Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 686/06
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2006-12-27 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Aleksandra Łaskarzewska (spr.) Sędziowie Sędzia NSA Stanisław Małek Sędzia WSA Barbara Drzazga Protokolant sekr. sąd. Mariola Kaczmarek po rozpoznaniu w Poznaniu na rozprawie w dniu 13 grudnia 2006r. przy udziale sprawy ze skargi A.P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] sierpnia 2006r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej kwotę 100,- (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów sądowych oraz kwotę 600,- (sześćset) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego. /-/B. Drzazga /-/A. Łaskarzewska /-/St. Małek


UZASADNIENIE

Burmistrz Gminy K. decyzją z dnia [...] czerwca 2006 r. nr [...] na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r., Nr 80, poz. 717 ze zm.) oraz § 26 uchwały Rady Miejskiej Gminy Kostrzyn nr XXXVIII/223/2001 z dnia 24 kwietnia 2001 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów zabudowy mieszkaniowo-usługowej w S. obejmującej działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] oraz części działek nr [...], [...], [...], [...] o łącznej powierzchni około 55 ha, ustalił dla A.P. jednorazową opłatę w wysokości 1.609 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej numerem geodezyjnym [...] o powierzchni 565 m² położonej w S., gmina K.

W uzasadnieniu wskazano, że Rada Miejska Gminy K. uchwałą nr XXXVIII/223/2001 z dnia 24 kwietnia 2001 r. uchwaliła zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów zabudowy mieszkaniowo-usługowej w S. obejmującej działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] oraz części działek nr [...], [...], [...], [...] o łącznej powierzchni około 55 ha, zmieniając przeznaczenie gruntów z upraw polowych na tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej. W uchwale tej ustaliła jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 30%.

Wartość przedmiotowej nieruchomości objętej wymienionym planem wzrosła na skutek jego zmiany i przeznaczenia gruntu z upraw polowych na tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej. Przedmiotowa działka sprzedana została aktem notarialnym z dnia [...].10.2004 r. Wartość gruntu przeznaczonego pod uprawy polowe zgodnie z wyceną rzeczoznawcy wynosi 1.814 zł, zaś wartość gruntu jako działki budowlanej na dzień jej zbycia została ustalona na kwotę 7.176 zł.

Różnica między obliczonymi przez rzeczoznawcę majątkowego wartością gruntu przeznaczonego pod budownictwo mieszkaniowe, a wartością gruntu przeznaczonego pod uprawy polowe wynosi 5.362 zł. Kwota, do której zapłaty A.P. została zobowiązana, stanowi 30% tej różnicy.

W odwołaniu od powyższej decyzji A.P. wniosła o jej uchylenie i umorzenie postępowania. Wskazała, że dochodzenie roszczeń z tytułu opłaty na rzecz gminy w związku ze wzrostem wartości nieruchomości jest ograniczone pięcioletnim terminem zawitym, liczonym od wejścia w życie planu miejscowego, który w niniejszej sprawie minął w dniu 26 czerwca 2006 r. Decyzja została jej doręczona po upływie terminu, to jest dopiero w dniu 28 czerwca 2006 r. w związku z czym postępowanie winno ulec umorzeniu.

Odwołująca podkreśliła, iż nie można uznać za skuteczne doręczenie jej decyzji w dniu 23 czerwca 2006 r., bowiem otrzymała ją w formie przesyłki kurierskiej EMS-POCZTEX. Zgodnie z postanowieniami § 24 Regulaminu świadczenia usługi kurierskiej POCZEX w obrocie krajowym, w przypadku braku możliwości doręczenia, przesyłkę awizuje się, pozostawiając wypełnione zawiadomienie o jej nadejściu i o możliwości jej odbioru we wskazanej placówce pocztowej. Zasady doręczenia przesyłek za pomocą poczty kurierskiej POCZTEX w sposób zasadniczy odbiegają od zasad ustalonych w art. 44 k.p.a., bowiem przesyłki są powtórnie awizowane po trzech dniach ich przechowywania, a zgodnie z § 28 Regulaminu termin odbioru przesyłek POCZTEX w placówce pocztowej jest 7-dniowy. Odwołująca podkreśliła, że zawiadomienie z dnia 9 czerwca 2006 r. było jedynym zawiadomieniem, które otrzymała. Regulamin nie przewiduje podjęcia czynności przewidzianych w art. 43 k.p.a., które powinny poprzedzać działania przewidziane w art. 44 k.p.a.

