Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 26/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2021-07-06 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: par. 3
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 61 ust. 1 pkt 1-5
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Stawecki, , Sędzia WSA Jolanta Augustyniak-Pęczkowska (spr.), Sędzia WSA Andrzej Siwek, , po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 6 lipca 2021 r. sprawy ze skarg B.B. i B.A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] października 2020 r. znak [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargi


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. (SKO) decyzją z [...] października 2020 r. [...], na podstawie art. 127 k.p.a. w zw. z art. 17 pkt. 1 k.p.a. i art. 1 i 2 ustawy z 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz.U. z 2018 r., poz. 570), art. 39 ust. 5 ustawy z 8 marca 1990r. o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2018 r., poz. 994) i art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., po rozpatrzeniu odwołania B. B. i B. A. – utrzymało w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy [...] z [...] kwietnia 2020 r., nr [...] ustalającą warunki zabudowy dla budynku jednorodzinnego wolnostojącego z garażem w bryle, na dz. nr ew. [...] z obr. [...] przy ul. K. w W.

Po przedstawieniu przebiegu postępowania oraz zarzutów odwołania organ przytoczył art. 59 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2018 r., poz. 1945 - dalej u.p.z.p.) i art. 61 ust. 1 u.p.z.p. określający przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy. Dodał następnie, że postępowanie w tym przedmiocie reguluje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588 - dalej rozporządzenie).

SKO wskazało, że zgodnie z § 3 rozporządzenia wyznaczono obszar analizowany i przeprowadzono na nim analizę w myśl do art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Stosownie bowiem do ust. 1 tego przepisu w celu ustalenia wymagań nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy, a ust. 2 stanowi, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków, nie mniejszej niż 50 metrów. Organ wyznacza zatem na mapie w skali 1: 500 lub 1: 1.000 granice obszaru w celu przeprowadzenia analizy i ustalenia, czy możliwa jest realizacja inwestycji przy zachowaniu warunków z pkt 1-3 art. 61 ust. 1 ustawy. W § 3 ust. 2 rozporządzenie podaje minimalne granice obszaru analizowanego.

Dołączono również mapę w odpowiedniej skali, na podstawie której wyznaczono obszar analizowany. Organ zaznaczył, że wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. ocena inwestycji co do kontynuacji zabudowy w zakresie funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, nie oznacza zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy i bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy. Analiza urbanistyczna wykazała, że działki dostępne z tej samej drogi publicznej zagospodarowane są w sposób pozwalający na określenie wymagań nowej zabudowy.

Inwestor 3 grudnia 2019 r. zmodyfikował wniosek, obszarem inwestycji obejmując całą działkę nr [...]. Z tego względu ustalono nowe granice obszaru analizowanego i określono nowe parametry zabudowy. Zmienił się też sposób wyliczania powierzchni nowej zabudowy. Przy średniej powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym 27%, dla całej dz. nr [...] o pow. 1100m2 powierzchnia zabudowy wszystkich budynków mogła wynieść 297m2 (łącznie). Zabudowa na tym terenie ma powierzchnię ok. 121 m2 (budynek mieszkalny i garaż), zatem zgodnie ze średnią pozostało ok. 176 m2, co było zgodne ze zmienionym wnioskiem.

Teren inwestycji, zlokalizowany jest w południowo- zachodniej części dzielnicy U., przy ul. K. Na działce znajduje się już budynek mieszkalny jednorodzinny i garaż. Inwestycja obejmuje obszar w głębi działki.

Obszar analizowany stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca i bliźniacza, której towarzyszą budynki gospodarcze i garażowe. Występuje funkcja magazynowa. Na tym obszarze znalazły się też nieruchomości z dwoma budynkami mieszkalnymi, w tym usytuowanymi w drugiej linii zabudowy. Planowana inwestycja nawiązywać będzie do obecnej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i kontynuować funkcję na zasadach "dobrego sąsiedztwa". Budynki gospodarcze i garażowe poddano analizie tylko w zakresie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki. Nie wzięto ich pod uwagę przy ustalaniu pozostałych parametrów ze względu na brak wpływu na planowaną inwestycję.

