Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 171/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2020-08-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: par. 36 ust. 2  i ust.4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 98 ust.1, art. 98 ust.3, art. 130 ust.1 , art. 134, art. 4 pkt 16, art. 153 , , art. 157 ust.1 i ust.2
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.
article: art. 7, 8,9.,10,77,80
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Mysiak (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 28 sierpnia 2020 r. sprawy ze skargi Gminy W. na decyzję Wojewody Z. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu utraty prawa własności nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] r., nr [...] Wojewoda, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (j.t.: Dz. U. z 2018 r., poz. 2096 ze zm.- dalej "k.p.a.") oraz art. 9a w zw. z art. 98 ust. 3 ustawy z dnia

21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t.: Dz. U. z 2018 r., poz. 2204

ze zm.- dalej "u.g.n."), po rozpatrzeniu odwołania Gminy W., utrzymał w mocy decyzję Starosty W. Nr [...] z dnia [...] r. o ustaleniu na rzecz E. K. odszkodowania w wysokości [...] zł za prawo własności nieruchomości gruntowych, które z mocy prawa przeszły na własność tej Gminy.

Z uzasadnienia decyzji, jak i akt sprawy wynika następujący stan faktyczny.

Decyzją z [...] r. Wójt Gminy W. zatwierdził, na wniosek E. K., projekt podziału działek nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha, położonych w obrębie nr [...] K.. W wyniku ww. podziału wydzielone zostały m.in. działki: nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow[...] ha i nr [...] o pow. [...] ha - tereny dróg publicznych. Decyzja ta stała się ostateczna [...] r. Następnie decyzją z [...] r. ww. organ zatwierdził na wniosek skarżącej kolejny projekt podziału działki nr [...] o pow. [...] ha, położonej w obrębie nr [...] K., w wyniku którego wyodrębniono m.in. działki stanowiące tereny dróg publicznych: nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow[...] ha. Powyższa decyzja stała się ostateczna z dniem [...] r. Oba podziały zostały dokonane w celu wydzielenia działek pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Pismem z [...] r. E. K. wystąpiła do Starosty W.

o ustalenie odszkodowania za przedmiotowe działki, które z mocy ustawy przeszły na własność Gminy W..

Organ I instancji decyzją z dnia [...] r. ustalił na jej rzecz odszkodowanie w łącznej wysokości [...] zł. Wojewoda decyzją z [...] września 2015 r. uchylił powyższą decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji uznając, że przyjęte przez ten organ jako podstawa ustalenia wysokości odszkodowania operaty szacunkowe sporządzone przez M. B. zawierają wadliwości.

Organ I instancji ponownie rozpoznając sprawę w dniu [...] r., ustalił odszkodowanie w łącznej wysokości [...] zł uznając za dowód w sprawie operaty szacunkowe sporządzone na zlecenie Gminy W. przez rzeczoznawcę majątkowego G. S..

Wnioskodawczyni odwołała się od ww. decyzji załączając dwa operaty szacunkowe z dnia [...]., określające wartość działek gruntowych na kwoty [...]zł oraz [...] zł, a następnie dwa kolejne operaty sporządzone

[...] r. przez innego rzeczoznawcę majątkowego określające wartość nieruchomości łącznie na kwotę [...]zł.

Organ odwoławczy wskazując na brak prawidłowo przeprowadzonej weryfikacji operatów szacunkowych, decyzją z dnia [...] r. uchylił decyzję organu I instancji jednocześnie przekazując sprawę temu organowi do ponownego rozpoznania.

Po wpłynięciu nowych operatów szacunkowych sporządzonych na zlecenie organu, Starosta W. w dniu [...] r. wydał decyzję ustalającą odszkodowanie. Na skutek wniesionego odwołania decyzja ta została uchylona przez organ odwoławczy, a sprawa przekazana do ponownego rozpoznania ze wskazaniem na nieaktualność operatów szacunkowych stanowiących podstawę ustalenia wysokości odszkodowania.

Postanowieniem z dnia [...] r. organ I instancji powołał rzeczoznawcę majątkowego G. M. jako biegłego w przedmiotowej sprawie, celem wykonania opinii określających wartość ww. nieruchomości. W dniu [...] r. do Starostwa Powiatowego wpłynęły dwa operaty szacunkowe sporządzone przez powołaną biegłą w dniu [...] określające wartość przedmiotowych nieruchomości na łączną kwotę [...]zł.

Po wymianie korespondencji między organem, ww. biegłą a rzeczoznawcą majątkowym G. S., Starosta W. decyzją z dnia

[...] r. nr [...] ustalił na rzecz E. K. odszkodowanie

w łącznej wysokości [...] zł za prawo własności nieruchomości gruntowych oznaczonych nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], położonych w obrębie [...], G. W., o łącznej pow. [...] ha, i nr [...], [...], [...], położonych w obrębie [...]-K., gmina W., o łącznej pow. [...] ha, które z mocy prawa przeszły na własność Gminy W..

W motywach decyzji organ podniósł, że spełnione zostały przesłanki uzasadniające decyzyjne ustalenie wysokości odszkodowania, o których mowa

w art. 98 u.g.n, gdyż wydzielone decyzjami Wójta Gminy W. działki

z przeznaczeniem pod tereny dróg publicznych-gminnych, stały się z mocy prawa odpowiednio z dniem [...] r. i z dniem [...] r. własnością Gminy W., a nadto nie doszło do uzgodnienia wysokości odszkodowania pomiędzy stroną a Gminą.

