Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1395/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2008-11-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 2 pkt 14
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 5
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Łukasz Krzycki, Sędziowie Sędzia WSA Marta Laskowska-Pietrzak, Sędzia WSA Marian Wolanin (spr.), Protokolant Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 listopada 2008 r. sprawy ze skargi Międzyzakładowej Spółdzielni Mieszkaniowej "E." z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] czerwca 2008 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżącej Międzyzakładowej Spółdzielni Mieszkaniowej "E." z siedzibą w W. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia (...) czerwca 2008 r. Nr (...) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. uchyliło decyzję Prezydenta W. z dnia (...) grudnia 2007 r. ustalającej warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z garażem podziemnym oraz obsługą techniczną, drogami, parkingami, chodnikami i zielenią na działkach nr ew. (...) obr. (...) przy ul. (...) na terenie dzielnicy (...) w W., w części pkt 1.1 i orzekając w tym zakresie o ustaleniu wysokości górnej krawędzi elewacji – max. 25 m i dachy płaskie tj. dach ze spadkiem do 10%; a w pozostałym zakresie utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wskazano, że w sprawie ma zastosowanie ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stwierdzając, iż w sprawie należało wykazać istnienie w obszarze analizowanych chociaż jednego budynku odpowiadającego funkcji i rozmiarom planowanej inwestycji, na działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej. Na tej podstawie organ odwoławczy stwierdził, że warunek tzw. dobrego sąsiedztwa został spełniony. Odnosząc się do warunku dostępu działki do drogi publicznej organ odwoławczy ustalił, że teren inwestycji przylega bezpośrednio do pasa drogowego ul. (...). Po przeanalizowaniu zaskarżonej decyzji oraz analizy funkcji cech zabudowy organ odwoławczy uznał, że warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu dla planowanej inwestycji zostały ustalone prawidłowo.

Mając na uwadze wytyczne zawarte w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 19 czerwca 2007 r. sygn. akt IV SA/Wa 619/07 organ odwoławczy doprecyzował geometrię dachu planowanej inwestycji. W kwestii określenia uwarunkowań środowiskowych dla inwestycji lub jej etapów wskazano, że w tym zakresie prowadzi się osobne postępowanie przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła Międzyzakładowa Spółdzielnia Mieszkaniowa "E." domagając się jej uchylenia w całości i zarzucając jej naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 53 ust. 4, art. 54 oraz art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, oraz naruszenie przepisów postępowania tj. art. 7, art. 77 §1, art. 106 §5, art. 107 §3 kpa.

W uzasadnieniu skargi wskazano m.in., że teren planowanej inwestycji znajduje się w zespole urbanistycznym i budowlanym "M.", który jest wpisany do rejestru zabytków, czego organ zarówno pierwszej jak i drugiej instancji nie ustalił. Skarżąca spółdzielnia argumentuje, że nie została powiadomiona o konieczności dokonania uzgodnień z zarządcą drogi oraz poprzez nie wydanie stosownego postanowienia pozbawiono ją możliwości weryfikacji orzeczenia w tym zakresie.

W przedmiocie ustalenia warunków zagospodarowania i zabudowy skarżąca spółdzielnia zarzuciła, iż nie jest jasne na podstawie jakich dokumentów ukształtowano warunki przyszłej inwestycji z punktu widzenia kształtowania i ochrony ładu przestrzennego, ponieważ wskaźnik powierzchni zabudowy dla działek położonych w analizowanym obszarze wynosi 0,2 – 0,6, a dla planowanej inwestycji powinien być przyjęty średni wskaźnik wynikający z tych ustaleń, skarżąca spółdzielnia wskazuje na błędne przyjęcie w tym zakresie wskaźnika 0,5.

Odnosząc się do odprowadzenia wód opadowych z terenu inwestycji, mającego się odbywać z wykorzystaniem rowu otwartego "A" skarżąca Spółdzielnia sformułowała zarzut dotyczący braku istniejącego lub projektowanego uzbrojenia wystarczającego dla zamierzenia budowlanego, a odprowadzenie wód opadowych rowem otwartym "A" ma charakter warunkowy, gdyż wymaga zgody jego właściciela.

Jednocześnie sformułowano zarzut odnośnie dostępu planowanej inwestycji do drogi publicznej. W tym zakresie skarżąca spółdzielnia wskazuje, że ul. (...), przez którą miałaby przebiegać obsługa komunikacyjna inwestycji, nie jest drogą publiczną, a nie zostało wyjaśnione jakie jest prawo inwestora do korzystania z ul. (...), co oznacza, że nie ustalono czy realizowana inwestycja ma należytą obsługę komunikacyjną.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie podtrzymując uzasadnienie zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie, chociaż nie wszystkie zawarte w niej zarzuty należy podzielić.

Zgodnie z §5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 163, poz. 1588) wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości. W § 5 ust. 2 dopuszcza możliwość innego ustalenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

Prezydent W. w decyzji z dnia (...) grudnia 2007 r., ustalającej warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu przyjął wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki na maksymalnym poziomie 0,5. W załączniku nr 2 do decyzji w pkt. II podpunkt. 2.2 ustalono, że wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki w analizowanym obszarze jest zróżnicowany od 0,2 do 0,6, przy czym zalecanym wskaźnikiem jest max. 0,5.

