Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 362/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2009-07-02 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Łukasz Krzycki, Sędziowie Sędzia NSA Otylia Wierzbicka (spr.), Sędzia WSA Jakub Linkowski, Protokolant Joanna Kurek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 lipca 2009 r. sprawy ze skargi W. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] grudnia 2008 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - oddala skargę -


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] lutego 2008 r., nr [...] Burmistrz N. ustalił jednorazową opłatę w wysokości 117.208,20 zł dla W. K. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - działki nr [...] położonej w K., spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w związku z jej zbyciem na rzecz innego właściciela umową z dnia [...] października 2007 r.

W wyniku odwołania od ww. decyzji wniesionego przez W. K., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] maja 2008 r. nr [...] uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Jako powód rozstrzygnięcia organ odwoławczy podał naruszenie art. 77 kpa oraz oparcie się na operacie szacunkowym, który w ocenie Kolegium budzi wątpliwości.

Rzeczoznawca majątkowy M. L. sporządził w dniu 12 czerwca 2008 r. uzupełnienie, sprostowanie i uzasadnienie wyników do operatu szacunkowego sporządzonego w styczniu 2008 r., na którym oparł się organ pierwszej instancji, ustalając przedmiotową opłatę.

Rozpoznając ponownie sprawę Burmistrz N. decyzją z dnia [...] sierpnia 2008 r., nr [...] ustalił wysokość jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w przedmiotowej sprawie w wysokości 117.208,20 zł.

Odwołanie od powyższej decyzji złożył W. K. podnosząc m. in., iż przedmiotowa decyzja została wydana w oparciu o błędne ustalenia rzeczoznawcy dokonującego oszacowania wzrostu wartości nieruchomości.

Przy piśmie z dnia 10 grudnia 2008 r. W. K. złożył sporządzony na swoje zlecenie operat szacunkowy nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr ew. [...]. Rzeczoznawca wyliczył wartość naliczonej renty planistycznej na kwotę 98.230 zł.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] grudnia 2008 r., nr [...] utrzymało w mocy decyzję Burmistrza N. z dnia [...] sierpnia 2008 r.

Rozpatrując przedmiotową sprawę organ odwoławczy wskazał, iż kluczowe znaczenie dla jej rozstrzygnięcia ma ustalenie, który z dwóch sporządzonych w toku niniejszego postępowania operatów szacunkowych przedmiotowej nieruchomości pełniej odzwierciedla rzeczywistą wartość owej nieruchomości, a co za tym idzie - który z nich powinien stanowić podstawę do ustalenia wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.).

SKO stwierdziło, iż dogłębna analiza obydwu operatów, pozwala na uznanie, że podstawę do ustalenia wysokości opłaty winien stanowić operat sporządzony na zlecenie organu pierwszej instancji, wraz z uzupełnieniem dokonanym przez biegłego rzeczoznawcę, wyjaśniającym wątpliwości i eliminującym błędy wymienione przez Kolegium w decyzji z dnia [...] maja 2008 r.

W ocenie organu, nie można zgodzić się z twierdzeniem odwołującego się, iż w operacie sporządzonym na zlecenie organu pierwszej instancji nie uwzględniono faktu bezpośredniego sąsiedztwa przedmiotowego terenu z obszarem miejskim, gdyż do omawianego operatu włączono m. in. nieruchomości rolne położone w samym N. i innych miejscowości z obszaru gminy N. Wskazano ponadto, iż w operacie tym uwzględniono zarówno fakt usytuowania na przedmiotowej nieruchomości dwóch linii energetycznych zasilających kolej oraz nałożenia przez plan zagospodarowania obowiązku ustalenia obszaru ograniczonego użytkowania.

Zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne. Organ podniósł, iż jak wynika z tabeli z pkt. 12.2 operatu sporządzonego na zlecenie organu pierwszej instancji przeciętna cena za 1 m² gruntu - z wyłączeniem transakcji z pkt. 2 i 7 - wynosi 3,36 zł. Tym samym wartości, o których mowa w przytoczonym przepisie zawierać się powinny w granicach 2,69 ÷ 4,03 zł za 1 m². Wspomnianego warunku nie spełnia jedynie transakcja wymieniona w pkt. 7 omawianej tabeli. W ocenie Kolegium nie stanowi to jednak podstawy do zdyskwalifikowania tego operatu. Organ nie dopatrzył się także uchybień w kwestii przyjęcia takich a nie innych nieruchomości jako nieruchomości porównawczych w operacie sporządzonym na zlecenie organu. Wyjaśnienia autora operatu w tym zakresie uznał za satysfakcjonujące. Zwrócono uwagę, że także działki porównawcze przyjęte przez autora operatu przedłożonego przez odwołującego się w znaczący sposób odbiegają powierzchnią od powierzchni wycenianej nieruchomości. Okoliczność ta, gdyby przyjąć za zasadny pogląd zaprezentowany w odwołaniu, powinna dyskwalifikować również przedłożony przez W. K. operat. Kolegium podało również, że zarzut podniesiony w odwołaniu, iż wycena po uchwaleniu planu - 14,52 zł za m² budzi zastrzeżenia i stanowi naruszenie § 51 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jest nieuzasadniony.

Podsumowując powyższe Kolegium stwierdziło, iż operat który stanowił podstawę wyceny przy orzekaniu przez organ pierwszej instancji został sporządzony rzetelnie i to właśnie ten operat Kolegium przyjęło za punkt wyjścia przy ustalaniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Następnie, powołując się na przepisy art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.)., Kolegium wskazało, iż właściciel nieruchomości lub użytkownik wieczysty może zostać obciążony opłatą z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tylko w razie jednoczesnego zaistnienia czterech następujących przesłanek:

1) nastąpił obiektywny wzrost wartości nieruchomości,

2) wzrost obiektywnej wartości nieruchomości powstał wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

3) zbycie takiej nieruchomości w drodze umowy nastąpiło przed upływem pięciu lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące ,

4) gmina zgłosiła swoje roszczenia z tytułu wzrostu wartości nieruchomości przed upływem pięciu lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące.

Organ stwierdził, iż w rozpatrywanej sprawie zostały spełnione wszystkie wymienione przesłanki.

Po pierwsze, jak wynika z operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości, jej wartość przed wejściem w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła 276.703 zł, po owym dniu - 667.397 zł. Zatem wartość nieruchomości wzrosła o 390.694 zł wyłącznie w wyniku uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego.

Po drugie, przed wejściem w życie planu, przedmiotowa nieruchomość nie była objęta ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego i była użytkowana rolniczo. Obecnie grunt ten, zgodnie z ustaleniami planu - może być w znacznej części przeznaczony pod zabudowę przemysłowo - usługowo - handlową, co w ocenie Kolegium oznacza iż w sposób oczywisty posiada on większą wartość od gruntu, którego zabudowa, jako gruntu rolnego, była praktycznie niemożliwa.

Po trzecie, zbycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło przed upływem pięciu lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące: uchwała nr [...] Rady Miejskiej w N. z dnia [...] września 2005 r. weszła w życie w dniu [...] grudnia 2005 r., zaś zbycie nieruchomości przez W. K. nastąpiło w dniu [...] października 2007 r., tj. w dacie zawarcia aktu notarialnego, na mocy którego własność przedmiotowej nieruchomości została przeniesiona na rzecz R., M., S. i S. S.

Po czwarte, Miasto N. zgłosiło swe roszczenia wobec W. K. w dniu 6 grudnia 2007 r., a zatem przed upływem pięciu lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące.

Kolegium wskazało, ze zgodnie z § 6 pkt 3 powołanej wyżej uchwały Rady Miejskiej w N. z dnia [...] września 2005 r., ustalono opłatę od wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 30%. Skoro zatem wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła o 390.694 zł, to jednorazowa opłata z tego tytułu powinna wynosić 117.208,20 zł

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. wniósł W. K., zarzucając naruszenie art. 7, 77 § 1, 107 § 3 kpa i wniósł o jej uchylenie w całości.