Nadto decyzja nie określa osoby, na którą nałożono obowiązek (wraz ze wskazaniem jej adresu zamieszkania), niewłaściwie podano w niej podstawę prawną, nie posiada uzasadnienia prawnego i uzasadnienia faktycznego, co stanowi naruszenie art. 107 § 1 i 3 k.p.a.

Naruszono także art. 79 § 1 i 2 k.p.a., bowiem nie zawiadomiono strony o miejscu i terminie przeprowadzenia dowodu ze świadków, biegłych lub oględzin na siedem dzień przed terminem wizji w dniu 13 marca 2006 r. i nie określono miejsca przeprowadzenia wizji w dniu 24 kwietnia 2006 r., na skutek czego ustalenia opinii są błędne, nie ustalono przez jakie działki biegnie linia energetyczna, a biegły nie odnosił się do poszczególnych działek, czyniąc przedmiotem opinii całość nieruchomości objętej Kw [...] z okresu przed jej podziałem.

Odwołująca zaznaczyła, iż rzeczoznawca nie wziął pod uwagę tego, iż sąsiadujące nieruchomości gmina przeznaczyła pod aktywizację gospodarczą, co znacząco wpłynie na obniżenie walorów mieszkaniowych tych terenów. Rzeczoznawca nie stosował Europejskich Standardów Wyceny.

Zaznaczyła także, iż w punkcie IV.4 podano, iż do określenia wartości rynkowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen z umów sprzedaży nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Sporządzający operat podał, iż z powodu niewystarczającej ilości transakcji na grunty podobne do wycenianego rozszerzono rynek na gminy podpoznańskie, tymczasem nie jest prawdą, iż na terenie gminy K. brak było transakcji, które stanowić mogły podstawę dla dokonywanej przez biegłego oceny. W tym samym czasie w miejscowości S. sprzedane zostało przez innych właścicieli jeszcze około 200 działek. Zdaniem odwołującej nie można ustalić, czy nieruchomości wzięte pod uwagę przez rzeczoznawcę majątkowego były rzeczywiście podobne, gdyż brak co do tego w operacie stosownych zapisów i brak możliwości wglądu do materiałów źródłowych.

A.P. podniosła także, iż niesłusznie nie uwzględniono podniesionych przez nią wydatków związanych z podziałem nieruchomości na działki oraz doprowadzeniem mediów, a także faktu, że część nieruchomości odwołująca przekazała nieodpłatnie gminie z przeznaczeniem na drogi dojazdowe.

Nadto organy naruszyły treść art. 9 k.p.a. i art. 10 k.p.a., bowiem, nie informowały odwołującej o okolicznościach faktycznych i prawnych i nie pouczył strony o możliwości zapoznania się z aktami i nie umożliwił jej złożenia końcowego oświadczenia.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją nr [...] z dnia [...] sierpnia 2006 r. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu podkreślono, iż wszczęcie postępowania w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty jest równoznaczne z wniesieniem roszczenia, o którym mowa w art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W decyzji pierwszoinstancyjnej wskazano jej adresata, odwołująca nie uczestniczyła w wizji lokalnej z własnej winy, a dla ustalenia opłaty z tytułu zbycia działki badaniu podlega stan nieruchomości w dacie wejścia w życie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego (to jest 27 czerwca 2001), a ten ustalony jest na podstawie badania urzędowych dokumentów stanu prawnego. Organ podkreślił, iż rzeczoznawca prawidłowo przyjął, że dla ustalenia opłaty planistycznej z tytułu zmiany planu podlegał stan całej nieruchomości z daty wejścia w życie tego planu. Brane pod uwagę uzbrojenie było zatem jednakowe dla gruntu rolnego, jak i dla gruntu przeznaczonego pod budownictwo mieszkaniowo-usługowe. Indywidualizowanie cech poszczególnych działek następuje przy ustalaniu opłaty podziałowej, a nie planistycznej.

