Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 906/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2013-09-05 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Stwierdzono nieważność zaskarżonej decyzji w części
Powołane przepisy: article: art. 1 par 1 i 2
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1269
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych.
article: art. 134,145
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 11, art. 17, art. 37 ust. 11
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 156 par 1 pkt 2
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Stefan Kłosowski, Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder (spr.), Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz, Protokolant Małgorzata Płocharska-Małys, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 5 września 2013 r. sprawy ze skargi S. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. stwierdza nieważność zaskarżonej decyzji w części utrzymującej w mocy punkt 2 decyzji Prezydenta Miasta z dnia [...] nr [...], II. w pozostałym zakresie skargę oddala, III. określa, że zaskarżona decyzja w części opisanej w punkcie 1 nie może być wykonana.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] r. nr [...] wydaną przez Zastępcę Dyrektora Wydziału Gospodarki Nieruchomościami, działającego z upoważnienia Prezydenta Miasta, ustalono S.R. jednorazową opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowych - stanowiących działkę nr[...] , obręb [...] o pow. [...] m2 i działkę nr [..] obręb [...] o pow. [...] m2 położonych w [...] w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Gumieńce – Harnasiów" w Szczecinie uchwałą Rady Miasta Szczecin z dnia 12 grudnia 2005 r. nr XLVII/893/05 - zbytej w dniu 17 stycznia 2008 r.

Rozpoznając odwołanie S. R. od powyższego rozstrzygnięcia, Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło zaskarżoną decyzję

w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia z uwagi na naruszenie zasady czynnego udziału strony w postępowaniu i uniemożliwienie jej zapoznanie się

z aktami sprawy oraz wypowiedzenie przed wydaniem zaskarżonej decyzji.

Ponownie rozpoznając sprawę organ uzyskał wyjaśnienia rzeczoznawcy (pismo z dnia [...] roku) odnoszące się do przebiegu procesu szacowania nieruchomości oraz rynku nieruchomości. Ponadto, w toku prowadzonego postępowania, strona wniosła pismo opatrzone datą na [...] roku, w którym zakwestionowała prawidłowość wyceny nieruchomości wskazując na błędnie przyjęte założenia i nieuwzględnienie faktu, że w planie znalazły się zapisy niemożliwe do realizacji. Zdaniem strony, wskutek powyższego, wartość nieruchomości nie wzrosła w sposób opisany przez rzeczoznawcę. Ponadto strona zażądała od organu przeprowadzenia przesłuchania biegłej w obecności strony.

W piśmie z dnia [...] roku rzeczoznawca ustosunkowała się do zarzutów strony opisując przebieg procesu wyceny. Przedstawiając swoje stanowisko dokonała między innymi oceny charakteru transakcji, w której toku doszło do zbycia nieruchomości uznając ją, z uwagi na ustalone wartości, za zbliżoną do darowizny.

Zastępca Dyrektora Wydziału Gospodarki Nieruchomościami, działający

z upoważnienia Prezydenta Miasta, decyzją z dnia [...] r. nr [...] w punkcie 1 ustalił S. R. jednorazową opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowych stanowiących działkę nr[...] , obręb [...] o pow. [...] m2 i działkę nr [...] obręb [...] o pow. [...] m2 położonych w[..] , w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Gumieńce – Harnasiów" w Szczecinie uchwałą Rady Miasta Szczecin z dnia 12 grudnia 2005 r. nr XLVII/893/05, zbytych w dniu [...] r. aktem notarialnym rep. A[...] , w punkcie 2 przedmiotowego rozstrzygnięcia ustalił, że obowiązek wniesienia ustalonej opłaty (określonej w pkt 1), powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym stała się ona ostateczna na konto Urzędu Miasta, natomiast w punkcie 3 decyzji wskazał, że do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie opłaty adiacenckiej stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego.

Uzasadniając swoje stanowisko organ I instancji wyjaśnił, że zbycie nieruchomości, a także wszczęcie postępowania dotyczącego opłaty nastąpiło przed upływem 5 lat od uchwalenia planu miejscowego ([...] 2008 roku). Zweryfikował także operat sporządzony przez biegłą szczegółowo analizując przebieg procesu szacowania i zastosowaną metodę wyceny. Ostatecznie uznał ten dowód za przekonujący i uznał, że uchwalenie planu spowodowało wzrost wartości nieruchomości o [...] zł, co przy zastosowaniu obowiązującej stawki procentowej opłaty stanowiło podstawę naliczania przedmiotowej opłaty. Rozważając prawidłowość operatu organ dostrzegł fakt uwzględnienia przez rzeczoznawcę wyroku TK z 9 lutego 2009 roku sygn. P 58/08 oraz zmiany przepisów rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatów szacunkowych.

