Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1116/05
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2007-06-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Małgorzata Brachel- Ziaja Sędziowie: WSA Barbara Pasternak (spr.) WSA Robert Sawuła Protokolant: Beata Błach po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 czerwca 2007 r. sprawy ze skargi A. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] 2005 r. nr Kol. [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącego A. M. kwotę 200 zł. (dwieście złotych), tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta K., decyzją z dnia [...] 2005 r., [...], na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym po rozpatrzeniu wniosku Pana B. K., ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. zespól sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w zabudowie szeregowej na działce nr 256/3 obr.[...], wraz z infrastrukturą techniczną i wjazdami na działkach nr 550/2 i 897/1 obr.[...], przy ul. [...] w K. Integralną część decyzji stanowią : załącznik nr 1, w którym ustalono warunki zabudowy oraz zawarto wyniki analizy urbanistyczno-architektonicznej, oraz załącznik nr 2 zawierający wyznaczenie linii rozgraniczających teren inwestycji na mapie w skali 1:1000, wraz z częścią graficzną wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej, o której mowa w § 3 ust. 1 i § 9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia (powinno być 2003 r.), w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. nr 164, poz. 1588).

W uzasadnieniu decyzji wskazano: teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i nast. ustawy z dnia 27. 03. 2003 r. o pzp. (zwanej dalej ustawą). W toku postępowania uzyskano uzgodnienia w zakresie przewidzianym w art. 53 ust. 4 ustawy:

1. Postanowienie Małopolskiego Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych z dnia [...] 2004 r. w zakresie melioracji wodnych,

2. Postanowienie Zarządu Gospodarki Komunalnej w K. z dnia [...] 2004 r. w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego,

3. Postanowienie Wojewódzkiego Konserwatora Przyrody działającego w imieniu Wojewody M., z dnia [...] 2004 r. w odniesieniu do obszarów objętych ochroną na podstawie przepisów o ochronie przyrody,

4. Postanowienie Ministra Środowiska z dnia [...] 2005 r. utrzymujące w mocy w/w postanowienie Wojewódzkiego Konserwatora Przyrody.

Ponadto uzyskano opinie:

-Wydziału Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska z [...] 2004 r. w zakresie komunikacji,

- W/w Wydziału z dnia [...] 2004 r. w zakresie ochrony środowiska,

-Wydziału Ochrony Ludności i Zarządzania Kryzysowego z dnia [...] 2004 r. w zakresie zagrożenia powodzią,

-Zarządu Gospodarki Komunalnej w K. z dnia [...] 2004 r. w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego,

-Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K. z dnia [...] 2004 r.

Organ ustalił, że zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób powalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu-zgodnie załącznikiem nr 1 do decyzji,

2) teren ma dostęp do drogi publicznej-zgodnie z w/w załącznikiem,

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego- zgodnie w/w załącznikiem,

4) teren jest objęty zgodą na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne uzyskaną przy sporządzaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta K., który utracił moc na podstawie art. 67 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 15/1999, póz. 139 e m.),

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi - zgodnie z w/w załącznikiem Projekt decyzji został sporządzony przez mgr. inź arch. R. M. wpisanego na listę izby samorządu zawodowego architektów- nr [...] W toku postępowania zastrzeżenia wnieśli J. K., A. M. i S. B. Jako właściciele bądź współwłaściciele działek nr 257/3 i 257/5 zarzucali, że zamierzona inwestycja spowoduje ograniczenia dostępu światła do działek nr 257/3 i 257/5, pobawienie działki 257/3 widoczności, powstanie efektu tunelu-korytarza pomiędzy już istniejącą a mającą powstać zabudową szeregową, oraz obniżenie wartości działek na skutek utraty ich atrakcyjności.

Odnośnie powyższych zastrzeżeń, organ wyjaśnił, że decyzja o warunkach zabudowy jest tylko pierwszym etapem podejmowanym przez inwestora w celu realizacji inwestycji i nie stanowi podstawy do rozpoczęcia robót budowlanych. Taką podstawą jest dopiero decyzja o pozwoleniu na budowę wydana na podstawie i w trybie przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Natomiast celem postępowania prowadzonego na podstawie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest zbadanie, czy projektowana inwestycja jest zgodna z warunkami określonymi w art. 61 ust. 1 pkt. 1-5 ustawy, w tym czy jest zgodna z obowiązującymi przepisami odrębnymi. Wykonana w trakcie postępowania analiza urbanistyczno-architektoniczna obszaru wyznaczonego wokół terenu objętego wnioskiem wykazała, że przedmiotowe przedsięwzięcie spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy zarówno pod względem funkcji w obszarze analizowanym, jak i pod względem formy, oraz wymogi rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., nr 164, póz. 1588). Warunki ustalone w oparciu o wyniki przeprowadzonej analizy , oraz uzgodnienia i opinie gromadzone w toku postępowania zostały zawarte w załącznikach nr 1 i 2 do decyzji.

