Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 301/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2019-05-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 61 ust.1
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 3 ust. 2
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Małgorzata Łoboz Sędziowie : WSA Krystyna Daniel WSA Agnieszka Nawara-Dubiel (spr.) Protokolant : Katarzyna Krawczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 maja 2019 r. sprawy ze skargi Towarzystwa [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 8 stycznia 2019 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 11 maja 2018 r. Prezydent Miasta Krakowa ustalił na wniosek Firma A warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami wbudowanymi na działce nr [...] obr. [...] wraz z infrastrukturą techniczną i drogą dojazdową na działkach nr [...] obr. [...] przy ul. [...] w Krakowie oraz umorzył postępowanie dla części zamierzenia inwestycyjnego, zlokalizowanego na obszarze obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Tyniec Osiedle" w Krakowie.

W uzasadnieniu wyjaśniono, że postępowanie wszczęto na wniosek inwestora złożony dnia 13 marca 2012 r., zaktualizowany w zakresie nazwy inwestycji po zmianach numeracji działki drogowej oraz zakresu inwestycji w dniach 01.10.2013 r., 08.10.2013 r., 04 lipca 2017 r., 21 lipca 2017 r. oraz 19.10.2017 r.

Część terenu inwestycji, tj. działki nr [...] nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego postępowanie przeprowadzono na zasadach i w trybie art. 59 i następne ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W jego toku pozyskano opinie: Wydziału Kształtowania Środowiska Urzędu Miasta Krakowa w zakresie ochrony środowiska i osuwania się mas ziemnych, Biura Planowania Przestrzennego Urzędu Miasta Krakowa, Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w Krakowie w zakresie terenów przyległych do pasa drogowego, Zespołu Urbanistycznego oraz uzgodnienie projektu decyzji przez Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w Krakowie w odniesieniu do obszarów objętych ochroną na podstawie przepisów o ochronie przyrody.

W sprawie została wykonana analiza urbanistyczno - architektoniczna obszaru wyznaczonego wokół terenu inwestycji, która wykazała istnienie warunków w zakresie funkcji i formy przedsięwzięcia, określonych art. 61 u.p.z.p. i rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Na podstawie zgromadzonych w trakcie postępowania materiałów dowodowych ustalono, że planowane zamierzenie spełnia łącznie przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., zaś osoba uprawniona po myśli art. 60 ust. 4 u.p.z.p. mgr inż. arch. M. S. - W. przygotowała projekt decyzji. Z kolei w zakresie części terenu inwestycji objętej ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Tyniec Osiedle" w Krakowie, przyjętego uchwałą Rady Miasta Krakowa Nr LXIII/898/12 z dnia 19.12.2012 r. umorzono postępowanie na podstawie art. 105 k.p.a.

Odwołanie od tej decyzji złożyło Towarzystwo Na Rzecz Ochrony Przyrody, zarzucając jej naruszenie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w tym art. 61 tej ustawy i zasady zachowania ładu przestrzennego oraz ustawy o ochronie przyrody.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z dnia 8 stycznia 2019 r., znak [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Jako podstawę prawną tej decyzji wskazano art. 59 ust. 1, art. 56 w związku z art. 64 ust. 1, art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 1945 z późn. zm.), dalej też jako "u.p.z.p.", § 1 - 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), dalej jako "rozporządzenie" oraz art. 127 § 2 w związku z art. 17 pkt 1 i art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 23 z późn. zm.), dalej także jako "k.p.a.":

W jej uzasadnieniu Kolegium wskazało, że iż w niniejszej sprawie istniały podstawy do przeprowadzenia postępowania na zasadach i w trybie art. 59 i nast. u.p.z.p. oraz, że niewątpliwie organ I instancji zasadnie umorzył postępowanie w odniesieniu do części zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa infrastruktury technicznej, budowa wjazdu i drogi dojazdowej na działkach nr [...], [...], [...] obr. [...] przy ul. [...] w Krakowie", zlokalizowanego na obszarze obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Tyniec Osiedle" w Krakowie.

W odniesieniu do tego zakresu inwestycji, co do którego zachodziły postawy do kontynuowania postępowania Kolegium wskazało, że możliwość ustalenia warunków zabudowy terenu nie objętego miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego została uzależniona przez ustawodawcę od kumulatywnego spełnienia przesłanek określonych treścią art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Na gruncie niniejszej sprawy Kolegium ustaliło, że teren inwestycji obejmujący działkę nr [...] obr. [...] posiada pośredni dostęp do drogi publicznej ul. [...] poprzez działki nr [...], [...]. [...] obr. [...]. Na rzecz każdoczesnych właścicieli dz. nr [...] postanowieniami Sądu Rejonowego dla Krakowa - Podgórza z dnia 22.06.2004 r., sygn. akt: I Ns [...] i Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 17.11.2006 r., sygn. akt: III CSK 168/07 zostały ustanowione służebności drogi koniecznej przez działki nr [...], [...]. Wzdłuż zachodniego krańca obciążonych działek pasem o szerokości 3 m od ul. [...] oraz przez dz. nr [...] wzdłuż jej północnego krańca pasem o szerokości 3 m. Dowodzi tego wydruk z księgi wieczystej nr [...], zalegający na kartach nr 224-231 akt sprawy oraz aktualna treść powołanej księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obejmującej dz. nr [...] obr. [...], dostępna w wersji elektronicznej. Wobec tych ustaleń, zupełnie bezpodstawne jest stanowisko odwołującego o braku dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej.

