Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2516/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-10-25 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 4 pkt 2
journal: Dz.U. 2013 poz 687
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity
article: art. 130 ust. 2
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj (spr.), Sędziowie sędzia WSA Grzegorz Rząsa, sędzia WSA Anita Wielopolska, Protokolant sekr. sąd. Agnieszka Przesław, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 października 2016 r. sprawy ze skargi Gminy W. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącej Gminy W. kwotę 393 (trzysta dziewięćdziesiąt trzy) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją Nr [...], znak [...], z [...] czerwca 2015 r. Wojewoda [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz, 267, z późn. zm.) dalej "k.p.a." po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez Gminę W. od decyzji Starosty W. nr [...] z dnia [...] marca 2015 r. orzekającej o ustaleniu wysokości i wypłacie odszkodowania za nieruchomość nabytą na rzecz Gminy W. w trybie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. 2013 r. poz. 687 z późn. zm.), dalej "spec ustawa", oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] obręb [...] – Z. o powierzchni 30 m2, utrzymał ją w mocy.

Stan sprawy przedstawiał się w sposób następujący.

Starosta Powiatu W. decyzją nr [...] z dnia [...] czerwca 201r. znak: [...] ustalił lokalizację inwestycji polegającą na rozbudowie drogi gminnej ulicy [...] na odcinku od ul. [...] do ul. [...] w Z. gmina W.

Lokalizacją inwestycji objęta została m. in. nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] z obrębu [...] – Z., położona w Gminie W., stanowiąca własność K.B. oraz J.B., (K.W. nr [...]).

Zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi teren, stanowiącymi linie podziału na podstawie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycję drogowej, stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Art. 12 ust. 4 ww. ustawy stanowi także, iż decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za te nieruchomości wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Na podstawie art. 12 ust. 4f spec ustawy odszkodowanie za przejęte nieruchomości przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

W świetle art. 12 ust. 5 ww. ustawy do ustalenia wysokości odszkodowania i wypłacenia odszkodowania za przejętą nieruchomość stosuje się odpowiednie przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18.

Na podstawie art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 1997, Nr 115, poz. 741, z późn. zm.), dalej "u.g.n." ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomość.

W celu ustalenia wysokości odszkodowania za wyżej opisaną nieruchomość został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, A.G. operat szacunkowy, w którym określono wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości na kwotę 14 802 zł.

Zawiadomieniem Starosty Powiatu W. z dnia 18 lutego 2015 r., strony zostały poinformowane o możliwości zapoznania się z całym materiałem dowodowym, jaki został zgromadzony w sprawie, jak również o możliwości składania pisemnych wyjaśnień i wniosków, w terminie siedmiu dni od dnia doręczenia zawiadomienia.

K.B. i J.B. pismem z dnia 21 lipca 2014 r. złożyli do Burmistrza W. oświadczenie woli o dobrowolnym przekazaniu nieruchomości na rzecz Gminy.

Organ I instancji uznał, iż oszacowaną przez rzeczoznawcę majątkowego wysokość odszkodowania - 14 802 zł należy zwiększyć o kwotę równą 5% wartości nieruchomości, na podstawie art. 18 ust. 1e spec ustawy, który stanowi, że w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17 lub doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna - wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

Decyzją nr [...] z dnia [...] marca 2015 r. Starosta Powiatu W., na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A.G., ustalił odszkodowanie w wysokości 15 542,10 zł na rzecz K.B. i J.B., za przedmiotową nieruchomość, powiększoną o 5% wartości.

Od powyższej decyzji w dniu 24 marca 2015 r. odwołanie złożyła Gmina W.

Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

Organ II instancji nie podzielił zarzutów i argumentów na ich uzasadnienie podniesionych w odwołaniu.

Zgodnie z zasadą dwuinstancyjności organ odwoławczy wskazał, że jest obowiązany jest ponownie rozpoznać sprawę administracyjną, jego rola nie może być zawężona jedynie do wypełnienia funkcji kontrolnej w stosunku do zaskarżonej decyzji w oparciu o zarzuty strony podniesione w odwołaniu. Do kompetencji organu odwoławczego należy także zbadanie prawidłowości postępowania przeprowadzonego przez organ I instancji.

Zgodnie z art. 129 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami odszkodowanie za przejęte nieruchomości ustala starosta (prezydent miasta na prawach powiatu), wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, a ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy dokonując szacowania naniesień w postaci kostki brukowej znajdującej się na parkingu uznał, że "ponieważ cały podjazd betonowy - między ogrodzeniem a asfaltem ulicy stanowi nakład dotychczasowego właściciela dz. [...], określono wartość odtworzeniową całej budowli, o pow. 49,95m2, jako że w całości zostanie usunięta.

