sąd administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną lub postanowienie z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1369), dalej "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 p.p.s.a.).

Zgodnie z treścią art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji bądź postanowienia w całości lub w części następuje wtedy, gdy sąd stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi Sąd oddala skargę w oparciu o art. 151 p.p.s.a.

Na wstępie należy wskazać, że na mocy § 1 rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (Dz. U. z 2020 r., poz. 491 ze zm.) w okresie od dnia 20 marca 2020 r. do odwołania na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej ogłoszono stan epidemii w związku z zakażeniami wirusem SARS-CoV-2. Zgodnie z brzmieniem art. 15zzs4 ust.2 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r., poz. 374 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym od dnia 3 lipca 2021 r., wprowadzonym art. 4 pkt 3 ustawy z dnia 28 maja 2021 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U.z 2021 r., poz. 1090), w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich, wojewódzkie sądy administracyjne przeprowadzają rozprawę wyłącznie przy użyciu urządzeń technicznych umożliwiających prowadzenie jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku, z tym, że osoby w niej uczestniczące nie muszą przebywać w budynku sądu. W myśl art. 15zzs4 ust.3 ustawy Przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów. W rozpoznawanej sprawie strony postępowania zostały wezwane o podanie, czy wnoszą o przeprowadzenie rozprawy zdalnej, a jeżeli tak – to o wskazanie adresu elektronicznego na platformie ePUAP - w terminie 7 dni od dnia doręczenia - pod rygorem przyjęcia, że strona nie ma możliwości technicznych uczestniczenia w rozprawie zdalnej. Nie wszystkie strony zajęły w zakreślonym terminie stanowisko, dlatego też zarządzeniem Przewodniczącego Wydziału sprawa została skierowana do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Podniesiony zarzut naruszenia przepisów postępowania, które miały wpływ na wynik sprawy to jest art. 7, 77 § 1 i 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2021 roku, poz. 735 ze zm.) – dalej jako "K.p.a.", to jest błąd w ustaleniach faktycznych, sprowadza się do kwalifikacji robót budowlanych, które są przedmiotem wniosku o pozwolenie na budowę. Zdaniem skarżącej wskutek projektowanych prac obejmujących, między innymi wykonanie nowego stropu oraz przebudowę więźby dachowej, wbrew ustaleniom organu, nie powstanie nowa część budynku powyżej czwartej kondygnacji budynku ani też nie doprowadzi to do "budowy nowej części kamienicy" ponieważ wykonane roboty nie będą skutkowały zmianą charakterystycznych parametrów budynku, takich jak kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość budynku, liczba kondygnacji, gdyż parametry te pozostaną bez zmian.

Odnosząc się do tego zarzutu, w pierwszej kolejności, trzeba wskazać, że wbrew jego treści organ nie przyjął, że wskutek projektowych prac powstanie nowa nieistniejąca dotychczas część budynku powyżej czwartej kondygnacji. Organ również nie negował twierdzeń, że wykonanie projektowanych prac, w szczególności wykonanie tych robót nie doprowadzi to zmiany charakterystycznych parametrów budynku, takich jak kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość budynku, liczba kondygnacji", gdyż parametry te pozostaną bez zmian. Ustalenia organu w sprawie są inne. Organ przyjął bowiem, że mając na uwadze zakres prac nie można mówić o remoncie i przebudowie więźby dachowej oraz przebudowie stropu, lecz projektowane roboty należy kwalifikować jako przebudowę budynku (kamienicy). Przebudowa ta obejmuje przy tym najpierw częściową rozbiórkę budynku, a następnie jej budowę, a ściślej odbudowę. Ponadto jakkolwiek w wyniku tych prac nie zmieni się całkowita kubatura budynku, to jednak zmieni się kubatura poszczególnych pomieszczeń w budynku (kamienicy). Co prawda w uzasadnieniu do decyzji użyto określenia, że "Byłaby to więc budowa nowej części kamienicy powyżej czwartej jej kondygnacji", jednakże zdanie to należy odczytywać w kontekście w jakim zostało użyte. We wcześniejszej części uzasadnienia organ wskazał, że inwestycja będzie polegała na rozbiórce dachu i stropu nad III piętrem. Z tej perspektywy podniesiony zarzut nie zasługuje na uwzględnienie.

Trafne jest stanowisko organu, że zakres i rozmiar prac, który wyłania się z projektu budowlanego nie jest kompatybilny z wnioskiem o pozwolenie na budowę, który dotyczy remontu i przebudowy więźby dachowej, wymiany pokrycia dachu z montażem okien połaciowych i przebudowy kominów oraz przebudowy stropu nad III piętrem.

