Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt I SA/Po 775/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2022-05-06 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 80
journal: Dz.U. 2020 poz 256
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.
article: art. 12 ust. 4a, art. 18 ust. 1,
journal: Dz.U. 2020 poz 1363
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - t.j.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.
article: art. 134 ust. 3 i 4, art. 154ust. 1, art. 4 pkt 16
journal: Dz.U. 2020 poz 1990
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: § 36
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Nikodem Sędziowie WSA Izabela Kucznerowicz (spr.) WSA Barbara Rennert Protokolant st. sekr. sąd. Agnieszka Walocha po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 06 maja 2022 r. sprawy ze skargi Ł. T. i M. G. na decyzję Wojewody z dnia [...] lipca 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania oddala skargi.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] lutego 2021 r. Starosta P. ustalił na rzecz Ł. T. i M. G. (dalej: strony, skarżący), odszkodowanie za nieruchomości położone w J., oznaczone jako działki: nr [...] i nr [...].

W uzasadnieniu decyzji wskazano, że decyzją z dnia [...] marca 2020 r. Starosta P. zezwolił Burmistrzowi Miasta i Gminy S. na realizację inwestycji polegającej na budowie ulicy [...] w B. oraz ulicy [...] w J. i w B. . Powyższa decyzja stała się ostateczna dnia [...] czerwca 2020 r. Ponadto powyższą decyzją został zatwierdzony podział działek: nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha. Na skutek podziału ww. działek powstały m.in. działki: nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, które zostały przeznaczone do realizacji ww. inwestycji.

Pismem z dnia [...] lipca 2020 r. zostało wszczęte z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomości położone w J., oznaczone jako działki: nr [...] i nr [...].

Na potrzeby postępowania administracyjnego rzeczoznawca majątkowy K. L. sporządziła operaty szacunkowe z dnia [...] września 2020 r. W powyższych operatach szacunkowych wskazano, że dla obszaru obejmującego działki: nr [...] i nr [...] obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego południowej części B. i J., zatwierdzony uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w S. z dnia [...] sierpnia 2019 r. (Dz. Urz. Woj. [...]. z dnia [...] września 2019 roku, poz. [...] – w skrócie: "mpzp"). Zgodnie z zapisami ww. planu: działka nr [...] - grunt przeznaczony pod tereny dróg publicznych klasy dojazdowej (13KDD i 14KDD), a działka nr [...] - grunt przeznaczony pod tereny dróg publicznych klasy dojazdowej (13KDD).

Decyzją z dnia [...] marca 2020 r. ww. działki przeznaczone zostały do realizacji inwestycji drogowej, polegającej na budowie ulicy [...] w B. oraz ulicy [...] w J. i w B. . W operatach szacunkowych, stanowiących podstawę do ustalenia odszkodowania za działki: nr [...] i nr [...], biegła z zakresu szacowania nieruchomości dokonała wyceny ww. gruntu według stanu na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na lokalizację inwestycji drogowej, tj. dnia [...] marca 2020 r., a poziomu cen z dnia [...] września 2020 r. K. L. ustaliła wartość [...] m2 ww. gruntów w kwocie [...]zł. Zatem, odszkodowanie za działkę nr [...] wynosi [...] złotych, natomiast za działkę nr [...] wynosi [...] zł. Ponadto w dacie wydania decyzji z dnia [...] marca 2020 r. na ww. działkach znajdowały się nakłady, które biegła wyceniła w kwocie: działka nr [...] - [...] zł. oraz działka nr [...] - [...] zł. Zatem łączna wartość odszkodowania za ww. grunty wraz z częściami składowymi wyniosła: działki nr [...] - [...] zł oraz działki nr [...] - [...] zł.

