Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 30/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2022-02-17 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 3 pkt 6 pkt 11 art. 32 ust. 4 pkt 2 art. 33 ust. 2 pkt 2 art. 35 ust. 1 ust. 3 ust. 4
journal: Dz.U. 2020 poz 1333
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - t.j.
article: art. 26
journal: Dz.U. 2020 poz 471
law: Ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw
article: art. 27 ust. 2 ust. 3
journal: Dz.U. 2018 poz 845
law: Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - tekst jedn.
article: art. 22 ust. 1 ust. 2 ust. 3 pkt 4 pkt 5
journal: Dz.U. 2020 poz 532
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - t.j.
article: art. 7 art. 77 par. 1 art. 80
journal: Dz.U. 2021 poz 735
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maciej Busz Sędzia WSA Tomasz Grossmann Asesor sądowy WSA Sebastian Michalski (spr.) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 17 lutego 2022 r. sprawy ze skargi Spółdzielnia Mieszkaniowa w N.T. na decyzje Wojewody z dnia [...] listopada 2021 r. nr [...] w przedmiocie odmowy zatwierdzenia projektu budowalnego i udzielenia pozwolenia na rozbudowę oddala skargę w całości.


UZASADNIENIE

Starosta [...], po rozpatrzeniu wniosku Spółdzielnia Mieszkaniowa w N.T., decyzją z dnia [...] marca 2021 roku (nr [...]), na podstawie art. 35 ust. 5 pkt 1 ustawy - Prawo budowlane, odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na rozbudowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego nr [...] o szyb windowy wraz z przedsionkiem na działce nr ew. [...].

Organ wyjaśnił, że planowana rozbudowa nie mieści się w kategoriach eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej. Szyb windowy ma być zlokalizowany w ścianie szczytowej budynku, a jako połączenie budynkiem zostaną wykorzystane istniejące drzwi balkonowe, w ten sposób zmieni się sposób użytkowania, zagospodarowania części wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy o własności lokali). Z kolei na poziomie piwnicy oraz przyziemia przewiduje się wyburzenie (przebudowę) części ściany zewnętrznej budynku w celu wykonania połączenia komunikacyjnego z projektowanym szybem windowym.

Spółdzielnia sprawuje ustawowy zarząd powierzony w trybie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Jednak do zarządu nieruchomością wspólną zastosowanie znajdują również przepisy art. 22 i art. 29 ust. 1 i 1a ustawy o własności lokali. Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy o własności lokali czynnością przekraczającą zwykły zarząd wymagającą zgodny w formie uchwały właścicieli lokali jest między innymi nadbudowa lub przebudowa nieruchomości wspólnej, co ma miejsce w okolicznościach rozpoznawanej sprawy. Organ zaznaczył, że wyliczenie zawarte w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali ma charakter przykładowy.

Starosta [...] wskazał ponadto, że inwestor nie wykazał tytułu dysponowania działką nr ew. [...] - dostęp do drogi publicznej, a zgodnie z ewidencją działka stanowi tereny mieszkaniowe. Przedstawiony w projekcie zamiar budowy jest niezgodny z zapisami decyzji o warunkach zabudowy z punktów 3f i 3g. Decyzja przewiduje dach płaski do 12ş. Opisany w projekcie dach o kącie nachylenia 30%, czyli 16,7 ş nie spełnia warunków ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy.

W projekcie zagospodarowania terenu nie wskazano wejścia do szybu windowego, co nie pozwala stwierdzić, czy projekt jest zgodny z pkt 3e decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z projektem i projektem zagospodarowania terenu szerokość elewacji dla rozbudowywanej części wynosi 5,79m, co jest niezgodne z zapisami decyzji o warunkach zabudowy, gdzie ten parametr został ustalony maksymalnie na 3,4m. Niezależnie od powyższego organ zauważył, że na ekspertyzie stanu technicznego budynku widnieje kopia podpisu osoby wykonującej ekspertyzę zamiast oryginału.

Wojewoda, po rozpoznaniu sprawy w trybie odwoławczym, decyzją z dnia 22 listopada 2021 roku (nr [...]), utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji.

Wojewoda wyjaśnił, że w oświadczeniu o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane strona podała "współwłasność zgodnie z KW [...] – Spółdzielnia dysponuje nieruchomością wspólną na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz na podstawie Statutu Spółdzielnia Mieszkaniowa w N.T. wpisanego do KRS nr [...]".

