Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 947/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2018-11-07 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.
article: par. 3
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1589
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji  inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jacek Bursa Sędziowie: WSA Magda Froncisz NSA Anna Szkodzińska (spr.) Protokolant: starszy sekretarz sądowy Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 listopada 2018 r. sprawy ze skargi A. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] maja 2018 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego A. Z. kwotę 980,00 zł (dziewięćset osiemdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 22 stycznia 2018 r. ([...]) na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1073 ze zm.), §1-9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1588), §2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1589) Prezydent Miasta K., na wniosek J. B. i I. P. – B. prowadzącej działalność gospodarczą pn. [...]", ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie wielofunkcyjnej hali sportowej, w ramach rozbudowy istniejącego kompleksu [...]" wraz z infrastrukturą techniczną na działkach nr [...], [...], [...] i [...] obr. [...] przy ul. [...] w K..

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i następne ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W toku postępowania uzyskano:

1. Opinię Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 23.06.2017 r., znak: [...], w zakresie obsługi komunikacyjnej;

2. Opinię Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z dnia 03.07.2017r., znak: [...], w zakresie ochrony środowiska;

3. Opinię Miejskiego Konserwatora Zabytków w K. z dnia 20.06.2017 r. znak: [...] w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych ochrona konserwatorską.

Nadto uznano za dokonane uzgodnienia z Ministrem Środowiska, Marszałkiem Województwa oraz Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska.

W toku postępowania ustalono, że spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Integralną część decyzji stanowią załączniki:

1. Nr 1 – warunki zabudowy,

2. Nr 2 część graficzna warunków zabudowy, sporządzona na mapie, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w oparciu o oryginalną kopię mapy przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego (oryginalna kopia mapy w aktach sprawy);

3. Część tekstowa wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej;

4. Część graficzna wyników analizy urbanistyczno-architektonicznych, sporządzona na mapie, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w oparciu o oryginalną kopię mapy przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Zgodnie z częścią tekstową wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej, obszar analizowany wyznaczono zgodnie z § 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania terenu (Dz. U. nr 164 poz. 1588), w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem i nie mniejszej niż 50 m. Obszar ten wyznaczono wokół granic terenu inwestycji na dz. nr [...], [...] [...], [...] w odległości 201 m, wobec frontu terenu inwestycji szerokości 67 m. Warunek utrzymania ładu przestrzennego dla wnioskowanego zamierzenia jest możliwy do zrealizowania pod warunkiem uwzględnienia poniższych parametrów, w zakresie kontynuacji funkcji istniejącej zabudowy i nawiązania do parametrów zabudowy na działkach sąsiednich. Jest to również zgodne z przepisami odrębnymi.

Zgodnie z pkt 1 wyników analizy teren inwestycji położony jest w zachodnim rejonie K., w północnej części [...]. Analizowany obszar obejmuje zabudowę ulicową na fragmencie ok. 470 m ul. [...] oraz przy ul. [...], które należą do historycznego układu drożnego. Ulice przebiegają w danym obszarze równolegle względem siebie, pomiędzy nimi i równoległym względem ul. [...] potokiem [...] występuje obszar zróżnicowanej zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej oraz usługowej o charakterze użyteczności publicznej. Obszar ma urozmaicone ukształtowanie - zasadniczo posiada spadek w kierunku północnym oraz spadki do doliny z potokiem [...] oraz ulic [...] i [...]. Jest to teren, w którym obserwuje się charakterystyczny łanowy układ nieruchomości - skierowanych prostopadle do ulic [...] i [...], zabudowanych od strony ulic, natomiast na tyłach zabudowy, w głębi od ulic [...] i [...] znajdują się tereny otwarte upraw rolnych. W obszarze dominują budynki mieszkalne jednorodzinne oraz gospodarcze związana z gospodarstwami rolnymi. Występują budynki reprezentujące dawną tradycję zabudowy wiejskiej i podmiejskiej oraz przykłady zabudowy późniejszej o zróżnicowanym ukształtowaniu. Pomiędzy ww. ulicami wyróżnia się zespół zabudowy usługowej obejmujący sąsiadujące ze sobą bezpośrednio kompleks [...] nr [...], [...], [...], [...] oraz kompleks klasztorny z kościołem parafialnym na dz. nr [...], [...]. W dalszej kolejności znajduję się również obiekty oświaty oraz budynki sportowe na dz. nr [...], [...], [...] - gdzie zlokalizowana jest publiczna szkoła podstawowa [...].

Teren inwestycji na dz. nr [...], [...], [...], [...] o powierzchni 0,3457 ha położony jest pomiędzy potokiem [...] i ul. [...] - przylega na szerokości ok. 67m do dz.nr [...] z potokiem [...] a ul. [...], do której przylega na szerokości ok.31 m. Teren inwestycji od strony ul. [...] stanowi dz. nr [...] zabudowaną budynkiem szkolnym z przedszkolem, na terenie występują powierzchnie utwardzone (w szczególności pomiędzy skrzydłami szkoły) i boiska sportowe od strony północnej granicy dz. nr [...], obsługa komunikacyjna odbywa się obecnie od strony ul. [...]. Teren inwestycji na dz. nr [...], [...], [...] od strony ul. [...] nie jest zagospodarowany, w południowym narożniku dz. nr [...] od strony ul. [...] obserwuje się wiaty. Teren inwestycji bezpośrednio sąsiaduje z działkami zabudowanymi: zabudowa jednorodzinna występuje na dz. nr [...], [...] z [...]; zabudowa usługowa na w/w dz. nr [...] z [...] a na dz. nr [...], [...] znajduje się kiosk handlowy. Przedmiotowy teren inwestycji położony jest w obszarze otuliny [...] Parku Krajobrazowego. Przedmiotowy budynek hali sportowej ma stanowić zaplecze sportowo-rekreacyine istniejącego kompleksu szkolnego [...] - planowany jest na tyłach istniejącego budynku szkoły tj. od strony ul. [...].

