Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 195/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2014-08-12 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: *Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 66 ust. 1
journal: Dz.U. 2010 nr 243 poz 1623
law: Ustawa  z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA - Zygmunt Wiśniewski Sędzia WSA - Ireneusz Dukiel /sprawozdawca/ Sędzia NSA - Halina Kremis Protokolant starszy sekretarz sądowy - Magda Minkisiewicz po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 12 sierpnia 2014 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. Ż. [...] na decyzję D. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W. z dnia 27 stycznia 2014 r. Nr [...] w przedmiocie zobowiązania do usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym budynku I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji; II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; III. zasądza od D. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W. na rzecz strony skarżącej kwotę 500 /słownie:pięćset/ złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Stan faktyczny i prawny sprawy rozpoznanej zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu decyzją D. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego (dalej: DWINB) nr [...] z dnia 27 stycznia 2014 r., którą utrzymano w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta W. (dalej: PINB) nr [...] z dnia 26 listopada 2013 r., zobowiązującą skarżącą Wspólnotę Mieszkaniowa nieruchomości położonej we W. przy ul. Z. [...] (dalej: Wspólnota Mieszkaniowa) do usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym budynku przy ul. Z. [...] we W., przedstawia się następująco:

W dniu 5 marca 2013 r. w związku z powzięciem informacji o wybuchu i pożarze w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. Z. [...] we W. PINB przeprowadził kontrolę w budynku. W trakcie prowadzania czynności kontrolnych pracownicy organu nadzoru budowlanego ustalili, że w obrębie lokalu mieszkalnego nr [...] doszło do wybuchu, w wyniku czego uszkodzeniu uległa ściana usytuowana pomiędzy lokalami nr [...] i nr [...] w obrębie wejścia do rzeczonych lokali (ściana w całości uległa zniszczeniu - brak ściany). W pomieszczeniu lokalu nr [...] znajdującym się od strony ulicy stwierdzono widoczne znaczne deformacje stropu o konstrukcji drewnianej - miejscowe braki tynków, wyrwy w stropie. Zaobserwowano również widoczne odeskowanie stropu. Uszkodzeniu uległa również ściana pomiędzy lokalem mieszkalnym nr [...] i nr [...], widoczne są spękania i wybrzuszenia tej przegrody budowlanej. Ponadto w obrębie lokalu nr [...] stwierdzono znaczne zadymienie ścian i stropów, brak przeszklenia w stolarce okiennej i drzwiach balkonowych, na podłodze w lokalu nr [...] i nr [...] zalega gruz po uszkodzonych elementach. Nad lokalem mieszkalnym nr [...], w którym stwierdzono uszkodzenia stropu, znajduje się lokal nr [...]. Organ stwierdził brak możliwości wejścia do lokalu. W pozostałych lokalach znajdujących się nad lokalami nr [...] i nr [...], tj. w lokalach nr [...], nr [...] i nr [...], stwierdzono pęknięcia na ścianach i stropach przebiegające w różnych miejscach i kierunkach. Zanotowano również brak przeszklenia przy świetliku w lokalu nr [...].

Na podstawie poczynionych ustaleń PINB wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie stanu technicznego budynku mieszkalnego przy ul. Z. [...] we W/, o czym zawiadomiono strony postępowania pismem z dnia 6 marca 2013 r., informując jednocześnie na podstawie art. 77 § 4 k.p.a. o włączeniu do materiału dowodowego protokołu z kontroli budynku oraz dokumentacji fotograficznej stanowiących dowód w sprawie.

Następnie, z uwagi na występujące zagrożenie spowodowane znacznym uszkodzeniem stropu pomiędzy lokalami nr [...] i nr [...] (bezpośrednia groźba zawalenia stropu), a tym samym konieczność opróżnienia części budynku, PINB decyzją nr [...] z dnia 6 marca 2013 r. - nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej - wyłączenie z użytkowania części budynku, tj. lokalu mieszkalnego nr [...] i nr [...], do czasu usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym stropu pomiędzy tymi lokalami. Ponadto w decyzji zobowiązano Wspólnotę Mieszkaniową do umieszczenia na budynku zawiadomienia o stanie zagrożenia bezpieczeństwa ludzi oraz mienia, zakazie użytkowania części budynku, w tym zakazie wstępu do wyłączonej części budynku osobom postronnym, wykonania doraźnych zabezpieczeń, polegających na podstemplowaniu uszkodzonego stropu w obrębie lokalu mieszkalnego nr [...]. Nadto wydaną w tym samym dniu decyzją nr [...] organ nadzoru budowlanego stopnia powiatowego nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej przeprowadzenie w związku z wybuchem gazu w lokalu nr [...] kontroli bezpiecznego użytkowania obiektu w trybie art. 62 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. jedn. Dz. U. z 2013r., poz. 1409, dalej: prawo budowlane lub w skrócie u.p.b.) oraz sporządzenie ekspertyzy technicznej obejmującej stan techniczny budynku, odnoszącej się w szczególności do stanu technicznego elementów konstrukcyjnych (ścian zewnętrznych i wewnętrznych, stropów).

Z kolei postanowieniem nr[...] z dnia 7 marca 2013 r. organ I instancji wezwał zarządcę budynku do udzielenia pisemnej informacji, czy odłączone zostały w budynku w związku z mającym miejsce w dniu 5 marca 2013 r. wybuchem gazu instalacje: gazowa, elektryczna oraz wodna i czy zostały one prawidłowo zabezpieczone.

W odpowiedzi pismem z dnia 18 marca 2013 r. zarządca poinformował o odłączeniu i zabezpieczeniu instalacji gazowej i elektrycznej w lokalach nr [...] i nr [...]. Zarządca wskazał również, że instalacja gazowa została poddana próbie szczelności, zaś po usunięciu wykrytych niewielkich nieszczelności instalację napełniono paliwem gazowym. Sprawdzeniu poddano też instalację elektryczną, po czym włączono ją do eksploatacji. Na potwierdzenie powyższego zarządca przedłożył stosowną dokumentację.

Na okoliczność sprawdzenia wykonania obowiązków wynikających z decyzji nr [...] organ I instancji przeprowadził w dniu 22 marca 2013 r. kontrolę, w toku której ustalił, że obowiązki te zostały zrealizowane. Stwierdzono wyłączenie z użytkowania lokali nr [...] i nr [...]. Zarządca podstemplował również strop oraz umieścił informację o stanie zagrożenia, zakazie użytkowania oraz zakazie wstępu do wyłączonych części budynku.

