Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2477/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-11-07 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 200
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 5  ust. 1
journal: Dz.U. 1990 nr 32 poz 191
law: Ustawa z dnia 10 maja 1990 r. Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych.
article: art. 38  ust. 2
journal: Dz.U. 1989 nr 14 poz 74
law: Ustawa z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości - t. jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Pirogowicz (spr.) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 7 listopada 2014 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi J. M. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] czerwca 2014 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] czerwca 2014 r., nr [...] Minister Infrastruktury i Rozwoju, po rozpatrzeniu odwołania J.M. od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2013 r. znak [...] orzekającej o ustaleniu odszkodowania za przejętą nieruchomość położoną w gminie [...], utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

Decyzja powyższa wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:

Decyzją Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2010 r. nr [...], nieruchomość oznaczona jako działki nr [...] i nr [...] położona w obrębie [...], gmina [...], przeznaczona została pod rozbudowę drogi wojewódzkiej nr [...] na odcinku [...].

Następnie decyzją z dnia [...] października 2012 r. nr [...] (sprostowaną postanowieniem z dnia [...] listopada 2012 r.) organ powyższy orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz J.M. w kwocie [...] z tytułu przejęcia na rzecz Województwa [...] prawa własności przedmiotowej nieruchomości. Na skutek rozpoznania odwołania J.M., Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] stycznia 2013 r., nr [...] uchylił powyższe orzeczenie organu wojewódzkiego i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia wskazując, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2012 r., na podstawie którego dokonano ustalenia odszkodowania, zawiera nieprawidłowości, w związku z czym nie może stanowić podstawy ustalenia odszkodowania.

Ponownie rozpoznając sprawę Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] lipca 2013 r., nr [...] ustalił odszkodowanie w wysokości [...] za prawo własności nieruchomości oznaczonych w ewidencji gruntów obrębu [...], gm. [...]. W uzasadnieniu wskazał, że ponowa wycena działek nr [...] sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego W.K. określiła wartość działek według stanu na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej na łączną kwotę [...]. Organ wyjaśnił, że do określenia wartości rynkowej działki nr [...] rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Do działki nr [...] zastosował natomiast podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej. Do analizy rynku przyjęto nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone na cele zabudowy mieszkaniowej. Z uwagi na brak wystarczającej ilości transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele zabudowy mieszkaniowej na rynku lokalnym, obszarem badania objęto rynek regionalny, tj. obszar województwa [...], na którym odnotowano tego typu transakcje. Oszacowaniu podlegały również pojedyncze drzewa znajdujące się na gruncie działki nr [...], których wartość została określona w podejściu dochodowym, techniką wskaźnikową. Wojewoda wskazał, że operat sporządzony został zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Wyjaśnił ponadto, że zawiadomieniem z dnia [...] czerwca 2013 r., strony zostały poinformowane o możliwości zapoznania się i wypowiedzenia co do zebranych dowodów w sprawie, w tym z operatem szacunkowym. W związku zaś z podniesionymi przez stronę w piśmie z 1 lipca 2013 r. kwestiami dotyczącymi konieczności wywłaszczenia części jego działek na podstawie decyzji nr [...] oraz braku ich faktycznego wykorzystania w zakończonej inwestycji drogowej, Wojewoda [...] wyjaśnił, że zasadność budowy drogi, jej przebiegu oraz sposobu finansowania budowy nie są przedmiotem rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

Od decyzji powyższej odwołanie do Ministra Infrastruktury i Rozwoju złożył J.M., kwestionując wysokość odszkodowania ustalonego na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego W.K. Wskazał na wykorzystanie fragmentu działki [...] na dojazd do innych działek, zniknięcie wjazdu z drogi [...] na działkę nr [...] pomimo zabudowy siedliskowej oraz zakwestionował cel wywłaszczenia z uwagi na brak umieszczenia elementów drogi na przejętych gruntach.

