Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 487/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2018-06-29 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 36 ust 4 , art 37 ust 1 , 3 , 4 , 6  i 11
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Iwona Niżnik-Dobosz (spr.) Sędziowie : WSA Krystyna Daniel WSA Tadeusz Kiełkowski Protokolant : Katarzyna Krawczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 czerwca 2018 r. sprawy ze skargi J. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] stycznia 2018 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości skargę oddala.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 30 stycznia 2018 r. (znak: [...]), na podstawie:

- art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4, 6 i 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r., poz.1073 z późn. zm. – dalej jako: u.p.z.p.),

- art. 149-157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r., poz. 121 z późn. zm. – dalej jako: u.g.n.),

- § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm. – dalej jako: rozporządzenie) oraz

- art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r., poz. 1257 z późn. zm. – dalej jako: k.p.a.),

po rozpoznaniu odwołania J. G. od decyzji Nr [...] Prezydenta Miasta K. z dnia 27 kwietnia 2017 r. (znak: [...]) ustalającej dla odwołującego jako zbywcy części nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0587 ha, obr. [...]. ewid. P., objętej – w dniu zbycia – księgą wieczystą Nr [...], jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) w wysokości [...] zł,

utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Decyzją z dnia 27 kwietnia 2017 r., Nr [...] (znak: [...]), Prezydent Miasta K. ustalił J. G., jako zbywcy części nieruchomości gruntowej położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako dz. nr [...] o powierzchni 0,0587 ha, obr. [...], objętej – w dniu zbycia – księgą wieczystą Nr [...], jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) w wysokości [...] zł.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ I instancji przywołał przepisy prawa przyjęte za podstawę prawną wydanej decyzji i dokonał ich omówienia. Przedstawiono także dotychczasowy przebieg postępowania w sprawie zwracając uwagę, iż w dniu 14 września 2010 r. J. G. umową zawartą w formie aktu notarialnego do Rep. A Nr [...] dokonał sprzedaży części nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako dz. nr [...]. W dalszej kolejności wyjaśniono, że przedmiotowa część nieruchomości podlegała ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania dla obszaru "[...]", zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Miasta K. z dnia 21 czerwca 2006 r., obowiązującego od dnia 17 sierpnia 2006 r., zgodnie z którym znajdowała się w terenie trasy drogowej – ulicy klasy lokalnej, oznaczonym na rysunku planu symbolem 31KL oraz terenie usług komercyjnych z towarzyszącą zielenią, oznaczonym na rysunku planu symbolem 2 Ucz. Podniesiono przy tym, że z treści § 27 ww. uchwały wynikało z kolei, iż stawka procentowa służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosiła 30%. Podano też, że bezpośrednio przed wejściem w życie tego planu miejscowego przedmiotowa część nieruchomości nie podlegała ustaleniom żadnego obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Dlatego też wskazano, że zdaniem organu I instancji, dwie przesłanki niezbędne dla ustalenia renty, tj. określenie w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej oraz zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwalonej zmiany planu miejscowego, wystąpiły już w momencie wszczęcia postępowania. Jednocześnie zaznaczono jednak, że ustalenie, czy wystąpiła trzecia przesłanka, tj. wzrost wartości nieruchomości wskutek uchwalenia zmiany planu miejscowego wymagało uzyskania – w toku postępowania – dowodu w postaci opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego, który w przedmiotowej sprawie został sporządzony w dniu 12 grudnia 2016 r.

Odwołanie od ww. decyzji wniósł J. G., zarzucając naruszenie przepisów postępowania, poprzez niedokładne wyjaśnienie istniejącego stanu faktycznego odnoszącego się do strony i na tej podstawie wniósł o uchylenie decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Odwołujący podniósł, że organ nie dokonał analizy zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności pomijając tak istotne argumenty, jak przeznaczenie nieruchomości, które w jego ocenie nie zmieniło się z wejściem w życie planu. W obszernym uzasadnieniu odwołania wskazano na okoliczności przemawiające – zdaniem odwołującego – za obniżeniem, nie zaś wzrostem wartości nieruchomości. Dodatkowo zakwestionowano wartość dowodową operatu.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po zapoznaniu się z całością akt w sprawie, wskazało na wstępie, że kwestionowana decyzja organu I instancji była kolejną wydaną w tej sprawie, zaś na skutek zapadłych rozstrzygnięć odwołujący się miał zagwarantowaną możliwość brania czynnego udziału w postępowaniu. Następnie organ odwoławczy przytoczył treść art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 u.p.z.p. i w oparciu o przywołane przepisy wskazał, że w rozpoznawanej sprawie bezsporne było, iż J. G. sprzedał przedmiotową nieruchomość aktem notarialnym z dnia 14 września 2010 r. Rep. A Nr [...], a więc po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru [...] przyjętego uchwałą Nr [...] Rady Miasta K. z dnia 21 czerwca 2006 r. (Dz. Urz. Woj[...]), na podstawie której zostało wszczęte przedmiotowe postępowanie o naliczeniu opłaty planistycznej w tej sprawie i równocześnie przed upływem 5 lat od dnia, w którym uchwalenie planu stało się obowiązujące (obowiązuje od dnia 17 sierpnia 2006 r.). Zaznaczono bowiem, że wszczęcie postępowania administracyjnego przez organ I instancji nastąpiło w dniu 7 marca 2011 r. (data doręczenia stronie zawiadomienia o wszczęciu postępowania), a w związku z tym – zdaniem organu II instancji – należało uznać, że ww. termin ustawowy został w sprawie zachowany. Podkreślono natomiast, że kwestią wymagającą ustalenia pozostawało stwierdzenie zaistnienia warunku materialnego nałożenia takiej opłaty, tj. ustalenie, iż do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia planu. Wyjaśniono przy tym, że ustalenia te wymagają uwzględnienia brzmienia obowiązującego przepisu art. 87 ust. 3a u.p.z.p. Wskazano bowiem, że przepis ten determinuje dokonanie wyceny przedmiotowej nieruchomości z trzech różnych okresów, tj. przy uwzględnieniu wartości nieruchomości ustalonej w czasie obowiązywania planu wygasłego w dniu 31 grudnia 2003 r. i porównanie jej z wartością ustaloną według aktualnego planu, o ile wartość nieruchomości jaką prezentowała ona w poprzednim planie była wyższa, niż wartość ustalona według faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości. Dodano jednak, że w sytuacji, gdy wartość nieruchomości oszacowana według faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości byłaby większa, niż wartość tego gruntu wyceniona według przeznaczenia w wygasłym planie, wzrost wartości nieruchomości stanowił będzie różnicę pomiędzy wartością ustaloną według przeznaczenia w nowym planie a wartością ustaloną według faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości. Mając na uwadze powyższe organ odwoławczy podał, że w aktach sprawy zalegał operat szacunkowy sporządzony w dniu 12 grudnia 2016 r. przez rzeczoznawcę majątkowego mgr. inż. Ł. G., uznany przez organ I instancji za dowód wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia nowego planu miejscowego. Podkreślono przy tym, że rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny przedmiotowej nieruchomości podejściem porównawczym, metodą porównywania parami, które to podejście polegało na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Zaznaczono jednak, że ceny te należy korygować ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględniać zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Dodano także, że podejście porównawcze stosować należy, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.p.z.p.). W tym miejscu organ odwoławczy przytoczył treść § 3 ust. 2 oraz § 4 ust. 1 i 3 ww. rozporządzenia i odnosząc powyższe unormowania do operatu szacunkowego stanowiącego dowód w przedmiotowej sprawie wskazał, że rzeczoznawca w operacie dokonał opisu stanu nieruchomości na dzień oględzin, tj. 29 września 2016 r., a także na dzień wejścia w życie planu, tj. 17 sierpnia 2006 r. W ocenie organu II instancji operat ten (kolejny w sprawie) był w całości opracowaniem rzetelnym i przejrzystym, zaś zawarta w nim wycena została przeprowadzona zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Podkreślono przy tym, że biegły celem sporządzenia nowego operatu dokonał ponownie oględzin nieruchomości, zaś do porównania przyjął większe niż uprzednio bazy nieruchomości porównawczych, dokładnie je opisując (tabele na str. 18-19, 22 i 25, a także na str. 30, 34-35 i 38 operatu). Ponadto zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego, rzeczoznawca majątkowy wyczerpująco scharakteryzował nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, z uwzględnieniem również jej ograniczeń (przebiegająca w części północnej dz. nr [...], [...] i [...] sieć energetyczna średniego napięcia, bezpośrednie sąsiedztwo rzeki W. i zagrożenie podtopieniem). Dlatego też organ odwoławczy, przyjął za organem I instancji, iż w operacie wzięto pod uwagę cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w obowiązującym planie miejscowym, faktyczny sposób wykorzystywania przed uchwaleniem obowiązującego miejscowego planu, przeznaczenie w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r., stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz dostępne dane o ocenach i cechach nieruchomości podobnych. Dodatkowo podniesiono, że w operacie wykazano związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy przeznaczeniem terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "[...]" a wzrostem wartości nieruchomości.

