Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 33/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2013-06-05 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję II i I instancji
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 87 ust. 3a
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mariola Jaroszewska (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Janina Guść, Sędzia NSA Krzysztof Ziółkowski, Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Maria Flisikowska, po rozpoznaniu w Gdańsku na rozprawie w dniu 5 czerwca 2013 r. sprawy ze skarg J. T. na decyzje Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 29 października 2012 r., nr [...] oraz z dnia 29 października 2012 r., nr [...] w przedmiocie opłat związanych ze wzrostem wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżone decyzje oraz decyzje Burmistrza Miasta C.: z dnia 14 września 2012 r., nr [...] i z dnia 13 września 2012 r., nr [...], 2. orzeka, że decyzje wymienione w pkt 1. wyroku nie mogą być wykonane, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego J. T. kwotę 3614 zł (trzy tysiące sześćset czternaście złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Burmistrz Miasta wydał w dniu dnia 14 września 2012 r. decyzję nr [[...]], w której w punkcie pierwszym ustalił dla J. T., zbywcy nieruchomości położonej w C. przy ul. T., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [[...]], opłatę w wysokości 40 065,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz rozstrzygnął w punkcie drugim, że należność w wysokości 40 065,00 zł płatna jest w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stała się ostateczna.

Ponadto, Burmistrz Miasta wydał w dniu 13 września 2012 r. decyzję nr [[...]], w której w punkcie pierwszym ustalił dla J. T., zbywcy nieruchomości położonej w C. przy ul. T., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [[...]], opłatę w wysokości 39 255,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz rozstrzygnął w punkcie drugim, że należność w wysokości 39 255,00 zł płatna jest w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stała się ostateczna.

Jako podstawę prawną obu opisanych decyzji wskazano art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717).

W jednobrzmiących uzasadnieniach obu decyzji organ ustalił, że nieruchomość oznaczona jako działka nr [[...]] została zbyta aktem notarialnym z dnia 23 maja 2012 r. Rep. A nr [[...]], a nieruchomość oznaczona jako działka nr [[...]] została zbyta aktem notarialnym z dnia 16 stycznia 2012 r. Rep. A nr [[...]]. Nieruchomości te w Miejscowym Planie Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego Miasta, uchwalonym uchwałą Miejskiej Rady Narodowej z dnia 25 października 1989 r. nr [[...]], oznaczone były symbolem 14 MW tj. teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Zgodnie zaś z aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla terenu między drogą krajową nr [[...]] do ul. S., obejmującego tereny przyległe do ul. T. w C., zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej z dnia 23 września 2010 r. nr [[...]], nieruchomości te leżą na terenie oznaczony symbolem A.09.U tj. teren zabudowy usługowej. Z opinii rzeczoznawcy majątkowego wynika, że zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowała wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości, a różnica pomiędzy tymi wartościami w przypadku działki nr [[...]] wynosi 133 550,00 zł, w przypadku zaś działki nr [[...]] wynosi 130 850,00 zł. Zdaniem organu pierwszej instancji, w stosunku do przedmiotowych działek zachodziły podstawy do ustalenia renty planistycznej. Uchwałą Rady Miejskiej z dnia 23 września 2010 r. nr [[...]], ustalono, że procentowa stawka wzrostu wartości nieruchomości wynosi 30% różnicy wartości nieruchomości przed i po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wobec czego jej wysokość w przypadku działki nr [[...]] ustalono na kwotę 40 065,00 zł, a w przypadku działki nr [[...]] na kwotę 39 255,00 zł.

Odwołania wniósł J. T. reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, domagając się uchylenia decyzji i odstąpienia od wymierzenia opłaty planistycznej, ewentualnie przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.