Po rozpatrzeniu odwołania i zbadaniu akt sprawy, Minister Infrastruktury i Rozwoju utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji uznając ją za prawidłową. W uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia organ powołał się na przepisy art. 12 ust. 4 pkt 2 i art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r. poz. 687) oraz art. 134 ust. 1 i 3 i ar.t 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 518) oraz wskazał, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania stanowił operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2013 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego W.K. W operacie biegły wskazał, że przedmiotem wyceny była nieruchomość gruntowa ozn. jako działki nr [...], nr [...] i [...] położona w obrębie [...], w gminie [...]. Biegły dokonał charakterystyki powyższych działek wskazując na znajdujące się na nich naniesienia budowalne i nasadzenia roślinne. Ustalił ponadto, że przedmiotowa nieruchomość, na dzień na który uwzględniono jej stan, nie była objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego a w obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...], zatwierdzonym uchwała nr [...] stwierdzono, że działka [...] położona jest w pasie drogi wojewódzkiej, działka nr [...] na terenie mieszkalnictwa i usług nieuciążliwych a działka [...] w pasie drogi wojewódzkiej i została wydzielona z nieruchomości rolnej. Wyceniając powyższe nieruchomości, biegły zastosował - dla działek nr [...] i nr [...] podejście porównawcze metodę porównywania parami a dla działki nr [...] podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej. Wycenę składnika budowalnego obliczono w podejściu kosztowych metodą kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową elementów scalonych. Oszacowano koszt odtworzenia naniesień o konstrukcji maksymalnie zbliżonej do tej jaka znajduje się na gruncie, a następnie pomniejszono go o wielkość zużycia. Dla wyceny działki nr [...] biegły określił rynek nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych na cele zabudowy mieszkaniowej w gminach [...] – powiat [...] oraz gmina [...] – powiat [...]. Średni poziom cen ww. nieruchomości gruntowych kształtował się w przedziale [...] za metr kwadratowy. Do cech wpływających na cenę rynkową nieruchomości biegły zaliczył lokalizację (waga 60%) oraz inne cechy (waga 40%). Do końcowej analizy przyjęto 11 transakcji dotyczących nieruchomości drogowych, których ceny wahały się od [...] za metr kwadratowy do [...] za metr kwadratowy. Po zastosowaniu współczynnika korygującego wartość jednego metra kwadratowego działki nr [...] określono na kwotę [...], a tym samym jej wartość wyniosła [...]. Dla potrzeb wyceny działek nr [...] przeprowadzono analizę rynku transakcji nieruchomości przeznaczonych na cele drogowe. Z uwagi na brak, w badanym okresie w latach 2012-2013, takich transakcji na rynku lokalnym, obszarem badania objęto rynek regionalny tj. obszar woj. [...]. Ostatecznie wybrano 5 transakcji z gmin [...]. Ceny tego typu nieruchomości zawierały się w przedziale od [...] za metr kwadratowy. Do [...] za metr kwadratowy. Średnia cena transakcyjna wyniosła [...] za metr kwadratowy. Do cech wpływających na cenę rynkową nieruchomości zaliczono lokalizację (waga 60%) oraz inne cechy (waga 40%). Do końcowej analizy wybrano 4 transakcje nieruchomościami zawarte w 2011 r. i 2012 r. oraz dokonano ich szczegółowego porównania parami z uwzględnieniem przyjętych cech rynkowych. W ten sposób wartość działki nr [...] oszacowano na kwotę [...] a działki nr [...] na kwotę [...]. Biegły uwzględnił i opisał istniejące na nieruchomości części składowe gruntu takie jak pojedyncze drzewa, uprawny ogrodnicze oraz nakłady budowalne na obu działkach, których suma wyniosła [...]. W zw. z faktem, że cel wywłaszczenia nie zwiększa wartości części nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowo-usługowym, biegły określił wartość przedmiotowej nieruchomości w oparciu o treść § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., przyjmując dla porównań, dla działki [...] transakcje gruntami pod zabudowę mieszkaniową, czyli maksymalnie zbliżonymi do nieruchomości wycenianej. Pozostałe zaś działki prawidłowo wycenił w oparciu o §. 36 ust. 4 rozrządzenia, tj. przy zastosowaniu transakcji nieruchomościami drogowymi. W ocenie organu powyższy operat szacunkowy w konfrontacji z brzmieniem przepisów ww. rozporządzenia pozwala stwierdzić, że nie zawiera on nieprawidłowości, a zatem mógł stanowić podstawę ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie.

Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożył J.M., wnosząc o jej uchylenie.

W uzasadnieniu skargi podnosił, że kwestionowana decyzja oparta została o nieprawidłowo sporządzony operat szacunkowy. Wskazywał mianowicie, że poddając ocenie działkę nr [...] rzeczoznawca majątkowy nieprawidłowo opisał działkę nr [...] (z której tę pierwszą wydzielono) co spowodowało zaniżenie wyceny gruntu. Działka nr [...] posiada zabudowę mieszkalną i gospodarską, jest w pełni uzbrojona i położona w części zabudowanej miejscowości. Z kolei powoływanie się przez Ministra na Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy [...], nie potwierdza braku możliwości zabudowy wiejskiej jak również przeznaczenie działki nr [...] na pas drogowy. Wskazał ponadto, że w przypadku działki nr [...], z której utworzono działkę nr [...], zgodnie ze wskazaniami inwestora miał być umieszczony konieczny element drogi publicznej, podczas gdy w rzeczywistości tym elementem jest słup linii napowietrznej jednej z firm telekomunikacyjnych. Ponadto działka ta położona jest w części zabudowy miejscowości i bezpośrednio graniczy z budynkami mieszkalnymi. Również studium zagospodarowania nie wskazuje na bak możliwości prowadzenia zabudowy wiejskiej. Działka ta posiada ponadto częściowe uzbrojenie, co nie zostało uwzględnione ponieważ przeprowadzona przez rzeczoznawcę wizja odbyła się z zewnątrz i bez udziału skarżącego.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Rozwoju wniósł o jej oddalenie oraz podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie. Organ wniósł ponadto o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, zważył co następuje:

Na wstępie wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 119 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) Sąd rozpoznaje sprawę w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym jeżeli jedna ze stron złoży taki wniosek, a pozostałe strony nie wniosą sprzeciwu w terminie 14 dni. Taka sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie. Wniosek o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym zawarty został w odpowiedzi na skargę, pozostałe strony postępowania wyraziły natomiast zgodę na rozpoznanie sprawy w tym trybie.

Oceniając zasadność skargi Sąd uznał, że nie zasługuje ona na uwzględnienie, gdyż zaskarżona decyzja nie narusza prawa.

Przede wszystkim wskazania wymaga, że w postępowaniu administracyjnym w sprawie o ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie bądź przejęcie z mocy prawa, własności nieruchomości zasadniczym dowodem jest operat szacunkowy, na którego podstawie organy orzekające w sprawie dokonują ustalenia należnego odszkodowania. Powyższe wynika z treści z art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. – o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r, poz. 518) – dalej "ugn", który wprost stanowi, że ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartości nieruchomości.

W sprawie niniejszej ustalenie odszkodowania, za przejęte z mocy prawa na podstawie decyzji udzielającej zezwolenia na realizację inwestycji drogowej rozbudowy drogi wojewódzkiej nr [...], nieruchomości oznaczonych jako działki nr [...], nastąpiło na podstawie operatu szacunkowego z dnia [...] czerwca 2013 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego W.K. Operat ten, jak trafnie wywiodły organy, sporządzony zaś został w sposób odpowiadający obowiązującemu prawu.