W obszarze analizowanym występują następujące rodzaje zabudowy: zabudowa jednorodzinna, zabudowa usługowa, drogi publiczne, drogi wewnętrzne, obiekty infrastruktury technicznej. W obszarze występują budynki użyteczności publicznej:

- z zakresu oświaty, nauki i kultury oraz budynki sportowe - szkoła podstawowa z obiektami sportowymi na dz. nr [...], [...], [...] przy ul [...]. [...] oraz przedmiotowy zespół szkolny "[...]" na dz. nr [...], [...],[...], [...];

- z zakresu zamieszkania zbiorowego i kultu religijnego - zespół klasztorny i kościół parafialny na dz. nr [...];

- funkcja handlowa - pawilon handlowy na dz. nr [...], [...];

stanowiące uzupełnienie podstawowej funkcji mieszkalnej tego rejonu miasta oraz w obszarze analizowanym.

Wnioskowana funkcja zabudowy usługowej oraz zagospodarowania terenu jest zgodna z funkcją istniejącej zabudowy usługowej użyteczności publicznej, stanowi uzupełnienie ww. funkcji usługowej w zespole szkolnym "[...]". W pkt 3 analizy ustalono, że cechą dominującą w obszarze jest regularny układ luźnej zabudowy ulicowej na działkach o strukturze łanowej - budynki mieszkalne znajdują się od strony ulicy [...] budynki gospodarcze w głębi od ulicy, dominuje usytuowanie przy granicy działki i w zbliżeniu do granicy, obserwuje się w ramach zagospodarowania poszczególnych działek układ zwarty budynków gospodarczych oraz budynku mieszkalnego z gospodarczym. Budynki mieszkalne posiadają drobną granulację, posadowione są na prostokątnych zbliżonych do kwadratu rzutach, zwrócone krótszą elewacją do ul. [...], dominuje ukształtowanie bryły z dachem spadzistym. Odmienne ukształtowanie reprezentuje zabudowa usługowa (szkoła wraz z przedszkolem) na dz. nr [...] sytuowana na rozległym rzucie oraz zróżnicowanym od parterowego do trzech kondygnacji gabarycie oraz drobny, parterowy, z dachem płaskim budynek handlowy na przedmiotowym terenie inwestycji.

Odmienne zagospodarowanie na rozległych działkach oraz ukształtowanie architektoniczne reprezentuje zabudowa usługowa, która posiada gabaryty stosowne dla funkcji jaką reprezentuje. Szkoła podstawowa z obiektami sportowymi na dz. nr [...], [...], [...] przy ul [...]. [...] oraz przedmiotowy zespół szkolny "[...]" na dz. nr [...], [...], [...], [...] (szkoła wraz z przedszkolem) a także zespół klasztorny na dz. nr [...] sytuowane są na rozległym rzucie i zróżnicowanym od parterowego do trzech kondygnacji gabarycie oraz ukształtowane z dachami spadzistymi. Kościół na dz. nr [...] posiada zwarty rzut i charakterystyczną strzelistą bryłę z dachem spadzistym, przy czym nieznacznie przekracza wysokości otaczającej go zabudowy klasztornej. Obiekt handlowy na dz. nr [...], [...] to drobny pawilon parterowy, z dachem płaskim.

Wnioskowana hala wpisuje się więc gabarytem pośród istniejącej zabudowy usługowej obszaru. Ukształtowanie architektoniczne obiektu w formie łukowego przekrycia nie znajduje kontynuacji pośród istniejącej zabudowy - stanowi obcy element, który jest sprzeczny z zabudową znajdującą się w danym obszarze.

Jeśli chodzi o linię zabudowy, to w obszarze analizy istnieje luźna zabudowa wzdłuż ul. [...] i ul. [...], która usytuowana jest na działkach łanowych w sposób równoległy względem dłuższych granic nieruchomości gruntowych a skośnie względem przebiegu ulic, nadto w różnej od nich odległości.

W obszarze analizowanym luźna zabudowa wzdłuż ul. [...] usytuowana jest na działkach łanowych w sposób równoległy względem dłuższych granic nieruchomości gruntowych, a skośnie względem przebiegu ulic, nadto w różnej od nich odległości. Wielokrotnie występuje zbliżenie do krawędzi jezdni drogi gminnej ul. [...] przebiegającej po dz. nr [...]: na bezpośrednio sąsiadującej dz. nr [...], na działkach po tej samej stronie ulicy nr [...], [...], [...] oraz po przeciwnej stronie ulicy na dz. nr [...] - jest to najstarsza zabudowa obszaru. Występuje też liczna zabudowa w dystansie od krawędzi jezdni nie mniejszym niż 6m na dz. nr [...], [...],[...], [...], [...] i innych.

Przedmiotowy teren inwestycji na dz. nr [...], [...], [...] znajduje się w granicy pasa drogowego na dz. nr [...] w odległości ok. 1,8m-2,5m od krawędzi jezdni ul. [...]. Zabudowa kolejna dz. nr [...] i [...] położona jest przy granicy pasa drogowego na dz. nr [...], w mniejszej niż 2m odległości od krawędzi jezdni -tj. niezgodnie z przepisem art.43 pkt. 1 ustawy o drogach publicznych wskazującym odległość od krawędzi jezdni drogi gminnej nie mniej niż 6 m. Pawilon handlowy na dz. nr [...], [...] oddzielony jest od ul. [...] na dz. nr [...] niezabudowanymi działkami [...], [...] i znajduje się w odległości ok. 11 m - 13,5 m od krawędzi jezdni. Istniejący budynek handlowy na przedmiotowych działkach nr [...] i [...] usytuowany jest bezpośrednio przy granicy dz. nr [...] z zieleńcem i jezdnią wokół niego, która łączy się z ulicą [...] na dz. nr [...]. Kolejna zabudowa dz. nr [...] znajduje się odpowiednio w odległości ok. 2 m; 4,8 m - 5,6 m od krawędzi jezdni oraz na dz. nr [...] ok. 7 m od krawędzi jezdni. Zabudowa klasztorna na dz. nr [...] usytuowana jest powyżej poziomu ulicy i w głębi terenu.

