Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 349/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2018-10-23 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję II i I instancji
Powołane przepisy: article: art. 113 ust. 6, art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 3 i 4, art. 153 ust. 1, art. 4 pkt 16 par. 4, art. 154 ust. 1
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mariola Jaroszewska (spr.) Sędziowie: Asesor WSA Magdalena Dobek-Rak Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Diana Wojtowicz po rozpoznaniu w dniu 23 października 2018 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi Gminy na decyzję Wojewody z dnia 21 marca 2018 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Starosty z dnia 23 listopada 2017 r., nr [...], 2. zasądza od Wojewody na rzecz skarżącej Gminy kwotę 4000 zł (cztery tysiące złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Gmina złożyła skargę na decyzję Wojewody z dnia 21 marca 2018 r. w przedmiocie utrzymania w mocy decyzji Starosty z dnia 23 listopada 2017 r., ustalającej odszkodowanie w kwocie 12 930,84 zł za udział 1/6 w prawie własności nieruchomości o nieustalonym stanie prawnym, położonej w G., oznaczonej jako działka nr [..] o powierzchni 978 m2 na rzecz spadkobiercy byłego współwłaściciela nieruchomości – F. S., syna P. i A., przejętej na własność Gminy na mocy decyzji z dnia 4 grudnia 2014 r., zezwalającej na realizację inwestycji drogowej.

Decyzje powyższe wydane zostały w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

W decyzji z dnia 4 grudnia 2014 r. Starosta, na mocy art. 11a ust. 1, art. 11 f ust. 1 i 3, art. 11 i, art. 12 i 17 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r., poz. 687 ze zm.), zezwolił na realizację inwestycji drogowej - budowę dróg gminnych - ul. K., F. i K. w G. na terenie Gminy, m. in. na działce nr [..] w G. (dalej jako decyzja zrid). Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy w prowadził księgę wieczystą nr KW nr [..], w której w dziale II jako właściciele ujawnieni byli: H. B., córka P. i A. w udziale 3/6, B.S., syn P. i A.w udziale 1/6, B. S., syn P.i A.w udziale 1/6 oraz F. S., syn P. i A. w udziale 1/6.

W dniu 16 marca 2015 r. Starosta wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za prawo własności ww. nieruchomości, która na mocy opisanej wyżej decyzji zrid stała się własnością Gminy.

Organ pierwszej instancji ustalił, że B. S. zmarł dnia 29 września 1991 r., B. S. zmarł również 29 września 1991 r., natomiast F. S. zmarł dnia 5 lipca 2015 r. W związku z brakiem informacji o kręgu spadkobierców po ww. zmarłych, Starosta prowadził oddzielne postępowania w sprawie wydania odrębnych decyzji dotyczących udziałów w nieruchomości, których stan prawny jest uregulowany. Postanowieniem z dnia 18 maja 2016 r. Starosta rozdzielił przedmiotowe postępowanie w taki sposób, że odrębnie prowadził postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania na rzecz H. B. ([..]) oraz odrębnie prowadził postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania na rzecz spadkobierców po zmarłych B. S., B. S. ([..]) oraz F. S. ([..]).

W niniejszej sprawie operat szacunkowy określający wartość nieruchomości został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K. K. - P. Aktualność operatu została potwierdzona przez rzeczoznawcę w piśmie z dnia 4 kwietnia 2017 r.

Przedmiotem wyceny jest niezabudowana nieruchomość położona w G., gm. W., o powierzchni 978 m2. Na dzień wydania decyzji zezwalającej realizację inwestycji drogowej działka ta nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy W, zatwierdzonym uchwałą Nr XXXIII/331/2009 Rady Gminy z dnia 30 lipca 2009 r., obszar na którym zlokalizowana jest analizowana działka oznaczona jest jako tereny zainwestowane o przewadze funkcji mieszkaniowej i tereny predysponowane do rozwoju mieszkalnictwa i funkcji usługowych, podobnie jak tereny przyległe. Ponadto dla przedmiotowej działki Wójt Gminy wydał decyzję w dniu 15 czerwca 2012 r. o lokalizacji inwestycji celu publicznego polegającej na budowie gazociągu średniego ciśnienia wraz z przyłączem.

