Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 310/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-06-06 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury~Minister Insfrastruktury i Budownictwa
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 135 ust. 2
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 18 ust. 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1496
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych  tekst jedn
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a i c, art. 200
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Jarosław Łuczaj (spr.), Sędziowie sędzia WSA Katarzyna Golat, sędzia WSA Agnieszka Wójcik, Protokolant ref. Bartłomiej Grzybowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 czerwca 2018 r. sprawy ze skargi Prezydenta Miasta B. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] listopada 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. zasądza od Ministra Inwestycji i Rozwoju na rzecz Prezydenta Miasta B. kwotę 2242 (dwa tysiące dwieście czterdzieści dwa) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] listopada 2017 r. nr [...] Minister Infrastruktury i Budownictwa, po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta [...] od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2017 r., znak: [...], orzekającej o:

1) ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości 17.436 zł, za prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w [...], obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni 0,0076 ha, która stanowiła własność Skarbu Państwa w użytkowaniu wieczystym W. G., przeznaczonej pod rozbudowę ulicy [...] w [...], Etap I (od ul. [...] do ul. [...]);

2) przyznaniu ustalonego odszkodowania na rzecz wierzyciela hipotecznego [...] S.A. Oddział [...] w [...];

3) odmowie powiększenia ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych;

4) zobowiązaniu do wypłaty tak ustalonego odszkodowania Prezydenta Miasta [...]

- utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

Powyższa decyzja zapadła w następującym stanie sprawy:

Nieruchomość położona w [...], obręb [...], oznaczona jako działka nr [...] o powierzchni 0,0076 ha, decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] kwietnia 2016 r., znak: [...], której nadano rygor natychmiastowej wykonalności, częściowo zmienioną decyzją Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] listopada 2016 r., znak: [...], została przeznaczona pod rozbudowę ulicy [...] w [...], Etap I (od ulicy [...] do ul. [...]).

Zgodnie z ww. decyzją prawo użytkowania wieczystego wygasło z dniem [...] listopada 2016 r..

Jak wynika z odpisu księgi wieczystej nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w [...], przedmiotowa nieruchomość stanowiła własność Skarbu Państwa w użytkowaniu wieczystym W. G.

W dziale IV ww. księgi wieczystej, na prawie użytkowania wieczystego zostały ujawnione wpisy hipotek umownych łącznych kaucyjnych i hipoteki umownej łącznej zwykłej ustanowionych na rzecz [...] S.A. Oddział [...] w [...] oraz hipoteki umownej łącznej kaucyjnej ustanowionej na rzecz [...] w [...].

Decyzją z dnia [...] czerwca 2017 r., znak: [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości 17.436 zł za prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości, o przyznaniu ustalonego odszkodowania na rzecz wierzyciela hipotecznego [...] S.A. Oddział [...] w [...], o odmowie powiększenia ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, a także zobowiązał do wypłaty tak ustalonego odszkodowania Prezydenta Miasta [...].

Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Infrastruktury i Budownictwa złożył Prezydent Miasta [...], wnosząc o uchylenie decyzji w części ustalającej wysokość odszkodowania za przedmiotową nieruchomość na kwotę 17.436 i orzeczenie, iż odszkodowanie to powinno wynieść 11.404 zł.

W odwołaniu wskazano, że do kwoty odszkodowania organ pierwszej instancji nieprawidłowo zaliczył wartość składnika budowlanego w postaci chodnika z kostki brukowej o powierzchni. 57 m2 przyjmując, iż stanowi on część składową przejętej działki w sytuacji, gdy zdaniem odwołującego się, są one elementem drogi - ul. [...], stanowiącej własność Skarbu Państwa, jedynie posadowionym na działce [...]. Odwołujący się powołał się przy tym na brzmienie przepisu art. 151 kc, który stanowi wyjątek od zasady superficies solo cedit, o której mówi art. 48 kc.

Po rozpatrzeniu odwołania i zbadaniu akt sprawy, Minister stwierdził, że zgodnie z art. 12 ust. 1, 2 oraz 4 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2017 r. poz. 1496; dalej: specustawa drogowa), decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości, a linie rozgraniczające teren, w tym granice pasów drogowych, ustalone decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanowią linie podziału nieruchomości. Nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych I gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Stosownie do art. 12 ust. 4d specustawy drogowej, jeżeli przeznaczona na pasy drogowe nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego została oddana w użytkowanie wieczyste, użytkowanie to wygasa z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

W myśl art. 12 ust. 4c specustawy drogowej, jeżeli na nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości zostały ustanowione ograniczone prawa rzeczowe z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, prawa te wygasają.

