Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 606/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2016-09-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 156 , 154 , 149 - 150
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
article: art. 134 , 145 , 200 , 3
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 77 , 7 , 140
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Aldona Gąsecka-Duda Sędziowie: WSA Krystyna Daniel (spr.) WSA Małgorzata Łoboz Protokolant: st. sekr. sąd. Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 września 2016 r. sprawy ze skargi B. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 23 marca 2016 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej B. B. kwotę 1981,00 zł (tysiąc dziewięćset osiemdziesiąt jeden złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Sygn.. akt. II SA/Kr 606/16

UZASADNIENIE

Wójt Gminy W. decyzją z 29 kwietnia 2015 r, znak [...] z wydaną w oparciu o art. 36 ust. 4, art. 37 ust. l, 3, 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2015 r., 199 ), art. 151 -157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2014, 782 ustalił dla B.B. zbywcy prawa własności jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonej w obrębie [...], Gmina W. , oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. 0,5768 ha, objętej - w dniu zbycia księgą wieczystą [...] , wynikającej z wprowadzenia na terenie Gminy W. - dla miejscowości T. , zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. w wysokości 99 004,80 zł, co stanowi 15% wzrostu wartości w.w. nieruchomości w związku ze zmianą jej przeznaczenia,

W uzasadnieniu wskazano, że w dniu 25.04.2014 r. umową zawartą w formie aktu notarialnego B.B. sprzedała wyżej opisanej nieruchomości. Działka będąca przedmiotem zbycia zmieniła swoje dotychczasowe przeznaczenie w związku z uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wprowadzonego uchwałą Rady Gminy W. Nr [...] z dnia 11.03.2005 r. zmienionego Uchwałą Nr [...] Rady Gminy W. z dnia 28.02.2012 r. Działka nr [...] powstała w wyniku podziału dokonanego po wejściu w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tj. Uchwały Nr [...] .

Działka nr [...] poprzednio obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego do dnia 22.04.2012 r. objęta była:

- w części od strony południowej w terenach tras i urządzeń komunikacyjnych (symbol planu: KDW)

- w częściach od strony południowej w terenach zabudowy jednorodzinnej zagrodowej i usługowej (symbol planu 10 MNR (5,u))

- w pozostałej części ujęta była w terenach rolniczych (symbol planu: 5,e,m,u) Po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co nastąpiło

na mocy Uchwały Nr [...] , tj. od dnia 23.04.2012 r. działka została ujęta:

* w części od strony południowej w terenach tras i urządzeń komunikacyjnych

(symbol planu: KDW)

* w pozostałej części w terenach zabudowy jednorodzinnej i usługowej (symbol

planu: 10.MNUl(5,u)).

Dalej wyjaśniono, że działka ewidencyjna nr [...] (powstała po podziale działki nr [...] ) położona w miejscowości T. gm. W. w poprzednio obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego tj.do dnia 22.04.2012 r. ujęta była w terenach rolniczych (symbol planu 10R.(5,e,m,u)), natomiast po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tj. od dnia 23.04.2012 r. została ujęta w terenach zabudowy jednorodzinnej i usługowej (symbol planu: 10MNUI(5,u). Na podstawie sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego autorstwa rzeczoznawcy majątkowego M.S., ustalono, że wartość nieruchomości tj. działki [...] przed wejściem w zmiany planu miejscowego w stanie na dzień 23.04.2012 r. wynosiła 426 544 zł. Natomiast wartość nieruchomości tj. dz. nr [...] po wejściu w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na dzień 23.04.2012 r. wynosiła l 086 576 zł.

Działka ewidencyjna [...] w poprzednio obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego do dnia 22.04.2012 r. posiadała następujące przeznaczenie:-obszar o pow. 65 m2 (tj. ok. 0,89% całej nieruchomości ujęty był w trenach tras i urządzeń komunikacyjnych (symbol planu KDW)

- obszar o pow. 1436 m2 (tj. 19,76%) ujęty był w terenach zabudowy

jednorodzinnej

zagrodowej i usługowej (symbol planu MNR)

- obszar o pow. 5768 m2 (tj. 79,35%) ujęty był w terenie rolniczym (symbol planu

R).

Po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tj. od dnia 23.04.2012 r. działka nr [...] posiadała następujące przeznaczenie:

- obszar o pow. 65 m2 (tj. ok. 0,89% całej nieruchomości ujęty był w trenach tras i urządzeń komunikacyjnych (symbol planu KDW)

- obszar o pow. 7204 m2 (tj. 99,11%) ujęty został w terenach zabudowy jednorodzinnej i usługowej (symbol planu MNU1).

Wyjaśniono, że zgodnie z § 61 miejscowego planu zagospodarowania

przestrzennego gminy W. uchwalonego Uchwałą Rady Gminy W. Nr [...] z późniejszymi zmianami wysokość opłaty planistycznej wynosi 15% wzrostu wartości nieruchomości. W oparciu o przeprowadzone postępowanie dowodowe oraz sporządzony w sprawie operat szacunkowy ustalono opłatę planistyczną w wysokości 99,004, 80 zł (l 086 576 zł - 426 544 zł): .

