Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 863/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-07-03 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 61 ust 1
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Marta Laskowska-Pietrzak, Sędziowie sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, sędzia WSA Anna Szymańska (spr.), Protokolant sekr. sąd. Julia Durka, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 lipca 2014 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lutego 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] lutego 2014r. (nr [...]) - zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie przez Wspólnotę Mieszkaniową [...] w W. - Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., po rozpatrzeniu odwołania D. i M. P. od decyzji Zarządu Dzielnicy W. z dnia [...] października 2013 r. nr [...] o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną oraz zjazdami z ulicy [...] na działce nr ew. [...] w obrębie [...] i nr [...] w obrębie [...] przy ul. [...] w W. na terenie [...], utrzymało w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie.

Decyzja została wydana w następujących okolicznościach faktycznych:

Wnioskiem z dnia [...] maja 2013r. B. Sp. z o.o. zwróciła się z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla wyżej wymienionej inwestycji.

Zarząd [...] W. decyzją z dnia [...] października 2013., działając na podstawie art. 59 ust. 1, 60, 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647 ze zm.), dalej jako u.p.z.p. oraz art. 104 k.p.a. ustalił warunki zabudowy dla tej inwestycji.

W decyzji ustalono warunki i wymagania dotyczące ochrony i kształtowania ładu przestrzennego dla planowanej inwestycji, takie jak:

- linia zabudowy: obowiązująca linia zabudowy od strony ul. [...] na przedłużeniu linii zabudowy wyznaczonej przez parter budynku sąsiedniego przy ul. [...], dopuszczono wysunięcie poza wyznaczoną obowiązującą linię zabudowy na odległość nie większą niż 1,5 m usytuowanie elementów nadwieszeń budynku takich jak: balkony, loggie, wykusze, jak również dopuszczono wycofanie w stosunku do linii zabudowy lica ściany frontowej budynku; z kolei od strony północnej wyznaczono nieprzekraczalną linię zabudowy – 4 m od północnej granicy działki nr ew. [...] w obrębie [...].,

- wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji tj. do powierzchni działki nr [...] – do 0,55,

- szerokość elewacji frontowej budynku (od strony [...]) – do 38 m,

- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku, jej gzymsu lub attyki – do 20 m od poziomu terenu (do sześciu kondygnacji), przy czym wysokość całkowita budynku – do 24 m (do siedmiu kondygnacji), ale ostatnia kondygnacja (siódma) wycofana od lica elewacji frontowej (zachodniej) na odległość minimum 2 m. Ostatnia (siódma) kondygnacja wycofana od min. 2 m od strony północnej i wschodniej oraz o min. 3 od strony południowej budynku,

- geometria dachu – dach płaski (o niewielkim kącie nachylenia połaci dachu do 12º).

W decyzji ustalono także m.in., że usunięcie drzew lub krzewów z terenu nieruchomości może nastąpić za zezwoleniem odpowiedniego organu wydanym na wniosek posiadacza nieruchomości.

Organ pierwszej instancji podkreślił, że analiza warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych oraz stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację proponowanej przez inwestora inwestycji wykazała możliwość realizacji planowanego zamierzenia zgodnie z warunkami określonym w decyzji, co wynika z przeprowadzonej analizy warunków i zasad zagospodarowania.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., po rozpoznaniu odwołania wniesionego przez D. i M. P., decyzją z dnia [...] lutego 2014r. utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

W obszernym uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy podzielił ustalenia faktyczne i wnioski wyciągnięte z nich przez organ pierwszej instancji. Przeprowadził zgodnie z zasadą dwuinstancyjności ponowną analizę stanu faktycznego i wynik poczynionych ustaleń został zawarty w uzasadnieniu rozstrzygnięcia. Przy czym organ zasadnie skoncentrował się (nie było to przedmiotem odwołania) na przyjętych przez organ I instancji parametrach technicznych planowanej inwestycji. I tak Kolegium wywiodło, że planowana inwestycja jest zgodna z wymaganiami wynikającymi z przepisów u.p.z.p. oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588).

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. stwierdziło, że w ramach ustalenia wymagań dla inwestycji objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, organ pierwszej instancji prawidłowo wyznaczył wokół działek granice obszaru analizowanego i przeprowadził na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Dalej stwierdzono, że organ pierwszej instancji prawidłowo wziął pod uwagę teren analizowany w obszarze wyznaczonym w odległości 144 m tj. w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem.

