Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 494/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2021-11-04 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98 ust.1, art.98 ust. 3.art. 153 ust.1
journal: Dz.U. 2020 poz 1990
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder Sędziowie Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz (spr.) Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 4 listopada 2021 r. sprawy ze skargi Gminy [...] na decyzję Wojewody z dnia [...] marca 2021 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania z tytułu przejścia z mocy prawa własności nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wojewoda decyzją z dnia [...] marca 2021 r. nr

[...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2020 r., poz. 256 ze zm.- dalej "k.p.a.") oraz na podstawie art. 129 ust. 5 pkt 1 w z w. z art. 9a, art. 98 ust. 3 i art. 130 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r., poz. 1990 ze zm. – dalej "u.g.n."), po rozpatrzeniu odwołania Gminy P., uchylił decyzję Starosty P. z dnia [...] sierpnia 2020 r. nr [...] i orzekł o ustaleniu wysokości odszkodowania za prawo własności nieruchomości stanowiącej działki o numerach: [...] o pow. [...] ha i [...] o pow. [...] ha z obrębu ewidencyjnego T., gmina P., Kw nr [...], które z mocy prawa przeszły na własność Gminy P. z dniem, w którym stała się ostateczna decyzja Burmistrza P. z dnia [...] lutego 2010 r. nr [...], zatwierdzająca podział nieruchomości, na rzecz współwłaścicieli tej nieruchomości, stosownie do posiadanych udziałów w nieruchomości, na łączną kwotę [...]zł, w tym na rzecz: Z. i S. C., na kwotę [...]zł - za udział wspólny ˝ oraz M. K., na kwotę [...]zł za udział ˝, jednocześnie ustalając płatnikiem odszkodowania Gminę P..

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym.

Wnioskiem z dnia [...] grudnia 2016 r. S. C., Z. C. i M. K., zwrócili się w oparciu o art. 98 ust. 3 u.g.n. o ustalenie wysokości odszkodowania od Gminy P. za działki gruntu o numerach: [...] i [...], położone w obrębie ewidencyjnym T., gmina P..

Decyzją z dnia [...] listopada 2018 r. Starosta P. odmówił ustalenia wysokości wnioskowanego odszkodowania.

Wojewoda decyzją z [...] lipca 2018 r. utrzymał w mocy ww. decyzję organu I instancji wskazując, że według stanu na dzień [...] lutego 2010 r. brak było obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowych działek.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie wyrokiem z dnia 13 grudnia

2018 r. sygn. akt II SA/Sz 1022/18 uchylił decyzję Wojewody.

W uzasadnieniu wyroku Sąd wyjaśnił, iż wydzielenie działki pod gminną drogę publiczną w decyzji podziałowej wydawanej na wniosek właściciela nieruchomości może nastąpić, jeżeli obszar wydzielanej działki jest przeznaczony pod taką drogę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego. Zdaniem Sądu, wbrew twierdzeniom organu odwoławczego w dacie stania się ostateczną decyzji podziałowej, tj. dnia [...] lutego 2010 r., obowiązywała uchwała Rady Miejskiej w P. Nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przy ponownym rozpatrywaniu sprawy WSA w Szczecinie nakazał uwzględnić ocenę prawną przedstawioną przez w wyroku, mając na uwadze przesłanki przyznania odszkodowania, wynikające z art. 98 ust. 3 u.g.n. oraz dokonać odczytania decyzji podziałowej z uwzględnieniem zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (szczególnie do użytych w niej skrótów "KPJ"), mając na uwadze, że art. 98 u.g.n. nie wiąże swojej normy z kwestią możliwości faktycznych i czasem zagospodarowania gruntu wydzielonego pod drogi publiczne.

Po zwrocie akt administracyjnych, Wojewoda decyzją z dnia [...] lipca 2019 r. uchylił w całości decyzję Starosty z [...] listopada 2018 r. i przekazał sprawę ww. organowi do ponownego rozpatrzenia.

W ramach ponownego postępowania organ I instancji przeprowadził oględziny przedmiotowych działek oraz rozprawę jak i uzyskał operat szacunkowy z dnia [...] marca 2020 r., w którym rzeczoznawca majątkowy M. S. określił wartość rynkową nieruchomości stanowiącej działki o numerach: [...] i [...] na łączną kwotę [...]zł, w tym wartość działki nr [...] -[...] zł, zaś działki nr [...] -[...] zł. Ponadto biegły wyliczył koszty związane z ograniczonymi prawami rzeczowymi na kwotę [...]zł.

W oparciu o tak zgromadzony materiał dowodowy w sprawie organ I instancji decyzją z dnia [...] sierpnia 2020 r. nr [...], w punkcie pierwszym - ustalił jednorazowe odszkodowanie w łącznej wysokości [...] zł, w tym kwotę [...]zł z tytułu odjęcia prawa własności nieruchomości oznaczonej działkami nr [...] i nr [...], które to z mocy prawa stały się własnością Gminy P. na podstawie ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział z dnia [...] lutego 2010 r. oraz kwoty [...]zł za koszty związane z ograniczonymi prawami rzeczowymi, w punkcie drugim - orzekł o przyznaniu jednorazowego odszkodowania dotychczasowym współwłaścicielom ww. nieruchomości, proporcjonalnie do przysługujących im udziałów, tj. na rzecz Z. H. i S. małż. C. w wysokości [...] zł za udział wspólny [...] części ww. nieruchomości oraz na rzecz M. K. w wysokości [...] zł za udział [...] części ww. nieruchomości, zaś w punkcie trzecim i czwartym - ustalił Gminę P. płatnikiem odszkodowania zobowiązując ją do wypłaty odszkodowania, w terminie 14 dni od dnia, w którym zaskarżona decyzja stanie się ostateczna.

Odwołanie od powyższej decyzji wniosła Gmina P. zarzucając naruszenie prawa materialnego oraz proceduralnego.

