Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 232/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2019-09-06 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1  oraz par. 4, par. 3, par. 7 rozporządzenia MI w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczacych nowe zabudowy...j
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Andrzej Matan (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Renata Siudyka,, Sędzia WSA Artur Żurawik, Protokolant st. sekretarz sądowy Anna Koenigshaus, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 września 2019 r. sprawy ze skargi D. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Częstochowie z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy terenu oddala skargę.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Częstochowie decyzją z dnia [...] r., nr [...] utrzymało w mocy decyzję Burmistrza K. nr [...] z dnia [...] r., ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu działek nr 1 i nr 2 (obręb K.), położonych w K. przy ul. [...], dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią handlowo- usługową o powierzchni sprzedaży do 265 m2.

Zaskarżona decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Wnioskiem z dnia 5 marca 2018r. M. K., reprezentujący P.P.H.U. "A" s.c. M. M. K., wystąpił do organu pierwszej instancji, o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią handlowo-usługową planowanej na działkach nr 1 i nr 2 (obręb K.).

Pismem z dnia 7 marca 2018 r. organ pierwszej instancji wszczął postępowanie, następnie wystąpił o uzgodnienie planowanej inwestycji do Zarządu Dróg i Gospodarki Komunalnej w K. oraz do Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego w K., uzyskując pozytywne stanowiska tych organów. W toku prowadzonego postępowania - D. T., właściciel działki nr 3 bezpośrednio sąsiadującej z działką objętą wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy - złożył pismo z dnia 14 marca 2018 r., w którym sprzeciwił się planowanej inwestycji, kładąc nacisk na znaczne rozmiary planowanego budynku tj. długość - 40 m, i wysokość - 12 m. Podobne pisma zostały złożone również przez inne strony postępowania tj. S. i E. T oraz K. i L. G..

Po przeprowadzeniu analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzją z dnia [...]r. organ pierwszej instancji ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla ww. przedsięwzięcia.

Odwołania od decyzji organu pierwszej instancji wniosło kilka podmiotów, w tym: S. T., Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowe "B" J. S. i M. S. Spółka Jawna oraz D. T.. W złożonych pismach strony przede wszystkim wskazywały na znaczne rozmiary planowanego budynku, co miałoby naruszać ład przestrzenny. Ponadto M. S., reprezentujący P.P.H."B" J. S. i M. S. Spółka Jawna, w odwołaniu wskazał, że w decyzji ustalono w sposób nieprawidłowy dwa wskaźniki zagospodarowania terenu tj. wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki budowlanej – maksymalnie na 41 %, a wielkość powierzchni biologicznie czynnej - min. na 15 % powierzchni działki budowlanej. Odwołujący zwrócił uwagę, iż z decyzji ani też z analizy nie wynika średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki. Budynki mieszkalne wielorodzinne usytuowane po południowej stronie ul. [...] mają wskaźnik wielkości zabudowy od 18% do 22%, natomiast jeszcze mniejszy wskaźnik intensywności zabudowy dotyczy nieruchomości bezpośrednio sąsiadującej z obszarem inwestycji. Ponadto udział powierzchni biologicznie czynnej został, według odwołującego, drastycznie obniżony.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Częstochowie decyzją z dnia [...] r. [...] uchyliło skarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania organowi pierwszej instancji, z uwagi na konieczność przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w znacznej części, tj. wyjaśnienia kwestii sposobu ustalenia wskaźnika udziału powierzchni biologicznie czynnej, a ponadto przeprowadzenia przez organ dokładnej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem powierzchni biologicznie czynnej oraz wysokości kalenicy w budynkach znajdujących się w obszarze analizowanym.

W trakcie postępowania wyjaśniającego przeprowadzono ponowną analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu oraz sporządzono projekt decyzji, a następnie wydano wskazaną na wstępie decyzję z dnia [...] r.

Odwołania od tej decyzji wnieśli E. i S. T., a także D. T. oraz Przedsiębiorstwa Produkcyjno- Handlowego "B" J. S. i M. S. Spółka Jawna, przy czym to ostatnie złożono z opóźnieniem, w związku z czym postanowieniem z dnia [...]r. organ odwoławczy stwierdził uchybienie terminu.

