Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 720/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2018-01-25 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: *Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 62 ust. 2 pkt 3
journal: Dz.U. 2017 poz 1332
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jedn.
article: art. 210 ust. 3
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Alicja Palus Sędziowie: Sędzia WSA Olga Białek Sędzia WSA Anna Siedlecka (spr.) Protokolant Krzysztof Erbel po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 25 stycznia 2018 r. sprawy ze skargi Gminy W. na decyzję D. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W. z dnia [...] września 2017 r. nr [...] w przedmiocie nakazu przeprowadzenia kontroli i sporządzenia ekspertyzy technicznej obejmującej stan techniczny budynku I. uchyla zaskarzoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji; II. zasądza od D. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W. na rzecz strony skarżącej kwotę 500 (słownie: pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla miasta W. decyzją dnia [...] r. nr [...] nakazał Gminie Miejskiej W. - właścicielowi nieruchomości zabudowanej budynkiem usytuowanym przy ul. K. we W. (bud. kuchni, stołówki, świetlicy; dz. nr 1 AM-[...] obręb P.):

1) przeprowadzenie kontroli przedmiotowego budynku w trybie art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane - polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia;

2) sporządzenie ekspertyzy technicznej obejmującej stan techniczny budynku usytuowanego przy ul. K. we W. (bud. kuchni, stołówki, świetlicy; dz. nr 1 AM-[...] obręb P.) - w szczególności odnoszącej się do:

a. stanu technicznego izolacji ścian piwnicznych i posadzki budynku, ścian konstrukcyjnych wraz elementami elewacji oraz konstrukcji dachu i szczelności poszycia dachowego,

b. poprawności działania wentylacji grawitacyjnej w przedmiotowym budynku z uwzględnieniem: braku otworów wentylacyjnych w drzwiach toalet, przekrojów kanałów wentylacyjnych oraz wpływu osiowych wentylatorów na poprawność działania wentylacji grawitacyjnej wraz z oceną bezpieczeństwa użytkowania budynku,

c. oceny poprawnego kierunku otwierania drzwi wewnętrznych i zewnętrznych wraz z określeniem czy liczba wyjść z przedmiotowego budynku spełnia wymagania ewakuacji oraz bezpieczeństwa użytkowania.

Odwołanie od wskazanej decyzji wniosła Gmina W.. D. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego we W. decyzją z dnia [...] r. nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego oraz art. 62 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2017 r. poz. 1332), utrzymał decyzję organu powiatowego w mocy.

Organ odwoławczy w uzasadnieniu swojej decyzji podał, że w toku postępowania na podstawie kontroli (protokół z dnia 18 października 2016 r.) oraz protokołu z okresowej kontroli stanu technicznego z dnia 27 grudnia 2016 r. sporządzonego przez R. M. stwierdzono liczne nieprawidłowości stanu technicznego budynku, między innymi uszkodzenia spękania i nieszczelności poszycia dachowego, odparzenia tynku, złuszczenia powłoki malarskiej ścian piwnic, zawilgocenia podłogi piwnic, zacieki na ścianach wewnątrz budynku, uszkodzenia i ubytki schodów zewnętrznych, prawdopodobny brak izolacji przeciwwilgociowej.

