Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1522/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2009-01-21 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 157  ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 13  ust. 3
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 721
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Skiba Sędziowie WSA Iwona Kosińska asesor WSA Agnieszka Miernik (spr.) Protokolant Małgorzata Kulińska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 stycznia 2009 r. sprawy ze skargi W.L. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] września 2008 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości i odszkodowania oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] września 2008 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania W. L., działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a., uchylił pkt 4 i 7 decyzji Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2008 r. nr [...] orzekającej o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa zabudowanej nieruchomości położonej w K., obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowiącej własność W. L., niezbędnej do realizacji celu publicznego jakim jest rozbudowa ulicy [...] w K. na odcinku od ul. [...] do granicy miasta, w ciągu drogi krajowej [...] oraz ustalającej odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość w wysokości [...] zł i w tym zakresie umorzył postępowanie organu pierwszej instancji, w pozostałej części utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Powyższe rozstrzygnięcie zostało wydane w następującym stanie faktycznym

i prawnym sprawy:

Wojewoda [...] decyzją z dnia z [...] września 2004 r. znak: [...] ustalił lokalizację drogi krajowej dla inwestycji polegającej na rozbudowie ul. [...] w K. na odcinku od ul. [...] do granicy miasta K., w ciągu drogi krajowej Nr [...], obejmującej działkę nr [...] o pow. [...] ha, obręb [...], stanowiącej własność W. L., dla której Sąd Rejonowy w K. prowadzi księgę wieczystą Nr KW [...]. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu 14 października 2004 r.

Wobec braku zgody właścicielki przedmiotowej nieruchomości na ofertę nabycia tej nieruchomości przez Skarb Państwa, Dyrektor Miejskiego Zarządu Dróg w K. wystąpił do Wojewody [...] o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego.

Wojewoda [...] wyznaczył W. L. termin na zawarcie umowy sprzedaży do dnia 24 sierpnia 2007 r., a wobec braku zawarcia umowy organ zawiadomił strony o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie wywłaszczenia opisanej wyżej nieruchomości.

Decyzją z dnia [...] października 2007 r., nr [...] Wojewoda [...] orzekł o udzieleniu Dyrektorowi Miejskiego Zarządu Dróg w K., zezwolenia na niezwłoczne zajęcie zabudowanej nieruchomości położonej w K, przy ul. [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, zobowiązując W. L., jako dotychczasowego właściciela nieruchomości, do niezwłocznego jej wydania, opróżnienia lokali i innych pomieszczeń, jak również zobowiązał Dyrektora Miejskiego Zarządu Dróg w K. do wskazania władającym przedmiotową nieruchomością lokalu zamiennego i nadał decyzji rygor natychmiastowej wykonalności. Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] lutego 2008 r. nr [...] uchylił decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2007 r. w zakresie udzielenia zezwolenia na niezwłoczne zajęcie nieruchomości Dyrektorowi Miejskiego Zarządu Dróg w K. i orzekł o zezwoleniu Prezydentowi Miasta K. na niezwłoczne zajęcie nieruchomości oraz uchylił zaskarżoną decyzję w pkt 2, 3, 4 i 5 i w tym zakresie umorzył postępowanie organu pierwszej instancji, w pozostałym zakresie utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W dniu 18 lutego 2008 r. odbyła się rozprawa administracyjna, w trakcie której W. L. zakwestionowała wartość nieruchomości oszacowaną przez rzeczoznawcę majątkowego. Podniosła, że ceny transakcyjne nieruchomości podobnych kształtują się na poziomie ok. [...] zł za m2 działki. Wyraziła zgodę na wywłaszczenie nieruchomości za kwotę [...] zł podnosząc również, że w operacie nie uwzględniono położonego na nieruchomości szamba i przyłącza elektrycznego. Wniosła o wydłużenie czasu wydania nieruchomości do dnia 30 września 2008 r., jak również wystąpiła o wykup pozostałej części budynku znajdującego się na działce nr [...].