Analiza robót wynikających z projektu nakazuje przyjąć, że w istocie zakres prac stanowi o przebudowie budynku (kamienicy). Co istotne nowy dach będzie różnił się od dotychczasowego, ponieważ będzie w nim zamontowanych 26 okien połaciowych. Ponadto nowy strop będzie znajdował się niżej niż strop dotychczasowy, co spowoduje zwiększenie kubatury strychu i zmniejszenie kubatury pomieszczeń znajdujących się bezpośrednio pod strychem.

Sąd podziela w tym zakresie ustalenia faktyczne organu jak i przyjętą przez organ kwalifikację robót będących przedmiotem wniosku.

Stosownie do art. 3 pkt. 7a) ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2020 roku, poz. 1333 ze zm.; dalej jako "PrBud") przez przebudowę należy rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego.

Przebudowa może obejmować także ingerencję w część konstrukcyjną istniejącego obiektu budowlanego, prowadząc do zmiany jego parametrów użytkowych lub technicznych (por.m.in. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z 23 listopada 2021 r., sygn. akt II OSK 1513/21, z 25 stycznia 2013 r., sygn. akt II OSK 627/12, z 13 marca 2018 r., sygn. akt II OSK 1265/16, z dnia 12 kwietnia 2022 roku, sygn. II OSK 932/19). Przemurowanie ściany zewnętrznej oraz rozbiórka i wymiana stropu garażu ingeruje w konstrukcję obiektu i jako taka stanowi przebudowę w rozumieniu art. 3 pkt 7a ustawy - Prawo budowlane, uwzględniając, że nie doprowadziła ona do zmiany charakterystycznych parametrów obiektu, jak m.in. jego szerokość, czy długość. (por. uzasadnienie do wyroku NSA z dnia 12 kwietnia 2022 roku, sygn. II OSK 932/19).

Z definicji przebudowy wynika, że przebudową są też takie roboty budowlane, które nie zmieniają parametrów technicznych obiektu budowlanego, ale które powodują zmianę parametrów związanych z jego użytkowaniem. Wskazuje na to użyty w art. 3 pkt 7a) p.b. zwrot dotyczący zmiany parametrów użytkowych. Takim parametrem użytkowym jest niewątpliwie układ pomieszczeń w obiekcie budowlanym (por. uzasadnienie wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 listopada 2017 roku, sygn. II OSK 924/17).

Parametrem użytkowym, które mogą zmienić się w wyniku przebudowy, będzie również zmiana kubatury poszczególnych pomieszczeń w budynku. Tak jak to ma miejsce na gruncie niniejszej sprawy. W takim jednak przypadku należy mówić o przebudowie budynku, a nie tylko o przebudowie stropu lub przebudowie dachu.

Przez remont natomiast, stosownie do art. 3 pkt. 8) "PrBud", należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Mając na uwadze treść przytoczonej wyżej definicji legalnej remontu, podkreślić należy, iż pojęcie to odnosi się do robót budowlanych w istniejącym obiekcie budowlanym. Powyższe oznacza, że za remont nie mogą zostać uznane roboty budowlane polegające na rozbiórce istniejącego obiektu budowlanego i budowie obiektu nowego, nawet jeśli budowa polega na odbudowie obiektu istniejącego z ewentualnym wykorzystaniem materiałów pozostałych po rozbiórce obiektu dotychczasowego. Aby można było mówić o remoncie obiektu budowlanego musi bowiem istnieć remontowany obiekt, dlatego też przy remoncie następuje najczęściej wymiana tylko poszczególnych elementów obiektu i zastąpienie ich nowymi. Podkreślić jednocześnie należy, iż w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się zgodnie, że za remont nie mogą być uznane roboty budowlane polegające na rozbiórce istniejącego obiektu budowlanego i wzniesieniu obiektu nowego, nawet w tym samym miejscu i odpowiadającego gabarytami pierwotnemu. W efekcie rozbiórki obiektu budowlanego inwestor nie dokonuje bowiem jego remontu, lecz odbudowy, czyli zgodnie z definicją zawartą w art. 3 pkt 6 ustawy Prawo budowlane budowy ze wszystkimi tego konsekwencjami (por. uzasadnienia do wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 15 maja 2009 r., sygn. akt II OSK 814/08, z dnia 13 grudnia 2011 roku, sygn. II OSK 1835/10, z dnia 16 października 2019 roku, sygn. II OSK 2515/18).