Linię zabudowy wyznaczono jako przedłużenie istniejącej linii zabudowy na działkach o nr [...], [...]. Wyznaczono wskaźnik zabudowy - 27%, tak jak wskaźnik średni, który pozwoli na zachowanie ładu przestrzennego. Prawidłowo wyznaczono także szerokość elewacji frontowej i wysokość jej górnej krawędzi. Analiza wskazywała, że takie wyznaczenie ww. parametrów, wskaźnika, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, geometrii dachu, linii zabudowy służy zachowaniu ładu przestrzennego. Inwestycja "wpasowuje się" zatem w zastany ład architektoniczno-urbanistyczny. Zestawienie rodzaju zabudowy w obszarze analizowanym z planowaną, zestawienie parametrów zabudowy w tym wskaźnika, wysokości, szerokości elewacji frontowych, linii zabudowy – wskazuje na zgodność z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Materiał dowodowy potwierdza spełnienie także pozostałych warunków określonych w tym przepisie.

Organ zaznaczył, że zgodnie z art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., nie można odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi.

SKO podkreśliło, że ustalenia decyzji o warunkach zabudowy nie wpływają na ocenę, czy inwestycja będzie uciążliwa dla skarżących i otoczenia. Decyzja ta określa jedynie, czy inwestycja jest w danym miejscu możliwa, a jeśli tak - jakie warunki zabudowy są dopuszczalne. Na tym etapie ochrona interesów osób trzecich jest ograniczona i nie może być rozciągana na zgodność z Prawem budowlanym.

Skargi na powyższą decyzję złożyli B. B. i B. A.

B. B. zarzuciła:

1. Naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

a) art. 7, 8 i 9, 75 i 77 k.p.a. poprzez:

- wydanie decyzji bez ustalenia istniejących funkcji i cech zabudowy w prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym - skoro z załącznika graficznego do decyzji wynika, że obszar ten wyznaczono nieprawidłowo, bo obejmuje działki poza granicą 50 m, określoną w części tekstowej, a nadto granica "przecina" działki ewidencyjne - zachodzi zatem sprzeczność między częścią tekstową a graficzną decyzji;

- dokonanie co najmniej dowolnych ustaleń, że inwestycja stanowi kontynuację zabudowy rzekomo istniejącej w drugiej linii - skoro nie wiadomo jaką zabudowę organ uwzględnił, brak prawidłowego wyznaczenia obszaru analizowanego, a nadto inwestycja narusza ład przestrzenny (ustalenia organu co do linii zabudowy są niezrozumiałe i dowolne oraz nie zostały przedstawione na załączniku graficznym);

b) art. 11, art. 80, art. 107 § 2 oraz § 3 i art. 77 § 1 k.p.a. poprzez brak przedstawienia koniecznych elementów decyzji, skoro załącznik graficzny do decyzji (wyniki analizy) nie został podpisany.

2. Naruszenie prawa materialnego, tj.:

a) art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w zw. z § 3 i § 9 ust. 2 rozporządzenia wobec wydania decyzji o warunkach zabudowy bez sporządzenia prawidłowej analizy architektoniczno - urbanistycznej, spełniającej wymogi z ww. przepisów, gdyż z decyzji i jej załącznika nr 1 wynika, że nie wyznaczono prawidłowo obszaru analizowanego;

b) § 4 i § 9 rozporządzenia w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 i ust. 7 pkt 1 u.p.z.p. wobec dowolnego wyznaczenia linii zabudowy, jako - rzekomo - przedłużenie linii zabudowy na dz. [...] i [...], co nie zostało wskazane na załączniku graficznym, jak i nadto na ww. działkach nie istnieje zabudowa w drugiej linii.

Skarżąca wniosła m.in. o uchylenie zaskarżonej decyzji.

Zdaniem strony, decyzja SKO narusza podstawowe zasady procedury oraz przepisy prawa materialnego. Po raz kolejny nie wyznaczono prawidłowo obszaru analizowanego - czego organ II instancji nie dostrzegł. Z decyzji wynika bowiem, za front działki uznano odcinek granicy działki nr [...] - 7,4 m, co powodowało, że granice obszaru analizowanego wyznaczono na 50 m. Tymczasem część graficzna analizy architektoniczno – budowlanej wskazuje, że: a) na zachód od działki nr [...] - granice obszaru analizowanego wyznaczono: na granicy działek [...] i [...] – tj. ponad 78 m; b) na północy objęto całą działkę nr [...], aż do granicy z dz. nr [...], tj. ponad 86 m, w sytuacji gdy maksymalnie granica na północy powinna objąć dz. nr [...] (skoro daje to ponad 62 m); c) na północnym wschodzie ujęto działkę nr [...] – tj. ponad 60 m. Naruszenie to jest tym bardziej znaczące, że powierzchnia zabudowy na tej działce wynosi aż 69% - co wpływa na procent wskaźnika średniej zabudowy. Już powyższe – zdaniem skarżącej - przesądza o konieczności uchylenia zaskarżonej decyzji.

