Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 754/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2021-11-29 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6189 Inne o symbolu podstawowym 618
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 129 ust. 5 pkt 1 i 3,  art. 154
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a i c
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski, Sędziowie Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska (spr.), Asesor WSA Aneta Majowska, Protokolant specjalista Beata Bieroń, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 listopada 2021 r. sprawy ze skargi "A" S.A. w W. na decyzję Wojewody Śląskiego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości 1) uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta C. z dnia [...] r. nr [...], 2) zasądza od Wojewody Śląskiego na rzecz skarżącej Spółki kwotę 7282 (siedem tysięcy dwieście osiemdziesiąt dwa) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Prezydium Miejskiej Rady Narodowej w C. decyzją z dnia [...] r. nr [...] zezwoliło "B" w R. na przeprowadzenie, konserwację i utrzymanie w stanie czynnym na czas nieograniczony gazociągu wysokociśnieniowego na nieruchomości oznaczonej jako działki nr 1. o powierzchni 14.097m2, której właścicielem był T.K.

Wnioskiem z dnia 17 maja 2018 r. uzupełnionym pismem z dnia 25 stycznia 2019 r. T.K. (dalej: uczestnik postępowania, wnioskodawca) wystąpił, na podstawie art. 128 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, do Prezydenta Miasta C. (dalej: organ pierwszej instancji) o odszkodowanie z tytułu zmniejszenia wartości wymienionej nieruchomości, w związku z wybudowaniem na niej gazociągu [...] relacji T-C.. Wnioskodawca wskazał, że odszkodowanie nie zostało wypłacone.

Prezydent C. (wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej) pismem z dnia [...] r. powiadomił strony o podjęciu czynności zmierzających do ustalenia czy doszło do ustalenia i wypłaty odszkodowania.

Po przeprowadzeniu postępowania, decyzją z dnia [...] r. organ pierwszej instancji, przywołując w podstawie prawnej art. 112 ust. 4, art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5 pkt 1 i 3, art. 130, art. 132 ust. 1a, 2,3,6 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalił odszkodowanie pieniężne za zmniejszenie wartości nieruchomości położonej w C. przy ulicy [...] (dz. 1., aktualnie dz. 2., 3., 4., 5. o łącznej powierzchni 14.097m², spowodowane wybudowaniem gazociągu relacji T-C) w wysokości 93.250 zł i zobowiązał "A" z siedzibą w W. (dalej – inwestor, Spółka ) do jego wypłaty w terminie 14 dni od daty ostateczności decyzji.

W uzasadnieniu organ stwierdził, iż w ramach prowadzonego postępowania ustalono, że T.K. otrzymał tylko odszkodowania za zniszczone plony. Brak natomiast wypłaty innych odszkodowań (m.in. na podstawie art. 35 i art. 36 ustawy z 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości).

Zaspokojenie osób, którym ograniczono prawa własności, wyklucza dopuszczalność odszkodowania w przyszłości przez następców prawnych osób uprawnionych do odszkodowania. W niniejszej sprawie ani T.K., ani T. i Z. małżonkowie K. nie otrzymali odszkodowania. Stąd też uprawnienie wnioskodawcy do wystąpienia z wnioskiem o ustalenie i wypłatę odszkodowania uznano za zasadne, potwierdzają je przepisy, a także postanowienia Wojewody Śląskiego, że roszczenie to nie przysługuje dzieciom wnioskodawcy, a jedynie wnioskodawcy i jego żonie.

W przedmiotowej sprawie bezsporne jest, że gazociąg [...] relacji T.-C, odgałęzienie do "B" znajdujący się na działce oznaconej nr 1., został przeprowadzony w związku z decyzją Prezydium Miejskiej Rady Narodowej w C. z dnia [...]r., wydaną na podstawie art. 35 ust. 1 i ust. 2 ustawy o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości. Przepis ten we wskazanych w nim okolicznościach dawał podstawę do ograniczenia prawa własności nieruchomości, mieszczącego się w granicach szeroko rozumianego wywłaszczenia. Skutkiem ostatecznej decyzji było ograniczenie prawa własności przez ustanowienie trwałego obowiązku znoszenia przez właściciela, stanu ukształtowanego przebiegiem zainstalowanego urządzenia przesyłowego. Przy zmianie realiów gospodarczych obowiązujące obecnie przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami w art. 124 przewidują możliwość ograniczenia prawa własności w drodze decyzji administracyjnej w interesie społecznym. Obecna ustawa o gospodarce nieruchomościami rozróżnia dwa rodzaje wywłaszczenia nieruchomości. Zgodnie z art. 122 ust. 2 ustawy może ono polegać na pozbawieniu albo na ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, lub innego prawa rzeczowego do nieruchomości. Zgodnie z art. 128 ust. 1 tej ustawy wywłaszczenie nieruchomości (...) następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw. Mocą art. 128 ust. 4 ustawy - odszkodowanie przysługuje również za powstałe szkody. Zgodnie z tym przepisem zmniejszenie wartości nieruchomości jest ujemnym skutkiem przeprowadzonych robót. Na wartość nieruchomości mają wpływ wybudowane na niej urządzenia i związane z tym uprawnienia inwestora do każdorazowego wejścia na nieruchomości w celu dokonania konserwacji tych urządzeń lub usunięcia awarii.

Co do zasady odszkodowanie takie ustalane jest w decyzji o wywłaszczeniu. Ale art. 129 w ust. 5 pkt 1 ustawy przewiduje możliwość wydania odrębnej decyzji o odszkodowaniu. W konsekwencji gdy odszkodowanie takie nie zostało wypłacone, a przepisy ustawy o gospodarce nieruchomości nakazują wypłatę odszkodowania za szkody, o których mowa w art. 124, to brak przeszkód by odszkodowanie takie ustalone zostało w oparciu o art. 129 ust. 5 pkt 1 ustawy.