Organ badając zasadność zarzutów podnoszonych przez stronę uznał stanowisko rzeczoznawcy za przekonujące i należycie wyjaśniające wszystkie istotne dla sprawy okoliczności i uznał w tym zakresie, że niecelowym było przeprowadzenie wnioskowanego przez stronę dowodu z przesłuchania rzeczoznawcy majątkowego – A. P. w obecności strony. Nie znalazł też podstaw do odstąpienia od naliczenia opłaty wskazując na obowiązujące w tym zakresie przepisy.

Nie zgadzając się z powołaną decyzją S. R. wniosła odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego zarzucając organowi:

- brak rzetelności w prowadzonym postępowaniu polegającej na tym, że z zebranych materiałów w żaden sposób nie wynika, że winna być obciążona opłatą w wysokości [...] zł z uwagi na to, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Gumieńce – Harnasiów" w Szczecinie w żaden sposób nie wpłynęło na podwyższenie wartości nieruchomości, a wręcz obniżyło jej wartość uniemożliwiając potencjalnym inwestorom prowadzenie inwestycji takich jak przed wprowadzeniem tegoż planu,

- brak rzetelności w prowadzonym postępowaniu polegającej na tym, że zaskarżaną decyzję wydano na podstawie oszacowania wartości nieruchomości, które zostało wykonane w sposób powierzchowny, podnosząc brak wszystkich czynników mających wpływ na wartość nieruchomości będących przedmiotem wyceny, w tym wprowadzenie planu, który, w jej ocenie, pozbawił wszystkie tereny wokół ulic Zbójnickiej i Harnasiów prowadzenia inwestycji z uwagi na fakt, że przewidziane

w planie sieci są niemożliwe do zrealizowania;

- brak rzetelności w prowadzonym postępowaniu polegającej na tym, że wnioski ujęte w piśmie skarżącej z dnia [...] r. nie zostały rozpatrzone.

Odwołująca się zarzuciła również, że w decyzji zostały ujęte dane nie dotyczące niniejszego postępowania, co oznacza, że zaskarżona decyzja nie została wydana w oparciu o dowody zebrane w niniejszej sprawie, a została przepisana z innego dokumentu.

Ponadto strona wniosła między innymi o powołanie biegłego rzeczoznawcy celem wykonania wyceny nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Gumieńce - Harnasiów", który wszedł w życie

11 marca 2006 r. i po jego wejściu w życie oraz przeprowadzenie dowodu z wykonanej wyceny w celu ustalenia, czy wzrosła wartość nieruchomości w związku z uchwaleniem tego planu z uwzględnieniem okoliczności, że zakupu nieruchomości dokonano na dzień przed wejściem w życie tego planu.

Rozpoznając odwołanie S. R, Samorządowe Kolegium Odwoławcze

decyzją z dnia [...] r. nr[..] , wydaną

na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) art. 36 ust.4 i art.37 ust. 3, ust. 4, ust. 6 i ust. 11 ustawy z dnia z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r., Nr 80, poz. 717 ze zm., zwanej dalej "u.p.z.p.") oraz uchwały Nr XLVII/893/05 Rady Miasta Szczecin z dnia 12 grudnia 2005 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Gumieńce - Harnasiów" w Szczecinie (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego Nr 14, poz. 262 ze zm.), utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Zdaniem Kolegium, w niniejszej sprawie bezsporne jest, że nieruchomość została zbyta przez stronę w dniu [...] 2008 roku, zaś plan miejscowy obejmujący swym zakresem badaną nieruchomość wszedł w życie w dniu 11 marca 2006 roku, a zatem zbycie nastąpiło niewątpliwie przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie planu. W oparciu o znajdującą się w aktach sprawy umowę oraz wyjaśnienia strony organ ustalił, że przeniesienie własności nieruchomości nastąpiło w wyniku sprzedaży, a cena uzyskana w toku zbycia jest efektem przeświadczenia strony o ograniczeniach inwestycyjnych na zbywanej nieruchomości. Nie zmienia to jednak faktu, że zbycie nie miało charakteru darowizny. Wobec powołanych okoliczności, w ocenie organu, nie jest celowe rozważanie umowy w kontekście zaleceń wynikających z uchwały NSA z 10 grudnia 2009 roku sygn. II OPS 3/09, która odnosi się jedynie do darowizny pomiędzy osobami bliskimi nie zaś sprzedaży, w szczególnych warunkach, pomiędzy osobami bliskimi.

