Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 3367/18
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2019-12-04 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżony wyrok i oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 4 pkt 16, art 154 ust 1, art 156 ust 4
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity
article: w zw. z art 4 ust. 1 i 5
journal: Dz.U. 2017 poz 1509
law: Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw.
article: § 56 ust 1.
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Elżbieta Kremer (spr.) Sędziowie: Sędzia NSA Jolanta Rudnicka Sędzia del. WSA Anna Wesołowska po rozpoznaniu w dniu 4 grudnia 2019 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Wojewody Małopolskiego od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 17 maja 2018 r., sygn. akt II SA/Kr 192/18 w sprawie ze skargi K. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w K. na decyzję Wojewody Małopolskiego z dnia [...] grudnia 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania 1) uchyla zaskarżony wyrok i oddala skargę; 2) zasądza od K. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w K. na rzecz Wojewody Małopolskiego kwotę 3.700 (trzy tysiące siedemset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 17 maja 2018 r. sygn. akt II SA/Kr 192/18 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, po rozpoznaniu skargi K. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w K., uchylił decyzję Wojewody Małopolskiego z dnia [...] grudnia 2017 r., nr [...] i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania.

Wyrok zapadł na tle następujących okoliczności sprawy:

Decyzją z dnia [...] października 2015 r. nr [...] Starosta Wielicki orzekł o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn.: "[...]".

W następstwie wydania ww. decyzji Starosta Wielicki decyzją z dnia [...] marca 2017 r. nr [...] orzekł m.in.:

- w pkt 1 o ustaleniu wysokości odszkodowania z tytułu utraty prawa własności nieruchomości oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...] obręb [...] jednostka ewidencyjna [...], która w dniu 18 listopada 2015 r. stała się własnością Gminy Wieliczka w kwocie 142.040 zł - wartość prawa własności ww. nieruchomości;

- w pkt 2 o powiększeniu ustalonego w punkcie 1 odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości, tj. o kwotę 7.102 zł;

- w pkt 3 o wypłacie ustalonego w punkcie 1 odszkodowania powiększonego o kwotę równą 5% wartości nieruchomości, co daje łącznie należną do wypłaty kwotę 149.142 zł na rzecz K. sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w K.

Odwołanie od decyzji I instancji złożyła K. sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w K.

Wojewoda Małopolski decyzją z dnia [...] grudnia 2017 r. nr [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

W pierwszej kolejności organ odwoławczy uznał za zasadne, aby jako skuteczne doręczenie decyzji Starosty Wielickiego z dnia [...] marca 2017 r. uznać dzień 11 maja 2017r., w którym pełnomocnik odwołujących się zapoznał się z jej treścią, w efekcie należy uznać, że odwołanie zostało złożone w terminie.

W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że odszkodowanie zostało ustalone w oparciu o opinię biegłego, tj. rzeczoznawcy majątkowego Z. K., który w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 13 grudnia 2015 r. (w dniu 10 stycznia 2017 r. została potwierdzona jego aktualność) oszacował wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] na kwotę 142.040 zł.

