Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 2008/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2022-02-01 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 32 ust 4, 35 ust 1-3
journal: Dz.U. 2020 poz 1333
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mirosław Montowski (spr.), , Sędzia WSA Tomasz Janeczko, Asesor WSA Michał Podsiadło, , po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 1 lutego 2022 r. sprawy ze skargi B. P. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2021 r. nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Wojewody [...] na rzecz B. P. kwotę 500 (pięćset złotych) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z [...] sierpnia 2021 r., nr [...], Wojewoda [...] , działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz.U. z 2021 r., poz. 735, dalej: "k.p.a.") oraz art. 82 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1333, dalej jako: "Pr.bud."), utrzymał w mocy decyzję Prezydenta [...] z [...] stycznia 2021 r., nr [...], zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia dla [...] Sp.k. z siedzibą w [...] na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym usytuowanym na terenie działki nr ew. [...] z obrębu [...]przy ul. [...]w dzielnicy [...].

Do wydania decyzji Wojewody [...] (dalej także "organ II instancji") doszło w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych wskazanych przez ten organ.

W dniu 29 maja 2020 r. inwestor - [...]Sp.k. z siedzibą w [...] złożył wniosek o pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym usytuowanym na terenie działki nr ew. [...]z obrębu [...] przy ul. [...]w dzielnicy [...].

Prezydent [...] decyzją z [...]stycznia 2021 r., nr [...] zatwierdził projekt budowlany dla przedmiotowej inwestycji.

Odwołanie od ww. decyzji organu I instancji, z zachowaniem ustawowego terminu, wniósł B P.

Wojewoda [...] , pismem z 6 maja 2021 r. wezwał inwestora do uzupełnienia dokumentacji projektowej, wskazując m.in., że do projektu budowlanego powinna zostać załączona czytelna analiza nasłonecznienia, przesłaniania i zacieniania z jednoznacznymi wnioskami, w zakresie spełnienia warunków § 13, § 57, § 60 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2019 r., poz. 1065, dalej jako: "rozporządzenie w sprawie warunków technicznych"). Ponadto organ II instancji zobowiązał inwestora do wykazania zgodności projektu budowlanego z art. 5 ust. 1 pkt 9 Pr.bud., poprzez poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich.

Inwestor poprawił 4 egzemplarze projektu budowlanego, zgodnie z wezwaniem Wojewody [...] i przy piśmie z 13 czerwca 2021 r. zwrócił poprawioną dokumentację.

Po analizie akt sprawy, organ odwoławczy stwierdził, że inwestor wypełnił wszystkie obowiązki nałożone przepisem art. 32 ust. 4 pkt 1 i 2 Pr.bud., a złożony przez niego projekt budowlany jest zgodny z wymogami określonymi w art. 35 ust. 1 tej ustawy. Wojewoda [...] uznał, że projekt jest kompletny, posiada wymagane opinie, uzgodnienia, pozwolenia i sprawdzenia oraz informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz został wykonany przez osoby posiadające wymagane uprawnienia budowlane i legitymujące się aktualnym na dzień dokonania ostatnich poprawek zaświadczeniem o wpisie na listę właściwej izby samorządu zawodowego. Dołączone zostało oświadczenie projektanta, o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej, zgodnie z dyspozycją art. 20 ust. 4 Pr.bud.. Inwestor przedłożył wymagane przepisami, poprawnie wypełnione, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Organ II instancji doszedł do przekonania, że przedłożony projekt budowlany jest również zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania terenu, dla fragmentów obszarów [...] i [...] w gminie [...] zatwierdzonego uchwałą Nr [...]Rady Gminy [...]z dnia [...]października 2001 r. (dalej: "plan miejscowy" lub "mpzp"). Projektowana inwestycja znajduje się na terenie oznaczonym symbolem UM - teren przeznaczony pod zabudowę usługowo-mieszkaniową. Jednocześnie projektowana inwestycja jest zgodna z planem miejscowym, m.in. w zakresie: jej przeznaczenia, nieprzekraczalnej wysokości zabudowy, uwarunkowaniem realizacji zabudowy poprzez podłączeniem jej do sieci miejskich, uzgodnień z zarządcą drogi oraz nakazem wykonania badań gruntowych w celu ustalenia możliwości i głębokości podpiwniczenia.

W ocenie Wojewody [...]inwestor zapewnił odpowiedną ilość miejsc postojowych według wskaźników określonych w § 25 mpzp.

