Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 949/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2015-02-04 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 80, art. 84 par. 1
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 98a ust. 1
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Dnia 4 lutego 2015 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Czesława Nowak-Kolczyńska (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska, Sędzia NSA Anna Stępień, , Protokolant Pomocnik sekretarza Aneta Panek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 lutego 2015 roku sprawy ze skargi B. H.-M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. a.bł.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., po rozpatrzeniu odwołania B. H.-M., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 – w dalszej części uzasadnienia przywoływana jako: k.p.a.), art. 98a ust. 1 i ust. 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm. - w dalszej części uzasadnienia przywoływana jako: ustawa) utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta T. z dnia [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położnej w T., działka nr 199, spowodowanej jej podziałem.

Jak wynika z akt sprawy, w dniu 20 marca 2014 r. zostało wszczęte z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości opisanej nieruchomości. Organ ustalił, iż projekt podziału tej nieruchomości został zatwierdzony decyzją Burmistrza Miasta T. z dnia [...], która została zmieniona, decyzją organu II instancji z dnia [...] i z tym dniem podlegała wykonaniu. Organ I instancji ustalił opłatę na podstawie operatu szacunkowego z dnia 29 listopada 2013 r., w którym rzeczoznawca majątkowy przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami, zarówno w odniesieniu do wartości nieruchomości przed podziałem, jak i w odniesieniu do wartości po podziale ustalił, że wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła 960500zł, po podziale wynosi 1001800zł. Wzrost wartości szacowanej nieruchomości stanowi zatem kwotę 41300zł. W dniu, w którym decyzja podziałowa stała się ostateczna obowiązywała 20% stawka opłaty, określona w uchwale Rady Miejskiej w T. z dnia 25 listopada 2011 r., zatem opłata adiacencka wynosi 8260zł. Organ podkreślił, iż nie ma zastrzeżeń do operatu majątkowego, jest on prawidłowy, zawiera wszystkie elementy formalne, jest spójny i logiczny oaz odpowiada regułom prawidłowego zastosowania danej metody, a określonych w nim wartości nie można ocenić jako zawyżonych.

W odwołaniu od decyzji organu i instancji strona, reprezentowana przez pełnomocnika, zarzuciła oparcie decyzji na złej ocenie rzeczoznawcy. Wniosła o uchylenie decyzji i odstąpienie od naliczania opłaty.

Uzasadniając sformułowane wnioski strona zwróciła uwagę, iż powstała na skutek podziału działka nr 199/2, jest aktualnie własnością Skarbu Państwa, została zabrana na poszerzenie drogi krajowej nr 1. I na potrzeby ustalenia odszkodowania za ten grunt, biegły dokonał wyceny ustalając cenę za 1 m² bez naniesień 160 zł, zatem uwzględniając wielkość całej działki jej wartość ocenił na kwotę 77840 zł. Zdaniem strony, wyliczenie to potwierdza, iż operat sporządzony dla ustalenia opłaty adiacenckiej jest wadliwy, nadto obciążenie jednej z działek służebnością powoduje, że trudno ją sprzedać, co w istocie oznacza spadek jej wartości.

Opisaną na wstępie decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta T. z dnia [...].

Kolegium, wskazując na obowiązujące przepisy ustawy stwierdziło, iż spełnione są następujące przesłanki:

1. nastąpił podział nieruchomości, dokonany na wniosek właściciela, przy zastrzeżeniu art. 98a ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.;

2. ustalenie opłaty nastąpi w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna;

3. nastąpił fatyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 146 ust. 1a ustawy);

4. w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej.

W ocenie Kolegium, organ I instancji prawidłowo ustalił, że na wniosek B. H.-M., jako właścicielki nieruchomości oznaczonej nr 199 wydana została decyzja Burmistrza Miasta T. z dnia [...], zatwierdzająca jej podział na działki nr 199/1, 199/2 i 199/3. Decyzja ta następnie została zmieniona decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...]. Decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna w dniu 24 kwietnia 2012 r., w której to dacie obowiązywała uchwała Rady Miejskiej w T. z dnia 25 listopada 2011 r. Nr XXI/129/11 (Dz. Urz. Woj. [...] z 2011 r. Nr 408, poz. 4663). Uchwała ta ustaliła stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej w wyniku podziału, w wysokości 20% różnicy wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale.