Wojewoda Małopolski podkreślił, że autor wyceny nieruchomości, położonej w dniu określania stanu ([...] października 2015 r.), zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Wieliczka w przeważającej części w terenach zabudowy produkcyjno-usługowej, składów i magazynów oznaczonych symbolem "3PU1" oraz częściowo w terenach tras komunikacyjnych oznaczonych symbolem "KDZ", wykorzystując podejście porównawcze, stosownie do art. 134 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, określił wartość działki przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę przemysłową, usługową, składy i magazyny z terenu gminy Wieliczka, co bez wątpienia zgodne jest z definicją rynku lokalnego obejmującego teren gminy lub powiatu. Powyższe poprzedzone było analizą transakcji nieruchomościami drogowymi w wyniku której rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że średnie ceny transakcyjne nieruchomościami pod zabudowę przemysłową, usługową, składy i magazyny są wyższe niż średnie ceny transakcyjne nieruchomościami drogowymi. W niniejszym przypadku przy określaniu wartości wycenianej nieruchomości nie ma zastosowania § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ponieważ przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem przejęcia nieruchomości pod drogę publiczną nie spowodowało zwiększenia jej wartości. Niezależnie od powyższego organ zauważył, że rzeczoznawca majątkowy stosując metodę porównywania parami dokonał odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, spójnej z przedstawionymi opisami poszczególnych nieruchomości porównywanych, przyjętą skalą cech rynkowych oraz przypisanymi im wartościami. Dokonując wyboru transakcji porównawczych biegły uwzględnił dyspozycję § 4 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia. Organ zaznaczył, że wyboru nieruchomości porównawczych jak również określenia cech rynkowych nieruchomości mających wpływ na dany rodzaj nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy jako osoba posiadająca w tym zakresie wiadomości specjalne oraz stosowne i niezbędne uprawnienia, a także kwalifikacje. To biegły decyduje jaki rynek jest miarodajny dla szacowanej nieruchomości. Wiedza w tym zakresie jest wiedzą specjalną, którą dysponuje biegły, a zatem organ i sąd administracyjny nie mogą kwestionować ustaleń biegłego, jeżeli w sprawie brak dowodów wskazujących na wadliwą analizę rynku przez rzeczoznawcę majątkowego. Niemniej jednak nieruchomości porównawcze powinny jednocześnie spełniać wymóg podobieństwa do przedmiotu wyceny, w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, co w niniejszym przypadku nie budzi wątpliwości organu odwoławczego. Jeśli chodzi zaś o opinię odwołujących, o tym, że operat uległ dezaktualizacji, organ przytoczył treść art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., wskazując że operat szacunkowy jest ważny 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, przy czym rzeczoznawca może po upływie tego okresu potwierdzić jego aktualność. Skoro zatem biegły pismem z dnia 10 stycznia 2017 r. potwierdził aktualność wyceny z dnia 3 grudnia 2015 r. to tym samym jest on wciąż aktualny. W ocenie organu brak jest podstaw do przyjęcia, by po potwierdzeniu aktualności operat nie mógł być ważny przez kolejnych 12 miesięcy (o czym świadczy również aktualne brzmienie art. 156 ust. 4 u.g.n., obowiązujące od dnia 1 września 2017 r.).

Zaznaczono, że rzeczoznawca jako nieruchomości podobne uznał m.in. działki położone w gminie Wieliczka: obręb [...] o powierzchni 3.000m2 oraz obręb [...] o powierzchni 1.356m2 czy też o powierzchni 4.700m2, natomiast odrzucił nieruchomości również położoną w gminie Wieliczka, obręb [...], o powierzchni 4.601m2. Zdaniem Wojewody Małopolskiego na odrzucenie tej nieruchomości wpływ miała cena netto za m2 jej powierzchni, która wynosiła 134,75 zł i która spowodowałaby zwiększenie wartości obliczonej ceny nieruchomości.

Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniosła K. sp. z o.o. sp. k. w K., zarzucając naruszenie:

1) art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych;

2) art. 134 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie uwzględniając skargę wskazał, że z decyzji ani też z operatu nie wynika, dlaczego jako nieruchomości podobne uwzględniono nieruchomości o większej (w tym jedną o znacznie większej) powierzchni niż nieruchomość będąca przedmiotem wyceny, nie uwzględniając jednocześnie wielkości powierzchni działki, jako jednej z cech czy też atrybutu różnicującego wartość nieruchomości, co pozwoliło by na skorygowanie wagi także tej cechy. Sąd podkreślił, że do obliczeń rzeczoznawca z 31 nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę produkcyjno-usługową dobrał trzy o powierzchni około dwu, trzy i sześciokrotnie większych od nieruchomości wycenianej. Przy takim doborze nieruchomości operat jako cechę różnicującą wartość nieruchomości podobnych musiał uwzględnić powierzchnię tych działek, czego jednak nie uczynił.

