Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 1219/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2013-07-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 61 ust. 1-5
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 12, par. 13, par. 271
journal: Dz.U. 2002 nr 75 poz 690
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

SENTENCJA

Dnia 10 lipca 2013 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Rosińska Sędziowie Sędzia WSA Renata Kubot-Szustowska Sędzia NSA Grzegorz Szkudlarek (spr.) Protokolant Specjalista Marcelina Chmielecka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 lipca 2013 roku sprawy ze skargi H. T., M. T. i G. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji - oddala skargę. LS


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. decyzją z dnia [...], Nr [...], po rozpoznaniu odwołania M. T., H. T. i G. T., utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Gminy i Miasta w D. z dnia [...], Nr [...].

Jak wynika z dokumentów załączonych do akt administracyjnych, organ pierwszej instancji mocą decyzji z dnia [...] ustalił warunki zabudowy dla W. P. dla inwestycji – budowa budynku gospodarczego ze stanowiskiem garażowym wraz z uzbrojeniem terenu zlokalizowanej na działce nr 298, obręb [...], gm. D. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia organ wskazał przepis art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1 oraz art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). W treści decyzji organ określił wymagania dla inwestycji wskazując, iż nieprzekraczalna linia zabudowy wynosić będzie 11 m od granicy z drogą, wskaźnik wielkości zabudowy w stosunku do powierzchni działki zaplanowano na nie więcej niż 17,5 %, a udział powierzchni biologicznie czynnej nie mniej niż 60%. Szerokości elewacji frontowej wynosić będzie od 5,9 m do 8,9 m, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej od 4,2 m do 5,2 m. Geometrię dachu określono poprzez wskazanie, iż dach ma być jednospadowy o nachyleniu połaci do 30°, poziom kalenicy do 5,7 m, a kierunek głównej kalenicy zachowujący kąt granicy bocznej w stosunku do frontu działki z dopuszczalnym odchyleniem do 5°. Jednocześnie organ pierwszej instancji dopuścił lokalizację inwestycji w granicy z działką nr ewid. 502.

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli współwłaściciele działki nr ewid. 502 – M. T., H. T. i G. T. W motywach odwołania jego autorzy podnieśli, iż decyzja dotyczy zabudowy zagrodowej, chociaż nie wynika to z wniosku. Ponadto organ nie przeprowadził żadnego postępowania w zakresie ustalenia czy rzeczywiście rodzajem inwestycji jest zabudowa zagrodowa, czy inwestor prowadzi gospodarstwo rolne i o jakiej powierzchni, oraz czy w ogóle takie gospodarstwo posiada. Decyzja zezwala na lokalizację budynku w granicy z działką odwołujących się, przy czym o tym może rozstrzygać organ wydający pozwolenie na budowę. Tymczasem budynek inwestora został posadowiony w granicy z działką odwołujących się, a nawet z jej przekroczeniem. Budynki na działce odwołujących się nie są usytuowane w granicy działki. Ustalenia analizy urbanistycznej w zakresie danych dotyczących działki będącej własnością odwołujących się nie są prawidłowe. Skoro mapa i analiza są wadliwe i nie są zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy decyzja jest decyzja błędną i narusza przepisy prawa. Planowany budynek stanowi zaporę dla spływu wód opadowych z wyżej położonego terenu działek i wody z działki inwestora kierowane są na nieruchomość odwołujących się.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpoznaniu odwołania, utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W motywach rozstrzygnięcia organ opisał dotychczasowy przebieg postępowania wskazując następnie, iż w świetle regulacji art. 56 w zw. z art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy dla nowej zabudowy, o ile zachodzą przesłanki określone w art. 61 ust. 1 i nie sprzeciwiają się temu przepisy odrębne. Dla wydania decyzji o warunkach zabudowy nie jest wymagana zgoda właścicieli sąsiednich nieruchomości. Jednakże decyzja z mocy art. 54 pkt 2 lit. "d" w zw. z art. 6 ust. 2 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym musi zawierać wymagania odnoszące się do ochrony interesów osób trzecich. Owe wymagania organ pierwszej instancji określił wskazując, że planowana inwestycja winna być realizowana na zasadach przewidzianych w przepisach, w tym techniczno – budowlanych. Co do zasady do wymagań będących elementami decyzji o warunkach zabudowy nie należą rozwiązania w zakresie sytuowania projektowanego obiektu względem granic działki. Jeżeli jednak usytuowanie budynku na granicy działki jest elementem istniejącego w sąsiedztwie planowanej inwestycji ładu przestrzennego (popartego ustaleniami analizy), to dopuszczenie lokalizacji inwestycji w granicy działki może być elementem decyzji o warunkach zabudowy (jako warunek ładu przestrzennego, o którym mowa w art. 54 pkt 2 lit. "a" w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Wbrew zarzutom odwołania skarżona decyzja nie orzeka o usytuowania obiektu względem granic działki. W analizie urbanistyczno – architektonicznej ustalono, że w analizowanym obszarze wiele budynków gospodarczych zlokalizowanych jest w granicach bocznych, jak i oddalonych od tych granic na odległość nawet ok. 1 m. Są też budynki lokalizowane w oddaleniu od granic. Lokalizacja w stosunku do granic działki winna być więc rozpatrywana na gruncie przepisów prawa budowlanego przez organ administracji architektoniczno – budowlanej.