Wartości naniesień budowlanych, rzeczoznawca majątkowy określił w podejściu kosztowym, metodą kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową poprzez przemnożenie ceny wskaźnikowej Cjq przez ilość jednostek naniesień Q, dla których cena została ustalona. Całość powiększono o koszty dokumentacji i nadzoru budowlanego. Wartość należało pomniejszyć o stopień zużycia technicznego. Wartość naniesień wyceniono na kwotę 9 615,38 zł.

Zdaniem Wojewody rzeczoznawca majątkowy uzasadnił przyczyny przyjęcia w operacie powierzchni całego parkingu, choć przekraczała ona powierzchnię działki stanowiącej przedmiot wyceny i wycenił w sposób prawidłowy wartość tych naniesień pomniejszoną o stopień zużycia.

W świetle powyższego w ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy z dnia 25 listopada 2014 r. sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego A.G. należało dopuścić jako wiarygodny dowód w sprawie. Operat ten zawiera konsekwencję w przyjęciu metodologii ustalania wysokości odszkodowania szacowanego gruntu, zastosowano w nim właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Jest on spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Ponadto operat szacunkowy został wykonany zgodnie z wymogami art. 175 ust. 1 ugn, w myśl którego rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do wykonania czynności szacowania nieruchomości zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa oraz standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.

Na podstawie powyższych rozważań, organ odwoławczy stwierdził, iż operat szacunkowy, sporządzony przez A.G. na potrzeby niniejszego postępowania jest zgodny z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z dnia 22 września 2004 r. z póź. zm.), dalej "rozporządzenie" i jako taki może stanowić dowód w zakresie określenia wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość w myśl art. 80 k.p.a.

Wojewoda [...] podkreślił, że nie można określić wysokości odszkodowania na podstawie innego dokumentu niż operat szacunkowy, sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym tj. zbadać na przykład czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy administracji rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej (wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r.; II OSK 459/05). W odróżnieniu jednak od organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych organ nie może dokonywać merytorycznej oceny takiego dowodu. Dlatego też nie można zgodzić się z tezą stawianą przez stronę, iż organ I instancji odnosił się bezkrytycznie w stosunku do operatu szacunkowego jako dowodu w postępowaniu.

Organ I instancji w zaskarżonej decyzji, dokonując oceny zgromadzonego materiału dowodowego uznał, iż operat szacunkowy został sporządzony w sposób prawidłowy, zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisami szczegółowymi zawartymi w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z dnia 22 września 2004 r. z póź. zm.).

Wojewoda [...] dokonując analizy zebranego materiału dowodowego w niniejszej sprawie, w tym operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A.G., określającego wartość przedmiotowej nieruchomości, stwierdził, że jest on aktualny. Do określenia wartości rynkowej części nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję polegającą na rozbudowie dróg gminnych, rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Do badania rynku rzeczoznawca majątkowy przyjął lokalne transakcje nieruchomościami położonymi w Gminie W., przeznaczonymi pod drogi publiczne. Wartość działki nr ewid. [...] o powierzchni 30 m2 została określona na kwotę 5 187 zł.

Odnosząc się do zarzutów, błędnie wycenionych naniesień, na przedmiotowej nieruchomości zaznaczył, iż podczas wizji lokalnej, rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że między ogrodzeniem posesji a pasem asfaltu, tj. na terenie na którym znajduje się działka nr ewid. [...], wybudowana została nawierzchnia z kostki betonowej służąca za parking o wymiarach 22,20 x 2, 25 m, co daje ok. 49,95m2. Stopień techniczny zużycia nawierzchni oceniono na 20%.

Rzeczoznawca uznał że ponieważ cały podjazd stanowi własność dotychczasowego właściciela dlatego zasadne jest określenie odszkodowania za całość tego parkingu. Rzeczoznawca uzasadnił przyczyny podjęcia takiego rozstrzygnięcia i i wycenił w sposób prawidłowy wartość tych naniesień.

Kryterium oceny poprawności jest stwierdzenie, czy operat został sporządzony zgodnie z wymogami, których należy przestrzegać przy dokonywaniu wyceny. Organ odwoławczy stwierdza, iż operatowi A.G. z dnia [...] listopada 2014r. można przypisać wiarygodną w rozumieniu art. 77 § 1 i 80 k.p.a. wartość dowodową, co w zaskarżonej decyzji Starosty Powiatu W. znajduje potwierdzenie w jej uzasadnieniu.

Zgodnie z orzecznictwem, gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez biegłego na żądanie organu w dalszym ciągu są kwestionowane, wówczas to na stronę, która kwestionuje te wyjaśnienia, przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu obalenia sporządzonego na zlecenie organu operatu szacunkowego. W przedmiotowej sprawie odwołujący się nie wykazali w drodze przeciwdowodu wadliwości operatu szacunkowego sporządzonego dla wyceny przedmiotowej nieruchomości, w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Dlatego też należy uznać argumentację Gminy W. za bezzasadną.

