Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 267/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2015-12-17 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12, art. 18 ust. 1
journal: Dz.U. 2015 poz 2031
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania  i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity
article: art. 130, art. 134 ust. 3, art. 154 ust. 1
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Maria Wieczorek-Zalewska, Sędziowie Sędzia NSA Witold Falczyński (sprawozdawca), Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz, Protokolant Referent Bartłomiej Maciak, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 17 grudnia 2015 r. sprawy ze skarg E. G. i T. G. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] 2015 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargi.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] marca 2015 r., nr [...] Wojewoda – po rozpatrzeniu odwołań E. G. i T. G. od decyzji Starosty [...] z dnia [...] stycznia 2015 r., nr [...] w sprawie ustalenia odszkodowania z tytułu przejścia z mocy prawa na własność Miasta B. nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0257 ha (ark. 19), przeznaczonej pod budowę drogi gminnej

– utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ odwoławczy przedstawił następująco stan faktyczny i prawny sprawy:

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy z urzędu p.o. Zastępcy Kierownika Wydziału Geodezji, Kartografii, Katastru i Nieruchomości Starostwa Powiatowego w B., działając z upoważnienia Starosty [...], decyzją z dnia [...] stycznia 2015 r. znak: [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w kwocie [...]zł z tytułu przejścia z mocy prawa na własność Miasta B. nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], ark. 19, o pow. 0,0257 ha, przeznaczonej pod budowę drogi gminnej, z czego na rzecz E. G., za 3/4 części prawa własności ww. nieruchomości, ustalono odszkodowanie w wysokości [...] zł, zaś na rzecz T. G., za 1/4 części prawa własności ww. nieruchomości, odszkodowanie w wysokości [...] zł z tym, że co do odszkodowania ustalonego na rzecz T. G. orzeczono, iż podlega ono zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami na rzecz Skarbu Państwa - Zakładu Ubezpieczeń Społecznych Oddział w B..

W uzasadnieniu powyższej decyzji wskazano, że przedmiotowa nieruchomość, oznaczona jako działka nr [...], przeszła z mocy prawa na rzecz Miasta B.. Starosta B. decyzją z dnia [...] maja 2012 r., nr [...] ustalił odszkodowanie za ww. nieruchomość, zaś po rozpatrzeniu odwołania E. G. i T. G. od tej decyzji Wojewoda, decyzją z dnia [...] czerwca 2012 r., nr [...], utrzymał ją w mocy. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie prawomocnym wyrokiem z dnia 18 października 2012 r. sygn. akt II SA/Lu 714/12, po rozpoznaniu skargi E. G. i T. G., uchylił jednak ww. decyzje organów obu instancji. Kolejne decyzje organu I instancji: z dnia [...] listopada 2013 r. oraz z dnia [...] sierpnia 2014 r. zostały następnie uchylone decyzjami kasacyjnymi Wojewody odpowiednio: z dnia [...] stycznia 2014 r., znak: [...] oraz z dnia [...] października 2014 r. znak: [...], a sprawa przekazana do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

Ponownie badając sprawę organ I instancji wyjaśnił, że decyzją z dnia [...] stycznia 2011 r., nr [...] Starosta B. udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej pn.: "budowa drogi gminnej zwanej północną obwodnicą miasta B., stanowiącą połączenie drogi wojewódzkiej nr [...] (Al. J. P. II) z drogą wojewódzką nr [...] (ul. Z.)". Decyzja ta została uchylona w pkt IV rozstrzygnięcia dotyczącym ochrony interesów osób trzecich i w to miejsce wpisano nową treść, zaś w pozostałej części została utrzymana w mocy decyzją Wojewody z dnia [...] czerwca 2011 r., nr [...]. Powyższą decyzją zatwierdzono również podział nieruchomości w celu wydzielenia gruntów niezbędnych do realizacji tej inwestycji. Działka nr [...] o pow. 0,1649 ha została podzielona na działki nr [...] o pow. 0,0257 ha i nr [...] o pow. 0,1392 ha. Nowopowstała działka nr [...] przeszła z mocy prawa na własność Miasta B. za odszkodowaniem.

