Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 629/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2009-07-09 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art 36 ust 4 oraz art 37 ust 4-6
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art 10 par 1, art 35, art 44, art 79
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jakub Linkowski (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Łukasz Krzycki, Sędzia WSA Grzegorz Czerwiński, Protokolant Marcin Lesner, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 lipca 2009 r. sprawy ze skargi Z. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lutego 2009 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - oddala skargę -


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] stycznia 2009 r. Prezydent W. orzekł o pobraniu od Z. M. i M. M. jednorazowej opłaty w wysokości po 2.466,75 zł od każdego z nich z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonych w W. przy ul. [...], oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki ew. nr [...]i [...] w obrębie [...] o łącznej powierzchni 1.277 m2, spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu ul. [...] uchwałą nr [...] Rady Gminy W. z dnia [...] września 2002 r. (Dz. Urz. Woj. [...] nr [...], poz. [...] ze zm.).

W uzasadnieniu wskazano, że przedmiotowe działki są położone w rejonie objętym uchwalonym planem miejscowym z 2002 r. obowiązującym od dnia 23 listopada 2002 r. Po wejściu tego planu w życie Z. M., M. M. i B. M. zbyli w dniu 24 kwietnia 2003 r. działkę ew. nr [...]oraz 1/6 część działki ew. nr [...]. Zawiadomieniem z dnia 24 maja 2005 r. zostało wszczęte postępowanie administracyjne w sprawie pobrania od nich jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości tych nieruchomości. B. M. zmarł w dniu 13 listopada 2003 r. W ocenie organu w wyniku uchwalenia planu miejscowego z 2002 r. nastąpił wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości, czego dowodzi wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy. Pismem z dnia 31 października 2008 r. strona została poinformowana o możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym, ale nie skorzystała z tej możliwości. Do dnia wejścia w życie planu miejscowego z 2002 r. obowiązywał na tym terenie miejscowy ogólny plan zagospodarowania przestrzennego W. zatwierdzony uchwałą nr [...] Rady W. z dnia [...] września 1992 r. (Dz. Urz. Woj. [...] nr [...], poz. [...]), zgodnie z którym przedmiotowe działki znajdowały się w obszarze X-75 (strefie możliwości urbanizacyjnych), na którym do czasu uchwalenia planów miejscowych dopuszczało się realizację zabudowy siedliskowej i jednorodzinnej wyłącznie w istniejących zespołach wzdłuż istniejącego układu drogowego. Teren ten był działka rolną. Natomiast w planie miejscowym z 2002 r. przedmiotowe działki są położone w strefie oznaczonej symbolem 6MN, tj. na terenie zabudowy mieszkaniowej ekstensywnej, przy czym działka ew. nr [...] stanowi wewnętrzna drogę dojazdową. Podstawowym przeznaczeniem obszaru 6MN jest

zabudowa jednorodzinna w zieleni z towarzyszącymi nieuciążliwymi usługami. Organ skonstatował, że nowy plan - w przeciwieństwie do poprzedniego - dopuszcza zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, co spowodowało wzrost wartości działki ew. nr [...] i 1/6 części działki ew. nr [...] ze 117.507 zł (przed uchwaleniem nowego planu) do 147.108 zł (po uchwaleniu nowego planu), czyli o 29.601 zł. Wysokość opłaty została ustalona z uwzględnieniem przewidzianego w uchwale z 2002 r. wskaźnika 25% oraz faktu śmierci jednego ze współwłaścicieli (B. M.) i wynosi po 2.466,75 zł należnych od Z. M. i M. M.

Z. M.i wniósł odwołanie od powyższej decyzji. Podniósł, iż z art. 37 ust. 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.), zwanej dalej "ustawą", wynika, że notariusz, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości, w formie aktu notarialnego, jest zobowiązany przesłać burmistrzowi wypis z tego aktu. Z kolei burmistrz powinien ustalić opłatę bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego (art. 37 ust. 6 ustawy). Skoro nie uczynił tego w ciągu 5 lat, to roszczenie gminy przedawniło się stosownie do art. 37 ust. 4 ustawy. Ponadto wskazano, że odwołujący się - wbrew art. 10 § 1 i art. 79 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. kodeks postępowania administracyjnego (t. j.: Dz. U. z 2000 r. nr 98, poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej "k. p. a." - nie był zawiadomiony o terminie oględzin przedmiotowych działek przez rzeczoznawcę majątkowego ani o wynikach operatu szacunkowego.