W ocenie organu odwoławczego roboty budowlane polegające na rozbudowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego o szyb windowy z przedsionkiem nie mieszczą się w zakresie eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej. Przedłożone oświadczenie Spółdzielni nie stanowi o posiadanym prawnie do dysponowania nieruchomości na cele budowlane.

Wojewoda zaznaczył, że w obecnie obowiązującym stanie prawnym, po nowelizacji art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach dokonanej z dniem 9 września 2017 roku, w przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zwierania umów stanowiących czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali).

Projektowane prace prowadzić będą do powstania nowej substancji, szybu windowego o długości ponad 5m oraz szerokości ponad 2m. Planowana inwestycja powoduje zamianę pierwotnego charakteru terenu, który stanowi teren zielony. Zmiana przeznaczenia nieruchomości wspólnej, nawet przy niewielkiej ingerencji w zagospodarowanie przestrzenne terenu, nadal stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Spółdzielnia nie przedłożyła uchwały właścicieli lokali.

Negatywna weryfikacja oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomości na cele budowlane, jego niezgodność z rzeczywistym stanem rzeczy, uniemożliwia wydanie pozwolenia na budowę (rozbudowę) obiektu. Przedłożenie uzgodnienia na etapie postępowania odwoławczego pozostało bez wpływu na rozstrzygniecie sprawy.

Spółdzielnia Mieszkaniowa w N.T. skorzystał z prawa skargi do sądu administracyjnego.

Strona zażądała uchylenia zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty [...], a także zasądzenia zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych.

Kwestionowane decyzje, w ocenie Skarżącej, zostały wydane z naruszeniem:

- art. 35 w związku z art. 32 ust. 4 i art. 3 pkt 11 ustawy - Prawo budowlane poprzez błędna wykładnię polegającą na przyjęciu stanowiska, że skarżącej nie przysługuje prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

- art. 27 ust. 2 i 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych poprzez niewłaściwe jego zastosowanie i przyjęcie stanowiska, że stworzenie szybu windy stanowi czynność przekraczającą zarząd nieruchomością wspólną, a co za tym idzie, iż Spółdzielnia nie ma legitymacji do występowania z wnioskiem o pozwolenie na budowę i zatwierdzeniem projektu budowlanego,

- art. 7 i art. 77 § 1 ustawy - Kodeks postępowania administracyjnego poprzez niepodjęcie czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, brak zebrania całego materiału dowodowego, a w konsekwencji przyjęcie, że Skarżąca nie dysponuje tytułem prawnym do dysponowania nieruchomości na cele budowlane.

W uzasadnieniu skargi wskazano, że zarząd nieruchomościami wspólnymi (współwłasność Spółdzielni i właścicieli lokali) jest wykonywany, jako zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ustawy o własności lokali w związku z art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Spółdzielnia jako zarządca może podejmować zasadniczo czynności zwykłego zarządu, a te przekraczający zwykły zarząd w takim zakresie jaki mieści się w uprawnieniach określonych w art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgoda właścicieli lokali jest wymagana w odniesieniu do czynności przekraczających zwykły zarząd i nie objętych zakresem art. 4 ustawy o ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (art. 27 ust. 2 i 3 w związku z art. 23 ustawy o własności lokali).

Skarżąca zaznaczyła przy tym, że przepisy o własności lokali stosuje się do Spółdzielni odpowiednio, co oznacza, iż mają one zastosowanie w zakresie nieuregulowanym w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Regulacjami pozytywnymi własnymi są przepisy art. 4 i art. 27 ust. 4 i 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Termin "eksploatacja i utrzymanie nieruchomości wspólnej" nie posiada definicji ustawowej. Jednak przyjąć można, że dotyczy on wszelkiego rodzaju czynności w tym także robót budowlanych, które służą prawidłowej eksploatacji i utrzymaniu substancji budynkowej, co oznacza, że Spółdzielnia ma tytuł prawny do dysponowania nieruchomości na cele budowlane w zakresie robót budowlanych, które służą eksploatacji i utrzymaniu części budynku i urządzeń objętych współwłasnością.

Roboty budowlane mogą obejmować nie tylko remont, ale także przebudowę, jeżeli dotyczą eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej, zarówno, co do części budynku, jak i urządzeń budowlanych, o których mowa w art. 3 pkt 9 ustawy - Prawo budowlane.