Kolegium podkreśliło, iż zasadniczą kwestią w niniejszej sprawie jest rozstrzygnięcie, czy wystąpiły przesłanki do naliczenia odwołującym się opłaty adiacenckiej, tj. czy w wyniku podziału nieruchomości wzrosła jej wartość. Możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej związana jest bowiem wyłącznie ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem, wskutek którego nowa konfiguracja, czy wielkość nowopowstałych działek pozwala na korzystniejsze gospodarczo ich użytkowanie, a co za tym idzie uzyskanie wyższej ceny sprzedaży, aniżeli miałoby to miejsce w przypadku działki niepodzielonej. Stąd też w tego rodzaju postępowaniach kluczowe znaczenia ma kwestia prawidłowości określenia wzrostu wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej. Ustalenie tego faktu jest istotne zarówno ze względu na samą możliwość wymierzenia opłaty (konieczność zbadania, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości), jak również ze względu na konieczność obliczenia wysokości opłaty. Podstawą obliczenia opłaty, jest bowiem różnica wartości nieruchomości przed i po podziale.

Oceniając operat szacunkowy z dnia 29 listopada 2013 r. organ I instancji uznał, że został on sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego prawidłowo i stanowi wiarygodny dowód w sprawie. W ocenie organu, przedstawiona opinia biegłego jest spójna i logiczna. Sam operat szacunkowy sporządzono w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania nieruchomości, zaś określone w nim wartości gruntu nie można uznać za zawyżone. Dokonując wyceny gruntu rzeczoznawca wziął pod uwagę wszystkie cechy szacowanych nieruchomości, zarówno te, które mają wpływ na podwyższenie, jak i na obniżenie ich wartości. Uwzględnił wszystkie elementy, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości. Rzeczoznawca wskazał również podstawy prawne sporządzenia operatów szacunkowych, przedstawił zastosowany w operacie tok rozumowania i proces dochodzenia do wartości przedmiotowych nieruchomości, a także wskazał na znane mu prawa i zasady funkcjonujące na rynku nieruchomości. Operat szacunkowy złożony w przedmiotowej sprawie odpowiada wymogom formalnym, a biegły spełnia warunki określone w dziale V, rozdziale 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W świetle ustaleń dokonanych w prowadzonym postępowaniu nie budzi wątpliwości organu, że sporządzony operat szacunkowy dowodzi wzrostu wartości nieruchomości w związku z podziałem nieruchomości.

Zdaniem Kolegium w rozpatrywanej sprawie podkreślenia wymaga fakt, że przedmiotem wyceny przed podziałem była wprawdzie działka nr 199, jednakże pomniejszona o powierzchnię 0,0383 ha, odpowiadającą działce nr 199/2 (wydzielonej pod drogę publiczną i zbytej przed dokonaniem wyceny na rzecz SP). Działka ta (nr 199/2) nie została także uwzględniona przy wycenie wartości nieruchomości po podziale. Dokonany w 2012 r. podział działki nr 199, jak wynika z decyzji nr SKO. [...] zatwierdzony został pod warunkiem, iż przy zbywaniu działki nr 199/1 zostanie dla niej ustanowiona służebność drogowa.

Do wyceny załączony został protokół z badania księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości oznaczonej jako działka nr 199, z którego wynika, że w Dziale III tej księgi ujawniona jest służebność gruntowa obciążająca część działki nr 199 objętej niniejszą księgą wieczystą w pasie gruntu o długości 35 metrów, na całej szerokości działki wzdłuż ulicy A polegająca na prawie przechodu i przejazdu samochodów osobowych i ciężarowych oraz prawie do korzystania ze wspólnego wjazdu/wyjazdu, od/do ulicy A, aż do granicy działki gruntu numer 57 oraz na zakazie wznoszenia wszelkich zabudowań urządzeń instalacji podziemnych z wyjątkiem doprowadzenia instalacji kanalizacji - sanitarnej do dziatki gruntu 205/1 i grodzenia na wydzielonej części działki numer 199 za wyjątkiem prawa wybudowania drogi do wspólnego wjazdu/wyjazdu, od/do ulicy A do granicy z działką numer 57.