Wartość szkód powstałych na nieruchomości w związku z posadowieniem urządzeń infrastruktury technicznych określają biegli. Ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii biegłego. W niniejszej sprawie przygotowany został przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, który został przyjęty zgodnie z art. 75 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego. Został on sporządzony zgodnie z przepisami ustawy oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego.

Organ powiadomił o możliwości zapoznania się z operatem, z czego Spółka skorzystała. Mimo prawidłowego powiadomienia nie wzięła udziału w rozprawie administracyjnej, a w kolejnych pismach procesowych z dnia 14 i 30 stycznia oraz 18 lutego 2020 r. przedstawiła w stosunku do operatu szereg zarzutów i wątpliwości, do których biegły odniósł się kolejno w pismach 31 stycznia, 14 lutego i 4 marca 2020 r. Wobec nieuwzględnienia wniosku Spółki o wystąpienie od organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, w dniu [...]r. Spółka przedłożyła operat szacunkowy z dnia [...]r.

W świetle zebranego materiału dowodowego organ stwierdził, że podmiotem wykonującym przedmiotowy gazociąg były "B", a obecnie użytkuje go "A" z siedzibą w W., która jest tym samym podmiotem zobowiązanym do wypłaty odszkodowania. Zasadność tego zobowiązania potwierdza przede wszystkim fakt, że ograniczenie pomimo, iż powstało pod rządami innych przepisów i na rzecz innego podmiotu, nadal istnieje i wywołuje skutki w postaci ograniczenia prawa własności nieruchomości, na rzecz aktualnego właściciela gazociągu. Z kolei w myśl art. 128 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami roszczenia odszkodowawcze przysługują osobom, które zostały wywłaszczone.

Po dokonaniu analizy i oceny operatu szacunkowego z dnia [...]r. sporządzonego przez biegłego powołanego w sprawie organ stwierdził, iż przedłożona opinia biegłego spełnia wymogi formalne określone w ustawy i w rozporządzeniu wykonawczym. Opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz właściwym doborze nieruchomości podobnych. Zgodnie z przepisami przyjęto również podejście porównawcze i metodę porównywania parami. Operat zawiera niezbędne dane konieczne do wyboru właściwego podejścia i metody za pomocą których dokonano wyceny, zestawienie stosownych cen transakcyjnych, oraz wnioski rzeczoznawcy i uzasadnienie przyjętej wartości. Biegły w przedłożonym opracowaniu wskazał podstawy formalne, źródła danych o nieruchomości oraz dołączył do operatu dokumenty wykorzystane przy jego sporządzeniu. Prawidłowo wskazał daty istotne dla nieruchomości, podając datę na którą ustalono stan przedmiotu wyceny, wartość przedmiotu wyceny oraz datę dokonania oględzin nieruchomości i datę sporządzenia operatu szacunkowego.

W ocenie organu rzeczoznawca prawidłowo ocenił przedmiot, zakres jak i cel wyceny oraz przedstawił dane nieruchomości podobnych w zakresie umożliwiającym prawidłowy wybór podejścia i metody. Biegły podjął niezbędne czynności zmierzające do określenia stanu nieruchomości, w tym dokumentacji związanej z budową domu. Scharakteryzował przedmiotową nieruchomość, określił jej lokalizację, otoczenie, dostępność do infrastruktury, jak również charakter miejscowości, w której jest położona. Biegły ustalił, że w chwili zezwalającej na realizację inwestycji na przedmiotowej nieruchomości obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przyjęty uchwałą Prezydium Wojewódzkiej Rady Narodowej w K. nr [...] z dnia [...] r., a następnie zmieniony uchwałą nr [...] Wojewódzkiej Rady Narodowej w C. z dnia [...] r. Nie udało się jednak odnaleźć zarówno planu ogólnego z [...]r., jak i jego załącznika graficznego, co umożliwiałoby ustalenie, jakie, w dacie wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji w postaci przedmiotowego gazociągu, było przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości.

W przypadku braku planu, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Przepisy obowiązujące w dacie faktycznego ograniczenia praw do wymienionej nieruchomości nie przewidywały uchwalania studium. W przypadku braku planu, studium lub decyzji o warunkach zabudowy, zgodnie z art. 154 ust. 3 ustawy- uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania.

W związku z powyższym biegły zmuszony był brać po uwagę faktyczny sposób użytkowania nieruchomości, który określił na podstawie załączonych do operatu dokumentów oraz wyjaśnień właściciela nieruchomości, ustając w ten sposób, że część nieruchomości pełniła funkcję zabudowy zagrodowej, a pozostałą część stanowiły użytki rolne.

Biegły ustalił szerokość strefy kontrolowanej przedmiotowego gazociągu na 30m. Uwzględnił przy tym granicę działki 1. z ulicą [...] i istniejącą w dacie wydania decyzji zezwalającej linią zabudowy oraz wynikającą z rozporządzenia Ministra Gospodarki z dnia 26 kwietnia 2013 r. Ustalił, że dla potrzeb wyceny przyjęto obszar nieruchomości wyłączony z możliwości swobodnego zagospodarowania na podstawie aktualnego sposobu zagospodarowania nieruchomości oraz terenów przyległych. W opinii biegłego rzeczywista strefa, w której nastąpiło ograniczenie prawa dotyczy obszaru o szerokości ok. 30m i długości 126m czyli powierzchni 3780m²

Zgodnie z art. 130 ustawy wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu.

W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw oraz wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu Biegły ustalił, że lokalizacja istniejącej zabudowy przesądziła o lokalizacji sieci gazowej.

