Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 1049/05
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2006-09-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję II i I instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jan Jędrkowiak Sędziowie Sędzia WSA Jolanta Górska Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok (spr.) Protokolant Sekretarz sądowy Agnieszka Lewandowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 września 2006 r. sprawy ze skargi E. S. i E. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 17 października 2005 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta z dnia 10 lutego 2005 r., nr [...], 2. orzeka, że decyzje wymienione w punkcie pierwszym nie mogą być wykonane, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego solidarnie na rzecz skarżących kwotę 1556 (jeden tysiąc pięćset pięćdziesiąt sześć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta decyzją z dnia 10 lutego 2005 r., nr [...], na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 3, 4, 6, 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.) nałożył na E. i E. S. jednorazową opłatę w wysokości 888,70 zł na rzecz Gminy Miasta z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w G. przy ul. [...], obejmującej działkę nr [...] o powierzchni 1003 m² w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego B. P.-Z. w mieście G. zatwierdzonego uchwałą z dnia 28 października 1999 r. Opłata ta stanowiła 30% wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości i naliczona została w związku z jej zbyciem w dniu 27 czerwca 2002 r.

W uzasadnieniu organ wskazał, iż w dniu 27 czerwca 2002 r. E. i E. S. sprzedali przedmiotową działkę położoną w G. przy ul. [...].

Działka ta zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego B. P.-Z. w mieście G. uchwalonym w dniu 28 października 1999 r. znajduje się w strefie [...]– przeznaczonej na usługi oraz strażnicę jednostek ochrony przeciw pożarowej.

Uprzednio na tym obszarze obowiązywał miejscowy ogólny plan zagospodarowania przestrzennego miasta G. z dnia 29 czerwca 1993 r., w którym przedmiotowy teren przeznaczono pod przemysł, składy, budownictwo (P).

Wskazując na przepis art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym organ podniósł, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Następnie wyjaśniono, że dla strefy [...], w granicach której położona jest przedmiotowa działka, aktualnie obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje 30% opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Pismem z dnia 12 stycznia 2005 r. strona została zawiadomiona o wszczęciu postępowania w przedmiotowej sprawie.

Na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, ustalono, iż w dacie sprzedaży wartość nieruchomości obejmującej działkę wzrosła.

Organ wyjaśnił, iż wartość rynkowa została określona w podejściu porównawczym metodą korygowania średniej ceny transakcyjnej, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, z uwzględnieniem wszelkich okoliczności faktycznych dotyczących przedmiotowej działki.

Mając na uwadze powyższe organ ustalił należną opłatę na rzecz Gminy Miasta z tytułu wzrostu wartości nieruchomości działki nr [...] w kwocie 888,70 zł stanowiącej 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Opłatę naliczono na dzień sprzedaży, to jest na dzień 27 czerwca 2002 r.

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli E. i E. S..

Odwołujący nie zgodzili się z ustaloną w operacie szacunkowym wartością nieruchomości twierdząc, iż rzeczoznawca majątkowy niewłaściwie dokonał oceny odległości przedmiotowej działki od obwodnicy, oceniając dojazd na 400 m, gdy w rzeczywistości wynosi on 5 km.

Wskazano również, iż strona postępowania wniosła uwagi do operatu szacunkowego w dniu 7 lutego 2005 r. W odpowiedzi otrzymała pismo z dnia 11 lutego 2005 r. z informacją, iż rzeczoznawca majątkowy, pismem z dnia 5 lutego 2005 r. złożył wyjaśnienia w odpowiedzi na zarzuty skarżących. A zatem wyjaśnień dokonano przed wniesieniem pisma przez stronę. Stwierdzenie powyższego faktu spowodowało, iż strona powzięła wątpliwości, co do rzetelności złożonych przez rzeczoznawcę majątkowego wyjaśnień.

Wskazane przez odwołujących się błędy organ potraktował jako omyłki pisarskie. W ocenie E. i E. S. podanie w operacie szacunkowym jako podstawy prawnej nie obowiązujących przepisów nie powinno było zostać zakwalifikowane jako omyłka pisarska.

