Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1039/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2020-11-30 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 61 ust 1 pkt 1 - 5
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Tadeusz Kiełkowski (spr.) Sędziowie : WSA Joanna Człowiekowska WSA Jacek Bursa po rozpoznaniu w dniu 30 listopada 2020 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi Akademii Górniczo-Hutniczej im. [...] w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 23 kwietnia 2020 r. znak [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 23 kwietnia 2020 r., znak [...], działając na podstawie art. 59, art. 61, art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.: Dz. U. z 2020 r., poz. 293 ze zm.), § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., po rozpatrzeniu odwołania Akademii Górniczo-Hutniczej im. [...] w K. od decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 20 stycznia 2020 r., nr [...], orzekającej o ustaleniu na wniosek Instytutu Mechaniki Górotworu PAN warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa budynku laboratoryjno-biurowego PAN z garażem podziemnym, z małą architekturą, komunikacją pieszą i kołową, zewnętrznymi instalacjami elektrycznymi, wodociągowymi, kanalizacji sanitarnej i opadowej na działce nr [...] (część) obr. [...] przy ul.[...] w K. " – utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

Powyższa decyzja, która jest przedmiotem skargi, zapadła w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych.

Prezydent Miasta K. , po rozpoznaniu sprawy po raz kolejny na skutek kasacyjnego rozstrzygnięcia organu odwoławczego, decyzją nr [...] z dnia 20 stycznia 2020 r., znak [...] , działając na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945 ze zm.), § 1-9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1588), § 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1589) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r., poz. 2096 ze zm.), po rozpatrzeniu wniosku Instytutu Mechaniki Górotworu PAN w K. – ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa budynku laboratoryjno-biurowego PAN z garażem podziemnym, z małą architekturą, komunikacją pieszą i kołową, zewnętrznymi instalacjami elektrycznymi, wodociągowymi, kanalizacji sanitarnej i opadowej na działce nr [...] (część) obr. [...] przy ul. [...] w K ". Do decyzji zostały dołączone, stanowiące jej integralną część: Załącznik Nr 1 – warunki zabudowy, Załącznik Nr 2 – część graficzna warunków zabudowy, Załącznik Nr 3 – część tekstowa wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej, Załącznik Nr 4 – część graficzna wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ I instancji przedstawił przebieg postępowania i wskazał w szczególności, że teren określony we wniosku nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i następne ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W toku postępowania uzyskano wymagane prawem opinie i uzgodnienia. Organ I instancji ocenił, że planowane zamierzenie inwestycyjne spełnia warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Od powyższej decyzji Prezydenta Miasta K. odwołanie złożyła Akademia Górniczo-Hutnicza im. [...] w K. Odwołująca się zarzuciła zaskarżonej decyzji: 1) niewskazanie wbrew obowiązkowi w prawidłowy sposób, czy planowane przedsięwzięcie będzie miało wpływ na interes osób trzecich, np. w zakresie ograniczenia zabudowy na sąsiednich działkach w związku z planowanym przez inwestora przedsięwzięciem budowlanym; 2) nieumieszczenie w decyzji, jej załącznikach oraz jej uzasadnieniu spełniającej wymogi odpowiednich przepisów wyników analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy w oparciu o przepisy odrębne wraz z ich powołaniem w zakresie warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, tj. naruszenie art. 54 pkt 2 lit. a w zw. z art. 53 ust. 3 pkt 1 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy; 3) brak uzasadnienia prawnego obejmującego wskazanie przepisów prawa powszechnie obowiązującego, które regulują dopuszczalność i warunki zagospodarowania, w tym zabudowy terenu przeznaczonego pod inwestycję tj. naruszenie art. 107 § 1-3 oraz art. 7, 8 i 9 k.p.a. w związku z art. 53 ust. 3 pkt 1 w związku z art. 54 pkt 2 lit. a w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy; 4) naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, poprzez brak wskazania, jakie działki sąsiednie dostępne z tej samej drogi publicznej są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących planowanej zabudowy, a to wobec braku takiego ustalenia w załączniku nr 1 do decyzji; 5) brak wskazania czy przedmiotowa inwestycja uzyskała uzgodnienie, o jakim mowa w art. 35 ust. 3 ustawy o drogach publicznych w zw. z art. 53 ust. 4 pkt 9 w zw. z art. 60 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w związku z planowaną zmianą zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego, a w szczególności polegającą na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, a poprzez to wydanie decyzji bez wymaganego uzgodnienia; 6) brak rozstrzygnięcia, czy zamierzenie budowalne na wskazanym terenie przy spełnieniu podanych w decyzji parametrów jest możliwe do zrealizowania przy konieczności zapewnienia miejsc parkingowych; 7) wydanie decyzji pomimo braku dostępu terenu inwestycji do podanej w decyzji drogi publicznej, a to wobec niespełnienia dwóch niezależnych przesłanek: braku legalnego dostępu do drogi publicznej, wobec niewydania decyzji o jakiej mowa w art. 29 ustawy o drogach publicznych oraz braku przylegania do działki drogowej wskazanej w decyzji, jako mającej skomunikować przedmiotowe zamierzenie budowlane; 8) określenie bez podstawy prawnej i faktycznej dwóch niezależnych nieprzekraczalnych linii zabudowy, bez ustalenia gdzie znajduje się front działki. Odwołująca się wniosła o zmianę decyzji. W uzasadnieniu odwołania podkreślono przede wszystkim, że brak jest wskazania co najmniej jednaj działki sąsiedniej dostępnej z tej samej drogi publicznej, której parametry zabudowy pozwoliły ustalić organowi sposób zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego. Ponadto zarządca drogi winien uzgodnić planowaną inwestycję w zakresie możliwości włączenia do drogi publicznej ruchu drogowego nią spowodowanego.