Odpowiednie stosowanie art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali nie obejmuje tych czynności przekraczających zwykły zarząd, które mieszczą się w kompetencjach określonych w art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zaś czynności, o których stanowi art. 22 ust. 3 pkt 7 ustawy o własności lokali mają własne unormowanie w art. 27 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Czynność stanowiąca przedmiot wniosku o zatwierdzenie projektu i wydanie pozwolenia na rozbudowę nie jest czynnością stanowiącą trwałe obciążenie nieruchomości, rozbudową lub przebudową zmierzającą do wyodrębnienia nowych lokali, podziałem nieruchomości, połączeniem nieruchomości, czy podziałem lub połączeniem dwóch lokali.

Eksploatacja i utrzymanie nieruchomości obejmuje w szczególności: "zapewnienie dostępności wszystkich mieszkańców z mieszkań do budynków sąsiednich, do korzystania z całości nieruchomości, z części wspólnej" oraz "poprawę dostępności zarówno mieszkańców zajmujących mieszkania w przedmiotowej nieruchomości, jak również osób trzecich do mieszkań.

Działanie objęte wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę należy do kategorii "eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej". Klatki schodowe i windy umożliwiają dostępność bez ograniczeń dla wszystkich. Zmniejszenie w stopniu znikomym terenów zielonych (około 10mkw.) i zajęcie ich pod szyby windowe nie stanowi o istotnej zmianie ich charakteru. Taka zmiana została zaakceptowana przez Walne Zgromadzenie Mieszkańców Spółdzielni. Wprowadzono statutowe regulacje w zakresie ponoszenia kosztów inwestycji, jak i kosztów eksploatacji i remontów (§ 161ą statutu Spółdzielni).

Wojewoda zażądał oddalenia skargi oraz podtrzymał stanowisko przedstawione w uzasadnieniu kwestionowanej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Na zgodne żądanie stron postępowania sprawa została rozpoznana w trybie uproszczonym - art. 119 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2019, poz. 2325 ze zm. dalej w skrócie: "P.p.s.a.").

Sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej; kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej - art. 1 §1 i §2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. 2021, poz. 137).

Realizując zadania wymiaru sprawiedliwości sądy administracyjne stosują środki określone w ustawie - art. 3 § 1 P.p.s.a. Uwzględniając skargę na decyzję Sąd uchyla ten akt w całości albo w części na warunkach określonych w art. 145 §1 pkt 1 lit a-c P.p.s.a., względnie stwierdza jego nieważności, gdy spełnione są przesłanki wskazane w art. 145 §1 pkt 2 P.p.s.a. albo stwierdza wydanie decyzji z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach (art. 145 §1 pkt 3 P.p.s.a.).

Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 §1 P.p.s.a.).

Po przeprowadzeniu kontroli sądowoadministracyjnej we wskazanym powyżej zakresie, Sąd doszedł do przekonania, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zarówno zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja Starosty [...], odpowiadają prawu.

Materialnoprawną podstawę załatwienia kontrolowanej sprawy stanowią przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (Dz. U. 2020, poz. 1333 z późn. zm.) oraz art. 26 ustawy z dnia 13 lutego 2020 roku o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 471 z późn. zm.).

Kwestia sporna sprowadza się do spełnienia ustawowego wymogu wykazania prawa do dysponowania nieruchomością wspólną - działka nr ew. [...], na cele budowlane w zakresie obejmującym rozbudowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego nr [...] o szyb windowy wraz z przedsionkiem.

W ocenie Sądu brak jest podstaw do przyjęcia stanowiska, że skarżona decyzja została wydana w oparciu o błędną wykładnię prawa materialnego.

Sprawy zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielanie pozwolenia na budowę podlegają załatwieniu w formie decyzji administracyjnej (art. 28 §1 i §1a ustawy - Prawo budowlane).

Zgodnie z definicją zawartą w art. 3 pkt 6 ustawy - Prawo budowlane rozbudowa stanowi jeden z rodzajów budowy. Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane).

Z kolei przez prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych (art. 3 pkt 11 ustawy - Prawo budowlane).

Pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto pod rygorem odpowiedzialności karnej złożył oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane). Natomiast w świetle treści art. 35 ust. 4 ustawy - Prawo budowlane organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę w razie spełnienia wymagań określonych w art. 32 ust. 4 wskazanej ustawy.

