Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 1006/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2019-11-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 52 ust. 2 pkt 1, art. 61 ust. 1, art. 64
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 5, 6, 7, 8
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: par. 2 pkt 3
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1589
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji  inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Maciej Kobak /spr./ Sędziowie WSA Paweł Zaborniak WSA Elżbieta Mazur - Selwa Protokolant starszy sekretarz sądowy Sylwia Opioła po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 listopada 2019 r. sprawy ze skargi M. C., P. M. i R. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] czerwca 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] kwietnia 2019 r. nr [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących M. C., P. M. i R. C. solidarnie kwotę 500 zł /słownie: pięćset złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi M. C., R. C. i P. M. (dalej w skrócie: "skarżący"), jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] (dalej w skrócie: "SKO") z dnia [...] czerwca 2019 r. nr [...], utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] (dalej w skrócie: "Prezydent Miasta") z dnia [...] kwietnia 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy.

Kwestionowana decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym.

Wnioskiem z dnia 22 marca 2018 r. M. G. (dalej w skrócie: "inwestor") zwrócił się do Prezydenta Miasta o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji pn.: "Budowa domów w zabudowie szeregowej wraz z infrastrukturą", na działce ew. nr 1090 położonej w obrębie [...] w [...].

Decyzją z dnia [...] października 2018 r., nr [...] Prezydent Miasta ustalił warunki zabudowy dla ww. zamierzenia inwestycyjnego.

Decyzją z dnia [...] listopada 2018 r. nr [...] SKO uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę Prezydentowi Miasta do ponownego rozpatrzenia.

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2019 r., nr [...] Prezydent Miasta działając na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t. j. Dz. U. z 2018 r., poz. 2096 z późn. zm. - dalej w skrócie: "k.p.a.") oraz art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i 4, art. 61 ust. 1-5, art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2018 r., poz. 1945 - dalej w skrócie: "u.p.z.p.") ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji.

Odwołania od powyższej decyzji wnieśli skarżący oraz K. P., którzy podnieśli zarzuty dotyczące: wadliwego wyliczenia parametrów inwestycji, w tym wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki oraz udziału powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do powierzchni działki, poprzez ujęcie w obliczeniach części działki przeznaczonej pod budowę drogi publicznej; wadliwie ustalonego wskaźnika wysokości kalenicy i szerokości elewacji frontowej, odbiegającego od parametrów budynków sąsiedzkich; niespełniania przez drogę dojazdową do działki inwestora warunków technicznych; nadmiernego zagęszczenia zabudowy w wyniku realizacji inwestycji, które skutkować będzie utrudnieniem i ograniczeniem dojazdu do sąsiednich posesji; naruszenia przez inwestycję stosunków wodnych z uwagi na brak zabudowy szeregowej w najbliższym sąsiedztwie; braku zgody właścicieli działek sąsiednich na przyłączenie terenu inwestycji do istniejącej sieci kanalizacyjnej.

SKO decyzją z dnia [...] czerwca 2019 r. nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu decyzji SKO przytoczyło treść przepisów znajdujących zastosowanie w sprawie, t. j. art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 - 5 u.p.z.p. a także stwierdziło, że stosownie do art. 56 w zw. z art. 64 u.p.z.p., organ nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli - przy spełnieniu wymienionych przesłanek - zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi.

W ocenie SKO, Prezydent Miasta prawidłowo przeprowadził postępowanie zgodnie z obowiązującymi przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego oraz zgodnie z art. 53, art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 oraz art. 61 ust. 1 u.p.z.p., biorąc także pod uwagę zgodność planowanej inwestycji z przepisami odrębnymi. SKO stwierdziło, że Prezydent Miasta wykonał zalecenia organu odwoławczego, a w szczególności dokonał ponownej analizy urbanistycznej.

SKO stwierdziło, że załączona do akt analiza funkcji oraz cech zabudowy, będąca podstawą orzekania w przedmiotowej sprawie, w sposób wystarczający i adekwatny do sytuacji analizuje stan faktyczny oraz prawny planowanej inwestycji, ustalając niezbędne wskaźniki nowej zabudowy w oparciu o prawidłowo wyznaczony obszar analizowany (trzykrotność szerokości frontu działki, nie mniej niż 50 m). Łączne spełnienie przez zamierzoną inwestycję wszystkich przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt 1 - 5 u.p.z.p. determinowało pozytywne rozpoznanie wniosku inwestora. Decyzja została prawidłowo uzasadniona.

Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniach, SKO stwierdziło, iż są one nieuzasadnione. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Nie jest to również decyzja uznaniowa co oznacza, że organ właściwy do jej podjęcia jest zobowiązany wydać pozytywną decyzję, jeśli wnioskowane zamierzenie inwestycyjne czyni zadość wszystkim wymogom wynikającym z konkretnych przepisów prawa powszechnie obowiązującego, natomiast ma obowiązek odmówić ustalenia warunków zabudowy - tylko wówczas, gdy wnioskowana inwestycja nie spełnia chociażby jednej ustawowej przesłanki wynikającej ze skonkretyzowanej normy prawnomaterialnej. Oznacza to, że każdy sposób zagospodarowania nieruchomości jest dopuszczalny, o ile nie jest sprzeczny z obowiązującymi przepisami.

SKO wskazało, że merytoryczną podstawą określenia kontynuowania funkcji nowej i zastanej zabudowy jest analiza funkcji oraz cech zabudowy sporządzona przez profesjonalnego urbanistę. Organ nie może ingerować w ustalenia merytoryczne analizy poza przypadkami formalnej sprzeczności z postanowieniami u.p.z.p. oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Natomiast szczegółowe zarzuty dotyczące zaburzenia komunikacji do sąsiednich nieruchomości i budynków będą mogły być rozstrzygnięte dopiero na etapie pozwolenia na budowę gdy będzie opracowany projekt budowlany.

SKO wskazało, że na podstawie analizy obszaru organ ustalił, iż teren jest zabudowany zabudową mieszkaniową jednorodzinną. Projektowana inwestycja zabudowy szeregowej jest w takiej sytuacji kontynuacją istniejącego sposobu zagospodarowania na obszarze objętym analizą i w żadnym wypadku nie narusza kontynuacji funkcji i ładu przestrzennego. Stąd też w ocenie SKO trafnie Prezydent Miasta ocenił, iż na wnioskowanym terenie istnieje możliwość realizacji przedmiotowej inwestycji. Zdaniem SKO nie ma też podstaw do podzielenia zarzutów odnośnie nieprawidłowo ustalonego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki. Wskaźnik ten ustalony został na podstawie § 5 ust. 2 ww. rozporządzenia, mając na uwadze fakt, że inwestycja dotyczy zabudowy szeregowej, a ta jest bardziej intensywna niż zabudowa jednorodzinna.

Zdaniem SKO również nietrafne są zarzuty dotyczące wskaźników dotyczących szerokości elewacji frontowej oraz niewłaściwego ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki. Uzasadniając zastosowanie § 6 ust. 2 ww. rozporządzenia do wyznaczenia szerokości elewacji frontowej Prezydent Miasta wskazał, że wynikało to z charakteru inwestycji (zabudowa szeregowa), którą należało odnieść do już istniejącej zabudowy w formie bliźniaczej analogicznej funkcji. Jednocześnie Prezydent Miasta stwierdził, że nie wpłynie to negatywnie na istniejący ład przestrzenny i nie zakłóci harmonii urbanistycznej tego terenu. W ocenie SKO, ze względu na charakter inwestycji w postaci zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej w zabudowie szeregowej, zlokalizowanej na terenie na którym istnieje zróżnicowana zabudowa, organ miał podstawy do ustalenia warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy określonych w zaskarżonej decyzji i je szczegółowo uzasadnił.

SKO wskazało, że prawa osób trzecich zostały w zaskarżonej decyzji określone w pkt 2 lit. f) i na tym etapie inwestycyjnym jest to wystarczające zabezpieczenie ich realizacji. Natomiast warunki dotyczące obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji zostały określone w pkt 2 lit e) zaskarżonej decyzji, z których wynika m. in. sposób zapewnienia miejsc postojowych, sposób komunikacji i dojazdu.

Biorąc powyższe pod uwagę SKO stwierdziło, iż zaskarżona decyzja nie narusza zasad dobrego sąsiedztwa oraz spełnia inne wymogi określone w art. 61 u.p.z.p.

