Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 2927/15
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2017-07-27 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 141 art. 174 art. 13 art. 184
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 59 art. 52 ust. 2 w zw. z art. 64
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 107 art. 77
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Dnia 27 lipca 2017 roku Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Barbara Adamiak Sędziowie sędzia NSA Paweł Miładowski sędzia del. WSA Izabela Bąk-Marciniak /spr./ Protokolant asystent sędziego Anna Górska po rozpoznaniu w dniu 27 lipca 2017 roku na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej I. Sp. z o.o. z siedzibą w W. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 5 sierpnia 2015 r. sygn. akt II SA/Po 264/15 w sprawie ze skargi I. Sp. z o.o. z siedzibą w W. i G. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Lesznie z dnia [...] lutego 2015 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 5 sierpnia 2015r. sygn. akt II SA/Po 264/15 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu oddalił skargę I. Sp. z o.o. z siedzibą w W. i G.G. na decyzję Samorządowego kolegium Odwoławczego w L. z dnia [..] lutego 2015r. nr [..] w przedmiocie warunków zabudowy.

Powyższy wyrok zapadł w następującym stanie faktycznym i prawnym :

Decyzją z dnia [..] czerwca 2014 r. znak [..] Burmistrz Wolsztyna, działając na podstawie art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej w skrócie: "u.p.z.p."), w zw. z art. 4 ust. 2 tejże ustawy oraz art. 104 kpa, po ponownym rozpoznaniu sprawy, ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie istniejącego budynku sklepu przemysłowego oraz budowie miejsc postojowych na działkach o numerach ewidencyjnych [..],[..],[..],[..], położonych przy ul. P. w W. na rzecz A. P. Sp. J., [..].

Rodzaj inwestycji został w decyzji określony jako rozbudowa istniejącego budynku sklepu przemysłowego oraz budowa miejsc postojowych. Granicę terenu objętego decyzją wskazano na mapie w skali 1:1000, stanowiącej załącznik graficzny do decyzji. Obszar dopuszczalnej lokalizacji inwestycji zawierał się w granicach działek o numerach ewidencyjnych [..],[..],[..],[..], położonych w W. i obejmuje obszar wskazany na załączniku graficznym; na działce [..] - przewiduje się wyłącznie urządzenie miejsc postojowych. Obecne użytkowanie terenu to zabudowa handlowa w granicach nieruchomości wnioskodawcy, a w otoczeniu zabudowa produkcyjna, magazynowa, handlowa i usługowa.

Od decyzji powyższej w ustawowym terminie odwołali się I. Sp. z o.o. oraz G.G..

Zaskarżonej decyzji odwołujący się zarzucili naruszenie: (1) art. 1 § 2 pkt 1, 2, 5, 6 , 7, 9 i 10 u.p.z.p.; (2) art. 52 ust 2 w zw. z art. 64 u.p.z.p. oraz § 9 ust. 1 i 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczącej nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; (3) art. 53 § 3 w zw. z art. 64 u.p.z.p.; (4) art. 60 ust. 4 u.p.z.p.; (5) § 2 pkt 5 powyższego rozporządzenia; (6) § 4, 5, 6, 7, i 8 powyższego rozporządzenia; (7) art. 57 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie; (8) art. 6 w zw. z art. 107 K.p.a. Dodatkowo wniesione w imieniu I. Sp. z o.o. odwołanie zawiera także zarzut naruszenia § 9 ust. 2 i 3 rozporządzenia poprzez niedoręczenie skarżącemu części graficznej analizy. Nadto, pełnomocnik I. Spółki z o.o. wskazał, iż jego mandantka działa w branży stalowej, co wiąże się z ruchem (dwukierunkowym) samochodów ciężarowych o długości 12-18 m. Przewidziana w uzasadnieniu decyzji obsługa komunikacyjna jednokierunkowa uniemożliwi prowadzenie ciągu komunikacyjnego w dotychczasowym zakresie.

Oba odwołania zawierały wniosek o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji.

Decyzją z dnia 10 lutego 2015 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L., działając na podstawie art. 61 u.p.z.p. oraz art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję, uznając, że zarzuty odwołania nie są zasadne.