Zarówno w decyzji z dnia (...) grudnia 2007 r.. jak i w załączniku nr 2 do decyzji, nie zostało jednak wyjaśnione, dlaczego przyjęto zalecany wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy na poziomie 0,5. Nie można bowiem wykluczyć dopuszczalności ustalenia omawianego wskaźnika na innym poziomie, niż średni, lecz organ orzekający zobowiązany jest do wyjaśnienia – zgodnie z powołanym §5 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. – dlaczego przyjął omawiany wskaźnik w danej wielkości.

Ponieważ w decyzji organu pierwszej instancji z dnia (...) grudnia 2007 r. nie zostało wyjaśnione przyjęcie wskaźnika powierzchni zabudowy na poziomie 0,5, zamiast w wielkości średniej, i tej okoliczności nie dostrzegł także organ odwoławczy, jako zobowiązany do merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy w postępowaniu odwoławczym w jej całokształcie, decyzję organu odwoławczego należało uznać za naruszającą § 5 ust. 2 powołanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sposób mający wpływ na wynik sprawy.

Okoliczność ta ma istotne znaczenie w sprawie, dlatego iż wskaźnik powierzchni zabudowy jest jednym z prawnie określonych istotnych parametrów kształtujących warunki zabudowy na wnioskowanej nieruchomości.

Sąd nie podzielił natomiast zarzutów skarżącej Spółdzielni dotyczących braku ustaleń w zakresie wpisu terenu planowanej inwestycji do rejestru zabytków, gdyż organ pierwszej instancji w decyzji z dnia (...) grudnia 2007 r. jednoznacznie wskazał, że przedmiotowy teren inwestycji nie znajduje się w rejestrze zabytków.

Również bezzasadny jest zarzut dotyczący braku istniejącego lub projektowanego uzbrojenia wystarczającego dla zamierzenia budowlanego w zakresie odprowadzenia wód opadowych. Z ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80 poz. 717 z zm.) nie wynika bowiem, aby na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy ustalenie parametrów technicznych inwestycji w tym zakresie było konieczne. Będzie to natomiast niezbędne na etapie ewentualnego przystąpienia do realizacji inwestycji.

W odniesieniu do zarzutu dotyczącego braku udziału skarżącej Spółdzielni w uzgodnieniach z zarządcą drogi publicznej, przy której zlokalizowana jest planowana inwestycja, należy wskazać, że już w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 19 czerwca 2007 r. sygn. akt IV SA/Wa 619/07 wydanego w niniejszej sprawie stwierdzono, że uzgodnienie projektu decyzji z zarządcą drogi w formie przewidzianej w art. 106 kpa nie było w przedmiotowej sprawie wymagane, skoro uzgodnienie projektu decyzji i uzgodnieni tej decyzji należy do tego samego organu. Ocena ta, zgodnie z art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U Nr 153, poz. 1270, ze zm.) jest wiążąca w sprawie niniejszej, dlatego zarzut ten nie mógł być uwzględniony.

Brak dostępu do drogi publicznej poprzez ustalenie ruchu komunikacyjnego za pośrednictwem ul. (...) również nie jest zarzutem zasadnym. Z akt administracyjnych sprawy wynika bowiem, że właścicielem działek nr (...) i (...), na której planowana jest inwestycja jest obecnie W. i działka (...) przylega do działki zajętej pod ulicę (...), co oznacza, że działki nr (...) i (...) posiadają dostęp do drogi publicznej przez fakt, że właścicielem obu działek jest ten sam podmiot, a działka (...) przylega do działki drogowej mającej dostęp do drogi publicznej. Nie można bowiem wymagać, aby dostęp do drogi publicznej dla nieruchomości wnioskowanej do ustalenia warunków zabudowy mógł być zapewniony poprzez przysługiwanie inwestorowi tytułu prawnego do działki gruntu, przez który dostęp ten ma być zapewniony, skoro ustalenie warunków zabudowy może być dokonane na wniosek inwestora, który nie musi legitymować się tytułem prawnym do terenu planowanej inwestycji. Z art. 2 pkt. 14 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80 poz. 717 z zm.) wynika zaś, że dostęp do drogi publicznej ma być zapewniony dla terenu planowanej inwestycji, a nie poprzez prawa przysługujące inwestorowi w czasie ustalania warunków zabudowy.

Na dalszym etapie procesowania, wnioskowany do ustalenia warunków zabudowy teren posiada dostęp do drogi publicznej przez fakt, iż działka nr (...) przylega do działki drogowej.

Również ustalenie przez organ odwoławczy konta nachylenia dachu na planowanej inwestycji jest prawidłowe, skoro co do zasady dach ma być płaski – co wynika z analizy obszaru – z zachowaniem 10% spadku dla zapewnienia odpływu wód opadowych.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269), Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł, jak w sentencji.

O zwrocie kosztów orzeczono na podstawie art. 200 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Ponownie rozpoznając sprawę organ odwoławczy obowiązany jest uwzględnić okoliczność położenia nieruchomości, na której planowana jest realizacja inwestycji, na terenie objętym uchwałą nr (...) Rady W. z dnia (...) maja 2008 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego S.