Wojewoda [...] decyzją z [...] lutego 2008 r. nr [...]:

1. orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha na cel jakim jest rozbudowa ulicy [...] w K. na odcinku od ul. [...] do granic miasta w ciągu drogi krajowej [...], do parametrów drogi GP,

2. orzekł o ustaleniu odszkodowania za ww. nieruchomość w wysokości [...] zł, w tym: wartość budynku mieszkalnego –[...] zł, wartość gruntu – [...] zł, wartość składników budowlanych – [...] zł, wartość składników roślinnych – [...] zł,

3. orzekł o zobowiązaniu Prezydenta Miasta K. do wypłaty ustalonego odszkodowania,

4. wskazał, że wysokość odszkodowania ustalona w decyzji podlega waloryzacji w oparciu o wskaźniki wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych na dzień wypłaty, do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie stosuje się odpowiednie przepisy k.c.,

5. określił termin opróżnienia pomieszczeń i wydania przedmiotowej nieruchomości do dnia 30 września 2008 r.,

6. zobowiązał Prezydenta Miasta K. do budowy i utrzymania urządzeń zapobiegających niedogodnościom, jakie powstaną na działce nr [...] wskutek wywłaszczenia działki nr [...],

7. wskazał, że ostateczna decyzja stanowi podstawę do dokonania wpisu nabytych praw w księdze wieczystej.

Od powyższej decyzji W. L. wniosła odwołanie kwestionując poprawność dokonanej wyceny nieruchomości i niezastosowanie cen transakcyjnych przy jej wycenie. Wskazała, że za ustaloną wysokość odszkodowania nie jest w stanie kupić mieszkania o podobnym metrażu w bloku, jak również kupić działkę i wybudować podobny dom do wywłaszczanego.

Minister Infrastruktury, w wyniku rozpoznania odwołania, decyzją z dnia [...] września 2008 r. nr [...] uchylił zaskarżoną decyzję w zakresie pkt 4 i 7

i w tym zakresie umorzył postępowanie organu pierwszej instancji, w pozostałej części utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji Minister wskazał, że zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, uprawnienia, obowiązki i zadania w stosunku do innych dróg niż zarządzane przez Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad, wykonuje właściwy zarządca drogi. Stosownie zaś do treści art. 19 ust. 5 i art. 21 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2007 r., nr 19, poz. 115 ze zm.) w miastach na prawach powiatu zarządcą dróg, z wyjątkiem autostrad i dróg ekspresowych jest prezydent miasta, który może wykonywać swoje obowiązki przy pomocy jednostki organizacyjnej, utworzonej przez radę gminy. Organ odwoławczy zaznaczył, że na mocy aktu notarialnego z dnia [...] sierpnia 2003 r., Rep A nr [...] Prezydent Miasta K. działający jako zarządca dróg publicznych, udzielił pełnomocnictwa Dyrektorowi Miejskiego Zarządu Dróg w K. do składania jednoosobowo oświadczeń woli i dokonywania czynności prawnych związanych m. in. z nabywaniem nieruchomości w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa na cele inwestycyjne związane z działalnością określoną w statucie Miejskiego Zarządu Dróg w K.

W ocenie Ministra Infrastruktury, postępowanie wywłaszczeniowe zostało wszczęte prawidłowo.

Odnosząc się do kwestii ustalenia wysokości odszkodowania organ odwoławczy zauważył, że uwzględniając treść art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., art. 134 ust 1 i 3 i art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami należy przyjąć, że podstawę ustalenia odszkodowania za nieruchomości przeznaczone pod budowę dróg krajowych stanowi przede wszystkim ich wartość rynkowa. Zgodnie z definicją zamieszczoną w art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu założenia, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej lub też miały stanowczy zamiar zawarcia umowy (ust. 1) lub też, że upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (ust. 2).

