Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 349/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2012-06-26 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art.1 par.1 i 2
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1269
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych.
article: art.134 par.1,art.151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art.7,art.8
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art.59 ust.1,art.61 ust.1-5
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par.3 ust.1 i 2
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Dnia 26 czerwca 2012 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzenna Glabas (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Adam Matuszak Sędzia WSA Bogusław Jażdżyk Protokolant Specjalista Małgorzata Krajewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 czerwca 2012 roku sprawy ze skargi M. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]", Nr "[...]" w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia "[...]", nr "[...]" wydaną z upoważnienia Burmistrza M. przez Naczelnika Wydziału Gospodarki Nieruchomościami, Planowania Przestrzennego i Rolnictwa Urzędu Miejskiego w M. po rozpatrzeniu wniosku M. Z., z upoważnienia którego wniosek złożyła B. K. – Agencja Obrotu Nieruchomościami "P." w O., odmówiono ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr 424 w P., obręb geodezyjny S., gmina M. W uzasadnieniu organ wskazał, iż przedmiotowy teren nie jest objęty ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jak wynika z przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, nie został spełniony warunek zawarty w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności zagospodarowania terenu. Podniesiono, iż w wyznaczonej według § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego strefie do przeprowadzenia analizy w zakresie funkcji oraz cech zabudowy nie ma ani jednej zabudowanej działki, która mogłaby stanowić podstawę do określenia warunków dla nowej zabudowy.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w E., po rozpoznaniu odwołania wniesionego przez M. Z., decyzją z dnia "[...]" uchyliło wskazaną wyżej decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania przez organ pierwszej instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy, opierając się na orzecznictwie sądów administracyjnych, podniósł, iż pojęcie "działki sąsiedniej" należy rozumieć szeroko jako obszar tworzący urbanistyczną całość. Kolegium wskazało również, iż organ pierwszej instancji nie określił, że analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu jak również część graficzna stanowią załącznik do decyzji, a tym samym nie można stwierdzić, że strona wraz z decyzją otrzymała te dokumenty. Ponadto brak w decyzji uzasadnienia wyznaczenia obszaru analizowanego o szerokości 75m wokół działki, brak zaznaczenia na części graficznej, określonej jako załącznik do analizy, funkcji działki nr 424, usytuowania planowanej inwestycji oraz brak w aktach sprawy projektu decyzji o warunkach