Dla potrzeb wyceny rzeczoznawca majątkowy przeanalizowała transakcje nieruchomości gruntowych niezabudowanych na terenie miejscowości G. Analizą objęto transakcje zawarte w okresie od stycznia 2014 r. do marca 2016 r. Dla celu wyceny zgromadzono informacje o cenach transakcyjnych z aktów notarialnych dotyczących 12 transakcji wolnorynkowej sprzedaży nieruchomości gruntowych. Biegła wskazała, że aktualne ceny nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny kształtują się w przedziale od 59,40 zł/m2 do 116,69 zł/m2. Ze względu na stosunkowo małą liczbę transakcji gruntami podobnymi oraz ich charakter rzeczoznawca majątkowy nie dokonała korekty cen z tytułu upływu czasu i do obliczeń przyjęła ceny transakcyjne podane w aktach notarialnych. Wartość prawa własności nieruchomości gruntowej biegła określiła w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej. Z operatu wynika, że wartość rynkowa działki gruntu według stanu na dzień 4 grudnia 2014 r., tj. daty wydania decyzji zrid i cen na dzień sporządzenia operatu szacunkowej wynosi 77 585 zł.

Organ pierwszej instancji podkreślił, że podjęte w toku postępowania działania dowiodły, że przedmiotowa nieruchomość na dzień wydania decyzji zezwalającej realizację inwestycji drogowej posiadała nieuregulowany stan prawny. Brak jest bowiem danych na temat spadkobierców F. S., syna P. i A. W związku z powyższym, na mocy art. 133 u.g.n., Starosta, uznał że przysługujące spadkobiercom odszkodowanie z tytułu przypadającego na ww. spadkodawcę udziału w nieruchomości - 1/6 - i odpowiadające temu udziałowi odszkodowanie w kwocie 12 930,82 zł należy wpłacić do depozytu sądowego.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła Gmina, domagając się jej uchylenia i przekazania sprawy organowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania, zarzucając brak dokonania wnikliwej analizy operatu szacunkowego, w szczególności pod kątem weryfikacji doboru nieruchomości podobnych, co w konsekwencji doprowadziło do zawyżenia wartości wycenianej nieruchomości.

Decyzją z dnia 21 marca 2018 r. Wojewoda utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy, z wyjątkiem jej punktu 2, w którym to zakresie uchylił zaskarżoną decyzję i orzekł o zobowiązaniu Wójta Gminy do wpłaty odszkodowania, ustalonego w pkt 1 zaskarżonej decyzji, do depozytu sądowego na okres 10 lat.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy przytoczył w pierwszej kolejności okoliczności faktyczne związane z ustalanym odszkodowaniem. Następnie wskazał, że podstawowym dowodem w tego typu sprawach jest operat szacunkowy, stanowiący opinię rzeczoznawcy majątkowego w tym zakresie. Zdaniem Wojewody operat ten został sporządzony prawidłowo. Organ odwoławczy wskazał, że ze względu na brak planu, ustalającego przeznaczenie wycenianej nieruchomości, przeznaczenie nieruchomości ustalono na podstawie zapisów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W konsekwencji, wycena przedmiotowej nieruchomości została przeprowadzona w oparciu o przepisy § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Ponadto, w świetle art. 134 ust. 4 u.g.n. jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. Z przepisów prawa wynika tzw. "zasadę korzyści", która zakłada, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanego przeznaczeniem nieruchomości na cel publiczny. Tym samym, jeżeli takie zwiększenie rzeczywiście nastąpi, osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstawę stanowić będzie nie wartość nieruchomości zgodna z dotychczasowym sposobem użytkowania (art. 134 ust. 3 u.g.n.), lecz wartość nieruchomości określona dla alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny (art. 134 ust. 4 u.g.n.).

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy Wojewoda wskazał, że rzeczoznawca majątkowy oszacował wartość nieruchomości dla jej aktualnego sposobu użytkowania, przyjmując do porównania transakcje nieruchomościami o funkcji zabudowy mieszkaniowej i usługowej od stycznia 2014 r. do dnia wyceny z terenu miejscowości G., jak i alternatywnego sposobu użytkowania przyjmując do porównania transakcje nieruchomościami o funkcji drogowej od stycznia 2014 r. do dnia wyceny, z obszaru miejscowości G. Korzystniejsze dla właścicieli nieruchomości okazało się przeznaczenie działki wynikające ze studium, tj. o charakterze mieszkaniowo – usługowym.

Wojewoda ocenił jako prawidłową zastosowaną w operacie metodę wyceny nieruchomości, tj. podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 ww. rozporządzenia Rady Ministrów). Zastosowanie tej metody i stosownych obliczeń doprowadziło biegłą do ustalenia średniej ceny za m2 wycenianej działki - tj. 84,67 zł/m2, według aktualnego sposobu użytkowania (mieszkaniowo-usługowego) oraz ceny średniej - 37,28 zł/m2, według alternatywnego sposobu użytkowania - drogowego. Zgodnie z zasadą korzyści autorka wyceny przyjęła do porównania nieruchomości mieszkaniowe i mieszkaniowo-usługowe oraz wskazała, że wartość prawa własności przedmiotowej nieruchomości wynosi 77 585,00 zł.

