Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 723/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2012-10-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98a ust. 1, art. 98a ust. 1a, art. 95 ust. 1 pkt 4
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 211 , art. 212 par. 2
journal: Dz.U. 1964 nr 16 poz 93
law: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Dnia 17 października 2012 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Barbara Rymaszewska Sędziowie Sędzia NSA Anna Stępień Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka (spr.) Protokolant asystent sędziego Jarosław Moraczewski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 października 2012 roku sprawy ze skargi B. B., I. B., M. B., G. K., L. K., K. L. i P. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...], nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P., na podstawie art. 98a ust. 1 i 2, w związku z art. 148 ust. 1 – 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010r., nr 102, poz. 651 ze zm., powoływana także jako ustawa), uchwały Rady Miejskiej w B. z dnia [...], nr [...] w sprawie stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz.Urz. Woj. [...] z 2008r., nr [...], poz. [...]) oraz art. 138 § 1 pkt 2 Kodeksu postępowania administracyjnego, uchyliło decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...], nr [...] w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek jej podziału oraz ustaliło opłatę adiacencką w wysokości 6.124,50zł w związku ze wzrostem wartości nieruchomości położonej w obrębie [...] miasta B., oznaczonej w ewidencji gruntów numerami działek: 31/3, 31/5, 31/6 o łącznej powierzchni 1,5917 ha na skutek jej podziału, a także zobowiązało do wniesienia ustalonej opłaty B. B., I. B., M. B., G. K., L. K., K. L., P. L., każdy po 874,93 zł od przypadającego udziału we współwłasności wynoszącego 1/7 część, jednocześnie zastrzegając, iż obowiązek wniesienia ustalonej opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia otrzymania niniejszej decyzji.

W toku postępowania ustalono, iż wnioskiem z dnia 9 kwietnia 2010r. B. B., I. B., M. B., G. K., L. K., K. L. i P. L. wystąpili o wydanie postanowienia opiniującego podział nieruchomości oznaczonej numerami ewidencyjnymi działek: 31/3, 31/5, 31/6. Projekt podziału został zaopiniowany postanowieniem Prezydenta Miasta B. z dnia [...], znak: [...], jako zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta B.

Następnie wnioskiem z dnia 23 lipca 2010r. zainteresowani wystąpili o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości. Decyzją z dnia [...], znak: [...], która stała się ostateczna w dniu 9 września 2010r., Prezydent Miasta B. zatwierdził podział nieruchomości na podstawie art. 93 ust. 1 ustawy w ten sposób, że:

– działkę nr 31/3 o powierzchni 0,8225 ha podzielono na działki: nr 31/12 o powierzchni 0,6465 ha, nr 31/13 o powierzchni 0,0880 ha, nr 31/14 o powierzchni 0,0880 ha,

– działkę nr 31/5 o powierzchni 0,3499 ha podzielono na działki: nr 31/15 o powierzchni 0,1166 ha, nr 31/16 o powierzchni 0,1167 ha, 31/17 o powierzchni 0,1166 ha,

– działkę nr 31/6 o powierzchni 0,4193 ha podzielono na działki: nr 31/18 o powierzchni 0,0963 ha, nr 31/19 o powierzchni 0,0958 ha, nr 31/20 o powierzchni 0,1011 ha, nr 31/21 o powierzchni 0,1261 ha.

W związku z powyższym organ I instancji, w oparciu o powołaną wyżej uchwałę Rady Miejskiej, wszczął postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem, w wysokości 15% różnicy pomiędzy wartością jaką miała nieruchomość przed i po podziale, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne. W celu ustalenia wysokości opłaty został wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy określający wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale, według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Na podstawie operatu ustalono, iż wartość rynkowa prawa własności przedmiotowej nieruchomości przed podziałem wynosiła 834.818,00zł, zaś wartość rynkowa po podziale wynosi 988.943,00zł. W ocenie organu I instancji podział przedmiotowej nieruchomości spowodował wzrost wartości nieruchomości o kwotę 154.125,00zł i w związku z tym, przyjmując stawkę opłaty w wysokości 15%, decyzją z dnia 20 lutego 2012r. ustalił opłatę adiacencką w kwocie 23.118,75 zł.