Ponadto strona postępowania wywodziła, iż zgodnie z art. 37 ust. 3 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym roszczenia o których mówi przepis art. 36 ust. 4 cytowany ustawy, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiany stały się obowiązujące. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta G. zatwierdzony został uchwałą Rady Miasta z dnia 28 października 1999 r., ogłoszony w Dzienniku Urzędowym z dnia 4 lutego2000 r., zaczął obowiązywać po 14 dniach od ogłoszenia go w Dzienniku, to jest w dniu 18 lutego 2000 r.

Zaskarżona decyzja wydana została zaś w dniu 26 lutego 2005 r., a zatem po upływie pięcioletniego terminu.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 17 października 2005 r., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 3, 4, 6, 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.) utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Organ w uzasadnieniu wskazał, iż opłatę ustaloną w przedmiotowej decyzji określono na podstawie wyceny nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego J. K., która przedstawiła zasady sporządzania operatu szacunkowego, wskazując na obowiązujące w tym względzie przepisy. Wartość rynkową gruntu oszacowano przy zastosowaniu podejścia porównawczego oraz metody skorygowanej ceny średniej.

Zastrzeżenia i uwagi złożone przez strony postępowania do operatu szacunkowego zostały przeanalizowane i wyjaśnione przez organ I instancji w piśmie z dnia 11 lutego 2005 r. skierowanym do E. i E. S..

W cenie Kolegium operat szacunkowy został sporządzony w sposób rzetelny. Prawidłowość dokonanej wyceny wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany planu nie budzi (w opinii organu) wątpliwości. Ponadto w ocenie SKO podniesione w odwołaniu zarzuty nie mają wpływu na wyliczenie różnicy wartości nieruchomości przed i po zmianie planu.

Organ odwoławczy nie podzielił również zarzutu strony odnośnie upływu pięcioletniego terminu przedawnienia, uniemożliwiającego naliczenie przedmiotowej opłaty. Powołano się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 września 2004 r., w uzasadnieniu którego Sąd wskazał wyraźnie, że gmina jest uprawniona do "wnoszenia" roszczeń z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w takim samym terminie jak działający na drodze cywilnoprawnej właściciel (użytkownik wieczysty). Organ uznał zatem, iż skoro zawiadomienie o wszczęciu postępowania doręczono stronie w dniu 31 stycznia 2005 r., to termin do zgłoszenia roszczenia został zachowany, bowiem plan wszedł w życie w dniu 18 lutego 2005 r.

Skargę na powyższą decyzję wnieśli E. i E. S. zarzucając naruszenie prawa materialnego poprzez błędną wykładnię przepisu art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez przyjęcie, że od skarżących przysługuje opłata z powodu wzrostu wartości nieruchomości z powodu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w kwocie wynikającej z treści decyzji. W ocenie strony postępowania wzrost wartości istniejący w związku z ze sprzedażą nieruchomości w rozumieniu powyższych przepisów musi dotyczyć konkretnej zbywanej nieruchomości i musi być potwierdzony treścią umowy sprzedaży.

Ponadto zarzucono naruszenie przepisów postępowania, a szczególności przepisu art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w związku z art. 107 § 1 i 3 k.p.a. oraz art. 77 k.p.a. poprzez wydanie decyzji utrzymującej w mocy decyzję organu pierwszej instancji, mimo nie rozpatrzenia w sposób wnikliwy wszystkich dowodów, w szczególności operatu szacunkowego.

Skarżący zgłosili zastrzeżenia co do ustaleń dotyczących położenia wycenianej nieruchomości oraz dojazdu do niej, co ma istotny wpływ na ustalenie wartości danej nieruchomości. Wskazali także, iż rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym dla celów porównawczych posłużył się transakcjami sprzedaży działek o nieadekwatnych wielkościach nie podając ponadto jakie przeznaczenie maja te działania w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Ponadto w operacie posłużono się transakcjami spoza dzielnicy B.-O., które dotyczyły nieruchomości nie objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego B. P.-Z..

Ponadto strony postępowania podniosły, iż w niniejszej sprawie organ zastosował niewłaściwe przepisy. Umowa sprzedaży zawarta została w dniu 27 czerwca 2002 r., czyli przed wejściem w życie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W ocenie skarżących przedwczesne było zatem zastosowanie przepisu art. 36 ust. 4 zacytowanej wyżej ustawy.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

W uzasadnieniu organ odnosząc się do zarzutów skargi wyjaśnił, iż na wynik sprawy nie ma wpływu, iż skarżący uzyskali niższą ceną ze sprzedaży nieruchomości niż ustalona w operacie.