Organ dokonał sprawdzenia prawidłowości ustalenia parametrów inwestycji takich jak: obowiązująca linia zabudowy, wskaźnik powierzchni zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, geometrię dachu. Podkreślił odnośnie każdego z wyżej wymienionych wskaźników, że stwierdzone w analizie wartości uzasadniały przyjęcie w decyzji organu I instancji podanych parametrów.

W kwestii obowiązującej linii zabudowy organ odwoławczy wyjaśnił, że linię zabudowy od strony ul. [...] wyznaczono na przedłużeniu linii zabudowy budynku bezpośrednio sąsiadującego z terenem inwestycji tj. budynku przy [...]. Ponieważ linia zabudowy budynków kształtujących wschodnią pierzeję ul. [...] nie jest jednolita, to według § 4 ust. 3 rozporządzenia należałoby ją wyznaczyć na przedłużeniu linii zabudowy budynku przy ul. [...] tj. w odległości ok. 19, 50 m od wschodniej linii rozgraniczającej. Ustalenie takie jednak ograniczyłoby możliwości inwestycyjne, a jednocześnie prowadziło do dysharmonii we wschodniej pierzei ul. [...] na odcinku od ul. [...] do ul. [...]. Ponadto planowany budynek stanowić będzie uzupełnienie istniejącej zabudowy położonej po wschodniej stronie ul. [...] na odcinku od ul. [...] do ul. [...]". W celu uporządkowania pierzei ulicznej wskazane jest aby linia nowej zabudowy nawiązywała do linii zabudowy budynków kształtujących pierzeję wschodnia ulicy na tym odcinku tj. do budynków przy ul [...].

Przepis § 4 ust. 4 rozporządzenia dopuszcza wyjątki od reguł określonych w rozporządzeniu, jeśli wynika to z analizy. W omawianej sprawie w sposób wyczerpujący uzasadniono w analizie z jakich powodów zasadne jest ustalenie obowiązującej linii zabudowy w ramach wyjątku. Nie jest to podyktowane wyłącznie interesem inwestora i nie nosi cech dowolności.

Odnośnie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy to organ podkreślił, że ze względu na specyfikę obszaru analizowanego zostało wyodrębnionych 5 terenów. Powyższe wynikało z tego, że w granicach obszaru analizowanego znajdują się budynki mieszkalne wielorodzinne, które zostały zaprojektowane pierwotnie jako spójne, funkcjonalne układy urbanistyczne a potem rozpoczął się proces przekazywania budynków w użytkowanie wieczyste wspólnotom mieszkaniowym i wydzielenie wielu działek po obrysie budynków, dla których wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki wynosi 1,0 tj. 100% zabudowy działki. W obszarze analizowanym wskaźniki wielkości powierzchni zabudowy są bardzo zróżnicowane, natomiast średni wskaźnik wynosi 0.49. Nie mniej jednak przy wyborze tego wskaźnika kierowano się tym, że obecnie działka jest zabudowana (wskaźnik wynosi 0,586) i jest większy od średniego. Przy czym przyjęto ostatecznie wskaźnik 0,55 tj. taki jaki jest na działce bezpośrednio sąsiadującej z terenem inwestycji i zabudowanej budynkiem mieszkalnym.

Następny wskaźnik tj. średnia szerokość elewacji frontowej nie budzi zastrzeżeń ponieważ został ustalony poniżej ustalonej średniej wynoszącej 44,68m.

Z kolei wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej została przeanalizowana w kontekście zapisów § 7 rozporządzenia i organ doszedł do wniosku, że wyniki analizy dają podstawę do wyznaczenia tej wysokości maksymalnie do 7 kondygnacji, przy czym ostatnia ma być wycofana od lica elewacji frontowej budynku. Nawiązano do wysokości budynków znajdujących się w granicach analizowanego terenu (zróżnicowana wysokość), przy czym zasadniczo do istniejącego budynku bezpośrednio sąsiadującego z terenem inwestycji, tj. do budynku przy ul. [...], który liczy siedem kondygnacji. W ocenie Kolegium tak ustalony parametr nie nosi cech dowolności i został ustalony z zachowaniem ładu przestrzennego.

W kwestii geometrii dachu organ uznał, że wskaźnik ten został prawidłowo ustalony.

Skargę do sądu administracyjnego na powyższą decyzję Kolegium wniosła Wspólnota [...] w W.

