Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 244/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2019-08-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Nadzór budowlany
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 66 ust. 1 art. 81 c ust. 2
journal: Dz.U. 2019 poz 1186
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Stanisław Nitecki, Sędziowie Sędzia NSA Łucja Franiczek (spr.), Asesor WSA Tomasz Dziuk, po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 13 sierpnia 2019 r. sprawy ze skargi A w G. na postanowienie Śląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Katowicach z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie obowiązku przedłożenia ekspertyzy stanu technicznego budynku oddala skargę.


UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia [...] r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla miasta G. działając na podstawie art. 62 ust. 3 oraz art. 81c ust. 2 i art. 80 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r. poz. 1202), nałożył na skarżącą "A." obowiązek przedłożenia ekspertyzy stanu technicznego budynku przy ul. [...] nr [...] w G., z określeniem zakresu robót budowlanych niezbędnych do wykonania w celu doprowadzenia budynku do stanu zgodnego z przepisami, umożliwiającego jego dalsze użytkowanie, w szczególności przepisów techniczno-budowlanych oraz norm dotyczących wentylacji. Termin wykonania obowiązku określono do dnia 30 listopada 2018 r.

W uzasadnieniu organ I instancji podał, że dnia [...] r. do organu wpłynęło pismo A. i A. R., z prośbą o interwencję w sprawie występowania zagrzybienia na ścianach zewnętrznych zajmowanego przez nich lokalu nr [...]. W piśmie opisano zaistniałą w lokalu sytuację. W dniu [...] r. złożyli także wniosek o przeprowadzenie postępowania w zakresie stanu technicznego budynku.

Dodatkowo w dniu [...] r. I. C. zwróciła się z prośbą o sprawdzenie stanu technicznego klatki schodowej i stanu technicznego lokalu mieszkalnego nr [...], którego jest najemcą.

Ustalono, że właścicielem przedmiotowej nieruchomości (działka nr 1., obręb C., KW [...]) jest "A." reprezentowana przez zarząd w osobach A. T. i E. T.(uchwala z dn. [...] r. nr [...]), natomiast zarządcą nieruchomości jest "B." I "C." Sp. z o.o. z siedzibą w G. przy ul. [...] (umowa o zarządzanie nr [...] z dn. [...]). Właścicielem lokali nr [...],[...],[...] i [...] jest Gmina G. A. i A. R. są najemcami lokalu nr [...], W. W. jest najemcą lokalu nr [...], H. S. jest najemcą lokalu nr [...].

Wobec powyższego organ wszczął postępowanie administracyjne w sprawie stanu technicznego budynku.

Ustalono, że na terenie nieruchomości znajduje się budynek mieszkalno-usługowy składający się z dwóch segmentów, niższego - podpiwniczonego i wyższego -niepodpiwniczonego, oba segmenty posiadają 3 kondygnacje nadziemne. Część wyższa posiada dach jednospadowy, część niższa dach dwuspadowy. Budynek został wybudowany w konstrukcji tradycyjnej murowanej, posiada ściany murowane, stropy międzykondygnacyjne drewniane, schody międzykondygnacyjne drewniane, dach o konstrukcji drewnianej, pokryty papą. Budynek jest wyposażony w instalacje: wodno-kanalizacyjną, gazową, elektryczną, teletechniczne, ogrzewanie lokali w budynku jest mieszane. Do budynku od strony północno-wschodniej przylega przybudówka i budynek sklepu. Ustalono, że jednokondygnacyjna przybudówka posiada dach pulpitowy przekryty papą i częściowo blachą (w części wyniesionej ponad obrys dachu). Rura spustowa z dachu przybudówki odprowadza wody opadowe na utwardzony teren podwórka. Przybudówka jest przedmiotem odrębnego postępowania prowadzonego w tut. organie.

Podczas czynności przeprowadzonych w dniu [...] r. stwierdzono, że na parterze budynku w segmencie wyższym usytuowane są lokale nr [...] i [...], natomiast w części niższej lokale nr [...] i [...]. Lokal nr [...], usytuowany jest na 1 piętrze pod kondygnacją poddasza.

Lokal nr [...] o pow. użytkowej wynoszącej 77,09 m2 (według oświadczenia lokatorów), składa się z 2 pokoi i kuchni w amfiladzie. Z pomieszczenia kuchni wydzielone jest pomieszczenie łazienki. Lokal zamieszkuje [...] osób. W łazience znajduje się kocioł dwufunkcyjny c.o. i c.w.u. oraz wentylacja grawitacyjna bez kratki. W drzwiach łazienkowych wykonano otwory nawiewne. Pomieszczenie kuchni nie posiada wentylacji. Łazienka posiada wymiary w rzucie 2,6m x 1,9m oraz wysokość w dniu kontroli - 2,5m do stropu podwieszonego. Kuchnia posiada wysokość 2,9m. Ponad sufitem podwieszanym łazienki w dniu kontroli wykonany był otwór w ścianie działowej wentylujący przestrzeń między sufitem podwieszanym, a stropem od strony kuchni. W przestrzeni tej znajdował się wlot do jedynego przewodu wentylacyjnego w lokalu. Kratka wentylacyjna w pomieszczeniu kuchni nie jest podłączoną do przewodu wentylacyjnego. Stolarka okienna w lokalu posiada zamontowane nawiewniki.

Stwierdzono, że w lokalu występują ślady zawilgocenia na całej wysokości ściany wewnętrznej od strony klatki schodowej, zawilgocenia w narożnikach przy ścianie okiennej, wilgoć na ościeżach okiennych we wszystkich pomieszczeniach oraz przy podłodze na ścianach zewnętrznych od strony ulicy, na ścianie zewnętrznej od strony budynku nr [...], na ścianie wewnętrznej pomiędzy kuchnią a pokojem. W przedpokoju na stropie stwierdzono ślady zalania oraz miejscowe odpadnięcie tynku z widocznym otrzcinowaniem stropu.