Wartość nieruchomości jest bowiem obliczana zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami, a nie na podstawie jednorazowej transakcji, nawet jeśli dotyczyła tej samej nieruchomości.

Ponadto organ wyjaśnił, iż w operacie szacunkowym określono wartość nieruchomości na dzień 27 czerwca 2002 r., zaś sprzedaży dokonano w roku 2005, a więc trzy lata później. Wartość nieruchomości na rynku zmienia się, a zatem wartość nieruchomości w roku 2002 będzie inna niż w roku 2005 i cena jaką uzyskali skarżący nie może stanowić dowodu w niniejszym postępowaniu.

Odnosząc się do zarzutu działania prawa wstecz, organ wskazał, iż ustawa z 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, podobnie jak obecnie obowiązująca przewidywała analogiczną instytucję renty planistycznej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do treści art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, która sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (art. 1 § 2).

Zgodnie zaś z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Stosownie zatem do treści powyższego przepisu Sąd może uwzględnić skargę z powodów innych niż przedstawione w skardze, jak ma to miejsce w niniejszej sprawie.

Skargę należało uznać za uzasadnioną w całości, a jej zarzuty za słuszne w części dotyczącej naruszenia przepisów postępowania administracyjnego, co miało istotny wpływ na wynik sprawy.

Podstawę prawną zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta stanowił art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. Nr 80 poz. 717 ze zm.), zgodnie z którym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Organy orzekając w niniejszej sprawie przyjęły założenie, że w sprawie tej zachodziły przesłanki zastosowania art. 36 ust. 4 ustawy, gdyż wskutek zmiany przeznaczenia gruntów należących do skarżących z terenu określonego w poprzednim planie jako przeznaczony na cele przemysłowe, składowe, budowlane – symbol w planie P na teren pod zabudowę usługową oraz strażnice jednostek ochrony przeciw pożarowe dokonanej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, ich wartość uległa zwiększeniu. Rozstrzygnięcie skargi sprowadza się zarówno do oceny prawidłowości tego założenia jak i prawidłowości wyliczenia wysokości żądanej opłaty.

Zgodnie z art. 37 ust. 1 omawianej ustawy, wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Przepis art. 37 ust. 11 tej ustawy odsyła w zakresie zasad określania wartości nieruchomości do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2000r. Nr 46, poz. 543).

Z ustalonego prawidłowo stanu faktycznego wynika, że skarżący zbyli nieruchomość w dniu 27 czerwca 2002 r., czyli przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie przedmiotowego planu (art. 37 ust. 4 ustawy). Wysokość opłaty o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy została określona w uchwale Rady Miasta o uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na najwyższym dopuszczalnym ustawowo poziomie 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Weryfikacji w niniejszej sprawie poddać należało zatem zasadność i sposób ustalenia przez organ administracji wzrostu wartości nieruchomości. Ustaleń tych dokonano w oparciu o operat szacunkowy rzeczoznawcy – określający wartość gruntów należących do skarżących w dniach przypadających bezpośrednio przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2).

Wartość rynkową nieruchomości ustala rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego (art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Ustalając ową wartość rzeczoznawca opiera się na metodach wyceny określonych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 204, poz. 2109).

W niniejszej sprawie § 50 ust. 1 powyższego rozporządzenia przewiduje zastosowanie tak zwanej metody porównawczej.

Rzeczoznawca majątkowy przy określeniu wartości rynkowej przedmiotowej działki posłużył się metodą korygowania średniej ceny nieruchomości.

Metoda ta polega na przyjęciu do porównania z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Jak wynika z akt sprawy rzeczoznawca majątkowy szukając cen transakcyjnych dla nieruchomości podobnych rozszerzył pojęcie lokalnego rynku poza obszar B. P.-Z..

Do porównania posłużyły zatem działki znajdujące się w różnych dzielnicach miasta G., często znacznie oddalonych od przedmiotowej nieruchomości.

