Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 3022/13
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2015-07-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 183 par. 1 i 2, art. 184
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 28
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 61 i art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3
journal: Dz.U. 2013 poz 1409
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Andrzej Gliniecki Sędziowie: Sędzia NSA Aleksandra Łaskarzewska Sędzia NSA Małgorzata Miron (spr.) Protokolant: starszy asystent sędziego Łukasz Pilip po rozpoznaniu w dniu 17 lipca 2015 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w Warszawie od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 23 sierpnia 2013 r. sygn. akt VII SA/Wa 66/13 w sprawie ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w Warszawie na decyzję Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Warszawie z dnia [...] listopada 2012 r. nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości oddala skargę kasacyjną


UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 23 sierpnia 2013 r., sygn. akt VII SA/Wa 66/13 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w Warszawie na decyzję Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] listopada 2012 r. nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.

W uzasadnieniu orzeczenia Sąd pierwszej instancji przedstawił następujący stan faktyczny i prawny sprawy.

Mazowiecki Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] listopada 2012 r. nr [...] po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w Warszawie utrzymał w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla m. st. Warszawy z dnia [...] września 2012 r. nr [...] znak: [...], nakazującą Wspólnocie Mieszkaniowej [...] w Warszawie usunięcie - w terminie 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja ta stanie się ostateczna - stwierdzonych nieprawidłowości w garażu podziemnym pod budynkami mieszkalnymi położonymi przy ul. C. w Warszawie poprzez: (-) zdemontowanie kostki betonowej; (-) usunięcie podsypki cementowo-wapiennej; (-) usunięcie warstwy geowłókniny i folii PE; (-) zdemontowanie koryta odwodnienia liniowego; (-) uzupełnienie ubytków, wyróżnienie chudym betonem, po uprzednim miejscowym właściwym zagęszczeniu podbudowy piaskowej; (-) ułożenie w sposób ciągły, z uwzględnieniem wywinięć (min. 20 cm) i szczelnych połączeń na zakładach folii PE; (-) ułożenie geowłókniny; (-) ułożenie kostki betonowej na podsypce cementowo-piaskowej m-ki min. 1:3 z zagęszczeniem mechanicznym; (-) wypełnienie spoiny zaprawą cementowo-piaskową m-ki min. 1:3; (-) usunięcie śladów solnych i śladów pleśni grzybowej ścian poprzez mechaniczne zeskrobanie; (-) odgrzybienie preparatem grzybobójczym i zagruntowanie zerodowanych zagrzybiałych powierzchni; (-) wykonanie odwodnienia lub uszczelniania izolacji podposadzkowej szybów windowych; - z jednoczesnym wskazaniem, że ww. roboty budowlane należy wykonać pod nadzorem osoby z uprawnieniami budowlanymi, zgodnie z zasadami BHP i sztuką budowlaną, a o wykonaniu tych robót należy zawiadomić PINB dla m. st. Warszawy. Decyzja została wydana na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2013 r. poz. 267, dalej "k.p.a.") oraz art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.).

W uzasadnieniu decyzji Mazowiecki Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego podał, że w związku z ustaleniami faktycznymi zawartymi w protokole z czynności kontrolnych Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla m. st. Warszawy z dnia 25 stycznia 2012 r. dotyczących zawilgocenia i zagrzybienia garażu podziemnego budynków mieszkalnych położonych przy ul. C. w Warszawie, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla m. st. Warszawy wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie stanu technicznego tego garażu. Sprawa nieprawidłowego funkcjonowania wentylacji grawitacyjnej w tych budynkach została objęta przez organ powiatowy odrębnym postępowaniem administracyjnym. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla m. st. Warszawy postanowieniem z dnia [...] sierpnia 2012 r. wydanym na podstawie art. 62 ust. 3 w zw. z art. 61 ustawy - Prawo budowlane, zobowiązał Wspólnotę Mieszkaniową [...] w Warszawie do przedłożenia w wyznaczonym terminie ekspertyzy stanu technicznego garażu podziemnego znajdującego się pod budynkami mieszkalnymi położonymi przy ul. [...] w Warszawie, sporządzonej przez rzeczoznawcę budowlanego z centralnego rejestru rzeczoznawców budowlanych, która winna określać zakres robót budowanych niezbędnych do wykonania w celu doprowadzenia ww. części obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem, a Wspólnota Mieszkaniowa w dniu 23 sierpnia 2012 r. ekspertyzę taką sporządzoną przez rzeczoznawcę budowlanego wpisanego do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Budowlanych przedłożyła. Organ powiatowy, po rozpatrzeniu materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie - w trybie art. 66 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 61 ustawy - Prawo budowlane w dniu [...] września 2012 r. wydał decyzję nr [...].