W uzasadnieniu skarżący podniósł, iż kwestionowana decyzja zawiera błędy co do ustalenia stanu faktycznego. Kolegium odnosi się do kwestii usytuowania na przedmiotowej nieruchomości dwóch linii energetycznych zasilających kolej, tymczasem, jak podnosi skarżący, na jego działce takich obiektów nie ma.

Ponadto W. K. podniósł, iż w odwołaniu kwestionował ustalenia biegłego rzeczoznawcy M. L. wskazując, iż działka nie ma dostępu do drogi asfaltowej, natomiast biegły stwierdził, że taki dojazd przedmiotowa nieruchomość posiada. Sprawa ta została przez Kolegium przemilczana.

Skarżący stwierdził, iż biegły rzeczoznawca M. L. posłużył się w uzupełnieniu swojej wyceny danymi, które winny być wyłączone na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 czerwca 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Dotyczyło to działek sprzedanych w przetargach organizowanych przez Agencję Nieruchomości Rolnych, jeśli ich cena odbiega o 20 % od przeciętnych cen uzyskanych na rynku nieruchomości.

W ocenie W. K., mimo zgłaszanych przez niego w odwołaniu zastrzeżeń i argumentów, organ odwoławczy arbitralnie przyjął za podstawę rozstrzygnięcia operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu pierwszej instancji. Tymczasem, zdaniem skarżącego, to w operacie sporządzonym na jego zlecenie poprzez inny dobór nieruchomości lepiej uwzględniono fakt bezpośredniego sąsiedztwa działki z zabudową miasta. Również w przedstawionym przez niego operacie przy poszukiwaniu nieruchomości podobnych biegli zadali sobie więcej trudu znajdując transakcje w miejscowościach o podobnych uwarunkowaniach cenotwórczych, co do charakteru nieruchomości, wielkości, położenia względem tras komunikacyjnych.

Skarżący podniósł, iż wątpliwości co do opinii sporządzonej przez biegłego M. L. zgłaszało SKO, które w decyzji z dnia [...] maja 2008 r. uchylającej decyzję Burmistrza N. z dnia [...] lutego 2008 r. w przedmiocie renty planistycznej wskazało, iż operat szacunkowy winien być sporządzony oddzielnie dla każdej nieruchomości, a w niniejszej sprawie sporządzono jeden operat dla dwóch działek. Skarżący stwierdził, że mimo różnych uwarunkowań cenotwórczych , jego działka została wyceniona tak samo jak działka jego brata - w obu przypadkach przyjęto cenę - 14,52 zł za m². Wycena z operatu sporządzonego na zlecenie skarżącego różnicuje te wartości: działka skarżącego została wyceniona na 11,86 zł za m², a jego brata J. K. na 12,44 zł.

Skarżący zarzucił, iż w operacie sporządzonym przez M. L. przyjmuje się jako wiążącą cenę transakcyjną. Zdaniem skarżącego biegły dopasował transakcję stanowiącą podstawę wyceny tak, by osiągnąć końcowy wynik zgodny z transakcją. Tymczasem uzyskana cena w tym przypadku była dwukrotnie wyższa od średniej ceny na tym terenie, co wynikało ze szczególnych okoliczności transakcji (działka zakupiona przez nabywców - właścicieli sąsiedniej nieruchomości - miała zostać sprzedana pod duży obiekt handlowy).

Ponadto W. K. podniósł, że wszystkie czynności związane ze sprzedażą działki załatwiali nabywcy. Dlatego też nie wiedział o następstwach sprzedaży w postaci renty planistycznej. Gdyby był o tym uprzedzony, nie wyraziłby zgody na sprzedaż gruntu.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, nie znajdując podstaw do zmiany zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja nie narusza prawa.

W rozpatrywanej sprawie skarżący kwestionuje decyzję w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Obowiązek uregulowania przez właściciela nieruchomości przedmiotowej opłaty powstaje - jak o tym stanowi art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), w przypadku gdy nastąpi wzrost wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany oraz zbycie nieruchomości nastąpiło przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu lub jego zmiany. Z powyższego wynika, że na organach naliczających tę opłatę ciąży obowiązek wykazania, że w wyniku wejścia w życie planu nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości oraz wzrost jej wartości, mający bezpośredni związek przyczynowy z przyjętymi ustaleniami uchwalonego planu. Chodzi tutaj o obiektywny wzrost wartości nieruchomości, związany z przekwalifikowaniem nieruchomości przez uchwalenie planu.

