Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1037/04
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2005-07-29 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono postanowienie I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Anna Lech Sędziowie NSA Anna Łukaszewska – Macioch (spr.) asesor WSA Maria Tarnowska Protokolant Inga Szcześniak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 lipca 2005 r. sprawy ze skargi K. K., M. K. i R. P. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] maja 2004 r. nr [...] w przedmiocie opinii o projekcie podziału nieruchomości 1. uchyla zaskarżone postanowienie i poprzedzające je postanowienie Wójta Gminy I. z dnia [...] kwietnia 2004 r. nr [...], 2. stwierdza, że zaskarżone postanowienie nie podlega wykonaniu, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz K. i M. małżonków K. kwotę 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. postanowieniem nr [...] z dnia [...] maja 2004 r., po rozpoznaniu zażalenia R. P. oraz K. i M. małż. K., utrzymało w mocy postanowienie nr [...] Wójta Gminy I. z dnia [...] kwietnia 2004 r. w przedmiocie negatywnego zaopiniowania projektu podziału nieruchomości położonej w I. przy ul. [...], stanowiącej działkę nr [...], opisaną w KW nr [...].

W uzasadnieniu decyzji organ podał, że postanowieniem nr [...] z dnia [...] kwietnia 2004 r. Wójt Gminy I. negatywnie zaopiniował projekt podziału wyżej opisanej nieruchomości położonej w I. przy ul. [...] w sposób przedstawiony przez R. P. oraz K. i M. małż. K. na mapie zawierającej wstępny projekt podziału. Negatywną opinię organ pierwszej instancji uzasadnił tym, że podział nie jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wsi I. zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy I. nr [...] z dnia [...] czerwca 2003 r. Plan ustanawia minimalną powierzchnię nowotworzonych działek na [...] m2 . Podział nie może być również dokonany w warunkach art. 95 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, gdyż na nieruchomości w oparciu o pozwolenie na budowę zrealizowano rozbudowę domu mieszkalnego. Faktycznie inwestycja zrealizowana na działce nie stanowi rozbudowy istniejącego domu, gdyż nie zrealizowano łącznika między obydwoma budynkami. Nadto proponowana linia podziału między budynkami nie przebiega po linii ścian oddzieleń przeciwpożarowych, co narusza art. 3 ust. 3 pkt 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 17 lutego 1998 r. w sprawie trybu dokonywania podziałów nieruchomości.

W zażaleniu na powyższe postanowienie R. P. oraz K. i M. K. podnieśli, że pozwolenie na budowę obejmowało rozbudowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego o jedno samodzielne mieszkanie i rozbudowa została zrealizowana w stanie surowym. Organ nie wziął pod uwagę art. 96 ust. 7 ustawy dopuszczającego podział w celu wydzielenia działki niezbędnej do korzystania z budynku, w którym wydzielono własność co najmniej jednego lokalu.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. nie uwzględniło zażalenia i utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie Wójta Gminy I. z dnia [...] kwietnia 2004 r. Kolegium wskazało na treść miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zachodniej wsi I., który w § 9 ust. 3 ustala minimalną wielkość nowotworzonej działki budowlanej nieleśnej na [...] m2. Ponieważ w wyniku podziału zaproponowanego przez skarżących powstałyby działki o powierzchni [...] m2, podział byłby niezgodny z planem miejscowym. Nie jest słuszne stanowisko skarżących, że podział mógłby być dokonany w oparciu o przepis art. 95 pkt 1 lub 7 ustawy. Sytuacja przewidziana w pkt 1 nie ma miejsca, gdyż na działce nie zostały wzniesione dwa budynki. Udzielone pozwolenie na budowę dotyczyło rozbudowy budynku istniejącego. Fakt zaś, że w wyniku rozbudowy powstało jedno samodzielne mieszkanie nie może zmienić charakteru inwestycji. Nie doszło też do sytuacji, o której mowa w pkt 7, nie wydzielono bowiem odrębnej własności lokali w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903).

Na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wnieśli R. P. oraz K. i M. K.. Ci ostatni wskazali, że przepis art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stanowiący podstawę negatywnej opinii organu pierwszej instancji, nie jest precyzyjny. Pozwolenie na rozbudowę, które otrzymali skarżący, należy traktować za równoznaczne z pozwoleniem na budowę, o którym mowa w tym przepisie. Rozbudowa miała bowiem na celu uzyskanie samodzielnego lokalu z oddzielnym wejściem. Skarżący są także gotowi na zmianę projektu podziału tak, aby linia podziałowa przebiegała zgodnie z wymogami § 3 ust. 3 pkt 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 17 lutego 1998 r. w sprawie trybu dokonywania podziałów nieruchomości oraz sposobu sporządzania i rodzajów dokumentów wymaganych w tym postępowaniu. Zdaniem skarżących, negatywna opinia w sprawie proponowanego podziału niweczy ich plany inwestycyjne i stawia w trudnej sytuacji finansowej, ponieważ ponieśli znaczne nakłady na wybudowanie domu jednorodzinnego i wobec niezgody panującej między nimi a współwłaścicielem – R. P., dopóki trwają we współwłasności, nie mogą zaciągnąć kredytu hipotecznego na dokończenie budowy, gdyż na hipotekę współwłaściciel się nie zgadza. Organy orzekające w sprawie nie wzięły pod uwagę słusznego interesu stron, co nakazuje przepis art. 7 kpa.