Z kolei w dniu 3 kwietnia 2013 r. zarządca przedłożył protokół kontroli bezpieczeństwa użytkowania przedmiotowego budynku z dnia 25 marca 2013 r. W protokole tym przeprowadzający kontrolę mgr inż. K. L., uprawniony projektant i kierownik budowy oraz robót w specjalności konstrukcyjno-budowlanej, wskazał, że w wyniku wybuchu w lokalu nr [...] uszkodzeniu uległa część elementów konstrukcyjnych i wykończeniowych w obrębie lokalu nr [...] oraz w obrębie przyległych do niego lokali nr [...], nr [...] i nr [...], jak też w obrębie lokalu użytkowego na parterze budynku. Stwierdzony zakres uszkodzeń czyni lokale nr [...], nr [...] i nr [...] nienadającymi się aktualnie do użytkowania. Natomiast w celu bezpiecznego użytkowania lokalu użytkowego konieczne jest wykonanie pilnych prac naprawczych. Jednocześnie wyżej wymieniony wskazał na występujące w budynku, a niezwiązane z wybuchem gazu, zagrożenie życia i zdrowia ludzi, wynikające z braku prawidłowej wentylacji wywiewno- nawiewnej w pomieszczeniach, w których zamontowane są urządzenia gazowe.

W dniu 24 kwietnia 2013 r. zarządca przedłożył na potwierdzenie wykonania obowiązku wynikającego z decyzji nr [...], ekspertyzę techniczną dotyczącą budynku, autorstwa mgr inż. K. L.. W ekspertyzie wskazano na liczne stwierdzone w stanie technicznym budynku nieprawidłowości oraz przedstawiono zakres koniecznych robót do wykonania.

Wobec opisanych uszkodzeń organ I instancji w dniu 7 maja 2013 r. wezwał zarządcę budynku do przedstawienia protokołów z ostatnich kontroli okresowych, jakim winien być poddawany przedmiotowy budynek na podstawie art. 62 ust. 1 pkt 1 i pkt 2 u.p.b. Wymagana dokumentacja przedłożona została w dniu 20 maja 2013 r.

Na pisemne zapytanie organu I instancji z dnia 8 maja 2013 r. Miejski Konserwator Zabytków poinformował, że budynek przy ul. Z. [...] wpisany jest do gminnej ewidencji zabytków, a ponadto znajduje się na terenie Śródmieścia - historycznego układu urbanistycznego w granicach administracyjnych dzielnicy, widniejącego w wykazie obszarów wojewódzkiej ewidencji zabytków miasta W.. Organ nadzoru konserwatorskiego zaakceptował możliwość wyprowadzenia nowych przewodów wentylacyjnych przez świetlik.

W stanie faktycznym, decyzją nr [...] z dnia 27 czerwca 2013 r. PINB nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej usunięcie nieprawidłowości w stanie technicznym obiektu poprzez: 1) wykonanie prawidłowej wentylacji pomieszczeń w lokalach mieszkalnych, tj. wentylacji nawiewnej w pomieszczeniu łazienki w lokalu nr [...], wentylacji wywiewnej w pomieszczeniu kuchni w lokalach nr [...], nr [...] i nr [...], podłączając te pomieszczenia do wolnych przewodów wentylacyjnych, a w przypadku ich braku - do nowych przewodów, które należy wykonać, wyprowadzając je ponad dach (murowanych z pustaków ceramicznych lub z rur z blachy nierdzewnej lub ocynkowanej, odpowiadających obowiązującym przepisom techniczno- budowlanym); 2) zdemontowanie uszkodzonych, zawilgoconych fragmentów podłóg drewnianych w lokalach mieszkalnych nr, nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...] oraz w pomieszczeniu strychowym na poddaszu, a następnie wymianę zniszczonych i wzmocnienie uszkodzonych belek stropowych (pozostałe belki oczyścić z uszkodzonych powierzchniowo warstw drewna i zaimpregnować); 3) odtworzenie ścianek działowych w miejscu zniszczonych w trakcie wybuchu gazu (z materiałów zapewniających bezpieczne przenoszenie obciążeń przez strop); 4) odtworzenie uszkodzonych tynków wewnętrznych, podłóg drewnianych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz instalacji: elektrycznej, gazowej, grzewczej, wodnokanalizacyjnej w lokalach nr [...], nr [...] i nr [...]; [...]) wymianę uszkodzonych płyt balkonowych typu Kleina 2 balkonów znajdujących się w poziomie IV piętra, w elewacji podwórzowej (przynależnych do lokali nr [...] i nr [...], na nowe, żelbetowe, wraz z wykonaniem nowych balustrad, zabezpieczenie antykorozyjne belek stalowych wsporczych płyt balkonów oraz ich szpałdowanie z użyciem twardego styropianu, wykonanie nowych izolacji przeciwwodnych posadzkowych, wymianę instalacji odwodnienia balkonów, wymianę uszkodzonych tynków na dolnych i bocznych powierzchniach płyt balkonów, wymianę uszkodzonych balustrad murowanych (odtwarzając stan pierwotny) - balkony od strony podwórza; 6) naprawę ścian zewnętrznych: zarysowane nadproża okienne wzmocnić za pomocą belek stalowych (dwuteowników NP120 lub za pomocą kątowników stalowych), ścianki podokienne w elewacji podwórzowej - spękane pionowo i ukośnie - przemurować lub też naprawić metodą "zszycia" prętami stalowymi, wklejonymi w co drugą spoinę poziomą uszkodzonego muru, pęknięcie muru wypełnić zaczynem cementowym; 7) odtworzenie okładzin elewacji frontowej i podwórzowej; 8) przemurowanie i uszczelnienie kominów w miejscach spękań: w obrębie lokalu nr [...] - w kuchni, nr [...] - w kuchni i pokojach, nr [...] - w kuchni, nr [...] - w kuchni i pokojach, nr [...] - w kuchni i pokojach, nr [...] - w pokoju oraz w obrębie pomieszczeń strychowych; 9) wymianę pionu WLZ na klatce schodowej; 10) uzupełnienie i wzmocnienie balustrady schodowej pomiędzy I i II piętrem, wymianę stopnic drewnianych oraz podłóg drewnianych na spocznikach i podestach; 11) zabezpieczenie wyjścia na balkon przynależny do lokalu nr [...]. Nakładając powyższe obowiązki PINB zobowiązał wykonać roboty opisane w pkt 1, pkt 5 i pkt 7 w uzgodnieniu z Miejskim Konserwatorem Zabytków. Jednocześnie organ I instancji nakazał wyłączenie z użytkowania balkonu przynależnego do lokalu nr [...] - do czasu usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym balkonu i zamontowania balustrady zabezpieczającej.

