Wyrok WSA w Gorzowie Wlkp., sygn. akt II SA/Go 733/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp.
Data orzeczenia: 2010-12-02 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. a oraz lit. c
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art.2 ust.4 pkt 2
journal: Dz.U. 2006 nr 156 poz 1118
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity
article: art.3, art. 18, art. 19, art. 21, art.22
journal: Dz.U. 2000 nr 80 poz 903
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.
article: art.7, art. 77, art. 107 § 3
journal: Dz.U. 1960 nr 30 poz 168
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Michał Ruszyński Sędziowie Sędzia WSA Aleksandra Wieczorek (spr.) Sędzia WSA Maria Bohdanowicz Protokolant st. sekr. sąd. Agata Przybyła po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 grudnia 2010 r. sprawy ze skargi H.D. i R.D. na decyzję Wojewody z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie odmowy zatwierdzenia projektu budowlanego oraz udzielenia pozwolenia na budowę I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty Powiatu z dnia [...]r., nr [...], II. stwierdza, że decyzje określone w punkcie I wyroku nie podlegają wykonaniu, III. zasądza od Wojewody solidarnie na rzecz skarżących H.D. i R.D. 650 (sześćset pięćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Inwestorzy – H. i R.D. złożyli w dniu [...] marca 2010 r. wniosek o wydanie pozwolenia na budowę balkonu dla mieszkania nr 3 na I piętrze budynku położnego w [...], działka nr [...].

Jak wynika z wniosku dołączone do niego zostały: 4 egzemplarze projektu budowlanego, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nr [...] z [...] sierpnia 2007 r., decyzja Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków [...] z dnia [...] lipca 2009 r. oraz oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W oświadczeniu tym inwestorzy stwierdzili, iż uprawnieni są do dysponowania na cele budowlane działką nr ewid. [...], które to prawo wynika ze współwłasności wskazanej nieruchomości z Gminą, G.P. oraz R.D. i J.D.. W treści oświadczenia powołali się na uchwałę z dnia [...] lipca 2008 r. Nr [...] Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w [...] oraz zgodę Przedsiębiorstwa [...] Spółka z o.o..

Po wszczęciu postępowania, pismem z dnia [...] kwietnia 2010 r., G.P. i J.D. oświadczyli, iż nie wyrażają zgody na budowę balkonu ze względu na "brak podjętej uchwały wspólnoty na budowę balkonu uwzględniającej jej wymiary". Wywodzili iż z projektu budowlanego wynika, że balkon będzie się znajdował w odległości 1,61 m od granicy z działką sąsiednią,co jest niezgodne z rzeczywistymi wymiarami, natomiast drzwi balkonowe planowane są w miejscu otworu okiennego usytuowanego w odległośćc 118 cm wobec czego sam balkon znajdował się będzie w odległości 61 cm od granicy z działką sąsiednią, nie zostanie zatem zachowana wymagana odległość 150 cm od działki sąsiedniej. Ich zdaniem brak zgody wszystkich współwłaścicieli oraz błędny projekt budowlany uzasadniają wydanie decyzji odmownej.

Decyzją z dnia [...] maja 2010 r. nr [...] Starosta odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego oraz udzielenia H. i R.D. pozwolenia na budowę balkonu dla mieszkania nr 3 na I piętrze budynku mieszkalnego przy ul. [...], działka nr [...].

