Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 2458/18
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2021-05-25 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 106 par. 3
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 4 pkt 16, 153, 175 ust. 1
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 4 ust. 1 i 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Robert Sawuła Sędziowie Sędzia NSA Grzegorz Czerwiński Sędzia del. WSA Mirosław Gdesz (spr.) po rozpoznaniu w dniu 25 maja 2021 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej K.S.A. z siedzibą w K. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 20 kwietnia 2018 r. sygn. akt II SA/Kr 164/18 w sprawie ze skargi K. S.A. z siedzibą w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia [...] listopada 2017 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem z 20 kwietnia 2018 r. sygn. akt II SA/Kr 164/18 oddalił skargę K. S.A. z siedzibą w Krakowie (dalej: skarżąca) na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z [...] listopada 2017 r. nr [...] utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z [...]v czerwca 2017 r. nr [...] o ustaleniu w stosunku do skarżącej jako zbywcy:

- nieruchomości gruntowej, położonej w [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 4,2595 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej -w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...],

- nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 1,8149 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej -w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...],

- nieruchomości gruntowej, położonej w [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o powierzchni 0,0060 ha i nr [...] o powierzchni 0,0201 ha obr. [...] oraz działki nr [...] o powierzchni 0,0137 ha i nr [...] o powierzchni 7,2704 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...],

- nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 1 4015 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...],

jednorazowej opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości 937 837,87 zł.

Jak stwierdził Sąd I instancji, zaskarżona decyzja odpowiada prawu, a zarzuty skargi nie mogą odnieść skutku. W ocenie Sądu sporządzony na potrzeby sprawy przez Ł. G. operat szacunkowy z 5 maja 2017 r. jest prawidłowy i nie budzi wątpliwości, co szczegółowo i wyczerpująco oceniły organy obu instancji w swoich rozstrzygnięciach. Nie było też podstaw do uwzględnienia wniosku dowodowego strony skarżącej o dopuszczenie dowodu z opinii [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych oceniającej operat szacunkowy będący podstawą wydania zaskarżonej decyzji, zgłoszony na rozprawie w dniu 6 kwietnia 2018 r .(k. 74). Nie było bowiem żadnych przeszkód by strona skarżąca dla poparcia i wzmocnienia argumentów skargi, zleciła we własnym zakresie wykonanie opinii dotyczącej kwestionowanego operatu szacunkowego przed rozprawą sądową, na którą sprawa została skierowana, skoro skarga została wniesiona kilka miesięcy wcześniej. Opinia [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych mogła też zostać przedstawiona organowi przed wydaniem w dniu 16 listopada 2017 r. zaskarżonej decyzji, skoro kwestionowany operat sporządzony został już 5 maja 2017 r. Inicjatywa w tym względzie należała w całości do strony skarżącej, na której spoczywa ciężar wykazania trafności stawianych zarzutów. Przenoszenie ciężaru dowodowego na sąd administracyjny nie jest zgodne z rolą tego sądu, która nie sprowadza się do rozstrzygania sprawy administracyjnej, a kontroli zaskarżonej decyzji pod względem jej zgodności z prawem powszechnie obowiązującym.

2.1. Skarżąca wniosła od powyższego wyroku skargę kasacyjną do Naczelnego Sadu Administracyjnego, zaskarżając go w całości.

2.2. W skardze kasacyjnej zarzucono naruszenie następujących przepisów postępowania:

1) art. 106 § 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369; dalej: Ppsa) poprzez oddalenie wniosku skarżącej o dopuszczenie dowodu z oceny prawidłowości sporządzenia operatu rzeczoznawcy majątkowego Ł. G. przez Komisję Opiniującą przy [...]Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych w [...], pomimo wskazywanych przez skarżącą istniejących sprzeczności w treści tej opinii oraz poprzez niedopuszczenie dowodu uzupełniającego przez WSA i tym samym nieprzeprowadzenie dowodu pozwalającego na weryfikację operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego Ł. G. przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych tj. przez ww. Komisję Opiniującą, pomimo że dowód ten był niezbędny do wyjaśnienia istotnych wątpliwości wskazywanych zarówno przez skarżącą jak i przez Przewodniczącego Komisji Opiniującej [...]SRM [...] R. Z. w piśmie z 26 marca 2018 r. co jednocześnie nie spowodowałby nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie, które to naruszenie miało istotny wpływ na wynik sprawy;