Przechodząc do oceny przedłożonych operatów szacunkowych organ wyjaśnił, że pełnomocnik Gminy przekazał dwa operaty szacunkowe sporządzone w dniu [...] r. przez rzeczoznawcę majątkowego G. S. w celu ustalenia wysokości odszkodowania w oparciu o wartości w nich oszacowane (tj. [...] zł i [...] zł). Jednakże operaty te nie posiadają wartości dowodowej dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie ze względu na szereg ww. błędów i niespójności, które nie zostały ani skorygowane ani należycie wyjaśnione przez rzeczoznawcę majątkowego. W szczególności przyjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego powierzchni łącznej działek podlegających wydzieleniu pod drogę publiczną i poszukiwaniu nieruchomości podobnych przez pryzmat cech właściwych dla tej niewydzielonej jeszcze geodezyjnie części było błędne i miało wpływ na wartość określoną w operatach szacunkowych. Ponadto organ za chybione uznał wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego wskazujące, że nie podał w sporządzonych operatach szacunkowych przeznaczenia wydzielonych pod drogi publiczne działek dlatego, iż na dzień wydania decyzji podziałowych działki te nie zostały jeszcze wydzielone. W tej mierze organ wyjaśnił, że w dniu orzekania decyzji podziałowych obowiązywała uchwała Rady Gminy W. Nr [...] z dnia [...] r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów mieszkaniowych w K., w której dzielone nieruchomości na dzień wydania decyzji podziałowych były oznaczone jako MN3, ZP4,U2, K,E, KD (dot. działki [...]) i MN3,ZP4,K,E i KD (dot.dz. [...] i [...]), natomiast przeznaczenie działek, za które przysługuje odszkodowanie oznaczono jako tereny dróg publicznych (KD). Poza tym rzeczoznawca majątkowy G. S. konsekwentnie i błędnie przytacza art. 98a ust. 1 u.g.n. dotyczący ustalania opłat adiacenckich oraz nie wiadomo, czy nieruchomości z tabeli nr 1 operatu traktuje jako nieruchomości podobne do przedmiotu wyceny. Wątpliwości budzi też objęcie bazą transakcji nieruchomości najbardziej podobnych jedynie czterech cen transakcyjnych, gdyż to niewiele mówi o rynku podobnych nieruchomości drogowych. A nadto rzeczoznawca nie rozważył rozszerzenia rynku o rynek regionalny obejmujący zasięgiem obszar całego województwa [...] i skupił się wyłącznie na cesze "powierzchnia", jak gdyby jedynie ta cecha różnicowała ceny transakcyjne nieruchomości podobnych. W odniesieniu do dokonanej przez rzeczoznawcę ekstrapolacji tłumaczonej faktem, że nieruchomość szacowana jest bardzo duża, organ wyjaśnił, że w tym przypadku wykroczenie przedmiotu szacowania poza przedział cech rynkowych mogło być skutkiem przyjęcia przez rzeczoznawcę majątkowego, że oszacowaniu podlegają nie działki wydzielone pod drogę publiczną o konkretnych powierzchniach lecz część nieruchomości o łącznej powierzchni stanowiącej sumę powierzchni wszystkich działek wydzielonych pod drogę. Dalej zaznaczył, że rzeczoznawca zgodził się z argumentacją organu, że dokonał podwójnego obciążenia szacowanych działek gruntu służebnością przesyłu, jednakże poprawki z tego tytułu, które znalazły się w wyjaśnieniach z dnia [...] r. nie mogły znaleźć akceptacji z uwagi na różnice w wartościach służebności i nieruchomości podane w wyjaśnieniach i w operacie oraz dokonania korekty wartości nieruchomości aneksem, choć zachodziła konieczność sporządzenia nowego operatu.

Z kolei Starosta nie znalazł podstaw do zanegowania wartości dowodowej operatów szacunkowych biegłej G. M. uznając je za rzetelne i kompletne. Zaznaczył, że biegła właściwie określiła przedmiot i cel wyceny jak i prawidłowo ustaliła daty istotne dla określenia wartości nieruchomości oraz stan przedmiotu wyceny. Wskazała, iż na dzień wydania decyzji podziałowych przedmiot wyceny był gruntem nieutwardzonym (według ewidencji gruntów o charakterze rolnym), obszarem płaskim położonym między lasami przy osadzie K.. Nieruchomości, z których wydzielono działki gruntu miały urządzone księgi wieczyste z wpisanymi służebnościami, zaś zgodnie z uchwalonym w dniu [...] r. miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działki te były przeznaczone na teren dróg publicznych, co jest tożsame z celem wywłaszczenia i przesądza o tym, iż tzw. zasada korzyści nie ma zastosowania. Uwzględniając przepisy § 36 ust. 6 i ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.- dalej "rozporządzenie") biegła udowodniła, iż został wykreowany rynek nieruchomości drogowych. Jednocześnie w związku ze sporadyczną liczbą transakcji drogowych w badanym okresie na rynku lokalnym rzeczoznawca dokonała badania rynku regionalnego obejmującego teren województwa [...]. Rzeczoznawca dokonała również analizy zespołu cech nieruchomości, które miały w badanym okresie największy (cenotwórczy) wpływ na wartość rynkową nieruchomości przeznaczonych pod drogi na rynku regionalnym wraz z gradacją tych cech oraz określiła ich procentowy wpływ na wartość nieruchomości, jak i wskazała podstawy ustalenia tych cech. Opisała rodzaj rynku, jego zasięg, okres monitorowania cen i podstawy prawne wyceny. Nadto wskazała rodzaj określanej wartości jako wartość rynkową; dokonała wyboru podejścia (porównawcze) i metody (porównywania parami), które były adekwatne ze względu na dostępność cen transakcyjnych. Dla potrzeb szacowania nieruchomości przyjęła zbiór 12 transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym, zaś przedmiot wyceny porównała z wybranymi trzema nieruchomościami podobnymi, wyliczając we właściwy sposób. Oszacowała również wartości służebności przesyłu i odniosła się do zarzutów zgłoszonych przez pełnomocnika Gminy względem sporządzonych przez nią operatów szacunkowych.

Organ poddając analizie zarzuty zgłoszone wobec wyceny biegłej, nie podzielił stanowiska Gminy W., że stwierdzenie "według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale" obliguje rzeczoznawcę majątkowego do przyjęcia cech przedmiotu szacowania tak, jakby do wydzielenia działek pod drogi jeszcze nie doszło. Gdyby bowiem przyjąć argumentację Gminy ustalenie odszkodowania w przedmiotowej sprawie byłoby niemożliwe, gdyż w dniu wydania decyzji o podziale, a więc przed nadaniem jej waloru ostateczności, przedmiot wyceny by nie istniał (nawet jako wydzielony zarys pewnej całości - pełnomocnik się posługuje, tj. powierzchnią [...] ha i [...] ha), albowiem dopiero ostateczność decyzji zatwierdzającej podział ukonstytuowałaby część podlegającą wycenie. Rzeczoznawca majątkowy G. M. również nie zgodziła się z zarzutami w zakresie błędnie ustalonego przeznaczenia planistycznego szacowanych działek, ich stanu i zagospodarowania. Biegła ustalając przeznaczenie szacowanych działek oparła się o zapisy miejscowego plan zagospodarowania przestrzennego uchwalonego w dniu [...] r. Przedmiot szacowania w planie tym przeznaczony jest pod drogi publiczne, a w myśl art. 98 ust. 3 u.g.n. odszkodowanie przysługuje za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne.