W uzasadnieniu organ wywiódł, iż z załączonego do wniosku o wydanie pozwolenia projektu budowlanego wynika, że obejmuje on rozbudowę budynku mieszkalnego przy ul. [...], działka nr [...], polegającą na budowie na ścianie frontowej tego obiektu od strony zachodniej, balkonu dla mieszkania nr 3 na I piętrze. Tym samym zakres prac przewiduje wykonanie robót budowlanych związanych z ingerencją w części wspólne nieruchomości, co z uwagi na liczbę lokali w budynku (poniżej siedmiu) wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Wskazał, iż pismem z dnia [...] kwietnia 2010 r. G.P. oraz J.D. i R.D. oświadczyli, iż nie wyrażają zgody na powyższe prace ze względu na brak podjętej uchwały wspólnoty na budowę balkonu uwzględniającej jego wymiary zatem złożone przez inwestorów oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane zgody współwłaścicieli jest niezgodne z prawdą, gdyż już w poprzednim postępowaniu w tejże sprawie prowadzonym przez Starostwo z dnia [...] lipca 2009 r. skorzystali z przysługującego im prawa i wnieśli uwagi dotyczące braku uzgodnień ze współwłaścicielami wymiarów projektowanego balkonu. Starosta uznał, iż w zaistniałej sytuacji inwestorzy, mimo złożonego oświadczenia z dnia [...] marca 2010 r., nie dysponują jednak przedmiotową nieruchomością na cele przewidziane w dokumentacji budowlanej. Pozostali współwłaściciele nieruchomości złożyli bowiem w dniu [...] kwietnia 2010 r. sprzeciw w sprawie budowy balkonu dla lokalu nr 3 na I piętrze w budynku położonym w [...]. Zatem złożone przez inwestorów oświadczenie zostało skutecznie podważone.

Odwołanie od wyżej wymienionej decyzji wnieśli inwestorzy zarzucając organowi naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, tj. art. 28 ust. 2 w zw. z art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane poprzez nieuzasadnione przyznanie przymiotu strony postępowania G.P. oraz J. i R.D., co nastąpiło mimo zaniechania ustalenia obszaru oddziaływania obiektu, art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego poprzez nieuzasadnione przyjęcie, iż do wydania pozwolenia na wykonanie robót objętych wnioskiem skarżących z dnia [...] marca 2010r. wymagana jest zgoda pozostałych współwłaścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych pomimo, iż balkon przylegający do lokalu mieszkalnego inwestorów, stanowi przedmiot ich odrębnej własności i służy do ich wyłącznego użytku, a więc nie stanowi części wspólnej nieruchomości. Odwołujący zarzucili też naruszenie art. 7 ustawy – Kodeks postępowania administracyjnego poprzez dokonanie ustaleń faktycznych pozostających w sprzeczności ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym, w tym z uchwałą nr [...] Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia [...] lipca 2008 r. oraz art. 107 § 3 Kpa poprzez zaniechanie wskazania w treści uzasadnienia decyzji faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów na których się oparł oraz przyczyn, dla których innym dowodom odmówili wiarygodności i mocy dowodowej, a w zakresie uzasadnienia prawnego – zaniechanie wyjaśnienia podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Nadto H. i R.D. zarzucili organowi naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali poprzez jego błędną wykładnię polegającą na stwierdzeniu, iż balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności stanowi część wspólną nieruchomości oraz art. 61 ustawy – Kodeks cywilny poprzez przyjęcie, iż skuteczne jest odwołanie oświadczenia woli złożonego innej osobie po dojściu do adresata pierwszego oświadczenia woli. Podnosząc wskazane zarzuty inwestorzy wnieśli o uchylenie decyzji organu I instancji oraz zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę względnie przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Wojewoda decyzją nr [...] z dnia [...] sierpnia 2010 r. utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