Ponadto, w zasadzie z każdej strony, granice obszaru są wyznaczone dowolnie, źle i rażąco. Między uzasadnieniem decyzji, a jej załącznikami zachodzi ewidentna sprzeczność. W uzasadnieniu wskazano, że granice obszaru analizowanego wyznaczono na 50 m, podczas gdy są one większe.

Powyższe przesądza o słuszności zarzutów pkt 1 lit a i 2 lit a. Skarżąca przypomniała orzecznictwo wskazujące jak ważne jest prawidłowe wyznaczenie granic obszaru analizowanego, w tym wskazujące, że podstawą wyznaczenia takiego obszaru w większym rozmiarze niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, ale nie mniej niż 50 metrów, nie może być poszukiwanie działki w celu uwzględnienia woli inwestora oraz stwierdzające, że część tekstowa analizy urbanistycznej nie może być sprzeczna z częścią graficzną.

Kolejne uchybienia – zdaniem skarżącej - dotyczą linii zabudowy, rzekomo wyznaczonej jako przedłużenie linii zabudowy na działkach [...] i [...], czego nie uwidoczniono na części graficznej. Nadto, na ww. działkach nie ma zabudowy w drugiej linii. Jest to poważne uchybienie, skoro linię zabudowy należy traktować jako obowiązującą - co wynika z art. 61 ust. 1 pkt 1 i ust. 7 pkt 1 u.p.z.p., jak i § 1 pkt 1 i 2 pkt 2 rozporządzenia. Wyznaczenie linii zabudowy w sposób dokonany przez organ, jest po prostu niemożliwe - w kontekście wniosku inwestora (zob. wyrok WSA w Krakowie z 12 września 2016 r. II SA/Kr 1281/14). Możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 u.p.z.p.

B. A. wniósł o uchylenie obu decyzji i zarzucił naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy:

- art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez jego zastosowanie i utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji, pomimo wadliwości decyzji pierwszoinstancyjnej;

- art. 7, 77 § 1, 80 i 107 § 3 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie szczegółowej analizy cech urbanistycznych i architektonicznych, co doprowadziło do nieprawidłowego wyznaczenia obszaru analizowanego w zakresie wysokości zabudowy na 3- 4 kondygnacje, podczas gdy w sąsiedztwie dominują budynki jedno i półtora kondygnacyjne;

- art. 7, 77 § 1, 80 i 107 § 3 k.p.a. poprzez zaniechanie dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego w kwestii: braku ustalenia parametrów dla istniejących nieruchomości przyjętych do analizy, a jedynie wyznaczenie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni zabudowy i wyznaczenie pozostałych parametrów dla budynków gospodarczych i garażowych, co narusza zasadę dobrego sąsiedztwa;

- art. 6 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1, 80 i 107 § 3 k.p.a. poprzez niedokonanie wnikliwego postępowania wyjaśniającego i dowodowego w zakresie ustalenia pomiarów inwestycji i powierzchni działki co doprowadziło do błędnego obliczenia gęstości zabudowy oraz złamania zasady ładu przestrzennego.

W odpowiedziach na obie skargi organ wniósł o ich oddalenie.

Postanowieniem z [...] lipca 2021r. Sąd – na podstawie art. 111 § 1 p.p.s.a. - połączył obie sprawy do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Stosownie do art. 145 § 1 p.p.s.a. w wypadku, gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Sąd nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a.

W świetle powyższych kryteriów skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli Sądu była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z [...] października 2020 r. utrzymująca w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy [...] z [...] kwietnia 2020 r. ustalającą warunki zabudowy dla budowy budynku jednorodzinnego wolnostojącego z garażem w bryle budynku, na dz. nr ew. [...] przy ul. K. w W.

W rozpatrywanej sprawie bezspornym jest, że dla terenu, na którym znajduje się działka inwestycyjna nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a więc inwestor zobowiązany był do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, stosownie do art. 4 ust. 2 u.p.z.p. Oczywiste jest również, że wydanie takiej decyzji musi być poprzedzone postępowaniem sprawdzającym w zakresie spełnienia przesłanek wymienionych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., który realizuje tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, przy zachowaniu warunków określonych w cyt. rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Przepis art. 61 ust. 1 u.p.z.p. stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2. teren ma dostęp do drogi publicznej; 3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Regulacja ta określa zatem z jednej strony ramy dopuszczalnej zabudowy działki w kontekście uprawnień właściciela, z drugiej gwarantuje zakres korzystania z nieruchomości już zabudowanych w kontekście uciążliwości związanych z zagospodarowaniem terenów przyległych. Zasady kształtowania ładu przestrzennego, jak i zakres uprawnień właścicieli przyległych nieruchomości, należy rozważać przy uwzględnieniu generalnych zasad ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - m.in. zasady uwzględniania ładu przestrzennego (art. 1 ust. 2 pkt 1) rozumianego jako kształtowanie przestrzeni tak, aby tworzyła harmonijną całość, w uporządkowanych relacjach, wszelkich uwarunkowań i wymagań funkcjonalnych, społeczno-gospodarczych, środowiskowych czy kompozycyjno-estetycznych (art. 2 pkt 1 u.p.z.p.) oraz walorów architektonicznych i krajobrazowych (art. 1 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p.).