Zdaniem odwołującego się decyzje organu pierwszej instancji wydane zostały z naruszeniem art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez jego zastosowanie, mimo, że zastosowanie powinien mieć art. 87 ust. 3a tej ustawy. Ponadto zarzucono organowi pierwszej instancji naruszenie art. 7, art. 8, art. 77 i art. 80 kpa, z uwagi na nieprzeprowadzenie niezbędnych dowodów celem ustalenia wysokości renty planistycznej i z uwagi na oparcie się przez organ na nieprawidłowo sporządzonym operacie. W operacie szacunkowym wartość nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu określono bowiem na podstawie art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym według faktycznego sposobu ich wykorzystania tj. jako działki rolnej gdy tymczasem, zgodnie z art. 87 ust. 3a tej ustawy, wartość ta powinna być ustalona według przeznaczenia terenu w planie uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r. Zdaniem strony wartość nieruchomości ustalona według faktycznego sposobu korzystania, jako gruntu rolnego, jest niższa niż wartość określona według przeznaczenia terenu ustalonego w planie tj. budownictwa wielorodzinnego z usługami osiedlowymi.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 29 października 2012 r. nr [[...]] utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta z dnia 14 września 2012 r., a decyzją z dnia 29 października 2012 r. nr [[...]] utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta C. z dnia 13 września 2012 r.

W jednobrzmiących uzasadnieniach dla obu decyzji Kolegium wskazało, że w niniejszych sprawach zachodziły przesłanki do zastosowania art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a sporządzone operaty szacunkowe spełniają wymogi określone w art. 37 ust. 1 tej ustawy oraz w § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109). Dokumenty te wskazują podstawy prawne, określają stan prawny i faktyczny nieruchomości, metodologię wyceny, tok obliczeń prowadzący do końcowego wyniku oraz trend czasowy. W operatach prawidłowo ustalono istotne daty dla wyceny przedmiotowych nieruchomości oraz wartości tych nieruchomości przed i po uchwaleniu planu. Operaty wskazują, że lokalny i regionalny rynek nieruchomości charakteryzuje się przeciętną chłonnością a liczba transakcji kupna – sprzedaży jest wystarczająca w celu ustalenia parametrów koniecznych do wyceny. Rynek nieruchomości gruntowych charakteryzował się stagnacją cen i oczekiwaniem inwestorów w kierunku rozwoju rynku z powyższego segmentu nieruchomości. W badanym okresie przeanalizowanych zostało kilkadziesiąt transakcji dotyczących kupna sprzedaży nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i nieruchomości usługowych. W wyniku analizy odrzucono te transakcje, których ceny w sposób istotny odbiegały od poziomu cen najczęściej występujących na rynku lokalnym i regionalnym dla danego typu nieruchomości gruntowych. Funkcjonujący rynek lokalny i regionalny pozwolił na zebranie wiarygodnych danych o zaistniałych transakcjach, mieszczących się w definicji wartości rynkowej. Działki przyjęte do porównania znajdują się w sąsiednich miejscowościach i w sąsiedniej gminie, mają takie samo przeznaczenie jak działki wyceniane oraz zbliżone powierzchnie. Znane są wiarygodne ceny transakcyjne oraz dokładne daty transakcji. Przyjęte do porównania działki pozwalają z dużą wiarygodnością określić rynkową wartość nieruchomości wycenianych. Określony wzrost wartości działki nr [[...]] jako przedmiotu prawa własności na skutek uchwalenia planu miejscowego wynosi 133 550,00 zł, a działki nr [[...]] wynosi 130 850,00 zł. Wyniki wyceny osiągnęły poziom stosowany do stanu zagospodarowania i wyposażenia nieruchomości, jej przeznaczenia po uchwaleniu i przed uchwaleniem (przed uchwaleniem planu dla faktycznego sposobu jej wykorzystania) oraz adekwatny do podobnych transakcji na rynku lokalnym.

Na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 29 października 2012 r. nr [[...]] skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku wniósł J. T. i skarga ta została zarejestrowana pod sygnaturą akt II SA/GD 33/13. J. T. wniósł też do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 29 października 2012 r. nr [[...]] i skarga ta została zarejestrowana pod sygnaturą akt II SA/Gd 34/13.

