Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 43/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2011-03-16 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 145 par 1 pkt 1 lit.a i c, art.152, art. 200
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Donata Starosta Sędziowie WSA Ewa Kręcichwost-Durchowska WSA Izabela Bąk-Marciniak (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Monika Zaporowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 marca 2011 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...]w P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia [...] października 2010 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] maja 2010 r. nr [...]; 2. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu na rzecz Skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy [...]w P. kwotę [...] zł ([...]) tytułem zwrotu kosztów sądowych oraz [...] zł ([...]) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] maja 2010r nr [...] Prezydent Miasta P., na podstawie art. 59 ust. 1 i 2, art. 60 ust. 1 oraz art. 54 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717, z późn. zm., dalej – ustawa o planowaniu) i na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071, z późn. zm., dalej - kpa) ustalił na rzecz inwestora M.B. następujące warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania lokalu biurowego na lokal mieszkalny, przewidzianej do realizacji na części działki nr [...] arkusz [...] obręb [...] przy ul. [...] w P.. W zakresie ochrony i kształtowania ładu przestrzennego określono wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jako "bez zmian", przy czym łączna powierzchnia użytkowa podlegająca zmianie sposobu użytkowania wynosić miała maksymalnie 213,0 m2 - zgodnie z wnioskiem inwestora. W zakresie miejsc parkingowych wskazano, iż pełne potrzeby parkingowe należy zapewnić na terenie działek inwestora w ilości minimum 1 miejsca parkingowego na 1 mieszkanie. Organ wskazał, iż obiekty należy zlokalizować i zaprojektować zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690, z późn. zm., dalej – rozporządzenie w sprawie warunków technicznych), projekt budowlany winien spełniać warunki określone w przepisach ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118, z późn. zm., dalej – prawo budowlane) oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z 2003 r. Nr 120, poz. 1133, z późn. zm., dalej – rozporządzenie projektowe). Podkreślono, iż – zgodnie z § 6 przywołanego rozporządzenia – projekt budowlany może być wielotomowy, jedynie wówczas gdy zamierzenie budowlane obejmuje więcej niż jeden obiekt budowlany. Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę winien zostać złożony na formularzu, dostępnym w Wydziale Urbanistyki i Architektury Urzędu Miasta P., wraz z załącznikami, które zostały wymienione w art. 33 ust. 2 oraz 3 prawa budowlanego. Niezbędne elementy sieciowe winny być uzgodnione branżowo oraz przez Zespół Uzgadniania Dokumentacji Projektowej przy Zarządzie Geodezji i Katastru Miejskiego "[...]", zgodnie z art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2005 r. Nr 240, poz. 2027, z późn. zm., dalej – prawo geodezyjne). W zakresie ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej stwierdzono, iż przedmiotowa inwestycja nie jest przedsięwzięciem mogącym znacząco oddziaływać na środowisko, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. z 2008 r. Nr 199, poz. 1227, z późn. zm., dalej – ustawa o informacji o środowisku). Inwestor winien uwzględnić warunki wynikające z uzgodnienia z Miejskim Konserwatorem Zabytków w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych ochroną konserwatorską zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 2 ustawy o planowaniu.

