Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 665/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2010-02-03 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 6 ust. 2 pkt. 1, art. 52 ust. 2 pkt. 1, art. 61 ust. 1 pkt. 1 i 3
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 3, par. 4, par. 9
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 7, art. 11, art. 77 par. 1, art. 80, art. 107 par. 3
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 145 par. 1 pkt. 1 lit. c, art. 152, art. 200
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jolanta Szaniecka Sędziowie Sędzia WSA Elwira Brychcy (spr.) Sędzia WSA Danuta Rzyminiak-Owczarczak Protokolant st.sekr.sąd. Mariola Kaczmarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 03 lutego 2010r. sprawy ze skargi J. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia [...] listopada 2008r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy; I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję nr [...] Burmistrza Miasta i Gminy S. z dnia [...] sierpnia 2008r. znak [...], [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu na rzecz skarżącego kwotę [...] ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania, III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. /-/ D.Rzyminiak-Owczarczak /-/ J.Szaniecka /-/ E.Brychcy


UZASADNIENIE

II SA/PO 665/09

Uzasadnienie

Decyzją o warunkach zabudowy z dnia [...] sierpnia 2008 r. Burmistrz Miasta i Gminy S. po rozpoznaniu wniosku P. M. powołując się na przepis art. 59 ust.1 , art.61 i art.64 ustawy z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dalej ustawa o p.z.p. / Dz. U .nr 80 poz.717 / rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego / Dz. u nr 164 po.1588 / ustalił warunki zabudowy dla inwestycji objętej wnioskiem budowy budynku biurowego oraz trzech budynków magazynowych do przechowywania artykułów drogeryjnych na działkach nr geodezyjny [...] , [...] i [...] położonych w miejscowości J .

W decyzji w zakresie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu wskazano obowiązującą linię zabudowy w odległości 6 m od granicy ul. [...] oraz nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 3 m od granicy z drogą – działka nr geod. [...] i [...], wskazano na maksymalny stopień zabudowy 40% powierzchni terenu objętego planowaną inwestycją łącznie z zabudową istniejącą , wskazano ,że na terenie inwestycji należy zapewnić odpowiednią ilość miejsc postojowych dla samochodów oraz placów manewrowych i dróg wewnętrznych zapewniających możliwość nawracania samochodów dostawczych , nakazano przewidzieć miejsca do gromadzenia odpadów spełniające przepisy warunków technicznych , dojścia, dojazdy, uzbrojenie techniczne , odprowadzenie wód deszczowych zgodnie z przepisami , zobowiązano inwestora do wykonania pasa zieleni izolacyjnej wysokiej, zimozielonej o szerokości min. 3 m. zlokalizowanej wzdłuż granicy z działką ewidencyjną nr [...].

Sprecyzowano wymagania szczegółowe osobno dla budynku biurowego i budynku magazynowego. W zakresie obsługi komunikacyjnej wskazano ,że odbywać ma się istniejącym wjazdem od ulicy [...] .

W uzasadnieniu wyjaśniono ,że od dnia 1.01.2003 r. stracił ważność miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego dla gminy S . Wniosek o warunki zabudowy złożony przez P. M. został rozpoznany w oparciu o przepisy ustawy z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Decyzję wydano po przeprowadzeniu analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu na którym przewiduje się realizację planowanej inwestycji , na podstawie oględzin terenu i opisu planowanej inwestycji .Wskazano ,że uwzględniono uwagi właściciela działki nr [...] co do obsługi komunikacyjnej poprzez wprowadzenie zapisu do decyzji o konieczności zapewnienia przez inwestora na terenie własnej działki placów manewrowych i dróg umożliwiających nawracania samochodów dostawczych. Dodatkowo dla zachowania ładu przestrzennego wprowadzono do decyzji również zapis o konieczności wykonania pasa zieleni o szerokości 3 metrów wzdłuż granicy z działką nr [...] z uwagi na odmienny charakter tej działki. Podano ,że w stosunku do projektu decyzji uwzględniono także wnioski inwestora zawarte w jego piśmie z 10.06.2008 r. W końcu wskazano ,że projekt decyzji został sporządzony przez osobę wpisaną na listę samorządu zawodowego architektów, a projekt decyzji został pozytywnie zaopiniowany przez organy uzgadniające.

