Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 2076/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-06-08 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61, art. 66
journal: Dz.U. 2017 poz 1332
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jedn.
article: art. 6, art. 7, art. 86, art. 107, art. 138
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Ostrowska, , Sędzia WSA Monika Kramek, Sędzia WSA Grzegorz Rudnicki (spr.), Protokolant sekr. sąd. Anna Tomaszek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 czerwca 2018 r. sprawy ze skargi K. Ł. – C., M. Ł. i S. Ł. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] lipca 2017 r. nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości oddala skargę


UZASADNIENIE

Uzasadnienie.

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lipca 2017 r. NR [...][...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej: "[...]WINB"), na podstawie art. 138 § 1 pkt. 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (dalej: "k.p.a.") oraz na podstawie art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: "Pr. bud.") po rozpatrzeniu odwołania H. W., K. Ł.-C. oraz M. i S. Ł. od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] (dalej: "PINB") Nr [...] z dnia [...] maja 2017r., nakazującej S. i M. Ł., K. Ł.-C., H. W. i A. D. usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w zakresie stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego położonego na nieruchomości przy ul. B. w W., poprzez wykonanie w określonym terminie robót polegających na:

usunięciu pęknięć i ubytków tynku ścian zewnętrznych i kominów,

wykonaniu napraw warstw hydroizolacyjnych tarasu na poziomie +1, z zachowaniem spadków do wpustu (ewentualnie zmiana sposobu odprowadzania wód opadowych i roztopowych poza balkon przez montaż tzw. "żygaczy") oraz zabezpieczenie przed dalszą degradacją techniczną poprzez ułożenie wierzchniej warstwy posadzki z płytek oraz cokołów,

wykonaniu naprawy pękniętej ściany balustrad tarasu od strony ul. B.

- utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Uzasadniając decyzje, [...]WINB wyjaśnił, że w związku z pismem K. Ł.-C., współwłaścicielki budynku przy ul. B. w W., PINB przeprowadził w dniu 16.12.2016r. czynności kontrolne na w/w nieruchomości. W trakcie kontroli ustalono, że na nieruchomości przy ul. B. w W. usytuowany jest budynek mieszkalny wolnostojący, podpiwniczony o dwóch kondygnacjach nadziemnych i strychu. W budynku wydzielone jest sześć lokali w tym cztery mieszkalne i dwa niemieszkalne. Ogólny stan budynku określono, jako dostateczny, stwierdzając występowanie takich uszkodzeń jak: pęknięcia i ubytki tynku ścian zewnętrznych i kominów; zarysowania w rejonie nadproży okiennych; zacieki w miejscach przejść rur spustowych przez ściany; miejscowe odspojenia odmurowania balkonu lokalu nr [...]; pęknięcia, zawilgocenie oraz zagrzybienie z miejscowymi ubytkami tynku i farb płyty balkonowej lokalu nr [...]. Podczas kontroli nie okazano protokołów przeglądów z okresowych kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego oraz protokołu z badania szczelności instalacji gazowej. Ponadto ustalono, że właścicielami budynku są S. i M. Ł., K. Ł.-C., H. W. i A. D..

Pismem z dnia 2 stycznia 2017r. PINB zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie nieodpowiedniego stanu technicznego balkonu przynależącego do lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. B. w W., zaś postanowieniem Nr [...] z dnia [...].04.2017r. wezwał współwłaścicieli do przedstawienia w terminie 14 dni od dnia doręczenia postanowienia, określonych w sentencji postanowienia dokumentów dotyczących przedmiotowego budynku mieszkalnego.

W dniu 22 maja 2017r. te dokumenty zostały przedłożone i po ich analizie oraz zebranego materiału dowodowego PINB decyzją Nr [...] z dnia [...] maja 2017r. na podstawie art. 66 ust. 1 pkt. 3 ustawy Pr. bud. nakazał ww. współwłaścicielom usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w zakresie stanu technicznego przedmiotowego budynku.

Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli Ha. W., K. Ł.-C. i M. i S. Ł..