Działając na skutek odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wydało opisaną na wstępie decyzję z dnia 23 kwietnia 2020 r., którą utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta K . W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ odwoławczy zreferował przebieg postępowania i przedstawił uwarunkowania prawne i istotę rozstrzygnięcia o ustaleniu warunków zabudowy. Następnie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wskazało w szczególności, że w przedmiotowej sprawie – po uchyleniu decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 21 września 2018 r. – sporządzona została w listopadzie 2019 r. przez mgr inż. arch. J.S. –B. nowa analiza urbanistyczno - architektoniczna. W sporządzonej analizie wskazano, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu na objętej wnioskiem części dz. nr [...] obr. [...] przy ul. [...] w K. , wyznaczono obszar analizowany, którego granice zostały zaznaczone w części graficznej. Obszar ten wyznaczono wokół terenu inwestycji na części dz. nr [...] w odległości trzykrotnej szerokości granicy dz. nr [...] od strony ul. [;...] , która ma szerokość ok. 92 m. W wyznaczonym obszarze analizowanym znajdują się działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej, które są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Są to m. in. działki nr [...] i dz. nr [...] obr. [...] (inwestycja obejmuje jej niezabudowaną część) oraz dz. nr [...] ,[...]

W dalszej części analizy wskazano, że działka nr [... ] obr.[...] , na której części wyznaczono teren inwestycji, położona jest w zachodniej części miasta, przy ul. [...] , w rejonie kompleksu obiektów akademickich i Miasteczka Studenckiego AGH – znajdujących się po północnej stronie ulicy oraz na przeciwko kompleksu sportowego klubu "[...]" i zabudowy mieszkaniowo-usługowej usytuowanej narożnie przy ul. [...] . Na działce, w jej centralnej części położona jest zabudowa Instytutu Mechaniki Górotworu Polskiej Akademii Nauk – trzykondygnacyjny budynek laboratoryjno-biurowy nr [...] oraz powiązany z nim parterowy budynek hali laboratoryjno-warsztatowej – budynki zaopatrzone są w niezbędne media. Na działce nr [...] występuje układ dróg wewnętrznych, z miejscami postojowymi oraz przejścia, występuje liczna zieleń wysoka i niska. W dalszej części analizy przedstawiano funkcje, cechy i parametry zabudowy występującej w obszarze analizowanym. W analizie zawarto zestawienia tabelaryczne przedstawiające wymagane parametry zabudowy znajdującej się w obszarze analizowanym. Do analizy dołączono załącznik graficzny z wyznaczeniem obszaru analizowanego. W ocenie organu odwoławczego, nie ma podstaw do kwestionowania sporządzonej w sprawie analizy urbanistyczno-architektonicznej.

Przechodząc do weryfikacji poszczególnych wskaźników architektoniczno - urbanistycznych, organ odwoławczy zauważył, że wyznaczono nieprzekraczalną linię nowej zabudowy na przedłużeniu elewacji budynku nr [...] i [...] na dz. nr [..[] i [...] obr. [...] od strony ul. [...] oraz od strony wewnętrznego ciągu komunikacyjnego, na podstawie § 4 ust. 4 rozporządzenia. W analizie, jak również w wynikach analizy stanowiących załącznik nr 3 do zaskarżonej decyzji, wskazano, że w obszarze analizowanym wzdłuż ul. [...] występuje luźna i zdystansowana od ulicy zabudowa sytuowana w różnej odległości od krawędzi jezdni. Na kolejnych dz. nr [...] ,[...] ,[...] linia zabudowy znajduje się w dystansie od ulicy, ukształtowana jest przez budynki nr [...] ,[...] ,[...] znajdujące się przy jednej linii równoległej względem ul. [...] – 25 m od krawędzi jezdni. Po przeciwnej stronie ul. [...] w danym obszarze znajdują się parkingi z drogami wewnętrznymi i zieleńce. Zabudowa usytuowana jest w głębi od ulicy: ok. 40 m od krawędzi jezdni znajduje się gmach klubu sportowego [...] oraz ok. 45 m od krawędzi jezdni znajduje się parterowy pawilon przy wysokiej zabudowie wielorodzinnej przy ul. [...] Planowana inwestycja zlokalizowana jest w głębi działki nr [...] , na tyłach istniejącej zabudowy na dz. nr [...] Analiza wykazała, że zachowanie obecnego ładu przestrzennego wymaga wyznaczenia linii nowej zabudowy od strony komunikacji kołowej na dz. nr [...] ,[...] oraz ciągu komunikacyjnego wewnętrznego na terenie Miasteczka Studenckiego AGH, w nawiązaniu do istniejącej linii ukształtowanej na dz. nr [...] ,[...] przez elewacje trzykondygnacyjnych budynków nr [...] ,[...] od strony drogi wewnętrznej przebiegającej wzdłuż północnej granicy dz. nr [...] ,[...] oraz ciągu komunikacyjnego Miasteczka Studenckiego AGH. Organ odwoławczy tego ustalenia nie zakwestionował, uznając, że sposób wyznaczenia przedmiotowego parametru został w sposób szczegółowy uzasadniony.

