Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 472/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2008-01-24 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Siedlecka, Sędziowie Sędzia NSA Halina Kremis, Sędzia NSA Julia Szczygielska /sprawozdawca/, Protokolant Kinga Kręc, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 24 stycznia 2008 r. przy udziale Prokuratura Prokuratury Apelacyjnej we Wrocławiu M.W. sprawy ze skargi D.S.-I. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w J.G. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie i przebudowie budynku hotelowego [...] w Sz.P. I. uchyla decyzję I i II instancji; II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w J.G. na rzecz strony skarżącej kwotę 500 zł (słownie: pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...], Nr [...] wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt.1 k.p.a. po rozpoznaniu odwołania G.Z. i D.S.–I. od decyzji nr [...] z dnia [...] wydanej przez działającego z upoważnienia Burmistrza Sz.P. J.Z. o ustaleniu na rzecz Spółki A z siedzibą w L., warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie i przebudowie budynku hotelowego "[...]" przy ul. [...] w Sz.P. (na działkach nr 30, 36, 37/1, 38, obr. 6), Samorządowe Kolegium Odwoławcze w J.G. utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu organ odwoławczy przedstawił następujący stan sprawy:

W dniu 30 października 2007 r. Spółka A z siedzibą w L., reprezentowana przez K.W. złożyła u Burmistrza Sz.P. wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie budynku hotelowego "[...]" w Sz.P. przy ul. [...], na działkach 30, 36, 37/1, 38 obr. 6. W dniu 10 listopada 2006 r. pełnomocnik inwestora złożył dodatkowe pismo w którym zaznaczył, że planowana inwestycja polegać będzie również, oprócz rozbudowy, także na przebudowie hotelu "[...]". W dniu 20 listopada 2007 r. do Urzędu Miasta Sz.P. wpłynęło uzupełnienie złożonego wniosku o nową koncepcję architektoniczną.

W wyniku uzgodnień projektanta inwestycji z Kierownikiem Delegatury w J.G. Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków we W. odnośnie wytycznych konserwatorskich dla planowanej przebudowy i rozbudowy hotelu "[...]", w dniu 9 stycznia 2007 r. do Urzędu Miasta Sz.P. wpłynął skorygowany, ostateczny projekt rozbudowy hotelu "[...]". W projekcie tym wskazano, iż przedmiotem inwestycji będzie budowa trzech połączonych ze sobą brył. Pierwsza niska (5-cio kondygnacyjna) będzie stanowiła łącznik nowego obiektu z istniejącym hotelem. W części tej znajdą się: restauracja, sale konferencyjne oraz pomieszczenia techniczne. Druga 9-cio kondygnacyjna będzie głównym korpusem nowoprojektowanego obiektu i pomieści pokoje hotelowe z 4 studiami, zaplecze gastronomiczne hotelu oraz miejsca parkingowe na 20 samochodów. Ostatnia część będzie zwrócona w kierunku południowo - wschodnim względem głównego korpusu, 8-kondygnacyjna kostka. W części podziemnej znajdą się pomieszczenia garażowe i techniczne. Nad ziemią zaprojektowano pokoje o podwyższonym standardzie, z których roztaczać się będzie widok na panoramę K. Na najwyższej kondygnacji zaprojektowano salkę wielofunkcyjną z własnym węzłem sanitarnym oraz zapleczem kuchennym. Powierzchnia zabudowy to 1309,5 m2.

Decyzją nr [...] z dnia [...] działający z upoważnienia Burmistrza Sz.P. Jego Zastępca ustalił dla na rzecz Spółki A warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie i przebudowie budynku hotelowego [...] przy ul. [...] w Sz.P. (na działkach nr 30, 36, 37/1, 38, obr. 6).

O decyzji tej odwołanie złożyła G.Z. oraz D.S.–.I.. G.Z. wyjaśniła, że jest właścicielką działki nr 42/4 obręb 6 w Sz.P. Dodała, że analiza urbanistyczno-architektoniczna w oparciu o którą została wydana sporna decyzja zawiera błędy formalne i merytoryczne. Jej zdaniem analizę przeprowadzono na wycinku mapy nie obejmującej swym zasięgiem nawet najbliższych sąsiednich nieruchomości, a zatem granica obszaru analizowanego nie obejmuje trzykrotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem. Ponadto G.Z. zarzuciła dowolność w ustalaniu wielkości wskaźników architektonicznych i urbanistycznych dla wnioskowanej inwestycji: Wyjaśniła, że średni wynikowy wskaźnik powierzchni zabudowy wynosi 0,14, zaś ustalony dla tej inwestycji 0,25, podobnie średnia wynikowa szerokość elewacji frontowej wynosi 26 m zaś ustalona dla wnioskowanej inwestycji 86 m, podobnie przyjęta wysokość planowanej inwestycji oraz geometria projektowanych dachów nie znajduje żadnego odniesienia do przeanalizowanej zabudowy sąsiadującej. Zdaniem składającej odwołanie autor sporządzanej analizy ma za nic całą otaczająca zabudowę, zaś decyzja wydana w oparciu o tak błędnie przygotowaną analizę jest niewłaściwa, stąd powinna zostać uchylona i przekazana do ponownego rozpatrzenia. Zdaniem G.Z. na etapie sporządzania przedmiotowej decyzji o warunkach zabudowy powinna zostać wykonana pełna koncepcja architektoniczna z analizą wpływu planowanej inwestycji na otaczającą zabudowę oraz wpływu na otaczający kraj obraz w skali całej Sz.P. i otaczających gór. Jej zdaniem jest to inwestycja, której projekt powinien zostać poddany publicznej dyskusji oraz ocenie zawodowego gremium jakim jest np. SARP.

