Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 731/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2009-03-02 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Włodzimierz Kubik, Sędziowie Sędzia WSA Iwona Bogucka (spr.), Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka, Protokolant starszy sekretarz sądowy Magdalena Jankowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 lutego 2009r. sprawy ze skargi B. C. i W. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy terenu 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia [...]r. nr [...], 2. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżących solidarnie kwotę [...] złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Wnioskiem z dnia [...] r. J. R., J. R. i E. H., reprezentowani przez pełnomocnika, zwrócili się do Prezydenta Miasta K. o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych, stanowisk garażowych podziemnych, dróg i chodników zewnętrznych, małej architektury i zieleni ozdobnej na działce nr [...] w K. przy ul. [...]. Przewidziano wyburzenie istniejących obiektów – parterowych garaży. Charakteryzując inwestycję wskazano, że planowane są budynki o dwóch kondygnacjach naziemnych i jednej podziemnej (garaże), o wysokości elewacji frontowej 10 m, z dachami płaskimi, dwa budynki o wymiarach 11,5x14,5 m i jeden o wymiarach 11,5x15,5 m. Wjazd i wyjazd zaplanowano od ulicy [...]. Powierzchnię terenu określono pierwotnie na [...] m2, powierzchnię zabudowy na [...] m2 a powierzchnię całkowitą na [...] m2. Z wypisu z rejestru gruntów wynika, że działka [...] ma powierzchnię [...] ha.

Pismem z dnia [...] r. organ wezwał do uzupełnienia wniosku: określenia orientacyjnej ilości mieszkań i miejsc postojowych (przyjmując wskaźnik 1,5 miejsca na mieszkanie), zaznaczenia na projekcie zagospodarowania terenu wjazdu i wyjazdu z działki, lokalizacji parkingów, wejścia do budynków, zjazdu do parkingów podziemnych, miejsca gromadzenia odpadów, skorygowania granicy terenu objętego wnioskiem do niezbędnego zakresu, określenia powierzchni całkowitej w rozbiciu na kondygnacje podziemne i nadziemne, określenie wysokości elewacji frontowej od poziomu terenu. W odpowiedzi na wezwanie pełnomocnik wnioskodawców podał, że planowane jest 12 mieszkań i 18 miejsc postojowych (12 w garażu podziemnym, 6 na powierzchni). Powierzchnia terenu objętego wnioskiem wynosi ok. [...] m2, powierzchnia kondygnacji nadziemnych ok. [...] m2 a podziemnych ok. [...] m2. Wysokość elewacji budynków to ok. 8 m. Przedłożono projekt zagospodarowania terenu w skali 1:500 i wyrys z mapy zasadniczej w skali 1:500, z którego wynika, że na działce [...] znajduje się budynek gospodarczy i budynek mieszkalny.

Po zawiadomieniu o wszczęciu postępowania organ wystąpił o uzgodnienia do Miejskiego Zarządu Ulic i Mostów, który w piśmie z [...] r. określił warunki obsługi komunikacyjnej, zobowiązują m. in. do zapewnienia na terenie objętym inwestycją, poza pasem drogowym ul. [...] i [...], 18 miejsc parkingowych.