W celu ustalenia wysokości należnego odszkodowania za wskazaną nieruchomość organ I instancji jako dowód w sprawie dopuścił operat szacunkowy z dnia [...] maja 2014 r., wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego P. B.. W operacie tym biegły ustalił stan nieruchomości na dzień [...] stycznia 2011 r. oraz jej aktualną wartość rynkową ([...]). Do operatu tego została dołączona korekta zawierająca charakterystykę wycenianej nieruchomości oraz charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównania. Korekta ta nie wpłynęła na wartość szacowanej nieruchomości.

W sprawie ustalono ponadto, że zgodnie z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta B., przyjętego uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w B. z dnia [...] maja 1998 r. i zmienionego uchwałą nr [...] Rady Miasta B. z dnia [...] listopada 2003 r. oraz uchwałą nr [...] Rady Miasta B. z dnia [...] lipca 2010 r., wyceniana nieruchomość na dzień [...] listopada 2011 r. przeznaczona była pod ulice główne. Otoczenie wycenianej nieruchomości stanowią grunty przeznaczone w dokumentach planistycznych pod zieleń izolacyjną (ZI). W związku z tym ustalono, że przeznaczenie nieruchomości jest tożsame z celem wywłaszczenia co nie powoduje zwiększenia jej wartości, dlatego też określono wartość rynkową nieruchomości według aktualnego sposobu użytkowania, wynikającego z dotychczasowego przeznaczenia. Organ I instancji wyjaśnił, że biegły dokonał analizy cen nieruchomości drogowych. Badaniem rynku objął okres od [...] stycznia 2010 r. W analizowanym okresie na terenie miasta B. zanotowano kilkanaście transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości drogowych. Wartość rynkową nieruchomości biegły określił w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Do porównania biegły wybrał trzy nieruchomości najbardziej podobne do wycenianej. Dla utworzonego zbioru biegły określił ceny jednostkowe: minimalną na kwotę [...]zł/m2 i maksymalną - [...] zł/m2. Wartość rynkową 1 m2 szacowanej nieruchomości biegły określił na kwotę [...]zł. Wartość ta mieści się w przedziale cen transakcyjnych nieruchomości podobnych przyjętych do porównania.

Organ I instancji stwierdził, że biegły zastosował metody pozwalające na uwzględnienie wszystkich czynników mających wpływ na kształtowanie wartości nieruchomości, a operat szacunkowy został wykonany z należytą starannością, zawiera informacje o wybranej metodzie oszacowania gruntu, materiale porównawczym oraz wskaźnikach korygujących. Organ zaznaczył, że w toku postępowania, w piśmie z dnia [...] grudnia 2014 r., pełnomocnik strony wniósł zarzuty do ww. operatu szacunkowego. Wyjaśnień na te zarzuty biegły udzielił natomiast w pismach z dnia: [...] lipca 2014 r. i [...] stycznia 2015 r. Starosta podzielił stanowisko rzeczoznawcy w ww. kwestiach. Jednocześnie - mając na względzie przepis art. 18 ust. 1c ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych- stwierdził, że odszkodowanie należne T. G. za 1/4 część prawa własności przedmiotowej nieruchomości w wysokości [...] zł podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami na tym udziale na rzecz wierzyciela hipotecznego Skarbu Państwa - Zakładu Ubezpieczeń Społecznych Oddział w B.. W związku zaś z faktem, iż przedmiotowa nieruchomość nie została wydana inwestorowi w terminie określonym w art. 18 ust. 1e ww. ustawy, ustalonego odszkodowania nie powiększono o 5% wartości nieruchomości.

