Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1940/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-10-30 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Agnieszka Wójcik, Sędziowie sędzia WSA Jakub Linkowski, sędzia WSA Anna Sękowska (spr.), Protokolant ref. staż. Paweł Smulski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 października 2015 r. sprawy ze skargi Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej "[...]" z siedzibą w [...] na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] kwietnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę


UZASADNIENIE

Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z dnia [...] kwietnia 2015 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania [...], utrzymał zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2014 r. nr [...].

Powyższe rozstrzygnięcie zostało oparte na następujących ustaleniach faktycznych i ocenach prawnych.

Nieruchomość oznaczona jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, o łącznej pow. [...] ha, położona w Gminie [...], [...], obręb [...] została objęta decyzją Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2014 r. nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pod nazwą: "Budowa drogi [...]" i z dniem [...] kwietnia 2014 r., w którym ta decyzja uzyskała przymiot ostateczności, nieruchomość stała się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa. Z ustaleń organu wynika, że do dnia, w którym powyższa decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, nieruchomość stanowiła własność [...]. Ponadto z treści księgi wieczystej nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w [...] wynika, że na nieruchomości ustanowiona została hipoteka umowna łączna zwykła w kwocie [...] zł.

Na skutek powyższej decyzji, Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] grudnia 2014 r. nr [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz [...]w wysokości [...] zł z tytułu nabycia z mocy prawa przez Skarb Państwa prawa własności opisanej wyżej nieruchomości oraz na rzecz Skarbu Państwa – Agencji Nieruchomości Rolnych w wysokości [...] zł z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustanowionej na wyżej wymienionej nieruchomości.

Od powyższej decyzji odwołanie wniosła [...], reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika będącego radcą prawnym. W odwołaniu, wskazując na szereg uchybień w doborze nieruchomości podobnych, podniesiono, że wartość ustalonego odszkodowania jest zaniżona, co jest spowodowane wadliwym sporządzeniem operatu. Odwołujący wniósł o ustalenie odszkodowania w kwocie [...] zł.

Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z dnia [...] kwietnia 2015 r. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu decyzji Minister, powołując się na właściwe przepisy prawa mające zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, wskazał, że podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą na rzecz Skarbu Państwa nieruchomość stanowi operat szacunkowy z dnia [...] maja 2014 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie Wojewody [...]. Organ wyjaśnił, że operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie i tak jak każdy inny dowód podlega ocenie przez organ administracji, w szczególności organ ma prawo i obowiązek ocenić wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości.

W rozpoznawanej sprawie biegły wskazał, że przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa położona we wsi [...], obręb [...], składająca się z działek ewidencyjnych nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha. Teren w granicy działek jest nieogrodzony, użytkowany rolniczo. Na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej na nieruchomości uprawiano pszenicę ozimą o deklarowanej wydajności [...] dt/ha. Badając przeznaczenie planistyczne, rzeczoznawca ustalił, że dla przedmiotowej nieruchomości nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Biegły wskazał, że zgodnie z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, przyjętym uchwałą Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] lutego 2003 r. nr [...] przedmiotowa nieruchomość oznaczona jest jako strefa upraw rolnych. Przeznaczenie gruntów otaczających to tereny upraw polowych. Wycena gruntu została przeprowadzona w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej. Dla potrzeb wyceny biegły poddał analizie rynek obrotu nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi przeznaczonymi pod drogi publiczne oraz nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod uprawy polowe. Ze względu na niewielką ilość transakcji nieruchomościami drogowymi biegły zdecydował, by badaniem objąć rynek regionalny obejmujący województwo [...] i [...], a także przyjąć transakcje z okresu od stycznia 2011 r. Na badanym obszarze odnotowano kilkadziesiąt transakcji gruntów nabywanych w drodze cywilnoprawnej pod inwestycje drogowe. Po wyeliminowaniu nieruchomości niespełniających warunku podobieństwa, biegły przyjął do wyceny zbiór 24 transakcji. Ceny transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod drogi wynosiły od [...] zł/m2 do [...] zł/m2 przy cenie średniej wynoszącej [...] zł/m2. Biegły ustalił, że ceny transakcyjne nieruchomości gruntowych rolnych gminy [...] kształtowały się w granicach od [...] zł/m2 do [...] zł/m2 przy cenie średniej wynoszącej [...] zł/m2. Analiza rynku lokalnego i regionalnego wykazała, że ceny nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi publiczne są zdecydowanie wyższe w stosunku do cen nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod uprawy polowe. Biegły wykazał więc, że przeznaczenie nieruchomości pod drogi, zgodnie z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, stosownie więc do art. 134 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Biegły określił wartość rynkową nieruchomości według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. W wyniku analizy cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych na cele komunikacyjne o znanych cechach biegły stwierdził, że zasadniczy wpływ na cenę miały następujące cechy rynkowe: położenie (waga 50%), sąsiedztwo i otoczenie (waga 30%) oraz dostępność (waga 20%). Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że dla wyceny działek wywłaszczanych pod inwestycje drogowe decydujące znaczenie ma przeznaczenie nieruchomości, nie zaś jej wielkość. Z tego powodu w operacie nie uwzględniono cechy powierzchni działki. Biegły uznał, że dla wycenianej nieruchomości ocena cech wpływających na jej wartość jest następująca: położenie – przeciętne, sąsiedztwo i otoczenie – niekorzystne, dostępność – średnia. Po skorygowaniu ceny średniej nieruchomości drogowych według przyjętego zestawu cech i ich oceny dla wycenianej nieruchomości, biegły ustalił, że wartość 1 m2 nieruchomości wycenianej wynosi [...] zł, a wartość gruntu działek nr [...] i nr [...] wynosi ...] zł. Wartość składnika roślinnego biegły ustalił na [...] zł. Tym samym wartość całej nieruchomości składającej się z powyższych dwóch działek ustalono na [...] zł.

