Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 74/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2017-04-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grażyna Radzicka Sędziowie WSA Donata Starosta WSA Anna Jarosz (spr.) Protokolant sekr. sąd. Agnieszka Walocha po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 kwietnia 2017 r. sprawy ze skargi J. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] listopada 2016 r., nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę


UZASADNIENIE

sygn. akt IV SA/Po [...]

U Z A S A D N I E N I E

Decyzją Wójta Gminy P. z dnia [...] sierpnia 2016r., nr [...] 2016, na podstawie art. 98a ust. 1 i art.148 ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 roku, poz.1774 tekst jednolity ze zm. - dalej ugn), uchwały Rady Gminy P. z dnia [...] stycznia 2013 roku nr XXXIII/ [...] w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości (Dziennik Urzędowy Województwa W. z dnia [...] lutego 2013 roku, poz.[...]) oraz art. 104 ustawy z dnia 14.06.1960 roku Kodeksu postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 roku, poz.23 tekst jednolity ze zm. dalej kpa) - Ustalił J. Z. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w [...], objętej Księgą Wieczystą nr [...] prowadzoną w Sądzie Rejonowym w W., oznaczonej jako działki numer: [...] do [...], spowodowanego zatwierdzeniem podziału działki nr [...] o pow. 1,3412 ha.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ w pierwszej kolejności wyjaśnił, iż na wniosek J. Z., właściciela nieruchomości położonej w [...], oznaczonej jako działka nr [...], Wójt Gminy P. ostateczną decyzją z dnia [...] lutego 2015r. zatwierdził podział tej nieruchomości na działki oznaczone numerami: [...] o pow. 0,0613 ha, [...] o pow. 0,0455 ha, [...] o pow. 0,0392 ha, [...] o pow. 0,0380 ha, [...] o pow. 0,0396 ha, [...] o pow. 0,0411 ha, [...] o pow. 0,0409 ha, [...] o pow. 0,0562 ha, [...] o pow. 0,0459 ha, [...] o pow. 0,0353 ha, [...] o pow. 0,0669 ha, [...] o pow. 0,0516 ha, [...] o pow. 0,7797 ha. Działka oznaczona numerem [...] została wydzielona pod drogę wewnętrzną.

Zgodnie z uchwałą Rady Gminy P. nr XXXIII [...] z dnia [...] stycznia 2013 roku, która weszła w życie [...] marca 2013 roku (Dziennik Urzędowy Województwa W. z dnia [...] lutego 2013 roku, poz.[...]), Wójt [...] jest uprawniony do nałożenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału w wysokości 30 % różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed podziałem, a wartością nieruchomości po jej podziale.

W związku z powyższym, mając na uwadze treść art. 98a ugn Wójt wszczął postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z uwagi na wzrost wskazanej wyżej nieruchomości w skutek przeprowadzonego podziału.

Dalej organ wyjaśnił, iż w celu ustalenia, czy w skutek podziału nastąpił wzrost wartości nieruchomości, powołał biegłego rzeczoznawcę majątkowego M. C., który w sporządzonym operacie szacunkowym wskazał, iż podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartość o kwotę [...]zł, z czego 30%, jako stawka procentowa opłaty adiacenckiej, to kwota [...]zł należnej opłaty.

Organ dokonał następnie oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego z [...] maja 2016r. pod względem formalnym i prawnym, w szczególności w odniesieniu do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości sporządzenia operatu szacunkowego.

Analizując operat szacunkowy organ stwierdził, że dla potrzeb wyceny i analizy rynku nieruchomości biegły monitorowaniem objął transakcje na nieruchomości gruntowe zawarte w latach 2013 - 2016. Przyjął segment rynku nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych na cele realizacji inwestycji letniskowych i mieszkaniowych oraz na cele mieszkaniowo-zagrodowe z towarzyszeniem funkcji pomocniczych. Z uwagi na deficyt występowania w obrocie nieruchomości podobnych na terenie gminy, analizę biegły rozszerzył najpierw do całego powiatu, ale nietypowe parametry nieruchomości nie pozwoliły na pozyskanie materiału który umożliwi przeprowadzenie procesu szacowania, w związku z tym analizę biegły oparł o rynek całego województwa wielkopolskiego, ze szczególnym uwzględnieniem zachodniej strefy oraz rozszerzył czasowo do trzech lat wstecz, zaznaczając, że w szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się przyjęcie do porównań nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie dłuższym niż dwa lata.

Może to mieć miejsce wówczas, gdy określony rynek jest słabo rozwinięty, co oznacza, że transakcje kupna sprzedaży określonych rodzajów nieruchomości występują na nim rzadko. Cechy nieruchomości podobnych oraz poziom ich cen uznał za na tyle zbliżone do cen zanotowanych na przyjętym rynku, że uznał je jako wystarczające i porównywalne z nieruchomością wycenianą. Rozbieżność w zakresie powierzchni nie wykazała na tyle istotnej różnicy pomiędzy cenami gruntów, żeby część z nich odrzucić. Nawet nieruchomości większej powierzchni w stosunku do wycenianej nie odbiegają poziomem od ceny średniej nie zaburzają wyniku wyceny. Ponadto ewentualne różnice zostały odpowiednio przez rzeczoznawcę skorygowane, co jest właściwym działaniem w procesie wyceny.

Na podstawie analizy cen transakcyjnych niezabudowanych działek z terenu gminy P. oraz informacji z biur obrotu nieruchomościami w latach 2013 - 2016, biegły ustalił minimalną zmianę cen niezabudowanych nieruchomości gruntowych.

Rzeczoznawca stwierdził, że rynek nieruchomości gminy P. charakteryzuje umiarkowana dynamika w obrocie nieruchomościami. Na terenie gminy zawierane są głównie transakcje dotyczące gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe i letniskowe. Jak wykazała analiza, ceny obu segmentów kształtują się na zbliżonym poziomie, można uznać je za jednolity rynek, którym rządzą analogiczne czynniki i wpływy.

