Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 239/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2010-09-23 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 36, 37
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Łucja Franiczek, Sędziowie Sędzia WSA Iwona Bogucka, Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka (spr.), Protokolant Barbara Urban, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 września 2010 r. sprawy ze skargi Z. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta R. z dnia [...] r. nr [...], 2. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku, 3. zasądza na rzecz skarżącego od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. kwotę 481,00 (czterysta osiemdziesiąt jeden) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Pismem z dnia [...]r. Urząd Miasta R. powiadomił B. i Z. O. o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia wysokości jednorazowej opłaty z tytułu spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrostu wartości zbytej nieruchomości – działki nr [1] położonej w R.

W trakcie prowadzonego postępowania administracyjnego organ I instancji zlecił rzeczoznawcy opracowanie operatu szacunkowego określającego rynkową wartość działki. Jak wynika z treści operatu wartość działki przed uchwaleniem planu wyliczona została przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę [...]zł natomiast po uchwaleniu planu na kwotę [...]. Wzrost wartości nieruchomości wyniósł zatem wedle ustaleń operatu [...]zł. Przy wyliczeniach dotyczących wartości działki przed uchwaleniem planu przyjęto jako faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości wskazanie w katastrze "RVI - grunty orne".

Pismem z dnia [...]r. Z. O. wskazał, iż w rzeczywistości grunty nie były wykorzystywane jako orne. Pod rządem poprzednio obowiązującego planu miejscowego otrzymał bowiem decyzję o warunkach zagospodarowania terenu oraz pozwolenie na budowę domu. Podkreślił też nakłady jakie poniósł w związku z uzbrojeniem działki, zarzucił nadto błędne obliczenia dokonane w operacie.

Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Prezydent Miasta R. ustalił wobec B. i Z. O. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości części nieruchomości o powierzchni [...] m2 w wysokości [...]zł w związku ze zbyciem działki nr [1]. W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego terenów dzielnicy O. w R. zatwierdzonym uchwałą nr [...]Rady Miasta R. z dnia [...]r. (Dz. Urz. Woj. [...] nr [...] poz. [...]) część parceli nr [1] znajduje się na terenie przeznaczonym pod ekstensywną zabudowę jednorodzinną oznaczonym symbolem [...]. Po wejściu w życie miejscowego planu właściciele zbyli swoją działkę, o czym świadczy przesłany akt notarialny z dnia [...]r. (rep. [...]). W miejscowym planie ustalono zaś w takich wypadkach jednorazową opłatę w wysokości 30% dla terenów oznaczonych symbolem: [...]. Organ I instancji wskazał, iż przedmiotowa nieruchomość w poprzednio obowiązującym planie, obowiązującym do dnia [...]r. położona była w terenie o symbolach [...], w operacie przyjęto natomiast faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości. Organ wskazał nadto, że na podstawie decyzji nr [...] z dnia [...]r. o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu stronie zostało wydane pozwolenie na budowę domu - decyzja nr [...] z dnia [...]r. Jak ustalono w trakcie wizji, w której uczestniczył rzeczoznawca majątkowy, na przedmiotowej parceli znajduje się budynek w stanie surowym. Z oględzin parceli sporządzono protokół, który został załączony do akt sprawy. Kolejno organ wskazał, że zgodnie z art. 37 ust.1 ustawy z dnia 22 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Podniósł, że po zapoznaniu się z operatem strona w piśmie z dnia [...]r. zgłosiła zarzuty do tego dokumentu. Rzeczoznawca odniósł się do tych zarzutów w piśmie dostarczonym do Urzędu Miasta w dniu [...]r. Przekazując stronie wyjaśnienia rzeczoznawcy jednocześnie zwrócono się o dostarczenie dokumentu potwierdzającego dopełnienie formalności związanych ze zgłoszeniem do użytkowania budynku mieszkalnego zlokalizowanego na parceli nr [1]. Wraz z kolejnym pismem z dnia [...]r. strona przekazała kopię mapy geodezyjnej z naniesioną bryłą budynku mieszkalnego jako dowód niezgodności danych przyjętych w operacie ze stanem faktycznym. Wobec powyższego, uznając ten dowód, dokonano pomniejszenia powierzchni parceli przyjętej do wyceny o [...] m2. Części parceli nr [1], oznaczona symbolem [...], przyjęta do ustalenia opłaty planistycznej wyniosła zatem [...]m2. W związku z powyższym wartość części parceli po uchwaleniu planu w wyniosła [...]zł, natomiast przed uchwaleniem planu dla faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości [...]zł. Wzrost wartości wynosi zatem [...]zł, a przy zastosowaniu 30% stawki opłata planistyczna wynosi [...]zł.