Uzasadniając swe rozstrzygnięcie organ odwoławczy wskazał, iż art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane ( tekst jednolity: Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.) stanowi, że pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zatem warunkiem koniecznym do uzyskania pozwolenia na budowę jest złożenie oświadczenia o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W przypadku gdy, roboty budowlane dotyczą części wspólnych budynku, w którym liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają – stosownie do art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ( tekst jednolity : Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). - odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Zgodnie natomiast z art. 199 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny ( Dz.U. z 1964 r. Nr 9, poz. 59 ze zm.) do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Z kolei brak takiej zgody przesądza o odmowie wydania pozwolenia na budowę (wyrok NSA z dnia 28 czerwca 2001 r., sygn. akt IV SA 1324/99). Ponadto organ zaznaczył, że w doktrynie i judykaturze utrwalił się pogląd, że strona może skutecznie wycofać wyrażoną wcześniej zgodę na wykonanie robót budowlanych, w każdym czasie przed wydaniem ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast obowiązkiem organu jest uwzględnić wycofanie tej zgody. Cofnięcie zgody przez osobę, która wcześniej jej udzieliła wyklucza możliwość wydania przez organ administracji architektoniczno-budowlanej decyzji o pozwoleniu na budowę. Powoduje to bowiem zakwestionowanie złożonego przez inwestora oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane ( wyrok NSA z dnia 9 listopada 2005 r., sygn. akt. II OSK 179/05). Odnosząc poczynione wywody do okoliczności rozpatrywanej sprawy, organ II instancji wskazał, iż inwestor zamierza wybudować balkon dla lokalu mieszkalnego nr 3 w, usytuowanym na działce nr [...], budynku mieszkalnym wielorodzinnym, w którym liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie jest większa niż siedem. Z racji tego, że roboty te przekraczają zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną tego budynku wymagane jest uzyskanie na nie zgody współwłaścicieli nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W zakresie pojęcia "części budynku służące do wspólnego użytku ogółu właścicieli lokali" uwzględniać trzeba m.in. ściany zewnętrzne i nośne (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 sierpnia 1997 r., sygn. akt III CZP 36/97, publ. OSNC, Nr 1/1998, poz. 4). Jednocześnie organ odwoławczy wyjaśnił, iż pod pojęciem "balkonu" jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Wobec tego elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r., sygn. akt. III CZP 10/08, publ. OSNC 2009/4/51). W dalszej kolejności Wojewoda wskazał, że inwestorzy do wniosku o pozwolenie na budowę z dnia [...] marca 2010 r. dołączyli oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością nr [...] na cele budowlane. W oświadczeniu tym wskazali, że posiadają zgodę wszystkich podmiotów posiadających tytuł prawny do tej nieruchomości na wykonanie robót budowlanych objętych wnioskiem z dnia [...] marca 2010 r. o pozwolenie na budowę. Na dowód czego załączyli uchwałę Nr [...] Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w [...] z dnia [...].07.2008 r. Jednakże w toku prowadzonego przez organ I instancji postępowania współwłaściciele budynku G.P. oraz J. i R.D. stwierdzili, że nie wyrażają zgody na budowę przedmiotowego balkonu. W ten sposób, w ocenie organu, wskazane osoby skutecznie podważyły złożone przez inwestorów oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, co uzasadniało wydanie przez organ I instancji decyzji o odmowie zatwierdzenia pozwolenia na budowę.

Natomiast ustosunkowując się do zarzutów podniesionych w odwołaniu Wojewoda wyjaśnił, że strony w sprawie pozwolenia na budowę ustala się na podstawie art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego. W świetle norm zawartych w tym przepisie stronami postępowania, poza inwestorem, są wszyscy właściciele, użytkownicy wieczyści i zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania projektowanej inwestycji. Przy czym przepis ten dotyczy nieruchomości gruntowych nie zaś lokali mieszkalnych, jak sugerują odwołujący. W związku z tym wszystkim podmiotom posiadającym tytuł prawny do nieruchomości gruntowej, na której usytuowany jest budynek przy ul. [...], przysługuje status strony postępowania w przedmiotowej sprawie. Natomiast rozstrzygnięcie ewentualnych roszczeń związanych z wycofaniem przez współużytkowników wieczystych zgody, której wcześniej udzielili nie jest możliwe w postępowaniu administracyjnym. Ich dochodzenie jest możliwe jedynie przed sądem powszechnym w postępowaniu cywilnoprawnym.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego H.D. i R.D. podnieśli zarzuty analogiczne jak we wniesionym uprzednio odwołaniu. Strony zarzuciły naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, tj. art. 28 ust. 2 w zw. z art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane poprzez nieuzasadnione przyznanie przymiotu strony postępowania G.P. oraz J. i R.D., pomimo zaniechania ustalenia obszaru oddziaływania obiektu, art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane poprzez nieuzasadnione przyjęcie, iż do wydania pozwolenia na wykonanie robót objętych wnioskiem skarżących z dnia [...] marca 2010r. Wymagana jest zgoda pozostałych współwłaścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych pomimo, iż balkon przylegający do lokalu mieszkalnego inwestorów, stanowi przedmiot ich odrębnej własności i służy do ich wyłącznego użytku, a więc nie stanowi części wspólnej nieruchomości. Ponadto skarżący zarzucili organowi naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali poprzez jego błędna wykładnię polegającą na stwierdzeniu, iż balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności stanowi część wspólną nieruchomości oraz art. 61 ustawy – Kodeks cywilny poprzez przyjęcie, iż skuteczne jest odwołanie oświadczenia woli złożonego innej osobie po dojściu do adresata pierwszego oświadczenia woli. W konsekwencji wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda, podtrzymując swoje stanowisko w sprawie, wniósł o oddalenie skargi.

