Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2822/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2023-02-22 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżone postanowienie
Powołane przepisy: article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 28 kpa w zw. z art. 138 par. 1 pkt 3 kpa w zw. z  art. 144 kpa
journal: Dz.U. 2023 poz 259
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
journal: Dz.U. 2022 poz 2000
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Magdalena Durzyńska (spr.), sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, asesor WSA Dorota Kozub-Marciniak, , po rozpoznaniu w dniu 22 lutego 2023 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi [...] S.A. w [...] na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Siedlcach z dnia 22 września 2022 r. nr SKO.4000-1511/2022 w przedmiocie umorzenia postępowania zażaleniowego 1. uchyla zaskarżone postanowienie; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Siedlcach na rzecz [...] S.A. w [...] kwotę 597 (pięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi w niniejszej sprawie było postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Siedlcach (dalej jako SKO/organ) z dnia 22 września 2022r. nr SKO.4000-1511/20222 umarzające postępowanie zażaleniowe wywołane przez [...] SA w [...] (dalej jako [...]/skarżąca/spółka) w stosunku do postanowienia Wójta Gminy [...] (dalej jako wójt) z [...].07.2022r. w zakresie pozytywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości położonej w obrębie [...], gmina [...], KW nr [...], stanowiącej działki o nr ewid. [...], [...] co do możliwości wydzielenia działek o nr [...], [...], [...], [...], [...] w granicach oznaczonych kolorem czerwonym na załączonej mapie wstępnego projektu podziału. Jak wynika z uzasadnienia ww postanowienia SKO, postanowienie wójta zapadło w wyniku rozpatrzenia złożonego przez [...] zażalenia na wydane wcześniej inne postanowienie wójta opiniujące wstępny projekt podziału tj. postanowienie z dnia [...] lipca 2022 r. nr [...].

Jak podał organ, materialnoprawną podstawę zaskarżonego przez [...] postanowienia wójta stanowił art. 93 ust. 4 i 5 oraz art. 94 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm., obecnie Dz.U.2023, poz. 344, dalej jako ugn/ustawa). Pozytywna opinia odnośnie do wstępnego projektu podziału zapadła w oparciu o ostateczne decyzje Nr [...] i [...] z dnia [...] maja 2022 r., którymi ustalone zostały warunki zabudowy i zagospodarowania terenu na części działki o nr ewid. [...] oraz ostateczne decyzje Nr [...] i [...] z dnia [...] maja 2022 r., którymi zostały ustalone warunki zabudowy i zagospodarowania terenu na części działki o nr [...] (...). Organ wskazał, że wg treści ww decyzji o warunkach zabudowy obsługa komunikacyjna dla ww. inwestycji (polegającej na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych) będzie odbywała się poprzez drogę kolejową, zlokalizowaną na działce o nr ewid. [...], obręb [...], gmina [...]. Zwrócono uwagę, że spółka [...] S.A. uczestniczyła w procesie wydawania decyzji o warunkach zabudowy na prawach strony a ponadto ww decyzje zostały uzgodnione z Prezesem Transportu Kolejowego - postanowieniami znak: [...] z dnia [...].01.2022r., [...] z dnia [...].01.2022., [...] z dnia [...].01.2022 r. SKO podało dalej, że wg załączników graficznych w rezultacie podziału nieruchomości powstanie pięć nowych działek, z których projektowane działki o nr [...], [...], [...], [...] zostaną przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną zgodnie z wydanymi na ten obszar decyzjami o warunkach zabudowy, natomiast projektowana działka o nr [...] pozostanie w dotychczasowym użytkowaniu. Przywołując treść art. 93 ust. 3 ugn organ za wójtem wyjaśnił, że dzielona nieruchomość składająca się z działek o nr ewid. [...] i [...] nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, zaś na mapie ze wstępnym projektem podziału dla projektowanych działek o nr [...], [...], [...], [...], [...] wskazano dostęp do drogi publicznej (powiatowej), którą stanowi działka o nr ewid. [...] poprzez działkę o nr ewid. [...] będącą własnością Skarbu Państwa w użytkowaniu wieczystym [...] (kw nr [...]). Jak wskazano, wzdłuż północnej granicy działki o nr ewid. [...] znajduje się droga kolejowa, która zgodnie z zawartym w dniu [...] grudnia 2021 r. porozumieniem pomiędzy [...] S.A. a Gminą [...] została przekazana w Zarząd Gminie [...].

