Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 645/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2020-07-02 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6181 Zajęcie nieruchomości i wejście na nieruchomość, w tym pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 124 ust. 1 i 4, art 128 ust. 4,  art 130 ust. 1 i 2, art 154 ust. 2,  art 156 ust. 3 i 4
journal: Dz.U. 2020 poz 65
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: par. 43 ust. 1 i 3,  par. 55, par. 56
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Edyta Podrazik Sędziowie Sędzia WSA Danuta Rzyminiak - Owczarczak (spr.) Sędzia WSA Izabela Paluszyńska Protokolant: st. sekr. sąd. Krzysztof Dzierzgowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 02 lipca 2020 r. sprawy ze skargi K. B. na decyzję Wojewody z dnia [...] czerwca 2019 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Starosta [...] decyzją z dnia [...] czerwca 2018 r., znak [...], orzekł o przyznaniu na rzecz K. B. odszkodowania w wysokości [...] zł z tytułu zmniejszenia wartości części nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], obręb [...], gmina [...], zapisanej jako jego własność w księdze wieczystej KW [...] Do wypłaty odszkodowania Starosta zobowiązał spółkę [...] z o.o., w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wyjaśniono, iż decyzją z dnia [...] października 2015 r., znak [...], Starosta [...] ograniczył sposób korzystania z części nieruchomości, oznaczonej ewidencyjnie jako: obręb [...], arkusz mapy [...], działka nr [...], należącej do K. B., poprzez zezwolenie wnioskodawcy [...] sp. z o.o. z siedzibą w [...], na założenie i przeprowadzenie na części nieruchomości przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej dla inwestycji polegającej na przebudowie istniejącej napowietrznej elektroenergetycznej jednotorowej linii 110 kV [...].

Wnioskiem z [...] stycznia 2017 r. Spółka [...] wystąpiła do Starosty [...] o ustalenie odszkodowania na rzecz K. B. w trybie art. 128 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.).

Starosta [...] decyzją z [...] czerwca 2018 r., znak [...], ustalił odszkodowani w kwocie [...]zł, oparając się na operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego T. S. w dniu [...] grudnia 2017 r.

Decyzją z [...] września 2018 r., nr [...], Wojewoda uchylił decyzję Starosty z dnia [...] czerwca 2018 r. w całości i przekazał sprawę temu organowi do ponownego rozpatrzenia. W ocenie organu odwoławczego sporządzając operat szacunkowy rzeczoznawca majątkowy dopuścił się uchybienia, polegającego na tym, iż uwzględnił stan nieruchomości na dzień [...] maja 2016 r. (uostatecznienia się decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości) zamiast na dzień ograniczenia, co wynika z art. 130 ust. 1 u.g.n.

Od ww. decyzji organu II instancji [...] sp. z o.o. wniosła sprzeciw do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu.

Wyrokiem z 06 grudnia 2018 r., sygn. akt II SA/Po 959/18, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody z [...] września 2018 r. Sąd stwierdził, że organ odwoławczy nie wykazał, by wskazane przez niego okoliczności skutkujące – w jego ocenie – koniecznością uchylenia decyzji organu I instancji i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania, wypełniały przesłanki z art. 138 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (dalej: k.p.a.) oraz, że niemożliwe było zastosowanie trybu z art. 136 k.p.a. Wojewoda nie dokonał analizy zaistnienia przesłanek z art. 138 § 2 w związku z art. 136 k.p.a., ograniczając się w uzasadnieniu decyzji wyłącznie do kwestii merytorycznych – wskazując moment, który jego zdaniem jest właściwy do dokonania ustalenia przez biegłego obniżenia wartości nieruchomości. Zauważono, że ocena, czy pomiędzy datami [...] maja 2016 r. (uostatecznienia się decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości) i [...] lipca 2016 r. (zyskania przez tę decyzję przymiotu wykonalności) nastąpiły zmiany mające istotny wpływ na wycenę nieruchomości – nie była nadmiernie utrudniona i nie wymagała przeprowadzenia skomplikowanego postępowania wyjaśniającego. Bez wątpienia organ II instancji mógł przeprowadzić z urzędu dodatkowe postępowanie w zakresie niezbędnym do merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy. Zdaniem Sądu w celu poparcia własnych ustaleń wiedzą fachową, w przypadku stwierdzenia takiej konieczności Wojewoda mógł powołać we własnym zakresie kolejnego biegłego rzeczoznawcę, który pozwoliłby na weryfikację ustaleń przyjętych przez organ I instancji. W żadnym wypadku nie było dopuszczalne zaniechanie oceny prawidłowości operatu przedłożonego przez wykonawcę inwestycji (operat autorstwa R. N. i P. M. sporządzony z datą [...] grudnia 2017 r.).