Na rozprawie w dniu 2 grudnia 2010 r. pełnomocnik skarżących, podtrzymując skargę, dodatkowo wskazał, iż uchwała wspólnoty nadal zachowuje ważność bowiem ani nie została unieważniona przez sąd, ani uchylona kolejną uchwałą samej wspólnoty. Wskazał też, że zarząd sprawami wspólnoty mieszkaniowej sprawuje Przedsiębiorstwo [...] Spółka z o.o..

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje :

Skargę należało uwzględnić aczkolwiek zasadniczo z przyczyn innych niż w niej podniesione.

Zgodnie z art. 1 ustawy Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem.

Sąd uwzględnia skargę na decyzję lub postanowienie w sytuacji, gdy stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1270 ze zm.; dalej jako: ppsa ). Nadto wskazać należy, iż sąd administracyjny orzeka w granicach sprawy administracyjnej nie będąc związany jej zarzutami ani wskazaną w niej podstawą prawną ( art. 134 § 1 ppsa ). Uwzględnienie skargi prowadzi do uchylenia zaskarżonego aktu ewentualnie stwierdzenia jego nieważności, bowiem konstrukcja ustawowa sądowej kontroli stosowania prawa przez organy administracji publicznej wyklucza możliwość merytorycznego rozstrzygnięcia o przedmiocie sprawy administracyjnej tj. dokonania przez sąd zmiany zaskarżonego aktu.

Przedmiotem skargi pozostawała decyzja organu II instancji utrzymująca w mocy decyzję organu administracji architektoniczno – budowlanej stopnia podstawowego, odmawiająca skarżącym zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę balkonu przylegającego do lokalu mieszkalnego stanowiącego ich odrębną własność, mieszczącego się w budynku w którym znajdują się 3 wyodrębnione lokale mieszkalne i jeden należący do Gminy, czyli w sytuacji istnienia tzw. małej wspólnoty mieszkaniowej.

W ocenie Sądu, w okolicznościach zaistniałych w sprawie skargę należało uwzględnić, gdyż decyzja zaskarżona i ją poprzedzająca naruszają prawo procesowe oraz materialne w stopniu skutkującym obowiązkiem ich uchylenia.

W rozpoznawanej sprawie przyczyna odmowy udzielenia skarżącym pozwolenia na budowę i zatwierdzenia projektu budowlanego związana była z zakwestionowaniem przez organy ich oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na celu budowlane, a to w wyniku, uznania za skuteczny, sprzeciwu złożonego przez G.P. i J.D., bo wbrew stanowisku organów na piśmie z dnia [...] kwietnia 2010 r. brak jest podpisu R.D., a organ nie wyjaśnił ani nie rozważał czy J.D. działała w imieniu własnym czy też innej osoby.

