Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 178/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2013-07-03 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 4a, ust. 5, art. 18
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.
article: art. 157 ust. 1a
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c, art. 152, art. 200, art. 205 par. 2
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 77, art. 80, art. 84
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Dnia 3 lipca 2013 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędziowie Sędzia WSA Jakub Zieliński (spr.) Sędzia WSA Elwira Brychcy Protokolant st. sekr. sąd. Ewa Wąsik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 lipca 2013 roku sprawy ze skargi Gminy K. na decyzję Wojewody Wielkopolskiego z dnia [...] 2013 r. [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Nr [...] Starosty K. z dnia [...] 2012 roku znak [...] II. zasądza od Wojewody Wielkopolskiego na rzecz skarżącego kwotę 4.577,- zł (cztery tysiące pięćset siedemdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postepowania, III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] listopada 2012 r. nr [...] Starosta K. ustalił dla K. P. i K. P. odszkodowanie za nieruchomości – działki o nr [...], [...] i [...], które na podstawie decyzji Starosty K. nr [...] znak sprawy [...] z dnia [...] grudnia 2011 roku o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi gminnej nr [...] i nr [...] z mocy prawa stały się własnością Gminy K. - w łącznej wysokości: [...],- zł. Do wypłaty odszkodowania organ zobowiązał Gminę K.

Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia Starosta K. wskazał m.in. przepisy art. 12 ust. 4a, ust. 4f i ust. 5, art.18 ust. 1, ust. 1f i ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczegółowych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2008 r., Nr 193, poz. 1194 ze zm.), art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1 i ust. 5 i art. 134 w związku z art. 129 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst jednolity Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zmianami).

Organ wskazał, iż przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczegółowych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych nakładają na organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej - obowiązek wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania za nieruchomości lub ich części, które stały się z mocy prawa własnością m.in. jednostek samorządu terytorialnego.

Odszkodowanie przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Wysokość odszkodowań za przedmiotowe nieruchomości została ustalona według ich stanu w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według wartości tych nieruchomości na dzień ustalenia odszkodowania.

Organ wskazał, iż w toku postępowania został sporządzony operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego P. M., który stanowi dowód w postępowaniu.

Starosta wyjaśnił także, iż zgodnie z treścią art. 18 ust 1f wyżej powołanej ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. kwotę odszkodowania powiększono o [...] zł

Odwołanie od powyższej decyzji wniosła Gmina K. wnosząc o uchylenie decyzji w części dotyczącej ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość oznaczoną geodezyjnie, w obrębie O., jako działka nr [...].

Strona podniosła, iż zgodnie z treścią art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych wysokość odszkodowania za pozbawienie praw do nieruchomości przejętych pod budowę dróg publicznych ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania, tj. daty sporządzenia wyceny. Tymczasem właściciele nieruchomości po wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, a przed datą wyceny wykonali zabiegi remontowo- wykończeniowe ( np. otynkowanie i pomalowanie elewacji budynków ), poprawiające przede wszystkim estetykę budynków znajdujących się na nieruchomości oznaczonej w obrębie O. jako działka nr [...], które mogły rzutować na określenie wartości rynkowej nieruchomości.

Ponadto Gmina K. podniosła szereg zarzutów dotyczących sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego dotyczącego działki nr [...].

Decyzją z dnia [...] stycznia 2013 r., nr [...] Wojewoda Wielkopolski utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy w pierwszej kolejności przytoczył podstawy prawne w szczególności art. 12 ust. 4a, ust. 4f oraz ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych a także art. 130 ust 2 i 134 ust 1 i 2, ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.

Dalej wyjaśnił, iż na organie spoczywa obowiązek sprawdzenia prawidłowości sporządzenia operatu pod względem formalnym, tzn. ustalenia, czy opinia została sporządzona w celu, dla którego ma być wykorzystana oraz czy rzeczoznawca w procesie szacowania właściwie zastosował stosowne przepisy. Organ ma też, zatem prawo i obowiązek zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna oraz ewentualnie żądać jej uzupełnienia.

Wojewoda Wielkopolski wyjaśnił dalej, iż po przeanalizowaniu sporządzonych w sprawie operatów szacunkowych dotyczących działek nr [...] i [...] nie dopatrzył się w nich żadnych uchybień i oceniając operaty stosownie do art. 80 Kpa, uznał, iż zostały one sporządzone zgodnie z obowiązującymi przepisami i wskazaniami staranności zawodowej, w związku, z czym mogą bez żadnych przeszkód stanowić podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęte nieruchomości.

