Wyrok WSA w Opolu, sygn. akt II SA/Op 387/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu
Data orzeczenia: 2011-11-24 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98 ust. 1 i 3, art. 128 ust. 1, art. 130, art. 134, art. 156
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: par. 3, par. 4 ust. 1, par. 56
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grażyna Jeżewska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Teresa Cisyk Sędzia WSA Ewa Janowska Protokolant Sekretarz sądowy Agnieszka Jurek po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 24 listopada 2011 r. sprawy ze skargi H. J. i S. J. na decyzję Wojewody Opolskiego z dnia 24 maja 2011 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość wydzieloną pod drogę publiczną oddala skargę.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta Opola, decyzją z dnia 18 października 2010 r., nr [...], przywołując w podstawie prawnej art. 98 ust. 3, art. 129 ust. 1, 5 pkt 1, 2, 3, art. 132 ust. 1a, 2 i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) oraz art. 104 Kodeksu postępowania administracyjnego, ustalił w pkt 1 odszkodowanie w wysokości 15960 zł za nieruchomość oznaczoną numerem działki A o powierzchni 0,0798 ha z karty mapy [...] obręb [...], Gmina [...], objętą księgą wieczystą nr [...], przejętej z mocy prawa na własność Powiatu [...] pod drogę publiczną – drogę powiatową. W pkt 2 przyznał ustalone odszkodowanie S. J., oraz H. J. zamieszkałym w [...] przy ul. [...]. Zobowiązał w pkt 3 Zarząd Powiatu [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania osobom wymienionym w pkt 2 w terminie 14 dni od dnia, w którym jego decyzja stanie się ostateczna. Natomiast w pkt 4 wskazał, że do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego.

W uzasadnieni podał, że postanowieniem z dnia 5 maja 2010 r., nr [...] Wojewoda Opolski wyłączył Starostę [...] od udziału w postępowaniu administracyjnym, w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość oznaczoną numerem działki A o powierzchni 0,0798 ha z karty mapy [...] obręb [...], Gmina [...] przejętą z mocy prawa na własność Powiatu [...] pod rozbudowę drogi publicznej kategorii powiatowej, jednocześnie wyznaczając do prowadzenia przedmiotowego postępowania Prezydenta Miasta Opola wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej.

Odnotował, że z akt sprawy wynika, że zaproponowana przez Zarząd Powiatu [...] kwota odszkodowania w wysokości 10000 zł nie została przyjęta przez S. i H. J. Wobec tego zawiadomieniem z dnia 9 czerwca 2010 r. zostało wszczęte, na ich wniosek, postępowanie dotyczące ustalenia wysokości odszkodowania w formie decyzji administracyjnej za opisaną nieruchomość.

Organ wskazał, że postanowieniem z dnia 14 lipca 2010 r. zlecił wykonanie przez rzeczoznawcę majątkowego A. M. operatu szacunkowego określającego wartość przejętej nieruchomości, o czym zostały poinformowane strony postępowania. Rzeczoznawca przeprowadził oględziny nieruchomości z udziałem S. J. i na tę okoliczność spisano notatkę podpisaną przez stronę.

Organ pierwszej instancji podał, że w operacie doręczonym w dniu 13 sierpnia 2010 r. rzeczoznawca ustalił odszkodowanie w wysokości 15960 zł, za grunt przeznaczony pod urządzenie drogi publicznej. Przeanalizował zatem sporządzoną wycenę pod kątem wymogów określonych w przepisach prawa i ustalił, że zgodnie z obowiązującymi przepisami w zakresie sporządzenia wyceny na podstawie analizy stanu prawnego, charakterystyki wycenianej nieruchomości, stanu rynku lokalnego, wartość działki przeznaczonej pod budowę drogi publicznej rzeczoznawca określił prawidłowo jako wartość rynkową działki gruntu. Podniósł, iż rzeczoznawca, badając rynek lokalny ustalił dostateczną ilość transakcji wolnorynkowych, w związku z tym jako metodę wyceny przyjął podejście porównawcze, metodę porównywania parami wg. wskazanej formuły, biorąc pod uwagę wartość rynkowa 1m² gruntu, cenę średnią, współczynniki korygujące, wartość rynkową nieruchomości oraz powierzchnię działki gruntu w m². Do porównań przyjął transakcje z rynku lokalnego dotyczące nieruchomości, które posiadały podobne cechy do nieruchomości wycenianej z uwzględnieniem m.in. położenia i przeznaczenia w planie miejscowym. Rzeczoznawca porównał nieruchomości niezabudowane przeznaczone pod budowę dróg z terenu Gminy [...], wskazując cztery transakcje z rynku lokalnego tj.: akt notarialny z lutego 2008 r., pow. 0,0707 ha, położenie [...], cena za 1 m² = 20 zł; akt notarialny z maja 2009 r., pow. 0,0753 ha, położenie [...], cena za 1 m² = 20 zł, akt notarialny z marca 2009 r., pow. 0,1241 ha, położenie [...], cena za 1 m² = 20 zł, akt notarialny z marca 2009 r., pow. 0,1361 ha, położenie [...], cena za 1 m² = 20 zł.

