Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 742/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2013-04-25 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 54 art. 59 ust. 1 art. 61 ust. 1 art. 64 ust. 1 art. 86
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 3 par. 4 ust. 1 ust. 4 par. 5 ust. 2 par. 7 ust. 1 ust. 4 par. 8 par. 9
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Dnia 25 kwietnia 2013 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grzegorz Szkudlarek Sędziowie Sędzia WSA Czesława Nowak-Kolczyńska Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska (spr.) Protokolant Starszy sekretarz sądowy Anna Kośka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 kwietnia 2013 roku sprawy ze skargi W. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji oddala skargę. a.bł.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta Ł., decyzją z dnia [...], nr [...], działając na podstawie art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003r., nr 80, poz. 717 ze zm.) i art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000r., nr 98, poz. 1071 ze zm.), ustalił Spółdzielni Mieszkaniowej A w Ł. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym, przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. B [...], na działkach o numerach 556/4, 558/3 i fragmencie działki drogowej, numer 556/5 w obrębie [...].

W uzasadnieniu podjętej decyzji organ wyjaśnił, iż w dniu 16 sierpnia 2010r., Spółdzielnia Mieszkaniowa A w Ł., wniosła o ustalenie warunków zabudowy dla w/w inwestycji, w efekcie którego Prezydent Miasta Ł. decyzją z dnia [...] nr [...] ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

Od tej decyzji odwołał się uczestnik postępowania G. R., a Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. decyzją z dnia [...] nr [...] utrzymało decyzję pierwszo instancyjną w mocy.

Następnie w dniu 20 czerwca 2011r. wnioskodawca wystąpił do Prezydenta Miasta Ł. o przeniesienie na rzecz C Spółki z o.o. z siedzibą w Ł. w/w decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...], zaś ów wniosek został uwzględniony decyzją Prezydenta Miasta Ł. [...] nr [...] wydaną w trybie art. 63 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

W dniu 28 czerwca 2011r. G. R. złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wnosząc o uchylenie w/w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...], nr [...] oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...], po czym decyzją z dnia [...], nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. działając w trybie art. 54 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. -Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153 poz.1270 ze zm.) w związku z art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, uwzględniło skargę w całości i uchyliło własną decyzję z dnia [...].

Następnie decyzją z dnia [...], nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. w trybie art. 138 § 2, art. 7, art. 77 § 1 k.p.a., art. 59 ust. 1, w związku z art. 4 ust. 2 pkt 2 oraz art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164 poz. 1588), uchyliło w całości wskazaną decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] ustalającą warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

Rozpatrując ponownie złożony wniosek organ pierwszej instancji stwierdził, że teren planowanej inwestycji położony jest na obszarze, dla którego nie ma obecnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Właścicielem terenu planowanej inwestycji (działki: nr 556/4, nr 558/3) jest Gmina Miasto Ł., natomiast wieczystym użytkownikiem terenu jest C Spółka z o.o. z siedzibą w Ł.

Teren inwestycji (działki: nr 556/4, nr 558/3) jest obecnie niezabudowany, pokryty

zielenią niską – trawnikową, nie ogrodzony.

W konkluzji organ stwierdził, iż przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z wymogami wynikającymi z przepisów odrębnych i warunkami wynikającymi z uzyskanych uzgodnień oraz spełnia warunki wynikające z art. 61 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, umożliwiające wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Od powyższej decyzji odwołanie wniósł W. T., wnosząc o jej uchylenie informując, że w przedmiocie działek objętych decyzją o warunkach zabudowy toczy się w chwili obecnej postępowanie prokuratorskie mające wyjaśnić prawidłowy przebieg postępowania przetargowego z udziałem inwestora – Spółki C, jak również ewentualne nieprawidłowości przy ostatecznej sprzedaży działek temu inwestorowi. Wskazano, iż wniosek skierowała do Prokuratury Rejonowej Ł. – P. Rada Nadzorcza SM A w dniu 14 grudnia 2011 r., zaś z jego treści wynika, iż w postępowaniu o warunki zabudowy spornej nieruchomości mogą istnieć podmioty mające tytuł własności lub inny do przedmiotowych działek, które nie wzięły udziału w toczącym się postępowaniu o warunki zabudowy jako strony.

Jednocześnie wskazano, iż zarówno organ administracji publicznej, jak i inwestor ponownie nie przeprowadzili analiz, które można byłoby uznać za rzetelnie wyjaśniające dwie najbardziej nurtujące mieszkańców kwestie, tj. dostępności miejsc parkingowych, zagrożenia dla dobra wspólnego, jakim jest enklawa sosny czarnej zlokalizowana na bezpośrednio sąsiadującej z planowaną inwestycją działce nr [...]).

Wyjaśniono również, że w zakresie dostępności miejsc parkingowych dla obecnych mieszkańców trudno uznać za rzetelną analizę obecne w decyzji sformułowania w rodzaju "nielicznie występująca funkcja usługowa". Odnośnie drugiego w wymienionych wyżej punktów brak jest, zdaniem odwołującego się, wystarczających analiz i opinii. Wyniki lustracji enklawy drzewostanu sosny czarnej, sporządzonej przez Dyrekcję Generalną Lasów Państwowych wskazuje na fakt, iż stanowi ona dobro wspólne, jedną z dwu w aglomeracji [...] enklaw sosny czarnej, druga znajduje się w lesie [...], zatem jest to bardzo poważne niedopatrzenie.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., decyzją z dnia [...], nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., art. 54, w związku z art. 64 ust. 1, art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, utrzymało w mocy wskazaną na wstępie decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...].

W uzasadnieniu podjętej decyzji Kolegium wskazało, iż przeprowadzone w sprawie postępowanie wyjaśniające, w szczególności zaś sporządzona analiza urbanistyczno - architektoniczna, nie budzą zastrzeżeń i zasadnie zostały przyjęte za podstawę do wydania decyzji o warunkach zabudowy.