Dalej organ omówił zastosowany przez biegłego sposób wyceny nieruchomości położonej na działce [...]. Wskazał przy tym, iż biegły przeprowadził trzy odrębne procesy wyceny, osobno dla części mieszkalnej, gospodarczej oraz rolnej, za każdym razem stosując podejście porównawcze i metodę porównywania parami.

W ocenie Wojewody biegły prawidłowo wycenił wartość przedmiotowej nieruchomości.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu organ wyjaśnił, iż jako nieuzasadniony należy uznać zarzut zaniżonego poziomu zużycia technicznego budynku. Ponadto brak pomieszczeń sanitarnych nie może w przedmiotowej sprawie znacząco wpływać na wartość i funkcjonalność budynku, albowiem jest to sytuacja powszechnie wstępująca na rynku lokalnym w odniesieniu do zabudowań wiejskich. Zdaniem Wojewody nie może także skutecznie zostać podniesiony zarzut odnośnie braku poprawek w parze porównawczej "6". Biegły uznał, że lokalizacje obiektów są podobne pod względem atrakcyjności, zaś organ odwoławczy nie znalazł podstaw, by ocenę taką kwestionować. Na uwzględnienie nie zasługuje ponadto argument dotyczący konieczności obniżenia wartości budynku mieszkalnego z uwagi na jego posadowienie przy drodze nr [...]. Według organu żadna z obowiązujących w zakresie wyceny nieruchomości norm nie nakazuje, aby sąsiedztwo drogi miało obniżać wartość nieruchomości. Z kolei brak dostępu do drogi, musiałby w sposób konieczny negatywnie wpłynąć na atrakcyjność, a co za tym idzie na cenę działki.

Odnosząc się do zarzutów podnoszonych względem operatu w zakresie dotyczącym gospodarczej części nieruchomości, organ stwierdził, iż nie można zgodzić się ze stwierdzeniem, jakoby wartość budynków nie mogła zostać uśredniona. Prowadziłoby to do konieczności osobnej wyceny każdej części nieruchomości, jeżeli tylko dałaby się ona w jakikolwiek sposób wyodrębnić od reszty. Zdaniem organu odwoławczego biegły słusznie uśrednił wartość budynków traktując je jako gospodarczą całość, którą w praktyce stanowiły. Z kolei w kwestii doboru transakcji porównawczych nie można zapominać o ich ograniczonym zasobie. Biegły dokonuje wyboru transakcji, które w sposób najpełniejszy spełniać będą kryterium podobieństwa, jednakże do rzadkości należą sytuacje, kiedy ma to miejsce w odniesieniu do wszystkich wyróżnionych cech nieruchomości.

Wojewoda Wielkopolski zwrócił uwagę, iż subiektywne odczucie wartości, nieruchomości nie może być podstawą kontestowania wyceny wynikającej z operatu. Biegły w sposób prawidłowy zastosował procedurę szacowania wartości rynkowej, a zatem organ odwoławczy nie znajduje podstaw do podważania jej wyników.

Nie mogły ponadto zostać uwzględnione twierdzenia odwołującego się organu, jakoby uprawnieni do odszkodowania dokonali zabiegów remontowych celem uzyskania wyższego odszkodowania. Argumenty te nie zostały poparte żadnymi dowodami, a ponadto na obecnym etapie sprawy ich weryfikacja w drodze postępowania dowodowego nie jest już możliwa.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu na powyższą decyzję wywiodła Gmina K.

Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenia art. 7, 77, 80 i 107 § 3 K.p.a. oraz 78 Konstytucji RP, a także art. 134 w zw. z art. 152-153 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w zw. z § 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i art. 135 w zw. z art. 152 - 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niezastosowanie.

Strona podniosła, iż ani organ I instancji, ani też Wojewoda Wielkopolski, nie przeprowadzili postępowania dowodowego w zakresie ustalenia rzeczywistej powierzchni budynków posadowionych na nieruchomości (działce nr [...]), ani też stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji w przedmiocie udzielenia zezwolenia na realizację inwestycji drogowej z dnia [...] grudnia 2011 r.

Dalej wskazano, iż organ pierwszej instancji w żaden sposób nie odniósł się do poprawności formalnej operatu, co stanowi naruszenie art. 107 § 3 k.p.a. a także narusza reguły postępowania dowodowego. Fakt, iż rzeczoznawca majątkowy z zakresu wyceny nieruchomości jest ekspertem w swojej dziedzinie i dysponuje odpowiednią wiedzą specjalistyczną, nie zwalnia organów administracji od obowiązku samodzielnej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego.