W celu realizacji powyższych zasad w § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia organ zobligowany został do wyznaczenia wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego i przeprowadzenia na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, czyli na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1.000 (...), w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m.

Podkreślić w tym miejscu trzeba, że cyt. § 3 rozporządzenia określa minimalne granice obszaru analizowanego, co oznacza, że organ może wyznaczyć większy obszar wokół terenu planowanej inwestycji, szczególnie gdy będzie on tworzył całość urbanistyczną. Obowiązkiem organu nie jest określenie sąsiedztwa działki objętej projektowaną inwestycją w sposób automatyczny, ale w zgodzie ze specyfiką danej okolicy. Innymi słowy, nie można w sposób formalistyczny zawężać sposobu wyznaczenia granic obszaru analizowanego i przyjmować za prawidłowy tylko taki, który uwzględnia jednakowe odległości granic z każdej strony działki objętej wnioskiem. Racjonalność urbanistyczna może bowiem wymagać szerszego określenia granic obszaru analizowanego z jednej ze stron działki objętej wnioskiem celem wykazania spójności urbanistycznej planowanej inwestycji z obiektami budowlanymi już istniejącymi w sąsiedztwie. Jeżeli przy ustaleniach wzięto pod uwagę zasadę dobrego sąsiedztwa, to nie ma podstaw do kwestionowania wyznaczenia obszaru w sposób nierównomierny.

Dodać ponadto należy, że trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem inwestora wskazana w § 3 ust. 2 rozporządzenia, nie odnosi się do odległości pomiędzy granicami obszaru analizowanego, lecz do odległości granic obszaru analizowanego od granic działki objętej tym wnioskiem. Użyte przez ustawodawcę sformułowanie "wokół" nakazuje przyjmować, że granice obszaru analizowanego należy wytyczyć w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki od granic tej działki z każdej jej strony oraz w taki sposób, aby każda z granic tego obszaru znajdowała się - w stosunku do najbliższej granicy terenu inwestycji - w odległości nie mniejszej niż wskazana w § 3 trzykrotna szerokość. Tym samym każda z dwóch par przeciwległych granic obszaru (wschodnia - zachodnia, północna - południowa) winna być oddalona o siedmiokrotność szerokości frontu terenu inwestycji (zob. wyroki NSA: z 28 sierpnia 2008 r., sygn. akt II OSK 1533/07; z dnia 15 lipca 2009 r., sygn. akt II OSK 1153/08; z 15 stycznia 2010 r., sygn. akt II OSK 987/09; z 20 maja 2010 r., sygn. akt II OSK 901/09; z 23 września 2010 r., sygn. akt II OSK 1714/09, wyrok WSA w Rzeszowie z 23 maja 2017 r., sygn. SA/Rz 30/17 i z 24 września 2019 r., sygn. SA/Rz 243/19).

Wbrew zarzutom skarg - w ponownym postępowaniu (po uchyleniu uprzedniej decyzji przez SKO w dniu [...] maja 2019r.) i uzupełnieniu braków wniosku przez inwestora - organ na nowo wyznaczył granice obszaru analizowanego, w sposób który odpowiada powyższym kryteriom. Przy dokonywaniu analizy warunków i zasad zagospodarowania trenu uwzględniono również, że w piśmie z dnia 5 września 2019r. inwestor zmienił powierzchnię zabudowy planowanego budynku ze 150m2 na 130 m2 oraz zmodyfikował wniosek w zakresie obszaru działki nr ew. [...] obejmując jej cały teren (pismo – data wpływu 3 grudnia 2019r.).

Funkcje, powierzchnie zabudowy, wysokość kalenicy, wysokość elewacji spadki i szerokość elewacji na działkach ewidencyjnych znajdujących się w granicach obszaru analizowanego wokół działki nr [...] zostały szczegółowo opisane w wynikach analizy w poz. od 1 do 23. Ich usytuowanie na ww. obszarze przedstawiono na załączniku graficznym nr 2 do ww. decyzji.

