Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 101/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2018-07-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Nadzór budowlany
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Oddalono skargę w części
Powołane przepisy: article: art. 5 ust. 2, art. 61, art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3
journal: Dz.U. 2018 poz 1202
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska, Sędziowie Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski,, Sędzia NSA Łucja Franiczek (spr.), Protokolant specjalista Ewa Jędrasik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 lipca 2018 r. sprawy ze skarg A. M. i Wspólnoty Mieszkaniowej [A] w B. na decyzję Śląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Katowicach z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie wykonania określonych robót budowlanych 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta B. z dnia [...] r. nr [...] – w częściach nakazujących wykonanie przepony poziomej; 2. oddala skargi w pozostałym zakresie; 3. zasądza od Śląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Katowicach na rzecz skarżącego A. M. kwotę 100 (sto) złotych oraz na rzecz skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej kwotę 250 (dwieście pięćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu części kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Pismem z dnia 4 grudnia 2014 r. skarżący A. M. jako najemca lokalu nr 3 w budynku przy ul. [...] w B., zwrócił się do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta B. o interwencję w sprawie usunięcia przyczyn zawilgocenia i zagrzybienia oraz wykonania prawidłowej wentylacji w tym budynku.

Postanowieniem z dnia [...] r. organ I instancji odmówił wszczęcia postępowania, przyjmując że skarżący nie ma przymiotu strony w takim postępowaniu. Postanowieniem z dnia [...] r. Śląski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego po rozpoznaniu zażalenia skarżącego utrzymał w mocy postanowienie odmowne.

Jednakże prawomocnym wyrokiem z dnia 6 listopada 2015 r., sygn. akt

II SA/Gl 698/15 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach uchylił postanowienia organów obydwu instancji, stwierdzając że skarżący legitymuje się interesem prawnym w żądaniu wszczęcia postępowania.

Po rozpoznaniu sprawy decyzją z dnia [...] r. PINB orzekł o umorzeniu postępowania w sprawie przyczyn zawilgocenia mieszkania nr 3. Decyzja ta została utrzymana w mocy przez organ II instancji decyzją z dnia [...].

Prawomocnym wyrokiem z dnia 29 marca 2017 r., sygn. akt II SA/Gl 1073/16 uchylono decyzje organów obydwu instancji. W motywach wyroku Sąd wskazał, że organy nadzoru budowlanego pominęły w rozstrzygnięciu problem zagrzybienia oraz nieprawidłowości w zakresie wentylacji. Zdaniem Sądu, może to świadczyć nie tylko o złym stanie technicznym lokalu, ale i obiektu budowlanego jako całości. Nie dokonano też prawidłowej analizy przedłożonej opinii mykologiczno-budowlanej.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd polecił rozstrzygnięcie wszystkich aspektów, podniesionych przez skarżącego i wyjaśnienie sprawy – przy użyciu urządzeń pomiarowych i posiadających stosowne atesty i legalizacje.

Po kolejnym rozpoznaniu sprawy organ I instancji decyzją z dnia [...] r., działając na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, nakazał w terminie do dnia 31 grudnia 2017 r.

1) Zakładowi Gospodarki Mieszkaniowej w B. zamontowanie w przedmiotowym pomieszczeniu nr 3 wkładu kwasoodpornego w przewodzie spalinowym od pieca gazowego,

2) Wspólnocie Mieszkaniowej budynku – wykonanie odgrzybienia piwnic preparatem grzybobójczym oraz uzupełnienia brakującej izolacji pionowej od strony południowej i zachodniej lub przepony poziomej z zastosowaniem iniekcji krystalicznej do wysokości około 30 cm ponad przyległy teren.

W uzasadnieniu organ I instancji podał, że w dniu 2 sierpnia 2017 r. przeprowadzono czynności kontrolne budynku i mieszkania skarżącego. Stwierdzono liczne zawilgocenia i grzyb w piwnicy przynależącej do tego lokalu. Jednak w samym mieszkaniu brak takich śladów. W toku kontroli skarżący przedłożył informację mistrza kominiarskiego J. F. z dnia [...] r., w której stwierdzono brak wkładu kwasoodpornego do pieca gazowego w łazience i występowanie wstecznego ciągu w przewodzie wentylacyjnym.