Zgodnie z art. 37 ust. 11 powołanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.

W myśl art. 150 ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t.: Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.) określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, którzy sporządzają opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Zatem obligatoryjnym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia wartości renty planistycznej jest wycena sporządzona przez uprawnioną osobę. Wycena ta jest pisemną opinią, dotyczącą wartości określonej nieruchomości, zawierającą fachowe i specjalistyczne informacje dotyczące szacowanej nieruchomości oraz obrazującą czynności przeprowadzone przez rzeczoznawcę w postępowaniu związanym z określeniem wartości nieruchomości. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowią, że wartość rynkowa nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych (art. 151 ust. 1). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego albo mieszanego (art. 152 ust. 2), przy czym podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1).

Zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży.

Szczegółowe zasady ustalania wartości nieruchomości określa rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

W rozpatrywanej sprawie bezsporne jest, iż w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - uchwałą Rady Miejskiej w N. z dnia [...] września 2005 r. w sprawie miejscowego panu zagospodarowania przestrzennego kompleksu zabudowy mieszkaniowo - usługowej w rejonie ulic [...] w N. i wsi K. (Dz. Urz. Woj. [...] nr [...], poz. [....] z [...] grudnia 2005 r.) - nastąpił wzrost wartości nieruchomości skarżącego. W planie dokonano m. in. zmiany przeznaczenia działki nr [...] dotychczas użytkowanej rolniczo - na teren pod przemysł, magazyny, składy, usługi gospodarcze, rzemiosło, obsługę komunikacyjną, handel hurtowy i inne funkcje zbliżone. Omawiany plan wszedł w życie [...] grudnia 2005 r.

Następnie aktem notarialnym nr Rep.A: [...] z dnia [...] października 2007 r. skarżący zbył przedmiotową nieruchomość na rzecz innego właściciela.

W dniu 12 grudnia 2007 r. , tj. w dniu doręczenia W. K. zawiadomienia o wszczęciu postępowania - Miasto N. zgłosiło swe roszczenia z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Na marginesie należy zaznaczyć, iż w zaskarżonej decyzji SKO jako datę wszczęcia postępowania wskazało dzień 6 grudnia 2007 r. , tj. wskazało datę pisma - zawiadomienia o wszczęciu postępowania, a nie dzień doręczenia tegoż zawiadomienia, to jednak omawiana omyłka jest nieistotna i nie ma wpływu na rozstrzygnięcie sprawy. Bezspornie bowiem Miasto N. wystąpiło ze swoimi roszczeniami wobec skarżącego przed upływem pięciu lat od daty wejścia w życie planu.

Przytoczone okoliczności wskazują, iż w rozpatrywanej sprawie zostały spełnione przesłanki, o których mowa w art. 37 ust. 4 w związku z ust. 3 oraz art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe fakty są bezsporne i nie budzą wątpliwości. Skarżący nie kwestionuje bowiem, że wartość nieruchomości wzrosła, zarzuca natomiast błędną wycenę nieruchomości dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego M. L. w operacie szacunkowym (nieuwzględniającą cech nieruchomości obniżających jej wartość) sporządzonym na zlecenie organu, i w konsekwencji błędne wyliczenie przez organ wysokości opłaty planistycznej. Zdaniem W. K. operat sporządzony na jego zlecenie lepiej odzwierciedla rzeczywistą wartość przedmiotowej nieruchomości.