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła Pani B.B. , która zakwestionowała poprawność sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Wskazała, że rzeczoznawca majątkowy błędnie przyjmuje powierzchnie działki nr [...] na dzień 23.04.2012 r. Nadto wskazano, że stan dostępności infrastruktury przed zmianą i po zmianie m.p.z.p. dla działki nr [...] był niezmienny. Odwołująca wskazała na konieczność analizy operatu z uwzględnieniem, że nieruchomość przed zmiana planu miała przeznaczenie rolno - budowlana. Odwołująca zwróciła uwagę, że operat był w trakcie postępowania kilkukrotnie korygowany, co rzutuje na rzetelność jego sporządzenia, a tym samym na możliwość wzięcia go jako głównego dowodu w sprawie.

W przedmiocie zgłoszonych zarzutów odwołania rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia 25.05.2015 r. ustosunkował się do ich treści, dokonując szczegółowego omówienia każdego z zarzutów. Również pisemne stanowisko w sprawie zajął Wójt Gminy W. w piśmie z dnia 27.05.2015 r.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z 23 marca 2016 r. znak: [...] na po rozpoznaniu odwołania B.B. od decyzji. Wójta Gminy W. dnia 29.04.2015 r, działając na podstawie oraz art. 138 § l pkt l Kodeksu postępowania administracyjnego - dalej: kpa utrzymało zaskarżoną decyzje w mocy.

W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że zaskarżona decyzja jest prawidłowa, a zarzuty odwołania nie są zasadne. Kolegium wskazało, że decyzja l instancji jest oparta na prawidłowo zrealizowanych przesłankach zawartych w przepisach materialno-prawnych art. 36 i 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jest zgodna z przepisami procesowymi, jej sentencja zawiera prawidłowo określoną podstawę prawną, zaś uzasadnienie jest zgodne z art. 107 § 3 kpa.

Zgodnie z treścią przywołanych wyżej przepisów - wójt, burmistrz albo prezydent miasta, pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, przy czym wysokość opłaty nie

może być wyższa, niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. W odniesieniu do rozpatrywanej sprawy opłata planistyczna pobierana jest w wysokości 15% wzrostu wartości nieruchomości, skoro ustawodawca przesądza o istnieniu obowiązku wniesienia opłaty w wyżej opisanych okolicznościach, to zakres swobody w orzekaniu o jej wysokości przez właściwy organ doznaje ograniczenia w skutek zawartych w ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym zasad jej orzekania.

Dochodzenie roszczeń jest czasowo ograniczone. Zbycie nieruchomości po upływie 5 lat od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wyłącza m. innymi dochodzenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Termin ten ma charakter terminu zawitego i jako taki nie podlega przywróceniu. Również w terminie 5 lat od dnia wejścia w życie planu zmieniającego dotychczasowe przeznaczenie nieruchomości, co spowodowało wzrost jej wartości -musi zostać wszczęte przez organ administracji postępowanie o ustalenie od zbywcy nieruchomości, jednorazowej opłaty.

Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży - co wynika z art. 37 ust. 1 zd. l ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.. Natomiast stan nieruchomości oceniany jest z daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Co do zasad określania wartości nieruchomości, oraz do osób uprawnionych do określania tych wartości, stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.

W ocenie Kolegium nie ma też podstaw do kwestionowania operatu szacunkowego sporządzonego jako dowodu w sprawie. Operat został wykonany według zasad i metod zapisanych w cytowanych powyżej aktach prawnych .W operacie wycenę wykonano podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego i stosuje się je, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Metoda porównywania parami polega na porównywaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla

których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że oszacowana wartość nieruchomości gruntowej nie odbiega od cen transakcyjnych kształtujących się na rynku lokalnym i mieści się w przedziale cen porównawczych, odnotowanych w toku badania rynku lokalnego, a wzrost wartości nieruchomości związany jest wyłącznie ze zmianą przeznaczenia nieruchomości.

Dla odzwierciedlenia wartości nieruchomości przed zmianą planu miejscowego tj. działki nr [...] , powstałej w wyniku podziału działki nr [...] rzeczoznawca majątkowy przyjął stan nieruchomości i określił jej cechy dla nieruchomości istniejącej w dacie wejścia w życie zmiany planu miejscowego tj. w dacie 23.04.2012 r., czyli dla działki oznaczonej przed podziałem nr [...].

Wartość rynkowa nieruchomości przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego , ze względu na fakt, że nieruchomość tj. działka nr [...] posiadała dwa obszary, każdy o innym przeznaczeniu, została określona jako suma obszarów o jednorodnym przeznaczeniu, co jest zgodne z § 51 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W toku wyceny rzeczoznawca majątkowy ustalił, że na poziom cen na lokalnym rynku nieruchomości dla działek rolnych wpływ ma pięć cech rynkowych, dla których zostały przypisane odpowiednie wagi wskazujące na wielkość wpływu poszczególnej cechy na cenę. Cechy te określono następująco:

1. Położenie w pobliżu terenów budowlanych 35%

2. Kształt i wielkość działki 20%

3. Sąsiedztwo, otoczenie i dostępność mediów 20%

4. Dostępność komunikacyjna 15%

5. Kultura rolna (bonitacja), cechy szczególne

Wartość nieruchomości wycenianej rzeczoznawca majątkowy określił na podstawie wybranych czterech najbardziej podobnych nieruchomości porównawczych o przeznaczeniu zbieżnym z przeznaczeniem wycenianej nieruchomości.