W tej sytuacji PINB rozszerzył postępowanie o stan techniczny budynku łącznie z przewodami kominowymi (wentylacyjnymi, spalinowymi i dymowymi) w lokalu nr 3. Zdaniem organu nadzoru budowlanego w świetle zebranego materiału dowodowego, w tym opinii mykologiczno-budowlanej przedłożonej przez ZGM, należy wykonać odgrzybienie przedmiotowej części budynku oraz zapewnić odpowiednią wentylację oraz właściwe wykończenie izolacji, gdyż jej brak może powodować migrację wody pochodzącej z opadów deszczowych i zawilgocenie ścian. Obowiązki właściciela lub zarządcy obiektu wynikają zaś z art. 5 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane. Z kolei czynność rozszczelnienia pomieszczenia celem poprawy ciągu, należy do użytkownika mieszkania.

Odwołania od powyższej decyzji złożyli skarżący:

1) A. M.,

2) Wspólnota Mieszkaniowa,

3) L. W.

Odwołujący się ad 1 domagał się wydania nakazu niezwłocznego usunięcia przez ZGM przyczyn zawilgocenia i zagrzybienia jego lokalu oraz wykonania prawidłowo działającej wentylacji zgodnie z ekspertyzą mykologicznoą z sierpnia 1999 r., sporządzoną przez T. L. i L. D., pominiętą przez organ I instancji oraz z uwzględnieniem opinii kominiarskich z dnia 31 sierpnia 2012 r. i z dnia 17 grudnia 2013 r. oraz protokołu kontroli kominiarskiej z dnia 15 grudnia 2016 r.

Zdaniem odwołującego się, wydanie nakazu zamontowania wkładu kwasoodpornego nie dotyczy jego wniosku. Zakwestionował też opinie kominiarskie, że należy bardziej rozszczelnić jego mieszkanie. Zarzucił, że organ nie uwzględnił faktu, że na ścianach budynku występują ubytki tynku, a elewacja od strony południowej jest nieotynkowana. Stąd samo uzupełnienie takiej izolacji nie spowoduje zlikwidowania wilgotności i jest niezgodne ze sztuką budowlaną, gdyż należy również wykonać drenaż fundamentów ściany południowej.

Odwołująca się ad 2 (Wspólnota Mieszkaniowa) zarzuciła, że adresatem nakazu odgrzybiania piwnic winni być ich właściciele, gdyż jedynie korytarz piwniczny stanowi część wspólną. Nie wyjaśniono też należycie przyczyn możliwego zawilgocenia muru w lokalu mieszkalnym nr 3, w którym stwierdzono zamkniętą kratkę wentylacyjną. Stąd też wydanie nakazu uzupełnienia hydroizolacji jest przedwczesne.

Odwołujący się ad 3 wniósł o uznanie go za stronę postępowania, bowiem jako właściciel mieszkania nr 1, jest zarazem współwłaścicielem części wspólnych budynku. Nałożenie obowiązków na Wspólnotę Mieszkaniową dotyczy zatem jego interesu prawnego, gdyż sfinansowanie robót nastąpi z wpłat wszystkich współwłaścicieli. Jego zdaniem, brak też było podstawy do nałożenia obowiązków, gdyż przyczyną zawilgocenia lokalu nr 3 jest jego niewłaściwa eksploatacja. W przynależnej do tego lokalu piwnicy ułożono deski podłogowe usunięte z tego lokalu, które mogły być zagrzybione.

