Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1756/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-11-14 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 156 ust. 3, art. 157 ust. 1
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 18
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska Sędziowie: WSA Dariusz Pirogowicz (spr.) WSA Joanna Skiba Protokolant specjalista Joanna Pleszczyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 listopada 2014 r. sprawy ze skargi J. C. i P. C. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] marca 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z dnia [...] marca 2014 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania J. C., utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] lipca 2013 r. nr [...] orzekającą o odszkodowaniu na rzecz byłych właścicieli nieruchomości położonej w A., o pow. [...] m2, oznaczonej geodezyjnie jako działka nr [...] z obrębu [...], za nabycie z mocy prawa przez Skarbu Państwa prawa własności tej nieruchomości.

Decyzja powyższa wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:

Wojewoda [...] decyzją z [...] grudnia 2012 r. nr [...] (zmienioną częściowo decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] lutego 2013 r) zezwolił na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie obwodnicy [...] w ciągu drogi krajowej [...] (na odcinku od węzła [...] do węzła [...]) i drogi ekspresowej S [...] (na odcinku od węzła [...] do węzła [...]). Inwestycją tą objęta została m.in. stanowiąca własność H. K., J. C., P.C., S. C., J. C., Z.C., D. J., J. C., K. C., M. C., część działki nr [...], która w następstwie tej decyzji podzielona została na działki o nr [...] i [...]. Działka nr [...] o powierzchni [...] m2 znalazła się w liniach rozgraniczających inwestycji i z mocy art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dna 10 kwietnia 2003 r, - o szczególnych zasadach realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. Nr 193, poz. 1194 ze zm.) – powoływana dalej jako "specustawa drogowa", stała się własnością Skarbu Państwa z dniem, w którym powyższa decyzja stała się ostateczna.

W tym stanie rzeczy Wojewoda [...], po wszczęciu i przeprowadzeniu odrębnego postępowania odszkodowawczego, decyzją z dnia [...] lipca 2013 r. nr [...]., powołując się na art. 12 ust. 4, 4a, i 5 oraz art. 18 ust. 1 i art. 23 specustawy drogowej oraz art. 132 ust. 1 i art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. – o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.; przywoływanej dalej jako: "u.g.n."), orzekł o:

1) ustaleniu wartości przedmiotowej nieruchomości na kwotę [...] złotych;

2) odszkodowaniu w łącznej kwocie odpowiadającej wartości tej nieruchomości, na rzecz 10 ww. współwłaścicieli, odpowiednio do ich udziałów w prawie;

3) podwyższył kwotę odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, tj. [...] złotych z tytułu wcześniejszego wydania nieruchomości na zasadzie art. 18 ust. 1 e specustawy

4) zobowiązał Dyrektora Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w B. do wypłaty ustalonego odszkodowania (powiększonego odpowiednio o wymieniony w punkcie 3 bonus) w terminie 14 dni od uzyskania przez decyzję waloru ostateczności.

W uzasadnieniu decyzji wskazał, że na potrzeby niniejszego postępowania rzeczoznawca majątkowy J. M. w operacie szacunkowym z [...] maja 2013 r., określił wartość nieruchomości na łączną kwotę [...] złotych, w tym wartość rynkową gruntu na kwotę [...] złotych, natomiast wartość elementów składowych nieruchomości w postaci drzewostanu i posadowionego na działce stawu na łączną kwotę [...] złotych. W ocenie organu operat sporządzony został zgodnie z obowiązującymi przepisami i mógł stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania. Przy czym z uwagi wydanie inwestorowi nieruchomości w terminie określonym w art. 18 ust. 1e specustawy, co potwierdził on w piśmie z 21 lutego 2013 r., organ wojewódzki podwyższył kwotę należnego odszkodowania o tzw. bonus z tytułu niezwłocznego wydania nieruchomości w wysokości 5% jej wartości.