Dokonując wyceny nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] po wejściu w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy cen w ostatnich dwóch latach, a spośród siedmiu analizowanych transakcji do porównań jako najbardziej podobne zostały wybrane cztery nieruchomości.

Dla działek przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną, zagrodową i usługową, poszczególne cechy i wagi tych cech zostały określone rozdzielnie ze względu na fakt, że nieruchomości o przeznaczeniu pod budownictwo zabudowy jednorodzinnej, zagrodowej i usługowej posiadają odmienny charakter od nieruchomości rolnych. Cechy te dla działek budowlanych oraz wagi tych cech, zostały określone przez rzeczoznawcę następująco:

1. Położenie/lokalizacja 30%

2. Sąsiedztwo/otoczenie 25%

3. Uzbrojenie (infrastruktura techniczna) 20%

4. Kształt i topografia 15%

5. Dostępność komunikacyjna 10%

W treści operatu rzeczoznawca majątkowy przeprowadził analizę rynku nieruchomości dla zabudowy jednorodzinnej zagrodowej i usługowej, będących przedmiotem prawa własności, na podstawie dziesięciu najbardziej podobnych nieruchomości położonych w obrębie miejscowości [...].

Spośród dziesięciu analizowanych transakcji, do porównań jako najbardziej

podobne do nieruchomości wycenianej zostały wybrane cztery.

W wyniku dokonanych obliczeń wartość jednostkowa nieruchomości tj. działki nr [...] w T. przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu przed zmianą planu określona została na poziomie 73,95 zł/m2.

Następnie rzeczoznawca majątkowy dla odzwierciedlenia wartości po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomości oznaczonej po podziale nr [...] , powstałej w wyniku podziału, przyjął stan nieruchomości i określił jej cechy dla nieruchomości istniejącej w dacie wejścia w życie zmiany planu miejscowego tj. w dacie 23.04.2012 r.

Dla działek przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną i usługową wpływ ma :

1. Położenie/lokalizacja 30%

2. sąsiedztwo/otoczenie 25%

3. uzbrojenie (infrastruktura techniczna) 20%

4. kształt i topografia 15%

5. dojazd (dostępność komunikacyjna) 10%

6. W wyniku dokonanych obliczeń wartość jednostkowa nieruchomości tj. działki nr [...] w T. przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu po zmianie planu określona została na poziomie 188,38 zł/m2.

W celu otrzymania wartości rynkowej nieruchomości oznaczonej jako działka [...] po zmianie planu miejscowego, która na dzień 23.04.2012 r. stanowiła niewydzielony fragment działki nr [...] , rzeczoznawca majątkowy otrzymaną cenę jednostkową działki [...] tj. cenę 188,38 zł/m2 pomnożył przez powierzchnię niewydzielonego fragmentu stanowiącego w momencie zbycia działkę nr [...] tj. przez powierzchnię 5768 m2. W ten sposób rzeczoznawca określił wartość rynkową

nieruchomości po wejściu zmiany planu miejscowego w stanie na dzień 23.04.2012 r. na kwotę l 086 576 zł.

W treści operatu stwierdzono, że działka ewidencyjna nr [...] położona w miejscowości T. gmina W. w poprzednio obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego do dnia 22.04.2012 r. posiadała następujące przeznaczenie:

* obszar o pow. 65 m2 (tj. ok. 0,89% całej nieruchomości ujęty był w trenach tras

i urządzeń komunikacyjnych (symbol planu KDW)

* obszar o pow. 1436 m2 (tj. 19,76%) ujęty był w terenach zabudowy

jednorodzinnej

zagrodowej i usługowej (symbol planu M N R)

- obszar o pow. 5768 m2 (tj. 79,35%} ujęty był w terenie rolniczym (symbol planu

R).

Po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tj. od dnia 23.04.2012 r. działka nr [...] posiadała następujące przeznaczenie:

- obszar o pow. 65 m2 (tj. ok. 0,89% całej nieruchomości ujęty był w trenach tras i urządzeń komunikacyjnych (symbol planu KDW)

- obszar o pow. 7204 m2 (tj. 99,11%) ujęty został w terenach zabudowy jednorodzinnej i usługowej (symbol planu MNU1).

Wyjaśniono, że zgodnie z § 61 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy W. uchwalonego Uchwałą Rady Gminy W. Nr [...] z późniejszymi zmianami wysokość opłaty planistycznej wynosi 15% wzrostu wartości nieruchomości.

Kolegium zwraca uwagę, iż stan nieruchomości został oceniony na dzień wejścia w życie zmiany planu obecnie obowiązującego, jako że rzeczoznawca dokonał wyceny nieruchomości jaka faktycznie istniała na dzień wejście w życie zmiany planu. Taka zasada jest w pełni zaakceptowana przez licznie istniejące orzecznictwo sądowo administracyjne, jak np. wyrok NSA w Warszawie z dnia 28 października 2009r sygn. II OSK 1517/07, czy wyrok WSA w Olsztynie z dnia 13 stycznia 2011r sygn. akt II SA/011017/10, które stwierdziły: że "Opłata planistyczna nie może obejmować zmiany wartości działki spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu i jego wejściu w życie. Nawet jeśli strona sprzedała tylko niektóre działki wydzielone już po uchwaleniu planu, to dla obliczenia opłaty planistycznej należy przyjąć stopę wzrostu wartości działki, ale w tym jej kształcie, jaki istniał w dniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego."