D.I., żona zmarłego K.I. właściciela działki nr 40 i 41 w Sz.P. wniosła o uchylenie decyzji organu pierwszej instancji. Wyjaśniła, że w dniu 15 stycznia 2007 r. jej maż oprotestował wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, zaś w dniu 19 marca 2007 r. w Urzędzie Miejskim w Sz.P. odbyło się spotkanie stron postępowania i osób, które oprotestowały ww. wniosek. Na spotkaniu tym została sporządzona notatka służbowa, w której ujęte zostały jej i męża zastrzeżenia. Pismem z dnia 19 marca 2007 r. Studio Projektowe w osobie K.W. ustosunkowało się do części zastrzeżeń, zaś pozostałe pozostały bez odpowiedzi i tym samym nie zostały uwzględnione w wydanej decyzji. D.I. podniosła, że projektowana inwestycja narusza jej interes prawny.

Orzekając jak we wstępie, Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, iż na terenie objętym wnioskiem brak jest aktualnego, obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. W tym przypadku, zgodnie z art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze. zm.) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla inwestycji innych niż inwestycje celu publicznego ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Stosownie do art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zmiana zagospodarowania terenu, w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Na podstawie z art. 53 ust. 3 cyt. w związku z art. 64 ust. 1 cyt. ustawy, właściwy organ w postępowaniu związanym z wydaniem decyzji o ustalenie warunków zabudowy dokonuje analizy:

1. warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych;

2. stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji.

