Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 563/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2015-06-25 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Joanna Tuszyńska Sędziowie WSA Jacek Bursa (spr.) WSA Renata Czeluśniak Protokolant st. sekr. sąd. Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 czerwca 2015 r. sprawy ze skargi T. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 11 lutego 2015 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu zbycia nieruchomości skargę oddala


UZASADNIENIE

Burmistrz Miasta i Gminy [....] decyzją z dnia 21 października 2014 r. znak [....] ustalił wobec T.M. jednorazową opłatę w wysokości 85 350,00 zł z tytułu wzrostu wartości należącego do niego udziału wynoszącego 1/5 części w prawie własności nieruchomości położonej w miejscowości R. , gmina [....] , składającej się z działek ewidencyjnych nr [....] o pow. 1,2268 ha , [....] o pow. 4,6502 ha, 1161/25 o pow. 4,8876 ha spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania. W uzasadnieniu decyzji wskazano na podstawowe okoliczności dające podstawę prawną do ustalenia opłaty planistycznej: udokumentowany opracowanym przez L.K. na zlecenie Gminy operatem szacunkowym wzrost wartości opisanej wyżej nieruchomości związany ze zmianą miejscowego planu, zbycie nieruchomości przez T.M. umową przeniesienia własności w wykonaniu zobowiązania do wniesienia wkładów niepieniężnych (umowa z dnia 25.03.2009r ....) zachowanie terminu, o którym mowa w art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012, poz. 647, dalej upzp) do ustalenia opłaty. Wskazano także na istnienie podstawy prawnej zastosowania 15 % stawki w zapisanej w § 51 uchwały Rady Miejskiej w Ś. nr XI/86/2007 z dnia 7.08. 2007r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy S.

Odwołanie od tej decyzji złożył T.M. zarzucając brak spełnienia przesłanki "zbycia" o której mowa w art. 36 ust. 4 upzp ze względu na brak ekwiwalentności dokonanej przez stronę czynności. Brak kauzy przeniesienia własności w przypadku dokonanego przez T.S. i T.M. wniesienia kompleksu działek w R. do założonej przez nich [....] z o. o. spółki komandytowej (aktem notarialnym z dnia 25 marca 2009 r. Rep....) Odwołujący wywodzi, że w sensie ekonomicznym nie nastąpiła żadna zmiana, wspólnicy nie otrzymali wynagrodzenia ani udziałów z tytułu wniesienia tych wkładów, ponoszą te same ryzyka i ciężary. Wynika to jasno z treści umowy spółki komandytowej. Co więcej spółka nie osiąga zysków ze sprzedaży nieruchomości zakładanych w umowie spółki komandytowej, zaś na zakończenie działalności spółki wszelkie aktywa zostaną zwrócone wspólnikom, w tym także środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości. Nastąpiła jedynie zmiana formy wykorzystywania własności nieruchomości i zarządzania nią, której nie można zakwalifikować jako zbycie w rozumieniu przepisu stanowiącego podstawę dla ustalenia opłaty planistycznej (art. 36 ust. 4 upzp). Strona wskazuje na brak konsekwencji organu I instancji, który traktując spółkę [....] jako beneficjenta wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości naliczył dla niej opłatę planistyczną równocześnie obciążając nią odwołującego. Naruszono art. 37 ust. 1 upzp poprzez nie spełnienie ustalenia wartości nieruchomości na dzień sprzedaży, gdy tymczasem tutaj termin wniesienia wkładów dotyczy zbycia rzeczy a nie sprzedaży. Kolejne zarzuty dotyczą przekroczenia 5 letniego terminu o którym mowa w art. 37 ust. 3 w zw. z art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 4 upzp. Został on przekroczony z upływem 13.10.2012 r., gdyż ustalenie opłaty planistycznej powinno było nastąpić w okresie 5 lat od dnia wejścia w życie nowego miejscowego planu. Zdarzeniem, które przerywa bieg tego terminu powinno być zakończenie postępowania, a nie jego wszczęcie. Poza tym postępowanie zostało uruchomione dopiero dwa lata po 2009 r. , w którym to terminie powinno było zostać zakończone zgodnie z przepisami procesowymi. Operat szacunkowy dotknięty jest szeregiem błędów, gdyż nie uwzględnia prawidłowo rzeczywistego położenia działek, stanu ich zabudowy, uzbrojenia. Nie dokonano analizy rynku nieruchomości w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów, warunków zawarcia transakcji, trendu zmienności cen w czasie. Wyselekcjonowane jako podobne nieruchomości nie mogą zostać jako takie zweryfikowane gdyż podano o nich jedynie szczątkowe informacje, bez podania nazwiska notariusza, numerów działek. Trudności te powiększa także okoliczność, iż na 15 transakcji nieruchomościami porównywalnymi tylko jedna zlokalizowana jest w Gminie Ś. Zastosowane współczynniki korygujące zostały niewłaściwie zastosowane i błędnie dobrane a nawet zawierają błędy matematyczne. Naruszono także przepisy postępowania dowodowego pomijając przeprowadzenie dowodu z treści umowy spółki, pomimo wniosku w tym przedmiocie i wykazania istotnego znaczenia, tej umowy dla oceny przedmiotu sprawy. Na koniec strona podniosła, że postępowanie dotyczyło innej czynności prawnej niż ta której skutków administracyjno -prawnych dotyczy kwestionowana decyzja z dnia 21.10.2014r.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 11 lutego 2015r. nr [....], na mocy art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4, 6 i 11 upzp, art. 149 - 157 ustawy z dnia 21.08.1997r o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 nr 102 ze zm.), § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004, nr 207, poz. 2109 ze zm.), oraz art. 138 § 2 kpa, uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia.

