Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 461/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2019-09-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzje I i II instancji
Powołane przepisy: article: art.94, art. 93 ust. 4 zdanie 2 i ust. 5, art. 94 ust. 1 art. 96 ust. 1,
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.
article: art. 59-art.64 ust. 1,
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 135, 200,205 par. 2, 145 par. 1 pkt 1 lit. c
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 8,107 par. 1 pkt 6 i par. 3
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Anita Jałoszyńska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 5 września 2019 r. sprawy ze skargi D. Spółki z o.o. Spółki Komandytowej w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy Ś. z dnia [...] r. nr [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej D. Spółki z o.o. Spółki Komandytowej w K. kwotę [...]([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Wnioskiem z dnia 18 października 2018 r., D.

z siedzibą w K., dalej jako "Spółka", reprezentowana przez Prezesa Zarządu, działając jako właścicielka działki nr [...] o powierzchni 0,3096 ha, obr. N. , zwróciła się do Wójta Gminy Ś. o wydanie decyzji zatwierdzającej jej podział na dwie działki: nr [...] o pow.0,1498 ha oraz nr [...] o pow.1598 ha, załączając następujące dokumenty:

- decyzję tego samego organu z dnia [...] nr [...],

w której na podstawie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (zwana dalej jako ustawa o pizp) ustalono na rzecz T. B. i M. I. (obecnie udziałowców ww. Spółki), warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 4 budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działce nr [...] wraz z przebiegiem jej granic, ustalając m.in. jako wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki - do 20%; powierzchnia biologicznie czynna - min. 50% powierzchni działki; jako warunki podziału geodezyjnego wskazano, m.in. iż minimalna wielkość wydzielanej działki budowalnej winna wynosić 750 m˛; minimalna szerokość frontu działki – 20 m;

- protokół przyjęcia przebiegu granic działki nr [...];

- kopię mapy w skali 1:500 z wstępnym projektem podziału;

- postanowienie Wójta Gminy Ś. z dnia [...]

nr [...] opiniujące pozytywnie wstępny projekt podziału działki

nr [...] na 2 działki nr [...] i nr [...].

Decyzją z dnia [...] nr [...], Wójt Gminy Ś. orzekł o odmowie zatwierdzenia podziału działki nr [...] obr. N. , na działki: nr [...] o pow. 0,1498 ha oraz nr [...] o pow. 0,1598 ha, uzasadniając, iż jest on sprzeczny z warunkami ustalonymi w decyzji o warunkach zabudowy nr [...]

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ I instancji wskazał, że podstawą dla odmowy zatwierdzenia podziału działki nr [...] było ustalenie, iż podziału nieruchomości, w myśl art. 94 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 – j.t. ze zm.), dalej jako "u.g.n.", można dokonać, gdy jest on zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy - w tej sprawie decyzji z dnia [...] Nr [...]

Organ wyjaśnił, że z treści załączonego do wniosku projektu podziału wynika,

iż zaproponowany podział spowoduje powstanie 2 odrębnych działek przeznaczonych pod zabudowę: 1) działka nr [...] o pow. 0,1498 ha, na której zostały ujawnione na mapie jako projektowane (w budowie) 4 budynki mieszkalne dwulokalowe; 2) działka nr [...] o pow. 1598 ha również przeznaczonej pod zabudowę 4 budynków mieszkalnych dwulokalowych. Odnosząc powyżej ustalone okoliczności faktyczne we wniosku o podział do ustaleń decyzji o warunkach zabudowy, z dnia [...] organ wskazał, iż dla działki nr [...] ustalono warunki zabudowy dla 4 budynków mieszkalnych jednorodzinnych, ustalając m.in. wskaźnik zabudowy dla całego terenu działki jako nie większy niż 20%; na jeden budynek mieszkalny jednorodzinny winna przypadać powierzchnia min. 750 m˛. Tymczasem wnioskowany podział działki nr [...] obejmuje budowę 4 budynków mieszkalnych na każdej z dwóch wydzielanych działek nr [...] i nr [...], co nie pozwoli osiągnąć warunków ustalonych w decyzji dnia [...] w tym przede wszystkim warunków ustalonych w pkt 2 ppkt 2 decyzji o warunkach zabudowy, tj.: wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki – do 20% oraz w pkt 4 ppkt 10 decyzji, jako warunki podziału geodezyjnego: minimalna wielkość wydzielanej działki budowlanej - 750 m˛.

Spółka wniosła odwołanie od wyżej opisanej decyzji Wójta Gminy Ś., podnosząc następujące zarzuty:

- naruszenie art. 93 ust. 4 zdanie 2 i ust. 5 w związku z art. 94 ust. 1 oraz art. 96

ust. 1 u.g.n., przez ich niewłaściwe zastosowanie lub błędną wykładnię, polegającą na uznaniu, że Wójt nie jest związany swoim postanowieniem z dnia [...] opiniującym pozytywnie wstępny projekt podziału działki nr [...], jako zgodny z decyzją o warunkach zabudowy z dnia [...]

- naruszenie art. 8 k.p.a. poprzez naruszenie zasady zaufania do organów władzy publicznej, poprzez odmowę zatwierdzenia przedstawionego podziału działki

nr [...] w sytuacji, gdy organ ten postanowieniem z dnia [...] uprzednio orzekł zaopiniować pozytywnie przedłożony projekt podziału przedmiotowej działki.

Decyzją z dnia [...] nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu decyzji Kolegium wskazało, że zgodnie z art. 93 ust. 1 u.g.n. podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego, dalej jako "mpzp", a w razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94 ust. 1 pkt 2 tej ustawy , który stanowi, że w przypadku braku planu miejscowego – jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu – podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy; art. 96 ust. 1 – podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zatwierdzającej podział.

Rozpatrywana sprawa dotyczy sytuacji, w której obszar, na którym planowana do podziału działka nr [...] jest położona, nie jest objęty obowiązkiem sporządzenia mpzp, oraz dla obszaru tego brak jest uchwalonego mpzp. Oznacza to, że przedłożony do zatwierdzenia projekt podziału przedmiotowej działki nr [...] winien być oceniany pod kątem zgodności z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy. Taka decyzja, ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 4 budynków mieszkalnych jednorodzinnych na terenie działki nr [...] o pow. 0,3096 ha obr. N. została wydana przez Wójta Gminy Ś. w dniu [...] Zatem decyzja organu I instancji winna być oceniona pod kątem jej zgodności z ww. przepisami art. 94 ust. 1 pkt 2 w związku z art. 93 ust. 1 u.g.n., co sprowadza się do oceny, czy wnioskowany podział działki nr [...], zgodny jest z warunkami zabudowy ustalonymi w decyzji tego samego organu z dnia [...] zarówno w jej części tekstowej oraz części graficznej (kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

Dokonując oceny zaskarżonej decyzji Kolegium uznało, że odwołanie nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zaskarżona decyzja organu I instancji nie narusza prawa, zaś wnioskowany podział przedmiotowej nieruchomości jest niezgodny z ustaleniami ww. decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...]

Jak wynika z ww. przepisów u.g.n. w przypadku nieruchomości objętej podziałem, położonej w obszarze nieobjętym ustaleniami mpzp (a przy tym nie zachodzi obowiązek jego sporządzenia), procedura zmierzająca do podziału nieruchomości wymaga jej dwuetapowości, czyli wymaga przeprowadzenia dwóch odrębnych postępowań. Celem pierwszego z tych postępowań jest decyzyjne ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji planowanej w granicach tej nieruchomości w oparciu o przepisy art. 59-art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r. poz. 1945, - j.t. ze zm.), zaś celem drugiego z tych postępowań jest zatwierdzenie w trybie art. 96 ust. 1 w związku z art. art. 94 ust. 1 pkt 2 u.g.n. podziału nieruchomości dokonanego w zgodzie z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy. W takim ujęciu, dopuszczalność wydzielenia działek gruntu w ramach podziału nieruchomości należy oceniać przez pryzmat możliwości jej zagospodarowania określonego w decyzji o warunkach zabudowy, w której rozstrzyga się o miejscu lokalizacji budynków (dz. N [...] obr. N. ) i ich parametrach, wskaźnikach zabudowy terenu przedmiotowej nieruchomości.

W niniejszej sprawie zdaniem Kolegium, taka dwuetapowość postępowania

w sprawie planowanego podziału nieruchomości objętej działką nr [...] obr. N. wystąpiła. Wójt Gminy Ś. działając na wniosek M. I.

i T. B., decyzją z dnia [...] ustalił warunki zabudowy dla działki nr [...], na której wnioskodawcy planowali budowę 4 budynków mieszkalnych jednorodzinnych. W poszczególnych punktach decyzji Wójt ustalił następujące warunki realizacji inwestycji: 4 budynki mieszkalne jednorodzinne

na działce nr [...] o pow. 0,3096 ha, nieprzekraczalna linia zabudowy w odległości

6 m od granicy z działką nr [...]; odległość od pozostałych granic działki – zgodnie

z przepisami odrębnym; wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki – 20%; szerokość elewacji frontowej do 12,5 m; wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej do 4 m (do gzymsu, attyki lub okapu); wysokość zabudowy

(do najwyżej położonej części kalenicy lub attyki) – do 8 m wysokość głównej kalenicy; układ połaci: dwu – lub wielospadowy o równych kątach pochylenia połaci dachowych; kąt nachylenia połaci – od 25 do 45 z jednakowym nachyleniem połaci głównych; główna kalenica – usytuowana prostopadle lub równolegle do frontu działki; powierzchnia biologicznie czynna – min. 50% symetryczny wielospadowy z kątem nachylenia od 30 do 45°, równoległy kierunek głównej kalenicy w stosunku do frontu działki.

Kolegium ustaliło, iż budowa czterech 4 budynków na każdej z działek powstałych po podziale działki nr [...], objętej decyzją o warunkach zabudowy, jest niezgodna z ww. ustaleniami decyzji Wójta Gminy Ś. z dnia [...] z następujących powodów: powierzchnia gruntu przypadająca na 1 budynek na działce nr [...] pow. 0,1498 ha wynosić będzie 374,5 m˛ zamiast 750 m˛, zaś na działce nr [...] o pow. 1598 ha – 399,5 m˛, co spowoduje niezachowanie warunku określonego w pkt 4 ppkt 10 decyzji o wz, czyli 750 m˛ na jedną działkę budowlaną oraz niezachowanie warunku określonego w pkt 2 ppkt 9 decyzji: powierzchnia biologicznie czynna - min. 50% powierzchni działki.

Reasumując powyższe, Kolegium stwierdziło, iż skoro przepisy art. 94 ust. 1

pkt 2 u.g.n. stanowią, iż w przypadku braku planu miejscowego – jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu – podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, natomiast zaskarżona decyzja nie spełnia tego wymogu, gdyż nie jest ona zgodna z warunkami zabudowy określonymi w decyzji z dnia [...] stwierdzić więc należy, że wnioskowany podział działki nr [...] na 2 działki nr [...] i nr [...] wraz z budową 4 budynków mieszkalnych jednorodzinnych na każdej z nich, jest niezgodny z ustalonymi warunkami zabudowy w ww. decyzji.

Odnosząc się do zarzutów odwołania, w tym m.in. zarzutu, że organ I instancji postanowieniem z dnia [...] zaopiniował pozytywnie przedłożony wstępny projekt podziału działki nr [...] na działki o numerach: [...] oraz [...], organ odwoławczy zauważył, że we wstępnym projekcie podziału inwestor nie wskazał, iż zamierza na każdej z wydzielonych działek wybudować po 4 budynki mieszkalne, czyli w sumie 8 budynków mieszkalnych (dowodem jest kopia mapy przedłożona wraz z wnioskiem o zaopiniowanie wstępnego projektu podziału). Okoliczność ta została ujawniona dopiero we wniosku o zatwierdzenie podziału działki nr [...], na kopii mapy, gdzie na każdej z wydzielonych działek wskazano po 4 budynki mieszkalne.

Pismem z dnia 21 marca 2019 r. D. w K., reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, wniosła skargę na ww. decyzję Kolegium do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie.

Kwestionowanej decyzji skarżąca zarzuciła naruszenie:

- art. 93 ust. 4 zd. 2 i ust. 5 w zw. z art. 94 ust. 1 oraz art. 96 ust. 1 u.g.n. przez ich niewłaściwe zastosowanie lub błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że Wójt

i organ II instancji nie jest związany wydanym na podstawie art. 93 ust. 4 zd. 2 u.g.n. postanowieniem Wójta Gminy Ś. z dnia 5.

o pozytywnym zaopiniowaniu projektu podziału ww. działki co do zgodności

z decyzją o warunkach zabudowy oraz może w ramach tego postępowania

w decyzji ponownie dokonać oceny zgodności podziału z warunkami określonymi

w decyzji o warunkach zabudowy, podczas gdy zgodnie z ww. przepisami postępowanie o zatwierdzenie podziału nieruchomości podzielone jest na dwie fazy i to w pierwszej fazie w formie postanowienia dokonuje się oceny zgodności projektowanego podziału działki z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zgodności z innymi przepisami szczególnymi, a takie postanowienie wyrażające opinię, o której mowa w art. 93 ust. 4 u.g.n., jest wiążące dla organu orzekającego w sprawie podziału nieruchomości i ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia wniosku o podział nieruchomości i jest wiążące, przesądzając

o rozstrzygnięciu w tym zakresie sprawy z wniosku o dokonanie podziału nieruchomości, ponieważ organ w sprawie podziału nieruchomości w sytuacji, gdy istnieje postanowienie pozytywnie opiniujące ten podział, nie może odmówić takiego podziału wbrew takiej opinii, oznaczałoby to bowiem naruszenie zasady zaufania do organów władzy publicznej określonej w art. 8 k.p.a.

- przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy,

tj. w szczególności art. 107 § 1 pkt 6 i § 3 k.p.a., przez brak wyjaśnienia podstawy prawnej przyjętego przez organ stanowiska o braku związania organu wcześniejszym postanowieniem Wójta Gminy Ś. w sprawie pozytywnej opinii o zgodności projektowanego podziału z decyzją o warunkach zabudowy

z przytoczeniem przepisów prawa w tym zakresie, podczas gdy zgodnie

z ww. przepisami decyzja powinna zawierać m.in. uzasadnienie prawne – wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje:

Sądową kontrolą w badanej sprawie objęto decyzję w przedmiocie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości. Na wstępie wyjaśnić zatem należy, że stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2018 r., poz. 2107 – j.t.), kontrola ta dokonywana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. Zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 – j.t. ze zm.), dalej jako "p.p.s.a.", sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Stosownie do art. 135 p.p.s.a., sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych, lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

Przeprowadzone przez sąd badanie zaskarżonej decyzji według wskazanego wyżej kryterium doprowadziło do uznania, że skarga jest zasadna, jakkolwiek nie wszystkie podniesione w niej argumenty zasługiwały na uwzględnienie.

Przystępując do merytorycznej oceny zaskarżonej decyzji, na wstępie należy wyjaśnić, iż podział nieruchomości jest dopuszczalny pod warunkiem, że jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94, o czym stanowi art. 93 ust. 1 u.g.n. Z kolei w myśl art. 94 ust. 1 tej ustawy, w przypadku braku planu miejscowego – jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu – podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli:

1) nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo

2) jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy

i zagospodarowania terenu.

Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, stosownie do art. 93 ust. 4 u.g.n., opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1.

W przypadku podziału nieruchomości dokonywanego na wniosek, a z takim mamy do czynienia w badanej sprawie, zgodnie z art. 97 ust. 1a u.g.n., należy dołączyć następujące dokumenty:

1) stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości w szczególności oświadczenie,

o którym mowa w art. 116 ust. 2 pkt 4;

2) wypis z katastru nieruchomości i kopię mapy katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi;

3) decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku,

o którym mowa w art. 94 ust. 1 pkt 2;

3a) pozwolenie, o którym mowa w art. 96 ust. 1a, w przypadku nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków;

4) wstępny projekt podziału, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95;

5) protokół z przyjęcia granic nieruchomości;

6) wykaz zmian gruntowych;

7) wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej;

8) mapę z projektem podziału.

Jeżeli jest wymagane wyrażenie opinii, o której mowa w art. 93 ust. 4 i 5, lub uzyskanie pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków, o którym mowa w art. 96 ust. 1a, dokumenty wymienione w ust. 1a pkt 5-8 dołącza się do wniosku o podział nieruchomości po uzyskaniu pozytywnej opinii lub pozwolenia. Dokumenty te podlegają przyjęciu do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego (art. 97 ust. 1b u.g.n.).

W tym miejscu należy poczynić kilka uwag na temat charakteru postanowienia wydawanego na podstawie art. 93 ust. 4 u.g.n. W kwestii tej wypowiadały się wielokrotnie sądy administracyjne w związku z wątpliwościami dotyczącymi tego, czy postępowanie poprzedzające uzyskanie postanowienia o zgodności planowanego podziału jest postępowaniem odrębnym, czy też stanowi część postępowania administracyjnego w sprawie podziału nieruchomości, a także tego, czy organ zatwierdzający podział jest tym postanowieniem związany.

Naczelny Sąd Administracyjny w licznych wyrokach wyraził pogląd,

iż postanowienie opiniujące projekt podziału nieruchomości, którym organ wydający opinię będzie związany przy wydawaniu decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości jest częścią postępowania administracyjnego o zatwierdzenie podziału nieruchomości i niewątpliwie stanowi jego integralną część. Zachowanie zgodności podziału nieruchomości z planem miejscowym właściwy organ ocenia wstępnie, wydając w tej sprawie postanowienie, na które służy zażalenie (art. 93 ust. 4 i 5 u.g.n.). W przypadku braku planu miejscowego opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1, a więc tego czy podział nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (por. wyrok NSA z dnia 23 września 1998 r., sygn. akt SA/Rz 899/98, publikowany OSP 1999 r., z. 5, poz. 106, uchwałę NSA z dnia 1 marca 1999 r., sygn. akt OPK 1/99, opublikowaną ONSA 1999 r., nr 3, poz. 84, oraz wyrok NSA z dnia 6 kwietnia 2006 r., I OSK 683/05, publikowany LEX nr 209513).

W świetle powyższych rozważań nie ulega zatem wątpliwości, że wstępna ocena zgodności planowanego podziału nieruchomości z decyzją o warunkach zabudowy jest obligatoryjnym elementem postępowania, a jej wynik jest wiążący dla organu rozpatrującego wniosek o dokonanie podziału nieruchomości.

Należy się zatem zgodzić ze skarżącą Spółką, iż organ zatwierdzający podział nieruchomości jest związany treścią postanowienia wstępnego, pod warunkiem wszakże, że treść tego postanowienia wskazuje jednoznacznie, iż dotyczy ono podziału nieruchomości przewidzianego w decyzji o warunkach zabudowy, wydanych dla określonej nieruchomości oraz przy zastrzeżeniu, że ocena zgodności z decyzją

o warunkach zabudowy dotyczy zarówno warunków zabudowy, jak i zagospodarowania terenu. Inaczej mówiąc z treści wydanego postanowienia wstępnego, powinno jednoznacznie wynikać, że organ dokonał oceny zgodności podziału nieruchomości z konkretną decyzją o warunkach zabudowy wydaną dla tej nieruchomości, przy uwzględnieniu obu wskazanych wyżej elementów, to jest zarówno w kontekście warunków zabudowy, jak i zagospodarowania terenu. Wydana decyzja zatwierdzająca podział powinna być zatem logicznym następstwem dokonanej oceny i powinna być z nią spójna.

W badanej sprawie w postanowieniu wskazano co prawda, iż podział nieruchomości ma związek z wydaną dla działki decyzją o warunkach zabudowy, jednak ani z treści postanowienia, ani z treści załącznika graficznego nie wynika, aby organ wydając opinię, badał taki sposób zagospodarowania obu działek, jaki został przedstawiony na załączniku graficznym do decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Analiza akt postępowania wskazuje bowiem na to, że do postanowienia załączono mapę z uwidocznionym planowanym podziałem nieruchomości z dnia [...] bez wskazania jednakże planowanego sposobu zagospodarowania powstałych na skutek podziału działek. Z kolei do wniosku o zatwierdzenie podziału nieruchomości z dnia [...] załączono mapę z uwidocznionym planem zagospodarowania powstałych na skutek podziału działek. Nie ulega zatem wątpliwości, że oba załączniki graficzne się różnią, a organ dokonując oceny zgodności planowanego podziału nieruchomości z decyzją o warunkach zabudowy, nie ocenił takiego sposobu zagospodarowania powstałych na skutek podziału działek, jaki uwidoczniono we wniosku. Postanowienie dotyczy zatem innego stanu faktycznego, aniżeli ten, którego dotyczył wniosek o zatwierdzenie podziału nieruchomości, co oznacza, że w sprawie objętej wnioskiem ocena zgodności podziału nieruchomości, obejmująca zarówno warunki zabudowy, jak i warunki zagospodarowania terenu nie została przeprowadzona. Ocena zakończona wydaniem postanowienia nie obejmowała bowiem takiego sposobu zagospodarowania terenu, jaki został przedstawiony we wniosku, co czyni postępowanie wadliwym, czego nie dostrzegły organy orzekające w sprawie.

Brak spójności pomiędzy obiema fazami postępowania powoduje, iż wydaną decyzję należało ocenić krytycznie, bowiem została ona wydana bez uzyskania wymaganej prawem opinii, o której mowa w art. 94 ust. 4 u.g.n., co musiało skutkować jej uchyleniem oraz uchyleniem poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy Ś., na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit c) w związku z art. 135 p.p.s.a. Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania zapadło na podstawie art. 200 w związku z art. 205 § 2 przywołanej ustawy.