Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 1830/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2021-10-29 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust 1 pkt 1-5
journal: Dz.U. 2020 poz 293
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Joanna Gierak-Podsiadły, Sędziowie sędzia WSA Izabela Ostrowska (spr.), sędzia WSA Andrzej Siwek, , Protokolant spec. Agnieszka Wrzodak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 października 2021 r. sprawy ze skargi B. W. i J. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] maja 2018 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] maja 2018 r., znak: [...] , Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] (dalej: "SKO w [...] ", "organ II instancji") na podstawie art. 127 § 2 i art. 17 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r. poz. 1257 ze zm., dalej: "k.p.a.") oraz art. 1 i 2 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2018 r., poz. 570) w zw. z art. 39 ust. 5 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1875 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania B W i Z W od decyzji Zarządu Dzielnicy [...] (dalej: "organ I instancji") Nr [...]z dnia [...] lutego 2018 r., ustalającej warunki zabudowy i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego z niezbędną infrastrukturą - utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji.

Z akt postępowania administracyjnego wynika, że w dniu 24 października 2017 r. M T (dalej: "inwestor") złożyła wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z niezbędną infrastrukturą na terenie działki nr ew. [...] z obrębu [...]przy ul. [...] . Po rozpatrzeniu tego wniosku Zarząd Dzielnicy [...] decyzją z [...] lutego 2018 r. ustalił warunki zabudowy i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Odwołanie od powyższego rozstrzygnięcia złożyły B W i Z W, wskazując na rozbieżność informacji dotyczących zabudowy działki nr ew. [...] , a także brak podania dokumentu, w oparciu o który będą wykonane prace rozbiórkowe. Ponadto w ocenie odwołujących stronami niniejszego postępowania powinni być również właściciele działki nr ew. [...] Po rozpatrzeniu złożonego w sprawie odwołania SKO w [...]decyzją z [...]maja 2018 r. utrzymało w mocy rozstrzygnięcie Zarządu Dzielnicy [...].

W uzasadnieniu organ II instancji zacytował przepisy stanowiące podstawę wydanego rozstrzygnięcia. Wskazał, że organ uprawniony do wydania decyzji o warunkach zabudowy, w razie braku planu zagospodarowania terenu dla obszaru objętego wnioskiem inwestora, wyznacza na mapie w skali 1:500 lub 1:1000 granice obszaru w celu przeprowadzenia analizy i ustalenia czy możliwa jest realizacja planowanej inwestycji przy zachowaniu niezbędnych warunków wynikających z pkt 1 art. 61 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Ponadto z treści § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588) wynika, że granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej, niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy i nie mniejszej niż 50 m. Obszar ten powinien tworzyć linię zamkniętą. Brak, poza powyższym, ograniczenia co do wielkości i sposobu wyznaczenia obszaru analizowanego skutkuje pewną dowolnością w sposobie jego wyznaczenia. Granice tej dowolności będą jednak wyznaczone granicami konkretnego obszaru, stanowiącego pewną całość urbanistyczną, stanowiącą podstawę poczynienia przez organ ustaleń, czy planowana zabudowa nie naruszy zastanego na tym obszarze ładu przestrzennego. Zdaniem SKO w [...] organ sam musi podjąć decyzję o zakresie i granicach obszaru analizowanego, przy czym wydaje się, że powinien on obejmować cale działki wyodrębnione geodezyjnie, a nie ich części. Stąd też w ocenie organu odwoławczego wyznaczenie obszaru analizowanego przez organ I instancji jest prawidłowe.

Równocześnie organ II instancji podkreślił, że teren inwestycji położony jest w obszarze jednolitym funkcjonalnie, występuje na nim głównie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca i bliźniacza z towarzyszącą zabudową gospodarczo-garażową. W analizowanym obszarze znajdują się także obiekty usługowe. Z tego względu w ocenie SKO w [...] planowana inwestycja będzie stanowiła kontynuację funkcji występującej w sąsiedztwie. Ponadto organ odwoławczy uznał, że zaproponowane rozwiązania przestrzenne, w tym wysokość budynku, linia zabudowy, wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki gruntu, szerokość elewacji frontowej, geometria dachu, będą nawiązywać do bliskiego sąsiedztwa.

