Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 432/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2010-07-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. a
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 36 i art. 37
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący WSA Krystyna Józefczyk Sędziowie NSA Maria Piórkowska /spr./ WSA Robert Sawuła Protokolant st. sekr. sąd. Anna Mazurek-Ferenc po rozpoznaniu w Wydziale II Ogólnoadministracyjnym na rozprawie w dniu 14 lipca 2010 r. sprawy ze skargi J. P. i M. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] grudnia 2008 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] września 2008 r. nr [...]; II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących J. P. i M. P. solidarnie kwotę 3 215 zł /słownie: trzy tysiące dwieście piętnaście złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] grudnia 2008 r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] września 2008 r. Nr [...] wydaną w przedmiocie naliczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W podstawie prawnej swojego rozstrzygnięcia Kolegium powołało art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98 poz. 1071 ze zm.), art. 1 ust. 2 i art. 17 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2000 r., Nr 79 poz. 856 ze zm.) oraz art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r., Nr 80 poz. 717 ze zm.).

Jak wynika z akt administracyjnych sprawy, Prezydent M. wskazaną powyżej decyzją z dnia [...] września 2008 r. w związku z uchwaleniem przez Radę Miasta Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Nr [...] "P. K." (obowiązującym od 29 listopada 2006 r.) i zbyciem (zamianą) przez M. i J. P. nieruchomości położonej w R. obr. 215, oznaczonej jako działka nr 828/10 o pow. 0,1891 ha (akt notarialny z dnia [...] stycznia 2008 r.), orzekł o naliczeniu dla nich jednorazowej opłaty w wysokości 26 567 zł. W jej uzasadnieniu wskazał, że zgodnie z art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość prze upływem 5 lat od jego wprowadzenia, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

Zdaniem organu, pojęcie zbycia nieruchomości w kontekście art. 36 i 37 tej ustawy powinno być rozumiane jako przeniesienie prawa własności (użytkowania wieczystego) w drodze odpłatnej (wzajemnej) czynności prawnej; taką czynnością jest zamiana, co wynika z uchwały NSA z dnia 30 października 2000 r. OPK 16/00.

We wniesionym od decyzji Prezydenta M. R. z dnia [...] września 2008r. odwołaniu M. i J. P. zakwestionowali zastosowanie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu (...) do zamiany nieruchomości, a także prawidłowość ustalenia, że wskutek uchwalenia planu doszło do wzrostu wartości nieruchomości (w ich ocenie straciła, gdyż zgodnie z obecnym planem nieruchomość może być przeznaczona jedynie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą, podczas gdy wg poprzednio obowiązującego planu stanowiła teren istniejącej zabudowy oraz tereny wolne przewidywane do zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, jednorodzinnej i uzupełnienia niezbędnych usług).

Odwołujący się zarzucili również prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, poprzez niezasadne przyjęcie do wyceny faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości w dniu wejścia w życie planu (część działki w chwili oględzin porośnięta była trawą), jej ukształtowania (po wejściu w życie planu obecny właściciel dokonał niwelacji terenu), dojazdu do niej (w miejsce pierwotnej drogi żwirowej dopiero w 2008 r. wykonano drogę asfaltową), nieuwzględnienie obiektów uciążliwych w bezpośrednim sąsiedztwie działki (budynek gospodarczy i posadowiony w granicy z działką budynek mieszkalny), brak udziału w oględzinach nieruchomości dokonanych przez rzeczoznawcę oraz prawidłowość ustalenia przez niego wartości nieruchomości do wyliczenia opłaty planistycznej.

W wyniku rozpatrzenia odwołania SKO wymienioną na wstępie decyzją z dnia [...] grudnia 2008 r. orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji Prezydenta M. z dnia [...] września 2008 r. Na podstawie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, odpisów z księgi wieczystej Kolegium stwierdziło prawidłowość decyzji Prezydenta M. pod względem merytorycznym, a jednocześnie brak uchybień formalnych skutkujących koniecznością jej wyeliminowania z obrotu prawnego.

W uzasadnieniu swojej decyzji organ odwoławczy potwierdził w szczególności dokonaną przez organ I instancji wykładnię art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu (...), wskazując na ugruntowany w doktrynie i orzecznictwie pogląd, iż umowa zamiany to de facto dwie umowy sprzedaży, w której zbywający pierwszej transakcji jest jednocześnie nabywcą w drugiej transakcji i odwrotnie, a zapłata następuje przez wzajemne wynikające z nich potrącenia.

W jego ocenie organ I instancji prawidłowo też wykazał, że zostały spełnione wszystkie przesłanki niezbędne do ustalenia dla zbywcy nieruchomości tzw. renty planistycznej. W związku z uchwaleniem przez Radę Miasta Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Nr [...] wartość nieruchomości położonej w R. oznaczonej jako działka nr 828/10 o pow. 0,1891 ha wzrosła z 170 275 zł. do 258 833 zł., co potwierdza zalegający w aktach sprawy prawidłowo sporządzony operat szacunkowy. Jest to wycena aktualna, dokonana z uwzględnieniem cen w obrocie gruntami na terenie M. R. na dzień sprzedaży nieruchomości, uwzględniająca jej stan w dniu wejścia w życie planu miejscowego. W tym też zakresie Kolegium nie podzieliło zgłoszonych co do jego prawidłowości zastrzeżeń odwołujących się. Przedmiotowa działka została zbyta w terminie nie przekraczającym 5 lat od dnia w którym zaczął obowiązywać nowy plan. Plan ten ustala jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w przypadku realizacji celów niepublicznych w wysokości 30 %, zatem opłata ta w rozpatrywanej sprawie została ustalona prawidłowo. Decyzję SKO z dnia [...] grudnia 2008 r. M. i J. P. zaskarżyli w całości do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, wnosząc o uchylenie jej i poprzedzającej ją decyzji Prezydenta M. R.