Badając transakcje kupna - sprzedaży biegły ustalił ceny nieruchomości gruntowych (przeznczonych na cele zabudowy zagrodowej) oraz ceny nieruchomości o przeznaczeniu rolnym. Dokonał porównania wybranych nieruchomości podobnych (art. 4 pkt 16 ustawy) - 9 transakcji nieruchomości zabudowy zagrodowej i 14 transakcji nieruchomości rolnych. Organ stwierdził, iż nie może kwestionować ustaleń biegłego. Przyjęte przez niego do porównań nieruchomości podobne pozwoliły na określenie średniego poziomu ceny nieruchomości pełniących funkcję terenów zabudowy zagrodowej w wysokości 74,45zł/m² , a funkcję terenów rolnych wysokości 14,17zł/m².

Biorąc pod uwagę przepis art. 130 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie kwoty, o którą zmniejszyła się wartość nieruchomości, biegły dokonał według stanu i przeznaczenia nieruchomości z dnia ograniczenia prawa własności, tj. [...]r. oraz jej wartości w dniu orzekania o odszkodowaniu.

Łączna kwota, o jaką zmniejszyła się wartość nieruchomości wynosi według biegłego 93.250,00zł.

W ocenie organu zebrany w sprawie materiał dowodowy nie pozwala kwestionować przyjętych przez biegłego założeń. Rzeczoznawca majątkowy w ocenie organu zasadnie przyjął, że część nieruchomości zlokalizowana przy ulicy [...] - to grunty o funkcji rolnej, natomiast część nieruchomości zlokalizowana przy ulicy [...]- pełni funkcję zabudowy zagrodowej.

Organ oceniając przedłożony operat uznał, że zawiera on niezbędne dane, przedstawiony został tok obliczeń, jak również wynik końcowy z uzasadnieniem. Operat jest spójny, logiczny i zupełny. Zawiera uzasadnienie i wyjaśnienie wszystkich przyjętych w sprawie założeń. Został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Natomiast odnosząc się do przedłożonego przez Spółkę operatu szacunkowego z dnia [...] r. wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego C.K., organ stwierdził, iż z powodu szeregu istotnych zastrzeżeń dotyczących tych elementów czynności szacowania, które mogły mieć wpływ na poziom określonej wartości, nie mógł on stanowić dowodu w przedmiotowej sprawie. Następnie dokładnie przedstawił te zastrzeżenia i wątpliwości. Organ stwierdził, iż przywołane przez Spółkę wyroki Sądu Najwyższego nie są adekwatne dla sprawy, gdyż dotyczyły kwestii związanych ze służebnością przesyłu. Odszkodowanie przewidziane w art. 128 ust. 4 ustawy nie ma charakteru cywilnoprawnego. Jego ustalenie następuje w postępowaniu administracyjnym i uregulowane zostało w rozdziale 5 działu III cytowanej ustawy.

W toczącym się postępowaniu organ dochował należytej staranności w zakresie prowadzonych czynności. Strony miały zapewnioną możliwość uczestniczenia w każdym stadium toczącego się postępowania i wypowiadania się co do zebranego w sprawie materiału dowodowego.

W świetle powyższego na podstawie obowiązujących przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazana w sentencji orzeczenia Spółka zobowiązana jest, w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna, do zapłaty ustalonego odszkodowania.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła zobowiązana Spółka, zarzucając decyzji organu pierwszej instancji naruszenie prawa materialnego poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, a to:

- art. 35 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości w związku z art. 233 i art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 2 ust. 2 pkt 3 i § 4 rozporządzenia Ministra Budownictwa i Materiałów Budowlanych z dnia 28 października 1969 r. w sprawie planów realizacyjnych (M.P.nr 48, poz. 373) w związku z art. 30 ustawy z dnia 31 stycznia 1961 r. o planowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 7, poz. 47) w związku z art. 30 ustawy z dnia 31 stycznia 1961 Prawo budowlane oraz § 21 i § 22 uchwały Rady Ministrów z 10 marca 1972 w sprawie projektowania inwestycji (M.P. Nr 23, poz.133) oraz § 22 uchwały nr 110 Rady Ministrów z 23 czerwca 1969 r. w sprawie projektowania inwestycji (M.P.nr 28, poz. 220) oraz decyzji Prezydium Rządu [...] z dnia [...] r. w sprawie poprawy zaopatrzenia w paliwa gazowe odbiorców przemysłowych i ludności prowadzące do pominięcia przez organ istotnego w sprawie faktu, iż inwestycja budowy gazociągu odbywała się na działce nr 1. w oparciu o zatwierdzony jeszcze przed wydaniem decyzji plan realizacyjny obejmujący zatwierdzenie lokalizacji szczegółowej gazociągu wraz z ustaleniem jego strefy ochronnej, co doprowadziło do błędnego przyjęcia przez organ, iż działka nr 1. na dzień wydania decyzji z [...] r. nr [...] posiadała przeznaczeniem zagrodowe, a która z uwagi na wcześniejsze zatwierdzenie planu realizacyjnego wraz z obszarem strefy oddziaływania gazociągu nie mogła już takiego posiadać, gdyż nosiła już w obszarze strefy oddziaływania gazociągu tylko i wyłącznie przeznaczenie pod cele przesyłowe, zatem odszkodowanie z tego tytułu jest nienależne,

a także naruszenie przepisów postępowania mających istotny wpływ na wynik sprawy, a to:

- art. 7, art. 77 § 1, art. 80 w związku z art. 140 Kodeksu postępowania administracyjnego w związku z art. 35 ust. 1 i ust. 2 ustawy z 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości, polegające na pominięciu przez organ pierwszej instancji istotnej okoliczności dla rozstrzygnięcia sprawy, jakim jest zapis w decyzji [...] wskazujący na jej realizację zgodnie z zatwierdzoną lokalizacją szczegółową potwierdzoną zaświadczeniem o lokalizacji Wydziału Budownictwa i Urbanistyki oraz Architektury Prezydium Miejskiej Rady Narodowej w C., co prowadzi do błędnego wniosku, iż wymieniona decyzja spowodowała szkodę w postaci obniżenia wartości działki nr 1. określoną w art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami,

- 7, art. 77 §1, art. 80 w związku z art. 140 Kodeksu postępowania administracyjnego w związku art. 130 ust. 1 i ust. 2 w związku z art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z § 43 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia [...] r. poprzez przyjęcie, że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo i w efekcie rozstrzygnięcia sprawy na jego podstawie, w sytuacji, gdy operat ten nie był zgodny z przepisami określającymi metodologię szacowania nieruchomości, a zatem nie może być podstawą ustalenia stronie należnego odszkodowania gdyż zawiera błędy polegające, na:

- zupełnie swobodnym przyjęciu możliwości kontynuowania zabudowy zagrodowej na działce nr 1. bez uwzględnienia wykładni tego pojęcia oraz z pominięciem jedynie pomocniczej tej funkcji formy zabudowy dla gospodarstwa rolnego prowadzonego na działce nr 1. na dzień wydania decyzji ograniczającej,

- ustaleniu przez rzeczoznawcę majątkowego wysokości należnego odszkodowania przy błędnym ustaleniu przeznaczenia części działki pod zabudowę zagrodową,

- na cel inne niż rolny, wbrew wynikających z dokumentu "najpóźniejszego" w sprawie, tj. szkicu polowego z dnia [...] r., które potwierdziło przeznaczenie tej działki nadal jako gruntów rolnych RV i RIVb.

- niewłaściwym ustaleniu przez rzeczoznawcę majątkowego wysokości należnego odszkodowania w związku z wydaniem decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości w wysokości wyższej niż wartość rzeczywiście poniesionej przez właściciela nieruchomości szkody z uwagi na nieuwzględnienie w obszarze oddziaływania gazociągu – rolnego przeznaczenia działki,

- przyjęciu jako identycznych ograniczeń występujących w 30- metrowej strefie kontrolowanej gazociągu oraz 6-metrowym pasie eksploatacyjnym, bez uwzględnienia różnic w tym zakresie, prowadzących do błędnego przyjęcia jako "obszaru odszkodowania" w granicy strefy kontrolowanej gazociągu w miejsce pasa eksploatacyjnego odpowiedniej dla publicznej służebności przesyłu wynikającej z decyzji ograniczającej,

- wkraczanie biegłego w kompetencje urbanisty bądź geodety, poprzez swobodne nanoszenie przez biegłego archiwalnych linii zabudowy na działce nr 1.,

- naruszenie art. 128 ust. 1 i ust. 4 w związku z art. 130 ust. 1 i ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku art. 7, art. 77 §1 oraz art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez przyjęcie przez organ związku przyczynowego pomiędzy lokalizacją gazociągu na działce 1. a szkodą w postaci obniżenia wartości tej działki.

Powołując się na powyższe inwestor wniósł o uchylenie decyzji organu pierwszej instancji w całości i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania. Dodatkowo inwestor na mocy art. 136 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego wniósł o przeprowadzenie dowodu z załączonych dokumentów.

W uzasadnieniu Spółka podkreśliła, iż przedłożone dokumenty wskazują, iż plan realizacyjny budowy gazociągu oraz lokalizacji szczegółowej zagospodarowania działki nr 1. pod gazociąg wraz ze strefami ochronnymi zatwierdzony został jeszcze przed wydaniem decyzji [...], stąd wydanie tej decyzji nie mogło spowodować przyjętej przez organ zmiany przeznaczenia działki nr 1., a tym samym obniżenie jej wartości. W przygotowanym operacie rzeczoznawca przeprowadził analizę rynku w oparciu o notowania wartości gruntów pełniących funkcje zabudowy zagrodowej, podczas gdy wykazano, iż wobec zatwierdzenia planu realizacyjnego na dzień wydania decyzji nie było możliwości zabudowy zagrodowej. Zatem przeznaczenie tej działki oraz stan jej zagospodarowania na dzień wydania decyzji musi być przez biegłego skorygowany.

Odwołująca podkreśliła, że Wojewoda Śląski prowadził sprawę w zakresie istnienia planu realizacyjnego oraz zatwierdzenia lokalizacji szczegółowej opisanego gazociągu, która nie została zmieniona.

Podkreślono, iż organ w sposób bezkrytyczny przyjął za biegłym zagrodowe przeznaczenie działki w obszarze gazociągu. Błędnie przyjęto możliwość nieograniczonego zagospodarowania tej działki pod zabudowę zagrodową, ignorując przedłożone dokumenty. Organ pominął fakt, iż zabudowa zagrodowa została wyczerpana w dopuszczalnym zakresie.

W stosunku do przełożonego operatu szacunkowego zarzucono również przyjęcie jako działek podobnych w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy działek przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną. Nie można bowiem z uwagi na różny sposób zagospodarowania terenu przyjąć, że zabudowa jednorodzinna stanowiłaby kontynuację funkcji zabudowy zagrodowej.

Organ w sposób nie poparty treścią materiału dowodowego przyjął wystąpienie znacznej szkody na analizowanym obszarze w postaci utraty wartości działki na ogromnej powierzchni jako wyłączającej zabudowę w sposób całkowicie hipotetyczny ignorując przedstawione kontrargumenty.