Zdaniem Wojewody, operat szacunkowy został wykonany i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności. Jednocześnie rzeczoznawca majątkowy szczegółowo wyjaśniła zastosowane podejście, sposób wyceny oraz podstawę prawną, zatem dokument ten może stanowić podstawę określenia wartości działki nr [..].

Powołując się na orzecznictwo sądowe Wojewoda stwierdził, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia metody szacowania nieruchomości, doborze nieruchomości podobnych do porównań, zdefiniowaniu rynku, jego obszaru, a także identyfikacji istotnych cech i ich wpływu na cenę nieruchomości decyduje tylko rzeczoznawca. W tej sytuacji, kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zastrzeżenia co do wyceny i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę, która nie dysponuje odpowiednimi kwalifikacjami w tej materii może nastąpić w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W konsekwencji, strona kwestionując ustalenia operatu powinna przedstawić dowody znajdujące się w jej posiadaniu na tę okoliczność. Jednym z takich środków dowodowych może być operat szacunkowy wykonany przez innego rzeczoznawcę majątkowego, szacujący wartość tej samej nieruchomości. Przedłożony organowi przez stronę operat, wykonany na jej zlecenie, będzie podlegał takiej samej ocenie organu administracji, jak każdy inny dowód zgromadzony w sprawie. Ponadto, strona może wystąpić o ocenę operatu poprzez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych - art. 157 u.g.n., bowiem przepis ten nie ogranicza katalogu podmiotów, które o taką opinię mogą wystąpić. Zdaniem Wojewody w toku postępowania organ pierwszej instancji nie naruszył zasad postępowania, w szczególności art. 7 k.p.a. w związku z art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.

Następnie organ odwoławczy ponownie ocenił przesłanki uzasadniające zwiększenie odszkodowania o 5 % z tytułu wydania nieruchomości nie później niż w terminie 30 dni od dnia kiedy decyzja zrid stała się ostateczna (art. 18 ust. 1 e specustawy drogowej), przychylając się do stanowiska organu pierwszej instancji, że nie zostały one w okolicznościach niniejszej sprawy spełnione.

Natomiast w zakresie punktu 2 zaskarżonej decyzji Wojewoda, na mocy art. 133 w związku z art. 118a ust. 3 u.g.n., zmienił decyzję w ten sposób, że uzupełnił zobowiązanie w zakresie złożenia odszkodowania do depozytu sądowego na okres 10 lat, którego to rozstrzygnięcia zabrakło w decyzji organu pierwszej instancji, mimo że jest obligatoryjne. W pozostałym zakresie uznał, że decyzja organu pierwszej instancji jest prawidłowa i wydana na podstawie prawidłowych ustaleń i właściwej oceny materiału dowodowego w jego całokształcie.

Skargę na powyższą decyzję złożyła Gmina, domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji. Obu decyzjom zarzucono:

1) naruszenie art. 77 § 1 w związku z art. 80 § 1 k.p.a., polegające na bezkrytycznym przyjęciu przez organ ustaleń biegłej, bez dokonania samodzielnej oceny, czy nieruchomości przyjęte przez biegłą do porównania spełniają kryteria podobieństwa do nieruchomości wycenianych, w sytuacji gdy dowód ten był podstawą określenia wysokości odszkodowania,

2) naruszenie art. 153 ust. 1, art. 4 pkt 16 i art. 154 ust. 1 u.g.n. przez ich błędną wykładnię polegającą na uznaniu prawidłowości operatu szacunkowego, w którym rzeczoznawca majątkowy przy wycenie metodą porównawczą wybrała do porównania nieruchomości o niedookreślonym położeniu i bez wskazania ich przeznaczenia (czy mieszkaniowe, czy usługowe) oraz bez porównania i wyjaśnienia proporcji między tymi funkcjami, co uniemożliwiło skarżącej ocenę, czy wzięte do porównania nieruchomości spełniają kryteria nieruchomości podobnych do wycenianej, podczas gdy przyjęcie przez biegłą do porównania nieruchomości nie będących podobnymi do nieruchomości wycenianej powinno skutkować odmową przyznania waloru wiarygodności dowodu w postaci operatu szacunkowego i w konsekwencji uchyleniem zaskarżonej decyzji organu,

3) naruszenie § 4 ust. 1 w związku z § 55 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez przyjęcie do porównania przez rzeczoznawcę nieruchomości, co do których skarżąca, jako strona, nie może stwierdzić czy odpowiadają podobieństwem nieruchomościom wycenianym.