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji podniósł, iż postępowanie administracyjne w sprawie podziału nieruchomości jest odrębnym postępowaniem, w którym ustala się cel podziału, natomiast ze zgromadzonej dokumentacji w postępowaniu o podział nieruchomości nie wynika, aby podziału nieruchomości dokonano w celu zniesienia współwłasności. A zatem rzeczoznawca otrzymując zlecenie oraz decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości, prawidłowo dokonała wyceny wartości rynkowej prawa własności działek nr 31/3, 31/5 i 31/6 dla potrzeb naliczenia opłaty adiacenckiej.

Od decyzji organu I instancji odwołanie wnieśli B. B., I. B., M. B., G. K., L. K., K. L. i P. L. zarzucając naruszenie art. 6, art. 7, art. 8, art. 9 i art. 139 K.p.a., art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także art. 210 i art. 211, w związku z art. 888 K.c..

Ponadto odwołujący się zarzucili, że organ pierwszej instancji nie zastosował się do własnej decyzji z dnia [...], nr [...] w sprawie wymiaru podatku rolnego na 2011r., w której potwierdza, że dokonali zniesienia współwłasności nieruchomości o powierzchni 1,5917ha, a nie podziału tej nieruchomości wg art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Dalej odwołujący się wskazali, że organ I instancji nie udostępnił rzeczoznawcy majątkowemu żadnych dokumentów ani informacji, że podział działek nr 31/3, 31/5 i 31/6 wynikał ze zniesienia współwłasności nieruchomości w trybie art. 210 i 211 K.c., w związku z art. 888 K.c., a nie z art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dlatego rzeczoznawca majątkowy nie była w stanie w sposób prawidłowy dokonać zleconej wyceny i ustalić, że zniesienie współwłasności nie powoduje wzrostu wartości nieruchomości i nie stanowi podstawy do naliczenia opłaty adiacenckiej. Spowodowało to sztuczne zawyżenie wartości nieruchomości po zniesieniu jej współwłasności o kwotę 154.125,00zł, od której naliczył opłatę adiacencką w kwocie 23.118,75 zł. Potwierdza to pismo rzeczoznawcy majątkowego z dnia 28 listopada 2011r. znajdujące się w aktach sprawy.

Rozpatrując powyższe odwołanie Samorządowe Kolegium Odwoławcze powołując się treść art. 98a ust. 1 i 2, a także art. 93 ust. 1, art. 95 pkt 1 – 8 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 2 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz.U. Nr 268, póz. 2663) stwierdziło, zarówno z decyzji podziałowej z dnia [...], jak i z dokumentacji zgromadzonej przez organ w postępowaniu dotyczącym podziału nieruchomości, a także z samego sposobu podziału nieruchomości, nie wynikało, aby podział był dokonywany w trybie art. 95 pkt 4 ustawy, tj. w celu zniesienia współwłasności, a tylko w takim przypadku miałby zastosowanie przepis art. 98a ust. 2 ustawy, wyłączający obowiązek wniesienia opłaty adiacenckiej. Kolegium dodało, iż podział nieruchomości nie mógł być dokonany także na podstawie art. 95 pkt 3 ustawy, który ma zastosowanie w sytuacji, gdy część nieruchomości została nabyta z mocy prawa i właśnie ta część ma być wydzielona niezależnie od ustaleń planu.

Ponadto w ocenie organu odwoławczego strony nie wykazały również, iż podział był dokonany w celu zniesienia współwłasności nieruchomości. Dlatego w ocenie Kolegium, w przedmiotowej sprawie brak było podstaw do przyjęcia, że podział nieruchomości został dokonany w celu zniesienia współwłasności nieruchomości, a tym samym nie można było zastosować art. 98a ust. 2 ustawy.