Rozpoznając złożone odwołanie Wojewoda Śląski, decyzją z dnia [...]r. nr [...] utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji. Po zrelacjonowaniu przebiegu postępowania organ przyznał, że wobec upływu 12 miesięcy, w którym możliwe było wykorzystanie operatu szacunkowego z dnia [...]r. stanowiącego podstawę do ustalenie odszkodowania, wystąpił do biegłego rzeczoznawcy majątkowego T.M. o potwierdzenie jego aktualności, który to uczynił pismem z dnia [...] r., uzupełnionym pismem z dnia [...]r. zawierającym klauzulę potwierdzającą aktualność przedmiotowego operatu. Dodatkowo wskazał, że uzupełniono materiał dowodowy o wskazane w odwołaniu dokumenty.

Następnie przyznał, że decyzją z dnia [...] r. [...] , wydaną na podstawie art. 35 ustawy z 1958 r., zezwolono na przeprowadzenie, konserwację i utrzymanie w stanie czynnym na czas nieograniczony gazociągu wysokociśnieniowego przez działkę nr 1.. Ówczesny właściciel T.K. nie otrzymał odszkodowania, za wyjątkiem odszkodowania za zniszczone plony. Aktem własności ziemi z [...] r. własność tej działki nabyli T.K. i Z.K..

W 2017 r. wnioskiem o ustalenie odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości wystąpiła M.A.. Wówczas Prezydent Miasta C. postanowieniem z [...] r. odmówił wszczęcia postępowania w tej sprawie, stwierdzając, iż legitymację prawną do wystąpienia z roszczeniem o odszkodowanie przewidziane w art. 129 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami ma osoba wywłaszczona, w stosunku do której nastąpiło organicznie prawa własności do korzystania z nieruchomości. Stąd wnioskiem z dnia 17 maja 2018 r., uzupełnionym pismem z dnia 25 stycznia 2019 r. o przyznanie odszkodowania wystąpił T.K.. Organ pierwszej instancji wszczął i przeprowadził wymagane postępowanie, które zakończył kwestionowaną decyzją.

Odnosząc się do złożonego odwołania stwierdził, iż wynika z niego, że kwestią sporną jest wiarygodność operatu przyjętego przez organ pierwszej instancji do ustalenia należnego odszkodowania oraz brak rozpoznania wniosku dowodowego o powołanie biegłego geodety.

W ocenie Wojewody operat szacunkowy, który stanowił podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, został sporządzony zgodnie z wymogami prawa. Rzeczoznawca właściwie określił przedmiot i cel wyceny, wybrał właściwe podejście i metodę szacowania nieruchomości a także prawidłowo określił jej przeznaczenie i inne cechy. Operat zawiera wszystkie niezbędne informacje, wskazuje podstawy prawne, przedstawia tok obliczeń i wynik końcowy. Treść operatu jest logiczna i kompletna, a sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Operat szacunkowy został przygotowany przez osobę uprawnioną i posiadającą specjalne wiadomości. W toku postępowania odwoławczego dołączono do akt sprawy dodatkowe dokumenty, po analizie których organ odwoławczy podzielił ustalenia organu pierwszej instancji. Organ odwoławczy podkreślił, iż zaoferowane przez odwołującego dokumenty nie mogą stanowić podstawy do ustalenia przeznaczenia nieruchomości, co do której prawo własności zostało ograniczone w związku z posadowieniem gazociągu, w sposób oczekiwany przez odwołującego .

Kwestia przeznaczenia nieruchomości została uregulowana w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z przepisu wynika, że najpierw rzeczoznawca bierze pod uwagę planistyczne przeznaczenie nieruchomości. Z jego treści w sposób jednoznacznie wynika kolejność działań, do jakich zobowiązany jest rzeczoznawca majątkowy ustalając przeznaczenie nieruchomości. W przypadku braku planu przeznaczenie ustala się na podstawie stadium lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania. W ocenie organu drugiej instancji biegły prawidłowo przyjął do wyceny sposób użytkowania nieruchomości w obszarze strefy zajętej pod lokalizację gazociągu wraz z obszarem ograniczonego użytkowania tj. 3780m², w tym 1500m² w strefie zabudowy zagrodowej. Jak ustalił biegły na działce nr 1. w obrębie południowej części (od strony ulicy [...]) zlokalizowany był budynek jednorodzinny wraz z zabudową gospodarczą i terenami ogrodu przydomowego, centralna część nieruchomości obejmowała obszar pola uprawnego, a w części północnej mieścił się sad. W ocenie organu odwoławczego biegły zgodnie z obowiązującymi przepisami określił przeznaczenie nieruchomości w obszarze strefy zajętej pod lokalizację gazociągu wraz z obszarem ograniczonego użytkowania, biorąc pod uwagę faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Na podstawie analizy danych biegły ustalił, że według stanu na dzień ograniczenia prawa własności część nieruchomości pełniła funkcję zabudowy zagrodowej, a część to użytki rolne. Zdarzeniem powodującym utratę wartości nieruchomości w badanej sprawie było wydanie decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości. Dokumenty zaoferowane na etapie postępowania odwoławczego przez Spółkę nie podważają ustaleń biegłego. Jak wyjaśnił biegły zatwierdzenie planu realizacyjnego związanego z budową gazociągu jest ściśle powiązane z faktem jego budowy, niemniej pozostaje bez znaczenia dla kwestii dotyczących przeznaczenia nieruchomości. Bowiem z uwagi na brak dostępnych materiałów źródłowych niemożliwe było ustalenie przeznaczenia w obowiązującym wówczas planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego przy jednoczesnym braku studium czy decyzji o warunkach zabudowy. Stąd ustalenie przeznaczenia nieruchomości należało ustalić w oparciu o faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Bez znaczenia dla sprawy, w ocenie organu odwoławczego, ma przywołana w odwołaniu decyzja Wojewody Śląskiego z dnia [...]r., utrzymana następnie decyzją Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] odmawiająca stwierdzenia nieważności ostatecznej decyzji z dnia [...] r.

