Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 683/04
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2006-05-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 37 ust. 2, 5 i 6
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 153
journal: Dz.U. 2000 nr 46 poz 543
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 10 pkt 4 lit. a
journal: Dz.U. 2004 nr 141 poz 1492
law: Ustawa z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw
article: art. 151, art. 134 par. 1
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wanda Antończyk Sędzia NSA Krzysztof Ziółkowski (spr.) Asesor WSA Katarzyna Krzysztofowicz Protokolant: Sylwia Górny po rozpoznaniu w dniu 18 maja 2006 r. na rozprawie sprawy ze skargi K. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 17 sierpnia 2004 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 14 czerwca 2004 r., nr [...], Wójt Gminy ustalił dla K. K. jednorazową opłatę w kwocie 18.990 zł z tytułu wzrostu wartości zbytych nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek nr [...], [...], [...], [...], [...], [...] oraz części [...] położonych w P., Gmina S. W uzasadnieniu wyjaśniono, że wskazane nieruchomości przeznaczone były w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy S. na cele rolnicze. Wskutek uchwalenia w dniu 21 sierpnia 2002 r. przez Radę Gminy S. uchwały nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego fragmenty obrębu geodezyjnego P. wskazane działki, a przed podziałem działka nr [...], zmieniły przeznaczenie z rolniczego pod zabudowę mieszkaniową letniskową, ujęcie wody i drogi dojazdowe. Właściciel sprzedał przedmiotowe działki osobom fizycznym przed upływem 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stał się obowiązujący. W związku ze ziszczeniem się okoliczności z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym od właściciela nieruchomości należało pobrać jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustaloną według przyjętej przez Radę Gminy stawki 30% i oszacowania wartości wskazanych nieruchomości przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.

Odwołanie od powyższej decyzji złożył K. K. wskazując, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisów art. 37 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, albowiem organ pierwszej instancji nie uwzględnił nakładów, jakie poniósł on w okresie pomiędzy uchwaleniem planu a dniem sprzedaży działek. Do nakładów tych skarżący zaliczył koszty związane z wyodrębnieniem poszczególnych działek gruntu, wykonaniem prac geodezyjnych, ziemnych polegających na oczyszczeniu terenu i jego niwelacji oraz kosztów uzgodnienia służebności drogi zewnętrznej na działkach należących do B. K. Łączną wartość wskazanych nakładów skarżący oszacował na kwotę 35.658,44 zł. Nadto, wskazał, że w decyzji został popełniony błąd rachunkowy, albowiem powierzchnia całej działki nr [...] wynosi 192 m2, a nie jak przyjął organ pierwszej instancji 576 m2. Wskutek tego błędu ustalona została opłata zawyżona o 2.434,56 zł.

Decyzją z dnia 17 sierpnia 2004 r., sygn. akt [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał, że przy ustalaniu wysokości renty planistycznej uwzględnia się wartość nakładów poniesionych przez właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości w okresie między uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego a dniem sprzedaży nieruchomości, jeżeli nakłady te miały wpływ na wzrost wartości tej nieruchomości. Odnosząc się do zarzutów odwołania w zakresie nieuwzględnienia przez organ poczynionych przez skarżącego nakładów wyjaśniono, że wskazane przez niego koszty związane z wyodrębnieniem poszczególnych działek gruntu, wykonaniem prac geodezyjnych oraz uzgodnieniem służebności drogi zewnętrznej nie stanowią nakładów na nieruchomość, albowiem nie można zaliczyć ich do kategorii inwestycji utrzymujących rzecz w należytym stanie lub ją ulepszających. Natomiast wskazując na koszty związane z wykonaniem prac ziemnych polegających na oczyszczeniu terenu i jego niwelacji skarżący nie wykazał, że nakłady te miały wpływ na wzrost wartości nieruchomości. Podkreślono, że w sytuacji, gdy wartość 1 m2 gruntu, po zmianie planu, ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego wynosiła 9,81 zł, podczas, gdy rzeczywista cena sprzedaży 1 m2 wynosiła 15 zł, nie sposób było uznać, że ewentualne nakłady skarżącego związane z oczyszczeniem terenu nie zostały tu uwzględnione. W zakresie zarzutu dotyczącego błędnego określenia wielkości działki nr [...] stał się on nieaktualny z chwilą sprostowania pomyłki postanowieniem z dnia 6 lipca 2004 r.