Pełnomocnik stron w piśmie z dnia [...] października 2020 roku zarzucił rzeczoznawcy majątkowemu zastosowanie niewłaściwej metodologii w procesie szacowania ww. gruntów, tj. wycenę jedynie terenów komunikacyjnych bez uwzględnienia aktualnego sposobu korzystania z nieruchomości (tereny usługowe). Odpowiadając na powyższe, pismem z dnia [...] grudnia 2020 r. K. L. poinformowała, że operaty szacunkowe zostały sporządzone zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, standardami zawodowymi oraz z należytą starannością. Na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na lokalizację inwestycji drogowej dla działek: nr [...] i nr [...] obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego południowej części B. i J., zatwierdzony uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w S. z dnia [...] sierpnia 2019 r. Zgodnie z zapisami ww. planu przedmiotowe grunty przeznaczone były pod tereny dróg publicznych klasy dojazdowej (13KDD i 14KDD), zatem określenia wartości dokonano przy uwzględnieniu terenów drogowych. Jednocześnie wskazano, że wartość została oszacowana zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1990 ze zm.; dalej: "u.g.n."), a w myśl § 26 ust. 3 przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.; dalej: "rozporządzenie" rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków.

W ocenie organu analiza zapisów ksiąg wieczystych KW nr [...] i KW nr [...] wykazała, że w dziale IV zapisana jest hipoteka umowna łączna w kwocie [...]złotych, ustanowiona na rzecz B. .. Pismem z dnia [...] sierpnia 2020 r. ww. Bank poinformował o wysokości zobowiązania na dzień [...] sierpnia 2020 r., tj. [...] zł + odsetki w kwocie [...]zł oraz [...] zł + odsetki w kwocie [...]zł. Na dzień wydania niniejszej decyzji w dziale IV ww. ksiąg wieczystych widniał wpis dotyczący zmiany hipoteki łącznej (chwila zamieszczenia [...] grudnia 2020 r.).

Organ podkreślił, że K. L., działając zgodnie z § 56 rozporządzenia, określiła przedmiot, zakres, a także cel wyceny. Ponadto wskazała na podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości. Jednocześnie ustaliła daty istotne dla określenia wartości nieruchomości. W przedmiotowym operacie szacunkowym opisano stan nieruchomości i wskazano przeznaczenie wycenianej nieruchomości. Biegła przeprowadziła analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Dodatkowo K. L. wskazała rodzaj określanej wartości, wybór podejścia, metody i techniki szacowania, a także przedstawiła obliczenia wartości nieruchomości oraz wynik wyceny. W ocenie organu przedmiotowe operaty szacunkowe nie zawierają niejasności, pomyłek, braków które winny być sprostowane bądź uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

W konsekwencji organ I instancji uznał operaty szacunkowe z dnia [...] września 2020 r. jako dowody w sprawie, stanowiące podstawę do ustalenia odszkodowania za nieruchomości położone w J., oznaczone jako działki: nr [...] i nr [...]. Organ podkreślił, że decydujące dla określenia wartości nieruchomości jest przeznaczenie jakie nieruchomość miała przed dniem wydania decyzji lokalizacyjnej. Uwzględnia się przy tym wynikającą z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. tzw. zasadę korzyści, zgodnie z którą odszkodowanie nie może pomijać ewentualnego zwiększenia wartości nieruchomości w następstwie jej przeznaczenia na cel publiczny. Jeżeli zatem nieruchomość miała przeznaczenie inne niż drogowe np. mieszkaniowe, usługowe, to dla dokonania wyceny konieczne jest porównanie nieruchomości wycenianej do nieruchomości o tożsamym przeznaczeniu. W sprawie wystąpiła sytuacja, w której zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ww. nieruchomości przeznaczone były pod drogi.

Od powyższego rozstrzygnięcia odwołanie złożyli: Ł. T. oraz M. G. reprezentowani przez radcę prawnego, zaskarżając w całości przedmiotową decyzję i zarzucając jej naruszenie przepisów prawa procesowego oraz materialnego, a w szczególności: art. 7, 77 § 1 i 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U z 2020 r., poz. 256 ze zm. – dalej: "k.p.a.") oraz art. 134 ust. 1, 3 i 4 u.g.n.

