Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 486/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2011-09-21 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 1 ust. 1 i 3
journal: Dz.U. 2005 nr 175 poz 1459
law: Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we W w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Alicja Palus Sędziowie Sędzia WSA Mieczysław Górkiewicz (sprawozdawca) Sędzia NSA Andrzej Wawrzyniak Protokolant Daria Burdzyńska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 21 września 2011 r. sprawy ze skargi S J na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odmowy przekształcenia w prawo własności prawa użytkowania wieczystego oddala skargę.


UZASADNIENIE

Organ pierwszej instancji odmówił skarżącemu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego oznaczonej nieruchomości w prawo własności. Według przytoczonych ustaleń nieruchomość ta oddana została w użytkowanie wieczyste na rzecz Gminnej Spółdzielni ,,A" w 1996 r.

Skarżący nabył prawo użytkowania wieczystego na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem młyna zbożowego i obiektami przeznaczonymi na cele usługowe.

Zgodnie z planem miejscowym z 2004 r. teren posiada przeznaczenie jako tereny usług komercyjnych oraz zieleni miejskiej. Organ ten odmówił przekształcenia, skoro nieruchomość nie jest zabudowana na cele mieszkaniowe lub przeznaczona pod tego rodzaju zabudowę oraz przeznaczona jest na inne cele niż rolne.

W odwołaniu skarżący zarzucił, że na gruncie, które nabył w sprawie [...], znajdują się budynki garażowe i mieszkalne. Skarżący w 2009 r. zgłosił zamiar zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego i uzyskał pozytywną opinię. Budynek młyna nie był wykorzystywany do produkcji. Działka przeznaczona jest pod usługi i mieszkalnictwo oraz stanowi część nieruchomości przeznaczonej w ponad 50% pod budownictwo mieszkalne.

Zaskarżoną decyzją organ utrzymał powyższą decyzję w mocy.

Według organu ,,Biorąc zaś pod uwagę uregulowania zawarte w art. 1 ust. 3 ustawy (z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości Dz. U. Nr 175, poz. 1459) dotyczące możliwości ubiegania się o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości przez następców prawnych osób prawnych, zauważyć należy, że przepis ten przewiduje możliwość przekształcenia przez osoby fizyczne, jedynie te, które są następcami prawnymi wskazanych w ustawie użytkowników wieczystych. Dlatego też prawo żądania przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności stronie nie przysługuje". Dalej organ wskazał, że w przypadku nabycia prawa rzeczowego do nieruchomości w drodze licytacji publicznej przeprowadzonej przez komornika sądowego w toku postępowania egzekucyjnego, nie można uznać, że nabycie to może być utożsamiane z umową sprzedaży. Sprzedaż licytacyjna ma walor nabycia pierwotnego. Organ nie uwzględnił argumentacji zawartej w odwołaniu, skoro wnioskodawca nie spełnia przesłanek podmiotowych.

W skardze skarżący zarzucił, że na nieruchomości znajdują się budynki garażowe i mieszkalne na gruntach ornych i użytkach rolnych zgodnie z wypisem i wyrysem z rejestru gruntów. Jak wynika z zaświadczenia z 2009 r. sposób wykorzystania działki na cele mieszkalne jest zgodny z planem miejscowym. Do skargi dołączył wypisy z rejestru gruntów i budynków według stanu na dzień 4 kwietnia 2011 r. Według tych dokumentów działka o powierzchni 0.6221 ha (sześć tysięcy dwieście dwadzieścia jeden m²) obejmuje użytek B, w tym użytki rolne zabudowane R IIIa o powierzchni 0.3150 ha, łąkę trwałą Ł III 0.1656 ha i grunty orne R IIIa 0.1415 ha. Na działce położone są budynki, mieszkalny o powierzchni zabudowy 290m² oraz sześć budynków niemieszkalnych o powierzchniach 127, 29, 12, 67, nieczytelne i 20m².

W zaświadczeniu z 2009 r. burmistrz podał, że zmiana sposobu użytkowania budynków młyna i spichlerza na budynek mieszkalny na przedmiotowej nieruchomości jest zgodna z § 4 ust. 4 planu miejscowego (Dz. Urz. Woj. Doln. Nr 45, poz. 879 z dnia 10 marca 2004 r.), który na terenach oznaczonych symbolem U dopuszcza realizację zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Zaświadczenie wydano celem przedłożenia w Starostwie Powiatowym.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie w oparciu o dotychczasową argumentację. Skoro skarżący nie spełniał warunków podmiotowych przekształcenia, to organ nie był obowiązany ustalić charakteru i rodzaju zagospodarowania nieruchomości oraz określić jej przeznaczenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Dostrzec należało szereg uchybień procesowych organu, które jednak nie mogły mieć istotnego wpływu na wynik sprawy w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1c p.p.s.a. Uchybienia te związane były ze sposobem wykorzystania zgromadzonego w aktach sprawy materiału procesowego, niepełnym wyjaśnieniem wszystkich okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia oraz niedochowaniem wymagań dotyczących poprawnego uzasadnienia decyzji.

