Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 808/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2020-11-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono decyzję organu II i I instancji
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2020 poz 293
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - t.j.

SENTENCJA

. WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 13 listopada 2020 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jacek Bursa Sędziowie : WSA Paweł Darmoń WSA Tadeusz Kiełkowski (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 13 listopada 2020 r. sprawy ze skargi Stowarzyszenia [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] marca 2020 r. znak [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego Stowarzyszenia [...] [...] kwotę 500 zł (pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze, decyzją z dnia 31 marca 2020 r., znak [...], działając na podstawie art. 54, art. 59, art. 61, art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 1945), § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588) oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., po rozpatrzeniu odwołania Stowarzyszenie A z siedzibą w W. od decyzji Burmistrza Gminy i Miasta M. nr [...] z dnia 21 października 2019 r. orzekającej o ustaleniu na wniosek S. P. prowadzącego działalność jako Firma B z siedzibą w M., warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na zbieraniu, przerobie oraz skupie złomu wraz z segregacją złomu i jego sprzedażą, budową budowli wiaty magazynowej, budynku biurowo-socjalnego, budową utwardzenia terenu, miejsc postojowych dla samochodów osobowych i ciężarowych oraz budową utwardzenia do składowania złomu, budową zewnętrznego oświetlenia terenu, budową wagi, budową zewnętrznego odcinka instalacji elektrycznej (WLZ), budową przyłącza wodociągowego, zbiornika na ścieki bytowe o pojemności ok. 10-20m3 oraz zbiorników na wody opadowe z terenów utwardzonych, budowa ekranów akustycznych dźwiękochłonnych, budową zbiornika na paliwo – utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

Powyższa decyzja, która jest przedmiotem skargi, zapadła w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych.

Burmistrz Gminy i Miasta M., decyzją Nr [...] z dnia 21 października 2019 r., znak [...], działając na podstawie art. 59 ust. 1 oraz art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1945 ze zm.) oraz art. 104 k.p.a. (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 2096 ze zm.) po rozpatrzeniu wniosku z dnia 19 kwietnia 2019 r., złożonego przez Firma B w M. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na zbieraniu, przerobie oraz skupie złomu wraz z segregacją złomu i jego sprzedażą, budową budowli wiaty magazynowej, budynku biurowo-socjalnego, budową utwardzenia terenu, miejsc postojowych dla samochodów osobowych i ciężarowych oraz budową utwardzenia do składowania złomu, budową zewnętrznego oświetlenia terenu, budową wagi, budową zewnętrznego odcinka instalacji elektrycznej (WLZ), budową przyłącza wodociągowego, zbiornika na ścieki bytowe o pojemności ok. 10-20m3 oraz zbiorników na wody opadowe z terenów utwardzonych, budowa ekranów akustycznych dźwiękochłonnych, budową zbiornika na paliwo. W uzasadnieniu podniesiono, że spełnione są łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przedstawiając argumenty przemawiające za zasadnością przyjęcia stosownych rozwiązań. Wydana decyzja określa poszczególne warunki zabudowy; dołączono do niej załączniki, stanowiące jej integralną część: mapę zasadniczą z oznaczeniem linii rozgraniczających teren inwestycji (zał. nr 1), wyniki analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu (część tekstowa i część graficzna – zał. nr 2 i nr 3).

Odwołanie od powyższej decyzji złożyło Stowarzyszenie A z siedzibą w W. . W uzasadnieniu odwołania podniesiono, że planowana inwestycja w poważnym stopniu zakłóci spokój mieszkańców. Przysporzy jeszcze więcej hałasu i zwiększy ruch pojazdów, w części wioski już i tak bardzo obciążonej przez powstałą Północną Obwodnicę M. i mającą powstać wkrótce drogą ekspresową S7. Planowana inwestycja będzie miała negatywny wpływ na jakość życia mieszkańców pozostających w jej sąsiedztwie, wartość działek położonych w pobliżu inwestycji spadnie, powietrze będzie zanieczyszczone, powstanie hałas z przerobu złomu, pojawią się gryzonie. Skarżące Stowarzyszenie podkreśliło, że krajobraz miejscowości zostanie oszpecony poprzez składowisko złomu w części wsi już i tak bardzo przekształconej przez Północną Obwodnice M. i mającą powstać drogę ekspresową S7 (dwa ronda i węzeł drogowy).

