Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 834/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2018-12-03 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 80, art. 107 par. 3
journal: Dz.U. 2017 poz 1257
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5 pkt 3, art. 130 ust. 1, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1, art. 156 ust. 1
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 43 ust. 3, par. 45 ust. 1, par. 56 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Dnia 3 grudnia 2018 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Jolanta Rosińska (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska, Sędzia WSA Joanna Tarno, Protokolant Sekretarz sądowy Izabela Bielińska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 grudnia 2018 roku sprawy ze skargi M. K. i R. K. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości oddala skargę. a.bł.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...]r. nr [...] Prezydent Miasta Ł., wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 19.100 zł na rzecz R. K. i M. K. za szkodę w postaci zmniejszenia wartości nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A 34, oznaczonej w ewidencji gruntów, w obrębie[...], jako działka nr 255/1, powstałej w związku z przebiegającą nad ww. działką napowietrzną linią energetyczną 110 kV relacji A. Do wypłaty odszkodowania zobowiązano A S.A. Oddział Ł.. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazano, że decyzją Naczelnika Dzielnicy Ł. –Ś. nr [...] z dnia [...] r. zezwolono Zakładowi Energetycznemu Ł. - Miasto na przeprowadzenie linii energetycznej 110 kV relacji A przez szereg nieruchomości, m.in. przez nieruchomość położoną w Ł. przy ul. A 34, oznaczoną jako działka nr 255 z obrębu [...], która obecnie odpowiada działce nr 255/1 z obrębu [...]. Decyzja ta weszła do obrotu prawnego i stała się ostateczna z dniem 23 września 1976 r. Organ ustalił, że w dacie wydania zezwolenia nieruchomość stanowiła własność B. T. Stosownie do postanowienia Sądu Rejonowego w R. z dnia [...] r. sygn. akt [...] o dział spadku po B. T. nieruchomość zabudowaną położoną w Ł. przy ul. A 34 nabyła M. K. Aktem notarialnym z dnia [....] r. Rep. [...] umową dożywocia M. K. przeniosła własność przedmiotowej nieruchomości na M. i R. małż. K. Ponadto, w dniu 29 marca 2016 r. M. K. dokonała na M. i R. małż. K. cesji wszelkich roszczeń związanych z własnością nieruchomości położonej przy ul. A 34, w tym roszczeń z tytułu odszkodowania w związku z linią energetyczną usytuowaną nad nieruchomością na podstawie decyzji administracyjnej z dnia [...] r. W związku z powyższym uznano, że wnioskodawcom przysługuje uprawnienie do uzyskania odszkodowania z tytułu ograniczenia prawa własności przedmiotowej nieruchomości, na podstawie decyzji Naczelnika Dzielnicy Ł. Ś. z dnia [...] r. Prezydent Miasta Ł., wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej przytoczył w uzasadnieniu rozstrzygnięcia treść art. 36 obowiązującej wówczas ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o trybie i zasadach wywłaszczania nieruchomości (Dz. U . 1974 Nr 10 poz. 64), a także art. 128 ust. 1 i 4, 129 ust. 5 pkt 3 i 132 ust. 6 obowiązującej aktualnie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121 z poźn. zm.), zwanej dalej u.g.n. Ustalając podmiot zobowiązany do wypłaty odszkodowania organ I instancji wskazał, że decyzja z dnia [...] r. została wydana na rzecz Zakładu Energetycznego Ł. - Miasto. W wyniku przekształceń organizacyjnych, jakie nastąpiły po dacie wydania przedmiotowej decyzji, organ prowadzący postępowanie ustalił, że następcą prawnym jednostki, na rzecz której wydano ww. decyzje jest A S.A. W motywach rozstrzygnięcia wskazano, że konieczność ustalenia odszkodowania podyktowana jest nie odnalezieniem żadnych dokumentów wskazujących, iż poprzedniemu właścicielowi bądź jego spadkobiercy zostało wypłacone jakiekolwiek odszkodowanie. Wnioskodawcy uprzedzeni o odpowiedzialności karnej wynikającej za składanie fałszywych zeznań oświadczyli, iż nie otrzymali żadnego odszkodowania z tytułu wybudowania ww. linii energetycznej nad przedmiotową nieruchomością. Z przytoczonych powodów Prezydent ustalił odszkodowanie za zmniejszenie się wartości nieruchomości, na podstawie operatu szacunkowego z dnia [...] r.

Odwołanie od decyzji złożyli zarówno strony na rzecz, których ustalono odszkodowanie jak i A S.A.

Pełnomocnik wnioskodawców wniósł o uchylenia zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania. Decyzji zarzucił naruszenie:

1) art. 9 i 107 § 1 pkt 6 i § 3 K.p.a. poprzez brak odniesienia się organu do wszystkich zarzutów i twierdzeń wnioskodawców do opinii biegłego, brak wyjaśnienia czemu nie uznał zarzutów wnioskodawców za zasadne, niemal całkowite pominięcie zgłaszanych uwag i zarzutów w treści uzasadnienia,

2) art. 10 § 1. 77 § 1, 78 § 1 i 2 i art. 84 § 1 K.p.a. poprzez pominięcie wniosków dowodowych wnioskodawców, nie zlecenie uzupełniającej opinii biegłej,

3) § 43 ust. 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez nieuwzględnienie elementów tam wskazanych obligatoryjnie będących częścią dochodzonego roszczenia,

4) art. 21 ust. 1 Konstytucji RP poprzez ustalenie odszkodowania, które nie spełnia warunku słuszności, jeśli chodzi o jego wysokość.

