Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 976/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2021-01-15 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 par. 1 pkt 1 i  art. 135
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Lenart Sędziowie WSA Anna Falkiewicz-Kluj (spr.) WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 15 stycznia 2021 r. sprawy ze skargi Miasta [...] na decyzję Ministra Rozwoju z dnia [...] lutego 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2019 r. nr [...], 2. zasądza od Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii na rzecz skarżącego Miasta [...] kwotę 24013 (dwadzieścia cztery tysiące trzynaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] lutego 2020 r. nr [...], Minister Rozwoju na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 2096, ze zm.), dalej "kpa", po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta [...], od decyzji Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] czerwca 2019 r, znak: [...], orzekającej w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz G. P. G., dalej "wywłaszczonego" w pkt 2 o powiększeniu ustalonego w pkt 1 odszkodowania o 5 % wartości nieruchomości, zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, (Dz. U. z 2018 r. poz. 1474) - dalej "specustawa drogowa/ustawa z 10 kwietnia 2003 r.", tj. o kwotę [...] zł, w pkt 3 o powiększeniu odszkodowania o kwotę [...] zł zgodnie z art. 18 ust. 1f ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., w pkt 4 o ustaleniu zwaloryzowanej kwoty części wypłaconego odszkodowania przez Zarząd Miejskich Inwestycji Drogowych w dniu [...] kwietnia 2018 r. w wysokości [...] zł, w pkt 5 o ustaleniu do wypłaty na rzecz Wywłaszczonego, kwoty odszkodowania w wysokości [...] zł, oraz w pkt 6 zobowiązującej Prezydenta [...] do wypłaty na rzecz Wywłaszczonego, ustalonego w pkt 5 odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna, Przedmiotem wywłaszczenia była nieruchomość położona w [...], w dzielnicy [...], w obrębie [...], nr ew. [...] o pow. [...] ha, przeznaczona na realizację inwestycji celu publicznego pod nazwą: Rozbudowa ul. [...][...] na odcinku od "ronda" z ul. [...][...] do węzła z planowaną trasą ekspresową [...], leżącą w ciągu drogi wojewódzkiej nr [...] w ramach zadania pn. Przebudowa ul.[...][...] na ode. od ronda z ul. [...][...] do węzła z planowaną trasą ekspresową [...], dalej "inwestycja".

Zaskarżoną decyzją Ministra Rozwoju z [...] lutego 2020 r. tenże:

I. uchylił decyzję Wojewody [...] w zakresie pkt 4, 5 i 6 i orzekł:

"4. zaliczam na poczet przyznanego w pkt 1 odszkodowania kwotę zaliczki wypłaconą przez Zarząd Miejskich Inwestycji Drogowych w dniu [...] kwietnia 2018 r. w wysokości [...] zł ;

5. zobowiązuję Prezydenta [...] do wypłaty na rzecz G. P. G. kwoty [...] zł w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.

II. W pozostałym zakresie utrzymuję zaskarżoną decyzję w mocy".

Stan sprawy przedstawiał się w sposób następujący.

Decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] listopada 2017r., znak: [...], zezwolono na realizację ww inwestycji drogowej. Wojewoda [...] decyzją Nr [...] z dnia [...] kwietnia 2018 r., znak: [...], orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz G. P.G. za prawo własności wyżej opisanej nieruchomości, o powiększeniu odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, tj. o kwotę G. P.G. zł, w pkt 3 o powiększeniu odszkodowania o kwotę [...] zł. oraz w pkt 4 zobowiązał Prezydenta Miasta [...] do wypłaty ustalonego w punktach 1, 2 i 3 odszkodowania w łącznej wysokości [...] zł - w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja Wojewody [...] Nr [...] stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji złożył odwołanie Prezydent [...], zarzucając wadliwe ustalenie odszkodowania. Odwołujący zakwestionował dobór nieruchomości porównawczych, wskazując przykładowe transakcje z dzielnicy [...] o podobnym przeznaczeniu i niższych cenach transakcyjnych.

Minister Inwestycji i Rozwoju decyzją z dnia [...] marca 2019 r" znak: [...], uchylił w całości zaskarżoną decyzję Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] kwietnia 2018 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

W uzasadnieniu ww. decyzji wskazano, że operat szacunkowy na podstawie którego ustalono odszkodowanie, stracił aktualność.

Ponownie rozpoznając sprawę, decyzją Nr [...] z dnia [...] czerwca 2019r., znak: [...], Wojewoda [...] orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na, w pkt 2 o powiększeniu ustalonego w pkt 1 odszkodowania o 5 % wartości nieruchomości., w pkt 3 o powiększeniu odszkodowania o kwotę [...] zł, w pkt 4 o ustaleniu zwaloryzowanej kwoty wypłaconego odszkodowania przez Zarząd Miejskich Inwestycji Drogowych w dniu [...] kwietnia 2018 r. w wysokości [...] zł, w pkt 5 o ustaleniu do wypłaty na rzecz G. P.G., kwoty odszkodowania w wysokości [...] zł, oraz w pkt 6 o zobowiązaniu Prezydenta [...] do wypłaty na rzecz Wywłaszczonego, ustalonego w pkt 5 odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie złożył Prezydent [...], dalej "Skarżący", podnosząc że operat szacunkowy został sporządzony nieprawidłowo. Zarzucono, że nieprawidłowo dobrano transakcje porównawcze przeznaczone pod usługi. Wskazano, że projektowana działka ewidencyjna nr [...] zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego [...] przeznaczona jest pod poszerzenie ulicy [...], a najbliższe otoczenie przedmiotowej nieruchomości stanowi zabudowa handlowo - usługowa oraz zabudowa mieszkaniowa.