Odnosząc się natomiast do zarzutów odwołania, organ odwoławczy przytoczył wyjaśnienia biegłego sporządzającego operat, który pismem z dnia 30 maja 2017 r. ustosunkował się do argumentów strony nakierowanych na kwestionowanie zaistnienia wzrostu wartości nieruchomości, wskazując, iż podczas określania przeznaczenia nieruchomości zgodnego z jej faktycznym sposobem wykorzystywania uwzględniono jej inwestycyjny charakter wynikający z istniejącej zabudowy jednorodzinnej i rekreacyjnej. Zaznaczono, że obecna na nieruchomości pierwotnej zabudowa w żadnym wypadku nie mogła być jednak potwierdzeniem dla tezy związanej z tożsamym budowlanym przeznaczeniem nieruchomości. Ponadto potencjał inwestycyjny wynikający z zapisów planu miejscowego [...]" bezsprzecznie wykraczał poza zakres budownictwa jednorodzinnego i rekreacyjnego. Podniesiono przy tym, że do dnia 1 stycznia 2003 r. nieruchomość pierwotna (dz. nr [...], [...], [...], [...] i [...]) podlegała ustaleniom miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K., zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r. zmieniającą uchwałę w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. (Dz. Urz. Woj. [...] gdzie ujęta była w terenach ZP 56 (Obszar Miejskiej Zieleni Publicznej), w którym ponadto obowiązywały następujące strefy polityki przestrzennej nr [...] i [...] w zasięgu (dz. nr [...] i [...], zachodnia część dz. nr [...]) ciągu komercyjnego poza strefą intensywności wielkomiejskiej i poza obszarami strategicznymi (ustalenia jak dla strefy [...]), W (Obszar Wód Otwartych) – wschodnie obrzeże dz. nr [...] i [...]. Zdaniem organu odwoławczego, powyższe wyjaśnienia miały oparcie w materiale dowodowym i wynikały z analizy operatu znajdującego się w aktach sprawy. Nadto Samorządowe Kolegium Odwoławcze zwróciło uwagę, że biegły słusznie podniósł w ww. piśmie, iż brak było możliwości odniesienia się do zaprezentowanych w odwołaniu obliczeń nie znając drogi dojścia do przedstawionych wyników, ani też baz danych stanowiących podstawę do obliczeń. Podkreślono przy tym, że metodologia wyceny nakazuje rzeczoznawcy analizę rynku nieruchomości podobnych i tylko nieruchomości podobne powinny być punktem wyjścia dla określenia typowych preferencji potencjalnych nabywców lub statystycznej analizy wpływu cech rynkowych. Dodano również, że procedury wnioskowania statystycznego, takie jak analiza kowariancji (ANCOVA), czy wskaźniki korelacji cech stanowią narzędzia pomocne w wycenie nieruchomości, jednakże zgodnie z zasadami statystyki matematycznej dla uzyskania wyników o akceptowalnym poziomie istotności niezbędna jest duża próbka nieruchomości (przy czym muszą być to nieruchomości podobne). Wyjaśniono także, że w ocenie autora operatu, próba budowy modelu statystycznego dla tak nietypowej nieruchomości o bardzo rzadkim przeznaczeniu i nietypowych cechach była w tym przypadku niezasadna, gdyż dla stworzenia rzetelnej wyceny metodami statystycznymi wymagana byłaby baza kilkudziesięciu nieruchomości podobnych, co w przedmiotowej sprawie nie mogło mieć miejsca. Mając na uwadze powyższe, organ odwoławczy podał, że w toku postępowania w oparciu o stanowiący dowód w sprawie operat szacunkowy ustalono, iż oszacowana wartość nieruchomości stanowiącej dz. nr [...] o powierzchni 0,0587 ha przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta K. zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r. zmieniającą uchwałę w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. wyniosła [...] zł, przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...]" zatwierdzonego uchwała nr [...] Rady Miasta K. z dnia 21 czerwca 2006 r. wyniosła [...] zł, a przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru [...]" wyniosła [...] zł. To zaś, zdaniem organu II instancji, wskazywało na wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości związany z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, kształtujący obowiązek pobrania opłaty planistycznej, zgodnie z brzmieniem art. 36 ust. 4 w zw. z art. 87 ust. 3a u.p.z.p. Tym samym wskazano, że biorąc pod uwagę określoną w § 27 ww. uchwały stawkę procentową (30%), wysokość opłaty planistycznej, w związku ze zbyciem przez J. G. części nieruchomości stanowiącej dz. nr [...] o powierzchni 0,0587 ha, powinna była wynieść kwotę [...]zł, co też prawidłowo wyliczył organ I instancji.

W ocenie organu II instancji, z uwagi na charakter zarzutów zawartych w odwołaniu zajęcie stanowiska przez biegłego w sprawie było konieczne i należało uznać, że w sposób przesądzający odniósł się on do zgłoszonych zarzutów. Ponadto podkreślono, że w trakcie postępowania odwoławczego ustalono, iż brak było podstaw do podważenia rozstrzygnięcia organu I instancji, gdyż postępowanie wyjaśniające przeprowadzono zgodnie z przepisami prawa, uwzględniając uwagi zawarte w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 5 lipca 2016 r. – w tym dotyczące przyjęcia do wyceny nieruchomości o takiej funkcji i przeznaczeniu, jak cała nieruchomość wyceniana. Dodano, że operat szacunkowy był wyczerpujący i sporządzony zgodnie z zasadami sztuki, a wyjaśnienia do operatu nie budziły wątpliwości. Tym samym, zdaniem organu odwoławczego, brak było podstaw do zasięgania w sprawie opinii Komisji Opiniującej [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w K.. Zaznaczono również, że na każdym etapie postępowania zapewniono stronie czynny udział w postępowaniu, natomiast decyzja zawierała prawidłowe uzasadnienie zgodne z art. 107 § 3 k.p.a., a w związku z tym nie było możliwe wyeliminowanie zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego.

Skargę na ww. decyzję wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skarżący – J. G., domagając się unieważnienia zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, ewentualnie ich uchylenia w całości oraz zasądzenia na rzecz skarżącego zwrotu kosztów postępowania i opłat sądowych.