Kolegium stwierdziło również, że istniejące i projektowane uzbrojenie terenu inwestycji jest wystarczające dla przedmiotowego przedsięwzięcia. W aktach sprawy znajdują się bowiem aktualne warunki techniczne, uzupełnione też w toku postępowania odwoławczego, potwierdzające zaopatrzenie planowanej inwestycji w wodę (oświadczenie [...] S.A.), energię elektryczną (oświadczenie [...] S.A.), gaz (oświadczenie [...] sp. z o.o.), na warunkach określonych przez dysponentów poszczególnych sieci. Inwestor planuje zaopatrzenie inwestycji w wodę w oparciu o indywidualne ujęcia wody (studnie kopane) oraz odprowadzanie ścieków sanitarnych do bezodpływowych zbiorników wybieralnych, które to rozwiązania zostały przyjęte przez organ I instancji jako wystarczające dla planowanej inwestycji wobec braku sieci wodociągowej i kanalizacji miejskiej w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji. Jednocześnie w zał. nr 1 do decyzji pkt. II. 4 lit. c organ I instancji wskazał na obowiązek przyłączenia nieruchomości do kanalizacji po jej wybudowaniu zgodnie z art. 5 ustawy z dnia 13.09.1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach. Jednocześnie organ I instancji wskazał, że wobec brzmienia § 34 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz położenie terenu inwestycji na obszarze podlegającym szczególnej ochronie środowiska decyzja o warunkach zabudowy może nie znaleźć kontynuacji w pozwoleniu na budowę.

Podkreślono, że powołany ostatnio zapis decyzji ma charakter wyłącznie informacyjny. Przepis § 34 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych nie stanowi bowiem przepisu odrębnego w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p., który mógłby być podstawą orzekania na etapie ustalania warunków zabudowy. Nietrafnym okazał się więc zarzut odwołania naruszenia przepisu odrębnego tj. przywołanego wyżej § 34 rozporządzenia.

Kontynuując rozważania co do zaistnienia w sprawie warunków z art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p. Kolegium stwierdza, że istniejące uzbrojenie terenu - w tym w zakresie obsługi komunikacyjnej od ul. [...] (zgodnie z opinią zarządcy ww. dróg publicznych Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w Krakowie oraz przy uwzględnieniu treści ustanowionej służebności drogi koniecznej) - jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Nie potwierdził się więc zarzut odwołania wskazujący na niespełnienie wymagań w zakresie obsługi komunikacyjnej, który zresztą nie został poparty żadnym dowodem. Uzupełniająco można też wskazać, że kwestia dojazdu do terenu budowy pojazdów budowy nie może być objęta ustaleniami na tym etapie procesu inwestycyjnego. Nadto należy dodać, w załączniku nr 1 do decyzji pkt II.4 lit. e ustalony został wskaźnik liczby miejsc postojowych dla projektowanego zamierzenia - zgodnie z art. 54 pkt 2c w zw. z art. 64 ust. 1 i art. 67 ust. 3 u.p.z.p. oraz § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1589) oraz przy uwzględnieniu wytycznych ujętych w uchwale Nr LIII/723/12 Rady Miasta Krakowa z dnia 29.08.2012 r. Program obsługi parkingowej dla miasta Krakowa. Nie budzi również wątpliwości, że teren objęty wnioskiem nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne z uwagi na treść art. 10a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, zaś decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Zatem spełnione zostały przesłanki wynikające z art. 61 ust. 2-5 u.p.z.p.

Pozostaje zatem kwestia spełnienia warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., który stanowi wyraz wprowadzonej na grunt prawa polskiego tzw. zasady dobrego sąsiedztwa, uzależniającej zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego.

Zdaniem Kolegium analiza wykonana w grudniu 2017 r. przez mgr inż. arch. M. S. -W. odpowiada wymogom obowiązującego prawa, a wydana na jej podstawie decyzja zasadnie wskazuje na możliwość ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Analiza ta sporządzona została zgodnie z zasadami wynikającymi z rozporządzenia. Analiza ta zawiera część graficzną - mapę poświadczoną za zgodność z oryginałem przyjętym do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, na której prawidłowo zakreślono granice obszaru analizowanego w odległości minimum 288 m od granic terenu inwestycji przeznaczonego pod inwestycję kubaturową. Wyjaśniono też, że wyznaczenie granic obszaru nastąpiło w oparciu o trzykrotną szerokość frontu działki od strony ul. [...], wynoszącego ok. 96 m.

