Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 28/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-06-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98a
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Magdalena Durzyńska Sędziowie WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska WSA Monika Sawa (spr.) Protokolant specjalista Aleksandra Borkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 czerwca 2019 r. sprawy ze skargi B. M., I. M. i M. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] listopada 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z [...] listopada 2018 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej: SKO/organ) w [...] działając na podstawie art. 127 § 2 w zw. z art. 17 pkt 1 kpa oraz art. 1 i 2 ustawy z 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych po rozpatrzeniu odwołania I. M., M. C. działającej w imieniu własnym oraz B. M. jako jej opiekun prawny, od decyzji Prezydenta [...] nr [...] z [...] lutego 2018 r., którą na podstawie art. 98a ust 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 poz. 121 ze zm.), art. 4 ust 3 ustawy z 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017 poz. 1509) oraz Uchwały Rady [...] nr [...] z [...] stycznia 2008 r. w sprawie określenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. Maz. Nr 23, poz. 876), ustalono dla ww. osób, w odpowiednich udziałach, jednorazową opłatę adiacencką w łącznej wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uregulowanej w księdze wieczystej KW [...], położonej w [...], w dzielnicy [...], przy ul. [...], oznaczonej nr ewid. [...] o powierzchni [...] ha oraz nr ewid. [...] o powierzchni [...] ha, obie z obrębu [...] na skutek jej podziału zatwierdzonego ostateczną decyzją Prezydenta [...] nr [...] z [...] lutego 2015 r., zobowiązując ww. do wniesienia tej opłaty w przysługujących udziałach na podany rachunek bankowy w terminie 14 dni od daty gdy decyzja stanie się ostateczna, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu organ wskazał, że opłatę adiacencką ustala się w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego albo scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości (art. 4 ust. 11 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W przedmiotowej sprawie opłata adiacencka została ustalona w związku z podziałem nieruchomości. Organ podniósł, że załączony do akt operat szacunkowy wykonany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego potwierdza fakt wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości. SKO wskazało także, że z załączonego do akt operatu szacunkowego, wykonanego w sierpniu 2017 r,. przez rzeczoznawcę majątkowego P. C. wynika, że wartość przedmiotowego gruntu stanowiącego przed podziałem działki o nr ewid. [...] i [...] z obrębu [...] o powierzchni łącznej [...] ha [...] m2 wg. stanu na 24 lutego 2015 r. wynosiła [...] zł, zaś po podziale na działki nr ewid. [...] i [...] oraz [...],[...] i [...] – stan na dzień 19 marca 2015 r. po podziale – wynosiła [...] zł. Wzrost wartości działki jest zdaniem organu bezsporny. SKO wskazało także, że wzrost wartości gruntu z tytułu podziału nie jest bardzo znaczący, co wynika z analizy rynku lokalnego. Organ podniósł, że rzeczoznawca dokonał oględzin przedmiotowej nieruchomości [...] sierpnia 2017 r. bez obecności właścicieli, co potwierdza treść protokołu oględzin załączonego do akt sprawy. Organ wskazał, że dowodem w sprawie był wyłącznie operat szacunkowy przy sporządzeniu którego, o ile biegły nie potrzebuje informacji od stron, ich obecność nie jest konieczna. SKO podkreśliło również, że odwołujący się nie przedłożyli oceny operatu wykonanej przez organizacje zawodową rzeczoznawców majątkowych. Tylko negatywna ocena tego organu skutkuje odrzuceniem wyceny, co w tej sprawie nie miało miejsca. Podkreślono, że wykonanie wyceny wymaga specjalistycznej wiedzy, która nie może być kwestionowana tylko dlatego, że właściciele nieruchomości poddanej podziałowi są niezadowoleni z nałożonej na nich opłaty adiacenckiej wobec stwierdzenia przez osobę uprawnioną (rzeczoznawcę majątkowego), że wartość nieruchomości po podziale bez wątpienia wzrosła. Rzeczoznawca majątkowy, jak zaznaczył organ, posiada dostęp do aktów notarialnych wobec czego ma pełny wgląd w ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji i cechy nieruchomości, które są ich przedmiotem. Organ wskazał, że podczas tworzenia bazy nieruchomości podobnych nie jest możliwe znalezienie nieruchomości o cechach identycznych jak podlegające wycenie. Jeżeli w operacie przyjęto do porównania nieruchomości o innej lokalizacji niż wyceniana, to przypuszczalnie na badanym rynku nieruchomości brak było odpowiedniej ilości transakcji, których przedmiotem były nieruchomości o cechach identycznych jak nieruchomość wyceniana. Z treści operatu wynika, że analizie poddano rynek obrotu niezabudowanymi działkami gruntu na terenie [...] ze szczególnym uwzględnieniem dzielnicy [...]. Okres badania obejmował 36 miesięcy poprzedzających datę na którą określono wartość przedmiotu wyceny od sierpnia 2014 r. do sierpnia 2017 r.. Wydłużenie okresu analizy ponad 24 miesiące wynikało z małej ilości transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej, w szczególności w zakresie przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego. Podstawą przeprowadzonej analizy rynku lokalnego były informacje uzyskane na podstawie aktów notarialnych w przedmiocie sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Ze względu na różnice w przeznaczeniu poszczególnych części wycenianej nieruchomości, w tym rzadko występujące w obrocie rynkowym usługi celu publicznego, zakresem analizy rynku lokalnego rzeczoznawca objął całe miasto [...]. Ceny działek w najbliższym sąsiedztwie wycenianej nieruchomości na terenie dzielnicy [...] są w znacznym stopniu zróżnicowane. Na terenie dzielnicy dynamicznie rozwija się zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, rozwój rynku nieruchomości na tym terenie związany jest z niższymi cenami ofertowymi nieruchomości w porównaniu z sąsiednimi dzielnicami. Określona w operacie szacunkowym wartość nieruchomości uwzględnia wszystkie istotne cechy rynkowe przedmiotowej nieruchomości i stanowi jak najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku wg. stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o podziale, datę jej uprawomocnienia i poziomu cen w dacie dokonywania wyceny.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wniosły M. C., I. M., B. M. reprezentowana przez M. C., zaskarżając ją w całości. Zaskarżonej decyzji zarzucono:

1. naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 98a ust 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i naliczenie opłaty adiacenckiej w drodze zaskarżonej decyzji, pomimo, iż skarżące dokonały podziału spornej nieruchomości wobec sugestii [...], z uwagi na uchwalony plan zagospodarowania miejscowego obejmujący sporną nieruchomość, na podstawie którego zasadnicza część nieruchomości została przeznaczona na cel publiczny, a nie z własnej woli i w oparciu o dobrowolnie złożony wniosek przez skarżące;

2. naruszenie przepisu prawa materialnego tj. art. 157 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez jego błędną wykładnie i niezastosowanie przez organ administracyjny powołanej normy prawnej oraz nieprzekazanie w niniejszej sprawie kwestionowanego operatu szacunkowego przedmiotowych nieruchomości do komisji odpowiedzialności zawodowej, w tym wskazanie istnienia obowiązku samodzielnego skierowania operatu przez stronę do właściwej organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, podczas gdy zgodnie z przepisami prawa powszechnie obowiązującego w tym naruszonej normy prawnej, obowiązek taki nie został nałożony na stronę, a w przypadku istnienia wątpliwości jak i zarzutów skierowanych co do prawidłowości sporządzonego operatu organ powinien skierować przedmiotowy operat nieruchomości celem dokonania oceny prawidłowości jego sporządzenia;

3. naruszenie przepisów postępowania tj. art. 40 § 1 i § 3 kpa w związku z art. 10 § 1 kpa poprzez jego niezastosowanie i uznanie, iż doręczenie zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego do M. C. jednego egzemplarza powoływanej decyzji stanowi działanie zgodne z normami przewidzianymi kodeksem postępowania administracyjnego, podczas gdy zgodnie z dyspozycją art. 40 kpa pisma w postępowaniu administracyjnym doręcza się stronie bądź jej przedstawicielowi z tym zastrzeżeniem, iż w przypadku sprawy toczącej się na skutek podania złożonego przez dwie lub więcej osób pisma doręcza się wszystkim stronom, chyba, ze strony wskazały jedną stronę jako upoważnioną, a takie okoliczności nie miały miejsca w przedmiotowej sprawie. To jednocześnie wpłynęło na możliwość czynnego brania udziału strony w postępowaniu i obrony swoich praw;

4. naruszenie przepisów postępowania tj. art. 42 kpa w związku z art. 9 kpa w związku z art. 10 kpa w związku z art. 40 kpa poprzez brak zapewnienia udziału w postępowaniu skarżącym ad 1 i 3 z uwagi na fakt, iż wszelka korespondencja w sprawie prowadzonej przez [...] była kierowana na ul. [...] w [...], w sytuacji w której organ znał adresy korespondencyjne (wskazane powyżej) z licznej korespondencji prowadzonej w zakresie żądania wykupu działki [...] i [...], ze sprawy sądowej oraz z postępowania podziałowego z 2014 r. dotyczącego podziału działek [...] i [...]. Wobec doręczania przesyłek na nieaktualny adres stron, która to korespondencja była awizowana, strony nie podjęły czynności w toku sprawy, czego skutkiem jest wydanie decyzji wobec stron, które nie brały udziału w sprawie;

5. naruszenie przepisów postępowania tj. art. 77 kpa w związku z art. 7 kpa w zw. z art. 84 kpa poprzez dokonanie dowolnej oceny zebranego materiału dowodowego w sprawie, w tym w szczególności operatu szacunkowego P. C. z [...] sierpnia 2017 r. poprzez uznanie, iż operat jest jasny, rzetelny i zgodny ze sztuką wyceny wartości nieruchomości, w tym wypełnia obowiązki z art. 98 a ust 1 b ustawy, w sytuacji, w której organ zawiera liczne nieścisłości zarówno w zakresie przyjętej metody wyceny, powołanego w nim stanu badanych działek oraz przyjętych wniosków, czego skutkiem jest bezkrytyczne przyjęcie przez organ, iż wartość nieruchomości po podziale wzrosła a tym samym, że zachodzą podstawy do naliczenia opłaty adiacenckiej skarżącym;