Organ podkreślił, że w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy nie określa się tych warunków technicznych realizacji inwestycji, o których stanowi w szczególności rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. (Dz.U. nr 75, poz. 690 ze zm.), dotyczące odległości projektowanych obiektów od granic działki, ewentualnego przesłaniania, zacienienia, a także sposobu zagospodarowania ternu. Parametry te zostaną określone na etapie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. Nie stanowi także przedmiotu rozstrzygnięcia decyzji o ustaleniu warunków zabudowy kwestia obniżenia wartości działek sąsiednich , bowiem decyzja taka nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich zgodnie z art. 63 ust. 2 ustawy.

Od powyższej decyzji odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. wniósł A. M. Zarzucił, że decyzja nie uwzględnia wniesionych w toku postępowania zastrzeżeń. Co prawda nie narusza ona prawa własności, niemniej wiąże organ wydający decyzje o pozwoleniu na budowę-zgodnie z art. 55 ustawy. Oddziaływanie planowanej inwestycji będzie szczególnie uciążliwe dla nieruchomości oznaczonej nr 257/5, której odwołujący jest współwłaścicielem. Działka ta jest z jednej strony już zamknięta zabudową szeregową, posadowienie takich domów na działce nr 256/3 wpłynie negatywnie na wartość, atrakcyjność i możliwość zagospodarowania działki nr 257/3. Odwołujący wskazał, że przed WSA w Warszawie zawisła sprawa z Jego skargi na postanowienie Ministra Środowiska z dnia [...] 2005 r. znak [...], a wynik tego rozstrzygnięcia może mieć wpływ na ostateczny kształt decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.

W wyniku rozpatrzenia odwołania A. M., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [...] 2005 r., Kol. [...] , na podstawie art. 59, art. 60, art. 61, art. 64 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym , § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r,, w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. z 2003 r. nr 164, poz. 1589), oraz art. 138 § 1 kpa utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu swojej decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, co następuje: decyzja organu pierwszej instancji jest prawidłowa. Kolegium przytoczyło treść przepisów art. 59, art. 54 w zw. z art. 64, art. 61 ustawy, uznając, że decyzja została sporządzona przez osobę wskazaną w art. 60 ust. 4 ustawy. Zgodnie z art. 6 ustawy, każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich.

Wszystkie elementy, których ustalenie jest konieczne do dokonania ustalenia warunków zabudowy istnieją, zatem spełniony jest wymóg, o którym mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy(...), polegający na ustaleniu tych wymagań w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. W toku postępowania uzyskano niezbędne uzgodnienia. Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium uznało:

- co do zawisłości przez WSA w W. sprawy ze skargi na postanowienie Ministra Środowiska z [...] 2005 r., to wniesienie skargi nie wstrzymuje wykonania aktu lub czynności, zgodnie z art. 61 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r.-Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi,

-w przedmiocie utraty wartości działki odwołującego, to sprawa ta nie może być przedmiotem rozstrzygania na obecnym etapie postępowania,

-art. 6 ust. 2 ustawy statuuje zasadę ogólną, jaką jest wolność zagospodarowania przestrzennego, w granicach określonych w ustawach, uprawniony do nieruchomości może ją zagospodarować dowolnie, w granicach obowiązującego prawa. Argumenty dotyczące prawa własności pozostają poza zakresem postępowania o ustalenie warunków zabudowy, a decyzja o ustaleniu takich warunków zgodnie z art.63 ustawy nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Nie uprawnia także do rozpoczęcia prac budowlanych a upoważnia do wystąpienia z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę.

Mając na uwadze treść art. 56 ustawy według którego nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi należy uznać, że kwestionowana decyzja jest prawidłowa.