We obu skargach skarżący reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika zarzucił rozstrzygającym sprawy organom administracji naruszenie art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – poprzez jego niezastosowanie i art. 37 ust. 1 tej ustawy – poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie i przyjęcie, że organ pierwszej instancji prawidłowo ustalił podstawy i wysokość renty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej działki nr [[...]] i nr [[...]], mimo, że uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., co wyłącza zastosowanie przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie ustawy do ustalenia wysokości opłaty planistycznej i skutkuje wadliwością postępowania i ustaleń dokonanych przez organ w przedmiotowej sprawie, a przyjętych za własne przez organ drugiej instancji. Zarzucono zaskarżonym decyzjom naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w związku z art. 107 § 1 i 3 oraz art. 77 i art. 80 k.p.a. – poprzez wydanie decyzji utrzymujących w mocy decyzje organu pierwszej instancji mimo, że organ ten nie przeprowadził prawidłowego postępowania dowodowego celem ustalenia podstaw i wysokości tzw. renty planistycznej, opierając się na wadliwej opinii biegłego rzeczoznawcy, nieuwzględniającej zasad szacowania w myśl art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz brak odniesienia się w uzasadnieniu zaskarżonych decyzji do zarzutów skarżącego wyrażonych w treści odwołania. Podkreślono w skargach, że operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie organu nie tylko pod względem formalnym ale również materialnym.

Ponadto wniesiono o zobowiązanie organu do przedłożenia uchwały Miejskiej Rady Narodowej z dnia 25 października 1989 r. nr [[...]] oraz uchwały Rady Miejskiej z dnia 23 września 2010 r. nr [[...]] i przeprowadzenie dowodu z tych dokumentów na okoliczność przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed rokiem 1995 r. oraz o przeprowadzenie dowodu z dokumentu w postaci wypisu z planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 26 kwietnia 2012 r. wraz z załącznikiem na okoliczność przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed rokiem 1995 r., dla wykazania zasadności skargi.

W odpowiedziach na skargi Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o ich oddalenie, podtrzymując argumentację wskazaną w uzasadnieniach zaskarżonych decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku postanowieniem z dnia 5 czerwca 2013 r. wydanym w sprawie o sygn. akt II SA/Gd 34/13 połączył sprawę ze skargi J. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 29 października nr [[...]] (sygn. akt II SA/Gd 34/13) do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia ze sprawą ze skargi J. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 29 października nr [[...]] (sygn. akt II SA/Gd 33/13) i postanowił prowadzić je dalej pod sygnaturą akt II SA/Gd 33/13.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta co do zasady sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, a więc polega na weryfikacji decyzji organu administracji publicznej z punktu widzenia obowiązującego prawa materialnego i procesowego.

Kontrolując zatem legalność zaskarżonych decyzji sąd uznał, że naruszają one prawo, a zatem skargi powinny być uwzględnione.

Kontroli sądu w niniejszej sprawie poddane zostały decyzje Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 29 października 2012 r.: nr [[...]], utrzymująca w mocy decyzję Burmistrz Miasta z dnia 14 września 2012 r. nr [[...]], mocą której ustalono: 1. dla J. T. tj. zbywcy nieruchomości położonej w C. przy ul. T., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [[...]], opłatę w wysokości 40 065,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz 2. że należność w wysokości 40 065,00 zł płatna jest w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stała się ostateczna; nr [[...]], utrzymująca w mocy decyzję Burmistrz Miasta. z dnia 13 września 2012 r. nr [[...]], mocą której ustalono: 1. dla J. T. tj. zbywcy nieruchomości położonej w C. przy ul. T., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [[...]], opłatę w wysokości 39 255,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz 2. że należność w wysokości 39 255,00 zł płatna jest w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stała się ostateczna decyzja.

