Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1416/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2013-02-26 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 12  ust. 4a
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.
article: art. 4  pkt 16,  art. 154
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marta Kołtun-Kulik Sędziowie: WSA Maria Tarnowska WSA Dariusz Pirogowicz (spr.) Protokolant specjalista Ewelina Dębna po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 lutego 2013 r. sprawy ze skargi Prezydenta Miasta B. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] maja 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z [...] maja 2012 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta B. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] lutego 2012 r. nr [...] orzekającą o ustaleniu na rzecz Gminy B. odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w B., obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, uregulowanej w księdze wieczystej KW nr [...], w wysokości [...] złote powiększonego o kwotę [...] złotych z tytułu wcześniejszego wydania nieruchomości i zobowiązująca do wypłaty tego odszkodowania Prezydenta B. w terminie 14 dni, od dnia w którym decyzja stanie się ostateczna.

Decyzja Ministra Infrastruktury wydana została przy następujących ustaleniach stanu faktycznego i ocenie prawnej sprawy.

Opisana na wstępie nieruchomość, stanowiąca własność Gminy B. została objęta wydaną na wniosek Prezydenta Miasta B., opatrzoną w rygor natychmiastowej wykonalności decyzją Wojewody [...] Nr [...] z [...] października 2010 roku, znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (dalej: "z.r.i.d."), polegającej m.in. na budowie przedłużenia położonej w B. ulicy [...], w ciągu drogi krajowej Nr [...], na odcinku od ul. [...] do przedłużenia ul. [...] wraz z budową i przebudową niezbędnej infrastruktury technicznej. Postępowanie odwoławcze od tej decyzji zostało umorzone decyzją Ministra Infrastruktury z [...] marca 2011 r. nr [...]. W następstwie tych rozstrzygnięć nieruchomości objęte decyzją z.r.i.d., wydzielone liniami rozgraniczającymi teren inwestycji (w tym działka nr [...]), stały się z mocy art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. – o szczególnych zasadach i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm., przywoływanej dalej jako: "specustawa") własnością Skarbu Państwa z dniem, w którym powyższa decyzja stała się ostateczna. To zaś obligowało organ, który wydał decyzję z.r.i.d. do ustalenia, w drodze odrębnej decyzji, należnego odszkodowania (art. 12 ust. 4a i 4b specustawy).

Pismem z [...] grudnia 2011 r. Wojewoda [...] zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa przedmiotowej nieruchomości, a następnie decyzją z [...] lutego 2012 r. nr [...] - orzekł o: ustaleniu na rzecz Gminy B. odszkodowania w kwocie [...] złote; zwiększeniu wysokości odszkodowania o kwotę [...] złotych, odpowiadającą 5% wartości nieruchomości, z tytułu jej wcześniejszego wydania i zobowiązał do jego wypłaty na rzecz Gminy B. Prezydenta Miasta B., w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja ta stanie się ostateczna.

Ustalając wysokość odszkodowania organ oparł się na wycenie nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego – J. B., zawartej w sporządzonym przez niego operacie szacunkowym z [...] listopada 2011.Jako, że działka nr [...] w dacie wydania decyzji z.r.i.d. była nieruchomością zabudowaną, rzeczoznawca w odniesieniu do gruntów wyceny dokonał w podejściu porównawczym , metodą korygowania ceny średniej z wykorzystaniem działek podobnych w obrębie [...] i [...]. Natomiast w stosunku do budynku mieszkalnego i gospodarczego, ogrodzenia, drzew, krzewów i roślin owocowych, zastosował podejście kosztowe, metodę wskaźnikową. W ocenie Wojewody wycena nieruchomości sporządzona została zgodnie z obowiązującymi przepisami specustawy, ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., dalej: "u.g.n.") a także rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207. poz. 2109 ze zm.), zatem mogła ona stanowić podstawę ustalenia odszkodowania. W odniesieniu do zasadności podwyższania tego odszkodowania o przewidziany w art. 18 ust. 1 e specustawy 5% bonus z tytułu wcześniejszego wydania nieruchomości, Wojewoda wskazał, iż miał na względzie specyficzną sytuację jaka zaistniała na gruncie rozpoznawanej sprawy, polegającą na tym, że zarówno zarządcę drogi, jak i właściciela przedmiotowej nieruchomości reprezentuje ten sam organ czyli Prezydent Miasta B. Nie ulega więc jego wątpliwości, iż przedmiotowe nieruchomości zostały wydane do dyspozycji zarządcy drogi w określonym w art. 18 ust. 1 e specustawy terminie. Przy czym w zakresie rozumienia zawartego w redakcji tego przepisu zwrotu "wydanie nieruchomości" organ wojewódzki wskazał, że należy ten zwrot interpretować jako przeniesienie posiadania, a więc w kontekście art. 348 k.c., zgodnie z którym przeniesienie posiadania następuje przez wydanie rzeczy, zaś wydanie dokumentów, które umożliwiają rozporządzeniem rzeczą, jak również wydanie środków, które dają faktyczną władzę nad rzeczą, jest jednoznaczne z wydaniem rzeczy.

