Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 424/04
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2006-02-28 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6019 Inne, o symbolu podstawowym 601
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: *Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 62pkt 3
journal: Dz.U. 1994 nr 89 poz 414
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

W IMIENIU RZECZPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 28 lutego 2006 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA – Zygmunt Wiśniewski (spraw.) Sędziowie: Sędzia NSA – Halina Kremis Sędzia NSA – Andrzej Wawrzyniak Protokolant: Izabela Krajewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 lutego 2006 r. sprawy ze skargi Miejskiego Zarządu Budynków sp. z o. o. w W. na decyzję D. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego we W. z dnia 24 maja 2004 r. Nr [...] w przedmiocie nakazania sporządzenia i przedstawienia ekspertyzy przyczyn występujących przecieków dachu w budynku mieszkalnym przy ul. K. 26 w W. oddala skargę.


UZASADNIENIE

Powiatowy Inspektora Nadzoru Budowlanego w powiecie w. decyzją z dnia 24 marca 2004 r. Nr [...], wydaną na podstawie art. 62 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2003 r., Nr 207, poz. 2016 ze zm.), nakazał Miejskiemu Zarządowi Budynków sp. z o.o. w W. przedstawienie ekspertyzy przyczyn występujących przecieków dachu w budynku mieszkalnym przy ul. K. 26 w W. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, iż na wniosek M. S. występującej w imieniu J. M. - właścicielki lokalu mieszkalnego nr 9 przy ul. K. 26 w W. wszczął postępowanie administracyjne w sprawie stanu technicznego w/w lokalu mieszkalnego. Organ podniósł, iż wnioskodawczyni przedstawił jednocześnie kopie pism z których wynika, że właściciel budynku - Gmina W. i zarządca budynku - Miejski Zarząd Budynków Sp. z o. o. (od 19 stycznia 2002 r.) posiadają wiedzę o istnieniu złego stanu technicznego lokalu mieszkalnego, w tym zarządca wskazywał właścicielowi, że mieszkanie wymaga remontu w zakresie odwodnienia i wykonania prac konserwacyjnych. Organ I instancji poinformował, że w trakcie oględzin przeprowadzonych w dniu 11 marca 2004 r., stwierdzono, że w mieszkaniu nr 9 występują zacieki, które powstają z powodu nieszczelności dachu, a w miejscach zacieków z dachu oraz przy podłodze widoczne są naloty czarnej pleśni. Organ zauważył, iż przedstawiciel zarządcy w trakcie oględzin stwierdził, że dach wymaga naprawy poprzez zerwanie zniszczonych warstw papy i ułożenie nowych warstw, a z okazanego przez zarządcę protokołu przeglądu budynku, którego dokonano w marcu 2003 r. wynika, iż naprawa pokrycia dachu jest konieczna. Organ I instancji ustalił, że wady elementów budynku nie gwarantują spełnienia wymagań podstawowych w lokalu mieszkalnym nr 9 w zakresie odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. d oraz art. 5 ust. 2 ustawy Prawo budowlane i w sytuacji, gdy zarządca nieruchomości nie podjął właściwych, a przede wszystkim skutecznych przedsięwzięć technicznych, sporządzenie ekspertyzy przez rzeczoznawcę budowlanego zdaniem organu stało się konieczne.

W odwołaniu od decyzji Miejski Zarząd Budynków sp. z o. o. w W. wnosząc o jej uchylenie zarzucił, iż stan techniczny pokrycia dachowego w spornym budynku jest mu znany i bezspornym jest, iż wymaga ono wymiany, a więc za zbędny należy uznać obowiązek opracowania ekspertyzy technicznej, który ten fakt wykaże, gdyż naprawa dachu w sposób zdecydowany wpłynie na poprawę stanu technicznego mieszkania nr 9. Poinformował, iż aktualnie znajdująca się na funduszu remontowym Wspólnoty Mieszkaniowej kwota 4.907, 58 zł nie wystarczy na sfinansowanie wymiany pokrycia papowego i zdaniem spółki taka możliwość zaistnienie dopiero w przyszłym roku. Nadto skarżąca spółka podniosła, iż błędnie określono w decyzji adresata, którym według spółki powinien być Wspólnota Mieszkaniowa lub jej Zarząd w osobach T. F. i B. K. Spółka poinformowała, iż takie stanowisko jak ona zajął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 25 lipca 2001 r. (sygn. akt IV SA 1116/99).

