Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 3261/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-09-15 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 143,  art. 145
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Przemysław Żmich (spr.) Sędziowie: WSA Marta Kołtun-Kulik WSA Bożena Marciniak Protokolant referent stażysta Małgorzata Sieczkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 września 2014 r. sprawy ze skargi S.M. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] października 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej, po rozpatrzeniu odwołania P. [...] S. A., decyzją z dnia [...] października 2013 r., nr [...] uchylił w całości decyzję Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] lipca 2012 r. orzekającą o ustaleniu odszkodowania na rzecz S.M. w wysokości [...] zł za nieruchomość przejętą na własność Skarbu Państwa w użytkowanie wieczyste P. [...] S.A., położoną w C., obręb [...], oznaczoną jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczoną pod budowę dwupoziomowego skrzyżowania - [...] linii [...] w ciągu ulicy [...] w C. oraz zobowiązującej P. [...] S.A. do jednorazowej wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna oraz przekazał sprawę do ponownego rozstrzygnięcia przez organ I instancji.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.

Nieruchomość położona w C., obręb [...], oznaczona jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2009 r., nr [...] o ustaleniu lokalizacji [...], została przeznaczona pod budowę dwupoziomowego skrzyżowania – [...] w ciągu ulicy G. w C.. Powyższa decyzja została zmieniona decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] października 2010 r., nr [...].

Ze znajdującego się w aktach sprawy pisma P. [...] S.A. z dnia [...] maja 2011 r., wynika, iż w ciągu dwóch miesięcy od dnia, kiedy decyzja lokalizacyjna stała się ostateczna nie doszło do porozumienia w sprawie wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość.

Pismem z dnia 16 maja 2011 r. Wojewoda [...] zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za grunt przejęty z mocy prawa przez Skarb Państwa, w użytkowanie wieczyste P. [...] S.A.

Decyzją nr [...] z dnia [...] lipca 2012 r., nr [...] Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz S.M. w wysokości [...] zł za nieruchomość przejętą na własność Skarbu Państwa w użytkowanie wieczyste P. [...] S.A., położoną w C., obręb [...], oznaczoną jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczoną pod budowę dwupoziomowego skrzyżowania – [...] linii [...] w ciągu ulicy G. w C. oraz zobowiązał P. [...] S.A. do jednorazowej wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyła P. [...] S.A. kwestionując prawidłowość sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego H.N. operatu szacunkowego. Zdaniem skarżącej, sporządzając wycenę nieruchomości biegła naruszyła § 3 i § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) – zwanego dalej "rozporządzeniem", ponieważ przyjęła do porównania nieruchomości niepodobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Odwołująca zakwestionowała również przyjęte przez biegłą wartości cech nieruchomości, wskazując, iż biegła zawyżyła wartość cechy lokalizacja szczegółowa, która zdaniem P. [...] S.A. winna być na poziomie 0% jako tereny peryferyjne, jak również wartość cechy sąsiedztwo powinna być na poziomie 0% jako tereny peryferyjne, usługowe, na uboczu. Ponadto P. [...] S.A. przedstawiła operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego B.K. z dnia [...] grudnia 2010 r., w którym wartość nieruchomości została oszacowana na kwotę [...] zł.

Minister Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej, po rozpatrzeniu odwołania P. [...] S. A., decyzją z dnia [...] października 2013 r., nr [...] uchylił w całości decyzję Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] lipca 2012 r. oraz przekazał sprawę do ponownego rozstrzygnięcia przez organ I instancji. W uzasadnieniu organ powołał treść przepisów art. 9s ust. 3, art. 9y ust. 1-3 ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (Dz. U. z 2007 r. Nr 16, poz. 94 ze zm.) – zwanej dalej "ustawą" oraz art. 143 ust. 1-4, art. 154 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) – zwanej dalej "ugn".

Następnie organ wskazał, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania stanowi operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego H.N. w dniu 12 listopada 2011 r., którego aktualność została potwierdzona w dniu 15 lipca 2013 r. Minister wskazał, że operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 Kpa. W szczególności na podstawie art. 80 Kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ugn i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości.

