Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 451/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2014-09-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 4, art. 37 ust. 3 i 4, art. 87 ust. 3, art. 37 ust. 11
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 150 ust. 2, art. 152 ust. 1 i 3, art. 153 ust. 1
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 77, art. 80, art. 107 par. 3
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz Protokolant: Sekretarz sądowy Izabela Adamowicz po rozpoznaniu w dniu 10 września 2014 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi A. K. i C. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 29 kwietnia 2014 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z 29 kwietnia 2014 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy z 23 października 2013 r. w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu, na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wartości nieruchomości.

Decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym:

Wójt Gminy decyzją z 23 października 2013 r., po wszczęciu - zawiadomieniem z 3 czerwca 2013 r. postępowania, orzekł o ustaleniu dla A. i C. K. jednorazowej opłaty w wysokości 13.500 zł. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - działki nr [...] o pow. 0,1181 ha, będącej następstwem uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla fragmentu wsi G. w gminie W. oraz zbyciem tej nieruchomości.

Uchwałą z 22 grudnia 2009 r., nr [...], Rady Gminy uchwaliła plan zagospodarowania przestrzennego dla fragmentu wsi G. P. S. Dla terenu, na którym znajduje się działka nr [...], ustalono funkcję istniejącej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wraz z uzupełnieniami. Teren ten oznaczono symbolem 1.2 MN.

W poprzednio obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego, który utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r., nieruchomość położona była na terenie oznaczonym jako tereny upraw polowych. Przed uchwaleniem planu z 22 grudnia 2009 r. teren nieruchomości był niezagospodarowany i nieużytkowany, częściowo porośnięty trawą, położony pośród nieruchomości z zabudową mieszkaniową, działkami niezabudowanymi oraz obszarem leśnym.

W dniu 17 stycznia 2013 r. A. i C. K. sprzedali działkę nr [...].

Rozstrzygnięcie organu I instancji zostało oparte na opinii rzeczoznawcy majątkowego wyrażonej w formie operatu szacunkowego z 15 maja 2013 r., dotyczącego określenia wzrostu wartości działki nr [...] o pow. 1.181 m2, położonej w miejscowości G., przy ul. Ż., gm. W., związanej z uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z operatu szacunkowego wynika, że wartość działki po zmianie przeznaczenia w planie wzrosła o kwotę 45.000,- zł. Wysokość opłaty ustalono na 30% różnicy pomiędzy wyceną działki ustaloną w operacie szacunkowym przed i po zmianie planu zagospodarowania terenu (13.500 zł.).

W odwołaniu A. i C. K. zakwestionowali podstawę wymierzenia przedmiotowej opłaty. Podkreślili, że w operacie niewłaściwe przyjęto, że przed uchwaleniem planu ich działka stanowiła to teren rolny, a w ich przekonaniu istniała możliwość jej zabudowy, dlatego, zdaniem odwołujących, dla tej działki nie miało znaczenia czy istniał plan zagospodarowania przestrzennego, czy nie.

SKO rozpoznając sprawę wskazało, że zgodnie z przepisem art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zwanej dalej "ustawą", jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu (art. 37 ust. 1 ustawy). Wysokość opłaty, jaką może być obciążony właściciel (lub użytkownik wieczysty) jest ograniczona do procentowej stawki wzrostu wartości nieruchomości, wysokość przedmiotowej stawki powinna wynikać z planu miejscowego, przy czym nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 4 zd. 3 ustawy). Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej zbycia (art. 37 ust. 1 ustawy).

Wzrost wartości nieruchomości w przedmiotowej sprawie został wykazany w treści sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego T. S. operatu szacunkowego z dnia 15 maja 2013 r.. Kolegium podkreśliło, że zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy przedmiotowy operat jest obligatoryjnym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia renty planistycznej (jest to dowód z opinii biegłego). Jak wynika z treści przedmiotowej wyceny, w procedurze szacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodą porównywania parami oraz metodą korygowania ceny średniej. Na potrzeby wyceny według stanu przed uchwaleniem nowego planu biegły zbadał rynek nieruchomości rolnych. Uznał, że faktyczny sposób użytkowania nieruchomości, na dzień wejścia w życie nowego planu, był rolny, bowiem działka była terenem niezabudowanym, niezagospodarowanym i nieużytkowanym i porośniętym trawą. Natomiast po uchwaleniu nowego planu biegły dla potrzeb wyceny zbadał rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

W badanym okresie biegły nie odnotował istnienia trendu czasowego i w związku z tym nie skorygował jednostkowych cen transakcyjnych z powodu upływu czasu. Zakres wyceny obejmował prawo własności gruntu według stanu z dnia wejścia w życie planu miejscowego – 23 kwietnia 2010 r. oraz według poziomu cen z daty zbycia nieruchomości, czyli na dzień 17 stycznia 2013 r.