Bezspornym jest, że projektowana inwestycja stanowić będzie uzupełnienie dla występujących w obszarze analizowanym obiektów o funkcji mieszkaniowej. W obszarze analizowanym znajdują się bowiem działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej ul. [...], które pozwalają na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Są to m,in. dz. nr [...], [...], [...], [...] obr. [...] i dz. nr [...] obr. [...]. Mając na uwadze powyższe Kolegium uznało, że wywiedzione w oparciu o dokument analizy stwierdzenie decyzji pierwszoinstancyjnej co do kontynuacji przez nową inwestycję funkcji istniejącej w obszarze analizowanym zasługuje na uwzględnienie, jako że znajduje potwierdzenie w zgromadzonym materiale dowodowym.

Kolegium nie znalazło też żadnych podstaw do negowania rozważań analizy wraz z jej uzupełnieniem w zakresie cech zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym, które dały podstawę do ustalenia w badanej decyzji parametrów dla planowanej inwestycji. Kolegium szczegółowo omówiło poszczególne parametry planowanej zabudowy, uznając je za prawidłowe.

W przedmiotowej sprawie analiza stanowiąca kluczowy dowód w sprawie nie budzi wątpliwości zarówno pod względem merytorycznej, jak również formalnoprawnej poprawności. Wobec zaś szczegółowego podania przez organ w warunkach zabudowy podstaw dokonanych ustaleń parametrów, z odwołaniem się do uzasadnienia ujętego w wynikach analizy stanowiących załącznik do decyzji oraz przy wyjaśnieniu powodów, dla których dowód ten został uznany za miarodajny w sprawie, badana decyzja odpowiada wymogom z art. 107 k.p.a. Zasadnym jest zatem ustalenie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, ponieważ wnioskowana zabudowa mieści się w parametrach istniejącej zabudowy mieszkaniowej.

Organ I instancji określił ponadto w badanej decyzji szczegółowe warunki zabudowy wynikające z przeprowadzonych uzgodnień i opinii organów współdziałających w sprawie, a także warunki w zakresie ochrony zieleni, ochrony przyrody, ochrony wód i gospodarki wodnej, geologii i melioracji wodnych, ochrony powietrza i ochrony przed hałasem, ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej. Określono także warunki w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji. W związku z położeniem terenu inwestycji na obszarze zagrożonym osuwaniem się mas ziemnych w zał. nr 1 do decyzji części II pkt 2 a "Geologia" i pkt. 6 ustalono stosowne warunki dla inwestycji, w tym powinność rozpoznania podłoża gruntowego dla inwestycji celem oceny przydatności terenu wraz z ustaleniem geotechnicznych warunków posadowienia obiektów budowanych, wykluczono możliwość odprowadzania wód opadowych bezpośrednio do gruntu i zmiany stanu wody na gruncie. Ustalenia omawianych zapisów zostały poczynione na podstawie opinii starosty - Prezydenta Miasta Krakowa, w imieniu którego wypowiedział się Wydział Kształtowania Środowiska UMK z dnia 16.11.2017 r. Po myśli art. 53 ust. 4 pkt 5a u.p.z.p. starosta jest organem uzgadniającym projekt decyzji o warunkach zabudowy w omawianym zakresie, co nastąpiło w przedmiotowej sprawie, z tym że z uwagi na tożsamość organu uzgadniającego i głównego zgodnie z prawem nastąpiło to w formie opinii, której ustalenia zostały transponowane do warunków zabudowy. Na tym etapie inwestycyjnym brak jest podstaw prawnych do wprowadzenia dalszych warunków. Tym samym zarzut odwołania sugerującego zbyt ogólny charakter omawianych ustaleń jest chybiony.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że organ I instancji słusznie wskazał, iż istnieją podstawy, żeby w niniejszej sprawie w odniesieniu do ww. części inwestycji nieobjętej planem miejscowym wydać pozytywną decyzję o warunkach zabudowy. Planowane zamierzenie istotnie bowiem nie narusza istniejącego w obszarze analizowanym ładu przestrzennego i stanowi kontynuację funkcji, cech i parametrów zabudowy tam istniejącej.

Odnosząc się zaś do nieomówionego zarzutu odwołania dotyczącego położenia terenu inwestycji w strefie kształtowania systemu przyrodniczego Kolegium zauważa, że okoliczności te zostały odnotowane w decyzji w zał. nr 1 część II pkt 2 lit. a i c i stały się podstawą do sformułowania odpowiednich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, których konkretyzacja nastąpi na kolejnym etapie inwestycyjnym. To właśnie okoliczności związane z położeniem terenu inwestycji w obszarze o wysokich walorach przyrodniczych i krajobrazowych były szczególnie wyeksponowane w wynikach analizy i przesądziły o potrzebie wyznaczenia parametrów na podstawie przepisów dopuszczających wyjątkowe rozwiązania. Zatem uwagi odwołania o braku uwzględnienia omawianych okoliczności nie są uzasadnione, podobnie jak nie zachodzą sygnalizowane w odwołaniu sprzeczności decyzji z zasadą zrównoważonego rozwoju.