Sąd zwrócił także uwagę, że co prawda działka będąca przedmiotem postępowania została zajęta pod drogę, rzeczoznawca jednak nie przy obliczaniu jej wartości nie uwzględniał przeznaczenia drogowego, ale przeznaczenie zgodne z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. przeznaczenia pod zainwestowanie produkcyjno-usługowe. Wielkość działki powinna być zatem brana pod uwagę przy doborze działek do porównania a jeżeli brak było transakcji działkami o podobnym przeznaczeniu i wielkości, ta ostatnia cecha powinna być w operacie uwzględniona, jako atrybut różnicujący wagę tej cechy.

W ocenie Sądu brak jest również podstaw by operat szacunkowy stanowiący podstawę ustaleń organu uznać za aktualny. Powołując się na art. 156 ust. 3 u.g.n. Sąd wskazał, że 12-to miesięczny termin o którym mowa w powołanym przepisie dotyczy postępowań przed organami obu instancji. Tymczasem operat szacunkowy sporządzony został 13 grudnia 2015 r. W pierwszej instancji organ wydał decyzję [...] marca 2017 r. a drugiej [...] grudnia 2017 r. Decyzje obu instancji opierały się na operacie, który stracił swą aktualność. Wprawdzie Wojewoda Małopolski powołuje się na uaktualnienie operatu przez rzeczoznawcę pismem z dnia 10 stycznia 2017 r., to jednak zdaniem Sądu organ I instancji orzekał na operacie nieaktualnym. Po drugie, jeżeli nawet uznać możliwość konwalidacji tej wadliwości w postępowaniu przed organem II instancji, to w ocenie Sądu owe potwierdzenie aktualności operatu jest niewystraczające. Na samym operacie rzeczoznawca żadnej klauzuli uaktualniającej nie zamieścił. Jeżeli nawet uznać, że zamiast klauzuli zamieszczonej na operacie, o której mowa w art. 156 ust. 3 ustawy dopuszczalne jest uaktualnienie operatu w odrębnym piśmie to przepis wymaga aby rzeczoznawca załączył także analizę potwierdzającej, że od daty sporządzenia operatu nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników o których mowa w art. 154 ustawy – przede wszystkim cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Akta administracyjne pisma na które się organ powoływał nie zawierały. Na żądanie Sądu organ przedłożył pismo rzeczoznawcy, potwierdzało aktualność operatu i które zawiera stwierdzenie, że "po dokonaniu weryfikacji (...) stwierdzono, że nie zmieniły się na tyle by mogło mieć to wpływ na istotną zmianę wartości oszacowanej nieruchomości".

W ocenie Sądu zamieszczona w piśmie z dnia 10 stycznia 2017 r. wzmianka nie spełnia kryteriów jakie nakłada ustawa bowiem nie dokonuje analizy czy w okresie od sporządzenia ekspertyzy nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n.

Wskazano też, że operat zawiera braki w zakresie opisu nieruchomości a mianowicie numerów działek będących przedmiotami transakcji przyjętych do porównań, uniemożliwiając stronom, ale także i organowi zidentyfikowanie tych nieruchomości, a w konsekwencji weryfikację wiarygodności samego operatu. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości o którym mowa § 56 ust 1 pkt 1-9 rozporządzenia. Przepis ten nie zawiera jednak zamkniętego katalogu danych, które powinny być zawarte w operacie. Chodzi o to, aby dane te były wystarczające dla oceny rzetelności operatu. Tymczasem operat danych dotyczących numerów działek nie zawiera, co także w ocenie sądu przesądza o jego wadliwości.