Skarga zarzuca:

- naruszenie prawa materialnego tj. § 4 ust. 3 i 4 (kwestia linii zabudowy i bryły budynku), § 5 (kwestia wskaźnika wielkości zabudowy), § 7 (kwestia wysokości zabudowy) rozporządzenia poprzez niewłaściwe ich zastosowanie,

- naruszenie przepisów postępowania tj. art. 7 w zw. z art. 77 § 1 K.p.a. mające istotny wpływ na wynik sprawy poprzez nieustalenie stanu i wartości przyrodniczej szpaleru kasztanowców wzdłuż ul. [...], z których trzy zostały przeznaczone do usunięcia,

- naruszenie przepisów postępowania tj. art. 7 w zw. z art. 77 § 1 K.p.a. w zw. z art. 28 K.p.a. poprzez nieustalenie obszaru oddziaływania planowanego obiektu, a w konsekwencji stron postępowania, zwłaszcza w świetle żądania Wspólnoty [...] w W.,

- naruszenie art. 96 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008r. o udostępnianiu informacji o środowisku poprzez jego niezastosowanie.

Skarga wnosi o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz poprzedzającej ją decyzji Zarządu [...] W. z dnia [...] października 2013r. nr [...], a także zasądzenie zwrotu kosztów postępowania.

W obszernym uzasadnieniu zwrócono uwagę na następujące kwestie:

- ustalając odstępstwo od obowiązującej linii zabudowy wyznaczonej jako kontynuacja linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (budynek ul. [...]) - § 4 ust. 3 rozporządzenia, organ stwierdził w pierwszej kolejności, że kieruje się interesem inwestora, a dopiero potem pojawił się argument o stworzeniu uporządkowanej pierzei ulicznej, czyli, że należy nawiązać do linii zabudowy budynków przy ul. [...],

- skarżący wskazał, że argument o konieczności uporządkowania pierzei jest dla niego akceptowalny, ale organy nie rozważyły argumentacji przemawiającej przeciwko takiemu odstępstwu, zwłaszcza, że tak ustalona linia zabudowy spowoduje konieczność wycięcia trzech kasztanowców (aleja drzew nadaje ulicy swoisty charakter). Organ powinien wyważyć pomiędzy zachowaniem elementów przyrody, a uporządkowaniem pierzei ulicznej,

- zarzucono, że nie jest wiadomym w jaki sposób będzie usytuowany budynek i jak będzie wobec tego kształtowała się litera "L" – a tak stwierdzono w decyzji,

- organ przy ustalaniu wskaźnika wielkości zabudowy wyłączył 13 działek motywując, że ich wydzielenie z terenu osiedla nastąpiło w większości dla potrzeb postępowań o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego na podstawie dekretu z 1945r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze W.. Organ jednocześnie nie wskazał jaki wskaźnik zabudowy mają poszczególne z działek przyjętych do analizy,

- zakwestionowano przyjętą wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej twierdząc, że wystąpiły przesłanki do przyjęcia średniej wielkości tego parametru występującej na obszarze analizowanym (§ 7 ust. 3 rozporządzenia) bowiem występują nierówności w tym parametrze na działkach sąsiednich. Tymczasem organ uznał, że wysokość budynku przy ul. [...] oraz ul. [...] są równe. Ponadto kondygnacje budynku przy ul. [...]są w taki sposób cofnięte, że od ulicy widoczne są jedynie cztery kondygnacje. Projekt budynku przy ul. [...]został tak przygotowany, aby nawiązywać do obiektu mieszkalnego przy ul. [...], który jest czterokondygnacyjny,

- organ przy ustalaniu wysokości budynku powinien albo nawiązać do budynków przy ul. [...] i wówczas ustalić nowy budynek o VI pełnych kondygnacjach (ewentualnie z VII znacznie cofniętą) bądź nawiązać do budynków przy ul. [...] i ustalić budynek o IV widocznych kondygnacjach (natomiast pozostałe kondygnacje znacznie cofnięte analogicznie jak budynek skarżącej Wspólnoty),

- organ nadużył możliwości dokonywania odstępstw od reguł wyznaczonych przez rozporządzenie,

- odnośnie szpaleru kasztanowców wyznaczona linia zabudowy oznacza konieczność usunięcia trzech drzew, a organ przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy powinien dokonać uzgodnień z Wydziałem Ochrony Środowiska i ustalić ich wartość przyrodniczą. Następnie te uzgodnienia organ winien był uwzględnić przy ustalaniu warunków poprzez zamieszczenie w decyzji informacji jak należy postąpić z omawianymi drzewami,

- organ pominął wniosek Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] w W. o dopuszczenie do udziału w postępowaniu w charakterze strony, tymczasem inwestycja będzie oddziaływała na nieruchomość tej Wspólnoty,

- organ zbyt enigmatycznie odniósł się do konieczności przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar NATURA 2000.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga nie jest uzasadniona. Sąd stwierdził bowiem, że decyzje organów obu instancji nie naruszają przepisów materialnych, ani też przepisów postępowania administracyjnego.