Skarżący zarzucił zaskarżonej decyzji naruszenie zasady sprawiedliwości społecznej, art. 2 i art. 31 ust. 3 Konstytucji RP oraz art. 7 i art. 77 k.p.a., a także art. 145 k.p.a. i "art. 50 p. 3" rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

W uzasadnieniu skargi skarżący podniósł, że w jego ocenie niezasadnie niezasięgnięta została w toku postępowania opinia Komisji Opiniującej [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w K., co było konieczne dla oceny operatów szacunkowych obarczonych wadami. Ponadto zdaniem skarżącego, drugi operat powinien zostać wykonany przez innego rzeczoznawcę, a tymczasem poprawek dokonał ten sam rzeczoznawca, co – według skarżącego – było sprzeczne z prawem i świadczyło o nieprawidłowości postępowania. Zarzucono przy tym, że sporządzający operat rzeczoznawca nie wziął pod uwagę, że dz. nr [...] jest działką drogową, dojazdową do dz. nr [...] i w ocenie skarżącego nigdy nie zmieniała swojego przeznaczenia, jak również, że działka ta powstała dopiero w lipcu 2010 r., a do jej sprzedaży skarżący był zmuszony ze względów osobistych.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując dotychczasowe stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Ponadto organ odnosząc się do podniesionych w skardze zarzutów wskazał, że dz. nr [...] w znaczeniu wieczystoksięgowym stanowiła część nieruchomości pierwotnej oznaczonej jako dz. nr [...], [...], [...] i [...]. Podkreślono również, że okolicznością istotną dla sprawy nie mógł być powód z jakiego strona dokonała sprzedaży nieruchomości.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Kompetencje sądów administracyjnych określają przede wszystkim przepisy art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych, oraz art. 3 – 5, art. 134 i 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r., poz. 1369 z późn. zm. – dalej jako: p.p.s.a.). Z przepisów tych wynika, że sądowa kontrola działalności administracji publicznej sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, zadaniem więc sądu administracyjnego rozpoznającego skargę na akt administracyjny jest ocena zgodności z prawem tego aktu. Dokonując tej oceny sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, ani powołaną podstawą prawną. Granice sądowej kontroli ograniczają tylko granice sprawy i zakaz orzekania na niekorzyść skarżącego przy braku przesłanek do stwierdzenia nieważności aktu.

Sąd jednak podkreśla w tym miejscu, że w świetle zaś art. 134 § 1 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd nie ma obowiązku, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, do badania tych zarzutów i wniosków, które nie mają znaczenia dla oceny legalności zaskarżonego aktu (tak NSA w wyroku z dnia 11 października 2005 r., sygn. akt: FSK 2326/04).

Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 30 stycznia 2018 r. (znak: [...]), którą organ - po rozpoznaniu odwołania J. G., - utrzymał w mocy decyzję Nr [...] Prezydenta Miasta K. z dnia 27 kwietnia 2017 r. (znak: [...]) ustalającą dla J. G. jako zbywcy części nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0587 ha, obr. 31 P., objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...], jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) w wysokości [...] zł.

Skarga jest nieuzasadniona i jako taka podlega oddaleniu.

Wzorcem kontroli jest treść art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r., poz.1073 z późn. zm. – dalej jako: u.p.z.p.), zgodnie z którą:

"Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości".

Art. 37 u.p.z.p. stanowi, że:

"1. Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

2. (uchylony).

3. Roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

4. Przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4.

5. Notariusz, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości, w formie aktu notarialnego, jest zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu.

6. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5.

7. Właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem może żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4. (.....)

12. W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej".

W myśl art. 87 ust.3 a u.p.z.p. :

"3a. Jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.".

W przedmiotowej sprawie bezsporne jest, że skarżący J. G. sprzedał przedmiotową nieruchomość aktem notarialnym z dnia 14.09.2010 r. Rep. A Nr [...]. Nastąpiło to więc po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...]", przyjętego uchwałą [...] Rady Miasta K. z dnia 21.06.2006 r. (Dz. Urz. Woj. [...] z dnia 17.07.2006 r.), na podstawie której zostało wszczęte przedmiotowe postępowanie o naliczeniu opłaty planistycznej w tej sprawie i równocześnie przed upływem 5 lat od dnia, w którym uchwalenie planu stało się obowiązujące (obowiązuje od dnia 17.08.2006 r.). Z kolei wszczęcie postępowania administracyjnego przez organ I instancji nastąpiło w dniu 07.03.2011 r. (data doręczenia Stronie zawiadomienia o wszczęciu postępowania). Zatem ww. termin ustawowy został w sprawie zachowany.

Kwestią wymagającą ze strony Sądu kontroli, pozostaje stwierdzenie zaistnienia warunku materialnego nałożenia takiej opłaty, tj. Sąd ma skontrolować zgodność z prawem ustalenia działających w sprawie organów, iż do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia planu. Ustalenia w tym przedmiocie należy czynić w myśl art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Powyższa regulacja determinuje dokonanie wyceny przedmiotowej nieruchomości z trzech różnych okresów, tj. przy uwzględnieniu wartości nieruchomości ustalonej w czasie obowiązywania planu wygasłego 31.12.2003 r. i porównanie jej z wartością ustaloną według aktualnego planu, o ile wartość nieruchomości jaką prezentowała ona w poprzednim planie była wyższa, niż wartość ustalona według faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości. Natomiast w sytuacji, gdy wartość nieruchomości oszacowana według faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości jest większa, niż wartość tego gruntu wyceniona według przeznaczenia w wygasłym planie, wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością ustaloną według przeznaczenia w nowym planie a wartością ustaloną według faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości.

W aktach sprawy zalega operat szacunkowy sporządzony dnia 12 grudnia 2016 r. przez rzeczoznawcę majątkowego mgr. inż. Ł. G., w ocenie Sądu trafnie zgodnie z prawem uznany przez kontrolowane organy I i II instancji za wiarygodny dowód wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości wskutek uchwalenia nowego planu miejscowego.

Rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny przedmiotowej nieruchomości podejściem porównawczym, metodą porównywania parami (zob. 27-28 operatu). Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1u.g.n.).

W przepisie § 3 ust. 2 rozporządzenia wyrażona została zasada, iż określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. W § 4 rozporządzenia, stanowiącym dopełnienie przepisu art. 153 ust. 1 u.g.n. określono, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Stosownie do ustępu 4 § 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Odnosząc powyższe unormowania do operatu szacunkowego stanowiącego dowód w przedmiotowej sprawie Sąd stwierdza, że rzeczoznawca w operacie dokonał opisu stanu nieruchomości na dzień oględzin w dniu 29 września 2016 r., a także na dzień wejścia w życie planu 17 sierpnia 2006 r.

W ocenie Sądu, operat ten, kolejny w sprawie, jest opracowaniem rzetelnym, przejrzystym i logicznym pozwalającym na kontrolę metody jaką posłużył się biegły, jego sposobu myślenia w ramach tej metody i wniosków jakie z niej wynikają. Zawarta w nim wycena została przeprowadzona zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Biegły celem sporządzenia nowego operatu dokonał ponownie oględzin nieruchomości. Do porównania przyjęto większe niż uprzednio bazy nieruchomości porównawczych. Biegły dokładnie je opisał (tabele na stronach 18-19 oraz 22 i 25, a także na stronach 30, 34-35 oraz 38 operatu).

Rzeczoznawca majątkowy wyczerpująco scharakteryzował nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, z uwzględnieniem również jej ograniczeń (przebiegająca w części północnej działek [...], [...] i [...] sieć energetyczna średniego napięcia, bezpośrednie sąsiedztwo rzekli W. i zagrożenie podtopieniem).