Analiza w danym obszarze wykazała, że teren inwestycji przylega do dz. nr [...], po której przebiega ul. [...], a na bezpośrednio sąsiadujących dz. nr [...], [...] występuje usytuowanie w granicy pasa drogowego, w zbliżenia do krawędzi jezdni ok. 2 m. Wobec usytuowania istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich [...], [...] niezgodnie z przepisami odrębnymi nie ma zastosowania wyznaczenie linii zabudowy zgodnie z § 4. 1. w/w rozporządzenia. Wnioskowana odległość 3,5 m od krawędzi jezdni sytuuje planowany obiekt jako cofnięty względem ww. istniejącej zabudowy nie podlega jednak wyznaczeniu zgodnie z § 4. pkt 2 i 3 w/w rozporządzenia. Zgodnie z § 4 ust. 4 w/w rozporządzenia z uwagi na liczną zabudowę przy ul. [...] w zbliżeniu do krawędzi jezdni drogi gminnej ul. [...] przebiegającej dz. nr [...] oraz opinie zarządcy drogi znajdujące się w aktach sprawy, występuje możliwość wskazania linii zabudowy 3,5 m od krawędzi jezdni ul. [...] przebiegającej na dz. nr [...] tj. głębiej względem istniejącej zabudowy na dz. nr [...], jako linię nieprzekraczalną zgodnie z oznaczeniem na załączniku graficznym nr 2 i nr 4 do niniejszej decyzji wg Polskiej Normy PN-B-01027.

Wskaźniki zabudowy na danym obszarze analizy kształtują się w sposób zróżnicowany, skrajne wartości wynoszą ok.10%, a maksymalny wskaźnik 45,6%. Średni wskaźnik dla danego obszaru kształtuje się w wysokości ok. 22,35%. Z uwagi na skupienie istniejącej zabudowy wzdłuż ulicy oraz liczne działki, które zostały wydzielone z układu łanowego, przy liczeniu wskaźnika na działkach o układzie łanowym przyjęto powierzchnię wydzielonego użytku, na którym usytuowana jest zabudowa. Na działkach z zabudową usługową wskaźniki powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki/terenu kształtują się następująco: szkoła podstawowa z obiektami sportowymi na dz. nr [...], [...], [...] (1,3238 ha) przy ul [...]. [...] - 12,61%; przedmiotowy zespół szkolny "[...]" na dz. nr [...], [...], [...], [...] - 31,30%; zespół klasztorny i kościół parafialny na dz. nr [...], [...] (0,4892ha) - 26,7%; pawilon handlowy na dz. nr [...], [...] - 37,93%.

Powierzchnie rzutów budynków usługowych odbiegają znacząco od drobnej granulacji budynków jednorodzinnych - są adekwatne względem funkcji obiektów i, przy czym obiekty największe nie stanowią zwartej bryły, ukształtowane są z uskokami i różnicami wysokości. Na działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji wskaźnik ten wynosi: 45,6% na dz. nr [...]; 40,8% na dz. nr [...]; 39,9% na dz. nr [...] z [...]; 26,7% na dz. nr [...] z [...]; 11,3% na dz. nr [...]. Na terenie inwestycji o pow. 0,3457ha obecnie wskaźnik powierzchni zabudowy wynosi ok.31,3% a powierzchnia biologicznie czynna poniżej 50% i w znacznej mierze znajduje się na dz. nr [...], [...], [...]. Wnioskowana jest powierzchnia zabudowy ok. 414 m2, co stanowi w stosunku do powierzchni terenu inwestycji ok.12%, podnosząc zatem istniejący wskaźnik do ok. 43,3%.

Nowa zabudowa (planowana hala sportowa) gabarytem i powierzchnią zabudowy nie wykracza poza charakterystyczne parametry obserwowane pośród budynków o analogicznej usługowej funkcji, jednakże jej wpisanie na terenie inwestycji wymaga przekroczenia wskaźników występujących na działce/terenie z zabudową usługową, nie narusza jednak wskaźników najwyższych występujących w obszarze analizowanym, nadto na działkach położonych w bezpośrednim otoczeniu inwestycji. Zgodnie § 5.2 w/w rozporządzenia, z uwagi na charakter i funkcje przedmiotowej inwestycji polegającej na budowie obiektu o funkcji użyteczności publicznej, jako uzupełnienie istniejącego kompleksu szkolnego "[...]" dopuszcza się możliwość zwiększenia obecnej na terenie inwestycji powierzchni zabudowy (wg załącznika graficznego do analizy) o powierzchnię zabudowy hali sportowej, tj. powierzchnię stanowiącą w stosunku do powierzchni terenu inwestycji na dz. nr 205, [...], [...], [...] 10% - 12%.

Obszar analizowany charakteryzuje się wysokim wskaźnikiem udziału powierzchni biologicznie czynnej. Z uwagi na położenie terenu inwestycji, w centrum istniejącej zagęszczonej zabudowy pomiędzy ulicami [...], a [...] obecne zainwestowanie na terenie inwestycji, rodzaj usługowy zabudowy oraz charakter inwestycji polegającej na uzupełnieniu zespołu szkolnego o halę sportową, udział powierzchni biologicznie czynnej ulegnie pomniejszeniu w stosunku do stanu istniejącego, winien wynosić nie mnie niż 20%.

W obszarze analizowanym budynki mieszkalne zwrócone są przeważnie krótszą elewacją do frontu działek tj. ul. [...] i ul. [...], co wynika z układu łanowego nieruchomości gruntowych, występują też budynki mieszkalne zwrócone do frontu dłuższą elewacją. Szerokości elewacji frontowych budynków usługowych odbiegają znacząco od drobnej granulacji budynków jednorodzinnych - są adekwatne względem funkcji obiektów i wynoszą maksymalnie 60 m i 70 m odpowiednio na dz. nr [...] i na dz. [...], [...], [...], przy czym obiekty największe nie stanowią zwartej bryły, ukształtowane są z uskokami i różnicami wysokości.

Średnia szerokość elewacji frontowej w danym obszarze kształtuje się w wysokości 14,6 m, co z tolerancją 20% określa przedział 11,7 m - 17,5 m. Przedział ten nie jest charakterystyczny dla budynków jednorodzinnych obszaru - większość z nich posiada szerokości elewacji frontowej poniżej 11 m. Nie obejmuje też szerokości jakie reprezentują budynki usługowe. Na działkach z zabudową usługową szerokości elewacji kształtują się następująco:

- szkoła podstawowa z obiektami sportowymi na dz. nr [...], [...], [...] (1,3238 ha) od ul [...] - 70m, od ul. [...] - 54m;

- przedmiotowy zespół szkolny "[...]" na dz. nr [...], [...], [...], [...] – 60 m;

- zespół klasztorny i kościół parafialny na dz. nr [...], [...] (0,4892ha) odpowiednio od ul. ks. [...] 12 m, 48 m i 26 m od ul. [...] m, 32 m i 18 m;

- pawilon handlowy na dz. nr [...], [...] – 10 m.

