Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 893/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2014-03-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 128 ust. 1, art. 130 ust. 2
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: par. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Dnia 19 marca 2014 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski (spr.) Sędziowie Sędzia NSA Anna Stępień Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska Protokolant Specjalista Marcelina Chmielecka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 marca 2014 roku sprawy ze skargi Gminy S. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za zajętą z mocy prawa nieruchomość - oddala skargę. LS


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] nr [...] Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość.

Jak wynika z akt sprawy wnioskiem z dnia 4 lipca 2011 r. A sp. z o.o. z/s w Z., wystąpiła o ustalenie odszkodowania za nieruchomość położoną w obrębie Z., gm. S. oznaczoną jako działki nr 259/3 o pow. 0,0486 ha i nr 259/5 o pow. 0,0719 ha. Przedmiotowa nieruchomość, zgodnie z art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przeszła z mocy prawa na własność Gminy S. w dniu 23 kwietnia 2011 r. na podstawie decyzji Wójta Gminy S. nr [...] z dnia [...] w wyniku wydzielenia działki gruntu pod drogę publiczną - gminną, której podział został dokonany na wniosek właściciela. Przywołane działki powstały z podziału działki nr 259/2 o pow. 0,39 ha, stanowiącej własność A Sp. z o.o. z/s w Z. We wniosku podniesiono, że działki gruntu wyłączone pod drogę publiczną pomniejszyły efektywny teren sprzedaży nieruchomości i spowodowały po stronie właściciela nieruchomości szkodę materialną jaką oszacowano na kwotę w wysokości 85.000 zł. Ponadto nadmieniono, że poniesiono koszty związane z czynnościami geodety, który wykonał prace mające na celu podział działek, w tym na rzecz Gminy. W związku z tym wniesiono o odpowiednie ujęcie w przyznanym odszkodowaniu poniesionych kosztów według ogólnie przyjętych stawek za prace tego samego rodzaju.

Starosta[...], wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, decyzją z dnia 16 stycznia 2012 r. orzekł o ustaleniu odszkodowania za przedmiotową nieruchomość w wysokości 12.653,00 zł, o jego przyznaniu A sp. z o.o. z/s w Z. oraz o zobowiązaniu Wójta Gminy S. do jego wypłaty na rzecz podmiotu uprawnionego jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna, wskazując jednocześnie, że do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego.

Odwołanie od decyzji złożyło A Sp. z o.o. z/s w Z., zdaniem której wywłaszczenie zostało wykonane z naruszeniem praw i bez odpowiedniego odszkodowania. Strona wniosła o zasądzenie odszkodowania zgodnie z wartością rynkową nieruchomości przyległych, w cenie nie niższej niż 42 zł/m² gruntu.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Organ uznał, że przy wycenie nieruchomości zajętej pod drogę w pierwszej kolejności należy wartość rynkową nieruchomości ustalić przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Podniósł, że mimo, iż, co wynika z operatu, odnotowano na rynku lokalnym transakcje dotyczące nieruchomości drogowych, rzeczoznawca wycenił przedmiotową nieruchomość w oparciu o 12 transakcji dotyczących nieruchomości pod budownictwo jednorodzinne, zagrodowe i obsługi rolnictwa, pomijając nieruchomości drogowe. Zwrócił uwagę na błędną interpretację § 26 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109).