Decyzją z dnia [...] lutego 2009 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu decyzji wskazano, iż nie jest uzasadniony zarzut o przedawnieniu roszczenia z art. 37 ust. 4 ustawy. Można je bowiem zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący. "Zgłoszenie roszczenia" oznacza zaś prawidłowe zawiadomienie strony o wszczęciu postępowania w sprawie pobrania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, a nie zażądania zapłaty ustalonej w postępowaniu opłaty. W ocenie organu nie nastąpiło przedawnienie roszczenia, ponieważ nowy plan stał się obowiązujący w dniu 23 listopada 2002 r., a zawiadomienie o wszczęciu postępowania zostało doręczone odwołującemu się w dniu 28 maja 2005 r. Następnie wskazano, że choć brak jest dowodu, aby rzeczoznawca majątkowy

zawiadomił odwołującego się o terminie oględzin przedmiotowych nieruchomości, to jednak żaden przepis prawa nie obliguje rzeczoznawcy do dokonywania oględzin nieruchomości z udziałem stron. Zostały one prawidłowo zawiadomione o możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym (odwołującemu doręczono je w trybie art. 44 k. p. a. w związku z niepodjęciem dwukrotnie awizowanej przesyłki), a więc mogły zgłaszać zastrzeżenia do operatu. Ponadto w zawiadomieniu o wszczęciu postępowania podano, gdzie i kiedy strona może uzyskać informacje o sprawie, a więc mogła dowiedzieć się o terminie oględzin, stąd niezawiadomienie o ich terminie nie naruszyło w sposób istotny praw strony i nie miało wpływu na jej wynik. Jednocześnie organ odwoławczy uznał, że operat szacunkowy został wykonany prawidłowo, stąd brak podstaw do zakwestionowania rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji.

Z. M. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na decyzję organu drugiej instancji.

Skarżący podniósł, że:

od otrzymania zawiadomienia o wszczęciu postępowania aż do doręczenia mu decyzji organu pierwszej instancji nie był informowany o przebiegu postępowania, w tym nie był zawiadomiony o terminie oględzin przedmiotowych nieruchomości, jak i możliwości zapoznania się z operatem. Wskazał, że pisma były wysyłane na błędny adres (do lokalu [...] zamiast [...]);

wycena nieruchomości (sporządzenie operatu) nastąpiła w dniu 30 czerwca 2008 r., a więc po upływie 5 lat od chwili, gdy nowy plan stał się obowiązujący;

decyzja organu pierwszej instancji została wydana z naruszeniem terminów określonych w art. 35 k. p. a.; stosownie do art. 37 ust. 6 ustawy organ powinien wydać decyzję bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego, co nastąpiło w maju 2003 r.

wzrost wartości działek nie nastąpił wskutek uchwalenia nowego planu, gdyż nie różni się on w stosunku do poprzedniego planu w kwestii możliwości zabudowy jednorodzinnej przedmiotowego terenu;

nieprawidłowo ustalono powierzchnię nieruchomości, ponieważ w działce ew. nr [...] o powierzchni 456 m2 skarżący posiadał jedynie 1/6 część udziału, tj. 76 m ,

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o oddalenie skargi. Jednocześnie wskazał, że:

- skarżący nie otrzymał zawiadomienia organu pierwszej instancji z dnia 31 października 2008 r. o możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym z uwagi na pomyłkę w adresie. Niemniej jednak zawiadomienie takie doręczono będącemu stroną bratu skarżącego – M. M. Skarżącemu doręczono pismo organu pierwszej instancji z dnia 27 stycznia 2009 r. informujące o przekazaniu jego odwołania z aktami sprawy do organu odwoławczego, stąd miał możliwość zapoznania się z operatem w trakcie postępowania odwoławczego, czego jednak nie uczynił;

* nie ma znaczenia w sprawie, że wycena nieruchomości (sporządzenie operatu) nastąpiła w dniu 30 czerwca 2008 r., a więc po upływie 5 lat od chwili, gdy nowy plan stał się obowiązujący oraz że decyzja organu pierwszej instancji została wydana z naruszeniem terminów określonych w art. 35 k. p. a. i art. 37 ust. 6 ustawy;

* wzrost wartości działek nastąpił wskutek uchwalenia nowego planu, gdyż poprzedni plan przewidywał możliwość zabudowy siedliskowej i jednorodzinnej wyłącznie jako plombowej, wzdłuż istniejących ulic, a ograniczenia takiego nie ma w nowym planie.

W trakcie rozprawy skarżący podniósł, że nie kwestionuje wartości działek po zmianie planu, lecz ich wartość przed jego zmianą, ponieważ nie wzięto pod uwagę ich zagospodarowania (teren rekreacyjny niezabudowany).

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zaskarżona decyzja nie narusza prawa w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy.