Kolegium stwierdziło, że nie podziela zarzutu, iż organ niewłaściwie uznał, że planowana inwestycja nie naruszy wymagań ładu przestrzennego, walorów architektonicznych i krajobrazowych, wymagań ochrony zdrowia i bezpieczeństwa osób trzecich, walorów ekonomicznych przestrzeni oraz potrzeb interesu publicznego w zakresie rozwoju infrastruktury technicznej. Zdaniem Kolegium ustalenia organu pierwszej instancji w tym zakresie są prawidłowe. W wyznaczonym, zgodnie z przepisami, obszarze analizowanym znajduje się bowiem szereg budynków o funkcji identycznej z funkcją budynku, który ma podlegać rozbudowie. Jest także możliwość ustalenia w oparciu o sposób zabudowy nieruchomości sąsiednich parametrów inwestycji. Planowana inwestycja wpisuje się zatem w zastany sposób zagospodarowania terenu. Oczywiście z uwagi na duże zróżnicowanie w zakresie parametrów obiektów funkcjonujących w obszarze analizowanym, niektóre z nich zostały ustalone jako odstępstwo od średnich, jednak taki sposób ich ustalenia wynika z analizy. Przy czym, wskazać należy, iż w tabeli stanowiącej załącznik do analizy zebrano szczegółowo parametry zabudowy istniejącej na poszczególnych działkach. Linia zabudowy ustalona została jako przedłużenie istniejącego budynku, co najlepiej odpowiada wymaganiom ładu przestrzennego. Szerokość elewacji frontowej po rozbudowie ustalono na maksymalnie 50m, co zbliża gabaryty planowanego obiektu do parametrów budynków dominujących w przestrzeni. Kolegium to ustalenie uznało za prawidłowe przy tak dużym zróżnicowaniu tego parametru w obszarze analizowanym (od 5m do 75m). Rodzaj dachu ustalono stosownie do dachów występujących w obszarze analizowanym, podobnie liczbę kondygnacji naziemnych. Wysokość ściany frontowej do okapu mierzona od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku, ustalono do 3,8m, co przy dużym zróżnicowaniu tego parametru w terenie analizowanym jest - zdaniem Kolegium – prawidłowe i nawiązuje ona do gabarytów istniejącego budynku. Kolegium zwróciło także uwagę, że wyliczone matematycznie średnie parametry istniejącej zabudowy są w istocie danymi abstrakcyjnymi. W obszarze analizowanym nie istnieje obiekt o takich "średnich" parametrach, stąd ustawodawca, gdy wynika to z analizy, zezwolił na odstępstwa od tych parametrów, warunkując je zachowaniem ładu przestrzennego.

Odnosząc się do kolejnego zarzutu Kolegium wskazało, że nie podziela stanowiska, iż wszystkie parametry zabudowy winny być bezwzględnie wrysowane i przedstawione w części graficznej analizy. Prowadziłoby to do braku przejrzystości i czytelności tego załącznika do decyzji. Zdaniem Kolegium, po to ustawodawca przewidział sporządzenie analizy również w formie pisemnej, by tam w sposób czytelny i szczegółowy przedstawić istniejące parametry zabudowy. Zdaniem Kolegium, załączona do decyzji mapa sytuacyjno-wysokościowa w skali 1:500, z uzbrojeniem terenu w skali 1:1000 zawiera wszystkie niezbędne elementy, dające pełny obraz terenu w aspekcie wymogów postępowania o ustalenie warunków zabudowy.

Kolegium wskazało następnie, że organ administracji nie jest władny do rozstrzygania sporów cywilnych, a do takich niewątpliwie zalicza się spór o sposób wykonywania służebności. Organ w wydanej decyzji - zgodnie z treścią § 2 pkt 7 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy z dnia 26 sierpnia 2003 r. - winien jedynie określić warunki ochrony osób trzecich przed pozbawieniem dostępu do drogi publicznej, co organ uczynił w odniesieniu do wszystkich nieruchomości władnących (pkt 9 zaskarżonej decyzji). Zarzut niedokonania przez organ pierwszej instancji należytej analizy stosunków w zakresie komunikacji oraz wpływu decyzji na ich funkcjonowanie Kolegium uznało za niezasadny.

Kolegium podniosło następnie, że zarówno projekt decyzji, jak i analiza urbanistyczna zostały podpisane przez uprawnionego architekta.

Kolegium nie dopatrzyło się także wadliwego ustalenia w analizie frontu działek. Za elewację frontową przyjęto ścianę budynku równoległą do drogi, co w tym przypadku oznacza ścianę od strony miejsca wjazdu na działkę. Wynika to z uwag zawartych z załączniku do analizy, gdzie wskazuje się na przypadki niemożności ustalenia szerokości elewacji frontowej w sytuacji, gdy równorzędne wjazdy na posesję odbywają się z kilku stron. Odnośnie zarzutu naruszenia przepisów rozporządzenia w sprawie warunków technicznych Kolegium podzieliło pogląd wyrażony w orzecznictwie sądów administracyjnych, z którego wynika, że określony w art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. warunek zgodności decyzji o warunkach zabudowy z przepisami odrębnymi nie dotyczy przepisów określających warunki techniczne, jakie powinny spełniać budynki, lecz przepisów, przez pryzmat których jest dokonywana ocena zgodności zamierzenia inwestycyjnego, a to zależy od położenia terenu będącego przedmiotem ustaleń. Do takich przepisów zalicza się regulacje dotyczące ochrony środowiska, przyrody, zabytków, uzdrowisk, granic, obszarów morskich, przepisy sanitarne, itp. Postanowienia decyzji o warunkach zabudowy powinny określać jedynie warunki ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich, a nie władczo przesądzać o spełnieniu tych wymagań. O tym bowiem będzie dopiero rozstrzygał organ administracji publicznej w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę.

I. Sp. z o.o. z siedzibą w W. i G.G. nie zgodzili się z powyższym rozstrzygnięciem i wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu.

