Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1085/05
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2007-10-11 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Sygn. akt II SA/ Kr 1085/ 05 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 11 października 2007 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący : Sędzia NSA Joanna Tuszyńska Sędziowie : WSA Barbara Pasternak ( spr. ) Asesor WSA Inga Gołowska Protokolant: : Karina Lutyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 października 2007 r. sprawy ze skargi B. I., L. I. i B. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 18 lipca 2005 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I Instancji, II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana, III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącej B. I. kwotę 500 ( pięćset ) złotych oraz na rzecz skarżącego L. I. kwotę 257 ( dwieście pięćdziesiąt siedem )złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania, IV. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącej B. N. kwotę 757 ( siedemset pięćdziesiąt siedem ) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją [.....] z dnia ..........2005r. znak:.........., wydaną na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003r, Nr 80, póz. 717 z późn. zm.), §1-9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003r, Nr 164, póz. 1588), § 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. z 2003r., Nr 164, póz. 1589), oraz art. 104 kpa, Prezydent Miasta K. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: budowa zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi na działkach nr .............z drogą dojazdową na części działki nr ........w K. oraz umorzył postępowanie w sprawie ustalenia zasad podziału działki nr .......

Jako załączniki stanowiące integralną część decyzji organ wskazał: warunki zabudowy terenu oraz wyniki analizy urbanistyczno - architektonicznej- zał. Nr 1, oraz linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w skali 1:1000 wraz częścią graficzną wyników analizy urbanistyczno - architektonicznej, o której mowa w § 3 ust. 1 i § 9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - zał. Nr 2

W uzasadnieniu decyzji organ podał, że w dniu .......2003r. do Wydziału Architektury i Urbanistyki Urzędu Miasta K. wpłynął wniosek ,,[....]" S.A. o ustalenie warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "budowa zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi na działkach nr........" Pismem z dnia ....06. 2004r. oraz protokołem

l

z dnia .....07. 2004r. zakres wniosku został poszerzony o podział działki nr ......celem wykonania drogi dojazdowej do planowanej inwestycji od ul...... W związku z tym teren inwestycji został poszerzony o fragment działki nr ...... . Inwestycja uzyskała nazwę: "budowa zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi, drogą dojazdową na działkach nr .............

W dniu złożenia wniosku ustalenie zasad podziału regulował przepis art. 94 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2000 r. nr 46 póz. 543 ze zm.). W dniu 22 września 2004r. weszła w życie ustawa z dnia 28 listopada 2003r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2004r. Nr 141 póz. 1492), która znowelizowała w/w art. 94 u.g.n. Ustawodawca zrezygnował z ustalania zasad podziału w drodze decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, a zatem brak jest podstawy prawnej do wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla podziału nieruchomości jako etapu wstępnego do wydania decyzji zatwierdzającej projekt podziału geodezyjnego. W związku z tym postępowanie w części dotyczącej ustalenia zasad podziału działki nr ........należało umorzyć jako bezprzedmiotowe.

Organ ustalił, że teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i nast. Ustawy o pzp. W toku postępowania uzyskano uzgodnienia lub opinie organów w zakresie wymaganym przez art. 53 ust. 4 w/ ustawy, tj.:

- opinię Zarządu Gospodarki Komunalnej znak: ........z dn.......2004r.

- postanowienie z dnia ..........2005 r. znak .........z dnia .......... w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego,

-opinię Wydziału Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska UM..... znak: .........w zakresie ochrony zieleni, wód i gospodarki wodnej oraz geologii,

-opinię Wydziału Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska UM..... znak........ w zakresie komunikacji,

-opinię .......... Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K. z dn. ..........w zakresie ochrony konserwatorskiej z uwagi na nadzór archeologiczny,

-opinię Dyrekcji Zespołu ........... Parków Krajobrazowych znak: .........w odniesieniu do otuliny parku krajobrazowego,

-opinię Wydziału Ochrony Ludności i Zarządzania Kryzysowego UM..... z dnia .......w zakresie ochrony przed powodzią.

Organ ustalił, że spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Stwierdzono, iż:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu - zgodnie z załącznikiem Nr 1 do decyzji;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej - zgodnie z załącznikiem Nr 1;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego -zgodnie z załącznikiem Nr 1;

4) teren działek nr .......... stanowi grunt wyłączony z klasyfikacji, oznaczony symbolami Bi-wył, Dr -wył. (co stwierdzono na podstawie wypisu z rejestru gruntów) i nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne; pozostałe działki stanowiące teren inwestycji są objęte zgodą na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne uzyskaną przy sporządzaniu miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta K. , który utracił moc na podstawie art. 67 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym, 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi - zgodnie z załącznikiem Nr 1.

Projekt decyzji został sporządzony przez mgr inż. arch. J.S. wpisaną na listę izby samorządu zawodowego architektów nr .......

Organ ustosunkował się do wniesionych w toku postępowania przez strony uwag i zastrzeżeń. Zostały one wniesione przez B.N. , M.O. , M.R. , M.S. etc........

dotyczyły : planowanej budowy budynków wielorodzinnych, podczas kiedy w bezpośrednim sąsiedztwie znajdują się wyłącznie zabudowania jednorodzinne, wysokości zamierzonej zabudowy, jej intensywności, która nie powinna przekraczać wskaźnika 0,4, braku odpowiedniej kanalizacji sanitarnej przy już istniejącym w tym rejonie jej przeciążeniu, nie wyjaśnienia sprawy przyłącza energetycznego, nie rozwiązania problemu warunków włączenia do dróg lądowych, w tym braku zgody na dojazd do planowanej zabudowy przez działkę nr .......braku możliwości budowy garaży podziemnych, znacznego nasilenia ruchu samochodowego i natężenia spalin, oraz naruszenia willowego charakteru dzielnicy.

Odnosząc się do tych zastrzeżeń, organ wskazał, że teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a decyzja o warunkach zabudowy jest tylko pierwszym etapem podejmowanym przez inwestora w celu realizacji inwestycji i nie stanowi podstawy prawnej do rozpoczęcia robót budowlanych. Taką podstawą jest decyzja o pozwoleniu na budowę wydawana w odrębnym postępowaniu na zasadach i w trybie określonym ustawą Prawo budowlane. Podstawowym celem postępowania prowadzonego na podstawie ustawy o pzp jest zbadanie, czy projektowana inwestycja jest zgodna z warunkami określonymi w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 w/w ustawy, w tym, czy jest zgodna z obowiązującymi przepisami odrębnymi. Decyzja o warunkach zabudowy określa rodzaj inwestycji, jej parametry techniczne, oraz warunki, jakim winna odpowiadać inwestycja, wynikające z analizy urbanistyczno - architektonicznej oraz z przepisów odrębnych. Wykonana w trakcie postępowania analiza urbanistyczno-architektoniczna obszaru wyznaczonego wokół terenu objętego wnioskiem wykazała, że przedmiotowe przedsięwzięcie zarówno pod względem funkcji w obszarze analizowanym, jak i formy spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 w/w ustawy o p.z.p. oraz wymogi Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań(...). Warunki ustalone w oparciu o wyniki przeprowadzonej analizy urbanistyczno - architektonicznej oraz uzgodnienia i opinie zgromadzone w toku postępowania zostały zawarte w załącznikach nr 1 i 2 do decyzji. Warunki te określają m.in. wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, udział powierzchni biologicznie czynnej, gabaryty i formę architektoniczną obiektów, warunki w zakresie ochrony zieleni, wód i geologii oraz obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji. Ponadto poinformowano inwestora, że inwestycja nie może powodować ograniczenia dostępu

do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej, ze środków łączności oraz dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Wniosek o ustalenie warunków zabudowy zawierał wymagane przepisami zapewnienia obsługi inwestycji w zakresie infrastruktury technicznej, w tym możliwości zaopatrzenia w energię elektryczną, wodę i odprowadzenia ścieków, w oparciu o które zostały określone warunki obsługi inwestycji w decyzji.

W związku ze zmianą wniosku przez inwestora pismem z dnia ........2004r. m.in. w zakresie dojazdu do terenu inwestycji, poprzez rezygnację z dojazdu przez działkę nr ......, na rzecz drogi dojazdowej szer. 6 m przez działkę nr ...... z ulicy ......, zastrzeżenia podniesione w tym zakresie stały się bezprzedmiotowe.