Jak wynika z ich treści, materialnoprawną podstawę decyzji organu pierwszej instancji stanowił art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r., nr 80, poz. 717), zgodnie z którym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Przesłankami koniecznymi do ustalenia opłaty z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest zatem: obiektywny (określony w operacie szacunkowym) wzrost wartości nieruchomości; ustalenie, że wzrost wartości nastąpił wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co oznacza, że musi istnieć związek przyczynowy między uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a wzrostem wartości obiektywnej - rynkowej wartości nieruchomości; zbycie takiej nieruchomości nastąpiło w drodze umowy przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące.

W niniejszej sprawie niesporne jest, że dla terenu obejmującego działki nr [[...]] i [[...]] położone przy ul. T. w C., do dnia 31 grudnia 2003 r., obowiązywał Miejscowy Plan Ogólny Zagospodarowania Przestrzennego Miasta uchwalony uchwałą Miejskiej Rady Narodowej z dnia 25 października 1989 r. nr [[...]], według którego teren ten przeznaczony był pod budownictwo wielorodzinne z usługami osiedlowymi (vide: wypis z dnia 26 kwietnia 2012 r. dołączony do skargi k. 11-14). Aktualnym na dzień zaskarżonych rozstrzygnięć jest uchwalony uchwałą Rady Miejskiej z dnia 23 września 2010 r. nr [[...]] miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla terenu między drogą krajową nr [[...]] do ul. S., obejmujący tereny przyległe do ul. T. w C. Według obowiązującego planu teren obejmujący przedmiotowe działki przeznaczony jest pod zabudowę usługową (vide: karta informacyjna oraz operat szacunkowy w aktach administracyjnych). Niesporne jest również, że działka nr [[...]] została zbyta przez J. T. na podstawie aktu notarialnego z dnia 23 maja 2012 r. Rep. A nr [[...]], a działka nr [[...]] na podstawie aktu notarialnego z dnia 16 stycznia 2012 r. Rep. A nr [[...]].

Sporne natomiast i niewyjaśnione przez organy w wyczerpujący sposób jest natomiast to, czy uchwalenie "nowego" miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało wzrost wartości tych nieruchomości i na jakiej podstawie prawnej ten wzrost powinien być badany.

W myśl art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami, a więc przepisy rozdziału I działu IV ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 ze zm.), zwanej dalej u.g.n. Zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n. opinię o wartości nieruchomości sporządza na piśmie rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego. Jedynym zatem środkiem dowodowym w postępowaniu o ustalenie tzw. renty planistycznej jest opinia o wzroście wartości nieruchomości sporządzona przez osobę posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy. Operat szacunkowy jest opinią biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. i podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie lub ocenie sądu. Jak przyjmuje się w judykaturze, operat szacunkowy jest opinią biegłego, która podlega nie tylko ocenie pod względem formalnym, ale również pod względem materialnym – uwzględnienia wartości przyjętych w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach wykonawczych wydanych na podstawie tej ustawy (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6 września 2011 r., sygn. akt I OSK 1510/10, LEX nr 898076). Organ administracji publicznej ma zatem nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać sporządzony w toku postępowania administracyjnego operat pod względem jego zgodności ze stosownymi przepisami, jak i ocenić jego kompletność, logiczność i zupełność.

W niniejszej sprawie organy rozstrzygające błędnie uznały, że sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego operaty szacunkowe dla określenia wzrostu wartości działki nr [[...]] i [[...]] położonych w C. przy ul. T. na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego są prawidłowe, zgodne z prawem i mogą stanowić podstawę do wydania decyzji na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z treścią art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Nie można jednak zapomnieć, że Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. akt P 58/08 (OTK seria A 2010, nr 2, poz. 9) orzekł, iż przepis art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo, jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej – jest niezgodny z art. 2 oraz art. 32 Konstytucji RP. W konsekwencji tego orzeczenia ustawą z dnia 26 maja 2011 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 153, poz. 901), która to nowela weszła w życie w dniu 10 sierpnia 2011 r., do art. 87 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dodano ust. 3a w brzmieniu: jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.