Od tej decyzji Wspólnota Mieszkaniowa wniosła odwołanie, w wyniku rozpoznania którego decyzją nr [...] z dnia 13 września 2013 r. DWINB uchylił oprotestowane rozstrzygnięcie i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Podejmując takie rozstrzygnięcie organ odwoławczy powołał się na nieprawidłowe ukształtowanie zakresu podmiotowego zaskarżonej decyzji oraz pominięcie w jej zakresie przedmiotowym części wnikających ze zgromadzonego w toku postępowania materiału dowodowego.

W ponownie przeprowadzonym postępowaniu PINB przeprowadził w dniu 9 października 2013 r. kontrolę budynku, w wyniku której ustalił, że lokale mieszkalne nr [...] i nr [...] posiadają stolarkę okienną w całości, natomiast stolarka okienna w obrębie lokalu mieszkalnego nr [...], w którym miał miejsce wybuch, jest uszkodzona - brak oszklenia (otwory okienne i drzwi balkonowe zabezpieczono płytą OSB). Stwierdził ponadto, że lokale nr [...] i nr [...] posiadają nowe drzwi wejściowe, a drzwi wejściowe do lokalu nr [...] nie zostały uszkodzone. Obecna podczas kontroli przedstawiciel zarządcy budynku wyjaśnił, że stolarka okienna w lokalach nr [...] i nr [...] nie została uszkodzona, uszkodzeniu ulega jedynie stolarka w lokalu nr [...], będącym własnością Gminy W..

Wobec dokonanych ustaleń, decyzją nr [...] z dnia 26 listopada 2013 r. PINB nakazał Wspólnocie usunięcie nieprawidłowości w stanie technicznym przedmiotowego budynku poprzez: 1) wykonanie prawidłowej wentylacji pomieszczeń w lokalach mieszkalnych, tj. wentylacji nawiewnej w pomieszczeniu łazienki w lokalu nr [...], wentylacji wywiewnej w pomieszczeniach kuchni w lokalach nr [...], nr [...] i nr [...], podłączając te pomieszczenia do wolnych przewodów wentylacyjnych, a w przypadku ich braku - do nowych przewodów, które należy wykonać, wyprowadzając je ponad dach (murowanych z pustaków ceramicznych lub z rur z blachy nierdzewnej lub ocynkowanej, odpowiadających obowiązującym przepisom techniczno-budowlanym); 2) zdemontowanie uszkodzonych, zawilgoconych fragmentów podłóg drewnianych w lokalach mieszkalnych nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i nr oraz w pomieszczeniu strychowym na poddaszu, a następnie wymianę zniszczonych i wzmocnienie uszkodzonych belek stropowych (pozostałe belki oczyścić z uszkodzonych powierzchniowo warstw drewna i zaimpregnować); 3) naprawę - wzmocnienie stropów drewnianych nad lokalami mieszkalnymi nr [...] i nr [...]; 4) odtworzenie uszkodzonych instalacji: elektrycznej, gazowej, grzewczej, wodnokanalizacyjnej w lokalach nr [...], nr [...] i nr [...]; [...]) wymianę instalacji wodno-kanalizacyjnej w budynku; 6) wymianę uszkodzonych płyt balkonowych typu Kleina 2 balkonów znajdujących się w poziomie IV piętra, w elewacji podwórzowej (przynależnych do lokali nr [...] i nr [...], na nowe, żelbetowe, wraz z wykonaniem nowych balustrad, zabezpieczenie antykorozyjne belek stalowych wsporczych płyt balkonów oraz ich szpałdowanie z użyciem twardego styropianu, wykonanie nowych izolacji przeciwwodnych posadzkowych, wymianę instalacji odwodnienia balkonów, wymianę uszkodzonych tynków na dolnych i bocznych powierzchniach płyt balkonów, wymianę uszkodzonych balustrad murowanych (odtwarzając stan pierwotny) - balkony od strony podwórza; 7) naprawę ścian zewnętrznych: zarysowane nadproża okienne wzmocnić za pomocą belek stalowych (dwuteowników NP120 lub za pomocą kątowników stalowych), ścianki podokienne w elewacji podwórzowej - spękane pionowo i ukośnie - przemurować lub też naprawić metodą "zszycia" prętami stalowymi, wklejonymi w co drugą spoinę poziomą uszkodzonego muru, pęknięcie muru wypełnić zaczynem cementowym; 8) wykonanie izolacji pionowej przeciwwilgociowej ścian zewnętrznych; 9) odtworzenie okładzin elewacji frontowej i podwórzowej, i balustrad balkonów; 10) przemurowanie i uszczelnienie kominów w miejscach spękań: w obrębie lokalu nr [...] - w kuchni, nr [...] - w kuchni i pokojach, nr [...] - w kuchni, nr [...] - w kuchni i pokojach, nr [...] - w kuchni i pokojach, nr [...] - w pokoju, oraz w obrębie pomieszczeń strychowych; 11) wymianę pionu WLZ na klatce schodowej; 12) uzupełnienie i wzmocnienie balustrady schodowej pomiędzy I i II piętrem, wymianę stopnic drewnianych oraz podłóg drewnianych na spocznikach i podestach; 13) wymianę okien strychowych oraz uszkodzonych okien piwnicznych - z zapewnieniem właściwego odprowadzenia wód opadowych studzienek okiennych. Na wykonanie powyższych obowiązków organ I instancji zakreślił Wspólnocie Mieszkaniowej następujące terminy: do dnia 31 lipca 2014 r. w zakresie pkt 2- 4, pkt 6 i pkt 10- 13; do dnia 31 grudnia 2014 r. w zakresie pkt 1; do dnia 30 czerwca 2015 r. w zakresie pkt 5 i pkt 7- 9. Ponadto powtórnie organ I instancji nakazał wyłączenie z użytkowania pozbawionego balustrady zabezpieczającej balkonu przynależnego do lokalu nr 19a (elewacja podwórzowa) - do czasu usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym balkonu i zamontowania balustrady zabezpieczającej.