. Z uwagi na rzadkość występowania transakcji na nieruchomości o podobnym charakterze do nieruchomości wycenianej po podziale, analizowany rynek biegły rozszerzył przestrzennie i czasowo, do nieruchomości składających się z kilku lub kilkunastu czy kilkudziesięciu działek sprzedawanych w ramach jednego aktu notarialnego. Zdaniem biegłego zastosowanie do wyceny po podziale, transakcji nieruchomościami z naniesionymi granicami geodezyjnymi, jest prawidłowe z punktu widzenia metodologicznego i daje poprawne wyniki. Nieuzasadnione byłoby oszacowanie wartości poszczególnych działek normatywnych powstałych po podziale, ponieważ nie stanowią one odrębnych nieruchomości, podobnych do nieruchomości wycenianej tzn. wielkoobszarowych podzielonych. Przyjęcie do porównania po podziale działek normatywnych wypaczyłoby wynik oszacowania oraz było niewspółmierne do rzeczywistego wzrostu wartości. Ceny pojedynczych (normatywnych) gruntów na terenie gminy, szczególnie z obrębów zbliżonych do [...], kształtowały się na znacznie wyższym poziomie od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Nieruchomości gruntowe pod zabudowę letniskową czy mieszkalną cechują się mniejszą powierzchnią, co ma bezpośrednie przełożenie na wyższy poziom cen jednostkowych. W warunkach niniejszej sprawy mamy do czynienia z nieruchomością składającą się z dwóch działek gruntu przed podziałem oraz czternastu działek gruntu po podziale. Część nieruchomości oznaczona pierwotnie jako działka [...], została podzielona na trzynaście działek gruntu. Wydzielono jedenaście działek gruntu, które mogą tworzyć niezależne nieruchomości pod zabudowę letniskową. Działka [...] stanowi drogę wewnętrzną, natomiast działka nr [...] to niepodzielona pozostałość. W skład nieruchomości wchodzi jeszcze działka nr [...], która nie była dzielona. Taka struktura nieruchomości stanowiła wytyczną przy analizie rynku i doborze nieruchomości do porównania. Z uwagi na strukturę i powierzchnię działek przed i po podziale biegły określił wartość części obejmującej działkę nr [...] o pow. 7797 m2 i nr [...] o pow. 1800 m2 jako niepodzielonej pozostałości, której wartość nie uległa zmianie na skutek podziału. Zmiana na cele inwestycyjne nastąpiła w części nieruchomości objętej decyzją o warunkach zabudowy. Łączny teren objęty wyceną wynosi 15212 m2, co stanowi wszystkie działki, przy czym wartość działek nr [...] i [...] o powierzchni łącznej 9597 m2 pozostaje bez zmian według stanu przed i po podziale, natomiast wzrost wartości występuje wyłącznie w obszarze działek inwestycyjnych nr [...] do [...] czyli z naniesioną siatką granic o pow. 5615 m2. Powyższą strukturę podziału rzeczoznawca uwzględnił w procedurze wyceny poprzez dobór nieruchomości podobnych oraz stosowną korektę za pomocą współczynników korygujących.

Dodatkowo biegły przeanalizował przemęcki rynek nieruchomości o przeznaczeniu rolniczym i leśnym, dla potrzeb określenia wartości działki nr [...] oraz części niepodzielonej działki nr [...] (łącznie 9597 m2), które nie były objęte warunkami zabudowy. Przedmiotowy teren nie uległ istotnej zmianie w zakresie struktury geodezyjnej, zatem jego wartość pozostaje stała według obu analizowanych stanów zarówno przed jak i po podziale. Na podstawie analizy danych kolejno z całej gminy, powiatu i województwa rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że nie występuje w obrocie rynkowym tak skomplikowana hybryda nieruchomości, która pozwoliłaby na określenie wartości na podstawie innych danych. Obie części mogą samodzielnie tworzyć odrębne nieruchomości. Analiza rynku nieruchomości podobnym przeznaczeniu wskazuje, że ceny użytków rolnych i leśnych o potencjalnej możliwości zainwestowania ze względu na sąsiedztwo, kształtują się w przedziale pomiędzy [...] zł/m2 a [...] zł/m2. W okresie analizy rzeczoznawca nie stwierdził zmiany cen rynkowych, zatem dane nie były aktualizowane trendem.

Na zdefiniowanym rynku nieruchomości zawarto w analizowanym okresie kilkanaście transakcji gruntami z naniesioną siatką granic, składającymi się z kompleksów działek budowlanych mieszkaniowych. Ceny transakcyjne zawierały się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2.

Ze względu na wystarczającą ilość zanotowanych transakcji, do wyceny nieruchomości przed i po podziale biegły zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, którą szczegółowo opisał w operacie.

Biegły przyjął z właściwego rynku nieruchomości kilkanaście nieruchomości podobnych, dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości, które stanowiły podstawę wyceny. Następnie określił cechy rynkowe (lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie, wielkość nieruchomości, wielkość działek/struktura podziału, możliwość zagospodarowania, warunki zabudowy/uzbrojenie i dostępność komunikacyjna) wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen oraz ocenił wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. Ustalił zakres skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. Scharakteryzował wycenianą nieruchomość z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. Obliczył ceny średnie ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalił ceny minimalne i ceny maksymalne. Następnie biegły scharakteryzował nieruchomości o cenie minimalnej i nieruchomości o cenie maksymalnej, z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech. Obliczył dolną i górną granicę sumy współczynników korygujących oraz zakres współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. Następnie biegły określił wartość rynkową nieruchomości przed podziałem, która wynosi [...] zł i wartość rynkową nieruchomości po podziale, która wynosi [...] zł. W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy udowodnił, że w wyniku podziału nieruchomości wzrosła jej wartość o [...] zł.

Określając wartość rynkową części nieruchomości (działka nr [...] o pow. 7797 m2 i nr [...] o pow. 1800 m2 jako niepodzielonej pozostałości), przed podziałem, biegły na podstawie przeprowadzonej analizy rynku rodzajowo podobnego, a także preferencji nabywców nieruchomości określił następujące cechy rynkowe nieruchomości: lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie, wielkość nieruchomości, możliwość zagospodarowania, i dostępność komunikacyjna. Wagi cech rynkowych wynoszą odpowiednio 30%, 20%, 10%, 30% i 10%. Ze zbioru cen transakcyjnych zanotowanych w ostatnich latach w rejonie nieruchomości wycenianej do analizy przyjął ceny 13 nieruchomości reprezentatywnych (skrajne odrzucił). Ś. cena z tego zbioru wynosi [...] zł/m2 . Zakres współczynników korygujących dla części nieruchomości(działki nr [...] i działki [...] nieobjętej decyzją o warunkach zabudowy o łącznej pow. 9597 m2) zawiera się w przedziale 0,612 - 1,332. Jednostkową wartość rynkową nieruchomości biegły określił jako iloczyn ceny średniej ze zbioru cen transakcyjnych i sumy współczynników odzwierciedlających ocenę w aspekcie cech rynkowych. Cena średnia skorygowana wynosi [...] zł/m2. Następnie biegły określił wartość rynkową części nieruchomości stanowiącej działki nr [...] i [...] o powierzchni łącznej 9597 m2, jako iloczyn ceny średniej skorygowanej i ich powierzchni, wynosi ona [...] zł.

