Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 175/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2010-04-21 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję II i I instancji
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37, art. 87 ust. 3
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 154 ust. 1, art. 156 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 50 ust.1, 2, 3
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Tamara Dziełakowska (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Jolanta Górska Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Agnieszka Szczepkowska po rozpoznaniu w dniu 21 kwietnia 2010 r. na rozprawie sprawy ze skargi J. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 19 marca 2009 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1/ uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wójta Gminy z 2 grudnia 2008 r., nr [...], 2/ określa, że uchylone decyzje nie mogą być wykonane, 3/ zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego J. D. kwotę 400 (czterysta) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Przedmiotem rozpoznanej w niniejszej sprawie skargi J. D. była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 19 marca 2009 r. ( nr [[...]]) utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy C. o ustaleniu skarżącemu jednorazowej opłaty w wysokości 11.000 zł ( jedenastu tysięcy złotych ), o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zaskarżona decyzja została podjęta w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

Rada Gminy C. w dniu 30 października 2003 r. podjęła uchwałę Nr [[...]] o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla osiedla "K." obręb S. w gminie C. Uchwała ta została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa Pomorskiego Nr 10, poz. 178 w dniu 26 stycznia 2004 r. i stosownie do jej postanowień weszła w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia. W § 9 pkt 5 tej uchwały Rada Gminy C. ustaliła 20 % stawkę procentową służącą do naliczenia opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Nieruchomość skarżącego stanowiąca w momencie uchwalenia planu działkę nr [[...]] o powierzchni 31.300 m2 została w nim przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową o niskiej intensywności wraz z ogrodami i budynkami gospodarczymi oraz zabudowę rekreacji indywidualnej. Na terenie obejmującym nieruchomość skarżącego oznaczonym jako [[...]] na działkach przylegających do dróg oznaczonych na rysunku jako [[...]] i [[...]] dopuszczono także lokalizację funkcji usługowych komercyjnych związanych z funkcjonowaniem zespołu zabudowy rekreacji indywidualnej. W poprzednio obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla Gminy C., zatwierdzonym uchwałą Gminnej Rady Narodowej Nr [[...]] z 28 kwietnia 1989 opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa Gdańskiego Nr 17, poz. 123 z 17.08.1989 r., nieruchomość skarżącego przeznaczona była "pod uprawy polowe i ogrodnicze".

W dniu 11 maja 2007 r. skarżący dwoma umowami zawartymi w formie aktów notarialnych sprzedał trzy działki powstałe z podziału działki nr [[...]]. Jednym aktem oznaczonym Rep. A nr [[...]] sprzedał działki: numer [[...]] obszaru 1.008 m2 i [[...]] obszaru 1.232 m2. Drugim aktem oznaczonym jako Rep. [[...]] sprzedał działkę [[...]] obszaru 1.310 m2. Obie umowy zostały sporządzone w Kancelarii notariusza L S. Z ich treści wynika, że działka [[...]] o powierzchni 31.300 m2 uległa podziałowi na 12 działek o numerach kolejno od [[...]] do [[...]]. Projekt podziału został zatwierdzony decyzją Wójta Gminy C. z 16 grudnia 2004 r. numer [[...]].

Zawiadomieniami z 9 września 2008 r. Wójt Gminy C. wszczął z urzędu dwa postępowania administracyjne w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jedno obejmujące zbycie działek [[...]] i [[...]] i drugie postępowanie obejmujące zbycie działki [[...]]. W toku tych postępowań został sporządzony w dniu 10 listopada 2008 r. przez rzeczoznawcę majątkowego Z. K. operat szacunkowy. W operacie tym wycenie poddano trzy w/w działki. Rzeczoznawca wskazał, że "wyceny dokonano w dniu 10 listopada 2008 r. w poziomie cen 11 maja 2007 roku, według stanu nieruchomości w dniu 11 maja 2007 roku i w dniu 31 grudnia 2002 roku, dzień dokonania wizji lokalnej 26 września 2008 r.". Do operatu załączona została informacja z Urzędu Gminy w C. w której wskazano, że wszystkie trzy działki zgodnie z uchwalonym w dniu 30 października 2003 r. planem znajdują się na terenie [[...]] o przeznaczeniu wskazanym wyżej, przy czym działka [[...]] przylega do drogi [[...]], a działki [[...]] i [[...]] do drogi [[...]]. Wskazano także, że według planu zatwierdzonego uchwałą z 28 kwietnia 1989 r. w/w działki "leżały na terenie, który miał do dnia 31.12.2002 r. następujące przeznaczenie: - uprawy polowe i ogrodnicze". Rzeczoznawca w opisie wycenianych działek wskazał m.in., że "w sąsiedztwie bezpośrednim wycenianych działek zlokalizowane są działki niezabudowane i zabudowane domami mieszkalnymi oraz tereny rolne i leśne", "działki są nieuzbrojone i częściowo uzbrojone", "działki są nieogrodzone i częściowo ogrodzone. Nieruchomości są niezabudowane i częściowo zabudowane" Dalej z operatu wynika, że rzeczoznawca przy wycenie działek zastosował podejście porównawcze – metodę porównywania parami. Jako bazę porównawczą przyjął trzy transakcje, których przedmiotem były działki o funkcji rolnej o powierzchniach 2245,26 m2, 778 m2 i 13200 m2. oraz trzy transakcje, których przedmiotem były działki o funkcji mieszkaniowej o powierzchniach 2020 m2, 1040 m2 i 1188 m2. W wyniku zastosowanej metody i techniki szacowania nieruchomości rzeczoznawca ustalił, że 1/ wartość działki [[...]] wynosi dla funkcji mieszkaniowej 38.600 zł, a dla funkcji rolnej 6.800 zł, 2/ wartość działki [[...]] wynosi dla funkcji mieszkaniowej 30.200, a dla funkcji rolnej 5.300 zł, 3/ wartość działki [[...]] dla funkcji mieszkaniowej wynosi 36.500 zł, a dla funkcji rolnej 6.400 zł.