W dalszej części uzasadnienia Kolegium powołując się na przepis § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego /Dz. U. Nr 164, poz. 1588/ stwierdziło, że przepis ten uzależnia wydanie decyzji o warunkach zabudowy od przeprowadzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, którą to analizę należy sporządzić na tzw. obszarze analizowanym. Przepis ten wskazuje również minimalny zasięg tego obszaru ( nie mniej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem) nie określając jego maksymalnego zasięgu, co pozostawia uznaniu organu. Przepisy § 4 - § 8 określają sposób wyznaczenia, dla planowanej zabudowy, linii zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz geometrii dachu. Kolegium zauważyło przy tym, iż cytowane rozporządzenie dopuszcza inne wyznaczenie wskazanych parametrów o ile wynika to z przeprowadzonej analizy (§4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2, § 7 ust. 4). Odpowiadając zatem na zarzuty G.Z., Kolegium wyjaśniło, iż urbanista sporządzający analizę miał prawo ustalić linię nowej zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na poziomie innym niż średni występujący w obszarze analizowanym. Organ I instancji działanie takie uzasadnił tym, że "... ze względu na odosobniony w skali miasta charakter istniejącego obiektu (wysokość 10 kondygnacji) uznano za dopuszczalne indywidualne ustalenie wskaźników dotyczących zabudowy, szerokości elewacji frontowej i wysokości zabudowy. W stosunku do analizowanych nieruchomości obiekt ten po rozbudowie stanowić powinien wyjątek w skali miasta co do wysokości zabudowy...". Ponieważ stosownie do art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2007 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, należy do zadań własnych gminy organ I instancji był władny podjąć takie ustalenia. W świetle powyższego, Kolegium uznało zarzuty G.Z. za bezzasadne. Również odnośnie wielkości obszaru analizowanego organ odwoławczy nie widzi żadnych uchybień, gdyż ten zaznaczony na mapie znajdującej się w aktach sprawy obejmuje swym zasięgiem trzykrotną, a wiec wymaganą, szerokość frontu działek objętych wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Ponadto, zdaniem Kolegium brak jest podstaw prawnych do tego aby nakładać na organ I instancji obowiązek prowadzenia postępowania w sprawie warunków zabudowy z udziałem społeczeństwa czy specjalistycznych organizacji lub stowarzyszeń (a wiec również sugerowanego przez G.Z. Stowarzyszenia B). W tym zakresie przepisy ustawy nakładają jedynie obowiązek, stosowanie do treści art. art. 60 ust. 4 cyt. ustawy, aby projekt decyzji o ustaleniu warunków zabudowy sporządziła osoba wpisana na listę samorządu zawodowego urbanistów albo architektów, co w przedmiotowej sprawie miało miejsce. Również inwestor nie może być obciążany dodatkowymi, nie wynikającymi z przepisów prawa obowiązkami, bowiem stosownie do treści art. 52 ust. 3 w związku z art. 64 ust. 2 cyt. ustawy nie można uzależnić wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy od zobowiązania się wnioskodawcy do spełnienia nieprzewidzianych odrębnymi przepisami świadczeń lub warunków. Tym samym nie można wymagać od inwestora aby w sposób szczegółowy ustosunkowywał się do zarzutów stron składanych w toku postępowania o ile nie dotyczą one spraw uregulowanych przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zatem odpowiadając na zarzuty D.S.-I. odnośnie braku odniesienia się do składanych przez jej męża wniosków i zastrzeżeń w toku postępowania, Kolegium wyjaśniło, iż rzeczywiście działająca w imieniu inwestora K.W. ustosunkowała się do części tych zarzutów, dotyczących w głównej mierze wpływu planowanej inwestycji na działkę będąca jego własnością. W świetle powyższego, organ odwoławczy stwierdził, że nie ma podstaw prawnych do żądania aby inwestor wykonał linijkę słońca w wersji elektronicznej, regulował strumyk i ciek wodny, regulował drenaż, odbudowywał mur oporowy oraz przekładał kolektor kanalizacji. Stosownie bowiem do art. 63 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzja o warunkach zabudowy ani nie rodzi dla inwestora prawa do terenu ani nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, jak i nie umożliwia też rozpoczęcia robót budowlanych. Tym samym również zgoda sąsiada na realizację inwestycji może być brana pod uwagę dopiero podczas postępowania zmierzającego do wydania pozwolenia na budowę. Ponadto Kolegium zauważyło, iż ochrona interesów osób trzecich podczas ustalania warunków zabudowy dotyczy tylko i wyłącznie ochrony interesów prawnych, a nie interesów faktycznych (wyrok z 2 kwietnia 1998 r. NSA, IV S.A. 1035/97). W wyroku zaś z 7 sierpnia 1998, Naczelny Sąd Administracyjny wskazał na ograniczenia w ochronie interesów osób trzecich podczas ustalania warunków zabudowy, mówiąc, iż: "... ochrona ta może nastąpić tylko w takim zakresie w jakim sprawa nie jest objęta przepisami Prawa Budowlanego..." (IV S.A. 1584/98, ONSA 2000, nr 1, poz. 15). Zatem skoro zakres przedmiotowy postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy mieści się w ramach zakreślonych przez przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, żądania wykraczające poza ten zakres należy uznać za bezpodstawne. Ponadto Kolegium wskazało, iż w punkcie 1 d skarżonej decyzji - ustalenia wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich, organ zaznaczył, że "...planowana inwestycja nie może powodować uciążliwości pod kątem: pozbawienia dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z infrastruktury technicznej, zmniejszenia dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, hałasu, wibracji, zakłóceń elektrycznych i promieniowania. Nie może powodować zanieczyszczenia powietrza, wody i gleby...". Organ I instancji wskazał ponadto, odnosząc się tym samym do uwag składanych przez strony w toku postępowania, iż "...należy zapewnić odprowadzenie wód opadowych z terenów położonych po wschodniej stronie działki inwestora, należy zapewnić ochronę akustyczną działek położonych po wschodniej stronie działki inwestora, należy zapewnić normatywny czas nasłonecznienia na działce nr 41...". Kolegium uznało zatem, że organ I instancji odniósł się zarówno do uwag stron składanych w toku postępowania jak również określił wymagania dotyczące ochrony interesu osób trzecich, o których mowa w art. 54 pkt 2 lit. d w związku z art. 64 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz w związku z § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło ponadto, że przeprowadzone postępowanie było właściwe i odpowiadało przepisom prawa. Organ odpowiednio ustalił strony postępowania i umożliwił im czynny w nim udział, w szczególności strony zostały zawiadomione o wszczęciu postępowania w niniejszej sprawie oraz o jego zakończeniu oraz w sprawie tej miały możliwość zapoznać się z aktami sprawy. Wniosek inwestora spełnia również wszystkie wymogi formalne określone dla wniosków o ustalenie warunków zabudowy w art. 52 ust. 2 w związku z art. 64 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W toku postępowania organ I instancji uzyskał również niezbędne w sprawie uzgodnienia, stosownie do art. 53 ust. 4 tejże ustawy. Także sama decyzja o warunkach zabudowy wypełnia wymogi wynikające z art. 54 w związku z art. 64 ust. 2 cytowanej ustawy oraz z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r.

Mając na uwadze powyższe, Kolegium orzekło jak wyżej.

W skardze na powyższą decyzję D.S.–I. wniosła o uchylenie wydanych w sprawie decyzji. Uzasadniając swe żądanie skarżąca podniosła, iż zaskarżona decyzja rażąco narusza prawo. Wyjaśniła, że pismem z dnia 17 kwietnia 2007 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w J.G., kwestionując legitymację skarżącej do bycia stroną w postępowaniu, wezwało do wskazania podstawy prawnej. W odpowiedzi skarżąca wniosła o zawieszenie postępowania administracyjnego na podstawie art. 97 § 1 pkt 1 kpa, albowiem dotychczasowa strona /mąż K.I./ zmarł. Do wniosku tego skarżąca załączyła akt zgonu męża. Kolegium nie zawiesiło postępowania administracyjnego, lecz w dniu [...] wydało postanowienie o odmowie zawieszenia powyższego postępowania i przesłało wydaną w dniu [...] zaskarżoną decyzję. Zdaniem skarżącej skoro uznana została za stronę, to organ winien był dochować regulacji zapewniającej prawa strony, a wynikających z kodeksu postępowania administracyjnego, w szczególności zapewnić czynny udział w każdym stadium postępowania. Skarżąca zarzuciła, iż nie została powiadomiona o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych w sprawie dowodów i ewentualnego zgłoszenia żądań oraz naprowadzenia wniosków dowodowych. Rażąco w Jej ocenie doszło do naruszenia zasady wyrażonej w art. 10 kpa. Nadto skarżąca podniosła, że decyzję organu pierwszej instancji z dnia [...] uważa za rażąco krzywdzącą i niesłuszną, albowiem w sposób bardzo istotny narusza Jej interesy.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w J.G. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Ustosunkowując się do zarzutów podniesionych w skardze, organ odwoławczy stwierdził, iż niezasadny jest zarzut naruszenia art.10 k.p.a., jako, że Kolegium nie przeprowadzało żadnego dodatkowego postępowania dowodowego mogącego mieć wpływ na wynik sprawy.