Od decyzji powyższej odwołania wnieśli: E. G. (reprezentowany przez radcę prawnego Ł. B.) oraz T. G. (reprezentowany przez E. G., będącego jego ojcem). Odwołujący (w jednobrzmiących odwołaniach) zarzucili decyzji organu I instancji naruszenie:

- art. 129 ust. 5 pkt 3, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a-3 i art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ustalenie wysokości odszkodowania na podstawie wadliwej opinii rzeczoznawcy majątkowego;

- art. 7, art. 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy, pobieżną ocenę zgromadzonych w sprawie dowodów oraz brak prawidłowego ustosunkowania się do zarzutów strony podnoszonych w toku postępowania.

W oparciu o te zarzuty odwołujący wnieśli o uchylenie decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy temu organowi do ponownego rozpatrzenia.

W uzasadnieniach ww. odwołań podniesiono, że operat szacunkowy z dnia [...] maja 2014 r., będący podstawą ustalenia wysokości odszkodowania, został sporządzony niezgodnie z dyspozycją § 4 ust. 4, § 36 ust. 1 i § 56 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego. W ocenie stron, jako otoczenie wycenianej nieruchomości należało przyjąć jej otoczenie sprzed podziału, co pozwoliłoby "na wydzielenie z działki graniczącej np. z terenami zielonymi z jednej tylko strony, zaś z terenami budowlanymi z pozostałych stron działek od strony terenów zielonych tak, aby otoczenie kolejnych wywłaszczanych i wydzielanych działek stanowiły tereny zielone, co uniemożliwiłoby zaniżenie wysokości należnych odszkodowań". Ponadto, zdaniem odwołujących, nieczytelny jest dobór transakcji do porównania z następujących powodów:

- powierzchnia nieruchomości będących ich przedmiotem znacznie odbiega od powierzchni nieruchomości szacowanej;

- niezrozumiały jest dobór tylko trzech transakcji, skoro wywłaszczeniu podlegało szereg nieruchomości przy wskazanych ulicach;

- niezrozumiały jest wybór transakcji przy ul. [...].

E. G. i T. G. stwierdzili, że biegły powinien dołączyć dokumenty dotyczące transakcji porównawczych, bądź bliżej scharakteryzować te transakcje, opisując nieruchomości będące ich przedmiotem co najmniej przez ich dokładne oznaczenie. Wprawdzie biegły w piśmie z dnia [...] stycznia 2015 r. wskazał, że pomiędzy transakcją z ul. [...], a wycenianą nieruchomością "istnieje więź polegająca na podobieństwie do szacowanego gruntu", jednak nie wyjaśnił, na czym to podobieństwo polega.

Utrzymując w mocy decyzję organu I instancji organ odwoławczy podniósł, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy (organ powołał się w tym względzie na art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przejętych z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia [...] kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa natomiast § 36 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W niniejszej sprawie – jak wskazał Wojewoda – operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] listopada 2011 r. utracił swą aktualność i wobec dostrzeżonych w nim nieprawidłowości, jako dowód w sprawie określenia wartości przedmiotowej nieruchomości, organ I instancji dopuścił operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2013 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P. B.. Biegły ten w piśmie z dnia [...] kwietnia 2014 r. uznał jednak, że w sprawie konieczne jest sporządzenie nowego operatu szacunkowego. Operat taki został sporządzony w dniu [...] maja 2014 r. i przyjęty przez organ I instancji jako dowód w sprawie ustalenia odszkodowania za ww. działkę nr [...]. Korektę tego operatu biegły przekazał do organu I instancji przy swoim piśmie z dnia [...] lipca 2014 r., jednak korekta ta nie wpłynęła na wartość szacowanej nieruchomości.

Wartość przedmiotowej nieruchomości biegły oszacował na kwotę [...]zł. Ustalił przy tym, że według stanu na dzień [...] stycznia 2011 r. przedmiotowa działka była niezabudowana, bez składników roślinnych i budowlanych oraz urządzeń infrastruktury technicznej.