Kolejny parametr, tj. wskaźnik wielkości powierzchni planowanego budynku w stosunku do powierzchni terenu inwestycji (część dz. nr [...] w liniach rozgraniczających inwestycję) wyznaczono na 13% - 15%. Wskaźnik ten wyznaczono w oparciu o § 5 ust. 2 rozporządzenia. Ponadto ustalono udział powierzchni biologicznie czynnej w wysokości nie mniejszej niż 25% w stosunku do powierzchni terenu inwestycji. W analizie oraz w wynikach analizy wskazano, że w rozległym obszarze analizowanym (ponad 24 ha) wskaźniki są bardzo zróżnicowane, z uwagi na zróżnicowaną zabudowę w zakresie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu oraz z uwagi na zróżnicowaną powierzchnię działek (od kilu arów do ponad 8 hektarów). Wskaźniki kształtują się od ok. 7% do ok. 70%, na najmniejszych, kilkuarowych działkach z budynkami mieszkalnymi w zwartej pierzei. Średni wskaźnik w obszarze analizowanym wynosi ok. 30,5%. Mając na uwadze usytuowanie terenu inwestycji w kompleksie Miasteczka Studenckiego oraz obiektów uczelni, dodatkowo wykazano średni wskaźnik 26% dla zabudowy usługowej znajdującej się w obszarze pomiędzy ul. [...] a ul. [...], tj. w obszarze, do którego przynależy teren inwestycji. W analizie podkreślono, że najniższe wskaźniki 15,2% oraz 12,9% dotyczą działek odpowiednio [...] ,[...] – o analogicznym zagospodarowaniu, lecz zróżnicowanej powierzchni. Na bezpośrednio sąsiadującym terenie Miasteczka Studenckiego (dz. nr [...] ) wskaźnik ten wynosi ok. 19,5%. Mając na uwadze analogię obecnego zagospodarowania dz. nr [...] , [...] oraz wartość urbanistyczną i architektoniczną jaką reprezentuje zabudowa tych działek, nowa inwestycja winna wpisać się harmonijnie, nie deprecjonując zastanych wartości. Wobec czego możliwym jest przyjęcie wskaźnika 13% -15%, jaki występuje na tych działkach za wytyczną dla nowej zabudowy planowanej na części działki [...] Wobec powierzchni terenu inwestycji 4958 m2 obejmującej w znacznej części obecny i planowany układ komunikacyjny oraz teren zieleni biologicznie czynnej dla dz. nr [...] , wskaźnik 15% stanowi powierzchnię zabudowy 754 m2 (wobec istniejącej już na dz. nr [...] powierzchni zabudowy 1341 m2) i wpisuje się w przestrzeń wolną zawartą na tyłach istniejącej zabudowy. Prowadzi też do zwiększenia wskaźnika na dz. nr [...] do 20% wobec wskaźnika 15,2% na dz. nr [...] o analogicznym zagospodarowaniu i średniego wskaźnika dla tego rodzaju zabudowy 26%, jaki dotyczy zabudowy usługowej w obszarze pomiędzy ul. [...] ,[...] tj. Miasteczka Studenckiego AGH wraz z obiektami uczelni i PAN-u. W ocenie organu odwoławczego, przedmiotowy parametr ustalony został prawidłowo, a sposób jego ustalenia został szczegółowo wyjaśniony. Organ I instancji zasadnie nawiązał do zabudowy usługowej w obszarze pomiędzy ul. [...] i ul. [...] – w wyznaczonym, bardzo dużym obszarze analizowanym znajdują się obiekty mające różne funkcje i gabaryty, dlatego też celowe było nawiązanie – także ze względu na funkcje planowanego budynku – do zabudowy zlokalizowanej w najbliższym sąsiedztwie.