Z kolei pełnomocnik A S.A. decyzji organu I instancji zarzucił:

1) naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 128 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 z późn. zm., dalej: u.g.n.) poprzez ustalenie odszkodowania za szkodę w postaci zmniejszenia wartości nieruchomości powstałą w związku z lokalizacją na nieruchomości odcinka napowietrznej linii dystrybucyjnej wysokiego napięcia 110 kV relacji A na rzecz osób, które nie są legitymowane czynnie w zakresie dochodzonego roszczenia o ustalenie odszkodowania,

2) naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 128 ust. 4 u.g.n. poprzez ustalenie odszkodowania w wysokości nieodpowiadającej rzeczywistej wartości szkody,

3) naruszenie przepisów postępowania , tj. art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a. poprzez brak podjęcia w niniejszej sprawie przez organ I instancji wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, a także poprzez brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego w sprawie, nadto dokonanie przez organ I instancji błędnej oceny całokształtu materiału dowodowego i nieuprawnione przyjęcie, że w niniejszej sprawie obszar, na którym występują ograniczenia związane z przebiegiem napowietrznej linii dystrybucyjnej wysokiego napięcia 110 kV ma szerokość 16 m.

Z tych powodów pełnomocnik podmiotu zobowiązanego do wypłaty ustalonego odszkodowania wniósł na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a. o uchylenie decyzji w całości i orzeczenie o odmowie ustalenia odszkodowania za szkodę w postaci zmniejszenia wartości nieruchomości.

Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Wojewoda [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. Organ podkreślił w pierwszej kolejności, że inicjujący postępowanie wniosek dotyczy nieruchomości objętej decyzją Naczelnika Dzielnicy Ł.- Ś. nr [...] z dnia [...] r. zezwalającą Zakładowi Energetycznemu Ł.- Miasto na przeprowadzenie linii energetycznej 110 kV relacji A. Wnioskodawcy wystąpili o odszkodowanie za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości wskutek podjętych na nieruchomości czynności. Dalej wskazał, że aktualnie zagadnienie ustalenia odszkodowania reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121 z późn. zm.). Zdaniem organu w sprawie znalazł zastosowanie art. 129 ust. 5 u.g.n., bowiem odnosi się do takich stanów faktycznych, w których doszło do ograniczenia prawa własności bez ustalenia odszkodowania bez względu na to, czy okoliczności uzasadniające ustalenie odszkodowania zaistniały przed, czy po wejściu w życie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Wyjaśnił przy tym, że przez pozbawienie praw do nieruchomości rozumie się ograniczenie prawa własności, jako szeroko rozumianego pojęcia wywłaszczenia. Dlatego ustalenie odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości, w okolicznościach sprawy, powinno nastąpić na podstawie przepisów o wywłaszczeniu, a jeżeli do dnia wejścia w życie powyższej ustawy nie została wydana odrębna decyzja o ustaleniu odszkodowania, to na podstawie art. 129 ust. 5 u.g.n. winna być ona aktualnie wydana. Zdaniem organu odwoławczego roszczenie odszkodowawcze, o którym mowa, jest związane z osobą właściciela, który poniósł szkodę i co do zasady, będzie to właściciel nieruchomości w czasie budowy urządzenia. Jednak w sytuacji zbycia roszczenia następcy prawnemu pod tytułem szczególnym, tenże następca może wystąpić z żądaniem odszkodowania. Za prawidłowe Wojewoda ocenił tym samym rozstrzygnięcie organu I instancji, że wnioskodawca legitymowany był do wystąpienia o ustalenie odszkodowania. W odniesieniu do zarzutu błędnego ustalenia wysokości odszkodowania organ stwierdził, że odszkodowanie ustalone zostało prawidłowo. Podniósł, że w toku postępowania sporządzony został operat szacunkowy z dnia 23 grudnia 2016 r., którego aktualność została potwierdzona w dniu 11 stycznia 2018 r., zgodnie z art. 156 ust. 4 u.g.n. W sprawie ustalono, że w dacie ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości działka była zabudowana 2 budynkami mieszkalnymi o konstrukcji drewnianej, w związku z tym do wyceny przyjęto faktyczny sposób użytkowania nieruchomości, tj. pod budownictwo mieszkalne jednorodzinne. Uwzględniając powierzchnię pasa 16 m obliczono, że ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości dotyczy 204 m2 nieruchomości. W operacie szacunkowym przyjęto, że na skutek posadowienia linii 110 kV zmniejszenie wartości nieruchomości wynosi na tym obszarze 50%. Uzasadniając swe stanowisko rzeczoznawca stwierdził, że obszar, na którym ograniczono sposób korzystania z nieruchomości może być wykorzystany przez właścicieli nieruchomości jako tereny zielone. Zaś wartość gruntów o funkcji terenów zielonych stanowi 50% wartości gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Biorąc pod uwagę przyjęty procentowy spadek wartości gruntu na skutek wybudowania linii elektroenergetycznej 110 kV dla każdej z wydzielonych części działki nr 255/1, obliczono średnioważony współczynnik spadku wartości nieruchomości na skutek wybudowania linii elektroenergetycznej, który wyniósł 29%. Ponadto, rzeczoznawca wskazał, że oprócz ograniczeń w zagospodarowaniu terenu wybudowanie linii elektroenergetycznej obniżyło walory estetyczne działki, co nie zostało uwzględnione w powyższym współczynniku spadku wartości, zatem w wycenie zastosowano dodatkowo współczynnik korekcyjny K=0,9. Do wyceny nieruchomości przyjęto podejście porównawcze, metodę porównywania nieruchomości parami. Wartość nieruchomości przed wybudowaniem linii określona została na kwotę 152 zł za m2. Wartość nieruchomości przed wybudowaniem linii wyniosła po zaokrągleniu 52 800 zł (347 m2 x 152 = 52 744). Z kolei wartość nieruchomości według stanu po wybudowaniu linii 110 kV wyniosła po zaokrągleniu 33 700 zł. (52 744 zł x (1 - 0,29) x 0,9 = 33 703 zł). W związku z powyższym spadek wartości nieruchomości wyniósł 19 100 zł (52 800 - 33700 - 19 100). Zdaniem organu odwoławczego w opiniowanym operacie rzetelnie i odpowiednio dla celu wyceny opisano stany nieruchomości oraz przeznaczenie. Należycie sprecyzowano i sformułowano cel wyceny oraz jej zakres. Daty istotne dla procesu wyceny również przyjęto prawidłowe. Przedstawiono analizę rynku nieruchomości odpowiednio do celu i sposobu wyceny. Przedstawiono wybór odpowiedniej metodyki i techniki wyceny. W operacie opisano również przebieg istotnych obliczeń i uzasadnienie końcowego wyniku. Załączono i podano w treści operatu dane wykorzystane w procesie szacowania. Zamieszczono stosowne klauzule i oświadczenia potwierdzające dokonanie wyceny zgodnie z przepisami prawa. W ocenie organu II instancji operat szacunkowy jest kompletny i może być użyty do celu dla jakiego został sporządzony. Wskazał w dalszej kolejności, że w odwołaniach od decyzji strony postępowania wniosły zastrzeżenia odnośnie wielkości strefy ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości. W ocenie uprawnionych do odszkodowania powierzchnia ograniczenia jest większa niż przyjęto w wycenie, a co za tym idzie odszkodowanie powinno być wyższe. Z kolei zdaniem podmiotu zobowiązanego do wypłaty odszkodowania rzeczony obszar ograniczenia jest zbyt duży. Rzeczoznawca majątkowy odnosząc się do tych zarzutów podtrzymał stanowisko, że przyjęty do wyceny pas o szerokości 16 m jest pasem, który najtrafniej odzwierciedla powstałe na skutek budowy sieci ograniczenia w zagospodarowaniu terenu. Wskazano, że w wycenie należało określić stan nieruchomości aktualny na datę 1976 r., a zatem także zakres ograniczeń, związanych z posadowieniem sieci, powinien odzwierciedlać ówczesne uwarunkowania. Dokumentem, który wskazywał na jakiej części nieruchomości ograniczone zostały możliwości korzystania przez właściciela z nieruchomości w sposób zgodny z jej przeznaczeniem, aktualnym na 1976 r., była decyzja nr [...] z dnia [...] r. Jeśli chodzi o przytoczone w odwołaniu "ograniczenia" w postaci hałasu i oddziaływania fal elektroenergetycznych, rzeczoznawca podniósł z kolei, że nie są one rozróżniane przez uczestników rynku jako odrębne od ograniczeń w zagospodarowaniu czynniki wpływające na spadek wartości nieruchomości na skutek istnienia napowietrznych linii elektroenergetycznych. Ograniczenie w zagospodarowaniu wynika m.in. właśnie z istnienia tych fal i ich możliwego oddziaływania