Rozpoznając sprawę w trybie odwoławczym organ II instancji wyjaśnił, że z treści decyzji podziałowej z dnia [...] lutego 2010 r. wynika, że podział nieruchomości (działki [...]) został dokonany m.in. pod warunkiem, iż przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostanie ustanowiona służebność przejścia i przejazdu: przez działkę nr [...] i działkę nr [...] do czasu realizacji gminnych ciągów pieszo-jezdnych. Ponadto w decyzji podziałowej podano, iż "działki nr [...] i nr [...] zostały wydzielone pod projektowane gminne ciągi pieszo-jezdne (w miejscowym planie oznaczone odpowiednio symbolami: 32 KPJ i 31 KPJ)". Decyzja zatwierdzająca projekt podziału stała się ostateczna w dniu [...] lutego 2010 r. Wcześniej postanowieniem z dnia [...] grudnia 2009 r. Burmistrz P. potwierdził zgodność podziału z ustaleniami planu zarówno w zakresie przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Pozytywna opinia została wydana pod warunkiem zapewnienia dostępu do drogi publicznej poprzez zapewnienie służebności przechodu i przejazdu m.in. przez działki nr [...] i nr [...] do czasu realizacji ciągu pieszo-jezdnego-gminnego, oznaczonego symbolem, odpowiednio 32KPJ i 31KPJ, na rzecz każdoczesnych właścicieli działek od nr [...] do nr [...] oraz pod warunkiem wydzielenia działki nr [...] pod ciąg "pieszo-jezdny-gminny" oznaczony w planie symbolem 32KPJ oraz pod warunkiem wydzielenia działki nr [...] pod ciąg "pieszo-jezdny-gminny" oznaczony w planie symbolem 31KPJ. Na podstawie treści księgi wieczystej Kw nr [...] organ ustalił, iż w dacie podziału współwłaścicielami działki nr [...] byli: S. C. i Z. C. w udziale do [...] części na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej oraz B. K. i M. K. w udziale do [...] części na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, zaś w Dziale III wpisane było nieodpłatne i na czas nieokreślony prawo użytkowania na rzecz A. S.A. z siedzibą w P. oraz B.. W dacie orzekania dla działek o numerach: [...] i [...], Sąd Rejonowy [...] w S., XI Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w P. prowadził księgę wieczystą Kw nr [...], w której w Dziale II jako współwłaścicieli wpisano: S. C. i Z. C. w udziale [...] części na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej oraz M. K. w udziale [...] części. W Dziale III tej księgi wpisano dwadzieścia trzy ograniczone prawa rzeczowe, w tym osiemnaście nieodpłatnych i czasowych (do czasu wydzielenia drogi i przekazania jej Gminie P.) służebności gruntowych, polegających na prawie przejazdu i przechodu przez nieruchomość opisaną w tej księdze, w celu dostępu do drogi publicznej, cztery nieodpłatne i do czasu wydzielenia drogi i przekazania jej gminie i miastu P. użytkowania oraz jedną nieodpłatną i na czas nieokreślony służebność przesyłu na rzecz A.. z siedzibą w P..

Na podstawie pisma Burmistrza P. z dnia [...] stycznia 2017 r. ustalono, że Rada Miejska w P. w dniu [...] stycznia 2008 r. przyjęła uchwałę nr [...] ([...]), która zatwierdziła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy P. m.in. dla terenu działek nr [...] i nr [...]. W § 6 ust. 1 pkt 9 powołanej uchwały wskazano, iż do dróg publicznych zalicza się również drogi o symbolu: "KPJ - ciąg pieszo- jezdny w zarządzie gminy". Taki zapis według organu oznacza, że skoro działki nr [...] i nr [...] znajdowały się w granicach terenu elementarnego KPJ, który na mocy postanowień planu stanowił drogę publiczną, to zostały przeznaczone w planie miejscowym pod drogę publiczną. Nie było intencją organu planistycznego przeznaczenie przedmiotowych działek pod drogi wewnętrzne, gdyż nie potwierdzają tego zapisy ww. planu miejscowego. Gdyby intencją organu planistycznego było przeznaczenie ww. działek pod drogi wewnętrzne niepubliczne, działki te zostałyby oznaczone w planie miejscowym symbolem "KDW", oznaczającym "drogi wewnętrzne niepubliczne" (§ 6 ust. 2 ww. uchwały). Stąd - w ocenie organu odwoławczego – chybiony jest zarzuty Gminy P., przeciwko uznaniu ciągów pieszo-jezdnych-gminnych za drogi publiczne oraz postanowieniom planu miejscowego w przedmiocie szerokości tych ciągów, wynoszącej 8 m.

Dalej podkreślono, że również według aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w P. z dnia [...] maja 2012 r. [...] przedmiotowe działki zostały oznaczone symbolami: "32 KPJ" - działka nr [...] i "31 KPJ" - działka nr [...] oraz przeznaczone przez organ uchwałodawczy Gminy pod drogi publiczne, co wynika z zapisów § 6.1. tego planu. W zaskarżonej decyzji organ pierwszej instancji podał, że wprawdzie Gmina P. nie podjęła uchwały o zaliczeniu omawianych ciągów pieszo-jezdnych do kategorii dróg gminnych, ale w dniu [...] maja 2012 r. podjęła uchwałę Nr [...] w sprawie nadania nazw ulicom w miejscowości T. na której działka nr [...] stanowi ulicę [...], zaś działka nr [...] - ulicę [...] Teren tych działek został utwardzony poprzez wyłożenie kostki brukowej i urządzenie na nich jezdni umożliwiającej transport samochodowy. W oparciu o materiał dowodowy organ odwoławczy stwierdził, że przedmiotowe działki w dacie orzekania posiadają parametry dróg publicznych, ogólnodostępnych, przeznaczonych dla nieograniczonej liczby osób, w tym umożliwiają dojazd do posesji oraz zapewniają komunikację w ramach nowopowstającego osiedla mieszkaniowego.