Od decyzji organu I instancji Z.O., zarówno we własnym imieniu, jak też jako pełnomocnik B. O. wniósł odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. wyrażając niezadowolenie z otrzymanego rozstrzygnięcia. Podniósł, iż podtrzymuje zarzuty zgłaszane już wcześniej odnośnie przyjętego w operacie faktycznego sposobu wykorzystywania terenu, wskazał także, iż dodatkowo obciążono go opłatą z tytułu drogi KHDX.

Decyzją z dnia [...]r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ drugoinstancyjny przytoczył okoliczności faktyczne sprawy i przywołał przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazując, iż zgodnie z art. 37 ust.1 ustawy wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Przy braku ciągłości obowiązywania planu miejscowego, jak to ma miejsce w rozpatrywanej sprawie, do ustalenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu przyjmuje się faktyczny sposób jej wykorzystywania. Zdaniem Kolegium nie ulega zatem wątpliwości, że nastąpiła zmiana przeznaczenia działki. W ocenie Kolegium decyzja pierwszoinstancyjna prawidłowo nadto określiła wysokość jednorazowej opłaty planistycznej. Nietrafne są w tej mierze argumenty odwołania podnoszące, iż nie uwzględniono dokonanych nakładów na infrastrukturę techniczną albowiem kwestia ta nie ma związku z wzrostem wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu. Także zarzut obciążenia rentą planistyczną części działki przeznaczonej pod drogę nie może zostać uwzględniony. W przedmiotowym postępowaniu uwzględniono bowiem obszar działki przeznaczonej pod drogę, a także pod zabudowę. Całkowita powierzchnia działki [1] wynosi 0,7745 ha, a do ustalenia opłaty przyjęto jedynie powierzchnię 0,3281 ha, dla której nastąpiła zmiana przeznaczenia, a którą następnie pomniejszono o [...] m2 zajęte pod budynek wybudowany na działce.

Pismem z dnia [...]r., uzupełnionym w zakresie argumentacji pismem procesowym z dnia [...]r. Z. O. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach skargę na decyzję organu II instancji domagając się bądź to umorzenia postępowania administracyjnego w całości, bądź przekazania sprawy do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu wskazał m.in., iż przeznaczenie działki nr [1] było tak samo jak ma to miejsce obecnie określone w planie ogólnym zagospodarowania miejscowego z dnia [...]r. Na podstawie tamtego planu wydano stronie decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwolenie na budowę. W konsekwencji, zdaniem skarżącego, do sprawy należy odnieść orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. Nadto orzekający w sprawie organ II instancji naruszył art. 77 i 80 k.p.a. przyjmując bez należytego wyjaśnienia sprawy, iż nastąpił wzrost wartości nieruchomości, nie uwzględniając, podobnie jak uczyniono to w operacie, wydania w przeszłości decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Błędnie też określono faktyczny sposób wykorzystywania działki, a w konsekwencji wadliwie oznaczono jej wartość. Orzekające w sprawie organy, pomimo nie związania treścią operatu, nie oceniły jego wiarygodności i nie dokonały żadnych dodatkowych ustaleń.

Skarga została wniesiona w terminie.

W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumenty, które zawarł był w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

W trakcie rozprawy przed tut. Sądem w dniu 23 września 2010 r. skarżący, występując także jako pełnomocnik uczestniczki B. O., podtrzymał zawarte w piśmie z dnia [...]r. wywody, wnosząc dodatkowo o zasądzenie na jego rzecz zwrotu kosztów postępowania.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

W myśl art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami a organami administracji rządowej, przy czym zgodnie z § 2 tegoż artykułu kontrola, o której mowa, jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd rozpoznaje sprawę rozstrzygniętą w zaskarżonej decyzji ostatecznej bądź w postanowieniu z punktu widzenia legalności, tj. zgodności z prawem całego toku postępowania administracyjnego i prawidłowości zastosowania przepisów prawa materialnego. Zgodnie natomiast z art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm. zwanej dalej: p.p.s.a.) uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji bądź postanowienia w całości lub w części następuje wtedy gdy sąd stwierdzi:

a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,

b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,

c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Przeprowadzone w określonych wyżej ramach badanie zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, a także utrzymanej nią w mocy decyzji organu I instancji wykazało, że są one dotknięte uchybieniami uzasadniającymi ich wzruszenie, a tym samym wniesiona skarga zasługuje na uwzględnienie.