Ponadto Kolegium uznało, że operat szacunkowy zachowuje swoją ważność, mimo że został on sporządzony w dniu 15 grudnia 2010 roku, niemniej jednak w piśmie z dnia 12 stycznia 2012 roku rzeczoznawca złożyła wyraźne oświadczenie woli potwierdzające aktualność tegoż opracowania. Jednocześnie organ podkreślił, że owa aktualność została rozważona w kontekście zmiany rozporządzenia dotyczącego zasad sporządzania operatu szacunkowego. Niewątpliwie w zakresie określenia przeznaczenia nieruchomości, jeszcze przed powyższą nowelizacją rozporządzenia, biegła dostosowała się do - będących motorem zmian rozporządzenia - wytycznych wynikających z wyroku TK P 58/08 i oparła się wprost na treści wyroku oraz przepisach ustawy, co także organ uznał za prawidłowe. Dodatkowo Kolegium zwróciło uwagę, że wskutek nowelizacji rozporządzenia zmianie uległy zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi (§ 36 rozporządzenia), jednak wobec faktu, iż dla takich nieruchomości przewidziano w stosowanej w niniejszej uchwale (§ 63 pkt 2 uchwały

w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Gumieńce - Harnasiów" w Szczecinie) stawkę procentową opłaty w wysokości 0%, zmiana sposób wyceny dróg nie miałaby znaczenia dla wysokości należnej opłaty.

Odnosząc się do pozostałych przesłanek naliczenia opłaty organ odwoławczy stwierdził, że w toku swoich czynności organ pierwszej instancji dokonał niewątpliwie wnikliwej i wyczerpującej oceny operatu szacunkowego i potwierdził w szczególności, że został on sporządzony zgodnie z obowiązującymi zasadami, przy zastosowaniu dopuszczalnej metody szacowania dla ustalenia należnej opłaty planistycznej. Organ prawidłowo ocenił w szczególności dopuszczalność zastosowania metody porównania parami podejścia porównawczego. W toku swoich czynności organ pozyskiwał także pisemne wyjaśnienia rzeczoznawcy, co do zarzutów zgłaszanych przez stronę oraz dokonywał ich oceny. W tej sytuacji, Kolegium nie znalazło podstaw do zakwestionowania wyjaśnień rzeczoznawcy, a także do wniosków organu wywiedzionych z tych wyjaśnień i przyjął je jako swoje.

Organ II instancji odnosząc się do argumentów zawartych w odwołaniu wyjaśnił, że wbrew twierdzeniom strony organ I instancji rozpatrzył w decyzji wnioski ujęte w piśmie z dnia [...] roku. W szczególności, po pozyskaniu pisemnych wyjaśnień, przyjął w toku orzekania, że nie jest celowe przeprowadzanie dowodu z przesłuchania rzeczoznawcy A. P. w obecności strony i wniosek ten należycie wyjaśnił. Organ odwoławczy, mając na uwadze, zakres podjętych przez organ I instancji czynności oraz treść pisemnych wyjaśnień rzeczoznawcy stwierdził,

że stanowisko biegłej w zakresie sposobu przeprowadzenia wyceny jest jasne

i zrozumiałe i brak jest podstaw do przyjęcia, że przeprowadzenie dowodu z jej przesłuchania w obecności strony w jakikolwiek sposób wpłynie na stanowisko rzeczoznawcy, które co do zasady zostało oparte wprost na obowiązujących przepisach oraz powszechnie uznawanych standardach wyceny.

Jednocześnie organ zaznaczył, że ustalony przez organ wzrost wartości działek wynika z jedynego dopuszczonego przez ustawodawcę dowodu na powyższą okoliczność, czyli operatu szacunkowego, a przyjęte przez organ twierdzenia

o wzroście wartości nieruchomości znajdują oparcie w powyższym dokumencie podnosząc przy tym, że twierdzenia strony o przeciwnym skutku wejścia w życie planu miejscowego nie zostały poparte żadnym dowodem w tym w szczególności operatem szacunkowym.

Ponadto Kolegium podkreśliło, że twierdzenia strony co do wiedzy o treści planu w dacie nabycia nieruchomości w 2006 roku wskazują także, iż miała ona świadomość znaczenia regulacji planistycznych i znała lub z łatwością mogła ustalić stawkę procentową opłaty planistycznej ustalonej w planie.

