Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 386/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2013-06-05 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Alina Balicka (spr.), Sędziowie sędzia WSA Aneta Dąbrowska, sędzia WSA Krystyna Napiórkowska, Protokolant st. ref. Marcin Lesner, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 czerwca 2013 r. sprawy ze skargi L. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] stycznia 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżącego L. M. kwotę 5 617 (pięć tysięcy sześćset siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z dnia [...] stycznia 2013 r. znak: [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję z dnia [...] września 2011 r. nr [...] Burmistrza B. w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ podniósł, że nieruchomość położona we wsi P., gmina B., oznaczona w ewidencji gruntów jako działka o numerze ewidencyjnym [...] w planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego gminy B., zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w B. z dnia [...] czerwca 1993 r. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]), obowiązującym do dnia 31 grudnia 2002 r., przeznaczona była jako tereny rolne dawnej Stacji P. w strefie ochrony obiektów uciążliwych (symbol na rysunku planu 17.11-R). Uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w B. z dnia [...] maja 2008 r. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]) zmieniło się przeznaczenie przedmiotowej działki na teren zabudowy centrum usługowego (symbol na rysunku planu 1U).

L. M. w dniu [...] grudnia 2010 r. sprzedał przedmiotową nieruchomość. W piśmie z dnia 7 stycznia 2011 r. L. M. został powiadomiony przez Burmistrza B. o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej.

W celu określenia wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy E. W. sporządziła w dniu 17 maja 2011 r. operat szacunkowy. Z treści sporządzonej wyceny wynikało, że zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowała wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości. Zgodnie z operatem szacunkowym wartość działki przed uchwaleniem planu wynosiła 144 957 zł, a wartość działki po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyniosła 755 360 zł, zatem różnica w wartości nieruchomości wyniosła 610 403 zł. Wysokość stawki procentowej służącej naliczeniu opłaty związanej ze wzrostem wartości tego terenu została określona w uchwale z dnia [...] maja 2008 r. na poziomie 20%, co dla powyższej kwoty stanowiło opłatę w wysokości 122 080,60 zł tytułem renty planistycznej.

Organ podniósł, że swoje rozstrzygnięcie oparł na operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego E. W., który - w ocenie organu - został wykonany wnikliwie, rzetelnie, zgodnie z wymogami przepisów prawa przez co nie budził jego zastrzeżeń.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., odnosząc się do zarzutów L. M. podniesionych w odwołaniu wskazał, że roszczenie z tytułu wzrostu wartości nieruchomości organ zgłosił w przewidzianym przepisami prawa terminie wszczynając postępowanie administracyjne w styczniu 2011 r., a więc w ciągu 5 lat od uchwalenia planu miejscowego, który wszedł w życie w 2008 r.

Ponadto, zdaniem organu, stronie zapewniono udział w postępowaniu informując ją o wszczęciu postępowaniu oraz czynnościach podejmowanych przez organ (oględziny, rozprawa administracyjna).

Organ podniósł również, że L. M. nie przedłożył żadnego dowodu, który potwierdzałby, że wzrost wartości nieruchomości jest niższy niż wskazany w operacie szacunkowym. W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego brak było również podstaw do uwzględnienia uwag L. M. złożonych 8 września 2011 r. które dotyczyły przyjęcia w operacie szacunkowym nieruchomości nieadekwatnych do ocenianej nieruchomości pod względem położenia, figury, warunków glebowych i ceny transakcyjnej oraz nakładów właściciela nieruchomości mających wpływ na wzrost wartości nieruchomości.

Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] stycznia 2013 r. wniósł L. M.

Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie art. 7, art. 10, art. 77, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a., art. 6 k.p.a. w związku z § 50 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który został uchylony rozporządzeniem z dnia 14 lipca 2011 r. oraz art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.) w związku z art. 80 k.p.a.

W konsekwencji L. M. wniósł o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej oraz zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi skarżący wskazał, że wraz z wejściem w życie aktualnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego zmieniło się przeznaczenie działki o numerze ewidencyjnym [...] położonej we wsi P., gmina B. Na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego – E. W. wartość działki przed uchwaleniem planu wynosiła 144 957 zł, natomiast po uchwaleniu planu wynosi 755 360 zł.