W przedmiotowej sprawie organ wyznaczył wokół terenu inwestycji, na kopii mapy zasadniczej w skali 1:500, obszar analizowany. Granice tego obszaru wyznaczone zostały w odległości odpowiadającej trzykrotnej szerokości frontu nieruchomości (od strony ul. B) objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. W ocenie Kolegium działanie organu pierwszej instancji polegające na wyznaczeniu obszaru analizowanego w minimalnych granicach pozostaje w zgodzie z § 3 w/w rozporządzenia. W tymże obszarze analizowanym, wyznaczonym w minimalnych granicach, zlokalizowane są obiekty, które mogły stanowić (i stanowiły) punkt odniesienia dla planowanego zamierzenia budowlanego. Z przeprowadzonej analizy wynika, że teren inwestycji sytuuje się w obszarze zabudowy mieszkaniowej wielo- i jednorodzinnej. Nieliczna funkcja usługowa występuje przeważnie na parterach budynków wielorodzinnych. Na obrzeżach obszaru analizowanego (od strony zachodniej) zlokalizowana jest też zabudowa o funkcji przemysłowo-magazynowej i zabudowa infrastruktury technicznej. W opisowej części analizy przedstawiono szczegółowo opis zabudowy i zagospodarowania terenu w analizowanym obszarze. Opis ten dodatkowo opatrzony został fotografiami. Dokonane w ramach analizy ustalenia wskazują, że teren sąsiadujący z nieruchomością inwestora charakteryzuje się uporządkowaną zabudową wielorodzinną - w ramach zabudowy osiedlowej. Jest to zabudowa zlokalizowana w kwartałach zamkniętych drogami wewnętrznymi i publicznymi oraz bezpośrednio przy tych drogach. Pozwala to przyjąć, że planowana inwestycja utrzymuje istniejący ład przestrzenny i stanowi kontynuację funkcji w obszarze analizowanym. Przeprowadzona analiza stanowiła także podstawę do określenia zasad zabudowy w zaskarżonej decyzji. W pkt II. l "Warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego" tej decyzji sprecyzowano bowiem pozostałe cechy planowanego budynku, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r., w ten sposób, że:

- obowiązująca linia zabudowy — zgodnie z załącznikiem graficznym do decyzji;

- wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni działki ustalony został w przedziale od 0,32 do 0,41;

- szerokość elewacji frontowej - 32,2 m z tolerancją do 20 % (tj. od 26,0 m do 39,0 m);

- geometria dachu - dach wielospadowy z katami nachylenia połaci dachowych od 5°do 40°, kierunek głównej kalenicy dachowej równoległy do frontu terenu inwestycji tj. do ul. D, wysokość kalenicy od 18,0 m do 21,0 m.;

- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej — 13,5 m do 16,5 m (lokalna-punktowa wysokość attyki w bryle głównej budynku do 20,5 m;

- powierzchnia biologicznie czynna - nie mniej niż 25%.

Odnosząc się do analizy opisanych wyżej elementów zabudowy i zagospodarowania terenu Kolegium wskazało, że obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznaczono, co wynika jednoznacznie z treści analizy na podstawie § 4 ust. 4 rozporządzenia. Podstawą do przyjęcia linii zabudowy o przebiegu pokazanym na załączniku była linia zabudowy wyznaczona przez budynki wielorodzinne zlokalizowane w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji, tj. na działach nr 554/4 i 554/8. Dodano, że sporządzona w sprawie analiza zawiera szczegółowe omówienie stanu zagospodarowania działek sąsiednich pod kątem wyznaczenia przebiegu linii zabudowy na podstawie § 4 ust. 1-3 rozporządzenia i wskazuje (odwołując się m. in. do wzajemnego usytuowania istniejących budynków, przebiegu ulicy B) przyczyny, dla których zastosowanie tych przepisów w sprawie nie znalazło uzasadnienia. Działanie takie, w przekonaniu Kolegium, pozostaje w zgodzie z § 4 rozporządzenia oraz gwarantuje zachowanie ładu przestrzennego poprzez kontynuację zabudowy pierzejowej ul. D.

Odnosząc się natomiast do wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu wyznaczonego w decyzji wyjaśniono, że został on określony, zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia. W myśl tego przepisu wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, zatem w celu wyznaczenia tego parametru konieczne jest, po ustaleniu granic obszaru analizowanego, ustalenie średniego wskaźnika dla całego obszaru. W rozpatrywanej sprawie, w dokumencie "Analiza urbanistyczna (analiza funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania terenu położonego wokół działek nr 556/4, 558/3 obręb [...] znajdujących się przy ul. B [...] w Ł." wskazano, że wskaźnik powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym wynosi ok. 0,39, przy czym średni wskaźnik zabudowy obliczony dla pojedynczej zabudowy wielorodzinnej zlokalizowanej w analizowanym obszarze wynosi 0,41. Zabudowa o takim charakterze (pojedyncze budynki mieszkalne wielorodzinne) zlokalizowana jest na trzech nieruchomościach analizowanego obszaru, tj. na działkach: nr 558/4 (wskaźnik zabudowy - 0,45), nr 425 (wskaźnik - 0,48) i nr 428/1 (wskaźnik - 0,32). Mając na uwadze brzmienie § 5 ust. 2 rozporządzenia wskazano, iż określenie dopuszczalnego dla planowanej inwestycji wskaźnika zabudowy w przedziale od 0,32 do 0,41 nie narusza tego przepisu oraz pozwala utrzymać istniejący ład przestrzenny, bowiem w § 5 ust. 2 rozporządzenia zawarta jest norma dopuszczająca wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu od średniej ustalonej na podstawie § 1, jednakże tylko wtedy, gdy wynika to z analizy urbanistycznej (przeprowadzonej przez urbanistę lub architekta). Możliwe jest więc w zakresie wymienionego wskaźnika w konkretnym przypadku rozstrzygnięcie specyficzne, uwzględniające uwarunkowania zaistniałe na terenie obszaru urbanistycznego w kontekście zamierzenia przedstawionego we wniosku. W ocenie Kolegium, nie było przeszkód do przyjęcia, na podstawie przeprowadzonej w sprawie analizy, że każdy wskaźnik zawierający się w/w przedziale jest dla terenu inwestycji dopuszczalny i nie spowoduje naruszenia ładu przestrzennego.