Za niezasadny organ uznał też zarzut, iż operat szacunkowy przygotowany w sprawie błędnie przyjmuje zagrodowe przeznaczenie działki w obszarze gazociągu. Organ odwoławczy nie podzielił twierdzeń i ocen odwołującego, że szkic polowy z 1963 r. oraz opis i mapa z [...] r. (dołączona do operatu) potwierdzają rolne przeznaczenie nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Zdaniem organu powyższe materiały nie są dokumentami, na podstawie których w świetle art. 154 ustawy należy ustalić przeznaczenie wycenianej nieruchomości w odniesieniu do stanu na datę ograniczenia praw.

Odnosząc się do zarzutu niedopuszczalnego przyjęcia jako działek podobnych w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy – działek pod zabudowę jednorodzinną – kwestię tę wyjaśnił biegły w piśmie z dnia [...] r., stwierdzając, iż nieruchomości z zabudową jednorodzinną przytoczone zostały tylko porównawczo.

Nie uznał też organ odwoławczy za zasadny zarzut braku powołania biegłego geodety. Podkreślił, że wytyczenie pasa eksploatacyjnego o szerokości 6m, którego domaga się Operator jest nieadekwatne do ograniczeń prawa własności powstałych na nieruchomości.

W ocenie organu odwoławczego, organ pierwszej instancji podjął wszelkie niezbędne działania w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i prawnego, zebrał i rozpatrzył materiał dowodowy, a przygotowany w sprawie operat szacunkowy, który stanowi podstawę ustalenia wnioskowanego odszkodowania należy uznać za prawidłowy i zgodny z prawem.

Skargę na powyższe rozstrzygnięcie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach wniosła, reprezentowana przez fachowego pełnomocnika, Spółka "A". Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie przepisów prawo materialnego, a to:

- art. 128 ust. 4, art. 154, art. 30 , art. 4 pkt 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego oraz art. 36 ust. 1 i art. 35 ust. 1 i ust. 3 ustawy o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości poprzez ich błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, poprzez bezkrytyczne przyjęcie przedłożonego operatu;

- błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie art. 154 ust. 3 oraz art. 130 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku w z przepisami wykonawczymi przywołanymi w odwołaniu, polegające na przyjęciu przeznaczenia zagrodowego na działce

oraz naruszenie przepisów postępowania , tj. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez niewyczerpujące zebranie materiału dowodowego;

- naruszenie art. 157 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami polegające na zaniechaniu zlecenia oceny operatu szacunkowego organizacji zawodowej rzeczoznawców w sytuacji złożenia dwóch rozbieżnych operatów szacunkowych,

- niezrozumiałe, sprzeczne z art. 154 ust. 3 omawianej ustawy przyjmowanie za prawidłowe subiektywnych swobodnych podziałów działki nr 1. na obszary zagospodarowania przez autora opinii,

- naruszenie art. 155 oraz art. 174 ust. 3a w związku z art. 154 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez posłużenie się ocenami i opracowaniami przekraczającymi kompetencje rzeczoznawcy.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty wniosła o uwzględnienie skargi i uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz o zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi powtórzyła co do zasady argumenty podnoszone już w odwołaniu.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda Śląski wniósł o jej oddalenie podtrzymując w ogólnym zarysie stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie sądowej w dniu 19 listopada 2021 r. pełnomocnik skarżącej Spółki podtrzymał skargę i zawartą w niej argumentację, akcentując fakt, iż nie dopuszczono dowodu w opinii organizacji rzeczoznawców.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Wniesiona skarga zasługuje na uwzględnienie, gdyż tak zaskarżona decyzja jak i poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji nie są, w ocenie składu orzekającego, zgodne z prawem, naruszając przepisy procedury administracyjnej obligujące organy do wszechstronnego i jednoznacznego ustalenia stanu faktycznego sprawy, a w konsekwencji także naruszające także przepisy prawa materialnego. Nie wszystkie jednak zarzuty skargi są zasadne.

Przedmiotem sporu w rozpatrywanej sprawie jest możliwość przyznania odszkodowania właścicielom nieruchomości w oparciu o przepis art. 129 ust. 5 pkt 1 i pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tjedn. Dz.U. z 2021 r., poz. 1899) w sytuacji gdy doszło do ograniczenia ich prawa własności w związku z wybudowaniem w [...] r. na ich działce gazociągu [...] relacji T-C..

Bezsporne jest w sprawie, że do wydania decyzji Prezydium Miejskiej Rady Narodowej w C. z dnia [...] r. nr [...] zezwalającej na założenie i przeprowadzenie gazociągu na nieruchomości aktualnie stanowiącej własność uczestnika postępowania, doszło w oparciu o art. 35 ustawy z 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości. Administracyjna zgoda na takie założenie gazociągu stanowiła szczególny tryb wywłaszczenia. Dla właściciela podlegającego tego rodzaju szczególnemu wywłaszczeniu ustawa przewidywała szereg uprawnień. Mógł on, w sytuacji określonej w art. 35 ust. 3, gdy nieruchomość nie nadawała się do dalszego racjonalnego użytkowania, wnioskować o "pełne" wywłaszczenie wedle zasad przewidzianych w ustawie. Zgodnie z art. 36 ustawy przysługiwało mu także odszkodowanie za straty wynikłe z działań przewidzianych w art. 35 ust. 1 i ust. 2 ustawy, oraz odszkodowanie za straty w zasiewach, uprawach i plonach. W wyniku przeprowadzono postępowania prawidłowo ustalono, że w niniejszej sprawie właścicielowi nieruchomości wypłacone zostało jedynie odszkodowanie za zniszczone plony (ziemniaki, buraki, żyto, lucernę, porzeczki, agrest, jabłonie), o którym mowa w art. 36 ust. 2 ustawy. Z dostępnych dokumentów nie wynika natomiast by ustalone i wypłacone zostało odszkodowanie przewidziane w art. 35 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy. .