Opisaną wyżej decyzję zaskarżyło do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie Towarzystwo [....], podtrzymując zarzuty podniesione wcześniej w odwołaniu. Strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji SKO. Podniesiono, że inwestycja jest niezgodna z art. 61 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przedmiotowa inwestycja nie spełnia wymagań dotyczących kontynuacji linii zabudowy, dostępu do drogi publicznej, wystarczającego dla zamierzenia budowlanego uzbrojenia terenu, zgodności z przepisami odrębnymi. Przedsięwzięcie planowane jest w znacznym oddaleniu od ul. [...], poza istniejącym pasem zabudowy a służebna droga konieczna nie spełnia wymogów wystarczających dla obsługi komunikacyjnej inwestycji (w tym związanego z dojazdem pojazdów budowy).

Przeprowadzona Analiza architektoniczno-budowlanajest sprzeczna wewnętrznie. Z jednej strony wskazuje na:

< położenie na terenie Bielańsko-Tynieckiego Parku Krajobrazowego,

< położenie w strefie kształtowania systemu przyrodniczego określonego w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Krakowa,

< położenie na terenie ostoi przyrodniczej Corine Biotopes "Bielany-Tyniec";

< położenie na terenie obszaru węzłowego ECONET-PL będącego elementem europejskiej sieci integrującej obszary o istotnym znaczeniu ekosystemowym,

< miejsce występowania chronionych gatunków zwierząt i roślin,

< obszar zwaloryzowany w Mapie roślinności rzeczywistej Krakowa jako obszar cenny przyrodniczo.

Z drugiej strony, jednocześnie dopuszcza zabudowę nieruchomości

Dopuszczenie zabudowy w miejscu wskazanym we wniosku będzie równoznaczne z wprowadzeniem nowej, obcej jakości w zielone tereny otwarte, będzie więc sprzeczne z art. 61 ust. 1 pkt 1 obowiązującej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która w sytuacji braku planu dopuszcza niewielką ingerencję w zakres istniejącego ładu przestrzennego. Ustawodawca dopuszcza jedynie uzupełnianie i kontynuację zabudowy w zakresie parametrów i układów urbanistycznych. Wprowadzenie nowej zabudowy w tym obszarze spowoduje utratę jego walorów krajobrazowych i przyrodniczych. Tak więc, że względu na zachowanie ładu przestrzennego i utrzymanie dotychczasowego układu urbanistycznego nie jest możliwe dopuszczenie zabudowy na wnioskowanym terenie.

Dopuszczenie budowy domów nie stanowi ani uzupełnienia ani kontynuacji istniejącej rozporoszonej, pojedynczej i nielicznej zabudowy, a z całą pewnością nie będzie stanowiło kontynuacji linii zabudowy

Inwestycja znajduje się na terenie zagrożonym osuwaniem się mas ziemnych. Warunki określone w decyzji dotyczące tego zagadnienia są zbyt ogólnikowe i w zasadzie nie wprowadzają ograniczeń które mogły by być egzekwowalne.

Inwestycja jest niezgodna z art. 61 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mówiącym, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jeżeli istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Z zapisów decyzji wynika, że w sąsiedztwie brak jest miejskiej sieci kanalizacji sanitarnej i jej rozbudowa nie jest planowana. Zgodnie z § 34 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dn. 12.04.20102 r. w sprawie warunków technicznych jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie nie dopuszcza się stosowania zbiorników na nieczystości stałe na obszarach podlegających szczególnej ochronie środowiska (w tym przypadku obszar objęty ochroną prawną jako park krajobrazowy). Błędna jest interpretacja wydającego decyzję, że powyższy przepis nie stanowi podstawy do wydania decyzji w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. Zgodnie z art. 61 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia pięciu warunków, w tym zgodności z przepisami odrębnymi. W przedmiotowej sprawie brak jest zgodności z przepisami przytoczonego powyżej rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.20102 r. jak również normami układu drogowego.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie wniosło o jej oddalenie i w całości podtrzymało stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 2107 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. W świetle art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm. – zwanej dalej p.p.s.a.) kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną.

Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji pod kątem tak określonych kryteriów Wojewódzki Sąd Administracyjny doszedł do wniosku, że skarga zasługuje na uwzględnienie, choć nie wszystkie jej zarzuty są uzasadnione.

Materialnoprawną podstawą zaskarżonej decyzji są przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o Planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1945 z późn. zm.)- zwanej w dalszej części uzasadnienia ustawą o planowaniu. W myśl art. 59 ust. 1 tej ustawy, ustalenia warunków zabudowy decyzją administracyjną wymaga zmiana zagospodarowania terenu polegająca na wykonaniu robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Brak spełnienia któregokolwiek z warunków przewidzianych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy skutkować winien odmową ustalenia warunków zabudowy.