Szerokość elewacji planowanego budynku (w widoku od strony ul. [...]) ustalono na 22 m z tolerancją ± 1 m. Powyższego ustalenia dokonano na podstawie § 6 ust. 2 rozporządzenia. W analizie oraz wynikach analizy wskazano, że w rozległym obszarze analizowanym szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy są bardzo zróżnicowane, z uwagi na zróżnicowaną zabudowę w zakresie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu oraz z uwagi na zróżnicowaną powierzchnię działek. Najmniejsze szerokości występują pośród budynków jednorodzinnych – od ok. 7 m dla budynków w układzie zabudowy szeregowej do ok. 14 m dla budynków wolnostojących; budynki wielorodzinne w układzie zwartej pierzei posiadają szerokości elewacji frontowej ok. 10 m – 17 m, a wolnostojące ok. 21 m – 22 m i maksymalnie 60 m, a zabudowa wielorodzinna po północnej stronie ul. [...] kształtuje zwartą ścianę zabudowy o szerokości poszczególnych budynków: 17,5 m, 45 m i 142 m (dz. nr [...] ). Budynki usługowe posiadają szerokości elewacji frontowych od ok. 12 m – 118 m (dz. nr [...] , dz. nr [..] ,[...] ,[...] ). Średnia szerokość elewacji frontowej w danym obszarze wynosi 20,8 m. Mając na uwadze usytuowanie terenu inwestycji w kompleksie Miasteczka Studenckiego oraz obiektów uczelni, dodatkowo wykazano uśrednioną szerokość elewacji frontowej – 32,3 m zabudowy usługowej znajdującej się w obszarze pomiędzy ul. [...] a ul. [...] , tj. w obszarze, do którego przynależy teren inwestycji. Na dz. nr [...] i [...] trzykondygnacyjne budynki nr [...] i [...] mają szerokość od frontu (od ul. [...] ) ok. 12,5 m, natomiast parterowe budynki laboratoriów mają szerokość elewacji frontowej ok. 29 m. Pozostałe budynki obszaru charakteryzują się zróżnicowanymi szerokościami, przy czym należy zauważyć, że budynki punktowe mają szerokość elewacji frontowych 20 i 22 m, a zabudowa o wysokości do 5 kondygnacji zróżnicowane szerokości w zakresie od 12,5 m do 118 m. Sporządzający analizę podkreślił, że mając na uwadze położenie planowanego budynku na tyłach istniejącej zabudowy dz. nr [...] oraz wkomponowanie w zastane uwarunkowania, konieczność ograniczenia wnioskowanej powierzchni zabudowy możliwe jest ustalenie szerokości planowanego budynku na 22 m z tolerancją ± 1 m, co nie prowadzi do naruszenia parametrów istniejącej zabudowy obszaru, w szczególności tej stanowiącej najbliższe otoczenie inwestycji. Jest to jednocześnie szerokość, która mieści się w przedziale 20% (16,6 m - 25 m) względem średniej szerokości w obszarze analizowanym 20,8 m. Organ odwoławczy nie znalazł podstaw do kwestionowania powyższego parametru, gdyż sposób jego ustalenia został szczegółowo uzasadniony. Organ prawidłowo nawiązał do zabudowy usługowej w obszarze pomiędzy ul. [...] ,[...] , czyli do zabudowy zlokalizowanej w najbliższym sąsiedztwie.

Kolejny parametr – wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej – wyznaczono na poziomie 11,2 m z tolerancją ± 0,5 m, nie wyżej niż 215,4 m n.p.m., układ odniesienia kronsztadt 86. Wysokość wyznaczono na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia. W analizie urbanistyczno-architektonicznej, jak również w wynikach analizy, wskazano, że w rozległym obszarze analizowanym wysokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy są bardzo zróżnicowane, z uwagi na zróżnicowaną zabudowę w zakresie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Najmniejsze wysokości reprezentują budynki jednorodzinne: od ok. 6,5 m do 10 m; budynki wielorodzinne posiadają wysokości dość zróżnicowane – od ok. 10 m do maksymalnie 36,5 m w budynkach punktowych u zbiegu ul. [...] i [...] . Budynki usługowe posiadają dość zróżnicowaną wysokość elewacji frontowych, dla 1 – 5 kondygnacyjnych przedział wynosi 4,5 m – 17,2 m, dla budynku o 9 kondygnacjach (dz. nr [...]) wysokość wynosi ok. 33,5 m, a najwyższe punktowe budynki akademików mają wysokość attyki ok. 47 m. Średnia wysokość elewacji frontowej w danym obszarze wynosi 10,8 m. Mając na uwadze usytuowanie terenu inwestycji w kompleksie Miasteczka Studenckiego oraz obiektów uczelni, dodatkowo wykazano uśrednioną wysokość elewacji frontowej ok. 14,3 m zabudowy usługowej znajdującej się w obszarze pomiędzy ul. [....] a ul. [...] , tj. w obszarze, do którego przynależy teren inwestycji. W otoczeniu inwestycji występuje zabudowa komponowana z brył o różnej wysokości: np. na dz. nr [...] ,[...] maksymalnie 11,5 m w budynkach trzykondygnacyjnych i ok. 6 m w budynkach laboratoriów. Budynek akademika na dz. nr [...] o 15 kondygnacjach ma wysokość ok. 47 m, natomiast budynek klubowy ma wysokość ok. 7,5 m. Zabudowa wzdłuż ulicy na kolejnych działkach przy ul. [...] posiada zróżnicowane wysokości - od ok. 3,2 m (dz. nr [...]) do 33,5 m (dz. nr [...] ) oraz 15 m na dz. nr [...] . Sporządzający analizę podkreślił, że wobec zróżnicowanych wysokości elewacji frontowych budynków wzdłuż ul. [...] na dz. nr [...] ,[...] ,[...] ,[...] nie ma zastosowania reguła z § 7 ust. 1 rozporządzenia. Z uwagi na charakter inwestycji wyznaczenie wysokości możliwe jest w myśl § 7 ust. 4 rozporządzenia, jako nawiązanie do wysokości elewacji frontowych budynków trzykondygnacyjnych na dz. nr [...] ,[...] , z którymi nowa zabudowa winna być skomponowana jako uzupełnienie istniejącego zagospodarowania – wysokość maksymalna 11,5 m ze względów pragmatycznych z tolerancją do ± 50 cm (tj. do 12m) planowanego budynku nie narusza uśrednionej wysokości budynków w zespole zabudowy usługowej pomiędzy ul. [-...] ,[...] Mając na uwadze rzędne terenu występujące w rejonie planowanej budowy 203,57 m – 204,06 m n.p.m. oraz rzędne istniejącego układu komunikacyjnego 203,15 – 203,32 m n.p.m., maksymalną wysokość bezwzględną budynku należy przyjąć w nawiązaniu do układu komunikacyjnego jako nieprzekraczającą rzędnej 215,4 m n.p.m. Organ odwoławczy nie znalazł podstaw do kwestionowania wyznaczonej wysokości, gdyż nawiązano do zabudowy usługowej w obszarze pomiędzy ul. [...] i ul. [...] , czyli do zabudowy zlokalizowanej w najbliższym sąsiedztwie, co zostało w sposób szczegółowy uzasadnione.

