Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1457/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-10-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: § 36 ust. 4, § 36 ust. 3
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 24 § 1 pkt 6 w zw. z art. 84 § 2, art. 24
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Anita Wielopolska-Fonfara (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Joanna Skiba Sędzia WSA Anna Wesołowska Protokolant referent stażysta Małgorzata Sieczkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 października 2014 r. sprawy ze skargi Ł.O. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Nieruchomość położona w gminie [...] obręb [...] oznaczona jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] ha; dla której prowadzona jest księga wieczysta KW Nr [...] przez Sąd Rejonowy w [...] [...] Wydział Ksiąg Wieczystych, położona w obrębie [...] w gminie [...] decyzją Wojewody [...] z [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, zmienioną decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z [...] została przejęta z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa i została przeznaczona pod budowę obwodnicy [...] w ciągu drogi krajowej nr [...] (na odcinku od węzła [...] do węzła [...]) i drogi ekspresowej [...] (na odcinku od węzła [...] do węzła [...]).

Decyzją z [...] za numerem [...] Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz uprzedniego właściciela Ł. O. (dalej powoływanego jako Skarżący), z tytułu przejęcia opisanej wyżej nieruchomości na własność Skarbu Państwa, w wysokości [...] zł, kwotę odszkodowania powiększył o 5 % wartości nieruchomości, tj. o kwotę [...] zł; z tytułu wcześniejszego jej wydania oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji Skarżący wniósł odwołanie zarzucając jej naruszenie przepisów art. 7, art. 8, art. 77 § 1, art. 80 , art. 86, art. 107 § 3, art. 175 ust.1 Kpa; naruszenie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (art.art.4 pkt 16 w zw. z art. 134 iart.156), ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (zwanej specustawą) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (§36 ust.2).

Po rozpatrzeniu odwołania Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z dnia [...] za numerem [...] podzielił stanowisko organu I instancji i utrzymał jego decyzję w mocy. Minister wyjaśnił, że zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r., poz. 687 ze zm. – dalej: specustawa drogowa ) – nieruchomości, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowych stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym przez Wojewodę w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18.

Analizując treść operatu szacunkowego organ wskazał, że w myśl art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 518 ze zm. dalej ugn) wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Zawarta w tym przepisie tzw. zasada korzyści wychodzi z założenia, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia odszkodowania stanowi operat szacunkowy z dnia [...] sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. M.

Rzeczoznawca ustalił, że opisana działka stanowi grunt rolny, a znajdująca się na nieruchomości infrastruktura (kanalizacja drenarska, linia eS) zostanie przebudowana w ramach realizowanej inwestycji drogowej. Określając przeznaczenie nieruchomości - biegły ustalił, że Gmina [...] nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na terenie gminy obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...], przyjęte uchwałą Rady Gminy [...] nr [...] z dnia [...], zgodnie z którym przedmiotowa działka położona jest w obszarze rozwoju rolnictwa ekologicznego, warzywnictwa i agroturystyki.

Biorąc pod uwagę, że celem wywłaszczenia nieruchomości jest realizacja inwestycji drogowej, rzeczoznawca, stosownie do art. 134 ust. 4 ugn, dokonał analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne na rynku lokalnym i regionalnym.

Jednostkowe ceny transakcyjne z terenu województwa podlaskiego kształtowały się w przedziale od [...] zł/m2, średnia cena to [...] zł/m2. Na stronie 15 operatu szacunkowego rzeczoznawca wyjaśnił, że ceny działek przeznaczonych na cele rolne są niższe od cen nieruchomości drogowych.

Ze względu na zróżnicowanie cen jednostkowych oraz dużą różnorodność pod względem lokalizacji ogólnej (miejscowości) i szczegółowej (sąsiedztwa i przeznaczenia terenów przyległych) a także celu wykupu (drogi osiedlowe, parkingi) i stanu zagospodarowania (składniki budowlane i nasadzenia) brak jest jednak dostatecznej ilości transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Wobec powyższego, do wyceny zastosowano procedurę opisaną w § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny, przyjmując do porównań nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. grunty rolne.