Na gruncie § 4 rozporządzenia Ministra infrastruktury z dnia 26 sierpnia

2003 r., pierwszym i podstawowym sposobem ustalenia linii zabudowy jest jej wyznaczenie jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). Ustępy 2 i 3 tego przepisu regulują sytuacje wyjątkowe, gdy linia ta jest niezgodna z przepisami odrębnymi - wówczas nową linię należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (ust. 2) lub też gdy tworzy ona uskok - nową linię należy ustalić jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (ust. 3). Dopiero wówczas, gdy żadna z powyżej opisanych sytuacji szczególnych nie ma zastosowania, dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia (ust. 4). W niniejszej sprawie linia zabudowy została ustalona na podstawie § 4 ust. 1 powyższego rozporządzenia, zgodnie z linią zabudowy dla budynków na działkach

nr [...]i [...], równolegle do pasa drogowego ul. [...], co w ocenie SKO w [...]jest prawidłowe.

Analizując dalej zgromadzoną dokumentację organ II instancji uznał, że dla planowanej inwestycji prawidłowo ustalono wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni działek gruntu, a także wysokość planowanego budynku. Dodatkowo organ I instancji ustalił, że w obszarze analizowanym zabudowa ma zróżnicowaną geometrię dachów. Dla planowanej inwestycji ustalono dach jedno, dwu lub wielospadowy o spadku do 30°. SKO w [...]uznało również, że w rozpoznawanej sprawie zamierzenie inwestycyjne spełnia warunek, określony w pkt 1 ust. 1 art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, bowiem istnieje odniesienie w zabudowie na działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej do określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i form architektonicznej, obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Ponadto podzielono opinię Zarządu Dzielnicy [...] , że zamierzenie inwestycyjne będące przedmiotem niniejszego postępowania spełnia pozostałe warunki określone w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 2-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Odnosząc się do zarzutów sformułowanych w odwołaniu organ II instancji wyjaśnił, że organ rozpatrując złożony wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji nie mógł odmówić ich ustalenia, gdy zlokalizowanie inwestycji w projektowanym miejscu jest zgodne z obowiązującymi przepisami. W aktach sprawy znajduje się również informacja, że budynki posadowione na działce nr [...]są przeznaczone do rozbiórki. Równocześnie organ odwoławczy stwierdził, że właściciele działki nr ew. [...], jako niesąsiadujący bezpośrednio z działką nr ew. [...], nie mają przymiotu strony w niniejszym postępowaniu.

Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...]do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyły Z W i B W, domagając się jej uchylenia. W uzasadnieniu skargi wskazały, że organy w toku prowadzącego postępowania administracyjnego nie określiły czy działki przy ul. [...]są budowlane czy bez prawa budowy, nie sprecyzowały jakie obiekty budowlane znajdują się na przedmiotowej działce, a także brak sprecyzowania czy obiekty te podlegają rozbiórce. Skarżące zwróciły również uwagę na wyeliminowanie z postępowania administracyjnego właścicieli działki nr ew. [...] i niezachowanie zasady dobrego sąsiedztwa. Zarzuciły ponadto organowi niepodanie podstaw prawnych wydanej decyzji i brak działania w granicach prawa.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

W związku z podaniem informacji o śmierci skarżącej Z W, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie postanowieniem z dnia 9 stycznia 2019 r., sygn. akt IV SA/Wa 2077/18 zawiesił przedmiotowe postępowanie sądowe. Następnie w związku z postanowieniem Sądu Rejonowego dla [...] w [...] II Wydział Cywilny z dnia [...] lutego 2021 r., sygn. akt [...] Sąd postanowieniem z 27 września 2021 r., sygn. akt VII SA/Wa 1830/21 podjął zawieszone postępowanie sądowoadministracyjne.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021r.,poz. 137), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. W świetle powołanego przepisu, do kompetencji sądu administracyjnego należy badanie aktów administracyjnych pod względem ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego. Na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi -p.p.s.a.( Dz.U z 2019r., poz. 2325), sąd uwzględnia skargę tylko w przypadku stwierdzenia naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych, mających wpływ na wynik sprawy, wad w postępowaniu administracyjnym.