Organ po zacytowaniu treści art. 98 ust. 1 i 3 u.g.n. przypomniał, że wystąpienie skutku w postaci przejścia z mocy prawa na rzecz gminy prawa własności działek wydzielonych pod drogę następuje, gdy łącznie są spełnione następujące przesłanki: podziału dokonuje się na wniosek właściciela oraz droga musi być drogą publiczną. Podział działki nr [...] został dokonany na zgodny wniosek wszystkich jej współwłaścicieli z dnia podziału: S. C. i Z. C. oraz B. K. i M. K., a zatem pierwsza z wymienionych przesłanek została spełniona. Drugą przesłanką przejścia z mocy prawa na rzecz gminy prawa własności działek gruntu wydzielonych pod drogę jest okoliczność, że droga jest drogą publiczną, co ma miejsce w sytuacji, gdy jej przebieg przewiduje obowiązujący w dacie zatwierdzenia projektu podziału plan zagospodarowania przestrzennego. Działki o numerach: [...] i [...] w całości zostały przeznaczone pod drogę publiczną - gminną, jako ciąg pieszo-jezdny w zarządzie gminy, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, obowiązującym w dacie wydzielenia tych działek. Stąd, działki nr [...] i nr [...] z mocy prawa w całości przeszły na własność Gminy P. w trybie art. 98 ust. 1 u.g.n. W odniesieniu do zarzutów odwołania Wojewoda wyjaśnił, że przeniesienie własności nieruchomości na rzecz danej gminy następuje ex lege, po spełnieniu określonych przesłanek ustawowych, niezależnie od tego, czy po podziale doszło do ustanowienia służebności obciążających przedmiotową nieruchomość i czy to obciążenie było skuteczne. Natomiast kwestia prawidłowości i skuteczności ustanowienia oraz dalszego istnienia ograniczonych praw rzeczowych na przedmiotowych działkach po przejściu ich prawa własności na rzecz Gminy P. nie może być przedmiotem niniejszego postępowania, gdyż są to zagadnienia z zakresu prawa cywilnego a wszelkie nieprawidłowości i spory powstałe na tym tle pozostają w gestii sądów cywilnych. Również Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp., w uzasadnieniu do wyroku z dnia 24 maja 2016 r. sygn. akt II SA/Go 223/16, podkreślił, że wydzielenie działki pod drogę publiczną może nastąpić, jeśli obszar wydzielanej działki jest przeznaczony pod taką drogę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Podkreślić przy tym należy, że w tym przypadku nie chodzi o wybudowanie drogi (która może zostać wybudowana później), ani o nadanie drodze określonej kategorii drogi publicznej, lecz o samo przeznaczenie gruntu pod drogę publiczną".

Uwzględniając powyższe organ stwierdził, że zostały spełnione przesłanki ustalenia wysokości odszkodowania w trybie art. 98 ust. 3 u.g.n. na rzecz S. C. i Z. C. za udział wspólny [...] części i na rzecz M. K. za udział [...] części, z tytułu nabycia z mocy prawa przez Gminę P. własności nieruchomości stanowiącej działki o numerach: [...] i [...], przeznaczone pod drogę publiczną - ciąg pieszo-jezdny w zarządzie gminy. Jednocześnie nie było natomiast podstaw do ustalenia wysokości odszkodowania na rzecz B. K. wobec braku jej wniosku oraz intencji przekazania swoich uprawnień na rzecz M. K.. O. B. Korzybską dokonała cesji swoich uprawnień na rzecz M. K., co czyniło go uprawnionym do uzyskania odszkodowania za cały udział wynoszący [...] części.

Oceniając operat szacunkowy z dnia [...] marca 2020 r. organ wyjaśnił, że jego celem było ustalenie odszkodowania za działki wydzielone pod gminne ciągi pieszo-jezdne, obciążone ograniczonymi prawami rzeczowymi. Za najbardziej odpowiednie dla wyceny gruntu uznał podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. W operacie szacunkowym opisano szczegółowo procedurę szacowania nieruchomości przy przyjętej metodzie wyceny oraz przedstawiono uwarunkowania prawne wyceny i powołano niezbędne przepisy, a następnie - scharakteryzowano i zanalizowano rynek nieruchomości. W związku z brakiem możliwości przyjęcia do porównań nieruchomości drogowych, rzeczoznawca majątkowy przeprowadził analizę rynku lokalnego nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z obrębu T. z okresu od III kw. 2018 r. do IV kw. 2019 r. Do analizy przyjął 12 transakcji dotyczących nieruchomości z terenu T.. Nieruchomości przyjęte do porównań zostały scharakteryzowane poprzez szczegółowe określenie ich cech rynkowych, natomiast szczegółowe informacje dotyczące wybranych transakcji znajdują się w archiwum biegłego. Rzeczoznawca majątkowy dokonał charakterystyki rynku i szacowanego gruntu w aspekcie siedmiu cech rynkowych, wyliczył zakres współczynników korygujących, po czym określił wartość rynkową 1 m2 gruntu na kwotę [...]zł. Wartość działki nr [...] wyliczył na kwotę [...]zł, zaś wartość działki nr [...] - na kwotę [...]zł, co łącznie wyniosło [...] zł.

Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym wyliczył również wysokość kosztów wykreślenia z ksiąg wieczystych dwudziestu jeden wpisów dotyczących ograniczonych praw rzeczowych dla użytkowników działek innych niż dystrybutorzy sieci, na łączną kwotę [...]zł oraz zwrot odpłatności za odpłatne ustanowienie służebności dla działek nr [...] i nr [...] na kwotę [...]zł. Jednakże, jak to zostało powyżej wykazane, dwadzieścia trzy ograniczone prawa rzeczowe z Działu III księgi wieczystej Kw nr [...], powstały po dacie wydania decyzji podziałowej, tymczasem stosownie do art. 4 pkt 17 u.g.n., przez stan nieruchomości należy rozumieć m.in. stan prawny nieruchomości. Z powyższego wynika, iż Starosta P. w zaskarżonej decyzji nieprawidłowo przyjął jako jeden ze składników odszkodowania wysokość kosztów wykreślenia ograniczonych praw rzeczowych z ksiąg wieczystych oraz zwrot odpłatności za ustanowienie służebności na łączną kwotę [...]zł. To stanowiło podstawę uchylenia zaskarżonej decyzji w całości i orzeczenia przez organ odwoławczy o wysokości odszkodowania obejmującego jedynie wartość prawa własności przejętej nieruchomości. Tym samym za zasadny uznano zarzut odwołania, że koszty związane z ograniczonymi prawami rzeczowymi nie powinny zostać dodane do kwoty odszkodowania.