Wycena dokonana w operacie szacunkowym została zatem dokonana, zdaniem Kolegium, zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami, tak więc mogła być podstawą do ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Kolegium zauważyło także, że nie zostały naruszone przepisy proceduralne. Organ I instancji pismem z 3 czerwca 2013 r. zawiadomił bowiem skarżących o wszczęciu postępowania w sprawie naliczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem planu oraz jej sprzedażą.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wyjaśnił, że uchwalenie planu spowodowało wzrost wartości działki, bowiem działka o charakterze rolnym stała się działką o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Nie ma przy tym znaczenia okoliczność, czy istniała wcześniej możliwość zabudowy tej działki, bowiem w sprawie strona nie wystąpiła o ustalenie warunków zabudowy, a sprzedaż działki nastąpiła w okresie 5 lat od dnia wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego.

Skargę na powyższą decyzje złożyli A. i C. K. domagając się jej uchylenia jej oraz uchylenia decyzji organu I instancji.

Zarzucili naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, wskazując:

1. art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu materiału dowodowego oraz na jego dowolnej ocenie i niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, w tym niewyjaśnienia, czy zaistniały warunki do ustalenia tzw. opłaty planistycznej oraz oparciu zaskarżonej decyzji na operacie szacunkowym, którego treść była podważana przez skarżących, co w konsekwencji doprowadziło do niewłaściwego zastosowania art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;

2. naruszenie art. 8 i art. 107 § 3 k.p.a. przez nienależyte uzasadnienie zaskarżonej decyzji wskutek zawarcia w uzasadnieniu ogólnych stwierdzeń, w tym zwłaszcza w zakresie odpowiedzi na zarzuty wskazane w odwołaniu sporządzonym przez skarżących, co uniemożliwia realizację zasady prowadzenia przez organy administracji publicznej postępowania w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej;

art. 9 i art. 11 k.p.a. poprzez niedostateczne wyjaśnienie podstaw i przesłanek utrzymania w mocy decyzji Wójta Gminy z 23 października 2013 r.;

naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu I instancji.

W uzasadnieniu skargi podniesione zostało, że organy nie wykazały istnienia związku przyczynowego miedzy uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a wzrostem rynkowej wartości nieruchomości. Organ administracji publicznej nie jest związany opinią biegłego, w danym przypadku opinią rzeczoznawcy majątkowego sporządzoną w formie operatu szacunkowego. Dowód ten podlega swobodnej ocenie organu co do jego wiarygodności i mocy dowodowej w kontekście innych dowodów. Organ ma obowiązek zweryfikować operat szacunkowy w takim jego zakresie i treści, w jakim kontrola ta nie wymaga posiadania wiadomości specjalnych.

Skarżący zakwestionowali rzetelność i prawidłowość operatu szacunkowego wskazując, że do porównania zostały wzięte działki o dużo większej powierzchni. Zaprzeczyli także, jakoby przeznaczenie działki przed uchwaleniem planu było rolne oraz wskazali, że opis stanu działki w operacie wskazuje jednoznacznie, że stan działki był taki sam w dacie uchwalenia planu jak i sprzedaży. Ponadto zarzucili, ze operat został wykonany przed wszczęciem postępowania, co stanowi naruszenie zasad proceduralnych. Brak odpowiedzi na pismo złożone przez skarżących w toku postępowania również stanowiło naruszenie tych zasad.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta co do zasady sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych - Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.).

Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji dokonana według kryterium zgodności z prawem i w granicach rozstrzygania zakreślonych w art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. jedn. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm., zwanej dalej p.p.s.a., nie dala podstaw do uwzględnienia skargi.

Zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zostały oparte na przepisie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. 2012, poz. 647), dalej u.p.z.p.. W chwili orzekania w niniejszej sprawie stanowił on, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy, przy czym wysokość tej opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Zgodnie z art. 4 u.p.z.p. ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W konsekwencji to ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Procedura przygotowania i uchwalenia planu jest kosztowna i obciąża budżet gminy jako wspólnoty samorządowej. Konsekwencje uchwalenia planu nie są natomiast w równym stopniu korzystne dla wszystkich członków tej wspólnoty i właścicieli wszystkich działek. W wyniku uchwalenia planu część nieruchomości, ze względu chociażby na interes ogólny, może doznać daleko idących ograniczeń w dopuszczalnym zagospodarowaniu, może także stracić na wartości. Z tego powodu art. 36 u.p.z.p. przewiduje mechanizmy finansowe równoważące wpływ uchwalenia planu na wartość poszczególnych nieruchomości. Z jednej strony, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. Jeżeli uprawniony nie skorzystał z tego prawa, a zbywa nieruchomość, której wartość uległa obniżeniu w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Inaczej przedstawia się sytuacja osoby, której nieruchomość zyskała na wartości w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą. Właściciel lub użytkownik wieczysty, który zbywa taką nieruchomość uiszcza jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, ustalaną decyzją wójta. Opłata ta nie jest równa wysokości uzyskanego wzrostu wartości, ale stanowi jej procent, nie wyższy niż 30 %. Stanowi ona dla gminy rekompensatę za poniesione koszty uchwalenia planu, w tym związane z wypłatą odszkodowań osobom, których grunty straciły na wartości.