Spółka [...] w złożonym zażaleniu zakwestionowała możliwość zapewnienia dojazdu do drogi publicznej przez będącą w jej użytkowaniu wieczystym nieruchomość. Zarzuciła, że działka [...] obr. [...] [...], stanowi teren zamknięty - zgodnie z decyzją Nr 14 Ministra Infrastruktury z dnia 18 września 2020 r. w sprawie ustalenia terenów zamkniętych, przez które przebiegają linie kolejowe (Dz. Urz. M.L z 2020 r., poz. 38) i jest częścią linii kolejowej nr [...] [...]. Ponadto wskazała, że działka [...] nie stanowi działki będącej przedmiotem podziału, nie jest drogą w rozumieniu przepisów o drogach publicznych, a w dziale [...], prowadzonej dla tej nieruchomości nie ma wpisów dotyczących jakichkolwiek praw i roszczeń w zakresie drogi koniecznej lub służebności przejścia i przejazdu dla właściciela nieruchomości objętej wnioskiem o podział. Stąd, wg skarżącej, wskazanie na mapie ze wstępnym projektem podziału dla projektowanych działek o nr [...], [...], [...], [...], [...] dostępu do drogi publicznej (powiatowej), którą stanowi działka o nr ewid. [...] poprzez działkę o nr ewid. [...] położoną w obrębie [...], gmina [...], będącą własnością Skarbu Państwa w użytkowaniu wieczystym spółki, nie spełnia warunków podziału zgodnie z art. 93 ust. 3 ugn. [...] zarzuciła ponadto, że okoliczność, że na działce sąsiedniej - wzdłuż północnej granicy działki o nr ewid. [...] znajduje się istniejąca droga kolejowa, która zgodnie z zawartym w dniu [...] grudnia 2021 r. porozumieniem pomiędzy [...] S.A. a Gminą [...] została przekazana w Zarząd Gminie [...], nie zmienia faktu, iż nie jest to droga publiczna.

W uzasadnieniu zaskarżonego do tut. Sądu postanowienia umarzającego wywołane przez [...] postępowanie zażaleniowe SKO podało, że [...] nie dysponowała i nie dysponuje aktualnie żadnym tytułem prawnym do nieruchomości będącej przedmiotem zaopiniowanego pozytywnie wstępnego projektu podziału. Wskazało przy tym na orzecznictwo sądowo-administracyjne, w którym funkcjonuje pogląd, że dopuszczalny jest udział w postępowaniu podziałowym właścicieli (użytkowników wieczystych) działek sąsiadujących z działką podlegającą podziałowi, lecz tylko w takim zakresie, w jakim podział ten będzie ingerował w wykonywanie przez nich prawa własności w stosunku do własnych nieruchomości. Wg SKO, skarżąca nie wykazała interesu prawnego uprawniającego do korzystania z praw strony postępowania podziałowego. O istnieniu interesu prawnego, jak podało SKO, decyduje norma prawa materialnego, z której można wywieść, że w stosunku do danego podmiotu istnieje określone prawo lub obowiązek. Innymi słowy, wg SKO, aby można było mówić o posiadaniu interesu prawnego w postępowaniu administracyjnym należy wykazać istnienie przepisu prawa, z którego wynika, że w związku z toczącym się postępowaniem na dany podmiot może być nałożony obowiązek lub może być temu podmiotowi przyznane określone prawo bądź też może zostać ograniczone przysługujące mu prawo, czy też prawo to może zostać w całości odebrane (tak: NSA w wyroku z dnia 22 czerwca 2022 r. sygn. akt II OSK 1075/21).