W ocenie organu odwoławczego niniejsza sprawa wbrew zarzutowi odwołania wszczęta została w terminie ustawowym, tj. 5 - ciu lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru. Termin do zgłoszenia roszczenia został zachowany. Dla zachowania 5-letniego terminu do zgłoszenia roszczenia z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, o którym mowa w art. 36 ust. 4 upzp, wystarczającym jest wszczęcie postępowania administracyjnego w tym przedmiocie - wyrok NSA w Warszawie sygn. akt II OSK 1397/11 z dnia 6.12.2012r. Podniesiona kwestia błędu w dacie podanej w zawiadomieniu o wszczęciu postępowania z dnia 4.01.2012r. stanowi oczywistą omyłkę, prawidłowo oznaczono numer aktu notarialnego sporządzonego z tej czynności, błąd ten nie został powtórzony w dalszym toku postępowania i nie wywołał żadnych wątpliwości czy skutków w toku kilkuletniego dalszego postępowania. Kolegium wskazał na konieczne przesłanki do nałożenia opłaty: uchwalenie/zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego stawki opłaty, wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem/zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zbycie nieruchomości przez właściciela/użytkownika wieczystego nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem/zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wartość nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży, zaś jej stan na dzień wejścia w życie miejscowego planu. Kolegium podało, że strona odwołująca nie kwestionowała, że z dniem 12.10.2007r. weszła w życie uchwała Rady Miejskiej w Ś. nr XI/86 z dnia 7.08.2007r. zatwierdzająca miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Ś. (Małop.2007.660.4329). Planem tym została objęta nieruchomość składająca się z działek ewidencyjnych nr [....] o pow.1,2268 ha, [....] o pow.4,6502 ha, [....] o pow.4,8876 ha położonych w miejscowości R. , których części w udziale 1/5 właścicielem w dacie 25.03.2009r był T.M. Przed wejściem w życie tego planu, na omawianym obszarze obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, uchwalony uchwałą Rady Miejskiej w Ś. nr XIII/112 z dnia 29 października 1999r. Co do zarzutu naruszenia art. 36 ust. 4 upzp (brak spełnienia przesłanki zbycia nieruchomości) Kolegium wskazało na znaczenie zbycia własności opisanej wyżej nieruchomości przez odwołującego tytułem wkładu niepieniężnego do spółki prawa handlowego. W upzp nie zostało sprecyzowane znaczenie pojęcia "zbycie nieruchomości". Ustawodawca wprowadził jednak definicję legalną tego pojęcia do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomości. Zgodnie z art. 1 pkt 1 lit. b ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2004 r., nr 141, poz. 1492 ze zm.) w ustawie o gospodarce nieruchomościami wprowadzono zmianę polegającą na tym, że w art. 4 po punkcie 3a dodano pkt 3b w brzmieniu: "zbywaniu albo nabywaniu nieruchomości - należy przez to rozumieć dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste". Jednoczesne dokonanie tym samym aktem zmiany brzmienia art. 36 ust. 4 upzp w ten sposób, że słowo "sprzedaje" zastąpiono słowem "zbywa" oznacza, że ustawodawca dostrzegł wąskie zastosowanie ww. przepisu jedynie do typowych czynności sprzedaży i w związku z tym poszerzył katalog zdarzeń prawnych objętych jego regulacją. Skoro zaś powyższe zmiany zostały zawarte w jednym akcie prawnym, zasadnym jest przyjęcie, że wolą ustawodawcy było objęcie definicją wprowadzoną w art. 4 pkt 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami pojęcia "zbycia nieruchomości" wprowadzone w art. 36 ust. 4 upzp (wyrok NSA w z dnia 8 stycznia 2013 r., sygn. akt II OSK 1630/11 - publ. na stronie internetowej Centralnej Bazy Orzeczeń i Informacji o Sprawach Sądów Administracyjnych - http://orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej CBOIS). Wniesienie nieruchomości jako aportu do spółki stanowi czynność prawną, na podstawie której następuje przeniesienie własności przedmiotu wkładu, a więc czynność, w wyniku której następuje zbycie nieruchomości w rozumieniu upzp. Wniesiona aportem nieruchomość powiększa bowiem majątek spółki kapitałowej i przestaje mieć charakter własności indywidualnej dotychczasowego właściciela, będącego wspólnikiem spółki. (§11 ust. 2 umowy spółki). dalej Kolegium podało, iż zachowują swoją aktualność także wywody zawarte w uzasadnieniu decyzji Kolegium z dnia 19.03.2013 r. znak [....] odnośnie braku wpływu na ustalenie i wysokość opłaty planistycznej zmniejszonych zysków strony z tytułu udziałów w spółce.