R. P. w swej skardze podniósł, że w oparciu o wydane pozwolenie na rozbudowę wybudował samodzielny budynek i jak dotąd nie może zrealizować połączenia go z budynkiem dotychczas stojącym na przedmiotowej działce, gdyż współwłaściciel nie zgadza się na takie połączenie. Co do negatywnej opinii o proponowanym podziale skarżący R. P. uważa, że został wprowadzony w błąd przez pracowników Urzędu Gminy, którzy poinformowali go, że nie będzie problemu ze zniesieniem współwłasności tym bardziej, że sąsiadująca nieruchomość nr [...] o przypuszczalnie takiej samej powierzchni została podzielona.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie. Organ podniósł, że nie można się zgodzić z twierdzeniem skarżących, że przepis art. 95 ust. 1 jest nieprecyzyjny i pozwala na przyjęcie, że udzielone pozwolenie na rozbudowę domu można traktować jako pozwolenie na budowę. Przepis ten pozwala na podział nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę. W niniejszej sprawie zostało wydane pozwolenie na rozbudowę istniejącego na działce budynku mieszkalnego właśnie dlatego, że nie byłoby możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w celu wybudowania na tej działce drugiego budynku z uwagi na niespełnienie normatywów określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Z tych samych względów nie mogła być wydana pozytywna decyzja o podziale nieruchomości w trybie art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie jest uzasadniony zarzut nieuwzględnienia słusznego interesu stron w myśl art. 7 kpa. Postulat respektowania słusznego interesu stron nie może być realizowany w sytuacji, gdy z konkretnego przepisu prawa materialnego wynika, że żądanie strony nie może być uwzględnione.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skargi należało uwzględnić, ponieważ zarówno zaskarżone postanowienie jak i postanowienie organu pierwszej instancji zostały wydane z naruszeniem przepisów o postępowaniu administracyjnym, jak również norm prawa materialnego, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Postępowanie w niniejszej sprawie zostało wszczęte podaniem R. P., K. K. i M. K. złożonym w dniu [...] marca 2004 r. w Urzędzie Gminy w I., w treści którego wnioskodawcy zawarli prośbę o wydanie postanowienia o możliwości podziału nieruchomości położonej w I. przy ul. [...], uregulowanej w KW nr [...], na dwie działki dołączając wstępny projekt podziału przedstawiony na trzech egzemplarzach mapy, wypis z ewidencji gruntów i badania hipotecznego, akt notarialny Rep. A nr [...], decyzje o częściowym oddaniu w użytkowanie budynku oraz geodezyjna inwentaryzację powykonawczą. W treści podania oświadczyli, że podział ma na celu zniesienie współwłasności przedmiotowej działki.

W wyniku rozpatrzenia podania Wójt Gminy I. wydał postanowienie z dnia [...] kwietnia 2004 r. nr [...] opiniujące negatywnie zgłoszony przez wnioskodawców projekt podziału. Argumentacja uzasadnienia sprowadza się do wskazania, że proponowany podział nie może być dokonany z uwagi na niespełnienie przesłanek z art. 95 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zauważyć należy, że jest to w istocie argumentacja właściwa dla odmowy zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości, mimo iż zastosowano ją dla uzasadnienia postanowienia opiniującego, a nie decyzji o odmowie zatwierdzenia projektu podziału. Tylko marginalnie w uzasadnieniu postanowienia organ wyraził opinię, że podział nie jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wsi I..

Powyższe postanowienie Wójta Gminy I. jest błędne zarówno co do przyjętej formy rozstrzygnięcia, jak i co do podstawy prawnej, na której zostało oparte, a mianowicie art. 95 pkt 1 i art. 97 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Żaden z ww. przepisów nie przewiduje możliwości wydania postanowienia opiniującego projekt podziału, o jakim mowa w art. 95 pkt 1, tj. mającego na celu zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę. Wydania opinii wójta, burmistrza albo prezydenta miasta wymaga każdy proponowany przez właściciela lub użytkownika wieczystego podział nieruchomości z wyjątkiem podziałów dokonywanych w celach, o których mowa w art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Fakt, że wnioskodawcy wnosili o "wydanie postanowienia o możliwości podziału nieruchomości", nie uzasadniał w żadnym razie wydania przez Wójta Gminy I. postanowienia opiniującego podział przewidziany w art. 95 pkt 1. Obowiązkiem organu było w takim stanie faktycznym ustalenie treści żądania stron znajdującej oparcie w obowiązującym stanie prawnym. W szczególności należało ustalić, czy podanie zawiera żądanie zatwierdzenia podziału według wstępnego projektu podziału przedstawionego przez nich na mapie dołączonej do podania, a następnie podjąć rozstrzygnięcie w formie przewidzianej w stosownym przepisie ustawy.

Obowiązek informowania stron o okolicznościach mających wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania ciąży na organach administracji z mocy art. 9 kpa. Ponadto, zgodnie z art. 7 kpa organ administracji jest obowiązany do podejmowania wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia wszystkich okoliczności faktycznych oraz do załatwienia sprawy mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Postępowanie administracyjne powinno być prowadzone w taki sposób, aby pogłębiać zaufanie obywateli do organów Państwa (art. 8 kpa). Te podstawowe zasady zostały pominięte w postępowaniu przed organem pierwszej instancji, a skutkiem tego było błędne ustalenie przedmiotu postępowania i wydanie wadliwego rozstrzygnięcia w sprawie wniosku skarżących.

Tej wady nie dostrzegł organ odwoławczy, który – powołując się na przepis art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami - utrzymał w mocy zaskarżone odwołaniem postanowienie Wójta Gminy I. w całości podzielając przyjętą przez ten organ argumentację faktyczną i prawną.

Brak ustalenia przedmiotowego zakresu postępowania, czego skutkiem było wydanie wadliwych orzeczeń powoduje, że postanowienia wydane przez organy obu instancji obarczone są wadą polegającą na naruszeniu art. 7 kpa, jak również na błędnym zastosowaniu prawa materialnego – art. 93 ust. 1 i art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Z powyższych względów Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 152 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł jak w sentencji wyroku. O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 200 powołanej ustawy.