Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1723/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-02-18 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 156 ust 1; art157 ust 1, art 154, ar 4 pk 16, art134 ust 2
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art 84, art 7, art 75, 77, 107 § 3
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: §36 ust 1-4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Marzena Milewska-Karczewska, Sędziowie sędzia WSA Katarzyna Golat (spr.), sędzia WSA Anna Sękowska, Protokolant ref. Bartłomiej Grzybowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 lutego 2016 r. sprawy ze skargi Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] kwietnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi jest decyzja Ministra Infrastruktury i Rozwoju z [...] kwietnia 2015 r., nr [...] uchylająca decyzję Wojewody [...] z [...] marca 2014 r. Nr [...] w zakresie pkt 2 i w tym zakresie orzekająca o ustaleniu odszkodowania w wysokości 21.900 zł za wygaszenie na nieruchomości położonej w gminie R., obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0247 ha, ograniczonego prawa rzeczowego w postaci przejazdu do działek nr [...] i nr [...] na rzecz C. sp. z o.o. z siedzibą w W. oraz odmowie ustalenia odszkodowania za wygaszenie na ww. nieruchomości ograniczonego prawa rzeczowego w postaci przejazdu do działek nr [...] i nr [...] na rzecz T. i J.N. oraz B. i J.R. oraz utrzymująca w mocy pozostałą część decyzji.

W zaskarżonej decyzji organ przedstawił następujący stan faktyczny:

Nieruchomość położona w gminie R., obręb [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,0247 ha decyzją Wojewody [...] z [...] lutego 2013 r. Nr [...], zmienioną decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z [...] października 2013 r., nr [...], została przeznaczona pod budowę drogi ekspresowej S8 S.-W., wraz z połączeniem z drogą krajową nr 7.

Wojewoda [...] decyzją z [...] marca 2014 r., nr [...] orzekł w pkt 1) o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości 188.762 zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności ww. nieruchomości na rzecz S. i J.L. (udział 2/4) w wysokości 94.381 zł, T.L. (udział 1/4) w wysokości 47.190 zł i W. L. (udział 1/4) w wysokości 47.190 zł, w pkt 2) o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości 21.900 zł za wygaszenie na ww. nieruchomości ograniczonego prawa rzeczowego w postaci prawa przejazdu do działek nr [...] i nr [...] i jego podziale na rzecz: C. Sp. z o.o. z siedzibą w W. w wysokości 7.300 zł, T. i J.N. w wysokości 7.300 zł i B. i J.R. w wysokości 7.300 zł, w pkt 3) o odmowie powiększenia ustalonego w pkt 1 odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, a w pkt 4) zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad (dalej zwanego również "GDDKiA") do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna.

W odwołaniu od powyższej decyzji GDDKiA (dalej zwany także "skarżącym") zarzucił, że sposób sporządzenia operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania, uniemożliwia dokonanie jego rzetelnej oceny, gdyż autorka operatu szacunkowego nie wskazała danych ewidencyjnych nieruchomości przyjętych do porównań, co uniemożliwiło ich jednoznaczną identyfikację oraz weryfikację cech posiadanych przez te nieruchomości i w rezultacie potwierdzenie trafności dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego wyboru nieruchomości. Ponadto zdaniem GDDKiA biegła bez należytego uzasadnienia wybrała do obliczeń trzy transakcje z najwyższymi cenami jednostkowymi, co spowodowało kilkukrotne zawyżenie wartości nieruchomości wycenianej, niekonsekwencje w zakresie deklaracji przyjęcia do porównań wyłącznie działek zbliżonych powierzchniowo, podczas gdy działki te zostały wyeliminowane, a także przyjęcia współczynnika określającego odbieganie cech rynkowych gruntu wycenianego od nieruchomości porównawczych ze względu na powierzchnię mniej korzystną od powierzchni działek porównawczych, który nie został jednak ujawniony i uwzględniony w obliczeniu wartości nieruchomości.

