Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 766/04
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2006-01-30 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Barbara Kamieńska (spr.) Sędzia WSA Elwira Brychcy Sędzia WSA Małgorzata Górecka Protokolant masz. Maria Kasztelan po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 stycznia 2006 r. sprawy ze skargi G.N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] czerwca 2004 r. Nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza K. z dnia [...] kwietnia 2004 r. Nr [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej kwotę 500 zł (pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów sądowych, III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. /-/ M.Górecka /-/ B.Kamieńska /-/ E.Brychcy


UZASADNIENIE

Burmistrz K. decyzją nr [...] – wydaną na podstawie art. 104 kpa i art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717) – ustalił na wniosek D. i Z. małżonków R. warunki zabudowy terenu dla inwestycji polegającej na przebudowie i adaptacji istniejącego hotelu na budynek mieszkalny wielorodzinny oraz baru typu "pub" na działce nr [...] położonej w K. przy ul. [...], z zastrzeżeniem, że "z uwagi na dotychczasowy charakter budynku powinien zachować funkcję usługowo-mieszkalną", odstępując w trybie art. 107 § 1 kpa od sporządzenia uzasadnienia decyzji, ponieważ planowana inwestycja spełnia wszystkie warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 powołanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a nadto w całości uwzględnia żądania strony.

Odwołanie od tej decyzji wniosły współwłaścicielki nieruchomości, na której usytuowany jest objęty wnioskiem budynek, D. J. i G. N. W uzasadnieniu wyjaśniły, że lokal położony na parterze budynku już od dawna pełnił funkcję lokalu restauracyjnego – od 1920r. Zawarty w decyzji zapis o konieczności zachowania funkcji usługowo-mieszkalnej pozwoli na prowadzenie działalności usługowej na parterze tylko w określonych godzinach od 6-22 i w konsekwencji uniemożliwi dalsze prowadzenie na parterze lokalu restauracyjnego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] czerwca 2004r. utrzymało w mocy zaskarżona decyzję podkreślając, że inwestycja została zaopiniowana przez Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego w K., a także przez Wojewódzki Urząd Ochrony Zabytków w P. – Delegatura w K. oraz stosownie do art. 60 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uzyskała pozytywne uzgodnienia z Wojewodą W., Zarządem Województwa W. oraz Zarządem Powiatu K. Zdaniem organu II instancji, interesy odwołujących się chroni dostatecznie zamieszczona w decyzji Burmistrza K. klauzula zobowiązująca inwestora do utrzymania dotychczasowego charakteru budynku. Decyzja o warunkach zabudowy nie rozstrzyga o godzinach otwarcia lokalu gastronomicznego.

Powyższa decyzja jest przedmiotem skargi wniesionej skutecznie do Sądu Administracyjnego przez G. N. Natomiast skarga D. J. została prawomocnie odrzucona.

Skarżąca ponowiła zarzuty przedstawione w odwołaniu oraz wyjaśniła, że inwestycją D. i Z. małżonków R. objęte są pomieszczenia usytuowane na I, II i III piętrze (dotychczasowy hotel), natomiast we władaniu skarżącej uczestniczki postępowania D. J. – parter budynku (lokal restauracyjny). Mimo, że inwestorzy wystąpili z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy na planowaną przebudowę i adaptację istniejącego hotelu na budynek wielorodzinny oraz bar typu "pub", to zdaniem skarżącej nie zostało jej wyjaśnione w toku postępowania administracyjnego "czy warunki zabudowy dotyczą w tej sytuacji całości budynku łącznie z parterem, czy też jedynie tej części budynku, której państwo R. są właścicielami". W tej ostatniej sytuacji warunki "wydane zostały z naruszeniem dotychczasowego charakteru budynku, bowiem część restauracyjna w tym budynku zlokalizowana jest jedynie na parterze".

Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi podkreślając, iż decyzja ustalająca warunki zabudowy nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Tym samym możliwe jest wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy terenu, który nie jest w dyspozycji inwestora. Kwestie związane z prawem do dysponowania nieruchomością ustalane są na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego – przy wydawaniu pozwolenia na budowę.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje;

Skarga jest uzasadniona. Zgodnie z przepisem art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), decyzję o warunkach zabudowy - w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - wydaje się między innymi, gdy zmiana zagospodarowania terenu polega na zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Dlatego inwestorzy wystąpili o ustalenie warunków zabudowy dla planowanej "przebudowy budynku hotelu na budynek mieszkaniowy wielorodzinny z barem typu "pub".