Z uwagi na powyższe, pełnomocnik odwołujących się wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i orzeczenie w tym zakresie co do istoty sprawy po uprzednim uzupełnieniu sporządzonych na potrzeby niniejszej sprawy operatów szacunkowych z dnia [...] września 2020 r. o wycenę wartości nieruchomości skarżących przy uwzględnieniu ich aktualnego sposobu użytkowania (bądź skierowaniu tych operatów do weryfikacji w trybie art. 157 u.g.n.), ewentualnie o przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia.

Decyzją z dnia [...] lipca 2021 r. Wojewoda utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że w stosunku do przedmiotowej nieruchomości wydana została decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, która spowodowała skutek przejścia części nieruchomości na własność Gminy S. oraz, że właścicielom wywłaszczonych części nieruchomości przysługuje z tego tytułu odszkodowanie. Starosta P. zbadał kwestię braku przesłanek do zastosowania 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1363 ze zm.; dalej: "specustawa drogowa"), w myśl którego jeżeli wywłaszczony podmiot wyda nieruchomość w terminie 30 dni licząc m.in. od dnia uostatecznienia się decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, to odszkodowanie wynikające z operatu szacunkowego należy podwyższyć.

Organ podkreślił, że kwestią sporną jest to, czy sporządzone na potrzeby postępowania operaty szacunkowe autorstwa K. L. są dokumentami, które w świetle art. 7, 77 i 80 k.p.a. i norm prawa materialnego zawartych w u.g.n., a określające sposób ustalenia odszkodowania za przejęte działki - mogą stanowić podstawę ustalenia odszkodowania.

Zdaniem organu odwoławczego przedmiotowe operaty szacunkowe zawierają te elementy formalne, które łącznie pozwalają przyznać im przydatność dla celów dowodowych. Zawartość operatu szacunkowego określa w pierwszej kolejności jego spis treści, zawarty na stronie 2 obu opinii. Wojewoda uważa, iż przedmiotowe operaty pod powyższym względem odznaczają się czytelnością - gdyż już na pierwszy rzut oka widać, iż rzeczoznawca majątkowy sporządzając opinie kierował się pewną logiką oraz metodyką pracy. Dalej organ odwoławczy skonstatował, iż przedmiotowe operaty pod względem swej zawartości nie uchybiają wymogom, nałożonym mocą § 56 rozporządzenia - gdyż zawierają każdy z wymienionych w tym przepisie elementów.

W ocenie organu odwoławczego operaty szacunkowe prawidłowo opisują rzeczywistość, a mianowicie przedmiot wyceny w postaci:

- działki nr [...] o powierzchni [...] ha (wydzielonej z działki nr [...] o powierzchni [...] ha),

- działki nr [...] o powierzchni [...] ha (wydzielonej z działki nr [...] o powierzchni [...] ha).

W ocenie organu biegła prawidłowo ustaliła, iż w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dla tych terenów obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego południowej części B. i J., zatwierdzony Uchwałą Rady Miejskiej w S. Nr [...] z dnia [...] sierpnia 2019 r. (Dz. Urz. Woj. [...]. z dnia [...] września 2019 r., poz. [...]). Zgodnie z zapisami przedmiotowego planu ww. działki znajdowały się na terenie oznaczonym symbolami 13KDD i 14KDD (działka nr [...]) oraz 13KDD (działka nr [...]), co oznacza tereny dróg publicznych klasy dojazdowej. Przyjęte przez biegłą parametry wycenianych działek również odpowiadają rzeczywistości. Wojewoda sprawdził także wyrywkowo, czy inne elementy operatów szacunkowych opierają się na prawidłowych ustaleniach faktycznych. Organ II instancji nie dopatrzył się w tym zakresie żadnych nieprawidłowości. Nadto wskazane nieruchomości rzeczywiście istnieją, zaś podana w tabeli powierzchnia i położenie tych działek odpowiadają rzeczywistości. Reasumując powyższe, organ odwoławczy uważa iż skoro tak wiele elementów operatu szacunkowego autorstwa K. L. okazało się prawdziwe, to nie zachodzą podstawy aby badać absolutnie każdy jego element, gdyż byłoby to działanie karkołomne i niecelowe. Wojewoda dał zatem wiarę ustaleniom zawartym w opiniach biegłej K. L., nie widząc podstaw aby kwestionować sferę faktyczną ustaleń operatu.