W następnej kolejności została sporządzona analiza architektoniczno-urbanistyczna obszaru. Część opisowa tej analizy zawiera nie tylko dane ilościowe, ale także rozstrzygnięcia o odstąpieniu od wskaźników wyliczonych i wyznaczeniu odmiennych od średnich wielkości. Granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości stanowiącej 3-krotność frontu działki (51 m), tj. na długości 153 m od granicy terenu objętego wnioskiem. Wyznaczony obszar analizowany ma pow. [...] m2, z czego 31 % stanowiły tereny komunikacji i niezabudowane a 69 % tereny zabudowane, objęte analizą. Podano, że powierzchnia terenu objętego wnioskiem wynosi [...] m2 a powierzchnia działki [...] m2. Analizie poddano 69 obiektów kubaturowych, wymienionych w zestawieniu tabelarycznym. Ustalono, że działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej są zabudowane zabudową mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą i bliźniaczą w bezpośrednim sąsiedztwie oraz zabudową wielorodzinną i usługową w obszarze analizowanym. Linię zabudowy w analizie ustalono na 6 m od ul. [...] (drogi gminnej) i 16 m od ul. [...] (drogi powiatowej). Podano, że odległości te nie są kontynuacją linii na działkach sąsiednich, albowiem ograniczyłoby to możliwość optymalnego zagospodarowania działki a na działkach przy ul. [...] istnieją budynki usytuowane nawet w odległości 3 m od drogi, w związku z czym istnieją przesłanki do wyznaczenia linii zabudowy w inny sposób. Odnośnie wskaźnika powierzchni nowej zabudowy do powierzchni działki podano, że w obszarze analizowanym wskaźniki te wahają się od 9-32 %. Wskaźnik średni wyliczono na 18 %. Oceniono, że wynikający z danych wniosku wskaźnik 26% jest porównywalny do wskaźników występujących w sąsiedztwie (obiekty nr 11-15), mieści się w przedziale wskaźników obszaru analizowanego a § 5 ust. 2 rozporządzenia MI z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, umożliwia ustalenie wskaźnika o wyższej wartości, w związku z czym ustalono zgodnie z wnioskiem wskaźnik 26%. Szerokość elewacji frontowych istniejącej zabudowy wynosi od 8 do 50 m, średnio 12,4 m. Przy założeniu 20 % tolerancji, ustalono tę szerokość na ok. 10-15 m. Wysokość górnej krawędzi elewacji budynków sąsiednich tworzy uskok, w związku z czym ustalono średnią dla obszaru analizowanego w wielkości 7,6 m (od 3-15 m; 1-5 kondygnacji nadziemnych). Planowana wysokość 8 m jedynie o 40 cm przewyższa średnią i jest dopuszczalna ze względu na sąsiedztwo budynków 5-kondygnacyjnych. Stwierdzono w obszarze analizowanym dominację zabudowy z dachami płaskimi. Podano, że działka ma dostęp do ulicy [...] i [...], będących drogami publicznymi. Teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia, inwestycja jest zgodna z przepisami szczególnymi a projektowane i istniejące uzbrojenie jest wystarczające, inwestor przedłożył zapewnienia dostawców mediów. Część graficzna analizy została sporządzona na kopii mapy w skali 1:1000.

Po sporządzeniu projektu decyzji przez osobę uprawnioną, Prezydent Miasta K. decyzją z dnia [...] r. nr [...] ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla budowy trzech budynków mieszkalnych na działce nr [...], zgodnie z wynikami analizy i załącznikiem graficznym do decyzji. Załącznik nr 2 do decyzji – wyniki analizy architektoniczno-urbanistycznej nie jest tożsamy z analizą sporządzona w toku postępowania, stanowi jej wersję skróconą i zawiera wskaźniki przyjęte dla przedmiotowej inwestycji. Także załącznik graficzny do decyzji nie jest tożsamy z analizą graficzną sporządzoną na etapie postępowania wyjaśniającego, jest sporządzony w innej skali (1:500).