Starosta [...] rozpatrując sprawę ponownie decyzją z dnia [...] nr [...] , na podstawie art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 5 pkt 1 i pkt 2, art. 130, art. 132 ust. 1a, 2 i 5, art. 134 w związku z art. 98 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) oraz art. 104 k.p.a., orzekł o ustaleniu odszkodowania za przedmiotową nieruchomość w wysokości 26.209,00 zł, o jego przyznaniu na rzecz A Sp. z o. o. z/s w Z., oraz o zobowiązaniu Wójta Gminy S. do jego wypłaty na rzecz podmiotu uprawnionego jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna, określając, że do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego. Organ wyjaśnił, że przeprowadzone w czerwcu 2011 r. rokowania pomiędzy właścicielem a Wójtem Gminy S. nie doprowadziły do uzgodnienia wysokości odszkodowania. Wobec braku porozumienia organ na wniosek właściciela wszczął postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia i wypłacenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Operat szacunkowy z dnia 15 grudnia 2012 r. określający wartość rynkową własności przedmiotowej nieruchomości gruntowej nr 259/3 i nr 259/5 został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego F. Ś. na kwotę 26.209,00 zł, tj. 21,75 zł/m² gruntu. Wartość rynkową prawa własności gruntu określono w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Wartość praw do nieruchomości określono na dzień 15 grudnia 2012 r., a datą na którą uwzględniono stan nieruchomości to dzień 5 kwietnia 2012 r. tj. stan nieruchomości w dniu wydania decyzji zatwierdzającej podział. Sąsiedztwo nieruchomości będącej przedmiotem operatu stanowią tereny zabudowane, budownictwo jednorodzinne i zagrodowe oraz tereny obsługi gospodarki rolnej i hodowlanej oraz tereny upraw polowych od strony północnej. Wydzielone działki stanowią odcinek drogi gminnej długości 120 m i szerokości 10 m łączący gospodarstwa z drogą Z – G. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym przez Radę Gminy S. Uchwałą Nr XXIV/177/06 z dnia 24 maja 2006 r., działki znajdują się na terenie przeznaczonym pod projektowaną publiczną drogę gminną. Przedmiotem badania objęto rynek transakcji drogowych - akty notarialne, z rynku lokalnego gmin powiatu [...] w okresie ostatnich dwóch lat. Ponadto, podniósł, że brak transakcji nieruchomości drogowych zlokalizowanych w miejscowości czy na terenie gminy położenia nieruchomości wycenianej, nie uprawnia do pominięcia innych transakcji nieruchomości drogowych z rynku lokalnego. Zaznaczył, że w toku postępowania Wójt został poinformowany o możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym i możliwości złożenia dodatkowych wniosków, nie wnosił jednak zastrzeżeń do operatu. Wnioskodawca z kolei po zapoznaniu się z operatem szacunkowym z dnia 15 grudnia 2012 r. nie wniósł do niego zastrzeżeń oraz zaakceptował wynikającą z niego wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości ustaloną przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Organ wskazał jednak, że żądanie ujęcia w przyznanym odszkodowaniu szkody materialnej za nieuzyskane z tytułu sprzedaży 85.000 zł. oraz kosztów związanych z czynnościami geodety, który wykonał prace mające na celu podział działek, w tym na rzecz Gminy nie zasługują na uwzględnienie. Ustawa o gospodarce nieruchomościami odnosi się bowiem do wartości nieruchomości, a nie do powstałych w związku z wywłaszczeniem szkód, jakie ewentualnie poniosą dotychczasowi właściciele. Zdaniem organu utrata dochodów z nieruchomości i spodziewanych zysków nie są objęte dyspozycją art. 128 ustawy o gospodarce nieruchomościami

Odwołanie od decyzji złożył Wójt Gminy S. Odwołujący wniósł o uchylenie decyzji organu I instancji w całości i orzeczenie co do istoty sprawy w przedmiocie ustalenia odszkodowania dla A. sp. z o.o. w Z. za przedmiotową nieruchomość w wysokości 12 653 zł według wartości rynkowej ustalonej w pierwszej wycenie rzeczoznawcy majątkowego F. Ś. z dnia 25 listopada 2011 r., ewentualnie o uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Zdaniem strony odwołującej się przyjęta przez rzeczoznawcę metoda w efekcie doprowadziła do ustalenia jak najbardziej właściwej wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej. W sprawie zaistniała natomiast okoliczność braku możliwości określenia wartości nieruchomości wycenianej z uwzględnieniem cen transakcyjnych w nieruchomościach drogowych, bo takich transakcji nadających się do porównania nie było.