6. naruszenie przepisów postępowania tj. art. 78 § 1 kpa w zw. z art. 77 kpa w związku z art. 7 kpa w związku z art. 8 kpa poprzez ich niezastosowanie i nieprzeprowadzenie w sposób wyczerpujący postępowania dowodowego w przedmiotowej sprawie poprzez nieuzasadnione nieuwzględnienie wniosków dowodowych wskazanych w odwołaniu skarżących z 14 marca 2018 r. w postaci:

a. wyznaczenia rozprawy administracyjnej;

b. zażądania i dopuszczenia dowodu z całości akt sądowych w sprawie o sygn. [...] [...];

c. zażądanie i dopuszczenie dowodu z całości akt administracyjnych w sprawie [...] prowadzonej z udziałem skarżących przez [...] Dzielnicy [...];

d. zażądanie i dopuszczenie dowodu z całości akt administracyjnych w sprawie [...] prowadzonej z udziałem skarżących przez Prezydenta [...] Delegatura Biura Gospodarki Nieruchomościami dla Dzielnicy [...];

e. skierowanie operatu szacunkowego P. C. z [...] sierpnia 2017 r. sporządzonego w zaskarżonej sprawie do komisji odpowiedzialności zawodowej,

które mają istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy i wskazują na charakter przedmiotowego postępowania oraz sposób postępowania [...] oraz bezzasadność wydanej decyzji w przedmiocie naliczonej opłaty adiacenckiej.

7. naruszenie przepisów postępowania tj. art. 79 kpa w zw. z art. 9 kpa w zw. z art. 10 kpa poprzez brak zapewnienia stronie czynnego udziału w sprawie, w tym w szczególności w zakresie udziału w oględzinach spornych działek. Skarżący bowiem nie uczestniczyli w oględzinach, z uwagi na brak uwzględnienia przez organ wniosku pełnomocnika M. C. o zmianę terminu oględzin z [...] lipca 2017 r.;

8. naruszenie przepisów postępowania tj. art. 89 kpa poprzez jego niezastosowanie i nieprzeprowadzenie przez organ administracyjny w toku rozpoznania przedmiotowej sprawy rozprawy administracyjnej celem wszechstronnego zbadania okoliczności przedmiotowej sprawy, podczas gdy okoliczności faktyczne i charakter sprawy wskazują na potrzebę wyjaśnienia sprawy przy udziale świadków i biegłych w związku z wiadomościami specjalnymi jakie dokonane były w toku postępowania i koniecznością ich weryfikacji;

9. naruszenie przepisów postępowania tj. art. 81a § 1 kpa poprzez jego niezastosowanie i wydanie zaskarżonego rozstrzygnięcia pomimo istnienia szeregu wątpliwości, które nie zostały usunięte przez organ administracyjny, podczas gdy wraz z nieusunięciem wątpliwości istniejących w sprawie organ powinien w postępowaniu administracyjnym, którego przedmiotem jest nałożenie na stronę obowiązku, istniejące wątpliwości rozstrzygnąć na korzyść strony;

10. naruszenie przepisów postępowania tj. art. 138 § 1 kpa poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i wydanie rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie w postaci decyzji o utrzymaniu w mocy decyzji Prezydenta [...] nr [...] z [...] lutego 2018 r., podczas gdy w niniejszej sprawie organ administracyjny powinien rozpoznać niniejszą sprawę merytorycznie, celem zbadania jej okoliczności faktycznych i prawnych i wydać odpowiednie rozstrzygnięcie w sprawie;

11. błąd w ustaleniach faktycznych, wynikający z naruszenia przepisów postępowania, polegający na uznaniu że skarżące dokonały podziału działki [...] i [...] z własnej inicjatywy, co nie miało miejsca w sprawie, podział został "wymuszony" przez organ w procesie wykupu działek oraz poprzez oparcie podstaw do naliczenia opłaty adiacenckiej na operacie szacunkowym, który zawiera liczne nieścisłości powodujące, że wartość nieruchomości po podziale została w sposób tendencyjny zawyżona, czego skutkiem było wydanie decyzji w zaskarżonym kształcie;

12. błąd w ustaleniach faktycznych, wynikający z naruszenia przepisów postępowania, polegający na uznaniu przez organ administracyjny, iż skarżące nie przedłożyły oceny operatu wykonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, podczas gdy na skarżących nie spoczywa taki obowiązek. Zgodnie z przepisami prawa organ powinien z własnej inicjatywy podjąć decyzje o dokonaniu specjalistycznej analizy przedmiotowego operatu, jednakże z nieznanych skarżącym powodów nie podjął takiego działania, jednocześnie nie odnosząc się do nieprawidłowości operatu powoływanych przez skarżące;

13. naruszenie przepisów postępowania tj. art. 268 a kpa w zw. z art. 8 kpa poprzez ich niezastosowanie i niewykazanie umocowania dla osoby podpisującej zaskarżoną decyzję Prezydenta [...] nr [...], co wpłynęło na brak realizacji zasady pogłębiania zaufania obywateli do administracji oraz brak możliwości stwierdzenia przez stronę faktu czy doręczona decyzja stanowi dokument urzędowy;

14. naruszenie przepisów postępowania tj. art. 30 § 2 kpa w zw. z art. 9 kpa w zw. z art. 10 kpa poprzez ich niezastosowanie i prowadzenie przez Prezydenta [...] przedmiotowego postępowania administracyjnego z udziałem B. M., działającej samodzielnie, w sytuacji w której skarżąca ad 3 nie ma pełnej zdolności do czynności prawnej, z uwagi na ubezwłasnowolnienie całkowite, w związku z czym powinna być zastępowana przez przedstawiciela ustawowego – opiekuna, co nie zostało uwzględnione i rozpoznane przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w toku prowadzonego postępowania odwoławczego, a istota powyższego naruszenia powinna skutkować rozpoznaniem zaistnienia podstaw do stwierdzenia nieważności decyzji Prezydenta [...] lub wznowienia postępowania.