Skargę na powyższą decyzję wniosła A.P., która wniosła o uchylenie w całości decyzji Kolegium oraz decyzji Burmistrza Gminy K. z dnia [...] czerwca 2006 r., znak [...] . W uzasadnieniu wskazała, że zaskarżona decyzja narusza przepisy art. 36 ust. 4 i 37 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, póz. 717 ze zmianami), a zawity termin dochodzenia przez gminę opłaty upłynął z dniem 26 czerwca 2006 r., w związku z czym postępowanie administracyjne winno ulec umorzeniu.

Skarżąca podkreśliła, iż decyzja została jej doręczona dopiero w dniu 28 czerwca 2006 r. i , że Kolegium naruszyło przepis art. 44 k.p.a., poprzez brak ustosunkowania się do zarzutu skarżącej dotyczącego nieprawidłowego sposobu doręczenia jej decyzji ustalającej opłatę, podczas, gdy zasady doręczania przesyłek za pomocą poczty kurierskiej POCZTEX odbiegają. od zasad ustalonych w art. 44 K.p.a. Wskazała, że nie otrzymała powtórnego zawiadomienia.

Skarżąca zarzuciła decyzjom niewskazanie ich adresatów ("wraz z adresem zamieszkania), brak uzasadnienia prawnego i faktycznego (naruszenie art. 107 § 1 i 3 k.p.a.). Podkreśliła też, iż naruszono art. 10 i 79 § 1 i § 2 K.p.a. przez niezawiadomienie jej w terminie o wizji lokalnej w dniu 13 marca 2006 i niewskazanie miejsca wizji, która odbyła się w dniu 24 kwietnia 2006 r.

Wskazała, że w dniu 27 czerwca 2001 r. nieruchomość nie posiadała linii telefonicznej, instalacji elektrycznej, nie posiadała dostępu do wody.

Zaznaczyła, że nie dokonano oględzin wszystkich 20 działek, które mają różne usytuowanie w terenie, różne właściwości indywidualizujące, wizja terenowa nie dotyczyła wszystkich działek. Sformułowanie zawarte w protokole, że przez część nieruchomości przebiega linia napowietrzna z 15 metrową strefą ograniczonego użytkowania bez wskazania, których to dokładnie działek dotyczy jest zbyt ogólnikowe. Nadto nie ustalono przez jakie działki biegnie linia energetyczna. Zdaniem skarżącej rzeczoznawca winien się odnieść do stanu konkretnej działki będącej przedmiotem decyzji nie zaś do całości nieruchomości objętej Kw [...] z okresu przed podziałem.

Skarżąca podkreśliła także, iż rzeczoznawca nie wziął pod uwagę tego, iż sąsiadujące nieruchomości gmina przeznaczyła pod aktywizację gospodarczą, stosował Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (Warszawa 2004 r.), podczas, gdy rzeczoznawców w państwach unijnych wiążą także wydane przez The European Group of Values Association (TEGOVA) Europejskie Standardy Wyceny.

Według skarżącej w samej miejscowości S. sprzedane zostało przez innych właścicieli jeszcze około 200 działek, których rzeczoznawca nie uwzględnił w operacie. Nadto nie można stwierdzić czy nieruchomości wzięte pod uwagę przez rzeczoznawcę majątkowego były rzeczywiście podobne gdyż brak co do tego w operacie stosownych zapisów i brak możliwości wglądu do materiałów źródłowych.

W końcu skarżąca podkreśliła, że organ I instancji naruszył art. 9 K.p.a. i 10 k.p.a., bowiem mimo wniosku skarżącej nie udzielił jej wyczerpującej informacji o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogły mieć wpływ na ustalenie jej praw i obowiązków oraz nie pouczył ją o prawie zapoznania się z aktami o złożenia końcowego oświadczenia.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało argumentację zaskarżonej decyzji, a nadto podniosło, iż skarżąca celowo utrudniała postępowanie i dążyła do przedawnienia roszczenia. Wskazało, że w decyzjach określono adresata i brak jest podstawy prawnej do pomniejszenia opłaty o poniesione przez skarżącą nakłady.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga okazała się uzasadniona, choć nie wszystkie podniesione w niej zarzuty uznać należy za trafne.