W ustosunkowaniu się do zarzutu pomięcia "powierzchni" jako cechy rynkowej organ przywołał orzeczenie WSA w Poznaniu z dnia 29 listopada 2013 r. sygn. akt

II SA/Po 929/13, w którym podniesiono, że w przypadku nieruchomości

o przeznaczeniu drogowym uznać należy, iż wielkość nie stanowi co do zasady cechy wpływającej na jej wartość. Pokreślił, że w piśmie skierowanym do Gminy zwracał uwagę na wyjaśnienia biegłej, która powołując się na niedoskonałości rynku nieruchomości drogowych, gdzie jednym z podmiotów transakcji są jednostki samorządu terytorialnego realizujące inwestycje celu publicznego i w ramach tej inwestycji nabywające nieruchomości pod budowę drogi w konkretnej lokalizacji wskazała, że w takich przypadkach (tj. gdzie zainteresowany podmiot ma za zadanie zrealizować cel publiczny), nie ma kryterium wyboru pomiędzy nabyciem nieruchomości o większej powierzchni, ale o niższej wartości, a nieruchomością o mniejszej powierzchni, ale odpowiednio wyższej wartości.

Organ w zakresie zarzutu przyjęcia w materiale porównawczym wartości (cen transakcyjnych) wynikających z rokowań jak i błędnie przyjętego zasięgu rynku regionalnego przychylił się do wyjaśnień biegłej, w których to podniosła, że sytuacja stron rynek transakcji działkami drogowymi odbiega do zasad wolnorynkowych, gdzie strony są od siebie niezależne lub nie działają w sytuacji przymusu. Wskazała,

że dokonała analizy rynku lokalnego nieruchomości drogowych, ale w ostatnich dwóch latach na tym rynku miały miejsce pojedyncze transakcje, które nie spełniały warunków w procedurze wyceny, wobec czego przyjęła regionalny rynek nieruchomości drogowych obejmujący swoim zasięgiem obszar województwa [...]. Potwierdziła też, że dane dotyczące transakcji z rynku regionalnego uzyskano z aktów notarialnych, zaś atrakcyjność lokalizacji poszczególnych nieruchomości skorygowała poprawkami.

Względem zarzutu zbyt dużej rozbieżności w cenach 1 m2 nieruchomości po przyjęciu poprawek organ przytoczył argumentację biegłej, w której wywiodła,

że wybierając z bazy nieruchomości podobnych, odrzuciła te, które charakteryzowały się cenami skrajnymi (zarówno maksymalnymi, jak i minimalnymi) i wybrała spośród pozostałych te, które różniły się cechami najmniej od przedmiotu szacowania.

Nie zgodził się także z twierdzeniem Gminy jakoby biegła przyjęła, iż szacowane nieruchomości znajdują się w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej i nie dokonała analizy i charakterystyki rynku nieruchomości drogowych.

Organ w ustosunkowaniu się do wniosku Gminy o wystąpienie przez Starostę do organizacji rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych wykonanych przez biegłą przypomniał, że pismem z dnia

[...] r. poinformował o tym, iż brak jest przeszkód by strona postępowania zarzucająca nieprawidłowości operatom szacunkowym zwróciła się samodzielnie do takiej organizacji.

W odwołaniu Gmina W. kwestionując wysokość ustalonego odszkodowania na podstawie operatów szacunkowych sporządzonych na zlecenie organu zarzuciła, iż decyzja organu I instancji została wydana z naruszeniem art. 98 § 3 i art. 130 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 7, 8, 9, 10, 77 i 80 k.p.a. Wobec powyższego wniosła o zawiadomienie Prokuratora Rejonowego w W. o przedmiotowym postępowaniu w celu umożliwienia udziału w sprawie oraz dopuszczenie dowodu z opinii niezależnego rzeczoznawcy majątkowego bądź uchylenie zaskarżonej w całości i w tym zakresie orzeczenie co do istoty sprawy, względnie o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia.

Wojewoda w wymienionej na wstępie decyzji z dnia

[...] r. uznał stanowisko organu I instancji co do oceny wartości dowodowej sporządzonych w sprawie operatów za trafne, zaś zarzuty odwołania za bezzasadne.

Zdaniem organu odwoławczego, z treści operatów szacunkowych sporządzonych [...] r. przez rzeczoznawcę majątkowego G. M. wynika, że biegła określając wartość przedmiotowych nieruchomości poprawnie ustaliła stan i przeznaczenie nieruchomości, a tym samym zastosowała prawidłową normę materialnoprawną, tj. § 36 ust. 4 rozporządzenia. W celu określenia wartości przedmiotowych nieruchomości rzeczoznawca posłużyła się podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Rzeczoznawca przeanalizowała rynek nieruchomości przeznaczonych pod drogi, do wyceny przyjęła transakcje drogowe z prawem własności gruntu z rynku regionalnego, z okresu 2 lata wstecz od dnia wyceny. W obydwu operatach rzeczoznawca ustaliła, że na badanym rynku zasadniczy wpływ na wysokość ceny mają takie cechy, jak: lokalizacja ogólna (25%), lokalizacja szczegółowa (25%), dostęp do infrastruktury technicznej (20%), dojazd (10%)

i sąsiedztwo (20%). Do określenia wartości rynkowej wszystkich przedmiotowych działek rzeczoznawca przyjęła trzy najbardziej podobne nieruchomości z utworzonej bazy nieruchomości przeznaczonych pod drogi, tj. położoną w G., gminie S., w M., gminie M., w S. , gminie S., w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczone pod komunikację. Po wyliczeniu poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisywanych im wag pomiędzy działkami wycenianymi, a działkami wybranymi do porównania - rzeczoznawca określiła wartość rynkową 1 m2 wycenianych działek na kwotę [...]zł. Przy czym wartość nieruchomości została pomniejszona o wartość służebności przesyłu.