Organ drugiej instancji, co prawda odniósł się do operatu szacunkowego, jednak ta ocena nie może przesłaniać braku właściwego działania organu pierwszej instancji. Organ drugiej instancji nie może zastępować organu pierwszej instancji w ocenie dowodów, a w szczególności w ocenie dowodów kluczowych dla rozstrzygnięcia sprawy, skoro takiej oceny nie dokonał organ pierwszej instancji.

Dalej skarżący podniósł, iż wbrew stanowisku Wojewody Wielkopolskiego, jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie (co jest zasadą w odniesieniu do tego typu zabudowań gospodarczych - stodoła i chlewnia), określa się jej wartość odtworzeniową. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. Przy określaniu wartości budynków lub ich części, budowli, urządzeń infrastruktury technicznej i innych urządzeń szacuje się koszt ich odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. Powyższe przepisy korespondują także z § 36 Rozporządzenia regulującego w sposób szczególny zasady ustalania wartości nieruchomości przejętych dla realizacji dróg publicznych.

Zdaniem Gminy K., Wojewoda Wielkopolski dla wyjaśnienia wszelkich wątpliwości podniesionych w odwołaniu, a dotyczących operatu szacunkowego, winien był co najmniej zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego o udzielenie stosownych wyjaśnień, powołać biegłego w postępowaniu odwoławczym, albo ewentualnie na podstawie art. 157 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 15 Ustawy o gospodarce nieruchomościami zwrócić się do stowarzyszenia rzeczoznawców majątkowych albo do federacji takich stowarzyszeń o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.

Strona podniosła także, iż nieprawdą jest jakoby niemożliwe było na etapie postępowania odwoławczego zweryfikowanie twierdzeń Gminy K., iż uprawnieni do odszkodowania dokonali zabiegów remontowych celem uzyskania wyższego odszkodowania oraz dotyczących rzeczywistej powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Ustalenie stanu faktycznego w zakresie stanu nieruchomości czy też powierzchni budynków nie wymaga wiadomości specjalnych i nie obejmuje swoim zakresem dyspozycji art. 84 k.p.a. w zw. z art. 130 ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ustalenie powyższych okoliczności pozwoliłoby uniknąć nie tylko zarzutów w zakresie remontu nieruchomości przez Uczestników w okresie pomiędzy datą wydania decyzji w przedmiocie zezwolenia na realizację inwestycji drogowej a wizją dokonaną przez rzeczoznawcę, ale także wątpliwości w zakresie powierzchni budynków przyjętej do ustalenia odszkodowania.

Gmina K. podniosła także, iż w skarżonej decyzji, jak i w decyzji organu I instancji oraz w operacie szacunkowym, brak jest jakiegokolwiek odniesienia się do wpływu na wycenę nieruchomości różnego przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego różnych części tej samej działki. Ani organ, ani rzeczoznawca nie wyjaśnił podstaw prawidłowości zastosowanej wyceny tj. czy i w jakim zakresie prawidłowa jest wycena działki nr [...] z punktu widzenia ewentualnego zastosowania § 36 ust. 1 bądź § 36 ust. 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Na zakończenie strona skarżąca wskazała, iż na jej zlecenie dla przedmiotowej działki [...] został sporządzony operat szacunkowy z dnia [...] stycznia 2013r., z którego wynika, iż wartość tej działki wynosi [...] zł. Już sama rozbieżność wyceny w obu operatach w wysokości [...] zł (czyli przenosząca 100 % wartości nieruchomości, powoduje uzasadnione wątpliwości co do prawidłowości ustalenia kwoty odszkodowania, która winna być przedmiotem analizy w ramach postępowania administracyjnego.

Odpowiadając na skargę Wojewoda Wielkopolski wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Pismem z dnia 4 kwietnia 2013 r. K. P. i K. P. wnieśli o oddalenie skargi podnosząc, iż wbrew twierdzeniom Gminy K. operat szacunkowy sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę P. M. został sporządzony w sposób rzetelny i wyczerpujący.

Wskazano, iż organ odwoławczy zobligowany do przeprowadzenia pełnego postępowania dowodowego dokonał wnikliwej oceny operatu szacunkowego nie naruszając przy tym zasady dwuinstancyjności.

Zdaniem uczestników postępowania wartość działki nr [...] została obliczona zgodnie z obowiązującymi przepisami i zostało to przez rzeczoznawcę wyjaśnione w sposób wyczerpujący i umotywowany.

