Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 338/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2009-10-29 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 144 ust. 1, art. 145 ust. 1,
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 4 ust. 1 i 2, par. 55 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Paweł Miładowski (spr.) Sędziowie WSA Bożena Popowska WSA Izabela Kucznerowicz Protokolant st.sekr.sąd. Agata Tyll-Szeligowska po rozpoznaniu w Wydziale IV na rozprawie w dniu 14 października 2009 r. sprawy ze skargi S. Ś., J. Ś. na decyzję Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. z dnia [...] marca 2009 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta L. z dnia [...] grudnia 2008 r. nr [...] 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. na rzecz skarżącego kwotę 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów sądowych 3. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana /-/ I. Kucznerowicz /-/ P. Miładowski /-/ B. Popowska


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] grudnia 2008 r., nr [...] Prezydent Miasta L. ustalił opłatę adiacencką w wysokości 977,20 zł dla S. i J. Ś. będących współwłaścicielami nieruchomości położonej w L. przy ul. K. [...], zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...], oznaczonej ewidencyjnie działką nr [...], o pow. [...] ha, arkusz mapy [...] z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z wybudowaniem ulicy.

W uzasadnieniu organ wskazał, iż ulica K. w L. wybudowana została w 2006 r., a inwestycję zrealizowano w całości ze środków budżetu Miasta. Organ podniósł, iż protokołem końcowym nr [...] z dnia [...] listopada 2006 r. dokonano odbioru końcowego robót.

Organ wyjaśnił ponadto, iż zgodnie z art. 144 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r., nr 261, poz. 2603 ze zm.) właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Natomiast wysokość opłaty zależy od wzrostu wartości powstałego w wyniku wybudowania ulicy oraz stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustalonej przez radę gminy. Organ podniósł, iż zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej L. z dnia [...] czerwca 2003 r., nr [...] stawka procentowa wynosi 20 % oraz 0 % dla właścicieli, którzy współfinansują budowę drogi przez Komitet Inicjatyw Gospodarczych.

Organ wyjaśnił, iż wartość nieruchomości przed i po wybudowaniu ulicy została określona w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę.

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli S. i J. Ś. wskazując, iż zgodnie z art. 145 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami organ może, a nie musi ustalić opłatę adiacencką. Ponadto odwołujący podnieśli, iż w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jednolity Dz. U. z 2007 r., Nr 19 poz. 115 ze zm.) droga oznacza budowlę wraz z drogowymi obiektami inżynierskimi, urządzeniami oraz instalacjami, stanowiącą całość techniczno-użytkową, przeznaczoną do prowadzenia ruchu drogowego, zlokalizowaną w pasie drogowym. W ocenie odwołujących powyższe oznacza, iż opłata może być ustalona jedynie wówczas, kiedy nowa droga, a nie tylko nawierzchnia jezdni, została wybudowana od podstaw. Skarżący zwrócili również uwagę, iż z uwagi na zły stan drogi sami wcześniej wybudowali chodnik, który został rozebrany przez miasto. W ocenie odwołujących brali oni udział w kosztach budowy infrastruktury ulicy.

Ponadto odwołujący zwrócili uwagę, iż miasto przez wiele lat pobierało podatek od nieruchomości taki sam jak od mieszkańców ulic uzbrojonych i utwardzonych.

W ocenie odwołujących sporządzony operat szacunkowy jest obarczony błędem oraz jest nieobiektywny i nieprawdziwy. Odwołujący wskazali, iż rzeczoznawca porównywał ich działkę z działkami większymi.

Wskazując na powyższe odwołujący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i zastosowanie stawki 0 %.

W piśmie z dnia [...] lutego 2009 r. stanowiącym uzupełnienie odwołania odwołujący zarzucili Prezydentowi, iż nie odniósł się do ich wszystkich zarzutów. W tym miejscu odwołujący powołali się na pismo Miejskiego Zarządu Dróg i Inwestycji, w którym stwierdzono, iż jeżeli chodnik istniał, to został wykonany własnym staraniem.

Ponadto odwołujący zwrócili uwagę, iż po ich odwołaniu rzeczoznawca sprostował operat w zakresie kształtu działki. Ponadto podnieśli, iż przy ocenie wielkości działki ocena w stosunku do ich nieruchomości powinna być "nie korzystna" lub "mało korzystna".

