Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VI SA/Wa 4240/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-05-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Uprawnienia do wykonywania zawodu
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję
Powołane przepisy: article: art. 175 pkt1, art. 174ust. 3 i 3a, art. 178 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 10, art. 107 par. 3
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 1523, art. 200
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Głowacka-Klimas Sędziowie Sędzia WSA Andrzej Czarnecki Sędzia WSA Magdalena Maliszewska (spr.) Protokolant st. ref. Katarzyna Zielińska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 maja 2015 r. sprawy ze skargi Z. S. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] września 2014 r. nr [...] w przedmiocie zastosowania wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] marca 2013 r.; 2. stwierdza, że uchylone decyzje nie podlegają wykonaniu; 3. zasądza od Ministra Infrastruktury i Rozwoju na rzecz skarżącego Z. S. kwotę 440 (czterysta czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] września 2014 r. Minister Infrastruktury i Rozwoju, działając na skutek złożenia przez Z. S. (dalej: strona, skarżący) wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy zakończonej decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] marca 2013 r., orzekającą o zastosowaniu wobec strony jako rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy, uchylił ww. decyzję i orzekł o zastosowaniu wobec strony kary dyscyplinarnej w postaci nagany.

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło na podstawie art. 138 § 1 pkt w zw. z art. 127 § 3 k.p.a. w związku z § 1 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2013 r. w sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Infrastruktury i Rozwoju (Dz. U. z 2013 r., poz. 1391).

Jak wynika z akt, na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] marca 2013 r., [...], orzekł o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego Z. S. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy.

Skarżący złożył od powyższego rozstrzygnięcia wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy, wnosząc o uchylenie decyzji z dnia [...] marca 2013 r. oraz o przekazanie sprawy do rozpatrzenia przez inny organ.

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej pismem z dnia [...] maja 2013 r., Nr [...], przekazał przedmiotową sprawę Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu ponownego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego.

Z. S. w piśmie z dnia [...] października 2013 r. ustanowił obrońcę.

Przewodniczący Komisji Odpowiedzialności Zawodowej pismem z dnia [...] kwietnia 2014 r. wyznaczył termin posiedzenia Komisji na dzień [...] maja 2014 r.

W trakcie tego posiedzenia Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, w którym uczestniczyli rzeczoznawca majątkowy Z. S. oraz jego obrońca skarżący oświadczył, iż Komisja ogranicza jego prawo do obrony poprzez niedopuszczenie do głosu obrońcy. Nadto zakwestionował kompetencje członków zespołu KOZ do oceny jego sprawy, a następnie opuścił to posiedzenie.

Skarżący pismem z dnia [...] maja 2014 r., stwierdził, że nie był w stanie doprowadzić do wyjaśnienia istotnych okoliczności sprawy (§ 12 ust. 1 rozporządzenia), zwrócił się o powołanie nowego zespołu KOZ, który będzie w stanie wyjaśnić wszystkie okoliczności sprawy, a pismem z dnia [...] maja 2014 r. złożył skargę na działalność zespołu Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, powołanego do rozpatrzenia przedmiotowej sprawy, żądając wyjaśnienia m.in. legalności wszczęcia postępowania oraz kwestii "udziału w spotkaniu towarzyskim wiceministra, wicewojewody i innych urzędników [...] Urzędu Wojewódzkiego" i "wytworzenia dowodów w sprawie przez [...] Urząd Wojewódzki".

Skarżący pismem z dnia [...] czerwca 2014 r. złożył kolejną skargę na działalność zespołu Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, m.in. wnosząc o zmianę protokołu z posiedzenia Komisji z dnia [...] maja 2014 r.

Kolejnym pismem z dnia [...] czerwca 2014 r. skarżący wniósł o przesłanie kopii protokołu z posiedzenia Komisji z dnia [...] maja 2014 r.

Organ przy piśmie z dnia [...] lipca 2014 r. przesłał skarżącemu kopię protokołu z posiedzenia Komisji z dnia [...] maja 2014 r.

W dniu [...] lipca 2014 r. do Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju wpłynął protokół końcowy, sporządzony przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej.

Minister Infrastruktury i Rozwoju zawiadomieniem z dnia [...] lipca 2014 r., poinformował skarżącego oraz jego obrońcę o zakończeniu postępowania wyjaśniającego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej oraz o możliwości zapoznania się z aktami sprawy i wypowiedzenia co do zebranego w sprawie materiału dowodowego.

Decyzją z dnia [...] marca 2013 r. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej orzekł o zastosowaniu wobec skarżącego kary dyscyplinarnej zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy.

Skarżący złożył od powyższej decyzji wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy, wnosząc o uchylenie ww. decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez inny organ.

Pismem z dnia [...] maja 2013 r. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Komisji Odpowiedzialności Zawodowej.

Organ działając na skutek wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy stwierdził, iż postępowanie w sprawie wszczęto z urzędu, w związku ze skargami Burmistrza Gminy Z. (pismo z [...] czerwca 2012 r.), Wójta Gminy B. (pismo z dnia [...] czerwca 2012 r.), Wójta Gminy S. (pismo z dnia [...] lipca 2012 r.), Komitetu Protestacyjnego Gminy Z., B. i S. (pismo z dnia [...] czerwca 2012 r.) zostało wszczęte z urzędu postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec rzeczoznawcy majątkowego Z. S.

Zarzuty postawione rzeczoznawcy majątkowemu Z. S. w przedmiotowych skargach obejmowały:

1. nieuwzględnienie wszystkich okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości,

2. rażące zaniżenie wartości gruntu,

3. nieprzekazanie protokołu z przeprowadzonych oględzin,

4. niewłaściwe oszacowanie gruntów leśnych,

5. przeprowadzenie wyceny na podstawie zdjęć,

6. niedokładne opisanie drzew,

7. lekceważące traktowanie właścicieli.

