Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 438/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2019-07-03 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art.1 par 1i 2
journal: Dz.U. 2018 poz 2107
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych - tekst jedn.
article: art.6,7,8,11 i 107 par.3
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art.151
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art.59 ust.1, art. 6`1 ust.1 , art. 64
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder Sędziowie Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz (spr.) Sędzia NSA Stefan Kłosowski Protokolant starszy sekretarz sądowy Agnieszka Klimek po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 3 lipca 2019 r. sprawy ze skargi J. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Burmistrz Gminy G. decyzją nr [...] z dnia [...] na podstawie art. 104 i 107 Kodeksu postępowania administracyjnego oraz art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1, art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r. poz. 1073) po rozpatrzeniu wniosku J. M. z dnia 24 listopada 2017 r. odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem na terenie działki nr [...] położonej w obrębie geodezyjnym B.

Organ I instancji wskazał w uzasadnieniu decyzji, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w sposób określony w przepisach § 3 ust. 1-2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) - wyznaczył wokół wnioskowanej działki obszar analizowany. Front wnioskowanej działki wynosi ok. 30 m. Obszar analizowany dla wnioskowanej działki wynosi 3 x 30m = 90m. Wyznaczono obszar analizowany w odległości 90 m odłożonych od granic wnioskowanej działki. Analizy dokonano dla działek znajdujących się w obszarze analizowanym, po przeprowadzeniu wizji lokalnej i aktualnych materiałów geodezyjno-kartograficznych. Powołując się na treść art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym organ I instancji wyjaśnił, że wnioskowana działka położona jest na wschód od istniejącej zabudowy. Dostępna jest pośrednio z drogi gminnej oznaczonej nr [...]. W wyznaczonym obszarze analizowanym brak jest jakiejkolwiek zabudowy. Najbliższy budynek jednorodzinny położony jest na terenie działki [...] w odległości ok. 115 m od granicy wnioskowanej działki. Zabudowa wnioskowanej działki nie będzie tworzyła zwartej zabudowy architektonicznej. Brak zabudowy sąsiedniej powoduje brak możliwości określenia parametrów dla nowej zabudowy zgodnie z ww. rozporządzeniem. W związku z powyższym, że planowana inwestycja nie spełnia warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy w części dotyczącej kontynuacji funkcji, parametrów, określenia cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych (brak zabudowy w obszarze analizowanym – brak możliwości określenia wymaganych wskaźników w oparciu o zabudowę sąsiednią w wyznaczonym obszarze analizowanym) organ stwierdził, iż wydanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji jest niemożliwe. Ponadto w aktualnym studium uwarunkowań i kierunków rozwoju gminy G. wnioskowana działka nie jest przeznaczona pod zabudowę.

Do decyzji dołączono egzemplarz mapy w skali 1:1000 i analizę z dnia 8 stycznia 2018 r.

Nie zgadzając się z powyższą decyzją J. M. złożył odwołanie.

Decyzją nr [...] z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 23 ze zm.) w związku z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2016 r., poz. 778 ze zm.), po rozpoznaniu odwołania, utrzymało w mocy zaskarżona decyzję.

W uzasadnieniu decyzji Kolegium wskazało, że J. M. wystąpił z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem na działce oznaczonej nr [...] w obrębie B.. Inwestor określił cechy i parametry planowanego budynku. Wskazał istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jako wystarczające do realizacji budynku. W toku postępowania administracyjnego, organ I instancji sporządził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Uprzednio wyznaczył wokół objętej wnioskiem działki obszar analizowany o granicach nie mniejszych niż trzykrotna szerokość frontu działki i w odniesieniu do tego terenu przeprowadził analizę. Wynik analizy okazał się negatywny dla planowanego przez inwestora zamierzenia. W wyznaczonym obszarze analizowanym brak jest bowiem jakiejkolwiek zabudowy sąsiedniej.