Kolegium stwierdziło, iż ograniczenia w korzystaniu z części działki nr 199, po jej podziale obejmują całą powierzchnię wydzielonej działki nr 199/3, co potwierdzają ustalenia rzeczoznawcy majątkowego, że działka ta wyłączona jest z możliwości zabudowy. Nie ma więc podstaw do twierdzenia, że rzeczoznawca majątkowy przy sporządzaniu wyceny nie uwzględnił ograniczeń w zagospodarowaniu ww działki wynikających zarówno z faktu istnienia na niej służebności przechodu i przejazdu oraz zakazu wznoszenia wszelkich zabudowań urządzeń instalacji podziemnych.

W rozpatrywanej sprawie, prawidłowość sporządzonej przez rzeczoznawcę wyceny nie budzi wątpliwości organu odwoławczego. Wartość nieruchomości, zarówno przed jak i po podziale, określono bowiem w sposób przewidziany ustawą o gospodarce nieruchomościami, stosownie do przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) oraz zgodnie ze Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Do porównania przyjęto nieruchomości usytuowane bardzo blisko trasy krajowej i w sąsiedztwie przedmiotu wyceny, o takim samym przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (usługi z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej) oraz o podobnym dostępie do infrastruktury technicznej. Uwzględnione przy wycenie transakcje zostały zrealizowane w okresie od lutego do marca 2011 r.

Odnosząc się do wskazanej w odwołaniu wyceny działki nr 199/2 organ II instancji wskazał, że została ona sporządzona na potrzeby ustalenia odszkodowania za przejęcie tej działki na rzecz SP pod drogę publiczną i nie może stanowić dowodu w przedmiotowej sprawie. Nadmienić przy tym należy, że dane dotyczące wyceny działki nr 199/2 znane były organowi orzekającemu w sprawie opłaty adiacenckiej, bowiem decyzja Starosty [...] [...] o ustaleniu odszkodowania za tę działkę została doręczona Gminie T. Treść tej decyzji nie potwierdza informacji zawartych w odwołaniu, a dotyczących wartości przedmiotowego gruntu.

Reasumując, organ odwoławczy stwierdził, że organ I instancji zasadnie przyjął, iż sporządzony w tej sprawie operat szacunkowy spełnia wszystkie warunki wynikające z przepisów przytoczonych w uzasadnieniu decyzji. Ponadto postępowanie w celu określenia wysokości opłaty adiacenckiej przeprowadzone zostało prawidłowo, w tym także w zakresie zapewnienia stronie udziału w postępowaniu poprzedzającym wydanie zaskarżonej decyzji. W ocenie Kolegium, w przypadku przedmiotowej nieruchomości położonej w T., wzrost jej wartości spowodowany podziałem jest niewątpliwy, zaś organ I instancji wykazał bezpośredni związek między dokonanym podziałem a wzrostem wartości tej nieruchomości, co uzasadnia wydanie decyzji ustalającej opłatę adiacencką.

W skardze do WSA w Łodzi B. H.-M. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, odstąpienie od ustalenia opłaty adiacenckiej, ewentualnie uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji. Strona skarżąca nie zgodziła się z organem, iż wycena działki nr 199/2 dokonana dla potrzeb odszkodowania pozostaje bez wpływu na wynik niniejszej sprawy. Nadto wskazała, iż działka nr 199/3 stanowi przejazd, nie można jej zabudować, ani prowadzić na niej działalności gospodarczej, zatem w jaki sposób mogła wzrosnąć jej wartość. Wniosła o przeprowadzenie dowodu z przesłuchania w charakterze świadka - biegłego, który sporządził wycenę dla potrzeb odszkodowania.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja prawa nie narusza.

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 1647) i art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm. – w dalszej części uzasadnienia przywoływana jako: p.p.s.a.)., sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd uwzględniając skargę uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit.a – c p.p.s.a.). W razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala (art. 151 p.p.s.a.).

Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonych decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Nadto, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie (art. 98a ust. 3 ustawy).

Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 98a ust. 1 ustawy. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98 ust. 1a ustawy).

Z powyższego wynika, że przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są: dokonanie podziału nieruchomości, podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej i wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału.