W niniejszej sprawie takie naruszenia i wady nie wystąpiły, dlatego skarga nie została uwzględniona.

Przedmiotem skargi wywiedzionej do tutejszego Sądu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] maja 2018r. znak [...], utrzymująca w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy [...] z dnia [...] lutego 2018 r., Nr [...], ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z niezbędną infrastrukturą na terenie działki nr ew. [...] z obrębu [...]przy ul. [...].

Na wstępie wyjaśnienia wymaga, że wydanie warunków zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, warunków (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 657/06, Lex nr 322451; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 19 stycznia 2011 r., sygn. akt II SA/Kr 1076/10, Lex nr 753402). Wymóg łącznego spełnienia tych przesłanek wiąże organ prowadzący postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy także w tym sensie, że spełnienie ich wraz ze stwierdzeniem braku innych przepisów sprzeciwiających się inwestycji, obliguje organ do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy (zob. Z. Niewiadomski (red.), Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Warszawa 2006, Wydawnictwo C.H. Beck, s. 489).

Weryfikacja przesłanek ustalenia warunków zabudowy wiąże się z koniecznością przeprowadzenia analizy urbanistyczno-architektonicznej. Sposób, w jaki należy ustalać parametry przyszłej (planowanej) inwestycji, określony został w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588). W pierwszej kolejności, stosownie do § 3 ust. 1 wskazanego wyżej rozporządzenia, niezbędne jest wyznaczenie wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego, a następnie przeprowadzenie na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Definicja "obszaru analizowanego" zawarta jest w § 2 pkt 4 rozporządzenia, a zatem przez "obszar analizowany" należy rozumieć teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania. Granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2). Obszar analizowany należy zatem ustalić tak by, o ile to nie kłóci się z zastanym w danym obszarze ładem urbanistycznym, wnioskodawca mógł zrealizować inwestycję w żądanym przez niego kształcie. Organ administracji winien w każdym przypadku wyjaśnić w uzasadnieniu swej decyzji przyczyny przyjęcia takiego, a nie innego obszaru analizowanego. Sposób ustalenia granic obszaru analizowanego, w tym wskazanie kryteriów, w oparciu o które taki obszar wyznaczono, jak również ocena innych okoliczności niezbędnych do prawidłowego ustalenia warunków zabudowy powinny wynikać przede wszystkim z uzasadnienia decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Wyznaczenie granic obszaru analizowanego nie odbywa się wedle sztywnej zasady, konieczne jest jednak, aby jego granice nie były mniejsze niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem i nie mniejsze niż 50 m, co stanowi minimum.

Sąd podziela stanowisko organu II instancji odnośnie prawidłowości wyznaczenia obszaru analizy w sprawie niniejszej. Zgodnie z poglądem NSA zawartym w wyroku z dnia 22 stycznia 2018 r., II OSK 1266/17, należy wskazać, że: "Prawidłowa wykładnia analizowanych przepisów prowadzi więc do wniosku, że regułą powinno być wyznaczenie obszaru analizowanego w jego wymiarach minimalnych, a dopiero na skutek okoliczności uzasadniających objęcie tym obszarem większego terenu możliwe jest dalsze odsunięcie jego granic od działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. W szczególności winno to nastąpić gdy analizą należy objąć teren stanowiący urbanistyczną całość (por. wyrok NSA z dnia 25 maja 2017 r., II OSK 2451/15).

Sensem omawianych przepisów jest danie narzędzi organom architektoniczno-budowlanym do kreowania i egzekwowania zachowania ładu przestrzennego na danym terenie. Narzędzia te równocześnie chronią obywateli przed dowolnością i absolutną uznaniowością rozstrzygnięć w bardzo podstawowej i drażliwej materii, na styku prawa własności i prawa publicznego chroniącego wartości ważne dla ogółu mieszkańców (wspomniany ład przestrzenny). Stąd stawiane wymagania winny być interpretowane ściśle, chyba że ustawodawca zezwala inaczej. Jeśli zatem mowa o wyznaczaniu obszaru analizy, to (jak sama nazwa wskazuje) dzieje się to celem zanalizowania wszystkich zabudowanych nieruchomości, które w tym obszarze się znajdują. "Już sam sposób wyznaczenia obszaru analizowanego determinuje konieczność badania cech zabudowy wszystkich znajdujących się w jego granicach nieruchomości. Tylko w taki sposób możliwe jest bowiem zweryfikowanie, czy nowa zabudowa nie naruszy ładu przestrzennego. Ustalenie rodzaju i gabarytów istniejącej zabudowy w całym obszarze niezbędne jest również dla prawidłowego określenia wskaźników nowej zabudowy, pozwala bowiem na określenie średnich wielkości w obszarze badanym.

