Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 681/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2020-10-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37, ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Beata Kalaga-Gajewska, Sędziowie Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska (spr.), Sędzia WSA Artur Żurawik, Protokolant Katarzyna Czabaj, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 października 2020 r. sprawy ze skargi J. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] r., znak: [...] Prezydent Miasta R., działając na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.jedn. Dz.U. z 2018r. poz. 1945 ze zm.) orzekł o ustaleniu dla J. M. (dalej strona, odwołujący, skarżący) jednorazowej opłaty w wysokości 8 615,34 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości składającej się z działki nr 1 o powierzchni 0,1049ha, spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbyciem tej nieruchomości.

W uzasadnieniu decyzji organ stwierdził, że strona sprzedała wymienioną powyżej działkę aktem notarialnym z dnia [...] r., Repertorium [...] numer [...], a zatem po wejściu w życie planu aktualnie obowiązującego (przyjętego uchwałą nr [...] Rady Miasta R. z dnia [...] r.)

i w terminie określonym w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w którym możliwe jest ustalenie jednorazowej opłaty planistycznej.

Organ wyjaśnił, że w rozpoznawanej sprawie przedmiotowa działka w aktualnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla części miasta R. obejmującej dwa tereny w rejonie ulic [...] i [...] leży w strefie oznaczonym na rysunku planu symbolem 1/4MN - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, w obszarze, w którym wyznaczono nieprzekraczalne linie zabudowy. Do dnia wejścia w życie obecnego planu obowiązywał dla obszaru, na którym położona jest przedmiotowa działka miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla części miasta R., przyjęty uchwałą Rady Miasta R. z dnia [...] r., w którym przedmiotowa działka położona była w strefie oznaczonej symbolem 8MN i 33MN - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, w terenie dla którego wyznaczono nieprzekraczalne linie zabudowy oraz w strefie 3.KDL - tereny dróg publicznych klasy lokalnej. Z uwagi na przebiegającą przez przedmiotową działkę projektowaną drogę KDL, a także kształt i wielkość działki wyznaczone nieprzekraczalne linie zabudowy ograniczały znacząco możliwość zabudowy działki, zgodnie z dopuszczonym w planie przeznaczeniem ustalonym dla tej strefy. Organ podkreślił, że uchwalenie planu nie oznacza, że automatycznie wzrosła wartość nieruchomości. Nowo uchwalony plan jednak istotnie zmienił przeznaczenie i zasady zagospodarowania wycenianej nieruchomości w stosunku do planu poprzednio obowiązującego, w szczególności zmieniły się inwestycyjne możliwości przedmiotowej działki.

Wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości na skutek zmiany planu miejscowego, został określony przez rzeczoznawcę majątkowego M. K. w operacie szacunkowym z dnia [...] r. Operat będący opinią biegłego, stanowiący podstawę do ustalenia wysokości jednorazowej opłaty zawiera określenie celu i sposobu wyceny, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości oraz opis przyjętej metody wyceny - podejścia porównawczego metodą skorygowanej ceny średniej. W ocenie organu pierwszej instancji operat został sporządzony przez osobę uprawnioną i spełniającą wymagania przewidziane ustawą o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie sposobu wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109; ze zm.). Nie zawiera on omyłek i błędów rachunkowych. W ocenie biegłej nastąpił wzrost wartości przedmiotowej działki, co przy zastosowaniu 30% stawki służącej naliczeniu opłaty, ustalonej w obowiązującym planie, dało kwotę opłaty podaną w sentencji decyzji.

Mając na uwadze powyższe, organ pierwszej instancji, po przeprowadzeniu postępowania i w oparciu o wymieniony wyżej operat szacunkowy ustalił wysokość jednorazowej opłaty planistycznej.

