Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 966/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2022-01-04 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6155 Uzgodnienia w sprawach z zakresu zagospodarowania przestrzennego
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono postanowienie I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 53 ust. 4 pkt 6, art. 61 ust. 1 pkt 4
journal: Dz.U. 2021 poz 741
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym -  t.j.
article: art. 7 ust. 2 pkt 1, ust. 2a
journal: Dz.U. 2021 poz 1326
law: Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - tj

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Piotr Chybicki Sędziowie Sędzia WSA Marzenna Glabas (spr.) Sędzia WSA Tadeusz Lipiński po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 4 stycznia 2022 r. sprawy ze skargi Spółki A na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy I. uchyla zaskarżone postanowienie oraz utrzymane nim w mocy postanowienie organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej Spółki A kwotę 100 zł (sto złotych), tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. WSA/wyr.1a – sentencja wyroku (tryb uproszczony)


UZASADNIENIE

Postanowieniem z [...] r. Naczelnik Wydziału Rolnictwa, Leśnictwa i Ochrony Środowiska w Starostwie Powiatowym, działając z upoważnienia Starosty (dalej jako: "organ I instancji") odmówił uzgodnienia w zakresie ochrony gruntów rolnych projektu decyzji Burmistrza Miasta i Gminy ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie instalacji fotowoltaicznej o mocy do 1 MW wraz z infrastrukturą towarzysząca na części działki nr [...] w obrębie geodezyjnym M., gmina M.

W uzasadnieniu organ I instancji wyjaśnił, że w skład ww. działki wchodzą grunty rolne sklasyfikowane jako: grunty orne RIVa – 2,12 ha i RIIIb – 0,02 ha. Wraz z gruntami przyległych działek działka ta tworzy zwarty kompleks użytków rolnych. Na załączniku graficznym stanowiącym integralną część projektu decyzji o warunkach zabudowy oznaczono linie rozgraniczające teren inwestycji, określając teren inwestycji, stanowiący część działki obejmującej grunty orne RIVa. Podniesiono, że Starosta uzgadniając projekt decyzji powinien mieć na uwadze skutki, jakie jego pojedyncze rozstrzygnięcia mogą mieć na politykę przestrzenną gminy oraz jakie będą konsekwencje lokalizacji na przyległe obszary gruntów wysokiej jakości rolniczej. Zgodnie z orzecznictwem, jeżeli w skład działki zainwestowania wchodzi grunt klasy III, planowanie inwestycji zmieniającej przeznaczenie gruntu na nierolny może mieć miejsce jedynie wówczas, gdy taka zgoda zostanie udzielona w planie miejscowym. Umowne wydzielenie części działki nieobejmującej gruntów klasy III, nie ma znaczenia prawnego i nie zmienia charakteru tej działki jako nieruchomości rolnej. Warunki zabudowy dotyczą całej działki, a nie jej części. Ustalenie warunków zabudowy odnosi się do działki objętej wnioskiem jako całości, nie zaś jedynie tej części, która w wyniku realizacji inwestycji będzie faktycznie zabudowana lub w inny niż dotychczas sposób zagospodarowana. Decyzja ustalająca warunki zabudowy przesądza jedynie, co do zasady, że na konkretnej działce wskazanej we wniosku jest możliwość realizacji wnioskowanego przedsięwzięcia (z określonymi jego parametrami), nie określa natomiast dokładnego położenia inwestycji na działce. W konsekwencji zatem, na tym etapie nie rozstrzyga się, która część działki przeznaczona będzie na cele nierolnicze. Zgodnie z art. 7 ust. 2a ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1326) w obecnym systemie prawnym przeznaczenie na cele nierolnicze gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, bez uzyskania zgody właściwego ministra do spraw rozwoju wsi jest możliwe pod warunkiem spełnienia łącznie następujących warunków: 1) co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy; 2) położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1990 oraz z 2021 r. poz. 11, 234 i 815); 3) położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 470, ze zm.); 4) ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części. W ocenie organu I Instancji przedmiotowe grunty i planowana na nich inwestycja nie spełnia warunków określonych w pkt. 1, 2 i 3 cytowanego unormowania.