Zaskarżonej decyzji zarzucili: naruszeniu przepisów prawa materialnego, tj.:

art. 53 § 3 pkt. 1 i 2 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. poprzez niedokonanie przez organ należytej analizy panujących na nieruchomościach objętych decyzją o warunkach zabudowy oraz nieruchomościach sąsiednich stosunków w zakresie dot. warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego oraz ochrony i interesów osób trzecich, a także stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji;

Naruszenie przepisów prawa procesowego, tj.: § 15 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, poprzez uwzględnienie wniosku Inwestora, zawierającego niedostateczne dostosowanie szerokości, promieni luków dojazdów, nachylenia podłużnego i poprzecznego oraz nośności nawierzchni do wymiarów gabarytowych, ciężaru całkowitego i warunków ruchu pojazdów, których dojazd do sąsiednich nieruchomości jest konieczny ze względu na ich przeznaczenie; § 4, § 5, § 6, § 7, § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez nieprawidłowe ustalenie w decyzji linii zabudowy, szerokości elewacji frontowej, górnej krawędzi elewacji frontowej oraz geometrii dachu planowego budynku; § 9 ust. 1,2,3 i 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez niedołączenie do decyzji doręczonej Spółce I. sp. z o.o. części graficznej analizy i wadliwe sporządzenie analizy graficznej doręczonej skarżącej G.G.; § 57 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, poprzez zaniechanie zbadania, czy wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy nie wpłynie negatywnie na zakres nasłonecznienia sąsiednich nieruchomości zabudowanych budynkami przeznaczonymi na stały pobyt ludzi; art. 7, 11, 77 § 1, art. 107 K.p.a., poprzez zaniechanie podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy, w sposób uwzględniający interes społeczny i słuszny interes obywateli oraz sporządzenia uzasadnienia decyzji w sposób uniemożliwiający jej kontrolę instancyjną. W związku z powyższym skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej jej decyzji organu pierwszej instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

W odpowiedzi na skargę, organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny oddalając skargę w uzasadnieniu wyroku wskazał, że

bezspornym jest, że na obszarze stanowiącym teren zamierzonej zmiany sposobu zagospodarowania nie obowiązywał w dacie wydania kontrolowanych aktów administracyjnych miejscowy planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast planowane zamierzenie nie ma charakteru inwestycji celu publicznego.

Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia w sprawie poddanej kontroli sądowej stanowił przepis art. 61 u.p.z.p., zgodnie z którym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; teren ma dostęp do drogi publicznej; istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 u.p.z.p., o której mowa w art. 88 ust. 1; decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest na podstawie analizy przygotowanej w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. nr 164, poz. 1588). Z przepisu § 1 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. wynika, że określa ono sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu.

W sprawie poddanej sądowej kontroli analizę urbanistyczną wykonano dla obszaru o szerokości boku równej trzem szerokościom frontu nieruchomości, której dotyczy wniosek o rozbudowę. W ramach analizy zbadano stan prawny nieruchomości, a także dokonano analizy zabudowy w tym obszarze, która wyrażała się opisem parametrów zabudowy: powierzchni zabudowy, wysokości obiektów i szerokości elewacji frontowej. W tabelach zawarto parametry zabudowy na każdej z działek wchodzących w skład obszaru analizowanego oraz podano średnie wartości każdego z parametrów. We wnioskach z analizy zawarto również zalecenia dotyczące kształtowania nowej zabudowy (rozbudowy), wynikające z istniejącego w obszarze analizowanym porządku przestrzennego. W świetle przepisów ww. rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r., parametry nowego obiektu ustala się jako średnie wartości danego parametru w obszarze analizowanym. W uzasadnionych przypadkach dopuszcza się ustalenie innych parametrów obiektu lokalizowanego lub rozbudowywanego. W przypadku spornej inwestycji organy zdecydowały się na ustalenie innych parametrów niż średnie z obszaru analizowanego, ponieważ okoliczna zabudowa jest zróżnicowana pod względem parametrów brył i elewacji. 1 tak, obok okazałych budynków biurowych i usługowych znajdują się baraki i inne budynki o tymczasowym charakterze.

Zastrzeżenia strony skarżącej budzi m.in. sposób ustalenia parametrów całej Inwestycji. W tym kontekście należy zauważyć, że parametry te zostały wyznaczone jako wartości maksymalne. Niewątpliwie organ ustalając warunki zabudowy powinien określić maksymalne dopuszczalne, graniczne warunki zabudowy. Zdaniem Sądu, pożądana w niektórych przypadkach konieczność ustalenia także minimalnych parametrów nie zachodzi w niniejszej sprawy. A to zważywszy na fakt, że z opisu planowanej inwestycji, jej charakteru i położenia, niewątpliwym jest, że Inwestor dąży do maksymalnego wykorzystania powierzchni działki. Ponadto z oczywistych względów określenie przyszłych parametrów w sposób bezwzględny, doprowadziłoby do zbędnych ograniczeń często niemożliwych do uwzględnienia w przyszłym projekcie. W sprawie poddanej sądowej kontroli, szerokość elewacji po rozbudowie, jak też wysokość budynku po rozbudowie - są wartościami, które mieszczą się w średnich parametrach budynków znajdujących się w analizowanym obszarze. Szerokość elewacji frontowej po rozbudowie ustalono na maksymalnie 50m, co zbliża gabaryty planowanego obiektu do parametrów budynków dominujących w przestrzeni. Ustalenie to należy uznać za prawidłowe, biorąc pod uwagę duże zróżnicowanie tego parametru w obszarze analizowanym (od 5m do 75m). Z kolei co się tyczy linii zabudowy, to została ona ustalona jako przedłużenie istniejącego budynku, co najlepiej odpowiada wymaganiom ładu przestrzennego. Rodzaj dachu również ustalono stosownie do dachów występujących w obszarze analizowanym, podobnie liczbę kondygnacji naziemnych. Załączona do decyzji mapa sytuacyjno- wysokościowa w skali 1:500, z uzbrojeniem terenu w skali 1:1000 zawiera wszystkie wymagane w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy elementy.