Na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w przepisie art. 61 ust. 6 ustawy o planowaniu - Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej "rozporządzeniem", określone zostały sposoby ustalenia parametrów tej zabudowy tj. linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokość elewacji frontowej i geometrii dachu. Ponadto § 3 tego rozporządzenia stanowi, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2). Decyzję o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego organ może wydać, jeżeli zamierzenie inwestycyjne spełnia kryteria, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 i przy zachowaniu parametrów, o których mowa w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r.

W niniejszej sprawie analiza architektoniczno – urbanistyczna w zakresie dotyczącym ustalenia kontynuacji funkcji zabudowy została wykonana zdaniem Sądu prawidłowo. Z załącznika graficznego do tego dokumentu jednoznacznie wynika, że przy ul. [...] znajduje się zabudowa (domy jednorodzinne), której planowana inwestycja będzie kontynuacją. W tym zakresie zatem zarzuty skargi nie zasługiwały na uwzględnienie.

Jednak w pozostałym zakresie tj. w zakresie gabarytów planowanej zabudowy, a w szczególności wskaźnika intensywności wykorzystania terenu, analiza opiera się na błędnym założeniu, tj. przyjmuje jako teren inwestycji tylko część działki ewidencyjnej. Planowana inwestycja ma być zlokalizowana na działce nr [...] obr. [...]. Teren inwestycji – na skutek dokonanej przez inwestora korekty wniosku z dnia 19.10 2017 r., k. 282 akt. adm. - nie pokrywa się jednak z granicą działki ewidencyjnej. Załączniki graficzne do decyzji tj. załącznik nr 2 i nr 4 rozróżniają "linie rozgraniczające teren objęty wnioskiem pod budowę inwestycji kubaturowej" (linia ciągła) i "linie rozgraniczające teren objęty ustaleniami decyzji wz" (przerywana linia i kropki). Linie te nie pokrywają się z południową granicą działki nr [...].

W tym miejscu trzeba wskazać, że Naczelny Sąd Administracyjny wyklucza możliwość takiego określenia terenu inwestycji, który nie pokrywałby się z granicami działek ewidencyjnych. W wyroku z dnia 28 kwietnia 2016 r., sygn. II OSK 2066/14 (dostępnym w internetowej bazie orzeczeń sądów administracyjnych) stwierdzono: "(...) ustalenie warunków zabudowy – i co za tym idzie konieczne uzgodnienia – odnosi się do działki objętej wnioskiem jako całości nie zaś jedynie tej jej części, która w wyniku realizacji inwestycji będzie faktycznie zabudowana (lub w inny niż dotychczas sposób zagospodarowana). (...) przez "teren" o którym mowa art. 59 ust. 1, a także w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. należy rozumieć obszar jednej lub kilku konkretnie określonych działek ewidencyjnych, a nie fragment działki ewidencyjnej, na którym inwestor zaplanował realizację inwestycji. Na konieczność takowej wykładni tych przepisów pośrednio wskazuje także § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. W przepisie prawodawca jednoznacznie odwołał się do o szerokości frontu działki objętej wnioskiem, a nie o szerokości frontu terenu inwestycji. Do pojęcia działki budowlanej jako całości, a nie jej wydzielonego liniami rozgraniczającymi teren inwestycji fragmentu prawodawca odwołał się wprost także w pozostałych regulacjach tegoż rozporządzenia, co wyraźnie wskazuje, iż jego zamiarem nie było dopuszczenie możliwości ustalania warunków zabudowy dla fragmentów działek ewidencyjnych.

Stąd też za prawidłowe uznać należy stanowisko, iż nawet określenie granic terenu inwestycji, poprzez wskazanie ich liniami rozgraniczającymi w załączniku graficznym projektu decyzji nie może zmieniać przyjętego zapatrywania, iż teren inwestycji rozumiany musi być jako cała działka ewidencyjna, na której planowana jest realizacja zamierzenia inwestycyjnego.

Przyjęcie odmiennej wykładni sprowadzającej się do stwierdzenia, iż określony liniami rozgraniczającymi teren inwestycji może obejmować jedynie fragment działki ewidencyjnej i jedynie dla tak ustalonego obszaru inwestycji określać należy warunki zabudowy, co determinuje również zakres przedmiotowy ewentualnych postępowań uzgodnieniowych, prowadziłoby nie tylko do obejścia przepisów o ochronie gruntów rolnych i leśnych, lecz także mogłoby skutkować obchodzeniem przez inwestorów innych prawnych ograniczeń, w tym na przykład ograniczeń w intensyfikacji zabudowy działek (wskaźnika powierzchni zabudowy) poprzez występowanie o ustalenie warunków zabudowy dla terenu stanowiącego niezabudowany fragment działki ewidencyjnej, która na pozostałym, nieobjętym wnioskiem, obszarze jest już zabudowana. Dla uniknięcia tego rodzaju nieakceptowalnych z punktu widzenia praworządności skutków koniecznym jest przyjęcie wykładni zgodnie z którą przez teren, którego dotyczy zmiana zagospodarowania rozumieć należy jedną bądź więcej działek ewidencyjnych, objętych wnioskiem inwestora".

