Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 432/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2010-09-16 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6189 Inne o symbolu podstawowym 618
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 73 ust. 1, 4 i 5
journal: Dz.U. 1998 nr 133 poz 872
law: Ustawa z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną.
article: art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1 i 2, art. 151, art. 152 ust. 2 i 3
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 5, par. 26 pkt 1 i 3, par. 36 ust. 2 pkt 2 i ust. 5
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 7, art. 8, art. 77 par. 1, art. 84
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Detka, Sędziowie Sędzia WSA Dorota Chobian, Sędzia WSA Beata Ziomek (spr.), Protokolant Starszy sekretarz sądowy Monika Zielińska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 16 września 2010 roku sprawy ze skargi "A" Sp. z o.o. w K. na decyzję Wojewody z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] znak: [...] Wojewoda na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] znak: [...] ustalającą dla A. Sp. z o.o. w K. (zwanej dalej Spółką), odszkodowanie z tytułu zajęcia pod drogę publiczną p/n ulica L. nieruchomości położonej w Kielcach (obr. 0017) oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr 108/3 o pow. 0,0203 ha i nr 108/29 o pow. 0,0752 ha.

W uzasadnieniu decyzji organ drugiej instancji wskazał, że ustalenie przez Prezydenta Miasta Kielce odszkodowania na rzecz Spółki w wysokości 252.846 zł, na podstawie art. 73 ust. 4 i 5 ustawy z dnia 13 października 1998r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną nastąpiło w oparciu o ostateczną decyzję Wojewody z dnia [...] uwłaszczającą Miasto K. nieruchomościami oznaczonymi jako działki nr 108/3 i 108/29, na mocy art. 73 ust. 1 cyt. ustawy oraz stosownie do operatu szacunkowego.

W odwołaniu Spółka zarzuciła decyzji organu pierwszej instancji błędną ocenę dowodu w postaci operatu szacunkowego oraz błędne uznanie, że został on wykonany zgodnie z obowiązującymi przepisami. Zdaniem Spółki, wysokość odszkodowania została zaniżona w stosunku do wartości rynkowej nieruchomości, a wobec braku transakcji dotyczących gruntów zajętych pod drogi na rynku lokalnym, wysokość odszkodowania należało ustalić w powiązaniu z gruntami przyległymi tj. położonymi w strefie śródmiejskiej na obszarze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i wielorodzinnej. Spółka zarzuciła organowi nieuwzględnienie wniosków o przeprowadzenie dowodu z czterech ogłoszeń o sprzedaży nieruchomości w K., w których cena za 1 m² gruntu położonego w okolicy podobnej jak ul. L. oscyluje w granicach od 1000 do 1500 zł oraz dowodu z innych ogłoszeń.

Utrzymując w mocy zaskarżoną decyzję organ drugiej instancji wskazał, że odszkodowanie z tytułu zajęcia przedmiotowej nieruchomości pod drogę publiczną ustalono według zasad i trybu określonego w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości zawartych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami (art. 129 ust. 1, art. 13 ust. 2 i art. 132) w zw. z art. 73 ust. 5 ustawy z dnia 13 października 1998r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną. Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowiła opinia rzeczoznawców majątkowych, którzy określili wartość nieruchomości według stanu na dzień wejścia w życie ustawy z dnia 13 października 1998r., tj. na dzień 29 października 1998r. i według cen rynkowych nieruchomości na rynku lokalnym w dacie wydania decyzji o odszkodowaniu. Rzeczoznawcy określili wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości stosując podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej stosownie do przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w oparciu o ceny transakcyjne gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do przedmiotowej nieruchomości. Położenie nieruchomości na obszarze zabudowy mieszkaniowej niskiej intensywności z istniejącymi usługami podstawowymi wynika z zapisów obowiązującego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą nr 580/2000 Rady Miejskiej z dnia 26.10.2000r., ponieważ dla tego terenu nie obowiązują ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który utracił ważność z końcem 2003r.

Rzeczoznawcy sporządzający operat szacunkowy w piśmie z dnia 25.01.2009r. oraz na rozprawie administracyjnej przeprowadzonej w dniu 19 kwietnia 2010r. wyjaśnili, że nieruchomość, której cena oscylowała w granicach 1000 – 1500 zł za 1 m² znajduje się w strefie śródmiejskiej, podczas gdy nieruchomość będąca przedmiotem postępowania w niniejszej sprawie położona jest w strefie pośredniej przy granicy ze strefą śródmiejską, co zadecydowało o wyborze transakcji przyjętych do porównania. Podobnie ze względu na położenie nie wzięto pod uwagę w operacie szacunkowym obszaru zabudowanego wysokimi "akademikami".