Wskazaną na wstępie decyzją Minister Infrastruktury i Rozwoju uchylił zaskarżoną decyzję w pkt 2 i orzekł w tym zakresie o ustaleniu odszkodowania w wysokości 21.900 zł za wygaszenie na ww. nieruchomości ograniczonego prawa rzeczowego w postaci przejazdu do działek nr [...] i nr [...] na rzecz C. sp. z o.o. z siedzibą w W., odmawiając jednocześnie ustalenia odszkodowania na rzecz T. i J.N. oraz B. i J.R. oraz utrzymał w mocy pozostałą część decyzji.

Zdaniem organu odwoławczego ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika, iż prawo przejazdu do działek nr [...] i nr [...] drogą szerokości 4 metrów na podstawie oświadczeń T. i J.N., będących współwłaścicielami działek nr [...] i nr [...], z 20 stycznia 2014 r. oraz B. i J.R., będących współwłaścicielami działki nr [...], z 16 stycznia 2014 r. o zrzeczeniu się służebności zostało wykreślone z księgi wieczystej. W tej sytuacji stwierdził, że służebność przejazdu przysługuje jedynie C. sp. z o.o., jako właścicielowi działek nr [...] i nr [...].

Następnie wyjaśnił, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności ww. nieruchomości, stanowił operat szacunkowy z 28 stycznia 2014 r., sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego E.W. Oszacowania nieruchomości dokonano w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami.

W ocenie Ministra ww. operat szacunkowego sporządzony został zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109, ze zm.; dalej zwanego "rozporządzeniem z 2004 r."), zatem mógł stanowić postawę do ustalenia odszkodowania.

Jednocześnie organ odwoławczy zwrócił uwagę, że biegła w piśmie z 18 lutego 2015 r. wyjaśniła, iż działkę wycenianą oszacowała z uwzględnieniem cech rynkowych działki [...] (działki pierwotnej - przed wydzieleniem działki drogowej). Ponadto wskazała, że działkę wyceniono przez porównanie z trzema najbardziej podobnymi nieruchomościami, wybranymi z tych będących obiektem transakcji wolnorynkowych na rynku lokalnym, które miały bardzo zbliżoną do siebie powierzchnię, tj. ok. 3000 m2. Z kolei działka pierwotna ([...]) miała powierzchnię nieco mniejszą, ok. 2100 m2, zatem w świetle atrybutów cenotwórczych, mniej korzystną. Różniła się zatem od wszystkich działek porównawczych, w tym samym stopniu, tą samą pojedynczą cechą i stąd nastąpiła konieczność dodatkowej korekty współczynnikiem w dopuszczalnej wysokości 90%.

Minister wskazał również, iż wobec złożenia oświadczeń przez T. i J.N. oraz B. i J.R. o zrzeczeniu się służebności prawa przejazdu do działek nr [...] i nr [...], uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody [...] w zakresie pkt 2, orzekając o ustaleniu odszkodowania za wygaszenie na ww. nieruchomości ograniczonego prawa rzeczowego w postaci prawa przejazdu do działek nr [...] i nr [...] jedynie na rzecz C. sp. z o.o., jako jedynego uprawnionego do wykonywania służebności przejazdu.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powyższą decyzję GDDKiA wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji, a także o zasądzenie kosztów postępowania, zarzucając naruszenie art. 7 i art. 80 z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j.: Dz. U. z 2013 r., poz. 267, z późn. zm.), zwany dalej K.p.a., przepisów rozporządzenia z 2014 r. oraz art. 12 ust. 4f ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r., poz. 687, ze zm.; dalej zwanej "specustawą drogową").

W uzasadnieniu skarżący powtórzył argumentację zawartą w odwołaniu odnoszącą się do sporządzonego operatu szacunkowego, która – jego zdaniem – nie została uwzględniona przez organ odwoławczy.

Dodatkowo skarżący podniósł, iż biegła w trakcie postępowania korygowała sporządzony przez siebie operat szacunkowy dwukrotnie, w wyniku czego wycena nieruchomości wzrosła ponad 140%, co zobowiązywało organy obu instancji do szczegółowego wyjaśnienia powodów takiej sytuacji, stosownie do art. 7 K.p.a.