Sąd wskazał, że Wojewoda dokonał jedynie odmiennej oceny zgromadzonego przez organ I instancji materiału dowodowego – czego nie można utożsamiać z "koniecznym do wyjaśnienia zakresem sprawy mającym istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie", o którym stanowi art. 138 § 2 k.p.a. Organ I instancji przeprowadził dowody z trzech opinii biegłych rzeczoznawców majątkowych, na okoliczność istotną dla ustalenia wysokości odszkodowania za zmniejszenie wartości przedmiotowej nieruchomości. W przypadku gdy organ odwoławczy zajął odmienne stanowisko w tym względzie, po dokonaniu wszechstronnej oceny wszystkich dopuszczonych operatów szacunkowych, nie istniały przeszkody do uznania jednego z nich za prawidłowy, ani przeszkody do dopuszczenia dodatkowego dowodu z uzupełniającej opinii biegłego – w celu dokonania prawidłowej wyceny. Po dokonaniu własnych ustaleń organ odwoławczy mógł wydać orzeczenie merytoryczne, nie uchybiając zakazowi orzekania na niekorzyść strony odwołującej się. Na zakończenie wskazano, iż w toku ponownego rozpoznania sprawy organ odwoławczy powinien dokonać wszechstronnej oceny istniejących w sprawie dowodów, przeprowadzić samodzielnie postępowanie wyjaśniające, stosując wszelkie dostępne środki dowodowe i tryb z art. 136 k.p.a. Organ rozważy, czy zaistniały podstawy zmiany decyzji pierwszoinstancyjnej, względnie jej utrzymania w mocy.

Po ponownym rozpoznaniu odwołania K. B. od decyzji Starosty [...] z [...] czerwca 2018 r., znak [...], Wojewoda zaskarżoną obecnie decyzją z dnia [...] czerwca 2019 r., nr [...], uchylił zaskarżoną decyzję w pkt I i w tym zakresie orzekł o przyznaniu na rzecz K. B. kwoty [...]zł tytułem odszkodowania za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, położonej w gminie [...], oznaczonej ewidencyjnie jako: obręb [...], działka nr [...], zapisanej w księdze wieczystej nr [...]

W uzasadnieniu decyzji wskazano, że zgodnie z art. 124 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 65 - dalej w skrócie: u.g.n.) starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Stosownie do dyspozycji art. 124 ust. 4 u.g.n., a także art. 129 ust. 5 pkt 1, właściwy miejscowo starosta posiada kompetencję do ustalenia w drodze odrębnej decyzji administracyjnej odszkodowania należnego m.in. właścicielom nieruchomości, ograniczonej w sposobie korzystania, na mocy decyzji, o jakiej mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n. Dalej wskazano, że w oparciu o art. 130 ust. 1, w przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje na podstawie wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego, który sporządza na potrzeby postępowania administracyjnego operat szacunkowy. Odszkodowanie przewidziane przez art. 124 ust. 4 u.g.n. – w odróżnieniu od rekompensat przewidzianych w rozdziale 5 u.g.n. za doznane wywłaszczenie - przysługuje nie tylko za poniesione szkody, ale również za samo udostępnienie nieruchomości.