Natomiast decyzją nr [...] z dnia 10 grudnia 2013 r. PINB nakazał Gminie W. - jako właścicielowi lokalu mieszkalnego nr [...] - usunięcie w terminie do dnia 28 lutego 2014 r. nieprawidłowości występujących w obrębie tego lokalu poprzez odtworzenie uszkodzonej stolarki okiennej i drzwiowej (drzwi balkonowe) z zachowaniem pierwotnych wymiarów, podziałów i kolorystyki.

Od wskazanej decyzji z dnia 26 listopada 2013 r. odwołanie wniosła Wspólnota Mieszkaniowa. W odwołaniu strona wniosła o uchylenie decyzji w zakresie pkt 4, podnosząc wątpliwości odnoszące się prawidłowości określenia adresata nałożonego nim obowiązku, oraz o zmianę terminu usunięcia nieprawidłowości wskazanych w pkt 1 i pkt 7- 9 do dnia 31 lipca 2016 r., powołując się w tym zakresie na trudną sytuację finansową.

Przywołaną na wstępie decyzją nr [...] z dnia 27 stycznia 2014 r., DWINB utrzymał w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie. Organ odwoławczy podzielił słuszność oprotestowanego odwołaniem rozstrzygnięcia, zarówno co do wskazanej podstawy prawnej jak też rodzaju zawartego w nim nakazu. Uznał on bowiem, że celem art. 66 ust. 1 pkt 3 i ust. 2 u.p.b. jest korygowanie stwierdzonych nieprawidłowości w zakresie utrzymania obiektów budowlanych w należytym stanie technicznym odpowiadającym ich funkcjom, a przez umożliwienie bezpiecznego użytkowania obiektów zgodnie z ich przeznaczeniem. Według DWINB sposób sformułowania tego przepisu przesądza o związaniu organu jego dyspozycją, co oznacza, że na mocy art. 66 ust. 1 pkt 3 u.p.b., nieodpowiedni stan techniczny budynku obliguje organ nadzoru budowlanego do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, nie pozostawiając organowi żadnego marginesu uznania. Podkreślił również, że organ nadzoru budowlanego może uznać stan techniczny obiektu budowlanego za nieodpowiedni tylko wówczas, gdy ujawniony stan obiektu narusza wymagania wynikające z obowiązujących przepisów i tylko w takim przypadku organ nadzoru budowlanego jest władny nałożyć obowiązki usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Dlatego też w badanej sprawie, w ocenie organu odwoławczego, za właściwe należało uznać postępowanie organu I instancji, który po naocznym zapoznaniu się w dniu 5 marca 2013 r. ze stanem faktycznym sprawy nałożył określone zaskarżoną decyzją obowiązki w celu usunięcia zaistniałych nieprawidłowości. W ocenie organu II instancji podjęte przez organ stopnia powiatowego czynności wykazały niespornie, że stan techniczny budynku przy ul. Z. [...], stawiany w tym zakresie przez przepisy prawa wymogom nie odpowiada. Według organu odwoławczego powyższe potwierdza ponad wszelką wątpliwość, zgromadzona przez organ I instancji w toku postępowania wyjaśniającego, dokumentacja techniczna budynku, w tym w szczególności przedłożona przez zarządcę budynku ekspertyza techniczna autorstwa mgr inż. K. L. z kwietnia 2013 r. DWINB wskazał, że w toku przeprowadzonej w dniu 5 marca 2013 r. kontroli organ I instancji odnotował w zakresie stanu technicznego przedmiotowego budynku nieprawidłowości mogące stanowić, w jego ocenie, zagrożenie dla życia i zdrowia ludzi oraz bezpieczeństwa mienia, takie jak: zawalenie się ściany oddzielającej lokale nr [...] i nr [...], widoczne spękania i wybrzuszenie ściany oddzielającej lokale nr [...] i nr [...], znaczne deformacje stropu w lokalu nr [...], przebiegające w różnych kierunkach pęknięcia ścian i stropów w lokalach nr [...], nr [...] i nr [...]. Natomiast w powołanej ekspertyzie technicznej jej autor - mgr inż. K. L., legitymujący się uprawnieniami budowlanymi do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności konstrukcyjno-budowlanej, w tym do sprawowania kontroli technicznej utrzymania obiektów budowlanych, wskazał na takie nieprawidłowości, jak: brak odpowiedniej wentylacji pomieszczeń w lokalach nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...], w których zainstalowane są urządzenia gazowe - z uwagi na istniejące w związku z tym zagrożenie dla życia i zdrowia ludzi autor ekspertyzy zalecił wykonanie prawidłowej wentylacji w trybie pilnym; zawilgocone i uszkodzone (przegniłe i zapadnięte) fragmenty podłóg drewnianych w lokalach nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...] oraz w pomieszczeniu strychowym na poddaszu - z uszkodzeniami sięgającymi belek stropowych; zawilgocenia i ugięcia stropów w lokalach nr [...] i nr [...]; zniszczone i uszkodzone w wyniku wybuchu gazu instalacje: elektryczna, gazowa, grzewcza i wodno-kanalizacyjna - w lokalach nr [...], nr [...] i nr [...]; stan zużycia instalacji wodno-kanalizacyjnej kwalifikujący ją do wymiany; uszkodzenie balkonów, zarysowane nadproża okienne oraz spękane pionowo i ukośnie ścianki podokienne w elewacji podwórzowej; zawilgocenie w poziomie piwnic ścian konstrukcyjnych, zewnętrznych od strony podwórza; zły stan techniczny tynków zewnętrznych (znaczne ubytki, odspojenia od podłoża, zarysowania i spękania); spękane pionowo odcinki kominów; stan techniczny wewnętrznej linii zasilania w obrębie klatki schodowej kwalifikujący ją do wymiany; uszkodzenie balustrady schodowej pomiędzy I a II piętrem, a także podłóg drewnianych spoczników i podestów; uszkodzenia okienek piwnicznych oraz okien strychowych.

W ocenie organu II instancji, wobec stwierdzonego stanu technicznego budynku, dalsze tolerowanie takiego stanu rzeczy gwarantuje postępującą stopniowo degradację budynku, zagrażającą życiu i zdrowiu jego mieszkańców, a także osób trzecich, co pozostaje w sprzeczności z przepisem art. 5 ust. 2 u.p.b. nakazującym użytkować obiekt budowlany w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami określonymi w art. 5 ust. 1 pkt 1-7, w tym zwłaszcza dotyczącymi bezpieczeństwa konstrukcji oraz bezpieczeństwa użytkowania (art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. a i lit. c).