W trakcie kontroli udostępniono również pomieszczenia lokalu nr [...], który składa się z 2 pokoi, pokoju z aneksem kuchennym, przedpokoju i łazienki. Powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 60,91m2 (według oświadczenia lokatorów). Wysokość pomieszczeń to 2,95 m. Lokal zamieszkują [...] osoby. W lokalu zamontowano okna PCV, wyposażone w nawiewniki. Aneks kuchenny oraz łazienka posiadają wentylację mechaniczną, podłączoną do odrębnych przewodów kominowych, zgodnie z przedłożoną podczas kontroli opinią kominiarską nr [...] z dn. [...] r. Lokal jest ogrzewany ogrzewaniem podłogowym, zasilanym kotłem gazowym dwufunkcyjnym zainstalowanym w łazience. Wymiary łazienki w rzucie; 3,0m x 1,4m i wysokość 2,55m. Lokatorka mieszkania oświadczyła, że zawilgocenie występuje na wszystkich ścianach zewnętrznych, w szczególności na ścianie zewnętrznej, przylegającej do drzwi wejściowych od strony podwórza, gdzie ślady wilgoci występują na całej wysokości ściany, na której wykonano tynk mozaikowy od strony podwórza. Najemca lokalu wniosła, że przyczyną zawilgocenia może być tynk mozaikowy, brak odwodnienia budynku od strony podwórza przy jednoczesnym całkowitym utwardzeniu nawierzchni podwórka oraz zalewanie narożnika budynku z powodu uszkodzonej rynny przy budynku gospodarczym.

Lokal nr [...], o powierzchni użytkowej 76,70m2 (według oświadczenia lokatorów), usytuowany jest w obrębie poddasza, składa się z 4 pokoi, utworzonych przez podział pierwotnie istniejących 2 pokoi. Lokal zamieszkuje [...] osób. Wysokość kuchni wynosi 3,3m. Lokal mieszkalny jest ogrzewany jednym piecem kaflowym. Wyposażony jest w instalację gazową. W kuchni znajduje się kratka wentylacyjna, podłączona do przewodu kominowego (jedyna w całym lokalu). W lokalu występują nierówności podłogi i ugięcia stropu nad parterem. Ugięcie stropu jest szczególnie widoczne na progu wejściowym z przedpokoju do kuchni. Lokatorka zgłosiła zalewanie lokalu wodami opadowymi ze strychu na skutek nieszczelności w dachu.

Podczas dodatkowej kontroli przeprowadzonej w dniu [...] r. ustalono, że w lokalu mieszkalnym nr [...] zdemontowano sufit powieszany w łazience. Ustalono jednocześnie, że lokal jest wentylowany za pomocą wentylatora mechanicznego osadzonego w łazience w miejscu kratki wentylacyjnej. W lokalu widoczne były ślady czarnego nalotu w pokoju dziecięcym przy podłodze, w kuchni na ścianach i wokół okna oraz w przedpokoju przy podłodze. Pokoje w lokalu posiadają wysokość 3,2m.

W lokalu nr [...] stwierdzono plamy zacieków na suficie pomieszczenia kuchni. W obrębie poddasza znajdują się dodatkowe 3 lokale mieszkalne po kapitalnym remoncie.

Kontrola została przeprowadzona również w obrębie lokalu nr [...]. Lokal posiada odrębne wejście usytuowane w ganku przylegającym do budynku od strony ściany szczytowej. Oprócz pomieszczenia ganku lokal składa się z 2 pokoi, kuchni przechodniej, łazienki, łazienki wydzielonej z pomieszczenia kuchni i przedpokoju. W jednym z pokoi stwierdzono ślady zacieków przy podłodze na ścianie szczytowej budynku. Dodatkowo lokatorka wskazała spękania na styku ganku z bryłą budynku głównego (od strony wewnętrznej). Lokal posiada 1 kratkę wentylacyjną, usytuowaną w pomieszczeniu łazienki. Drzwi do łazienki posiadają kratkę nawiewną. Pod oknem kuchennym stwierdzono występowanie dodatkowego nawiewu przez ścianę zewnętrzną budynku. Lokal ogrzewany jest piecami kaflowymi, w tym jednym na opał stały. Drugi piec kaflowy posiada zamontowane grzałki elektryczne. Ciepła woda użytkowa jest przygotowywana za pomocą gazowego przepływowego podgrzewacza wody tzw. junkersa.

Lokatorka mieszkania zgłosiła, że w jej pomieszczeniu piwnicznym pojawia się okresowo przepływająca woda. Dodatkowo wskazała, że w lokalu nr [...] poprzednia lokatorka również zgłaszała zarządcy nieprawidłowości w funkcjonowaniu wentylacji i zawilgocenie ścian w pomieszczeniu kuchni. W obrębie kratki wentylacyjnej w lokalu stwierdzono brak ciągu kominowego.

Stwierdzono, że klatka schodowa w budynku jest po kapitalnym remoncie, remont zgodnie z oświadczeniem lokatorów wykonano w 2013 r. W korytarzu klatki schodowej w pasie przy podłodze o wysokości około .50cm widoczne były wybrzuszenia tynków i farby olejnej oraz częściowe odpadanie tynków.

W obrębie strychu stwierdzono wyraźny podział na część z wyremontowaną konstrukcją dachu i wyremontowaną podłogą oraz na część, która wymaga remontu. Obie części zostały wydzielone drewnianą balustradą. W części nie wyremontowanej stwierdzono uszkodzenia w zakresie konstrukcji dachu, zawilgocenia na elementach konstrukcyjnych brak desek podłogi (widoczna polepa). Widoczne były nieszczelności pokrycia dachowego, zbutwiała płatew narożna i mocno zawilgocona co najmniej 1 krokiew. Na polepie była rozłożona folia PE.

W pomieszczeniach piwnicznych budynku nie stwierdzono śladów zawilgocenia. Większość ścian jest wybiałkowanych, posadzka betonowa w dniu kontroli była sucha.

Stwierdzono, że okienka piwniczne budynku nie są właściwie zabezpieczone przed napływem wód opadowych. Rury spustowe z budynku odprowadzają wodę opadową pod powierzchnię ziemi. Przy drzwiach wejściowych na podwórko stwierdzono, że na wysokości ostatniej kondygnacji wykonano naprawy tynków w sąsiedztwie rury spustowej, gdzie od strony lokalu nr [...] znajduje się pomieszczenie kuchni.