W ocenie Sądu analiza zagospodarowania obszaru wykonana na potrzeby sprawy niniejszej odpowiada wymogom obowiązującego prawa, a wydana na jej podstawie decyzja zasadnie wskazuje na możliwość ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Zdaniem Sądu analiza ta sporządzona została zgodnie z zasadami wynikającymi z ww. rozporządzenia, tj. zawiera ona część graficzną – mapę poświadczoną za zgodność z oryginałem przyjętym do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, na której prawidłowo zakreślono granice obszaru analizowanego.

Zatem, w przedmiotowej sprawie organ prawidłowo wyznaczył granice obszaru analizy na odległość równą 50 m., Zgodnie z § 2 pkt.5 w/w rozporządzenia, frontem terenu jest część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Front działki oznaczono na załączniku graficznym nr 2. W związku z tym, w celu przeprowadzenia analizy wokół terenu objętego wnioskiem wyznaczono granicę obszaru analizowanego przyjmując minimalny dopuszczalny promień równy 50 m, w każdą stronę od wszystkich granic działki, co w rozpoznawanej sprawie jest prawidłowe, ponieważ obejmuje obszar stanowiący urbanistyczną całość pozwalający na ustalenie czy planowana inwestycja spełnia warunki z art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p.

Teren inwestycji położony jest w obszarze jednolitym funkcjonalnie, występuje na nim głównie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca i bliźniacza z towarzyszącą zabudową gospodarczo-garażową. W analizowanym obszarze znajdują się także obiekty usługowe. Słusznie więc organ odwoławczy wskazał, że planowana inwestycja będzie stanowiła kontynuację funkcji występującej w sąsiedztwie.

Obowiązującą linię zabudowy dla przedmiotowej inwestycji wyznaczono jako przedłużenie już wykształconej i istniejącej wzdłuż dla budynków na działkach

nr [...]i [...] równolegle do pasa drogowego ul. [...] , co ukazano na załączniku nr 1 do decyzji o warunkach. Wyznaczono ja zgodnie z § 4 ust 4 rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588).

Średni wskaźnik szerokości elewacji budynku w obszarze analizowanym wynosi 10,7 m, w tym dla budynków mieszkalnych średnia wielkość wynosi 9,4 m. Natomiast średnia szerokość elewacji dla działek o podobnej szerokości frontu (7,5 m) wynosi 6,7 m. Tak więc wyznaczenie tego parametru na 6,7 m (tolerancja 20 %) pozostaje w zgodzie z § 6 ust 1 przywołanego rozporządzenia.

Należy także przyjąć, że wskaźnik powierzchni zabudowy został ustalony zgodnie § 5 ust 2 rozporządzenia, bowiem ujęto go dla działki będącej przedmiotem zainwestowania, w wysokości od 22%. Wskaźniki powierzchni zabudowy do powierzchni działek gruntu w obszarze analizowanym były zróżnicowane od 2% do 40% tak więc średni wskaźnik zabudowy w analizowanym obszarze wynosi 22 %.

W sporządzonej analizie podano, że wysokości budynków mieszkalnych znajdujących się w obszarze analizowanym wynosi od 3,5 m do 11,5 m. Średnia wysokość budynków w obszarze analizowanym wynosi ok. 7,5 m. Wyznaczając ten parametr organ I instancji oparł się na średniej ustalając ten parametr od 5,7 m do 7,5 m - stosownie do § 7 ust. 4 w/w rozporządzenia wykonawczego.

Jak wynika z akt postępowania , w obszarze analizowanym zabudowa ma zróżnicowaną geometrię dachów. Dla planowanej inwestycji ustalono dach jedno, dwu lub wielospadowy o spadku do 300, co pozostaje w zgodzie z § 8 rozporządzenia.

