Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1648/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2011-04-12 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: par. 36  ust. 2
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogdan Wolski (spr.) Sędziowie: WSA Dorota Apostolidis WSA Mirosław Gdesz Protokolant specjalista Joanna Pleszczyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 kwietnia 2011 r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] czerwca 2010 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta L. od decyzji Starosty L. z dnia [...] lutego 2010 r. nr [...] ustalającej odszkodowanie za grunt położony w L., oznaczony w ewidencji gruntów jako działki ewidencyjne nr [...] z obrębu ew. [...], o łącznej pow. [...] m2, zajęty pod drogę publiczną (gminną) ul. [...] – utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i prawne.

Starosta L. w decyzji z dnia [...] lutego 2010 r. ustalił odszkodowanie

za opisaną wyżej nieruchomość. Rozstrzygnięcie to organ uzasadnił stwierdzeniem,

iż przedmiotowa nieruchomość spełnia przesłanki z art. 73 ustawy z dnia

13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.).

Prezydent Miasta L. wniósł odwołanie od decyzji Starosty L., kwestionując wysokość odszkodowania ustaloną w oparciu o sporządzony operat szacunkowy.

Wojewoda [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję, a w jej uzasadnieniu wskazał, że zgodnie z art. 73 ust. 1 i 4 powołanej ustawy nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem, które jest ustalane i wypłacane na wniosek właściciela złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r.

Z ustaleń organu wynika, że w ostatecznej decyzji Wojewody [...]

z dnia [...] października 2006 r. stwierdzono nabycie przez Gminę Miasto L.

z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności opisanej wyżej nieruchomości, wchodzącej w skład drogi gminnej stanowiącej część ulicy [...] (dz. nr [...]) i drogi gminnej stanowiącej część ulicy [...] (dz. nr [...]) w L.

Organ wskazał, że wysokość odszkodowania została ustalona w oparciu

o operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] października 2009 r. przez rzeczoznawcę majątkowego W. L. Do określenia wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Ze względu na brak na rynku lokalnym transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne, wyceny gruntów dokonano w oparciu o nieruchomości niezabudowane przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową niską, położone najbliżej nieruchomości wycenianej o podobnym przeznaczeniu i sąsiedztwie.

Wojewoda [...] wyjaśnił, że na podstawie § 36 ust. 1 w związku

z ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109

ze zm.) przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Natomiast stosownie do § 36 ust. 2 pkt 2 w przypadku braku cen,

o których mowa w ust. 1, wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni.

W uzasadnieniu decyzji Wojewody [...] uznał, iż rzeczoznawca sporządzając przedmiotową wycenę ustalił, czemu dał wyraz w operacie szacunkowym, iż na rynku lokalnym brak jest transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne. W związku z czym, nie można było zastosować § 36 ust. 1 powołanego rozporządzenia W tej sytuacji rzeczoznawca właściwie zastosował metodę wyceny stosownie do § 36 ust. 2 niniejszego rozporządzenia. Tym samym odszkodowanie za nieruchomość będącą przedmiotem niniejszego postępowania, ustalone zostało w sposób prawidłowy, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, a wybór podejścia i metody wyceny został przez rzeczoznawcę wystarczająco uzasadniony.

Nadto organ odwoławczy wyjaśnił, że jeżeli strona skarżąca podważa operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu, to art. 157 ust. 1 ustawy z dnia

21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.) daje możliwość stronom postępowania wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę kwestionowanego operatu, jednakże stosownie do ust. 2 sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.

Starosta L. nie był również zobowiązany do wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę operatu szacunkowego sporządzonego w przedmiotowej sprawie. Opinia biegłego jest jednym z dowodów

w sprawie i jako dowód podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie.

Ponadto strony zarówno na rozprawie administracyjnej, jak również po otrzymaniu zawiadomienia z art. 10 k.p.a. o możliwości zapoznania się z aktami sprawy, nie zgłaszały żadnych uwag ani wątpliwości w stosunku do sporządzonego operatu szacunkowego.

Skargę na decyzję Wojewody [...] do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyła Gmina Miejska L., zarzucając naruszenie:

1) § 4 ust. 2 oraz ust. 3 w zw. z § 36 ust. 2 pkt 2 w zw. z § 36 ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez oparcie się na nieprawidłowej (zawyżonej) wycenie rynkowej nieruchomości, co miało wpływ na ustalenie wysokości należnego odszkodowania, a tym samym na rozstrzygnięcie;

2) art. 7, 8, 11 i 77 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego sprawy oraz zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy podejmowaniu decyzji.

Podnosząc powyższe zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji

i poprzedzającej decyzji ten akt decyzji Starosty L. z dnia [...] lutego

2010 r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Ocena zaskarżonej decyzji w zakresie wynikającym z art. 1 § 2 ustawy z dnia

25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.; dalej: "p.p.s.a.") nie potwierdza, aby w toku postępowania administracyjnego uchybiono prawu w sposób uzasadniający uwzględnienie wniosków skargi.

W postępowaniu administracyjnym zakończonym zaskarżoną decyzją

ustalono odszkodowanie w oparciu o art. 73 ust. 1 i 4 ustawy z dnia

13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.; dalej: "ustawa"). Podstawą ustalenia wysokości należnego odszkodowania był operat szacunkowy sporządzony w dniu

[...] października 2009 r. przez rzeczoznawcę majątkowego W. L. Rzeczoznawca majątkowy zastosował przy wycenie nieruchomości podejście porównawcze, metodę porównywania parami ze względu na brak na rynku lokalnym transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne. Wyceny gruntów dokonano w oparciu o nieruchomości niezabudowane przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową niską, o podobnym przeznaczeniu

i sąsiedztwie, położone najbliżej nieruchomości wycenianej.

