Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 906/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2022-01-11 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Minister Rozwoju, Pracy i Technologii
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: PAR 36 UST 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art 7, 77 par 1
journal: Dz.U. 2021 poz 735
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Pirogowicz Sędziowie WSA Anna Falkiewicz-Kluj WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz (spr.) Protokolant referent Aleksandra Cymerska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 stycznia 2022 r. sprawy ze skargi Miasta [...] na decyzję Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia [...] marca 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z [...] lipca 2020 r. nr [...]; 2. zasądza od Ministra Rozwoju i Technologii na rzecz Miasta [...] kwotę 125 000 (sto dwadzieścia pięć tysięcy) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Minister Rozwoju, Pracy i Technologii decyzją z [...] marca 2021 r. [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] lipca 2020 r. nr [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz [...] Sp. z o.o. z siedzibą w [...], z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w [...], w Dzielnicy [...], obręb [...], ozn. jako działka nr [...] o pow. [...] ha, objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (pkt 1), powiększeniu ustalonego odszkodowania o 5% wartości przedmiotowej nieruchomości, tj. o kwotę [...] zł (pkt 2) oraz zobowiązaniu Prezydenta [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania w łącznej kwocie [...] zł w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna (pkt 3).

Powyższa decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:

Nieruchomość położona w [...], w Dzielnicy [...], obręb [...], ozn. jako działka nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] z [...] maja 2013 r. nr [...], sprostowaną postanowieniem z [...] czerwca 2013 r. nr [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej została przeznaczona pod realizację inwestycji pn.: "przebudowa (rozbudowa) ul. [...] na odcinku [...]- droga wojewódzka nr [...] - ul. [...]". Decyzja stała się ostateczna z dniem [...] sierpnia 2013 r.

Zgodnie z treścią KW nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla [...] w [...], [...] Wydział Ksiąg Wieczystych, przedmiotowa nieruchomość stanowiła własność Skarbu Państwa, oddana w użytkowanie wieczyste [...] Sp. z o.o. z siedzibą w [...]. Na dzień ostateczności decyzji z [...] maja 2013 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej w Dziale [...] wpisana była hipoteka umowna w kwocie [...] EURO tytułem spłaty kredytu, odsetek, prowizji, opłat oraz innych należności ubocznych (opisanych w KW), ustanowiona na rzecz [...] S.A. z siedzibą w [...] (wpis z [...] sierpnia 2013 r.). Na podstawie oświadczenia z [...] marca 2018 r. złożonego przez [...] S.A. z siedzibą w [...], przedmiotowa hipoteka została wykreślona z ww. księgi wieczystej.

Minister wskazał, że sprawa była już przedmiotem orzekania organów administracji oraz sądu administracyjnego. Organ opisał wydane w sprawie wcześniejsze decyzje oraz wyrok WSA w Warszawie z 22 maja 2019 r. sygn. akt I SA/Wa 701/19 i podkreślił, że po ponownym przeprowadzeniu postępowania Wojewoda [...] decyzją [...] lipca 2020 r. orzekł o ustaleniu ww. odszkodowania z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego opisanej nieruchomości objętej decyzją lokalizacyjną.

Prezydent [...] wniósł odwołanie od powyższej decyzji kwestionując prawidłowość operatu szacunkowego sporządzonego [...] marca 2020 r. przez rzeczoznawcę majątkowego T. S.

Minister Rozwoju, Pracy i Technologii rozpoznając sprawę stwierdził, że decyzja organu I instancji jest prawidłowa.

Organ odwoławczy przytoczył treść art. 12 ust. 4 pkt 2, art. 12 ust. 4f, art. 12 ust. 4d, 18 ust. 1, art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1363 ze zm.) - dalej specustawa drogowa, a także art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1990 ze zm.) - dalej u.g.n. i zaznaczył, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za prawo użytkowania wieczystego opisanej wyżej nieruchomości ozn. jako działka nr [...] stanowił operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...][...] marca 2020 r. przez rzeczoznawcę majątkowego T.S. (uprawnienia nr [...]).

Organ II instancji opisał szczegółowo sporządzony w sprawie operat szacunkowy, dokonane przez rzeczoznawcę majątkowego ustalenia, zastosowaną metodę i sposób szacowania nieruchomości i podkreślił, że sporządzony operat nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiłyby jego wykorzystanie dla celu ustalenia odszkodowania.

Minister zaznaczył, że aby dokonać oceny ww. dowodu o wartości nieruchomości należy mieć na uwadze przepisy u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Stosownie do § 36 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

W myśl § 29 ust. 1 powołanego rozporządzenia przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania prawa użytkowania wieczystego.