zabudowy, o którym mowa w art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy decyzją z dnia "[...]" wydaną z upoważnienia Burmistrza M. przez Naczelnika Wydziału Gospodarki Nieruchomościami, Planowania Przestrzennego i Rolnictwa Urzędu Miejskiego powtórnie odmówiono ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. W uzasadnieniu podniesiono, iż zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wielkość strefy wyznaczonej do przeprowadzenia analizy w zakresie funkcji oraz cech zabudowy powinna być nie mniejsza niż trzykrotna szerokość wnioskowanej do zabudowy działki budowlanej i nie mniejsza niż 50m. Jednocześnie wskazano, iż wnioskowana do zabudowy działka jest działką rolną o powierzchni 0,29ha, której szerokość frontu wynosi 23m. W związku z powyższym, przedmiotową analizę przeprowadzono z wykorzystaniem mapy sytuacyjno-wysokościowej w skali 1:1.000, nie obejmującej w pełnym zakresie wyznaczonej strefy oraz na mapie ewidencyjnej w skali 1:5000, na których wyznaczono strefę szerokości 70m wokół działki nr 424 w P. W celu wyznaczenia optymalnej wielkości strefy do analizy, która uwzględniałaby wymogi ładu przestrzennego określonego treścią art. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przeprowadzono dodatkowe rozpoznanie zaistniałej sytuacji na mapie ewidencyjnej 1:5000 obejmującej swoim zasięgiem tereny zabudowane całej wsi wraz z kołnierzem terenów otaczających zabudowę. Wskazano przy tym, iż P. jest jedną z nielicznych miejscowości w rejonie o unikalnym położeniu nad jeziorem w kompleksie leśnym, na terenie Obszaru Chronionego Krajobrazu Lasów T. i charakteryzuje się uporządkowaną, skupioną zabudową usytuowaną wzdłuż drogi, tzw. ulicówka. W miejscowości tej, jako jednej z nielicznych, nie znajdują się powojenne budowle, odbiegające od tradycyjnych zasad zabudowy, stanowiących o tożsamości regionu. Podkreślono, iż przedmiotowa działka jest śródleśną działką rolną położoną w znacznej odległości od istniejącej zabudowy i nie stanowi z nią urbanistycznej całości. W ocenie organu pierwszej instancji, nie ma uzasadnienia dla rozszerzenia analizowanej strefy wyznaczonej zgodnie z powołanym rozporządzeniem, gdyż w istniejącej sytuacji historycznie uporządkowanej zabudowy, wnioskowana do zabudowy działka jest śródleśną działką rolną położoną w znacznej odległości od istniejącej zabudowy i nie stanowi urbanistycznej całości z istniejącą zabudową. Wyznaczona strefa analizy spełnia warunki przewidziane w § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. była nie mniejsza niż trzykrotna szerokość wnioskowanej do zabudowy działki budowlanej i nie mniejszą niż 50m. Sporządzona w sprawie analiza urbanistyczna również spełniała wymagania określone w powołanym rozporządzeniu i była zgodna z ukształtowanym orzecznictwem sądów administracyjnych. Odnosząc się do zastrzeżeń Kolegium wyjaśniono, iż w sytuacji, gdy nie został spełniony warunek możliwości lokalizacji tej inwestycji nie było podstaw do wskazywania szczegółowego jej usytuowania, jak również określenia warunków architektonicznych.