Przedział szerokości 11,7 m - 17,5 m wyznaczony zgodnie z dyspozycją z § 6.1 w/w rozporządzenia nie jest charakterystyczny ani dla budynków jednorodzinnych ani dla budynków usługowych, nie obejmuje też wnioskowanej szerokości elewacji frontowej 24 m; szerokości elewacji budynków usługowych użyteczności publicznej w zakresie 18 m-70 m oraz dla drobnego pawilonu 10 m. Nowa zabudowa gabarytem nie powinna wykraczać poza parametry obserwowane w obszarze analizowanym pośród budynków usługowych, które reprezentują znacznie zróżnicowane szerokości elewacji od strony dróg otaczających, z którymi są skomunikowane. Zatem w myśl § 6.2 w/w rozporządzenia, z uwagi na charakter i funkcję przedmiotowej inwestycji polegającej na budowie obiektu o funkcji użyteczności publicznej, jako uzupełnienie istniejącego kompleksu szkolnego "[...]" występuje możliwość wyznaczenia szerokości elewacji frontowej (od ul. [...]) w nawiązaniu do istniejącej zabudowy usługowej na dz. nr [...] z [...] w przedziale od 18 m – 24 m tj. obejmując wnioskowaną szerokość. Przeprowadzona analiza wykazała, że zgodnie z §6 ust. 2 w/w rozporządzenia szerokość elewacji frontowej planowanej hali sportowej od strony ul. [...] można wyznaczyć na 18 – 24 m.

W analizowanym obszarze dominują budynki z dachami o wykształconych spadkach połaci. Wysokość elewacji określa poziom okapu i wysokość ściany szczytowej w zależności od usytuowania budynku w stosunku do granicy frontowej.

W obszarze analizowanym budynki mieszkalne zwrócone są przeważnie krótszą elewacją zatem ścianą szczytową do frontu działek tj. ul. [...] i [...], co wynika z układu łanowego nieruchomości gruntowych, występują też budynki mieszkalne zwrócone do frontu okapem w tym na działkach dz. nr [...] od strony drogi wewnętrznej na dz. nr [...]. Wysokość kalenicy ściany szczytowej wynosi najmniej ok. 7 m-8 m w tym na dz. nr [...] [...], [...], [...], [...], [...], które posiadają okapy w elewacjach bocznych o wysokości ok. 2,5 m - 3,5 m; poprzez wysokości 9 m-10 m oraz maksymalnie 10,5 m - 11,5 m na dz. nr [...]. Dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych uśredniona wysokość elewacji frontowej do kalenicy wynosi ok. 8,6 m, uśredniona wysokość okapu/gzymsu wynosi ok. 6 m. Istniejąca zabudowa usługowa użyteczności publicznej reprezentuje większe wysokości względem drobnej zabudowy jednorodzinnej. Na działkach z zabudowa usługową wysokości górnej krawędzi elewacji kształtują się następująco:

- szkoła podstawowa z obiektami sportowymi na dz. nr [...],'[...], [...] (1,3238 ha) od ul [...] i ul. ks. P. S. - gzyms/okap ok.7,5m, kalenica ok.9,5m;

- przedmiotowy zespół szkolny "[...]" na dz. nr 205, [...], [...], [...] - gzyms/okap ok. 7 m, kalenica ok. 12 m;

-zespół klasztorny i kościół parafialny na dz. nr [...], [...] (0,4892ha) odpowiednio od ul. ks. P. S. gzyms/okap ok.7,5 m, kalenica ok. 12 m – 13 m oraz kalenica kościoła ok. 15m;

-pawilon handlowy na dz. nr [...], [...] - ok. 3 m.

W badanym obszarze średnia wysokość elewacji gzymsu/okapu lub attyki wynosi ok. 6,1 m dla kalenicy ok. 9,1 m. Na działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji wysokości kształtują się następująco: na dz. nr [...] wysokość elewacji frontowej do kalenicy ok. 8 m; na dz. nr [...]; na dz. nr [...] z [...] wysokość attyki dachu płaskiego ok. 3 m; na dz. nr [...] z [...] w budynku klasztornym wysokość gzymsu/okapu do 7,5 m, wysokość kalenicy 12 m-13 m, na dz. nr [...] wysokość okapu ok 5,5 m, wysokość kalenicy ok. 7,5 m oraz na dz. nr [...] wysokość kompleksu [...] dla okapu do 7 m, wysokość kalenicy do 12 m.

W rejonie inwestycji wzdłuż ulicy [...] obserwuje się spadek terenu z kierunku południowego na północ. Na terenie inwestycji od strony ul. [...], gdzie na dz. nr [...], [...], [...] planowana jest budowa hali sportowej występują rzędne terenu od strony ulicy w zakresie 223,83m n.p.m. oraz 224,10 m n.p.m.

Z uwagi na układ zabudowy oraz zróżnicowane ukształtowanie elewacji frontowych w otoczeniu inwestycji, a także z uwagi na charakter inwestycji nie występuje możliwość wyznaczenia wysokości zgodnie z regułą §7.1 w/w rozporządzenia. Zgodnie z dyspozycją §7.3 średnia wysokość gzymsu/okapu wynosi 6,1 m a średnia wysokość kalenicy ok.9,1 m i nie narusza w istotny sposób wysokości znajdujących się w otoczeniu planowanego budynku hali sportowej od strony ul. [...]. Wnioskowana wysokość najwyżej położonej krawędzi - kalenicy planowanego budynku ok. 8 m nie narusza średniej wysokości kalenic w danym obszarze oraz zbieżna jest z wysokością kalenic budynków mieszkalnych jednorodzinnych wzdłuż ul. [...]. Istnieje więc możliwość ustalenia wysokości najwyżej położonej krawędzi elewacji frontowej tj. kalenicy w przedziale szerokości 7 m – 9 m, tj. zgodnie z wnioskiem na 8 m z tolerancją +/- 1 m, nie wyżej niż 232,83 m n.p.m. układ odniesienia kronsztadt 86, co nie przekracza średniej wysokości kalenic danego obszaru a ze względów pragmatycznych pozwoli na wpisane nowej zabudowy na terenie inwestycji posiadającym spadek wzdłuż ulicy i w głąb terenu.