Zażalenie na powyższe postanowienie wniósł inwestor – spółka A (dalej jako: "spółka", "skarżąca"), zarzucając naruszenie:

- art. 52 ust. 2 pkt 1 i art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędną ich wykładnię polegającą na przyjęciu, że decyzja

o warunkach zabudowy odnosić się może tylko do całej działki o określonym numerze ewidencyjnym, a nie do jej części określonej przez wnioskodawcę;

- art. 7 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędne ich zastosowanie i przyjęcie, iż w przedmiotowym stanie faktycznym zachodzi konieczność zmiany przeznaczenia gruntów rolnych, na których zostanie posadowiona planowana inwestycja, podczas gdy teren inwestycji ogranicza się do gruntów niewymagających takiej zmiany, co w sposób jasny wynika ze znajdującej się w aktach kopii mapy ewidencyjnej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego;

- art. 21 ust. 1 i art. 64 ust. 3 Konstytucji RP poprzez odmowę wydania wnioskodawcy działającemu jak właściciel (dzierżawcy) warunków zabudowy dla wyodrębnionego terenu stanowiącego część działki ewidencyjnej i nie wymagającego zgody na przeznaczenie na cele nierolne, co doprowadziło do naruszenia prawa własności;

- art. 7a § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego (dalej jako: "k.p.a.") polegające na rozstrzygnięciu wątpliwości co do treści normy prawnej na niekorzyść skarżącej, mimo braku spornych interesów stron i osób trzecich;

- art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. polegające na niewyczerpującym rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i przyjęciu, iż strona planuje uzyskać decyzję o warunkach zabudowy na gruntach rolnych stanowiących użytki rolne klasy I-III, podczas gdy teren planowanego zamierzenia ogranicza się do terenu objętego gruntami rolnymi oznaczonymi symbolem klasy innym niż użytki rolne klasy I-III;

- art. 8 k.p.a. poprzez nieprzyczynienie się przez organ do starannego i zgodnego

z przepisami prawa prowadzenia postępowania mającego zagwarantować równość wobec prawa oraz podważenie zasady dot. pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa;

- art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. przez uznanie, że pojęcie "teren" i "działka" wskazane

w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należy traktować jako pojęcia tożsame oraz można je stosować zamiennie, w sytuacji gdy ustawodawca wprowadził rozróżnienie tych pojęć.

W uzasadnieniu zażalenia skarżąca akcentowała, że działka nr [...] ma powierzchnię 2,14 ha i występujące na niej użytki klasy RIIIb o powierzchni 0,02 ha stanowią jedynie 0,93 % powierzchni całej działki. Na kopii mapy zasadniczej jako teren inwestycji wskazano część działki, na której nie występują grunty chronione. Powołała orzecznictwo, zgodnie z którym istnieje możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy dla części działki ewidencyjnej, jeżeli teren ten można jednoznacznie wyodrębnić i przedstawić na załączniku graficznym do decyzji. Podniosła, że stosownie do art. 54 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, za pomocą linii rozgraniczających inwestycję możliwe jest wskazanie konkretnej części działki, na której może być ona realizowana. Nie jest w tym kontekście zasadny argument, iż w decyzji o warunkach zabudowy nie określa się konkretnego położenia nieruchomości. Spółka wskazała, że organy administracji państwowej są zobowiązane interpretować przepisy prawa krajowego na korzyść rozwoju odnawialnych źródeł energii.

W wyniku rozpatrzenia zażalenia, postanowieniem z [...] r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy postanowienie organu I instancji, podzielając w całości ustalenia faktyczne i prawne w nim powołane oraz ich ocenę. Kolegium potwierdziło, że w sprawie nie zostały spełnione przesłanki z art. 7 ust. 2a pkt 1, 2 i 3 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Odnosząc się do argumentów zażalenia Kolegium wskazało, że przepis art. 7 ust. 2 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych nie powinien być interpretowany w oderwaniu od treści art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Kolegium stanęło na stanowisku, że "terenem", w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy planistycznej jest obszar, którego dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, czyli obszar jednej lub kilku konkretnie określonych działek ewidencyjnych, na których planowana jest realizacja danej inwestycji (tu: budowy instalacji fotowoltaicznej). Zauważono, że najmniejszą jednostką powierzchniową podziału kraju - dla celów ewidencji gruntów i budynków - jest działka ewidencyjna. W dacie wydawania kwestionowanego postanowienia przez organ I instancji przesądzał o tym zapis § 5 ust. 1 pkt 3 w związku z § 9 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków. Obecnie - tj. od dnia 31 lipca 2021 r. - przesądza zaś o tym § 4 pkt 3 w związku z § 7 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków. Stąd też Starosta (jako organ uzgadniający) mógł wypowiedzieć się oceniając projekt decyzji o warunkach zabudowy do działki nr [...] jako jednostki ewidencyjnej. Nie był natomiast uprawniony do oceny treści wniosku inwestora w sprawie ustalenia warunków zabudowy w zakresie umiejscowienia zamierzenia inwestycyjnego. Ponadto Kolegium stanęło na stanowisku, że ustalenie warunków zabudowy odnosić się powinno do działki objętej wnioskiem jako całości, nie zaś tylko tej jej części, która w wyniku realizacji inwestycji będzie faktycznie zabudowana.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie skarżąca, powtórzyła zarzuty i argumenty podniesione w zażaleniu. Wniosła o uchylenie postanowień wydanych w obu instancjach i zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. Skarżąca przekonywała, że dopuszczalne jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla terenu stanowiącego część działki ewidencyjnej. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby określić warunki zabudowy dla wyodrębnionej liniami rozgraniczającymi części działki, bez przesądzania o konkretnym położeniu zabudowy. Skarżąca podniosła, że pogląd organów orzekających zmusza inwestora do podziału działki, co jest zbytnim formalizmem, a ponadto nie spowoduje, iż ochrona gruntów rolnych wyższych klas będzie bardziej skuteczna. Podkreśliła, że teren planowanego zamierzenia ogranicza się do gruntu oznaczonego symbolem klasy innej niż RIIIb, a tym samym nie jest dla niego wymagane uzyskanie zgody na jego przeznaczenie na cele nierolnicze.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało stanowisko zawarte w zaskarżonym postanowieniu. Wniosło o oddalenie skargi i rozpatrzenie sprawy w trybie uproszczonym.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:

Skarga została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym, na podstawie art. 119 pkt 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, dalej jako: "p.p.s.a."). Zgodnie z tym unormowaniem, sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie.

Zgodnie z zasadami wyrażonymi w art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo

o ustroju sądów administracyjnych (tekst jednolity Dz.U. z 2021 r. poz. 137) i art. 134 p.p.s.a., sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę legalności zaskarżonego aktu, czyli ocenia jego zgodność z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa, według stanu prawnego i faktycznego sprawy z daty jego podjęcia, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Oznacza to, że zadaniem sądu administracyjnego jest sprawdzenie, czy zaskarżony akt prawny został wydany zgodnie z przepisami prawa materialnego oraz czy przy podejmowaniu zaskarżonego aktu nie zostały naruszone przepisy prawa procesowego.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz.U. z 2021 r. poz. 741, dalej jako: "u.p.z.p."), wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, jeżeli teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1. Stosownie do art. 64 w zw. z art. 53 ust. 4 pkt 6 u.p.z.p. decyzję o warunkach zabudowy wydaje się po uzgodnieniu z organami właściwymi w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych oraz melioracji wodnych - w odniesieniu do gruntów wykorzystywanych na cele rolne i leśne w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami. W myśl art. 53 ust. 5 u.p.z.p. uzgodnienia tego dokonuje się w trybie art. 106 Kodeksu postępowania administracyjnego, z tym że zażalenie przysługuje wyłącznie inwestorowi.

Zgodnie z art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jednolity Dz. U. z 2021 r. poz. 1326) przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III - wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, z zastrzeżeniem ust. 2a.

W myśl art. 7 ust. 2a tej ustawy, nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki:

1) co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się

w obszarze zwartej zabudowy;

2) położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1990 oraz z 2021 r. poz. 11, 234 i 815);

3) położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej

w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 470, z późn. zm.);

4) ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.

Z unormowań tych wynika jednoznacznie, że zgoda właściwego ministra wymagana jest tylko wówczas, gdy inwestycja powodująca zmianę przeznaczenia gruntów ma być realizowana na użytkach rolnych klasy I-III i tylko w odniesieniu do takich gruntów należy weryfikować spełnienie warunków z art. 7 ust. 2a pkt 1-4. Natomiast obowiązku takiego nie ma, gdy zmiana przeznaczenia dotyczy gruntów rolnych o niższej klasie bonitacyjnej.

Ponadto, w świetle przytoczonych przepisów ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, przy ocenie czy dany teren gruntów rolnych wymaga omawianej zgody nie należy kierować się granicami ewidencyjnymi działki. Wynika to z wykładni literalnej zawartego w tym przepisie zwrotu "bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części". Zgodnie z tym sformułowaniem przy ocenie, czy grunty rolne wymagają zgody na zmianę przeznaczenia, nie bierze się w ogóle pod uwagę granic ewidencyjnych działek. W wyroku z 5 czerwca 2019 r., sygn. akt II OSK 1854/17, Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił, że kryterium obszarowe, o którym mowa w art. 7 ust. 2a pkt 4 ustawy z 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, odnosi się do całego zwartego kompleksu gruntów rolnych, nie zaś do powierzchni działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Stąd wniosek, że bez względu na to czy zwarty kompleks gruntów rolnych zostanie podzielony na odrębne działki, czy nie, zgoda będzie wymagana, jeżeli teren wnioskowany do zmiany przeznaczenia będzie zawierał użytki klasy I-III i nie zostaną łącznie spełnione warunki z art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