Powyższą decyzje doręczono wszystkim współwłaścicielom pod adresami ich zamieszkania, w tym P. C. (który jest osobą całkowicie ubezwłasnowolnioną, a jego opiekunem prawnym jest J. C.).

Od powyższej decyzji odwołanie wniosła J. C. w imieniu swoim oraz w imieniu P.C., kwestionując ustaloną wartość nieruchomości, jak też wskazując, że operat szacunkowy będący podstawą ustalenia odszkodowania, został sporządzony w sposób nieprawidłowy. Powołała się przy tym na wycenę działki nr [...] sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego A. T. na zlecenie Sądu Rejonowego w A., dla potrzeb zniesienia współwłasności. Ponadto zażądała wypłaty odszkodowania za pozostałą część nieruchomości, która w jej ocenie straciła na wartości w związku z budową drogi.

Po rozpatrzeniu odwołania Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z dnia [...] marca 2014 r. utrzymał decyzję Wojewody [...] w mocy. W uzasadnieniu wyjaśnił, że po przeprowadzeniu analizy sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego oraz zapoznaniu się z wyjaśnieniami rzeczoznawcy majątkowego J. M. z [...] czerwca 2013 r. i [...] września 2013 r., w tym nadesłanym przez niego dodatkowym materiałem dowodowym dotyczącym transakcji nieruchomościami nabywanymi pod drogi, jak też nadesłanym przez organ wojewódzki wykazem nieruchomości nabywanych przez jednostki samorządowe na terenie województwa [...] pod inwestycje drogowe uznał, że sporządzonemu w sprawie operatowi szacunkowemu nie można odmówić mocy dowodowej.

Minister wyjaśnił, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej działka nr [...] (z której wydzielono działkę nr [...]) położona była na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym Uchwałą Rady Miasta A. nr [...] z [...] grudnia 1999 r. i zgodnie z tym planem w części przeznaczona była pod uprawy polowe i użytki zielone, a częściowo pod projektowaną ulicę dojazdową. W celu zastosowania zasady korzyści, o której stanowi art. 134 ust. 4 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy zbadał lokalny i regionalny rynek nieruchomości drogowych. Stwierdził jednak, że charakterystyka nieruchomości drogowych odnotowanych na badanym rynku wskazuje, że nie można ich uznać za nieruchomości podobne do przedmiotu wyceny. W konsekwencji w procesie szacowania wartości gruntu przyjął w charakterze materiału porównawczego, w ramach zastosowanego podejścia porównawczego i metody porównywania parami, transakcje nieruchomościami zrealizowanymi na rynku lokalnym (mieście [...]) w latach 2011-2012 o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. rolnym z możliwością zabudowy, powiększając cenę metra kwadratowego tego rodzaju gruntów o 50%, stosownie do § 36 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), co stanowiło zrealizowanie zasady korzyści. W wyodrębnionych do porównania transakcjach maksymalna cena 1 m2 tego rodzaju gruntów wynosiła [...] złotych, a cena minimalna [...] złotych. Finalnie zaś wartość 1 m2 szacowanego gruntu wyceniona została na [...] złote, co po powiększeniu o 50% dawało stawkę [...] złotych za m2. Wartość odtworzeniową znajdujących się na nieruchomości drzew wierzby oraz stawu rzeczoznawca ustalił w podejściu kosztowym, stosując w odniesieniu do drzew technikę wskaźnikową według wartości drewna na pniu dla drzewostanu, który wytworzył sortymenty użytkowe drewna, a w odniesieniu do stawu metodę kosztów odtworzenia. Weryfikując sporządzony w sprawie operat szacunkowy Minister ocenił, że został on sporządzony zgodnie obowiązującymi przepisami prawa i mógł stanowić materiał dowodowy w sprawie. Z opisu transakcji tymi nieruchomościami gruntowymi wynika zaś, że odznaczały się one podobieństwem do nieruchomości wycenianej. Z uwagi przy tym na wystarczającą ilość transakcji nieruchomościami rolnymi na rynku lokalnym brak było podstaw do poszukiwania tego rodzaju transakcji na rynku regionalnym. W związku z tym organ uznał wybór transakcji porównawczych za prawidłowy. Słusznie też w ocenie Ministra dokonano zwiększenia wartości porównywanych gruntów o 50%. W opinii Ministra Infrastruktury i Rozwoju autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Odwołując się do poglądów orzecznictwa organ odwoławczy wyjaśnił także, że w procesie wyceny pojęcie rynku regionalnego odnosić należy do województwa, a pojęcie rynku lokalnego odczytywać należy jako obszar gminy lub powiatu.