[...]WINB stwierdził więc, co następuje. Zgodnie z art. 66 Pr. bud. w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia - właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

Przepis ten określa przypadki, w których organ nadzoru budowlanego powinien nakazać właścicielowi lub zarządcy obiektu doprowadzenie obiektu budowlanego do właściwego stanu technicznego. Konstrukcja tegoż przepisu, w szczególności użycie zwrotu "właściwy organ w drodze decyzji nakazuje" wskazuje, iż decyzje podejmowane na jego podstawie maja charakter związany. Oznacza to, że jeżeli wystąpi choćby jedna z przesłanek określonych w ust. 1, to organ nadzoru budowlanego jest nie tylko uprawniony, ale również zobowiązany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. W postępowaniu dowodowym w sposób bezsporny wykazano, że stan techniczny (nie tylko balkonu lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym położonym przy ul. B. w W., ale również innych elementów budynku) jest nieodpowiedni.

Potwierdza to załączona do akt sprawy "opinia w sprawie stanu technicznego balkonu lokalu nr [...] w budynku wielorodzinnym w lokalizacji [...] ul. B., Zużycie warstw posadzkowych" sporządzona 31 marca 2015r. przez inż. W., legitymującego się stosownymi uprawnieniami oraz "protokół z okresowej pięcioletniej kontroli stanu technicznego sprawności i wartości użytkowej obiektu budowlanego" sporządzonego w okresie październik - listopad 2016r. również przez inż. W. Ponadto w/w opracowania wskazują zakres prac niezbędnych do wykonania w celu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Organ I instancji wydając skarżoną decyzję, słusznie wziął pod uwagę stanowisko dotyczące zakresu robót naprawczych.

Z materiału zgromadzonego w aktach sprawy wynika, iż właścicielami budynku są S. i M. Ł., K. Ł.-C., H. W. i A. D.

Odnosząc się do treści odwołania M. i S. Ł. i K. Ł.-C., [...]INB wyjaśnił, że balkon lub taras w zależności od położenia w budynku i funkcji określonej w koncepcji architektonicznej może stanowić zarówno części wspólną budynku, jak i część składową lokalu do którego przylega. Powołując się na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008r. (sygn. akt III CZP 10/08) organ uznał, że wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementami konstrukcji balkonu trwale połączonymi z budynkiem, obciążają właścicieli budynku (w tym przypadku wskazanych współwłaścicieli). Elementy architektonicznej konstrukcji balkonu, które są trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych osób zajmujących lokal, uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu. Części te winny być kwalifikowane jako stanowiące część wspólną nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie stwierdzone w toku postępowania przed organem I instancji nieprawidłowości dotyczą braku właściwej izolacji przeciwwodnej balkonu, braku zabezpieczenia powierzchni balkonu przed dalszą degradacją (brak wierzchniej warstwy posadzki - płytki i cokoły) oraz złego stanu balustrady od strony ul. B. (pęknięcie ściany). Zdaniem organu nie są to elementy służące korzystaniu jedynie przez właściciela lokalu z przedmiotowego balkonu, a stanowią elementy konstrukcji budynku, które mają bezpośredni wpływ również na zachowanie właściwego stanu technicznego innych jego elementów oraz właściwe odprowadzenie wód opadowych, co wpływa na stan budynku jako całości. Część obiektu stanowiąca balkon jest również stropem/zadaszeniem tarasu znajdującego się poniżej. Stropy, jako przegrody poziome, stanowią część wspólną obiektu i podlegają utrzymaniu przez ogół właścicieli lokali.

Z w/w opinii stanu technicznego balkonu z 31 marca 2015r. wynika, że "stan techniczny balkonu jest niezadawalający". W wyniku zaniechania kontynuacji i nie zakończenia w planowanym czasie remontu uszkodzonych warstw posadzkowych i izolacyjnych tzn. nie ułożeniu warstw posadzki ceramicznej i cokołu, a pośrednio nie wyremontowaniu ubytków ściany murowanej balustrady ponownie dopuszczono do korozji biologicznej i chemicznej płyty betonu wyrównawczego i tynków. Konieczność wykonania pilnych robót w zakresie naprawy warstw hydroizolacyjnych tarasu, spękanej balustrady oraz odspojonych tynków ścian zewnętrznych i kominów potwierdzają również protokoły z okresowej 5-cio letniej kontroli przedmiotowego budynku.

Art. 66 ust. 1 Pr. bud. nie może być wykorzystywany do usuwania innych niż przewidziane w nim nieprawidłowości tzn., że nakładane na jego podstawie obowiązki muszą mieć charakter naprawczy, mające na celu przywrócenie obiektu do stanu używalności oraz zachowania substancji budowlanej w odpowiednim stanie technicznym odpowiadającym jego funkcjom. Wobec powyższego, usunięcie nieprawidłowości w trybie art. 66 ust. 1 w/w ustawy może dotyczyć wyłącznie takich nieprawidłowości, które powstały podczas użytkowania obiektu budowlanego.