Projekt zagospodarowania terenu jest zgodny z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Projektowana inwestycja nie narusza § 12 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, § 13 (przesłanianie obiektów z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi), § 18 i § 19 (zapewnienie miejsc postojowych i ich odległość od okien i granicy działki), § 60 (nasłonecznienie pokoi mieszkalnych) ww. rozporządzenia, co znajduje potwierdzenie w projekcie budowlanym i oświadczeniu projektanta o wykonaniu projektu budowlanego w zgodności z przepisami prawa.

Dalej Wojewoda [...] wskazał, że inwestor uzupełnił projekt budowlany zgodnie z art. 5 ust, 1 pkt 4 Pr.bud. oraz wykazał, iż zapewnione zostały warunki do korzystania z obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego przez osoby niepełnosprawne, w tym osoby starsze, jak również doprowadził projekt budowlany do zgodności z § 18 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych poprzez urządzenie stanowisk postojowych dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne.

W odniesieniu do zarzutów odwołania organ II instancji wyjaśnił, że zbadał kwestie potencjalnego oddziaływania na działki sąsiednie i w jego ocenie obszar oddziaływania przedmiotowej inwestycji zamyka się na działce, na której został zaprojektowany. Oddziaływanie na niezabudowane działki sąsiednie nr [...] i [...] nie jest niezgodne z przepisami rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, dotyczącymi odległości w stosunku do budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi, w celu umożliwienia naturalnego oświetlenia tych pomieszczeń. Na działce 55 i 56 nie znajduje się obecnie taki budynek, nie może być więc mowy o stosowaniu ww. przepisów warunków technicznych. Biorąc pod uwagę przedstawioną w projekcie analizę nasłonecznienia, realizacja inwestycji nie uniemożliwia ponadto zabudowy sąsiedniej działki. Wprowadza niewątpliwie pewne ograniczenia w tym zakresie, co przesądza o konieczności uznania jej właścicieli za strony postępowania, jednak według Wojewody ograniczenia te nie stanowią o utracie przez nieruchomość odwołującego się waloru działki budowlanej.

Z uwagi na powyższe ustalenia oraz stosownie do treści art. 35 ust. 4 Pr.bud., który przewiduje, że w razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4, właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, organ II instancji stwierdził, że decyzja Prezydenta [...] z [...] stycznia 2021r., jest zgodna z prawem.

Z takim rozstrzygnięciem nie zgodził się B P (dalej także "skarżący"), wnosząc skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie.

W skardze wnosi o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości. Podnosi, że podstawowy błąd organu odwoławczego to uchybienia formalne w postaci niekompletności dokumentacji, w szczególności w zakresie braku wypisu i wyrysu z mpzp dotyczących należących do niego działek nr [...],[...],[...]. Zarzuca fałszywe ustalenie realnych możliwości zabudowy tych nieruchomości, oparte nie na podstawie wspomnianego wypisu i wyrysu z planu miejscowego, ale na podstawie informacji przedstawionych przez inwestora, który wskazując na możliwą zabudowę ww. działek skarżącego przewidział jedynie budynki o wysokości 2,5 kondygnacji, a nie 4,5 kondygnacji, które zgodnie z mpzp również mogą być realizowane na tych nieruchomościach. Skarżący uważa, że inwestor chcąc zrealizować zamierzone przedsięwzięcie, zobowiązany jest zaprojektować na niższych kondygnacjach planowanego budynku pomieszczenia przeznaczone pod usługi, które to lokale nie wymagają nasłonecznienia, a nie mieszkania, które muszą spełniać normy dostępu do światła słonecznego. Zdaniem skarżącego w projekcie budowlanym i treści pozwolenia na budowę musi być znaleźć się zastrzeżenie umieszczenia w treści dokumentacji wyodrębnienia lokali zacienianych przez projektowany na jego działce budynek, który zgodnie z mpzp może mieć wysokość do 4,5 kondygnacji. Decyzja Wojewody [...] narusza zasadę proporcjonalności i ingeruje w prawo własności skarżącego, gdyż przyjęcie w analizie nasłonecznienia, że na działkach stanowiących jego własność może być realizowana jedynie zabudowa o wysokości do 2,5 kondygnacji, uniemożliwia mu wybudowanie wyższych obiektów, do czego uprawnia go plan miejscowy.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi.

