Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2062/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2021-02-02 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono postanowienie I i II instancji
Powołane przepisy: article: art 1i art 4
journal: Dz.U. 2019 poz 916
law: Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo  własności tych gruntów - tekst jedn.
article: art 145 par 1 pkt 1 lit. a i c
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 218 par 1, art 77 i 77, art 80
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Gabriela Nowak (spr.) Sędziowie WSA Jolanta Dargas WSA Monika Sawa po rozpoznaniu w dniu 2 lutego 2021 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi S. P. i M. P. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lipca 2020 r. nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia 1. uchyla zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie Prezydenta [...] z 20 maja 2020 r. nr 59/2020; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżących S. P. i M. P. solidarnie kwotę 614 (sześćset czternaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

I SA/Wa 2062/20

UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] postanowieniem z dnia [...] lipca 2020 r. nr [...] po rozpoznaniu zażalenia S. P. oraz M. P. na postanowienie Prezydenta [...] z dnia [...] maja 2020 r. nr [...] odmawiające wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...] nr 8, stanowiącej działkę ewidencyjna nr [...], z obrębu [...], dla której Sąd Rejonowy dla [...] prowadzi księgę wieczystą KW Nr [...] – utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie

Przedmiotowe postanowienie wydane zostało w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i prawne:

Prezydent [...] postanowieniem nr [...] z dnia [...] maja 2020 roku odmówił wydania zaświadczenia w sprawie z wniosku S. P. i M. P., będących użytkownikami wieczystymi nieruchomości gruntowej położonej w [...] przy ulicy [...] 8, oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...], dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [...] w udziale związanym z własnością lokalu nr 49, wpisanego do księgi wieczystej nr [...]. Wnioskodawcy wystąpili z wnioskiem o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie w/w nieruchomości z prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, na nocy ustawy z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkalne w prawo własności tych gruntów. Owe przekształcenia miało nastąpić z mocy prawa z dniem 1 stycznia 2019 roku.

Organ swoją decyzję uzasadnił tym, iż istnieją wątpliwości co do zgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej nr [...] z rzeczywistym stanem prawnym w zakresie użytkowników wieczystych przedmiotowej nieruchomości i przysługujących im udziałów, wynikające z nieodpisania z w/w księgi udziałów związanych z wyodrębnionymi lokalami. W toku prowadzonego postępowania organ I instancji ustalił, iż zgodnie z danymi operatu ewidencji gruntów i budynków nieruchomość położona przy ulicy [...] 8 w [...], zabudowana jest budynkiem mieszkalnym w którym znajduje się łączni 91 lokali: 89 lokali mieszkalnych i 2 lokale niemieszkalne. Z założonej kartoteki budynku wynika, iż wszystkie lokale zostały wyodrębnione i założono dla każdej z nich odrębne księgi wieczyste. Badając akta przedmiotowej nieruchomości ustalono, iż na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego w zamian za zwolnienie z długu, aktem notarialnym Rep. A Nr [...] z dnia [...] kwietnia 1997 roku użytkownikiem wieczystym niezabudowanej wówczas nieruchomości przy ulicy [...] 8 została spółka [...] S.A. z siedzibą w [...]. Następnie spółka na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych przyłączyła do współwłasności inne osoby fizyczne. Na nieruchomości w 1999 roku został wybudowany budynek mieszkalno – biurowy wraz z miejscami garażowymi.

Aktem notarialnym Rep. A Nr [...] z dnia [...] października 1999 r. w drodze umowy ustanowiono odrębną własność lokali i dokonano zniesienia współwłasności poprzez ustanowienie odrębnej własności co do 11 lokali, a pozostały udział związany z niewyodrębnionymi lokalami mieszkalnymi i użytkowymi stał się wyłączną własnością spółki [...] S.A. Następnie z budynku przy ulicy [...] 8 Spółka wyodrębniła i sprzedała 81 lokali wraz z udziałami w prawie użytkowania wieczystego związanymi z prawem własności poszczególnych lokali. Organ podniósł, iż w dziale II księgi wieczystej opisanej powyżej nieruchomości, od udziału przysługującego spółce [...] S.A. nie odpisano udziałów związanych z wyodrębnionymi lokalami, tym samym spółka posiada udział wynoszący [...] części. Ponadto w tym samym dziale księgi wieczystej pomimo zniesienia współwłasności nieruchomości zgodnie z umową z dnia [...] października 1999 r. ujawnione pozostają nadal udziały przysługujące osobom fizycznym niezwiązane z wyodrębnionymi lokalami, oraz ujawniony jest udział w użytkowaniu wieczystym przysługujący osobie prawnej. Organ I instancji podniósł, iż decydujący wpływ na rozstrzygnięcie w przedmiotowej sprawie miał fakt, iż suma udziałów związanych z własnością wszystkich wyodrębnionych lokali w budynku, a suma udziałów ujawnionych w dziale II księgi wieczystej nie stanowią jedności.

