Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 1942/16
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2018-07-04 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżony wyrok oraz decyzję organu administracji
Powołane przepisy: article: art.7, art. 77 par. 1 i art. 107 par. 3
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 35 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2013 poz 1409
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity
article: art. 188, art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Małgorzata Masternak-Kubiak Sędziowie sędzia NSA Małgorzata Miron /spr./ sędzia del. WSA Agnieszka Wilczewska -Rzepecka Protokolant starszy asystent sędziego Katarzyna Miller po rozpoznaniu w dniu 4 lipca 2018 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej D. J. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 13 kwietnia 2016 r. sygn. akt II SA/Gl 49/16 w sprawie ze skargi D. J. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2015 r. znak: [...] w przedmiocie pozwolenia na budowę 1. uchyla zaskarżony wyrok i zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Wojewody [...] na rzecz D. J. kwotę 1100 (jeden tysiąc sto) złotych tytułem częściowego zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach wyrokiem z dnia 13 kwietnia 2016 r. sygn. akt II SA/Gl 49/16 oddalił skargę D. J. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2015 r. nr [...] w przedmiocie pozwolenia na budowę.

Powyższy wyrok zapadł w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy:

Decyzją z dnia [...] czerwca 2015 r. nr [...] Starosta [...] zatwierdził projekt budowlany i udzielił J. P. pozwolenia na rozbudowę i nadbudowę przedmiotowego pawilonu zlokalizowanego na działce nr ewid. [...] k.m. [...] w miejscowości K., [...], gm. R.

Wojewoda [...] po rozpoznaniu odwołania D. J. decyzją z dnia [...] sierpnia 2015 r. uchylił ww. decyzję Starosty i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W uzasadnieniu Wojewoda wskazał, że niezrozumiałym jest fakt udzielenia przez organ I instancji pozwolenia na rozbudowę i nadbudowę pawilonu handlowego w sytuacji, gdy z inwentaryzacji rysunkowej zawartej w projekcie wynika, że na przedmiotowej działce nie znajduje się żaden obiekt, a jedynie elementy konstrukcyjne, wykonane na podstawie ostatecznej decyzji Starosty [...] z dnia [...] maja 2014 r. nr [...]. Jednocześnie organ odwoławczy zauważył, iż projekt budowlany pod względem formalnym jest prawidłowo wykonany, jednakże błędnie zatytułowany, w sposób nieadekwatny do rysunkowej zawartości projektu i do faktycznego stanu istniejącego na działce inwestorki.

W toku ponownie prowadzonego postępowania Starosta [...] postanowieniem z dnia [...] sierpnia 2015 r. wezwał inwestorkę do usunięcia nieprawidłowości poprzez zmianę nazwy inwestycji we wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę oraz poprzez dostarczenie 4 egzemplarzy projektu budowlanego zatytułowanego "projekt budowlany budowy pawilonu handlowo-usługowego z wykorzystaniem istniejących (legalnie) elementów konstrukcyjnych", zawierającego opis elementów istniejących oraz informację o sposobie odprowadzania wód opadowych i śniegu z dachu projektowanego budynku. Powyższe braki inwestorka uzupełniła w dniu 4 września 2015 r.

Decyzją z dnia [...] października 2015 r. nr [...] Starosta [...] zatwierdził projekt budowlany i udzielił J. P. pozwolenia na budowę spornego pawilonu handlowo-usługowego z wykorzystaniem istniejących (legalnie) elementów konstrukcyjnych. W uzasadnieniu organ I instancji stwierdził wykonanie obowiązku nałożonego na inwestorkę postanowieniem z dnia [...] sierpnia 2015 r., jak również wskazał, że przedmiotowa inwestycja jest zgodna z przepisami ustawy Prawo budowlane i z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...], przyjętego uchwałą Rady Gminy R. Nr [...] z dnia [...] września 2005 r.