W sytuacji gdy wartość gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych jest niższa niż wartość nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, powiększa się ustaloną wartość o nie więcej niż 50% (§ 36 ust. 3 rozporządzenia RM z 2004 r.). Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że ustalenie stawki procentowej następuje na podstawie badania rynku nieruchomości. Wysokość tej stawki stanowi odzwierciedlenie różnicy, jaka występuje na rynku między cenami transakcyjnymi nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, a cenami transakcyjnymi dotyczącymi nieruchomości o charakterze drogowym. Po uwzględnieniu powyższej analizy rynku lokalnego wartość gruntów rolnych dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania określono z uwzględnieniem zasady korzyści, zwiększając wartość o 50% (zasada korzyści).

W celu określenia wartości rynkowej gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Analizą objęto lokalny rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele rolne z terenu gminy [...] w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę. W badanym okresie odnotowano kilkanaście transakcji tego rodzaju. Po odrzuceniu cen skrajnych do szczegółowej analizy i obliczeń przyjęto 12 wyselekcjonowanych transakcji przedstawionych w formie tabeli na stronie 19 operatu szacunkowego.

Ostatecznie rzeczoznawca określił wartość działki nr [...] na kwotę [...] zł (po powiększeniu o 50%).

Na potrzeby postępowania odszkodowawczego przeprowadzono dodatkową analizę lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości drogowych. W piśmie z 20 września 2013 r. rzeczoznawca majątkowy przedstawił wykaz dodatkowych transakcji drogowych z rynku lokalnego i regionalnego obejmującego teren województwa [...]. W wyniku analizy tych transakcji, obejmującej lata 2011 – 2013 przedstawiono 7 transakcji nieruchomościami przeznaczonymi na cele drogowe, z których żadna nie mogła być uznana za nieruchomość podobną w rozumieniu art. 4 pkt 16 ugn. Jak wskazał biegły powierzchnie wszystkich działek oraz ich cechy nie są porównywalne z działkami przejętymi pod budowę obwodnicy [...].

Przy piśmie z 10 lutego 2014 r. (którego oryginał znajduje się w sprawie [...]) Wojewoda [...] dostarczył do organu II Instancji, celem uzupełnienia materiału dowodowego, wykaz obejmujący dane dotyczące nieruchomości z terenu województwa [...], nabytych przez jednostki samorządu terytorialnego.

Po przeprowadzeniu analizy sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego oraz zapoznaniu się z dodatkowym materiałem dowodowym nadesłanym przez rzeczoznawcę majątkowego oraz Wojewodę [...], organ odwoławczy doszedł do przekonania, że sporządzonemu w sprawie operatowi szacunkowemu nie można zarzucić takich uchybień, które nie pozwalałyby na jego podstawie w sposób prawidłowy ustalić odszkodowania za dokonane wywłaszczenie.

Szczegółowe wyjaśnienia biegłego zawarte w operacie szacunkowym z dnia oraz w piśmie z [...], a także dodatkowe badania podlaskiego rynku drogowego przeprowadzone przez Wojewodę [...], przekonują organ odwoławczy, że odnotowane transakcje nieruchomościami drogowymi nie spełniały kryteriów podobieństwa, o których mowa w art. 4 pkt 16 ugn. i nie mogły zostać przyjęte do porównań. Ze względu na treść § 36 ust. 2 rozporządzenia RM z 2004 r. brak było też możliwości wykorzystania do porównań transakcji pochodzących z innych regionów Polski, w tym z terenu województwa [...].

Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia rzeczoznawcy spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu RM z 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleń współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujący naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Skarżący Ł. O. nie zgodził się z tym rozstrzygnięciem i wniósł na nie skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zarzucając naruszenie prawa procesowego:

a) art. 24 § 1 pkt 6 w zw. z art. 84 § 2 Kpa poprzez oparcie rozstrzygnięcia na opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę, w stosunku do którego prowadzone jest postępowanie dyscyplinarne w związku ze sporządzeniem operatu szacunkowego w niniejszej sprawie;

b) art. 7 w zw. z art. 80 Kpa poprzez błędną ocenę operatu szacunkowego, co doprowadziło do nieprawidłowego ustalenia wartości nieruchomości;

c) art. 75 § 1 w zw. z art. 77 § 4 i art. 80 Kpa poprzez nieprawidłową ocenę operatu szacunkowego oraz nie przeprowadzenie z urzędu dowodu z opinii innego rzeczoznawcy i nie skierowanie opinii do oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców;

