Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 235/16
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2017-12-12 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6076 Sprawy objęte dekretem o gruntach warszawskich
Hasła tematyczne: Grunty warszawskie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżony wyrok w części i w tej samej części uchylono decyzję II instancji, w pozostałym zakresie skargę kasacyjną oddalono
Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 7 ust. 1,2 i 3
journal: Dz.U. 1945 nr 50 poz 279
law: Dekret z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy.
article: art. 3 ust. 1, art. 31 ust. 1 i 2., art. 65 ust. 2 pkt 1, art. 67
journal: Dz.U. 2013 poz 707
law: Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - tekst jednolity
article: art. 28
journal: Dz.U. 2017 poz 1257
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 626 § 6, art. 241
journal: Dz.U. 2016 poz 1822
law: Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego - tekst jedn.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący sędzia NSA Maria Wiśniewska, Sędzia NSA Elżbieta Kremer (spr.), Sędzia del. WSA Ewa Kwiecińska, Protokolant starszy sekretarz sądowy Julia Chudzyńska, po rozpoznaniu w dniu 12 grudnia 2017 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej R. z siedzibą w W., B. z siedzibą w W., N. z siedzibą w W. oraz skargi kasacyjnej J. L. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 21 września 2015 r. sygn. akt I SA/Wa 2816/13 w sprawie ze skargi "S." Sp. z o.o. w W. oraz skargi R. z siedzibą w W., B. z siedzibą w W., N. z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia [...] września 2013 r. nr [...] w przedmiocie umorzenia postępowania odwoławczego 1) uchyla punkt 2 zaskarżonego wyroku oraz zaskarżoną decyzję w zakresie umorzenia postępowania odwoławczego wobec R. z siedzibą w W., B. z siedzibą w W., N. z siedzibą w W.; 2) oddala w pozostałym zakresie skargę kasacyjną R. z siedzibą w W., B. z siedzibą w W., N. z siedzibą w W.; 3) oddala skargę kasacyjną J. L.; 4) zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie na rzecz R. z siedzibą w W., B. z siedzibą w W., N. z siedzibą w W. solidarnie kwotę 340 (trzysta czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 21 września 2015 r., sygn. akt I SA/Wa 2816/13, po rozpoznaniu skarg "S." Sp. z o. o. w W. oraz R. z siedzibą w W., B. z siedzibą w W. i N. z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia [...] września 2013 r. nr [...] w przedmiocie umorzenia postępowania odwoławczego, w pkt 1 uchylił zaskarżoną decyzję w zakresie umorzenia postępowania odwoławczego wobec "S." Sp. z o. o. w W. oraz oddalił skargę R. z siedzibą w W., B. z siedzibą w W. i N. z siedzibą w W. (pkt 2 wyroku).

Wyrok zapadł na tle następujących okoliczności sprawy:

Decyzją z dnia [...] grudnia 2012 r., nr [...] Prezydent m.st. Warszawy ustanowił prawo użytkowania wieczystego do nieruchomości położonej w Warszawie przy Al. [...], uregulowanej w księdze wieczystej nr [...] o powierzchni [...]m2 na rzecz J. L. oraz ustalił czynsz symboliczny z tego tytułu.

W uzasadnieniu orzeczenia organ wskazał, że przedmiotowa nieruchomość objęta była działaniem dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279) i stwierdził, że objęcie w posiadanie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w dniu 23 grudnia 1947 r., zaś w dniu 23 kwietnia 1948 r. dawny właściciel nieruchomości K. P. złożył wniosek o ustanowienie prawa własności czasowej. Organ ustalił, że nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W związku z tym uznał, że uzasadnione jest ustanowienie prawa użytkowania wieczystego na rzecz następców prawnych dawnego właściciela - stosownie do art. 7 ust. 2 dekretu.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyły: "S." sp. z o.o. w W., R., B. oraz N.

Decyzją z dnia [...] września 2013 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie umorzyło postępowanie odwoławcze.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Kolegium podniosło, że "S." sp. z o.o. w W. pozostają wpisane jako użytkownik wieczysty w księdze wieczystej nr [...], jednakże domniemanie z art. 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece zostało obalone dowodem w postaci decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia [...] grudnia 2003 r. nr [...] stwierdzającej nieważność decyzji Zarządu Związku Dzielnic Gmin Warszawy z dnia [...] czerwca 1993 r. nr [...] o stwierdzeniu nabycia przez "S." z dniem 5 grudnia 1990 r. prawa użytkowania nieruchomości przy Al. [...] o pow. [...]m2.

W ocenie organu stwierdzenie nieważności decyzji stwierdzającej nabycie przez spółkę prawa użytkowania wieczystego oznacza, że decyzja ta została wyeliminowana z obrotu prawnego ze skutkiem ex tunc. W konsekwencji podmiot ten nie jest stroną postępowania, gdyż nie przysługuje mu, ani własność, ani prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości. Przy czym z treści księgi wieczystej wynika, że podstawą wpisu prawa użytkowania wieczystego na rzecz spółki była właśnie decyzja Zarządu Związku Dzielnic Gmin Warszawy z dnia [...] czerwca 1993 r. - która została wyeliminowana z obrotu prawnego, jako wydana z rażącym naruszeniem prawa. Natomiast jeśli spółka uważa, że spełnione są warunki stwierdzenia nabycia przez nią prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, to powinna złożyć stosowny wniosek o wydanie decyzji stwierdzającej nabycie tego prawa.

Organ odwoławczy podkreślił, że przedłożony przez stronę wyrok Sądu Rejonowego dla Warszawy Śródmieścia z dnia 7 czerwca 2013 r., sygn. akt VI C 457/11 oddalający powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym potwierdza powyższe stanowisko.

Statusu stron nie posiadają również odwołujące się banki, na rzecz których ustanowione zostały hipoteki na przedmiotowej nieruchomości. Zdaniem Kolegium stronami postępowania dekretowego są właściciele i użytkownicy wieczyści gruntów, a także następcy prawni dawnych właścicieli. Nie są nimi natomiast wierzyciele hipoteczni.

Skargę na powyższe rozstrzygnięcie złożyły do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie "S." sp. z o.o., zarzucając naruszenie:

1) art. 28 oraz 156 § 1 k.p.a.;

2) art. 3 i art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 r., poz. 707), art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. z 1990 r. Nr 79, poz. 464 ze zm.) oraz art. 365 § 1 i art. 6268 § 6 k.p.c.;

3) art. 7, 8, 10, 28, 97 § 1 pkt 4 k.p.a.

R. z siedzibą w W., B. z siedzibą w W. oraz N. z siedzibą w W. również złożyły skargę na orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie, zarzucając:

1) nieważność, na podstawie art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a., tj. rażące naruszenie art. 107 § 1 k.p.a. w zw. z art. 1, art. 2 i art. 19 ust. 1 ustawy o samorządowych kolegiach odwoławczych.