W związku z planowaną inwestycja przyjęto także wskaźnik powierzchni działki biologicznie czynnej na 35%.

Sąd podziela stanowisko organów obu instancji, że zamierzenie inwestycyjne będące przedmiotem niniejszego postępowania spełnia pozostałe warunki określone w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 2-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cole nierolnicze i nieleśne. Nadto teren planowanej inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej ,w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Należy podkreślić, że zgodnie z zasadami sporządzania analizy urbanistyczno-architektonicznej, wszystkie działki znajdujące się w granicach obszaru analizowanego powinny być brane pod uwagę przy sporządzaniu analizy urbanistyczno-architektonicznej dla określenia charakteru terenu i sposobu jego zagospodarowania, jednak tylko działki zabudowane budynkami są brane pod uwagę do określania powierzchni zabudowy, wskaźników nowej zabudowy - szerokości, wysokości, geometrii dachu.

Idąc dalej w czynnościach kontrolnych zdaniem Sądu - w wyczerpującej części tekstowej omawianego dokumentu zostało opisane zarówno zagospodarowanie terenu w obszarze objętym analizą, charakter obszaru, jak i sposób kształtowania się zabudowy oraz cechy tej zabudowy - i z jego treści bezspornie wynika, że projektowana inwestycja stanowić będzie uzupełnienie i kontynuacje dla występujących w obszarze analizowanym obiektów o funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej.

Tym samym w ocenie Sądu wywiedzione w oparciu o dokument analizy stwierdzenie organów w przedmiocie pozytywnej kontynuacji przez nową inwestycję funkcji istniejącej w obszarze analizowanym zasługuje na uwzględnienie, ponieważ znajduje potwierdzenie w zgromadzonym materiale dowodowym. Zdaniem Sądu uzasadnione stanem akt kontrolowanej sprawy jest twierdzenie organu odwoławczego, który nie znalazł żadnych podstaw do negowania rozważań analizy w zakresie cech zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym, które dały podstawę do ustalenia w badanej decyzji parametrów dla planowanej inwestycji.

Rolą organu wydającego decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jest konkretyzacja - w odniesieniu do danego zamierzenia inwestycyjnego - przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak i szeregu ustaw szczególnych, nakładających różne ograniczenia i wymogi dla terenu, na którym planowana jest inwestycja (art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy). Należy zgodzić się z wyrażanym w literaturze poglądem, że organ nie może wprowadzić do decyzji ustaleń nie mających oparcia w wyraźnie wskazanej normie prawnej. (...) W szczególności organ nie ma uprawnień kształtujących. A zatem decyzja o warunkach zabudowy ma charakter deklaratoryjny, nie konstytuuje żadnych praw czy obowiązków nieprzewidzianych w ustawie. (" Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz.", red. Z. Niewiadomski, Wyd. CH Beck, 2005, s. 452). Decyzja o warunkach zabudowy niczego więc nie konstytuuje, a jedynie określa warunki realizacji inwestycji w oparciu o przepisy szczególne oraz art. 61 powołanej ustawy, a szczególności wyrażoną w nim zasadę dobrego sąsiedztwa.

Konkludując - szczegółowe usytuowanie planowanego budynku, rozstrzygnięte zostanie na etapie pozwolenia na budowę w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2019r., poz.1065) i ustawy Prawo budowlane. Również kwestie związane z uciążliwością przedmiotowej inwestycji dla właścicieli nieruchomości sąsiednich , nie mogą być przedmiotem niniejszego postępowania.

Przypomnieć także należy, że gospodarowanie przestrzenią jest wstępem do podjęcia robót budowlanych. Ratio legis regulacji decyzji o warunkach zabudowy jest stwierdzenie dopuszczalności tych zamierzeń inwestycyjnych, które są reglamentowane przez Prawo budowlane. Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należy tak interpretować aby poszerzać swobodę korzystania z rzeczy przez uprawnionego o ile odbywa się to w zgodzie z wymaganiami ładu przestrzennego.