Dalej Wojewoda wyjaśnił, że operat szacunkowy jest dokumentem, który sporządzić może wyłącznie rzeczoznawca majątkowy. Obecnie obowiązujące przepisy u.g.n. - w szczególności art. 154 - stanowią, iż wyboru techniki szacowania, metody dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Oznacza to zatem, iż sferą wyłącznej kompetencji rzeczoznawcy majątkowego są merytoryczne kwestie składające się na operat szacunkowy takie np. jak: dobór nieruchomości podobnych, metoda wyceny, przyjęcie takich, a nie innych cech rynkowych, posługiwanie się określoną bazą danych i itp. Organ administracji publicznej nie może zatem samodzielnie dokonywać merytorycznej oceny takiego dowodu. Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód stosownie do art. 80 k.p.a. i choć organ administracji nie wkracza w merytoryczną zasadność opinii, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, a które posiada jedynie biegły, to zobowiązany jest jednak do jego formalnej oceny. Poprzez ocenę formalną operatu szacunkowego Wojewoda uważa sprawdzenie czy operat zawiera wszelkie wymagane prawem elementy, nie zawiera żadnych błędów lub niejasności, a także zweryfikowanie czy prawidłowo odzwierciedla on rzeczywistość. Ocena formalna dowodu jakim jest operat szacunkowy obejmuje również to, czy dokument ten powstał zgodnie z przepisami prawa - a zatem z regułami sporządzania takiego dowodu zawartymi w u.g.n. lub w rozporządzeniu w sprawie wyceny.

Organ odwoławczy wskazał następnie, iż w niniejszej sprawie zostały sporządzone cztery operaty szacunkowe - autorstwa B. J. z [...] kwietnia 2017 r., T. S. z [...] grudnia 2017 r., R. N. i P. M. z [...] grudnia 2017 r. oraz T. S. z [...] marca 2019r. Wojewoda poddał analizie wszystkie cztery, sporządzone w sprawie, operaty szacunkowe.

W odniesieniu do opinii sporządzonej przez B. J., wskazano, że operat ten nie zawiera wszystkich elementów, przewidzianych w przepisach prawa. Między innymi za niewystarczający należy uznać opis faktyczny i prawny nieruchomości. Nadto przyjęte przez biegłą do porównań nieruchomości nie stanowią nieruchomości podobnych w rozumieniu u.g.n. Operat ten został również negatywnie oceniony przez Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych [...]. W toku postępowania przed organem I instancji liczne zastrzeżenia w tym zakresie wnosił też inwestor. Z uwagi na powyższe oraz biorąc pod uwagę fakt, iż operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia (a zatem termin ważności opinii B. J. minął), Wojewoda postanowił odmówić temu dokumentowi przydatności dowodowej w niniejszej sprawie.

Analizując kolejną opinię, sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego T. S. (z [...] grudnia 2017 r.), organ II instancji stwierdził, że biegły dopuścił się uchybienia, polegającego na tym, iż uwzględnił stan nieruchomości na dzień [...] maja 2016 r. (uostatecznienia się decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości) zamiast na dzień ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 130 ust. 1 u.g.n. "w przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw". Dniem ograniczenia prawa własności K. B. jest dzień wydania decyzji Starosty [...] z [...] grudnia 2015 r., znak [...], zezwalającej na niezwłoczne zajęcie nieruchomości, oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...] z obrębu [...]. Wojewoda zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego T. S. z prośbą o ustosunkowanie się do ww. kwestii. Biegły stwierdził jednak, że nie widzi możliwości dokonania korekty operatu.

W odniesieniu do operatu szacunkowego sporządzonego przez R. N. i P. M., Wojewoda zauważył, że biegli określili zmniejszenie wartości nieruchomości należącej do K. B., na kwotę [...]zł. Z powyższego wynika zatem, że uznając poprawność tej opinii, organ winien zasądzić na rzecz K. B. kwotę [...]zł. Mając jednak na względzie treść art. 139 k.p.a. i zawartą w nim zasadę zakazu orzekania na niekorzyść, organ II instancji nie mógłby oprzeć swojego rozstrzygnięcia na operacie szacunkowym, sporządzonym przez R. N. i P. M.. Organ I instancji w swojej decyzji przyznał bowiem stronie odszkodowanie w kwocie [...]zł. Stanowisko doktryny w zakresie zasady orzekania na niekorzyść jest jasne i jednolite: "zakaz reformationis in peius wyraża się w tym, że organ odwoławczy nie może pogarszać, określonej decyzją organu pierwszej instancji, sytuacji prawnej strony odwołującej się. Strona odwołująca się powinna bowiem pozostawać w usprawiedliwionym przekonaniu, że wniesione przez nią odwołanie, jeżeli nie okaże się skuteczne, spowoduje co najwyżej utrzymanie jej dotychczasowej sytuacji prawnej ustalonej zaskarżoną decyzją, w żadnym zaś przypadku nie doprowadzi do jej pogorszenia". Z uwagi na powyższe Wojewoda uchylił się od oceny prawidłowości operatu sporządzonego przez R. N. i P. M..