Wskazując na powyższe zarzuty skarżące wniosły o:

1. uchylenie w całości decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] listopada 2018 r. w sprawie o sygn. akt [...] oraz uchylenie w całości zaskarżonej decyzji Prezydenta [...] nr [...] z [...] lutego 2018 r. w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej od nieruchomości położonej w [...] w dzielnicy [...] przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o powierzchni [...] ha oraz [...] o pow. [...] ha, obręb [...];

2. dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z dokumentów załączonych do niniejszej skargi na okoliczności wskazane w treści uzasadnienia;

3. zażądanie i dopuszczenia dowodu z całości akt sądowych w sprawie o sygn. [...] C [...] ([...] ACa [...]) na okoliczność przebiegu relacji stron z organem wobec spornej nieruchomości, faktu wymuszenia na stronach złożenia wniosku o podział nieruchomości przez organ;

4. zażądanie i dopuszczenie dowodu z całości akt administracyjnych w sprawie [...] prowadzonej z udziałem skarżących przez [...] Dzielnicę [...] na okoliczność przebiegu relacji stron z organem wobec spornej nieruchomości, faktu wymuszenia na stronach złożenia wniosku o podział nieruchomości przez organ;

5. zażądanie i dopuszczenie dowodu z całości akt administracyjnych w sprawie [...] prowadzonej z udziałem skarżących przez Prezydenta [...] Delegatura Biura Gospodarki Nieruchomościami dla Dzielnicy [...] na okoliczność przebiegu relacji stron z organem wobec spornej nieruchomości, faktu wymuszenia na stronach złożenia wniosku o podział nieruchomości przez organ;

6. skierowanie operatu szacunkowego P. C. z [...] sierpnia 2017 r. sporządzonego w zaskarżonej sprawie do komisji odpowiedzialności zawodowej celem ustalenia czy przedmiotowy operat został sporządzony zgodnie ze sztuką i zasadami oraz celem wykazania jakich nieprawidłowości dopuścił się rzeczoznawca przy ustaleniu wartości spornych nieruchomości oraz działek przed i po podziale;

7. dopuszczenie dowodu z zeznań stron w tym stron skarżących z ograniczeniem do M. C. na okoliczność przebiegu relacji stron z organem wobec spornej nieruchomości, faktu wymuszenia na stronach złożenia wniosku o podział nieruchomości przez organ, wykrytych wad i nieprawidłowości operatu szacunkowego z [...] sierpnia 2017 r.

8. zasądzenie na rzecz skarżących kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skarżące uszczegółowiły zarzuty skargi.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o oddalenie skargi i podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

skarga nie jest uzasadniona.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę pod względem zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego. Oznacza to, że kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy organ administracji wydając zaskarżony akt nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

Zgodnie z treścią art. 7 k.p.a. w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Według tej zasady organ prowadzący postępowanie ma obowiązek zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego, aby ustalić stan faktyczny sprawy zgodny z rzeczywistością. W szczególności jest obowiązany dokonać wszechstronnej oceny okoliczności konkretnego przypadku na podstawie analizy całego materiału dowodowego, a stanowisko wyrażone w decyzji uzasadnić w sposób wymagany przez przepisy kodeksu postępowania administracyjnego (np. wyrok NSA z dnia 26 maja 1981 r., SA 810/81, ONSA 1981, Nr 1, poz. 45).

Stosownie do treści art. 8 k.p.a. organy powinny swym działaniem pogłębiać zaufanie obywateli do władzy publicznej. Służy temu także obowiązek wyczerpującego zgromadzenia i omówienia materiału dowodowego, a następnie wydania decyzji w oparciu o jego całokształt o czym mowa w art. 77 § 1 kpa i art. 80 kpa.

Analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego wskazuje, że skarga nie jest zasadna. Organy obu instancji wydając zaskarżone decyzje wymienionym przepisom prawa nie uchybiły.

Przechodząc do szczegółowej analizy zarzutów skargi na wstępie należy wskazać, że materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Art. 98a ust 1 tej ustawy stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (ust 1a). Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (ust 1b).

Z powyższego wynika zatem, że przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są: dokonanie podziału nieruchomości, podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej i wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału.

W ocenie Sądu nie ulega wątpliwości, że dwie pierwsze przesłanki, o których wyżej mowa, zostały w przedmiotowej sprawie spełnione, mianowicie dokonano podziału nieruchomości zaś rada gminy podjęła uchwałę w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Tego skarżące nie kwestionowały. Strona skarżąca nie kwestionowała, także, że złożyła wniosek o podział omawianych nieruchomości. Podnosiła natomiast, że uczyniła tak wobec sugestii [...], wskazując, że została "przymuszona" przez organ do złożenia tego wniosku, a w konsekwencji to na skutek sugestii [...] a nie woli skarżących podział tych nieruchomości został dokonany. Sąd zwraca jednak uwagę, że okoliczności te nie stanowią podstawy do odstąpienia od ustalenia opłaty adiacenckiej ani jej wysokości, gdyż nie są to przesłanki wynikające z art. 98a ugn. W przepisie art. 98a ugn wyraźnie bowiem wskazano zasady i przesłanki ustalenie tej opłaty. Żaden inny przepis nie upoważnia organu do badania tych przesłanek, czy przyczyn, z powodu których strona złożyła wniosek o podział nieruchomości.