Zgodnie z art. 58 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robot budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Według art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków :

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności zagospodarowania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej,

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Istotą sprawy pozostaje dokonanie oceny, czy w odniesieniu do planowanej inwestycji został spełniony warunek, o którym mowa w art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p., czego w sumie skarga nie kwestionuje oraz czy zostały zachowane przepisy rozporządzenia odnośnie przyjętych parametrów planowanej inwestycji – ten zarzut bowiem pozostaje centralny dla sprawy. Pozostałe zarzuty mają charakter poboczny, nie mniej jednak Sąd ma obowiązek się do nich ustosunkować.

Przepis przywołanego art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p formułuje zasadę "dobrego sąsiedztwa" i nakłada obowiązek dostosowywania nowoprojektowanego sposobu zagospodarowania terenu do zagospodarowania przestrzennego już istniejącego w sąsiedztwie terenu inwestycji. Co do zasady więc regulacja ta ogranicza uprawnienia właściciela terenu inwestycji w tym sensie, że nie upoważnia go do realizacji wszystkich planów inwestycyjnych, jakie mógłby w stosunku do tego terenu realizować, ale ustanawia istotne ograniczenie w postaci konieczności dostosowania planowanej inwestycji do urbanistycznego charakteru otoczenia. Jednakże nie może ulegać wątpliwości, że przy orzekaniu w sprawach o ustalenie warunków zabudowy należy w dopuszczalnym z punktu widzenia ładu przestrzennego zakresie działać na rzecz możliwości wykonywania przez inwestora prawa własności, z czym wiąże się potrzeba możliwie elastycznego, nie zaś dogmatycznego kwalifikowania przez organy stanu faktycznego pod kątem poszanowania przez planowaną inwestycję zasady dobrego sąsiedztwa (por. np. wyrok WSA w Warszawie z dnia 8 maja 2012 r., sygn. akt IV S.A./Wa 1950/11).

Zgodnie z § 3 ust 1 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Jak wynika z § 3 ust. 2 rozporządzenia granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50m.

Sąd stwierdza, że organy administracji publicznej, ustalając obszar analizowany, nie naruszyły prawa, biorąc pod uwagę obszar analizowany odpowiadający trzykrotnej szerokości frontu działki (od ul. [...]) wskazanej na cele zabudowy.

Dalej Sąd potwierdza, że na podstawie wyników przeprowadzonej analizy organy prawidłowo stwierdziły, że dominującą (wiodącą) funkcją obszaru analizowanego jest zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna (spełniona zasada "dobrego sąsiedztwa"). Sporne natomiast pozostają przyjęte w zaskarżonej decyzji parametry planowanego budynku.

Otóż w pierwszej kolejności Sąd stwierdza, że załączona do akt analiza funkcji oraz cech zabudowy i będąca podstawą orzekania w postępowaniu administracyjnym w sposób wystarczający i adekwatny do sytuacji analizuje stan faktyczny, a następnie logicznie i przekonująco wyjaśnia jakimi przesłankami kierowano się przy ustaleniu poszczególnych cech projektowanego budynku. Faktem jest, że w większości paramentów budynku architekt, a w ślad za nim organ zastosował możliwość wyznaczenia innego wskaźnika, niż wynikający z ogólnej reguły ustalonej w każdym wypadku przez rozporządzenie. Nie mniej jednak obszerne ustalenia oraz rzeczowa argumentacja przedstawiona w analizie pozwoliły na dokonanie szeregu odstępstw przy pełnym poszanowaniu generalnej zasady zachowania ładu przestrzennego. Wręcz niektóre z przyjętych odstępstw pełniej realizują tę zasadę niż wskaźniki ustalone rozporządzeniem, choćby przyjęta w decyzji obowiązująca linia zabudowy.

