Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 337/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2014-08-27 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 53, 59, 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maciej Busz Sędziowie WSA Donata Starosta WSA Izabela Bąk-Marciniak (spr.) Protokolant ref. staż. Agnieszka Walocha po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 sierpnia 2014 r. sprawy ze skargi J. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] stycznia 2014 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

|Sygn. akt IV SA/Po 337/14 |

|UZASADNIENIE |

|Decyzją z [...] sierpnia 2013 r. nr [...] Prezydent Miasta P. ustalił dla "Z." spółka z o.o. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku |

|produkcyjnego z zapleczem technicznym i socjalno – biurowym, przewidzianej do realizacji na terenie działki nr [...]ark. [...], obręb S., położonej przy ul. S. [...] w |

|P. W uzasadnieniu organ wskazał, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy musi zostać poprzedzone sporządzeniem analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu, |

|zgodnie z dyspozycją § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i |

|zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania (Dz.U. Nr 164, poz. 1588). Organ uznał, że w przedmiotowej sprawie do wykonania |

|przedmiotowej analizy przyjęto obszar w położony w odległości ok. 192 m od granicy terenu objętego wnioskiem, zgodnie z w/w rozporządzeniem, co stanowi minimalną |

|odległość jaką wskazuje się na podstawie trzykrotnej szerokości frontu wnioskowanej działki. Szerokość wnioskowanej działki wynosi 64 m. Zgodnie z przyjętym |

|orzecznictwem obszar analizowany może być większy od wyznaczonego trzykrotną szerokością frontu działki i nie musi mieć kształtu koła. Zasadniczo obszar ten |

|powinien obejmować całe działki wyodrębnione geodezyjnie, a nie ich część. Badany teren został rozszerzony do naturalnych barier przestrzennych jakimi są drogi i|

|rzeka. Wyodrębniono w ten sposób pewną jednostkę urbanistyczną pomiędzy W. a ul. C. Wyodrębniony obszar charakteryzuje się swoistymi cechami zabudowy i |

|zagospodarowania terenu, na podstawie których można określić możliwości realizacyjne wnioskowanej inwestycji. Mając na uwadze charakter wnioskowanej inwestycji |

|oraz różnorodność zabudowy jaka występuje w obszarze analizowanym organ I instancji nie widział uzasadnienia dla dalszego rozszerzenia granic obszaru |

|analizowanego. Obszar analizowany to teren zróżnicowanej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej, bliźniaczej, zagrodowej, usługowej, warsztatowej i |

|przemysłowej. Występuje stara tkanka mieszkalna uzupełniona nową zabudową usługowo-przemysłową (ul.S. [...] – budynek przemysłowo-usługowy, u.O. [...]- hurtownia i |

|warsztat maszyn, ul.O. [...]- zakład cukierniczo-piekarniczy). W budynku przy ul.S. [...] ma swoją siedzibę przedsiębiorstwo produkcyjno-handlowe zajmujące się m.in. |

|produkcją wyrobów z gumy i tworzyw sztucznych. Linia zabudowy klaruje się w odległości ok. 5m i 10m od fontowych granic działek. Sporadycznie budynki są wycofane |

|do maksymalnie 33 m od frontowych granic działek. Budynki na analizowanym terenie posiadają do dwóch kondygnacji nadziemnych. Wyjątkowo pojawia się budynek o |

|trzech kondygnacjach przy ul.S. [...]. Średni wskaźnik intensywności zabudowy wynosi 18% powierzchni działki. Średnia szerokość elewacji frontowej to ok.11m. W |

|obszarze analizowanym budynki posiadają dachy płaskie i strome. Wnioskowana działka o powierzchni 9894 m kw w południowo-wschodnim narożniku zabudowana jest |

|budynkiem mieszkalnym o powierzchni 96 m kw. Za nim znajduje się budynek gospodarczy o powierzchni zabudowy 96 m kw. Wskaźnik zabudowy wynosi ok.2%. Po rozbiórce |