Zaistniała w sprawie przyczyna odmowy wiąże się z problemem prawidłowego zastosowania norm prawa materialnego, określonych przepisami art. 32 ust. 4 pkt 2 i 33 ust. 2 pkt 2 Prawa budowlanego, zawierającymi pojęcie "prawo do dysponowania nieruchomością". W związku z tym przypomnienia wymaga, że przepis art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego został zmieniony ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz o zmianie niektórych ustaw ( Dz.U. Nr 80, poz. 718). Od wejścia w życie znowelizowanych przepisów obowiązkiem inwestora nie jest już wykazanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, ale złożenie oświadczenia, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym powstałym na tle stosowania tego przepisu powszechnie przyjęte jest stanowisko, że oświadczenie jest środkiem dowodowym, który może podlegać badaniu przez organ, co do zgodności z rzeczywistym stanem prawnym, w szczególności w razie wątpliwości, co do prawa inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane ( vide: wyrok NSA z dnia 3 kwietnia 2007 r., II OSK 577/06, LEX 339429; wyrok NSA z dnia 26 lipca 2007 r., II OSK 1099/06, Legalis oraz wyrok NSA z dnia 9 listopada 2005 r., II OSK 179/05, ONSAiWSA 2006 nr 3, poz. 88). Tym samym również sąd administracyjny, przy rozstrzyganiu w przedmiocie legalności wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, uprawniony jest do dokonania oceny czy w świetle przepisów Prawa budowlanego, inwestor posiada tytuł prawny uprawniający go do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz czy prawo takie wynika z dokumentu wskazanego przez inwestora ( vide: wyrok NSA z 17 kwietnia 2007 r. 193/07 LEX 339429 ). Oświadczenie jest zatem środkiem dowodowym mającym wykazać prawo inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i w razie wątpliwości co do danego prawa inwestora podlega ono badaniu przez organ w kierunku ustalenia rzeczywistego stanu prawnego. Prawo do dysponowania nieruchomością na cel, o którym mowa w powołanych przepisach Prawa budowlanego należy oceniać według przepisów prawa cywilnego. Może ono wynikać zarówno z prawa własności i innych praw rzeczowych, jak i ze stosunków zobowiązaniowych, jeżeli wynika z nich prawo użycia nieruchomości na cele budowlane ( vide: wyrok NSA z dnia 19 czerwca 2009 r., II OSK 1005/08, niepubl.).

Kwestia sporna w niniejszej sprawie związana z ustaleniem prawa skarżących do dysponowania nieruchomością na cel budowlany; dotyczy w istocie zarządu rzeczą wspólną i stosunku prawnego ukształtowanego uchwałą wspólnoty nr 6 2008 z dnia 11 lipca 2008 r., podjętą z powołaniem na przepis art. 199 Kodeksu cywilnego w której G.P., R.D., R.D. jako właściciele lokali mieszkalnych wyodrębnionych oraz Gmina wyrazili zgodę na wykonanie przez R.D. balkonu od strony podwórza na I piętrze budynku, na jego koszt. W istocie zatem chodzi o kwestię zgody na dokonanie czynności związanej z zarządem rzeczą wspólną.

Zaakcentować na wstępie należy, iż w sprawie nie mamy do czynienia z balkonem już istniejącym, ale balkonem, którego budowa jest objęta zamiarem inwestycyjnym skarżących. Z załączonego do wniosku skarżących z dnia [...] marca 2010 r. projektu budowlanego wynika, iż projektowana budowa ingeruje w ścianę zewnętrzną 4 - lokalowego budynku mieszkalnego, usytuowanego na działce [...], a to przez wskazaną w projekcie technologię jego umocowania w tejże ścianie. W najdalej idącym zarzucie skargi, skarżący kwestionowali konieczność wyrażenia przez właścicieli pozostałych lokali wyodrębnionych zgody na wykonanie przez nich robót budowlanych objętych wnioskiem, wywodząc, iż balkon przylegający do lokalu skarżących i służący zaspokajaniu wyłącznie ich potrzeb nie stanowi nieruchomości wspólnej. W związku z takim stanowiskiem skargi wyjaśnić należy, że Sąd orzekający nie kwestionuje stanowiska Sądu Najwyższego wyrażonego w wyroku z dnia 3 października 2002 r. III RN 153/01 (lex 80436) dotyczącego statusu prawnego balkonu i podmiotu zobowiązanego do ponoszenia kosztów jego utrzymania czy remontu. Wskazać w związku z tym należy także na pogląd Sądu Najwyższego wyrażony w uchwale z dnia 7 marca 2008 roku w sprawie II CZP 10/08, iż "właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową". (OSNC 2009/4/51, Biul.SN 2008/3/6, M.Prawn. 2009/10/560).