Wskazując na treść przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), a w szczególności § 36 ust. 1, oraz § 36 ust. 2 pkt 1 i § 36 ust. 2 pkt 2 Minister Infrastruktury uznał, że przy wycenie nieruchomości stanowiącej przedmiot wywłaszczenia oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha rzeczoznawca majątkowy prawidłowo zastosował podejście porównawcze metodą porównywania parami w odniesieniu do budynku mieszkalnego i gruntu. Wartość składników budowlanych oszacował przy zastosowaniu podejścia kosztowego, metodą kosztów odtworzenia, a wartość składników roślinnych przy zastosowaniu podejścia mieszanego, metodą dochodowo-kosztową. Zatem wartość nieruchomości z uwzględnieniem 90 % powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego została prawidłowo oszacowana na kwotę [...] zł.

Organ drugiej instancji podkreślił, że dokonując wyceny budynku mieszkalnego rzeczoznawca majątkowy zestawił ze sobą 3 transakcje nieruchomościami zabudowanymi podobnymi, które zostały dokonane na rynku lokalnym, w celu pozyskania tych nieruchomości pod budowę dróg publicznych, w terminie od kwietnia 2006 r. do czerwca 2007 r. Ponadto przy wycenie wartości rynkowej gruntu rzeczoznawca oparł się o 3 transakcje gruntami pod budowę dróg publicznych, które zostały dokonane na rynku w miesiącu czerwcu i lipcu 2007 r.

Uwzględniając powyższe ustalenia Minister Infrastruktury uznał, że brak jest podstaw do przyjęcia, iż sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy zawiera błędy. Minister wskazał również, że strona nie podjęła prób udowodnienia, że wartość wywłaszczonej nieruchomości może być odmienna poprzez przedłożenie operatu szacunkowego zamówionego i sporządzonego na własny wniosek. Natomiast subiektywne przekonanie strony, że cena za wywłaszczoną nieruchomość wskazana w operacie jest zbyt niska w zestawieniu z otrzymaną przez nią ofertą nie świadczy o wadliwości dokonanej wyceny, bowiem przepisy rozporządzenia pozwalają jedynie przy dokonywaniu wyceny na uwzględnienie transakcji nieruchomościami wykupionymi pod budowę dróg publicznych.

Jednocześnie Minister Infrastruktury podkreślił, że kwestie związane

z waloryzacją kwoty odszkodowania oraz określeniem, że decyzja ostateczna stanowi podstawę wpisu praw nabytych w księdze wieczystej należą do skutków decyzji wywłaszczeniowej określonej w art. 18 ust. 3 i art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. oraz art. 123 ust. 1 i art. 132 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami, zatem nie mogą być one przedmiotem rozstrzygnięcia bowiem wynikają wprost z przepisów prawa i powinny być wskazane w uzasadnieniu decyzji, w związku z czym Minister umorzył postępowanie w tym zakresie.

Na powyższą decyzję Ministra Infrastruktury W. L. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie domagając się jej uchylenia.

W uzasadnieniu skargi wnioskodawczyni wskazała, że zarówno Wojewoda [...] jak i Minister Infrastruktury uchylili się od rozstrzygnięcia co do części nieruchomości, która podlegała wywłaszczeniu pozostawiając tę kwestię uznaniu inwestora, który oświadczył, że pozostałą część nieruchomości z resztą budynku przejmie po uprawomocnieniu się zaskarżonej decyzji. W ocenie skarżącej powołany przez organy orzekające w sprawie przepis § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny wywłaszczanych nieruchomości jest przepisem niekonstytucyjnym, bowiem narusza wyrażoną w ustawie zasadniczej zasadę równości wszystkich podmiotów wobec prawa poprzez brak wpływu właściciela na cenę zaproponowaną za wywłaszczoną nieruchomość. Skarżąca zarzuciła organom również brak rozważenia kwestii zaproponowania jej nieruchomości zamiennej mimo, iż stosownie do treści art. 129 ustawy o gospodarce nieruchomościami przyznanie nieruchomości zamiennej jest dopuszczalne.