Zdaniem Sądu, po zapoznaniu się z aktami sprawy, należy podzielić stanowisko organu I i II instancji i przyjąć, iż w operacie prawidłowo wzięto pod uwagę cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w obowiązującym planie miejscowym, faktyczny sposób wykorzystywania przed uchwaleniem obowiązującego miejscowego planu, przeznaczenie w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r., stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz dostępne dane o ocenach i cechach nieruchomości podobnych. W konsekwencji, operacie wykazano jednoznaczny związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy przeznaczeniem terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla obszaru [...]" a wzrostem wartości nieruchomości. Powyższa ocena i stwierdzenie Sądu są uzasadnione poniższymi konstatacjami, z których wynika zgodność z prawem kwestionowanego przez skarżącego operatu.

Dla określenia wszystkich trzech ww. wartości rynkowych przedmiotowej części nieruchomości (działki nr [...]) rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy - mając na uwadze, że zmiana wartości nieruchomości na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego odnosi się do zmiany wartości tylko i wyłącznie składnika gruntowego nieruchomości – prawidłowo nie uwzględniał w wycenie części składowych nieruchomości.

Wartość rynkową przedmiotowej części nieruchomości (działki nr [...]) przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru [...]" rzeczoznawca majątkowy określił na podstawie wartości jednostkowej nieruchomości pierwotnej (działek nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...]).

To podejście było, w ocenie Sądu zgodne z prawem, z uwagi na fakt, iż przedmiotowa część nieruchomości (działka nr [...]), w znaczeniu wieczystoksięgowym na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] tj. 17 sierpnia 2006 r., stanowiła nieruchomość pierwotną, oznaczoną w ewidencji gruntów jako działki nr: [...] o powierzchni 0,1295 ha, [...] o powierzchni 0,1571 ha, [...] o powierzchni 0,0606 ha, [...] o powierzchni 0949 ha, [...] o powierzchni 0,0963 ha i [...] o powierzchni 0,1145 ha, obr. [...], objętą księgą wieczystą Nr [...] W związku z tym, w operacie prawidłowo przyjęto stan nieruchomości z dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "U. W.", jako stan ww. nieruchomości pierwotnej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr: [...] o powierzchni 0,1295 ha, [...] o powierzchni 0,1571 ha, [...] o powierzchni 0,0606 ha, [...] o powierzchni 0949 ha[...] o powierzchni 0,0963 ha i [...] o powierzchni 0,1145 ha, obr. [...], objętą księgą wieczystą Nr [...] Co, za tym idzie najpierw trafnie określono wszystkie trzy wartości jednostkowe nieruchomości pierwotnej (działek nr: [...], [...], [...] i [...]), a następnie określono wszystkie trzy wartości rynkowe przedmiotowej części nieruchomości (działki nr [...]) jako iloczyn jej powierzchni i wartości jednostkowej nieruchomości pierwotnej (działek nr: [...], [...], [...], [...] i [...]).

Zmiana wartości nieruchomości na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego odnosi się do zmiany wartości tylko i wyłącznie składnika gruntowego nieruchomości, dlatego też prawidłowo nie dokonano wyceny części składowych nieruchomości.

Wartość jednostkową nieruchomości pierwotnej (działek nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...]) przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "[...] rzeczoznawca majątkowy określił na podstawie trzech nieruchomości porównawczych. Nieruchomości te zostały wybrane przez rzeczoznawcę majątkowego po przeprowadzeniu przez niego analizy rynku niezabudowanych nieruchomości gruntowych, będących przedmiotem prawa własności, położonych w tym samym obrębie co wyceniana nieruchomość pierwotna (obręb [...]) oraz w obrębach sąsiednich i pobliskich, a następnie w pozostałych obrębach jednostki ewidencyjnej P., na terenach o przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "[...]" oraz innych obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego podobnym do przeznaczenia wycenianej nieruchomości pierwotnej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla obszaru " [...]". Analiza została rozszerzona o cały obszar jednostki ewidencyjnej P. z uwagi na brak transakcji wyżej wymienionymi nieruchomościami, położonymi w tym samym obrębie co wyceniana nieruchomość pierwotna (obręb [...]). Analiza obejmowała transakcje zawarte w okresie od stycznia 2008 r. do grudnia 2010 r. Analiza wykazała, że niewielki udział przeznaczenia innego niż wiodące nie wpływa na cenę nieruchomości. W celu wyceny nieruchomości pierwotnej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "[...]" rzeczoznawca majątkowy przeprowadził selekcję zanotowanych transakcji wyżej wymienionymi nieruchomościami w oparciu o sześć cech rynkowych mających wpływ na poziom cen na lokalnym rynku nieruchomości, tj. położenie, lokalizację ogólną; dostęp do mediów; dojazd, dostępność; powierzchnię i kształt; otoczenie; ograniczenia. Na podstawie badań i obserwacji preferencji potencjalnych nabywców określił wagi dla powyższych cech rynkowych. W oparciu o analizę rynku oraz w wyniku selekcji przeprowadzonej za pomocą cech rynkowych rzeczoznawca majątkowy otrzymał bazę ośmiu transakcji. Z analizowanej bazy wybrał trzy transakcje nieruchomościami, które ze względu na swoje cechy rynkowe są najbardziej podobne do wycenianej nieruchomości pierwotnej. Ceny nieruchomości porównawczych, po dokonaniu korekty ze względu na upływ czasu na datę określenia wartości, tj. datę zbycia przedmiotowej części nieruchomości -14 września 2010 r., zawierały się w przedziale od 515,44 zł/m2 do 649,45 zł/m2. Transakcje nieruchomościami porównawczymi zawarte zostały w kwietniu 2008 r.

Zarówno wyceniana nieruchomość pierwotna (działki nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...]), jak i nieruchomości porównawcze zostały szczegółowo opisane i scharakteryzowane za pomocą wyżej wymienionych cech.

W dalszej części wyceny rzeczoznawca majątkowy porównał kolejno cechy wycenianej nieruchomości pierwotnej (działek nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...]) z cechami każdej z nieruchomości porównawczych, wyliczył poprawki kwotowe stanowiące wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy wycenianą nieruchomością pierwotną a nieruchomościami porównawczymi oraz skorygował ceny transakcyjne nieruchomości porównawczych o sumę poprawek kwotowych. Następnie obliczył wartość jednostkową wycenianej nieruchomości pierwotnej jako średnią arytmetyczną z uzyskanych poprawionych cen, która to wartość wyniosła [...] zł/m2.

Określona na poziomie [...] zł/m2 wartość jednostkowa nieruchomości pierwotnej (działek nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...]) przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru " [...]" stanowi reprezentatywną wartość dla analizowanego rynku.

Wartość rynkowa przedmiotowej części nieruchomości (działki nr [...]) przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "[...]" wynosi [...] zł (słownie: [...]

Wartość rynkową przedmiotowej części nieruchomości (działki nr [...]) przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości pierwotnej (działek nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...]) przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "[...]" rzeczoznawca majątkowy określił na podstawie wartości jednostkowej nieruchomości pierwotnej (działek nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...]).