W ocenie [...]WINB w przedmiotowej sprawie zachodziły więc w/w przesłanki do zastosowania art. 66 ust 1 pkt. 3 Pr. bud.

Postępowanie administracyjne zostało wszczęte w sprawie nieodpowiedniego stanu technicznego balkonu przynależnego do lokalu nr [...] w budynku przy ul. B. w W. W ramach prowadzonego postępowania pojawiły się nowe ustalenia co do stanu technicznego innych elementów budynku. Co prawda organ powiatowy nie powiadomił zawiadomieniem stron o rozszerzeniu przedmiotu postępowania, jednakże znajdujące się w aktach postanowienie Nr [...] potwierdza, że postępowanie było kontynuowane w zakresie całego obiektu nie zaś tylko balkonu. Powyższe postanowienie zostało zaadresowane do wszystkich stron postępowania.

Wobec powyższego [...]WINB stwierdził, że obowiązki nałożone zaskarżoną decyzja z dnia [...] maja 2017r. w części dotyczącej nakazu usunięciu pęknięć i ubytków tynku ścian zewnętrznych i kominów nie wykraczają poza zakres wszczętego przez organ I instancji postępowania. Kwestia dotycząca ubytków tynku ścian zewnętrznych i kominów w budynku mieszkalnym wielorodzinnym położonym na nieruchomości przy ul. B. w W. słusznie stała się przedmiotem postępowania.

Odnosząc się do zarzutów podnoszonych w odwołaniu H. W., organ wyjaśnił, ocena stanu technicznego balkonu sporządzona została przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia budowlane, a z jej wniosków jasno wynika, że stan techniczny balkonu, jest niezadawalający i wymaga przeprowadzenia robót naprawczych. Wbrew twierdzeniom skarżącej roboty te nie maja na celu tylko poprawienia wyglądu budynku, ale przede wszystkim mają na celu przywrócenie obiektu do stanu używalności oraz zachowania substancji budowlanej w odpowiednim stanie technicznym odpowiadającym jego funkcjom oraz zapobieżenie dalszej jego degradacji.

Dlatego też, zdaniem [...]WINB, należało orzec jak w sentencji.

Z tą decyzją nie zgodzili się K. Ł.-C. oraz M. i S. Ł., wnosząc pismem datowanym na 22 sierpnia 2017r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę, zaskarżając w całości decyzję [...]WINB.

Decyzji zarzucili naruszenie przepisów:

"1. Art. 61 w zw. z art. 66 Prawa budowlanego poprzez ich nieprawidłową interpretację polegającą na uznaniu, że naprawa wewnętrznej części (podłogi) balkonu przynależnego do lokalu mieszkalnego nr [...] należy do obowiązków współwłaścicieli pomimo, iż wyłącznym właścicielem lokalu nr [...] jest uczestniczka H. W.

2. Art. 7 i 77§1 Kodeksu postępowania administracyjnego (dalej KPA) poprzez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, w szczególności poprzez nie uwzględnienie faktu, iż zaniedbania stanu technicznego budynku w zakresie balkonu przynależnego do mieszkania nr [...] mają przyczynę w wewnętrznej części balkonu, z której wyłącznie korzysta H. W.

3. Art. 80 KPA poprzez niedokonanie prawidłowej oceny materiału dowodowego i wyprowadzenie wniosku, iż balkon przynależy do lokalu nr [...] i wewnętrzna jego część jest objęty współwłasnością i jako taki należy do wszystkich współwłaścicieli pomimo faktu, iż jest on poza kontrolą, dostępem i dyspozycją Skarżących.

4. Art. 138 § 1 pkt. 1 KPA poprzez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu I instancji, w sytuacji gdy organ II instancji powinien na podstawie art. 138 § 1 pkt. 2 KPA uchylić decyzję organu I instancji i orzec iż nakaz,

- wykonania naprawy warstw hydroizolacyjnych tarasu na poziomie + 1, z zachowaniem spadków do wpustu (ewentualnie zmiana sposobu odprowadzenia wód opadowych i roztopowych poza balkon przez montaż tzw. "żygaczy") oraz zabezpieczenie przed dalsza degradacją techniczną poprzez ułożenie wierzchniej warstwy posadzki z płytek oraz cokołów

- wykonania naprawy pękniętej ściany balustrady tarasu od strony ul. B.

powinien być nałożony wyłącznie na H. W., a uchylony w stosunku do M. i S. Ł.oraz K. Ł.-C.".

Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie kosztów postępowania.

Uzasadniając skargę, skarżący podnieśli, ze organ II instancji naruszył art. 61 w zw. z art. 66 pr. bud. poprzez ich nieprawidłową wykładnię, polegającą na uznaniu, że naprawa wewnętrznej części (podłogi) balkonu przynależnego do lokalu mieszkalnego nr [...] należy do obowiązków współwłaścicieli pomimo, iż wyłącznym właścicielem lokalu nr [...] jest uczestniczka H. W. Skarżący nie mają bowiem żadnego dostępu do lokalu nr [...], a więc również do balkonu. Pomimo, iż współwłaścicielami są zarówno skarżący jak i uczestniczki postępowania - to lokale są samodzielne. Skarżący nie są dopuszczani do jakiegokolwiek wglądu w stan balkonu. Co więcej, podczas kontroli PINB H. W. nie wpuściła inspektora kontrolującego.

Według skarżących, nakazy określone w art. 66 Pr. bud. dotyczą usunięcia nieprawidłowości obiektu budowlanego, ale nie wykluczają również nałożenia obowiązku wykonania określonych robót również w lokalu lub pomieszczeniach wchodzących w skład tego obiektu budowanego. Chodzi tu jednak o takie roboty, które mają na celu utrzymanie w należytym stanie obiektu budowlanego jako całości. Przepis ten ma bowiem na celu umożliwienie doprowadzenia obiektu budowlanego do stanu odpowiadającego wymogom bezpieczeństwa. Nakazy określone w tym przepisie mogą zatem być nałożone nie tylko na współwłaścicieli ale również wyłącznie na właścicieli.

W uzasadnieniu przywołanej przez organ II instancji uchwały SN stwierdził, że "doświadczenie życiowe dowodzi, iż pojęciem tym (balkon) określa się zróżnicowane pod względem konstrukcyjnym, architektonicznymi wizualnym części budynku. W tej sytuacji, wobec braku jurydycznych kryteriów pozwalających na dookreślenie tego pojęcia, należy przyjąć, że pod pojęciem "balkonu" jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Wobec tego elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem - na podstawie art. 3 ust. 2 u.w.l. - powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. W konsekwencji, należy przyjąć na podstawie art. 14 pkt. 1 u.w.l., że wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową."

Brak zatem definicji balkonu umożliwia zaliczenie balkonu, zarówno do części wspólnej nieruchomości, jak też jako części składowej lokalu, służącej do wyłącznego użytku jego właściciela. Właściwe zakwalifikowanie uzależnione jest od konkretnego stanu faktycznego.

W ocenie skarżących, nie wszystkie obowiązki nałożone przedmiotową decyzją powinny dotyczyć wszystkich współwłaścicieli. Nie można nałożyć obowiązku na skarżących w zakresie naprawy warstwy hydroizolacyjnej balkonu, ponieważ nie są oni właścicielami przedmiotowego lokalu, nie mają do niego dostępu i nie służy on ich wyłącznemu korzystaniu. Ponadto warstwa wewnętrzna balkonu jest zupełnie nie widoczna z zewnątrz/od strony budynku, nie ma zatem mowy o elementach natury estetycznej.

Organ nie uwzględnił faktu, że w niniejszej sprawie obowiązki nałożone decyzją powinny być nałożone zarówno na współwłaścicieli (czego skarżący nie kwestionowali) oraz wyłącznie na H. W. - w zakresie dotyczącym wyłącznie jej lokalu (balkonu), czym "naruszył zatem przepisy postępowania tj. Art. 7 i 77§1 i art. 80 KPA poprzez błędną ocenę materiału dowodowego, błędne ustalenie, że balkon w części służącej zaspokajaniu wyłącznych potrzeb właściciela powinien być naprawiony przez wszystkich współwłaścicieli, jak wskazano powyżej".

