Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 739/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2012-02-01 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Opłaty administracyjne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 145 par 1 pkt 1 lit c
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 143, 144, 145, 149
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 7,77 par 1 i art. 80. art. 107 par 3 i art. 138 par 1, art 10 par 1,
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Henryk Dolecki (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz,, Sędzia NSA Elżbieta Makowska, Protokolant Aneta Kukla, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 1 lutego 2012 r. sprawy ze skargi L. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej L. D. kwotę [...] ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] r., nr [...] wydaną na podstawie art. 145,

art. 146 i art. 148 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 z późn. zm.), § 2 uchwały Nr XV/279/2000 Rady Miejskiej w Koszalinie z dnia 28 kwietnia 2000 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej, zmienionej uchwałami tejże Rady Nr XXIII/409/2011

z dnia 27 kwietnia 2011r. i Nr XXVII/491/2001 z dnia 27 września 2001r., oraz stosownie do art. 104 Kodeksu postępowania administracyjnego, Prezydent Miasta K. ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł należną od L. D., współwłaścicielki w udziale do [...] nieruchomości o powierzchni [...] ha położonej przy ul. K. w K., działka nr [...] , obręb ewidencyjny nr [...] miasta K.

W uzasadnienia tej decyzji organ ustalił, że w [...] r. Miasto K. zrealizowało inwestycję pod nazwą "budowa ulic O., P., H. wraz z odwodnieniem w K.". Inwestycja ta polegała na wybudowaniu infrastruktury drogowej, w tym częściowo ciągów pieszych oraz na położeniu instalacji związanej z branżą sanitarną.

Z akt sprawy wynika, że na zlecenie Miasta K. rzeczoznawca majątkowy sporządził opinię z dnia [...] r., stwierdzającą wzrost wartości nieruchomości oznaczonej działką nr [...] . Zgodnie z treścią opinii, różnica

w wartości wskazanej wyżej nieruchomości sprzed i po budowie ul. O. to kwota [...] zł, co przy uwzględnieniu stawki określonej w uchwale Rady Miejskiej

w Koszalinie z dnia 28 kwietnia 2000r. w wysokości 40 %, stanowiło kwote [...] zł. Biorąc pod uwagę powyższe dane, a także wielkość posiadanego przez L. D. udziału w przedmiotowej nieruchomości wynoszącego [...] organ ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła L. D. wskazując na naruszenie art. 175 ust. 1 i art. 146 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez zastosowanie przy wydaniu decyzji operatu szacunkowego, wykonanego z pominięciem staranności i z naruszeniem zasad wynikających z przepisów prawa, a także nie uwzględniającego faktu, że działka nr [...] miała i ma dostęp do drogi publicznej dawno wybudowanej, tj. ul. K. w K.

Ponadto, operat nie spełniał - zdaniem strony - wymogów, wynikających

z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2009r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2104 z późn. zm.). W szczególności, operat nie spełniał warunku wynikającego z § 56 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia, gdyż nie zawierał rzetelnego opisu stanu przedmiotowej nieruchomości gruntowej. Autor operatu pominął, że działka gruntu o nr [...] , położona jest przy ul. K. w K. i do połączenia jej z ulicą Z. – ulica O. jest zbędna.

Odwołująca się zarzuciła również operatowi błędy metodyczne. Stwierdziła,

że w operacie brak jest wskazania rzeczywistej wyceny i analizy rynku nieruchomości, brak jest rzetelnej informacji o cechach i "ich wagach". Rzeczoznawca przyjął do porównania działki z różnicą w lokalizacji, w których "waga" to 40 %. Autor operatu powinien - zdaniem strony – przyjąć do porównania nieruchomości różniące się od wycenianej przede wszystkim badaną cechą, tj. wybudowaniem, bądź nie wybudowaniem drogi. Dlatego odwołująca się uznała, że nastąpił nieprawidłowy dobór transakcji dla stanu "przed wybudowaniem" ulicy O., każda bowiem nieruchomość przyjęta do porównania nie leżała przy skrzyżowaniu ulic, z których jedna ma wybudowaną drogę, a druga, jak przedstawiła to strona: "ma powierzchnię z płyt drogowych pełnych".