W rozpatrywanej sprawie dla potrzeb naliczenia opłaty planistycznej dla działki skarżącego, związanej ze zmianą funkcji terenu w uchwalonym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, biegły rzeczoznawca M. L. sporządził w styczniu 2008 r. na zlecenie organu operat szacunkowy. Operat ten został uzupełniony w dniu 12 czerwca 2008 r. Wartość ocenianej nieruchomości określono podejściem porównawczym, przy zastosowaniu metody korygowanej ceny średniej. Wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu została określona na kwotę 314599 zł (6,02 zł/m²), zaś po uchwaleniu planu - 758800 zł (14,52 zł/m²). Wzrost wartości nieruchomości po pomniejszeniu o powierzchnię planowanych dróg wyniósł 390694 zł. Opierając się na omawianym operacie organ ustalił opłatę planistyczną w wysokości 117208,20 zł.

W. K. przy piśmie z dnia 10 grudnia 2008 r. złożył sporządzony na swoje zlecenie operat szacunkowy działki nr ew. [...]. Również w tym przypadku oszacowania wartości gruntu dokonano stosując podejście porównawcze metodą skorygowanej wartości średniej. Według tego operatu wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu wynosiła 372271 zł (6,31 zł/m²), zaś po uchwaleniu planu - 699704 zł (11,86 zł/m²). Według tego operatu renta planistyczna powinna wynosić 98230 zł.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. w decyzji z dnia [...] grudnia 2008 r. po dokonaniu analizy obydwu operatów, doszło do wniosku, że podstawę wyceny nieruchomości w niniejszej sprawie powinien stanowić operat sporządzony na zlecenie organu pierwszej instancji, wraz z uzupełnieniem dokonanym przez biegłego rzeczoznawcę, gdyż pełniej odzwierciedla wartość nieruchomości skarżącego. Ocena organu odwoławczego wyrażona w zaskarżonej decyzji nie budzi wątpliwości Sądu. Należy bowiem zgodzić się z Samorządowym Kolegium Odwoławczym w W., że operat ten został sporządzony w sposób rzetelny, zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie i omawianymi wyżej przepisami prawa.

Należy wskazać, że w operacie sporządzonym na zlecenie organu, rzeczoznawca, mając na uwadze, że wyceniana działka skarżącego ma pow. 52259 m² a zbycie nastąpiło w październiku 2007 r., do wyceny nieruchomości przed uchwaleniem planu, wziął pod uwagę 16 nieruchomości porównawczych (działek przeznaczonych na cele rolne lub nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego a użytkowanych rolniczo) o powierzchni powyżej 3000 m² z okresu badań cen transakcyjnych od grudnia 2005 r. (jedna transakcja z 20 grudnia 2005 r.) do listopada 2007 r.

Natomiast przy wycenie przedmiotowej nieruchomości po uchwaleniu planu, rzeczoznawca wziął pod uwagę 14 transakcji porównawczych z okresu styczeń 2006 r. - lipiec 2007 r. , z uwzględnieniem trendu czasowego, sprowadzając obserwacje cenowe do jednego momentu czasowego (października 2007 r.). Zakresem analizy objęto rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych w planach miejscowych na cele związane z lokalizacją przemysłu, rzemiosła i handlu hurtowego a zatem o funkcjach takich samych lub zbliżonych, jakie posiada działka skarżącego po uchwaleniu planu. Ze względu na rodzaj nieruchomości poddanej wycenie oraz z uwagi na brak w okolicach N. dostatecznej ilości transakcji porównawczych, analizowany rynek nieruchomości rozszerzono na rynek regionalny, co stoi w zgodzie z § 26 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który stanowi, że przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, można przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości.

Natomiast w operacie sporządzonym na zlecenie skarżącego, działki z transakcji porównawczych znacznie odbiegały powierzchnią od powierzchni wycenianej nieruchomości. W tabeli przedstawiającej transakcje dokonane na terenie Gminy N. i M. w 2006 - 2007 r. największa działka ma pow. 2452 m², a najmniejsza 598 m² a zatem są znacznie mniejsze od działki wycenianej. Poza tym, na dwanaście porównywanych nieruchomości aż sześć stanowi nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę jednorodzinną, gdy tymczasem działka skarżącego jest przeznaczona pod przemysł, rzemiosło i usługi uciążliwe, co zostało uwzględnione w operacie sporządzonym na zlecenie organu. Ponadto trzy analizowane transakcje zostały zawarte w 2005 r. (w marcu, sierpniu i październiku), a więc były odległe czasowo od transakcji dokonanej przez skarżącego. W operacie sporządzonym przez M. L. wzięto pod uwagę tylko jedną taką transakcję - z grudnia 2005 r.

