Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1943/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-10-28 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 6,7,8,9,10,75,77,78,80,84, 107 § 3, 136, 138
journal: Dz.U. 1960 nr 30 poz 168
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Alina Balicka, Sędziowie sędzia WSA Leszek Kobylski (spr.), sędzia WSA Iwona Szymanowicz-Nowak, Protokolant ref. staż. Bartłomiej Grzybowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 października 2015 r. sprawy ze skargi Z. K. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] maja 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] maja 2015 r. znak: [...] Minister Infrastruktury i Rozwoju (dalej: "organ odwoławczy", "Minister") działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz.U. z 2013 r., poz. 267; dalej: "k.p.a." ) po rozpoznaniu odwołania Z. K. (dalej: "skarżący") od decyzji Wojewody [...] (dalej: "organ I instancji", "Wojewoda") z dnia [...] grudnia 2014 r., znak: [...] o ustaleniu odszkodowania na rzecz skarżącego w wysokości 8.400 zł za nieruchomość położoną w gminie [...], obręb [...], oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,0767 ha, przejętą z mocy prawa na rzecz gminy [...] z przeznaczeniem pod inwestycję przeciwpowodziową pn. "[...]", oraz zobowiązującej Wójta Gminy [...], do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni, od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna – orzekł o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji.

U podstaw podjętego w tej sprawie rozstrzygnięcia legły następujące ustalenia.

Nieruchomość położona w gminie [...], obręb [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,0767 ha, ostateczną decyzją Wojewody [...] Nr 1/BP/2013 z dnia [...] czerwca 2013 r. znak: [...], została przeznaczona pod realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych pn. "[...]".

Decyzją z dnia [...] grudnia 2014 r. Wojewoda działając na podstawie art. 20 ust. 2, 7 i 8, art. 21 ust. 1 i ust. 7 pkt 1 w związku z art. 19 ust. 4 oraz art. 30 ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych (Dz.U. Nr 143, poz. 963 ze zm.), art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a i 2, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz.U. z 2014 r. poz. 518 ze zm.; dalej: "u.g.n.") oraz art. 104 k.p.a. orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 8.400 zł na rzecz skarżącego za prawo własności nieruchomości nabytej z mocy prawa na rzecz Gminy [...] decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] czerwca 2013 r. znak: [...], zezwalającej na realizację inwestycji pn. "[...]", która stała się ostateczna z dniem 8 sierpnia 2013 r. oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 0,0767 ha, wchodzącej w skład nieruchomości dla której Sąd Rejonowy w [...] prowadził księgę wieczystą pod oznaczeniem [...]. Jednocześnie Wojewoda zobowiązał Wójta gminy [...] do wypłaty odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna.

Odwołanie od wskazanej decyzji złożył skarżący, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. W odwołaniu zarzucono naruszenie art. 21 ust. 1, 7, 8 ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych poprzez błędne jego zastosowanie i ustalenie odszkodowania wg stanu nieruchomości niezgodnego z treścią tych przepisów, brak powiększenia odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości i brak powiększenia odszkodowania o kwotę 10.000 zł. Zarzucono naruszenie art. 134 ust. 4 u.g.n., poprzez jego błędną wykładnię i zastosowanie polegające na uznaniu, że wyceniana nieruchomość w alternatywnym sposobie użytkowania może zostać wyceniona w oparciu o nieruchomości przeznaczone pod wały przeciwpowodziowe, a nie pod pompownie przeciwpowodziowe.

Zarzucono naruszenie art. 6, 7, 8, 9, 75, 77, 78, 80, 84, 107 § 3 k.p.a. poprzez ich nieprzestrzeganie i nieprawidłowe stosowanie przez organ prowadzący postępowanie co miało istotny wpływ na wynik sprawy.

Wskazano na brak zastosowania normy art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a., poprzez wydanie decyzji pomimo okoliczności, że w stosunku do rzeczoznawcy i jego czynności przy sporządzaniu operatu w sprawie wszczęte zostało postępowanie znak: [...] przez Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju z tytułu odpowiedzialności zawodowej.