Niezależnie od powyższego zarzucono także:

2) naruszenie przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 6 oraz art. 138 § 1 pkt 3 k.p.a. w zw. z art. 127 § 1 k.p.a.;

3) naruszenie przepisów prawa materialnego, mające wpływ na wynik sprawy, tj. art. 28 k.p.a. w zw. z art. 244 § 1 k.c. w zw. z art. 241 k.c., art. 28 k.p.a. w zw. z art. 76 ust. 1 u.k.w.h., art. 3 ust. 1 u.k.w.h. w zw. z art. 10 i art. 7 Konstytucji RP, art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a., art. 2 ust. 1-3 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie rozpoznając skargi wskazał, że twierdzenia organu o braku przymiotu strony w rozumieniu art. 28 k.p.a. w odniesieniu do "S." Spółka z o.o. z siedzibą w W. nie są trafne. Sąd podkreślił, że poza sporem jest, że decyzja Zarządu Związku Dzielnic Gmin m.st. Warszawy z dnia [...] czerwca 1993 r. nr [...], stanowiąca podstawę ustanowienia na rzecz "S." Sp. z o.o. prawa wieczystego użytkowania do przedmiotowej nieruchomości, została usunięta z obrotu prawnego, jak również, że powyższe doprowadziło do zmiany wpisu w ewidencji gruntów i budynków, prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości, poprzez wykreślenie wpisu dotyczącego stanu władania budynkiem posadowionym na gruncie tej nieruchomości i wskazanie, że stanowi on własność J. L. Jednocześnie jednak w dziale II księgi wieczystej KW nr [...] - jako wieczysty użytkownik przedmiotowej nieruchomości nadal jest wskazana spółka S. Sp. z o.o., a w dziale III tej samej księgi nadal wpisane jest ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w zakresie wpisów dokonanych w dziale II, dotyczących prawa wieczystego użytkowania oraz w dziale IV dotyczących hipotek wpisanych pod numerami 1, 2, 3 o równym pierwszeństwie.

Ocena prawna wskazanych okoliczności faktycznych, w odniesieniu do istnienia w niniejszej sprawie interesu prawnego do bycia stroną postępowania przez S. Sp. z o.o. z siedzibą w W., którą Sąd podzielił, zawarta została w uzasadnieniu wyroku Naczelnego Sadu Administracyjnego z dnia 27 sierpnia 2015 r. sygn. akt I OSK 199/14 wydanego w ramach kontroli zawieszenia przez organ postępowania w sprawie o zatwierdzenie projektu podziału będącej przedmiotem sporu działki nr [...], dla potrzeb rozpoznania wniosku dekretowego poprzednika prawnego J. L.

Naczelny Sąd Administracyjny negatywnie ocenił stanowisko, że domniemanie, wynikające z art. 3 ust. 1 u.k.w.h. może być obalone także w postępowaniu administracyjnym. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego pogląd taki nigdy nie został wyrażony ani przez Trybunał Konstytucyjny, ani przez Sąd Najwyższy.

Mając na uwadze wskazaną w ww. orzeczeniu argumentację Sąd uznał, że zarzuty zawarte w skardze wniesionej przez "S." Spółka z o.o. z siedzibą w W. są uzasadnione. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie ignorując wpis w księdze wieczystej ujawniający prawo użytkowania wieczystego skarżących "S." naruszyło tym samym art. 28 k.p.a., art. 365 k.p.c. w zakresie związania organu sądowym wpisem dokonanym w księdze wieczystej w trybie art. 6268 § 6 k.p.c. oraz zaniechało merytorycznego rozpoznania złożonego wniosku.

Sąd nie znalazł natomiast podstaw pozwalających na uwzględnienie skargi wniesionej przez Banki.

W ocenie Sądu istota zabezpieczenia hipotecznego polega na tym, że jeżeli obciążony hipoteką przedmiot należy do dłużnika osobistego to hipoteka zabezpiecza wierzyciela przed możliwością jego wyjścia z majątku dłużnika, co uniemożliwiałoby wierzycielowi prowadzenie egzekucji z tego przedmiotu w celu zaspokojenia się. Takie ukształtowanie instytucji hipoteki jako ograniczonego prawa rzeczowego przesądza, że pomimo ujawnienia w księdze wieczystej hipoteka stanowi rodzaj zabezpieczenia wierzytelności nie stwarzając jednocześnie uprawnień prawno-rzeczowych do nieruchomości podlegających wpisowi w dziale II.

W interesie Banków, posiadających wobec "S." Spółka z o.o., wierzytelności zabezpieczonych hipoteką, jest zapewne udział we wszystkich postępowaniach, których celem jest wyświetlenie i ustalenie praw rzeczowych posiadanych przez ten podmiot do spornej nieruchomości, które determinują byt prawny zabezpieczeń hipotecznych, oraz ewentualnie udział w postępowaniach dotyczących podziału tejże nieruchomości z uwagi na treść art. 76 u.k.w.h. odnoszącego się do skutków prawnych podziału nieruchomości, na której uprzednio ustanowiona została hipoteka. To zaś oznacza, że skarżące Banki nie mają interesu prawnego w postępowaniu administracyjnym dotyczącym ustanowienia prawa użytkowania wieczystego do nieruchomości, na której zostały one ustanowione, na rzecz innego podmiotu.

Obrót obciążoną hipotecznie nieruchomością, w tym ustanowienie prawa użytkowania wieczystego dokonane w decyzji organu I instancji na rzecz J. L. (nie przesądzając kwestii jej zgodności z prawem), pozostaje bez związku natury prawnej z oceną skuteczności ustanowionych na rzecz Banków hipotek, a wywodzony przez nie interes w uczestniczeniu w postępowaniu ma, w ocenie Sądu, charakter interesu faktycznego.

Zdaniem Sądu kontrolowane obecnie postępowanie w żadnym przypadku nie może wpłynąć na byt prawny ustanowionych na rzecz Banków hipotek, który zależy w istocie od oceny prawnej skutków ostatecznego i prawomocnego stwierdzenia nieważności decyzji uwłaszczeniowej Zarządu Związku Dzielnic Gmin Warszawy z dnia [...] czerwca 1993 r. stwierdzającej nabycie prawa użytkowania wieczystego spornego gruntu przez "S." – poprzednika prawnego skarżącej, która została wyeliminowana z obrotu prawnego ze skutkiem ex tunc mocą decyzji z dnia [...] grudnia 2003 r., oraz ewentualnie postępowania o dokonanie podziału tej nieruchomości dla potrzeb realizacji roszczeń dekretowych.

