Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 496/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2021-06-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Augustyniak-Pęczkowska, , Sędzia WSA Izabela Ostrowska (spr.), Sędzia WSA Andrzej Siwek, , po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 17 czerwca 2021 r. sprawy ze skargi Spółdzielni [...] z siedzibą w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] grudnia 2020 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] grudnia 2020 r., znak: [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie (dalej: "SKO", "organ II instancji") na podstawie art. 127 § 2, art. 17 pkt 1 i 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2020 r. poz. 256 ze zm., dalej: "k.p.a.") w zw. z art. 1 i 2 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2001 r., poz. 856 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania Spółdzielni Budowlano – Mieszkaniowej [...] oraz Spółdzielni Budowlano – Mieszkaniowej [...] od decyzji Zarządu Dzielnicy [...] (dalej: "organ I instancji") z dnia [...] lipca 2020 r., Nr [...], ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze - utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji.

Z akt postępowania administracyjnego wynika, że w dniu [...]maja 2019 r. G. G. (dalej: "inwestor") zwrócił się do Zarządu Dzielnicy [...] o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze w zabudowie śródmiejskiej z garażem podziemnym i zagospodarowaniem terenu na działkach nr ew. [...] i [...]w obrębie [...] przy ul. [...] [...]w [...]. Po rozpatrzeniu przedmiotowego wniosku organ I instancji decyzją z [...] lipca 2020 r. ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji.

Odwołanie od powyższej decyzji wniosły Spółdzielnia Budowlano – Mieszkaniowa [...]oraz Spółdzielnia Budowlano – Mieszkaniowa [...]. W uzasadnieniu wskazały, że organ skupił się wyłącznie na analizie zabudowanych działek z pominięciem działek niezabudowanych, a stanowiących prawidłową obsługę dla posadowionych tam budynków, co wpływa na ustalenie średniego wskaźnika zabudowy, nieprawidłowe określenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Podniosły również brak dokładnego określenia przez organ miejsca dominanty i zaniechanie przeprowadzenia kompletnego postępowania dowodowego, w szczególności w zakresie położenia terenu na obszarze, na którym prawdopodobieństwo zagrożenia powodzią jest niskie. Dodatkowo odwołujący się wskazali na brak w decyzji aktów prawnych, z których wynika, że obszar zabudowy należy do zabudowy śródmiejskiej, a także brak obowiązującego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Co więcej, zdaniem odwołujących Zarząd Dzielnicy [...] nie uwzględnił jako strony postępowania wszystkich zainteresowanych.

Po rozpatrzeniu przedmiotowego odwołania SKO w [...] decyzją z [...] grudnia 2020 r. utrzymało w mocy rozstrzygnięcie Zarządu Dzielnicy [...]. W uzasadnieniu organ II instancji zacytował przepisy stanowiące podstawę wydanej decyzji. Wyjaśnił, że w niniejszej sprawie w celu ustalenia wymagań dla planowanej nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, z powodu braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wyznaczono wokół przedmiotowej działki granice obszaru analizowanego i przeprowadzono na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Dodał, że do ustalenia warunków zabudowy konieczne jest istnienie co najmniej jednej zabudowanej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej. Jednocześnie - zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych - przez pojęcie działki sąsiedniej nie można rozumieć wyłącznie działki graniczącej, ale należy odnieść to pojęcie do nieruchomości, terenów położonych w okolicy, tworzącej pewną urbanistyczną całość. Stąd też SKO uznało, że w niniejszej sprawie prawidłowo wyznaczono wokół działek granice obszaru analizowanego i przeprowadzono na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Prawidłowo również wykreślono teren analizowany w obszarze nie mniejszym niż 50 m licząc od środka terenu inwestycji. Ze względu na fakt, że szerokość frontu działki wynosi 75 m, obszar analizowany wyznaczono w odległości 225 m od granic terenu inwestycji.