Stosownie do treści art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r., Nr 80, poz. 717 ze zm. dalej: u.p.z.p.) jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

Zgodnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 , ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

W niniejszej sprawie – co nie budziło żadnych wątpliwości – w roku 2001 nastąpiła zmiana planu miejscowego, planem tym objęta została działka [...], a skarżąca w roku 2004 sprzedała nieruchomość oznaczoną nr geod. [...] powstałą na skutek jej podziału. Skarżąca nie kwestionowała powstania obowiązku opłaty, a jej zarzuty sprowadzają się do twierdzeń o wadach prowadzonego postępowania administracyjnego (zarzut naruszenia procedury skutkujący nierzetelnym ustaleniem opłaty), oraz zakwestionowania dalszego istnienia roszczenia gminy o uiszczenie opłaty, które zdaniem skarżącej wygasło na skutek upływu terminu.

W części dotyczącej naruszenia procedury zarzuty skarżącej zasługiwały na częściowe uwzględnienie.

Zgodnie z unormowaną w art. 7 k.p.a. zasadą prawdy obiektywnej organy administracji publicznej mają obowiązek zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego, aby ustalić stan faktyczny sprawy zgodny z rzeczywistością. W szczególności są obowiązane dokonać wszechstronnej oceny okoliczności konkretnego przypadku na podstawie analizy całego materiału dowodowego, a stanowisko wyrażone w decyzji uzasadnić w sposób wymagany przez przepisy k.p.a. (por. wyrok NSA z dnia 26 maja 1981 r., SA 810/81, ONSA 1981, nr 1, poz. 45).

W myśl art. 77 § 1 k.p.a. organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy.

Organ administracji naruszył zasadę prawdy obiektywnej oraz zasadę oficjalności (art. 7 i 77 § 1 k.p.a.), wskutek czego doszedł do nieuprawnionego (w świetle zgromadzonych do tej pory dowodów) i przedwczesnego wniosku, iż wysokość opłaty planistycznej ustalonej na podstawie opinii biegłego jest prawidłowa.

Podkreślić trzeba, iż obowiązek rozpatrzenia całego materiału dowodowego jest ściśle związany z przyjętą w k.p.a. zasadą swobodnej oceny dowodów (art. 80 k.p.a.). Rozstrzygnięcie organu administracji zawsze musi się opierać na ocenie dowodów, wprawdzie swobodnej, lecz nie dowolnej. Wynika z tego obowiązek prawidłowego uzasadnienia przez organ swego stanowiska zajętego w sprawie (art. 107 § 3 k.p.a.). Jako dowolne należy traktować ustalenia faktyczne znajdujące wprawdzie potwierdzenie w materiale dowodowym, ale niekompletnym, czy nie w pełni rozpatrzonym. Zarzut dowolności wykluczają dopiero ustalenia dokonane w całokształcie materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.), zgromadzonego i zbadanego w sposób wyczerpujący (art. 77 § 1 k.p.a.), a więc przy podjęciu wszelkich kroków niezbędnych dla dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, jako warunku niezbędnego wydania decyzji o przekonującej treści (art. 7 k.p.a.).

Niekompletność zgromadzonego materiału dowodowego wynika w niniejszej sprawie ze zbyt powierzchownej oceny operatu nie popartej wystarczającą i przekonującą argumentacją. Organy oceniając ten dowód ograniczyły się do powtórzenia jego wniosków końcowych, nie przedstawiając jednak pogłębionej analizy z której wynikałoby, dlaczego uznano operat za logiczny, spójny, konsekwentny i – przede wszystkim – wyczerpujący. W szczególności – co należy uznać za szczególnie naganne – organ drugiej instancji w ogóle nie ustosunkował się do zarzutów podniesionych w odwołaniu, a dotyczących kwestii sprzedaży innych działek "podobnych". A.P. podnosiła bowiem, że w miejscowości S. inni właściciele sprzedali około 200 działek, które mogły stanowić podstawę dla dokonywanej przez biegłego oceny, a których to sprzedaży – mimo takiej możliwości – nie uwzględniono. W operacie szacunkowym biegły stwierdził, iż z powodu niewystarczającej ilości transakcji na podobne grunty do działki nr [...] rozszerzono rynek na gminy podpoznańskie (punkt IV.2 operatu).