Po rozpoznaniu odwołania A. M. i Wspólnoty Mieszkaniowej, zaskarżoną decyzją organ odwoławczy orzekł o uchyleniu decyzji organu I instancji oraz nakazaniu Wspólnocie Mieszkaniowej:

1) zamontowania wkładu kwasoodpornego w przewodzie spalinowym od pieca gazowego dwufunkcyjnego w mieszkaniu nr 3 – w terminie do dnia 31 grudnia 2017 r.,

2) odgrzybienia piwnic budynku preparatem grzybobójczym oraz

3) wykonania przepony poziomej do wysokości ok. 30 cm ponad przyległy teren w terminie do dnia 31 maja 2018 r.

Jako podstawę prawną decyzji organ odwoławczy powołał art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy – Prawo budowlane. Wyjaśnił, że na tej podstawie nakazy mogą dotyczyć usunięcia nieprawidłowości samego obiektu bądź lokalu w sytuacji, gdy jego zły stan techniczny oddziałuje na cały obiekt. Organ odwoławczy stwierdził, że nieprawidłowości wskazane w dokumentach przywołanych przez A. M., zostały usunięte, co wynika z późniejszych dokumentów tego samego mistrza kominiarskiego J. F.. Obowiązkiem użytkownika mieszkania jest też zapewnienie prawidłowej wentylacji mieszkania i rozszczelnienie okna, co wpływa na wilgotność i prawidłowość ciągu w przewodzie, zgodnie z opinią mykologiczno-budowlaną z 2016 r. oraz opinią kominiarską z 2013 r. W dniu ostatniej kontroli w sierpniu 2017 r. w mieszkaniu nie było też widocznych oznak grzyba, lecz ślady zawilgocenia były widoczne na nieotynkowanych ścianach w piwnicy i na ścianach przy zejściu do piwnicy, co narusza wymogi § 317 pkt 1 rozp. Min. Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. nr 75, poz. 690). Kwestia ta ma zaś znaczenie dla bezpieczeństwa i zdrowia ludzkiego.

Zdaniem organu odwoławczego, adresatem nakazów usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości winna być Wspólnota Mieszkaniowa (art. 6, art. 21 ust. 1, art. 22 ust. 1 i ust. 2 ustawy o własności lokali). Kwestia należytego stanu technicznego ścian konstrukcyjnych (nośnych), także w piwnicy oraz przewodów, jako części wspólnych, dotyczy całej wspólnoty. Stąd też organ odwoławczy uznał za zasadne rozszerzenie zakresu wydanego przez organ I instancji nakazu i uczynienie jego adresatem wspólnotę, wydłużając jednocześnie termin wykonania obowiązków.

Odrębną decyzją z tej samej daty organ odwoławczy po rozpoznaniu odwołania L. W. orzekł o umorzeniu postępowania odwoławczego na podstawie art. 138 § 1 pkt 3 kpa. Zdaniem organu, odwołanie nie pochodzi bowiem od strony w rozumieniu art. 127 § 1 i art. 28 kpa. Zgodnie z art. 61 Prawa budowlanego, adresatem nakazu winien być właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. Co do zasady, członkom wspólnoty mieszkaniowej nie przysługuje przymiot strony w postępowaniu administracyjnym. Uznanie go za stronę wymaga zaistnienia indywidualnego interesu prawnego w odniesieniu do konkretnego lokalu członka wspólnoty. Interesu tego nie wykazał zaś odwołujący się, który nie jest też w sporze ze wspólnotą mieszkaniową, która reprezentuje jego interesy.

Skargi na decyzję organu odwoławczego wnieśli A. M. oraz Wspólnota Mieszkaniowa. Skargi te połączono do wspólnego rozpoznania i orzekania.

Skarżący zarzucił naruszenie art. 7, 8, 9, 77 § 1 i 80 kpa, domagając się uchylenia decyzji organów obydwu instancji i zmiany adresata nakazu na właściciela budynku – Gminę B. – ZGM. Nadto, skarżący wniósł o zasądzenie kosztów postępowania i przeprowadzenie dowodów z dołączonych do skargi opinii kominiarskich, informacji o stwierdzonych nieprawidłowościach, zdjęć ścian jego mieszkania przed malowaniem, ściany szczytowej budynku od strony południowej, do której przylega jego lokal i piwnica.