Stosownie do art. 12 ust. 4f specustawy drogowej, odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Stosownie do art. 18 ust. 1b ww. ustawy, suma wysokości odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu, z wyłączeniem kwot, o których mowa w ust. 1e i 1f i wysokości odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na tej nieruchomości lub na prawie użytkowania wieczystego, nie może przekroczyć wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. Kwotę odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustaloną na dzień, o którym mowa w ust. 1, wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały (art. 18 ust. 1d specustawy drogowej).

Zgodnie z art. 18 ust. 1c, jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4 lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą z mocy prawa na rzecz Województwa [...] nieruchomość stanowi operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2016 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P. T. (uprawnienia nr [...]).

Operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie i tak jak każdy inny dowód podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 kpa. W szczególności na podstawie art. 80 kpa, rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości.

Biegły ustalił, że wyceniana działka nr [...] stanowi fragment gruntu o kształcie wydłużonym, zbliżonym do litery "L", a powierzchnia terenu jest płaska. Wskazał, iż według stanu na dzień [...] kwietnia 2016 r., zgodnie z inwentaryzacją sporządzoną przez Kancelarię Rzeczoznawców Majątkowych "[...]" oraz z ustaleniami dokonanymi w trakcie przeprowadzonych oględzin nieruchomości w dniu [...] listopada 2016 r., a także w oparciu o dostępną dokumentację, na wycenianej nieruchomości znajdowały się części składowe podlegające wycenie, szczegółowo opisane na str. 8 operatu szacunkowego. Nieruchomość położona jest bezpośrednio przy pasie drogowym ul. [...] i znajduje się w odległości ok. 1,3 km na południowy wschód od rynku w [...]. W najbliższym sąsiedztwie nieruchomości znajdują się [...] i [...] oraz zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. W nieco większej odległości od strony południowej znajduje się m.in. Komenda Miejskiej Państwowej Straży Pożarnej w [...], [...] Park, Hotel [...] i [...] Sp. z o.o.. Od strony północnej znajduje się stadion miejski i Komenda Miejska Policji. Ponadto od strony zachodniej biegną tory kolejowe i znajduje się Dworzec PKP.

Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości rzeczoznawca majątkowy podał, iż przedmiot wyceny na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie był objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, natomiast zgodnie z studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego [...], zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] maja 2012 r., działka nr [...] znajdowała się na terenie oznaczonym jako KDG - ulice główne.

Ponadto dla przedmiotowej działki wydano decyzję z dnia [...] października 2011 r., znak: [...], o warunkach zabudowy dla przebudowy i rozbudowy pawilonu handlowego - hurtowni.

Biegły wyjaśnił, iż biorąc pod uwagę, że przeznaczenie nieruchomości ustalone w decyzji Wojewody [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej jest zbieżne z przeznaczeniem wynikającym z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, na potrzeby wyceny dokonano monitoringu kształtowania się cen nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod tereny dróg. Jednakże z uwagi na decyzję o warunkach zabudowy pawilonu handlowego - hurtowni, dokonano także monitoringu cen nieruchomości przeznaczonych pod usługi. Wynik tej analizy wykazał, że wyższe ceny osiągają nieruchomości przeznaczone pod zabudowę usługową. W związku z powyższym, stosując zasadę korzyści, biegły oparł swą wycenę o transakcje nieruchomościami usługowymi. Jednocześnie biegły wskazał, iż ze względu na stwierdzenie niewystąpienia w obrocie dostatecznej do przeprowadzenia wyceny liczby nieruchomości spełniających kryteria podobieństwa o porównywalnych częściach składowych i co za tym idzie brak możliwości wyznaczenia wartości rynkowej nieruchomości, w procedurze wyceny określona została wartość odtworzeniowa nieruchomości. W celu określenia wartości rynkowej gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Na potrzeby wyceny przeprowadzono analizę cen nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę usługową, położonych na terenie miasta [...], na obszarach odznaczających się porównywalną atrakcyjnością lokalizacyjną. Ceny nieruchomości podobnych o przeznaczeniu usługowym wahały się od w zakresie od 160,98 zł/m2 do 353,50 zł/m2, przy cenie średniej 236,52 zł/m2. W wyniku analizy rynku ustalono cechy i ich wagi mające wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Do ww. cech zaliczono: lokalizację (waga 30%), ekspozycję (waga 15%), dostęp do drogi publicznej (waga 15%), parametry fizyczne (waga 20%), stan planistyczny (waga 10%) oraz ograniczenia (waga 10%). Pozwoliło to na oszacowanie wartości 1 m2 prawa własności gruntu na kwotę 269,40 zł/m2, natomiast całej powierzchni działki na kwotę 20.474 zł.