Odnośnie do wnioskowanej całkowitej powierzchnia zabudowy, wynoszącej 915 m2, to stanowi ona 12,6% całej powierzchni nieruchomości. Jednakże, większa część działki [..] jest wykorzystywana na potrzeby ustalonego prawa przejazdu i przechodu na cele komunikacji. Uwzględniając zatem tylko tę ograniczoną część działki, która może zostać zabudowana, procent jej zabudowy będzie faktycznie większy niż wynika to z obliczeń i, po oszacowaniu według założeń analizy urbanistycznej, będzie wynosił 67,63%. Zgadzając się z organami orzekającymi w sprawie, można zatem przyjąć, że powyższy parametr będzie mieścić się pomiędzy wartością średnią powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym - 43,47%, a wartością największą - 84,4% (na działkach [..] i [..]). Należy podkreślić, że w wyznaczonym obszarze analizowanym znajdują się budynki o funkcji identycznej z funkcją budynku, który ma podlegać rozbudowie. Istnieje możliwość ustalenia w oparciu o sposób zabudowy nieruchomości sąsiednich parametrów inwestycji, a planowana inwestycja wpisuje się w zastany sposób zagospodarowania terenu. Jak słusznie podniósł organ odwoławczy, z uwagi na duże zróżnicowanie w zakresie parametrów obiektów funkcjonujących w obszarze analizowanym, niektóre z nich zostały ustalone jako odstępstwo od średnich, jednak taki sposób ich ustalenia wynika z analizy.

Podkreślić w tym miejscu trzeba, że wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. ocena inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych nie oznacza zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie. Rozumienie kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu należy traktować szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygnąć wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, by mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Nie można przy tym uznać, iż dopuszczalna zabudowa ogranicza się tylko do obiektu tożsamego z obiektami istniejącymi. Przyjąć, zatem należy, iż w zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy, a z taką sytuacją mamy do czynienia niniejszej sprawie.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi, Sąd uznał, że również nie zasługują one na uwzględnienie. Z akt administracyjnych sprawy wynika, że działka nr [..] jest obciążona służebnością przechodu i przejazdu. Obawy skarżącej Spółki sprowadzają się zatem do tego, że wnioskowana budowa może ograniczyć dostęp do jej działki. W tym kontekście należy zauważyć, że Inwestor przeanalizował możliwości dostępu do drogi publicznej działki [..], dołączając do wniosku o decyzji o warunkach zabudowy schemat obsługi komunikacyjnej dokumentujący, że budowa obiektu nie uniemożliwi obsługi komunikacyjnej i nie ograniczy dostępu do drogi publicznej tej działki. Strona skarżąca nie przedłożyła natomiast graficznego uzasadnienia swoich obaw. W tym zakresie Sąd podzielił także stanowisko organów, że nie są one władne, aby rozstrzygać spory cywilne, do których zalicza się spór o sposób wykonania służebności przejazdu i przechodu. Ponadto, aby zagwarantować ochronę interesu skarżącej Spółki w ust. 2 pkt 3 decyzji o warunkach zabudowy zawarto warunek, że planowane przedsięwzięcie nie może ograniczać dostępu do drogi publicznej pozostałych działek, w tym działki [..], a także nie może uniemożliwiać jej obsługi komunikacyjnej. To samo podkreślono jeszcze raz w pkt 9 decyzji dotyczącym wymagań ochrony interesu osób trzecich. Wprowadzenie tych zapisów zobliguje zatem Starostwo Powiatowe przy wydawaniu decyzji o pozwoleniu na budowę do sprawdzenia, czy wskazane warunki zostały zachowane. Należy zatem uznać, że organy- zgodnie z treścią § 2 pkt 7 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy z dnia 26 sierpnia 2003 r. - określiły warunki ochrony osób trzecich przed pozbawieniem dostępu do drogi publicznej. Sąd podzielił w tym zakresie argumentację Kolegium, które wskazało, że decyzja o warunkach zabudowy powinna określać jedynie warunki ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich, a nie władczo przesądzać o spełnieniu tych wymagań. O tym bowiem będzie dopiero rozstrzygał organ administracji publicznej w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę.

Nie zasługuje także na uznanie zarzut naruszenia § 57 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r., Nr 75, poz. 690 ze zm.), poprzez zaniechanie zbadania, czy wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy nie wpłynie negatywnie na zakres nasłonecznienia sąsiednich nieruchomości zabudowanych budynkami przeznaczonymi na stały pobyt ludzi. Sąd podkreśla bowiem, że opisane kwestie będą musiały zostać rozwiązane w zgodzie z przepisami budowlanymi - przez projektanta legitymującego się stosownymi uprawnieniami, na etapie sporządzania projektu budowlanego. Kwestia nasłonecznienia podlega ocenie na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego, tj. uzyskania pozwolenia na budowę. Stosownie do przepisu art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.) dopiero organ wydający pozwolenie na budowę musi wiążąco wypowiedzieć się m.in. na ten temat.