Zaproponowane w skardze expressis verbis inne parametry budynku także zapewne mogłyby zostać przyjęte, jednak rolą Sądu administracyjnego nie jest merytoryczne ustalenie owych paramentów i zastąpienie organu działającego poprzez osobę posiadającą stosowne uprawnienia zawodowe, lecz zbadanie, czy zaproponowana treść decyzji nie narusza przepisów prawa. Zarówno treść analizy, jak również argumentacja przedstawiona w uzasadnieniu decyzji Kolegium przemawiają za tezą, że organ miał uzasadnione podstawy, aby przyjąć zaproponowane przez inwestora wskaźniki.

Obowiązująca linia zabudowy wyznaczona w nawiązaniu do budynku skarżącej Wspólnoty, nie zaś do budynku położonego przy ul. [...], który oddzielony jest ul. [...] od terenu inwestycyjnego – uwzględnia co prawda interes skarżącego (w innym wypadku bowiem teren działki byłby niemożliwy do racjonalnego zagospodarowania), jednak co wyraźnie podniesiono w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji - funkcjonalnie porządkuje pierzeję ul. [...] i tworzy jednolity kwartał pomiędzy ulicami [...], [...] i [...]. W sytuacji, gdy na tym odcinku ulicy dwa budynki są przysunięte do pasa drogowego, odsunięcie trzeciego na tak duży dystans (ok. 19.5 m) tworzyłoby niepotrzebny dysonans. Ponadto Sąd zwraca uwagę, że w konsekwencji skarga akceptuje tak wyznaczoną linię zabudowy. Organy natomiast – wbrew twierdzeniem skargi - nie mają obowiązku rozważenia argumentacji przemawiającej przeciwko przyjętemu odstępstwu. Mają obowiązek pozytywny tj. wykazania, że odstępstwo od ogólnej reguły jest dopuszczalne i uzasadnione, co niniejszym uczyniły, a Sąd w pełni podziela to stanowisko.

Kwestia zachowania walorów przyrodniczych tj. ochrony owych trzech kasztanowców dla organu ustalającego warunki zabudowy ma wtórne znaczenie. Organ ten bowiem kieruje się zapisami u.p.z.p. oraz rozporządzenia regulującymi sprawy zagospodarowania przestrzennego (przedmiotem ochrony jest ład przestrzenny), natomiast ochrona przyrody należy do kompetencji innych organów. Organy te zatem w dalszym procesie inwestycyjnym – decyzja o warunkach zabudowy rozpoczyna ten proces - mogą nie wyrazić zgody na usunięcie kasztanowców, co będzie oznaczać, że inwestycja o parametrach wynikających z zaskarżonej decyzji nie zostanie zrealizowana.

Wskaźnik wielkości zabudowy w stosunku do powierzchni terenu został także wyznaczony jako odstępstwo od reguły statuowanej w § 5 ust. 1 rozporządzenia. Na stronie 4 i 5 analizy w sposób szczegółowy wyjaśniono stan faktyczny w obszarze analizowanym i różnorodność terenu, wynikającą z zaszłości historycznych. Nie mniej średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działek dla obszaru analizowanego wyniósł 0,49. Przyjęcie przez organ takiego wskaźnika nie budziłoby żadnych wątpliwości. Organ jednak uznał za zasadne przyjęcie wyższego wskaźnika niż średni, kierując się tym, że obecnie działka inwestycyjna zabudowana jest w określony sposób tj. wskaźnik zabudowy wynosi 0,586. Zatem przyjęcie analogicznego wskaźnika dla nowej zabudowy na tej samej działce nie pogorszy zastanego ładu przestrzennego. Celem złagodzenia jednak tej koncepcji nawiązano do wskaźnika istniejącego na działce skarżącej Wspólnoty i przyjęto ostatecznie wartość 0,55. Argumentacja przedstawiona w analizie jest w ocenie Sądu do przyjęcia jako uzasadnienie do odstępstwa bowiem posługuje się konkretnymi danymi w nawiązaniu do elementów dających się racjonalnie obronić. Taki zaś jest cel wprowadzenia odstępstw od ogólnej reguły. Muszą one opierać się na konkretnych elementach stanu faktycznego, nie zaś przywoływać dowolne dane. Nawiązanie w tym wypadku do terenu inwestycji oraz działki przyległej (działka skarżącej) stanowi wystarczające uzasadnienie dla odstępstwa, przy czym nie odbiega owo odstępstwo w sposób istotny od wskaźnika ustalonego według ogólnych reguł (0, 49 do 0,55).