Nadto Kolegium podniosło, iż stosując się do normy przepisu art. 97 § 1 kpa postanowieniem z dnia [...] nr [...] uznało, iż nie może sprostać żądaniu D.S.-I. ponieważ, nie jest ona inicjatorem przedmiotowego postępowania o ustalenie warunków zabudowy, a zatem nie ma ona uprawnień by o czynność taką wnosić. Jednocześnie Kolegium uznało, iż w przedmiotowej sprawie ustalenia warunków zabudowy, mając na uwadze w szczególności charakter decyzji kończącej takie postępowanie, oraz to, iż żadne z Małżonków I. nie było inicjatorem przedmiotowego postępowania, status D.S.-I. oraz jej interes prawny znajduje swoje umocowanie jedynie w tzw. prawie refleksowym. W doktrynie ukształtował się zaś pogląd, iż strona wywodzącą swój interes z prawa refleksowego nie dysponuje uprawnieniami dającymi jej możliwość kształtowania przedmiotu postępowania, a co za tym idzie również nie ma ona pewnych uprawnień procesowych z inicjatywą do podejmowania których wiążą się uprawnienia związane z wszczęciem postępowania. Interes takich stron nie ma samodzielnego bytu, a jedynie charakter pośredni ponieważ decyzja zapadająca w wyniku postępowania wpłynie pośrednio na status prawnomaterialny podmiotu wyposażonego w prawo refleksowe. Mając zatem na względzie wskazane wyżej okoliczności oraz to, iż stosownie do art. 63 ust. 2 decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu ani nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, zdaniem Kolegium można było, bez stosownego postanowienia sądu rejonowego stwierdzającego nabycie spadku po zmarłym K.I. przez Jego Małżonkę D.S.-I., uznać ją za spadkobiercę nieruchomości nr 40 i 41, obr. 6 w Sz.P. Zgodnie bowiem z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego, Ośrodek Zamiejscowy w Gdańsku z dnia 27 lipca 1983 r., SA/Gd 381/83 postanowienie sądu rejonowego stwierdzające nabycie spadku ma jedynie charakter deklaratoryjny, gdyż w oparciu o art. 924 i 925 Kodeksu Cywilnego spadkobierca nabywa spadek z mocy prawa z chwila otwarcia spadku, co następuje z chwilą śmierci spadkobiercy.

Ponadto Kolegium podniosło, iż w niniejszej skardze strona nie wyjaśniła jakie to zarzuty merytoryczne ma ona do decyzji organu I instancji, Zarzuciła ona jedynie, że nie mogła ich przedstawić przed wydaniem obecnie skarżonej decyzji Zarzut taki należy uznać za bezpodstawny mając na uwadze również to, iż w odwołaniu od decyzji organu I instancji D.S.-I. przedstawiła swoje uwagi i zarzuty do postępowania organu I instancji. Były one przedmiotem rozpatrywania przez organ odwoławczy w obecnie skarżonej decyzji z dnia [...] nr [...], jednak zostały uznane za bezzasadne. Kolegium zauważyło także, iż w swej skardze strona nie wykazała jakiegokolwiek wpływu rzekomego naruszenia przepisów postępowania administracyjnego przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w J.G. na wynik sprawy.

Prokurator Prokuratury Apelacyjnej, który zgłosił udział w sprawie, wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji, zarzucając naruszenie przepisu art. 10 § 1 k.p.a.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Na wstępie podkreślić należy, że Wojewódzki Sąd Administracyjny nie orzeka o istocie sprawy administracyjnej, czyli nie przyznaje określonych uprawnień, jak i nie odmawia ich przyznania, lecz rozstrzyga o legalności decyzji, to jest o ich zgodności z prawem na podstawie stanu prawnego i faktycznego istniejącego w dniu wydania zaskarżonej decyzji.

Działając zatem w granicach kompetencji wynikających z art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych /Dz. U. Nr 153, poz. 1269/ w związku z art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm./, Wojewódzki Sąd Administracyjny jest obowiązany skontrolować, czy zaskarżona decyzja odpowiada prawu, czy też to prawo narusza i w zależności od tej oceny orzec w sposób przewidziany w art. 145 lub art. 151 w/w ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Dokonując kontroli legalności wydanych w niniejszej sprawie decyzji, Sąd stosownie do zapisu art. 134 powołanej wyżej ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, nie jest związany granicami skargi. Przepis ten umożliwia Sądowi wszechstronne i obiektywne zbadanie sprawy niezależnie od podniesionych zarzutów.

Mając na uwadze powyższe, Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji naruszają przepisy prawa w zakresie wskazanym w art. 145 § 1 pkt.1 lit. a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm./, co powoduje, iż skarga wniesiona przez D.S.–I. została uwzględniona.

