Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1141/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2018-12-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art 36 , 37 , 87
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art 145 , 200 , 135 , 134 , 3
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Paweł Darmoń Sędziowie : WSA Jacek Bursa WSA Krystyna Daniel (spr.) Protokolant : Katarzyna Krawczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 grudnia 2018 r. przy udziale Prokuratora Prokuratury Rejonowej Kraków-Śródmieście Wschód T. W. sprawy ze skargi P. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] czerwca 2018 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego P. P. kwotę 100 zł (słownie: sto złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Burmistrz Miasta i Gminy S. decyzją z 25 kwietnia 2018 r., na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 6 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1073), art. 39 ust. 1 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2001 r., Nr 142, poz. 1591), uchwały Nr XIIN/456/13 Rady Miejskiej w S. z 12 grudnia

2013 r. (Dz. Urz. Woj. Mał. z 2014 r. poz. 266) w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta S., ustalił jednorazową opłatę dla P. P. - zbywcy 36/360 udziałów prawa własności nieruchomości położonej w S., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka [...] o powierzchni 0,0991 w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta S..

W uzasadnieniu organ podał, że zgodnie z miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy S., zatwierdzonym uchwałą Nr 31/89 Rady Narodowej Miasta i Gminy S. w dniu 16 maja 1989 r. (Dz.U.M.K. Nr 13 poz. 127) oraz uchwałą Nr VI/41/94 Rady Miejskiej w S. z 30 listopada 1994 r. (Dz.U.M.K. Nr 21 poz.89), obowiązującym do dnia 31 grudnia

2003 r. działka nr [...] leżała w terenach o przeznaczeniu: tereny rolne bez prawa zabudowy rezerwowane dla docelowego programu usług komercyjnych –symbol R/UC. Od dnia 1 stycznia 2004 r. Miasto S. nie posiadało miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Uchwałą Nr IXN/310/06 Rady Miejskiej w S. z 15 maja 2006 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego Nr 389, poz. 2479) zatwierdzony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym przedmiotowa działka ujęta została jako tereny o przeznaczeniu: tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów – symbol A1P. Na mocy wyroków WSA w Krakowie z 4 lutego 2013 r., sygn. akt II SA/Kr 1599/12 oraz NSA z 11 lutego 2014 r., sygn. akt II OSK 1208/13 stwierdzono nieważność miejscowego planu z 15 maja 2006 r. Uchwałą Nr XIIN/456/13 Rady Miejskiej w S. z 12 grudnia 2013 r. zatwierdzony został nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym przedmiotowa działka ujęta została w tereny o przeznaczeniu: tereny zabudowy produkcyjno-usługowej - A30PU. Stosownie do § 52 uchwały wysokość stawki procentowej służącej naliczeniu opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem planu, wynosi 30%.

Uchwalenie przez Radę Miejską w S. planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało wzrost wartości w/w nieruchomości, co potwierdziła opinia rzeczoznawcy majątkowego wyrażona w operacie szacunkowym wykonanym na dzień 15 marca 2018 r. W ocenie organu wycena nieruchomości będąca podstawą naliczenia opłaty planistycznej sporządzona została prawidłowo. Operat szacunkowy spełnia wymogi określone przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca zastosował przy wycenie podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Wyceniając nieruchomości wg miejscowego planu obowiązującego do dnia 31 grudnia 2003 r. rzeczoznawca obliczył: wartość rynkową 1m2 nieruchomości położonej w S. przeznaczonej pod tereny rolne na kwotę [...]zł (w rezultacie wartość tej części nieruchomości wyliczono na kwotę [...]zł). Dokonując wyceny nieruchomości wg faktycznego sposobu wykorzystania w okresie od dnia 2 stycznia 2004 r. do dnia 15 lutego 2016 r. uwzględniono, że nieruchomość położona była na terenie, dla którego faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości określono jako tereny przeznaczone pod tereny przemysłowe. Wartość rynkową 1m2 nieruchomości położonej w S. przeznaczonej pod tereny przemysłowe wyliczono na kwotę 26,96 zł - w rezultacie wartość nieruchomości (wg faktycznego sposobu wykorzystania) wyliczono na kwotę [...]zł. W wyniku oszacowania wartości prawa własności nieruchomości wg obowiązującego planu miejscowego przeznaczonej pod zabudowę produkcyjno-usługową uzyskano wartość rynkową 1m2 w kwocie 40,21 zł, w rezultacie wartość nieruchomości przeznaczonej pod tereny produkcyjno-usługowe i drogi wyliczono na 39 848 zł.