W orzecznictwie sądowoadministracyjnym funkcjonuje jednolite stanowisko, że wymóg posiadania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest wymogiem materialnoprawnym, a jego brak uniemożliwia uzyskanie pozwolenia na budowę. Złożenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest czynnością o charakterze procesowym. Jest ono ułatwieniem dowodowym dla inwestora, który może wykazać ww. prawo poprzez złożenie oświadczenia bez konieczności załączania do wniosku dokumentów potwierdzających takie prawo (wyrok NSA z 25.11.2021 r., II OSK 3614/18, LEX nr 3291680). Jeśli pojawią się uzasadnione wątpliwości co do zgodności z rzeczywistością tego oświadczenia, organ administracji może podjąć czynności w celu jego weryfikacji (wyrok NSA z 26.08.2021 r., II OSK 3551/18, LEX nr 3232095).

Ocena oświadczenia przez organ architektoniczno-budowlany wynika z ochrony prawa własności i mieści się w obowiązku zgodnego z prawem działania organów administracji publicznej. Nie można ograniczyć badania wniosku o pozwolenie na budowę w zakresie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane tylko do spełnienia wymogu formalnego, tj. faktu złożenia oświadczenia, zwłaszcza wtedy, kiedy już ze zgromadzonego materiału sprawy wynika niezgodność jego treści z rzeczywistym stanem prawnym (wyrok WSA w Gdańsku z 9.06.2021 r., II SA/Gd 926/20, LEX nr 3199330). Badanie oświadczenia powinno zmierzać w kierunku ustalenia istnienia tytułu prawnego inwestora w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy - Prawo budowlane (wyrok WSA w Gdańsku z 18.05.2021 r., II SA/Gd 828/20, LEX nr 3186341).

Skarżone organy trafnie przyjęły, że złożone przez skarżącą Spółdzielnię oświadczenie nie dowodzi prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Spółdzielnia oświadczyła bowiem, że jest współwłaścicielem nieruchomości obejmującej działkę nr ew. [...] i dysponuje nieruchomością wspólną na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz statutu Spółdzielni.

Zgodnie z treścią art. 27 ust. 2 i ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. 2021, poz. 1208) zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26. Przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z wyjątkiem art. 22 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio. Przepisów ustawy, o której mowa w ust. 2, o wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu właścicieli nie stosuje się, z zastrzeżeniem ust. 2, art. 241 i art. 26. Do podjęcia uchwały, o której mowa w art. 22 ust. 2 i 4 ustawy, o której mowa w ust. 2, stosuje się odpowiednio przepisy tej ustawy.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 1 ust. 2 i ust. 3 pkt 4 i 5 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. 2021, poz. 1048) czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności: zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego.

Sąd podziela stanowisko, że na mocy ustawy z dnia 20 lipca 2017 roku o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy - Prawo spółdzielcze (Dz. U. 2017, poz. 1596) wprowadzona została istotna zmiana sposobu realizacji kompetencji spółdzielni wynikających z tzw. zarządu powierzonego.

Przed dniem 9 września 2017 roku ustawodawca wyłączał potrzebę podjęcia uchwały przez właścicieli lokali, co do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Zarząd spółdzielni, jako jej ustawowy organ, miał zatem prawo, w ramach wykonywania zarządu powierzonego na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, składać samodzielnie oświadczenia woli i dokonywać czynności prawnych w sprawach należących do zwykłego zarządu, jak i w sprawach przekraczających zwykły zarząd. Obecnie spółdzielnie mieszkaniowe mają stosować art. 22 ustawy o własności lokali, który wyznacza sposób sprawowania zarządu nieruchomością wspólną przez zarząd spółdzielni oraz przewiduje wymóg uzyskania zgody właścicieli lokali na czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu (K. Osajda (red. serii), B. Lackoroński (red. tomu), Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Komentarz. Wyd. 5, Warszawa 2021).

Kompetencja spółdzielni opisywana, jako ustawowy zarząd przymusowy, nadal obejmuje zarówno czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, jak i przekraczające ten zakres.

Obecnie jednak w przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd, zarząd spółdzielni mieszkaniowej jest zobligowany do uprzedniego uzyskania uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na podjęcie działań przekraczających zwykły zarząd. Spełnienie tego wymogu, dysponowanie zgodą w formie uchwały, pozostaje aktualne także wówczas, gdy Spółdzielnia posiada większość udziałów w nieruchomości wspólnej (uzasadnienie wyroku SA w Gdańsku z 13.2.2020 r., V ACa 715/19, Legalis nr 2470609).

Sąd nie ujawnił podstaw do przyjęcia stanowiska, że ustalenia stanowiące postawę faktyczną kontrolowanego rozstrzygnięcia zostały przyjęte z naruszeniem przepisów art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2021, poz. 735).

