Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 356/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2019-12-04 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1, art. 63 ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mariola Jaroszewska, Sędziowie Asesor WSA Magdalena Dobek-Rak, Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz (spr.), Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Monika Szymańska, po rozpoznaniu w Gdańsku na rozprawie w dniu 4 grudnia 2019 r. sprawy ze skargi H. Ł. i G. Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 2 kwietnia 2019 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z 2 kwietnia 2019 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta z 4 stycznia 2019 r. ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie i przebudowie garażu wolnostojącego na działce nr [...], obręb [..] miasta K.

Wskazał organ odwoławczy, że decyzja została wydana na wniosek J. Ł. Odwołanie od niej złożyli H. Ł. i G. Ł., właściciele sąsiedniej działki (nr [..]). W odwołaniu strony stwierdziły, że nie jest możliwa jakakolwiek rozbudowa i przebudowa istniejącego garażu, a zamierzenie budowlane zostało błędnie zakwalifikowane, gdyż na pewno będzie to rozbiórka istniejącego garażu i budowa nowego. Strony poddały pod wątpliwość wykonanie zapisu w pkt III.1. decyzji dotyczącego wykluczenia budowy nowego obiektu, w ich ocenie wniosek stanowi próbę obejścia przepisów prawa. Powołali się na decyzję z 6 lipca 2015 r. odmawiającą warunków zabudowy na budowę garażu na granicy działek nr [..] i [..] w miejsce istniejącego starego garażu, w której organ zasugerował wnioskodawcy, że istnieje możliwość realizacji planowanego zamierzenia nie na granicy działek ale zgodnie z §12 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych (....), zarzucono brak uwzględnienia wymagań przeciwpożarowych, co stanowi zagrożenie dla domu jednorodzinnego strony odwołującej. W ocenie skarżących projektowany garaż można odsunąć od granicy działek, odsunięcie inwestycji o 1,5m od granicy jest w ocenie skarżących dobrym kompromisem.

Organ odwoławczy rozpoznając sprawę ponownie przywołał i przytoczył treść przepisów znajdujących zastosowanie w sprawie zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2018 r. poz. 1945, dalej u.p.z.p.) oraz §2-§9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003r. nr 164, poz. 1588, dalej rozporządzenie).

Dalej Kolegium wskazało, że we wniosku z 14 listopada 2018 r. inwestor J. Ł. wskazała, że zamierza rozbudować i przebudować istniejący na działce nr [..] budynek garażu. Stwierdzono, że garaż wymaga wymiany elementów konstrukcyjnych na nowe ze względu na ich zły stan techniczny, zamierza przebudować i rozbudować istniejący garaż tak, aby był zbudowany na rzucie regularnego prostokąta, określono powierzchnię zabudowy - 30m2, wysokość projektowanej zabudowy - max.3m, kąt nachylenia połaci dachu 3-5%, gabaryty budynku w rzucie -6,5mx4,42m. Na terenie objętym wnioskiem nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z przepisem §3 ust.2 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Powołany przepis określił minimalne granice obszaru analizowanego. Przez front działki należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę (§ 2 pkt 5). Część graficzną analizy sporządza się na kopii mapy, o której mowa w art.52 ust.2 pkt 1 u.p.z.p., z uwzględnieniem nazewnictwa i oznaczeń graficznych stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy oraz w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii (§ 9 ust.3 i 4).

W aktach sprawy znajduje się załącznik graficzny do analizy z wyznaczonym obszarem analizowanym, z załącznika wynika, że obszar analizowany został wyznaczony zgodnie z powołanym przepisem prawa. Szerokość działki stanowiącej front od ulicy J. T. wynosi 32m, granice obszaru analizowanego wyznaczono nie mniej niż 96m wokół terenu działki.

Na terenie objętym wnioskiem znajduje się budynek mieszkalny w zabudowie jednorodzinnej wolnostojącej, w części zachodniej działki zlokalizowany jest niewielki drewniany obiekt (garaż) o powierzchni ok 24m2, jest to obiekt parterowy o wysokości ok.3 m i dachu jednospadowym, obiekt położony jest na granicy z działką nr [..].

Jak wynika z analizy opisowej znajdującej się w aktach sprawy w obszarze analizowanym występuje zabudowa o funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojąca, poza zabudową jednorodzinną na niektórych działkach występuje zabudowa towarzysząca tj. budynki garażowe, gospodarcze oraz wiaty. W analizie wskazano charakterystyczne cechy parametrów istniejącej zabudowy gospodarczej i garażowej: obiekty położone w różnych miejscach działek, zarówno od frontu bezpośrednio przy drogach dojazdowych, jak również na tyłach działek, powierzchnia zabudowy budynków od ok. 15 m2 (najmniejszy bud. na dz. nr [..]) do ok. 84 m2 (dz. nr [..]), szerokość elewacji mieści się w granicach 3-12 m, wysokość: jedna kondygnacja nadziemna do maksymalnie ok. 4,5 m, dachy głównie płaskie, bądź jednopołaciowe o niewielkim kącie nachylenia do ok. 15 stopni.

W ocenie Kolegium istniejąca na obszarze analizowanym zabudowa pozwala na określenie wymagań dotyczących zagospodarowania terenu w zakresie, o którym mowa w art.61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p..