Stwierdzone nieprawidłowości mogą stwarzać zagrożenie dla życia i zdrowia ludzi oraz bezpieczeństwa mienia - mogą powodować niekontrolowane odpadanie elementów budynku np. dachówek, brak izolacji przeciwwilgociowej stwarza środowisko do rozwoju pleśni i grzybów stanowiących czynnik chorobotwórczy. Celem wydanej decyzji jest pozyskanie materiału dowodowego, na podstawie którego będzie można ustalić zakres występujących nieprawidłowości, przyczyny ich powstania oraz właściwie określić obowiązki w decyzji kończącej postępowanie niezbędne do przywrócenia stanu zgodnego z prawem w zakresie stanu technicznego i użytkowego budynku. W tym celu konieczne jest przeprowadzenie kontroli budynku w zakresie odpowiadającym treści art. 62 ust. 1 Prawa budowlanego przez osobę do tego uprawnioną i sporządzenie na jej podstawie stosownej ekspertyzy. Służy temu art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego dający właściwemu organowi nadzoru budowlanego prawo żądania wykonania wskazanych czynności od właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego. Ustawa upoważnia organy nadzoru budowlanego do wydania nakazu przeprowadzenia kontroli obiektu budowlanego, którego stan techniczny może spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Uprawnienie do nakazania przeprowadzenia kontroli stanu technicznego jest niezależne od tego, czy właściciel (zarządca) przeprowadzał tego typu kontrole oraz kiedy była przeprowadzona ostatnia kontrola. Dla wydania nakazu przeprowadzenia kontroli nie musi istnieć stan zagrożenia. Niezbędne jest natomiast stwierdzenie przez właściwy organ, że nieodpowiedni stan obiektu budowlanego lub jego części może spowodować zagrożenie któregokolwiek z zagrożonych dóbr.

Dalej organ stwierdził, że stan techniczny budynku i konieczność nałożenia obowiązku dokonania kontroli i sporządzenia ekspertyzy technicznej nie są kwestionowane w odwołaniu. Istota sporu sprowadza się do ustalenia adresata obowiązku. Gmina Miejska W. - właściciel budynku uważa, że obowiązek winien być skierowany do L. - jako trwałego zarządcy budynku. Gmina powołuje się na art. 210 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gminy, będące w dniu 5 grudnia 1990r. w użytkowaniu osób prawnych lub jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej oraz znajdujące się na tych gruntach budynki, inne urządzenia i lokale pozostają nadal w użytkowaniu tych osób i jednostek. Do użytkowania tego stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące trwałego zarządu. Natomiast zgodnie z art. 43 powołanej ustawy trwały zarząd jest formą prawną władania nieruchomością przez jednostkę organizacyjną (ust. 1), a jednostka organizacyjna ma prawo, z zastrzeżeniem ust. 6, korzystania z nieruchomości oddanej w trwały zarząd, a w szczególności do: zabudowy, odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy lub remontu obiektu budowlanego na nieruchomości, zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, za zgodą organu nadzorującego (ust. 2 pkt 2). Trwały zarząd ustanawia się na czas nieoznaczony lub czas oznaczony (art. 44 ust.1). Na mocy art. 4 pkt 10 pod pojęciem jednostki organizacyjnej należy rozumieć państwową lub samorządową jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej. Przepis art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego w ustawowej definicji prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, wymienia zarząd obok prawa własności, użytkowania, użytkowania wieczystego i ograniczonych praw rzeczowych. Według art. 43 ust. 2 pkt 1 jednostka organizacyjna powinna, co do zasady, korzystać z nieruchomości w celu prowadzenia działalności należącej do zakresu jej działania.

Organ wskazał, że Gmina wywodzi z powyższego, że trwały zarząd stanowi tytuł prawny z którego wynika prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Dlatego, jakkolwiek właściciel nieruchomości powinien zgodnie ze wskazaniem ustawodawcy kontrolować pewne czynności wykonywane przez trwałego zarządcę (m.in. poprzez wyrażenie zgody na ich przeprowadzenie), to nie ma wyręczać jednostki w ich przeprowadzaniu. W przeciwnym przypadku można byłoby dojść do wniosku, że art. 43 ust. 2 pkt 2 przywołanej ustawy mówiący o prawie jednostki organizacyjnej m.in. do remontu obiektu budowlanego na nieruchomości, jest przepisem martwym. Przepis ten wskazuje zatem uprawnienia, które wiążą się z wykonywaniem zarządu.

Jednak zdaniem organu odwoławczego prawo korzystania z nieruchomości oddanej w trwały zarząd, a w szczególności do zabudowy, odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy lub remontu obiektu budowlanego na nieruchomości, zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, nie jest prawem bezwzględnym. Jego realizacja jest uzależniona od zgody organu nadzorującego, którym w tym przypadku jest Gmina Miejska W.. Argumentacja strony dotyczy prawa, z którego nie musi ona korzystać. Postępowanie w sprawie dotyczy natomiast nałożenia obowiązku, a obowiązek powinien w pierwszej kolejności realizować właściciel obiektu, a nie podmiot, któremu go użycza, bowiem to on przede wszystkim posiada interes w dbaniu o zachowanie swojego majątku w niepogorszonym stanie. Nadto organem prowadzącym szkołę – L. jest Gmina Miejska W..