Wojewoda uznał natomiast, że opinia autorstwa T. S. z [...] marca 2019 r. jest kompleksowa, rzetelna i może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania. W ocenie organu operat ten spełnia wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.). Zdaniem organu przedmiotowy operat szacunkowy prawidłowo opisuje rzeczywistość, a mianowicie przedmiot wyceny w postaci nieruchomości zlokalizowanej w gminie [...] w obrębie [...]. Biegły prawidłowo określił powierzchnię wycenianej działki, a także jej funkcję planistyczną. Organ stwierdził również, ze wskazane przez rzeczoznawcę majątkowego na stronie 9 operatu szacunkowego nieruchomości spełniają kryterium podobieństwa pod względem przeznaczenia planistycznego. Weryfikacja prawidłowości ustaleń biegłego była możliwa dzięki precyzyjnemu określeniu przez biegłego adresów nieruchomości oraz ich powierzchni. Organ odwoławczy wskazał, iż sprawdził obliczenia wykonane przez biegłego, konstatując, iż okazały się one w pełni prawidłowe. Zdaniem organu operat ten prawidłowo odzwierciedla rzeczywistość, a zatem nie zachodzi potrzeba przeprowadzenia dodatkowego postępowania dowodowego.

Odnosząc się natomiast do zarzutów zawartych w odwołaniu K. B., Wojewoda stwierdził, iż w niniejszej sprawie zostało dostatecznie wykazane, iż operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego B. J.-P. zawiera wiele błędów i nieścisłości i nie może stanowić podstawy ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości. Nadto, przepisy u.g.n. jasno formułują zasady ustalania odszkodowania i nie ma konieczności sięgania do innych aktów prawnych, takich jak chociażby wskazana przez K. B. ustawa z [...] kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.

K. B. wniósł skargę na powyższą decyzję Wojewody do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, zarzucając zaniżenie wyceny nieruchomości.

Odpowiadając na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Pismem, z [...] września 2019 r. pełnomocnik uczestnika postępowania – [...] Sp. z o.o. w [...] wniósł o oddalenie skargi podnosząc, iż operat szacunkowy sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę z [...] marca 2019 r. zawierał wszystkie wymagane przepisami elementy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.

Na wstępie wyjaśnić należy, iż kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2167) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 - dalej "p.p.s.a.") polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 p.p.s.a., w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną.

Należy jednak zauważyć, że sprawa niniejsza była już przedmiotem kontroli sądowej, wobec czego granice jej ponownego rozpoznania wyznacza również art. 153 p.p.s.a., zgodnie z którym ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. Ponadto w myśl art. 170 p.p.s.a. orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy i inne organy państwowe, a w przypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby.

Ocena prawna, o której stanowi analizowany przepis, może dotyczyć zarówno samej wykładni prawa materialnego i procesowego, jak i braku wyjaśnienia w kontrolowanym postępowaniu administracyjnym istotnych okoliczności stanu faktycznego. Zarówno organ administracji, jak i sąd, rozpatrując sprawę ponownie, obowiązane są zastosować się do oceny prawnej zawartej w uzasadnieniu wyroku, bez względu na poglądy prawne wyrażone w orzeczeniach sądowych w innych podobnych sprawach. W orzecznictwie podkreśla się przy tym, iż działania naruszające tę zasadę muszą być konsekwentnie eliminowane przez uchylanie wadliwych z tego powodu rozstrzygnięć administracyjnych, już chociażby z uwagi na związanie wcześniej przedstawioną oceną prawną także i samego sądu administracyjnego (por. wyroki NSA: z dnia 21 października 1999 r., sygn. akt IV SA 1681/97 i z dnia 1 września 2010 r., sygn. akt I OSK 920/10, dostępny pod adresem: orzeczenia.nsa.gov.pl). Zatem ocena prawna traci moc wiążącą tylko w przypadku zmiany prawa, zmiany istotnych okoliczności faktycznych sprawy (ale tylko zaistniałych po wydaniu wyroku, a nie w wyniku odmiennej oceny znanych i już ocenionych faktów i dowodów) oraz w wypadku wzruszenia we właściwym trybie orzeczenia zawierającego ocenę prawną. Z tych względów przyjąć zatem należy, że "związanie wojewódzkiego sądu administracyjnego oceną prawną" w rozumieniu art. 153 p.p.s.a. oznacza, iż nie może on formułować nowych ocen prawnych - sprzecznych z wyrażonym wcześniej poglądem, a zobowiązany jest do podporządkowania się mu w pełnym zakresie oraz konsekwentnego reagowania poprzez treść nowego wyroku.