Do akt sprawy wpłynęło również pismo pełnomocnika skarżącej z dnia 14 stycznia 2009 r. wraz z operatem szacunkowym określającym wartość nieruchomości skarżącej sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego mgr inż. A. D. W piśmie wniesiono o przeprowadzenie dowodu z tego operatu oraz wskazano na wadliwość operatu szacunkowego przyjętego przez organy w postępowaniu administracyjnym.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej oddalenie stwierdzając, że podniesione w skardze zarzuty nie stanowią nowych okoliczności

w sprawie i były znane organowi w przeprowadzonym postępowaniu, w którym się do nich ustosunkowano.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Wojewódzki Sąd Administracyjny sprawuje, w zakresie swojej właściwości, kontrolę – pod względem zgodności z prawem – zaskarżonych aktów lub czynności organów administracji publicznej, przy czym kontrola Sądu sprowadza się do zbadania, czy organy administracyjne w toku rozpoznania sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na jej wynik.

Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych kryteriów stwierdzić należy, że skarga nie jest zasadna, gdyż zaskarżona decyzja oraz decyzja organu pierwszej instancji są zgodne z prawem, co uzasadnia oddalenie skargi.

Odnosząc się na wstępie do wniosku o przeprowadzenie, w trybie art. 106 § 3 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, dowodu z operatu szacunkowego przekazanego do akt sądowych sprawy przy piśmie z dnia 14 stycznia 2009 r., wskazać należy, że Sąd rozpoznając sprawę bierze pod uwagę jej stan faktyczny i prawny na dzień wydania decyzji przez organ administracyjny. Przedstawiony operat szacunkowy, ze względu na swoją nazwę i treść zawierającą wiadomości specjalne, stanowi faktycznie dowód z opinii biegłych, który powinien być przeprowadzony na etapie postępowania administracyjnego. Dowód z dokumentu jest nieprzydatny dla stwierdzenia okoliczności wymagających wiadomości specjalnych w określonej dziedzinie wiedzy, ponieważ ustalenie wartości nieruchomości może być jedynie przedmiotem opinii, która jest innym środkiem dowodowym niż dokument. Podsumowując te rozważania, należy stwierdzić, że w świetle art. 106 § 3 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi brak jest wystarczających podstaw do dopuszczenia w postępowaniu sądowoadministracyjnym dowodu z dokumentu, który w istocie ma charakter opinii biegłego. A zatem przedstawiony przez skarżącą operat szacunkowy z dnia 7 stycznia 2009 r. określający wartość nieruchomości na dzień 7 stycznia 2009 r. nie może być dopuszczony w postępowaniu sądowoadministracyjnym.

Postępowanie w niniejszej sprawie toczyło się na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. Nr 80, poz. 721 ze zm.) z uwzględnieniem przepisu art. 2 ustawy z dnia 12 lipca 2007 r. ustawy z dnia 10 maja 2007 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie ustawy o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 112, poz. 767). Oznacza to, że do nieruchomości objętych decyzjami o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej wydanymi na podstawie dotychczasowych przepisów stosuje się przepisy rozdziału 3 ustawy w brzmieniu obowiązującym do dnia 16 grudnia 2006 r. (art. 5). W sprawach nieuregulowanych w tej ustawie, zgodnie z jej art. 23, stosuje się przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Zaznaczyć przy tym należy, że ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r., jako lex specialis nie wyłącza stosowania przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami w ogóle, jednakże z uwzględnieniem przewidzianych w jej treści uregulowań odmiennych.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na pasy drogowe, następuje na wniosek właściwego zarządcy drogi – w rozpoznawanej sprawie Prezydenta Miasta K., po bezskutecznym upływie terminu do zawarcia umowy, o której mowa w art. 15 ust. 1, wyznaczonego przez wojewodę na piśmie właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu tych nieruchomości. termin ten nie może być krótszy niż 30 dni od dnia otrzymania przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości pisemnej oferty dotyczącej zawarcia umowy. Stosownie zaś do treści art. 16 ust. 1 i 2 tej ustawy postępowanie wywłaszczeniowe wszczyna na wniosek zarządcy drogi i wydaje decyzje w jego toku wojewoda. Decyzja, poza elementami określonymi w przepisach odrębnych, określa termin wydania nieruchomości lub opróżnienia lokali i innych pomieszczeń. Termin ten nie może być krótszy niż 30 dni od dnia doręczenia decyzji właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu. Według art. 18 ust. 1 i 2 tej ustawy wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Zdaniem Sądu, w niniejszej sprawie wskazane wyżej wymogi zostały spełnione.