Dalej SKO wyjaśniło, że z wnioskiem o zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości może wystąpić tylko jej właściciel lub użytkownik wieczysty, gdyż tylko te podmioty są władne dysponować swoją nieruchomością w ramach przysługującego im prawa, nie są zaś stronami o podział nieruchomości osoby (podmioty), które nie mają żadnego tytułu prawnego do gruntu (przywołało wyroki: NSA z dnia 13 kwietnia 2022 r. sygn. akt I OSK 2922/20; z dnia 15 października 2020 r. syng. akt I OSK 1061/20; z dnia 20 listopada 2019 r. sygn. akt I OSK 3108/18; WSA w Gliwicach z dnia 28 stycznia 2022 r. sygn. akt II SA/GI 1340/31; WSA w Krakowie z dnia 26.03.202 r. sygn. akt II SA/Kr 1280/19; WSA w Białymstoku z dnia 5 marca 2020 r. sygn. akt II SA/Bk 59/20; WSA w Warszawie z dnia 7 lutego 2020 r. sygn. akt I SA/Wa 1790/19). SKO wskazało, że wg orzecznictwa, "z kręgu stron w sprawach dotyczących podziału nieruchomości, co do zasady, wyklucza się właścicieli nieruchomości sąsiednich z tej przyczyny, że podział cudzej sąsiedniej nieruchomości gruntowej nie ma najmniejszego wpływu na ich prawo własności. Skutkuje, bowiem wydzieleniem tzw. granic wewnętrznych w obrębie dzielonej nieruchomości. Podział, zatem nie wpływa na sferę prawną właścicieli nieruchomości sąsiednich, gdyż z podziału tego nie wynikają dla nich jakiekolwiek prawa lub obowiązki, w szczególności podział nie ma najmniejszego wpływu na granice ich nieruchomości." (tak WSA w Krakowie w wyroku z dnia 7 maja 2020 r., sygn. akt II SA/Kr 194/20). Wg SKO, w orzecznictwie sądowo-administracyjnym funkcjonuje pogląd, że dopuszczalny jest udział w postępowaniu podziałowym właścicieli (użytkowników wieczystych) działek sąsiadujących z działką podlegającą podziałowi, lecz tylko w takim zakresie, w jakim podział ten będzie ingerował w wykonywanie przez nich prawa własności w stosunku do własnych nieruchomości.

W kolejnej części uzasadnienia SKO wyjaśniło, że w przypadku podziału nieruchomości mamy do czynienia z dwoma etapami postępowania, a mianowicie opiniowaniem wstępnego projektu podziału nieruchomości (art. 93 ustawy) i zatwierdzeniem podziału nieruchomości (art. 96 ust. 1 ustawy). Podało, że przepis zawarty w art. 99 ugn, jako niezbędny do ustalenia warunkowego sposobu skomunikowania nowo wydzielonych działek z drogą publiczną, organ administracji powinien zamieścić dopiero w decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Podkreśliło przy tym, że organ administracji publicznej nie jest powołany do ustanawiania służebności drogowych oraz że służebność drogi koniecznej, jako instytucja ograniczonego prawa rzeczowego, może zostać ustanowiona tylko wolą zainteresowanych stron w drodze czynności cywilnoprawnej, jaką jest zawarcie umowy o stosownej treści bądź też na podstawie prawomocnego orzeczenia sądu powszechnego. I wreszcie, SKO podało, że regulacja zawarta w art. 99 ustawy ma za zadanie zapobiec sytuacjom, w których przedmiotem obrotu prawnego staną się nieruchomości, które są pozbawione dostępu do drogi publicznej i że warunek ten ma istotne znaczenie przy dokonywaniu prawnego podziału nieruchomości, który dokona się wraz ze zbyciem chociażby jednej z działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości. Zaznaczyło także, że ustawodawca przyjmuje, że wydzielone bez dostępu do drogi publicznej działki gruntu mogą istnieć dopóty, dopóki będą pozostawały własnością jej dotychczasowego właściciela albo zostaną zbyte na odrębną własność z jednoczesnym zapewnieniem od chwili zbycia dostępu do drogi publicznej w sposób przewidziany w art. 99 ustawy. Skoro zatem sam podział administracyjny nieruchomości nie powoduje naruszenia praw przysługujących właścicielom (użytkownikom wieczystym) nieruchomości sąsiedniej, a jednocześnie do chwili dokonania prawnego jej podziału przez właściciela, stan dostępu nieruchomości (również w odniesieniu sprzed jej podziału) do drogi publicznej nie ulega zmianie, to (wg SKO) w takiej sytuacji osoba (podmiot) nie legitymujący się żadnym tytułem prawnym do nieruchomości mającej podlegać podziałowi nie może być uznany stronę tego postępowania administracyjnego.