W ocenie organu odwoławczego w operacie szacunkowym rzeczoznawcy wzięli pod uwagę rodzaj działek, ich położenie, sposób użytkowania, aktualnie kształtujące się ceny nieruchomości o zbliżonych parametrach, ich przeznaczenie (zgodnie ze studium). Wartość nieruchomości ustalona została w wyniku badania rynku lokalnego w okresie 2 lat poprzedzających sporządzenie operatu szacunkowego.

Organ odwoławczy za niezasadny uznał zarzut nieuwzględnienia wniosków o przeprowadzenie dowodu z ogłoszeń o sprzedaży nieruchomości (ofert z gazet), podkreślając, iż zgodnie z § 5 pkt 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004r. źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji (np. przetarg). W tych okolicznościach faktycznych i prawnych organ odwoławczy nie znalazł podstaw do stwierdzenia, iż operat szacunkowy zawiera błędy merytoryczne i nie jest zgodny z obowiązującymi regułami sporządzania wyceny nieruchomości.

Powołując się na orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego Wojewoda podniósł, że wymóg przyznania słusznego odszkodowania mierzy się nie tylko interesami podmiotu wywłaszczanego, lecz także znanymi ustawodawcy możliwościami władzy publicznej w zakresie sprostania wymaganiom związanym z uregulowaniem sytuacji prawnej nieruchomości zajętych pod drogi. Z tego względu przyjęta w art. 73 ust. 5 ustawy z dnia 13 października 1998r. metoda określania wartości wywłaszczonej nieruchomości uznana została za mieszczącą się w granicach swobody przyznanej ustawodawcy w ramach instytucji "słusznego odszkodowania".

W skardze na powyższe rozstrzygnięcie skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach A. Sp. z o.o wniosła o uchylenie decyzji obu instancji zarzucając organom naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, 8 i 77 § 1 k.p.a. poprzez:

1) błędną ocenę zgromadzonych w sprawie dowodów, w szczególności w postaci operatu szacunkowego, polegającego na błędnym uznaniu, iż operat szacunkowy został wykonany rzetelnie i zgodnie z obowiązującymi przepisami, podczas gdy w rzeczywistości został wykonany z naruszeniem § 36 ust. 2 pkt 2 w zw. z § 26 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego;

2) nierozpatrzenie wszystkich dowodów zgłoszonych przez stronę, tj. informacji o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych, o podobnym przeznaczeniu na rynku lokalnym, wskutek czego ustalono zaniżoną wartość odszkodowania nie odpowiadającą cenie rynkowej nieruchomości.

Skarżący zarzucił również organom naruszenie prawa materialnego, tj. art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną w zw. z art. 134 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez niezasadne uznanie, że ustalona w operacie wartość nieruchomości jest wartością rynkową, a także naruszenie art. 130 ust. 2 w zw. z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie, że organ związany jest ustaleniem wartości nieruchomości wynikającym z operatu.

W uzasadnieniu skargi Spółka powołując się na orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego podniosła, iż dowód w sprawie w postaci operatu szacunkowego podlega ocenie organu administracji i stanowi podstawę do ustalenia przez organ wysokości odszkodowania, co nie oznacza jednak związania organu ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje bowiem właściwy organ. W ocenie skarżącego w niniejszej sprawie organy przyjęły bezkrytycznie sporządzony operat szacunkowy traktując go jako jedyny dowód w sprawie. Jednocześnie odrzuciły wszystkie dowody i wnioski strony wskazujące, że operat jest nierzetelny i niezgodny z prawem.

Wedle twierdzeń skarżącej, wartość rynkowa nieruchomości została w operacie szacunkowym ustalona całkowicie dowolnie, w oparciu o skompletowane wybiórczo transakcje nieruchomości, zawarte na szerokim rynku lokalnym bez uzasadnienia dlaczego właśnie te transakcje, a nie inne których w latach 2008-09 było znacznie więcej, wybrano do analizy porównawczej. Do porównania przyjęto bowiem 12 wybiórczo wybranych transakcji dotyczących nieruchomości położonych w Kielcach przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe oraz usługi, podczas gdy zgodnie z § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. do analizy należało przyjąć transakcje dotyczące nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i wielorodzinne, ponieważ zajęta nieruchomość położona jest na obszarze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i wielorodzinnej.