W operacie szacunkowym wskazano, iż dla określenia wartości nieruchomości przed i po zmianie planu zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, poza określeniem wartości nieruchomości dla przeznaczenia pod budownictwo mieszkaniowe na daty 9 września 2003 r. i 16 kwietnia 2004 r., gdzie zastosowano metodę porównywania parami.

Stosownie do treści art. 153 ust. 1 ustawy z dnia z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity - Dz.U. z 2004 Nr 261 poz. 2603 ze zm.) podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Zaznaczyć trzeba, że przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - Dz. U. z 2004, Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 cytowanego Rozporządzenia).

Punktem wyjścia dla określenia wartości nieruchomości według wskazanego podejścia (w obu opisanych metodach) jest właściwe określenie nieruchomości podobnych. Obowiązkiem organu odwoławczego, było – wobec zarzutu zawartego w odwołaniu – jednoznaczne ustalenie (co winno znaleźć swój wyraz w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji), czy rzeczywiście możliwe było uwzględnienie sprzedaży nieruchomości podobnych w tej samej okolicy, bez konieczności uwzględniania sprzedaży nieruchomości z innych "podpoznańskich miejscowości". Nie może budzić wątpliwości, iż w przypadku, gdyby taka możliwość rzeczywiście istniała, precyzja określenia wartości nieruchomości byłaby większa. Organ drugiej instancji, naruszając art. 7, 77 § 1 oraz art. 107 § 1 i 3 k.p.a. do zarzutu odwołującej, w ogóle nie odniósł się.

Po wtóre, Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie odniosło się także do zarzutu dotyczącego sąsiedztwa przedmiotowej nieruchomości. A.P. podnosiła bowiem w odwołaniu, iż rzeczoznawca nie wziął pod uwagę tego, iż sąsiadujące nieruchomości gmina przeznaczyła pod aktywizację gospodarczą, co znacząco wpłynie na obniżenie walorów mieszkaniowych tych terenów. Obowiązkiem organu także w tym przypadku było wyjaśnienie powyższej kwestii. Wobec braku jakiegokolwiek uzasadnienia w tym zakresie, nie wiadomo, czy zarzut skarżącej był w ogóle rozważany, a na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego nie sposób przesądzić o jego zasadności bądź jej braku. Z pewnością fakt przeznaczenia sąsiednich nieruchomości na aktywizację gospodarczą wywiera wpływ na potencjalną cenę nieruchomości, stąd poczynienie kategorycznych ustaleń w tym względzie było konieczne.

W końcu wskazać należy na pewną niekonsekwencję operatu, której nie dostrzegł organ drugiej instancji. W punktach VI.2.3 i V.3.3. operatu zawarto informacje dotyczące ustalenia cech różnicujących nieruchomości, gradacji, wag i zakresu. Jedną z tych cech jest powierzchnia nieruchomości. Wyróżniono przy tym trzy rodzaje powierzchni: małą (<5 ha), średnią (5-10 ha) i dużą (>10 ha). Biegły w punktach VI.2.5. i VI.3.5 (analiza nieruchomości wycenianej w świetle cech różnicujących) wskazał, na cechę powierzchni – mała, mimo, iż nieruchomość mieści się w przedziale powierzchni "średniej". Analizowane transakcje na nieruchomościach podobnych do wycenianej (punkty VI.2.4 i VI.3.4) dotyczyły wyłącznie – przy przyjęciu nomenklatury użytej przez biegłego - nieruchomości małych. W związku z powyższym organ drugiej instancji był zobowiązany do wyjaśnienia, czy przypisanie powyższej cechy różnicującej przedmiotowej nieruchomości ("powierzchnia mała") mogło mieć wpływ na ustalenie współczynnika Vi (sumy bezwzględnych wartości poprawek ceny i-tej nieruchomości porównawczej), a w konsekwencji – na końcowe wnioski opinii biegłego.

Powyższe argumenty powodują, iż zaskarżona decyzja uchyla się spod kontroli sądowej i dlatego – na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. – dalej p.p.s.a.) należało ją uchylić.

Rozpoznając ponownie skargę organ winien wyjaśnić wskazane wątpliwości, poprzez uzyskanie stosownych informacji od biegłego, a swoje stanowisko w sposób wyczerpujący, odnosząc się do poszczególnych niewyjaśnionych kwestii, uzasadnić.

Pozostałe zarzuty podniesione w skardze A.P. okazały się niezasadne.