2) art. 151 Ppsa poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i oddalenie skargi na ww. decyzję Kolegium w sytuacji, w której decyzja została wydana została z naruszeniem przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r. poz. 1257; dalej: Kpa) w zw. z art. 84 Kpa poprzez jego niezastosowanie i przyjęcie, że wykonany na zlecenie Prezydenta Miasta [...] operat rzeczoznawcy majątkowego Ł. G. jest zgodny z przepisami prawa, kompletny, logiczny i zupełny, pomimo istniejących w nim uchybień, w tym zgłaszanych przez skarżącą w skardze; wskazane uchybienie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, ponieważ uwzględnienie błędów w operacie szacunkowym skutkowałoby uwzględnieniem skargi;

3) art. 151 Ppsa jego niewłaściwe zastosowanie i oddalenie skargi i nieuchylenie przez WSA zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, pomimo tego że zostały wydane z naruszeniem przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj. z naruszeniem art. 7 w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 Kpa w ten sposób, że decyzje te zostały wydane w oparciu o operat szacunkowy sporządzony z naruszeniem przepisów prawa materialnego poprzez - naruszenie art. 175 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm.; dalej: ugn) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze.zm.; dalej: rozporządzenie) tj. przyjęcia przez WSA, jako dowodu w sprawie, nieprawidłowo sporządzonego operatu rzeczoznawcy wykonanego niezgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i bez szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru tych czynności, co skutkowało oddaleniem skargi;

4) art. 151 Ppsa poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i oddalenie skargi na zaskarżoną decyzję w sytuacji, w której decyzja Kolegium wydana została z naruszeniem art. 7, art. 76 § 1, art. 77 § 1 i art. 80 Kpa, polegającym na niewyczerpującym rozpatrzeniu zarzutów skarżącej oraz na dowolnej ocenie przez Sąd I instancji materiału dowodowego.

2.3. Ponadto w skardze kasacyjnej zarzucno naruszenie następujących przepisów prawa materialnego:

1) art. 36 ust. 4 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r. poz. 1073; dalej: upzp) poprzez :

a) przyjęcie, że w odniesieniu do działki nr [...] nastąpił wzrost wartości tej działki w następstwie uchwalenia planu miejscowego, podczas gdy w następstwie jego uchwalanie nastąpił spadek wartości tej działki,

b) przyjęcie, że w następstwie uchwalenia planu nastąpił wzrost wartości szacowanych nieruchomości w stosunku do przeznaczenia tych nieruchomości w planie obowiązującym do 2003 r. jak i w stosunku do faktycznego ich wykorzystywania w okresie do uchwalenia planu,

c) przyjęcie za spełnioną przesłankę obowiązywania planu dla działki nr [...], podczas gdy w tej części plan należy uznać za nieważny, gdyż został on uchwalony z naruszeniem art. 9 ust. 4 upzp, albowiem w tej części plan nie jest zgodny z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Kraków przewidującego dla tej działki przeznaczenie oznaczone symbolem [...] (mieszkaniowe o niskiej intensywności) podczas, gdy w planie dla tej działki przewidziano całkowicie odmienne przeznaczenie [...] (usługowe),

d) objęcie wyceną całej działki nr [...] podczas, gdy planem objęta jest tylko część tej działki;

2) art. 4 pkt 16 ugn w zw. z § 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia oraz art. 153 ugn stosowanych na podstawie przepisu art. 37 ust. 11 upzp, poprzez przyjęcie przez Sąd I instancji, że wskazane przez rzeczoznawcę majątkowego do porównania nieruchomości mogą zostać uznane za nieruchomości podobne do wycenianych;

3) art. 175 ust. 1 ugn oraz rozporządzenia, tj. przyjęcie przez Sąd I instancji jako dowodu w sprawie nieprawidłowego i zawierającego sprzeczności operatu rzeczoznawcy, wykonanego niezgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i bez szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru tych czynności m.in. poprzez pominięcie w operacie ograniczeń w postaci stanowisk archeologicznych wskazanych w planie dla wycenianej nieruchomości;

4) art. 153 ust. 1 w zw. z art 4 pkt 16 ugn przez przyjęcie do porównań z nieruchomością wycenianą nieruchomości niepodobnych, w szczególności co do przeznaczenia w starym planie zagospodarowania przestrzennego.