W ocenie skarżącego organ II instancji naruszył także art. 12 ust. 4f specustawy drogowej uchylając pkt 2 zaskarżonej decyzji Wojewody [...], bowiem odszkodowanie za wygasłe ograniczone prawo rzeczowe przysługiwało na rzecz wszystkich uprawnionych, tj. T. i J.N., B. i J.R. oraz C. sp. z o.o. Tym samym uznał, że złożone oświadczenia dotyczyły ograniczonego prawa rzeczowego, które wygasło z mocy prawa, na prawie trzy miesiące wcześniej od daty złożenia oświadczeń.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Rozwoju wniósł o jej oddalenie wskazując, iż nie zawiera ona nowych okoliczności, które nie zostałyby uwzględnione w zaskarżonej decyzji.

Pismem z 26 czerwca 2015 r. uczestnik postępowania – W.L. wniósł również o oddalenie skargi wskazując, że zarzuty skarżącego dotyczą jedynie oceny operatu szacunkowego dokonanej przez organ, wykraczając w ten sposób poza zakres oceny przeprowadzonego postępowania dowodowego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 1224) oraz art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm., zwanej dalej P.p.s.a.) sprowadzają się do kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego.

Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art.134 § 1 P.p.s.a.).

Badając legalność zaskarżonej decyzji Sąd doszedł do przekonania, iż skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Jak podkreśla się w piśmiennictwie (np. w komentarzu do art. 154 i art. 156 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2014 r., poz. 518, powoływanej dalej jako "u.g.n") E. Bończak-Kucharczyk – LEX 2014 r.), zarówno art. 156 ust. 1, jak i inne przepisy u.g.n. nie określają bliżej, czym jest operat szacunkowy ani jaka ma być jego forma, treść bądź zawartość, ograniczając się jedynie do posługiwania się terminem "operat szacunkowy". Natomiast na podstawie zawartego w ustawie (art. 159) upoważnienia dla Rady Ministrów, organ ten określił w drodze powoływanego wcześniej rozporządzenia z 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, m.in. sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego (rozdział 4; § 55–58). Jak wynika z przepisów tego rozporządzenia, chodzi o stworzenie takiego dokumentu, który zawiera wymienione w rozporządzeniu informacje o rynku nieruchomości, ma odpowiednią strukturę i jest zgodny z przyjętymi standardami. Jak wskazuje NSA w licznych wyrokach (por. np. wyrok NSA z 19 stycznia 2016 r., sygn. akt I OSK 922/14, CBOSA), operat szacunkowy powinien zarówno spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy (por. wyroki z dnia 8 lutego 2008 r. sygn. akt II OSK 2012/06, LEX nr 437627, oraz z dnia 13 marca 2008 r. sygn. akt I OSK 374/07, LEX nr 454007).

Podsumowując, operat szacunkowy jest dokumentem w tym znaczeniu, że ze względu na zawartą w nim treść stanowi dowód okoliczności mającej znaczenie prawne; stanowi dowód, że nieruchomość w nim opisana ma określoną wartość, która stanowi podstawę ustalenia ceny. Z uwagi na treść, operat szacunkowy jest opinią biegłego w rozumieniu art. 84 K.p.a., zawiera bowiem wiadomości specjalne.

Organ rozpoznający sprawę, który nie posiada wiadomości specjalnych, jakimi dysponuje biegły, może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie, przede wszystkim pod względem formalnym: czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (por. wyrok NSA z 19 stycznia 2016 r., sygn. akt I OSK 922/14, CBOSA, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Ogólnie wskazuje się w orzecznictwie NSA, że prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 maja 2013 r., sygn. akt I OSK 2430/11). Nie oznacza to jednak, że organ, a następnie sąd administracyjny, nie mogą analizować treści operatu pod kątem precyzji sformułowań i użycia właściwych pojęć, kompletności i spójności oraz logicznego i przekonującego uzasadnienia.

W ocenie Sądu, wbrew zarzutom skargi, organy prawidłowo ustaliły stan faktyczny i w zgodzie z przepisami postępowania administracyjnego oceniły wartość dowodową operatu szacunkowego, nie uchybiając w tym zakresie przepisom art. 7, art. 75, art. 77 i art. 107 § 3 K.p.a. Operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 K.p.a., stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest, więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. W tej sprawie operat został sporządzony przy poszanowaniu reguł ustanowionych w przepisach specustawy, ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak też rozporządzenia. Poprawność wyceny z punktu widzenia zgodności z prawem zastosowanego podejścia i metody, przyjętych w operacie założeń, niewkraczających w obszar wiedzy specjalistycznej, nie budzi zastrzeżeń Sądu. Formułowane natomiast przez skarżącego w stosunku do sporządzonego operatu zastrzeżenia stanowią w istocie polemikę z ustaleniami rzeczoznawcy.