Wyjaśniając natomiast przyczyny obciążenia obowiązkiem wypłaty odszkodowania przez Prezydenta Miasta B., organ wskazał, na regulacje zawarte w art. 19 ust. 5 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz.U. z 2007 r., Nr 19, poz. 115 ze zm.), art. 22 ust. 1 specustawy oraz art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 16 grudnia 2005 r. o finansowaniu infrastruktury transportu lądowego (Dz. U. Nr 267, poz. 2251 ze zm.), z których to przepisów wywiódł, że sfinansowanie odszkodowania za przejęte pod realizację inwestycji drogowej na terenie miast na prawach powiatu (z wyjątkiem inwestycji dotyczących dróg ekspresowych i autostrad), następuje z budżetu tych miasta – w tym wypadku miasta B.

Od powyższej decyzji odwołanie wniósł Prezydent Miasta B., podnosząc, że Wojewoda nie sprecyzował w jaki sposób i z jakiego budżetu należy przeznaczyć środki na cel odszkodowania. Zakwestionował także sporządzony w sprawie operat szacunkowy, gdyż jego zdaniem zawiera on szereg niejasności oraz w niedostateczny sposób uzasadnia dokonane ustalenia i przyjęty tok obliczeń. Ponadto zdaniem skarżącego zasadniczą kwestią dyskwalifikującą przyjęty do ustalenia odszkodowania operat szacunkowy jest podstawa prawna. Biegły oparł się bowiem na ustawie o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu z roku 2004, czemu dał wyraz m.in. na stronie 5 opracowania, powołując się na tekst jednolity z 2004 roku. Stanowi to znaczący błąd, który mógł mieć odzwierciedlenie w zastosowanej metodologii i sposobie wyceny działki, a także mógł prowadzić do wadliwego sporządzenia opracowania.

W następstwie rozpoznania tego odwołania Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z [...] maja 2012 r. nr [...], utrzymał zakwestionowana decyzję Wojewody [...] w mocy.

W uzasadnieniu decyzji Minister przedstawił szczegółową analizę znajdujących zastosowanie w sprawach o odszkodowanie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami jak też przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Wskazał, że w dacie wydawania decyzji z.r.i.d. (która to data jest miarodajna do określenia stanu nieruchomości przy ustaleniu odszykowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a specustawy), wyceniana nieruchomość objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą nr [...] z dnia [...] marca 2007 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części osiedla [...] w B. – rejon ul. [...]. Wg tego planu jej teren oznaczony był symbolem 5.1 U.MN – tereny zabudowy usługowej i mieszkaniowej. Do określenia jej wartości, w tym wartości gruntu i znajdujących się na nim nasadzeń i naniesień rzeczoznawca zastosował przepis § 36 ust. 1 i 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 roku (w jego aktualnym brzmieniu), dokonując szacowania wartości gruntu w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej, a wartości części składowych nieruchomości w podejściu kosztowym, metodą wskaźnikową.

