Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 787/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2013-11-20 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98 ust. 3, art. 134, 151
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maciej Busz Sędziowie WSA Ewa Kręcichwost – Durchowska WSA Izabela Bąk – Marciniak (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Małgorzata Błoszyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 listopada 2013 r. przy udziale sprawy ze skargi P. S.A. z siedzibą w P. na decyzję Wojewody z dnia [...] czerwca 2013 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za prawo wieczystego użytkowania, oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2010r. nr [...] Dyrektor Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego G. w P. orzekł o przeznaczeniu działki nr [...] o pow.0,0132 ha położonej w P. obręb J. pod budowę dróg publicznych.

Decyzją z dnia [...] grudnia 2012r. nr [...] Starosta P.(dalej Starosta) na podstawie art. 104 i 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej kpa) oraz art. 98 ust. 3, art. 129 ust. 1 i 5, art. 130, art. 132 ust. 1a i 2, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., dalej ugn) ustalił odszkodowanie na rzecz P. S.A. z siedzibą w P. (dalej spółka) w wysokości 70.808,00 zł podwyższone o wartość podatku od towarów i usług w wysokości 23% do kwoty 87.093,84 zł za utracone prawo użytkowania wieczystego działki nr [...] o pow.0,0132 ha obręb J. W uzasadnieniu między innymi wskazano, iż postanowieniem z dnia [...].08.2012r. Starosta P. powołał rzeczoznawcę majątkowego, który wykonał operat szacunkowy dnia 10.09.2012r. określający wartość nieruchomości objętej niniejszym postępowaniem administracyjnym. Biorąc pod uwagę zgodność wykonanego operatu szacunkowego z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości oraz zasad sporządzenia operatu szacunkowego stwierdzono, iż operat sporządzony został prawidłowo i daje podstawę do uznania, iż określona wartość jest wartością rynkową prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości dla potrzeby ustalenia odszkodowania. W dacie wydania decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości na gruncie istniały nakłady budowlane, za które użytkownikowi wieczystemu gruntu przysługuje odszkodowanie. Oceniając operat szacunkowy organ uznał, iż jest on zgodny z przepisami prawa obowiązującymi w dacie wykonania i uzasadnia metodę zastosowaną do wyceny, czynniki wpływające na kształtowanie się cen transakcyjnych, jak również uwzględnia ceny nieruchomości występujące na określonym rynku regionalnym. Nadto organ wskazał, iż o kwestii podwyższenia ustalonego odszkodowania decyduje organ prowadzący postępowanie, który ma obowiązek ustalenia czy wartość nieruchomości określona w operacie szacunkowym powinna zostać powiększona o wysokość świadczenia publicznoprawnego czy pozostawić ją na wskazanym w opinii poziomie, jeżeli wartość określona w operacie na podstawie uwarunkowań prawnych nie powinna zostać powiększona o należne świadczenia publicznoprawne. Organ zwrócił uwagę, że podatek od towarów i usług jest podatkiem cenotwórczym, a więc wpływa na kwotę, jaką nabywca towaru jest zobowiązany uiścić. Skoro jest to świadczenie cenotwórcze, a podstawą ustalenia odszkodowania jest wartość nieruchomości stanowiąca jej cenę, to bezspornie przyjąć należy, iż wysokość odszkodowania dla podmiotu będącego podatnikiem podatku od towarów i usług, musi stanowić wartość brutto. W ocenie organu istotne dla rozstrzygnięcia było również rozróżnienie na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług dwóch rodzajów podatków : formalnego tj. określonego w przepisach ustawy i odprowadzającego podatek oraz rzeczywistego tj. ponoszącego ekonomiczny ciężar podatku, czyli płacącego kwotę podatku zawartą w cenie podatnikowi formalnemu. W sprawie podatnikiem formalnym jest P. S.A. z siedzibą w P., natomiast podatnikiem rzeczywistym jest Miasto P., które jest podatnikiem rzeczywistym kupującym towar. Zatem nie do pogodzenia z zasadą demokratycznego państwa prawnego i zasadą równości wobec prawa byłby fakt , że podatnik formalny, który w ramach stosunku cywilnoprawnego otrzymałby cenę zawierającą podatek od towarów i usług, a w ramach postępowania administracyjnego takiej ceny nie uzyskałby, ponieważ zostałaby ona pomniejszona o wartość podatku od towarów i usług. Dlatego też organ uznał za konieczne podwyższenie wartości określonej w operacie szacunkowym z dnia 10.09.2012r. o wartość podatku od towarów i usług w wysokości 23% podstawy opodatkowania, którą stanowi określona w opinii wartość nieruchomości.

Pismem z dnia [...] grudnia 2012r. Zarząd Dróg Miejskich wniósł odwołanie od decyzji Starosty P. podnosząc, iż nie znajduje podstaw do podwyższenia kwoty odszkodowania za przedmiotową nieruchomość poprzez doliczenie do niego podatku VAT. Zdaniem odwołującego obowiązek uiszczenia przez spółkę podatku VAT nie ma wpływu na wartość rynkową nieruchomości. W stosunku do odszkodowania obowiązki publicznoprawne związane z podatkiem, nie mogą się przekładać na ocenę odszkodowania w kategoriach słuszności, jeśli jego wysokość odzwierciedla wartość rynkową utraconego prawa.