Obecny na rozprawie w dniu 3 lipca 2013 r. pełnomocnik skarżącego przedłożył opinię z dnia [....] lipca 2013 r. Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych, która zdyskwalifikowała operat majątkowy opracowany w sprawie przez rzeczoznawcę P. M. i potwierdziła zasadność podniesionych w skardze zarzutów.

Obecni na rozprawie K. i K. P. wnieśli o oddalenie skargi podtrzymując stanowisko wyrażone w swoimi piśmie z dnia 4 kwietnia 2013 r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 3 § 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 - dalej: p.p.s.a.) ogranicza się do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta polega na badaniu, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

Podkreślić nadto trzeba, iż sąd administracyjny nie jest związany zarzutami ani wnioskami skargi i zawartą w skardze argumentacją. Obowiązany jest natomiast, zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. do oceny praworządności zachowań organów administracji w danej sprawie. Oznacza to, iż podniesione w skardze zarzuty i ich uzasadnienie nie są wyłącznym kryterium badania legalności zaskarżonego aktu lub czynności. Sąd ma bowiem obowiązek wziąć pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i zarzutów podniesionych w skardze i dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego, nawet gdy dany zarzut nie został podniesiony.

Po przeprowadzeniu kontroli zaskarżonej decyzji w tak zakreślonych ramach, Sąd uznał, iż skarga zasługiwała na uwzględnienie.

Przedmiotem kontrolowanej przez Sąd decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty K. z dnia [...] listopada 2012 r. jest ustalenie na rzecz K. P. i K. P. odszkodowania za działki nr [...], [...] i [...] położone w O., które przeszły na własność Gminy K. na mocy ostatecznej decyzji Starosty K. nr [...] z dnia [...] grudnia 2011 r. o udzieleniu zezwolenia na realizację inwestycji drogowej wydanej na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm., dalej: specustawa).

W myśl art. 12 ust. 4a wyżej wskazanej ustawy organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wydaje następnie decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, które stały się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Zgodnie z ust. 5 tego samego artykułu do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 ustawy.

Art. 18 ust. 1 specustawy stanowi zaś, iż wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Ponadto art. 23 tej ustawy stanowi, że w sprawach nieuregulowanych w niniejszym rozdziale stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z kolei zgodnie z przepisem art. 128 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.) o gospodarce nieruchomościami wywłaszczenie nieruchomości następuje za odszkodowaniem odpowiadającym wartości tego prawa.

Stosownie do treści art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Rzeczoznawca dokonuje oszacowania wartości nieruchomości w oparciu o przepisy wymienione wyżej specustawy, ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 149-159) oraz przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

(Dz. U. z 2004 r. nr 270, poz. 2109 ze zm.).

Opinia rzeczoznawcy majątkowego określająca wartość nieruchomości ma wprawdzie podstawowe znaczenie dla ustalenia w postępowaniu administracyjnym wartości nieruchomości, to jednak należy zwrócić uwagę, że operat szacunkowy jako dowód w sprawie podlega ocenie organu administracji i stanowi podstawę do ustalenia przez organ wysokości odszkodowania. Skoro operat szacunkowy stanowi dowód z opinii biegłego (art. 84 k.p.a.), to podlega ocenie organu - tak jak każdy dowód - z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 k.p.a. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 października 2009 r., sygn. I OSK 1444/08, dostępny w bazie orzeczeń: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Wnioski takiej opinii w żadnej mierze nie zwalniają organu od obowiązku ustalenia stanu faktycznego i prawnego sprawy. Innymi słowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia wysokości odszkodowania za odebraną własność. Nie oznacza to jednak bezwzględnego związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż o określeniu wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ i to on ocenia wiarygodność pozyskanej w sprawie opinii. Na organie spoczywa zatem obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 października 2006 r., sygn. I OSK 417/06, dostępny LEX nr 281387 oraz z dnia 4 czerwca 2009 r. sygn. I OSK 860/08, dostępny w bazie orzeczeń jw.).

Jak wynika z analizy zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji organy administracji publicznej dokonały oceny przedłożonego operatu szacunkowego. W ocenie Sądu analiza powyższa nie pozwala jednakże przyjąć, aby organy rozważyły wszechstronnie prawidłowość przedłożonego operatu szacunkowego dotyczącego działki nr [...]. Tym samym organy dopuściły się naruszenia przepisów art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a.