Kolegium uznało natomiast za zasadne odwołanie w części, w której stawia zarzuty dotyczące operatu szacunkowego sporządzonego przez L.K. , co w konsekwencji doprowadziło do błędów uzasadnienia zaskarżonej decyzji. Autor operatu szacunkowego zgodnie z uprawnieniem przysługującym wedle postanowień art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawcy majątkowemu dokonał wyboru podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości (podejście porównawcze , metoda korygowania ceny średniej) . Wedle § 3 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Przy stosowaniu podejścia porównawczego, które zastosował rzeczoznawca majątkowy konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Dopuszczalne wedle przepisów rozporządzenia są trzy metody: porównywania parami, metoda korygowania ceny średniej albo metoda analizy statystycznej rynku. Przy metodzie korygowania ceny średniej , którą wybrał rzeczoznawca majątkowy porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, z co najmniej kilkunastoma nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi wartości przypisane poszczególnym cechom tych nieruchomości. Jednym z zasadniczych zadań operatu szacunkowego jest więc prawidłowe przygotowanie zbioru transakcji nieruchomości podobnych przyjętych do porównywania. Określenie prawidłowe oznacza dokładne i precyzyjne opisanie tych nieruchomości, charakterystyki ich indywidualnych cech pozwalające na weryfikacje poprawności ich doboru, oraz dokonanych obliczeń. W zakres tego pojęcia wchodzi także uzasadnienie przez rzeczoznawcę majątkowego dokonanego wyboru nieruchomości porównywalnych przyjętych atrybutów korygujących i ich skali.

W odwołaniu zasadnie podniesiono, że podając w opisie transakcji jedynie położenie (nazwa miejscowości bez numeru działki), datę transakcji, powierzchnię i cenę pozbawiono ją możliwości sprawdzenia podobieństwa przyjętych nieruchomości. Została pominięta analiza cechy wybranych nieruchomości porównywalnych mającej zasadnicze znaczenie dla porównania nieruchomości tj. cechy uwarunkowania planistycznego. Zwłaszcza ma ten brak znaczenie, iż cesze tej przypisano najwyższą, bo 30% wagę. Przybliżenie szczególnie tej właśnie cechy będzie dawało obraz podobieństwa przyjętych nieruchomości. Przedstawienie w operacie szacunkowym jedynie zapisów miejscowego planu obecnie i poprzednio obowiązujących nie jest wystarczające bez ich analizy, przedstawienia skali zmian.