Tożsame stanowisko wyraził inwestor - [...] Sp.k. z siedzibą w [...] w piśmie z 14 grudnia 2021 r., wnosząc zarazem o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 137) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W myśl art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 2325, zwanej dalej "p.p.s.a.") sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Sąd uwzględnia skargę w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a.), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (art. 145 § 1 pkt 1 lit. b p.p.s.a.) oraz innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a.). W przypadkach, gdy zachodzą przyczyny określone w art. 156 k.p.a. lub w innych przepisach sąd stwierdza nieważność decyzji (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.).

W ocenie Sądu, skarga jest uzasadniona, gdyż zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa.

Postępowanie administracyjne w tej sprawie zostało wszczęte na skutek wniosku inwestora z dnia 29 maja 2020 r., zatem zastosowanie w sprawie mają przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1333 ze zm.) obowiązujące przed nowelizacją, która weszła w życie 19 września 2020 r. (zgodnie z art. 25 ustawy z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw - Dz.U. z 2020, poz. 471).

W myśl art. 28 ust. 1 Pr.bud., roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę. Pozwolenie na budowę, zgodnie z art. 3 pkt 12 ww. ustawy, stanowi decyzję administracyjną zezwalającą na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego.

Zgodnie z dyspozycją art. 32 ust. 4 Pr.bud. pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto:

1) złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;

1a) złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności pozwolenia, o którym mowa w art. 23 i art. 23a ustawy z dnia 21 marca 1991 r. o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej, jeżeli jest ono wymagane;

2) złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Przepis art. 35 ustawy - Prawo budowlane wskazuje, jakich niezbędnych czynności i sprawdzeń powinien dokonać organ administracji przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. Stosownie do treści art. 35 ust. 1 Pr.bud. przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza:

1) zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;

2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;

3) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b, oraz zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7;

4) wykonanie - w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, o którym mowa w art. 20 ust. 2, także sprawdzenie projektu - przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się aktualnym na dzień opracowania projektu - lub jego sprawdzenia - zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7.

Zgodnie natomiast z art. 35 ust. 3 Pr.bud. w przypadku stwierdzenia braków materialno-prawnych, właściwy organ nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości określając termin ich usunięcia, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę.

Z projektu budowlanego zatwierdzonego decyzją Prezydenta [...] z [...] stycznia 2021 r., nr [...] wynika, że przedmiotem spornej inwestycji planowanej przez [...] Sp.k. z siedzibą w [...]jest budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego o maksymalnej wysokości 4,5 kondygnacji z garażem podziemnym usytuowanym na terenie działki nr ewid. [...] z obrębu [...] przy ul. [...] w dzielnicy [...].

Według projektu zagospodarowania terenu, działka inwestycyjna nr ewid. [...] graniczy bezpośrednio z niezabudowanymi działkami nr ewid. [...] i [...]z obrębu [...], stanowiącymi własność skarżącego – B P.

W tym stanie rzeczy wymaga podkreślenia, że jak stanowi art. 5 ust. 1 pkt 9 Pr.bud. – w brzmieniu znajdującym zastosowanie w niniejszej sprawie – obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych (...), zapewniając poszanowanie występujących w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich.

Jednocześnie w okolicznościach faktycznych rozpoznawanej sprawy konieczne jest przypomnienie, że obowiązkiem organu administracji architektoniczno-budowlanej jest przede wszystkim zbadanie, czy projekt budowlany dotyczący zabudowy położonej w sąsiedztwie nieruchomości innych podmiotów jest zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego, który przecież jest aktem prawa miejscowego (art. 14 ust. 8 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) i stanowi akt prawa powszechnie obowiązującego na obszarze nim objętym (art. 87 ust. 2 Konstytucji RP). Przepisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mogą wprowadzać ograniczenia w sposobie wykonywania prawa własności. Wypada również zwrócić uwagę, że tak ustalony ład przestrzenny jest istotnym elementem obrotu gospodarczego (nieruchomości), ponieważ winien dawać gwarancje, że na danym terenie powstaną tylko takie obiekty, i tylko w takim kształcie, w jakim dopuszcza to miejscowy plan zagospodarowania terenu. Jak ponadto wskazano w wyroku NSA z dnia 4 lipca 2017r. (sygn. akt II OSK 2461/15, dostępne na: http://orzeczenia.nsa.gov.pl – dalej "CBOSA") realizacja postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w procesie inwestycyjnym stanowi z jednej strony obowiązek dla inwestora, z drugiej zaś daje gwarancję zrealizowania każdego zamierzenia, które jest zgodne z planem. Stanowi to również gwarancję dla właścicieli innych nieruchomości objętych planem, że nie powstanie zabudowa niezgodna z tym planem, a tylko taka, na którą społeczność lokalna wyraziła zgodę w procedurze uchwalania planu miejscowego. Poza tym, budowa na działce sąsiedniej, niekiedy nawet zgodna z zapisami planu miejscowego, może utrudniać lub nawet uniemożliwiać właścicielowi sąsiedniej nieruchomości jej zabudowę odpowiadającą wymogom prawa.