W kontrolowanej sprawie, kwestią sporną jest wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału. Niemniej jednak lektura dokumentów sprawy, w szczególności operatu szacunkowego uzasadnia ocenę, iż na skutek podziału wzrosła wartość nieruchomości podzielonej.

Zgodzić się należy z organem, że operat został sporządzony z poszanowaniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także zawiera wszystkie, wynikające z § 56 rozporządzenia, elementy wymagane dla operatu szacunkowego. Przepis ten stanowi, iż w operacie szacunkowym rzeczoznawca przedstawia sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym określenia przedmiotu i zakresu wyceny, celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, wskazanie wyboru podejścia, metody i techniki szacowania oraz przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny z uzasadnieniem. Ponadto do operatu dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu.

Na akceptację zasługuje twierdzenie organu, że realizując wymagania przytoczonego unormowania w sporządzonym operacie rzeczoznawca powinien dostatecznie wyjaśnić, przestawiać i uzasadnić sposób dokonania wyceny, tak aby umożliwić ocenę jego prawidłowości i tym samym przydatności dowodowej. Przy czym, organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości, co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Wymogom tym sprostał organ odwoławczy, wskazując iż przedstawiona opinia biegłego rzeczoznawcy jest spójna i logiczna. Należy bowiem zgodzić się z oceną Kolegium, iż sam operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami, zaś określonej w nim wartości gruntu nie można uznać ani za zaniżoną przed podziałem, ani za zawyżoną po podziale. Autorka operatu uwzględniła w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan tej nieruchomości. Co ważne, do porównania przyjęła nieruchomości o podobnych uwarunkowaniach, w szczególności przyjęła nieruchomość, której nie można w żaden sposób zabudować, podobnie jak działki nr 199/3. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych opinii. Z jego treści niewątpliwie wynika, iż podział nieruchomości spowodował oczywisty wzrost jej wartości.

Strona wskazuje na wycenę sporządzoną dla potrzeb ustalenia odszkodowania za działkę przejętą pod drogę nr 199/2, warto zauważyć, iż ta wycena została oparta na analizie zbioru nieruchomości podobnych, wśród których są te same trzy nieruchomości, które zostały uwzględnione w operacie przygotowanym dla potrzeb opłaty. Jak zauważył organ decyzja ustalająca kwotę odszkodowania znana mu była, jednocześnie jednak nie ma przesłanek, dla których winien dać wiarę operatowi dla potrzeb odszkodowawczych, w sytuacji gdy analiza sporządzonego dla potrzeb postępowania niniejszego operatu nie budzi zastrzeżeń co do jego rzetelności, spójności i logiki. Operat ten został poddany wnikliwej analizie zarówno przez organ I, jak i II instancji, który zasadnie pokusił się o bardziej szczegółowe odniesienie się do operatu, dzięki czemu wyczerpująco wykazał jego prawidłowość i zasadność oceny, iż na skutek podziału doszło do wzrostu wartości nieruchomości.