na zdrowie ludzkie. Obniżenie walorów estetycznych nieruchomości zostało uwzględnione w wycenie poprzez zastosowanie odpowiedniego współczynnika korygującego K=0,9 (str. 19 operatu szacunkowego), zaś wpływ istnienia linii 110 kV na poczucie bezpieczeństwa jest cechą indywidualną każdego człowieka, nie dającą się zmierzyć na podstawie badania rynku nieruchomości. Zdaniem rzeczoznawcy np. u właścicieli przedmiotowej nieruchomości istnienie linii 110 kV nie mogło istotnie wpłynąć na poczucie bezpieczeństwa, skoro zamieszkują na jej terenie od wielu lat i zdecydowali się ponadto na budowę na jej terenie nowego budynku mieszkalnego. Powołane argumenty Wojewoda uznał za słuszne i stwierdził, że organ I instancji prawidłowo orzekł o odszkodowaniu za zmniejszenie się wartości nieruchomości w strefie, której powierzchnia wywiedziona została z treści rozstrzygnięcia o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości. Odnosząc się z kolei do zarzutu przyjęcia w operacie wyłącznie gruntów pod zabudowę, a nie gruntów zabudowanych rzeczoznawca wskazał, że uwarunkowania prawne wyceny wskazują na konieczność oszacowania wartości nieruchomości według stanu z dnia 23 września 1976 r., jednak według poziomu cen aktualnych na dzień wyceny. Oznacza to, że nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny według jego stanu na datę historyczną należy poszukiwać na rynku lokalnym w obrocie bieżącym, tj. jak wskazując dobre praktyki wyceny nieruchomości - nie starszym niż 2 lata poprzedzające datę wyceny. Na dzień 23 września 1976 r. nieruchomość zabudowana była dwoma 25-letnimi budynkami mieszkalnymi o konstrukcji drewnianej, była położona przy drodze gruntowej o nawierzchni nieutwardzonej, ze słabym dostępem do mediów (zgodnie z oświadczeniami właścicieli nieruchomości, załączonymi do operatu szacunkowego, do budynków były doprowadzone jedynie przewody elektroenergetyczne). Z uwagi na fakt, że 25 lat temu, w latach 90., na terenach miasta Ł. nie budowano już budynków o podobnej konstrukcji i rozwiązaniach architektonicznych, w bieżącym obrocie nie ma i nie może być transakcji nieruchomościami o zabudowie dokładnie oddającej stan nieruchomości z 23 września 1976 r. Niemniej jednak występują transakcje obiektami podobnymi, wybudowanymi w podobnym okresie do budynków, stanowiących zabudowę nieruchomości przy ul. A 34. W wyjaśnieniach rzeczoznawcy wskazano, że typowym obecnie zachowaniem nabywców nieruchomości zabudowanych podobnymi budynkami o konstrukcji drewnianej, o podobnej architekturze, ze słabym dostępem do mediów i z tymi warunkami dojazdu do nieruchomości (droga nieutwardzona) jest ich zakup w celu rozbiórki tych budynków i wzniesienia na nich nowej zabudowy, czego dowodzi fakt, że ceny takich nieruchomości w przeliczeniu na 1 m2 gruntu kształtują się na poziomie cen gruntów niezabudowanych o podobnej lokalizacji i cechach fizycznych. Są to budynki zużyte funkcjonalnie, niespełniające dzisiejszych wymagań rynku budynków mieszkalnych jednorodzinnych na terenie miasta Ł. W związku z powyższym, zastosowane podejście do wyceny, polegające na określeniu wartości nieruchomości jako gruntu niezabudowanego jest podejściem właściwym, odzwierciedlającym dzisiejsze realia rynkowe, w których zabudowa mieszkalna drewniana stanowi obciążenie, a nie walor nieruchomości. Jako niesłuszny zakwalifikowano zarzut, iż nie potrafiono znaleźć gruntów o podobnym przeznaczeniu i podobnym zagospodarowaniu działki. Na str. 17. operatu wskazano, że wartość rynkową nieruchomości po wybudowaniu linii elektroenergetycznej 110 kV określono przy zastosowaniu odpowiedniego współczynnika odzwierciedlającego ograniczenia prawa własności działki na skutek wybudowania sieci ze względu na fakt, że badanie rynku wykazało brak nieruchomości a podobnych cechach rynkowych, na których wybudowano podobne urządzenia infrastruktury technicznej, wprowadzające porównywalne ograniczenia w zagospodarowaniu terenu przez właściciela gruntu. To znaczy, że w analizowanym okresie na rynku lokalnym nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną, nie było transakcji nieruchomościami, które charakteryzowałyby się porównywalnymi ograniczeniami w zagospodarowaniu terenu, wywołanymi istnieniem na nieruchomości napowietrznych sieci elektroenergetycznych 110 kV. Organ II instancji uznał, że nie ma podstaw kwestionować wyjaśnień rzeczoznawcy. Odnosząc się końcowo do argumentów odwołujących podniesionych w toku postępowania odwoławczego wskazał, że sam fakt istnienia innego operatu szacunkowego dotyczącego sąsiedniej działki nie może stanowić argumentu podważającego stanowisko organu I instancji co do prawidłowości operatu sporządzonego w toku postępowania. Skoro zdaniem organów obu instancji sporządzony dla potrzeb przedmiotowego postępowania operat jest prawidłowy, nie ma potrzeby przeprowadzać dowodu z innego operatu czy też występować w trybie art. 157 u.g.n. do organizacji rzeczoznawców majątkowych.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi złożyli M. K. i R. K. reprezentowani przez radcę prawnego J. P., wnosząc o jej uchylenie oraz zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych solidarnie na rzecz skarżących. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie art. 124 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 43 ust. 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez błędne przyjęcie elementów wpływających na obniżenie wartości nieruchomości oraz nie uwzględnienie faktu, że działka w dacie posadowienia linii była zabudowana i wskazanie w treści decyzji warunków ustalenia odszkodowania nie uwzględniającego pełni pozbawienia praw do nieruchomości dokonanego przedmiotową decyzją wywłaszczeniową i związanego z tym spadku jej wartości. Ponadto, zarzucono naruszenie art. 21 ust. 2 Konstytucji RP poprzez wskazanie w treści decyzji warunków ustalenia odszkodowania nie będącego słusznym odszkodowaniem ze względu na nie uwzględnienie pełni pozbawienia praw do nieruchomości dokonanego przedmiotową decyzją wywłaszczeniowa oraz poprzez nieuwzględnienie szkody związanej z obniżeniem wartości działki zabudowanej. Dodatkowo podniesiono zarzut naruszenia art. 12 § 1, art. 78 § 1, art. 80 i art. 84 § 1 K.p.a. poprzez nieuwzględnienie przytaczanych przez wnioskodawcę dowodów i okoliczności potwierdzających prawidłowość przyjęcia szerszego niż wskazany w opinii rzeczoznawcy pasa ograniczającego prawo własności i mającego wpływ na obniżenie wartości nieruchomości, co miało istotny wpływ na rozstrzygniecie, w tym pominięcie wniosku o przeprowadzanie dowodu z opinii biegłego energetyka. Zdaniem skarżących w sprawie doszło także do naruszenia art. 7, 77 i 78 § 1 K.p.a. poprzez nieuwzględnienie wszystkich wniosków dowodowych zgłaszanych przez wnioskodawcę co do zakresu ograniczenia prawa własności oraz niewłaściwe przeanalizowanie zebranego materiału dowodowego, w tym operatu szacunkowego, co miało istotny wpływ na rozstrzygnięcie, w szczególności co do uwzględnienia w operacie cen nieruchomości nie będących podobnymi, bowiem nie uwzględniających zabudowy działki w momencie budowy linii, w tym nie przeprowadzenie żadnych dowodów co do stanu technicznego spornego budynku mieszkalnego, nadto niesprawdzenia i nie przeprowadzenia żadnych dowodów na okoliczność walorów mieszkalnych, architektonicznych przedmiotowego budynku. Podniesiono ponadto zarzut naruszenia art. 4 ust. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez niewłaściwy dobór nieruchomości do wyceny wartości działki oraz art. 128 ust. 4 i 134 w zw. z art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez niewłaściwe ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości pod budowę i eksploatację linii. W ocenie skarżących uchybiono w sprawie przepisom dotyczącym postępowania dowodowego i w związku z tym nieprawidłowo i nierzetelnie ustalono stan faktyczny sprawy, co powinno być uzupełnione co najmniej o: 1) dopuszczenie i przeprowadzanie dowodu z opinii biegłego energetyka na okoliczność ustalenia szerokości pasów związanych z obowiązkiem udostępniania nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii, a także łącznym pasem ograniczeń prawa własności i zmian możliwości zagospodarowania działki, 2) przeprowadzenie uzupełniającej opinii innego biegłego rzeczoznawcy w celu wyliczenia odszkodowania związanego z dokonanym wywłaszczeniem z uwzględnieniem obniżenia wartości budynku mieszkalnego znajdującego się na nieruchomości, 3) w razie nie przeprowadzenia dowodu z opinii innego biegłego, o zwrócenie się w trybie art. 157 u.g.n. do właściwej organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o weryfikację prawidłowości i rzetelności opinii biegłego Z. L.-T. w kontekście zastosowanych cen gruntu, wybranych do porównania nieruchomości, zgodności operatu z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i w odniesieniu do pozostałych zarzutów zgłoszonych w toku niniejszego postępowania. Jednocześnie strona wniosła o zwrócenie się w tym zakresie z wnioskiem do innej organizacji niż [...] Stowarzyszenie Rzeczoznawców ze względu na to, że biegła Z. L.-T. jest Przewodniczącą Komisji Arbitrażowej [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego ustalenia jakoby samowolnie przez biegłą pasa ograniczenia wskazał, że zakres ograniczenia powinien uwzględniać uwarunkowanie z daty wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości. W rozpatrywanej sprawie to nie biegła ustaliła powierzchnię pasa, a wynikała ona z treści samej decyzji z dnia [...] r. Zdaniem organu II instancji, prawidłowo orzeczono o odszkodowaniu za zmniejszenie się wartości nieruchomości w strefie, której powierzchnia wywiedziona została z treści rozstrzygnięcia o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości. Ustosunkowując się z kolei do wpływu znajdujących się na nieruchomości naniesień na wysokość odszkodowania wskazał, że w uzasadnieniu decyzji przytoczył wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego w tym zakresie. Biegła podniosła, że na dzień 23 września 1976 r. nieruchomość zabudowana była dwoma 25-letntmi budynkami mieszkalnymi o konstrukcji drewnianej, była położona przy drodze gruntowej o nawierzchni nieutwardzonej, ze słabym dostępem do mediów (zgodnie z oświadczeniami właścicieli nieruchomości, załączonymi do operatu szacunkowego, do budynków były doprowadzone jedynie przewody elektroenergetyczne). Z uwagi na fakt, że 25 lat temu, w latach 90., na terenach miasta Ł. nie budowano już budynków o podobnej konstrukcji i rozwiązaniach architektonicznych, w bieżącym obrocie nie ma i nie może być transakcji nieruchomościami o zabudowie dokładnie oddającej stan nieruchomości z 23 września 1976 r. Niemniej jednak występują transakcje obiektami podobnymi, wybudowanymi w podobnym okresie do budynków, stanowiących zabudowę nieruchomości przy ul. A 34. W wyjaśnieniach rzeczoznawcy wskazano, że typowym obecnie zachowaniem nabywców nieruchomości zabudowanych podobnymi budynkami o konstrukcji drewnianej, o podobnej architekturze, ze słabym dostępem do mediów i z tymi warunkami dojazdu do nieruchomości (droga nieutwardzona) jest ich zakup w celu rozbiórki tych budynków i wzniesienia na nich nowej zabudowy, czego dowodzi fakt, że ceny takich nieruchomości w przeliczeniu na 1 m2 gruntu kształtują się na poziomie cen gruntów niezabudowanych o podobnej lokalizacji i cechach fizycznych. Są to budynki zużyte funkcjonalnie, niespełniające dzisiejszych wymagań rynku budynków mieszkalnych jednorodzinnych na terenie miasta Ł. Zdaniem organu odwoławczego dane ujęte w operacie szacunkowym stanowiącym podstawę rozstrzygnięcia, a także wyjaśnienia rzeczoznawcy są logiczne, spójne i uargumentowane w sposób pozwalający użyć rzeczony operat dla celu do jakiego został sporządzony. Odpowiadając z kolei na zarzut dotyczący wysokości odszkodowania związany ze sporządzonym dla potrzeb innego postępowania operatem szacunkowym, organ podkreślił, że sam fakt istnienia innego operatu szacunkowego dotyczącego sąsiedniej działki nie może stanowić argumentu podważającego stanowisko organu I instancji co do prawidłowości operatu sporządzonego w toku niniejszego postępowania. Skoro zdaniem organów obu instancji sporządzony dla potrzeb przedmiotowego postępowania operat jest prawidłowy, to nie ma potrzeby przeprowadzać dowodu z innego operatu, tym bardziej, że dotyczy innej nieruchomości. W ocenie organu odwoławczego, Prezydent wydając decyzję w pierwszej instancji prawidłowo oparł się na rzeczonym operacie, a rzeczoznawca majątkowy swoje stanowisko, które legło u podstaw kwestionowanych wyceny uzasadnił. Subiektywne przekonanie strony, że wartość nieruchomości została zaniżona, nie może podważać prawidłowości dowodu wykonanego przez biegłą posiadającą wiadomości specjalne w tym zakresie. Jedynie na marginesie podniósł, że również za nieuzasadniony uznał zarzut strony przeciwnej, która w odwołaniu od decyzji podniosła swoje argumenty, iż wysokość odszkodowania jest zawyżona.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Sąd administracyjny bada, czy zaskarżony akt administracyjny (decyzja, postanowienie) jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami proceduralnymi, normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Uwzględniając skargę na decyzję sąd uchyla ją w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy; naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy - art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz.U. 2018 r., poz. 1302 ze zm.) – dalej powoływanej jako: "p.p.s.a".