Na elewacjach budynku od strony podwórza w pasie przyziemia stwierdzono ubytki tynków w części niepodpiwnicznej i częściowo podpiwniczonej. Budynek posiada częściowo wykonaną hydroizolację pionową, z folii kubełkowej pod oknami lokalu nr [...] i z folii budowlanej PE na ścianie szczytowej (niezgodnie ze sztuką budowlaną).

Na elewacji frontowej stwierdzono, że w strefie cokołowej pod oknami lokalu nr [...] występują ubytki tynku i zaprawy spajającej elementy muru kamiennego, z którego wykonane są ściany fundamentowe. W części środkowej tej elewacji widoczny jest wyremontowany cokół obłożony płytkami ceramicznymi. W obszarze okien lokalu nr [...] stwierdzono spękania tynków na elewacjach.

Zgodnie z oświadczeniem przedstawicielki zarządu "A.", wniesionym do protokołu z kontroli budynek jest przeznaczony do rozbiórki według zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jej zdaniem problemy z zawilgoceniem lokali mieszkalnych nr [...] i [...] wynikają z nieprawidłowo przeprowadzonych robót remontowych oraz ze zmiany systemu ogrzewania na gazowy, który "generuje wilgoć". W lokalu nr [...] lokatorzy wykonali nowe warstwy podłogi bez montażu hydroizoiacji, zmieniono również układ pomieszczeń w lokalu bez dobudowy brakujących przewodów kominowych.

Protokołem nr [...] z dn. [...] r. dokonano kontroli obowiązku wynikającego z art. 62 Prawa budowlanego i stwierdzono co następuje.

W książce obiektu budowlanego wskazano roboty budowlane - remontowe wykonane w obrębie budynku, polegające m.in. na wymianie tynków, uzupełnieniu murów, remoncie klatki schodowej, remoncie części dachu i jego konstrukcji wraz z ułożeniem nowego pokrycia papowego na części dachu, wymianie obróbek blacharskich, skuciu i uzupełnieniu tynków na parterze w miejscach zawilgocenia, renowacji schodów, osadzeniu okna na strychu, wymianie drzwi wejściowych na podwórko, renowacji drzwi wejściowych od ulicy, wymianie instalacji elektrycznej w budynku i sieci napowietrznej nN, wymianie instalacji domofonowej, częściowej wymianie instalacji gazowej w lokalu nr [...], wymianie okien w klatce .schodowej, wymianie instalacji wodnej w piwnicy, wymianie instalacji kanalizacyjnej od strony podwórza, wymianie instalacji elektrycznej w piwnicy i na strychu, uzupełnieniu rynien i rur spustowych, częściowy remont elewacji, remont przybudówki, przemurowanie pękniętych ścian, naprawie gzymsu od strony podwórza.

W protokole z rocznej okresowej kontroli stanu technicznego nr [...] z dn. [...] r. autorka A. B., nr upr. [...] wskazała, że do remontu jest elewacja budynku (bez konkretnego wskazania), dach, do częściowego wzmocnienia konstrukcja drewniana na strychu, miejscowo do naprawy tynk na parterze klatki schodowej.

W protokole z rocznej okresowej kontroli przewodów kominowych nr [...] z dn. [...] r. wskazano, że w kuchni mieszkania nr [...] brak jest wentylacji.

Autor protokołu z 5-letniej okresowej kontroli stanu technicznego z dn. [...] r. Z. G., ocenił stan techniczny ścian, stropów i więźby dachowej jako dobry, bez uwag.

W toku postępowania lokatorzy lokalu nr [...] przedłożyli dodatkowo m.in. następujące dokumenty:

- protokół zdawczo-odbiorczy z dn. [...] r. przed remontem mieszkania i protokół z dn. [...] r. po remoncie mieszkania, z których wynika, że układ pomieszczeń w mieszkaniu nie uległ zmianie po przeprowadzonym remoncie. Łazienka w lokalu posiadała przed remontem powierzchnię 4,43 m2, powierzchnia po remoncie nie uległa zmianie. Najemcy wymienili jedynie urządzenia sanitarne. W lokalu przed remontem była zainstalowana kuchenka gazowa, natomiast w trakcie remontu dodatkowo wykonano montaż kotła gazowego wielofunkcyjnego,

- rysunek z projektu budowlanego wewnętrznej instalacji gazu z [...] r. wykonanej dla tego lokalu, gdzie wytyczono nowe urządzenia do podłączenia oraz wskazano, że ścianka działowa między kuchnią a łazienką winna mieć wysokość maksymalnie 210 cm,

- pisma kierowane do zarządcy budynku z [...] r., [...] r., [...] r. z prośbą o wykonanie prawidłowej wentylacji w lokalu, hydroizoiacji i odgrzybienia mieszkania,

- pismo, stanowiące odpowiedź zarządcy na skargi mieszkańców lokalu nr [...] z dn. [...] r., w którym wskazano, że "podstawowym powodem występowania wilgoci w mieszkaniu jest brak sprawnej wentylacji pomieszczenia łazienki i kuchni". Jednocześnie zarządca zobowiązał się do opracowania opinii technicznej, określającej przyczynę występowania wilgoci w mieszkaniu oraz przedstawienia sprawy wykonania izolacji poziomej w budynku na zebraniu "A.",

- opinię kominiarską nr [...] z dn. [...] r., sporządzoną przez mistrza kominiarskiego K. C., w której autor wskazał, że dla ich lokalu należy "1. dobudować przewód wentylacyjny dla pomieszczenia kuchni o przekroju min. Ø 150 mm lub 14x14cm. 2. przedmiotowy przewód należy ocieplić na całej długości i wyprowadzić ponad dach budynku na wysokość określoną w PN-89/B-10425",

- pismo z dn. [...] r. informujące o zrealizowaniu robót rozbiórkowych polegających na demontażu sufitu powieszanego w łazience oraz obniżeniu ściany działowej między kuchnią a łazienką do wysokości 210 cm,

- opinię kominiarską nr [...] z dn. [...] r., w której wskazano, że "1. Przewody kominowe w obrębie mieszkania są drożne, 2. Kocioł COG z zamkniętą komorą spalania w łazience podłączony jest prawidłowo do odrębnego przewodu kominowego spalinowego, 3. Łazienka wentylowana jest prawidłowo odrębnym przewodem kominowym wentylacyjnym (dopuszczalne jest zastosowanie wentylatora mechanicznego w pomieszczeniu kotła z zamkniętą komorą spalania). Przedmiotowy kocioł COG i wentylacja nadają się do eksploatacji".