Od decyzji tej odwołała się Wspólnota Mieszkaniowa [...] w Warszawie, podnosząc, że wykonanie tak szerokiego zakresu robót budowlanych nie jest możliwe w sześciomiesięcznym terminie wyznaczonym przez organ pierwszej instancji. Wskazała, że wadliwość izolacji poziomej i pionowej obiektu przejawiająca się zawilgoceniem fundamentów oraz skutkująca zalewaniem części garażowej oraz powstawaniem wykwitów pleśni grzybowej wynika z błędów popełnionych na etapie budowy przez dewelopera, w związku z czym Wspólnota Mieszkaniowa w dniu 2 marca 2012 r. wystąpiła do sądu cywilnego przeciwko deweloperowi - [...] S.A. z pozwem dotyczącym licznych wad na nieruchomości wspólnej oraz w części garażowej, a w związku z tym wykonanie jakichkolwiek prac naprawczych uniemożliwi ustalenie w toku postępowania sądowego istnienia wadliwości przez biegłego, a tym samym uniemożliwi dochodzenie przez Wspólnotę roszczeń od dewelopera; ponadto, powołując się na sporządzony kosztorys wykonawczy prac niezbędnych do usunięcia wadliwości izolacji w garażu podniesiono, że koszt usunięcia tych wad przekracza możliwości finansowe Wspólnoty Mieszkaniowej.

W uzasadnieniu decyzji Mazowiecki Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego stwierdził, że postępowaniem administracyjnym objęty jest stan techniczny garażu podziemnego wspólnego dla budynków mieszkalnych położonych przy ul. C. w Warszawie. Ze znajdującej w aktach sprawy ekspertyzy technicznej sporządzonej przez rzeczoznawcę budowlanego wynika, że garaż podziemny nie ma zapewnionej odpowiedniej poziomej izolacji przeciwwodnej, co skutkuje zawilgoceniem fundamentów i ścian, zalewaniem podziemnej części garażowej oraz powstaniem wykwitów pleśni grzybowej. Świadczy to o tym, że garaż ten jest w nieodpowiednim stanie technicznym w rozumieniu art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy - Prawo budowlane. Dlatego też organ powiatowy prawidłowo nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej [...] w Warszawie usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości poprzez wykonanie określonych w sentencji robót budowlanych, zgodnie z zaleceniami wynikającymi z ekspertyzy technicznej.