Skargę na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w K. wniósł A. M., zarzucając że narusza ona jego słuszny interes prawny jako współwłaściciela sąsiadującej działki. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji.

W uzasadnieniu skargi podniósł, że od strony północnej nieruchomości, której jest współwłaścicielem znajduje się już zabudowa szeregowa. Działka skarżącego może być przeznaczona na wybudowanie maksymalnie dwóch domów jednorodzinnych. Planowana budowa nie jest przeznaczona na cele zaspokojenia osobistych potrzeb inwestora, który w ramach działalności gospodarczej buduje i sprzedaje budynki po cenach wolnorynkowych. Planowana inwestycja wpływa negatywnie na możliwość zagospodarowania działki nr 257/5, zmniejsza jej atrakcyjność, ponieważ znajdzie się ona jakby tunelu. Ponadto, nie zostały spełnione warunki z art. 61 ustawy ponieważ na działkach sąsiadujących , przy ul. [...] tj. nr 678/5, która przylega do działki inwestora, nie ma żadnej zabudowy, tak jak i na działce nr 56/6. Działka nr 256/7 przy ul. [...] nie jest działką sąsiadującą z działką nr 256/3, jej parametry związane są z zabudową przy ul. [...] i ma dostęp z innej drogi publicznej, nadto nie sąsiaduje z działką, na której jest planowana inwestycja.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r.-Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) w skrócie ppsa, sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną- art. 134 ppsa.

Skargę należało uwzględnić, aczkolwiek innych powodów, niż podnoszone w jej uzasadnieniu.

Postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie toczyło się na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717). Przepis art. 61 ust. 1 pkt. 1-5 ustawy wskazuje pięć przesłanek, których łączne spełnienie warunkuje możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy w odniesieniu do danego terenu. Przesłanki te można podzielić na dwie grupy. Pierwsza z nich obejmuje wymagania określone w punktach 1, 2 i 3, które ustala organ uprawniony do wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.

Sposób ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego określony został w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (zwanego dalej rozporządzeniem). Przepis § 3 rozporządzenia stanowi w ust. 1 : "w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej , której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Ust. 2 tego paragrafu stanowi, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy , o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt. 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków, nie mniejszej niż 50 metrów. Z kolei, zgodnie z § 9 ust. 2 cyt. rozporządzenia, wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy.

Jak wynika z akt sprawy, w szczególności z analizy decyzji organu pierwszej instancji, decyzja ta posiada dwa załączniki. Załącznik nr 1 zatytułowany jest "warunki zabudowy oraz wyniki analizy urbanistyczno-architektonicznej", załącznik nr 2 opatrzony jest opisem : "załącznik niniejszy obejmuje część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej, o której mowa w § 3 rozporządzenia( ...). Załącznik graficzny zawiera oznaczenie linii rozgraniczających teren inwestycji , nie zawiera natomiast -wbrew treści opisu oraz wbrew treści § 3 rozporządzenia, linii wyznaczającej obszar analizowany, zgodnie z treścią tego przepisu. Z materiału dowodowego sprawy można by wnioskować, że została przeprowadzona przewidziana przepisami analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji objętej wnioskiem, składająca się z części graficznej. W aktach znajdują się bowiem cztery fragmenty mapy obrębu [...]: sekcja 1117-C, 1117-D, 1167-a i 1167-B, na których zaznaczono przerywaną linią obszar wokół terenu inwestycji. Po skompletowaniu powyższych części stwierdzić można, że wyznaczenie obszaru analizowanego nie spełnia jednak warunku, o którym mowa w § 3 pkt. 2 rozporządzenia, ponieważ wyznaczona liniami przerywanymi odległość nie stanowi we wszystkich punktach granicy obszaru trzykrotnej szerokości działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Brak także wyjaśnienia i uzasadnienia, z jakiego powodu ew. obszar analizowany wyznaczony został w sposób nieregularny, i w sposób utrudniający dokonanie analizy. Co prawda to ostatnie uchybienie nie stanowi o naruszeniu § 3 ust. 2 rozporządzenia, jednak wyznaczenie obszaru analizowanego powinno nastąpić stosownie do celu przewidzianego przepisem art. 61 ustawy, a także w sposób umożliwiający dokładne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy- tj. rzetelnego zbadania stanu zagospodarowania otoczenia inwestycji, stosownie do zasad wynikających z art. 7 kpa. Wyznaczenie obszaru analizowanego powinno więc nastąpić - przy uwzględnieniu treści § 3 rozporządzenia, czyli w sposób umożliwiający dokonanie analizy celem ustalenia istnienia przesłanek zawartych w art. 61 ustawy i pozwalający na jej zweryfikowanie i kontrolę. Wbrew treści § 9 ust. 2 brak adnotacji na którejkolwiek części, że mapa ta, składająca się z czterech fragmentów stanowi załącznik do decyzji o warunkach zabudowy.