W odwołaniu od tej decyzji strona wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i umorzenie postępowania w całości. Podniosła, że stała się właścicielem działki nr 1 wskutek postępowania spadkowego, a powyższa działka powstała z podziału pierwotnie działki nr 2, przeznaczonej i wykorzystanej pod zabudowę (na terenie działki wybudowany był dom jednorodzinny). W ocenie odwołującego po zmianie planu zagospodarowania z lat [...] wartość nieruchomości spadła o 23 582 zł. Poinformował, że zmiana planu z [...] r., przyjęta została w wyniku jego interwencji, a nieruchomość została zbyta po upływie 5 lat od dnia, w którym plan ten stał się obowiązujący. Odwołujący podniósł, że w postępowaniach sądowych, dotyczących przedmiotowej nieruchomości, przygotowany był operat szacunkowy zupełnie inaczej wyceniający przedmiotową nieruchomość. Nie zostało to jednak uwzględnione w sprawie. Dodał też, że jego zdaniem plan miejscowy z [...] r., jako niezgodny z prawem stał się z mocy prawa nieważny. Zwrócił też uwagę na sprzeczność tego planu z prawomocnym postanowieniem Sądu w sprawie podziału nieruchomości.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpoznaniu powyższego odwołania, po analizie jego treści i akt sprawy, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, zaskarżoną decyzją z dnia [...] r. utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. Organ odwoławczy w pełni podzielił stanowisko organu pierwszej instancji co do prawidłowości operatu szacunkowego i stwierdził, iż spełnia on wymogi dla uznania go za opinię biegłego, a tym samym za dowód w sprawie. Podkreślił, że operat szacunkowy może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotnych czynników, o których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zatem bez znaczenia dla niniejszej sprawy pozostaje fakt, że dla przedmiotowej nieruchomości sporządzony został inny operat szacunkowy, dla innego celu, niż ustalenie jednorazowej opłaty planistycznej, tj. dołączony do odwołania wyciąg z operatu szacunkowego sporządzonego w [...] r. dla wyceny wartości rynkowej nowych działek powstałych w wyniku podziału dla potrzeb zniesienia współwłasności na działce nr 2 oraz działu spadku i utworzenia nowych działek nr 1 i nr 3 jako odrębnych nieruchomości.

W ocenie organu odwoławczego zaskarżona decyzja prawidłowo określa wysokość jednorazowej opłaty planistycznej, a postępowanie w tej sprawie prowadzono z poszanowaniem norm Kodeksu postępowania administracyjnego. Odnosząc się do treści odwołania Kolegium wskazało, że przedmiotem niniejszego postępowania jest ustalenie wysokości jednorazowej opłaty planistycznej. Zasady ustalania takiej opłaty regulują przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 36 ustawy). Wydanie decyzji w materii ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej związane jest wyłącznie ze wzrostem wartości nieruchomości w wyniku zmiany przeznaczenia nieruchomości w planie zmieniającym poprzedni plan lub objęcie planem terenu, dla którego wcześniej brak było planu miejscowego. W przedmiotowej sprawie nowy plan - przyjęty uchwałą Rady Miasta R. nr [...] z dnia [...] r. zastąpił poprzedni (tj. uchwałę Rady Miasta R. z dnia [...] r.), a przez to zmieniły się na korzyść warunki zagospodarowania przedmiotowej działki. Wykazano to w operacie szacunkowym

i zaskarżonej decyzji. Polepszenie możliwości zagospodarowania działki, a tym samym podniesienie jej wartości, było podstawą do ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej. Orzeczenie sądu dotyczące podziału nieruchomości nie wpływa natomiast na ustalenia planu miejscowego, ani na jego ważność, a konkretne ustalenia planu mogą być sprzeczne z interesami indywidulanych właścicieli nieruchomości. Kolegium dodało, że prawomocne orzeczenie sądu o podziale nieruchomości wiąże strony, jednakże tylko w zakresie, w jakim zostało ono wydane, np. w zakresie własności czy granic własności.

Skargę na decyzję organu odwoławczego wniósł odwołujący, domagając się jej uchylenia, jak również uchylenia decyzji organu pierwszej instancji oraz zasądzenia zwrotu kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw.

Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

1) art. 7 i art. 77 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego poprzez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego przez organy obu instancji, a także niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, a w szczególności: zaniechanie ustalenia całokształtu okoliczności dotyczących kolejnych zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym zwłaszcza okoliczności, że miejscowy plan obowiązujący od dnia [...] r. de facto przywracał przeznaczenie działki nr 1, jako terenu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej - tj. powracał do stanu sprzed dnia [...] r., a także okoliczności, że nigdy nie podjęto działań w celu zagospodarowania wymienionej działki zgodnie z przeznaczeniem terenu mającym wynikać z miejscowego planu przyjętego uchwałą nr [...] z dnia [...] r., tj. jako drogi publicznej klasy lokalnej;

2) art. 7 i art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 136 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego, a także niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy wskutek zaniechania przez organ drugiej instancji uzupełnienia dowodów w sprawie, podczas gdy należało uzupełnić sporządzony operat szacunkowy o dane dotyczące wartości działki nr 1 przed zmianą miejscowego planu, z uwzględnieniem jej pierwotnego i rzeczywistego przeznaczenia (jako terenu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną), albowiem pozwoliłoby to na weryfikację twierdzeń odwołującego o faktycznym spadku wartości nieruchomości;