Wojewoda trafnie zauważa, że wyjaśnienie kwestii dotyczącej prawa dysponowania nieruchomością na cele budowlane winno być przeprowadzone w oparciu o reguły postępowania dowodowego określone w ustawie - Kodeks postępowania administracyjnego. Sąd podziela stanowisko, że w tym zakresie nie znajduje zastosowania tryb art. 35 ust. 3 ustawy - Prawo budowlane, który dotyczy usuwania nieprawidłowości w kwestiach objętych regulacją art. 35 ust. 1 powołanej ustawy. Wojewoda trafnie uznał, że uchybienie organu I instancji nie miało istotnego wpływu na wynik sprawy.

Analiza dokumentów włączonych do akt sprawy, a także stanowisko skarżącej Spółdzielni prezentowane w toku postępowania administracyjnego oraz w skardze do sądu administracyjnego, potwierdza jednoznacznie, że wniosek o wydanie pozwolenia na budowę dotyczy rozbudowy budynku wielorodzinnego o szyb windowy wraz z przedsionkiem na działce nr ew. [...], która stanowi współwłasność Spółdzielni oraz właścicieli lokali wyodrębnionych w budynkach posadowionych na tej działce.

Brak jest podstaw do formułowania ocen o niewłaściwym zastosowaniu prawa materialnego. Sąd w całości podziela ocenę, że planowana rozbudowa nie mieści się w kategoriach eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej.

Organy trafnie zauważają, że wyliczenie zawarte w przepisie art. 22 ust. 3 pkt 1-10 ustawy o własności lokali ma charakter niepełny, a planowana rozbudowa powoduje zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy o własności lokali) oraz skutkuje przebudową nieruchomości wspólnej, tj. wiąże się z wyburzeniem części ściany zewnętrznej w celu wykonania połączenia komunikacyjnego z projektowanym szybem windowym (art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy o własności lokali).

Fakt, że planowana rozbudowa nie spowoduje zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej nie stanowi o tym, iż planowana inwestycja nie jest działaniem przekraczającym zakres zwykłego zarządu.

Elewacja może być wykorzystywana w celu umieszczenia klimatyzatorów, reklam, szyldów, czy innych urządzeń, przy czym takie korzystanie wykracza poza zakres korzystania z części wspólnej nieruchomości w ramach przysługujących poszczególnym właścicielom udziałów we współwłasności (wyrok SO w Warszawie z 19.12.2018 r., I C 614/17, LEX nr 2666477). Czynność polegająca na zmianie przeznaczenia nieruchomości wspólnej poprzez wybudowanie na niej parkingu jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu w rozumieniu art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy o własności lokali (wyroku SA w Gdańsku z 13.2.2020 r., V ACa 715/19, Legalis nr 2470609). Rozbudowa wspólnej nieruchomości jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i zgoda na taką czynność wymaga uchwały wspólnoty mieszkaniowej (wyrok NSA w Szczecinie z 19.05.1999 r., SA/Sz 388/98, LEX nr 657723).

Skoro skarżąca nie dysponuje uchwałą właścicieli lokali w przedmiocie zgody na realizację spornej rozbudowy, to organy zgodnie z prawem odmówiły zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na budowę. Wojewoda trafnie przyjął, że w takim wypadku usunięcie w toku postępowania odwoławczego nieprawidłowości wskazanych w postanowieniu Starosty [...] z dnia [...] lutego 2021 roku pozostawało bez wpływu na sposób rozstrzygnięcia sprawy.

Bez znaczenia dla prawidłowości rozstrzygnięcia kontrolowanej sprawy pozostaje argumentacja, że Walne Zgromadzenie Spółdzielni zaakceptowało zmianę przeznaczenia śladowej części terenów zielonych poprzez ustanowienie statutowej regulacji dotyczącej kosztów inwestycji oraz kosztów eksploatacji i remontów.

Na gruncie kontrolowanej sprawy odwoływanie się do zasad podejmowania decyzji obowiązujących w prawie spółdzielczym nie jest uzasadnione. Właściciele lokali nie muszą być członkami spółdzielni. Skoro ustawodawca nakazuje odwoływać się do decyzji właścicieli lokali, to nawiązuje do rozwiązania, gdzie większość głosów należy obliczać według wielkości przysługujących udziałów w nieruchomości wspólnej.

Mając na uwadze powyższe Sąd uznał, że skarga jest bezzasadna i na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi podlega oddaleniu.