Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt I SA/Po 625/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2020-12-03 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Opłaty administracyjne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art.153,art. 170 ,art. 145 § 1 pkt 1 lit. a,art. 200 i art. 205 § 1
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 156 ust.1-4,art. 146 ust. 1a,art. 154
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.
article: art. 138
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Karol Pawlicki Sędziowie Sędzia WSA Barbara Rennert (spr.) Sędzia WSA Waldemar Inerowicz po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 3 grudnia 2020 r. sprawy ze skargi "A" Sp. z o.o. z siedzibą we W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. z dnia [...] czerwca 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego [...] na rzecz skarżącej kwotę [...] zł ([...] złote 00/100) tytułem zwrotu kosztów sądowych.


UZASADNIENIE

W dniu [...] lipca 2020 r. A spółka z o. o. siedzibą we W. wniosła skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego nr [...] z [...] czerwca 2020 r., utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z [...] maja 2019 r. nr [...], wydaną w przedmiocie opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości.

Powyższa skarga została wywiedziona na tle stanu faktycznego sprawy, w której pismem z [...] października 2018 r. Prezydent Miasta [...] zawiadomił spółkę o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w L. oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] i [...], o powierzchni całkowitej [...] ha, spowodowanego podziałem działki nr [...]. Następnie decyzją z [...] maja 2019 r. organ, powołując się na art. 98a ust. 1, 1a, 1b, art. 148 ust. 1, 2, 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.; dale: "u.g.n."), uchwały Rady Miejskiej [...] z dnia [...] kwietnia 2001 r. Nr [...] w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej (Dz. Urz. Woj. W.. z 7 czerwca 2001 r. Nr 64, poz. 1189 ze zm.; dalej: "Uchwała RML") i art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 2096 ze zm.; dalej: "K.p.a."), ustalił spółce opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości ww. nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] i [...], spowodowanego zatwierdzeniem projektu podziału działki nr [...] o pow. [...] ha decyzją Prezydenta Miasta [...] z [...] stycznia 2018 r. (decyzja podziałowa). W uzasadnieniu decyzji, po przedstawieniu przebiegu postępowania, organ powołał się na treść art. 98a u.g.n. oraz na operat szacunkowy sporządzony [...] stycznia 2019 r. przez rzeczoznawcę majątkowego.

W odwołaniu od powyższej decyzji spółka nie zgodziła się ze sporządzoną na zlecenie organu wyceną gruntów przed i po podziale, powołując się na operat szacunkowy sporządzony w 2017 r. dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy. SKO decyzją z [...] lipca 2019 r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Powyższa decyzja została uchylona przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokiem z 28 listopada 2019 r., sygn. akt IV SA/Po [...]. W uzasadnieniu Sąd podkreślił, że operat szacunkowy, który stanowił główny dowód w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej,. nie wykazuje w sposób dostateczny, iż nieruchomości wzięte przez rzeczoznawcę do porównań są rzeczywiście – jak tego wymaga art. 153 ust. 1 u.g.n. – nieruchomościami podobnymi w rozumieniu art. 4 pkt 16 tej ustawy. Wątpliwości Sądu dotyczyły przede wszystkim dwóch kwestii: uznania w operacie, bez żadnego wyjaśnienia, nieruchomości zabudowanej oraz niezabudowanej za "nieruchomości podobne" w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. oraz braku uzasadnienia w operacie dla pominięcia przy dokonywanej wycenie, jako jednej z cech istotnych, powierzchni porównywanych nieruchomości. Wyjaśnienia biegłej w tym zakresie zostały przez Sąd uznane za niewystarczające, ponieważ nie wyjaśniła ona na jakiej podstawie uznała, że działki niezabudowane oraz zabudowane są nieruchomościami wzajemnie podobnymi w podanym wyżej znaczeniu, ani czy, i ewentualnie w jaki sposób, fakt zabudowy działki wpływa na jej wycenę (w części gruntowej) w porównaniu z ceną działki niezabudowanej. W konsekwencji biegła nie wyjaśniła też, dlaczego obie działki spółki (po podziale) – zabudowaną i niezabudowaną – wyceniła w identyczny sposób, tj. bez ewentualnych korekt wynikających z różnic w istnieniu zabudowy na tych działkach. Sąd zarzucił biegłej, że pomimo wstępnej deklaracji o istotności parametru "powierzchnia" dla ceny rynkowej nieruchomości, nie ujęła tej cechy w przyjętym przez siebie katalogu cech rynkowych, mających wpływ na wartość niezabudowanej nieruchomości gruntowej, i to bez jakiegokolwiek wyjaśnienia. W konsekwencji nie korygowała też w oparciu o tę cechę, cen porównywanych nieruchomości. Sąd uznał, że brak uzasadnienia w tym zakresie jawi się jako istotny już z tego względu, że wszystkie z nieruchomości wziętych do porównań (po podziale) były mniejsze od działek wycenianych, przy czym niektóre z nich nawet blisko dwukrotnie (najmniejsza z porównywanych działek liczyła [...] m2). Sąd wskazał, że ponownie rozpatrując sprawę Kolegium wystąpi do autora Operatu o przedstawienie brakujących wyjaśnień, a także o odniesienie się do doboru porównywanych nieruchomości spoza Strefy Inwestycyjnej I.D.E.A. i w zależności od treści oraz oceny tych wyjaśnień podejmie właściwe rozstrzygnięcie, należycie je uzasadniając.