W świetle powyższego należy wskazać, że – tak jak to ma miejsce na gruncie niniejszej sprawy – rozbiórka dachu i stropu, a następnie budowa nowego dachu i nowego stropu, może stanowić przebudowę budynku (kamienicy). Wskazany zakres przewidywanych robót nie może być jednak utożsamiany z remontem i przebudową więźby dachowej oraz z przebudową stropu. W toku prac realizowanych w oparciu o projekt budowlany, do którego odnosi się zaskarżona decyzja, dojdzie natomiast do częściowej rozbiórki budynku nad III piętrem kamienicy frontowej i oficynach i częściowo do rozbiórki poziomu III piętra (rozebranie dachu i stropu), a następnie do zbudowania nowego stropu i nowego dachu. Konsekwencją tych prac będzie zmiana kubatury poszczególnych pomieszczeń w budynku (kamienicy), przy jednoczesnym zachowaniu całkowitej kubatury budynku.

Zaznaczyć przy tym trzeba, że zweryfikowanie rzeczywistego zakresu prac, które ma zamiar wykonać wnioskodawca jest niezbędne dla możliwości prawidłowego przeprowadzenia postępowania administracyjnego, które będzie obejmowało swym przedmiotem rzeczywisty zakres robót. Powyższe ma znaczenie chociażby ze względu na konieczność uzyskania stosownych uzgodnień i opinii. Podkreślić trzeba, że nieruchomość wpisana jest chociażby do rejestru zabytków pod numerem A-625 i wszelkie roboty budowlane wymagają uzyskania stosownych uzgodnień konserwatorskich. Nie ulega wątpliwości Sądu, że uzgodnienie konserwatora zabytków dotyczące prac remontowych nie może zastąpić uzgodnienia dotyczącego prac polegających na częściowej rozbiórce obiektu i wykonaniu nadbudowy.

Z powyższych względów przedmiotowy zarzut nie zasługuje na uwzględnienie.

Powyżej zarysowane argumenty stanowią także o bezzasadności drugiego podniesionego w skardze zarzutu, to jest naruszenia przepisów prawa materialnego mającego wpływ na wynik sprawy, a to art. 3 pkt 6) PrBud poprzez błędną wykładnię tego przepisu i przyjęcie, że zakres prac objętych projektem budowlanym stanowi budowę nowej części kamienicy powyżej czwartej kondygnacji, gdyż o budowie można mówić tylko wtedy, gdy wskutek wykonania prac budowlanych powstanie nowy obiekt budowalny, zaś w przypadku istniejącego obiektu budowlanego można mówić co najwyżej o przebudowie obiektu budowlanego.

Nie są również uzasadnione dalsze podniesione zarzuty naruszenia przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 roku, poz. 1048 ze zm.) – dalej jako "u.w.l.".

Skarżąca zarzuca naruszenie art. 1 ust. 2 u.w.l. w związku z art. 199 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2022, poz. 1360 – dalej jako "k.c.") poprzez nieprawidłowe zastosowanie art. 199 k.c. i nieprawidłowe przyjęcie, że w tzw. dużych wspólnotach mieszkaniowych w rozumieniu art. 20 i nast. u.w.l., do podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, czy też podejmowania działań stanowiących ingerencję w części wspólne budynku stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności i wymagana jest jednomyślność wszystkich współwłaścicieli nieruchomości.

Przedmiotowy zarzut nie jest trafny. Wbrew bowiem treści zarzutu organ nie wskazał, że w tzw. dużych wspólnotach mieszkaniowych w rozumieniu art. 20 i nast. u.w.l., do podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, czy też podejmowania działań stanowiących ingerencję w części wspólne budynku stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności i wymagana jest jednomyślność wszystkich współwłaścicieli nieruchomości.

Organ w uzasadnieniu do zaskarżonej decyzji odwołał się do poglądów wyrażonych w uzasadnieniu do wyroku WSA w Krakowie z dnia 2 marca 2021 roku, sygn. II SA/Kr 1397/20, który zapadł w sprawie innej inwestycji, lecz przewidzianej do realizacji w tej samej kamienicy i z udziałem tych samych stron postępowania. Poglądy i stanowisko wyrażone w uzasadnieniu do powołanego wyroku organ w zasadniczej przytoczył, podzielając je w całości i odniósł do realiów przedmiotowej sprawy.

Sąd podziela stanowisko, co do zasad działania w charakterze inwestora przez wspólnotę mieszkaniową zaprezentowane w uzasadnieniu do wyroku WSA w Krakowie z dnia 2 marca 2021 roku.