Na skutek odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze wydało opisaną na wstępie decyzję o utrzymaniu zaskarżonej decyzji w mocy. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ odwoławczy przedstawił uwarunkowania materialnoprawne i proceduralne decyzji o ustaleniu warunków zabudowy – i wskazał w szczególności, że w niniejszej sprawie, w trakcie postępowania przed organem pierwszej instancji, przeprowadzono analizę, o jakiej mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Analiza zawiera część graficzną – mapę ewidencyjną, na której zakreślono granice obszaru analizowanego, granice terenu objętego wnioskiem, jak i część tekstową. Organ zweryfikował warunki oraz zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy wynikające z art. 61 ust. 1 ustawy, w tym w szczególności dotyczące ustalenia: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Zasadę dobrego sąsiedztwa na grunt prawa polskiego wprowadza art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy uzależniający zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, czyli takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Przepis ten wskazuje kumulatywne przesłanki składające się na zagwarantowanie ładu przestrzennego. Z kolei pod pojęciem cech zabudowy i zagospodarowania terenu (§ 2 pkt 3 rozporządzenia) należy rozumieć w szczególności gabaryty, formę architektoniczną obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu, zaś działka sąsiednia to działka dostępna z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy). Ustalenie warunków zabudowy odbywa się z udziałem osoby posiadającej wiadomości specjalne. Osoba taka, wpisana na listę izby samorządu zawodowego urbanistów lub architektów, dzięki swojej wiedzy, ma dać gwarancję właściwego stosowania art. 61 ust. 1 i następnych ustawy.

Organ odwoławczy ocenił, że sporządzona w niniejszej sprawie analiza urbanistyczno-architektoniczna odpowiada wymogom formalnym. Obszar analizowany określono w sposób zgodny z § 3 rozporządzenia w odległości 280 – 320m wokół działki, której dotyczy wniosek. Z przeprowadzonej analizy architektoniczno-urbanistycznej wynika, że realizacja planowanej zabudowy pozostaje w zgodności z zasadami kształtowania ładu przestrzennego. Parametry urbanistyczne zostały ustalone w sposób prawidłowy, na podstawie szerokiej weryfikacji stanu zagospodarowania w obszarze analizowanym. W obszarze analizowanym występują budynki jednokondygnacyjne oraz dwukondygnacyjne, o dachach płaskich, jednospadowych, dwuspadowych, czterospadowych lub wielospadowych, budynki na rzucie prostokąta, kwadratu – o prostej formie i architektonicznej.

W odniesieniu do wskaźników architektoniczno-urbanistycznych Samorządowe Kolegium Odwoławcze zauważyło, że organ I instancji ustalił linię zabudowy w odległości min. 20 m od zewnętrznej krawędzi drogi powiatowej (wyznaczona graficznie kolorem czerwonym) oraz nieprzekraczalna min. 20 m od zewnętrznej krawędzi drogi wojewódzkiej (wyznaczona graficznie) – zgodnie z załącznikiem nr 1. Wskaźnik powierzchni zabudowy oraz terenów utwardzonych do powierzchni działki objętej wnioskiem – ustalono od 0,40 do 0,60, wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej – zachować min. 40% powierzchni działki. Jeśli chodzi o parametry dla wiaty magazynowej, szerokość elewacji frontowej – 15,0 m + /- tolerancja do 20% dla parametru, a wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej mierzona od średniego poziomu terenu do okapu dachu lub jej gzymsu lub attyki – od 4,0 m do 6,5 m. Wysokość głównej kalenicy – wypadkowa wynikająca z przyjętego kąta nachylenia połaci dachowych i rozstawu ścian zewnętrznych projektowanego budynku mierzona od średniego poziomu terenu do najwyższej części dachu utworzonej na przecięciu połaci dachowej – od 9,5 m do 12,0 m. Natomiast parametry dla budynku biurowo-socjalnego ustalono w następujący sposób: szerokość elewacji frontowej – 12,0 m + /- tolerancja do 20% dla parametru, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej mierzona od średniego poziomu terenu do okapu dachu lub jej gzymsu lub attyki – od 2,0 m do 4,5 m. Wysokość głównej kalenicy ustalono od 4,5 m do 7,0 m. Parametry architektoniczne ustalono w nawiązaniu do średnich wartości w obszarze analizowanym. Podsumowując tę część uzasadnienia swojej decyzji, organ odwoławczy stwierdził, że sporządzona w toku postępowania przed organem I instancji analiza architektoniczno-urbanistyczna pozwala na ustalenie warunków zabudowy dla planowanego zamierzenia z poszanowaniem wymogów ustawodawstwa z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego. Ustalone warunki zabudowy nawiązują do zabudowy sąsiadującej, zabudowa objęta wnioskiem realizuje zasadę, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy; ustalenie przyjętych parametrów pozostaje w zgodności z zasadami kształtowania ładu przestrzennego i realizuje zasadę dobrego sąsiedztwa.