Sporna kwestia wysokości zabudowy także spełnia warunki rozporządzenia. Otóż § 7 ust. 1 rozporządzenia stanowi, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jako działki sąsiednie, które mogą stanowić odniesienie do przyjęcia zasady kontynuacji w niniejszym wypadku należy uznać sąsiednie działki zabudowane przy ul. [...] oraz [...]. Mianowicie chodzi o zachowanie wizualnego ładu kolejnych budynków posadowionych wzdłuż pasa drogowego poprzez przyjęcie jednolitej w miarę wysokości. Budynek skarżącej Wspólnoty posiada co prawda VII kondygnacji, ale usytuowanych w ten sposób, że kondygnacje V, VI oraz VII kaskadowo są wycofane od lica budynku celem nawiązania do sąsiedniego budynku przy ul. [...], który liczy IV kondygnacje. Faktem jest natomiast, że planowany budynek będzie miał VI kondygnacji, a dopiero VII. będzie cofnięta od lica nieznacznie. Z kolei jednak wysokość planowanego obiektu nawiązuje do budynku przy ul. [...], który posiada VI kondygnacji. Skarga podnosi, że podana w analizie wysokość budynku skarżącej Wspólnoty mija się z prawdą. Wskazane jednak nieścisłości nie mają decydującego znaczenia. Różnice te bowiem nie wpływają na stosowanie zasady kontynuacji gdyż przepis nie wymaga, aby wysokość górnej krawędzi elewacji musiała dokładnie (licząc w centymetrach) nawiązywać do sąsiedniego budynku, lecz używa pojęcia "przedłużenie (...) odpowiednio". Generalnie chodzi o zapewnienie podobnej wysokości sąsiadujących budynków, aby ich elewacje frontowe zachowały pewną jednolitość i harmonię. W niniejszej sprawie w obszarze analizowanym występuje dosyć duża rozbieżność w omawianym parametrze, bowiem występują budynki o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowych od ok. 2 m do 38m (od I do XII kondygnacji). Nie mniej planowany budynek usytuowany jest pomiędzy budynkiem o VI kondygnacjach, a budynkiem o VII kondygnacjach. Nawiązanie do budynku wyższego w zakresie jedynie ostatniej cofniętej kondygnacji należy uznać za uzasadnione, bowiem przyjęto analogiczny system podnoszenia tych kondygnacji tj. kaskadowy. Z kolei różnice w wysokościach poszczególnych budynków zostały dokładnie wyjaśnione na str. 7 i 8 analizy i owe zasygnalizowane przez skargę nieścisłości w wysokości budynku przy ul. [...] nie mogą mieć wpływu na samą zasadę przyjętą w analizie. Planowany budynek w tym parametrze będzie stanowił zgrabne połączenie sąsiednich obiektów. Wykorzystana zatem przez organ możliwość ustalenia innego parametru, jeśli wynika on z analizy, w tym stanie faktycznym była usprawiedliwiona.

Przechodząc do dalszych zarzutów Sąd konkluduje, że trafnie organ I instancji zawarł stwierdzenie, że nie widzi podstaw do wszczęcia postępowania w sprawie przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar NATURA 2000.

Przepis art. 96 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (tj. Dz. U. z 2013r., poz. 1235 ze zm.) stanowi, że organ właściwy do wydania decyzji wymaganej przed rozpoczęciem realizacji przedsięwzięcia, innego niż przedsięwzięcie mogące znacząco oddziaływać na środowisko, które nie jest bezpośrednio związane z ochroną obszaru Natura 2000 lub nie wynika z tej ochrony, jest obowiązany do rozważenia, przed wydaniem tej decyzji, czy przedsięwzięcie może potencjalnie znacząco oddziaływać na obszar Natura 2000. Organ I instancji zasadnie, mając na uwadze rodzaj planowanej inwestycji (teren zabudowany budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi o zbliżonych parametrach) oraz jej lokalizację (różnorodnie zainwestowana dzielnica mieszkaniowa o charakterze wielkomiejskim) uznał, że budowa tego budynku nie będzie potencjalnie znacząco oddziaływać na obszar NATURA 2000. Poza tym, aby celowe były rozważania czy przedsięwzięcie może w kwalifikowany (możliwość znaczącego) sposób oddziaływać na obszar NATURA 2000 konieczne jest ustalenie, że takowy obszar występuje czy w pobliżu terenu inwestycji w takim zasięgu, że mógłby zostać narażony na negatywne oddziaływania czy też inwestycja jest zlokalizowana na terenie takiego obszaru. W rozpoznawanej sprawie nie poczyniono ustalenia, że teren Warszawy został objęty tą formą ochrony przyrody.