Zgodnie z § 29 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.; dalej: rozporządzenie), przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania prawa użytkowania wieczystego. Zgodnie z § 29 ust. 2, jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości. Stosownie do § 29 ust., 3 jeżeli przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego nie ma możliwości zastosowania sposobów wyceny, o których mowa w ust. 1 i 2, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego według wzoru wskazanego w tym przepisie. Zastosowanie tego sposobu wyceny wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym.

W związku z brakiem na rynku lokalnym oraz regionalnym, stanowiącym obszar całego Województwa [...], transakcji prawem użytkowania wieczystego podobnych nieruchomości drogowych oraz niemożnością określenia wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu określono przy zastosowaniu § 29 ust. 3 rozporządzenia, jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego.

Po skorygowaniu wartości rynkowej prawa własności przedmiotowej nieruchomości o wyliczony na podstawie ww. danych współczynnik korygujący (0,557), biegły otrzymał wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu w kwocie 11.404 zł.

Wartość składników budowlanych została oszacowana zgodnie z metodologią opisaną na str. 23 operatu szacunkowego na łączną kwotę 6.032 zł.

Natomiast składnik roślinny zgodnie z metodologią opisana na str. 24 operatu szacunkowego na kwotę 323 zł.

Łączna wartość prawa użytkowania wieczystego i składnika budowlanego została oszacowana na kwotę 17.436 zł i w takiej wysokości Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie.

Jak wynika z pisma [...] w [...] z dnia [...] lipca 2016 r., wierzytelność zabezpieczona hipoteką umowną łączną kaucyjną ustanowiona na prawie użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości na rzecz ww. wierzyciela została spłacona.

Natomiast pismem z dnia 9 lutego 2017 r. [...] [...] S.A. poinformowała, że aktualna wysokość wierzytelności zabezpieczonej hipoteką umowną łączną zwykłą na kwotę 1.542.836 zł oraz hipoteką umowną łączną kaucyjną na kwotę 447.423 zł - wynosi 1.125.023 zł. Biorąc pod uwagę, że wysokość wierzytelności hipotecznej przewyższa ustaloną wartość prawa użytkowania nieruchomości, odszkodowanie należało w całości przyznać na rzecz [...] S.A.

Aby dokonać oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy należy mieć na uwadze przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. poz. 2147 ze zm.; dalej: ugn) i rozporządzenia.

W myśl art. 134 ust. 1 ugn, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości.

Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ww. ustawy, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Stosownie natomiast do art. 135 ust. 1 ugn, jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową.

Zgodnie zaś z § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, określa się przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

W myśl § 29 ust. 3 rozporządzenia, jeżeli przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego nie ma możliwości zastosowania sposobów wyceny, o których mowa w ust. 1 i 2, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego według wzoru wskazanego w tym przepisie.

Stosownie natomiast do § 55 ust. 2 rozporządzenia, operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienie toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Z kolei w myśl § 56 ust. 1 pkt 7, w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny.

Rozpatrując zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2016 r., Minister wskazał, iż nie zawiera on nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania.

Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ugn i rozporządzenia.

W omawianym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż wyceniana nieruchomość była przeznaczona w studium pod inwestycję drogową, ale z uwagi na decyzję o warunkach zabudowy dla przebudowy i rozbudowy pawilonu handlowego - hurtowni przyjęto jej aktualny sposób użytkowania, zatem wartość przedmiotowej nieruchomości została określona zgodnie z ww. § 36 ust. 1. rozporządzenia, tj. w oparciu o transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod usługi. Działanie to było podyktowane także badaniem rynku, którego wyniki pokazały, że nieruchomości usługowe osiągają wyższe wartości od nieruchomości drogowych, w związku z czym biegły stosując tzw. "zasadę korzyści" wybrał korzystniejszy dla byłego właściciela sposób wyceny.

Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez siebie wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny.

Prawidłowo oszacowano także wartość ustanowionego na nieruchomości użytkowania wieczystego. W szczególności biegły uzasadnił brak możliwości wyceny tego prawa przy zastosowaniu § 29 ust. 1 i 2 rozporządzenia.

Odnosząc się natomiast do zarzutów odwołującego się Minister wskazał, że nie zasługują one na uznanie, bowiem pojęcie odszkodowania w rozumieniu przepisów dotyczących przejęcia nieruchomości wiąże się ściśle z utratą lub ograniczeniem prawa rzeczowego do nieruchomości, natomiast sposób ustalenia wysokości odszkodowania określony w tych normach uzasadnia stwierdzenie, że w odszkodowaniu za wywłaszczenie nieruchomości zawiera się element utraty wartości gruntu i jego części składowych.

Zgodnie z art. 46 § 1 kc, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Części powierzchni ziemskiej (grunty) stanowiące odrębny przedmiot własności są z natury swej nieruchomościami (gruntowymi), a budynki, ich części i inne urządzenia trwale z gruntem połączone są częścią składową nieruchomości (gruntowej), zgodnie z zasadą superficies solo cedit.

Zatem własność nieruchomości rozciąga się na elementy stanowiące jej część składową. Skutek ten następuje niezależnie od tego, jaka jest wartość naniesień i kto poniósł koszt ich budowy. W związku z powyższym obowiązujące przepisy przewidują ustalenie w drodze decyzji odszkodowania odpowiadającego wartości odjętego prawa własności. Specustawa drogowa wyraźnie wskazuje, iż odszkodowanie należy się za nieruchomość rozumianą jako grunt wraz z jego częściami składowymi.

Wyjątek od zasady superficies solo cedit wprowadza art. 235 kc, z którego wynika, że budynki (inne urządzenia) znajdujące się na gruncie objętym użytkowaniem wieczystym stanowiące własność użytkownika wieczystego nie są częściami składowymi, lecz odrębnymi od gruntu nieruchomościami budynkowymi. Jednakże okoliczność, że pozostają one w gospodarczym związku z użytkowaniem wieczystym ma wpływ na ich status prawny. Prawo własności budynków i innych urządzeń znajdujących się na użytkowanym gruncie jest zgodnie z art. 235 § 2 kc prawem związanym z użytkowaniem wieczystym, co oznacza, że własność tych budynków (innych urządzeń) dzieli los prawny użytkowania wieczystego.

Prawidłowo zatem rzeczoznawca majątkowy oszacował wartość ww. naniesienia budowlanego, która to kwota została następnie prawidłowo przyznana - jako część odszkodowania - na rzecz byłego właściciela przedmiotowej działki, a w konsekwencji na rzecz wierzyciela hipotecznego.

Podkreślenia wymaga, że w niniejszej sprawie nie podlega wycenie chodnik rozumiany jako dobro ogólnonarodowe, ale prawo użytkowania wieczystego wraz z prawem własności składników budowlanych. Za wszystkie te elementy organ administracji publicznej obowiązany jest ustalić odszkodowanie.

Organ zauważył jednak, że powyższe uregulowania nie wyłączają rozliczeń nakładów poniesionych na grunt na drodze procesu cywilnego i to na ścieżce cywilnej odwołujący się powinien podnosić argumenty dotyczące ewentualnego zastosowania w przedmiotowej sprawie art. 151 Kc.

Powyższe oznacza, że brak jest podstaw do uznania, że odszkodowanie zostało ustalone nieprawidłowo.

Niezależnie od powyższego organ wskazał także, że jego zdaniem Wojewoda [...] słusznie odmówił powiększenia odszkodowania o 5% wartości prawa użytkowania wieczystego zgodnie z art. 18 ust. 1 e specustawy drogowej. Stosownie bowiem do treści art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia:

1. doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z rygorem natychmiastowej wykonalności,

2. doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo

3. w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna,

- wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

Z uwagi na fakt, że decyzji Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2016 r. o zezwoleniu na realizację przedmiotowej inwestycji drogowej nadano rygor natychmiastowej wykonalności, powiększenie wysokości odszkodowania o kwotę równą 5% wartości prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wiąże się z wydaniem nieruchomości przez użytkownika wieczystego nie później niż w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji.