Podstawą prawną wszczęcia postępowania administracyjnego w przedmiocie wymierzenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest art. 36 ust. 4 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość, prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

Użyte w art. 36 ust. 4 ustawy sformułowanie, "jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego (...) wartość nieruchomości wzrosła", należy rozumieć w ten sposób, że wzrost wartości nieruchomości musi być bezpośrednim następstwem uchwalenia planu miejscowego. Ustalenie wzrostu wartości nieruchomości jest

elementem stanu faktycznego niezbędnym przy ustalaniu opłaty planistycznej. Przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości, można brać pod uwagę tylko te okoliczności wpływające na ten wzrost, które mają bezpośredni związek, są bezpośrednim następstwem uchwalenia planu i wpływają na wzrost wartości nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości związany z przekwalifikowaniem nieruchomości powinien być obiektywny, tzn. ustalony na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego dla konkretnej nieruchomości. Operat szacunkowy stanowi dowód, który organ administracji zobowiązany jest ocenić ustalając, czy z uchwaleniem planu związany jest wzrost wartości konkretnej nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie, okoliczności wpływające na wzrost wartości nieruchomości skarżącego muszą być bezpośrednim następstwem planu uchwalonego uchwałą nr [...] Rady Gminy W. z dnia [...] września 2002 r., który obowiązuje od dnia 23 listopada 2002 r.

Do dnia wejścia w życie planu miejscowego z 2002 r. obowiązywał na tym terenie miejscowy ogólny plan zagospodarowania przestrzennego W. zatwierdzony uchwałą nr [...] Rady W. z dnia [...] września 1992 r. (Dz. Urz. Woj. [...] nr [...], poz. [...]). Ze znajdującego się w aktach administracyjnych wypisu tego planu wynika, że przedmiotowe działki znajdowały się w obszarze X-75 (strefie możliwości urbanizacyjnych). Na obszarze tym do czasu uchwalenia planów miejscowych dopuszczało się dla terenów osiedla P., ograniczonych obwodnicą i istniejącą ul. [...], łącznie z jej wschodnią pierzeją uzupełnienie zabudowy mieszkaniowej i usługowej, a dla pozostałych terenów realizacje zabudowy siedliskowej i jednorodzinnej wyłącznie jako plombowej, wzdłuż istniejących ulic. Przedmiotowe działki nie znajdują się na terenie ograniczonym obwodnicą i istniejącą ul. [...], więc dla nich przewidywana była jedynie zabudowa siedliskowa i jednorodzinna wyłącznie jako plombowa, wzdłuż istniejących ulic.

Natomiast w nowym planie miejscowym z 2002 r. przedmiotowe działki są położone w strefie oznaczonej symbolem 6MN. Stosownie do § 37 uchwały nr [...] Rady Gminy W. z dnia [...] września 2002 r., dla obszaru 6MN ustalono jako przeznaczenie terenu zabudowę jednorodzinną w zieleni z towarzyszącymi nieuciążliwymi usługami, jako przeznaczenie podstawowe. Nie ma tu ograniczenia, o którym mowa w poprzednio obowiązującym planie.

W związku z powyższym organy prawidłowo skonstatowały, że nowy plan - w przeciwieństwie do poprzedniego - dopuszcza zabudowę mieszkaniową jednorodzinną na przedmiotowym terenie, co spowodowało wzrost wartości działki ew. nr [...] i 1/6 części działki ew. nr [...] ze 117.507 zł (przed uchwaleniem nowego planu) do 147.108 zł (po uchwaleniu nowego planu), czyli o 29.601 zł. Przyjęta w operacie metodyka obliczenia wzrostu wartości nieruchomości jest w ocenie Sądu prawidłowa, dokonana zgodnie z wymogami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2000 r. nr 46, poz. 543 ze zm.) i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm). Wysokość opłaty została ustalona z uwzględnieniem przewidzianego w § 67 § 2 uchwały z 2002 r. wskaźnika 25% oraz faktu śmierci jednego ze współwłaścicieli (B. M.) i wynosi po 2.466,75 zł należnych od Z. M. i M. M. Nie można zgodzić się z twierdzeniem skarżącego, że w operacie nie wzięto pod uwagę zagospodarowania działek przed uchwaleniem nowego planu. Zgodnie z oświadczeniem samego skarżącego był to w tym czasie teren rekreacyjny niezabudowany. Okoliczność ta została uwzględniona w operacie szacunkowym.