Odwołanie od decyzji złożył J. M. właściciel sąsiedniej działki nr [...] domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji .Odwołujący przedstawił szereg zarzutów w szczególności wskazał ,że decyzja narusza przepis art. 61 ust.1 pkt.3 ustawy o p.z.p. wskazując ,że istniejące uzbrojenie terenu, a w szczególności szerokość drogi prowadzącej do nieruchomości jest niewystarczające .Wielkość projektowanej inwestycji wskazuje na planowaną dużą liczbę zatrudnionych co wymaga powstania dużego zbiornika na nieczystości, a jego opróżnianie będzie uciążliwe.

Dalej wyrażono wątpliwość co do prawidłowo wyznaczonego obszaru analizowanego o której mowa w §3 ust.1 Rozporządzenia z 27.08.2003 r. wskazując ,że przyjęty w decyzji maksymalny stopień zabudowy terenu stoi w rażącej sprzeczności ze sąsiadującymi działkami na ulicy [...],a także ze standardami obowiązującymi na obszarze zabudowy jednorodzinnej. Odwołujący zakwestionował zaplanowaną odległość linii zabudowy na 6 metrów wskazując ,że linia zabudowy dla jego budynku wyznaczona została na 10 metrów. Odwołujący mocno akcentował fakt naruszenia jego praw konstytucyjnych związanych z ochroną prawa własności. Wskazał ,że lokalizując na tym terenie swój dom jednorodzinny kierował się obowiązującym wówczas planem zagospodarowania przestrzennego, który przewidywał dominującą funkcje mieszkaniową , a zaledwie dopuszczał zabudowę pod działalność gospodarczą. W dalszej części odwołujący podtrzymał zarzut niedostosowania "ślepej " ulicy [...] do wzmożonego ruchu samochodowego, zarzucił iluzoryczność zapewnienia manewrów w obrębie działki inwestora w sytuacji gdy zabudowa działki obejmuje jej 40% .Wskazał ,że proponowany pas zieleni wysokiej o szerokości 3 metrów świadczy o świadomości osób przygotowujących decyzję ,że proponowana inwestycja zaburzy w sposób trwały ład estetyczny dzielnicy domów jednorodzinnych.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...].11.2008 r. z powołaniem na art. 124 , art.125 , art. 125 , art.127 §2 i art. 138 §1 pkt.1 kodeksu postępowania administracyjnego oraz art. 59 , art. 60 i 61 ustawy z 27 03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję .

W uzasadnieniu decyzji przytoczono treść art. 61 ustawy o p.z.p. zgodnie z którym . Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W ocenie organu odwoławczego analiza urbanistyczna przeprowadzona przez uprawnionego architekta została sporządzona zgodnie z wymogami rozporządzenia ministra infrastruktury z 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Powołując się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27.01.2007 r. II OSK 239/06 i wyrok II OSK 1401/06 wskazano ,że zagwarantowanie ładu przestrzennego nie może prowadzić do bardzo restrykcyjnego rozumienia przepisów prowadzącego do odmowy ustalenia warunków zabudowy, wstrzymania wszelkich procesów inwestycyjnych , uniemożliwiając realizację zagwarantowanego konstytucyjnie prawa własności.

Odnośnie zarzutów w sprawie komunikacji wskazano ,że to Burmistrz miasta i Gminy jako zarządca drogi jest wyłącznie uprawniony do oceny czy dotychczasowy stan drogi ulicy [...] nie jest wystarczający do obsługi komunikacyjnej .

Wyrażono też pogląd ,że obowiązujące przepisy zezwalają na ustalenie warunków zabudowy dla zamierzenia ,którego parametry przekraczają średnie wielkości wynikające z zabudowy istniejącej na obszarze analizowanym. Zasięg obszaru analizowanego został zakreślony prawidłowo gdyż obszar ten stanowi pewną urbanistyczną całość. Dotyczy to również ustalenia w sposób odmienny linii zabudowy. Nie można również uwzględniać zapisów planu miejscowego , który utracił moc. Nie zgodzono się z argumentacją odwołującego o potencjalnej ogromnej uciążliwości planowanej zabudowy podając ,że kosmetyki nie stanowią towarów masowych wymagających ciężkiego sprzętu transportowego do przewozu.