W przypadku nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste uprawnienie wynikające z ww. przepisu przysługuje tylko użytkownikowi wieczystemu. Nie przysługuje natomiast właścicielowi gruntu, bowiem zgodnie z art. 233 kc, użytkownikowi wieczystemu przysługuje prawo korzystania z gruntu z wyłączeniem innych osób, w tym także właściciela nieruchomości, stąd też tylko i wyłącznie użytkownik wieczysty ma prawo do dysponowania nieruchomością.

W przedmiotowej sprawie użytkownik wieczysty nieruchomości nie złożył w ustawowym terminie stosownego oświadczenia o wydaniu nieruchomości, jak również nie został sporządzony protokół zdawczo-odbiorczy potwierdzający faktyczne jej objęcie przez inwestora. W związku z powyższym Wojewoda [...] zasadnie uznał, że nie została spełniona ustawowa przesłanka wynikająca z przepisu art. 18 ust. 1e pkt 1 specustawy drogowej i nie podwyższył ustalonego odszkodowania o kwotę równą 5% prawa użytkowania wieczystego nieruchomości.

Co prawda Miejski Zarząd Dróg w [...] w piśmie z dnia [...] stycznia 2017 r. adresowanym do [...] Urzędu Wojewódzkiego wskazał, że sprawował zarząd nad elementami pasa drogowego posadowionymi na działce nr [...] poprzez modernizację i utrzymywanie w ramach remontów bieżących, nie mniej jednak nie na całej działce znajdowały się te składniki budowlane, lecz jedynie na jej części. Zatem nie można uznać, że cała działka znajdowała się we władaniu inwestora.

Wobec powyższego organ odwoławczy orzekł o utrzymaniu w mocy decyzji Wojewody [...].

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, Prezydent Miasta [...], reprezentowany przez Dyrektora Miejskiego Zarządu Dróg w [...], wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i o zasądzenie na swoją kosztów postępowania według norm przepisanych.

Skarżący podniósł, że wbrew ocenom i twierdzeniom organów I i II instancji fragment drogi, konkretnie chodnik wzdłuż jezdni ul. [...] w [...], nie jest częścią składową działki nr [...], ale częścią składową drogi - ul. [...], będącej własnością Skarbu Państwa. Zdaniem skarżącego, w sprawie ma zastosowanie wyjątek od zasady superficies solo cedit, wynikający z treści art. 151 kc. Strona wskazała, że część budynku (lub urządzenia) znajdująca się na nieruchomości sąsiedniej stanowi integralną cześć większej całości, jaką jest budynek (lub urządzenie). Ten zaś należy do gruntu (art. 48 kc), na którym znajduje się jego większa cześć.

Biorąc pod uwagę powyższe skarżący stwierdził, że odszkodowanie ustalone zaskarżoną decyzją zostało określone błędnie. Powinno ono być pomniejszone o kwotę 6.032 zł albowiem uczestnikowi nie przysługuje odszkodowanie w części odpowiadającej wartości fragmentu drogi położonemu na działce nr [...]. Organy błędnie przyjęły, że chodnik położony na wymienionej działce jest częścią składową tej działki, podczas gdy jest on częścią składową, ale drogi (będącej własnością Skarbu Państwa) czyli budowli, albo inaczej "innego urządzenia", o którym mowa w art. 151 kc. Przedmiotowa droga - ul. [...] w [...], będąca drogą należąca do Skarbu Państwa (jako droga kategorii krajowej) była przebudowywana wielokrotnie na przestrzeni czasu i wówczas doszło do przekroczenia granicy gruntu sąsiedniego. Wtedy doszło do powiększenia drogi (budowli), będącej innym urządzeniem niż budynek, do którego to urządzenia ma także zastosowanie art. 151 kc. Z ostrożności odwołujący podniósł, że zgodnie z dominującym w doktrynie poglądem "wznoszeniem budynku lub innego urządzenia" jest również przebudowa i rozbudowa istniejącego budynku lub urządzenia, w tym - dobudowanie nowej części wkraczającej na cudzy grunt. Stanowisko to jest trafne, ponieważ z punktu widzenia interesów obu stron (właściciela zajętego gruntu i inwestora) i ich rozliczeń okoliczność, czy do przekroczenia granicy doszło w toku realizacji pierwotnej inwestycji czy następczo, ma charakter przypadkowy. Nie wyklucza go również wykładnia językowa, ponieważ pojęcie wznoszenia budynku nie musi oznaczać jednorazowej inwestycji, lecz wznoszenie może się składać z kolejnych etapów, następujących w znacznych odstępach czasu, przy czym nie muszą być one wszystkie pierwotnie planowane.