Lokatorka lokalu nr [...] przedłożyła prośby z [...] r. kierowane do zarządcy nieruchomości o wymianę podłóg w mieszkaniu, o montaż pieców kaflowych, o likwidację zagrzybienia mieszkania oraz oświadczenie z dn. [...] r. o przyjęciu mieszkania w takim stanie jakim jest, zgodnie z protokołem zdawczo-odbiorczym z dn. [...] r., z równoczesnym zrzeczeniem się "wszelkich roszczeń o zwrot lub dokonanie rozliczenia z Wynajmującym z tytułu przeprowadzonego remontu powyższego lokalu".

Zarządca przedłożył:

- pismo z dn. [...] r. skierowane do najemców lokalu nr [...] z wezwaniem do przedłożenia dokumentów związanych z wykonaniem przebudowy instalacji gazowej, w celu zainstalowania kotła gazowego, zasilającego instalację centralnego ogrzewania. W piśmie wskazano, że lokator w trakcie remontu miał możliwość dobudowy dodatkowego przewodu wentylacyjnego. Zdaniem zarządcy to zmiana sposobu użytkowania wentylacji w lokalu powoduje powstawanie zawilgocenia i zagrzybienia lokalu mieszkalnego;

- pismo z dn. [...] r., w którym zarządca wskazał, że mieszkańcy z lokalu nr [...] i [...] zostali poinformowani o konieczności naprawienia instalacji wodnej i kanalizacyjnej w mieszkaniach (będących przyczyną zalania lokalu nr [...]). W piśmie zarządca ponownie wezwał do przedłożenia dokumentów związanych z wykonaniem przebudowy instalacji gazowej.

Zarząd "A." przedłożył pismo z dn. [...] r. w którym zapisano, że pokrycie dachowe w budynku jest naprawiane na bieżąco, "ostatnia naprawa została przeprowadzona na przełomie kwietnia i maja 2018r. po zgłoszeniu zalania lokalu nr [...] [...] w planie zagospodarowania przestrzennego Miasta G. nasza nieruchomość przewidziana jest do wyburzenia. Wspólnota mieszkaniowa nie posiada środków na kompleksową naprawę dachu ale na bieżąco usuwamy uszkodzenia usterki pokrycia dachowego. [...] Przyczyną pojawiającej się wilgoci w lokalu nr [...] i nr [...] nie jest brak izolacji przeciwwilgociowej poziomej i pionowej budynku. Do chwili przejęcia lokali nr [...] i nr [...] w w/w lokalach nie było wilgoci, o czym najemcy wiedzieli przejmując lokale do remontu [...] jedną z przyczyn powstawania wilgoci jest fakt zmiany rodzaju ogrzewania z węglowego na gazowe, które generuje wilgoć i niedostosowania do zmian wentylacji".

Zarząd w/w piśmie wskazał ponadto, że jego zdaniem główną i jedyną przyczyną powstawania wilgoci w lokalu nr [...] jest zabudowa przestrzeni w łazience sufitem podwieszanym i pełna wysokość ściany pomiędzy łazienką a kuchnią oraz brak nawiewników: "Jeżeli kominiarz stwierdził konieczność dobudowy komina to jego najemcy mieli to wykonać w trakcie remontu w 2010r. lub uzupełnić [...] na wiosny koszt, gdyż [...] otrzymali mieszkanie z "listy do remontu" i ten fakt nakłada na nich taki obowiązek. [...] Najemca lokalu nr [...] przejęła lokal bez wilgoci również z "listy do remontu" a więc takie same obowiązki spadły na najemcę. [...] W trakcie adaptacji lokalu wyburzono wszystkie ściany, rozebrała wszystkie warstwy podłogi. Prawdopodobnie zmieniono sposób ogrzewania z węglowego na gazowe oraz układ pomieszczeń nie dostosowując i tym samym nie zapewniając odpowiedniej wentylacji do dokonanych zmian".

Zdaniem członka zarządu, roboty związane z wykonaniem tynku mozaikowego na ścianie obok wejścia na podwórze oraz izolacji z folii kubełkowej pod oknami lokalu nr [...] zostały wykonane na prośbę najemcy i przedstawiciela Gminy, chociaż zdaniem zarządu i zarządcy działania te nie przyniosły poprawy w kwestii zawilgocenia lokalu. Ponadto najemca naruszyła części wspólne bez zgody "A." wybijając nawiew w łazience w ścianie nośnej od podwórza, przesuwając drzwi wejściowe do lokalu nr [...] w ścianie nośnej co najmniej o metr. [...] Przyczyną wilgoci w lokalu jest brak jakiejkolwiek wentylacji spełniającej swoją rolę czyli grawitacyjnej. Mechaniczna wentylacja włączana od czasu do czasu, pociągnięta przez cały lokal do pomieszczenia gdzie mieści się kuchnia, została zamontowana tuż przed pierwszą kontrolą PINB. Średnica wentylatora jest nie wystarczająca".

Do pisma dołączono m.in.:

- uchwalę nr [...] "A." o wyrażeniu zgody na wykonanie inwentaryzacji przewodów kominowych w budynku oraz przebudowę i dobudowę przewodów kominowych do lokali mieszkalnych gminnych,

- pismo Wydziału Architektury i Budownictwa Urzędu Miejskiego w G. z dn. [...] r. znak: [...] z informacją, że budynek "znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta G. dla terenu położonego w centralnej cześć miasta, obejmującego Centrum i Śródmieście miasta, tzw. centralne tereny miasta, zatwierdzonym uchwalą Rady Miejskiej w G. nr [...] z dn. [...] r. (Dz. U. Woj. [...]. nr [...] z dnia [...] r. poz. [...]) i zmienionym częściowo uchwalą Rady Miasta G. nr [...] z dnia [...] r. (Dz. U. Woj. [...]. z [...] r. poz. [...]). [...] W związku z tym, iż zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego budynek przy ul. [...] w G. przeznaczony jest od rozbiórki, a ponadto oba przedmiotowe budynki położone są w sąsiedztwie terenów objętych projektowaną obecnie inwestycją p.n. "[...] w G.", która będzie miała bezpośredni wpływ na istniejącą zabudowę z nią sąsiadującą, należy, zdaniem Wydziału Architektury i Budownictwa, w chwili obecnej wstrzymać się ze sprzedażą lokali w budynku".

