Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 208/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2022-07-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.
article: art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 2
journal: Dz.U. 2021 poz 741
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym -  t.j.
article: § 3 ust. 2, § 4, § 5 ust. 2, § 7 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 43 ust. 1
journal: Dz.U. 2021 poz 1376
law: Ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Elżbieta Mazur - Selwa Sędziowie WSA Paweł Zaborniak AWSA Maria Mikolik /spr./ Protokolant specjalista Anna Mazurek - Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 lipca 2022 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Tarnobrzegu z dnia 3 grudnia 2021 r. nr SKO.401.ZP.2424.232.2021 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy - skargę oddala –


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] (dalej: Wspólnota, strona skarżąca) reprezentowanej przez profesjonalnego pełnomocnika jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Tarnobrzegu z dnia 3 grudnia 2021 r. nr SK0.401.ZP.2424.232.2021, utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia 22 września 2021 r. nr POS-111.6730.3.2021 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługowo - handlową w parterze i parkingiem podziemnym", na terenie działek nr ewid. [...] i [...] położonych w obrębie [...] przy ul. [...] w [....].

Z akt administracyjnych sprawy wynika, że w dniu 4 lutego 2021 r. M. S.

(dalej: inwestor) złożył wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla ww. inwestycji.

W trakcie postępowania Wspólnota Mieszkaniowa zgłosiła zastrzeżenia odnośnie planowanej inwestycji, dołączając do pisma listy sprzeciwu z podpisami mieszkańców. W wyniku uwag mieszkańców Wspólnoty, Inwestor doprecyzował sposób użytkowania części handlowo-usługowej jako drobny handel w postaci sklepu osiedlowego, nieuciążliwych dla mieszkańców usług t.j. salon fryzjerski, gabinet kosmetyczny. Poinformował, że poziom posadowienia budynku będzie wynosił maksymalnie ok. 4 m p.p.t. w odniesieniu do uwagi mówiącej o "ingerencji w grunt na poziomie kilkunastu metrów". W celu poszerzenia drogi dojazdowej (gminnej) do przedmiotowej inwestycji Inwestor uzyskał pozwolenie na przebudowę komory ciepłowniczej nr [...] zlokalizowanej na działce nr ewid. [...] (pozwolenie nr [...] z dnia [...] maja 2020 r.), która to inwestycja poprawi warunki obsługi komunikacyjnej terenu.

Prezydent Miasta [...] decyzją z dnia 22 września 2021 r. nr POS 111.6730.3.2021 ustalił warunki zabudowy dla wyżej opisanej zamierzenia inwestycyjnego.

Organ I instancji podał, że dostępność komunikacyjna terenu inwestycji została określona z drogi publicznej gminnej ul. [...], poprzez istniejącą drogę wewnętrzną (osiedlową) nr ewid. [...] projektowanym zjazdem publicznym na teren inwestycji. Zgodnie z mapą ewidencji gruntów działka nr ewid. [...] stanowiąca użytek dr i Bz, będąca własnością Gminy [...] posiada zmienną szerokość mieszczącą się w przedziale od ok. 5,5 m do ok. 10 m. Zgodnie z 8314 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 1225), do działek budowalnych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m. Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem, że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów.

Prezydent Miasta wskazał, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu zastosował sposób określony w § 3 ust. 1-2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588, dalej: rozporządzenie), tj. na kopii mapy zasadniczej w skali 1 :1000 wyznaczył wokół działek nr ewid. [...] i [...] objętych wnioskiem obszar analizowany. Ze względu na położenie terenu inwestycji bezpośrednio przy [...], a znaczne oddalenie od ul. [...] ustalono szerokość frontu terenu inwestycji od strony drogi krajowej nr [...], która wynosi 34 m. W celu dokonania szerokiej analizy i stworzenia czytelnego układu odniesienia obszar analizowany powiększono i objęto istniejącą zabudowę i wszystkie budynki o funkcji usługowej i usługowo - mieszkalnej, zlokalizowane w bliższym i dalszym sąsiedztwie terenu inwestycji oraz w pierwszej linii zabudowy od [...] po jej obu stronach.

Organ I instancji wyjaśnił, że w obszarze analizowanym w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji od strony południowo-wschodniej znajduje się działka zabudowana parterowym budynkiem usługowym (apteka, stomatolog, fryzjer, pracownia projektowa), od strony południowej i południowo-zachodniej znajdują się działki zabudowane pięciokondygnacyjnymi budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, od strony północno-zachodniej znajduje się działka niezabudowana, stanowiąca teren zieleni niskiej i wysokiej a od strony północnej i północno-wschodniej znajduje się teren komunikacji - droga publiczna [...], leżąca w ciągu drogi krajowej nr [...]. W pozostałym terenie analizowanym znajdują się tereny zabudowy usługowej, usługowo - mieszkaniowej, mieszkaniowej wielorodzinnej oraz tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Funkcją dominującą jest funkcja mieszkaniowa wielorodzinna. Zdaniem Prezydenta realizacja funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej oraz usługowej znajduje uzasadnienie, jako kontynuacja zastanego porządku, która nie zaburzy istniejącego w danym terenie zagospodarowania, ładu przestrzennego.