Czynności zawodowe podlegające ocenie w trakcie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej dotyczyły przekazanych operatów szacunkowych, które zostały sporządzone na zamówienie Wojewody [...] w celu "Określenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny dla potrzeb ustalenia odszkodowania za działki gruntu, które z mocy prawa stały się własnością Skarbu Państwa na podstawie Decyzji Nr [...] Wojewody [...] z dnia [...] września 2011 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi ekspresowej S-[...] na odcinku węzeł W. - węzeł W. ([...]) od km [...] do km [...] w zakresie odcinka [...] (węzeł S. - węzeł L.) od km [...] do km [...] wraz z infrastrukturą na wyszczególnionych w decyzji działkach ewidencyjnych".

Rozpatrując sprawę ponownie, organ stwierdził, że jedynie zarzut przedstawiony w pkt 4 ("niewłaściwe oszacowanie gruntów leśnych") okazał się zasadny. Pozostałe zarzuty nie znalazły natomiast potwierdzenia w zebranym materiale dowodowym.

Z akt sprawy wynika, że grunty leśne były przedmiotem wyceny w operacie szacunkowym z dnia [...] kwietnia 2012 r., dotyczącym działki nr [...] o powierzchni 0,3072 ha położonej w obrębie M. (opracowanie z pkt e). Organ wskazał, iż rzeczoznawca majątkowy wycenił drzewostan leśny na gruncie o powierzchni 0,0400 ha (sosna w wieku 40 lat), oznaczonym w rejestrze gruntów jako użytek [...] o powierzchni 0,0401 ha, przy czym sposób obliczenia wartości drzewostanu był nieczytelny. Rzeczoznawca w części opisowej operatu szacunkowego przytoczył dwa wzory dotyczące wartości drzewostanu, tj. wzór na określenie wartości drzewostanu w podejściu kosztowym oraz w podejściu dochodowym nie podając, który z nich wykorzystał. Część opisowa nie zawierała również uzasadnienia wysokości przyjętego współczynnika zadrzewienia oraz klasy bonitacji drzewostanu. Ostatecznie, wartość drzewostanu rzeczoznawca majątkowy oszacował w podejściu kosztowym, odczytując z tablic wartość 1 ha drzewostanu w przeliczeniu na m3 drewna tartacznego klasy WBO2.

Zdaniem organu uchybieniem było nie wskazanie przez rzeczoznawcę w ww. operacie, z jakich tablic przeliczeniowych dotyczących wartości drzewostanów korzystał. We wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy Z. S. napisał, że operat szacunkowy "wskazywał podstawy prawne i uwarunkowania dokonanych czynności (...). Metodologia wyceny została opisana szczegółowo w punkcie 8 operatu, natomiast w punkcie 4 wskazano, skąd czerpano informacje i dane źródłowe". Nie wyjaśnił jednak, w oparciu o jakie dane źródłowe ustalił przyjęte do obliczeń parametry, tj. wskaźniki wartości, drzewostanu, stopnie zadrzewienia, wskaźniki redukcyjne i współczynniki jakości. Brak przedstawienia uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, toku obliczeń stanowi – w ocenie organu - naruszenie przepisu § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który stanowi, że operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Zgodnie natomiast z § 56 ust. 1 pkt 9 ww. rozporządzenia Rady Ministrów w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy powinien przedstawić sposób obliczenia wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Organ, rozpoznając sprawę ponownie na skutek wniosku skarżącego, zaznaczył, że w zaskarżonej decyzji z dnia [...] marca 2013 r. przy rozpatrywaniu zarzutu dotyczącego zaniżenia wartości gruntu (zawartego w pkt 2) zakwestionowano analizę rynku nieruchomości dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego Z. S. Przypomniał, iż skarżący sporządził w dniach [...] marca i [...] kwietnia 2012 r. operaty szacunkowe dotyczące nieruchomości, które z mocy prawa stały się własnością Skarbu Państwa na podstawie decyzji Wojewody [...] z dnia [...] września 2011 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi ekspresowej S-[...] na odcinku węzeł W. - węzeł W. ([...]). Celem wycen sporządzonych na zamówienie Wojewody [...] było ustalenie odszkodowań za przejęte nieruchomości.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193 poz. 1194 z późn. zm.), wysokość odszkodowania za nieruchomości, które stały się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Stosownie do art. 12 ust. 5 ww. ustawy, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami.

W myśl art. 134 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.), wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Stosownie do art. 134 ust. 3 i ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. W przepisach tych ustawodawca wprowadził do porządku prawnego tzw. zasadę korzyści, wychodząc z założenia, iż odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanego jej przeznaczeniem na cel publiczny. Jeśli nastąpi zwiększenie wartości, podstawą ustalenia odszkodowania nie może być wartość nieruchomości określona z uwzględnieniem dotychczasowego sposobu użytkowania (art. 134 ust. 3 ustawy), lecz wartość określona z uwzględnieniem alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia nieruchomości na cel publiczny (art. 134 ust. 4 ustawy).

Organ wskazał, iż w analizowanych w niniejszym postępowaniu przypadkach, przeznaczenie na cel publiczny dotyczyło drogi publicznej. Stosownie do treści art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o czym stanowi przepis art. 154 ust. 2 ustawy. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 3 ustawy). Zgodnie z dyspozycją § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Z kolei § 36 ust. 3 ww. rozporządzenia stanowi, że w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50 %.