W przedmiotowej sprawie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 06 grudnia 2018 r. o sygn. akt II SA/Po 959/18 dokonał oceny prawnej i zawarł jednoznaczne wytyczne dotyczące sposobu prowadzenia postępowania odwoławczego przez Wojewodę. Zobowiązano organ odwoławczy do dokonania wszechstronnej oceny istniejących w sprawie dowodów, przeprowadzenia samodzielnego postępowanie wyjaśniającego, przy zastosowaniu wszelkich dostępnych środków dowodowych i trybu z art. 136 k.p.a. Nakazano Wojewodzie rozważyć, czy zaistniały podstawy zmiany decyzji pierwszoinstancyjnej, względnie jej utrzymania w mocy. W wyroku tym sąd stwierdził też, iż w celu poparcia własnych ustaleń wiedzą fachową, w przypadku stwierdzenia takiej konieczności, Wojewoda mógł powołać we własnym zakresie kolejnego biegłego rzeczoznawcę, który pozwoliłby na weryfikację ustaleń przyjętych przez organ I instancji.

W ocenie Sądu orzekającego w niniejszym składzie, Wojewoda zastosował się do wskazań co do dalszego postępowania, zawartych w powołanym wyroku z 06 grudnia 2018 r. Organ odniósł się do sporządzonych w mniejszej sprawie operatów szacunkowych - autorstwa B. J. z [...] kwietnia 2017 r., T. S. z [...] grudnia 2017 r., R. N. i P. M. z [...] grudnia 2017 r. oraz T. S. z [...] marca 2019r. – i ocenił ich przydatność dowodową dla rozstrzygnięcia sprawy. Wojewoda, stosując się do zaleceń zawartych w uzasadnieniu wyroku, uzasadnił przyczyny dla których odmówił uwzględnienia jako dowodu operatów autorstwa B. J. z [...] kwietnia 2017 r., T. S. z [...] grudnia 2017 r., R. N. i P. M. z [...] grudnia 2017 r. Niezależnie od oceny trafności uwag podniesionych przez Wojewodę wobec ww. operatów szacunkowych zauważyć trzeba, iż zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Ponadto zgodnie z art. 156 ust. 4 u.g.n. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. W świetle powołanych przepisów, w dniu wydania decyzji przez Wojewodę - tj. [...] czerwca 2019 r., opisane wyżej operaty szacunkowe z [...] kwietnia 2017 r., [...] grudnia 2017 r., i [...] grudnia 2017 r. nie mogły być już wykorzystywane do celu, dla którego został sporządzone. W przypadku żadnego z tych operatów nie potwierdzono jego aktualności zgodnie z art. 156 ust. 4 u.g.n., a zatem nie mogły one stanowić dowodu w postępowaniu odwoławczym prowadzonym przez Wojewodę. Powyższe uzasadniało zlecenie sporządzenia kolejnego operatu szacunkowego przez organ odwoławczy i w konsekwencji oparcie rozstrzygnięcia na operacie szacunkowym z dnia [...] marca 2019 r. - autorstwa T. S..

Jak wynika z ustaleń organów obu instancji decyzją z [...] października 2015 r., znak [...], wydaną na podstawie art. 124 ust. 1 u.g.n., Starosta [...] ograniczył sposób korzystania z części nieruchomości, oznaczonej ewidencyjnie jako: obręb [...], arkusz mapy [...] działka nr [...]. należącej do K. B., poprzez zezwolenie wnioskodawcy Spółce z siedzibą w [...], na założenie i przeprowadzenie na części nieruchomości przewodów i urządzeń, służących do przesyłania energii elektrycznej dla inwestycji, polegającej na przebudowie istniejącej napowietrznej elektroenergetycznej jednotorowej linii 110 kV [...].