Zarówno roszczenia z tytułu obniżenia wartości, jak i ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości są ograniczone w czasie okresem 5 lat od daty wejścia w życie planu miejscowego (art. 37 ust. 3 i ust. 4 u.p.z.p.). Oznacza to, że właściciel działki może uniknąć opłaty, jeżeli wstrzyma się ze sprzedażą przez okres 5 lat, zaś organ traci uprawnienie do ustalenia opłaty, jeżeli w okresie 5 letnim nie zostanie wszczęte postępowanie administracyjne w tym przedmiocie.

Plan przyjęty uchwałą nr [...] Rady Gminy z dnia 22 grudnia 2009 r. wszedł w życie w dniu 23 kwietnia 2010 r. Zbycie przez skarżących przedmiotowej działki miało miejsce 17 stycznia 2013 r., a o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty zostali poinformowani pismem z 3 czerwca 2013 r. Termin 5 lat nie został wobec tego przekroczony.

W rozpoznawanej sprawie uchwalenie aktualnie obowiązującego planu miejscowego dotyczyło terenu, dla którego poprzednio obowiązujący plan miejscowy wygasł z dniem 31 grudnia 2003 r., na mocy art. 87 ust. 3 u.p.z.p.. W rozpatrywanym przypadku w tzw. luce planistycznej, pomiędzy 1 stycznia 2004 r. a 23 kwietnia 2010 r., tj. wejścia w życie aktualnie obowiązującego planu miejscowego dla tego terenu, okoliczność braku użytkowania nieruchomości ustalono w oparciu o zasoby geodezyjne Starostwa Powiatowego w W. i dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków oraz analizę terenową nieruchomości.

Ustawa planistyczna nie reguluje sposobów ustalania wartości nieruchomości. Przepis art. 37 ust. 11 u.p.z.p. stanowi, że w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Natomiast wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Podstawą wydania decyzji ustalającej opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest operat szacunkowy, wykonywany na zlecenie organu. Dla indywidualnej sprawy administracyjnej znaczenie posiada ten operat, który był podstawą rozstrzygnięcia. Z tego powodu nie ma znaczenia w ocenie Sądu fakt, że przedmiotowy operat został sporządzony przed wszczęciem postępowania, zwłaszcza gdy ma się na uwadze, ze dopiero operat potwierdził okoliczność zaistnienia wzrostu wartości nieruchomości i dał podstawę do wszczęcia postępowania. W sprawie podstawą ustalenia, czy doszło do wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu miejscowego jest operat z 15 maja 2013 r., autorstwa rzeczoznawcy majątkowego T. S. Ustalając wartość nieruchomości przed i po uchwaleniu planu miejscowego, rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze i metodę porównywania parami oraz metodę korygowania ceny średniej. Na podstawie art. 150 ust. 2 u.g.n. wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Zgodnie art. 152 ust. 1 i ust. 3 u.g.n., sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.).

Kwestionując sporządzony w sprawie operat skarżący zarzucili, że nie został on poddany ocenie przez orzekające w sprawie organy. Jednocześnie w odwołaniu nie przedstawili wobec operatu żadnych merytorycznych zarzutów, które mogły podlegać weryfikacji. Zarzuty skarżących nie zostały także poparte innym operatem, wykonanym na zlecenie strony. Dopiero w treści skargi pełnomocnik skarżących zarzucił, że ustalając wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego wzięto pod uwagę nieruchomości o powierzchni kilkakrotnie większej od nieruchomości skarżących, co wpłynęło na obniżenie ceny ich działki. Wskazał także, że przed uchwaleniem planu, 5 listopada 2009 r. sąsiednia nieruchomość (działka [...] o powierzchni 1500 m) dla której uzyskano warunki zabudowy została sprzedana za kwotę 116000 zł., wobec czego cenę 7000 zł. za podobną nieruchomość, ale bez warunków zabudowy należy uznać za rażąco zaniżoną.

Zawarte w treści skargi zarzuty Sąd uznał za niezasadne. Do wyceny zostały wzięte 5 działek rolnych o powierzchni zbliżonej do przedmiotowej działki (1181 m) Cena tych działek została natomiast skorygowana przez zastosowanie współczynników uwzględniających kształt i wielkość wycenianej działki. Natomiast drugi zarzut, w którym wskazano na okoliczność korzystnej sprzedaży sąsiedniej działki po uzyskaniu warunków zabudowy, świadczy jedynie o wartości waloru, jaki przedmiotowa działka uzyskała dopiero po uchwaleniu planu, to jest o możliwości jej zabudowy.