Mając to na uwadze Wojewoda [...] w toku postępowania odwoławczego pismem z 6 maja 2021 r. (pkt 5) słusznie wezwał inwestora do wykazania zgodności poszanowania występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich. W tym celu organ II instancji uznał za zasadne sporządzenie i przedłożenie analiz nasłonecznienia i przesłaniania, uwzględniających możliwość realizacji zabudowy na działkach skarżącego nr ewid. [...] i [...] , w sytuacji zaprojektowania budynku wielorodzinnego na działce inwestycyjnej, które to analizy potwierdzałyby zachowanie wymagań określonych w § 13, § 57 i § 60 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych budynków.

Inwestor stosując się do ww. wezwania, uzupełnił projekt budowlany o przedmiotową analizę (k. 20-22 Projektu budowlanego). Na potrzebę oceny możliwości realizacji zabudowy na nieruchomościach skarżącego – w kontekście wymagań wynikających z w § 13, § 57 i § 60 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych – po ewentualnym wybudowaniu objętego wnioskiem budynku wielorodzinnego, inwestor przyjął do analizy potencjalną zabudowę działek sąsiednich nr ewid. [...] i [...] budynkami jednorodzinnymi o wysokości równej 2,5 kondygnacji, czyli o wysokości, jaką w przypadku zabudowy jednorodzinnej dopuszczają postanowienia mpzp (§ 10 ust. 1 pkt 3 planu miejscowego).

Organ II instancji stwierdził, że sporządzone w ten sposób analizy potwierdzają poszanowanie interesów skarżącego i w żaden sposób nie ograniczają jego praw do zabudowy nieruchomości sąsiednich stanowiących jego własność. Bez wątpienia skarżący słusznie jednak podnosi, że organ odwoławczy akceptując sporządzoną przez inwestora analizę przesłaniania i nasłonecznienia, w żadnej mierze nie uwzględnił i nie odniósł się do faktu, że przepisy planu miejscowego dopuszczają na ww. działkach skarżącego także możliwość realizacji zabudowy wielorodzinnej, której nieprzekraczalna wysokość może wynosić maksimum 4,5 kondygnacji (§ 10 ust. 1 pkt 4). Zarówno działki skarżącego, jak i nieruchomość, na której inwestor planuje zamierzone przedsięwzięcie, znajdują się na terenie tej samej jednostki planistycznej, oznaczonej w planie miejscowym symbolem UM - teren przeznaczony pod zabudowę usługowo-mieszkaniową. Dla tego terenu przepisy mpzp przewidują możliwość zabudowy jednorodzinnej o wysokości równej maksimum 2,5 kondygnacji, ale także zabudowy wielorodzinnej o wysokości równej maksimum 4,5 kondygnacji. Skarżący nie bez racji podnosi zatem, że analiza przesłaniania i nasłonecznienia mająca wykazać możliwość zabudowy należących do niego nieruchomości w zgodzie z zapisami mpzp, po wybudowaniu na nieruchomości inwestora budynku wielorodzinnego z lokalami mieszkalnymi na parterze, powinna uwzględniać również prawo do wzniesienia w przyszłości takiej samej zabudowy na należących do niego działkach. Jest tak tym bardziej w sytuacji, gdy ani inwestor ani organy nie wykazały, ażeby realizacja zabudowy wielorodzinnej na działkach skarżącego nr ewid. [...] i [...] była niedopuszczalna lub niemożliwa z innych przyczyn. Warto mieć przy tym na względzie wyjaśnienia skarżącego, który wskazuje, iż jest jednocześnie właścicielem działki o nr ewid. [...], graniczącej od południa z działkami nr [...] i [...] . Skarżący zgłasza zamiar scalenia ww. działek gruntu i woli zaprojektowania na tak scalonych nieruchomościach zabudowy wielorodzinnej.