Zdaniem Skarżącego, zgodnie z § 36 ust. 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 2007, poz. 2109 ze zm.), dalej "rozporządzenie" operat powinien zawierać analizę transakcji drogowych na lokalnym rynku nieruchomości, czyli w całej [...]. Dopiero w przypadku braku transakcji nieruchomościami drogowymi, rzeczoznawca majątkowy jest uprawniony do przeprowadzenia wyceny w oparciu o ceny nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Wobec faktu, iż na rynku lokalnym odnotowano transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi, wycena przedmiotowej nieruchomości powinna być przeprowadzona w oparciu o cechy tychże nieruchomości. Zarzucono nieprawidłowe przyjęcie do porównań transakcji nr 7, 5 i 3. Zdaniem Skarżącego 5 z 7 transakcji było zgodnie ze studium przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną lub wielorodzinną (poz. 2,3,4,6,7), a nie pod zabudowę usługową oraz że zapłata za jedną z transakcji, zgodnie z aktem notarialnym była realizowana w ratach, co może rzutować na cenę 1 m2 tej nieruchomości i że wybrane przez rzeczoznawcę majątkowego transakcje dotyczą nieruchomości o najwyższych cenach transakcyjnych i przedstawiła znalezione na rynku transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod usługi, które oscylowały pomiędzy 300 a 600 zł/m2.

Organ II instancji rozpoznając odwołanie powołał art. 12 ust. 4 pkt 2 specustawy drogowej zgodnie z którym nieruchomości wskazane w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowych stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym przez wojewodę w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18.

Natomiast zgodnie z art. 12 ust. 4c specustawy drogowej, jeżeli na nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości zostały ustanowione ograniczone prawa rzeczowe z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, prawa te wygasają.

Stosownie do art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o drogi zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania.

Zgodnie z art. 18 ust. 1a specustawy drogowej, jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4 lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw.

Zgodnie z art. 18 ust. 1c specustawy drogowej, jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami.

Zgodnie z art. 18 ust. 1d specustawy drogowej, kwotę odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustaloną na dzień, o którym mowa w ust. 1, wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały.

Stosownie natomiast do treści art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia:

1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17,

2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo

3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna

- wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

Zgodnie z art. 18 ust. 1f specustawy drogowej w przypadku gdy decyzja dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny, wysokość odszkodowania, o którym mowa w ust. 1, przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zamieszkałemu w tym budynku albo lokalu, powiększa się o kwotę 10.000 zł w odniesieniu do tej nieruchomości.

Wojewoda [...] w niniejszej sprawie ustalił, że dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy [...],[...] Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr [...], w której jako właściciel wpisany jest G. P. G..

Na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej w dziale III ww. księgi wieczystej ujawnione były ograniczone prawa rzeczowe: służebność drogi koniecznej na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], dla której prowadzona była księga wieczysta [...] oraz odpłatne prawo użytkowania ustanowione na czas nieokreślony na rzecz R. K., D. W. i A. W..

Z kolei w dziale [...] księgi wieczystej nr [...] widniał wpis hipoteki umownej łącznej na sumę [...] zł ([...]) z tytułu zabezpieczenia wierzytelności o zwrot zaliczki oraz wierzytelności o zapłatę kary umownej - umowa przedwstępna sprzedaży z dnia [...] maja 2012 r., objęta aktem notarialnym sporządzonym przez M. W., notariusza w [...], ustanowiona na rzecz wierzycieli hipotecznych: R. K., D. W. oraz A. W..

W aktach sprawy znajduje się oświadczenie R. K., działającego w imieniu własnym i na rzecz: A. W. i D. W. z dnia [...] marca 2018 r. dotyczące zwolnienia z obciążenia: prawami i roszczeniami wynikającymi z zawarcia w dniu [...] maja 2012 r. przedwstępnej umowy sprzedaży przed notariuszem M. W. (Rep. [...]) z uwzględnieniem zmian wprowadzonych umową przedwstępnej sprzedaży z dnia [...] czerwca 2014 r.( Rep. A nr [...]) i zmianą umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia [...] stycznia 2017 r. (Rep. A nr [...]); odpłatnym prawem użytkowania ustanowionym na czas nieokreślony oraz hipoteką umowną łączną do kwoty [...] zł, ujawnionymi odpowiednio w działach III i IV ksiąg wieczystych [...] i [...]. Oświadczenie to zostało podpisane przez R. R. K., a podpis został poświadczony przez notariusza M. W. (Rep. A [...])