Do odwołania L. D. dołączyła dokumentację fotograficzną ulic, które zostały przyjęte do porównania w operacie dla stanu przed wybudowaniem drogi

i położeniem instalacji sanitarnej. Z dokumentacji tej, według strony wynika, że przyjęte do porównania nieruchomości, nie mają nawet punktu stycznego z jakąkolwiek wybudowaną drogą, a w przypadku działki nr [...] , mamy do czynienia z odcinkiem drogi od ulicy K. o długości [...] metrów.

Strona podała także, że działka nr [...] , leży u zbiegu dwóch ulic, tj.

ul. K. , która ma od lat wybudowaną drogę o powierzchni asfaltowej oraz

ul. O., która przed modernizacją miała powierzchnię z płyt betonowych pełnych, a po modernizacji ma nawierzchnię wykonaną z "polbruku".

Zdaniem odwołującej się, biorąc pod uwagę podane przez nią informacje i materiał wynikający z operatu szacunkowego, rynek nieruchomości nie reaguje wzrostem cen z tytułu wybudowania ulicy podrzędnej i w takiej sytuacji brak było podstaw do naliczenia opłaty adiacenckiej.

Prezydent Miasta K., w dniu [...] r. przekazał organowi odwoławczemu odwołanie L. D. W dniu [...] r. przesłał Kolegium odpowiedź rzeczoznawcy na zarzuty postawione sporządzonej wycenie (pismo z dnia [...] r.).

Decyzją z dnia [...] r., Nr [...] , wydaną na podstawie

art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego oraz art. 143 ust. 1 i 2,

art. 144 ust. 1, art. 145 ust. 1 i ust. 2, art. 146 ust. 1, 1a, 2 i 3, art. 150 ust. 5, art. 154 ust. i 2 , art. 156 ust. 1 i 1a oraz art. 157 ust. 1 i ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało

w mocy decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia [...] r.

Kolegium, w oparciu o art. 143 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazało, że możliwość ustalenia przez gminę opłaty adiacenckiej powstaje, już tylko na tej podstawie, że wzrost wartości nieruchomości wynika z rzeczywistego wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej. Organ wywiódł, że opłata adiacencka jest obowiązkowa, jako konieczność ponoszenia udziału w kosztach budowy urządzenia infrastruktury technicznej i jest pobierana od podmiotów którym można przypisać osiąganie szczególnych korzyści z tych urządzeń, polegających na zwiększaniu ich dochodów, bądź zwiększeniu wartości rynkowej ich majątku. W ocenie organu odwoławczego wybudowanie drogi – nawierzchni ul. O. wraz

z przykanalikami, wpustami deszczowymi, kanałami i studniami zwiększyła wartość nieruchomości odwołującej się, czemu - zdaniem organu – nie można zaprzeczyć.

Na podstawie akt sprawy, Kolegium przyjęło, że techniczny odbiór końcowy nieruchomości i przekazanie do użytkowania inwestorowi – Miastu K., nastąpiło w dniu [...] r. Z dokumentacji tej wynika że zostały wybudowane drogi wraz instalacją sanitarną, w tym także ul. O. w K. Obiektywny wzrost wartości nieruchomości potwierdza opinia rzeczoznawcy z dnia [...] r., sporządzona w formie operatu szacunkowego.

Organ przedstawił sposób obliczenia należnej opłaty adiacenckiej, przyjmując za prawidłowe dane, wynikające z operatu szacunkowego, ustalone przed organem pierwszej instancji i stwierdził, że wyliczenie kwoty [...] zł było prawidłowe.

Organ przytoczył dalej podstawy wydania decyzji, określające wysokość opłaty adiacenckiej, tj. art. 145 ust. 1 i 2, art. 146 ust. 2, art. 150 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W ocenie Kolegium, wszystkie przesłanki wynikające z powołanych przepisów zostały spełnione.

Kolegium podniosło, że wzrost wartości nieruchomości stwierdził w operacie szacunkowym biegły rzeczoznawca majątkowy, czyli osoba posiadająca wiedzę specjalistyczną i fachowe informacje, którą to wiedzą nie dysponuje organ rozstrzygający w sprawie.