Ponadto wskazano, że szerokość elewacji frontowej planowanego obiektu, znajdującej się od strony frontu działki, określono na 32,2 m z tolerancją do 20 % (tj. od 26,0 m do 39,0 m), bowiem jak wynika z treści analizy urbanistycznej średnia szerokość elewacji frontowych dla obszaru analizowanego (przy uwzględnieniu jego różnorodnej zabudowy) wynosi 32,2 m. Z opisu wynika, że parametr ten w analizowanym obszarze waha się od 84 m (w przypadku zabudowy wielorodzinnej) do 7,5 m (w przypadku zabudowy jednorodzinnej). Mając na uwadze powyższe stwierdzono, że szerokość elewacji frontowej dla planowanej zabudowy ustalono na podstawie § 6 ust. 1 rozporządzenia, zgodnie z którym szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%.

Dalej Kolegium wyjaśniło, iż zgodnie z regulacją § 7 rozporządzenia organ powinien wyznaczyć wysokość górnej krawędzi elewacji nowej zabudowy jako przedłużenie istniejącej, chyba że jest to niemożliwe lub z innych względów nieuzasadnione. Wtedy może przyjąć średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym, ale tylko wówczas jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1 na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok (ust. 3). Wskazano, iż dopuszcza się zatem wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 4) rozporządzenia.

W zaskarżonej decyzji, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ustalono w przedziale od 13,5 m do 16,5 m (lokalna-punktowa wysokość attyki w bryle głównej budynku do 20,5 m. Podkreślono, iż w przeprowadzonej analizie zwraca się uwagę na usytuowanie planowanej inwestycji w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy wielorodzinnej zlokalizowanej na działkach nr 554/8 i 558/4, co w zdecydowanej mierze przesądziło o wielkości przedmiotowego parametru dla planowanej zabudowy. Analiza zawiera nie tylko szczegółowy opis zabudowy na dwóch wymienionych wyżej działkach, ale także omówienie pozostałej zabudowy w obszarze analizowanym z punktu widzenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. W analizie dokonano wyliczenia średniej wysokości zabudowy z obszaru analizowanego (13,6 m - wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej i 16 m - wysokość attyki). Przy czym wskazano jednocześnie, że przyjęcie tych parametrów dla przyszłej zabudowy doprowadziłoby do sytuacji, że nowa zabudowa byłaby niższa od dwóch budynków zlokalizowanych w bezpośrednim sąsiedztwie, a to naruszałoby ład przestrzenny. W związku z powyższym wysokość planowanego budynku została wyznaczona w oparciu o wysokość budynków sąsiednich tj. usytuowanych na opisanych wyżej działkach nr 554/8 i 558/4, stanowiących obudowę ul. B, co w ocenie organów zapewni utrzymanie dotychczasowego ładu przestrzennego.

Wyjaśniono także, iż geometrię dachu dla projektowanego budynku, stosownie do § 8 rozporządzenia, ustalono odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

Odnosząc się do pozostałych warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy wskazano, że :

- teren ma dostęp do drogi publicznej - ul. E poprzez drogi wewnętrzne, tj. ul. D i ul. B;

- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego;

- teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne;

- decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wyjaśniło, iż przeprowadzone w sprawie postępowanie przez organ pierwszej instancji było prawidłowe i dawało podstawę do wydania decyzji o warunkach zabudowy zgodnie z wnioskiem inwestora. W szczególności uwzględniono uwagi organu odwoławczego zawarte w decyzji z dnia [...] [...]. W aktach sprawy znajduje się projekt decyzji o warunkach zabudowy sporządzony przez osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego architektów, załączona zaś do akt mapa z wyznaczonym obszarem analizowanym zawiera obok danych niezbędnych do oceny sposobu zabudowy i zagospodarowania nieruchomości w obszarze analizowanym, także niezbędne dane co do skali, w której została sporządzona. Nie budzi też wątpliwości, że jest to mapa zasadnicza.

Wskazano także, iż błędne jest stanowisko odwołującego się, co do niewyjaśnienia przez organ orzekający kwestii związanej z dostępnością parkingów. Po pierwsze bowiem, zaskarżona decyzja w pkt 3.2 i 3.3 wskazuje, że dla obsługi planowanej inwestycji należy zapewnić miejsca parkingowe/garażowe dla samochodów osobowych poza pasami dróg publicznych w liczbie minimum 1 mp/1 mieszkanie, lecz nie mniej niż 1 mp/ 60,0 m2 powierzchni mieszkań. Po wtóre zaś, dopiero przygotowany na potrzeby postępowania o pozwolenie na budowę projekt zagospodarowania winien zawierać również określenie miejsc parkingowych i ich usytuowanie, z uwzględnieniem wymogów zawartych w rozdziale 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.)

Stosownie bowiem do § 18 ust. 1 w/w rozporządzenia, zagospodarowując działkę budowlaną należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, miejsca postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również miejsca postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Z ust. 2 § 18 rozporządzenia wynika obowiązek dostosowania liczby i sposobu urządzenia miejsc postojowych do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Oznacza to tyle, że ustalając miejsca parkingowe należy uwzględnić wskazane w decyzji o warunkach zabudowy parametry jak linia zabudowy, proporcje powierzchni zabudowanej do wielkości działki itp. Z regulacji tej nie sposób jednak wywieźć zobowiązania do ustalania liczby i usytuowania miejsc parkingowych w decyzji o warunkach zabudowy. Tak wiec to na tym etapie procesu inwestycyjnego - pozwolenia na budowę - a nie w sprawie o warunki zabudowy należy ustalać zarówno szczegółowe usytuowanie budynku, jak miejsca parkingowe.

W ocenie Kolegium, na uwzględnienie nie zasługuje także zarzut dotyczący zagrożenia dla enklawy sosny czarnej wynikającego z realizacji planowanej inwestycji. Organ pierwszej instancji przeprowadził w tym zakresie niezbędne postępowanie wyjaśniające, w wyniku którego ustalił, że planowana inwestycja nie będzie realizowana na terenie objętym formami ochrony przyrody lub w otulinach form ochrony przyrody, o których mowa w ustawie o ochronie przyrody, co powoduje brak konieczności dokonywania uzgodnień z Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska w Ł., w myśl art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W kwestii zarzutu dotyczącego nieprawidłowości związanych z przetargiem na zakup nieruchomości, Kolegium wyjaśniło, że pozostaje ona bez wpływu na podjęte rozstrzygnięcie. Zgodnie bowiem z art. 63 ust. 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Informację tej treści zamieszcza się w decyzji. Jak więc wynika z powyższego adresat decyzji o warunkach zabudowy nie musi się legitymować tytułem prawnym do nieruchomości, na której dochodzi do ustaleń warunków zabudowy.