Minister wyjaśnił, że analiza sporządzonego operatu nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu. Zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Biegły wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. W ocenie Ministra, w związku z faktem, że cel wywłaszczenia powoduje zwiększenie wartości nieruchomości, do porównań prawidłowo przyjęto transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne. Tym samym operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie wypełnia dyspozycję § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w związku z art. 134 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a ustalona w nim wartość nieruchomości jest prawidłowa.

Minister odniósł się również do zarzutów podniesionych w odwołaniu – tj. do: przyjęcia przez biegłego do porównania transakcji nieruchomości sprzed ponad dwóch lat od daty wyceny, braku aktualizacji cen na dzień wyceny, błędnego określenia cech nieruchomości wycenianej i porównawczych oraz błędnego przyjęcia nieruchomości porównawczych niespełniających przesłanki podobieństwa – stwierdzając, że podnoszone były w toku postępowania przed organem pierwszej instancji, do których biegły ustosunkował się w piśmie z [...] listopada 2014 r. i nie zasługują one na uwzględnienie, gdyż zdaniem organu odwoławczego przedstawione przez biegłego wyjaśnienia są kompletne, logiczne i wyczerpujące.

Skargę na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyła [...], reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika będącego radcą prawnym, wnosząc o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ten akt decyzji Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2014 r.

Zaskarżonej decyzji zarzucono:

1) naruszenie art. 7 kpa i art. 77 § 1 kpa poprzez jego niezastosowanie, gdyż organ winien podejmować czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia sprawy. Tymczasem wydając zaskarżoną decyzję ograniczył się do ustaleń mających niekorzystne znaczenie dla skarżącej i jednocześnie nie ustosunkował się do zarzutów zawartych w odwołaniu i nie poczynił ustaleń w zakresie kwestii poruszonych w odwołaniu; nadto poprzez niedostateczne wyjaśnienie stanu faktycznego i uchybienia w postępowaniu dowodowym poprzez brak wszechstronnej analizy materiału dowodowego w szczególności złożonego w sprawie operatu szacunkowego poprzez:

a) nieuwzględnienie okoliczności, że biegły przyjął do porównań nieruchomości przeznaczone pod zupełnie różne drogi, tj. zarówno pod drogi gminne, jak i wojewódzkie i krajowe, podczas gdy winien przyjąć do porównań jedynie nieruchomości podobne, tj. przeznaczone pod budowę dróg krajowych, co miało bardzo istotny wpływ na ustalenie wysokości odszkodowania, gdyż około dwukrotnie zaniżyło wartość należnego odszkodowania, co jednocześnie stanowi naruszenie art. 154 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami,

b) nieuwzględnienie okoliczności, że zgodnie ze standardami wyceny nieruchomości – standard 3.3. zawarty w "Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny – Nota Interpretacyjna – Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości" biegły winien wziąć do porównań transakcje najdalej sprzed dwóch lat od daty, na którą określa się wartość nieruchomości, podczas gdy w sprawie niniejszej biegły w operacie szacunkowym uwzględnił transakcje z okresu dawniejszego, co miało istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż spowodowało zaniżenie średniej wartości nieruchomości, a tym samym zaniżenie wysokości odszkodowania,

c) nienależyte dokonanie oceny materiału dowodowego w postaci operatu szacunkowego oraz niepodjęcie ustaleń w zakresie konieczności sporządzenia przez biegłego sporządzającego operat szacunkowy opinii uzupełniającej bądź sporządzenia kolejnego operatu przez innego biegłego, z uwagi na fakt, że biegły:

- nie dokonał w operacie szacunkowym aktualizacji cen transakcyjnych na dzień wyceny,

- nie uzasadnił, na jakiej podstawie ustalił cechy mające wpływ na wartość nieruchomości i jak ocenił ich wagę, mimo że winien to ustalić stosownie do 5.2.3. i 5.2.4. standardów wyceny,

- w sposób nieuzasadniony ustalił wagę cech, gdyż w istocie są one do siebie dość zbliżone, podczas gdy, np. za położenie biegły ustalił wagę w wysokości 50%, a za dostępność – 20%, natomiast istnieje jednoznaczny związek pomiędzy odległością od centrów miast, dużych ośrodków miejskich i dóbr użyteczności publicznej (składających się na "położenie"), gdyż zawsze w pobliżu dużych miast jest rozwinięta sieć drogowa. W ocenie skarżącej każda z cech winna mieć wagę zbliżoną, np. 35% położenie, 30% sąsiedztwo i otoczenie oraz 35% dostępność,

- ustalając cechy wpływające na wartość nieruchomości wziął pod uwagę jedynie położenie, sąsiedztwo i otoczenie oraz dostępność, natomiast nie wziął pod uwagę np. stanu nieruchomości, jej właściwości fizycznych, mimo że winien to zrobić w oparciu o punkt 3.6. standardów wyceny,

- w sposób nierzetelny ocenił cechy nieruchomości wywłaszczonej, w szczególności wskazując, że jej położenie jest przeciętne, mimo że znajduje się ona kilka kilometrów od [...], przy jednoczesnym ustaleniu, że porównywana nieruchomość w [...] ma położenie atrakcyjne, mimo że znajduje się w podobnej odległości od [...], oraz przy ustaleniu, że nieruchomość położona w obrębie [...] ma położenie dobre, mimo że znajduje się ok. 10 km od [...], a więc miejscowości dwa razy mniejszej od [...], nadto odległość [...] jest większa niż [...]. Położenie wywłaszczonej nieruchomości winno więc być ustalone, w ocenie skarżącego, jako dobre,

- w sposób nierzetelny ocenił sąsiedztwo i otoczenie, gdyż wskazał, że jest niekorzystne, przy jednoczesnym ustaleniu, że porównywana nieruchomość w [...] ma sąsiedztwo atrakcyjne, a nieruchomość w obrębie [...] również została uznana za posiadającą sąsiedztwo niekorzystne. Z uwagi na powyższe w ocenie biegłego nieruchomość wywłaszczona, będąca w pobliżu [...], ma sąsiedztwo i otoczenie tożsame z obrębem [...], gdzie w pobliżu nie ma ani żadnego większego miasta, ani przemysłu. Sąsiedztwo i otoczenie wywłaszczonej nieruchomości winno więc być ustalone jako dobre,

- w sposób nierzetelny ocenił cechy nieruchomości wywłaszczonej, w szczególności wskazując, że jej dostępność jest średnia, przy jednoczesnym ustaleniu, że porównywana nieruchomość w [...] ma dostępność korzystną, a nieruchomość w obrębie [...] również została uznana za posiadającą dostępność średnią, mimo że w bliskiej odległości od wywłaszczonej nieruchomości znajdują się droga krajowa nr [...] (około 3 km) będąca częścią międzynarodowej drogi [...], natomiast z nieruchomości w obrębie [...] można się dostać jedynie do drogi krajowej nr [...], pokonując odległość około 10 km. Dostępność wywłaszczonej nieruchomości winna być ustalona jako korzystna,

- wskazał, że dokonuje wyceny metodą korygowania ceny średniej, podczas gdy przy takiej metodzie określa się wartość rynkową nieruchomości, a jednocześnie biegły w wyciągu z operatu wskazał, że ustalił wartość odtworzeniową nieruchomości;

2) naruszenie art. 8 kpa, gdyż organ nie działał w sposób budzący zaufanie do władzy publicznej, jako że brał pod uwagę jedynie okoliczności niekorzystne dla skarżącego i jedynie ogólnikowo ustosunkował się do zarzutów zawartych w odwołaniu;

3) naruszenie art. 77 § 1 kpa, jako że organ nie zebrał i nie rozpatrzył całego materiału dowodowego w sposób wyczerpujący, w szczególności nie przeprowadził analizy operatu szacunkowego, a ograniczył się jedynie do jego zreferowania i wskazania, że w jego ocenie jest prawidłowy;

4) naruszenie art. 80 kpa, jako że organ nie ocenił na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy rzeczywiście wartość nieruchomości, a tym samym wysokość odszkodowania została ustalona w sposób prawidłowy, w szczególności nie zwrócił uwagi, czy wartość nieruchomości została ustalona w kwocie netto czy brutto. Nadto nie ustalił, czy ceny transakcyjne przyjęte do porównań były podane w wartościach netto czy brutto, podczas gdy uzyskanie przez skarżącego odszkodowania wiąże się z koniecznością wystawienia faktury VAT;