Decyzją z dnia [...] czerwca 2013r. nr [...] Wojewoda na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 kpa uchylił zaskarżoną decyzję w całości i ustalił na rzecz P. S.A. z siedzibą w P. odszkodowanie w łącznej kwocie 70.808,00 zł za utracone prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w P., obręb J., działka nr [...] o pow.0.0132 ha wydzielonej dla celów realizacji inwestycji drogowej – budowy drogi publicznej; z czego wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu wyniosła 57.994,00 zł, a wartość nakładów budowlanych kwotę 12.814,00 zł. W uzasadnieniu wskazano, iż w świetle przepisów art. 98 ust. 1 i ust. 3 ugn , w sprawie o ustalenie odszkodowania za działkę gruntu wydzieloną pod drogi, zasadnicze znaczenie ma fakt przejścia, z mocy prawa, na własność właściwej gminy, działki gruntu wydzielonej pod drogi publiczne. W związku z powyższym, podstawowym zadaniem organu orzekającego w przedmiocie ustalenia odszkodowania za taką działkę jest zgromadzenie dowodów, które pozwalałyby w sposób jednoznaczny stwierdzić, czy działka wydzielona w wyniku podziału nieruchomości przeszła, z mocy prawa, na własność właściwej gminy, czy też do takiego przejścia nie doszło. Zgodnie z art. 93 ust. 1 ugn podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. W dalszej kolejności wskazano, iż sporządzony operat szacunkowy nie budzi zastrzeżeń, nie był także kwestionowany przez strony postępowania. Organ odwoławczy nie podzielił jedynie stanowiska Starosty P., iż wysokość odszkodowania powinna być powiększona o podatek od towarów i usług. Żadne przepisy prawa (ani ustawa o gospodarce nieruchomościami, ani ustawa o cenach) nie przewidują bowiem możliwości powiększenia odszkodowania na etapie wydawania władczej decyzji administracyjnej. Rzeczoznawca majątkowy dokonując wyceny wywłaszczonej (przejętej z mocy prawa) nieruchomości nie ustala jej ceny sprzedaży, mogącej stanowić podstawę opodatkowania podatkiem od towarów i usług, a jedynie wartość rynkową. Pojęcia wartość rynkowa oraz cena sprzedaży nie są pojęciami tożsamymi. Odszkodowanie, o którym mowa w niniejszej sprawie, nie jest zależne od tego czy osoba wywłaszczana jest czy nie jest płatnikiem podatku od towarów i usług. Podatek VAT, związany m. in. z transakcją sprzedaży nieruchomości , jak również i inne podatki czy opłaty powinny być traktowane jako jeden z kosztów zawarcia transakcji (np. tak samo jak prowizja dla pośrednika, której ciężar, tak samo jak podatek VAT, z reguły jest przenoszony na kupującego), który odliczany jest od ceny transakcyjnej, a niejako integralny element tej ceny. Tym samym określana przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym wartość rynkowa przedmiotu wyceny może być traktowana tylko i wyłącznie jako wartość nie obejmująca podatków i opłat lokalnych oraz innych obciążeń związanych z realizacją umowy. Tylko taka bowiem sytuacja gwarantuje, że tak określona wartość będzie najlepszym odzwierciedleniem sytuacji panującej na wolnym rynku i nie będzie zawierała w sobie czynników nie będących de facto czynnikami rynkowymi. Zgodnie z art. 134 ugn podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi z zastrzeżeniem art. 135 wartość rynkowa nieruchomości. W myśl art. 151 ugn wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku.

W skardze na tą decyzję, P. S.A. z siedzibą w P. wniosła o jej uchylenie, zarzucając naruszenie prawa materialnego tj. art. 134 w zw. z art.151 ugn, art. 3 ust. 1 pkt 1, 9 i 10 ustawy o cenach, pominięcie art. 41 ust.1 w zw. z art.146a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług poprzez przez nieuwzględnienie w kwocie odszkodowania podatku VAT, którego nie zawiera wartość określona przez biegłego oraz niewłaściwe zastosowanie art.2, 21 ust.2 i art.32 Konstytucji RP.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm., ppsa) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 ppsa, w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności.

W pierwszej kolejności należało wskazać, iż stan faktyczny w sprawie jest bezsporny, niesporna jest kwestia związana z podziałem nieruchomości, wygaśnięciem prawa użytkowania wieczystego, koniecznością wypłaty odszkodowania, jak również sporządzonym na potrzeby niniejszej sprawy operatem szacunkowym i dokonaną wyceną, dlatego Sąd podzielił ustalenia faktyczne organu II instancji czyniąc je integralną podstawą ustaleń własnych. Uchylając decyzję Starosty P. z dnia [...] grudnia 2012r. organ odwoławczy prawidłowo stwierdził, iż Skarżąca spółka nie kwestionowała powyższych ustaleń organu I instancji, które zdaniem Sądu przeprowadzone zostały zgodnie z przepisami postępowania administracyjnego jak i z ustawą o gospodarce nieruchomościami.