|istniejących obiektów na przedmiotowym terenie planuje się budowę budynku produkcyjnego z zapleczem technicznym i socjalno-biurowym. Budynek będzie posiadał |

|powierzchnię zabudowy 3905 m kw., dwie kondygnacje nadziemne, wysokość 10 m, dach płaski. Szerokość elewacji frontowej ok.28 m ustalono zgodnie z § 6 ust.2 |

|rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu zagospodarowania|

|przestrzennego. Przepis ten dopuszcza wyznaczenie innej niż średnia szerokość elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy. W niniejszej sprawie można było |

|zastosować ten przepis bowiem jak wynikało z analizy, budynek produkcyjny o wnioskowanej szerokości nie będzie odbiegał od otoczenia, gdyż działka przy ul.S.nr |

|[...] (bezpośrednio granicząca z terenem inwestycji) zabudowana jest budynkiem o szerokości 28m. Inwestycja będzie stanowić 40% powierzchni działki. Średnia |

|wielkość wskaźnika powierzchni zabudowy do powierzchni działki w obszarze analizowanym wynosi 18%. Ustalenia maksymalnej powierzchni zabudowy dla planowanej |

|inwestycji na poziomie 40% powierzchni działki dokonano na podstawie § 5 ust.2 cytowanego wyżej rozporządzenia. Przepis ten dopuszcza wyznaczenie innego niż |

|średni wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu jeśli wynika to z analizy funkcji oraz cech zabudowy i |

|zagospodarowania terenu. Biorąc pod uwagę produkcyjną funkcją planowanej zabudowy uwzględniono w szczególności te spośród budynków występujących w obszarze |

|analizowanym, których funkcja jest podobna do funkcji planowanej przez inwestora. Analiza urbanistyczna wykazała bowiem, że inaczej zagospodarowane są działki |

|zabudowane funkcją mieszkalną znajdujące się na obszarze analizowanym, a inaczej działki zabudowane budynkami o funkcji niemieszkalnej: usługowej i przemysłowej. |

|Wykazano, że wskaźniki powierzchni zabudowy do powierzchni działki dla nieruchomości zabudowanych budynkami niemieszkalnymi są większe niż dla działek |

|zabudowanych budynkami mieszkalnymi. I tak dla działek zlokalizowanych przy ul.S. [...] i [...] gdzie znajdują się budynki handlowo usługowe wielkości omawianego |

|wskaźnika wynoszą odpowiednio 43% i 42%, natomiast dla działki przy ul.O. [...] na której znajduje się budynek przemysłowy powierzchnia zabudowy wynosi ok.33%. W |

|związku z tym ustalenie wskaźnika maksymalnej powierzchni zabudowy dla planowanego budynku produkcyjnego na poziomie 40% organ uznał za uzasadnione. Ponadto na |

|obszarze analizowanym występuje zabudowa o podobnej funkcji jak budynek objęty wnioskiem, bowiem na działce nr [...]położonej przy ul.O. [...] znajduje się budynek |

|dla którego wydano pozwolenie na budowę budynku zakładu produkcji piekarniczej w zabudowie wolnostojącej. Planowana inwestycja kontynuuje zatem funkcję |

|produkcyjną występującą w obszarze analizowanym. Ponadto planowana inwestycja przez firmę "Z." jest przedsięwzięciem, dla którego Prezydent Miasta P. wydał |

|prawomocną decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach. Zgodnie z nią proces produkcyjny polegać będzie na mieszaniu, suszeniu, granulowaniu i konfekcjonowaniu |

|surowców dostarczanych do przedsiębiorstwa przez producentów zewnętrznych. W zakładzie nie będą przeprowadzane żadne syntezy czy analizy chemiczne wymagające |

|reaktorów oraz specjalnie wydzielonych pomieszczeń. Przedmiotowa inwestycja zlokalizowana będzie na działce położonej w części peryferyjnej miast, gdzie negatywne|

|skutki zwiększenia intensywności ruchu samochodów dostawczych i ciężarowych są zdecydowanie mniejsze, niż gdyby podobna inwestycja miała być realizowana np. w |