W szczególności za bezzasadny należało uznać zarzut sprowadzający się do twierdzenia, iż postępowanie administracyjne – z uwagi na upływ pięciu lat od wejścia w życie planu miejscowego – winno zostać umorzone.

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 3 września 2004 r., (sygn. akt OSK 520/04) termin wnoszenia roszczeń z tytułu wzrostu lub obniżenia wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem (zmianą) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest terminem w równym stopniu dotyczącym roszczeń właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości w stosunku do gminy w związku z obniżeniem wartości nieruchomości, jak i gminy do właściciela (użytkownika wieczystego) w związku ze wzrostem wartości nieruchomości. Świadczenia te nie różnią się od strony materialnoprawnej. Stanowią o systemie wzajemnych rozliczeń gminy i właściciela (użytkownika wieczystego) z tytułu zmiany wartości nieruchomości. Różnica tkwi w trybie ich dochodzenia. Roszczenia właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości w stosunku do gminy są z woli ustawodawcy dochodzone na drodze cywilnoprawnej, zaś roszczenia gminy w stosunku do właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości w trybie publicznoprawnym. Stąd wymóg zawarty w przepisie art. 36 ust. 7 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym [którego odpowiednikiem jest art. 37 ust. 4 u.p.z.p.] "odpowiedniego" stosowania przepisu ust. 6 [którego odpowiednikiem jest art. 36 ust. 4 u.p.z.p.] stanowiącego o roszczeniach właściciela (użytkownika wieczystego), powstających w związku z obniżeniem wartości nieruchomości, do opłaty należnej gminie z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Jeżeli tak, to 5-letni termin dochodzenia roszczeń dotyczy w równym stopniu obu podmiotów wzajemnych rozliczeń z tytułu wzrostu lub obniżenia wartości nieruchomości, niezależnie od drogi, którą dla ich dochodzenia przewiduje ustawodawca. Gmina jest zatem uprawniona do "wnoszenia" roszczeń z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w takim samym terminie jak działający na drodze cywilnoprawnej właściciel (użytkownik wieczysty). Wnoszenie roszczeń, wówczas gdy te są wymagalne w trybie publicznoprawnym, oznacza nic innego, jak wszczęcie postępowania administracyjnego.

Takiej interpretacji przepisu ust. 3, 6 i 7 art. 36 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym nie sprzeciwia się art. 37 ust. 6 [którego odpowiednikiem jest art. 37 ust. 6 u.p.z.p.], obligujący do niezwłocznego ustalenia w drodze decyzji opłaty po otrzymaniu wypisu notarialnego umowy kupna-sprzedaży danej nieruchomości. Przepis ten ma bowiem charakter dyscyplinujący gminy do dochodzenia należności budżetowych (por. też uzasadnienie wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 sierpnia 2006 r., sygn. akt I OSK 1127/05, niepubl.).

Za nie mający wpływu na zasadność rozstrzygnięcia należało także uznać zarzut naruszenia przez organ drugiej instancji przepisu art. 44 k.p.a. Podkreślić bowiem trzeba, iż – co do zasady - istniejące wewnętrzne regulacje podmiotu zajmującego się doręczeniem przesyłek pocztowych pozostają bez wpływu na skuteczność doręczenia, o ile doręczenie takie nastąpiło zgodnie z przepisami prawa. W niniejszej sprawie – co nie budzi wątpliwości - doręczenie dokonane zostało skutecznie, jednak – jak słusznie podnosi skarżąca – nastąpiło to dopiero w dniu 28 czerwca 2006 r. Skarżąca mogła odebrać przesyłkę od dnia 8 czerwca do 22 czerwca 2006 r. Pierwsze awizo dokonane zostało w dniu 9 czerwca 2006 r., a drugie – 14 czerwca 2006 r.