Z treści art. 4 pkt 16 u.g.n. wynika, że nieruchomością podobną jest nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Minister podkreślił, że mając na uwadze, że przedmiotowa nieruchomość przeznaczona była pod budowę zespołu budynków wielofunkcyjnych handlowo - usługowych, kultury oraz biurowych wraz z wielopoziomowym garażem podziemnym, zagospodarowaniem terenu, wewnętrznym układem drogowym, wjazdami i dojazdami na teren nieruchomości oraz niezbędną infrastrukturą techniczną (zgodnie z decyzją Prezydenta [...] o warunkach zabudowy nr [...] z [...] lutego 2011 r., sprostowaną postanowieniem nr [...] oraz zmienioną decyzją nr [...] z [...] marca 2012 r.), a przeznaczenie wynikające z celu wywłaszczenia nie zwiększa jej wartości, rzeczoznawca majątkowy prawidłowo do porównań przyjęła nieruchomości o przeznaczeniu zgodnym z dotychczasowym przeznaczeniem nieruchomości. W efekcie wartość prawa użytkowania wieczystego określono porównując szacowaną nieruchomość, na podstawie § 29 ust. 1 rozporządzenia, z transakcjami prawem użytkowania wieczystego na terenie Dzielnicy [...] w [...], natomiast wartość prawa własności prawidłowo określono, w oparciu o § 36 ust. 1 rozporządzenia, porównując szacowaną nieruchomość z transakcjami prawem własności na terenie Dzielnicy [...] oraz Dzielnicy [...] w [...]. Do porównań przyjęto wymaganą przepisami rozporządzenia liczbę nieruchomości podobnych, które spełniały kryterium podobieństwa w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n.

Zdaniem Ministra autorka operatu wyczerpująco wyjaśniła przyjęty przez nią wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Opinia opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

Tym samym sporządzony w sprawie operat szacunkowy wypełnia dyspozycję przepisu § 36 ust. 1 oraz § 29 ust. 1 ww. rozporządzenia w związku z art. 134 ust. 3 u.g.n., a zatem może stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania.

Organ odwoławczy podkreślił, że dane zawarte w sporządzonym operacie nie budzą wątpliwości interpretacyjnych, stanowią spójną i logiczną całość. Opinia biegłej została sporządzona prawidłowo i odpowiada obowiązującym w tej materii przepisom u.g.n. oraz ww. rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., co w konsekwencji sprowadza się do uznania, że opracowanie to może stanowić wiarygodny dowód o wartości wycenianej nieruchomości.

Minister uznał jednocześnie, że na uwzględnienie nie zasługuje zarzut dotyczący przyjęcia do porównań nieruchomości niepodobnych z uwagi na fakt, że wyceniana nieruchomość stanowi działkę drogową, a do porównań przyjęto nieruchomości inwestycyjne.

Organ przytoczył treść art. 154 ust. 1 u.g.n. i zaznaczył, że punktem wyjścia dla określenia wartości nieruchomości przejętej pod inwestycję drogową jest określenie przeznaczenia tej nieruchomości przed wydaniem decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. W pierwszej kolejności rzeczoznawcy majątkowi powinni ustalić czy w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dla wycenianej nieruchomości obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz jakie było przeznaczenie nieruchomości w tym planie. Charakterystyka przeznaczenia powinna być pełna i uwzględniać szczegółowe wytyczne zawarte w planie dotyczące zasad zagospodarowania nieruchomości.

Jeżeli taki plan nie został uchwalony bądź wygaszono jego moc obowiązującą, rzeczoznawcy powinni ustalić, czy nieruchomość została objęta studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, bądź czy została wydana dla niej decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Przez decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r. poz. 1945) rozumieć należy decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzję o warunkach zabudowy. W sytuacji, kiedy wyceniana nieruchomość objęta jest jednocześnie studium oraz decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w pierwszej kolejności należy wziąć pod uwagę ustalenia wynikające z decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzja ta ma bowiem charakter indywidualny i konkretny, ustala ona sposób zagospodarowania terenu pod budowę określonej inwestycji. Z kolei w przypadku kiedy dla danej nieruchomości brak jest ww. dokumentów planistycznych, przeznaczenie nieruchomości należy określić zgodnie z art. 154 ust. 3 u.g.n., tj. wyjaśnić faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Organ odwoławczy wskazał, że w niniejszej sprawie biegła ustaliła, że dla terenu, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość, nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie zaś ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego [...], zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady [...] z [...] października 2006 r., wyceniana działka położona była w korytarzu ul. [...] - droga klasy zbiorczej o znaczeniu lokalnym [...]. Dla przedmiotowej nieruchomości Prezydent [...] wydał decyzję o warunkach zabudowy nr [...] z [...] lutego 2011 r., sprostowaną postanowieniem nr [...] oraz zmienioną decyzją nr [...] z [...] marca 2012 r. W decyzji tej ustalono warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków wielofunkcyjnych handlowo-usługowych, kultury oraz biurowych wraz z wielopoziomowym garażem podziemnym, zagospodarowaniem terenu, wewnętrznym układem drogowym, wjazdami i dojazdami na teren nieruchomości oraz niezbędną infrastrukturą techniczną.

Minister zaznaczył, że w przypadku, kiedy na danym obszarze brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który jest aktem prawa miejscowego, a więc aktem, który w sposób wiążący dla wszystkich podmiotów prawa określa możliwości wykorzystania danej nieruchomości, i kiedy dla danego obszaru sporządzono jedynie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które powinno być punktem odniesienia do określenia przeznaczenia ("stanu") nieruchomości, nie można pomijać innych uwarunkowań prawnych i faktycznych wpływających na możliwości wykorzystania danej nieruchomości, a tym samym na jej wartość. Studium nie jest aktem prawa miejscowego, nie ogranicza zatem potencjalnych nabywców nieruchomości w możliwościach wykorzystania tej nieruchomości, a jedynie wskazuje kierunek zagospodarowania nieruchomości, tj. daje wskazówkę inwestorowi co do prawdopodobnych możliwych korzyści związanych z posiadaniem i korzystaniem z nieruchomości.