2.4. W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Krakowie oraz zasądzenie na rzecz skarżącej zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

3. W piśmie z 29 marca 2021 r. skarżąca podtrzymała swoje stanowisko przedstawione w skardze kasacyjnej oraz wniosła o przeprowadzenie rozprawy celem lepszego zrozumienia przez NSA stanu faktycznego sprawy.

4. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

4.1. Skarga kasacyjna jest niezasadna.

4.2. Skarga kasacyjna została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 374 ze zm.). W ocenie NSA rozpoznanie sprawy we wskazanym trybie było konieczne, gdyż przeprowadzanie rozpraw w okolicznościach związanych z obowiązującym stanem epidemii zwiększyłoby zagrożenie dla osób biorących w nich udział. Jednocześnie ze względów technicznych nie można przeprowadzić wszystkich rozpraw na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku.

4.3. W postępowaniu przed NSA prowadzonym na skutek wniesienia skargi kasacyjnej obowiązuje generalna zasada ograniczonej kognicji tego Sądu (art. 183 § 1 Ppsa). NSA rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, wyznaczonych przez przyjęte w niej podstawy, określające zarówno rodzaj zarzucanego zaskarżonemu orzeczeniu naruszenia prawa, jak i jego zakres. Z urzędu bierze pod rozwagę tylko nieważność postępowania. Ta jednak nie miała miejsca w rozpoznawanej sprawie. Przy tym zgodnie z art. 193 zd. drugie Ppsa uzasadnienie wyroku oddalającego skargę kasacyjną ogranicza się wyłącznie do oceny zarzutów skargi kasacyjnej w oparciu o stan faktyczny przyjęty w orzeczeniu przez Sąd I instancji.

4.4. W pierwszej kolejności należy odnieść się do zarzutu naruszenia art. 106 § 3 Ppsa poprzez oddalenie wniosku skarżącej o dopuszczenie dowodu z oceny prawidłowości sporządzenia operatu rzeczoznawcy majątkowego przez Komisję Opiniującą przy Małopolskim Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych w Krakowie. Zakres postępowania dowodowego przed sądem administracyjnym wyznacza przepis art. 106 § 3 Ppsa. W orzecznictwie przyjmuje się, że możliwe jest przeprowadzenie dowodu z dokumentu już istniejącego, a nie dopiero mającego być sporządzonym na wniosek sądu (wyrok NSA z 23 sierpnia 2019 r., sygn. akt I OSK 2541/17). Ponadto zauważyć należy, że art. 157 ust. 1 ugn nie ograniczał skarżącej w możliwości samodzielnego wystąpienia do takiej organizacji o ocenę operatu, czego jednak nie uczyniła. W tym zakresie operat mógł zresztą zostać oceniony na wniosek skarżącej w trybie określonym w art. 157 ust. 1 ugn także w trakcie postępowania kasacyjnego, którego skarżąca również nie złożyła (por. wyrok NSA z 30 stycznia 2019 r. sygn. akt II OSK 616/17). Całkowicie bez znaczenia dla sprawy i oceny opinii biegłego są natomiast prywatne poglądy przewodniczącego komisji opiniującej zawarte w piśmie z 26 marca 2018 r. Taki dokument prywatny nie stanowi oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Tym samym pierwszy z zarzutów skargi kasacyjnej jest niezasadny.

4.5. Przechodząc do oceny pozostałych zarzutów skargi kasacyjnej dotyczących tak naruszenia prawa materialnego jak i przepisów postępowania, wskazać należy, że w zasadzie dotyczą one kwestionowania ustaleń zawartych w operacie szacunkowym a zaakceptowanych przez organy i Sąd I instancji. W tym zakresie wyjaśnić trzeba, że instytucja ulepszenia planistycznego opiera się na ustaleniu wartości nieruchomości na podstawie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 Kpa. Jak jednak wielokrotnie wyjaśniano w orzecznictwie, ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Ocena operatu szacunkowego winna być jednak dokonana pod względem formalnym, to jest należy zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyroki NSA z: 13 grudnia 2018 r. sygn. akt II OSK 411/18; z 17 marca 2020 r. sygn. akt II OSK 428/19 oraz z 12 stycznia 2021 r. sygn. akt II OSK 1408/19).