W obszarze analizowanym występują przede wszystkim dachy spadziste symetryczne dwuspadowe, występują lukarny ponad linią okapu, oraz formy ścian szczytowych rozcinających okap powstałe w celu doświetlenia zagospodarowywanych przestrzeni poddasza - kąt nachylenia połaci 30-45 stopni oraz nielicznie ok. 20 stopni. Kalenice ukształtowane są równolegle względem dłuższych granic nieruchomości o charakterze łanowym tj. skośnie i w układzie zbliżonym do prostopadłego względem frontu oraz ulic [...] oraz równolegle do ulicy na rozległych działkach z budynkami użyteczności publicznej. Występuje układ zbliżony do równoległego na dz. nr [...], [...], oraz przy drodze wewnętrznej na dz. nr [...]. Wysokość kalenic budynków mieszkalnych jest lokalnie zbliżona, w obszarze zróżnicowana od ok.7 m-10 m, występuje wysokość 10,5 m na dz. nr [...] i dz. nr [...],5m na dz. nr [...] (budynek nr [...]). Obserwuje się dachy płaskie na dz. nr [...], [...]. Istniejąca zabudowa usługowa użyteczności publicznej reprezentuje większe wysokości kalenic względem drobnej zabudowy jednorodzinnej najmniej 9,5 m w zespole szkolnym na dz. nr [...], [...], [...]; 12m w kompleksie szkolnym "[...]" na dz. nr [...] [...], [...], [...]; 12 m -15 m w zespole klasztornym z kościołem parafialny na dz. nr [...], [...]. Pawilon handlowy na dz. nr [...], [...] - posiada dach płaski o wysokości ok.3m.

Proponowany budynek hali sportowej przekryty dachem łukowym - w kształcie beczki nie znajduje kontynuacji pośród istniejącej zabudowy - stanowi obcy element, który jest sprzeczny z zabudową znajdującą się w danym obszarze. Geometria dachu spadzistego o wysokości do kalenicy 9 m tj. nieprzekraczającej średniej wielkości w obszarze, równoległej względem ul. [...], kącie nachylenia połaci min. 30 stopni a w części zaplecza dachu płaskiego (pulpitowego) o wysokości do 3,5 m wpisuje się w charakterystykę geometrii dachów istniejącej zabudowy obszaru.

Teren inwestycji ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej tj. ul. [...] oraz J. M. na dz. nr [...].

Od powyższej decyzji odwołanie złożył A. Z., zarzucając rozstrzygnięciu naruszenie przepisów:

- art. 6-8, kpa, art. 10-12 §1 kpa, art. 77 §1 kpa, art. 80 i 107 §3 kpa;

- art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;

- §3-§9 rozporządzenia ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie ustalonych parametrów urbanistycznych.

W uzasadnieniu odwołania A. Z. wskazał, że wielofunkcyjna hala sportowa o formie łukowej - półbańki jest obiektem niestanowiącym kontynuacji funkcji zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej oraz zabudowy usługowej, a jej forma i gabaryty odbiegają od form występujących w obszarze i – jak podano w analizie – "stanowią obcy element, który jest sprzeczny zabudową znajdującą się w danym obszarze".

Podniósł odwołujący się, że nie zostały wyjaśnione przyczyny, dla której obszar analizy wyznaczono przy założeniu, że front terenu inwestycji znajduje się przy ul. [...] i wynosi 67 m., skoro hala ma być usytuowana przy ul. [...], do której teren inwestycji przylega na długości 31 m. Od ulicy [...] zresztą ustalony został parametr szerokości elewacji frontowej planowanego obiektu. Nie wyjaśniono przy tym, dlaczego wyznaczono większy niż minimalny obszar analizy, dlaczego w analizie uwzględniono publiczną szkołę podstawową, która nie jest w ogóle dostępna z tej samej drogi publicznej (ul. [...]), a nie uwzględniono parametrów zabudowy działek znajdujących się po przeciwnych stronach ulic [...].

Dalej zarzucił odwołujący się, że nie wyjaśniono, w jaki sposób wyliczony został wskaźnik zabudowy, a ani do decyzji, ani do analizy nie dołączono zestawienia tabelarycznego, do którego organ się odwołuje. Nadto ustalenia tego wskaźnika w wielkości dwukrotnie przekraczającej średnią nie uzasadnia to, że "hala gabarytem i powierzchnią zabudowy nie wykracza poza charakterystyczne parametry budynków o analogicznej usługowej funkcji, ale jej wpisanie na terenie inwestycji wymaga przekroczenia wskaźników, nie narusza jednak wskaźników najwyższych występujących w obszarze analizowanym".

Podobnie nie znajduje uzasadnienia ustalenie szerokości elewacji frontowej od ul. [...] także w drodze wyjątku, a nie zgodnie z wyliczoną średnią, a także ustalenie wysokości krawędzi kalenicy 7-9 m, skoro wysokość kalenicy najbliżej położonego budynku wynosi 8m.

Decyzją z dnia 10 maja 2018 r. ([...]) na podstawie art. 54, 59, 61, 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1073 ze zm.), §1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588) oraz art. 138 §1 pkt 1 kpa Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Organ odwoławczy przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania oraz podał, co następuje:

W trakcie postępowania pierwszoinstancyjnego przeprowadzono analizę urbanistyczno- architektoniczną, o jakiej mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Obszar analizowany wyznaczono na 201 m, jako trzykrotność szerokości frontu działki objętej wnioskiem, która wynosi 67 m. Analiza ta odpowiada wymogom formalnym, o których mowa w przedmiotowym rozporządzeniu. Obszar analizowany określono w sposób zgodny z § 3 rozporządzenia. Wielkość obszaru analizy przyjęto w oparciu o trzykrotną szerokość frontu, przy czym szerokość frontu terenu inwestycji przyjęto, jako odcinek o szerokości 67 m. Granice obszaru analizowanego wyznaczono tak, aby w żadnym miejscu odległość od granic nie była mniejsza niż trzykrotność szerokości frontu przedmiotowej działki tj. 201 m.