Aktualnie obowiązująca ustawa zna dwa rodzaje wywłaszczenia nieruchomości. Zgodnie z art. 112 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami może ono polegać na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Odszkodowanie ustalane jest co do zasady w decyzji o odszkodowaniu, a możliwość wydania odrębnej decyzji o odszkodowaniu przewiduje właśnie przywołany powyżej przepis art. 129 ust. 5 cytowanej ustawy. W sprawie nie może znaleźć zastosowania art. 129 ust. 5 pkt 3 tej ustawy, bowiem przypadek wywłaszczenia, którego dotyczy żądanie, nie polegał na pozbawieniu prawa do nieruchomości bez ustalenia odszkodowania.

W niniejszej sprawie nie jest kwestionowana zasadność przysługującego właścicielom działki nr 1. , obecnie występującej jako działki nr 2, nr 3., nr 4. i nr 5. o łącznej powierzchni 14.097m² na mocy art. 128 ust. 1 i ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami roszczenia w związku z wymienioną powyżej decyzją Prezydium Miejskiej Rady Narodowej z dnia [...] r. Nie jest też sporne, że zobowiązanym do wypłaty odszkodowania jest podmiot aktualnie korzystający z ograniczenia tj. skarżący

Sporna i do rozstrzygnięcia pozostawała wysokość należnego właścicielom nieruchomości odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości, ustalonego zgodnie z treścią art. 130, art. 134 ust. 1 i ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz treścią rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207 poz. 2109 ze zm).

W świetle treści tych przepisów na gruncie niniejszej sprawy sporna i niejednoznaczna pozostaje kwestia przeznaczenia działki nr 1. w dniu ograniczenia do niej prawa własności tj. w dacie wydania w sprawie tego ograniczenia decyzji ostatecznej, co w niniejszej sprawie nastąpiło wymienioną powyżej decyzją Prezydium Miejskiej Rady Narodowej z dnia [...]r.

Budzi wątpliwości fakt, czy stan tej nieruchomości w dacie wydania tej decyzji został prawidłowo opisany w sporządzonym w niniejszej sprawie operacie wykonanym przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego T.M..

Z treści art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami bardzo istotną z punktu widzenia ustalenia wartości rynkowej nieruchomości jej cechę (wobec treści art. 153 ust. 1 w związku z art. 4 pkt 16), w postaci jej przeznaczenia w dacie ograniczenia praw jej właściciela, ustala według kolejności kryteriów określonych w tym przepisie. W pierwszej kolejności jest to przeznaczenie tej nieruchomości w planie miejscowym, (ust.1), w przypadku zaś braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2), a w przypadku braku studium lub wymienionej decyzji, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

W sprawie ustalono, że dla przedmiotowego terenu obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przyjęty uchwałą Prezydium Wojewódzkiej Rady Narodowej w K. nr [...] z dnia [...] r., następnie zmieniony uchwałą nr [...] Wojewódzkiej Rady Narodowej w C. z dnia [...]r. Wskazane uchwały wymienia w przygotowanym operacie szacunkowym z dnia [...]r. biegły, podnosząc jednocześnie, że nie udało się jednak odnaleźć zarówno planu ogólnego z [...] r., jak i jego załącznika graficznego, co umożliwiałoby ustalenie, jakie, w dacie wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji w postaci przedmiotowego gazociągu, było przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości. Jednak orzekające w sprawie organy nie podjęły próby odszukania tych planów.

W takim przypadku, jak wskazano w przywołanym powyżej art. 154 ustawy o przeznaczeniu nieruchomości decyduje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy a wobec faktu, iż przepisy obowiązujące w dacie faktycznego ograniczenia praw do wymienionej nieruchomości obowiązujące wówczas przepisy (tj. ustawy z dnia 31 stycznia 1961 r. o planowaniu przestrzennym) nie przewidywały uchwalania studium decyduje o przeznaczeniu takiej nieruchomości - faktyczny sposób jej użytkowania.

Tak więc w niniejszej sprawie przeznaczenie objętej postępowaniem działki powinno być ustalone zgodnie z treścią art. 154 ust. 3 ustawy tj. z uwzględnieniem faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości w dniu ograniczenia do niej praw właściciela (traktowanego jako wywłaszczenie).

Dokonując literalnej wykładni tego pojęcia nie ulega wątpliwości, że nie chodzi w nim o możliwość faktycznego zagospodarowania, w tym jej konkretnego zabudowania w przyszłości, ale o sposób zagospodarowania, użytkowania i wykorzystania w dacie wywłaszczenia. W tym zaś zakresie materiał dowodowy może budzić wątpliwości. W przygotowanym operacie biegły wsakuje bowiem, że przedmiotowa nieruchomość w dacie ograniczenia prawa stanowiła niepodzieloną działkę nr 1. o powierzchni 1.4390ha, zabudowaną w południowo-wschodniej części od ulicy [...] , czyli w tej części pełniła funkcję zabudowy zagrodowej. Dalej biegły stwierdził, że w części zachodniej - wzdłuż ulicy [...]- pełniła funkcję terenów rolnych. Dalej jednak biegły stwierdził, "...mając na względzie późniejszą parcelację oraz sposób zagospodarowania terenu nieruchomości oraz gruntów przyległych należy przypuszczać, że lokalizacja zabudowy zagrodowej byłaby możliwa w dowolnej części wycenianej działki, lecz uwzględniała także fakt istnienia towarzyszących trenerów ogrodu przydomowego oraz trenerów rolnych". Z powyższego zatem wynika, że w przyjętej przez biegłego części zabudowy zagrodowej oprócz faktycznego siedliska, teren użytkowany był jako ogród przydomowy a także jako tereny rolne. Dalej biegły także stwierdził, że "istniejąca zabudowa przesądziła o lokalizacji sieci gazowej, a nie odwrotnie. Przyznał też, że gazociąg przeprowadzono przez obszar gruntów niezbudowanych, lecz ich zainwestowanie w obszarze terenów przeznczonych pod zabudowę zagrodową byłoby możliwe wobec ewentualnego braku sieci gazowej". .