Przepis § 4 ust. 4 rozporządzenia mówi natomiast o wykorzystywaniu w celu porównawczym nieruchomości podobnych pochodzących z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości.

Organ zatem powinien był rozważyć, czy przyjęte do porównania transakcje spełniają wymóg pochodzenia z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości.

W niniejszej sprawie pojawiły się także znaczące wątpliwości, co do właściwej oceny lokalizacji przedmiotowej działki oraz odległości dojazdu do obwodnicy. Rzeczoznawcy majątkowemu zarzucono również, iż do porównania wykorzystał działki o odmiennej wielkości powierzchni niż przedmiotowa nieruchomość. W ocenie strony powyższe okoliczności miały istotny wpływ na ustalenie wartości wycenianej nieruchomości, która w wyniku przyjęcia nieprawdziwych założeń była niezasadnie wysoka. Na podstawie danych określonych w operacie szacunkowym biegły ustalił, iż cena przedmiotowej nieruchomości po zmianie planu wyniosła 114,05 zł za m², natomiast właściciele w wyniku sprzedaży tejże nieruchomości uzyskali za m² cenę 56,84 zł

W sytuacji, gdy w kwestii ustalania wartości nieruchomości pojawiają się wątpliwości, zwłaszcza gdy strona postępowania zgłasza konkretne zarzuty organ powinien rzetelnie i precyzyjnie odnieść się do tych zarzutów.

Strona postępowania przedstawiła w jego toku konkretne zarzuty oraz wnioski wskazujące na uzasadnione wątpliwości, co do ustaleń znajdujących się przedmiotowym operacie szacunkowym.

Stosownie do art. 7 k.p.a. w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli.

Zasada prawdy obiektywnej jest naczelną zasadą postępowania administracyjnego. Wynika z niej obowiązek organu administracji publicznej do "wyczerpującego zbadania wszystkich okoliczności faktycznych związanych z określoną sprawą. Realizacja zasady prawdy obiektywnej ma ścisły związek z realizacją zasady praworządności, ustalenie stanu faktycznego sprawy jest bowiem niezbędnym elementem prawidłowego zastosowania normy prawa materialnego" (por. B. Adamiak, J. Borkowski – Komentarz do kodeksu postępowania Administracyjnego, CH Beck, W-wa 2000, str. 56)

Art. 77 § 1 k.p.a. stanowi, że organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy.

Z przepisów art. 7 i 77 § 1 k.p.a. wynika, że postępowanie dowodowe oparte jest na zasadzie oficjalności. Organ administracji zobowiązany jest z urzędu przeprowadzić dowody służące ustaleniu stanu faktycznego. Zobowiązany jest w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy i podejmować wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy. (por. wyrok NSA z 21.12. 2000, sygn. akt V SA 1816/00, LEX nr 77645). Strona jest uprawniona, a nie zobowiązana do przedstawienia dodatkowych dowodów. W postępowaniu administracyjnym nie obowiązuje jednak formalna teoria dowodowa, według której daną okoliczność można udowodnić wyłącznie przy pomocy takiego, a nie innego środka dowodowego, ani też zasada, że rola organu orzekającego to rola biernego podmiotu oczekującego na dowody zaoferowane przez stronę.

Wręcz przeciwnie, rządząca postępowaniem administracyjnym zasada oficjalności (art. 7, 75 k.p.a.) wymaga, by w toku postępowania organy administracji publicznej podejmowały wszelkie kroki niezbędne do wyjaśnienia i załatwienia sprawy i dopuszczały jako dowód wszystko, co może przyczynić się do jej wyjaśnienia, a nie jest sprzeczne z prawem, a więc by z urzędu przeprowadzały dowody służące ustaleniu stanu faktycznego sprawy (por. wyrok NSAz 29 listopada 2000 r. sygn. akt V SA 948/00, LEX nr 50114).

Dokumenty i oświadczenia składane przez stronę w postępowaniu administracyjnym korzystają z domniemania prawdziwości, jeżeli nie są oczywiście sprzeczne z innymi dowodami lub okolicznościami i faktami znanymi organowi administracyjnemu z urzędu.