Z zestawienia transakcji działek rolno- budowlanych w tabelach nr 1 i 10 wynika jedynie informacja co do powierzchni ich części inwestycyjnej, brak informacji o pozostałych przeznaczeniach, ich skali a także informacji o pozostałych cechach tych nieruchomości. Przedstawiony katalog nieruchomości w tej postaci jest zbyt enigmatyczny i pozostawia wiele niepewności co do poprawności wyboru nieruchomości. Niekonsekwentnie także rzeczoznawca przyjmuje w tabelach określenie "strefa pośrednia" nie opisując znaczenia tego terminu w opisach cech. Zastrzeżenie budzi także pominięcie obliczenia trendu zmian cen w czasie, zwłaszcza w kontekście przyjęcia, aż czteroletniego zakresu czasowego badania rynku za lata 2008-2011. Analiza przepisów §55 i §56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r. ze zm) prowadzi do wniosku, że opis wszystkich nieruchomości, stanowiących podstawę wyceny winien być obszerny i na tyle precyzyjny, aby umożliwić zidentyfikowanie tych nieruchomości, oraz ich porównanie z nieruchomością wycenianą. W innym wypadku weryfikacja dokonanej wyceny staje się niemożliwa (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 17 grudnia 2010 r., sygn. akt II SA/Kr 1225/10, LEX 753467). Biegły powinien mieć na względzie, iż sporządza operat dla osób, które nie zajmują się zawodowo wyceną nieruchomości. Niezbędne jest więc dokładne wyjaśnienie sposobu w jaki biegły doszedł do zawartych w operacie wniosków, gdyż umożliwia to ocenę prawidłowości tego dowodu. Organ I instancji dokonał z kolei pobieżnego przedstawienia operatu szacunkowego, nie ocenił go, pominął w nim wykazania związku wzrostu wartości wycenianych nieruchomości z wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 7.08.2007r.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję złożył T.M. zarzucając, iż wyrzeczenie skarżonej decyzji powinno obejmować uchylenie i przekazanie do ponownego rozpatrzenia całej decyzji pierwszoinstancyjnej i umorzenie postępowania. Zdaniem skarżącego niezasadna jest część rozstrzygnięcia o przekazaniu do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Skarżący podniósł, że Kolegium wadliwie zakwestionowało jedynie wysokość, a nie zasadność wymierzenia opłaty planistycznej. Skarżący zarzucił w szczególności brak spełnienia przesłanki "zbycia" o której mowa w art. 36 ust. 4 upzp ze względu na brak ekwiwalentności dokonanej przez stronę czynności. Aby obowiązek z art. 36 ust. 4 zapłaty renty planistycznej mógł być wymagalny musi nastąpić wprowadzenie zbytej nieruchomości do obrotu, w wyniku czego zbywca musi otrzymać świadczenie ekwiwalentne. Strona przywołuje orzeczenia sądów administracyjnych dotyczące braku zastosowania tego przepisu w przypadku zbycia nieruchomości w formie darowizny. Stanowisko to powinno zdaniem strony obejmować także przeniesienie własności w przypadku wniesienia wkładów do spółki osobowej dokonanego przez T.S. i T.M. Skarżący wniósł wraz ze wspólnikiem kompleks działek w R. do założonej przez siebie [....] z o. o. spółki komandytowej (aktem notarialnym z dnia 25 marca 2009 r. Rep. [....] .) Skarżący wywodzi, że w sensie ekonomicznym nie nastąpiła żadna zmiana, wspólnicy nie otrzymali wynagrodzenia ani udziałów z tytułu wniesienia tych wkładów, ponoszą te same ryzyka i ciężary. Wynika to jasno z treści umowy spółki komandytowej. Co więcej spółka nie osiąga zysków ze sprzedaży nieruchomości zakładanych w umowie spółki komandytowej, zaś na zakończenie działalności spółki wszelkie aktywa zostaną zwrócone wspólnikom, w tym także środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości. Nastąpiła jedynie zmiana formy wykorzystywania własności nieruchomości i zarządzania nią, której nie można z pewnością zakwalifikować jako zbycie w rozumieniu przepisu stanowiącego podstawę dla ustalenia opłaty planistycznej ( art. 36 ust. 4 upzp). Nie nastąpiła żadna zmiana podmiotu decydującego o zbyciu nieruchomości, które może nastąpić tylko za zgodą obydwu wspólników Wniesienie wkładów w postaci działek do spółki komandytowej nie przyniesienie żadnych korzyści skarżącemu również po zakończeniu działalności spółki komandytowej. Skarżący podnosi także z ostrożności procesowej, że ewentualnie należałoby przeanalizować zmianę udziałów we władztwie ekonomicznym nad przedmiotowymi działkami i inaczej przeliczyć podział zysków ze sprzedaży działek. Naruszono przepis art. 37 ust. 1 upzp poprzez niespełnienie ustalenia wartości nieruchomości na dzień sprzedaży, gdy tymczasem tutaj termin wniesienia wkładów dotyczy zbycia rzeczy, a nie sprzedaży. Kolejne zarzuty dotyczą przekroczenia 5 letniego terminu o którym mowa w art. 37 ust. 3 w zw. z art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 4 upzp. Wskazano, że został on przekroczony z upływem 13.10.2012r., gdyż ustalenie opłaty planistycznej powinno było nastąpić w okresie 5 lat od dnia wejścia w życie nowego miejscowego planu.

Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie kosztów.

W odpowiedzi na skargę skarżony organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych. Natomiast w przypadku nieuwzględnienia skargi, Sąd, w oparciu o art. 151 p.p.s.a. skargę oddala.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności należy odnieść się do najdalej idącego zarzutu skargi, iż w przedmiotowym wypadku nie zachodzą podstawy do ustalenia opłaty planistycznej, z uwagi na wniesienie nieruchomości tytułem aportu do spółki komandytowej. Podzielając w tym zakresie poglądy przedstawione przez organy, w uzupełnieniu należy wskazać, że zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

Zasadą jest zatem, że opłatę planistyczną ustala się w każdym przypadku zbycia nieruchomości, jeśli jej wartość w związku z wejściem w życie planu miejscowego wzrosła. Wyjątkiem jest przypadek wskazany w art. 36 ust. 4a w/w ustawy (nieodpłatne przeniesienie przez rolnika własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego na następcę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników) oraz gdy nieruchomość została darowana osobie bliskiej ( Uchwała 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10 grudnia 2009 r., II OPS 3/09).

Wskazane powyżej dwa przypadki, stanowią wyjątek od reguły i nie mogą być wykładane rozszerzająco. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego użyty w art. 36 u.p.z.p. termin "zbycie nieruchomości" obejmuje każdą czynność prawa cywilnego, na mocy której zmienia się właściciel lub użytkownik wieczysty tej nieruchomości, przy czym opłata planistyczna związana jest ze zbyciem nieruchomości o charakterze ekwiwalentnym (odpłatnym). Jedynie w sytuacjach, gdy nie ma transakcji ekwiwalentnej, materializującej przysporzenie majątkowe powstałe w związku z uchwaleniem lub zmianą planu, nie powstaje obowiązek uiszczenia opłaty. Istotne w tym zakresie jest również uzasadnienie, w którym NSA wskazał, że nieodpłatność oznacza, że darczyńca nie otrzymuje w zamian żadnego ekwiwalentu ani w chwili dokonania tej czynności prawnej, ani w przyszłości.

Taka sytuacja nie występuje w przypadku zbycie nieruchomości tytułem aportu wnoszonego na rzecz spółki komandytowej. Zbywający nieodpłatnie taką nieruchomość nie otrzymuje za nią zapłaty w chwili wnoszenia aportu ale uzyskuje prawo do zysku z działalności spółki. Tak więc prawo do uzyskania ekwiwalentu za zbytą nieruchomość przesuwa się jedynie w czasie. Nie jest to zatem taka sytuacja jaką przedstawił NSA w przywołanej uchwale. Nie ma przy tym znaczenia wielkość udziału w zysku. W świetle poglądów NSA istotne jest, że zbycie ma charakter ekwiwalentny.

Podkreślić również należy, że wbrew stanowisku wyrażonemu w skardze, nie tylko przypadek wniesienia przez osobę fizyczną nieruchomości do spółki kapitałowej odpowiada pojęciu zbycia nieruchomości, użytego w przepisie art. 36 ust. 4 u.p.z.p.

