Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 1028/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2014-11-18 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98, art. 129 ust. 5 pkt 1, art. 130 ust. 1, art. 152 ust. 2, art. 153, art. 154
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: par. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Adam Matuszak Sędziowie Sędzia WSA Hanna Raszkowska Sędzia WSA Bogusław Jażdżyk (spr.) Protokolant St. sekretarz sądowy Grażyna Wojtyszek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 listopada 2014 r. sprawy ze skargi Gminy na decyzję Wojewody z dnia "[...]" nr"[...]" w przedmiocie odszkodowania za działkę oddala skargę. WSA/wyr.1 – sentencja wyroku


UZASADNIENIE

Z przekazanych Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Olsztynie akt sprawy wynika, że Starosta A decyzją z dnia "[...]", ustalił na rzecz W. Z. odszkodowanie w wysokości 108 427,00 zł (słownie: sto osiem tysięcy czterysta dwadzieścia siedem zł 00/100) za działkę gruntu położoną w obrębie Miasta A, oznaczoną na mapie i w rejestrze ewidencji gruntów nr "[...]" o pow. 0,1326 ha, dla której Sąd Rejonowy XII Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w A prowadzi księgę wieczystą, która przeszła z mocy prawa na własność Gminy Miasto A z dniem 28 czerwca 2012 roku na podstawie ostatecznej decyzji Burmistrza Miasta A z dnia "[...]" zatwierdzającej podział nieruchomości stanowiącej własność W. Z., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr "[...]" o pow. 3,3764 ha obręb m. A, dla której Sąd Rejonowy XII Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w A prowadzi księgę wieczystą A. Organ I instancji stwierdził, że operat szacunkowy będący podstawą rozstrzygnięcia w sprawie został sporządzony prawidłowo przez uprawnioną do tego osobę. Wszelkie zaś zastrzeżenia zostały przez biegłego wyjaśnione w toku postępowania w sposób nie budzący wątpliwości. Odszkodowanie za działkę zostało zatem ustalone w sposób prawidłowy.

Od decyzji Starosty odwołała się Gmina - Miasto A, reprezentowana przez Burmistrza Miasta A, zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie m.in. przepisów:

1) art. 7, 77, 107 § oraz art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez niewłaściwe i w sposób niepełny zebranie i rozpoznanie materiału dowodowego w sprawie, oraz przyjęcie za podstawę orzeczenia operatu szacunkowego, który w ocenie odwołującego powinien być na etapie postępowania przed organem I instancji poddany ocenie i weryfikacji,

2) art. 78 § 1 oraz art. 84 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez nie uwzględnienie wniosku odwołującego o dopuszczenie opinii kolejnego biegłego w celu ustalenia wysokości odszkodowania, w sytuacji gdy okoliczności sprawy tego wymagały,

3) art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i nie wzięcie pod uwagę przy ocenie ustalenia wysokości odszkodowania, kryteriów, które ją kształtują, a które są wskazane w przedmiotowej normie prawnej,

4) art. 6 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez naruszenie zasady praworządności, będące następstwem naruszenia powyższych przepisów.

Odwołujący wniósł o:

1) przeprowadzenie dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodu i materiału w sprawie poprzez dopuszczenie opinii kolejnego biegłego rzeczoznawcy w celu ustalenia wysokości odszkodowania ewentualnie o zlecenie przeprowadzenia tego postępowania organowi, który wydał zaskarżoną decyzję,

2) uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i orzeczenie co do istoty sprawy przez organ odwoławczy,

3) ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy, przy uwzględnieniu powyższego, organowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania.