5) naruszenie art. 107 § 3 kpa w zw. z art. 140 kpa poprzez jego niezastosowanie, gdyż organ administracji wydając decyzję nie wskazał faktów, które uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej. Nadto organ nie wyjaśnił podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa;

6) naruszenie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez ustalenie wysokości odszkodowania mimo braku poczynienia ustaleń, jak kształtuje się ona na dzień ustalenia tejże wartości oraz poprzez ustalenie wysokości odszkodowania jako rażąco zaniżonej nieodzwierciedlającej rzeczywistej wartości wywłaszczonej nieruchomości;

7) naruszenie § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. poprzez nieprawidłowe przyjęcie cen transakcyjnych stanowiących podstawę do określenia wartości rynkowej gruntów;

8) naruszenie art. 154 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 77 § 1 kpa i art. 80 kpa poprzez nieuwzględnienie okoliczności, że biegły w operacie przyjął do porównań nieruchomości niespełniające kryterium podobieństwa, które jest istotnym elementem przy sporządzaniu operatu szacunkowego, w szczególności przyjął nieruchomości przeznaczone również pod budowę dróg gminnych, podczas gdy w sprawie niniejszej nieruchomość przeznaczono pod budowę drogi krajowej, natomiast już z samej analizy transakcji wynika, że średnie ceny nieruchomości pod drogi krajowe są dwukrotnie wyższe niż nieruchomości pod drogi gminne;

9) naruszenie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 84 § 1 kpa i art. 136 kpa poprzez niepowołanie kolejnego biegłego, ewentualnie poprzez niezwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Rozwoju wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga jest niezasadna, a zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa.

Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Ministra Infrastruktury i Rozwoju z [...] kwietnia 2015 r. utrzymująca w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2014 r. orzekającą o ustaleniu na rzecz skarżącej odszkodowania w wysokości 1.104.318 zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, o łącznej pow. [...] ha, położonej w Gminie [...], obręb [...].

W skardze pełnomocnik skarżącej zakwestionował przyjęty przez organ operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego z dnia [...] maja 2014 r. twierdząc, że jest wadliwy, gdyż zaniża wartość wywłaszczonej nieruchomości, która ma wpływ na wysokość ustalonego odszkodowania.

Istota niniejszej sprawy sprowadza się zatem do dokonania oceny prawidłowości sporządzenia wymienionego operatu szacunkowego, określającego wartość rynkową objętej wywłaszczeniem nieruchomości i prawidłowości jego oceny, jako dowodu w prowadzonym postępowaniu.

Sąd w całości podzielił stanowisko i argumentację organów orzekających w niniejszej sprawie odnośnie prawidłowości ustalenia wysokości odszkodowania.

Kwestie związane z ustaleniem i wysokością odszkodowana reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 z późn. zm.) oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Przepisy te określają szczegółowo tryb i zasady postępowania zmierzającego do prawidłowego ustalenia wysokości odszkodowania należnego za wywłaszczoną nieruchomość. Ponadto postępowanie w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną uregulowane zostało ustawą z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r., poz. 687 z późn. zm.). Odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość ustalone zostało stosownie do art. 18 ust. 1 tej ustawy, tj. przy określeniu wysokości odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Zgodnie z przepisem art. 134 ust. 1 i ust. 2 w związku z art. 135 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości – jeżeli nieruchomość tego rodzaju występuje w obrocie – przy określaniu której uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartością rynkową jest zaś najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy uwzględnieniu przesłanek określonych w art. 151 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wskazać w tym miejscu należy na pogląd Trybunału Konstytucyjnego wyrażony w wyroku z dnia 14 marca 2000 r. P 5/99 (OTK 2000/2/60) oraz z dnia 20 lipca 2004 r. SK 11/02 (OTK-A2004/7/66), że "słuszne odszkodowanie", to odszkodowanie związane z wartością wywłaszczonej nieruchomości. Prawodawca nie posłużył się określeniem "pełne" odszkodowanie, lecz zastosował termin "słuszne", który ma bardziej elastyczny charakter. Z tego wynika, że – zdaniem Trybunału Konstytucyjnego – mogą istnieć sytuacje szczególne, gdy inna ważna wartość konstytucyjna pozwoli uznać za słuszne również odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne. Ze względu na wartości znajdujące wyraz w Konstytucji dla ustalenia znaczenia tego pojęcia należy również uwzględnić kontekst następstw ustalenia odszkodowania dla budżetu państwa. Wywłaszczenie bowiem – jak wywodził Trybunał – następuje na cele publiczne, tzn. ze względu na dobro wspólne. Z tych przyczyn – zdaniem Trybunału Konstytucyjnego, odszkodowanie w pełni ekwiwalentne może nie odpowiadać zasadzie słuszności, natomiast odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne może być uznane za odszkodowanie słuszne. Odszkodowanie za utraconą własność nieruchomości ma za zadanie rekompensować wartość utraconego prawa, a nie szkody wskutek wywłaszczenia nieruchomości.