Organ I instancji ustalił ponadto, że Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla wnioskowanego zamierzenia budowlanego. Inwestor przedstawił zapewnienie dostaw energii elektrycznej, oświadczenie o warunkach przyłączenia do sieci gazowej obiektu budowlanego, zapewnienie dostawy wody odbioru ścieków sanitarnych oraz warunki odprowadzenia wód opadowych roztopowych do szczelnego zbiornika podziemnego. Teren inwestycji nie wymaga uzyskania zgodny na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Wydana decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi, tj. regulacjami dotyczącymi ochrony środowiska, przyrody, gruntów rolnych i leśnych, zabytków, uzdrowisk, ochrony granic, obszarów morskich, a także przepisów sanitarnych, unormowań z zakresu prawa geologicznego lub górniczego. Na podstawie przeprowadzonej analizy, organ I instancji stwierdził, że teren inwestycji położony jest poza zasięgiem obszarów objętych ochroną konserwatora zabytków, nie znajduje się na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią i osuwaniem się mas ziemnych, nie jest położony w terenie górniczym ani w terenie zamkniętym.

Organ I instancji wyjaśnił, że ustalając linię zabudowy wziął pod uwagę położenie terenu inwestycji i ustalił linię zabudowy, jako kontynuację linii zabudowy budynku usługowego zlokalizowanego na działce nr ewid. [...], tj. w odległości 18 m od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi krajowej nr [...], przy czym lokalizacja ta została pozytywnie uzgodniona z zarządcą drogi. Ponadto organ I instancji ustalił wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji maksymalnie do 50%.Zana1izy wynika, że obszar charakteryzuje się niejednorodną zabudową o bardzo zróżnicowanej strukturze zabudowy i zagospodarowania terenu, zatem średni wskaźnik zabudowy nie daje właściwego obrazu zagospodarowania danego obszaru. Osiedle [...] powstało w 1978 r. w oparciu o plan realizacyjny osiedla [...] w [...], który zakładał budowę zespołu budynków wielorodzinnych z niezbędną infrastrukturą wraz z zabudową towarzyszącą. Następnie w oparciu o przepisy ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 1208) dokonano podziału terenu osiedla, celem realizacji przekształceń własnościowych lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych. Wydzielone działki w przeważającej części nie spełniają parametrów działki budowlanej dającej możliwość zrealizowania niezbędnych funkcji (m.in. nie posiadają dojazdów o wymaganych parametrach, miejsc parkingowych, miejsc składowania odpadów). Wielkości działek są zróżnicowane bez względu na wielkość zrealizowanych na nich budynków. Wyliczanie średniego wskaźnika jako średnia arytmetyczna dla wszystkich nieruchomości w obszarze analizowanym nie daje właściwego obrazu zagospodarowania niezbędnego do prawidłowego funkcjonowania budynków i osiedla.

Wobec powyższego organ I instancji wskazał, że dopuszczenie wielkości powierzchni zabudowy do 50% powierzchni terenu inwestycji uznał za zasadne, gdyż zamierzenie obejmuje dwie funkcje zabudowy, funkcję mieszkalną wielorodzinną i usługową oraz daje optymalne wykorzystanie terenu przeznaczonego pod inwestycję. W obszarze analizowanym dla funkcji usługowej wielkość powierzchni zabudowy do powierzchni działki/terenu mieści się w przedziale od 19% do 70%, a średni wskaźnik wynosi 41%. Dla funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej wielkość powierzchni zabudowy do powierzchni działki/terenu mieści się w przedziale od 16% do 43%, a średni wskaźnik wynosi 26%. Wyliczony średni wskaźnik zabudowy wszystkich rodzajów zabudowy na poziomie 32%. Prezydent Miasta wskazał także, że mając na uwadze istniejące warunki zabudowy i zagospodarowania nieruchomości znajdujących się w obszarze analizowanym, które nie posiadają pełnego programu funkcjonalnego dla poszczególnych obiektów, to powyższe dopuszczenie uznaje się zasadne, gdyż spełnia wszystkie niezbędne wymagania do samodzielnego funkcjonowania oraz daje możliwość najkorzystniejszego wykorzystania terenu pod wnioskowaną inwestycję.

Organ I instancji wyjaśnił ponadto, że szerokość elewacji frontowej wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym, z tolerancją 20%. Średnia szerokość elewacji frontowych w obszarze analizowanym budynków w zabudowie usługowej, usługowo - mieszkaniowej i mieszkaniowej wielorodzinnej wynosi 32,1 m. Przyjmując dopuszczoną tolerancję do 20% minimalna szerokość elewacji frontowych wynosi 25,68 m a maksymalna szerokość elewacji frontowych wynosi 38,52 m. Organ I instancji wskazał, że szerokości elewacji frontowych zarówno budynków mieszkalnych wielorodzinnych, jak i budynków usługowych i usługowo – mieszkalnych są bardzo zróżnicowane ze względu na parametry nieruchomości, na których są zrealizowane. Obiekty często zlokalizowane są w zbliżeniu jak i bezpośrednio przy granicach działek sąsiednich. Ustalając szerokość elewacji frontowej dla wnioskowanej inwestycji, Prezydent Miasta wziął pod uwagę średnią szerokość elewacji frontowych w obszarze analizowanym budynków w zabudowie usługowej, usługowo - mieszkaniowej i mieszkaniowej wielorodzinnej, która wyniosła 32,1 m. Ze względu na położenie i wymiary terenu inwestycji ustalono szerokość elewacji frontowej od strony drogi krajowej nr [...] ([...]) w przedziale od 25,7 m do 29 m. Istniejące w terenie analizowanym budynki usługowe i usługowo – mieszkalne są parterowe, dwu- i trzykondygnacyjne. Dwanaście budynków mieszkalnych wielorodzinnych, zlokalizowanych po południowej stronie [...], posiada pięć kondygnacji nadziemnych, a trzy budynki (zlokalizowane po północnej stronie [...]) posiada dwanaście kondygnacji nadziemnych. Wysokości górnych krawędzi elewacji frontowej budynków usługowych i usługowo - mieszkalnych znajdują się w przedziale od ok. 3,6 m do ok. 8 m. Średnia wartość wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej budynków usługowych i usługowo - mieszkalnych wynosi ok. 5 m. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynków mieszkalnych wielorodzinnych zlokalizowanych w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji wynosi ok. 15 m. Z uwagi na zróżnicowanie wysokości elewacji frontowych budynków w obszarze analizowanym, a w szczególności zabudowy w bliskim sąsiedztwie planowanej inwestycji, Prezydent Miasta uznał za zasadne odstąpienie od wyznaczenia wysokości elewacji frontowej planowanej zabudowy w oparciu o średnią wartość tego parametru, gdyż nie jest to miarodajne dla wyznaczenia tego parametru dla nowej zabudowy, która będzie posiadała funkcję mieszkalną i usługową.