Dalej wskazano ,że zakres ochrony prawnej właścicieli nieruchomości sąsiedzkich w postępowaniu związanym z ustaleniem warunków zabudowy jest ograniczony wyłącznie do tego, czy planowana zabudowa może negatywnie wpłynąć na potencjalne zagospodarowanie działki sąsiedniej .W ocenie organu planowana zabudowa w niczym nie uszczupla możliwości korzystania z istniejącej zabudowy sąsiadów. Podano dalej ,że dopóki nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Burmistrz ma obowiązek prowadzić postępowanie w oparciu o dobre sąsiedztwo. Uznano ,że odwołanie jest nieuzasadnione .

Skargę do Sądu na decyzję SKO złożył J. M. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i zwrot kosztów postępowania.

Skarżący powtórzył zarzuty zawarte w odwołaniu podając, że istniejąca infrastruktura w szczególności zbyt wąska droga, brak miejskiej kanalizacji i konieczność pobudowania szamba jest niewystarczająca dla obsługi przedsięwzięcia inwestora , czym naruszono art. 61 ust3. ustawy o p.z..p. Skarżący podnosi także ochronę praw nabytych wynikających z poprzednio obowiązującego planu, akcentując, że budowa w bezpośrednim sąsiedztwie jego domu mieszkalnego hurtowni o powierzchni przekraczającej 1000 m2 stanowi pozbawienie go praw , w sytuacji gdy plan zagospodarowania takiej radykalnie przemysłowej zabudowy nie przewidywał.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało swoją dotychczasową argumentację

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje.

Na wstępie wyjaśnienia wymaga, iż sądowa kontrola działalności administracji publicznej ogranicza się do oceny zgodności zaskarżonego aktu lub czynności z prawem. Wynika to z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.).

Sąd Administracyjny, kontrolując zgodność zaskarżonej decyzji z prawem, orzeka na podstawie materiału sprawy zgromadzonego w postępowaniu administracyjnym. Obowiązek dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz zebrania i wyczerpującego rozpatrzenia całego materiału dowodowego spoczywa na organie orzekającym, a Sąd Administracyjny nie może zastąpić organu administracji w wypełnieniu tego obowiązku, ponieważ do jego kompetencji należy wyłącznie kontrola legalności decyzji administracyjnej. Oznacza to, że Sąd Administracyjny nie rozstrzyga merytorycznie o zgłoszonych przez stronę żądaniach, a jedynie w przypadku stwierdzenia, iż zaskarżony akt został wydany z naruszeniem prawa, o którym mowa w art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm. - zwanej w dalszym ciągu uzasadnienia, jako p.p.s.a. uchyla go lub stwierdza jego nieważność.

Nadto wskazania wymaga, iż Sąd orzeka na podstawie akt sprawy (art. 133 § 1 p.p.s.a.) nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Rozpoznając sprawę w świetle powołanych wyżej kryteriów Sąd doszedł do przekonania, że skarga jest zasadna chociaż nie wszystkie zarzuty skargi można uznać za trafne.

Poza sporem jest w niniejszej sprawie ,że plan miejscowy na spornym terenie wygasł. Zachodzi więc potrzeba wydania decyzji o warunkach zabudowy w trybie i na zasadach określonych w art. 61 ustawy o p.z..p.

Prawidłowo więc organ pierwszej instancji zlecił uprawnionemu urbaniście opracowanie analizy funkcji cech zabudowy i zagospodarowania terenu wraz z częścią tekstową i graficzną . W każdej też sprawie organ powinien, oceniając dopuszczalność realizacji inwestycji, indywidualnie podejść do okoliczności stanu faktycznego, w tym kształtu działki lub działek na której planowana jest inwestycja. Należy bowiem zauważyć, iż celem zasady dobrego sąsiedztwa, wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, jest również zagwarantowanie ładu przestrzennego, który we wskazanym przepisie konkretyzuje się przede wszystkim jako zapobieganie rozproszeniu zabudowy. Jednocześnie jednak organy nie mogą przyjąć automatycznie prymatu ładu przestrzennego nad prawem własności. Pamiętać bowiem należy o wynikającej z art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy zasady wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy (wyrok z dnia 5 sierpnia 2008 r. sygn. akt II OSK 967/07, publ. www.orzeczenia.nsa.gov.pl; wyrok z dnia 8 lipca 2008 r. II OSK 789/07, publ. Lex 447867; wyrok z dnia 29 października 2008 r. sygn. akt II SA/Po 628/08, publ. orzeczenia.nsa.gov.pl).Nie ma więc racji skarżący zarzucając ,że w wyniku podjęcia decyzji o warunkach zabudowy uszczerbku dozna jego prawo własności. Skarżący ma jednak prawo oczekiwać , aby decyzja o warunkach zabudowy została wydana zgodnie z obowiązującym prawem.