Organ odwoławczy podzielił przy tym stanowisko dotyczące prawidłowości podjęcia w sprawie częściowych decyzji, gdyż ze względu na charakter stwierdzonych nieprawidłowości, obowiązek usunięcia poszczególnych z nich winien zostać skierowany do odmiennych adresatów. Wyjaśnił również, że zgodnie z przepisami rozdziału 6 prawa budowlanego, utrzymanie obiektów budowlanych w odpowiednim stanie technicznym, jak również użytkowanie obiektów zgodnie z zasadami prawa budowlanego, jest obowiązkiem właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego. Powyższe jednoznacznie wskazuje zobowiązanego w świetle regulacji prawa budowlanego do utrzymywania obiektu budowlanego w należytym stanie sprawności technicznej odpowiadającym jego funkcjom, na pierwszym miejscu sytuując osobę właściciela. Wobec powyższego organ II instancji wskazał, że budynek mieszkalny przy ul. Z. [...] należy do dużej wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie natomiast z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903, dalej w skrócie u.w.l.), samodzielny lokal mieszkalny, tj. wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych, może stanowić odrębną nieruchomość. W myśl art. 3 ust. 2 powołanej ustawy, nieruchomość wspólna stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W świetle powyższej regulacji oraz stanowiska judykatury (wyrok SN z dnia 2 grudnia 1998 r., sygn. akt I CKN 903/97, wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 29 grudnia 2006 r., sygn. akt II SA/Wr 587/06, wyrok WSA w Warszawie z dnia 16 listopada 2009 r., sygn. akt VII SA/Wa 672/09) organ odwoławczy przyjął, że w przypadku lokalu stanowiącego odrębną własność jednego z członków wspólnoty, to on będzie podmiotem zobowiązanym do utrzymania tego lokalu w należytym stanie sprawności technicznej. Z kolei w przypadku części wspólnych - obowiązki dotyczące ich stanu technicznego obciążać będą wszystkich współwłaścicieli solidarnie. Wobec powyższego skierowanie skarżonej decyzji do Wspólnoty Mieszkaniowej było działaniem niewątpliwie uzasadnionym, jako że wszystkie nałożone w drodze decyzji obowiązki dotyczą części wspólnych obiektu. W ocenie organu odwoławczego niewątpliwie częściami wspólnymi są stropy i ściany zewnętrzne - jako elementy konstrukcyjne obiektu, a także elewacja - stanowiąca o ogólnej estetyce obiektu, kominy oraz instalacje - jako urządzenia służące wszystkim członkom wspólnoty oraz klatka schodowa - przeznaczona do korzystania przez wszystkich członków wspólnoty. Stąd adresat obowiązków, o których mowa w pkt 2- 5 i pkt 7- 13 sentencji skarżonej decyzji, określony został przez organ I instancji prawidłowo.

Odnosząc się do przypadku, gdy nieprawidłowości zaistniałe w obrębie poszczególnych lokali oddziałują na stan techniczny całego budynku, za uzasadnione organ odwoławczy uznał stanowisko, że w drodze wyjątku od wzmiankowanej reguły - obciążenie obowiązkiem usunięcia takich nieprawidłowości również wspólnoty mieszkaniowej. Stąd też za właściwe uznał skierowanie do Wspólnoty obowiązków, o których mowa w pkt 1 i pkt 6 sentencji decyzji. Według organu instalacja obsługująca zlokalizowany w budynku wielolokalowym lokal mieszkalny stanowi urządzenie, które składa się z elementów znajdujących się nie tylko w tym lokalu, ale również poza nim - jest to urządzenie złożone z szeregu części składowych połączonych w jedną funkcjonalną całość. Z tego to względu instalacje zaliczane są do części wspólnych nieruchomości. Na poparcie przedstawionego stanowiska powołany został wyrok WSA w Warszawie z dnia 20 czerwca 2012 r., sygn. akt VII SA/Wa 550/12, w którym wskazuje się, że nieruchomością wspólną w świetle art. 3 ust. 2 u.w.l. jest grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, a zatem składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są instalacje - zarówno te, które znajdują się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach. Ponadto organ odwoławczy zwrócił uwagę na pogląd wyrażony w wyroku WSA w Gliwicach z dnia 22 stycznia 2010 r., sygn. akt II SA/GI 115/09, gdzie Sąd podkreślił z kolei, że "(...) stosownie do art. 3 ust. 1 i ust. 2 u.w.l. w razie wyodrębnienia własności lokali, właścicielowi samodzielnego lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Nieruchomość wspólna stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W myśl przyjętych w doktrynie i judykaturze poglądów za elementy takie uważa się fundamenty, dach, ściany nośne, klatkę schodową, przewody, instalacje wodne, ogrzewcze itp." (podobnie NSA w wyrok z dnia 6 grudnia 2006 r" sygn. akt II OSK 858/06).