Po rozpatrzeniu odwołania Wojewoda decyzją z dnia "[...]" utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Podniesiono, że w rozpoznawanej sprawie, podstawę ustalenia odszkodowania stanowi operat szacunkowy z dnia 20 marca 2014r. z określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej Gminy Miasto A położonej w A, w obrębie geodezyjnym A., powiat A, woj. A, oznaczonej w ewidencji gruntów numerem działki "[...]". Wskazano, że rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta A, zatwierdzonym uchwałą nr XXXVI/445/02 Rady Miejskiej z dnia 24 maja 2004 r., (Dz. U. Woj. Warmińsko-Mazurskiego nr 78 poz. 1166 z dnia 2 lipca 2002 r.) przedmiotowa działka została wydzielona z terenu leżącego w obszarze oznaczonym symbolami: T-4 zieleń izolacyjna, T-15 zabudowa usługowa, T-11 zabudowa jednorodzinna na działkach 400 – 1200 mkw., T-16 zabudowa jednorodzinna z działalnością gospodarczą, TK-11[D] ulice dojazdowe,TK-10[L] - na ulice lokalne, T-3 zieleń urządzona, K-6 korytarz ekologiczny, TK-13 główne ciągi piesze, T-14 główne trasy rowerowe. Użytek wg ewidencji gruntów - RIVa, RV. Zgodnie z decyzją Burmistrza Miasta z dnia "[...]" zatwierdzono podział nieruchomości oznaczonej jako działka nr "[...]". W wyniku podziału działka nr "[...]" została wydzielona na urządzenie drogi o parametrach ulicy klasy L. W ocenie organu drugiej instancji, operat szacunkowy z dnia 20 marca 2014 r., będący podstawą do ustalenia odszkodowania, spełnia warunki formalne, oparty jest na prawidłowych danych, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomość wycenianą z nieruchomościami porównawczymi.

Wojewoda wskazał, że strona nie przedstawiła żadnego kontroperatu wobec tego, na którym opierał się w swoim rozstrzygnięciu organ I instancji. Do odwołania został dołączony operat szacunkowy z 18 marca 2014 r. określający wartość rynkową nieruchomości gruntowej w celu ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości w wyniku podziału, nie może on jednak stanowić dowodu w przedmiotowej sprawie, gdyż został sporządzony do innego celu.

Skargę na ww. decyzję wywiodła Gmina Miasto A, wnosząc o uchylenie decyzji zapadłych w obydwu instancjach. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie przepisów postępowania w postaci:

- art. 7 K.p.a., art. 77 § 1 K.p.a., art. 80 k.p.a. i art. 84 K.p.a., polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, jego dowolnej ocenie oraz niepodjęciu wszelkich kroków zmierzających do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, w tym w szczególności niedostateczne zbadanie podstawowego dowodu w sprawie,

tj. operatu szacunkowego i nie wzięcie pod uwagę twierdzeń strony skarżącej dotyczących błędów w operacie, tj. błędnego dokonania obliczeń wyceny odszkodowania w operacie szacunkowym, a tym samym nie zarządzenie uzyskania od rzeczoznawcy kompletnego i wyczerpującego wyjaśnienia wskazywanych przez skarżącą wątpliwości, względnie nie zarządzenia z urzędu dokonania wyceny uzupełniającej, pomimo, iż z twierdzeń strony oraz z zebranej dokumentacji w sprawie taka konieczność zaistniała. Strona skarżąca wykazywała błędy dotyczące obliczenia trendu czasowego oraz m.in. wzięcie do badania metodą porównawczą, nieruchomości, które nie są podobne. Rzeczoznawca nie ustosunkował się właściwie do wskazywanych przez stronę skarżącą uchybień operatu.

- art. 8 K.p.a. i 107 § 3 K.p.a. poprzez nienależyte uzasadnienie zaskarżonej decyzji,

co uniemożliwia realizację zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa.

W szczególności organ nie odniósł się do wskazywanych w odwołaniu przez stronę skarżącą twierdzeń. Powyższe ma istotny wpływ na wynik sprawy.

- art. 9 K.p.a poprzez nienależyte i niewyczerpujące poinformowanie przez organ

skarżącej o okolicznościach faktycznych i prawnych, które miały wpływ na ustalenie

jej praw i obowiązków będących przedmiotem prowadzonego postępowania.

- art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji,

pomimo, iż doszło do naruszenia wskazywanych przepisów prawa. Organy dokonały

wadliwej oceny przedłożonego operatu szacunkowego.

-art. 6 K.p.a. poprzez naruszenie zasady praworządności, przejawiające się w naruszeniu w/w przepisów prawa.

