Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 275/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2021-06-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1-5
journal: Dz.U. 2020 poz 293
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - t.j.
article: par. 3 ust. 1 i 2 i par. 5 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska (spr.), Sędziowie asesor sądowy WSA Elżbieta Lemańska,, sędzia WSA Małgorzata Roleder, Protokolant starszy sekretarz sądowy Marta Marczuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 17 czerwca 2021 r. sprawy ze skarg M. Sp. j. P. O., M. J. w B. oraz D. K. i J. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] lutego 2021 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. na rzecz M. Sp. j. P. O., M. J. w B. kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. solidarnie na rzecz D. K. i J. K. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu wpisu sądowego,


UZASADNIENIE

I. Rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym:

1. Decyzją z dnia [...] grudnia 2020 r., znak: [...], Prezydent Miasta B., na wniosek M. z siedzibą w B. (dalej jako: M. Sp. j., Skarżący, Spółka), ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku magazynowego (hala namiotowa - magazyn materiałów biurowych) wraz z zagospodarowaniem terenu na działce nr ew. gr. [...] (obręb [...]) położonej przy ul. [...] w B. wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną.

2. Odwołanie od tej decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. (dalej jako: SKO, Kolegium) wnieśli D. i J. K. (dalej również jako: Skarżący). W uzasadnieniu odwołania podnieśli, że planowana w ich bliskim sąsiedztwie inwestycja stanowi dla nich bardzo dużą uciążliwość ze względu na zwiększony ruch samochodowy na działce inwestorów, zwiększony hałas i drgania, podwyższoną emisję spalin oraz bardzo częste palenie tytoniu. Dodatkowo Skarżący dostrzegają na działce inwestora chaos architektoniczny i nieład, jak również mają wątpliwości wobec zachowania przepisów BHP oraz przepisów przeciwpożarowych (poprzez bliskość materiałów łatwopalnych przy ich budynkach). Właściciele dz. nr ew. gr. [...] twierdzą, że cena ich nieruchomości straciła na wartości poprzez sąsiedztwo z działką całkowicie przeznaczoną na handel, usługi i magazyny, które są coraz bardziej uciążliwe (np. rozładunek towarów często odbywa się na chodniku, który przez to jest całkowicie zablokowany dla pieszych).

3. Kolegium decyzją z dnia [...] lutego 2021 r. uchyliło decyzję organu I instancji w części dotyczącej określenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu przeznaczonego pod zabudowę w wysokości 36 % i określiło wysokość wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu przeznaczonego pod zabudowę w wysokości do 25%. W pozostałej części SKO utrzymało decyzję pierwszoinstancyjną w mocy.

Kolegium zaznaczyło na wstępie uzasadnienia, że przedmiotowa decyzja podlega uchyleniu, chociaż nie ze względu na przyczyny podnoszone w treści odwołania.

Organ odwoławczy podkreślił, że w orzecznictwie sądowo-administracyjnym wyrażono stanowisko, iż orzekanie w sprawach o wydanie warunków zabudowy winno uwzględniać przysługujące właścicielowi i chronione konstytucyjnie prawo własności, w tym prawo do korzystania z nieruchomości, i jej zabudowy. Jeżeli zatem realizacja planowanego przez inwestora zamierzenia nie pozostaje w sprzeczności z ładem przestrzennym na danym terenie i nie naruszy istotnych z punktu widzenia zachowania tego ładu wartości, brak jest podstaw do odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Po przytoczeniu stosownych przepisów prawa, zwłaszcza § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588 dalej jako "rozporządzenie"), SKO oceniło, że organ I instancji w sposób prawidłowy wyznaczył granice obszaru analizowanego na kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000, stanowiącej część graficzną wyników sporządzonej analizy i oznaczony linią przerywaną koloru czerwonego, kierując się wytycznymi § 3 ust. 2 rozporządzenia w odległości nie mniejszej, niż trzykrotna szerokość frontu przedmiotowego terenu, nie mniejszej jednak niż 50,0 m. Jako front wnioskowanego terenu przyjęto szerokość omawianej nieruchomości wzdłuż jej północno - zachodniej granicy, oznaczonej literami A-B, od strony której odbywa się obsługa komunikacyjna przedmiotowej działki (tj. główny wjazd i wejście na teren inwestycji) z ul. [...] poprzez działkę nr ew. gr. [...] (na zasadzie własności). Szerokość tego frontu w rozumieniu § 2 pkt 5 rozporządzenia wynosi ok. 13,5 m, granice obszaru analizowanego wyznaczono więc w odległości min. 50,0 m od granic przedmiotowego terenu.