Reasumując, Sąd uznał, że w sprawie poddanej sądowej kontroli nie zaistniały podstawy do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Zgodnie z wydaną decyzją, rozbudowa budynku musi zagwarantować działkom obsługiwanym komunikacyjnie poprzez teren obciążony prawem przechodu i przejazdu dostęp do drogi publicznej. Jednakże jak słusznie wskazał organ odwoławczy, w momencie wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę, kwestię dostępu do drogi publicznej trzeba szczególnie rozważyć, a nawet rozszerzyć o analizę możliwości i ograniczeń bezkolizyjnej obsługi komunikacyjnej tych działek.

Odnosząc się do zarzutów naruszenia przepisów art. 7, 11, 77 § 1, art. 107 kpa, Sąd zauważył, że nie są one trafne. Zdaniem Sądu organy wydały decyzje zgodne z przepisami obowiązującego prawa. Stan sprawy został wyjaśniony dokładnie, w szczególności w sposób prawidłowy przeprowadzono analizę urbanistyczną poprzedzającą wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Materiał dowodowy został zebrany w sposób wyczerpujący.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wywiodła I. Sp. z o.o. z siedzibą w W. zaskarżając go w całości i domagając się uchylenia wyroku i przekazania sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzuciła:

1. na podstawie art. 174 pkt 2 p.p.s.a. obrazę przepisów postępowania mającą istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: art. 1 p.p.s.a, polegające na zaniechaniu przeprowadzenia przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w sposób należyty kontroli działalności administracji publicznej, a w konsekwencji na uznaniu iż zaskarżone decyzje organów są zgodne z obowiązującym prawem; art. 141 § 4 p.p.s.a. poprzez nierozpoznanie zarzutów zawartych w skardze oraz nie zawarcie w uzasadnieniu wyroku całokształtu okoliczności ujawnionych w skardze, co w konsekwencji uniemożliwia przeprowadzenie kontroli zaskarżonego orzeczenia, a tym samym zweryfikowanie jego słuszności oraz merytoryczne odniesienie się do wszystkich zarzutów i twierdzeń sformułowanych przez skarżące; § 9 ust. 2 i 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) poprzez niedoręczenie skarżącej I. sp. z 0.0. części graficznej analizy; § 4, § 5, § 6, §."7, § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588), poprzez nieprecyzyjne ustalenie wielkości powierzchni nowej zabudowy, szerokości elewacji frontowej, górnej krawędzi elewacji frontowej oraz geometrii dachu planowego budynku,

2. na podstawie art. 174 pkt 1 p.p.s.a. obrazę przepisów prawa materialnego, tj.: art. 53 § 3 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), poprzez niedokonanie przez organ należytej analizy panujących na nieruchomości objętej decyzją o warunkach zabudowy oraz nieruchomości sąsiednich stosunków w zakresie komunikacji, a także wpływu wydania decyzji na ich dalsze funkcjonowanie. W uzasadnieniu skargi skarżąca kasacyjnie rozwinęła treść wskazanych zarzutów.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje :

Postępowanie kasacyjne oparte jest na zasadzie związania Naczelnego Sądu Administracyjnego granicami skargi kasacyjnej i podstawami zaskarżenia wskazanymi w tej skardze. Zakres sądowej kontroli instancyjnej jest zatem ograniczony wskazanymi w skardze kasacyjnej przyczynami wadliwości prawnej zaskarżonego wyroku sądu I instancji. Jedynie w przypadku, gdyby zachodziły przesłanki powodujące nieważność postępowania sądowoadministracyjnego, określone w art.183 § 2 P.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny mógłby podjąć działania z urzędu, niezależnie od zarzutów wskazanych w skardze kasacyjnej. W niniejszej sprawie nie stwierdzono takich przesłanek.

Wobec niestwierdzenia z urzędu nieważności postępowania, Naczelny Sąd Administracyjny ogranicza swoje rozważania do oceny wskazanych w skardze podstaw kasacyjnych.

Odnosząc się zatem do zarzutów postawionych w skardze kasacyjnej należy wskazać, iż nie zasługują one na uwzględnienie.

Autor skargi kasacyjnej zarzucił zaskarżonemu wyrokowi naruszenie prawa materialnego, jak i naruszenie przepisu postępowania. Zgodnie z utrwalonym już orzecznictwem, gdy w skardze kasacyjnej zarzuca się zarówno naruszenie prawa materialnego, jak i naruszenie przepisów postępowania, w pierwszej kolejności rozpoznaniu podlegają zarzuty naruszenia przepisów postępowania (wyrok NSA z dnia 9 marca 2005r., sygn.. akt FSK 618/04, ONSAiWSA 2005, nr 6, poz.120).