Ponadto zdaniem odwołujących się w niniejszej sprawie winien znaleźć zastosowanie art. 148 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomości. Odwołujący podnieśli, iż na ułożenie chodnika wydatkowali 887,88 zł. Do pisma skarżący załączyli oświadczenia oraz dokumentacje fotograficzną dokumentująca okoliczność, iż chodnik istniał przed wybudowaniem ulicy.

Decyzją z dnia [...] marca 2009 r., [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję podnosząc, iż ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą, od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową, urządzeń infrastruktury technicznej oraz wysokości stawki procentowej służącej naliczeniu opłaty. Podstawą do ustalenia czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości położonych przy wybudowanym urządzeniu infrastruktury technicznej jest wycena nieruchomości dokonywana każdorazowo przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, który kieruje się konkretnymi, a zarazem obiektywnymi założeniami.

Z akt niniejszej sprawy wynika, iż w roku 2006 zostały wykonane roboty budowlane związane z budową ulicy K. w L.. Inwestycja w całości została zrealizowana ze środków budżetu miasta L.. Odbiór końcowy robót nastąpił w dniu [...] listopada 2006r. i tę datę przyjmuje się jako dzień stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi.

Podstawą ustaleń odnośnie wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej nr geod. [...] położonej przy ul. K. [...] po wybudowaniu ulicy K. był sporządzony przez rzeczoznawcą majątkowego operat szacunkowy. Wynika z niego, że wartość nieruchomości skarżących wzrosła w związku z wybudowaniem przedmiotowej ulicy o 4.886,00 zł wobec czego 20% z tej kwoty wynosi 977,20 zł. Opłata została zatem wyliczona przez organ I instancji prawidłowo.

Co do zarzutów odwołania SKO wskazało, iż brak jest prawnych podstaw by wyszczególnioną przez Skarżących kwotę poniesionych przez nich wydatków na ułożenie chodnika przed Ich nieruchomością uznać za nakłady poniesione na rzecz budowy urządzenia infrastruktury technicznej jaką jest w przedmiotowej sprawie budowa ul. K.. Zgodnie z treścią art. 148 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami różnicę między wartością, jaką nieruchomość ma po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej a wartością , jaką miała przed ich wybudowaniem, pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych przez właściciela na rzecz budowy urządzeń infrastruktury technicznej. Zgodnie z pismem Miejskiego Zarządu Dróg i Inwestycji dokumentacja projektowa, którą dysponują, nie wskazuje na istnienie przedmiotowego chodnika, a więc jego ułożenie nie było przedmiotem realizacji urządzenia infrastruktury z udziałem środków budżetu Miasta L..

Organ wyjaśnił, iż chodnik był wykonany bez wiedzy Zarządu Dróg i Inwestycji i wyłącznie z inicjatywy i własnym staraniem skarżących. Realizacja takich zamierzeń, w ocenie organu odwoławczego, nie podlega opłacie adiacenckiej i nie podlega przepisom regulującym udział w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej.

W ocenie organu odwoławczego również zarzuty skarżących, co do operatu nie znajdują uzasadnienia.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wnieśli S. i J. Ś. podnosząc, iż organ nie odniósł się do ich zarzutów doradzając im wystąpienie na drogę sądową.

Ponadto skarżący wskazali, iż pomimo prośby o wydanie odpisu operatu nie otrzymali go, co uniemożliwiło im dokładne ustosunkowanie się do niego. Skarżący zwrócili również uwagę, iż nieruchomości przyjęte do porównania w przeciwieństwie do ich nieruchomości są położone w bardzo atrakcyjnych miejscach.

Wskazując na powyższe skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz ustalenie wymiaru stawki na 0 %.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie powtarzając argumenty zawarte w zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu 14 października 2009 r. skarżący oświadczyli, iż nie chodzi tylko o wybudowanie chodnika ale również o łącza kanalizacyjno-gazowe. Skarżący wyjaśnili, iż ich udział polegał na podpisywaniu umów z dostawcami, z których wynikało, że będziemy partycypować w kosztach.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. – dalej Ppsa) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu.