W decyzji tej wyznaczono sześciomiesięczny termin na wykonanie nałożonego obowiązku. Organ wyjaśnił, że adresatem nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, o których mowa w art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane może być wyłącznie właściciel lub zarządca obiektu, bowiem tylko na tych podmiotach ciąży obowiązek utrzymania obiektu w należytym stanie. Obowiązki wynikające z art. 61 i art. 66 Prawa budowlanego związane z utrzymaniem należytego stanu technicznego obiektu budowlanego, w którym funkcjonuje Wspólnota Mieszkaniowa, winny być nałożone właśnie na ten podmiot. Organ podkreślił, że ocena tego, kto ponosi winę na zaistniały nieodpowiedni stan techniczny części obiektu budowlanego - garażu podziemnego, tzn. stan wyczerpujący dyspozycję normy prawnej art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, nie należy do materii regulowanej przepisami prawa budowlanego i wykracza poza granice właściwości organów administracji publicznej. Intencją uregulowania zawartego w art. 66 ustawy Prawo budowlane jest usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w aspekcie przepisów prawa administracyjnego. W sytuacji, gdy nieodpowiedni stan techniczny obiektu budowlanego jest efektem działań osób trzecich, adresatom nakazów orzeczonych na podstawie art. 66 Prawa budowlanego przysługuje prawo dochodzenia odszkodowania przed sądem powszechnym, na zasadach określonych w przepisach kodeksu cywilnego. Zdaniem organu, podnoszona przez Wspólnotę okoliczność braku środków finansowych na realizację obowiązków wynikających z przepisów Prawa budowlanego nie może zostać uwzględniona przez organ odwoławczy, bowiem organ ten nie jest uprawniony do rozstrzygania sposobu finansowania wykonania nakazanych robót budowlanych. Art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego obliguje organy nadzoru budowlanego do podjęcia działań mających na celu usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości obiektu budowlanego lub jego części, tak, ażeby doprowadzić go do odpowiedniego stanu technicznego. Przepisy administracyjnego prawa materialnego nie uzależniają natomiast wydania nakazów od posiadania przez właściciela lub zarządcę środków finansowych, pozwalających na ich wykonanie. Z treści odwołania w żaden sposób nie wynika, zdaniem organu, aby istniały realne przyczyny uniemożliwiające wykonanie decyzji pierwszoinstancyjnej w terminie sześciu miesięcy od dnia, w którym stanie się ona ostateczna. Zdaniem organu odwoławczego, przedłużenie terminu wynikającego z zaskarżonej decyzji uniemożliwiają negatywne konsekwencje dla całego zespołu budynków mieszkalnych położonych przy ul. C. w Warszawie, jakie mogą wynikać z dalszego utrzymywania nieodpowiedniego stanu technicznego garażu podziemnego wspólnego dla tych budynków związane ze stwierdzonym wykwitem pleśni grzybowej na ścianach wewnątrz klatek schodowych w poziomie piwnic, co znajduje potwierdzenie zarówno w treści protokołu PINB dla m. st. Warszawy z dnia 25 stycznia 2012 r., jak i w treści ekspertyzy technicznej. Jeżeli stan znacznego zawilgocenia ścian oraz powiększającego się z tego powodu ich zagrzybienia nie zostanie jak najszybciej usunięty, to może on prowadzić dalszego pogorszenia się dotychczasowego nieodpowiedniego stanu substancji budowlanej, a w rezultacie do wystąpienia realnego zagrożenia dla zdrowia ludzi zamieszkujących te budynki.

Skargę na decyzję Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyła Wspólnota Mieszkaniowa [...] w Warszawie; zarzucając naruszenie:

- art. 61 Prawa budowlanego w zw. z art. 28 k.p.a. polegające na zobowiązaniu skarżącej do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości garażu podziemnego pod budynkami przy ul. C. w Warszawie w sytuacji, gdy skarżąca nie ma tytułu prawnego do tego lokalu użytkowego - garażu wielostanowiskowego; lokal garażowy nie jest częścią wspólną budynku tylko współwłasnością osób fizycznych, członków Wspólnoty Mieszkaniowej, którzy winni mieć status stron postępowania;

- art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego polegające na wyznaczeniu skarżącej 6 -miesięcznego terminu na usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości budynku mieszkalnego wielordzennego przy ul. C. w Warszawie, ze szczególnym uwzględnieniem garażu podziemnego pod budynkami C., w którym usunięcie stwierdzonych usterek w sposób wskazany w decyzji nie jest możliwe z uwagi na to, iż zakres nakazanych prac oraz koszty z nimi związane przekraczają możliwości skarżącej oraz współwłaścicieli lokalu garażowego;

- art. 61 § 4 w zw. z art. 10 § 1 i 28 k.p.a. polegające na nieustaleniu wszystkich stron postępowania zakończonego zaskarżoną decyzją, tj. wszystkich współwłaścicieli lokalu garażowego pod budynkami przy ul. C. w Warszawie oraz niezawiadomieniu ich o wszczęciu postępowania, a w konsekwencji umożliwieniu im czynnego udziału w postępowaniu;

- art. 7, 8, 70 i 80 k.p.a. polegające na niedokładnym i nierzetelnym wyjaśnieniu stanu faktycznego i nieuwzględnieniu słusznego interesu skarżącej w postępowaniu, skutkujące wyznaczeniem niemożliwego do zrealizowania 6-miesięcznego terminu na usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości budynku mieszkalnego wielordzennego przy ul. C. w Warszawie, ze szczególnym uwzględnieniem garażu podziemnego pod budynkami C. z uwagi na zakres nakazanych prac oraz koszty z nimi związane, a tym samym przeprowadzeniem postępowania w sposób niebudzący zaufania do organów władzy publicznej;

- art. 107 § 1 i 3 k.p.a. poprzez pominięcie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wszystkich okoliczności i zarzutów podniesionych przez pełnomocnika skarżącej w piśmie z dnia 26 października 2012 r. tj. w rozszerzeniu odwołania od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla m. st. Warszawy z dnia [...] września 2012 r. nr [...].