Zdaniem skarżącego, postępowanie było prowadzone nierzetelnie i nie uwzględniało przywołanych opinii, z których wynikało, że podłączenie w lokalu kominka do istniejącego wolnego przewodu kominowego poprawiłoby osuszenie ścian, zaś właściciel takiej zgody nie wyraził. Ekspertyza mykologiczna z 1999 r. zaleca też docieplenie elewacji południowej i zachodniej. Ponowił nadto zarzut co do braku działań w celu wykonania prawidłowej wentylacji grawitacyjnej. Jego zdaniem, samo wykonanie iniekcji na wysokości 30cm, nie spowoduje też osuszenia ścian w piwnicy. Wreszcie, podniósł że jako najemcę lokalu nie łączą go żadne stosunki prawne ze Wspólnotą Mieszkaniową, lecz z Gminą jako wynajmującym. Stąd też nakazy należało skierować do tego podmiotu.

Skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa zarzucając naruszenie art. 10, art. 77 § 2 i art. 80 kpa oraz art. 66 ust. 1 i art. 81 ust. 4 ustawy – Prawo budowlane, wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w zakresie pkt 1 i uchylenie pkt 3, a także zasądzenie zwrotu kosztów postępowania.

Skarżąca zarzuciła, że nie brała udziału w postępowaniu, gdyż krąg stron ograniczono do ZGM i najemcy lokalu nr 3. Nadto, organ nie wskazał podstawy prawnej nałożenia obowiązku wykonania określonych robót w lokalu. Brak podstaw do nałożenia na skarżącą obowiązku zamontowania wkładu kwasoodpornego, gdyż jest to część pieca CO i CW; nie stanowi elementu konstrukcji przewodu spalinowego i służy wyłącznie mieszkańcom lokalu. Organ nie sprecyzował też przesłanek z art. 66 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego. Zdaniem skarżącej, w toku postępowania wykazano, że podstawową przyczyną problemów w lokalu nr 3 jest jego nieprawidłowe użytkowanie, a nie wady budowlane, konstrukcyjne lub stan techniczny całości obiektu. Niezasadne było też nałożenie obowiązku wykonania izolacji poziomej, skoro nie wykazano bezsprzecznie, że zachodzi taka konieczność, wystarczające jest zaś wykonanie izolacji pionowej. Skarżąca nie kwestionując zasadności obowiązku z pkt 2, zarzuciła też określenie zbyt krótkiego terminu wykonania nakazu.

W kolejnym piśmie z dnia 19 marca 2018 r. skarżąca wskazała też na niecelowość wykonania przepony poziomej i obawę zniszczenia opaski cokołu wykonanej z piaskowca w toku takich robót. Zarzuciła też, że najemca dokonał samowolnie modernizacji ogrzewania we własnym zakresie i winien ponosić wszelkie koszty z tego tytułu.

Organ odwoławczy wniósł o oddalenie obu skarg.

Postanowieniem z dnia 28 marca 2018 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach wstrzymał wykonanie zaskarżonej decyzji.

Pismem z dnia 7 lipca 2018 r. uczestnik postępowania L. W. wniósł o oddalenie skargi A. M., zarzucając, że to on pogorszył stan lokalu. Oględziny piwnicy skarżącego w dniu 25 maja 2018 r. nie wykazały śladów zagrzybienia. Niecelowe jest też wykonanie drenażu ściany południowej. Do pisma dołączono dokumenty w postaci przywołanego wyżej protokołu oględzin oraz korespondencji z najemcą lokalu nr 3.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skargi zasługują na częściowe uwzględnienie, a mianowicie w zakresie nałożenia obowiązku wykonania przepony poziomej (pkt 3 decyzji organu odwoławczego).

Z mocy art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy – Prawo budowlane, wyżej powołanej (Dz. U. z 2018 r., poz. 1202), organ nadzoru budowlanego wydaje nakaz usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w przypadku, gdy obiekt budowlany może zagrozić życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym. Podkreślić należy, że ustawodawca wskazał na możliwość powstania zagrożenia, a nie – występowanie takiego zagrożenia.