Zgodnie z art. 124 ust. 4 u.g.n. na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w ust. 1. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio przepis art. 128 ust. 4. Z kolei zgodnie z art. 128 ust. 4 u.g.n. odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

Stosownie do art. 130 ust. 1 i 2 u.g.n. w przypadku, gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Zasady określenia wartości nieruchomości w tym wymogi jakie winien spełniać operat szacunkowy sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego, zostały określone w dziele IV "Wycena nieruchomości" ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak też w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2004.207.2109 ze zm.).

Jak trafnie zauważył Wojewoda w judykaturze przyjmuje się, że operat szacunkowy, stanowiący główny dowód w sprawie, bowiem to jedyny dokument szacujący wartość nieruchomości, podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie, jak każdy inny. Jednak jest to dowód specyficzny, zawierający wiedzę dostępną rzeczoznawcy, związaną z techniką wyceny, zatem ocena przez organ takiego dowodu sprowadza się do kwestii formalnych, ale także do zbadania, czy operat zawiera wyjaśnienie, dlaczego takie, a nie inne parametry zostały wzięte pod uwagę, czy z operatu wynika w sposób przejrzysty, że ustaloną wartość nieruchomości można przyjąć do ustalenia opłaty oraz czy dany operat daje odpowiedź na ewentualne wątpliwości właściciela nieruchomości co do wartości nieruchomości (por. wyrok NSA z 21 października 2014 r., sygn. akt I OSK 345/13, -dostępny na: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Ocena wartości dowodowej operatów jest zatem możliwa w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów.

W ocenie Sądu Wojewoda trafnie przyjął, iż sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego T. S. operat szacunkowy z [...] marca 2019 r. jest poprawny pod względem formalnym, jest czytelny i nie budzi wątpliwości co do poprawności ustaleń faktycznych, które legły u podstaw dokonanej wyceny.

Zauważyć przy tym należy, iż zgodnie z § 43 ust. 1 ww. rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności:

1) stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji;

2) utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie.

Natomiast § 43 ust. 3 tego rozporządzenia stanowi, że przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się:

1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości;

2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości;

3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości;

4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy.

Jak wskazał biegły rzeczoznawca, co nie zostało zakwestionowane przez skarżącego, z akt sprawy nie wynika, aby w wyniku realizacji na działce nr [...] linii energetycznej doszło do spowodowania szkód rzeczywistych. Biegły ustalił natomiast, iż doszło do zmiany warunków korzystania z przedmiotowej nieruchomości. Sąd podzielił przy tym ustalenia biegłego, iż nie doszło do zmiany przydatności użytkowej nieruchomości – nieruchomość nadal może być użytkowana w dotychczasowy sposób, tj. w celach rolniczych. Zaznaczyć trzeba, iż takie przeznaczenie przedmiotowego gruntu wynika z studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] przyjętego uchwałą Rady Miasta i Gminy [...] nr [...] z [...] marca 2014r. Z uwagi na brak, w dacie ograniczenia własności nieruchomości, wydanej dla przedmiotowego terenu decyzji o warunkach zabudowy, niedopuszczalne było określenie innego przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 154 ust. 2 u.g.n. w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Nie doszło także do trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości – jak wyjaśnił biegły na gruncie nie posadzono trwałych nadziemnych elementów sieci.

Również zaprezentowania metoda i podejście oszacowania wartości rynkowej jednostki powierzchni przedmiotowego gruntu, jak też sposób obliczenia odszkodowania z tytułu zmiany warunków korzystania, jak i wartości wynagrodzenia za obowiązek udostępniania nieruchomości, nie rodzi uwag Sądu. Zaznaczyć trzeba, że zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W ocenie Sądu organ odwoławczy prawidłowo uznał, iż sporządzony w sprawie operat szacunkowy z [...] marca 2019 r. spełnia wymogi określone w § 55 ust. 2 i § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i nie było powodów korzystania z kolejnej opinii.

Ponadto należy podnieść, że w orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, iż jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 marca 2014 roku, sygn. akt: I OSK 1894/12 i z 27 czerwca 2018 r. o sygn. akt: I OSK 1719/18 – dostępne jw.).

W tych okolicznościach sprawy Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 P.p.s.a uznając, iż organ odwoławczy zastosował się do wskazań zawartych w uzasadnieniu wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 06 grudnia 2018 r. o sygn. akt II SA/Po 959/18 i prawidłowo ustalił wysokość odszkodowania za zmniejszenie wartości części nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], obręb [...], zapisanej jako jego własność w księdze wieczystej KW [...]