Zasadniczym jednak zarzutem strony skarżącej była kwestia prawidłowości ustalenia wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Zarzuty stron dotyczyły w tym zakresie prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, który stanowił podstawę wyceny nieruchomości a następnie ustalenia opłaty adiacenckiej i dokonania błędnej jego oceny przez organ.

Przed dokonaniem oceny operatu szacunkowego Sąd zaznacza, że czym innym jest ocena "specjalistyczna" operatu, sporządzana przez organizację rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1ugn (którego przeprowadzenia domagała się strona skarżąca), a czym innym ocena "procesowa" operatu, a więc ocena jego wiarygodności jako dowodu w toczącym się postępowaniu procesowym. W przypadku postępowania administracyjnego normatywną podstawę oceny wiarygodności operatu stanowi art. 80 k.p.a. Z przepisu tego wynika, że organ administracji ma obowiązek dokonania ustaleń na postawie "oceny" całokształtu materiału dowodowego. Ustawodawca nie przewidział tu żadnych wyjątków, tak więc także operat szacunkowy, jako dowód z opinii biegłego, podlega procesowej ocenie. Problematyka oceny procesowej dowodu z operatu szacunkowego niczym nie różni od problematyki oceny innych dowodów. Dowód z opinii biegłego (tu: operatu szacunkowego) należy ocenić tak samo jak ocenia się dowód z dokumentu, dowód z zeznań świadka, czy dowód z oględzin. Każdy z tych dowodów ma być oceniony przez pryzmat innych dowodów zebranych w postępowaniu, a to z tego względu, że tylko takie postępowanie daje rękojmię dokonania ustaleń zgodnych z prawdą (art. 7 k.p.a.). Swobodna ocena dowodów nie jest oczywiście oceną dowolną. Wprawdzie przepis art. 80 k.p.a. nie wyraża wprost kryteriów swobodnej oceny dowodów, to jednak wynikają one z jej istoty i celu jakiemu ma służyć. Nie sposób wyobrazić sobie, by w ramach tak definiowanej oceny organ opierał swe ustalenia na dowodach niezgodnych z przepisami prawa albo też dokonywał ustaleń sprzecznych z elementarną wiedzą, doświadczeniem życiowym, czy zdrowym rozsądkiem (logiką). Te właśnie kryteria powinny być brane pod uwagę przy ocenie materiału dowodowego, w tym przy ocenie opinii biegłego. Z całą więc pewnością procesowa ocena operatu szacunkowego musi obejmować jego zgodność z obowiązującymi przepisami prawa. Z całą też pewnością weryfikowana powinna być warstwa merytoryczna operatu, ale tylko w takim zakresie, w jakim pozwalają na to inne dowody oraz wskazania wiedzy ogólnej, doświadczenia życiowego i zdrowego rozsądku. W tym sensie organ może przykładowo zakwestionować prawidłowość wyceny metodą korygowania ceny średniej z uwagi na niewystarczającą ilość transakcji porównawczych (sprzeczność z przepisami prawa). Organ procesowy może też zakwestionować trafność opisu wycenianej nieruchomości, o ile nie jest on zgodny z ustaleniami wynikającymi z innych dowodów (sprzeczność z innymi dowodami). Organ procesowy może zakwestionować wiarygodność wyceny z uwagi na znajdujące się tam błędy rachunkowe (sprzeczność z wiedzą ogólną). Organ procesowy może wreszcie zakwestionować operat szacunkowy w przypadku stwierdzenia w nim wewnętrznych sprzeczności, niespójności, czy wręcz nonsensów (sprzeczność z zasadami zdrowego rozsądku).

W żadnym zaś wypadku nie można oczekiwać od organu procesowego weryfikacji operatu w zakresie doboru przez biegłego nieruchomości do porównań (ocena podobieństwa), właściwego wychwycenia cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej, czy właściwego ustalenia współczynników korygujących. Są to bowiem już czynności stricte specjalistyczne, wymagające wiedzy fachowej, i o ile ich wynik nie koliduje z kryteriami swobodnej oceny dowodów, są procesowo nieweryfikowalne. Okoliczność ta pozwala zrozumieć rolę, jaką w systemie procesowej oceny operatu szacunkowego pełnić może instytucja weryfikacji operatu ze strony organizacji rzeczoznawców majątkowych. Skorzystanie przez organ procesowy lub przez stronę z oceny operatu, dokonywanej przez stowarzyszenie rzeczoznawców na podstawie art. 157 ust. 1 ugn, powinno mieć miejsce wówczas, gdy wątpliwości dotyczą właśnie materii specjalistycznej.

Powyższe uwagi zakreślają zatem ramy, w jakich operat szacunkowy może zostać poddany analizie w toku oceny procesowej, a w konsekwencji określają zarazem ramy sądowoadministracyjnej kontroli prawidłowości postępowania organu w tym zakresie.