Organ podkreślił, że obowiązek mogą wykonać L. jako jednostka organizacyjna Gminy Miejskiej W.. Jest to kwestia ustalenia wzajemnych zobowiązań miedzy tymi podmiotami. Z punktu widzenia organu nadzoru budowlanego i celu prowadzonego postępowania istotne jest uzyskanie dokumentacji technicznej pozwalającej właściwie określić obowiązki, mające na celu usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości.

Nie godząc się z przytoczoną decyzją D. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu wniosła Gmina W..

Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie art. 61 pkt 1 i 2, art. 62 ust. 3 ustawy Prawo budowlane w związku z art. 43 ust. 2 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez błędne nałożenie obowiązku przeprowadzenia kontroli przedmiotowego budynku w trybie art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane oraz sporządzenie ekspertyzy technicznej obejmującej stan techniczny budynku przy ul. K., na właściciela nieruchomości przy ul. K. we W. - Gminę W., a nie użytkownika.

Strona skarżąca wskazała, że nałożone decyzją organu I instancji czynności, tj. przeprowadzenie kontroli oraz sporządzenie ekspertyzy technicznej obejmującej stan techniczny budynku nie zostały wymienione w art. 43 ustawy o gospodarce nieruchomościami, co do których wymagana jest zgoda organu nadzorującego. Dlatego też w ocenie Gminy dokonany przez DWINB w zaskarżonej decyzji wywód odnosi się do odmiennej kategorii czynności, tj. prawa do zabudowy, odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy lub remontu obiektu budowlanego, którego realizacja jest uzależniona od zgody organu nadzorującego, a nie do kategorii obowiązków nałożonych na Gminę kwestionowaną decyzją. W przekonaniu skarżącej, to trwały zarządca, a nie właściciel nieruchomości powinien być adresatem decyzji w przedmiocie nałożenia obowiązków, bowiem przeprowadzenie kontroli i sporządzenie ekspertyzy technicznej budynku nie wymaga zgody organu nadzorującego, natomiast należy do podstawowych obowiązków zarządcy budynku. Zatem w przekonaniu Gminy W., to L. we W., a nie właściciel przedmiotowej nieruchomości winien być adresatem skarżonych decyzji organów nadzoru budowlanego.

W ocenie Gminy, organ II instancji utrzymując w mocy decyzję nakładającą na Gminę W., a więc właściciela nieruchomości, przedmiotowe obowiązki, nie rozważył w sposób adekwatny do stawianych w odwołaniu zarzutów i nie uzasadnił dokładnie prawidłowości dokonanego przez organ I instancji wyboru. Z treści decyzji nie wynika, dlaczego nałożenie obowiązku na właściciela, pomimo ustanowienia trwałego zarządu, było zasadne ze względu na zakres koniecznych do wykonania prac. W tym zakresie organ II instancji nie rozważył charakteru koniecznych do wykonania robót budowlanych, w tym w szczególności okoliczności, że wiążą się one z bieżącym utrzymaniem budynku. Ponadto nie jest zrozumiałe i organ odwoławczy tego nie wyjaśnił, w jakim kontekście powołał inną formę korzystania z nieruchomości niż istniejącą w rzeczywistości w rozpatrywanej sprawie. Jak już wskazano nieruchomość przy ul. K. objęta jest forma korzystania w postaci trwałego zarządu, a DWINB powołał się w swoich rozważaniach na użyczenie.

Dalej skarżąca wskazała, że art. 61 ustawy Prawo budowlane wskazuje kolejność adresatów, którzy są obowiązani utrzymać i użytkować obiekt. Organ nadzoru budowlanego powinien kierować się zakresem czynności, które będą konieczne do wykonania oraz możliwościami wyegzekwowania nałożonego obowiązku. Powinien zatem uwzględnić i należycie uzasadnić dlaczego treść i zakres nałożonych obowiązków wymaga aby adresatem decyzji uczynić właściciela nieruchomości, a nie podmiot, któremu taka nieruchomość została oddana w trwały zarząd.