Decyzją z dnia 24 maja 2004 r. Nr [...] (sprostowaną postanowieniem z dnia 31 maja 2004 r., Nr [...]) D. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego we W. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję wskazując w uzasadnieniu, iż w jego ocenie obowiązki nałożone inkryminowaną decyzją są w świetle okoliczności sprawy zasadne i mieszczą się w zakresie zarządu budynku przy ul. K. 26 w W., który sprawuje MZB sp. z o. o. w W. Organ poinformował, iż przepis art. 62 ust 3 ustawy Prawo budowlane daje upoważnienie dla organu, przy spełnieniu wymogów zawartych w dyspozycji powyższego przepisu, zażądania w każdym terminie przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części, w tym organ nadzoru budowlanego nakazuje wykonanie ekspertyzy określając jej zakres, uwzględniając rodzaj stwierdzonych nieprawidłowości w utrzymaniu obiektu budowlanego. Dodał, iż wielkością graniczną zakresu powyższej ekspertyzy jest zakres określony w art. 62 ust 1, a koszty ekspertyzy stanu technicznego obiektu budowlanego ponosi osoba zobowiązana do jej przeprowadzenia. Organ zauważył, iż powyższy przepis jest jednym z wyjątków od ogólnej zasady wyrażonej w przepisach proceduralnych, iż to na organie administracyjnym ciąży obowiązek gromadzenia materiału dowodowego w sprawie i ponoszenia związanych z tym kosztów, przy czym nie oznacza to jednak, iż organ nadzoru budowlanego zwolniony jest z prowadzenia dociekań przyczyn powstania nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu, a jednym ze środków, które w bezpośredni sposób mogą ustalić zarówno przyczyny powstania jak i sposoby usuwania negatywnych zjawisk oddziałujących na przedmiotowy budynek jest ekspertyza stanu technicznego obiektu. Na potwierdzenie swojego stanowiska organ odwoławczy przytoczył wyrok NSA z dnia 28 stycznia 1998 r. (sygn. akt IV SA 623/96) w który stwierdzono, iż przepis art. 62. ust 3 prawa budowlanego umożliwia przerzucenie przez organ obowiązku przedstawienia przez stronę dowodu (w niniejszej sprawie ekspertyzy technicznej) oraz przywołał orzeczenie NSA stwierdzające, iż aby dokonać oceny czy stan techniczny, o którym mowa, w art. 62 Prawa budowlanego występuje, należy przeprowadzić postępowanie wyjaśniające celem dokonania konkretnych ustaleń zarówno co do rodzaju obiektu budowlanego, jego stanu technicznego, ewentualnych zagrożeń wynikających z tego stanu, a także źródeł ich powstawania i dopiero po wnikliwej ocenie dokonanej w sprawie podjąć stosowne decyzję przewidziane tymi przepisami. Organ podniósł, iż zgodnie z założeniami przepisów zawartych w rozdziale 6 ustawy Prawo Budowlane, obiekty budowlane winny być utrzymywane zgodnie z przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywane w należytym stanie technicznym i za właściwe utrzymanie obiektów budowlanych ustawa uznaje ich użytkowanie zgodnie z przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywanie w należytym stanie technicznym i estetycznym. Dodał, iż użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z przeznaczeniem oznacza użytkowanie w sposób określony w pozwoleniu na budowę i w zatwierdzonym projekcie budowlanym, który powinien zawierać również podstawowe wymagania z zakresu ochrony środowiska, określone w przepisach techniczno - budowlanych oraz przepisach ochrony środowiska. Z kolei przez "należyty stan techniczny" należy według organu rozumieć stan pełnej sprawności obiektu budowlanego lub jego części, nie posiadającego jakichkolwiek uszkodzeń, zwłaszcza takich, które mogą powodować niebezpieczeństwo przy użytkowaniu obiektu lub jego części. Organ zauważył, iż w celu skorygowania stwierdzonych nieprawidłowości w zakresie utrzymania obiektów budowlanych, w zależności od ustalonych potrzeb, organ nadzoru budowlanego może nakazać wykonanie stosownych robót budowlanych, mających na celu usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu, wyposażenie obiektu w urządzenia techniczne, dokonanie okresowej kontroli lub