W związku z powyższym przeznaczenie planistyczne przedmiotowej nieruchomości nie zostało określone na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, gdyż dla nieruchomości Prezydent [...] wydał decyzję o warunkach zabudowy z [...] lutego 2011 r., która określiła przeznaczenie planistyczne działki i zdeterminowała dobór transakcji nieruchomościami porównawczymi. Zarzut dotyczący nieprawidłowego porównania nieruchomości przeznaczonej w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego pod drogi z nieruchomościami o przeznaczeniu inwestycyjnym jest zatem bezzasadny.

Za bezzasadny Minister uznał także zarzut dotyczący nieprawidłowego opisu przeznaczenia planistycznego przedmiotowej nieruchomości, a także pominięcia w operacie szacunkowym faktu, że obecnie dla obszaru, na którym znajduje się nieruchomość obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Organ wskazał, że stosownie do art. 18 ust. 1 specustawy drogowej przeznaczenie nieruchomości należy ustalić stosownie do dokumentu obowiązującego w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji przez organ pierwszej instancji. W operacie szacunkowym biegła prawidłowo ustaliła i opisała przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości na dzień [...] maja 2013 r., tj. na datę wydania decyzji Wojewody [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Zgodnie z ustaleniami biegłej w dacie wydania tej decyzji dla terenu, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość, nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Prawidłowość ustaleń biegłej w powyższym zakresie potwierdza dokumentacja zgromadzona w toku postępowania przed organem I instancji.

W ocenie Ministra chybiony jest również zarzut zawyżenia dla szacowanej nieruchomości oceny cechy rynkowej "możliwości inwestycyjne", co wyjaśnione zostało w sposób wyczerpujący przez rzeczoznawcę majątkowego T. S. w piśmie z 24 lutego 2021 r. Organ odwoławczy podkreślił, że podziela wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego i traktuje je jak własne. Z uwagi na przyjęcie przez biegłą jedynie dwustopniowej skali ocen, tj.: oceny "bardzo dobrej" i dobrej" brak jest podstaw do uznania, że ocena "dobra" wskazywała na niedostrzeżenie przez biegłą ograniczeń inwestycyjnych szacowanej nieruchomości. Wyjaśnienia biegłej i analiza operatu szacunkowego prowadzą do stwierdzenia, że przyjęta ocena "dobra" dla cechy rynkowej "możliwości inwestycyjne" jest najniższą z dostępnych w skali ocen oraz że cecha ta została przez biegłą odpowiednio skorygowana.

Minister odniósł się ponadto do podnoszonych zarzutów dotyczących oceny cech rynkowych nieruchomości porównawczej [...], uznając, że w świetle wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego zawartych ww. piśmie z 24 lutego 2021 r. są one nieuzasadnione. Bez wpływu na niniejsze postępowanie pozostają także zarzuty dotyczące oceny cech rynkowych nieruchomości przyjętych do wyceny wartości rynkowej prawa własności przedmiotowej nieruchomości, gdyż jego przedmiotem jest ustalenie odszkodowania wyłącznie z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości,

Organ zaznaczył ponadto, że podstawą do zakwestionowania wartości dowodowej operatu szacunkowego nie mogą być zarzuty wkraczające w sferę wiadomości specjalnych. Czynności, których dokonuje rzeczoznawca majątkowy polegające na wycenie nieruchomości wymagają, zwłaszcza w zakresie sposobu wyceny, wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie ma podstaw ani możliwości podważania. To rzeczoznawca, kierując się standardami zawodowymi analizuje rynek i decyduje o doborze nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania. Także wybór cech rynkowych, mających wpływ na wartość nieruchomości, jak i ustalenie ich wag, jest zadaniem powierzonym rzeczoznawcy majątkowemu, ściśle wiążącym się ze specjalistyczną wiedzą z zakresu wyceny nieruchomości. Stosownie do art. 175 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek wykonywać swoją zawodową działalność zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się bezstronnością w wycenie nieruchomości, co potwierdza stosowne orzecznictwo sądowoadministracyjne. Odwołujący nie załączył natomiast żadnego dowodu mogącego świadczyć o wadliwości sporządzonej w niniejszej sprawie wyceny. Nie skorzystał też z możliwości przedstawienia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych lub operatu sporządzonego na ich zlecenie.