W uzasadnieniu odwołania podniesiono m.in., że wycenie powinna podlegać nieruchomość według stanu w dniu wydania decyzji o pozwoleniu na realizację inwestycji, to jest z dnia [...] czerwca 2013 r., określona jako część nieruchomości zabudowanej objętej KW nr [...] o pow. łącznej ponad 10 ha, tj. część działki nr [...] o pow. 767 m2. Wskazano, że na datę wydania decyzji z dnia [...] czerwca 2013 r. nie obowiązywał zatem jeszcze podział działki nr [...], a działka nr [...] w sensie prawnym istnieć zaczęła dopiero w momencie gdy decyzja o pozwoleniu stała się ostateczna, tj. w dniu 8 sierpnia 2013 r. Ponadto zarzucono przyjęcie przez biegłą do wyceny transakcji nieruchomościami nabywanymi pod realizację wałów przeciwpowodziowych a nie pod realizację pompowni przeciwpowodziowych, co zdaniem odwołującego miało wpływ na wartość wycenianej nieruchomości. W ocenie strony przyjęte do porównań nieruchomości nie spełniały w związku z tym kryterium podobieństwa do nieruchomości wycenianej.

Po dokonaniu analizy zgromadzonego materiału dowodowego, organ odwoławczy wskazaną na wstępie niniejszego uzasadnienia decyzją z dnia 7 maja 2015 r. orzekł o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji. Przywołał brzmienie art. 9 pkt 5 lit a, art. 19 ust. 4, art. 20 ust. 1, ust. 3 i ust. 7 oraz art. 21 ust. 1 ustawy z 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych, art. 134 ust. 1, 3 i 4 oraz art. 154 ust. 1-3 u.g.n.

Wskazał, iż w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Gminy [...] prawa własności nieruchomości położonej w gminie [...] , obręb [...] , oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0767 ha, stanowi operat szacunkowy z dnia [...] lipca 2014 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. T.

W analizowanym operacie biegła wskazała, że wyceniana działka położona jest w bezpośrednim sąsiedztwie pasa drogowego drogi krajowej nr [...]. Położona jest na terenie zalewowym, jest nieogrodzona, porośnięta trawą i stanowi łąkę. Na działce nie znajdują się składniki budowlane. Najbliższe sąsiedztwo przedmiotu wyceny to Kanał Górny rzeki [...], działki przeznaczone w studium na tereny rolne, tereny obsługi technicznej gminy oraz pas drogowy drogi krajowej nr [...]. W następnej kolejności są to działki gruntu przeznaczone w studium na tereny lasów. Nadto biegła ustaliła, że dla terenu, na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość brak jest aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego. Według studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...] przyjętym uchwałą Rady Gminy Nr. [...] z dnia [...] października 2011 r. działka nr [...] (obręb [...]) oznaczona jest jako V.R tj. teren rolny oraz teren zalewowy. Na potrzeby wyceny dokonano analizy rynku w zakresie transakcji wolnorynkowych gruntami niezabudowanymi rolnymi, zawartymi w okresie ostatnich 2 lat, zanotowanymi w gminie [...]. Znaleziono 15 transakcji dotyczących nieruchomości przeznaczonych i wykorzystywanych jako tereny rolne. Dokonano analizy rynku w zakresie transakcji wolnorynkowych dotyczących terenów rolnych niezabudowanych nabywanych pod budowle przeciwpowodziowe, zawartych w okresie 2 lat poprzedzających wycenę, zanotowanych na ternach powiatów: [...],[...],[...] i [...]. Z analizy rynku wynika także, że transakcje dotyczące obrotu wolnorynkowego nieruchomościami gruntowymi rolnymi niezabudowanymi nabywanymi pod budowlę przeciwpowodziową są wyższe od cen za nieruchomości rolne niezabudowane. Wobec powyższego wycenę przedmiotowego gruntu oparto o transakcję nieruchomościami nabywanymi pod budowle przeciwpowodziowe. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Do porównania przyjęto transakcje nieruchomościami z terenów miejscowości [...],[...] i [...]. Na potrzeby wyceny ustalono cechy i ich wagi wpływające na wartość, tj. wielkość - 60% oraz jakość bonitacyjna - 40%. Wartość przedmiotowej nieruchomości biegły oszacował na kwotę 8.400 zł.