Dalej organ odwoławczy wskazał, że zamierzenie posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej – wnioskowana działka posiada dostęp do drogi publicznej powiatowej (dz. [...]), poprzez projektowany zjazd. Zapewnienie miejsc parkingowych na terenie działek zgodnie z § 18 ust. 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Spełniona jest również przesłanka, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Zaopatrzenie inwestycji w zakresie infrastruktury technicznej nastąpi na warunkach określonych przez dysponenta sieci. Zaopatrzenie w wodę – z projektowanej instalacji zgodnie z zapewnieniem Zakładu Wodociągów i Kanalizacji w M. Sp. z o.o. z dnia 30 listopada 2018 r., nr ZWiK: [...]; odprowadzenie ścieków gospodarczo-bytowych – projektowaną instalacją do projektowanego szczelnego zbiornika na nieczystości ciekłe; zaopatrzenie w środki łączności – z dostępnych źródeł; odprowadzenie wód opadowych – zbiorniki przeznaczone do odprowadzania wód opadowych z terenów utwardzonych po uprzednim podczyszczeniu w separatorze substancji ropopochodnych; zaopatrzenie w energię cieplną – z indywidualnych źródeł ciepła. Lokalizacja miejsca gromadzenia odpadów stałych bytowych na terenie wnioskowanej działki, utylizacja odpadów poza terenem inwestycji, odbiór przez firmy koncesjonowane. W toku postępowania prawidłowo dokonano stosownych uzgodnień projektu decyzji na podstawie art. 53 ust. 4 u.p.z.p. również w trybie tzw. milczącej zgody.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu, organ odwoławczy wskazał, że istotą decyzji o ustaleniu warunków zabudowy jest określenie sposobu zagospodarowania terenu i warunków zabudowy dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Decyzja ta, co wynika w sposób jednoznaczny z przepisów u.p.z.p., nie rodzi praw do terenu, jak również nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Sama decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie uprawnia do rozpoczęcia prac budowlanych i stanowi jedynie o możliwości wykonania inwestycji planowanego rodzaju na przedmiotowej nieruchomości określając jednocześnie wskazane przepisami prawa warunki, jakie inwestycja ta ma spełniać, a kwestie techniczno-budowlane, związane z samą realizacją planowanej inwestycji, nie są zatem objęte zakresem postępowania dotyczącego ustalenia warunków zabudowy. Ponadto przedmiotem oceny w postępowaniu o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy nie są zagadnienia związane z przyszłym i niepewnym wpływem planowanej inwestycji na korzystanie z nieruchomości sąsiadujących, a tym bardziej subiektywnie odczuwana uciążliwość inwestycji, czy też spodziewany spadek atrakcyjności lub wartości działki. W konsekwencji zawarte w decyzji ogólne warunki dotyczące ochrony osób trzecich w postępowaniu na tym etapie procesu inwestycyjnego należy uznać za wystarczające. Dla przedmiotowej inwestycji została wydana decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach Burmistrza Gminy i Miasta M. z dnia 25 października 2018 r., znak: [...], w której zagadnienia wpływu inwestycji na środowisko były szczegółowo weryfikowane. Zaskarżona decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie narusza przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia wykonawczego do tej ustawy, a postępowanie przeprowadzono z zachowaniem wymaganych przepisów procedury określonych w kodeksie postępowania administracyjnego. Decyzja ta nie narusza interesów osób trzecich; została w sposób prawidłowy uzasadniona; spełnia wymogi art. 107 § 3 k.p.a., a z ustaleń organu I instancji wynika, że zamierzenie realizuje przesłanki, o których mowa w art. 61 ust. 1 powyższej ustawy.