Powyższe obliczenia jednoznacznie wskazują na wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta S.. Różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na dzień 16.02.2014 r. a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu użytkowania przed uchwaleniem zmiany tego planu oraz z jednoczesnym uwzględnieniem ustalonej w planie stawki procentowej oraz [...] udziałów stanowi kwotę: 97 zł.

Organ stwierdził, że opinia została sporządzona rzetelnie, natomiast nie może wkraczać w merytoryczną zawartość i zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje specjalistyczną wiedzą, którą posiada biegły.

Podstawą do ustalenia opłaty planistycznej było ustalenie, że w dniu 31 marca 2017 r. na podstawie aktu notarialnego Rep. A Nr [...] P. P. sprzedał [...] udziałów w działce nr [...] położonej w S..

Organ wskazał również, że porównanie przeznaczenia terenów w poprzednio obowiązującym planie oraz w aktualnie obowiązującym wskazuje, że nie są one tożsame. Dlatego też wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 9 lutego 2010 r., sygn. akt P 58/08 nie miał zastosowania.

Strona – przy ponownym rozpoznani sprawy – nie wnosiła żadnych uwag ani zastrzeżeń, nie skorzystała z możliwości wykonania kontroperatu ani zakwestionowała operatu przed organizacją zawodową rzeczoznawców.

Odwołanie od decyzji złożył P. P., kwestionując naliczenie opłaty planistycznej oraz wnosząc ojej uchylenie i orzeczenie o braku podstaw dla ustalenia opłaty planistycznej albo o uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia.

Odwołujący się zarzucił badanej decyzji naruszenie przepisów postępowania dowodowego, w tym w szczególności art. 7, 8, 77, 80 Kodeksu postępowania administracyjnego w zw. z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez niedokładne wyjaśnienie stanu faktycznego, błędną jego ocenę co doprowadziło do uznania, że występują przesłanki do ustalenia opłaty planistycznej.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z 19 czerwca

2018 r., znak: [...], na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, uchwały Rady Miejskiej w S. z 12 grudnia 2013 r. nr XIIN/13 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta S. oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu organ odwoławczy podał, że bezspornym jest to, że aktem notarialnym z 31 stycznia 2017 r. Rep. A numer [...] P. P. zawarł umowę sprzedaży [...] udziałów w działce nr [...] położonej w S. i działka została zbyta w okresie pięciu lat od dnia wejścia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Miarodajne w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej są regulacje zawarte w art. 37 ust. 1 i art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nimi oraz wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 9 lutego 2010 r. sygn. akt P 58/2008, w sytuacji zaistnienia luki planistycznej na terenie położenia wycenianej nieruchomości, przy stwierdzeniu, że jej przeznaczenie w obydwu porównywanych miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego nie jest tożsame, oszacowanie ewentualnego wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości związanego z nowym planem, powinno wynikać z: porównania wartości nieruchomości ustalonej przy uwzględnieniu jej wartości w wygasłym planie oraz wartości ustalonej przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w planie obowiązującym w dniu zbycia nieruchomości albo porównania wartości nieruchomości ustalonej przy uwzględnieniu jej

faktycznego sposobu wykorzystania w okresie luki planistycznej oraz wartości

ustalonej przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w planie

obowiązującym w dniu zbycia nieruchomości. Wyceny nieruchomości według tych różnych stanów jej przeznaczenia dokonuje się poprzez porównanie transakcji mających miejsce w tym samym czasie tj. w dacie transakcji sprzedaży.