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 8 stycznia 2013 r. (II OSK 1630/11, opubl. ONSAiWSA 2014/4/65, LEX nr 1497172) wyrażony został pogląd, że także wniesienie nieruchomości tytułem wkładu niepieniężnego do spółki jawnej stanowi zbycie uprawniające do ustalenia opłaty planistycznej. W wyniku takiej operacji następuje bowiem przeniesienie własności gruntów, strona zbywająca nie jest już ich właścicielem, a poza tym zwiększa swój wkład w spółce o wkład niepieniężny.

Z art. 1 § 2 oraz art. 4 § 1 pkt. 1 Kodeksu spółek handlowych wynika, że zarówno spółka jawna, jak i spółka komandytowa są handlowymi spółkami osobowymi. Art. 8 k.s.h. stanowi, że spółka osobowa może we własnym imieniu nabywać prawa, w tym własność nieruchomości i inne prawa rzeczowe, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana, oraz że prowadzi przedsiębiorstwo pod własną firmą. W myśl art. 102 i art. 103 k.s.h., spółką komandytową jest spółka osobowa mająca na celu prowadzenie przedsiębiorstwa pod własną firmą, w której wobec wierzycieli za zobowiązania spółki co najmniej jeden wspólnik odpowiada bez ograniczenia (komplementariusz), a odpowiedzialność co najmniej jednego wspólnika (komandytariusza) jest ograniczona, a w sprawach nieuregulowanych w niniejszym dziale do spółki komandytowej stosuje się odpowiednio przepisy o spółce jawnej, chyba że ustawa stanowi inaczej.

Oznacza to, że każdą z w/w spółek należy traktować jako odrębny od wspólników podmiot. Celem spółki jest prowadzenie przedsiębiorstwa. Nie jest zatem możliwie funkcjonowanie spółki bez prowadzenia przedsiębiorstwa (na przykład utworzenie spółki do jednorazowej transakcji). Prowadzenie przedsiębiorstwa należy odnosić do funkcjonalnego rozumienia pojęcia przedsiębiorstwa, tj. prowadzenia we własnym imieniu, zarobkowo oraz w sposób zorganizowany i ciągły działalności gospodarczej. Wspólnicy mają obowiązek wnieść do nich wkład. Wkłady mogą mieć postać wkładów pieniężnych, aportów lub usług i pracy. Aportami mogą być w szczególności: prawo własności, inne prawa rzeczowe, prawa majątkowe na dobrach niematerialnych. Wprawdzie wobec spółek osobowych nie da się skonstruować pojęcia udziału w takim znaczeniu, jak w spółkach kapitałowych, ale skoro wspólnik nabywa tu także szereg uprawnień o charakterze czysto majątkowym oraz organizacyjnym, wyznaczających jego status jako członka spółki i powiązanych ze sobą funkcjonalnie, to można odnieść do owej grupy uprawnień instytucję prawa podmiotowego mającego jako całość określoną wartość majątkową. W myśl stanowiska NSA, zobowiązanie do wniesienia wkładu jest swego rodzaju formą zapłaty za przyznanie wspólnikowi praw udziałowych. Przedmiotem zobowiązania zawartego w umowie spółki jest wkład stanowiący świadczenie wspólnika, przedmiotem zaś tego świadczenia jest nieruchomość jako rzecz, do której zachowanie to się odnosi. Świadczenie to jest typem świadczenia dania (dare), polega bowiem na zapewnieniu spółce dyspozycji nad rzeczą. Umowę zawierającą zobowiązanie do wniesienia wkładu w zamian za przyznane udziały należy zatem traktować jako sui generis umowę zobowiązującą do przeniesienia prawa o charakterze odpłatnym (tak SN w postanowieniu z 22 lutego 1991 r., III CRN 503/90, LEX nr 318793).

Uwzględniając zatem powyższe poglądy wyrażane zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie, uznać należy, że przepis art. 36 ust. 4 u.p.z.p. obejmuje swoim zakresem także wniesienie nieruchomości tytułem wkładu niepieniężnego (aportu) do spółki komandytowej. Czynność ta ma charakter ekwiwalentny, gdyż strona wyzbywająca się własnej nieruchomości uzyskuje w zamian wymierną korzyść w postaci praw udziałowych i prawa do zysku w tej spółce, a prawo do uzyskania ekwiwalentu za zbytą nieruchomość jest jedynie przesunięte w czasie.