Operat szacunkowy stanowiący istotny dowód w sprawie powinien spełniać zarówno wymogi formalne określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny jego adekwatności do danej sprawy (tak NSA w wyrokach z dnia 8 lutego 2008 r., II OSK 2012/06, Lex Omega nr 437627, i z dnia 13 marca 2008 r, l OSK 374/07, Lex Omega nr 454007). Wszystkie nieruchomości brane pod uwagę przy dokonywaniu wyceny powinny być opatrzone opisem na tyle szczegółowym i obszernym, by umożliwić weryfikację prawidłowości doboru tych nieruchomości oraz dokonanych obliczeń organom administracji oraz sądom administracyjnym. Cechy relewantne powinny zostać wyszczególnione, czyniąc możliwym zidentyfikowanie analizowanych nieruchomości. W przeciwnym razie niemożliwa staje się kontrola wiarygodności operatu szacunkowego (por. m.in. WSA w Krakowie w wyroku z 17 grudnia 2012 r, II SA/Kr 1225/10, oraz WSA w Gdańsku w wyroku z 4 lipca 2012 r., II

SA/Gd 212/12, oraz wyrok WSA w Krakowie z 05.07.2013r, sygn. akt II S.A./Kr 1472/12). W operacie tak jak i w treści samej decyzji, dokonano uzasadnienia dla przyjęcia wykazanych nieruchomości do zbioru nieruchomości porównawczych, które z założenia, tak jak to wskazano powyżej, winny być podobne.

Dokonano uzasadnienia przyjętej przez rzeczoznawcę skali ocen atrybutów korygujących, szczególnie do tych cech, które różnią nieruchomość wycenianą z nieruchomościami przyjętymi do porównań.

Mając na uwadze nieruchomości przyjęte do porównań a stanowiące bazy, jak i nieruchomości wybrane z baz, jako nieruchomości podobne i stanowiące pary do nieruchomości wycenianej - zostały one prawidłowo opisane. Ustalone przez rzeczoznawcę cechy odnoszą się, zdaniem Kolegium, do wszystkich atrybutów, które mają wpływ na ich cenę.

Również sam wybór nieruchomości podobnych stanowiących bazę został uzasadniony, co pozwala na weryfikację, na ile nieruchomości wzięte do porównań wykazują podobieństwo pod względem prawnym, fizycznym i funkcjonalnym do nieruchomości wycenianej, co równocześnie nie pozwala na kontrolę prawidłowości wartości końcowych.

Na podstawie sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego - o czym była mowa powyżej - autorstwa rzeczoznawcy majątkowego M.S. , ustalono, że wartość nieruchomości tj. działki [...] przed wejściem w zmiany planu miejscowego w stanie na dzień 23.04.2012 r. wynosiła 426 544 zł. Natomiast wartość nieruchomości tj. dz. nr [...] po wejściu w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na dzień 23.04.2012 r. wynosiła l 086 576 zł.

Z uwagi na fakt, że różnica ta wynosi 660032 zł, to jednorazowa opłata, tzw. renta planistyczna wynosi 15 % tej sumy, tj. 99 004,80 zł.

W części końcowej odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wskazało, że w rozpoznawanej sprawie w przedmiocie zarzutów, które dotyczą operatu szacunkowego, szczegółowo wypowiedział się rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia 25.05.2015 r. (data wpływu do organu), a Kolegium w całości podziela stanowisko rzeczoznawcy w tym zakresie.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie złożyła B.B. , zarzucając decyzji SKO w K. z 5 kwietnia 2016 r. naruszenie art. 77 § l w związku z art. 80 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego oraz art. 156 ust. 3 cyt. ustawy, zgodnie z którym operat szacunkowy może być wykorzystywany

10

do celu, dla którego został sporządzony, przez okres miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych

Wniosła o uchylenie decyzji w całości, przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji i zasądzenie na rzecz skarżącego zwrotu kosztów postępowania.

W uzasadnieniu wskazał, że zgodnie z art. 7 k.p.a. organ odwoławczy zobligowany jest do dokładnego wyjaśnienie stanu faktycznego i wskazującego jednoznacznie na prawidłowe obliczenia dotyczące wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany MPZP. Wskazała, że SKO pominięto uwagi skarżącej dotyczącej braku podania adresów do nieruchomości rolnych w celu ich identyfikacji. Zarzuciła brak wykazania procedury obliczeniowej oraz analiz cech rynkowych oraz błędy w zakresie dotyczącym uwzględnienia w obliczeniach uzbrojenia w infrastrukturę dla nieruchomości. W konsekwencji wydano decyzje z pominięciem słusznego interesu strony. Dodatkowo wskazała, że na str. 21 operatu w tabeli nr 9 nieprawidłowo oszacowano jednostkowa wartość rynkową nieruchomości przed zmianą MPZP ponieważ rzeczoznawca błędnie i na niekorzyść skarżącej dla nieruchomości oznaczonej w operacie jako D5 wpisał atrybut: kształt i wielkość na poziomie 2, mimo, iż prawidłowo powinien wpisać atrybut o wartości l z str. 20 operatu. .Zawyżony parametr wpłynął na końcową wycenę wartości. Według skarżącej szacowana jednostkowa nieruchomości, jako średnia arytmetyczna wynosić powinna 475 496 zł/ha, co przy dalszych obliczeniach określa wartość przed zmianą MPZP na kwotę 557 024 zł, a nie błędnie wyliczoną przez rzeczoznawcę na kwotę 537 523 zł. Różnica na niekorzyść skarżącej wynosi 19 501 zł.