Zgodnie z opinią techniczną mykologiczno-budowlaną z 2016 r., na której oparły się organy obydwu instancji, w piwnicy przynależnej do lokalu skarżącego występuje pleśń w postaci grzyba domowego. W związku z tym powstały warunki sprzyjające powstaniu korozji biologicznej. Grzyby powodują zniszczenie fragmentów konstrukcji murowych. Mogą też wprowadzać niekorzystne zmiany jakości powietrza wewnątrz budynków oraz wpływać na zdrowie mieszkańców (str. 15 opinii). Taki stan rzeczy należy zatem kwalifikować jako przesłanki zarówno z pkt 1, jak i pkt 3 powołanego wyżej przepisu. Stąd też nie budzi wątpliwości fakt, że zasadne było nałożenie obowiązku wykonania odgrzybienia. Odgrzybienie ścian piwnicy i ścian przy zejściu do piwnicy ma bowiem związek z należytym stanem technicznym całego obiektu i ścian nośnych (vide: str. 15 oceny mykologiczno-technicznej). Spełnione zostały też ustawowe przesłanki do wydania nakazu usunięcia przyczyn zawilgocenia budynku (pkt 3 decyzji). Jednak zasadnicze wątpliwości budzi zakres niezbędnych prac do usunięcia nieprawidłowości. W powołanej opinii zawarto szereg zaleceń, m.in. wykonanie przepony poziomej z zastosowaniem iniekcji krystalicznej, aby jej poziom usytuowania znajdował się na wysokości około 30 cm ponad przyległy teren oraz skucie tynków na ścianie południowej i wykonanie nowych lub podjęcie decyzji o wykonaniu termomodernizacji budynku. Ściana ta posiada znacznie zdegradowaną wyprawę tynkarską. Niewypełnienie spoin może powodować dodatkowe zamakanie wnętrza ściany i wpływa niekorzystnie na izolacyjność termiczną.

Zasadnie zarzucił skarżący, że organy obu instancji nie odniosły się do zaleceń opinii w tym zakresie (stanu technicznego ściany południowej). Zdaniem Sądu, budzi też wątpliwości sam sposób sformułowania nakazu w pkt 3 decyzji organu odwoławczego. Nie wiadomo bowiem, czy przepona pozioma ma być wykonana na wszystkich elewacjach budynku, czy też jedynie na ścianie zachodniej i południowej jak uznał organ I instancji. W treści opinii podano zaś, że ukształtowanie terenu od strony południowej wpływa korzystnie na odpływanie wód opadowych od budynku (str. 24). Stąd też zdaniem sądu administracyjnego, budzi wątpliwości z punktu widzenia jasności i rzetelności sama opinia techniczna, złożona w toku postępowania przez ZGM.

Co więcej, z treści tej opinii oraz akt postępowania wynika też, że przedmiotowy budynek podlega ochronie konserwatorskiej (powstał ok. 1901 r.). Okładziny cokołów, na których nakazano wykonanie przepony poziomej, wykonano z piaskowca. Tymczasem organy nadzoru budowlanego nie poczyniły żadnych ustaleń co do formy i zakresu tej ochrony, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy z uwagi na obawę naruszenia przepisów odrębnych o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (art. 2 ust. 2 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane). Wykonanie nakazanych robót może bowiem doprowadzić do utraty walorów estetycznych, a nawet zniszczenia cokołu budynku, na co zasadnie wskazała skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa.

Z tych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził, że decyzje organów obydwu instancji w zakresie nakazu wykonania przepony poziomej, zapadły bez należytego wyjaśnienia i rozważenia okoliczności sprawy, czym naruszono wymogi art. 7, 77 § 1 i 80 kpa oraz bez precyzyjnego sformułowania rozstrzygnięcia na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy – Prawo budowlane. Stąd też obie decyzje w tym zakresie podlegały uchyleniu na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302).