Organ II instancji wyjaśnił, iż art. 98a ust. 1 ustawy nie określa trybu podziału nieruchomości i nie stanowi podstawy jego dokonania. Przepis ten natomiast stanowi podstawę prawną ustalenia opłaty adiacenckiej, gdy zajdą wskazane w nim przesłanki. Natomiast, zgodnie z art. 210 i 211 K.c. każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej.

Kolegium wyjaśniło również, iż w ustawie o gospodarce nieruchomościami zostały określone zasady i tryb podziału nieruchomości dokonywanego w postępowaniu administracyjnym. Przepisy tam zawarte dotyczą zarówno podziału geodezyjnego nieruchomości (np. podział jednej działki na kilka), jak i podziału prawnego, z tym, że podział prawny (przeniesienie własności części nieruchomości np. w drodze sprzedaży, darowizny, czy zniesienia współwłasności) odbywa się na drodze cywilnoprawnej – umową lub orzeczeniem sądu. Następnie organ odwoławczy powołał się na treść art. 96 ust. 1 ustawy, z którego wynika, iż podziału nieruchomości (prawnego) dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza, prezydenta miasta zatwierdzającej podział (geodezyjny). W przypadku, gdy o podziale orzeka sąd, nie wydaje się decyzji, o której mowa w ust. 1 (art. 96 ust. 2 ustawy). Podział nieruchomości polegający na wydzieleniu wchodzących w jej skład działek gruntu, odrębnie oznaczonych w katastrze nieruchomości, nie wymaga wydania decyzji zatwierdzającej podział (art. 96 ust. 3 ustawy).

Kolegium stwierdziło, iż w powołanych wyżej przepisach Kodeksu cywilnego określone zostały roszczenia przysługujące każdemu ze współwłaścicieli rzeczy. Tryb zniesienia współwłasności normują inne przepisy i uzależniony jest od tego, czy zniesienie współwłasności dotyczy nieruchomości, czy rzeczy ruchomej. Zniesienie współwłasności nieruchomości może nastąpić tylko w drodze cywilnoprawnej przez zawarcie umowy w formie aktu notarialnego lub w drodze orzeczenia sądu powszechnego.

W ocenie organu II instancji w przedmiotowej sprawie na wniosek współwłaścicieli nieruchomości, decyzją Prezydenta Miasta B., zatwierdzony został podział nieruchomości składającej się z trzech działek ewidencyjnych. W wyniku podziału powstało 10 działek ewidencyjnych. Jednak w wyniku zatwierdzenia tego podziału nic się nie zmieniło w sferze własnościowej nieruchomości. Tak przed, jak i po podziale nieruchomość stanowiła współwłasność w częściach ułamkowych siedmiu osób – w 1/7 części każdej z nich. Tymczasem art. 98a ust. 2 ustawy wyłącza stosowanie ust. 1 w sytuacji, gdy podziału nieruchomości dokonano niezależnie od ustaleń planu zagospodarowania przestrzennego. Przypadki, w których można dokonać podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń planu zagospodarowania przestrzennego określone zostały w art. 95 pkt 1 – 8 ustawy.

Zdaniem Kolegium zniesienie współwłasności nieruchomości przez jej podział (art. 211 K.c.) nie jest możliwe bez jej wcześniejszego podziału geodezyjnego. Dlatego też dla uniknięcia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału dokonywanego w trybie administracyjnym istotne jest wskazanie we wniosku celu podziału, czego B. B., I. B., M. B., G. K., L. K., K. L. i P. L. nie uczynili występując do Prezydenta Miasta B. z wnioskiem z dnia 9 kwietnia 2010r. o podział nieruchomości stanowiącej ich współwłasność.