Natomiast pojęcie "stan nieruchomości", którym ustawodawca posłużył się w art. 134 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zostało sprecyzowane w art. 4 pkt 17 tej ustawy, wskazującym że należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Odnośnie przeznaczenia nieruchomości, której wywłaszczenie nastąpiło w związku z realizacją inwestycji drogowej, bezpośrednie zastosowanie znajdują przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. I tak, stosownie do treści art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadku, gdy starosta, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, co ma miejsce w sprawach dotyczących nieruchomości wywłaszczonych w ramach specustawy oraz jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Wartość rynkowa nieruchomości jest określana przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przy czym jako nieruchomości podobne rozumie się nieruchomości porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, które były przedmiotem obrotu rynkowego i charakteryzują się podobieństwem co do położenia, stanu prawnego, przeznaczenia, sposobu korzystania oraz innych cech wpływających na wartość. Zauważyć przy tym należy, że podobieństwo nieruchomości nie jest równoznaczne z ich identycznością. Nie oznacza ono również, że zakres występowania tych i innych cech musi być taki sam, bowiem przy wycenie uwzględnia się wagi cech rynkowych nieruchomości. Ponadto w przypadku braku planu miejscowego, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy, o czym stanowi art. 154 ust. 2 tej ustawy.

W niniejszej sprawie, w dacie wydania przez organ pierwszej instancji decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, natomiast szacowana nieruchomość objęta była studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] lutego 2003 r. nr [...]. Oznacza to, że przeznaczenie nieruchomości winno być określone na podstawie tego studium, a nie w oparciu o obecne przeznaczenie nieruchomości. Zatem przy określaniu wysokości odszkodowania, zarówno rzeczoznawca, jak i organy administracji orzekające w sprawie mogły brać pod uwagę przeznaczenie działki na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Prawidłowo, zatem w oparciu o obowiązujące wówczas studium rzeczoznawca majątkowy określił przeznaczenie przedmiotowej działki, jako rolne.

Operat szacunkowy, jako stanowiący efekt pracy powołanego w postępowaniu biegłego, powinien być sporządzony w oparciu o przepisy zawarte w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a w szczególności § 36. Zgodnie z treścią § 36 ust. 1 tego rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Przy czym nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

Biegły poddał analizie rynek obrotu nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi przeznaczonymi pod drogi publiczne oraz nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod uprawy polowe. Ze względu na niewielką ilość transakcji nieruchomościami drogowymi biegły zdecydował, by badaniem objąć rynek regionalny obejmujący województwo [...] i [...]. Wyjaśnił, że na badanym obszarze odnotowano kilkadziesiąt transakcji gruntów nabywanych w drodze cywilnoprawnej pod inwestycje drogowe, a po wyeliminowaniu nieruchomości niespełniających warunku podobieństwa, biegły przyjął do wyceny próbę reprezentatywną 24 transakcji gruntów podobnych, a ze względu na niewielką ilość transakcji podobnych do porównania przyjął transakcje z okresu 2011-2013. Dodatkowo w piśmie z dnia [...] listopada 2014 r. wskazał, że z uwagi na małą ilość transakcji późniejszych konieczne stało się odniesienie się do transakcji dawniejszych, które pozwoliły na właściwe określenie cech wpływających na wartość nieruchomości i ich wag. Biegły wskazał, że wycena gruntu została przeprowadzona w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej. W operacie przeprowadzono analizę cen rynku nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi i nieruchomości rolnych gminy [...]. Analiza rynku lokalnego i regionalnego wykazała, że ceny nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi publiczne są zdecydowanie wyższe w stosunku do cen nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod uprawy polowe, powoduje to zwiększenie wartości nieruchomości przeznaczonej pod drogę. Biegły określił wartość rynkową nieruchomości według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. W wyniku analizy cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych na cele komunikacyjne o znanych cechach biegły stwierdził, że zasadniczy wpływ na cenę miały następujące cechy rynkowe: położenie (waga 50%), sąsiedztwo i otoczenie (waga 30%) oraz dostępność (waga 20%). Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że dla wyceny działek wywłaszczanych pod inwestycje drogowe decydujące znaczenie ma przeznaczenie nieruchomości, nie zaś jej wielkość. Z tego powodu w operacie nie uwzględniono cechy powierzchni działki. Biegły uznał, że dla wycenianej nieruchomości ocena cech wpływających na jej wartość jest następująca: położenie – przeciętne, sąsiedztwo i otoczenie – niekorzystne, dostępność – średnia.