Analizując przedmiotowy operat szacunkowy Minister wskazał, iż został on sporządzony poprawnie. Podniósł, że biegła przeanalizowała rynek nieruchomości nabywanych na cele rolne oraz nabywanych pod realizację inwestycji przeciwpowodziowych i stwierdził, że cel wywłaszczenia zwiększa wartość nieruchomości. Ze względu na to, że ceny gruntów przeznaczone na realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowej osiągają wyższe ceny, określono wartość przedmiotowej nieruchomości według alternatywnego wykorzystania.

Minister podniósł, iż operat szacunkowy zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Autorka operatu wyczerpująco wyjaśniła przyjęty przez nią wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłej spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz właściwym doborze nieruchomości podobnych.

Organ odwoławczy za nieuzasadnione uznał zarzuty podniesione w odwołaniu. Odnosząc się do zarzutu błędnego określenia przez biegłą stanu nieruchomości wskazał, iż w odniesieniu do decyzji w przedmiocie realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych bierze się pod uwagę stan nieruchomości na dzień jej wydania. Decyzja ta zatwierdziła podział nieruchomości oraz posiada rygor natychmiastowej wykonalności, zatem brak jest – w ocenie Ministra – podstaw do twierdzenia jakoby na dzień wydania decyzji Wojewody w dniu [...] czerwca 2013 r. nie istniała przedmiotowa działka nr [...].

Ustosunkowując się do kwestii braku powiększenia odszkodowania o kwotę 5%, organ odwoławczy podkreślił, iż ustawodawca uzależnił przyznanie odszkodowania powiększonego o 5% od łącznego spełnienia następujących przesłanek: 1) wydania przez właściciela nieruchomości objętej decyzją o pozwoleniu na realizację inwestycji oraz opróżnienia i wydania lokali i innych pomieszczeń, 2) dokonania powyższych czynności w terminie określonym wart. 21 ust. 7 ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych. Dopiero spełnienie wszystkich powyższych warunków uprawnia do powiększenia ustalonego odszkodowania o 5%. Minister wyjaśnił także, iż uprawnionym do powiększonego odszkodowania jest właściciel, który wykazał się aktywnością i uzewnętrznił wolę wydania nieruchomości inwestorowi. Udowodnienie okoliczności wydania nieruchomości pozostaje w interesie uprawnionego. Przy powiększeniu odszkodowania istotną kwestię stanowi sposób udokumentowania przekazania nieruchomości inwestorowi przez właściciela lub użytkownika wieczystego. Głównym dokumentem potwierdzającym wydanie nieruchomości jest protokół zdawczo- odbiorczy, a w dalszej kolejności jednostronne oświadczenie właściciela. Jeżeli natomiast właściciel nieruchomości będącej przedmiotem postępowania nie utrudnia inwestorowi wejścia na jej teren, jednak do chwili wejścia wykonawcy na grunt nie uzewnętrznił woli jego wydania, uznaje się, iż nie dopełniono obowiązku wynikającego z art. 21 ust. 7 ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych, a zatem brak jest podstaw do powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości.

Jednocześnie Minister podniósł, że przy ocenie zaistnienia przesłanek zwiększenia wysokości odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości nie ma znaczenia czy właściciel został uprzednio poinformowany o przysługującym mu uprawnieniu do powiększenia kwoty odszkodowania.

W ocenie organu odwoławczego nie można zatem uznać, że odszkodowanie powinno zostać powiększone o 5%, bowiem właściciel nieruchomości nie udowodnił aby doszło do jej wydania w terminie uprawniającym do uzyskania bonusu.

Odnosząc się z kolei do braku przyznania kwoty 10.000 zł Minister wyjaśnił, że decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji nr [...] nie dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Dotyczy jedynie działki nr [...], która została wydzielona z nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Zatem w oparciu o art. 21 ust. 8 ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych brak jest podstaw do przyznania kwoty 10.000 zł, bowiem dana nieruchomość wydzielona pod realizację inwestycji musi być zabudowana budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny.