E. i S. T. nie wskazali zarzutów stawianych skarżonej decyzji, natomiast D. T. zarzucił organowi pierwszej instancji rażące naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Odwołujący zwrócił uwagę, iż organ pierwszej instancji jako podstawę do ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji przyjął wyłącznie parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, istniejących budynków mieszkalnych wielorodzinnych, zlokalizowanych po południowej stronie ulicy [...] (po przeciwnej stronie drogi w stosunku do projektowanej inwestycji). Ponadto zauważył, że w sąsiedztwie planowanej inwestycji istnieją budynki mieszkalne jednorodzinne, których gabaryty i forma architektoniczna dalece odbiegają od tych ustalonych dla nowego obiektu. Wskazał również, że wszystkie parametry i wskaźniki określane dla nowej zabudowy powinny być wartościami średnimi dla wszystkich budynków zlokalizowanych w obszarze analizowanym, w tym również budynków mieszkalnych jednorodzinnych, zaś w zaskarżonej decyzji są to wartości maksymalne. Organ pierwszej instancji wraz z odwołaniem przekazał do Kolegium pismo, w którym urbanistka sporządzająca przedmiotową analizę oraz projekt decyzji, odnosi się do zarzutów wskazanych w odwołaniach. W piśmie tym urbanistka wyjaśniła m.in. że "kontynuacja funkcji i formy zabudowy nie może być ustalana "ślepo" i "bezmyślnie" na podstawie wyliczenia średniej matematycznej. Jest niemożliwe spełnienie warunku kontynuacji funkcji i formy zabudowy poprzez ustalenia dla wnioskowanego budynku wielorodzinnego formy (czyli m.in. parametrów szerokości elewacji frontowej, wysokości zabudowy) budynku jednorodzinnego. Zabudowa wielorodzinna znajduje się w granicach terenu analizy i jako analogicznej do wnioskowanej, zgodnie z przepisami, jej forma powinna być kontynuowana. "

Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Częstochowie decyzją wymienioną na wstępie utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji, podzielając jego stanowisko.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu przez D. T., Kolegium wyjaśniło, że planowana inwestycja polega na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią handlowo-usługową. Z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, sporządzonej przez organ pierwszej instancji wynika, że w obszarze analizowanym znajdują się budynki usługowe, jak również budynki mieszkalne wielorodzinne, rozmiarami zbliżone do planowanego. Bez znaczenia przy tym jest okoliczność, iż budynki mieszkalne wielorodzinne znajdują się po przeciwnej stronie drogi, w stosunku do projektowanej inwestycji. Istotne jest bowiem, że znajdują się w obszarze analizowanym. Jak wynika z orzecznictwa sądów administracyjnych, rozumienie kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu należy traktować szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właścicielskich inwestora, po to, by mogła zostać zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Należy uznać, że przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu, czyli niedającą się z nią w praktyce pogodzić. Sprzeczność tę organ powinien racjonalnie wykazać w uzasadnieniu decyzji. (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 18 października 2018 r., sygn. akt IV SA/Po 700/18) Jak wynika z akt niniejszej sprawy, projektowana inwestycja będzie kontynuacją funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej i funkcji usługowej na danym terenie.

Mając na uwadze powyższe, organ odwoławczy nie stwierdził naruszenia przez organ pierwszej instancji art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, jak również rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Ponadto, zdaniem Kolegium, organ pierwszej instancji wykonał zalecenia organu odwoławczego, wskazane w decyzji z dnia [...]r. tj. wyjaśnił w decyzji sposób ustalenia wskaźnika udziału powierzchni biologicznie czynnej, a ponadto ustalił wysokość głównej kalenicy dachu na maks. 12 m. Jak wynika z przeprowadzonej ponownie analizy, wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej jest ustalany poprzez dostosowanie jego wartości do ustalonego wskaźnika powierzchni zabudowy, biorąc pod uwagę konieczność uwzględnienia terenu, który będzie wymagał utwardzenia, w wyniku realizacji dojść i dojazdów oraz miejsc postojowych dla obsługi danej inwestycji. Zauważyć należy, że w wyniku ponownej analizy zmianie uległ parametr powierzchni zabudowy z 41% na 28%, w związku z czym zwiększona została powierzchnia biologicznie czynna z min. 15% na min. 28 %.

W skardze z dnia 15 lutego 2019 r. D. T. (dalej: skarżący) podnosi zarzuty dotyczące naruszenia przepisów, które miały istotny wpływ na wynik sprawy. Wskazuje na naruszenie art. 15 k.p.a. w związku z art. 140 i art. 136 § 1 k.p.a. poprzez zaniechanie ponownego rozpatrzenia i rozstrzygnięcia tej samej sprawy wyznaczonej treścią zaskarżonej decyzji, która w rażący sposób naruszyła przepis art. 61 ust.1 pkt 1 ustawy z dnia z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w związku z błędami dotyczącymi określenia cech zabudowy i zagospodarowania terenu, w szczególności w zakresie objętym §4, §5, §6 i §7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wnosi na tej podstawie o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu pierwszej instancji, a także o zasądzenie na rzecz skarżącego zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych. Ponadto, na podstawie art. 61 § 3 p.p.s.a. skarżący zażądał wstrzymania wykonania w całości zaskarżonej decyzji z powodu niebezpieczeństwa wyrządzenia znacznej szkody i spowodowania trudnych do odwrócenia skutków.