Pismem z dnia 17 czerwca 2020 r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 31 marca 2020 r. złożyło Stowarzyszenie A z siedzibą w W. . Strona skarżąca zarzuciła zaskarżonej decyzji naruszenie przepisów prawa materialnego i procesowego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, w postaci: 1) naruszenie prawa materialnego poprzez błędną jego interpretację i niewłaściwe zastosowanie, w szczególności art. 7 k.p.a., art. 8 w związku z art. 77 k.p.a. i art. 80 k.p.a. w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez naruszenie zasady praworządności i brak wyjaśnienia dokładnie stanu faktycznego sprawy, przez co doszło do zbyt szerokiej interpretacji zasady dobrego sąsiedztwa; 2) art. 7, 8 i 77 § 1 w zw. z art. 107 § 1 i 3 k.p.a. oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez brak dokonania niezbędnych czynności dowodowych i poczynienia własnych ustaleń, nieprzeprowadzenie dowodów pozwalających na ustalenie stanu faktycznego w sprawie, a w konsekwencji naruszenie zasady prawdy obiektywnej; 3) naruszenie prawa materialnego poprzez błędną jego wykładnię, niewłaściwe zastosowanie i wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniem zasady trwałości decyzji administracyjnej gwarantowanej art. 16 k.p.a., w szczególności poprzez pozostawienie w obrocie prawnym decyzji rozstrzygających w tożsamym przedmiocie; 4) naruszenie art. 10 § 1 k.p.a. przez brak zapewnienia skarżącemu czynnego udziału w postępowaniu. Strona skarżąca wniosła o stwierdzenie nieważności decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 31 marca 2020 r., znak [...], w całości, ewentualnie jej uchylenie również w całości oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, z powodu wskazanego naruszenia, które miało istotny wpływ na wynik postępowania, a nadto o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi sformułowana została argumentacja na poparcie powyższych zarzutów i wniosków.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi, w całości podtrzymując swoje stanowisko zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Pismem z dnia 26 października 2020 r. do skargi odniósł się S. P., który wniósł o oddalenie skargi oraz o zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje.

Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2167) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2325, dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, stosując środki określone w ustawie. Kontrola sądu polega na zbadaniu, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do rażącego naruszenia prawa dającego podstawę do stwierdzenia jego nieważności, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, naruszenia prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy oraz naruszenia przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, zgodnie z dyspozycją art. 134 § 1 p.p.s.a. Sąd nie rozstrzyga sprawy administracyjnej merytorycznie, lecz ocenia zgodność aktu z przepisami prawa.

Kontrolując zaskarżoną decyzję zgodnie ze wskazanymi wyżej kryteriami, należało uznać, że zachodzą podstawy do pozbawienia jej mocy wiążącej. Na zasadzie art. 135 p.p.s.a. Sąd uchylił także decyzję organu I instancji.

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie była decyzja w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, wydana na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (obecnie t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 293 ze zm., dalej "u.p.z.p."), a w szczególności art. 61 tej ustawy. W niniejszej sprawie organy słusznie, wobec nieobowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, prowadziły postępowanie na zasadach i w trybie art. 59 i nast. u.p.z.p. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego warunki zabudowy określa się w drodze decyzji administracyjnej. Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Wydanie warunków zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w art. 61 ust. 1 ustawy warunków (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 657/06, Lex nr 322451; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 19 stycznia 2011 r., sygn. akt II SA/Kr 1076/10, Lex nr 753402). Wymóg łącznego spełnienia tych przesłanek wiąże organ prowadzący postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy także w tym sensie, że spełnienie ich wraz ze stwierdzeniem braku innych przepisów sprzeciwiających się inwestycji, obliguje organ do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy (zob. Z. Niewiadomski (red.), Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Warszawa 2006, Wydawnictwo C.H. Beck, s. 489).