Sąd podkreślił, że argumentacja skarżących, że w postępowaniu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w sprawie VI C 457/1 przed Sądem Rejonowym dla Warszawy Śródmieścia przedstawiony został pogląd, że skoro stwierdzona została nieważność decyzji uwłaszczeniowej, to S. nigdy nie nabyły prawa użytkowania wieczystego go gruntu, a tym samym hipoteki nie powstały wobec braku przedmiotu obciążenia, jedynie potwierdza powyższą tezę. Rozważania w tym przedmiocie wykraczają poza ramy sprawy niniejszej. Analiza prawna wskazanego zagadnienia, szeroko omawiana w pismach procesowych złożonych w sprawie zarówno przez Banki jak i przez J. L., nie mieści się bowiem w ramach ustaleń faktycznych ani też rozważań prawnych w sprawie o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości na podstawie art. 7 dekretu warszawskiego.

W toku postępowania dopuszczony został dowód z prawomocnego wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 10 czerwca 2015 r. sygn. akt V Ca 3258/13. Jego treść pozostaje jednakże, w ocenie Sądu, bez wpływu na dokonane w sprawie rozstrzygnięcie. Wskazany wyrok przesądza bowiem jedynie, że J. L. nie posiadała czynnej legitymacji procesowej w zainicjowanym przez nią procesie uzgodnieniowym, co oznacza, że dotychczasowe wpisy widniejące w księdze wieczystej prowadzonej dla spornej nieruchomości nie uległy zmianie.

Także dowód uzupełniający z zażalenia J. L. na postanowienie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 20 grudnia 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 2816/13 na okoliczność zasadności wszystkich zarzutów wierzycieli, nie zawiera treści przesądzających o powyższym. Dokumenty złożone w celu potwierdzenia aktualnego stanu prawnego nieruchomości nie wnoszą nowych istotnych dla sprawy informacji.

Sąd oddalił wniosek uczestniczki postępowania o zawieszenie sprawy niniejszej, do czasu zakończenia wszczętego przez nią obecnie procesu windykacyjnego o wydanie spornej nieruchomości, w którym sformułowano również alternatywne powództwo o ustalenie - w trybie art. 189 k.p.c. – że ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla spornej nieruchomości prawo użytkowania wieczystego przysługujące skarżącej Spółce nie powstało oraz, że nie powstały, ujawnione we wspomnianej księdze wieczystej na rzecz skarżących Banków, hipoteki kaucyjne.

Za niezasadny Sąd uznał zarzut naruszenia art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. w związku z art. 107 § 1 k.p.a. Uchybienie w postaci pominięcia pełnej nazwy Banku i jego siedziby stanowi zdaniem Sadu wadę dokonanego rozstrzygnięcia, którą określić należy jako oczywistą niedokładność podlegającą weryfikacji na podstawie art. 113 k.p.a. nie zaś podstawę jej eliminacji z obrotu prawnego.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku, w części dotyczącej pkt 1 i 3, wniosła J. L., zarzucając:

I) naruszenie przepisów prawa materialnego tj.:

1) art. 28 k.p.a. w zw. z art. 365 k.p.c. w zw. w zw. z art. 6268 § 6 k.p.c. w zw. z art. 156 § 1 k.p.a. w zw. z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 r., poz. 707) - dalej "u.k.w.h." w zw. z art. 2 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 2 ust. 1 oraz 2a oraz 2 ust. 3 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz wywłaszczeniu nieruchomości (Dz. U. Nr 79, poz. 464) - dalej " ustawa uwłaszczeniowa"

a) poprzez niewłaściwe zastosowanie polegające na braku dostrzeżenia różnic pomiędzy wpisem deklaratoryjnym, a wpisem konstytutywnym w zakresie sposobu obalenia domniemania prawdziwości wpisu prawa ujawnionego księdze wieczystej, a w konsekwencji braku zauważania, iż obalenie domniemania prawdziwości wpisu deklaratoryjnego, ujawniającego powstałe z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r., na podstawie art. 2 ust. 1 oraz 2a ustawy uwłaszczeniowej prawo wieczystego użytkowania nieruchomości, następuje poprzez obalenie wyłącznie podstawy materialnoprawnej wpisu poprzez wyeliminowanie z obrotu prawnego decyzji administracyjnej stanowiącej element konieczny stwierdzenia powstania prawa wieczystego użytkowania nieruchomości, bez potrzeby obalania wpisu jako orzeczenia sądowego;

b) przez niewłaściwe zastosowanie polegające na bezzasadnym przyjęciu, iż przeprowadzenie dowodu przeciwko domniemaniu prawdziwości deklaratoryjnego wpisu ujawniającego powstałe z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r., na podstawie art. 2 ust. 1 oraz 2a ustawy uwłaszczeniowej prawo wieczystego użytkowania nieruchomości, może być przeprowadzone jako przesłanka rozstrzygnięcia wyłącznie w postępowaniu przed sądem powszechnym, gdyż obalenie domniemania o którym mowa w art. 3 ust. 1 u.k.w.h. w postępowaniu administracyjnym prowadziłoby do prawnie niedopuszczalnej sytuacji, gdy organ administracji publicznej zastępowałby sąd powszechny orzekając o materii zastrzeżonej dla postępowań cywilnych;

c) poprzez wewnętrznie sprzeczną wykładnię tych przepisów polegającą na bezzasadnym uznaniu, iż obalenie domniemania może być przeprowadzone jako przesłanka rozstrzygnięcia w innym postępowaniu sądowym, a jednocześnie opowiedzenie się za wykładnią, iż przeprowadzenie dowodu przeciwko domniemaniu wynikającemu z treści wpisu ujawnionego w księdze cywilnej wiąże się usunięciem prawomocnego orzeczenia sądowego w ujęciu art. 365 k.p.c. w zw. z art. 6268 § 6 k.p.c.,

II) naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

1) art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c P.p.s.a. w zw. z art. 151 P.p.s.a. w zw. z art. 134 § 1 P.p.s.a. w zw. z art. 3 § 1 pkt 2 P.p.s.a., w zw. z art. 133 § 1 P.p.s.a. w zw. z art. 127 § 2 k.p.a. w zw. art. 138 § 1 pkt 3 k.p.a., w zw. z. art. 2 ust. 1 i 3 ustawy uwłaszczeniowej w zw. z art. 157 § 1 k.p.a. w zw. z art. 2 § 1 i 3 k.p.c. poprzez przeprowadzenie wadliwej kontroli zaskarżonej decyzji, poprzez bezzasadne uznanie, iż Samorządowe Kolegium Odwoławcze rozpoznając odwołanie S. sp. z o.o. zaniechało merytorycznego jego rozpoznania pomimo, iż było związane stosownie do art. 365 k.p.c. w zw. z art. 6288 § 6 k.p.c., wpisem prawa wieczystego użytkowania powstałego z mocy ustawy ujawnionego w księdze wieczystej na podstawie wyeliminowanej z obrotu prawnego decyzji uwłaszczeniowej;

2) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. w zw. z. z art. 125 § 1 pkt 1 P.p.s.a. w z w. z art. 189 k.p.c. przez bezzasadną odmowę zawieszania postępowania sądowoadministracyjnego do czasu zakończania na podstawie prawomocnego wyroku, postępowania przed sądem powszechnym o ustalenie na podstawie art. 189 k.p.c., iż nie powstało na podstawie art. 2 ust. 1 i 2a ustawy uwłaszczeniowej prawo użytkowania wieczystego, na rzecz S. ("S." z siedzibą w W.) odnośnie nieruchomości stanowiącej projektowaną działkę [...] z obrębu [...], położoną przy ul. [...], z uwagi iż wpływ na wynik niniejszej sprawy może mieć jedynie zmieniony wpis w księdze wieczystej eliminujący ten podmiot z kręgu stron postępowania.