Zdaniem strony skarżącej organ II instancji nie dokonał wszystkich istotnych ustaleń w przedmiocie oceny, który ze wskazanych przez ustawodawcę podmiotów lepiej w realiach niniejszej sprawy, tj. skuteczniej, zapewni wykonanie obowiązków nałożonych decyzją. Zdaniem skarżącej przepis art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego w ustawowej definicji prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, wymienia zarząd obok prawa własności, użytkowania, użytkowania wieczystego i ograniczonych praw rzeczowych. Takie usytuowanie zarządu wśród praw rzeczowych wskazuje, iż w przepisie tym chodzi o zarząd nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa lub Gminy, przekształcony od 1 stycznia 1998r. w trwały zarząd unormowany w rozdziale 5 działu I ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. Wobec powyższego należy uznać, iż trwały zarząd na podstawie art. 43 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi tytuł prawny, z którego wynika prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Mając zatem na uwadze charakter prawny tytułu prawnego ustanowionego na rzecz L. we W. w stosunku do nieruchomości przy ul. K., do którego stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące trwałego zarządu zgodnie z art. 210 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami - brak jest uzasadnienia do nałożenia na Gminę W., zamiast na rzecz ww. podmiotu obowiązków, o których mowa w decyzji w decyzji organu nadzoru budowlanego.

Jednocześnie strona skarżąca wskazała, że w analogicznych sytuacjach, tj. w sprawach dotyczących nieruchomości położonej przy ul. K.(oddanej w trwały współzarząd Zespołowi Szkół nr [...] oraz Gimnazjum nr [...]) i przy ul. C. (oddanej w trwały zarząd Zespołowi Szkolno-Przedszkolnemu), po rozpatrzeniu odwołania Gminy W. od decyzji PINB, którymi nakazano Gminie W. jako właścicielowi ww. nieruchomości usunięcie nieprawidłowości w stanie technicznym budynku oraz w stanie technicznym nawierzchni dróg, chodników i placów DWINB uchylił decyzje organu powiatowego w zakresie adresatów obowiązków i przekazał sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W przedmiotowej analogicznej sytuacji zostało natomiast zaprezentowane przez organ II instancji odmienne stanowisko - DWINB utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję PINB. Zdaniem skarżącej art. 8 § 2 k.p.a. (zasada pewności prawa) zakłada, że organ - działając w granicach prawa, będzie stosował się do wypracowanej praktyki organu w zakresie rozstrzygania spraw w analogicznym stanie faktycznym i prawnym. Organ nie powinien bowiem, bez szczególnego, ważnego powodu, odstępować od utrwalonej i jednolitej praktyki. Zasada ta ma na celu zachować jednolitość orzecznictwa.

Wobec powyższego strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie zwrotu kosztów postępowania sądowego.

W odpowiedzi na skargę D. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego we W. wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1066 ) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta, co do zasady sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, polega zatem na weryfikacji decyzji organu administracji publicznej z punktu widzenia obowiązującego prawa materialnego i procesowego.

Zakres kontroli sądowej wyznaczony jest przez przepis art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi- dalej p.p.s.a. (j.t. Dz.U. z 2017 r., poz. 1369), zgodnie z którym sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przez organ administracji przepisów prawa materialnego lub wystąpienia w przeprowadzonym postępowaniu administracyjnym istotnych wad o charakterze procesowym - art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. W rozpoznawanej sprawie tego rodzaju wady i uchybienia wystąpiły, wobec czego skarga podlegała uwzględnieniu.

Zaskarżona decyzja została wydana na podstawie art. 62 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane(j.t. Dz. U. z 2016 r. poz. 290 z późn. zm.), zgodnie z którym organ nadzoru budowlanego - w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska - nakazuje przeprowadzenie kontroli, o której mowa w ust. 1, a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części.