W rozważaniach Wojewody [...] nie sposób doszukać się wyjaśnienia, z jakich powodów inwestor, a za nim organ II instancji przyjęli, że analiza przesłaniania i nasłonecznienia sporządzona przy uwzględnieniu na działkach skarżącego wyłącznie zabudowy jednorodzinnej o nieprzekraczalnej wysokości 2,5 kondygnacji, jest wystarczająca do wykazania poszanowania jego uzasadnionych interesów, które znajdują oparcie w akcie prawa miejscowego, tj. w obowiązującym mpzp. Z całą stanowczością stwierdzić przyjdzie, że prymat prawa do zabudowy własnego gruntu przez inwestora, które może prowadzić do ograniczenia tożsamych uprawnień właścicieli nieruchomości sąsiednich, nie może być wywodzony z pierwszeństwa złożonego wniosku o pozwolenie na budowę.

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego dominujący jest pogląd, wedle którego, przyznanie jakiegokolwiek prymatu zasadzie "kto pierwszy, ten lepszy" jest niedopuszczalne w kontekście brzmienia przepisu art. 5 ust. 1 pkt 9 Pr.bud. Prawo zabudowy nieruchomości należącej do inwestora, które statuuje bez wątpienia art. 4 Pr.bud. nie jest bowiem ani lepsze ani gorsze od prawa przysługującego innemu podmiotowi. Natomiast kwestia czy mamy już do czynienia ze zbyt dużą ingerencją w prawo własności działki sąsiedniej stanowi okoliczność ocenną i wymagającą konkretyzacji w danym postępowaniu budowlanym, przy uwzględnieniu konkretnych rozwiązań projektowych. Właściciel sąsiedniej nieruchomości może natomiast żądać respektowania jego praw w granicach przysługujących mu uprawnień, zagwarantowanych np. w postanowieniach obowiązującego na danym terenie planu miejscowego.

Przyznać trzeba, że przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych budynków określające normy nasłonecznienia lokali (§ 13, § 57 i § 60), przewidują obowiązek analizy nowej inwestycji względem obiektów już istniejących a nie hipotetycznych i dopiero możliwych do zrealizowania. Taka sytuacja prawna nie powoduje jednak zbędności oceny, czy sąsiednia nieruchomość, która nie jest jeszcze zabudowana nie zostanie znacząco "pokrzywdzona" w efekcie realizacji inwestycji, której projekt jest aktualnie w danym postępowaniu procedowany.

Sąd zobowiązany jest w tym względzie wyjaśnić, że na tle kwestii odpowiedniego nasłonecznienia nieruchomości sąsiednich w orzecznictwie sądów administracyjnych można dostrzec co najmniej pięć poglądów prawnych dotyczących oceny konieczności weryfikacji dochowania warunków technicznych względem niezabudowanej działki budowlanej.

W judykaturze wyrażany był pogląd stanowiący o braku potrzeby uwzględniania wymogów wynikających z tzw. "linijki słońca" (analizy przesłaniania i nasłoneczniania) w odniesieniu do nieruchomości niezabudowanych - zob. np. wyrok NSA z 9 maja 2017 r. (sygn. akt II OSK 2183/15, CBOSA).

Pojawił się jednak pogląd wiążący obowiązek sporządzenia i uwzględnienia tzw. linijki słońca względem działki niezabudowanej, jednakże tylko wówczas gdy inwestycja dotyczy obiektu przesłaniającego o wysokości powyżej 35 metrów - zob. np. wyrok NSA z 24 lutego 2015 r. (sygn. akt II OSK 1772/13, CBOSA).

Pogląd ten uległ następnie wyraźniej modyfikacji, albowiem w orzecznictwie NSA stwierdzono, że obowiązek przygotowania linijki słońca istnieje także w przypadku budynków niższych niż 35 metrów - zob. np. wyrok NSA z 28 lutego 2017r. (sygn. akt II OSK 1629/15, CBOSA).

Prezentowane jest również stanowisko łączące obowiązek sporządzania i uwzględnienia tzw. linijki słońca w przypadku gdy względem niezbudowanej działki budowlanej sąsiadującej z planowaną inwestycją poziom sprecyzowania zamierzeń w przedmiocie ich zagospodarowania jest zaawansowany (daleko posunięty) - zob. wyrok NSA z 17 kwietnia 2014 r. (sygn. akt II OSK 2816/12, CBOSA).