Zdaniem organu odwoławczego, biegła ustaliła, iż przedmiotowa nieruchomość oznaczona jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] ha, położona jest w C., obręb [...]. Działka ta posiada kształt wydłużonego prostokąta, o szerokości ok. [...] m. Bezpośrednie otoczenie nieruchomości stanowią pola, zabudowa zagrodowa wsi, ul. [...] i ul. [...]. Działka posiada dostęp do infrastruktury technicznej, tj. energii elektrycznej, wodociągu, gazu miejskiego, oczyszczalni ścieków. Na nieruchomości znajduje się ogrodzenie z siatki na słupkach o długości [...] m, na podmurówce, wiśnia w wieku 6 lat oraz brzoza w wieku 17 lat. Autorka operatu szacunkowego ustaliła, iż przedmiotowa nieruchomość na dzień, na który uwzględniono stan nieruchomości, nie była objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta C., przyjętym przez Radę Miasta C. uchwałą nr [...] z dnia [..] maja 2007 r. przedmiotowa działka położona była na obszarze oznaczonym symbolem [...] - zabudowa usługowo - mieszkaniowa (teren powyżej planowanej pętli miejskiej). Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Analizą zostały objęte nieruchomości gruntowe niezabudowane o charakterze inwestycyjnym (pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, usługową i przemysłową, które były przedmiotem obrotu rynkowego) z terenu miasta C. i gminy C., z lat 2010 i 2011 do dnia wyceny. Biegła wskazała, iż wyceniana działka położona jest w streﬁe zabudowy, jednakże jej wartość nie jest niższa, niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi lub linie kolejowe. W związku z powyższym w niniejszej sprawie cel wywłaszczenia nie zwiększa wartości nieruchomości. Do wyceny nieruchomości przyjęto zbiór 36 transakcji nieruchomościami niezabudowanymi, przeznaczonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniowo - usługową i przemysłową. Zakres cen jednostkowych nieruchomości przyjętych do porównań zawiera się pomiędzy [...] a [...] zł/m2. Średnia cena jednostkowa działki przeznaczonej pod zabudowę wynosi [...] zł/m2. Szacując wartość rynkową nieruchomości autorka operatu szacunkowego określiła te cechy, które mają najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz przyznała im następujące wagi. Według biegłej są to: położenie - zadowalające - waga 30%, sąsiedztwo - korzystne - waga 20%, wielkość i kształt działki - niekorzystna - waga 20%, uzbrojenie - przeciętne - waga 20%, dojazd - dobry - waga 10%. Biegła oszacowała metodą odtworzeniową znajdujące się na działce ogrodzenie z siatki na kwotę [...] zł oraz wartość nasadzeń roślinnych na kwotę [...] zł. Wartość rynkową gruntu działki nr [...] biegła oszacowała na kwotę [...] zł. Ostatecznie rzeczoznawca majątkowy wyceniła wartość nieruchomości położonej w C., obręb [...], oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] ha na łączną kwotę [...] zł i w tej wysokości Wojewoda [...] przyznał należne stronie odszkodowanie.

Minister wskazał, że aby dokonać oceny wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego należy mieć na uwadze przepisy rozporządzenia. Powyższe oznacza, że operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod inwestycję kolejową powinien odpowiadać treści przepisu § 37 pkt 2 rozporządzenia, zgodnie z którym przepisy § 36 ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod linie kolejowe, a w szczególności przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte z mocy prawa pod linie kolejowe, o którym mowa w art. 9y ustawy. W dalszej części uzasadnienia organ przytoczył treść przepisów § 36 ust. 1-4 rozporządzenia.

Następnie Minister wskazał, że rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z dnia 12 listopada 2011 r. przyjęła, iż nieruchomość położona w C., obręb [...], oznaczona jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] ha, została przeznaczona w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta C. pod zabudowę usługowo - mieszkaniową. Do porównań przyjęte zostały transakcje nieruchomościami nabywanymi pod zabudowę mieszkaniowo - usługową i przemysłową, bowiem zgodnie z przeprowadzoną analizą rynku, obejmującą nieruchomości przeznaczone pod drogi i linie kolejowe, przeznaczenie wycenianej nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości.

W dniu 11 września 2013 r. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej zwrócił się do Urzędu Miasta C. z prośbą o wyjaśnienie przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z pismem Urzędu Miasta C. z dnia [...] września 2013 r. nieruchomość położona w C., obręb [...], oznaczona jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] ha, została oznaczona w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta C. symbolem [...] - droga zbiorcza - fragment ,,pętli miejskiej" (rejon planowanego wiaduktu kolejowego).