d) art. 77 § 4 Kpa poprzez żądanie od strony dowodu na potwierdzenie okoliczności znanych organowi z urzędu i poprzez niezwrócenie uwagi strony na te fakty, mimo iż organ z urzędu posiadał informacje o nieprawidłowościach we wszystkich operatach szacunkowych, co bez inicjatywy dowodowej strony powinno sprawić, że poweźmie on wątpliwości co do prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, a co za tym idzie, podejmie kroki w celu ich usunięcia poprzez dopuszczenie z urzędu dowodu z opinii innego rzeczoznawcy lub z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych;

e) art. 107 § 1 i 3 Kpa poprzez nieprawidłowe sporządzenie decyzji polegające na: niewskazaniu, w jaki sposób organ ocenił prawidłowość operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, w szczególności w kontekście posiadania przez organ informacji własnych o nierzetelności wszystkich operatów sporządzonych w ramach inwestycji obwodnicy [...], niewyjaśnienie w uzasadnieniu istoty sprawy, a powołanie się jedynie na wyjaśnienia rzeczoznawcy oraz na prawidłowość stanowiska organu I instancji, nie odniesienie się do wszystkich zarzutów wskazywanych przez skarżącego w odwołaniu oraz w toku postępowania;

f) art. 84 w związku z art. 7 i art. 12 oraz art. 136 Kpa poprzez zaniechanie przeprowadzenia dowodu z opinii innego biegłego rzeczoznawcy majątkowego lub zaniechanie skierowania operatu do oceny przez organizację rzeczoznawców majątkowych na okoliczność wartości nieruchomości lub prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego i obciążenie skarżącego negatywnymi skutkami tego zaniechania polegające na przyjęciu, że kwestionując ustalenia opinii biegłego skarżący powinien przedłożyć jako dowód operat szacunkowy, który odmiennie określałby zmianę wartości nieruchomości na skutek jej podziału, co miało istotny wpływ na treść decyzji;

g) art. 138 § 1 pkt 1 Kpa poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji w sytuacji, w której zachodziły podstawy do uchylenia tej decyzji w całości oraz przekazania sprawy temu organowi do ponownego rozpoznania z uwagi na uchybienia Wojewody w zakresie przeprowadzenia postępowania dowodowego (zaniechanie przeprowadzenia dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego lub oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców) i oceny dowodu z operatu szacunkowego, co miało istotny wpływ na wynik sprawy;

h) art. 15 Kpa w zw. z art. 78 Konstytucji poprzez nierozpatrzenie ponownie istoty sprawy, a ograniczenie się do dokonania prawidłowości rozstrzygnięcia organu I instancji;

zarzucając naruszenie prawa materialnego:

i) art. 154 ust. 1 ugn oraz § 56 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia w sprawie wyceny poprzez nieprawidłowe sporządzenie opisu wycenianych nieruchomości;

j) art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 16 ugn i w zw. z § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia w sprawie wyceny poprzez sporządzenie nieprawidłowej, niepełnej analizy rynku nieruchomości;

k) art. 154 ust. 1 ugn w zw. z § 36 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny poprzez nieumiejętne zastosowanie procedury podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej związane z błędami przy oznaczaniu wartości, którymi posługuje się ta metoda – przy przyjęciu nieprawidłowych danych, niemożliwe było uzyskanie prawidłowego wyniku;

l) art. 4 ust. 16 ugn oraz § 56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia w sprawie wyceny poprzez nieprawidłowe określenie wartości nieruchomości, co jest konsekwencją wyżej wskazanych błędów metodologicznych;

ł) § 36 ust. 2 i ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny;

m) art. 134 ugn poprzez nieuwzględnienie przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości aktualnie kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami;

n) naruszenie art. 21 ust. 2 Konstytucji poprzez przyznanie kwoty odszkodowania, która nie może zostać uznana za słuszne odszkodowanie;

o) art.18 ust.1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (zwanej specustawą) poprzez nieuwzględnienie drenażu wywłaszczonej działki przy wycenie jej wartości z powołaniem się na nie przydatność tej instalacji dla budowy obwodnicy, w sytuacji gdy wyceniona w tym postępowaniu winna być wartość rynkowa nieruchomości, bez względu na to, czy późniejsza inwestycja wykorzysta jej walory.