Wskazano również na naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, a mianowicie § 55 ust. 1 i § 56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego oraz art. 4 pkt 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, polegające na bezpodstawnym przyjęciu, że operat szacunkowy został prawidłowo uzasadniony, mimo, iż w istotnym zakresie ograniczał się tylko do twierdzeń rzeczoznawcy majątkowego, niepopartych uzasadnieniem wyjaśniającym, m.in. jakie kryteria przy obliczaniu trendu czasowego biegły wziął pod uwagę, nie dokonano uzasadnienia obliczeń tego trendu, nie dokonano wyjaśnienia według jakiej metody selekcji rzeczoznawca wybrał spośród nieruchomości takie cechy, które wpływają istotnie na zróżnicowanie cen, nie dokonano procesu myślowego prowadzącego do określenia wartości nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, co do zasady podtrzymując stanowisko i argumentację zaprezentowane w zaskarżonym rozstrzygnięciu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył co następuje:

Na wstępie wyjaśnienia wymaga, iż sądowa kontrola działalności administracji publicznej ogranicza się do oceny zgodności zaskarżonego aktu lub czynności

z prawem. Wynika to z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U Nr 153, poz.1269 ze zmianami).

Sąd administracyjny, kontrolując zgodność zaskarżonego rozstrzygnięcia

z prawem, orzeka na podstawie materiału sprawy zgromadzonego w postępowaniu administracyjnym. Obowiązek dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz zebrania i wyczerpującego rozpatrzenia całego materiału dowodowego spoczywa na organie orzekającym, a sąd administracyjny nie może zastąpić organu administracji

w wypełnieniu tego obowiązku, ponieważ do jego kompetencji należy wyłącznie kontrola legalności rozstrzygnięcia administracyjnego. Oznacza to, że sąd administracyjny nie rozstrzyga merytorycznie o zgłoszonych przez stronę żądaniach,

a jedynie w przypadku stwierdzenia, iż zaskarżony akt został wydany z naruszeniem prawa, o którym mowa w art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U z 14 marca 2012 r., poz. 270 – zwanej w dalszym ciągu uzasadnienia jako p.p.s.a.) uchyla go lub stwierdza jego nieważność.

Nadto wskazania wymaga, iż sąd orzeka na podstawie akt sprawy

(art. 133 § 1 p.p.s.a.) nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Rozpoznając sprawę w świetle powołanych wyżej kryteriów Sąd doszedł

do przekonania, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja nie została podjęte z naruszeniem przepisów prawa, w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy.

Przedmiotem skargi w niniejszej sprawie jest decyzja Wojewody z dnia "[...]", którym to rozstrzygnięciem organ odwoławczy utrzymał w mocy decyzję Starosty A z dnia "[...]" ustalającą na rzecz W. Z., odszkodowanie w wysokości 108 427,00 zł (słownie: sto osiem tysięcy czterysta dwadzieścia siedem zł 00/100) za działkę gruntu o pow. 0,1326 ha, położoną w obrębie Miasta A, oznaczoną na mapie i w rejestrze ewidencji gruntów pod nr "[...]". Działka na podstawie art. 98 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651), przeszła na własność Gminy Miasto A. Zgodnie z ust. 1 ww. przepisu działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Stosownie do ust. 3 powołanego artykułu za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym działki a właściwym organem.

Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczeniu nieruchomości. Zgodnie z art. 129 ust. 5 pkt 1 tej ustawy Starosta wydaje decyzję o odszkodowaniu w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3.

W rozpatrywanym przypadku nie budzi wątpliwości spełnienie przesłanek do ustalenia przez Starostę na rzecz J. Z. odszkodowania za działkę gruntu, która przeszła z mocy prawa na własność Gminy Miasto A z dniem 28 czerwca 2012 roku na podstawie ostatecznej decyzji Burmistrza Miasta A z dnia "[...]" zatwierdzającej podział nieruchomości stanowiącej własność W. Z., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr "[...]".

Kwestię sporną stanowi natomiast wysokość przyznanego odszkodowania. Strona skarżąca zarzuciła, że operat szacunkowy będący podstawą rozstrzygnięcia w sprawie jest w niewystarczający sposób uzasadniony co do tego: jakie kryteria przy obliczaniu trendu czasowego biegły wziął pod uwagę; nie dokonano też uzasadnienia obliczeń tego trendu; nie dokonano wyjaśnienia według jakiej metody selekcji rzeczoznawca wybrał spośród nieruchomości takie cechy, które wpływają istotnie na zróżnicowanie cen; nie dokonano procesu myślowego prowadzącego do określenia wartości nieruchomości.