Organ odwoławczy wskazał, że wyceniana nieruchomość leży na terenie, dla którego brak jest planu miejscowego. W związku z tym ustalono w oparciu o studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta B., przyjętego uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w B. z dnia [...] maja 1998 r., zmienionego uchwałą nr [...] Rady Miasta B. z dnia [...] listopada 2003 r. oraz uchwałą nr [...] Rady Miasta B. z dnia [...] lipca 2010 r., że przedmiotowa działka położona jest na obszarze oznaczonym symbolem G - ulice główne. Została ona przy tym wydzielona z działki, której przeznaczenie w ww. studium oznaczone jest nie tylko symbolem G, lecz również symbolem ZI, opisanym jako zieleń izolacyjna, w tym pasy infrastruktury, rezerwy pod drogi wyższych klas.

Zdaniem Wojewody zasadnie zatem biegły przyjął, że przeznaczenie nieruchomości jest zgodne z celem wywłaszczenia, a więc wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określił według aktualnego sposobu jej użytkowania (art. 134 ust. 3 u.g.n.).

W związku zaś z tym, że w obrocie rynkowym na rynku lokalnym miasta B. występują nieruchomości drogowe, w tym wydzielone z terenów przeznaczonych pod zieleń izolacyjną, biegły dokonał oszacowania nieruchomości na podstawie przepisów § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia. Biegły analizą objął rynek obrotu nieruchomościami gruntowymi, przeznaczonymi pod drogi publiczne, a jako bazę porównawczą przyjął będące przedmiotem transakcji nieruchomości podobne do przedmiotu wyceny, przeznaczone pod drogi publiczne, położone w otoczeniu terenów przeznaczonych pod zieleń izolacyjną.

Wyceniając grunt biegły zastosował podejście porównawcze oraz metodę porównywania parami. W wyniku analizy rynku, dla nieruchomości przyjętych do zbioru porównawczego ustalono główne cechy rynkowe, które w zasadniczy sposób wpływają na zróżnicowanie cen transakcyjnych. Ustalono, że największy wpływ na wysokość cen transakcyjnych ma położenie i sąsiedztwo nieruchomości. Biegły ustalił, że wyceniana nieruchomość ma lokalizację dobrą - nieruchomości położone przy głównych arteriach komunikacyjnych (drodze wojewódzkiej) oraz sąsiedztwo średnie - nieruchomość położona w otoczeniu gruntów przeznaczonych pod zieleń izolacyjną, a zabudowa mieszkaniowa w większej odległości. Następnie dla każdej cechy rynkowej, przy uwzględnieniu ich poziomów, biegły wskazał zakres kwotowy poprawek. Zestawił przedmiotową nieruchomość kolejno z trzema nieruchomościami przyjętymi do porównania, uwzględniając przyjęte poprawki odpowiadające charakterystyce wycenianej nieruchomości. Obliczył w ten sposób wartość 1 m2 nieruchomości na kwotę

[...] zł.

W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami rozporządzenia. Szczegółowo opisano w nim zarówno podstawę prawną opracowania, przedmiot i zakres wyceny, sposób wyceny, w tym podejście, metodę i technikę wyceny, przeprowadzono analizę danych i charakterystykę rynku nieruchomości, a wreszcie określono wartość nieruchomości. To analiza lokalnego rynku nieruchomości drogowych wykazała, że ani wielkość, ani kształt nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne nie ma wpływu na ich cenę. Zaś ceny transakcyjne za niezabudowane nieruchomości drogowe nawiązują swoim poziomem do cen uzyskiwanych w "obrocie prywatnym" za grunty otaczające. Duży stopień podobieństwa nieruchomości porównawczych do nieruchomości wycenianej oraz skorygowanie różnic w ich położeniu i sąsiedztwie – w ocenie Wojewody – gwarantuje trafność wyniku końcowego wyceny.