Skarżący powołując się na analogiczne do wcześniej zawartych w odwołaniu okoliczności zarzucili jej rażące naruszenie:

- art. 7 i 77 Kpa poprzez przeprowadzenie postępowania w sposób arbitralny i niekorzystne dla stron ukształtowanie materiału dowodowego,

- art. 84 Kpa poprzez wyłączenie przez organ I instancji możliwość zadawania pytań biegłemu co do sporządzonego przez niego operatu i brak zawiadomienia o dokonanej przez niego wizji lokalnej,

- art. 107 § 3 Kpa poprzez brak dokonania przez organ II instancji uzasadnienia faktycznego decyzji, co uniemożliwia odniesieni się do jego ustaleń,

- art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez nieuzasadnione przyjęcie, że w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła wartość nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie podtrzymując w całości argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje;

Stosownie do treści art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych /Dz. U. Nr 153,poz.l269zezm./sąd administracyjny kontroluje zaskarżone decyzje administracyjne w zakresie ich legalności, rozumianej jako zgodność tych aktów z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa, zaś na podstawie art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm./ nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skarga podlega uwzględnieniu.

W rozpoznawanej sprawie, bezspornym między stronami jest, że aktem notarialnym z dnia [...] stycznia 2008r Rep. A nr [...] skarżący dokonali zbycia /zamiany/ między innymi działki nr 828/10 o pow. 0,1891 ha objętej księgą wieczystą nr [...]. W związku z uchwaleniem w dniu [...] września 2006r przez Radę Miasta Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Nr [...] "P. K." w R., orzekające w sprawie organy naliczyły skarżącym jednorazową opłatę w wysokości 26 567 zł z tytułu wzrostu wartości tej nieruchomości. Rozstrzygnięcie swoje organy oparły o treść art. 36 ust. 4 i art. 37 ust 1 i ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym /Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm./. W świetle bowiem tych przepisów jeśli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość prze upływem pięciu lat od jego wprowadzenia, wójt, burmistrz albo prezydent pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Kwestia zgodności art. 37 ust 1 ustawy z 27 marca 2003r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z art. 2 i art. 32 Konstytucji RP była przedmiotem badania Trybunału Konstytucyjnego. W wyroku z dnia 9 lutego 2010r sygn. akt P 58/08 Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przez 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.

W uzasadnieniu wyroku Trybunał wskazał, że prawo gminy do pobrania opłaty wiąże się z odniesieniem rzeczywistej korzyści wynikającej z uchwalenia miejscowego planu. Sytuacja właścicieli nieruchomości położonych na obszarach, gdzie na podstawie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym nowe plany uchwalono po wygaśnięciu starych, różni się od sytuacji innych właścicieli nieruchomości położonych na obszarach, w których nowe plany zastąpiły stare w trakcie ich obowiązywania. Brak aktywności gminy w uchwalaniu lub w zmianie miejscowego planu przy jednoczesnym pobieraniu opłaty w sytuacji, gdy nowouchwalony plan nie zmienił w istocie przeznaczenia terenów i zasad ich zagospodarowania prowadzi do zróżnicowania, które nie jest w żaden sposób uzasadnione. Zdaniem Trybunału ustawodawca nie wskazał jakichkolwiek wartości przemawiających za takim sposobem działania organów gminy, różnicującym sytuację prawną właścicieli i użytkowników wieczystych - zbywców nieruchomości w gminie. W tym stanie Trybunał stwierdził, że kwestionowany przepis jest niezgodny w konstytucyjną zasadą równości wobec prawa. Ponadto pogorszenie położenia prawnego właścicieli i użytkowników wieczystych determinowane przyczynami całkowicie od nich niezależnymi jest niezgodne z zasadami sprawiedliwości społecznej bowiem właściciele ci nie mogli spodziewać się sytuacji, w której gminy posiadające miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego doprowadzą do utraty ich mocy na skutek zaniedbania w prowadzeniu polityki przestrzennej na swoim obszarze.

W rozpoznawanej sprawie nie ulega wątpliwości, że poprzednio obowiązujący Miejscowy Plan Ogólny Zagospodarowania Przestrzennego Miasta uchwalony Uchwałą Rady Miasta Nr [...] z dnia [...] czerwca 1992r /publ. Dz. U. Woj. P. Nr [...], poz. [...] z [...].10.1992/ utracił ważność z dniem 31 grudnia 2003r na mocy art. 87 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym /Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm./. Bezspornym jest, że nowy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, obejmujący działkę nr 828/10, podjęty Uchwałą Rady Miasta nr [...] z dnia [...] września 2006 r. przeznacza ten teren pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolno stojącą, a więc w istocie o takim samym przeznaczeniu jak plan poprzednio obowiązujący. Taki stan faktyczny i prawny oznacza, że w rozpoznawanej sprawie ma zastosowanie przywołany wyżej wyrok Trybunału Konstytucyjnego. Z tych przyczyn Sąd nie odnosi się do zarzutów skargi w przedmiocie naruszenia zasad postępowania administracyjnego. Reasumując powyższe , Sąd działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, art. 152 i art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz. U. 153, poz. 1270 ze zm./ orzekł jak w sentencji.