Rzeczoznawca majątkowy dokonał oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości w trzech stanach: przy uwzględnieniu przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obowiązującym do dnia 31 grudnia 2003 r., faktycznego wykorzystywania nieruchomości w okresie od 2 stycznia 2004 r. do

16 lutego 2014 r., z uwzględnieniem (stosownie do zaleceń Kolegium zawartych

w decyzji z 4 stycznia 2018 r.) skutków funkcjonowania w tym zakresie

uznanej za nieważną uchwały Rady Miejskiej w S. z 15 maja 2006r., przy uwzględnieniu przeznaczenia w aktualnie obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego, pod rządami którego nieruchomość została zbyta.

W ocenie kolegium, dokonany wybór z poszczególnych segmentów rynku nieruchomości i ich cechy rynkowe zostały opisane i uzasadnione na tyle szczegółowo, że pozwalają na ich kontrolę. Wybór nieruchomości porównywanych, przedstawiający lokalizację, dostępność komunikacyjną, możliwość inwestycyjne wycenianej nieruchomości są istotnymi przesłankami oceny podobieństwa nieruchomości, zapisane w ustawowej definicji art. 4 ust. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W rezultacie analizy porównawczej stwierdzono, że nastąpił wzrost wartości co do wycenianej nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta S. i stanowi on różnicę pomiędzy wartością przedmiotowej nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu jej przeznaczenia po uchwaleniu aktualnego miejscowego planu, a jej wartością przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania (jest to bowiem wartość wyższa niż wartość nieruchomości pod rządami m.p.z.p. obowiązującego do dnia 31 grudnia 2003r.), przy jednoczesnym wzięciu pod uwagę faktycznych skutków funkcjonowania planu uznanego za nieważny. Różnica wartości wynosi 3 221 zł, co przy 30% stawce procentowej, obowiązującej zgodnie z uchwałą, daje kwotę [...]zł należnej opłaty planistycznej, a przy uwzględnieniu, że przedmiotem zbycia był udział wynoszący [...] części, opłata ta wynosi [...] zł.

Kolegium stwierdziło, że organ I instancji uwzględnił jego stanowisko wyrażone w poprzedniej decyzji z 8 stycznia 2018 r., a sprowadzające się do poglądu, że przy wycenie prawa własności nieruchomości nie można pominąć faktycznych skutków, jaki wywołał w zakresie cen nieruchomości miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którego po ponad siedmiu latach faktycznego funkcjonowania stwierdzono nieważność. Z tej przyczyny rzeczoznawca uznał, że w okresie prawnego braku planu przedmiotowa nieruchomość była faktycznie wykorzystywana na cele produkcyjno-usługowe, a zatem jej przeznaczenie było zbliżone do przeznaczenia w aktualnie obowiązującym planie, ale nie tożsame. Stąd też wzrost wartości nieruchomości po uchwaleniu planu - jakkolwiek nastąpił - jest niezbyt duży. W ocenie kolegium, rzeczoznawca wykazał, że wejście w życie planu miejscowego spowodowało wzrost wartości wycenianej nieruchomości. Posłużył się bowiem jako porównawczymi nieruchomościami podobnymi, wyselekcjonowanymi z szerszej bazy i kierując się doświadczeniem zawodowym oraz preferencjami nabywców wykazał, stosując odpowiedni współczynnik, że wejście w życie planu zagospodarowania przestrzennego powoduje wzrost wartości nieruchomości, także w sytuacji, gdy faktycznie wykorzystanie nieruchomości w okresie tzw. luki planistycznej jest zbliżone do przeznaczenia w planie, który wszedł w życie. Obowiązywanie na danym obszarze miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego daje bowiem pewność co do możliwości inwestycyjnych i ewentualnych ograniczeń, której nie ma w przypadku braku planu, mimo że faktyczne wykorzystanie nieruchomości jest jak wyżej zaznaczono - zbliżone do przeznaczenia określonego w planie.

P. P. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, domagając się jej uchylenia, jak i uchylenia poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji w całości oraz zasądzenia kosztów sądowych.