|centrum miasta. Teren, na którym planowana jest inwestycja położóny jest na obszarze, dla którego Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego |

|miasta p. przyjęta uchwałą nr [...] Rady Miasta P. z dnia [...] stycznia 2008r. przewiduje zagospodarowanie zabudową o funkcji usługowej z dopuszczeniem terenów |

|zabudowy wolno stojącej niskiej: baz, składów, hurtowni, półhurtowi i innej działalności gospodarczej oraz zakładów recyklingu i baz technicznych (symbol |

|U1n/P3n). Tego typu zabudowa, jak i inwestycja objęta wnioskiem może potencjalnie generować zwiększenie ruchu samochodów dostawczych i ciężarowych. |

|Odwołanie od powyższej decyzji wniosła J. R., domagając się jej uchylenia. Wskazała, iż wielkość projektowanego obiektu 4.000m kw przekroczy dwu i półkrotnie |

|powierzchnię zabudowy największego z istniejących w obszarze analizowanym budynku o podobnej funkcji ok.1720 m kw. Nadto odwołująca wskazała, iż nie może zgodzić |

|się co do przyjętej w decyzji maksymalnej szerokości elewacji frontowej projektowanego budynku produkcyjnego. Poza tym wskazała, że brak kontynuacji funkcji |

|zabudowy bowiem nie można przyjąć, że kontynuacją dla istniejącej w obszarze analizowanym piekarni będzie zakład przemysłowy – produkcja leków. Poza tym wzrośnie |

|intensywność ruchu pojazdów ciężarowych i dostawczych w związku z realizacją planowanej inwestycji i takie inwestycje należałoby sytuować na obszarze peryferyjnym|

|miast. |

|Decyzją z [...] stycznia 2014r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta P. z [...] sierpnia 2013 r. nr [...] o ustaleniu dla |

|"Z." spółka z o.o. warunków zabudowy Rozpoznając sprawę organ odwoławczy wskazał, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy musi zostać poprzedzone sporządzeniem |

|analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu, zgodnie z dyspozycją § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu |

|ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania (Dz.U. Nr 164, poz. 1588). Organ |

|odwoławczy uznał, że w przedmiotowej sprawie do wykonania przedmiotowej analizy przyjęto właściwy obszar. Spełnione pozostają pozostałe przesłanki dotyczące |

|parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy |

|oraz intensywności wykorzystania terenu. W szczególności wskazano, że wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni działki w obszarze analizowanym |

|wynosi średnio Obszar analizowany stanowi teren zróżnicowanej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej, bliźniaczej, zagrodowej, usługowej, |

|warsztatowej i przemysłowej. Występuje stara tkanka mieszkalna uzupełniona nową zabudową usługowo – przemysłową (ul. S. [...] – budynek przemysłowo – usługowy; ul. |

|O. [...] – hurtownia i warsztat maszyn; ul. O. [...] – zakład cukierniczo – piekarniczy). W budynku przy ul. S. [...] ma swoją siedzibę przedsiębiorstwo produkcyjno – |

|handlowe, zajmujące się m.in. produkcją wyrobów z gumy i tworzyw sztucznych. |

|Wnioskowana inwestycja stanowić ma budynek produkcyjny z zapleczem technicznym i socjalno-biurowym wraz z infrastrukturą zewnętrzną oraz wewnętrzną instalacją |

|gazu, spełniona jest przesłanka w zakresie kontynuacji funkcji. Również spełnione pozostają pozostałe przesłanki dotyczące parametrów, cech i wskaźników |

|kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności |

|wykorzystania terenu. W szczególności wskazano, że wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni działki w obszarze analizowanym wynosi średnio 18%, |

|podczas gdy wskaźnik powierzchni zabudowy po realizacji wnioskowanej inwestycji na działce nr [...]będzie stanowić ok.40% powierzchni działki. Jednakże dopuszcza |