W kwestii zarzutu dotyczącego szerokości drogi dojazdowej do planowanej inwestycji, organ wyjaśnił, że na etapie ustalania warunków zabudowy zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym bada się jedynie dostęp inwestycji do drogi publicznej, zaś kwestie dotyczące szerokości drogi, które szczegółowo są uregulowane przez Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, badane są dopiero w postępowaniu prowadzonym przed wydaniem decyzji o pozwolenie na budowę, w trybie ustawy Prawo budowlane. W ramach projektu budowlanego inwestycji winny być rozwiązane m.in. kwestia konkretnej lokalizacji budynków na działce, odległości między budynkami istniejącymi i projektowanymi, gabaryty i forma architektoniczna obiektów sposób i parametry dojazdu, lokalizacji miejsc postojowych oraz obsługa w zakresie infrastruktury technicznej, w sposób zapewniający ochronę interesów osób trzecich. Dopiero na tym etapie inwestor winien przedłożyć m.in. oświadczenie o warunkach przyłączenia do dróg lądowych oraz rozpoznanie warunków gruntowo -wodnych w podłożu planowanej inwestycji, wykonane zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24.09.1998 r. w sprawie ustalenia geotechnicznych warunków posadowienia obiektów budowlanych.

Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli B.I. i L.I. , oraz B.N. .

B.I i L.I. zarzucili, że wniosek dotyczy budowy budynków wielorodzinnych na terenie przeznaczonym - na podstawie planu przestrzennego

zagospodarowania obrębu "[....] " - wyłącznie pod zabudowę jednorodzinną. Informacja ta poparta jest Uchwałą nr .......Rady Dzielnicy ..... Miasta K. z dnia ......2004r. Nadto zarzucili, że wysokość zamierzonej zabudowy nie powinna przekraczać wysokości średniej zabudowy sąsiedniej (około 10 - 11 m). Warunki te nie będą spełnione, ponieważ zalecone w powyższej decyzji "ograniczenie niwelacji terenu do niezbędnego minimum" spowoduje podniesienie punktu zerowego zabudowy o co najmniej 2 m, w związku z wysokim poziomem wód gruntowych na tym terenie. Zaplanowane garaże podziemne będą musiały być garażami naziemnymi, co potwierdza analiza geotechniczna wykonana dla działki ........., jak i fakt zalania garaży podziemnych w oddalonym o ok. 150 m budynku mieszkalnym ......... - podczas powodzi w 2001 r. Odwołujący wskazali, że fakt ten znany był inwestorowi budynku zlokalizowanego od strony wschodniej zamierzonej inwestycji, który podziemne garaże umieścił nad ziemią osypując je ziemią, a to podniosło poziom zerowy zabudowy o 2,5 m.

Ponadto odwołujący zarzucili, że gęstość zabudowy pozornie zachowa normę (0,4), ponieważ w obliczeniach celowo wzięto pod uwagę cały wykupiony teren, nie uwzględniając istniejących tam dwóch budynków. Zabudowa pozostałej części działki to sprawa najbliższej przyszłości. Wskazali, że niezabudowany teren bezpośrednio sąsiadujący z ul......... oznacza możliwość poprowadzenia w tym właśnie obszarze drogi dojazdowej i mediów do planowanej inwestycji (o ile zostanie zachowana deklarowana bezwzględna wysokość i gęstość zabudowy). Podnieśli przy tym, że w bezpośrednim sąsiedztwie południowo-wschodniej części działki ........ nie ma zabudowy mieszkalnej. Odwołujący zakwestionowali ustalenie dojazdu do inwestycji od ul..... przez wydzielone działki ...... i zlokalizowanie go bezpośrednio przy ogrodzeniu ich posesji. W ten sposób nastąpi natężenie ruchu, który będzie odbywał się z 3 jej stron. Zarzucili także brak możliwości technicznych podłączenia zespołu budynków mieszkalnych do istniejącej sieci kanalizacyjnej przy ul........, bez przepompowni ścieków. Wskazali ponadto, że inwestycja stanowi ogromne zagrożenie nieodwracalnej zmiany charakteru ........... z dzielnicy willowej na "blokowisko".

B.N. wniosła o uchylenie decyzji wskazując, że narusza ona obowiązujące przepisy ustawy o pzp. Podniosła, że sąsiednie działki terenu inwestycji, to działki prywatne, zabudowane budynkami jednorodzinnymi, jednokondygnacyjnymi, z poddaszami użytkowymi lub jednorodzinnymi dwukondyg-

nacyjnymi, czyli budynkami o wysokości średnio 10-11 m, żadna działka sąsiednia w stosunku do terenu inwestycji nie jest zabudowana zabudową wielorodzinną. Wymagania dotyczące nowej zabudowy winny stanowić kontynuację funkcji i parametrów zabudowy, które w przypadku zabudowy jednorodzinnej są znacząco różne od parametrów zabudowy wielorodzinnej. Odwołująca zarzuciła nadto, że wskaźnik powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu, w tym udział powierzchni biologicznie czynnej określono w nawiązaniu do średniego wskaźnika dla zabudowy wielorodzinnej wolnostojącej, co również stanowi naruszenie prawa. Zakwestionowała także ustalenie warunków zabudowy dla zabudowy wielorodzinnej z garażami podziemnymi uzasadniając ten zarzut istnieniem na terenie inwestycji oraz terenach sąsiednich wysokiego poziomu wód gruntowych. Planowana budowa stan ten pogorszy. Jest to naruszenie uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym art. 5 Prawa budowlanego. Brak uzgodnienia z właściwymi jednostkami w tym zakresie na etapie decyzji wz również narusza prawo.

Decyzją z dnia [......] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. , na podstawie art. 61 ust. 1 oraz art. 56 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o p.z.p. oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

Organ odwoławczy przytoczył treść przepisów art. 59 ust. 1 i ust. 3, art. 53 ust. 4 pkt. 9 i ust. 5, art. 60 i art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mających zastosowanie w sprawie.

SKO powołując się na treść na treść art. 53 ust. 4 pkt. 9 ustawy pzp wskazało, że postępowanie w sprawie zajęcia stanowiska jest postępowaniem pomocniczym w stosunku do postępowania głównego, nie załatwia sprawy administracyjnej, nie rozstrzyga o jej istocie ani nie kończy postępowania w danej instancji. Wobec powyższego, do naruszenia art. 106 § 1 kpa dojdzie, gdy decyzja w postępowaniu głównym zostanie wydana przed rozpoznaniem zażalenia na postanowienie w przedmiocie zajęcia stanowiska. W przedmiotowej sprawie postanowieniem Prezydenta Miasta K. , w imieniu którego działał zarządca drogi, z dnia ........uzgodniono przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne. Zaskarżona decyzja w sprawie ustalenia warunków zabudowy została wydana, mimo że postanowienie uzgadniające nie stało się ostateczne. W rezultacie do Kolegium

7

wpłynęło zarówno zażalenie na postanowienie uzgadniające, jak i odwołanie od decyzji w sprawie warunków zabudowy. Zażalenie na postanowienie Prezydenta Miasta K. Kolegium rozpoznało jednak przed rozpatrzeniem odwołania od w/w decyzji i wydało postanowienie z dnia..........., mocą którego utrzymało w mocy postanowienie uzgadniające Prezydenta Miasta K. (postanowienie Kolegium zostało włączone do akt sprawy). Kolegium uznało, że uchybienie w toku postępowania przed organem l instancji artykułowi 106 § 1 k.p.a. nie jest-w świetle okoliczności sprawy uchybieniem, które wymagałoby przeprowadzenia postępowania dowodowego w całości lub w znacznej części, a tym samym skutkowało koniecznością uchylenia przedmiotowej decyzji. Wstrzymano się z rozpatrzeniem odwołania od w/w decyzji do czasu rozstrzygnięcia w przedmiocie zażalenia na postanowienie uzgadniające, sanując uchybienie. Ponadto w sprawie uzyskano dalsze opinie, wymienione na s. 2 i 3 decyzji organu l instancji i załączone do akt sprawy. Kolegium zbadało prawidłowość opinii wymienionych na str. 2 i 3 decyzji pierwszoinstancyjnej i nie stwierdziło uchybień w tym zakresie. Wskazówki zawarte w tych opiniach znalazły odzwierciedlenie w załączniku opisowym nr 1 do decyzji. Badając czy decyzja odpowiada warunkom określonym w art. 61 ust. 1 ustawy o pzp Kolegium uznało, że wykonana analiza architektoniczno-urbanistyczna została wykonana rzetelnie oraz przez osobę do tego uprawnioną.