W odniesieniu natomiast do wnioskowanej przez stronę w odwołaniu zmiany terminów realizacji części z nałożonych decyzją obowiązków z uwagi na ograniczone możliwości finansowe Wspólnoty Mieszkaniowej, organ II instancji uznał, iż organy nadzoru budowlanego, działając w granicach przyznanych im ustawowo kompetencji, nie są władne orzekać o kosztach związanych z przywróceniem dotkniętego nieprawidłowościami obiektu budowlanego do stanu technicznego zgodnego z przepisami. Organy nadzoru budowlanego są uprawnione do orzekania wyłącznie w sprawach budowy obiektów i wykonania robót budowlanych, jak również w sprawach związanych z użytkowaniem obiektów budowlanych, tj. ich utrzymaniem, oraz zagrożeniami z tym użytkowaniem związanymi. Sytuacja finansowa strony, innymi słowy, stanowi na gruncie prawa budowlanego okoliczność indyferentną prawnie, a jako taka nie może mieć ona wpływu na kształt kończącego postępowanie rozstrzygnięcia, w tym wydanego w trybie art. 66 ust. 1 pkt 3 u.p.b. W przypadku zaistnienia wskazanych w tym przepisie okoliczności, organ zobligowany jest do wydania określonego nim nakazu. Wyznaczając zaś termin realizacji nakazu, organ kieruje się nie możliwościami finansowymi zobowiązanych, lecz koniecznością przywrócenia stanu zgodności z prawem w terminie jak najkrótszym, acz technicznie uzasadnionym. Wobec powyższego DWINB zauważył, że organ I instancji w uzasadnieniu skarżonej decyzji, określając terminy realizacji nałożonych tą decyzją obowiązków, uwzględnił zarówno ich zakres, stopień skomplikowania, jak również konieczność wykonywania poszczególnych robót w odpowiednich warunkach atmosferycznych. Dalej organ odwoławczy zauważył, że obowiązki nie zostały przez organ I instancji skumulowane, lecz rozłożono je w czasie, i to dość znacznie, co świadczy niewątpliwie, że interes strony został uwzględniony.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu na wyżej opisaną decyzję DWINB wniosła Wspólnota Mieszkaniowa, żądając jej uchylenie i uchylenia decyzji ją poprzedzającej. Zarzuty skargi oparto na naruszeniu art. 3 ust. 2 u.w.l. poprzez przyjęcie, że instalacje: elektryczna, gazowa, grzewcza i wodno-kanalizacyjna znajdujące się w lokalach mieszkalnych nr [...], nr [...] i nr [...] położonych się budynku przy ul. Z. [...] stanowią część nieruchomości wspólnej i że w związku z tym odtworzenia tych uszkodzonych instalacji powinna dokonać wspólnota mieszkaniowa. Ponadto autor skargi zarzucił organowi odwoławczemu naruszenie przepisów prawa budowlanego poprzez skumulowanie terminów wykonania obowiązków objętych przedmiotową decyzją bez uwzględnienia interesu strony skarżącej, która nie jest w stanie w zakreślonym terminie zrealizować wszystkich obowiązków.

W szczegółowych motywach skargi wskazano, że spór jaki zaistniał w niniejszej sprawie odnosi się w istocie do interpretacji pojęcia różnych instalacji znajdujących się w budynku wspólnoty mieszkaniowej, a w szczególności określenia granic nieruchomości wspólnej w tym zakresie. Według skarżącego strony niniejszego postępowania zgodnie przyjmują, że odpowiedzialność wspólnoty mieszkaniowej może dotyczyć tylko części wspólnych. Stosownie do treści art. 3 ust. 2 u.w.l., nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. A zatem w przypadku wspólnoty mieszkaniowej mamy do czynienia z nieruchomością na którą składają się części będące własnością poszczególnych członków wspólnoty oraz części wspólne dla wszystkich członków wspólnoty. Wobec powyższego w ocenie skarżącego istotne znaczenie ma ustalenie granic przebiegu nieruchomości wspólnej. Według autora skargi, szczególnie trudne jest rozgraniczenie części wspólnej w instalacjach, ponieważ przebiegają one zarówno przez lokale, jaki poza nimi. Ponadto podkreślił, że zarówno orzecznictwo, jaki piśmiennictwo w przedmiotowym zakresie nie jest jednolite. W zakresie instalacji centralnego ogrzewania wypowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 28 sierpnia 1997 r., III CZP 36/97, OSNC 1998, nr 1 poz. 4 stwierdzając, że "Po wejściu w życie ustawy o własności lokali właściciel lokalu nie może bez zgody pozostałych właścicieli odłączyć swojego lokalu mieszkalnego od zainstalowanej w budynku sieci centralnego ogrzewania i przy jej wykorzystaniu zainstalować inny rodzaj ogrzewania". Istotne w tym przypadku jednak było to, że budynek wyposażony był w jednolity system ogrzewania. Inaczej będzie w przypadku budynku skarżącej, gdzie nie występuje system centralnego ogrzewania, lecz ma miejsce ogrzewanie piecami kaflowymi. W tym zakresie strona skarżąca przywołała się na wyrok NSA z dnia 31 sierpnia 2011 r. II OSK 342/10 zgodnie, z którym urządzenia grzewcze służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. A zatem skoro piec kaflowy służy wyłącznie do użytku lokatora danego lokalu i nie stanowi nieruchomości wspólnej to wspólnota mieszkaniowa nie powinna być obciążona obowiązkiem odtworzenia tego urządzenia. Dalej autor skargi powołał się na orzeczenie Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 lipca 2013 r., sygn. akt I ACa 222/13 w myśl, którego "Instalacja wodna i grzewcza w części służącej doprowadzeniu wody i ciepła do poszczególnych lokali, począwszy od zaworów zamykających dopływ wody i ciepła do lokalu, nie stanowi elementu nieruchomości wspólnej.(...) W świetle art. 3 ust. 2 u.w.l. istotne jest bowiem to, czy urządzenia te służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali." W uzasadnieniu przedmiotowego wyroku Sąd Apelacyjny wskazał, że istnieje bogate orzecznictwo i piśmiennictwo popierające stanowisko zawarte w omawianym orzeczeniu. Według skarżącego podobne rozważania można by odnieść do instalacji gazowej i elektrycznej w lokalach budynków wielolokalowych w stosunku, do których również nie można zakładać, że w całości instalacje te stanowią nieruchomość wspólną. Dalej zwrócono uwagę na dominujący w piśmiennictwie pogląd, w myśl którego ustalenie granic przebiegu nieruchomości wspólnej zależy od konkretnego przypadku i nie może być uogólniane. Wobec powyższego autor skargi nie zgodził się z poglądem prezentowanym przez organ II instancji, że instalacje w lokalach mieszkalnych budynków wielolokalowych zaliczane są do części wspólnych nieruchomości. Zdaniem strony skarżącej tak nie jest i w każdym przypadku organ powinien ustalić, w jakim zakresie instalacje te stanowią nieruchomość wspólną. W ocenie skarżącej strony w niniejszej sprawie ustaleń takich nie poczyniono i w związku z tym decyzja we wskazanym wyżej zakresie powinna być uchylona.