Wobec powyższego Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia oraz o zasądzenie kosztów postępowania.

Ponadto wniósł o:

a) dopuszczenie dowodu z opinii Komisji Arbitrażowej Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości Oddział w [...] na okoliczność błędów w operacie szacunkowym nieruchomości, które powodują, że za wywłaszczoną nieruchomość;

b) dołączenie do niniejszej sprawy akt postępowania prowadzonego w stosunku do rzeczoznawcy majątkowego J.M. przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej przy Ministrze Infrastruktury i Rozwoju w innej sprawie i dopuszczenie dowodu z dokumentów znajdujących się w aktach tego postępowania, na okoliczność nierzetelności sporządzonego operatu szacunkowego i przez osobę podlegającą wyłączeniu;

c) dopuszczenie dowodu z dokumentów dołączonych do skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Stan faktyczny w sprawie jest bezsporny, dlatego Sąd akceptując ustalenia faktyczne dokonane przez organ w decyzji dokonał kontroli zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zbadał, czy organ administracji, orzekając w sprawie, nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi.

Istota niniejszej sprawy sprowadza się do tego czy organy administracji ustalając wysokość odszkodowania mogły oprzeć się na opinii rzeczoznawcy majątkowego J. M. uznając sporządzony przez niego operat szacunkowy za zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. Wydanie przez organ decyzji odszkodowawczej w oparciu o ten operat, zdaniem Sądu nie może zostać uznane za naruszenie prawa.

Operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków czy niejasności. Biegły przyjął prawidłowo istotne daty dla procesu wyceny, w szczególności datę na którą został ustalony stan nieruchomości tj. 10 grudnia 2012 r. (data wydania zezwolenia realizacyjnego). Przeznaczenie nieruchomości zostało ustalone w oparciu o zaświadczenie Urzędu Gminy [...] z dnia [...]. Biegły w procesie wyceny dokonał analizy rynku. Przy tym analiza rynku objęła transakcje z ostatnich dwóch lat. Zgodnie z przepisem § 3 ust. 2 rozporządzenia określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Rzeczoznawca przyjął rynek gminy i powiatu jako "rynek lokalny" oraz "regionalny" jako rynek województwa. Dalsza część analizy rynku zawiera charakterystykę rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi, która wykazała brak ich podobieństwa do nieruchomości wycenianej oraz analizę rynku nieruchomości gruntowych na obszarze budowy obwodnicy [...].

Zdaniem Sadu, powyższa analiza spełnia wymogi wynikające tak z ustawy o gospodarce nieruchomościami jak i rozporządzenia w sprawie wyceny i nie sposób wskazać, że uznanie tej analizy za prawidłową stanowiło naruszenie prawa.

Biegły przedstawił wybór podejścia i metody – tj. podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej, co było uzasadnione w świetle bazy porównawczej jaką dysponował biegły. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny). W podejściu porównawczym stosuje się między innymi metodę korygowania ceny średniej (§ 4 ust. 2). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4).

W oparciu o 12 transakcji działkami niezabudowanymi w gminie [...], o cechach zbliżonych do przedmiotu wyceny, ustalono cechy mające wpływ na wartość nieruchomości. Operat zawiera wszystkie elementy. W sytuacji, kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, to zawarta w skardze polemika z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii, nie zasługuje na uwzględnienie. Zważyć należy, że Skarżący nie przedłożył własnej kontr-wyceny a powoływanie się na opinię organizacji zawodowej dotyczącą wyceny innej nieruchomości nie ma dla sprawy żadnego znaczenia. Samo subiektywne przekonanie osób zainteresowanych uzyskaniem jak najwyższego odszkodowania o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności.

W przedmiotowej sprawie Minister w żadnym razie nie naruszył zasad prowadzenia postępowania odwoławczego, gdyż w sytuacji, kiedy organ uznaje, że operat jest prawidłowy to nie ma żadnych podstaw aby zlecać kolejną opinię czy też kierować operat do oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Tym samym zarzuty skargi w tym zakresie są w ocenie Sądu bezzasadne. Od strony prawnej Sąd nie znajduje żadnych podstaw do kwestionowania przyjętego przez organy operatu w granicach zarzucalności zdefiniowanej w art. 145 § 1 pkt 1 lit. c Ppsa.