M. Z. wniósł odwołanie od powyższej decyzji, żądając jej uchylenia w całości i rozstrzygnięcia co do istoty lub przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. W ocenie odwołującego się organ pierwszej instancji zignorował wytyczne Kolegium i wydał kolejną decyzję z naruszeniem art. 7 i art. 8 kpa oraz art. 1 ust. 2 i art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania przestrzennego, polegającym na niewłaściwym wyznaczeniu obszaru analizowanego i przeprowadzeniu w związku z tym nieprawidłowej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowaniu terenu. W obszernym uzasadnieniu strona odwołująca się w oparciu o liczne orzecznictwo sądów administracyjnych oraz komentarze przedstawiła swoje stanowisko. Podniesiono, iż organ rozpoznając ponownie sprawę, w tożsamy sposób wyznaczył obszar analizowany i przeprowadził niewłaściwą analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Zdaniem odwołującego się organ błędnie przyjął, że na sąsiednich działkach, dostępnych z tej samej drogi publicznej, nie istnieje zabudowa pozwalająca na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W pojęciu działki sąsiedniej mieszczą się bowiem nie tylko nieruchomości bezpośrednio graniczące z działką objętą wnioskiem, ale także te nieruchomości, które wprawdzie nie pozostają ze sobą

w bezpośredniej styczności, lecz znajdują się w obszarze tworzącym urbanistyczną całość. Na rozległość badanego terenu powinny wpływać występujące na nim uwarunkowania faktyczne i prawne. Zaznaczono, że § 3 cytowanego rozporządzenia określa jedynie minimalną wielkość obszaru analizowanego, dopuszczając tym samym ustalenie obszaru analizowanego o promieniu przekraczającym 50m, co pozwala na ustalenie rozległości badanego terenu dla każdego przypadku oddzielnie. Organ, wydając decyzję o warunkach zabudowy, może wyznaczyć większy obszar wokół terenu inwestycji, który będzie tworzyć urbanistyczną całość. Zdaniem odwołującego się w niniejszej sprawie obszar analizy powinien uwzględniać nieruchomości zabudowane znajdujące się przy drodze publicznej. Wskazano, że przedmiotowa działka położona jest na wzgórzu, w kompleksie działek o numerach od 419 do 424, przy czym działki nr 421 i 422, 422 i 423 oraz 423 i 424 nie graniczą bezpośrednio ze sobą, lecz z zalesionymi nieruchomościami należącymi do Lasów Państwowych. Wskazane działki mają podobny kształt prostokątów, zbliżoną długość i szerokość, zaś dojazd do nich odbywa się z drogi publicznej tą samą drogą dojazdową, z której korzystanie zagwarantowane jest na zasadzie ustanowionej służebności gruntowej. Nieruchomości te tworzą swoisty, wewnętrznie regularny i spójny, kompleks nieruchomości rolnych, położonych na wzgórzu otoczony lasami. W związku z tym, należy przyjąć, że poszczególne działki wchodzące w skład tego kompleksu stanowią pewną urbanistyczną całość i pod względem możliwości przyszłej zabudowy znajdują się w identycznej sytuacji faktycznej. Każda następna działka położona jest w odpowiednio większej odległości od nieruchomości zabudowanych we wsi P., co nie powinno prowadzić do odmiennej oceny przesłanki zachowania ładu przestrzennego dla ustalania zabudowy poszczególnych działek. Odwołujący się podkreślił przy tym, że właściciele pozostałych działek uzyskali warunki zabudowy, w tym działki nr 422, która jest położona jedynie kilkanaście metrów dalej od działki będącej przedmiotem niniejszego postępowania, a mimo to, obszar analizy został wyznaczony w sposób całkowicie odmienny. Strona odwołująca się zarzuciła ponadto, że niewłaściwie wytyczono obszar analizowany tylko na podstawie mapy, a także błędnie opisano zabudowę P. i przedmiotową nieruchomość oraz działki sąsiednie.

Decyzją z dnia "[...]" Samorządowe Kolegium Odwoławcze w E. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu pierwszej instancji. Podkreślono, iż Kolegium przeprowadziło dodatkowe postępowanie i jak wynika z pisma Burmistrza M. z dnia "[...]" działka nr 424 położona jest w odległości około 143m od najbliższej istniejącej zabudowy. Jednocześnie stwierdzono, iż organ pierwszej instancji prawidłowo wyznaczył obszar analizowany o szerokości 70m. Kolegium podzieliło stanowisko, że przedmiotowa działka, jako śródleśna, nie stanowi zwartej urbanistycznej całości z istniejącą zabudową wsi P. Skoro zatem w obszarze analizowanym nie ma działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, to w sprawie nie został spełniony art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ odwoławczy zaznaczył, że do decyzji dołączone zostały prawidłowe załączniki w postaci graficznej i opisowej. Odnosząc się natomiast do zarzutu, że dla działki nr 422 została wydana decyzja ustalająca warunki zabudowy, wskazano, że w piśmie z dnia "[... ]" Burmistrz M. wyjaśnił, iż wyznaczona do analizy strefa działki nr 422 obejmowała częściowo zabudowane działki wsi P. Bliskość tej działki od istniejącej zabudowy wsi (49m) uzasadniała zwiększenie strefy analizy i włączenie do niej całych działek zabudowanych. W wyznaczonych według tych samych zasad obszarach do analizy dla działki nr 424 nie znalazły się żadne działki zabudowane ani ich części. Odmienne rozstrzygnięcia dla działki nr 422 i nr 424 wynikały zatem z różnego położenia tych działek.