Z tego tez względu zdaniem organu , w świetle zebranego materiału dowodowego, w odniesieniu do nieruchomości położonej w [...] przy ulicy [...] 8 należało orzec o odmowie wydania zaświadczenia o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Na postanowienie Prezydenta [...] z dnia [...] maja 2020 roku użytkownicy wieczyści lokalu Nr 49, dla którego prowadzona jest księga wieczysta Nr [...] S. P. i M. P., złożyli zażalenie wskazując, iż postanowienie to narusza przepisy ustawy z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Wskazali, że zaświadczenie nie ma charakteru prawotwórczego, a jedynie stwierdza fakt przekształcenia użytkowania wieczystego we własność.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze jako organ właściwy do rozpatrzenia zażalenia, w dniu [...] lipca 2020 roku w drodze postanowienia utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie Prezydenta [...] nr [...]. Po analizie treści wpisów w księdze wieczystej organ odwoławczy stwierdził, że od udziału przysługującego spółce [...] S.A. nie odpisano udziałów związanych z wyodrębnionymi lokalami. Zatem suma udziałów związanych z własnością wszystkich wyodrębnionych lokali w budynku, a suma udziałów ujawnionych w dziale II księgi wieczystej nie stanowią jedności. Wydając zaświadczenie o przekształceniu koniecznym jest określenie w treści zaświadczenia udziałów w prawie użytkowania wieczystego związanych z odrębną własnością danego lokalu w sposób bezsporny, a w niniejszej sprawie nie można jednoznacznie ustalić udziałów przysługujących skarżącym w przedmiotowej nieruchomości.

Wobec powyższego Organ II instancji uznał, iż zaskarżone postanowienie odpowiada prawu i na podstawie art. 138 §1 pkt 1 w związku z art. 144 k.p.a utrzymał je w mocy.

Na powyższe postanowienie skarżący w dniu 19 sierpnia 2020 r. wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, wnosząc o uchylenie zaskarżonego postanowienia i poprzedzającego go postanowienia Prezydenta [...] z [...] maja 2020 r. nr [...] zarzucając:

1. naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 4 ust. 2 pkt 2 w zw. z art 1 ust. 2 pkt 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności poprzez nieuzasadniony brak wydania zaświadczeni o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości w udziale związanym z wyodrębniona własnością lokalu nr 49, pomimo spełniania przesłanek określonych w ustawie;

2. naruszenie przepisów postępowania mającego istotny wpływ na wynik sprawy tj, art. 7, 77, 80, 217 w z. z art. 219 k.p.a. w zw. z art. 144 k.p.a. w zw. z art. 138 k.p.a., 218 § w zw. z art. 15 k.p.a. poprzez brak całościowego rozpatrzenia zebranego materiału dowodowego w sprawie pomijając okoliczność, iż skarżący, jako właściciele wyodrębnionego z nieruchomości lokalu nr 49 wpisani są do działu II księgi wieczystej we wskazanym tam udziale, a zatem możliwe jest wyliczenie należnej z tytułu przekształcenia opłaty.

W uzasadnieniu skargi ponieśli, że ustawa o przekształceniu wskazuje wprost przesłanki jakie powinna spełniać nieruchomość, aby można było wydać zaświadczenie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. W niniejszej sprawie nieruchomość, w której to skarżący są właścicielami wyodrębnionego z tejże nieruchomości lokalu nr 49, jest nieruchomością gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, w którym co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne. Wynika to w danych pochodzących z ewidencji gruntów i budynków, czy też z treści księgi wieczystej. A zatem należy uznać, iż z dniem 1 stycznia 2019 roku użytkowanie wieczyste nieruchomości uległo przekształceniu w prawo własności, co jest okolicznością bezsporną wynikającą wprost z zaskarżonego postanowienia, jak i poprzedzającego go postanowienia Prezydenta [...]. Pomimo to organy obu instancji rozpatrujące niniejszą sprawę odmówiły wydania zaświadczenia wskazując, że istnieją wątpliwości co do zgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w zakresie użytkowników wieczystych i przysługujących im udziałów, a to uniemożliwia wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie istniejącego prawa użytkowania wieczystego w prawo własności i wskazania udziału przysługującego skarżącym.