Operat szacunkowy jest opinią w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., powinien zatem zostać przez organ oceniony z poszanowaniem wniosków wymagających wiedzy specjalistycznej, ale z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 k.p.a. (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 7 października 2010 r., sygn. akt II SA/Po 392/10; wyrok NSA z 5 października 2009 r., sygn. akt I OSK 1444/08 - http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Wnioski takiej opinii w żadnej mierze nie zwalniają organu od obowiązku ustalenia stanu faktycznego i prawnego sprawy. Innymi słowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia wysokości opłaty adiacenckiej. O zaistnieniu przesłanek do nałożenia opłaty i określeniu jej wysokości decyduje właściwy organ i to on ocenia wiarygodność pozyskanej w sprawie opinii. Na organie spoczywa zatem obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i wysokości opłaty (por. wyroki NSA: z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/06 oraz z dnia 4 czerwca 2009 r., sygn. akt I OSK 860/08 - http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Nadto, postępowanie wyjaśniające w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej toczyć się winno z poszanowaniem zasad określonych nie tylko w przepisach kodeksu postępowania administracyjnego, ale również w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W rozpatrywanej sprawie odwołujący się nie poprzestają na ogólnym stwierdzeniu, że wartość nieruchomości po podziale jest w rzeczywistości niższa niż przed podziałem. Wskazują bowiem na ograniczenia w wykorzystaniu jednej z działek w związku z ustanowieniem na niej służebności przejazdu oraz na fakt, że wcześniej wyceniana działka nr 199/2 powstała w wyniku podziału, została nabyta pod budowę drogi krajowej za kwotę niższą za 1 m², niż cena 1m² wycenianych działek nr 199/1 i 199/3. Jednak te twierdzenia nie mogą odnieść zamierzonego skutku w postaci zakwestionowania prawidłowości dokonanej wyceny i co za tym idzie ustalenia opłaty, gdyż zgoła odmienne fakty wynikają z załączonych do sprawy dokumentów. Decyzja Starosty [...] z [...] orzekająca o ustaleniu odszkodowania za działkę 199/2 zawiera w swoim uzasadnieniu informację, iż cena 1 m² nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr ewid. 199/2 o pow. 383 m² wynosi 254 zł/m². Wartość rynkowa działki nr ewid. 199 przed podziałem została określona zaś na kwotę 237 zł/ m² (str. 19 operatu). Działka nr 199/1 została wyceniona w wysokości 261,5 zł/m², natomiast m² działki 199/3 wyceniono na 218 zł. Załączony do pisma procesowego strony z dnia 27 stycznia 2015 r. fragment operatu szacunkowego dotyczący, według twierdzeń skarżącej działki 199/2 wskazuje na iloczyn średniej ceny w grupie nieruchomości porównawczych określając ją na kwotę 161,82 zł/m². Z operatu sporządzonego w rozpoznawanej sprawie w odniesieniu do działki 199 określono przedmiot wyceny na 143 zł/m². Czyli cena wyjściowa nieruchomości przed podziałem została określona na poziomie niższym niż średnia cena działki przeznaczonej pod drogę publiczną.

Powyższe dane zaprzeczają twierdzeniu skarżącej, iż działka przeznaczona pod drogę publiczną została wyceniona niżej niż nieruchomość przeznaczona pod służebność drogową bez prawa zabudowy. Brak jest też uzasadnienia dla twierdzenia skarżącej, iż nieruchomość obciążona służebnością drogową zyskała na wartości w opinii rzeczoznawcy, gdyż faktycznie operat wskazuje na obniżenie wartości działki 199/3 (218,6 zł/m²) w stosunku do ceny nieruchomości przed podziałem 199 (237,7 zł/m²).

Sąd nie miał podstaw do uwzględnienia wniosku skarżącej o przeprowadzenie dowodu z przesłuchanie w świadka, gdyż sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić jedynie dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie (art. 106 § 3 p.p.s.a.).

Jeżeli zaś strona uważała, że wycena nieruchomości dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym była nieprawidłowa, gdyż biegły za wysoko określił wartość nieruchomości po podziale miała możliwość przedłożenia organowi wyceny sporządzonej na własne zlecenie. Wówczas organ byłby zobowiązany do wykazania, którą wycenę uznaje za prawidłową i dlaczego. Organ, dysponując dwoma istotnie różniącymi się operatami szacunkowymi, miałby też podstawę, aby wystąpić, w trybie art. 157 ustawy, do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie. W sytuacji, gdy skarżąca nie przedłożyła kontroperatu, brak było dowodu przeciwnego, mogącego podważyć wycenę sporządzoną na zlecenie Burmistrza T. Argumenty samej skarżącej mają jedynie walor polemiki z ustaleniami biegłego i jako takie nie mogły stanowić dowodu w sprawie, skutecznie podważającego sporządzony na użytek niniejszej sprawy operat szacunkowy. W orzecznictwie sądowym podnosi się, iż tylko podważenie w trybie regulowanym przepisami prawa operatu szacunkowego pozwalało na pozbawienie go mocy dowodowej, a środki podważania opinii zostały uregulowane wprost w art. 157 ustawy (vide: wyroki NSA: z 18 stycznia 2012 r. sygn. akt I OSK 733/11, LEX nr 1120685 oraz z 22 lipca 2014 r., I OSK 2948/12, LEX nr 1518051, a także wyrok WSA w Warszawie z dnia 9 kwietnia 2014 r. I SA/Wa 1839/13, LEX nr 1467556).

Mając powyższe rozważania na względzie, Sąd orzekł jak w sentencji wyroku, na podstawie art. 151 p.p.s.a.

A. P.