Odnosząc się w tym miejscu do podniesionych zarzutów, należy wskazać, że istota stanowiska zawartego w uzasadnieniu do zaskarżonej decyzji nie polega na przyjęciu założenia, że w tzw. dużych wspólnotach mieszkaniowych w rozumieniu art. 20 i nast. u.w.l., do podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, czy też podejmowania działań stanowiących ingerencję w części wspólne budynku stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności i wymagana jest jednomyślność wszystkich współwłaścicieli nieruchomości, lecz na przyjęciu, że wspólnota nie może podejmować czynności które nie dotyczą zarządu nieruchomością wspólną.

Wspólnota może bowiem działać wyłącznie w zakresie swoich kompetencji ustawowych, która ograniczają się do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną - gruntem i tymi częściami budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Przykładowo, w art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu została wymieniona czynność polegająca na "zmianie przeznaczenia części nieruchomości wspólnej", która mieści się w pojęciu zarządzania nieruchomością. Natomiast dokonanie nadbudowy lub przebudowy nieruchomości, mając na uwadze związane z tym wysokie koszty, rozbieżne interesy właścicieli lokali w sytuacji, gdy nakłady mają przynieść niewspółmierną korzyść tylko niektórym z nich, sposób korzystania z rzeczy wspólnej, nie można uznać za czynność związaną ze sprawowaniem zarządu nad nieruchomością wspólną. Czynności takie mogą być dokonane jedynie poza strukturą organizacyjną wspólnoty mieszkaniowej, na podstawie jednomyślnej zgody współwłaścicieli w oparciu o art. 199 k.c. (cyt. za Szymczak Iwona, komentarz do art. 22 teza: 3 [w:], Własność lokali. Komentarz; WKP 2020, LEX/el ).

W powyższym kontekście należy przypomnieć także stanowisko wyrażone przez Naczelny Sąd Administracyjny, że "wspólnota powołana została do zarządzania tylko częściami wspólnymi, nie posiada kompetencji do decydowania o sprawach dotyczących lokali stanowiących indywidualną własność poszczególnych właścicieli lokali. Odrębne własności lokali jej zarządowi zatem nie podlegają" (por. uzasadnienie do wyroku NSA z dnia 4 listopada 2015 r., sygn. II OSK 511/14).

Na gruncie przedmiotowej sprawy przedmiotem inwestycji jest przebudowa budynku (kamienicy), która to przebudowa obejmuje znaczącą ingerencję w stanowiące odrębną własność lokale, w tym między innymi zmiana kubatury tych lokali. Wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji ani jakichkolwiek podstaw do podejmowania czynności zarządu w stosunku do lokali stanowiących odrębną własność poszczególnych członków wspólnoty. Tym samym działania Wspólnoty nie mieszczą się w zakresie jej kompetencji ustawowych, które ograniczają się do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną - gruntem i tymi częściami budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali.

Powyższe stanowisko potwierdza również treść uchwał podjętych przez Wspólnotę. Jakkolwiek skarżąca podnosi, że z treści uchwały podjętej w dniach od 23 do 30 grudnia 2020 roku w sposób niewątpliwy wynika, fakt, iż prace wymienione w treści tej uchwały ma przeprowadzać Wspólnota Mieszkaniowa, która ma równocześnie być Inwestorem w rozumieniu przepisów ustawy prawo budowlane, to jednak stanowisko to nie jest trafne.

Zgodnie z treścią powołanej uchwały podjętej w dniach od 23 do 30 grudnia 2020 roku Wspólnota Mieszkaniowa Budynku przy ulicy [...] w K. postanowiła o przeprowadzeniu prac budowlanych w budynku, które polegać mają m.in. na przebudowie istniejącej więźby dachowej w obrębie poddasza kamienicy frontowej z zachowaniem istniejącej formy (odtworzenie spadków połaci dachowych i wysokości kalenic), przebudowie stropu nad III piętrem wraz z obniżeniem jego poziomu; wydzieleniu poddasza V kondygnacji jako osobnej strefy pożarowej w obrębie dachu wraz z wykonaniem niezbędnych przepustów instalacyjnych w projektowanym stropie nad III piętrem w oparciu o projekt budowlany sporządzony przez arch. S. W. w sierpniu 2019 roku, dla zamierzenia pn: "Remont i przebudowa więźby dachowej z wymianą pokrycia oraz montażem okien połaciowych i przebudową kominów oraz przebudowa stropu nad III piętrem w budynku przy ul. [...], dz. nr [...], obr. 1 [...] w K. (por. pkt. 1 lib) uchwały – k. 114 a.a. organu I instancji).

