Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2311/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-02-18 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Joanna Borkowska (spr.), Sędziowie sędzia WSA Aneta Dąbrowska, sędzia WSA Marzena Milewska-Karczewska, Protokolant ref. staż. Ewelina Kuszkowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 lutego 2019 r. sprawy ze skargi Prezydenta Miasta [...] na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] czerwca 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] czerwca 2018r., znak [...]. AM Minister [...] ( dalej organ ), po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta [...] ( dalej skarżący ), od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] września 2017r., znak: [...], orzekającej:

w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości 170.522,00 zł na rzecz D.S. za prawo własności nieruchomości położonej w [...], obrębie [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha,

w pkt 2 o odmowie powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości,

w pkt 3 zobowiązującej Prezydenta Miasta [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania

- utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

Stan sprawy był następujący :

Nieruchomość oznaczona jako działki nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha położone w [...], obrębie [...], decyzją Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2016 r., znak: [...], została przeznaczona pod regionalną drogę [...]- [...]- Etap II - km [...].

Decyzją z dnia [...] września 2017r., znak: [...], Wojewoda [...] orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości 170.522,00 zł na rzecz D.S. za prawo własności nieruchomości położonej w [...], obrębie [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha.

Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra [...] złożył Prezydent Miasta [...], wskazując, iż operat szacunkowy sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania został sporządzony wadliwie, biegła zbyt powierzchownie przeprowadziła analizę rynku lokalnego i regionalnego.

Minister [...], po rozpatrzeniu odwołania, wskazał, że zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania o realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych tzw. specustawy drogowej, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Wskazał również, że w myśl art. 18 ust. 1e specustawy drogowej w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia:

1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17,

2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo

3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna

- wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

Organ wskazał, że w rozpatrywanej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą z mocy prawa na rzecz Województwa [...] nieruchomość położoną w gminie [...], oznaczoną jako działki nr [...] oraz [...], stanowi operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2017 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego [...] (uprawnienia nr [...]). Organ wskazał, że operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 Kpa. W szczególności na podstawie art. 80 Kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości.

Biegła ustaliła, że wyceniana nieruchomość, stanowiąca działki oznaczone nr [...] oraz [...] posiada korzystne położenie - w [...], przy ul. [...], w strefie podmiejskiej, południowo-wschodniej części miasta, blisko granicy administracyjnej z miastem [...], w otoczeniu terenów nie użytkowanych, zadrzewionych, zalesionych oraz terenów zabudowy jednorodzinnej. Teren jest dobrze zurbanizowany, uzbrojenie nie jest pełne - dostęp do sieci energetycznej, kanalizacyjnej, wodociągowej. Stan zagospodarowania i użytkowania określono jako dobry - działki stanowią zwartą powierzchnię gruntu jednorodnie zagospodarowaną jako ogród z nasadzeniem drzew owocowych i ozdobnych. Biegła wskazała, iż na nieruchomości znajdują się następujące części składowe: nasadzenia: 1 szt. bzu w wieku 10 lat, 9 szt. sosny w wieku 10 lat, 9 szt. leszczyny pospolitej w wieku 10 lat, 6 szt. orzecha włoskiego w wieku 10 lat, 3 szt. czereśni w wieku 10 łat, 1 szt. wiśni w wieku 10 lat, 9 szt. śliwy w wieku 10 lat, 2 szt. gruszy w wieku 10 lat, 11 szt. jabłoni w wieku 10 lat; nawierzchnia drogi z asfaltu o pow. 7 m2 na działce nr [...], nawierzchnia drogi utwardzonej kostką betonową o pow. 73 m2 na działce nr [...] oraz fragment ogrodzenia z siatki na słupkach stalowych o dł. 40 mb. Wskazano ponadto, iż na obydwu działkach znajdują się fragmenty ogrodzenia ze słupków stalowych i żelbetonowych w złym stanie technicznym o stopniu zużycia 100%, w związku z czym ich wartość odtworzeniową określono na 0 zł.

Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, przedmiotowa nieruchomość objęta była obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z zapisami Uchwały nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] maja 2012 r. teren działki nr [...] oznaczony jest symbolem C5.KDGP - tereny komunikacji - tereny dróg publicznych klasy głównej przyspieszonej (ok. 19 m2), C10.KDL - tereny komunikacji - tereny dróg publicznych klasy lokalnej (ok. 300 m2), C.73.U - tereny zabudowy usługowej (ok. 541 m2), C.74ZL - tereny lasu (ok. 270 m2). Natomiast dla działki nr 574/200 miejscowy plan określa przeznaczenie: C5.KDGP - tereny komunikacji - tereny dróg publicznych klasy głównej przyspieszonej (ok. 8 m2), C10.KDL - tereny komunikacji - tereny dróg publicznych klasy lokalnej (ok. 290 m2) oraz C.74ZL - tereny lasu (ok. 62 m2).

Z uwagi na fakt, iż przeznaczenie planistyczne nieruchomości jest częściowo zgodne, a częściowo odmienne od przeznaczenia wynikającego z celu wywłaszczenia, na potrzeby wyceny zastosowano zasadę korzyści i dokonano monitoringu kształtowania się cen zarówno nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod tereny dróg, nieruchomości o przeznaczeniu pod usługi jak również pod tereny leśne.

W pierwszej kolejności badaniem objęto rynek lokalny nieruchomości gruntowych drogowych, obejmujący teren miasta [...]. W operacie wskazano, iż ze względu na małą liczbę transakcji sprzedaży obszar analizy poszerzono o miasto sąsiednie [...], gdzie zanotowano ponad 20 transakcji w zakresie cenowym od 14,97 zł do 88 zł/m2. Dodatkowo ze względu na cel wyceny i specyfikę inwestycji drogowej przeprowadzono analizę nieruchomości drogowych na terenie powiatu [...] i [...]. Badanie objęto okres od stycznia 2014 r. do listopada 2016 r. Stwierdzono, że średnia cena nieruchomości o przeznaczeniu drogowym wynosi 59,80 zł/m2. W operacie wskazano, iż trend zmiany cen nieruchomości drogowych na analizowanym obszarze wyniósł 0,24% skali rocznej (wielkość na poziomie błędu statystycznego), a zatem cen nie aktualizowano.

W dalszej kolejności przeanalizowano rynek nieruchomości o przeznaczeniu leśnym i pod zalesienia, obejmujący miasto [...], przy czym badaniem objęto okres od stycznia 2014 r. do listopada 2016 r. Z uwagi na niewielką ilość transakcji sprzedaży, obszar rynku poszerzono o rynek regionalny - rynki równoległe - miasta oraz tereny powiatów o podobnej strukturze przestrzenno - demograficznej przylegające do przebiegu inwestycji, tj. teren miasta [...], powiatu [...], [...] i [...]. Wskazano, iż ceny sprzedaży nieruchomości o powyższym przeznaczeniu kształtują się na poziomie od 0,49 zł/m2 do 4,39 zł/m2, ze średnią cena w zbiorze wynoszącą 5,72 zł/m2.

Z uwagi na powyższe stwierdzono, iż w odniesieniu do części nieruchomości o przeznaczeniu leśnym występuje zasada korzyści, a zatem wyceny gruntu o powyższym przeznaczeniu dokonano według alternatywnego sposobu użytkowania nieruchomości, stosownie do treści art. 134 pkt 4 ugn.

Wyceny części nieruchomości o przeznaczeniu drogowym dokonano przyjmując do porównań transakcje nieruchomościami o tożsamym przeznaczeniu wskazując, iż analiza rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu pod drogi wykazała, że liczba transakcji sprzedaży gruntów podobnych jest wystarczająca aby wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określić przy zastosowaniu § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U Nr 207, poz. 2109 ze zm ), dalej: rozporządzenie.

Ostatecznie do procesu wyceny części nieruchomości o przeznaczeniu pod drogi i o przeznaczeniu leśnym przyjęto bazę 14 nieruchomości o przeznaczeniu pod drogi.

Rzeczoznawca majątkowy określiła wartość odtworzeniową nieruchomości, bowiem jak wskazała w operacie, nie stwierdziła wystąpienia w obrocie transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych do wycenianej głównie pod względem ilości i rodzaju elementów składowych gruntu. Wyceny prawa własności gruntu dokonano w podejściu porównawczym z zastosowaniem metody korygowania ceny średniej.