Organ mając na uwadze treść art. 128 ust. 1 u.g.n. wywiódł, że koszty związane z ograniczonymi prawami rzeczowymi nie powinny być ujęte w wysokości odszkodowania jako jego składniki. Skoro zatem dwadzieścia trzy ograniczone prawa rzeczowe nie istniały w dacie podziału działki nr [...], to w stosunku do nich nie znajdzie zastosowania przepis art. 128 ust. 2 u.g.n., w myśl którego, jeżeli na wywłaszczanej nieruchomości są ustanowione inne prawa rzeczowe, odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw. Z kolei co do obciążenia nieruchomości nieodpłatnym i ustanowionym na czas nieokreślony prawem użytkowania, na rzecz dystrybutorów sieci biegły w piśmie z dnia [...] stycznia 2021 r. wskazał, że ww. ograniczone prawa rzeczowe zostały ustanowione nieodpłatnie i nie mają wpływu na ustaloną wartość nieruchomości.

Organ w ustosunkowaniu się do zarzutu odwołania, że biegły w operacie szacunkowym nieprawidłowo ustalił jakie przeznaczenie nieruchomości jest przeważające wśród gruntów przyległych przez co przyjął do porównań nieruchomości, które nie są podobne pod względem przeznaczenia do działek wycenianych wyjaśnił, że zarówno w operacie szacunkowym jak i w piśmie z [...] stycznia 2021 r. wyraźnie wskazano, że wyceniane działki zlokalizowane są na nowo powstającym osiedlu mieszkaniowym, wśród działek przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne: "7MJ", "8MJ", "9MJ" - gdzie "MJ" oznacza: "zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna", co potwierdza wyrys z rysunku planu miejscowego. Nadto w piśmie z [...] stycznia 2021 r., odpierając zarzuty odwołania, że działki których powierzchnia wynosi od 469 m2 do 2200 m2 nie są podobne do nieruchomości o powierzchni 45656 m2, oraz że w operacie szacunkowym brak uzasadnienia przyjęcia nieruchomości porównawczych o znacząco mniejszej powierzchni, biegły wyczerpująco i wiarygodnie wyjaśnił, że na stronie 19-20 operatu szacunkowego opisał charakterystykę rynku i szacowanego gruntu w aspekcie cech rynkowych, a na stronie 21 w tabeli nr 3 wprowadził stosowne poprawki dla wycenianej nieruchomości. Przyznał, że do porównania przyjął transakcje nieruchomościami o znacznie mniejszym areale niż działka nr [...] przed podziałem, ale zaznaczył w operacie, że brak już było na rynku w T. i w obrębach sąsiednich nieruchomości o większym areale. Biegły nie mógł wyjść z analizą w lata ubiegłe, gdyż na rynku w T. w latach 2018 - 2019 nastąpił duży wzrost cen gruntów i ewentualne transakcje z lat ubiegłych nie byłyby porównywalne do cen na datę wyceny. Biegły dodał, że powierzchnia nieruchomości nie jest wprost wskazana jako parametr wpływający na podobieństwo w art. 4 pkt 16 u.g.n. W operacie szacunkowym ze względu na różnice powierzchni wprowadził stosowne poprawki.

Organ odwoławczy nie znalazł podstaw do zakwestionowania poprawności dokonanej wyceny, a zatem mogła stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za prawo własności przedmiotowej nieruchomości, stanowiącej działki nr [...] i nr [...], z tym zastrzeżeniem, że wyliczone przez biegłego koszty wykreślenia ograniczonych praw rzeczowych z ksiąg wieczystych nie zostały uwzględnione w wysokości odszkodowania.

W końcowej części uzasadnienia organ odwoławczy podkreślił, że zostały spełnione przesłanki ustalenia wysokości odszkodowania za prawo własności nieruchomości, stanowiącej działki o numerach: [...] i [...], która z mocy prawa przeszła na własność Gminy P. z dniem ostateczności decyzji Burmistrza P. z dnia [...] lutego 2010 r. zatwierdzającej podział nieruchomości, na rzecz współwłaścicieli tej nieruchomości, stosownie do posiadanych udziałów w nieruchomości, jednakże ze względu na to, że organ pierwszej instancji nieprawidłowo ustalił wysokość odszkodowania na rzecz wnioskodawców, należało uchylić zaskarżoną decyzję w całości i w tym zakresie orzec co do istoty sprawy.

Gmina P. zaskarżyła wyżej opisaną decyzję Wojewody do Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w S. wnosząc o jej uchylenie oraz uchylenie poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. W skardze skarżąca decyzji tej zarzuciła:

1) naruszenie prawa proceduralnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 77 § 1 k.p.a. poprzez niewłaściwe zastosowanie i brak wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego przejawiające się:

- brakiem odniesienia do tego, że do dnia dzisiejszego Gmina P. nie jest ujawnionym w księdze wieczystej właścicielem spornej nieruchomości i mimo tego uznanie, wbrew regulacji art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, że to Gmina P. jest właścicielem spornej nieruchomości,

-brakiem odniesienia do kwestii podejmowanych przez wnioskodawców działań, w szczególności czynności właścicielskich po 2010 roku, co wskazuje, że sami wnioskodawcy czuli się (do momentu złożenia wniosku o wypłatę odszkodowania) właścicielami spornych nieruchomości,

- uznaniem, że sporne nieruchomości posiadają parametry drogi publicznej i ogólnodostępnych dla nieograniczonej liczby osób podczas gdy uprawnionymi do korzystania z przedmiotowych działek są jedynie wnioskodawcy oraz właściciele nieruchomości, którym przysługuje służebność przechodu i przejazdu, co więcej wyłożenia przez wnioskodawców swojej nieruchomości gruntowej kostką brukową nie oznacza jeszcze, że obiekt ten spełnia parametry dla dróg publicznych wynikające z rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie,

- brakiem odniesienia do tego, w jaki sposób Gmina P. oraz wnioskodawcy rozumieli decyzję wydaną w dniu [...] lutego 2010 r., nr [...];