Na podstawie art. 134 § 1 ww. ustawy, sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Biorąc pod uwagę tak zakreśloną kognicję i przyczyny wzruszenia decyzji organów administracji publicznej Sąd stwierdził, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zaskarżona decyzja nie narusza prawa w sposób określony w przywołanych wyżej przepisach

Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia zawartego w zaskarżonej decyzji stanowią przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.,), powoływanej dalej jako u.g.n.

Stosownie do art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n. starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, gdy nastąpiło pozbawienie praw do nieruchomości bez ustalenia odszkodowania, a obowiązujące przepisy przewidują jego ustalenie. Przez pozbawienie praw do nieruchomości na gruncie przepisu art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n. należy rozumieć również sytuację, gdy następuje ograniczenie prawa do nieruchomości przez zakładanie urządzeń infrastruktury technicznej, bowiem wywłaszczenie polegać może na odebraniu prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego, ale także na ograniczeniu tychże praw. Przepis art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n. ma zastosowanie do tych wszystkich stanów faktycznych, w których nastąpiło odjęcie lub ograniczenie prawa własności bez ustalenia należnego odszkodowania (por. WSA w Olsztynie w wyroku z dnia 24 listopad 2015 roku, II SA/Ol 1005/1 LEX nr 1946698, WSA w Gliwicach w wyroku z dnia 19 listopada 2011 roku, II SA/Gl 582/12, LEX nr 1248878).

Powyższa wykładnia znajduje również oparcie w stanowisku Trybunału Konstytucyjnego, który stwierdził, że "Wywłaszczenie w znaczeniu konstytucyjnym powinno być ujmowane szeroko (...) jako «wszelkie ograniczenie bądź pozbawienie przysługującego podmiotowi prawa przez władzę publiczną»" (wyrok w sprawie K 8/98, stwierdzenie powtórzone również w wyroku z 21 czerwca 2005 r., sygn. P 25/02, OTK ZU nr 6/A/2005, poz. 65), a także że "Wywłaszczenie w sensie konstytucyjnym może dotyczyć nie tylko własności sensu stricto, ale i odjęcia innych praw majątkowych" (wyrok o sygn. K 2/02).

Zgodnie z unormowaniem z art. 128 ust. 4 u.g.n. odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126 tej ustawy (tj. m.in. wskutek ograniczenia, w drodze decyzji sposobu korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzanie na nieruchomości m.in przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń). Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

Wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio (art. 130 ust. 1 u.g.n.). Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n). Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (art. 156 ust. 3). Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził (art. 156 ust. 4 u.g.n.).

Obowiązek zapłaty odszkodowania za szkody powstałe wskutek zdarzeń wymienionych w art. 124, art. 124b, art. 125 i art. 126 oraz za zmniejszenie wartości nieruchomości z tego powodu obciąża osobę lub jednostkę organizacyjną, która uzyskała zezwolenie odpowiednio na założenie lub przeprowadzenie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń, o którym mowa w art. 124 ust. 1, albo zezwolenie na wykonanie czynności związanych z konserwacją, remontami, usuwaniem awarii oraz usuwaniem z gruntu, o którym mowa w art. 124b ust. 1, albo zezwolenie na czasowe zajęcie nieruchomości w przypadku siły wyższej lub innej nagłej potrzeby zapobieżenia powstaniu znacznej szkody albo przedsiębiorcę, który na podstawie koncesji wykonuje działalność w zakresie poszukiwania, rozpoznawania lub wydobywania kopalin objętych własnością górniczą (art. 132 ust. 6 u.g.n.).

W myśl § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 ze zm.) – dalej w skrócie "rozporządzenie", przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności: stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji - pkt 1; utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie - pkt 2 (ust. 1). Przez stan zagospodarowania w przypadku nieruchomości zabudowanej rozumie się przeznaczenie i sposób wykorzystywania obiektów budowlanych oraz ich stan techniczny, a także cechy tych obiektów, a w szczególności gabaryty, formę architektoniczną, usytuowanie względem linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu (ust. 2). Przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się: zmianę warunków korzystania z nieruchomości – pkt 1; zmianę przydatności użytkowej nieruchomości – pkt 2; trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości – pkt 3; skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy – pkt 4 (ust. 3). Wartość poniesionych szkód spowodowanych działaniami, o których mowa w art. 124 ust. 6 ustawy, określa się po wystąpieniu szkody. Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio (ust. 4).

Sąd analizując zaskarżoną decyzję w kontekście przywołanych wyżej norm prawnych i zgromadzonego materiału dowodowego stwierdził, że została ona wydana na wniosek podmiotu realizującego cel publiczny to jest Zakładu Energetycznego Ł.-Miasto (obecnie A S.A. Oddział Ł.), w następstwie ostatecznej decyzji Naczelnika Dzielnicy Ł.-Ś. z dnia [...] r., zezwalającej na przeprowadzenie przez nieruchomość skarżących napowietrznej linii elektroenergetycznej 110kV. Podstawę określenia odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości skarżących stanowił operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego dr inż. Z. L.-T. w dniu [...] r. Aktualność operatu została potwierdzona przez rzeczoznawcę stosowną klauzulą z dnia 11 stycznia 2018 r.

W pierwszej kolejności wspomnieć trzeba, że ustalona zaskarżoną decyzją kwota odszkodowania to kwota zmniejszająca wartość działki nr 255/1 o pow. 347m², o pas operacyjny o szerokości 16 m.

Spór pomiędzy stronami tego postępowania sprowadza się co do zasady do wysokości przyznanego skarżącym odszkodowania, według których odszkodowanie powinno być znacznie wyższe, aniżeli określił je organ na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowy.