Organ naruszył również art. 138 § 1 pkt. 1 k.p.a., poprzez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu I instancji, w sytuacji gdy organ II instancji powinien na podstawie art. 138 § 1 pkt. 2 k.p.a. uchylić decyzję organu I instancji i orzec nakaz wykonania naprawy warstw hydroizolacyjnych tarasu na poziomie + 1, z zachowaniem spadków do wpustu (ewentualnie zmiana sposobu odprowadzenia wód opadowych i roztopowych poza balkon przez montaż tzw. ,,żygaczy" ) oraz zabezpieczenie przed dalsza degradacją techniczną poprzez ułożenie wierzchniej warstwy posadzki z płytek oraz cokołów - wykonania naprawy pękniętej ściany balustrady tarasu od strony ul. B. przez H. W.

Skarżący własnymi nakładami dokonali ocieplenia budynku na poziome porteru, naprawy ściany wschodniej budynku (prace budowlane) po interwencja sąsiada i odpadaniu tynków od samej góry budynku, dokonali pomalowania i naprawy warstwy malarskiej klatki schodowej. H. W. nie współdziała w zakresie jakiegokolwiek obowiązku ani nie dokonuje żadnych nakładów. Budynek posiada jeden balkon należący wyłącznie do dyspozycji właściciela lokalu mieszalnego nr [...].

W odpowiedzi na skargę [...]WINB podtrzymał swoje stanowisko i wnosił o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t. jedn. Dz.U. z 2016 r., poz. 1066) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że sądy administracyjne nie orzekają merytorycznie, tj. nie wydają orzeczeń, co do istoty sprawy, lecz badają zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi przepisami prawa, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procedury administracyjnej, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Z brzmienia zaś art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. jedn. Dz. U. z 2017 r. poz. 1369), zwanej dalej "p.p.s.a." wynika, że w wypadku, gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia – uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Nie ulega więc wątpliwości, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Przy tym, z mocy art. 134 § 1 p.p.s.a. tejże kontroli legalności sąd dokonuje także z urzędu, nie będąc związany zarzutami i wnioskami powołaną podstawą prawną.

Biorąc pod uwagę powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że skarga nie jest zasadna.

Na wstępie należy wyjaśnić, że zarówno skarżący (jak i po części organa obu instancji) błędnie wywodzili, że w sprawie zastosowanie mieć mogą przepisy ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (t. jedn. Dz.U. z 2018 r. poz. 716, dalej: "u.w.l."). Ustawa ta bowiem określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną (art. 1 ust. 1 u.w.l.).

W sprawie zawisłej przed tut. Sądem u.w.l. zastosowania nie ma, gdyż – co wynika z akt sprawy - pomimo wydanego przez Sąd Rejonowy [...] I Wydział Cywilny w dniu [...] sierpnia 2015 r. w sprawie sygn. akt [...] postanowienia o zniesieniu współwłasności przedmiotowej nieruchomości i "wydzieleniu" samodzielnych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych w budynku wielorodzinnym przy ul. B. w W. oraz "przyznaniu" ich na wyłączną własność w sposób w tym postanowieniu oznaczony stronom postępowania – nie powstała jeszcze odrębna własność lokali w rozumieniu ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 i 2 u.w.l. odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Zgodnie z art. 11 ust. 1 u.w.l. przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokali w drodze umowy stosuje się również odpowiednio do wyodrębnienia własności lokalu z mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości.

Powyższe oznacza, że postanowienie sądu powszechnego, znoszące współwłasność i ustanawiające odrębną własność lokali zastępuje umowę w formie notarialnej, ale wywołuje skutek prawny (w postaci powstania odrębnej własności lokali) dopiero wówczas, gdy w księdze wieczystej dokonany zostanie wpis prawa odrębnej własności lokali.

Wpis w księdze wieczystej odrębnej własności lokali ma charakter obligatoryjny i konstytutywny. Do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest więc wpis do księgi wieczystej (art. 7 ust. 2 u.w.l.). Należy też wyjaśnić, że wpis odrębnej własności lokalu wymaga założenia osobnej księgi wieczystej dla nieruchomości lokalowej, co wynika z art. 24 ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 r. (t. jedn. Dz.U. z 2017 r. poz. 1007, dalej: "u.k.w."). To w tej księdze ujawnia się właściciela lokalu (art. 24 ust. 1 u.k.w.). Księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości gruntowej, z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu staje się księgą wieczystą prowadzoną dla nieruchomości wspólnej. Ponadto księgą tą objęte są również samodzielne niewyodrębnione lokale, do których prawo przysługuje dotychczasowemu właścicielowi (art. 4 u.w.l.).