W niniejszej sprawie organ oparł swoją ocenę jedynie na wycenie sporządzonej przez biegłego rzeczoznawcę, nie ustosunkowując się do zarzutów strony w kwestii wątpliwości, co do prawidłowości ustaleń dokonanych w operacie. Organ dość lakonicznie stwierdził, iż przedstawione przez stronę zarzuty nie mają wpływu na wyliczenie różnicy wartości nieruchomości przed i po zmianie planu, nie uzasadniając swojego stanowiska.

Wskazać w tym miejscu należy, że opinia wydana przez rzeczoznawcę majątkowego o wysokości odszkodowania nie ma charakteru wiążącego; jest opinią, która podlega ocenie właściwego organu (por. wyrok NSA z dnia 8.11.2001 r., sygn akt I SA 833/00, Lex nr 81735). W tej sytuacji organ zobowiązany był co najmniej do ustosunkowania się do twierdzeń zawartych w pismach przedłożonych przez skarżących. Nie mógł a priori uznać wskazywanej przez siebie opinii za jedyną właściwą bez wyjaśnienia stronom przyczyn podjęcia takiej decyzji.

Zgodnie z art. 80 k.p.a. organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona. Swobodna ocena dowodów, aby nie przekształciła się jednak w samowolę, musi być dokonana zgodnie z normami prawa procesowego oraz zachowaniem określonych reguł tej oceny. Organ administracji może określonym dowodom odmówić wiary, ale dopiero po wszechstronnym ich rozpatrzeniu, wyjaśniając przyczyny takiej oceny. Jako dowolne należy traktować ustalenia faktyczne znajdujące wprawdzie potwierdzenie w materiale dowodowym, ale niekompletnym, czy nie w pełni rozpatrzonym. Zarzut dowolności zostaje wykluczony dopiero ustaleniami dokonanymi w całokształcie materiału dowodowego (art. 80 kpa), zgromadzonego i rozpatrzonego w sposób wyczerpujący (art. 77 § 1 kpa), a więc przy podjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, jako warunku niezbędnego wydania decyzji o przekonującej treści.

Należy ponadto podkreślić, iż okoliczność faktyczna może być uznana za udowodnioną, jeżeli strona miała możność wypowiedzenia się co do przeprowadzonych dowodów, chyba że zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 10 § 2 (art. 81 k.p.a.). Obowiązek ten wynika także z zasady wrażonej w art. 10 k.p.a., który stanowi, iż organ administracji publicznej zobligowany jest do zapewnienia stronom czynnego udział w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwić im wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań

Obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie jest zatem pouczenie strony o prawie zapoznania się z aktami i złożenia końcowego oświadczenia. Brak w aktach sprawy końcowego oświadczenia strony oraz dowodu, że organ prowadzący postępowanie pouczył stronę o przysługującym jej prawie uzasadnia wniosek, że organ prowadzący postępowanie naruszył obowiązek ustalony w art. 10 § 1 kpa.

Przeprowadzenie dowodu dopiero wtedy czyni wiarygodną okoliczność faktyczną, gdy strona mogła się wypowiedzieć co do dowodu (por. wyrok NSA z dnia 5 kwietnia 2001 r., II SA 1095/00 LEX, nr 53441).

W niniejszej sprawie organ zaniedbał obowiązku pouczenia strony o możliwości wypowiedzenia się przez nią co do zebranego w sprawie materiału dowodowego. Brak w aktach jakiejkolwiek wzmianki, wskazującej, że strony zostały pouczone o swoich prawach wymienionych w art. 81 § 1 i 10 § 1 k.p.a. jest bezsprzecznie naruszeniem przepisów postępowania administracyjnego.

Odnosząc powyższe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy należy przede wszystkim zauważyć, iż organy prowadzące postępowanie w niniejszej sprawie z góry założyły, iż w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego doszło do wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości.

Twierdzenie, iż w wyniku uchwalenia planu wzrosła wartości przedmiotowej nieruchomości nie zostało potwierdzone przedłożonym operatem szacunkowym.

Zbadaniu powinien także podlegać zakres definicji przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości zawarty w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego z roku 1993 i 1999.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z 1993 r. przedmiotowa nieruchomość przeznaczona była na cele przemysłowe, składowe i pod budownictwo, obecnie działka ta przeznaczona jest na cele usługowe oraz strażnice jednostek przeciw pożarowych z wyłączeniem usług zdrowia i opieki społecznej, usług oświaty, usług turystyki i wczasów.