Z materiału dowodowego wynika, że na działce objętej wnioskiem znajduje się już budynek mieszkalny jednorodzinny i garaż, a nową inwestycję planuje się w głębi działki. W obszarze analizowanym istnieje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna zarówno wolnostojąca, jak i bliźniacza wraz z budynkami pomocniczymi - gospodarczymi i garażowymi, z wyjątkiem działki nr [...] przy ul. K. [...], na której znajduje się obiekt magazynowy. Przeważają nieruchomości z jednym budynkiem mieszkalnym, ale są również działki zabudowane dwoma budynkami mieszkalnymi, w tym położonymi w drugiej linii zabudowy, co ewidentnie wynika z ww. załącznika nr 2.

Przewidziana do realizacji inwestycja nawiązuje zatem do istniejącej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i stanowić będzie kontynuację funkcji w myśl zasady "dobrego sąsiedztwa".

Linię zabudowy stanowi przedłużenie istniejącej linii zabudowy na działkach nr [...], [...]. Jest to linia regularna, położona ok 5 m od granicy pasa drogowego. (załącznik nr 1), co widać wprost na załączniku graficznym nr 2.

W obszarze analizowanym wskaźniki wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działek wynoszą od 5% do 69%, co daje średni wskaźnik zabudowy 27% (§ 5 ust. 1 rozporządzenia), taki też wyznaczono dla nowej zabudowy (do 27%).

Nie budzi wątpliwości również wyznaczenie szerokości elewacji frontowej. W obszarze analizowanym budynki mają bowiem szerokość elewacji frontowej od 5 m do 68,5m. Średni wskaźnik wynosi zatem 14,6 m z tolerancją 20% (§ 6 ust. 1 rozporządzenia). Podobnie, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej została wyznaczona zgodnie z § 7 ust. 1, 2 i 3 rozporządzenia od 5,3 m do 7,2 m z uwzględnieniem rzędnej terenu od 29,1 do 29,7 nad poziomem W.

Z porównania rodzaju zabudowy w obszarze analizowanym z planowaną, parametrów zabudowy, w tym m.in. wskaźnika powierzchni zabudowy, wysokości i szerokości elewacji frontowych, linii zabudowy, geometrii dachu, współczynnika powierzchni biologicznie czynnej wynika, że zostały spełnione także pozostałe warunki określone w z art. 61 ust. 1 pkt 1, 2, 3, 4 u.p.z.p.

Wbrew zarzutom obu skarg analiza urbanistyczno-architektoniczna dostarczyła wystarczających informacji do dokonania takiej oceny, a szczegółowe sposoby i postawy dokonanych obliczeń zostały wyczerpująco wskazane.

Powyższe zaś oznacza, że stosownie do art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., organ nie mógł nie uwzględnić zmienionego wniosku inwestora i odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Sąd podkreśla, że decyzja o warunkach zabudowy ma charakter ogólny, wstępny. Dopiero na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego organ architektoniczno-budowlany dokonuje szczegółowych ustaleń technicznych i ocenia, czy zgodnie z przepisami Prawa budowlanego i rozporządzeń wykonawczych, w tym rozporządzenia w prawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie możliwe jest udzielenie pozwolenia na budowę. Wymagań tzw. dobrego sąsiedztwa nie można rozumieć w sposób całkowicie podporządkowujący projektowaną inwestycję zabudowie sąsiadującej, tj. wymaga identycznej funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Kontynuacja wskaźników, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., pozostawia miejsce na różnorodność, a więc i pewne odstępstwa, pod warunkiem zachowania harmonii ładu przestrzennego.

Nie mogły zatem odnieść zamierzonego skutku zawarte w obu skargach zarzuty dotyczące naruszenia przepisów postępowania, jak i naruszenia przepisów prawa materialnego sformułowane w skardze B. B. Co do ostatniej ze skarg - w zakresie naruszenia art. 11, art. 80, art. 107 § 2 oraz § 3 i art. 77 § 1 k.p.a., którego skarżąca upatrywała w braku podpisu pod załącznikiem graficznym do decyzji (wyniku analizy) Sąd wskazuje, że nie wykazano istnienia potencjonalnego związku przyczynowego pomiędzy ww. uchybieniem proceduralnym a wynikiem postępowania. W przypadku takiego zarzutu nie chodzi bowiem o to, że ewentualne uchybienie mogło mieć jakikolwiek wpływ na wynik sprawy, lecz o wykazanie, że wpływ ten był istotny.

Z podanych przyczyn, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie - na podstawie art. 151 p.p.s.a. - skargę oddalił.