Stosownie do art. 4 pkt 11 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez opłatę adiacencką należy rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości.

Podstawę prawną wydania decyzji w sprawie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania ulicy stanowią przepisy rozdziału 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W myśl przepisów art. 144 ust. 1 i art. 145 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich, przy czym ustalenie tej opłaty przez organ orzekający następuje każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Przez "budowę urządzeń infrastruktury technicznej" rozumie się bowiem budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych lub telekomunikacyjnych (art. 143 ust. 2 ustawy).

Jednym z podstawowych dowodów służącym ustaleniu opłaty adiacenckiej jest opinia rzeczoznawcy majątkowego, określająca wartość nieruchomości tzn. operat szacunkowy.

Wobec powyższego stwierdzić należy, iż rzeczoznawca ma wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, gdyż organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości opłaty jednorazowej decyduje organ. Na podstawie art. 7 art. 77 § 1 i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego, na organie prowadzącym postępowanie spoczywa obowiązek wszechstronnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań w celu wyczerpującego zebrania materiału dowodowego oraz oceny tego materiału. Jedynie ustalone w taki sposób fakty mogą być uznane za udowodnione i stanowić materiał dowodowy będący niezbędną podstawą do wydania decyzji administracyjnej oraz jej uzasadnienia. Prawidłowe ustalenie stanu faktycznego sprawy jest bowiem niezbędnym elementem warunkującym prawidłowe zastosowanie norm prawa materialnego.

Na podstawie wskazanych powyżej przepisów to na organach prowadzących postępowanie spoczywał obowiązek oceny wiarygodności i mocy dowodowej sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii, która stanowiła podstawę do ustalenia przedmiotowej opłaty.

W rozpatrywanej sprawie rzeczoznawca określając wartość przedmiotowych nieruchomości zastosował podejście porównawcze i metodę porównywania parami.

W myśl art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Z kolei zgodnie z przepisem § 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie zasad wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz.U. Nr 207, poz. 2109 - dalej rozporządzenie) - przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym można stosować m.in. metodę, którą zastosowano w niniejszej sprawie, tj. metodę porównywania parami. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia).

Natomiast art. 154 ust. 1 ww. ustawy stanowi, iż wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przy szacowaniu nieruchomości rzeczoznawca winien wykorzystać wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach (art. 155 ust. 1).

Sąd podziela stanowisko wyrażone w uzasadnieniu wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 lutego 2008 r. sygn. akt II OSK 2012/06 (Lex nr 437627), w którym podkreślono, iż operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Skoro wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych (art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami), to proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości oraz wszechstronną analizą cech nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych. Nie może zatem budzić wątpliwości, że w operacie rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących. W tym miejscu zwrócić należy uwagę na treść przepisu § 55 ust. 1 rozporządzenia, który jednoznacznie przewiduje, iż operat szacunkowy przedstawia postępowanie, o którym mowa w art. 4 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a więc postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym dane, o jakich mowa w punktach 1 - 9 ust. 1 § 56 tj. określenie przedmiotu, zakresu i celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości; wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Uznać zatem należy, iż operat szacunkowy winien zawierać dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy.

W ocenie Sądu sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy, nie spełnia ww. wymogów określonych przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia.

To, iż wybór podejścia oraz metody i techniki szacowania należy do rzeczoznawcy majątkowego nie oznacza, że rzeczoznawca działa tu w sposób dowolny. Wybór podejścia i metod szacowania nieruchomości rzeczoznawca obowiązany jest uzasadnić.

Odnosząc powyższe uwagi na grunt niniejszej sprawy zauważyć należy, iż uzasadnienie wybranej metody sprowadza się w przedmiotowej sprawie do przytoczenia treści art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca majątkowy, oprócz przytoczenia treści art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie uzasadnił dlaczego akurat ta metoda w niniejszej sprawie jest właściwa.

Ponadto w operacie rzeczoznawca majątkowy nie zawarł uzasadnienia wskazującego na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych. W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy w operacie wskazał, iż zakres przedmiotowy analizy ograniczono do transakcji nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi podczas gdy działka będąca przedmiotem wyceny, zgodnie z opisem zawartym w operacie, stanowi działkę zabudowana budynkiem mieszkalnym wraz z dobudowanym budynkiem gospodarczym oraz obiektem garażowym w budowie.