Kolegium wskazało, że granica terenu analizowanego przebiegająca w sposób opisany powyżej i wskazana na załączniku graficznym do części tekstowej sporządzonej analizy (która to analiza jest załącznikiem do decyzji o warunkach zabudowy) pozwoliła organowi określić cechy zabudowy w zgodzie ze specyfiką okolicy, celem wykazania spójności urbanistycznej planowanej inwestycji z obiektami budowlanymi już istniejącymi w sąsiedztwie. Opierając się na ocenie faktycznego zagospodarowania sąsiedniego oraz przedmiotowego terenu, jego analizie urbanistycznej i architektonicznej z zabudową istniejącą organ ustalił, że na tym obszarze występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, w większości wolno stojąca wraz z zabudową towarzyszącą: gospodarczą, garażową, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna oraz zabudowa usługowo-handlowa i składowo - magazynowa. Organ zaznaczył, że projektowana inwestycja w sposób nie budzący wątpliwości została uznana za uzupełniającą w stosunku do istniejącej na terenie analizowanym formy i funkcji, jaką jest zabudowa magazynowa, i nie będzie kolidowała z zagospodarowaniem i sposobem wykorzystania wnioskowanego przyległego obszaru.

Kolegium stwierdziło, że organ I instancji pozytywnie ocenił możliwość określenia wyższego niż średnia wielkość powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu przeznaczonego pod zabudowę. Prezydent B. określił go w wielkości do 36%. Organ II instancji wskazał, że - jak wynika z akt sprawy - najniższa wartość omawianego parametru występuje na dz. nr ew. gr. [...] i wynosi 13%, a najwyższa zaś - 39% występuje w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji, na dz. nr ew.gr. [...]. Pozostałe działki objęte analizą klasyfikują się w przedziale: 26% (dz. nr ew. gr. [...]), 28% (dz. nr ew. gr. [...]), 31% (dz. nr ew. gr. [...]), 33% (dz. nr ew. gr. [...]), 24% (dz. nr ew. gr. [...]), 22% (dz. nr ew. gr. [...]), 14% (dz. nr ew. gr. [...]), 23% (dz. nr ew. gr. [...]). SKO podkreśliło, że w związku z powyższym średni wskaźnik wielkości powierzchni istniejącej zabudowy na terenie analizowanym wynosi 25%.

Po przytoczeniu § 5 ust. 1 rozporządzenia organ odwoławczy wskazał, że w jego ocenie organ I instancji w sposób nieprawidłowy ustalił, iż wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu przeznaczonego pod zabudowę wnioskowanej inwestycji może wynosić maks. 36%. Stwierdził, że taka wartość w sposób istotny odbiega od ustalonej jego średniej, w związku z czym narusza zasady określone przez ustawodawcę w tym zakresie. Jak podkreśliło SKO, istotnym z punktu widzenia rozpatrzenia niniejszej sprawy jest również fakt, że działka będąca przedmiotem inwestycji jest nieruchomością wąska i terenem już częściowo zabudowanym, a w jej bezpośrednim sąsiedztwie znajduje się nieruchomość skarżących z zabudową jednorodzinną. W związku z powyższym, określenie wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu przeznaczonego pod zabudowę wnioskowanej inwestycji w wysokości 36 % nie znajduje w ocenie Kolegium uzasadnienia.

Dalej organ odwoławczy wyjaśnił, że w każdej sprawie i w każdym obszarze analizowanym występują działki o różnych wskaźnikach zabudowy - zarówno dużych, jak i małych. Z tego właśnie względu ustawodawca zdecydował, że zasadą jest wyznaczenie tego wskaźnika w oparciu o średnią z całego obszaru, a nie np. w oparciu o wielkość powierzchni zabudowy istniejącą na działkach sąsiednich albo w oparciu o wskaźnik "przeważający w obszarze analizowanym".