Geometrię dachu ustalono jako dach płaski (spadki do 12 stopni), nieprzekraczający wysokości attyki ustalonej przy wysokości elewacji frontowej. W analizie oraz w wynikach analizy wskazano, że w obszarze analizowanym dominują dachy płaskie, o niewielkim spadku nachylenia połaci do ok. 12 stopni, obserwuje się również dachy w lekkim łuku nad budynkami halowymi, w tym na dz. nr [...] ,[...] . Dachy o ukształtowanych spadkach połaci dwuspadowe i wielospadowe obserwuje się pośród budynków wielorodzinnych przy ul. [...] i ul. [...] oraz pośród części budynków jednorodzinnych w zespole zabudowy [...] – po południowej stronie ul. [...] . Sporządzający analizę wskazał, że w dostosowaniu do geometrii istniejącej zabudowy dla nowej zabudowy można wyznaczyć, zgodnie z wnioskiem, dach płaski. Organ odwoławczy zauważył, że – jak wynika z tabeli zawartej w analizie – w obszarze analizowanym przeważają dachy płaskie, tak więc wyznaczenie dla planowanego budynku dachu płaskiego należy uznać za uzasadnione.

Przechodząc do weryfikacji spełnienia pozostałych warunków określonych w przepisie art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, organ odwoławczy wskazał, że teren inwestycji, który obejmuje część działki nr [...] , posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, tj. ul. [...], co wynika z pisma Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 22 marca 2018 r., nr [...]. Organ odwoławczy zaznaczył – w odpowiedzi na zarzuty odwołania – że opinia wydana została w oparciu o art. 53 ust. 4 pkt 9 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 35 ustawy o drogach publicznych. Zarząd Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. był jednostką działającą z upoważnienia Prezydenta Miasta K. , a więc organu właściwego do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Uzgodnienie przewidziane w art. 53 ust. 4 pkt 9 w zw. z art. 64 u.p.z.p. w zw. z art. 35 ust. 3 u.d.p. co do zasady następuje w drodze postanowienia, przy czym jego aspekty proceduralne reguluje art. 106 k.p.a. Niemniej jednak, ilekroć kompetencje do prowadzenia postępowania "głównego" i do dokonania uzgodnienia są w konkretnym przypadku przypisane do jednego i tego samego organu, tylekroć odrębnego postanowienia uzgadniającego nie wydaje się. Odnosząc się do spełnienia przesłanki określonej w art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, organ odwoławczy wskazał, że w aktach sprawy znajdują się oświadczenia o możliwości przyłączenia projektowanych obiektów do sieci elektroenergetycznej oraz informacja dotycząca dostarczenia wody i odprowadzenia ścieków. Nie budzi także wątpliwości, że teren inwestycji nie wymaga zgody, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p., oraz że przedmiotowa decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi – te zatem przesłanki ustalenia warunków zabudowy uznać należy za spełnione. Do decyzji dołączono wymagane prawem załączniki.

