Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 721/05
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2006-07-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Barbara Skrzycka-Pilch (spr.) Sędziowie: Sędzia NSA Andrzej Przybielski Asesor WSA Katarzyna Krzysztofowicz Protokolant Diana Wojtowicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 lipca 2006 r. sprawy ze skargi T.D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 16 czerwca 2005 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 7 kwietnia 2005 r., nr [...] Wójt Gminy, na podstawie art. 4 ust 2 pkt 2, art. 53 ust 4 pkt 9, art. 59 ust 1, art. 60, art. 61 ust 1, art. 63, art. 64 ust 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) oraz art. 5 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (jedn. tekst Dz. U. z 2003 r., Dz. U. Ne 207, poz. 2016 ze zm.), po rozpatrzeniu wniosku D.B. oraz M. L. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z garażem oraz budynkiem gospodarczym i zbiornikiem bezodpływowym na działce nr 299/1 położonej w obrębie geodezyjnym R. w jednostce ewidencyjnej G.

W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia wskazano, że teren inwestycji nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Przedmiotowa inwestycja została uzgodniona z odpowiednimi organami, a nadto jej projekt został sporządzony przez osobę posiadająca odpowiednie uprawnienia, stosownie do art. 60 ust 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Odwołanie od tej decyzji wniosła właścicielka sąsiedniej nieruchomości nr 298 – T. D., która zarzuciła, że nieruchomość, na której prowadzona będzie inwestycja jest umiejscowiona ponad poziomem jej działki, co wpływa na warunki wodne na jej działce. Wskazała, iż organ pierwszej instancji błędnie uznał, iż teren działki nr 299/1 jest równy i płaski. Podkreśliła, iż do zalewania jej działki z działki nr 299/1 dochodzi co roku, w szczególności w okresie roztopów zimowych.

Odwołująca się wyraziła obawę, iż nowa zabudowa spowoduje dalsze zawilgocenie i zalewanie jej działki.

Nie uwzględniając tego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 16 czerwca 2005 r., nr[...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 61 ust 1 pkt 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) utrzymało w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie, podzielając w całości jego uzasadnienie faktyczne i prawne.

Ponadto organ odwoławczy wyjaśnił, że zaskarżona decyzja została wydana w oparciu o art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz analizę stanu istniejącego, która obejmuje obszar analizowany wyznaczony w celu sprawdzenia funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. W szczególności chodziło o zbadanie czy teren ma dostęp do drogi publicznej, czy istnieje odpowiednie uzbrojenie terenu, a także czy sąsiednie działki są zabudowane.

Obowiązek takiej analizy wynika z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588).

Z dokonanej analizy (przedstawionej w załączniku graficznym i opisowym) wynika, że zostały spełnione warunki, o których mowa w pkt 1-5, ust. 1, art. 61 ustawy. Na działkach sąsiednich, po stronie wschodniej jak i zachodniej w obszarze analizowanym zlokalizowana jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zabudowa gospodarcza. Projekt decyzji został uzgodniony z Marszałkiem Województwa Pomorskiego oraz Wojewodą Pomorskim. Teren ma dostęp do drogi publicznej, istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Dla przedmiotowego terenu nie ma przewidzianych zadań samorządowych i rządowych tj. inwestycji celu publicznego o znaczeniu lokalnym i ponadlokalnym. Teren przeznaczony pod inwestycję nie wymaga zgody na wyłączenie z użytkowania rolnego w trybie uchwalenia ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego.

Organ podkreślił, że art. 63 ustawy stanowi o szczególnym charakterze decyzji o warunkach zabudowy. Może, bowiem być wydana jednocześnie więcej niż jednej osobie, a ponadto nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Decyzja ta nie uprawnia do podjęcia robót budowlanych, wiąże jednak organ wydający pozwolenie na budowę. Dlatego decyzji tej przypisuje się w utrwalonym orzecznictwie sądowym charakter promesy udzielonej inwestorowi przez właściwy organ, czyli przyrzeczenia, że ustalone w niej warunki przesądzą o treści pozwolenia na budowę.

Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie warunkują wydania decyzji o warunkach zabudowy uzyskaniem zgody właścicieli nieruchomości, na której planowana jest inwestycja czy też nieruchomości sąsiednich, a zatem problem uprawnień właścicielskich do terenu nie ma w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy znaczenia.