Organ odwoławczy stwierdził następnie, iż bez względu na to, jakie były zamierzenia współwłaścicieli, podział nieruchomości był dokonany na podstawie art. 93 ust. 1 ustawy, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta B. Do sprawy nic nowego nie mogły wnieść oświadczenia składane przez współwłaścicieli, że dokonali podziału w celu zniesienia współwłasności ani kserokopie decyzji podatkowych złożone wraz z tymi oświadczeniami.

W ocenie Kolegium istotne jednak miało znaczenie zniesienie współwłasności dokonane postanowieniem Sądu Rejonowego w B. I Wydział Cywilny z dnia 6 września 2011r., w sprawie sygn. akt [...], którym Sąd orzekł o zniesieniu współwłasności nieruchomości o łącznej powierzchni 0,7692ha położonej w obrębie [...] miasta B., oznaczonej w ewidencji gruntów numerami działek: 31/15, 31/16, 31/17, 31/18, 31/19, 31/20, 31/21 w ten sposób, że:

- działkę nr 31/15 przyznał na wyłączną własność M. B.,

- działkę nr 31 /16 przyznał na wyłączną własność K. L.,

- działkę nr 31 /17 przyznał na wyłączną własność P. L.,

- działkę nr 31/18 przyznał na wyłączną własność B. B.,

- działkę nr 31/19 przyznał na wyłączną własność L. K.,

- działkę nr 31/20 przyznał na wyłączną własność G. K.,

- działkę nr 31/21 przyznał na wyłączną własność I. B.

Mając na względzie powyższe postanowienie o zniesieniu współwłasności Kolegium nie uznało za uzasadnione wyjaśnienia stron, że zniesienie współwłasności dotyczy działek nr 31/5 i nr 31/6 o powierzchni 0,7692 ha i utworzenia z nich 7 działek przeznaczonych na potrzeby mieszkaniowe współwłaścicieli, natomiast działka nr 31/3 o powierzchni 0,8225ha w dalszym ciągu stanowi współwłasność, bo plan zagospodarowania przestrzennego miasta B. przewiduje na całej tej działce zabudowę usługowo – handlową i nie dopuszcza zniesienie jej współwłasności przez podział na 7 części, co oznacza, iż nie uległa więc żadnej zmianie wartość tej działki. W ocenie organu odwoławczego nie ulega wątpliwości, że doszło do faktycznego, częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości, w stosunku do działek oznaczonych przed podziałem numerami 31/5 i 31/6. Nie ulega też wątpliwości, że dokonano podziału działki nr 31/3 o powierzchni 0,8225 ha na działki: nr 31/12 o powierzchni 0,6465 ha, nr 31/13 o powierzchni 0,0880 ha i nr 31/14 o powierzchni 0,0880 ha. Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego obowiązującym w dniu podziału, działka nr 31/12 położona była w terenach zieleni publicznej, natomiast działki nr 31/13 i 31/14 w terenach zabudowy mieszkaniowej z dopuszczeniem usług handlu i innych. Jednakże plan zagospodarowania przestrzennego uległ zmianie wyłącznie w części dotyczącej działki nr 31/12 i nastąpiło to już po podziale nieruchomości. Obecnie działka nr 31/12 znajduje się w terenach oznaczonych w części graficznej planu symbolem - 7 UC,KS(e) o przeznaczeniu podstawowym: zabudowa usługowa, parkingi (uchwała Nr [...] Rady Miejskiej w B. z dnia [...] w sprawie zatwierdzenia zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentu osiedla L. w B. (Dz.Urz. Woj. [...] z 2010r. Nr [...], poz. [...]). Zarówno w chwili podziału, jak i obecnie, gdyby współwłaściciele mieli zamiar znieść współwłasność również w stosunku do działek nr 31/12, 31/13, 31/14 mogliby dokonać podziału niezależnie od ustaleń planu, na podstawie powoływanego wielokrotnie art. 95 pkt 4 ustawy.