Nie jest uzasadniony zarzut nieprawidłowego ustalenia powierzchni nieruchomości. W zaskarżonej decyzji prawidłowo przyjęto, że przedmiotem obrotu były działki ew. o łącznej pow. 1.277 m2. W istocie, jak wynika ze sporządzonej w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży z dnia [...] kwietnia 2003 r. przedmiotem obrotu była działka ew. nr [...] o pow. 821 m2 (stanowiąca współwłasność skarżącego oraz jego dwóch braci) oraz udział wynoszący 1/6 części działki ew. nr [...] o pow. 456 m2 (również stanowiący współwłasność skarżącego oraz jego dwóch braci). Nadmienić jednak trzeba, że współwłasność w częściach ułamkowych, z którą mamy do czynienia w niniejszej sprawie, nie oznacza, że współwłaścicielom przysługuje odrębne, a zarazem wyłączne prawo podmiotowe do wydzielonej fizycznie części rzeczy (por. E. Gniewek, Kodeks cywilny. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Komentarz, Zakamycze, 2001; komentarz do art. 195 k. c. pkt 1.4). Nie jest więc tak, że skarżący wraz z braćmi był wyłącznym właścicielem fizycznie wyodrębnionej części działki ew. nr [...] o pow. 76 m2, lecz był wraz z nimi właścicielem 1/6 części działki (w częściach idealnych, a nie fizycznie wyodrębnionych) działki ew. o pow. 456 m2.

Nie ma przy tym znaczenia dla wyniku sprawy, że wycena nieruchomości (sporządzenie operatu) nastąpiła w dniu 30 czerwca 2008 r., a więc po upływie 5 lat od chwili, gdy nowy plan stał się obowiązujący (23 listopada 2002 r.). Stosownie bowiem do art. 37 ust. 4 roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 4 (roszczenia gminy wobec właściciela nieruchomości, której wartość wzrosła w wyniku uchwalenie nowego planu miejscowego) można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący. "Zgłoszenie roszczenia" oznacza prawidłowe zawiadomienie strony o wszczęciu postępowania w sprawie pobrania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, a nie sporządzenia operatu szacunkowego, wydania decyzji czy zażądania zapłaty określonej w niej opłaty (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 września 2008 r., II OSK 984/07, opubl. LEX nr 466020; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 22 lutego 2007 r., IV SA/Wa 696/06, opubl. LEX nr 316747).

Nie nastąpiło więc przedawnienie roszczenia, ponieważ nowy plan stał się obowiązujący w dniu 23 listopada 2002 r., a zawiadomienie o wszczęciu postępowania zostało doręczone odwołującemu się przed upływem 5 lat od wszczęcia postępowania - w dniu 28 maja 2005 r.

Nie ma także znaczenia dla prawidłowości rozstrzygnięcia okoliczność, że organ pierwszej instancji naruszył termin, o którym mowa w art. 37 ust. 6 ustawy. Zgodnie z tym przepisem prezydent miasta ustala opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wywołanej uchwaleniem planu miejscowego bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego. Z akt administracyjnych wynika, że organ dysponował aktem notarialnym co najmniej od dnia 24 maja 2005 r. (wydania zawiadomienia o wszczęciu postępowania). Choć nie można uznać, aby prezydent miasta bezzwłocznie wydał decyzję ([...] stycznia 2009 r.), to jednak nie oznacza to, iż jest ona z tego powodu dotknięta jakąkolwiek wadą. W przepisach prawnych nie ustalono bowiem żadnej konsekwencji przekroczenia terminu, o którym mowa w art. 37 ust. 6 ustawy.

Skarżący zarzucił, że od otrzymania zawiadomienia o wszczęciu postępowania (28 maja 2005 r.) aż do doręczenia mu decyzji organu pierwszej instancji (21 stycznia 2009 r.) nie był informowany o przebiegu postępowania, w tym nie był zawiadomiony o terminie oględzin przedmiotowych nieruchomości, jak i możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym z uwagi na wysyłanie pism na błędny adres (do lokalu [...] zamiast [...]). Zarzut ten jest uzasadniony, jednak nie uzasadnia uchylenia

zaskarżonej decyzji. Wizja lokalna przeprowadzona przez biegłego na nieruchomości nie ma charakteru dowodu w sprawie. Należy ją traktować jako jedną z czynności poprzedzających sporządzenie operatu szacunkowego. Dowodem w sprawie jest wyłącznie operat szacunkowy, przy sporządzaniu którego, o ile biegły nie potrzebuje informacji od stron, obecność tych ostatnich nie jest konieczna. Zaznaczyć przy tym należy, iż niezawiadomienie skarżącego o możliwości zapoznania się ze sporządzonym operatem nie miało wpływu na wynik sprawy, ponieważ w odwołaniu skarżący nie zakwestionował prawidłowości sporządzenia operatu - nie wniósł do niego żadnych zastrzeżeń. Oznacza to, że na tym etapie postępowania skarżący nie miał wątpliwości co do prawidłowości sporządzonego operatu. Takie wątpliwości pojawiły się u niego dopiero później, czemu dał wyraz w skardze. W konsekwencji niezawiadomienie skarżącego o możliwości zapoznania się z operatem przed wydaniem decyzji przez organ pierwszej instancji pozostaje bez wpływu na treść rozstrzygnięcia (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 30 sierpnia 2007 r., IV SA/Wa 2155/06, opubl. LEX nr 361565).

Mając powyższe na uwadze Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.).