Końcowo organ II instancji zwrócił uwagę, że strony miały możliwość zwrócenia się do biegłego o udzielenie stosownych wyjaśnień i wyjaśnienia takie zostały zawarte w odpowiedziach biegłego: z dnia [...] lipca 2014 r. i z dnia [...] stycznia 2015 r. W toku postępowania strony nie wykazały natomiast, że nastąpiło niezwłoczne wydanie przejętej nieruchomości, a zatem zasadnie – zdaniem Wojewody – organ I instancji przyjął, że czynność ta nie nastąpiła, a w związku z tym powiększenie odszkodowania, o którym mowa w art. 18 ust. 1e specustawy, nie przysługuje.

E. G. i T. G. złożyli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie jednobrzmiące skargi na opisaną wyżej decyzję organu odwoławczego, wnosząc o jej uchylenie a także uchylenie utrzymanej nią w mocy decyzji pierwszoinstancyjnej. W skargach tych skarżący sformułowali takie same zarzuty i argumenty, jak w odwołaniach od decyzji organu I instancji, odnosząc je również do zaskarżonej decyzji drugoinstancyjnej. Dodatkowo podnieśli jedynie, że organy obu instancji, nie wyjaśniając wszystkich okoliczności sprawy i dokonując pobieżnej oceny zgromadzonych w sprawie dowodów, a nadto nie ustosunkowując się do zarzutów strony podnoszonych w toku postępowania, a w konsekwencji ustalając wysokość należnego skarżącym odszkodowania, naruszyły jedną z fundamentalnych zasad postępowania administracyjnego wyrażoną w art. 7 k.p.a., tj. zasadę prawdy obiektywnej. Podkreślili także, że na organie administracji publicznej spoczywa powinność dokonania oceny, czy dana okoliczność została udowodniona, na podstawie całokształtu materiału dowodowego, a nie tylko jego fragmentu, wybranego przez organ dowolnie.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu [...] grudnia 2015 r. Sąd - na podstawie art. 111 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - postanowił zarządzić połączenie do łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawy ze skargi E. G. (sygn. akt II SA/Lu 267/15) oraz ze skargi T. G. (sygn. akt II SA/Lu 268/15) i prowadzić je pod sygnaturą II SA/Lu 267/15.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Skarga jest niezasadna, albowiem zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja Starosty [...] z dnia [...] stycznia 2015 r. nie naruszają prawa.

W rozpoznawanej sprawie poza sporem pozostaje fakt, że Starosta B. decyzją z dnia [...] stycznia 2011 r., nr [...], znak: [...] zezwolił na realizację inwestycji drogowej pn. "budowa drogi gminnej – zwanej północną obwodnicą miasta B., stanowiącej połączenie drogi wojewódzkiej nr [...] (Al. J. P. II) z drogą wojewódzką nr [...] (ul. Z.)". Decyzja ta została w zasadniczej części utrzymana w mocy decyzją Wojewody z dnia [...] czerwca 2011 r., nr [...] (organ odwoławczy uchylił jedynie pkt IV rozstrzygnięcia pierwszoinstancyjnego, określającego warunki i normy wynikające z przepisów Prawa budowlanego oraz innych przepisów szczególnych, jakie należy zachować w trakcie realizacji i eksploatacji inwestycji, orzekając w tym zakresie co do istoty sprawy). Decyzją tą jednocześnie zatwierdzono podział działki nr ewid.[...] na działki o nr [...] Nowopowstała działka nr [...] o powierzchni 0,0257 ha, stanowiąca dotychczas własność E. G. (w udziale ľ części) oraz T. G. (w udziale Ľ części), została zajęta pod budowaną drogę, w konsekwencji przechodząc na własność Gminy – Miasta B.. Podstawę prawną ustalenia odszkodowania za ww. grunt – co jest przedmiotem niniejszego postępowania – stanowią zatem przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 2031, dalej jako: "specustawa drogowa") oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm., dalej jako "u.g.n."), do których odpowiedniego stosowania odsyła art. 12 ust. 5 specustawy drogowej a także przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, po. 2109 ze zm.).