Ponadto skarżąca kasacyjnie zaskarżyła postanowienie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2015 r., w przedmiocie odmowy zawieszenia postępowania sądowoadministracyjnego do czasu zakończenia, prawomocnym orzeczeniem postępowania o ustalenie na podstawie art. 189 k.p.c., iż nie powstało na podstawie art. 2 ust. 1 i 2a ustawy uwłaszczeniowej, prawo użytkowania wieczystego na rzecz S. ("S." z siedzibą w W.) oraz wniósł o rozpoznanie tego wniosku przed Naczelnym Sądem Administracyjnym.

Zaskarżono również postanowienie z dnia 31 sierpnia 2015 r. w przedmiocie oddalenia wniosku o dopuszczenia dowodu z odpisu prawomocnego wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 10 sierpnia 2015 r., sygn. V Ca 3258/13 przed sądem administracyjnym na okoliczność przysądzenia w postępowaniu sądowym o uzgodnienie stanu prawnego treści księgi wieczystej [...], jako "przesłanki rozstrzygnięcia" stwierdzającego, iż J. L.przysługuje prawo odrębnej od gruntu własności nieruchomości budynkowej "[...]".

Jednocześnie skarżąca kasacyjnie wniosła o zawieszenie postępowania przed Naczelnym Sądem Administracyjnym do czasu rozpoznania przez Sąd Najwyższy oraz sądy powszechne sprawy o uzgodnienie stanu prawnego treści księgi wieczystej [...] z rzeczywistym stanem prawnym toczącego się na skutek złożenia skargi kasacyjnej J. L. od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 10 czerwca 2015 r. (V Ca 3258/13, WSC 188/15).

W oparciu o wskazane zarzuty wniesiono o:

1) uwzględnienie skargi kasacyjnej oraz uchylenie wyroku w zaskarżonej części i przekazanie w tym zakresie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie;

2) zasądzenie zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych.

Ponadto skargę kasacyjną od powyższego wyroku, w części tj. w zakresie pkt 2 i 3, wniosły R. z siedzibą w W., B. z siedzibą w W. i N. z siedzibą w W., zarzucając:

1) naruszenie prawa materialnego, tj.:

a) art. 28 k.p.a. w zw. z art. 244 § 1 k.c. w zw. z art. 65 ust. 1 i 2 oraz art. 76 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece w zw. z art. 46 § 1 k.c. oraz art. 7 ust. 1 dekretu z dnia 26 października 1945 roku o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy poprzez ich błędną wykładnię, polegającą na uznaniu, że decyzja Prezydenta m.st. Warszawy z dnia [...] grudnia 2012 r. ustanawiająca prawo wieczystego użytkowania, która skutkuje ingerencją w uprawnienia skarżących wynikające z hipotek na nieruchomości, nie dotyczy interesu prawnego skarżących, a w konsekwencji, że skarżący nie są stroną postępowania w sprawie wydania ww. decyzji; podczas gdy skarżącym przysługuje interes prawny do bycia stroną postępowania, a rozstrzygnięcie wpłynie na sferę praw i obowiązków skarżących;

2) naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

a) naruszenie art. 141 § 4 P.p.s.a. w związku z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych poprzez nie odniesienie się przez WSA w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku do wszystkich zarzutów skarżących, podczas gdy uzasadnienie wyroku powinno zawierać zwięzłe przedstawienie stanu sprawy, zarzutów podniesionych w skardze, podstawę prawną rozstrzygnięcia oraz jej wyjaśnienie, a naruszenie to skutkuje nie dokonaniem przez WSA pełnej kontroli legalności zaskarżonej decyzji oraz uniemożliwia kontrolę kasacyjną zaskarżonego wyroku, co ma istotny wpływ na wynik sprawy.

W konsekwencji podniesionych zarzutów, skarżący kasacyjnie wnieśli o:

3) podjęcie uchwały zawierającej rozstrzygnięcie zagadnienia prawnego budzącego poważne wątpliwości, tj. wyjaśnienia "czy wierzyciel hipoteczny, na którego rzecz ustanowione jest ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości gruntowej posiada interes prawny w rozumieniu art. 28 k.p.a. do bycia stroną w postępowaniu dotyczącym oddania tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste byłemu właścicielowi lub jego spadkobiercom w trybie art. 7 dekretu oraz podziału tej nieruchomości?".

Biorąc pod uwagę ww. naruszenia wniesiono o:

1) uchylenie zaskarżonego wyroku w części, tj. pkt 2 i 3 i przekazanie sprawy w tym zakresie do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji;

2) uchylenie zaskarżonego wyroku w skarżonym zakresie przez Sąd I instancji, gdyż podstawy skargi kasacyjnej są oczywiście usprawiedliwione;

3) zasądzenie zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego, w tym zwrotu kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę wniesioną przez J. L. R. z siedzibą w W., B. z siedzibą w W. i N. z siedzibą w W. wniosły o jej oddalenie.

Ponadto, na podstawie art. 106 § 3 i 5 P.p.s.a. w zw. z art. 193 P.p.s.a. wniesiono o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 10 czerwca 2015 r., sygn. akt: V Ca 3258/13 wraz z uzasadnieniem na okoliczność:

1) nieobalenia w postępowaniu cywilnym, jako jedynie właściwym, domniemań prawnych wynikających z art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece; oraz

2) przysługiwania "S." Sp. z o.o. w W. oraz skarżącym interesu prawnego do zaskarżenia decyzji Prezydenta m.st. Warszawy z dnia [...] grudnia 2012 r. oraz przysługiwania "S." Sp. z o.o. w W. oraz skarżącym tytułów prawnorzeczowych do nieruchomości oraz nieprzysługiwania takiego tytułu prawnorzeczowego do nieruchomości J. L.

"S." Sp. z o.o. w odpowiedzi na skargę kasacyjną J. L. wniosły o jej oddalenie oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania przed Naczelnym Sądem Administracyjnym według norm przepisanych.