W ocenie organu pierwszej instancji, operat szacunkowy został wykonany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa określonymi w cyt. wyżej ustawie o gospodarce nieruchomościami, rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) oraz zasadami Krajowego Standardu Wyceny Podstawowej Nr 1, w związku z tym uznała go jako miarodajny dowód w sprawie. Nadmienił, iż zgodnie z art. 118 ust 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w dniu 20 września 2010 r. została przeprowadzona rozprawa administracyjna, podczas której zostały wyjaśnione przez rzeczoznawcę majątkowego wątpliwości związane z wysokością odszkodowania ustalonego w operacie szacunkowym z dnia 12 sierpnia 2010 r., co zostało ujęte w protokole z rozprawy. Pomimo tego strony nie zaakceptowały kwoty, mającej stanowić wysokość odszkodowania.

Poza tym wskazał, że zawiadomieniem z dnia 28 września 2010 r. strony postępowania zostały poinformowane o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym oraz składania dodatkowych wyjaśnień i wniosków zgodnie z art. 10 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego. Strony nie wniosły zastrzeżeń, co do prawidłowości przeprowadzonego postępowania.

Wojewoda Opolski decyzją z dnia 24 maja 2011 r., nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz U z 2000 r. nr 98, poz. 1071 ze zm. - zwanej dalek K.p.a.) w związku w związku z art. 98 ust. 1 i 3 oraz art. 130 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz U z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania adwokata M. B. (działającego w imieniu S. i H. J.), utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta Opola. W uzasadnieniu decyzji w pełni podzielił ustalenia faktyczne i prawne organu pierwszej instancji. Poza tym dodał, że rzeczoznawca w sposób wyczerpujący dokonał opisu wycenianej nieruchomości, a także uzasadnił wybór metody szacowania i przyjęta metoda porównawcza parami także była prawidłowa. Organ od wołaczy stwierdził, że do porównania rzeczoznawca przyjął 4 transakcje, a stosownie do punktu 3.3. Noty Interpretacyjnej nr 1 (NI 1) do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym, niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Podkreślił, że wykorzystywanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia. Stąd odmiennie jedynie odniósł się do kwestii przyjęcia przez rzeczoznawcę majątkowego na potrzeby wyceny do porównania nieruchomości oznaczonej nr 1 ze wskazaną datą transakcji luty 2008 r. gdyż nie mieściła się w ww. dwuletnim przedziale czasowy oraz rzeczoznawca nie uzasadnił dokonanego wyboru. Pozostałe 3 transakcje (minimalna ilość zgodna z wymogami ustalonymi w Nocie Interpretacyjnej - por. punkt 4.2.6.), jakie przyjął do porównania rzeczoznawca majątkowy, zdaniem Wojewody spełniały ww. kryteria. Odnosząc się do zarzutu odwołania stwierdził, że samo subiektywne przekonanie skarżących o wyższej wartości nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości operatu szacunkowego. Twierdzenie stron postępowania, że wartość przejętej działki kształtuje się na poziomie 105 zł za 1 m², zdaniem Wojewody, nie zostało poparte żadnym dowodem zatem było dowolne. Skarżący nie przedstawili alternatywnej opinii rzeczoznawcy majątkowego, czy też nie wskazali konkretnej transakcji, która mogłaby posłużyć jako podstawa oszacowania ich nieruchomości. Wojewoda wskazał, iż każda nieruchomość jest inna, każda charakteryzuje się innymi cechami rynkowymi i sam fakt położenia w sąsiedztwie nie musi powodować ich porównywalnej wartości.