Odnosząc się zaś do zarzutów odwołania, organ uznał je za niezasadne. W jego ocenie subiektywne przekonanie strony o zaniżonej wartości nieruchomości nie może bowiem świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu. W kwestii natomiast przywoływanego przez stronę na potwierdzenie jej zarzutów operatu szacunkowego z dnia [...] marca 2011 r. sporządzonego przez A. T., Minister wyjaśnił, że nie mógł on stanowić dowodu w tym postępowaniu ze względu na utratę przez niego aktualności.

Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła J. C. w imieniu własnym oraz w imieniu P. C. zarzucając organowi naruszenie:

1. prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., polegające na błędnym zastosowaniu ww. przepisów, poprzez ustalenie odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego, w którym rzeczoznawca niewłaściwie zdefiniował zakres pojęć rynek lokalny oraz rynek regionalny nieruchomości, co doprowadziło do wadliwego wniosku stanowiącego podstawę wyceny, a w konsekwencji spowodowało naruszenie zasady korzyści;

2. przepisów postępowania w stopniu mającym istotny wpływ na treść decyzji, tj.

a) art. 7 Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej oraz art. 6 w zw. z art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, mimo że została ona wydana bez podstawy prawnej w zakresie określającym wartość nieruchomości będącej przedmiotem postępowania, a także wobec pominięcia, istniejącej w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, hipoteki na nieruchomości, a zatem przy niewłaściwym określeniu przedmiotu postępowania;

b) art. 28 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. poprzez zaniechanie podjęcia czynności niezbędnych do prawidłowego określenia stron postępowania;

c) art. 7 w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez zaniechanie przez organ odwoławczy szczegółowej analizy i oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego w tym operatu szacunkowego oraz złożonych przez rzeczoznawcę majątkowego wyjaśnień pod kątem ich spójności i braku wewnętrznych sprzeczności;

d) art. 107 § 1 i 3 k.p.a. poprzez zaniechanie szczegółowego uzasadnienia zaskarżonej decyzji w zakresie podstaw faktycznych i prawnych;

Rozwijając powyższe zarzuty w uzasadnieniu skargi wywodzono m.in., że pojęcie rynków regionalnych i lokalnych nie są pojęciami administracyjnymi lecz ekonomicznymi i nie można bowiem wykluczyć, że w niniejszej sprawie właściwy dla wycenianej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną "rynek regionalny" może obejmować część sąsiedniego województwa, tj. [...]. W ocenie skarżących, błędnie określono również strony niniejszego postępowania, bowiem zawiadomienie o wszczęciu postepowania Wojewody [...] zostało doręczone J. C. – osobie nieżyjącej oraz P. C. – osobie całkowicie ubezwłasnowolnionej. Skarżący wskazywali przy tym na niewyjaśnienie przez organ pierwszej instancji przed wszczęciem postępowania istotnych rozbieżności w dokumentacji wskazującej na właścicieli przejętej nieruchomości. Inne bowiem osoby ujawnione zostały w księdze wieczystej, a inne figurują w rejestrze gruntów.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty wnieśli oni o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...] z [...] lipca 2013 r.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując w całości stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Organ wniósł ponadto, pismem z 7 listopada 2014 r., o przeprowadzenie dowodu uzupełniającego z opinii Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z [...] września 2014 r. potwierdzającej poprawność wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę J. M. dla innej nieruchomości przejętej przez Skarb Państwa w trybie specustawy, pod budowę obwodnicy [...].