Z treści art.174 p.p.s.a. wynika, że skarga kasacyjna jest sformalizowanym środkiem zaskarżenia orzeczeń wojewódzkich sądów administracyjnych. Nieodzownym elementem konstrukcyjnym skargi kasacyjnej jest m.in. wskazanie podstaw kasacyjnych oraz ich uzasadnienie. Przez przytoczenie podstawy kasacyjnej należy rozumieć wskazane konkretnej jednostki redakcyjnej określonego aktu prawnego. Skarga kasacyjna powinna być tak zredagowana, aby nie stwarzała wątpliwości interpretacyjnych. Skarżący kasacyjnie oparli skargę kasacyjną na podstawie określonej w art. 174 pkt 2 p.p.s.a., tj. naruszeniu przepisów postępowania mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Naruszenie to dotyczy art. 141 § 4 p.p.s.a. i polega na wadliwym sporządzeniu przez Wojewódzki Sąd Administracyjny uzasadnienia wyroku na skutek pominięcia szeregu podniesionych przez skarżących w skardze zarzutów. Zauważyć należy, że art. 141 § 4 p.p.s.a. określa elementy, jakie powinno posiadać uzasadnienie wyroku: zwięzłe przedstawienie stanu sprawy, zarzuty podniesione w skardze, stanowiska pozostałych stron, podstawę prawną rozstrzygnięcia oraz jej wyjaśnienie. Przepis ten może być samodzielną podstawą kasacyjną, jeżeli uzasadnienie orzeczenia wojewódzkiego sądu administracyjnego nie zawiera któregoś z wymienionych ustawowych elementów, a w szczególności jeżeli w ramach "zwięzłego przedstawienia stanu sprawy" sąd nie zawarł w uzasadnieniu stanowiska co do stanu faktycznego przyjętego za podstawę rozstrzygnięcia (uchwała składu siedmiu sędziów NSA z 15 lutego 2010r. sygn. II FPS 8/09, ONSAiWSA 2010/3/39). Zarzucając naruszenie tego przepisu, nie można więc skutecznie zwalczać prawidłowości przyjętego przez wojewódzki sąd administracyjny stanu faktycznego. W sprawie niniejszej uzasadnienie zaskarżonego wyroku zawiera wszystkie elementy wymienione w art. 141 § 4 P.p.s.a., w szczególności stanowisko Sądu I instancji co do stanu faktycznego przyjętego za podstawę zaskarżonego wyroku. To, że ten element orzeczenia skarżący kwestionują nie oznacza jeszcze, iż doszło w kontrolowanej sprawie do naruszenia art. 141 § 4 P.p.s.a.

Nie może być uznany za skuteczny podniesiony jako samodzielny zarzut naruszenia art. 141 § 4 P.p.s.a. "przez nie zawarcie w uzasadnieniu wyroku całokształtu okoliczności ujawnionych w skardze" . Odnosząc się do powyższego należy przypomnieć, że art. 141 § 4 P.p.s.a. może stanowić samodzielną podstawę kasacyjną (art. 174 pkt 2 tej ustawy), jeżeli uzasadnienie orzeczenia wojewódzkiego sądu administracyjnego nie zawiera stanowiska co do stanu faktycznego przyjętego za podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia. Naruszenie art. 141 § 4 P.p.s.a. polegać może w szczególności na przyjęciu przez wojewódzki sąd administracyjny stanu faktycznego, który organ administracji ustalił bez wyczerpującego rozpatrzenia całego materiału dowodowego i bez jego właściwej oceny. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego orzekającego w obecnym składzie Wojewódzki Sąd Administracyjny nie naruszył art. 141 § 4 P.p.s.a. w sposób, który pozwala na uwzględnienie tego zarzutu stosownie do uchwały II FPS 8/09. Żadna z okoliczności podanych na poparcie naruszenia tego przepisu nie dotyczy kwestii, do których Sąd pierwszej instancji nie odniósł się i których nie ustalił. Nie można więc twierdzić o brakach w uzasadnieniu wyroku uzasadniających skuteczne podniesienie zarzutu naruszenia zarówno art.1, jak i art. 141 § 4 P.p.s.a.

W zakresie zarzutu naruszenia § 9 ust.2 i 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy stwierdzić, iż zarzut ten również jest niezasadny.

Po analizie akt sprawy Naczelny Sąd Administracyjny stwierdza, iż organ I instancji sporządził analizę obszaru, a jej wyniki w postaci części tekstowej i graficznej, stanowiące według § 9 ust. 2 rozporządzenia załącznik do decyzji o warunkach zabudowy, zamieścił w materiale dowodowym sprawy. Rację ma skarżący kasacyjnie, że załącznikami do decyzji o warunkach zabudowy są kopia mapy w odpowiedniej skali (znajduje się na k.476 akt administracyjnych), wyniki analizy (część tekstowa k. 470 akt administracyjnych) i część graficzna (k.538 akt administracyjnych). Sąd I instancji nie podzielił zarzutu, jakoby skarżący kasacyjnie nie otrzymał części graficznej analizy. Istotnie brak doręczenia stronie załączników do decyzji stanowi uchybienie, jednakże nie może stanowić samoistnej podstawy do uwzględnienia skargi kasacyjnej. Doręczenie decyzji o warunkach zabudowy bez załączników, tj. analizy tekstowej bądź graficznej, istotnie należy traktować w kategoriach uchybienia procesowego, jednak nie jest to uchybienie, które może mieć istotny wpływ na wynik sprawy i skutkować uchyleniem wydanego w sprawie wyroku, czy decyzji, jeżeli tylko organ zapewnił stronom możliwość udziału w postępowaniu, w tym zapoznania się z całością dokumentacji w jego siedzibie. Z akt sprawy nie wynika natomiast, by skarżący kasacyjnie został w niniejszej sprawie takiej możliwości pozbawiony. Strony oraz uczestnicy postępowania zakończonego kwestionowaną decyzją zostali poinformowani o możliwości zapoznania się z całokształtem materiału dowodowego sprawy. Ponadto zarzuty i argumenty skargi kasacyjnej świadczą o znajomości materii pomieszczonej w załącznikach do decyzji. Nadto nie może zostać uwzględniony zarzut dotyczący braku podpisu i pieczęci podmiotu sporządzającego analizę. Z k. 372 i 414 akt administracyjnych wynika, że analiza została wykonana przez uprawnioną do tego osobę.