Znajdujące się w aktach zdjęcia fotograficzne obiektów budowlanych nie posiadają żadnych opisów, które stanowiłyby odniesienie do ew. obszaru analizowanego. Pkt. 4 § 3 rozporządzenia stanowi, że część graficzną analizy , o której mowa w § 3 ust. 1 sporządza się z uwzględnieniem nazewnictwa i oznaczeń graficznych stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy. Powyższe dokumenty nie spełniają tego warunku.

Stwierdzić zatem należy, że brak graficznej części załącznika do decyzji, o którym mowa w § 3 ust. 2 rozporządzenia, co stanowi naruszenie § 9 ust. 2 rozporządzenia.

Pozostając przy analizie załącznika nr 2 do decyzji , oraz przy wymogach ustalonych w § 9 rozporządzenia, to ust. 3 tego paragrafu stanowi, że część graficzną decyzji, oraz część graficzną analizy , o której mowa w § 3 ust. 1 sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt. 1 ustawy , w czytelnej technice graficznej, zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii. Dokument określony jako załącznik Nr 2 do decyzji o warunkach zabudowy sporządzony został niegodnie powyższym przepisem. Zgodnie z przepisem art. 52 ust. 2 pkt. 1 ustawy część graficzną decyzji o wz i część graficzną analizy sporządza się na kopii mapy zasadniczej lub w przypadku jej braku na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, w skali 1:500, lub 1: 1000.

Omawiany załącznik nr 2 do decyzji został sporządzony na niepotwierdzonej za zgodność kserokopii mapy, z której ponadto nie wynika, czy mapa przyjęta została do zasobu geodezyjnego. Stanowcze brzmienie przepisu art. 52 ust. 2 pkt. 1 ustawy pozwala zdaniem sądu na sporządzenie załącznika jedynie na kopii mapy, lub jej kserokopii zawierającej potwierdzenie za godność z oryginałem, oraz wskazującej na cechy, o których mowa w tym przepisie. Załącznik ten jest integralną częścią decyzji o ustaleniu wz, służy do sporządzania kopii, powinien posiadać formę przewidzianą przepisami prawa.

Także składająca się z czterech części mapa, która mogłaby świadczyć o sporządzeniu części graficznej analizy nie zawiera potwierdzenia za zgodność z oryginałem. Adnotacja wnioskodawcy nie spełnia powyższego warunku. Nie ma znaczenia, że w aktach sprawy, przy wniosku o ustalenie warunków zabudowy znajdują się odpowiednie, zgodne z art. 52 ust. 2 pkt. 1 mapy, skoro załącznik do decyzji posiada powyższe wady.