W istocie – stosownie do treści art. 44 § 1 k.p.a. w razie niemożności dokonania doręczenia zastępczego pkt 1 poczta przechowuje pismo przez okres czternastu dni w swojej placówce pocztowej. W myśl art. 44 § 2 k.p.a. zawiadomienie o pozostawieniu pisma wraz z informacją o możliwości jego odbioru w terminie 7 dni, licząc od dnia pozostawienia zawiadomienia w miejscu określonym w § 1, umieszcza się w oddawczej skrzynce pocztowej lub, gdy nie jest to możliwe, na drzwiach mieszkania adresata. W przypadku niepodjęcia przesyłki w terminie, o którym mowa w § 2, pozostawia się powtórne zawiadomienie o możliwości odbioru przesyłki w terminie nie dłuższym niż czternaście dni od daty pierwszego zawiadomienia (art. 44 § 3 k.p.a.).

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić trzeba, iż rzeczywiście powtórne awizo dokonane zostało przedwcześnie (jego dokonanie – było możliwe najwcześniej w dniu 16 czerwca 2006 r.). Jednocześnie jednak – zgodnie z normą wyartykułowaną w treści art. 44 § 3 k.p.a. - termin określony w powtórnym zawiadomieniu nie może przekraczać czternastu dni od daty pierwszego zawiadomienia. W niniejszej sprawie nie oznaczało to jednak, iż przesyłka mogła być przechowywana w placówce pocztowej najdłużej do 23 czerwca 2006 r. i z tą datą doręczenie należało uznać za skuteczne. Skoro bowiem pierwsze awizo dokonane zostało wadliwie, to nie można obciążać tego negatywnymi konsekwencjami skarżącej. W związku z tym należało przyjąć, iż doręczenie nastąpiło w dniu 28 czerwca 2006 r.

Wskazane uchybienie nie ma jednak żadnego wpływu na wynik niniejszej sprawy, stąd zarzut skarżącej – w świetle rozważań dotyczących terminu wniesienia roszczenia o opłatę planistyczną – nie może wpływać w żaden sposób na rozstrzygnięcie sprawy.

Odnosząc się do zarzutu skarżącej, iż w decyzjach organów administracji nie określono właściwie strony postępowania, należało uznać, iż jest on bezzasadny. Zarówno w decyzji pierwszoinstancyjnej, jak i w decyzji drugoinstancyjnej wskazano, iż ich adresatem jest A.P., na co wskazują sformułowania "ustala dla Pani A.P." (decyzja z dnia [...] czerwca 2006 r.) oraz "z odwołania Pani A.P." (decyzja z dnia [...] sierpnia 2006 r.). Art. 107 § 1 k.p.a., jako obligatoryjny składnik decyzji administracyjnej wskazuje m.in. oznaczenie strony. W niniejszej sprawie A.P. została określona w sposób precyzyjny i jednoznaczny i nie ma żadnych wątpliwości, co do tego, kto jest adresatem obu decyzji. Decyzje nie zawierają zatem braków w tym zakresie.

Za niezasadny należało także uznać zarzut naruszenia art. 79 § 1 i 2 k.p.a. przez uniemożliwienie skarżącej udziału w wizji lokalnej.

Przede wszystkim zaznaczyć trzeba, iż wizja lokalna nie miała żadnego wpływu na ustalenie stanu nieruchomości dla ustalenia opłaty planistycznej. Jak wskazał biegły w opinii uzupełniającej z dnia 23 stycznia 2006 r. – istotne elementy stanu nieruchomości ustalone zostały w sposób pośredni na podstawie badania urzędowych dokumentów stanu prawnego (księga wieczysta) i stanu techniczno-użytkowego (zasobu geodezyjno-kartograficznego). Biegły badał bowiem stan nieruchomości na datę 27 czerwca 2001 r. (datę zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego). Stan ten ustalono na podstawie badań księgi wieczystej nr 18158, dokumentacji geodezyjno- kartograficznej, znajdującej się w zasobie PODGiK w Starostwie Powiatowym w P. oraz na podstawie archiwalnej dokumentacji geodezyjno-kartograficznej. Zauważyć przy tym trzeba, iż zebrane w aktach administracyjnych dokumenty są niejednoznaczne co do faktu przeprowadzenia w dniu 24 kwietnia 2006 r. wizji lokalnej. Z jednej bowiem strony, z pisma Burmistrza Gminy K. z dnia 5 maja 2006 r. adresowanego do skarżącej wynika, iż taka wizja w ogóle się nie odbyła, z drugiej – jak wskazał biegły w operacie szacunkowym – taka wizja miała miejsce. Powyższa rozbieżność, wobec nieznaczącego dla ustalenia stanu faktycznego charakteru wizji, nie może mieć jednak wpływu na wynik sprawy, w związku z czym jej powtórzenie z udziałem skarżącej, należy uznać, za zbędne.