Określając wartość rynkową części podzielonej nieruchomości (działka nr [...] część o pow. 5615m2) przed podziałem, biegły na podstawie przeprowadzonej analizy rynku rodzajowo podobnego, a także preferencji nabywców nieruchomości określił następujące cechy rynkowe i ich wagi: lokalizacja 30%, sąsiedztwo i otoczenie 10% , wielkość nieruchomości 20%, warunki zabudowy 30% i dostępność komunikacyjna 10%.

Określając wartość rynkową części podzielonej nieruchomości (działka nr [...] część pow. 5615m2) po podziale, biegły na podstawie przeprowadzonej analizy rynku rodzajowo podobnego, a także preferencji nabywców nieruchomości określił następujące cechy rynkowe ich wagi: lokalizacja 30%, sąsiedztwo i otoczenie 10% , wielkość nieruchomości 10%, wielkość działek/ struktura podziału 10%, warunki zabudowy 30% i dostępność komunikacyjna 10%. Następnie ustalił i opisał gradację poszczególnych cech. Ze zbioru cen transakcyjnych zanotowanych w ostatnich latach w rejonie nieruchomości wycenianej do dalszej analizy przyjął ceny 16 (po odrzuceniu skrajnych) reprezentatywnych. Ceny transakcyjne zawierały się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Ś. cena z tego zbioru wynosi [...] zł/m2. Po scharakteryzowaniu nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej określił zakres współczynników korygujących dla części nieruchomości (działki nr [...] objętej decyzją o warunkach zabudowy o łącznej pow. 5615 m2), który zawiera się w przedziale 0,520- 1,450. Następnie biegły określił wartość współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. Jednostkową wartość rynkową nieruchomości biegły określił jako iloczyn ceny średniej ze zbioru cen transakcyjnych i sumy wartości współczynników odzwierciedlających ocenę w aspekcie cech rynkowych. Cena średnia skorygowana wynosi [...] zł/m2. Następnie rzeczoznawca określił wartość rynkową części nieruchomości o powierzchni łącznej 5615m2, jako iloczyn ceny średniej skorygowanej i powierzchni czyli: [...] zł/m2 x 5615m2 i przyjął w zaokrągleniu wartość [...] zł. Wartość rynkowa całej nieruchomości po podziale stanowi sumę wartości części nieruchomości stanowiącej działki nr [...] i [...] o powierzchni łącznej 9597 m2 oraz wartości części nieruchomości stanowiącej działki nr [...]- [...] powierzchni łącznej 5615m2, czyli [...] zł +[...] zł = [...] zł. Wartość rynkowa nieruchomości po podziale to łączna wartość części nie objętej podziałem i części objętej podziałem.

Na zarzuty J. Z. odnośnie operatu szacunkowego ( m. in. brak powiadomienia o oględzinach, rozszerzenie terenu badania nieruchomości na całe województwo, konieczność zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców) biegły odpowiedział pismem z dnia [...] czerwca 2016r., obszernie wyjaśniając swe stanowisko zajęte w pisemnym operacie.

Zdaniem organu szczegółowa analiza sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego wskazuje, że został sporządzony w sposób prawidłowy i nie budzący żadnych wątpliwości. Rzeczoznawca zgodnie z obowiązującymi przepisami ustalił przedmiot wyceny oraz cel wyceny i udowodnił, że w wyniku podziału nieruchomości wzrosła jej wartość o [...] zł. Treść operatu szacunkowego jest logiczna, wiarygodna i kompletna, nie zawiera pomyłek, sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Wójt Gminy P. uznał, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy jest zgodnym z prawem dowodem na podstawie, którego można było ustalić opłatę adiacencką. W ocenie organu operat szacunkowy zawiera pełne informacje, a dowód ten sporządzony jest w oparciu o przepisy prawa obowiązujące w dniu zaistnienia przesłanek do wydania decyzji. Brak podstaw do zakwestionowania dowodu w postaci operatu szacunkowego załączonego do akt sprawy. Ustalony przez rzeczoznawcę wzrost wartości nieruchomości nie wzbudził wątpliwości organu.

Odwołanie od decyzji Wójta Gminy P. złożył J. Z. (dalej skarżący), reprezentowany przez adwokata. Odwołujący zarzucił zaskarżonej decyzji naruszenie:

- art. 79 § 1 i 2 k.p.a. poprzez brak zawiadomienia strony o terminie oględzin nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego i uniemożliwienie tym samym stronie zadawania pytań biegłemu i udzielania wyjaśnień

- art. 77 § 1 k.p.a. i art. 78 § 1 kpa. w związku z art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami poprzez brak zwrócenia się z wnioskiem do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych celem zbadania sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, mimo że dowód ten miał istotne

znaczenie dla sprawy a rzetelność i prawidłowość sporządzenia operatu budziła

uzasadnione zastrzeżenia strony.

W ocenie Odwołującego w wyniku powyższych naruszeń organ I instancji błędnie ustalił, że wartość nieruchomości na skutek podziału wzrosła i w konsekwencji niewłaściwe zastosował art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ustalenie opłaty adiacenckiej, mimo braku przesłanek do jej naliczenia. Powołując się na ww. zarzuty Odwołujący wniósł o uchylenie kwestionowanej decyzji i umorzenie postępowania w sprawie jako bezprzedmiotowego, ewentualnie o przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Decyzją z dnia [...] listopada 2016r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej SKO, Kolegium lub organ II instancji), na podstawie art. 98a ugn i art. 138 § 1 pkt 1 kpa - utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

SKO w uzasadnieniu podzieliło ustalenia prawne i faktyczne organu I instancji. Zdaniem Kolegium zarówno zaskarżona decyzja, jak i prowadzone postępowanie nie naruszają przepisów prawa. Opłata adiacencka wymierzona została z zachowaniem 3 letniego terminu licząc od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości z dnia [...].03.2015r. stała się ostateczna. W sprawie niesporne było, iż decyzja Wójta Gminy P. o zatwierdzeniu podziału działki oznaczonej numerem ewidencyjnym [...] o pow. 1,3412 ha, zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...], położonej w [...], była ostateczna w dacie orzekania przez organ pierwszej instancji. Z treści ww. decyzji wynika, że podział nieruchomości nastąpił na wniosek Pana J. Z..