Wojewoda oceniając przedmiotowe operaty szacunkowe zwrócił uwagę na ich zgodność z przepisami prawa. Jego zdaniem biegła, sporządzając operaty szacunkowe prawidłowo zastosowała m.in. art. 130, art. 150, art. 151 oraz art. 152 u.g.n. Dla oszacowania wartości nieruchomości posłużyła się podejściem porównawczym - metodą korygowania ceny średniej. W ocenie organu odwoławczego biegła, nie uchybiła normie prawnej, zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n, przyjmując do zastosowanej metody porównań wyłącznie nieruchomości podobne. Zastosowanym przez biegłą kryterium podobieństwa były w odniesieniu do nieruchomości drogowych takie cechy rynkowe jak: lokalizacja ogólna, sąsiedztwo i otoczenie oraz rodzaj gruntów otaczających a także intensywność wykorzystania drogi, które to cechy zostały dodatkowo sprecyzowane i szczegółowo opisane. Biegła dokonała analizy rynku nieruchomości dla aktualnego na datę wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej i alternatywnego, tj. wynikającego z celu wywłaszczenia przeznaczenia nieruchomości, a więc rynku nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod drogi publiczne (zgodnie z decyzją lokalizacyjną oraz z mpzp). Organ odwoławczy skrupulatnie sprawdził też obliczenia wykonane przez biegłą i nie dopatrzył się nieprawidłowości. Organ odwoławczy dokonał na podstawie art. 80 k.p.a. oceny operatów szacunkowych z [...] września 2020 r. i stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy w niniejszej sprawie prawidłowo wyceniła wartość przedmiotowych działek, a omawiane operaty mogą być podstawą do ustalenia odszkodowania. Wojewoda nie doszukał się w operatach szacunkowych żadnych niezgodności czy nieprawidłowości mogących świadczyć o ich wadliwości. Przedmiotowe operaty szacunkowe są w jego ocenie w swojej treści spójne w zakresie doboru nieruchomości podobnych, ustalonych cech rynkowych wycenianych działek i przypisanych im wag. Pozwoliło to organowi prześledzić cały proces wyceny przedmiotowych działek oraz ich wynik końcowy. Ocena dowodowa ww. operatów szacunkowych w konfrontacji z przepisami rozporządzenia pozwoliła stwierdzić organowi, że sporządzone na potrzeby niniejszego postępowania operaty nie zawierają nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze ich wykorzystanie dla celu ustalenia odszkodowania.

Organ wskazał, że w wyjaśnieniach z [...] kwietnia 2021 r. biegła wskazała, iż zgodnie z obowiązującym mpzp oraz decyzją lokalizacyjną przedmiotowe działki przeznaczone były pod tereny komunikacyjne. Zatem dla określenia wartości części przedmiotowej nieruchomości przyjęto do porównań nieruchomości najbardziej podobne do działki wycenianej będące przedmiotem obrotu na podstawie kupna (aktów notarialnych) o przeznaczeniu komunikacyjnym. Zdaniem Wojewody ww. wyjaśnienia wątpliwości zawartych w odwołaniu są wystarczające i w pełni uzasadnione. Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym opisała stan faktyczny i prawny wycenianych działek. Dokonała ustaleń w zakresie przeznaczenia działki nr [...] oraz działki nr [...] wskazując, że w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, tj. [...] marca 2020 r. były one objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego południowej części B. i J., zatwierdzony Uchwałą Rady Miejskiej w S. Nr [...] z dnia [...].08.2019 r. (Dz. Urz. Woj. [...]. z dnia [...].09.2019 r., poz. [...]). Zgodnie z zapisami przedmiotowego planu ww. działki znajdowały się na terenie oznaczonym symbolami 13KDD i 14KDD (dziełka nr [...]) oraz 13KDD (działka nr [...]), co oznacza tereny dróg publicznych klasy dojazdowej. Wobec powyższego biegła przyjęła, że skoro działki przeznaczone były w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę i zostały wywłaszczone pod budowę drogi, nie ma konieczności zweryfikowania czy nastąpiło w tym wypadku zwiększenie wartości tej nieruchomości, by móc zastosować zasadę korzyści wynikającą z art. 134 u.g.n. Dalej zastosowała przepis § 36 ust. 1 i nast. rozporządzenia i ustaliła wartość działek, przyjmując do porównania nieruchomości niezabudowane przeznaczone pod drogi publiczne.