Z akt sprawy wynika bowiem, że wywłaszczenie działki nr [...] nastąpiło na cel publiczny – rozbudowę drogi krajowej, co wynika z ostatecznej decyzji Wojewody [...] z dnia [...] września 2004 r. nr [...] o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej.

Z akt sprawy wynika też, że przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego została przedstawiona W. L. oferta nabycia nieruchomości (pismami z dnia 27 grudnia 2005 r., 13 stycznia 2006 r., 5 maja 2006 r. i 15 maja 2007 r.), a po bezskutecznym upływie terminu do zawarcia umowy, organ wywłaszczeniowy, na skutek wniosku Dyrektora Miejskiego Zarządu Dróg w K., zawiadomił strony o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego (zawiadomienie z dnia 21 września 2007 r.) i pouczył ich o prawie do przeglądania akt i sporządzania z nich notatek i odpisów.

W przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) co do zasady przyjęto, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne znajduje zastosowanie podejście porównawczego przy jednoczesnym przyjęciu cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów na te cele. Rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym metodą porównywania parami bądź metodą korygowania ceny średniej. Z rynku lokalnego rzeczoznawca powinien przyjąć nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są zarówno ceny transakcyjne oraz warunki zawarcia transakcji, jak i ceny tych nieruchomości. Przy czym jako nieruchomości podobne rozumie się nieruchomości porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, które były przedmiotem obrotu rynkowego, które charakteryzują się w szczególności podobieństwem co do położenia, stanu prawnego, przeznaczenia, sposobu korzystania oraz innych cech wpływających na wartość. Ponadto rzeczoznawca majątkowy powinien uwzględnić przy wycenie jedynie transakcje gruntami wykupionymi pod budowę dróg, a informacje o takim rynku nieruchomości powinny dotyczyć cen transakcyjnych i cen rynkowych opisujących nieruchomość i obejmować okres nie dłuższy niż dwa lata (standard III.7-Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego).

W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z dnia 20 listopada 2007 r., zgodnie z art. 16 ust. 1 cytowanej ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., określił wartość nieruchomości objętej wywłaszczeniem. Stosownie do przepisów § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego określona została wartość rynkowa gruntu oraz budynku mieszkalnego przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami. Wartość składników budowlanych została oszacowana przy zastosowaniu podejścia kosztowego, metodą kosztów odtworzenia, natomiast wartość składników roślinnych przy zastosowaniu podejścia mieszanego, metodą dochodowo-kosztową.

Operat szacunkowy z dnia 20 listopada 2007 r., będący podstawą ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie, został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Z operatu szacunkowego wynika, że rzeczoznawca przy szacowaniu gruntu wziął pod uwagę informacje z aktów notarialnych dotyczących transakcji zawartych w okresie 12 miesięcy poprzedzających wycenę na terenie Miasta K., definiując w ten sposób rynek lokalny, na którym realizowana jest inwestycja. Do porównania rzeczoznawca przyjął 3 transakcje. Szczegółowo została opisana procedura szacowania wartości rynkowej wycenianej nieruchomości.

W ocenie Sądu, organy prawidłowo uznały, iż operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z obowiązującymi przepisami i daje podstawę do uznania, że przedstawiona w nim wartość jest wartością rynkową wywłaszczonej nieruchomości.

Wskazać należy, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on zrobiony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Jeśli strona uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603) w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego.