Biegły wskazał, że ostatecznie ustalona na poziomie [...] zł wartość jednostkowa 1 m² wycenianej nieruchomości przedstawia jej obiektywną wartość, najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku i wynosi [...] zł. Wartość składnika roślinnego biegły ustalił na [...] zł. Tym samym wartość całej nieruchomości składającej się z powyższych dwóch działek ustalił na [...] zł. W operacie szacunkowym rzeczoznawca również wyjaśnił dlaczego ceny transakcyjne nie zostały zaktualizowane na dzień wyceny podając, że z analizy rynku lokalnego wynika, że w badanym okresie ceny transakcyjne nieruchomości nabywanych pod drogi utrzymywały się na stabilnym poziomie, zaś rozbieżność oraz rozkład cen transakcyjnych w zbiorze nieruchomości porównawczych oraz niewielka ilość transakcji podobnych uniemożliwiły wyliczenie trendu cenowego, dlatego brak jest aktualizacji cen transakcyjnych na dzień wyceny nieruchomości.

Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Operat szacunkowy stanowi zatem sformalizowany prawnie dowód wartości nieruchomości, a wyrażone w nim oceny i ustalenia stanu faktycznego stanowią wyraz czynności rzeczoznawcy majątkowego, jako biegłego w sprawie, które mogą być oczywiście podważone, ale tylko w sposób jednoznacznie zaprzeczający tym ustaleniom. Rzeczoznawca majątkowy ma zatem pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, co jednak nie oznacza związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ. On więc ocenia prawidłowość sporządzenia i wiarygodność otrzymanej opinii. Na organie spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia wszelkich istotnych dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy elementów oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania. Jednakże zważyć także należy, że, jak wyżej podniesiono, operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 kpa. Jednak ani Sąd, ani organ prowadzący postępowanie, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Wskazać przy tym należy, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy ustawy z dnia 31 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych.

Odróżnić również należy ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podważenie prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, skoro powołany art. 157 ust. 1 nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych, przy czym podkreślić należy, że nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych ani od Sądu, skoro w ich ocenie zastosowane współczynniki nie wzbudziły wątpliwości co do ich prawidłowości.

Jeżeli zaś strona skarżąca miała zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie Wojewody [...] i przyjętego jako podstawa ustalenia wysokości odszkodowania i uważa, że istnieją nieprawidłowości w zakresie przyjętego warsztatu technicznego rzeczoznawcy, sposobu wyceny nieruchomości, zastosowanych lub też niezastosowanych w nim kryteriów wyceny tej nieruchomości, to miała możliwość zwrócenia się, stosownie do art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, do odpowiedniej organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia tego operatu Tylko bowiem organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych posiada wyłączną kompetencję do weryfikacji prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego nieruchomości. W świetle normatywnej treści tego przepisu ocenie organu administracji w postępowaniu administracyjnym nie może podlegać prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, lecz wyłącznie jego przydatność jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania.. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. Pogląd ten znajduje potwierdzenie w obowiązującym orzecznictwie sądów administracyjnych, między innymi w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 marca 2007 r., sygn. akt I OSK 322/06 (dostępny na stronie internetowej orzeczeń sądów administracyjnych: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Jak wynika z akt sprawy skarżąca z tej możliwości nie skorzystała, opierając stawiane zarzuty jedynie na własnym rozumieniu przepisów prawa oraz własnej analizie operatu szacunkowego stanowiącego podstawę wydanej decyzji. W tej sytuacji postawione zarzuty uznać należy za polemikę z ustaleniami biegłego niepopartą żadnym rzetelnym dowodem. Wobec tego zarzuty skargi – choć bardzo obszerne – nie zasługują na uwzględnienie.

Odrębnie należy odnieść się do postawionego w skardze zarzutu niewyjaśnienia przez organ, czy wartość nieruchomości została ustalona w kwocie netto czy brutto, zatem czy wartość nieruchomości przyjęta za podstawę ustalenia wysokości odszkodowania powinna obejmować również podatek VAT.