Na rozprawie przed Naczelnym Sądem Administracyjny w dniu 22 listopada 2017 r. pełnomocnik J. L. wniósł o zawieszenie postępowania kasacyjnego do czasu prawomocnego zakończenia sprawy toczącej się przed Sądem Okręgowym w Warszawie pod sygnaturą I C 613/17 z powództwa J. L. o ustalenie na podstawie art. 189 k.p.c., że brak jest podstaw do ujawnienia w księdze wieczystej wpisu na rzecz "S." prawa użytkowania wieczystego gruntów oraz własności budynków.

Pełnomocnicy "S." sp. z o.o. w W. oraz R. z siedzibą w W., B. z siedzibą w W. i N. z siedzibą w W., wnieśli o oddalenie wniosku o zawieszenie postępowania.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

W myśl art. 174 p.p.s.a., skargę kasacyjną można oprzeć na następujących podstawach: 1) naruszenie prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie, 2) naruszenie przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Naczelny Sąd Administracyjny związany jest podstawami skargi kasacyjnej bowiem według art. 183 § 1 p.p.s.a., rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc z urzędu pod uwagę jedynie nieważność postępowania. W rozpoznawanej sprawie nie można dopatrzeć się okoliczności wskazujących na nieważność postępowania sądowoadministracyjnego.

Przed odniesieniem się do zarzutów zawartych w dwóch skargach kasacyjnych, tj.: skargi kasacyjnej J. L. oraz R. z siedzibą w W., B. z siedzibą w W. i N. z siedzibą w W. (dalej Banki), należy w pierwszej kolejności zwrócić uwagę, że problematyka dotycząca posiadania interesu prawnego, a w konsekwencji legitymacji strony przez Banki jak i "S." sp. z o.o. (dalej Spółka) w postępowaniach administracyjnych wszczynanych na wniosek J. L., była już przedmiotem rozstrzygnięć zawartych w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego. Są to następujące wyroki: z dnia 27 sierpnia 2015 r. sygn. akt I OSK 199/14 w sprawie dotyczącej zatwierdzenia podziału działki nr [...] i z dnia 21 kwietnia 2017 r., sygn. akt I OSK 1631/15 w sprawie dotyczącej wprowadzenia zmian w operacie ewidencji gruntów i budynków. Zgodnie zaś z art. 170 p.p.s.a. Orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy i inne organy państwowe, a w przypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby. Wyrażona w art. 170 p.p.s.a. istota mocy wiążącej prawomocnego orzeczenia sądu sprowadza się do tego, że organy państwowe i sądy muszą brać pod uwagę fakt istnienia i treść prawomocnego orzeczenia sądu oraz ogół skutków prawnych z niego wynikających. Wprawdzie powaga rzeczy osądzonej obejmuje sentencję orzeczenia, jednak biorąc pod uwagę, że istota sądowej kontroli wyraża się w ocenie prawnej, ta zaś wyrażona jest w uzasadnieniu, to na zakres powagi rzeczy osądzonej w rozumieniu art. 171 p.p.s.a. wskazują motywy wyroku. I tak, NSA w wyroku z dnia 25 lutego 2014 r., sygn. akt II GSK 1939/12, LEX nr 1447198, przyjął, że co do zasady mocą wiążącą i powagą rzeczy osądzonej objęta jest jedynie sentencja wyroku, a nie jej uzasadnienie. Jednakże powaga rzeczy osądzonej rozciąga się również na motywy wyroku w takich granicach, w jakich stanowią one konieczne uzupełnienie rozstrzygnięcia, niezbędne do określenia jego zakresu. W sytuacji, gdy zachodzi związanie prawomocnym orzeczeniem sądu i ustaleniami faktycznymi, które legły u jego podstaw, niedopuszczalne jest w innej sprawie o innym przedmiocie dokonywanie ustaleń i ocen prawnych sprzecznych z prawomocnie osądzoną sprawą. Rozstrzygnięcie zawarte w prawomocnym orzeczeniu stwarza stan prawny taki, jaki z niego wynika. Sądy rozpoznające między tymi samymi stronami inny spór muszą przyjmować, że dana kwestia prawna kształtuje się tak, jak przyjęto w prawomocnym, wcześniejszym wyroku. Stanowisko przeciwne, uznające możliwość czynienia przez organy administracji publicznej ustaleń sprzecznych z treścią prawomocnego orzeczenia sądu, jest nie do pogodzenia z wypływającą z art. 2 Konstytucji RP zasadą demokratycznego państwa prawnego oraz określoną w art. 7 Konstytucji RP zasadą legalizmu.

Można zatem stwierdzić, że ratio legis art. 170 p.p.s.a. polega na tym, że gwarantuje on zachowanie spójności i logiki działania organów państwowych, zapobiegając funkcjonowaniu w obrocie prawnym rozstrzygnięć nie do pogodzenia w całym systemie sprawowania władzy. Dlatego też Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznając skargi kasacyjne w niniejszej sprawie miał na uwadze treść wyroków NSA w sprawach I OSK 199/14 i I OSK 1631/15, a w szczególności argumentację prawną i stanowisko prawne zawarte w uzasadnieniach tych wyroków.

W rozpoznawanej sprawie Prezydent Miasta Stołecznego Warszawy decyzją z dnia [...] grudnia 2012 r. wydaną na podstawie art. 7 ust. 1, 2 i 3 dekretu z dnia 26 października 1945 r. orzekł o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego do gruntu położonego w Warszawie w [...] na rzecz J. L. W dacie wydania decyzji, tj. [...] grudnia 2012 r. w księdze wieczystej wpisana była Spółka jako użytkownik wieczysty, a także wpisane są hipoteki na rzecz Banków. Równocześnie w obrocie prawnym istnieje decyzja SKO w Warszawie z dnia [...] grudnia 2003 r. stwierdzająca nieważność decyzji z dnia [...] czerwca 1993 r. o nabyciu użytkowania wieczystego z dniem 5 grudnia 1990 r. przez poprzednika prawnego Spółki. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] września 2013 r., po rozpatrzeniu odwołań Spółki i Banków, umorzyło postępowanie odwoławcze. Istota zagadnienia prawnego w niniejszej sprawie dotyczyła zatem odpowiedzi na pytanie, czy w okolicznościach faktycznych tej sprawy Spółce i Bankom przysługuje legitymacja strony do złożenia odwołania od decyzji z dnia [...] grudnia 2012 r.