Z treści operatu szacunkowego sporządzonego dla potrzeb przedmiotowego postępowania z [...] sierpnia 2017 r. wynika, że przy jego sporządzaniu zastosowano podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej. Zgodnie z art. 152 ust. 1 i 3 u.g.n., sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1); przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości (ust. 3). Z art. 151 ust. 1 u.g.n. wynika zaś, że wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2. upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Podejście porównawcze polega zatem na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się ewentualne zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej ( art. 153 ust. 1 u.g.n.). W literaturze podkreśla się, że to właśnie to podejście, jako uwzględniające najpełniej warunki rynkowe, powinno być preferowane do określania wartości rynkowej, ale tylko pod warunkiem dostępności bazy cenowej i dysponowania przez rzeczoznawcę cenami transakcyjnymi uzyskanymi dotychczas na rynku za nieruchomości porównywalne (tak S. Kalus w: "Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz" pod red. G. Bieńka, Komentarze LexisNexis Wydanie 4., Warszawa 2011, s. 648).

Szczegółowe zasady określania wartości rynkowej nieruchomości przewiduje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W rozporządzeniu tym przesądzono generalną zasadę, że wycena nieruchomości jest w istocie wyceną wiązki praw przysługujących do niej oraz ją obciążających. Konsekwencją takiego ujęcia jest wynikający z § 3 ust. 2 rozporządzenia obowiązek poprzedzenia procesu wyceny nieruchomości analizą rynku nieruchomości, w szczególności analizą cen występujących na tym rynku oraz warunków zawierania transakcji. Rozporządzenie przewiduje również, jakie warunki powinny być spełnione przy dokonywaniu tych analiz, jakie ceny mogą być brane pod uwagę przy ich dokonywaniu i na czym polegają poszczególne podejścia, metody i techniki wyceny.

W rozporządzeniu znajduje się również uszczegółowienie zasad stosowania podejścia porównawczego zawarte w § 4 ust. 1-4. W przepisach tych wskazano, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Kluczowym zatem dla prawidłowej oceny operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie było przeanalizowanie, czy rzeczoznawca mógł zastosować w tej sprawie podejście porównawcze, przyjmując do porównania nieruchomości wskazane w operacie jako podobne do nieruchomości wycenianej. Innymi słowy, czy nieruchomości wskazane przez rzeczoznawcę jako podobne do nieruchomości wycenianej rzeczywiście posiadały cechy pozwalające uznać je za nieruchomości o zbliżonych właściwościach do nieruchomości porównywanej.

Oceniając operat szacunkowy w świetle powyższych rozważań Sąd uznał, że operat ten spełnia kryteria wynikające z powołanych na wstępie przepisów, które jak wynika ze str. 4 i 5 operatu stanowiły podstawę jego sporządzenia. Analiza treści operatu wskazuje, że biegły dokonał szerokiej analizy rynku obrotu nieruchomościami na terenie [...]. Analizie poddano rynek obrotu niezabudowanymi działkami gruntu na terenie [...] ze szczególnym uwzględnieniem dzielnicy [...]. Biegły wskazał, że okres badania obejmował 36 miesięcy poprzedzających datę na którą określono wartość przedmiotu wyceny od sierpnia 2014 r. do sierpnia 2017 r. wyjaśniając, że wydłużenie okresu analizy ponad 24 miesiące, wynikało z małej ilości transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej, w szczególności w zakresie przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego. Z danych zawartych w operacie wynika także, że podstawą przeprowadzonej analizy rynku lokalnego były informacje uzyskane na podstawie aktów notarialnych w przedmiocie sprzedaży nieruchomości gruntowych, niezabudowanych oraz informacje uzyskane podczas wizji lokalnych dotyczących cech i innych czynników cenotwórczych nieruchomości wycenianej i nieruchomości będących przedmiotem transakcji rynkowych. Biegły wskazał, że analizę oparto o najbardziej wiarygodne transakcje rynkowe, odrzucono transakcje nieruchomościami budzącymi wątpliwości co do ich wiarygodności pod względem atrybutów, które powinna spełniać transakcja rynkowa. Ze względu na różnice w przeznaczeniu poszczególnych części wycenianej nieruchomości, w tym rzadko występujące w obrocie rynkowym usługi celu publicznego zakresem analizy rynku lokalnego rzeczoznawca objął całe miasto [...]. Biegły wskazał, że ceny działek w najbliższym sąsiedztwie wycenianej nieruchomości na terenie dzielnicy [...] są w znacznym stopniu zróżnicowane, jest to związane z brakiem dla dużej części badanego obszaru miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, klasyfikacją gruntów i przeznaczeniem terenów w obowiązującym studium kierunków i zagospodarowania przestrzennego. Biegły zaznaczył, że na terenie dzielnicy [...] dynamicznie rozwija się zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, rozwój rynku nieruchomości na tym terenie związany jest z niższymi cenami ofertowymi nieruchomości w porównaniu z sąsiednimi dzielnicami o około 10 % oraz poprawą dostępności komunikacyjnej z lewobrzeżną częścią [...] (oddanie do użytku węzła [...] - [...]), poprawą jakości połączeń kolejowych z centrum [...]. Biegły wskazał również, że podczas analizy rynku lokalnego odnotowano transakcje sprzedaży prawa użytkowania wieczystego przez użytkowników wieczystych (obrót wtórny) oraz transakcje sprzedaży prawa własności; stwierdzono, że największym popytem cieszą się nieruchomości gruntowe niezabudowane położone bliżej centralnej strefy miasta, o dobrej lokalizacji względem tras komunikacyjnych oraz terenów zieleni, przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowo – usługowe, biurowe dla których została wydana decyzja o warunkach zabudowy; zauważono że w badanym okresie trend czasowy zmian cen transakcyjnych zawierał się w granicach błędu statystycznego stąd przyjęto założenie, że zanotowane ceny transakcyjne zachowują aktualność na dzień wyceny. Biegły wskazał także, że z uwagi na wykorzystanie w analizie porównawczej nieruchomości położonych również w innych dzielnicach, jak [...] czy [...] określono współczynnik relacji pomiędzy prawem własności a prawem użytkowania wieczystego dla tych dzielnic. Na podstawie danych z rynku biegły określił relacje praw w sposób obliczeniowy przedstawiając szczegółowe wyliczenia. Spośród nieruchomości, które były przedmiotem obrotu, dokonał wyboru 11 z nich (zarówno dla działki przed podziałem, jak i po jej podziale), przy czym dokonał w przypadku każdej z nich stosownych korekt uwzględniających lokalizację, otoczenie i sąsiedztwo, uzbrojenie, walory organizacyjne i powierzchnię nieruchomości. Szczegółowo opisując te dane biegły podał, że korzystał w tym zakresie ze swojej wiedzy i doświadczenia. Wskazał, że ze względu na dużą różnorodność dokonanych transakcji kupna- sprzedaży nieruchomości gruntowych przyjętych na potrzeby niniejszego operatu, wagi cech rynkowych zostały określone na podstawie badań, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości oraz zostały potwierdzone przez biura obrotu nieruchomościami Biegły w tabeli przedstawił procentowy wpływ cen rynkowych na wartość przedmiotu wyceny oraz wskazał współczynniki korygujące oraz ich sumę. Wskazał cechy rynkowe określając ich wagę oraz zakres współczynników korygujących oraz wartość współczynnika dla działek będących przedmiotem analizy. Operat ten został zatem sporządzony w sposób, spójny i rzeczowy.