Organ odwoławczy podał, że jak ustalono w powołanej analizie, teren inwestycji znajduje się na obszarze, w którym dominuje zabudowa jednorodzinna o znacznie zróżnicowanym gabarycie, jednak w obszarze analizowanym występuje również wolnostojąca zabudowa wielorodzinna (działki nr......). Aby spełniony był warunek, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 konieczne jest by co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej była zabudowana w sposób pozwalający na ustalenie warunków nowej zabudowy. Ustosunkowując się do zarzutów podniesionych w odwołaniu Kolegium wyjaśniło, że art. 61 ust. 1 pkt 1 mówi nie o zabudowie działki bezpośrednio sąsiadującej z terenem inwestycji, lecz o działce dostępnej z tej samej drogi publicznej, która może być w pewnym oddaleniu od terenu inwestycji.

Odnosząc się do dalszych zarzutów Kolegium podkreśliło, że obok zabudowy jednorodzinnej, na działkach .........występuje także zabudowa wielorodzinna. Wyjaśniając zatem treść wymogu kontynuacji funkcji istniejącej zabudowy, Kolegium odwołało się do pojęcia funkcji istniejącej zabudowy

8

zdefiniowanego w § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., w sprawie oznaczeń i nazewnictwa (...), zgodnie z tym którym przez "funkcję" należy rozumieć sposób użytkowania obiektów budowlanych oraz zagospodarowania terenu zgodny z przepisami odrębnymi. Kolegium wskazało, że zabudowa i zagospodarowanie terenu może spełniać funkcje: mieszkaniowe, usługowe, rolne. Ponadto rozróżnić można obszary miejskiej zieleni publicznej, obszary leśne, obszary urządzeń infrastruktury technicznej, obszary urządzeń komunikacyjnych itd. Pojęcie funkcji, związane ze sposobem użytkowania obiektów budowlanych i zagospodarowania terenu należy łączyć z podstawowym przeznaczeniem tych obiektów i terenów na cele mieszkaniowe. Natomiast to, czy jest to zabudowa jednorodzinna, czy wielorodzinna jest już szczególną postacią tej konkretnej funkcji mieszkaniowej. Budynek wielorodzinny może mieć gabaryty i formę architektoniczną zbliżoną do budynku jednorodzinnego i odwrotnie, budynek jednorodzinny może mieć tak duże gabaryty i taką formę architektoniczną, że na pierwszy rzut oka mógłby być uznany za budynek wielorodzinny. Nie oznacza to, że gabaryty i formy architektoniczne zabudowy czy to jednorodzinnej, czy wielorodzinnej mogą kształtować się dowolnie. Zachodzi bowiem konieczność spełnienia warunku kontynuacji określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy pzp.

W kwestii zarzutu B.N. dotyczącego nadmiernego zwiększenia poziomu wód gruntowych Kolegium podało, że zaskarżoną decyzją nałożono warunek rozpoznania warunków gruntowo-wodnych w podłożu planowanej inwestycji. Wyniki tej analizy będą determinowały udzielenie pozwolenia na budowę i zdaniem Kolegium stwarza to wystarczającą gwarancję w zakresie ochrony stosunków wodnych.

W kwestii zarzutu B. i L. I. dotyczącego wysokości projektowanych budynków Kolegium wyjaśniło, że z załącznika graficznego nr 1 oraz z analizy architektoniczno-urbanistycznej wynika, że maksymalna wysokość elewacji frontowej do poziomu kalenicy dla elewacji szczytowych wyniesie do 11 m, okapu do 7,5 m oraz wysokość górnej krawędzi attyki do 8 m. Zatem wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej mieści się w zakresie wskazanym przez odwołujących się. Co do obaw, że ograniczenie niwelacji terenu do minimum uniemożliwi zachowanie tej wysokości, Kolegium zwróciło uwagę na brzmienie § 7 ust. 2 w/w rozporządzenia Ministra Infrastruktury, który określa sposób wyznaczania wysokości wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej. Organ wydający pozwolenie na budowę jest

związany decyzją w sprawie warunków zabudowy. Oznacza to niemożność wydania pozwolenia na budowę w razie, gdyby wysokość ta mierzona w sposób określony we wspomnianym przepisie miałaby być wyższa, niż to wynika z decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. W kwestii zarzutów dotyczących ustalenia wskaźnika wielkości zabudowy do powierzchni działki podnoszonych przez wszystkich odwołujących Kolegium wyjaśniło, że wskaźnik ten został ustalony prawidłowo i nie przekracza maksymalnych wskaźników wyznaczonych na podstawie § 5 ust. 1 w/w rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Kolegium wyjaśniło, że okoliczność, iż przy ustalaniu wskaźnika nie wzięto pod uwagę mającego prawdopodobnie powstać kolejnego bloku, nie może mieć wpływu na wyznaczenie wskaźnika dla planowanej zabudowy, wyznaczenie tego wskaźnika odbywa się bowiem w oparciu o średni wskaźnik istniejącej zabudowy, a nie zabudowy mogącej powstać. Odnośnie kolejnych zarzutów Kolegium wyjaśniło, że kwestia dojazdu do obszaru inwestycji została pozytywnie zaopiniowana przez zarządcę drogi. Co do obaw związanych z negatywnym wpływem lokalizacji dojazdu w pobliżu działki odwołujących się Kolegium wskazało, iż na etapie realizacji zjazdu musi on być zgodny z warunkami określonymi w rozporządzeniu Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie (Dz.U. z 1999 r., nr 43, póz. 430). Powyższe warunki techniczne przy zachowaniu przepisów Prawa budowlanego, przepisów o drogach publicznych oraz przepisów odrębnych, a także ustaleń Polskich Norm zapewniają: ochronę środowiska ze szczególnym uwzględnieniem ochrony przed nadmiernym hałasem, wibracjami, zanieczyszczeniami powietrza, wody i gleb. Zapewnienie ochrony przed nadmiernym hałasem oraz zanieczyszczeniami będzie realizowane na etapie postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę.

Zdaniem Kolegium z akt sprawy wynika, że teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej od strony ul.........., przy czym obsługę komunikacyjną zapewnić ma ul. ......, zatem spełniony jest warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o pzp.

W kwestii przeciążenia istniejącej sieci kanalizacyjnej poprzez podłączenie do niej realizowanej inwestycji Kolegium wyjaśniło, że zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, ma być wystarczające dla zamierzenia budowlanego. W świetle art. 61 ust. 5 uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie

10

zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. O możliwości podłączenia do sieci kanalizacyjnej powinien wypowiedzieć się dysponent sieci MPWiK SA, co uczynił w piśmie z dnia ...... 2005 r. W piśmie tym wskazano, że istnieje możliwość przyłączenia do istniejącej instalacji kanalizacji sanitarnej, przy czym realizacja tego przedsięwzięcia wymagać może rozbudowy tej sieci. Taki też warunek został zawarty w załączniku nr 1 pkt4 lit. a decyzji.

Kolegium uznało, że spełnione zostały także warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 4 i 5 ustawy p.z.p. (k. nr 205 i n. oraz 212). Zwróciło uwagę na liczne obowiązki nałożone na inwestora, a służące zagwarantowaniu ochrony zdrowia ludzi, środowiska, przyrody i krajobrazu oraz interesów osób trzecich (załącznik nr 1, pkt 2 i 5 zaskarżonej decyzji). W szczególności nałożono na inwestora obowiązek wykonania projektu budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, ochrony przed hałasem i drganiami, zapewniając przy tym ochronę interesów osób trzecich (określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych.) Ponadto w zał. nr 1 pkt 5 wskazano, że realizacja przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego nie może powodować ograniczenia dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej, środków łączności, dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Należy także zapewnić ochronę przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie, a także przed zanieczyszczeniami powietrza, wody i gleby. Dalsze wymagania uwzględnione zostaną w ramach postępowania w sprawie pozwolenia na budowę, w myśl art. 5 ustawy Prawo budowlane.