- uznaniem, że aktualny stan spornych nieruchomości: wyłożenie ich kostką brukową, udostępnienie dla nieograniczonej liczby osób, co jest pokłosiem działań wnioskodawców, ma potwierdzać to, czy skarżący nabył przedmiotowe nieruchomości z mocy prawa w 2010 roku, w sytuacji kiedy poza sporem jest, że skarżący na przestrzeni lat w żaden sposób nie ingerował w substancje przedmiotowych nieruchomości

2) naruszenie prawa materialnego, tj.:

- art. 98 ust. 1 i 3 u.g.n. poprzez ich błędną wykładnię i przyjęcie, że decyzja Burmistrza P. z dnia [...] lutego 2010 r. zatwierdzająca podział działki nr [...], spowodowała wydzielenie działek nr [...] oraz [...] pod drogi publiczne i w konsekwencji przejście wskazanych działek z mocy prawa na rzecz Gminy P., podczas gdy z decyzji podziałowej wynika jasno, że celem tejże decyzji nie było przeniesienie ich własności na rzecz Gminy z uwagi na zapisany obowiązek, aby przy zbywaniu tychże działek ustanawiać służebności przejścia i przejazdu przy do czasu realizacji gminnych ciągów pieszo-jezdnych,

- art. 2 ust. 1 ustawy o drogach publicznych w zw. z art. 98 ust. 1 i 3 u.g.n. poprzez ich błędną wykładnię i uznanie, że ciągi pieszo-jezdne projektowane na gruncie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowią w istocie drogę publiczną, podczas gdy w dniu wydawania decyzji podziałowej nie spełniały one warunków technicznych pozwalających na wybudowanie drogi publicznej najniższej klasy,

- art. 98 ust. 3 u.g.n. w zw. z art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n., polegające na błędnym uznaniu, że za przedmiotowe działki powinno zostać ustalone odszkodowanie w sytuacji, gdy nie doszło do przewłaszczenia tej nieruchomości na rzecz Gminy i Gmina P. nie jest ich aktualnym właścicielem,

- art. 98 ust. 3 u.g.n. w zw. z § 38, § 36 ust. 3 oraz 4, § 3 ust. 2, § 4, § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez ich błędną wykładnię i sporządzenie wadliwego z punktu widzenia przepisów prawa operatu, wskazującego wielkość odszkodowania w sposób zawyżony.

W uzasadnieniu podniesionych zarzutów skarżąca wskazała, że zarówno skarżący jak i wnioskodawcy przez 6 lat w jednakowy sposób rozumieli wydaną decyzję podziałową i to wnioskodawcy przez ten czas zachowywali się jak właściciele, co znajduje potwierdzenie w szeregu czynności przez nich podejmowanych (sprzedaży udziałów w działkach, obciążaniu użytkowaniem i służebnościami przejścia i przechodu), a nadto uważali działki za wewnętrzną drogę dojazdową. Według Gminy ciągi pieszo-jezdne nie przeszły na jej własności i nie są drogami publicznymi, gdyż drogami publicznym są wyłącznie drogi wymienione w § 6 ust.1 do pkt 8 uchwały z dnia 2 stycznia 2008 r. Interpretacja planu nie może być sprzeczna z powszechnie obowiązującymi przepisami i powinna uwzględniać, że Radzie Miejskiej w ramach delegacji ustawowej nie przysługuje uprawnienie do rozszerzania katalogu dróg publicznych zawartych w ustawie o drogach publicznych oraz rozszerzania klasy dróg zawartych w rozporządzeniu o warunkach technicznych jakim powinny odpowiadać drogi publiczne. W dacie wydania decyzji podziałowej, droga publiczna musiała mieć minimum 10 metrów, z kolei projektowany ciąg zakładał szerokość 8 m, a zatem nie spełniał parametrów dla dróg publicznych. Nadto ustanowienie 20 służebności gruntowych przeczy ogólnodostępnemu charakterowi działek., a poza tym skoro działki miałyby należeć do kategorii dróg publicznych, to ustanowienie służebności w decyzji podziałowej byłoby zbyteczne. Skarżąca podkreśliła, że nie ingerowała w substancję przedmiotowych działek i nie wnioskowała o zmianę wpisu prawa własności w księdze wieczystej, gdyż to wnioskodawcy są właścicielami działek. Z kolei kwestionując operat szacunkowy podniosła, że niezrozumiałym jest dlaczego rzeczoznawca uznał, że przyjęte przez niego do porównania działki o powierzchni 469 m2 i 2200 m2 są podobne do wycenianej działki, w sytuacji gdy rzeczoznawca wobec braku na rynku lokalnym nieruchomości o powierzchni podobnej do wycenianej zobowiązany był przenalizować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie.

W piśmie z dnia [...] października 2021 r. uczestnicy postępowania: S. C., Z. C. oraz M. K. (reprezentowani przez adwokata) również wnieśli o oddalenie skargi oraz dodatkowo o zasądzenie od skarżącej na ich rzecz zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j.t. Dz. U. 2021 r., poz. 137) oraz art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia

2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.- dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem.

Sąd dokonując kontroli zaskarżonej decyzji według powyższych kryteriów uznał, że akt ten odpowiada prawu.

Przedmiotem skargi uczyniono decyzję Wojewody, którą uchylono decyzję organu I instancji i ustalono odszkodowanie za przejęte przez Gminę P. prawo własności nieruchomości stanowiącej działki o numerach: [...] i [...] z obrębu ewidencyjnego T., gmina P., na rzecz współwłaścicieli tej nieruchomości, stosownie do posiadanych udziałów w nieruchomości, na łączną kwotę [...]

Materialnoprawną podstawą zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z art. 129 ust. 5 pkt 1 u.g.n. starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu w przypadkach, o których mowa m.in. w art. 98 ust. 3 u.g.n. Na mocy art. 98 ust. 1 u.g.n. działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Natomiast w myśl art. 98 ust. 3 u.g.n. za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

W orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjmuje się, że ustalenie odszkodowania na podstawie art. 98 ust. 3 u.g.n. może powstać dopiero wtedy, gdy na podstawie ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości na wniosek właściciela (użytkownika wieczystego) dojdzie do wydzielenia określonych działek (działki) gruntu pod drogi publiczne, jak i przejścia powyższych wydzielonych działek na własność jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państw.

