Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1126/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2010-10-15 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marian Wolanin, Sędziowie Sędzia WSA Jakub Linkowski, Sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec (spr.), Protokolant Renata Puchalska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 października 2010 r. sprawy ze skargi K. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] kwietnia 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz K. S. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z dnia [...] kwietnia 2010 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. uchyliło w całości decyzję Prezydenta W. z dnia [...] czerwca 2007 r. nr [...] ustalającą warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie osiedla mieszkaniowego z parkingiem podziemnym, zagospodarowaniem terenu oraz wjazdami, miejscami postojowymi na terenie, drobnymi formami architektonicznymi oraz infrastrukturą podziemną na dz. ew. nr [...] i części działki nr ew. [...] w obr. [...] przy ul. [...] w Dzielnicy B. w W. oraz przekazało sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia.

W uzasadnieniu podniesiono, że poprzednia decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] marca 2008 r. uchylająca decyzję Prezydenta W. dnia [...] czerwca 2007 r. o ustaleniu dla inwestycji warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu dla powyższej inwestycji została uchylona wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 19 sierpnia 2008 r., sygn. akt IV SA/Wa 870/08

Rozpatrując ponownie sprawę Kolegium wskazało, że zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie pozwala na ustalenie warunków zabudowy dla opisanej wyżej inwestycji, co powoduje konieczność przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Zdaniem Kolegium sporządzona w sprawie analiza funkcji i cech zabudowy jest niezgodna z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu przeprowadzonej przez organ I instancji, znajdujące się w aktach administracyjnych, nie mogą stanowić podstawy do podjęcia rozstrzygnięcia o warunkach zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, gdyż nie pozwalają odpowiedzieć na pytanie, czy inwestycja ta jest zgodna z dobrosąsiedzkimi stosunkami, bowiem analiza nie odniosła się do parametrów, gabarytów, formy architektonicznej konkretnych obiektów zlokalizowanych w wyznaczonym terenie.

Sygn. akt IV SA/Wa 1126/10

W ocenie Kolegium podstawowym błędem analizy jest niewskazanie konkretnych działek, które były badane, a także ich parametrów. W analizie użyto bardzo ogólnikowych stwierdzeń, niepozwalających na poczynienie jakichkolwiek ustaleń.

Zarzucono, że w punkcie II pkt 2 decyzji stwierdzono, że "wysokość budynków w sąsiedztwie planowanej inwestycji jest zróżnicowana" podając przykładowo ilości kondygnacji na nieruchomościach sąsiednich. Nie wskazano przy tym, zdaniem SKO, konkretnych nieruchomości, na których posadowione są te budynki. Ponadto z uzasadnienia decyzji w żadnej mierze nie wynika, w ocenie organu odwoławczego, dlaczego uznano, że dla przedmiotowej inwestycji powinna zostać ustalona wysokość budynków "max 17-20 m (V-VI kondygnacji)". Powinna ona w sposób jednoznaczny i nie budzący żadnych wątpliwości wskazywać parametry zamierzonej inwestycji. Nie jest dopuszczalne, zdaniem Kolegium, wskazywanie w decyzji, że określony parametr ma mieć wielkość "max." Treść decyzji musi być sformułowana w sposób jasny i nie budzący żadnych wątpliwości. Decyzja musi wskazywać konkretnie określone wielkości. W ocenie organu odwoławczego nie jest również zrozumiałe, dlaczego organ dopuścił "IX kond. (max. 29m) na fragmentach do 10% łącznej powierzchni zabudowy". Ze wskazanego pkt II pkt 2.1 wynika, że najwyższy budynek w sąsiedztwie planowanej inwestycji ma wysokość X kondygnacji. Zdaniem SKO Prezydent W. w żadnej mierze nie uzasadnił, dlaczego uznał, że dopuszczalne jest ustalenie dla części tej inwestycji wysokości prawie maksymalnej.

Ponadto Kolegium podniosło, że w sporządzonej analizie zawarto jedynie ogólnikowe zapisy odnoszące się do wskaźników wielkości zabudowy występujących w analizowanym obszarze. W pkt 2.2 analizy wskazano "wskaźniki wielkości powierzchni zabudowy w obszarze poddanym analizie - 0,2-04". Również w tym przypadku organ nie wskazał działek, które były badane, co uniemożliwia kontrolę prawidłowości tych wskazań. Ponadto Kolegium wskazało, że nie dokonano opisu tego parametru w jednostkach miary, a w analizie w ogóle nie poddano badaniu parametru górnej krawędzi elewacji frontowej, a więc nie ustalono dla inwestycji parametru, którego ustalenia wymaga rozporządzenie. Do kwestii wysokości budynków odniesiono się w sposób bardzo ogólny przy okazji wskazywania wysokości kondygnacji.