W ocenie Sądu przedłożony przez rzeczoznawcę P. M. operat szacunkowy z dnia [...] września 2012 r. dotyczący działki nr [...] zawiera nieścisłości, które mogły rzutować na prawidłowość dokonanej oceny i które nie zostały wyjaśnione, przez organy obu instancji. Co istotne nieścisłości te zostały także zauważone przez Komisję Arbitrażową przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w opinii z dnia [...] lipca 2013 r.

W pierwszym rzędzie zauważyć należy, iż przy wycenie nieruchomości gruntowej części zabudowanej mieszkalnej rzeczoznawca P. M. ustalił średnią skorygowaną cenę jednostkową ze skorygowanych cen jednostkowych przyjętych do porównania nieruchomości oznaczonych nr 2, 4 oraz 7 (tabela na k. 17 operatu). Tymczasem w operacie dla porównania jako trzecią nieruchomość poza nr 2 i 4 wybrano nieruchomość nr 6 (para porównawcza nr 6 na stronie 17 operatu), dla której określono inną wartość jednostkową ([...] zł za 1 m2) niż dla nieruchomości nr 7, którą uwzględniono przy obliczaniu ceny skorygowanej jednostkowej dla wycenianej nieruchomości.

Ta nieścisłość nie została wyjaśniona w toku postępowania administracyjnego ani przez rzeczoznawcę ani przez organu administracji, choć niewątpliwie mogła mieć wpływ na wyliczenia dokonane przy ustaleniu wartości tej części nieruchomości. Dopiero na etapie postępowania przed Komisja Arbitrażową rzeczoznawca P. M. złożył stosowne wyjaśnienia w tym zakresie.

Dalej Sąd zauważył, iż niezrozumiałym jest, na jakiej podstawie rzeczoznawca ustalając wartość przedmiotowej nieruchomości w części zabudowanej budynkami gospodarczymi stosując metodę porównywania parami jako pary porównawcze do wycenianej części nieruchomości przyjął nieruchomości o funkcji mieszkalnej (dotyczy to nieruchomości oznaczonych nr 4, 5 i 7 – karty 20-22 operatu). W ocenie Sądu zupełnie odmienna funkcja przyjętych do porównania nieruchomości od funkcji nieruchomości wycenianej uniemożliwia uznanie ich za nieruchomości podobne. Tym bardziej, iż rzeczoznawca nie wyjaśnił jakimi przesłankami kierował się dokonując takiego wyboru. Ponadto zauważyć należy, iż przyjęta do porównania nieruchomość o nr 8 pełni co prawda funkcję gospodarczą lecz powierzchnia działki, którą zajmuje ( 21753 m2) oraz powierzchnia zabudowy budynkami gospodarczymi ( 2600 m2) znacząco różni się od powierzchni działki i powierzchni zabudowy gospodarczej (odpowiednio 1500 m2 i 489,06 m2) nieruchomości wycenianej. Zatem również tą nieruchomość (nr 8) trudno uznać za nieruchomość podobną do nieruchomości wycenianej.

Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Niewątpliwie przyjęte do porównania w tej części operatu nieruchomości nie stanowiła nieruchomości podobnej do wycenianej nieruchomości w części zabudowanej budynkami gospodarczymi. Co mogło mieć wpływ na wysokość oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Kwestia wyboru takich par porównawczych nie została w żaden sposób wyjaśniona przez organy co stanowi naruszenia art. 77 § 1 i 80 K.p.a.

Powyższe, niewyjaśnione przez organ nieścisłości operatu szacunkowego z dnia [...] września 2012 r. który stanowił główny dowód w kontrolowanym postępowaniu administracyjnym uzasadniał w ocenie Sądu uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji z uwagi na naruszenie przepisów postępowania, które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, to jest na ustalenie wysokości kwoty odszkodowania za nieruchomości przejętą pod inwestycję drogową. Tym bardziej, iż powyższe uwagi Sądu zostały potwierdzone przez Komisję Arbitrażową. Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w opinii z dnia [...] lipca 2013 r. Ponownie rozpatrując sprawę organ winien uwzględniając treść art. 157 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami zlecić sporządzenie nowego operatu szacunkowego w sprawie.

W tym stanie rzeczy Sąd orzekł na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit c p.p.s.a. jak w punkcie I sentencji wyroku. O zwrocie kosztów postępowania Sąd orzekł w pkt II sentencji wyroku na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a. Z kolei o wykonalności zaskarżonej decyzji orzeczono w pkt III sentencji na podstawie art. 152 p.p.s.a.