W toku postępowania, na właściwej mapie o prawidłowej skali, zakreślono obszar w odległości 96 metrów od granic terenu inwestycji, co jest prawidłową minimalną wymaganą rozporządzeniem (3 x 32 m). W zakreślonym obszarze przeprowadzono analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Wyniki sporządzonej analizy wskazują, iż teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej, ul. [...], i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia. Z analizy wynika jednak, że w wyznaczonym obszarze brak jest jakiejkolwiek zabudowy. Najbliższe budynki położone są na działkach nr [...] i [...], w odległości 132 m od granicy terenu inwestycji (najdalej wysunięte budynki zwartej zabudowy miejscowości). Potwierdza to część graficzna analizy urbanistycznej. Ponadto, że w obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy wnioskowana działka nie jest przeznaczona pod zabudowę. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że najbliższy teren zabudowany budynkiem jednorodzinnym to działka nr [...] oddalona o 115 m od granicy działki objętej wnioskiem. Wskazanie to zatem nie pokrywa się z wynikami analizy, a co więcej w bliższy i dalszym sąsiedztwie terenu inwestycji brak jest działki o wskazanym numerze [...]. Należy więc przypuszczać, że wskazanie numeru działki oraz jej położenia w stosunku do terenu inwestycji jest omyłkowe i zostało przeniesione z innej decyzji administracyjnej. Błąd ten nie może jednak wstrzymać merytorycznego rozpoznania sprawy opartej na podstawowym dowodzie w niniejszym postępowaniu, jakim jest analiza urbanistyczna. Analiza ta natomiast jest poprawna i jej cześć opisowa pokrywa się z częścią graficzną. Analiza urbanistyczna potwierdza wniosek wyprowadzony przez organ I instancji, że w wyznaczonym obszarze analizowanym brak jest zabudowy, do której mógłby nawiązać budynek wnioskowany przez inwestora.

W ocenie Kolegium nie jest w niniejszej sprawie celowe rozważanie ewentualnego poszerzenia obszaru analizowanego. Wobec treści przywołanego przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1, punktem odniesienia dla oceny, czy spełniony jest postulat "dobrego sąsiedztwa" ma być sposób zagospodarowania nieruchomości dostępnych z tej samej drogi publicznej. Prawodawca formułując taką zasadę expressis verbis, wyraził stanowisko, że to drogi publiczne, jako przestrzenie ogólnodostępne, mają kluczowe znaczenie, gdy chodzi o postulat tworzenia założeń przestrzennych postrzeganych jako harmonijna całość. Wprawdzie w orzecznictwie bywają prezentowane poglądy odmienne, np. co do możliwości nawiązywania do innych obiektów znajdujących się na terenie objętym analizą urbanistyczną, lecz - skoro nie znajdują one stosownego oparcia w obowiązującym porządku prawnym - nie sposób ich podzielić. Wobec tego wzgląd na cechy budowli, dostępnych z innych ulic, może mieć jedynie znaczenie w kontekście wyboru funkcji czy parametrów zabudowy, gdy przy ulicy, do której zapewniono dostęp do drogi publicznej, są one zróżnicowane, a oceny wymaga, które obiekty miałby stanowić odniesienie dla określenia istotnych cech nowego przedsięwzięcia, w ramach ustalenia warunków zabudowy (w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10 listopada 2015 r., II OSK 548/14). W przedmiotowej sprawie istniejąca zabudowa (poza zakreślonym obszarem analizy) kształtuje się wzdłuż ulicy [...], to jest innej drogi publicznej niż ta, z której dostępny jest teren inwestycji. Ostateczne należy również mieć na uwadze, że docelowo teren inwestycji nie jest przewidziany do zabudowy.

J. M., reprezentowany przez adwokata, wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] zarzucając je rażące naruszenie:

1) prawa materialnego poprzez błędną wykładnię przepisów:

a) § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (zwanego dalej rozporządzeniem) poprzez ograniczenie się przez organy orzekające do wyznaczenia obszaru analizowanego jedynie w minimalnych jego granicach, w szczególności gdy obszar ten nie pozwala na zlokalizowanie porównywalnej do wnioskowanej zabudowy, w sytuacji kiedy z treści przepisu jednoznacznie wynika możliwość wyznaczenie większego obszaru wokół inwestycji;

b) art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uznanie, iż planowana inwestycja nie spełnia warunku w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, określenia cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu z uwagi na brak zabudowy w obszarze analizowanym, w sytuacji kiedy bliskość istniejącej zabudowy jednorodzinnej od planowanej inwestycji jest wystarczającą przesłanką do przyjęcia, iż istnieje zabudowa do której mógłby nawiązać budynek wnioskowany, a co za tym idzie przesądza uznanie o istniejącej urbanistycznej całości;

2) przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy tj.:

a) art. 7 i 77 k.p.a. poprzez zaniechanie prawidłowego zgromadzenia materiału dowodowego niezbędnego dla wyjaśnienia spraw, co w konsekwencji doprowadziło do wydania wadliwej i przedwczesnej decyzji, w szczególności w zakresie analizy urbanistycznej;

b) art. 8 § 1 i 2 k.p.a. poprzez naruszenie zasady zaufania uczestników postępowania do władzy publicznej, w wyniku wydania zaskarżonej decyzji w oparciu o odmienną interpretację przepisów § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która pozostaje w sprzeczności ze stanowiskiem jakie zostało zaprezentowane w tożsamych okolicznościach spraw rozpoznawanych przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. (w innym składzie osobowym), które to stanowiska były dla skarżącego korzystne;

c) art. 6 k.p.a. w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. poprzez powoływanie się przez organ w uzasadnieniu decyzji na studium uwarunkowań, jako akt mający znaczenie przy ustaleniu kwestii warunków zabudowy, w sytuacji kiedy studium nie jest źródłem prawa przy ustaleniu warunków zabudowy i nie wywołuje skutków prawnych na zewnątrz stosunków administracyjnoprawnych;

d) art. 107 § 3 k.p.a. poprzez brak wskazania motywów, którymi kierował się organ przy ustaleniu minimalnego obszaru analizowanego.

Zdaniem skarżącego, określając jedynie granice minimalne obszaru analizowanego, ustawodawca pozostawił organom administracyjnym kwestie wyznaczania tych granic do ich uznania. Skoro bowiem nie zostały wskazane w przepisach maksymalne granice obszaru to bez wątpliwości organ ma możliwość - przy uwzględnieniu całokształtu okoliczności sprawy - ustalić te granice na zasadzie uznania administracyjnego. Wyznaczenie obszaru powyżej minimalnych granic jest uzasadnione w szczególności w przypadkach, kiedy obszar minimalny nie pozwala na zlokalizowanie porównywalnej do wnioskowanej zabudowy, a taka zabudowa występuje na granicy tego obszaru lub w nieznacznej - ze względu na zachowanie ładu przestrzennego - odległości od minimalnych jego granic. W niniejszej sprawie mamy do czynienia właśnie z sytuacją, w której porównywalna do wnioskowanej zabudowa jest w nieznacznej odległości od jego minimalnych granic, co w pełni uzasadniało wyznaczenie granic obszaru analizowanego powyżej minimalnych odległości. Dodatkowo zwrócić należy uwagę, iż organ jest zobowiązany do wyjaśnienia stronie powodów, dla których uznał za właściwe wyznaczenie minimalnych granic obszaru analizowanego, a co za tym idzie do wskazania dlaczego nie uznał możliwości wyznaczenia większego obszaru. W niniejszej sprawie organ nie uzasadnił w żaden sposób swojego ustalenia. Stanowisko w zakresie możliwości wyznaczenia do analizy obszaru większego niż minimalny oraz sytuacji, które uzasadniają rozważanie jego powiększenia jest szeroko przedstawione w orzecznictwie i w tym zakresie spójne (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 sierpnia 2008 r., sygn. akt lI OSK 919/07, wyrok z dnia 25 maja 2017 r., sygn. akt II OSK 2451/15).