Skarżący zawiadomiony w trybie art. 10 § 1 kpa o możliwości wypowiedzenia się w sprawie zgromadzonego materiału dowodowego nie zgłosił żadnych uwag w wyznaczonym przez organ terminie.

W dniu 2 grudnia Wójt Gminy C. podjął dwie decyzje o ustaleniu skarżącemu opłat planistycznych. W rozpoznawanej sprawie odnoszącej się do działek [[...]] i [[...]] Wójt decyzją o numerze [[...]] ustalił opłatę w wysokości 11.000 zł. W podstawie prawnej powołał art. 36 ust. 4 i 5, art. 37 ust. 1, 3, 4 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm. ) oraz § 9 pkt 5 wskazanej wcześniej uchwały z 30 października 2003 r. Rady Gminy C. Nr [[...]] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla osiedla "K." obręb S. w gminie C. W uzasadnieniu wskazała na wyżej opisane okoliczności odnoszące się do przeznaczenia nieruchomości w obowiązującym planie oraz poprzednim planie z 1989 roku. Przyjął, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości spowodowany uchwaleniem nowego planu, co potwierdza operat szacunkowy. Wskazał na sposób wyliczenia opłaty: od działki [[...]]: wartość 30 200 zł minus 5300 zł = 24 900 zł x 20 % tj. 4 980 zł i od działki [[...]]: wartość 36 500 zł minus 6 400 = 30 100 zł x 20 % tj. 6 020 zł, co łącznie stanowi kwotę 11.000 zł.

W odwołaniu skarżący wnosząc o uchylenie tej decyzji zakwestionował ustaloną w operacie wartość działek według ich poprzedniego przeznaczenia tj. pod uprawy polowe i ogrodnicze. Wyjaśnił, że kilka miesięcy wcześniej otrzymał również dwie decyzje ustalające opłaty z tytułu wzrostu wartości innych swoich działek. Działki te zostały wówczas wycenione przy stawce 17,58 zł za metr kwadratowy nieruchomości rolnej, a nie – jak obecnie przyjął rzeczoznawca tylko 5,26 zł Skarżący nadmienił, że zarówno działki poprzednio wyceniane jak i obecnie przylegają do siebie i mają taką samą klasę. Wskazał, że sam poniósł koszty "wykonania podziałów i planów". Wniósł o ponowne przeliczenie wartości nieruchomości.