W ocenie organu II instancji bez względu na to, czy współwłaściciele mieli zamiar znieść współwłasność, czy też podziału dokonali w innym celu, po podziale nieruchomości doszło do faktycznego, częściowego zniesienia współwłasności w stosunku do działek nr: 31/15, 31/16, 31/17, 31/18, 31/19, 31/20, 31/21 o łącznej powierzchni 0,7692 ha. Kolegium uznało więc, że w tej części zachodzą przesłanki do zastosowania art. 98a ust. 2 ustawy wyłączającego stosowanie ust. 1. powołanego artykułu, stanowiącego podstawę naliczenia opłaty adiacenckiej. Przepisu tego nie można natomiast zastosować do pozostałej części nieruchomości oznaczonej numerami działek 31/12, 31/13, 31/14 o łącznej powierzchni 0,8225 ha i od tej części należy naliczyć opłatę adiacencką.

Dalej organ odwoławczy podniósł, iż na zlecenie Prezydenta Miasta B. została sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego wycena przedmiotowej nieruchomości określająca jej wartości dla celów ustalenia opłaty adiacenckiej. Rzeczoznawca określiła wartości całej nieruchomości objętej podziałem, jednak ze względu na różne przeznaczenie wchodzących w jej skład działek, odrębnie określiła również wartości tych działek przed i po podziale dokonanym decyzją Prezydenta Miasta B. z dnia [...]. Określając wartość działki nr 31/3 (przed podziałem) rzeczoznawca uwzględniła, że w dniu podziału w planie miejscowym położona była częściowo w terenach zieleni i częściowo w terenach przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne z dopuszczeniem usług. Po podziale nowopowstała działka nr 31/12 pozostała w terenach zielonych i w ocenie rzeczoznawcy podział nie spowodował wzrostu jej wartości. Natomiast nowopowstałe działki nr 31/13 i 31/14 po podziale stanowią samodzielne działki pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i w stosunku do tych działek nastąpił wzrost wartości na skutek podziału. Zgodnie z operatem wartość działki nr 31/3 wynosiła 312.632,00zł, natomiast wartość po jej podziale na działki: 31/12, 31/13, 31/14 wynosi 353.462,00zł. Różnica wartości wynosi więc 40.830,00zł. Zgodnie z powołaną wyżej uchwałą Rady Miejskiej w B. stawka opłaty wynosi 15%, więc ustalona opłata adiacencką stanowi kwotę 6.124,50 zł, którą współwłaściciele zobowiązani są wnieść proporcjonalnie do posiadanych udziałów we współwłasności nieruchomości.

Jednocześnie Kolegium uznało, że sporządzony do celów ustalenia opłaty adiacenckiej operat szacunkowy może stanowić podstawę do ustalenia tej opłaty w stosunku do części nieruchomości. W ocenie organu II instancji chybiony jest zarzut odwołujących się, że nie dysponując dokumentami i informacją, że podział działek wynikał ze zniesienia współwłasności, rzeczoznawca nie mogła ustalić, że zniesienie współwłasności nie powoduje wzrostu wartości nieruchomości i nie stanowi podstawy do naliczenia opłaty. Zadaniem rzeczoznawcy było bowiem określenie, czy na skutek podziału nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Natomiast ustalenie, czy zachodzą przesłanki do naliczenia opłaty adiacenckiej należy do organu administracji publicznej.