SKO wskazało, że jeżeli parametr ten ma być wyznaczony na zasadzie wyjątku do reguły, to uzasadnienie analizy architektoniczno-urbanistycznej w tym zakresie musi być rzetelne i przekonywujące. Sam fakt, że w obszarze analizowanym występują działki o większej powierzchni zabudowy niż średnia, takim uzasadnieniem nie jest. Odstępstwa, jako wyjątki od zasady, powinny być umotywowane, jeżeli bowiem normy prawne dopuszczają określone odstępstwa od sztywnych reguł, to każdorazowo wymagają uzasadnienia, które znajdzie odzwierciedlenie w zgromadzonym w toku postępowania wyjaśniającego materiale dowodowym. W tym zakresie organ powołał się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 marca 2020 r., II OSK 1228/18 (wszystkie orzeczenia sądów administracyjnych powoływane w niniejszym uzasadnieniu dostępne są w CBOSA: https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Z tego względu oraz biorąc pod uwagę, że teren inwestycji to stosunkowo wąska działka Kolegium uznało, że należy zreformować zaskarżoną decyzję w zakresie wskaźnika zabudowy i określić go na poziomie średniej występującej na analizowanym terenie. W ocenie organu drugoinstancyjnego pozostałe cechy i parametry zabudowy organ I instancji określił prawidłowo.

Organ odwoławczy stwierdził, że szerokość elewacji frontowej ustalono w wartości wnioskowanej, tj. do 7,5 m zgodnie z § 6 ust. 2 rozporządzenia, jako wielkość tego parametru nieco mniejszą niż średnia dla obszaru analizowanego, indywidualnie, stosownie do charakteru i specyfiki inwestycji, uwzględniając gabaryty przedmiotowej nieruchomości. Nie wyznaczono szerokości elewacji frontowej wg § 6 ust. 1 rozporządzenia, tj. jako średnią dla obszaru analizowanego (czyli 10,0 m z tolerancją do 20% od określonego wymiaru) z uwagi na zakres i rodzaj inwestycji. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu i attyki wyznaczono w wartości do 6,0 m, zgodnie z § 7 ust. 4 rozporządzenia, tj. jako nieco mniejszą niż średnia wielkość tego parametru na obszarze analizowanym (wynosząca ok. 7,0 m). Wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych, ich gzymsu lub attyki na terenie analizowanym wynoszą od ok. 3,0 m (m.in. dz. nr ew. gr. [...]) do ok. 11,0 m (budynek mieszkalny wielorodzinny Ill-kondygnacyjny na dz. nr ew. gr. [...]). Wysokość głównej kalenicy wyznaczono w wartości do 6,0 m, uwzględniając wartości tego parametru w reprezentatywnej zabudowie sąsiedniej i mając na uwadze ustaloną wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki. Kierunek głównej kalenicy w stosunku do frontu terenu omawianego wyznaczono jako równoległy, prostopadły lub inny, w oparciu o kierunki głównych kalenic w stosunku do frontów działek w części budynków na obszarze analizowanym. Organ zaznaczył, że kierunki są niejednorodne dla zabudowy tu istniejącej z uwagi na często nierównoległe położenie budynków (ich ścian frontowych) względem przebiegu pasów drogowych (a tym samym frontów działek) oraz przyjęte różne koncepcje architektoniczno - konstrukcyjne istniejących przekryć. Dodał, że na obszarze poddanym analizie istnieje różnorodność układów i geometrii połaci dachowych i kierunków głównych kalenic.

Dalej Kolegium wyjaśniło, że geometrię dachu (kąt nachylenia, układ połaci dachowych) wyznaczono jako dach dwuspadowy (od 15° do 45°) - zgodnie z wytycznymi § 8 rozporządzenia, tj. odpowiednio do geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym. Z analizy terenu wynikło, że przekrycia istniejących w granicach rozpatrywanego terenu obiektów są zróżnicowane. Występują tu budynki z dachami płaskimi, jednospadowymi, dwuspadowymi lub wielospadowymi. Wzięto pod uwagę możliwość zrealizowania dachu dwuspadowego dla planowanej inwestycji, jako kontynuacji tej formy zadaszeń istniejących na badanym terenie. Dachy dwuspadowe występują m.in. na dz. nr ew. gr. [...]. W ocenie organu tak wyznaczona geometria dachu nie zakłóci ładu przestrzennego analizowanego terenu, ściśle nawiązując do rozwiązań architektonicznych i form zadaszeń budynków na terenie poddanym analizie.

SKO stwierdziło, że organ I instancji odstąpił prawidłowo od ustalenia linii zabudowy ze względu na lokalizację terenu wnioskowanego, który nie przylega bezpośrednio do drogi publicznej ani do żadnego innego, wydzielonego geodezyjnie pasa drogowego.

W dalszej części organ II instancji odniósł się do zarzutów odwołania.

4. Nie zgadzając się z decyzją Kolegium M. Sp. j. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku.

Skargę na decyzję Kolegium wnieśli również D. i J. K.