Podkreślić należy, że skarżący nie przedłożył własnego kontroperatu. Nie skorzystał także z możliwości określonej w art. 157 ust. 1 u.g.n., tj. nie zwrócił się do organizacji zawodowej rzeczoznawców.

Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia z 2004 r. wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

W myśl § 36 ust. 2 tego rozporządzenia w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.

Natomiast zgodnie z § 36 ust. 3 powołanego rozporządzenia w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 nr gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni

- powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

Zgodnie zaś z § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Brak transakcji nieruchomościami drogowymi nie czyni niemożliwym ustalenia wartości rynkowej na podstawie § 36 ust. 4 rozporządzenia. Przepis ten bowiem jako zasadę przyjmuje określanie wartości rynkowej w oparciu o grunty przyległe. Jak wskazał NSA w wyroku z 13 maja 2015 r., sygn. akt I OSK 2227/13, CBOSA, szacowanie w oparciu o przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych prowadzi do zawyżenia wartości jest chybiona, albowiem to sam ustawodawca dla określenia wartości rynkowej działek wywłaszczonych lub przejętych pod drogi przewiduje w pierwszej kolejności taki mechanizm, jako ewentualność traktując uwzględnienie cen transakcyjnych nieruchomościami drogowymi. W pierwszej kolejności przedmiotem analiz winien być przy tym rynek lokalny, a dopiero w następnej kolejności rynek regionalny, taką kolejność analizy uzasadnia przepis § 26 ust. 1 rozporządzenia. Brak transakcji działkami drogowymi na rynku lokalnym uzasadnia sięgnięcie po transakcje działkami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych na tym rynku, albowiem prowadzi to do ustalenia ceny rynkowej. Brak takich transakcji dopiero uzasadnia rozszerzanie badania na rynek regionalny, a następnie ustalenie wartości nie rynkowej, ale odtworzeniowej, zgodnie z § 36 ust. 2 rozporządzenia. Zarzuty wadliwego zastosowania przepisów prawa materialnego- § 36 ust. 1, 2 i 4 rozporządzenia nie są wobec powyższego uzasadnione.

Ocena operatu szacunkowego w konfrontacji z brzmieniem przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. pozwala stwierdzić, że nie zawiera on nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby jego wykorzystanie dla celu ustalenia odszkodowania.

Autorka operatu wskazała, że ze względu na to, że ten segment rynku jest mało ożywiony, transakcje rzadsze niż w innych kategoriach nieruchomości, a rynek wykazuje stabilizację cen nieruchomości gruntowych użytkowych, do analizy wykorzystała transakcje z okresu przekraczającego okres 2 lat i z kilku miejscowości na terenie powiatu pruszkowskiego. Wykluczone też zostały działki małe, poniżej 500 m2, gdyż na terenie rynku lokalnego transakcje takie występują incydentalnie i dotyczą nieruchomości zbyt zróżnicowanych, by można na ich podstawie dokonań oszacowania. Biegła podała ponadto, że na badanym rynku wystąpiła silna i nietypowa zależność między powierzchnią, a ceną działki i dlatego do wyceny wykorzystano wyłącznie działki zbliżone powierzchniowo.

Jednocześnie biegła wskazała, że pomimo iż atrakcyjność położenia na terenie J. nie jest obecnie potwierdzona przez sytuację rynkową, bo od kilku na terenie J. nie sprzedano działki pod usługi, mimo bardzo dużej podaży i umiarkowanych cen ofertowych, położenie wycenianej działki należy uznać za korzystne, gdyż działki sprzedawane w innych miejscowościach przy drodze krajowej osiągały wysokie ceny, zwłaszcza jeśli lokalizacji towarzyszyły inne cechy korzystne.