Pismem z dnia 7 sierpnia 2020 r. Akademia [...] w K. wniosła skargę na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. Skarżąca zarzuciła zaskarżonej decyzji: 1) określenie bez podstawy prawnej dwóch niezależnych nieprzekraczalnych linii zabudowy, tj. naruszenie § 4 ust. 1-4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 26 sierpnia 2003 r., w zw. z art. 61 ust. 7 pkt 1 ustawy o planowaniu przestrzennym, 2) naruszenie art. art. 54 pkt 2 lit. d w zw. z art. 64 ust 1 ustawy poprzez nie wskazanie wbrew obowiązkowi w prawidłowy sposób czy planowane przedsięwzięcie będzie miało wpływ na interes osób trzecich; np. w zakresie ograniczenia zabudowy na sąsiednich działkach w związku z planowanym przez inwestora przedsięwzięciem budowalnym, 3) brak ustosunkowania się skarżonego organu do wszystkich zarzutów odwołania, w tym braku uzasadnienia prawnego obejmującego wskazanie przepisów prawa powszechnie obowiązującego, które regulują dopuszczalność i warunki zagospodarowania, w tym zabudowy terenu przeznaczonego pod inwestycję tj. naruszenie art. 107 § 1-3 oraz art. 7, 8 i 9 k.p.a. w związku z art. 53 ust. 3 pkt 1 w związku z art. 54 pkt 2 lit. a w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy, 4) naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy poprzez brak wskazania, jakie działki sąsiednie dostępne z tej samej drogi publicznej są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących planowanej zabudowy, a to wobec braku takiego ustalenia w samej decyzji, jak i w załączniku nr 1 do niej. Powyższe uchybienie ma zasadnicze znaczenie dla oceny prawidłowości skarżonej decyzji, albowiem większość działek objętej obszarem analizowanym, w tym działki które zgodnie z analizą architektoniczno-urbanistyczną miały wpływ na wyznaczenie wymagań i parametrów zawartych w decyzji, w rzeczywistości mają dostęp z innej drogi publicznej (np. ul. [...] ,[...] ,[...] , 5) brak dla przedmiotowej inwestycji uzyskania uzgodnienia, z zarządcą drogi, o jakim mowa w art. 35 ust. 3 ustawy o drogach publicznych, w zw. z art. 53 ust. 4 pkt 9 w zw. z art. 60 ust. 1 w zw. z art. 64 ust 1 ustawy, w zw. z art. 106 k.p.a. w zw. z art. 53 ust. 5 w zw. z art. 64 ust 1 ustawy, a to wobec planowanych zmian zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego, a w szczególności polegających na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, w sytuacji gdy uzgodnienie to było wymagane, a poprzez to wydanie decyzji bez wymaganego uzgodnienia, 6) naruszenie § 18 ust. 2 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy w związku z § 2 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy w związku z art. 107 § 3 k.p.a. poprzez brak rozstrzygnięcia, czy zamierzenie budowalne na wskazanym terenie; przy spełnieniu podanych w decyzji parametrów jest możliwe do zrealizowania przy konieczności zapewnienia miejsc parkingowych, 7) naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy poprzez wydanie decyzji pomimo braku dostępu terenu inwestycji do podanej w decyzji drogi publicznej tj. ul. [...] , a to wobec niespełnienia dwóch niezależnych przesłanek: po pierwsze braku przylegania terenu inwestycji do wskazanej w decyzji drogi publicznej ul. [...] - usytuowanej na działce nr [...], albowiem oddziela ją od niej działka nr [...] , a po drugie fizycznego i prawnego braku dostępu do drogi publicznej (wobec niewydania decyzji, o jakiej mowa w art. 29 ustawy o drogach publicznych oraz fizycznego braku zjazdu, a także przylegania terenu inwestycji do działki drogowej wskazanej w decyzji, jako mającej skomunikować przedmiotowe zamierzenie budowlane), 8) naruszenie przepisów postępowania, a to art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., wyrażające się w niewypełnieniu obowiązku zebrania i rozpatrzenia w sposób wyczerpujący całokształtu materiału dowodowego, a nadto niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, w szczególności nieprzeprowadzenie wystarczającego postępowania wyjaśniającego w sprawie w zakresie ustalenia, czy nieruchomość, którego dotyczy wniosek posiada dostęp do drogi publicznej, jak również czy zamierzenie inwestycyjne jest możliwe do zrealizowania biorąc pod uwagę konieczność zapewnienia miejsc parkingowych. Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz o zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi skarżąca przestawiła argumentację na poparcie sformułowanych zarzutów i wniosków.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o oddalenie skargi, w całości podtrzymując swoje stanowisko zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Organ odwoławczy ustosunkował się także do zarzutów skargi, uznając je za niezasadne.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje.

Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2167) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2325, dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, stosując środki określone w ustawie. Kontrola sądu polega na zbadaniu, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do rażącego naruszenia prawa dającego podstawę do stwierdzenia jego nieważności, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, naruszenia prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy oraz naruszenia przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, zgodnie z dyspozycją art. 134 § 1 p.p.s.a. Sąd nie rozstrzyga sprawy administracyjnej merytorycznie, lecz ocenia zgodność aktu z przepisami prawa.

Kontrolując zaskarżoną decyzję zgodnie ze wskazanymi wyżej kryteriami, należało uznać, że odpowiada ona prawu i nie ma podstaw do pozbawienia jej mocy wiążącej. Zarzuty skargi okazały się niezasadne.

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie była decyzja w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, wydana na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (obecnie t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 293 ze zm., dalej "u.p.z.p."), a w szczególności art. 61 tej ustawy. Organy administracji słusznie, wobec nieobowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, prowadziły postępowanie na zasadach i w trybie art. 59 i nast. u.p.z.p. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego warunki zabudowy określa się w drodze decyzji administracyjnej. Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Wydanie warunków zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w art. 61 ust. 1 ustawy warunków (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 kwietnia 2007 r., II OSK 657/06, LEX nr 322451; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 19 stycznia 2011 r., II SA/Kr 1076/10, LEX nr 753402). Wymóg łącznego spełnienia tych przesłanek wiąże organ prowadzący postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy także w tym sensie, że spełnienie ich wraz ze stwierdzeniem braku innych przepisów sprzeciwiających się inwestycji, obliguje organ do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy (zob. Z. Niewiadomski (red.), Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Warszawa 2006, s. 489).