Wyjaśniono, że w obszarze analizowanym istnieją działki sąsiednie, pozwalające na kontynuację funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu, tj. działki nr [...] z [...], [...], [...] z [...], a nadto, że realizacja zabudowy stanowić będzie uzupełnienie funkcji usługowej zespołu szkolnego "[...]" na dz. nr [...], [...], [...], [...] obr. [...]. Planowany budynek hali sportowej ma stanowić zaplecze sportowo - rekreacyjne istniejącego kompleksu szkolnego Scherzo i planowany jest na tyłach istniejącego budynku szkoły. Planowana inwestycja i jej funkcja ma charakter uzupełniający względem funkcji usługowej, jaką pełni istniejąca szkoła, stąd też zarzuty odwołania w zakresie braku kontynuacji funkcji nie zasługują na uwzględnienie.

Również parametry urbanistyczne zostały ustalone w sposób prawidłowy, na podstawie weryfikacji stanu zagospodarowania w obszarze analizowanym. Ustalając parametry planowanej zabudowy organ odnosił się nie do zabudowy mieszkaniowej - niewątpliwe dominującej w obszarze analizowanym, lecz miał na uwadze budynek hali sportowej dla szkoły, co determinuje ustalenie parametrów na poziomie wyższym od parametrów, jakie można by wprowadzić dla domu jednorodzinnego.

Linię zabudowy ustalono w odległości 3,5 m od krawędzi jezdni ul. [...] przebiegającej na dz. nr [...]. Wyjaśniono przy tym, że z uwagi na liczną zabudowę przy ul. [...] usytuowaną w zbliżeniu do krawędzi jezdni oraz opinię zarządcy drogi wyznaczenie linii zabudowy głębiej względem istniejącej zabudowy jest dopuszczalne.

Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do terenu inwestycji na dz. nr [...], [...], [...], [...], obejmujący zwiększenie obecnej na terenie inwestycji powierzchni zabudowy o powierzchnię hali sportowej, ustala się w przedziale 10%12%, na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia. W załączniku nr 3 wyjaśniono, że wskaźniki zabudowy w terenie analizowanym są zróżnicowane, co szczegółowo uwidoczniono w tabelarycznym zestawieniu wskaźników dla poszczególnych działek, w zależności od charakteru zabudowy, z tym, że skrajnie wynoszą one minimalnie ok. 10% a maksymalnie 45,6 %. Średni wskaźnik w obszarze to 22, 35%. Wskazano, że z uwagi na charakter i funkcję przedmiotowej inwestycji polegającej na budowie budynku użyteczności publicznej - jako uzupełnienie istniejącego kompleksu szkolnego [...] - dopuszcza się możliwość zwiększenia istniejącego wskaźnika zabudowy o powierzchnię hali sportowej tj. powierzchnię stanowiącą w stosunku do powierzchni terenu inwestycji na dz. nr [...], [...], [...], [...] 10%-12%.

Wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej dla terenu inwestycji na dz. nr [...], [...], [...], [...] ustalono na poziomie min. 20%.

Wskaźnik szerokości elewacji frontowej wyznaczono na poziomie od 18 m do 24 m, w oparciu o § 6 ust. 2 rozporządzenia wykonawczego; średnia szerokość elewacji frontowej dla wszystkich form zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 14,6 m, co z tolerancją 20% określa przedział 11,7 m do 17,5 m; przedział ten nie jest charakterystyczny ani dla zabudowy jednorodzinnej ani dla zabudowy usługowej; nowa zabudowa gabarytem nie powinna wykraczać poza parametry obserwowane w obszarze analizowanym wśród budynków usługowych, dla których szerokości wahają się od 18 m do 70 m.

Ustalono nadto, że wysokość górnej krawędzi planowanej hali - jej kalenicy - ma 8 m z tolerancją +/- 1 m, nie wyżej niż 232,83 m npm układ odniesienia kronsztadt 86. Średnia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowych w obszarze wynosi ok. 6,1 m, a do kalenicy ok. 9,1 m.

Kolegium stwierdziło, że projektowany kształt dachu hali (dach łukowy) jest typowym dachem, jaki stosuje się przy budowie hal sportowych, a jego wysokość nie przekracza wysokości kalenicy występującej w sąsiedztwie.

Zabudowa objęta wnioskiem realizuje zasadę, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Planowana zabudowa stanowić będzie uzupełnienie podstawowej funkcji mieszkalnej tego rejonu miasta oraz będzie nawiązywała do istniejącej w obszarze analizowanym funkcji usługowej, co więcej stanowiła będzie zaplecze sportowe dla istniejącej szkoły.

Zaskarżona decyzja zawiera prawidłowo sporządzone załączniki, zarówno te obejmujące część tekstową wyników analizy architektoniczno- urbanistycznej, jak również załącznik graficzny zawierający prawidłowo wyznaczony obszar analizowany. Ustalenia w niniejszej sprawie niektórych parametrów nowej zabudowy na zasadzie dopuszczonych rozporządzeniem odstępstw od zasad stosowanych w pierwszej kolejności należy uznać za prawidłowe, tym bardziej, że ustawodawca powierzył sporządzenie analizy i projektu decyzji osobie wpisanej na listę architektów lub urbanistów tj. osobie legitymującej się odpowiednimi kwalifikacjami zawodowymi, a przedmiotem inwestycji jest budowa hali sportowej, jako uzupełnienia zaplecza sportowego istniejącej szkoły.

Zamierzenie inwestycyjne posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, ul. [...] i ul. [...], a istniejące uzbrojenie terenu w zakresie obsługi komunikacyjnej jest wystarczające.

Wbrew twierdzeniom odwołania została prawidłowo uzasadniona i brak jest podstaw do zarzucenia organowi I instancji art. 7, 8 w zw. z art. 77 kpa.