4.6. W przedmiotowej sprawie taka sytuacja nie występuje, a skarżąca nie przedstawiła jakiegokolwiek dowodu podważającego operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Ponadto organ odwoławczy oraz Sąd Wojewódzki dysponowały szczegółowymi wyjaśnieniami biegłego zawartymi w piśmie z 8 sierpnia 2017 r. (k. 513 - 518 akt adm.). W piśmie tym biegły szczegółowo wyjaśnił i uzasadnił szacowanie nieruchomości w sposób łączny, wykazanie zaistnienia ulepszenia poprzez "znaczące poszerzenie możliwości inwestycyjnych nieruchomości" w nowym planie oraz kwestię wielkości nieruchomości porównawczych i zastosowania Współczynnik Korekcyjny "K" na poziomie 0,90. Nie sposób tym samym odnosić się w ramach postępowania kasacyjnego do merytorycznej poprawności analizy rynku, przyjętych cech i ich wag. Są to bowiem wiadomości specjalne w rozumieniu art. 84 § 1 Kpa. Organy orzekające w sprawie, a także Sąd Wojewódzki, nie mogły dokonywać rozważań dotyczących zasadności wybrania do porównań takich a nie innych nieruchomości, doboru nieruchomości pod względem podobieństwa, rozważań dotyczących czynników skutkujących wzrostem wartości nieruchomości. Oznaczałoby to bowiem dokonanie samodzielnej wyceny nieruchomości, do czego zarówno organy, jak i Sąd nie są uprawnione. Natomiast NSA uznaje, że powołane wyjaśnienia biegłego z 8 sierpnia 2017 r. w wystarczający sposób wyjaśniły wątpliwości dotyczące wpływu ograniczeń na wartość wycenianych nieruchomości. Ograniczenia zostały bowiem uwzględnione w wycenie poprzez zastosowanie rynkowej cechy "ograniczenia". Również ustalenie trzech stanów planistycznych nieruchomości tj. według starego planu, luki planistycznej oraz nowego planu było od strony normatywnej w pełni prawidłowe. Na marginesie tylko można dodać, że zgodnie z art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 12 lipca 1984 r. o planowaniu przestrzennym (jednolity tekst: Dz. U. z 1989 r., Nr 17, poz. 99), obowiązek uzyskania decyzji o lokalizacji obejmował inwestycje produkcyjne, inwestycje usługowe i handlowe (wyrok SN z 20. stycznia 1994 r., III ARN 5/94, OSNP 1994). Tak więc trudno mówić o konkretnych wskaźnikach zabudowy w starym planie, skoro nie została wydana decyzja lokalizacyjna.

4.7. Subiektywne poglądy osoby niemającej wiedzy specjalistycznej zawarte w skardze kasacyjnej na temat tego jakie błędy metodologiczne zostały popełnione i jak od strony wiedzy specjalistycznej powinna wyglądać analiza rynku czy opis nieruchomości i czym powinna być baza nieruchomości nie mają w niniejszej sprawie doniosłości prawnej. Przykładowo czym innym jest sytuacja na rynku cen w ramach ogólnej charakterystyki rynku, a czym innym stabilizacja cen w odniesieniu do analizy rynku nieruchomości podobnych. W żaden sposób w skardze kasacyjnej nie wykazano, która z przyjętych transakcji podobnych wskazywałaby na konieczność dokonania korygowania cen ze względu na upływ czasu. Tym samym nie ma podstaw aby uznać za zasadne naruszenie art. 153 ust. 1 ugn.

4.8. Całkowicie niezasadny jest zarzut naruszenia przez Sąd I instancji art. 175 ust. 1 ugn mówiącego, że rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Nie jest to norma, która stanowi punkt odniesienia do kontroli prawidłowości decyzji. W niniejszej sprawie Sąd I instancji nie oceniał czy rzeczoznawca dopuścił się deliktu dyscyplinarnego, ale oceniał legalność zaskarżonej decyzji.