Kolegium odnosząc się do kolejnego wymogu, który winien zostać określony -geometrii dachu wskazało, że z analizy nie wynika, z jakiego powodu organ ustalił

Sygn. akt IV SA/Wa 1126/10

dla planowanej inwestycji dach płaski. Ponadto nie ustalono kąta nachylenia dachu, ani nawet nie wskazano przykładowo działek z obszaru analizowanego, na których znajdują się budynki posiadające dachy płaskie, ewentualnie wielospadowe.

Z uwagi na fakt, iż zachodzi konieczność przeprowadzenia postępowania dowodowego w znacznej części, konieczne było, zdaniem Kolegium, przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji w oparciu o przepis art. 138 §2 kpa.

W ocenie SKO należało również ponownie zbadać ustalenia w zakresie miejsc parkingowych. W zaskarżonej decyzji brak jest uzasadnienia, dlaczego organ uznał, że wskazana w pkt 1.5 liczba miejsc parkingowych jest dla inwestycji wystarczająca.

Na tę decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł K. S. prowadzący działalność pod nazwą Przedsiębiorstwo Budowlane K. S.. Zaskarżonej decyzji zarzucił:

* błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie w sprawie przepisów art. 138 §

2 Kodeksu postępowania administracyjnego;

* błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie w sprawie przepisów art. 136

Kodeksu postępowania administracyjnego;

* błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie w sprawie przepisów art. 61

ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu;

* błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie w sprawie przepisów § 1

Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań

dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku

miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 26 sierpnia

2003 r.

Podnosząc powyższe naruszenia wniósł o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji i zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu podniesiono, że wbrew wytycznym Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, Samorządowe Kolegium Odwoławcze ponownie uchyliło decyzję Prezydenta W. z dnia [...] czerwca 2007 r. i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

W załączniku nr 2 do decyzji z dnia [...] czerwca 2007 r. organ I instancji wskazuje, iż wokół działki objętej wnioskiem wyznaczono granice obszaru analizowanego. Oznaczono je linią grubą i wykreślono na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym złożonej przez

Sygn. akt IV SA/Wa 1126/10

wnioskodawcę w skali 1-100 stanowiącej załącznik graficzny nr 2. Prawidłowość wyznaczenia działek oraz możliwość ich identyfikacji potwierdzają, zdaniem skarżącego, zapisy kolejnych punktów załącznika nr 2 decyzji. Skarżący podkreślił, iż zarzuty SKO są lakoniczne i bezzasadne, gdyż nie wskazują, iż obszar analizowany został wytyczony nieprawidłowo ze względu na nieuwzględnienie działek mających znaczenie dla przeprowadzonej analizy.

Zdaniem skarżącego bezzasadne są również zarzuty Kolegium dotyczące braku określenia parametrów działek oraz ich rzekomego niewskazania. Obszar analizowany został prawidłowo wyznaczony i przedstawiony na załączniku graficznym. Wskazanie konkretnego numeru ewidencyjnego działki nie jest konieczne, ponieważ dokładny i rzetelny opis budynków i naniesień budowlanych znajdujących się wokół działki wnioskodawcy nie pozostawia żadnych wątpliwości co do identyfikacji działek. W ocenie skarżącego cytowane przez SKO zdanie decyzji Prezydenta W. z dnia [...] marca 2008 r.: "wysokość budynków w sąsiedztwie planowanej inwestycji jest zróżnicowana" zostało wyjęte z kontekstu, gdyż po tym zdaniu następuje szczegółowy opis budynków znajdujących się na działkach w wyznaczonym obszarze analizy. Ponadto, wbrew twierdzeniom SKO, co do braku uzasadnienia ustalonej wysokości budynku, decyzja organu I instancji zawiera szczegółowy opis wysokości poszczególnych budynków wielorodzinnych usytuowanych w sąsiedztwie działki inwestora, których wysokość jest bardzo zróżnicowana - od budynków IV kondygnacyjnych do 10-kondygnacyjnych, stanowiący pełne i wyczerpujące uzasadnienie dla ustalenia zróżnicowanej wysokości planowanej inwestycji, mieszczącej się w wyznaczonych obszarem analizy ramach IV-X kondygnacji.