Miasto [...] wniosło skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Warszawie zarzucając:

1. naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na wynik sprawy, tj.:

a) art. 7, art. 77 § 1, art. 80, i art. 107 § 3 k.p.a. poprzez zaniechanie przez organ odwoławczy wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego oraz zaniechanie podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia sprawy i jej załatwienia, a w konsekwencji:

• błędne przyjęcie, że wywłaszczona nieruchomość przeznaczona była pod budowę zespołu budynków wielofunkcyjnych handlowo - usługowych, podczas gdy zgodnie z decyzją Prezydenta [...] o warunkach zabudowy nr [...] z [...] lutego 2011 r., sprostowaną postanowieniem nr [...] oraz zmienioną decyzją nr [...] z [...] marca 2012 r. (na które powołuje się organ w tym aspekcie), "wnioskiem objęto działkę ew. nr [...] w obrębie [...] (obecnie fragment działki ew. nr [...] jest przedmiotem podziału ewidencyjnego w celu wydzielenia obszaru pod rozbudowę ul. [...]) o łącznej powierzchni - [...] m²)",

• oparcie rozstrzygnięcia o operat szacunkowy z [...] marca 2020 r., który jest obarczony błędami formalnymi i metodologicznymi,

b) art. 24 § 1 pkt 4 i 5 k.p.a. w zw. z art. 84 § 2 k.p.a. w zw. z art. 176 u.g.n. poprzez zaniechanie wyłączenia od udziału w sprawie biegłego, który sporządził już w sprawie operat szacunkowy stanowiący podstawę do ustalenia odszkodowania we wcześniejszej decyzji, która została uchylona przez organ II instancji,

c) art. 10 § 1 k.p.a. poprzez zaniechanie umożliwienia stronie czynnego udziału w postępowaniu, a także umożliwienia wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań, przejawiające się zakreśleniem zbyt krótkiego, a w aktualnych warunkach wręcz iluzorycznego terminu zapoznania się ze zgromadzonym materiałem skutkujące brakiem możliwości powołania w postępowaniu odwoławczym podnoszonych niniejszym okoliczności,

d) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy nieprawidłowej decyzji organu I instancji, opartej na błędnym operacie szacunkowym zawierającym uchybienia dyskwalifikujące ten operat jak dowód przydatny dla celu ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie.

2. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.

a) art. 156 ust. 1 u.g.n. i całych przepisów § 55-58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez utrzymanie w mocy decyzji administracyjnej, ustalającej odszkodowanie w oparciu o opracowanie - operat "zamienny" - niemające waloru opinii rzeczoznawcy majątkowego - w rozumieniu powoływanych przepisów,

b) art. 156 ust. 3 u.g.n. poprzez zaniechanie ustalenia, czym jest operat szacunkowy "zamienny" skoro, jak wskazała biegła wykonano go z uwagi na omyłki pisarskie zaistniałe w operacie szacunkowym sporządzonym 18 kwietnia 2019 r., szczególnie wobec okoliczności, że w odniesieniu do sporządzonego wcześniej operatu nie uległy zmianie wartości prawa własności, prawa użytkowania wieczystego, ani naniesień roślinnych, analiza rynku, czy dobór nieruchomości przyjętych do porównania,

c) art. 154 ust. 1 i 156 ust. 1 u.g.n. i § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. poprzez przyjęcie do porównania nieruchomości, które nie spełniały kryterium podobieństwa, ponieważ nie posiadały kategorii drogowej, podczas gdy teren odpowiadający aktualnej działce ew. nr [...] nie był objęty inwestycją kubaturową, dla której wydano decyzję nr [...] z [...] lutego 2011 r., sprostowaną postanowieniem nr [...] oraz zmienioną decyzją nr [...] z [...] marca 2012 r., dlatego też biegły powinien przyjąć powyższe kryterium,

d) § 36 ust. 1 i ust. 4 rozporządzenia z 21 września 2004 r. w zw. z art. 154 ust. 2 i art. 151 ust. 1 u.g.n. poprzez uznanie prawidłowości wyceny nieruchomości przyjętej w operacie szacunkowym stanowiącym podstawę ustalenia odszkodowania w zaskarżonej decyzji organu I instancji, podczas gdy naruszona regulacja stanowi o obowiązku dokonania wyceny nieruchomości z uwzględnieniem nieruchomości drogowych, czego w ww. operacie rzeczoznawca zaniechał przyjmując do porównań nieruchomości niepodobne do wycenianej pomimo braku spełnienia przesłanki opisanej w § 36 zd 1, a umożliwiającej sporządzenie wyceny do oparciu o inne niż "drogowe" nieruchomości,

e) § 36 ust. 2 in principio w zw. z ust. 4 zd. 1 in fine i zd. 2 ww. rozporządzenia w zw. z art. 1 ust 1 ustawy z dnia 15 marca 2002 r. o ustroju miasta stołecznego Warszawy (Dz. U. z 2018 r. poz.1817) i art. 6 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2018 poz. 994 ze zm.) poprzez uznanie prawidłowości wyceny nieruchomości przyjętej w operacie szacunkowym stanowiącym podstawę ustalenia odszkodowania w zaskarżonej decyzji organu I instancji sporządzonej z wadliwie zawężonym rynkiem lokalnym, podczas gdy z naruszonej regulacji wynika, że za obszar rynku lokalnego, z którego mogą pochodzić transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym przyjmowane do porównań, należy traktować obszar [...], stąd uznanie przez organ prawidłowości ustalenia odszkodowania na podstawie operatu, w którym biegły zawęził rynek do kilku dzielnic miasta, przy jednoczesnym nieuzasadnionym odrzuceniu transakcji położonymi w tych dzielnicach nieruchomościami drogowymi, doprowadziło do naruszenia ww. przepisów.