W uzasadnieniu skargi skarżąca argumentowała, że nie może zgodzić się z ustaleniami stanu faktycznego i z oceną prawną, dokonaną przez organy administracji w sprawie z uwagi na szereg uchybień dyskwalifikujących operat szacunkowy, stanowiący podstawę dla ustalonego odszkodowania. Przede wszystkim skarżąca zakwestionowała dobór nieruchomości podobnych do wycenianej. Podkreśliła, że biegła wybrała do porównania nieruchomości o niedookreślonym przeznaczeniu, bez wskazania ich przeznaczenia (czy mieszkaniowe czy usługowe) oraz bez porównania i wyjaśnienia proporcji między tymi funkcjami. Uniemożliwia to skarżącej weryfikację ustaleń operatu. Skarżąca zwróciła uwagę na specyfikę obszaru, na jakim znajduje się wyceniana nieruchomość, gdzie o cenie nieruchomości decyduje w dużej mierze położenie nieruchomości. Nawet działki o tym samym przeznaczeniu w miejscowym planie czy studium, ale położone w różnych częściach terenu Z. (część wsi G. położona poza centrum) mają istotnie różną wartość. Dlatego, zdaniem skarżącej, brak wskazania numerów przy oznaczeniu ulicy porównywanych nieruchomości, ma znaczenie dla weryfikacji ustaleń biegłej. Skarżąca podkreśliła, że w niewielkiej odległości od wycenianej nieruchomości, znalazła nabywców działki za 59 zł za 1 m2, dlatego jej wątpliwości budzi wycena biegłej na poziomie aż 85 zł z 1 m2.

Skarżąca zarzuca brak wskazania cech, jakie zadecydowały o uznaniu przez biegłą porównywanych nieruchomości za podobne. Ponadto, jej zdaniem wadliwe jest ogólnikowe stwierdzenie przez biegłą, że do porównania przyjęła nieruchomości o "zbliżonym przeznaczeniu" według ustaleń studium, bez wskazania konkretnie, ile z nieruchomości wziętych do porównania ma funkcję mieszkaniową, a ile usługową i jakie są proporcje między tymi funkcjami. Nie wyjaśniono także dysproporcji pomiędzy porównywanymi nieruchomościami w zakresie wielkości powierzchni tych działek (od 400 m2 do 1400 m2). Wszystko to sprawia, że wątpliwości budzi dobór nieruchomości, które biegła ustaliła jako podobne do wycenianej, a w konsekwencji – przyjęte na tej podstawie obliczenia, stanowiące podstawę ustalonej wartości wycenianej nieruchomości. Podobieństwo nieruchomości, zdaniem skarżącej, nie powinno budzić wątpliwości i powinno jasno wynikać z zapisów operatu, a tak nie jest w niniejszej sprawie. Tym samym sporządzony operat nie spełnia warunków formalnych i merytorycznych, pozwalających uznać go za prawidłowy. Organy administracji, które mają obowiązek dokonania takiej oceny, uchybiły swoim obowiązkom, zapisanym w przepisach u.g.n. i k.p.a.

Na koniec skarżąca podkreśliła, że nie oczekuje wkraczania przez organy, w zakresie oceny operatu, w obszar wiadomości specjalnych, jaki jest właściwy dla biegłego, lecz prawidłowej oceny operatu pod względem jego przejrzystości, precyzji, logiki, szczegółowości opisu danych stanowiących podstawę wnioskowań biegłego, umożliwiających jednocześnie ich weryfikację przez stronę. Organ nie analizując operatu pod powyższymi względami naruszył art. 77 § 1 k.p.a. w związku z art. 80 k.p.a., co uzasadnia uchylenie decyzji organów obu instancji.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko w sprawie.

W piśmie procesowym z dnia 3 lipca 2018 r. reprezentujący gminę zawodowy pełnomocnik podtrzymał skargę, odnosząc się szczegółowo do stanowiska Wojewody zawartego w odpowiedzi na skargę, przywołując orzecznictwo sądów administracyjnych na poparcie zgłoszonych zarzutów odnośnie do wadliwości operatu sporządzonego w niniejszej sprawie.

Rozpoznając skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Skarga zasługiwała na uwzględnienie, albowiem zarówno zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji zostały wydane z naruszeniem przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2017 r., poz. 2188 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się wspomnianym kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi – ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi, a ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu.

W świetle art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.), dalej jako p.p.s.a., kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze – w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu.

Przedmiotem kontroli sądu w tak zakreślonych granicach kognicji jest w niniejszej sprawie decyzja Wojewody z dnia 21 marca 2018 r. utrzymująca w mocy pkt 1 decyzji Starosty z dnia 23 listopada 2017 r. oraz uchylająca tę decyzję w pkt. 2, dotyczącym złożenia ustalonej kwoty odszkodowania do depozytu sądowego, precyzując w tym zakresie, że złożenie do depozytu ma nastąpić na okres 10 lat. Konstrukcja tego rozstrzygnięcia wskazuje, że organ odwoławczy utrzymał w mocy decyzję Starosty w zakresie ustalenia odszkodowania za udział (1/6) w prawie własności nieruchomości przejętej pod budowę drogi gminnej (działka nr [..]), na rzecz nieustalonych spadkobierców byłego współwłaściciela nieruchomości F.S.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.), dalej zwanej u.g.n., oraz art. 12 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2017 r., poz. 1496 ze zm.), zwanej dalej specustawą drogową.