Zdaniem organu odwoławczego, wobec nieprawidłowego określenia przeznaczenia nieruchomości w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, operat szacunkowy z dnia 12 listopada 2011 r. nie został sporządzony prawidłowo. W sytuacji, gdy nieruchomość przeznaczona jest w dokumencie planistycznym pod drogę rzeczoznawca majątkowy powinna przyjąć do porównania nieruchomości o tożsamym przeznaczeniu, gdyż wycena takiej nieruchomości powinna być przeprowadzona zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia.

Wobec sporządzenia operatu szacunkowego z naruszeniem przepisów rozporządzenia organ odstąpił od ustosunkowania się do zarzutów podniesionych przez P. [...] S.A., dotyczących prawidłowości sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego H.N. operatu szacunkowego. Niezależnie od powyższego Minister zaznaczył, że P. S.A. przedstawiła organowi odwoławczemu operat szacunkowy sporządzony na jej zlecenie na potrzeby negocjacji przez rzeczoznawcę majątkowego B.K. z dnia [...] czerwca 2009 r., którego aktualność została potwierdzona w dniu 10 grudnia 2010 r. Jednakże w tym operacie szacunkowym biegła również nieprawidłowo określiła przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przyjmując, iż działka nr [...] posiada przeznaczenie pod zabudowę usługowo - mieszkaniową. W związku z powyższym operat ten nie może stanowić dowodu w niniejszej sprawie, gdyż został sporządzony z naruszeniem przepisów rozporządzenia.

Wskazane okoliczności nie zostały dostatecznie wyjaśnione przez organ I instancji. Oznacza to naruszenie przez organ wojewódzki art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 Kpa poprzez niezgromadzenie i nierozpatrzenie całości materiału dowodowego, jak również niepodjęcie wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy. Wobec wydania zaskarżonej decyzji z naruszeniem przepisów postępowania, poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy mających istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie Minister uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Od decyzji Ministra Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] października 2013 r., nr [...] S.M. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. W skardze wniósł o zasądzenie odszkodowania w wysokości [...] zł za przejętą nieruchomość na własność Skarbu Państwa w użytkowanie wieczyste P. [...] S.A. W uzasadnieniu wskazał, że nieprawdą jest stwierdzenie na str. 5 zaskarżonej decyzji, iż rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z dnia 12 listopada 2011 r. przyjęła, iż nieruchomość położona w C., obręb [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, została przeznaczona w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta C. pod zabudowę usługowo-mieszkaniową. Rzeczoznawca w tabeli określającej przeznaczenie w studium wypisała przeznaczenie dla całej działki nr [...], w tym przeznaczenie [...] fragment pętli miejskiej, które odnosi się do terenu działki nr [...]. Biegła załączyła rysunek studium (mapkę), z którego jasno wynika (bo jest napisane wyraźnie [...], że działka nr [...] leży na terenie oznaczonym symbolem [...], co oznacza przeznaczenie - droga zbiorcza - fragment "pętli miejskiej" oraz w operacie szacunkowym na str. 20 w punkcie 9.2. autorka wyceny, mając na uwadze przeznaczenie działki nr [...] pod infrastrukturę drogową, zastosowała prawidłowo przepisy prawa, które powinno stosować się w takim przypadku. Stwierdzenie takie mieści się na stronie 20 operatu – "W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych". Zdaniem skarżącego, z przytoczonego fragmentu operatu jasno wynika, że autorka prawidłowo określiła przeznaczenie w studium i rzetelnie dokonała wyceny działki nr [...] oznaczając jej przeznaczenie wśród gruntów przyległych. Jest to przeznaczenie mieszkaniowe i usługowe.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Rozwoju wniósł o jej oddalenie i jednocześnie podtrzymał stanowisko prezentowane dotychczas w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga nie jest uzasadniona, ponieważ zaskarżona decyzja nie narusza prawa, w stopniu uzasadniającym jej wycofanie z obrotu prawnego.

