Wyrok NSA oz. w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 629/99
NSA oz. w Gdańsku
Data orzeczenia: 2000-12-27 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 601  Budownictwo, nadzór architektoniczno-budowlany i specjalistyczny, ochrona przeciwpożarowa
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Nieruchomości
Administracyjne postępowanie
Powołane przepisy: article: ze zm.
journal: Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.
article: art. 6, art. 18 ust. 1
journal: Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
Teza: Podmiotowość prawna wspólnoty mieszkaniowej w sprawach administracyjnych z zakresu utrzymania obiektów budowlanych /rozdział 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./ występuje wówczas jeżeli dotyczy części wspólnych budynku.

TEZY

Podmiotowość prawna wspólnoty mieszkaniowej w sprawach administracyjnych z zakresu utrzymania obiektów budowlanych /rozdział 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./ występuje wówczas jeżeli dotyczy części wspólnych budynku.


SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny po rozpoznaniu sprawy ze skargi Małgorzaty B. na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w G. z dnia 22 lutego 1999r. (...) w przedmiocie wykonania prac budowlanych, - uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta G. z dnia 28 grudnia 1998 r. (...); (...).


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 28 grudnia 1998 r. Prezydent Miasta G. nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej budynku nr 14 przy ul. Ż. w G.-W. tj. Przedsiębiorstwu Gospodarki Mieszkaniowej G.-W. oraz Małgorzacie B. wykonanie następujących prac budowlanych:

1/ osuszenie fundamentów i ścian piwnicznych oraz założenie drenów u podstawy murów fundamentowych,

2/ wykonanie izolacji poziomej i pionowej murów fundamentowych i dodatkowej izolacji poziomej na wysokości spodu podłogi parteru,

3/ wykonanie nowego cokołu o wysokości min. 60 cm ponad poziomem terenu,

4/ wykonanie nowej opaski budynku wzdłuż ściany szczytowej i od podwórka,

5/ naprawę uszkodzeń i ubytków tynku na ścianie szczytowej,

6/ wykonanie właściwej wentylacji w łazience mieszkania nr 1 zgodnie z orzeczeniem technicznym zagrzybienia tego lokalu wykonanym przez inż. Danutę G.

Z ustaleń poczynionych w sprawie wynika, iż w lokalu nr 1 Państwowy Wojewódzki Inspektor Sanitarny w G. stwierdził zagrzybienie tego lokalu i na jego wniosek z dnia 2 marca 1998 r. wszczęto z urzędu postępowanie zgodnie z art. 61 Prawa Budowlanego z 1994 r. mające na celu określenie przyczyny zagrzybienia lokalu oraz sposobu jego usunięcia.

Orzeczenie techniczne zostało wykonane i przedłożone organowi I instancji przez Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej G.-W. w dniu 10 grudnia 1998 r.

W odwołaniu od powyższej decyzji Małgorzata B. wnosiła o uchylenie decyzji w części odnoszącej się do obowiązków nałożonych na skarżącą, ewentualnie o uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. W szczególności zarzucała, że orzeczenie techniczne dotyczy zagrzybienia lokalu nr 1, którego właścicielem jest Gmina G.

Budynek przy ul. Ż. 14 jest zlokalizowany na nieruchomości stanowiącej współwłasność Miasta G. i skarżącej, która jest tylko właścicielką samodzielnego lokalu nr 3. Za współwłaścicieli zarząd sprawuje Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej w G.-W. Zgodnie z umową, co do zarządu odnosi się on jedynie do części wspólnych nieruchomości /art. 1 ust. 1 oraz art. 19 ustawy o własności lokali/. Odwołująca zarzucała naruszenie art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali. Wskazywała, że z ustaleń dokonanych przez organ orzekający opartych na ekspertyzie technicznej inż. Danuty G. wynika niekwestionowana wada lokalu oznaczonego nr 1 należącego do Gminy G.

Z decyzji nie wynika by wadliwe były części wspólne nieruchomości za utrzymanie których odpowiada skarżąca jako członek wspólnoty mieszkaniowej. Odwołująca zarzucała, że tak sformułowana decyzja obciąża ją częścią kosztów remontowo-budowlanych za które nie ponosi odpowiedzialności.

Wskazywała nadto, że do Naczelnego Sądu Administracyjnego złożyła skargę na postanowienie organu odwoławczego, które utrzymało w mocy postanowienie z dnia 29 kwietnia 1998 r. organu I instancji zobowiązujące również odwołującą do złożenia orzeczenia technicznego podającego przyczyny i sposób usunięcia zagrzybienia lokalu nr 1.

Zaskarżoną decyzją z dnia 22 lutego 1999 r. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w G. utrzymał ta mocy decyzję organu I instancji.

Uzasadniając decyzję organ odwoławczy wskazał, że opracowana orzeczenie techniczne dotyczy całego budynku, a nie tylko lokalu nr 1. Z nakazanych prac mieszkania nr 1 dotyczy tylko konieczność wykonania wentylacji w łazience, natomiast pozostałe prace dotyczą fundamentów, ścian piwnicznych, ściany szczytowej oraz elementów wspólnych budynku, za których stan odpowiadają właściciele budynku, czyli w tym przypadku Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej za lokale stanowiące własność Gminy G. i właścicielka mieszkania nr 3 - Małgorzata B. w zależności od posiadanych udziałów.

Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia powołano art. 138 par. 1 pkt 1 Kpa oraz art. 61 i art. 66 pkt 1, art. 80 ust. 2 pkt 2 i art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane /Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./.

W skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego skarżąca zarzucała naruszenie art. 6-13, art. 77, art. 80 i art. 107 Kpa oraz błędne zastosowanie w szczególności art. 61 Prawa Budowlanego domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji ewentualnie stwierdzenia jej nieważności.

Skarżąca ponowiła zarzuty podnoszone w odwołaniu, a w szczególności podała, że w żaden sposób nie przyczyniła się do powstałego stanu technicznego lokalu nr 1. Wyłącznie zaniedbania i brak remontów tego lokalu doprowadziło do takiego stanu lokalu nr 1. Odpowiedzialność za to ponosi jego właściciel, a więc Gmina G.

W odpowiedzi na skargę wnoszono o jej oddalenie podnosząc, że nieodpowiedni stan techniczny obiektu wynika z orzeczenia technicznego, które stanowiło podstawę wydania decyzji mającej na celu usunięcie występujących nieprawidłowości zgodnie z art. 66 Prawa budowlanego z 1994 r. Kwestia strony postępowania na którą został nałożony obowiązek wynika z art. 61 Prawa budowlanego z 1994 r., co wyjaśnił organ II instancji w uzasadnieniu postanowienia z dnia 22 czerwca 1998 r. /postępowanie sądowe w tej sprawie toczy się pod sygnaturą II SA/Gd 1443/98/.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Na wstępie podkreślenia wymaga, że wyrokiem z dnia 27 grudnia 2000 r. Naczelny Sąd Administracyjny w wyniku rozpoznania skargi Małgorzaty B. na postanowienie Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 22 czerwca 1998 r. (...) uchylił to postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie Prezydenta Miasta G. z dnia 29 kwietnia 1998 r. (...) zobowiązującego Wspólnotę Mieszkaniową budynku nr 14 przy ul. Ż. tzn.: Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej G.-W. i Małgorzatę B. do przedłożenia w terminie do dnia 31 sierpnia 1998 r. orzeczenia technicznego określającego przyczyny powstania zagrzybienia w mieszkaniu nr 1 w budynku nr 14 przy ul. Ż. oraz sposób ich usunięcia.

W wyżej wymienionej sprawie Naczelny Sąd Administracyjny Ośrodek Zamiejscowy w G. w uzasadnieniu wyroku poczynił rozważania, co do istoty instytucji wspólnoty mieszkaniowej oraz skutków regulacji zawartych w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /Dz.U. nr 85 poz. 388 ze zm./.

W szczególności rozważania dotyczyły prawidłowego określenia strony do której winien być adresowany akt kończący postępowanie administracyjne. O przypisaniu danemu podmiotowi przymiotu strony decydują przepisy prawa materialnego tj. przepisy ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r., i ustawy Prawo budowlane z 1994 r.

Z ustaleń faktycznych, na które powołuje się organ orzekający wynika, że wady techniczne dotyczą nie tylko części wspólnych budynku, ale także lokalu nr 1, którego właścicielem jest Gmina G.

Okoliczność tę organ odwoławczy przyznaje wskazując jedynie w uzasadnieniu, że odpowiedzialność skarżącej będzie odnosiła się tylko do wielkości jej udziału we współwłasności z pominięciem zapewne kosztów remontu lokalu nr 1.

Chociażby z tej przyczyny zaskarżona decyzja jest wadliwa. Jak wskazano w wyroku z dnia 27 grudnia 2000 r. II SA/Gd 1443/98 /nie publ./ podmiotowość prawna wspólnoty mieszkaniowej w sprawach administracyjnych z zakresu utrzymania obiektów budowlanych /rozdział 6 Prawa budowlanego/ występuje wówczas jeżeli dotyczy części wspólnych budynku. Organy orzekające zupełnie pominęły przepisy ustawy o własności lokali z dnia 27 lipca 1994 r.

W rozdziale czwartym ww. ustawy, zatytułowanym zarząd nieruchomością wspólną ustawodawca uregulował w art. 18 ust. 1 przymiot zarządcy wspólnoty mieszkaniowej, który w rozumieniu przepisów prawa budowlanego należy przypisać wyłącznie osobie, której powierzono zarząd. Zatem może to być osoba zarówno fizyczna, jak i prawna. Jakkolwiek wspólnota mieszkaniowa nie jest właścicielem obiektu budowlanego to do niej winna być adresowana decyzja - a nie do właścicieli poszczególnych lokali, bowiem jak wynika z art. 6 ustawy o własności lokali ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości tworzy wspólnotę mieszkaniową. Z przepisu tego wynika, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwaną.

Jakkolwiek trafne jest stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, że członkowie wspólnoty mieszkaniowej, którzy są właścicielami lokali mieszkalnych muszą partycypować w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej /art. 12 ust. 2 w zw. z art. 14 ustawy o własności lokali/ to wskazać należy, że skarżąca, co do zasady tego obowiązku nie kwestionuje natomiast zasadnie zarzuca obciążenie jej kosztami związanymi z wykonaniem między innymi wentylacji w łazience mieszkania nr 1.

W przedmiotowej sprawie zaskarżona decyzja jest nieprawidłowo sformułowana, bowiem wymieniono w niej trzy różne podmioty z których każdy z nich nie wiadomo na jakiej zasadzie ma ponosić odpowiedzialność tzn. czy na zasadzie prawa własności, zarządu, czy wymieniona wspólnota mieszkaniowa, która uzyskałaby samodzielność prawną w zakresie nałożonych na nią obowiązków.

Z przytoczonych względów zgodnie z art. 22 ust. 1 pkt 2 i ust. 2 pkt 1 i 3 oraz art. 55 ust. 1 ustawy o NSA orzeczono jak w wyroku.