Zarzut przyjęcia przez biegłą do wyceny transakcji nieruchomościami nabywanymi pod realizację wałów przeciwpowodziowych, a nie pod realizację pompowni przeciwpowodziowych Minister uznał za nieuzasadniony. W myśl art. 154 ust. 1 ww. ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W ocenie organu odwoławczego przyjęcie przez biegłą transakcji nieruchomościami nabywanymi na cele inwestycji przeciwpowodziowych nie budzi zastrzeżeń organu odwoławczego.

Konkludując Minister wskazał, iż subiektywne przekonanie strony o zaniżonej wartości ww. nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. Tym bardziej, że strona w toku całego postępowania nie powołała żadnych wiarygodnych dowodów, które mogłyby podważyć ustalenia biegłej. Nie przedstawiono alternatywnej opinii o wartości nieruchomości ani nie skorzystano z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 u.g.n.).

Pismem z dnia 5 czerwca 2015 r. skarżący wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na ostateczne w administracyjnym toku instancji rozstrzygnięcie organu odwoławczego z dnia [...] maja 2015 r. Zarzucił naruszenie przepisów:

– art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych poprzez błędne jego zastosowanie i ustalenie odszkodowania wg stanu nieruchomości niezgodnego z treścią tego przepisu;

– art. 21 ust. 7 ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych poprzez błędne jego zastosowanie i interpretację co doprowadziło do nie powiększenia odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości;

– art. 21 ust. 8 ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych poprzez jego niezastosowanie i błędną interpretację co doprowadziło do nie powiększenia odszkodowania o kwotę 10.000 zł;

– art. 134 ust. 4 u.g.n., które miało wpływ na wynik sprawy poprzez jego błędną wykładnię i zastosowanie polegające na uznaniu, że wyceniana nieruchomość w alternatywnym sposobie użytkowania może zostać wyceniona w oparciu o nieruchomości przeznaczone pod wały przeciwpowodziowe a nie pompownie przeciwpowodziowe;

– art. 6, 7, 8, 9, 10, 75, 77, 78, 80, 84, 107 § 3, 136, 138 k.p.a. poprzez ich nieprzestrzeganie i nieprawidłowe stosowanie przez organ prowadzący postępowanie co miało istotny wpływ na wynik sprawy;

– brak zastosowanie normy art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a., poprzez wydanie decyzji pomimo okoliczności, że w stosunku do rzeczoznawcy i jego czynności przy sporządzaniu operatu w sprawie wszczęte zostało postępowanie znak : [...] przez Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju z tytułu odpowiedzialności zawodowej.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych określone przepisami art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2014 r. poz. 1647) oraz art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.; dalej: "p.p.s.a."), sprowadzają się do kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, a więc kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego.

Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną z zastrzeżeniem art. 57 a, który jednak na gruncie niniejszej sprawy nie znajduje zastosowania.

Rozpoznając sprawę Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem zaskarżenia w sprawie jest decyzja Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] maja 2015 r., która organ utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2014 r. orzekającą o ustaleniu odszkodowania na rzecz skarżącego w wysokości 8.400 zł za prawo własności nieruchomości nabytej z mocy prawa na rzecz Gminy [...] decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] czerwca 2013 r. znak: [...], zezwalającej na realizację inwestycji pn. "[...]", a także zobowiązującą Wójta Gminy [...] do wypłaty odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna.

Materialnoprawną podstawę kontrolowanych decyzji odszkodowawczych stanowiły m.in. przepisy ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych (j.t. Dz.U. z 2015 r. poz. 966; dalej: "ustawa z 8 lipca 2010").

Art. 9 pkt 5 lit. a ustawy z dnia 8 lipca 2010 stanowi, że decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji zawiera oznaczenie według katastru nieruchomości, nieruchomości lub ich części, będących częścią inwestycji, niezbędnych do jej realizacji, które stają się własnością Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego.

Zgodnie z art. 19 ust. 4 ustawy z 8 lipca 2010 nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 9 pkt 5 lit. a, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego z dniem, w którym decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji stała się ostateczna.