Niezasadny jest także zarzut naruszenia art. 37 ust. 1 upzp z powodu podnoszonego braku spełnienia przesłanki "sprzedaży". Skarżący wskazał, iż wniesienie wkładów do spółki w postaci nieruchomości nie jest sprzedażą a przepis ten określa, że wartość nieruchomości ustala się na dzień sprzedaży, a nie zaś zbycia i w związku z tym winno się go wykładać ściśle tj. powinien mieć zastosowanie tylko w przypadku wystąpienia "sprzedaży". Zdaniem skarżącego sformułowanie "sprzedaż" występowało w dawnym brzmieniu art. 36 ust. 4 upzp, lecz zostało ono zamienione na szersze pojęcie "zbycie" - mocą art. 10 ust. 3 ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw - nowelizacją z 2003 r. nie dokonano natomiast zmiany brzmienia art. 37 ust. 1 upzp, co - biorąc pod uwagę racjonalność ustawodawcy - nakazuje przyjąć, w ocenie skarżącego że przepis ten ma węższy zakres zastosowania niż art. 36 ust. 4 upzp. W ocenie Sądu taka wykładnia jest niezasadna w niniejszej sprawie, ponieważ pomimo, iż opisana powyżej nowelizacja - korekta dokonana w art. 36 ust. 4 upzp nie objęła art. 37 ust. 1, to jego treść w sposób jednoznaczny nawiązuje do art. 36 ust. 4 i przyjęcie tylko wykładni gramatycznej czyniłoby wspomnianą nowelizację bezprzedmiotową, a w konsekwencji podważało zasadę racjonalności ustawodawcy. Takie rozumienie przepisu wykluczałoby ustalenie wartości nieruchomości, gdy została ona zbyta w inny sposób niż sprzedaż, gdy tymczasem w art. 36 ust. 4 wskazano na każdą formę zbycia nieruchomości. Wykładnia skarżącego - zmierzająca w konsekwencji do wniosku, iż wniesienie wkładów obejmujących nieruchomości lub udziały w nieruchomościach do spółki, nie mieści się w zakresie art. 37 ust. 1 - jest zatem niezasadna. W tym przypadku konieczna jest wykładnia celowościowa i systemowa, iż art. 37 upzp należy rozumieć w ścisłym związku z art. 36 ust. 4, w którym mowa wprost jest o "zbyciu nieruchomości", co oznacza, że ten pierwszy ma zastosowanie do każdej formy zbycia nieruchomości. Pojęcie "zbycia nieruchomości" ma szerszy zakres i obejmuje wszystkie formy dyspozycji nieruchomością. Zgodnie z aktualnym brzmieniem art. 4 pkt 3b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, ilekroć w ustawie jest mowa o zbywaniu albo nabywaniu nieruchomości - należy przez to rozumieć dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości albo przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste. Skoro skarżący przeniósł w formie wkładu do spółki komandytowej własność przedmiotowych działek, to tym samym doszło do zbycia nieruchomości o którym mowa w art. 36 ust. 4 upzp, co uzasadnia pobranie jednorazowej opłaty, o której mowa w tym przepisie. Nie ma przy tym znaczenia, że od razu nie uzyskał na skutek dokonanej czynności prawnej korzyści (dochodu). Istotne jest bowiem to, że nastąpiło zbycie nieruchomości, której wartość obiektywnie wzrosła wskutek przekwalifikowania w planie zagospodarowania przestrzennego. Podniesiony w skardze postulat potraktowania dokonanej przez skarżącego czynności prawnej ( wniesienie wkładu działek gruntowych do spółki osobowej ) jako nie stanowiącej sprzedaży w rozumieniu art. 37 ust. 1 upzp nie może być zatem uwzględniony. Zaistniały w kontrolowanej sprawie transfer nie może zostać zatem uznany za objęty art. 36 ust. 4 upzp (jako "zbyciem") i jednocześnie nie objęty art. 37 ust. 1 upzp.