W sprawie bezsporne jest, że decyzją z dnia [...] lutego 2010 r. Burmistrz P., na wniosek właścicieli, zatwierdził projekt podziału działki nr [...] położnej w T., gmina P., na 37 działek. W decyzji określono, że działki nr [...] i [...] zostały wydzielone pod projektowane gminne ciągi pieszo-jezdne (w miejscowym planie oznaczone odpowiednio symbolami: 32 KPJ, 31 KPJ), zaś podziału dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku tego podziału, zostanie ustanowiona służebność przejścia i przejazdu przez działkę [...] i [...] do czasu realizacji gminnych ciągów pieszo-jezdnych. Nie jest również kwestionowane, iż decyzja ta stała się ostateczna w dniu [...] lutego 2010 r. Natomiast istotną sporu jest to, czy na skutek tej decyzji ww. działki zostały wyznaczone pod drogi publicznej i czy przeszły one na własność Gminy P., a jeżeli tak, czy prawidłowo ustalono wysokość odszkodowania.

Kluczowe znaczenie w niniejszej sprawie ma treść decyzji podziałowej, gdyż przyznanie odszkodowania może nastąpić wyłącznie wówczas gdy działki gruntu wydzielono pod drogi publiczne. Z kolei o takim statusie ciągów komunikacyjnych decydują postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku treść decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

W uzasadnieniu wyroku z dnia 13 grudnia 2018 r. sygn. akt II SA/Sz 1022/18 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie przesądził, że w dacie wydania decyzji podziałowej jak i uzyskania przez nią przymiotu ostateczności obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty uchwałą Rady Miejskiej w P. nr [...] z dnia [...] stycznia 2008 r., a zatem organ winien dokonać odczytania decyzji podziałowej z uwzględnieniem zapisów ww. planu (szczególnie w odniesieniu do użytych w niej skrótów "KJP"), mając na uwadze, że art. 98 u.g.n. nie wiąże swojej normy z kwestią możliwości faktycznych i czasem zagospodarowania gruntu wydzielonego pod drogi publiczne. Z lektury uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że organ odwoławczy zastosował się do oceny prawnej i kierując się wskazaniami co do dalszego postępowania, dokonał stosownych ustaleń, które doprowadziły go do wniosku, że przedmiotowe działki zostały przeznaczone w planie pod gminne drogi publiczne i przeszły ma własność Gminy P., a zatem zaistniały przesłanki przyznania odszkodowania, o którym mowa w art. 98 ust. 3 u.g.n. Ustalenia te należy podzielić, gdyż znajdują oparcie w należycie zebranym i rozpatrzonym materiale dowodowym. W aktach sprawy znajdują się bowiem zarówno dokumenty ewidencyjne dotyczące przedmiotowych działek jak i pisma Wydziału Urbanistyki i Architektury Urzędu Miejskiego w P. z dnia [...] stycznia 2017 r. oraz z dnia [...] lutego 2018 r., w których - obok informacji, że na dzień wydania decyzji podziałowej oraz na dzień jej ostateczności działka nr [...] znajdowała się w obrębie terenu elementarnego oznaczonego w planie symbolem 32 KPJ, zaś działka nr [...] w obrębie terenu elementarnego oznaczonego w planie symbolem 31 KPJ - zacytowano ustalenia ogólne planu, jednocześnie dołączając wyrys z rysunku tego planu wraz z legendą. W § 6 ust. 1 ww. uchwały (rozdział układ komunikacyjny i zasady obsługi) ustalono drogi publiczne o symbolach: 1) KDGP - droga klasy głównej ruchu przyśpieszonego - projektowana kategoria wojewódzka - Zachodnia Obwodnica miasta S.; 2) KDG - droga klasy głównej - odcinek projektowanej obwodnicy T. w ciągu drogi wojewódzkiej oraz istniejąca droga wojewódzka; 3) KDG/KDZ - droga klasy głównej kategorii wojewódzkiej, po realizacji obwodnicy T. (droga DG), droga klasy zbiorczej; 4) KDG/KDL - droga klasy głównej kategorii wojewódzkiej; po realizacji obwodnicy T. droga klasy lokalnej; 5) KDG/KDD - droga klasy głównej, kategorii wojewódzkiej; po realizacji obwodnicy T. droga klasy dojazdowej; 6) KDZ - droga klasy zbiorczej, kategorii powiatowej; 7) KDL - droga klasy lokalnej, kategorii gminnej; 8) KDD - droga klasy dojazdowej, kategorii gminnej; 9) KPJ - ciąg pieszo-jezdny w zarządzie gminy; 10) KP - wydzielone ciągi piesze w zarządzie gminy. Na mocy powyższego zapisu bezspornie prawodawca lokalny do dróg publicznych zaliczył również projektowane tą uchwałą drogi o symbolu 31 KPJ i 32 KPJ. Zauważyć przy tym należy, że w § 6 ust. 1 uchwały wyliczono enumeratywnie te symbole dróg, które stanowią drogi publiczne, natomiast odrębnie w ust. 2 ustalono drogi wewnętrzne niepubliczne o symbolu KDW. Unormowanie to nie budzi żadnych wątpliwości interpretacyjnych, jest jasne i wynika z niego wprost, które drogi wyznaczone w planie należy traktować jako publiczne, a które jako wewnętrzne. Z całą pewnością uznanie przez lokalnego prawodawcę - w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obowiązującym w dniu wydania decyzji podziałowej i uzyskania przez nią przymiotu ostateczności - drogi o symbolu KPJ- ciągi pieszo-jezdne w zarządzie gminy za drogę publiczną dowodzi słuszności stanowiska organu odwoławczego co do publicznego przeznaczenia wydzielonych decyzją podziałową działek. Oznacza to zatem, że organ prawidłowo odczytywał decyzję przy uwzględnieniu zapisów ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdyż te przesądzają jednoznacznie o przeznaczaniu przedmiotowych działek jako gminnych dróg publicznych. Akta sprawy potwierdzają także ustalenia organu, że drogi o symbolu 31 KPJ i 32 KPJ odpowiadają powierzchnią, kształtem i miejscem położenia działkom o nr [...] i nr [...], a nadto urządzono na nich jezdnię utwardzoną kostką brukową i nadano im nazwy ul. [...] i ul. [...]. Aktualny plan - na co słusznie zwrócił uwagę organ odwoławczy – kontynuuje dotychczasowe przeznaczenie działek oparte na zapisach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z roku 2008 r. Powyższe okoliczności dowodzą ewidentnie, że decyzja podziałowa spowodowała wydzielenie działek o nr [...] i nr [...] pod projektowane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego drogi publiczne.