Zarzuciła, że media na nieruchomości o nr [...] przed wejściem MPZP jak i na dzień wejścia życie MPZP były mediami doprowadzonymi przez skarżącą do zabudowy mieszkalnej, możliwości dalszego rozprowadzenia o czym był poinformowany rzeczoznawca piśmie z dnia 20.10.2014. Jej zdaniem skoro do ustalenia wartości nieruchomości nie bierze się części składowych gruntu ze względu na fakt, iż w ocenie rzeczoznawcy nie miały wpływu na różnice wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu MPZP pismo z dnia 29.04.2015 str. [[...] ], rzeczoznawca nie powinien brać też pod uwagę mediów gdyż służyły one uzupełnieniu zabudowy mieszkalnej.

Zarzuciła błędy przy porównywaniu działki nr [...] pod względem- uzbrojenia terenu i nieuzasadnione przypisanie, wartości atrybutów dla działek podobnych

11

posiadających uzbrojenie lub potencjalnie bardzo łatwy dostęp do mediów i. W ocenie skarżącej doszło do sztucznego zawyżenia wartości nieruchomości a i wycena została zakłócona przez w/w czynnik. Renta planistyczna nie może obejmować nakładów właściciela, które zaspokoiły jego podstawowe potrzeby.

Wskazała że w operacie rzeczoznawca błędnie przyjął, że dostęp do infrastruktury dla wydzielonej i sprzedanej nieruchomości jest bezproblemowy bowiem jak wskazała w piśmie z dnia 20.10.2014 dostęp dla wydzielonej działki [...] prawdopodobnym będzie tylko po uzyskaniu zgody właścicieli działek [...] ,[...] , zaś dostęp do wody będzie prawdopodobnym po uzyskaniu zgody właścicieli działek [...] ,[...] ,[...] . .W końcowej ocenie oraz naliczeniu raty planistycznej dla wydzielonej nieruchomości o nr [...] pominięto zatem obniżenie wartości nieruchomości nr [...] , ze względu na utratę dostępu do mediów i nie skorygowano tego w len sposób, przyjmując iż po podziale nieruchomość [...] miała taki sam dostęp do infrastruktury jak nieruchomość [...] .

Zarzuciła nieodpowiedni dobór nieruchomości do wyceny, co bezpośrednio zarzutowało na wynik wyceny ponieważ przyjęte do porównań nieruchomości na potrzeby rynku budownictwa jednorodzinnego różnią się zdecydowanie powierzchnią w stosunku do działki nr [...] Przywołała wyrok NSA z dnia 28.10.2009 II OSK

-%

1517/07 , w którym wskazano, ze działki podobne powinny być porównywalne do wycenianej ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość Powierzchnia działki jest zdaniem skarżącej dominującą cechą mającą wpływ na uzyskana cenę a przyjęcie mniejszych powierzchni wskazuje na celowe zawyżenie wartości nieruchomości, gdyż jak wskazała skarżąca w piśmie z dnia 08.12.2014 o tereny o dużej powierzchni ubiegają się inni nabywcy niż o działki o mniejszych powierzchniach, na co raczył zwrócić uwagę rzeczoznawca w piśmie z dnia 30.12.2014 , potwierdzając iż działki o mniejszej powierzchni są bardziej pożądane przez prywatnych inwestorów, ze względu na ich stosunkowo niedużą sumaryczną wartość.

Zakwestionowała przyjęcie do szacunku z spośród 7 transakcji nieruchomości porównawczych (tabela nr 3 operatu) tylko czterech nieruchomości, znajdujące się pod pozycją: l, 4 5 i 7, bez wyjaśnienia.

Wskazała, że mimo zawartych w kolejnych pismach próśb o pomoc w identyfikacji nieruchomości rolnych przyjętych do operatu - w piśmie ze stycznia .2014 oraz w piśmie z dnia 08,01.2015 organ odesłał stronę z informacją, że dane takie może

12

uzyskać w Wydziale Geodezji Starostwa Powiatowego w K. lub na stronach internetowych, mimo iż w przypadku weryfikacji działek o przeznaczeniu na cele budownictwa jednorodzinnego nie było takich utrudnień ze strony rzeczoznawcy i udostępnił nazwy ulic. Mimo wielokrotnych prób na stronie [...] nie była wstanie zidentyfikować działek przyjętych do operatu.