Materialno-prawną podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym /Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm./, zwaną dalej ustawą.

I tak zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 w/w ustawy – ustawa ta określa zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalenia zasad ich zagospodarowania i zabudowy przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań. Stosownie zaś do treści art. 1 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się zwłaszcza wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury.

Z cytowanych przepisów wywieść zatem można dwie fundamentalne zasady w planowaniu przestrzennym, a to zasadę zachowania ładu przestrzennego oraz zasadę zrównoważonego rozwoju, przy czym pojęcie "ładu przestrzennego", stosownie do art. 2 pkt 1 ustawy – obejmuje takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i m.innymi wymagania kompetencyjno-estetyczne /por. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz pod red. Z. Niewiadomskiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2004/.

Aby zatem sprostać powyższym wymaganiom, ustawodawca w postępowaniu związanym z wydaniem decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, ustanowił w przepisie art.53 ust.3 pkt.1 w związku z art.64 ust.1 ustawy - obowiązek przeprowadzenia wstępnej analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikającej z przepisów odrębnych.

Wskazać przy tym również należy przepis art. 61 ust. 1 ustawy, który uzależnia wydanie decyzji o warunkach zabudowy od łącznego spełnienia wymogów, określonych w punktach od 1 – 5 tegoż przepisu, t.j.: kontynuacji istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych (pkt 1); dostępu do drogi publicznej (pkt 2); zapewnienia wystarczającego uzbrojenia terenu (pkt 3); braku wymogu uzyskania dla danego terenu zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolne i nieleśne (pkt 4) oraz zgodności decyzji z przepisami odrębnymi (pkt 5).

I tak wymieniony wyżej przepis art.61 ust.1 pkt.1 ustawy, uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się przez inwestora do określonych istniejących cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Celem bowiem tegoż przepisu jest zagwarantowane ładu przestrzennego w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno estetyczne.

Zasada dobrego sąsiedztwa zakłada konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym i architektonicznym.

Podkreślić przy tym należy, że szczególny sposób ustalania wymagań dotyczących cech nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w powiązaniu z analizą stanu zastanego, określony został w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) - zwanym dalej rozporządzeniem, wydanym na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 61 ust. 6 ustawy.

Na mocy § 3 ust. 1 tegoż rozporządzenia, organ orzekający w przedmiocie warunków zabudowy zobowiązany został do wyznaczenia wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego i do przeprowadzenia na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 – 5 ustawy.

Granice obszaru analizowanego wyznacza się zaś na kopii mapy w skali 1 : 500 lub 1:1000, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m /§ 3 ust.2 rozporządzenia/.

Zgodnie zaś z § 9 ust. 1 rozporządzenia, warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstowa i graficzną. Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy /§ 9 ust. 2 rozporządzenia/.

Część graficzna decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzna wspomnianej wyżej analizy, sporządza się w myśl § 9 ust. 3 rozporządzenia - na kopiach opisanej wyżej mapy.

W rozpoznawanej sprawie ustalenie warunków zabudowy dla spornej inwestycji, zlokalizowanej na działkach nr 30, 36, 37/1, 38 obr.6, nastąpiło w decyzji wydanej z upoważniania Burmistrza Sz.P. w dniu [...], oznaczonej nr [...]. Integralne części tej decyzji stanowią: załączniki opisane jako, cyt.: "1. mapa sytuacyjno-wysokościowa w skali 1 : 1000 z naniesionymi liniami /wyniki analizy terenu/; 2. wyniki analizy – część opisowa".

Analizując opisane wyżej załączniki przedmiotowej decyzji, stwierdzić należy, że decyzja ta nie spełnia wymogów określonych w cyt. wyżej § 9 ust. 1 i 3 rozporządzenia, z tej to przede wszystkim przyczyny, że decyzja ta nie zawiera części graficznej warunków zabudowy. Załączona bowiem do decyzji a opisana przez organ jako "mapa sytuacyjno-wysokościowa w skali 1:1000 z naniesionymi liniami /wyniki analizy terenu/" , stanowić może jedynie wynik analizy – część graficzna o której jest mowa § 9 ust. 2, choć porównując ten dokument z załącznikiem z pkt.2 decyzji, czyli wynikami analizy – częścią opisową , stwierdzić należy, że na dokumencie - załączniku graficznym, naniesiono tylko dwie nieruchomości /nr 41 i 20/1/, gdy z części opisowej wynika, że przedmiotem analizy, a tym samym wyliczeń średnich wielkości wskaźników poddanych było osiem obiektów - nieruchomości .

Istotne jest przy tym również i to, że na opisanym w poz.1 decyzji załączniku nie można doszukać się granic obszaru analizowanego, choć na dokumencie tym objaśniono, które linie oznaczają granice obszaru analizowanego. Porównując zaś ten dokument ze znajdującą się w aktach administracyjnych sprawy /pomiędzy kartą 33 a 32 / mapą w skali 1:1000 i umieszczonymi na niej objaśnieniami, z pieczątką i podpisem mgr inż.arch. R.K. oraz datą 26.01.07., można by przyjąć, /przy założeniu, że ten dokument jest częścią graficzną analizy/, iż załączona do wydanej decyzji o warunkach zabudowy mapa /zał.1/ jest jedynie fragmentem części graficznej analizy o której jest mowa § 3 rozporządzenia.