W pierwszej kolejności wskazać trzeba, że w niniejszej sprawie odszkodowanie za przejęte prawo własności ustalane było w odniesieniu do nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym, tj. zgodnie z art. 113 ust. 6 u.g.n. takiej nieruchomości, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe. Przepis ust. 6 stosuje się również, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie żyje i nie przeprowadzono lub nie zostało zakończone postępowanie spadkowe (art. 113 ust. 7 u.g.n.). Należy podkreślić, że oceny, czy nieruchomość ma uregulowany czy nieuregulowany stan prawny dokonuje się na moment wydania decyzji wywłaszczeniowej. Z ustaleń poczynionych przez organ wynika, że na dzień wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej (4 grudnia 2014 r.) właścicielami działku nr [..] byli: H. B. w udziale 3/6 oraz B. S., B. S., B. S.i F. S., każdy w udziale 1/6, przy czym osoby te zmarły odpowiednio w dniach 29 września 1991 r., 29 września 1991 r. oraz 5 lipca 2015 r. Z uwagi na brak informacji i kręgu spadkobierców po ww. zmarłych organ prawidłowo rozdzielił postępowania i wydał odrębne decyzję dotyczące udziałów w nieruchomości, których stan prawny jest nieuregulowany. W konsekwencji zatem niniejsza sprawa obejmuje swoim zakresem nieustalonych spadkobierców po zmarłym F. S.

Przedmiotem sporu w kontrolowanej przez sąd sprawie jest ustalenie odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości w związku z realizacją inwestycji polegającej na budowie drogi, w trybie przepisów powołanej wcześniej specustawy drogowej.

Zgodnie z art. 12 ust. 4 specustawy drogowej nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa: 1) własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, 2) własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Dalej przepis ten przewiduje, że decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (ust. 4a i 4b). Jeżeli decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nadany został rygor natychmiastowej wykonalności, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 60 dni od dnia nadania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności. Jak wynika z art. 12 ust. 4f ustawy, odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5 specustawy). Zgodnie zaś z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Ponadto, na mocy odesłania zawartego w art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, do ustalenia odszkodowania za nieruchomości, które przeszły na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego na podstawie ww. ustawy, zastosowanie znajdują zasady określone w u.g.n., a w konsekwencji również zasady zawarte w wydanym na jej podstawie rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanym dalej rozporządzeniem w sprawie wyceny.

Wobec powyższego przyjdzie stwierdzić, że zastosowanie w niniejszej sprawie mają reguły procesowe precyzujące, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.).

Podkreślenia w tym miejscu wymaga, że operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego legitymującego się odpowiednimi uprawnieniami, stanowi dowód tego, jaką wartość ma wywłaszczona nieruchomość. Nie oznacza to jednak, w ocenie sądu, związania organu administracji publicznej ustaleniami rzeczoznawcy majątkowego. Sąd podziela wyrażony w orzecznictwie sądów administracyjnych pogląd, że operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega ocenie przez organ, na którym spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i odpowiedniego odszkodowania, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. W związku z tym organy administracji publicznej obowiązane są dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym oraz ocenić jego wartość dowodową stosownie do art. 80 k.p.a., a więc sprawdzić czy operat spełnia wszystkie wymogi określone w rozporządzeniu, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy podlega bowiem ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym przy czym ocena w tym zakresie musi być dokonana z dużą ostrożnością. Tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Okoliczności te podlegają weryfikacji przez organy orzekające w postępowaniu o ustalenie odszkodowania za przejętą nieruchomość.

Jak już to wyjaśniono, ustalenie wysokości odszkodowania możliwe jest dopiero po określeniu wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, przy czym przepisy art. 134 ust. 1 i 2 oraz art. 151 ust. 1 u.g.n. (w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 września 2017 r. zgodnie z art. 4 ust. 4 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw; Dz.U. z 2017 r., poz. 1509) przewidują, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, jeżeli nieruchomość tego rodzaju występuje w obrocie. Wartością rynkową jest zaś najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy uwzględnieniu takich parametrów jak: rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie zagospodarowania, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania a także aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Szczegółowy tryb ustalania wysokości odszkodowania za grunty zajęte pod drogi publiczne określa natomiast rozporządzenie w sprawie wyceny, które w § 36 ust. 1 przewiduje, że wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