rozbiórkę obiektu. Podkreślił, iż zgodnie z art. 62 ust. 3 właściwy organ może - w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia, środowiska - nakazać przeprowadzenie w każdym terminie, kontroli (...), a także zażądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części i obowiązki w tym zakresie spoczywają na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego. Organ II instancji wskazał, iż zgodnie z art. 184 i 185 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna prowadząca działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami, na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartą z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Dodał, iż przedsiębiorcy w rozumieniu przepisów o działalności gospodarczej, mogą prowadzić działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami, jeżeli zarządzanie będzie wykonywane przez zarządców nieruchomości posiadających licencję zawodową. Organ zwrócił uwagę, iż "zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkich czynności zmierzających do utrzymywania nieruchomości w stanie nie pogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość". Organ odwoławczy wskazał, że jak wynika z dołączonej do akt sprawy umowy o administrowanie, zawartej w dniu 23 marca 2002 r. pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową nieruchomości nr 26 położonej w W. przy ul. K., reprezentowaną przez Zarząd Wspólnoty a Miejskim Zarządem Budynków Sp. z o.o. w W., zarządcą spornej nieruchomości jest MZB sp. z o.o. Podkreślił, iż zgodnie z zapisami tej umowy Miejski Zarząd Budynków w W. przejmuje administrowanie nieruchomością wspólną zabudowaną położoną na działce nr 33/13 obręb nr 6 P. G. przy ul. K. nr 26 w W., stanowiącą współwłasność właścicieli lokali - członków Wspólnoty Mieszkaniowej, a stosownie do zapisu § 11 umowy zarządca uprawniony jest w imieniu Wspólnoty m.in. do: zawierania w imieniu i na rzecz Wspólnoty umów wykonywania innych specjalistycznych usług związanych z funkcjonowaniem urządzeń technicznych nieruchomości wspólnej; zawierania umów o wykonywanie remontów bieżących i bieżącej konserwacji nieruchomości wspólnej. Organ zauważył, iż w załączniku nr 1 do umowy o administrowanie nieruchomością nr 26 przy ul. K. w W. z dnia 26 marca 2002 r. zawarto zakres administrowania, i tak punkt 10 załącznika stanowi, iż "zakres administrowania obejmuje zlecanie w imieniu Wspólnoty przeglądów budynków w zakresie przewidzianym przepisami Prawa Budowlanego i przeglądów specjalistycznych, pomiarów i badań", jak również zabezpieczenie budynków w przypadku wystąpienia zagrożenia. Z tego też względu – zdaniem organu- obowiązki nałożone inkryminowaną decyzją mieszczą się w zakresie zarządu, który sprawuje MZB w W. Odnosząc się do kwestii braku środków finansowych na przeprowadzenie wspomnianego remontu organ odwoławczy zwrócił uwagę na tezę wyroku NSA w Warszawie z 2000.11.16 (sygn. akt IV SA 1393/98), w który Sąd stwierdził, iż w przypadku ujawnienia okoliczności dających podstawę do wydania decyzji na podstawie przepisu art. 66 ustawy Prawo budowlane organ administracji nie jest związany brakiem ujęcia kosztów remontów w planie finansowym Wspólnoty mieszkaniowej jak i brakiem uchwały Wspólnoty o przeprowadzeniu generalnego remontu, bowiem decyzja nie rozstrzyga o sposobach finansowania wykonania robót, a jedynie o obowiązku usunięcia niewłaściwego stanu technicznego budynku i uprawnienie organu administracji wynikające z wymienionego przepisu stanowi podstawę do ingerencji w działanie właściciela czy zarządcy budynku niezależnych od jego woli i brak stosownych uchwał Wspólnoty w tym zakresie nie mógł być przesłanką negatywną dla wydania decyzji. Ponadto organ II instancji stwierdził, iż nałożony w decyzji obowiązek pozwoli sposób szczegółowy określić zakres prac koniecznych do zrealizowania, sposób ich przeprowadzenia, ustali warunki koniecznych zabezpieczeń i określi warunki bezpieczeństwa wykonywanych robót.