Niezasadne, według skarżącego, było także uznanie jakoby planowana inwestycja nie spełniała warunku w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, określenia cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu z uwagi na brak zabudowy w obszarze analizowanym, a nadto, iż istniejąca zabudowa, kształtuje się wzdłuż ul. [...], czyli drogi publicznej innej niż ta, z której dostępny jest teren inwestycji. Organ całkowicie pominął okoliczności związane z tym, iż obszar planowanej inwestycji jest w tak znacznej bliskości od istniejącej zabudowy jednorodzinnej, że niewątpliwie tworzy z nią urbanistyczną całość (czemu zdecydowanie nie sprzeciwia się fakt przedzielenia obszaru drogą), a nadto, że to organ I instancji dokonał wydzielenia przedmiotowej działki. Ponadto, wydając zaskarżone rozstrzygnięcie organ dopuścił się także naruszenia zaufania uczestników postępowania do władzy publicznej. Znamienne jest wskazanie, iż organ odwoławczy (w innym składzie osobowym) rozpoznając analogiczne decyzje Burmistrza Gminy G. wyraził jednolity pogląd w zakresie interpretacji przepisu § 3 ust. 2 rozporządzenia i jednoznacznie wskazał, iż organ ma możliwość uznaniowego wyznaczenia granic obszaru analizowanego, a także iż organ jest zobowiązany do wyjaśnienia inwestorowi w uzasadnieniu decyzji dlaczego przyjął do analizy minimalny obszar. Nadto organ wyraził stanowisko, że nie ma żadnych przeszkód dla uznania wskazanego obszaru (planowanej inwestycji i pozostających w bliskiej odległości zabudowań jednorodzinnych) jako urbanistycznej całości. Wskazane powyżej decyzje dostały wydane w odniesieniu do działek graniczących z działką będącą przedmiotem niniejszego postępowania. W załączeniu skarżący przedłożył dwie decyzje SKO dotyczące działek [...] i [...] (sąsiadujące z działką, której dotyczy niniejsza skarga), co do których wydano warunki zabudowy (decyzję nr [...] z [...]

W odpowiedzi na skargę organ II instancji podtrzymał swoje stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył co następuje:

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2018 r., poz. 2107 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej. Kontrola ta polega na zbadaniu, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy.

Skarga podlega oddaleniu.

Kontroli legalności na skutek skargi w niniejszej sprawie poddano decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza Gminy G. o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem na działce nr [...] w B.

Zaskarżona decyzja została wydana w trybie i na zasadach określonych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2018 r., 1945 ze zm.), dalej: u.p.z.p.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Dla pozytywnego wydania decyzji o warunkach zabudowy muszą być spełnione łącznie wszystkie wymienione w tym przepisie przesłanki. Określona w punkcie 1 art. 61 ust. 1 u.p.z.p. przesłanka kontynuacji istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych wyraża wprowadzoną przez ustawodawcę zasadę tzw. "dobrego sąsiedztwa", uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Jak powszechnie przyjmuje się w doktrynie i orzecznictwie, celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo

- społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne.

Sposób ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. nr 164, poz. 1588).

Instrumentem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy, opisane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana analizą architektoniczno - urbanistyczną. Zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. (w skali 1:500 lub 1:1.000), w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2). Sporządzenie tego dokumentu ma więc fundamentalne znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest podstawowym dowodem, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu.

W ocenie Sądu, w przedmiotowej sprawie analiza została sporządzona prawidłowo, czytelna część tekstowa jest kompatybilna z częścią graficzną, a z obu dokumentów jednoznacznie wynika, iż w obszarze analizowanym istnieją wyłącznie nieruchomości niezabudowane, a więc brak jest zabudowy, która pozwoliłaby na określenie wymagań dla nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Przy czym należy pamiętać, iż art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wprowadza warunek istnienia w obszarze analizowanym zabudowy dostępnej z tej samej drogi publicznej.

Słusznie wskazało Kolegium, że w tej konkretnej sprawie nie było celowe, ani uzasadnione, poszerzenie obszaru analizowanego dla zachowania harmonijnej urbanistycznej całości. Jakakolwiek zabudowa znajduje się bowiem dopiero od strony ul. [...] (dz. nr [...]), to jest z innej drogi publicznej niż ta, z której dostępny jest teren nowego przedsięwzięcia. Działka nr [...] posiada pośredni dostęp do drogi publicznej działki nr [...] ul. [...] poprzez drogę - działkę nr [...].

Zdaniem Sądu, organy prawidłowo wyznaczyły granice obszaru przewidzianego do analizy pod kątem przesłanek z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. dla planowanej inwestycji, przyjmując trzykrotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem tj. 32 m x 3 = 96 m, zgodnie z § 3 powoływanego rozporządzenia.