W ocenie Kolegium operat szacunkowy, dotyczący działki nr [...] pod względem formalnym jest zgodny z obowiązującymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i z przepisami rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości

i sporządzania operatu. Operat posiada tym samym wartość dowodową. Wnioski wynikające ze sporządzonego operatu są, logiczne i jednoznacznie potwierdzają okoliczność, iż wartość prawa własności nieruchomości gruntowej ewidentnie wzrosła. Ponadto, rzeczoznawca majątkowy w toku prowadzonego postępowania administracyjnego, tj. w piśmie z dnia [...] r. szczegółowo uzasadnił sposób dokonania wyceny przedmiotowej nieruchomości, odnosząc się do zarzutów wniesionych w odwołaniu. Natomiast dalsze zarzuty odwołującej się, według Kolegium, głęboko ingerują w formalną i merytoryczną zawartość operatu szacunkowego z dnia [...] r.

Organ odwoławczy, podpierając się stanowiskiem orzecznictwa sądowoadministracyjnego wskazał, że strona, która nie zgadza się z treścią operatu lub uważa, że sporządzony operat szacunkowy jest niezgodny z przepisami prawa, powinna przedłożyć przeciwdowód z opinii organizacji rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami), w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego lub inny operat szacunkowy, sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę.

Operaty szacunkowe mogą się znacznie różnić w zależności od tego do jakich celów je sporządzono, w jakim czasie i w oparciu o jaką bazę danych transakcji

i obowiązujących cen na rynku zostały sporządzone. Nawet gdyby istniały dwa operaty szacunkowe sporządzone w krótkim odstępie czasu to i tak pomimo, stwierdzonej różnicy w wycenie pomiędzy poszczególnymi operatami, nie przesądza to jeszcze o nieprawidłowości operatu sporządzonego na zlecenie organu.

Kolegium nie znalazło zatem podstaw do zakwestionowania sporządzonego

w przedmiotowej sprawie operatu szacunkowego i wywiodło, że Prezydent Miasta K. dokonał oceny operatu szacunkowego opierając swoją ocenę w tej mierze

na przekonywujących podstawach, dając temu wyraz w wydanej decyzji.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego L. D. wniosła o uchylenie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. i przekazanie sprawy temu organowi do ponownego rozpatrzenia.

Skarżąca powtórzyła w skardze zarzuty podniesione już w odwołaniu od decyzji dotyczące:

- naruszenia art. 146 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez nie określenie przez rzeczoznawcę faktycznej wartości nieruchomości, uwzględniając nie tylko fakt wybudowania nowej drogi, ale również fakt istnienia starej;

- naruszenia art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez pominięcie szczególnej staranności i z naruszeniem zasad wynikających

z przepisów prawa.

- naruszenia § 56 ust. 1, poz. 5 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez brak w operacie szacunkowym opisu faktycznego stanu przedmiotowej nieruchomości gruntowej.

Ponadto, podniosła w skardze zarzut naruszenia art. 10 kpa, mający istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, poprzez nie zapewnienie stronie czynnego udziału w postępowaniu odwoławczym. Zarzut dotyczył także naruszenia art. 138 § 2 kpa, poprzez nie uchylenie decyzji organu I instancji w całości i nie przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji w sytuacji, gdy rozstrzygnięcie sprawy wymagało uprzedniego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w znacznej części.

Dodatkowo skarżąca powołała zarzut naruszenia art. 156 § 1 pkt 2 kpa, polegający na niedopatrzeniu się naruszenia przez organ pierwszej instancji przepisów postępowania i niepodjęcia orzeczenia kasacyjnego w rozumienia powołanego przepisu kpa. Według skarżącej decyzja organu pierwszej instancji została wydana z rażącym naruszeniem art. 7 kpa w zw. z art. 77 kpa, poprzez niepodjęcie wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz nie wyczerpujące zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego w sprawie.

Rozwijając postawione zarzuty, podobnie jak w odwołaniu, skarżąca wskazała, że w tej sprawie organ pierwszej instancji nie uwzględnił faktu, iż działka nr [...] miała i ma bezpośredni dostęp do drogi dawno wybudowanej tj. ul. K.

w K.