Trafności przedstawionego stanowiska w żaden sposób nie podważa argumentacja skargi, gdyż świadczy o niezrozumieniu problematyki sprawy. Już WSA w uzasadnieniu wyroku z dnia 13 grudnia 2018 r. wskazywał, że art. 98 u.g.n. nie wiąże swojej normy z kwestią możliwości faktycznych i czasem zagospodarowania gruntu wydzielonego pod drogi publiczne. W rezultacie dla ustalenia odszkodowania nie ma znaczenia, czy w dacie zatwierdzenia podziału nieruchomości, przedmiotowe działki spełniały warunki techniczne pozwalające na wybudowanie drogi. Nie chodzi przy tym o wybudowanie drogi (gdyż ta może być zrealizowana dużo później), ani o nadanie drodze określonej kategorii drogi publicznej, lecz o samo przeznaczenie gruntu pod drogę publiczną. Tymczasem wydzielenie działki pod drogę publiczną może nastąpić, gdy obszar działki jest przeznaczony pod taką drogę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a taka sytuacja zaistniała na gruncie niniejszej sprawy. Kluczowe znaczenie - w świetle uzasadnienia wyroku z dnia 13 grudnia 2018 r. jak i art. 98 ust. 1 u.g.n. - miało wyłącznie zbadanie, czy według planu projektowane gminne ciągi pieszo-jezdne stanowią drogi publiczne, przy czym organ związany był ustaleniami planu i nie mógł dokonywać wykładni sprzecznej z ich treścią. Nie był także uprawiony do weryfikacji ustaleń planu pod kątem ich zgodności z prawem i samodzielnej oceny, które z dróg wymienionych w § 6 ust. 1 ww. uchwały spełniają parametry drogi publicznej określone w rozporządzeniu Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie, gdyż kwestie te wykraczają poza zakres postępowania prowadzonego w trybie art. 98 ust.3 u.g.n.

Również powołany w skardze fakt ustanowienia na wydzielonych działkach o nr [...] i [...] służebności przechodu i przejazdu nie przesądza - w realiach niniejszej sprawy - o braku podstaw do uznania przedmiotowych działek za projektowaną drogę publiczną. Za chybiony uznać należy pogląd, że skoro działki miały należeć do kategorii dróg publicznych to ustanowienia takich służebności byłoby zbyteczne. W tym miejscu przypomnienia wymaga, że wprawdzie warunkiem podziału było ustanowienie służebności, ale tylko do czasu realizacji gminnych ciągów pieszo-jezdnych, co nie przeczy i nie niweluje zasadniczego celu wydzielenia działek o nr [...] i [...], którym było przeznaczenie ich pod drogi publiczne. Służebność miała zapewnić obsługę komunikacyjną pozostałych działek, ale tylko przez określony czas, tj. do czasu urządzenia drogi publicznej. To, że doszło po wydaniu decyzji podziałowej do obciążenia nieruchomości służebnością jest prawnie irrelewantne, gdyż sama służebność na tle badanej sprawy nie świadczy o niepublicznym charakterze drogi. Jak trafnie spostrzegł organ odwoławczy kwestie skuteczności i prawidłowości ustanowienia i dalszego istnienie służebności mogą być dochodzone co najwyżej przed sądem powszechnym, gdyż należą do prawa cywilnego.

Rację należy przyznać organowi II instancji, że skoro przedmiotowe działki zostały wydzielone pod projektowaną drogę publiczną – gminą, jako ciąg pieszo-jezdny w zarządzie gminy, to z mocy prawa przeszły na własność Gminy P.. Zgodnie bowiem z art. 98 ust 1 u.g.n. utrata własności działek wydzielonych pod drogi publiczne następuje ex lege z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Nie ma na nią wpływu ani dotychczasowy właściciel, ani organ orzekający o zatwierdzeniu podziału nieruchomości. Do zaistnienia skutku, o jakim stanowi art. 98 ust. 1 u.g.n., nie jest też konieczne dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Obowiązek ujawnienia w księdze wieczystej praw gminy, do działek gruntu wydzielonych pod drogę publiczną statuuje odrębnie przepis art. 98 ust. 2 u.g.n., jako konsekwencję ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział, która to kreuje nowy stan prawny w postaci odjęcia przysługującego właścicielowi prawa własności. Jednakże realizacja tego obowiązku nie warunkuje ustalenia odszkodowania, które jest jedynie wynikiem podziału nieruchomości celem wydzielenia działki pod drogę publiczną (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 maja 2021 r., sygn. akt I OSK 45/19, CBOSA). Wpis do księgi wieczystej ma w takiej sytuacji charakter deklaratoryjny, gdyż potwierdza tylko istniejące prawo. Z tych też względów przejście prawa własności do nieruchomości następuje niezależnie od tego, czy w księdze wieczystej dokonano wpisu, czy też nie. Znajduje to uzasadnienie w tym, że brak wystąpienia z wnioskiem o ujawnienie nowego wpisu przez jednostkę samorządu terytorialnego (a taka sytuacja zaistniała na tle badanej sprawy), nie blokuje możliwości przyznania odszkodowania w sytuacji gdy to gmina z mocy prawa z dniem uostatecznienia się decyzji zatwierdzającej podział stała się właścicielem wydzielonych pod drogę publiczną działek. Ujawnienie gminy w księdze wieczystej jako właściciela nie stanowi przesłanki ustalenia odszkodowania, a zatem nie jest okolicznością istotną dla sprawy, której wyjaśnienie i odniesienie się byłoby wymagane. Podobnie ocenić należy podniesione w skardze pozostałe okoliczności, tj. podejmowanie przez wnioskodawców w stosunku do spornych działek czynności właścicielskich po 2010 r., odczucia co do stanu prawnego nieruchomości czy sposobu rozumienia przez skarżącą i wnioskodawców treści decyzji podziałowej. Przyczyny braku objęcia przez Gminę we władanie nieruchomości nie mogą uniemożliwiać przyznania odszkodowania. To, że wnioskodawcy do momentu złożenia wniosku o wypłatę odszkodowania postępowali jak właściciele działek wydzielonych pod drogę publiczną i rozporządzali nimi jak swoją własnością, nie niweczy skutku prawnego w postaci przejścia prawa własności tych działek na Gminę z dniem, w którym decyzja podziałowa stała się ostateczną. Co więcej Gmina przeznaczając działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogi publiczne powinna liczyć się z tym, że w następstwie podziału nieruchomości działki takie przejdą z mocy prawa na jej rzecz. Powyższy skutek nie był przedmiotem rozstrzygnięcia decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, lecz następstwem jej wydania, a organ nie mógł wychodzić poza przesłanki wynikające z art. 98 ust. 1 i ust. 3 u.g.n., gdyż decyzja o wypłacie odszkodowania jest decyzją związaną.