Sąd nadmienił też, że organ nie ustosunkował się do zarzutu zgłoszonemu w piśmie z dnia 16 maja 2017 r. braku doręczenia stronie decyzji organu I instancji. Z akt sprawy nie wynika, aby został także rozpoznany wniosek strony o przywrócenie terminu do złożenia odwołania.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniósł Wojewoda Małopolski, zarzucając:

1) naruszenie przepisów prawa materialnego, polegające na:

a) naruszeniu art. 145 § 1 pkt 1 lit. a P.p.s.a. w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy w zw. z art. 153, art. 4 pkt 16 oraz art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121 ze zm.) poprzez błędne przyjęcie, że wielkość nieruchomości jest jedną z cech rozróżniających ich wartość, która powinna być uwzględniona w operacie szacującym wartość nieruchomości, jako cecha którą należy brać pod uwagę określając "nieruchomości podobne" a także poprzez nieuprawnioną ingerencję w sferę wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły i które jeśli zostaną logicznie i jednoznacznie wyjaśnione nie mogą być kwestionowane przez organy i sądy administracyjne;

- naruszeniu art. 145 § 1 pkt 1 lit. a P.p.s.a. w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy w zw. z art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez jego niezastosowanie w brzmieniu obowiązującym w dniu sporządzenia przedmiotowego operatu szacunkowego w zw. z art. 4 ust. 4 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017 r., poz. 1509);

- naruszeniu art. 145 § 1 pkt 1 lit. a P.p.s.a. w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy w zw. z § 56 ust. 1 pkt 1-9 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) poprzez błędną wykładnię, polegającej na przyjęciu, że operat nie zawiera danych dotyczących numerów działek, co przesądza o jego wadliwości;

2) naruszenie przepisów postępowania, polegające na:

a) naruszeniu art. 145 § 1 pkt. 1 lit. c P.p.s.a. w zw. z art. 58 § 1 i art. 59 k.p.a., poprzez błędne przyjęcie, że organ odwoławczy nie odniósł się do zarzutu braku doręczenia stronie decyzji organu I instancji oraz nie rozpoznał wniosku strony o przywrócenie terminu do złożenia odwołania.

W oparciu o powyższe zarzuty skarżący kasacyjnie wniósł o:

1) zmianę zaskarżonego wyroku w całości, poprzez jego uchylenie i oddalenie skargi, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania;

2) zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Na zasadzie art. 176 § 2 P.p.s.a. skarżący kasacyjnie oświadczył, że zrzeka się rozprawy.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Zgodnie z art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.) - dalej P.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. W przedmiotowej sprawie nie występują przesłanki nieważności określone w art. 183 § 2 P.p.s.a., zatem Naczelny Sąd Administracyjny związany był granicami skargi kasacyjnej.

Skarga kasacyjna zasługuje na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności należy się odnieść do zarzutu skargi kasacyjnej sformułowanego w pkt 2, który dotyczy naruszenia przepisów postępowania art. 145 § 1 pkt. 1 lit. c P.p.s.a. w zw. z art. 58 § 1 i art. 59 k.p.a. Zarzut ten jest zasadny.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w końcowej części uzasadnieniu wyroku na s. 17 stwierdził, że "organ nie ustosunkował się do zarzutu zgłoszonemu w piśmie z dnia 16 maja 2017 r. o braku doręczenia stronie decyzji organu I instancji. Z akt sprawy nie wynika, aby został także rozpoznany wniosek strony o przywrócenie terminu do złożenia odwołania". Wbrew powyższym stwierdzeniom, jak wynika z uzasadniania decyzji organu II instancji, Wojewoda odniósł się do powyżej kwestii. Mianowicie Wojewoda w uzasadnianiu decyzji na s 1 i 2 przedstawia okoliczności dotyczące doręczenia decyzji organu I instancji, a w konkluzji (s. 2 akapit drugi) stwierdza: "organ odwoławczy uznał za zasadne aby jako skuteczne doręczenie decyzji z dnia [...] marca 2017 r. nr [...], Starosty Wielickiego uznać dzień 11 maja 2017 r., w którym to pełnomocnik odwołujących się zapoznał się z jej treścią. W efekcie ww. odwołanie uznać należy za złożone w terminie". Wobec powyższego stanowiska Wojewody, wniosek odwołujących o przywrócenie terminu do złożenia odwołania, jak podają złożony z ostrożności, stał się bezprzedmiotowy.

W takich okolicznościach zarzut skargi kasacyjnej sformułowany w pkt 2, a dotyczący naruszenia przepisów postępowania jest zasadny.