W ocenie sądu rację mają organy administracyjne obu instancji twierdząc, że sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy operat szacunkowy, który niewątpliwie stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, zawiera wszystkie wymagane przepisami prawa elementy. Bezspornie jest on logiczny, zupełny i spójny, pozwala także prześledzić i zweryfikować tok rozumowania rzeczoznawcy. Co istotne, po jego sporządzeniu organ I instancji umożliwił stronom zapoznanie się z treścią operatu, zaś po zgłoszeniu przez skarżących pisemnych zastrzeżeń, wzywał rzeczoznawcę do ustosunkowania się do podniesionych zarzutów, co zresztą rzeczoznawca uczynił. Również w toku postępowania odwoławczego, rzeczoznawca na wezwanie Wojewody [...] ustosunkował się do zgłoszonych argumentów. Fakt, że stawiane przez skarżących zarzuty – wbrew ich oczekiwaniom - nie skutkowały zmianą operatu i w rezultacie podwyższeniem wysokości odszkodowania nie oznacza natomiast, że operat jest błędny i nie może stanowić podstawy wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania.

Analizowany operat szacunkowy zgodnie z brzmieniem § 56 ust. 1 pkt 1-9 rozporządzenia przedstawia sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym określa przedmiot, zakres oraz cel wyceny. W dalszej części opracowania rzeczoznawca określił podstawy formalne wyceny oraz źródła danych o nieruchomości, a także prawidłowo ustalił daty istotne dla określenia wartości nieruchomości, przyjmując datę sporządzenia wyceny i określenia jej wartości według stanu na dzień 23 grudnia 2016 r., zaś stan zagospodarowana nieruchomości na dzień uostatecznienia się decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, a więc według stanu na dzień 23 września 1976 r.

Opisując stan zagospodarowania nieruchomości rzeczoznawca podkreślił, że działka nr 255/1, o pow. 347 m² to działka zabudowana stanowiąca użytek "B" – tereny mieszkaniowe. Według stanu na 23 września 1976 r. działka zabudowana była 2 budynkami mieszkalnymi o konstrukcji drewnianej, wzniesionymi ok. 1952 r. W związku z czym do wyceny przyjęto faktyczny sposób użytkowania nieruchomości tj. teren pod budownictwo mieszkalne jednorodzinne. Rzeczoznawca wyjaśnił, że na dzień wyceny, podobne nieruchomości nie występowały w obrocie rynkowym. Jeśli zdarzały się transakcje drewnianymi budynkami mieszkalnymi, to były to budynki stare (ponad 50-letnie), w złym stanie technicznym, kupowane celem ich rozbiórki za cenę odpowiadającą wartości samego gruntu. Biorąc to pod uwagę oraz uwzględniając czynniki wpływające na obniżenie wartości nieruchomości z tytułu przeprowadzenia nad działką przewodów napowietrznej linii energetycznej, przyjęto do wyceny grunt niezabudowany o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną.

Wartość rynkową działki nr 255/1 przed wybudowaniem linii elektroenergetycznej 110kV oszacowano przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania parami. Wartość rynkową działki po jej wybudowaniu określono przy zastosowaniu odpowiednich współczynników, uwzględniając § 43 ust. 3 rozporządzenia. Na podstawie planu trasy linii 110 kV ustalono, na jakiej części nieruchomości ograniczone zostały możliwości zabudowy terenu nowymi budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi. Szerokość pasa, na którym występują ograniczenia w zabudowie, przyjęto zgodnie z decyzją z dnia [...] r. tj. równą 16 m. Przyjmując oś linii elektroenergetycznej, jako oś pasa, ustalono, że powierzchnia terenu, na której na skutek wybudowania linii powstały ograniczenia w zagospodarowaniu zgodnie z jego funkcją, wynosi 204 m², co stanowi 59% powierzchni działki nr 255/1. Dla tej części nieruchomości przyjęto, że zmniejszenie wartości gruntu, na skutek posadowienia linii, wynosi 50%, bowiem przebieg przewodów ogranicza możliwość zabudowy działki bezpośrednio pod przewodami oraz w pasie wzdłuż skrajnych przewodów sieci, którego szerokość wynosi 16m. Teren ten może być wykorzystany przez właścicieli nieruchomości np. pod tereny zielone. Ustalenia te odpowiadają treści § 45 ust. 1 rozporządzenia. Dla pozostałej powierzchni terenu tj. 143 m² przyjęto, że nie nastąpiło ograniczenie sposobu zagospodarowania terenu. Dla potwierdzenia tej tezy rzeczoznawca podniósł, że w 2004 r. właściciel nieruchomości uzyskał pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego w północnej części działki.

W tym miejscu warto przypomnieć, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.).

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1). Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 rozporządzenia). W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 2 rozporządzenia). Przy metodzie porównywania parami, którą w tej sprawie zastosował rzeczoznawca, porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Rzeczoznawca biorąc pod uwagę procentowy spadek wartości gruntu, dla każdej z wydzielonych części działki obliczył średnioważony współczynnik spadku wartości nieruchomości oraz zastosował współczynnik spadku wartości nieruchomości na skutek obniżenia walorów estetycznych działki. Dokonując określania wartości nieruchomości dla potrzeb niniejszej sprawy rzeczoznawca przeanalizował ceny transakcyjne nieruchomości gruntowych niezabudowanych, dla których zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego wskazują na funkcję gruntu pod tereny mieszkaniowe jednorodzinne, dla których wydano decyzję o warunkach zabudowy dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na ten cel, położonych na terenie miasta Ł. w okresie od grudnia 2014 r. do grudnia 2016 r. Podnieść na marginesie można, że w orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjmuje się jednolicie, że dopuszczalne jest przyjęcie do porównań transakcji z okresu ostatnich dwóch lat. Wówczas bowiem można mówić, przy spełnieniu oczywiście pozostałych warunków, o aktualnie kształtujących się cenach rynkowych.

Rzeczoznawca w oparciu o wspomnianą metodę szacowania, ustalił, że wartość rynkowa nieruchomości, określona dla potrzeb ustalenia odszkodowania na podstawie art. 128 i nast. u.g.n., według stanu na dzień 23 września 1976 r. i cen aktualnych na dzień 23 grudnia 2016 r. wyniosła przed wybudowaniem linii elektroenergetycznej 52 800 zł, a po wybudowaniu – 33 700 zł, zatem spadek wartości nieruchomości wynikający z realizacji inwestycji wyniósł 19 100 zł.