W złożonej skardze wnioskodawcy podnieśli, iż w dziale II księgi wieczystej wpisani są jako właściciele wyodrębnionego z nieruchomości lokalu nr 49, w związku z tym możliwe jest wskazanie ich udziału w prawie własności nieruchomości, a także wyliczenie należnej z tytułu przekazania użytkowania wieczystego w prawo własności opłaty. Zdaniem skarżących ewentualne nieścisłości dotyczące wysokości udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu, które to udziały związane są z innymi lokalami aniżeli lokal należący do skarżących, nie mają wpływu na wysokość udziału w częściach wspólnych związanych z lokalem nr 49 i nie mogą wpływać na fakt dojścia do skutku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności ex lege.

W ocenie skarżących nie wzięto bowiem pod uwagę faktu, iż zgodnie z treścią wpisu w dziale I i II księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, w rubryce "właściciele wyodrębnionych lokali" pod numerem porządkowym 2, wpisany jest udział w wysokości [...] w nieruchomości wspólnej, który to udział związany jest z własnością wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nr 49. Dalej w dziale I-SP wpisany jest udział w wysokości [...] w prawie użytkowania wieczystego gruntu, na którym usytuowany jest budynek, a także w tej samej części prawo własności wszelkich części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Pominięto również fakt, iż skarżący wnosili opłatę z tytułu użytkowania wieczystego gruntu w wysokości proporcjonalnej do posiadanego udziału w nieruchomości wspólnej tj. w wysokości [...]. Wysokość opłaty wyliczona została przez Urząd [...] na podstawie posiadanych udziałów i do tej pory nie budziła wątpliwości. W świetle przytoczonych okoliczności zdaniem skarżących nie ma podstaw, aby odmówić wydania zaświadczenia o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Organ w odpowiedzi na skargę wnosił o jej oddalenie i podtrzymał w całości argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Skarga jest zasadna.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonego postanowienia stanowią przepisy ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów( Dz.U. z 2019 r. poz. 916). Przekształcenie praw przynależnych do tego rodzaju gruntów, po myśli art. 1 ust. 1 powołanej ustawy następuje ex lege z dniem 1 stycznia 2019 r. Grunty objęte powyższą regulacją zdefiniowano natomiast w art. 1 ust. 2 ustawy, zgodnie z którym przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami: mieszkalnymi jednorodzinnymi lub mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub zabudowane na cele mieszkaniowe budynkami jedno lub wielorodzinnymi wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Przepisy ustawy stosuje się również, jeżeli na gruncie zabudowanym budynkami, o których mowa w art. 1 ust. 2 ustawy, położone są także inne budynki, obiekty budowlane lub urządzenia budowlane, o ile łączna powierzchnia użytkowa budynków innych niż określone w art. 1 ust. 2 nie przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie (art. 1a ustawy).

Przekształcenie potwierdza się w zaświadczeniu wydawanym przez organ administracji publicznej, które stanowi podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków (art. 4 ust. 1 ustawy). Wydanie zaświadczenia następuje z urzędu lub na wniosek, co z kolei wynika z art. 4 ust. 2 ustawy. Zaświadczenie zaś - na co słusznie zwracały uwagę organy, a czego skarżący nie kwestionuje - jest czynnością materialnotechniczną organu polegającą na urzędowym potwierdzeniu w formie pisemnej obiektywnie istniejącego stanu rzeczy, dotyczącego faktów lub prawa. Jest ono przy tym przejawem wiedzy, a nie woli organu administracji publicznej, dokonywanym - w myśl art. 218 § 1 k.p.a. - w oparciu o posiadane rejestry i ewidencje bądź inne dane znajdujące się w jego posiadaniu. Zakres postępowania wyjaśniającego, prowadzonego przed wydaniem zaświadczenia, jest w konsekwencji takiej konstrukcji ograniczony do analizy posiadanej dokumentacji oraz danych zgromadzonych w ww. zasobach i oceny możliwości ich przeniesienia do treści zaświadczenia. Nie jest więc dopuszczalne dokonywanie w tym trybie ustaleń faktycznych i ocen prawnych niewynikających wprost z prowadzonej przez organ ewidencji, rejestrów bądź innych danych znajdujących się w jego posiadaniu. W szczególności zaś nie jest możliwe wydanie zaświadczenia, jeśli problematyka, której żądanie strony dotyczy, jest sporna.