Po odrzuceniu cen skrajnych do szczegółowej analizy i obliczeń przyjęto 3 wyselekcjonowane transakcje. Dla potrzeb wyceny dokonano oceny wpływu poszczególnych cech kształtujących ceny transakcyjne i preferencje nabywców. Biegła ustaliła, że na badanym rynku zasadniczy wpływ na wysokość ceny jednostkowej mają takie cechy, jak: lokalizacja (waga 35%), warunki dojazdu (waga 20%) oraz sąsiedztwo (waga 45,00%).

Biegła wyjaśniła też, że przy szacowaniu wartości nieruchomości zastosowała współczynnik określający odbieganie cech rynkowych gruntu wycenianego od nieruchomości porównawczych, gdyż działka [...] z której powstała działka wyceniana miała powierzchnię mniej korzystną od powierzchni działek porównawczych (była mniejsza, a na rynku lokalnym wyższe ceny osiągały działki o powierzchni ok. 3000 m²), zatem różniła się od innych występujących na rynku lokalnym.

Punktem odniesienia do poszukiwania nieruchomości podobnych jest nieruchomość będąca przedmiotem wyceny, co rzeczoznawca majątkowy zasadnie uwzględniła. W myśl definicji legalnej, zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną rozumieć należy nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Przepis art. 134 ust. 2 u.g.n., zawiera jedynie pewnego rodzaju generalne wskazówki dla ustalania wysokości odszkodowań za nieruchomości każdego rodzaju i przeznaczanych na realizację różnych celów. Fakt, iż nieruchomości są podobne nie oznacza, że mają być identyczne. Różnice w ocenie cech przedmiotu wyceny oraz nieruchomości przyjętych do porównań, zgodnie z zastosowanym podejściem wyceny, biegła skorygowała w procesie wyceny odpowiednimi poprawkami kwotowymi. Jak wyjaśnia się w orzecznictwie sądów administracyjnych, w kontekście wskazanej powyżej definicji legalnej, rozbieżność w wielkości nieruchomości nie pozwala na aprioryczne przyjęcie, iż nie stanowią one nieruchomości podobnych, o ile są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania. Wielkość nieruchomości nie jest bowiem wprost wskazana w powołanej definicji jako parametr wpływający na podobieństwo (por. wyrok WSA w Poznaniu z 13 listopada 2013 r., sygn. akt II SA/Po 622/13, CBOSA). W piśmie z dnia 18 lutego 2015 r. biegła wyjaśniła, iż działkę wycenianą oszacowała z uwzględnieniem cech rynkowych działki [...] (działki pierwotnej - przed wydzieleniem działki drogowej). Ponadto wskazała, że działkę wyceniono przez porównanie z trzema najbardziej podobnymi nieruchomościami, wybranymi z tych będących obiektem transakcji wolnorynkowych na rynku lokalnym, które miały bardzo zbliżoną do siebie powierzchnię, około 3000 m2. Z kolei działka pierwotna ([...]) miała powierzchnię nieco mniejszą, około 2100 m2, zatem w świetle opisanych atrybutów cenotwórczych, mniej korzystną. Różniła się zatem od wszystkich działek porównawczych, w tym samym stopniu, tą samą pojedynczą cechą i stąd nastąpiła konieczność dodatkowej korekty współczynnikiem w dopuszczalnej wysokości 90%.

Wbrew twierdzeniom skarżącego nie można zatem zasadnie przyjąć, że nieruchomości dobrane jako punkt odniesienia dla nieruchomości wycenianej są podobne jedynie względem siebie, a nie w stosunku do nieruchomości wycenianej.

Ponadto należy zwrócić uwagę, że ani przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, ani też przepisy rozporządzenia nie regulują sposobu określania wskaźników korygujących, stąd Sąd uznaje, iż kwestia celowości ich zastosowania oraz wysokości pozostawiona została wiedzy i doświadczeniu rzeczoznawcy. Doboru wartości współczynników skutecznie nie podważono. Nie świadczy o wadliwości wyliczeń dokonanych w operacie także zarzut, że do porównania przyjęto nieruchomości większe, niż wyceniana skoro uwzględniono, że za nieruchomości większe uzyskuje się niższe ceny (str. 14 operatu).