Zawarta w skardze polemika z przyjętą metodologią, powoływanie się na opinię organizacji zawodowej dotyczącą wyceny innej nieruchomości czy subiektywne przekonanie Skarżącego uzyskaniem jak najwyższego odszkodowania jeżeli nie są potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, są niewystarczające dla skutecznego podważenia wiarygodności operatu, co miało miejsce w niniejszej sprawie.

Skarżący nadto zarzucił, iż rzeczoznawca nieprawidłowo przyjął, że na rynku regionalnym nie występuje wystarczająca ilość transakcji drogowych, poprzez błędne rozumienie badanego rynku regionalnego i w efekcie czego rzeczoznawca oparł się o inne kategorie. Tymczasem w przedmiotowej sprawie tak naprawdę kwestia ta nie miała żadnego wpływu na ustalenie wartości. Przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nie może mieć zastosowania w tej sprawie bowiem dotyczy wyłącznie nieruchomości, które na dzień wydania decyzji zrid już były przeznaczone pod inwestycję drogową, tj. zgodnie z art. 154 ugn przeznaczenie takie wynikało z treści zapisów planu zagospodarowania przestrzennego, zapisów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W niniejszej sprawie w dniu wydania zezwolenia realizacyjnego, przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości było rolne. Natomiast z obowiązującej uchwały - Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...]- wynika, iż przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym jako tereny rolnicze. Skoro zatem w dniu wydania decyzji zrid przeznaczenie nieruchomości było rolne, biegły przy dokonywaniu wyceny nieruchomości nie mógł w ogóle zastosować § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny (klasyczna zasada korzyści) a prawidłowym było oparcie wyceny na przepisie § 36 ust. 3 tego rozporządzenia (mała zasada korzyści). Analiza cen nieruchomości drogowych miała tylko to znaczenie, aby wskazać że na rynku regionalnym ceny nieruchomości nabywanych pod drogi (nieruchomości drogowych) jest wyższa niż nieruchomości wykorzystywanych dotychczasowego na cele rolne. Wynik tej analizy posłużył do podwyższenia odszkodowania o wielkość maksymalną przewidzianą w ust. 3 § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny.

O istotnym dla sprawy znaczeniu, a przez Sąd uznany w przedmiotowej sprawie za nieusprawiedliwiony, jest zarzut naruszenia art. 24 § 1 pkt 6 w zw. z art. 84 § 2 k.p.a., z uwagi na okoliczność, że zdaniem Skarżącego, rzeczoznawca majątkowy podlegał w niniejszej sprawie wyłączeniu. Norma wynikająca z powołanych przepisów jest taka, że biegły podlega wyłączeniu na zasadach i w trybie określonym w art. 24 k.p.a., a więc między innymi w sprawie, z powodu której wszczęto przeciw niemu dochodzenie służbowe, postępowanie dyscyplinarne lub karne (art. 24 § 1 pkt 6 k.p.a.), bo tego typu powody wyłączenia podnosi strona. Z dowodów zgromadzonych w aktach sprawy nie wynika, aby w momencie dokonywania wyceny toczyło się przeciwko rzeczoznawcy majątkowemu postępowanie dyscyplinarne i nie mógł on dokonać wyceny.

A zatem reasumując, organ I instancji, dysponując prawidłowym operatem, miał podstawy ustalić w oparciu o jego ustalenia odszkodowanie. Sąd nie znalazł żadnych uchybień, które uzasadniałyby w świetle art. 145 Ppsa uchylenie zaskarżonej decyzji. Wszystkie z zarzutów nie znalazły potwierdzenia. Ustalone odszkodowanie nie musi mieć charakteru w pełni akceptowalnego przez Skarżącego. Nie zawsze jest tak, że ustalone odszkodowanie pozwoli na nabycie takiej samej nieruchomości w danym miejscu. W tym zakresie Sąd nie stwierdził ani naruszenia art. 21 § 2 Konstytucji RP.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd orzekł jak w wyroku.