W ocenie tutejszego organu, organ I instancji rozstrzygając niniejszą sprawę zastosował właściwe przepisy prawa materialnego, rzetelnie i prawidłowo ocenił operat szacunkowy, w następstwie czego wydał prawidłową decyzję.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wywiodła Gmina W.

Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie prawa materialnego - art. 7, art. 9, art. 77 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. k.p.a. w związku z art. 134 ust. 2, 151, 153, 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz w związku § 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez odniesienie się, w skarżonej decyzji, przez organ odwoławczy jedynie do części zarzutów strony odwołującej się dotyczących głównego dowodu w sprawie - operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A.G. oraz błędne uznanie, że operat szacunkowy sporządzony dnia [...] listopada 2014 r. przez biegłego rzeczoznawcę A.G. spełnia wymogi określone w powołanej wyżej ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu, podczas gdy zawiera on błędy formalne:

• wycenę nieruchomości przeprowadzono na podstawie błędnie przyjętego przeznaczenia wycenianej nieruchomości,

• wycena została przeprowadzona na podstawie błędnie wytypowanych przez biegłego danych o transakcjach nieruchomościami podobnymi do wycenianej,

• brak przedstawienia sposobu ustalenia cech rynkowych mających wpływ na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości oraz kryteriów, według których określono wielkości wpływu tych cech na ceny,

• bezzasadną wycenę naniesień budowlanych w postaci wjazdu z kostki betonowej,

• wykroczenie zakresem wycenianych poza granice wycenianej nieruchomości,

• niedostateczne wyjaśnienie sposobu doboru cech rynkowych oraz procentowego wpływ tych cech na wartość szacowanej nieruchomości.

Dodatkowo, z uzasadnienia skarżonej decyzji wynika, że analiza odwołania oraz dokumentów w sprawie została przeprowadzona w sposób pobieżny i powierzchowny, bez należytej wnikliwości w rozpatrywaniu całego materiału dowodowego.

Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skarżąca wskazała, że operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega ocenie, stosownie do art. 77 §1 k.p.a. W związku z tym na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma tylko prawo, ale obowiązek zbadać przedłożony operat pod względem zgodności z przepisami prawa, ale również, czy jest logiczny i zupełny. Tylko bowiem operat spełniający zarówno wymogi formalne, jak i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, oraz właściwym doborze transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Zakres oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy, wynika z linii orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego. Jako przykłady mogą posłużyć wyroki z dnia 6 czerwca 2008 r. sygn. akt IOSK 852/07 i z dnia 12 stycznia 2011 r. sygn. akt I OSK 379/10.

W przedmiotowej sprawie organy zarówno I jak i II instancji, zobligowane były do zebrania, a następnie do prawidłowej oceny wartości dowodowej zebranego w sprawie materiału. Zdaniem strony skarżącej, materiał dowodowy w sprawie jest kompletny, ale jego ocena została wykonana w sposób niedostateczny dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy i ustalenia słusznego odszkodowania. Organ powinien ocenić operat pod względem formalnym, tj. zbadać na przykład, czy został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane lub pełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Przez powyższe podejście organ odwoławczy znacznie, ograniczył zakres dokonanej przez siebie kontroli. Wojewoda [...] nie dopuszcza innego dowodu do ustalenia wysokości odszkodowania, niż operat szacunkowy. Powyższe podejście jest z góry błędne, gdyż na wartość odszkodowania składać się może wartość gruntu oraz naniesień na gruncie. Przy czym naniesienia te można zagospodarować w taki sposób (przesadzenie roślin, przestawienie ogrodzenia na koszt inwestora), aby prawidłowo ustalone odszkodowanie nie uwzględniało wartości tych naniesień. Ustaleń takich można dokonać jedynie na podstawie dodatkowych dokumentów dowodów z zeznań stron. Zgodnie z wyrokiem II SA/Kr 1202/08 Wojewódzkiego Sądu administracyjnego w Krakowie z dnia 23 stycznia 2009 r., operat szacunkowy ma z istoty swej stanowić dla organu pomoc, ale tylko w takim zakresie, w jakim dla oceny ustalonego stanu faktycznego konieczna jest wiedza specjalistyczna i w jakim kompetencje biegłego określone zostały odpowiednimi przepisami. Rzeczoznawca nie może wyręczać organu w tym zakresie. Dlatego też przy braku podstawowych ustaleń faktycznych, niemożliwa jest prawidłowa ocena operatu jako dowodu w sprawie.