Odnosząc się do kwestii terminów wykonania nałożonych obowiązków, strona skarżąca podniosła, że ustalone one zostały bez uwzględnienia jej interesu. W tym miejscu wskazano na zakres robót, które już zostały wykonane oraz mają być wykonane w budynku zarówno w związku z wybuchem gazu, jak i w związku ze złym stanem technicznym budynku. Podkreślono, że w budynku opracowany został i jest realizowany w etapach program remontu kapitalnego balkonów i elewacji, który wyceniony został na kwotę 255.143,13 zł. Wspólnota wykonała w dwóch etapach remont części balkonów, na które wydatkowała kwotę ponad 80.000 zł. Ponadto zauważono, że w związku z koniecznością usunięcia skutków wybuchu gazu skarżąca wykonała i poniosła koszt następujących prac: roboty porządkowe i naprawcze po wybuchu i pożarze, postawienie nowej ścianki pomiędzy lokalami nr [...] i nr [...], prace stolarskie, remont stropu w mieszkaniu nr [...], opracowanie protokołu bezpiecznego użytkowania budynku łącznie na kwotę 35.881.58 zł. W związku z wydatkowaniem wymienionych wyżej kwot w ostatnim okresie podkreślono, że strona skarżąca nie posiada środków niezbędnych do realizacji nałożonych obowiązków w terminach wskazanych w decyzji organu I instancji. Uzasadnione jest zatem wydłużenie terminów realizacji nałożonych obowiązków.

DWINB odpowiadając na skargę wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zważył, co następuje:

Zgodnie z przepisem art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz.1269 ze zm.), kompetencje sądów administracyjnych w zakresie kontroli działalności administracji publicznej ograniczone zostały do oceny działalności tych organów pod względem zgodności z prawem. Działając zatem w granicach przyznanych kompetencji, Wojewódzki Sąd Administracyjny w toku podjętych czynności rozpoznawczych, dokonuje oceny prawidłowości zastosowania w postępowaniu administracyjnym przepisów obowiązującego prawa materialnego i procesowego oraz trafność ich wykładni. Dokonując czynności kontrolnych, Sąd zobowiązany jest uwzględnić stan faktyczny i prawny jaki istniał w chwili wydania zaskarżonej decyzji. Uchylenie decyzji administracyjnej względnie stwierdzenie jej nieważności przez Sąd, następuje tylko w przypadku wystąpienia istotnych wad w postępowaniu, lub naruszenie przepisów prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy (art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm., dalej: u.p.p.s.a.).

Wychodząc z tak zakreślonych granic kognicji, Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu uznał, że zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja PINB dla miasta W. nr [...] z dnia 26 listopada 2013 r. wydane zostały z naruszeniem przepisów prawa w zakresie wskazanym w art. 145 § 1 pkt 1 lit. c u.p.p.s.a., co powoduje, że decyzje te podlegają usunięciu z obrotu prawnego.

Zważyć przede wszystkim należy, że materialnoprawną podstawą rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie jest przepis art. 66 ust. 1 u.p.b., który zawiera normę umożliwiającą organom nadzoru budowlanego wydawanie nakazów mających na celu zapewnienie odpowiedniego, tj. zgodnego z art. 61 u.p.b. i z innymi przepisami, utrzymania obiektów budowlanych. Przepis ten funkcjonalnie powiązany jest z art. 61 przywołanej ustawy, w myśl którego właściciel lub zarządca obiektu budowlanego obowiązany jest utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 ustawy. Z powyższego wynika, że adresatem decyzji wydawanych w rozdziale 6 zatytułowanym "Utrzymywanie obiektów budowlanych" może być wyłącznie właściciel lub zarządca obiektów budowlanych, a w przypadku współwłasności winna być ona skierowana do wszystkich współwłaścicieli. Takie też stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego (por. np wyrok z dnia 21 października 1999 r., sygn. akt IV SA 1597/97).

Zgodnie z art. 66 ust. 1 u.p.b., w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym albo użytkowany jest w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, środowisku lub bezpieczeństwu mienia albo powoduje swoim wyglądem oszpecenie otoczenia - właściwy organ nakazuje w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania obowiązku.

W rozpatrywanej sprawie, kwestionowane w skardze obowiązki nałożone przez organy nadzoru budowlanego na Wspólnotę Mieszkaniową, polegały na nakazie odtworzenia uszkodzonych instalacji: elektrycznej, gazowej, grzewczej, wodnokanalizacyjnej w lokalach nr [...], nr [...] i nr [...] znajdujących się w przedmiotowym budynku przy ul. Z. [...] we W. Według strony skarżącej zobowiązując ją w tym zakresie do usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym doszło do naruszenia art. 3 ust. 2 u.w.l. poprzez przyjęcie, że wymienione instalacje stanowią część nieruchomości wspólnej i w związku z tym ich odtworzenia powinna dokonać wspólnota mieszkaniowa.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że strona skarżąca mogła być adresatem decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 u.p.b. o ile obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości dotyczy części wspólnych, a więc tych części budynku, które stanowią przedmiot współwłasności właścicieli lokali. Z treści art. 3 ust. 2 u.w.l. wynika bowiem, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W sytuacji zatem gdy instalacje: elektryczne, gazowe, grzewcze, wodno-kanalizacyjne służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu nie stanowią one nieruchomości wspólnej. Takie stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie Sądu Najwyższego, m.in. w wyroku z dnia 3 października 2002 r., sygn. akt III RN 153/01, Lex 76824, uchwale z dnia 7 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 10/08, OSNC 2009/4/51 oraz wyroku z dnia 2 grudnia 1998 r., sygn. akt I CKN 903/97, OSNC 1999/6/113. W tym ostatnim wyroku Sąd Najwyższy stwierdził, że: "współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są tylko te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale". Jednolite w tej materii stanowisko prezentowane jest również w orzecznictwie sądowoadministracyjnym (vide: wyrok WSA w Gorzowie Wlkp. z dnia 4 sierpnia 2011r., sygn. akt II SA/Go 407/11, wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 20 kwietnia 2006r., sygn. akt II SA/Wr 419/05 wyrok WSA w Warszawie z 7 września 2005 r., sygn. akt VII SA/Wa 1498/04). Sąd orzekający w niniejszej sprawie podziela powyższe stanowisko zaprezentowane w uzasadnieniu przywołanych powyżej wyroków.

W tak określonych warunkach prawnych obowiązkiem orzekających organów było dokonanie wszechstronnych ustaleń w zakresie istniejącego w sprawie stanu faktycznego i na tej podstawie rozstrzygniecie, czy instalacje elektryczna, gazowe, grzewcze, wodno-kanalizacyjne, które znajdują się w lokalach mieszkalnych nr [...], nr [...] i nr [...] stanowią część wspólną nieruchomości, czy też jej nie stanowią. Każda z tych dwóch sytuacji powoduje bowiem odmienne konsekwencje materialno- i formalnoprawne, determinujące w sposób bezpośredni treść orzeczenia wydawanego w trybie art. 66 ust. 1 u.p.b., którego obligatoryjnym elementem (jako orzeczenia administracyjnego) jest określenie podmiotu, będącego jego adresatem, typowanego wg kryteriów przyjętych w przepisach art. 28-30 k.p.a.