Ponadto w toku postępowania przedłożone zostały dwa opracowania dotyczące stanu technicznego budynku, tj.:

1) "Opinia techniczna dla lokalu nr [...] dot. wilgoci występujących w dolnych partiach przegród zewnętrznych i wewnętrznych", opracowana w [...] r. przez zespół: mgr inż. M. S., nr upr. [...], dr inż. T. S., mgr inż. M. S. oraz

2) "Ekspertyza techniczna [...] - Ocena stanu technicznego mieszkania, nr[...], w aspekcie występującego zagrzybienia", opracowana w [...] r. przez zespól: dr inż. P. K., nr upr. [...], dr inż. D. W., mgr inż. L. K.

Zakres opracowania nr 1:

- obejmował ocenę stanu technicznego ścian w obrębie lokalu nr [...] , klatki schodowej i elewacji. Nie analizowano wpływu wentylacji w lokalu na przyczynę zawilgocenia ścian.

Zakres opracowania nr 2:

- obejmował ocenę stanu technicznego ścian w obrębie lokalu nr [...], elewacji oraz analizę skuteczności działania wentylacji w lokalu.

W obu opracowaniach, jako jedną z przyczyn zawilgocenia ścian budynku w obszarze przyziemia, potwierdzoną badaniami wilgotnościowymi miernikiem TESTO 635-2, autorzy wskazali zjawisko podciągania kapilarnego wilgoci pochodzącej z gruntu. Lokale nr [...] i [...] położone są w części niepodpiwniczonej budynku, na elewacjach stwierdzono ubytki tynków w przyziemiu i plamy wilgoci. Budynek nie posiada zdaniem autorów z opracowania nr 1 skutecznej izolacji przeciwwilgociowej ścian fundamentowych. W lokalu nr [...] po dokonanych pomiarach anemometrem KIMO VT 210 nie stwierdzono w dniu wizji lokalnej przepływu powietrza w zlokalizowanym w łazience otworze wlotowym czynnego kanału wentylacyjnego.

Ponadto na stan techniczny budynku zdaniem autorów opinii nr 1 wpływają dodatkowo nieprawidłowo wykonane w budynku roboty, tj:

- niewłaściwie ukształtowana opaska betonowa wokół budynku,

- nieprawidłowe połączenie dachu przybudówki do ściany głównego budynku oraz niewłaściwie zamontowana rynna, które powodują możliwość wnikania wody opadowej w szczelinę między budynkiem a przybudówką,

- zamontowana fragmentarycznie od strony podwórza folia kubełkowa "nie jest izolacją przeciwwodną. Pod sztywną folią kubełkową brak śladów izolacji przeciwwodnej". W obu opracowaniach wskazano na konieczność wykonania hydroizolacji budynku w trybie pilnym po osuszeniu murów,

- na jednej ze ścian bocznych od strony podwórza został ułożony nowy tynk mozaikowy, który zdaniem autorów opracowania nr 1, sprzyja podciąganiu kapilarnemu i skutecznie zablokował naturalne wysychanie zawilgoconego muru ceglanego (w opracowaniu nr 1 zamieszczono zdjęcia sprzed ułożenia tego tynku wykazujące plamy wilgoci w przyziemiu, natomiast podczas kontroli PINB z dn. [...] r. potwierdzono zawilgocenie na całej wysokości tej ściany od strony lokalu nr [...]). Autorzy opracowania nr 1 zalecają usunięcie tego tynku i ułożenie nowego tynku wapienno-cementowego.

Według autorów ekspertyzy (opracowanie nr 2) zagrzybienie lokalu nr [...] jest wynikiem równoczesnego oddziaływania dwóch czynników jakimi są:

- podwyższona wilgotność względna powietrza wewnętrznego, spowodowana niewystarczającą krotnością wymian powietrza we wszystkich wentylowanych pomieszczeniach mieszkania (niewystarczająca ilość kanałów wentylacji grawitacyjnej, wadliwie funkcjonująca wentylacja grawitacyjna w pomieszczeniu łazienki),

- niski stan ochrony cieplnej przegród zewnętrznych budynku (brak izolacji termicznej wpływa na powstawanie mostków termicznych np. w miejscach połączenia okien ze ścianami, naroży ścian, połączenia ścian zewnętrznych ze stropem.

Ponadto autorzy wskazali, że "Obowiązkiem administratora budynku jest zapewnienie drożności przewodu wentylacyjnego oraz prawidłowego usytuowania otworów wywiewnych (jako części wspólnej budynku". Ponadto ślady zacieków na stropie mogą wskazywać na zawilgocenie konstrukcji drewnianego stropu nad lokalem nr [...].

W ekspertyzie zalecono m.in. wykonanie izolacji poziomej dla całego budynku np. metodą iniekcji krystalicznej i izolacji pionowej wraz z uzupełnieniem tynków, termomodernizacji ścian budynku, montaż nasady kominowej na przewodzie wentylacyjnym łazienki lokalu nr [...], dobudowę dodatkowego przewodu dla pomieszczenia kuchni na elewacji budynku lub montaż higrosterowalnej wentylacji hybrydowej (nasady wentylacyjne przeznaczone do pracy ciągłej i nawiewniki w oknach), wykonanie odkrywki stropu nad łazienką lokalu nr [...] celem oceny stanu technicznego jego konstrukcji.

Autorzy ekspertyzy zobowiązali mieszkańców lokalu nr [...] do:

- utrzymywania w mieszkaniu prawidłowego przepływu powietrza i kontroli wilgotności względnej powietrza (w przypadku jej przekroczenia powyżej 60% wskazano zwiększenie jego przepływu poprzez przewietrzanie),

- właściwego ogrzewania lokalu w okresie obniżonych temperatur celem nie dopuszczenia do nadmiernego wychładzania pomieszczeń mieszkalnych.