Z analizy wynika, że ponieważ planowana inwestycja polegać ma na rozbudowie i przebudowie istniejącego budynku garażu, to nie ma potrzeby wyznaczenia linii zabudowy. Istniejący budynek garażowy położony jest w odległości ok. 13m od ul. J. T., a inwestycja to nieznaczna rozbudowa polegająca głównie na zmianie geometrii budynku. Inwestycja nie ma zatem wpływu na ukształtowanie linii zabudowy budynków położonych wzdłuż ww. ulicy.

W zaskarżonej decyzji nie określono zatem linii zabudowy, co nie narusza przepisu §4 ust. 1 rozporządzenia.

Dla planowanej inwestycji nie określono wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu. Zgodnie z §5 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, jednocześnie dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

W analizie stwierdzono, że planowana rozbudowa i przebudowa polegać ma na niewielkiej zmianie geometrii istniejącego budynku, zgodnie z wnioskiem inwestycja ma niewielki wpływ na zmianę powierzchni istniejącego budynku, założenia przyjęte we wniosku, nie mają praktycznie wpływu na powierzchnię całej zabudowy na działce w stosunku do powierzchni działki. Wskazano, że przy tak niewielkiej inwestycji i jej ograniczonym zasięgu nie ma uzasadnienia do wyznaczenia ogólnej powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki. W analizie przewidziano powierzchnię przebudowanego i rozbudowanego garażu nie większą niż 30 m2. W zaskarżonej decyzji określono całkowitą powierzchnię zabudowy garażu maksymalnie 30m2 co nie narusza §5 rozporządzenia.

Szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. 2. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§6).

Z analizy wynika, że szerokość elewacji frontowej budynków gospodarczych i garażowych mieści się w granicach 3-12m. Stwierdzono, że w sytuacji, gdy planowana inwestycja ma być rozbudową i przebudową istniejącego obiektu, którego szerokość elewacji frontowej wynosi ok. 4m, to można założyć jego zwiększenie do maksymalnie 4,5m, co jest zgodne z wnioskiem inwestora.

W zaskarżonej decyzji określono szerokość elewacji frontowej maksymalnie na 4,5m, co nie narusza § 6 rozporządzenia.

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§7 ust. 1). Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (ust.2). Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust.3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust.4). Z analizy wynika, że obiekty gospodarcze i garażowe w rejonie analizowanym są parterowe, maksymalna wysokość tych obiektów wynosi ok. 4,5 m. Planowana inwestycja to rozbudowa i przebudowa istniejącego obiektu, który nie przekracza wysokości ok. 3m i zgodnie z wnioskiem ma taką wysokość posiadać po realizacji inwestycji. Stwierdzono, że rozbudowany obiekt nie może przekroczyć wysokości 3,0 m, mieści się to w parametrach maksymalnych w obszarze analizowanym tj. 4,5m.

W decyzji określono maksymalną wysokość zabudowy - nie wyższą niż 3m, co nie narusza powołanego przepisu prawa.

Geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym (§8).

Z analizy wynika, że w obszarze analizowanym zabudowa gospodarcza i garażowa posiada w przewadze dachy jednospadowe bądź płaskie, kąt nachylenia połaci zasadniczo nie przekracza 15 stopni. Mając na uwadze wniosek inwestora wskazano, aby rozbudowywany obiekt miał dach o spadku nie przekraczającym 5 % tj. odpowiadający, pod tym względem, parametrem dachów dla tego typu obiektów w sąsiedztwie. W decyzji określono parametry geometrii dachu - jednopołaciowy, nawiązujący do stanu istniejącego o kącie nachylenia maksymalnie 5%, co nie narusza §8 rozporządzenia.

Przedmiotowa działka ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej (ul. J. T.). Projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego, teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze. Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (dowód: wyniki analizy w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. w aktach organu I instancji).