Zgodnie z treścią art. 12 ust. 4f specustawy drogowej dotychczasowym właścicielom, użytkownikom wieczystym oraz osobom, którym przysługiwały do nieruchomości ograniczone prawa rzeczowe, za nieruchomości, które z mocy prawa przeszły na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w chwili, w której decyzja o realizacji inwestycji drogowej stała się ostateczna, przysługuje odszkodowanie. Stosowanie do treści art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, do ustalenia i wypłaty odszkodowania stosuje się przepisy u.g.n., z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, według którego odszkodowania za nieruchomości nabyte pod inwestycje drogowe ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Stosownie do art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

W niniejszej sprawie odszkodowanie na rzecz E. G. i T. G. zostało ustalone w kwotach odpowiednio: [...] zł oraz [...] zł (łącznie [...] zł), na podstawie operatu szacunkowego z dnia [...] maja 2014 r., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego P. B.. Podkreślić należy, że operat ten był trzecim operatem wykonanym w toku postępowania w niniejszej sprawie, a jego sporządzenie było konieczne ze względu na utratę aktualności poprzednich wycen. Prawidłowość tego operatu jest zaś istotą sporu w niniejszej sprawie i stanowi główny przedmiot zarzutów obu skarg. Zarzuty te – zdaniem Sądu – są jednak pozbawione racji, zaś pozytywna ocena przedmiotowego dowodu, która znalazła wyraz w jego analizie przedstawionej w uzasadnieniach decyzji organów obu instancji, spełnia wymogi wynikające z przepisów prawa.

Z treści wskazanego operatu wynika, że rzeczoznawca – zgodnie z dyspozycją art. 18 ust. 1 specustawy drogowej – ustalił stan wycenianej nieruchomości na dzień [...] listopada 2011 r. (tj. datę wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej) wskazując, że była ona niezabudowana, bez składników roślinnych i budowlanych oraz urządzeń infrastruktury roślinnej, oraz ustalił jej wartość aktualną. Biegły posłużył się przy tym podejściem porównawczym, przy zastosowaniu metody porównywania parami. W treści operatu szczegółowo wyjaśniono istotę zastosowanej metody, w ramach której parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Podkreślić w tym miejscu wypada – co zasadnie zaakcentował również organ odwoławczy – że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., to w gestii rzeczoznawcy majątkowego pozostaje wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, który uwzględnia w tym względzie w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości ustalił – wobec braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w oparciu o treść obowiązującego Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta B., z którego wynika, że działka nr [...] leży na terenie przeznaczonym pod ulice główne oraz zieleń izolacyjną, w tym pasy infrastruktury. Zgodność celu wywłaszczenia z dotychczasowym przeznaczeniem działki determinowała natomiast konieczność ustalenia jej wartości według dotychczasowego sposobu użytkowania (art. 134 ust. 3 u.g.n.).

Stosując obraną metodę rzeczoznawca przeanalizował 3 transakcje, wyjaśniając przy tym na stronie 16 operatu (k. 290 akt adm.), że ich przedmiotem były nieruchomości drogowe bardzo podobne do nieruchomości wycenianej, zaś podobieństwo to wynika z ich położenia, stanu prawnego, przeznaczenia, jak też sposobu korzystania. Analizowane transakcje dotyczyły w konsekwencji nieruchomości drogowych położonych w otoczeniu terenów przeznaczonych pod zieleń izolacyjną, co znajduje uzasadnienie w dokonanej przez rzeczoznawcę analizie otoczenia wycenianej nieruchomości. W ocenie Sądu podobieństwo zestawionych działek nie budzi zastrzeżeń, zaś przyjęcie do porównania jedynie trzech podobnych transakcji nie stanowi podstawy, by sporządzonej wycenie odmawiać wiarygodności.

Do obliczeń wzrostu wartości przyjęto konkretne ceny osiągnięte podczas ww. transakcji. Ceny jednostkowe określono w ten sposób jako: minimalna - [...] zł/m2, maksymalna – [...] zł/m2. Biegły uwzględnił przy tym cechy wpływające na zróżnicowanie cen transakcyjnych w analizowanym zbiorze, za które uznał położenie nieruchomości oraz ich sąsiedztwo.