W uzasadnieniu skarżonej decyzji nr [...] z dnia [...].06.2015 r. Wojewoda [...] odniósł się jedynie do wniesionego przez Burmistrza W. w odwołaniu z dnia 25.05.2015 r., zarzutu dotyczącego, nielogicznych i niespójnych zapisów dotyczących naniesień budowlanych w postaci parkingu z kostki betonowej. Mimo przywołanych przez stronę w odwołaniu argumentów, treść operatu, co do kwestii naniesień została zaakceptowana przez organy I i II instancji. W punkcie nr 4.3 operatu, znajduje się następująca, wskazana przez stronę w odwołaniu, nieścisłość. Biegły stwierdził, że przedmiot wyceny stanowi prostokątny pas gruntu o szerokości od ok. 1,5 m do 2,5 m i długości ok. 22 m. Po czym, dalej napisał, że cyt.: "...między ogrodzeniem posesji a pasem asfaltu ulicy, czyli na terenie na którym znajduje się działka [...], wybudowana została nawierzchnia z kostki betonowej służąca za parking, o wymiarach 22,20 m x 2,25 m, co daje 49,95 m2. Część tej budowli wchodzi na teren pasa drogowego nie należącego do działki nr [...]." Mimo tego stwierdzenia, w punkcie nr 8 operatu rzeczoznawca wycenił 49,95 m2 naniesienia w postaci kostki. Skoro naniesienie zajmuje całą działkę [...], to powierzchnia naniesienia w granicach wycenianej nieruchomości wynosi dokładnie 30 m a nie jak przyjął w punkcie 8 operatu rzeczoznawca 49,95 m2. W opinii strony odwołującej się, postępowanie w sprawie odszkodowania, dotyczyło gruntu wyznaczonego granicami działki ewid. [...]. Z faktu tego wynika niezbicie, że wartość naniesień budowlanych, powinna zostać oszacowana w granicach tej działki. Organ I nie powinien dopuścić dowodu zawierającego błędy wpływające na ostateczną wartość szacowanej nieruchomości. Organ odwoławczy powinien dowód taki zakwestionować. Mimo ciążącego na organie II instancji obowiązku, nie zbadał on ponownie sprawy, a podniesiony przez stronę w odwołaniu zarzut zupełnie pominął w wydanym rozstrzygnięciu.

W przywołanym wyżej odwołaniu strona skarżąca wskazała również na brak zasadności wyceny naniesień budowlanych w ogóle. W przypadku, gdy planowana inwestycja nic została jeszcze rozpoczęta, zasadniczym aspektem, który powinien rozważyć biegły rzeczoznawca, w porozumieniu z organem prowadzącym postępowanie, powinno być ustalenie sposobu zagospodarowania istniejących naniesień budowlanych. W przedmiotowym postępowaniu strona skarżąca, która jest również inwestorem - Gmina W., przy piśmie [...] z dnia 25.09.2014 r. przekazała kopię protokołu z oględzin nieruchomości, z którego wynika (co jest zgodne z kosztorysem inwestorskim, stanowiącym część projektu budowlanego), że naniesienie budowlane w postaci kostki zostanie rozebrane, a kostka zostanie przekazana dotychczasowemu właścicielom działki [...]. Kopię przekazanego dokumentu zamieścił w operacie biegłej rzeczoznawca. Jednakże, ani on, ani organ I instancji nie odnieśli się do tego dokumentu. Brak ostatecznych ustaleń, co do sposobu zagospodarowania istniejących naniesień budowlanych, zwłaszcza, gdy ich wartość znacznie przekracza wartość samego wycenianego gruntu, stanowi istotną przeszkodę, co do właściwego ustalenia słusznego odszkodowania. Obowiązkiem organu odwoławczego, którego Wojewoda [...] nie dopełnił było wyjaśnienie podniesionej przez stronę kwestii zasadności wyceny naniesień budowlanych. Dodatkowo, z uwagi na brak w operacie szacunkowym oraz aktach sprawy istotnych informacji na jakiej podstawie rzeczoznawca przyjął, że całe naniesienie, również wykraczające poza obszar przedmiotu wyceny, stanowi własność byłego właściciela działki ewid. [...] (brak w operacie protokołu z wizji lokalnej z podpisami właściciel, nieruchomości), czy zarządca drogi publicznej zezwolił na budowę części naniesienia w pasie drogi, czy zarządca drogi publicznej partycypował w inwestycji. Wydanie decyzji w przedmiotowym postępowaniu przez organ I instancji oraz utrzymanie tej decyzji w mocy przez organ odwoławczy stanowi istotne naruszenie prawa. Wojewoda [...] łamiąc przepisy art 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. nie zbadał zasadności zarzutu.

Organ odwoławczy nie ustosunkował się również do pozostałych zarzutów strony odwołującej się, mimo że dotyczyły one formalnych braków w głównym dowodzie w sprawie, tj. operacie szacunkowym z dnia [...].11.2014 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego - Pana A.G.