W ocenie Kolegium, brak jest podstaw do weryfikowania twierdzenia strony,

że nabywając nieruchomość zaledwie w przeddzień wejścia w życie planu miejscowego zawarła transakcję, w której cenę zostało "wliczone" przyszłe przeznaczenie. Stanowisko odwołującej w tym zakresie jest, zdaniem organu II instancji, niekonsekwentne albowiem z jednej strony twierdzi ona, że wejście w życie planu z uwagi na jego wady spowodowało spadek wartości nieruchomości, a z drugiej ową "wadliwą" nieruchomość kupiła ze świadomością zapisów planu miejscowego i jak należy przyjąć z treści odwołania, w cenie podwyższonej wskutek uwzględnienia zapisów planu miejscowego.

Dodatkowo organ odwoławczy zaznaczył, że transakcja zawierana w przeddzień wejścia w życie planu miejscowego i po jego opublikowaniu w dzienniku urzędowym nie jest z pewnością transakcją typową i właśnie z tej przyczyny nie może i nie powinna być uwzględniana w toku wyceny dla potrzeb opłaty planistycznej. Jednak ani rzeczoznawca, ani organy administracji nie są uprawnione do weryfikacji okoliczności w jakich strona nabyła i zbyła nieruchomości, są natomiast zobligowane do weryfikacji wartości wg stanów na konkretne daty.

Reasumując Kolegium podniosło, że znajdujący się w aktach sprawy operat szacunkowy zawiera wszelkie elementy wymagane przez ustawodawcę, zawiera spójny i logiczny wywód. Jest on zatem przekonującym dowodem na wzrost wartości rynkowej nieruchomości wskutek uchwalenia planu miejscowego. Został on poddany wnikliwej ocenie w toku postępowania, a wszelkie merytoryczne zarzuty zgłaszane przez stronę były przez rzeczoznawcę odpowiednio wyjaśniane.

Nie zgadzając się z przedmiotową decyzją skarżąca złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego podnosząc następujące zarzuty:

- brak rzetelności w prowadzonym postępowaniu polegającej na tym, że z zebranych materiałów w żaden sposób nie wynika, że skarżąca winna być obciążona opłatą w wysokości [...] zł z uwagi na to, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Gumieńce – Harnasiów" w Szczecinie w żaden sposób nie wpłynęło na podwyższenie wartości nieruchomości, a wręcz obniżyło jej wartość uniemożliwiając potencjalnym inwestorom prowadzenie inwestycji takich jak przed wprowadzeniem tegoż planu;

- brak rzetelności w prowadzonym postępowaniu polegającej na tym, że zaskarżaną decyzję wydano na podstawie oszacowania wartości nieruchomości, które zostało wykonane w sposób powierzchowny, w którym nie uwzględniono wszystkich czynników mających wpływ na wartość nieruchomości będących przedmiotem wyceny, w tym wprowadzenie Planu, który pozbawił wszystkie tereny wokół ulic Zbójnickiej i Harnasiów prowadzenia inwestycji podnosząc, że przewidziane w planie sieci są niemożliwe do zrealizowania;

- brak rzetelności w prowadzonym postępowaniu polegającej na nie rozpoznaniu wniosków zawartych w złożonym przez skarżącą piśmie z dnia [...] r.;

- brak rzetelności w prowadzonym postępowaniu polegającej na wskazaniu

w zaskarżonej decyzji Kolegium, że uchwalenie planu spowodowało wzrost wartości nieruchomości o [...] zł, a w operacie szacunkowym sporządzonym przez A. P. z dnia [...] r. widnieje kwota [...] zł, jako różnica wartości rynkowej nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wartości rynkowej nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

(tj.[...] );

- brak rzetelności w prowadzonym postępowaniu polegającej na tym,

że w zaskarżonej decyzji brak jest odniesienia, co do danych ujętych w decyzji

z [..] r., które nie dotyczą niniejszego postępowania, co oznacza,

że zaskarżona decyzja nie została wydana w oparciu o dowody zebrane w niniejszej sprawie, a została przepisana z innego dokumentu;

- brak rzetelności w prowadzonym postępowaniu polegającej na tym, że nie został wzięty pod uwagę fakt, iż różnica w cenie wartości nieruchomości przed i po wprowadzeniu planu stanowi ok. 4% i może stanowić granicę błędu przy wykonywaniu wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego A. P., jednak nie uwzględniono stopnia inflacji w okresie przed wejściem w życie planu zagospodarowania przestrzennego – 10 marca 2006 i po sprzedaży nieruchomości w [...] 2008, który wynosił zgodnie z ogłoszeniem Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego więcej niż 4% w ww. okresie.