Po wyjaśnieniu na czym polegają poszczególne podejścia i metody wyceny, Minister zważył, że w celu określenia wartości gruntu, rzeczoznawca poddał analizie transakcje dotyczące prawa własności nieruchomości gruntowych zabudowanych przeznaczonych na cele zabudowy mieszkalnej. W efekcie tych analiz określono, że ceny prawa własności gruntów o przeznaczeniu tożsamym z przeznaczeniem gruntu wycenianego kształtują się w przedziale od około 160,00 zł do około 245,52 zł za 1 m 2. Do cech wpływających na cenę rynkową nieruchomości rzeczoznawca zaliczył: zaś położenie ogólne (waga 20%), położenie szczegółowe (waga 20%), uzbrojenie terenu (waga 20%), możliwość alternatywnej zabudowy (waga 15%), kształt i wielkość powierzchni (waga 10%) oraz dostępność komunikacyjną (waga 15%). Następnie w oparciu o cenę maksymalną i minimalną określił średnią cenę 1 m gruntu na kwotę 184,50 zł/m, którą w dalszej kolejności skorygował współczynnikiem w wysokości 1,263, odzwierciedlającym wpływ cech rynkowych. W rezultacie tych obliczeń wartość działki m 2 gruntu przedmiotowej działki została określona na kwotę 233,02 zł, co po przemnożeniu przez powierzchnię działki dało kwotę [...] zł. Wartość ogrodzenia została oszacowana natomiast na kwotę [...] zł, wartość utwardzenia na kwotę [...] zł, wartość nasadzeń na [...] zł, a zabudowy na [...]. Tym samym łączna wartość nieruchomości określono na kwotę [...] zł.

Zdaniem Ministra analiza operatu szacunkowego, w konfrontacji z brzmieniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku, pozwala stwierdzić, że nie zawiera on nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Tym samym zarzuty podniesione w odwołaniu dotyczące operatu szacunkowego nie zasługują jego zdaniem na uwzględnienie.

Odnosząc się natomiast do zarzutu braku wskazania z jakiego budżetu mają być przeznaczone środki na wypłatę odszkodowania, Minister wyjaśnił, że stosownie do treści art. 22 ust. 1 specustawy koszty nabycia nieruchomości pod drogi, w tym odszkodowania, finansowane są na podstawie przepisów o finansowaniu infrastruktury transportu lądowego, przepisów o drogach publicznych i przepisów o autostradach płatnych oraz o Krajowym Funduszu Drogowym. Zgodnie zaś z art. 3 ust. 3 ustawy o finansowaniu infrastruktury transportu lądowego, zadania w zakresie finansowania, budowy, przebudowy, remontu, utrzymania, ochrony i zarządzania drogami publicznymi, z wyjątkiem autostrad i dróg ekspresowych w granicach miast na prawach powiatu, finansowane są z budżetów tych miast. W myśl natomiast art. 19 ust. 5 ustawy o drogach publicznych w granicach miast na prawach powiatu zarządcą wszystkich dróg publicznych, z wyjątkiem autostrad i dróg ekspresowych, jest prezydent miasta, do którego należy zatem w myśl art. 20 tej ustawy, m.in. pełnienie funkcji inwestora oraz nabywanie nieruchomości pod pasy drogowe dróg publicznych. Z tych względów należne w niniejszej sprawie odszkodowanie winno być wypłacone z budżetu Miasta B.

Minister nie podzielił zarzutu odwołania dotyczącego oparcia się przez rzeczoznawcę w toku sporządzania opinii na niewłaściwej wersji przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. W sporządzonym operacie bowiem rzeczoznawca zacytował przepisy tej ustawy w ich aktualnym brzmieniem, ponadto przy oznaczeniu metryki ustawy o gospodarce nieruchomościami, wskazującej na jej tekst jednolity z 2004 r., zawarł adnotację "z późniejszymi zmianami".

Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł Prezydent Miasta B., zarzucając jej:

1) naruszenie przepisów art. 7 i art. 89 ust. 1 i 2 k.p.a., poprzez ich nie zastosowanie i nie przeprowadzenie rozprawy administracyjnej,

2) naruszenie przepisów art. 18 ust. 1 i ust. 1e specustawy, poprzez ich zastosowanie i zobowiązanie:

a) Prezydenta Miasta B. do wypłaty odszkodowania na rzecz Gminy B.,

b) zwiększenie wysokości odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu wcześniejszego wydania nieruchomości.