Organowi II instancji zarzucić, iż w decyzji [...] nie odniósł się do następujących, istotnych kwestii podniesionych przez Burmistrza W. w odwołaniu z dnia 25.05.2015 r. od decyzji Starosty W. nr [...] z dnia [...].03.2015 r.:

1. Zarzutu dotyczącego błędnego przyjęcia przez biegłego rzeczoznawcę oraz akceptację przez organ I instancji przeznaczenia wycenianej nieruchomości. Opisując, w punkcie 4.2 operatu, przeznaczenie nieruchomości, biegły rzeczoznawca określił je na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy W. (studium), które to opracowanie ma charakter ogólny. Przyjmując przeznaczenie wycenianej nieruchomości, jako MN - teren zabudowy jednorodzinnej z dopuszczeniem usług, zupełnie pominął fakt zaliczenia, w studium, ul. [...] do sieci ważniejszych dróg lokalnych oraz wynikający z tego faktu obowiązku dotyczącego spełnienia przez tę drogę, w przyszłości, parametrów opisanych w tekście studium, cyt.: "Dla dróg i ulic lokalnych powinna być przyjęta minimalna szerokość o w oparciu o obowiązujące przepisy tj. 12 m dla ulic lokalnych i 10 m dla ulic dojazdowych". Biorąc pod uwagę, iż wydzielenie wycenianego gruntu spowodowało zwiększenie szerokości pasa drogowego i spełnienie przez pas drogi lokalnej warunku minimalnej szerokości rzeczoznawca dowodzi, iż faktycznie przedmiotowy teren przeznaczony był pod drogę. Za dowód powyższego należy jego zdaniem przyjąć też istniejącą linię ogrodzeń i faktyczne położenie działki [...] w pasie drogowym ul. [...]. Błędne ustalenie przez rzeczoznawcę majątkowego przeznaczenia gruntu potwierdza, pominięta przez biegłego, w punkcie 4.1 operatu, informacja z ewidencji gruntów i budynków w postaci wypisu z rejestru gruntów, obrazującego stan przedmiotu wyceny na dzień 30.06.2014 r., z którego wynika, ze 68 m2 działki ewid. [...] stanowi użytek drogowy. Cały obszar działki [...] miał więc przeznaczenie drogowe.

W analizie przeznaczenia gruntu zabrakło też informacji o istnieniu bądź braku decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, która, jak wynika z zapisów art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ma status równoważny ze studium. Jest ona natomiast dokumentem szczegółowo określającym przeznaczenie wycenianego gruntu. Przy braku planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego terenu, biegły rzeczoznawca powinien, w opinii strony skarżącej, oprzeć się na dokumencie, który najdokładniej określi przeznaczenie przedmiotu wyceny.

2. Zarzutu dotyczącego błędnego przyjęcia przez rzeczoznawcę, co zostało zaakceptowane przez organ I instancji, zbioru transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej. W punkcie nr 7 operatu, błędnie, w opinii strony skarżącej, określony został rynek lokalny nieruchomości podobnych. Wyceniana nieruchomość znajduje się bezpośrednio przy drodze publicznej, podczas gdy 12 spośród 17 transakcji w zestawieniu transakcji podobnych (str. 9 operatu) dotyczy nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową, które mają zapewniony dostęp do drogi publicznej poprzez drogi wewnętrzne, lub przez służebności gruntowe.

Dodatkowo przedmiotami transakcji wyszczególnionych wierszach oznaczonych 11, 13, 14, 15, 16 były niezabudowane działki gruntu wraz z udziałami w drogach wewnętrznych. Transakcje te trudno uznać za transakcje nieruchomościami podobnymi, z uwagi na fakt, że dotyczą one obrotu połączonymi prawami, tj. prawem własności nieruchomości niezabudowanej oraz udziałem w drodze wewnętrznej. Przy czym wartości tych praw mogą być różne. Dla dwóch z w/w transakcji (nr 13 i 15) wartości udziałów w drogach wewnętrznych zostały określone w umowach sprzedaży, co nie zostało uwzględnione przez biegłego rzeczoznawcę. Obowiązkiem organu I instancji, prowadzącego również, na podstawie art. 7d ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (jedn. tekst Dz. U. z 2015 r., poz. 520 ze zm.) rejestr cen i wartości nieruchomości było, w opinii strony skarżącej, należyte skontrolowanie wykorzystanych przez biegłego rzeczoznawcę danych, którymi administruje starosta. Starosta W. obowiązku tego nie wypełnił, organ odwoławczy uznał postępowanie takie za zgodne z obowiązującym prawem.