Zgodnie z art. 7 k.p.a. organ powinien dokładnie wyjaśnić stan faktyczny sprawy, zaś zgodnie z art. 77 § 1 k.p.a. w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Przy omawianiu materiału procesowego organ powinien mieć na uwadze ogólne zasady pogłębiania zaufania obywateli (art. 8 k.p.a.) oraz przekonywania (art. 11 k.p.a.). Ocenie organu ma podlegać całokształt materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.), zaś uzasadnienie powinno zawierać przytoczenie ustaleń uznanych przez organ za prawdziwe wraz ze wskazaniem dowodów uzasadniających to przeświadczenie oraz omówienie pozostałych ustaleń i dowodów, wyjaśniające ich pominięcie przy budowaniu motywów danego rozstrzygnięcia, a w końcu pełne i przekonywujące rozważania prawne (art. 107 § 3 k.p.a.). Punktem wyjścia powinno być dokładne chociażby przytoczenie wchodzących w rachubę przepisów prawa. Istotne dla rozstrzygnięcia nin. sprawy były przepisy art. 1 ust. 1 i 3 powołanej ustawy, które dopuszczają uwłaszczenie osób fizycznych będących w dniu wejścia w życie tej ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę, a ponadto osób fizycznych będących następcami prawnymi wskazanych powyżej osób fizycznych.

Z przesłanek tych organ pierwszej instancji żadnej nie ustalił, bowiem przyjął za istotne, że nieruchomość w 1996 r. była w użytkowaniu wieczystym przez osobę prawną (spółdzielnię). Nie przedstawił sposobu uzyskania przez skarżącego prawa użytkowania wieczystego. Nie przedstawił dokładnie treści przepisów prawnych regulujących przeznaczenie nieruchomości. Przyjął za istotne, że obecnie nieruchomość zabudowana jest budynkami o charakterze niemieszkalnym. Organ nie wytknął tych uchybień oraz odstąpił od odniesienia się do tych ustaleń i nie omówił zarzutów zawartych w odwołaniu, bowiem znalazł przeszkodę podmiotową do uwłaszczenia skarżącego, objaśnioną w sposób niejasny. Przeszkodą tą był brak przymiotu następcy prawnego po stronie skarżącego. Organ jak gdyby przyjmuje, że istotne w sprawie byłoby następstwo prawne po użytkowniku wieczystym będącym osobą prawną. Organ nie podał precyzyjnie podstawy dla ustalenia, że skarżący nabył prawo użytkowania wieczystego w drodze licytacji publicznej w toku egzekucji sądowej. Według pominiętych przez organ ustaleń, zawartych w aktach sprawy, prawomocnym postanowieniem z dnia 3 czerwca 2008 r. sąd powszechny w toku egzekucji z nieruchomości przeciwko dłużnikowi E C, przysądził na rzecz skarżącego prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości oraz prawo własności położonych na niej budynków – młyna zbożowego o powierzchni 607,65 m², magazynu chłodniczego – blaszaka o powierzchni 225 m², stodoły o powierzchni 167,20m², budynku warsztatowo garażowego o powierzchni 123,70m², trafostacji z piwnicą o powierzchni 18m² oraz budynku garażowo – magazynowego o powierzchni 74,20 m², będących przedmiotem przetargu w dniu 12 września 2007 r. W protokole oględzin nieruchomości z dnia 28 grudnia 2010 r. stwierdzono, że skarżący w 2009 r. zgłosił zamiar zmiany sposobu użytkowania budynku młyna na cele mieszkalne, jednak zmiana ta nie nastąpiła. Wykonano dokumentację fotograficzną przedstawiającą mieszkalny charakter pomieszczeń budynku. Skarżący w 2009 r. zgłosił zamiar zmiany sposobu użytkowania istniejącego obiektu usługowego na cele mieszkalne. Według treści planu miejscowego (Dz. Urz. Woj. Doln. z 2004 r. Nr 45, poz. 879, § 4) na terenach o podstawowym przeznaczeniu pod usługi komercyjne, dopuszcza się realizację zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Z przytoczeń skarżącego, potwierdzonych pominiętymi przez organ dowodami mogło wynikać, że w latach 2007-2010 przedmiotowa nieruchomość była zabudowana na cele niemieszkaniowe, zaś grunt był w użytkowaniu wieczystym osoby fizycznej. Niewyjaśniony pozostał stan nieruchomości w dniu wejścia w życie ustawy, czyli w dniu 13 października 2005 r. Przypuszczalnie i w tej dacie użytkownikiem wieczystym działki i właścicielem budynków o charakterze niemieszkalnym była osoba fizyczna. Wbrew przeświadczeniu organu okoliczności powyższe, jako istotne w sprawie, wymagały wyjaśnienia i rozważenia. Gdyby bowiem nieruchomość zabudowana była w dniu 13 października 2005 r. na cele niemieszkaniowe, to niezależnie od jej przeznaczenia w planie miejscowym oraz jej opisu w ewidencji gruntów, nie mogłaby ulec przekształceniu w przedmiot prawa własności gruntu.