3) naruszenie przepisu art. 154 ust. 1 u.g.n. poprzez niewłaściwe jego zastosowanie.

Zdaniem skarżącego, szczegółowa analiza sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego potwierdza, iż został on wykonany nieprawidłowo. Zastrzeżenia budzi bowiem baza transakcji przyjętych do porównania w rozdziale 5, stronie 18 operatu, które wykorzystano celem ustalenia wartości rynkowej szacowanej nieruchomości wraz z naniesieniami. W tym kontekście skarżący wskazał na transakcję oznaczoną numerem pierwszym, która to transakcja w rzeczywistości obejmowała udział w jednej drugiej części nieruchomości. Z kolei transakcja oznaczona numerem drugim, obejmuje nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym w zabudowie szeregowej w stanie surowym zamkniętym. Wadliwa jest także zdaniem Prezydenta baza analiz transakcji uwzględnionych do porównania w rozdziale 5 na str. 26, wykorzystanych do obliczenia wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej. Rzeczoznawca majątkowy nietrafnie przyjął bowiem do porównania transakcję oznaczoną numerem drugim, która obejmowała sprzedaż jedynie 5/10 części nieruchomości, a ponadto przedmiotowa działka w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego części osiedla [...] w B. położona jest na terenach oznaczonych symbolem 1ZP - publiczna zieleń urządzona wchodząca w skład systemu przyrodniczego miasta. Z kolei transakcja oznaczona numerem cztery, obejmowała sprzedaż jedynie 5/30 części nieruchomości.

Z powyższych względów wskazane transakcje winny być zdyskwalifikowane, a ich odrzucenie powoduje, że w obydwu przypadkach metodologia wyceny oparta na podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej stanie się niewiarygodna, gdyż przyjęcie do analizy porównawczej zaledwie 9 lub 10 transakcji nie wypełni przesłanek art. 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów

Uzasadniając zarzut nieuprawnionego zwiększenia kwoty odszkodowania o 5 %. Skarżący podnosił, że Gmina B. nigdy nie wydała dokumentów, środków ani oświadczeń woli mających na celu wydanie przedmiotowej nieruchomości na rzecz właściwego zarządcy drogi, nie został sporządzony protokół zdawczo odbiorczy nieruchomości. Natomiast własność nieruchomości, a w związku z tym jej formalne i faktyczne wydanie nastąpiło dopiero gdy decyzja Wojewody [...] z [...] października 2011 r. stała się ostateczna czyli 31 maja 2012 r.

Wskazując, ze konsekwencja wykonania kwestionowanej decyzji jest wypłata przez Prezydenta Miasta B. samemu sobie odszkodowania, skarżący poddał w wątpliwość sens dokonywania operacji księgowych polegających na wydatkowaniu środków publicznych z rachunku wydatków jednostki samorządu terytorialnego, które zasilą rachunek jej dochodów, a zmniejszą środki przeznaczone chociażby na wydatki inwestycyjne zaplanowane corocznie w uchwale budżetowej.

W oparciu o tak sformułowane i uzasadnione zarzuty wniósł on o uchylenie zaskarżonej decyzji jak też poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...] z [...] lutego 2012 r. i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji.

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

skarga nie ma usprawiedliwionych podstaw, gdyż zaskarżona decyzja nie narusza prawa w stopniu uzasadniającym jej uchylenie.

Zakwestionowaną decyzją Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] lutego 2012 r.. nr [...] o ustaleniu na rzecz Gminy B. odszkodowania, za przejętą przez Skarb Państwa z mocy prawa, w trybie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. – o szczególnych zasadach i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm., przywoływanej dalej jako: "specustawa") nieruchomość, położonej w B., obręb [...], oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowiącą byłą własność tej Gminy i zobowiązującej do wypłaty odszkodowania Prezydenta Miasta B.