W obszernym uzasadnieniu skargi przytoczono argumenty na poparcie podnoszonych zarzutów i wniesiono uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, ewentualne uchylenie w całości także decyzji organu I instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Skarżący wniósł ponadto o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu uzupełniającego z kopii:

• wniosku z [...] sierpnia 2010 r. o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wraz z fragmentem załączonej do niego wstępnej koncepcji architektonicznej, na której przedstawiono "granice działki" (granice inwestycji kubaturowej),

• wydruku z serwisu mapowego Urzędu [...],

• decyzji nr [...] z [...] lutego 2011r. wraz z załącznikami nr 1 (analiza projektowanych linii rozgraniczających drogę) i nr 2 (wyniki analizy i zagospodarowania obszaru),

• postanowienia nr [...] z [...] grudnia 2011 r. wraz z załącznikiem nr 1a (zmieniający ww. załącznik nr 1-analiza projektowanych linii rozgraniczających),

• wniosku z [...] grudnia 2011 r., którym inwestor wystąpił o zmianę ww. decyzji o warunkach zabudowy,

• decyzji nr [...] z [...] marca 2012 r. oraz stanowiącego jej integralną całość załącznika nr 1 b-analiza projektowanych linii rozgraniczających drogę,

w celu wykazania faktu, że działka [...] nie była przeznaczona pod inwestycję kubaturową, tj. pod budowę zespołu budynków wielofunkcyjnych handlowo - usługowych i należy przyjąć jej przeznaczenie drogowe.

Minister Rozwoju, Pracy i Technologii w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

W piśmie z 21 września 2021 r. strona skarżąca przedstawiła dodatkowe stanowisko w sprawie oraz wniosła o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodów uzupełniających z:

- odpisu pisma Biura Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu [...] z [...] kwietnia 2021 r. w celu wykazania faktu, że na dzień [...] maja 2013 r. nieruchomość stanowiąca obecnie działkę ewid. nr [...] przewidziana była pod rozbudowę ul. [...], a nie zaś pod budowę zespołu budynków wielofunkcyjnych handlowo- usługowych,

- opinii z [...] września 2021 r. Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych "[...]", które oceniło operat szacunkowy z [...] marca 2020 r.

Odpis ww. pisma z załącznikami przesłano stronom postępowania wraz z zawiadomieniem o terminie rozprawy.

W piśmie z 28 grudnia 2021 r. [...] Sp. z o.o. w [...] wniosła o odroczenie terminu rozprawy wyznaczonej na 11 stycznia 2022 r. (wyznaczenie innego, późniejszego terminu) z uwagi na umożliwienie wypowiedzenia się co do nowego dowodu w sprawie w postaci opinii Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych "[...]" z [...] września 2021 r.

Na rozprawie przeprowadzonej 11 stycznia 2022 r. Sąd postanowił oddalić wniosek o odroczenie terminu rozprawy jako niezasadny i nieznajdujący podstaw w okolicznościach, o których mowa w przepisach P.p.s.a.

Jednocześnie Sąd postanowił wniosek o przeprowadzenie dowodu uzupełniającego z dokumentów dołączonych do pisma z 21 września 2021 r. uwzględnić i dowody te dopuścić na podstawie art. 106 § 3 P.p.s.a.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Na podstawie art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 137), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Uwzględnienie skargi, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.), zwanej dalej P.p.s.a., następuje w przypadku stwierdzenia naruszenia przez organ przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenia przepisów postępowania dającego podstawę do wznowienia postępowania lub innego naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Zarzuty skargi Sąd ocenił jako uzasadnione.

Przedmiotem skargi jest decyzja Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z [...] marca 2021 r. [...] utrzymująca w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] lipca 2020 r. nr [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz [...] Sp. z o.o. z siedzibą w [...], z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w [...], w Dzielnicy [...], obręb [...], ozn. jako działka nr [...] o pow. [...] ha, objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (pkt 1), powiększeniu ustalonego odszkodowania o 5% wartości przedmiotowej nieruchomości, tj. o kwotę [...] zł (pkt 2) oraz zobowiązaniu Prezydenta [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania w łącznej kwocie [...] zł w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna (pkt 3).

Istotą sporu jak również przyczyną rozstrzygnięcia Sądu jest zaakceptowana w całości przez organy obu instancji wycena nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego T. S. w operacie szacunkowym z [...] kwietnia 2019 r. oraz w operacie zamiennym do operatu z [...] kwietnia 2019 r., sporządzonym [...] marca 2020 r. w celu skorygowania "omyłek pisarskich" pozostających bez wpływu na dokonane wcześniej oszacowanie.

Analiza materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, w tym zwłaszcza wymienionego operatu prowadzi, zdaniem Sądu, do wniosku, że ustalenie wysokości należnego właścicielom przejętej działki odszkodowania nastąpiło z naruszeniem obowiązujących przepisów prawa procesowego w tym art. 7 k.p.a., 77 § 1 k.p.a. i 80 k.p.a. oraz wskazanych w skardze przepisów prawa materialnego.