|się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w §|

|3 ust.1 (§ 5 ust.2) rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Z uwagi na zróżnicowanie wielkości działek na terenie obszaru analizowanego |

|średni wskaźnik wielkości powierzchni istniejącej zabudowy w stosunku do powierzchni działki nie jest wartością reprezentatywną. W badanym terenie występują |

|nieruchomości o wskaźniku zabudowy ponad 40% - ul.S. [...][...], ul.O. [...]. Zasadne zatem było ustalenie wskaźnika zabudowy wnioskowanej inwestycji w sposób inny, na |

|poziomie najwyższych wskaźników występujących w badanym terenie. W analizie wskazano ponadto, że linia zabudowy nowej inwestycji klaruje się w odległości około |

|5m i 10m od frontowych granic działek. Sporadycznie budynki są wycofane do maksymalnie 33m od frontowych granic działek. Budynki na analizowanym terenie posiadają|

|do dwóch kondygnacji nadziemnych. Także planowana szerokość elewacji frontowej zgodna jest z ustaloną na terenie obszaru analizowanego, bowiem w najbliższym |

|sąsiedztwie działki nr [...]znajdują się budynki o tożsamej szerokości zlokalizowane przy ul.S. [...] i ul.S. [...]. |

|Analizując powyższe Kolegium podzieliło stanowisko organu pierwszej instancji, że jest możliwe ustalenie warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Kolegium |

|podzieliło stanowisko organu I instancji w zakresie spełnienia warunku szerokości elewacji frontowej i linii zabudowy określając ją na 8m od frontowej granicy |

|działki. Zostały także zachowane wymagania dotyczące intensywności wykorzystania terenu. |

|W skardze J. R., jako właścicielka działki sąsiedniej nr [...]zarzuciła naruszenie art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 5 |

|ust.1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w|

|przypadku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez błędną ich wykładnię, co spowodowało, że organ nie uwzględnił istotnych dysproporcji pomiędzy |

|powierzchniami działek sąsiadujących i działką inwestowaną , a w konsekwencji brak możliwości wykazania spójności urbanistycznej planowanej inwestycji z obiektami|

|istniejącymi. Obiekt mający powstać nie ma do tej pory swojego odpowiednika w istniejącej zabudowie. Zarzuty skarżącej odniosły się do wskaźnika zabudowy |

|wyznaczonego na 40%. |

|Na rozprawie w dniu 13.08.2014r. pełnomocnik skarżącej podtrzymał skargę, podnosząc iż zaskarżona decyzja została wadliwie uzasadniona, w obszarze analizowanym |

|nie zachodzi kontynuacja funkcji, ponieważ przedmiotowa inwestycja ma mieć charakter przemysłowy, a w obszarze analizowanym nie występuje taka funkcja. Podobnie w|

|obszarze analizowanym nie występuje budynek o takich gabarytach i takiej wysokości jak projektowany (k.35 akt sądowych). |

|Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. |

|Wojewódzki Sąd Administracyjny, zważył co następuje. |

|Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie. |

|Stosownie do art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj.: Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm. – |

|dalej P.p.s.a.) uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji następuje wówczas, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego,|

|które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, albo inne naruszenie przepisów postępowania, |

|jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy. Przeprowadzając kontrolę legalności zaskarżonej decyzji Sąd nie jest - zgodnie z art. 134 § 1 P.p.s.a. - |

|związany zarzutami ani wnioskami skargi i zawartą w niej argumentacją. Oznacza to, że podniesione w skardze zarzuty i ich uzasadnienie nie są wyłącznym kryterium |

|badania legalności zaskarżonego aktu lub czynności. Sąd ma bowiem obowiązek wziąć pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny |

|znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i zarzutów podniesionych w skardze i dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu |

|administracyjnego. |

|Dokonana w tak zakreślonej kognicji kontrola legalności zaskarżonej decyzji i decyzji organu I instancji wykazały, że odpowiadają one prawu. |