3. Zarzutu dotyczącego braku wyjaśnienia przez rzeczoznawcę, w punkcie nr 7 operatu, sposobu ustalenia cech rynkowych wpływających na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości oraz przedstawienia metody selekcji spośród ustalonych cech rynkowych tylko tych, które wpływają na zróżnicowanie cen w sposób zasadniczy, co stanowi naruszenie procedury postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami ( pkt 4.2.3. Noty Interpretacyjnej NI 1 Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) oraz naruszenie § 56 ust. 1 rozporządzenia RM w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca nie przedstawił też sposobu oraz kryteriów, w oparciu o które dokonana została ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych, co stanowi naruszenie procedury postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami (patrz pkt 4.2.4. Noty Interpretacyjnej NI 1 Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) oraz naruszenie §56 ust. 1 rozporządzenia RM w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W operacie brakuje również wyjaśnienia, uzasadnienia i zilustrowania tych relacji, choćby przykładowym zróżnicowana na podobnych rynkach równoległych.

W operacie nie znaleziono też uzasadnienia, które pozwoliłoby dokonać analizy logiczności i poprawności wniosków bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej oraz z którego wynikałoby, czym kierował się rzeczoznawca majątkowy wskazując określone tezy, i z jakich materiałów źródłowych i opracowań korzystał. Zgodnie z brzmieniem §55 ust. 2 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207. poz. 2109 ze zm.) "operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcą majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego". W orzecznictwie sądowym, zbieżny pogląd wyraził w wyroku z dnia 28.04.2008 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdzając, że: "Brak dostatecznego wyjaśnienia przez biegłego sposobu dokonania wyceny nieruchomości uniemożliwia dokonanie oceny przydatności dowodowej operatu szacunkowego. Biegły powinien mieć na względzie, iż sporządza operat dla osób, które nie zajmują się zawodowo wyceną nieruchomości. Niezbędne jest więc dokładne wyjaśnienie sposobu w jaki biegły doszedł do zawartych w operacie wniosków, gdyż umożliwia to ocenę prawidłowości tego dowodu.

4. Wątpliwości strony skarżącej, dotyczącej dopuszczenia przez , organy I i II instancji dowodu w którym, jako nieruchomość o najwyższej cenie transakcyjnej, w punkcie nr 8 operatu, została przyjęta przez biegłego nieruchomość, której nie charakteryzują najkorzystniejsze cechy rynkowe. Świadczą o tym stany cech rynkowych przypisane tej nieruchomości. Słaba lokalizacja i otoczenie oraz przeciętna dostępność do infrastruktury nie odpowiadają wysokiej cenie tej nieruchomości. Dodatkowo fakt, iż nieruchomość ta, spośród wszystkich przyjętych do porównań, zlokalizowana jest najdalej (ok. 2 km) od przedmiotu wyceny podaje w wątpliwość, zasadność jej przyjęcia w operacie.

Dodatkowo na podstawie uzasadnienia decyzji organu odwoławczego można stwierdzić, iż Wojewoda [...] złożone przez stronę odwołanie jak i zgromadzony w sprawie materiał dowodowy poddał pobieżnej, ogólnej kontroli, a nie wnikliwej analizie. W uzasadnieniu decyzji [...] czytamy: "Do badania rynku rzeczoznawca przyjął lokalne transakcje nieruchomościami położonymi w Gminie W., przeznaczonymi pod drogi publiczne", podczas gdy w rzeczywistości wycenę oparto na transakcjach | i nieruchomościami przeznaczonymi pod mieszkalnictwo jednorodzinne.

Powyższe błędy i braki, do których usunięcia, w procesie badania i oceny dowodów zobowiązany był organ odwoławczy wpływają na ostateczną wartość nieruchomości. Rozstrzygnięcie organu II instancji, narusza art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a.

W konsekwencji rozstrzygnięcie dokonane w oparciu o opinię biegłego sporządzoną na podstawie błędnych danych przyjętych w badaniu rynku nieruchomości podobnych do szacowanej oraz dotyczących naniesienia budowlanego na gruncie, należy uznać za obarczone wadą, co powinno prowadzić do uchylenia w postępowaniu nadzorczej zaskarżonej decyzji i decyzji jej poprzedzającej.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymujący argumenty zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje.

Skarga jest częściowo zasadna.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269, ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), dalej jako: "P.p.s.a.", sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem. Ponadto wskazać należy, że Sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą, ale rozstrzyga jedynie w granicach danej sprawy, jak stanowi art. 134 § 1 ustawy P.p.s.a.

Przedmiotem oceny Sądu w kontrolowanej sprawie jest decyzja ustalająca odszkodowanie za przejęte nieruchomości w związku z realizacją inwestycji drogowej m.in. na działce [...] w Z. o pow. 30 m2. Podstawę prawną rozstrzygnięcia stanowiły przepisy art. 12 ust. 4a, 4f, ust. 5 ustawy drogowej w zw. z 130 ust. 2, 134 ust. 1 u.g.n. oraz przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (D.U. 207, poz. 2109 ze zm.).