Organ zwrócił też uwagę na to, że kwestia uznania [...] za stronę przez organ I instancji (wójta) nie ma wpływu na ocenę interesu prawnego tej spółki przez SKO, Jeżeli bowiem w wyniku rozpoznania odwołania (tutaj odpowiednio zażalenia) organ odwoławczy stwierdzi, że skarżący nie ma indywidualnego interesu prawnego lub obowiązku w danej sprawie, to wówczas winien wydać decyzję (tutaj odpowiednio postanowienie - art. 144 kpa) - o umorzeniu postępowania odwoławczego (tutaj odpowiednio zażaleniowego), na podstawie art. 138 § 1 pkt 3 kpa (przywołał wyrok WSA w Warszawie z dnia 28.09.2011 r. VII SA/Wa 1138/11).

W skardze na ww postanowienie [...] podniosła, że postanowienie SKO z dnia [...] września 2022r. zapadło z naruszeniem przepisów prawa i z pominięciem istotnej dla sprawy okoliczności, że wskazany wstępny projekt podziału ingeruje w prawa i obowiązki użytkownika wieczystego nieruchomości sąsiedniej tj. spółki [...]. Skarżąca zarzuciła, że wg art. 93 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej (...). Zarzuciła też, że działka [...] stanowi teren zamknięty - zgodnie z Decyzją Nr 14 Ministra Infrastruktury z dnia 18 września 2020 r. w sprawie ustalenia terenów zamkniętych, przez które przebiegają linie kolejowe (Dz. Urz. Ml z 2020 r., poz. 38) oraz jest częścią linii kolejowej nr [...] [...], a ponadto:

nie stanowi działki będącej przedmiotem podziału,

nie jest drogą w rozumieniu przepisów o drogach publicznych,

w dziale III KW nr [...], prowadzonej dla tej nieruchomości nie ma wpisów dotyczących jakichkolwiek praw i roszczeń w zakresie drogi koniecznej lub służebności przejścia i przejazdu dla właściciela nieruchomości objętej przedmiotowym postanowieniem.

Wg [...] wprowadzenie w decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości warunku jak wskazany w pkt 2 postanowienia Wójta [...] z dnia [...] lipca 2022r. [...] jest rażącym naruszeniem przepisów art. 99 w zw. z art. 93 ust. 3 ugn gdyż istniejąca wzdłuż północnej granicy działki o nr [...] droga kolejowa, nie jest to drogą publiczną, a więc projektowane działki o nr [...], [...], [...], [...], [...] nie będą miały zapewnionego dostępu do drogi publicznej, którą stanowi działka o nr ewid. [...] położona w obrębie [...], gmina [...]. Spółka podniosła, że wg orzecznictwa "wprowadzenie w decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości warunku, że przy zbywaniu działki wydzielonej w wyniku podziału zostanie ustanowiona służebność na gruncie niestanowiącym przedmiotu podziału lub gruncie niestanowiącym własności podmiotu wnioskującego o podział działki (a więc na tzw. gruncie cudzym) jest rażącym naruszeniem przepisów art. 99 w zw. z art. 93 ust. 3 ugn" (wskazała na stanowisko WSA w Rzeszowie zawarte w wyroku z dnia 22 czerwca 2021 r. sygn. akt II SA/Rz 671/21 i WSA w Warszawie w wyroku z dnia 24 czerwca 2020 r. sygn. akt. I SA/Wa 769/20).