Po dokonaniu analizy zebranego materiału dowodowego organ I instancji stwierdził co następuje: Przewód wentylacyjny, przynależny do lokalu nr [...], do którego podłączona jest kratka wentylacyjna w pomieszczeniu łazienki w/w lokalu, jest niesprawny. Nie posiada właściwego przepływu powietrza, co potwierdził autor opracowania nr 2. Strop nad łazienką i przedpokojem lokalu nr [...] jest zawilgocony, na sufitach w pomieszczeniach lokalu widoczne są ślady zacieków. Lokal nr [...] posiada dodatkową kratkę wentylacyjną w pomieszczeniu kuchni, jednak zdaniem najemców jest ona odłączona od przewodu wentylacyjnego. Najemcy zainstalowali nawiewniki w stolarce okiennej, obniżyli wysokość ściany między łazienką a kuchnią do 210cm oraz zamontowali wentylator mechaniczny w przewodzie wentylacyjnym aby usprawnić przepływ powietrza. Powyższe zmiany zostały zaakceptowane przez, mistrza kominiarskiego w opinii nr [...] z dn. [...] r. Tym samym uznaje się, że nieprawidłowości występujące w obrębie lokalu nr [...] w zakresie wentylacji leżące po stronie lokatorów, zostały usunięte.

W ocenie organu dobudowa brakujących przewodów kominowych dla lokali mieszkalnych leży w gestii właściciela budynku tj. "A.". Roboty budowlane winny być wykonane na podstawie opracowanego projektu budowlanego, po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę. Organ nie posiada kompetencji nakazania dobudowy brakujących przewodów kominowych.

Niezależnie od powyższego stwierdzono podczas przeprowadzonych czynności kontrolnych, że w budynku w wielu miejscach występują ślady zawilgocenia w pasie przyziemia (lokale nr [...],[...],[...], klatka schodowa), wykonana izolacja z folii kubełkowej i folii PE nie stanowi hydroizoiacji (jest wykonana niezgodnie ze sztuką budowlaną). Zdaniem PINB, występujące nieprawidłowości mogą wskazywać na kapilarne podciąganie wilgoci w ścianach budynku, czym przychyla się do zdania autorów obu w/w opracowań tj. opinii technicznej ze [...] r. i ekspertyzy budowlanej z [...] r.

W zakresie stanu technicznego stropu nad parterem stwierdzono ugięcie podłogi w pomieszczeniach lokalu nr [...] oraz zacieki na sufitach lokalu nr [...]. Powyższe wskazuje, że ocena stanu technicznego stropu, usytuowanego nad parterem winna być sporządzona na podstawie wykonanych okrywek.

Stan techniczny dachu i jego konstrukcji również budzi zastrzeżenia i wątpliwości organu. Zaobserwowano uszkodzenia niektórych elementów konstrukcji dachowej, brak deskowania części podłogi na strychu, przyjęto zgłoszenie zalewania lokalu nr [...] z uwagi na nieszczelności pokrycia dachowego. Stan techniczny dachu w części nieremontowanej wymaga zdaniem PINB podjęcia pilnych działań naprawczych.

Jednocześnie organ wniósł zastrzeżenia do treści protokołu z 5-letniej okresowej kontroli stanu technicznego z dn. [...] r. autorstwa Z. G., nr upr. [...] w którym oceniono stan techniczny konstrukcji dachu, ścian zewnętrznych i wewnętrznych, piwnic, stropów jako dobry. Autor protokołu nie wskazał żadnych zaleceń do wykonania w budynku. Nie dokonał oceny pokrycia dachowego, jak również drewnianych stropów międzykondygnacyjnych (wpisał do protokołu, że takie stropy w budynku nie występują). W powyższym zakresie protokół wymaga uzupełnienia.

Protokoły i opinie kominiarskie dostarczone przez zarządcę, wymagają uzupełnienia w zakresie wykonanych robót, mających na celu usunięcie nieprawidłowości dotyczących złego wyprowadzenia ponad dach budynku przewodów kominowych dla lokalu nr [...] i [...] oraz oceny funkcjonowania wentylacji mechanicznej w lokalu nr [...], w którym zainstalowano urządzenia gazowe. Przyjęto uwagi zarządu "A." dotyczące niekompletnej treści opinii technicznej sporządzonej dla lokalu nr [...], w zakresie braku oceny poprawności wykonanych robót budowlanych w lokalu, mających wpływ na zawilgocenie ścian oraz w zakresie braku oceny prawidłowości funkcjonowania wentylacji w przedmiotowym lokalu.

Jednakże powyższe będzie przedmiotem odrębnie poprowadzonego postępowania administracyjnego w sprawie wykonanych robót budowlanych w tym lokalu mieszkalnym. Podobnie, jak roboty budowlane wykonane w obrębie przybudówki usytuowanej z boku przedmiotowego budynku. Zdaniem organu przedłożone w toku postępowania opinie techniczne nie uwzględniają oceny stanu technicznego wszystkich elementów budynku. W wyniku przeprowadzonych czynności kontrolnych stwierdzono, że koniecznymi elementami wymagającymi oceny w zakresie stanu technicznego są oprócz fundamentów również strop nad parterem jak i dach budynku.

W toku postępowania ustalono, że właściciel i zarządca budynku podejmuje sukcesywnie działania mające na celu wyeliminowanie nadmiaru wilgoci pojawiającej się w obrębie elementów budowlanych. Wykonano część robót polegających na remoncie pokrycia dachowego i wykonaniu izolacji pionowej, jednakże część z tych robót jak wspomniano powyżej została zrealizowana niepoprawnie, niezgodnie ze sztuką budowlaną.

Do właściwości powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, jako organu nadzoru budowlanego pierwszej instancji należą zadania i kompetencje określone w art. 83 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. - Prawo budowlane (t. jedn. Dz. U. z 2018 poz. 1202 z późn. zm.) i tylko w tym zakresie organ nadzoru budowlanego podejmuje działania. W szczególności jest uprawniony do kontroli wykonywania obowiązków wynikających z ustawy Prawo budowlane właścicieli (zarządców) obiektów budowlanych w zakresie utrzymywania obiektów we właściwym stanie technicznym, dopiero w przypadku stwierdzenia przez organ nadzoru budowalnego szczególnego zaniedbania obowiązków ze strony właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego w odniesieniu do jego stanu technicznego, na podstawie art. 66 wydaje decyzję nakazującą usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości.

