Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1712/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2018-03-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 61 ust 1 , art 6 ust 2
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art 43 ust 1
journal: Dz.U. 1985 nr 14 poz 60
law: Ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych.
article: par 19
journal: Dz.U. 2002 nr 75 poz 690
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
article: art 89 par 2
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Małgorzata Łoboz Sędziowie: WSA Magda Froncisz WSA Agnieszka Nawara- Dubiel (spr.) Protokolant: starszy sek. sądowy Beata Stefańczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 marca 2018 r. sprawy ze skargi Grodzkiej Spółdzielni Mieszkaniowej w N. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] września 2017 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala.


UZASADNIENIE

W dniu 7 czerwca 2017 r. Prezydent Miasta N. S. wydał decyzję nr [...] znak: [...] o ustaleniu warunków zabudowy działki nr [...] i [...] w obr. [...] m. N. S. - na cele realizacji zespołu 12 budynków garażowych przy ul. [...] w N. S..

Od decyzji odwołania wnieśli mieszkańcy budynku wielorodzinnego Grodzkiej Spółdzielni Mieszkaniowej przy ul. [...]: M. P., W. P., W. L., B. K., B. O., A. K., T. K. i F. M.. W odwołaniu domagali się ustalenia linii zabudowy od działki nr [...] (zabudowanej blokiem mieszkalnym) dla zachowania właściwej odległości garaży od okien mieszkań i balkonów. Ich zdaniem projektowany szpaler zieleni izolacyjnej ("zimozielonej") powinien być w odpowiedniej odległości od okien.

Odwołanie wniosła również Grodzka Spółdzielnia Mieszkaniowa, która zarzuciła, że realizacja inwestycji pogorszy warunki zamieszkania w budynku wielorodzinnym, spowoduje spadek wartości mieszkań i "konflikt interesów". W ocenie Spółdzielni brak było w toku postępowania rozprawy administracyjnej i negocjacji.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 19 września 2017 r., znak [...] - na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 23), w związku z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r. poz. 1073), zwanej dalej "u.p.z.p."; w związku z § 3 in fine rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1588), zwanego dalej "rozporządzeniem" - utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W jej uzasadnieniu Kolegium wyjaśniło, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa.

Odnosząc się do zarzutu "braku ustalenia tylnej linii zabudowy" (od strony działki nr [...] i bloku mieszkalnego nr [...]) stwierdzono, że przepisy rozporządzenia ustalają obowiązek określenia linii zabudowy tylko od strony drogi publicznej i linia taka została określona w odległości 6,0 m od krawędzi jezdni ul. [...]. Natomiast linie zabudowy od pozostałych granic działki a także odległość obowiązującą dla garaży i miejsc postojowych samochodów od okien budynków mieszkalnych - podlegają regulacji przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75 poz. 690 ze zm.) - § 19. Decyzja nakazuje zachowanie tych warunków na etapie sporządzania projektu budowlanego. Nie podlegają natomiast regulacji rozporządzenia odległości szpalerów zieleni od granic działki lub budynku.

W kwestii zarzutów zawartych w odwołaniu Grodzickiej Spółdzielni Mieszkaniowej - Kolegium stwierdziło ich bezpodstawność, w szczególności w odniesieniu do obawy "spadku wartości mieszkań" z powodu lokalizacji na sąsiedniej działce małego zespołu garaży. Obaw takich nie formułują nawet sami mieszkańcy budynku nr [...], wnosząc jedynie o zachowanie prawem przewidzianych odległości garaży od granic działki i budynku.

Kolegium wyjaśniło, że organ odwoławczy nie jest związany zakresem odwołania i jest obowiązany do zbadania zgodności z prawem samej decyzji oraz poprzedzającego jej wydanie postępowania. Przeprowadzone w tym zakresie badanie wykazało, że zaskarżona decyzja może być pozytywnie zweryfikowana, ponieważ:

- Postępowanie zostało przeprowadzone z zachowaniem warunku zakreślonego w art. 10 § 1 K.p.a. przy udziale zweryfikowanego kręgu stron uczestników postępowania

- W postępowaniu wykorzystano mapy odpowiadające wymaganiom art. 52 ust. 2 u.p.z.p.

- Analiza i projekt decyzji został sporządzony przez osobę posiadającą ku temu wymagane uprawnienia. Wyniki analizy zostały opracowane w nawiązaniu do zabudowy sąsiedniej w analizowanym obszarze - zgodnie z przepisami rozporządzenia przy dopuszczalnych uproszczeniach związanych z charakterem planowanej zabudowy.