Na etapie projektowania i realizacji należy uwzględnić wskazania konserwatorskie określone w opinii Miejskiego Konserwatora Zabytków z dnia [...].12.2009 r. znak [...]. Stwierdzono, iż projekt decyzji został uzgodniony postanowieniem Miejskiego Konserwatora Zabytków nr [...] z dnia [...].12.2009 r., utrzymanym w mocy postanowieniem Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego z dnia [...].04.2010 r. W zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji – zgodnie z opinią wydaną przez Zarząd Dróg Miejskich z dnia [...].11.2009r. znak [...], dojazd do budynku w którym planowana jest inwestycja winien odbywać się na dotychczasowych warunkach układem dróg wewnętrznych (nie będących w administracji ZDM) włączonych do ul. [...] i [...]. Pełne potrzeby parkingowe dla planowanej inwestycji winny być zabezpieczone na terenie zespołu mieszkalno - handlowo - usługowego. Zapotrzebowanie na media – zrealizowane ma być zgodnie z pismem Inwestora z dnia [...].04.2010 r. z istniejących przyłączy. W zakresie ochrony interesów osób trzecich wskazano, iż projektowane obiekty budowlane winny spełniać wymogi określone w art. 5 ust. 1 prawa budowlanego oraz, iż zgodnie z art. 63 ust. 1, 2, 4 ustawy o planowaniu w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy; niniejsza decyzja nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, nie jest równoznaczna z prawem zabudowy; wnioskodawcom, którzy nie uzyskali prawa do dysponowania gruntem przeznaczonym na cele budowlane, nie przysługuje roszczenie o zwrot nakładów poniesionych w związku z otrzymaną decyzją o warunkach zabudowy. A ponadto, iż niniejsza decyzja nie uniemożliwia, ani w istotny sposób nie ogranicza korzystania z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem oraz nie powoduje zmiany wartości nieruchomości. Organ wskazał również, iż sposób zagospodarowania terenu, pokazany na załączniku graficznym do niniejszej decyzji, został ustalony na podstawie danych zawartych we wniosku o ustalenie warunków zabudowy oraz przedłożonej koncepcji zagospodarowania terenu. Zostanie on uszczegółowiony w projekcie budowlanym i może ulec niewielkim zmianom, w związku z koniecznością uwzględnienia przepisów ustawy - Prawo budowlane oraz innych. Zmiany te muszą być zaakceptowane przez organ administracji architektoniczno--budowlanej wydający pozwolenie na budowę. Zaś linie rozgraniczające teren inwestycji wyznaczono na mapie zasadniczej w skali 1:500, stanowiącej załącznik do decyzji.

W uzasadnieniu decyzji organ opisał stan faktyczny w sprawie, wskazując, iż wniosek inwestora o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania lokalu biurowego na lokal mieszkalny, przewidzianej do realizacji na części działki organ otrzymał dnia [...].10.2009 r. W konsekwencji wszczęto i przeprowadzono postępowanie administracyjne mające na celu ustalenie warunków zabudowy dla w/w inwestycji. W toku postępowania wpłynęło pismo [...] Sp. z o.o. (dalej – spółka) z dnia [...].12.2009 r., którym Spółka zgłosiła sprzeciw wobec planowanej inwestycji. Kwestie podnoszone w piśmie nie podlegają jednak rozpatrywaniu na etapie ustalania warunków zabudowy. Projekt decyzji został uzgodniony postanowieniem Miejskiego Konserwatora Zabytków nr [...] z dnia [...].12.2009 r. Na postanowienie wniosła zażalenie Spółka [...] Sp. z o.o. Decyzją nr [...] z dnia [...].01.2010 r. Prezydent Miasta P. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania lokalu biurowego na lokal mieszkalny, przewidzianej do realizacji na części działki nr [...] arkusz [...] obręb [...] przy ul. [...] w P.. [...] Sp. z o.o. wniosła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego o stwierdzenie nieważności przedmiotowej decyzji. Następnie decyzją z dnia [...].02.2010 r. znak [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło decyzję nr [...] z dnia [...].01.2010 r. i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało na nie spełnienie warunków formalnych w zakresie sporządzenia analizy oraz zbadania warunków użytkowania zgodnie z przeznaczeniem obiektu, w szczególności w zakresie zaopatrzenia w wodę, energię elektryczną odpowiednio do potrzeb w energię cieplną, usuwanie ścieków.

Rozpatrując ponownie sprawę WUIA przeprowadził ponowną analizę funkcji i cech zagospodarowania oraz wezwał Inwestora w celu wyjaśnienia zapotrzebowania na media. Pismem z dnia [...].04.2010 r. Inwestor poinformował, że dla planowanej inwestycji zapotrzebowanie na media nie ulegnie zmianie. Odnosząc się do zarzutu Samorządowego Kolegium Odwoławczego wskazano również, że w dniu [...]05.2010 r. do Wydziału Urbanistyki i Architektury wpłynęło postanowienie Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego z dnia [...].04.2010r. znak [...], utrzymujące w mocy zaskarżone postanowienie Miejskiego Konserwatora Zabytków, a zatem orzeczenie uzyskało walor prawomocności (w poprzedzającym postępowaniu takiego waloru nie miało).