W ustawowym terminie skarżący wnieśli skargę na powyższą decyzję SKO, zarzucając naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 i 2 u.p.z.p. oraz § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wskazując na powyższe skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta oraz o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi skarżący podnieśli, że organ odwoławczy wadliwie przyjął, iż wyznaczenie obszaru analizowanego w zaskarżonej decyzji jest prawidłowe. Skarżący wskazali, że w bezpośrednim sąsiedztwie brak jest zabudowy szeregowej, znajdują się tam wyłącznie domki jednorodzinne. Zdaniem skarżących w przedmiotowej sprawie brak jest co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, która byłaby zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej, planowanej przez inwestora zabudowy w sposób wynikający z ustawy. Ponadto do analizy urbanistycznej wskazano obszar oznaczony na mapie literami "ABFE", zamiast obszaru objętego wnioskiem, tj. "ABCD". Skarżący wskazali, że na obszarze "CDEF" planowana jest budowa drogi publicznej. Wskazany teren powinien być więc wyłączony z wyliczeń określających powierzchnię biologicznie czynną, albowiem jest docelowo przeznaczony pod drogę publiczną, która nie będzie powierzchnią biologicznie czynną. Skarżący podnieśli, że objęty wnioskiem obszar zabudowy koliduje z terenami przeznaczonymi pod inwestycję celu publicznego (droga publiczna), określoną w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego Nr [...].

Ponadto skarżący wskazali, że każdy lokal mieszkalny, zgodnie z projektem decyzji o warunkach zabudowy, będzie posiadać dwa miejsca postojowe, które znacząco zmniejszają tereny zielone. Skarżący zakwestionowali również usytuowanie zbiornika na gaz oraz pojemników na odpady komunalne. W ocenie skarżących, stopień zabudowania terenu pod planowaną inwestycję znacząco odbiega od proporcji zabudowy działek bezpośrednio sąsiadujących.

Dalej skarżący wskazali, że w zaskarżanej decyzji, szerokość elewacji frontowej znacząco odbiega od średniej szerokości elewacji budynków na terenach sąsiednich. Ustalenie jej na poziomie 7 m z tolerancją 20 %, przy zabudowie szeregowej nie współgra z terenami graniczącymi. Również ustalenie wysokości kalenicy na poziomie 9 m z tolerancją 20 %, będzie znacząco odbiegać od poziomu większości budynków sąsiednich.

Niezależnie od powyższego skarżący zarzucili, że wnioskowana inwestycja wielokrotnie zwiększy zagęszczenie zabudowy (o 10 budynków) przy drodze dojazdowej, co praktycznie uniemożliwi dostęp do drogi publicznej. Ciąg pieszo-jezdny do drogi publicznej na działkach nr 1086, 1087 i 1088 ma szerokość poniżej 5 m, co ich zdaniem narusza § 14 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W najszerszym miejscu ciąg pieszo-jezdny tj. w okolicach działek nr 1085/1 i 1085/2 ma szerokość ok. 4 m. Przy wjeździe w ulicę [...] szerokość wynosi zaledwie ok. 3,1 m. Skarżący również zaznaczyli, że usytuowanie oraz istniejące ogrodzenia przy wjeździe uniemożliwiają prowadzenie tak dużej inwestycji jak budowa 10 szeregówek. Niemożliwym również będzie wjazd służb komunalnych w celu np. odbioru odpadów.

W odpowiedzi na skargę, SKO podtrzymało swoje stanowisko i wniosło o jej oddalenie.

W piśmie procesowym z dnia 25 października 2019 r. skarżący P. M. podniósł, że decyzje organów obu instancji zostały skierowane do osoby niebędącej stroną w sprawie, albowiem G. H. umową darowizny z dnia [...] sierpnia 2018 r. przeniosła udział we współwłasności działek ew. nr 1086, 1087 i 1088 na rzecz P. M. oraz T. Ł., który nie był stroną postępowania administracyjnego.

Wojewódzki Sad Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie, albowiem kwestionowana nią decyzja narusza prawo w sposób istotny, przekładający się niewątpliwe na treść rozstrzygnięcia.