W ocenie Wojewody operaty szacunkowe z dnia [...] r. zostały sporządzone zgodnie z zasadami ustalonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości

i sporządzania operatu szacunkowego. W operatach przedstawiono sposób dokonania wyceny nieruchomości tzn. określono przedmiot, zakres wyceny, cel wyceny, podstawy formalnoprawne oraz źródła danych o nieruchomościach, ustalono daty istotne dla określenia wartości nieruchomości, opisano stan nieruchomości, wskazano przeznaczenie nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazano rodzaj określonej wartości, wybór podejścia i metody, przedstawiono obliczenia wartości nieruchomości oraz wynik wyceny. Ponadto rzeczoznawca odniosła się do uwag zgłaszanych przez pełnomocnika Gminy W. i organu I instancji składając wyjaśnienia, które uszczegółowiają sporządzone przez nią operaty szacunkowe. Starosta W. prawidłowo wyjaśnił zarówno kwestię dotyczącą uwzględnionego przez rzeczoznawcę obszaru rynku regionalnego jak i przyjętych w materiale porównawczym wartości wynikających z rokowań oraz cech rynkowych. W piśmie z [...] r. rzeczoznawca wyjaśnił wyczerpująco, dlaczego cecha "powierzchnia" nie powinna być brana pod uwagę przy wycenie działek przeznaczonych pod komunikację.

Natomiast zarzut przyjęcia przez rzeczoznawcę powierzchni działek po podziale był już przedmiotem rozważań i organ odwoławczy w dalszym ciągu podziela wyrażony w decyzji z [...] r. pogląd, że w postępowaniach o ustalenie odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne w trybie art. 98 u.g.n. organ zobowiązany jest uwzględnić cechy działki powstałej po podziale, według stanu na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział, co w przedmiotowej sprawie miało miejsce. Niezasadne jest zatem domaganie się od rzeczoznawcy, aby ustalając wartość rynkową działki wydzielonej na podstawie art. 98 ust. 1 u.g.n. brał pod uwagę cechy działki, z której została wydzielona, np. jej powierzchnię czy kształt. Co prawda operaty te zawierały pewne nieścisłości i braki, ale zostało one skorygowane i uzupełnione, a dokonane poprawki nie miały żadnego wpływu na określone w nich wartości, zastosowaną metodykę oraz przyjęte dane faktyczne i prawne.

Organ odwoławczy podobnie jak organ I instancji stanął na stanowisku,

że operaty szacunkowe sporządzone na zlecenie Gminy W. nie posiadają wartości dowodowej ze względu na szereg błędów i niespójności, które nie zostały należycie wyjaśnione przez rzeczoznawcę. Zasadnicze zarzuty wobec tych operatów dotyczą przyjęcia łącznej powierzchni działek podlegających wydzieleniu pod drogę publiczną i poszukiwaniu nieruchomości podobnych przez pryzmat cech właściwych dla tej niewydzielonej jeszcze części; stworzenie ograniczonej liczebnie bazy nieruchomości podobnych; podwójnego obciążenia działek służebnością przesyłu - choć w wyjaśnieniach z [...] r. rzeczoznawca uznaje zarzut za słuszny, to dokonana korekta w piśmie i tak budzi zastrzeżenia co do określonych wartości; przywołanie przepisów prawa, które nie mają zastosowania dla celu wyceny.

W ocenie organu odwoławczego, Starosta wyjaśnił wszystkie istotne okoliczności, mające znaczenie dla podejmowanego w sprawie rozstrzygnięcia,

w sposób wyczerpujący zebrał i rozpatrzył materiał dowodowy, a także ocenił wartość dowodową zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego zgodnie z art. 80 k.p.a. Przed wydaniem decyzji organ poinformował strony o przysługujących im uprawnieniach.

Wniosek pełnomocnika Gminy W. o zawiadomienie Prokuratora Rejonowego w W. o przedmiotowym postępowaniu, organ odwoławczy uznał za bezprzedmiotowy z uwagi na zgłoszenie, w trybie art. 183 § 1 k.p.a., udziału w Asesora Prokuratury Rejonowej w W., któremu udostępniono odpis uwierzytelnionych akt sprawy jak i zawiadamiano o czynnościach proceduralnych podejmowanych w sprawie.

Gmina W. zaskarżyła opisaną wyżej decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie. Zarzucając jej naruszenie art. 98 § 3 i 130 u.g.n. w zw. z art. 7, 8, 9, 10, 77 i 80 k.p.a., wniosła o jej uchylenie oraz uchylenie poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, jak i skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, zaś ewentualnie: dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z zeznań świadka G. S. oraz z opinii niezależnego rzeczoznawcy majątkowego oraz zawiadomienie Prokuratora Rejonowego w W. o toczącym się postępowaniu.

W argumentacji skargi Gmina podniosła, że wartość szacowanych działek jest znacznie zawyżona i nie odpowiada wartości rynkowej. Zwróciła także uwagę na potrzebę miarkowania odszkodowania oraz na to, że odszkodowanie winno mieć charakter słuszny. Skarżąca pokreśliła, że nie chce przejmować przedmiotowych działek pod drogi publiczne, ale musi to zrobić i musi zapłacić odszkodowanie, ale to odszkodowanie powinno jedynie rekompensować te szkody, które pozostają w związku przyczynowym ze zdarzeniem je wywołującym, a nie służyć zarobkowi. Tymczasem wnioskodawczyni zyskała w tej sprawie podwójnie, gdyż nie dość, że wydzielono drogi publiczne, które wpływają na atrakcyjność pozostałych działek i sposób zagospodarowania terenu (E. K. sprzeda drożej pozostałe działki budowlane), to walczy o niebotycznie duże odszkodowanie. Wskazując na wadliwość operatów sporządzonych na zlecenie organu, Gmina podniosła, że biegła nie uwzględniła wytycznych zawartych w decyzji organu odwoławczego z dnia [...] r. jak i w piśmie Starosty z dnia [...] r. W jej ocenie, z uwagi na treść § 43 ust. 1 rozporządzenia, przy szacowaniu należało przyjąć stan nieruchomości na dzień wydania decyzji, a przeznaczenie drogowe powstałe po jej uprawomocnieniu się, co oznacza, że operaty sporządzone przez biegłą są nieprawidłowe. Niepoprawne jest także jej stanowisko, w którym pomija cechę powierzchni przy dokonywanej wycenie, gdyż obiektywnie wielkość ta zawsze ma znaczenie i wpływ na cenę. Kolejnymi mankamentami tych wycen są:

- przyjęcie dla porównania działek, które nie znajdują się na obszarze rynku regionalnego, tylko w znacznej odległości, o innych walorach i atrakcyjności (np. działka w M. w odległości ok. 400 m w linii prostej od morza do działki leżącej w Gminie W. na obszarze wiejskim),