Kwestia nieustalenia wartości przyrodniczej szpaleru kasztanowców i konieczności uzgodnień z Wydziałem Ochrony Środowiska na tym etapie postępowania pozostaje bez znaczenia. Przepisy prawa powszechnie obowiązującego nie przewidują bowiem przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy obowiązku szacowania roślinności, która ulegnie ewentualnie zniszczeniu celem przygotowania terenu pod inwestycję, jak również uzyskiwania zgody z tego tytułu. Sytuacje, w jakich decyzja o warunkach zabudowy podlega uzgodnieniu z innym wyspecjalizowanym organem wymienia art. 53 ust. 4 u.p.z.p. Jak słusznie stwierdził organ nie wystąpiły przesłanki do uzgodnienia decyzji bowiem omawiane drzewa nie podlegają jakiejś szczególnej ochronie prawnej. Dotyczy ich rygor ogólny uzyskania zgody na usunięcie, co zaznaczono w pkt 1.2 kropka 5 decyzji organu I instancji. Zgoda taka może być udzielona po wydaniu decyzji o warunkach zabudowy, a bezspornie przed wycięciem owych drzew, czyli przed przystąpieniem do robót budowlanych.

Zarzut nie ustalenia wszystkich stron postępowania także nie mógł zostać uwzględniony. Otóż skarżący może podnosić zarzuty, które wypływają z jego indywidualnego interesu prawnego. Natomiast wypowiadanie się w imieniu innego podmiotu nie mieści się w uprawnieniu skarżącej Wspólnoty. Faktem jest natomiast, że sytuacja kiedy strona bez własnej winy nie bierze udziału w postępowaniu stanowi podstawę wznowieniową (art. 145 § 1 pkt 5) K.p.a.). Nawet jednak gdyby Sąd administracyjny dokonał ustalenia, że Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] w W. ma interes prawny, aby wziąć udział w niniejszym postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, nie jest władny uchylić zaskarżonej decyzji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1b) P.p.s.a. Przesłanka wznowieniowa bowiem polegająca na niezapewnieniu stronie udziału w postępowaniu administracyjnym bez jej winy (art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a.) wiąże się ściśle z art. 147 k.p.a., stosownie do którego wznowienie postępowania z tej przyczyny następuje tylko na żądanie strony. Takie rozwiązanie ustawowe powoduje, że tylko od woli strony, która została pominięta w postępowaniu zależy, czy skorzysta z prawa do żądania wznowienia, ewentualnie podniesienia zarzutu zaistnienia przesłanki wznowieniowej w skardze wniesionej do sądu administracyjnego. Inne podmioty nie mają prawa do zastępowania uprawnionej strony i korzystania z zarzutu wystąpienia podstaw do wznowienia, powołując się na to, że nie wszystkie podmioty, które powinny brać udział w postępowaniu, zostały do udziału w nim dopuszczone (vide wyrok NSA z dnia 16 maja 2012r. sygn. akt II OSK 371/11). Jeśli zatem Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] nie wniosła skargi do sądu administracyjnego, Sąd nie jest władny bez jej wiedzy i woli uchylić zaskarżonej decyzji wyłącznie z tej podstawy wznowieniowej. Innych natomiast podstaw wznowieniowych skarga nie podaje, a Sąd nie dopatrzył się ich działając z urzędu.

Jak wynika z akt administracyjnych wymieniona Wspólnota dopiero po wydaniu decyzji przez organ odwoławczy domagała się dopuszczenia do udziału w sprawie. Na tym zaś etapie postępowanie administracyjne było zakończone. Wspólnota ta nie wniosła dalej skargi do Sądu twierdząc, że jest stroną i pomimo tego nie brała udziału w postępowaniu w takim charakterze. Brak zatem skargi uprawnionego podmiotu powoduje, że Sąd nie jest uprawniony do badania czy Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] ma przymiot strony i w zależności od tych ustaleń do uchylenia zaskarżonej decyzji z racji naruszenia art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a.

Z powyższych względów, na podstawie art. 151 p.p.s.a. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł jak w sentencji.