Natomiast przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia stanowi, że w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przystępując do sporządzenia operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania w związku z wywłaszczeniem, podstawowym zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest zbadanie, czy przeznaczenie nieruchomości wycenianej zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości. Od wyniku tego badania zależeć bowiem będzie zastosowanie odpowiedniego sposobu wyceny, pozwalającego określić wartość nieruchomości z uwzględnieniem ww. zwiększenia (tzw. zasada korzyści). Informacja na temat procesu dochodzenia do wyboru sposobu wyceny, tj. przeprowadzonego badania, powinna znaleźć odzwierciedlenie w treści operatu szacunkowego.

Wobec powyższego po zapoznaniu się z wyjaśnieniami rzeczoznawcy majątkowego Z. S., organ uwzględnił stanowisko Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, że brak jest podstaw, by uznać naruszenie przepisów prawa przy doborze rynku nieruchomości stanowiącego podstawę wyceny w przedmiotowej sprawie. Organ podkreślił, że skarżący we wszystkich operatach szacunkowych będących przedmiotem postępowania wyjaśniającego przywołał właściwe przepisy prawa regulujące zasady wyceny nieruchomości przejętych z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. Wskazał również przeznaczenie wycenianych nieruchomości. Mając na uwadze przeznaczenie szacowanych nieruchomości oraz cel sporządzanych wycen rzeczoznawca majątkowy dokonał w pierwszej kolejności analizy lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne. Napisał, że rynek nieruchomości przeznaczonych pod drogi jest ograniczony, ponieważ coraz mniej nieruchomości drogowych jest nabywanych w drodze sprzedaży. Jego zdaniem, dane z aktów notarialnych zawartych w ciągu ostatnich dwóch lat nie są reprezentatywne. Zasadnicza część wykupów zrealizowana była wcześniej. Rozrzut cen jednostkowych jest bardzo duży. Wymienił 12 odnotowanych na analizowanym rynku transakcji drogowych i stwierdził, że niejednorodny zbiór uniemożliwia wiarygodne ustalenie cech rynkowych wpływających na zróżnicowanie cen. W podsumowaniu napisał, że na analizowanym obszarze nie ma dostatecznej dla potrzeb podejścia porównawczego liczby transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości będących przedmiotem wycen. Stwierdził, że ceny gruntów przeznaczonych na cele rolne są niższe od cen nieruchomości drogowych. Na tej podstawie przyjął do porównań nieruchomości gruntowe przeznaczone na cele rolne (nieruchomości, z których wydzielono drogi). Stwierdził również, że przeznaczenie wycenianych nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie ich wartości i po uwzględnieniu opisanej wyżej analizy - wartość gruntów rolnych dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania określił z uwzględnieniem zasady korzyści, zwiększając oszacowanie w podejściu porównawczym wartości o 50%.

Organ stwierdził jednak, iż – poza powyższymi, negatywnie ocenionymi pod względem ich zasadności zarzutami postawionymi w stosunku do skarżącego, zachodzą również inne okoliczności sprawy wskazujące na naruszenie przez niego przepisów prawa. Organ wskazał tu naruszenie zasady szczególnej staranności, określonej w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, właściwej dla zawodowego charakteru czynności wykonywanych przez rzeczoznawcę majątkowego przy szacowaniu wartości zasiewów. Metodykę szacowania rzeczoznawca majątkowy określił jako "wartość zasiewów szacuje się z uwzględnieniem przeciętnych plonów pomniejszając ich wartość o koszt sprzętu". Podkreślił, iż w powyższym zakresie obliczenia skarżącego sprowadziły się do iloczynu powierzchni zasiewów [m2] oraz bliżej nieokreślonej wartości jednostkowej [zł/m2]. Zasiewy żyta oszacowano w granicach działek oznaczonych nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...]. Rzeczoznawca majątkowy nie określił, w jakiej fazie rozwojowej znajdowały się zasiewy, ani w jakim stanie zdrowotnym. Wątpliwości organu budzi również metodyka określenia wartości zasiewów znajdujących się w początkowej fazie wzrostu. Rzeczoznawca majątkowy nie przedstawił w operacie szacunkowym żadnego uzasadnienia przyjętej metodyki, jak również sposobu obliczenia składników ich "wartości jednostkowej". Nie wiadomo, na jakiej podstawie rzeczoznawca majątkowy określił w tak wczesnej fazie rozwojowej wielkość plonu ziarna i słomy, w jakiej wysokości uwzględnione zostały koszty uprawy, koszty środków ochrony roślin, koszty nawożenia oraz koszty zbioru, które przyjęto jako koszty zewnętrzne, czy i w jaki sposób uwzględniono dopłaty unijne. Podsumowując, organ stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy nie przedstawił żadnego uzasadnienia przyjętych rozwiązań, a przedstawione obliczenia (a w zasadzie ich brak) wskazują, że nie zostały uwzględnione wszystkie okoliczności związane z wyceną zasiewów. Brak przedstawienia uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, toku obliczeń stanowi naruszenie przepisu § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz naruszenie art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomości w zakresie zachowania szczególnej staranności w szacowaniu nieruchomości.

Organ zwrócił uwagę na następujące stwierdzenie skarżącego zawarte we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy: "Minister błędnie uznał, że nie podałem w oparciu o jakie dane źródłowe ustalono wartość zasiewów, podczas, gdy wartość przewidywanych plonów została uwzględniona. Fakt, że ww. parametry nie zostały wskazane w operacie nie oznacza, że nie zostały zinterpretowane i przeanalizowane'". Powyższe stwierdzenie w ocenie organu potwierdza, że rzeczoznawca majątkowy wycenę zasiewów wykonał bez szczególnej staranności, przyjmując parametry bez uzasadnienia w kontekście całości przedmiotu wyceny.