Utrzymując na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa zaskarżoną decyzję w mocy Samorządowe Kolegium Odwoławcze w uzasadnieniu decyzji przytoczyło treść przepisów art. 36 ust. 4, 37 ust. 1, 3, 4 ,11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Następnie wskazało na ustalenia odnoszące się do przeznaczenia w uchwalonym planie zbytych przez skarżącego działek. Organ odwoławczy ocenił, iż "operat sporządzony został w sposób zgodny z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, wartość nieruchomości w nim ustalona została wykazana poprzez wskazanie i porównanie nieruchomości przyjętych do porównania z nieruchomością szacowaną zarówno przed uchwaleniem planu jak i po jego uchwaleniu". Kolegium wyjaśniło, że dla ustalenia wartości nieruchomości skarżącego przyjęto ceny nieruchomości będących przedmiotem transakcji na wolnym rynku zarówno nieruchomości rolnych ( jaką były działki zbyte przez skarżącego przed uchwaleniem planu ) jak i nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową ( jaką stały się te nieruchomości na skutek uchwalenia planu). Stwierdziło też, że nie jest w stanie wyjaśnić, dlaczego istnieje taka, podnoszona przez odwołującego się, różnica w poziomie cen w stosunku do innych nieruchomości. Rozpatruje bowiem na podstawie sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego jedynie prawidłowość ustalonej opłaty dla działek wskazanych wyżej. W operacie tym brak jest danych innych nieruchomości, w tym m. in. danych dotyczących daty sprzedaży, cech nieruchomości. Z tego względu oraz z uwagi na to, że rozpatrywana sprawa jest sprawą rozpatrywana jako indywidualna sprawa z zakresu administracji publicznej, nie ma podstaw faktycznych i prawnych do odniesienia się do zarzutu odwołującego się.

W skardze skarżący wniósł o uchylenie wydanych w sprawie decyzji administracyjnych zarzucając naruszenie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz naruszenie przepisów postępowania art. 107 § 3 i 7 kpa. Z uzasadnienia skargi wynika, że skarżący kwestionuje prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna, albowiem zaskarżone decyzje naruszają przepisy prawa.

Wskazanie dostrzeżonych przez Sąd uchybień organów w załatwieniu opisanej wyżej sprawy administracyjnej należy poprzedzić przytoczeniem obowiązujących przepisów prawa stanowiących materialnoprawną podstawę wydanych rozstrzygnięć. Art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o panowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm. ) zwanej dalej u.p.z.p. stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Dalej art. 37 u.p.z.p. wskazuje, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży (ust. 1) oraz że wzrost ten stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem, a także że roszczenia w tym zakresie można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy lub jego zmiana stały się obowiązujące (ust. 3). Z kolei art. 37 ust. 11 u.p.z.p. w zakresie zasad określania wartości nieruchomości zawiera odesłanie do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( t. j. Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm. ). Dla porządku wskazać należy też, że zgodnie z art. 7 i 150 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi. W szczególności zaś stosownie do art. 154 ust. 1 tej ustawy rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego ( art. 156 ust. 1 w/w ustawy ). Odnośnie wyceny nieruchomości zastosowanie mają również przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowy (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm. ) Rozporządzenie to określa między innymi rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych opraw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego. Dla potrzeb rozstrzygnięcia niniejszej sprawy istotne znaczenie ma § 50 ust. 1, 2 i 3 o następującym brzmieniu: 1. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. Nr 80, poz. 717 oraz z 2004 r., Nr 6, poz. 41 i Nr 141, poz. 1492), określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości. 2. W przypadku, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny – z dnia zbycia nieruchomości. 3. W przypadku gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości dla celów, o których mowa w ust. 1, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu.