W tych okolicznościach skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i nie obciążanie jej opłatą z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowych z uwagi na to, że przedmiotowy plan nie wpłynął na wzrost ceny nieruchomości, na co skarżąca wskazywała w toczącym się postępowaniu, ewentualnie o skierowanie sprawy do ponownego rozpoznania z uwzględnieniem, iż uchwalenie planu nie spowodowało wzrostu wartości nieruchomości o [...] zł, gdyż w operacie szacunkowym sporządzonym przez A. P. z dnia [...] r. widnieje kwota [..] zł, jako różnica wartości rynkowej nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wartości rynkowej nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, str. 21, (tj. [...] zł.), a nadto z uwagi na to, że różnica w cenie wartości nieruchomości przed i po podziale nieruchomości stanowi mniej niż 4%, co może stanowić granicę błędu przy wykonywaniu wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego.

Ponadto S. R. wniosła o umorzenie postępowania z uwagi na to,

że opłata w wysokości [...] zł nie jest należna, bowiem w ocenie skarżącej uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego nie wpłynął na podwyższenie wartości nieruchomości, nabytej przez skarżącą w dacie 10 marca 2006 r., bowiem plan zagospodarowania był znany w dniu sprzedaży, tj. w dniu 10 marca 2006r. i fakt, że przedmiotowy plan wszedł w życie z dniem 11 marca 2006 r. nie miał, jej zdaniem, znaczenia dla ceny sprzedaży, gdyż stronom plan zagospodarowania był znany, a ponadto skarżąca zaznaczyła, że stopień inflacji w ww. okresie był wyższy niż różnica w cenie nieruchomości przed i po wejściu w życie planu zagospodarowania przestrzennego.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej odrzucenie względnie oddalenie oraz podtrzymało swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

W dniu [...] r. wpłynęło do sądu pismo skarżącej z dnia [...] r., stanowiące uzupełnienie skargi, w którym S. R. podtrzymując dotychczasową argumentację powołała się na pismo Naczelnika I Urzędu Skarbowego z dnia [...] r. skierowane do Naczelnika II Urzędu Skarbowego, w którym została wskazana wartość działki będącej przedmiotem niniejszego postępowania, liczonej w okresie od 17 stycznia 2007 r. do 17 stycznia 2008 r. i wskazującej na kwotę 35, 36 zł za m2 z uwzględnieniem dodatkowej informacji uzyskanej od rzeczoznawcy majątkowego A. C., że oszacowanie winno być dodatkowo obniżone o 20 %. Ponadto skarżąca powołała się na prawomocną decyzję określającą kwotę podatku od czynności cywilnoprawnych z dnia [...] r. dla działki będącej przedmiotem niniejszego postępowania.

W tych okolicznościach skarżąca podniosła, że nie może zgodzić się,

że wyliczona wartość nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania jest właściwa. Jednocześnie zaznaczyła, że ze wskazanych dowodów nie mogła wcześniej złożyć z uwagi na wydanie przedmiotowych dokumentów dopiero w marcu

i czerwcu 2013 r., a skarżąca zapoznała się z ich treścią w dniu składania niniejszego pisma. Zdaniem skarżącej obowiązek wniesienia ustalonej opłaty na podstawie decyzji z dnia [...] r. uległ przedawnieniu, co stanowi podstawę uchylenia zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu 5 września 2013 r. sąd postanowił dopuścić dowód z pism stanowiących załączniki do ww. pisma skarżącej z dnia [...] r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że wojewódzki sąd administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję, postanowienie lub inny akt administracyjny wyłącznie z punktu widzenia zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania zaskarżonego aktu. Sąd rozstrzyga przede wszystkim w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi, powołaną podstawą prawną, bądź poprawnością przytoczonej w skardze argumentacji (art.134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm. zwanej dalej" P.p.s.a."). Akt administracyjny (decyzja, postanowienie) jest zgodny z prawem, jeżeli jest zgodny z przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Uchylenie aktu administracyjnego, względnie stwierdzenie jego nieważności przez Sąd, następuje tylko w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy (art. 145 P.p.s.a.).