Organ odwoławczy wskazał, że przyczyną odmowy wydania zaświadczenia było to, że suma udziałów związanych z własnością wszystkich wyodrębnionych lokali w budynku oraz udziałów ujawnionych w dziale II księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości nie stanowi jedności.

Organ odwoławczy analizując treść wpisów w księdze wieczystej dla przedmiotowej nieruchomości ustalił, że od udziału przysługującego spółce [...] S.A. nie zostały odpisane udziały związane z wyodrębnionymi lokalami.

Przyznał, że okoliczności te nie mają wpływu na zdarzenie prawne przekształcenia niemniej w treści zaświadczenia należy określić kształt prawa które podlega przekształceniu, a błędne określenie udziałów ma wpływ na błędne określenie rocznej opłaty przekształceniowej.

Nie ulega wątpliwości, że aby organ mógł wydać zaświadczenie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości musi być ona zabudowana budynkami wyłącznie mieszkalnymi, ewentualnie wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Przesłanki te są spełnione, co nie jest kwestionowane. Organ sam przyznał, że przyczyną odmowy wydania zaświadczenia była okoliczność nie mająca wpływu na zdarzenie prawne przekształcenia.

Organ pomimo iż okoliczność ta nie mieści się w dyspozycji przepisów ustawy z 20 lipca 2018 r., podał ją jako podstawę odmowy wydania zaświadczenia.

Stanowisko prezentowane przez organy oparte jest na argumencie, który nie występuje w procesie wykładni przepisu art. 1 ust. 1 i 2 powołanej ustawy, wychodzi poza zakres językowego rozumienia tego przepisu.

Jeśli zatem - jak w rozpoznawanej sprawie - ewidencja, wskazuje na zabudowę działki nr [...] budynkiem mieszkalnym to brak jest podstaw do odmowy wydania zaświadczenia.

Ponadto jak słusznie wskazali skarżący organ nie wziął pod uwagę i nie odniósł do faktu, iż zgodnie z treścią wpisu w dziale I i II księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, w rubryce "właściciele wyodrębnionych lokali" pod numerem porządkowym 2, wpisany jest udział w wysokości [...] w nieruchomości wspólnej, który to udział związany jest z własnością wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nr 49. Następnie w dziale I-SP wpisany jest udział w wysokości [...] w prawie użytkowania wieczystego gruntu, na którym usytuowany jest budynek, a także w tej samej części prawo własności wszelkich części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali.

Rację ma zatem skarżący, że zaskarżone postanowienie, a także poprzedzające je postanowienie Prezydenta m.st. Warszawy wydane zostało z istotnym naruszeniem art. 7, 77 § 1 i art. 80 k.p.a. To z kolei prowadziło do naruszenia art. 4 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy przekształceniowej, poprzez jego niezastosowanie i niewydanie żądanego zaświadczenia, choć w świetle danych ewidencyjnych dostępnych organowi brak było podstaw do kwestionowania spełnienia przez przedmiotową nieruchomość pozytywnych przesłanek przekształcenia, a z akt nie wynika by w stosunku do niej zachodziły okoliczności opisane w art. 3, wyłączające ją spod działania ustawy. To zaś prowadzić musi do uchylenia zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego go postanowienia organu pierwszej instancji.

Rozpatrując ponownie sprawę organ, mając na uwadze ocenę prawną sformułowaną w niniejszym wyroku, odnosząc się do interpretacji art. 1 ust. 1 i 2 powołanej ustawy.

Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c i art. 135 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku.

Końcowo podnieść trzeba, że rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym miało miejsce w związku z obowiązywaniem stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19. Zgodnie bowiem z art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 374 ze zm.), dodanego art. 46 pkt 21 ustawy z 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 (Dz. U. z 2020 r. poz. 875), przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów. Z uwagi na znaczny wzrost wykrytych zakażeń w całym kraju, co znajdowało odzwierciedlenie na stronie www.worldometers.info/coronavirus/country/poland, objęcie Warszawy strefą zagrożenia przeprowadzenie rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących, a nie można było przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Poza tym zarządzeniem Prezesa WSA w Warszawie nr 21 z 16 października 2020 r. związku z objęciem Warszawy strefą czerwoną wstrzymano orzekanie na posiedzeniach jawnych i przyjęto zasadę orzekania na posiedzeniach niejawnych a sprawy wyznaczone na rozprawy skierowano do rozpoznania na posiedzeniach niejawnych (komunikat na stronie internetowej WSA w Warszawie).