Stosownie do ostatniego z powołanych przepisów wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Ponadto zawarta w ust. 2 regulacja przewiduje, że w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W sytuacji zaś braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3). Wskazana regulacja w sposób wyraźny ustala kolejność zastosowania wzorców oceny przeznaczenia terenu, za przejęcie którego należne jest odszkodowanie. W pierwszej kolejności przeznaczenie terenu określa się bowiem według obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania terenu, w jego braku na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku natomiast braku studium lub decyzji, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

W świetle przytoczonych przepisów nie ulega wątpliwości, że przy wycenie nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie specustawy rzeczoznawca majątkowy uwzględnia zatem w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przy czym decydujące dla określenia wartości nieruchomości jest przeznaczenie jakie nieruchomość miała przed dniem wydania decyzji lokalizacyjnej. Uwzględnia się przy tym wynikającą z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. tzw. zasadę korzyści, zgodnie z którą odszkodowanie nie może pomijać ewentualnego zwiększenia wartości nieruchomości w następstwie jej przeznaczenia na cel publiczny. Jeżeli zatem nieruchomość miała przeznaczenie inne niż drogowe np. mieszkaniowe, usługowe, to dla dokonania wyceny konieczne jest porównanie nieruchomości wycenianej do nieruchomości o tożsamym przeznaczeniu.

Analiza powyższych regulacji w warunkach niniejszej sprawy prowadzi do wniosku, że przeznaczenie przejętej nieruchomości winno być określone na dzień uzyskania przymiotu ostateczności przez decyzję Starosty z dnia 4 grudnia 2014 r. zrid, na mocy której dokonano przejęcia m. in. działki nr [..], a mianowicie - jak wynika z umieszczonego na tejże decyzji poświadczenia – na dzień 22 stycznia 2015 r. Z materiału zgromadzonego w sprawie wynika też, że w dacie wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, działka nr [..] nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania, lecz zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy z dnia 30 lipca 2009 r., teren nieruchomości został oznaczony jako tereny zainwestowane o przewadze funkcji mieszkaniowej i tereny predysponowane do rozwoju mieszkalnictwa i funkcji usługowych. W związku z tym, że cel wywłaszczenia jest inny od przeznaczenia nieruchomości w studium, rzeczoznawca majątkowy winien był rozważyć, czy zastosowanie znajdzie zasada korzyści, o której mowa w art. 134 ust. 4 u.g.n., czy też wartość nieruchomości dla celów odszkodowania należy określić według aktualnego sposobu jej użytkowania.

W tym celu rzeczoznawca majątkowy poddał analizie rynek obrotu "nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi przeznaczonymi pod komunikację" oraz "nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi pod zabudowę". W ramach zbioru nieruchomości przeznaczonych "pod zabudowę" biegły nie wyjaśnił jednak, które z przyjętych nieruchomości mają przeznaczenie mieszkaniowe, a które usługowe, czy też mieszane, co ma znaczenie w kontekście czynienia dalszych ustaleń dotyczących zasady korzyści. Niewątpliwe jest bowiem, że ceny za nieruchomości o ww. przeznaczeniach mogą być różne, zatem w odniesieniu do nieruchomości, której przeznaczenie obejmuje kilka funkcji, ważne jest także wykazanie w operacie ile z przyjętych do zbioru nieruchomości ma przeznaczenie usługowe, a ile mieszkaniowe. W zależności bowiem od tego, jaki jest stosunek między tymi ilościami różny będzie także przedział cenowy uzyskany w zbiorze nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę. Ewentualnie rzeczoznawca winien był wyjaśnić, że ceny nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe i usługowe były w analizowanym okresie takie same. Brak tego rozróżnienia rzutuje na uzyskane przedziały cen transakcji za nieruchomości o analizowanych przeznaczeniach, których porównanie posłużyło następnie to ustalenia, czy przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia powoduje wzrost wartości nieruchomości czy też nie, a w konsekwencji także na ustalenie, według jakiego przeznaczenia należy dokonywać wyceny wartości rynkowej gruntu.

Wskazać też trzeba, że analizując rynek w kontekście możliwości zastosowania zasady korzyści rzeczoznawca ustalił wyłącznie przedziały cenowe transakcji zawieranych na poszczególnych rynkach. Tymczasem ocena, czy przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, nie może sprowadzać się do prostego porównania przeciętnego poziomu cen transakcyjnych nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę i pod komunikację. Prawidłowa analiza w tym zakresie wymagała zdaniem sądu dwukrotnego obliczenia wartości wywłaszczonej nieruchomość: raz przy uwzględnieniu jej przeznaczenia pod zabudowę komunikacyjną, a następnie przy uwzględnieniu przeznaczenia wynikającego ze studium, tj. zarówno pod zabudowę mieszkaniową jak i usługi.