Biorąc pod uwagę położenie terenu inwestycji, rodzaj zabudowy wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki planowanego do realizacji budynku, organ I instancji wyznaczył w przedziale od 5 m do 12 m przy zachowaniu przepisów dotyczących oświetlenia i nasłonecznienia w obiektach już istniejących. Geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustalił odpowiednio do geometrii dachów występujących na terenie analizowanym. W terenie analizowanym budynki usługowe i usługowo - mieszkalne posiadają dachy płaskie i spadziste, o kącie nachylenia połaci od ok. 5º do ok. ok. 40º i wysokości od ok. 3,5 m do ok. 9 m. Budynki mieszkalne wielorodzinne posiadają dachy płaskie (stropodachy), a ich wysokość mieści się w przedziale od ok. 15 m do ok. 36 m.

Od powyższej decyzji Wspólnota Mieszkaniowa [...] reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika złożyła odwołanie, w którym zarzuciła:

– naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 735 ze zm.; dalej: k.p.a.), poprzez zaniechanie ustalenia wpływu zamierzonej inwestycji na interesy osób trzecich zamieszkujących w sąsiedztwie jej lokalizacji (m.in. zwiększenie natężenia ruchu, zmniejszenie ilości miejsc parkingowych), a w konsekwencji nieuwzględnienie negatywnego wpływu inwestycji na sąsiedztwo;

– naruszenie art. 61 ust. 1 - 5 u.p.z.p., poprzez uznanie, że spełnione są wymogi dla wydania decyzji o warunkach zabudowy, podczas gdy zjazd z terenu inwestycji na drogę wewnętrzną nie jest zjazdem publicznym, ciągi piesze zlokalizowane są wyłącznie na terenach Spółdzielni i właścicieli lokali, do których gmina nie ma uprawnień, nie ma zgody na przekształcenie drogi celem dostosowania jej do inwestycji i nie ma możliwości dopuszczenia ruchu pojazdów przekraczających dopuszczalny nacisk na oś 8 ton;

– naruszenie § 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., poprzez ustalenie wskaźnika powierzchni zabudowy do 50%, podczas gdy średnia wynosi 32%, a brak jest analizy uzasadniającej przyczyny odstępstwa;

– nie jest zachowana wymagana szerokość dojścia i dojazdu do działki planowanej inwestycji, o wymiarach co najmniej 5 m, a uniemożliwia to utrwalony sposób korzystania z drogi wewnętrznej działki nr [...] przez mieszkańców, którzy parkują tam samochody prostopadle do drogi, zaś Spółdzielnia nie wyraża zgody na przeznaczenie pasa 1,5 m swojej działki, w celu zachowania miejsc parkingowych, zatem decyzja przewidująca likwidację tych miejsc w istotny sposób narusza interesy osób trzecich;

– naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa polegające na uwzględnieniu wyłącznie charakterystyki zabudowy działki, będącej własnością inwestora, a pominięcie charakterystyki zabudowy na działkach sąsiednich, przeprowadzenie analizy niezgodnie z przepisami, poprzez brak dostatecznego uzasadnienia dokonanych odstępstw, w szczególności w zakresie nadmiernej intensywności zabudowy oraz wpływu tych odstępstw na nieruchomości sąsiednie.

Wobec tak sformułowanych zarzutów strona skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji ewentualnie przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania.

Opisaną na wstępie decyzją z dnia 3 grudnia 2021 r. nr SKO.401.ZP.2424.232.2021, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Tarnobrzegu, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymało w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie.

Odnosząc się do zakresu wpływu zamierzonej inwestycji na interesy osób trzecich zamieszkujących w sąsiedztwie jej lokalizacji, organ odwoławczy wskazał, że Wspólnota nie wykazała, żeby przedmiotowa inwestycja naruszała jakikolwiek jej interes prawny. Ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 64 ust. 1 w zw. z art. 54 pkt 2 lit. d u.p.z.p.) może następować tylko w takim zakresie, w jakim nie jest objęta przepisami Prawa budowlanego. Organ wydający decyzję o ustaleniu warunków zabudowy zagospodarowania terenu nie może wkraczać w kognicję organów administracji architektoniczno-budowIanej. Zdaniem SKO, na obecnym etapie procesu inwestycyjnego, tj. warunków zabudowy, organ I instancji zapewnił w zaskarżonej decyzji - w sposób prawidłowy - ochronę interesów osób trzecich określając w pkt 8 decyzji wymagania wobec inwestycji dotyczące ochrony interesów osób trzecich, wskazując m.in., że projektowana decyzja nie może powodować ograniczenia dostępu do drogi publicznej, pozbawienia dostępu światła dziennego, powodować uciążliwości wywoływanych przez hałas. Powyższe kwestie będą szczegółowo badane w postępowaniu, którego przedmiotem będzie pozwolenie na budowę, natomiast organ orzekający w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie może wkraczać w kompetencje organu wydającego decyzję o pozwolenie na budowę, do którego należy ocena, czy projektowany obiekt spełnia warunki określone w prawie budowlanym i przepisach szczególnych wydanych na jego podstawie.