|Przechodząc do meritum rozpoznawanej sprawy wskazać należy, że w bezspornym jest, iż dla terenu, na którym znajduje się działka objęta planowaną inwestycją, brak |

|jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, że inwestor zobowiązany jest do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z treścią art.|

|4 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm. dalej ustawa), w przypadku braku miejscowego |

|planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy. |

|Podkreślić należy, że w myśl art. 6 ust. 2 ustawy, każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z|

|warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu |

|publicznego oraz interesu osób trzecich. Oznacza to, iż prawo właściciela do dysponowania działką i jej zabudowy nie jest nieograniczone, a prawo właściciela do |

|inwestowania nie może pozostawać w konflikcie z innymi zasadami rządzącymi zagospodarowaniem terenu i chronionym prawem interesem publicznym oraz interesem innych|

|podmiotów. |

|Wydanie decyzji o warunkach zabudowy winno być poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przesłanek, o |

|których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy, przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w |

|sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U.|

|Nr 164, poz. 1588). |

|Zgodnie z treścią art. 61 ust. 1 ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: |

|1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej |

|zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy |

|architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; |

|2. teren ma dostęp do drogi publicznej; |

|3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; |

|4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy |

|sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; |

|5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. |

|Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, realizując tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależnia zmianę zagospodarowania |

|terenu od dostosowania się nowej zabudowy do określonych cech zagospodarowania terenu działek sąsiednich. Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu |

|przestrzennego, określonego treścią art. 2 pkt 1 ustawy i rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w |

|przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne. |

|Zgodnie z art. 61 ust. 6 ustawy określenie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego |

|przekazane zostało do kompetencji ministra właściwego do spraw budownictwa, lokalnego planowania, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. |

|Wykonując powyższą delegację ustawową Minister Infrastruktury wydał rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003 r., w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących |

|nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zwane w dalszej części rozporządzeniem. |

|W rozpatrywanej sprawie zauważyć należy, iż organy w sposób prawidłowy przeprowadziły analizę urbanistyczną, konieczną do ustalenia wymagań dla projektowanej |

|zabudowy i zagospodarowania terenu. Przewidywana inwestycja stanowi rozbudowę istniejącego zakładu "Z." – zakład produkcji leków na sąsiedniej działce nr [...]przy |

|ul.S. [...]. W dniu [...] grudnia 2012r. Prezydent Miasta P. wydał decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach dla realizacji planowanego przedsięwzięcia. W ocenie Sądu |

|postępowanie administracyjne przeprowadzone zostało prawidłowo , z uwzględnieniem przepisów szczególnych wynikających z ustawy. W bezpośrednim sąsiedztwie terenu |

|objętego wnioskiem występuje zabudowa o funkcji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej, bliźniaczej, zagrodowej, a także o funkcji usługowej, |

|warsztatowej, przemysłowej. Przedmiotowa działka ma powierzchnię 9894 m kw, planowany budynek będzie miał powierzchnię 3905 m kw, dwie kondygnacje naziemne, dach|

|płaski, szerokość elewacji frontowej ok.28m. |

|Sposób przeprowadzania analizy wynika wprost z przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Nie ulega wątpliwości, że obszar analizowany nie powinien być zawężany |

|jedynie do działek bezpośrednio sąsiadujących z działką przeznaczoną do zainwestowania. Istniały zatem w niniejszej sprawie dostateczne podstawy do |

|usprawiedliwienia rozszerzenia tego obszaru na dalej położone nieruchomości. Jednak sąsiedztwo działki inwestora jest w obszarze analizowanym na tyle |

|reprezentatywne, że wystarczało do określenia niezbędnych parametrów dla planowanego przedsięwzięcia i w efekcie doprowadziło do stwierdzenia, że jedynie parametr|

|intensywności zabudowy, odbiega od średniej ustalonej dla obszaru analizowanego, co mogło budzić wątpliwości. Pozostałe parametry od tego obszaru nie odbiegają. |