W skardze S. i H. J. zarzucili, że ustalone odszkodowanie za przejętą działkę jest rażąco niskie. Wnieśli o zmianę decyzji i przyznanie odszkodowania według cen rynkowych, przyjmując po 105 zł. za jeden metr przejętej nieruchomości, ponieważ przyznane odszkodowanie nie pozostaje w żadnej relacji do faktycznej rynkowej wartości przejętej nieruchomości. Wywodzili, że zostali pozbawieni swojej własności wobec przejęcia ich nieruchomości na cele publiczne i nie wiedzieli na jaki konkretny cel przyjmuje się ich nieruchomość, a przejęcie własności nastąpiło wbrew ich woli. Nie mogli akceptować takiej oczywistej niesprawiedliwości jaką jest przejęcie nieruchomości za kwotę stanowiącą niespełna 1/5 jej faktycznej wartości. Dla porównania skarżący stwierdzili, że Wójt Gminy [...] decyzją z dnia 21 października 2009 r. ustalił "jednorazową opłatę o 20% wartości w wysokości 15.960 złotych przejmowanej działki numeru A." Ustalając powyższe Wójt stosował właśnie stawkę wolnorynkową, natomiast w sytuacji zapłaty odszkodowania za przejęta działkę pod drogę stosuje inne zasady.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Ponadto zaakcentował, że skarżący nie uwzględniają, iż w niniejszej sprawie celem wyceny było określenie wartości rynkowej gruntu przeznaczonego na drogę publiczną, a nie na cele budowlane.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z przepisem art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz.1269 ze zm.), sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, iż w postępowaniu sądowym nie mogą być brane pod uwagę argumenty natury słusznościowej czy celowościowej. Badana jest wyłącznie legalność aktu administracyjnego, czyli prawidłowość zastosowania przepisów prawa do zaistniałego stanu faktycznego, trafność ich wykładni oraz prawidłowość przyjętej procedury.

Na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej P.p.s.a., uwzględnienie skargi następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c). W razie niewystąpienia wskazanych uchybień, na mocy art. 151 P.p.s.a skarga podlega oddaleniu.

Z zasady, iż sąd administracyjny ocenia, czy zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem, wynika konsekwencja, co do tego, iż sąd ten rozważa wyłącznie prawo obowiązujące w dniu wydania decyzji jak i stan sprawy istniejący na dzień wydania decyzji (por. w wyroku NSA z dnia 14 stycznia 1999 r., sygn. III SA 4731/97 – LEX nr 37180).

Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 P.p.s.a.). Legalność decyzji bada się zarówno pod względem formalnym jak też i materialonoprawnym. Trzeba stwierdzić także, iż sąd administracyjny nie jest uprawniony, ani też władny do zastępowania organów administracji państwowej w rozstrzyganiu spraw administracyjnych.

Przeprowadzona przez Sąd według wskazanych wyżej kryteriów kontrola legalności zaskarżonej decyzji wykazała, że odpowiada ona wymogom prawa.

Na wstępie należy stwierdzić, że wniesienie odwołania przenosi na organ drugiej instancji kompetencję do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawy indywidualnej. Stosownie do treści art. 138 § 1 K.p.a., rozstrzygnięcie merytoryczne organu odwoławczego może polegać na utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji, uchyleniu zaskarżonej decyzji w całości lub części i w tym zakresie wydaniu orzeczenia co do istoty sprawy bądź uchyleniu tej decyzji i umorzeniu postępowania pierwszej instancji, bądź też umorzeniu postępowania odwoławczego. Istota, bowiem administracyjnego toku instancji polega na dwukrotnym rozstrzygnięciu sprawy, nie zaś tylko na kontroli zasadności argumentów podniesionych w stosunku do orzeczenia organu pierwszej instancji. NSA w wyroku z 14 sierpnia 1987 r., sygn. akt IV SA 385/87, podkreślał, że organ odwoławczy rozpoznaje sprawę ponownie merytorycznie w jej całokształcie. Celem, bowiem postępowania administracyjnego jest załatwienie sprawy przez wydanie decyzji rozstrzygającej ją, co do istoty, czyli orzeczenia, co do tych interesów prawnych lub obowiązków, które legitymowały określone osoby i podmioty prawa do udziału w postępowaniu jako strony (art. 104 K.p.a.).

W kontrolowanej sprawie organ odwoławczy przyjął za własne ustalenia stanu faktycznego poczynione przez organ pierwszej instancji, uznając tym samym, że doszło do dokładnego i pełnego wyjaśnienia stanu faktycznego i nie istnieje potrzeba, ani konieczność przeprowadzania dodatkowego postępowania wyjaśniającego. Takie stanowisko organu odwoławczego znajduje uzasadnienie w materiale dowodowym zebranym w postępowaniu przed organem pierwszej instancji. Przyjdzie odnotować, że w sprawie wyjaśnione zostały wszystkie istotne dla jej rozstrzygnięcia okoliczności faktyczne, jak też prawidłowo zastosowano przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm. - zwanej dalej ustawą).