W kwestii zarzutu naruszenia charakteru "willowego" dzielnicy Kolegium wyjaśniło, że charakter dzielnicy sam w sobie nie jest kategorią prawną podlegającą ochronie. Z drugiej jednak strony postanowienia ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nakładają na inwestorów konieczność respektowania pewnych warunków, tak by zapewnić, że nowa zabudowa będzie kontynuacją istniejącego ładu przestrzennego. Jeśli warunki określone w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym są spełnione, to organ nie może, w myśl art. 56 w związku z art. 64 powołanej ustawy, odmówić wydania decyzji w sprawie ustalenia warunków zabudowy.

11

Skargi na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wnieśli B. i L. I. , B.N. , oraz Instytut ............. Zarządzeniem wydanym w sprawie II SA/Kr 1086/05 sąd połączył do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawę ze skargi B.F. ze sprawą niniejszą. Postępowanie w sprawie II SA/Kr 1084/05 ze skargi Instytutu ...................zostało umorzone postanowieniem z dnia 11. 10. 2007 r. , wobec cofnięcia skargi przez skarżący Instytut.

Skarżący B. i L. I. zarzucili naruszenie art. 61 ustawy o p.z.p., przez błędną interpretację pojęcia "działka sąsiednia", a tym samym wydanie decyzji o warunkach zabudowy bez uwzględnienia wymogu kontynuacji funkcji na co najmniej jednej z działek sąsiednich dostępnej z tej samej drogi publicznej.

Ponadto zarzucili, że nie jest spełniony wymóg dostępu do drogi publicznej, ponieważ w rzeczywistości nie istnieje ani jeden zjazd do ul...... dla planowanej inwestycji, zaś od strony ul....... inwestor drogi dojazdowej nie planuje. Nadto błędnie został obliczony wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy, jako wskaźnik dla budownictwa wielorodzinnego. Inwestor nie przedstawił planu dla całego zamierzenia inwestycyjnego, które prawdopodobnie w przyszłości obejmie dalszą część działki. Skarżący powtórzyli zarzuty zawarte w odwołaniu a dotyczące planowanej budowy garaży podziemnych, w związku z wysokim poziomem wód gruntowych, oraz zarzuty dotyczące wzrostu poziomu hałasu i drgań w związku z planowanym dojazdem do inwestycji przy ich nieruchomości.

Skarżący wskazali też również, że zaskarżona decyzja stanowi jedynie początek dalszego procesu inwestycyjnego, który zagrozi dotychczasowemu charakterowi dzielnicy oraz zarzucili, że w dotychczasowym postępowaniu nie umożliwiono im zapoznania się z odpowiedzią Kolegium na ich odwołanie na postanowienie o pozytywnym uzgodnieniu warunków zabudowy dla inwestycji.

Skarżąca B.N. zarzuciła naruszenie następujących przepisów:

-art. 6 ust. 2 pkt. 1 ustawy o p.z.p. poprzez naruszenie prawem chronionych interesów osób trzecich , związanych ze skomunikowaniem planowanej inwestycji z droga publiczna i zapewnieniem jej miejsc parkingowych, oraz podniesieniem się poziomu wód gruntowych, art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy p.z p. poprzez przyjęcie , że działki o nr ........ stanowią działki sąsiednie w rozumieniu tego

12

przepisu , pozwalające na określenie wymagań dla planowanej inwestycji w zakresie o jakim mowa w tym przepisie, art. 61 ust.1 pkt. 1 ustawy p.z.p. oraz § 1 i § 2 pkt. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy (....), poprzez ustalenie, że projektowana inwestycja spełnia wymagania określone w tym przepisie,, art. 61 ust. 1 pkt. 2 ustawy p.z.p. poprzez przyjęcie, że teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej, art. 61 ust. 1 pkt. 3 ustawy p.z.p. poprzez przyjęcie, że projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, art. 61 ust. 1 pkt. 5 ustawy .p.z.p. poprzez przyjęcie, że decyzja organu l instancji jest zgodna z przepisami odrębnymi, podczas kiedy decyzja ta jest sprzeczna z opinią Wydziału Ochrony Ludności i Zarządzania Kryzysowego UM..... z dnia .......w zakresie planowanej budowy parkingów podziemnych, art. 62 ust. 1 ustawy p.z.p. poprzez nie zawieszenie postępowania, mimo że dla terenu planowanej inwestycji przystąpiono do sporządzenia miejscowego pzp a projekt planu przewiduje przeznaczenie terenu wykluczające realizację przedmiotowej inwestycji, art. 52 ust. 1 ustawy p.z.p. w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy p.z.p. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu l instancji mimo, iż wniosek inwestora nie obejmował działek o nr. .......

-art. 28 kpa i art. 30 § 4 kpa poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu l instancji i wydanie zaskarżonej decyzji, pomimo, iż szereg stron nie brało udziału w postępowaniu, lub poszczególnych jego etapach, względnie brały w nim udział osoby, których status strony nie został należycie ustalony-nie powiadomiono o postępowaniu i nie zapewniono uczestnictwa w nim właścicielom działek nr .....szeregu pism w toku postępowania nie doręczono uczestnikowi T.M. , nie doręczono decyzji organu l instancji temu uczestnikowi, oraz E.W. i D.K. , dopuszczono do udziału w postępowaniu rzekomych spadkobierców

W uzasadnieniu skargi skarżąca podniosła, że organ poprzestając na analizie jedynie dwóch parametrów inwestycji zignorował kwestię gabarytów i form architektonicznych projektowanych obiektów budowlanych. Parametry te istotnie odbiegają od sąsiadującej z inwestycją zabudowy jednorodzinnej, co stanowi wystarczający powód do zdyskwalifikowania zamierzenia budowlanego inwestora. Zdaniem skarżącej, działki nr ............. nie sposób uznać za sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy p.z.p., skoro w bliższym, bezpośrednim

13

sąsiedztwie znajdują się inne działki zabudowane i to z ich zabudową powinny harmonizować projektowane obiekty. Niezrozumiałe jest, dlaczego szereg istotnych kwestii związanych z ochroną interesu osób trzecich organ deleguje do rozpoznania w odrębnym postępowaniu o pozwolenie na budowę. Dotyczy to w szczególności kwestii spodziewanego poziomu hałasu i zanieczyszczeń przy uwzględnieniu bliskiego sąsiedztwa domów mieszkalnych oraz parametrów ul......, oraz poziomu wód gruntowych, które to kwestie powinny być rozstrzygnięte w postępowaniu o wydanie decyzji wz. Skarżąca zarzuciła niewystarczającą ilość zaplanowanych miejsc parkingowych, przy istnieniu negatywnej opinii Wydziału Ochrony Ludności i Zarządzania Kryzysowego UM.... w przedmiocie budowy parkingów podziemnych i braku możliwości budowy parkingów naziemnych biorąc pod uwagę konieczność zachowania wskaźników powierzchni biologicznie czynnej.

W odpowiedziach na skargi Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o ich oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Uczestnik E.W. wniosła o oddalenie skargi wskazując, że uważa zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego za prawidłową.

Uczestnik "[.....] " S.A. wniósł o oddalenie skargi i zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania. Uczestnik podniósł, że skarżący nie wskazali konkretnych przepisów, z których wynikałby ich interes prawny, którego naruszenie podnoszą w skardze. Uczestnik podkreślił, że organy administracji prawidłowo zdefiniowały pojęcia działki sąsiedniej, dostępu do drogi publicznej oraz wzięły pod uwagę dyrektywę dotyczącą kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu. Wskazał na ustanowienie przez Instytut ....................... służebności drogowej zapewniającej inwestycji dostęp do drogi publicznej oraz na oświadczenia Zarządu Gospodarki Komunalnej, Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji oraz ....... Spółki Gazownictwa odnośnie istnienia uzbrojenia terenu niezbędnego dla celów realizacji planowanej inwestycji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje :

Zgodnie z treścią art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, póz. 1270 ze zm.), w skrócie ppsa, sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Rozpoznając skargę, sąd nie jest związany jej zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną- art. 134 ppsa.

14

Skargi należało uwzględnić, bowiem zaskarżona decyzja, oraz utrzymana nią w mocy decyzja organu l instancji wydane zostały z naruszeniem prawa, które miało wpływ na wynik sprawy.