Skargę na wskazaną decyzję wniósł K. K. zarzucając naruszenie art. 37 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz naruszenie jego interesu prawnego poprzez uniemożliwienie uwzględnienia w cenie sprzedaży ewentualnej opłaty z tytułu wzrostu wartości zbytych nieruchomości. Wskazał ponownie na błędne pominięcie przy szacowaniu wartości nieruchomości poczynionych przez niego nakładów, które musiały mieć wpływ na wzrost ich wartości, jak nakłady na wydzielenie geodezyjne poszczególnych działek, czy urządzenie dróg dojazdowych. Wskazał, że Wójt Gminy z opóźnieniem, bo dopiero po ponad pół roku, ustalił opłatę jednorazową. Tym samym uniemożliwił skarżącemu uwzględnienia kosztu opłaty jednorazowej w cenie sprzedaży działki, czym naruszył jego interes prawny. Skarżący zakwestionował zasadność wniosków wyciągniętych przez organ odwoławczy, a mianowicie, że różnica pomiędzy ceną rynkową za m2 a ceną przyjętą w oszacowaniu uzasadnia tezę, że uwzględniono przy wycenie wysokość nakładów poczynionych przez skarżącego na oczyszczenie terenu. Cena transakcyjna gruntu nie może być bowiem podstawą ustalenia wysokości opłaty jednorazowej za wzrost wartości nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Art. 1 § 1 oraz art. 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) stanowi, iż sąd administracyjny sprawuje, w zakresie swej właściwości, kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej.

Zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem.

Wbrew zarzutom skargi organy obu instancji rozstrzygając sprawę dokonały prawidłowych ustaleń faktycznych, procedowały w zgodzie z przepisami postępowania administracyjnego oraz zastosowały właściwe przepisy prawa materialnego.

Na wstępie należy wyjaśnić, że zarzut pomyłki organu co do przyjęcia do rozliczenia części powierzchni działki jako 576m² zamiast 192m² jest nietrafna, gdyż organ I instancji dostrzegł swój błąd i postanowieniem z dnia 6 lipca 2004r., nr [...] sprostował ten błąd rachunkowy, prawidłowo korygując wysokość jednorazowej opłaty.

Sąd podziela stanowisko organów, że nakłady poczynione przez skarżącego na wydzielenie, wytyczenie dróg dojazdowych i poszerzenie istniejącej drogi oraz uzgodnienie służebności drogi zewnętrznej znajdującej się w obrębie działek należących do B. K., jak i związane z podziałem przedmiotowej nieruchomości na mniejsze działki nie stanowią nakładów o jakich mówił art. 37 ust. 2 ustawy.

Operat biegłego został wykonany metodą porównawczą o jakiej mowa w art.153 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2000r., Nr 46, poz. 543 ze zm.). Biegły stosując tę metodę przyjmuje wartości działek porównawczych łącznie z możliwością dojazdu do nich i nie dokonuje odrębnych wyliczeń "wartości" dojazdu do nich. Biegły określając średnią wartość gruntu rolnego brał pod uwagę istotne cechy mające wpływ na ich wartość (pkt.4.4. operatu), zaś w odniesieniu do wartości gruntu po zmianie przeznaczenia brał pod uwagę współczynniki korygujące (pkt. 5.2. operatu).

Natomiast jeśli idzie o nakłady poniesione przez skarżącego związane z przygotowaniem i niwelacją terenu działek (wskazane w odwołaniu od decyzji organu I instancji na kwoty: 2800zł za pracę ciągnika i 560zł za płace robotników) to należy podzielić stanowisko organu, że skarżący przede wszystkim nie wykazał, iż prace te spowodowały wzrost wartości nieruchomości.

Wreszcie wskazać trzeba na to, że z dniem 22 września 2004r. przepis art. 37 ust.2 ustawy, dający organowi możliwość pomniejszania opłaty o nakłady mające wpływ na wzrost wartości nieruchomości został uchylony przez art.10 pkt 4 lit. a) ustawy z dnia 28 listopada 2003r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 141, poz. 1492). To stanowisko trzeba uznać za racjonalne, gdyż zdaniem Sądu nakłady mające wpływ na wzrost wartości nieruchomości o jakich była mowa w uchylonym przepisie powinny znaleźć odzwierciedlenie w cenie sprzedaży nieruchomości, a nie stanowić podstawy do obniżenia jednorazowej opłaty.

Odnosząc się w tym miejscu do zarzutu skarżącego dotyczącego opieszałego wydawania decyzji ustalającej jednorazową opłatę, to w kontekście regulacji ustawowej, nakładającej na notariusza obowiązek przesłania wójtowi, burmistrzowi lub prezydentowi miasta wypisu aktu notarialnego w terminie 7 dni od jego sporządzenia oraz bezzwłocznego wydania przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta decyzji o ustaleniu opłaty (art. 37 ust. 5 i 6 ), to nie można odmówić mu słuszności. Nie może to wpłynąć jednak na treść rozstrzygnięcia Sadu w niniejszej sprawie. Jeśli skarżący z tego powodu poniósł szkodę to pozostaje mu dochodzić roszczeń w postępowaniu cywilnym przed sądami powszechnymi. Wskazać tu można skarżącemu, że mógł się zabezpieczyć przed negatywnymi skutkami finansowymi powstałymi dlań w czasie sukcesywnego sprzedawania poszczególnych działek bez możliwości wliczenia w ich cenę wartości opłaty. Otóż w odróżnieniu od obowiązku wszczynania postępowania z urzędu przez organ po dokonaniu sprzedaży działek, skarżący mógł, zgodnie z przepisem art. 37 ust. 7 ustawy zwrócić się do organu o ustalenie wysokości takiej opłaty w drodze decyzji.

Mając na uwadze wyżej wskazane względy Wojewódzki Sad Administracyjny na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) oddalił skargę.