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Sąd zważył co następuje:

Skarga jest oczywiście uzasadniona.

Zgodnie z art. 93 ust. 3 ugn podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Jeżeli zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności, podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną one ustanowione. Analiza przywołanych norm z art. 93 ust. 3 ugn prowadzi do wniosku, że podstawową przesłanką warunkującą podział nieruchomości jest zapewnienie działkom powstałym w wyniku podziału dostępu do drogi publicznej. Przede wszystkim, nieruchomość podlegająca podziałowi musi mieć dostęp do drogi publicznej jeszcze przed dokonaniem podziału zaś proponowany (opiniowany) sposób podziału nieruchomości musi uwzględniać ten dostęp, zapewniając nowo wydzielonym działkom gruntu bezpośredni bądź pośredni dostęp do drogi publicznej, stosownie do wymogów ugn. W orzecznictwie oraz w doktrynie ugruntowało się stanowisko, że brzmienie art. 93 ust. 3 ugn wskazuje na kolejność uwzględniania określonych sposobów ustalania dostępu do drogi publicznej. Najpierw powinien być to dostęp bezpośredni (zd. 1), następnie, na co wskazuje zd. 2 (po średniku), wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem odpowiednich służebności, a dopiero w ostatniej kolejności, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem, należy rozważyć ustanowienie innych służebności drogowych (por. wyroki WSA w: Rzeszowie z dnia 6 marca 2012 r. sygn. akt III SA/Rz 1254/11 - Lex nr 1145861, Lublinie z dnia 4 lipca 2006 r. sygn. akt II SA/Lu 475/06, Łodzi z dnia 27 października 2016 r. II SA/Łd 567/16, LEX nr 2154617 i przywołane tam piśmiennictwo). Nie ma przy tym żadnych wątpliwości co do tego, że przepisy zawarte w art. 93 ust. 3 ugn i w art. 99 ugn dotyczą ustanowienia służebności zapewniającej dostęp do drogi publicznej na gruncie stanowiącym własność wnioskującego o podział, nie zaś na nieruchomości stanowiącej własność osób trzecich. Oznacza to, że w warunkowej decyzji "o podziale nieruchomości" nie można wskazać, że dla nowowydzielanych działek zostaną w przyszłości ustanowione służebności drogi koniecznej na nieruchomościach sąsiednich w stosunku do nieruchomości podlegającej podziałowi - gdyż organ administracji nie może decydować o ustanowieniu drogi koniecznej na nieruchomości nie objętej wnioskiem o podział. Podział warunkowy ma gwarantować nowym działkom gruntu powstałym z podziału prawo przejścia i przejazdu przez nieruchomość objętą wnioskiem (por. wyroki NSA z dnia: 5 lipca 2016 r. sygn. akt I OSK 2399/14, 28 lipca 2015 r. sygn. akt I OSK 2525/13, WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 10 września 2014 r. sygn. akt II SA/Go 488/14 - dostępne https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Kwestię tę podniósł także Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 4 czerwca 2009 r. sygn. II CZP 34/09 (publ. OSNC 2010/2/20, Biul.SN 2009/6/7-8, Wspólnota 2009/25/43), w której zostało przesądzone, że dokonanie podziału nieruchomości bez zapewnienia dostępu do drogi publicznej jest bezwzględnie nieważne w rozumieniu art. 58 k.c. W ww uchwale Sąd Najwyższy wyjaśnił, że celem wprowadzenia art. 93 ust. 3 w zw. z art. 99 ugn było zapobieganie podziałom nieruchomości bez jednoczesnego uregulowania kwestii dostępu do drogi publicznej. Zwrócił przy tym uwagę, że wprawdzie art. 145 k.c. przewiduje możliwość ustanowienia służebności także wbrew woli właściciela nieruchomości obciążonej, jednakże nie zapewnia to takich rezultatów, jakie ustawodawca zamierzał osiągnąć w omawianych przepisach a nade wszystko, że "istnieje ryzyko, że w związku ze zbyciem nieruchomości nie nastąpi ustanowienie służebności, a nabywca będzie mógł się domagać ustanowienia służebności na nieruchomościach, do których przysługują prawa innym osobom. Najpierw więc zostałby naruszony obowiązek zapewnienia dostępu do drogi publicznej, a następnie powstała w związku z tym niedogodność byłaby usuwana kosztem innych podmiotów, niezaangażowanych w podział, lecz zmuszonych udostępnić własną nieruchomość w celu zaspokojenia potrzeb komunikacyjnych właściciela wyodrębnionego gruntu. Dopuszczenie zbywania wydzielonych nieruchomości bez ustanawiania stosownych służebności stwarzałoby ryzyko powstawania problemów, które znajdowałyby rozwiązanie niejednokrotnie dopiero w postępowaniu sądowym". Wg Sądu Najwyższego "nie taka była intencja ustawodawcy, który - wprowadzając rygorystyczny środek zagwarantowania dostępu do drogi publicznej - dążył do uniknięcia trudności, jakie mogłyby na tym tle powstać w przyszłości" (vide uzasadnienie uchwały SN z dnia 4 czerwca 2009 r. sygn. II CZP 34/09, publ. OSNC 2010/2/20, Biul.SN 2009/6/7-8, Wspólnota 2009/25/43; tak też przywołany w skardze WSA w Warszawie w wyroku I SA/Wa 769/20).