Jak następnie wskazało Samorządowe Kolegium Odwoławcze sporność granic, kwestie rozgraniczenia nieruchomości, czy wznowienia granic nie mogą tamować podjęcia decyzji o warunkach zabudowy terenu. Mapa taka wskazuje granice nieruchomości w sposób wiążący i jej ustalenia w postępowaniu w sprawie warunków zabudowy nie mogą być kwestionowane. Mapa stanowiąca załącznik graficzny decyzji spełnia wymogi art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Biorąc pod uwagę skalę mapy 1:1000 nie znajduje uzasadnienia zarzut, że nie wynika z niej, iż budynki na działce odwołujących się są oddalone od granic działki (ok. 30 cm budynek gospodarczy i ok. 2 m budynek mieszkalny).

Kwestie ewentualnego zakłócenia stanu wody na gruncie wykraczają poza zakres postępowania w sprawie warunków zabudowy.

Przedmiotem postępowania jest ustalenie warunków zabudowy dla legalizacji budowy budynku gospodarczego ze stanowiskiem garażowym. Kwestia czy zabudowa ta dotyczy zabudowy zagrodowej, czy też nie, nie ma wpływu na wynik sprawy. Z wypisu z rejestru gruntów wynika, że inwestor posiada gospodarstwo rolne o powierzchni 1,16 ha, które nie przekracza średniej powierzchni gospodarstw rolnych w gminie, zatem nie podlega wyłączeniu zasada z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, czyli tzw. zasada "dobrego sąsiedztwa". Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania jej do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego jako takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo – społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno – estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie tej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji.

Organ pierwszej instancji w toku postępowania dokonał analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, przeprowadzonej stosownie do rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164. poz. 1588). Obszar analizy został wyznaczony prawidłowo, w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki, tj. 69 m (3 x 23 m). Obszar ten powiększono do granic działek. Teren inwestycji znajduje się na obszarze zabudowy zagrodowej. Niewątpliwie budynek gospodarczy ze stanowiskiem garażowym będzie kontynuacją tej funkcji. Na tej podstawie Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało, że ustalenie warunków zabudowy znajduje uzasadnienie. Organ pierwszej instancji określił linię zabudowy w odległości 11 m od działki drogowej, choć z uwagi na budowę budynku w głębi działki na tyłach istniejącej zabudowy nie ma potrzeby ustalania linii zabudowy. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia, ustalono na podstawie średniej wielkości występującej na obszarze analizowanym, tj. do 17,5%. Szerokość elewacji frontowej na poziomie od 5,9 m do 8,9 m, zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia, na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych budynków mieszkalnych przy tolerancji do 20 %. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej określono, na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia, tj. w inny sposób wynikający z analizy przy uwzględnieniu ewentualnych błędów wizualnej oceny wysokości. Geometrię dachu, zgodnie z § 8 rozporządzenia, określono odpowiednio do dachów występujących w obszarze analizowanym.

W skardze do sądu administracyjnego M. T., H. T. i G. T. wnieśli o uchylenie decyzji zarówno drugiej, jak i pierwszej instancji wskazując na naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 i 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przepisu § 12, § 13 i § 271 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.) oraz art. 7, art. 10, art. 77, art. 80 i art. 107 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego w stopniu mającym wpływ na rozstrzygnięcie. Autorzy skargi wskazali na błąd w ustaleniach faktycznych polegający na przyjęciu, iż budynku stanowiące ich własność zlokalizowane na działce nr 502 znajdują się w granicy z działką nr 298 podczas gdy wszystkie budynki (mieszkalny i gospodarcze) są oddalone od granicy oraz że na działkach w obszarze analizowanym posadowione są budynku w granicach działek podczas gdy na żadnej z tych działek nie ma takich obiektów w granicy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie ustosunkowało się do części zarzutów odwołania. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy legalizuje wykonanie budynku na terenie działki skarżących. Zdaniem skarżących nie może być prawidłowa i zgodna z prawem decyzja o warunkach zabudowy, której integralną częścią są załączniki nieprzedstawiające rzeczywistego ukształtowania zabudowy na działce inwestora, jak i na gruncie sąsiednim.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację zaprezentowaną w uzasadnieniu kwestionowanego w skardze rozstrzygnięcia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Stosownie do postanowień art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2012 roku, poz. 270 ze zm.), Sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Oznacza to, iż Sąd bada zgodność z prawem (legalność) zaskarżonego aktu pod kątem jego zgodności z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej.

Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" – "c" Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi). Zgodnie z treścią przepisu art. 151 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, w razie nieuwzględnienia skargi, Sąd skargę oddala.

Oceniając legalność zaskarżonej decyzji Sąd zważył, że organy prawidłowo przeprowadziły postępowanie dowodowe, ustaliły stan faktyczny i wydały rozstrzygnięcia odpowiadające zebranym dowodom oraz przepisom prawa.

Na wstępie wskazać należy, iż kwestionowane w skardze rozstrzygnięcie to decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji już istniejącej od wielu lat, która zrealizowana była w warunkach samowoli budowlanej. Z dokumentów znajdujących się w aktach administracyjnych wynika, że uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest niezbędne inwestorowi do zakończenia postępowania legalizacyjnego, które prowadzi organ nadzoru budowlanego. Organ pierwszej instancji wydał decyzję ustalającą warunki zabudowy. Po rozpoznaniu odwołania skarżących będących właścicielami sąsiedniej nieruchomości, Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji.

Przechodząc do rozważań natury merytorycznej wskazać wypada na oczywistą, acz fundamentalną kwestię, iż każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich (art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, t. j. Dz. U. z 2012 roku, poz. 647, dalej jako u.p.z.p.). Osoba uprawniona do nieruchomości może ją zagospodarować w zakresie obowiązującego prawa w sposób dowolny. Co prawda musi to uczynić zgodnie z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, ale postanowienia w niej zawarte stanowią konkretyzację przepisów, które należy wykładać na korzyść uprawnień właścicielskich.

Podstawę prawną rozstrzygnięcia w sprawie stanowił przepis art. 61 u.p.z.p. Zgodnie z jego treścią, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest na podstawie analizy przygotowanej w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Powołane rozporządzenie, co wynika z przepisu § 1, określa sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

W toku postępowania administracyjnego organ pierwszej instancji wyznaczył obszar analizowany i przeprowadził w nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Przepis § 3 ust. 2 powołanego rozporządzenia określa, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. W stanie faktycznym sprawy, organ wyznaczył obszar analizowany o promieniu 69 m. Działka objęta zamierzeniem inwestycyjnym ma bowiem szerokość ok. 23 m. Obszar analizowany organ powiększył do granic działek (w kierunku zachodnim do 80 m, w kierunku wschodnim do 77 m i w kierunku północnym i południowym do 70 m). Zdaniem składu orzekającego, nie można w tym zakresie poczynić organowi żadnego zarzutu. W prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym organ stwierdził istnienie zabudowy zagrodowej w ramach, której występują budynku mieszkalne i gospodarcze. Dla przypomnienia, inwestor na terenie swojej działki zrealizował budynek gospodarczy ze stanowiskiem garażowym. Z zestawienia rodzaju zabudowy stwierdzonej w obszarze analizowanym i planowanej w chwili obecnej inwestycji, nie można wyprowadzić wniosku o ich wzajemnej sprzeczności. W tym miejscu przytoczyć należy tezę wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 25 lutego 2009 roku (sygn. akt: II SA/Go 2/09, Lex Nr 530025), którą skład orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela, a która to teza wyjaśnia, iż rozumienie kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu należy traktować szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygnąć wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, by mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Ograniczenia tej zasady wynikać mogą jedynie z przepisów prawa. Jeżeli zatem istniejąca zabudowa działek sąsiednich realizuje funkcję zagrodową w ramach takiej zabudowy występują budynki mieszkalne, gospodarcze, jak i garażowe związane z zaspakajaniem potrzeb gospodarstwa rolnego. W szczególności, z pola uwagi strony skarżącej nie może umykać okoliczność, że w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji znajduje się duża ilość obiektów o charakterze gospodarczym. Takie zabudowania znajdują się także na działce skarżących, co potwierdzają liczne zdjęcia załączone do akt administracyjnych, a wykonane przez pracowników organu pierwszej instancji.