Zauważyć należy, że materialnoprawną podstawę do ustalenia odszkodowania w trybie specustawy drogowej stanowił przepis art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami – który ma kluczowe znaczenie dla ustalenia wysokości odszkodowania. Zgodnie z art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 tej ustawy, wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie z art. 128 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wywłaszczenie własności nieruchomości następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw. W myśl art. 151 tej ustawy, wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. We wskazanych przepisach, ani w żadnych innych nie ma mowy o tym, że do kwoty odszkodowania z tytułu wywłaszczenia (przejęcia z mocy prawa) dodaje się kwotę należnych podatków oraz danin. W tym zakresie powołana regulacja jest jednoznaczna. Podkreślenia wymaga również, że ustalając wysokość odszkodowania za nieruchomość organ (a nie rzeczoznawca dokonujący wyceny) musi brać pod uwagę takie parametry jak: stan i wartość rynkową nieruchomości (z określonych dat). Żaden zaś z przepisów prawa nie przewiduje możliwości powiększenia należnego odszkodowania za nieruchomość przejętą przez Skarb Państwa o inne jeszcze składniki np. o wartość szkody wyrządzonej przejęciem własności nieruchomości, polegającej na utracie przez dotychczasowego właściciela możliwości prowadzenia na tej nieruchomości działalności gospodarczej lub – jak w rozpatrywanej sprawie – o wartość podatku VAT, który były właściciel musi odprowadzić od przyznanego mu odszkodowania. Potwierdzeniem takiego stanowiska jest również przepis § 11 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który przesądza o tym, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości w podejściu dochodowym nie uwzględnia się amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości. Wprawdzie powyższy przepis dotyczy podejścia dochodowego, a nie porównawczego, który ma zastosowanie w niniejszej sprawie, jednakże zarówno podejście dochodowe, jak i porównawcze prowadzi do określenia wartości rynkowej, a zatem podstawowe zasady ich stosowania muszą być jednakowe. Skoro w podejściu dochodowym podstawą określania wartości są dochody wskazane m. in. na podstawie czynszów i wydatków operacyjnych, których poziom przyjmujemy bez VAT-u, to analogicznie w podejściu porównawczym "ceny transakcyjne", stanowiące podstawę określania wartości rynkowej, nie powinny zawierać podatku VAT. W ocenie Sądu nie można zatem uznać, że w niniejszej sprawie wysokość odszkodowania powinna zostać powiększona o podatek VAT.

Przypomnienia wymaga również, że w świetle art. 6 kpa znajdującego odzwierciedlenie w art. 7 Konstytucji RP, organy administracji publicznej działają na podstawie i w granicach prawa, które jak podkreślono już wcześniej takiej możliwości powiększenia odszkodowania na etapie wydawania decyzji administracyjnej nie przewidują. Jeszcze raz należy zaakcentować, że podstawą do ustalenia odszkodowania jest wartość rynkowa nieruchomości. Samo brzmienie "wartość rynkowa nieruchomości" jednoznacznie wskazuje, że jest to wartość określona na podstawie czynników rynkowych, a zatem przy wyliczaniu wartości rynkowej nieruchomości pod uwagę brane są ceny transakcyjne jako efekt wzajemnego oddziaływania na siebie sił popytu i podaży. Dlatego też rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny wywłaszczonej nieruchomości objętej decyzją o lokalizacji inwestycji drogowej nie ustala jej ceny sprzedaży, mogącej stanowić podstawę opodatkowania podatkiem VAT, a jedynie jak wskazano wyżej, wartość rynkową (wartość utraconego prawa). Podkreślić należy, że obrotu nieruchomościami dokonują zarówno podmioty będące podatnikami VAT, jak również takie, które do jego uiszczania nie są zobowiązane. Zatem ukształtowane na rynku nieruchomości ceny, stanowią wypadkową transakcji dokonywanych przez podmioty należące do obydwu tych grup. Innymi słowy obiektywna wartość rynkowa nieruchomości nie zwiększa się tylko z tego powodu, że konkretny zbywca nieruchomości jest podatnikiem VAT, ale zależy od tego jaką kwotę może on za daną nieruchomość uzyskać na wolnym rynku. To zaś oznacza, że gdyby przejęte obecnie przez Skarb Państwa prawo miało być przedmiotem czynności prawnej (np. sprzedaży), racjonalny nabywca, wbrew temu co twierdzi skarżący nie zapłaciłby za nieruchomość więcej niż jej wartość rynkowa, tylko z tego względu, że sprzedawca jest podatnikiem VAT. Tym samym ewentualne podwyższenie tej wartości o wspomniany podatek, oznaczałoby ustalenie odszkodowania w wysokości przewyższającej wartość rynkową, a więc w sposób sprzeczny z art. 134 ugn. Podatek VAT nie jest elementem wartości nieruchomości. Powstanie zobowiązania podatkowego, w oparciu o odrębne od ustawy o gospodarce nieruchomościami przepisy jest zdarzeniem następczym w stosunku do uzyskania odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Uznanie, że wartość rynkowa nieruchomości, o której mowa w art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami rozumiana być musi jednolicie dla wszystkich podmiotów wywłaszczonych, a więc bez względu na obowiązujący niektóre z tych podmiotów podatek VAT. Ewentualny obowiązek zapłaty przez skarżącego podatku VAT od odszkodowania nie ma wpływu na wartość rynkową nieruchomości. Sądy administracyjne, oceniające zgodność z prawem decyzji ustalających odszkodowania na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przyjmują zgodną z powyższą wykładnię przepisów tej ustawy (np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 19 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 170/11 i sygn. akt I OSK 990/11; z dnia 7 maja 2013 r., sygn. akt I OSK 1904/11; z dnia 12 czerwca 2014 r., sygn. akt I OSK 289/14; z dnia 24 czerwca 2014 r., sygn. akt I OSK 2859/12 i z dnia 23 października 2014 r. sygn. akt I OSK 587/13 oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 20 września 2010 r., sygn. akt I SA/Wa 1654/10 – dostępne na stronie internetowej orzeczeń sądów administracyjnych: http://orzeczenia.nsa.gov.pl), a wyrażone w nich stanowisko skład orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela. W tym miejscu zasadne jest również przytoczenie tezy uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 października 2015 r., sygn. akt I FPS 1 /15 – wprawdzie wydanej w innym stanie faktycznym, jednakże mogącej mieć odpowiednie przełożenie do okoliczności zaistniałych w niniejszej sprawie – w świetle której: "Przeniesienie przez gminę (miasto na prawach powiatu) prawa własności nieruchomości z nakazu władzy publicznej w zamian za odszkodowanie, stanowi dostawę towaru w rozumieniu art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r., Nr 177, poz. 1054, ze zm.), nieskutkującą ekonomicznym obciążeniem wywłaszczonego ciężarem uiszczenia podatku z tytułu tej czynności."