W ocenie składu orzekającego w trakcie prowadzonego postępowania administracyjnego organy podejmowały wszelkie niezbędne działania, stosując się przy tym do zasady praworządności, jednocześnie uwzględniając interes społeczny i słuszny interes obywateli. Nie uchybiono przy tym obowiązkowi pogłębiania zaufania do organów państwa. Stosownie do obowiązków wynikających z art. 77 i art. 80 k.p.a. organy zebrały i rozpatrzyły pełen materiał dowodowy w sprawie, w szczególności dysponowały operatem szacunkowym z dnia 15 maja 2013 r. niezbędnym do stwierdzenia, że w związku z uchwaleniem planu miejscowego doszło do wzrostu wartości nieruchomości, która następnie została przez skarżących zbyta, co – w świetle art. 36 ust. 4 u.p.z.p. - uzasadniało nałożenie na nią opłaty planistycznej.

W sprawie niniejszej nie można zarzucić organom, że uznały, iż skoro operat jest spójny, nie zawiera sprzeczności i została dodatkowo potwierdzona jego aktualność w dniu 23 października 2013 r. – to dokument ten jest wystarczający do ustalenia opłaty planistycznej we wskazanej wysokości. Z powyższych przyczyn nie można wymagać ani od rzeczoznawcy majątkowego ani tym bardziej od organów, by poszukiwały innych dodatkowych czynników mogących mieć wpływ na wzrost wartości przedmiotowej działki np. popyt - podaż, inflację, wzrost zamożności społeczeństwa, dynamiczny w ostatnich latach rozwój budownictwa i znaczenie innych czynników makroekonomicznych, wysokość uzyskanej ceny za sprzedaż sąsiedniej działki.

W pełni podzielając wywody zawarte w zaskarżonej decyzji należy również podkreślić, że wynikającym wprost z przepisu art. 36 ust. 4 u.p.z.p. warunkiem nałożenia opłaty jest istnienie związku przyczynowego pomiędzy uchwaleniem planu miejscowego a wzrostem wartości nieruchomości. Taki związek przyczynowy w ustalonym stanie faktycznym niewątpliwie powstał. W planie zagospodarowania przestrzennego, który utracił moc w związku z uchyleniem poprzedniej ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym działka skarżących znajdowała się na obszarze "upraw polowych". Bez wątpienia skarżący nie wykorzystywali rolniczo działki. Natomiast w aktualnie obowiązującym planie przedmiotowa nieruchomość, położona jest na terenie przewidzianym pod zabudowę jednorodzinną. Wobec tego nie może budzić wątpliwości, że przyjęcie nowego planu stworzyło dla skarżących korzystne warunki dla zbycia nieruchomości, z czego skarżący skorzystali zawierając w dniu 17 stycznia 2013 r. umowę sprzedaży, o czym świadczy także cena jaką uzyskali skarżący za przedmiotową nieruchomość, była to bowiem kwota 50500 zł. Jest to kwota bliska wartości nieruchomości wyliczonej przez rzeczoznawcę majątkowego 52 000 zł. Wbrew zatem stanowisku skarżących wzrost wartości został rzetelnie wykazany w sporządzonym dla potrzeb postępowania operacie rzeczoznawcy majątkowego.

Reasumując poczynione w sprawie rozważania sąd doszedł do przekonania, że zaskarżoną decyzję SKO wydano w zgodzie z art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., który stanowi, że organ odwoławczy może utrzymać w mocy decyzję pierwszoinstancyjną. Uzasadnieniem dla takiego rozstrzygnięcia była okoliczność, że decyzja organu I instancji nie została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a zatem nie ma potrzeby ponownego rozpatrywania sprawy przez organ gminny. Wydanie decyzji na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. jest możliwe również, gdy organ I instancji prawidłowo zastosował przepisy prawa materialnego, a zatem – tak jak w niniejszej sprawie – organ II instancji doszedł do analogicznych ustaleń w sprawie. Zdaniem Sądu zarówno ustalenia faktyczne, jak i proces stosowania prawa, których dokonały organu obu instancji były w niniejszej sprawie przeprowadzone prawidłowo. Nadto motywy swoich rozstrzygnięć organy zaprezentowały w uzasadnieniu decyzji w sposób odpowiadający wymogom art. 107 § 3 k.p.a..

Zatem w świetle poczynionych przez sąd rozważań należało dojść do przekonania, że decyzja Kolegium odpowiada prawu, a zarzuty skarżących okazały się niezasadne, a zatem brak było podstaw do uwzględnienia skargi. Mając na uwadze powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny we Gdańsku, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł o oddaleniu skargi.