Z powyższych uregulowań prawnych wynika, że ustawodawca rozróżnia dwie sytuacje powodujące wzrost wartości nieruchomości i skutkujące koniecznością ustalenia opłaty, a mianowicie: 1/ uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości dla której przed jego uchwaleniem nie obowiązywał plan miejscowy, 2/ zmianę planu. Z treści rozstrzygnięć i operatu wynika, że organy i rzeczoznawca przyjęli, iż w przypadku nieruchomości skarżącego ma miejsce "zmiana planu". Tymczasem ustalenie to nie ani nie znajduje potwierdzenia w aktach sprawy, a dodatkowo budzi wątpliwości w świetle samych twierdzeń organów i rzeczoznawcy. Przyjęto bowiem, że poprzednio obowiązujący plan wygasł z końcem 2002 roku, a nowy plan uchwalony został 30 października 2003 r., a wszedł w życie 14 dni po jego ogłoszeniu czyli 10 lutego 2004 r. Trudno przyjąć dlaczego i na skutek jakich okoliczności poprzedni plan wygasł 31 grudnia 2002 r., gdyż w tym zakresie organy nie dokonały żadnych ustaleń. Nie wiadomo czy wygaśnięcie planu z końcem 2002 roku spowodowane było jakąś odrębną uchwałą rady gminy w tym przedmiocie, czy też innymi okolicznościami np. utratą mocy z powodu upływu terminu wskazanego w art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stanowiącego, że obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 r. zachowują moc do czasu uchwalenia nowych planów, jednak nie dłużej niż do 31 grudnia 2003 r. Wskazać trzeba, że obowiązujący uprzednio przepis art. 67 ust. 1 a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r., Nr 15, poz. 139 ze zm. ), dodany nowelą z dnia 21 grudnia 2001 r., która weszła w życie z dniem 1 stycznia 2002 r. przewidywał, że miejscowe planu zagospodarowania przestrzennego obowiązujące w dniu wejścia w życie tej ustawy, to jest w dniu 1 stycznia 1995 r. miały utracić moc obowiązującą 1 stycznia 2003 r., jeżeli w tym terminie rada gminy nie uchwaliła studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub nie przystąpiła do sporządzania miejscowego planu albo jego zmiany. Przytoczone wyżej normowania nie wymieniają jednak daty wskazanej przez organy - 31 grudnia 2002 r. W omawianej sprawie zatem nie sposób skontrolować, z powodu braku ustaleń, z jakich przyczyn i na podstawie jakich okoliczności i rzeczoznawca i organy przyjęły, że w sprawie ma miejsce "zmiana planu". Okoliczność ta natomiast jest dość istotna dla prawidłowości ustalenia opłaty z art. 36 ust. 4 u.p.z.p.. W sytuacji bowiem, gdy przed uchwaleniem planu, który wszedł w życie 10 lutego 2004 r. nie obowiązywał już poprzedni plan z 1989 roku to stosownie do przytoczonych na wstępie uregulowań ( art. 37 ust. 1 u.p.z.p. oraz § 50 ust. 3 w/w rozporządzenia ) wzrost wartości nieruchomości stanowiący podstawę ustalenia opłaty planistycznej winien być ustalony nie przy uwzględnieniu przeznaczenia nieruchomości z poprzedniego planu lecz w odniesieniu do "faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości". W tym miejscu od razu należy zastrzec, że w omawianej sprawie nie znajduje zastosowania wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. w sprawie o sygn. akt P 58/08 i to nawet wówczas gdyby ustalono, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony w 1989 roku utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 u.p.z.p. Wyrok Trybunału stwierdza niezgodność art. 37 ust. 1 u.p.z.p. z Konstytucją w zakresie w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania ale jedynie w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 u.p.z.p. W omawianej sprawie przeznaczenie nieruchomości skarżącego w obydwu planach było różne, a zatem art. 37 ust. 1 u.p.z.p. winien być stosowany i w przypadku ustalenia że nie miała miejsca "zmiana planu", lecz jego "uchwalenie" (por. art. 36 ust. 4 u.p.z.p.) to wzrost wartości nieruchomości powinien opierać się na porównaniu przeznaczenia nieruchomości skarżącego z uchwalonego planu i faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości z okresu poprzedzającego jego wejście w życie.

Reasumując tą część rozważań stwierdzić należy, że w omawianej sprawie organy nie ustaliły prawidłowo czy ewentualna zmiana wartości nieruchomości skarżącego ( wzrost tej wartości ) pozostaje "w związku z uchwaleniem planu miejscowego" czy też jest skutkiem "zmiany planu". Oczywiście ustalenie to jest zasadnicze, gdyż ma wpływ na sposób ustalania wartości nieruchomości. W pierwszym przypadku bowiem rzeczoznawca przyjmuje przeznaczenie nieruchomości z poprzednio obowiązującego planu, a w drugim bada faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu. Odpowiednio do powyższego rzeczoznawca dla ustalenia wartości nieruchomości "dobiera" bazę tzw. nieruchomości podobnych do wycenianej. Wskazać też trzeba, że stan nieruchomości (jej przeznaczenie, faktyczny sposób jej wykorzystywania) winien być przyjęty z daty wejścia w życie planu lub jego zmiany czyli z dnia 10 lutego 2004 r. Z operatu natomiast wynika, że rzeczoznawca dokonał wyceny "według stanu nieruchomości w dniu 11 maja 2007 r. i w dniu 31 grudnia 2002 r.", co jest wadliwe, a na co organy nie zwróciły uwagi.