Zdaniem SKO również, sporządzona przez rzeczoznawcę M. C. dla potrzeb niniejszego postępowania wycena nieruchomości jest zgodna z przepisami zawartymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami (Dział IV, Rozdział 1) oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy właściwie zastosował podejście porównawcze i przewidzianą dla niego w ww. rozporządzeniu metodę korygowania ceny średniej oraz prawidłowo wyliczył, iż z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, wartość całej należącej do Odwołującego nieruchomości zwiększyła się po podziale o kwotę [...]zł, co przy zastosowaniu 30 % stawki pozwala na ustalenie opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł.

W ocenie Kolegium, brak jest przesłanek do podważenia zawartych w operacie ustaleń; rzeczoznawca przyjął do porównania nieruchomości podobne w wystarczającej ilości, będące miarodajnymi dla sporządzenia wyceny, a dobór analizowanych nieruchomości został uzasadniony. Wbrew stanowisku odwołującego, zdaniem organu II instancji nie ma również podstaw by kwestionować przyjętą przez biegłego metodę szacowania. W operacie, jak również w piśmie z dnia [...].06.2016r., w którym rzeczoznawca szczegółowo ustosunkował się do zarzutów zgłaszanych przez Odwołującego, rzeczoznawca wyjaśnił, że zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej albowiem na rynku objętym analizą zanotowano wystarczającą ilość transakcji nieruchomościami podobnymi. Przy tej metodzie i podejściu rzeczoznawca określił wartość nieruchomości przez określenie wartości nieruchomości na podstawie zbioru, co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych w drodze korekty rynkowej ceny średniej uzyskanej z tego zbioru, współczynnikami odpowiednimi cechom rynkowym. W sposób jednoznaczny i mający swe oparcie w przepisie § 26 cytowanego wyżej rozporządzenia, biegły - mając na uwadze brak transakcji na rynku lokalnym oraz nietypowy charakter wycenianej nieruchomości i jej specyficzne cechy ( jak m.in. wielkość, kształt, układ geodezyjny), - uzasadnił poszerzenie analizy zarówno pod względem przestrzennym jak i czasowym. W ocenie Kolegium te wyjaśnienia do opinii są rzetelne i wiarygodne.

Nie ma również podstaw, by kwestionować ustalenia opinii w kwestii przyjętego przez rzeczoznawcę doboru nieruchomości podobnych, zwłaszcza w kontekście powierzchni działek przyjętych do porównania przy wycenie przedmiotowej nieruchomości. Na rynku obrotu nieruchomościami trudno jest bowiem znaleźć nieruchomości o identycznej powierzchni, w szczególności gdy transakcje dotyczą działek o tak dużej powierzchni, jak nieruchomość odwołującego. Ponadto, zwrócić należy uwagę, że rzeczoznawca majątkowy w przeprowadzanej wycenie dokonuje każdorazowo korekt cech danej nieruchomości, w tym również z uwagi na powierzchnię. Poza tym, jak wskazał biegły, podobieństwo nieruchomości nie może ograniczać się wyłącznie do zbliżonej powierzchni.

Dalej SKO wskazało, iż z opinii wynika, że liczbę i wagi cech ustalono na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących przedmiotem obrotu rynkowego, co jest wyjaśnieniem wystarczającym, logicznym i zasadnym. W tym miejscu wskazać należy, że Odwołujący w toku postępowania poza ogólnym sformułowaniem, że zawarte w operacie zestawienie w wielu przypadkach nie odpowiada ustawowej definicji nieruchomości podobnej, zwłaszcza w odniesieniu do przyjętych do porównania powierzchni działek, nie przedstawił żadnych konkretnych wątpliwości co do ustaleń biegłego w powyższym zakresie. Również zarzut przyjęcia do porównania jako nieruchomości podobnych działek położonych poza gminą w okolicznościach faktycznych sprawy jest nieuzasadniony.

Jednocześnie Kolegium wskazało na orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie, który np. w wyroku z dnia 8 maja 2009r. sygn. akt I OSK 695/08 uznał, iż organy administracyjne nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ powinien jedynie dokonać oceny operatu pod względem formalnym. Ponadto w wyroku z dnia 31 marca 2011r., I OSK 778/10, LEX nr 1079827 Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że ocenie organu administracji w postępowaniu administracyjnym nie może podlegać prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, lecz wyłącznie jego przydatność jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania- wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 31 marca 2011r. I OSK 778/10, LEX nr 1079827.

Zdaniem Kolegium operat szacunkowy w niniejszej sprawie został sporządzony przez rzeczoznawcę z zachowaniem należytej staranności, w sposób jasny i przejrzysty oraz z uwzględnieniem wymogów Rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (dalej rozporządzenie). Operat ten jest spójny, logiczny i czytelny w zakresie określenia rodzaju nieruchomości przyjętych do porównania, czynników wpływających na kształtowanie cen transakcyjnych, korekty cen nieruchomości przyjętych do porównania ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Zgodnie z § 56 ust. 1 rozporządzenia przedmiotowy operat zawiera wymagane prawem elementy, tj. określenie przedmiotu i zakresu wyceny; określenie celu wyceny; podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; opis stanu nieruchomości; wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Odnosząc się do zarzutów odwołania, Kolegium wskazało, iż w jego ocenie są one nieuzasadnione.