Odwołaniem D. J. zaskarżył powyższą decyzję, zarzucając jej naruszenie prawa materialnego poprzez brak zastosowania art. 4 i art. 35 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, a także naruszenie art. 7, art. 8, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. Uzasadniając swoje stanowisko odwołujący się wskazał na niezgodność przedmiotowego zamierzenia z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jednocześnie podważył aktualność załączonej do projektu budowlanego mapy do celów projektowych oraz wiarygodność ekspertyzy stanu technicznego z uwagi na sporządzenie jej przez tę samą osobę, która wykonała projekt budowlany. Wątpliwości odwołującego się budzi również zakres uprawnień osoby sporządzającej projekt budowlany. Podniósł on ponadto kwestię odprowadzania wód opadowych i śniegu z dachu projektowanego budynku, wskazując, że w dokumentacji projektowej znajdują się obliczenia dotyczące wyłącznie dachu projektowanego budynku, natomiast brak jest obliczeń wytrzymałości dla dachu istniejącego budynku, będącego jego własnością.

Decyzją z dnia [...] listopada 2015 r. Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty z dnia [...] października 2015 r.

Organ odwoławczy stwierdził, że nie ma sprzeczności planowanej inwestycji z zapisami § 5 ust. 2 pkt 2 i 3 planu miejscowego, albowiem żaden z tych przepisów nie nakazuje, aby nowa zabudowa była identyczna jak zabudowa istniejąca na działce skarżącego. Zapis § 5 ust. 2 pkt 2 planu miejscowego określa jedynie, że przy kształtowaniu nowej zabudowy należy spełnić wymóg zachowania podobnych proporcji, formy dachu oraz kolorystyki w odniesieniu do działek sąsiednich, a nie do najbliższej działki sąsiedniej, tj. działki skarżącego. Natomiast odnosząc się do zarzutu naruszenia § 5 ust. 2 pkt 1 planu miejscowego poprzez jego niezastosowanie w niniejszej sprawie organ wyjaśnił, że przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne obejmuje budowę pawilonu handlowo-usługowego z wykorzystaniem istniejących (legalnie) elementów konstrukcyjnych, tj. dwóch ścian zewnętrznych prostopadłych do granicy z działką nr [...] oraz ściany zewnętrznej konstrukcyjnej przeciwpożarowej, wykonanej wzdłuż granicy z ww. działką. Powyższe elementy konstrukcyjne, wykonane na podstawie ostatecznej decyzji Starosty [...] z dnia [...] maja 2014 r. nr [...], uchylonej następnie na podstawie art. 36a ust. 2 Prawa budowlanego decyzją Starosty [...] z dnia [...] marca 2015 r. nr [...], zostały zalegalizowane decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w C. z dnia [...] kwietnia 2015 r. nr [...], orzekającą o zaniechaniu dalszych robót budowlanych, utrzymaną w mocy decyzją [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] czerwca 2015 r. nr [...]. W konsekwencji Wojewoda [...] nie znalazł podstaw do zastosowania w niniejszej sprawie nakazu, o którym mowa w § 5 ust. 2 pkt 1 planu miejscowego, tj. uzyskania przez inwestora zgody właścicieli działki sąsiedniej, w formie umowy notarialnej, w przypadku realizacji zabudowy przy granicy działki lub w odległości od 1,5 m do 3,0 m, gdyż elementy, które znajdują się w granicy z działką sąsiednią, stanowią fragment już istniejącej legalnie konstrukcji.