Wartość jednostkową nieruchomości pierwotnej (działek nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...]) o faktycznym sposobie wykorzystywania przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "U W." jako teren częściowo zabudowany budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, budynkami o funkcji mieszkalnej i rekreacyjnej oraz urządzeniami ogrodowymi, częściowo niezabudowany, porośnięty roślinnością trawiastą, zakrzaczony i zadrzewiony, rzeczoznawca majątkowy określił na podstawie trzech nieruchomości porównawczych. Nieruchomości te zostały wybrane przez rzeczoznawcę majątkowego po przeprowadzeniu przez niego analizy rynku niezabudowanych nieruchomości gruntowych, będących przedmiotem prawa własności, położonych w tym samym obrębie co wyceniana nieruchomość pierwotna (obręb [...]) oraz w obrębach sąsiednich i pobliskich, a następnie w pozostałych obrębach jednostki ewidencyjnej P., na terenach o przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla obszaru " [...]" oraz innych obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego zbieżnym z faktycznym sposobem wykorzystywania nieruchomości pierwotnej. Określając w ten sposób rodzaj rynku rzeczoznawca majątkowy kierował się z jednej strony przyjętym założeniem, że zmiana wartości nieruchomości na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego odnosi się do zmiany wartości tylko i wyłącznie składnika gruntowego nieruchomości, stąd w wycenie nie uwzględniono części składowych nieruchomości, a z drugiej strony - istniała konieczność uwzględnienia funkcji mieszkaniowej wycenianej nieruchomości pierwotnej (która - poza istniejącą na części nieruchomości pierwotnej zabudową - obejmowała również warunki zabudowy dla części nieruchomości pierwotnej, wynikające z Prezydenta Miasta K. Nr [...] z dnia 14 grudnia 2005 r.). Analiza została rozszerzona o cały obszar jednostki ewidencyjnej P. z uwagi na brak transakcji wyżej wymienionymi nieruchomościami, położonymi w tym samym obrębie co nieruchomość pierwotna (obręb [...]). Uwzględniając specyficzny charakter zabudowy oraz stopień zainwestowania nieruchomości pierwotnej, rzeczoznawca majątkowy przy doborze nieruchomości podobnych, dokonał odpowiedniej korekty, biorąc pod uwagę fakt, że istotna część nieruchomości pierwotnej w dniu wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie pełniła bezpośrednio funkcji związanej z zabudową mieszkaniową, a jedynie można było jej przypisać funkcje towarzyszące przeznaczeniu mieszkaniowemu takie jak np. ogródki czy zieleń towarzyszącą. Analiza obejmowała transakcje zawarte w okresie od października 2008 r. do listopada 2011 r. W celu wyceny nieruchomości pierwotnej przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru [...]" rzeczoznawca majątkowy przeprowadził selekcję zanotowanych transakcji wyżej wymienionymi nieruchomościami w oparciu o siedem cech rynkowych, mających wpływ na poziom cen na lokalnym rynku nieruchomości, tj. położenie, lokalizację ogólną; dostęp do mediów; dojazd, dostępność; powierzchnię i kształt; otoczenie; przeznaczenie, możliwości inwestycyjne; ograniczenia. Na podstawie badań i obserwacji preferencji potencjalnych nabywców określił wagi dla powyższych cech rynkowych. W oparciu o analizę rynku oraz w wyniku selekcji przeprowadzonej za pomocą cech rynkowych rzeczoznawca majątkowy otrzymał bazę czterech transakcji. Z analizowanej bazy wybrał trzy transakcje nieruchomościami, które ze względu na swoje cechy rynkowe są najbardziej podobne do wycenianej nieruchomości pierwotnej. Ceny nieruchomości porównawczych zawierały się w przedziale od 359,53 zł/m2 do 442,79 zł/m2. Z uwagi na brak istotnego trendu zmiany cen nieruchomości w okresie objętym analizą rzeczoznawca majątkowy odstąpił od korygowania cen ze względu na upływ czasu na datę określenia wartości, tj. datę zbycia przedmiotowej części nieruchomości - 14 września 2010 r. Transakcje nieruchomościami porównawczymi zawarte zostały w okresie od września 2009 r. do listopada 2011 r.

Zarówno wyceniana nieruchomość pierwotna (działki nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...]), jak i nieruchomości porównawcze zostały szczegółowo opisane i scharakteryzowane za pomocą wyżej wymienionych cech.

W dalszej części wyceny rzeczoznawca majątkowy porównał kolejno cechy wycenianej nieruchomości pierwotnej (działek nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...]) z cechami każdej z nieruchomości porównawczych, wyliczył poprawki kwotowe stanowiące wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy wycenianą nieruchomością pierwotną a nieruchomościami porównawczymi oraz skorygował ceny transakcyjne nieruchomości porównawczych o sumę poprawek kwotowych. Następnie obliczył wartość jednostkową wycenianej nieruchomości pierwotnej jako średnią arytmetyczną z uzyskanych poprawionych cen, która to wartość wyniosła [...]

Określona na poziomie [...] wartość jednostkowa nieruchomości pierwotnej (działek nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...]) przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "[...]" stanowi reprezentatywną wartość dla analizowanego rynku.

Wartość rynkowa przedmiotowej części nieruchomości (działki nr [...]) przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości pierwotnej (działek nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...]) przed uchwaleniem miejscowego zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...]" wynosi [...] zł (słownie: [...]

Wartość rynkową przedmiotowej części nieruchomości (działki nr [...]) przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta K. rzeczoznawca majątkowy określił na podstawie wartości jednostkowej nieruchomości pierwotnej (działek nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...]).

Wartość jednostkową nieruchomości pierwotnej (działek nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...]) przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta K. rzeczoznawca majątkowy określił na podstawie trzech nieruchomości porównawczych. Nieruchomości te zostały wybrane przez rzeczoznawcę majątkowego po przeprowadzeniu przez niego analizy rynku niezabudowanych nieruchomości gruntowych, będących przedmiotem prawa własności, położonych w tym samym obrębie co wyceniana nieruchomość pierwotna (obręb [...]) oraz w obrębach sąsiednich i pobliskich, a następnie w pozostałych obrębach jednostki ewidencyjnej P., na terenach o przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "[...]" oraz innych obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego zbieżnym z przeznaczeniem wycenianej nieruchomości pierwotnej w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta K.. Analiza została rozszerzona o cały obszar jednostki ewidencyjnej P. z uwagi na brak transakcji wyżej wymienionymi nieruchomościami, położonymi w tym samym obrębie co wyceniana nieruchomość pierwotna (obręb [...]). Analiza obejmowała transakcje zawarte w okresie od lutego 2008 r. do września 2010 r. W celu wyceny nieruchomości pierwotnej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta K. rzeczoznawca majątkowy przeprowadził selekcję zanotowanych transakcji wyżej wymienionymi nieruchomościami w oparciu o pięć cech rynkowych, mających wpływ na poziom cen na lokalnym rynku nieruchomości, tj. położenie, lokalizację ogólną; dojazd, dostępność; powierzchnię; otoczenie; przeznaczenie, możliwości inwestycyjne. Na podstawie badań i obserwacji preferencji potencjalnych nabywców określił wagi dla powyższych cech rynkowych. W oparciu o analizę rynku oraz w wyniku selekcji przeprowadzonej za pomocą cech rynkowych rzeczoznawca majątkowy wybrał trzy transakcje nieruchomościami, które ze względu na swoje cechy rynkowe są najbardziej podobne do wycenianej nieruchomości pierwotnej. Ceny nieruchomości porównawczych zawierały się w przedziale od 80,82 zł/m2 do 109,66 zł/m2. Z uwagi na fakt, że w K. czas nie ma wpływu na ceny nieruchomości przeznaczonych jako tereny zieleni, rzeczoznawca majątkowy odstąpił od korygowania cen że względu na upływ czasu na datę określenia wartości, tj. datę zbycia przedmiotowej części nieruchomości - 14 września 2010 r. Transakcje nieruchomościami porównawczymi zawarte zostały w okresie od lutego 2008 r. do marca 2010r.

Zarówno wyceniana nieruchomość pierwotna (działki nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...]), jak i nieruchomości porównawcze zostały szczegółowo opisane i scharakteryzowane za pomocą wyżej wymienionych cech.

W dalszej części wyceny rzeczoznawca majątkowy porównał kolejno cechy wycenianej nieruchomości pierwotnej (działek nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...]) z cechami każdej z nieruchomości porównawczych, wyliczył poprawki kwotowe stanowiące wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy wycenianą nieruchomością pierwotną a nieruchomościami porównawczymi oraz skorygował ceny transakcyjne nieruchomości porównawczych o sumę poprawek kwotowych. Następnie obliczył wartość jednostkową wycenianej nieruchomości pierwotnej jako średnią arytmetyczną z uzyskanych poprawionych cen, która to wartość wyniosła 96,56 zł/m2. Określona na poziomie 96,56 zł/m wartość jednostkowa nieruchomości pierwotnej (działek nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...]) przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta K. stanowi reprezentatywną wartość dla analizowanego rynku.

Wartość rynkowa przedmiotowej części nieruchomości (działki [...]) przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta K. wynosi [...] zł (słownie: [...]).

Mając na uwadze przedstawiony przez rzeczoznawcę majątkowego wyżej opisany tryb postępowania przy wycenie przedmiotowej części nieruchomości (działki nr [...]) oraz prawidłowe, zgodne z prawem i stanem faktycznym, w ocenie Sądu, zalecenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego ujęte w decyzji z dnia 5 lipca 2016 r. znak [...], stwierdzić należy, że w ocenie Sądu przedłożony operat szacunkowy pod względem formalnym spełnia wszystkie wymogi, co prowadzi do wniosku, że posiada on wartość dowodową. Operat szacunkowy zawiera wszelkie informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienie toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Przy ustalaniu wartości przedmiotowej części nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wziął pod uwagę: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w obowiązującym planie miejscowym, faktyczny sposób wykorzystywania przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego, przeznaczenie w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r., stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych, czyli oparł się na kryteriach wymaganych w art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Określone w operacie szacunkowym trzy wartości rynkowe przedmiotowej części nieruchomości: pierwsza, przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru " [...]", druga, przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości pierwotnej (działek nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...]) przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego i trzecia, przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta K. nie odbiegają od cen, jakie były osiągane w obrocie rynkowym w analizowanych segmentach rynku. W operacie szacunkowym wykazany został związek przyczynowy pomiędzy przeznaczeniem terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla obszaru [...] a wzrostem wartości przedmiotowej części nieruchomości. Aby odzwierciedlić wzrost wartości przedmiotowej części nieruchomości spowodowany wyłącznie uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru [...]" rzeczoznawca majątkowy - zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami - zastosował odpowiednią metodologię wyceny nieruchomości. Po pierwsze, wszystkie trzy wartości rynkowe przedmiotowej części nieruchomości zostały określone w operacie szacunkowym na ten sam dzień (dzień zbycia przedmiotowej części nieruchomości, tj. 14 września 2010 r.). Po drugie, wszystkie trzy wartości rynkowe przedmiotowej części nieruchomości zostały określone w operacie szacunkowym według stanu istniejącego na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru " [...]". W ten sposób na wzrost wartości przedmiotowej części nieruchomości nie miały wpływu czynniki rzutujące na wartość nieruchomości, które zaistniały po dacie wejścia w życie powyższego planu miejscowego (np. podział nieruchomości). W świetle powyższego wzrost wartości przedmiotowej części nieruchomości ustalony na podstawie przedłożonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego wynika wyłącznie z uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru [...]". Na podstawie przedłożonego operatu szacunkowego, uwzględniającego jak to już było sygnalizowane zgodne z prawem zalecenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego ujęte w decyzji z dnia 5 lipca 2016 r. znak [...], można zatem stwierdzić, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru " [...]" spowodowało wzrost wartości części nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0587 ha obr. [...], objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...]

W trakcie sporządzania nowego operatu szacunkowego określającego wartości rynkowe przedmiotowej części nieruchomości przy uwzględnieniu stanu nieruchomości w znaczeniu wieczystoksięgowym, istniejącego w dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "[...]" rzeczoznawca majątkowy dołożył starań przy doborze baz nieruchomości podobnych, znajdując liczne nieruchomości przy analizie rynku nieruchomości podobnych według przeznaczenia w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego (s. 17 operatu szacunkowego), nieco mniej przy analizie - według faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości (s. nr [...] operatu szacunkowego) i trzy transakcje przy analizie - według przeznaczenia w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta K., co wynikało ze specyfiki przeznaczeń obejmujących nieruchomość pierwotną i braku transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości pierwotnej, mimo rozszerzenia analizy na całą jednostkę ewidencyjną P. i rozszerzenia standardowego okresu analizy. Rzeczoznawca majątkowy szczegółowo opisał nieruchomości stanowiące poszczególne bazy nieruchomości podobnych do nieruchomości pierwotnej (ss. 18-19, 22, 25 operatu szacunkowego), jak i skrupulatnie zbadał i opisał stan wszystkich działek składających się na nieruchomość pierwotną (ss. 10-11, 12-13 operatu szacunkowego). Na stronach 20, 23-24 i 26 operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy przedstawił skalę ocen i wagi dla poszczególnych cech rynkowych, opracowane na podstawie informacji i danych uzyskanych w lokalnych agencjach obrotu nieruchomościami, czyli na podstawie badań i obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości podobnych oraz własnej analizy realnych danych rynkowych. Przedstawione przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie cechy rynkowe oraz ich wagi należy uznać za wiarygodne w świetle powyższych - uznanych przez organ za prawidłowe i wyczerpujące - ustaleń rzeczoznawcy majątkowego. Wobec powyższych ustaleń Sąd akceptuje stanowisko rzeczoznawcy majątkowego, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "[...]" niewątpliwie podniósł możliwości inwestycyjne nieruchomości pierwotnej, umożliwiając potencjalnym inwestorom realizację zarówno komercyjnej zabudowy usługowej, jak również zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Potwierdzeniem powyższego jest fakt zrealizowania na przedmiotowym terenie w latach 2015-2016 intensywnej zabudowy wielorodzinnej. Tym samym w ocenie organu bezsprzeczny jest fakt wzrostu wartości rynkowej przedmiotowej części nieruchomości (działki nr [...]).

A zatem w świetle powyższego Sąd uznaje przedłożony operat szacunkowy za dopuszczalny prawem i wiarygodny dowód w prowadzonym postępowaniu w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) na okoliczność wystąpienia trzeciej przesłanki niezbędnej dla ustalenia renty planistycznej, tj. wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego.

Na podstawie przedłożonego operatu szacunkowego ustalono, że wartość przedmiotowej części nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta K. jest mniejsza niż wartość przedmiotowej części nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu, a zatem w odniesieniu do wzrostu wartości przedmiotowej części nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru " [...]" zastosowanie ma art. 37 ust. 1 zdanie drugie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a nie jej art. 87 ust. 3a i co za tym idzie wzrost wartości przedmiotowej części nieruchomości stanowi różnicę między wartością przedmiotowej części nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru " [...] a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego i wynosi [...] zł (słownie: [...]).

Zgodnie z § 27 uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru [...] stawka procentowa służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi 30 %. W związku z powyższym w odniesieniu do przedmiotowej części nieruchomości jest możliwe ustalenie renty planistycznej w wysokości jak w kontrolowanych decyzjach.