Po pierwsze ma rację Skarżący, że dokonanie sprostowania w operacie błędów i pomyłek pisarskich nie może być uznane za przedłożenie nowego operatu a taka interpretacja przedłożenia tej samej wyceny zmierza do obejścia art. 156 ust. 3 u.g.n. Przepis ten stanowi, że operat szacunkowy może być wykorzystany dla celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Ani przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami ani rozporządzenia RM z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego nie dopuszczają "zamiennej" formy jego wykonania, w szczególności gdy jedyna korekta w stosunku do operatu podstawowego polega na weryfikacji błędów pisarskich. Powyższe prowadzi zaś do wniosku, że skorygowany tą drogą operat z [...] kwietnia 2019 r. był nieaktualny w dacie wydania decyzji przez organy obu instancji skoro zapadły one odpowiednio [...] lipca 2020 r. i [...] marca 2021r.

Niezależnie od wskazanej wyżej oceny zauważyć trzeba, że ze spornego operatu wynika, że rzeczoznawca majątkowy ustaliła, iż dla szacowanego obszaru nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego a studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy przyjęte uchwałą Nr [...] Rady [...] z dnia [...] października 2006 r. (ze zm.) wskazuje, że wyceniana działka nr [...] położona była w korytarzu ul. [...] stanowiąc drogę klasy zbiorczej o znaczeniu lokalnym [...]. Biegła ustaliła również, że dla przedmiotowej nieruchomości Prezydent [...] wydał decyzję o warunkach zabudowy Nr [...] z [...] lutego 2011 r., sprostowaną, co do oznaczeń widniejących na mapie stanowiącej załącznik do tej decyzji, postanowieniem Nr [...] oraz zmienioną decyzją nr [...] z [...] marca 2012 r. Opisała następnie parametry inwestycji objętej wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości przewidzianej pod budowę zespołu budynków wielofunkcyjnych handlowo - usługowych, kultury oraz biurowych wraz z wielopoziomowym garażem podziemnym, zagospodarowaniem terenu, wewnętrznym układem drogowym, wjazdami i dojazdami na teren nieruchomości oraz niezbędną infrastrukturą techniczną. Zaniechała jednoznacznego wskazania przeznaczenia wycenianej działki. Przywołała treść § 36 ust. 4 rozporządzenia RM z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Dokonała analizy rynku nieruchomości drogowych w następstwie czego wskazała 6 transakcji z lat 2017-2019 z obszaru dzielnicy - [...],[...] i [...]. Wskazała również, że nieliczne transakcje dowodzą, że rynek drogowy jest słabo rozwinięty, ponieważ w skali roku notuje się zaledwie kilka transakcji. Ostatecznie oceniła, że wskazane transakcje nie są podobne do szacowanej nieruchomości głównie z uwagi na ich lokalizację oraz przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego. Następnie wytypowała 4 transakcje prawem użytkowania wieczystego z lat 2016-2017 i wyjaśniła, że od 2018 r. takich transakcji nie było. Do porównań przyjęła 3 nieruchomości o przeznaczeniu zgodnym z dotychczasowym przeznaczeniem działki oznaczonej nr [...].

Zdaniem Sądu analiza uzasadnienia zaskarżonej decyzji jak również decyzji ją poprzedzającej dowodzi, że żaden z organów nie ocenił starannie ani operatu stanowiącego podstawę rozstrzygnięcia ani pozostałych dokumentów istotnych dla oceny okoliczności faktycznych w sprawie, w tym w szczególności decyzji o warunkach zabudowy Nr [...] z [...] lutego 2011 r., sprostowanej postanowieniem Nr [...], zmienioną decyzją nr [...] z [...] marca 2012 r.

Minister całkowicie pominął w swoich rozważaniach nie tylko kluczowe dla rozstrzygnięcia sprawy zagadnienie analizy rynku nieruchomości drogowych, ale także wbrew treści przywołanej przez siebie, sprostowanej i zmienionej decyzji o warunkach zabudowy z [...] lutego 2011 r. i jej mapowego załącznika uznał, że sporna działka nr [...] przeznaczona była pod budowę zespołu opisanych w tej decyzji budynków. W następstwie powyższego pozytywnie ocenił wycenę biegłej T. S. i stanął na stanowisku, że przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu jej wywłaszczenia nie zwiększa jej wartości, co uzasadnia wycenę w oparciu o jej dotychczasowe przeznaczenie.

Tymczasem z akt sprawy wynika jednoznacznie, że wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy złożony przez inwestora [...] sierpnia 2010 r. precyzował, że inwestycja w postaci budowy zespołu budynków wielofunkcyjnych handlowo - usługowych, kultury oraz biurowych wraz z wielopoziomowym garażem podziemnym, zagospodarowaniem terenu, wewnętrznym układem drogowym, wjazdami i dojazdami na teren nieruchomości oraz niezbędną infrastrukturą techniczną ma zostać zrealizowana na działce nr [...] (zaznaczono wówczas, że fragment działki ew. nr [...] - obecnie [...] - jest przedmiotem podziału ewidencyjnego w celu wydzielenia obszaru pod rozbudowę ul. [...]) w granicach oznaczonych linią ciągłą i literami [...]. Obszar obecnej działki [...] oznaczony linią przerywaną w granicach opisanych literami [...] we wniosku przewidziany został "pod wjazdy i infrastrukturę". Treść decyzji o warunkach zabudowy z [...] lutego 2011 r. oraz załącznik mapowy stanowiący jej integralną część wskazują, że w podanym wyżej zakresie decyzja została wydana zgodnie z wnioskiem. Przy czym oznaczenie obecnej działki [...], obszaru przewidzianego "pod wjazdy i infrastrukturę" zostało sprostowane w ramach oczywistej omyłki postanowieniem z [...] grudnia 2011 r. i zamknęło się w granicach [...]. Zostało także zobrazowane na załączniku mapowym nr [...].