Wojewoda wskazał, że przedłożony projekt budowlany jest kompletny. Został on też wykonany i sprawdzony przez osoby posiadające wymagane uprawnienia budowlane oraz legitymujące się aktualnym na dzień opracowania (sprawdzenia) projektu budowlanego zaświadczeniem o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego. Organ podkreślił przy tym, że w obowiązujących przepisach brak jest zapisu wykluczającego możliwość wykonania przez tę samą osobę projektu budowlanego i wymaganej do tego projektu ekspertyzy stanu technicznego. Odnosząc się natomiast do podnoszonej w odwołaniu kwestii, że załączona do projektu mapa nie spełnia warunków mapy do celów projektowych, gdyż była ona nieaktualna na dzień składania wniosku, organ wyjaśnił, że nie ma przepisu prawa, który jednoznacznie określa ważność mapy zasadniczej, ewidencyjnej czy mapy do celów projektowych. Za punkt odniesienia w ustalaniu aktualności mapy do celów projektowych w ocenie Wojewody należy uznać moment dokonania zmian w zagospodarowaniu analizowanego terenu, które mają znaczący wpływ na planowane zamierzenie inwestycyjne, co w niniejszej sprawie nie miało miejsca. Wbrew twierdzeniom skarżącego w projekcie została ponadto wyjaśniona kwestia "zrzutu opadów z projektowanego budynku na niższy budynek sąsiada". Jak wynika z projektu budowlanego, z części opisowej (str. 16 i 17) i rysunkowej (Rys. nr 9), wody deszczowe i roztopowe, z całej powierzchni dachu zostaną odprowadzone 4 rurami Ø 140 mm, poprzez rynny średnicy 150 mm oraz koryta odwadniające o przekroju 180 x 150 mm usytuowane na ścianie przeciwpożarowej, (tj. wzdłuż granicy z działką skarżącego), które zostały zaprojektowane z zapasam 120%. Następnie wody te odprowadzane będą na teren zielony działki inwestorki i rozsączane w terenie. Odpowiednie ukształtowanie spadków wjazdu do posesji oraz ogrodzenie z podmurówki nie dopuści do zalewania terenów sąsiednich i ulicy.

Odnosząc się z kolei do zarzutu naruszenia przepisów prawa procesowego Wojewoda stwierdził, że postępowanie dowodowe organu I instancji w sposób wyczerpujący doprowadziło do zbadania wszystkich okoliczności faktycznych związanych z określoną sprawą, a w jego trakcie wyczerpująco zebrano i rozpatrzono cały materiał dowodowy.

Skargą D. J. zaskarżył powyższą decyzję, zarzucając jej naruszenie prawa materialnego poprzez brak zastosowania art. 4 i art. 35 ust. 1 ustawy Prawo budowlane oraz naruszenie przepisów postępowania poprzez obrazę podstawowych zasad procedury administracyjnej, tj. art. 7, art. 8, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. W uzasadnieniu skargi powtórzono argumenty wskazane w odwołaniu.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w uzasadnieniu przywołanego na wstępie wyroku uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zdaniem Sądu Wojewoda przekonująco wykazał, że przesłanki z art. 35 ust. 4 Prawa budowlanego zostały w sprawie spełnione. Wskazał bowiem, iż projekt budowlany został wykonany i sprawdzony przez osoby posiadające wymagane uprawnienia budowlane oraz legitymujące się aktualnym na dzień opracowania (sprawdzenia) projektu budowlanego zaświadczeniem o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego. Trafnie zauważył też, że zarzut wykonania projektu budowlanego oraz ekspertyzy stanu technicznego istniejącej konstrukcji przez tę samą osobę pozostaje bez wpływu na ocenę zgodności przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego z przepisami prawa. Przedłożony projekt budowlany jest kompletny.

Sąd podzielił też przekonanie Wojewody, iż badane zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wbrew bowiem twierdzeniom skarżącego żaden z zapisów § 5 ust. 2 pkt 2 i 3 ww. planu miejscowego nie nakazuje, aby nowa zabudowa była identyczna jak zabudowa istniejąca na działce skarżącego. Odnoszący się do ładu przestrzennego § 5 ust. 2 pkt 2 planu miejscowego określa jedynie, że przy kształtowaniu nowej zabudowy należy spełnić wymóg zachowania podobnych proporcji, formy dachu oraz kolorystyki występujących na działkach sąsiednich, a nie konkretnie na działce skarżącego stanowiącej tylko jedną ze znajdujących się w sąsiedztwie nieruchomości. W niniejszej sprawie nie obowiązywał też przewidziany w planie wymóg uzyskania zgody sąsiada na zabudowę w granicy. Jak bowiem wynika z akt sprawy przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne obejmuje budowę pawilonu handlowo-usługowego z wykorzystaniem istniejących (legalnie) elementów konstrukcyjnych, tj. dwóch ścian zewnętrznych prostopadłych do granicy z działką nr [...] oraz ściany zewnętrznej konstrukcyjnej przeciwpożarowej, wykonanej wzdłuż granicy z ww. działką. Powyższe elementy konstrukcyjne stanowią fragment już istniejącej legalnie konstrukcji. Słusznie też, w ocenie Sądu, Wojewoda wyjaśnił, że nie ma przepisu prawa, który jednoznacznie określa ważność mapy zasadniczej, ewidencyjnej czy mapy do celów projektowych.