Wskazała, że zgodnie z art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami posługiwanie się operatem szacunkowym po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia jest dopuszczalne dopiero po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego, które to potwierdzenie stępuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie. Analiza operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby rozpoznawanej sprawy wskazuje, że organ oparł się na operacie z dnia 3O. 12.2014r. który stracił swą aktualność dnia 30.12.2015 r, a organ nie żądał jego potwierdzenia. Oparcie się przez organ odwoławczy na nieaktualnym operacie szacunkowym stanowi naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dodatkowo w piśmie z 30 sierpnia uzupełniła zastrzeżenia dotyczące nieprawidłowego ustalenia wartości atrybutów

dotyczących uzbrojenia działek podobnych do dz. nr [...] .

W odpowiedzi na skargę Kolegium wnosi o jej oddalenie z argumentacja jak w uzasadnieniu skarżonej decyzji.

Wojewódzki Sad Administracyjny w Krakowie zważył co następuje:

Stosownie do art. 3 ustawy z 30. 08. 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, póz. 1270 ze zm.) zwanej dalej w skrócie p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. W ramach swej kognicji sąd bada czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do dyspozycji z art. 134 § 1 p.p.s.a. Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie: uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi:

a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,

b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania

administracyjnego,

c) 13

c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ

na wynik sprawy;

Skarga jest zasadna, jakkolwiek nie wszystkie zarzuty skargi zasługują na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z 23 marca 2016 r. w przedmiocie ustalenia dla B.B. jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

W oparciu o wyżej opisane zasady, Sąd w składzie orzekającym w niniejszej sprawie Sąd doszedł do przekonania, że zaskarżona decyzja narusza prawo w sposób powodujący konieczność jej wyeliminowania z obrotu prawnego.

Zgodnie z art 36 ust. 4 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r. póz. 199 ze. zm. - dalej w skrócie: u.p.z.p.) jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata la jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Sposób rozumienia "wzrostu wartości nieruchomości" określa przepis art. 37 ust. 1 zd. drugie u.p.z.p., wskazujący, że: wzrost ten stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej zbycia (art. 37 ust. 1 zd. pierwsze u.p.z.p.). Z treści art. 37 ust. 11 u.p.z.p. wynika, że zasady określenia wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określenia tej wartości określają przepisy o gospodarce nieruchomościami. Zasady określenia wartości nieruchomości zostały zawarte w rozdziale 1 Działu IV ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tj. w przepisach art. 149 - 159. Przepisy te, zgodnie z art. 149 u.g.n., stosuje się do wszystkich nieruchomości bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o

14

scalaniu i wymianie gruntów. Według przywołanych przepisów ustalenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, sporządzając na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 150 ust. 5 i art. 156 ust. 1 u.g.n.). W rozpoznawanej sprawie szczególnie należy wskazać na treść art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. zgodnie z którym operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. (art. 156 ust. 3 u.g.n.). Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził (art. 156 ust. 3 u.g.n.).

W ocenie Sądu przywołane przepisy art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. znajdują zastosowanie także w sprawach, których przedmiotem jest - tak jak w sprawie niniejszej - ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu nieruchomości w związku z uchwaleniem m.p.z.p. (tzw. renty planistycznej). Przemawia za tym już brzmienie art. 149 u.g.n., z którego wynika, że przepisy art. 149- art. 159 u.g.n. stosuje się zasadniczo do wszystkich nieruchomości, bez względu m.in. na cel wyceny. Podkreślić należy, że w wyżej cytowanym przepisie art. 37 ust. 11 u.p.z.p. nie odesłano do "odpowiedniego" stosowania przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Gdyby ustawodawca odesłał do "odpowiedniego" stosowania tych przepisów, to dopuszczalne byłyby modyfikacje odpowiednio stosowanych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jednakże z woli ustawodawcy, wyrażonej w art. 37 ust. 11 u.p.z.p., do ustalenia wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia renty planistycznej należy ściśle stosować przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczące m.in. zasad określania wartości nieruchomości (por. wyrok WSA w Poznaniu z 3.06. 2016 , sygn. akt II SA/po 82/16) . Taką zasadą jest zaś m.in. to co wynika z art. 156 ust. 3 u.g.n. Co prawda rentę planistyczną ustala się w oparciu o wartość nieruchomości w ściśle określonych datach (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.), jednakże nie oznacza to, że operat sporządzony w tym celu nie dezaktualizuje się ze względu na zmianę innych czynników. Na aktualność operatu mają bowiem wpływ wszystkie czynniki wymienione w art. 154 ust. 1 u.g.n., w tym chociażby dostępne rzeczoznawcy dane o cenach, dochodach i cechach

15

nieruchomości podobnych. W ciągu roku od sporządzenia operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy mógł bowiem uzyskać informacje o porównywalnych transakcjach z chwili sprzedaży nieruchomości i w związku z tym mogło się okazać, że ustalony wzrost wartości nieruchomości w rzeczywistości jest inny. Przy czym wzrost ten będzie inny nie dlatego, że zmieniła się wartość nieruchomości, ale dlatego że uległa zmianie wiedza o tej wartości. W związku z powyższym należy opowiedzieć się za wąska literalną wykładnią art. 156 ust. 3 u.g.n. który ma zastosowanie także w sprawie ustalenia renty planistycznej (por. wyrok NSA z dnia 6 września 2012 r. o sygn. akt II OSK 1097/12). W konsekwencji należy przyjąć, że organ ustalający wysokość renty planistycznej powinien orzec na podstawie aktualnego operatu szacunkowego. Dotyczy to także organu odwoławczego co wynika również z treści art. 15 i art. 138 k.p.a. Organ odwoławczy zobligowany jest do powtórnego, merytorycznego rozpoznania sprawy w jej całokształcie według stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu podejmowania rozstrzygnięcia przez ten organ, a nie jedynie do kontroli decyzji organu l instancji. W konsekwencji znajdujący się w aktach sprawy istotny materiał dowodowy - w tym przypadku: operat szacunkowy - musi nadawać się do wykorzystania także w postępowaniu odwoławczym. Pogląd, że termin, o którym mowa w art. 156 ust. 3 u.g.n., znajduje