Odnosząc się do dostępu do drogi publicznej, Kolegium wskazało, że pojęcie "dostęp do drogi publicznej" należy rozumieć możliwie najszerzej, obejmując jego zakresem w szczególności dostępność komunikacyjną na etapie decyzji o warunkach zabudowy. Dostępność komunikacyjna obejmuje m.in. dostęp pośredni, który może polegać na wykorzystaniu komunikacyjnym innej działki (terenu) oddzielającej teren objęty działaniem inwestycyjnym od drogi publicznej. SKO wyjaśniło, że jednym z możliwych rozwiązań jest dostęp poprzez inną działkę, przy czym w tym przypadku konieczne jest obciążenie tej działki odpowiednią służebnością. Alternatywnym dostępem do drogi publicznej jest dostęp do niej przez drogę wewnętrzną. W tym drugim przypadku nie jest wymagany żaden tytuł prawny uprawniający do korzystania z drogi wewnętrznej. Za wystarczające do przyjęcia, że działka ma dostęp do drogi publicznej, uznać należy sam fakt położenia nieruchomości przy drodze wewnętrznej. W przedmiotowej sprawie teren posiada dojazd do drogi publicznej gminnej ul. [...] poprzez drogę wewnętrzną gminną na działce nr [...] projektowanym zjazdem publicznym oraz dojście od strony [...] poprzez istniejące ciągi piesze. Inwestycja ma zatem odpowiedni dostęp do drogi publicznej. Kwestia ruchu pojazdów przekraczających dopuszczalny nacisk na oś 8 ton nie jest przedmiotem badania w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy. Natomiast utrwalony sposób korzystania z drogi wewnętrznej działki nr [...] przez mieszkańców, którzy parkują tam samochody prostopadle do drogi nie może powodować ograniczeń w możliwości zagospodarowania swojej działki przez inne podmioty. Droga ta ma bowiem zmienną szerokość w przedziale 5,5 m-10 m i ma prawo być wykorzystywana jako dojazd przez wszystkich zainteresowanych, a nie jako miejsca parkingowe wyłącznie dla mieszkańców Wspólnoty.

Końcowo Kolegium wskazało, że w niniejszej sprawie organ stwierdził, że wartość wskaźnika powierzchni zabudowy dla działek w obszarze analizowanym wynosi od 16% do 43% dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej (średnio 26%), od 19% do 36% dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (średnio 27%) oraz od 1 9% do 70% dla zabudowy usługowej i usługowo-mieszkalnej (średnio 41%). Średnia ogółem wynosi natomiast 32%. W dalszej części analizy znajduje się szczegółowe i wyczerpujące uzasadnienie dla przyjęcia wskaźnika na poziomie 50%, które w ocenie Kolegium przekonuje, że zastosowany wskaźnik 50% w realiach niniejszej sprawy jest usprawiedliwiony okolicznościami odnoszącymi się do zachowania ładu przestrzennego.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie Wspólnota Mieszkaniowa reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika zarzuciła naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.

– art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., a w konsekwencji art. 138 § 1 pkt 1 i 2 k.p.a., poprzez zaaprobowanie dokonanego przez organ instancji nieuprawnionego poszerzenia obszaru analizowanego ponad przewidziane rozporządzeniem minimum, obejmując dalsze zabudowania, oddalone oraz znajdujące się po drugiej stronie drogi krajowej, jedynie w celu realizacji żądań inwestora, a nie dla zapewnienia obowiązującego na danym terenie ładu przestrzennego. Poszerzenie granic obszaru analizowanego, miało na celu wpływ na wyznaczenie (zawyżenie) niektórych wskaźników i parametrów zabudowy, co w konsekwencji spowodowało naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa oraz próbę jej obejścia;

– art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w zw. z § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., poprzez wyznaczenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji do 50%, tj. znacznie przewyższającym średni wskaźnik wynikający z przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (26% dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i 32% dla wszystkich zabudowanych terenów), pomimo braku uzasadnionych podstaw do przyjętego odstępstwa od obowiązującego ładu przestrzennego oraz obowiązujących przepisów prawa; ustalania wymagań nowej zabudowy na podstawie średniego wskaźnika, a w konsekwencji wprowadzenie odstępstwa jedynie z uwagi na zamierzone przez inwestora przedsięwzięcie, bez jednoczesnego wykazania, że taki zabieg jest w realiach sprawy usprawiedliwiony okolicznościami odnoszącymi się do zachowania ładu przestrzennego; ponadto bez przeprowadzenia oceny uciążliwości i wpływu inwestycji na działki sąsiednie na skutek przekroczenia wskaźnika zabudowy wnikającego z przepisów prawa, zbliżenia go do wartości najwyższych w obszarze analizowanym, a nie średnich;