Wskazując na powyższe wniesiono o uchylenie w całości decyzji Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] listopada 2012 r. nr [...].

W odpowiedzi na skargę Mazowiecki Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wniósł o oddalenie skargi i podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w zaskarżonym wyroku z dnia 23 sierpnia 2013 r. uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zarówno zaskarżona jak również poprzedzająca decyzja nie narusza przepisów prawa. Sąd podzielił stanowisko organu przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Sąd podkreślił, iż podstawą materialnoprawną zaskarżonej decyzji był art. 66 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Sąd przypomniał treść art. 61 i 66 tej ustawy reść art.mnial B" w Warszawie, i wskazał, że z sformułowania art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane w sposób nie budzący wątpliwości wynika, że decyzja podejmowana przez organ na tej podstawie nie ma charakteru decyzji uznaniowej, lecz jest to decyzja związana. Jeśli zaistnieje chociażby jedna z przesłanek wymienionych w ust. 1 tego artykułu, to organ nadzoru budowlanego ma obowiązek wydać decyzję nakazującą usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Stwierdzenie nieprawidłowości polegających na nieodpowiednim stanie technicznym budynku powinno być udokumentowane wynikami kontroli stanu technicznego budynku, natomiast wynikający z ustaleń kontroli zakres stwierdzonych nieprawidłowości nakazanych do usunięcia, powinien zostać określony bezpośrednio w treści decyzji lub w ekspertyzie technicznej, przywołanej w decyzji (Prawo budowlane. Komentarz, pod red. Z. Niewiadomskiego, 5. wyd. C.H. BECK, Warszawa, 2013, k. 653-655) - co w niniejszej sprawie nastąpiło. Przywołany wyżej art. 61 ustawy Prawo budowlane określa obowiązki właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, które to obowiązki są obowiązkami nałożonymi z mocy prawa, mającymi na celu zapewnienie użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem. Użytkowany obiekt budowlany powinien być utrzymywany w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej; powinien być użytkowany w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska, stosownie do art. 5 ust. 2 ustawy Prawo budowlane. Obowiązek ten został nałożony na oba te podmioty, przy czym wykonanie tego obowiązku przez jeden z tych podmiotów - zwalnia z tego obowiązku drugi podmiot. Sąd wskazał, iż jak wynika z akt sprawy, postępowanie administracyjne zostało wszczęte z urzędu, po przeprowadzeniu kontroli stanu technicznego garażu w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych przy ul. C., z której wynikało, że garaż podziemny jest zawilgocony i zagrzybiony. Z ekspertyzy technicznej sporządzonej przez rzeczoznawcę budowlanego posiadającego stosowne uprawnienia, na zlecenie Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w Warszawie, do czego Wspólnota została zobowiązana przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla m. st. Warszawy postanowieniem wydanym na podstawie art. 62 ust. 3 w zw. z art. 61 ustawy Prawo budowlane wynika, że garaż podziemny nie ma zapewnionej poziomej izolacji przeciwwodnej, co powoduje zawilgocenie fundamentów i ścian, zalewanie podziemnej części garażowej oraz powstanie wykwitów pleśni grzybowej. W ocenie Sądu, słusznie organ zauważył, iż świadczy to o tym, że garaż podziemny jest w nieodpowiednim stanie technicznym w rozumieniu art. 66 ust. 1 i 3 ustawy Prawo budowlane. Sąd podkreślił, iż adresatem nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, o których mowa w art. 66 ust. 1 ustawy - Prawo budowlane może być wyłącznie właściciel lub zarządca obiektu, bowiem tylko na tych podmiotach ciąży obowiązek utrzymania obiektu w należytym stanie. Obowiązki wynikające z art. 61 i 66 Prawa budowlanego związane z utrzymaniem należytego stanu technicznego obiektu budowlanego, w którym funkcjonuje Wspólnota Mieszkaniowa, winny być nałożone właśnie na ten podmiot.