Weryfikacja przesłanek ustalenia warunków zabudowy wiąże się z koniecznością przeprowadzenia analizy urbanistyczno-architektonicznej. Sposób, w jaki należy ustalać parametry przyszłej (planowanej) inwestycji, określony został w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588). W pierwszej kolejności, stosownie do § 3 ust. 1 wskazanego wyżej rozporządzenia, niezbędne jest wyznaczenie wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego, a następnie przeprowadzenie na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Definicja "obszaru analizowanego" zawarta jest w § 2 pkt 4 rozporządzenia, a zatem przez "obszar analizowany" należy rozumieć teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania. Granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2). Obszar analizowany należy zatem ustalić tak by, o ile to nie kłóci się z zastanym w danym obszarze ładem urbanistycznym, wnioskodawca mógł zrealizować inwestycję w żądanym przez niego kształcie.

Na użytek niniejszej sprawy sporządzona została analiza urbanistyczno-architektoniczna przez osobę uprawnioną – mgr inż. arch. J.S.-B. ; analiza ta, w ocenie Sądu, nie budzi zastrzeżeń pod względem formalnym. Prawidłowo, zgodnie z § 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania terenu, wyznaczony został obszar analizowany. Obszar ten wyznaczono wokół terenu inwestycji na części dz. nr [...] w odległości trzykrotnej szerokości granicy dz. nr [...] od strony ul. [...] wobec jej szerokości ok. 92 m. W obszarze analizowanym znajdują się działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej oraz stanowiące sąsiedztwo w sensie urbanistycznym dla planowanej inwestycji, które zabudowane są w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, zgodnie z brzmieniem art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. (jest to przykładowo działka nr [...] , a także inne działki wskazane w tym kontekście przez organ). Ta konstatacja sformułowana w wynikach analizy i w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji jawi się jako prawidłowa i nie budzi – zdaniem Sądu – wątpliwości. Implikuje ona spełnienie przesłanki ustalenia warunków zabudowy określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Warto przy tym zauważyć, że pojęcie funkcji zabudowy, na gruncie powołanego przepisu, rozumiane jest szeroko; w doktrynie i orzecznictwie wskazuje się też na dopuszczalność wprowadzania funkcji uzupełniającej czy też komplementarnej. Odnośne działki zostały wskazane zarówno w załączniku nr 1 do decyzji (warunki zabudowy), jak i w załączniku nr 3 (część tekstowa wyników analizy). Zarzut 4 skargi jawi się zatem jako niezasadny.

Sąd podziela również stanowisko organów administracji co do tego, że spełniona została przesłanka ustalenia warunków zabudowy w postaci dostępu przedmiotowego terenu do drogi publicznej. Wbrew zarzutowi 7 skargi teren posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej tj. ul. [...] (działka nr [...] jest działką drogową). Z kolei warunki w zakresie obsługi komunikacyjnej inwestycji ukształtowane zostały z uwzględnieniem opinii Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 22 marca 2018 r. W świetle tej opinii: 1) teren planowanej inwestycji ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej jaką jest ul. [...] 2) istniejące oraz projektowane uzbrojenie terenu w zakresie obsługi komunikacyjnej jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.; 3) obsługę komunikacyjną planowanej inwestycji zapewni droga publiczna – ul. [...] poprzez projektowany zjazd na teren inwestycji oraz zgodnie z obowiązującą organizacja ruchu; 4) należy w ZIKiT w K. uzyskać zezwolenie na lokalizację w/w zjazdu w formie decyzji administracyjnej; 5) inwestor we własnym zakresie i na własny koszt winien rozwiązać ewentualne kolizje z istniejącą zielenią oraz infrastrukturą techniczną; 6) obiekt budowlany powinien być usytuowany od zewnętrznej krawędzi jezdni ul. [...] w odległości zgodnej z art. 43 pkt 1, 2 ustawy o drogach publicznych; 7) inwestor we własnym zakresie, poza pasami drogowymi dróg publicznych winien zapewnić miejsca postojowe dla prawidłowego funkcjonowania przedmiotowej inwestycji; ponadto w bilansie miejsc postojowych należy uwzględnić dodatkowo ogólnodostępne miejsca postojowe (pkt II.4.f). W ocenie Sądu, ustalenia te należy uznać za prawidłowe i w pełni wystarczające. W tym kontekście warto dodać, że – zdaniem Sądu – prawidłowe są również ustalone w decyzji warunki co do miejsc parkingowych (pkt II.4.e), przy czym wynikają one z transponowanych do decyzji postanowień uchwały Rady Miasta K. z dnia 29 sierpnia 2012 r., określającej politykę przestrzenną Gminy w tym zakresie ("Program obsługi parkingowej dla miasta K. "). W ocenie Sądu, organy słusznie przyjęły też, że "opinia Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. wydana została w oparciu o art. 53 ust. 4 pkt 9 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. oraz art. 35 ustawy o drogach publicznych. Zarząd Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. był jednostką działającą z upoważnienia Prezydenta Miasta K. , a więc organu właściwego do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Uzgodnienie przewidziane w art. 53 ust. 4 pkt 9 w zw. z art. 64 u.p.z.p. w zw. z art. 35 ust. 3 u.d.p. co do zasady następuje w drodze postanowienia, przy czym jego aspekty proceduralne reguluje art. 106 k.p.a. Niemniej jednak, ilekroć kompetencje do prowadzenia postępowania "głównego" i do dokonania uzgodnienia są w konkretnym przypadku przypisane do jednego i tego samego organu, tylekroć odrębnego postanowienia uzgadniającego nie wydaje się". Zarzuty 5 i 6 skargi są zatem pozbawione podstaw.