Wskazano także, iż w sprawie niniejszej zapewniono wszystkim stronom postępowania czynny udział w każdym stadium tego postępowania. W szczególności, działając na podstawie art. 10 § 1 k.p.a. zawiadomiono strony o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Za strony postępowania uznano właścicieli nieruchomości graniczących z terenem inwestycji, tj. nieruchomości oznaczonych jako działki nr 558/4, 558/1 i 556/5. Organ uwzględnił fakt, że w toku postępowania liczba stron postępowania uległa zmianie (w związku z przekształceniem spółdzielczego własnościowego prawa do części lokali w budynku na działce nr 558/4 w prawo własności do tych lokali).

Powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi zaskarżył W. T., wnosząc o jej uchylenie wraz z poprzedzającą ją decyzją organu pierwszej instancji.

Skarżący zarzucił naruszenie art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 107 § 3 k.p.a., bowiem obowiązkiem organu administracyjnego jest przeprowadzenie wszechstronnej, dokładnej i wyczerpującej analizy by stwierdzić, czy zostały spełnione wszystkie okoliczności wymienione w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a wyniki przeprowadzonej analizy powinny znaleźć swoje odzwierciedlenie w uzasadnieniu faktycznym i prawnym do wydanej decyzji o warunkach zabudowy.

Zdaniem skarżącego analiza oddziaływania planowanej inwestycji na środowisko przeprowadzona przez organ pierwszej instancji w zakresie ochrony enklawy drzewostanu sosny czarnej zlokalizowanej na działce bezpośredniego sąsiedztwa inwestycji, nie spełnia wymogu dokładności i wszechstronności oraz wymogu postępowania wyczerpującego, podobnie jak analiza architektoniczno - urbanistyczna. Na konieczność ochrony enklawy drzewostanu sosny czarnej wskazują:

- pismo Wiceprezydenta Miasta Ł. z dnia [...] ([...];

- stanowisko Rady Osiedla C. wyrażone w piśmie skierowanym do Prezydenta Miasta Ł. z dnia 26 czerwca 2012r. oraz podpisy pod protestem przeciwko planowanej inwestycji Mieszkańców Wspólnot Mieszkaniowych B [...], B [...],B [...], D [...] w liczbie 216.

W ocenie skarżącego na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy inwestor nie jest zwolniony z obowiązku podania szacunkowych danych liczbowych oraz dokonania starannej oceny wpływu inwestycji na środowisko. Obowiązek inwestora określenia charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz danych charakteryzujących jej wpływ na środowisko wynika bowiem wprost z art. 52 ust. 1 pkt 2 lit. c) ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nadto analiza oddziaływania inwestycji na środowisko już na etapie decyzji o warunkach zabudowy powinna zostać przeprowadzona dwutorowo: po pierwsze przez samego inwestora, po drugie przez organ orzekający w sprawie, zaś analiza i ocena oddziaływania planowanej inwestycji na środowisko dokonane przez organ pierwszej instancji w zakresie ochrony drzewostanu sosny czarnej zdaniem skarżącego nie mogą zostać uznane za wszechstronne i wyczerpujące, bowiem zebrany materiał dowodowy zawiera sprzeczne opinie wyrażone przez Leśnictwo Miejskie – Ł. oraz Wydział Ochrony Środowiska [...]. Organ nie zwrócił się o wyjaśnienie i usunięcie zaistniałych sprzeczności, jak również nie zajął żadnego stanowiska w ich sprawie. Opinia Leśnictwa Miejskiego-Ł. wyraźnie tymczasem wskazuje, że: "w ocenie Leśnictwa powstanie kolejnego budynku wielopiętrowego w sąsiedztwie drzewostanu przyczyni się do zmiany warunków środowiska, w szczególności poprzez zakłócenie i dalsze ograniczenie ruchu powietrza, co z kolei może spowodować nasilenie objawów choroby drzewostanu prowadzące do zamierania pędów i części koron drzew oraz całych drzew". W protokole z oględzin drzewostanu z kolei napisano, iż: "drzewostan mimo wieku 80 lat jest dość żywotny. Może jednak zareagować osłabieniem i wydzielaniem się posuszu w sytuacji intensywnych robót ziemnych czy tez zakłócenia w cyrkulacji powietrza (drzewostan wymaga przewiewu) na skutek zmiany zabudowy", zaś organ pominął opinie wydane w przedmiocie ochrony drzewostanu sosny czarnej, zaś jak wynika z tych dokumentów, drzewostan zaatakowany jest przez grzyb (gremmeniella abietina). Przyczyną choroby jest ograniczenie właściwej cyrkulacji powietrza oraz ograniczenie dostępu światła związane bezpośrednio z obecnością wysokiej zabudowy, która otacza las z każdej strony, za wyjątkiem działki, której dotyczy wydana decyzja o warunkach zabudowy.

Nadto nie uwzględniono faktu, iż wzdłuż budynku przy ul B [...] występuje szpaler drzew iglastych (sosna Banksa) objęty ochroną. Obecność szpaleru wynika między innymi z decyzji o pozwoleniu na budowę budynku przy ul. B [...] z dnia [...], nr [...].

Skarżący dodał ponadto, iż budynek posadowiony na działce 558/4 - przy ul. B [...], odbiega zasadniczo parametrami zabudowy od budynków zlokalizowanych na pozostałych działkach sąsiednich. Budynek ten jako jedyny nie posiada mianowicie piwnic i garaży podziemnych, został "płytko posadowiony" z uwagi na potrzebę zachowania istniejących stosunków wodnych dla zasilania drzewostanu sosny czarnej, co wynika ze wskazanej decyzji z dnia [...], zaś sporządzona analiza urbanistyczna nie uwzględnia powyższej okoliczności w żadnym stopniu, wskazując jednocześnie na nieruchomość na działce 558/4 jako znajdującą się w obszarze analizy, co zdaniem skarżącego przesądza, iż warunek z pkt 1 ust. 1 art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie został spełniony.