Tak określony obszar był wystarczający dla przeprowadzenia analizy rzeczywistego i aktualnego stanu zagospodarowania terenu wokół nieruchomości, na której zaplanowano inwestycję, a w konsekwencji do oceny przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Należy tu zwrócić uwagę, że wyznaczony, jak wskazano powyżej, obszar analizowany obejmuje teren w granicach zakreślonych przez linie dróg publicznych, położony jest bowiem na południe od ul. [...] w kierunku do wschodniej granicy linii drogi nazwanej ul. [...], i jako taki w tym obszarze tworzy w istocie urbanistyczną całość.

Jak wskazał skarżący, organ ustalając granice obszaru analizowanego może ustalić granice obszaru analizowanego w rozmiarach większych niż minimalne określone w rozporządzeniu, jednakże zaznaczyć trzeba, że jest to pod warunkiem, iż służy to ustawowemu wymogowi zachowania ładu przestrzennego na danym obszarze, w ten sposób, iż zwiększony obszar analizy wyznaczony wokół inwestycji będzie tworzył całość urbanistyczną. Taka sytuacja, jak wynika z analizy, w sprawie nie zaistniała.

Sąd podziela stanowisko wyrażone w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, który w wyroku z dnia 9 czerwca 2010 r. II OSK 943/2009 (LEX nr 597974) wskazał, że "pojęcie sąsiedztwa z samej nazwy narzuca pewną bliskość, o której można powiedzieć w znaczeniu urbanistycznym, że istnieje wówczas, gdy pozostaje w stosunku do zabudowy dotychczasowej w czytelnych i uporządkowanych relacjach, o jakich mowa w art. 2 pkt 1 ustawy, tworząc ład przestrzenny. Obszar analizowany powinien co do zasady mieścić się w tak rozumianym otoczeniu urbanistycznym, z tego względu nie może być on określany zbyt rozlegle. Warunkiem określenia podobieństwa jest istnienie takiego otoczenia".

Nadto zaznaczyć należy, co wielokrotnie powtarzano w orzecznictwie sądów administracyjnych, nie jest dopuszczalne poszerzanie obszaru analizowanego w celu poszukiwania uzasadnienia dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego, tak jak tego oczekuje strona.

Podsumowując, w sytuacji gdy analizowany teren, wyznaczony zgodnie z regułami prawa, tworzy pewną urbanistyczną całość, i nie ma na tym terenie zabudowy, to nie można przyjąć, że planowana zabudowa budynkiem działki nr [...] spełnia warunek tzw. dobrego sąsiedztwa. Brak spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 wyklucza możliwość ustalenia warunków zabudowy dla nieruchomości skarżącego, o czy prawidłowo orzekło Kolegium, a wcześniej stwierdził Burmistrz Gminy G.. Bez wpływu na zasadność podjętych rozstrzygnięć pozostają stwierdzone błędy w uzasadnieniu decyzji organu I instancji, co też wyjaśniło Kolegium w zaskarżonej decyzji.

W świetle powyższego Sąd uznał, że zarzuty skarżącego, dotyczące nieprawidłowego ustalenia braku spełnienia wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz naruszenia § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia, nie zasługują na uwzględnienie. Brak spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 wyklucza możliwość ustalenia warunków zabudowy dla nieruchomości skarżących.

Niezasadne są zarzuty naruszenia art.art. 6, 7, 8, 11 i 107 § 3 k.p.a. W ocenie Sądu zaskarżona decyzja podjęta została na podstawie przepisów prawa, prawidłowo zastosowanych i wyłożonych. Zawiera wyczerpujące uzasadnienie faktyczne i prawne, stosownie do wymogów określonych w art. 107 § 3 k.p.a. Organ nie naruszył zasady prawdy obiektywnej, jak i zasady uwzględniania słusznego interesu obywateli oraz zaufania do organów administracyjnych poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji. W ocenie Sądu postępowanie przeprowadzone zostało w zgodzie z wymogami procedury administracyjnej, a także przepisami u.p.z.p. oraz rozporządzenia.

Sąd orzekał w granicach tej sprawy, a zatem decyzje organów wydane w innych sprawach nie podlegają analizie i kontroli Sądu w tej sprawie.

Mając na uwadze powyższe Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.