Podobny pogląd wyraził NSA w uzasadnieniu wyroku z dnia 14 listopada 2018 r., sygn. II OSK 2758/16.

Sąd w całości poglądy te podziela. Dopuszczenie możliwości swobodnego określania terenu inwestycji, całkowicie niezależnie od przebiegu granic działek ewidencyjnych pozwoliłoby inwestorom na swobodne manipulowanie parametrami nowej zabudowy, co dotyczy zwłaszcza intensywności zabudowy.

Ponownie prowadząc postępowanie organ będzie obowiązany przyjąć, że teren inwestycji to cała działka nr [...] i w ślad za tym odpowiednio skorygować analizę architektoniczo –urbanistyczną.

Drugą przyczyną uchylenia zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I Instancji jest brak spełnienia wymogów z art. 61 ust. 1 pkt. 3 ustawy o planowaniu, w zakresie uzbrojenia terenu w urządzenia służące odprowadzaniu ścieków (kanalizacji sanitarnej) oraz wód opadowych (kanalizacji opadowej).

Zgodnie z tym przepisem dla wydania decyzji o warunkach zabudowy konieczne jest ustalenie, że "istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego" Zgodnie z art. 61 ust. 5, warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem.

Innymi słowy, jedną z przesłanek wydania decyzji o warunkach zabudowy jest albo stwierdzenie istnienia uzbrojenia terenu albo zaplanowanie takiego uzbrojenia. W sytuacji gdy brak jest faktycznego uzbrojenia terenu, wykonanie uzbrojenia terenu powinno być zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną, a inwestorem. A zatem z punktu widzenia art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. dla wydania decyzji o warunkach zabudowy, istotny jest fakt istnienia lub zaprojektowania uzbrojenia terenu, wystarczającego dla zamierzenia inwestycyjnego. Przez pojęcie "uzbrojenia terenu" ww. ustawa (art. 2 pkt 13 u.p.z.p.) rozumie drogi, obiekty budowlane, urządzenia i przewody, o których mowa w art. 143 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. wybudowane pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewody lub urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe i telekomunikacyjne.

W orzecznictwie sądowym stwierdza się, że: "zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z ust. 5 u.p.z.p. do wydania decyzji o warunkach zabudowy niezbędne jest istnienie rzeczywistego lub projektowanego uzbrojenia terenu wystarczającego dla zamierzenia budowlanego. Warunek uzbrojenia terenu, zgodnie z art. 61 ust. 5 u.p.z.p. uznaje się za spełniony również wtedy, gdy wykonanie wymienionych elementów infrastruktury technicznej lub niektórych z nich - zostanie zagwarantowane w drodze umowy między właściwą jednostką organizacyjną, a inwestorem. Celem tego przepisu nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Zagwarantowanie oznacza zapewnienie w drodze umowy i nie jest tożsame z obowiązkiem posiadania takiej umowy już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale posiadanie zapewnienia, gwarancji, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta." (tak NSA w wyroku z dnia 7 marca 2018 sygn. II OSK 1200/16).

W decyzji organu I Instancji (zał. nr. 1 pkt. II.2.lit.a warunki zagospodarowania przestrzennego wynikające z potrzeb ochrony środowiska, w zakresie ochrony wód i gospodarki wodnej, ustalono, co następuje:

" Odprowadzenie ścieków: z uwagi na występowanie w ul. [...] miejskiego systemu kanalizacyjnego (kanał sanitarny 0, 30 cm zakończony na wysokości budynku nr 93a) rozwiązanie gospodarki ściekowej należy rozwiązać poprzez rozbudowę miejskiej sieci kanalizacji; planowane przedsięwzięcie lokalizowane jest na terenie Bielańsko - Tynieckiego Parku Kraj obrazowego; lokalizacja zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe na obszarach podlegających szczególnej ochronie środowiska jest niezgodna z § 34 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie: "Zbiorniki na nieczystości ciekłe mogą być stosowane tylko na działkach budowlanych niemających możliwości przyłączenia do sieci kanalizacyjnej, przy czym nie dopuszcza się ich stosowania na obszarach podlegających szczególnej ochronie środowiska".