Wskazane uchybienie procesowe organu o tyle jednak nie miało znaczenia, że istotnie skarżący nie mógł zostać uznany za następcę prawego poprzedniego użytkownika wieczystego.

Pojęcie następstwa prawego analizowane jest również na gruncie prawa administracyjnego w nawiązaniu do jego znaczenia w prawie cywilnym, to jednak według brzmienia art. 1 ust. 1 i 3 cyt. ustawy nie powinno ulegać wątpliwości, że w odniesieniu do następstwa prawnego w zakresie prawa użytkowania wieczystego odwołać się należało wyłącznie do ujęcia cywilistycznego. Teoretycznoprawne objaśnienia na temat znaczenia następstwa prawego są złożone i nie ma miejsca na wyczerpujące omówienie jego problematyki. Wystarczające powinno być wskazanie, że istnienie następstwa prawnego wiąże się z pochodnym nabyciem prawa podmiotowego. W ogromnym uproszczeniu objaśnić można nabycie pochodne jako związane z istnieniem stosunku prawego pomiędzy poprzednikiem prawnym (zbywcą) a nabywcą prawa oraz istnieniem zależności pomiędzy sytuacją prawną (treścią prawa podmiotowego) poprzednika i następcy. Przepisy kodeksu postępowania cywilnego regulujące egzekucję z nieruchomości nie dają żadnych podstaw do przyjęcia, że nabycie w trybie egzekucji sądowej stanowi nabycie pochodne. Z nabyciem tym nie wiąże się zatem powstanie następstwa prawnego. Jest to wprawdzie nabycie translatywne, bowiem następuje przejście już istniejącego prawa na nabywcę, jednak bez uzależnienia sytuacji prawnej nabywcy od sytuacji prawnej dłużnika egzekwowanego. Zagadnienia tego dotyczą liczne objaśnienia w literaturze cywilistycznej i orzecznictwa sądów powszechnych, których nie ma potrzeby przytaczać.

Nie miało również istotnego znaczenia procesowego, że organ nie odniósł się szczegółowo do przytoczeń zawartych w odwołaniu. Z wypowiedzi skarżącego, że dopiero w 2009 r. zgłosił zamiar zmiany sposobu użytkowania budynków na mieszkalny mogło wynikać, że do 2009 r. były to budynki nie przeznaczone na cele mieszkalne. Byłaby to wystarczająca przyczyna odmowy przekształcenia prawa. Nie miało znaczenia, czy budynek produkcyjny był wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem, skoro nadal był budynkiem niemieszkalnym. Działka o której mowa stanowi osobną nieruchomość i nie było istotne, że skarżący zamierza korzystać z niej łącznie z sąsiednią nieruchomością.

W nawiązaniu do zarzutów skargi należy powtórzyć, że nie ma znaczenia obecny charakter zabudowy działki oraz możność jej przeznaczenia w przyszłości na cele mieszkalne. Sam skarżący przyznaje, że co najmniej do 2009 r. na działce znajdowały się budynki niemieszkalne i nie twierdził nawet, że w dniu 13 października 2005 r. użytkownikiem wieczystym nieruchomości była osoba fizyczna. Organy nie uzyskały zatem od skarżącego żadnych informacji uzasadniających przekształcenie, zaś zgromadzony materiał procesowy nie dowodził spełnienia jakiejkolwiek przesłanki tego przekształcenia.

Według bezspornego i należycie udokumentowanego w aktach sprawy ustalenia, na które powołał się organ, skarżący nie jest następcą prawnym użytkownika wieczystego nieruchomości. Stanowiło to wystarczającą przesłankę do wydania decyzji odmownej.

Dlatego i zgodnie z art. 151 p.p.s.a., orzeczono jak w sentencji.

PM 17.10.2011 r.