Wreszcie w najnowszym orzecznictwie sądowoadministracyjnym zaczyna dominować pogląd prezentowany już wcześniej, a nakazujący zawsze badać linijkę słońca jeżeli sąsiednia działka jest działką budowlaną (tak np. WSA w Warszawie w wyroku z 25 lutego 2004 r., sygn. akt IV SA/Wa 3042/02). Naczelny Sąd Administracyjny wskazuje bowiem, że regulacja § 13 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych budynków może być odpowiednio stosowana, z uwagi na ochronę interesów osób trzecich przewidzianą w art. 5 ust. 1 pkt 9 Pr.bud., w przypadkach, gdy na przyległych nieruchomościach dopiero planowana jest zabudowa wymagająca uwzględnienia, nie wyłączając przypadków dotyczących budynku niższego niż 35 m (zob. wyrok NSA z dnia 28 lutego 2017 r., sygn. akt II OSK 1629/15, CBOSA). W wyroku z dnia 23 czerwca 2021 r. (sygn. akt II OSK 2738/18, CBOSA) NSA podkreślił, że zasada poszanowania interesów osób trzecich w sposób nieunikniony wiąże się z określonymi ograniczeniami w zakresie parametrów i usytuowania projektowanego obiektu budowlanego, o ile te ograniczenia są niezbędne do ochrony zabudowy na działkach sąsiednich, zarówno istniejącej, jak też projektowanej.

Analiza nasłonecznienia i przesłaniania powinna zatem dotyczyć również hipotetycznej zabudowy na działkach sąsiednich, i to o takich parametrach, jakie dopuszczają przepisy przyjętego dla danego obszaru mpzp. W kontrolowanej sprawie częściowo taka analiza została wykonana, ale tylko w odniesieniu do hipotetycznej zabudowy jednorodzinnej o wysokości 2,5 kondygnacji na działkach nr ewid. [...] i [...] po południowej stronie terenu inwestycji (rysunki Analizy nasłonecznienia i przesłaniania oraz możliwości zagospodarowania działek sąsiednich - rys. 20-22 Projektu budowlanego). Tymczasem w świetle przywołanych wyżej aktualnych poglądów judykatury, które Sąd w składzie orzekającym w niniejszej sprawie w pełni podziela, przed zatwierdzeniem projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę organy administracji architektoniczno-budowlanej zobowiązane były ocenić, czy właściciel sąsiedniej niezabudowanej nieruchomości będzie mógł zabudować swoją nieruchomość z zachowaniem takich samych odległości od granicy i parametrów jak właściciel nieruchomości, który pierwszy podjął inwestycję. W powołanym wyżej wyroku z 23 czerwca 2021 r. NSA wskazał, że przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych należy wykładać w ten sposób, że ma on zastosowanie także wtedy, gdy sąsiednia nieruchomość jest jeszcze niezabudowana i nawet wtedy, gdy jej właściciel nie ma sprecyzowanych planów inwestycyjnych. Własność i inne prawa majątkowe podlegają bowiem równej dla wszystkich ochronie prawnej, a zatem każdy właściciel działki budowlanej ma prawo dokonać budowy, rozbudowy w taki sposób, by nie utrudniać właścicielom nieruchomości sąsiednich takich samych działań w stosownym, wybranym przez nich czasie. Podobny pogląd Naczelny Sąd Administracyjny wyraził w wyroku z dnia 10 grudnia 2020 r. (sygn. akt II OSK 1626/18, CBOSA).

Mając to na uwadze tutejszy Sąd stwierdził, że doszło do naruszenia w tym zakresie przez organ II instancji art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a., poprzez wadliwą ocenę, iż projekt budowlany został sporządzony prawidłowo i zawiera wszystkie wymagane prawem elementy konieczne do jego zatwierdzenia. W ocenie Sądu, organ odwoławczy analizując zatwierdzoną przez Prezydenta [...] dokumentację projektową zasadnie uznał, że nie zawiera ona przedstawienia kompletnej i czytelnej analizy nasłonecznienia, przesłaniania i zacieniania projektowanej inwestycji, z uwzględnieniem sąsiednich działek (które w dodatku mogą zostać zainwestowane łącznie z innymi działkami skarżącego) i zabudowy, również tej hipotetycznej, na nieruchomościach sąsiadujących z terenem inwestycji. Niemniej uzupełniony w tym zakresie projekt budowlany nie może być uznany za kompletny, skoro nowa analiza nie uwzględnia zabudowy wielorodzinnej o wysokości równej maksimum 4,5 kondygnacji, jaką przewiduje na działkach skarżącego plan miejscowy. Jednocześnie Wojewoda [...] nie wyjaśnił przyczyn, dla których dopuszczalność zabudowy o takiej wysokości nie została uwzględniona w przedłożonej analizie.