Na powyższą decyzję A. Z. złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, zarzucając rozstrzygnięciu naruszenie przepisów:

- art. 138§2k pa polegające na jego niezastosowaniu i wydaniu decyzji utrzymującej w mocy decyzję organu l instancji obarczoną wadami, a którą to decyzję z uwagi na wymienione okoliczności Organ obowiązany był uchylić w całości i przekazać do ponownego rozpoznania;

- 107§3 w zw. z art. 140 kpa poprzez brak odniesienia się przez Organ II instancji do wszystkich zarzutów wskazanych w treści odwołania;

- art. 15 kpa poprzez naruszenie zasady dwuinstancyjności i nierozpoznanie sprawy przez organ II instancji;

- art. 6 – 8, 10, 77§ 1 i art.80 kpa mających wpływ na rozstrzygnięcie sprawy;

- art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2007 r.;

- §3 - §9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie ustalonych parametrów urbanistycznych poprzez ich niewłaściwe zastosowanie.

Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

Skarżący podniósł, że za front terenu inwestycji przylegający do drogi publicznej i stanowiący podstawę do ustalenia granic obszaru analizowanego Organ l instancji winien przyjąć działki nr [...], [...] i [...] przylegające do ul. [...], o szerokości ok. 31 m, a nie jak to uczynił - działkę nr [...] przylegającą do ul. [...] o szerokości ok. 67 m, gdyż okoliczność ta wynika wprost z analizy urbanistyczno-architektonicznej. Powyższe powinno skutkować przyjęciem granic obszaru analizowanego w odległości ok. 93 m, a nie jak przyjął Organ l instancji 201 m, a także uwzględnieniem w analizie działek sąsiednich dostępnych z tej samej drogi publicznej, tj. ul. [...], a nie jak przyjęto ul. [...]. Tymczasem Organ l instancji do analizy obszaru przyjął działki nr [...], [...], [...], [...] - stanowiące kompleks [...]" i jednocześnie teren inwestycji, działki nr [...] i [...] stanowiące kompleks [...] parafialnym oraz działki nr [...], [...] i [...] - stanowiące publiczną szkołę podstawową, która nie ma dostępu do ul. [...]. W analizowanym obszarze organ uwzględnił również działki bezpośrednio sąsiadujące z terenem inwestycji, tj. działki nr [...], [...] i [...] - zabudowane domami jednorodzinnymi oraz działki nr [...] i [...] - na których znajduje się kiosk handlowy.

Według skarżącego z uzasadnienia decyzji organu I i II instancji nie wynika, dlaczego front terenu inwestycji został obliczony na 67 m w sytuacji, gdy z analizy urbanistyczno-architektonicznej wynika wprost, że elewacja frontowa planowanej inwestycji znajduje się od ul. [...], a nie ul. [...]. Tymczasem zgodnie z orzecznictwem sądowoadministracyjnym, jeżeli zostanie wyznaczony większy niż minimalny obszar analizowany, to z części tekstowej i graficznej analizy powinno wynikać, dlaczego obszar ten został rozszerzony i jakie przemawiały za tym argumenty (por. II SA/Gd 601/12).

Skarżący dodał, że planowana inwestycja jest nie tylko sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu, ale również gabarytami i formą architektoniczną nie odpowiada stosunkowo ujednoliconej formie zabudowy występującej na obszarze. Wbrew twierdzeniom organu w niniejszej sprawie nie można mówić o kontynuacji funkcji wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. (por. str. 3 analizy).

Według skarżącego wszystkie parametry dla planowanego przedsięwzięcia określone zostały na zasadzie wyjątków od reguł wskazanych w rozporządzeniu, a odchylenia te są znaczne. Dotyczy to m. in. wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej.

Jak podał skarżący organ odwoławczy nie przeprowadził merytorycznej kontroli zaskarżonej decyzji, naruszając art. 15, 138 §1 pkt 1 kpa w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył:

Kompetencje sądów administracyjnych określają przede wszystkim przepisy art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych oraz art. 3 – 5, art. 134 i 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Z przepisów tych wynika, że sądowa kontrola działalności administracji publicznej sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, zadaniem więc sądu administracyjnego rozpoznającego skargę na akt administracyjny jest ocena zgodności z prawem tego aktu. Dokonując tej oceny sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, ani powołaną podstawą prawną. Granice sądowej kontroli ograniczają tylko granice sprawy i zakaz orzekania na niekorzyść skarżącego przy braku przesłanek do stwierdzenia nieważności aktu.

Wynik tak przeprowadzonej kontroli zaskarżonej decyzji jest negatywny.

Generalnie przyznać trzeba rację skarżącemu, że organ odwoławczy, z naruszeniem art. 15 kpa, nie ustosunkował się do wszystkich jego zarzutów. Uzasadnienie jego decyzji – to przede wszystkim obszerne cytaty uzasadnienia decyzji organu I instancji lub analizy opatrzone jedynie ich pozytywną oceną. W uzasadnieniu tym jednak nie ma odpowiedzi na pytania dość jasno sformułowane w odwołaniu: z jakich przyczyn dla wyznaczenia obszaru analizy przyjęto front działki (wskazanego terenu inwestycji) od strony ulicy [...] a nie od strony ulicy [...], dlaczego uznano, że wielofunkcyjna hala sportowa o formie łukowej - półbańki jest obiektem stanowiącym kontynuację funkcji zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej oraz zabudowy usługowej, choć w analizie podano, że jej gabaryty i forma "stanowią obcy element, który jest sprzeczny zabudową znajdującą się w danym obszarze" , dlaczego wreszcie wszystkie wskaźniki, w tym powierzchnię zabudowy, szerokość elewacji od strony ulicy [...] i wysokość obiektu ustalono na zasadzie wyjątków.