W przedstawiony wyżej sposób niewadliwie – zdaniem Sądu – wartość wywłaszczonej pod drogę działki nr ewid.[...] określono na poziomie [...] zł. Kwotę te podzielono pomiędzy dotychczasowych współwłaścicieli tej działki adekwatnie do wielkości ich udziałów w prawie własności. Podkreślić należy, że określona przez rzeczoznawcę wartość jednostkowa gruntu mieści się w przedziale uzyskiwanych cen za podobne nieruchomości drogowe przyjęte do zbioru porównawczego.

Sąd nie dopatrzył się zatem uchybień w rozumowaniu organów uznających ww. operat za logiczny, zupełny oraz sporządzony zgodnie z przepisami prawa. Postępowanie dowodowe przeprowadzone przez organy w tym zakresie odpowiada wymogom określonym w art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., zaś uzasadnienia podjętych rozstrzygnięć – wymogom zawartym w art. 107 § 3 k.p.a., czemu nie przeczy fakt przytoczenia w ramach ich treści wyjaśnień biegłego przedstawionych w operacie szacunkowym, skoro wyjaśnienia te zostały przez organy uznane za prawidłowe. W konsekwencji uznać należy, że ustalenie na rzecz skarżących odszkodowania w kwocie odpowiadającej wartości działki nr [...] obliczonej przez rzeczoznawcę P. B. w operacie z dnia [...] maja 2014 r., było w pełni zasadne. Jednocześnie słusznie uznano, że przyznana kwota odszkodowania nie podlega zwiększeniu o 5% wartości przedmiotowej nieruchomości, skoro jej wydanie przez dotychczasowych właścicieli nie nastąpiło w terminie 30 dni od doręczenia im decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej.

Końcowo wypada zauważyć, że kontrolowane decyzje organów obu instancji zostały wydane w toku ponownego postępowania w sprawie ustalenia na rzecz E. G. i T. G. odszkodowania za utraconą działkę nr [...]. Wydane jako pierwsze decyzje organów w tym przedmiocie, tj. decyzja Wojewody z dnia [...] czerwca 2012 r. oraz utrzymana nią w mocy decyzja Starosty [...] z dnia [...] maja 2012 r., zostały uchylone przez tutejszy Sąd prawomocnym wyrokiem z dnia 18 października 2012 r., sygn. akt II SA/Lu 714/12. W orzeczeniu tym Sąd wytknął organom przede wszystkim naruszenie przepisów postępowania wyrażające się w przeprowadzeniu w dniu [...] stycznia 2012 r. rozprawy bez udziału biegłego (autora pierwszego, sporządzonego na potrzeby niniejszej sprawy operatu szacunkowego z dnia [...] listopada 2011 r. – K. B.), a w konsekwencji na uniemożliwieniu stronom uzyskania od biegłego wyjaśnień dotyczących wyceny ich działek.

Stwierdzić należy, że w toku aktualnie kontrolowanego postępowania w niniejszej sprawie powyższe uchybienie zostało usunięte. Wprawdzie nie doszło do ponownego przeprowadzenia rozprawy, jednak biegły (autor operatu szacunkowego z dnia [...] maja 2014 r. – P. B.) do zarzutów skarżących odnośnie sporządzonej wyceny nieruchomości szczegółowo ustosunkował się w pismach: z dnia [...] lipca 2014 r. oraz z dnia [...] stycznia 2015 r. W tej sytuacji wymóg wynikający z dyspozycji art. 79 § 2 k.p.a. (który stanowi, że strona ma prawo brać udział w przeprowadzeniu dowodu, może zadawać pytania świadkom, biegłym i stronom oraz składać wyjaśnienia), uznać należy za zachowany.

Z tych wszystkich względów, wobec braku podstaw do uwzględnienia skargi, Sąd na zasadzie art. 151 ustawy z dnia [...] sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), orzekł jak sentencji wyroku.