Opisaną wyżej decyzję zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie Grodzka Spółdzielnia Mieszkaniowa, zarzucając, że zaskarżona decyzja jest niewłaściwa z następujących powodów.

Decyzja ustalająca warunki zabudowy dopuszczająca do możliwości realizacji 12 budynków garażowych naruszy warunki życia mieszkańców budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...], w którym znajduje się 90 lokali mieszkalnych. Spowoduje ona znaczące pogorszenie warunków mieszkaniowych dla mieszkańców budynku przy ul. [...] (zbyt mała odległość od okien), co będzie skutkowało tym, że spaliny samochodowe będą przedostawać się do mieszkań przez nawiewniki okienne, gdyż budynek ten wyposażony jest w gazowe pogrzewacze wody i gazowe piecyki z otwartą komorą spalania (tzw. J. .) do podgrzewania ciepłej wody użytkowej, które otrzymują zwiększoną ilości powietrza z zewnątrz, właśnie dzięki nawiewnikom okiennym.

Niezależnie od powyższego sporna zabudowa niewątpliwie pogorszy warunki mieszkaniowe w budynku nawet, jeżeli będą zgodne z przepisami. Uciążliwe to sąsiedztwo, może spowodować spadek wartości mieszkań, a inwestor nie podjął żadnych negocjacji w tym zakresie.

Przypomniano, że na podstawie art. 89 § 2. K.p.a organ powinien przeprowadzić rozprawę administracyjną, gdy zachodzi potrzeba uzgodnienia interesów stron, oraz gdy jest to potrzebne dla wyjaśnienia sprawy przy udziale świadków lub biegłych albo w drodze oględzin. Z treści wcześniejszych sprzeciwów spółdzielni wynika ewidentny konflikt interesów, który mogłyby być zakończony i uzgodniony w trybie właśnie rozprawy administracyjnej, co do której Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie odniosło się.

Co do zarzutów Grodzkiej Spółdzielni Mieszkaniowej wniesionych w o odwołaniu z dnia 22.06.2017 r., które Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało za bezpodstawne w szczególności w odniesieniu do obawy spadku wartości mieszkań z powodu lokalizacji na sąsiedniej działce zespołu garaży, i że obaw takich nie formułowali sami mieszkańcy budynku nr [...], wnosząc tylko o zachowanie prawem przewidzianych odległości garaży od granic działki i budynku – przypomniano, że odwołanie wnieśli właściciele tylko pięciu lokali mieszkalnych na dziewięćdziesiąt lokali znajdujących się w budynku przy ul. [...]. Należy uznać, że pozostałą część (85 lokali mieszkalnych) reprezentuje Grodzka Spółdzielnia Mieszkaniowa w trosce o dobro przede wszystkim mieszkańców budynku nr [...] i wszystkich współwłaścicieli nieruchomości, w skład której wchodzą jeszcze budynki przy ul. [...], [...] (KW Nr [...]).

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie i w całości podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 z późn. zm.). dalej zwana p.p.s.a., sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 i 2 p.p.s.a., aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia przepisów prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo też do naruszenia przepisów prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania albo stwierdzenia nieważności decyzji. Dokonawszy w niniejszej sprawie kontroli zaskarżonej decyzji pod kątem tak określonych kryteriów, Wojewódzki Sąd Administracyjny doszedł do wniosku, że skarga nie jest uzasadniona.

Materialnoprawną podstawą wydania zaskarżonej decyzji są przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o Planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1073 z późn. zm.)- zwanej w dalszej części uzasadnienia ustawą o planowaniu. W myśl art. 59 ust. 1 tej ustawy, ustalenia warunków zabudowy decyzją administracyjną wymaga każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na wykonaniu robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Niesporną okolicznością jest, że dla terenu objętego inwestycją nie został dotychczas uchwalony plan miejscowy.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Brak spełnienia któregokolwiek z warunków przewidzianych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy skutkować winien odmową ustalenia warunków zabudowy.

Na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w przepisie art. 61 ust. 6 ustawy o planowaniu - Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej "rozporządzeniem", określone zostały sposoby ustalenia parametrów tej zabudowy tj. linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokość elewacji frontowej i geometrii dachu.

Ponadto § 3 tego rozporządzenia stanowi, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2).

Decyzję o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego organ może wydać, jeżeli zamierzenie inwestycyjne spełnia kryteria, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 i przy zachowaniu parametrów, o których mowa w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że opisana wyżej pokrótce procedura administracyjna, której celem jest ustalenie warunków zabudowy w formie decyzji administracyjnej, została przez organy przeprowadzona prawidłowo. Ostateczna treść decyzji znajduje swoje uzasadnienie w prawidłowo i rzetelnie sporządzonej analizie architektoniczno – urbanistycznej.

Zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Z analizy wynika, że średni wskaźnik powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 40% i w takiej wartości został ustalony dla przedmiotowej inwestycji.

Zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się -co do zasady- dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Z analizy wynika, że średnia szerokość elewacji frontowych w analizowanym obszarze wynosi 6 metrów, a ustalona w decyzji szerokość elewacji frontowej dla inwestycji planowanej na działach [...] i [...] to przedział od 4,8 do 7,2 metra, a zatem parametr ten ustalony został zgodnie z przywołaną wyżej zasadą ogólną.

Zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Zgodnie z ust. 3 jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Natomiast § 7 ust. 4 rozporządzenia dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy. Z analizy wynika, że średnia wysokość elewacji frontowych w analizowanym obszarze wynosi 2-4,5 metra. Ustalona w decyzji wysokość elewacji frontowej planowanej zabudowy to 2 do 3,5 m przy czym wysokość ta ustalona została w nawiązaniu do zabudowy garażowej występującej w obszarze analizowanym, na zasadzie wyjątku od reguły jaką jest ustalenie wysokości w nawiązaniu do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

Zgodnie z § 8 rozporządzenia, geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Geometria dachu ustalona w zaskarżonej decyzji to to 0-300 czyli w nawiązaniu do dachów zabudowy garażowej w obszarze analizowanym.

Obowiązująca linia nowej zabudowy wyznaczona została w odległości 6 metrów od zewnętrznej krawędzi jezdni ul. [...], a zatem zgodnie z art. 43 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 2222 z późn. zm.). Zgodnie z tym przepisem, obiekty budowlane przy drogach oraz niebędące obiektami budowlanymi reklamy umieszczone przy drogach poza obszarami zabudowanymi, powinny być usytuowane w odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni co najmniej 6 metrów do drogi gminnej w terenie zabudowanym.

Wszystkie te parametry nie budzą wątpliwości Sądu co do ich prawidłowego ustalenia, nie są zresztą kwestionowane przez skarżącą. Z treści skargi wynika, że Skarżąca spółdzielnia kwestionuje sam fakt planowania przedmiotowej inwestycji, wskazując, że spowoduje ona znaczące pogorszenie warunków mieszkaniowych dla mieszkańców budynku przy ul. [...] (zbyt mała odległość od okien), co będzie skutkowało tym, że spaliny samochodowe będą przedostawać się do mieszkań przez nawiewniki okienne. W tym miejscu podkreślić zatem należy, że rację ma Kolegium wskazując, że kwestie odległości garaży od okien w budynku mieszkalnym oraz odległość od pozostałych granic działki reguluje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75 poz. 690 ze zm.). Zgodnie z § 19 tego rozporządzenia:

1. Odległość stanowisk postojowych, w tym również zadaszonych, oraz otwartych garaży wielopoziomowych od: placu zabaw dla dzieci, boiska dla dzieci i młodzieży, okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi w budynku opieki zdrowotnej, w budynku oświaty i wychowania, w budynku mieszkalnym, w budynku zamieszkania zbiorowego, z wyjątkiem: hotelu, motelu, pensjonatu, domu wypoczynkowego, domu wycieczkowego, schroniska młodzieżowego i schroniska, nie może być mniejsza niż:

1) dla samochodów osobowych:

a) 7 m - w przypadku parkingu do 10 stanowisk postojowych włącznie,

b) 10 m - w przypadku parkingu od 11 do 60 stanowisk postojowych włącznie,

c) 20 m - w przypadku parkingu powyżej 60 stanowisk postojowych;

2) dla samochodów innych niż samochody osobowe:

a) 10 m - w przypadku parkingu do 4 stanowisk postojowych włącznie,

b) 20 m - w przypadku parkingu powyżej 4 stanowisk postojowych.

2. Stanowiska postojowe, w tym również zadaszone, oraz otwarte garaże wielopoziomowe należy sytuować na działce budowlanej w odległości od granicy tej działki nie mniejszej niż:

1) dla samochodów osobowych:

a) 3 m - w przypadku parkingu do 10 stanowisk postojowych włącznie,

b) 6 m - w przypadku parkingu od 11 do 60 stanowisk postojowych włącznie,

c) 16 m - w przypadku parkingu powyżej 60 stanowisk postojowych;

2) dla samochodów innych niż samochody osobowe:

a) 6 m - w przypadku parkingu do 4 stanowisk postojowych włącznie,

b) 16 m - w przypadku parkingu powyżej 4 stanowisk postojowych.