Ostatecznie obliczono wartości współczynników korygujących z uwzględnieniem cech rynkowych, a następnie określono wartość wycenianej działki nr [...] na kwotę 167767,00 zł.

Ponadto biegła oszacowała ograniczonych praw rzeczowych. Prawo przejazdu do działek [...] i [...] drogą o szerokości 4 m na kwotę 21 900.00 zł, a służebność osobistą polegającą na dożywotnim zamieszkaniu w całym budynku i korzystaniu z całej działki, na której usytuowany jest budynek na kwotę 50 839,00 zł.

Z kolei wartość naniesień w postaci ogrodzenia oszacowano wykorzystując metodę kosztów zastąpienia i Biuletyn Cen Obiektów Budowlanych SEKOCENBUD.

Biegła wobec przeznaczenia wycenianej działki pod tereny o funkcji usługowo- magazynowej oraz faktu, że cel wywłaszczenia dla wycenianej nieruchomości nie zwiększa jej wartości, na potrzeby wyceny prawidłowo przeanalizowała rynek gruntów budowlanych o funkcji produkcyjnej i usługowej, zgodnie z procedurą wyceny określoną w § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia z 2004 r. Wśród atrybutów nieruchomości, wpływających na ich wartość poddała analizie lokalizacje, warunki dojazdu, sąsiedztwo (str. 12 i nast. operatu).

Operat szacunkowy zawiera elementy wymagane przepisami prawa. Autorka operatu opisała przyjęty przez nią wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny, wskazując m.in., na tendencje cenowe (str. 11 operatu). Opinia biegłej spełnia wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, czytelnym doborze nieruchomości podobnych oraz ustaleniu współczynników korygujących.

Operat ma charakter opinii biegłego, stąd podlega ocenie organu, wówczas gdy zawiera on istotne błędy, może zostać zdyskwalifikowany jako dowód w sprawie. Zatem w wyżej opisanej sytuacji, w której strona brała czynny udział w postępowaniu (w tym w rozprawie [...] stycznia 2013 r.) i mimo stosownych pouczeń - nie przedstawiła oceny prawidłowości sporządzenia operatu sporządzonej przez organizację zawodową rzeczoznawców, będącej wyłącznym dowodem pozwalającym na podważenie wartości operatu (art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n.), zgromadzony materiał pozwalał na zaakceptowanie ustalonej wartości odszkodowania. Wobec powyższego można zasadnie stwierdzić, że wysokość odszkodowania została w sprawie ustalona poprawnie, bo przez uprawnionego rzeczoznawcę, która uwzględniła wymienione wyżej reguły, w konsekwencji czego odszkodowanie to odpowiada wartości prawa własności nieruchomości zajętej pod drogę publiczną.

Niezależnie od powyższego, z uwagi na oświadczenia Państwa T. i J.N. z dnia 20 stycznia 2014 r. oraz Państwa B. i J.R. z dnia 16 stycznia 2014r. o zrzeczeniu się służebności prawa przejazdu do działek nr [...] i nr [...], słusznie Minister uchylił decyzję Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] marca 2014 r. w zakresie pkt 2 i orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 21 900,00 zł za wygaszenie na ww. nieruchomości ograniczonego prawa rzeczowego w postaci prawa przejazdu do działek nr [...] i nr [...] na rzecz C. sp. z o.o., jako jedynego uprawnionego do wykonywania służebności przejazdu oraz odmowie ustalenia odszkodowania wygaszenie na ww. nieruchomości ograniczonego prawa rzeczowego na rzecz Państwa T. i J.N. Państwa B. i J.R.

Zarówno operat, jak i decyzja zostały przekonująco uzasadnione w sferze faktycznej i prawnej. Nie uchybiono przepisom art. 4 pkt 16 i 17 w związku z art. 134 ust. 2 u.g.n., gdyż prawidłowo wyłożono ujęte w nich pojęcia i stan nieruchomości dla potrzeb tej sprawy. Ocena wartości spornej nieruchomości była prawidłowa zarówno w świetle przepisów prawa, jak i w świetle ustalonych faktów, czego skarga nie zdołała skutecznie podważyć. Z powyższych względów, na podstawie art. 151 P.p.s.a., Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie skargę, jako niezasadną oddalił.