Reasumując, organowi II instancji zarzucono, że ustalając odszkodowanie za działkę nr [...] naruszył on przepisy prawa poprzez nieprawidłowe zastosowanie art. 46, art. 47 i art. 48 kc oraz poprzez niezastosowanie art. 151 kc. W rezultacie organ II instancji ustalił odszkodowanie zawyżone i niesłuszne, bezpodstawnie wzbogacające uczestnika postępowania. W sprawie jest zaś bezsporne, że uczestnik nie wybudował chodnika na wymienionej działce. W tym stanie rzeczy niesłusznym byłoby więc wzbogacanie go wartością części drogi, którą w całości wybudowano dla Skarbu Państwa ze środków publicznych, chociaż w tym niewielkim fragmencie na działce prywatnej.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Budownictwa podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie oraz wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2017 r. poz. 2188 ze zm.), sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, badając prawidłowość zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafność ich wykładni.

Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych, mających wpływ na wynik sprawy, wad w postępowaniu administracyjnym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 ze zm.; dalej: ppsa), przy czym na podstawie art. 134 § 1 powołanej ustawy, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Na wstępie do dalszych rozważań zauważyć należy, że w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ miesza instytucje własności (właściciela) i użytkowania wieczystego (wieczystego użytkownika), jednak okoliczność tę potraktować należy w kategoriach oczywistej omyłki.

W ocenie Sądu, w rozpoznawanej sprawie wystąpiły tego rodzaju wady i uchybienia, które skutkowały koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji.

Kontroli Sądu w niniejszym postępowaniu podlegała decyzja Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] listopada 2017 r. w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną na realizację inwestycji drogowej.

Podstawę materialnoprawną kwestionowanej decyzji stanowią przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2017 r. poz. 1496 ze zm.; dalej: specustawa drogowa) oraz przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121 ze zm.; dalej: ugn).

Słusznie wskazał organ, że zgodnie z art. 12 ust. 1, 2 oraz ust. 4 pkt 1 i 2 specustawy drogowej, decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości, a linie rozgraniczające teren, w tym granice pasów drogowych, ustalone decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanowią linie podziału nieruchomości, nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11 f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Prawidłowo też organ przyjął, że stosownie do art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania, a do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Niewątpliwie też jednym z dowodów w sprawie jest operat szacunkowy, który jak każdy inny dowód podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 kpa. W szczególności na podstawie art. 80 kpa, organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 12 grudnia 2007 r. sygn. akt I SA/Wa 1484/07, dostępny w CBOSA). Aby dokonać oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, należy mieć na uwadze przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Zgodnie również z § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Stosownie zaś do § 55 ust. 2 ww. rozporządzenia, operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Z kolei w myśl § 56 ust. 1 pkt 7 cytowanego rozporządzenia, w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny.

Art. 134 ust. 1 ugn wskazuje, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ww. ustawy, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Zgodnie zaś z art. 135 ust. 1 i ust. 2 ugn, jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych.

Odnosząc powyższe rozważania do niniejszej sprawy stwierdzić należy, że w operacie szacunkowym z dnia [...] listopada 2016 r. rzeczoznawca majątkowy prawidłowo ustalił wartość rynkową użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości, określając ją na 11.404 zł. Z kolei wartość składnika budowlanego biegły ustalił na 6.032 zł, a wartość składnika roślinnego na kwotę 323 zł. Powyższa wycena nieruchomości stanowiła następnie podstawę ustalenia odszkodowania za nieruchomość, przy czym organ nie uwzględnił w nim wartości składnika roślinnego (kwestia nie podlega badaniu przez Sąd z uwagi na fakt, że skarga jej nie dotyczy).