O tym, że wadliwie w rozpatrywanej sprawie przyjęto stan nieruchomości dla ustalenia jej wartości, a tym samym i wysokość należnej opłaty planistycznej świadczy także inne dostrzeżone przez Sąd uchybienie. Sporządzona przez rzeczoznawcę wycena wadliwie bowiem odnosi się do działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości dokonanego decyzją o podziale z 16 grudnia 2004 r. W dacie "zmiany planu", lub "jego uchwalenia" (10 luty 2004 r. ) nieruchomość skarżącego nie była podzielona, miała znacznie większą powierzchnię. Rzeczoznawca nie wycenił więc nieruchomości skarżącego według stanu "z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany" stosownie do wymogu zawartego w cytowanym wcześniej paragrafie 50 ust. 2 rozporządzenia, co w sposób oczywisty podważa prawidłowość operatu. W zastosowanej przez biegłego metodzie wyceny ustalona wartość nieruchomości była wynikiem "porównania" nieruchomości skarżącego z innymi nieruchomościami o zbliżonej powierzchni. Uzasadnionym jest zatem przypuszczenie, że w wycenie sporządzonej dla potrzeb niniejszej sprawy uwzględniona została nie tylko wartość nieruchomości wynikająca z uchwalenia lub zmiany planu, ale również wartość nieruchomości spowodowana jej podziałem. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 28 października 2009 r. sygn. akt II OSK 1517/07 (http://orzeczenia.nsa.gov.pl) opłata planistyczna nie może obejmować zmiany wartości działki spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu i jego wejściu w życie, co wynika z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z par. 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Nawet jeżeli strona sprzedała tylko niektóre działki wycenione już po uchwaleniu planu, to dla obliczenia opłaty planistycznej należy przyjąć stopę wzrostu wartości działki, ale w tym jej kształcie, jaki istniał w dniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (podobnie wyrok NSA z 19 listopada 2008 r., sygn. akt II OSK 1316/07). Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił również, że zasadą jest, że cenę uwzględnia się z czasu sprzedaży działki, ale renta planistyczna może uwzględniać wyłącznie tylko tą część wzrostu ceny działki, która jest konsekwencją wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W konsekwencji "porównywalną działką" (w rozumieniu par. 4 ust. 4 rozporządzenia) jest działka o wielkości porównywalnej z działką istniejącą w dniu wejścia w życie planu. Jeżeli więc po tej ostatniej dacie działki stron zostały podzielone na zdecydowanie mniejsze działki budowlane, to niezgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. i par. 4ust. 4 rozporządzenia jest ustalanie kwoty opłaty planistycznej na podstawie cen sprzedaży innych małych działek budowlanych. W niniejszej sprawie taka właśnie sytuacja miała miejsce. W operacie bowiem do porównania z nieruchomością skarżącego przyjęto działki o powierzchniach zbliżonych do wydzielonych już po uchwaleniu planu działek. Podkreślić też należy, że różnica w wielkości nieruchomości według jej stanu z daty uchwalenia planu (czyli bez uwzględnienia podziału), a działek wycenionych przez rzeczoznawcę (po podziale) jest dość znaczna, co oczywiście przekłada się na ocenę prawidłowości operatu i ustalonej na jego podstawie opłaty. Gmina nie może uwzględniać w kwocie renty planistycznej efektu podziału dużej działki. Skoro zostaje sprzedana część dawnej dużej działki, to adekwatnie ułamkowa powinna być i kwota opłaty. Zdaniem Sądu, aby prawidłowo wycenić nieruchomość skarżącego dla potrzeb ustalenia opłaty należało wycenić ją tak jak wymaga tego par. 50 rozporządzenia tj. wedle jej stanu z daty uchwalenia, bądź zmiany planu (bez uwzględnienia podziału), a następnie ustalić opłatę od sprzedanej przez skarżącego części.

Powyższe wskazuje, że organy rozpatrując niniejszą sprawę naruszyły art. 7 i 77 § 1 kpa przez niewyjaśnienie czy w rozpatrywanej sprawie rzeczywiście miała miejsce "zmiana planu", czy też "jego uchwalenie", co w konsekwencji powoduje uzasadnione wątpliwości co do prawidłowości dokonanej wyceny nieruchomości stosownie do wymogów art. 37 ust. 1u.p.z.p. Organy naruszyły również art. 80 kpa przyjmując za podstawę rozstrzygnięcia wadliwy operat sporządzony z naruszeniem par. 4 ust. 3 i 50 ust. 2 rozporządzenia. Naruszenia te niewątpliwie mogły mieć wpływ na wynik sprawy. Spowodowało to konieczność uchylenia rozstrzygnięć organów obu instancji po myśli art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c w związku z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. ).

Ponownie rozpatrując sprawę organ I instancji przeprowadzi postępowanie z wyeliminowaniem opisanych przez Sąd uchybień. W pierwszej kolejności ustali czy w rozpatrywanej sprawie miała miejsce zmiana planu, czy też jego uchwalenie, a następnie – stosownie do dokonanego ustalenia- zleci rzeczoznawcy wycenę nieruchomości przy uwzględnieniu albo przeznaczenia nieruchomości w poprzednim planie z 1989 roku, albo przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu z 2003 roku mając przy tym na uwadze, że wycenie powinna podlegać nieruchomość wedle jej stanu "z dnia wejścia w życie planu" czyli sprzed jej podziału.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.