Skargę na powyższe rozstrzygnięcie wniósł M. Z., żądając uchylenia zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji. W obszernym uzasadnieniu skarżący powtórzył argumenty i zarzuty zawarte w uprzednio złożonym odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji. Ponadto zarzucił naruszenie art. 107 § 3 kpa, gdyż w jego ocenie uzasadnienie zaskarżonej decyzji jest lakoniczne i ogólnikowe, m.in. nie wskazano w nim na jakich dowodach oparło się Kolegium podejmując zaskarżone rozstrzygnięcie. Skarżący zarzucił także, iż błędnie przyjęto odległości pomiędzy poszczególnymi działkami i nie wskazano sposobu ustalenia tych odległości. Podniósł, że odnoszenie odległości do najbliższej zabudowy nie jest wystarczające, gdyż pojęcie nieruchomości sąsiedniej nie jest tożsame z pojęciem najbliższej zabudowy. Z analizy mapy jednoznacznie wynika, że działka nr 424 znajduje się w odległości około 50 metrów od działki nr 422, której właściciele otrzymali warunki zabudowy.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w E. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym w świetle § 2 powołanego wyżej artykułu kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że zadaniem sądu administracyjnego jest jedynie sprawdzenie, czy zaskarżona decyzja została wydana zgodnie z przepisami prawa materialnego oraz czy przy jej podejmowaniu nie zostały naruszone przepisy postępowania administracyjnego.

Należy również podkreślić, że stosownie do treści art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. 2012r., poz. 270), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy i nie jest związany zarzutami oraz wnioskami skargi, a także powołaną podstawą prawną.

Rozpoznając niniejszą sprawę, Sąd uznał, iż wniesiona skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm.), zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Z tego względu wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 cytowanej ustawy, przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588).

Ustalenie warunków zabudowy w drodze decyzji administracyjnej jest możliwe tylko w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych

i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Natomiast w myśl § 3 ust. 1 powołanego wyżej rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa

w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy (tj. kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1.000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2.000), w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2).

Jak wynika z akt sprawy, przedmiotowa działka jest śródleśną działką rolną, a szerokość jej frontu wynosi 23m. W kontrolowanej sprawie wyznaczono granice obszaru analizowanego wokół terenu wskazanego we wniosku na 70m, równą trzykrotności szerokości frontu działki. Jednakże w złożonej skardze M. Z. podniósł, że pojęcie "działki sąsiedniej" należy rozumieć szeroko

i tym samym, organ pierwszej instancji winien był wyznaczyć większy obszar analizowany, gdyż ochrona ładu przestrzennego nie powinna prowadzić do nadmiernego ograniczenia możliwości zabudowy.

W ocenie Sądu rozpoznającego niniejszą sprawę nie budzi wątpliwości, iż pojęcia działki sąsiedniej nie można ograniczać do działki przyległej do działki inwestora, jednakże trzeba odnieść je do pewnego obszaru tworzącego urbanistyczną całość, pozwalającą organowi na dokonanie oceny możliwości zrealizowania planowanej inwestycji przy zachowaniu ustawowych warunków wynikających z cytowanego wyżej art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Działka sąsiednia to nieruchomość, lub jej część, położona w okolicy tworzącej całość, którą należy określić dla każdego przypadku oddzielnie. Całość ta jednak nie może być pojmowana zbyt rozlegle, gdyż posługując się pojęciem "sąsiedztwa" ustawodawca narzuca pewną bliskość, choć nie wyznaczaną tylko i wyłącznie przez linię graniczną (zob. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, red. Z. Niewiadomski, Warszawa 2011, s. 511). Ustalając granice obszaru analizowanego, organ winien zatem wnikliwie ocenić, czy w celu ustalenia wymagań dla wnioskowanej przez zabudowy w zakresie warunków, o jakich mowa w powołanym przepisie, wystarczające jest określenie granic obszaru analizowanego w minimalnej wymaganej prawem odległości, czy też ze względu na szczególne, istniejące w sąsiedztwie inwestycji warunki zagospodarowania terenu, konieczne jest wyznaczenie granic omawianego obszaru w odległości większej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem. Powyższe nie oznacza jednak, że prowadząc postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy organ administracji ma obowiązek wyznaczenia obszaru analizowanego w taki sposób, aby zawsze objął on działki o cechach i parametrach zabudowy zgodnych z zamierzeniami inwestycyjnymi wnioskodawcy. Wyznaczony obszar analizowany ma bowiem służyć rzeczywistemu ustaleniu cech i funkcji zabudowy na nim występujących, co jest istotne z urbanistycznego punktu widzenia i z zasady dobrego sąsiedztwa (por. wyrok NSA z dnia 7 lipca 2011 r., sygn. akt II OSK 172/11, LEX 1083623).