Odpowiedź na pytanie pierwsze jest o tyle istotna, że minimalny obszar analizy wyznaczony przy przyjęciu, jako wyznacznika, długości frontu terenu inwestycji od strony ul. [...] byłby znacznie mniejszy. Zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury rozporządzenia z dnia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

Prawidłowe wyznaczenie obszaru analizy jest punktem wyjścia dla czynienia jakichkolwiek dalszych ustaleń. Tymczasem organ w żaden sposób dokonanego wyboru owego wyznacznika nie uzasadnił, powtórzył tylko, że "obszar analizowany wyznaczono na 201 m, jako trzykrotność szerokości frontu działki objętej wnioskiem, która wynosi 67 m." Pominął przy tym organ odwoławczy, że jednocześnie w decyzji organu I instancji ustalono szerokość i wysokość elewacji frontowej nie od ul. [...], lecz od ul. [...], od ulicy [...] wyznaczono też linię zabudowy. Nie wyjaśnił też organ, czy zabudowania szkoły publicznej, które uwzględniono w analizie rzeczywiście – tak jak twierdził to skarżący – nie mają dostępu z tej samej drogi publicznej (której) oraz czy i jakie znaczenie może mieć w sprawie ta okoliczność. Zauważyć też trzeba, że wbrew twierdzeniom skarżącego, do analizy zostało dołączone zestawienie tabelaryczne zawierające dane nieruchomości uwzględnionych w ocenie. Tabela ta jednak nie obejmuje wszystkich działek położonych w obszarze analizy, wyliczone średnie np. powierzchni zabudowy nie odpowiadają więc w pełni rzeczywistości. I znów organ nie wyjaśnił czy i jakie znaczenie ma w sprawie ta okoliczność.

Według autora analizy proponowany we wniosku o ustalenie warunków zabudowy budynek hali sportowej przekryty dachem łukowym - w kształcie beczki nie znajduje kontynuacji pośród istniejącej zabudowy - stanowi obcy element, który jest sprzeczny z zabudową znajdującą się w danym obszarze. Dlatego – jak się wydaje – autor analizy zaproponował geometrię dachu spadzistego o wysokości do kalenicy 9 m tj. nieprzekraczającej średniej wielkości w obszarze, równoległej względem ul. [...], kącie nachylenia połaci min. 30 stopni a w części zaplecza dachu płaskiego (pulpitowego). Tak też określono parametry dachu w decyzji organu I instancji ( z wysokością kalenicy 8 m +-1m) , którą wydano nie dla "budowy hali sportowej wielofunkcyjnej o konstrukcji łukowej półbeczki" (tak we wniosku), lecz dla "budowy wielofunkcyjnej hali sportowej". Różnicy tej nie dostrzegł odwołujący się, ale też jej znaczenia nie wyjaśnił organ odwoławczy, który z jednej strony ustalone parametry dachu ocenił jako poprawne, a z drugiej strony stwierdził, że "projektowany kształt dachu hali (dach łukowy) jest typowym dachem, jaki stosuje się przy budowie hal sportowych, a jego wysokość nie przekracza wysokości kalenicy występującej w sąsiedztwie".

Nie została także dostatecznie wyjaśniona kwestia, której w odwołaniu nie eksponowano, ale mogąca mieć w sprawie istotne znaczenie. Ustalając na podstawie § 4 ust. 4 rozporządzenia nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 3,5 m od ulicy [...], organ I instancji odwołał się do stanowiska ZIKiT z 17 kwietnia 2017 r. oraz opinii z dnia 23 czerwca 2017 r. "Stanowisko" z 17 kwietnia 2017 r. ( a więc z daty sprzed wszczęcia postępowania) – to pismo kierowane do inwestorów, w którym ZIKiT "wstępnie nie wnosi uwag" odnośnie lokalizacji obiektu hali sportowej w odległości nie mniejszej niż 3,5 m od krawędzi jezdni ulicy [...]. Do pisma dołączono załącznik graficzny, na którym przedstawiono usytuowanie projektowanej hali łukowej z powłoką "namiotową". Z kolei w opinii uzyskanej przez organ już w toku postępowania (z 23 czerwca 2017 r.) ZIKit stwierdził, że "obiekt ma być usytuowany od zewnętrznej krawędzi jezdni ulicy [...] w odległości zgodnie z art. 43 pkt 1,2 ustawy o drogach publicznych". Pomiędzy stanowiskiem z 17 kwietnia 2017 r. a opinią z dnia 23 czerwca 2017 r. nie ma więc pełnej spójności, nie wiadomo też, czy przedmiotem opinii był taki sam obiekt, który oceniono poprzednio, wreszcie nie jest jasne co wedle opiniującego ma oznaczać "zgodność z art. 43 pkt 1,2 ustawy o drogach publicznych", skoro cytowany przepis art. 43 nie zawiera punktów, a ustępy, a opinia w żaden sposób nie odnosi się do zamiaru usytuowania obiektu w odległości 3,5 m od krawędzi jezdni. Te wszystkie wątpliwości organ, ustalający przecież linię zabudowy właśnie na podstawie omawianych dokumentów winien wyjaśnić i przeanalizować. Ograniczenie się do wskazania treści tych dokumentów nie jest wystarczające, także dla wykazania, że w sprawie nie jest możliwe wyznaczenie linii zabudowy zgodnie z przepisami ustawy o drogach publicznych, na podstawie § 4 ust 2 rozporządzenia z dnia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Dla uzasadnienia odstępstw w ustalaniu parametrów planowanej zabudowy organ odwoławczy sformułował ogólną uwagę, że organ I instancji "odnosił się nie do zabudowy mieszkaniowej - niewątpliwe dominującej w obszarze analizowanym, lecz miał na uwadze budynek hali sportowej dla szkoły, co determinuje ustalenie parametrów na poziomie wyższym od parametrów, jakie można by wprowadzić dla domu jednorodzinnego". Taką, ogólną tezę, można byłoby zaakceptować pod warunkiem, że byłaby ona podsumowaniem szczegółowej analizy zarzutów odwołania, w tym także tego związanego z samą bryłą projektowanego obiektu.

Dotychczas zgromadzony materiał nie pozwala na zanegowanie przyjętego przez organy założenia, że planowana hala sportowa stanowi kontynuację funkcji zabudowy terenu, w szczególności jako uzupełnienie funkcji istniejącej już szkoły. Weryfikacja prawidłowości przyjętych rozwiązań, w tym ustalonych wskaźników i parametrów będzie jednak możliwa dopiero po wyjaśnieniu wyżej wskazanych kwestii.

Mając powyższe na względzie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1c ppsa uchylono zaskarżona decyzję. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 w/w ustawy.