W kontrolowanej sprawie kwestią sporną jest sposób ustalenia ceny nieruchomości – a w następstwie tego wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość.

Zgodnie z art. 128 ust.1 ustawy, wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw. Odszkodowanie przewidziane ww. przepisie nie ma charakteru cywilnoprawnego. Wszelkie kwestie związane ze sposobem ustalania wysokości przedmiotowego odszkodowania zostały wyczerpująco unormowane w rozdziale V zatytułowanym "Odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości" działu III cytowanej ustawy.

Przyjdzie przypomnieć, że na podstawie decyzji Wójta Gminy [...] z dnia 22 lipca 2008 r., na wniosek skarżących, został zatwierdzony projekt podziału działki nr B, położonej w obrębie [...], stanowiącej własność H. J. i S. J. we wspólności ustawowej. Podział ten wyodrębnił m.in. działkę nr A z karty mapy [...], z przeznaczeniem na tereny dróg publicznych - ulice zbiorcze pod drogę powiatową. Rokowania między Zarządem Powiatu [...] a dotychczasowymi właścicielami, tj. S. i H. J., nie doprowadziły do uzgodnienia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość, dlatego skarżący zwrócili się do Starosty [...] o ustalenie odszkodowania za ww. nieruchomość.

Natomiast stosownie do treści art. 98 ust. 1 ustawy, działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. W ust. 3 tego uregulowania przewidziano za działki gruntu, wymienione w ust. 1, odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości W tym ostatnim wypadku ustalenie wysokości odszkodowania następuje w trybie administracyjnym, w postępowaniu w indywidualnej sprawie z zakresu administracji publicznej. W myśl art. 129 ust. 5 ustawy decyzję o odszkodowaniu wydaje starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej. Zgodnie z art. 130 ust. 1 ustawy, wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (ust. 2). Rzeczoznawca majątkowy natomiast sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ustawy). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, co wynika z art. 134 ust. 1 ustawy, stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 ustawy, wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie z art. 151 ust.1 ustawy wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się, zgodnie z art. 134 ust. 2 ustawy, w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Nadto odnotować należy, iż ustawodawca w art. 152 w ust. 1 ustawy wskazał, iż sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (ust. 2 ustawy). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym (ust. 3). Natomiast na podstawie delegacji zawartej w art. 159 ustawy Rada Ministrów w dniu 21 września 2004 r. wydała rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.- zwanym dalej rozporządzeniem). Stosownie do § 3 ust. 2 rozporządzenia, określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen oraz innych warunków zawarcia transakcji. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1). W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 2), i przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 3). Z § 56 rozporządzenia wynika, że w operacie szacunkowym przedstawić należy sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: 1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny; 2) określenie celu wyceny; 3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; 4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; 5) opis stanu nieruchomości; 6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; 7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; 8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; 9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Przenosząc powyższe rozważania natury ogólnej na grunt niniejszej sprawy stwierdzić trzeba, że wysokość przyznanego skarżącym odszkodowania ustalona została prawidłowo, zgodnie z art. 130 ust. 2 tej ustawy, tj. po uprzednim uzyskaniu opinii rzeczoznawcy, który jest ustawowo uprawniony do określenia wartości nieruchomości (art. 7 ustawy). Należy dostrzec, że organ odwoławczy dokonał oceny operatu szacunkowego z zachowaniem zasad oceny dowodów określonych w K.p.a., z uwzględnieniem ww. przepisów ustawy i rozporządzenia. Wojewoda – w ocenie Sądu – trafnie uznał, że określając wartość nieruchomości rzeczoznawca dokonał szczegółowej analizy rynku, opisał metodę wyceny i określił wartość rynkową nieruchomości przy zastosowaniu, podejścia porównawczego, metodą porównywania parami. Rzeczoznawca wskazał, iż wyszacowana wartość działki jest wartością rynkową określoną przy wzięciu pod uwagę transakcji dotyczących podobnych gruntów o podobnym przeznaczeniu. Podkreślił, iż na terenie Gminy [...] nabyto w formie aktów notarialnych podobne grunty do wycenianego, położone