W skardze złożonej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu Miejski Zarząd Budynków sp. z o.o. w W. wniosła o stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w W., ewentualnie zażądała ich uchylenia. W uzasadnienie spółka wskazała, iż nie polemizując z zasadnością obowiązków w zakresie usunięcia stwierdzonych uszkodzeń nie może się zgodzić z adresowaniem nakazu wobec MZB Sp. z o.o. w W., a to z następujących powodów:

1. wskazana spółka nie jest ani właścicielem ani "zarządcą" spornej nieruchomości w znaczeniu tego pojęcia jakie nadaje mu ustawa o własności lokali z dnia 24.06.1994 r., a więc zarządcą, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. l tej ustawy, ani też nie sprawuje zarządzania o jakim mowa w art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

2. MZB Sp. z o. o. w W. nie pełni roli "zarządu" o jakim jest mowa w art. 20 ust. l o własności lokali, gdyż sporna nieruchomość jest tzw. "dużą wspólnotą" i wobec takiej wspólnoty z mocy art. 20 ustawy właściciele lokali SA obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, przy czym członie zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna;

3. MZB Sp. z o. o. w W. podjął się zarządu rozumianego jako administrowanie, zarządzanie nieruchomością wspólną (zgodnie z art. 22 u.w.l.) obejmującym takie czynności jak: rozliczanie opłat i czynszów, bieżące utrzymanie, konserwację, remonty itp. w granicach określonych zawartą między stronami umową o administrowanie z dnia 23 marca 2002 r. przy czym nie jest to umowa o jakiej mowa w art. 18 ust. 1 u.w., ani też zarządzanie nieruchomością nie oznacza zarządzania w rozumieniu art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zdaniem skarżącej spółki adresatem zaskarżonej decyzji administracyjnej jak i poprzedzającej ją decyzji PINB winna być Wspólnota Mieszkaniowa, którą tworzy ogół właścicieli lokali znajdujących się w spornej nieruchomości, zwłaszcza że z mocy art. 6 ustawy o własności lokali wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana, a więc występować w obrocie prawnym (art. 17 tej ustawy). Zauważyła, iż na podstawie zaś art. 30 § l kpa zdolność prawną i zdolność do czynności prawnych stron postępowania administracyjnego ocenia się według przepisów prawa cywilnego, o ile przepisy szczególne nie stanowią inaczej, a w konkretnej sprawie takim przepisem szczególnym jest wspomniany już art. 6 i 17 u.w.l. Spółka dodała, iż posiłkując się także przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, w części dotyczącej zarządzania nieruchomościami a bliżej art. 185 ust. 2 należy zauważyć, że zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca, o którym mowa w art. 184 ust. 3 działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Reasumując, skarżąca wywiodła, iż decyzje o których powyżej, dotknięte są wadą nieważności, bowiem zostały skierowane do osoby nie będącej stroną w sprawie (art. 156 § 1 pkt 4 kpa), gdyż właściwą stroną winna być Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej przy ul. K. 26 w W., bo tylko ona odpowiada za zobowiązania, które mogą jej dotyczyć.

D. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego we W. w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i powtórzył argumenty wskazane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) w związku z art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi -zwanej dalej u.p.s.a. (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę nad działalnością administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, badając czy właściwie zastosowano przepisy prawa materialnego oraz czy organy orzekające przestrzegały przepisy prawa proceduralne w postępowaniu administracyjnym.

W przedmiotowej sprawie istota sporu sprowadzała się do ustalenia czy Miejski Zarząd Budynków sp. z o.o. w W. był zarządcą – w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlanego (t.j. Dz. U. z 2003 r., Nr 207, poz. 2016 ze zm.) – budynku mieszkalnego przy ul. K. 26 w W., a tym samym czy skarżąca spółka mogła być adresatem obowiązku określonego na podstawie art. 62 ust. 3 ustawy Prawo budowlane.

W ocenie Sądu skarga Miejskiego Zarządu Budynków sp. z o.o. w W. nie zasługuje na uwzględnienie, a rozstrzygnięcie podjęte zarówno przez organ I jak i II instancji są prawidłowe.

Stosownie do treści art. 61 w zw. z art. 5 ust. 2 w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 1-7 ustawy Prawo budowlane właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami dotyczącymi m.in. bezpieczeństwa konstrukcji, bezpieczeństwa pożarowego czy bezpieczeństwa użytkowania. Z powyższego wynika, iż faktyczna odpowiedzialność za stan obiektu nie jest powiązana z prawem własności, lecz ze stanem władania i zarządzania danym obiektem. W ustawie Prawo budowlane nie zdefiniowano pojęcia "zarządca obiektu budowlanego", jednakże wbrew twierdzeniu skarżącej spółki ze względu na administracyjnoprawny charakter ustawy nie można tylko utożsamiać tego pojęcia z "zarządem nieruchomością wspólną", czyli instytucją cywilnoprawną uregulowaną w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokalu (t.j. Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz.903 ze zm.), tym bardziej, iż wybierane Zarządy wspólnot mieszkaniowych zarządzają nie budynkiem, lecz jego częściami wspólnymi, niestanowiącymi odrębnych nieruchomości (art. 18 – 19 ustawy o własności lokalu). Tymczasem obowiązkiem "zarządcy", o którym mowa w rozdziale 6 ustawy Prawo budowlane, winno być staranie o cały obiekt budowlany w zakresie oddanym mu pod "zarząd" ("administrowanie"). Na marginesie zauważyć jedynie należy, iż wybierany z grona właścicieli lokali w niniejszej sprawie Zarząd Wspólnoty pełni jedynie funkcje nadzorcze, bowiem Zarząd ten zlecił (na podstawie umowy zawartej w dniu 23 marca 2002 r.) bieżące "administrowanie" ("zarządzanie") nieruchomością wyspecjalizowanej firmie zewnętrznej jaką jest skarżąca spółka. W ocenie Sądu nie ma również potrzeby odwołanie się w przedmiotowej sprawie (tak jak to uczynił organ II instancji) do pojęcia "zarządzania" zdefiniowanego na użytek ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2000 r., Nr 46, poz. 543 ze zm.), ponieważ jest to ustawa późniejsza niż regulacje dotyczące "zarządcy" zawarte w ustawie Prawo budowlane i inny jest cel obu unormowań. W tej sytuacji za nietrafną należy uznać argumentację skarżącej spółki w tym zakresie zawartą w skardze. Zauważyć w tym miejscu należy, iż Sąd nie miał możliwości oceny czy rzeczywiście stan faktyczny niniejszy sprawy jest analogiczny do okoliczności będących przedmiotem rozstrzygnięcia przywołanego przez stronę skarżącą wyroku Naczelnego Sąd Administracyjny z dnia 25 lipca 2001 r. (sygn. akt IV SA 1116/99), bowiem strona nie załączyła tego orzeczenia, a w dostępnych publikatorach orzeczeń sądowych nie znaleziono wyroku o podanych oznaczeniach.

Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem doktryny przez "zarządzenie obiektem budowlanym" należy rozumieć w szczególności podejmowanie czynności w zakresie bieżącej konserwacji i utrzymania obiektu budowlanego (R. Dziwiński, P. Ziemski "Prawo budowlane- komentarz", Dom Wydawniczy ABC, Warszawa 2005 r., s.259). Bez znaczenia pozostaje nazwa nadana przez strony czynności prawnej (np. umowa o administrowanie), na mocy której określony podmiot zobowiązuje się względem właściciela do "zarządzania" danym obiektem budowlanym. Dla oceny czy danym podmiot jest "zarządcą obiektu budowlanego" w rozumieniu ustawy Prawo budowlane istotny jest jedynie jaki zakres obowiązków nakładanych na właściciela obiektu przez przepisy prawa przyjmuje na siebie taki podmiot. Z treści złożonej do akt umowy zawartej w dniu 23 marca 2002 r. między Zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w W. przy ul. K. 26, a skarżącą spółka (która zresztą w umowie nakazuje się nazywać "Zarządcą") wynika, iż strona skarżąca zobowiązywała się m.in. do bieżącej konserwacji nieruchomości wspólnej i wykonywanie remontów bieżących w granicach nieruchomości wspólnej (§ 3 umowy) oraz zawierania w imieniu i na rzecz Wspólnoty umów o (...) wykonywanie specjalistycznych usług związanych z funkcjonowaniem urządzeń technicznych nieruchomości wspólnej i zawierania umów o wykonywanie remontów bieżących (§ 11 umowy). W załączniku nr 1 do umowy zawarto zakres administrowania jaki przyjęła na siebie skarżąca spółka, i tak w punkcie 10 załącznika określono, iż "zakres administrowania obejmuje zlecanie w imieniu Wspólnoty przeglądów budynków w zakresie przewidzianym przepisami prawa budowlanego i przeglądów specjalistycznych, pomiarów i badań", w punkcie 11 zaznaczono, iż spółka "dokonywać będzie siłami własnymi kompleksowych rocznych przeglądów budynku i jego stanu technicznego dla potrzeb przygotowania materiału wstępnego do opracowania planu napraw budynku", jak również "zabezpieczenia budynku w przypadku wystąpienia zagrożenia" (pkt 15 załącznika nr 1) oraz zobowiązała się prowadzić księgę obiektu budowlanego (pkt 13). Lektura zapisów zawartych w umowie "o administrowanie" z dnia 23 marca 2002 r. i czynności faktycznie wykonywane przez skarżącą spółkę w stosunku do nieruchomości położonej w W. przy ul. K. 26 zdaniem Sądu jednoznacznie wskazują, iż Miejski Zarząd Budynków sp. z o.o. w W. pełnił w stosunku do spornej nieruchomości funkcję "zarządcy obiektu budowlanego" w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