Istota sporu w niniejszej sprawie dotyczy tego, jaka nieruchomość stanowi podstawę do określenia wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, tj. czy przedmiotem wyceny jest grunt oznaczony jako pierwotna działka nr [...], czy działka nr [...] wydzielona na mocy decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej z dnia [...] kwietnia 2009 r., nr [...], a w konsekwencji tego jakie przeznaczenie należy przyjąć w procedurze szacowania nieruchomości, tj. czy przeznaczenie właściwe dla działki pierwotnej, czy może przeznaczenie działki wydzielonej pod inwestycję kolejową.

Analizując to zagadnienie należało zacząć od tego, że zgodnie z art. 9y ust. 1 w zw. z art. 9s ust. 2 i 3 ustawy odszkodowanie przysługuje za nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi teren ustalonymi w decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej. Według art. 9y ust. 3 ustawy wysokość odszkodowania ustala się na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej przez organ pierwszej instancji. Zgodnie z art. 9 ad ust. 1 ustawy w sprawach nieuregulowanych stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z § 37 pkt 2 rozporządzenia przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte z mocy prawa pod linie kolejowe, o którym mowa w art. 9y ustawy, stosuje się odpowiednio przepisy § 36 ust. 1–4 rozporządzenia.

Z § 36 ust. 1 rozporządzenia stosowanego odpowiednio wynika, że wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów o transporcie kolejowym określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ugn bez uwzględnienia ustaleń decyzji.

Sąd zwraca uwagę, że na mocy decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej z dnia [...] kwietnia 2009 r., nr [...] doszło do podziału działki nr [...]. W wyniku podziału wydzielono działkę nr [...] przeznaczoną pod linię kolejową. Dla niniejszej sprawy istotne jest to, że decyzja z dnia [...] kwietnia 2009 r. została zaopatrzona w rygor natychmiastowej wykonalności. Powyższy rygor wywarł taki skutek, że już w dacie wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej stan nieruchomości należało odnieść do wydzielonej decyzją działki ewidencyjnej nr [...].

Jak wynika z pisma Prezydenta Miasta C. z dnia [...] września 2013 r., nr [...] działka nr [...], zgodnie z obowiązującym przed wydaniem decyzji lokalizacyjnej Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta C., przyjętym uchwałą Rady Miasta C. nr [...] z dnia [...] maja 2007 r., położona jest na terenie oznaczonym symbolem [...] – droga zbiorcza – fragment "pętli miejskiej" (rejon planowanego wiaduktu kolejowego).

W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy H.N. prawidłowo wskazała, że przedmiotem wyceny jest działka nr [...] (str. 6 pkt 1 i 2 operatu), jednakże ustalając przeznaczenie nieruchomości przed wydaniem decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej biegła błędnie przyjęła przeznaczenie odnoszące się do pierwotnej działki nr [...] (nieistniejącej już w dacie wydania decyzji lokalizacyjnej zaopatrzonej rygorem natychmiastowej wykonalności), tj. przeznaczenie drogowe, mieszkaniowe i usługowe. Funkcja mieszkaniowa miała przy tym charakter dominujący, co wynika z zaświadczenia Prezydenta Miasta C. z dnia [...] października 2011 r. i załącznika mapowego (materiały załączone do operatu szacunkowego). Przyjmując takie założenie, co do przeznaczenia nieruchomości wycenianej biegła przeanalizowała rynek nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym, usługowym i przemysłowym. W konsekwencji z tego segmentu rynku wybrała do porównań z 70 transakcji 36 transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu mieszkaniowym, usługowym i przemysłowym. Poza tym biegła wskazała, że w sprawie nie ma zastosowania § 36 ust. 3 rozporządzenia (przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem przejęcia pod inwestycję kolejową nie zwiększa wartości nieruchomości), ponieważ wartość wycenianej działki położonej w strefie zabudowy nie jest niższa od gruntów o przeznaczeniu kolejowym, czy drogowym).