3. Odległości, o których mowa w ust. 1 i 2, stosuje się do sytuowania wjazdów do zamkniętego garażu w stosunku do okien budynku opieki zdrowotnej, budynku oświaty i wychowania, a także placów zabaw i boisk dla dzieci i młodzieży.

4. Zachowanie odległości, o których mowa w ust. 1 i 2, nie jest wymagane przy sytuowaniu parkingów między liniami rozgraniczającymi ulicę.

5. Zachowanie odległości, o których mowa w ust. 1 pkt 1 lit. a, nie jest wymagane w przypadku parkingów niezadaszonych składających się z jednego albo dwóch stanowisk postojowych dla samochodów osobowych przypadających na jeden lokal mieszkalny w budynku mieszkalnym jednorodzinnym, zlokalizowanych przy tym budynku.

6. Zachowanie odległości, o których mowa w ust. 2 pkt 1 lit. a, nie jest wymagane w przypadku niezadaszonych parkingów składających się z jednego albo dwóch stanowisk postojowych dla samochodów osobowych w zabudowie jednorodzinnej oraz w zabudowie zagrodowej, jeżeli stykają się one z niezadaszonymi parkingami dla samochodów osobowych na sąsiedniej działce.

7. Zachowanie odległości, o których mowa w ust. 2, nie jest wymagane w przypadku, gdy sąsiednia działka jest działką drogową.

Jednakże przepisy tego rozporządzenia stosowane mogą być wyłącznie na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego tj. na etapie uzyskiwania przez inwestora decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego, natomiast decyzja o warunkach zabudowy określa jedynie sposób zagospodarowania i warunki zabudowy terenu, w tym podstawowe parametry dotyczące zmiany zagospodarowania terenu, które podlegają dalszym szczegółowym ustaleniom w postępowaniu poprzedzającym wydanie pozwolenia na budowę. Decyzja o warunkach zabudowy przeznacza tylko dany teren pod daną inwestycję, ale nie rodzi jeszcze praw do tego terenu, ani tym bardziej nie upoważnia do rozpoczęcia jakichkolwiek prac budowlanych. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna w świetle obowiązujących przepisów.

Nie mógł również odnieść skutku zarzut, że sporna zabudowa może spowodować spadek wartości mieszkań. Zgodnie bowiem z art. 6 ust. 2 ustawy o planowaniu, każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Realizacja inwestycji przebiega w dwóch etapach (decyzja o warunkach zabudowy i decyzja o pozwoleniu na budowę), w dwóch różnych postępowaniach toczących się przed różnymi organami. Na każdym z tych etapów organ prowadzący postępowanie jest zobligowany do zapewnienia ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich w granicach jego kompetencji. Jednak ochrona interesów osób trzecich nie może polegać na tym, że organ definitywnie odmówi właścicielowi nieruchomości prawa zabudowy ze względu na niezadowolenie sąsiadów. Rzeczą organów jest aby planowana inwestycja powstała w takim kształcie, na jaki zezwalają przepisy prawa.

Nie jest też uzasadniony zarzut, że w ramach prowadzonego postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, organ winien przeprowadzić rozprawę administracyjną. Zgodnie z art. 89 § 2 K.p.a organ powinien przeprowadzić rozprawę, gdy zachodzi potrzeba uzgodnienia interesów stron oraz gdy jest to potrzebne dla wyjaśnienia sprawy przy udziale świadków lub biegłych albo w drodze oględzin. Niewątpliwie w ramach postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie ma potrzeby wyjaśniania sprawy przy udziale świadków lub biegłych albo w drodze oględzin, albowiem podstawowym dowodem w tym postępowaniu jest analiza architektoniczno – urbanistyczna, wykonywana przez uprawnioną osobę, zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu; zaś rozprawa administracyjna nie jest środkiem dowodowym, który pozwala organowi na uzyskanie wiadomości specjalnych. Ocena konieczności przeprowadzenia rozprawy, za wyjątkiem, gdy obowiązek ten wynika z przepisu prawa, należy do samego organu. Jeżeli projektowana inwestycja nie narusza przepisów prawa, tym samym uzasadnionych interesów osób trzecich, przy czym musza być to interesy prawne a nie faktyczne, to nie zachodzi konieczność uzgodnienia interesów stron, a co za tym idzie, potrzeba przeprowadzenia rozprawy administracyjnej z udziałem stron postępowania.

Mając na uwadze powyższe okoliczności na podstawie art. 151 P.p.s.a orzeczono jak w sentencji wyroku.