W niniejszej sprawie planowana przez inwestorów budowa balkonu jest związana z ingerencją w ściany zewnętrzne budynku, które stanowią części wspólne nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej jako: ustawa o własności lokali) w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu (ust. 1). Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (ust 2). W uchwale z dnia 28 sierpnia 1997 r. III CZP 36/97 Sąd Najwyższy, rozważając jakie elementy nieruchomości objęte są współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali, czyli tzw. współwłasnością przymusową stwierdził, iż ustawa o własności lokali w sposób wyraźny reguluje to zagadnienie jedynie w odniesieniu do gruntu. Z art. 3 ust. 1 w zw. z art. 5 cyt. ustawy wynika, że współwłasnością przymusową objęty jest grunt niezbędny do korzystania z budynku. Co do pozostałych elementów art. 3 ust. 1 cyt. ustawy określa je jako "wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale". W budynku wielomieszkaniowym, a o taki chodzi w rozpoznawanej sprawie, tzw. współwłasnością przymusową objęte będą zatem z całą pewnością takie jego części, jak klatki schodowe czy windy. Powszechnie przyjmuje się także, że współwłasnością objęte są ściany zewnętrzne, dachy oraz fundamenty. W uzasadnieniu wyroku z dnia 22 października 2004 r. II CK 98/04 Sąd Najwyższy wywiódł, że zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólna obejmuje te fragmenty wspólnego budynku i gruntu, które nie służą wyłącznie do korzystania właścicielowi lokalu. W skład tej nieruchomości mogą wchodzić elementy o zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami. W pierwszym rzędzie należą do niej te części budynku i gruntu, które są niezbędne do korzystania przez wszystkich właścicieli lokali, takie jak wspólna klatka schodowa, ściany zewnętrzne czy dach.

Tym samym budowa balkonu jako ingerencja w części wspólne nieruchomości, związana tym samym z modyfikacją przedmiotu współwłasności wymaga rozważenia kwestii uzyskania zgody na podjęcie takiej czynności jako dotyczącej nieruchomości wspólnej.

Z akt administracyjnych wynika, że wspólnota mieszkaniowa powstała w budynku nr 3 przy ul. [...] zarówno w dacie podejmowania uchwały, jak też złożenia oświadczenia przez skarżących oświadczenia o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane i wydawania decyzji, pozostawała tzw. małą wspólnotą mieszkaniową bowiem liczba lokali mieszkalnych w nieruchomości nie przekraczała siedmiu (art. 19 ustawy o własności lokali). Kwestie zarządu przez wspólnotę tzw. współwłasnością przymusową (opisaną wyżej) regulują w szczególności art. 8 ust. 2 oraz 18 i 19 ustawy o własności lokali. Art. 18 ustawy o własności lokali wyróżnia zarząd umowny i ustawowy. Umowne uregulowanie sposobu wykonywania zarządu nieruchomością wspólną obejmuje zarówno duże jak i małe wspólnoty mieszkaniowe (por. G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, Warszawa 2009, s. 510 i n.). Jeśli chodzi o pierwszy rodzaj zarządu właściciele lokali mogą określić w umowie sposób zarządu nieruchomością wspólną (art. 8 ust. 2 i art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali). Określając umownie sposób zarządu nieruchomością wspólną, właściciele lokali mogą wzorować się na rozwiązaniach ustawowych zawartych zarówno w Kodeksie cywilnym (art. 199-209 ), jak i w ustawie o własności lokali (art. 19-33). Mogą też modyfikować te reguły, w szczególności powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej (art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali). Powierzenie zarządu oznacza powołanie zarządcy (administratora). Określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić albo w pierwszej umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, zawartej między dotychczasowym właścicielem a nabywcą, bądź w umowie zawartej przez współwłaścicieli (częściowe lub całkowite zniesienie współwłasności), albo w umowie zawartej później przez wszystkich właścicieli lokali (wyodrębnionych i niewyodrębnionych). Następuje to w formie aktu notarialnego. Podkreślenia wymaga, iż umowny sposób zarządu nieruchomością wspólną wyprzedza zarząd ustawowy (art. 18 ust. 3 ustawy o własności lokali).