Postępowanie administracyjne w sprawie zakończonej zaskarżoną decyzją toczyło się na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, póz. 717). Stosownie do przepisu art. 59 ust. 1 ustawy o pzp , zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robot budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio. Stosownie do treści art. 61 ust. 1 wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1)co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu , w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,

2) teren ma dostęp do drogi publicznej,

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego ,

4) teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 ,

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi

Art. 61 ust. 5, o którym mowa w ust. 1 pkt. 3 stanowi, że warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt. 3 uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem.

W rozporządzeniu wykonawczym do ustawy - rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r.(Dz.U. z 2003 r. nr 164, póz. 1588) w sprawie

15

sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego , określono sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagań dotyczących ustalania :

1) linii zabudowy,

2) wielkości powierzchni zabudowy stosunku do powierzchni działki albo terenu,

3) szerokości elewacji frontowej

4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki,

5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych)

Zgodnie z treścią § 3 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt. 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Kolejne przepisy rozporządzenia wskazują sposób ustalania konkretnych parametrów - wymagań dotyczących nowej zabudowy- wymienionych w § 1 rozporządzenia.

W świetle wymagań sformułowanych w powyższych przepisach stwierdzić należy, że sporządzona w sprawie analiza, o której mowa w § 3 rozporządzenia jest błędna, wobec tego jej wyniki nie mogły stanowić podstawy do ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji objętej wnioskiem. Wbrew danym wynikającym z mapy zawierającej wyznaczenie terenu analizowanego, oraz wbrew treści § 3 ust. 1 rozporządzenia, analiza została wykonana w sposób ogólnikowy i pobieżny. Niektóre z jej wyników są sprzeczne z danymi wynikającymi z samej analizy. Dotyczy to przede wszystkim stwierdzenia, że planowana inwestycja stanowić będzie kontynuację cech o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy. Bez żadnego uzasadnienia wskazano jako działki sąsiednie w rozumieniu tego przepisu wyłącznie działki o nr.......... Nie wiadomo na jakiej podstawie i dlaczego poczyniono takie ustalenie, i dlaczego w stosunku tylko do tych działek, skoro działkami sąsiednimi w znaczeniu ustawy są działki stanowiące pewien obszar

16

tworzący urbanistyczną całość, a nie dowolnie wybrane spośród znajdujących się w obszarze analizowanym. W świetle art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy, oraz § 3 rozporządzenia, wszystkie działki znajdujące się w obszarze analizowanym należy uznać za działki sąsiednie, zaś ustalenie, że co najmniej jedna z nich spełnia warunki określone w przepisie art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy wymaga wskazania, iż spełnia ona wymogi określone ustawą. Brak uzasadnienia w powyższej kwestii nie może być zaakceptowany tym bardziej, że -jak wynika z załącznika nr 2 do decyzji-w obszarze analizowanym położone jest kilkadziesiąt działek i jak stwierdza analiza-dominuje na nim zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zaś zabudowa wielorodzinna to - jak podano w pkt. 2 analizy- pojedyncze przykłady. Analiza nie zawiera jednak bliższych danych uzasadniających powyższe stwierdzenia. Zauważyć należy także, iż działki nr ......wskazane jako sąsiednie nie spełniają tego warunku, ponieważ nie są dostępne z tej samej drogi publicznej. Teren planowanej inwestycji nie był bowiem dostępny z ul........ ani na dzień sporządzania analizy, ani na dzień wydania zaskarżonej decyzji, zaś działka nr ....... jest dostępna jedynie z sięgacza od ul....... Sporządzona analiza, w pkt. 3 a - wbrew określeniu, że dotyczy ona formy architektonicznej zawiera wyłącznie ogólnikowe stwierdzenia dotyczące rzutów budynków, "zbliżonego gabarytu", oraz, w przypadku dwóch obiektów wielorodzinnych informację, że jeden z nich jest 3-sementowym układem szeregowym, drugi zaś to 3 prostopadłościenne budynki wielorodzinne o wydłużonych rzutach. Nie wiadomo, w oparciu o które działki określono w analizie gabaryt budynków. Rozporządzenie nie zawiera wprawdzie przepisu zobowiązującego do przeprowadzenia analizy "formy architektonicznej", jednak skoro nowa zabudowa ma stanowić jej kontynuację (m.in.), a organ w zaskarżonej decyzji uznał, że warunki z art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy zostały spełnione, to zdaniem sądu uwagi zawarte w tym punkcie analizy nie mogą być podstawą do ustalenia, że w zakresie formy architektonicznej obiektów budowlanych planowana inwestycja stanowi jej kontynuację. Analiza nie wyjaśnia na jakiej podstawie przyjęto, iż zachodnia granica terenu inwestycji jest granicą frontową działki ( pkt. 3 b. analizy). Uzasadnienie bowiem, że teren inwestycji dostępny będzie sięgaczem od ul.......... zostało sformułowane bez podstawy faktycznej i prawnej.

W sposób sprzeczny z § 5 rozporządzenia wyznaczony został wskaźnik powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu . Przepis ten stanowi, że wskaźnik ten wyznacza się na podstawie średniego

17

wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, przy dopuszczeniu innego wskaźnika, jeżeli wynika to z analizy. Wyznaczenie wielkości tego wskaźnika nastąpiło na podstawie kilku wybranych z obszaru analizowanego działek, treść analizy nie wskazuje, aby dokonano analizy jego wielkości na całym obszarze analizowanym. W analizie wyodrębniono także wskaźniki dla zabudowy wolnostojącej, szeregowej, oraz wielorodzinnej . Nie wiadomo, jaką metodą obliczono średni wskaźnik dla obszaru analizowanego. Bezpodstawnie przyjęto, iż wskaźnik ten dla nowej zabudowy winien być określony "w nawiązaniu" do średniego wskaźnika dla obszaru, oraz wskaźnika dla zabudowy wielorodzinnej wolnostojącej. Takie ustalenie stoi w sprzeczności z § 5ust. 1 rozporządzenia, który wyraźnie nakazuje wyznaczenie wskaźnika dla nowej zabudowy na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, a nie na podstawie dwóch (lub więcej) różnych wskaźników, dla różnych rodzajów zabudowy, w tym wielorodzinnej. Tym bardziej, że jak niezbicie wynika z analizy dominująca w obszarze analizowanym jest zabudowa jednorodzinna. Tylko średni wskaźnik istniejącej zabudowy (jedna wielkość) jest punktem odniesienia, na podstawie którego ustala się wskaźnik dla nowej zabudowy, oraz w stosunku do którego można ewentualnie dokonać odstępstwa przewidzianego w § 5 ust. 2 rozporządzenia. Błędnie więc, bo sprzecznie z § 5 rozporządzenia ustalono wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu w decyzji (pkt. 1.1.b).

Analiza dotycząca szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na obszarze analizowanym (§ 6 rozporządzenia) została sporządzona w oparciu o dane dotyczące tylko kilku wybranych działek tego obszaru, przy czym nie wskazano oznaczeń wszystkich opisanych działek. Wskazano (pkt. 3d) na trzy działki obszaru analizowanego, o skrajnie różnych szerokościach elewacji, po czym podano średnią szerokość elewacji, po odrzuceniu skrajnych wartości. Nie wiadomo, na podstawie których obiektów wyliczono średnią szerokość elewacji - ok. 20m . Nie wiadomo, o których działkach i o których drogach publicznych mowa przy wskazaniu, że elewacje skierowane w stronę dróg publicznych mają szerokość do 15m. Odstępując od wyznaczenia szerokości elewacji frontowej w oparciu o § 6 ust. 1 rozporządzenia, analiza wyznaczyła szerokość tej elewacji od strony wschodniej oraz północnej terenu. Z całą pewnością wschodnia granica terenu inwestycji nie jest frontem działki ponieważ nie jest częścią przylegającą do drogi, z której odbywać miałby się wjazd.