Określono następujące cechy rynkowe wpływające na wartość wycenianej nieruchomości i ich wagi - procentowe wpływy poszczególnych atrybutów (cech): położenie (waga - 35%), uzbrojenie (waga - 25%), stan i sposób zagospodarowania (waga - 15%), dostępność komunikacyjna (waga - 15%), otoczenie i sąsiedztwo (waga - 10%). Ponadto dla każdej cechy ustalono skalę ocen, definiując jednocześnie każdą z nich. Wskazano przy tym, iż cechy takie jak kształt oraz wielkość nie wpływają na wartość działek przeznaczonych pod inwestycje drogowe.

Następnie dokonano charakterystyki nieruchomości o cenie maksymalnej i o cenie minimalnej z analizowanego zbioru transakcji w aspekcie przyjętych cech rynkowych. Określono następnie zakres współczynników korygujących dla szacowanej nieruchomości. Po dokonaniu obliczeń, zamieszczonych na stronie 15 operatu szacunkowego wartość rynkowa części nieruchomości, o przeznaczeniu drogowym i leśnym oszacowano na kwotę 70.368,35 zł.

W dalszej kolejności dokonano analizy segmentu rynku nieruchomości o przeznaczeniu usługowym. W tym celu monitoringiem objęto obszar miasta Rybnik w okresie od grudnia 2014 r. do listopada 2016 r. w operacie wskazano, iż odnotowano tylko kilka transakcji gruntami podobnymi na terenie miasta Rybnika W związku z powyższym obszar badania rynku poszerzono o rynki równoległe - tj. miasta o podobnej strukturze przestrzenno-demograficznej przylegające do przebiegu inwestycji. Wyselekcjonowano grupę 16 transakcji najbardziej podobnych do przedmiotu wyceny z rynku regionalnego, w których ceny mieściły się w przedziale od 90,91 zł/m2 do 184,50 zł/m2.

Biorąc pod uwagę fakt, iż przeprowadzona analiza wykazała, że ceny nieruchomości o przeznaczeniu usługowym przewyższają ceny o przeznaczeniu drogowym, wyceny części nieruchomości o przeznaczeniu usługowym dokonano według aktualnego sposobu użytkowania.

Ostatecznie do porównań części nieruchomości o przeznaczeniu usługowym przyjęto bazę 11 nieruchomości o przeznaczeniu pod usługi.

W dalszej kolejności dokonano charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej z przyjętego zbioru transakcji porównawczych. Ustalono następujące cechy, wpływające na wartość nieruchomości o przeznaczeniu pod usługi: lokalizacja i otoczenie nieruchomości (waga - 30%), warunki dojazdu (waga - 10%), wielkość działki (waga - 20%), konfiguracja działki (waga - 20%), dostępne uzbrojenie (waga - 20%). Dokonano ponadto gradacji poszczególnych cech. Po dokonaniu obliczeń, zamieszczonych na stronie 20 operatu szacunkowego wartość rynkową części gruntu działki nr [...] o przeznaczeniu pod usługi oszacowano na kwotę 79.960,00 zł.

W dalszej kolejności rzeczoznawca majątkowy oszacowała wartość odtworzeniową części składowych, tj. składników budowlanych w postaci drogi o nawierzchni asfaltowej i kostki betonowej (stopień zużycia technicznego 20%), ogrodzenia z siatki stalowej na słupkach stalowych (stopień zużycia technicznego 20%).

Do wyceny składników budowlanych biegły zastosowała podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technikę wskaźnikową.

Współczynnik regionalny określono na poziomie 0,91 do 1,01, zaś koszty dodatkowe, tj. opracowania dokumentacji, nadzoru budowlanego w formie wskaźnika procentowego obiektu budowlanego odniesionego do kosztów odtworzenia określono w zakresie od 3% do 5%, zgodnie z cennikiem Bistyp. Po dokonaniu obliczeń według wzoru zamieszczonego na stronie 22 operatu szacunkowego, wartość składników budowlanych oszacowano na kwotę 17.353,00 zł.

Następnie dokonano wyceny wartości nasadzeń, znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości. Wartość drzew owocowych określono na podstawie opracowania "Określenie wartości roślin sadowniczych (na plantacjach towarowych) i upraw ogrodniczych (w ogrodach działkowych i przydomowych) przy wywłaszczaniu nieruchomości, autorstwa [...]. Wartość drzew ozdobnych oszacowano natomiast według kosztów poniesionych nakładów.