Zdaniem skarżącej w operacie szacunkowym brakowało rzetelnego opisu stanu przedmiotowej nieruchomości gruntowej. Skarżąca zarzuciła niepełny opis, nie odzwierciedlający tego, że nieruchomość leży u zbiegu ulic.

Mimo, wskazania ewidentnych zaniedbań przy sporządzaniu operatu szacunkowego powodujących nie tylko błędy merytoryczne, ale także formalne, organ odwoławczy nie ustosunkował się do wniesionych uwag, zasłaniając się nie dysponowaniem wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Z takim stanowiskiem skarżąca nie zgodziła się, w odwołaniu wykazała bowiem, że obok uchybień merytorycznych, były także uchybienia formalne, których nie uwzględnienie skutkuje brakiem wartości dowodowej operatu.

Zdaniem skarżącej w operacie brak było analizy i charakterystyki rynku dla nieruchomości położonych przy skrzyżowaniu ulic O. i K., w stanie przed i po wykonaniu przedmiotowej inwestycji. Skarżąca uważa, że autor operatu nie przeanalizował obu stanów faktycznych w zakresie dotyczącym celu wyceny, co skutkuje nieprawidłowością naliczenia opłaty adiacenckiej.

Skarżąca podkreśliła, że na podstawie dokumentacji fotograficznej dołączonej do odwołania, można wnioskować, że nieruchomości, które rzeczoznawca przyjął do porównania z działką nr [...] istotnie różnią się i nie są porównywalne. Nie zgadza się tym samym z twierdzeniem organu, że rzeczoznawca dokonując określenia ceny 1m2 przedmiotowej nieruchomości przyjął do porównania transakcje nieruchomości

o podobnym przeznaczeniu i położeniu oraz zbliżonej funkcji i lokalizacji na terenie miasta, co świadczy także o tym, że organ nie wyjaśnił stanu faktycznego i nie rozpatrzył w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego, czym naruszył art. 77 kpa.

Ponadto skarżąca zauważyła, że organ odwoławczy pozbawił ją, przed wydaniem decyzji, możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów, czym naruszył art. 10 § 1 kpa. Nie zapoznał skarżącej chociażby z pismem rzeczoznawcy z dnia [...] r., o którym dowiedziała się dopiero

z uzasadnienia zaskarżonej decyzji, a do którego nie mogła się ustosunkować.

Mając na uwadze przedstawione fakty skarżąca stwierdziła, że wydane przez Kolegium rozstrzygnięcie rażąco naruszyło powołane w skardze przepisy postępowania w sposób mający istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy.

W odpowiedzi na skargę, Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało w całości stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Kolegium nie podzieliło zarzutu naruszenia art. 10 § 1 kpa, gdyż warunkiem skutecznego wniesienia takiego zarzutu jest wykazanie, że strona pozbawiona została w postępowaniu administracyjnym możliwości udowodnienia swoich twierdzeń, czy możliwości złożenia wyjaśnień, a przede wszystkim, że uchybienie to mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Według Kolegium okoliczności powyższe nie miały wpływu na wynik sprawy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje:

Sądowa kontrola zgodności z prawem zaskarżonej decyzji wykazała, że akt ten narusza przepisy postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co uzasadnia uwzględnienie skargi, mimo, że nie wszystkie podniesione w niej zarzuty można uznać za zasadne.

W szczególności nie jest trafny zarzut zmierzający do wykazania braku materialnoprawnych podstaw do ustalenia opłaty adiacenckiej w stanie faktycznym niniejszej sprawy.

Wyjaśnić trzeba, na co trafnie zwróciło uwagę SKO,

że materialnoprawne przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu urządzenia drogi ustanowione zostały w rozdziale 7 działu III ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r.

o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm. - dalej u.g.n.) zatytułowanym: "udział w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej".

W świetle zawartych tam przepisów, a zwłaszcza art. 143, 144 i art. 145 należy stwierdzić, że właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy drogi i innych urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłaty adiacenckiej bez względu na rodzaj i położenie nieruchomości, jeżeli droga lub urządzenia te zostały wybudowane z udziałem między innymi środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej, którą może ustalać wójt, (burmistrz, prezydent miasta) każdorazowo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi albo warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, przy czym ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej.