Oznacza to, że w przypadku, gdy przed wejściem w życie obowiązującego obecnie planu miejscowego uchwalonego po 31 grudnia 2003 r. obowiązywał plan miejscowy uchwalony przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc obowiązującą z upływem 2003 r., co powoduje, iż pomiędzy obowiązywaniem obu planów zaistniała luka czasowa, dopuszczalność pobrania renty planistycznej wymaga określenia wartości nieruchomości:

- po pierwsze, według jej przeznaczenia w nowym planie miejscowym,

- po drugie, według przeznaczenia w starym planie miejscowym oraz

- po trzecie według faktycznego sposobu jej wykorzystywania w okresie luki czasowej pomiędzy obowiązywaniem obu planów (M. Wolanin, Zasadnicze problemy dopuszczalności ustalenia i pobrania opłaty planistycznej oraz jej zwrotu, cz. II, Nieruchomości 2011, nr 10, s. 8-9). Dopiero ustalenie tych wartości będzie pozwalało na prawidłowe zastosowanie do obliczania wzrostu wartości nieruchomości powstałej na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo zasady określonej w art. 37 ust. 1 albo w art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Sporządzone w niniejszej sprawie operaty szacunkowe określiły wzrost wartości działek nr [[...]] i nr [[...]] położonych w C. na podstawie art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Rzeczoznawca porównał jedynie wartość nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego według "nowouchwalonego" planu oraz wartość określoną przy uwzględnieniu faktycznego (rolnego) sposobu wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Rzeczoznawca całkowicie pominął przy tym wymogi obowiązującego już art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Tymczasem w niniejszej sprawie przed wejściem w życie aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu między drogą krajową nr [[...]] do ul. S., obejmującego tereny przyległe do ul. T. w C., obowiązywał Miejscowy Plan Ogólny Zagospodarowania Przestrzennego Miasta, który utracił swą moc w dniu 31 grudnia 2003 r. w myśl art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nieuwzględniając treści tego przepisu rzeczoznawca w ogóle nie odniósł się do określenia wartości nieruchomości według już nieobowiązującego planu, a nieustalenie tej wartości uniemożliwiało prawidłowe wyliczenie wzrostu wartości tych nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Brak wyliczenia tej wartości czynił bowiem niemożliwym określenie, czy w danej sprawie zastosowanie powinien znaleźć art. 37 ust. 1 czy art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Organy obu instancji również nie zastosowały art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przy czym organ pierwszej instancji błędnie ustalił, że miała miejsce zmiana planu skutkująca wzrostem wartości nieruchomości, co pozostaje w sprzeczności z ustalonymi okolicznościami odnośnie wygasłego i uchwalonego po upływie 6 lat od wygaśnięcia poprzedniego, obowiązującego obecnie planu, natomiast organ drugiej instancji nie tylko nie zauważył naruszenia w tym zakresie prawa przez Burmistrza Miasta, ale nie odniósł się w ogóle do zarzutów odwołania odnośnie niezastosowania wskazanego przepisu. Tym samym stwierdzenie przez Kolegium, że sporządzone operaty szacunkowy są prawidłowe i mogą stanowić podstawę do ustalenia wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem nowego planu miejscowego świadczy zarówno o przekroczeniu granic swobodnej oceny dowodów (art. 80 k.p.a), jak i o naruszeniu art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a., które to przepisy zobowiązują organ administracji publicznej do podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i do załatwienia sprawy, w tym do zebrania w sposób wyczerpujący i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Wskazane naruszenia miały istotny wpływ na wynik sprawy, bowiem w rezultacie doszło do naruszenia prawa materialnego - przepisu przejściowego - art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, czego skutkiem mogło być naruszenie art. 37 ust. 1 tej ustawy. Dodatkowo Kolegium naruszyło, również w sposób mający istotny wpływ na wynik sprawy, art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy wadliwych i naruszających prawo decyzji organu pierwszej instancji, oraz art. 107 § 3 k.p.a., z uwagi na nierozpatrzenie zarzutów odwołania i nieodniesienie się do wykazywanych naruszeń.