Decyzji kolegium zarzucił naruszenie art. 138 § 2 k.p.a. polegające na nieuchyleniu decyzji organu pierwszej instancji pomimo naruszenia przez ten organ przepisów postępowania tj.

1. art. 7 k.p.a. poprzez niepodjęcie kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy poprzez przyjęcie, że operat szacunkowy może stanowić podstawę wyceny przedmiotowej nieruchomości

* art. 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a. w zw. z art 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez: błędną ocenę materiału dowodowego skutkującą uznaniem, że w sprawie zostały spełnione bezwzględne przesłanki pozytywne skutkujące obowiązkiem ustalenia "opłaty planistycznej", o których mowa w art 36 ust. 4 u.p.z.p. oraz decyzji na operacie szacunkowym pomijającym skutki faktyczne w zakresie zmian cen nieruchomości, jakie wywołała unieważniona wyrokiem WSA w Krakowie uchwała wprowadzająca miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z 15 maja 2006 r. i nieuwzględnienie w decyzji tych skutków faktycznych.

W uzasadnieniu skarżący argumentował, że stwierdzenie nieważności uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wywołuje skutki od chwili jej podjęcia, ale są to skutki prawne. Unieważniona uchwała po jej podjęciu wywoływała jednak nieodwracalne skutki faktyczne w zakresie zmian cen nieruchomości, których przeznaczenie zmieniał unieważniony plan. Stwierdzenie nieważności uchwały nie wywołało żadnych skutków prawnych w stosunkach cywilnoprawnych i nie spowodowało nieważności umów sprzedaży nieruchomości zawartych w okresie między wejściem w życie uchwały a stwierdzeniem jej nieważności. Unieważniona uchwała miała rzeczywisty wpływ na wycenę nieruchomości, które uzyskały status P -tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów. Stwierdzenie nieważności tej uchwały nie miało żadnego wpływu na ceny nieruchomości, których przeznaczenie w planie z 2013 r. było praktycznie takie samo. Sprzeczne z zasadami logiki, racjonalnego działania, a także art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. jest przypuszczenie czy też uznanie, że między 11 lutego 2014 r. a 16 lutego 2014 r. tj. między datą wydania wyroku przez NSA i datą wejścia w życie uchwały w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości uległa zmianie w związku z unieważnieniem uchwały przez sąd, bo znane było przeznaczenie nieruchomości w nowym planie.

Skarżący zarzucił brak prokonstytucyjnej wykładni przepisów.

Dalej zakwestionował prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego. Wskazał, że wg planu miejscowego obowiązującego do 31 grudnia 2003 r. działka objęta postępowaniem leżała w terenach o przeznaczeniu: tereny rolne bez prawa zabudowy rezerwowane dla docelowego programu usług komercyjnych o symbolu planu R/UC. Przy uwzględnieniu takiego przeznaczenia nieruchomości wycenianej poddano badaniu rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod tereny rolne. Dodatkowo podniósł, że żadna z działek rzekomo podobnych nie mogła być przeznaczona na usługi komercyjne, co więcej, dla nieruchomości nr 1 i nieruchomości nr 2 wskazano na brak możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy a dla nieruchomości nr 3 wskazano na możliwość uzyskania warunków zabudowy ale dla zabudowy mieszkaniowej. Przy oszacowaniu działki do porównań dobrane więc zostały nieruchomości niepodobne do przedmiotu wyceny. Sposób kwalifikowania wg skali ocen przyznanych przez rzeczoznawcę również podważa rzetelność wyceny.

Opis działek podobnych również podważa rzetelność operatu szacunkowego . W opisie nieruchomości nr [...] (karta 132) rzeczoznawca majątkowy stwierdza: "kształt dziatki może stanowić ograniczenie w zagospodarowaniu - kształt korzystny do zagospodarowania". Nie sposób na podstawie tak sformułowanej oceny zweryfikować prawidłowości przypisanej działce oceny w skali ocen.