18

W oparciu o takie dane organ wyznaczył szerokość elewacji frontowej w odniesieniu do zachodniej granicy terenu, co jest sprzeczne z treścią analizy. Z treści pkt. 3 f analizy dotyczącego geometrii dachu wynika, że dachy budynków mieszkalnych są w większości dwuspadowe i wielospadowe o zróżnicowanym kącie nachylenia połaci, natomiast zabudowa z dachami płaskimi występuje sporadycznie -wskazano budynek Instytutu ......... Dalej jednak twierdzi się, że teren inwestycji jest powiązany zarówno z dachami połaciowymi, jak i płaskimi, chociaż oprócz budynku Instytutu nie wskazano na inne budynki posiadające dachy płaskie. Dopuszczono w analizie budowę dachów płaskich w "formie tarasów" w celu wzbogacenia formy planowanych obiektów, zatem formę, której w obszarze analizowanym. Formy tej nie przewidziano co prawda w warunkach zabudowy stanowiących załącznik do decyzji( pkt. 1.1.e), jednak mimo to wymogi dotyczące geometrii dachu określono w sposób sprzeczny z § 8 rozporządzenia. Przepis ten stanowi, że geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Jego treść wskazuje na obowiązek organu ustalenia konkretnej geometrii dachu, nie zaś wskazania wnioskodawcy możliwości wyboru rodzaju dachu, jak to ustalono w decyzji (dach spadzisty z dopuszczeniem dachów płaskich), co ma istotne znaczenie w niniejszej sprawie biorąc pod uwagę fakt, iż wniosek dotyczy budowy zespołu budynków. Decyzja określa wymagania w tym zakresie w sposób częściowo sprzeczny w treścią analizy, która wskazuje na sporadyczność występowania dachów płaskich a właściwie ogranicza się do wskazania tylko jednego budynku przykrytego dachem płaskim. Brak w decyzji uzasadnienia takiego ustalenia. Wbrew treści § 8 rozporządzenia kierunek głównej kalenicy dachu ustalony został w stosunku do "wewnętrznego ciągu komunikacyjnego", nie zaś w stosunku do frontu działki, jak nakazuje przepis.

Jak wynika z powyższego, ustalenie warunków nowej zabudowy nastąpiło w oparciu o błędnie sporządzoną analizę, dotyczącą tylko wybranych pod kątem treści wniosku inwestora działek obszaru analizowanego, nie uwzględniającą przepisów rozporządzenia, bądź sprzeczną z treścią wskazanych wyżej jego przepisów. Brak także ustaleń dotyczących gabarytów i formy architektonicznej istniejącej zabudowy, które to parametry winny być brane pod uwagę przy ustalaniu warunków dla mającej powstać zabudowy.

19

Projekt decyzji sporządzony na podstawie wyników tej analizy został bezkrytycznie przyjęty przez organ, przy uznaniu, że analiza została wykonana rzetelnie i stwarza możliwość oceny prawidłowości zawartych w niej ustaleń. W aktach sprawy (tom zawierający decyzje l i II inst. oraz analizę) znajduje się (k. 185) mapa zatytułowana: "zakres mapy 1:1000 do analizy dla sprawy", z zaznaczoną granicą obszaru analizowanego nie obejmującą terenu działki nr......, zabudowanego budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi. Granica ta została następnie przesunięta w kierunku północnym, w efekcie czego budynki wielorodzinne znalazły się w obszarze analizowanym, co wynika z kolejnej mapy znajdującej się na k. 187, oraz z mapy stanowiącej załącznik nr 2 do decyzji wz., na której widnieje ślad po usuniętej - pierwotnej granicy. Pozwala to na stwierdzenie, że obszar analizowany wyznaczony został pod kątem treści wniosku inwestora, celem objęcia granicą obszaru analizowanego budynków wielorodzinnych znajdujących się na działce nr ....... Ustalenie warunków nowej zabudowy na takiej podstawie nie spełnia wymagań przepisu art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy o pzp, mającego gwarantować utrzymanie ładu przestrzennego. Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie tego ładu, przy czym określając jego pojęcie należy odwołać się również do art. 2 pkt. 1 ustawy o pzp, który przez ład przestrzenny każe rozumieć takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Wskazując na powyższe, bezwzględnie obowiązujące normy należy zatwierdzić, że zaskarżona decyzja nie odwołuje się do tak rozumianego pojęcia ładu przestrzennego pomimo, iż konieczność zachowania wszystkich jego parametrów była przedmiotem licznych zarzutów podnoszonych w troku postępowania odwołań skarżących. W świetle powyższego przepisu nie można bowiem zaakceptować stanowiska, że wystarczające jest uznanie przez organ wydający decyzję o warunkach zabudowy samej tylko prawidłowości wykonanej analizy. Pojęcie ładu przestrzennego jest bowiem niewątpliwie pojęciem posiadającym szersze uwarunkowania, niż wskazane w art. 61 ust. 1 ( w szczególności pkt. 1) ustawy pzp przesłanki niezbędne do wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Wbrew stanowisku organów, teren inwestycji nie posiadał w dacie orzekania przez organ l i II instancji dostępu do drogi publicznej. Zapewnienie tego dostępu jest jednym z kilku warunków, od spełnienia których uzależniona jest możliwość

20

pozytywnego załatwienia wniosku o ustalenie warunków zabudowy - art. 61 ust. 1 pkt. 2). Zgodnie z treścią art. 2 pkt. 14) ustawy o pzp przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć : bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej. Materiał dowodowy sprawy wskazuje, iż teren inwestycji nie posiadał tak rozumianego dostępu do drogi publicznej. Jak wynika z analizy mapy stanowiącej załącznik do zaskarżonej decyzji, oraz treści wniosku wszczynającego postępowanie w sprawie, działka nr ...... jest zabudowana od strony południowej- tj. od strony ul...... budynkami, które mają zostać zachowane. Uczestniczka postępowania B. N. nie wyraziła zgody na dojazd do terenu inwestycji przez działkę nr ......... (stanowiącą sięgacz od ul.......), której jest współwłaścicielką. Teren inwestycji nie ma bezpośredniego dostępu do ul. ....... Brak także dostępu terenu inwestycji do tej ulicy przez drogę wewnętrzną lub jakakolwiek drogę dojazdową ponieważ taka nie istniała w dacie orzekania - wbrew ustaleniu organu w pkt. l.4.d) warunków zabudowy (zał. Nr 1 do decyzji). W dacie tej inwestor nie posiadał żadnego tytułu prawnego do wymienionej w tym punkcie działki nr ..... W szczególności nie można uznać za spełnienie warunku, o którym mowa w art. 2 pkt. 14 ustawy o pzp istnienia listu intencyjnego z dnia ......... 2004r. (k. 89 akt adm.), w którym "potwierdzono wolę" zawarcia umowy kupna-sprzedaży części działki nr ...... stanowiącej własność Instytutu ............ List ten nie stanowi nawet zobowiązania Instytutu do sprzedaży inwestorowi części działki nr ......, nie ustanawiał żadnego roszczenia o jej nabycie, a tym bardziej nie stanowił podstawy do uznania, że warunki wymagane regulacją zawartą w art. 2 ust. 14 ustawy były spełnione. Teren inwestycji nie posiadał więc ani faktycznego, ani prawnego dostępu do drogi publicznej- od strony ul........., ani dostępu faktycznego do takiej drogi od strony ul........ Za błędne zatem należy uznać stanowisko Prezydenta Miasta K. wyrażone w pkt. 2 Postanowienia z dnia ............(mówiącym o istniejącym zjeździe), ponieważ zjazd z ul. ...... na działkę, na której miałaby być zlokalizowana jest inwestycja nie istniał w dniu wydawania tego Postanowienia. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji zawiera jednak w przedmiocie dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej tylko jedno zdanie, nie poparte żadnymi dowodami ( str. 9 uzas. SKO), co nie odpowiada wymogom art. 107 § 1 kpa, ani też nie jest ustosunkowaniem się do zarzutów podnoszonych przez strony w odwołaniach oraz w toku postępowania, a przede

21

wszystkim stoi w sprzeczności z treścią art. 61 ust 1 pkt. 2 ustawy o pzp. Nie ma żadnego znaczenia dla niniejszego rozstrzygnięcia - tj. oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji fakt ustanowienia na rzecz inwestora służebności gruntowej już po dacie ostatecznego rozstrzygnięcia sprawy przez organ odwoławczy.