Przedmiotem sporu w niniejszej sprawie jest tylko i wyłącznie kwestia dodania albo nie - do kwoty ustalonego odszkodowania - podatku VAT.

Zgodnie z art. 134 ust. 1 ugn podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 ugn wartość rynkowa nieruchomości. W myśl art. 151 ugn wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. We wskazanych przepisach, ani w żadnych innych nie ma mowy o tym, że do kwoty odszkodowania z tytułu wywłaszczenia (przejęcia z mocy prawa) dodaje się kwotę należnych podatków oraz danin. W tym zakresie powołana regulacja jest jednoznaczna. Potwierdzenie takiego stanowiska znaleźć można m.in. w zapisie § 11 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który przesądza o tym, iż przy wartości rynkowej nieruchomości w podejściu dochodowym nie uwzględnia się amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości. Wprawdzie powyższy zapis dotyczy podejścia dochodowego, a nie porównawczego, który ma zastosowanie w niniejszej sprawie, jednakże zarówno podejście dochodowe jak i porównawcze prowadzi do określenia wartości rynkowej, a zatem podstawowe zasady ich stosowania muszą być jednakowe. Skoro w podejściu dochodowym podstawą określania wartości są dochody wskazane m. in. na podstawie czynszów i wydatków operacyjnych, których poziom przyjmuje się bez VAT-u, to analogicznie w podejściu porównawczym "ceny transakcyjne" stanowiące podstawę określania wartości rynkowej nie powinny zawierać podatku VAT.

Dlatego Sąd nie podziela zarzutu skargi, iż wysokość odszkodowania powinna być powiększona o podatek VAT. Organ administracji publicznej działa na podstawie przepisów prawa, a te takiej możliwości powiększenia odszkodowania na etapie wydawania władczej decyzji administracyjnej w ogóle nie przewidują, co słusznie podkreślił organ II instancji.

W ocenie Sądu sytuacja taka nie pozostaje w sprzeczności z konstytucyjną zasadą słusznego odszkodowania za wywłaszczenie wyrażoną w art. 21 ust. 2 Konstytucji RP. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 ugn). Już z samego określenia "wartość rynkowa nieruchomości" jednoznacznie wynika, że jest to wartość określona na podstawie czynników rynkowych. Tym samym przy wyliczaniu wartości rynkowej nieruchomości, brane są pod uwagę ceny transakcyjne będące efektem wzajemnego oddziaływania na siebie sił popytu i podaży. Podkreślenia również wymaga, fakt że rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny wywłaszczonej (przejętej z mocy prawa) nieruchomości nie ustala jej ceny sprzedaży, mogącej stanowić podstawę opodatkowania podatkiem VAT, a jedynie jak wskazano to powyżej, wartość rynkową. Pojęcia wartość rynkowa oraz cena sprzedaży nie są pojęciami tożsamymi. Ewentualny obowiązek zapłaty przez skarżącego podatku VAT od odszkodowania nie ma wpływu na wartość rynkową nieruchomości. Inaczej mówiąc, z tego powodu wartość rynkowa nieruchomości nie rośnie i gdyby przejęte przez Skarb Państwa prawo miało być przedmiotem czynności prawnej (np. umowy sprzedaży), racjonalny nabywca nie zapłaciłby za nieruchomość więcej niż wartość rynkowa, tylko dlatego, ze zbywca jest podatnikiem VAT. Podatek ten jest cenotwórczy i gdyby wartość nieruchomości odnieść do jej ceny, to powinna ona zawierać już w sobie podatek VAT. Tym samym należy uznać, że należny podatek zawsze będzie pomniejszał wysokość przyznanego odszkodowania, co znajduje potwierdzenie w treści art. 29 ust. 1 zd. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Wtórne w stosunku do odszkodowania obowiązki publicznoprawne skarżącej spółki związane z podatkiem, nie mogą przekładać się na ocenę odszkodowania w kategoriach słuszności, jeśli jego wysokość odzwierciedla wartość rynkową utraconego prawa.

Reasumując brak jest jakichkolwiek podstaw do takiej interpretacji norm zawartych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, które na etapie ustalania odszkodowania nakazywałyby powiększenie odszkodowania o podatek VAT. Polskie prawo wywłaszczeniowe ogranicza wysokość odszkodowania do wartości nieruchomości. Wartość rynkowa wywłaszczanego prawa nie obejmuje podatku VAT. Nie jest rolą sądu administracyjnego ocena, czy bardziej uzasadnione byłoby powiększanie tej kwoty o należne podatki – jest to postulat, który należałoby skierować do ustawodawcy (patrz: wyrok WSA w Warszawie z dnia 20 września 2010 r., sygn. akt I SA/Wa 1656/10; wyrok WSA w Warszawie z dnia 18 marca 2011 r., sygn. akt I SA/Wa 1644/10, wyrok WSA w Warszawie z dnia 8 czerwca 2011 r., sygn. akt I SA/Wa 183/11 opubl. cbois)

Mając powyższe pod uwadze, Sąd na podstawie art. 151 ppsa orzekł jak w sentencji. | |

| |