Ponieważ kwestia własności lokali istniejących w tym budynku uregulowana jest aktualnie w ten sposób, że inwestorzy są współwłaścicielami na prawach małżeńskiej wspólności lokalu nr [...] o powierzchni użytkowej [...] m2, a skarżąca G. N. i uczestniczka postępowania D. J. współwłaścicielkami po połowie lokalu nr [...] o powierzchni [...] m2 (wypis z rejestru gruntów k.1 akt administracyjnych), to wbrew stanowisku organu odwoławczego skarżące mają prawo wiedzieć, czy planowana przez inwestorów zmiana sposobu zagospodarowania obejmie tylko powierzchnię należącego do inwestorów lokalu nr [...], czy też obejmie także lokal nr [...]. W pierwszej bowiem sytuacji zamierzenie inwestycyjne obejmie utworzenie w lokalu nr [...] nie tylko lokali mieszkalnych, ale i lokalu typu pub, przy dalszym zachowaniu istniejącej już od kilkudziesięciu lat restauracji w lokalu nr [...] na parterze, zaś w drugiej sytuacji – wniosek o warunki obejmuje też zmianę użytkowania lokalu nr [...] polegającą na zmianie restauracji na pub.

Potrzeby wyjaśnienia tej kwestii nie zmienia uregulowanie art. 63 ust. 2 powołanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stanowiące że decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu i nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich.

Organu obu instancji pominęły, że inwestorzy powołują się we wniosku na ustalenie warunków zabudowy na to, że są właścicielami, co zdaje się wskazywać, iż zamierzają dokonać zmian tylko w obrębie należącego do nich lokalu nr [...], natomiast Burmistrz K. zwracał się do szeregu podmiotów o uzgodnienie warunków zabudowy "na przebudowę i adaptację istniejącego budynku hotelu na budynek mieszkalny wielorodzinny – w parterze baru typu pub". Na parterze usytuowany jest lokal nr [...] o charakterze restauracyjnym nie należący do inwestorów, lecz do skarżącej i D. J.

Jeżeli przyjąć, że Burmistrz K. prawidłowo zinterpretował treść wniosków inwestorów – jako zamierzenie polegające na zmianie sposobu użytkowania lokalu nr [...] z hotelowego tylko na mieszkalny oraz lokalu nr [...] położonego na parterze o charakterze restauracji na pub, to nie można zaakceptować treści decyzji nr [...] o warunkach zabudowy, w której Burmistrz pomija ten najbardziej istotny element, eksponowany we wnioskach o uzgodnienie warunków inwestycji, czyli zwrot "w parterze bar typu pub".

Czy przekształcenie lokalu w pub planuje się w lokalu nr [...] należącym do inwestorów jest nie tylko istotne, ale i w dodatku sporne. Gdyby bowiem zamierzona zmiana użytkowania miała zamknąć się w powierzchni lokalu nr [...], to w konsekwencji w budynku powstałoby kilkanaście lokali mieszkalnych i pub w dawnej części hotelowej, a oprócz tego funkcjonowałaby jeszcze restauracja na parterze w odrębnym lokalu nr [...]. Organy tego nie wyjaśniły, mimo próśb zgłoszonych przez właścicielki lokalu nr [...] (pismo z dnia [...] marca 2004r.)

Rozstrzyganie na podstawie wniosku o wydanie warunków zabudowy, którego przedmiot i zakres cały czas budzi wątpliwości jest uchybieniem proceduralnym mającym wpływ na wynik sprawy i narusza zasady ogólne zawarte w art. 7 i 8 kpa. Organy administracji publicznej nie podjęły bowiem wszelkich kroków niezbędnych do wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy. Nie prowadziły też postępowania w taki sposób, aby pogłębić zaufanie obywateli do organów Państwa.

Nadto niedopuszczalne było w tej sytuacji przejście do porządku przez organ nad faktem zaniechania przez organ pierwszej instancji sporządzenia uzasadnienia decyzji na podstawie § 4 art. 107 kpa.

Gdyby w toku dalszego postępowania wyjaśniło się, że wniosek inwestorów dotyczy tylko zmiany sposobu użytkowania lokalu nr [...], to nieprzydatne dla rozstrzygnięcia sprawy będą wszelkie uzgodnienia uzyskane na "bar typu pub (na parterze"), czyli poza lokalem nr [...] usytuowanym na wyższych kondygnacjach.

Z tych wszystkich względów, na podstawie art. 145 § 1 pkt 3, art. 152 i art. 200 prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2002r. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzeczono jak w sentencji.

/-/ M.Górecka /-/ B.Kamieńska /-/ E.Brychcy

MarK