Na ostateczną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego skargę do sądu administracyjnego wnieśli B. B., I. B., M. B., G. K., L. K., K. L. i P. L., zarzucając zaskarżonej decyzji rażące naruszenie art. 93 ust. 1, ust.4-5, art. 95 pkt 3-4 oraz art. 98a ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W uzasadnieniu skargi skarżący przytoczyli dotychczasowy przebieg postępowania oraz ponownie podnieśli, że znieśli współwłasność nieruchomości przez jej podział zgodnie z prawem w trybie art. 210 – 211 K.c., w związku z art. 888 K.c. i art. 93 ust. 1, ust. 4-5, art. 95 pkt 3 – 4, oraz art. 98a ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zatem zaskarżona decyzja ustalająca skarżącym opłatę adiacencką w kwocie 6.124,50zł, na podstawie art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami od działki nr 31/3 wydana została bez podstawy prawnej.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. przez kontrolę administracji publicznej. Kontrola działalności organów administracyjnych, o której mowa, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, iż sądy administracyjne nie orzekają merytorycznie, tj. nie wydają orzeczeń, co do istoty sprawy, lecz badają zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procedury administracyjnej, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej.

Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla ten akt w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, o czym stanowi art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012r., poz. 270 ze zm., dalej P.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi Sąd skargę oddala (art. 151 P.p.s.a.).

Przedmiotem skargi jest w niniejszej sprawie decyzja ustalająca opłatę adiacencką w związku ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Wobec tego podstawą prawną zaskarżonego rozstrzygnięcia są przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Stosownie do art. 98a ust. 1 tejże ustawy jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1 – 3 stosuje się odpowiednio. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98a ust. 1a ustawy). Zgodnie natomiast w myśl art. 98a ust. 2 ustawy przepisu ust. 1 nie stosuje się przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego.

Z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, iż podziału nieruchomości można dokonać tylko i wyłącznie jeżeli jest on zgodny z ustaleniami obowiązującego planu miejscowego (art. 93 ust. 1 ustawy). Wyjątkiem od tej zasady jest m.in. art. 95 pkt 4 ustawy, zgodnie z którym niezależnie od ustaleń planu miejscowego podział nieruchomości może nastąpić w celu realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów niniejszej ustawy lub z odrębnych ustaw.

W niniejszej sprawie bezspornym jest, iż z wnioskiem o podział nieruchomości wystąpili skarżący, będący współwłaścicielami działek o nr 31/3, 31/5 i 31/6, a decyzją z dnia [...] znak: [...], Prezydent Miasta B., uwzględniając powyższy wniosek i zatwierdził, na podstawie art. 93 ust. 1 ustawy, podział ww. nieruchomości w sposób określony w powołanej decyzji.

W ocenie Sądu nie ulega wątpliwości, iż do podziału działek o nr 31/5 i 31/6 będzie miał zastosowanie art. 95 pkt 4 ustawy, który wyłącza ustalenie opłaty adiacenckiej w przypadku podziału nieruchomości w celu zniesienia jej nieruchomości, stosownie do art. 210 i 211 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. – Kodeks cywilny, dlatego należy uznać, iż Kolegium zasadnie przyjęło, iż podział działek oznaczonych nr 31/5 i 31/6, na skutek czego powstało siedem działki o nr 31/15, 31/16, 31/17, 31/18, 31/19, 31/20, 31/21, miał na celu zniesienie współwłasności ww. nieruchomości, co znajduje potwierdzenie w postanowieniu Sądu Rejonowego w B. z dnia 6 września 2011r. w przedmiocie zniesienia współwłasności, a w konsekwencji tego uzasadnione jest stanowisko organu odwoławczego, iż organ I instancji nie był uprawniony do naliczenia opłaty adiacenkiej w stosunku do tych działek.

Natomiast skarżący uważają, że podział działki o nr 31/3, w wyniku którego powstały działki o nr 31/12, 31/13 i 31/14, również miał na celu zniesienie współwłasności i dlatego ustalenie opłaty adiacenckiej w stosunku do tych nieruchomości nastąpiło wbrew przepisom ustawy o gospodarce nieruchomościami. Poza tym, jak można wywnioskować z treści skargi oraz pisma skarżących z dnia 7 sierpnia 2012r., wydzielenie działek o nr 31/3, 31/5 i 31/6 było wynikiem podziału nieruchomości, której część została przejęta pod drogi publiczne, zatem do podziału ww. działek będzie miał zastosowanie również art. 95 ust. 1 pkt 3 ustawy, zgodnie z którym niezależnie od ustaleń planu miejscowego podział nieruchomości może nastąpić w celu wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa.