Opisy, jakie towarzyszą poszczególnym cechom mającym wpływ na wartość rynkową prawa własności nieruchomości są nieweryfikowalne z uwagi na ich lakoniczność i noszą znamiona ocen subiektywnych. Ponieważ rzekomy wzrost wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu jest jedynie kilkuprocentowy, podniesione uchybienia mogły mieć istotny wpływ na końcowy wynik wyceny nieruchomości.

Skarżący zwrócił również uwagę, że operaty szacunkowe przedkładane w Urzędzie Miasta i Gminy w S. są pisane według jednolitego schematu, niezależnie od okoliczności sprawy. Dla wszystkich wycen rzeczoznawca posługuje się bliżej nieokreślonym pojęciem zbioru transakcji, odwołuje do preferencji nabywców. Brak informacji o warunkach transakcji powinny skłonić organy obu instancji do uznania, że materiał porównawczy zastosowany przez rzeczoznawcę nie był ani odpowiedni ani wystarczający do skorzystania z metody porównawczej. Na koniec skarżący zakwestionował również ustalenia zawarte w operacie odnośnie trendów na rynku nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało swoje stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne powołane są do kontroli działalności administracji publicznej, w tym w zakresie legalności decyzji administracyjnych i stosują środki określone w ustawie (art. 1 i art. 3 p.p.s.a.). W ramach swej kognicji sąd bada czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego lub przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, zgodnie z treścią art. 134 § 1 p.p.s.a.

Na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.) zwanej p.p.s.a, uwzględnienie skargi na decyzję lub postanowienie następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c).

Przedmiotem skargi w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 19 czerwca 2018 r. utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy S. z dnia 25 kwietnia 2018 r., którą ustalono jednorazową opłatę dla P. P. - zbywcy [...] udziałów prawa własności nieruchomości położonej w S., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka [...] o powierzchni 0,0991 ha w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta S..

Skarga jest zasadna.

Zgodnie z dyspozycją art. 36 ust, 4 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. z 2018 r. poz. 1945 (dalej u.p.z.p.), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Z kolei art. 37 ust 3 ustawy przesądza, iż roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

W sprawie sporna jest przede wszystkim zasadność ustalenia wobec skarżącego jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbyciem udziału we własności tej nieruchomości. W ocenie organów obu instancji, nałożenie opłaty było zasadne ponieważ w wyniku przyjęcia uchwały nr XIIN/456/13 z 12. 12. 2013 r. Rady Miejskiej w S. wprowadzającej miejscowy plan zagospodarowania nastąpił wzrost wartości nieruchomości. W ocenie organów wynika to z faktu, że zgodnie z postanowieniami planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego, który obowiązywał do 31 grudnia 2003 r. nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] miała przeznaczenie rolne bez prawa do zabudowy, natomiast w obowiązującym planie miejscowym przyjętym uchwałą z 12 grudnia 2013 r., działka ta była przeznaczona pod zabudowę produkcyjno-usługową (symbol A30PU) Zgodnie z § 52 obowiązującego planu miejscowego stawka procentowa opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości związanej z uchwaleniem planu wynosi 30%.. Na uwagę zasługuje fakt, że przedmiotowa nieruchomość objęta była również uregulowaniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który został przyjęty uchwałą nr IXN/310/06 Rady Miejskiej w S. z 15 maja 2006r. Zgodnie z ustaleniami planu miejscowego z 15.. 05. 2006 r. nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] znajdowała się w terenie przeznaczonym pod obiekty produkcyjne, składy i magazyny. W ocenie organów istotne jest, że wyrokiem WSA w Krakowie z dnia 4 lutego 2013 r. , a następnie po rozpoznaniu skargi kasacyjnej - wyrokiem j NSA z 11 lutego 2014 r. sygn.. akt II OSK 1208/13 stwierdzona został nieważność uchwały, która ww. plan miejscowy wprowadziła, a zatem w kwestionowanych decyzjach przyjęto, iż przestał on obowiązywać z mocą ex tunc, i ma to w sprawie znaczenie. Przyjęto bowiem, że w związku z tym postanowienia planu miejscowego z 15 maja 2006 r. nie obowiązywały, co z kolei implikuje, że od 1 stycznia 2004 r. do dnia wejścia w życie uchwały wprowadzającej aktualnie obowiązujący plan miejscowy (16.02. 2014 r.) miała miejsce tak zwana luka planistyczna.