Pismem z dnia [...] września 2021 r. skarżący wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skargi na powyższą decyzję, wnosząc o jej uchylenie oraz uchylenie poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Decyzji zarzucili naruszenie art. 134 ust. 3 u.g.n., poprzez jego niezastosowanie.

W odpowiedziach na skargi organ wniósł o ich oddalenie podnosząc dotychczasowe argumenty.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga podlega oddaleniu.

Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja ustalająca wysokość odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną na podstawie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (dalej: "z.r.i.d.") wydanej na podstawie tzw. specustawy drogowej.

W przedmiotowej sprawie zastosowanie miały przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1363 ze zm.; dalej: "specustawa drogowa"). Zasady ustalania odszkodowania uregulowane są w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1990 ze zm.; dalej: "u.g.n.") oraz przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004, nr 207, poz. 2109 ze zm. - dalej: "rozporządzenie"). Z przepisów tych wynika, że ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego (operat) określającej wartość nieruchomości, a dowód z operatu stanowi kluczowy dowód w sprawie o ustalenie odszkodowania. Operat jest oparty na wiadomościach specjalnych biegłego (rzeczoznawcy majątkowego), których ani organ, ani sąd kontrolujący decyzję ustalającą odszkodowanie nie posiadają. Nie wyklucza to jednak kontroli operatu przez organ administracji publicznej dopuszczający taki dowód w sprawie. Zakres tej kontroli, zdaniem Sądu, wynika z ogólnych zasad oceny dowodu (art. 80 k.p.a.). Co prawda organ nie może zastąpić rzeczoznawcy majątkowego i zaproponować swojej wyceny nieruchomości, to jednak ma obowiązek sprawdzić operat pod względem nie tylko formalnym ale i materialnym (por. wyrok NSA z dnia 13 grudnia 2017 r., sygn. akt I OSK 1346/17). Organ administracji nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna niż przyjął rzeczoznawca majątkowy, ale może, a nawet jest do tego zobowiązany w ramach oceny dowodów w postępowaniu administracyjnym, domagać się wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego w razie, gdy operat czy to zdaniem organu, czy strony postępowania, zawiera niejasności, błędy lub stwierdzenia nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy (por. wyroki w sprawach II OSK 1611/12 z dnia 3 grudnia 2013 r.; I OSK 364/15 z dnia 8 stycznia 2016 r., oraz II SA/Gd 167/16 z dnia 31 sierpnia 2016 r.).

W niniejszej sprawie, w której przejęcie własności nieruchomości odbyło się w trybie przepisów specustawy drogowej, zastosowanie znajdowały następujące zasady wyceny. Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie z art. 12 ust. 4a, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Ustalenie odszkodowania dotyczy więc nieruchomości, o których mowa w art. 12 ust. 4, a zatem nieruchomości, które stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego. Są to nieruchomości wydzielone (powstałe) na skutek wydania decyzji z.r.i.d. To zaś oznacza, że przez nieruchomość, o której mowa w art. 18 ust. 1, należy rozumieć część nieruchomości powstałą w wyniku podziału nieruchomości zatwierdzonego decyzją z.r.i.d., która w momencie uzyskania przez z.r.i.d. przymiotu ostateczności zmienia właściciela na podmiot publiczny (Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego). W konsekwencji, "stan nieruchomości", o którym mowa w art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, to stan powstały w wyniku podziału. Powyższe stanowisko jest prezentowane w orzecznictwie sądów administracyjnych i skład orzekający w sprawie niniejszej podziela je w całości (por. np. wyrok NSA z dnia 7 grudnia 2016 r., sygn. akt I OSK 1659/16).