Z kolei przepis art. 62 ust. 1 p.b. stanowi, że obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli.

Wyżej cytowane przepisy zawarte są w Rozdziale 6. ustawy - Prawo budowlane zatytułowanym "Utrzymanie obiektów budowlanych". Rozdział ten dotyczy obowiązków właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego. Zgodnie z zawartym w nim art. 61, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany: 1) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2; 2) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury (...), w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

Z przepisów tych wynika, że adresatem decyzji dotyczących prawidłowego utrzymania obiektów budowlanych może być właściciel obiektu budowlanego lub zarządca obiektu. Należy przy tym podkreślić, że w przepisie tym użyto spójnika "lub" (alternatywa łączna), co oznacza w zestawieniu z treścią zasady prawdy obiektywnej (art. 7 k.p.a.), że obowiązek określony w zaskarżonej decyzji winien być nałożony na ten podmiot, który w chwili rozstrzygania sprawy faktycznie sprawuje zarząd obiektem i na mocy przepisów lub umowy zobowiązany jest do utrzymywania przedmiotowego obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym.

W niniejszej sprawie nie jest sporne, że budynek jest w złym stanie technicznym. Sporne jest natomiast oznaczenie adresata nałożonych obowiązków.

W badanej sprawie mamy do czynienia z nieruchomością zabudowaną oddaną - gminnej jednostce organizacyjnej (szkole – L.) na podstawie decyzji Wojewódzkiego Zarządu Gospodarki Terenami we W. z dnia [...] r. - w użytkowanie na czas nieograniczony. Do użytkowania tego, na mocy art. 210 ust. 3 przepisy o trwałym zarządzie stosuje się odpowiednio. Według przepisu art. 43 ustawy o gospodarce nieruchomościami jednostka organizacyjna ma prawo, z zastrzeżeniem ust. 6, korzystania z nieruchomości oddanej w trwały zarząd, a w szczególności do:

1) korzystania z nieruchomości w celu prowadzenia działalności należącej do zakresu jej działania;

2) zabudowy, odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy, remontu lub rozbiórki obiektu budowlanego na nieruchomości, zgodnie z przepisami prawa budowlanego, za zgodą organu nadzorującego.

Z kolei na podstawie art. 50 u.g.n. do trwałego zarządu w sprawach nieuregulowanych w ustawie stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego o użytkowaniu. Między innymi w art. 260 § 1 zdanie pierwsze K.c. (odnoszącym się do użytkowania) uregulowano kwestię napraw i dokonywania innych nakładów na przedmiot użytkowania. Wskazano, że użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. Przepis ten należy zatem stosować w badanym przypadku, w łączności z przepisem art. 43 u.g.n. w zw. z art. 210 ust. 3 u.g.n.

Trwały zarząd jest wyjątkową i zarezerwowaną dla jednorodnych podmiotów prawną formą władania nieruchomością przez jednostkę organizacyjną.

Z charakteru instytucji trwałego zarządu wynika jej specyficzny cel polegający na formalnym usankcjonowaniu władania nieruchomością przez państwową lub samorządową jednostkę organizacyjną.

Oddanie nieruchomości w trwały zarząd (użytkowanie), ma na celu swoiste jej przekazanie gminnej jednostce organizacyjnej działającej notabene na korzyść właściciela nieruchomości, w imieniu którego jednostka ta działa. Jednostka organizacyjna z dniem wydania decyzji administracyjnej o oddaniu nieruchomości w trwały zarząd (poprzednio także użytkowanie) staje się gospodarzem nieruchomości, odciążając właściciela w obowiązkach utrzymywania i inwestowania w nieruchomość oddaną w trwały zarząd.