W pierwszej kolejności SKO za chybiony uznało zarzut niezawiadomienia odwołującego przez organ I instancji o oględzinach nieruchomości, a w konsekwencji naruszenie w sposób istotny jego prawa do brania czynnego udziału w sprawie na każdym etapie postępowania. Podstawowy dowód w postępowaniu w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej stanowi opinia o wartości nieruchomości sporządzona w formie operatu szacunkowego i wyłącznie ta opinia podlega ocenie według norm jakimi rządzi się postępowanie dowodowe. Natomiast oględziny nieruchomości, przeprowadzone przez biegłego na potrzeby sporządzenia opinii, są czynnością jaką może przeprowadzić rzeczoznawca, lecz nie są to oględziny w rozumieniu art. 79 § 1 kpa. Oględziny nieruchomości traktować należy jako jedną z czynności poprzedzających sporządzenie dowodu z opinii biegłego - operatu szacunkowego. Biegły, przygotowując materiał stanowiący podstawę do wydania opinii, w tym oglądając sporną i porównawcze nieruchomości, nie ma obowiązku powiadamiania strony o podejmowanych działaniach (por. wyrok WSA w Białymstoku z 08.02 2005 r. II SA/Bk 717/04, Lex nr 307925, wyrok WSA w Poznaniu z 16.07.2009 r. IV SA/Po 93/09, Lex nr 553457). W świetle powyższego uznać należy, że oględziny nieruchomości przeprowadzone przez biegłego rzeczoznawcę w niniejszym postępowaniu, nie miały charakteru dowodu w sprawie. W tym stanie rzeczy nie można ich oceniać w kategoriach dowodu z oględzin w rozumieniu art. 85 kpa i nakładać na organ obowiązku zawiadamiania o ich przeprowadzeniu stosownie do art. 79 kpa. W konsekwencji za bezzasadny uznać należy zarzut odwołującego, iż zaniechanie organu o zawiadomieniu stanowiło naruszenie podstawowego prawa jakim jest prawo strony do brania czynnego udziału w sprawie w każdym etapie postępowania administracyjnego. SKO podkreśliło, że udział strony w postępowaniu dowodowym polegającym na sporządzeniu opinii biegłego jest zagwarantowany, jeśli strona ma możliwość odniesienia się do tej opinii po jej sporządzeniu, a przed rozstrzygnięciem w sprawie. Z akt sprawy jednoznacznie wynika, że strona w toku postępowania miała zagwarantowane prawo wypowiedzenia się do opinii, zgłoszenia uwag i zarzutów z czego bezspornie skorzystała, składając pisma z dnia [...].06.2016r., a następnie z dnia [...].06.2016r. oraz z dnia [...].07.2016r. Przyjęcie stanowiska odwołującego i uznanie, że strona ma prawo do udziału w sporządzeniu opinii biegłego byłoby sprzeczne z naturą tego środka dowodowego. Istota dowodu z opinii biegłego wyraża się bowiem w samodzielnym przygotowaniu i opracowaniu opinii bez udziału stron i organu. W ocenie Kolegium dowodu z oględzin jako samodzielnego środka w rozumieniu art. 79 § 1 kpa nie można utożsamiać z oględzinami, których może dokonać biegły przygotowując dowód z opinii biegłego.

Nie mógł także odnieść zamierzonego skutku zarzut dotyczący odmowy przez organ zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego w trybie art. 157 ust. 1 ugn. W ocenie Kolegium, w okolicznościach faktycznych sprawy, nie było podstaw do przeprowadzenia z urzędu oceny, o której mowa w tym przepisie. Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem sądowym, na które powołało się SKO (wyrok WSA w Gdańsku z 12 marca 2012 r. o sygn. akt II SA/Gd 609/12 oraz wyrok WSA w Poznaniu z 7 maja 2013 r. o sygn. akt II SA/Po 114/13 - dostępne na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl ) organ administracji nie ma obowiązku występowania do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie takiej oceny w sytuacji, gdy sam nie znalazł podstaw do kwestionowania ustaleń sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego Tego rodzaju czynność procesową organ powinien przeprowadzić w sytuacji, gdy ocena operatu szacunkowego, dokonana na podstawie art. 80 kpa. oraz art. 84 § 1 kpa, budziłaby wątpliwości co do jego wiarygodności. W niniejszej sprawie odwołujący w toku postępowania złożył zarzuty wobec operatu, do których biegły szczegółowo ustosunkował się w piśmie z dnia [...].06.2016r. Jak wynika z treści zaskarżonej decyzji w ocenie organu I instancji wyjaśnienia biegłego były wyczerpujące i spójne z treścią operatu. Strona natomiast nie przedstawiła w toku postępowania żadnych materiałów, które pozwoliły powziąć po stronie organu uzasadnione wątpliwości co do rzetelności i wiarygodności sporządzonej wyceny. W tej sytuacji, wobec rozważenia przez organ I instancji podnoszonych przez stronę zarzutów, w tym oceny złożonych przez biegłego dodatkowych wyjaśnień, w ocenie Kolegium, to na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu obalenia kwestionowanego operatu Strona może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 ugn, jednakże możliwość ta i skorzystanie z niej zależy od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. Zdaniem Kolegium operat ten jest prawidłowy, został opracowany z poszanowaniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami a także zawiera wszystkie wynikające z § 56 rozporządzenia elementy, ma walor spójności i logiczności. Ponadto zaznaczyć należy, że organy ustalające opłatę adiacencką nie mają obowiązku występowania do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Dla zabezpieczenia prawidłowego toku postępowania wystarczy sporządzenie jednego operatu - a następnie jego rzeczowa, wszechstronna i wnikliwa ocena pod kątem prawidłowości zastosowania przez rzeczoznawcę przepisów prawa, wybrania przez niego właściwej metody wyceny i dokonania prawidłowego wyliczenia wartości wzrostu nieruchomości.

Reasumując, organ II instancji uznał, że w przypadku, gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone dodatkowo przez biegłego na żądanie organu w dalszym ciągu są kwestionowane, to na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, co znajduje potwierdzenie w prezentowanym orzecznictwie sądów administracyjnych. W niniejszej sprawie skarżący nie skorzystał z przysługującego mu uprawnienia i nie wystąpił ze zleceniem do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w sprawie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.

Kolegium nie zgadza się także z zarzutami, jakoby organ ocenił materiał dowodowy z naruszeniem art. 7, 77 i 80 kpa. Organ I instancji dokonał szczegółowej oceny operatu szacunkowego. Kolegium dokonało również własnej oceny, uznając operat za prawidłowy, co szczegółowo opisano w uzasadnieniu decyzji.