W myśl art. 62 ust. 3 ustawy Prawo budowlane organ nadzoru budowlanego może, w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia, środowiska - nakazać przeprowadzenie w każdym terminie kontroli, a także zażądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części. By dokonać oceny czy stan, o którym mowa w art. 62 ust. 3 ustawy Prawo budowlane, występuje należy przeprowadzić postępowanie wyjaśniające celem dokonania konkretnych ustaleń zarówno co do rodzaju obiektu budowlanego, jego stanu technicznego, ewentualnych zagrożeń wynikających z tego stanu - i dopiero po wnikliwej ocenie dokonanej w aspekcie wskazanych przepisów prawnych podjąć stosowne decyzje tymi przepisami przewidziane tj. przeprowadzenie kontroli bądź wykonanie ekspertyzy (zob. wyrok NSA z dnia 30.04.1999 r., IV SA 167/97, LEX nr 47197). Przepis art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego umożliwia przerzucenie przez organ obowiązku przedstawienia stosownego materiału dowodowego (w niniejszej sprawie ekspertyzy technicznej) na stronę (zob. wyrok NSA z dnia 28.01.1998 r., IV SA 623/96, LEX nr 43123). W tej sytuacji zasadnie organ nadzoru budowlanego, po przeprowadzeniu wnikliwego postępowania wyjaśniającego w wyniku którego stwierdził nieodpowiedni stan techniczny dachu budynku położonego w W. przy ul. K. 26 (mogącego spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi oraz bezpieczeństwa mienia) oraz bezczynność zarządcy budynku- skarżącej spółki (pomimo posiadania przez zarządcę wcześniejszych informacji o złym stanie przedmiotowej części obiektu), zażądał przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego tej części budynku. Nie istniały przeszkody aby organ I instancji na adresata tego obowiązku wybrał (ustawodawca przewidział, iż decyzja może być skierowana do właściciela lub zarządcy obiektu) skarżącą spółkę. Organ uznał, iż jest ona podmiotem który najszybciej (z tych dwóch zobowiązanych podmiotów) przedłoży przedmiotową ekspertyzę, co w konsekwencji umożliwi podjęcie działań zmierzających do usunięcia stwierdzone nieprawidłowości w zakresie utrzymania obiektu budowlanego. Zgodzić się bowiem należy z organem II instancji, iż dopiero zrealizowanie nałożonego w decyzji obowiązku (przedłożenie ekspertyzy technicznej) pozwoli w sposób szczegółowy określić zakres prac koniecznych do zrealizowania, sposób ich przeprowadzenia, ustali warunki koniecznych zabezpieczeń i określi warunki bezpieczeństwa wykonywanych robót.

Ustosunkowując się do podnoszonej w odwołaniu kwestii braku środków finansowych na przeprowadzenie wspomnianego remontu przywołać należy za organem odwoławczym orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 listopada 2000 r. (sygn. akt IV SA 1393/98, LEX nr 53391), które co prawda zostało wydane na tle stosowania art. 66 ustawy Prawo budowlane, jednakże zachowuje aktualność również w niniejszej sprawie. W przedmiotowym wyroku Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, iż w przypadku ujawnienia okoliczności dających podstawę do wydania decyzji na podstawie przepisu art. 66 ustawy Prawo budowlane organ administracji nie jest związany brakiem ujęcia kosztów remontów w planie finansowym Wspólnoty mieszkaniowej jak i brakiem uchwały Wspólnoty o przeprowadzeniu generalnego remontu, bowiem decyzja nie rozstrzyga o sposobach finansowania wykonania robót, a jedynie o obowiązku usunięcia niewłaściwego stanu technicznego budynku i uprawnienie organu administracji wynikające z wymienionego przepisu stanowi podstawę do ingerencji w działanie właściciela czy zarządcy budynku niezależnych od jego woli i brak stosownych uchwał Wspólnoty w tym zakresie nie mógł być przesłanką negatywną dla wydania decyzji. Kwestie ewentualnych rozliczeń między Wspólnotą Mieszkaniową a skarżącą spółką (jako zarządcą budynku) związane z pokryciem kosztów zleconej ekspertyzy technicznej części budynku i kosztów ewentualnych remontów budynku, pozostają bez znaczenia dla oceny zasadności nałożenia obowiązku przedłożenia przedmiotowej ekspertyzy oraz określenia podmiotu do tego zobowiązanego, a tym samym leżą poza kontrolą sądu administracyjnego i mogą być rozstrzygane jedynie na drodze postępowania cywilnego (zob. wyrok NSA z dnia 24 stycznia 2002 r., sygn. akt IV SA 472/00, Wspólnota 2002/8/51). Kontrola zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, do czego ograniczają się kompetencje sądu administracyjnego nie wykazała, by zaskarżona decyzja jak i poprzedzająca ją decyzja wydane zostały z naruszeniem przepisów prawa, o którym stanowi przepis art. 145 u.p.s.a. Brak zatem było uzasadnionych podstaw do uwzględnienia skargi i z tych względów, na podstawie art. 151 u.p.s.a., orzeczono jak w sentencji.