Nie zasługuje na uwzględnienie również zarzut naruszenia art. 37 ust. 3 w zw. z art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 4 upzp, poprzez wskazywane w skardze przekroczenie 5-letniego terminu do zgłoszenia przez gminę roszczenia o wymierzenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Skarżący wskazuje, że plan miejscowy zaczął obowiązywać w dniu 13.10.2007 r. Postępowanie w niniejszej sprawie zostało zainicjowane z urzędu z dniem 5.12.2011r., decyzję I instancji wydano w dniu 31.10.2012 r., a decyzję II instancji w dniu 19.03.2013 r. Ta ostatnia uchyliła tą pierwszą. Ponownie wydano decyzję I instancji w dniu 21.10.2014 r., a decyzję II instancji w dniu 11.02.2015 r. Zdaniem skarżącego powyższe okoliczności, w powiązaniu z początkiem obowiązywania planu miejscowego datowanym na 13.10.2007 r. oznaczają, iż skoro do dnia 13.10.2012 r. nie nastąpiło ustalenie obowiązku zapłaty renty planistycznej przez organ I instancji, to z tym dniem roszczenie wygasło. Pogląd skarżącego jednak niezasadnie rozszerza ustawowy warunek na zakończenie postępowania, a nie samo zgłoszenie roszczenia co powinno rozumieć się jako wszczęcie postępowania w zakresie ustalenia przedmiotowej opłaty. Zgodnie z treścią art. 37 ust. 4 upzp, do opłat, o których jest mowa w art. 36 ust. 4 upzp stosuje się odpowiednio art. 37 ust. 3 upzp. Przepis art. 37 ust. 3 upzp stanowi, że roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3 upzp można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. W konsekwencji, wskutek odpowiedniego stosowania przywołanej normy do opłaty planistycznej, należy uznać, że moment wszczęcia postępowania administracyjnego w sprawie tej opłaty jest zgłoszeniem roszczenia przez organ administracyjny wszczynający postępowanie w sprawie. Dla zachowania 5-letniego terminu do zgłoszenia roszczenia z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, o którym mowa w art. 36 ust. 4 upzp, wystarczającym jest wszczęcie postępowania administracyjnego w tym przedmiocie. W orzecznictwie sądów administracyjnych brak jest rozbieżności w zakresie powyższej wykładni przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym co do sposobu określenia terminu zgłoszenia roszczenia (por. wyroki NSA: z 6.12.2012r. II OSK 1397/11, II OSK 1394/1, opubl. LEX nr 1367249, LEX nr 1367246, oraz z dnia 4 lutego 2011 r., sygn. akt II OSK 250/10, LEX nr 1071222, z dnia 3 września 2008 r., sygn. akt II OSK 984/07, a także np. wyroki WSA w Krakowie: z 10.12.2013r. II SA/Kr 1127/13 LEX nr 1493060 i z 6.12.2012r. II SA/Kr 496/12 LEX nr 1235067). Odnośnie przedmiotowej opłaty ustawodawca wyznaczył termin w jakim opłata może zostać "ustalona" tj. jeżeli w 5 letnim okresie od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące organ zgłosi roszczenie w tym przedmiocie. Zdaniem Sądu nie ulega wątpliwości, iż za zgłoszenie roszczenia uznać należy w niniejszej sprawie zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej, co w niniejszej sprawie nastąpiło w okresie 5 lat od uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Również argumenty podnoszone przez skarżącego, iż kontrolowana decyzja wydana została po uchyleniu poprzednio wydanej decyzji tj. decyzji z dnia 31.10.2012r., nie mogą prowadzić do uwzględnienia skargi, gdyż uchylenie tej decyzji nie doprowadziło do nowego postępowania, lecz kontynuowano je – decyzja organu II instancji wydana była w oparciu o art. 138 § 2 kpa i nie kończyła postępowania administracyjnego wszczętego w 2011r., a jedynie z uwagi na stwierdzone uchybienia w toku prowadzonego postępowania usuwała z obrotu prawnego zaskarżoną w trybie odwoławczym decyzję i obligowała organ pierwszej instancji do uzupełnienia postępowania dowodowego.

Biorąc pod uwagę, że trafność argumentów organu II instancji co do wadliwości operatu szacunkowego, które przedstawione zostały w części historycznej uzasadnienia, należy wskazać, że zaskarżona decyzja wydana na podstawie art. 138 § 2 kpa jest zgodna z prawem.

Mając na uwadze powyższe orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 151 p.p.s.a.