W takich okolicznościach niezbędne jest przywołanie art. 28 k.p.a., zgodnie z którym stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Mieć interes prawny w postępowaniu administracyjnym znaczy to samo, co ustalić przepis prawa powszechnie obowiązującego, na którego podstawie można skutecznie żądać czynności organu z zamiarem zaspokojenia jakiejś potrzeby albo żądać zaniechania lub ograniczenia czynności organu sprzecznych z potrzebami danej osoby. W wyroku NSA z dnia 17 kwietnia 2007 r., I OSK 755/06, LEX nr 337023 przyjęto, że: "Interes prawny to interes indywidualny, konkretny i sprawdzalny obiektywnie, a jego istnienie znajduje potwierdzenie w okolicznościach faktycznych, będących przesłankami zastosowania przepisu prawa materialnego". Stwierdzenie istnienia interesu prawnego wymaga ustalenia związku o charakterze materialnoprawnym między obowiązującą normą prawa a sytuacją prawną konkretnego podmiotu prawa, polegającego na tym, że akt stosowania tej normy (decyzja administracyjna) może mieć wpływ na sytuację prawną tego podmiotu w zakresie prawa materialnego. Interes taki powinien być bezpośredni, konkretny, realny i znajdować potwierdzenie w okolicznościach faktycznych, które uzasadniają zastosowanie normy prawa materialnego". Interes prawny musi być ponadto uzasadniony okolicznościami i zdarzeniami, które wystąpiły lub nadal trwają. Przepis ten, jakkolwiek definiuje pojęcie strony to wprost nie wskazuje w sensie podmiotowym, kto jest stroną postępowania. Z tych też powodów, przy określaniu tej kategorii prawnej nie ma generalnych i jednolitych zasad, które mogłyby być stosowane zawsze i w każdej sprawie. Dopiero na gruncie konkretnej sprawy administracyjnej organy orzekające, a co za tym idzie sądy, określają komu przysługuje interes prawny (lub obowiązek) w danym postępowaniu. Skład orzekający podziela w tej materii pogląd wyrażony w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 2 marca 2007 r., sygn. akt II OSK 347/06 (Lex nr 340207), zgodnie z którym nie ma jednoznacznych i uniwersalnych zasad w zakresie posiadania przymiotu strony i interesu prawnego na tle art. 28 k.p.a., które można by zastosować automatycznie w każdej sprawie o stwierdzenie nieważności decyzji administracyjnej.

Dlatego też rozważając komu przysługuje legitymacja strony, a w konsekwencji legitymacja do złożenia odwołania w postępowaniu zakończonym decyzją z dnia [...] grudnia 2012 r. wydaną na podstawie art. 7 ust. 1, 2 i 3 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy, orzekającą o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego do gruntu o pow. [...]m2 położonego w Warszawie w [...], oznaczonego wg projektu podziału nr [...] jako działka nr [...], należy brać pod uwagę okoliczności i zdarzenia prawne, które występują w tej konkretnej sprawie. Nie ma bowiem generalnej, bezwzględnej zasady, która określałaby, kto posiada legitymację strony w postępowaniu z wniosku dekretowego, albowiem w takich sprawach mogą również występować szczególne okoliczności i zdarzenia, tak jak to ma miejsce w niniejszej sprawie.

Mając na uwadze wskazane wyżej rozważania, stanowiska prawne sformułowane w powołanych wyrokach NSA z dnia 27 sierpnia 2015 r., sygn. akt I OSK 199/14 oraz z dnia 21 kwietnia 2017 r., sygn. akt I OSK 1631/15, które dotyczą różnych przedmiotów spraw administracyjnych, ale które zaistniały w tych samych okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy, NSA stwierdza, że skarga kasacyjna wniesiona przez J. L. jest niezasadna.

Odnosząc się do zarzutu dotyczącego naruszenia prawa materialnego, tj. art. 28 k.p.a. w zw. z art. 365 k.p.c. w zw. w zw. z art. 6268 § 6 k.p.c. w zw. z art. 156 § 1 k.p.a. w zw. z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 r., poz. 707) - dalej "u.k.w.h." w zw. z art. 2 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 2 ust. 1 oraz 2a oraz 2 ust. 3 ustawy z dnia 29 września 1990 r., o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz wywłaszczeniu nieruchomości;

a) poprzez niewłaściwe zastosowanie polegające na braku dostrzeżenia różnic pomiędzy wpisem deklaratoryjnym, a wpisem konstytutywnym w zakresie sposobu obalenia domniemania prawdziwości wpisu ujawnionego w księdze wieczystej, podczas gdy użytkowanie wieczyste powstałe na postawie art. 2 ustawy uwłaszczeniowej powstało z mocy prawa i wpis do księgi wieczystej ma charakter deklaratoryjny;

b) niewłaściwe zastosowanie polegające na bezzasadnym przyjęciu, że obalenie domniemania prawdziwości deklaratoryjnego wpisu może być dokonane w postępowaniu przed sądem powszechnym,

należy stwierdzić co następuje:

W pierwszej kolejności należy przypomnieć treść przepisów, które zostały powołane w zarzucie dotyczącym naruszenia prawa materialnego, tj.: art. 28 k.p.a. określa kto może być stroną postępowania administracyjnego, zaś art. 156 § 1 k.p.a. określa przesłanki stwierdzenia nieważności decyzji. Nadto z przepisów kodeksu postępowania cywilnego wskazano na art. 365, którego § 1 stanowi, że orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy oraz inne organy państwowe i organy administracji publicznej, a w wypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby, a także na art. 6268 § 6 k.p.c., który to przepis stanowi: "W postępowaniu wieczystoksięgowym wpis w księdze wieczystej jest orzeczeniem. Uzasadnienia wpisu nie sporządza się". Wskazano również na art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Oraz art. 2 § 1 i § 3 k.p.c., które to przepisy stanowią: § 1. Do rozpoznawania spraw cywilnych powołane są sądy powszechne, o ile sprawy te nie należą do właściwości sądów szczególnych, oraz Sąd Najwyższy § 3. Nie są rozpoznawane w postępowaniu sądowym sprawy cywilne, jeżeli przepisy szczególne przekazują je do właściwości innych organów, a także art. 2 ust. 1 oraz 2a ustawy uwłaszczeniowej z dnia 29 września 1990 r. Odnosząc się do wskazanych wyżej przepisów, które zdaniem skarżącej kasacyjnie zostały naruszone przez Sąd I instancji należy stwierdzić, że powołane przepisy, a konkretnie normy prawne w nich zawarte, nie zostały naruszone. Nie można bowiem zarzucić naruszenia wskazanych przepisów kodeksu postępowania cywilnego, tj. art. 365 dotyczącego prawomocności orzeczeń, a także art. 6268 § 6, z którego wynika, że wpis w księdze wieczystej jest orzeczeniem. Art. 6268 k.p.c. reguluje cały szereg zagadnień dotyczących zasad dokonywania wpisów w księgach wieczystych, kognicji sądów wieczystoksiegowych, zaś wskazany w zarzucie skargi kasacyjnej § 6 tego przepisu, zgodnie z którym wpis w księdze wieczystej jest orzeczeniem, zawiera normę prawną bezwzględnie obowiązującą, której treść sformułowana została w sposób jasny, bezsporny nie wymagający podejmowania dalszych zabiegów interpretacyjnych.