Za naruszający art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami organ również uznał sposób określenia wartości pojedynczych drzew rosnących w granicach działki nr [...] w obrębie M. Wskazał, że skarżący dokonał obliczeń wartości pojedynczych drzew niezgodnie z przedstawioną w operacie szacunkowym metodyką, która dla drzewostanu bez wytworzonych asortymentów użytkowych przewiduje podejście kosztowe, tymczasem rzeczoznawca majątkowy wartość tych drzew określił w podejściu dochodowym, przyjmując do obliczeń ceny jednostkowe jakościowo niskiego sortymentu jakim jest drewno opałowe. Niczym nieuzasadnione jest również założenie rzeczoznawcy majątkowego, że wartość drobnicy pokrywa koszty pozyskania grubizny i przy takim założeniu rzeczoznawca majątkowy odstąpił od określenia obu tych wielkości bez wcześniejszego ich porównania.

Organ zaznaczył, że Komisja Odpowiedzialności Zawodowej po ponownym przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, wnioskowała o zastosowanie kary dyscyplinarnej w postaci nagany, o której mowa w art. 178 ust. 2 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ stwierdził, że w toku ponownie przeprowadzonego postępowania Komisja na podstawie zebranego w sprawie materiału dowodowego w sposób odmienny oceniła zasadność zarzutu dotyczącego zawyżenia wartości gruntu. Uznała bowiem, iż nie jest w stanie stwierdzić, iż doszło do zawyżenia wartości nieruchomości w omawianym przypadku..

Wobec powyższego, wskazując na uzasadnienie wniosku Komisji Odpowiedzialności Zawodowej oraz zebrany w sprawie materiał dowodowy organ uznał, że kara nagany będzie karą właściwą. Kara ta jest bowiem zdaniem organu adekwatna do popełnionych przez skarżącego błędów i należy uznać, że będzie wystarczającym ostrzeżeniem przed popełnianiem podobnych błędów, jak stwierdzone w przedmiotowej sprawie. Wykonując czynności szacowania skarżący powinien zwrócić szczególną uwagę na umieszczenie w operacie szacunkowym wszystkich danych niezbędnych do prześledzenia procedury i przyjętych przez rzeczoznawcę majątkowego założeń, szczególnie w przypadku wyceny zasiewów i drzewostanu znajdujących się na szacowanych gruntach.

Odnosząc się do pozostałych uwag rzeczoznawcy majątkowego zawartych we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy oraz zgłoszonych w trakcie prowadzonego postępowania w zakresie wszczęcia postępowania, organ stwierdził, że wszczęcie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec rzeczoznawcy majątkowego Z. S. nastąpiło z urzędu w wyniku złożonych skarg. Osoby, które złożyły skargę są uprawnione do otrzymania informacji o wyniku postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej, więc poinformowanie przez organ skarżących o wyniku postępowania było w jego ocenie zasadne.

Organ podkreślił, iż rzeczoznawca majątkowy Z. S. wielokrotnie żądał wszechstronnego rozpatrzenia jego sprawy, jednocześnie utrudniając prowadzenie postępowania wyjaśniającego, m.in. nie udzielał odpowiedzi na pytania Komisji. Niezasadnie uzależniał dalszy udział w posiedzeniu od rozstrzygnięcia przez Komisję legalności prowadzenia postępowania oraz żądał przedstawienia przez członków Komisji sporządzonych operatów szacunkowych dla potwierdzenia ich kompetencji do oceny pracy wykonanej przez rzeczoznawcę majątkowego Z. S.

Odnosząc się do zarzutu nieuwzględnienia przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej zgłaszanych przez rzeczoznawcę majątkowego wniosków dowodowych i pozbawienia możliwości obrony organ przytoczył stanowisko Komisji w tym zakresie, zawarte w protokole końcowym. Komisja stwierdziła, że żądania rzeczoznawcy majątkowego wykraczały poza zakres postępowania wyjaśniającego obejmującego ocenę wykonanych czynności zawodowych, mających swoje  odzwierciedlenie w sporządzonych operach szacunkowych. Po przerwie zarządzonej w trakcie posiedzenia w dniu [...] maja 2014 r. Z. S. odmówił dalszego uczestnictwa w posiedzeniu zespołu Komisji powołanego do przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego i opuścił posiedzenie wraz z ustanowionym obrońcą. Po opuszczeniu przez rzeczoznawcę majątkowego i jego obrońcę posiedzenia Komisja Odpowiedzialności Zawodowej kontynuowała posiedzenie, a jego przebieg został zaprotokołowany.

Komisja zwróciła również uwagę, że w tym samym dniu, tj. [...] maja 2014 r. rzeczoznawca majątkowy Z. S. złożył pismo z datą [...] maja 2014 r. (czyli na dwa dni przed wyznaczoną datą posiedzenia Komisji) skierowane do Przewodniczącego Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, w którym stwierdził, że "na dzisiejszym posiedzeniu zespołu KOZ w sprawie [...] Przewodniczący Zespołu KOZ nie był w sianie doprowadzić do wyjaśnienia istotnych okoliczności sprawy (§ 12 ust. 2 rozporządzenia)". Zwrócił się również o powołanie nowego zespołu, który "będzie w stanie wyjaśnić wszystkie okoliczności sprawy". Zdaniem Komisji rzeczoznawca majątkowy i jego obrońca, opuszczając posiedzenie już na jego początku, po przedstawieniu zarzutów i wniosków, realizowali swój scenariusz ułożony wcześniej, przed rozpoczęciem posiedzenia, a dowodem na to, jest np. pismo z dnia [...] maja 2014 r. Z powyższego wynika, że nie mieli oni zamiaru składać wyjaśnień odnoszących się do czynności szacowania i odpowiadać na pytania.