Równocześnie w tym samym załączniku do decyzji pkt. II ppkt. 4. lit. c "sposób odprowadzania ścieków i gospodarowania odpadami" stwierdza się, że: "W rejonie inwestycji obowiązuje system kanalizacji rozdzielczej (układ lokalny). W bezpośrednim sąsiedztwie przedmiotowej działki brak miejskiej sieci kanalizacji sanitarnej. W planie wieloletnim rozwoju i modernizacji urządzeń kanalizacyjnych nie jest przewidziana budowa sieci kanalizacji sanitarnej w tym rejonie przez [...] S.A. Inwestor wnioskuje o budowę bezodpływowych zbiorników wybieralnych na nieczystości ciekłe. Odprowadzenie ścieków sanitarnych do szczelnych zbiorników wybieralnych jest możliwe na warunkach określonych przepisami obowiązującego prawa jako rozwiązanie tymczasowe, do czasu realizacji sieci kanalizacji sanitarnej w rejonie. Istnieje obowiązek przyłączenia nieruchomości do kanalizacji po jej wybudowaniu, na warunkach określonych przez dysponenta sieci. Informuje się, iż zgodnie z brzmieniem zapisu § 34 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie "zbiorniki na nieczystości ciekłe mogą być stosowane tylko na działkach budowlanych niemających możliwości przyłączenia do sieci kanalizacyjnej, przy czym nie dopuszcza się ich stosowania na obszarach podlegających szczególnej ochronie środowiska i narażonych na niebezpieczeństwo powodzi oraz na terenach zalewowych ". Powyższy przepis nie stanowi podstawy do wydania decyzji w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, nie mniej jednak będzie uwzględniany przy projektowaniu oraz w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę. W związku z powyższym z uwagi na brzmienie w/w § 34 oraz fakt, iż teren przedmiotowej inwestycji znajduje się na "(...) obszar ach podlegających szczególnej ochronie środowiska i narażonych na niebezpieczeństwo powodzi oraz na terenach zalewowych (...)" informuje się, iż przedmiotowa decyzja WZ może nie znaleźć kontynuacji w pozwoleniu na budowę."

Przywołane wyżej ustalenia decyzji dotyczące sposobu odprowadzania ścieków nie zostały sformułowane w jednoznaczny sposób, bo wzajemnie się wykluczają, niemniej z kategorycznych ustaleń z pkt. II pkt. 2 lit. a tiret trzecie decyzji ("rozwiązanie gospodarki ściekowej należy rozwiązać poprzez rozbudowę miejskiej sieci kanalizacji."), wnioskować należy, że takie właśnie rozwiązanie przewiduje zaskarżona decyzja.

Decyzja o warunkach zabudowy zawsze powinna - bez wewnętrznych sprzeczności czy niedomówień - konkretnie ustalać jak będą odprowadzanie ścieki, a w szczególności wówczas gdy inwestycja planowana jest na terenie szczególnie cennym przyrodniczo, objętym jedną z form ochrony przyrody tj. parkiem krajobrazowym (art. 6 ust. 1 pkt. 3 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1614 z późn. zm.).

Zdaniem Sądu przyjąć jednak należy, że organ ustalił dla przedmiotowej inwestycji sposób odprowadzania ścieków poprzez rozbudowę kanalizacji sanitarnej, skoro jedno z postanowień decyzji w tym zakresie jest jednoznaczne, a drugie ma charakter jak się wydaje raczej informacyjny, związany z treścią wniosku inwestora. W tej sytuacji wskazać należy, że organ II Instancji co najmniej przedwcześnie przyjął, że decyzja przewiduje odprowadzanie ścieków do zbiorników bezodpływowych wybieralnych, zwłaszcza w kontekście obwarowania tego ustalenia oświadczeniami, że w tym zakresie decyzja o warunkach zabudowy nie będzie mogła znaleźć kontynuacji w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Dalej, zgodnie z pismem [...] S.A. w K. Wodociągi Krakowskie z dnia 15 maja 2017 r. (k. 245 akt adm.) dotyczącym możliwości odprowadzania ścieków dla projektowanej inwestycji, w bezpośrednim sąsiedztwie przedmiotowej działki brak jest miejskiej sieci kanalizacji sanitarnej, a nadto: "[...] S.A. informuje, że w planie wieloletnim rozwoju i modernizacji urządzeń kanalizacyjnych nie jest przewidywana budowa sieci kanalizacji sanitarnej w tym terenie".

Skoro podmiot odpowiedzialny za budowę i utrzymanie sieci kanalizacji sanitarnej nie przewiduje jej rozbudowy w okolicy planowanej inwestycji, a planów rozbudowy sieci nie ma również inwestor, to w zakresie kanalizacji sanitarnej (odprowadzania ścieków) dla przedmiotowej inwestycji nie ma ani istniejącego ani projektowanego uzbrojenia terenu, wystarczającego dla zamierzenia inwestycyjnego. W tym zakresie zatem wymóg z art. 61 ust. 1 pkt. 3 ustawy o planowaniu nie został spełniony.