Uzasadniając rozstrzygnięcie sprawy w postępowaniu odwoławczym Wojewoda [...] wskazał, iż rzeczoznawca właściwie zastosował metodę wyceny określoną w § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Ostatecznie organ odwoławczy ocenił, iż odszkodowanie za nieruchomość będącą przedmiotem postępowania administracyjnego, ustalone zostało w sposób prawidłowy.

Uwzględniając powyższe Sąd wyjaśnia na wstępie, iż w ramach postępowania sądowego dotyczącego decyzji wydanej w przedmiocie odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 4 ustawy, nie następuje rozstrzygnięcie sprawy administracyjnej, gdyż pozostaje to w zakresie kompetencji właściwych organów administracji publicznej, ale wyłącznie dokonywana jest ocena decyzji wydanej w tym przedmiocie, pod względem jej zgodności z prawem. W konsekwencji sąd administracyjny nie przeprowadza bezpośrednio oceny operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania, ale jedynie bada stanowisko właściwego organu odnoszące się do tego dowodu z uwagi na konieczność spełniania przez ten organ wymagań wynikających w szczególności z art. art. 7, 77 § 1, 80 i 107 § 3 k.p.a.

Wobec tego to właściwy organ ocenia wiarygodność uzyskanego operatu szacunkowego. Jeżeli ustalona w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nie budzi uzasadnionych wątpliwości, to na organie nie spoczywa obowiązek podjęcia

w tym zakresie dalszych czynności, w szczególności dotyczy to wystąpienia do kolejnego rzeczoznawcy o ponowne dokonanie wyceny lub do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu. Dodatkową okolicznością mogącą potwierdzić niecelowość podjęcia wymienionych czynności może być także niezgłoszenie przez strony żadnych uwag lub wątpliwości

w stosunku do sporządzonego operatu.

Odnosząc przedstawione wyjaśnienia do przedmiotowej sprawy administracyjnej Sąd stwierdza, iż z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, co znajduje także potwierdzenie w aktach sprawy, iż strony nie kwestionowały w toku postępowania prowadzonego przez Starostę L. prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego i ostatecznie ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego wartości przedmiotowej nieruchomości. Miasto L. w toku postępowania przez organem pierwszej instancji nie tylko nie zgłosiło jakichkolwiek zastrzeżeń do sporządzonego operatu, ale nie przedstawiło także opinii, o której mowa w art. 157 § 1 ustawy

o gospodarce nieruchomościami. Sąd zauważa w tym miejscu, iż ograniczenie wynikające z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stanowi dodatkowy argument wskazujący na potrzebę przedstawienia możliwe szczegółowych zarzutów dotyczących prawidłowości operatu szacunkowego w postępowaniu przed organem pierwszej instancji. Spełnienie tego warunku nie tylko może wykluczyć potrzebę wykonania kolejnego operatu szacunkowego z uwagi na upływ 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, ale przede wszystkim daje możliwość ustosunkowania się przez rzeczoznawcę majątkowego do przekazanych zarzutów i ocenę tych wyjaśnień przez organ prowadzący postępowanie.

Z uzasadnienia decyzji Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2010 r. wynikają powody uwzględnienia przy rozstrzygnięciu sprawy operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego W. L. Organ odwoławczy ocenił między innymi prawidłowość zastosowania przez rzeczoznawcę metody wyceny określonej w § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia

21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) i stanowisko w tym zakresie przedstawił w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewoda [...] stwierdził,

iż oszacowanie wartości nieruchomości nastąpiło w sposób prawidłowy, zgodnie

z obowiązującymi przepisami prawa, a wybór podejścia i metody wyceny został przez rzeczoznawcę wystarczająco uzasadniony.

Nadto organ odwoławczy trafnie zauważył, że jeżeli strona skarżąca podważa operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu, to art. 157 ust. 1 ustawy daje możliwość, także stronom postępowania, wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę kwestionowanego operatu, jednakże stosownie do ust. 2, sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.

Skarżący trafnie zauważa, iż organ odwoławczy w sposób lakoniczny ustosunkował się do zarzutów zawartych w odwołaniu. Ograniczony zakres przedstawionej argumentacji nie uchybia jednak art. 107 § 3 k.p.a. w sposób mogący uzasadniać uchylenie zaskarżonej decyzji. Powtórzyć w tym miejscu należy, iż Miasto L. mogło i powinno podnieść zarzuty dotyczące sporządzonego operatu w toku postępowania przed organem pierwszej instancji. Uzyskanie stosownych wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego posiadającego wiadomości specjalne stwarzałoby warunki do bardziej szczegółowego odniesienia się do ewentualnych zarzutów podnoszonych dopiero w toku postępowania odwoławczego. Warunek ten nie został spełniony,

a podjęta próba podważenia sporządzonego operatu, szczegółowa uzasadniona dopiero w skardze, z uwagi przede wszystkim na przedstawiony na wstępie zakres kognicji sądu administracyjnego, nie mogła być skuteczna.

Podsumowując, analiza wydanych w sprawie decyzji w oparciu o akta sprawy administracyjnej, nie potwierdza, aby w toku postępowania administracyjnego naruszono przepisy wymienione w pkt 1 i 2 skargi. Sąd nie stwierdził także, aby zaistniały inne okoliczności uzasadniające uwzględnienie skargi.

W tym stanie sprawy, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji.