Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 1164/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2014-03-04 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 7, art. 40 par. 2, art. 77 par. 1, art. 80, art. 107 par. 3, art. 156 par. 1 pkt 2
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 2 ust. 1, art. 6 ust. 2 pkt 1 i 2, art. 56, art. 61 ust. 1 pkt 1, art. 63 ust. 2, art. 64 ust. 1
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 4 ust. 4, par. 5 ust. 2, par. 6 ust. 2, par. 7 ust. 4
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Dnia 4 marca 2014 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia NSA Anna Stępień Sędziowie Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka (spr.) Protokolant Sekretarz sądowy Anna Łyżwa po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 marca 2014 roku przy udziale --- sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej A w Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji - oddala skargę. a.bł.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2013r., poz. 247, w skrócie: "K.p.a."), art. 59, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2012r., poz. 647 ze zm., powoływana także jako: "ustawa"), utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] nr [...], ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na nadbudowie i rozbudowie istniejącego budynku szpitala, przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. A 4 na działkach nr 152/2 i 152/3, w obrębie [...].

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy w pierwszej kolejności dokonał wykładni pojęć "działka sąsiednia", "zasada dobrego sąsiedztwa" i "kontynuacja funkcji zabudowy", o których mowa art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, a następnie wskazał, że wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, organ I instancji wyznaczył obszar analizowany zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U z 2003r., nr 164, poz. 1588, powoływane również jako: "rozporządzenie"). W aktach sprawy znajduje się mapa w skali 1:500 (załącznik graficzny do analizy), na której pokazane zostały granice terenu objętego analizą urbanistyczno – architektoniczną. Z załącznika tego wynika, iż obszar analizowany wyznaczony został w promieniu 69m, co odpowiada trzykrotnej szerokości frontu terenu inwestycji. Z kolei z części opisowej analizy urbanistycznej wynika, że w obszarze analizowanym dominującą funkcją jest funkcja mieszkaniowa wielorodzinna, uzupełniona funkcją usługową w parterach budynków. Występuje również zabudowa o funkcji usługowej samodzielnej (hurtownie, zespół szkół), która jest też obecnie realizowana w budynku planowanym do rozbudowy i nadbudowy (szpital chirurgiczny).

Kolegium przeprowadziło również szczegółową analizę wynikających z decyzji organu I instancji poszczególnych ustaleń dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, tj. linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki i geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). W ocenie organu odwoławczego wszystkie parametry dotyczące projektowanej inwestycji znalazły oparcie w przepisach rozporządzenia oraz wynikały z przeprowadzonej analizy urbanistycznej.

Zdaniem Kolegium konfrontacja ustalonych decyzją organu I instancji wymagań dla nowej zabudowy z cechami zabudowy sąsiedniej, pozwalała na stwierdzenie, iż planowana inwestycja kontynuuje funkcję, jak również zachowuje cechy tej zabudowy, co w konsekwencji przesądziło, iż spełnia warunek tzw. dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Wyniki analizy potwierdziły także, że wnioskowane zamierzenie inwestycyjne spełnia także pozostałe warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2 – 5 ustawy, mianowicie: warunek dostępu do drogi publicznej (ul. A), wystarczającego uzbrojenia terenu, braku wymagania uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na cele nierolne i nieleśne, a także zgodności z przepisami odrębnymi.

Kolegium podniosło również, że decyzja o warunkach zabudowy jest decyzją stanowiąca jedynie o możliwości zagospodarowania terenu i nie może ograniczać cudzych praw zarówno do nieruchomości, na której planuje się inwestycję, jak też nieruchomości sąsiednich. Zgodnie z treścią art. 63 ust. 1 omawianej ustawy, decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, natomiast szczegółowe okoliczności planowanej zabudowy konkretyzują się w następnym etapie procesu inwestycyjnego – postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Stosownie bowiem do wymogów ustawy – Prawo budowlane, której przepisy mają zastosowanie w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę, obiekt budowlany należy projektować, budować i utrzymywać zgodnie z przepisami i w sposób zapewniający m.in ochronę uzasadnionych interesów osób trzecich, która obejmuje przede wszystkim: zapewnienie dostępu do drogi publicznej, możliwość korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, a także dopływu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, ochronę przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie oraz ochronę przed zanieczyszczeniem powietrza, wody lub gleby. Zbadanie czy spełnione będą warunki techniczne określone rozporządzeniu z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych (w tym § 13 dotyczącego tzw. linijki słońca czy § 18, dotyczącego wymaganej ilości miejsc parkingowych) możliwe będzie dopiero na etapie oceny konkretnego projektu budowlanego przy wydawaniu pozwolenia na budowę. Na tym dopiero etapie ocenia się bowiem zgodność przedstawionego projektu z wymaganiami technicznymi. Wobec powyższego Kolegium uznało, że zarzuty odwołania, dotyczące uciążliwości planowanej inwestycji dla nieruchomości sąsiednich (takich jak: zacienienie, naruszenie konstrukcji budynków sąsiednich, niemożność odprowadzania dymu, ograniczenie przepustowości ulicy A) na tym etapie postępowania inwestycyjnego są przedwczesne.

Organ odwoławczy podkreślił również, że co prawda organ I instancji niewątpliwie naruszył art. 40 § 2 K.p.a., to jednak prawo do obrony Wspólnoty Mieszkaniowej ul. A 6, nie zostało ograniczone. Pełnomocnik strony wniósł bowiem skutecznie w jej imieniu, odwołanie od tej decyzji (jeszcze w otwartym terminie odwoławczym). W tej sytuacji uchybienia tego nie można ocenić jako istotnego dla rozstrzygnięcia. W ocenie Kolegium decyzja organu I instancji zawiera wszystkie elementy określone w art. 54 w związku z art. 64 ust. 1 omawianej ustawy, w tym również wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich oraz warunki wynikające z przepisów szczególnych jak np. obowiązek wykonania projektu zgodnie z przepisami rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, jak również rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

Na ostateczną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. skargę do sądu administracyjnego złożyła Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ulicy A 6 w Ł. zarzucając naruszenie przepisów postępowania w sposób mający istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: naruszenie art. 156 § 1 pkt 2 K.p.a. w zw. z art. 40 § 2 K.p.a. poprzez nie stwierdzenie nieważności decyzji, w sytuacji, w której decyzja organu I instancji wydana została z rażącym naruszeniem prawa, poprzez pominięcie pełnomocnika strony, jak również naruszenie art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 K.p.a. polegające w szczególności na niedostatecznym wyjaśnieniu podstaw i przesłanek utrzymania w mocy decyzji organu I instancji oraz przez niedostateczne wyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy, w szczególności pominięcie wniosków pełnomocnika Zarządu Wspólnoty Nieruchomości zawartych w piśmie z dnia 3 lipca 2013r., a także polegające na dowolności w wydaniu decyzji poprzez niedostateczne i niepełne uzasadnienie decyzji.

Zarzucono również mające wpływ na wynik sprawy naruszenie prawa materialnego, przez błędną jego wykładnię i niewłaściwe zastosowanie tj. art. 6 ust. 2 pkt 1 i 2, art. 54 ust. 2 lit. d oraz art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez naruszenie chronionego interesu osób trzecich, błędne sporządzenie analizy urbanistycznej nieruchomości, na której planowana jest inwestycja.

W ocenie skarżącej pominięcie przez organ pełnomocnika strony jest równoznaczne z pominięciem strony w postępowaniu administracyjnym, a postępowanie prowadzone z naruszeniem ogólnej zasady udziału strony w postępowaniu jest postępowaniem wadliwym w zakresie ciążącego na organie obowiązku zapewnienia stronie czynnego udziału w sprawie. Doręczenie decyzji stronie, jeśli ustanowiła wcześniej zgłoszonego organowi pełnomocnika, jest bezskuteczne. Dlatego organ odwoławczy w razie braku skutecznego doręczenia decyzji I instancji winien stwierdzić niedopuszczalność odwołania. Ponadto zdaniem skarżącej organy obu instancji całkowicie pominęły podnoszony przez stronę zarzut, iż analiza urbanistyczna winna się tyczyć działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej. Analiza urbanistyczna wykonana dla inwestycji polegającej na nadbudowie budynku szpitala w ogóle nie odnosi się do zabudowy ul. A. Skupia się jedynie na zabudowie ulicy B, co wprost wynika z jej treści. Nieruchomość przy ul. A 4 nie posiada skomunikowania z ulicą B, do której odnosi się wykonana w niniejszej sprawie analiza urbanistyczna.

Skarżąca wskazała, że planowana inwestycja w sposób istotny kształtuje sytuację właścicieli lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. A 6 w Ł.. W niniejszej sprawie obowiązkiem organu było ustalenie, czy wykonanie planowanej inwestycji nie zaburzy ładu przestrzennego oraz nie naruszy prawnie chronionych interesów osób trzecich o czym stanowi art. 6 ust 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Tymczasem zdaniem skarżącej wykonanie nadbudowy przedmiotowego obiektu spowoduje w większym stopniu ograniczenie dostępu światła słonecznego do części mieszkań w budynku przy ul. A 6, którego dostęp na skutek wybudowania szpitala jest już i tak znacznie ograniczony. W konsekwencji spowoduje, że część lokali mieszkalnych będzie zacieniona przez cały dzień niezależnie od pory roku. Organy obu instancji marginalizowały jednak te okoliczności, pozostawiając je niewyjaśnione, naruszając tym samym prawnie chronione interesy strony.

Na tej podstawie skarżąca wniosła o stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji i poprzedzającej jej decyzji organu i instancji, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ja decyzji organu I instancji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, a także o zasądzenie kosztów postępowania przed sądem administracyjnym.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i w związku z tym wniosło o oddalenie skargi.

Pismem z dnia 19 lutego 2014r. inwestorzy przychylając się do stanowiska organu II instancji wnieśli o oddalenie skargi. W pierwszej kolejności inwestorzy podkreślili, że wobec braku jakichkolwiek negatywnych skutków dla skarżącej związanych z nieprawidłowym doręczeniem decyzji, brak jest podstaw do uchylenia decyzji, ani tym bardziej stwierdzenia jej nieważności. Ponadto zdaniem inwestorów nie jest zasadnym zarzut, aby analiza urbanistyczna dotyczyła tylko zabudowy wzdłuż ulicy B pomijając zabudowę ulicy A. Obszar analizowany został określony zgodnie z wymogami § 3 ust. 2 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ I instancji prawidłowo ustalił, że skoro front działki wynosi 23m., to granice analizowanego obszaru zamykają się w promieniu 69m.. W granicach analizowanego obszaru znalazły się zarówno działki przy ul. B, jak i przy ul. A. Z przepisu art. 61 ust. 1 punkt 1 ustawy nie wynika, że organ powinien dokonywać analizy urbanistycznej koncentrując się wyłącznie na działkach sąsiednich posiadających dostęp do tej samej drogi publicznej. Zabudowanie co najmniej jednej działki sąsiedniej mającej dostęp do tej samej drogi jest jedynie warunkiem wydania decyzji. Granice obszaru analizowanego wyznacza się zaś zgodnie z treścią powyżej cytowanego § 3 ust. 2 rozporządzenia.

Inwestorzy zakwestionowali również zarzut dotyczący tego, że analiza urbanistyczna pomija kwestię wpływu podwyższenia budynku szpitala na nasłonecznienie sąsiadujących z nim budynków. W ocenie uczestników postępowania zarzuty dotyczące ograniczenia dopływu światła dziennego nie mogą być rozpatrywane w niniejszej sprawie. Odnoszą się bowiem do kwestii uregulowanych w prawie budowlanym. Organ administracyjny wydając decyzję o warunkach zabudowy nie ma obowiązku ani uprawnienia do badania powyższych kwestii przy podejmowaniu decyzji o warunkach zabudowy. Podlegają one analizie dopiero na etapie postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę. Niezależnie jednak od powyższego zarzut ograniczenia dostępu do światła w odniesieniu do budynku przy A 6 jest także merytorycznie niezasadny, bowiem budynek Wspólnoty przy A 6 graniczy bezpośrednio z budynkiem szpitala przy A 4. Budynki są do siebie równoległe. Na ścianie łączącej oba budynki nie ma okien. Przy czym to budynek Wspólnoty jest wyższy o dwie kondygnacje w stosunku do budynku szpitala po rozbudowie. Zatem nie jest możliwym aby podwyższenie budynku szpitala o jedną kondygnację wpłynęło negatywnie na naświetlenie sąsiadującego wyższego budynku Wspólnoty. Ponadto zgodnie z ustalonymi warunkami zabudowy budynek będzie niższy od budynku, z którym bezpośrednio sąsiaduje i niższy od średniej wysokości zabudowy w analizowanym terenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. przez kontrolę administracji publicznej. Kontrola działalności organów administracyjnych, o której mowa, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, iż sądy administracyjne nie orzekają merytorycznie, tj. nie wydają orzeczeń, co do istoty sprawy, lecz badają zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procedury administracyjnej, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej.

Sąd uwzględniając skargę uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, o czym stanowi art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012r., poz. 270 ze zm., dalej P.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi Sąd skargę oddala (art. 151 P.p.s.a.).

Przedmiotem oceny Sądu jest w niniejszej sprawie legalność zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł., którą utrzymano w mocy decyzję ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na nadbudowie i rozbudowie istniejącego budynku szpitala. Skarżąca zarzuciła natomiast, iż ww. inwestycja sprzeciwia się przede wszystkim zasadzie tzw. "dobrego sąsiedztwa". Istotą sporu w przedmiotowej sprawie jest zatem to, czy organ w sposób prawidłowy i wyczerpujący ustalił spełnienie przez inwestora wszystkich wymagań, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także czy prowadzone przez organ administracji postępowanie odpowiadało wymogom określonym przepisami K.p.a., a w szczególności art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 K.p.a. W pierwszej kolejności należy jednak wyjaśnić, czy naruszenie przez organ I instancji art. 40 § 2 K.p.a. mogło skutkować tym, że decyzja organu I instancji została dotknięta wadą nieważności.

Zgodnie z art. 156 § 1 pkt 2 K.p.a. decyzja organu administracji jest nieważna, jeżeli wydana została z rażącym naruszeniem prawa. Stosownie natomiast do art. 40 § 2 K.p.a. jeżeli strona ustanowiła pełnomocnika, pisma doręcza się pełnomocnikowi. W związku z tym rację należy przyznać skarżącej, że doręczając jej decyzję, zamiast jej pełnomocnikowi, organ I instancji w sposób oczywisty naruszył podstawowe zasady postępowania administracyjnego. Jednakże nie można zgodzić się z tym, że owe naruszenie jest rażące i bezwzględnie pociąga za sobą sankcję nieważności decyzji organu I instancji. W takim wypadku należy bowiem zbadać, jaki wpływ miało pominięcie pełnomocnika strony na jej prawa procesowe.

Jak wynika z akt administracyjnych odwołanie od decyzji organu I instancji zostało złożone nie tylko w ustawowym terminie, to na dodatek zostało ono sporządzone przez pełnomocnika skarżącej i zawierało zarzuty względem tej decyzji nie tylko o charakterze procesowym, ale również o charakterze merytorycznym. Nie można zatem powiedzieć, że pominięcie pełnomocnika w postępowaniu pociągało dla skarżącej negatywne skutki, skoro pełnomocnik skarżącej skutecznie zaskarżył decyzję w pełni uzasadniając swoje stanowisko. Zasadnie również organ II instancji przystąpił do merytorycznej oceny zarzutów podniesionych w odwołaniu zamiast koncentrować się nad oceną nieważności decyzji organu I instancji. Jak słusznie podkreślił organ odwoławczy jeżeli odwołanie zostało wniesione skutecznie, to oznacza, że decyzja organu I instancji nie stała się ostateczna, co tym samym wykluczało możliwość stwierdzenia jej nieważności.