W realiach rozstrzyganej sprawy zgodzić się zatem należało ze skarżącą Wspólnotą Mieszkaniową, że organy nadzoru budowlanego nie wyjaśniły w należyty sposób okoliczności związanych z instalacjami znajdującymi się w lokalach nr [...],nr 6 i nr [...]. Organy nie ustaliły i nie wyjaśniły w jaki sposób oraz w jakim zakresie poszczególne instalacje stanowią nieruchomość wspólną. Powyższe nie wynika także ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego. Przeciwnie z przedłożonej ekspertyzy technicznej autorstwa mgr inż. K. L. wynika, że w części mieszkań wykonane zostały przez lokatorów prace remontowe, polegające na wymianie wewnątrzlokalowych instalacji elektrycznych (str. 19). W tych warunkach, oddalenie skargi oznaczałaby zgodę na akceptacje stanowiska, zgodnie z którym wszystkie instalacje w budynku, zarówno znajdujące się w pomieszczeniach mieszkalnych, jak również w częściach wspólnych budynku, stanowią część nieruchomości wspólnej, a zatem są składnikiem tzw. współwłasności przymusowej. Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić.

Sąd dostrzega jednocześnie, że sprawne działanie znajdujących się w poszczególnych lokalach instalacji wpływa na prawidłowe funkcjonowanie całego obiektu budowlanego, czego najlepszym przykładem są kominy i przewody instalacji wentylacji grawitacyjnej. W tym przypadku jednolicie przyjmuje się w judykaturze, że należą one do części wspólnych budynku i żaden właściciel wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nie ma indywidualnego tytułu prawnego do komina czy kanału kominowego. Również sam fakt korzystania z takiego komina czy kanału kominowego przez właścicieli lokali mieszkalnych nie przesądza o przynależności do tego lokalu w znaczeniu prawnym (por. wyroki WSA w Warszawie z dnia 9 maja 2005 r. sygn. akt VII SA/Wa 75/04, WSA w Krakowie z dnia 1 marca 2012 r., sygn. akt II SA/Kr 1697/11 i WSA w Szczecinie z dnia 11 lipca 2013 r., sygn. akt II SA/Sz 198/13). Powyższego stanowisk nie można już jednak w tak jednoznaczny i kategoryczny sposób rozciągnąć na pozostałe instalacje. Wątpliwości pojawiają się bowiem już w przypadku instalacji grzewczej w budynku, gdzie jak zauważa strona skarżąca, nie występuje system centralnego ogrzewania, lecz ma miejsce ogrzewanie piecami kaflowymi. Skoro zatem piec kaflowy służy wyłączenie do użytku lokatora danego lokalu (w przeciwieństwie do kanału kominowego prawa do korzystania z danego pieca nie mają wszyscy właściciele lokali), a jednocześnie ewentualne odłączenie takiego pieca od kanału kominowego nie będzie miało wpływu na taką instalację i możliwość korzystania z niej przez pozostałych właścicieli lokali w budynku, to trudno przypuszczać, aby stanowił on nieruchomość wspólną. Podobnej natury stanowisko należy rozciągnąć na pozostałe instalacje znajdujące się w lokalach mieszkalnych nr [...], nr [...] i nr [...]. Nie można bowiem wykluczyć, że przynajmniej w dającej się ustalić i określić części, np. z wyłączeniem przechodzących przez dany lokal wspólnych pionów instalacyjnych, z których korzystają wszyscy właściciele lokali, takie instalacje nie będą wchodzić w skład nieruchomości wspólnej. W sprawie wymagane jest zatem wnikliwsze rozważenie czy możliwe jest dokonanie rozgraniczenia pomiędzy wspólnymi instalacjami a przynależącymi do poszczególnych lokalu instancjami elektrycznymi, gazowymi i wodno-kanalizacyjnymi, które służą wyłącznie do użytku właścicieli tych lokali, przez co nie są częścią składową nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ust. 2 u.w.l.

Wszechstronne rozważenie tych kwestii ma podstawowe znaczenie dla ustalenia osoby zobowiązanej do odtworzenia spornych instalacji, ponieważ odpowiedzialność wspólnoty może dotyczyć wyłącznie części wspólnych budynku. W ocenie Sądu, kwestia ustalenia zakresu w jakim poszczególne instalacje stanowią nieruchomość wspólną, pomimo prawidłowych wskazań zawartych w pierwszej decyzji jaką wydał w sprawie DWINB - decyzja z dnia 13 września 2013 r., nr [...], wymaga zatem poczynienia nadal istotnych czynności wyjaśniających.

W zakresie oceny sytuacji skarżącej strony jako adresata nałożonych obowiązków istotne znaczenie ma również treść umowy o powierzeniu zarządu nieruchomością wspólną z dnia 8 października 2001 r. zawarta pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową a zarządcą - Prywatnym Zarządem Mieszkaniami Sp. z o.o. Zgodnie z § 3 pkt 14 umowy, do obowiązków zarządu nieruchomością wspólną należy wykonywanie bieżącej konserwacji i bieżących napraw nieruchomości wspólnej, a w szczególności dokonywanie napraw budynku i jego pomieszczeń wspólnych oraz urządzeń technicznych wchodzących w skład nieruchomości wspólnej – umożliwiających właścicielom lokali korzystanie z oświetlenia, zimnej wody, gazu, domofonu, śmietnika i innych urządzeń należących do wyposażenia nieruchomości wspólnej.

Wobec uwzględnienia w przedstawionym zakresie zarzutu skargi przedwczesnym stało się badanie kwestii skumulowania terminów wykonania poszczególnych obowiązków. Na ustalenia w tej materii będzie miał bowiem dopiero prawidłowo określony zakres nałożonych na stronę skarżącą obowiązków.

Z tych też względów, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 u.p.p.s.a., orzeczono jak w pkt I w sentencji.

Orzeczenie w przedmiocie wstrzymania wykonania decyzji oraz zwrotu kosztów postępowania uzasadnia odpowiednio art. 152 i art. 200 u.p.p.s.a.