W ocenie skarżącego operat szacunkowy nie wyjaśnia dlaczego działki przyjęte do porównania w rzeczywistości nie były nieruchomościami podobnymi w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca majątkowy dokonując porównania działek odrzucił nieruchomości, które były dobrze położone, w sąsiedztwie terenów zainwestowanych a przyjął do porównania nieruchomości, których jedynym podobieństwem był fakt, że były one działkami rolnymi. Skarżący poddaje w wątpliwość podobieństwo tych nieruchomości z uwagi na zasady dobrego sąsiedztwa oraz użyte w operacie szacunkowym sformułowanie, że "szacowany teren mógłby być traktowany jako rolny". Zapis ten – zdaniem skarżącego – sugeruje, że wcale jako rolny nie musiał być traktowany i nie wiadome jest jakie przeznaczenie można nadać temu terenowi. Operat szacunkowy nie zawiera opisu w tym zakresie, a jedynie odsyła do załącznika nr 6, który tej kwestii nie rozstrzyga.

Skarżący wskazał, że po wydaniu zaskarżonej decyzji wszedł w posiadanie operatu szacunkowego wykonanego przez J. S. dla działki sąsiedniej o numerze ewidencyjnym [...], leżącej po drugiej stronie drogi i objętej tym samym planem miejscowym. Operat ten został wydany w podobnym okresie, jednak wartość 1 m2 gruntu rolnego sprzed wejścia w życie planu miejscowego została wyceniona na kwotę 51 zł, zaś w operacie sporządzonym dla przedmiotowej działki (o numerze ewidencyjnym 2/42) tylko 16,83 zł. L. M. stanął na stanowisku, że różnica ta wynika z tego, że działki rolne wzięte do porównania w przypadku operatu szacunkowego J. S. to działki leżące w bezpośredniej bliskości dynamicznie rozwijającej się strefy przemysłowej, przyciągającej zagraniczne inwestycje, które były w trakcie zmiany planu miejscowego. Natomiast działki przyjęte do porównania przy sporządzaniu operatu szacunkowego przez E. W. to działki o niskiej wartości, daleko położone, bez możliwości zmiany planu miejscowego. Tożsame są cechy każdej z tych działek wpływające na ich wartość przed wejściem w życie planu z 2008 r. tj. położenie, sąsiedztwo, uzbrojenie techniczne, warunki topograficzne etc.

Ponadto w operacie szacunkowym sporządzonym do niniejszej sprawy przyjęte zostały do porównania transakcje z 2009 i 2010 roku, kiedy to ceny gruntów spadły - na skutek kryzysu światowego. L. M. podniósł, że do wyceny wartości gruntu rolnego w 2008 roku rzeczoznawca majątkowy powinien przyjąć do porównania ceny transakcyjne z 2008 roku jako ceny najbardziej adekwatne. Natomiast wycena gruntu komercyjnego w 2010 roku, a więc wówczas, kiedy skarżący sprzedał działkę, w oparciu o ceny z 2008 roku skutkuje celowym i sztucznym zawyżeniem wzrostu wartości nieruchomości komercyjnych obliczanych dla roku 2010. W konsekwencji skutkowało to zawyżeniem opłaty planistycznej.

L. M. podniósł również, że organ wydający decyzję nie dokonał krytycznej oceny całości zebranego materiału dowodowego, w tym operatu szacunkowego i nie odniósł się do zarzutów podniesionych w odwołaniu. Skarżący wskazał, że operat szacunkowy nie uwzględnił nakładów, które zostały poczynione na nieruchomość i tym samym zwiększyły wartość działki. Przy dokonywanej wycenie rzeczoznawca majątkowy pominął okoliczności istniejące przed dniem wejściem w życie planu miejscowego, a mianowicie fakt doprowadzenia mediów do działki [...], z której to wyodrębniono działkę [...], jak również fakt, że przedmiotowa działka miała zapewniony dogodny dojazd z asfaltowej drogi gminnej, przylegającej do niej na całej długości oraz istniejący wiadukt nad tą drogą, połączony dodatkową drogą z rondem biegnącym do drogi krajowej nr [...].

Skarżący zarzucił organowi naruszenie art. 10 k.p.a. gdyż nie został mu zapewniony czynny udział w postępowaniu, a w szczególności nie mógł zapoznać się z pismami rzeczoznawcy majątkowego z dnia 16 września 2011 r. oraz z dnia 18 października 2011 r. Organ nie umożliwił skarżącemu udziału w rozprawie, która mimo jego wniosku o odroczenie rozprawy odbyła się w dniu 5 sierpnia 2011 r.

L. M. wskazał w skardze również na uchybienia organów orzekających w sprawie polegające na wydaniu decyzji w oparciu o nieobowiązujące przepisy, tj. § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 165, poz. 985), który został uchylony rozporządzeniem z dnia 14 lipca 2011 r.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. w odpowiedzi na skargę wniosło o oddalenie skargi podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), dalej p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej z punktu widzenia zgodności zaskarżonych decyzji z przepisami obowiązującego prawa. Stosownie do treści art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Powyższe oznacza, iż Sąd może uwzględnić skargę również wówczas, gdy strona nie podniosła w trakcie toczącego się postępowania sądowoadministracyjnego zarzutów będących podstawą uchylenia zaskarżonego aktu administracyjnego.