Odnosząc się natomiast do zarzutów odwołania, Kolegium stwierdziło, że na tym etapie procesu inwestycyjnego obawy strony dotyczące zalewania jej działki nr 298 są przedwczesne. Nie mogą być uznane także zarzuty odnoszące się do zagrożeń pożarowych oraz zanieczyszczenia wody pitnej, ponieważ przepisy szczególne, do których należy ustawa -Prawo budowlane oraz rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, póz. 690 ze zm.) ustalają m.in. obowiązek takiego projektowania i użytkowania obiektów, aby interesy osób trzecich nie zostały naruszone. Świadczy o tym art. 5 Prawa budowlanego, a także § 28 i 29 rozporządzenia stanowiące, że działka budowlana powinna być wyposażona w kanalizację umożliwiającą odprowadzenie wód opadowych do sieci kanalizacji deszczowej i ogólnospławnej.

W razie braku możliwości podłączenia do takiej sieci, dopuszcza się odprowadzenie wód opadowych na własny teren nieutwardzony, do dołów chłonnych lub do zbiorników retencyjnych. Dokonywanie zmiany naturalnego spływu wód opadowych w celu kierowania ich na teren sąsiedniej nieruchomości jest zabronione. Obowiązki, o których mowa wyżej należą do projektanta, który wykonuje projekt budowlany przed uzyskaniem pozwolenia na budowę i który musi bezwzględnie je przestrzegać.

T. D. wniosła skargę do Sądu na tę decyzję, w której, poza ponowieniem zarzutów odwołania, wskazała, że dane zawarte we wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu są nieprawdziwe. Podkreśliła, że czuje się oszukana, albowiem zgodziła się na "wznowienie granicy, a nie na wytyczenie działki nr 299/1". Wskazała, że gdyby wiedziała, że zostanie wytyczona nowa działka pod zabudowę, to takiej zgody by nie wyraziła. Wniosła o dokonanie pomiaru działek i ustalenie granic pomiędzy nimi.

Ponadto skarżąca wywodziła, że na terenie tym znajdują się zabudowania, których nie uwzględniono na złączonej do wniosku mapie geodezyjnej.

W odpowiedzi na skargę wniesiono o jej oddalenie, powołując się na argumentację faktyczna i prawną zawartą w uzasadnieniu zaskarżonego rozstrzygnięcia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja prawa nie narusza.

Na wstępie wskazać należy, że stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) Sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami a organami administracji rządowej.

§ 2. Kontrola, o której mowa w § 1, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Z przepisu tego wynika jednoznacznie, iż Sąd rozpoznaje sprawę jedynie pod względem zgodności danego rozstrzygnięcia organów administracji z prawem i nie jest uprawniony do brania pod uwagę innych przesłanek, w tym ciężkiej sytuacji życiowej skarżącej.

Stosownie do art. 59 ust 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Zgodnie z art. 61 tej ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W przypadku, gdy wniosek inwestora spełnia te wymagania organ nie ma podstaw, aby wydać decyzję negatywną.

Istotą tej decyzji jest bowiem jedynie wskazanie, jaka forma zabudowy i zagospodarowania terenu jest dopuszczalna na oznaczonej działce. Rozstrzygnięcie to nie uprawnia jednak do rozpoczęcia prac budowlanych. Takie rozumienie treści tej decyzji potwierdza również brzmienie art. 63 ust 1 ustawy, zgodnie z którym w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości.

Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Informację tej treści zamieszcza się w decyzji (ust 2).

Zatem w celu rozpoczęcia budowy niezbędne jest uzyskanie decyzji organu administracji budowlanej o pozwoleniu na budowę.

Zarzuty skarżącej nie odnoszą się w istocie do decyzji o warunkach zabudowy, ale mają na celu przeciwdziałanie rozpoczęciu budowy na działce sąsiedniej projektowanego obiektu budowlanego. Postępowanie w niniejszej sprawie nie dotyczy jednak tego zagadnienia. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie jest bowiem jednoznaczne z uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, w którym to postępowaniu skarżąca mogłaby skutecznie podnosić swoje zarzuty. Kwestia możliwości zalewania skarżącej również będzie mogła być przedmiotem postępowania o uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Nie zasługują również na uwzględnienie zarzut dotyczący fałszywych danych zawartych we wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. We wniosku tym (znajdującym się w aktach sprawy) Sąd nie stwierdził bowiem żadnych fałszywych informacji.

Z tych też przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270) skargę oddalił.