Wspomnianą na wstępie decyzją z dnia [...] nr [...] Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Organ wskazał, że przesłankami warunkującymi ustalenie w trybie administracyjnym odszkodowania są zatem: nabycie z mocy prawa przez gminę własności tych działek oraz brak uzgodnienia odszkodowania w drodze porozumienia pomiędzy zainteresowanymi. Wyjaśnił, że w sprawie uwzględniono treść § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), zgodnie z którym w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Analizą objęto rynek transakcji drogowych - akty notarialne, z rynku lokalnego gmin powiatu [...] w okresie ostatnich dwóch lat. Odnotowano transakcje nieruchomościami "drogowymi" w dwóch gminach graniczących z gminą S.

o podobnych uwarunkowaniach ekonomicznych rynków. W wyniku analizy 15 transakcji wybrano 7, które posłużyły do zbudowania modelu wyceny, dla metody porównywania parami. Nie uwzględniono transakcji z cenami jednostkowymi skrajnymi (niskie i wysokie). Ze zbioru transakcji do wyceny przyjęto trzy nieruchomości jako porównawcze. Średnia wartość rynkowa 1 m² wyniosła 21,75 zł/m², wobec czego szacunkowa wartość rynkowa dz. nr 259/3 o pow. 486 m² jako prawa własności wyniosła 10.571,00 zł (21,75 zł/ m² x 486 m² = 10.570,5 zł). Z kolei wartość dz. nr 259/5 o pow. 719 m² wyniosła 15.638,00 zł (21,75 zł/m² x 719 m² = 15.638,00 zł). Stąd łączna wartość prawa własności nieruchomości gruntowej wyniosła 26.209,00 zł. Z wyjaśnień rzeczoznawcy wynika, że wyceniając przedmiotową nieruchomość w pierwszej kolejności należało uwzględnić rynek nieruchomości "drogowych". Ceny nieruchomości zdeterminowane są przez ich cechy, stąd do wyceny przyjęto cztery cechy podstawowe różnicujące ceny jako spójne i właściwe dla zbioru nieruchomości uznanych za podobne oraz dla nieruchomości wycenianej. Organ odwoławczy podzielił stanowisko organu I instancji, że analizowany operat szacunkowy może być użyty do celu dla jakiego został sporządzony. Uznał, że w opiniowanym operacie rzetelnie i odpowiednio dla celu wyceny opisano stany nieruchomości oraz przeznaczenie. Należycie sprecyzowano i sformułowano także cel wyceny oraz jego zakres. Daty istotne dla procesu wyceny również przyjęto prawidłowe. Przedstawiono wybór odpowiedniej metodyki i techniki wyceny. Załączono i podano w treści operatu dane wykorzystane w procesie szacowania. Nadto, zamieszczono stosowne klauzule i oświadczenia potwierdzające dokonanie wyceny zgodnie z przepisami prawa.

W skardze na powyższą decyzję Wójt Gminy S. zarzucił naruszenie przepisów prawa poprzez niewłaściwe zastosowanie i błędną wykładnię regulacji zawartych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 czerwca 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego, a także naruszenie przepisów postępowania, a w szczególności art. 7 i art. 80 k.p.a., w sposób mogący mieć wpływ na wynik postępowania, poprzez niewłaściwą ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego. Wójt wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty [...]. W uzasadnieniu skargi podniósł, że operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania nie powinien stanowić podstawy do ustalenia odszkodowania, bowiem został sporządzony w sposób nieprawidłowy. W ocenie Wójta "transakcje drogowe nie powinny być wzięte do porównania jako że, pomimo że są to transakcje dotyczące nieruchomości uzyskiwanych pod drogi, to jednak nie są one absolutnie porównywalne z tą będącą źródłem niniejszego sporu". Poza tym zdaniem skarżącego rzeczoznawca majątkowy błędnie skorygował wartość nieruchomości biorąc pod uwagę lokalizację, obecność infrastruktury technicznej, sąsiedztwo, wielkość działki, natomiast pominął przy korekcie "dostępność komunikacyjną drogi". Zdaniem Wójta Gminy S. w sprawie należało zastosować 36 ust. 4 zdanie pierwsze rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wskazującego, że w razie braku możliwości określenia wartości nieruchomości przy uwzględnieniu cech transakcyjnych nieruchomości drogowych, wartość nieruchomości określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Dodatkowo skarżący wskazał, że do porównania wzięto transakcje nieruchomościami położonym od 12 do 16 km od nieruchomości wycenianej, które dotyczyły gruntów pozyskiwanych pod przebudowę drogi krajowej.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji. W ocenie organu operat szacunkowy może być użyty do celu dla jakiego został sporządzony. Podzielił stanowisko Starosty, że rzeczoznawca majątkowy wyceniając nieruchomość mógł brać pod uwagę transakcje z rynku lokalnego. Zdaniem organu prawidłowo również dokonano korekty wartości nieruchomości przy uwzględnieniu właściwych cech.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Zgodnie z brzmieniem art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola wspomniana sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (§ 2).