Skargi w pozostałej części, a mianowicie co do nakazów z pkt 1 (zamontowania wkładu kwasoodpornego w przewodzie spalinowym do pieca gazowego) oraz pkt 2 (odgrzybienia piwnic budynku), podlegały oddaleniu jako nieuzasadnione na podstawie art. 151 tej ustawy.

Sąd administracyjny nie podzielił zarzutów obu skarg co do niewłaściwego adresata wydanych nakazów. Brak jest podstaw do przyjęcia, że wkład kwasoodporny nie stanowi elementu przewodu spalinowego, a więc części wspólnej przedmiotowego budynku. Skarżąca Wspólnota przyznaje wprost, że wkład ten podlega zamontowaniu w przewodzie spalinowym. Zmiana sposobu ogrzewania nastąpiła w 2003 r. Nie ma żadnego znaczenia fakt, że wkład taki nie jest trwale połączony z przewodem, gdyż zapobiega przedostawaniu się spalin do innych lokali. Odprowadzaniu spalin z pieca gazowego danego lokalu służy przecież także sam przewód spalinowy i taką też funkcję pełni zamontowany w nim wkład kwasoodporny. Konieczność zamontowania wkładu kwasoodpornego wynika z protokołu kontroli kominiarskiej przewodów kominowych, spalinowych i wentylacyjnych oraz związanych z nimi urządzeniami. Już sam zakres kontroli winien przesądzać o uznaniu tego wkładu za element przewodu kominowego (spalinowego). Brak takiego wkładu może doprowadzić do degradacji samego komina z uwagi na rodzaj ogrzewania (gaz) oraz zagrażać bezpieczeństwu użytkowania obiektu. Fakt, że służy on wyłącznie do ogrzewania jednego lokalu, nie ma zatem znaczenia dla konieczności zakwalifikowania do go elementu przewodu spalinowego (urządzenia z nim związanego). Skoro zaś przewody kominowe, spalinowe należy zaliczyć do części wspólnych budynku, doprowadzenie do odpowiedniego stanu technicznego przewodu, tj. zgodności z § 140 pkt 4 rozp. Min. Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U z 2015 r., poz. 1422 ze zm.), regulującego wymogi przewodu, a nie – pieca gazowego, należy do obowiązków Wspólnoty Mieszkaniowej. Nieistotne jest też, że zamontowanie wkładu nie stanowi remontu czy bieżącej konserwacji. Wbrew stanowisku Wspólnoty Mieszkaniowej, brak też podstaw do ferowania zarzutu naruszenia art. 10 § 1 kpa. Wspólnota ta brała udział w postępowaniu, w którym była reprezentowana przez zarządcę – Przedsiębiorstwo Wielobranżowe "B" Sp. z o.o. w S. na podstawie umowy o zarządzaniu nieruchomością wspólną z dnia

10 grudnia 2008 r. Zgodnie z § 3 tej umowy, do zadań zarządcy należy reprezentowanie Wspólnoty wobec organów administracji bez odrębnego pełnomocnictwa. W dniu 25 września 2017 r. w siedzibie organu I instancji z aktami sprawy zapoznali się S. W. – przedstawiciel zarządcy i M. W. (zarząd Wspólnoty).

W odwołaniu od decyzji organu I instancji Wspólnota nie podnosiła też zasadności wniosków opinii technicznej, przedłożonej przez ZGM. Obalenie jej wiarygodności i mocy dowodowej możliwe jest jedynie w drodze przedłożenia opinii, sporządzonej przez uprawnionego rzeczoznawcę.