– art. 81 ust 1 pkt 1 oraz ust. 5a u.p.z.p. w zw. z § 7 ust. 1- 4 rozporządzenia MI, poprzez odstąpienie od przepisanych prawem zasad wyznaczania wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz wymogu ustalenia parametrów nowej inwestycji, jako stanowiącej kontynuację funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania już istniejącego i wyznaczenie jej w sposób dowolny, niejednoznaczny, pomijając wymagania ładu przestrzennego i wysokości występujące w najbliższym sąsiedztwie, tj. w szczególności wysokości budynków usługowych sąsiadujących po prawej i lewej stronie z zamierzoną inwestycji, które wynoszą od 3,8 do 8 m wysokości i znajdują się wzdłuż drogi krajowej [...], wyznaczenie dla planowanego do realizacji budynku wysokości krawędzi elewacji frontowej do 12 m nie wpisuje się w istniejący ład przestrzenny. Analiza urbanistyczna ogranicza się jedynie do wybranych obiektów, nie dokonano szczegółowej analizy, jaką zalecił prawodawca, bez ustalenia, czy nowa zabudowa będzie mogła obiektywnie i bezkolizyjnie współistnieć z obecną już funkcją istniejącej zabudowy, a także, czy charakter nowej zabudowy w przyszłości nie ograniczy zastanego sposobu użytkowania sąsiedniego terenu np. czy budynki mieszkalne wielorodzinne na osiedlu, "[...]" poprzez powstanie nowej zabudowy nie zostaną nadmiernie zacienione; art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. a w konsekwencji również art. 138 § 1 pkt 1 i 2 k.p.a., poprzez bezpodstawne uznanie, że w okolicznościach sprawy planowana inwestycja pozostaje zgodna z tzw. zasadą dobrego sąsiedztwa, podczas gdy prezentowane we wniosku zamierzenie budowlane (mieszkaniowo-usługowe), przy wyznaczeniu wskaźników nowej zabudowy z licznymi, bezpodstawnymi odstępstwami - parametrami znacznie przekraczającymi średnie wskaźniki wynikające z analizy urbanistycznej, a zbliżenie ich do maksymalnych, pozostaje sprzeczne z zastanym w bezpośrednim sąsiedztwie charakterem zabudowy osiedla ,, [...]" - dominującą zabudową mieszkaniową wielorodzinną oraz niskimi budynkami usługowymi znajdującymi się w linii zabudowy, czyli po południowej stronie drogi krajowej [...]. Powstanie budynku o wysokości ok 12 m z funkcją mieszkalno-usługową, z podziemnym parkingiem i 3 kondygnacjami naziemnymi z dostępem do niej przez wewnętrzy układ komunikacyjny - drogę osiedlową - spowoduje znaczne natężenie ruchu, a przez to uciążliwość, hałas;

art 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p., poprzez uznanie, iż inwestor spełnił wymogi dla wydania decyzji o warunkach zabudowy dla wnioskowanego zamierzenia, podczas gdy zgodnie z obowiązującymi przepisami zjazd z terenu objętego inwestycją, na drogę wewnętrzną nie jest zjazdem publicznym. Nie można wskazać dojścia do obiektu od strony projektowanego zjazdu przez wewnętrzny układ komunikacyjny. W obrębie tego układu należącego do gminy nie ma ciągów pieszych. Ciągi piesze zlokalizowane są jedynie na terenach prywatnych tj. Spółdzielni Mieszkaniowej oraz właścicieli lokali mieszkalnych w budynkach na sąsiednich z inwestycją działkach, do których gmina nie ma żadnych uprawnień. Organ nie dysponuje przy tym zgodą podmiotów prywatnych na przekształcenie drogi, aby dostosować ją do wymogów inwestycji wnioskodawcy. Ze względu na bezpieczeństwo nie ma też możliwości przekształcenia tych dróg na ciągi pieszo-jezdne. Na drogach publicznych gminnych, w strefie ruchu i zamieszkania obowiązują ograniczenia tonażowe w zakresie dopuszczalnego nacisku pojazdów na oś do 8 ton. Ze względu na powyższe nie ma możliwości dopuszczania ruchu pojazdów dostawczych przekraczających te parametry. Ponadto strona skarżąca zarzuciła naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a., poprzez: niedokonanie wszechstronnej i obiektywnej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, co skutkowało wydaniem decyzji o warunkach zabudowy opierającej się na nieprawidłowo ustalonej, sprzecznej z przepisami rozporządzenia analizie urbanistycznej, pomijającej warunki kontynuacji funkcji, cech i parametrów istniejącej zabudowy, a także niewyjaśniającej wszystkich istotnych kwestii niezbędnych dla oceny zasadności wniosku; zaniechanie ustalenia wpływu zamierzonej inwestycji na interesy osób trzecich zamieszkujących w sąsiedztwie jej lokalizacji, a zatem pomijając ochronę interesów osób trzecich, do naruszenia których dojdzie w szczególności poprzez znaczne zwiększenie natężenia ruchu kołowego przy przyległych budynkach, zmniejszenie ilości miejsc parkingowych, poprzez zmianę dotychczasowego sposobu korzystania z drogi wewnętrznej osiedlowej (działka ewid. nr [...]) prowadzącej do działki, na której zamierzona jest inwestycja, a także ograniczenie dostępności do nieruchomości sąsiednich i ich dotychczasowego wykorzystywania, a w konsekwencji nieuwzględnienie negatywnego wpływu zamierzonej inwestycji na sąsiedztwo, interesy właścicieli nieruchomości sąsiednich, najemców prowadzących działalności gospodarcze, a także na możliwość wykorzystania nieruchomości sąsiednich zgodnie z ich przeznaczeniem. Wspólnota zarzuciła ponadto: błędne uznanie, iż zamierzona inwestycja, pozwala na ustalenie warunków zabudowy, w sytuacji gdy: działki nr ewid. [...] i [...] położone w obrębie [...] przy ul. [...] w [...], aktualnie nie posiadają dostępności do drogi publicznej wystarczającej dla realizacji zamierzenia budowlanego, gdyż nie jest zachowana wymagana szerokość dojścia i dojazdu do działki, na której zamierzona jest inwestycja, o wymiarach co najmniej 5 m uniemożliwia dotychczasowy i utrwalony sposób korzystania z drogi wewnętrznej, tj. działki o nr [...], poprzez mieszkańców pobliskich bloków, którzy parkują tam samochody prostopadle do drogi, natomiast Spółdzielnia Mieszkaniowa sąsiadująca z nieruchomością gminną nie wyraziła zgody na przeznaczenie pasa 1,5 m swojej działki, w celu zachowania takiej samej ilości miejsc parkingowych, a w konsekwencji decyzja o warunkach zabudowy przewidująca likwidację dotychczasowych miejsc parkingowych w istotny sposób narusza interesy osób trzecich; naruszenie art. 8 k.p.a. w zw. z art. 32 Konstytucji RP, poprzez wydanie decyzji jedynie w oparciu o interes prawny inwestora, bez uwzględnienia i bez przeprowadzenia oceny oddziaływania inwestycji na środowisko nieruchomości sąsiednich, tj. działki o nr ewid. [...], a zatem z pominięciem interesów wszystkich stron postępowania; naruszenia art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., poprzez utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji organu I instancji, w sytuacji gdy organ odwoławczy na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. powinien był zaskarżoną decyzję uchylić w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