Odnośnie zarzutu naruszenia § 4 rozporządzenia wyjaśnić należy, że szereg wskazań co do wyznaczania tzw. "obowiązującej" linii nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem inwestora zawiera § 4 rozporządzenia. W świetle tego przepisu linię zabudowy zasadniczo wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). Linię zabudowy należy ustalić zgodnie z przepisami odrębnymi, jeżeli linia istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej została ustalona niezgodnie z tymi przepisami (ust. 2). W razie gdy linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, linię tę ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (ust. 3), Jeżeli z analizy urbanistycznej wynika natomiast, iż w konkretnej sprawie odpowiednie będzie inne wyznaczenie linii zabudowy, niż to wynika z ust. 1-3, "dopuszcza się" inne wyznaczenie linii nowej zabudowy (ust. 4).

Powyższy przepis w pierwszym rzędzie preferuje zatem najkorzystniejszy dla zapewnienia ładu przestrzennego wariant ustalenia linii zabudowy, to jest taki, gdy stanowi ona przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Dopuszczalne odstępstwo od tej reguły, polegające na "innym wyznaczeniu linii zabudowy" (ust. 4), musi być natomiast każdorazowo uzasadnione ustaleniami wynikającymi z analizy urbanistycznej.

W przedmiotowej sprawie nieprzekraczalna linia zabudowy dla projektowanej inwestycji została ustalona prawidłowo jako przedłużenie linii zabudowy istniejącego budynku. Odnośnie sposobu określenia parametrów w zakresie wielkości powierzchni zabudowy (§ 5 rozporządzenia) w stosunku do powierzchni działki, według skarżącego kasacyjnie procenta zabudowy sąsiednich działek jest inny niż ustalony przez organ na 43,2%. Skarżący kasacyjnie nie wykazał z jakich danych wynika wskaźnik powierzchni zabudowy 34,1%. Nie ma też racji skarżący kasacyjnie, że błędem było ustalenie powierzchni zabudowy w oparciu o inne geodezyjnie oznaczone działki, niż te do określenia szerokości elewacji frontowej. Wszystkie działki pochodzące z obszaru analizowanego stanowią tereny zabudowy przemysłowo-usługowej, magazynowej, handlowej. Teren ten jest zatem ujednolicony, a do określenia szerokości elewacji frontowej użyto też takich działek co do określenia powierzchni zabudowy.

Odnosząc się do zarzutów skargi kasacyjnej dotyczących naruszenia przez Wojewódzki Sąd Administracyjny przepisów prawa materialnego, tj. § 6, § 7 oraz § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury (skarżący kasacyjnie nie precyzuje które ustępy zostały naruszone) w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu przez błędną ich wykładnię oraz niewłaściwe zastosowanie, Naczelny Sąd stwierdza, że zarzuty te również są chybione.

Zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20 %. Przy ocenie tego zapisu należało użyć wykładni językowej, która posiada pierwszeństwo przed wykładnią systemową, bądź funkcjonalną i przyjąć, że ratio legis tego zwrotu jest przekazanie podmiotowi ubiegającemu się o warunki zabudowy, pewnej swobody inwestycyjnej, z której będzie mógł skorzystać na późniejszych etapach postępowania – w postępowaniu o pozwoleniu na budowę.

Parametr szerokości elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki ustalony przez organy orzekające w przedmiotowej sprawie jest całkowicie zgodny z treścią § 6 ust. 1 rozporządzenia. Nie może być uznane za nieprawidłowe wyznaczenie parametru przyszłej zabudowy w sposób odzwierciedlający wiernie zapis przepisu prawa regulującego sposób wyznaczenia owego parametru. Wielkością natomiast konkretyzującą sposób wyznaczenia tego parametru w okolicznościach przedmiotowej sprawy, była średnia szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym, wynikająca z przeprowadzonej analizy i wskazana w jej wynikach, tj. 37 metrów, a łącznie z częścią istniejącą 50metrów..