|Biorąc pod uwagę, iż zasadniczy spór dotyczy w niniejszej sprawie parametru wskaźnika intensywności zabudowy wskazać należy, iż w § 5 ust. 1 rozporządzenia z dnia|

|27 marca 2003 roku ustalono, iż wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego |

|wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, jednocześnie w ust. 2 tej samej jednostki redakcyjnej prawodawca dopuścił możliwość wyznaczenia innego |

|wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy funkcji oraz cech zabudowy i |

|zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. |

|Konieczne jest więc, po ustaleniu granic obszaru analizowanego, ustalenie średniego wskaźnika dla całego obszaru, co jednak nie oznacza, iż tak ustalony wskaźnik |

|będzie bezwzględnie wiążący dla rozstrzygnięcia w danej sprawie. Podobnie bowiem jak to jest przy ustalaniu linii zabudowy, w przepisie § 4 ust. 2 zawarta jest |

|norma dopuszczająca wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu od średniej ustalonej na |

|podstawie § 1, jednakże tylko wtedy, gdy wynika to z analizy urbanistycznej (przeprowadzonej przez urbanistę lub architekta). Możliwe jest więc w zakresie |

|wymienionego wskaźnika w konkretnym przypadku rozstrzygnięcie specyficzne, uwzględniające uwarunkowania zaistniałe na terenie obszaru urbanistycznego w kontekście|

|zamierzenia przedstawionego we wniosku, wymaga to jednak szczegółowego uzasadnienia, które musi być zamieszczone w decyzji organu rozstrzygającego sprawę. Wnioski|

|do takiego rozstrzygnięcia powinny przy tym wynikać z analizy urbanistycznej. |

|Z przeprowadzonej w sprawie analizy wynika w sposób jednoznaczny, iż w obszarze analizowanym (który w ocenie Sądu wyznaczony został prawidłowo) średni wskaźnik |

|intensywności zabudowy wynosi 18%, podczas gdy wskaźnik powierzchni zabudowy po realizacji wnioskowanej inwestycji na działce nr [...] będzie stanowić ok.40% |

|powierzchni działki. Jednakże z uwagi na zróżnicowanie wielkości działek na terenie obszaru analizowanego średni wskaźnik wielkości powierzchni istniejącej |

|zabudowy w stosunku do powierzchni działki nie jest wartością reprezentatywną. W badanym terenie występują bowiem nieruchomości o wskaźniku zabudowy ponad 40% - |

|ul.S. [...],[...], ul.O. [...]. Zasadne zatem było ustalenie wskaźnika zabudowy wnioskowanej inwestycji w sposób inny, na poziomie najwyższych wskaźników występujących |

|w badanym terenie. Powyższe przesądzało zatem o możności ustalenia tego parametru w oparciu o kryterium określone w § 5 ust. 2 rozporządzenia. W ocenie Sądu |

|organy szczegółowo uzasadniły zastosowanie tego specyficznego rozstrzygnięcia, co znalazło odzwierciedlenie w decyzjach, a wnioski tego rozstrzygnięcia wynikają z|

|treści analizy urbanistycznej. Ponadto zgodnie z § 6 ust.1 rozporządzenia, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się |

|dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym z tolerancji 20%. Dopuszcza się |

|wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust.1 (§ 6 ust.2). Słusznie zatem organy wskazały, że nowy |

|budynek nie będzie odbiegał od otoczenia bowiem w obszarze analizowanym w tym w najbliższym sąsiedztwie działki nr [...]znajdują się budynki o tożsamej szerokości |

|zlokalizowane przy ul. Starołęckiej [...] i Starołęckiej [...]. Podobnie zgodnie z § 7 ust.4 rozporządzenia dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości górnej krawędzi|

|elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy. Organ I instancji wskazał, iż zlokalizowana w obszarze analizowanym zabudowa posiada do dwóch kondygnacji |

|nadziemnych, a zatem zasadnie ustalił wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki do dwóch kondygnacji nadziemnych (max na 11 m). |