Wobec tak sformułowanych zarzutów strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości; o rozważenie uchylenia poprzedzającej ją decyzji organu I instancji w całości; o zasądzenie od organu na rzecz strony skarżącej zwrotu kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw, w tym zwrot w kwocie równej uiszczonemu wpisowi sądowemu oraz kosztom zastępstwa procesowego, a także o przeprowadzenie rozprawy.

W odpowiedzi na skargę, Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując twierdzenia i argumentację zawartą w zaskarżonym rozstrzygnięciu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje:

W myśl art. 4 ustawy z 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz. 137) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r., poz. 329 ze zm., dalej: P.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Decyzja administracyjna podlega uchyleniu, jeśli Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania lub inne naruszenie przepisów postępowania mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c P.p.s.a.). Co do zasady Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 P.p.s.a.).

Sąd po rozpoznaniu sprawy w wyżej wskazanych granicach doszedł do przekonania, że skarga Wspólnoty Mieszkaniowej nie jest zasadna.

Co do zasady w myśl art. 59 ust. 1 u.p.z.p., ustalenia warunków zabudowy decyzją administracyjną wymaga każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na wykonaniu robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Niesporną okolicznością jest, że dla terenu objętego inwestycją nie obowiązuje plan miejscowy.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 ;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W sprawie niniejszej nie było kwestionowane, że przedmiotowy wniosek spełnia warunki, wyznaczone przez treść art. 61 ust. 1 pkt 3-5 u.p.z.p. Sąd w tym zakresie również nie dopatrzył się uchybień.

Odnośnie warunku wynikającego z treści art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. Sąd podziela stanowisko organów I oraz Il instancji, że teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej. W realiach niniejszej sprawy z drogą publiczną, stanowiącą ulicę [...], teren inwestycji będzie skomunikowany poprzez gminną drogę wewnętrzną - tj. działkę nr [...]. Strona skarżąca argumentowała, że powyższy dojazd nie może zostać uznany za spełnienie wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. z uwagi na sposób zagospodarowania tej drogi, mając na względzie obecny układ miejsc parkingowych, jak również to, że ciągi pisze zlokalizowane wzdłuż tej drogi wewnętrznej są zlokalizowane na terenach prywatnych należących do Spółdzielni mieszkaniowej oraz właścicieli lokali mieszkalnych, do których gmina nie ma żadnych uprawnień. Strona skarżąca powoływała się również na ograniczenia tonażowe dla pojazdów dostawczych, obowiązujące w strefie zamieszkania.

Należy jednak wskazać, że w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie uregulowano żadnych wymagań co do rodzaju dostępu do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną, np. dotyczących odpowiednich parametrów technicznych drogi wewnętrznej. Podmiot posiadający dostęp do drogi wewnętrznej nie musi posiadać dodatkowego tytułu prawnego uprawniającego go do korzystania z tej drogi. Wykazanie przez inwestora, że nieruchomość, dla której mają być ustalone warunki zabudowy, ma zapewniony dostęp do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną, ma znaczenie wyłącznie dla ustalenia warunków zabudowy (por. wyrok NSA z dnia 23 listopada 2016 r., sygn. akt II OSK 370/15, dostępny w: CBOSA). Pojęcie dostępu do drogi publicznej należy rozumieć w znaczeniu funkcjonalnym, co oznacza, że działka, na której zaplanowano realizację inwestycji, powinna mieć zapewnioną możliwość obsługi komunikacyjnej celem zapewnienia dojazdu. Dla ustalenia warunków zabudowy wystarczające jest wykazanie, że nieruchomość dla której warunki te mają być ustalone, położona jest przy drodze wewnętrznej połączonej z drogą publiczną, tak jak to ma miejsce w niniejszej sprawie. Co do zasady, o pełnieniu przez teren funkcji drogi wewnętrznej świadczą zapisy w ewidencji gruntów. Stąd udostępnienie działki gminnej oznaczonej w ewidencji jako droga wewnętrzna na zasadach powszechnego dostępu realizuje warunek, o którym mowa w art. 61 ust. 4 pkt 2 w zw. z art. 2 pkt 14 u.p.z.p. Niedopuszczalne jest twierdzenie, że teren mający dostęp do drogi publicznej, czyli powszechnie dostępnej na równych zasadach, jednocześnie uznawany jest, ze względu na parametry drogi, za nie posiadający dostatecznego uzbrojenia w zakresie komunikacji, czyli możliwości zapewnienia dojazdu i to ze wskazaniem na ograniczenia wynikające z już istniejącego ruchu na drodze. Oznaczałoby to w konsekwencji sytuację, gdy kolejność zagospodarowywania terenów ma wpływ na możliwość kolejnej zabudowy. (por. wyrok NSA z dnia 22 kwietnia 2015 r. sygn. akt II OSK 2246/13, LEX nr 1982787). Standard, dotychczasowy sposób zagospodarowania, jak również warunki techniczne drogi, która zapewnia dostęp do drogi publicznej nie może być podstawą do zakwestionowania prawidłowości ustalenia spełnienia przesłanki ustanowionej w art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. (por. wyrok NSA z dnia 10 czerwca 2014 r. sygn. akt II OSK 76/13, LEX nr 1519427, wyrok NSA z 17 marca 2022 r., II OSK 906/21, LEX nr 3332796.).