W świetle powyższego – mając na uwadze zapisy planu miejscowego, jak i treść decyzji podziałowej – stwierdzić należy, że istniały podstawy do ustalenia odszkodowania za wydzielone działki nr o nr [...] i nr [...]. Wysokość tego odszkodowania również nie budzi żadnych zastrzeżeń, gdyż odpowiada wartości wydzielonych decyzja podziałową nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego w sporządzonym przez niego operacie szacunkowym z dnia [...] marca 2020 r.

Zdaniem Sądu, zgodzić należy się z organem odwoławczym, że operat szacunkowy jest logiczny i został wykonany rzetelnie oraz zgodnie z prawem. Rzeczoznawca określenie wartości nieruchomości poprzedził bowiem dokonaniem analizy rynku nieruchomości. Dla potrzeb wyceny przeanalizował nie tylko rynek obrotu prawem własności nieruchomości gruntowych z miejscowości T. i innych miejscowości z gminy P. i D., ale także rynek regionalny transakcji nieruchomości pod komunikację. Z uwagi na to, że na rynku regionalnym stwierdzono niewielką ilość transakcji nieruchomościami zakupionymi pod drogi publiczne (które dodatkowo nie były podobne do nieruchomości szacowanych, ani wystarczające do określenia ich wartości), zaś ceny gruntów pod drogi były zbieżne z cenami gruntów przyległych do dróg przeznaczonych pod zabudowę, rzeczoznawca przeprowadził analizę rynku lokalnego nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Wartość rynkową określono przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Autor operatu zastosował dopuszczalne prawem podejście (podejście porównawcze) oraz metodę wyceny (metoda korygowania ceny średniej), w sposób jasny i rzetelny przedstawił nieruchomości będące przedmiotem porównań z nieruchomością wycenianą, jak również wskazał na cechy rynkowe mające wpływ na wartość nieruchomości oraz wyliczył zakres współczynników korygujących. Co prawda do porównania przyjął nieruchomości o powierzchni mniejszej (tj. 469 m2 i 2200m2) niż nieruchomość wyceniona, jednakże ze względu na różnice w powierzchni wprowadzono stosowne poprawki, co pozostaje w zgodności z art. 153 ust. 1 u.g.n i § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Stosownie do tych przepisów podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej, a wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cech nieruchomości. Z powyższego wynika, że nieruchomość podobna nie może być utożsamiana z nieruchomością identyczną. Pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą więc występować różnice (np. co do powierzchni), a wówczas ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Dobór do szacowania nieruchomości podobnych nie budzi wątpliwości, gdyż rzeczoznawca przedstawił ich charakterystykę w tabeli zestawiając z nieruchomości wycenianą. Słusznie przy wyliczeniu wartości nieruchomości nie pomniejszył jej o koszty związane z ograniczonymi prawami rzeczowymi, skoro w przypadku służebności zostały one ustanowione po dacie wydania decyzji podziałowej, z kolei prawa użytkowania na rzecz dystrybutorów sieci, były ustanowione nieodpłatnie, a zatem nie miały wpływu na wartość nieruchomości. Mając powyższe na uwadze stwierdzić trzeba, że organ odwoławczy właściwie uznał operat szacunkowy za wiarygodny dowód w sprawie. Natomiast samo subiektywne przekonanie skarżącej Gminy zainteresowanej kwotą najniższego odszkodowania o nieprawidłowość sporządzonej w tym celu wyceny (zawyżeniu wartości nieruchomości), nie może stanowić o skutecznym podważeniu jej wiarygodności.

Podsumowując, w sprawie nie doszło do zarzucanego skargą naruszenia przepisów prawa materialnego czy prawa proceduralnego, gdyż organ odwoławczy na podstawie należycie zgromadzonego i ocenionego materiału dowodowego dokonał prawidłowych ustaleń w sprawie jak i właściwie zinterpretował oraz zastosował obowiązujące przepisy prawa. Sąd działając z urzędu również nie dostrzegł wad, które uzasadniałyby uchylenie kwestionowanego rozstrzygnięcia.

W tym stanie rzeczy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie skargę oddalił na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Odnośnie złożonego przez uczestnika postępowania wniosku o zasądzenie na jego rzecz od strony skarżącej kosztów postępowania, wskazać należy, że taki wniosek nie mógł być rozpoznany przez Sąd. Stosownie bowiem do art. 200, art. 201 i art. 202 ww. ustawy, zwrot kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw przed sądem administracyjnym pierwszej instancji przysługuje wyłącznie stronie skarżącej i to od organu, który wydał zaskarżony akt, w przypadku uchylenia zaskarżonej decyzji lub umorzenia postępowania z przyczyny określonej w art. 54 § 3 ww. ustawy. Przepisy te nie mają więc zastosowania do uczestników postępowania, a zatem bez względu na wynik sprawy, nie przysługuje im zwrot kosztów poniesionych w związku z udziałem w sprawie.