Skargę na tę decyzję wniósł J. Z., reprezentowany przez adwokata, zarzucając jej:

1. naruszenie prawa procesowego, a to art. 7 w związku z art. 77 § 1 i art. 80 kpa poprzez wydanie decyzji w oparciu o jeden tylko dowód — wadliwy operat szacunkowy, sporządzony w sposób sprzeczny z § 3 i § 4 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i z rzeczywistym stanem faktycznym nieruchomości, gdyż w operacie:

nie uwzględniono cech dotyczących stanu prawnego nieruchomości na etapie doboru nieruchomości służących obliczeniu ceny rynkowej, tj.:

- obciążenia nieruchomości hipoteką,

- konieczności ponoszenia przez każdoczesnego właściciela nieruchomości opłaty rocznej z tytułu wyłączenia z produkcji gruntów leśnych, o którym mowa w art. 11 ust. 1 oraz art. 12 ust. 1 i ust. 4 Ustany o ochronie gruntów rolnych i leśnych,

- braku ustanowienia służebności, a tym samym dostępu do drogi publicznej, działek wchodzących w skład podzielonej nieruchomości,

- nie uzasadniono uznania poszczególnych nieruchomości jako nieruchomości podobnych do wycenianej,

- przyjęto, że wyceniana nieruchomość stanowi nieruchomość niezabudowaną, podczas gdy nieruchomość ta jest zabudowana,

- dokonano wyceny nieruchomości częściowo w oparciu o bliżej nieokreślone "informacje uzyskanych z biur pośrednictwa nieruchomościami", podczas gdy wycena winna zostać dokonana w oparciu o rynkowe ceny transakcyjne wynikające z aktów notarialnych,

- nie określono jednoznacznie źródła informacji o transakcjach dotyczących nieruchomości położonych poza powiatem wolsztyńskim,

- dokonano fragmentarycznego i wybiórczego doboru transakcji, bez jego uzasadnienia (w samym tylko powiecie wolsztyńskim, zajmującym niespełna 2,3% powierzchni całego województwa, rzeczoznawca wytypował aż 8 transakcji, więc nie jest prawdopodobnym, żeby na terenie całego województwa występowało łącznie 16 transakcji dotyczących nieruchomości podobnych z czego aż 8 z powiatu wolsztyńskiego),

- przyjęto, że na terenie całego województwa zawarto kilkanaście transakcji obejmujących nieruchomości wielkoobszarowe podzielone, z których następnie wytypowano transakcje dotyczące nieruchomości podobnych, a jednocześnie uwzględniono do obliczenia ceny rynkowej również kilkanaście transakcji, co prowadzi do wniosku, że do obliczenia ceny uwzględniono wszystkie transakcje zawarte na terenie województwa ,

- nie uzasadniono wagi nadanej poszczególnym czynnikom, wpływającym na wartość nieruchomości, jak również nie uzasadniono braku nadania jakiejkolwiek wagi stanowi prawnemu nieruchomości,

- sporządzenie operatu dla 3 odrębnych działek (podzielona część działki [...], pozostała część działki [...] - tj. działka nr [...] oraz działka nr [...]) a następnie zsumowanie wartości poszczególnych działek, podczas gdy operat winien zostać sporządzony łącznie dla całej nieruchomości, gdyż to cała nieruchomość uległa podziałowi,

2. naruszenie prawa materialnego, a to art. 98a ust. 1 ugn poprzez ustalenie wartości nieruchomości z pominięciem jej stanu istniejącego w dniu wydania decyzji o podziale (pominięto fakt, że nieruchomość była częściowo zabudowana w chwili wydawania decyzji o podziale nieruchomości),

3. naruszenie prawa materialnego, a to art. 92 oraz 93 ugn poprzez ich niezastosowanie i naliczenie opłaty adiacenckiej w związku z podziałem nieruchomości, podczas gdy z mocy wyłączenia wskazanego w ww. przepisach, opłaty z tego tytułu nie mają zastosowania do gruntów leśnych.

W związku z powyższym, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 oraz art. 135 ppsa wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej jej decyzji Wójta Gminy P. z dnia [...] sierpnia 2016 roku i zasądzenie od organu na rzecz skarżącego kosztów postępowania wraz z kosztami zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując argumenty zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył co następuje:

Skarga okazała się niezasadna.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 §1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 1066) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 718, dalej ppsa), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1ppsa sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został w skardze podniesiony.

Badając legalność zaskarżonej decyzji w tak zakreślonych granicach Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego nie narusza przepisów prawa w stopniu uzasadniającym jej uchylenie.

W rozpoznawanej sprawie przedmiotem oceny jest legalność wymierzonej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, przy czym badaniu podlega także operat szacunkowy, stanowiący podstawę wyliczeń. Zarzuty skargi sprowadzają się od kwestionowania prawidłowości oceny tego dowodu, co zdaniem strony w skutkowało poczynieniem nieprawidłowych ustaleń w zakresie określenia wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału i ostatecznie rzutowało na ustalenie wartości dzielonej nieruchomości przed i po podziale, a w dalszej kolejności na wysokość ustalonej opłaty adiacenckiej.

Materialnoprawną podstawą zaskarżonej decyzji stanowił art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (ugn). Zgodnie z ust. 1 powyższego artykułu, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Jednocześnie w ramach prowadzonego postępowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W rozpatrywanej sprawie z ustaleń organów obu instancji wynika, że podjęcie rozstrzygnięć określających wysokość opłaty adiacenckiej poprzedzone było ostateczną decyzją podziałową nieruchomości z dnia [...] lutego 2015r., wydaną na wniosek skarżącego. Decyzja ta stała się ostateczna z dniem [...] marca 2015 r. W dacie wydania tej decyzji obowiązywała uchwała Rady miny P. z dnia [...] stycznia 2013r., o nr [...] Zgodnie tą uchwała opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości stanowi 30% różnicy wartości nieruchomości przed i po jej podziale. Ustalenie kwoty należnej opłaty nastąpiło w oparciu o aktualny operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] maja 2016 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, w którym ustalona została wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale oraz wynikający z różnicy między tymi wartościami wzrost wartości nieruchomości.

Uzupełniająco wyjaśnić należy, iż ostateczna decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej została wydana przez organ odwoławczy w terminie 3 lat licząc od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, co jest zgodne z wykładnią przepisu art. 98a ust. 1 ugn przedstawioną w uchwale siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 25 listopada 2013 r. I OPS 6/13 (dostępny na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Jak już wyżej wskazano, operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem określającym wysokość opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Nie oznacza to jednak, że nie podlega on ocenie organu administracji, prowadzącego postępowanie, w którym ma on być podstawą ustaleń faktycznych. Do oceny operatu szacunkowego, tak jak każdego innego dowodu, mają zastosowanie art. 80 kpa, który nakazuje organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego oraz art. 7 kpa, który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego, a także art. 77 §1 kpa, który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z powołanych przepisów wynika, że organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości, podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Kontrola ta nie może ograniczać się jedynie do spełniania przez operat warunkowo formalnych, ale musi także opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Dlatego uznać należy, że organ na podstawie tego dokumentu może samodzielnie ocenić jego wartość dowodową. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny, jak i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości, co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów (por. wyrok WSA w Kielcach z 16 marca 2016 r., sygn. akt II SA/Ke 1072/15 – dostępny na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Weryfikacji w trybie art. 80 kpa i art. 84 kpa podlega zatem wyłącznie prawidłowość sporządzenia operatu, a w szczególności to, czy nie zawiera on nieścisłości, błędów metodologicznych, rachunkowych, czy jest jasny. Za niedopuszczalne uznać zatem należy kwestionowanie przyjętej metodologii wyceny, zastosowanych wzorów i wartości poszczególnych składników tych wzorów.