- przyjęcie działki w ich powierzchni i przeznaczeniu po podziale, podczas gdy ugruntowane w niniejszej sprawie na podstawie wskazanych powyżej wytycznych jest przyjęcie za punkt wyjścia ustalania wysokości odszkodowania według stanu nieruchomości z chwili wydania decyzji podziałowej, która nie uzyskała waloru ostateczności - zatem należało przyjmować dla porównania działki o powierzchni zbliżonej - czyli działki nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] o łącznej powierzchni [...] ha i działki nr: [...], [...], [...] o łącznej powierzchni [...] ha;

- przyjęcie w materiale porównawczym zamiast wartości rynkowych w obrocie działkami drogowymi - wartości wynikające z rokowań, które odbiegają od wartości rynkowych,

- przyjęcie 3 transakcji jako najbardziej podobne do szacowanej nieruchomości, choć mają one mikroskopijne powierzchnie i wobec tego są całkowicie niepodobne do szacowanej,

- przyjęcie do porównania z nieruchomością szacowaną nieruchomości położonej

w bliskim sąsiedztwie z plażą nadmorską, z uwagi, że ich lokalizacje są nieporównywalne, które w zasadniczy sposób generują diametralnie różne cechy nieruchomości na ich lokalnych rynkach,

- wadliwe ustalenia zasięgu rynku regionalnego.

W ocenie skarżącej, w niniejszej sprawie zabrakło też odpowiednio przeprowadzonej weryfikacji operatów sporządzonych przez G. M., skoro organ w odpowiedzi na wskazane ze strony Gminy W. mankamenty i istotne wady operatów, poprzestał na otrzymanych od biegłej wyjaśnieniach, zamiast przeprowadzić wyczerpujące postępowanie dowodowe i celem wyjaśnienia wszelkich wątpliwości dopuścić dowód z opinii innego biegłego.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie.

Pismem z dnia 16 marca 2020 r. Sąd zawiadomił o wpłynięciu skargi Prokuratora Rejonowego w W., informując o prawie zgłoszenia swojego udziału

w postępowaniu, ale do dnia wydania wyroku taki wniosek nie został złożony.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje:

Stosownie do art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j.t.: Dz. U. 2019 r., poz. 2167 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zakres tej kontroli wyznacza art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t.: Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm. – zwanej dalej "P.p.s.a.") stanowiący, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji dokonana w trybie uproszczonym według powyższego kryterium wykazała, że skarga nie jest zasadna, gdyż akt ten odpowiada prawu.

Przedmiotem skargi w niniejszej sprawę uczyniono decyzję Wojewody utrzymującą w mocy decyzję organu I instancji orzekającą

o ustaleniu na rzecz E. K. odszkodowania w łącznej wysokości [...] zł za prawo własności nieruchomości gruntowych oznaczonych nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], położonych w obrębie [...], gmina W. oraz nr [...], [...], [...], położonych w obrębie [...]-K., G. W., które z mocy prawa przeszły na własność Gminy W..

Materialnoprawną podstawę decyzji wydanych w niniejszej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z art. 98 ust 1 u.g.n. działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe – z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Na mocy ust. 3 za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

W sprawie bezsporne jest, że Wójt Gminy W. decyzjami z [...]

i [...] r. na wniosek E. K. zatwierdził projekt podziału działek nr [...], nr [...] oraz nr [...] położonych w obrębie nr [...] K.. Wskutek tych podziałów wydzielono obok działek pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, także działki pod drogę publiczną (tj. decyzją z dnia [...] r. działki o nr [...] pow. [...] ha, nr [...] pow. [...] ha, nr [...] pow. [...] ha - łącznie [...] ha, zaś decyzją z dnia [...] r. działki o nr [...] pow. [...] ha, nr [...] pow. [...] ha, nr [...] pow. [...] ha, nr [...] pow. [...] ha, nr [...]

pow. [...] ha, nr [...] pow. [...] ha, nr [...] pow. [...] ha - łącznie [...] ha), które następnie z mocy prawa przeszły na własność Gminy W. z dniem, w którym decyzje podziałowe stały się ostateczne. Nie ulega również wątpliwości, że E. K., będącej wówczas właścicielką ww. wydzielonych działek, przysługuje odszkodowanie za ich przejęcie przez Gminę, gdyż do uzgodnień z Gminą w tej kwestii nie doszło. Natomiast przedmiotem sporu jest wysokość przyznanego przez organy w trybie postępowania administracyjnego z tego tytułu odszkodowania. Zdaniem skarżącej Gminy, wartość odszkodowania za przejęte grunty została znacznie zawyżona, gdyż podstawą ustalenia tej wartości uczyniono wadliwe operaty szacunkowe sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego G. M., które nie zostały prawidłowo zweryfikowane przez organy. Z tym stanowiskiem jednakże nie sposób się zgodzić.

Na wstępie podkreślenia wymaga, że operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego jest obligatoryjnym i zasadniczym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za grunty przejęte z mocy prawa. W myśl bowiem art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Jak przy tym wynika z art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy winien sporządzić opinię o wartości nieruchomości na piśmie w formie operatu szacunkowego.

Niewątpliwe operat szacunkowy jest dowodem z opinii biegłego, a zatem jak każdy innym dowód podlega ocenie, z tym zastrzeżeniem, że nie może ona wkraczać w merytoryczną część operatu, która jest wynikiem wiadomości specjalnych rzeczoznawcy. Organ powinien zatem dokonać weryfikacji operatu pod względem formalnym, a więc zbadać: czy został sporządzony zgodnie z przepisami (w tym ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego), czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, czy jest spójny, logiczny i czy nie ma niejasności, pomyłek, bądź braków, które powinny zostać sprostowane czy uzupełnione. Weryfikacja ta powinna być dokonana z uwzględnieniem art. 80 k.p.a. (nakazującego organowi administracji oceniać czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego), art. 7 k.p.a. (obligującego do podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego ustalenia stanu faktycznego) oraz art. 77 § 1 k.p.a. (nakładającego na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego). Przepisy te zobowiązują organ do wnikliwej oceny operatu szacunkowego, w tym do podjęcia działania zmierzających do usunięcia wątpliwości co do prawidłowości operatu, oczywiście przy zapewnieniu stronom możliwości pełnego i wyczerpującego ustosunkowania się do takiego dowodu. Zdaniem Sądu, organy tym obowiązkom sprostowały zasadnie stwierdzając, że opinia przygotowana na zlecenie Starosty wraz z wyjaśnieniami biegłej na zgłoszone uwagi Gminy świadczy o tym, że została wykonana rzetelnie i zgodnie z prawem oraz nie zawiera wad dyskredytujących jej wartość dowodową. Co prawda organ II instancji dostrzegł pewne nieścisłości i braki w wycenach przyjętych za podstawę ustalenia odszkodowania, ale zostały one skorygowane i uzupełnione.