W piśmie z dnia [...] maja 2014 r. skierowanym do Przewodniczącego Komisji Odpowiedzialności Zawodowej rzeczoznawca majątkowy Z. S. podniósł, że Komisja odrzuciła wnioski dowodowi w zakresie okoliczności wpływu spotkania, w którym uczestniczył ówczesny wiceminister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej na wszczęcie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Stwierdził również, że w trakcie posiedzenia uniemożliwiono mu przedstawienie dowodów, że postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej zostało wszczęte bezpodstawnie. Zwrócił się o "wyjaśnienie legalności wszczęcia postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej, udziału w spotkaniu towarzyskim wiceministra, wojewody i innych urzędników (...), wytworzenia dowodów w sprawie przez [...] Urząd Wojewódzki (...)". Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, co wynika z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie wszczyna postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Nie jest również powołana do oceny zasadności jego wszczęcia. Przepisy ustawy oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 10 lutego 2014 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych uprawniają ją do przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego, którego zakres określony jest w art. 194 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zarzuty Z. S. kierowane pod adresem Komisji, że "odrzuciła szereg wniosków" wskazujących na bezpodstawność postępowania nie mają podstaw prawnych. Komisja, działając na podstawie przepisów prawa, nie mogła uwzględnić tych wniosków w postępowaniu wyjaśniającym. Próba uzasadnienia przez rzeczoznawcę majątkowego opuszczenia posiedzenia zespołu i wnioskowanie o wyznaczenie nowego "składu orzekającego" i stwierdzenie: "odniosłem wrażenie, że zespół KOZ stracił zdolność do dalszego prowadzenia posiedzenia", nie znajduje uzasadnienia.

W odniesieniu do próby oceny kompetencji członków Komisji Odpowiedzialności Zawodowej poprzez żądanie przedstawienia operatów szacunkowych sporządzonych przez te osoby, organ zaznaczył, że ocena kompetencji członków Komisji i ich pracy jest uprawnieniem ministra właściwego do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, który wydaje zarządzenie o powołaniu składu Komisji, a nie rzeczoznawca majątkowy, wobec którego prowadzone jest postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej.

Organ wskazał, iż po zapoznaniu się z protokołem końcowym sporządzonym przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej rzeczoznawca majątkowy Z. S. po raz kolejny zakwestionował sposób prowadzenia wobec niego postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Wskazał, iż protokół końcowy nie zawiera informacji, że strona żądała wyjaśnienia pozostałych okoliczności w oparciu o pismo organu zobowiązujące Komisję Odpowiedzialności Zawodowej do ponownego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego, w tym uwzględnienia informacji i stanowiska zawartego we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy. Z uwagi na to, że Komisja nie odniosła się do "dyskrecjonalnego charakteru rozpoczęcia postępowania, opieszałości Zespołu, braku wszechstronnego rozpatrzenia sprawy, braku zbadania osobistego zaangażowania pracowników Ministerstwa oraz ich towarzyskich spotkań ze stroną skarżącą (inicjującą postępowanie dyscyplinarne), braków w uzasadnieniu decyzji, zarzutu niewszechstronnego rozpatrzenia materiału dowodowego, zarzutów naruszenia prawa w gromadzeniu dowodów przez Skarżących - udostępnienia im operatów przez Wojewodę [...] wbrew zapisom urnowy łączącej Wojewodę ze Stroną oraz zarzutów niedoręczenia decyzji Stronie", to zdaniem Z. S. doszło do naruszenia § 12 ust. 1, § 13 i § 14 ust. 1 rozporządzenia.

Odnosząc się do powyższego organ stwierdził, że zobowiązanie przez organ Komisji Odpowiedzialności Zawodowej do uwzględnienia stanowiska strony składającej wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy, nie oznacza, że Komisja powinna zgodzić się ze wszystkim na co wskazała strona odwołująca, do czego zmierza rzeczoznawca majątkowy Z. S. w piśmie z dnia [...] sierpnia 2014 r. Komisja wielokrotnie wyjaśniała stronie, że jej rola ogranicza się do przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego, w trakcie którego powinna ocenić wyłącznie czynności zawodowe wykonane przez skarżącego, a nie np. zbadać osobiste zaangażowanie pracowników Ministerstwa oraz ich towarzyskich spotkań ze stroną skarżącą, czy też udostępnienia operatów przez Wojewodę [...] wbrew zapisom umowy łączącej Wojewodę ze Stroną. Protokół końcowy sporządzony przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej powinien zawierać wyłącznie ocenę zbadanych okoliczności sprawy, ale jedynie w zakresie zawodowym. Zadaniem Komisji nie jest rozstrzyganie o zagadnieniach proceduralnych odnoszących się do całości postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej.

Według organu podpisanie protokołu z posiedzenia jest uprawnieniem strony, a nie obowiązkiem. Z akt sprawy wynika, że w dniu [...] maja 2014 r. opuścił posiedzenie, nie odpowiadając na pytania Komisji, gdyż Komisja nie ustosunkowała się do jego wniosków, co było przyczyną braku tego podpisu na protokole.

Wobec zarzutu zapoznania z aktami w niewłaściwych warunkach, organ podkreślił, że zapoznanie z aktami sprawy następuje w siedzibie urzędu obsługującego ministra właściwego do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa w obecności pracownika tego organu.

W zakresie nagrywania posiedzenia Komisji Odpowiedzialności Zawodowej organ zaznaczył, że o tym, czy przebieg posiedzenia jest utrwalany za pomocą urządzenia rejestrującego dźwięk decyduje przewodniczący zespołu orzekającego (§ 12 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 4 marca 2014 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych). W przedmiotowej sprawie przewodniczący nie zarządził nagrywania przebiegu posiedzenia, więc żądanie strony jest bezprzedmiotowe. Organ stwierdził, iż w pracach Komisji nie dopatrzono się uchybień mających wpływ na wynik sprawy.

Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z dnia [...] września 2014 r. uchylił decyzję [...] i [...] z [...] marca 2013 r. i orzekł o zastosowaniu wobec strony kary dyscyplinarnej w postaci nagany.

Z. S. wniósł od powyższej decyzji skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, w której zarzucił zaskarżonej decyzji rażące naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a.), tj.: naruszenie § 12 ust. 4 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 10 lutego 2014 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych (Dz. U. 2014 poz. 266) (dalej: Rozporządzenie), naruszenie § 15 ust. 1 pkt 6 Rozporządzenia, naruszenie art. 195 ust. 2 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2014 poz. 518 ze zm.), naruszenie art. 77 § 1 k.p.a. oraz naruszenie art. 107 § 3 k.p.a.

W oparciu o powyższe zarzuty wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji.

Wskazał, iż w postępowaniu przed organem oraz wyznaczonym Zespołem Komisji Odpowiedzialności Zawodowej (dalej: KOZ) doszło do szeregu nieprawidłowości proceduralnych, które skutkowały pozbawieniem możliwości obrony, a także niezebraniem i nierozpatrzeniem w całości materiału dowodowego.

W postępowaniu przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej na posiedzeniu zespołu KOZ w dniu [...] maja 2014 r., członkowie Komisji nie pozwolili wypowiedzieć się obrońcy, żądając bezpośredniej wypowiedzi skarżącego. Zdarzenie to było bezpośrednią przyczyną opuszczenia posiedzenia przez skarżącego.

W przedmiotowej decyzji Minister nie odniósł się w żadnym stopniu do zarzutu niedopuszczenia obrońcy skarżącego do czynnego udziału w postępowaniu. Zarzuty te Skarżący podnosił w licznych pismach, w tym w stanowisku strony z dn. [...] sierpnia 2014 r. Zarzuty te nie znalazły ani wyjaśnienia ze strony Komisji, ani odzwierciedlenia w Protokole Nr [...].

Uniemożliwienia wypowiedzi obrońcy stanowiło w ocenie skarżącego naruszenie art. 195 ust. 2 zd. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem, "Obrońca ustanowiony lub wyznaczony z urzędu jest uprawniony do udziału w postępowaniu wyjaśniającym". Niedopuszczenie do głosu obrońcy należy zatem uznać za złamanie normy wyrażonej w przepisie i pozbawienie Skarżącego możliwości faktycznej obrony. Brak odzwierciedlenia ich w protokole końcowym stanowi z kolei wyraźne naruszenie § 15 ust. 1 pkt 6 Rozporządzenia.

Skarżący podkreślił, iż Minister nie odniósł się do jego zarzutów zawartych w stanowisku strony z dnia [...] sierpnia 2014 r. Skierowane były one w stosunku do Protokołu Nr [...] oraz Protokołu końcowego, które w sposób wyraźny różniły się od siebie w przedmiocie opisywanego stanu faktycznego. Za szczególnie istotne skarżący uznał brak w Protokole końcowym informacji o pismach Skarżącego sygnalizujących nieprawidłowości w działaniu KOZ (m.in. odmowę wskazania podstawy prawnej dla uniemożliwienia wypowiedzi obrońcy, brak także informacji o skardze w przedmiocie niezgodności Protokołu Nr [...] z faktycznym przebiegiem posiedzenia z dn. [...] czerwca 2014, złożonej na ręce Przewodniczącego KOZ). W Protokole Nr [...] brak m.in. informacji o proteście Skarżącego w obliczu niedopuszczenia do wypowiedzi obrońcy oraz zażądania podania podstawy prawnej.

Liczne braki w Protokole Nr [...] oraz Protokole końcowym stanowią, zdaniem skarżącego, naruszenie § 12 ust. 4 Rozporządzenia. Zgodnie z tym przepisem, "Z każdego posiedzenia sporządza się protokół odzwierciedlający jego przebieg. Protokół podpisują wszyscy członkowie zespołu oraz rzeczoznawca majątkowy". W przedmiotowej sprawie protokoły odbiegały od faktycznego przebiegu posiedzenia, zaś zgłaszane przez Skarżącego skargi nie zostały nawet wskazane w Protokole końcowym.

Nie odniesienie się przez Ministra do wszystkich wyżej wskazanych zarzutów naruszają w jego ocenie art. 77 § 1 k.p.a. oraz art. 107 § 3 k.p.a. Nie można bowiem mówić ani o rozpatrzeniu materiału dowodowego w sposób wyczerpujący, ani o wskazaniu w uzasadnieniu decyzji faktów i dowodów, którym organ nie dał wiarygodności, a także uzasadnienia dla takiej decyzji. Zdaniem skarżącego, brak odniesienia się do zarzutu ograniczenia prawa do obrony, a także zarzutów w przedmiocie wadliwie zebranego i zinterpretowanego materiału dowodowego, budzi wątpliwości co do rzetelności procesu gromadzenia materiału dowodowego i wymierzania kary dyscyplinarnej.

Skarżący podniósł nadto, że nie jest zasadne stwierdzenie organu, iż skarżący dokonał wyceny bez szczególnej staranności. Wynika ono z wadliwego przerzucenia przez organ na skarżącego ciężaru udowodnienia właściwego sposobu sporządzenia operatów.