Mając na uwadze stan faktyczny sprawy oraz materiał dowodowy Kolegium stwierdziło, że w przedmiotowej sprawie spełnione są wszystkie warunki określone w przepisie art.61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p., które dają możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy dla planowanego zamierzenia. Organ I instancji ustalił warunki zabudowy dla planowanej inwestycji na podstawie analizy oraz w oparciu o obowiązujące przepisy prawa. Kolegium stwierdziło, że postępowanie organu I instancji zostało przeprowadzone prawidłowo, w aktach sprawy znajdują się wszystkie wymagane przez przepisy prawa dokumenty. Zaskarżona decyzja zaś nie narusza powołanych przepisów prawa.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium uznało, że są nieuzasadnione. Organ wydający decyzję o warunkach zabudowy nie jest uprawniony do wypowiadania się o dopuszczalności usytuowania planowanego obiektu przy granicy z działką sąsiednią. Organ właściwy w sprawie wydania warunków zabudowy nie może wkraczać w kompetencje organów administracji architektoniczno-budowlanej i w sposób władczy orzekać o kwestiach, które mogą stać się przedmiotem rozważań dopiero na dalszym etapie procesu inwestycyjnego tj. postępowania zmierzającego do wydania pozwolenia na budowę. Brak jest zatem podstawy prawnej do rozstrzygnięcia w decyzji o warunkach zabudowy o dopuszczalności realizacji wnioskowanej inwestycji przy granicy z działką sąsiednią . Również z tych samych względów poza zakresem niniejszej sprawy pozostają kwestie związane z przepisami przeciwpożarowymi, w tym kwestie określone w powołanych przez skarżących przepisach tj. § 272 ust.3 i § 232 ust.4 i 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. t.j. z 2015r. 1422 ze zm.). Te zagadnienia będą przedmiotem rozważań organów rozpatrujących wniosek o pozwolenie na budowę, w zakresie dopilnowania poszanowania interesów prawnych osób trzecich. W zaskarżonej decyzji znalazły się ustalenia w zakresie wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich poprzez wskazanie, że zgodnie z art. 5 ustawy Prawo budowlane inwestycja nie może naruszać interesu prawnego osób trzecich ani pogorszyć warunków użytkowania sąsiednich nieruchomości. W myśl przepisu art.5 ust. 1 pkt 9 inwestycja musi być realizowana z poszanowaniem, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich. Nadto w decyzji stwierdzono, że przedmiotowa inwestycja winna być projektowana i realizowana zgodnie z przepisami odrębnymi, techniczno-budowlanymi w tym m.in. z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Decyzja o warunkach zabudowy ma charakter rozstrzygnięcia ogólnego, zakreślającego ramy, które dopiero muszą być doprecyzowane w dalszej fazie procesu inwestycyjnego, czyli w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Twierdzenia skarżących, że wnioskowana inwestycja będzie w rzeczywistości stanowiła rozbiórkę istniejącego garażu i budowę nowego leży w sferze subiektywnych przypuszczeń skarżących, nie mających oparcia w materiale dowodowym niniejszej sprawy. Subiektywne przypuszczenia skarżących nie mogą stanowić podstawy do uchylenia zaskarżonej decyzji. Ewentualna hipotetyczna możliwość przekroczenia warunków określonych w decyzji czy też w odrębnych przepisach prawa nie ma wpływu na ocenę prawidłowości wydanej decyzji o warunkach zabudowy, gdyż będzie ewentualnie podlegała kontroli w ramach odrębnej sprawy administracyjnej. W zaskarżonej decyzji określono, że planowana inwestycja polega na rozbudowie i przebudowie garażu, inwestycja ma na celu poprawę stanu technicznego istniejącego garażu, jednocześnie decyzja wykluczyła budowę nowego obiektu (zapis w pkt III.l). Inwestor będzie mógł realizować inwestycję w zgodzie z warunkami określonymi w decyzji o pozwoleniu na budowę. Organ I instancji szczegółowo wyjaśnił w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, że przedmiotowa inwestycja nie jest tożsama z inwestycją, dla której inwestor wcześniej uzyskał warunki zabudowy i w stosunku do której toczy się postępowanie przed Naczelnym Sądem Administracyjnym (decyzja o pozwoleniu na budowę nie jest prawomocna). Podkreślić jedynie należy, że właściciel nieruchomości może ubiegać się więcej niż raz o wydanie decyzji dla tego samego terenu pod warunkiem, że wniosek dotyczyć będzie innej inwestycji. Ta sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie.

Skargę na powyższą decyzję wnieśli H. i G. Ł., reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika.

Wydanej decyzji zarzucono naruszenie następujących przepisów postępowania:

1) art. 6, art. 7, art. 8, art. 77 § 1-2 i art. 80 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a. i art. 75 k.p.a., co skutkowało błędnymi ustaleniami co do stanu faktycznego wywołanymi nieprzeprowadzeniem postępowania rzetelnie i w całości oraz nierozpatrzeniem w sposób rzetelny przedstawionych przez skarżących zarzutów do decyzji Burmistrza Miasta w sprawie warunków zabudowy dla działki nr [...], obręb [..] miasta K.,

2) art. 138 § 2 k.p.a. w zw. z art. 6-8, art. 77 § 1-2, art. 80, art. 136, art. 140 i art. 107 § 3 i § 4 k.p.a., a także w związku z art. 64 w zw. z art. 52 ust. 2, art. 53 ust. 3, art. 54, art. 55 i art. 61 ust. 1 pkt. 1 i 5 i ust. 6-7 u.p.z.p., § 1 i § 3-9 rozporządzenia, § 2 pkt. 3 i § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1589), a także § 12 i § 206 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t. j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1422 z późn. zm.), poprzez nieuchylenie decyzji organu I instancji, pomimo naruszenia przez organ I instancji przepisów postępowania w sytuacji, w której konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy miał istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie, wniosek o warunki zabudowy nie spełniał wymogów wynikających z przepisów prawa, wydana decyzja (w tym załączniki do niej) nie spełnia wymogów przewidzianych przepisami prawa dla decyzji o warunkach zabudowy, a także pomimo tego, że organ I instancji dokonał ustaleń niepełnych i sprzecznych z treścią zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego oraz wydana decyzja nie posiada należytego uzasadnienia,

3) art. 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a. w związku z art. 64 w zw. z art. 53 ust. 3, art. 54, art. 55 i art. 61 ust. 1 pkt. 1 i 5 i ust. 6-7 u.p.z.p., § 1 i § 3-9 rozporządzenia, § 2 pkt. 3 i § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. oraz § 12 i § 206 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. poprzez błędną ocenę zabranego w sprawie materiału, poprzez wadliwe przyjęcie, iż analiza urbanistyczna stanowiąca załącznik do decyzji o warunkach zabudowy jest zgodna z wymogami prawa, pełna, jasna i wewnętrznie niesprzeczna, a także może stanowić wystarczającą podstawę do wydania decyzji o warunkach zabudowy w przedmiotowej sprawie,