W pierwszej kolejności podnieść należy, że biegła sporządziła dwa odrębne operaty szacunkowe w celu ustalenia odszkodowania za działki wydzielone decyzjami z dnia z [...]. i [...] r., które zostały przejęte z mocy prawa przez Gminę W.. Z analizy tych operatów wynika, że wycena zawiera wszystkie wymagane prawem elementy i oparta została o właściwe dane, a nadto zastosowano dopuszczalne prawem podejście i metodę wyceny. Przede wszystkim biegła poprawnie określiła stan, jak i przeznaczenie wycenianych nieruchomości, zaś argumentacja skargi w żaden sposób nie podważyła tych ustaleń.

Przepis art. 130 ust. 1 u.g.n. stanowi, że w przypadku wydania przez starostę odrębnej decyzji o odszkodowaniu za działki grunty wydzielone pod drogi publiczne, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości

w dniu wydania decyzji o podziale oraz jej wartości w dniu wydania decyzji

o odszkodowaniu. Przez stan nieruchomościami należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia

w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona (art. 4 pkt 17 u.g.n.).

W art. 134 ust. 1 u.g.n. wskazano, iż podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Również w § 36 ust. 1 w zw. z ust. 6 pkt 2 rozporządzenia określono, iż przy ustalaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 u.g.n., stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości.

Z powyższych regulacji wynika, że o charakterze działek gruntu wydzielonych pod drogi przesądza treść decyzji zatwierdzającej podział, bowiem to na podstawie tej decyzji określone działki gruntu przechodzą z mocy prawa na własność gminy, i to za te działki przysługuje ich dotychczasowym właścicielom odszkodowanie (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 30 stycznia 2019 r. sygn. akt II SA/Po 846/18, wyroki NSA: z 27 czerwca 2012 r., sygn. akt I OSK 986/11; z 9 marca 2017 r., sygn. akt

I OSK 1474/15; z 11 kwietnia 2017 r., sygn. akt I OSK 1688/15; z 7 grudnia 2017 r., sygn. akt I OSK 386/16; z 8 marca 2018 r., sygn. akt I OSK 748/16, wyroki dostępne

w Internecie). W orzecznictwie przyjmuje się również, że przedmiotem wyceny są konkretne działki powstałe w wyniku podziału nieruchomości, gdyż odszkodowanie przysługuje za działkę gruntu wydzieloną pod drogę publiczną. Oznacza to, że organ zobowiązany jest uwzględnić cechy działki powstałej po podziale, według stanu

na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział (por. wyrok NSA z dnia 13 września 2018 r. sygn. akt I OSK 2578/16, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 30 stycznia 2019 r. sygn. akt II SA/Po 846/18, wyrok WSA w Kielcach z dnia 6 czerwca 2013 r. sygn. akt

II SA/Ke 238/13 dostępne w Internecie). Pogląd ten zaakceptował Wojewoda, przytaczając go w decyzji z dnia [...] r. uchylającej wcześniejszą decyzję organu I instancji wydaną w przedmiocie ustalenia odszkodowania.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że prawidłowo rzeczoznawca

G. M. do wyceny przyjęła poszczególne działki o przypisanych im decyzjami podziałowymi powierzchniach, gdyż taki stan istniał na dzień wydania tych decyzji. Niewątpliwe to na skutek decyzji administracyjnych zostały wydzielone działki o nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] (decyzja z dnia [...] r.) oraz działki nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha (decyzja z dnia [...] r.) pod drogi publiczne, a zatem zgodzić należy się z organem, że rzeczoznawca nie mógł określić cech przedmiotu szacowania tak, jakby do wydzielenia działek pod drogi nie doszło. Wyłaniająca się ze skargi oraz pism kierowanych do organu koncepcja Gminy, że brak prawomocności decyzji podziałowej na dzień jej wydania powoduje, że oszacowaniu nie podlegają wydzielone pod drogę działki, ale kompleks tych działek nie zasługuje na akceptację. Skoro jak już wyżej wskazano szacowaniu podlegają konkretne działki powstałe w wyniku podziału nieruchomości, zatem przedmiot wyceny – wbrew sugestiom skarżącego – nie mógł posiadać powierzchni odpowiadającej łącznej powierzchni wszystkich wydzielonych działek pod drogi (tj. odpowiednio [...] ha i [...] ha).

W rezultacie przedstawiony w wycenie stan szacowanych nieruchomości odpowiada wymogom stawianym przez powołane wyżej przepisy. Zasadnie też biegła wskazała ich przeznaczenie według stanu na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako tereny dróg publicznych.

Skarżąca trafnie zatem skonstatowała, że stan nieruchomości należy przyjąć taki jak na dzień wydania decyzji, ale z powyższego wyciągnęła niewłaściwe wnioski,

co doprowadziło ją do błędnego stwierdzenia, że biegła nie uwzględniła cechy działek powstałych po podziale według stanu na dzień wydania decyzji zatwierdzającej ten podział. Z kolei pogląd, iż wycena winna przyjmować przeznaczenie drogowe powstałe po uprawomocnieniu się takiej decyzji w ogóle nie znajduje oparcia tak w przepisach prawa, jak i w decyzji Wojewody z dnia [...]

Sąd nie dopatrzył się także naruszenia prawa w doborze do szacowania nieruchomości podobnych. Dokonując wyceny nieruchomości biegła zastosowała podejście porównawcze, metodę porównania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami), a przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 rozporządzenia). W myśl art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W definicji tej nie wymieniono wprost powierzchni nieruchomości i choć może stanowić inną cechę wpływającą na wartość gruntu, to jednakże nie zawsze wielkość kształtuje cenę. Jak wyjaśnia się w orzecznictwie, w przypadku nieruchomości o przeznaczeniu drogowym w zasadzie wielkość nie stanowi cechy wpływającej na jej wartość (por. wyrok NSA z dnia 18 września 2018 r. sygn. akt I OSK 2459/16).