Zdaniem skarżącego, organ odwoławczy zignorował obowiązek ponownego rozpatrzenia i rozstrzygnięcia tej samej sprawy wyznaczonej treścią zaskarżonej decyzji, wynikający z art. 15 k.p.a, przyjmując bezkrytycznie argumentację organu I instancji i utrzymał w mocy, obarczoną licznymi wadami, zaskarżoną decyzję. W konsekwencji tego Burmistrz K., wydając przedmiotową decyzję w rażący sposób naruszył przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w związku z błędami dotyczącymi określenia cech zabudowy i zagospodarowania terenu, w szczególności w zakresie objętym §4, §5, §6 i §7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez nieprawidłowe, niezgodne z regulacją w/w rozporządzenia określenie następujących parametrów inwestycji:

1/ linii zabudowy - organ ustalił linię zabudowy w odległości 16 m od granicy frontowej terenu inwestycji w stosunku do drogi gminnej przyjmując, że została ona ustalona zgodnie z §4 ust. 1 rozporządzenia. Organ wskazał, że na działce sąsiedniej nr 4 budynku zlokalizowane są w odległości 16 m od granicy działki w stosunku do pasa drogowego ul. [...], więc dla projektowanej inwestycji ustalono linię zabudowy jako kontynuację w/w parametru.

Organ I instancji pomiął fakt, że linię zabudowy, na podstawie której wyznaczył ten parametr dla nowej inwestycji, wyznacza jedynie narożnik budynku gospodarczego, ponieważ ściana budynku, zwrócona w kierunku ul. [...] nie jest równoległa do osi drogi i jest to najmniejsza odległość budynku zlokalizowanego na działce nr 4 od drogi. Organ zignorował również istnienie w obszarze analizowanym, po tej samej stronie ul. [...], budynku mieszkalnego jednorodzinnego, zlokalizowanego na nieruchomości złożonej z działek nr 3 i 5, w odległości ok. 50 m od granicy z pasem drogowym ul. [...]. Organ nie zauważył również budynku obiektu handlowego "[...]", zlokalizowanego na działkach o nr 6, 7, 8, 9 i 10, w odległości od ok. 20 do 30 m od granicy z drogą. Powyższe wskazuje bez wątpienia, że "linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok".

W związku z tym powinna być ona ustalona nie w oparciu o §4 ust.1, lecz o jego ust. 3, jako kontynuacja linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego!

2/ wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki - określając ten parametr organ I instancji wziął pod uwagę wyłącznie zabudowę wielorodzinną (budynki mieszkalne wielorodzinne przy ul. [...] i ul. [...] ). Z przepisów § 5 ust. 1 w/w rozporządzenia wynika jednoznacznie, że "wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego", a nie dla jego części! Nieprawdą jest, że intensywność zabudowy na nieruchomości ul. [...] wynosi 37%. Na podstawie informacji zawartych na stronie: http://mapv.powiatklobucki.pl obliczono, że wskaźnik ten wynosi 28%. Wynika z tego, że organ wyznaczył ten parametr nie jako wartość średnią lecz maksymalną w analizowanym obszarze.

3/ szerokości elewacji frontowej - organ przy precyzowaniu tego parametru nie oparł się o wiążący go przepis §6 ust. 1 rozporządzenia, ograniczając analizę wyłącznie do zabudowy wielorodzinnej. Na podstawie wyników analizy ustalono, że średnia szerokość elewacji frontowej budynków mieszkalnych wielorodzinnych na terenie analizowanym wynosi 10 m. Wskazany wyżej przepis dopuszcza tolerancję 20% dla tego parametru, co daje ustalenie min. 8 m, maks. 12 m. Mimo to, wykraczając poza swoje uprawnienia, organ uznał, że określi szerokość elewacji frontowej projektowanego budynku na maks. 13 m, co zwiększa tolerancję narzuconą przepisem prawa z 20 na 30%.