Trzeba w tym miejscu zwrócić uwagę, że przeprowadzona przez rzeczoznawcę analiza doprowadziła do wniosku, że ceny działek stanowiących drogi były niższe niż ceny działek, które zaliczono do zbioru nieruchomości podobnych, w związku z czym nie jest możliwe zastosowanie zasady korzyści, a wartość wycenianej nieruchomości należy ustalić w oparciu o jej przeznaczenie zgodne ze studium (str. 10-11 operatu). Działanie takie wprost odpowiada treści art. 134 ust. 3 u.g.n. Tymczasem organ drugiej instancji oceniając prawidłowość tego dokumentu stwierdził, że biegła prawidłowo, zgodnie z zasadą korzyści przyjęła do porównania nieruchomości mieszkaniowe i mieszkaniowo-usługowe (str. 5 decyzji Wojewody), podczas gdy w realiach niniejszej sprawy zastosowanie tej zasady polegałoby na przeprowadzeniu wyceny przy uwzględnieniu drogowego przeznaczenia wywłaszczonej nieruchomości. Istnieje zatem rozbieżność między treścią dowodu, a ustaleniami przyjętymi przez organ administracji podczas oceny tego dowodu, co w konsekwencji budzi wątpliwości co do prawidłowości tej oceny. Rozbieżność ta pozwala także kwestionować prawidłowość postępowania organu, albowiem jego wątpliwości nie wzbudziło, że biegła stosując – według organu – zasadę korzyści, dokonała wyceny wartości działki nr [..] w odniesieniu do ich przeznaczenia zgodnego ze studium (zabudowa mieszkaniowa i usługowa). Zdaniem sądu uzasadnione jest więc twierdzenie, że analiza materiału dowodowego jakim w niniejszej sprawie był operat szacunkowy nie była wnikliwa i kompleksowa.

W związku z błędnym odczytaniem wskazanych przepisów art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. oraz § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nie doszło do niewadliwej i niewątpliwej oceny, czy rzeczywiście przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości w porównaniu z jej przeznaczeniem wynikającym ze studium. W konsekwencji nie można uznać, jak uczyniły to organy, że przeprowadzona wycena jest prawidłowa. Oznacza to, że organy administracji obu instancji dopuściły się naruszenia przepisów postępowania polegającego na zaniechaniu prawidłowego, zgodnego z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. oraz z § 36 ust. 1 rozporządzenia wyjaśnienia, czy rzeczywiście przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości. Naruszenie to, dotyczące art. 7 i 77 § 1 k.p.a. mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż prawidłowe ustalenie, że w sprawie nie było podstaw do zastosowania tzw. prawa korzyści, może spowodować zupełnie odmienne określenie wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości, a przez to i wysokości odszkodowania za przejęte prawo własności tej nieruchomości, co było przedmiotem postępowania administracyjnego.

Odnosząc się w dalszej kolejności do zarzutów strony skarżącej kwestionującej prawidłowość przyjętych przez rzeczoznawcą do porównania nieruchomości sąd uznał, że są one uzasadnione.

W niniejszej sprawie rzeczoznawca dokonując wyceny zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Dla wyceny nieruchomości metodą korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Definicję legalną pojęcia "nieruchomości podobnej" zawiera art. 4 pkt 16 u.g.n., wedle którego za nieruchomość podobną może być uznana nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W związku z tym rzeczoznawca przedstawiając przyjęte do porównania nieruchomości powinien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór tych nieruchomości, ustalić istotne cechy różniące te nieruchomości i szczegółowo je opisać oraz właściwie ustalić wagi przypisanej określonym cechom. Podobieństwo przyjętych do zbioru nieruchomości nie może bowiem budzić wątpliwości, a strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane w operacie nieruchomości rzeczywiście są podobne. Dlatego też konieczne jest opisanie nieruchomości uznanych za podobne w taki sposób, aby możliwe było ich zidentyfikowanie. W innym wypadku kontrola ich doboru staje się niemożliwa. Z taką sytuacją mamy natomiast do czynienia w niniejszej sprawie, albowiem w sporządzonym operacie znajduje się jedynie opis cech nieruchomości szacowanej, brak jest jednak wskazania tych cech w odniesieniu do nieruchomości przyjętych jako obiektu porównawcze.