Przechodząc dalej do kontroli operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby niniejszej sprawy w tak zakreślonych granicach wyjaśnić należy, iż zgodnie z art. 154 ust. 1 ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Z analizy załączonego do akt sprawy operatu szacunkowego wynika, iż dla dokonania wyceny nieruchomości zastosowano w tym przypadku podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Zgodnie z § 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej rozporządzenie j.w.), przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Natomiast metoda korygowania ceny średniej polega na porównaniu co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Jak wynika z akt sprawy przedmiotem podziału była nieruchomość oznaczona w ewid. gruntów jako działka [...] położona w [...] gmina P., dla której Sąd Rejonowy w W. prowadzi księgę wieczystą [...] Po podziale w miejsce ww. działki [...] powstało 13 działek o nr [...] o pow. 0,0613 ha, [...] o pow. 0,0455 ha, [...] o pow. 0,0392 ha, [...] o pow. 0,0380 ha, [...] o pow. 0,0396 ha, [...] o pow. 0,0411 ha, [...] o pow. 0,0409 ha, [...] o pow. 0,0562 ha, [...] o pow. 0,0459 ha, [...] o pow. 0,0353 ha, [...] o pow. 0,0669 ha, [...] o pow. 0,0516 ha, [...] o pow. 0,7797 ha. Działka oznaczona numerem [...] została wydzielona pod drogę wewnętrzną.

W tym miejscu wyjaśnić należy, iż szacunek gruntu przed podziałem jak i po podziale winien odnosić się do całej nieruchomości, a nie co do poszczególnych działek, z których nieruchomość ta składa się przed jak i po podziale. W przepisie art. 98a ust. 1 ugn mowa jest o nieruchomości przed podziałem i po podziale. Definicja pojęcia nieruchomości zawarta została w art. 4 pkt 1 ww. ustawy. Przez nieruchomość gruntową - zgodnie z tym przepisem – należy rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. W ujętym w art. 4 ustawy słowniczku pojęć w niej używanych, znajduje się również definicja działki gruntu (pkt 3) , przez którą należy rozumieć niepodzielną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej. Z powyższego jednoznacznie wynika, że ustawodawca dokonuje wyraźnego odróżnienia omawianych pojęć. Nie są to zatem pojęcia tożsame. Rozróżnienie tych dwóch pojęć prawnych ma natomiast istotne znaczenie z punktu widzenia prawidłowego stosowania przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami regulujących opłatę adiacencką.

Legalna definicja opłaty adiacenckiej (art. 4 pkt 11 ustawy), każe traktować tę opłatę jako opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości. Do wartości nieruchomości, przez co należy rozumieć wartość nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości (art. 4 pkt 6 a ustawy), odwołują się też przepisy ustawy odnoszące się do procedury ustalania opłaty adiacenckiej, m.in. te które dotyczą możliwego do zastosowania podejścia szacowania nieruchomości, jak i metod oraz technik szacowania (art. 153, art. 154 i 155 ww. ustawy). Żaden z tych przepisów nie nawiązuje do działki gruntu. Nie wynika z nich, aby dopuszczalne było odnoszenie wartości nieruchomości podobnych do poszczególnych działek ewidencyjnych powstałych w wyniku podziału. Punktem wyjścia przy poszukiwaniu nieruchomości podobnych jest nieruchomość będąca przedmiotem wyceny, a nie poszczególne działki powstałe w wyniku jej podziału. Wskazuje na to w sposób jednoznaczny definicja nieruchomości podobnej (art. 7 pkt 16 ww. ustawy) czyli nieruchomości, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość, a także przepisy rozporządzenia, określające m. in. rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny oraz sposoby określania wartości nieruchomości do różnych celów. Przedmiotem operatu szacunkowego jest określenie wartości nieruchomości (art. 4 pkt 6a ustawy), a nie poszczególnych działek ewidencyjnych. Również po podziale nieruchomość ma analogiczną powierzchnię jak przed podziałem, taką samą lokalizację, taki sam dostęp do infrastruktury itd. Powyższy pogląd prezentowany jest i w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, nakazującym szacowanie dla potrzeb ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej całości nieruchomości podlegającej podziałowi geodezyjnemu, a nie poszczególnych działek ewidencyjnych (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 sierpnia 2013 r., I OSK 59/12 i z 24 kwietnia 2014 r., I OSK 2342/12 oraz z 25 listopada 2015 r. o sygn. akt I OSK 480/14 - dostępne na stronie internetowej pod adresem https://cbois.nsa.gov.pl).

Stąd też jako prawidłowe należy uznać zastosowany przez biegłego rzeczoznawcę sposób doboru nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej przed podziałem i po podziale. Jak wynika z operatu szacunkowego, ustalając wartość przedmiotowej nieruchomości przed podziałem biegły wyszukał kilkanaście nieruchomości o podobnej wielkości składające się z jednej lub dwóch dużych (ponadnormatywnych) działek o podobnym przeznaczeniu jak nieruchomości skarżącej przed jej podziałem. Natomiast w odniesieniu do wyceny nieruchomości po podziale biegły wyszukał na rynku lokalnym (poszerzonym do powiatu oraz części województwa - co należycie uzasadnił) kilkanaście nieruchomości o podobnej wielkości, które w chwili ich sprzedaży były już podzielonych na mniejsze działki geodezyjne wielkości porównywalnej do wydzielonych o nr od [...] do [...]. Dlatego też nie można uznać za zasadne zarzuty strony skarżącej dotyczące zsumowania przez biegłego i sporządzenie operatu dla trzech działek tj. podzielonej części działki nr [...], pozostałej działki nr [...] tj. działka nr [...] i działki nr [...]. Nieprawidłowe byłoby gdyby biegły oszacował poszczególne działki powstałe po podziale, czyli te o nr od [...] do [...]. To jednak nie miało miejsca.