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

na wstępie wyjaśnić należy, że wniosek dowodowy sformułowany w piśmie procesowym Ministra Infrastruktury i Rozwoju z [...] listopada 2014 r. Sąd oddalił, jako wykraczający poza wyznaczone art. 106 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.; dalej: "p.p.s.a."), granice uzupełniającego postępowania dowodowego, jakie może być przed sądem administracyjnym przeprowadzone. Zważyć bowiem należy, że przeprowadzenia takiego postępowania w myśl ww. przepisu jest znacznie ograniczona i dotyczy wyłącznie sytuacji, gdy jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości co do poprawności ustalonego przez organ stanu faktycznego, w aspektach kluczowych z punktu widzenia podjętego rozstrzygnięcia. Okoliczności zatem jakie mają być dowodzone określonymi dokumentami muszą mieć znaczenie dla oceny kontrolowanej decyzji. Tymczasem załączone do wspomnianego pisma opinia o poprawności operatu szacunkowego sporządzonego dla innej niż wyceniona w rozpoznawanej sprawie nieruchomość, pozostaje bez związku z zaskarżonym rozstrzygnięciem.

Oceniając natomiast zasadność skargi Sąd uznał, że nie zasługuje ona na uwzględnienie, gdyż zaskarżona decyzja nie narusza prawa w stopniu skutkującym jej uchyleniem mimo trafności części sformułowanych w skardze zarzutów.

Okolicznością niesporną jest, że położona w [...] nieruchomość oznaczona geodezyjnie jako działka nr [...] z obrębu [...], objęta została decyzją Wojewody [...] z [...] grudnia 2012 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (dalej: "decyzja z.r.i.d."), wydaną w trybie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm., przywoływanej dalej jako: "specustawa") i z mocy tej decyzji, część powyższej działki oznaczona nr [...] znalazła się w liniach rozgraniczających planowanej inwestycji polegającej na poszerzeniu drogi krajowej. W konsekwencji czego przeszła ona, stosownie do art. 12 ust. 4 pkt 1 tej ustawy, na własność Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja ta stała się ostateczna, co z kolei skutkowało koniecznością ustalenia na rzecz byłych właścicieli przez organ, który wydał decyzję z.r.i.d. odszkodowania odpowiadającego wartości utraconego prawa. Wbrew podnoszonym w uzasadnieniu skargi zarzutom organy prawidłowo także ustaliły właścicieli utraconej nieruchomości, kierując się w tym względzie z jednej strony treścią prowadzonej dla nieruchomości księgi wieczystej nr [...], gdzie ujawniony był nieżyjący już właściciel –M. C., a z drugiej strony postanowieniami spadkowymi dokumentującymi następstwo prawne, po wyżej wymienionym osób, którym przysługiwał w dacie przejęcia nieruchomości, tytuł własności.