Wobec powyższych ustaleń, zdaniem Sądu nie zasługują na uwzględnienie zarzuty skargi, podnoszące naruszenie przez zaskarżoną decyzję zasady sprawiedliwości społecznej, art. 2 i art. 31 ust. 3 Konstytucji RP oraz art. 7 i art. 77 k.p.a., a także art. 145 k.p.a. i § 50 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Zgodnie z poglądami Komentatorów do art. 2 Konstytucji RP "Pojęcie społecznej sprawiedliwości ma wyrażać potrzebę nawiązania do ocen moralnych ugruntowanych w świadomości społecznej, <> (zob. L. Leszczyński, Cele odsyłania..., s. 142; por. SK 21/04 z 26 lipca 2006 r.), a nie do poglądów jednostkowych czy tym bardziej – ekscentrycznych. Odwołanie się do poglądów moralnych społeczeństwa nie może być jednak, i nie jest, pojmowane dosłownie, jako nakaz akceptowania poglądów arytmetycznej większości. Praktyka orzecznicza ukazuje, że jest to odniesienie do wysublimowanych, w pewien sposób uszlachetnionych poglądów, właściwych raczej środowiskom najbardziej wykształconym i kulturowo dojrzałym, aniżeli najliczniejszym warstwom społeczeństwa, które w swoich poglądach nie są ani prodemokratyczne ani prochrześcijańskie, lecz egoistyczne, zawistne, ksenofobiczne i lekceważące dobro wspólne (tak Z. Ziembiński, Sprawiedliwość społeczna..., s. 55, 66). Do tego jednak nie ogranicza się "uspołecznienie", a zatem zobiektywizowanie dokonywane za pomocą formuły "sprawiedliwości społecznej" (zob. L. Leszczyński, Cele odsyłania..., s. 150). Pojęcie sprawiedliwości społecznej odwołuje się do hipotetycznej umowy społecznej między grupami (warstwami, klasami), która miałaby ją – wg J. Rawlsa – legitymizować (zob. Z. Ziembiński, Sprawiedliwość społeczna..., s. 48). Odnosi się zatem do stosunków między grupami społecznymi a nie między jednostkami, między jednostką a grupą społeczną czy między jednostką a państwem, znacznie obiektywizując procesy urzeczywistniania sprawiedliwości, przez uniezależnienie od przekonań poszczególnych osób (zob. J. Karp, Sprawiedliwość społeczna..., s. 32, 66, 79; A Domańska w recenzji książki J. Karpa, PS 2005, nr 5, s. 212; B. Banaszak, Prawo..., s. 183; M. Safjan, Sprawiedliwość..., s. 16). Sprawiedliwość społeczna np. zakazuje dyskryminującego rozłożenia ciężarów kryzysu gospodarczego albo przeprowadzanych przez państwo reform na poszczególne grupy społeczne (zob. K 14/91 z 11 lutego 1992 r. i odpowiednio K 25/96 z 23 września 1997 r.).

W zależności od obiektywnego zhierarchizowania grup społecznych wedle ich miejsca w społeczeństwie, sprawiedliwość społeczna (Iustitia socialis) będzie występować jako sprawiedliwość prawna (Iustitia legalis socialis), odnosząca się do grup społecznych o nierównej pozycji, sprawiedliwość rozdzielcza (Iustitia distributiva socialis), między grupami o pozycji względnie równej, albo sprawiedliwość komunitarna (Iustitia communitativa socialis) dotycząca relacji niezwiązanych z żadnym stosunkiem hierarchicznym (tak T. Zgański według A. Domańskiej, Zasady sprawiedliwości..., s. 34–35)". Tak jak wyżej: Garlicki Leszek (red.), Zubik Marek (red.), Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej. Komentarz. Tom I, wyd. II Opublikowano: Wyd. Sejmowe 2016 uwaga 50 Komentarza do art. 2 .

W ocenie Sądu, kontrolowane organu nie naruszyły tej ww. zasady, gdyż działały na podstawie zgodnych z Konstytucją podstaw prawnych, aprobowanych społecznie i niezakwestionowanych skutecznie przed Trybunałem Konstytucyjnym. Z kolei, zgodne z prawem tj. z art. 7 w zw. z art. 77 k.p.a., co zostało wykazane powyżej, ustalenie przez organ okoliczności uzasadniających zastosowanie ww. przepisów u.p.z.p w sprawie renty planistycznej, pozwala na stwierdzenie, że skarżącemu nie stała się zobiektywizowana krzywda nieaprobowana społecznie i wynikająca zarazem z faktu wydania kontrolowanej decyzji. Zgodnie z przywołanym przez skarżącego art. 31 Konstytucji RP: "1. Wolność człowieka podlega ochronie prawnej. 2. Każdy jest obowiązany szanować wolności i prawa innych. Nikogo nie wolno zmuszać do czynienia tego, czego prawo mu nie nakazuje.3. Ograniczenia w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i praw mogą być ustanawiane tylko w ustawie i tylko wtedy, gdy są konieczne w demokratycznym państwie dla jego bezpieczeństwa lub porządku publicznego, bądź dla ochrony środowiska, zdrowia i moralności publicznej, albo wolności i praw innych osób. Ograniczenia te nie mogą naruszać istoty wolności i praw. I w tym przypadku Sąd nie dostrzega, aby kontrolowane decyzje naruszyły zasadę proporcjonalności wobec skarżącego , gdyż treść kontrolowanej decyzji organu II i I instancji jest adekwatna "pasująca", koherentna do przepisów, których konstytucyjność w zakresie testu proporcjonalności nie została zakwestionowana. Zarzuty nawiązujące do naruszenia art. 145 k.p.a. i "art. 50 p. 3" rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w prawnych i faktycznych realiach kontrolowanej sprawy także nie zasługują, jako bezprzedmiotowe, na uwzględnienie. Wobec stwierdzonej przez kontrolowane organy, w sposób uzasadniony i zgodny z prawem, prawidłowości obecnie kwestionowanego przez skarżącego operatu, organy nie miały powinności powołać innego biegłego, z kolei skarżący nie wykorzystał prawnej możliwości przygotowania i wniesienia w postępowaniu administracyjnym dowodu w postaci kontroperatu, do czego miał prawo i nikt mu tego nie zakazywał. Wadliwość poprzedniego operatu nie wykazywała kwalifikowanych znamion uzasadniających wybór przez organy innego biegłego. Fakt, że operat nie spełnia oczekiwań strony postępowania i obecnego skarżącego, nie świadczą o jego nieprawidłowości, a samo nieuzasadnione naruszeniem prawa, niezadowolenie strony z treści operatu nie może być skuteczna podstawą do żądania przeprowadzenia wyceny przez innego biegłego. Jednocześnie Sąd nie ma kompetencji do skierowania operatu szacunkowego do oceny "Komisji Opiniującej MSRzM" , o której jest mowa w skardze.

Zdaniem Sądu, argumentacja skargi pomija, że w trakcie sporządzania nowego operatu szacunkowego określającego wartości rynkowe przedmiotowej części nieruchomości biegły prawidłowo działał przy uwzględnieniu stanu nieruchomości w znaczeniu wieczystoksięgowym, istniejącego w dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "[...]". W konsekwencji tego prawidłowego, zgodnego z prawem założenia, trzeba według Sądu zwrócić uwagę na fakt, iż indywidualne cechy szacowanej części nieruchomości (działki nr [...]) , należy rozpatrywać w kategorii elementu większej całości składającej się na opisaną powyżej nieruchomość pierwotną (w sensie wieczystoksięgowym). W związku z powyższym przystępując do analizy możliwości inwestycyjnych, a co za tym idzie cenności szacowanej nieruchomości, dla wszystkich stanów planistycznych, należy - jak to trafnie ujął biegły w wyjaśnieniach z dnia 30 maja 2017r. (k.406 akt organu II instancji, tom2 z 2) - przyjąć założenie, że potencjalny nabywca nieruchomości odnosił będzie się do cech terenu o powierzchni 6529,00 m2 i kształcie nieregularnego wielokąta, jako całości. Odbiorca operatu szacunkowego, w tym i skarżący, musi uwzględnić fakt, iż wszelkie powołane cechy nieruchomości takie jak dojazd, kształt, uzbrojenie, ograniczenia itp. odnoszą się do terenu znacznie większego niż sama działka [...].