Biorąc powyższe pod uwagę należy zgodzić się z oceną dokonaną przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., że operat sporządzony na zlecenie organu pierwszej instancji pełniej odzwierciedla wartość szacowanej nieruchomości, gdyż lepiej dobrano nieruchomości porównywane (pod względem położenia, wielkości, daty dokonywanych transakcji, charakteru nieruchomości) niż w operacie sporządzonym na zlecenie skarżącego. Zatem zarzuty zawarte w skardze, kwestionujące dobór nieruchomości w operacie sporządzonym przez M. L., są w świetle powyższych wywodów, nieuzasadnione.

W. K. zarzucił ponadto, iż organ błędnie ustalił stan faktyczny, gdyż w zaskarżonej decyzji polemizuje z twierdzeniami rzekomo zawartymi w odwołaniu, których w rzeczywistości skarżący nie podnosił, gdyż na jego działce nie ma żadnych linii energetycznych. W ocenie skarżącego, gdyby organ rzetelnie zapoznał się z opinią drugiego biegłego, to nie popełniłby takiego błędu. Organ w odpowiedzi na skargę, ustosunkowując się do tego zarzutu stwierdził, iż faktycznie omyłkowo przypisał skarżącemu jeden z zarzutów podnoszonych przez jego brata w analogicznej, rozpatrywanej równolegle sprawie. W ocenie Sądu jednak omyłka ta nie miała istotnego wpływu na treść rozstrzygnięcia i nie ma związku z niezapoznaniem się przez Kolegium z treścią operatu sporządzonego na zlecenie skarżącego, gdyż kwestia przebiegu linii energetycznych w pobliżu działki skarżącego, w obydwu operatach przedstawiona jest tak samo. W operacie sporządzonym na zlecenie organu na stronie 9 stwierdzono: "Wzdłuż wschodniej granicy działki, na całym jej odcinku przebiega napowietrzna linia energetyczna średniego napięcia, łącząca się z przecinającą działkę w jej południowej części linią napowietrzną biegnąca w kierunku wschód - zachód", natomiast w operacie sporządzonym na zlecenie skarżącego na str. 8 podano, iż: "Przez działkę, w pobliżu jej granicy południowej, równolegle do drogi nr [...] przebiega linia SN 15 kV. Wzdłuż wschodniej granicy działki przebiega linia 15 kV jednotorowa". Jak wynika z powyższego, obydwa operaty w tym względzie sprzeczności nie zawierają.

Skarżący podnosił także w skardze, iż w odwołaniu kwestionował błędne ustalenia faktyczne biegłego rzeczoznawcy M. L., w kwestii dostępu działki skarżącego do drogi asfaltowej, jednak sprawa została przemilczana. Należy zauważyć, iż kwestia ta została wyjaśniona w uzupełnieniu operatu. Biegły wskazał, iż jest to omyłka pisarska, działka faktycznie nie posiada drogi asfaltowej, jednak omyłka ta nie wpłynęła na ustalenia przyjęte w procedurze obliczeniowej, bowiem zastosowano właściwy współczynnik korygujący cenę średnią, w wysokości odpowiadającej właściwie określonej wartości cechy: "dojazd średni". Wyjaśnienia te należy uznać za satysfakcjonujące.