Skarżący podkreślił również, iż na etapie ubiegania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy uchybienia organu I instancji polegające na używaniu przy określaniu parametrów inwestycji miernika "maksymalnie" mogą być korygowane przez organ II instancji w ramach posiadanych uprawnień organu II instancji, co podkreślił Wojewódzki Sąd Administracyjny w wydanym wyroku z dnia 19 sierpnia 2008 r.

Niezrozumiały dla skarżącego jest również zarzut SKO odnośnie braku określenia wysokości górnej krawędzi elewacji, podczas gdy w pkt 1 decyzji organ I instancji bardzo dokładnie określa wysokość górnej krawędzi elewacji - max 17-20 m (V-VI) z dopuszczeniem IX kondygnacji (maksymalnie 29 m) na fragmentach do 10 % łącznej

Sygn. akt IV SA/Wa 1126/10

powierzchni zabudowy, z obniżeniem zabudowy do max V-kondygnacji w rejonie istniejącego budynku IV-kondygnacyjnego, sąsiadującego od zachodu z terenem inwestycji, z wycofaniem VI kondygnacji.

Skarżący podniósł także, iż § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) nakazuje jedynie określenie geometrii dachu bez konieczności uzasadnienia określonej formy. Ponadto w przypadku określenia dachu jako płaskiego kąt jego nachylenia wydaje się być oczywisty.

W kwestii wskazanego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy wyczerpująco wypowiedział się WSA w wyroku z dnia 19 sierpnia 2008 r. stanowiąc, iż wskaźnik przyjęty przez organ I instancji (0,35) mieści się w przedziale wskaźników zamieszczonych w analizie (0,2-04) jest przy tym niższy od wartości maksymalnej. Ponadto niekonsekwentne wydaje się, zdaniem skarżącego, zalecenie przez SKO organowi I instancji dokonanie analizy zarzutów podnoszonych przez strony w odwołaniach, z naciskiem na uwzględnienie zasady dobrosąsiedzkich stosunków. Bezzasadny jest również, jego zdaniem, zarzut SKO dotyczący określenia liczby miejsc parkingowych. Organ administracji publicznej musi brać pod uwagę realia zabudowy w mieście W., dlatego też określenie niezbędnej ilości miejsc parkingowych wg wskaźnika 1 miejsce/1 mieszkanie nie mniej jednak niż 1 miejsce na 60 m2 powierzchni użytkowej z zaleceniem realizacji większej ilości miejsc postojowych z uwagi na ujemny bilans miejsc postojowych w obszarze, jest prawidłowe i nie powinno stanowić przedmiotu zarzutu organu II instancji.

W ocenie skarżącego bezzasadne są zarzuty SKO dotyczące rzekomych uchybień decyzji organu I instancji, ponieważ w przypadku wystąpienia tego rodzaju uchybień, Wojewódzki Sąd Administracyjny w ramach posiadanych uprawnień jest władny uchylić również decyzję organu I instancji. WSA w wyroku z dnia 19 sierpnia 2008 r., sygn. akt IV SA/Wa 870/08, podkreślił, iż nieprawidłowości wystąpiły tylko i wyłącznie na etapie orzekania przez SKO. Ponadto wyrok ten stanowi wiążącą ocenę całokształtu sprawy łącznie z analizą prawną decyzji I instancji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie podtrzymując argumentację zaprezentowaną w zaskarżonej decyzji.

Sygn. akt IV SA/Wa 1126/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszym postępowaniu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] kwietnia 2010 r., którą uchylono w całości decyzję Prezydenta W. z dnia [...] czerwca

2007 r. ustalającą warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego

zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie osiedla mieszkaniowego z

parkingiem podziemnym, zagospodarowaniem terenu oraz wjazdami, miejscami

postojowymi na terenie, drobnymi formami architektonicznymi oraz infrastrukturą

podziemną na dz. ew. nr [...] i części działki nr ew. [...] w obr. [...] przy ul.

[...] w Dzielnicy B. w W. i przekazano sprawę organowi I

instancji do ponownego rozpatrzenia.