W przedmiotowym projekcie została też wyjaśniona kwestia "zrzutu opadów z projektowanego budynku na niższy budynek sąsiada". Sąd nie dopatrzył się w postępowaniu odwoławczym zarzucanego w skardze naruszenia przepisów prawa procesowego, w tym art. 7, art. 8, art. 77 §1 oraz art. 80 k.p.a. – prowadzone przez organ II instancji postępowanie było zdaniem Sądu wnikliwe, wykazało wszystkie istotne dla sprawy okoliczności, a wydana przez organ decyzja, obszernie uzasadniona, zawiera wszystkie wymagane prawem elementy.

Skargą kasacyjną D. J. zaskarżył powyższy wyrok w całości, zarzucając mu naruszenie prawa materialnego przez brak zastosowania art. 4 i art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r. poz. 1409). Z uwagi na powyższy zarzut wniesiono o uchylenie zaskarżonego wyroku oraz decyzji Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2015 r., a także zasądzenie od organu na rzecz skarżącego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej podniesiono, że przedmiotowe zamierzenie budowlane jest niezgodne z obowiązującymi przepisami zarówno powszechnie obowiązującymi, jak i prawem miejscowym. Zgodnie z § 5 pkt 2 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy R. dla miejscowości K. dopuszczona jest realizacja zabudowy przy granicy działki wyłącznie pod warunkiem uzyskania zgody właścicieli działki sąsiedniej, w formie umowy notarialnej (pkt 1). Pkt 2 i 3 ww. przepisu nakazuje, aby na działkach sąsiednich realizowane były budynki o podobnych proporcjach, formie dachu i kolorystyce. Skarżący jako współwłaściciel nieruchomości sąsiedniej nigdy nie wyrażał inwestorce zgody na wybudowanie przedmiotowego budynku. Powyższy wymóg dotyczy każdej nowej inwestycji, a okoliczność, iż w granicy znajdują się jakieś elementy konstrukcyjne, nie niweluje obowiązku uzyskania zgody w odpowiedniej formie. Ponadto, zdaniem skarżącego, istniejących elementów konstrukcji nie można uznać za legalne. Są to jedynie pozostałości po częściowym zrealizowaniu poprzedniego projektu, a decyzja "o zaniechaniu dalszych robót budowlanych" nie zalegalizowała ich, a tym bardziej nie zwolniła inwestora z obowiązku określonego w planie miejscowym. Skarżący podkreślił, że pomimo dokonanej rozbiórki nie doszło do wykreślenia obiektu z rejestru budynków.

Zdaniem skarżącego w niniejszej sprawie doszło do obejścia prawa polegającego na tym, że inwestorce najpierw udzielono pozwolenia na przebudowę obiektu, która sprowadziła się jedynie do rozbiórki, a następnie udzielono pozwolenia na nową budowę z wykorzystaniem jedynie elementów konstrukcyjnych. Ponadto niezgodność ww. inwestycji z planem miejscowym przejawia się też w tym, iż zaproponowany budynek będzie znacznie odbiegał wyglądem od budynku znajdującego się na działce sąsiedniej, a będącego prostym jednokondygnacyjnym obiektem. Skarżący nie zgodził się też z argumentacją Sądu w kwestii aktualności mapy załączonej do projektu. Sąd na stronie 11 uzasadnienia stwierdza, że za punkt odniesienia w ustalaniu aktualności mapy należy uznać moment dokonania zmian w zagospodarowaniu analizowanego terenu. Tymczasem do zmian takich doszło i były to zmiany bardzo znaczące, albowiem dokonano rozebrania budynku. Na działce nie ma już więc budynku, a pozostały po nim jedynie szczątkowe elementy konstrukcyjne. Załączona przez inwestora mapa nie odzwierciedla więc stanu faktycznego nieruchomości, który ma podstawowe i diametralne znaczenie dla określenia warunków przedsięwzięcia. Co więcej, mapa ta jest sprzeczna z samym wnioskiem, a następnie rozstrzygnięciem organu – wniosek dotyczy bowiem pozwolenia na budowę budynku z wykorzystaniem istniejących elementów konstrukcyjnych, a z mapy wynika, że na działce istnieje budynek w ujęciu całościowym.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm.; dalej: p.p.s.a.) Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc z urzędu pod uwagę jedynie nieważność postępowania. Jeżeli w sprawie nie wystąpiły przesłanki nieważności postępowania wymienione w art. 183 § 2 powołanej ustawy, a taka sytuacja ma miejsce w przedmiotowej sprawie, to Sąd rozpoznający sprawę związany jest granicami kasacji.