Ustalanie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą lub uchwaleniem planu miejscowego i jej zbyciem, zwanej potocznie "opłatą planistyczną", unormowane zostało w przepisach art. 36 ust. 4 i art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, z tym, że w myśl art. 37 ust. 11, w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określenia tych wartości i skutków finansowych, stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Sąd badając legalność zaskarżonej decyzji stwierdził naruszenie przez Prezydenta Miasta prawa materialnego, tj. art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 3 i 11 u.p.z.p. w zakresie określenia w decyzji ustalającej opłatę planistyczną terminu jej zapłaty i odsetek ustawowych. Organ odwoławczy ponownie rozpatrując sprawę oraz wydając rozstrzygnięcie nie uchylił rozstrzygnięcia organu I instancji w tym zakresie.

W decyzji z dnia [...] r. Prezydent Miasta ustalił obowiązek wniesienia przez skarżącą ustalonej w pkt 1 decyzji opłaty planistycznej po upływie

14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna na wskazane w decyzji konto bankowe. Tymczasem przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami – w zakresie w jakim odnoszą się do opłaty planistycznej – nie przewidują możliwości ustalania terminu zapłaty w decyzji w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Zauważyć należy, że organ administracji publicznej może ustalić w decyzji termin wykonania określonego obowiązku wyłącznie wtedy, gdy przewidują to przepisy ustaw.

Podstawę prawną każdej decyzji administracyjnej – zarówno nakładającej obowiązki, jak i przyznającej uprawnienia – mogą być wyłącznie przepisy prawa powszechnie obowiązującego. Decyzja administracyjna poza elementami określonymi w art. 107 § 1 K.p.a. może zawierać również klauzule dodatkowe, zwane także postanowieniami dodatkowymi, takie jak: termin, warunek i zlecenie. Mogą być one jednak składnikami decyzji tylko w przypadku, gdy przepisy szczególne przewidują możliwość ich dołączenia do decyzji (por. glosa W. Chróścielewskiego do wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego - Ośrodek Zamiejscowy w Gdańsku z dnia 25 maja 1994 r., SA/Gd 2562/93 - OSP 1996/3 s. 124).

Decyzja nakładająca obowiązek podlega wykonaniu, gdy stanie się ostateczna

i z tą chwilą, wierzyciel może podjąć określone działania celem przeprowadzenia postępowania egzekucyjnego w oparciu o przepisy ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r.

o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2005 r. Nr 229, poz. 1954

ze zm.). Postępowanie egzekucyjne może być wszczęte dopiero po upływie siedmiu dni od dnia doręczenia tego upomnienia.

Należy zauważyć, że sformułowanie, iż "egzekucja administracyjna może być wszczęta, jeżeli wierzyciel, po upływie terminu do wykonania przez zobowiązanego obowiązku, uprzednio przesłał mu pisemne upomnienie..." może być rozumiane w ten sposób, że "termin do wykonania" obowiązku upłynął nie tylko wówczas, gdy prawo materialne lub decyzja administracyjna określiła termin jej wykonania, ale również wtedy, gdy rygor natychmiastowej wykonalności wynika z ustawy albo z decyzji (postanowienia) właściwego organu a także w sytuacji, gdy w decyzji i w przepisach prawa brak jest określenia terminu wykonania decyzji, decyzja zaś stała się ostateczna (por. uchwała składu 7 Sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 czerwca 1998 r., OPS 2/98 - ONSA 1998/4/108).

W ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jedynie art. 37 ust. 9 stanowi o terminie wykonania obowiązku i odsetkach przysługujących właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości w przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub w wykupie nieruchomości.

Jeśli zatem przepisy ustawy nie przewidują uprawnienia organu do określenia terminu wykonania obowiązku i zastrzeżenia zapłaty odsetek ustawowych, to wobec tego należy stwierdzić, że w tym zakresie decyzja organu I instancji została wydana bez podstawy prawnej, a więc z rażącym naruszeniem prawa, o jakim mowa w art. 156 § 1 pkt 2 K.p.a. Decyzja organu odwoławczego, utrzymująca w tej części decyzję organu I instancji w mocy, jest dotknięta również tą wadą nieważności.

Zatem, mając na uwadze powyższe, Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 2 P.p.s.a., orzekł w ww. zakresie jak w pkt I wyroku. O wykonalności zaskarżonej decyzji w części opisanej w pkt I orzeczono natomiast na podstawie art. 152 P.p.s.a w pkt III wyroku.

Przechodząc do oceny legalności zaskarżonej decyzji w części, w której skarga została oddalona, czyli odnoszącej się do oceny prawidłowości nałożenia na skarżącą opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem planu miejscowego, Sąd stwierdził, że decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Szczecinie z dnia19 czerwca 2012 r. nie narusza przepisów prawa materialnego oraz przepisów postępowania administracyjnego.