Na gruncie przedmiotowej sprawy biegła w piśmie z dnia [...] r. wykazała, że przy wycenie działek pod komunikację cecha "powierzchnia" nie powinna być brana pod uwagę, gdyż poziom cen kształtuje się różnorako i nie ma prawidłowości, że cena działki maleje wraz ze wzrostem jej powierzchni lub rośnie wraz z jej zmniejszaniem się. Jako przykład powołała ceny działek zawarte w tabeli 3 wyceny, gdzie działki kilkusetmetrowe i kilkudziesięciometrowe osiągały ceny na poziomie dwudziestu kilku złotych. Z kolei w piśmie z dnia [...] r. podkreśliła, że wyspecyfikowanie przez pełnomocnika Gminy listy transakcji porównawczych z jej operatów potwierdza, że działki o powierzchni [...] m2 są na tym samym poziomie cenowym, a więc wprowadzenie cechy powierzchnia jest bezzasadne. Nadto biegła podniosła, że przytoczone przez pełnomocnika z wyceny sporządzonej na zlecenie Gminy przykłady transakcji w P. potwierdzają powyższe, zaś przykłady działek w M. nie powinny być w ogóle użyte w wycenie, gdyż ich wartość wynikała z decyzji administracyjnej. Wyjaśnienia te są przekonywające i znajdują odzwierciedlenie w sporządzonych wycenach nieruchomości, a zatem organ zasadnie przychylił się do twierdzeń biegłej, iż powierzchnia nie jest w tej sytuacji cechą o charakterze cenotwórczym zwłaszcza, że w skardze nie powołano rzeczowej argumentacji przemawiającej za przeciwnym stanowiskiem.

Nietrafna jest także sugestia skarżącej jakoby biegła do porównania uwzględniła działki, które nie znajdują się na obszarze rynku regionalnego (tu obejmującego powiaty najbliższe z powiatem w.), tylko w znacznej odległości i o innych walorach i atrakcyjności.

W tej mierze wyjaśnienia wymaga, że z § 36 ust. 2 w zw. z § 36 ust. 4 rozporządzenia wynika uprawnienie rzeczoznawcy majątkowego dokonującego wyceny nieruchomości przejętych z mocy ustawy do rozszerzenia rynku nieruchomości drogowych do granic rynku regionalnego, gdy dane z rynku lokalnego nie są niewystarczające. Choć użyte w § 36 ust. 2 rozporządzenia określenia "rynek lokalny" i "rynek regionalny" nie zostały przez ustawodawcę zdefiniowane, to w orzecznictwie słusznie wywodzi się, że co do zasady pod pojęciem "rynku lokalnego" rozumie się obszar gminy lub powiatu, a "rynek regionalny" odnoszony jest to obszaru województwa (por. wyroki NSA z dnia 1 czerwca 2017 r. sygn. akt I OSK 2311/15, z dnia 8 stycznia 2014 r. sygn. I OSK 1460/12, czy z dnia 26 października 2016 r. sygn. akt I OSK 1098/16).

Na potrzeby wyceny biegła jako rodzaj rynku wskazała nieruchomości drogowe przeznaczone pod urządzenia dróg lub ich poszerzenie, a jako obszar rynku – województwo [...] wyjaśniając, że na terenie powiatu wałeckiego w ostatnich dwóch latach odbywały się pojedyncze transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod komunikację, których jednakże nie można było wziąć pod uwagę, gdyż nie spełniały one wymaganych warunków w procedurach wyceny. Przy czym – na co wskazuje pismo z dnia [...] r. – biegła przeprowadziła także analizę rynku w powiatach najbliższych powiatowi w., ale analiza ta dowiodła, że sprzedawane działki zupełnie odbiegały od charakteru terenu szacowanego (tj. położonego 2 km, od centrum W., który ma być zapleczem mieszkalnych dla tego miasta). Wobec tego bazą nieruchomości do wyceny objęła zbiór transakcji położonych w województwie [...] na wsiach, niektórych miast gminnych i powiatowych, z wyłączeniem jednakże – na co słusznie zwrócił uwagę organ I instancji - obszaru dużych miast takich jak S. czy S.. Rozszerzenie badanego rynku o rynek regionalny obejmujący całe województwo [...] znajdowało zatem uzasadnienie, podobnie jak i wybór nieruchomości przejętych do porównania.

W tym miejscu wyjaśnienia wymaga, że nieruchomość podobna nie może być utożsamiana z nieruchomością identyczną. Pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą więc występować różnice (np. co do lokalizacji, czy powierzchni), a wówczas ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej.

Na gruncie rozpoznawanej sprawy dla potrzeb szacowania nieruchomości biegła wyodrębniła zbiór 12 transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym, zaś z tego zbioru wybrała trzy najbardziej pasujące nieruchomości do bezpośredniego porównania z przedmiotem wyceny. Po ustaleniu cech rynkowych, ich udziału procentowego, wag i gradacji biegła określiła wartość każdej nieruchomości z pary porównawczej. Z uwagi na to, iż cena działek zależy od tego w pobliżu jakich terenów są one położone, zatem atrakcyjność lokalizacji poszczególnych nieruchomości sprzedawanych skorygowała poprawkami, co miało miejsce np. w stosunku do nieruchomości zlokalizowanej w M.. Wskazać należy, czego nie dostrzega skarżąca, że biegła uwzględniła okoliczność, że nieruchomość ta położona jest atrakcyjnie w stosunku do wybrzeża Bałtyku, dlatego też cechę lokalizacji ogólnej określiła jako bardzo korzystną, zaś nieruchomości szacowanej jako średnio korzystaną. Wobec tego przy wyliczeniu średniej wartości rynkowej ww. nieruchomości porównawczej, dokonała poprawki o udział kwotowy, uzyskując miarodajny wynik. Z kolei dla cechy rynkowej sąsiedztwa biegła przyjęła taką samą oceną obu nieruchomości określając je jako "atrakcyjne" i poprawność tej oceny nie budzi – w ocenie Sądu – żadnych wątpliwości zwłaszcza jeśli weźmie się pod uwagę ustaloną przez biegłą skalę ocen i opis cech rynkowych. Jako atrakcyjne biegła traktuje sąsiedztwo atrakcyjne pod względem wypoczynkowo-turystycznym, a niewątpliwie warunek ten został spełniony tak w przypadku kompleksu przedmiotowych wydzielonych działek, które znajdują się w sąsiedztwie terenów leśnych, jak nieruchomości w sąsiedztwie morza. Poza tym biegła w piśmie z [...] r. zwróciła uwagę, że samo położenie działki w M. nie jest szczególne, bowiem cena tej transakcji jest zbliżona do cen w innych lokalizacjach. Mając na uwadze powyższe, jak i fakt, że biegła uwzględniała atrakcyjność położenia nieruchomości względem wybrzeża morza tak w opisie cech rynkowych jak i nadanej im gradacji, dlatego też nie sposób uznać, aby nieruchomości położone w sąsiedztwie z plażą nadmorską nie mogły zostać uwzględnione do porównania parami. Również nieruchomości w G. jak i w S. stanowiły nieruchomości podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., a co istotne różniły się najmniejszą ilością cech od wycenianych.