-%

zastosowanie nie tylko w stosunku do orzekającego na podstawie sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego organu l instancji, ale również organu odwoławczego, jest już utrwalony w orzecznictwie sądów administracyjnych (por. wyrok WSA w Poznaniu z 3 czerwca 2016 sygn. akt II SA/po 82/16; wyrok NSA: z 3 października 2012 r., II OSK 1058/11).

Odnosząc powyższe do okoliczności rozpoznawanej sprawy trzeba wskazać, że wykorzystany w rozpoznawanej sprawie operat został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M.S. 30 grudnia 2014 r.. Zgodnie z treścią przepisu zachowuje swą aktualność przez 12 miesięcy, na co wskazano w punkcie 11 w punkcie 11 (s.27 operatu). Równocześnie trzeba wskazać, że w piśmie z 9 lutego 2015 r. do organu l instancji rzeczoznawca potwierdził aktualność operatu z 30 grudnia 2014 r. Pismo to zawiera czytelny podpis M.S. oraz jego pieczęć. Z treści art. 156 ust. 4 u.g.n. wynika, że jedynym prawnie dopuszczonym sposobem umożliwiającym skorzystanie z operatu po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, jest potwierdzenie jego aktualności przez sporządzającego

16

rzeczoznawcę. W konsekwencji, o ile decyzja organu l instacji została wydana w oparciu o ustalenia aktualnego operatu szacunkowego, to skarżona decyzja wydana w dniu 23 marca 2016 r. oparta została na ustaleniach nieaktualnego już operatu szacunkowego, co uzasadnia uchylenie zaskarżonej decyzji, stanowi bowiem istotne naruszenie art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., a także art. 7 i art. 136 oraz art. 77 § 1 w zw. z art. 140 k.p.a., albowiem nie pozwala rozstrzygnąć czy dane stanowiące podstawę wyceny i w efekcie oparta na nich opłata planistyczna, są zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy (por. wyrok NSA z 2012 r., II OSK 1058/11, wyrok WSA w Poznaniu - sygn. akt II SA/Po 82/16, - opublikowany jak wyżej).

Niezależnie od powyższego zasadny jest zarzut skarżącej , w którym wskazała na omyłkowe obliczenie wartości przedmiotowej nieruchomości przed wejściem zmiany MPZP przyjętego Uchwałą Nr [...] Rady Gminy W. z dnia 28.02.2012 r. jak bowiem wynika z operatu ( s. [...] rzeczoznawca majątkowy opisując atrybut kształtu i wielkości nieruchomości podobnej oznaczonej jako działka nr [...] i [...] w G. przypisał jej na skali atrybutu wartość "1", a następnie w tabeli nr 9 tej samej nieruchomości - wartość "2". Ten ostatni zawyżony parametr zastosowany do końcowych obliczeń skutkował obliczeniem niższej wartości szacunkowej nieruchomości przed wejściem planu miejscowego w życie, co w konsekwencji miało wpływ na ustalenie wyższej kwoty należnej jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości zbytej nieruchomości.

Co do pozostałych zarzutów - to w ocenie Sądu nie zasługują na uwzględnienie. W tym miejscu wypada poczynić kilka uwag o charakterze ogólniejszym, ponownie wskazując, że ustalenie opłaty planistycznej wymaga wiedzy fachowej tj. specjalistycznych wiadomości dotyczących szacowania wartości nieruchomości przedstawionej w toku postępowania formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy stanowi sformalizowaną opinię wydaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowanej nieruchomości. A zatem w ocenie Sądu nie jest możliwe dokonanie oceny operatu szacunkowego w takim zakresie w jakim obejmuje on fachowe wiadomości o charakterze specjalistycznym. W tym względzie Sąd podziela w pełni to stanowisko judykatury, w którym przyjmuje się ,że ocena operatu szacunkowego przez organy administracji nie jest możliwa w takim zakresie , w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. W konsekwencji także sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych przedstawionych przez rzeczoznawcę w operacie