Zgodnie z § 9 ust. 2 rozporządzenia wyniki analizy , o której mowa w § 3 ust. 1 mają zawierać część tekstową i graficzną. Na podstawie treści załącznika nr 1 do decyzji, zawierającego wyniki analizy oraz warunki zabudowy, oraz dokumentu znajdującego się w aktach, zatytułowanego "Analiza architektoniczno-urbanistyczna" stwierdzić należy, że analiza została przeprowadzona pobieżnie. Niektóre z wyników zamieszczone w załączniku nr 1 są sprzeczne z danymi wynikającymi z samej analizy, niektóre wyniki nie mają oparcia w treści analizy, l tak: w pkt. l załącznika nr 1 stwierdzono, że planowana zabudowa będzie stanowić kontynuację funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu na działkach sąsiednich, tj. na działkach nr 256/7, 684/1, 684/2, 684/3 i 685 obr.[...]. Nie wiadomo, na jakiej podstawie i dlaczego poczyniono takie ustalenie, skoro działkami sąsiednimi w znaczeniu ustawy są działki stanowiące pewien obszar tworzący urbanistyczną całość, nie zaś tylko położone w bezpośrednim, czy bardzo bliskim sąsiedztwie. Jak wynika z mapy obejmującej sąsiedztwo działki nr 256/3, na działkach 684/1, 684/2, 684/3 znajduje się jeden budynek mieszkalny, działki nr 685 i nr 256/7 także zabudowane są budynkami jednorodzinnymi wolnostojącymi. W sąsiedztwie zaś terenu objętego wnioskiem znajdują się liczne działki, zabudowane budynkami jednorodzinnymi wolnostojącymi lub bliźniaczymi, o różnych parametrach, a także szeregowymi. Nie wiadomo dlaczego organ ustalił, że inwestycja polegająca na budowie sześciu budynków jednorodzinnych szeregowych jest kontynuacją zabudowy jednorodzinnej, wolnostojącej. Sprzeczne z treścią rozporządzenia jest stwierdzenie, że linię zabudowy wyznaczono zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia. Przepis ten stanowi, że obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii zabudowy na działkach sąsiednich. Jednak ust. 3 tego przepisu stanowi w jaki sposób wyznacza się linię zabudowy, jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok. Linię nowej zabudowy ustala się wówczas jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Jak wynika z mapy, linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich tworzy uskok- bowiem za taką linię należy uznać linie zabudowy na działkach nr 679/2, 681/2, 683/2, 684/3. W takim wypadku należałoby linie nowej zabudowy ustalić jako kontynuację linii na działkach nr 681/2 i 683/2. Z uwagi jednak na wymiary i konfigurację działki objętej wnioskiem, możliwe jest ustalenie linii zabudowy w oparciu o § 4 pkt. 4. Linia ta pokrywa się niemal z linią zabudowy na działce nr 256/7, jednak błędne jest określenie, że podstawą jej ustalenia jest § 4 ust. 1 rozporządzenia. Błędne jest także określenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki . Wskaźnik ten ustalono w wysokości do 50%, zgodnie z 5 ust, 2 rozporządzenia. Stwierdzić należy, że w tym zakresie analiza została dokonana w sposób nie do przyjęcia. Z jej punktu 3 c. wynika bowiem tylko, że "większość działek to działki o wskaźniku zabudowy do około 40% a wskaźnik zabudowy dla terenów na których znajduje się zabudowa szeregowa wynosi około 50 %. Z § 5 rozporządzenia wynika, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika dla tej wielkości obszaru analizowanego, ust. 2 stanowi, że dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika jeżeli wynika to analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Z analizy nie wynika, co oznacza pojęcie "większość działek", czy przeanalizowano wszystkie działki terenu objętego analizą. Nie przedstawiono żadnych obliczeń ani danych, na podstawie których dokonano wyliczenia. Nie wiadomo, dlaczego w decyzji ustalono ten wskaźnik na 50%, skoro średni wskaźnik zabudowy to 40%. Inne niż w ust. 1 ustalenie wskaźnika zabudowy- na podstawie ust. 2 -musi wynikać z analizy, a więc powinno posiadać uzasadnienie odstąpienia od wyznaczenia wskaźnika na podstawie ust. 1 . Nie wiadomo, o jakie "tereny" z zabudową szeregową chodzi analizującemu, skoro nie określa ich w sposób powalający na ich identyfikację, oraz na weryfikację tego stwierdzenia (przez podanie powierzchni działek i powierzchni zabudowy).

Pozostałe elementy analizy zostały wykonane także w sposób ogólnikowy. Wyznaczenie obszaru analizowanego jest wskazaniem, które spośród działek sąsiednich będą stanowiły podstawę do ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt. 1 oraz art. 61 ust. 6 i 7. Przez działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy rozumieć należy wszystkie działki znajdujące się w obszarze analizowanym, nie zaś tylko niektóre z nich, dowolnie wybrane, jak to uczyniono w przedmiotowej analizie.

Ponadto zamieszczenie w jednym załączniku wyników analizy wraz z ustalonymi warunkami zabudowy nie spełnia warunku przewidzianego w § 9 ust.1 i 2 rozporządzenia. Powoduje, że wyniki analizy, które mają stanowić podstawę do ustalenia przez organ warunków zabudowy, oraz punkt odniesienia dla przeprowadzenia kontroli zgodności ustalonych warunków z wynikami analizy, przedstawione są w sposób niewystarczający i skrótowy.