Wskazać bowiem w tym miejscu należy, że z mocy wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. sygn. akt P/58/08, przepis art. 37 ust. 1 cytowanej wyżej ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stanowiący materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji, w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomo zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, został uznany za niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji RP.

Powyższy wyrok Trybunału Konstytucyjnego został ogłoszony w Dzienniku Ustaw Nr 24, poz. 124 z 2010 r. i wszedł w życie z dniem 15 lutego 2010 r. Wyrok ten z mocy art. 190 ust. 1 Konstytucji, ma walor powszechnie obowiązujący. Oznacza to związanie nim składu orzekającego i nie ma znaczenia fakt, że utrata mocy przepisu nastąpiła w wyniku orzeczenia, wydanego już po wniesieniu skargi.

Orzeczenie przez Trybunał Konstytucyjny o niezgodności z Konstytucją aktu, na podstawie którego wydana została decyzja, stanowi zaś przesłankę wznowieniową z art. 145 a § 1 k.p.a.

W sytuacji jednak, gdy na decyzję ostateczną wniesiono skargę do sądu administracyjnego, a tak stało się w niniejszej sprawie, strona nie może uruchomić trybu nadzwyczajnego w terminie, określonym w § 2 tego przepisu. Stąd też do stwierdzenia przesłanki wznowieniowej zobligowany jest sąd administracyjny, co zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. b p.p.s.a. czyni poprzez uwzględnienie skargi i uchylenie decyzji.

W niniejszej sprawie skarżący kwestionując wzrost wartości zbytej nieruchomości w wyniku wejścia w życie planu miejscowego podniósł, że w planie obowiązującym do [...]r. nieruchomość znajdowała się w obszarze dla którego ustalenia planu dopuszczały zabudowę. Twierdzenia tego orzekające w sprawie organy nie zakwestionowały uznając jednak, jak wynika z decyzji drugoinstancyjnej, że stosownie do zasad wyceny nieruchomości gdy nieruchomość położona jest w obszarze, dla którego brak ciągłości obowiązywania planu to w celu ustalenia wartości nieruchomości przed jego uchwaleniem przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystania terenu. W myśl jednak wskazanego wyżej wyroku Trybunału Konstytucyjnego tożsamość przeznaczenia terenu w planie obecnie obowiązującym i tym którego moc wygasła wyklucza możliwość ustalenia opłaty planistycznej, nawet w sytuacji przerwy pomiędzy uchwaleniem planu obecnego a utratą mocy planu poprzedniego.

W konsekwencji pozostałe zarzuty skarżącego nie miały już znaczenia dla wyniku sprawy albowiem oparte na zakwestionowanym przez Trybunał Konstytucyjny przepisie decyzje organów obydwu instancji nie mogły ostać się w obrocie prawnym i musiały podlegać uchyleniu.

Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy niezbędne będzie, poprzez szczegółową analizę ustaleń planu, którego moc wygasła w 2003 r., jednoznaczne określenie ówczesnego przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości. O ile bowiem przeznaczenie to nie uległo zmianie w związku z uchwaleniem nowego planu, to brak tym samym podstaw do ustalenia opłaty planistycznej na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z 2003 r. w związku ze zbyciem działki przez B. i Z. O., co winno skutkować umorzeniem postępowania w tym przedmiocie na podstawie art. 105 § 1 k.p.a.

W świetle przedstawionych wyżej wywodów należało uwzględnić skargę i na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i b) p.p.s.a. orzec jak w sentencji. Nadto w myśl art. 152 cytowanej ustawy określono, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości. O kosztach postępowania, obejmujących wpis sądowy w kwocie 481,00 zł, rozstrzygnięto na wniosek skarżącego po myśli art. 200, art. 205 § 1 i art. 209 tej ustawy.