Podkreślił, iż w postępowaniu administracyjnym to na organie ciąży obowiązek przeprowadzenia postępowania dowodowego, w tym dowiedzenie ewentualnej winy strony. Zgodnie z § 14 ust. 1 pkt 4 Rozporządzenia, to Przewodniczący "przedstawia na posiedzeniu zespołu zarzuty wobec rzeczoznawcy majątkowego oraz inne okoliczności sprawy wymagające wyjaśnienia". Obowiązek zebrania materiału dowodowego przez organ wynika też wprost z art. 77 § 1 k.p.a. Orzecznictwo podkreśla, iż "W postępowaniu administracyjnym nie znajduje zastosowania zasada, iż ciężar dowodu spoczywa na osobie, która z określonego faktu wywodzi skutki prawne (art. 6 kc). Zgodnie z art. 77 § 1 k.p.a. to na organie administracji publicznej ciąży obowiązek zgromadzenia w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego" .

Zdaniem skarżącego, wobec nieustalenia faktów dla sprawy niezbędnych przez organ, zebrany materiał dowodowy nie może być podstawą wydania decyzji nakładającej karę dyscyplinarną. Zebrany materiał dowodowy jest niepełny, nie został wszechstronnie rozpatrzony i jest niewystarczający do wydania przedmiotowej decyzji. Wobec wskazanych naruszeń proceduralnych, a szczególnie ograniczenia prawa do obrony, zwłaszcza poprzez odmowę dopuszczenia do czynnego udziału obrońcy Skarżącego, przeprowadzonego postępowania nie można nazwać rzetelnym i praworządnym.

Organ w odpowiedzi na skargę podtrzymał dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga jest usprawiedliwiona, gdyż część zarzutów w niej zawartych okazała się zasadna.

Przede wszystkim, zdaniem Sądu, przy rozpoznawaniu sprawy uchybiono uprawnieniom procesowym skarżącego (art. 10 k.p.a.) nie załączając do nadesłanego jego pełnomocnikowi protokołu posiedzenia KOZ z dnia [...] maja 2014 r. załącznika zatyt.: "Analiza sprawy z dn. [...] maja 2014 r.", zawierającego listę pytań skierowanych do rzeczoznawcy.

Sąd staje na stanowisku, iż w sytuacji uwzględnienia wniosku strony bądź jej pełnomocnika o nadesłaniu protokołu rozprawy, co nastąpiło pismem Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lipca 2014 r., organ obowiązany był również doręczyć załącznik, stanowiący integralną część protokołu tej rozprawy. Przeciwne działanie naruszyło prawo strony do obrony jej praw w procesie administracyjnym poprzez pozbawienie możliwości udzielenia w formie pisemnej odpowiedzi na pytania członków zespołu KOZ rozpoznającego sprawę. Niezależnie od przyczyny nieuczestniczenia w części posiedzenia przez skarżącego, sam fakt doręczenia mu po tym posiedzeniu protokołu niekompletnego, bo pozbawionego istotnego załącznika, mógł zdaniem Sądu pozbawić skarżącego zaznajomienia z wątpliwościami członków zespołu KOZ a zarazem rzeczowego wykazania prawidłowości swojego postępowania przy sporządzaniu kwestionowanych operatów, co w ocenie Sądu mogło w istotny sposób zaważyć na podjętym w sprawie rzeczoznawcy majątkowego Z. S. rozstrzygnięciu.

Przechodząc do dalszych rozważań, należy przypomnieć treść normatywną art. 175 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Stanowi on, że "Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości".

W dniu [...] września 2014 r. Minister Infrastruktury i Rozwoju wydał decyzję o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego Z. S. kary nagany. Decyzja ta była konsekwencją uwzględnienia przez organ wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy zakończonej decyzją z dnia [...] marca 2013 r. orzekającą o zastosowaniu wobec Skarżącego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres trzech miesięcy.

Konkretnie, z całej listy 7 zarzutów stawianych początkowo skarżącemu, dotyczących zastrzeżeń o dużym ciężarze gatunkowym, sprowadzających się do niezasadnego zaniżania wartości nieruchomości w pięciu operatach szacunkowych, sporządzonych przez skarżącego, na zamówienie Wojewody [...], w celu określenia wartości rynkowej konkretnych nieruchomości na potrzeby ustalenia odszkodowań za działki gruntu, które z mocy prawa przeszły na własność Skarbu Państwa w związku z budową drogi ekspresowej S-[...] - ostatecznie podstawą nałożenia kary dyscyplinarnej stał się jedynie zarzut niewłaściwego oszacowania gruntów leśnych w jednym ze sporządzonych przez stronę operatów szacunkowych oraz nowy zarzut, dotyczący niepełnego uzasadnienia wyceny zasiewów.

Należy w tym miejscu zaznaczyć iż nowy zarzut ma charakter zbliżony do zarzutów dotyczących zbyt mało szczegółowego uzasadnienia wyceny drzewostanu, które jako jedyne się potwierdziły, spośród zarzutów początkowo stawianych skarżącemu..

Organ uznał te zarzuty za wyczerpujące naruszenie normy zawartej w par. 55 ust. 2 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie obowiązku zachowania szczególnej staranności. Należy jednak zauważyć, iż w sytuacji, w której gros stawianych początkowo zarzutów w zakresie zaniżania wartości gruntu wywłaszczonego pod budowę drogi ekspresowej S-[...] nie znalazło potwierdzenia w toku postępowania wyjaśniającego, które toczyło się przed KOZ – organ był szczególnie zobligowany do wnikliwego rozważenia, czy w opisanych okolicznościach istnieje w dalszym ciągu jeszcze podstawa do ukarania skarżącego karą dyscyplinarną. W przypadku odpowiedzi pozytywnej organ winien rozważyć wybór kary adekwatnej do przewinienia spośród kar przewidzianych w katalogu zawartym w art. 178 ust. 1 i 2 u.g.n.