W ocenie Sądu wyjaśnienia wymaga, czy taka zmiana przeznaczenia nieruchomości rzeczywiście wpływa na zmianę wartości nieruchomości, zwłaszcza, że z treści operatu wynika, że ustalone metodą porównawczą przeciętne ceny działek o przeznaczeniu przemysłowym, składowym i pod budowlanym jedynie nieznacznie różnią się od ustalonych tą metodą cen działek przeznaczonych na cele usługowe.

W operacie brak przede wszystkim rzetelnego i wyczerpującego uzasadnienia, wyjaśniającego między innymi sposób ustalenia i działania współczynników korygujących. Z treści operatu nie wynika, czym kierował się rzeczoznawca ustalając przedmiotowe współczynniki. Powyższe ustalenie jest istotne, ponieważ wzrost ceny działki wynika jedynie z zastosowanych współczynników.

Niejasny jest również dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych. W operacie nie zamieszczono informacji, które pozwoliłby na stwierdzenie, iż dobrane do porównania nieruchomości posiadają cechy podobne względem położenia i właściwości. W treści dokumentu zawarta jest jedynie lakoniczna informacja, iż są to nieruchomości o tym samym przeznaczeniu.

Podkreślić należy, iż brak właściwego uzasadnienia narusza przepisy § 50 i § 56 ust. pkt 9 rozporządzenia.

W dalszym toku postępowania organ powinien ponownie przeprowadzić postępowanie dowodowe, a w szczególności powinien dokładnie i szczegółowo zbadać przedstawione przez stronę zarzuty dotyczące lokalizacji działki i dojazdu do niej.

Następnie ocenie powinien poddać również to, czy rzeczywiście działki przedstawione w operacie są należycie dobrane pod względem przeznaczenia oraz wielkości.

Organ powinien również wskazać w uzasadnieniu decyzji, stosownie do art. 107 § 3 k.p.a., fakty, które uznał za udowodnione, dowody, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, jak również wyjaśnić podstawy prawne decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa.

Odnosząc się natomiast do zarzutu nie uwzględnienia ceny sprzedaży działki w ustalaniu wartości nieruchomości, wyjaśnić należy, iż opłata określona w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wiąże się z obiektywnym wzrostem wartości nieruchomości, a nie z ceną, jaką strony ustalają w ewentualnej umowie zbycia nieruchomości. Wielkość ceny w umowie sprzedaży nie ma nic wspólnego z obowiązkiem zapłaty tak zwanej renty planistycznej. Decyduje tutaj obiektywny wzrost wartości nieruchomości wprowadzonej do obrotu cywilnoprawnego przez jej właściciela (por. wyrok NSA z dnia 12 grudnia 2003 r., II SA/Ka 2995/01, nie publikowany).

Nie trafionym jest także zarzut, iż organ niewłaściwie zastosował przepisy art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.). Dla zastosowania powyższego przepisu nie ma znaczenia, to iż działka została sprzedana w dniu 27 czerwca 2002 r., czyli przed wejściem w życie tejże ustawy. Postępowanie w przedmiotowej sprawie zostało wszczęte w dniu 12 stycznia 2005 r., a zatem już w trakcie obowiązywania zacytowanej ustawy. Organy prowadząc postępowanie mają obowiązek rozstrzygać sprawę wyłącznie na podstawie prawa obowiązującego w dniu wydania decyzji.

Natomiast w kwestii przedawnienia roszczenia określonego w art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazać należy, iż postępowanie w niniejszej sprawie zostało wszczęte w dniu 12 stycznia 2005 r. (zawiadomienie o wszczęciu doręczono w dniu 31 stycznia 2005 r.), a zatem przed upływem 5 letniego terminu wymienionego w przepisie art. 37 ust. 3 ustawy.

Z tych też przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit c w związku z art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270) uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji, orzekając jednocześnie o zwrocie kosztów postępowania na podstawie art. 200 cytowanej wyżej ustawy.

Sąd zawarł również w wyroku orzeczenie przewidziane w art. 152 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, albowiem zachodzi konieczność wstrzymania zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej, do czasu uprawomocnienia niniejszego wyroku.