Oceniając zasadność tego stanowiska zważyć należy, że cytowana ustawa o gospodarce nieruchomości reguluje sposób ustalania odszkodowania. Zgodnie z art. 128 i 134 tej ustawy zasadą jest, że wywłaszczenie następuje za odszkodowaniem odpowiadającym rynkowej wartości prawa. W myśl art. 130 ust. 1 omawianej ustawy w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Stosownie do art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód na okoliczność wartości nieruchomości, która jest podstawą określenia ceny.

Określanie wartości nieruchomości precyzuje rozdział 1 działu IV ww. ustawy.

W myśl jej art. 152 ust. 2, wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Zgodnie z art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Podejście dochodowe polega z kolei na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód. Podejście kosztowe polega zaś na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.

Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku zaś braku studium lub decyzji, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Kwestie szczegółowe związane z wyceną nieruchomości i sporządzaniem operatu szacunkowego reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Stosownie do § 36 ust. 4 tego rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważającej wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Podkreślenia wymaga, że rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Podobnie tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Żadne przepisy, ani ustawy, ani rozporządzenia nie nakładają na rzeczoznawcę obowiązku uzasadnienia wyboru podejścia i metody szacowania nieruchomości jak i doboru nieruchomości podobnych przyjętych do wyceny.

Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (zob. wyrok NSA z 24 listopada 2011 r., II OSK 1705/10).

Na tym tle, zwłaszcza w świetle art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie budzi wątpliwości Sądu, że rzeczoznawca majątkowy cieszy się szeroką swobodą, ustanowioną z woli ustawodawcy. Nie może być ona ograniczana bez uzasadnienia, a środki podważania opinii zostały uregulowane wprost w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rzeczona swoboda powinna być przy tym uwzględniania przy analizie wydanej przez organ decyzji, opartej na opinii rzeczoznawcy, w szczególności oceny zgodności jej z przepisami określającymi postępowanie wyjaśniające.

Należy mieć na uwadze, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie do szacowania nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Podobnie ustawowy zakres kontroli legalności rozstrzygnięć administracyjnych przypisany sądowi administracyjnemu nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego, jakie składają się na sporządzony w danej sprawie operat szacunkowy.

W ocenie Sądu sporządzona w sprawie opinia rzeczoznawcy majątkowego odpowiada prawu. Nie doszło do przekroczenia przez biegłego rzeczoznawcy swobody, którą przyznał mu ustawodawca. Znajdująca się bowiem w aktach opinia sporządzona została zgodnie z wymogami cytowanych wcześniej przepisów. Operat zawiera wszystkie niezbędne elementy, nie sposób też dopatrzeć się w nim jakichkolwiek braków. W tym kontekście zarzuty skarżącej mają walor jedynie polemiczny.

Godzi się spostrzec w szczególności, że żaden przepis nie wskazuje, aby rzeczoznawca majątkowy przy sporządzaniu opinii miał obowiązek zbadać wszystkie lub większość transakcji podobnych zawartych w tym samym czasie na określonym rynku. Rzeczoznawca korzysta we wskazanym zakresie ze wspomnianej swobody, jakkolwiek wybrana próba musi odpowiadać prawu i być relewantna, co w ocenie Sądu ma miejsce w realiach niniejszej sprawy. Podobnie w granicach opisanej swobody mieści się wybór działek do zastosowania metody porównawczej.

Na gruncie niniejszej sprawy rzeczoznawca wskazał w operacie, że przy obliczeniu wartości rynkowej nieruchomości zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Biegły wyjaśnił, że uwzględniając obowiązujące przepisy oraz liczbę nieruchomości drogowych położonych na terenie gminy A i gmin porównywalnych, wartość rynkową gruntu określił według aktualnego sposobu użytkowania. Analizą objęto rynek lokalny obejmujący obszar miasta A. Jednak ze względu na brak dostatecznej ilości danych transakcyjnych, obszar badań