W wydanej decyzji, ustalając podstawowe dane charakteryzujące inwestycję podano, że powierzchnia terenu wynosi ok. [...] m2, pow. zabudowy ok. [...] m2 a powierzchnia całkowita ok. [...] m2, współczynnik zabudowy terenu określono na ok. 26 %, wysokość górnej krawędzi elewacji na ok. 8 m. a szerokość elewacji frontowej na 10-15 m. Precyzyjnie podano natomiast długość i szerokość obiektów (zgodną z wnioskiem) oraz ilość kondygnacji nadziemnych (2). Ustalono, że dopuszczalna jest budowa dachu płaskiego ze spadkiem umożliwiającym odpływ wód. Zapisano, że zakres rzeczowy inwestycji dotyczy budowy trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi (po wyburzeniu istniejących obiektów) wraz z drogami, parkingiem, infrastrukturą, małą architekturą i zielenią ozdobną. W decyzji określono, że obiekty powinny nawiązywać formą i materiałami do zabudowy sąsiedniej, kolizje z istniejącą zielenią należy uzgadniać z właściwym organem i uzyskać zgodę na jej usunięcie. W zakresie obsługi komunikacyjnej wskazano na warunki wskazane przez Miejski Zarząd Ulic i Mostów w K: obiekt należy skomunikować z ul. [...], wykonać zjazd na podstawie decyzji, zapewnić na własnym terenie 18 miejsc parkingowych. Ustalono wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich, zobowiązując do zapewnienia ochrony przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje i zakłócenia elektryczne oraz promieniowanie, przed zanieczyszczeniami, zakazując pozbawiania możliwości korzystania z wody, energii, kanalizacji oraz środków łączności. W uzasadnieniu stwierdzono, że zamierzenie spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i jest zgodne z przepisami odrębnymi, w tym ustawą z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych.

Odwołanie od decyzji wnieśli W. i B. C., właściciele nieruchomości sąsiedniej. Zarzucili naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie wyników analizy architektoniczno-urbanistycznej z naruszeniem § 4 ust. 1, 3, § 5 ust. 1, § 6 ust. 1 i § 7 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588) oraz zasad art. 9 i 10 k.p.a. Zarzucono, że ustalenia w zakresie górnej krawędzi elewacji frontowej przekraczają znacznie wartości porównawcze a wielkość 8 m nie odpowiada wielkości podawanej przez inwestorów. Budynki 5 kondygnacyjne nie leżą na działkach sąsiednich, lecz w innej części dzielnicy. Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy przekracza o 50 % wskaźnik średni a obiekty nr 11-15 nie leżą na działkach sąsiednich. Linia zabudowy została wyznaczona nieprawidłowo, z naruszeniem zasady, że powinna stanowić kontynuację linii zabudowy istniejącej. Budynki istniejące na działkach bezpośrednio sąsiednich leżą 32 m od ul. [...] i 12 m od ul. [...] a budynek nr [...] przy tej ulicy tworzy uskok w linii, czego organ nie uwzględnił. Wadliwie też ustalono szerokość elewacji frontowej. Elewacje budynków na działkach przyległych mają szerokość 9,8 m oraz 9 m, wielkość ok. 15 m. jest wyznaczona arbitralnie i przekracza dopuszczalną tolerancję 20 %. Odwołujący się podkreślili, że w decyzji nie oznaczono parametrów inwestycji w sposób jednoznaczny, określając ich wielkość w przybliżeniu, z użyciem zwrotu "około", co może skutkować dowolnością na etapie realizacji. Podniesiono również zarzuty odwołujące się do przewidywanej uciążliwości i obniżenia komfortu zamieszkiwania w budynkach jednorodzinnych, związanych z sąsiedztwem domów wielorodzinnych. Zarzucono, że organ naruszył także przepisy procedury, albowiem nie informował wyczerpująco stron postępowania, w szczególności w doręczonej kopii decyzji brak jest wymaganych załączników, nadto nie zawiadomiono o zakończeniu postępowania i możliwości zapoznania się z materiałem. W końcu zwrócono uwagę, że [...] r. Prezydent Miasta odmówił wydania warunków zabudowy dla przedmiotowej działki, od tego czasu nie nastąpiły żadne zmiany w otoczeniu działki, co mogłoby uzasadniać zmianę stanowiska.

Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. Wyjaśniono, że w sprawie została sporządzona przez uprawnionego urbanistę analiza terenu, zgodna z przepisami rozporządzenia MI z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy (...). W obszarze wyznaczonym dominującą funkcję stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, bliźniacza i wielorodzinna oraz usługowa. W konsekwencji autor analizy wyraził opinię, że charakter zabudowy istniejącej w kwartale wydzielonym ulicami [...],[...],[...] i [...] pozwala określić wymagania dla nowej zabudowy. Dla linii zabudowy, wobec usytuowania inwestycji na rogu skrzyżowania i niejednolitego jej przebiegu, ustalono parametry w oparciu o przepisy ustawy o drogach publicznych. Rozwiązanie to uzasadniono w rozstrzygnięciu i ma ono oparcie w § 4 ust. 4 rozporządzenia. Wskaźniki szerokości i wysokości elewacji frontowej mieszczą się w zakresie średnich, dla których dodatkowo § 6 ust. 1 rozporządzenia dopuszcza 20% tolerancję a § 7 ust. 4 rozporządzenia wyznaczenie innej wysokości elewacji frontowej. Jej przekroczenie o 40 cm uzasadniono w wynikach analizy, powołując się na wysokość zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym. Wyniki analizy pozwalają też, zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia, na inne wyznaczenie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy. W obszarze analizowanym istnieje zróżnicowana zabudowa, cechująca się zróżnicowanym wskaźnikiem powierzchni zabudowy. Jest to cecha charakterystyczna terenu i uzasadnia przyjęte rozwiązanie. Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu, co w sprawie nie ma miejsca, inwestycja kontynuuje zastaną funkcję mieszkaniową. Kolegium nie stwierdziło też naruszenia interesów osób trzecich, brak bowiem prawnej ochrony dla osób mieszkających w budynkach jednorodzinnych. Natomiast wydana uprzednio odmowna decyzja z dnia [...] r. dotyczyła innej inwestycji i rozpoznano nią inny wniosek. Nie stwierdzono też uchybień przepisom procedury, strony mogły swobodnie i w pełnym zakresie brać udział w postępowaniu, a przepisy nie przewidują obowiązku zapoznawania stron z projektem decyzji.

W skardze do sądu administracyjnego B. C. i W. C. zawnioskowali o uchylenie decyzji organów obu instancji i zwrot kosztów postępowania. Podtrzymali swoje zarzuty formułowane na etapie postępowania odwoławczego i wskazali, ze decyzje zostały wydane wbrew stanowi faktycznemu i prawnemu a także wyrokowi WSA w Gliwicach o sygn. II SA/GL 584/07. Podkreślili w szczególności, że wadliwie organy przyjęły do analizy działki inne niż dostępne z tej samej drogi publicznej, naruszając tym art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W konsekwencji wadliwie ustalono sposób zagospodarowania terenów sąsiednich, które są zabudowane wyłącznie domami jednorodzinnymi. Odnośnie wskaźnika wysokości elewacji frontowej podnieśli że brak jest podstaw prawnych do zastosowania 20 % odstępstwa od wielkości średnich, albowiem do wysokości nie znajduje zastosowania § 6 ust. 1 rozporządzenia.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko i argumentację wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. O oddalenie skargi zawnioskowali też w piśmie procesowym z dnia [...] r. uczestnicy postępowania J. R. i J. R..

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach rozważył, co następuje:

Należy zgodzić się z Samorządowym Kolegium Odwoławczym, że sprawa zakończona wyrokiem Sądu z dnia 20 marca 2008 r. o sygn. II SA/Gl 584/07 dotyczyła innego wniosku i innej inwestycji planowanej na przedmiotowej działce, zatem nie ma on znaczenia dla rozstrzygnięcia dopuszczalności realizacji inwestycji odmiennej. Sąd nie podzielił natomiast stanowiska co do prawidłowości wyznaczenia parametrów planowanej inwestycji.