4) art. 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a. w związku z art. 64 w zw. z art. 52 ust. 2 u.p.z.p. poprzez przyjęcie, że wniosek o wydanie warunków zabudowy spełniał wymogi wynikające z przepisów prawa niezbędne dla wydania warunków zabudowy,

5) art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 7 k.p.a., z art. 64 w zw. z art. 52 ust. 2, art. 53 ust. 3, art. 54, art. 55 i art. 61 ust. 1 pkt. 1 i 5 i ust. 6-7 u.p.z.p., § 1 i § 3-9 rozporządzenia, § 2 pkt. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. i § 3 oraz § 12 i § 206 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, co do której zachodziły przesłanki do jej uchylenia;

oraz naruszenie następujących przepisów prawa materialnego:

1) art. 64 w zw. z art. 52 ust. 2, art. 53 ust. 3, art. 54, art. 55 i art. 61 ust. 1 pkt. 1 i 5 i ust. 6-7 u.p.z.p., § 1 i § 3-9 rozporządzenia, § 2 pkt. 3 i § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. oraz § 12 i § 206 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. poprzez niedokonanie pełnej, rzetelnej ani wnikliwej analizy stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji, terenu, na który inwestycja będzie oddziaływała, jak również obszaru analizowanego w rozumieniu rozporządzenia, nieustalenie linii zabudowy ani wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, pomimo że są to elementy które powinny się znaleźć w decyzji o warunkach zabudowy,

2) art. 64 w zw. z art. 52 ust. 2, art. 53 ust. 3, art. 54, art. 55 i art. 61 ust. 1 pkt. 1 i 5 i ust. 6-7 u.p.z.p., § 1 i § 3-9 rozporządzenia, § 2 pkt. 3 i § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. oraz § 12 i § 206 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. poprzez nieprzeprowadzenie analizy sprawy pod kątem kryterium lokalizacji względem granic działek, pomimo, że w niniejszej sprawie lokalizacja ta stała się cechą zabudowy wymagającą rozstrzygnięcia w przeprowadzonej analizie kontynuacji funkcji oraz cech zabudowy,

3) art. 64 w zw. z art. 54 u.p.z.p., § 1 i § 3-9 rozporządzenia, § 2 pkt. 3 i § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. oraz § 12 i § 206 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. poprzez ustalenie warunków zabudowy niezawierających wszystkich elementów wymaganych przepisami prawa, niezapewniających zachowania istniejącego ładu przestrzennego, jak również niewskazanie dokładnych wartości parametrów nowej zabudowy, pomimo, że obowiązek taki wynika z przepisów prawa.

W uzasadnieniu skargi pełnomocnik skarżących wskazała, że wniosek Państwa Ł. nie spełnia wymogów przepisów prawa, ponieważ np.:

nie przedstawiono w nim granic obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w tym nie uczyniono tego na odpowiedniej mapie,

nie określono w nim zapotrzebowania na wodę ani energię, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej ani sposobu unieszkodliwiania odpadów.

Zarzucono, że decyzja organu I instancji nie ustala linii zabudowy oraz wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu.

Argumentuje tutaj pełnomocnik, że przepisy prawa dopuszczają co prawda dokonywanie co do niektórych z nich odstępstw, lecz aby można w ogóle mówić o dokonaniu odstępstwa, to należy najpierw ustalić stan bieżący danego parametru zarówno w odniesieniu do nieruchomości, na której planowana jest inwestycja, jak również dla nieruchomości, które znajdują się w obszarze analizowanym w rozumieniu rozporządzenia.

Lakoniczne stwierdzenie urbanisty, iż rzekomo zwiększenie powierzchni zabudowy będzie nieznaczne i nie wpłynie na wartość wskaźnika powierzchni zabudowy jest gołosłowna i niepoparta żadnymi wyliczeniami. Potwierdza to chociażby fakt, że planowany obiekt w stosunku do istniejącego (którego powierzchnię wskazał urbanista a nie sama wnioskodawczyni) będzie o 25% większy, co procentowo nie jest nieznaczną różnicą. Ponadto analiza nie zawiera badania wskaźnika powierzchni zabudowy żadnej nieruchomości (ani dz. nr [...] ani innych z obszaru analizowanego) nie pozwala na ustosunkowanie się czy może nieruchomość wnioskodawczyni nie osiągnęła lub nawet nie przekroczyła średniej wartości tego wskaźnika.

Organ bezpodstawnie pominął również analizę sprawy pod kątem kryterium lokalizacji planowanego obiektu względem granic działek, pomimo, że w niniejszej sprawie lokalizacja ta stała się cechą zabudowy wymagającą rozstrzygnięcia w przeprowadzonej analizie kontynuacji funkcji oraz cech zabudowy. Po pierwsze przesądza o tym treść samego wniosku o wydanie warunków zabudowy. Po drugie skoro jak twierdzą organy przedmiotowa inwestycja ma stanowić jedynie przebudowę lub rozbudowę obiektu już istniejącego, którego lokalizacja według decyzji obu organów jak i analizy nie ma ulec zmianie, a co więcej w sytuacji, w której jako element analizy urbanisty załączone zostają fotografie oraz mapy zawierające lokalizację zarówno istniejącego jak i planowanego obiektu (na samej granicy działki skarżących), to oznacza to, że organy obu instancji uczyniły z lokalizacji obiektu cechę zabudowy i lokalizację tą przesądziły. Jednakże analiza ani decyzje organów nie zawierają ani badania pod tym kątem stanu istniejącego z obszaru analizowanego, ani tym bardziej analizy zgodności czy dopuszczalności takiej lokalizacji w świetle przepisów prawa. O ile w analizie mowa jest o lokalizacji obiektów w różnych częściach działek z obszaru analizowanego, to jednak brak jest tak konkretnej analizy pod kątem lokalizacji obiektów przy samej granicy działki. Takie braki stanowią z kolei istotne naruszenia przepisów prawa.