Skarżąca Spółka zarzuciła, że autorzy operatu szacunkowego nie potrafili wyjaśnić na jakiej podstawie prawnej i według jakiego kryterium wybrali 12 przyjętych do porównania transakcji i dlaczego ich wybór dotyczył tylko nieruchomości, których cena kształtowała się w przedziale od 157,17 zł do 280 zł/m². Nie wyjaśnili również dlaczego dokonali korekty w dół wartości nieruchomości zajętych z uwagi na wąski i długi kształt tych nieruchomości. Potwierdzeniem tego, że ustalone odszkodowanie jest rażąco zaniżone są w ocenie Spółki złożone z toku postępowania dowody w postaci ogłoszeń zawierających ceny wywoławcze oraz ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości na rynku lokalnym w Kielcach.

Zdaniem Skarżącej wobec przedstawionych przez nią dowodów w postaci cen podobnych nieruchomości, które rażąco odbiegają od ceny ustalonej w operacie szacunkowym, organ powinien przeprowadzić z urzędu postępowanie dowodowe, żądając od organizacji rzeczoznawców majątkowych bazy danych wszystkich transakcji dotyczących działek budowlanych przeprowadzonych na rynku lokalnym w Kielcach w ciągu ostatnich 2 lat. Jak podkreślono, w postępowaniu administracyjnym obowiązek dotarcia do prawdy materialnej i wszechstronnego wyjaśnienia sprawy spoczywa na organie.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie i podtrzymał argumentację wyrażoną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do przedstawionych w skardze zarzutów w szczególności podniesiono, iż transakcje przytoczone przez skarżącą nie mogą stanowić podstawy stwierdzenia nieprawidłowości w wykonaniu operatu szacunkowego z uwagi na brak kryteriów uzasadniających ich przyjęcie do ustalenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, zaś rzeczoznawca sporządzając operat nie może kierować się wyłącznie korzystną ceną.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Skarga nie jest zasadna, albowiem zaskarżone rozstrzygnięcie odpowiada prawu.

Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a., wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Dokonując tak rozumianej oceny zaskarżonego rozstrzygnięcia, Wojewódzki Sąd Administracyjny nie dopatrzył się w nim naruszeń prawa skutkujących koniecznością jego uchylenia lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 i 2 p.p.s.a.).

Przedmiotem oceny Sądu była zgodność z prawem decyzji ustalającej wysokość należnego skarżącej odszkodowania z tytułu zajęcia pod drogę publiczną nieruchomości położonej w K. przy ul. L. składającej się z dwóch działek ewidencyjnych o pow. 0,0203 ha i 0,0752 ha.

W myśl art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. Nr 133, poz. 872 ze zm.) nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, niestanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. W niniejszej sprawie nieruchomości objęte zaskarżoną decyzją stały się z dniem 1 stycznia 1999r. własnością Miasta K., na podstawie deklaratoryjnej decyzji Wojewody z dnia [...] znak: [...].

Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy art. 73 ust. 4 i 5 ustawy z dnia 13 października 1998r., odsyłające przy ustalaniu odszkodowania do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004r., Nr 261, poz. 2063 ze zm.), zwanej dalej u.g.n., oraz wydanego na jej podstawie rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

W rozpatrywanej sprawie skarżąca kwestionuje wysokość ustalonego przez organy odszkodowania podważając rzetelność i zgodność z prawem operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia wartości rynkowej nieruchomości, a w konsekwencji określenia jej ceny. Stanowisko takie w ocenie Sądu jest nieprawidłowe.

Przede wszystkim podnieść należy, iż zarówno organ I jak i II instancji przedstawiły regulacje zawarte w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. odnoszące się do zasad i trybu wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego. Wojewoda Świętokrzyski wskazał, że ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, który zobowiązany jest określić wartość nieruchomości według stanu na dzień wejścia w życie przepisów ustawy z dnia 13 października 1998r. i według aktualnych cen rynkowych (art. 130 u.g.n.). Stosownie do art. 134 u.g.n. ustalenie odszkodowania, z zastrzeżeniem art. 135, stanowi wartość rynkowa nieruchomości, przy określaniu której uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych (art. 151 u.g.n.).

Takie brzmienie przepisów oznacza, że proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku. Zgodnie z art. 152 ust. 2 u.g.n. wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejścia porównawczego, dochodowego lub kosztowego albo mieszanego. Wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego (art. 152 ust. 3 zd.1). W myśl art. 154 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy uprawniony jest do wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości z uwzględnieniem celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym oraz danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2 ).

Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy potwierdza, że sporządzając operat szacunkowy autorzy określili wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości stosując podejście porównawcze, z zastosowaniem metody korygowania ceny średniej, przy uwzględnieniu takich cech jak: rodzaj działek, ich położenie, sposób użytkowania, aktualnie kształtujące się ceny nieruchomości o zbliżonych parametrach, ich przeznaczenie. Podejście porównawcze polega na tym, że wartość nieruchomości określa się przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne z uwzględnieniem cech różniących te nieruchomości i zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Metoda korygowania ceny średniej polega zaś na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które były przedmiotem transakcji sprzedaży.