Z kolei niezrozumiały jest zarzut, iż biegła wykorzystała w procesie szacowania wartości z rokowań, zamiast z transakcji w formie aktów notarialnych. Analiza operatów szacunkowych autorstwa G. M. potwierdza, że dane dotyczące transakcji użyte do wyceny uzyskano z aktów notarialnych, gdzie podmiotem sprzedającym były osoby fizyczne lub prawne, a nabywcami jednostki samorządowe oraz Skarb Państwa. Wprawdzie biegła w odpowiedzi na zgłoszone względem jej operatów uwagi podniosła, że działki drogowe to specyficzny rodzaj nieruchomości, który wielokrotnie odbiega od zasad wolnorynkowych, ale jednocześnie wskazała, że właśnie z uwagi na tą specyfikę kwestionowanie cen uzyskiwanych w drodze negocjacjami nie znajduje uzasadnienia. Wyjaśnienia te zostały słusznie zaakceptowane przez organ, gdyż pamiętać trzeba,

że w zasadzie we wszelkich przypadkach nabywania nieruchomości w drodze umowy, zawierane transakcje poprzedzane są przecież rokowaniami.

Również nie mogły odnieść zamierzonego skargą skutku rozważania dotyczące intencji Gminy, jak i konieczności miarkowania odszkodowania.

W tej mierze wyjaśnienia wymaga, że Gmina przeznaczając działki

w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogi publiczne powinna liczyć się z tym, że w następstwie podziału nieruchomości działki takie przejdą z mocy prawa na jej rzecz, a tym samym zobowiązana będzie do wypłaty z tego tytułu byłemu właścicielowi odszkodowania. W świetle Konstytucji wywłaszczenie może być dokonane jedynie za słusznym odszkodowaniem, zaś zasadą wynikająca z art. 134 ust. 1 u.g.n. jest to, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Z woli zatem ustawodawcy odszkodowanie słuszne to odszkodowanie odpowiadające wartości odjętego prawa. Żadne inne kwestie nie podlegają zatem badaniu, gdyż składniki wysokości odszkodowania wynikają wprost z przepisów prawa. I tak akcentowana w skardze deklaracja Gminy, iż nie chce przejętych działek ani ich nie potrzebuje jest prawnie irrelewantna, gdyż w żaden sposób nie kształtuje wysokości odszkodowania. Podobnie sygnalizowana przez skarżącą okoliczność, iż podział nieruchomości i związane z tym przejęcie przez Gminę działek przeznaczonych pod drogi publiczne wpłynie pozytywnie na atrakcyjność pozostałych nowo wydzielonych działek pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, nie może stanowić podstawy do miarkowania (obniżenia) odszkodowania. Takiej możliwości nie przewidują bowiem przepisy ustawy, a istota sprawy dotyczy wartości nieruchomości wydzielonych pod drogę i przejętych przez Gminę, a nie ewentualnych korzyści uzyskanych przez wnioskodawczynię w związku z wydzieleniem działek pod zabudowę mieszkaniową. Okoliczność ta słusznie pozostała pominięta tak przez biegłego, jak i organ, gdyż pozostaje bez znaczenia dla ustalenia odszkodowania za utratę prawa własności przedmiotowych działek.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić trzeba, że organy właściwie uznały operaty szacunkowe autorstwa G. M. za wiarygodny dowód w sprawie

i prawidłowo dokonały jego oceny w wymaganym przepisami prawa zakresie. Natomiast samo subiektywne przekonanie skarżącej zainteresowanej kwotą najniższego odszkodowania o nieprawidłowość sporządzonej w tym celu wycen, nie może stanowić o skutecznym podważeniu ich wiarygodności nawet w przypadku gdy skarżąca przedłożyła odmienne operaty szacunkowe sporządzone na własne zlecenie. Zgodnie bowiem z art. 157 ust. 2 u.g.n. sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. Zresztą kontroperaty zostały również wnikliwie zweryfikowane przez organy, a skoro poprawnie wykazane przez nich wady i braki nie zostały uzupełnione ani skorygowane, zatem zasadnie odmówiono im mocy dowodowej.

Przepis art. 157 w ust. 1 u.g.n. przewiduje też możliwość oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Skorzystanie z tej możliwości zależy jednak od inicjatywny strony, która dąży do zakwestionowania operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. Wobec tego, jeżeli strona ma zastrzeżenia względem wycen wykonanych przez biegłą wyłoniona przez organ, to powinna zlecić ocenę operatu organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, a nie oczekiwać takiego działania od organów rozpoznający sprawę. Nie można bowiem przyjąć, że obowiązek taki obciąża organ, w sytuacji, gdy nie ma on wątpliwości co do prawidłowości operatu (por. wyrok NSA z 30 kwietnia 2020 r., sygn. akt I OSK 1181/19).

Reasumując stwierdzić należy, że Sąd nie dopatrzył się zarzucanego skargą naruszenia art. 98 § 3 i art. 130 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 7, 8, 9, 10, 77 i 80 k.p.a., ani też innych przepisów uzasadniających wyeliminowanie z obrotu prawnego zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, gdyż organy zasadnie przyjęły operaty szacunkowe sporządzone przez biegłą G. M. za podstawę decyzji i prawidłowo określiły wysokość odszkodowania za wydzielone działki przejęte z mocy prawa przez Gminę W..

W ustosunkowaniu się do zawartych w skardze wniosków dowodowych wyjaśnić trzeba, że przed sądem administracyjnym nie jest przeprowadzane postępowanie dowodowe z wyjątkiem dopuszczenia dowodów z dokumentu. Oznacza to, że sąd administracyjny nie przesłuchuje świadków, jak również nie zleca wykonania opinii przez rzeczoznawcę majątkowego. W przedstawionej sytuacji wnioski dowodowe nie mogły więc zostać uwzględnione.

Z powyższych względów Sąd, na podstawie art. 151 P.p.s.a., orzekł o oddaleniu skargi.