Z przepisów omawianego rozdziału ustawy nie wynika, aby przesłanką materialnoprawną ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wybudowania drogi była przydatność tej drogi dla poszczególnych nieruchomości do niej przylegających. Innymi słowy rzecz ujmując, okoliczność, że skarżąca wybudowanie tej drogi uznaje za zbędne nie ma znaczenia prawnego, bowiem ustawa nie przewiduje badania przesłanki celowości tego rodzaju inwestycji.

Niezależnie od powyższego w sytuacji, gdy strona w odwołaniu podnosi konkretne zarzuty odnośnie do decyzji organu I instancji, to wynikającym z wyrażonej

w art. 15 Kodeksu postępowania administracyjnego zasady ogólnej dwuinstancyjności tego postępowania, obowiązkiem organu odwoławczego jest ponowne rozpatrzenie i rozstrzygnięcie sprawy rozpoznanej i rozstrzygniętej decyzją organu I instancji również w kontekście zarzutów odwołania.

Tymczasem z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że Kolegium zamiast ustosunkować się do poszczególnych zarzutów odwołania ograniczyło się do poddania kontroli decyzji organu I instancji w aspekcie wydania jej na podstawie – zdaniem organu odwoławczego – prawidłowego operatu szacunkowego. Kolegium jednak nie odniosło się do konkretnych zarzutów strony co do operatu, a w szczególności do zarzutu nieprawidłowego doboru nieruchomości porównawczych, a jedynie wskazało na posiadanie przez rzeczoznawcę wiadomości specjalnych, a przy tym wywiodło, że strona – jeżeli nie zgadza się z operatem to powinna przedłożyć kontrdowód w postaci orzeczenia organizacji zawodowej rzeczoznawców nieruchomości albo innego operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę, przy czym jednocześnie stwierdziło, że wcale operat ten nie musi prowadzić do podważenia operatu sporządzonego rzez rzeczoznawcę na zlecenie organu.

Taki sposób oceny dowodu z opinii biegłego nie mieści się w granicach swobodnej oceny dowodów wynikających z art. 7 i art. 80 kpa.

Podkreślenia wymaga, że zgodnie z art. 149 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest wyłączną podstawą ustalenia wzrostu wartości nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że operat ten jest jakimś superdowodem i z tej racji, oraz z powodu posiadania przez jego autora wiadomości specjalnych, może być przez organ decyzyjny potraktowany jako dowód nie wymagający oceny pod względem faktycznym i prawnym.

Jeśli zatem strona w odwołaniu formułuje konkretne zarzuty do operatu szacunkowego, tak jak miało to miejsce niniejszej sprawie, to obowiązkiem organu jest ich wyjaśnienie chociażby poprzez wezwanie rzeczoznawcy do ustosunkowania się do nich, a następnie przez rozważenie czy wyjaśnienie rzeczoznawcy są przekonywującei logiczne, oraz zgodne z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i z przepisami rozporządzenia wykonawczego w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego.

Innymi słowy rzecz ujmując podkreślić trzeba, że regulacja zawarta w art. 149 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie zwalnia organu administracji publicznej

z oceny operatu szacunkowego, jak każdego dowodu zgromadzonego w sprawie

(por. wyrok NSA z dnia 26 stycznia 2006r. OSK 459/05, LEX nr 206473). Regulacja ta wskazuje natomiast, że organ nie może zastąpić operatu szacunkowego ustaleniami własnymi co do wzrostu wartości nieruchomości i nie może dokonać ustalenia opłaty adiacenckiej we własnym zakresie z pominięciem dowodu z operatu szacunkowego lub oprzeć się na innej opinii, w tym biegłego innego niż rzeczoznawca majątkowy.

W sytuacji zatem, gdy Kolegium nie odniosło się wprost do zarzutów odwołania, co stanowi nie tylko przejaw naruszenia art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa, ale narusza także art. 107 § 3 i art. 138 § 1 kpa, to odniesienie się przez Sąd do tych zarzutów, zwłaszcza gdy zasadny jest również zarzut naruszenia art. 10 § 1 kpa, byłoby przedwczesne, gdyż Sąd de facto zastąpiłby instytucję administracyjną i rozstrzygnąłby merytorycznie sprawę administracyjną.