Po dokonaniu stosownych obliczeń, według wzorów zamieszczonych na stronie 22 i 23 operatu szacunkowego, wartość drzew ozdobnych i owocowych określono na kwotę 2.840,00 zł.

Po zsumowaniu, wartość odtworzeniową nieruchomości, stanowiącej działki oznaczone nr [...] oraz [...] określono na łączną kwotę 170.522,00 zł.

Minister podkreślił, ze chcąc dokonać oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy należy mieć na uwadze przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.), dalej ugn i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej rozporządzenie.

W myśl art. 134 ust. 1 ugn podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ww. ustawy wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Stosownie natomiast do art. 135 ust. 1 ugn jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową.

Zgodnie zaś z § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Stosownie natomiast do § 55 ust. 2 rozporządzenia operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Z kolei w myśl § 56 ust. 1 pkt 7 w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny.

Rozpatrując zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2016 r., Minister [...] uznał, że nie zawiera on nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż wyceniana nieruchomość była przeznaczona pod inwestycję drogową, zatem wartość przedmiotowej nieruchomości została określona zgodnie z ww. § 36 ust. 4. rozporządzenia, tj. w oparciu o transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod inwestycje drogowe. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez siebie wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny.

Organ podkreślił, że to rzeczoznawca decyduje o wyborze podejścia, metody i techniki wyceny, co wynika z powyżej zacytowanego art. 154 ust. 1 ugn. Ponadto czynności dokonywane przez biegłego w zakresie doboru nieruchomości porównawczych dotyczą wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego stąd ani strona ani organ nie ma podstaw do ich kwestionowania. Zakwestionowanie doboru nieruchomości przez organ administracji byłoby możliwe wyłącznie na skutek stwierdzenia oczywistych rażących nieprawidłowości, których w niniejszej sprawie nie stwierdzono.

Z powyższą decyzją nie zgodził się Prezydent Miasta [...], zaskarżając decyzję Ministra [...] w całości i zarzucając jej naruszenie:

- art. 12 ust. 5, art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczegółowych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w zw. z art. 130 ust. 2, 134 i 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że sporządzona przez biegłą [...] opinia jest prawidłowa natomiast opinia biegłej [...] z uwagi na nieprawidłowości i niejasności nie może stanowić podstawy do dokonania wyceny,

- art. 7, 77 i 84 kodeksu postępowania administracyjnego poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i w sytuacji gdy do akt sprawy złożone zostały dwa operaty sporządzone przez rzeczoznawców z zastosowaniem różnych metod wyceny nie zasięgnięto opinii innej osoby posiadającej wiedzę specjalną a względnie wobec twierdzeń organu dotyczących niejasności i nieprawidłowości w jednym z operatów nie uzyskano stosownych wyjaśnień od autorów tegoż operatu,

Wobec powyższych uchybień skarżący wniósł o o:

- uchylenie zaskarżonej decyzji;

- zasądzenie od organu administracji na rzecz skarżącej kosztów postępowania według norm przepisanych.

- dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z dokumentu - operatu szacunkowego znajdującego się w aktach Wojewody [...] [...] - i w tym celu skarżący wniósł o zwrócenie się do Wojewody [...] o nadesłanie akt przedmiotowej sprawy na okoliczność treści tych dokumentów.

W odpowiedzi na skargę Minister [...] wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016r., poz. 1066 tj.), sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, badając prawidłowość zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafność ich wykładni.

Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych, mających wpływ na wynik sprawy, wad w postępowaniu administracyjnym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, przy czym na podstawie art. 134 § 1 cytowanej ustawy, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skarga podlegała oddaleniu, bowiem Sąd nie stwierdził, aby w kontrolowanym postępowaniu dopuszczono się uchybień wskazanych w skardze, jak również innych naruszeń przepisów prawa materialnego i procesowego, które Sąd ma obowiązek uwzględnić z urzędu, nie będąc związany wnioskami i zarzutami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną, zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r. poz. 718).

Przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, w którym zaskarżoną decyzją orzekł Minister [...] było ustalenie odszkodowania w wysokości 170.522,00 zł na rzecz D.S. za prawo własności nieruchomości położonej w [...], obrębie [...], oznaczonej jako działki nr [...] opow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod budowę regionalnej drogi [...] - [...] - [...] - km [...] - km [...].

Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą z mocy prawa na rzecz Województwa [...] nieruchomość stanowił operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2017 r, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A.O. Sąd podziela pogląd organu, że operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 Kpa. W szczególności na podstawie art. 80 Kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 12 grudnia 2007 r. sygn. akt I SA 1484/07, dostępny w CBOSA).

Aby dokonać oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy należy mieć na uwadze przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.), dalej ugn i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej rozporządzenie.

W myśl art. 134 ust. 1 ugn podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie natomiast z art. 134 ust. 3 i 4 ww. ustawy wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Stosownie natomiast do art. 135 ust. 1 ugn jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową.

Zgodnie zaś z § 36 ust. 4 w/w rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Stosownie natomiast do § 55 ust. 2 w/w rozporządzenia operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Z kolei w myśl § 56 ust. 1 pkt 7 w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny.

Sąd podziela ocenę organu, że operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2017 r, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A.O., nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Opinia biegłej spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W omawianym operacie szacunkowym wyceny prawa własności gruntu dokonano w podejściu porównawczym z zastosowaniem metody korygowania ceny średniej. Przy określaniu wartości elementów składowych gruntu zastosowano podejście kosztowe metodą kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową.

Przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejmowanej na cele dróg publicznych kluczowe znaczenie ma zdefiniowanie nieruchomości podobnych, według których określana będzie wartość przejmowanej nieruchomości. W tej materii mechanizm wyceny zawarty jest w art. 134 ust. 3-4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 r., poz. 121 ze zm.), tzw. zasada korzyści, polegająca na przyjęciu takich parametrów nieruchomości stanowiących podstawę wyceny, które będą najkorzystniejsze dla wywłaszczanego. W ramach tej zasady występują dwa pojęcia: aktualny sposób użytkowania oraz alternatywny sposób użytkowania nieruchomości, wynikający z celu wywłaszczenia. Pierwsze z pojęć - "aktualny sposób użytkowania" oznacza oszacowanie wartości nieruchomości wg faktycznego stanu nieruchomości bez uwzględnienia ustaleń planistycznych wprowadzających cel publiczny. Drugie z pojęć, tj. "alternatywny sposób użytkowania" nakazuje wycenę nieruchomości przy uwzględnieniu ustaleń planistycznych wprowadzających cel publiczny. Każdorazowo zatem biegły ma obowiązek przeprowadzić badanie rynku nieruchomości, które wskaże, który wariant wyceny będzie korzystniejszy i tym samym pozwoli uzyskać wyższe odszkodowanie. Z uwagi na fakt, iż przeznaczenie planistyczne objętych zakresem sprawy nieruchomości jest częściowo zgodne, a częściowo odmienne od przeznaczenia wynikającego z celu wywłaszczenia, na potrzeby wyceny dokonano monitoringu kształtowania się cen zarówno nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod tereny dróg, nieruchomości o przeznaczeniu pod usługi jak również pod tereny leśne.

Wyceny części nieruchomości o przeznaczeniu drogowym dokonano przyjmując do porównań transakcje nieruchomościami o tożsamym przeznaczeniu wskazując, iż analiza rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu pod drogi wykazała, że liczba transakcji sprzedaży gruntów podobnych jest wystarczająca aby wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określić przy zastosowaniu § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U Nr 207, poz. 2109 ze zm ), W myśl przepisu § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Natomiast przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruch Do wyceny składników budowlanych biegły zastosował podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technikę wskaźnikową.

Zgodnie z art, 153 ugn, podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Stosownie do § 21 rozporządzenia, przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości za koszt nabycia gruntu, o którym mowa w art. 153 ust. 3 ustawy, przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach. Za koszt odtworzenia części składowych gruntu, o którym mowa w art. 153 ust. 3 ustawy, przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych. Stosownie do § 23 rozporządzenia, przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona, przy czym technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe.

Zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Z kolei w myśl § 56 ust. 1 pkt 7 w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny.