W ocenie skarżących wadliwość decyzji wynika również z wadliwości załączników graficznych -zarówno załącznika nr 1 do decyzji organu I instancji, jak i również załącznika do analizy. W niniejszej sprawie załącznik graficzny do decyzji, którym powinna być kopia mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., wymogu tego zdecydowanie nie spełnia. Nie ma w nim bowiem informacji ani czy to w ogóle jest kopia mapy wymaganej przepisami prawa, ani też informacji jakiej miejscowości czy obrębu dotyczy. Nie został też w tym załączniku wskazany obszar analizowany ani obszar oddziaływania planowanej inwestycji. Jeśli chodzi zaś o mapę stanowiącą załącznik graficzny do analizy to załącznik ten nie zawiera informacji o obszarze oddziaływania inwestycji, co również jest poważnym uchybieniem przepisom prawa.

Ponadto organ I instancji nie zajął stanowiska w sprawie zarzutu skarżących dotyczącego nieprawidłowego określenia we wniosku rodzaju inwestycji objętej decyzją. Organ II instancji w tej sprawie zajął stanowisko w sposób lakoniczny, co również nie spełnia wymogów stawianych decyzji organu administracyjnego ani jej uzasadnieniu. Z jednej strony organy rzekomo czują się związane wnioskiem inwestora (w kwestii określenia inwestycji jako rozbudowa i przebudowa), a z drugiej strony forsują stanowisko według którego wniosek inwestora rzekomo nie jest wiążący (np. w kwestii lokalizacji inwestycji na terenie działki nr [...]). Tego rodzaju rozbieżne poglądy organów są niedopuszczalne, gdyż takie niekonsekwentne stosowanie argumentu dotyczącego ich związania wolą wnioskodawcy budzi poważne wątpliwości co do zachowania przez organy zasad obiektywności i rzetelności. Ponadto z jednej strony autor analizy wskazuje, że powyższą kwestię winien zbadać organ wydający pozwolenie na budowę, a nie organ wydający warunki zabudowy, a z drugiej strony zajmuje stanowisko, iż planowana inwestycja będzie przebudową i rozbudową istniejącego obiektu (zatem nie będzie wymagała rozbiórki, a następnie wybudowania nowego obiektu) sugerując, że doszło już na tym etapie do wykazania przez wnioskodawczynię, że rozbudowa przy granicy działki nie narusza zasad współżycia społecznego, jak też nie zakłóca korzystania z sąsiedniej nieruchomości ponad przeciętną miarę. Na marginesie wskazać też należy, że ta opinia urbanisty budzi zastrzeżenia w kontekście tego, że lokalizacja planowanego obiektu będzie się wiązała z koniecznością wstępu na nieruchomość skarżących i to zarówno już na etapie realizacji planowanej inwestycji, jak również w razie konieczności dokonania chociażby jakichkolwiek prac naprawczych czy konserwacyjnych w trakcie jego użytkowania.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podniósł niezasadność podniesionych zarzutów i wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

W myśl art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r. poz. 2167) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

W świetle art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r. poz. 2325; dalej powoływana w skrócie jako "p.p.s.a.") sąd administracyjny zobligowany jest uwzględnić skargę w przypadku: naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (pkt 1), a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność kontrolowanego aktu (pkt 2) lub wydania tego aktu z naruszeniem prawa (pkt 3). W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw podlega ona oddaleniu, na podstawie art. 151 p.p.s.a. Stosownie natomiast do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd wydaje rozstrzygnięcie w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Z art. 134 § 2 p.p.s.a. wynika z kolei, że sąd nie może wydać orzeczenia na niekorzyść skarżącego, chyba że stwierdzi naruszenie prawa skutkujące stwierdzeniem nieważności zaskarżonego aktu lub czynności.

W przedmiotowej sprawie inwestor zobowiązany był do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, bowiem dla terenu, na którym znajduje się działka, objęta planowaną inwestycją, w dacie podjęcia zaskarżonej decyzji brak było miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Stosownie do treści art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zasadą jest, iż ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie zaś z treścią art. 4 ust. 2 ustawy, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy, przy czym lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, natomiast sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy winno być przy tym poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego, w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przy zachowaniu warunków, określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z treścią art. 61 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2. teren ma dostęp do drogi publicznej;

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art.67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust.1;

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (zasada tzw. dobrego sąsiedztwa), co ma na celu zachowanie ładu przestrzennego tj. takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (art. 2 pkt 1 ustawy).

Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu określa, wskazane wyżej, rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W celu zatem ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy (§ 3 ust. 1 rozporządzenia).

Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy w zw. z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia). Przy czym przez "front działki" należy rozumieć tę część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę (§ 2 pkt 5 rozporządzenia).

W przedmiotowej sprawie, wbrew opinii skarżących, rodzaj inwestycji, dla której ustalono warunki zabudowy, został w sposób wystarczający wyjaśniony. Żądaniem wnioskodawcy objęto bowiem przebudowę i rozbudowę istniejącego budynku garażowego. I w tym miejscu wskazać należy skarżącym, że wszelkie zarzuty pod adresem określenia rodzaju inwestycji są chybione, bowiem to inwestor samodzielnie określa przedmiot inwestycji, dla której występuje o określenie parametrów zabudowy. Ani organy administracji, ani Sąd nie są uprawnione do kwestionowania określenia przedmiotu wniosku. A są nim związane. Myli pełnomocnik skarżących pojęcia związania treścią wniosku z pojęciem związania wskazanymi we wniosku parametrami inwestycji. Postępowanie prowadzone jest pod kątem określenia czy dla przebudowy i rozbudowy garażu wolnostojącego na działce nr [..] w K. możliwe jest zastosowanie wskazanych we wniosku parametrów. I przykładowo gdyby jeden parametr był sprzeczny z wynikami analizy wówczas zapadłaby decyzja odmowna. A gdy tak jak w niniejszej sprawie parametry wnioskowanej inwestycji wskazane we wniosku mieszczą się w parametrach występujących na obszarze analizowanym wówczas wydawana jest decyzja pozytywna. Reasumując związanie dotyczy przedmiotu wniosku, a nie dotyczy parametrów inwestycji. I od razu w tym miejscu jednoznacznie podkreślić należy, że decyzja o warunkach zabudowy nie przesądza o lokalizacji inwestycji, natomiast w sytuacji wnioskowania o przebudowę i rozbudowę inwestycji już istniejącej w sposób oczywisty odnosi się do lokalizacji obiektu, którego dotyczy. Błędnie pełnomocnik skarżących wywodzi stąd prerogatywę organów czy sądu do decydowania na tym etapie o lokalizacji obiektu. Kwestie odległości od budynków sąsiednich, kwestię ścian oddzielenia pożarowego oraz odsunięcia od granicy działek należą do wyłącznej kompetencji organów wypowiadających się w kwestii udzielenia zezwolenia na budowę. Zaznaczyć należy, że pozwolenie na budowę określi zakres robót koniecznych do realizacji inwestycji. Z projektu wynikało będzie czy słusznie przypuszczają skarżący, że inwestycja będzie polegała na rozbiórce istniejących elementów garażu i wybudowania nowego obiektu czy nie. Natomiast na tym etapie dywagacje w tej kwestii są przedwczesne i Sąd nimi zajmował się nie będzie. Gdy powstanie projekt budowlany to w postępowaniu dotyczącym pozwolenia na budowę będą mogli skarżący zajmować stanowisko i ewentualnie kwestionować wydawane tam rozstrzygnięcia. Należy wyjaśnić, że kwestia obszaru oddziaływania obiektu powstaje na etapie projektu budowlanego, natomiast podnoszenie jej w niniejszym postępowaniu nie jest zasadne.

Odnosząc się do kwestii wcześniejszego wydania decyzji o warunkach zabudowy dla budowy garażu na działce nr [...] w K. zaznaczyć należy, że dla tego samego terenu można wydać kilka decyzji o warunkach zabudowy, wszak przepis art. 63 ust. 1 u.p.z.p. stanowi, że w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy. Dodać przy tym należy, iż podmiot, któremu wydano decyzję o warunkach zabudowy ma prawo ponownie ubiegać się o wydanie tego rodzaju decyzji w odniesieniu do tego samego terenu pod warunkiem, że wniosek dotyczyć będzie innej inwestycji (por. np. wyroki NSA: z dnia 10 grudnia 2008 roku, sygn. II OSK 1566/07; z dnia 15 listopada 2007 roku, sygn. II OSK 1508/06 oraz wyroki WSA: w Bydgoszczy z dnia 3 kwietnia 2013 roku, sygn. II SA/Bd 22/13; w Warszawie z dnia 25 listopada 2005 roku, sygn. IV SA/Wa 1570/05 i inne, wszystkie powołane orzeczenia są dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem orzeczenia.nsa.gov.pl). Problem jednak powstaje w sytuacji, gdy teren dla którego uprzednio wydano już decyzję udzielającą inwestorowi pozwolenia na budowę, ma być objęty nową decyzją ustalającą warunki zabudowy. W takiej sytuacji decyzja o pozwoleniu na budowę, wydana dla określonego terenu, pozostaje w obrocie prawnym, co oznacza, że na jej podstawie inwestor uprawniony jest do podjęcia określonych w tej decyzji robót budowlanych. Powoduje to jednak konieczność brania pod uwagę tej decyzji w postępowaniu zmierzającym do ustalenia warunków zabudowy.

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 marca 2014 roku (sygn. II OSK 2409/12) wydanie kolejnej decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe do czasu, gdy nie zostanie wydana decyzja o pozwoleniu na budowę. Wynikający bowiem z aktów administracyjnych stan prawny nieruchomości, w zakresie ustalenia sposobu zagospodarowania terenu, powinien być spójny, w tym znaczeniu, że kolejne decyzje (np. decyzje o warunkach zabudowy) winny uwzględniać stan prawny określony wcześniejszą decyzją o pozwoleniu na budowę, co wynika z treści art. 16 k.p.a. Ustalenia zawarte w decyzji (uprzednio wydanej) o pozwoleniu na budowę, powinny być zatem brane pod uwagę przy wydawaniu kolejnej decyzji o warunkach zabudowy.