Natomiast przepisy regulujące ustawowy zarząd nieruchomością wspólną są zróżnicowane w zależności od liczby lokali wyodrębnionych i nie wyodrębnionych. Przy tzw. małych wspólnotach (do siedmiu lokali) obowiązują reguły Kodeksu cywilnego co oznacza i iż ustawowy zarząd nieruchomością wspólną małej wspólnoty mieszkaniowej odbywa się wg odpowiednio stosowanych przepisów art. 199-209 Kodeksu cywilnego (art. 19 ustawy o własności lokali).

W kontrolowanym postępowaniu administracyjnym organy administracji architektoniczno-budowlanej nie zbadały kwestii zarządu nieruchomością wspólną Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w [...]. Nie zostało zatem wyjaśnione czy w przedmiotowej wspólnocie w dacie podjęcia uchwały z 11 lipca 2008 r., i złożenia oświadczenia przez skarżących oraz wydawania przedmiotowych decyzji obowiązywał zarząd ustawowy czy też umowny i w jakim reżimie. Tymczasem jak wynika z akt administracyjnych skarżący do oświadczania o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane dołączyli prócz uchwały Nr [...] z dnia [...] lipca 2008 r. również zgodę Przedsiębiorstwa [...] Spółka z o.o. Również na rozprawie ich pełnomocnik wskazywał na fakt ustanowienia przez wspólnotę zarządu.

Organy nie wskazały też przyczyn z powodu których uznały, iż zgoda na budowę balkonu stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością wspólną (art. 199 Kc, art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali), a nie czynność związaną ze zwykłym zarządem (art. 201 Kc, art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali). Kwestia ta jest o tyle istotna, że przekłada się na odmienne zasady i różne podmioty uprawnione do wyrażania na nie zgody (oczywiście w ramach obowiązującego we wspólnocie reżimu zarządu nieruchomością wspólną). Na gruncie przepisów Kodeksu cywilnego dla czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną wystarczająca jest zgoda większości współwłaścicieli (art. 201 Kc), a dla przekraczających zgoda wszystkich (art. 199), zaś na gruncie ustawy o własności lokali czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie (art. 22 ust. 1 ustawy) zaś dla wskazanych przykładowo (art. 22 ust. 3 ustawy) czynności przekraczających zwykły zarząd wymagana jest uchwała. Dopiero wskazanie przesłanek uznania wyrażenia zgody na budowę balkonu za czynność przekraczającą zwykły zarząd, skutkować powinno oceną obowiązywania uchwały wyrażającej zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd i powierzenie jej wykonania zarządowi wspólnoty. Zarząd wspólnoty może bowiem podejmować czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu tylko po uprzednim uzyskaniu zgody członków wspólnoty. Na podstawie art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali zgoda członków wspólnoty wyrażana jest właśnie w postaci uchwały.