Słuszne jest również stanowisko organu, że ocena, kto ponosi winę za nieodpowiedni stan techniczny części obiektu budowlanego, nie należy do materii regulowanej przepisami prawa budowlanego i wykracza poza granice właściwości organów administracji publicznej. Intencją uregulowania zawartego w art. 66 ustawy Prawo budowlane jest usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w aspekcie przepisów prawa administracyjnego. Gdy nieodpowiedni stan techniczny obiektu budowlanego jest efektem działań osób trzecich, adresatom nakazów orzeczonych na podstawie art. 66 Prawa budowlanego przysługuje prawo dochodzenia odszkodowania przed sądem powszechnym, na zasadach określonych w przepisach kodeksu cywilnego. Sąd podzielił stanowisko organu, że brak środków finansowych na realizację obowiązków wynikających z ustawy Prawo budowlane, co podnosiła Wspólnota Mieszkaniowa, nie jest okolicznością, która miałaby jakikolwiek wpływ na podjęcie rozstrzygnięcia w trybie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego przez organ nadzoru budowlanego, bowiem decyzja wydana na podstawie tego przepisu ma charakter związany, a rozstrzygnięcie zależne jest tylko od zaistnienia którejkolwiek z przesłanek wymienionych w tym przepisie. Celem tego przepisu jest zobowiązanie określonego podmiotu do podjęcia działań mających na celu usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości obiektu budowlanego lub jego części, tak, ażeby doprowadzić go do odpowiedniego stanu technicznego. Przepisy administracyjnego prawa materialnego nie uzależniają wydania nakazu od istnienia po stronie właściciela lub zarządcy środków finansowych, pozwalających na ich wykonanie. Sąd zaznaczył, iż zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.), ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Z przepisu tego wynika, że właściciele działają poprzez wspólnotę mieszkaniową. Stosownie do art. 3 ust. 1 i 2 tej ustawy, w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej, a współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną (art. 8 ust. 1 i 2 tej ustawy).

Sąd stwierdził, że skoro garaż podziemny jest współwłasnością właścicieli lokali, a współwłaściciele działają przez wspólnotę, która jest również zarządcą budynku, o którym mowa w art. 61 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, to słusznie organ uznał, iż obowiązki wynikające z art. 61 i art. 66 Prawa budowlanego związane z utrzymaniem należytego stanu technicznego obiektu budowlanego, w którym funkcjonuje Wspólnota Mieszkaniowa, winny być nałożone na ten właśnie podmiot, bowiem intencją uregulowania zawartego w art. 66 ustawy Prawo budowlane jest usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w oparciu o przepisy prawa administracyjnego.

Reasumując Sąd stwierdził, że postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone wnikliwie, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy oceniony został właściwie, a mające zastosowanie w sprawie przepisy zostały prawidłowo zinterpretowane. Mając powyższe na uwadze, Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku złożyła Wspólnota Mieszkaniowa [...] w Warszawie.

Wyrok zaskarżono w całości zarzucając mu naruszenie prawa materialnego, tj.:

- art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 w zw. z art. 61 Prawa budowlanego, art. 28 k.p.a. oraz art. 13 ustawy o własności lokali poprzez ich błędną wykładnię polegającą na:

a) uznaniu, iż decyzja administracyjna wydana na podstawie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego została prawidłowo skierowana do Skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej, w sytuacji, gdy w odniesieniu do stanu technicznego wyodrębnionego lokalu garażowego Skarżąca nie może zostać uznana za właściciela bądź zarządcę obiektu budowlanego w rozumieniu art. 61 Prawa budowlanego,

b) uznaniu, iż art. 66 oraz 61 Prawa budowlanego znajdują zastosowanie w odniesieniu do wyodrębnionego lokalu garażowego w sytuacji, gdy nieodpowiedni stan techniczny tego lokalu ustalony w sprawie nie może zostać uznany za nieodpowiedni w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego, ponieważ nie oddziałuje na nieruchomość wspólną (obiekt budowlany),

c) uznaniu, iż prawidłowo zostały ustalone wszystkie strony postępowania, w sytuacji, gdy współwłaściciele lokalu garażowego posiadali interes prawny w sprawie polegający bądź na obowiązku z wykonania czynności określonym decyzjami organów administracji bądź obowiązku znoszenia prowadzenia prac w ich lokalu wynikający z przepisów prawa;

- art. 3, art. 6 oraz art. 8 ustawy o własności lokali poprzez ich błędną wykładnię polegającą na uznaniu, iż skoro garaż podziemny jest współwłasnością właścicieli lokali, a współwłaściciele działają przez wspólnotę, która jest również zarządcą budynku, to obowiązki wynikające z art. 61 i art. 66 Prawa budowlanego w odniesieniu do stanu technicznego tego lokalu, mogą być nałożone na Wspólnotę.