W ocenie strony skarżącej, nawet stwierdzenie nieważności ww. uchwały nie uzasadnia wydania zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji I instancji gdyż zarówno plan miejscowy z 2006 r. jak obowiązujący z 2013 r. przewidywały tożsame przeznaczenie terenów, na których znajduje się działka nr [...].

Oceniając zgodność z prawem zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji należy w szczególności zwrócić uwagę na treść art. 36 ust. 4 , gdyż przepis ten jednoznacznie łączy ewentualne ustalenie jednorazowej opłaty z uchwaleniem planu miejscowego, o ile ustalone tam przeznaczenie dla określonej nieruchomości powoduje wzrost jej wartości. W ocenie sądu w składzie rozstrzygającym w niniejszej sprawie w treści cyt. art. 36 ust 4 ustawy zwrot "w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą" determinuje koniunkcję czasową zaistnienia sytuacji powiązania wzrostu wartości nieruchomości z obowiązkiem uiszczenia jednorazowej opłaty za zbycie tej nieruchomości w terminie do 5 lat od daty uchwalenia planu tj. zwiększenia wartości nieruchomości będącego następstwem uchwalenia planu, ustalenia w nim przeznaczenia terenu (korzystniejszego niż przeznaczenie dotychczasowe), który następnie właściciel zbywa i uzyskuje z tego tytułu przysporzenie finansowe. (wyrok WSA w Krakowie z 14.11. 2018, sygn. akt II SA/Kr 1014/18).Podkreślić trzeba, iż wzrost wartości, który obliguje organ do ustalenia jednorazowej opłaty musi powstać w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmianą. Inaczej rzecz ujmując, jeżeli w wyniku uchwalenie planu miejscowego – wzrost wartości nieruchomości nie nastąpi, to samo uchwalenie planu nie jest wystarczające dla nałożenia przedmiotowej opłaty. W szczególności sytuacja taka będzie miała miejsce, kiedy dotychczasowe przeznaczenie nieruchomości wynikające z zapisów planu obowiązującego do czasu uchwalenia planu nowego lub jego zmiany jest tożsame z przeznaczeniem w nowo uchwalonym planie zagospodarowania przestrzennego.

Przenosząc powyższe do okoliczności rozpoznawanej sprawy należy zauważyć, że taka sytuacja miała miejsce w niej miejsce. Jak już wskazano, pod rządami ogólnego planu miejscowego, który utracił moc obowiązywania 31 grudnia 2003 r.(stosownie do treści przepisu art. 87 ust. 3 u.p.z.p.), przedmiotowa nieruchomość miała przeznaczenie rolne bez prawa do zabudowy Następnie tj. po uchwaleniu planu miejscowego z 15 maja 2006 r., (zmieniony uchwałą z 23 lutego 2011 r.) przedmiotowa nieruchomość przeznaczona była pod obiekty produkcyjne, składy i magazyny. Z kolei w planie miejscowym przyjętym uchwałą z 12 grudnia 2013 r. nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] ta znalazła się w całości w terenie o przeznaczeniu produkcyjno-usługowym. Porównanie przeznaczenia wynikające z planu miejscowego z 15 maja 2006 r. ( z uwzględnieniem zmiany z 23 lutego 2011 r). z przeznaczeniem ustalonym w planie przyjętym uchwałą z 12 grudnia 2013 r. nie pozwala stwierdzić, że wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła w związku ze zmianą planu miejscowego. Należy bowiem stwierdzić, że pod rządami planu miejscowego z 15 maja 2006 r., jak pod rządami obecnie obowiązującego planu z 12.12. 2013 r. przeznaczenie działki nr [...] jest bardzo zbliżone, żeby nie powiedzieć tożsame: produkcyjno-usługowe. W takiej sytuacji uznanie przez organy, że zmiana planu jaka miała miejsce w związku z uchwaleniem planu miejscowego w dniu 12.12. 2013 r. spowodowała wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości budzi zasadnicze wątpliwości.