Wbrew zarzutom skargi organ nie ograniczył się do bezkrytycznego przyjęcia operatu szacunkowego jako podstawy ustalenia odszkodowania. Właściwy dobór przyjętych do porównania transakcji dotyczących sprzedaży gruntu był przedmiotem rozprawy administracyjnej jak również wyjaśnień rzeczoznawców, zawartych w piśmie z dnia 25.01.2010r. Z treści operatu oraz akt sprawy wynika, że ustalenie wartości nieruchomości nastąpiło w oparciu o ceny transakcyjne gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, zgodnie z § 36 ust. ust. 2 pkt 2 w zw. z ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. Stosownie do treści tego przepisu wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m² gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni. Za nieruchomości porównywalne posłużyły działki gruntu położone w innych obrębach ewidencyjnych (co umożliwia zapis § 26 pkt 1 i 3 cyt. rozporządzenia), ale znajdujące się w strefie śródmiejskiej i pośredniej miasta oraz o podobnym przeznaczeniu tj. pod zabudowę mieszkaniową niskiej intensywności, z istniejącymi usługami podstawowymi. Takie przeznaczenie terenów, na których położona jest będąca przedmiotem wyceny nieruchomość wynika z obowiązującego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Kielce. Zarzut skarżącej, iż znajduje się ona na obszarze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i wielorodzinnej w centrum miasta nie zasługuje zatem na uwzględnienie.

Za bezpodstawny należy także uznać zarzut pominięcia w postępowaniu administracyjnym dowodów przedstawionych przez stronę w postaci ogłoszeń zawierających ceny wywoławcze oraz ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości na rynku lokalnym w K. Trafnie stwierdził organ, że oferty z gazet o sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu, nie mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, o której mowa w § 5 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego, albowiem dotyczą transakcji, w których wystąpiły szczególne warunki ich zawarcia, powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości. W rozumieniu powołanego przepisu za szczególne warunki zawarcia transakcji uważa się sprzedaż w drodze przetargu, jeżeli uzyskane w przetargu ceny odbiegają o więcej niż 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne, sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy. Rzeczoznawcy majątkowi składając pisemne wyjaśnienia do opinii wskazywali, że do próbki reprezentatywnej nie mogła zostać zaliczona transakcja z odroczonym terminem płatności. W takim stanie faktycznym i prawnym transakcje przywoływane przez skarżącą z uwagi na szczególne warunki ich zawarcia nie mogły stanowić podstawy ustalenia wartości zajętej pod drogę nieruchomości.

Wartość przedmiotowej nieruchomości ustalona została w wyniku badania rynku lokalnego w okresie 2 lat poprzedzających sporządzenie operatu szacunkowego, zgodnie z zasadami wynikającymi ze standardów zawodowych. Słusznie organ odwoławczy podniósł w uzasadnieniu rozstrzygnięcia, iż obowiązujące przepisy, nie przewidują przy szacowaniu nieruchomości trybu negocjacji.

Jak już wskazano opinia rzeczoznawcy majątkowego jest warunkiem niezbędnym wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną (art. 130 ust. 2 u.g.n.). W niniejszej sprawie dowód z takiej opinii został przeprowadzony. Operat szacunkowy organy zgodnie z art. 84 k.p.a. oceniły tak jak każdy inny dowód w postępowaniu administracyjnym. Organ drugiej instancji w uzasadnieniu decyzji poddał analizie rzetelność i prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, odniósł się do przedstawionych przez stronę dowodów w postaci ogłoszeń o sprzedaży nieruchomości i uzasadnił dlaczego nie zostały one uwzględnione. Organom nie można więc zarzucić naruszenia przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 8 i art. 77 § 1 k.p.a.

Skoro wartość zajętej pod drogę nieruchomości została ustalona po przeprowadzeniu postępowania dowodowego zgodnie z wymogami procedury administracyjnej oraz z uwzględnieniem przepisów materialnych regulujących kwestie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, niezasadny jest zarzut skarżącej dotyczący naruszenia prawa materialnego, tj. art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną w zw. z art. 134 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z tego względu brak jest również podstaw do uwzględnienia żądania skarżącej sporządzenia przez organ kontroperatu szacunkowego. W zakresie stawianych organowi zarzutów jeśli strona skarżąca chciała podważyć operat szacunkowy to obowiązek jego sporządzenia spoczywa nie na organie lecz na stronie, która chce dowodzić z tego dowodu swoje racje.

W tym stanie rzeczy, ponieważ podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę, Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji na podstawie art. 151 p.p.s.a.