Art. 20 ust. 1 ustawy z 8 lipca 2010 stanowi, że z tytułu przeniesienia na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego własności nieruchomości, o których mowa w art. 9 pkt 5 lit. a, właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu tej nieruchomości przysługuje odszkodowanie, w wysokości uzgodnionej między inwestorem, a dotychczasowym właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub osobą której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości, od odpowiednio Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego. Uzgodnienia dokonuje się w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Jeżeli w terminie 2 miesięcy od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji stała się ostateczna, nie dojdzie do uzgodnienia, o którym mowa w ust. 1, wysokość odszkodowania ustala wojewoda w drodze decyzji (art. 20 ust. 2 ustawy z 8 lipca 2010).

W myśl art. 21 ust. 1 ustawy z 8 lipca 2010 wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 20 ust. 1, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o pozwoleniu na realizację inwestycji przez organ pierwszej instancji oraz według wartości tej nieruchomości z dnia, w którym następuje ustalenie odszkodowania.

W myśl art. 134 ust. 1 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Zgodnie z art. 7 u.g.n. jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi. Natomiast z treści art. 156 ust.1 u.g.n. wynika, że rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

W tej sytuacji operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest podstawą ustalenia zarówno wzrostu, jak również zmniejszenia wartości nieruchomości oraz stanowi jedyny merytoryczny dowód na potwierdzenie tej okoliczności (tak WSA w Gliwicach w wyroku z 1 lipca 2015 r., sygn. akt II SA/GI 102/15, CBOSA). Niewątpliwe jest zatem, że operat stanowi podstawę do wydania decyzji w sprawie ustalenia odszkodowania.

W kontrolowanej sprawie organy administracji ustalając wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość, oparły się na opinii rzeczoznawcy majątkowego, uznając zasadnie sporządzony przez nią operat szacunkowy za prawidłowy i zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. W ocenie Sądu, wycena ta, z punktu widzenia obowiązujących przepisów ustawy z 8 lipca 2010 r., ustawy u.g.n. oraz rozporządzenia wykonawczego Rady Ministrów do tej ustawy z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu była prawidłowa i mogła stanowić podstawę dla ustalenia odszkodowania.

Z materiału zgromadzonego w sprawie, wynika że szacowana nieruchomość na dzień [...] lipca 2014 r. położona w bezpośrednim sąsiedztwie pasa drogowego drogi krajowej nr [...], była niezabudowana, nieogrodzona, porośnięta trawą i stanowiła łąkę. Zgodnie natomiast ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...] działka nr [...] (obręb [...]) oznaczona jest jako V.R tj. teren rolny oraz teren zalewowy.

Oszacowania nieruchomości dokonano w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. W myśl przepisu § 4 ust. 1 rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

Biegła przeanalizowała rynek nieruchomości nabywanych na cele rolne oraz pod realizację inwestycji przeciwpowodziowych i stwierdziła, że cel wywłaszczenia zwiększa wartość nieruchomości. Wobec tego, że ceny gruntów przeznaczone na realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowej osiągają wyższe ceny, określono wartość przedmiotowej nieruchomości według alternatywnego wykorzystania. Ostatecznie określono wartość wycenianej działki na kwotę 8.400 zł.

Zarzuty skargi dotyczące wyceny nieruchomości należy uznać w związku z powyższym za chybione. Sporządzony dla potrzeb sprawy operat został w przekonaniu Sądu prawidłowo oceniony pod względem wiarygodności i wybranej metody szacunku wartości (podejście porównawcze, metoda porównywania parami). Sąd zauważa, iż skarżący nie przedstawił żadnego dowodu (poza swoimi osobistymi twierdzeniami) mogącego podważyć trafność i wiarygodność opinii. W wypadku bowiem kwestionowania operatu uznanego przez organ za wiarygodny, na stronę przechodzi ciężar dowodzenia wadliwości operatu, w tym również poprzez uzyskanie oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, której w rozpoznawanej sprawie brak. Skarżący tego rodzaju oceny nie przedłożył (prawo żądania sporządzenia oceny służy zarówno organowi, jak i stronie postępowania wywłaszczeniowego). Prawidłowo także organy orzekające wywiodły, iż subiektywne przekonanie skarżącej o zaniżonej wartości ww. nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. Ponieważ skarżący nie przedłożył oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych – zatem niejako gołosłownie domagał się uzyskania wspomnianej oceny, a skoro organy uznały ją za zbędną i swe stanowisko dostatecznie uzasadniły – to zarzuty dotyczące operatu nie mogły być uwzględnione.