Podstawowym instrumentem prawnym, za pomocą którego gmina rozstrzyga o przeznaczeniu obszarów, jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli w gminie brak jest takiego planu, o sposobie zagospodarowania określonego terenu rozstrzyga się w drodze decyzji administracyjnej orzekającej o warunkach zabudowy. Wydania decyzji o warunkach zabudowy wymaga w szczególności zmiana sposobu zagospodarowania polegająca na budowie obiektu budowlanego. Decyzja ta dotyczy konkretnego terenu i ma charakter aktu indywidualnego, zaś ustalenia dla zagospodarowywanego obszaru czynione są z uwzględnieniem przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia wymienionych w przepisie warunków. Po pierwsze, co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, winna być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Nadto działka winna mieć dostęp do drogi publicznej, istniejące uzbrojenie terenu winno być wystarczające dla zamierzenia budowlanego, teren winien być zwolniony lub posiadać zgodę na zmianę przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze.

W niniejszej sprawie nie budzi wątpliwości dopuszczalność przeprowadzenia postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, teren pozbawiony jest bowiem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Bezsporne jest także, że działka przewidziana pod zabudowę znajduje się w obszarze zagospodarowanym i jest otoczona zabudową. Spełniony jest wobec tego wstępny warunek z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, istnieją działki dostępne z tej samej drogi publicznej, które pozwalają na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Stanowi to punkt wyjścia do przeprowadzenia analizy i ustalenia parametrów dla nowej inwestycji (w sytuacji, gdy pozostałe przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 2-5 również zostały spełnione). Parametry te wyznaczane są w zakresie i w sposób określony dwoma rozporządzeniami Ministra Infrastruktury: rozporządzeniem z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. nr 164, poz. 1589) i rozporządzeniem z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588).

Zgodnie z § 3 drugiego z wymienionych rozporządzeń, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy wyznacza się wokół działki obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków określonych w art. 61 ust. 1 – 5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, sporządzonych w skali 1:500 lub 1:1000.

Wokół terenu został wyznaczony obszar analizowany o wielkości wyznaczonej trzykrotnością frontu działki (części przylegającej do drogi, z której odbywa się główny wjazd na działkę). Na skutek wyznaczenia obszaru w postaci koła, w jego zasięgu znalazła się duża ilość działek. W zestawieniu tych działek wyróżniono 69 działek zabudowanych. W ocenie Sądu rację mają skarżący zarzucając, że część tych obiektów nie może być traktowana jako działki sąsiednie, mimo że znalazła się w obszarze oznaczonym na mapie jako wyznaczony. Ustalanie warunków zabudowy w sytuacji braku planu jest sytuacją szczególną. Instytucja ta ma zapewnić równowagę między prawem właściciela do korzystania z nieruchomości a wymaganiami ładu urbanistycznego. Inaczej niż w przypadku sporządzania planu miejscowego, dla którego wymóg zgodności ze Studium jest gwarancją zrealizowania założeń jakiejś uporządkowanej koncepcji zagospodarowania, ustalanie warunków zabudowy czynione jest w nawiązaniu do najbliższego sąsiedztwa i to jego parametry wyznaczają zarówno dopuszczalną funkcję jak i cechy. Pierwszym z kryteriów sąsiedztwa jest dostępność z tej samej drogi publicznej. Kryterium to odpowiada praktyce, że zagospodarowywanie działek poprzez zabudowę odbywa się pod warunkiem dostępności do drogi publicznej. Drogą ta jest w niniejszej sprawie ulica [...], co wynika z usytuowania frontu działki inwestorów. Działki dostępne z innych ulic nie mogą w przekonaniu Sądu być traktowane jako działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przepis § 3 ust. 1 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań (...) musi być interpretowany z uwzględnieniem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, w przeciwnym razie dojdzie do zanegowania ustawowej zasady, że określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy wyznaczane jest przez działkę (działki) dostępną z tej samej drogi publicznej. Z analizy graficznej oraz z zestawienia 69 działek zagospodarowanych wynika, że przedmiotem analizy i podstawą do wyznaczenia parametrów planowanej zabudowy były działki nie leżące przy ul. [...]. Przyjęte w analizie opisowej wskaźniki i wyliczone średnie zostały wobec tego ustalone z uwzględnieniem danych, które nie powinny być wzięte pod uwagę. Fakt uwzględnienia tych danych potwierdza w szczególności zapis pkt II analizy opisowej. Dodatkowo można zauważyć, że dane dotyczące powierzchni terenu objętego wnioskiem różnią się w analizie (4.200 m2) i w decyzji organu I instancji (2.500 m2). Podana okoliczność w ocenie Sądu stanowi naruszenie prawa o charakterze procesowym (reguł dotyczących ustalenia stanu faktycznego), które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, co uzasadnia uchylenie decyzji w oparciu o przepis art. 145 § 1 pkt 1 c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.). Z tego też względu brak jest podstaw do weryfikacji prawidłowości ustalenia parametrów i cech zabudowy takich jak gabaryty obiektów czy intensywność wykorzystania terenu. Zarówno bowiem wielkość tych parametrów, jak i zastosowane przez organy odstępstwa od nich z powołaniem się na wyniki analizy bazują na danych, które wymagają weryfikacji i powtórnego, uzasadnionego doboru. Można jednak zaznaczyć, że w ustalonych w decyzji warunkach pominięta została wielkość, o jakiej mowa w § 2 pkt 3 rozporządzenia MI w sprawie oznaczeń i nazewnictwa (...). Przepis ten przewiduje, że określenia dotyczące warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego zapisuje się poprzez m. in. wyznaczenie wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, z uwzględnieniem powierzchni biologicznie czynnej. Ten ostatni wskaźnik nie został w decyzji uwzględniony.