Także zarzut posłużenia się przez biegłego M. L. w uzupełnieniu swojej wyceny danymi, które winny być wyłączone na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 czerwca 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dotyczy to działek sprzedanych w przetargach organizowanych przez Agencje Nieruchomości Rolnych), nie zasługuje na uwzględnienie. Skarżący w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji podniósł, iż w tabeli zawartej w uzupełnieniu operatu w poz. 2 i 7 przywołuje się ceny z przetargów działek, które nie mogą być brane pod uwagę z tego względu, że odbiegają one więcej niż 20 % od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości, a zatem powinny być wyłączone ma mocy § 5 ust. 2 powołanego wyżej rozporządzenia. Jak wynika z wyjaśnień zawartych w uzupełnieniu operatu tabela, w której biegły zawarł kwestionowane przez skarżącego transakcje, przedstawiała grunty nie objęte planem miejscowym, decyzją o lokalizacji ani decyzją o warunkach zabudowy, sklasyfikowane jako grunt rolny, użytkowany rolniczo w miejscowości K. i stanowiła pełna bazę transakcji kupna - sprzedaży niezabudowanych nieruchomości gruntowych w miejscowości K. w okresie styczeń 2000 r. - czerwiec 2008 r., w tym transakcji z przetargu. Transakcja z pkt. 2 (z 15 lutego 2008 r.) nie została wykorzystana w procesie wyceny, gdyż jak wynika z uzupełnienia operatu, transakcja ta miała miejsce po sporządzeniu operatu, a jedynie potwierdza (wraz z dwoma innymi transakcjami z 2008 r.), występujące już od 2007 r. ożywienie na rynku tego typu nieruchomości i niewielki wzrost średnich cen rynkowych na skutek upływu czasu.

W kwestii transakcji ujętej w pkt. 7 (z 24 października 2007 r.) omawianej tabeli, to była ona wykorzystana w procesie wyceny. Z wyjaśnień biegłego wynika, że była ona jedną z pięciu transakcji z 2007 r., noszących znamiona rynkowych dotyczących gruntów rolnych w miejscowości K. Wszystkie te transakcje dotyczyły gruntów o średniej lub słabej jakości rolniczej, porównywalnej pod tym względem z gruntami poddanymi wycenie. Na ich podstawie biegły wykazał, że średnia cena gruntów rolnych w 2007 r. wynosiła 2,91 zł/m² przy rozpiętości cen jednostkowych od 2,49 do 3,24 zł/m² (-14% do +11%). Powyższe wskazuje, że transakcja z pkt. 7 przyjęta do wyceny przy średniej cenie 2,49 zł/m² nie odbiegała powyżej 20 % od cen przeciętnych uzyskiwanych w miejscowości K. Zatem przedmiotowa transakcja została prawidłowo wykorzystana w procesie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego (w operacie szacunkowym znalazła się pod poz. 14 w tabeli 12.2).

Stanowisko organu w tej kwestii, wyrażone w zaskarżonej decyzji, że transakcja z tabeli 12.2 z pkt. 7 nie spełniała warunku, o jakim mowa w § 5 ust. 2 omawianego rozporządzenia jest błędne, jednakże uchybienie to nie miało wpływu na rozstrzygnięcie sprawy.

Za gołosłowny należy również uznać zarzut skarżącego, że biegły w kwestionowanym operacie dopasował transakcje stanowiące podstawę wyceny tak, by osiągnąć wynik końcowy zgodny z ceną transakcji za działkę skarżącego. Jak już wyżej wskazano, dobór nieruchomości do wyceny nie budzi zastrzeżeń Sądu, a to, że skarżący uzyskał cenę zbliżoną do ceny, która wynika z obliczeń biegłego, stanowi jedynie potwierdzenie trafności dokonanego przez niego szacunku.

Bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy jest również twierdzenie skarżącego, że gdyby wiedział o następstwach sprzedaży działki w postaci renty planistycznej, nie zgodziłby się na tę transakcje. Brak znajomości przepisów prawa nie może bowiem skutkować odstąpieniem przez organy od jego egzekwowania. Podkreślenia bowiem wymaga fakt, iż w przypadku spełnienia przesłanek ustawowych dochodzenie przez organ przedmiotowej opłaty nie ma charakteru uznaniowego, jest obligatoryjne.

Reasumując, zaskarżona decyzja, jak i decyzja ją poprzedzająca prawa nie naruszają, a stwierdzone uchybienia nie miały wpływu na wynik sprawy, zatem brak było podstaw do uwzględnienia skargi.

Mając na względzie wszystkie wyżej wskazane okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153 poz. 1270 ze zm.) orzekł jak w sentencji.