Powyższa analiza operatu jednocześnie potwierdza, że wycena nieruchomości jest zadaniem wymagającym wiedzy specjalnej, którą nie dysponują organy administracji publicznej. Dlatego też ustawodawca w art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 u.g.n. powierzył szacowanie wartości gruntów rzeczoznawcom majątkowym, którzy w myśl art. 156 ust. 1 u.g.n. sporządzają swoją opinię w postaci operatu szacunkowego. Jak wynika zarazem z art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. Jednocześnie, zgodnie z art. 157 ust. 1a u.g.n., operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1 u.g.n. Organy administracji publicznej nie mogą zatem samodzielnie dokonywać merytorycznej oceny poprawności wyliczeń przedstawionych przez rzeczoznawcę majątkowego i są obowiązane do uwzględnienia negatywnej oceny takiego opracowania wystawionej przez odpowiednią organizację zawodową. Ponownie należy podkreślić, że organy administracji publicznej nie są w szczególności uprawnione do weryfikowania trafności przyjęcia określonych współczynników przez biegłego jeśli biegły wskaże powody ich zastosowania, co w niniejszej sprawie, jak wskazano wyżej, uczynił odnośnie wytypowanych cech, wag czy współczynników korygujących. Zarzuty podnoszone w tej mierze w niniejszej sprawie nie mogły być zatem uwzględnione, jeżeli skarżące nie skorzystały z trybu opisanego w art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. lub nie przedstawiły własnego operatu szacunkowego, który zawierałby dane podważające prawidłowość wyliczeń biegłego. Zarzuty skarżących, że przyjęta przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości jest zawyżona, że dokonana wycena działek nie uwzględnia wielu czynników: położenia, braku dostępu do drogi, strefy wzmożonego hałasu, że działki nie są uzbrojone ponieważ brak jest kanalizacji i prądu, a nieruchomości przyjęte do porównania są przyjęte w sposób tendencyjny dotyczą właśnie sfery, która wymaga wiadomości specjalnych. Powinny być w związku z tym poparte stosownymi dokumentami – opinią organizacji zawodowej rzeczoznawców lub kontroperatem sporządzonym przez osoby uprawnione. Podkreślić ponownie należy, że tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może właśnie dążyć do skorzystania z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego uprawnia art. 157 u.g.n, a czego skarżące nie uczyniły. Tymczasem możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (vide np. wyrok NSA z 7 marca 2014 r., I OSK 1894/12). Skoro zatem skarżące kwestionowały prawidłowość sporządzonego operatu, w tym wartość wyceny, powinny skorzystać z uprawnienia jakie daje im właśnie powołany przepis art. 157 ugn, albo złożyć do akt opinie biegłego, która stanowiła podstawę rozstrzygnięcia sądu powszechnego albo kontroperat, które to dokumenty jako przygotowane przesz podmioty uprawnione mogłyby podważyć prawidłowość przyjętych przez rzeczoznawcę założeń i wyliczeń.