w sąsiedztwie i przeznaczone na ten sam cel. Wskazał, że analiza rynku za lata 2008-lipiec 2010 wykazała, że lokalny rynek nieruchomości przeznaczonych pod drogi na terenie [...] jest mało rozwinięty. Odnotował, iż transakcje tego typu nieruchomościami odbywają się tylko pomiędzy osobami fizycznymi a jednostkami administracji państwowej i samorządowej. Poza tym dostrzegł jednocześnie, że ceny transakcyjne nie są uzależnione od żadnych cech poza przeznaczeniem tego gruntu - pod drogi publiczne. Uznał zatem, że nie zachodziła konieczność obliczenia skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek. Określił wartość wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej (obliczonej jako średnia arytmetyczna z cen transakcyjnych) i liczby jednostek porównawczych (m² powierzchni wycenianego gruntu). Rzeczoznawca w sposób wyczerpujący opisał wycenianą nieruchomości, a także uzasadnił wybór metody szacowania. Do porównania w operacie szacunkowym przyjął 4 transakcje z lat 2008-2009. Transakcja z lutego 2008 r. wprawdzie została zakwestionowana przez organ odwoławczy, jednakże zdaniem Sądu, stanowisko w tej kwestii jest zbyt rygorystyczne, gdyż w przedstawionej w operacie analizie i charakterze rynku rzeczoznawca podał z jakich powodów przyjął opisane nieruchomości. W sprawie przyjęta transakcja potwierdzała, także, iż od 2008 r. do dnia wyceny nieruchomości skarżących ceny gruntów przeznaczonych pod urządzenie drogi są niezmienne. W konsekwencji Wojewoda uznał, że pozostałe 3 transakcje, jakie przyjął do porównania rzeczoznawca majątkowy spełniają kryteria Noty Interpretacyjnej nr 1. Stwierdził, że skoro cena jednostkowa za 1 m² we wszystkich 4 transakcjach wynosiła 20 zł, to obliczona cena średnia jako średnia arytmetyczna z 3 czy 4 cen transakcyjnych wynosi tyle samo, czyli 20 zł. Zgodzić się należy z Wojewodą, że samo subiektywne przekonanie skarżących o wyższej wartości nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości operatu szacunkowego, zwłaszcza, iż twierdzenie skarżących jakoby wartość przejętej działki kształtuje się na poziomie 105 zł za 1 m², nie zostało poparte żadnym dowodem. Zaaprobować należy stanowisko organu odwoławczego, że w sytuacji gdy skarżący nie przedstawili alternatywnej opinii rzeczoznawcy majątkowego, która mogłaby podważyć operat sporządzony na użytek ich sprawy, to brak jest podstaw do merytorycznego zakwestionowania wiarygodności tej opinii. Przyjdzie dostrzec, że powoływanie się w skardze przez skarżących na decyzję z dnia 21 października 2009 r. w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości dla działki nr C na skutek ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w której określona została jednorazowa opłata od różnicy wzrostu wartości ww. nieruchomości w kwocie 15960 zł, nie może stanowić podstawy do kwestionowania dokonanej wyceny w operacie przez Sąd, jak też organ odwoławczy. Opisana decyzja przez skarżących, wydana również na podstawie operatu szacunkowego, określała wzrost wartości nieruchomości na skutek zmiany ustaleń planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomości rolnej na budowlaną, czyli jego przedmiotem nie była wycena gruntów przeznaczonych pod urządzenie drogi, wobec tego sporządzony operat na ten cel nie mógł posłużyć jako podstawa oszacowania spornej nieruchomości. Inny był więc przedmiot i zakres wyceny wskazanego operatu. Odnotować również trzeba, że wartość nieruchomości należy szacować indywidualnie, gdyż każda nieruchomość charakteryzuje się specyficznymi cechami rynkowymi, stąd sam fakt położenia w pobliżu nie musi powodować ich porównywalnej wartości.

Biorąc pod uwagę powyższe przyjdzie stwierdzić, że organ drugiej instancji w zaskarżonej decyzji dokonał oceny treści operatu pod kątem elementów, jakie powinien on zawierać i zasadnie uznał ten dowód za wiarygodny. Organ, wbrew sugestią skarżących, nie miał podstaw do samodzielnego wykonania oszacowania ceny nieruchomości. Nie bez powodu w art. 130 ust. 2 ustawy prawodawca postanowił, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, ponieważ ta właśnie osoba posiada wiadomości specjalne i wiedzę stricte z tego zakresu oraz specjalizuje się w tej dziedzinie. Organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi. Podkreślić raz jeszcze trzeba, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ustawy). Organ administracji publicznej miał natomiast obowiązek dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, a więc czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W niniejszej sprawie taka ocena stała się podstawą przyjęcia przez organ ceny wskazanej przez rzeczoznawcę.

W tym stanie rzeczy, na podstawie art. 151 P.p.s.a., należało orzec jak w sentencji.

-----------------------

10