W tym miejscu trzeba się odnieść do stanowiska organów, zgodnie z którym w rozpoznawanej sprawie doszło do zmiany wartości spornej nieruchomości w szczególności ze względu na stwierdzenie nieważności m.p.z.p. przyjętego uchwałą 2006 r. Stwierdzenie nieważności ww. wyrokami miało miejsce ze skutkiem ex tunc, co w ocenie organów powala przyjąć, iż w okresie od 1 stycznia 2004 r. do 16 lutego 2014 r., gdy wszedł w życie obowiązujący plan miejscowy przyjęty uchwałą nr XIIN/456/13 z 12.12. 2013 r. nie owiązywał żaden plan miejscowy. Stanowisko takie budzi wątpliwości na gruncie rozpoznawanej sprawy, w której istotne jest ustalenie ewentualnego wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej zmiana planu miejscowego. Co prawda organy - uznając zasadnie, że w okresie do 31. 12. 2003 r. przedmiotowa nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] miała przeznaczenie pod tereny rolne bez prawa zabudowy, a od 16 lutego 2014 r. tj. po wejściu w życie obowiązującego planu miejscowego przyjętego uchwałą z 12.12. 2013 r. pod tereny zabudowy produkcyjno- usługowej - przy analizie przeznaczenia działki w okresie tzw. luki planistycznej nie pominęły faktycznych skutków jakie wywarły na przedmiotową nieruchomość postanowienia planu miejscowego z 15 maja 2006 r., która w związku z tym była wykorzystywana "na cele produkcyjne", to jednak w ocenie Sądu nie uczyniły tego prawidłowo.

W związku z powyższym należy bowiem wskazać, że sam fakt, że przeznaczenie nieruchomości było określone w planie miejscowym, nawet gdy następnie stwierdzono jego nieważność ma istotne znaczenie dla obliczenia jednorazowej opłaty, gdyż ustalenia planistyczne bez wątpienia wywierały wpływ na wartość nieruchomości przynajmniej do dnia stwierdzenia nieważności tego planu wyrokiem WSA z 4 lutego 2013 r. sygn. akt II SA/Kr 1599/12, a następnie prawomocnie wyrokiem NSA z 11 lutego 2014 r. sygn. akt II OSK 1208/13. Stąd w okolicznościach rozpoznawanej sprawy istotne jest prawidłowe ustalenie wartości przedmiotowej nieruchomości wynikającej także z ustaleń planu miejscowego z 15 maja 2006 r., który następnie został uznany za nieważny oraz porównanie tak ustalonej wartości nieruchomości z jej wartością wynikającą z ustaleń planistycznych planu miejscowego Miasta S. z 12. 12. 2013 r. W tym miejscu trzeba tez wskazać, że w rozpoznawanej sprawie kierując się między innymi wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 9 lutego 2010 r. sygn.. akt P 58/2008 przyjęto, iż w okresie tzw. luki planistycznej obejmującej w ocenie organów okres od 1 stycznia 2004 r do dnia 15 lutego 2014 r. ( obowiązujący plan miejscowy Miasta S. wszedł bowiem w życie w dniu 16 lutego 2014 r.) przedmiotowa działka była faktycznie wykorzystywana na cele produkcyjnousługowe. Oznacza to, że zarówno przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w nieobowiązującym już planie miejscowym z 2006 r. jak i faktycznego przeznaczenia działki nr [...] – było ono tożsame. Co więcej trudno uznać, że nastąpiła zmiana przeznaczenia tej działki w obowiązującym planie miejscowym wprowadzonym uchwałą z 12 grudnia 2013 r. , a to ma zasadniczy wpływ na kwestię ustalenia ewentualnej opłaty jednorazowej.