W rozpoznawanej sprawie jednak, co podkreślała strona skarżąca i czego nie negowały organy, wnioskowany do zmiany przeznaczenia teren to wyłącznie grunty rolne o niższej klasie. Z mapy stanowiącej załącznik do projektu decyzji wynika, że są to grunty sklasyfikowane jako RIVa. W związku z tym należało uznać, że objęty wnioskiem teren nie wymaga zgody na przeznaczenie na cele nierolnicze i nie było podstaw do odmowy uzgodnienia projektu decyzji.

W rozpatrywanym przypadku organ uzgadniający otrzymał projekt decyzji, z którego wynika, że warunki zabudowy dotyczą ściśle określonego terenu, oznaczonego na załączniku graficznym do projektu decyzji liniami rozgraniczającymi teren inwestycji

i tylko w odniesieniu do tego terenu miał obowiązek zbadać, czy jest wymagana zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze. Ocena w tym zakresie powinna sprowadzać się tylko do wykładni przepisów ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, która wyczerpująco określa, kiedy zgoda jest wymagana, a kiedy nie.

W wyroku z 21 października 2020 r., sygn. akt II OSK 1867/20 (publ. w CBOSA), wydanym w podobnej sprawie, Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił, że obowiązkiem organu administracji prowadzącego postępowanie główne (tj. w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy) jest przygotowanie projektu zamierzonego rozstrzygnięcia (decyzji) w oparciu o żądanie inwestora tj. treść złożonego wniosku. Z kolei obowiązkiem organu współdziałającego (uzgadniającego) jest ocena dopuszczalności zaakceptowania przedłożonego projektu decyzji. Organ uzgadniający zajmuje stanowisko jedynie

w aspekcie zgodności przedłożonej do uzgodnienia decyzji z wymaganiami wynikającymi

z przepisów odrębnych. Organ uzgadniający nigdy nie może zastępować organu wydającego decyzję co do istoty sprawy i nie może wkraczać w sferę nieobjętą jego właściwością. Stosownie bowiem do art. 19 k.p.a. organy administracji publicznej przestrzegają z urzędu swojej właściwości rzeczowej i miejscowej. NSA podkreślił, że okoliczność dotycząca dopuszczalności objęcia wnioskiem inwestora części terenu inwestycji – może być przedmiotem analizy tylko organu prowadzącego postępowanie główne. Stanowisko zajęte w tym względzie przez organ wydający decyzję o warunkach zabudowy może podlegać ocenie ewentualnie w wyniku rozpatrzenia odwołania od decyzji i skargi na decyzję. Organ uzgadniający może tylko w granicach swej właściwości

i kompetencji oceniać dopuszczalność rozstrzygnięcia. NSA zważył, że na gruncie rozpatrywanego przypadku, zadaniem organów współdziałających (uzgadniających) była ocena otrzymanego projektu decyzji ustalającej warunki zabudowy, jedynie pod kątem przepisów regulujących ochronę gruntów rolnych i leśnych. W tym zakresie, oceną tą winny zostać objęte kwestie dotyczące tego, czy spełnione zostały łącznie przesłanki, od których zależy brak wymogu uzyskania przez inwestora zgody właściwego ministra na zmianę przeznaczenie na cele nierolnicze gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III. Chodzi tu o przesłanki określone przepisem art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Wystąpienie zaś tych przesłanek winno zostać zbadane jedynie w aspekcie stanu rzeczy wynikającego z przedłożonego organowi uzgadniającemu projektu decyzji o warunkach zabudowy.

Przytoczone stanowisko skład orzekający w pełni podziela. Reasumując, na etapie uzgadniania projektu decyzji ustalającej warunki zabudowy dla części działki ewidencyjnej, organ uzgadniający nie może wykluczyć takiej możliwości.