Powyższe oznacza, że Minister Rozwoju, Pracy i Technologii nie dostrzegł, że zarówno studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy przyjęte uchwałą Nr [...] jak i decyzja o warunkach zabudowy przewidywały, wbrew jego stanowisku, drogowe i komunikacyjne przeznaczenie działki [...]. Okoliczność, że sama decyzja o warunkach zabudowy z [...] lutego 2011 r. wymienia działkę nr [...] wynika z faktu niedokonania w tej dacie jej podziału i nie może przesądzać o pominięciu jej uzasadnienia, załącznika mapowego oraz wniosku inwestora, którym Prezydent [...] był związany. Brak jest jakichkolwiek podstaw do przyjęcia, że precyzyjnie opisana i odwzorowana na mapie stanowiącej integralną część decyzji o warunkach zabudowy działka w granicach [...] obecnie [...] przeznaczona była pod inwestycję w postaci budowy zespołu budynków wielofunkcyjnych handlowo - usługowych, kultury oraz biurowych wraz z wielopoziomowym garażem podziemnym, zagospodarowaniem terenu, wewnętrznym układem drogowym, wjazdami i dojazdami na teren nieruchomości oraz niezbędną infrastrukturą techniczną. To przeznaczenie miała jedynie obecna działka [...] w ówczesnych granicach oznaczonych na mapie literami [...].

Akceptując wadliwy pogląd co do inwestycyjnego przeznaczenia działki [...] organ pominął także w całości ocenę obszaru rynku nieruchomości drogowych przyjętego przez rzeczoznawcę majątkowego T. S.

Zgodnie zaś z § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Z treści tego przepisu wynika, że przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wycena rozpoczyna się od porównania transakcji nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji na rynku lokalnym i regionalnym umożliwia dokonanie wyceny przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości.

Sądowi z urzędu wiadomo, że w latach 2017 - 2019, które były przedmiotem badań rzeczoznawcy majątkowego, na terenie [...] odnotowano znacznie więcej niż 6 wymienionych przez biegłą transakcji nieruchomościami drogowymi. Fakt ten znajduje także potwierdzenie w treści operatu Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych "[...]" z [...] września 2021 r. Biegła transakcji tych nie przywołała, ograniczając się do stwierdzenia, że na rynku lokalnym, który zawęziła do 3 dzielnic miasta, brak jest nieruchomości przeznaczonych pod drogi spełniających kryterium podobieństwa w stosunku do nieruchomości wycenianej. Powyższe skłoniło biegłą do przeprowadzenia wyceny w oparciu o ceny nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. w oparciu o nieruchomości o przeznaczeniu pod budowę budynków wielofunkcyjnych handlowo - usługowych, kultury oraz biurowych.

Biegła dokonując wyceny przedmiotowej działki, nieruchomości o podobnym przeznaczeniu, tj. przeznaczeniu drogowym, poszukiwała zatem jedynie na terenie fragmentu rynku lokalnego [...] przedwcześnie wskazując na ich brak. Rynku regionalnego obejmującego województwo mazowieckie nie analizowała wcale. Tymczasem tylko brak niezbędnych danych na obu rynkach pozwala na określenie wartości nieruchomości wg przeznaczenia innego niż drogowe. Jakkolwiek użyte w § 36 ust. 2 cyt. wyżej rozporządzenia określenia "rynku lokalnego" i "rynku regionalnego" nie zostały zdefiniowane, to jednak w orzecznictwie sądowoadministracyjnym wskazuje się, że pod pojęciem "rynku lokalnego" rozumie się obszar gminy lub powiatu, zaś "rynek regionalny" odnoszony jest do obszaru województwa (por. wyroki NSA z 22 maja 2012 r. sygn. akt I OSK 701/11; z 8 stycznia 2014 r. sygn. akt I OSK 1460/12, www.orzeczenia.nsa.gov.pl). W judykaturze przyjmuje się również, że porządek ustalania obszaru analizowanego nie jest przypadkowy, co powoduje, że gdy dane z rynku lokalnego są niewystarczające, to rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny obwiązany jest kierować się danymi z rynku regionalnego. Jeżeli i rynek regionalny nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych danych, dopiero wówczas należy kierować się przeznaczeniem nieruchomości przeważającym wśród gruntów przyległych. Tylko w tej sytuacji spełniony zostanie warunek zakładający brak możliwości uwzględnienia cen transakcyjnych nieruchomości drogowych na rynku lokalnym i regionalnym. Skoro odszkodowanie winno odzwierciedlać faktyczną wartość utraconego prawa, to kierowanie się innym przeznaczeniem nieruchomości niż to, które wynika z obowiązujących dla tej nieruchomości regulacji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, winno być ostatecznością (por. wyroki NSA z 13 lutego 2013 r. sygn. akt I OSK 1642/11; z 1 czerwca 2017 r. sygn. akt I OSK 2311/15, www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Tym samym szacując wartość nieruchomości drogowej biegły winien wyczerpać możliwość kierowania się cenami transakcyjnymi tego typu nieruchomości nie tylko z rynku lokalnego, a więc gminnego i powiatowego, ale także z rynku regionalnego (wojewódzkiego).