Wpis odrębnej własności lokalu dokonywany jest jednocześnie w dwóch księgach wieczystych. Sąd wieczystoksięgowy zakłada nową księgę wieczystą dla lokalu podlegającego wyodrębnieniu, w której wpisuje właściciela tego lokalu i udział w nieruchomości wspólnej (będący prawem związanym z własnością lokalu), a jednocześnie w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wyjściowej sąd ujawnia informację o wyodrębnionym lokalu oraz informację, że właścicielem udziału w nieruchomości wspólnej jest właściciel oznaczonego lokalu, dla którego założono osobną księgę wieczystą.

Jak natomiast wynika z załączonego do akt sprawy wydruku elektronicznej księgi wieczystej przedmiotowej nieruchomości, prowadzonej przez Sąd Rejonowy [...] XV Wydział Ksiąg wieczystych za numerem [...] (stan na 30 grudnia 2016 r.) w księdze tej ujawniono jedynie ułamkową współwłasność stron niniejszego postępowania, natomiast brak jest wzmianek o wpisie odrębnej własności lokali i ich wydzieleniu do odrębnej księgi wieczystej.

Z oświadczenia H. W., złożonego na rozprawie a dniu 8 czerwca 2018 r. przed tut. Sądem wynika, że sąd wieczystoksiegowy odmówił dokonania wpisu odrębnej własności lokali z uwagi na "wadliwość postępowania sądu o zniesieniu współwłasności i ustanowieniu odrębnej własności lokali". Jak należy się więc domyślać (co może potwierdzać analiza ww. postanowienia działowego) przyczyną odmowy dokonania wpisu był brak w postanowieniu wszystkich elementów niezbędnych do dokonania wpisu, wymienionych w art. 8 ust. 1 u.w.l., lub wynikających z przepisów wykonawczych, określających sposób dokonywania wpisu odrębnej własności lokali - niezbędnych do ujawnienia prawa własności lokali w księdze wieczystej.

W związku z tym, że z akt sprawy wynika, że nie powstała odrębna własność lokali w budynku stron, zaś skarżąca (wywodząc skutki prawne właśnie z faktu powstania takiej własności) nie wykazała w żaden sposób tezy odmiennej, to Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyjaśnia, że w tej sprawie nie ma zastosowania ani art. 3 ust. 2, ani art. 14, ani art. 13 ust. 1 i 2, ani art. 6 u.w.l. Nie można więc w sprawie skutecznie prawnie twierdzić, że w przedmiotowym budynku istnieją odrębne lokale (w rozumieniu u.w.l.), posiadające części składowe (lub przynależne) w postaci np. balkonu lub tarasu. Co więcej, w tej sprawie zastosowania nie ma zasada, że ogół właścicieli lokali powinien być reprezentowany przez wspólnotę mieszkaniową.

W zakresie praw do gruntu i będącego jego częścią składową budynku sytuacja prawna stron postępowania, ustalona według stanu wynikającego z akt sprawy, jest więc następująca: są oni współwłaścicielami nieruchomości gruntowej o nr ewid. [...] w W., przy ul. B., zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym – w następujących udziałach: małżonkowie S. i M. Ł. [...] (wspólność majątkowa małżeńska), K. Ł. [...], H. W. [...], A. D. [...]. Budynek stanowi część składową gruntu; nie jest ani odrębną nieruchomością, ani nie zawiera odrębnych pod względem własnościowym lokali.

Prawa i obowiązki zarówno skarżących, jak i uczestników postępowania nie wynikają więc z przepisów szczególnych ustawy o własności lokali, ale z przepisów kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 195 k.c. własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom – jest to tzw. współwłasność rzeczy. Każdy ze współwłaścicieli jest zobowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną, zgodnie z art. 200 k.c. Jednocześnie – jak w sprawie niniejszej - każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. To właśnie art. 206 k.c. wyznacza zakres posiadania (a więc określonego stanu faktycznego) przedmiotowej, zabudowanej nieruchomości wspólnej przez wszystkich współwłaścicieli, a nie przepisy ustawy o własności lokali.

Skoro wszyscy współwłaściciele mają obowiązek zarządu nieruchomością wspólną, to w wypadku nienależytego niewykonywania tegoż obowiązku w sposób podlegający reglamentacji prawa administracyjnego (w tym wypadku budowlanego), wykonujący swoje uprawnienia nadzorcze organ nadzoru budowlanego może nakazać wszystkim współwłaścicielom określone działanie lub zaniechanie.