Sąd niemalże w całości przytoczył w stanie faktycznym niniejszego uzasadnienia tezy z uzasadnienia zaskarżonego postanowienia SKO. Wszystkie przywołane tam twierdzenia – gdy chodzi o zasady podziału - są prawidłowe – nie mają jednak zastosowania w stanie faktycznym kontrolowanej sprawy. Szeroko opisując zasady udziału właścicieli nieruchomości sąsiednich w stosunku do nieruchomości objętej wnioskiem o podział SKO nie uwzględniło, że cała koncepcja zaproponowanego podziału opiera się na zapewnieniu nowydzielanym działkom dostępu do drogi publicznej przez nieruchomość sąsiednią, będącą w użytkowaniu wieczystym [...]. Całkowicie chybione są więc twierdzenia organu co do tego, że sporny wstępny projekt podziału w żaden sposób nie oddziałuje na prawa właściciela czy użytkownika wieczystego nieruchomości sąsiedniej (w tym wypadku zresztą stroną postępowania powinien być też Skarb Państwa). Oczywiste jest przy tym, że organ administracji nie decyduje o ustanowieniu służebności drogi koniecznej, ani na nieruchomości dzielonej ani na nieruchomości sąsiedniej, jednak orzekając ewentualnie o podziale nieruchomości w ramach warunku z art. 99 ugn (a więc wydając "decyzję warunkową") musi w pierwszej kolejności ocenić możliwość ustanowienia służebności drogowej dla nowej nieruchomości (powstającej w wyniku wydzielenia działki ewidencyjnej) w ramach następującego po podziale geodezyjnym podziału prawnego. Chodzi przy tym, jak zasadnie podniesiono w skardze, o możliwość ustanowienia służebności na nieruchomości podlegającej podziałowi przez jej właściciela, a nie na nieruchomości sąsiedniej przez właściciela nieruchomości sąsiedniej. Podlegająca podziałowi nieruchomość musi mieć dostęp do drogi publicznej już na etapie opiniowania wstępnego projektu podziału, natomiast nowowydzielane działki mogą istnieć bez formalnie zapewnionego dostępu do drogi publicznej – do czasu dokonania podziału prawnego.