Sąd administracyjny, uwzględniając skargę, uchyla zaskarżony akt w całości albo części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa, dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub też inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Jeżeli natomiast zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub innych przepisach - stwierdza nieważność orzeczenia w całości lub części. Stwierdzenie wydania aktu z naruszeniem prawa wchodzi zaś w grę, o ile zachodzą przyczyny, określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub innych przepisach (art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz.U. z 2012r., poz. 270 ze zm., powoływanej dalej jako p.p.s.a.).

Po myśli art. 134 § 1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.).

Przedmiotem kontroli tut. sądu stała się decyzja Wojewody [...] utrzymująca w mocy decyzję Starosty [...] o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działki nr 259/3 i 259/5 położone w obrębie Z., gm. S. Stan faktyczny sprawy jest bezsporny. Wskazane powyżej działki powstały w wyniku podziału nieruchomości nr 259/2, stanowiącej własność A Sp. z o.o. z/s w Z. i zostały przejęte pod drogę gminną. Strony (dotychczasowy właściciel i gmina) nie doszły do porozumienia co do wysokości odszkodowania w drodze rokowań, wobec czego na wniosek dotychczasowego właściciela przeprowadzono postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia odszkodowania. Kwestią sporną jest natomiast wysokość odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną w trybie ustawy z dnia z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 ze zm., powoływana także jako ustawa lub u.g.n.).

W pierwszej kolejności wskazać należy, że w myśl art. 128 ust. 1 oraz art. 130 ust. 2 ustawy wywłaszczenie nieruchomości następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw, zaś ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 ustawy). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 ustawy).

W myśl art. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi sporządzając operat szacunkowy.

Stosownie do uregulowania zawartego w art. 156 ust. 1 rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy. Na podstawie delegacji zawartej w treści art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami Rada Ministrów rozporządzeniem z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określiła sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej: rozporządzenie).

Zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba, że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Słusznie zatem zauważył Wojewoda [...] że wyżej wymieniony przepis nakazywał rzeczoznawcy majątkowemu, przy wycenie spornej nieruchomości, w pierwszej kolejności uwzględnić transakcje gruntami nabywanymi pod budowę dróg publicznych, a dopiero stwierdzenie braku na rynku takich transakcji upoważniało rzeczoznawcę do przyjęcia przy porównaniu transakcji nieruchomościami tych o przeznaczeniu odpowiadającemu przeznaczeniu gruntów przyległych. Interpretacja § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. nie budzi wątpliwości w orzecznictwie sądów administracyjnych. Zasadą w określaniu wartości rynkowej gruntów przejętych lub zajętych pod drogi publiczne jest stosowanie podejścia porównawczego przy uwzględnieniu cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, a wyjątkiem ust. 2 § 36 rozporządzenia i tylko wówczas, gdy na rynku nie było transakcji dotyczących gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne (por. wyrok NSA z dnia 19 kwietnia 2013 r. sygn. akt I OSK 2065/11, wyrok NSA z dnia 1 marca 2013 r. sygn. akt I OSK 1793/11, wyrok NSA z dnia 23 stycznia 2013 r. sygn. akt I OSK 2674/12, dostępne na www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Co istotne, rzeczoznawca nie jest ograniczony wyborem transakcji z terenu danej miejscowości, dokonuje on analizy rynku lokalnego, rozumianego jako obszar gminy lub powiatu (por. wyrok NSA z dnia 22 maja 2012 r. sygn. akt I OSK 701/11, dostępny na www.orzeczenia.nsa.gov.pl)