Skoro zatem fakt pominięcia pełnomocnika skarżącej nie miał istotnego znaczenia w sprawie, to kolejną kwestią, którą należało wyjaśnić jest to, czy organ administracji dokonał prawidłowej analizy, na skutek której ustalił, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy).

Sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, w tym wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych) określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Powyższe rozporządzenie stanowi, iż przez pojęcie funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu należy rozumieć sposób użytkowania obiektów budowlanych oraz zagospodarowania terenu zgodny z przepisami odrębnymi (§ 2 pkt 2 rozporządzenia). Natomiast mówiąc o cechach zabudowy i zagospodarowania terenu – należy przez to rozumieć w szczególności gabaryty, formę architektoniczną obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu (§ 2 pkt 3 rozporządzenia). Z kolei obszar analizowany to teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania (art. 2 pkt 4 rozporządzenia). W związku z tym zgodnie z § 3 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 – 5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50m..

Oceniając zebrany w sprawie materiał dowodowy należy dojść do wniosku, iż organ administracji prawidłowo sporządził analizę urbanistyczną, która stanowiła podstawę do ustalenia, że wnioskowana inwestycja odpowiada wymogom określonym w art. 61 ust. 1 ustawy. Przede wszystkim podkreślenia wymaga to, że przedmiotem inwestycji jest rozbudowa i nadbudowa istniejącego budynku szpitala, a co za tym idzie ustalenie warunków zabudowy ma charakter nieco "uproszczony" niż w stosunku do "nowej" zabudowy, bowiem nie ma potrzeby szczegółowego uzasadniania wszelkich parametrów projektowanej zabudowy, skoro część z nich w ogóle nie ulegnie jakiejkolwiek zmianie w stosunku do zabudowy już istniejącej na działce będącej terenem inwestycji. Nie ma w związku z tym żadnych przeszkód, żeby ocenić spełnienie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, przez bezpośrednie odniesienie się do zainwestowanej już części działki w celu oceny kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Trudno zatem podzielić zarzut skarżącej, że w obszarze analizowanym nie istnieje działka dostępna z tej samej drogi publicznej, pozwalająca na kontynuację funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu, skoro na działce, na której projektowana inwestycja ma zostać zrealizowana, istnieje już legalna zabudowa o tym samym sposobie użytkowania. Jeżeli zatem chodzi o kontynuację funkcji to należy stwierdzić, że wynika ona już z samego charakteru inwestycji, jaką jest rozbudowa i nadbudowa istniejącego budynku szpitala.

Dlatego organ administracji winien skupić się przede wszystkim na cechach zabudowy i zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym i na tej podstawie ustalić parametry projektowanej zabudowy w szczególności jej gabaryty, formę architektoniczną oraz intensywność wykorzystania terenu. Tak też uczyniono, bowiem wyniki analizy urbanistycznej pozwoliły na określenie wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych) oraz usytuowania linii zabudowy. W sposób wyczerpujący uzasadniono również odstępstwa od średnich wielkości w zakresie ww. ustaleń, na co pozwalają przepisy § 4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2 i § 7 ust. 4 rozporządzenia.