Niezależnie od tego uchybienia Minister nie dostrzegł także, że złożony do akt operat nie zawiera analizy żadnych innych niż działka nr [...] gruntów przyległych do działki nr [...].

Jako trafny Sąd ocenił także zarzut naruszenia przez Ministra Pracy, Rozwoju i Technologii art. 10 k.p.a. Ma rację Skarżący, że udzielenie mu terminu 3 dni na złożenie wyjaśnień i zajęcie stanowiska w sprawie, w której postępowanie odszkodowawcze toczy się od 2014 r., spór jest wielowątkowy a do operatu Skarżący zgłaszał liczne zastrzeżenia na etapie złożenia odwołania, jest w pełni nieadekwatne do okoliczności sprawy.

Końcowo Sąd aprobuje także pogląd skargi, że organy administracji były zobowiązane do wyłączenia biegłej stosownie do art.176 u.g.n. w zw. z art. 24 § 1 pkt. 4 i 5 k.p.a. i zlecenia wykonania operatu innemu rzeczoznawcy majątkowemu z tej przyczyny, że biegła opracowała operat, który był podstawą decyzji odszkodowawczej uchylonej następnie przez organ odwoławczy.

Sąd ma wiedzę co do istnienia rozbieżnej linii orzeczniczej sądów administracyjnych oraz NSA w tym względzie. Wydając wyrok w niniejszej sprawie Sąd miał na uwadze argumentację zawartą w szczególności w uzasadnieniach wyroków zapadłych w sprawach sygn. akt I OSK 1382/12 z 9.01.2014r., I OSK 2638/14 z 21.10.2015r., I OSK 1321/16 z 26.04.2018r. oraz I OSK 173/18 z 9.10.2019r. Dla oceny okoliczności istotnych z punktu widzenia rozpoznania sprawy podkreślić należy, że art. 176 u.g.n. regulujący kwestę wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego przy określaniu przesłanek wyłączenia tego rzeczoznawcy od udziału w szacowaniu nieruchomości posługuje się konstrukcją bezpośredniego a nie odpowiedniego stosowania art. 24 k.p.a. w przypadku zaistnienia przesłanek zawartych w tym przepisie. Zgodnie z treścią § 1 pkt 4 i 5 tego przepisu pracownik organu administracji publicznej podlega wyłączeniu od udziału w postępowaniu w sprawie:

4) w której był świadkiem lub biegłym albo był lub jest przedstawicielem jednej ze stron, albo w której przedstawicielem strony jest jedna z osób wymienionych w pkt 2 i 3;

5) w której brał udział w wydaniu zaskarżonej decyzji.

Sąd podziela stanowisko zawarte w wymienionych wyżej orzeczeniach NSA, że zawarcie w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami przepisu art. 176 u.g.n. równolegle z art. 84 § 2 k.p.a. dowodzi, że intencją ustawodawcy było przyznanie rzeczoznawcy majątkowemu szczególnej roli w procesie szacowania nieruchomości. Celem tego rozwiązania prawnego było zagwarantowanie pełnego obiektywizmu przy wycenie nieruchomości i zapewnienie w jej toku realizacji zasady prawdy obiektywnej z wyeliminowaniem możliwości sugerowania się przez rzeczoznawcę stanowiskiem uprzednio prezentowanym w danej sprawie.

Powyższe oznacza, że w przypadku wydania przez organ odwoławczy decyzji uchylającej decyzję organu I instancji z powodów związanych z opinią biegłego, która jest zasadniczym i w zasadzie jedynym dowodem w sprawie o odszkodowanie wówczas biegły ten nie powinien ani wydawać nowej opinii w sprawie w ponownym postępowaniu pierwszoinstancyjnym, ani uzupełniać w nim swojej wcześniejszej opinii – lecz podlegać wyłączeniu, stosownie do art. 176 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 24 § 1 pkt 4 i 5 k.p.a.

Skoro zatem analiza powyższych okoliczności wskazuje, że w procesie wyceny spornej nieruchomości, wbrew treści § 36 ust. 4 w zw. z § 36 ust. 2 rozporządzenia biegła przedwcześnie odstąpiła od ustalenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości w oparciu o analizę rynku nieruchomościami drogowymi, to wykonany przez nią operat nie mógł być uznany za miarodajny dowód w sprawie, o którym mowa w art. 130 ust. 2 u.g.n. To zaś wykluczało możliwość podejmowania na jego podstawie decyzji odszkodowawczej. Powyższe oznacza, że zawarty w skardze zarzut wadliwej weryfikacji ww. dowodu przez organy administracji i naruszenia przepisów art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w zw. z § 36 ust. 1 i 4 w zw. z § 36 ust. 2 cyt. rozporządzenia jest uzasadniony a decyzje organów obu instancji podlegają uchyleniu.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 powołanej ustawy.