Przechodząc do zarzutów skargi kasacyjnej dotyczących naruszenia przepisów prawa materialnego należy w pierwszej kolejności odnieść się do zarzutu najdalej idącego, a dotyczącego naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. a P.p.s.a. w związku z art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez jego niezastosowanie w brzmieniu obowiązującym w dniu sporządzenia operatu szacunkowego, w związku z art. 4 ust. 4 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw. Zarzut ten jest zasadny.

Obowiązująca aktualnie treść art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest następująca: "Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154." Powołana wyżej treść art. 156 ust. 4 została ustalona ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw. (Dz. U. z 2017 r., poz. 1509), ustawa ta co do zasady weszła w życie w dniu 1 września 2017 r., jednak równocześnie zawiera reguły intertemporalne zawarte w art. 4. Zgodnie z art. 4 ust. 1. Do spraw wszczętych na podstawie przepisów ustawy zmienianej w art. 1 i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, z uwzględnieniem ust. 2-4 oraz 6-8. Natomiast w niniejszej sprawie szczególnie istotna jest reguła intertemporalna zawarta art. 4 ust. 5 ustawy. Przepis ten ma następującą treść: "Do potwierdzenia aktualności operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy dokonywanego po dniu wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy art. 156 ust. 4 ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą. Do potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego dołącza się kopię dokumentu ubezpieczenia, o którym mowa w art. 175 ust. 4 ustawy zmienianej w art. 1, aktualnego na dzień tego potwierdzenia". Z powołanego art. 4 ust. 5 jednoznacznie wynika, że do operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 20 lipca 2017 r., czyli sporządzonych przed 1 września 2017 r., których potwierdzenie aktualności miałoby być dokonane po wejściu w życie ustawy, czyli po dniu 1 września 2017 r. należy stosować art. 156 ust. 4 w brzmieniu nadanym tą ustawą. Czyli potwierdzenie aktualności operatu następowałoby nie tylko poprzez umieszczenie stosownej klauzuli, ale również dołączenia do operatu stosownej analizy.

Natomiast wynikająca z art. 4 ust. 5 zasada intertemporalna nie ma zastosowania do tych przypadków, gdy nie tylko operat szacunkowy został sporządzony przed dniem 1 września 2017 r., ale również potwierdzenie aktualności tego operatu zostało dokonane przed dniem 1 września 2017 r., czyli zostało dokonane zgodnie obwiązującą wówczas treścią art. 156 ust. 4 ustawy. Z taką właśnie sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie. Operat szacunkowy został sporządzony w dniu 13 grudnia 2015 r., potwierdzenie aktualności zostało dokonane w dniu 10 stycznia 2017 r., decyzja organu I instancji została wydana w dniu [...] marca 2017 r., a decyzja organu II instancji w dniu [...] grudnia 2017 r. Tym samym nie tylko sporządzenie operatu, ale również potwierdzenie jego aktualności zostało dokonane przed wejściem w życie ustawy z dnia 20 lipca 2017 r., czyli przed dniem 1 września 2017 r., a to oznacza że w sprawie nie mógł mieć zastosowania ust. 4 art. 156 w brzmieniu nadanym nowelizacją tylko w poprzednim brzmieniu, który nie zawierał obowiązku dołączania stosownej analizy. Mając powyższe na uwadze zarzut skargi kasacyjnej dotyczący naruszenia art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest zasadny, albowiem Sąd I instancji błędnie przyjął, iż w okolicznościach tej sprawy ma zastosowanie art. 156 ust. 4 w brzmieniu nadanym nowelizacją z dnia 20 lipca 2017 r., a nie uwzględnił reguł intertemporalnych zawartych w art. 4 ustawy nowelizującej.

Odnosząc się zaś do zarzutu skargi kasacyjnej dotyczącej naruszenia prawa materialnego, tj. art. 145 § 1 pkt 1 lit. a P.p.s.a. w związku z art. 153, art. 4 pkt 16 oraz art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez błędne przyjęcie, że wielkość nieruchomości jest jedną z cech różnicujących ich wartość, która powinna być uwzględniona w operacie, jako cecha która należy brać pod uwagę określając "nieruchomości podobne", a także poprzez nieuprawnioną ingerencję w sferę wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdza, że zarzut ten jest zasadny.