Z kolei w myśl przepisu art. 3 ust. 1 u.k.w.h. domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a zgodnie z ust. 2 domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje. Domniemanie to w piśmiennictwie określane jest jako domniemanie jawności materialnej ksiąg wieczystych albo domniemanie wiarygodności ksiąg wieczystych (por. np. S. Rudnicki, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz, wyd. 3, Warszawa 2004, s. 32). Jest to jedna z fundamentalnych, obok reguły rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, zasada prawa wieczystoksięgowego. Jakkolwiek nie stanowi ona elementu instytucji rękojmi, to jednak w istotny sposób ją uzupełnia składając się wraz z nią na spójny system materialnego prawa ksiąg wieczystych (por. szerzej co do relacji tych zasad: A. Kunicki, Domniemania w prawie rzeczowym, Warszawa 1969, s. 127 i n.). Domniemanie obejmuje prawa ujawnione w postaci wpisu w księdze wieczystej, takie jak własność, użytkowanie wieczyste oraz prawa rzeczowe ograniczone na nieruchomości. Sporne jest natomiast w literaturze, czy domniemania z art. 3 obejmują prawa osobiste i roszczenia ujawnione w księdze wieczystej zgodnie z art. 16 . Domniemanie, o którym mowa w art. 3, obejmuje zarówno sytuacje, gdy wpis jest deklaratoryjny, jak i te, gdy ma charakter konstytutywny. W polskim porządku prawnym zasadą absolutnie dominującą jest zasada, zgodnie z którą wpis do księgi wieczystej praw rzeczowych ma charakter deklaratoryjny. W przypadku większości praw rzeczowych, w tym prawa własności, przyjęto deklaratoryjny charakter wpisu do księgi wieczystej. Wpis konstytutywny ma charakter wyjątkowy, a w najszerszym zakresie dotyczy ograniczonych praw rzeczowych ujawnionych w księdze wieczystej, czy użytkowania wieczystego powstałego na podstawie umowy. Takiego charakteru wpisu nie przyjęto w przypadku najpełniejszego spośród praw rzeczowych, jakim jest prawo własności.

Natomiast powołany art. 3 ustawy o księgach wieczystych nie wypowiada się ani co do samej możliwości obalenia domniemania, ani tym bardziej co do trybu i sposobu za pomocą których obalenie domniemania jest możliwe. To z art. 234 k.p.c. wynika, że domniemania ustanowione przez prawo (domniemania prawne) wiążą sąd; mogą być jednak obalone, ilekroć ustawa tego nie wyłącza.

Mając zatem na uwadze treść art. 234 k.p.c. należy stwierdzić, że domniemania z art. 3 ustawy o księgach wieczystych są domniemaniami wzruszalnymi (praesumptio iuris tantum), ponieważ brak przepisu wyłączającego możliwość ich obalenia.

Trybunał Konstytucyjny w uzasadnieniu wyroku z 21 lipca 2004 r. (sygn. akt SK 57/03, OTK-A 2004, Nr 7, poz. 69) opowiedział się za dopuszczalnością obalenia domniemania z art. 3 u.k.w.h. zarówno w postępowaniu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, jak i w każdym innym postępowaniu, w którym ocena prawidłowości wpisu ma dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie. Taki pogląd dominuje także w orzecznictwie Sądu Najwyższego (por. wyroki z 10 grudnia 1993 r., I CRN 202/93; z 6 grudnia 2000 r., III CKN 325/00; z 21 marca 2001 r., III CKN 325/00; z 5 kwietnia 2006 r., IV CSK 177/05 i uchwałę składu siedmiu sędziów z 18 maja 2010 r., III CZP 134/09, OSNC 2010, Nr 10, poz. 131).

Dostrzegając różnicę między wpisem deklaratywnym do księgi wieczystej, a wpisem mającym charakter konstytutywny, należy jednak zauważyć, że w obu przypadkach dokonany wpis w księdze wieczystej ma, zgodnie z art. 3 ust. 1 u.k.w.h. moc orzeczenia sądowego, a prawomocne orzeczenie, zgodnie z art. 365 § 1 k.p.c. wiąże nie tylko strony i sąd, który jej wydał lecz również inne organy państwowe i organy administracji publicznej.

Rozważając kwestię dotyczącą wpisu do księgi wieczystej należy zwrócić uwagę na treść art. 31 u.k.w.h., w którym uregulowano dwie odrębne, choć częściowo powiązane kwestie. W ustępie pierwszym wprowadzono wymaganą formę dokumentu, który stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej. Formą tą jest - co do zasady - forma pisemna z podpisami notarialnie poświadczonymi. W art. 31 ust. 2 unormowano w sposób ogólny podstawę wpisu, który jest potrzebny do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Wpis taki może nastąpić na podstawie orzeczenia sądu albo innego odpowiedniego dokumentu, w którym stwierdzono wspomnianą niezgodność. Art. 31 ust. 1 odnosi się zarówno do wpisów deklaratoryjnych, jak i konstytutywnych (arg. lege non distinguente). Z kolei art. 31 ust. 2 dotyczy jedynie wpisów deklaratoryjnych, które korygują powstałą niezgodność w treści księgi wieczystej. W orzecznictwie Sądu Najwyższego podkreśla się przy tym, że art. 31 ust. 2 u.k.w.h. pozwala na uaktualnienie treści wpisu, bez wytaczania powództwa z art. 10 u.k.w.h. wtedy, gdy niezgodność księgi z rzeczywistym stanem prawnym zostanie wykazana na podstawie dołączonych do wniosku dokumentów, bez konieczności czynienia dodatkowych ustaleń, z mocy art. 6268 k.p.c. niedopuszczalnych w postępowaniu wieczystoksięgowym (zob. postanowienie z dnia 5 listopada 2008 r., sygn. akt I CSK 169/08, niepubl.). Artykuł 31 ust. 2 u.k.w.h. pozwala na uaktualnienie treści wpisu, bez wytaczania powództwa z art. 10 u.k.w.h. wtedy, gdy niezgodność księgi z rzeczywistym stanem prawnym zostanie wykazana na podstawie dołączonych do wniosku dokumentów, bez konieczności czynienia dodatkowych ustaleń, z mocy art. 6268 k.p.c. niedopuszczalnych w postępowaniu wieczystoksięgowym. Tym samym właściciel nieruchomości, którego prawo własności było obciążone prawem użytkowania wieczystego, które powstało z mocy prawa, a które stwierdzone było stosowną decyzją administracyjną, która w trybie postępowania nadzorczego wyeliminowana została z obrotu prawnego, może na podstawie i w trybie art. 31 ust. 2 u.k.w.h. doprowadzić do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Niepodejmowanie tych kroków sprawia, że dotychczasowy wpis w księdze wieczystej korzysta nadal z domniemania prawnego wynikającego z art. 3 ust. 1 u.k.w.h., a wpis ten jest orzeczeniem sądowym. Należy również zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 28 k.p.a. dla uzyskania legitymacji strony istotne jest, czy postępowanie dotyczy interesu prawnego, a nie czy narusza ten interes prawny. W takich okolicznościach faktycznych i prawnych nie można zgodzić się ze skarżącą kasacyjnie, że w sprawie doszło do naruszenia wskazanych przepisów materialnoprawnych.