Przewodniczący Wydziału II zarządzeniem z 15 kwietnia 2021 r. zarządził połączenie spraw o sygn. II SA/Bk 275/21 oraz II SA/Bk 276/21 w celu ich łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia.

5. M. Sp. j. podniosła w skardze następujące zarzuty:

Zdaniem Skarżącej decyzja podjęta przez SKO jest krzywdząca, a wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu przeznaczonego pod zabudowę wnioskowanej inwestycji został ustalony prawidłowo w odniesieniu do otaczającej zabudowy. Strona podkreśliła, że § 5 w ust. 2 rozporządzenia dopuszcza wyznaczenie innego wskaźnika niż średniego wskaźnika dla obszaru analizowanego.

Autor skargi wskazał, że na działce o nr ewid. gr. [...], dzięki zabudowie skarżącego sąsiada, na której nota bene wskaźnik zabudowy wynosi - jak wyliczyło SKO – 33 %, został wybudowany budynek mieszkalny o wysokości 11 m po granicy z działką Skarżącej. Przez to Spółce została ograniczona zabudowa i mogła ona uzyskać (po odwołaniach sąsiada) jedynie pozwolenie na budowę budynku gospodarczego przyległego do budynku sąsiada i o wysokości tylko 5,5 m. Poza tym skarżąca Spółka nie wie, czy działka sąsiada straciła na wartości przez prowadzoną przez nią działalność, czy też przez działalność prowadzoną na działce sąsiada oraz przez sposób zagospodarowania działki [...]. Strona wskazuje, że działka ta zastawiona jest samochodami ciężarowymi i zarzucona oponami.

W ocenie M. Sp.j. analiza organu I instancji przeprowadzona indywidualnie zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia była słuszna i bardziej odzwierciedlała obecne zagospodarowanie analizowanego obszaru i najbliższej zabudowy. Spółka stwierdziła, że w matematycznym wyliczeniu przez SKO średniego wskaźnika zabrakło jeszcze analizy architektoniczno-urbanistycznej oraz nawiązania do bezpośredniej zabudowy.

Skarżąca podniosła w skardze, że obecnie na działce o nr ewid. gr. [...] obręb 2, w oparciu o skuteczne zgłoszenie przyjęte przez Prezydenta Miasta B., została wybudowana na okres 180 dni tymczasowa hala namiotowa - magazyn materiałów biurowych, niezbędna dla prowadzenia działalności i funkcjonowania firmy, utrzymania pracowników oraz utrzymania porządku na działce. Strona skarżąca chciałaby w świetle prawa, tj. art. 37a ustawy - Prawo budowlane, ubiegać się o pozwolenie na budowę tymczasowego obiektu budowlanego i złożyć stosowny wniosek.

Autor skargi podkreślił, że zaskarżona decyzja dotyczy tymczasowej zabudowy na okres do 180 dni. Nie jest zabudową trwale związaną z gruntem, tym samym nie stanowi trwałej zabudowy, która narusza strukturę sąsiednich nieruchomości, zwłaszcza w sytuacji gdy na nieruchomości kwestionujących decyzję posadowiony jest budynek znacznie odbiegający wysokością od pozostałych nieruchomości, w tym szczególnie od wysokości budynków skarżących. W ocenie Spółki utrzymanie stanowiska SKO narusza zasady współżycia społecznego, narusza zasadę swobody w kształtowaniu posiadanej własności chronionej Konstytucją RP. Dotychczasowa powierzchnia zabudowy tymczasowej posadowionej w oparciu o wydaną decyzję w żaden sposób nie ingeruje w pozostałe nieruchomości i nie narusza ich praw.

Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie od organu zwrotu kosztów postępowania.

6. D. i J. K. zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie przepisów § 3 rozporządzenia w zw. z art. 61 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, (t.j. Dz.U. 2021 poz. 741, dalej jako: u.p.z.p.) przez ustalenie, że na obszarze badanym występuje m.in. zabudowa składowo-magazynowa, podczas gdy w rzeczywistości tak nie jest (na badanym obszarze brak jest jakiekolwiek zabudowy o charakterze składowo-magazynowym, brak jest budynków magazynowych), a tym samym błędny jest wniosek organów I i II instancji, że projektowana inwestycja nie będzie kolidować z zagospodarowaniem i dotychczasowym sposobem wykorzystania przyległego terenu. Skarżący zarzuty poparli stosownym uzasadnieniem.

Autorzy skargi wnieśli o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz decyzji jej poprzedzającej oraz zasądzenie od organu na ich rzecz zwrotu kosztów postępowania.