Odnosząc się do kwestii braku powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości należy wskazać, iż ustawodawca uzależnił przyznanie odszkodowania powiększonego o 5% od łącznego spełnienia następujących przesłanek: 1) wydania przez właściciela nieruchomości objętej decyzją o pozwoleniu na realizację inwestycji oraz opróżnienia i wydania lokali i innych pomieszczeń, 2) dokonania powyższych czynności w terminie określonym w art. 21 ust. 7 ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych. Dopiero spełnienie wszystkich powyższych warunków uprawnia do powiększenia ustalonego odszkodowania o 5%. Uprawnionym do powiększonego odszkodowania jest właściciel, który wykazał się aktywnością i uzewnętrznił wolę wydania nieruchomości inwestorowi. Udowodnienie okoliczności wydania nieruchomości pozostaje w interesie uprawnionego.

Za wydanie nieruchomości nie można zatem uznać pasywnej postawy właściciela który oczekiwałby, że inwestor będzie w każdej chwili zainteresowany zajęciem nieruchomości. W przypadku posiadania przez byłych właścicieli jakiegokolwiek dokumentu, z którego wynikałoby, że dobrowolnie wydali nieruchomość, bądź zgodzili się na jej wydanie, powinni przedłożyć taki dowód do akt sprawy (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 14 sierpnia 2013 r. sygn. akt: I SA/Wa 1038/13). W rozpoznawanej sprawie brak tego rodzaju dokumentu. Tym samym brak jest podstaw do twierdzenia, ze nastąpiło dobrowolne wydanie nieruchomości, skutkujące podwyższeniem kwoty odszkodowania o 5%.

Jako niezasadny Sąd ocenił zarzut nie powiększenia odszkodowania o kwotę 10.000 zł. Przepis art.21 ust.8 ustawy z dn.8 lipca 2010 daje podstawę do powiększenia wysokości odszkodowania o kwotę 10.000 zł w przypadku przejęcia nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo budynkiem w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny. W rozpoznawanej sprawie przedmiotem przejęcia była działka Nr [...], która została wydzielona z nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, natomiast na ww. nieruchomości brak było obiektów budowlanych.

Również jako niezasadny został potraktowany zarzut dokonania wyceny nieruchomości w oparciu o nieruchomości przeznaczone pod wały przeciwpowodziowe a nie pompownie przeciwpowodziowe.

W tym zakresie Sąd podzielił oceny organu, że zgodnie z art.154 ust.1 u.g.n wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy i w związku z tym przyjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego transakcji nieruchomościami nabywanymi na cele inwestycji przeciwpowodziowych było zgodne z celem wywłaszczenia.

W sprawie brak było przesłanek do zawieszenia postępowania na podstawie art.97&1 pkt.4 kpa, gdyż postępowanie w przedmiocie odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego jest odrębnym postępowaniem nie wpływającym bezpośrednio na ocenę operatu szacunkowego i jako takie nie może być kwalifikowane jako zagadnienie wstępne w rozumieniu art.97&1 pkt.4 kpa.

Uwzględniając powyższe rozważania należy stwierdzić, że podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku. Stwierdzić też należy, iż organy orzekające w sprawie wnikliwie, wszechstronnie i rzetelnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy, szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi się kierowały przy rozstrzyganiu sprawy oraz przekonująco uzasadniły swoje decyzje zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a. – zyskując całkowitą aprobatę Sądu.

W związku z tym jako niezasadne zostały ocenione zarzutu naruszenia przepisów postepowania określone w art.6,7,8,9,10,75,77,78,80,84, 107&3, 136,138 kpa.

Ponieważ jednocześnie brak jest w sprawie okoliczności, które należałoby wziąć pod uwagę z urzędu, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 p.p.s.a.