Sąd zauważa także, że wbrew twierdzeniom skargi w samej treści decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...] lutego 2018r. znajduje się informacja o istniejącej zabudowie na działce nr [...] z obrębu [...] przy ul. [...] oraz deklaracji jej rozbiórki. Wyjaśnienia także wymaga, że kwestie techniczne rozbiórki i ewentualnej zgody organu na jej wykonanie ( jeśli jest wymagana) podlegają kompetencji organów architektoniczno-budowlanych na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę.

Co do charakteru przedmiotowej działki , Sąd wyjaśnia, że zgodnie z art. 2 pkt 12 ustawy z 27 marca 2003 r. ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, działka budowlana to nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Podobnie według art. 4 pkt 3a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przez działkę budowlaną należy rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. To wymienione w tych definicjach elementy kwalifikują lub nie daną nieruchomość jako działkę budowlaną. Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 lutego 2017r. w sprawie II OSK 1382/15 " o charakterze działki – budowlana, czy rolna, nie przesądza aktualny, rzeczywisty sposób jej wykorzystania, lecz także jej budowlane lub niebudowlane przeznaczenie. Ostateczna decyzja ustalająca warunki zabudowy nieruchomości świadczy o tym, że działka ma przeznaczenie budowlane".

Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 28 k.p.a. poprzez zaniechanie prawidłowego ustalenia wszystkich stron postępowania, w postaci właścicieli działki nr ew. [...] i zawiadomienia ich o wszczęciu postępowania, wskazać należy, że Sąd wyjaśnia, że w warunkach niniejszej sprawy nie mógł uwzględnić faktu braku udziału w postępowaniu administracyjnym innych stron postępowania przede wszystkim z tego względu, iż tylko podmiot, który uznaje, że bez swej winy nie brał udziału w postępowaniu jest uprawniony do podnoszenia tego zarzutu, co powoduje zaistnienie przesłanki wznowieniowej określonej w art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. Inne podmioty nie mogą się skutecznie na tę okoliczność powoływać. Wyjaśnić należy, iż przesłanka wznowieniowa polegająca na niezapewnieniu stronie udziału w postępowaniu administracyjnym bez jej winy (art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a.) wiąże się ściśle z art. 147 k.p.a., stosownie do którego wznowienie postępowania z tej przyczyny następuje tylko na żądanie strony. Takie rozwiązanie ustawowe powoduje, że tylko od woli strony, która została pominięta w postępowaniu zależy, czy skorzysta z prawa do żądania wznowienia, ewentualnie podniesienia zarzutu zaistnienia przesłanki wznowieniowej w skardze wniesionej do sądu administracyjnego. Inne podmioty nie mają prawa do zastępowania uprawnionej strony i korzystania z zarzutu wystąpienia podstaw do wznowienia, powołując się na to, że nie wszystkie podmioty, które powinny brać udział w postępowaniu, zostały do udziału w nim dopuszczone. Powyższy pogląd jest obecnie dominujący w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego. Potwierdzeniem tego stanowiska jest wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 czerwca 2011 r. sygn. akt II OSK 990/10 publikowany w zbiorze LEX nr 898486, w którym przyjęto, że zasadą jest, iż prawami procesowymi rozporządza strona. Dlatego też jeżeli strona, która została pozbawiona udziału w postępowaniu administracyjny nie wniesie skargi, nie można wbrew jej stanowisku uznać, że zaistniała w sprawie okoliczność uzasadniająca wznowienie postępowania na podstawie art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. i w związku z tym uchylić zaskarżoną decyzję z przyczyny wskazanej w art. 145 § 1 pkt 1 lit. b p.p.s.a.

Mając na względzie, że powyższe ustalone w decyzji parametry znajdują odzwierciedlenie w stanie i cechach zabudowy zlokalizowanej w badanym obszarze analizy urbanistyczno-architektonicznej, to zdaniem Sądu wykorzystana w kontrolowanej sprawie analiza stanowiąca kluczowy dowód w sprawie nie budzi wątpliwości zarówno pod względem merytorycznej, jak również formalnoprawnej poprawności i z tych względów należało uznać, że kontrolowane decyzje organu I i II instancji odpowiadają wymogom z art. 107 k.p.a. w zw. z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Mając na uwadze powyższe Sąd działając na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.