Dodać należy, że przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie określają maksymalnych granic obszaru analizowanego. Z tego względu, organ winien wykazać, że w celu ustalenia wymagań dla wnioskowanej zabudowy w zakresie warunków, o jakich mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wystarczające jest określenie granic obszaru analizowanego w minimalnej wymaganej prawem odległości lub że ze względu na szczególne, istniejące w sąsiedztwie inwestycji warunki zagospodarowania terenu, konieczne jest wyznaczenie granic omawianego obszaru w odległości większej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem. Poszerzenie granic obszaru analizowanego poza minimalne odległości określone w § 3 powołanego rozporządzenia może mieć miejsce wyłącznie w przypadku uznania, iż działanie powyższe jest niezbędne z uwagi konieczność zapewnienia zrównoważonego rozwoju planistycznego gminy oraz poszanowanie podstawowej zasady postępowania w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy, jaką jest zasada dobrego sąsiedztwa. Konsekwentnie poszerzenie terenu analizowanego nie może mieć charakteru instrumentalnego, służącego wyłącznie objęciu analizą zabudowy, która odpowiada planowanemu zamierzeniu inwestycyjnemu (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 12 czerwca 2012 r., sygn. akt II SA/Po 224/12, dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

W świetle powyższych rozważań należy stwierdzić, iż nie można skutecznie zarzucać organom administracji, rozpoznającym wniosek skarżącego o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości, naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez określenie obszaru analizowanego w minimalnym rozmiarze, przewidzianym w § 3 powoływanego rozporządzenia. Należy zauważyć, że wyznaczenie w stanie faktycznym sprawy do analizy obszaru w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki skarżącej, tj. 70m, zostało szczegółowo uzasadnione w decyzji o warunkach zabudowy. Wskazano, że P. jest jedną z nielicznych w rejonie miejscowości o unikalnym położeniu nad jeziorem w kompleksie leśnym, na terenie Obszaru Chronionego Krajobrazu Lasów T., która charakteryzuje się uporządkowaną, skupioną zabudową usytuowaną wzdłuż drogi, tzw. ulicówka. Działka skarżącego jest natomiast śródleśną działką rolną i jak ustalił organ odwoławczy jest ona położona w odległości około 143m od najbliższej istniejącej zabudowy. W tej sytuacji zasadnie uznano, że otoczona lasami działka skarżącego nie stanowi urbanistycznej całości z istniejącą obecnie tradycyjną zabudową wsi.

Nie jest również zasadny zarzut naruszenia określonych w art. 7 i art. 8 kpa ogólnych zasad postępowania administracyjnego. Jak wyjaśniło Kolegium, o możliwości ustalenia warunków zabudowy dla działki skarżącego i działki nr 422 przesądziła odległość tych nieruchomości od istniejącej zabudowy. Wskazano, że działka skarżącego jest oddalona od zabudowy o około 143m, natomiast działka nr 422 - o około 46m. Z tego względu, wyznaczone według tych samych zasad obszary analizowane uzasadniały wydanie odmiennych rozstrzygnięć. Tym samym, to odmienny stan faktyczny sprawy przesądził o treści rozstrzygnięcia w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla działki nr 422 oraz działki skarżącego. Z powyższych względów nie naruszono również konstytucyjnej zasady równości wobec prawa, z której wynika nakaz jednakowego traktowania podmiotów prawa w obrębie określonej kategorii. Oznacza to, że wszystkie podmioty prawa, charakteryzujące się w równym stopniu daną cechą istotną, powinny być traktowane równo, bez zróżnicowań, zarówno dyskryminujących, jak i faworyzujących.

Reasumując, należy stwierdzić, iż skoro nie został spełniony warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gdyż sąsiednia działka, dostępna z tej samej drogi publicznej, nie była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, to prawidłowo odmówiono skarżącemu ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej działki.

Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi skargę oddalił.