Weryfikacja przesłanek ustalenia warunków zabudowy wiąże się z koniecznością przeprowadzenia analizy urbanistyczno-architektonicznej. Sposób, w jaki należy ustalać parametry przyszłej (planowanej) inwestycji, określony został w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588). W pierwszej kolejności, stosownie do § 3 ust. 1 wskazanego wyżej rozporządzenia, niezbędne jest wyznaczenie wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego, a następnie przeprowadzenie na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Definicja "obszaru analizowanego" zawarta jest w § 2 pkt 4 rozporządzenia, a zatem przez "obszar analizowany" należy rozumieć teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania. Granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2). Obszar analizowany należy zatem ustalić tak by, o ile to nie kłóci się z zastanym w danym obszarze ładem urbanistycznym, wnioskodawca mógł zrealizować inwestycję w żądanym przez niego kształcie.

W sporządzonej na potrzeby niniejszej sprawy analizie urbanistyczno-architektonicznej, wyjaśniając granice obszaru analizowanego, wskazano, co następuje: "granice obszaru analizowanego obejmują obszar w odległości ok. 280,0-320,0 m wokół działki, której dotyczy wniosek, a wyznaczone zostały na bazie obszaru j.w. w dostosowaniu do granic działek i w sposób umożliwiający prawidłową ocenę układu urbanistycznego". Jakkolwiek nie wskazano w tym kontekście precyzyjnych danych co do szerokości frontu działki, zrekonstruowawszy tę szerokość z dokumentacji znajdującej się w aktach, można przyjąć, że granice obszaru analizowanego zostały zakreślone prawidłowo, a w każdym razie nie ma w tej mierze uchybienia, które mogłoby mieć istotny wpływ na wynika sprawy. Jako generalnie prawidłowa jawi się teza konkluzja, że w obszarze analizowanym znajdują się działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej, które są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, zgodnie z brzmieniem art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Jak wskazano w analizie, zabudowa mieszkaniowo-gospodarcza zlokalizowana jest od strony północnej, północno-wschodniej, wschodniej i zachodniej wnioskowanej działki. Zabudowa usługowa oraz zabudowa produkcyjna zlokalizowane są od strony zachodniej wnioskowanej działki. W bezpośrednim sąsiedztwie wnioskowanej działki znajdują się tereny niezabudowane. Zabudowa skupiona jest po obu stronach drogi wojewódzkiej i powiatowej. Teren inwestycji znajduje się więc w obszarze zabudowy mieszkaniowo-gospodarczej i usługowo-produkcyjnej. Z zestawienia tabelarycznego wynika, że zabudowa usługowa i produkcyjna znajduje się na działkach nr [...], [...], [...], [...].

Parametry nowej zabudowy – z wyjątkiem linii zabudowy, o której będzie mowa niżej – nie budzą, zdaniem Sądu, istotnych wątpliwości i jawią się jako prawidłowe. Dotyczy to wskaźnika powierzchni zabudowy oraz terenów utwardzonych do powierzchni działki objętej wnioskiem (od 0,40 do 0,60), wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej (zachować min. 40% powierzchni działki), a także parametrów dla wiaty magazynowej (szerokość elewacji frontowej – 15,0 m + /- tolerancja do 20%, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej mierzona od średniego poziomu terenu do okapu dachu lub jej gzymsu lub attyki – od 4,0 m do 6,5 m, wysokość głównej kalenicy – wypadkowa wynikająca z przyjętego kąta nachylenia połaci dachowych i rozstawu ścian zewnętrznych projektowanego budynku mierzona od średniego poziomu terenu do najwyższej części dachu utworzonej na przecięciu połaci dachowej – od 9,5 m do 12,0 m) oraz parametrów dla budynku biurowo-socjalnego (szerokość elewacji frontowej – 12,0 m + /- tolerancja do 20%, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej mierzona od średniego poziomu terenu do okapu dachu lub jej gzymsu lub attyki – od 2,0 m do 4,5 m, wysokość głównej kalenicy – od 4,5 m do 7,0 m).