Sąd administracyjny nie podzielił też pozostałych zarzutów skarżącego co do błędnego skierowania nakazów. Prawidłowo organ odwoławczy uznał, że zgodnie z art. 5 ust. 2 i art. 61 Prawa budowlanego oraz art. 18 ust. 1 i 3, art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2018 r., poz. 716), w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej wszelkie czynności prawne i faktyczne należą do zadań wspólnoty mieszkaniowej (vide: wyrok NSA z dnia 17 lipca 2015 r., sygn. akt II OSK 3022/13). Wydatki na remont i konserwację stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną. Fakt, że skarżący jest najemcą lokalu a wynajmującym Gmina B., nie ma żadnego znaczenia w niniejszym postępowaniu administracyjnym. Roszczenia z tytułu umowy najmu należą bowiem do drogi postępowania przed sądami powszechnymi (cywilnymi). Brak też podstaw prawnych do uwzględnienia w postępowaniu przed organami nadzoru budowlanego jego żądania w zakresie nakazania podłączenia do przewodu wykonanego przez niego kominka w lokalu. Rozstrzygnięcie sprawy następuje zaś na podstawie aktualnego stanu faktycznego sprawy. Z powołanych przez organ odwoławczy dokumentów wynika jednoznacznie, że ciąg w przewodach kominowych jest w normie, podobnie jak i wilgotność powietrza w mieszkaniu skarżącego. Istnieje jednak konieczność rozszczelnienia okna, co zależy tylko od działań skarżącego. Wlot do przewodu wentylacyjnego jest szczelny i drożny. Przywołane przez skarżącego dokumenty sprzed 2016 r. są zatem niemiarodajne do rozstrzygnięcia sprawy. Wszelkie dokumenty znajdują się też w aktach sprawy. Stąd brak podstaw do przeprowadzania z nich dowodu w postępowaniu sądowym w trybie art. 106 § 3 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Postępowanie administracyjne prowadzone jest też w sprawie stanu technicznego budynku. Podobnie, nie mogły odnieść skutku wnioski dowodowe uczestnika postępowania L. W. Dotyczą one okoliczności zaistniałych już po wydaniu zaskarżonej decyzji i sporu z najemcą lokalu nr 3 (skarżącym), który ma charakter cywilnoprawny. O ile stan techniczny lokalu i piwnic jest wynikiem nienależytego ich użytkowania przez najemcę, zwrot wydatków Wspólnoty Mieszkaniowej na ten cel, winien być dochodzony w procesie cywilnym. Podobnie, o ile Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę co do obowiązku poniesienia kosztów przebudowy komina w przypadku modernizacji odszkodowania przez najemcę lokalu, dochodzenie zwrotu kosztów zamontowania wkładu winno być przedmiotem procesu cywilnego.

Jednak w świetle wyżej stwierdzonych wad decyzji co do pkt 3, obie skargi podlegały częściowemu uwzględnieniu. O kosztach postępowania rozstrzygnięto na wniosek skarżących po myśli art. 200 i art. 206 cyt. ustawy. Wobec częściowego uwzględnienia skarg sąd administracyjny uznał za uzasadnione miarkowanie tych kosztów. Zatem na rzecz skarżącego zasądzono kwotę 100 zł tytułem zwrotu uiszczonego przez niego wpisu (w pozostałej części skarżącego zwolniono od kosztów sądowych). Natomiast na rzecz skarżącej Wspólnoty zasądzono kwotę 250 zł, tytułem zwrotu połowy wpisu. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ I instancji winien uzupełnić opinię techniczną w zakresie celowości i zakresu wykonania przepony poziomej oraz wyjaśnić kwestię ochrony konserwatorskiej przedmiotowego budynku. O ile zaś strony kwestionują wiarygodność opinii technicznej, organ I instancji winien rozważyć zasadność opracowania oceny lub ekspertyzy w trybie art. 81 c ust. 4 Prawa budowlanego na koszt zarządcy obiektu budowlanego – Wspólnoty Mieszkaniowej.

Niezbędne będzie też rozważenie potrzeby wydania nakazu usunięcia złego stanu technicznego ściany południowej przedmiotowego budynku.

Wszelkie nakazy winny być też sformułowane w sposób jasny i jednoznaczny, a więc przez podanie precyzyjnego zakresu robót i wskazanie, czy dotyczą konkretnych ścian, czy też całego budynku – po ewentualnym uzgodnieniu z organem ochrony zabytków.

mr