W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy Kolegium decyzją z [...] lipca 2019 r. ponownie utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. Powołując treść art. 4, art. 98a, art. 146, art. 148 , art. 150, art. 151, art. 152, art. 153, art. 154, art. 156 u.g.n. oraz tezy opisanego wyżej wyroku i brzmienie art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dale: "P.p.s.a.") organ wskazał, że biegła - realizując wskazania Sądu - w złożonych wyjaśnieniach uzupełniła braki, przedstawiając szczegółowy opis odrębnie każdej z powołanych w oparcie nieruchomości z przyjętego lokalnego rynku nieruchomości, które stanowiły punkt wyjścia dla dokonania wyceny. Ponadto wskazała, że przyjęte do porównań zostały jedynie nieruchomości gruntowe niezabudowane z uwagi na fakt, iż nie jest możliwe ustalenie wartości samego gruntu w dokonywanych na rynku nieruchomości transakcjach obejmujących prawo własności gruntowej zabudowanej. Podawane bowiem w aktach notarialnych ceny transakcyjne obejmują zarówno prawo własności gruntu, jak i budynków, tym samym nie jest możliwe ustalenie rzeczywistych współczynników korygujących uwzględniających różnice pomiędzy działką zabudowaną i niezabudowaną. Ponadto cecha "powierzchnia" została uwzględniona już przy konstruowaniu zbioru nieruchomości przyjętych do porównania, a dokładnej rzecz ujmując - dwóch zbiorów: obejmującego działki większe (służące szacowaniu nieruchomości sprzed podziału) i obejmującego działki mniejsze (służące szacowaniu nieruchomości po podziale). Rzeczoznawca wyjaśniła, że podział rynku na dwa segmenty ze względu na powierzchnię działek miał na celu wybranie nieruchomości porównawczych spełniających kryteria podobieństwa. Wynika z tego, że nieruchomości uwzględnione w każdym z dwóch skonstruowanych zbiorów nieruchomości porównawczych, są "nieruchomościami podobnymi" w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. Biegła wyjasniła też, że brak było wystarczającej liczby transakcji o powierzchni poniżej 5.000 m2, znajdujących się w obrębie strefy inwestycyjnej.

Mając powyższe na uwadze organ stwierdził, że wskazania zawarte w wyroku Sądu zostały wykonane. Operat szacunkowy został sporządzony w zgodzie z przepisami regulującymi sporządzanie operatów szacunkowych, nieruchomość oszacowano w rzetelny sposób, w związku z czym prawidłowość dokonanej wyceny wzrostu wartości nieruchomości wskutek dokonania jej podziału nie budzi wątpliwości, stanowiąc wiarygodną podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości uczynionej przez organ pierwszej instancji.