7. W odpowiedzi na powyższe skargi Kolegium wniosło o ich oddalenie.

II. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje:

Sąd administracyjny, kontrolując zaskarżoną decyzję pod względem jej zgodności z prawem (art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a., nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, o czym stanowi art. 134 § 1 p.p.s.a.

Orzekając w tak zakreślonej kognicji, Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja podlega uchyleniu, chociaż nie sposób zgodzić się ze wszystkimi argumentami skarg, zwłaszcza skargi wywiedzionej przez D. i J. K.

Przedmiotem zaskarżonej decyzji jest ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku magazynowego (hali namiotowej – magazynu materiałów biurowych) na działce o nr ewid. [...] położonej przy ulicy [...] w B. Pozytywne wydanie decyzji było możliwe pod warunkiem spełnienia wymogów wymienionych w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2020 r., poz. 293), zwanej w skrócie: u.p.z.p., oraz przy zastosowaniu przepisów § 3 ust. 1 i 2 oraz § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r., nr 164, poz. 1588) - dalej: rozporządzenie.

Należy podkreślić, że decyzja SKO ma charakter decyzji reformatoryjnej. Organ stwierdził z urzędu, że tylko jeden element decyzji Prezydenta Miasta B. jest nieprawidłowy, a mianowicie określenie do 36% wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycyjnego. Pomimo braku takiego zarzutu w odwołaniu D. i J. K. z dnia [...].01.2021 r., Kolegium posiadało, oczywiście, uprawnienie do weryfikacji dostrzeżonych błędów decyzji organu I instancji (z racji tego, że ponownie rozpoznaje sprawę), ale Sąd zasadności wychwyconego uchybienia nie podziela.

Otóż w § 5 ust. 1 rozporządzenia wyrażono zasadę, według której wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Jednakże od powyższej zasady dopuszcza się wyjątek polegający na wyznaczeniu innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej. Stanowi o tym § 5 ust. 2 rozporządzenia.

W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjęto jednolitą linię orzeczniczą polegającą na tym, że odstępstwo od średniego parametru powinno być uzasadnione przesłankami zawartymi w analizie urbanistyczno-architektonicznej (por. m.in. wyrok NSA z 13.12.2019 r. sygn. akt II OSK 336/18, wyrok WSA w Bydgoszczy z 5.02.2019 r. – II SA/Bd 766/18, wyrok WSA w Poznaniu z 20.12.2019 r. – II SA/Po 202/19). Zastosowanie odstępstwa powinno wynikać z przekonujących argumentów, a nie tylko ze wskazań liczbowych wartości dla powierzchni zabudowanych działek z analizowanego terenu.

Odnosząc powyższe do stanu faktycznego sprawy niniejszej nie można zgodzić się z twierdzeniem organu odwoławczego, że odstępstwo od średniego wskaźnika zabudowy (25%) nie zostało przekonywująco umotywowane. Na stronie 3 i 4 decyzji z dnia 28.12.2020 r. organ I instancji zawarł szeroką argumentację na ten temat, odnosząc ją nie tylko do liczbowych parametrów, które kształtują się na terenie analizowanym różnorodnie, bo od 13% zabudowy do 39%. Organ pierwszoinstancyjny wskazał dlaczego wyznaczył parametr wielkości "do 36%", a nie najwyższy w terenie. Wyjaśnił też brak negatywnego wpływu odstępstwa od średniej wielkości zabudowy na ład przestrzenny, relacje architektoniczno-urbanistyczne i walory kompozycyjno-estetyczne.

Dlatego też niezrozumiałym jest, w ocenie Sądu, zanegowanie uzasadnienia organu I instancji. Kolegium nie odniosło się do szczegółowych argumentów ze str. 3 i 4 uzasadnienia decyzji organu I instancji, wskazując jako kontrargument okoliczność, że działka inwestycyjna jest wąska i częściowo zabudowana, a w jej bezpośrednim sąsiedztwie znajduje się działka skarżących D. i J. K. Tymczasem z analizy terenu wynika, że wskaźnik zabudowy działki nr [...] pp. K. wynosi 33%, czyli również odbiega od średniej na terenie analizowanym (25%). Działka o nr [...] jest zabudowana w sposób podobny jak działka inwestora, o nr [...].