Ponadto, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdza, że § 6 ust. 2 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu przyznaje zwiększoną moc sprawczą konkretnej analizie co oznacza, że ustalenia zawarte w analizie mogą być odmienne niż ustalenia poczynione w myśl ust. 1. Dopuszczalne zatem było wyznaczenie tego parametru w taki sposób, jak nastąpiło to w zaskarżonej decyzji, i tak wyznaczony parametr nie pozostawia wątpliwości co do treści rozstrzygnięcia i wyznaczony jest w sposób konkretny. Wyznaczenie go w granicy "do" jest wyznaczeniem konkretnym, bowiem nie pozwala na przekroczenie – na etapie projektowania i zatwierdzania projektu budowlanego – konkretnych wymiarów, wskazanych w wynikach analizy, mających odniesienie w specyfice konkretnego obszaru analizowanego. Prezentowane przez skarżącego stanowisko i argumentacja są sprzeczne z treścią § 6 rozporządzenia, a także z charakterem decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, na podstawie której zamierzenie inwestycyjne przybiera konkretny kształt i wielkość na etapie sporządzania projektu budowlanego i jego zatwierdzania. Celem decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przedmiotem postępowania zmierzającego do jej wydania nie jest ustalanie konkretnych wymiarów budynku, czy też innego obiektu budowlanego, lecz wskazanie koniecznych warunków przyszłej zabudowy w sposób uwzględniających zasadę ustanowioną w art. 6 ust. 2 pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tj. zasadę "dobrego sąsiedztwa" wynikającą z konieczności zachowania ładu przestrzennego, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Istotnie nie określono w analizie parametrów minimalnych "od", ale błąd ten nie stanowi takiej wadliwości, która powodowałaby eliminację decyzji z obrotu prawnego, tym bardziej, że ze stanu faktycznego sprawy wynika, że inwestor zmierza do maksymalnego rozbudowania budynku na działce.

Odnosząc się do kolejnego zarzutu skargi kasacyjnej stanowiącego o naruszeniu przez Sąd pierwszej instancji przepisu § 7 rozporządzenia, który normuje sposób wyznaczania wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, Sąd pierwszej instancji prawidłowo zauważył, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej dla budynków w sąsiedztwie zależy od ich przeznaczenia i zawiera się w przedziale od 4m do 12 m, przy średniej wysokości 6,86 m. Dla planowanej inwestycji przewidziano wysokość ściany frontowej do 3,8 m, a zatem poniżej średniej występującej w obszarze analizowanym. Organ administracji publicznej wyznaczył dany parametr zgodnie z prawem, działając na podstawie przepisu § 7 rozporządzenia, który pozwala także (w ust.4) na wyznaczenie nawet innych wartości parametru jeśli taka konieczność jest wskazana w analizie (w niniejszej sprawie taka sytuacja nie wystąpiła). Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej została więc wyznaczona w sposób prawidłowy, biorąc pod uwagę wyniki sporządzonej w sprawie analizy.

Rozpatrując zarzut naruszenia przez Wojewódzki Sąd Administracyjny § 8 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, Sąd odwoławczy wskazuje, że również i ten zarzut nie znajduje usprawiedliwionej podstawy.

Zgodnie z § 8 rozporządzenia, geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy, i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Z części tekstowej analizy urbanistyczno – architektonicznej z dnia 13 stycznia 2014r. (k.410 akt administracyjnych) można wyczytać, że nieomal wszystkie budynki w sąsiedztwie posiadają dachy płaskie. Nieliczne np. budynek biurowy na terenie F.I. posiada dach wielospadowy o nachyleniu połaci dachowych ok.35 stopni. Większość budynków w tym najbliższy budynek handlowy (Biedronka) posiada dachy o przeważającym nachyleniu połaci dachowych do 15 stopni. Istotnym jest stwierdzenie, że rodzaj dachu w planowanej inwestycji ma być jedno lub wielospadowy o kącie nachylenia do 10 stopni. Kontrolowana decyzja ustalała więc dla planowanego zamierzenia warunki zabudowy, które nie naruszają istniejącego ładu przestrzennego, zaś sam parametr zabudowy został wyznaczony zgodnie z § 8 rozporządzenia.

W tym miejscu Naczelny Sąd Administracyjny zauważa, że decyzja o warunkach zabudowy nie przesądza w całości o ostatecznym kształcie budynków, ani rozwiązań technicznych lecz określa wyłącznie ogólne parametry inwestycji oraz zgodność zamierzenia inwestycyjnego z przepisami prawa. Ponadto zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy Prawo budowlane, stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor, oraz właściciele i użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu, a zatem wskazany powyżej podmiot – skarżący kasacyjnie będzie miał realny wpływ na kształt powstającej zabudowy.

Również za niezasadny należało uznać zarzut naruszenia art. 53 § 3 w art.64 ust.1 u.p.z.p. poprzez niedokonanie należytej analizy panujących na nieruchomości objętej decyzją o warunkach zabudowy oraz nieruchomości sąsiednich stosunków w zakresie komunikacji. Przede wszystkim należy wskazać, że jak wynika z akt sprawy budowa planowanego obiektu nie ograniczy dostępu do drogi publicznej, dla działek korzystających ze służebności przejazdu, ponadto inwestor dołączył graficzne przedstawienie zasad działania nowego ciągu komunikacyjnego. Z decyzji o warunkach zabudowy wynika, że w projekcie budowlanym należy zagwarantować ochronę interesów osób trzecich w zakresie dostępu do drogi publicznej, w tym zgodnie z obciążeniem wynikającym z ustanowienia służebności przechodu i przejazdu przez działkę nr [..], dla wszystkich działek, których dotyczy ustalone prawo, w tym dla działki [..]. Rolą organu zatwierdzającego projekt budowlany będzie zweryfikowanie rozwiązań wskazywanych przez inwestora dotyczących obsługi komunikacyjnej, uwzględnienie wymagań wynikających z decyzji o warunkach zabudowy i uwzględnienie chronionych prawem interesów innych obywateli, na których inwestycja ta będzie oddziaływać.

W tym stanie rzeczy, należało uznać skargę kasacyjną za niezasadną i na podstawie art. 184 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzec o jej oddaleniu.