W rozpoznawanej sprawie przejęcie w trybie specustawy przedmiotowej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa jest niesporne. To zaś obligowało organ, który wydał decyzje o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej (tu Wojewodę [...]) do wydania decyzji ustalającej za przejętą nieruchomość odszkodowanie (art. 12 ust. 4a specustawy). Poza sporem pozostaje również to, że uprzednim właścicielem działki nr [...] była Gmina B. Okoliczności te nie budzą również wątpliwości Sądu i znajdują oparcie w zgromadzonych w aktach sprawy dokumentach.

Istotą sporu jest natomiast poprawność sporządzonego na potrzeby postępowania odszkodowawczego operatu szacunkowego, a w konsekwencji prawidłowość ustalonego odszkodowania, a także zasadność podwyższania odszkodowania o 5%, z tytułu wcześniejszego wydania gruntu inwestorowi, jak też kwestia podmiotu zobowiązanego do wypłaty odszkodowania, który jest jednocześnie organem wykonawczym gminy uprawnionej do jego otrzymania. Sporny pozostaje również sposób procedowania sprawy przez organy, a to w związku z zaniechaniem przeprowadzenia rozprawy administracyjnej.

Podstawą ustalenia wartości działki nr [...] przejętej na rzecz Skarbu Państwa, na potrzeby planowanej inwestycji drogowej, była wycena sporządzona przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego J. B. z [...] listopada 2011 r. Wyceny tej dokonał on w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej w odniesieniu do nieruchomości gruntowej, natomiast wartość znajdujących się na niej naniesień dokonał w podejściu kosztowym, metodą wskaźnikową. Punktem wyjścia w procesie wyceny było wyodrębnienie przez rzeczoznawcę transakcji dokonywanych latach 2009-2011 na rynku lokalnym nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi zabudową mieszkalną oraz transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod zabudową. Nieruchomość wyceniana w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej (1 października 2010 r.), była bowiem zabudowana i znajdowała się na terenie przeznaczonym pod zabudowę usługową i mieszkaniową (symbol 5.1.U.MN w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą z dnia [...] marca 2007 r. nr [...]). Ze zbioru transakcji wyodrębnił on 12 transakcji nieruchomościami zabudowanymi (k.18) i 11 transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod zabudowę (k. 24). Określił cechy cenotwórcze mające wpływ na wartość nieruchomości takie jak: położenie ogólne, szczegółowe, uzbrojenie terenu, możliwość alternatywnej zabudowy, wielkość i kształt oraz dostępność komunikacyjna, ustalił wagi poszczególnych cech, określił średnią cenę transakcyjną dla poszczególnych grup transakcji oraz zakresy współczynników korygujących, którymi dokonał korekt cen średnich, ustalając ostatecznie wartość łączną wycenianej nieruchomości (zawierająca wartość gruntu i naniesień) na kwotę [...] złote (przy cenie jednostkowej 488,37 zł/m2) – przy cenie gruntu [...] złote (233,02 zł/m2). Znajdujące się na gruncie w dacie wydawania zezwolenia na realizację inwestycji drogowej naniesienia, stosując podejście kosztowe, metodę wskaźnikową rzeczoznawca wycenił zaś odpowiednio na kwoty: [...] zł (ogrodzenia), [...] (utwardzenia), [...] zł (nasadzenia) i [...] zł (zabudowa).

Powyższą wycenę rzeczoznawca poprzedził wizją lokalną nieruchomości w dniu [...] listopada 2012 r. Z uwagi jednak na to, że wówczas już inwestycja była realizowana stan nieruchomości istniejący [...] października 2010 r. ustalił on w oparciu o sporządzony [...] października 2010 r. przez rzeczoznawcę majątkowego – K. K. opis stanu zagospodarowania i stanu technicznego działki nr [...] działki.

W ocenie organów wycena ta, z punktu widzenia obowiązujących przepisów specustawy, ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. - o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 Nr 102, poz. 651 ze zm.; przywoływanej dale jako: "u.g.n.") oraz rozporządzenia wykonawczego Rady Ministrów do tej ustawy z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.). była prawidłowa i mogła stanowić podstawę dla ustalenia odszkodowania. Sąd orzekający w niniejszej sprawie ocenę tę podziela.