Z powyższych względów Sąd uznał zarzut braku spełnienia wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. za nieuzasadniony.

Wbrew twierdzeniom skargi Sąd uznaje, że trafne jest stanowisko organów co do tego, że planowana inwestycja zgodna jest z zasadą dobrego sąsiedztwa. Sposób zagospodarowania działek znajdujących się w obszarze analizowanym inwestycji wskazuje, ze znajduje się na nim zarówno zabudowa usługowa, jak i zabudowa wielorodzinna. W szczególności, od strony południowej i południowo-zachodniej znajdują się działki zabudowane pięciokondygnacyjnymi budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi. Z kolei od strony południowo-wschodniej znajduje się działka zabudowa budynkiem usługowym parterowym. Powyższe ustalenia wynikają z przeprowadzonej analizy urbanistycznej. Przedmiotowa inwestycja ma natomiast polegać na posadowieniu budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową na parterze i parkingiem podziemnym z 3 kondygnacjami nadziemnymi i 1 podziemną. Mając na względzie przedstawiony w analizie urbanistycznej sposób zagospodarowania działek sąsiednich, należało uznać zdaniem Sądu, że wnioskowana inwestycja wpisuje się w zastany ład przestrzenny, na który składa się zabudowa wielorodzinna i usługowa. W analizie urbanistycznej wykazano bowiem, że w obszarze analizowanym, na działkach sąsiadujących z terenem inwestycji występuje zarówno zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, jak i usługowa. Zatem objęta wnioskiem inwestycja zgodna jest z występującą już w obszarze analizowanym funkcją zagospodarowania terenu.

W niniejszej sprawie granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości większej niż odległość minimalna wyznaczona przez § 3 ust. 2 rozporządzenia, który stanowi, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Sąd uznał jednak, że powiększenie granic obszaru analizowanego zostało dostatecznie wyjaśnione potrzebą dokonania analizy kontynuacji funkcji i cech zabudowy w ramach urbanistycznej całości, którą tworzy wyznaczony obszar analizowany. Należy przy tym zauważyć, że zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna wraz z zabudową usługową, która zadecydowała o zachowaniu zasady dobrego sąsiedztwa przez planowaną inwestycję znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie działki inwestycyjnej i zostałaby objęta obszarem analizowanym również w jego dopuszczalnych minimalnych granicach. Mając na względzie przedstawione uzasadnienie dla poszerzenia granic obszaru analizowanego Sąd nie stwierdził, aby nosiło ono cechy arbitralności. Wyznaczenie granic obszaru analizowanego w wymiarze większym niż minimalny nie doprowadziło zdaniem Sądu do obejścia zasady dobrego sąsiedztwa (zob. wyrok NSA z 5 sierpnia 2021 r., II OSK 237/20, LEX nr 3224040). Z tych przyczyn Sąd nie stwierdził naruszenia § 3 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia.

Odnośnie powierzchni zabudowy organ wyznaczył wielkość tego wskaźnika w wysokości przekraczającej średnią występująca na obszarze analizowanym, korzystając z możliwości przewidzianej w § 5 ust. 2 rozporządzenia, zgodnie z którym, dopuszcza się wyznaczenie innego [niż średnia dla obszaru analizowanego] wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W niniejszej sprawie w analizie urbanistycznej wskazano w pierwszej kolejności, że powierzchnia zabudowy w obszarze analizowanym jest zróżnicowana, gdyż wacha się w granicach od 19% do 70% dla zabudowy usługowej oraz w graniach od 19% do 36% dla zabudowy mieszkaniowej. Ogólna średnia dla tego wskaźnika wynosi 32%, przy czym dla samej zabudowy usługowej wynosi 41% zaś wyłącznie dla zabudowy mieszkaniowej wynosi 27%. Organ uzasadniał wyznaczenie wielkości powierzchni zabudowy w wysokości przekraczającej średnią tym, że średni wskaźnik zabudowy nie oddaje właściwego obrazu zagospodarowania terenu, bowiem działki znajdujące się na osiedlu [...] ulegały podziałom w celu realizacji przekształceń własnościowych lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych. Wydzielone działki w przeważającej części nie spełniają parametrów działki budowlanej, ponadto są zróżnicowane bez względu na wielkość zrealizowanych na nich budynków. Orzecznictwo sądów administracyjnych jest zgodne co do tego, że § 5 ust. 2 rozporządzenia daje organom kompetencje do tego aby ów parametr ukształtować w sposób różny od wartości średniej w obszarze analizowanym, przy czym na organach spoczywa obowiązek nie tylko wskazania średniego wskaźnika powierzchni zabudowy na obszarze analizowanym, ale także, w przypadku rekomendowania dla planowanej inwestycji wskaźnika odbiegającego od wspomnianych wyżej wartości średnich, precyzyjnego wskazania, czym takie odstępstwo jest podyktowane (wyrok WSA w Łodzi z dnia 15 stycznia 2014 r. II SA/Łd 918/13).