Materialnoprawną podstawą kontrolowanych decyzji odszkodowawczych stanowił art. 18 specustawy drogowej oraz odpowiednio stosowane przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. – o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.; przywoływanej dalej jako: "u.g.n."). W myśl przywołanego wyżej art. 18 ust. 1 specustawy wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie natomiast z art. 130 ust. 2 u.g.n. dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego. Stan nieruchomości do którego odsyła art. 18 ust. 1 specustawy, to stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona, o czym stanowi art. 4 pkt 17 u.g.n. Z kolei wartością, o której stanowi ww. przepis jest co do zasady wartość rynkowa, a więc najbardziej prawdopodobna cena nieruchomości, możliwa do uzyskania na rynku (art. 134 ust.1 i art. 151 ust. 1 u.g.n.). W drodze wyjątku może nią być także wartość odtworzeniowa. Ma to miejsce wówczas, gdy ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie (art. 135 ust. 1 u.g.n.). Taka sytuacja ma miejsce w rozpoznawanej sprawie, a to ze względu na występujących na gruncie nasadzenia i stanie jej zagospodarowania (posadowienia na działce [...]). Konsekwencją tego stanu rzeczy było więc ustalenie w procesie wyceny wartości odtworzeniowej nieruchomości, która to wartość z mocy art. 135 ust. 2 i 3 u.g.n. stanowiła sumę wartości rynkowej gruntu (a więc ceny gruntu możliwej do uzyskania w obrocie wolnorynkowym) oraz wartości jego części składowych, wg kosztów ich odtworzenia lub zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części (art. 151 ust. 2 u.g.n. i § 21 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), a więc hipotetycznych kosztów wytworzenia "repliki" znajdujących się na gruncie obiektów, przy jednoczesnym uwzględnieniu aktualnego ich stanu.

Na potrzeby niniejszego postępowania, wartość odtworzeniowa nieruchomości przejętej przez Skarb Państwa określona została w sporządzonym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego – J. M.

Z uwagi na to, że w dacie wydania decyzji z.r.i.d. przedmiotowa nieruchomość zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym Uchwałą Rady Miasta [...] nr [...] z [...] grudnia 1999 r. w części przeznaczona była pod projektowaną ulicę dojazdową, a to przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia prowadziło do zwiększenia wartości nieruchomości, w pierwszym rzędzie rzeczoznawca majątkowy podjął próbę wyodrębnienia na rynku lokalnym i regionalnym transakcji nieruchomościami drogowymi, które mogłyby stanowić punkt odniesienia dla wyceny przejętego przez Skarb Państwa gruntu, do czego obligował go zarówno art. 134 ust. 4 u.g.n. oraz § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Po zidentyfikowaniu tego rodzaju 4 transakcji rzeczoznawca dokonał oceny ich podobieństwa do wycenianej nieruchomości, w efekcie której uznał, że tego kryterium one nie spełniają (vide punkt 7.1 operatu). W konsekwencji do porównania przyjął transakcje gruntami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych (rolnym z możliwością zabudowy zagrodowej).

Wyodrębnił on ostatecznie 8 transakcji tego typu gruntami zrealizowanych na terenie [...] w latach 2011-2012. Następnie określił cechy cenotwórcze mające wpływ na wartość nieruchomości takie jak: położenie, dostępność komunikacyjna, rodzaj użytków i poziom kultury rolnej, ustalił wagi poszczególnych grup cech i przy uwzględnieniu korekt związanych z tymi cechami ustalił wartość metra kwadratowego wycenianych, gruntów przy zastosowaniu metody porównywania parami na [...]złote, którą to wartość stosownie do ust. 3 pkt 2 § 36 ww. rozporządzenia podwyższył o 50%. W efekcie powyższego ostateczna wartość przejętego gruntu ustalona została w wysokości [...] złotych (przy cenie jednostkowej [...]/m2). Znajdujące się na gruncie w dacie wydawania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej naniesienia, w postaci stawu o pow. [...] m2 i głębokości [...] m rzeczoznawca wycenił - stosując podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia - na kwotę [...] złotych, przy uwzględnieniu kosztów inwestorskich, zużycia technicznego i odpowiedniego współczynnika regionalnego. Z kolei wartość nasadzeń wycenił technikę wskaźnikową według wartości drewna na pniu dla drzewostanu, który wytworzył sortymenty użytkowe drewna na kwotę [...] złotych. Jako punkt wyjścia do tej wyceny przyjął aktualną cenę 1 m3 drewna z uwzględnieniem klas wymiarowych do określenia wartości drzewostanu określonej w Zarządzeniu nr [...]Nadleśniczego Nadleśnictwa [...] z [...] stycznia 2013 r. oraz uwzględniając dokonane w toku wizji lokalnej (w dniu [...] listopada 2012 r.) pomiary pierścienicy drzew. W ocenie organów operat ten, z punktu widzenia obowiązujących przepisów specustawy, ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia wykonawczego Rady Ministrów do tej ustawy z dnia 21 września 2004 r., jest prawidłowy i mógł stanowić podstawę dla ustalenia odszkodowania.