Zgodnie z art. 61 pkt. 1 Pr. bud. właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest zobowiązany utrzymywać i użytkować obiekt w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać go w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Jeżeli właściciel (współwłaściciele) obowiązkowi temu nie zadośćuczynią, a obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia - organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji współwłaścicielom (właścicielowi) lub zarządcy obiektu, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku (art. 66 ust. 1 Pr. bud.).

Jak wynika z powyższego, nakazanie usunięcia nieprawidłowości jest obowiązkiem, a nie uprawnieniem organu nadzoru budowlanego, zaś podmiotem obciążanym tymże obowiązkiem jest właściciel (współwłaściciele) lub zarządca obiektu. Niewątpliwe jest ponadto – zgodnie z aktami sprawy – że współwłaściciele nie ustanowili zarządcy rzeczą wspólną.

Dlatego też zarówno PINB, jak i [...]WINB zasadnie uznali konieczność nałożenia obowiązku usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym przedmiotowego budynku na wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. W stanie prawnym sprawy nie było możliwości rozdzielenia i rozłożenia obowiązków wymienionych w decyzji organu I instancji na poszczególnych współwłaścicieli, gdyż prawnie wszystkie strony postępowania władają jedną rzeczą (zabudowaną nieruchomością) w sposób jednolity, a jedynie zakres ich posiadania jest odmienny; wyznaczony zakresem posiadania pozostałych współwłaścicieli. Taki stan prawny trwał będzie do skutecznego prawnie wyodrębnienia własności poszczególnych lokali.

To, że organa obu instancji odnoszą swoje rozważania po części do ustawy o własności lokali (w zakresie rozważań co do charakteru prawnego tarasu lokalu posiadanego przez H. W.) w żaden sposób nie wpłynęło jednak na treść rozstrzygnięcia obu organów. Dlatego też, pomimo po części wadliwych w tym zakresie rozważań organów, nie mogło to stanowić przyczyny uchylenia decyzji przez tut. Sąd.

Z powyższych przyczyn niezasadne natomiast okazały się wszystkie zarzuty skargi. Skoro nie można prawnie uznać, że wyłącznym właścicielem lokalu nr [...] jest uczestniczka H. W., gdyż lokal ten pod względem własnościowym nie jest wyodrębniony, to tym samym błędnym prawnie było twierdzenie, że "balkon jest przynależny do lokalu mieszkalnego nr [...]". Balkon, jak i lokal nr [...], są częścią budynku, będącego częścią składową gruntu. Nie został więc naruszony ani art. 61, ani 66 Pr. bud. – z przyczyn omówionych w uzasadnieniu wyroku.

Organa nie naruszyły też art. 7 i 77 § 1 k.p.a. Stan faktyczny sprawy został bowiem wyjaśniony w taki sposób, który umożliwił PINB wydanie decyzji w trybie art. 66 ust. 1 Pr. bud. i zarazem poprawne określenie podmiotów, na które obowiązek został nałożony.

Organa obu instancji dokonały prawidłowej oceny zebranych dowodów, słusznie uznając, że przedmiotowy balkon stanowi przedmiot współwłasności wszystkich stron; znaczenia nie miała tu okoliczność faktyczna (a nie prawna), że "jest on poza kontrolą, dostępem i dyspozycją skarżących".

W tej sytuacji, organ II instancji poprawnie zastosował dyspozycję art. 138 § 1 pkt. 1 k.p.a., utrzymując w mocy poprawną decyzję organu I instancji. [...]WINB nie miał żadnych podstaw prawnych do tego, aby zgodnie z oczekiwaniem skarżących "na podstawie art. 138 § 1 pkt. 2 KPA uchylić decyzję organu I instancji i orzec iż nakaz wykonania naprawy warstw hydroizolacyjnych tarasu na poziomie + 1, z zachowaniem spadków do wpustu (ewentualnie zmiana sposobu odprowadzenia wód opadowych i roztopowych poza balkon przez montaż tzw. ,,żygaczy" ) oraz zabezpieczenie przed dalsza degradacją techniczną poprzez ułożenie wierzchniej warstwy posadzki z płytek oraz cokołów i wykonania naprawy pękniętej ściany balustrady tarasu od strony ul. B. powinien być nałożony wyłącznie na H. W., a uchylony w stosunku do M. i S. Ł. oraz K. Ł.-C.".

Z przyczyn podanych powyżej, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł, jak w sentencji.