Organ zawiadomił strony (pismo z dnia [...].05.2010 r.) zawiadomił strony, że zakończono postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

Wskazano, iż działka, znajduje się w obszarze, na którym nie ma żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dla takich zaś obszarów warunki zabudowy można ustalić wyłącznie w oparciu o przepisy ustawy o planowaniu, po uzgodnieniu z właściwymi organami, zgodnie z art. 53. ust. 4. w/w ustawy oraz w zakresie wynikającym z przepisów odrębnych. Zgodnie z art. 61 ust. 1 prawa budowlanego, wydanie decyzji jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków. Po pierwsze – co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym, gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Organ wskazał, iż zgodnie z orzeczeniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego powyższego punktu, dotyczącego tzw. zasady dobrego sąsiedztwa, nie stosuje się w przypadku uzyskiwania warunków dla zmiany sposobu użytkowania. Po drugie – teren ma dostęp do drogi publicznej – warunek został spełniony. Zgodnie z punktem III dotyczącym obsługi komunikacyjnej, Inwestor przedłożył akt notarialny nr [...] świadczący o służebności gruntowej. Po trzecie – istniejące lub projektowane i umownie zabezpieczone uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Warunek ten został spełniony. Inwestor nie wykazał we wniosku zmiany zapotrzebowania na media i zgodnie z pismem Inwestora z dnia [...].04.2010 r. realizacja zapotrzebowania nastąpi z istniejących przyłączy. Po czwarte – teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy z dnia 7 lipca 1994 o zagospodarowaniu przestrzennym – warunek ten również został spełniony. Po wtóre – decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi - warunek ten również, zdaniem organu, został spełniony. Organ wskazał, iż w wyniku przeprowadzonej analizy w zakresie art. 61 ust. 1 pkt 2-5 prawa budowlanego ustalono, że planowana inwestycja zrealizowana w sposób zaproponowany przez inwestora spełnia warunki i wymagania kształtowania zabudowy określone w ustawie o planowaniu oraz jest zgodna z przepisami odrębnymi. Nadto decyzja została wydana po uzgodnieniu według art. 60 ust. 1, w związku z art. 53 ust. 4 i 5, oraz art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu.

Pismem z dnia [...] czerwca 2010 r. [...] sp. z o.o. wniosła odwołanie od powyższej decyzji wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Zdaniem spółki decyzja istotnie narusza jej interesy. Spółka wskazała, iż w zespole zlokalizowanym przy ul. [...] znajdują się budynki o uporządkowanym charakterze z wyraźnie rozgraniczoną strefą usługowo - biurową i strefą mieszkalną. W budynku nr [...] o zróżnicowanej wysokości (od V – XII kondygnacji nadziemnych) usługi i biura znajdują się na pierwszych trzech kondygnacjach, pozostałe kondygnacje mają funkcję mieszkalną. W bezpośrednim sąsiedztwie przedmiotowego lokalu znajdują się lokale biurowo-usługowe mające odrębne i niezależne (tylko dla funkcji biurowej) reprezentacyjne wejścia, ochronę, komunikację (windy, korytarze, klatki schodowe). Spółka wskazała, iż jako właściciel 10 lokali (o pow. 947m2 z całkowitej powierzchni biurowej 2035 m2) nie może zgodzić na wprowadzenie w tej części budynku funkcji mieszkalnej i w konsekwencji nie wyrazi zgody, w myśl art. 33 pkt 2 ppkt. 2 prawa budowlanego, na dysponowanie nieruchomością - ciągami komunikacyjnymi (klatki schodowe, windy, korytarze) w części biurowej dla funkcji mieszkalnej, gdyż spowoduje to obniżenie standardu lokali biurowych i może spowodować odstąpienie od umów najmu klientów wynajmujących lokale biurowe. Ponadto spółka wskazała, iż zespół budynków zlokalizowanych przy ul. [...] został zaprojektowany i zrealizowany na podstawie decyzji o warunkach zabudowy nr [...] z dnia [...].12.2003 r. nr [...], z której treści nie wynika, co prawda, jaka może być maksymalna wielkość funkcji mieszkalnej w obiekcie, jednak zmiana decyzji wprowadzająca funkcję mieszkalną, która nastąpiła na zasadach art. 155 kpa za zgodą stron postępowania była możliwa w związku ze stanowiskiem stron dopuszczającym realizację funkcji mieszkaniowej w wielkości 75% powierzchni wszystkich funkcji. Zaskarżana decyzja zmienia w sposób istotny ten parametr.