Wobec powyższego, organ II instancji uznał, że organ I instancji prawidłowo ustalił odszkodowanie w całości na rzecz właściciela ww. nieruchomości.

W myśl art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., poz. 65 ze zm.), dalej: "ugn", podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości.

Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ugn wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania stanowił operat szacunkowy z dnia [...] marca 2019 r., sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego M. J..

Rzeczoznawca majątkowy wskazał, że działka nr ew. [...] o pow. [...] ha położona jest w [...], w dzielnicy [...] i została wydzielona z działki nr ew. [...] o pow. [...] ha o kształcie dwóch połączonych prostokątów. Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest w [...], dzielnicy [...], przy ul. [...]. Ulica [...] stanowi fragment drogi wojewódzkiej nr [...]. Ulica [...] to lokalna droga, utwardzona nawierzchnią asfaltową. Dojazd do nieruchomości jest możliwy zarówno od strony ulicy [...] jak i od strony ulicy [...]. Najbliższe otoczenie przedmiotowej nieruchomości stanowi zabudowa handlowo - usługowa oraz zabudowa mieszkaniowa. Najbliższe przystanki komunikacyjne znajdują się przy ulicy [...]. Działka posiadała naniesienia i nasadzenia podlegające wycenie jak budynek mieszkalny jednorodzinny, parterowy, z nieużytkowym poddaszem, częściowo podpiwniczony, posadowiony w północnej części działki. Budynek został wybudowany w latach 1905 - 1920 r. Pierwotnie budynek mieszkalny został zbudowany z bali drewnianych (konstrukcja drewniana). W okresie powojennym budynek został ocieplony, otynkowany, dołączono do niego infrastrukturę techniczną, zaopatrzono w piec grzewczy i centralne ogrzewanie. Budynek wyposażony jest w instalację elektryczną z sieci miejskiej, wodociągową - własną studnię, sieć kanalizacyjną - własne szambo, gazową z sieci miejskiej. Budynek posiada taras o pow. 24 m2. Szczegółowe przedstawienie elementów wyposażenia nieruchomości zostało przedstawione w punktach na str. 8-9 operatu szacunkowego.

Autor operatu szacunkowego ustalił, że szacowana działka znajdowała się na terenie, dla którego nie było obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego [...], zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady [...] z dnia [...] października 2006 r., dalej "Studium", szacowana działka nr ew. [...] przeznaczona jest pod poszerzenie ulicy [...]. Przeważające przeznaczenie wśród terenów przyległych to tereny usług.

Biegły wskazał także, że dnia [...] stycznia 2014 r., została wydana decyzja nr [...] o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu dwóch budynków handlowo - usługowo - biurowych z gastronomią. Decyzja stała się ostateczna [...] września 2014 r. W decyzji podano m in., że linia rozgraniczająca zabudowy w odległości [...] m od ulicy [...] (rezerwa pod decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej).

Wycenę nieruchomości przeprowadzono w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Natomiast wartość odtworzeniową naniesień, określono przy zastosowaniu podejścia kosztowego, techniki wskaźnikowej.

Biegły M. J. szczegółowo przeanalizował rynek cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Badanie rynku nieruchomości "drogowych" w przeciągu ostatnich dwóch lat na terenie dzielnicy [...] nie doprowadziło do wyłonienia ani jednej transakcji dotyczącej działki "drogowej". Ze względu na brak transakcji rynek rozszerzono na tereny [...] części [....] i wydłużono do początku 2016 r. Na tak określonym rynku wyłoniono 15 transakcji sprzedaży działek "drogowych" o cenach od 162,50 zł/m2 do 1000,00 zł/m2. Transakcje te odbyły się na terenie dzielnicy [...],[...] i [...]

Analizy rynku nie rozszerzono na teren [...] części [...], gdyż uznano, że są to tereny niepodobne i nie można porównywać terenów z [...] z terenami np. [...], [...] czy [...]. Ceny gruntów drogowych są rozproszone, niejednolite. Ponadto wyłonione działki położone są w mało podobnych lokalizacjach i dotyczą mało podobnych inwestycji drogowych. Część działek znajduje się w użytkowaniu wieczystym. W przypadku działek drogowych ciężko jest uchwycić wpływ konkretnych cech na ich cenę, gdyż nabywane są one na cel publiczny i to głównie ten czynnik decyduje o ich cenie. Uznano zatem, że w oparciu o wyłonione transakcje "drogowe" nie można określić wartości przedmiotowej działki.

Następnie, dla celów wyceny przeanalizowano rynek nieruchomości określony jako teren [...], dzielnicę [...], biorąc pod uwagę przedział ostatnich dwóch lat. Na tak określonym rynku poszukiwano transakcji sprzedaży nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dotyczyły nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę usługową, tj. o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości.