Jeśli zaś chodzi o odprowadzenie wód opadowych, to decyzja zawiera następujące ustalenia: "z uwagi na lokalizację inwestycji na terenie zagrożonym osuwaniem się mas ziemnych odprowadzenie wód opadowych winno spełniać warunki wynikające z uzgodnienia znak: [...] z dnia 16.11.2017 r. - patrz pkt II.6. niniejszego załącznika." W pkt. II. 6 wskazano natomiast, że wyklucza się możliwość odprowadzania wód opadowych bezpośrednio do gruntu (np. przy wykorzystaniu studni chłonnych czy skrzyń rozsączających".

Przywoływane uzgodnienie znak: [...] z dnia 16.11.2017 r., dokonane na podstawie art. 53 ust. 4 pkt. 5a ustawy o planowaniu wskazuje na to, że:

" planowana inwestycja zlokalizowana jest na terenie charakteryzującym się spadkami powyżej 12%, co jak wskazano w Objaśnieniach Szczegółowej Mapy Geologicznej Polski Arkusz Kraków (973) - Państwowy Instytut Geologiczny, 1993r. uznawane są za obszary predysponowane do występowania ruchów masowych. Biorąc powyższe po uwagę, należy zaznaczyć, że niewłaściwy sposób odprowadzania wód opadowych na teren inwestycji może skutkować wystąpieniem zagrożenia osuwania się mas ziemnych"

Równocześnie Zarząd Infrastruktury Komunalnej i Transportu w Krakowie w piśmie z dnia 12 maja 2017 r. (k. 246 akt adm.), dotyczącym warunków technicznych odprowadzania wód opadowych z działki nr [...] [...], informuje, że w rozpatrywanym terenie obowiązuje rozdzielczy system kanalizacji. W bezpośrednim sąsiedztwie przedmiotowej działki nie ma miejskiej sieci kanalizacji opadowej, w związku z tym dopuszcza się aby wody i ścieki opadowe mogły być zagospodarowane na własnym terenie.

Sprzeczność przywołanego wyżej oświadczenia ZIKIT z treścią uzgodnienia starosty, jako właściwego organu ochrony środowiska w odniesieniu do terenów zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych znak: [...] z dnia 16.11.2017 r. jest o tyle zrozumiałe, że każda jednostka działa w zakresie swoich kompetencji.

Niemniej z tych dwóch dokumentów wynika jednoznacznie, że ustalony w decyzji sposób odprowadzania wód opadowych jest niemożliwy do zrealizowania.

Skoro wody opadowe nie mogą być odprowadzane na własny teren ze względu na niebezpieczeństwo powstania ruchów masowych ziemi, a nie ma w pobliżu kanalizacji opadowej, ani też nie przewiduje się jej rozbudowania, to znaczy, że decyzja o warunkach zabudowy także i w tym zakresie nie spełnia przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt. 3 ustawy o planowaniu, albowiem nie ma dla terenu inwestycji ani istniejącego ani projektowanego uzbrojenia terenu w zakresie kanalizacji opadowej, wystarczającego dla zamierzenia inwestycyjnego.

Także i w tym zakresie organy z naruszeniem art. 7 i art. 77 Kpa błędnie ustaliły, że wymóg z art. 61 ust. 1 pkt. 3 ustawy o planowaniu został spełniony.

Odnosząc się natomiast do zarzutu, ze droga służebna nie spełnia wymagań wystarczających dla obsługi komunikacyjnej inwestycji, wskazać należy co następuje.

Zgodnie z art. 2 pkt. 14 ustawy o planowaniu, przez dostęp do drogi publicznej rozumieć należy bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Oznacza to, że dla wypełnienia warunku z art. 61 ust. 1 pkt. 2 ustawy, w przypadku gdy teren inwestycji nie przylega bezpośrednio do drogi publicznej, inwestor musi się wykazać prawem do dysponowania istniejącą już drogą wewnętrzną lub ustanowioną służebnością drogi koniecznej – w tym ostatnim przypadku droga może być nie urządzona w sensie fizycznym, wystarczającym warunkiem jest istnienie służebność drogowej jako prawa rzeczowego na nieruchomości, natomiast niekoniecznie na terenie objętym służebnością ma być urządzona (wybudowana) droga.

W niniejszej sprawie teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej poprzez ustanowione służebności, i jest to w sprawie okoliczność niesporna. Szlak służebny nie jest urządzony jako droga, jednak na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy organ administracji nie ma obowiązku dokonywania oceny planowanej inwestycji pod kątem jej zgodności z § 14 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 1422 z późn. zm.), a nadto znaczna część szlaku służebnego przebiega po działkach na których obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zatem nie podlegają one już ustaleniom zaskarżonej decyzji, a szerzej – żadnej decyzji o warunkach zabudowy. Wobec powyższego kwestia ewentualnej budowy drogi rozstrzygana będzie na etapie pozwolenia na budowę.

Zaskarżona decyzja jako naruszająca przepisy prawa materialnego i przepisy postępowania została uchylona na zasadzie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. a i c p.p.s.a. Decyzja organu I instancji została uchylona na zasadzie art. 135 p.p.s.a.