Odnosząc się do poszczególnych parametrów nowej zabudowy, stwierdzić wypada, że zostały one ustalone prawidłowo. Linię ustalono w następujący sposób: "na przedłużeniu elewacji budynku nr [...] ,[..] na dz. nr [...] ,[...] obr. [...] od strony ul. [...] oraz od strony wewnętrznego ciągu komunikacyjnego, zgodnie z oznaczeniem wg Polskiej Normy PN-B-01027 na załączniku graficznym nr 2 i nr 4 do niniejszej decyzji". Takie ukształtowanie linii zabudowy znajduje uzasadnienie w wynikach analizy. Podnoszona w skardze okoliczność ustalenia dwóch linii zabudowy, zdaniem Sądu, nie implikuje naruszenia prawa; rozwiązanie takie jest też często stosowane w praktyce, np. w przypadku, gdy teren inwestycji znajduje się pomiędzy drogami czy też na rozwidleniu drogi. Poza tym jest to dodatkowe niejako ograniczenie dla inwestora, toteż ewentualnie jedynie on mógłby je podawać w wątpliwość; w żaden sposób nie dotyka ono interesu prawnego innych podmiotów. Zarzut 1 skargi jest zatem, w ocenie Sądu, niezasadny.

Zdaniem Sądu, na aprobatę zasługuje także zreferowana wyżej pozytywna ocena organu odwoławczego co do pozostałych parametrów planowanej zabudowy. Wskaźnik wielkości powierzchni planowanego budynku w stosunku do powierzchni terenu inwestycji (część dz. nr [...] w liniach rozgraniczających inwestycję wg zał. nr 2) ustalono na poziomie 13%-15% (na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia), a udział powierzchni biologicznie czynnej – na poziomie nie mniej niż 25% w stosunku do powierzchni terenu inwestycji (część dz. nr [...] w liniach rozgraniczających inwestycję wg zał. nr 2). Szerokość elewacji frontowej planowanego budynku (w widoku od strony ul. [...] ) ustalono na 22m z tolerancją ± 1m (na podstawie § 6 ust. 2 rozporządzenia). Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej planowanego budynku, jej attyki ustalono na 11,5m z tolerancją ±0,5m, nie wyżej niż 215,4m n.p.m. układ odniesienia kronsztadt 86 (na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia). W zakresie geometrii dachu ustalono dach płaski (spadki do 12 stopni) nie przekraczający wysokości attyki (na podstawie § 8 rozporządzenia). Przedmiotowe parametry zostały wprawdzie ukształtowane w dużej mierze na podstawie reguł wyjątkowych, ale niewątpliwie spełniona jest przesłanka takich rozstrzygnięć opisana formułą "jeżeli wynika to z analizy". Uzasadnienie przyjętych parametrów zawarte w analizie jest przekonujące, zostało ono poddane wnikliwej weryfikacji przez organ odwoławczy. Sąd w całości podziela stanowisko organu odwoławczego co do prawidłowości ustalenia parametrów planowanej zabudowy.

Pośród warunków zabudowy ustalono także wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich. Wskazano mianowicie, że realizacja przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego nie może powodować ograniczenia dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Należy zapewnić ochronę przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie, a także przed zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby. Ustalenia te czynią zadość dyspozycji art. 54 pkt 2 lit.d u.p.z.p., toteż nie doszło do naruszenia tego przepisu. Dodać należy, że interesy osób trzecich podlegają ochronie także na dalszych etapach procesu inwestycyjnego, w szczególności w toku postępowania o pozwolenie na budowę. Zarzut 2 skargi jest zatem niezasadny.

Zdaniem Sądu, w zaskarżonej decyzji organ prawidłowo ocenił, że istniejące uzbrojenie terenu inwestycji jest wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego, a także prawidłowo skonstatował zgodność decyzji z przepisami szczególnymi oraz brak wymogu uzyskania zgody, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p.

Powyższe rozważania zwierają już odniesienie się do zarzutów skargi, które Sąd uznał za niezasadne. Zdaniem Sądu, zaskarżona decyzja nie narusza prawa, a w szczególności nie narusza przepisów powołanych w skardze. Niezasadne są także zarzuty 3 i 8 skargi. Relewantne okoliczności faktyczne zostały bowiem należycie wyjaśnione, a uzasadnienie prawne i faktyczne zaskarżonej decyzji odpowiada wymogom prawa procesowego. Organ odwoławczy przytoczył zarzuty odwołania i w uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia w stopniu wystarczającym się do nich odniósł.

Mając powyższe na względzie, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.