Należy stwierdzić bowiem, że decyzja z dnia [...] września 2014 r. wprawdzie odwołuje się do ustaleń faktycznych poczynionych przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, jednak wywodach prawnych zabrakło rzeczowej wypowiedzi uzasadniającej nałożenie kary nagany, nie będącej bynajmniej najmniej dotkliwą z możliwych do zastosowania wobec rzeczoznawcy majątkowego kar dyscyplinarnych.

Jak wynika bowiem z art. 178 ust. 1 i 2 u.g.n.

"1. Rzeczoznawca majątkowy niewypełniający obowiązków, o których mowa w art. 158 i art. 175 ust. 1, 3 i 4, podlega odpowiedzialności zawodowej;

2. Wobec rzeczoznawcy majątkowego mogą być orzeczone, z tytułu odpowiedzialności zawodowej, następujące kary dyscyplinarne:

1) upomnienie;

2) nagana;

3) zawieszenie uprawnień zawodowych na okres od 3 miesięcy do 1 roku;

4) zawieszenie uprawnień zawodowych do czasu ponownego złożenia egzaminu z wynikiem pozytywnym;

4a) pozbawienie uprawnień zawodowych z możliwością ponownego ubiegania się o ich nadanie;

5) pozbawienie uprawnień zawodowych z możliwością ubiegania się o ponowne ich nadanie po upływie 3 lat od dnia ich pozbawienia;

2a. (uchylony);

2b. (uchylony);

3. Pozbawienie uprawnień zawodowych następuje również w przypadku:

1) utraty zdolności do czynności prawnych;

2) skazania za przestępstwa, o których mowa w art. 177 ust. 1 pkt 2;

3) sądowego zakazu wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego;

4) sądowego zakazu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie szacowania nieruchomości (...)".

"W myśl art. 178 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami istnieje obowiązek nałożenia kary w przypadku stwierdzenia niewypełnienia przez rzeczoznawcę obowiązków, o których mowa w art. 158 oraz w art. 175 tej ustawy. Natomiast rodzaj kary dyscyplinarnej, która zostanie orzeczona, należy już do organu, zgodnie z art. 178 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Oczywiście wybór rodzaju kary z art. 178 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie może być dowolny. Gradacja kar dyscyplinarnych przewidzianych w art. 178 ust. 2 od upomnienia do pozbawienia uprawnień zawodowych wskazuje, że podstawowym kryterium zastosowania odpowiedniej kary do rozmiaru niewypełnienia obowiązków, o których mowa w art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jest właśnie ciężar gatunkowy naruszeń obowiązków zawodowych przez rzeczoznawcę majątkowego i ewentualne skutki tych naruszeń dla podmiotu, na rzecz którego wykonywane były czynności szacowania nieruchomości oraz skutki dla interesu społecznego polegającego między innymi na utrzymaniu wysokiego zaufania publicznego do tego zawodu". (tak: Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 20 maja 2014 r. sygn. akt: II GSK 397/13; LEX nr 1579374).

Zdaniem Sądu, ww. unormowanie zawiera katalog kar, uszeregowany od najmniej dotkliwej, czyli upomnienia (pkt 1), aż do pozbawienia uprawnień zawodowych z możliwością ubiegania się o ponowne ich nadanie po upływie 3 lat od dnia ich pozbawienia.

W opisanej sytuacji, obowiązkiem organu, stwierdzającego zaistnienie przewinienia dyscyplinarnego, było wyjaśnienie przyczyn, dla których nie była wystarczająca najmniej dotkliwa z katalogu przewidzianych kar dyscyplinarnych, czyli upomnienia. Poza stwierdzeniem, iż kara nagany będzie "karą właściwą" oraz, że jest ona "adekwatna do popełnionych przez Z. S. błędów i należy uznać, że będzie wystarczającym ostrzeżeniem przed popełnieniem podobnych błędów, jak w przedmiotowej sprawie" brak jest wyjaśnienia, dlaczego takiej samej funkcji nie spełniłaby kara upomnienia.

Uchybienie powyższe narusza zasady dotyczące standardów sporządzania uzasadnień w decyzji, o których mowa w art. 107 § 3 k.p.a.

Końcowo należy wskazać, iż brak dostatecznie wnikliwej analizy sprawy i jej indywidualizacji potwierdza akapit 1 strony 10 zaskarżonej decyzji, gdzie stwierdzono, iż KOZ odstąpiła od stawianego skarżącemu zarzutu "zawyżenia" wartości gruntów, podczas, gdy w skardze będącej asumptem do wszczęcia postępowania wyjaśniającego, jak i w decyzji z dnia [...] marca 2013 r. przypisywano (jak się okazało – niezasadnie), iż skarżący miał tę wartość zaniżać.

Ponowne rozpoznanie sprawy winno nastąpić z uwzględnieniem wywodów prawnych zawartych w niniejszym wyroku, ze szczególnym uwzględnieniem praw strony.

Z powyższych względów, z uwagi na mogące mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie naruszenie przepisów postępowania – art. 10 k.p.a., a także 107 § 3 k.p.a.

Sąd orzekł, jak w sentencji, uchylając obydwie wydane w sprawie decyzje celem umożliwienia powtórnego zbadania, czy skarżący uchybił zasadom określonym w art. 175 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, oraz, czy materiały dowodowe zgromadzone w sprawie są wystarczające dla nałożenia na niego kary dyscyplinarnej.

Jak wyżej wskazano, w przypadku odpowiedzi twierdzącej zasadne będzie ponowne rozważenie, która z kar przewidzianych w katalogu z art. 178 ust. 2 u.g.n. jest konieczna, a zarazem wystarczająca dla zdyscyplinowania rzeczoznawcy majątkowego w realiach rozpoznawanej sprawy.

O wstrzymaniu wykonalności Sąd orzekł na podstawie art. 152, a o kosztach na podstawie art. 200 p.p.s.a.