Zdaniem skarżącego sam fakt, iż drzewostan sosny czarnej nie należy do jednej z form ochrony przyrody, o których mowa w ustawie o ochronie przyrody, nie oznacza automatycznego zwolnienia organu orzekającego z obowiązku dokonania ocen i analiz środowiskowych. Skarżący dodał, iż "Studium uwarunkowań i kierunków- zagospodarowania przestrzennego Miasta Ł.", w którym drzewostanu sosny czarnej nie uwzględniono w wykazie form ochrony przyrody - nie jest obowiązującym aktem prawnym. Tym samym przedstawione okoliczności dowodzą, iż w przedmiotowym postępowaniu brak wszechstronnej i wyczerpującej analizy i oceny zebranego w postępowaniu materiału dowodowego w zakresie oddziaływania planowanej inwestycji na drzewostan sosny czarnej.

Dalej skarżący podniósł zarzut, iż obie działki niezabudowane, na których planowana jest inwestycja, zostały przekazane w użytkowanie wieczyste z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe, o czym świadczy treść umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste z dnia 26 marca 1997r. Wymieniona w tej umowie działka nr 558/2 została, decyzją Prezydenta Miasta Ł. o podziale nieruchomości z dnia 6 września 2002 roku, podzielona na działki: nr 558/3 i nr 558/4. Tym samym użytkownik wieczysty działek: nr 558/3 oraz nr 556/4 nie tylko jest uprawniony do zabudowy obu tych działek, ale wręcz - stosownie do zawartej z Gminą Miasto Ł. umowy - jest do tego zobligowany. Nadto z umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste zawartej w dniu 26 marca 1997r. pomiędzy SM A a Gminą Miejską Ł. wynika jednoznacznie, iż dotyczyła ona działki o nr 558/2. Umowa w § 6 wskazuje wprost, że "użytkownik wieczysty [SM A] zobowiązany jest do zabudowania przedmiotowej nieruchomości, zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego, przy czym rozpoczęcie budowy nastąpi w terminie 1 (jednego) roku od daty zawarcia niniejszej umowy, zaś jej zakończenie w terminie 3 (trzech) lat od daty zawarcia niniejszego aktu. W związku z tą umową o oddanie działki 558/2 w użytkowanie wieczyste, dla całej działki 558/2 w dniu [...] wydana została prawomocna decyzja o pozwoleniu na budowę Decyzja ta została w całości wykonana w wyznaczonym umową czasie. Projektowany budynek został usytuowany w południowo-wschodniej część działki, między ul. E a istniejącym szpalerem drzew [sosny Banksa], a północno-zachodnia część działki została przeznaczona na plac rekreacyjny dla osiedla "F". Budynek który powstał w części południowo-wschodniej to budynek przy ul. B [...], zlokalizowany aktualnie na działce nr 558/4. Plac rekreacyjny dla osiedla "F" to plac zlokalizowany aktualnie na działce nr 558/3 (działce aktualnie w użytkowaniu inwestora C). Plac ten wykorzystywany jest od momentu powstania zgodnie ze swoim przeznaczeniem tj. jako teren rekreacyjny do gry w siatkówkę, badmintona, piłkę, gry i zabawy najmłodszych mieszkańców osiedla. Zgodnie z udzielonym pozwoleniem urządzono tam ciągi piesze, zainstalowano oświetlenie "parkowe", posadzono drzewa. Działka nr 558/3 to działka przy ul. B [...], na której nabycie od SM A zdecydował się inwestor – spółka C.

W związku ze zrealizowanym już planem zabudowy omawianego fragmentu osiedla mieszkaniowego F zarówno w oparciu o umowę użytkowania wieczystego z dnia 26 marca 1997r., jak i prawomocną decyzję o pozwoleniu na budowę z dnia [...] stwierdzić należy, że nie ma ani podstaw prawnych, ani faktycznych dla dokonywania zmian w istniejącym stanie zagospodarowania osiedla F.

Zdaniem skarżącego, podstawy takiej nie może w szczególności stanowić podział działki nr 558/2 w oparciu o decyzję Prezydenta Miasta Ł. nr [...], bowiem fakt podziału nie może zostać wykorzystany do próby zmiany zagospodarowania działki nr 558/3 w oparciu o nowe warunki zabudowy, skoro plan zabudowy tej działki został już zrealizowany i aktualnie z dużym powodzeniem funkcjonuje. Z faktu podziału działki nr 558/2 na działki: nr 558/3 i nr 558/4 nie można w szczególności wywodzić, iż aktualnie funkcjonujący plac rekreacyjny powinien także zostać przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe. Wywód taki stanowi nadużycie mające na celu pozbawienie mieszkańców osiedla F gwarantowanego im udzielonym pozwoleniem terenu rekreacyjnego. Terenu, za którego zagospodarowanie i urządzenie mieszkańcy zapłacili.

Skarżący zwrócił także uwagę, iż za zgodność dokumentacji geotechnicznej wykonanej na wniosek inwestora C z oryginałem poświadczył ("sam sobie") prezes inwestora K. C., oraz na fakt kontynuowania przez organ pierwszej instancji postępowania zakończonego prawomocnym uchyleniem decyzji tego organu wobec poprzedniego inwestora - SM A, z udziałem nowego inwestora – spółki C, bez złożenia przez nowego inwestora odrębnego wniosku o warunki zabudowy. Nadto nowy inwestor nie powołuje się na jakąkolwiek istniejącą w chwili złożenia przez niego uzupełnienia wniosku o wydanie warunków zabudowy w dniu 28 listopada 2011r. podstawę prawną, wskazująca na możliwość wstąpienia przez niego w prawa SM A w toczącym się postępowaniu, bowiem zdaniem skarżącego nie jest nią decyzja z dnia [...] o przeniesieniu decyzji o warunkach zabudowy w uprzednio toczącym się postępowaniu, skoro ta ostatnia została prawomocnie uchylona, a zatem przestała funkcjonować w obrocie prawnym. Decyzja o warunkach zabudowy w aktualnie toczącym się postępowaniu nie powinna zatem była zostać wydana na rzecz spółki C.