Biorąc pod uwagę powyższe Sąd uznał, że skarga jest zasadna.

Przedmiotem zaskarżenia w niniejszej sprawie jest wydana na podstawie art. 138 k.p.a. oraz art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. Dz. U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.), decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] stycznia 2013 r. utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza B. z dnia [...] września 2011 r.

Stosownie do treści art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbycia tej nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego. Opłata ustalana jest w drodze decyzji, a jej wysokość określa się na dzień sprzedaży nieruchomości, w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości (nie wyższym niż 30% wzrostu wartości nieruchomości). Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

Określenie wartości nieruchomości następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, w formie operatu szacunkowego sporządzonego na zasadach i w trybie określonym w przepisach działu IV ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W myśl art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 2 października 2012 r. sygn. akt II OSK 1058/11 (orzeczenie dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem http://orzeczenia.nsa.gov.pl) termin, w jakim operat szacunkowy może być wykorzystywany odnosi się nie tylko w stosunku do organu I instancji orzekającego na podstawie sporządzanego w sprawie operatu szacunkowego, ale również organu odwoławczego.

Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy w przypadku potwierdzenia jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził (art. 156 ust. 4). Rzeczoznawca majątkowy dołączając do operatu szacunkowego klauzulę, w której oświadcza o aktualności operatu, zamieszcza na niej datę, składa podpis i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego, stosownie do treści § 57 ust. 1 w związku z § 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Na marginesie dodać należy, że operat szacunkowy jest dowodem, który powinien pomóc organowi w rozstrzygnięciu kwestii faktycznej i jako taki podlega ocenie jak każdy inny dowód. Co więcej, organ nie może ograniczyć się w uzasadnieniu decyzji do powołania się na konkluzję zawartą w operacie, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach została ona oparta oraz skontrolować prawidłowość rozumowania rzeczoznawcy w danej sprawie. Obowiązkiem organu jest również wyjaśnienie i rozważenie, czy materiał porównawczy, zastosowany przez rzeczoznawcę, był odpowiedni i wystarczający do skorzystania z metody porównawczej (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 9 sierpnia 2012 r. sygn. akt II SA/Kr 841/12). Organy administracyjne rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego. W razie dostrzeżenia pewnych niejasności czy braków operatu winny żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006r , sygn. II OSK 459/05)

Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy uznać należy, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego E. W. dnia 11 maja 2011 r. nie mógł stanowić podstawy zaskarżonego rozstrzygnięcia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w kwestii wysokości opłaty planistycznej, ponieważ był nieaktualny na datę wydania zaskarżonej decyzji. Faktem jest, iż decyzja organu pierwszej instancji wydana została w okresie 12 miesięcy od daty sporządzenia przedmiotowego operatu, tj. w dniu [...] września 2011 r. Natomiast rozpoznanie sprawy w postępowaniu odwoławczym, nastąpiło po upływie wskazanego terminu, tj. w dniu [...] stycznia 2013 r.

W przekonaniu Sądu, termin 12 miesięcy dotyczy również organu odwoławczego, albowiem bez wątpienia jest on organem merytorycznym w sprawie. Jego zadanie nie ogranicza się jedynie do kontroli rozstrzygnięcia organu I instancji, lecz polega na powtórnym rozpatrzeniu całości sprawy. Organ ten powtórnie rozpoznając całość sprawy zobowiązany jest uwzględniać zmiany stanu faktycznego, jakie zaszły w sprawie pomiędzy wydaniem orzeczenia przez organ pierwszej instancji, a orzeczeniem organu drugiej instancji. Organ odwoławczy musi uwzględniać stan faktyczny i prawny istniejący w dacie rozpatrywania odwołania. Oznacza to, że aktualność operatu szacunkowego należy oceniać na datę wydania decyzji organu drugiej instancji.

W aktach sprawy brak informacji, aby organ odwoławczy wystąpił do rzeczoznawczy majątkowego, który sporządził w przedmiotowej sprawie operat szacunkowy o potwierdzenie, w trybie określonym powołanymi przepisami prawa, aktualności tego operatu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze jako podstawę swych ustaleń uczyniło zatem nieaktualny już operat szacunkowy.