Nadto, z wyjaśnień i zdjęć złożonych na rozprawie sądowej w dniu 17.06.2021 r. przez pełnomocnika Spółki M. wynika, że działka pp. K. służy nie tylko do ich spokojnego zamieszkiwania, ale jest wykorzystywana jako składowisko opon i stacjonowania pojazdów, zaś budynek przy ulicy [...] wynajmowany jest pod usługi przychodni lekarskiej.

Te okoliczności świadczą, w ocenie Sądu, o intensywności zabudowy oraz o sposobie wykorzystania terenu sąsiadującego z planowaną inwestycją, który (wbrew przekonaniu SKO) nie stanowi li tylko zabudowy jednorodzinnej. W ocenie Sądu, wskazany przez SKO argument, że działka inwestora jest wąska, nie jest trafny w aspekcie ustalenia wskaźnika intensywności jej zabudowy. Parametr szerokości działki może mieć znaczenie, ale przy wydawaniu decyzji o pozwoleniu na budowę, gdyż wówczas muszą być przestrzegane odległości od granicy działki sąsiedniej. Jak wynika z uzasadnienia skargi Spółki M., hala namiotowa została już posadowiona na działce nr [...] jako obiekt tymczasowy, a obecnie inwestor zamierza uzyskać pozwolenie na budowę, co umożliwia mu przepis art. 37 a Prawa budowlanego.

Wobec powyższego Sąd uznał za uzasadnioną skargę Spółki M., kwestionującą decyzję organu odwoławczego w części dotyczącej określenia wskaźnika zabudowy w "wysokości do 25%".

Zarzuty skargi D. i J. K. znajdują uznanie tylko i wyłącznie przez pryzmat niedostatecznego wyjaśnienia przez organ II instancji zachowania ładu przestrzennego w przypadku przyjęcia wskaźnika wielkości zabudowy dla spornej inwestycji w wysokości do 25%.

Sąd nie podziela natomiast zarzutów, co do naruszenia przepisów art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p., a zwłaszcza zasady tzw. "dobrego sąsiedztwa".

Jak słusznie zauważa Kolegium, z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynika, że na tym obszarze występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wraz z zabudową garażową i gospodarczą oraz zabudowa wielorodzinna, a także zabudowa usługowo-handlowa. Funkcja magazynowa, jaką ma spełniać przyszła inwestycja, tj. magazyn materiałów biurowych, wpisuje się w kontynuację zabudowy istniejącej, tj. usługowo-handlowej. Zabudowa handlowo-usługowa, usługowa i biurowa znajduje się na wielu działkach w obszarze analizowanym, a m.in. na działce skarżących pp. K. Wynika to z kopii mapy zasadniczej stanowiącej część graficzną analizy terenu. Słusznie organ podkreśla (powołując się na linię orzeczniczą sądów administracyjnych), że kontynuacja funkcji zabudowy nie oznacza możliwości funkcjonowania w danym miejscu jedynie obiektów w pełni tożsamych z już istniejącymi. Nowa zabudowa jest dopuszczalna, gdy można ją pogodzić (nie jest sprzeczna) z funkcją już istniejącą na ternie analizowanym.

Tak więc, zdaniem Sądu, zasada "dobrego sąsiedztwa" nie została naruszona.

Reasumując: Sąd uchylił zaskarżoną decyzję z przyczyn proceduralnych na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 c p.p.s.a. w związku z art. 107 § 3 k.p.a. i w związku z § 5 rozporządzenia.

Rozpoznając sprawę ponownie, organ odwoławczy dokona analizy uzasadnienia decyzji organu I instancji (str. 3 i 4) dotyczącej przyjętego wskaźnika wielkości zabudowy "do 36%" i wskaże przyczyny, dla których odmówił wiarygodności temu stanowisku. Odstępstwo od średniego wskaźnika wielkości zabudowy (na tym terenie – 25%) wymaga rzetelnego i dogłębnego uzasadnienia. Dlatego też nie zwalnia to organu II instancji (jeśli zajmuje stanowisko przeciwne) do wykazania błędnego rozumowania, jakie przyjął organ I instancji, a tego elementu w zaskarżonej decyzji zabrakło.

Mając na względzie powyższe, orzeczono jak w sentencji. Koszty postępowania sądowego, zgodnie z art. 200 i 205 p.p.s.a., obciążają organ. W skład zasądzonych koszów wchodzi: wpis sądowy uiszczony przez każdego ze skarżących (po 500 zł) oraz wynagrodzenie pełnomocnika Spółki (480 zł plus opłata skarbowa 17 zł) przyznane na podstawie § 14 ust. 1 pkt 1 c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22.10.2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2018 r., poz. 265).