W przedmiotowej sprawie zachodzą okoliczności określone w art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, zgodnie z którym "W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany: 1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska, 2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo 3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym albo 4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia - właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania obowiązku".

Zdaniem organu, w budynku występują nieprawidłowości, opisane w art. 66 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego, które wskazują, że budynek nie spełnia wymogów określonych w art. 5 ust. 1 i 2 Prawa budowlanego w zakresie utrzymania właściwego stanu technicznego powodując zagrożenie bezpieczeństwa użytkowania i odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych.

Zgodnie z przyjętym orzecznictwem sądów administracyjnych ze względu na realną możliwość wykonania obowiązków nałożonych na właścicieli budynku, będącego w nieodpowiednim stanie technicznym, wydana na podstawie art. 66 ust. 1 p.b. decyzja powinna uwzględniać zarówno wyniki przeprowadzonej kontroli stanu obiektu, jak i możliwość jego doprowadzenia do właściwego stanu technicznego poprzez usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w sposób i w zakresie określonym w stosownej ekspertyzie technicznej oraz na podstawie przepisów techniczno-budowlanych dotyczących warunków użytkowania obiektów (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 20 czerwca 2012 r, II OSK 530/11 LEX nr 1216748).

Podobne wymagania określone są również w opracowaniu "Prawo budowlane - komentarz" Andrzeja Glinieckiego, wyd. LexisNexis 2014, w którym zapiano: "Podstawię rozstrzygnięcia organu powinny stanowić ustalenia poczynione w wyniku kontroli obiektu budowlanego. Koniecznym elementem dowodowym będzie też ekspertyza stanu technicznego, która, będzie zawierała ocenę stanu technicznego obiektu oraz określała zakres i sposób usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Organ nadzoru budowlanego w toku prowadzonego postępowania może zażądać przestawienia takiej ekspertyzy w drodze postanowienia wydanego na podstawie art. 62 ust. 3 w związku z art. 81c ust. 2, na które stronie będzie przysługiwało zażalenie".

Zgodnie z art. 62 ust. 3 ustawy Prawo budowlane, w razie stwierdzenia nieodpowiedniego .stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska - nakazuje przeprowadzenie kontroli [...] a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części.

Na podstawie art. 81c ust. 2 ustawy Prawo budowlane, organy administracji architektoniczno- budowlanej i nadzoru budowlanego, w razie powstania uzasadnionych wątpliwości co do jakości wyrobów budowlanych lub robót budowlanych, a także stanu technicznego obiektu budowlanego, mogą nałożyć, w drodze postanowienia, na osoby, o których mowa w ust. 1 (t.j. uczestników procesu budowlanego, właściciela lub zarządcę) obowiązek dostarczenia w określonym terminie odpowiednich ocen technicznych lub ekspertyz.

Wobec powyższego orzeczono, jak w sentencji.

W zażaleniu na powyższe postanowienie, błędnie zatytułowanym odwołaniem, skarżąca "A." zarzuciła naruszenie:

1) art. 77 § 1 kpa z powodu pominięcia faktu, że zarząd nieruchomością wspólną powierzono zarządcy, na którego uchwałą nr [...] nałożono obowiązek wykonania inwentaryzacji przewodów kominowych, a także braku ustaleń w zakresie samowolnej zmiany systemów grzewczych w lokalach komunalnych oraz braku zapoznania się z przedłożoną dokumentacją techniczną,

2) art. 29 ustawy o własności lokali z powodu nałożenia obowiązków na niewłaściwy podmiot.

Zdaniem Wspólnoty, do złego stanu technicznego budynku doprowadziły zaniedbania po stronie lokatorów lokali komunalnych. Organ I instancji nie przeanalizował też należycie dokumentacji technicznej lokali i przed wydaniem postanowienia nie uzupełnił postępowania z własnej inicjatywy. Nieprawidłowo nałożono też obowiązek na "A." – zamiast na zarządcę.

Zaskarżonym postanowieniem organ odwoławczy uchylił postanowienie organu I instancji w zakresie wyznaczonego terminu wykonania obowiązku i wyznaczył nowy termin do dnia [...] r., zaś w pozostałym zakresie utrzymał w mocy postanowienie organu I instancji.

Organ II instancji ustalił, że w toku czynności kontrolnych stwierdzono zawilgocenie ścian, nieprawidłowości w funkcjonowaniu wentylacji oraz uszkodzenia konstrukcji dachu i stropu. Zdaniem organu, niewątpliwie świadczy to o nieodpowiednim stanie technicznym budynku. Nie można jednak jednoznacznie ustalić przyczyny zaistniałych nieprawidłowości oraz określić zakresu czynności, mających na celu ich usunięcie. Wymaga to przedłożenia ekspertyzy, której zakres prawidłowo określił organ I instancji. Za zasadne organ odwoławczy uznał też nałożenie obowiązku na "A.", gdyż jako właściciel nieruchomości daje ona największą rękojmię jego wykonania.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów strony, organ odwoławczy wyjaśnił, że w sprawie robót budowlanych w lokalach nr [...] i [...], organ I instancji wszczął odrębne postępowania.

Stąd też organ odwoławczy uznał jedynie, że zachodzi potrzeba zmiany terminu wykonania nałożonego obowiązku.

W skardze do sądu administracyjnego "A." domagała się uchylenia postanowienia organu odwoławczego i zasądzenia zwrotu kosztów postępowania, zarzucając naruszenie:

1) art. 7, 77 § 1 i 78 § 1 kpa – z powodu pominięcia uchwały o nałożeniu na zarządcę budynku obowiązku przeprowadzenia inwentaryzacji przewodów kominowych i wyroku Sądu Okręgowego w G. z dnia [...] r. sygn. akt [...],

2) art. 80 kpa – z powodu dowolnej oceny materiału dowodowego i nałożenia obowiązku na "A.",

3) art. 26 ustawy o własności lokali,

4) art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego.

Zdaniem skarżącej, powyższy wyrok Sądu potwierdza, że obowiązek inwentaryzacji przewodów kominowych należy do zarządcy. "A." nie dysponuje też szerszymi kwalifikacjami, niż pracownicy nadzoru budowlanego. Stąd też bezpodstawny jest wybór adresata obowiązku w świetle art. 29 ust. 1c i 1d ustawy o własności lokali. Wyłączenie do odrębnego postępowania robót w lokalach nr [...] i [...], było bezzasadne, gdyż była to jedyna przyczyna ich zawilgocenia.