rozszerzono do gmin porównywalnych - obszar miasta B. Do analizy biegły przyjął nieruchomości podobne do przedmiotu wyceny i porównał je z szacowaną nieruchomością pod względem cech rynkowych wpływających na różnice ich wartości. Wzięto pod uwagę takie cechy jak: położenie, atrakcyjność lokalizacji; sąsiedztwo i otoczenie; możliwości alternatywnego wykorzystania; kształt i wielkość działki; uzbrojenie i dostęp do drogi (operat szacunkowy, akta adm., k – 126). Jednocześnie biegły wyjaśnił, że przyjęte do bazy nieruchomości na podstawie, których dokonano obliczeń są pod względem położenia, atrakcyjności lokalizacji, sąsiedztwa i otoczenia oraz możliwości alternatywnego wykorzystania bardzo podobne. Przyjęte do bazy nieruchomości różnią się między sobą tylko dwiema cechami: kształtem i wielkością działki i cechą uzbrojenia oraz dostępem do drogi. W procesie szacowania rzeczoznawca majątkowy dokonał także określenia trendu czasowego, który ustalił na poziomie 29,10% (trend roczny). Bez wątpienia trend ten znajduje swoje odzwierciedlenie w przeprowadzonej analizie i wyliczeniach zamieszczonych w operacie (strona 12 operatu szacunkowego, akta adm., k. - 129) i w związku z tym Sąd nie ma podstawy do jego podważenia. Dlatego też zarzuty strony w tym zakresie są niezasadne.

Strona skarżąca nie przedstawiła również żadnego kontroperatu. Powołała się wprawdzie na operaty szacunkowe, które jednak zostały sporządzone dla innych celów (ustalenie opłaty adiacenckiej). Zgodzić się należy z organem odwoławczym, że w załączonym do odwołania operacie szacunkowym z dnia 18 marca 2014r. przyjęte do porównywania nieruchomości budzą wiele wątpliwości, gdyż zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW), Notą Interpretacyjną Nr 1, do porównania należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartości nieruchomości. Wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia. Zgodnie zaś z operatem szacunkowym z 18.03.2014 r., wartość rynkową nieruchomości określono na dzień 18.03.2014r., a nieruchomości podobne, które zostały przyjęte do porównania i były przedmiotem sprzedaży według transakcji zawartych w latach 2010 - 2013. Dlatego też wspomniany operat, na który powołała się strona skarżąca jest nieadekwatny do wyceny spornego gruntu i nie można za jego pomocą skutecznie podważyć operatu szacunkowego, będącego podstawą rozstrzygnięcia o odszkodowaniu w niniejszej sprawie.

Postępowanie organów w sprawie było wystarczające do wyjaśnienia wszystkich istotnych dla sprawy okoliczności. Uzasadnienie rozstrzygnięć zapadłych w obydwu instancjach nie budzi wątpliwości. Analiza postępowań prowadzonych przez organy prowadzi do wniosku, że kluczowy dla sprawy dowód w postaci operatu szacunkowego spornej działki był poddany dokładnej analizie. Wszelkie zaś wątpliwości i zarzuty zgłaszane przez strony były poddawane weryfikacji. Przed organem I instancji przeprowadzona została rozprawa, na której zeznawał biegły (akta adm., k. – 154). Podał on na niej m.in., że wielkość działek nie ma wpływu na wartość nieruchomości. Ponadto rzeczoznawca w toku postępowania administracyjnego składał wyjaśnienia odnoszące się do zarzutów Gminy Miasto A w formie pisemnej. W piśmie z dnia 7 maja 2014r. wyjaśnił na przykład, że przyjęcie tak dużej wagi dla cechy - uzbrojenie i dostęp do drogi, nie wpłynęło na wzrost średniej arytmetycznej cen skorygowanych, a przeciwnie wpłynęło na zmniejszenie średniej arytmetycznej cen skorygowanych z 93,94 zł/m kw. do 81,77 zł/m kw.. Tym samym oszacowana wartość nie wynosi 124.564,00 zł, a 108.427,00 zł (akta adm., k. – 165).

Reasumując, zarzuty strony skarżącej odnoszące się do naruszenia przepisów procesowych, a także wskazujące na nieprawidłowe sporządzenie operatu szacunkowego w sprawie, nie zasługują na uwzględnienie. W ocenie Sądu odszkodowanie ustalone na rzecz poszkodowane zostało wyliczone w sposób prawidłowy i zgodny prawem. Trzeba mieć również na uwadze, że rzeczone odszkodowanie musi mieć walor odszkodowania słusznego w rozumieniu art. 21 ust. 2 Konstytucji RP i takim ono na gruncie rozpoznawanej sprawy jest.

Mając powyższe na względzie Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.