Bezsporne w rozpoznawanej sprawie jest, że nieruchomość została zbyta przez skarżącą aktem notarialnym z dnia 17 stycznia 2008 r., a zatem po wejściu w życie nowego planu miejscowego (zatwierdzonego uchwałą z dnia 12 grudnia 2005 r.)

i równocześnie przed upływem 5 lat od dnia w którym stał się obowiązujący (od 11 marca 2006 r.). Tym samy stwierdzić należy, że został spełniony warunek, o którym mowa w art. 36 ust. 3 u.p.z.p.

Przedmiotem kontroli sądu w niniejszym postępowaniu jest zatem weryfikacja pod względem legalności stanowiska organów administracji, że wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego, co uzasadniało naliczenie opłaty planistycznej.

Zasady określania wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości opłaty planistycznej oraz osoby uprawnione do określania tych wartości regulują przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz wydane na jej podstawie rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Stosownie do § 50 ust. 1 tego rozporządzenia, wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed uchwaleniu planu lub przed jego zmianą, oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego. Zgodnie z § 50 ust. 2 przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny z dnia zbycia nieruchomości. Zgodnie natomiast z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W ocenie Sądu, rzeczoznawca majątkowy zasadnie dokonał oszacowania nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, a sporządzony

w kontrolowanym postępowaniu operat szacunkowy spełnia wymogi formalne oraz zawiera prawidłowe uzasadnienie dokonanej wyceny. W wycenie rzeczoznawca opisał cel wyceny, dokonał oceny stanu prawnego nieruchomości, ocenił jego lokalizację, przeznaczenie w planie miejscowym, sąsiedztwo. W opinii biegły dokonał także analizy i oceny rynku nieruchomości. Z zestawienia transakcji nieruchomości uwzględniających przeznaczenie terenu po uchwaleniu nowego planu wynika, że średnia wartość 1 m2 wynosi [...]zł, natomiast wartość nieruchomości w okresie przed uchwaleniem planu określona została na [...] zł za 1 m2. Sąd podzielił również ustalenia organów prowadzących postępowanie, że wartość nieruchomości (działek nr [...] 7) przed uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła [..] zł, a po jego wejściu w życie wzrosła do [...] zł. Rzeczoznawca wskazał w operacie, że na podstawie analizy rynku i obliczeń matematycznych, cena za działki rolne (a taki status posiadały nieruchomości przed wejściem w życie planu),zlokalizowane w granicach administracyjnych miasta w atrakcyjnych dzielnicach niewiele różnią się od cen za działki po zmianie planu na działki pod budownictwo jednorodzinne, średnio około 5%.

Mając na uwadze, że różnica między podanymi powyżej wartościami wynosi [...] zł, a określona w uchwale z dnia 12 grudnia 2005 r. stawka procentowa wzrostu wartości nieruchomości ustalona został na poziomie 30 % dla gruntów wymienionych w § 63 pkt 1 i 0% dla gruntów wymienionych w pkt 2 tego przepisu, stwierdzić należy, że wysokość opłaty planistycznej została obliczona prawidłowo. Organ uwzględnił bowiem dla opłaty 30% grunty o pow. [...] m2, natomiast dla opłaty o% powierzchnię [...] m2 z działki[...] , terenu oznaczonego jako[...] .

Zgodzić się należy z dnia [...] 2008 r. cena transakcyjna nieruchomości [...] wynosząca [...] zł/m2 jest ceną nieadekwatną do rzeczywistej wartości gruntu i z racji sprzedaży gruntu na rzecz osoby bliskiej przypomina darowiznę, choć nią nie jest.

Odnosząc się do zarzutów skargi, że przedmiotowa nieruchomość została nabyta tuż przed uchwaleniem planu miejscowego, a uchwalenie planu wręcz ujemnie wpłynęło na wartość nieruchomości, która znacząco odbiega od wartości tej nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego, stwierdzić należy, że kwota za jaką nieruchomość została nabyta czy następnie zbyta, nie ma znaczenia przy ustalaniu wysokości opłaty planistycznej, bowiem, jak wynika z wyżej przytoczonych przepisów, opłata ta jest ustalana w oparciu o wartość nieruchomości ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym. Nie ma również znaczenia subiektywne przekonanie skarżącej, że wartość nieruchomości uległa obniżeniu na skutek uchwalenia planu ze względu na wady tego planu, albowiem S. R. na poparcie swoich twierdzeń nie przedłożyła żadnych dowodów, które by te twierdzenia czyniły wiarygodnymi.