Z żadnego dokumentu nie wynika aby właściciele nieruchomości nosili się z zamiarem innego jej wykorzystania.

Rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie z dnia [...] r. przyjął natomiast na jego użytek, że faktyczny sposób użytkowania wydzielonej przez niego części polegał na wykorzystywaniu działki na cele zabudowy zagrodowej, stosownie do zagospodarowania działek położonych w tym rejonie i stosownie do możliwości zagospodarowania jej w dacie wywłaszczenia.

Sąd rozpoznający niniejszą skargę zdaje sobie sprawę z trudności w jednoznacznej wykładni pojęcia faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości w rozumieniu art. 154 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a to mając na uwadze zasadę prawa do słusznego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, jak i rzeczywistość społeczno-gospodarczą w dacie wywłaszczenia, w której faktyczny sposób zagospodarowania, w tym zabudowy nieruchomości (nawet w centrum dużego miasta) odbiegał znacznie do formalnie prawnie dopuszczalnej możliwości w tym zakresie. Niewątpliwie jednak nie może zaakceptować poglądu, że przez taki sposób użytkowania należy rozumieć sposób całkowicie, jak to mamy w omawianym operacie, oderwany od rzeczywistego zagospodarowania, użytkowania i wykorzystania nieruchomości w dacie wywłaszczenia, jak przyjął rzeczoznawca na użytek wyceny w niniejszej sprawie. Taka interpretacja pozostawałaby w oczywisty sposób w sprzeczności z wolą prawodawcy. Nie jest do niej uprawniony również Sąd, gdyż prowadziłoby to do tworzenia, a nie stosowania obowiązującego prawa. Tym samym należy, że stanowiący podstawy wyliczenia odszkodowania operat został sporządzony niezgodnie z przepisami i z tego powodu nie mógł zostać zaakceptowany. Faktycznie bowiem biegły ustalił przeznaczenie wycenianej nieruchomości w całkowitym oderwaniu od faktycznego jej użytkowania w dacie wywłaszczenia. Co więcej przyjął bardzo szerokie jej przeznaczenie gdy chodzi o możliwość zabudowy, mające niewątpliwy i oczywisty wpływ na jej wartość rynkową. Zatem wycenił jej wartość jako działki pod zabudowę zagrodową, nie uwzględniając jej wykorzystywania na ogród przydomowy czy teren rolny.

Akceptując taką wycenę orzekające w sprawie organy dopuściły się naruszenia tak przepisów prawa materialnego w postaci m.in. art. 154 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami jak również przepisów postępowania administracyjnego, wobec niepełnego i niecałkowitego zebrania materiałów niezbędnych do rozstrzygnięcia sprawy.

Należy podkreślić, iż w sprawie powinien być opracowany nowy operat szacunkowy, uwzględniający w swej wycenie faktyczny sposób użytkowania przedmiotowej nieruchomości w dacie faktycznego ograniczenia praw do wymienionej nieruchomości wskutek wydania decyzji Prezydium Miejskiej Rady Narodowej w C. z dnia [...] r. nr [...] zezwalającej na założenie i przeprowadzenie gazociągu na nieruchomości.

W tym stanie rzeczy, wobec stwierdzonego naruszenia prawa materialnego i procesowego oraz niewyjaśnienia wszystkich istotnych okoliczności sprawy, Sąd na podstawie 145 § 1 pkt 1 lit.a i lit.c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uchylił zaskarżoną decyzję i decyzją ją poprzedzającą.

O kosztach obejmujących wpis od skargi, wynagrodzenie pełnomocnika i opłata skarbowa orzeczono na wniosek strony skarżącej na podstawie art. 200, 205 i 209 cytowanej ustawy, a także a także § 3 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.jedn. Dz.U. 2018 r. poz. 265).

Za takim rozstrzygnięciem przemawia także ta okoliczność, że zdaniem Sądu rozpoznającego niniejszą skargę do ponownego ustalenia pozostaje w pierwszej kolejności kwestia czy istotnie w dacie wywłaszczenia nie obowiązywał dla nieruchomości plan zagospodarowania przestrzennego i czy nie jest możliwe dotarcie do jego postanowień.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy jeszcze przed zleceniem rzeczoznawcy wykonania nowego operatu organ pierwszej instancji poczyni w tym względzie ponowne jednoznaczne ustalenia. Zajmowane dotychczas w sprawie stanowisko, istotne dla ustalenia wartości nieruchomości, że do takiego planu nie można dotrzeć, nie zostało definitywnie wykazane i budzi istotne wątpliwości.

Przy ustaleniu zaś obowiązywania w dniu ograniczenia prawa własności ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego miasta C., sposób jej przeznaczenia w tym dniu należy ustalić zgodnie z tym planem. Gdyby się okazało, że nie można dokładnie ustalić jego treści to przeznaczenie to należałoby ustalić zgodnie z faktycznym przeznaczeniem tej nieruchomości w dniu ograniczenia prawa własności.