4/ wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej - również i w tym przypadku przyjęto wysokość maksymalną, jako kontynuację wysokości istniejących budynków mieszkalnych wielorodzinnych, zlokalizowanych po przeciwnej stronie ul. [...]. Natomiast z §7 ust. 1 rozporządzenia wynika, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Tak więc podstawę do ustalenia wysokości nowoprojektowanego budynku powinny stanowić budynki mieszkalne jednorodzinne, usytuowane na działkach nr 4 i 3. Ponadto zgodnie z §7 ust.3 rozporządzenia, jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Ustalenie wysokości projektowanego budynku na poziomie maksymalnym, nie stanowiącym kontynuacji wysokości budynków po tej samej stronie drogi, stanowi rażące naruszenie przepisów zawartych w §7 rozporządzenia. Sąsiedztwo budynku o wysokości 12 m w bezpośrednim kontekście niskiej zabudowy jednorodzinnej, stanowi rażące naruszenie ładu przestrzennego.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w swojej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli legalności w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Częstochowie z dnia [...]r., nr [...] utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza K. nr [...] z dnia [...] r., którą organ ten ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu działek nr 1 i nr 2 (obręb K.), położonych w K. przy ul. [...], dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią handlowo- usługową o powierzchni sprzedaży do 265 m2.

Materialnoprawną podstawę kontrolowanych decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.: Dz. U. z 2018 r. poz. 1945 z późn. zm.), zwanej dalej u.p.z.p. Zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Ustalając warunki zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania, tak jak to miało miejsce w niniejszej sprawie, właściwy organ działa w oparciu o przepisy u.p.z.p., a w szczególności na podstawie art. 61 ust. 1 u.p.z.p., bada przesłanki, których spełnienie upoważnia do wydania pozytywnej dla wnioskodawcy decyzji.

W ocenie Sądu, planowana inwestycja spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p., a potwierdza to materiał dowodowy zgromadzony w sprawie, w tym w szczególności przeprowadzona analiza funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Organ, w sposób zgodny z wymogami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej rozporządzeniem, określił niezbędne parametry nowej zabudowy, wzorując się na istniejących w obszarze analizowanym uwarunkowaniach urbanistyczno-architektonicznych. Sąd nie dostrzegł jakikolwiek uchybień w prawidłowości wyznaczenia obszaru analizowanego, którego wielkość odpowiada wymogom § 3 ust. 2 rozporządzenia. Tak określony obszar analizowany mógł stać się miarodajną podstawą do weryfikacji spełnienia warunku "dobrego sąsiedztwa" przez nową zabudowę. W tym zakresie zadaniem organu było ustalenie, czy sposób zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym funkcja, cechy i parametry zabudowy występującej w tzw. sąsiedztwie urbanistycznym może stanowić wzorzec do ustalenia warunków zabudowy, w kształcie określonym we wniosku przez inwestora.

Ustalenia poczynione w niniejszej sprawie doprowadziły organy obu instancji do prawidłowych wniosków, że ze względu na planowaną funkcję oraz projektowane cechy i parametry inwestycji, realizuje ona zasadę dobrego sąsiedztwa, co oznacza, że wpisuje się w istniejący na tym terenie ład przestrzenny.

W ocenie Sądu, który nie będąc związany zarzutami skargi, dokonał szczegółowej kontroli sporządzonej w sprawie analizy urbanistycznej, organy przeprowadziły ją prawidłowo, zgodnie z przepisami rozporządzenia a sama decyzja zawiera załączniki w postaci spójnych wyników analizy w formie graficznej i tekstowej.

Sąd nie podzielił zastrzeżeń skarżącego co do prawidłowości wyznaczenia podstawowych parametrów planowanej inwestycji z następujących względów:

Odnośnie linii zabudowy - przepis § 4 ust. 4 rozporządzenia dopuszcza inne, aniżeli wynikające z zasad określonych w ust. 1-3, wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z przeprowadzonej analizy. Jak wykazuje analiza, na działkach sąsiednich brak jest jednolitej linii zabudowy (budynki usytuowane w odległości od 16 m do 21 m od granicy działki przebiegającej przy pasie drogowym), stąd wyznaczenie jej na 16 m uznać trzeba za dopuszczalne. Można mieć oczywiście zastrzeżenia co do tego, że w samej analizie nie uzasadniono takiego wyboru, ale już w decyzji pierwszoinstancyjnej wskazano, że na działce sąsiedniej nr 4 budynki są zlokalizowane w odległości 16 m od jej granicy w stosunku do pasa drogowego. Jest to argument, który nawiązuje do wyników analizy i ma racjonalne uzasadnienie.