Należy zgodzić się ze stanowiskiem autora skargi kasacyjnej, że w orzecznictwie oraz w piśmiennictwie utrwalony jest zgodny pogląd, iż wyłącznym uprawnieniem rzeczoznawcy majątkowego jest dokonywanie wyboru: podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości według zasad wynikających z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i w zależności od okoliczności wymienionych w art. 154 ust. 1 u.g.n. (vide: Ustawa o gospodarce nieruchomościami - Komentarz pod red. G. Bieniek, St. Kalus, Z. Marmaj i E. Mzyk, Wyd. LexisNexis, nr 3 str. 531 i nast., jak również liczne orzeczenia powołane w uzasadnieniu skargi kasacyjnej). Zdaniem Naczelnego Sadu Administracyjnego, jako prawidłowe i znajdujące oparcie w materiale sprawy należy ocenić stanowisko organów co do operatu szacunkowego sporządzonego dla potrzeb niniejszej sprawy. Operat szacunkowy, na podstawie których organy ustaliły wysokość należnego odszkodowania, w zakresie umożliwiającym ocenę tego operatu przez organy, został poddany takiej ocenie co znalazło szczególny wyraz w uzasadnieniu decyzji organu II instancji (s. 3 i 4). W sytuacji gdy opinia biegłego jest rzeczowa, logiczna i spójna, a poczynione wyliczenia poprawne, zarówno organ administracji jak i sąd nie jest uprawniony do jej podważenia z uwagi na brak stosownej w tym zakresie wiedzy specjalistycznej. Nadto, to autor operatu a nie sąd, w oparciu o posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne dokonuje wyboru podejścia i metody selekcji nieruchomości i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań. Jeśli zaś w przekonaniu strony skarżącej sporządzony operat był wadliwy lub nierzetelny, to nic nie stało na przeszkodzie, ażeby strona skorzystała z możliwości przewidzianych w art. 157 ustawy. Możliwość skorzystania przez stronę z oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców zależy od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji.

Odnosząc się do zarzutu dotyczącego naruszenia art. 4 pkt 16 ustawy zawierającego definicję pojęcia "nieruchomości podobne" poprzez błędne przyjęcie, że wielkość nieruchomości jest cechą, która powinna być uwzględniona, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdza, że zarzut ten jest zasadny. Zgodnie z art. 4 pkt 16 przez pojęcie "nieruchomości podobnej" - należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Z powyższej definicji wynika, że ustawodawca wskazał określone cechy, które muszą być brane pod uwagę przy ustalaniu, czy dana nieruchomość jest podobna są to: położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania, oraz dopuścił możliwość uwzględniania jeszcze innych cech, których nie wymienił, ale które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości. Niewątpliwie z definicji ustawowej nieruchomości podobnej nie wynika, że wielkość nieruchomości jest tą cechą, która obowiązkowo w każdym przypadku powinna być brana pod uwagę, aczkolwiek w praktyce często ta cecha jest również uwzględniana. Stąd też nieuwzględnienie tej cechy nie oznacza automatycznie, że sporządzony operat jest wadliwy, a przyjęte nieruchomości nie są porównywalne. Porównywalność w rozumieniu tego przepisu nie oznacza jednak identyczności powyższych parametrów. Oznacza natomiast wspólność istotnych cech rynkowych, mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to zatem więź polegająca na podobieństwie, a nie na tożsamości. Ustalenie zaś, które z cech nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku, zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale także posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływujących na wartość nieruchomości. Dodatkowo należy zwrócić uwagę, że w niniejszej sprawie będąca przedmiotem wyceny nieruchomość, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Wieliczka w przeważającej części położona była na terenach zabudowy produkcyjno -usługowej, składów i magazynów oznaczonych symbolem "3PU1" oraz częściowo na terenach klas komunikacyjnych oznaczonych symbolem "KDZ". Przy takim przeznaczeniu w planie, ustawowej definicji nieruchomości podobnej, w której brak jest obligatoryjnej cechy wielkości nieruchomości oraz zasadzie, że od oceny rzeczoznawczy zależy które z cech mają w konkretnym przypadku najistotniejsze znaczenie, zarzut skargi kasacyjnej dotyczący naruszenia wskazanych przepisów, a w szczególności art. 4 pkt 16 ustawy jest zasadny.