Ustalając wartość nieruchomości dla potrzeba odszkodowania przyjmuje się stan nieruchomości z daty wydania decyzji wywłaszczeniowej a cenę z dnia ustalenia odszkodowania. Nie uwzględnia się nakładów poczynionych po dniu wydania decyzji wywłaszczeniowej. Jeżeli nieruchomość w dniu wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową wartość rynkowa gruntów określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Przedmiotem wyceny była działka niezabudowana o pow. 30 m2. na której znajdował się nakład w postaci kostki brukowej. Zasady szacowania wartości nieruchomości a także określenie podmiotów uprawnionych do określania tych wartości zawierają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Szczegółowe kwestie dotyczące metod wyceny określono w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Gdy chodzi o operat szacunkowy, to w orzecznictwie jednoznacznie przyjmuje się, że organy administracyjne mają obowiązek ocenić jego wartość dowodową na podstawie art. 80 k.p.a. (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005, publ. LEX nr 206473). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627).

Art. 154. 1. U.g.n. stanowi, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust 2). W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3). Jak wynikało z decyzji przy wycenie biegły rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania celny średniej.

Skarżący zarzucił rzeczoznawcy błędne przyjęcie przeznaczenia nieruchomości wskazując, że w studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Gminy W. (uchwała nr [...]) Rady Miejskiej w W. działka znajdowała się na terenie oznaczonym symbolem MN – tereny zabudowy jednorodzinnej z dopuszczeniem usług.

Jak wynika z opinii biegłego rzeczoznawcy ustalił że ceny gruntów przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną na terenach wiejskich sąsiadujących z W. wynoszą od 80 do 200 zł za 1 m2. Na str. 8 opinii biegły stwierdza, że wyceny dokonano zgodnie z przeznaczeniem działek w studium – MN (pkt 4.2. wyceny). Czyni to niezasadnym zarzut wadliwego przyjęcia przeznaczenia nieruchomości. Przyjęcie przeznaczenia nieruchomości na drogi byłoby sprzeczne z postanowieniami studium. Podkreślić należy, że studium to dokument o charakterze ogólnym, kreujący wizję zagospodarowania przestrzennego danego obszaru. Zawarte w nim informacje co do minimalnych szerokościach dróg nie wpływają na zmianę ostatecznego przeznaczenia nieruchomości w tym studium. Stanowią co najwyżej wskaźnik dla przyszłych planistów do zawarcia w planie miejscowym dróg o parametrach wskazanych w studium. Także pozostawienie części wycenianej nieruchomości poza ogrodzeniem i wykorzystanie na potrzeby drogowe nie niweluje postanowień studium w zakresie przeznaczenia nieruchomości (MN). Wobec istnienia dokumentu studium brak było potrzeby ustalania czy zostały wydane jakiekolwiek decyzje o warunkach zabudowy. Zgodnie z powołanym wyżej art. 154 ust. 2 u.g.n. ustawodawca wskazuje na potrzebę dokonania ustaleń w zakresie przeznaczenia nieruchomości na podstawie studium lub decyzji o warunkach zabudowy. Spójnik "lub" daje rzeczoznawcy wybór pomiędzy studium a decyzją.

Co do zarzutu nie uwzględnienia przez rzeczoznawcę zapisów ewidencji gruntów wskazać należy, że rejestr gruntów odzwierciedla stan ewidencyjny nieruchomości Istotnie mowa tam jest o działce [...] jako użytku drogowym. Jest to jednak zapis wynikający z uprzednio dokonanego podziału działki [...], na potrzeby postępowania wywłaszczeniowego. Przy szacowaniu nieruchomości uwzględnia się jednak stan przed dokonanym wywłaszczeniem. Czyni to niezasadnymi zarzuty skargi sformułowane w pkt 1 str. 5 skargi.

Kolejny zarzut (nr 2 str. 6 skargi) dotyczył błędnego przyjęcia przez rzeczoznawcę zbioru transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej.

Nie sposób się z tym zarzutem po części nie zgodzić jednakże podnoszona przez skarżącą okoliczność nie ma istotnego znaczenia dla ustalania wartości nieruchomości.