Wbrew twierdzeniom organów przedmiotowe zamierzenie budowlane nie posiadało także w dacie orzekania wystarczającego - istniejącego lub projektowanego uzbrojenia terenu. Zaskarżona na decyzja i w tym zakresie wydana została z naruszeniem art. 61 ust. 1 pkt. 3 ustawy o pzp. W przeciwieństwie do ustalenia w niej dokonanego, pismo MPWiK S.A. z dnia ......... 2005 r. , na które powołuje się zaskarżona decyzja, zawiera w pkt. 7 informację, iż doprowadzenie wody i odprowadzanie ścieków sanitarnych do planowanej zabudowy wiązałoby się z rozbudową miejskiej sieci wód.-kań. w odpowiednim zakresie dla umożliwienia uzyskania niezależnych przyłączy wód.-kań. dla każdego budynku. Jednocześnie w pkt. 8 pisma stwierdza się, że miejska sieć wód.-kań. winna być zaprojektowana w dostosowaniu do docelowego zagospodarowania terenu i układu drogowego, w terenie ogólnodostępnym, w drogach publicznych, w drogach wewnętrznych lub wydzielonych geodezyjnie działkach przeznaczonych pod drogi dojazdowe. Zwrócono także uwagę na istnienie instalacji kanalizacji sanitarnej i wodociągowej w przedstawionym dojeździe do planowanej zabudowy. Wreszcie pkt. 12 zawiera stwierdzenie, że szczegółową informację techniczną o możliwości doprowadzenia wody i odprowadzania ścieków sanitarnych dla projektowanej zabudowy MPWiK będzie mogło przedstawić po wyjaśnieniu sposobu i charakteru dojazdu do zabudowy oraz przedstawieniu propozycji uporządkowania istniejącego zasilania w wodę i odprowadzania ścieków na terenie objętym zagospodarowaniem. Jak wyraźnie wynika z treści powyższego pisma, zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków sanitarnych wymaga rozbudowy sieci i to z uwzględnieniem warunków przedstawionych w jego pkt. 8. Zaskarżona decyzja wbrew informacjom w zawartym w tym piśmie - stanowiącym zresztą jedynie wstępną informację techniczną dla inwestora ustala, że warunek, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt. 3 jest spełniony. Niespełnienie tego warunku skutkuje odmową wydania decyzji wz. Dla jego spełnienia niezbędne jest istnienie rzeczywistego lub projektowanego uzbrojenia terenu, wystarczającego dla zamierzenia budowlanego. Celem powyższego przepisu jest zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Jeżeli uzbrojenie to

22

jeszcze nie istnieje, to jego istnienie musi zostać zagwarantowane w drodze umowy między inwestorem a przedsiębiorstwem zajmującym się dostarczaniem odpowiednich usług. Z akt sprawy a w szczególności z pisma, na które powołuje się SKO niezbicie wynika, że na dzień wydania zaskarżonej decyzji uzbrojenie, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt. 3 nie istniało. Nie został także spełniony warunek ustanowiony w ust. 5 tego przepisu, czyli brak było w tym zakresie umowy inwestora z właściwą jednostką organizacyjną, czy też gwarancji, ze umowa taka zostanie w przyszłości zawarta. Uzasadnienie decyzji pierwszoinstancyjnej problem ten całkowicie pomija, natomiast zaskarżona decyzja dokonuje pozytywnego ustalenia w tym zakresie bez istniejącej podstawy, całkowicie zatem z naruszeniem art. 61 ust. 1 pkt. 3 i ust. 5 ustawy o pzp, oraz z naruszeniem art. 107 § 1 czy 3 kpa, ponieważ organ w istocie nie ustosunkował się ani do treści w/w pisma MPWiK, ani do zarzutów podnoszonych w odwołaniach. Zdaniem sądu, wobec brzmienia art. 61 ust. 1 pkt. 3 i ust. 5 ustawy, nie jest wystarczające i nie spełnia wymogu tych przepisów zawarcie w decyzji warunku, o którym mowa załączniku nr 1 pkt. 4 lit. a decyzji. Natomiast pismo MPWiK zatytułowane "Oświadczenie" z dnia ......... 2001 r. kierowane do Firmy Projektowo-Budowlano-Handlowej ,,[.....]" sp. z o.o. dotyczy warunków przyłączenia do miejskiej sieci kanalizacyjnej dla osiedla ......... w ulicy ...... i jak wynika z jego treści inwestorem jest Zarząd Gospodarki Komunalnej, oraz, że oświadczenie to jest ważne trzy lata od daty wydania, czyli w dacie orzekania przez organy ważne nie było. Tym bardziej nie mogło więc stanowić podstawy jakichkolwiek ustaleń w sprawie. Pismo ........ Spółki Gazownictwa Sp. z o.o. w T. z dnia ......2003 r. dotyczy wyłącznie określenia możliwości przyłączenia do sieci gazowej dla zespołu budynków mieszkalnych przy ul........., dz. Nr .......... , zatem dysponent sieci gazowej nie wypowiedział się w ogóle co do możliwości przyłączenia do sieci gazowej budynków, które mają znajdować się na pozostałych działkach objętych zamiarem inwestora. Także z tych względów ustalenie przez organy, że warunki z art. 61 ust. 1 pkt. 3) ustawy zostały spełnione jest sprzeczne z treścią tego przepisu. Organy w tym zakresie nie przeprowadziły w prawidłowy sposób postępowania dowodowego, oparły się na dowodach niepełnych i niewystarczających, czym naruszyły przepis art. 7 i 77 kpa.

W aktach sprawy administracyjnej (k. 137) znajduje się opinia dotycząca planowanego zamierzenia inwestycyjnego pod względem zagrożenia powodziowego

23

sporządzona przez Wydziału Spraw Społecznych i Zarządzania Kryzysowego UM..... z dnia .......2004 r, z której wynika, że w celu zmniejszenia ewentualnych strat powodziowych nie zaleca się budowy garaży podziemnych. Stanowisko to zostało pominięte przez organy ustalające warunki zabudowy. Załączniku nr 1 do decyzji zaleca się jedynie uwzględnienie okoliczności wynikających z opinii przez zastosowanie odpowiednich rozwiązań technicznych, w szczególności dotyczy to planowanych garaży podziemnych. Brak jakiegokolwiek uzasadnienia, z jakiego powodu, pomimo negatywnego stanowiska w sprawie budowy garaży podziemnych, ustalono w decyzji warunki dla ich budowy, a więc orzeczono wbrew stanowisku organu powołanego do wyrażania opinii w sprawach związanych z ochroną przeciwpowodziową. Stanowi to naruszenie art. 107 § 3 kpa. W każdym przypadku, nieuwzględnienie opinii w sprawie wymaga przedstawienia własnego, odmiennego stanowiska organu w sposób pozwalający na skontrolowanie prawidłowości jego rozumowania, oraz uzasadnienia przez organ przyczyn zajęcia odmiennego stanowiska. Zaskarżona decyzja ustala liczbę miejsc parkingowych w ilości jedno miejsce na jedno mieszkanie, oraz min. cztery miejsca dla osób odwiedzających. W sytuacji, kiedy zamierzona inwestycja polegać miała na budowie czterech trzykondygnacyjnych budynków mieszkalnych, przy podnoszonych przez strony postępowania zarzutach (także w odwołaniach od decyzji organu pierwszej instancji) dotyczących wskaźnika zabudowy oraz udziału powierzchni biologicznie czynnej, negatywnej opinii, o której mowa wyżej i zarzutach dotyczących niebezpieczeństwa podniesienia poziomu wód gruntowych w przypadku realizacji inwestycji -obowiązkiem organu było zarówno uzasadnienie tak ustalonych warunków, jak i szczegółowe odniesienie się do powyższych zarzutów, czego organ nie uczynił.