Ponadto należy zauważyć, że przywołany przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w uzasadnieniach kontrolowanych decyzji, jako podstawa ustalenia wzrostu wartości nieruchomości dla działek nr [[...]] i [[...]], § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109), nie mógł mieć zastosowania w niniejszej sprawie. Przepis ten został bowiem uchylony na mocy rozporządzenia nowelizującego z dnia 14 lipca 2011 r. i utracił moc z dniem 26 sierpnia 2011 r. Zatem już na dzień sporządzania operatów szacunkowych dla określenia wartości nieruchomości nr [[...]] i nr [[...]] (tj. w dniu 29 maja 2012 r. i w dniu 6 lutego 2012 r.) przepis ten nie obowiązywał, wobec czego nie mógł stanowić podstawy opracowania tych operatów. Wskazane uchybienie dodatkowo pogłębia wadliwość postępowania przed Kolegium, brak prawidłowej oceny jedynego dowodu w sprawie administracyjnej i naruszenie przepisów, które powinny mieć zastosowanie w tej sprawie.

Ponadto sąd wskazuje, niebędąc związany granicami ani wnioskami skargi, zgodnie z art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), że rozstrzygnięcie zawarte w punkcie drugim decyzji Burmistrza Miasta z dnia 14 września 2012 r. i z dnia 13 września 2012 r., określające, że należność z tytułu renty planistycznej płatna jest w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, wydane zostało bez podstawy prawnej.

Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczące opłaty planistycznej nie dają bowiem podstaw do orzekania w przedmiocie terminu do uiszczenia opłaty planistycznej (zob. też wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 czerwca 2012 r., sygn. akt II OSK 606/11, LEX nr 1169467; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 maja 2012 r., sygn. akt II OSK 401/11, LEX nr 1219150). Organ administracji publicznej może zaś ustalić w decyzji termin wykonania określonego obowiązku wyłącznie wówczas, gdy przewidują to przepisy prawa. Podstawą prawną każdej decyzji administracyjnej - zarówno nakładającej obowiązki, jak i przyznającej uprawnienia - mogą być wyłącznie przepisy prawa powszechnie obowiązującego. Nie ulega bowiem wątpliwości, iż decyzja podlega wykonaniu z dniem, w którym staje się ostateczna i od tej daty wierzyciel może podjąć określone działania celem przeprowadzenia postępowania egzekucyjnego, po wcześniejszym doręczeniu stronie upomnienia.

Ponownie rozpatrując sprawę organ administracji uwzględni przedstawiona ocenę prawną i wskazania co do dalszego postępowania. Prawidłowo przeprowadzone postępowanie odnośnie ustalenia opłaty od wzrostu wartości przedmiotowych nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego musi uwzględnić warunki wynikające z art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wobec wskazanych uchybień, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 135 i art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, uchylił zarówno zaskarżone decyzje Samorządowego Kolegium Odwoławczego jak i poprzedzające je decyzje Burmistrza Miasta.

Na podstawie art. 152 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd orzekł, iż uchylone decyzje nie mogą zostać wykonane, co ma skutek do dnia uprawomocnienia się wyroku.

O kosztach postępowania sąd orzekł na podstawie art. 200 w związku z art. 205 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, ustalając, że na zasądzone koszty składają się wpisy sądowe w kwotach 1 202 zł i 1 178 zł oraz wynagrodzenie radcy prawnego ustalone na podstawie § 18 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. nr 163, poz. 1348, ze zm.), wraz z opłatami od pełnomocnictw w kwocie 34 zł.