Mając powyższe na uwadze, zarzuty skargi kasacyjnej dotyczące naruszenia przepisów postępowania należało ocenić jako bezprzedmiotowe. Wojewódzki Sąd Administracyjny prawidłowo dokonał kontroli zaskarżonej decyzji, a fakt, że wpis użytkownika wieczystego w księdze wieczystej ma charakter deklaratoryjny, nie wyłącza domniemania wynikającego z art. 3 u.k.w.h. W polskim porządku prawnym dominującą zasadą jest deklaratoryjny charakter wpisu w księdze wieczystej, w tym taki charakter ma wpis dotyczący najszerszego prawa rzeczowego jakim jest prawo własności. Niezasadne są również zarzuty dotyczące naruszenia przepisów postępowania poprzez odmowę przez Sąd I instancji zawieszenia postępowania z uwagi na toczące się przed sądem powszechnym postępowanie o wydanie spornej nieruchomości, w którym sformułowano również alternatywne powództwo o ustalenie na podstawie art. 189 k.p.c., iż nie powstało użytkowanie wieczyste na podstawie art. 2 ust. 1 i 2a ustawy uwłaszczeniowej na rzecz Spółki. W niniejszym postępowaniu przedmiotem kontroli była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] września 2013 r., stąd też dla dokonania tej kontroli istotny był stan istniejący w dacie wydania zaskarżonej decyzji, z tego samego powodu Naczelny Sąd Administracyjny nie zawiesił postępowania sądowego. Natomiast odrębnym zagadnieniem jest rozważanie przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, które będzie rozpoznawało złożone odwołania od decyzji organu I instancji, potrzeby ewentualnego zawieszenia postępowania.

Odnosząc się do skargi kasacyjnej Banków, należy przypomnieć, że zgodnie z art. 65 ust. 2 pkt 1 u.k.w.h. przedmiotem hipoteki może być użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego. Nadto, zgodnie z art. 67 u.k.w.h. do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Czyli dla powstania hipoteki wpis w księdze wieczystej ma charakter konstytutywny. Zgodnie zaś z art. 3 ust. 1 u.k.w.h. wpis hipoteki korzysta z domniemania zgodności z rzeczywistym stanem prawnym. Konsekwencją dokonania wpisu hipoteki do księgi wieczystej jest tym samym powstanie domniemania, że hipoteka o treści określonej we wpisie istnieje (art. 3 ust. 1 u.k.w.h.).

Wojewódzki Sąd Administracyjny oddalając skargę Banków wskazał na istotę hipoteki, podkreślając że hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, które zabezpiecza wierzytelność pieniężną i uprawnia wierzyciela do zaspokojenia się z obciążonego przedmiotu- nieruchomości – niezależnie od tego, czyją stanowi własność, z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami osobistymi właściciela. Oznacza to zdaniem Sądu, że Skarżące Banki nie mają interesu prawnego w postępowaniu administracyjnym dotyczącym ustanowienia prawa użytkowania wieczystego do nieruchomości na, której zostały one ustanowione, na rzecz innego podmiotu.

Odnosząc się do powyższej kwestii należy zauważyć, że zgodnie z art. 65 u.k.w.h. ust. 1. W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka). Zgodnie z ust. 2 pkt 1 przedmiotem hipoteki może być także, użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego; z kolei na podstawie ust. 4 do hipotek przedmiotem których jest użytkowanie wieczyste, stosuje się odpowiednio przepisy o hipotece na nieruchomości. Tym samym jeżeli hipoteka obciąża nieruchomość to wierzyciel uprawniony jest do zaspokojenia się z nieruchomości niezależnie od tego czyją stanowi własność, jeżeli zaś hipoteka obciążą prawo do nieruchomości to znaczy przedmiotem hipoteki jest użytkowanie wieczyste, to sytuacja prawna wierzyciela może kształtować się odmiennie. Mianowicie w przypadku przeniesienia prawa użytkowania wieczystego na inny podmiot, wierzyciel hipoteczny będzie mógł się zaspokoić z prawa użytkowania wieczystego. Należy jednak pamiętać o treści art. 241 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na nim obciążenia. Czyli wygaśnięcie użytkowania wieczystego powoduje wygaśnięcie hipoteki, czyli wierzyciel hipoteczny traci hipotekę wskutek wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Już z tej przyczyny nietrafne jest stwierdzenie, że wierzyciel hipoteczny może się zaspokoić się z obciążonego nią przedmiotu bez względu komu on przysługuje, albowiem hipoteka nie wygasa w razie przejścia własności przedmiotowej nieruchomości na inną osobę. Czyli wskutek wygaśnięcia użytkowania wieczystego przestaje istnieć przedmiot hipoteki. Wierzycielom hipotecznym przysługuje w takim wypadku ustawowe prawo zastawu na roszczeniach użytkownika wieczystego o wynagrodzenie za wniesione przez niego lub nabyte na własność budynki albo inne urządzenia, istniejące w chwili zwrotu użytkowanej nieruchomości, zgodnie z art. 101 u.k.w.h. Przepis ten reguluje skutki utraty hipoteki przez wierzycieli hipotecznych, bez względu na sposób powstania użytkowania wieczystego.

Mając powyższe na względzie, Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że odmowa uznania Banków za stronę postępowania nastąpiła z naruszeniem przepisów art. 28 k.p.a. w związku z art. 65 ust. 2 pkt 1, art. 67, art. 3 u.k.w.h. oraz art. 241 k.c.

Tym samym Samorządowe Kolegium Odwoławcze powinno rozpoznać odwołania jakie zostały wniesione od decyzji Prezydenta m.st. Warszawy z dnia [...] grudnia2012 r., ustalając wcześniej, czy zakończyły się, czy też trwają postępowania cywilne przed sądem powszechnym, rozstrzygnięcia których mogą stanowić zagadnienie wstępne, dla rozpatrzenia sprawy i wydania decyzji.

Dlatego też Naczelny Sąd Administracyjny, działając na podstawie art. 188 w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a oraz art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.

O kosztach postępowania kasacyjnego orzeczono na podstawie art. 203 pkt 1 p.p.s.a.