17

szacunkowym. Stanowisko takie zostało wyrażone m. in. przez NSA w wyrokach z 23.10. 2013 r. sygn. akt II OSK 1201/12 i II OSK 1202/12, zgodnie z którym obowiązkiem organu dokonującego oceny operatu szacunkowego jest jego zbadanie pod kątem zgodności z przepisami prawa tj. zbadanie czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnionego rzeczoznawcę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera niejasności i niezgodności z przepisami, pomyłek, braków, które powinny sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartości dowodową, czy jest spójny i logiczny. Nie znajduje natomiast uzasadnienia kwestionowanie samej metodyki szacowania nieruchomości, gdyż odnosi się do wiadomości specjalnych, które są już domeną rzeczoznawcy. W konsekwencji nie można uznać za prawidłowe, aby organy orzekające lub sąd administracyjny - nie posiadając odpowiedniej wiedzy fachowej na temat szacowania wartości nieruchomości - mogły dokonywać rozważań dotyczących np. prawidłowości wybranego podejścia i metody, ustaleń dotyczących wag cech różnicujących wartość działek, czy wybór cech różnicujących wartość nieruchomości, ponad te cechy które zostały wskazane w przepisach prawa tj. w rozdziale 1 działu IV u.g.n. i ww. rozporządzenia. Nadto należy mieć na uwadze, że opinia zawarta w operacie nie ma charakteru dowodu bezpośredniego, a jest jedynie oceną pewnego stanu rzeczywistego, która chociaż opiera się na zobiektywizowanych kryteriach, zawsze jest uzależniona od przyjętej metody wyceny i dotknięta subiektywnym zapatrywaniem rzeczoznawcy (por. wyrok WSA w Łodzi z 23. 10. 2007 , sygn. akt II SA/Łd 680/07.

Odnosząc powyższe do okoliczności rozpatrywanej sprawy trzeba więc wskazać, że to rzeczoznawca decyduje jakie nieruchomości wybiera z bazy do porównań, o ile tylko wybór taki nie jest w sposób ewidentny nielogiczny. Takich niespójności i błędów w przedmiotowym operacie - poza wskazanym wyżej nie dostrzeżono, a podniesione przez skarżącą zastrzeżenia dotyczące m. in. wyboru nieruchomości podobnych z bazy 7 nieruchomości trudno uznać za zasadne w sytuacji gdy rzeczoznawca wybiera do porównań nieruchomości o rozmiarze najbardziej podobnym do rozmiaru szacowanej nieruchomości, a odrzuca te, które najbardziej odbiegają od parametrów szacowanej nieruchomości. Analogicznie nie jest niezgodne z zasadą racjonalnego myślenia zróżnicowanie skali atrybutu w zakresie infrastruktury nie tylko ze względu na ilość dostępnych sieci, ale także ze względu na ich usytuowanie (na samej działce lub w jej pobliżu)., przy czym nie ma żadnego znaczenia kto zrealizował urządzenia i sieć infrastruktury. Nie można się

18

zatem zgodzić z zarzutem niewłaściwego wyboru nieruchomości do porównania gdy każda z nich została prawidłowo opisana pod względem wybranych atrybutów. Nie jest też rzeczą organów administracji, a także sądu rozważanie w jakim zakresie poszczególne cechy rynkowe wpływały na wartość szacowanych nieruchomości, względnie analizowanie w jakim zakresie możliwy był wpływ innych cech rynkowych, ponieważ oznaczałoby to wkraczanie w domenę wiedzy specjalistycznej. Należy przy tym mieć na uwadze, że w przypadku analizowania wpływu cech rynkowych na wartość szacowanych nieruchomości analizy te ze względu na swoją ogólność nie są precyzyjne (por. wyrok NSA z 23.10.2013, sygn. akt II OSK 1201/12 ). W ocenie Sądu nie można także kwestionować wyboru podejścia, metody i techniki wyceny, stosownie bowiem z cyt. wyżej art. 154 ust. 1 u.g.n. wybór w tym zakresie należy do rzeczoznawcy majątkowego natomiast ocenie organu, a zatem i sądu ocenie podlega uzasadnienie takiego wyboru. Mając na uwadze przedmiotowy operat należy zauważyć, że rzeczoznawca opisał i uzasadnił prawidłowo wybrane, podejście, technikę i metodę wyceny z uwzględnieniem celu wyceny, rodzaju i położenia wycenianej nieruchomości, stanu nieruchomości i jej przeznaczenia w aktualnym planie miejscowym i w okresie przed jego wprowadzeniem. Na -koniec należy zauważyć, że w ocenie Sądu wybrane do porównań działki zostały podane w sposób umożliwiający ich identyfikację.

Ponownie rozpoznając sprawę organ II instancji zwróci się do rzeczoznawcy majątkowego M.S. o potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego z 30 grudnia 2014 r. w oparciu o art. 156 ust. 4 u.g.n. oraz jego weryfikacje pod katem dostrzeżonego błędu. Następnie, w przypadku potwierdzenia, we właściwej formie, aktualności ww. operatu organ odwoławczy dokona jego powtórnej oceny oraz ponownie, merytorycznie rozpozna sprawę z uwzględnieniem oceny prawnej i wskazań zawartych ww. wyroku. Natomiast w przypadku odmowy przez rzeczoznawcę potwierdzenia aktualności operatu organ drugiej instancji uchyli zaskarżoną decyzję organu l instancji w całości i przekaże sprawę temu organowi do ponownego rozpatrzenia na podstawie art. 138 § 2 k.p.a., polecając jemu w szczególności zlecenie sporządzenia nowego operatu szacunkowego.

Mając wszystko to na uwadze Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. orzekł jak w punkcie l sentencji.

O kosztach orzeczono w punkcie II sentencji na podstawie art. 200 p.p.s..a.