Rozpoznając w powyższych granicach wniesioną skargę kasacyjną należało uznać, że zawiera ona częściowo usprawiedliwione podstawy.

Analiza zarzutów skargi kasacyjnej, jej uzasadnienia oraz motywów zaskarżonego rozstrzygnięcia prowadzą do wniosku, że spór w niniejszej sprawie dotyczy tego, czy wnioskowana inwestycja jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Sąd pierwszej instancji ocenił bowiem jako prawidłowe stanowisko organów architektoniczno-budowlanych co do tej zgodności, natomiast skarżący kasacyjnie stanowiska tego konsekwentnie nie podziela, wskazując, że: po pierwsze miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego umożliwia realizację inwestycji w granicy z działką sąsiednią jedynie po uprzednim uzyskaniu zgody właściciela nieruchomości sąsiedniej i to wyrażonej w formie aktu notarialnego, po drugie obiekt znacznie odbiega wyglądem od budynku znajdującego się na sąsiedniej działce.

Powyższym zarzutom skarżącego kasacyjnie nie można odmówić częściowo słuszności.

Jak wynika z niekwestionowanych ustaleń organu administracji działka inwestycyjna położona jest na obszarze objętym symbolem 4Up, tj. tereny publiczne. Zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu wskazują m.in., że na działkach sąsiednich istnieje wymóg realizacji budynków o podobnych proporcjach, formie dachu, kolorystyce oraz stosowanych materiałach wykończeniowych (§ 5 ust. 2 pkt 2 planu). Nadto miejscowy uchwałodawca w § 5 ust. 2 pkt 3 wprowadził wymóg ujednolicenia zabudowy i zagospodarowania w granicach jednej nieruchomości (układu kąta nachylenia połaci dachowych, kolorystyki, zastosowania materiałów wykończeniowych).

Jednocześnie w części opisowej projektu inwestycji wskazuje się, że obiekt objęty wnioskiem będzie składał się z 2 kondygnacji nadziemnych (parter i poddasze). Przewidziano dach czterospadowy o kącie nachylenia 35 stopni z 2 lukarnami, kryty blachodachówką. Wskazano także wymiary budynku: 12,65 x 10,41 m i wysokość w kalenicy 7,70 m. Jednocześnie z przekroju C-C projektu przedmiotowej inwestycji wynika, że na sąsiedniej działce posadowiony jest pawilon o innych proporcjach. Po pierwsze jest jednokondygnacyjny, po drugie niższy od projektowanego (o wysokości 4,10 m). Nadto przekrój ten wskazuje na inny kształt dachu (prawdopodobnie płaski). W tej sytuacji co najmniej przedwczesne jest twierdzenie organu administracji oraz Sądu pierwszej instancji, że planowana inwestycja jest zgodna z § 5 ust. 2 pkt 2 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oczywiście rację ma organ administracji oraz Sąd pierwszej instancji twierdząc, że omawiany przepis nie nakazuje realizacji identycznego obiektu jak zabudowa na działce sąsiedniej, uchwałodawca wprowadził wymóg jedynie ich podobieństwa. Podobieństwo to odniósł także do działki sąsiedniej, nie wskazując przy tym na konieczność dopasowania nowoprojektowanego obiektu do budynku na działce bezpośrednio graniczącej z nieruchomością inwestycyjną. Tym samym nie ma racji skarżący kasacyjnie, że obiekt objęty wnioskiem o pozwolenie na budowę musi być identyczny czy nawet podobny do pawilonu posadowionego na działce bezpośrednio graniczącej z działką inwestycyjną, a stanowiącego własność skarżącego. Aby inwestycja była zgodna z ww. zapisami planu winna wykazywać podobieństwa do zabudowy na jakiejkolwiek innej nieruchomości w bliskim sąsiedztwie zabudowy projektowanej. Analiza uzasadnienia zaskarżonego wyroku jak i decyzji organów administracji nie pozwala na jednoznaczne stwierdzenie, czy i jaki rodzaj zabudowy występuje na sąsiednich działkach. Organ architektoniczno-budowlany nie dokonał żadnej analizy w tym zakresie, nie wskazał także, dlaczego uznał za obiekt podobny budynek na działce graniczącej z działką inwestycyjną, a Sąd pierwszej instancji błędnie stanowisko to zaakceptował. Rację ma zatem skarżący kasacyjnie wskazując na naruszenie art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego (ze wskazaniem na pkt 1 tego przepisu) o tyle, że kwestia zgodności inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nie została wyjaśniona przez organ administracji.