Należy także mieć na względzie, iż wyrokiem z dnia 19 sierpnia 2008 r., sygn. akt IV SA/Wa 870/08 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił poprzednią decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] marca

2008 r. uchylającą decyzję Prezydenta W. dnia [...] czerwca 2007 r. o

ustaleniu warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu dla powyższej

inwestycji. W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał, iż generalnie SKO nie wykazało, że

ocena wniosków i zarzutów nie mogła nastąpić w postępowaniu odwoławczym, a

wymagała przekazania sprawy do organu I instancji.

Zgodnie z art. 153 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia. Wobec tego Sąd orzekający w niniejszej sprawie jest również związany tym wyrokiem.

Przede wszystkim należy mieć na względzie, że organ odwoławczy może skorzystać z art. 138 § 2 Kpa, czyli uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji tylko wówczas, gdy wykaże, że rozstrzygnięcie sprawy wymaga uprzedniego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w całości lub w znacznej części.

Organ odwoławczy może wydać decyzję kasacyjną, o której mowa w art. 138 § 2 Kpa, tylko wówczas, gdy spełnione są przesłanki wymienione w zdaniu pierwszym tego przepisu. Może to więc nastąpić w sytuacji, gdy organ pierwszej

Sygn. akt IV SA/Wa 1126/10

instancji albo w ogóle nie przeprowadził postępowania wyjaśniającego albo przeprowadzone postępowanie wyjaśniające nie jest wystarczające do prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy i jednocześnie brak jest podstaw do zastosowania przez organ odwoławczy przepisu art. 136 Kpa, tj. przeprowadzenia przez organ odwoławczy dodatkowego postępowania dowodowego. Kompetencja organu odwoławczego do podejmowania decyzji kasacyjnych jest zatem wyraźnie ograniczona przesłankami ustawowymi, chociaż sposób ich sformułowania w tekście przepisu pozostawia organowi drugiej instancji pewien margines swobody przy ocenie, czy w konkretnym stanie faktycznym sprawy przesłanki te istotnie wystąpiły. Nie ulega jednakże żadnej wątpliwości, że organ odwoławczy czyniąc użytek z przepisu art. 138 § 2 Kpa powinien w uzasadnieniu decyzji kasacyjnej nie tylko przekonująco uzasadnić istnienie przesłanek wymienionych w tym przepisie, lecz także wskazać, z jakich przyczyn nie zastosował przepisu art. 136 Kpa. Właściwy sens przepisu art. 138 § 2 Kpa można bowiem wydobyć jedynie w zestawieniu go z treścią normatywną art. 136 Kpa. Ustalając więc, czy wady postępowania dowodowego przed organem pierwszej instancji są tego rodzaju, że organ odwoławczy usunie je przez przeprowadzenie dodatkowego postępowania wyjaśniającego (por. wyrok NSA z dnia 5 lutego 2008 r., sygn. II OSK 860/07, niepubl.).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja zapadła z naruszeniem art. 138 § 2 Kpa i art. 153 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, które to naruszenia mogły mieć wpływ na wynik sprawy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny kontrolując poprzednią decyzję SKO z dnia z dnia [...] marca 2008 r., orzekł jedynie o wyeliminowaniu z obrotu prawnego decyzji organu odwoławczego. Zatem Sąd orzekając wówczas w granicach sprawy uznał, że jedynie decyzja organu odwoławczego jest wadliwa i wymaga uchylenia.

Odnosząc się do wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu Sąd wskazał, że zgodnie z § 5 ust.1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego {Dz.U. Nr 164 poz. 1588), wyznacza się go na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni

Sygn. akt IV SA/Wa 1126/10

nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki. Sąd wskazał w ówczesnym wyroku, że SKO ustaliło w oparciu o zamieszczony w analizie przedział wskaźników intensywności zabudowy występujących w obszarze analizowanym, iż średni wskaźnik wynosi 0,3. Jednocześnie w decyzji organu I instancji ustalono ten wskaźnik dla planowanej inwestycji na 0,35, nie wyjaśniając z czego wynika odstępstwo od wskaźnika średniego. Jednakże Sąd uznał wówczas, że formalny brak wspomnianego uzasadnienia przyjętego wskaźnika nie dyskwalifikuje wartości dowodowej analizy, w zakresie ustalenia wskaźnika powierzchni zabudowy dla planowanej inwestycji. Ponadto pomimo zaniechania przez organ uzasadnienia przyjęcia wskaźnika powierzchni przewyższającego wartość średnią, ustalenie to nie może być uznane za dowolne. Wskaźnik przyjęty przez organ I instancji (0,35) mieści się w przedziale wskaźników zamieszczonym w analizie (0,2 - 0,4), jest przy tym niższy od wartości maksymalnej. Wskaźnik 0,35 jest relatywnie niskim wskaźnikiem powierzchni zabudowy (mając na uwadze, iż wskaźnik ten dla inwestycji o charakterze wielorodzinnym często kształtuje się na obszarze W. na poziomie przekraczającym 0,5), a jednocześnie odstępstwo od wartości średniej (0,05) uznać należy za niewielkie. Sąd wskazał wówczas, że przyjąć należy, iż uzasadnieniem nawiązania przez organ nie wprost do średniej arytmetycznej a do wartości w niewielkim stopniu ją przekraczającej (w ramach dozwolonych postanowieniami § 5 ust. 2 rozporządzenia) jest racjonalizacja stanu zagospodarowania terenu inwestycji, zmierzająca do umożliwienia inwestorowi zabudowania tego terenu w jak największym dopuszczalnym zakresie, nie kolidującym z wymogami ładu przestrzennego. Sąd podkreślił, że niedopuszczalne było określenie w decyzji organu I instancji wskaźnika zabudowy jako "ca 0,35", albowiem wartość ta winna być ścisła. W wyroku podkreślono jednak, iż uchybienie to mogło zostać poprawione przez SKO w trybie zreformowania w tym zakresie decyzji organu I instancji.

Kolegium z tej możliwości nie skorzystało. Uznało, że analiza funkcji i cech zabudowy jest niezgodna z powołanym rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r.

Wskazać wobec tego należy, że stosownie do treści art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80 poz. 717 ze zm.) stanowiącego podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji, wydanie

Sygn. akt IV SA/Wa 1126/10

decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest w przypadku gdy łącznie są spełnione następujące przesłanki:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest

zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej

zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników

kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy

architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności

wykorzystania terenu;

2. teren ma dostęp do drogi publicznej;

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest

wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i

leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy

sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o

której mowa w art. 88 ust. 1;

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Niespełnienie jednego z warunków wyklucza uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Wobec powyższego organ administracji publicznej w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy zobowiązany jest przeprowadzić analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w celu wyjaśnienia czy warunki określone w art. 61 ust. 1-5 zostały spełnione. Powołany przepis wskazuje, że niezwykle istotnym dla określenia warunków zagospodarowania terenu jest dostosowanie nowej zabudowy do cech i parametrów wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy. Ta zasada dobrego sąsiedztwa ma prowadzić do takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno -gospodarcze, środowiskowe, kulturowe.

W celu zapewnienia realizacji tych wymagań organ wydający decyzję przeprowadza analizę warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy. Cechy jakim odpowiadać musi nowa zabudowa określony zostały w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Sygn. akt IV SA/Wa 1126/10

Stosownie do treści § 9 ust. 1 tego rozporządzenia, warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza zgodnie z nakazem wynikającym z § 3 rozporządzenia wokół działki budowlanej obszar analizowany i na nim przeprowadza analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków wyszczególnionych w art. 61 ust. 1 -5. Wyniki tej analizy, zawierające również część graficzną i tekstową stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy

W niniejszej sprawie organ I instancji wyznaczył wokół działki objętej wnioskiem granice obszaru na podstawie powołanego powyżej przepisu, natomiast granice obszaru analizowanego oznaczono linią grubą i wykreślono na kopii mapy, w skali 1-100 stanowiącej załącznik graficzny nr 2. Wskazać należy, że Sąd w poprzednim wyroku, nie zarzucił aby obszar analizowany został wyznaczony w sposób nieprawidłowy. Sąd wskazał, że "brak uzasadnienia nie dyskwalifikuje wartości dowodowej analizy w zakresie ustalenia wskaźnika powierzchni zabudowy dla planowanej inwestycji". W ocenie Sądu orzekającego w niniejszej sprawie obszar analizowany został prawidłowo wyznaczony i przedstawiony na załączniku graficznym. Ponadto załącznik nr 2 do decyzji Prezydent W. dnia [...] czerwca 2007 r., stanowiący mapę sporządzoną w skali 1:1000 w sposób nie budzący wątpliwości przedstawia ilość kondygnacji budynków sąsiadujących z planowaną inwestycją. W ocenie Sądu, skoro obszar analizowany został wyznaczony w sposób prawidłowy, to organ odwoławczy powinien we własnym zakresie - z uwzględnieniem treści art. 136 Kpa - podjąć starania w celu uzupełnienia niewystarczających - w jego ocenie - parametrów dotyczących wysokości w metrach poszczególnych budynków.