W sprawie niniejszej organy powołując się wyłącznie na art. 199 Kodeksu cywilnego, nie rozważyły nie tylko charakteru prawnego "zgody", o której mowa w tym przepisie na tle przedmiotowej uchwały i jej skutków w kontekście zgłoszonego następnie "sprzeciwu" członka (członków wspólnoty). Zgodnie z art. 18 ust. 2 ustawy o własności lokali określony we wskazanych umowach sposób zarządu nieruchomością wspólną wiąże każdego członka wspólnoty. Jeśli chodzi zaś o charakter prawny "zgody" dotyczącej podjęcia czynności przekraczającej tzw. zwykły zarząd, to może być ona wyrażona przed jej dokonaniem, w trakcie czynności, a nawet po jej dokonaniu (w postaci potwierdzenia czynności). Przyjmuje się, że cofnięcie zgody nie ma skutków prawnych jeśli nie jest ona obarczona, typizowanymi w Kodeksie cywilnym, wadami oświadczenia woli (por. S. Rudnicki, G. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2009, s. 309). W reżimie umownego zarządu rzeczą wspólną charakter i skutki uchwały wyrażającej zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu należy ocenić przyjmując jej korporacyjny wymiar. Podmioty prawne typu korporacyjnego składają bowiem oświadczenia woli w formie uchwał odpowiednich organów. Podobnie jest ze wspólnotami właścicieli lokali, obejmującymi zabudowaną nieruchomość, w której została wyodrębniona własność poszczególnych lokali. W związku z treścią tych uregulowań w ustawach szczególnych, powstaje problem ich stosunku do unormowań dotyczących wadliwości czynności prawnych zawartych w Kodeksie cywilnym. W kontekście niniejszej sprawy, ze względu na braki ustaleń stanu faktycznego nie ma potrzeby rozstrzygnięcia wszystkich złożonych problemów z tym się wiążących. Można jednak wskazać, że wadliwość takiego oświadczenia woli może wynikać albo z jej nieistnienia albo też gdy jej treść jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy jednego spośród właścicieli lokali (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2009 r.,III CZP 60/09, Biul. SN 2009/10/6; także wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2006 r., I CK 336/05, LEX nr 424423 oraz wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 5 czerwca 2008 r., I ACa 118/08, OSA z 2009 r., nr 8, poz. 35). Wspólnota mieszkaniowa jest związana uchwałą, która została podjęta zgodnie z ustawowymi lub umownym regułami sprawowania zarządu rzeczą wspólną, której nieważności lub nieistnienia nie stwierdzono. Oświadczenie woli członka wspólnoty nie niweczy skutków ważnej uchwały podjętej przez wspólnotę mieszkaniową. Odrębną kwestią jest nadto skuteczność zgłoszenia "sprzeciwu" tylko przez jedną z osób w sytuacji gdy prawo samo prawo własności lokalu wyodrębnionego jest także przedmiotem współwłasności tj . przysługuje wielu podmiotom lub np. małżonkom. Na gruncie niniejszej sprawy kwestia ta może dotyczyć J.D. (zgłaszającej sprzeciw) i R.D. (podejmującego uchwałą o zgodzie).

Kwestia ustanowienia zarządu nieruchomością wspólną pozostaje istotna również w zakresie reprezentacji wspólnoty m.in. w postępowaniu administracyjnym. Zgodnie bowiem z przepisem art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Nawiązując do zarzutu skargi o bezpodstawnym przyznaniu przymiotu stron postępowania pozostałym członkom wspólnoty mieszkaniowej wskazać należy, że i tej kwestii nie da się prawidłowo rozstrzygnąć wskutek niewyjaśnienia przez organ omówionych już uprzednio zasad zarządu nieruchomością wspólną.

Wskazane uchybienia wymagają zatem przeprowadzenia należytego postępowania dowodowego w celu poczynienia ustaleń w zakresie okoliczności koniecznych do dokonania odpowiadających pełnemu stanowi faktycznemu rozważań ( art. 7, 77 i 107 § 3 Kpa) prowadzących do rozstrzygnięcia sprawy.

Z tych względów na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a oraz lit. c ppsa orzeczono jak w pkt. I wyroku. O wstrzymaniu wykonania decyzji orzeczono na podstawie art. 152 ppsa. W przedmiocie kosztów należnych skarżącym (obejmującym wpis i koszty dojazdu do sądu) rozstrzygnięto na podstawie art. 200 ppsa.