Nie jest rolą sądu administracyjnego ocena, czy bardziej uzasadnione byłoby powiększanie tej kwoty o należne podatki. Postulat taki należałoby skierować do prawodawcy. W świetle powyższego należy stwierdzić, że zarówno Minister Infrastruktury i Rozwoju, jak i Wojewoda [...], wydając zaskarżone decyzje nie naruszyły przepisów prawa materialnego, to jest art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czy art. 18 specustawy, jak również przepisów postępowania administracyjnego.

Wydane przez organy decyzje są zgodne z prawem. Organy orzekające w niniejszej sprawie dokonały właściwej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego. W swoich decyzjach przedstawiły w sposób szczegółowy, dlaczego uznały wartość dowodową tej opinii. Operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego stanowi jeden z dowodów zgromadzonych w postępowaniu administracyjnym, który podlega ocenie przez organ administracji, tak jak każdy inny dowód, na podstawie art. 80 kpa. Natomiast zgodnie z przepisem art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Strona, kwestionując ustalenia operatu, powinna przedstawić dowody znajdujące się w jej posiadaniu na tę okoliczność. Jednym z takich środków dowodowych może stanowić operat szacunkowy wykonany przez innego rzeczoznawcę majątkowego, szacujący wartość tej samej nieruchomości. Przedłożony organowi przez stronę operat, wykonany na jej zlecenie, będzie podlegał takiej samej ocenie organu administracji, jak każdy inny dowód zgromadzony w sprawie. Strona uprawniona była także odwołać się do organizacji zawodowej rzeczoznawców, celem oceny prawidłowości operatu sporządzonego na zlecenie organu administracji., czego nie uczyniła Podkreślić, bowiem należy, że biegły posiada wiadomości specjalne z danej dziedziny i w oparciu o nie wycenia nieruchomość.

Zarzut skarżącej, że ustalone odszkodowanie jest zaniżone nie został podzielony przez Sąd, ponieważ w ocenie składu orzekającego skarżąca skutecznie nie podważyła wartości dowodowej operatu szacunkowego. Wskazać należy, że kwota określona przez biegłego nie musi być identyczna do wartości oczekiwanej przez skarżącą.

Analiza operatu nie potwierdziła zarzutów skarżącej kwestionujących jego rzetelność i wartość dowodową. W operacie szczegółowo opisano zarówno podstawę prawną opracowania, przedmiot i zakres wyceny, sposób wyceny, w tym podejście, metodę i technikę wyceny, wykonano analizy danych i charakterystykę rynku nieruchomości, dokonano analizy transakcji nieruchomości podobnych przyjmując dopuszczalny okres badania cen 2011-2013 i wreszcie określono wartość nieruchomości. Brak jest więc podstaw do zakwestionowania operatu stanowiącego w przedmiotowym postępowaniu dowód w sprawie.

Z powyższych względów, na podstawie art. 151 ustawy dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.), Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.