Plan miejscowy jest aktem prawa miejscowego i na etapie jego uchwalania osoby zainteresowane mogą składać uwagi i brać udział w dyskusji publicznej nad przyjętymi w planie rozwiązaniami (art. 17 u.p.z.p.). Skarżąca nie wykazała, że na etapie uchwalania planu kwestionowała w jakikolwiek sposób jego ustalenia negatywnie wpływające na wartość nieruchomości oraz w żaden sposób zarzutów tych nie uwiarygodniła. Zarzuty skarżącej nie znalazły również potwierdzenia w operacie szacunkowym stanowiącym podstawę wyceny nieruchomości na potrzeby opłaty planistycznej. Zarzucane błędy matematyczne nie miały, wbrew zarzutom skargi miejsca, albowiem przedmiotem oszacowania były dwie nieruchomości nr [...] i z tego powodu oszacowanie dotyczy obu działek łącznie.

W tym miejscu stwierdzić należy, że większość zarzutów skarżącej związana jest z nierzetelnie sporządzonym – w ocenie skarżącej – operatem szacunkowym, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego A. P.. Skarżąca zarzucała operatowi zarówno na etapie postępowania administracyjnego jak i w skardze powierzchowność oszacowania wartości nieruchomości, brak wszystkich czynników mających wpływ na wartość nieruchomości, nie uwzględnienie przy wycenie poziomu inflacji. Rzeczoznawca, na etapie postępowania administracyjnego, wyczerpująco ustosunkowywał się do zarzutów skarżącej i nie podzielił zgłaszanych zarzutów. Skarżąca wprawdzie składała wniosek o sporządzenie innej wyceny przez "biegłego sądowego" , jednakże sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego ( tak również NSA w wyroku z dnia z dnia 3 marca 2009 r., II OSK 271/08- http://orzeczenia.nsa.gov.pl ).

Problematyka dotycząca zasad sporządzania operatu szacunkowego

i kwestionowania prawidłowości jego sporządzenia uregulowana jest w art.157 ustawy o gospodarce nieruchomości i art.37 ust.11 u.p.z.p. Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może dokonać wyłącznie organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. I to zarówno na wniosek strony jak i organu. Skoro organ administracji nie stwierdził wad w operacie, stanowiących podstawę do skierowania wniosku do wyżej wskazanej organizacji, z uprawnienia tego mogła skorzystać skarżąca. S. R. takiego wniosku jednak nie złożyła.

Odnosząc się z kolei do zarzutów skarżącej zawartych w piśmie z dnia [...] r. Sąd zauważa, że decyzja w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych została wydana w dacie, gdy decyzja o ustaleniu opłaty planistycznej stała się ostateczna. Niezależnie od tego, jak już wyżej wskazano, podstawę wyceny nieruchomości na potrzeby postępowania, którego legalność ocenia Sąd w niniejszym postępowaniu, stanowi operat szacunkowy, którego ustalenia mogą być zakwestionowane wyłącznie we właściwym trybie i tylko negatywna ocena tego operatu może stanowić podstawę do sporządzenia oceny przez innego rzeczoznawcę majątkowego. W niniejszej sprawie taka sytuacja nie miała miejsca. Z powyższych względów, ustalenia dokonane na potrzeby postępowania przed organami skarbowymi, jakkolwiek podważające ponad czterokrotnie wartość transakcji z dnia [...]

2008 r., nie mogą jednak stanowić podstawy określenia wysokości opłaty planistycznej.

Nie jest również zasadny, podnoszony przez skarżącą, zarzut przedawnienia, albowiem postępowanie w sprawie ustalenia opłaty zostało wszczęte w terminie ustawowym. Wszczęcie postępowania o ustalenie opłaty może nastąpić

w terminie 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące (por. wyrok NSA z dnia 3 września 2004r. sygn. akt OSK 520/04 – OSP 2005 z. 7-8, str. 394). Postępowanie w niniejszej sprawie zostało wszczęte przed dniem 11 marca 2011r., tj. 17 listopada 2010r.

Mając na uwadze powołane wyżej okoliczności stwierdzić należało, że w zakresie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zaskarżona decyzja oraz decyzja ja poprzedzająca zostały wydane zgodnie z przepisami prawa materialnego i procesowego i z tego powodu Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w pkt II wyroku na podstawie art. 151 P.p.s.a