Biegły stwierdził, że obrót nieruchomościami niezabudowanymi, przeznaczonymi na cele usługowe, na terenie dzielnicy [...] jest słabo rozwinięty. Na terenie dzielnicy [...], od stycznia 2016 r. do chwili obecnej, odnotowano łącznie zaledwie kilkanaście transakcji gruntami niezabudowanymi przeznaczonymi pod zabudowę usługową, z czego część dotyczyła sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu, a część dotyczyła działek o cenach znacznie odbiegających od pozostałych. Do analizy przyjęto tylko transakcje obrotu prawem własności.

Ceny gruntów usługowych na terenie dzielnicy [...] kształtują się od ok. 100 zł/m2 do ponad 1000 zł/m2. Zaobserwowano dużą rozbieżność cenową tych gruntów.

W celu dokonania analizy lokalnego rynku nieruchomości badano akty notarialne, a także obserwowano ruch na rynku lokalnym pod względem popytu i podaży. Z informacji uzyskanych w biurach obrotu nieruchomościami wynika, że popyt i podaż na nieruchomości gruntowe o przeznaczeniu usługowym na terenie dzielnicy [...] utrzymuje się na słabym poziomie, ustalono, iż najistotniejszym atrybutem wpływającym na wysokość ceny jest atrakcyjność położenia - położenie blisko ciągów komunikacyjnych zapewniających dogodny dojazd do centrum [...], a także dobrą widoczność dla potencjalnych klientów. Najniższe ceny osiągały grunty o lokalizacji peryferyjnej, często na obszarze niezurbanizowanym.

Dla potrzeb określenia wartości rynkowej nieruchomości odrzucono te transakcje, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości.

W wyniku analizy stwierdzono też, że ze względu na panującą na rynku stagnację dotyczącą również rynku obrotu nieruchomościami, ceny transakcyjne nie wzrastają, dlatego cen transakcyjnych nie aktualizowano trendem czasowym.

Do celów wyceny wyłoniono 7 transakcji nieruchomościami, możliwie najbardziej podobnych, na podstawie których określono wartość gruntu wchodzącego w skład przedmiotowej nieruchomości, z przedziału cenowego od 548,52 zł/m2 do 936,10 zł/m2.

Biegły wskazał, że spośród odnotowanych transakcji obrotu gruntami niezabudowanymi jako przedmiotu prawa własności przeznaczonymi pod zabudowę usługową w przyjętym obszarze rynku ([...]) po odrzuceniu danych nieprzydatnych, utworzono zbiór transakcji stanowiących podstawę wyceny. Na tak zdefiniowanym rynku biegły odnalazł 7 transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę usługową, z których następnie wybrano do porównań 3 możliwie najbardziej podobne, na podstawie których określono wartość przedmiotowej nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że na wartość tego typu nieruchomości wpływ mają przede wszystkim takie cechy jak: lokalizacja (waga 40%), dojazd do nieruchomości (waga 30%), sposób zagospodarowania nieruchomości sąsiednich (waga 30%).

Wartość gruntu została określona na kwotę [...] zł, czyli [...] zł/m2.

Natomiast wartość odtworzeniową części składowych tj. m.in. budynku mieszkalnego, chodników, elementów ogrodzenia ustalono przy użyciu metody kosztów zastąpienia z uwzględnieniem zużycia na kwotę [...] zł.

Wartość składników roślinnych w postaci drzew i krzewów wyceniono na kwotę [...] zł.

Ostatecznie wartość prawa własności nieruchomości położonej w dzielnicy [...], w obrębie [...] oznaczonej jako działka nr ew. [...] o pow. [...] ha, określono na kwotę [...] zł.

Biegły stwierdził, że służebność drogowa nie wpływa na zmianę walorów użytkowych nieruchomości, wartość służebności stanowić może iloczyn powierzchni wykorzystywanego gruntu i wartości rynkowej jednostki powierzchni gruntu nieruchomości obciążonej z uwzględnieniem innych elementów mających wpływ na wartość wycenianego prawa. Wartość służebności drogowej dla działki nr [...] została ustalona w wysokości [...] zł. Organ II instancji stwierdził, że Wojewoda [...] prawidłowo powiększył odszkodowanie o 5% wartości nieruchomości. Ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika, że zawiadomienie o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zostało odebrane przez dotychczasowego właściciela w dniu [...] stycznia 2018 r. Natomiast oświadczeniem z dnia [...] stycznia, które złożono inwestorowi w dniu [...] stycznia 2018 r, właściciel wydał nieruchomość. Zatem zachowano określony w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej 30 dniowy termin na wydanie nieruchomości inwestorowi.

Powołany wyżej przepis art. 18 ust. 1f specustawy drogowej jednoznacznie wskazuje, że powiększenie odszkodowania o 10.000 zł związane jest z zamieszkiwaniem przez właściciela lub użytkownika wieczystego w budynku mieszkalnym lub lokalu mieszkalnym posadowionym na gruncie przeznaczonym pod inwestycję publiczną. Ustawodawca nie uzależnia przyznania ww. bonusu także od ustalenia czy dotychczasowy właściciel był zameldowany w przejmowanym budynku.