W tej sytuacji oparcie decyzji z dnia [...] stycznia 2013 r. na ustaleniach operatu sporządzonego 11 maja 2011 r. nie było zgodne z obowiązującymi przepisami prawa i uznać należało, że decyzja organu drugiej instancji została wydana z naruszeniem art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Należy również wskazać, że jednorazowa opłata, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, z woli ustawodawcy, jest pobierana wyłącznie od wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego. Zatem obowiązkiem organów prowadzących postępowanie zmierzające do pobrania jednorazowej opłaty ustalonej w planie, jest przekonywujące, nie budzące wątpliwości wykazanie, że wartość nieruchomości będącej przedmiotem postępowania wzrosła w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Pamiętać przy tym należy, iż przy wycenie nieruchomości nie można pomijać żadnych elementów istotnych, które mogą wpływać na jej wartość. Niemniej wzrost wartości nieruchomości oceniany w świetle ww. przepisu musi być bezpośrednim następstwem uchwalenia planu miejscowego. Ustalając zatem wzrost wartości nieruchomości należy brać pod uwagę jedynie okoliczności, które wpływają na ten wzrost, które mają bezpośredni związek, są bezpośrednim następstwem uchwalenia planu i wpływają na wzrost wartości nieruchomości.

Podstawę ustalenia wartości nieruchomości i wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (tzw. renty planistycznej) stanowi opinia rzeczoznawcy majątkowego w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami). Sporządzony operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu lub zmianie tego planu, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty (wyrok NSA z 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627). Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 października 2006 r. (sygn. akt I OSK 417/2006, publ. LEX nr 281387) podkreślił, iż rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości opłaty decyduje organ. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny sporządzonej opinii. I chociaż zgodnie z art. 149 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest wyłączną podstawą ustalenia wzrostu wartości nieruchomości. Regulacja ta nie zwalnia jednak organu administracji z oceny operatu szacunkowego, jak każdego dowodu zgromadzonego w sprawie w ramach postępowania dowodowego (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006r., sygn. akt OSK 459/05, publ. LEX nr 206473). Organy administracji mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 K.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005, publ. LEX nr 206473). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. W operacie rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627).

Tymczasem przedstawiona treść uzasadnienia zaskarżonej decyzji dowodzi, iż Kolegium nie dokonało oceny kluczowego dowodu, jakim jest w sprawie ustalenia renty planistycznej operat szacunkowy. Nie wykazano czy operat uwzględnia wszystkie elementy, które mogły mieć wpływ na wartość nieruchomości, czy wyjaśnia założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny, czy ukazuje wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości, czy prawidłowo doszło do doboru nieruchomości podobnych i czy zawiera także dokładny opis nieruchomości podobnych przyjętych do porównania. Organ odwoławczy nie dokonał sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego.

W myśl art. 80 k.p.a. organy administracji publicznej mają prawo swobodnej oceny dowodów. Uznanie operatu rzeczoznawcy majątkowego za podstawę ustaleń faktycznych w sprawie bez dokonania oceny tego operatu i przekonywaujacego do swoich racji uzasadnienia zajmowanego stanowiska stanowi naruszenie art. 7 i art. 77 § 1 w związku z art. 80 k.p.a. oraz art. 107 § 3 w związku z art. 11 k.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Sąd zauważa również, że na etapie postępowania sądowego, skarżący przedstawił dwa operaty szacunkowe dotyczące sąsiednich nieruchomości, w których przyjęto wartość 1 m² gruntu rolnego sprzed wejścia w życie planu miejscowego na znacznie niższym poziomie aniżeli w oparacie opracowanym na potrzeby przedmiotowego postępowania. Wobec powyższego ustalenia wymaga, czy różnica ta wynika z uzasadnionych obiektywnych przesłanek, czy jest następstwem innych okoliczności.

Stwierdzenie powyższych uchybień oraz naruszenia przepisów prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy, obligowało Sąd do uchylenia zaskarżonej decyzji. Uchybienie to nie pozwala na rozstrzygnięcie, czy dane stanowiące podstawę wyceny i w efekcie oparta na nich opłata planistyczna są zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy. W związku z tym Sąd nie może ustosunkować się do zarzutów skierowanych przez skarżącego wobec ustaleń rzeczoznawcy majątkowego, które wynikały z operatu i zostały przyjęte przez organ administracji. Jednoznaczne stwierdzenie Sądu, czy organ administracji prawidłowo ustalił wzrost wartości nieruchomości oraz wysokość opłaty planistycznej, wobec wadliwości materiału dowodowego byłoby przedwczesne.

Mając na uwadze powyższe organ w pierwszej kolejności zleci rzeczoznawcy majątkowemu wypowiedzenie się co do aktualności operatu majątkowego. W zależności od ustaleń w tym zakresie, organ odwoławczy podejmie dalsze decyzje w sprawie uwzględniając obowiązujące przepisy prawa oraz wskazówki dotyczące mocy dowodowej operatu szacunkowego.

W tym stanie rzeczy, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c, art. 152 oraz art. 200 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.