W ocenie sądu nie zostały usunięte wątpliwości skarżącego iż w sprawie nie wyznaczono w sposób odpowiedni obszaru analizowanego na warunkach określonych w § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. Nr 163, poz. 1588 - dalej: rozporządzenie). Zgodnie z tym przepisem granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. W niniejszej sprawie graficzną część analizy urbanistycznej sporządzono na mapie w skali 1 do 1000. Weryfikacja mapy znajdującej się w aktach nie pozwala precyzyjnie na , dokładne zweryfikowanie czy odpowiada on wymogom określonym w § 3 ust. 2 rozporządzenia Analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu jest szczególnym dowodem w postępowaniu dotyczącym warunków zabudowy. W oparciu o nią właściwy organ określa czy spełniono wymogi w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Waga tego opracowania jest tym większa, że wyniki analizy, zawierające część tekstową i graficzną, załącza się do decyzji. Stają się one tym samym jednym z jej elementów (§ 9 ust. 2 rozporządzenia).

Wszystko to powoduje, że organy prowadzące postępowanie o ustalenie warunków zabudowy powinny baczyć, czy analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu spełnia wymogi formalne, jest jednoznaczna i wyczerpująca. Sąd orzekający w tej sprawie w całości podziela stanowisko przedstawione wyroku z dnia 20 grudnia 2006 r. sygn. akt II SA/Po 421/06 (publ. orzeczenia.nsa.gov.pl). Wskazano w nim, że w postępowaniu dotyczącym warunków zabudowy tylko prawidłowo sporządzona analiza zapewnia realizację fundamentalnych zasad procedury administracyjnej zawartych w art. 11, 107 § 3, 77 § 1, 80 i 7 K.p.a., jakie postępowanie to czynią jawnym, zobowiązując organ do wyjaśnienia stronom przesłanek, którymi się kierują przy załatwianiu sprawy. .

Jedynie na marginesie sprawy Sąd wyjaśnia, iż obszar analizowany powinien być wyznaczony w promieniu nie mniejszym niż trzykrotność frontu działki objętej wnioskiem (nie mniej niż 50 m). Organ powinien pamiętać przy tym o konieczności uwzględnienia szerszego obszaru odniesienia, jeżeli prowadzić będzie to do zapewnienia ładu przestrzennego na danym terenie (w tej sprawie należy rozważyć możliwość wyznaczenia obszaru analizowanego z uwzględnieniem wszystkich działek znajdujących się w pasie zabudowań zob. wyrok z dnia 7 grudnia 2006 r., sygn. akt II OSK 1440/05 oraz wyrok z dnia 3 grudnia 2008 r. sygn. akt II OSK 1520/07, publ. orzeczenia.nsa.gov.pl).

Nie można było także odmówić racji argumentom skarżącego dotyczących linii zabudowy. Stosownie do § 4 rozporządzenia, obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (§ 4 ust.2 ). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (§4 ust. 3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 ( §4 ust. 4). W świetle przytoczonych przepisów, nie budzi wątpliwości, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w sytuacji stwierdzenia, że w sąsiedztwie działki, na której planowana jest inwestycja, jest zlokalizowana co najmniej jedna działka zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym linii zabudowy. Wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy w przypadku braku planu miejscowego w sposób zgodny z przytoczonym wyżej § 4 rozporządzania nie oznacza konieczności zlokalizowania planowanej inwestycji wzdłuż tej linii. Wyznaczenie linii zabudowy oznacza bowiem wytyczenie w tym zakresie potencjalnego terenu inwestycji, stanowiącego część nieruchomości inwestora, znajdującą się po przeciwnej stronie linii zabudowy, niż pas drogowy. Prawem inwestora jest natomiast wybór miejsca planowanej inwestycji na tym terenie. W konsekwencji, wydanie decyzji o warunkach zabudowy powinno być możliwe dla każdej inwestycji, która nie przekracza linii zabudowy wyznaczonej w oparciu o istniejącą zabudowę. W każdej też sprawie organ powinien, oceniając dopuszczalność realizacji inwestycji, indywidualnie podejść do okoliczności stanu faktycznego, w tym kształtu działki, na której planowana jest inwestycja. Należy bowiem zauważyć, iż celem zasady dobrego sąsiedztwa, wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o p.z.p. jest również zagwarantowanie ładu przestrzennego, który we wskazanym przepisie konkretyzuje się przede wszystkim jako zapobieganie rozproszeniu zabudowy. Jednocześnie jednak organy nie mogą przyjąć automatycznie prymatu ładu przestrzennego nad prawem własności.