Przeznaczenie wycenianego terenu rzeczoznawca ustalił na podstawie decyzji o warunkach zabudowy nr [...] Wójta Gminy P. z dnia [...] stycznia 2014r.( część działki nr [...] orac studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (działka nr [...] i niepodzielona część działki nr [...]). Zgodnie z ww. decyzją część nieruchomości, która uległa podziałowi jest położona na terenie przeznaczonym pod zabudowę letniskowej rekreacji indywidualnej i decyzja ustaliła warunki dla inwestycji polegającej na budowie 11 budynków rekreacyjnych w własnymi ujęciami wody (studniami) i 11 zbiorników bezodpływowych. Dla pozostałego obszaru nieruchomości przeznaczenie ustalono, zgodnie ze studium - jako grunty leśne.

Odnosząc się do dalszych zarzutów strony skarżącej zauważyć należy, iż biegły rzeczoznawca w operacie szacunkowym i w piśmie z dnia [...] czerwca 2016 r. wyjaśnił, jakie cechy wpływające na wartość wycenianej nieruchomości przed i po podziale wziął pod uwagę i w jaki sposób dokonał, z uwagi na te cechy, korekty ceny średniej transakcji nieruchomościami podobnymi. Zauważyć należy, iż biegły ocenił większość cech wycenianej nieruchomości przed jak i po podziale takich jak lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie nieruchomości, warunki zabudowy/stopień wyposażenia w infrastruktury techniczną oraz dostępność komunikacyjną ocenił w dolnych granicach, co wpływało na obniżenie ceny jednostkowej tej nieruchomości wobec średniej ceny jednostkowej nieruchomości podobnych. W rzeczywistości jedyną cechą wpływającą na wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości po podziale była zmiana struktury podziału geodezyjnego, o czym była mowa już wcześniej.

Sąd uznał za prawidłowe pominięcie przez biegłego przy wycenie przedmiotowej nieruchomości przed i po podziale powierzchni działki nr [...] przeznaczonej po podziale na drogę wewnętrzną. W ocenie składu orzekającego w niniejszej sprawie, wyjaśnienia biegłego dotyczące braku wpływu wydzielania tej działki na wzrost wartości pozostałej części wycenianej nieruchomości są logiczne i nie budzą wątpliwości. Podział wpłynął bowiem na wzrost wartości gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, nie dotyczył zaś tej części nieruchomości, która przeznaczona została na drogę, jak i innych części nieruchomości. Istotne jest również, iż oszacowany wzrost wartości nieruchomości po podziale wyniósł ok. 12 % jej wartości sprzed podziału, co jak zaznaczył biegły, odzwierciedla tendencje na rynku, a określone wartości są możliwe do zaakceptowania, biorąc pod uwagę stan rynku nieruchomości oraz wzrost cen w ostatnich latach.

W tym stanie rzeczy należy zgodzić się z organem odwoławczym, że w toku postępowania administracyjnego sporządzony został operat szacunkowy, który mógł stanowić podstawę określenia wzrostu wartości nieruchomości po dokonanym jej podziale. Operat wykonała bowiem osoba posiadająca stosowne kompetencje, w prawnie przewidzianej formie, zawierając w nim konieczne, wskazane przez prawo informacje. Wycena została dokonana przy wykorzystaniu podejścia i metody znanych prawu, a ich wybór został w sposób przekonywujący uzasadniony. Proces ustalający wartość nieruchomości skarżącego został przeprowadzony w sposób poddający się kontroli i uwzględniał jasno określone kryteria oraz ich wagę. Taki operat - zgodnie z art. 98a ust. 1 w związku z art. 146 ust. 1a ugn - zasadnie stanowił podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału.

Podsumowując Sąd uznał, że organy orzekające w sprawie wnikliwie, wszechstronnie i rzetelnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy oraz szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi się kierowały przy rozstrzyganiu sprawy. Przekonująco uzasadniły swoje decyzje nie naruszając przy tym granic swobodnej oceny dowodów i nie naruszyły obowiązującego prawa. W sprawie wykazano, iż nastąpił wzrost wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Każdy taki wzrost wartości nieruchomości rozumianej jako pole inwestycyjne powoduje wzrost jej ceny na rynku obrotu nieruchomości i stanowi podstawę do rozłożenia korzyści płynących z zwiększenia atrakcyjności rynkowej działek zarówno na właściciela, jak i na organ administracji publicznej. Należy podkreślić, że opłata adiacencka to świadczenie z tytułu korzyści, jakie odnosi właściciel bądź użytkownik wieczysty z faktu przeprowadzenia w terenie, na którym położona jest działka, takich działań, które zwiększają jej wartość rynkową (por. J. Szachułowicz, M. Krassowska, A. Łukaszewska, Gospodarka Nieruchomościami. Komentarz, Wydawnictwo Prawnicze Lexis Nexis 2003).

Na ustalenie opłaty adiacenckiej nie ma przy tym znaczenia, czy podziału dokonano w celach komercyjnych, czy w innym celu np. w celu przeznaczenie wydzielonych działek na zabudowę mieszkaniową dla członków rodziny. Istotą bowiem opłaty adiacenckiej, w związku z podziałem nieruchomości, jest to, że sam fakt podziału powoduje wzrost wartości nieruchomości. Wobec tego nie mają w sprawie znaczenia jakiekolwiek inne okoliczności.

Uzupełniająco wskazać należy, że przepis art. 7 kpa w obecnie obowiązującym brzmieniu wskazuje, że istotną rolę w wyjaśnianiu prawdy obiektywnej ma strona, szczególnie w postępowaniu toczącym się z urzędu i zmierzającym do nałożenia na stronę określonego obowiązku. Tym samym strona winna składać wnioski dowodowe i dowodzić faktów korzystnych dla siebie. Polemika z ustaleniami dokonanymi w operacie, nie poparta żadnym dowodem sporządzonym w prawnie przepisanej formie świadczącym o wadliwości merytorycznej sporządzonego operatu szacunkowego, nie może przynieść pożądanego rezultatu.

Dokonując zatem analizy oraz oceny przedmiotowego operatu organ administracji nie naruszył przepisów postępowania, w szczególności reguł określonych przepisem art. 80 kpa, statuującego zasadę swobodnej oceny dowodów.

Mając na względzie powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu, na podstawie art. 151 ppsa oddalił skargę jako niezasadną.