Wskazując na powyższe skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania bądź ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku oraz stwierdzenie nieważności Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] listopada 2012 r. nr [...] oraz poprzedzającej ją decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla m.st. Warszawy nr [...] z dnia [...] września 2012 r., nadto wniesiono o zasądzenie na rzecz Skarżącej zwrotu kosztów postępowania sądowo-administracyjnego za obydwie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej rozwinięto argumentację wskazaną w powyższych zarzutach.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270, ze zm., dalej: p.p.s.a.) Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej i z urzędu bierze pod rozwagę jedynie nieważność postępowania, której przesłanki zostały wymienione w § 2 tego przepisu, a która w rozpatrywanej sprawie nie zachodzi.

Rozpoznając skargę kasacyjną w wyznaczonych wyżej granicach należy wskazać, iż nie posiada ona usprawiedliwionych podstaw.

Analiza zarzutów skargi kasacyjnej pozwala na stwierdzenie, że istota problemu sprowadza się do tego czy w sposób prawidłowy organy nadzoru budowlanego oraz Sąd pierwszej instancji, który stanowisko organów zaaprobował nałożyły na Wspólnotę Mieszkaniową obowiązki wymienione w decyzji - w oparciu o art. 61 i 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.). Naruszenia tego przepisu skarżąca kasacyjnie upatruje w dwóch kwestiach: po pierwsze, stwierdziła, że stan techniczny garażu nie został uznany za nieodpowiedni w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego albowiem wady nie oddziaływują na nieruchomość wspólną. Po drugie, zakwestionowała skierowanie decyzji do skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej. Podkreśliła przy tym, że pomieszczenie garażu stanowi wyodrębniony, samodzielny lokal niemieszkalny, który jest współwłasnością właścicieli lokali.

Żaden z tych argumentów nie podważa prawidłowości rozstrzygnięcia Sądu pierwszej instancji.

Oceniając trafność pierwszego z ww. zarzutów wskazać należy, że na żadnym etapie postępowania administracyjnego, ani sądowoadministracyjnego Wspólnota Mieszkaniowa nie kwestionowała prawidłowości ustaleń dokonanych przez organy administracji co do stanu technicznego budynków mieszkalnych przy ul. C. w Warszawie. Stan ten przedstawia znajdująca się w aktach sprawy ekspertyza sporządzona przez rzeczoznawcę budowlanego C.D. Skarga kasacyjna również nie zawiera zarzutów, co do błędnych ustaleń w tym zakresie, co oznacza, że jej autor nie podważył skutecznie prawidłowości ustaleń Sądu w omawianej części.

Nie można również podzielić zarzutu skarżącej kasacyjnie Wspólnoty, że stan techniczny garażu nie rzutuje na budynki Wspólnoty. Z ww. ekspertyzy oraz protokołu oględzin obiektu z dnia 25 stycznia 2012 r. wynika, że garaż jest zawilgocony, od fundamentu wychodzi wilgoć, która przechodzi na ściany konstrukcyjne budynku. Zawilgocenia i początki grzyba widoczne są w całym garażu budynku. W protokole tym stwierdzono, że z tego właśnie powodu, tj. rozprzestrzeniania się wilgoci na inne ściany, istnieje zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia. Brak jest podstaw do kwestionowania zapisów protokołu w tym zakresie biorąc pod uwagę, iż przedstawiona w nim ocena co do stanu technicznego obiektu oraz zagrożenia ludzi i mienia zostały dokonane przez sporządzającego kontrolę inspektora nadzoru budowlanego, który, z racji wykonywanych czynności posiada wiadomości specjalne umożliwiające wyrażanie takiego stanowiska. Te okoliczności znalazły następnie potwierdzenie w ww. ekspertyzie sporządzonej na zlecenie Wspólnoty, zobowiązanej przez organ nadzoru budowlanego.

Konkludując nie ma racji skarżąca kasacyjnie, iż stan techniczny garażu nie oddziaływuje na nieruchomość wspólną, a w konsekwencji, iż nie jest "stanem nieodpowiednim" w rozumieniu art. 66 ust. 1 pkt 1 ustawy - Prawo budowlane. W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, iż nieodpowiedni stan techniczny w rozumieniu ww. przepisu oznacza sytuację, w której obiekt budowlany nie odpowiada wymogom określonym w przepisach techniczno-budowlanych. Sytuacja, w której ściany są zawilgocone i zagrzybione niewątpliwie wyczerpuje pojęcie "nieodpowiedniego stanu technicznego".