Skarżący wniósł także zastrzeżenia do prawidłowego ustalenia obowiązującej linii nowej zabudowy, jako przedłużenia linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, bowiem przy jej wyznaczaniu pominięto fakt, że planowana inwestycja jako jedyny budynek odbiegać będzie od linii zabudowy wyznaczonej dla całego osiedla mieszkaniowego F, wzdłuż ul. B.

Dodał, że w piśmie z dnia 5 lipca 2010r. Zakładu Wodociągów i Kanalizacji skierowanym do SM A dla każdego z przyłączy obowiązuje pas ochronny o łącznej szerokości 5,0 m. W pasach ochronnych nie wolno dokonywać zabudowy i stałych naniesień, oraz wskazał na brak promes udzielonych inwestorowi spółce C.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławczego w Ł. wniosło o jej oddalenie.

Odnosząc się do zarzutów skargi dotyczących braku podstaw do wydania decyzji o warunkach zabudowy na rzecz inwestora Kolegium wskazało, iż sprawa dotycząca ustalenia warunków zabudowy dla planowanego budynku mieszkalnego wielorodzinnego była już wcześniej przedmiotem wyjaśniania i badania.

W ocenie Kolegium nie było przeciwwskazań do wydania kwestionowanej decyzji, na rzecz C Spółki z o.o., jak wynika bowiem z akt sprawy C sp. z o.o. pismem z dnia 28 listopada 2011r. wystąpiła o z wnioskiem o dokonanie korekty wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Aczkolwiek w tej sprawie brak formalnego wniosku Spółdzielni Mieszkaniowej A, to jednakże nie można pominąć faktu, że w dacie wydania przez Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] nadal w obrocie prawnym pozostawała decyzja z dnia [...] przenosząca wcześniej ustalone warunki zabudowy, decyzja ta nie została bowiem wyeliminowana z obrotu prawnego mimo, iż odpadła podstawa do jej wydania na wskutek wydania przez Kolegium decyzji dnia [...] [...].

Bez wpływu na podjęte przez organy administracji rozstrzygniecie jest także istnienie spornych praw do nieruchomości, bowiem decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. W tym stanie rzeczy okoliczność, że inwestor występuje o ustalenie warunków zabudowy do terenu, do którego nie posiada tytułu prawnego, nie może stanowić podstawy do odmowy ustalenia na jego rzecz warunków zabudowy na tym gruncie. Dopiero bowiem na etapie uzyskania pozwolenia na budowę wnioskodawca winien legitymować się prawem do korzystania z nieruchomości na cele budowlane. Podobnie, o odmowie wydania decyzji w tej sprawie nie mogą decydować wcześniejsze umowy zawarte pomiędzy SM A a Gminą Miejską Ł. Umowa, na którą powołuje się skarżący, nie może bowiem wyłączać stosowania w tej sprawie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności nie jest przepisem odrębnym, z którym decyzja o warunkach zabudowy musiałaby być zgodna. Wbrew twierdzeniom skarżącego w tej sprawie organ pierwszej instancji także prawidłowo wyznaczył obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem. Wyznaczenie tej linii nastąpiło, co wynika jednoznacznie z treści analizy, na podstawie § 4 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podstawą do przyjęcia linii zabudowy o przebiegu pokazanym na załączniku była linia zabudowy wyznaczona przez budynki wielorodzinne zlokalizowane w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji, tj. na działach nr: 554/4 i 554/8. Okoliczności zaś podnoszone w skardze, a dotyczące posadowienia planowanego budynku względem istniejących przyłączy kanalizacji sanitarnej i kanalizacji deszczowej nie mogły być przedmiotem postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Szczegółowa bowiem lokalizacja obiektu na działce, w tym wobec istniejących przyłączy, należy do etapu wydawania pozwolenia na budowę i zatwierdzania projektu budowlanego.

Postanowieniem z dnia 17 października 2012r. Wojewódzki Sąd Administracyjnego w Łodzi odmówił wstrzymania zaskarżonej decyzji, a Naczelny Sąd Administracyjny postanowieniem z dnia 10 stycznia 2013 r. sygn. akt II OZ 1153/12 oddalił zażalenie W. T. na to rozstrzygniecie.

W toku postępowania sądowego strony składały szereg pism przedstawiając i ponawiając argumenty na poparcie dotychczas prezentowanego stanowiska.

Na rozprawie w dniu 25 kwietnia 2013r.postanowieniem dopuszczono do udziału w sprawie w charakterze uczestnika postępowania Wspólnotę Mieszkaniową B [...], która wnosiła o uwzględnienia skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo

o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) powoływanej dalej jako p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

W rozumieniu powyższych przepisów, sąd administracyjny bada legalność, czyli innymi słowy zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz z przepisami proceduralnymi, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Natomiast stosownie do art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a., uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji lub postanowienia następuje wówczas, gdy sąd stwierdzi: naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a), naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b), albo inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c).

W następstwie rozpoznania skargi wniesionej w niniejszej sprawie, nie będąc ograniczonym zarzutami i wnioskami skargi oraz przywołaną podstawą prawną

(art. 134 §1 p.p.s.a.) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi nie dopatrzył się

w zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji tego rodzaju uchybień,

które obligowały Sąd do wyeliminowania ich z obrotu prawnego.

Przedmiotem kontroli jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...], utrzymująca w oparciu o art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., art. 54, w związku z art. 64 ust. 1, art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym, przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. B [...], na działkach o numerach 556/4, 558/3 i fragmencie działki drogowej numer 556/5 , w obrębie [...].