Kontynuując dalej przyjęte wyżej założenie, że opisana wyżej mapa znajdująca się w aktach sprawy pomiędzy kartą 33 a 32 jest w istocie częścią graficzną analizy, to i tak budzi wątpliwości Sądu sposób wyznaczenia obszaru analizowanego o którym mowa w § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia, ponieważ ani w analizie tekstowej – stanowiącej załącznik nr 2 - ani też w uzasadnieniu decyzji, organ pierwszej instancji nie wskazał w jaki sposób wyznaczył granice analizowanego obszaru. W przedmiotowym załączniku opisowym wskazano jedynie ogólnie, iż do wyznaczenia terenu analizowanego przyjęto trzykrotną szerokość frontu działki, nie podając bliżej jaka jest to wielkość. Organ pierwszej instancji w uzasadnieniu swojej decyzji nie zajął w tej kwestii żadnego stanowiska, nie wyjaśniając tym samym w jaki sposób ustalono granice obszaru analizowanego i dlaczego wyznaczono taką wielkość obszaru a nie inną. Organ odwoławczy, pomimo obszernych rozważań dotyczących problematyki obszaru analizowanego, również - w istocie - nie skontrolował, czy wyznaczony obszar nie narusza wymogów określonych przepisem § 3 rozporządzenia.

Należy zauważyć, że przy określeniu granic obszaru analizowanego odległości przewidziane prawem muszą być dochowane, co oczywiście nie wyklucza wyznaczenia obszaru analizowanego w granicach większych niż minimalne, o ile w okolicznościach danej sprawy będzie to konieczne. Podkreślić jednak należy, że szerokie ujmowanie sąsiedztwa o którym mowa w art. 61 ust. 1 ustawy, nakłada na organy ustalające warunki zabudowy, obowiązek uzasadnienia wyznaczonych w danej sprawie granic obszaru analizowanego.

W orzecznictwie sądowym pojawił się pogląd, że wyznaczenie obszaru analizowanego jest wskazaniem, które spośród szeroko rozumianych działek sąsiednich będą stanowiły punkt odniesienia do ustalenia "wymagań dotyczących nowej zabudowy", o których mowa w przepisach art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz art. 61 ust. 6 i 7 ustawy. W konsekwencji uznano, że wszystkie działki znajdujące się w obszarze analizowanym należy, w ujęciu funkcjonalnym, uznać za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy (por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 25 stycznia 2005 r, II SA/Bk 677/04, ONSAiWSA 2006, Nr 2, poz. 54).

Odwołać się w tym miejscu również należy do stanowiska prezentowanego w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, zgodnie z którym; "Wielkość przyjętego obszaru analizowanego determinuje wyniki analizy urbanistycznej z tego obszaru i w efekcie ma wpływ na wynik postępowania" / zob. wyrok NSA z 17 kwietnia 2007r., sygn. akt II OSK 646/2006, LEX nr 322329/.

Wobec powyższego, przy wyznaczaniu obszaru analizowanego organ lokalizacyjny zobowiązany jest do bliższego uzasadnienia dokonanego w tym względzie wyboru. Kwestia ta ma niezmiernie istotne znaczenie dla wydania decyzji o warunkach zabudowy, gdyż ewentualnie przyjęcie obszaru analizowanego w innych graniach może prowadzić do zupełnie odmiennych wyników co do spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt.1 ustawy. Wyznaczenie obszaru analizowanego ze względu na jego znaczenie dla ustalenia warunków zabudowy, powinno być zatem poparte rozważną argumentacją przedstawioną w uzasadnieniu decyzji. Nabiera to szczególnego znaczenia w sytuacji, gdy jak w rozpoznawanej sprawie, występują strony o spornych interesach. Pewien luz decyzyjny, z jakiego w tym zakresie korzysta organ, nie może być w żadnej mierze utożsamiany z dowolnością jego działania. Brak stosownej argumentacji uzasadniającej takie a nie inne wyznaczenie granic obszaru analizowanego powoduje, że kwestia ta wymyka się spod administracyjnej kontroli instancyjnej oraz kontroli sądowej. Prowadzi również do naruszenia art. 107 § 3 k.p.a.

Powyższe uchybienia w zakresie wyznaczenia obszaru analizowanego są o tyle istotne, że przepis § 3 ust.1 rozporządzenia wymaga, aby granice obszaru analizowanego rozciągały się wokół terenu objętego wnioskiem inwestora, innymi słowy każdą granicę tegoż terenu powinna dzielić ta sama przyjęta odległość określona w tym przepisie z granicą obszaru analizowanego.

W orzecznictwie przyjęte zostało, iż z uwagi na to, ze obszar analizowany ma być umiejscowiony wokół terenu inwestycji wynika wniosek, iż z każdej strony tego terenu wymieniony obszar musi być zamknięty liniami granicznymi. /por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 24 sierpnia 2005r., sygn. akt IV SA/Wa252/05 – LEX nr 191978/.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że o ile na załączniku pod poz.1 decyzji organu pierwszej instancji nie można doszukać się granic obszaru analizowanego, o tyle na opisanej wyżej mapie z objaśnieniami mgr inż.arch. R.K. z 26 stycznia 2007 r. wprawdzie zaznaczono granice obszaru analizowanego, lecz zaznaczono je jedynie od strony wschodniej i południowej, pomijając natomiast stronę zachodnią i północną.