Zdaniem Sądu, trafne są zarzuty skargi, iż nieprawidłowo organ zaliczył do kwoty odszkodowania wartość składnika budowlanego w postaci chodnika z betonowej kostki brukowej z krawężnikiem przyjmując, iż są one częścią składową przejętej działki, w sytuacji gdy stanowią one element drogi - ul. [...], będącej własnością Skarbu Państwa. Okoliczność posadowienia przez inwestora chodnika wraz z krawężnikiem na działce nr [...] nie może przesądzać o uznaniu go za część składową przedmiotowej działki, podlegającą wycenie przy ustaleniu odszkodowania za nieruchomość na podstawie art. 135 ust. 2 ugn. Z tego też względu, organ dokonał błędnej wykładni wskazanego przepisu prawa oraz nieprawidłowej oceny dowodu w postaci operatu szacunkowego w zakresie dotyczącym sporządzenia wyceny nieruchomości, przy uwzględnieniu wartości ww. składnika budowlanego. W okolicznościach niniejszej sprawy, przy ustaleniu wysokości odszkodowania powinna podlegać uwzględnieniu wyłącznie wartość rynkowa gruntu.

Wskazać należy, że zgodnie z art. 151 kc, jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu (odpowiednio użytkownik wieczysty) nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze. Przepis ten jest wyjątkiem od zasady superficies solo cedit, uregulowanej w art. 48 kc.

Hipoteza art. 151 kc dotyczy przekroczenia granicy, chodzi tu więc o umieszczenie części budynku (urządzenia) albo jego konstrukcyjnej części w przestrzeni objętej prawem własności właściciela (odpowiednio użytkowaniem wieczystym) nieruchomości sąsiedniej (art. 143 kc). Przekroczenie granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia nasuwa pytanie, komu przysługuje prawo własności budynku posadowionego na dwóch nieruchomościach. Przeważa stanowisko, że art. 151 kc wprowadził wyjątek od zasady superficies solo cedit ze względu na zachowanie jedności budynku lub urządzenia, co sprawia, że właścicielem budynku jest inwestor, a właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości sąsiedniej może żądać - w zależności od spełnienia dalszych przesłanek określonych w art. 151 zdanie pierwsze kc - przywrócenia stanu poprzedniego lub roszczeń przewidzianych w art. 151 zdanie drugie kc (por. Komentarz do Kodeksu cywilnego. Własność i inne prawa rzeczowe, pod red. J. Gudowskiego WK 2016).

Stanowisko takie przyjęte jest także w judykaturze, w szczególności w uzasadnieniu uchwały Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2007 r. (III CZP 27/07, OSNC 2008, nr 6, poz. 62, z glosą S. Chmiel-Żyłki, Rejent 2009, nr 10, s. 178) oraz w poprzedzających ją - powołanych w uchwale - orzeczeniach: wyroku z dnia 5 stycznia 1970 r., I CR 5/71, LEX nr 6643, uchwałach z dnia 21 kwietnia 2005 r., III CZP 9/05 (OSNC 2006, nr 3, poz. 44, z omówieniem Z. Strusa, Palestra 2005, nr 5-6, s. 263), z dnia 13 października 2006 r., III CZP 72/06 (OSNC 2007, nr 6, poz. 85) oraz w postanowieniu z dnia 9 lutego 2007 r., III CZP 159/06 (LEX nr 272465). Część budynku (lub urządzenia) znajdująca się na nieruchomości sąsiedniej stanowi integralną część większej całości, jaką jest budynek (lub urządzenie). Ten zaś należy do gruntu (art. 48 kc), na którym znajduje się jego większa część.