Organ odwoławczy wniósł o oddalenie skargi jako nieuzasadnionej.

Rozpatrując sprawę w trybie uproszczonym Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest nieuzasadniona.

Wbrew zarzutom skarżącej "A.", organ nadzoru budowlanego podjął szereg czynności w postaci oględzin oraz zapoznał się z przedłożoną przez strony dokumentacją techniczną, która okazała się jednak niekompletna dla oceny przyczyn złego stanu technicznego przedmiotowego budynku oraz zakresu robót remontowych, niezbędnych do jego dalszego użytkowania.

Istotny jest fakt, że przedmiotem postępowania jest budynek jako całość, obejmujący części wspólne. Stąd też niezależnie od oceny robót budowlanych, wykonanych w dwóch lokalach mieszkalnych, które zdaniem skarżącej doprowadziły do zawilgocenia ścian, niezbędne jest zbadanie przyczyn w funkcjonowaniu wentylacji w innych lokalach oraz nieprawidłowości w zakresie stanu technicznego dachu i stropu nad parterem.

Stwierdzony przez organy nadzoru budowlanego zakres nieprawidłowości wykracza zatem poza kwestie, podnoszone przez skarżącą w zakresie przyczyn zawilgocenia dwóch lokali jako skutków robót wykonanych, wykonywanych przez ich najemców. Niezależnie od powyższego, roboty te winny być przedmiotem odrębnego postępowania, którego wdrożenie zapowiedział organ I instancji. O ile zaś postępowania takiego nie wszczęto, skarżącej przysługuje odrębna ochrona prawna w postaci skargi na bezczynność organu – po uprzednim wniesieniu ponaglenia do organu II instancji. Co więcej, przywołane wyżej oceny techniczne wskazują na ubytki tynków oraz brak skutecznej izolacji przeciwwilgociowej ścian fundamentowych. Oba lokale położone są w niepodpiwniczonej części budynku.

Organ I instancji zasadnie też zakwestionował wyniki 5-letniej okresowej kontroli stanu technicznego budynku z 2016 r., wskazując na jego wady i braki. Podobnie, trafnie wskazał na braki protokołów i opinii kominiarskich.

Zdaniem sądu administracyjnego w niniejszej sprawie wyczerpano wszelkie możliwości dowodowe przed organami nadzoru budowlanego. Skarżąca nie wskazała na inne środki dowodowe, kwestionując zasadność nałożenia obowiązku przedłożenia ekspertyzy stanu technicznego budynku, której celem jest ocena przesłanek do wydania nakazu w trybie art. 66 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane, wyżej powołanej (obecnie Dz. U. z 2019 r. poz. 1186). W szczególności, ekspertyza ta winna wyjaśnić przyczyny złego stanu technicznego oraz zakres ewentualnych robót budowlanych. Mając na uwadze złożoność problemu i stwierdzone przez organ I instancji liczne uszkodzenia i nieprawidłowości stanu technicznego, sąd administracyjny podzielił stanowisko organów obydwu instancji, że wydanie decyzji z art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego, wymaga uprzedniego sporządzenia ekspertyzy technicznej w trybie art. 81c ust. 2 tej ustawy. Zakres badania wykracza bowiem poza uprawnienia pracowników organu nadzoru budowlanego.

Zdaniem sądu administracyjnego, zasadnie też nałożono na skarżącą obowiązek przedłożenia ekspertyzy budowlanej. Bez znaczenia jest bowiem fakt, że obowiązek przedłożenia inwentaryzacji przewodów kominowych należy do zarządcy, co przesądzono w przywołanym w skardze wyroku sądu powszechnego.

Inwentaryzacja ta stanowi bowiem jedynie część dokumentacji, niezbędnej do opracowania ekspertyzy technicznej. Krąg podmiotów, zobowiązanych do dostarczenia ekspertyz technicznych określa art. 81c ust. 1 Prawa budowlanego. Ustawodawca wskazał na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego, nie podając kryteriów wg których należy dokonywać wyboru tych podmiotów (podobnie art. 61 Prawa budowlanego).

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o właściwości lokali (Dz. U. z 2019 r. poz. 737), określa obowiązki zarządcy (art. 29). Przepis art. 29 ust. 1c tej ustawy, stanowi o obowiązku zarządcy opracowania dokumentacji technicznej budynku. Jednak pojęcie to nie dotyczy ekspertyzy z art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego. Uchwała właścicieli lokali dotyczyła w niniejszej sprawie jedynie inwentaryzacji stanu kominów. Istotne jest jednak, że wydatki na remont i bieżącą konserwację, stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną (art. 14 ustawy o właściwości lokali). Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 7 marca 2008 r. sygn. akt III CZP 10/08 (OSNC 2009/4/51), wydatki na remont i konserwację części wspólnych budynku, obciążają wspólnotę mieszkaniową.

Zatem mając na uwadze fakt, że wydatki na ewentualne wykonanie nakazanego remontu obciążałyby skarżącą "A.", zasadne jest uczynienie ją adresatem obowiązku przedłożenia ekspertyzy technicznej.

Właściciel budynku jest bowiem podmiotem, który jest w stanie wykonać nałożony obowiązek, gdyż dysponuje obiektem na cele budowlane.

Brak zatem podstaw do ferowania zarzutu naruszenia art. 29 ustawy o własności lokali z powodu nałożenia obowiązku z art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego, na skarżącą "A.". Kryterium wyboru adresata nakazu jest bowiem dysponowanie nieruchomością na cele budowlane (vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 maja 2019 r. sygn. akt II OSK 1791/17, LEX nr 2688540).

Z tych wszystkich względów nie stwierdzając naruszenia prawa materialnego, ani też uchybienia przez organy nadzoru budowlanego reguł procedury w stopniu skutkującym wznowieniem tego postępowania, bądź mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, Wojewódzki Sąd Administracyjny skargę oddalił jako nieuzasadnioną na podstawie art. 151 w zw. z art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm.).

Rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym nastąpiło zgodnie z art. 119 pkt 3 i art. 120 cyt. ustawy.