Do obowiązku organu należało natomiast zbadanie otrzymanej opinii biegłego pod względem formalnym. Taka analiza powinna obejmować w szczególności sprawdzenie kwalifikacji zawodowych autora opracowania, kompletności dokumentu oraz jasności i rzetelności zawartych w nim wyliczeń. Dopiero bowiem po przeprowadzeniu powyższych działań organ administracji publicznej uwalnia się od zarzutu dowolności wydanego rozstrzygnięcia. W niniejszej sprawie organy prawidłowo przyjęły, że operat jest kompletny, jasny i rzeczowy. Opisy nieruchomości, stanowiących podstawę wyceny, zostały sporządzone w sposób na tyle precyzyjny, że umożliwiały ich zidentyfikowanie w terenie, operat wskazuje nazwy dzielnic i ulic, przy których znajdują się przedmiotowe działki. W operacie opisane są cechy podobieństwa nieruchomości wycenianej z nieruchomościami porównywanymi, ceny transakcyjne i warunki zawarcia transakcji. Biegły wyjaśnił także przyczynę przyjęcia do wyceny dłuższego niż 24 miesięczny, okresu oraz nieuwzględnienia części transakcji. Nie można zatem uznać, wbrew stanowisku skarżących, że operat zawiera liczne nieścisłości w zakresie przyjętej metody wyceny, stanu badanych działek oraz przyjętych wniosków. Wbrew stanowisku skarżących biegły szczegółowo opisał wyceniane nieruchomości w tym uwzględnił ich położenie, sąsiedztwo, dojazd i dostępności do działek a także wielkość, kształt i uzbrojenie techniczne. Odnotował także, że działki nr [...] (powstała z poddziału działki [...]) i [...] (powstała z poddziału działki [...]) nie mają bezpośredniego dostępu do drogi publicznej zaznaczając, że przy zbywaniu tych działek zgodnie z decyzją poddziałową miała zostać ustanowiona służebność gruntowa przejścia i przejazdu oraz uwzględnił to w ocenie gruntu w aspekcie cech rynkowych.

Z tych powodów nie mogły podlegać uwzględnieniu zarzuty zawarte w punktach 1, 2, 5,6, 9, 11, 12 skargi

Nieuzasadnione są również pozostałe zarzuty skargi.

Odnosząc się do zarzutu sformułowanego w punktach 3 i 4 należy wskazać, że strony zostały prawidłowo zawiadomione zgodnie z art. 79 kpa o miejscu i terminie oględzin nieruchomości na 7 dni przed terminem. Brak udziału strony w oględzinach nieruchomości nie pozbawia wartości dowodowej tej czynności zwłaszcza, że w efekcie czynność ta polega na sporządzeniu operatu szacunkowego w oparciu o całokształt zgromadzonych danych. Strony natomiast zostały zapoznane ze sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego operatem szacunkowym i miały możliwość zgłoszenia do niego zarzutów, co też uczyniły. Odnosząc się z kolei do zarzutu braku prawidłowego doręczenia korespondencji wskazać należy iż była ona kierowana na adres pełnomocnika M. C., która działała zarówno w imieniu własnym jak i B. M. - do daty odwołania pełnomocnictwa, adw. M. N.. Po odwołaniu tego pełnomocnictwa strony zostały poinformowane o możliwości zapoznania się z aktami w każdym czasie. Ponadto jak wynika z akt organ po odwołaniu pełnomocnictwa dla adw. N. kierował korespondencję na adres ujawniony w ewidencji gruntów, co nie wywołało negatywnych skutków procesowych dla stron. Dane w ewidencji gruntów nie zostały zaktualizowane. Organ nie ma obowiązku poszukiwać aktualnych adresów stron w aktach innych postępowań. Strony w terminie złożyły odwołanie i skargę. Zasadniczym dowodem w postępowaniu był natomiast dowód z operatu szacunkowego wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego. Jak już wskazano z operatem tym strony miały możliwość się zapoznać i podjąć kroki zmierzające do jego skutecznego podważenia.

Odnosząc się z kolei do zarzutu naruszenia art. 78 § 1 kpa podkreślić należy, że żaden organ prowadzący postępowanie nie ma obowiązku przeprowadzenia wszystkich dowodów wnioskowanych przez stronę. Nie może on pominąć jedynie wskazywanych środków dowodowych, gdy nie zostały wyjaśnione sporne fakty mające znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Tylko nieustalenie okoliczności mających takie znaczenie dla sprawy można uznawać za naruszenie reguł procedowania, które mogłyby mieć wpływ na treść ustaleń faktycznych, a w konsekwencji na treść orzeczenia kończącego postępowanie w danej sprawie. Badanie przez organ relacji stron z tymże organem wobec spornej nieruchomości, faktu "wymuszenia" na stronach złożenia wniosku o podział nieruchomości nie stanowiły okoliczności, które mogły wpłynąć na treść orzeczenia kończącego postępowanie w tej sprawie. Materiał dowodowy zgromadzony w aktach potwierdza, że wniosek złożyły skarżące. Okoliczności towarzyszące czy poprzedzające złożenie tego wniosku, czy też relacje stron z organem są kwestią uboczną, której organ nie ma obowiązku badać (niemniej wynikają one z akt). Obowiązkiem organu było natomiast zbadanie spełnienia przesłanek wynikających z art. 98a ugn, co też organ uczynił dając temu wyraz w uzasadnieniu. Podstawę zaś ustalenia wartości nieruchomości był operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Strony nie złożyły żadnego dowodu (kontrooperatu, opinii biegłego), który wartość dowodową tego operatu skutecznie by podważył.

Z tych też względów Sąd uznał zarzuty skargi za nieuzasadnione.

Mając powyższe na względzie, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2008, poz. 1302 ze zm.) orzekł jak w sentencji.