Wyjaśnić należy, że powołane przepisy § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określają kolejność wyboru materiału porównawczego dla celów dokonania wyceny, wskazując w pierwszym rzędzie na ceny transakcyjne, uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Dopiero zatem po ustaleniu, że nie występują na obszarze analizowanym transakcje porównywalne dotyczące nieruchomości zajętych lub przeznaczonych pod drogi publiczne, możliwe jest przejście do metody wyceny określonej w § 36 ust. 2 pkt 2 cytowanego rozporządzenia (wyrok WSA w Poznaniu z dnia 20 sierpnia 2008 r. sygn. akt II SA/Po 97/08).

Na rozprawie administracyjnej biegły odniósł się do zastrzeżeń strony co do cen transakcyjnych nieruchomości wybranych do porównań.

Odnosząc się do zarzutów skargi stwierdzić należy, że brak jest podstaw do uwzględnienia zarzutu skarżącej co do braku zaproponowania jej w toku postępowania wywłaszczeniowego przez Wojewodę [...] nieruchomości zamiennej. Przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych nie przewidują bowiem tej formy ekwiwalentu za wywłaszczoną nieruchomość. W przepisie art. 18 ww. ustawy wskazano, że wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Powyższe wskazuje na to, że ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. dopuszcza jedynie formę odszkodowania pieniężnego, a tym samym nie przewiduje możliwości zaoferowania byłej właścicielce nieruchomości zamiennej.

Wskazać należy także, że ustawodawca nie przewidział obowiązku wykupu większej niż proponowana wielkość działki z tego powodu, że pozostała część nieruchomości, w ocenie jej właściciela, straciła wartość ekonomiczną i nie może być wykorzystana zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem. Żądanie nabycia części nieruchomości, w warunkach określonych w art. 13 ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych ma charakter cywilnoprawny i nie podlega rozstrzygnięciu w drodze decyzji administracyjnej, dlatego też może być dochodzone wyłącznie w postępowaniu cywilnym przed sądem powszechnym.

Odnosząc się do zarzutu strony co do braku zgodności z Konstytucją RP § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, tj. aktu wykonawczego wydanego na podstawie delegacji ustawowej przewidzianej w art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami, skład orzekający w sprawie niniejszej pragnie zauważyć, że sądy administracyjne nie są uprawnione do badania zgodności ustaw z Konstytucją, ponieważ jest to prerogatywa zastrzeżona do właściwości Trybunału Konstytucyjnego. W rezultacie sąd administracyjny nie może odmówić zastosowania przepisu ustawy, choćby uznał go za niekonstytucyjny. Chociaż w art. 8 ust. 2 Konstytucji RP wyrażono zasadę bezpośredniego jej stosowania, to jednak dopóki niekonstytucyjny przepis nie zostanie wyeliminowany z obrotu prawnego skutkiem orzeczenia TK, podlega stosowaniu (wyrok NSA z dnia 12 lipca 2006 r. II OSK 548/06, Lex 275509).

Zauważyć również należy, że wbrew twierdzeniom skargi o braku uzasadnienia przez Ministra Infrastruktury wskazania dla podstawy prawnej umorzenia postępowania organu pierwszej instancji w zakresie kwestii związanych z waloryzacją kwoty odszkodowania oraz określeniem, że decyzja ostateczna stanowi podstawę wpisu praw nabytych w księdze wieczystej, organ drugiej instancji w uzasadnieniu decyzji z dnia [...] września 2008 r. wyraźnie powołał przepisy uzasadniające zastosowanie takiego właśnie trybu.

W konkluzji dodać należy, że zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi, dlatego też z urzędu Sąd badał zarówno zgodność z prawem postępowania wywłaszczeniowego jak i kwestie związane z ustaleniem odszkodowania. Nie dopatrując się jednak naruszenia prawa w stopniu skutkującym uchyleniem zarówno decyzji Wojewody [...] jak i utrzymanej nią w mocy decyzji Ministra Infrastruktury zobligowany był do oddalenia skargi.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd – z mocy przepisu art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) – orzekł jak w sentencji.