Należy także zwrócić uwagę, że wbrew treści art. 60 ust. 4 ustawy, brak w aktach dowodu, iż projekt decyzji sporządziła osoba wpisana na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów. Przy nieczytelnym podpisie sporządzającego brak urzędowej pieczęci izby, względnie stosownego dokumentu dowodzącego spełnienie warunku z powyższego przepisu.

Pozostaje także niewyjaśniona kwestia, czy obszar objęty wnioskiem jest objęty ochrona konserwatorską. Organ pierwszej instancji zwrócił się pismem z dnia [...] 2004 r. do Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, zawierającym prośbę o uzgodnienie w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych ochroną konserwatorską, podając jako podstawę prawna art. 53 ust. 4 pkt. 2 ustawy, oraz art. 106 kpa. W odpowiedzi na powyższe pismo Wojewódzki Konserwator Zabytków, pismem z dnia [...] 2004 r. zaopiniował pozytywnie zamierzenie inwestycyjne pod warunkiem dostosowania wysokości planowanej inwestycji do istniejącej zabudowy. Nie wiadomo jednak, czy konieczne było wydanie stosownego postanowienia, na podstawie art. 53 ust. 4 pkt. 2 ustawy, ponieważ organy prowadzące postępowanie nie dokonały ustalenia statusu terenu pod względem ochrony konserwatorskiej. Jeżeli obszar inwestycji jest taką ochroną objęty, wówczas forma wyrażenia stanowiska przez Konserwatora jest niedopuszczalna i stanowi naruszenie art. 53 ust. 4 pkt. 2 ustawy, ponieważ należy dokonać uzgodnienia w trybie art. 106 kpa. Z treści pisma organu z dnia [...] 2004 r. skierowanego do konserwatora nie można wywnioskować, czy skierowane ono zostało w związku koniecznością dokonania uzgodnienia wynikającego z tego przepisu, tj. czy teren inwestycji jest objęty ochroną konserwatorską, natomiast podana w tym piśmie podstawa prawna wskazuje, że uzgodnienie jest konieczne.

Brak koniecznego ustalenia faktycznego co do statusu terenu jest naruszeniem art. 7 kpa, ale wynika także z naruszenia art. 53 ust. 3 pkt. 2 ustawy, który nakazuje organowi dokonanie analizy stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji. W aktach sprawy brak jakiejkolwiek analizy stanu prawnego terenu, oprócz stwierdzenia, że jest on położony w obszarze [...] Parku Krajobrazowego. Nie wiadomo zatem, czy jaki jest status terenu odnośnie ochrony konserwatorskiej.

Odnosząc się do zarzutów skargi stwierdzić należy, że w zakresie dotyczącym naruszenia interesów skarżącego podzielić należy w stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Z przepisu art. 6 ust. 2 pkt. 1 ustawy wynika wolność zagospodarowania przestrzennego, w granicach określonych w ustawach. Uprawniony do nieruchomości może ją zagospodarować dowolnie, w zakresie obowiązującego prawa. Zgodnie z treścią art. 56 ustawy nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Podnoszone przez skarżącego argumenty w tym zakresie nie mogły odnieść skutku w postaci uchylenia zaskarżonej decyzji. Także stanowisko Kolegium w przedmiocie toczącego się postępowania przed WSA w W. zostało wyrażone w sposób prawidłowy. Odnośnie zarzutów dotyczących naruszenia art. 61 ustawy przez nieprawidłowe określenie działek sąsiednich zważyć należy, co już wskazano wyżej, że pod pojęcie działki sąsiedniej w rozumieniu powyższego przepisu nie oznacza działek graniczących bezpośrednio z działką inwestora. Chodzi tu o sąsiedztwo w sensie obszaru mogącego stanowić punkt odniesienia do ustalenia warunków przyszłej zabudowy, przy zachowaniu istniejącego ładu przestrzennego, tak aby planowana inwestycja tworzyła harmonijną całość z istniejącą zabudową mając na uwadze tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa. Nie byłoby więc uzasadnione żądanie, aby warunki zabudowy ustalać w nawiązaniu do działek bezpośrednio graniczących z działką inwestora, wymagania takiego nie stawia zresztą żaden przepis prawa.

Z uwagi na wskazane wyżej uchybienia, które stanowią naruszenie prawa materialnego, oraz naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, należało w oparciu o przepis art. 145 § 1 pkt. 1 lit. a i lit. c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzec jak w sentencji. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 ustawy.