Sąd w składzie orzekającym w niniejszej sprawie ocenę tę w pełni podziela. Operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę i w dacie wydawania kwestionowanych decyzji był aktualny, nie zawierał przy tym niejasności, istotnych pomyłek czy braków. W toku zaś szacowania wartości nieruchomości rzeczoznawca zastosował się do sposobu wyceny określonego w § 36 ust. 3 pkt 2 przywołanego wyżej rozporządzenia, zgodnie z którym przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

Taki sposób wyceny realizuje ustanowioną w art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami zasady korzyści, której egzemplifikacją jest w odniesieniu do nieruchomości przejmowanych pod drogi sposób wyceny określony w § 36 ust. 3 ww. rozporządzenia. W związku z czym za całkowicie chybiony uznać należy, podnoszony w skardze, zarzut nieuwzględnienia w toku szacowania wspomnianej zasady. Prawidłowo również został zdefiniowany przez rzeczoznawcę, a zaakceptowany przez organy, rynek z którego dane są miarodajne dla wyceny określony przymiotnikiem "lokalny, jako rynek obejmujący obszar gminy [...], a rynek "regionalny" jako odnoszący się do obszaru województwa [...]. Jak trafnie zauważył bowiem Minister w orzecznictwie od lat ugruntował się pogląd, że rozwiązania zaistniałego problemu interpretacji użytych przez prawodawcę w ustawie o gospodarce nieruchomościami czy rozporządzeniu Rady Ministrów pojęć "lokalnego" i "regionalnego" rynku nieruchomości poszukiwać należy na gruncie ustaw ustrojowych dotyczących funkcjonowania jednostek samorządu terytorialnego, to jest w przepisach: art. 6 i 7 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2013 r. poz. 594 ze zm.), art. 1 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym (Dz.U. z 2013 r. poz. 595 ze zm.) i art. 1 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie województwa - Dz.U. z 2013 r. poz. 596 ze zm.). Analiza normatywna powołanych regulacji ustrojowych prowadzi zaś do wniosku, że pod pojęciem "rynku lokalnego" należy rozumieć obszar gminy lub powiatu, zaś rynek regionalny odnosi się do obszaru województwa (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 20 października 2010 r., sygn. akt I OSK 23/10 Lex nr 1264911, z dnia 22 maja 2012 r., sygn. I OSK 701/11 Lex 745182, z dnia 8 stycznia 2014 r. sygn. akt I OSK 1460/12, Lex nr 1456962). Z tego względu doszukiwanie się innego znaczenia tych pojęć, czy też wykładanie ich w sposób proponowany przez skarżącą, gdzie rynek regionalny miałby obejmować także województwa sąsiednie, jest w ocenie Sądu nieuprawnione.