Wyznaczenie w powyższy sposób obszaru analizowanego, narusza tym samym wymogi określone w § 3 ust.1 i 2 rozporządzenia, w konsekwencji pozwala na stwierdzenie, że obszar, którego stan zagospodarowania winien był być szczegółowo przeanalizowany nie został określony zgodnie z obowiązującymi w tym względzie wymogami.

Nadto wskazać należy, że w przywołanym wyżej rozporządzeniu określono również wymagania jakimi musi się kierować organ ustalając w decyzji o warunkach zabudowy, między innymi, szerokość elewacji frontowej oraz wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki. Szczegółowe regulacje dotyczące sposobu ustalania tych parametrów zawarte zostały w § 6 oraz w § 7 rozporządzenia.

W niniejszej sprawie organ pierwszej instancji wyznaczając szerokość elewacji frontowej zastosował odstępstwo określone § 6 ust. 2, który pozwala na wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej (innej niż określona w ust. 1 tego przepisu) jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Również w przypadku wyznaczenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, organ zastosował § 7 ust. 4, który również dopuszcza wyznaczenie innej wysokości, jednakże tylko wówczas, gdy wynika to z analizy o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia.

Analogicznie organ postąpił, korzystając z możliwości jaki stwarza przepis § 5 ust.2, ustalając wskaźnik powierzchni nowej zabudowy na poziomie znacznie odbiegającym /wyższym/ niż wyliczony średni wskaźnik powierzchni zabudowy w analizowanym obszarze.

Zważyć należy, iż wyznaczenie przez organ omawianych parametrów, wymagało wykazania, że z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5, wynikają parametry szerokości, wysokości elewacji oraz powierzchni zabudowy - wyznaczone w decyzji.

Zgodnie z § 9 ust. 2 rozporządzenia wyniki analizy o której mowa w § 3 ust. 1 zawierające część tekstową i graficzną stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Omawiane informacje powinny być zatem umieszczone w tym dokumencie lub przynajmniej w uzasadnieniu decyzji. Skoro bowiem prawodawca ustalił, że wyniki owej analizy stanową załącznik do decyzji, to niewątpliwie treść tego dokumentu powinna odzwierciedlać jasno i czytelnie te efekty (wyniki) przeprowadzonej analizy, które mają istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Zawarte w nim informacje mają też potwierdzać, że organy nie działały dowolnie lecz w granicach prawa, a ponadto stanowią istotny element wyjaśniający i uzasadniający podstawowe motywy rozstrzygnięcia, nie tylko dla stron postępowania ale również dla kontroli instancyjnej i sądowej.

Tymczasem w wynikach analizy stanowiących załącznik pod poz.2 do poddanej w niniejszej sprawie ocenie decyzji o warunkach zabudowy, nie zawarto konkretnych informacji, które wprost potwierdzałyby ustalone przez organ wskaźniki. W opracowaniu tym określono jedynie średnie szerokości elewacji frontowych oraz średnie wysokości zabudowy, jak i średni wskaźnik powierzchni zabudowy, które jednak nie odpowiadają ustalonym w tym zakresie wielkościom w decyzji.

Jak wcześniej podkreślono, wyznaczenie innych wielkości niż średnie (na mocy § 5 ust.2, 6 ust. 2 i § 7 ust. 4) jest dopuszczalne tylko wówczas, gdy wynika to z przeprowadzonej przez organ zgodnie z § 3 ust. 1 analizy. Wykładnia § 3 ust. 1 oraz § 9 ust. 2 wskazuje, że wyniki te muszą znaleźć swoje odbicie wprost w treści załączników do decyzji określonych jako wyniki analizy. Zgromadzony w aktach sprawy materiał dowodowy powinien zaś gwarantować wystarczające wsparcie dla tych wyników. Organ powinien również umotywować przyczyny, które zdecydowały o tym, że wyznaczenie omawianych wielkości nastąpiło według reguł określonych w § 5 ust.2, 6 ust. 2 i § 7 ust. 4 rozporządzenia.

W niniejszej sprawie w decyzji organu pierwszej instancji i w jej załącznikach brak jest odpowiednich danych potwierdzających zasadność ustalonych wskaźników oraz brak jest stosownego uzasadniania odnoszącego się do przyjętego sposobu ich wyznaczenia.

Jeżeli w obszarze analizowanym, ustalono, że:

- średni wskaźnik zabudowy wynosi 0,14;

- średni wskaźnik szerokości elewacji frontowej wynosi 26 m;

- średni wskaźnik zabudowy to 16,4 m, a ustalone /określone/ przez organ pierwszej instancji wskaźniki, to odpowiednio wielkości : do 0,25, do 86 m i do 34m dla części wysokiej i do 23 m dla części niskiej, czyli wielkości znacznie przekraczające średnie wielkości, to nie można przyjąć, że zawarta w Wyniku analizy tekstowej uwaga o treści: "Ze względu na odosobniony w skali miasta charakter istniejącego obiektu /wysokość X kondygnacji/ uznano za dopuszczalne indywidualne ustalenie wskaźników dot. zabudowy, szer. elewacji frontowej, wysokości zabudowy w stosunku do analizowanych nieruchomości.", była wystarczającą dla organu podstawą do zastosowania odstępstw w ustalaniu przedmiotowych wskaźników, tym bardziej, że jak to już Sąd wyżej zauważył, obszar analizowany nie został właściwie przez organ wyznaczony.