Pismem z dnia [...] czerwca 2010 r. odwołanie od decyzji Prezydenta Miasta P. z dnia [...].05.2010 r. wniosła również Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości w P. przy ul. [...] wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Uzasadnienie odwołania zawiera argumentację analogiczną do argumentacji spółki powołanej we wniesionym przez nią odwołaniu. W szczególności podkreśla się, iż skutkiem decyzji organu I instancji może być obniżenie standardu lokali biurowych oraz odstąpienie od umów najmu klientów wynajmujących lokale biurowe. Jak również wskazuje się na decyzję o warunkach zabudowy z dnia [...].12.2003 r. oraz możliwy wpływ na nią decyzji zaskarżonej (w zakresie parametru realizacji funkcji mieszkaniowej w wielkości 75% powierzchni wszystkich funkcji), wskazując, iż zaskarżona decyzja zmienia w sposób istotny ten parametr. Członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej zgłosili również uwagi w związku z faktem, że mieszkanie miałoby znajdować się w części biurowej co pogorszyło komfort pracy i funkcjonowania biur.

Decyzją z dnia [...] października 2010 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu utrzymało w mocy decyzję pierwszoinstancyjną.

W uzasadnieniu organ wyjaśnił podstawy prawne rozstrzygnięcia. Wskazano, iż z akt sprawy wynika iż dla obszaru objętego wnioskiem nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robot budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86 ustawy o planowaniu, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia wskazanych w tym przepisie warunków. Wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zostały określone w drodze rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego( Dz. U. z 2003 r., Nr [...]4, poz. 1588, dalej – rozporządzenie w sprawie wymagań). Rozporządzenie to określa wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Decyzję o warunkach zabudowy wydaje, z wyjątkiem terenów zamkniętych, wójt, burmistrz lub prezydent miasta po dokonaniu uzgodnień z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu (art. 60 ust. 1 ustawy). Przepis art. 106 kpa, do którego odsyła przepis art. 53 ust. 5 ustawy o planowaniu przewiduje, że uzgodnienie następuje w formie postanowienia, na które stronie służy zażalenie (art. 106 § 5 kpa).

Organ wskazał, iż decyzję odmowną w przedmiocie niniejszej sprawy można wydać jedynie na skutek tego, iż nie zostały spełnione łącznie wszystkie przesłanki określone w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu. W myśl art. 56 ustawy o planowaniu nie można odmówić ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Zgodnie z art. 64 ust. 1 ww. ustawy przepisy art. 51 ust. 3, art. 52, art. 53 ust. 3-5a, art. 54, art. 55 i art. 56 stosuje się odpowiednio do decyzji o warunkach zabudowy. Zatem jeśli wniosek o ustalenie dotyczy warunków zabudowy pozostających w zgodzie z przepisami ww. ustawy i z unormowaniami przewidzianymi w przepisach szczególnych oraz czyni zadość warunkom formalnym, organ właściwy w sprawie winien wydać decyzję pozytywną. Organ stwierdził na gruncie powyższego, iż zgromadzony w sprawie materiał dowodowy wskazuje na spełnienie warunków z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu. W toku postępowania organ I instancji wystąpił do poszczególnych organów o stosowne opinie, które uzyskał, sporządził analizę urbanistyczną. Obszar analizowany został ustalony w odległości wskazanej przepisami ww. rozporządzenia tj. nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy tj. nie mniej niż 50 m , a w niniejszej sprawie 50 m od granic terenu objętego wnioskiem. Jak zaś wynika ze sporządzonej analizy urbanistycznej, w poddanym analizie obszarze występuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna oraz usługowa. W ocenie Kolegium analiza urbanistyczna została przygotowana prawidłowo. W szczególności w części graficznej porównano parametry wszystkich nieruchomości zabudowanych znajdujących się w obszarze wyznaczonym i objętym analizą zgodnie § 3 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wymagań. Obszar ten wyznaczono na stosownej mapie załączonej do opracowania (spełniającej wymogi z art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu - zob. § 3 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wymagań). Wyniki analizy, zostały także określone zgodnie z przepisami § 4 - § 8 rzeczonego rozporządzenia. Projekt decyzji został sporządzony przez architekta.