Zdaniem Sądu stanowisko skarżących jest błędne, bowiem przedmiotem postępowania w niniejszej sprawie jest podział działek o nr 31/3, 31/5 i 31/6, natomiast kwestie wcześniejszych podziałów nieruchomości, na skutek których zostały wydzielone ww. działki oraz nastąpiło przejęcie części nieruchomości pod drogi publiczne nie mają w niniejszej sprawie żadnego znaczenia. Istotne jest natomiast, że zatwierdzony w decyzji Prezydent Miasta B. z dnia [...] podział nieruchomości został oparty na podstawie art. 93 ust. 1 ustawy, a sporna działka o nr 31/3 (po podziale działki o nr 31/12, 31/13 i 31/14) nadal pozostaje we współwłasności skarżących. Nie mają przy tym znaczenia argumenty skarżących, że ustalenia planu miejscowego wyłączają możliwość podziału spornej działki na 7 części, bowiem ustalenia planu miejscowego nie mogą ograniczać praw właścicielskich polegających na żądaniu zniesienia współwłasności nieruchomości. Zniesienie współwłasności nieruchomości nie zawsze musi wiązać się z jej podziałem. Stosownie do art. 211 K.c. każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Natomiast art. 212 § 2 K.c. stanowi, iż rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. Z powyższego wynika, iż nie było żadnych przeszkód do zniesienia współwłasności działki o nr 31/3, w wyniku czego nowopowstałe działki o nr 31/12, 31/13 i 31/14 mogły być przyznane jednemu albo kilku ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo zniesienie współwłasności nieruchomości mogło nastąpić przez sprzedaż rzeczy wspólnej. Wówczas zastosowanie znalazłby art. 95 ust. 1 pkt 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tak jak to miało miejsce w stosunku do działek o nr 31/5 i 31/6, co w konsekwencji doprowadziłoby do braku podstaw do ustalenia opłaty adiacenckiej w oparciu o art. 98a ust. 2 ustawy.

Ponadto wskazać wypada, iż nie budzą wątpliwości ustalenia wynikające z operatu szacunkowego, w którym określono wartości całej nieruchomości objętej podziałem, z zaznaczeniem, że ze względu na różne przeznaczenie wchodzących w jej skład działek, odrębnie określono również wartości tych działek przed i po podziale nieruchomości dokonanym decyzją Prezydenta Miasta B. z dnia [...]. Określając wartość działki nr 31/3 (przed podziałem) uwzględniono zatem, że w dniu podziału w planie miejscowym położona była częściowo w terenach zieleni i częściowo w terenach przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne z dopuszczeniem usług. Po podziale nowopowstała działka nr 31/12 pozostała w terenach zielonych i w ocenie rzeczoznawcy podział nie spowodował wzrostu jej wartości. Natomiast nowopowstałe działki nr 31/13 i 31/14 po podziale stanowią samodzielne działki pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i w stosunku do tych działek nastąpił wzrost wartości na skutek podziału. Zgodnie z operatem wartość działki nr 31/3 wynosiła 312.632,00zł, natomiast wartość po jej podziale na działki: 31/12, 31/13, 31/14 wynosi 353.462,00zł. Zastosowanie 15% stawki opłaty adiacenkiej ustalonej uchwałą Rady Miejskiej w B. w stosunku do różnicy wartości działki przed i po podziale tj. 40.830,00zł, w konsekwencji dało kwotę opłaty adiacenkiej 6.124,50zł, którą współwłaściciele zostali zobowiązani do wniesienia proporcjonalnie do posiadanych udziałów we współwłasności nieruchomości. Takie rozstrzygnięcie pozostaje w zgodzie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 P.p.s.a. orzekł, jak w sentencji.

j.m.