W przedmiotowej sprawie nie budzi zastrzeżeń, że na rynku lokalnym (w tym wypadku na obszarze kilku gmin powiatu[...]), wbrew opinii strony skarżącej, odnotowano kilkanaście transakcji nieruchomościami drogowymi (15). Spośród nich rzeczoznawca wybrał 7 podobnych nieruchomości (odrzucając ceny jednostkowe skrajne) i przy prawidłowym zastosowaniu metody porównawczej dokonał oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. W operacie szacunkowym rzeczoznawca wyjaśnił sposób doboru nieruchomości porównywanych (zbliżone parametry funkcyjne i lokalizacyjne), ich przeznaczenie, wielkość oraz kształtujące się ceny. Określając wartość działek na dzień sporządzenia wyceny tj. 15 grudnia 2012 r., biegły prawidłowo uwzględnił też stan i przeznaczenie nieruchomości z daty podziału (5 kwietnia 2011 r.). Ostatecznie wyliczył, w oparciu o dane rynkowe, że ceny nieruchomości podobnych kształtują się na wysokości 18,00 – 36,58 zł/m², wobec czego cenę nieruchomości szacowanej wyliczył na kwotę 21,75 zł/m², co łącznie dało kwotę 26 209 zł za całą nieruchomość. Operat szacunkowy spełnia ponadto wszystkie warunki formalne wynikające z § 56 rozporządzenia. Jego autor zastosował właściwe przepisy prawa oraz przedstawił sposób dokonania wyceny, określił m.in. przedmiot i zakres wyceny, jego cel, podstawę formalną oraz źródło danych o nieruchomości, wskazał rodzaj określanej wartości, wybór podejścia, metodę i technikę szacowania oraz wyniki wyceny wraz z uzasadnieniem.

Organy administracji przeprowadziły z kolei analizę danych zawartych w operacie i dokonały oceny wiarygodności i wartości dowodowej sporządzonej opinii, uznając ją za pełnowartościowy dowód dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą nieruchomość.

Za prawidłowe uznać należy także stanowisko organów, wedle którego ustalone odszkodowanie nie uwzględnia kosztów związanych z podziałem nieruchomości czy ewentualnie utraconych korzyści, które właściciel nieruchomości mógłby osiągnąć, gdyby nadal władał gruntem. Odszkodowanie przyznawane na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami odpowiada bowiem jedynie wartości nieruchomości, a pozostałe roszczenia odszkodowawcze związane z nieruchomością mogą być dochodzone tylko w postępowaniu cywilnym przed sądem powszechnym (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 13 października 2011 r. sygn. akt I SA/Wa 1568/11, dostępny na www.orzeczenia.nsa.gov.pl).

W odniesieniu do zarzutów skargi wskazać należy, że nie znajdują one poparcia w zgromadzonym materialne dowodowym. Co więcej, strona skarżąca, mimo możliwości zapoznania się z materiałem sprawy, nie wnosiła zastrzeżeń do sporządzonego operatu szacunkowego z dnia 15 grudnia 2012 r., który stanowił podstawę wydanych w sprawie rozstrzygnięć. Wójt Gminy S. na poparcie swoich twierdzeń nie przedstawił nadto na etapie postępowania administracyjnego kontroperatu, nie poddał też operatu sporządzonego w sprawie ocenie organizacji rzeczoznawców (art. 157 u.g.n.).

W ocenie sądu zaskarżona decyzja jest prawidłowa, a przedstawiona przez organ w uzasadnieniu wykładnia przepisów prawa oraz przytoczona argumentacja zasługują na akceptację. Wskazane w skardze uchybienia nie stanowią naruszenia prawa materialnego ani naruszenia przepisów postępowania mogącego mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Mając na uwadze powyższe, skargę jako pozbawioną uzasadnionych podstaw należało oddalić na podstawie art. 151 p.p.s.a.

d.j.