Nie ulega wątpliwości, iż różnica między działką niezabudowaną a działka zabudowana jest istotna. Stąd rzeczoznawca przyjmując do porównania nieruchomości różniące się w tym zakresie od nieruchomości wycenianej winien wskazać w uzasadnieniu operatu dlaczego w niniejszej sprawie celowym było przyjęcie takich, a nie innych nieruchomości do porównania.

Ponadto zwrócić również należy uwagę, iż w operacie brak jest szczegółowego opisu wartości poszczególnych cech. Rzeczoznawca wskazał jedynie skalę cech rynkowych nie wskazując jednak kiedy dana cecha będzie jak oceniana. Np. odnośnie lokalizacji rzeczoznawca przyjął skalę atrakcyjna, średnio atrakcyjna, mało atrakcyjna nie wskazując kiedy będziemy mieli do czynienia z lokalizacją atrakcyjną, a kiedy mało atrakcyjną. Podobnie jest w przypadku cechy wielkość działki. W operacie nie określono kiedy wielkość działki jest średnio korzystna, a kiedy mało korzystna.

Powyższe braki znajdują następnie swoje odbicie w wyliczeniu wartości nieruchomości przed jak i po wybudowaniu drogi.

W pierwszej kolejności odnieść należy się do określenia wartości nieruchomości przed wybudowaniem ulicy. Wskazać w tym miejscu należy, iż nieruchomość 1 i 4 posiadają pełne uzbrojenie a nieruchomości 2 i 3 niepełne. Rzeczoznawca odnośnie nieruchomości nieuzbrojonych dokonał korekty ich ceny za metr przy czym wskazać należy, iż w przypadku nieruchomości 2 dodano 7,10 a do nieruchomości 3 - 3,56. Powyższe zróżnicowanie może co prawda wynikać z różnego uzbrojenia terenu tych nieruchomości, to jednakże Sąd powyższego nie może domniemywać. To w operacie rzeczoznawca powinien zawrzeć opis dlaczego doszło do takiego zróżnicowania. Również w przypadku cechy możliwości inwestycyjnych rzeczoznawca skorygował cenę w przypadku trzech nieruchomości o 4,50, a w przypadku nieruchomości 4 tylko o 4. Również w tym przypadku brak jest stosownego wyjaśnienia. Z operatu nie wynika również jak należy rozumieć cechę możliwości inwestycyjne. Czy w zakresie tej cechy znajduje się tylko przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego czy również kształt działki, który może mieć istotny wpływ na możliwość jej zabudowy.

Powyższe niejasności pojawiają się również w przypadku szacowania wartości nieruchomości po wybudowaniu drogi. W przypadku nieruchomości 5,6,7 i 8, których lokalizację rzeczoznawca ustalił na atrakcyjną przyjęto różne stawki skorygowania ceny. Z operatu w żadnym stopniu nie wyjaśniano skąd wzięły się te różnice.

Natomiast odnosząc się do zarzutu skarżących, iż rzeczoznawca przyjął do porównania działki położonej bardziej atrakcyjne wskazać należy, że jest to dopuszczalne o ile rzeczoznawca dokona odpowiedniej korekty wartości tych nieruchomości. W niniejszej sprawie, co prawda rzeczoznawca takowej korekty dokonał, to jednak brak danych dotyczących przyczyn zróżnicowania tej korekty powoduje niemożność dokonania oceny jej prawidłowości.

Również zarzut przyjęcia do porównania działek dużo większych nie znajduje w niniejszej sprawie uzasadnienia. Co prawda nieruchomość nr 3 jest od wycenianej nieruchomości większa o 179 m2, to jednakże nie można powyższego uznać za niezgodne z przepisami. W tym miejscu jeszcze raz należy powtórzyć, iż do porównania przyjmuje się nieruchomości podobne, a ich ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Jednakże w niniejszej sprawie, z uwagi na brak opisu skali ocen poszczególnych cech nie jest możliwe ustalenie czy w przedmiotowej sprawie w zakresie cechy wielkość działki konieczne było stosowanie korekty ceny.