Na tym etapie sprawy Sąd nie może przesądzać jej wyniku, ponieważ przedmiotem skargi jest jedynie postanowienie umarzające postępowanie zażaleniowe z uwagi na przyjęcie (błędne) braku interesu prawnego po stronie użytkownika wieczystego nieruchomości, przez grunt której ma być zapewniony dzielonej nieruchomości prywatnej dostęp do drogi publicznej. Podlegającą ocenie kwestią sporną jest więc jedynie bezprzedmiotowość postępowania zażaleniowego z uwagi na brak przymiotu strony po stronie spółki, nie zaś zasadność samego zażalenia.

Ponieważ istnienie interesu prawnego po stronie skarżącej zostało wykazane w sposób nie budzący wątpliwości, to konieczne było uchylenie zaskarżonego postanowienia. Nie jest też zasadne twierdzenie organu co do tego, że skoro postępowanie podziałowe ma dwuetapowy charakter (bo składa się z postanowienia opiniującego wstępny projekt podziału i decyzji zatwierdzającej projekt podziału) to skarżąca [...] uzyska ewentualnie przymiot strony dopiero na etapie wydawania decyzji warunkowej determinowanej treścią art. 93 ust. 3 ugn w zw. z art. 99 ugn. Postępowanie określone w art. 92 i n ugn ma kompleksowy charakter i zostało zorganizowane w jedną całość, stąd strona postępowania zakończonego decyzją zatwierdzającą podział powinna być także stroną etapu opiniującego wstępny projekt podziału, zwłaszcza gdy wynika to z okoliczności podziału. I wreszcie, wbrew pojedynczym twierdzeniom, procedura opiniowania wstępnego projektu podziału ma na celu zbadanie przez organ zaistnienia wszystkich przesłanek i warunków planowanego podziału nieruchomości a więc i jego dopuszczalności w kontekście ustawowego wymogu zapewnienia nowowydzielanym działkom dostępu do drogi publicznej. Przepisy ugn, w tym w szczególności art. 93 ust. 1 i 2 i art. 93 ust. 3 czy art. 99 ugn powinny być przedmiotem analizy organów łącznie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz.U.2004.268.2663). Wg § 3 ust. 2 pkt. 6 ww rozporządzenia już wstępny projekt podziału nieruchomości powinien zawierać przedstawioną w formie graficznej w kolorze czerwonym lub w formie opisowej propozycję sposobu zapewnienia dostępu projektowanych do wydzielenia działek gruntu do drogi publicznej. Powyższe oznacza, że ocena wstępnego projektu podziału powinna być dokonywana także pod kątem dopuszczalności podziału w kontekście jednoznacznej zasady określonej w art. 93 ust. 3 ugn.

Wyrok zapadł na podstawie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. a i c ppsa w zw. z art. 28 kpa w zw. z art. 138 § 1 pkt. 3 kpa w zw. z art. 144 kpa. Ponownie rozpoznając zażalenie SKO rozpozna je merytorycznie uznając, że skoro wstępny projekt podziału ingeruje w prawo użytkownika wieczystego nieruchomości sąsiedniej w stosunku do nieruchomości dzielonej wyznaczając przez nią szlak komunikacyjny prowadzący do drogi publicznej – to ww użytkownik wieczysty ma interes prawny do zajmowania w tym zakresie stanowiska jak strona postępowania. [...] nie ma z oczywistych względów prawa decydować jak mają przebiegać linie podziału ani jaką konfigurację mają mieć ewentualnie wydzielane działki, a więc nie może ingerować w prawa właściciela nieruchomości dzielonej – pod warunkiem jednak, że ww podział nie będzie ingerował w prawa użytkownika wieczystego (por. art. 233 kc oraz postanowienie SN z 25 lutego 2009 r., II CSK 501/2008, LexisNexis nr 2372484). Jakkolwiek Sąd uwzględnił skargę, to nie mógł, z pominięciem zasady dwuinstancyjności postępowania uchylić też (o co wnioskowano w skardze) postanowienia Wójta Gminy [...] z [...].07.2022r. w zakresie pkt 2. Kwestia tam określona w pierwszej kolejności powinna być oceniona przez SKO, również pod kątem wymogu z § 3 ust. 2 pkt. 6 ww rozporządzenia.