Ostatni z zarzutów skargi kasacyjnej dotyczących prawa materialnego związany jest z naruszeniem art. 145 § 1 pkt 1 lit. a P.p.s.a. w związku z § 56 ust. 1 pkt 1-9 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości, poprzez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że brak numerów działek będących przedmiotem transakcji przyjętych do porównań przesądza o wadliwości operatu. Zarzut ten jest zasadny. Faktem jest, że przepis § 56 ust. 1 pkt 1-9 rozporządzenia nie zawiera zamkniętego katalogu danych, które winny być zawarte w operacie, tym samym operat może również zawierać inne dane. Niemniej jednak nie można zgodzić się ze stwierdzeniem Sądu I instancji, iż fakt nie wskazania w operacie numerów działek przesądza o jego wadliwości. Podobne zagadnienie było przedmiotem rozważań w wyroku NSA z dnia 14 luty 2017 r., sygn. akt I OSK 835/15. W sprawie tej autor skargi kasacyjnej podkreślał, że rzeczoznawca nie powołał numerów działek (ani obrębu w jakim się znajdowały), które stanowiły materiał porównawczy. Oddalając skargę kasacyjną, Naczelny Sąd Administracyjny w powołanym wyroku z dnia 14 lutego 2017 r. miedzy innymi wskazał, że art. 153 ust. 1 ustawy wyjaśnia na czym polega podejście porównawcze i kiedy stosuje się je a art. 155 ust. 2 ustawy stanowi jedynie, że wykorzystane w operacie szacunkowym dane, o których mowa w ust. 1, mogą mieć formę wypisów i wyrysów, poświadczonych przez rzeczoznawcę majątkowego. Dane zaś, o których mowa w art. 155 ust. 1 ustawy to dane o nieruchomościach, zawarte w: księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości, rejestrach zabytków i innych dokumentach wymienionych przykładowo w tym przepisie. Z treści powyższych przepisów ustawowych nie wynika zatem obowiązek by rzeczoznawca majątkowy był zobowiązany do podania w operacie szacunkowym nieruchomości numerów działek, wchodzących w skład nieruchomości, stanowiących materiał porównawczy. Obowiązek taki nie wynika też z przepisów oraz § 56 rozporządzenia wykonawczego z dnia 21 września 2004 r. Naczelny Sąd Administracyjny w składzie orzekającym w niniejszej sprawie, zgadza się z poglądem prawnym wyrażonym w wyroku NSA z dnia 14 lutego 2017 r. sygn. akt I OSK 835/15.

Mając powyższe na uwadze, zarzut skargi kasacyjnej dotyczący naruszenia § 56 ust. 1 rozporządzenia należy uznać za zasadny.

W takich okolicznościach sprawy, uznając, że zarzuty skargi kasacyjnej są zasadne, Naczelny Sąd Administracyjny zastosował art. 188 P.p.s.a. Zgodnie z tym przepisem Naczelny Sąd Administracyjny w razie uwzględnienia skargi kasacyjnej, uchylając zaskarżone orzeczenie, rozpoznaje skargę, jeżeli uzna, że istota sprawy jest dostatecznie wyjaśniona. Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że istota sprawy jest dostatecznie wyjaśniona i dlatego na podstawie art. 188 P.p.s.a. w zw. z art. 151 P.p.s.a. uchylił zaskarżony wyrok i oddalił skargę. O kosztach postępowania kasacyjnego orzeczono zgodnie z art. 203 pkt 2 P.p.s.a.