Uszło uwadze Wojewody [...], że biegła nie wzięła pod uwagę tego, iż przedmiotem wyceny jest działka o przeznaczeniu wyłącznie drogowym (działka nr [...]), a zatem istotne znaczenie miało to, czy przeznaczenie nieruchomości drogowej na cel przejęcia (inwestycję kolejową) powoduje zwiększenie jej wartości. W tym zakresie brak stanowiska rzeczoznawcy majątkowego. Tymczasem dopiero prawidłowe wyjaśnienie jakiego rodzaju nieruchomość w zakresie cech rynkowych jest przedmiotem wyceny determinuje przyjęcie późniejszych założeń w zakresie doboru właściwego podejścia i metody szacowania, wyboru rynku właściwego dla wycenianej nieruchomości i wyboru do porównań, czy to transakcji nieruchomościami podobnymi o sposobie użytkowania oraz przeznaczeniu tożsamym z istniejącym na działce nr [...] przed wydaniem decyzji lokalizacyjnej (§ 36 ust. 1 w zw. z § 37 pkt 2 rozporządzenia oraz art. 134 ust. 3 ugn w zw. z art. 9 ad ust. 1 ustawy), czy może transakcji nieruchomościami podobnymi, o cechach tożsamych z gruntem z którego wydzielono działkę nr [...] (§ 36 ust. 3 pkt 1 w zw. z § 37 pkt 2 rozporządzenia).

Przyjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego błędnego założenia, co do przeznaczenia przedmiotu wyceny świadczy o tym, że sporządzona na użytek niniejszej sprawy opinia o wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] nie mogła być uznana za wiarygodny dowód stanowiący podstawę ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą pod inwestycję kolejową. W tym zakresie zasadne jest stanowisko zaprezentowane przez Ministra Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej w zaskarżonej decyzji. Niedostrzeżenie przez Wojewodę [...], że sporządzona na użytek niniejszej sprawy wycena jest wadliwa świadczy o tym, że organ pierwszej instancji nie dokonał w sposób wszechstronny i dokładny oceny wiarygodności i mocy dowodowej operatu szacunkowego z dnia 12 listopada 2011 r. i oparł ustalenie odszkodowania na nieprzydatnym dla sprawy dowodzie z opinii biegłego. W tej sytuacji Wojewoda [...] naruszył przepisy art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 Kpa, w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy. Zdaniem Sądu, konieczny do wyjaśnienia zakres niniejszej sprawy odszkodowawczej ma istotny wpływ na jej wyjaśnienie, ponieważ zachodzi potrzeba zlecenia rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenia nowego operatu szacunkowego, uwzględniającego poczynione wyżej wywody.

Sąd nie podzielił natomiast stanowiska Ministra Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej, co do tego, że w niniejszej sprawie zastosowanie winien znaleźć przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia. W niniejszej sprawie przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia stosowany odpowiednio na mocy § 37 pkt 2 rozporządzenia miałby taką treść: w przypadku gdy na realizację inwestycji dotyczącej linii kolejowej została przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję dotyczącą linii kolejowej wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości kolejowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Minister pominął to, że w przypadku ustalania odszkodowania za grunt przejęty pod linię [...] przepis § 36 ust. 4 miałby zastosowanie gdyby jeszcze przed wydaniem decyzji lokalizacyjnej nieruchomość miała określone, zgodnie z art. 154 ust. 2 i 3 ugn, przeznaczenie kolejowe. W takim przypadku pierwszoplanowe znaczenie dla określenia wartości nieruchomości miałby rynek transakcji nieruchomościami kolejowymi, ponieważ przeznaczenie wycenianego gruntu zarówno przed, jak i po wydaniu decyzji lokalizacyjnej byłoby tożsame (kolejowe). Tymczasem w niniejszej sprawie – jak słusznie przyjął organ odwoławczy – działka nr [...] przed wydaniem decyzji lokalizacyjnej miała przeznaczenie drogowe, natomiast decyzja lokalizacyjna zmienia przeznaczenie nieruchomości na kolejowe. Stanowisko Ministra w tym zakresie byłoby zasadne, gdyby działka nr [...] została przejęta na rzecz podmiotu publicznoprawnego w trybie tzw. specustawy drogowej. Wobec tego w niniejszej sprawie nie było podstaw, aby uznać, że biegła winna zastosować § 36 ust. 4 rozporządzenia. Opisane wyżej uchybienie organu odwoławczego nie miało jednak wpływu na podjęte przez Ministra w zaskarżonej decyzji rozstrzygnięcie.

Biorąc to wszystko pod uwagę i nie znajdując podstaw do uwzględnienia skargi Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.) orzekł, jak w sentencji wyroku.