Sąd podziela stanowisko skarżącego, że na etapie ubiegania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy uchybienia organu I instancji polegające na używaniu przy określaniu parametrów inwestycji miernika "maksymalnie" mogą być korygowane przez organ li instancji w ramach posiadanych uprawnień organu II instancji. Podkreślono to w poprzednim wyroku Sądu z dnia 19 sierpnia 2008 r.

W pkt 1 decyzji nr [...] organ I instancji określił wysokość górnej krawędzi elewacji - max 17-20 m (V-VI) z dopuszczeniem IX kondygnacji (maksymalnie 29 m) na fragmentach do 10 % łącznej powierzchni zabudowy, z obniżeniem zabudowy do

Sygn. akt IV SA/Wa 1126/10

max V-kondygnacji w rejonie istniejącego budynku IV-kondygnacyjnego, sąsiadującego od zachodu z terenem inwestycji, z wycofaniem VI kondygnacji. W ocenie Sądu, Kolegium nie wykazało w sposób przekonujący, że zebrany materiał dowodowy jest niewystarczający dla merytorycznego zajęcia stanowiska w tym zakresie, bez potrzeby uchylania decyzji organu I instancji.

Odnośnie ustalenia geometrii dachu wskazać należy, że organ I instancji wskazał, że ustala warunki zabudowy dla dachu płaskiego. Zgodzić należy się z zarzutem skarżącego, że w przypadku określenia dachu jako płaskiego kąt jego nachylenia wydaje się być oczywisty. Paragraf 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) nakazuje jedynie określenie geometrii dachu bez konieczności uzasadnienia przyjęcia określonej jego formy, w sytuacji występowania rozmaitych dachów w obszarze analizowanym.

Niewskazanie przez organ I instancji działek z obszaru analizowanego, na których znajdują się budynki posiadające dach płaski może zostać, w ocenie Sądu, uzupełnione przez organ odwoławczy.

Podzielić należy stanowisko skarżącego, że w kwestii wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy wyczerpująco wypowiedział się Sąd w poprzednim wyroku z dnia 19 sierpnia 2008 r. stanowiąc, iż wskaźnik przyjęty przez organ I instancji (0,35) mieści się w przedziale wskaźników zamieszczonych w analizie (0,2-04) jest przy tym niższy od wartości maksymalnej.

W poprzednim wyroku Sąd wskazał także, że do ustalania szerokości elewacji frontowej nie ma podstaw, bowiem z akt sprawy wynika, iż teren inwestycji w przeważającej części nie przylega do drogi publicznej. Część inwestycyjna działki znajduje się w znacznym oddaleniu od tej drogi (jednocześnie widok z ulicy na tę część terenu inwestycji jest na przeważającym odcinku zasłonięty posadowionym na działce przylegającej do drogi szerokim wielorodzinnym budynkiem mieszkalnym), a do drogi przylega jedynie wąski pas gruntu łączący z drogą część inwestycyjną. Stanowiskiem tym zarówno organy jak i Sąd orzekający w niniejszej sprawie są związani.

W ocenie Sądu również przyjęta ilość miejsc parkingowych jest wystarczająca, w świetle obowiązujących przepisów.

Sygn. akt IV SA/Wa 1126/10

Reasumując stwierdzić należy, że dopiero wyjaśnienie przez Kolegium, iż wskazane w uzasadnieniu decyzji wątpliwości są uzasadnione w zakresie o jakim mowa w art. 138 § 2 Kpa, przy uwzględnieniu dyspozycji art. 136 Kpa, umożliwi ocenę, czy rzeczywiście zachodziła potrzeba wydania decyzji kasacyjnej, czego dotychczas nie dowiedziono. Generalną zasadą jest bowiem dążenie organu odwoławczego do merytorycznego załatwienia sprawy.

W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 145 § 1 ust. 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 poz. 1270 ze zm.) orzekł jak w sentencji.

W pkt 2 sentencji orzeczono na podstawie art. 152 cyt. ustawy.

O kosztach, w pkt 3 sentencji, orzeczono na podstawie art. 200 i 205 cyt. ustawy.