Zdaniem Sądu, w realiach niniejszej sprawy zastosowane przez organy odstępstwo od średniego wskaźnika zabudowy zostało prawidłowo uzasadnione merytorycznie prawnie. Stanowisko to opiera się na właściwie uargumentowanym merytorycznie stanowisku architekta, sporządzonym w analizie urbanistycznej. Wskaźnik powierzchni zabudowy został wyznaczony w wysokości przekraczającej średnią, lecz równocześnie znacznie niższej od wartości maksymalnej występującej w obszarze analizowanym a dodatkowo został wsparty warunkiem zachowania powierzchni biologicznie czynnej na poziomie 25%. Z tych przyczyn Sąd nie stwierdził naruszenia § 5 ust. 2 rozporządzenia.

Odnośnie wyznaczenia górnej krawędzi elewacji frontowej w analizie urbanistycznej wskazano, że średnia wartość wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej budynków usługowych i usługowo - mieszkalnych po południowej stronie drogi krajowej nr [...] wynosi ok. 5 m. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynków mieszkalnych wielorodzinnych zlokalizowanych w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji wynosi ok. 15 m. Z uwagi na zróżnicowanie wysokości elewacji frontowych budynków w obszarze analizowanym, a w szczególności zabudowy w bliskim sąsiedztwie planowanej inwestycji, Prezydent uznał za zasadne odstąpienie od wyznaczenia wysokości elewacji frontowej planowanej zabudowy w oparciu o średnią wartość tego parametru, gdyż nie jest to miarodajne dla wyznaczenia tego parametru dla nowej zabudowy, która będzie posiadała funkcję mieszkalną i usługową. Dla analizowanej inwestycji parametr ten wyznaczono w granicach od 5m do 12m.

Należy wskazać, że zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Ponadto, stosownie do ust. 2, wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku.

Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (§ 7 ust. 3 rozporządzenia). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. (§ 7 ust. 4 rozporządzenia).

Jak wynika ze sporządzonej analizy urbanistycznej, istniejące w sąsiedztwie terenu inwestycji budynki usługowe i usługowo - mieszkalne są parterowe, dwu i trzykondygnacyjne. Wysokości górnych krawędzi elewacji frontowej tych budynków usługowych znajdują się w przedziale od ok. 3,6 m do ok. 8 m. Z kolei dwanaście budynków mieszkalnych wielorodzinnych, zlokalizowanych po południowej stronie [...], posiada pięć kondygnacji nadziemnych. W tej sytuacji nie było możliwość, aby wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ustalić w oparciu o § 7 ust. 1 rozporządzenia jako przedłużenie tej krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W analizie urbanistycznej sformułowano wniosek o zasadności wyznaczenia dla inwestycji górnej krawędzi elewacji frontowej na zasadzie odstępstwa od średniej występującej w obszarze analizowanym (§ 7 ust. 4 rozporządzenia), co uzasadniono dużym zróżnicowaniem tego parametru zabudowy w obszarze analizowanym a w szczególności zabudowy w bliskim sąsiedztwie planowanej inwestycji. Należy wziąć również pod uwagę, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynków mieszkalnych wielorodzinnych zlokalizowanych w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji wynosi ok. 15 m. Przedmiotowa inwestycja dotyczy budynku mieszkaniowego wielorodzinnego o trzech kondygnacjach. Jak wynika z analizy urbanistycznej, w obszarze analizowanym, w tym w najbliższym sąsiedztwie inwestycji znajdują się już budynki usługowo-mieszkalne 3-kondygnacyjne, jak również 5 kondygnacyjne budynki mieszkalne wielorodzinne. W tej sytuacji Sąd uznał, że wyznaczenie górnej krawędzi elewacji frontowej w przedziale od 5m do 12m nie będzie naruszać zastanego ładu przestrzennego i tym samym jest ono dopuszczalne w ramach przepisu § 7 ust. 4 rozporządzenia. Należy również zaznaczyć, że podnoszone argumenty, dotyczące ewentualnego zacieniania budynków skarżącej Wspólnoty są przedmiotem analizy na etapie postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę.

Sąd uznał również, że organy nie dopuściły się naruszenia odpowiednio § 4, rozporządzenia, wyznaczając przebieg linii zabudowy, jako kontynuacja linii zabudowy budynku usługowego zlokalizowanego na działce sąsiedniej nr [...] tj. w odległości 18 m od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi krajowej nr [...]. Wyznaczona linia zabudowa odpowiada wymogom z art. 43 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1376 z późn. zm.). Wyznaczenie szerokości elewacji frontowej odpowiada w ocenie Sądu dyspozycji § 6 rozporządzenia. Parametr ten został wyznaczony w wysokości nie przekraczającej średniej występującej w obszarze analizowanym. Sąd nie dopatrzył się również uchybień w zakresie wyznaczenia geometrii dachu w sposób zgodny z treścią § 8 rozporządzenia.

Z tych przyczyn Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 P.p.s.a.