Analizując tę kwestię nie można też uznać, że dla rozpoznawanej sprawy ma znaczenie fakt, że pomiędzy dniem 11 lutego 2014r. a 16 lutego 2014r. tj. między datą wydania wyroku przez NSA, w którym stwierdzono prawomocnie nieważność planu miejscowego z 15 maja 2006 r. i datą wejścia w życie uchwały w sprawie nowego planu miejscowego przyjętej w dniu 12. 12. 2014 r. wartość spornej nieruchomości uległa zmianie wskutek zmiany jej przeznaczenia. Mając na uwadze bardzo bliskie przeznaczenie nieruchomości w obu planach miejscowych (z 2006 r i 2013 r. ) oraz bardzo krótki okres wynoszący jedynie 4 dni pomiędzy prawomocnym stwierdzeniem nieważności uchwały z 15 maja 2006 r. , a wejściem w życie planu miejscowego z 12. 12., 2013 r. trudno się podzielić pogląd, że wartość spornej nieruchomości uległa zmianie. W szczególności trzeba też mieć na uwadze, że w dacie stwierdzenia nieważności uchwały z 15 maja 2006 r. znane było przeznaczenie nieruchomości w nowym, zatwierdzonym i opublikowanym planie miejscowym. W tym przypadku zasadne jest zastosowanie prokonstytucyjnej wykładni przepisów, o której mowa z wyroku TK z 9 lutego 2010r. sygn. P 58/08. W wyroku, tym wskazano bowiem, odnosząc się do zasad konstytucyjnych, na konieczność respektowania zasady ciągłości planowania przestrzennego – obowiązek dbałości o trwałość tych procesów, prowadzący w praktyce do oceny czy właściciel odnosi rzeczywistą korzyść ze zmiany planu miejscowego ale w aspekcie badania, czy gmina z tych obowiązków ciągłości planowania się wywiązała oraz czy uwzględniła ten aspekt w ocenie operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego. Celem, który można uznać za właściwy przy ustalaniu jednorazowej opłaty, jest powiązanie uchwalenia miejscowego planu ze wzrostem wartości nieruchomości i - w założeniu również - ceny jej zbycia. Uzasadnione jest bowiem osiągnięcie korzyści zarówno przez sprzedającego, jak i przez gminę, która do wzrostu wartości się przyczyniła. Brak aktywności gminy w uchwalaniu lub zmianie miejscowego planu przy jednoczesnym pobraniu opłaty w sytuacji, gdy nowo uchwalony plan nie zmienił w istocie przeznaczenia terenów i zasad ich zagospodarowania w stosunku do poprzednio obowiązującego, wygasłego planu, prowadzi do zróżnicowania, które nie jest w żaden sposób uzasadnione.

Odnosząc powyższe uwagi do rozpatrywanej sprawy jeszcze raz trzeba podkreślić, że zbywcy i nabywcy nieruchomości w okresie 2006-2014 kierowali się ustaleniami planu z 15 maja 2006 r., a nadto wprowadzenie nowego planu miejscowego Miasta S. uchwałą z 12.12. 2013 r. w zakresie przeznaczenia przedmiotowej działki nie wprowadziło zmian co do możliwości jej zagospodarowania. W związku z powyższym przy ponownym rozpoznawaniu sprawy, kierując się powyższymi wskazaniami organ powinien ze szczególną starannością rozważyć kwestię ewentualnego wpływu lub braku takiego wpływu okoliczności związanej z uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego Miasta S. na ewentualną zmianę wartości przedmiotowej nieruchomości. Należy podkreślić, że samo stwierdzenie nieważności uchwały w przedmiocie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego po uchwaleniu nowego planu zagospodarowania przestrzennego w sytuacji, kiedy oba te plany przewidywały tożsame lub bardzo podobne przeznaczenie danego terenu, nie uzasadnia automatycznie nałożenia opłaty planistycznej w razie zbycia tej nieruchomości przed upływem 5 lat od uchwalenia nowego planu.

W ponownym postępowaniu organ zleci wykonanie nowego lub uzupełni istniejący operat, który uwzględniał będzie przedstawione powyżej poglądy prawne.

W tym stanie rzeczy na podstawie art. 145 § 1 pkt 1"a" i "c" oraz art. 135 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzeczono jak w sentencji wyroku.

Zgodnie z art. 200 p.p.s.a sąd zasądził od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego kwotę [...]złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.