Zgodnie z materiałem dowodowym przedmiotowa działka była zabudowana budynkiem mieszkalnym, w którym zamieszkiwał właściciel, zatem słusznie w pkt 3 decyzji powiększono odszkodowanie o kwotę 10.000 zł.

Organ II instancji przywołując przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej: rozporządzenia oraz ugn uznał operat za mogący stanowić wiarygodny dowód w sprawie.

Wobec braku możliwości wykorzystania do wyceny transakcji drogowych (ponieważ takich podobnych transakcji nie było na badanym rynku) do porównań prawidłowo przyjęte zostały nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. nieruchomości usługowe. Autor operatu wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Tym samym za bezpodstawny uznano zarzut podniesiony w odwołaniu, dotyczący nieprawidłowego braku zastosowania w wycenie § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia i nieprzyjęcia transakcji drogowych do wyceny. Odnosząc się do zarzutów odwołania wskazano, że autor nie dokonał oszacowania wartości nieruchomości na podstawie transakcji nieruchomościami nabywanymi pod drogi z terenu [...][...] ponieważ uznał, że transakcje z [...] części [...] np. z [...], [...] i [...] są niepodobne do nieruchomości położonych na terenie dzielnicy [...].

Mając na uwadze specyfikę rynku [...] oraz warsztat zawodowy rzeczoznawcy majątkowego organ II instancji stwierdził, że to biegły określa obszar analizowanego rynku, mając na uwadze kształtujące się na nim ceny transakcyjne. W tej sprawie biegły szczegółowo uzasadnił powody dla których obszar rynku lokalnego został określony jako dzielnica [...]. Ponadto biegły w piśmie z dnia [...] listopada 2019 r., w odpowiedzi na wezwanie organu II instancji, dodatkowo wyjaśnił w jaki sposób został zdefiniowany obszarowo rynek "lokalny" nieruchomości drogowych oraz rynek "regionalny" nieruchomości drogowych, a także wyjaśnił czy podczas badania rynku nieruchomości "drogowych" była możliwość doboru transakcji nieruchomości drogowych pochodzących, spoza [...].

Biegły poinformował, że za rynek lokalny przyjęto teren dzielnicy [...] oraz tereny prawobrzeżnych dzielnic [...]. W przypadku przedmiotowej nieruchomości analizy rynku "drogowego" nie rozszerzano, ani na tereny [...] części [...], ani na tereny spoza [...], ponieważ uznano, że jest to zupełnie niecelowe i może skutkować jedynie błędem obliczeniowym. Rynek nieruchomości "drogowych" jest rynkiem bardzo specyficznym i bardzo zależnym od lokalizacji, natomiast rozszerzanie rynku na tereny niepodobne nie jest uzasadnione i jest sprzeczne z zasadami wyceny. Rynek lokalny zawężono tylko do [...] części [...] oraz uznano, że rozszerzanie rynku na rynek regionalny jest w tym przypadku nieuzasadnione z uwagi niespełnienie kryterium podobieństwa.. Ponadto biegły podkreślił, że zgodnie z § 26 ust. 3 rozporządzenia rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy. Z kolei w piśmie z dnia [...] stycznia 2020 r. rzeczoznawca majątkowy M. J. odniósł się do zastrzeżeń strony dotyczących nieprawidłowego przyjęcia do porównań transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu pod zabudową mieszkaniową oraz jednej transakcji z płatnością ratalną.

W odniesieniu do zarzutu dotyczącego nieprawidłowego przyjęcia do porównań nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych - nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę usługową wskazano, że rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych stanowią tereny przeznaczone pod usługi, w bezpośrednim sąsiedztwie terenów zabudowy mieszkaniowej.

W piśmie tym biegły wskazał, że w zbiorze przyjętych do wyceny transakcji są działki, które według zapisów studium znajdują się na terenie oznaczonym symbolem [...]. Następnie biegły wskazał, że studium nie jest aktem prawa miejscowego, a stanowi jedynie zapis polityki przestrzennej gminy. Natomiast usługowe przeznaczenie ww. działek wynika z wydanych dla nich decyzji o warunkach zabudowy lub celu na jaki je nabyto. W celu udowodnienia powyższego twierdzenia rzeczoznawca majątkowy sporządził tabelkę, w której opisał przeznaczenie planistyczne działek wynikające z zapisów studium lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz przeznaczenie wynikające z decyzji o warunkach zabudowy lub celu na jaki działki zostały nabyte. Na podstawie tabeli można stwierdzić, że dla działek przeznaczonych w studium pod zabudowę mieszkaniową uzyskano decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo- handlowego transakcja nr 3 oraz pawilonu usługowo-handlowego transakcje nr 2, 4,6,7. Następnie w ww. piśmie biegły wyjaśnił, że nie posiada informacji, które wskazywałyby, że transakcja nr 7 była realizowana w ratach. Niemniej z wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego wynika przypadku tej transakcji, cena transakcyjna nieruchomości nie odbiega od pozostałych cen i dlatego transakcja ta może być uznana jako transakcja rynkowa. Transakcja ta wpływa jedynie w minimalny sposób na zakres cenowy na rynku (cena 1 m 936,10 zł jest o 0,7% wyższa od ceny następnej 929,47 zł i taki jest maksymalny wpływ na wartość).

Sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy M. J. nie zawiera niejasności, które dyskwalifikują go jako dowód o wartości przedmiotowej nieruchomości. Biegły prawidłowo odrzucił transakcje nieruchomościami drogowymi, uznając je za niepodobne do przedmiotu wyceny. Stosując przy tym metodologię wynikającą z § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia, prawidłowo uwzględnił w wycenie przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych tj. usługowe, które zgodne jest zarazem z przeznaczeniem planistycznym nieruchomości wynikającym ze znajdującej się w aktach sprawy decyzji o warunkach zabudowy.

Niezależnie od ustalenia, czy w istocie transakcja nr 7 dokonana była poprzez płatność ratalną, do uznania że wystąpiły szczególne warunki transakcji i zdecydowania o konieczności jej odrzucenia, niezbędne jest stwierdzenie przez biegłego, że uwzględnienie tej transakcji spowodowałoby przyjęcie cen rażąco odbiegających od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku.

Zgodnie bowiem z § 5 ust. 1 rozporządzenia źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości.

Za szczególne warunki transakcji uważa się w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy. Przepis ten nie pozwala na uwzględnienie przy szacowaniu wartości nieruchomości informacji o transakcjach, w których w wyniku "szczególnych" warunków zawarcia transakcji doszło do ustalenia ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości. Przepis ten jednak nie wyklucza takiego działania rzeczoznawcy majątkowego, który odrzuca transakcje o cenach "ekstremalnych", zwłaszcza, iż czyni on to zarówno w stosunku do transakcji o cenach rażąco niskich, jak i rażąco wysokich.

Czynności, których dokonuje rzeczoznawca majątkowy polegające na wycenie nieruchomości wymagają wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie ma podstaw ani możliwości podważania. To rzeczoznawca, kierując się standardami zawodowymi analizuje rynek i decyduje o doborze nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania. (Stosownie zaś do art. 175 ust. 1 ugn rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek wykonywać swoją zawodową działalność zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się bezstronnością w wycenie nieruchomości. Skarżący nie załączył do odwołania żadnego dowodu mogącego świadczyć o wadliwości sporządzonej wyceny na potrzeby ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Nie udowodniono, że przyjęte do porównań przez biegłego nieruchomości porównawcze nie spełniają kryterium podobieństwa.

Jeżeli skarżący uznał, iż sporządzony na zlecenie organu wojewódzkiego operat szacunkowy budzi jego wątpliwości powinien był przedłożyć przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami) lub operat szacunkowy sporządzony na jego zlecenie Strona z tego uprawnienia jednak nie skorzystała.

Organ odwoławczy ocenił także operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] kwietnia 2019 r. przez rzeczoznawcę majątkowego J. R..

Wartość gruntu nieruchomości, oznaczonej jako działka nr ew. [...] ustalono w ww. operacie szacunkowym na kwotę [...] zł. Wartość odtworzeniową naniesień budowlanych i nasadzeń wyceniono na kwotę [...] zł. Natomiast wartość prawa użytkowania wyceniono na kwotę [...] zł. Oszacowania nieruchomości dokonano w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej.

W ocenie organu operat szacunkowy sporządzony na zlecenie strony przez rzeczoznawcę majątkowego J. R. został sporządzony prawidłowo i zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

Operat sporządzony na zlecenie organu wojewódzkiego, jak i operat sporządzony na zlecenie strony wykonane zostały prawidłowo, a różnice w oszacowanej wartości wynikają jedynie z elementów ocennych wynikających ze specjalistycznej wiedzy rzeczoznawców. Oszacowana wartość nieruchomości uzyskana w opracowaniu zleconym przez organ wojewódzki, jak w kontroperacie szacunkowym, jest bardzo zbliżona, co należy uznać za potwierdzenie prawidłowości sporządzonej wyceny.

Wojewoda [...], w pkt 4 zaskarżonej decyzji Nr [...] z dnia [...] czerwca 2019 r. znak: [...] orzekł o zaliczeniu na poczet przyznanego w pkt 4 odszkodowania zwaloryzowanej kwoty zaliczki wypłaconej przez Zarząd Miejskich Inwestycji Drogowych w dniu [...] kwietnia 2018 r. w wysokości [...] zł. W decyzji zastosowano zatem m.in. art. 132 ust. 3a ugn, zgodnie z którym jeżeli decyzja, na podstawie której wypłacono odszkodowanie, została następnie uchylona lub stwierdzono jej nieważność, osoba, której wypłacono odszkodowanie, lub jej spadkobierca są zobowiązani do zwrotu tego odszkodowania po jego waloryzacji na dzień zwrotu. Minister Rozwoju stoi na stanowisku, że zastosowanie w zaskarżonej decyzji przepisu art. 132 ust. 3a ugn było niezasadne. Przepis ten miałby zastosowanie, gdyby niniejsze postępowanie prowadzone było w trybie nadzwyczajnym kodeksu postępowania administracyjnego. Tymczasem, w niniejszej sprawie mamy do czynienia ze zwykłym postępowaniem odwoławczym.

Brak było podstaw prawnych do waloryzacji przez organ I instancji wypłaconej uprzednio zaliczki przez Zarząd Miejskich Inwestycji Drogowych G. P. G.. Wojewoda [...] błędnie zastosował w decyzji przepis art. 132 ust. 3a ugn, podczas gdy przepis ten nie ma zastosowania w niniejszej sprawie, bowiem postępowanie odszkodowawcze nie zalicza się do trybów nadzwyczajnych, do których - zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem - ma zastosowanie art. 132 ust. 3a ugn.

Zasadne stało się zatem uchylenie zaskarżonej decyzji w części, tj. w zakresie jej pkt 3, 4 i 5 i orzeczenie o zaliczeniu na poczet przyznanego w pkt 1 zaskarżonej decyzji odszkodowania kwoty wypłaconej przez Zarząd Miejskich Inwestycji Drogowych w dniu [...] kwietnia 2018 r. w wysokości [...] zł (niezwaloryzowanej zaliczki) oraz zobowiązanie Zarządu Miejskich Inwestycji Drogowych do wypłaty na rzecz Wywłaszczonego kwoty [...] zł w terminie 14 dni od dnia wydania niniejszej decyzji.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wywiodło [...].

Zaskarżonej decyzji zarzucono:

1. naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7, art. 77 § 1, art 80, art. 84 § 1 i art. 107 § 3 kpa, które to naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy poprzez zaniechanie przez organ odwoławczy wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego oraz zaniechanie podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia sprawy i jej załatwienia, a w konsekwencji oparcie rozstrzygnięcia o operat szacunkowy z dnia [...] marca 2019r., który jest obarczony błędami formalnymi i metodologicznymi,

2. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 154 ust. 1 i 156 ust. 1 ustawy ugn oraz § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez przyjęcie do porównania nieruchomości, które nie spełniały kryterium podobieństwa, ponieważ nie posiadały kategorii drogowej, podczas gdy w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego danej nieruchomości, biegły powinien zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przyjąć powyższe kryterium.

Wskazując na powyższe naruszenia, wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, wg norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Uczestnik postępowania G. G. wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje.

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. 2019, poz. 1267, ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325), dalej jako: "Ppsa.", sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem. Ponadto wskazać należy, że Sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą, ale rozstrzyga jedynie w granicach danej sprawy, jak stanowi art. 134 § 1 ustawy Ppsa.

Materialnoprawną podstawę kontrolowanych decyzji odszkodowawczych stanowił art. 18 specustawy oraz odpowiednio stosowane przepisy ustawy ugn.

W myśl przywołanego wyżej art. 18 ust. 1 specustawy wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie natomiast z art. 130 ust. 2 ugn. dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego. Stan nieruchomości do którego odsyła art. 18 ust. 1 specustawy, to stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona, o czym stanowi art. 4 pkt 17 u.g.n. Z kolei wartość, o której stanowi wymieniony przepis jest to co do zasady wartość rynkowa, a więc najbardziej prawdopodobna cena nieruchomości, możliwa do uzyskania na rynku (art. 134 ust.1 i art. 15 ugn). Szczegółowe zasady określania wartości gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne opisane zostały w § 36 rozporządzenia. W myśl § 36 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji (o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, o ustaleniu lokalizacji autostrady, o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, o ustaleniu lokalizacji drogi lub decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej), ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń wymienionej decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Rzeczoznawca majątkowy przy wycenie takich nieruchomości uwzględnia zatem w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Natomiast zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Operat szacunkowy jest w tego rodzaju sprawach podstawowym dowodem, który organ ma obowiązek ocenić pod kątem zgodności z obowiązującymi przepisami prawa a nadto jego spójności, logiczności i przyjętych założeń.

Jak wynika z wyceny przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana była na obszarze nie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego a jedynie postanowieniami Studium zgodnie z którym przeznaczona była pod drogę. Ponieważ na rynku lokalnym i to ograniczonej do części [...] nie odnaleziono transakcji drogowych zastosowano § 36 pkt 4 rozporządzenia. Skutkowało to brakiem możliwości ustalenia czy możliwe jest zastosowanie zasady korzyści o jakiej mowa w art.134 ust. 4 ugn. Zgodnie z nią w sytuacji gdy przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości wartość nieruchomości dla celów odszkodowania ustala się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Tego rodzaju reguła ma zastosowanie tylko w sytuacji gdy nieruchomość w planie lub studium jest przeznaczona pod drogę w części lub w całości. A taka sytuacja ma miejsce w tym przypadku.

Sposób określania wartości nieruchomości określa przede wszystkim § 36 pkt 1 rozporządzenia. Przyjmuje się że biegły ma obowiązek sięgnięcia do rynku lokalnego a następnie regionalnego i dopiero gdy na tych dwóch obszarach nie odnajdzie transakcji podobnych, co nie pozwala na zastosowanie reguły z § 36 pkt 1 rozporządzenia może przejść do § 36 pkt 4. Tymczasem biegły w opinii sięgnął wyłącznie do rynku lokalnego (teren części [...]) i uznał, że na rynku tym nie ma nieruchomości drogowych podobnych. W konsekwencji zastosował § 36 pkt 4 rozporządzenia.

Zdaniem Sądu wykładnia literalna i systemowa tej regulacji prowadzi do wniosku, że dopiero w sytuacji gdy na rynku lokalnymi i regionalnym nie stwierdzono transakcji podobnych możliwe jest zastosowanie § 36 pkt 4 rozporządzenia tj. przyjęcie przeznaczenia nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych o ile nie ma możliwości określenia wartości nieruchomości przy uwzględnieniu cen nieruchomości drogowych. Powyższa metodologia szacowania nieruchomości znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądowo administracyjnym (por. wyroki NSA z 26 lutego 2020 r. I OSK 216/20, LEX nr 2804058, z 27 kwietnia 2020 r., I OSK 184/19). W orzeczeniach tych zwraca się uwagę na mechanizm szacowania nieruchomości drogowych wskazując, że szacując nieruchomość drogową "rzeczoznawca winien wyczerpać możliwość kierowania się cenami transakcyjnymi nieruchomości przeznaczonych pod inwestycję drogową nie tylko z rynku lokalnego, a więc gminnego i powiatowego, ale także z rynku regionalnego, tj. wojewódzkiego". W omawianym przypadku sięgnięto do ograniczonego rynku lokalnego (części [...]) natomiast nie sięgnięto ani do rynku lokalnego (powiatu ) ani tym bardziej do rynku regionalnego.

W tym miejscu należy wyjaśnić pojęcie rynku regionalnego i lokalnego.

Użyte w § 36 ust. 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określenia "rynku lokalnego" i "rynku regionalnego" nie zostały zdefiniowane przez ustawodawcę. Zasadą jest, że pod pojęciem "rynku lokalnego" rozumie się obszar gminy i powiatu, a "rynek regionalny" odnoszony jest do obszaru województwa. Ten porządek ustalania obszaru analizowanego nie jest przypadkowy. Gdy dane z rynku lokalnego są niewystarczające, to rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny obwiązany jest kierować się danymi z rynku regionalnego. Jeżeli i rynek regionalny nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych danych, dopiero wówczas można kierować się przeznaczeniem nieruchomości przeważającym wśród gruntów przyległych. Tylko w tej sytuacji spełniony zostanie warunek zakładający brak możliwości uwzględnienia cen transakcyjnych nieruchomości drogowych na rynku lokalnym i regionalnym.

Zwrócić należy w tym miejscu wagę, że przepisy rozporządzenia nie wyłączają z przyjętej metodologii wyceny nieruchomości położonych w dużych miastach, których przecież jest wiele. Oznacza to, że te same reguły należy odnieść do takich miast jak i innych, mniejszych. Oczywiście występuje w takich dużych miastach pewna specyfika jak chodzi o wartość nieruchomości (są zazwyczaj droższe) to jednak zgodnie z zasadą lege non distinguente nec nostrum est distinguere nie ma podstaw do odmiennego traktowania nieruchomości położonych w dużych miastach od innych.

Metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem oceny ani organu administracji, ani też sądu. Metodyka ta nie może być także przedmiotem dowolnej wykładni biegłego – a tak się stało w tym wypadku. Operat szacunkowy powinien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu, określone w rozporządzeniu z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ale musi także opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Jedną z tych danych jest rynek.

Prowadzi to do wniosku, że sporządzony operat nie mógł stanowić podstawy do ustalenia wysokości odszkodowania a organ naruszył art. 7, 8, 80, 84 § 1, 107 § 3 kpa poprzez wadliwą ocenę operatu szacunkowego.

Wobec braku oszacowania nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia (drogowe) nie można przy tym ocenić czy zasada korzyści powinna w tej sprawie mieć zastosowanie.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ I instancji zleci sporządzenie nowego operatu przez innego rzeczoznawcę wskazując na dokonaną przez sąd wykładnię prawa.

Z tych względów i na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 c i 135 Ppsa. Sądu uchylił obie decyzje. Sąd rozpoznał sprawę na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 374 ze zm.), mając na uwadze nadto zarządzenie Prezesa WSA w Warszawie nr 21 z 16 października 2020 r. którym w związku z objęciem Warszawy strefą czerwoną wstrzymano orzekanie na posiedzeniach jawnych i przyjęto zasadę orzekania na posiedzeniach niejawnych a sprawy wyznaczone na rozprawy skierowano do rozpoznania na posiedzeniach niejawnych (komunikat na stronie internetowej WSA w Warszawie).

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 200 i 205 P.p.s.a. i § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U.2018.265 t.j.) zasądzając od przegrywającego organu (obecnie Minister Rozwoju, Pracy i Technologii) na rzecz skarżącego 24 013 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego w tym 10 800 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa prawnego.