Powyższe przemawia zatem za zachowaniem zasady tzw. "dobrego sąsiedztwa", celem której jest przecież zagwarantowanie ładu przestrzennego rozumianego, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno – gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno – estetyczne (art. 2 pkt 1 ustawy). Zasada "dobrego sąsiedztwa" uzależnia zmianę sposobu zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Jednakże mówiąc o zasadzie "dobrego sąsiedztwa" należy odnieść się do istniejącej zabudowy obiektów na działkach sąsiednich w szerokim rozumieniu pojęcia "działka sąsiednia". Za działki sąsiednie należy w związku z tym uznać wszystkie działki, które znajdują się w obszarze analizowanym. Z "dobrym sąsiedztwem" będziemy mieli zatem do czynienia także wtedy, gdy na terenie objętym analizą istnieje już co najmniej jeden obiekt zbliżony w zakresie funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, do obiektu będącego przedmiotem wydanej w sprawie decyzji, a wyniki analizy urbanistycznej będą pozwalały na dostosowanie projektowanej zabudowy do istniejącego obiektu, jako elementu zastanego na danym terenie ładu przestrzennego. Przeciwne rozumienie pojęcia "dobrego sąsiedztwa" sprzeciwiałoby się określonej w art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy zasadzie swobodnego zagospodarowania własnego terenu w granicach obowiązującego prawa. Natomiast zapewnienie ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych, będzie miało miejsce tylko w przypadku, gdy zamierzone przez inwestora przedsięwzięcie będzie niezgodne z prawem – art. 6 ust. 2 pkt 2 ustawy.

Za niezasadne należy w związku z tym uznać zarzuty niedokonania przez organ administracji analizy wpływu projektowanej inwestycji na ewentualne ograniczenie dostępu naturalnego oświetlenia na sąsiedniej nieruchomości, zakłócenie ciągu w przewodach kominowych, czy też zapewnienia odpowiedniej ilości miejsc parkingowych, o czym mowa w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zbadanie, czy planowana inwestycja ograniczy dopływ naturalnego światła do pomieszczeń mieszkalnych budynku, który planuje zrealizować inwestor i czy w związku z tym spełnione będą warunki techniczne określone w § 13 ww. rozporządzenia będzie możliwe dopiero na etapie oceny konkretnego projektu budowlanego przy wydawaniu pozwolenia na budowę. To samo dotyczy pozostałych zastrzeżeń. Na tym dopiero etapie ocenia się bowiem zgodność przedstawionego projektu z wymaganiami technicznymi (vide: wyrok WSA w Warszawie z dnia 25 września 2008r., w sprawie sygn. akt IV SA/Wa 488/08 http://orzeczenia.nsa.gov.pl ).

Podzielić należy w tym zakresie stanowisko Kolegium, że decyzja o warunkach zabudowy jest decyzją stanowiąca jedynie o możliwości zagospodarowania terenu i z tego względu zagrożenie praw osób trzecich na tym etapie procesu inwestycyjnego może mieć charakter jedynie potencjalny. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich (art. 63 ust. 2 ustawy). Ochrona osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy nie może być zatem oceniana tak, jak w kolejnym etapie inwestycyjnym tj. postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Ocena czy projektowany obiekt z uwagi na jego usytuowanie nie będzie stanowił uciążliwości dla nieruchomości sąsiedniej w stopniu naruszającym zasady wynikające z odpowiednich przepisów prawa budowlanego należy bowiem, zgodnie z art. 5 ustawy – Prawo budowlane, do organu wydającego decyzję o pozwoleniu na budowę. Z kolei organ orzekający w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu nie powinien wkraczać w kompetencje organu wydającego decyzje o pozwoleniu na budowę.

Mając powyższe na uwadze Sąd podziela stanowisko organu, iż w niniejszej sprawie brak było podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, stosownie do art. 64 ust. 1 w zw. z art. 56 ustawy. Sąd nie dopatrzył się również naruszenia przez organy administracji art. 7, art. 77 § 1 i art. 103 § 3 K.p.a., jak również innych przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Organ w sposób wyczerpujący zebrał materiał dowodowy i na jego podstawie ustalił istniejący stan faktyczny, a następnie prawidłowo zastosował przepisy prawa materialnego, co znalazło odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji.

W związku z tym na podstawie art. 151 P.p.s.a. skargę jako bezzasadną należało oddalić.

B.A.