Wskazać należy, że w orzecznictwie sądów administracyjnych nie jest jednolite stanowisko co do braku możliwości ustalenia warunków zabudowy dla części działki, na co wskazują licznie powoływane orzeczenia zarówno przez stronę skarżącą, jak i organy orzekające. Część składów orzekających przyjmuje, że w przypadku większych działek możliwe jest określenie we wniosku granic terenu przeznaczonego na realizację zamierzenia budowlanego jedynie do części działki, a w konsekwencji wskazanie tego terenu w decyzji o warunkach zabudowy i uwidocznienie tej części działki w załączniku graficznym, stanowiącym integralną część decyzji (por. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2018 r., sygn. akt II OSK 1634/16; z 17 lipca 2019 r., sygn. akt II OSK 1881/18; z 23 kwietnia 2020 r., sygn. akt II OSK 1693/19). W wyrokach tych argumentowano, że wyodrębnienie w decyzji o warunkach zabudowy konkretnej części działki jako terenu inwestycji nie może być postrzegane jako próba obejścia prawa, przede wszystkim przepisów dotyczących ochrony gruntów rolnych i leśnych. Wydzielona część działki mogłaby wszak stanowić samodzielną działkę ewidencyjną i wówczas ten sam teren inwestycji zamykałby się w granicach działki. Podnosi się, że taki sposób wyodrębnienia terenu inwestycji nie może być uznany jako wskazanie usytuowania obiektu w ściśle określonym miejscu. Na etapie ustalania warunków zabudowy jest to niedopuszczalne. Czym innym jest jednak określenie w decyzji o warunkach zabudowy terenu inwestycji za pomocą linii rozgraniczających ten teren, a czym innym precyzyjne wskazanie usytuowania obiektu w konkretnym miejscu. Ta ostatnia materia należy do organów administracji architektoniczno-budowlanej (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 18 stycznia 2012 r., sygn. akt II OSK 2065/10, z 18 maja 2016 r., sygn. akt II OSK 1663/15). W wyroku z 14 października 2021 r., sygn. akt II OSK 1549/21, publ w CBOSA, NSA uznał, że usprawiedliwiona jest również taka interpretacja pojęcia "terenu" na użytek decyzji

o warunkach zabudowy, która umożliwia ustalenie warunków zabudowy dla terenu stanowiącego część działki ewidencyjnej, wyodrębnionego za pomocą linii rozgraniczających, jeśli oczywiście nie narusza to odrębnych przepisów, przede wszystkim o ochronie gruntów rolnych i leśnych, z wykluczeniem precyzyjnego wskazania usytuowania (lokalizacji) projektowanego obiektu na działce. W orzecznictwie wyrażane są także poglądy odmienne, a mianowicie, że przez "teren" o którym mowa

w art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należy rozumieć obszar jednej lub kilku konkretnie określonych działek ewidencyjnych, a nie fragment działki ewidencyjnej, na którym inwestor planuje realizację inwestycji (zob. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 11 grudnia 2019 r., sygn. akt II OSK 260/18; z 1 grudnia 2020 r., sygn. akt II OSK 1955/20). W judykaturze wskazuje się także, że objęcie decyzją o warunkach zabudowy części działki ewidencyjnej nie jest niemożliwe, to jednak musi to wynikać ze szczególnych uwarunkowań, np. normatywnych (część działki objęta ustaleniami planu miejscowego czy decyzją wydaną w trybie tzw. specustaw (tak NSA w wyrokach z 3 lipca 2019 r., sygn. akt II OSK 2153/17; z 5 września 2019 r., sygn. akt II OSK 2447/17). Także w wyrokach: z 2 marca 2021 r., II OSK 270/21; z 3 sierpnia 2021 r., sygn. akt II OSK 1351/21 i z 8 września 2021 r., sygn. akt II OSK 1601/21 NSA uznał, że ustalenie warunków zabudowy dla części działki może nastąpić wyjątkowo i organ orzekający w przedmiocie warunków zabudowy powinien uzasadnić takie rozwiązanie.

Powyższe, w ocenie Sądu, przekonuje, że nie jest niedopuszczalne ustalenie warunków zabudowy dla części działki. Dlatego organ uzgadniający nie może

a priori negować takiej możliwości i wykraczać swoimi ocenami poza wniosek inwestora

i swoją właściwość. Z tego powodu zgodzić należy się ze skarżącą, że postępowanie organu uzgadniającego I i II instancji naruszyło ogólne zasady postępowania administracyjnego unormowane w art. 7, art. 7a i art. 8 k.p.a.

Z podanych przyczyn Sąd uchylił zaskarżone postanowienie i utrzymane nim

w mocy postanowienie organu I instancji, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ uzgadniający uwzględni treść art. 153 p.p.s.a. Wskazania co do dalszego postępowania wynikają wprost z powyższych rozważań.

O kosztach postępowania, obejmujących zwrot na rzecz skarżącej od organu kwoty 100 zł tytułem uiszczonego wpisu od skargi, Sąd orzekł na podstawie art. 200 p.p.s.a.