Kierując się powyższymi regułami przy sporządzaniu ponownej analizy konieczne będzie takie wyznaczenie linii zabudowy ,które w sposób przekonywający wyjaśni dlaczego wyznaczono 6 metrów od granicy z ulicą [...] , w sytuacji gdy budynek sąsiedni oddalony jest jak twierdzi skarżący 10 metrów od tejże ulicy.

Nie można również odmówić racji skarżącemu ,który kwestionuje procent zabudowy działki . Decyzja organu pierwszej i drugiej instancji nie zawiera wyjaśnienia odnośnie tej kwestii i to w sytuacji kiedy urbanista w analizie podaje ,że wskaźnik powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym wynosi od 12% do 45% , ,średni wskaźnik zabudowy na obszarze analizowanym wynosi 26% i ustala wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni działki maksymalnie na 31%. Tymczasem w decyzji organu pierwszej instancji ustalono stopień zabudowy terenu na 40% , wyjaśniając jedynie ,że uwzględniono w tym względzie prośbę inwestora. W tym miejscu należy wskazać ,że w aktach administracyjnych znajduje się pismo architekta z dnia 26.06.2008 r. opracowującego analizę, który stwierdził , że "w odpowiedzi na uwagi wnioskodawcy zgłoszone do projektu decyzji o warunkach zabudowy wyjaśnia ,że po ponownym i wnikliwym przeanalizowaniu sąsiedniej zabudowy niestety nie znajduje podstaw do zwiększenia dopuszczalnego % zabudowy działki " Jest to kolejna bardzo istotna kwestia ,która przy ponownym rozpoznaniu sprawy musi być w sposób jednoznaczny wyjaśniona. Skarżący z powierzchnią zabudowy wiąże liczne dalsze następstwa jak ilość zatrudnionych pracowników , wielkość magazynów a tym samym wielkość zgromadzonego tam towaru , ruch samochodowy dowożący towar , w końcu także wielkość szamba . Należy w sposób przekonywający wyjaśnić jakie są ewentualne zależności między tymi wielkościami. W sytuacji gdy uprawniony urbanista nie widzi możliwości na większą zabudowę niż 31% powierzchni działki brak podstaw do przyjmowania w decyzji administracyjnej większej powierzchni tylko dlatego ,że taki jest wniosek inwestora.

Sąd nie podziela zarzutów skarżącego w zakresie niedostosowania infrastruktury do zamierzonego przedsięwzięcia , ale tylko w takim ujęciu gdy decyzja będzie odzwierciedlać prawidłowo przeprowadzoną analizę.

Celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Zagwarantowanie np. w drodze umowy nie jest równoznaczne z obowiązkiem legitymowania się taką umową już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale posiadanie zapewnienia, gwarancji, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta. Niecelowym byłoby wymaganie od inwestora zawierania umów mających na celu realizację uzbrojenia terenu w sytuacji, gdy inwestor nie wie czy w ogóle uzyska decyzję o warunkach zabudowy. W ocenie Sądu nie ma racji skarżący aby na etapie warunków zabudowy domagać się od inwestora budowy kanalizacji. Stosowna wielkość szamba i jego dostosowanie do potrzeb przedsięwzięcia ustalone będzie na etapie projektu budowlanego , a szambo będzie obsługiwało tę jedną inwestycję i nie ma to wpływu na inne istniejące na tym terenie budynki.

W ocenie Sądu opisane wyżej uchybienia oznaczają jednak istotne naruszenie zasad ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy, określonych w § 3 i § 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r., a także reguł procesowych określonych w art. 7, art. 11 i 77 § 1 kpa.

Biorąc powyższe pod rozwagę Sąd na zasadzie art. 145 §1 pkt.1 lit.c ustawy z 30.08.2003 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w pkt. I wyroku obciążając organ administracyjny kosztami postępowania na zasadzie art. 200 p.p.s.a , a orzeczenie zawarte w pkt. III wynika z art. 152 p.p.s.a

/-/ D.Rzyminiak-Owczarczak /-/ J.Szaniecka /-/ E.Brychcy