Kolejną zasadą jest to, że wycenę nieruchomości powstałej w wyniku podziału dokonanego decyzją z.r.i.d. sporządza się według zasad wynikających z § 36 rozporządzenia. W sprawie kluczowe znaczenie mają ust. 1 i ust. 4 tego przepisu, zgodnie z którymi wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji (§ 1), a także, że w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (§ 4).

Ponadto analiza przepisów regulujących zasady sporządzania operatu szacunkowego wskazuje, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Wybór swój biegły powinien uzasadnić. Określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji (§ 3 ust. 2), zaś przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1). Nieruchomością podobną zaś, zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n., jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Powyższe oznacza, że w przypadku nieruchomości przejmowanych w trybie specustawy drogowej kluczowe jest ustalenie, czy na dzień wydania decyzji z.r.i.d. nieruchomość była czy też nie była przeznaczona pod drogę (to determinuje zastosowanie wyceny według § 36 ust. 4 lub ust. 1 rozporządzenia) oraz ustalenie "stanu nieruchomości" rozumianego jako stan będący skutkiem decyzji z.r.i.d. Następnie wycena powinna uwzględniać wyłącznie nieruchomości podobne do "stanu nieruchomości" w wyżej wskazanym rozumieniu. Zastosowanie tych zasad w operacie powinno zostać ocenione przez organ (art. 80 k.p.a.), w tym organ powinien zweryfikować podejścia rzeczoznawcy majątkowego do wyceny oraz przyjęte przez niego metody i techniki szacowania. Organ powinien także dokonać oceny podobieństwa nieruchomości przyjętych w operacie jako podobne do nieruchomości podlegającej wycenie. Ocena wystąpienia bądź niewystąpienia podobieństwa opiera się na weryfikacji cech, którą organ może przeprowadzić we własnym zakresie nie narażając się na zarzut wkraczania w wiedzę specjalistyczną zastrzeżoną dla biegłego.

W ocenie Sądu, w niniejszej sprawie organy prawidłowo zastosowały wskazane powyżej zasady.

Przede wszystkim, jak trafnie zauważyły organy oraz biegła sporządzająca operat dla obszaru obejmującego działki: nr [...] i nr [...] obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego południowej części B. i J., zatwierdzony uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w S. z dnia [...] sierpnia 2019 r. (Dz. Urz. Woj. [...]. z dnia [...] września 2019 roku, poz. [...]). Zgodnie z zapisami ww. planu: działka nr [...] - grunt przeznaczony pod tereny dróg publicznych klasy dojazdowej (13KDD i 14 KDD), a działka nr [...] - grunt przeznaczony pod tereny dróg publicznych klasy dojazdowej (13KDD). Z uwagi więc na fakt, że przedmiotowa nieruchomość w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej była przeznaczona pod inwestycję drogową, rzeczoznawca majątkowy przy wycenie gruntu prawidłowo zastosowała § 36 ust. 4 rozporządzenia. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