Odnosząc się do operatu przedłożonego wraz z odwołaniem przez spółkę, Kolegium wyjaśniło, że przepisy u.g.n. są tak skonstruowane, aby dla tego samego celu wyceny sporządzany był tylko jeden operat szacunkowy, który to operat może być kwestionowany przez dokonanie oceny prawidłowości jego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

W skardze na powyższą decyzję spółka zarzuciła jej naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.:

1. art. 98 ust. 1a u.g.n. przez jego zastosowanie, skutkujące nałożeniem na skarżącą obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł, w sytuacji gdy warunkiem ustalenia tej opłaty jest wzrost wartości nieruchomości spowodowany podziałem działki, zaś w niniejszej sprawie do takiego wzrostu wartości nie doszło,

2. art. 4 pkt 17 u.g.n. przez nieuwzględnienie przez rzeczoznawcę majątkowego w sporządzonym operacie szacunkowym stanu nieruchomości zdefiniowanego w powyższym artykule i przyjęcie w operacie szacunkowym do porównania nieruchomości gruntowych niezabudowanych, w sytuacji gdy działka skarżącej nr [...] o pow. [...] m2 jest działka zabudowaną,

3. art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieprawidłowy dobór w operacie szacunkowym nieruchomości porównywalnych do nieruchomości skarżącej, w sytuacji gdy nieruchomości te z uwagi na ich położenie, powierzchnię, stan zagospodarowania, stan techniczno-użytkowy czy też stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej nie są podobne do wycenianej nieruchomości,

4. art. 156 ust. 3 u.g.n. przez wydanie decyzji przy uwzględnieniu operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia.

Jednocześnie skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji, poprzedzającej ją decyzji Prezydenta oraz umorzenie postępowania, ewentualnie o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta, a także o zasądzenie kosztów postępowania sądowego według norm przepisanych.

Uzasadniając skargę, spółka w pierwszej kolejności podniosła, że operat szacunkowy w niniejszej sprawie sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu [...] stycznia 2018 r., a decyzja Kolegium, oparta na tym operacie, wydana została po upływie ponad 29 miesięcy od daty jego sporządzenia, czym rażąco naruszyła art. 156 ust. 3 u.g.n. Niezależnie od tego zarzutu, skarżąca podkreśliła, że operat szacunkowy oraz dodatkowe wyjaśnienia nie mogą stanowić podstawy ustalenia opłaty adiacenckiej, ponieważ operat dotknięty jest błędami, które dyskwalifikują jego wartość dowodową i przydatność w postępowaniu.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Sąd zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Spór w rozpoznawanej sprawie koncentruje się zasadniczo wokół przydatności operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości w wysokości określonej zaskarżoną decyzją.

Na wstępie poniższych rozważań należy podkreślić, że sprawa była już przedmiotem kontroli sądowej. Tutejszy Sąd wyrokiem z 28 listopada 2019 r., sygn. akt IV SA/Po [...], uchylił zaskarżoną decyzję SKO z [...] lipca 2019 r., nakazując temu organowi wystąpienie do autora operatu szacunkowego o przedstawienie brakujących wyjaśnień (ściśle w uzasadnieniu wyroku opisanych), a także o odniesienie się do doboru porównywanych nieruchomości spoza Strefy Inwestycyjnej I.D.E.A. i w zależności od treści oraz oceny tych wyjaśnień, podjęcie właściwego rozstrzygnięcia i należyte jego uzasadnienie.

Zgodnie z art. 153 P.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. Ponownie rozpatrując sprawę organ odwoławczy oraz orzekający aktualnie Sąd są związane oceną prawną i wskazaniami co do dalszego postępowania, wyrażonymi w przywołanym wyroku. Przez ocenę prawną, o której mowa w przywołanym przepisie, powszechnie rozumie się wyjaśnienie istotnej treści przepisów prawnych i sposobu ich stosowania w rozpoznawanej sprawie. Wskazania co do dalszego postępowania dotyczą sposobu działania w toku ponownego rozpoznania sprawy i mają na celu uniknięcie błędów już popełnionych oraz wskazanie kierunku, w którym powinno zmierzać przyszłe postępowanie dla uniknięcia wadliwości w postaci np. braków w materiale dowodowym lub innych uchybień procesowych (za: B. Dauter, A. Kabat, M. Niezgódka-Medek, Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz do art. 153, WK 2016). Ponadto w myśl z art. 170 P.p.s.a., orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy i inne organy państwowe, a w przypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby. Moc wiążąca orzeczenia określona w tym przepisie w odniesieniu do sądów oznacza, że muszą przyjmować, iż dana kwestia prawna kształtuje się tak, jak stwierdzono w prawomocnym orzeczeniu. W kolejnym postępowaniu, w którym pojawia się dana kwestia, nie może być już ona ponownie badana (zob. B. Dauter, A. Kabat, M. Niezgódka-Medek, op. cit., Komentarz do art. 170).