Rzeczoznawca bowiem, zastosował się w procedurze szacowania nieruchomości do sposobu wyceny określonego w § 36 ust. 1 przywołanego wyżej rozporządzenia, zgodnie z którym wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji (decyzji z.r.i.d.), ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji i przy nieuwzględnieniu nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu jej wydania decyzji. Stosując podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej rzeczoznawca dysponował odpowiednio wyselekcjonowanym rynkiem transakcji nieruchomościami podobnymi, w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., obejmującym ponad 10 transakcji nieruchomościami, czego z kolei wymagał § 4 ust. 4 zdanie pierwsze przywołanego rozporządzenia, zgonie z którym do porównań przy tej metodzie przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Porównywane nieruchomości, wg informacji podanych przez rzeczoznawcę były nieruchomościami zabudowanymi lub przeznaczone pod zabudowę (co oznacza, że ich przeznaczenie odpowiadało przeznaczeniu przewidzianym dla nieruchomości wycenianej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego aktualnym w dacie wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej). Został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, w dacie wydawania kwestionowanych decyzji był aktualny, nie zawierał niejasności, pomyłek czy braków które winny być sprostowane lub uzupełnione.

Podniesiony natomiast w skardze zarzut dotyczący rzekomego niewłaściwego doboru transakcji, a to poprzez uwzględnienie transakcji obejmujących sprzedaż udziałów w prawie własności oraz transakcji dotyczącej sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem w stanie surowym zamkniętym i jednej transakcji obejmującej nieruchomość położoną w strefie oznaczonej symbolem 1ZP (publiczna zieleń), nie został poparty żadnymi dowodami. Co istotne również, nie był on podnoszony na etapie rozpoznawania sprawy przez organy. Zważyć zaś należy, że sposób analizy rynku i dobór nieruchomości do porównań mieści się w obszarze wiedzy specjalnej rzeczoznawcy, której nie posiada ani organ rozpoznający sprawę, ani kontrolujący go Sąd. To rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości i zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. ma zagwarantowaną swobodę wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Podmiotem ustawowo upoważnionym do oceny poprawności sporządzonego operatu jest zaś organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.). Oznacza to, że w sytuacji, gdy z treści operatu nie wynika, że zawiera on założenia sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa, organ orzekający o odszkodowaniu nie jest władny z urzędu kwestionować poczynionych w nim ustaleń. Jeżeli więc strona w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem (a taka sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie, co potwierdza adnotacja z [...] lutego 2012 r. o otrzymaniu kserokopii operatu) i uważała, że jest on wadliwy, to winna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, bądź chociażby przedłożyć kontrwycenę nieruchomości sporządzoną na własne zlecenie, co umożliwiłoby podważenia wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności. Takiej jednak kontrwyceny, ani opinii korporacji rzeczoznawców Prezydent Miasta B. w toku postępowania administracyjnego nie przedstawił. Nie może więc on obecnie skutecznie czynić organowi zarzutu, że z urzędu nie zakwestionował on wyceny biegłego i to z przyczyn, które podniesione zostały dopiero na etapie skargi i nie zostały poparte żadnymi dowodami.

Niekwestionowanie na etapie postępowania administracyjnego doboru transakcji przyjętych przez rzeczoznawcę, jak też ustalonej przez niego wartości rynkowej nieruchomości, przy jednoczesnym umożliwieniu stronom zapoznania się z jej wyceną czyniło również zbędne przeprowadzenia w sprawie rozprawy administracyjnej. Rozprawę administracyjną organ przeprowadza wszak wówczas, gdy zapewni to przyspieszenie lub uproszczenie postępowania lub gdy wymaga tego przepis prawa, bądź gdy zachodzi potrzeba uzgodnienia interesów stron oraz gdy jest to potrzebne do wyjaśnienia sprawy przy udziale świadków lub biegłych albo w drodze oględzin (art. 89 ust. 1 i 2 k.p.a.). Żadna z tych okoliczności w realiach niniejszej sprawy nie zaistniała. Brak było bowiem zgłoszonych organowi spornych stanowisk stron (tu gminy i zarządcy drogi), nie zostały również podniesione zarzuty wymagających zajęcia stanowiska przez biegłego, a wymóg rozprawy nie wynikał z mających zastosowanie w sprawie przepisów specustawy. Nie można go także wywieść z zawartego w art. 12 ust. 5 tej ustawy odesłania do odpowiedniego stosowania przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami do ustalania wysokości i wypłacania odszkodowania, a więc przepisów rozdziału 5 działu III tej ustawy , które takiego obowiązku nie przewidują.