3) art. 7, art. 77 § 1 i 80 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez ocenę materiału dowodowego przez organy obu instancji w sposób sprzeczny z logiką i zasadami doświadczenia życiowego, polegającą na nieprawidłowym przyjęciu, że działka nr 1 przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. przed dniem [...] r., była nieruchomością częściowo przeznaczoną pod tereny dróg publicznych klasy lokalnej oraz, że w taki sposób była wykorzystywana, podczas gdy rzeczywiste przeznaczenie i wykorzystanie nieruchomości pozostawało niezmienne i odnosiło się do jej klasyfikacji jako terenu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, jak również nieprawidłowym przyjęciu, że na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpił wzrost wartości działki nr 1, podczas gdy biorąc pod uwagę pierwotne przeznaczenie terenu (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna - przed dniem [...] r.) oraz brak realizacji koncepcji przeprowadzenia przez działkę drogi publicznej, należy przyjąć, że wartość nieruchomości obiektywnie nie wzrosła, co znajduje potwierdzenie w zestawieniu szacunkowej wartości nieruchomości z [...] r. z jej wartością z [...] r.;

4) art. 7 i art. 8 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez naruszenie ogólnych zasad postępowania administracyjnego w postaci zasad prawdy obiektywnej oraz pogłębiania zaufania, polegające na załatwieniu sprawy z pogwałceniem słusznego interesu obywatela w następstwie obciążenia skarżącego opłatą z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w sytuacji gdy rzekomy wzrost wartości wynikał z wycofania się przez Radę Miasta R. z uprzedniej zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

5) art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu pierwszej instancji, mimo że istniały podstawy do jej uchylenia w całości i przekazania sprawy temu organowi do ponownego rozpatrzenia albo uchylenia decyzji i umorzenia postępowania w całości.

Skarżący zarzucił również zaskarżonej decyzji naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 oraz art. 35 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na nieprawidłowym przyjęciu, że w wyniku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwałą Rady Miasta R. nr [...] z dnia [...] r. doszło do wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr 1, podczas gdy w odniesieniu do tej działki nie doszło do faktycznej zmiany jej przeznaczenia oraz zmiany dotychczasowego sposobu wykorzystania w stosunku do stanu obowiązującego przed zmianą miejscowego planu, a w konsekwencji brak było podstaw do ustalenia różnej wartości nieruchomości w porównywanych okresach, a tym samym przyjęcia wzrostu tej wartości. W uzasadnieniu skargi rozwinął postawione zarzuty.

Odpowiadając na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko i argumentację. Odnosząc się do zarzutów skargi wskazał, że zgodnie z art. 31 ust. 1 zdanie 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu, przestrzennym obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Przepis ten nakazuje zatem porównanie przeznaczenia nieruchomości określonego w obecnym planie miejscowym (plan z [...] r.) z jej przeznaczeniem określonym w poprzednim planie miejscowym (plan z [...] r.). Uwzględnienie wykorzystania nieruchomości ma miejsce tylko w przypadku wystąpienia luki planistycznej. Dlatego organy obu instancji uwzględniły treść planów miejscowych, a nie faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości. Powyższy przepis nie pozwala na uwzględnienie w przedmiotowej sprawie przeznaczenia nieruchomości sprzed dnia wejścia w życia planu miejscowego z [...] r. Jednocześnie ustawodawca przewidział możliwość dochodzenia odszkodowania od gminy w przypadku zmiany przeznaczenia nieruchomości na "niekorzyść" właściciela. Odszkodowanie takie może być dochodzone wyłącznie w drodze cywilnej, podczas gdy ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości może nastąpić wyłączenie w drodze postępowania administracyjnego.

W toku rozprawy sądowej w dniu 14 października 2020 r. skarżący podał, iż w [...] r. stał się w ½ części właścicielem nieruchomości podarowanej mu przez matkę. Osobiście ponosił koszty związane z uporządkowaniem działki (wyburzenie budynków, wycinka drzew ) i podatkiem od nieruchomości o łącznej wysokości 8.000zł. Obecnie domaga się zwrotu kosztów postępowania, w tym również 1.230 zł. za sporządzenie skargi przez profesjonalnego pełnomocnika wniesionej osobiście w niniejszej sprawie, wpisu sądowego oraz kosztów przejazdu pociągiem ze S. do Gliwic.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach rozpatrując sprawę zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Przeprowadzona w niniejszej sprawie kontrola zaskarżonej decyzji, jak również decyzji ją poprzedzającej w aspekcie zarzutów podniesionych w skardze oraz wziętych pod rozwagę przez Sąd z urzędu wykazała, iż odpowiadają one prawu, nie naruszają bowiem ani przepisów materialnoprawnych ani przepisów procedury.