W pierwszej kolejności należy odnotować, iż z dopuszczonego jako dowód

w sprawie odpisu umowy darowizny z dnia [...] sierpnia 2018 r. wynika, że strona postępowania administracyjnego – G. H. przeniosła udział we współwłasności działek ew. nr 1086, 1087 i 1088 na rzecz P. M. oraz T. Ł., który nie był stroną postępowania administracyjnego. Darowizny dokonano jeszcze przed wydaniem decyzji przez organ I instancji.

W takim układzie faktycznym zachodzi obawa, że decyzja została skierowana do podmiotu nieposiadającego przymiotu strony – G. H. – art. 156 § 1 pkt 4 K.p.a. Kwestia ta będzie podlegała weryfikacji w ponownie prowadzonym postępowaniu.

Przechodząc do zagadnień merytorycznych należy wstępnie podać, że decyzję o ustaleniu warunków zabudowy wydaje się, jeżeli łącznie zostały spełnione wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Konfrontując wniosek inwestora z wymogami statuowanymi treścią powołanego przepisu organ jest bezwzględnie związany wnioskiem inwestora

w zakresie rodzaju i funkcji planowanej inwestycji, nie zaś parametrami technicznymi obiektu budowlanego, które mogą być przez organ ustalone odmiennie od wskazanych we wniosku - II OSK 634/10 - Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego, LEX nr 1081815 z dnia 12 kwietnia 2011 r. Wyeksponować jednak trzeba, że choć organ ustalający warunki zabudowy, nie jest związany

w sposób bezwzględny wskazanymi przez inwestora poszczególnymi parametrami technicznymi, opisującymi planowany obiekt budowlany, to nie oznacza to, że może podjąć decyzję, w której ustali warunki zabudowy w sposób istotnie odbiegający od kształtu planowanego zamierzenia inwestycyjnego, czy też wręcz odmiennie kreujący to zamierzenie. Pomiędzy decyzją o ustaleniu warunków zabudowy, a wnioskiem inwestora nie może istnieć bowiem widoczna i oczywista sprzeczność. Organ traci możliwość ustalenia warunków zabudowy, gdy wyniki przeprowadzonej analizy cech zabudowy i zagospodarowania terenu w sposób istotny odbiegają od parametrów określonych we wniosku – wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 grudnia 2011 r. II OSK 1827/10, z dnia 10 czerwca 2016 r. II OSK 2433/14.

Realizując wymóg określony w art. 52 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 64 u.p.z.p. inwestor wskazał granice terenu objętego wnioskiem - ABCD. Wydając decyzję uwzględniającą wniosek organy przyjęły, iż część tego terenu, oznaczona na załączniku graficznym jako DCEF, nie może zostać zagospodarowana zgodnie

z wnioskiem, z uwagi na planowany przebieg publicznej drogi dojazdowej z ciągiem rowerowym. Załączona do wniosku mapa wraz z graficznym zobrazowaniem inwestycji sugeruje, że część tej inwestycji znajduje się na terenie wyłączonym przez organ z możliwości zagospodarowania. Kwestia ta nie została w ogóle przez organy wyjaśniona. Jeżeli okazałoby się, że część planowanej inwestycji – 10 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej – znajduje się na obszarze wyłączonym z zagospodarowania, to należy przeanalizować, czy inwestycja w tak okrojonym obszarze w ogóle może zostać zrealizowana. W razie konkluzji negatywnej, niezbędna będzie adekwatna modyfikacja wniosku przez inwestora, względnie odmowa wydania decyzji o warunkach zabudowy. Co do rodzaju inwestycji organ jest związany wnioskiem inwestora, co in casu nie może prowadzić do ustalenia warunków zabudowy dla przedsięwzięcia, którego nie da się zrealizować na terenie, którego ustalenie to dotyczy.

Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego - § 5 ust. 1 rozporządzenia. Wyliczenie średniego wskaźnika polega na zliczeniu wszystkich wskaźników dla działek przyjętych jako jego źródło,

a następnie na podzieleniu tak uzyskanej sumy przez liczbę tych działek. W sprawie wskaźnik obliczono inaczej, jako iloraz najmniejszego i największego wskaźnika powierzchni zabawowy w stosunku do powierzchni działki. Jest to działanie wadliwe. Niezależnie od powyższego zwraca uwagę fakt, że wskaźnik ostatecznie ustalono ramowo, w przedziale od przyjętego wskaźnika średniego do najwyższego; od 16,4 do 25,8%. Takie sformułowanie tego parametru jest wadliwe. Obowiązkiem organu jest wyliczyć średni wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki i ten parametr ma charakter bazowy. Odstąpienie od tego parametru jest możliwe wyłącznie, gdy na taką potrzebę wskazuje analiza. Treść analizy w ogóle nie wyjaśnia, z jakich powodów i na jakiej podstawie przedmiotowy parametr ustalono przedziałowo, dopuszczając jego wielkość maksymalną. Jest to działanie naruszające § 5 ust. 2 rozporządzenia.

Pozostając w tym obszarze weryfikacji Sąd zwraca uwagę, że przyjęty

w decyzji wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki drastycznie odstaje od parametru wskazanego we wniosku przez inwestora. Jednocześnie organ wskazuje, iż treść wniosku nie pozwala jednoznacznie rozstrzygnąć, czy wskaźnik ten ma wynosić ok. 77%, czy też 39%. I w tym wypadku organ powinien ustalić, czy wobec wynikającego z analizy średniego wskaźnika powierzchni zabudowy, możliwa jest realizacja inwestycji określonej we wniosku. Jeżeli bowiem różnica jest tak znaczna, iż prima facie planowany przez inwestora sposób zagospodarowania działki nie jest możliwy, należy rozważyć wydanie decyzji negatywnej.

Szerokość elewacji frontowej, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach

w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy - § 6 ust. 1 i 2 rozporządzenia. Z treści decyzji wynika, że szerokość elewacji frontowej ustalono na 7 m. z tolerancją 20%. Zgodnie z analizą najmniejsza szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi 7 m. a największa 18 m. I w tym wypadku organ ustalił wartość średnią poprzez iloraz najmniejszej i największej wartości, zamiast zsumować wskaźniki wszystkich miarodajnych nieruchomości i podzielić uzyskaną sumę przez ich ilość. Odstąpiono od wskaźnika średniego na rzecz wskaźnika najmniejszego uzasadniając to tym, że wartość 7 m. mają występujące w obszarze analizowanym budynki w zabudowie bliźniaczej. Co do zasady argument ten jest trafny. Nie można jednak pominąć, że organ wskaźnik szerokości elewacji frontowej wyznaczył na 7 m. z tolerancją 20%, co oznacza iż dopuścił szerokość elewacji

o wartości 5,60 m. (7 m. minus 20%). Jest to parametr poniżej najmniejszej wartości szerokości elewacji frontowej w obszarze analizowanym. O ile § 6 ust. 2 rozporządzenia dopuszcza inną niż średnią wartość szerokości elewacji frontowej, to nie można przyjąć, iż na jego podstawie da się wyznaczyć ten parametr poniżej minimalnej lub powyżej maksymalnej jego wartości w obszarze analizowanym. Takie rozstrzygnięcie narusza § 6 ust. 2 rozporządzenia.

Błędy o analogicznym charakterze popełniono przy określaniu wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej (§ 7 rozporządzenia) oraz geometrii dachu (§ 8 rozporządzenia).

Stosownie do postanowień § 7 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). Przedmiotową wysokość mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (ust. 2). Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. (ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy (ust. 4). Użyty w § 7 ust. 1 rozporządzenia zwrot "działka sąsiednia ma odmienną treść normatywną od zwrotu "obszar, na który inwestycja będzie oddziaływać", jak i od wyrażenia "obszar analizowany" – wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego

z dnia 16 maja 2019 r. II OSK 1660/17. Jako działki sąsiednie należy uznać działki zabudowane, położone możliwie najbliżej nieruchomości, wobec której mają być ustalone warunki zabudowy. Pojęcie "działka sąsiednia" należy rozumieć jako bliskie sąsiedztwo, zaś "obszar analizowany" oraz "teren, na który inwestycja będzie oddziaływać" to tzw. dalsze sąsiedztwo – wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 28 grudnia 2018 r. II SA/Ke 739/18.