Jeszcze raz należy podkreślić, iż obowiązkiem organów było dokładne ustalenie stanu faktycznego sprawy. Zarzut naruszenia powyższych unormowań postawić należy przede wszystkim organowi odwoławczemu, który pomimo wyraźnych zarzutów skarżących, iż oni sami poczynili nakłady wskazał jedynie, iż realizacja inwestycji bez wiedzy Zarządu Dróg i Inwestycji i wyłącznie z inicjatywy i własnym staraniem skarżących nie podlega przepisom regulującym udział w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej.

W tym miejscu zwrócić należy uwagę, iż zgodnie z art. 148 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami Przy ustaleniu opłaty adiacenckiej, różnicę między wartością, jaką nieruchomość ma po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką miała przed ich wybudowaniem, pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej

W ocenie Sądu powyższy przepis nie oznacza, iż odliczeniu podlegają wyłącznie nakłady poniesione w trakcie realizacji konkretnej inwestycji. W ocenie Sądu organy w niniejszej sprawie powinny rozważyć w jakim stopniu nakłady poniesione przez stronę przyczyniły się do zmniejszenia kosztów czy też przyśpieszenia realizacji inwestycji ze środków Miasta. W tym miejscu chodzi w szczególności o nakłady poniesione m.in. na utwardzenie terenu. Oczywiści okazać się może, iż te nakłady w żadnym stopniu nie miały wpływu na obecną inwestycję, to jednakże powyższe wymaga jednoznacznego ustalenia.

Kwestia czy przed rozpoczęciem robót budowlanych przed nieruchomością skarżących wybudowany był chodnik może mieć istotne znaczenie przy ustalaniu wartości nieruchomości przed wybudowaniem drogi. W niniejszej sprawie żaden z organów nie podjął działań mających na celu ustalenie czy istnienie chodnika miało wpływ na wartość nieruchomości, a również nie podjął ustaleń czy rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny nieruchomości uwzględnił powyższą okoliczność w procesie wyceny. Nie wykluczone jest, iż powyższe mogło mieć wpływ na jej wartość, a co za tym idzie wzrost wartości nieruchomości przedstawiony w opinii rzeczoznawczy majątkowego może być niższy.

Ponadto wskazać należy, iż organ odwoławczy nie ustosunkował się do wniosku skarżących o zastosowanie wobec nich stawki 0 %. Powyższe świadczy o naruszeniu przez organ odwoławczy zasady dwuinstancyjności postępowanie. Organ w uzasadnieniu rozstrzygnięcie winien wskazać dlaczego w jego ocenie w odniesieniu do skarżących nie znajduje zastosowania stawka 0 %.

Na marginesie Sąd zauważa, iż w niniejszej sprawie organ I instancji ustalając opłatę adiacencką postanowił, na wniosek właściciela, rozłożyć ją na raty. Na powyższe zezwala art. 147 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zgodnie z którym opłata adiacencka może być, na wniosek właściciela nieruchomości, rozłożona na raty roczne płatne w okresie do 10 lat. Warunki rozłożenia na raty określa się w decyzji o ustaleniu opłaty. Zatem skoro w niniejszej sprawie organ stosował powyższy przepis to winien on znaleźć swoje odzwierciedlenie w przywołanej podstawie prawnej.

W tych warunkach Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) Ppsa uchylił zaskarżoną decyzję i w oparciu o przepis art. 135 Ppsa poprzedzającą ją decyzję organu I instancji. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 Ppsa. Sąd podjął rozstrzygnięcie w przedmiocie wykonalności zaskarżonej decyzji na podstawie art. 152 Ppsa.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy administracji muszą uwzględnić powołane przepisy prawa materialnego i obliczyć opłatę adiacencką z jego uwzględnieniem oraz winny należycie wyjaśnić sprawę korzystając z dostępnych dowodów. Rozpoznając sprawę ponownie organ winien rozważyć czy, w świetle nieścisłości i nieprawidłowości w operacie znajdującym się w aktach sprawy, nie zachodzi potrzeba zwrócenie się do rzeczoznawcy majątkowego o sporządzenie nowej opinii lub o jego uzupełnienie.

/-/ I. Kucznerowicz /-/P. Miładowski /-/ B. Popowska

KP