Materialnoprawną podstawę kontrolowanego rozstrzygnięcia stanowią przepisy ustawy z dnia 23 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.jedn. Dz.U. z 2020 r., poz. 293), a w szczególności art. 36 ust. 4, według którego, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy i jej wysokość nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Uwzględniając powyższe, podkreślenia wymaga fakt, iż ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie powyższego przepisu musi zostać poprzedzone stwierdzeniem zaistnienia kumulatywnie przesłanek, a mianowicie:

- nastąpiła zmiana bądź uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego

- miało miejsce zbycie nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika;

- nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą ;

- w planie określono stawkę opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości;

- zbycie tej nieruchomości nastąpiło przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu

Stwierdzenie, iż chociażby jedna z tych przesłanek nie została spełniona, uniemożliwia ustalenie opłaty planistycznej. W przeciwnym wypadku wydanie decyzji w przedmiocie tej opłaty ma charakter obligatoryjny. Pomocniczymi w zakresie ustalenia tej opłaty przepisami są: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.jedn. Dz.U. z 2020, poz. 1990) oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.)

W niniejszej sprawie poza sporem pozostaje fakt sprzedaży aktem notarialnym Repertorium [...] nr [...] z dnia [...] r. przez skarżącego, przed upływem pięciu lat od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nieruchomości gruntowej położonej w R. obręb W. oznaczonej jako działka nr 1 o powierzchni 0,1049ha. Niesporne jest także to, że uchwałą Rady Miasta R. z dnia [...] r. Nr [...] uchwalono nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla części miasta R. obejmującej dwa tereny w rejonie ulic [...] i [...], według którego przedmiotowa działka znalazła się w terenie oznaczonym symbolem "1/4 MN" - tereny zabudowy mieszkaniowej. W § 12 wymienionego planu ustalono stawkę procentową opłaty tj. 30%. Plan ten ogłoszony został w Dzienniku Urzędowym Województwa Śląskiego nr [...] z [...] r.

W poprzednio obowiązującym planie (zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta R. z dnia [...] r. nr [...], ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województw Śląskiego z [...] r. poz. [...]) ) przedmiotowa nieruchomość położna była częściowo (powierzchni 555m²) w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej- symbol 8 MN a pozostała część (powierzchnia 494m²) położona była w ternach drogi lokalne - symbol 3.KDL. O drogi dojazdowej wyznaczono nieprzekraczalne linie zabudowy. Z uwagi na wielkość i kształt działki oraz teren drogi KDL przez nią przebiegający wyznaczone nieprzekraczalne linie zabudowy ograniczały w znacznym stopniu możliwości zabudowy terenu MN.

Nie ulega więc wątpliwości, iż nie jest to przeznaczenie tożsame. Podstawowym dowodem do ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. W operacie tym rzeczoznawca winien wykazać wzrost wartości nieruchomości w związku ze zmianą dotychczasowego przeznaczenia tej nieruchomości w uchwalonym planie. Przygotowany w sprawie operat przez rzeczoznawcę majątkowego M. K. spełnia wszystkie wymagane przepisami wymogi.

Biegła ustaliła wartość nieruchomości objętej niniejszym postępowaniem dla terenu przedmiotowej działki podczas obowiązywania planu miejscowego przyjętego uchwałą Rady Miasta R. nr [...] z dnia [...] r. ustalając ją na kwotę 62.010,00zł oraz wartość tej działki po zmianie tego planu przyjętego uchwałą Rady Miasta R. nr [...] z dnia [...] r. wyceniając ją na kwotę 90.728,00zł. Tym samym w ocenie biegłej w wyniku przyjęcia nowego planu nastąpił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości o 28.718,00zł.

Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w miejscowym planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej czy stan zagospodarowania. Dla określenia wartości tej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosowała podejście porównawcze, metodą skorygowania ceny średniej. Przedstawiła dane o cenach transakcyjnych nieruchomości gruntowych, niezabudowanych, położonych w terenach komunikacji oraz dane o nieruchomościach gruntowych niezabudowanych, położonych w terenach mieszkaniowych- wskazując najniższą i najwyższą cenę transakcyjną tych nieruchomości. Następnie poprzez korektę cen średnich wskaźnikami cech rynkowych ustaliła wartość tej nieruchomości w czasie obowiązywania obu wskazanych powyżej planów miejscowych. W operacie rzeczoznawca przeprowadziła analizę rynku lokalnego przedstawiając ceny nieruchomości z miasta R.