W końcu odnosząc się do twierdzeń skarżącej, które sprowadzają się do konieczności indywidualizacji każdej z wydzielonych działek, zważyć należało, iż przedmiotem postępowania było ustalenie opłaty od wzrostu wartości nieruchomości związanej z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie ulega kwestii, iż przez nieruchomość w rozumieniu art. 36 ust. 4 i 37 ust. 1 u.p.z.p. należało rozumieć – jak słusznie określono w operacie – nieruchomość składającą się z działki ewidencyjnej nr [...] o powierzchni 51.277 m². Fakt, iż później nastąpił podział tej nieruchomości na działki mniejsze, nie może mieć wpływu na ustalenia biegłego, bowiem kwestia opłaty związanej z podziałem nieruchomości nie mieści się w ramach niniejszego postępowania. Wzrost wartości nieruchomości związany z podziałem stanowi materię przedmiotowo odmienną i wynika z art. 98 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz.2603; dalej: u.g.n.) i pozostaje poza granicami niniejszego postępowania. Zgodnie z § 50 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109) przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 u.p.z.p., określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości.

W tym przypadku przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości (§ 50 ust. 2 cytowanego Rozporządzenia). Przez stan nieruchomości należy rozumieć także fakt, iż nie została ona podzielona w myśl przepisów art. 92 i nast. u.g.n.

W związku z powyższym zarzuty skarżącej w tym zakresie okazały się nieuzasadnione, a biegły słusznie uwzględnił stan (w tym także uzbrojenie) całej nieruchomości, nie biorąc pod uwagę późniejszego jej podziału na działki mniejsze i cech różnicujących tak wydzielone działki. Zasadnie zatem ustalono wartość 1 m² całej nieruchomości przed i po zmianie planu miejscowego i tak ustaloną cenę odniesiono do działki nr geod. 403.

Na marginesie wskazać przy tym trzeba, iż powołane przez skarżącą Europejskie Standardy Wyceny nie mają charakteru wiążącego prawa wspólnotowego (zarówno pierwotnego, jak i wtórnego). Ogólnikowe powołanie się na ich niezastosowanie nie może mieć zatem żadnego wpływu na ocenę operatu.

W końcu za niezasadny należało także uznać zarzut skarżącej dotyczący naruszenia przez Burmistrza art. 9 i 10 k.p.a. Zasada informowania stron (art. 9 k.p.a.) dotyczy okoliczności faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków. Organ pierwszej instancji udzielił odpowiedzi na pismo z dnia 1 czerwca 2006 r., a w zakresie obowiązku wynikającego z art. 9 k.p.a. z pewnością nie mieściło się powtarzanie ustaleń opinii, czy argumentacji przytaczanej we wcześniejszych pismach organu, czy też w samym operacie szacunkowym. A.P. była także informowana o możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym, nadto postępowanie administracyjne toczyło się po jednokrotnym uchyleniu decyzji Burmistrza przez organ drugiej instancji, a z pism skarżącej (np. z odwołania z dnia 26 sierpnia 2005 r.) wynika, iż posiada ona wiedzę w zakresie procedury administracyjnej, prawa do wypowiadania się co do zebranych materiałów, a także, iż poinformowano ją o brzmieniu art. 36 ust. 4 u.p.z.p. W tym też aspekcie należało interpretować wymieniony w art. 9 k.p.a. wymóg udzielania niezbędnych wyjaśnień i wskazówek. Zaznaczyć bowiem trzeba, iż obowiązek informowania stron ciąży na organach administracji publicznej w sprawach, w których okoliczności dają podstawy do wniosku, że strona po raz pierwszy zetknęła się z takimi problemami faktycznymi i prawnymi nie mając przygotowania pozwalającego na ich rozeznanie.

O kosztach postępowania, w tym kosztach zastępstwa radcowskiego, orzeczono na podstawie art. 200 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

O wykonalności zaskarżonej decyzji orzeczono na podstawie art. 152 ustawy.

/-/B. Drzazga /-/A. Łaskarzewska /-/St. Małek