Kontynuując ocenę legalności kontestowanej w skardze decyzji wskazać wypada, iż znalazły się w niej wszystkie niezbędne postanowienia wynikające z przepisów § 4 – § 8 rozporządzenia. I tak, organ określił linię zabudowy dla nowej inwestycji na podstawie § 4 rozporządzenia. Wbrew twierdzeniom Samorządowego Kolegium Odwoławczego określenie linii zabudowy jest konieczne w każdej decyzji o warunkach zabudowy, nawet gdy zabudowa jest planowana na tyłach działki.

W dalszej kolejności, organ stosownie do regulacji § 5 rozporządzenia określił wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy. Przepis ten określa, iż rzeczony wskaźnik w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. W taki też sposób organ ustalił wskaźnik powierzchni zabudowy jako wartość średnią na wielkość do 17,5%.

Kolejnym newralgicznym elementem decyzji o warunkach zabudowy jest konieczność określenia szerokości elewacji frontowej, której wyznaczenie normuje przepis § 6 rozporządzenia. Zgodnie z jego treścią, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. W stanie faktycznym sprawy średnia szerokość elewacji frontowych okolicznych obiektów gospodarczych wynosi 7,4 m. Wobec tego szerokość elewacji frontowej w granicach między 5,9 m, a 8,9 m z uwzględnieniem dopuszczonej w rozporządzeniu tolerancji do 20%.

W decyzji o warunkach zabudowy ustalić także należy wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej zgodnie z postanowieniami § 7 rozporządzenia. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 7 rozporządzenia). Jeżeli wysokość górnej krawędzi na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (§ 7 ust. 3 rozporządzenia). W sprawie organ określił tę wielkość na poziomie jednej kondygnacji nadziemnej, czyli ok. 5 m. Organ korzystając z regulacji § 7 ust. 4 rozporządzenia określił ten parametr zabudowy w sposób odmienny niż wielkość średnia dla obszaru analizowanego (zamiast 5 m, w granicy między 4,2 m, a 5,2 m). Powołany przepis § 7 ust. 4 rozporządzenia stanowi, iż dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Tym niemniej, nie można czynić organowi zarzutu naruszenia prawa, skoro przepis rozporządzenia dopuszcza odstępstwo pod pewnymi warunkami. W sprawie niniejszej warunek ten został spełniony, gdyż wyznaczenie innej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej wynika z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. W tej sytuacji również w odniesieniu do tego parametru projektowanej zabudowy nie można poczynić organowi żadnego zarzutu.

Końcowym elementem decyzji wynikającym z treści § 8 rozporządzenia są postanowienia odnoszące się do geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki), którą ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. W decyzji pierwszej instancji organ wskazał, iż dach ma być jednospadkowy o nachyleniu połaci do 30 stopni, z kalenicą główną na poziomie do 5,7 m. Kierunek głównej kalenicy zachowujący kąt granicy bocznej w stosunku do frontu działki z dopuszczalnym odchyleniem do 5 stopni. Powołane parametry, jak wskazał organ harmonizują z geometrią dachów budynków w obszarze analizowanym. Powołane zapisy decyzji o warunkach zabudowy, w świetle powołanego przepisu § 8 rozporządzenia, zdaniem składu orzekającego w niniejszej sprawie, nie budzą zastrzeżeń.

Nawiązując do treści cytowanego wcześniej przepisu art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wyjaśnić również należy, iż zgromadzony w aktach administracyjnych materiał dowodowy potwierdza spełnienie przez inwestora także pozostałych warunków określonych w tym przepisie. W szczególności wskazać należy, iż działka inwestora ma zapewniony dostęp do drogi publicznej, a uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej inwestycji. Teren ten nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Nadto, decyzja o warunkach zabudowy jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Reasumując dotychczasowe rozważania, w ocenie Sądu wymagania formalne, określone w cytowanych wyżej przepisach i niezbędne do wydania decyzji o warunkach zabudowy, zostały spełnione. Sąd nie dopatrzył się w tym zakresie żadnych uchybień, które miałyby wpływ na rozstrzygnięcie i jako takie mogłyby stanowić podstawę do wyeliminowania kwestionowanych decyzji z obrotu prawnego.