Dodać w tym miejscu trzeba, że w piśmie z dnia 17 marca 2017 r. oraz w piśmie z dnia 11 stycznia 2018 r. rzeczoznawca w sposób jednoznaczny odniosła się do kwestii przyjęcia szerokości pasa terenu, w którym występują ograniczenia w zabudowie. Wyjaśniła, że pas o szerokości 16 m jest pasem, który najtrafniej odzwierciedla powstałe na skutek budowy sieci ograniczenia w zagospodarowaniu terenu, wynika z decyzji z 1976 i uwzględnia stan nieruchomości na tę datę. Podkreśliła, że przedmiotem wyceny nie jest określenie wartości służebności przesyłu, gdzie szerokość pasa służebności utożsamiana jest z pasem eksploatacyjnym, lecz celem wyceny był spadek wartości nieruchomości na skutek posadowienia urządzenia na nieruchomości w 1976 r. Rzeczoznawca wyjaśniła też sposób wyboru transakcji gruntami o podobnym przeznaczeniu, co już zostało wspomniane.

Warto zatem przypomnieć, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w oparciu o posiadane przez niego wiadomości specjalne z zakresu szacowania nieruchomości. Jest przy tym dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. Jednak ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Ocena operatu szacunkowego dokonywana przez organ lub sąd administracyjny winna być oceną pod względem formalnym, polegającą na zbadaniu, czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy jego treść zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione tak aby dokument ten miał wartość dowodową. Pozycja rzeczoznawcy majątkowego uregulowana w oparciu o przepisy u.g.n. jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego, bowiem powyższa regulacja, a także standardy zawodowe i zasady etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności (art. 175 i nast. u.g.n.). Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca (art. 154 ust. 1 u.g.n.). To rzeczoznawca decyduje również o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma natomiast zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to – na mocy art. 157 u.g.n. – ma możliwość skorzystania z oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu. Uprawniona do żądania przeprowadzenia takiego dowodu jest strona postępowania, podobnie jak i służy jej prawo zlecenia wykonania innego operatu określającego wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny – kontroperatu (vide: wyrok NSA z dnia 14 marca 2007r. sygn. akt I OSK 322/06; wyrok NSA z dnia 7 grudnia 2012r. sygn. akt I OSK 1434/11; wyrok NSA z dnia 7 marca 2014r. sygn. akt I OSK 1894/12, http://orzeczenia.nsa.gov.pl ). W rozpoznawanej sprawie skarżący z uprawnienia tego jednak nie skorzystali.

Sporządzonej w niniejszej sprawie opinii nie sposób natomiast podważyć w oparciu o wnioski czy ustalenia płynące z powołanego przez stronę skarżącą operatu szacunkowego opracowanego przez innego rzeczoznawcę tj. mgr inż. J. D., na potrzeby szacowania wartości szkody dotyczącej zmniejszenia wartości innej nieruchomości. Przede wszystkim operat ten nie może podlegać ocenie w niniejszym postępowaniu, bowiem nie dotyczy przedmiotu szacowania. Ponadto, w powoływanym operacie rzeczoznawca zastosował inną metodę szacowania, inny był też sposób zagospodarowania opisanej w nim nieruchomości według stanu z dnia uostatecznienia się decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, inna też była powierzchnia omawianych nieruchomości. Sąsiednia nieruchomość zabudowana była dwoma murowanymi, parterowymi budynkami mieszkalnymi oraz dwoma gospodarczymi, a nie jak w niniejszej sprawie dwoma budynkami mieszkalnymi o konstrukcji drewnianej. Stąd wybór transakcji do analizy rynku nieruchomości w obydwu przypadkach mógł być różny. Co więcej, autorka operatu w niniejszej sprawie racjonalnie uzasadniła wybór przyjętych do szacowania transakcji, a stanowiska rzeczoznawcy stronie skarżącej nie udało się skutecznie obalić.

Wobec powyższego zasadnie zatem organy administracji uznały, że operat został sporządzony w sposób prawidłowy i mógł stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania. Prawidłowo oceniły, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z zasadami wynikającymi z ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, został sporządzony zgodnie ze standardami zawodowymi i podpisany przez uprawnioną osobę. Jak wynika z treści opinii, uwzględnia ona wymogi z § 43 ust. 3 rozporządzenia. Rzeczoznawca w sposób rzetelny i wiarygodny odniósł się do uwag podnoszonych w toku postępowania przez pełnomocnika strony skarżącej. Wyjaśnień tych strona skarżąca nie zdołała podważyć.

W ocenie Sądu, organy w niniejszej sprawie wyjaśniły stan faktyczny sprawy i rozpatrzyły cały zebrany materiał dowodowy (art. 7 art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a.), wyjaśniając jednocześnie wątpliwości dotyczące rzetelności i prawidłowości operatu szacunkowego, nie wychodząc jednak poza formalną ocenę operatu i nie wkraczając w sferę wymagającą wiadomości specjalnych. Stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji zostało uzasadnione w sposób odpowiadający wymogom art. 107 § 3 K.p.a. Sąd nie dostrzegł także naruszenia zasad postępowania administracyjnego, określonych w powoływanych w skardze przepisach. Wobec prawidłowości decyzji będących przedmiotem kontroli tutejszego Sądu, nie stwierdzono ponadto naruszenia przepisów prawa materialnego, które legły u podstaw wydania zaskarżonych decyzji.

Mając powyższe na uwadze Sąd uznając, że skarga wywiedziona w niniejszej sprawie nie opiera się na usprawiedliwionych podstawach, orzekł o jej oddaleniu w oparciu o art. 151 p.p.s.a..

A.B.