4.9. Nie zasługiwał na uwzględnienie również zarzut naruszenia art. 4 pkt 16 ugn w zw. z § 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia oraz art. 153 ust. 1 ugn w zw. z art. 4 pkt 16 ugn poprzez niewłaściwy dobór nieruchomości do porównania, które nie spełniają kryterium nieruchomości podobnej. Zgodnie z art. 4 pkt 16 ugn przez nieruchomość podobną - należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nieruchomość podobna nie może być więc utożsamiana z nieruchomością identyczną, a z treści art. 153 ust. 1 ugn wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. W dużym uproszczeniu można zatem stwierdzić, że jeżeli nieruchomości możemy ze sobą porównać wszystkimi cechami wpływającymi na cenę, to są one podobne w rozumieniu powyższej definicji (wyrok NSA z 17 marca 2020 r. sygn. akt II OSK 428/19). Dlatego też nie sposób odnosić się w ramach postępowania kasacyjnego do zasadności wybrania do porównań takich a nie innych nieruchomości, doboru nieruchomości pod względem podobieństwa, rozważań dotyczących czynników skutkujących wzrostem wartości nieruchomość Całkowicie błędne w tym kontekście jest przykładowo twierdzenie skarżącej, że oznaczona na stronie 36 operatu w tabeli pod nr [...]) nie spełnia kryterium nieruchomości podobnej, gdyż została sprzedana wraz z pozwoleniem na budowę i całą dokumentacją projektową sklepu Biedronka tj. pod zabudowę typowo komercyjną. Z treści powołanych przepisów w żaden sposób nie wynika zakaz porównania takiej nieruchomości do nieruchomości wycenianej, zwłaszcza że przeniesienie praw majątkowych i autorskich do projektu budowlanego stanowiło oddzielny przedmiot zbycia. Aprioryczne twierdzenia strony, że dana nieruchomości nie jest podobna, jej wizja tego czym są nieruchomości podobne jak i granic rynku nie stanowi jednak wzorca dla stosowania przez organy i sądy art. 4 pkt 16 ugn.

4.10. Niezasadny jest także zarzut naruszenia art. 36 ust. 4 upzp. W szczególności należy wskazać, że w przedmiotowej sprawie w skardze kasacyjnej nie został postawiony zarzut naruszenia art. 37 ust. 1 oraz art. 87 ust. 3a upzp, co w sposób zasadniczy rzutuje na zakres dokonywanej kontroli co do wykazania wzrostu wartości nieruchomości. Przepis art. 36 ust. 4 upzp wskazuje, że wzrost wartości nieruchomości upoważnia do ustalenia opłaty z tytułu ulepszenia planistycznego. W przedmiotowej sprawie organy jak i sąd dysponowały operatem szacunkowym wykazującym, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości, który jest bezpośrednim skutkiem uchwalenia planu miejscowego. Dodatkowo brak było jakiegokolwiek kontrdowodu, że w odniesieniu do działki nr [...] nastąpił spadek wartości tej działki. W takiej sytuacji skarżąca powinna wykazać minimum inicjatywy dowodowej i przedstawić opinię wskazującą tę okoliczność, czy też wystąpić z roszczeniem z art. 36 ust. 3 upzp z tytułu obniżenia wartości nieruchomości. Bez komentarza należy natomiast pozostawić stwierdzenie zawarte w skardze kasacyjnej, że plan miejscowy dla działki nr [...] należy uznać za nieważny, w sytuacji gdy plan ten obowiązuje. Również objęcie wyceną całej działki nr [...] - podczas gdy planem objęta jest tylko część tej działki - nie może być ocenione w okolicznościach niniejszej sprawy jako naruszenie art. 36 ust. 4 upzp, gdyż było uzasadnione okolicznościami niniejszej sprawy i określeniem wartości rynkowej tej działki jako iloczynu jej powierzchni i średniej wartości jednostkowej nieruchomości pierwotnej przyjęcie średniej wartości jednostkowej nieruchomości pierwotnej 1 (działek [...] [...] i [...]) i nieruchomości pierwotnej 2 (działka nr [...]).

4.11. Reasumując, wszystkie zarzuty skargi kasacyjnej są niezasadne. Sąd I instancji prawidłowo przyjął, że skarga skarżącej nie zasługiwała na uwzględnienie w związku z czym należało ją oddalić na podstawie art. 151 Ppsa.

Zgłoszone w skardze kasacyjnej zastrzeżenia co do prawidłowości sporządzenia operatu, na podstawie którego ustalona została wysokość opłaty, dotyczą faktycznie istoty wiadomości specjalnych rzeczoznawcy, tj. merytorycznej wartości wyceny. W tym zakresie operat mógł zostać oceniony na wniosek skarżącej w trybie określonym w art. 157 ust. 1 ugn także w trakcie postępowania kasacyjnego, którego jednak skarżąca nie złożyła.

4.12. Mając powyższe na uwadze Naczelny Sąd Administracyjny, na mocy art. 184 Ppsa, skargę kasacyjną oddalił.