Przedstawione wyżej okoliczności potwierdzają, że w rozpoznawanej sprawie rozstrzygnięcia organów obu instancji podjęte zostały bez dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, a więc z naruszeniem art. 7 k.p.a. oraz art. 77 k.p.a.. W ocenie Sądu naruszenie wskazanych dyrektyw proceduralnych mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, ponieważ rzetelne zbadanie wszystkich okoliczności mogłoby doprowadzić organ do odmiennych ustaleń końcowych. Uchybienie wskazanym przepisom jak też przepisom art. 107 § 3 k.p.a. powoduje, że również Sąd nie jest władny na podstawie przedstawionego materiału dowodowego ocenić, czy zaskarżone rozstrzygnięcie pozostaje w zgodzie z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Niezależnie od powyższych uchybień, wydane w niniejszej sprawie decyzje naruszają także przepis art. 10 § 1 k.p.a. w związku z art. 81 k.p.a. Z akt sprawy nie wynika bowiem, by K.I. /mąż skarżącej/, przed wydaniem decyzji przez organ pierwszej instancji miał możliwość wypowiedzenia się co do zebranego materiału dowodowego, m. innymi do wyników analizy i złożenia na tę okoliczność wniosków dowodowych. O tyle było to istotne w tej sprawie, iż na wynikach końcowych tej analizy organy oparły swoje rozstrzygnięcia.

Obowiązkiem zaś organu było pouczenie strony o prawie zapoznania się z zebranymi dowodami i złożenia końcowego oświadczenia, a także wstrzymanie się od wydania decyzji do czasu określonego stronie terminu do złożenia przedmiotowego oświadczenia. Brak w aktach sprawy końcowego oświadczenia tej strony oraz dowodu, że organ prowadzący postępowanie pouczył stronę o przysługującym jej prawie, uzasadnia wniosek, że organ prowadzący postępowanie naruszył obowiązek ustalony w art. 10 § 1 k.p.a. /por. W. Dawidowicz, Postępowanie administracyjne. Zarys wykładu, W-wa 1983, s. 94/.

Z zasadą określoną w art. 10 § 1 k.p.a. pozostaje w związku przepis art. 81 k.p.a., który to stanowi, iż okoliczność faktyczna może być uznana za udowodnioną, jeżeli strona miała możliwość wypowiedzenia się co do przeprowadzonych dowodów. Zaś okoliczności faktyczne ustalone w postępowaniu, w którym strona nie miała możliwości wzięcia udziału i wypowiedzenia się co do przeprowadzonych dowodów przed wydaniem decyzji, nie mogą być uznane za udowodnione /wyrok NSA z dnia 7 listopada 1988 r., sygn. akt IV SA 701/88/.

Wprawdzie w aktach sprawy znajduje się zawiadomienie z dnia 20 marca 2007 r., [...], które zawiera pouczenie o możliwości zapoznania się przez stronę z zebranymi dowodami i materiałami w przedmiotowej sprawie w terminie 7 dni od dnia jego otrzymania, jednakże z akt sprawy nie wynika, by K.I. był skutecznie /zgodnie z przepisami k.p.a./ zawiadomiony o tym prawie.

Rozpoznając sprawę ponownie organ winien zatem powtórnie dokonać oceny występowania wszystkich przesłanek zawartych w art. 61 ust.1 powoływanej ustawy oraz uzasadnić decyzję, z zachowaniem wymogów wynikających z art. 107 § 3 k.p.a.. Czynności procesowe organu, zarówno przeprowadzane na etapie postępowania wyjaśniającego jak i decyzyjnego powinny być udokumentowane w aktach sprawy – zgodnie z wymogami k.p.a.

Przy wyznaczaniu obszaru analizowanego organ winien mieć na względzie odległości wskazane w przepisach dla granicy obszaru analizowanego. Należy też precyzyjnie wyjaśnić i uzasadnić granice i rozmiar przyjętego obszaru analizowanego, a następnie dokonać analizy planowanej inwestycji w zakresie kontynuacji, funkcji, gabarytów i formy architektonicznej obiektu oraz linii zabudowy. Wyznaczone parametry i wskaźniki zabudowy muszą bezwzględnie znaleźć potwierdzenie w wynikach analizy, stanowiących załączniki do decyzji /część graficzna i część opisowa/. Umotywowania wymaga również przyjęty przez organ sposób ustalania tych wskaźników.

Mając na względzie przedstawione wyżej okoliczności faktyczne i prawne Wojewódzki Sąd Administracyjny – stwierdzając, że zaskarżona decyzja oraz decyzja ją poprzedzająca, wydane zostały z istotnym naruszeniem prawa – zgodnie z art. 145 § 1 lit. a i c powołanej wcześniej ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w pkt I sentencji wyroku. Klauzula zawarta w pkt II wynika z obowiązku zastosowania przez Sąd przy orzekaniu w sposób uwzględniający skargę, przepisu art. 152 przywołanego aktu. Orzeczenie o kosztach swoje wsparcie znalazło zaś w art. 200 przywołanej ustawy.