W odniesieniu do linii zabudowy zauważyć należy, że istnieje zasadnicza rozbieżność i niespójność w samej decyzji oraz w wynikach analizy tudzież w postanowieniu Starosty [...] jako zarządcy drogi powiatowej. I tak, w części tekstowej decyzji organu pierwszej instancji ustalono linie zabudowy: "nieprzekraczalna min. 20 m od zewnętrznej krawędzi drogi powiatowej (wyznaczona graficznie kolorem czerwonym) oraz nieprzekraczalna min. 20 m od zewnętrznej krawędzi drogi wojewódzkiej (wyznaczona graficznie) - zgodnie z załącznikiem nr 1". Tymczasem na załączniku nr 1 wykreślono inną linię zabudowy od krawędzi drogi powiatowej – "min 15 m". Ta rozbieżność stanowi o istotnej wadliwości rozstrzygnięcia. Dodać przy tym trzeba, że części tekstowa decyzji jest zbieżna z postanowieniem Starosty [...], gdzie wskazano warunek w postaci ustalenia linii zabudowy w odległości nie mniejszej niż 20,00 m od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi powiatowej, natomiast załącznik graficzny nr 1 zdaje się nawiązywać do wyników analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu (załącznik nr 2), gdzie też mowa o linii zabudowy nieprzekraczalnej min. 15 m od zewnętrznej krawędzi drogi.

W ocenie Sądu, generalnie prawidłowe są ustalenia organów co do dostępu terenu do drogi publicznej oraz pozostałych przesłanek ustalenia warunków zabudowy – z tym zastrzeżeniem, że z dniem 12 grudnia 2019 r. (a zatem przed wydaniem decyzji przez organ odwoławczy) utraciło ważność oświadczenie firma C z dnia 12 grudnia 2018 r. (w jego treści wskazano, że jest ono ważne przez okres jednego roku od daty wydania).

Z uwagi na wskazane wyżej uchybienia w zakresie ustalenia linii zabudowy oraz w zakresie weryfikacji okoliczności relewantnej z punktu widzenia kwestii wystraczającego uzbrojenia terenu (energia elektryczna) stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a.). Wewnętrzna sprzeczność decyzji w zakresie ustalenia linii zabudowy stanowi też o naruszeniu powołanych w podstawie prawnej decyzji przepisów prawa materialnego.

Zarzuty skargi Sąd uznał za zasadne tylko w zakresie, w jakim korelują one z niniejszym uzasadnieniem. Zarzuty dalej idące są, zdaniem Sądu, niezasadne. W szczególności nie można się zgodzić z twierdzeniem strony skarżącej, jakoby planowana funkcja nie występowała w obszarze analizowanym. Znajdująca się w aktach analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu zawiera tabelaryczne zestawienie działek ze wskazaniem sposobu użytkowania istniejących budynków. Niezasadny jest też zarzut nieważności zaskarżonej decyzji – dla danego terenu dopuszczalne jest wydanie wielu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy; zamierzenia inwestycyjne objęte zaskarżoną decyzją i decyzją załączoną do skargi (decyzja z dnia 12 listopada 2019 r.) nie są przy tym tożsame (różnią się w szczególności w zakresie ogrodzenia i ekranów akustycznych).

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ rozważy i prawidłowo ukształtuje rozstrzygnięcie w zakresie linii zabudowy oraz wyjaśni kwestię wystarczającego uzbrojenia terenu z uwzględnieniem aktualnej dokumentacji.

Z wymienionych przyczyn, na podstawie art. 145 ust. 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 135 p.p.s.a., orzeczono jak w pkt I sentencji wyroku. O kosztach postępowania orzeczono w pkt II sentencji wyroku w oparciu o art. 200 p.p.s.a.