Wobec powyższego jeszcze raz podkreślić należy, że nie jest wykluczone uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, również po wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę. Wynikające z decyzji pozwoleniowej zagospodarowanie terenu winno być jednakże uwzględnione przy ustalaniu kolejnych warunków zabudowy. Nie jest bowiem wykluczona zmiana koncepcji inwestycyjnej w trakcie realizacji inwestycji. Etap swobodnego wyboru rozwiązania inwestycyjnego gwarantowany jest przy tym do momentu wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, a z chwilą jej wydania dowolność ta zostaje ograniczona zagospodarowaniem, wynikającym z decyzji pozwoleniowej (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 19 grudnia 2017 r. sygn. akt II SA/Łd 837/17, dostępny na www.orzeczenia.nsa.gov.pl).

Z kwestionowanych w niniejszej sprawie decyzji jasno wynika, że planowana inwestycja jest inną inwestycją niż będąca w trakcie weryfikacji przed Naczelnym Sądem Administracyjnym realizacji inwestycji w postaci budowy garażu wolnostojącego. Zwłaszcza, że pomimo uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę inwestor nie ma obowiązku realizacji inwestycji. Stąd też, wbrew stanowisku skarżących, inwestor miał możliwość uzyskania kolejnej decyzji o warunkach zabudowy.

W dalszej kolejności podnieść należy, że przeprowadzone przez organy administracji w niniejszej sprawie postępowanie wykazało spełnienie przesłanek ujętych w art. 61 ust. 1 – 5 u.p.z.p., co z kolei obligowało organ do wydania decyzji zgodnej z wnioskiem. Teren ma bowiem dostęp do drogi publicznej ul. A. M. i ul. J. T. Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego – w związku z rodzajem inwestycji przewidziano zaopatrzenie inwestycji w energię elektryczną – na warunkach gestora sieci oraz doprowadzenie wody i odprowadzenie ścieków na warunkach A. Wadliwie zarzuciła pełnomocnik brak określenia zapotrzebowania inwestycji w media. Wniosek w tym zakresie jest kompletny i spełnia wymagania przepisów prawa. Wnioskowana inwestycja zostanie zaopatrzona w media poprzez rozbudowę zrealizowanych już instalacji. Stąd też planowana inwestycja spełnia, wbrew opinii skarżących, wymóg z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Natomiast kwestia odpadów zostanie rozwiązana tak jak co do budynku mieszkalnego. Co więcej, teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, a decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Warto też zaznaczyć, że co do zasady zabudowa garażowa jest zabudową towarzyszącą zabudowie mieszkaniowej, zatem występowanie tej funkcji w obszarze analizowanym oznacza, że realizacja planowanej zabudowy nie będzie oznaczać wprowadzenia na tym terenie, sprzecznego z dotychczasowym, sposobu zagospodarowania. W przedmiotowej sprawie można zatem z całą pewnością mówić o zachowaniu kontynuacji funkcji z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Zdaniem Sądu sporządzona w niniejszej sprawie analiza urbanistyczno – architektoniczna, będąca podstawowym elementem postępowania wyjaśniającego i determinująca treść decyzji w przedmiocie warunków zabudowy, jest jasna, precyzyjna i umożliwia ustalenie parametrów projektowanej inwestycji, a ponadto pozwala na dokonanie kontroli prawidłowości działania organów administracji w tym postępowaniu. Analiza ta potwierdza, że sąsiednie nieruchomości są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy tzn., że warunek tzw. dobrego sąsiedztwa został spełniony. Kwestionowanie przez pełnomocnik skarżących analizy, i jej wyników jest gołosłowne, gdyż żadnych konkretnych zarzutów nie sformułowano. Natomiast domagając się uznania zarzutów proceduralnych należy je powiązać z wpływem na treść podjętego rozstrzygnięcia, czego pełnomocnik nawet nie próbowała dokonać.

W sporządzonej analizie wyczerpująco odniesiono się do poszczególnych parametrów inwestycji przewidzianych w rozporządzeniu z dnia 26 sierpnia 2003 r. – linii zabudowy, wskaźnika powierzchni nowej zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, geometrii dachu. W analizie uzasadniono także sposób wyznaczenia parametrów.

Organy, powołując się na sporządzoną w sprawie analizę urbanistyczną, ustaliły w oparciu o § 4 ust. 1 rozporządzenia linię zabudowy dla planowanej inwestycji wskazując, że w sytuacji, gdy planowana inwestycja polegać ma na rozbudowie i przebudowie istniejącego budynku garażu, nie ma potrzeby wyznaczenia linii zabudowy. Istniejący budynek położony jest w odległości ok. 13m od ul. J. T., a inwestycja to nieznaczna rozbudowa polegająca głownie na zmianie geometrii budynku. Nie ma, zatem możliwości, aby inwestycja miała wpływ na ukształtowanie linii zabudowy budynków położonych wzdłuż ww. ulicy. Sąd podziela tak sformułowane stanowisko.