Natomiast rację ma organ odwoławczy oraz Sąd pierwszej instancji, który stanowisko to podzielił, że w okolicznościach niniejszej sprawy nie można skutecznie zarzucić organowi administracji, że wadliwie ocenił przedmiotową inwestycję z punktu widzenia nałożonych przez miejscowego uchwałodawcę wymogów określonych w § 5 ust. 2 pkt 3 miejscowego planu. Na żadnym etapie postępowania, w tym również w skardze kasacyjnej, skarżący nie wskazywał, aby na działce inwestycyjnej poza planowanym obiektem posadowione były inne budynki. W konsekwencji nietrafny jest zarzut niedochowania wymogu ujednolicenia zabudowy i zagospodarowania w granicach jednej nieruchomości. Jeśli intencją skarżącego kasacyjnie było wskazanie na konieczność dopasowania przedmiotowej inwestycji do zabudowy na działce, która stanowi jego własność, to należy przypomnieć, że nieruchomość inwestycyjna oraz działka, której właścicielem jest skarżący, stanowią odrębne jednostki ewidencyjne, co oznacza, że omawiany przepis nie ma zastosowania do przedmiotowej sprawy.

Rację ma również organ administracji oraz Sąd, który stanowisko to podziela, iż w okolicznościach niniejszej sprawy oceniając zgodność przedmiotowej inwestycji z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie można odnosić się do zapisów zawartych w § 5 ust. 2 pkt 1 planu wskazującego, że "rozmieszczenie budynku na działce winno być zgodne z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa prawa budowlanego, dopuszcza się realizację zabudowy przy granicy działki lub odległości od 1,5 m do 3,0 m w przypadkach innych niż określone w przepisach prawa budowlanego wyłącznie pod warunkiem uzyskania zgody właścicieli działki sąsiedniej w formie umowy notarialnej". Nie można odmówić słuszności twierdzeniom organu, że kwestia posadowienia obiektu na działce została ostatecznie przesądzona w decyzji z dnia [...] kwietnia 2015 r., orzekającej o zaniechaniu dalszych robót budowlanych, która następnie została utrzymana w mocy decyzją z dnia [...] czerwca 2015 r. Ww. decyzje kończyły bowiem postępowanie naprawcze w stosunku do obiektu, na który inwestorka otrzymała pozwolenie na przebudowę istniejącego wówczas obiektu; na skutek wykonania go z istotnymi odstępstwami od zatwierdzonego projektu a następnie rozebrania jego części, na gruncie pozostały elementy konstrukcyjne, to jest dwie zewnętrzne ściany prostopadłe do granicy z działką nr [...] oraz ściana przeciwpożarowa wykonana wzdłuż granicy z tą działką. Organy administracji udzieliły pozwolenia na budowę z uwzględnieniem ww. elementów. Skoro były one przedmiotem postępowania naprawczego a decyzja w tym przedmiocie jest ostateczna, to organy architektoniczno-budowlane nie były uprawnione do dokonywania odmiennych ocen co do posadowienia przedmiotowego obiektu.

Jedynie na marginesie wskazać także należy, że wprowadzenie przez uchwałodawcę zapisu uzależniającego posadowienie obiektu w granicy działki od zgody właściciela nieruchomości sąsiedniej i to wyrażonej w formie aktu notarialnego budzi wątpliwości co do zgodności z powszechnie obowiązującym porządkiem prawnym.