Wbrew zarzutom podnoszonym w skardze, nie zawsze obowiązuje zasada wynikająca z § 4 ust. 3 rozporządzenia, a więc jeśli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, linię nowej zabudowy należy ustalić jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Z postanowień § 4 ust. 4, analizowanych w kontekście ust. 1-3, wynika wyraźnie, że nawet w takiej sytuacji, prawodawca dopuszcza wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli będzie to wynikało to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Odnośnie wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki – skarżący kwestionuje to, że ustalając ten parametr brano pod uwagę jedynie budynki mieszkalne wielorodzinne znajdujące się w obszarze analizowanym, a w przypadku jednej z działek błędnie przyjęto powierzchnię zabudowy (działka przy ul. [...] – według skarżącego powierzchnia zabudowy wynosi 28%, natomiast przyjęta do analizy 37%).

Jak wynika z analizy, korygowanej w tym zakresie po uchyleniu przez Kolegium wcześniejszej decyzji w sprawie warunków zabudowy dla przedmiotowego przedsięwzięcia, dla wyliczenia średniej wielkości powierzchni zabudowy w analizowanym obszarze brano pod uwagę nie tylko działki, na których znajdują się budynki wielorodzinne, ale także budynki usługowe. Stąd ustalony w decyzji parametr został wyliczony prawidłowo, z uwzględnieniem zabudową o różnym charakterze. Jeśli chodzi o błąd w wyliczeniu, dotyczący wskazanej wyżej działki, to trudno przyjąć, że wyliczenie skarżącego oparte na ogólnych danych znajdujących się mapach dostępnych przez internet, jest wiarygodne. Nie poparł tego żadnym dowodem. Stąd zarzut w tej części nie mógł przez Sąd być uwzględniony.

Odnośnie szerokości elewacji frontowej, którą ustalono z uwagi na dominującą funkcję budynku (mieszkalną), biorąc pod uwagę obiekty podobne znajdujące się w obszarze analizowanym, podczas gdy w tym obszarze są także obiekty usługowe, których szerokość elewacji frontowej jest zdecydowanie większa (nawet 30 m) - z tego względu określenie tego parametru w sposób nieznacznie odbiegający od średniej dla obiektów mieszkalnych (średnia - 10 m, ustalona w decyzji 13 m), podczas gdy ogólna średnia jest wyższa ( 13,8 m) uznać trzeba za prawidłowe.

Odnośnie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej - tak jak twierdzi skarżący, została ustalona w sposób niezgodny z zasadami określonymi w § 7 ust. 1-3 rozporządzenia. Organ orzekający w sprawie, a w zasadzie osoba przygotowująca analizę, przy wyznaczeniu tego parametru powinna brać pod uwagę zabudowę na działkach bezpośrednio sąsiadujących z działkami inwestora. Jak wynika z uzasadnienia decyzji pierwszoinstancyjnej oraz analizy, dla wyznaczenia tego parametru uwzględniono obiekty położone na obszarze analizowanym, nie znajdujące się jednak w bezpośrednim sąsiedztwie. Trzeba jednak zauważyć, że przepis § 7 ust. 4 dopuszcza wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, o ile wynika to z analizy. Zważywszy na charakter projektowanego obiektu, określany jako: "mieszkalny wielorodzinny z częścią handlowo-usługową", ustalenie wysokości jego elewacji frontowej na poziomie wyższym, aniżeli w przypadku sąsiednich budynków jednorodzinnych, było dopuszczalne. Oczywiście, to uzasadnienie powinno wyraźnie wynikać z analizy, a następnie z uzasadnienia decyzji.

Konkludując, Sąd po części podzielił zarzuty skarżącego dotyczące uchybień proceduralnych, przy czym uznał, iż nie doszło do naruszenie przepisów postępowania w takim zakresie, aby mogło to mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 ust. 1 lit. c p.p.s.a.).

W ocenie Sądu doszło także do naruszenia art. 15 k.p.a., przy czym innego rodzaju, niż wskazuje na to skarżący (zaniechanie ponownego rozpatrzenia i rozstrzygnięcia tej samej sprawy wyznaczonej treścią zaskarżonej decyzji), ale z powodu ogólnego jedynie odniesienia się przez Kolegium do zarzutów podnoszonych w odwołaniu. Nie miało to jednak istotnego wpływu na wynik sprawy (art. 145 § 1 ust. 1 lit. c p.p.s.a.).

Sąd, ze względów o których była mowa wyżej, nie podziela stanowiska skarżącego w kwestii naruszenia przepisów prawa materialnego, w tym art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p. w związku z § 4, § 5, § 6 i § 7, które miałoby polegać na błędnym (nieprawidłowym) określeniem cech nowej zabudowy.

Wobec powyższego Sąd skargę oddalił na podstawie art. 151 p.p.s.a.