Wbrew stanowisku Kolegium, wyrażonemu w odpowiedzi na skargę, naruszenie art. 10 § 1 kpa przez organ odwoławczy, w realiach niniejszej sprawy nie może być uznane za takie, które nie mogło mieć istotnego wpływu na wynik sprawy. Przypomnieć wypada, że po złożeniu w organie I instancji odwołania, organ ten przekazał je rzeczoznawcy majątkowemu będącemu autorem kwestionowanego operatu celem ustosunkowania się do zarzutów odwołania dotyczących tej opinii, o czym nie powiadomił strony. Rzeczoznawca ustosunkował się do tych zarzutów pismem z dnia [...] r., które organ I instancji przesłał bezpośrednio do Samorządowego Kolegium Odwoławczego , a którego odpisu nie doręczył stronie.

Kolegium w dniu [...] r. wydało decyzję nie powiadamiając skarżącej

o zebraniu materiału dowodowego w sprawie i nie wyznaczyło jej terminu, w którym mogła zapoznać się z aktami i złożyć oświadczenie lub wnioski jak też nie poinformowało o uzyskaniu stanowiska rzeczoznawcy co do podniesionych

w odwołaniu zarzutów. Stąd podnoszony w skardze zarzut naruszenia przez organ odwoławczy art. 10 § 1 kpa jest oczywiście trafny, a poza tym jest skuteczny. Przy ocenie skuteczności – z punktu widzenia art. 145 § 1 pkt 1 lit.c ustawy prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – zarzutu naruszenia zasady czynnego udziału strony w postępowaniu administracyjnym, w pierwszej kolejności odróżnić trzeba dwie sytuacje procesowe. Mianowicie sytuację, w której organ odwoławczy orzeka wyłącznie na podstawie dowodów zgromadzonych w postępowaniu wyjaśniającym organu I instancji, który przed wydaniem decyzji zastosował pouczenie z art. 10 § 1 kpa, zaś strona nie naprowadza nowych dowodów od sytuacji, w której organ odwoławczy uzupełnia materiał dowodowy o dowody nie pochodzące od strony wnoszącej odwołanie, czyli opiera się na nowym dowodzie. W tej drugiej sytuacji, brak wiedzy strony przed wydaniem decyzji ostatecznej o nowo pozyskanym dowodzie w postępowaniu odwoławczym ewidentnie narusza jej uprawnienia i nie można wykluczyć możliwości wpływu tego naruszenia na wynik sprawy zwłaszcza w takiej sytuacji jaka zaistniała w niniejszej sprawie, kiedy to strona dopiero z uzasadnienia decyzji drugoinstancyjnej dowiedziała się o fakcie ustosunkowania się przez rzeczoznawcę majątkowego do jej zarzutów, a jednocześnie w decyzji tej nawet nie została przytoczona treść stanowiska rzeczoznawcy i nie zostało ono poddane ocenie

w kontekście zarzutów odwołania.

Powyższe uchybienia przepisom procesowym (art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 i art. 138 § 1 oraz art. 10 § 1 kpa) mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy

i dlatego należało na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. uchylić zaskarżoną decyzję. Orzeczenie zawarte w pkt II wyroku wynika z regulacji zawartej w art. 152 ww. ustawy, a orzeczenie w przedmiocie zwrotu kosztów postępowania z art. 200 tej ustawy.

Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy rzeczą Kolegium będzie przed wydaniem decyzji zastosowanie art. 10 § 1 Kpa i respektowanie wynikających z tego przepisu uprawnień przysługujących stronie postępowania oraz wydanie rozstrzygnięcia po dokonaniu oceny zebranego materiału dowodowego w tym operatu szacunkowego zgodnie z zasadami oceny dowodów wynikającymi z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa, przy uwzględnieniu powinności odniesienia się do wszystkich zarzutów odwołania, co powinno znaleźć wyraz w wyczerpująco sporządzonych motywach uzasadnienia decyzji.