Wskaźnik powierzchni zabudowy dla inwestycji nie został określony wskutek uznania, że planowana rozbudowa i przebudowa polegać ma na niewielkiej zmianie geometrii istniejącego budynku. Zgodnie zatem z wnioskiem inwestycja ma niewielki wpływ na zmianę powierzchni istniejącego budynku. Założenia przyjęte we wniosku, nie mają praktycznie wpływu na powierzchnię całej zabudowy na działce w stosunku do powierzchni działki. Ustalono, że powierzchnia przebudowanego i rozbudowanego garażu zgodnie z wnioskiem będzie nie większa niż 30 m2. Organy uznały, że przy tak niewielkiej inwestycji i jej ograniczonym zasięgu nie ma uzasadnienia do wyznaczenia ogólnej powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki. Takie ustalenie jest zgodnie § 5 ust. 2, gdzie dopuszczono wyznaczenie wskaźnika zabudowy w oparciu o analizę zabudowy w sąsiedztwie inną niż średnia dla obszaru analizy. Sąd również podziela takie stanowisko, bowiem niewielki zakres rozbudowy nie będzie miał wpływu na ten parametr.

Szerokość elewacji frontowej dla nowej zabudowy ustalono do 4,5 m powołując się na analizę, z której wynika, że szerokość elewacji frontowej budynków gospodarczych i garażowych mieści się w granicach 3-12 m. W sytuacji zatem, gdy planowana inwestycja ma być rozbudową i przebudową istniejącego obiektu, którego szerokość elewacji frontowej wynosi ok. 4m można założyć jego zwiększenie do maksymalnie 4,5m. Jest to założenie zgodne z wnioskiem inwestora.

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej jej gzymsu, attyki, okapu dla planowanej zabudowy wyznaczono do maksymalnie do 3m wskazując, że obiekty gospodarcze i garażowe w rejonie analizowanym są parterowe. Maksymalna wysokość tych obiektów wynosi ok. 4,5 m. Planowana inwestycja to rozbudowa i przebudowa istniejącego obiektu, który nie przekracza wysokości ok. 3m i zgodnie z wnioskiem ma taką wysokość posiadać po realizacji inwestycji. Należy zatem założyć, że rozbudowany obiekt nie może przekroczyć wysokości 3,0 m i mieści się to w parametrach maksymalnych w obszarze analizowanym tj. 4,5m.

Geometrię dachu dla planowanej inwestycji ustalono w sposób następujący: jednopołaciowy, nawiązujący do stanu istniejącego o kącie nachylenia maksymalnie 5%. W obszarze analizowanym zabudowa gospodarcza i garażowa posiada w przewadze dachy jednospadowe bądź płaskie. Kąt nachylenia połaci zasadniczo nie przekracza 15 stopni. Zgodnie z wnioskiem w wyniku rozbudowy dach ma mieć nachylenia maksymalnie 5%. Proponuje się, zatem, aby rozbudowywany obiekt miał dach o spadku nie przekraczającym 5 % tj. odpowiadający, pod tym względem, parametrom dachów dla tego typu obiektów w sąsiedztwie. Parametr ten ustalono na podstawie § 8 rozporządzenia, zgodnie z którym geometrię dachu dla nowej zabudowy ustala się odpowiednio do geometrii dachów w obszarze analizowanym. Taka sytuacja ma miejsce w sprawie, bowiem wyniki analizy wskazują, że tak wyznaczona geometria dachu będzie stanowić kontynuację parametru z obszaru analizy.

W odniesieniu do zarzutów strony skarżącej to zauważalna jest ich mnogość, natomiast brak jest uzasadnienia i skonkretyzowania na czym zarzucana niezgodność ze wskazanymi przepisami miałaby polegać. Zarzucając brak wyjaśnienia wszystkich okoliczności sprawy nie wskazała pełnomocnik, który aspekt sprawy nie został wyjaśniony. Decyzja organu I instancji z pewnością zawiera prawidłowy załącznik w postaci kopii mapy zasadniczej, także analiza zawiera załącznik z zaznaczonym na nim obszarem poddanym analizie. Często do akt sprawy dotyczącej warunków zabudowy dołączane są zdjęcia obrazujące działkę, której dotyczy wniosek, czasami są fotografie każdego budynku objętego analizą. Nie stanowi to o wadliwości postępowania, a już na pewno z dołączenia zdjęcia nie sposób wywodzić jakichkolwiek skutków prawnych.

Biorąc pod uwagę wszystkie powyższe okoliczności, uznać należy, że kwestionowane rozstrzygnięcia są zgodne z prawem. W ocenie Sądu organy przeprowadziły prawidłową analizę urbanistyczną, w wyniku której ustaliły cechy zabudowy, w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących projektowanej zabudowy. Innymi słowy ustalone parametry i współczynniki znajdują uzasadnienie w analizie urbanistycznej. Postępowanie wyjaśniające, poprzedzające wydanie kwestionowanych decyzji przeprowadzone zostało z poszanowaniem procedury administracyjnej, a wywiedzione stanowiska zostały obszernie i szczegółowo uzasadnione w sposób wynikający z przepisu art. 107 § 3 k.p.a. Analiza akt sprawy nie potwierdziła naruszenia przepisów prawa materialnego oraz przepisów postępowania, powołanych przez stronę skarżącą.

Wobec powyższego Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.