Z art. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że nieruchomością podobną jest taka która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania i inne cechy wpływające na wartość. Jedną z cech istotnych jest dostęp do drogi publicznej. Jak wynika z tabeli nr 1 (str. 9 operatu) 5 z 17 nieruchomości ma dostęp do drogi poprzez ustanowienie służebności (poz. 5, 6, 9, 10,), w jednym przypadku jest to udział w prawie do drogi wewnętrznej (poz. 16), w 5 biegły stwierdził istnienie dostępu do drogi (poz. 3, 8, 11, 12, 13, 14, 15, ) natomiast w pozostałych transakcjach w ogóle ten parametr nie jest opisany (poz. 1, 2, 4, 7, 17). Jednocześnie przy charakterystyce cen rynkowych uwzględniono jako istotne: bliskość drogi przelotowej, komunikację miejską, zabudowę mieszkaniową, media w działce lub nie albo w jej otoczeniu, drogi nieutwardzone. Wynika z tego, że parametr: dostęp do drogi publicznej i jego forma nie ma istotnego znaczenia jako czynnik oddziałujący pozytywnie lub negatywnie na wartość i cenę gruntu.

Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut o nieskontrolowaniu przez organ danych podanych przez biegłego (dotyczy informacji na temat transakcji i cen nieruchomości będących przedmiotem obrotu których dysponentem jest m.in. starosta). Rzeczoznawcy majątkowi, braku zilustrowania przykładowych cen mogących występować na rynkach równoległych (str 6 in fine i 7).

Zasady szacowania wartości nieruchomości a także określenie podmiotów uprawnionych do określania tych wartości zawierają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Szczegółowe kwestie dotyczące metod wyceny określono w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Gdy chodzi o operat szacunkowy, to w orzecznictwie jednoznacznie przyjmuje się, że organy administracyjne mają obowiązek ocenić jego wartość dowodową na podstawie art. 80 k.p.a. (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005, publ. LEX nr 206473). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627).

W niniejszej sprawie rzeczoznawca wybrał z katalogu transakcji 2 i je szczegółowo opisał przypisując im określone cechy rynkowe i porównując z nieruchomością wycenianą. Zaprezentowana przez rzeczoznawcę ocena nie jest niezgodna z przepisami rozporządzenia. Nie doszło do naruszenia § 56 ust. 1 rozporządzenia. Zgodnie z nim w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:

1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny;

2) określenie celu wyceny;

3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;

4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;

5) opis stanu nieruchomości;

6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;

7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;

8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;

9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Jak wynika z opinii biegły wszystkie te elementy zostały zawarte w opinii. Nie mieści się w tym paragrafie "potrzeba przedstawienia metody selekcji" czy "przedstawienie relacji pomiędzy wielkością wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. Kryteria te nie są stosowane przy metodzie korygowania ceny średniej a taka została zastosowana przez biegłego. Z § 4 ust. 4 rozporządzenia wynika, że przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Wątpliwości strony skarżącej co do zasadności przyjęcia do porównania nieruchomości nr 8 są jedynie polemiką z ustaleniami biegłego. Skarżący nie przedstawił kontrdowodu na podstawie którego byłoby możliwe zakwestionowanie w tym zakresie ustaleń biegłego rzeczoznawcy (art. 157 u.g.n).

Zgodzić się natomiast ze skarżącą, że biegły w sposób wadliwy przyjął że odszkodowanie za nakłady w postaci naniesień budowlanych powinno być ustalone od pow. 49 m. kw a nie 30 m. kw.

Po pierwsze, odszkodowanie obejmuje szkodę wynikłą z utraty nieruchomości, w jej granicach – co wynika z art. 130 u.g.n. w zw. z art. 361 § 2 K.p.c, stosowany odpowiednio. Naprawienie szkody obejmuje straty które poszkodowany podniósł oraz korzyści, które mógłby osiągnąć gdyby mu szkody nie wyrządzono. W związku z tym nie było podstaw do ustalania odszkodowania za powierzchnię przekraczającą powierzchnię działki wywłaszczonej, tym bardziej, że jak wynika z zapewnień strony skarżącej i wcześniejszego porozumienia na które powołują się strony, nakład w postaci kostki brukowej, którą był zabudowany parking została ostatecznie zwrócona wywłaszczonemu.(protokół rozprawy z [...] października 2016 r.). W sprawie oszacowano 49 m2 kostki podczas gdy działka miała 30 m. kw. powierzchni. Jeżeli naniesienia wykraczały poza granice przejętej nieruchomości nie było żadnych podstaw faktycznych i prawnych do uwzględniania ich wartości przy ustalaniu wysokości odszkodowania.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ zwróci się do biegłego o skorygowane wartości odszkodowania do rzeczywistej szkody tj poprzez pomniejszenie go o wartość naniesień przekraczających pow. 30 m2. Biegły rozważy także jaki wpływ na wysokość odszkodowania ma zwrot wywłaszczonemu kostki brukowej, czemu strona wywłaszczona nie zaprzecza.

Z tych względów i na podstawie art. 145 § 1 pkt 1c P.p.s.a. Sąd orzekł jak w wyroku. O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 200 P.p.s.a.