W treści skargi strona podniosła także zarzuty mające przemawiać za naruszeniem wskazanych przepisów prawa materialnego – art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Sąd nie dopatrzył się takowego naruszenia, co wykazano w dotychczasowych rozważaniach. W szczególności, zdaniem Sądu, nie można mówić w sprawie o naruszeniu harmonijnej zabudowy okolicznych terenów. Jak wskazywano uprzednio, zabudowa na działce inwestora (budynek gospodarczy z jednostanowiskowym garażem) wkomponowuje się w zabudowę zagrodową, charakterystyczną dla terenów wiejskich. Bezspornie zabudowie zagrodowej towarzyszą obiekty o charakterze gospodarczo – garażowym. Niewątpliwie inwestor ma prawo do zabudowy swojego terenu w sposób dowolny, o ile negatywne oddziaływanie jego inwestycji nie będzie wykraczać poza granice obszaru objętego zamierzeniem inwestycyjnym. W niniejszej sprawie Sąd nie stwierdził takiego rodzaju oddziaływania.

Reasumując wyjaśnić także należy, iż żaden z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (a także na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego – Prawa budowlanego) nie uzależnia możliwości zabudowy od zgody, czy akceptacji właścicieli, czy mieszkańców sąsiednich gruntów. Innymi słowy, sprzeciw społeczny okolicznych mieszkańców towarzyszący zabudowie nie może blokować planów inwestycyjnych, gdy spełnione są wszystkie niezbędne przesłanki warunkujące zabudowę.

Autorzy skargi podnosili także zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p., który połączyć należy z kolejnym zarzutem sprowadzającym się do naruszenia § 12, § 13 i § 271 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.). Powołane przepisy regulują oddalenie planowanego budynku od granicy. Niemniej jednak, wskazane przepisy w postępowaniu w sprawie warunków zabudowy nie znajdują zastosowania. Podobnie zagadnienie związane z odprowadzaniem wód opadowych, będzie przedmiotem zainteresowania innych organów. Kwestia odnosząca się do zachowania stosunków wodnych na gruncie wykracza poza zakres niniejszego postępowania.

Niewątpliwie budynek inwestora zlokalizowany jest w granicy z działką skarżących. Jak słusznie wskazało Samorządowe Kolegium Odwoławcze kwestia szczegółowego umiejscowienia obiektu na gruncie (np. czy ma być on zlokalizowany w granicy) należy do postępowania prowadzonego przed organami administracji architektoniczno – budowlanej lub organami nadzoru budowlanego. Niemniej jednak organowi nie można postawić zarzutu naruszenia prawa poprzez to, że takowy zapis zawarł w treści decyzji. W treści skargi jej autorzy podnosili, iż zarówno na ich działce, jak i na terenie innych działek w obszarze analizowanym nie ma zabudowań w granicy. Załączone do akt administracyjnych zdjęcia wykonane przez pracowników organu pierwszej instancji nie potwierdzają tego. Rzeczone zdjęcia wskazują, że na kilku okolicznych działkach znajdują się obiekty w granicy. Potwierdza to także mapa z wyznaczonym obszarem analizowanym.

Skarżący argumentowali także, iż budynek inwestora został wzniesiony z naruszeniem granicy. Odnosząc się do tej kwestii należy przede wszystkim powtórzyć za organem, że kwestia naruszenia prawa własności nie należy do kompetencji organów orzekających w sprawie warunków zabudowy. Kwestia ta nie jest także objęta zainteresowaniem organów nadzoru budowlanego w toku postępowania legalizacyjnego. Zagadnienie to należy do sporów cywilno – prawnych, które rozpoznają sądy powszechne. Tym niemniej wskazać wypada, iż z dokumentów załączonych do akt administracyjnych, w szczególności z map wynika, że obiekt inwestora znajduje się w granicy, nie został zatem wykonany z naruszeniem granicy na terenie działki skarżących.

Skarżący podnosili także zarzut naruszenia wymienionych przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. Próżno jednak szukać w treści motywów skargi wytłumaczenia na czy miałoby polegać to naruszenie. Sąd, który nie był związany granicami skargi, analizując akta administracyjne nie dopatrzył się takowego uchybienia. Zwrócić należy uwagę na to, iż organ odwoławczy, na mocy art. 10 Kodeksu postępowania administracyjnego pismem z dnia 16 sierpnia 2012 roku zawiadomił skarżących z możliwością zapoznania się z dokumentami zgromadzonymi w aktach administracyjnych oraz prawie składania wyjaśnień, wniosków i dowodów w sprawie.

Konkludując powyższe rozważania, Sąd uznał działanie organów administracji w sprawie za zgodne z regulacją prawa materialnego. Skład orzekający nie dopatrzył się naruszenia przepisów procedury w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy. Wobec czego, na podstawie art. 151 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł o oddaleniu skargi.

LP