W tym stanie rzeczy zarzut naruszenia przez organy art. 7 k.p.a. i art. 89 k.p.a. do jakiego miało dojść w związku z nieprzeprowadzeniem rozprawy administracyjnej, nie ma w ocenie Sądu usprawiedliwionych podstaw.

Zgodne z prawem, wbrew zarzutom skargi, było również w realiach rozpoznawanej sprawy podwyższenie należnego Gminie B. odszkodowania o 5% tzw. bonus z tytułu niezwłocznego wydania nieruchomości inwestorowi. Nie sposób bowiem abstrahować przy ocenie zaistnienia przesłanki wydania nieruchomości, w określonym w art. 18 ust. 1e pkt 1 specustawy terminie, uprawniającego do podwyższenia wysokości odszkodowania, od okoliczności, że zarówno inwestorem i wnioskodawcą ubiegającym się o przejęcie nieruchomości jak też reprezentującym właściciela jest ten sam podmiot – Prezydent Miasta B. Wydanie zaś nieruchomości, o którym stanowi art. 18 ust. 1e powołanej ustawy, w ocenie Sądu rozumie się nie tylko przeniesienie posiadania w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego (art. 348 kc.), ale także realne zaoferowanie i zapewnienie inwestorowi możliwości jej odebrania i to niezależnie od tego, czy w sposób faktyczny przyjął on ją do swojej dyspozycji. Istotne jest tutaj, jak trafnie zauważył Wojewoda [...], dobrowolność działanie właściciela oraz wykazanie własnym zachowaniem, że nie jest zainteresowany dalszym posiadaniem gruntu. Skoro zaś inwestorem i właścicielem jest ten sam podmiot, to nie sposób racjonalnie założyć, że jako przedstawiciel właściciela działał on na własną szkodę jako inwestora i odmawiał sam sobie udostępnienia nieruchomości. Uprawniona była zatem ocena Wojewody, że do wydania nieruchomości (rozumianego jako akceptacja wejścia inwestora na teren nieruchomości w celu realizacji zamierzenia wskazanego w decyzji z.r.i.d.), doszło z dniem otrzymanie przez właściciela zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17 specustawy (tj. decyzji z.r.i.d. z nadanym jej rygorem natychmiastowej wykonalności). Oznacza to, że trzydziestodniowy termin do wydania nieruchomości liczony od dnia otrzymania tego zawiadomienia, przewidziany w art. 18 ust. 1e pkt 1 powołanej ustawy, warunkujący przyznanie bonifikaty, został niewątpliwie dochowany. Oczywiście można się zgodzić ze skarżącym, że okoliczność formalnego wyłączenia nieruchomości z zasobów komunalnych i przeniesienia jej do zasobów Skarbu Państwa, winna być stwierdzone odpowiednimi dokumentami, jednakże ich brak w realiach niniejszej sprawy nie może przesądzać, że do wydaniu nieruchomości w rozumieniu ww. przepisu w terminie w nim przewidzianym nie doszło. Tym bardziej, że jak wynika z załączonych do skargi akt administracyjnych, w tym protokołu z wizji lokalnej działki nr [...] w dniu [...] października 2011 r., na jej terenie już wówczas inwestycja drogowa była realizowana, co przeczy twierdzeniu skarżącego, że do wydania nieruchomości doszło dopiero 31 maja 2012 r. Chybiony zatem uznać należy podnoszony w tym kontekście zarzut naruszenia art. 18 ust. 1 i art. 18 ust. 1 e powołanej ustawy.