|Prawidłowo także została ustalona obowiązująca linia zabudowy. |

|Sąd pragnie podkreślić, iż różnica pomiędzy wskaźnikiem intensywności zabudowy inwestycji planowanej, a dotyczącymi tegoż parametru wskaźnikami występującymi w |

|obszarze analizowanym daje się pogodzić z zasadą dobrego sąsiedztwa i wynikającą z niej zasadą kontynuacji istniejącej zabudowy. Planowana zabudowa mieści się w |

|granicach istniejącego sposobu zagospodarowania terenu i sposobu użytkowania istniejących obiektów. Kontynuuje funkcję, parametry, cechy oraz wskaźniki zabudowy i|

|zagospodarowania terenu. Teren planowanej inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej, działka posiada zabezpieczone uzbrojenie wystarczające dla planowanego |

|zamierzenia budowlanego, teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, decyzja jest zgodna z |

|przepisami odrębnymi. Organ I instancji sporządził szczegółową analizę, której wyniki w formie zarówno tekstowej, jak i graficznej załączono do decyzji o |

|warunkach zabudowy. Prawidłowo wyznaczono obszar analizowany. Analiza została przeprowadzona w sposób zgodny z wymogami przewidzianymi w treści § 3 |

|rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Projekt został poddany uzgodnieniom, o których mowa w art.53 ust.4 ustawy, w trybie art.106 kpa.|

|Analiza i projekt decyzji sporządzone zostały przez uprawnionego architekta (k.102 akt administracyjnych). Reasumując uznać należy, iż wobec nie budzącego |

|jakichkolwiek wątpliwości wykazania w zaskarżonej decyzji i utrzymanej przez nią w mocy decyzji organu I instancji, iż dla inwestycji w kształcie planowanym jest |

|możliwość ustalenia warunków zabudowy ze względu na kontynuację cech i wskaźników formy architektonicznej obiektów budowlanych umożliwiającego realizację |

|wnioskowanej inwestycji zgodnym z prawem było wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla przedmiotowego przedsięwzięcia. W zakresie zarzutu skarżącej |

|dotyczącego wzrostu intensywności ruchu pojazdów ciężarowych i dostawczych w związku z inwestycją, należy zauważyć, iż w bezpośrednim sąsiedztwie terenu objętego |

|wnioskiem występuje zabudowa o funkcji usługowej, warsztatowej, handlowej i przemysłowej, ponadto ul.S. mieści się w peryferyjnej części miasta w związku z czym |

|intensywność ruchu pojazdów jest już znaczna z czym musi liczyć się skarżąca. |

|W ocenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego zarówno organ odwoławczy, jak i organ I instancji dopełniły, w oparciu o obowiązujące przepisy prawa, wszelkich |

|niezbędnych czynności w celu gruntownego wyjaśnienia sprawy, zgodnie z podstawowymi zasadami postępowania administracyjnego wskazanymi w art. 7 k.p.a. i art. 77 §|

|1 k.p.a. Organy wyjaśniły kwestię intensywności zabudowy w obszarze analizowanym, nie dopuściły się zatem naruszenia art. 80 k.p.a. W ocenie Sądu kwestionowane |

|rozstrzygniecie zostało w sposób prawidłowo uzasadnione, zatem nie można dopatrzeć się naruszenia art. 8, 11 i art. 107 § 3 k.p.a. Na marginesie należy zaznaczyć,|

|iż celem decyzji o ustaleniu warunków zabudowy jest jedynie wytyczenie podstawowych, ogólnych kierunków projektowanej inwestycji budowlanej, zaś jej |

|uszczegółowienie następuje dopiero na etapie projektu budowlanego oraz ubiegania się przez inwestora decyzji o pozwoleniu na budowę. Zatem wszelkie kwestie |

|związane ze zgodnością projektu z prawem budowlanym będą podlegać ocenie właściwego organu na etapie ubiegania się przez inwestora o wydanie decyzji o pozwoleniu |

|na budowę. |

|W tej sytuacji zasadnym było oddalenie skargi na podstawie art. 151 P.p.s.a. |