Zdaniem Kolegium organ I instancji, wydając decyzję pozytywną, w sposób nie budzący wątpliwości wykazał spełnienie przesłanek z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu, umożliwiające pozytywne załatwienie sprawy. Nadto strony postępowania zostały zawiadomione w trybie art. 10 kpa zarówno o wszczęciu, jak i zakończeniu postępowania.

Odnosząc się do zarzutów odwołujących organ wyjaśnił, iż w myśl art. 4 prawa budowlanego każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Stąd też osoba uprawniona do nieruchomości może ją zagospodarować w zakresie obowiązującego prawa w sposób dowolny. Jak już wyżej wskazano, jeśli wniosek o ustalenie dotyczy warunków zabudowy pozostających w zgodzie z przepisami ww. ustawy i z unormowaniami przewidzianymi w przepisach szczególnych oraz czyni zadość warunkom formalnym, organ właściwy w sprawie winien wydać decyzję pozytywną. Organ poniósł, iż "orzecznictwo sądowe wskazuje, iż przedmiotem oceny w postępowaniu o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy może być jednak jedynie spełnienie kryteriów "dobrego sąsiedztwa", o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu. Przedmiotu takiego nie stanowią natomiast zagadnienia związane z wpływem planowanej inwestycji na korzystanie z nieruchomości sąsiadujących, a tym bardziej subiektywnie odczuwana uciążliwość inwestycji. Subiektywne bowiem przekonanie osoby trzeciej o naruszeniu jej własnego interesu, związane z rodzajem działalności gospodarczej prowadzonej na działce, której dotyczy kwestionowana decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, oraz podejrzenie, że inwestor będzie rozwijał uciążliwą dla niego działalność, nie może ograniczać prawa właściciela do zagospodarowania własnego terenu w zakresie określonym przez prawo i zasady współżycia społecznego. Ocena legalności może dotyczyć tylko samej decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, a nie przyszłej i niepewnej możliwości jej wykorzystywania".

Skargę na powyższą decyzję wniosła Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. [...] zaskarżając ją w całości oraz wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta P. z dnia [...] maja 2010 r. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie przepisu art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu poprzez uznanie, iż decyzja Prezydenta została wydana przy łącznym spełnieniu wszystkich przesłanek wynikających ze wskazanego przepisu, podczas gdy planowana inwestycja nie spełnia warunków wynikających z zasady dobrego sąsiedztwa. Zdaniem skarżącej Prezydent wydał swoją decyzję z wyłączeniem zasady dobrego sąsiedztwa, podczas gdy inwestycja nie odpowiada funkcji lokali sąsiednich.

Skarżąca podkreśliła, iż zmiana sposobu użytkowania obiektu istniejącego sprowadza się do faktycznego przekształcenia konkretnej nieruchomości w związku ze zmianą jej funkcji. W kontekście art. 61 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy wymóg kontynuacji funkcji oznacza, że projektowane przedsięwzięcie mieścić się musi w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu, w tym użytkowania obiektów. Takich warunków nie spełnia planowana inwestycja.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi, przytaczając argumentację w ślad za uzasadnieniem decyzji drugoinstancyjnej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Skarga okazała się uzasadniona.

Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art.1 par 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz.1269 ze zm.) i art.3 par 1 i par 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz.1270 ze zm.) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art.134 par 1 Ppsa, w postępowaniu sądowo administracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną.