Z punktu widzenia oceny legalności zaskarżonej decyzji, bez znaczenia jest natomiast fakt, że do zapłaty odszkodowania jak też jego otrzymania uprawniony jest faktycznie ten sam podmiot (gmina). Kwestia związana z konfuzją wierzytelności może mieć znaczenie co najwyżej na etapie wykonania zobowiązania, a nie jego powstania na podstawie norm publicznoprawnych.

Wobec powyższego, Sąd w całości podziela stanowisko organu co do wskazania podmiotu zobowiązanego do wypłaty odszkodowania i budżetu z którego wypłata ma nastąpić. Jak zasadnie bowiem wyjaśniono w kwestionowanej decyzji stosownie do art. 22 ust. 1 specustawy, koszty nabycia nieruchomości pod drogi, w tym odszkodowania, finansowane są na podstawie przepisów o finansowaniu infrastruktury transportu lądowego, przepisów o drogach publicznych oraz przepisów o autostradach płatnych oraz o Krajowym Funduszu Drogowym. Powołany przepis nie określa zatem podmiotu zobowiązanego do poniesienia kosztów nabycia nieruchomości pod drogi, w tym kosztów odszkodowania, odsyłając w tym zakresie m.in. do przepisów ustawy o finansowaniu infrastruktury transportu lądowego. Przepis art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 16 grudnia 2005 r. o finansowaniu infrastruktury transportu lądowego (Dz.U. Nr 267, poz. 2251 ze zm.) stanowi zaś, że zadania w zakresie budowy, przebudowy, remontu, utrzymania i ochrony dróg oraz zarządzania nimi finansowane są - w odniesieniu do dróg krajowych - przez ministra właściwego do spraw transportu za pośrednictwem Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad albo drogowych spółek specjalnego przeznaczenia, w odniesieniu do dróg wojewódzkich - przez samorząd województwa, a w odniesieniu do dróg powiatowych - przez samorząd powiatowy. W myśl natomiast art. 3 ust. 3 tej ustawy, w granicach miast na prawach powiatu zadania w zakresie finansowania, budowy, przebudowy, remontu, utrzymania, ochrony i zarządzania drogami publicznymi, z wyjątkiem autostrad i dróg ekspresowych, finansowane są z budżetów tych miast. Powołane wyżej przepisy ustawy z dnia 16 grudnia 2005 r. jednoznacznie określają zatem podmioty zobowiązane do finansowania zadań związanych z budową, przebudową, remontem, utrzymaniem, ochroną oraz zarządzeniem określoną kategorią dróg. Przy czym podkreślić trzeba, że reguły z nich wynikające stosuje się także - zgodnie z art. 22 ust. 1 specustawy - do finansowania kosztów nabycia nieruchomości pod drogi. Oczywiste zatem jest, że stosownie do treści powołanych wyżej przepisów, tj. art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 16 grudnia 2005 r. i art. 22 ust. 1 specustawy odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość, przejętą pod rozbudowę drogi krajowej, powinno być wypłacone z budżetu gminy, której organ wykonawczy niósł niniejszą skargą. Jak wynika bowiem z powyższych przepisów w granicach miasta na prawach powiatu zadania w zakresie finansowania, budowy, przebudowy, remontu, utrzymania, ochrony i zarządzania drogami publicznymi, z wyjątkiem autostrad i dróg ekspresowych, finansowane są z budżetu tego miasta. Do zadań tych należy zaś również ponoszenie kosztów odszkodowania za przejęcie nieruchomości z przeznaczeniem pod drogi.

Skoro zatem decyzji Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej jak też poprzedzającej ją decyzji Wojewody, nie można skutecznie zarzucić naruszenia przepisów prawa materialnego, jak też w toku rozpoznawania sprawy nie doszło do istotnego naruszenia przepisów postępowania administracyjnego, to wniesiona przez Prezydenta Miasta B. skarga nie ma usprawiedliwionych podstaw, a w konsekwencji podlegać musi oddaleniu.

Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

(Dz.U. z 2012 r., poz. 270), orzekł jak w sentencji wyroku.