Należy zwrócić uwagę, iż indywidualne ograniczenia działki [...] stanowią jednie element większej całości inwestycyjnej składającej się na nieruchomość pierwotną, która z konieczności przyjęcia stanu nieruchomości na datę wejścia w życie planu, stanowi punkt wyjścia do określania zmiany wartości jednostkowych nieruchomości.

Można zatem obrazowo przyjąć i wyjaśnić, że potencjalny inwestor (deweloper) planujący pozyskanie nieruchomości na cele związane z inwestycją mieszkaniową analizuje teren inwestycji jako zorganizowaną całość gospodarczą, na którą składają się zarówno obszary bezpośrednio przeznaczone pod zabudowę, jak i tereny pomocnicze czy towarzyszące, takie jak drogi dojazdowe, drogi pożarowe, tereny zielone (w tym tereny biologicznie czynne określone w wytycznych planu miejscowego). Jednocześnie Sąd zauważa, że w aktach administracyjnych znajduje się potwierdzona za zgodność z oryginałem kserokopia prawomocnego postanowienia Sadu Rejonowego dla K. – P. z dnia 29 lipca 2010 , sygn. akt [...] w którym Sąd postanawia:

"I. ustalić, że przedmiotem zniesienia współwłasności są nieruchomości położone w K. przy ul. [...], obręb [...] jednostka ewidencyjna K. P. objęte Księgą Wieczystą nr [...] prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla K.-P. w K. Wydział IV Ksiąg Wieczystych oznaczone w ewidencji gruntów jako działki :

a) nr [...] o powierzchni 0,1295 ha;

b) nr [...] o powierzchni 0,1571 ha ;

c) nr [...] o powierzchni 0,0606 ha;

d) nr [...] o powierzchni 0,0949 ha;

e) nr [...] o powierzchni 0,0963 ha;

f) nr [...] o powierzchni 0,1145 ha (.....)

i w punkcie II d) dokonać fizycznego podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], na dwie odrębne nieruchomości oznaczone jako działka nr [...] o powierzchni 0,0726ha i [...] o powierzchni 0,0587 ha zgodnie z zaklauzlowanym projektem podziału sporządzonym przez biegłego S. W. z dnia 13 kwietnia 201 Or. nr ewidencyjny [...], przy czym:

1) na wyłączną własność uczestnika J. G. przyznać nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o powierzchni 0,0587 ha wraz ze znajdującymi się na tej działce zabudowaniami ;

2) na wyłączną własność uczestniczki C. G. przyznać nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o powierzchni 0,0726 ha wraz ze znajdującymi się na tej działce zabudowaniami ;- bez spłat i dopłat na rzecz któregokolwiek z dotychczasowych współwłaścicieli.

Odnosząc się do zarzutu strony, że przy wycenie nieruchomości na potrzeby pobrania opłaty planistycznej podstawowe znaczenie ma porównanie jej nowego i poprzedniego przeznaczenia, a to nie zmieniło się - zarówno w poprzednich planach zagospodarowania przestrzennego, jak i obowiązującym planie od 17.08.2006 r. jest takie samo, gdyż działka nr [...] jest to działka drogowa (droga przebiega przez całą działkę, a konkretnie według skarżącego rozdziela działkę na trzy części) trzeba zauważyć, że przeznaczenie pod teren trasy drogowej - ulicy lokalnej oznaczonej symbolem 31 KL obejmuje jedynie północne obrzeże zbywanej działki nr [...], co stanowi - tak jak prawidłowo ujęto to w operacie szacunkowym - około 8 % jej powierzchni. Skarżący jednocześnie błędnie porównuje podnoszoną w skardze służebność z przeznaczeniem drogowym działki w planie. Kwestia służebności była podejmowana w trakcie postępowania administracyjnego, czego dowodem jest pismo Z-cy Dyrektora Wydziału Geodezji UMK z dnia 23 stycznia 2017 r., zgodnie z którym: "Odpowiadając na Pana prośbę o informację "czy i kiedy została wykreślona z Ksiąg Wieczystych służebność drogi dojazdowej do dz.[...] obr[...]" uprzejmie informuję, że w operacie szacunkowym nie ma informacji na temat wykreślenia ww. służebności. Należy przy tym wyjaśnić, że wycena nieruchomości dla celu ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) jest dokonywana według stanu istniejącego na dzień wejścia w życie planu miejscowego, tj. w przedmiotowej sprawie według stanu na dzień 17 sierpnia 2006 r. Rzeczoznawca majątkowy dokonał zatem badania księgi wieczystej również według stanu z tego dnia" (k. 361 akt administracyjnych).

Na marginesie Sąd zauważa, że z akt sprawy wynika wysoki potencjał inwestycyjny nieruchomości pod rządami nowego planu zagospodarowania przestrzennego, który został potwierdzony zrealizowaną w latach 2013 -2014 inwestycją mieszkaniową. Z wyjaśnień biegłego znajdujących się w aktach sprawy wynika, że na szacowanym terenie, w pierwszym etapie inwestycji, powstały 3 budynki siedmiopiętrowe obejmujące 132 lokale mieszkalne jeden lokal o charakterze handlowo - usługowo - biurowym o powierzchni ok. 321m2. z dostępem do dwupoziomowego garażu podziemnego. W ramach drugiego etapu w roku 2016 powstał ośmiopiętrowy budynek z garażem podziemnym.

Analizując operat szacunkowy należy zwrócić uwagę na fakt, iż podczas określania przeznaczenia nieruchomości zgodnego z jej faktycznym sposobem wykorzystywania uwzględniono jej inwestycyjny charakter wynikający z istniejącej zabudowy jednorodzinnej i rekreacyjnej. Obecna na nieruchomości pierwotnej zabudowa w żadnym wypadku nie może być jednak potwierdzeniem dla tezy związanej z tożsamym budowlanym przeznaczeniem nieruchomości. Potencjał inwestycyjny wynikający z zapisów planu miejscowego [...]" bezsprzecznie wykracza poza zakres budownictwa jednorodzinnego i rekreacyjnego. Do dnia 01.01.2003 r. nieruchomość pierwotna (działki nr: [...], [...], [...], [...] i [...]) podlegała ustaleniom miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K., zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r. zmieniającą uchwałę w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. (Dz. Urz. Woj. [...]) . Zgodnie z powołanym planem nieruchomość ujęta była w terenach ZP 56 (Obszar Miejskiej Zieleni Publicznej) w którym ponadto obowiązywały następujące strefy polityki przestrzennej nr: [...] w zasięgu (dz. nr: [...] i [...], zachodnia część działki nr [...]) ciągu komercyjnego poza strefą intensywności wielkomiejskiej i poza obszarami strategicznymi (ustalenia jak dla strefy [...] (Obszar Wód Otwartych) - wschodnie obrzeże działek nr: [...] i [...].

Mając na uwadze powyższe, Sąd działając na podstawie art. 151 p.p.s.a oddalił skargę.