Trybunał Konstytucyjny już w wyroku z dnia 5 marca 2001 r. sygn. akt P 11/00 (OTK 2001/2/33, Dz. U. z 2001 r. Nr 17, poz. 207) ocenił że § 12 ust. 6 rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jednolity z 1999 r. Dz. U. Nr 15, poz. 140; zm.: Nr 44, poz. 434; z 2000 r. Nr 16, poz. 214) w zakresie wymogu uzyskania zgody właściciela działki sąsiedniej na usytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej (ówczesne brzmienie przepisu) jest niezgodny z art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jednolity z 2000 r. Dz. U. Nr 106, poz. 1126). Wprawdzie Trybunał oceniał wówczas zgodność ze stosownymi przepisami ustawy zapisów rozporządzenia, jednakże przepisy te dotyczyły dokładnie tej samej kwestii. Trybunał odniósł się w uzasadnieniu rozstrzygnięcia do konstytucyjnej zasady ochrony prawa własności i możliwości jej ograniczenia jedynie w drodze ustawy. Biorąc pod uwagę, że przepisy prawa cywilnego przewidują obowiązek zawarcia umowy w formie aktu notarialnego tylko dla przeniesienia prawa własności lub ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego, żadną miarą nie można uznać za wiążące dla organu architektoniczno-budowlanego zapisów planu wprowadzającego wymóg takiej formy dla wyrażenia zgody na zabudowę przy granicy. Podobnie jak zostało wyżej wskazane należało poddać pod wątpliwość zapis dotyczący konieczności uzyskania omawianej zgody. Okoliczność ta jednak, w świetle powyższych rozważań, pozostawała bez wpływu na treść rozstrzygnięcia.

Konkludując, jako częściowo uzasadniony należało uznać zarzut naruszenia art. 35 ust. 1 ustawy Prawo budowlanego w omówionym wyżej zakresie. Sąd pierwszej instancji przedwcześnie uznał bowiem, że zaskarżona decyzja jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w części opisanej w § 5 ust. 2 pkt 2 planu.

Jednocześnie Sąd uznał, że istota sprawy została należycie wyjaśniona, co uprawniało Sąd do rozpoznania skargi.

Ponieważ istota sprawy sprowadzała się do oceny, czy przedmiotowa inwestycja jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w omówionym wyżej zakresie, należało stwierdzić, że skarga w tej części, w której zarzuca organowi architektoniczno-budowlanemu nienależyte wyjaśnienie okoliczności sprawy, to jest wydanie decyzji z naruszeniem zasad określonych w art. 7, art. 8 i art. 77 § 1 k.p.a., jest uzasadniona.

Organ odwoławczy ponownie rozpoznając sprawę i będąc związanym przedstawioną wyżej oceną prawną zobligowany będzie wyjaśnić, jaki rodzaj zabudowy znajduje się w pobliżu planowanej inwestycji, a w konsekwencji, czy zamierzenie budowlane jest zgodne z zapisami określonymi w § 5 ust. 2 pkt 2 uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Nie ma natomiast racji skarżący co do tego, że projekt budowlany został sporządzony na nieaktualnej mapie. Słusznie bowiem Wojewoda wyjaśnił, że żaden przepis prawa nie określa, na jakiej mapie (w rozumieniu daty ważności) powinien być sporządzony projekt. Ta okoliczność może mieć jedynie znaczenie dla ustalenia sposobu zagospodarowania nieruchomości w sąsiedztwie nieruchomości inwestycyjnej i te kwestie zobligowany będzie wyjaśnić organ odwoławczy.

Z tych wszystkich względów uznając, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, działając w oparciu o art. 188 i rt. 145 §1 pkt 1 lit. c p.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji.

Rozstrzygnięcie o kosztach zostało oparte o treść art. 200, art. 205 i art. 203 pkt 1 tej ustawy, przy czym na zasądzoną kwotę składają się następujące koszty: wpis od skargi oraz skargi kasacyjnej, opłata kancelaryjna za sporządzenie uzasadnienia wyroku oraz koszty zastępstwa procesowego pełnomocnika działającego przed sądami obu instancji.