W podobnym tonie wypowiadał się Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z dnia 14 czerwca 2017 r., sygn. akt II OSK 1951/16 oraz z dnia 7 grudnia 2010 r., sygn. akt II OSK 73/10, a także Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyrokach z dnia 11 kwietnia 2018 r., sygn. akt IV SA/Wa 3077/17, z dnia 25 maja 2018 r., sygn. akt IV SA/Wa 352/18 oraz z dnia 28 maja 2018 r., sygn. akt IV SA/Wa 3411/17 (dostępne w CBOSA.) W przytoczonym orzecznictwie podniesiono m.in., że jak stanowi art. 48 kc, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Przepis ten odnosi się do nieruchomości gruntowych. Ustawodawca wyraził w nim, a także w art. 191 kc, klasyczną regułę superficies solo cedit – wszystko, co znajduje się na powierzchni gruntu przypada nieruchomości gruntowej. Jednocześnie jednak ustawodawca uregulował kwestie budowy prowadzonej bez tytułu prawnego na cudzym gruncie (art. 231 kc) i przekroczenia bez winy umyślnej granic sąsiedniego gruntu (art. 151 kc). Przepis art. 231 § 1 kc stanowi podstawę do żądania przez inwestora, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki (za odpowiednim wynagrodzeniem), zaś art. 231 § 2 kc stanowi podstawę roszczenia właściciela gruntu, na którym wzniesiono budynek do żądania, aby ten, kto wzniósł budynek nabył od niego własność działki. Roszczenia przysługujące na podstawie powyższych przepisów podlegają kompetencji sądów powszechnych właściwych do rozpoznawania spraw cywilnych. W powołanym orzecznictwie podzielono także stanowisko prezentowane w orzeczeniach Sądu Najwyższego, iż art. 151 kc kreuje wyjątek od ww. zasady – co prowadzi do wniosku, że w razie przekroczenia granicy nieruchomości w czasie zabudowy, budynek należy do gruntu, na którym znajduje się jego większa część.

Reasumując, nieprawidłowo ustalono kwotę odszkodowania, naruszając przepis prawa materialnego – art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, zgodnie z którym wysokość odszkodowania ustala się uwzględniając stan nieruchomości. Określając jego wysokość organy orzekające błędnie przyjęły – za opinią biegłego – jakoby częścią składową wycenianej nieruchomości był także fragment zrealizowanej na niej drogi publicznej. Tego rodzaju oceny, wyrażone w operacie szacunkowym, nie były dla organu orzekającego w przedmiocie odszkodowania wiążące. Wykraczają bowiem poza kwestie metodyki określenia wartości składników majątkowych, tj. zakres wiedzy specjalistycznej biegłego i dotyczą oceny prawnej, za które z tych składników należne jest odszkodowanie.

Konkludując, aby wartość chodnika z kostki brukowej mogła być przedmiotem odszkodowania, to użytkownik wieczysty musiałby go wykonać (ponieść koszty jego wykonania) lub nabyć go przy oddawaniu mu nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Dlatego też w odniesieniu do tego chodnika organ winien zastosować tę samą zasadę, co w przypadku trawnika, zwłaszcza że z materiału dowodowego nie wynika, aby chodnik ten był przedmiotem umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, a nawet jaki był stan tej nieruchomości na dzień jej oddania w użytkowanie wieczyste. Wręcz przeciwnie – z materiału dowodowego wynika bezsporna okoliczność, że chodnik został wykonany przez Gminę.

Ponownie orzekając w sprawie, organ odwoławczy określi wysokość odszkodowania z uwzględnieniem, że nie może ono obejmować fragmentów zrealizowanej na nieruchomości drogi publicznej (chodnika wraz z krawężnikiem). O ile sporządzony w sprawie operat szacunkowy będzie nadal aktualny, możliwe będzie wykorzystanie danych tam zawartych, dotyczących wartości mienia, za które osobom wywłaszczonym przysługuje odszkodowanie. Jak wskazano powyżej, chodnik wraz z krawężnikiem usytuowany na ww. działce nie jest częścią składową tej działki, lecz stanowi część składową drogi będącej własnością Skarbu Państwa. Ustalone odszkodowanie winno zatem obejmować wyłącznie kwotę stanowiącą wartość gruntu określoną przez rzeczoznawcę majątkowego. Nie przysługuje natomiast dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu odszkodowanie w części odpowiadającej wartości fragmentu drogi, który znajduje się na przedmiotowej działce.

Z tych przyczyn, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ppsa, Sąd orzekł jak w punkcie 1. sentencji.

O kosztach postępowania sądowego w punkcie 2. wyroku orzeczono na podstawie art. 200 w związku z art. 205 § 2 ppsa. Na zasądzoną od organu na rzecz skarżącego kwotę składa się uiszczony przez niego wpis oraz koszty zastępstwa procesowego, ustalone na podstawie § 2 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 265).

-----------------------

1