Przede wszystkim podkreślić należy, co jest okolicznością bezsporną, iż zmiana sposobu użytkowania obiektu istniejącego w niniejszej sprawie sprowadza się do faktycznego przekształcenia konkretnej nieruchomości w związku ze zmianą jej funkcji (z lokalu użytkowego na lokal mieszkalny). W kontekście art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 23 marca 2003r. (Dz.U. Nr 80, poz.717 ze zm.) o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wymóg kontynuacji funkcji oznacza, że projektowane przedsięwzięcie mieścić się musi w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu, w tym użytkowania obiektów. Przede wszystkim należy podnieść, iż zasada dobrego sąsiedztwa w zakresie kontynuacji funkcji, określona w art.61 ust.1 pkt 1 cytowanej ustawy musi mieć zastosowanie w każdej sprawie, w której przedmiotem jest wniosek inwestora o zmianę użytkowania istniejącego obiektu. Przepis art.61 ust.1 pkt 1 cytowanej ustawy nie może być poddawany wyłącznie wykładni gramatycznej, literalnej, lecz konieczne jest zastosowanie wykładni celowościowej, funkcjonalnej. A zatem badaniu przez organy administracji winna być poddawana kwestia zachowania zasady z art.61 ust.1 pkt 1 cyt ustawy w zakresie kontynuacji funkcji. Takie też stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 20 października 2010r. sygn.akt II OSK 1643/09 w sprawie, której przedmiotem było ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania budynku gospodarczego na budynek mieszkalny. W uzasadnieniu tego wyroku Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że przepis art.61 ust.1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ma zastosowanie do ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla zmiany sposobu użytkowania obiektu, ale jedynie w zakresie kontynuacji funkcji. Pogląd ten Sąd niniejszy w pełni podziela. Ponadto warunki zabudowy dla zmiany sposobu użytkowania istniejącego budynku nie mogą zostać wydane z pominięciem warunku "dobrego sąsiedztwa", czego w ocenie Sądu organy obu instancji nie rozważyły. W ocenie Sądu niestety takich warunków nie spełnia planowana inwestycja. Istotne bowiem jest, iż w zespole budynków zlokalizowanych przy ul. [...] znajdują się budynki o uporządkowanym charakterze z wyraźnie rozgraniczoną sferą usługowo-biurową i mieszkalną. W budynku nr [...] lokale przeznaczone na usługi i biura znajdują się na pierwszych trzech kondygnacjach. Pozostałe kondygnacje mają funkcję mieszkalną. Lokal nr [...] znajduje się na 2 piętrze, które ma charakter usługowo-biurowy. W jego sąsiedztwie znajdują się wyłącznie lokale o tym samym przeznaczeniu. Zdaniem Sądu zmiana sposobu użytkowania lokalu z biurowego na mieszkalny nie tylko zaburzy istniejący ład przestrzenny, ale również może spowodować obniżenie standardu lokali biurowych.

Wskazane zagadnienia związane z wpływem planowanej inwestycji na korzystanie z nieruchomości sąsiadujących oraz odczuwalna uciążliwość inwestycji wchodzą w zakres zasady dobrego sąsiedztwa. Zasada ta wielokrotnie była przedmiotem analizy sądów administracyjnych i zgodnie z nią szczególnie istotne jest dostosowanie funkcji projektowanego obiektu do funkcji obiektów istniejących (tak m.in. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 16 października 2009r. II SA/Po 672/09, wyrok WSA w Gliwicach z dnia 25 lutego 2009r. II SA/Gl 987/08). Zatem planowana zmiana funkcji lokalu nr [...] nie odpowiada wymogom dostosowania funkcji projektowanego obiektu do istniejącej w budynku funkcji sąsiednich obiektów istniejących. Mogłaby zakłócić w sposób znaczący stosunki miejscowe panujące w budynku, co mogłoby stanowić zarzewie konfliktów sąsiedzkich przy wykonywaniu swoich praw przez właścicieli nieruchomości. Tym samym w sposób ewidentny w ocenie Sądu narusza ona zasadę dobrego sąsiedztwa. W konsekwencji należy uznać, iż planowana inwestycja nie spełnia wszystkich warunków przewidzianych dla uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, a zatem nie mogła zapaść decyzja pozytywna w niniejszej sprawie. Brak spełnienia jednego z warunków - sprzeczność z zasadą dobrego sąsiedztwa - powoduje więc konieczność wydania decyzji odmownej, a tym samym sprzeczność decyzji Prezydenta z obowiązującym prawem.

Mając powyższe rozważania na uwadze w ocenie Sądu zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji nie mogły się ostać w obrocie prawnym, co skutkowało ich uchyleniem, na podstawie art. 145 par 1 pkt 1 lit.a i c ppsa.

O punkcie 2 wyroku Sąd orzekł na podstawie art.152 ppsa.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 ustawy p.p.s.a zasądzając od organu na rzecz skarżącego zwrot uiszczonego wpisu sądowego w wysokości 500 zł oraz zwrot kosztów zastępstwa procesowego w kwocie 257 zł na podstawie w przepisu § 18.1 pkt 1 c) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego (Dz. U. Nr [...]3, poz. 1349 ze zm.).

MZ