Zgodzić się należy, że stanowiskiem organów, że przy ustalaniu wartości działki nr [...] zastosowanie miał przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), zgodnie z którym wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 o gospodarce nieruchomościami bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się ponadto nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Stosownie zaś do art. 154 ust. 1 i 2 ugn, wyboru właściwego podejścia metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając szczególnie cel wyceny, rodzaj i położenie, jej przeznaczenie w planie miejscowym (a w razie braku na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego), stan nieruchomości oraz dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Jak wynika ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy [...] nr [...], działka nr [...] położona jest na terenie mieszkalnictwa i usług nieuciążliwych. Działka ta stanowiła nieruchomość niezabudowaną, nieogrodzoną. Dla jej wyceny biegły określił zatem rynek nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych na cele zabudowy mieszkaniowej czyli maksymalnie zbliżonymi do nieruchomości wycenianej. Określając wartość rynkową tej działki biegły zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, wybierając najlepszą jego zdaniem metodę wyceny na podstawie art. 154 ugn. Do porównania wybrał zaś 11 transakcji, spełniając tym samym wymóg określony w § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Przyjęte do porównania nieruchomości stanowiące przedmiot obrotu rynkowego spełniają także w ocenie Sądu kryterium podobieństwa w rozumieniu art. 4 pkt 16 ugn.

Prawidłowo również zastosowano § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia w stosunku do działki nr [...] i działki nr [...]. Jak wynika bowiem z powołanego powyżej studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...], grunty tych nieruchomości znajdowały się w pasie drogi wojewódzkiej. Skoro w obowiązującym studium działki te przeznaczone były pod inwestycję drogową to wyceniając ich wartość należało określić rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele drogowe, co prawidłowo zrobił rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z dnia [...] czerwca 2013 r. Słusznie ponadto objął on obszarem badania rynek regionalny, z uwagi na brak takich transakcji na rynku lokalnym w okresie w latach 2012-2013. Prawidłowo wreszcie biegły uwzględnił i opisał i wycenił istniejące na nieruchomości części składowe gruntu takie jak pojedyncze drzewa, uprawy ogrodnicze oraz nakłady budowalne na obydwóch działkach.

W tym miejscu wskazać należy, że zarzuty skargi dotyczące możliwości zabudowania przedmiotowych działek mimo ich przeznaczenia pod inwestycję drogową o tyle nie mają znaczenia dla oceny poprawności wyceny nieruchomości, a w dalszej kolejności legalności kwestionowanych decyzji, gdyż hipotetyczna możliwość zagospodarowania nieruchomości (gdyby nie doszło do jej wywłaszczenia) nie może być oceniana jako istotny czynnik determinujący jej wartość ustalana na potrzeby odszkodowania. Zgodnie wszak z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2013 r. poz. 687) wysokość odszkodowania (a więc także wartość nieruchomości), ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji.. Jak wynika zaś z akt sprawy działki przejęte pod inwestycję nie były zabudowane. Również podnoszona przez skarżącego okoliczność, że na działce nr [...] znajduje się częściowe uzbrojenie, którego nie wzięto pod uwagę wyceniając grunt, nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż na istnienie takiej infrastruktury skarżący nie przedłożył żadnych dowodów. Jak wynika natomiast z treści operatu szacunkowego (str. 11) wyceniając tę działkę rzeczoznawcza majątkowy wziął pod uwagę części składowe gruntu, których istnienie stwierdził w toku oględzin.

Skoro zatem wyceniając nieruchomość rzeczoznawca nie uchybił obowiązującym w tej materii przepisom prawa materialnego, a sporządzony przez niego operat także pod względem formalnym odpowiada prawu (jest aktualny i zawiera wszystkie elementy, o których stanowi § 56 rozporządzenia Rady Ministrów), to dysponując takim dowodem organ miał podstawy ustalić w jego oparciu odszkodowanie za przejętą nieruchomość. Podnoszone zaś w tym kontekście zarzuty skargi nie mają usprawiedliwionych podstaw. Tym bardziej, że w toku postępowania skarżący nie przedłożył organowi kontrdowodu w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie i ustalającego wartość przejętych działek dla celów odszkodowawczych w odmiennej wysokości, jak też nie zlecił oceny kwestionowanego obecnie operatu organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, na co pozwalała mu regulacja z art. 157 ust. 1 ugn.

Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 i art. 120 w zw. z art. 119 pkt 2 z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji wyroku.