W ocenie Sądu, mając na uwadze charakter podniesionych w skardze zarzutów, w pierwszej kolejności wyjaśnić należy cel, jakiemu służy wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla danej inwestycji. I tak zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm., obecnie tj. Dz. U. z 2012r. poz. 647 ze zm.), dalej jako "u.p.z.p.", zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Z kolei w myśl art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w tym przepisie. Decyzja o warunkach zabudowy nie jest zatem decyzją uznaniową, jeżeli bowiem zamierzenie inwestycyjne spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. i jest zgodne z przepisami odrębnymi, to nie można odmówić wnioskodawcy wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy. Istotne jest, iż każda inwestycja wymagająca uzyskania pozwolenia na budowę wydanego na podstawie ustawy Prawo budowlane i w zgodzie z przepisami techniczno-budowlanymi musi być poprzedzona wydaniem decyzji na podstawie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Tym samym należy oddzielić te dwa etapy, tym bardziej, iż każdy z ich regulowany jest innymi przepisami, których nie wolno dowolnie czy naprzemiennie stosować. Z całą stanowczością podkreślić trzeba, iż decyzja o warunkach zabudowy zakreśla jedynie pewne ramy postępowania, ustala wymagania jakim powinna odpowiadać planowana inwestycja i wskazuje dopuszczalny sposób zagospodarowania i zabudowy nieruchomości. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi żadnych praw do terenu, nie narusza praw właścicieli i uprawnień osób trzecich, jej podjęcie nie wymaga zgody właścicieli sąsiednich nieruchomości, a jej wydanie nie przesądza o zgodności inwestycji z przepisami techniczno-budowlanymi. Wydanie pozytywnej dla inwestora decyzji o warunkach zabudowy nie decyduje jeszcze, iż inwestycja powstanie, gdyż dopiero po zatwierdzeniu projektu budowlanego i uzyskaniu pozwolenia na budowę inwestor może przejść do realizacji zamierzenia, do tego czasu nie może podejmować żadnych czynności związanych z samą budową. Z tych względów, w decyzji o warunkach zabudowy określone są zarówno wymagania dotyczące przyszłej budowy, jej wpływu na środowisko, nieruchomości sąsiednie, wymagania w zakresie warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, infrastruktury technicznej i komunikacji, ochrony interesów osób trzecich. Wydawana jest natomiast wyłącznie po przeprowadzeniu analizy architektoniczno-urbanistycznej i ustaleniu w jej wyniku, iż spełnione są łącznie wszystkie wymagania określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p.

Taki właśnie charakter decyzji ustalającej warunki zabudowy oraz etapowość procesu inwestycyjnego, a co za tym rozdział kompetencji pomiędzy poszczególne organy administracji powoduje, iż część zarzutów skargi ( dotyczących np. kwestii własnościowych, szczegółowego usytuowania budynku, warunków technicznych ) ocenić należy jako przedwczesne, pozostałe zaś jako niezasadne.

Przechodząc do oceny merytorycznej poprawności zaskarżonej decyzji, w ocenie składu orzekającego stanowisko wywiedzione przez organ odwoławczy zasługuje w pełni na uwzględnienie. Na marginesie zauważyć trzeba, iż sprawa była przedmiotem ponownej analizy w ramach postępowania administracyjnego, gdyż uprzedni organ II instancji uchylił swoją wcześniejszą decyzję w trybie autokontroli a następnie decyzję organu I instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Zaskarżona decyzja jest zatem wynikiem ponownie przeprowadzonego postępowania, w ramach którego organy obu instancji miały na uwadze wcześniejsze uchybienia przepisom procedury administracyjnej i prawa materialnego.

Analizując zgromadzone w sprawie materiały i wywiedzione na ich podstawie stanowisko, znajdujące odzwierciedlenie w zaskarżonym rozstrzygnięciu stwierdzić należy, iż decyzja ustalająca warunki zabudowy wydana została w zgodzie z obowiązującymi przepisami prawa. Przepis art. 61 ust. 1 tej ustawy stanowi bowiem, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 omawianej ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 tejże ustawy;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W przypadku gdy wymienione warunki są spełnione, organ winien wydać decyzję pozytywną.

W przedmiotowej sprawie organ planistyczny prawidłowo przystąpił do kontroli wypełnienia warunków wynikających z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w oparciu o właściwie wyznaczony obszar analizowany. Zgodnie bowiem z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, właściwy organ wyznacza obszar analizowany wokół działki, której dotyczy wniosek, a granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki. Taki też obszar analizowany został wyznaczony. Załącznik graficzny do niniejszej decyzji został sporządzony zgodnie z dyspozycją zawartą w § 3 i § 9 wymienionego rozporządzenia. Część graficzną decyzji oraz część graficzną analizy sporządzono na kopii mapy o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. Oznaczono skalę mapy (1:500), wskazano granice obszaru analizowanego, wyznaczając obszar analizowany w sposób o którym mowa w § 3 ust.1 rozporządzenia /załącznik nr 2 do analizy urbanistycznej /, tj. działki budowlane, których dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy znajdują się w centrum tego obszaru w promieniu 3-krotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem. Wyżej wskazane załączniki zostały opatrzone podpisem upoważnionej osoby do wydania decyzji.

W ocenie sądu, w niniejszej sprawie Kolegium prawidłowo uznało, że organ I instancji w sposób wyczerpujący ustalił istniejącą zabudowę na działkach sąsiednich oraz istniejące zagospodarowanie terenu, dokonując prawidłowej analizy terenu z uwzględnieniem jego specyfiki, która pozwoliła na stwierdzenie, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektu budowlanego, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu ( art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy), co niewątpliwie dokumentują fotografie sporządzone przy analizie. Niewątpliwym jest, że inwestycja objęta wnioskiem stanowi kontynuację funkcji mieszkaniowej w tym wielorodzinnej, a także usługowej i handlowej występującej w obszarze analizowanym. Podkreślić należy, że zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w istniejący stan rzeczy i tak też ma to miejsce w sprawie niniejszej. Pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy, a przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być jedynie projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu. Rozumienie pojęcia kontynuacji funkcji nie może być zawężające i ograniczające się tylko do możliwości powstania w danym miejscu obiektów tożsamych z już istniejącymi, bądź też ściśle odpowiadającym zabudowaniom na nieruchomościach bezpośrednio sąsiadujących (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 26 sierpnia 2009r., sygn. akt IV SA/Po 295/09, niepubl., dostępny w Systemie Informacji Prawnej LEX, Lex nr 553444, wyrok WSA w Warszawie z dnia 9 czerwca 2009r., sygn. akt VIII SA/Wa 7/09, niepubl., dostępny Lex nr 564153). Uznać należy również, że zachowana została zasada tzw. dobrego sąsiedztwa, celem której jest zagwarantowanie ładu przestrzennego rozumianego, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne. Zwrócić uwagę należy, że wokół planowanej inwestycji zlokalizowane są budynki jednorodzinne i analogiczne do planowanego budynki wielomieszkaniowe w ramach zabudowy osiedlowej. Odnosząc się do analizy opisanych wyżej elementów zabudowy i zagospodarowania terenu, określono parametry zabudowy tj. linię zabudowy, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokość elewacji frontowej, wielkość powierzchni zabudowy, geometrię dachu, pozwalające na stwierdzenie ich zgodności z postanowieniami ustawy a w szczególności § 4 - § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodzić należy się również ze stanowiskiem organów, że wyniki analizy urbanistycznej pozwoliły na wyznaczenie linii zabudowy w sposób określony w kwestionowanej decyzji w odniesieniu do ul. D, a zgodny z § 4 ust. 1 i 4 cytowanego rozporządzenia. Podobnie uzasadnienie w sporządzonej analizie znalazły określone w decyzji parametry: wskaźnika zabudowy ( § 5 ust. 2 rozporządzenia ) poprzez określenie dopuszczalnego dla planowanej inwestycji wskaźnika zabudowy w przedziale od 0,32 do 0,41, jako nie naruszający tego przepisu oraz pozwalający utrzymać istniejący ład przestrzenny; wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ustalono w oparci o wysokość sąsiednich budynków wielorodzinnych w przedziale od 13,5 m do 16,5 m (lokalna-punktowa wysokość attyki w bryle głównej budynku do 20,5 m ( § 7 ust. 1 i 4 rozporządzenia ); oraz geometrii dachu odpowiednio do geometrii dachów, występujących na obszarze analizowanym ( § 8 ). Parametry te wyznaczone zostały o precyzyjne dane wskazane liczbowo, zawarte w sporządzonej w analizie i szczegółowo omówione w kwestionowanej decyzji.