W sporządzonej na potrzeby postępowania analizie w ogóle nie wskazano wysokości górnych krawędzi elewacji frontowej. Podano jedynie, że "należy ją wyznaczyć w nawiązaniu do istniejącej zabudowy, przy uwzględnieniu wniosku inwestora". Jest to sformułowanie lakoniczne, nieweryfikowalne i zupełnie oderwane od treści § 7 rozporządzenia. W decyzji organu I instancji parametr ten określono widełkowo, od 3 m. do 9 m zupełnie nie uzasadniając takiego rozstrzygnięcia. Jest to działanie tym bardzie nieczytelne, że w analizie wskazano, iż wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych kształtuje się w przedziale 2,5 m. do 14 m. Konkludując należy stwierdzić, że zarówno analiza, jak i decyzja nie wyznacza wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej przy zachowaniu reżimów określonych w § 7 rozporządzenia.

W zbliżony sposób potraktowano kolejny wskaźnik: geometrię dachu. I w tym wypadku w analizie stwierdza się jedynie, że "geometrię dachu należy ustalić odpowiednio do geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym oraz uwzględniając wniosek inwestora". Autor opinii de facto odwołał się do postanowień

§ 8 rozporządzenia, który stanowi, że "geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym". Podać należy, że obowiązkiem Autora opinii jest wskazać konkretne parametry geometrii dachu, a nie odwoływać do wymogów, jakie należy uwzględniać przy ich określaniu. W decyzji organ wskazał, że wysokość górnej kalenicy powinna wynosić od 7 do 9 m. Uzasadnienia przyjęcia takich parametrów – brak. W decyzji nie określono układu połaci dachu, nie wskazano również kierunku głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki.

W rozstrzygnięciu organów właściwie pominięto kwestię spełnienia warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. - teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1. W uzasadnieniu decyzji organu I instancji wskazano jedynie na fakt uzgodnienia tej kwestii

z właściwym organem. Nie podano, jaka była treść uzgodnienia i nie rozważono, czy w związku z jej brzemieniem należało w decyzji sformułować adekwatne do tej treści rozstrzygnięcie.

Odnośnie do parametru powierzchni biologicznie czynnej, należy natomiast zauważyć, że ani przepisy rozporządzenia, ani inne regulacje nie precyzują metody ustalania stricte parametru powierzchni biologicznie czynnej. Niemniej jednak zgodnie z § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1589 z późn. zm.) ustalenia dotyczące warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego zapisuje się poprzez określenie parametrów

i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, a w szczególności określenie (...) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, w tym udziału powierzchni biologicznie czynnej.

Należy więc zakładać, że określenie parametru powierzchni biologicznie czynnej powinno następować w związku z wyznaczeniem parametru wielkości powierzchni zabudowy (zob. też np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego

z dnia 25 sierpnia 2017 r. sygn. akt II OSK 3031/15. W związku z tym przy ustalaniu tego współczynnika zastosowanie znajdą zasady określone w § 5 rozporządzenia - wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 stycznia 2018 r. II OSK 761/16.

Na gruncie niniejszej sprawy analiza zupełnie pomija kwestię powierzchni biologicznie czynnej; nie ustalono tego parametru, nie poddano analizie czynników wpływających na jego wartość. W samej decyzji udział powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do powierzchni działki ustalono na 30%, nie wyjaśniając podstaw takiego rozstrzygnięcia.

Wszystkie powołane uchybienia nie pozostawiają wątpliwości, że zarówno decyzja zaskarżona, jak i decyzja ją poprzedzająca naruszają przepisy prawa procesowego regulującego tryb i zakres gromadzenia i oceny materiału dowodowego – art. 7, art. 7 § 1, art. 80, art. 107 § 3 P.p.s.a. Deficyt ustaleń nie pozwala zweryfikować, czy w sprawie zachodziły podstawy do zastosowania odpowiednich przepisów prawa materialnego.

Z wyłożonych względów Sąd uchylił decyzje organów obu instancji – art. 145

§ 1 pkt 1 lit. c w zw. Z art. 134 i 135 P.p.s.a.

Rozpoznając ponownie sprawę organy uwzględnią poczynione przez Sąd wskazania i wyeliminują zausterkowane uchybienia.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 i 205 § 2 P.p.s.a.