Należy stwierdzić, że przeprowadzona analiza zgormadzonych w sprawie dokumentów, w tym i operatu szacunkowego prowadzi do wniosku, że zaskarżona decyzja pozostaje w zgodzie z przepisami prawa materialnego. Oceniając wartość dowodową przygotowanego w sprawie operatu szacunkowego należy stwierdzić, iż spełnia on wszystkie wymogi określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Biegła dokonała właściwego doboru nieruchomości, prawidłowo je oceniła i zastosowała właściwe współczynniki korygujące. Badając operat pod względem formalnym podnieść należy, że sporządzony został przez uprawnioną osobę i zawiera wszystkie prawem wymagane elementy. Nie zawiera przy tym niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane czy uzupełnione. Tak został oceniony przez organy orzekające. Wydane w sprawie rozstrzygnięcia zostały przez orzekające organy należycie i wyczerpująco uzasadnione.

Zarzutu skarżącego, iż w toku postępowania nie uwzględniono dołączonego przez niego operatu szacunkowego, przygotowanego do innej sprawy nie można uznać za uzasadniony. Organ dokonuje wyboru biegłego rzeczoznawcy, który przygotowuje opinię w sprawie. Przywoływany przez skarżącego operat przygotowany został w [...] r. dla potrzeb postępowania dotyczącego zniesienia współwłasności na działce nr 2. Zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, a zatem utracił on już ważność, a nadto przygotowany został dla innego celu. Nie mógł zatem stanowić w sprawie wnioskowanego dowodu.

Jako bezzasadne należy uznać także twierdzenia skarżącego, że w sprawie powinno być uwzględnione "faktyczne wykorzystanie terenu" w rozumieniu art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Podnieść i wyjaśnić należy, że "faktyczne wykorzystanie terenu" ma istotne znaczenie przy istnieniu tzw. luki planistycznej, czyli braku jakiegokolwiek planu dla danego terenu. Wynika to z treści art. 37 ust. 1 omawianej ustawy, zgodnie z którym obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. W myśl przywołanego przepisu następuje zatem porównanie przeznaczenia nieruchomości określonego w obecnym planie miejscowym (czyli w tym przypadku - planu z [...] r.) z jej przeznaczeniem określonym w poprzednim planie miejscowym (czyli planu z [...] r.). Natomiast uwzględnienie wykorzystania nieruchomości ma miejsce tylko w przypadku wystąpienia luki planistycznej. Tak więc w niniejszej sprawie zasadnie organy obu instancji uwzględniły treść planów miejscowych, a nie brały pod uwagę faktycznego sposobu wykorzystania tej nieruchomości.

Wbrew twierdzeniom strony skarżącej, nie mogły być również w sprawie uwzględnione wskazywane nakłady skarżącego na przedmiotową nieruchomość. Dostrzegając podnoszoną przez skarżącego okoliczność wprowadzenia planem z [...] r. niekorzystnej zmiany przeznaczenia nieruchomości skarżącego, a następnie przywrócenie zmianą planu z [...] r. jej poprzedniego przeznaczenia, w świetle obowiązującego zapisu art. 37 ust. 1 ustawy brak jest podstaw do zakwestionowania rozstrzygnięć organów administracji. Ewentualne dochodzenie odszkodowania z tytułu przeznaczenia nieruchomości na "niekorzyść" właściciela może być dochodzone jedynie na drodze cywilnej.

Sąd nie podzielił pozostałych zgłaszanych zarzutów. Nie dopatrzył się bowiem się naruszenia przepisów procedury administracyjnej, tj. naruszenia art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 136 czy art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego. Organy przeprowadziły postępowanie wyjaśniające w sposób pełny, prawidłowy i zupełny. W sposób dokładny zebrały i oceniły wyczerpująco materiał dowodowy, który posłużył za podstawę wydania merytorycznie prawidłowych decyzji.

Tym samym nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego tj. art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Mając powyższe na uwadze trzeba stwierdzić, że przeprowadzona analiza zgormadzonych w sprawie dokumentów, w tym i operatu szacunkowego prowadzi do wniosku, że zaskarżona decyzja pozostaje w zgodzie z przepisami prawa materialnego.

W konsekwencji przedstawionych wyżej wywodów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach nie uwzględnił skargi i na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. jedn. DzU. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) orzekł jak w sentencji.