Rozpatrując zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2017 r. należy wskazać, iż zawiera on wszystkie elementy wymagane powyższymi przepisami. W ocenie Sądu rzeczoznawca majątkowy prawidłowo dokonała doboru nieruchomości porównawczych do wycenianych działek. Uwzględniając fakt, iż przeznaczenie nieruchomości określone w dokumencie planistycznym - miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Miasta [...] jedynie w części zgodne jest z celem wywłaszczenia, zaś przeznaczenie pozostałej części nieruchomości określone jest jako teren zabudowy usługowej oraz tereny lasu, rzeczoznawca dokonała analizy zarówno segmentu rynku nieruchomości o przeznaczeniu zgodnym z celem wywłaszczenia, rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę usługową jak również rynku nieruchomości leśnych w celu określenia, który wariant wyceny będzie korzystniejszy dla właściciela nieruchomości. Przeprowadzona analiza wykazała, iż działki o przeznaczeniu leśnym uzyskują na rynku niższe ceny od gruntów o przeznaczeniu drogowym, z kolei ceny gruntów o przeznaczeniu drogowym są niższe od cen nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę usługową. Zasadnie zatem biegła dokonała odrębnej wyceny w stosunku do części nieruchomości o przeznaczeniu usługowym, w oparciu o bazę nieruchomości o takim przeznaczeniu. Biegła wyczerpująco wyjaśniła przyjęty przez nią wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. W operacie szacunkowym szczegółowo scharakteryzowano nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej w aspekcie przyjętych cen rynkowych, a także właściwie ustalono współczynniki korygujące. Określając wartość składników budowlanych uwzględniono stopień ich zużycia, co pozostaje w zgodzie z przepisem art. 135 ust. 4 ugn. Wątpliwości Sądu nie budzi również zastosowana przez autorkę opracowania metoda i technika wyceny. Biegła miała na uwadze, iż transakcje nieruchomościami wraz ze znajdującymi się na niej częściami składowymi nie wystąpiły na analizowanym rynku, w związku z czym oszacowano oddzielnie wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. Tym samym spełniona została regulacja wynikająca z przepisu art. 135 ugn. Rzeczoznawca majątkowy zasadnie objęła analizą rynek regionalny nieruchomości zarówno drogowych, jak i usługowych. W operacie szacunkowym wyjaśniła bowiem, iż rozszerzenie badania spowodowane jest sporadyczną liczbą transakcji nieruchomościami o powyższym przeznaczeniu, położonymi na terenie miasta Rybnik. Powyższe zgodne jest z przepisem § 36 ust. 2 rozporządzenia, który obliguje rzeczoznawcę do przeanalizowania rynku lokalnego i regionalnego nieruchomości.

Reasumując: w ocenie Sądu opinia rzeczoznawcy spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu, opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym skorygowaniu przyjętych cech rynkowych.

Przedstawiona opinia biegłej rzeczoznawcy jest spójna i logiczna, sam zaś operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych opinii.

Stwierdzić wobec powyższego należy, że operat szacunkowy nie zawiera wad powodujących naruszenie przepisów ugn oraz rozporządzenia. W toku postępowania przed organem pierwszej instancji stronom została zapewniona możliwość zapoznania się z materiałem dowodowym i wypowiedzenia się na jego temat.

Reasumując Sąd nie znalazł podstaw do uznania za słuszne zarzutów skargi wywiedzionej przez Prezydenta Miasta [...], dotyczących naruszenia przepisów prawa materialnego tj. art. 12 ust. 5, art. 18 ust.1 w zw. z art. 130 ust.2, 134 i 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W ocenie Sądu, w kontrolowanym postępowaniu nie naruszono również postępowania tj. art. 7, art. 77oraz art. 84 kodeksu postępowania administracyjnego. W szczególności organ właściwie ocenił dwa operaty sporządzone przez rzeczoznawców złożone do akt sprawy. Należało podzielić stanowisko organu, że wartość dowodowa operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego E.W. jest wątpliwa, bowiem biegła nie przeprowadziła w sposób prawidłowy analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod usługi, w konsekwencji czego przeprowadzona przez nią analiza korzyści okazała się wadliwa, niezgodna z art. 134 ust. 3 i 4 ugn i doprowadziła do zaniżenia wartości nieruchomości.

Odnosząc się do wniosku o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z dokumentu - operatu szacunkowego znajdującego się w aktach Wojewody [...], należało wskazać, że zgodnie z art. 106 § 3 ppsa Sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. W ocenie Sądu, w kontrolowanej sprawie takie wątpliwości nie miały miejsca, co uzasadniało oddalenie wniosku.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w oparciu o art.151 p.p.s.a. orzekł o oddaleniu skargi.