Z powołanej uchwały wynika jedynie to, że Wspólnota postanowiła o przeprowadzeniu wskazanych prac budowlanych i upoważniła zarząd Wspólnoty do "złożenia oświadczeń do dysponowania nieruchomością na cele budowlane" jak i "występowania w imieniu Wspólnoty – zarówno w sprawach zwykłego zarządu jak i sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu przed organami administracji państwowej i samorządowej (...) słowem czynienia tego wszystkiego, co w związku z powyższym jest konieczne do realizacji wszelkich podjętych uchwał w sprawie przebudowy i remontu" (por. pkt. 5 i 6 uchwały – k. 113 a.a. organu I instancji).

Zarząd jest zatem upoważniony przez Wspólnotę do podejmowania określonych czynności w imieniu Wspólnoty i tylko Wspólnoty. Nie oznacza to jednak, że Wspólnota na mocy tej uchwały jest uprawniona do podejmowania czynności, które wykraczają poza jej ustawową kompetencję. Nie może zatem zarząd w oparciu o tę uchwałę, podejmować czynności, których nie może wykonywać Wspólnota.

Podkreślić przy tym trzeba, że rzecz nie sprowadza się do tego, że jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd, o których mowa w art. 22 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokalu (t.j. Dz. U. z 2021 roku, poz. 1048 ze zm. – dalej jako "u.w.l."), ale do tego, że wspólnota jest uprawniona wyłącznie do zarządu nieruchomością wspólną i nie ma kompetencji do podejmowania działań, chyba że zostaną jej wyraźnie przyznane, które wykraczają poza ten zarząd.

Jak wskazano powyżej, rzeczywisty zakres prac daleko wykracza poza nieruchomość wspólną i ingeruje znacznie w niektóre lokale, co będzie skutkowało zmianą ich kubatury (kubatury lokali, a nie kubatury budynku), dlatego też uzasadnione jest stanowisko organu, że Wspólnota nie jest uprawniona samodzielnie do podejmowania takich zamierzeń bez zgody właścicieli.

Dlatego też bez znaczenia są rozważania, czy przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd, albowiem wykracza ono w ogóle poza zakres zarządu nieruchomością wspólną, a do tego tylko jest uprawniona Wspólnota.

Czynności te mogą być dokonane jedynie poza strukturą organizacyjną wspólnoty mieszkaniowej, na podstawie jednomyślnej zgody współwłaścicieli (art. 199 k.c.). Powyższy pogląd znajduje uzasadnienie w orzecznictwie, które wyłącza pewne kategorie spraw z zakresu kompetencji wspólnoty mieszkaniowej, uznając, że są one zastrzeżone dla właścicieli lokali. Ci ostatni są właścicielami praw rzeczowych dotyczącymi nieruchomości wspólnej i tylko oni mogą bezpośrednio rozporządzać tymi prawami rzeczowymi i roszczeniami z nimi związanymi (por. np. uchwałę Składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 roku, sygn. III CZP 65/07, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 czerwca 2019 roku, sygn. I CSK 743/18; cyt. za Szymczak Iwona, komentarz do art. 22 teza: 3 [w:], Własność lokali. Komentarz; WKP 2020, LEX/el).

Powyższe jest zgodne również z treścią art. 22 ust. 3 pkt. 5 u.w.l., zgodnie z którym czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu jest w szczególności udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego.

Podkreślić trzeba, że stosownie do art. 22 ust. 3 pkt. 5 u.w.l. do zakresu kompetencji i uprawnień wspólnoty należy wyłącznie udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę tylko nieruchomości wspólnej. Nie obejmuje już natomiast zgody względem nieruchomości, która nie stanowi nieruchomości wspólnej (por. np. uzasadnienie do wyroku Naczelnego Sadu Administracyjnego z dnia 18 listopada 2016 roku, sygn. II OSK 310/15, z dnia 18 lipca 2018 roku, sygn. II OSK 2066/16).

Nie są natomiast nieruchomością wspólną lokale, stanowiące wyłączną indywidualną własność poszczególnych właścicieli (por. uzasadnienie do wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 listopada 2016 roku, sygn. II OSK 310/15).

Ze względu na powyższe należy przyjąć, że wspólnota nie dysponuje nieruchomością na cele budowlane, w zakresie jaki jest konieczny dla możliwości realizacji przedmiotowej inwestycji.

Ze względu na powyższe, przedmiotowa skarga podlegała, na zasadzie art. 151 p.p.s.a. oddaleniu.