Wskazany w analizie teren pozwala również na ocenę pozostałych warunków wymienionych w art. 61 ust. 1 pkt 2 – 5 ustawy, i ustalenia organu w tym zakresie uznać należy za prawidłowe. Niewątpliwie teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej, ul. E poprzez drogi wewnętrzne, tj. ul. D i ul. B, obsługa komunikacyjna planowanej inwestycji została zaopiniowana przez właściwego zarządcę drogi (droga wewnętrzna - ul. D) tj. Referat Komunalny Delegatury [...] – G. - pismo z dnia [...] znak [...], projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia, co jednoznacznie wynika z pism gestorów sieci, nadto teren ten nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów, gdyż działka inwestycyjna to teren zabudowy mieszkaniowej. Kwestie te zostały prawidłowo i szczegółowo omówione w motywach zaskarżonej decyzji. Prawidłowo organ uznał również, że inwestycja jest zgodna z przepisami odrębnymi. W szczególności za prawidłową uznać należy konstatację, że planowana inwestycja nie będzie realizowana na terenie objętym formami ochrony przyrody lub w otulinach form ochrony przyrody, o których mowa w ustawie o ochronie przyrody, co powoduje brak konieczności dokonywania uzgodnień z Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska w Ł., w myśl art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Niezasadne są więc podnoszone, zarówno w toku postępowania administracyjnego, jak i w skardze argumenty o niemożności realizacji inwestycji z uwagi na konieczność ochrony środowiska, a w szczególności z uwagi na sąsiedztwo ze stanowiskami sosny czarnej i sosny Banksa, i nie wyjaśnieniu należycie tej okoliczności przez organ. Wbrew stanowisku skarżącego, organ wskazał jednoznacznie, że żadne z tych stanowisk nie stanowi prawnie ustanowionej formy ochrony przyrody, a nadto nie znajduje się na terenie inwestycji, który to tym samym teren nie podlega ochronie z uwagi na przepisy ustawy o ochronie przyrody, ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, czy też ustawy o lasach. Niewątpliwie również planowana inwestycja, z uwagi na rodzaj i zakres, nie wymaga przeprowadzenia analizy oddziaływania na środowisko w rozumieniu przepisów kwestie te regulujących. Wbrew stanowisku skarżącego kwestionowana decyzja zawiera prawidłowe rozwiązania w zakresie miejsc postojowych dla obsługi planowanej inwestycji, stosownie do wymogów decyzji o warunkach zabudowy w kontekście zapisów zawartych w rozdziale 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.) uwzględniając, że szczegółowe rozwiązania w tej mierze winny znaleźć się w projekcie budowlanym. Słusznie również wywiódł organ, że podnoszone przez skarżącego kwestie dotyczące szeroko ujętych problemów własnościowych, sporów, czy prowadzonych postępowań, dotyczących badania prawidłowości nabycia terenu inwestycji, z uwagi na specyfikę postępowania o warunkach zabudowy, nie mają decydującego znaczenia dla bytu rozstrzygnięcia. Za dopuszczalne z punktu widzenia prawidłowości rozstrzygnięcia, uznać należy również argumenty organu dotyczące skuteczności korekty wniosku dokonanej przez inwestora – spółkę z o.o. C. Tym samym więc, podnoszone przez skarżącego argumenty co do braku tytułu prawnego inwestora do nieruchomości, nie mogły odnieść oczekiwanego skutku. Podkreślić należy, że z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy może wystąpić bowiem każdy podmiot, nie musi legitymować się prawem dysponowania daną nieruchomością na cele budowlane, zaś organ nie jest uprawniony do badania tej kwestii. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi żadnych praw do terenu, nie narusza praw właścicieli i uprawnień osób trzecich.

Reasumując powyższe, należy stwierdzić, że zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa a przytoczona w niej argumentacja organu zasługuje na uwzględnienie. Sąd podzielił stanowisko organu, iż w niniejszej sprawie brak było podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, uznając tym samym za niezasadne zarzuty i argumenty skargi.

Badając przedmiotową sprawę, Sąd nie stwierdził uchybień stanowiących naruszenia prawa materialnego ani przepisów postępowania, w szczególności w zakresie zarzutu naruszenia art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 107 § 3 k.p.a., które mogłoby mieć wpływ na treść rozstrzygnięcia, a tym samym skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji w myśl art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.. W niniejszej sprawie nie zachodzą również przesłanki do stwierdzenia nieważności zaskarżonej decyzji w myśl art. 145 § 1 pkt 2 powołanej ustawy.

Z tych wszystkich względów sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.

LP