Zwrócenia uwagi wymaga jeszcze jedna kwestia, związana ze sposobem określenia ustalonych warunków. Wydawana decyzja stanowi o dopuszczalności realizacji określonej inwestycji, wiążąc dodatkowo organ udzielający ewentualnego pozwolenia na budowę. Słusznie zwrócili uwagę skarżący, że pewne parametry ustalone decyzją zostały określone w przybliżeniu, przy czym dotyczy to także parametrów, dla których zastosowano odstępstwa od wielkości średnich. Użycie słowa "około" wskazuje na możliwość zastosowania kolejnych modyfikacji wyznaczonych wartości, co prowadzi do zwiększenia skali poczynionego odstępstwa od średniej. W przekonaniu Sądu, decyzja o warunkach zabudowy powinna wyznaczać wyraźne, nieprzekraczalne granice określonych parametrów, ewentualnie w zależności od potrzeb, poprzez podanie wartości dolnej i górnej ich granicy.

Ustalenie warunków zabudowy następuje w decyzji, wydawanej przez uprawniony organ. Wyniki przeprowadzonej analizy, zawierające część graficzną i tekstową, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Zwrócić należy zatem uwagę, że załączniki do decyzji nie są tożsame z wynikami analizy opisowej i graficznej. Charakterystyczne jest, że załącznik graficzny nie uwzględnia w swej treści budynków i działek, które jak wynika z analizy opisowej, były podstawą do ustaleń faktycznych, obejmując tylko teren przyległy do ulicy [...] na odcinku do skrzyżowania z ulicą [...]. Załącznik ten nie potwierdza zatem poczynionych ustaleń. Natomiast załączona do decyzji analiza opisowa w żaden sposób nie wykazuje, jakie działki były podstawą wyliczonych w niej wartości. Oba załączniki nie spełniają zatem swej roli, jaka jest uzasadnienie ustaleń określonych w decyzji.

Sąd nie podzielił natomiast zarzutu skargi, dotyczącego prawidłowości wyznaczenia linii zabudowy. Z mapy wynika, że na działkach położonych przy ul. [...] w sąsiedztwie działki inwestorów istniejące obiekty w istocie nie tworzą ustabilizowanej linii zabudowy. Okoliczność ta uzasadnia odstępstwo, o jakim mowa w § 4 ust. 4 rozporządzenia MI w sprawie sposobu ustalania wymagań (...).

Mając na uwadze podaną argumentację, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 c w związku z art. 135 i 152 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji. O kosztach postępowania postanowiono na podstawie art. 200, 205 § 1 i 209 powołanej ustawy.