W związku z powyższym przypomnieć należy, że ww. wyroku Sąd uznał, że operat szacunkowy, sporządzony [...] stycznia 2019 r., stanowiący podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej zawierał braki, które wymagały uzyskania od rzeczoznawcy majątkowego dodatkowych wyjaśnień. Ponownie prowadząc postępowanie odwoławcze, Kolegium zwróciło się do rzeczoznawcy majątkowego o odniesienie się na piśmie do poczynionych przez Sąd wskazań, dotyczących sporządzonego operatu szacunkowego. W dniu [...] maja 2020 r. do SKO wpłynęła odpowiedzi rzeczoznawcy majątkowego z [...] kwietnia 2020 r., uzupełniająca kwestionowany operat szacunkowy, sporządzany dla potrzeb ustalenia spornej opłaty adiacenckiej. Kontrolując niniejszą sprawę, Sąd zobowiązany jest do oceny, czy uzupełniające wywody biegłej zostały w prawidłowy, zgodny z wytycznymi Sądu zawartymi w wyroku IV SA/Po [...], zweryfikowane przez Kolegium, które w zaskarżonej decyzji stwierdziło, że wskazania zawarte w ww. wyroku zostały wykonane i uznało, iż operat szacunkowy został sporządzony w zgodzie z przepisami regulującymi sporządzanie operatów szacunkowych, nieruchomość oszacowano w rzetelny sposób, zatem operat ten stanowi wiarygodną podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej. Jednakże w pierwszej kolejności, jeszcze przed przystąpieniem do ewentualnej oceny zarzutów co do sposobu sporządzenia operatu i uwzględnienia w wyjaśnieniach biegłej stanowiska zawartego w powołanym wyżej wyroku, Sąd jest zobowiązany w pierwszej kolejności odnieść się do najdalej idącego zarzuty, a mianowicie zarzutu nr 4 – naruszenia art. 156 ust. 3 u.g.n. przez wydanie decyzji przy uwzględnieniu operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia

Zauważyć należy, że operat szacunkowy to w zasadzie główny dowód w sprawie. Zgodnie bowiem z art. 146 ust. 1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Stosowanie do art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy określa wartość nieruchomości, której ustalenie umożliwia stwierdzenie, czy nastąpił wzrost tej wartości na skutek dokonanego jej podziału. Ponadto operat wiąże organy administracji publicznej co do ustalonej przez biegłego wartości wycenianej nieruchomości. Jest to jednak dowód specyficzny, zawierający wiedzę dostępną rzeczoznawcy, związaną z techniką wyceny, zatem ocena przez organ takiego dowodu sprowadza się zarówno do kwestii formalnych, w tym jego ważności, ale także do zbadania, czy zawiera wyjaśnienie, dlaczego takie, a nie inne parametry zostały wzięte pod uwagę, czy z operatu wynika w sposób przejrzysty, że ustaloną wartość nieruchomości można przyjąć do ustalenia opłaty oraz czy dany operat daje odpowiedź na ewentualne wątpliwości właściciela nieruchomości co do wartości nieruchomości (por. wyrok NSA z 21 października 2014 r., sygn. akt I OSK 345/13 - wszystkie).

Dla rozstrzygnięcia każdej sprawy ustalającej opłatę adiacencką pierwszoplanowe znaczenia ma kwestia ważności operatu szacunkowego, na podstawie którego określono wartość nieruchomości w związku z będącym w toku postępowaniem w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Jak bowiem stanowi art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (ust.4).