Sąd jeszcze raz wskazuje, że ze względu na treść art. 5 ust. 1 pkt 9 Pr.bud. należy stosować zasadę proporcjonalności i nie wyczerpywania przez jedną inwestycję możliwości zabudowy na działkach sąsiednich. W związku z tym zlokalizowanie obiektu budowlanego na działce inwestycyjnej powinno nastąpić przy wyważeniu interesów inwestora i właścicieli działek sąsiednich. Tych ostatnich w kontekście możliwej i dopuszczalnej prawnie lokalizacji przyszłej zabudowy na sąsiedniej nieruchomości oraz w związku z zajmowanym przez właścicieli tych nieruchomości aktywnym stanowiskiem w sprawie.

Pogląd ten znajduje oparcie w orzecznictwie sądów administracyjnych, gdzie – jak już wykazano – przyjmuje się, iż powyższy obowiązek dotyczy nawet sytuacji, gdy właściciel nieruchomości sąsiednich zgłasza tylko ogólny zamiar dokonania takiej zabudowy w przyszłości (zob. wyrok NSA z dnia 30 maja 2014 r., II OSK 3105/12). Pomimo bowiem braku możliwości zastosowania § 13 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych budynków w postępowaniu w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego w odniesieniu do niezabudowanej działki sąsiedniej, w ww. wyroku NSA stwierdził, że okoliczność ta nie ma wpływu na możliwość dokonania przez organ architektoniczno-budowlany oceny wpływu planowanej inwestycji na teren sąsiedniej nieruchomości pod kątem możliwego jej zagospodarowania z punktu widzenia treści art. 5 ust. 1 pkt 9 Pr.bud. w ramach "uzasadnionych interesów osób trzecich". To z kolei, jak wskazano w omawianym wyroku, wymaga zbadania sprawy w jej całokształcie i wyważenia konkretnych grup interesów, tj. inwestora i właściciela sąsiedniej działki budowlanej. Przy kwestii spornej jaką jest zacienianie sąsiedniej niezabudowanej działki niewątpliwie bez zebrania konkretnych dowodów i odpowiedniego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego samo oparcie się na obowiązujących przepisach jest niewystarczające, tym bardziej jeżeli przepisy, na których oparł swoją ocenę organ architektoniczno-budowlany mogą być zastosowane w odniesieniu do istniejącej zabudowy (por. też wyrok WSA w Warszawie z dnia 5 czerwca 2018 r., sygn. akt VII SA/Wa 2207/17, CBOSA).

W tych okolicznościach Sąd w składzie orzekającym w przedmiotowym postępowaniu uznał, że z uwagi na brak wyczerpującego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy poprzez pominięcie rozważań na temat całokształtu okoliczności podnoszonych w toku postępowania przez skarżącego (w kontekście niewyjaśnienia przez organ II instancji poszanowania jego praw do zabudowy należących do niego działek sąsiadujących z terenem inwestycji w zgodzie z mpzp), decyzja Wojewody [...]winna zostać usunięta z obrotu prawnego.

Rzeczą Wojewody [...]przy ponownym rozpoznaniu sprawy będzie wyjaśnienie przesłanek, z powodu których przyjęto mniej korzystny dla skarżącego sposób zagospodarowania należących do niego nieruchomości i/lub wezwanie inwestora na podstawie art. 35 ust. 3 Pr.bud. do uzupełnienia projektu budowlanego w zakresie dotyczącym analizy nasłonecznienia i przesłaniania, a następnie ocena powyższej analizy, która powinna uwzględniać uprawnienie skarżącego do realizacji na działkach sąsiednich zabudowy zgodnej z postanowieniami obowiązującego na danym terenie planu miejscowego.

Z przedstawionych powodów, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a.

Sprawa rozpoznana została na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19 innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r., poz. 374 ze zm.).