W świetle przepisu § 36 ust. 4 rozporządzenia, punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną jest porównanie transakcji nieruchomości drogowych. Dopiero brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Z treści rozporządzenia jednoznacznie zatem wynika kolejność stosowania podejść. Dopiero brak cen transakcyjnych nieruchomości drogowych umożliwia rezygnację z tego podejścia i wykorzystanie podejścia opartego na transakcjach nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. NSA w wyroku z dnia 5 listopada 2014 r., sygn. akt I OSK 1395/13 wyjaśnił, że przy szacowaniu nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje drogowe rzeczoznawca dokonujący wyceny stosuje unormowanie § 36 rozporządzenia z jednoczesnym uwzględnieniem art. 134 u.g.n. Niewątpliwie z przepisu § 36 ust. 1 rozporządzenia wynika, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości zasadą jest przyjmowanie stanu nieruchomości i jej przeznaczenia bez uwzględnienia ustaleń zawartych w decyzji ustalającej lokalizację inwestycji drogowej (§ 36 ust. 5). Innymi słowy decydujące dla określenia wartości nieruchomości jest przeznaczenie, jakie nieruchomość miała przed dniem wydania decyzji lokalizacyjnej, np. decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej. Jeżeli nieruchomość miała przeznaczenie inne niż drogowe, np. mieszkaniowe, usługowe to dla dokonania wyceny konieczne jest porównanie nieruchomości wycenianej do nieruchomości o tożsamym przeznaczeniu. Natomiast w przypadku gdy wywłaszczona nieruchomość już przed wydaniem decyzji lokalizacyjnej uzyskała przeznaczenie drogowe, to wówczas zastosowanie znajduje dyspozycja z § 36 ust. 4 rozporządzenia. Z powyższego wynika, że przy dokonywaniu wyceny należy w pierwszej kolejności ustalić stan nieruchomości, a w szczególności jej przeznaczenie na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej, a następnie bierze się pod uwagę przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. Jak wyżej wskazano, przy wycenie nieruchomości na podstawie § 36 rozporządzenia należy jednocześnie uwzględnić tzw. zasadę korzyści, przewidzianą w art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., zgodnie z którą odszkodowanie nie może pomijać ewentualnego zwiększenia wartości nieruchomości w następstwie jej przeznaczenia na cel publiczny. W odniesieniu do regulacji zawartej w § 36 ust. 4 rozporządzenia podkreślić trzeba, że przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wycena rozpoczyna się od porównania transakcji nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia dokonanie wyceny przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości (por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 17 marca 2016 r., sygn. akt II SA/Bk 616/15).

W ocenie Sądu zasada korzyści nie znajdzie w przedmiotowej sprawie zastosowania, gdyż wg planu miejscowego, wydzielone działki skarżących w dacie wydawania decyzji lokalizacyjnej przeznaczone były pod drogi publiczne. Nie ulega wątpliwości, że dokonując wyceny nieruchomości wywłaszczonych pod drogi publiczne rzeczoznawca majątkowy winien przede wszystkim uwzględnić cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości w dacie wydania decyzji zezwalającej na inwestycję drogową oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przy czym należy mieć na względzie, że decydujące dla określenia wartości nieruchomości jest przeznaczenie, jakie nieruchomość miała przed dniem wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji. W sytuacji, gdy wywłaszczona nieruchomość już przed wydaniem decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej uzyskała przeznaczenie drogowe, to wówczas zastosowanie znajduje przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia. Przewiduje on, że jeżeli na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Z kolei art. 134 ust. 3 u.g.n. przewiduje, że wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli zaś przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (ust. 4).

Treść przytoczonych przepisów nie budzi wątpliwości, że zasadę korzyści stosuje się wtedy, gdy przedmiot wyceny, w dniu wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, posiadał inne przeznaczenie planistyczne niż drogowe, tj. zgodne z celem wywłaszczenia. Z taką sytuacją, nie mamy jednak do czynienia w niniejszej sprawie. Nie mogło zostać zatem uwzględnione żądanie skarżących, aby dla celów wyceny uwzględniać wartość nieruchomości użytkowanej jako parking przy prowadzonej działalności usługowo-biurowej. Skoro przedmiotowe działki przeznaczone były w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę i zostały wywłaszczone pod budowę drogi, nie ma konieczności zweryfikowania czy w tym wypadku nastąpiło zwiększenie wartości tej nieruchomości, by móc zastosować zasadę korzyści wynikającą z art. 134 u.g.n. Z tego względu skargi uznać należało za niezasadne.

Reasumując, w ocenie Sądu organy prawidłowo uznały, że sporządzone w sprawie operaty szacunkowe w zakresie przyjętego podejścia, metody i techniki wyceny, jak również ustalonego zbioru nieruchomości podobnych i ich cech spełniają wymogi stawiane zarówno przez ustawę o gospodarce nieruchomościami jak i rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2022 r., poz. 329 ze zm.), orzekł jak w sentencji wyroku.