W kontrolowanej sprawie operat szacunkowy został sporządzony w dniu [...] stycznia 2019 r. Ustawowy termin wykorzystania operatu do celu, dla którego został sporządzony, upłynął w dniu [...] stycznia 2020 r. Wyrok w sprawie IV SA/Po [...] zapadł w dniu 28 listopada 2019 r. a zatem w momencie, w którym operat szacunkowy mógł być jeszcze wykorzystany. Jednakże jego doręczenie organowi, po uprawomocnieniu się, nastąpiło 4 lutego 2020 r. a zatem już po upływie ustawowego terminu do wykorzystania operatu. Zwracając się wezwaniem z [...] kwietnia 2020 r. do biegłej o przedstawienie wyjaśnień uzupełniających, Kolegium pominęło kwestię potwierdzenia aktualności operatu. Również biegła, odpowiadając na wezwanie pismem z [...] kwietnia 2020 r. nie odniosła się do kwestii aktualności operatu. Decyzja organu odwoławczego została wydana [...] czerwca 2020 r., czyli po upływie okresu, w ciągu którego operat szacunkowy mógł być wykorzystany jako dowód na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości. Sąd stwierdza, że znajdujący się w aktach administracyjnych operat szacunkowy nie został uzupełniony o klauzulę aktualizacyjną, o której mowa wart. 156 ust. 4 u.g.n. Oznacza to, że SKO orzekało na podstawie operatu, który nie mógł stanowić dowodu na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości.

Zauważyć również należy, że organ odwoławczy zobowiązany jest do powtórnego rozpatrzenia całości sprawy, a nie jedynie do kontroli rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji. Wobec powyższego konieczność potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego dotyczy także operatów wykorzystywanych w postępowaniu odwoławczym, w przypadku, gdy wartość nieruchomości jest przedmiotem dowodu z opinii biegłego, zatem termin 12 miesięcy z art. 156 ust. 3 u.g.n., dotyczy również organu odwoławczego (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z: 6 sierpnia 2010 r., I OSK 1371/09; 27 lutego 2018 r., I OSK 854/16 oraz Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 7 października 2015 r., I SA/Ol 54/15). Tym samym Kolegium, wydając zaskarżoną decyzję, pominęło istotną okoliczność, jaką była utrata ważności operatu szacunkowego z [...] stycznia 2019 r. Natomiast oparcie się przez organ odwoławczy na nieaktualnym operacie szacunkowym i ustalenie opłaty adiacenckiej na jego podstawie spowodowało naruszenie art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. oraz art. 7 i 77 § 1 w zw. z art. 140 K.p.a. (por. wyrok WSA w Gdańsku z 17 września 2014 r., II SA/Gd 34/14).

Mając na uwadze powyższe, kwestia zarzutów skarżącej skierowanych do nieaktualnego operatu szacunkowego, nie ma wpływu na treść niniejszego rozstrzygnięcia i nie może podlegać ocenie Sądu na tym etapie sprawy. Wobec braku klauzuli aktualizacyjnej na operacie szacunkowym, stanowiącym podstawę ustalenia opłaty adiacenkiej i określenia jej wysokości w zaskarżonej decyzji, rozpoznawanie zarzutów materialnych wobec tego operatu, sformułowanych w skardze, byłoby nie tylko przedwczesne, ale i bezpodstawne, albowiem w chwili obecnej brak podstaw do przyjęcia, że operat ten zostanie zaktualizowany w sposób zgodny z art. 154 u.g.n. i będzie stanowił podstawę do kolejnego rozstrzygnięcia organu w przedmiocie opłaty adiacenckiej.

Ponownie rozpatrując sprawę organ odwoławczy, aby przejść do oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego znajdującego się w aktach sprawy dłużej niż 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, powinien uzyskać stanowisko autora operatu szacunkowego, co do jego aktualności. W sytuacji gdy rzeczoznawca majątkowy nie potwierdzi aktualności operatu szacunkowego, organ odwoławczy zmuszony będzie na podstawie art. 138 § 2 K.p.a. uchylić decyzję organu pierwszej instancji i przekazać temu organowi sprawę do ponownego rozpatrzenia ze wskazaniem na konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego.

Podsumowując, z uwagi na upływ ważności operatu szacunkowego i brak jego aktualizacji, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a P.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję, orzekając o kosztach postępowania sądowego na podstawie art. 200 i art. 205 § 1 P.p.s.a.