Sąd dokonując badania zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji PINB nakazującej skarżącej, jako właścicielowi nieruchomości zabudowanej budynkiem szkolnym przy ul. K. we W. przeprowadzenie określonej kontroli obiektu i sporządzenie ekspertyzy technicznej przedmiotowego obiektu w trybie art. 62 ust. 1 pkt 2 p.b. stwierdza, że organy naruszyły przepisy prawa procesowego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy, poprzez niewyjaśnienie w uzasadnieniu decyzji – stosownie do wymogów art. 107 § 3 k.p.a. - dlaczego uznały, że właściwym adresatem obowiązków jest Gmina W. (właściciel nieruchomości) podczas gdy faktycznym zarządcą i władającym nieruchomością są L.. Samo bowiem stwierdzenie przez organ I instancji, że "z przesłanych dokumentów nie wynika, żeby L. były obowiązane za utrzymanie obiektu budowlanego przy ul. K.", było niewystarczające do nałożenia obowiązku na właściciela obiektu, bez analizy przywołanych wyżej przez Sąd przepisów odnoszących się do formy władania przez L. nieruchomością i wynikających z niej obowiązków dotyczących nieruchomości, jakie ciążą na tym podmiocie.

Z kolei organ odwoławczy powołując się na argumentację organu I instancji zawartą w piśmie przesyłającym odwołanie, a więc już po wydaniu decyzji, uznał ją z poprawną i przyjął, że "obowiązek powinien w pierwszej kolejności realizować właściciel obiektu a nie podmiot któremu go użycza, bowiem to on przede wszystkim posiada interes w dbaniu o zachowanie swojego majątku w niepogorszonym stanie". Również i ten pogląd organu II instancji jest pozbawiony wszechstronnej analizy stanu faktycznego sprawy w kontekście wszystkich obowiązujących przepisów odnoszących się do formy władania nieruchomością gminną przez L.. Z przywołanych przez Sąd przepisów, w szczególności art. 260 § 1 K.c. wynika nie tylko obowiązek napraw obiektu ale także obowiązek dokonywania innych nakładów na przedmiot użytkowania. Zatem nie było wystarczające, w ocenie Sądu, odwołanie się tylko do przepisu art. 43 ust. 2 pkt u.g.n. z pominięciem przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących użytkowania, mających odpowiednie zastosowanie do trwałego zarządu na mocy art. 50 u.g.n. i uznanie, że obowiązek należy skierować do właściciela nieruchomości.

Słusznie zdaniem Sądu, skarżący zarzucił w skardze, iż "organ II instancji utrzymując w mocy decyzję nakładającą na Gminę W., a więc właściciela nieruchomości, przedmiotowe obowiązki, nie rozważył w sposób adekwatny do stawianych w odwołaniu zarzutów i nie uzasadnił dokładnie prawidłowości dokonanego przez organ I instancji wyboru. Z treści decyzji nie wynika, dlaczego nałożenie obowiązku na właściciela, pomimo ustanowienia trwałego zarządu, było zasadne ze względu na zakres koniecznych do wykonania prac. W tym zakresie organ II instancji nie rozważył charakteru koniecznych do wykonania robót budowlanych, w tym w szczególności okoliczności, że wiążą się one z bieżącym utrzymaniem budynku. Ponadto nie jest zrozumiałe i organ odwoławczy tego nie wyjaśnił, w jakim kontekście powołał inną formę korzystania z nieruchomości niż istniejącą w rzeczywistości w rozpatrywanej sprawie."

Ponownie rozpoznając sprawę organ nadzoru budowlanego uwzględni rozważania Sądu odnoszące się do prawnego ukształtowania obowiązków, podmiotu władającego nieruchomością w ramach trwałego zarządu, związanych z utrzymaniem obiektu w odpowiednim stanie technicznym, co pozwoli na właściwe odkodowanie podmiotu, który winien wykonać nakaz oparty na przepisie art. 62 ust. 3 prawa budowlanego.

Mając na względzie przedstawione powyżej okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny uznając, że zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji podjęte zostały z naruszeniem przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. c powołanej na wstępie ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji.

Orzeczenie o kosztach postępowania uzasadnione jest treścią art. 200 wskazanej powyżej ustawy, zgodnie z którym w razie uwzględnienia skargi przez sąd pierwszej instancji przysługuje skarżącemu od organu, który wydał zaskarżony akt lub podjął zaskarżoną czynność albo dopuścił się bezczynności lub przewlekłego prowadzenia postępowania, zwrot kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia prawa.