Skoro zatem zidentyfikowany rynek, na którym rzeczoznawca poszukiwał transakcji nieruchomościami, które mogły być wykorzystane w procesie wyceny przejętej nieruchomości jest adekwatny, z puntu widzenia obowiązujących przepisów prawa materialnego, jak również przyjęta przez niego metodologia wyceny jest z nimi zgodna, a sam operat także pod względem formalnym odpowiada prawu (jest aktualny i zawiera wszystkie elementy, o których stanowi § 56 rozporządzenia Rady Ministrów), to dysponując takim dowodem organ miał podstawy ustalić w jego oparciu odszkodowanie za przejętą nieruchomość. Podnoszone zaś w tym kontekście zarzuty skargi nie mają usprawiedliwionych podstaw. Tym bardziej, że w toku postępowania strony nie przedłożyły organowi kontrdowodu w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie i ustalającego wartość działki nr [...] dla celów odszkodowawczych w odmiennej wysokości, jak też nie zleciły oceny kwestionowanego obecnie operatu organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, na co pozwalała im regulacja z art. 157 ust. 1 u.g.n. Za taki kontrdowód nie może bowiem być uznana przedłożona wycena działki nr [...] sporządzona na potrzeby postępowania sądowego w sprawie o zniesienie współwłasności. Pomijając nawet podnoszoną przez Ministra okoliczność braku aktualności tejże wyceny, pamiętać należy, że może operat szacunkowy może być wykorzystany jako miarodajny dowód jedynie do celu, dla którego został sporządzony (por. art. 156 ust. 3 u.g.n.). Inny zaś cel realizowany jest w przypadku postępowań o zniesienie współwłasności, a inny w postępowaniu o ustalenie odszkodowania za pozbawienie prawa. Samo natomiast subiektywne przekonanie osoby zainteresowanej uzyskaniem jak najwyższego odszkodowania o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności.

Za zasadny uznać natomiast należy zarzut wadliwego doręczenia decyzji Wojewody [...] całkowicie ubezwłasnowolnionemu P. C. zamiast jego przedstawicielowi – J. C., a w konsekwencji naruszenia art. 10 § 1 k.p.a.. Okoliczność ta nie miała jednak istotnego znaczenia w sprawie, bowiem wyżej wymienionej, który także była stroną postępowania decyzję doręczono, w konsekwencji czego mogła ona od niej skutecznie wnosić odwołanie tak w imieniu własnym jak też swego podopiecznego. Zauważyć jednocześnie należy, że tej wada wadliwość pozbawione było już postępowanie przed organem odwoławczym, który swoje rozstrzygnięcie adresowane do P. C., skierował zgodnie z art. 40 § 1 k.p.a. do rąk jego przedstawiciela. W konsekwencji prawa strony w stopniu istotnym nie zostały przez wadliwe działanie organu pierwszej instancji zaburzone. Z kolei błędne skierowanie zawiadomienia o wszczęciu postępowania do nieżyjącego J.C. (o czym organ wówczas nie miał świadomości) nie oznacza, że całość postępowania prowadzona była w stosunku do tej osoby i w odniesieniu do niej ukształtowano władczo prawa i obowiązki. W tym stanie rzeczy nie miało to uchybienie wpływu na wynik sprawy

Trafnie również skarżący wskazali na brak podstaw do władczego określenia w decyzji odszkodowawczej wartości nieruchomości, gdyż tę zgodnie z art. 150 ust. 5 u.g.n. określa rzeczoznawca majątkowy, a nie organ. Jednakże ta wadliwość nie może prowadzić do uchylenia decyzji, gdyż nie miała ona wpływu na wynik sprawy. Ta część rozstrzygnięcie Wojewody [...] (zbieżna z wartością nieruchomości określoną przez rzeczoznawcę) w istocie bowiem nie kształtowała sytuacji prawnej uprawnionych do odszkodowania i traktować ją należy li tylko jako mającą charakter informacyjny.

Wobec powyższego uznać należało, że analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego i ocena podniesionych przez skarżącego zarzutów prowadzą do przekonania, że brak jest podstaw do podważenia legalności zaskarżonej decyzji i wskazują, mimo trafności niektórych podniesionych w skardze zarzutów, na jej niezasadność. Organy orzekające w sprawie wnikliwie i wszechstronnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy (art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a.), szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi kierowały się przy rozstrzyganiu tej sprawy oraz wbrew temu co twierdzą skarżący, uzasadniły swoje orzeczenie zgodnie z wymogami określonymi w art. 107 § 1 i 3 k.p.a., wyjaśniając tak podstawę prawna jak i faktyczną zajętego stanowiska.

Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.