Zgodnie z przepisem art. 61 ust. 1 pkt. 5) ustawy o pzp wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe (m.in.), gdy decyzja ta jest zgodna z przepisami odrębnymi. Z powodu braku uzasadnienia w tym zakresie nie wiadomo, czy warunek ten został spełniony, jeżeli chodzi o ustalenie, że obsługa komunikacyjna planowanego zespołu budynków mieszkalnych odbywać się będzie przez drogę dojazdową wydzielona na części działki nr ...........Decyzja organu l instancji nie zawiera żadnego uzasadnienia w tym przedmiocie, natomiast w odpowiedzi na zarzuty odwołań SKO uznało, iż wykracza poza zakres rozpatrywanej sprawy to, czy ul. ...... spełnia wymogi drogi dojazdowej, podając jednocześnie, że w świetle § 7 ust. 2 rozporządzenia Min. Transportu i Gospodarki

24

Morskiej z dnia 2.03.1999 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie (Dz.U. nr 43/1999, póz. 430) możliwe są odstępstwa od zasad określonych w ust. 1 tego przepisu. Zarzuty stron dotyczyły w szczególności nie odpowiadającej w/w przepisowi szerokości ul....., mającej stanowić drogę dojazdową jak to określa decyzja l instancji (zał. nr 1), czy też "obsługę komunikacyjną"- jak określono w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wobec stanowczego brzmienia przepisu art. 61 ust. 1 pkt. 5) błędne jest stanowisko Kolegium, że kwestia ta leży poza zakresem rozpatrywanej sprawy. Skoro decyzja ustala drogę dojazdową do terenu inwestycji przez określone działki (w części stanowiące ul..........), to oczywiste jest, że droga ta powinna spełniać warunki określone w powyższym rozporządzeniu dla dróg dojazdowych. Ustalenie takie powinno znaleźć odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji. Nie spełnia tego warunku ani decyzja organu l instancji, ani decyzja zaskarżona. Natomiast organ odwoławczy z góry założył możliwość odstępstw od zasad wynikających z § 7 ust. 1 powyższego rozporządzenia, jednocześnie przesądzając, że odstępstwa te będą uzasadnione i zgodne z § 7 ust. 2 rozporządzenia. Takie ustalenia stoją w sprzeczności z powołanym art. 61 ust. 1 pkt. 5 ) ustawy o pzp, oraz art. 107 § 1 i § 3 kpa, co miało wpływ na wynik sprawy.

Wobec powyższego nieuzasadnione jest stanowisko uczestnika ,,[....]" SA zaprezentowane w odpowiedzi na skargę jakoby interes skarżących w kwestionowaniu rozstrzygnięć zawartych w zaskarżonej decyzji sprowadzał się wyłącznie do interesu faktycznego. Brak bowiem wskazania przez stronę konkretnego przepisu, z którego wywodzi swój interes prawny nie oznacza, że interes ten nie istnieje.

Wobec zawartego w art. 64 ustawy o pzp nakazu odpowiedniego stosowania (m.in.) art. 52 ust. 2, oraz art. 54, a także wobec brzmienia § 9 rozporządzenia z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania (...), linie rozgraniczające teren inwestycji, oraz część graficzna wyników analizy powinny być wyznaczone na kopii mapy zasadniczej lub w przypadku jej braku na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego obejmujących teren, k ostrego wniosek dotyczy i obszaru, na który inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1: 1000. Załącznik nr 2 do decyzji, obejmujący część graficzną decyzji wz oraz część graficzną analizy sporządzony został nie na kopii, lecz na kserokopii mapy, bez potwierdzenia zgodności z oryginałem, co do której brak możliwości ustalenia, czy

25

spełnia ona wszystkie powyższe warunki, z uwagi na niekompletny opis, oraz brak danych dotyczących aktualności mapy.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów skarg stwierdzić należy, iż w niniejszej sprawie nie znajduje uzasadnienia zarzut skarżącej B.N. dotyczący konieczności ustalania przez organy administracji następców prawnych uczestników postępowania wyłącznie w oparciu o prawomocne orzeczenie sądowe o stwierdzeniu nabycia spadku. Obowiązku takiego nie nakłada na organy żaden z przepisów kpa, z czego wynika, że ustalenie następców prawnych nieżyjących właścicieli nieruchomości sąsiednich mogło nastąpić także w inny sposób, aniżeli na podstawie prawomocnego orzeczenia o stwierdzeniu nabycia spadku. Zważyć również należy, że skarżąca nie podnosi, iżby następcami prawnymi zmarłych właścicieli były inne osoby, niż ustalił to organ prowadzący postępowanie. Odnośnie zarzutu dotyczącego nieprawidłowego kierowania korespondencji do uczestnika T.M. , sąd podzieli l stanowisko organu, iż braki te zostały sanowane w toku postępowania.

Odnośnie zarzutu nie zawiadomienia o toczącym się postępowaniu właścicieli działek nr .......... - istotnie stanowiących fragment ul........., brak w tej kwestii jakiegokolwiek stanowiska organu i bliższych ustaleń, pomimo treści znajdującego się w aktach sprawy wypisu z rejestru gruntów, z którego wynika, że działki te pozostają we współwłasności osób fizycznych i stanowią drogę. Natomiast z treści Postanowienia uzgadniającego Prezydenta M. K. z dnia ........wynika, że stanowią one drogę publiczną kategorii gminnej, pozostającą w zarządzie Zakładu Gospodarki Komunalnej w K. Brak ten nie mógł zostać usunięty poprzez wyrażenie stanowiska organu dopiero w odpowiedzi na skargę, przesłanki ustalenia kręgu uczestników postępowania w tym i pominięcia właścicieli w/w działek winny znaleźć odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji. Ani zaskarżona decyzja, ani decyzja ją poprzedzająca ustaleń takich nie zawierają, co należy uznać za naruszenie art.107 § 3 kpa. Uchybienie to nie miało jednak zadaniem sądu wpływu na wynik sprawy, skoro planowana inwestycja nie dotyczy bezpośrednio współwłaścicieli tych działek, z uwagi na ich aktualny sposób użytkowania .

Nie znajduje także uzasadnienia zarzut naruszenia art. 52 ust. 1 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o pzp, iżby wniosek inwestora nie obejmował wszystkich działek objętych decyzją. Wniosek został rozszerzony w dniu ........... 2004 r. (k. 90) i uzupełniony w dniu ...........2004 r. (część działki nr ........ ), oraz w dniu ...........2004 r. (k. 100) o działki nr ..................

26

Nie można się natomiast zgodzić ze stanowiskiem Kolegium wyrażonym w kwestii stosowania przepisu art. 62 ustawy o pzp. Stanowisko zawarte w odpowiedzi na skargę odnośnie zarzutu nie zawieszenia postępowania jest nieprawidłowe, natomiast w toku postępowania organy w ogóle tej kwestii nie rozważały, pomimo, że zachodziła sytuacja uregulowana w art. 62 , ponieważ na mocy uchwały nr ......Rady Miasta K. z dnia ........ przystąpiono do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Obszaru "[.....] " na ........ w K. Możliwość zawieszenia postępowania przewidziana przez art. 62 ust. 1 ustawy nie może być interpretowana jako przyznająca organowi całkowitą swobodę w decydowaniu o wstrzymaniu przebiegu postępowania. Użycie przez ustawodawcę zwrotu "można zawiesić" winno być interpretowane w ten sposób, że w przypadku , gdy realizacja danej inwestycji będzie zgodna z tworzonym planem, wówczas zawieszanie postępowania nie będzie celowe. Jeżeli natomiast zachodzi prawdopodobieństwo sprzeczności postanowień decyzji z projektowanymi ustaleniami planu, organ powinien postępowanie zawiesić. Pomimo podnoszonych w toku postępowania przez skarżących zarzutów w tym względzie organ całkowicie pominął tę kwestię, nawet nie rozważając, czy zachodzą przesłanki do zawieszenia postępowania, czy też powinno ono być kontynuowane przy przeznaczeniu w projekcie planu przeważającej części terenu objętego projektem pod budownictwo jednorodzinne. Zdaniem sądu stanowi to naruszenie art. 62 ust. 1 ustawy o pzp, oraz art. 107 § 3 kpa.

Ewentualne ponowne rozpatrzenie wniosku inwestora wymagało będzie przede wszystkim wykonania poprawnej analizy, biorącej pod uwagę wszystkie parametry przewidziane w rozporządzeniu, oraz rozpatrzenie przez organ wniosku z prawidłowym uwzględnieniem pojęcia "dobrego sąsiedztwa", oraz treści pojęcia ładu przestrzennego- art. 2 pkt. 1 ustawy, a także uwzględnienie treści warunków wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy ustanowionych w art. 61 ustawy.

Biorąc pod uwagę naruszenia wskazanych wyżej przepisów prawa materialnego, oraz przepisów postępowania , w oparciu o przepis art. 145 § 1 pkt. 1 lit. a) i lit. c) ppsa orzeczono jak w pkt. l sentencji. Na podstawie art. 152 ppsa określono, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana . O kosztach orzeczono w oparciu o

art. 200, oraz art. 205 § 2 ppsa.

27