Nie ma także racji skarżąca kasacyjnie Wspólnota, iż w okolicznościach mniejszej sprawy brak było podstaw do nałożenia na nią wskazanych w decyzji obowiązków. Trafnie przypomniał Sąd pierwszej instancji, że obowiązki utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym spoczywają na właścicielu lub zarządcy budynku (art. 61 ustawy Prawo budowlane).

Uszło uwadze skarżącej kasacyjnie Wspólnocie, że zaskarżoną decyzją organ administracji nałożył obowiązki usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości budynku mieszkalnego przy ul. C., ze szczególnym uwzględnieniem garażu podziemnego pod budynkami C., a nie nieprawidłowości jedynie w garażu. Wobec tego, wbrew zarzutom Wspólnoty, zły stan techniczny, którego usunięcia dotyczy decyzja odnosi się przede wszystkim do nieodpowiedniego stanu technicznego budynku, a nie pomieszczenia garażowego, który jak twierdzi skarżąca jest odrębnym lokalem niemieszkalnym. Analiza nałożonych obowiązków również wskazuje, iż roboty budowlane mają dotyczyć części wspólnych tego obiektu. Takimi robotami są m.in. usuwanie śladów solnych i pleśni grzybowej ścian, odgrzybianie preparatem grzybobójczym i zagruntowanie zagrzybionych powierzchni, wykonywanie lub uszczelnianie izolacji podposadzkowej szybów windowych. Nie bez znaczenia pozostaje również to, że wymienione w decyzji roboty budowlane, mimo że częściowo mają być wykonane w garażu to niewątpliwie mają za zadanie ochronę substancji całego budynku, jego części wspólnych. Z ekspertyzy technicznej, której treść, co raz jeszcze należy podkreślić, nie jest kwestionowana przez skarżącą kasacyjnie wynika, że przyczyną powstałych wad jest niestaranne wykonanie poziomej izolacji przeciwwodnej oraz nieskuteczna izolacja wewnętrzna. W tej sytuacji nie ulega wątpliwości, że organy nadzoru budowlanego w sposób prawidłowy nałożyły obowiązki usunięcia stwierdzonych wad na Wspólnotę Mieszkaniową jako ten podmiot, który jest zobowiązany do utrzymywania obiektu w należytym stanie technicznym. Warto raz jeszcze podkreślić, iż skoro intencją organu, co nie ulega wątpliwości, było doprowadzenie do należytego stanu technicznego całego obiektu budowlanego, a nie jedynie garażu to roboty budowlane związane z usunięciem stwierdzonych wad muszą być nałożone na Wspólnotę Mieszkaniową jako reprezentującą ogół właścicieli.

W tej sytuacji zarzut naruszenia art. 66 ust. 1 w zw. z art. 61 ustawy Prawo budowlane poprzez skierowanie decyzji do niewłaściwego podmiotu nie ma usprawiedliwionych podstaw.

W świetle powyższych rozważań nie ma racji skarżący kasacyjnie, że Sąd wadliwie uznał, iż strony niniejszego postępowania zostały ustalone prawidłowo. Wprawdzie krąg stron postępowania w postępowaniu prowadzonym w oparciu o art. 61 i n. ustawy - Prawo budowlane określa art. 28 k.p.a., ale w niniejszej sprawie dla uznania, że członkowie Wspólnoty lub współwłaściciele pomieszczenia garażowego posiadają przymiot strony winni wykazać indywidualny interes prawny. Tymczasem zgodnie z utrwalonym poglądem prezentowanym w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażonym m.in. w wyrokach z dnia 26 stycznia 2009 r., sygn. akt II OSK 51/08, z dnia 28 listopada 2012 r., sygn. II OSK 1375/11 i z dnia 26 stycznia 2009 r., sygn. II OSK 51/08; (dostępne na http://:orzeczenia.nsa.gov.pl), które w pełni podziela Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę, zarzut naruszenia przepisów postępowania polegający na niewłaściwym ustaleniu kręgu stron i w konsekwencji pozbawienie niektórych podmiotów czynnego udziału w postępowaniu przysługuje jedynie temu podmiotowi, którego prawa zostały w ten sposób naruszone. A zatem skarżącej Wspólnocie nie przysługuje skutecznie prawo podniesienia zarzutu wadliwego ustalenia kręgu stron postępowania.

Z tych wszystkich względów, działając w oparciu o art. 184 p.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny skargę kasacyjną oddalił.