Wprawdzie przepisy tak ustawy o gospodarce nieruchomościami jak i rozporządzenia w sprawie wyceny nie przewidują, aby rzeczoznawca majątkowy był zobowiązany do szczegółowego przedstawienia danych umożliwiających zidentyfikować nieruchomości podobnych, lecz w niniejszej sprawie biegły ograniczył się do wskazania nieruchomości podobnych poprzez podanie obrębu, w jakim się znajdują, ulicy, powierzchni oraz ceny za 1 m2 uzyskanej w wyniku transakcji. Tymczasem o stopniu podobieństwa decydują także inne właściwości, w szczególności stan prawny, która to cecha w świetle definicji legalnej "nieruchomości podobnej" stanowi bez wątpienia jeden z istotnych czynników oceny "podobieństwa" – a konkretniej: informacji, czy przedmiotem porównywanych transakcji było prawo własności wymienionych tam nieruchomości, czy może prawo użytkowania wieczystego, ewentualnie inne prawo rzeczowe. W operacie mowa jest ogólnie o transakcjach i cenach transakcyjnych "nieruchomości", bez sprecyzowania, o jakie konkretnie prawo do nieruchomości w danym przypadku chodzi. Tymczasem, jak stanowi § 3 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny, określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. W każdym przypadku należy więc wskazywać, jakie konkretnie prawo do nieruchomości jest przedmiotem wyceny lub porównania – w szczególności czy jest to prawo własności, czy prawo użytkowania wieczystego. W odniesieniu bowiem do każdej z wymienionych kategorii praw ich cena rynkowa może kształtować się w sposób odmienny. Wskazuje na to nie tylko doświadczenie życiowe, ale także szczegółowe unormowania rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określające sposób ustalania wartości prawa użytkowania wieczystego w relacji do wartości prawa własności danej nieruchomości (i na odwrót).

Ponadto jak już to wyjaśniono podobieństwo nieruchomości nie może budzić wątpliwości, zaś ich usunięciu służyć ma opis istotnych cech charakteryzujących tak nieruchomość wycenianą, jak i nieruchomości z nią porównywanych. Opisu tego należy dokonywać w odniesieniu do każdej z porównywanych nieruchomości, albowiem w metodzie korygowania ceny średniej niezbędna jest znajomość cech wszystkich nieruchomości przyjętych do zbioru, wpływających na poziom ich cech.

W kwestionowanym operacie biegła stwierdziła, że do cech rynkowych, które mają wpływ na wartość nieruchomości należy zaliczyć takie właściwości jak: lokalizacja szczegółowa i dostęp, stopień uzbrojenia w media, a także możliwości inwestycyjne uwarunkowane stanem zagospodarowania nieruchomości (str. 13 operatu). W związku z tym należało więc przez pryzmat tych cech dokonać opisu wszystkich porównywanych nieruchomości, co pozwoliłoby zweryfikować istnienie – bądź nie – wymaganego podobieństwa między nimi a nieruchomością wycenianą. Tymczasem takiego opisu rzeczoznawca dokonał wyłącznie w odniesieniu do wycenianej nieruchomości, a w ocenie sądu opis nieruchomości przyjętych do zbioru nieruchomości podobnych jest zbyt ubogi, aby na jego podstawie móc odpowiednio wnioskować o podobieństwie porównywanych nieruchomości.

Zdaniem sądu, z uwagi na wskazane braki kontrola prawidłowości zastosowanego podejścia porównawczego jest niemożliwa. Stworzony przez biegłą zbiór "nieruchomości podobnych" w rzeczywistości jest zbiorem pozornym. Należało zatem zgodzić się ze skarżącą Gminą, że w sprawie doszło do naruszenia przepisów § 4 ust. 1, § 55 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia, a także art. 153 ust. 1, art. 4 pkt 16 i art. 154 ust. 1 u.g.n. poprzez wzięcie do porównania nieruchomości, których sposób opisu nie pozwala na ustalenie, a w konsekwencji na sprawdzenie, że bezspornie mamy do czynienia z nieruchomościami podobnymi, co w okolicznościach niniejszej sprawy ma znaczenie istotne dla końcowego wyniku.

W związku z powyższym, w ocenie sądu, operat szacunkowy, który stanowił podstawę do ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość jest dotknięty wadami, które pozbawiają ten dokument pełnej mocy dowodowej, i których to wad - przede wszystkim w zakresie doboru konkretnych nieruchomości do porównania, nie dostrzegły organy obu instancji. Za zasadny należy uznać więc także zarzut naruszenia przepisów postępowania – zwłaszcza art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Mając wszystko to na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w związku z art. 135 p.p.s.a., w punkcie 1 sentencji wyroku uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty.

O kosztach postępowania (pkt 2 sentencji wyroku) sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a., uwzględniając: poniesiony przez stronę skarżącą koszt wpisu (400 zł) oraz wynagrodzenie radcy prawnego ustalone na podstawie § 2 pkt 5 w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a oraz § 15 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2018 r., poz. 265) w wysokości 3 600 zł – łącznie 4 000,00 zł.

Ponownie rozpatrując sprawę organy administracji, zgodnie z art. 153 p.p.s.a., winny uwzględnić przedstawioną ocenę prawną i wskazania sądu. Przede wszystkim zaistniała konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego, który będzie podlegał ocenie organów, zgodnie z zasadami określonymi w przepisach prawa.