Organ odwoławczy analizując kwestionowaną decyzję ustalił, że ze sporządzonej w niniejszej sprawie analizy zagospodarowania obszaru wynika, że teren inwestycji posiada regularny kształt i usytuowany jest w obszarze wielofunkcyjnej zabudowy śródmiejskiej z dominującą funkcją mieszkaniową wielorodzinną. Analiza sąsiedztwa pozwala stwierdzić, że inwestycja będzie stanowić kontynuację funkcji zabudowy (zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z usługami). Działka ma dostęp do drogi publicznej oraz leży na terenie uzbrojonym w sieci infrastruktury technicznej. Obowiązującą linię zabudowy na działce inwestycyjnej wyznaczono zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia, jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przylegających do pasa drogowego ul. [...] czyli jako przedłużenie linii zabudowy południowo-zachodnich elewacji budynków mieszkalnych przy ul. [...],[...] i [...] (zabudowa pierzejowa). SKO stwierdziło ponadto, że wskaźnik powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym jest zróżnicowany i wynosi od 0,16 do 1,0, zaś średni – 0,76. Zdaniem organu II instancji nowa zabudowa w tym przedziale nie będzie zatem negatywnie wpływać na ład przestrzenny. Zapewnione jest bowiem pozostawienie przynajmniej istniejącego wskaźnika powierzchni zabudowy z zapewnieniem, że nie będzie on większy od średniego wskaźnika. Odpowiadając na zarzuty odwołania, że do wyznaczenia tego wskaźnika powinny być uwzględnione w analizie również działki niezabudowane, które stanowią obsługę komunikacyjną działek zabudowanych, SKO stwierdziło, że taka interpretacja przepisów stanowiłaby pole do nadużyć interpretacyjnych.

W dalszej kolejności SKO podniosło, że odnośnie parametru szerokości elewacji frontowej - średni wskaźnik wynosi 30 m. Wyznaczenie tego parametru w przedziale 24 - 36 m zgodne jest więc z § 6 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Odnosząc się do kolejnego zarzutu sformułowanego w odwołaniu wyjaśniło, że w obszarze analizowanym znajdują się budynki I - XV kondygnacyjne, od około 7 m do około 42 m. Z uwagi na fakt, że w najbliższym otoczeniu od frontu działki (ul. [...]) znajdują się budynki o wysokość około 18 m, dla wnioskowanej inwestycji ustalono wysokość elewacji frontowej od ul. [...] do 18 m. Uzasadniając różne wysokości nowej zabudowy w drugiej linii zabudowy organ I instancji wyjaśnił, że teren inwestycji zawiera się pomiędzy ul. [...] i [...], przy ul [...], gdzie znajduje się już ukształtowana zabudowa tworząca uporządkowane pierzeje uliczne o wysokościach od 17 m do 21 m. W najbliższym otoczeniu znajdują się jednak dwa punktowce o wysokościach 29 m i 34 m. Z tego względu z punktu widzenia zachowania istniejącego ładu przestrzennego zasadna będzie kontynuacja takiej zabudowy i wysokość zabudowy realizowanej w głębi terenu inwestycji, poza skrzydłem frontowym, nie może przekroczyć wysokości najwyższego budynku położonego w bezpośrednim sąsiedztwie inwestycji, a więc do 29 m.

W swoich rozważaniach organ II instancji dodał, że zamierzenie inwestycyjne będące przedmiotem niniejszego postępowania spełnia pozostałe warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2 – 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W szczególności, inwestycja ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej, ponieważ przylega do pasa drogowego ul. [...] z której planowany jest główny wjazd na działkę. Co więcej, decyzja organu pierwszej instancji zabezpiecza interesy osób trzecich m.in. w zakresie dostępu światła dziennego, dostępu do drogi publicznej, uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie oraz zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby, poprzez nałożenie na inwestora obowiązku ochrony interesów osób trzecich, do których to wymogów inwestor jest zobligowany się dostosować przy projektowaniu planowanej inwestycji. Badanie ewentualnych niezgodności planowanego zamierzenia oraz jego rozwiązań technicznych z przepisami budowlanymi, w tym w szczególności z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.) nie stanowi zaś elementu postępowania w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Odnosząc się do kwestii związanej z obszarem, na którym prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest niskie, należy wyjaśnić, że cały ten obszar jest zabudowany budownictwem mieszkaniowym wielorodzinnym i usługowym. SKO nie uznało więc takich zarzutów za uzasadnione. Podobnie organ odwoławczy nie podzielił zarzutów dotyczących pozbawienia stron prawa do czynnego udziału w postępowaniu, gdyż właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych i użytkowych reprezentowani są przez zarząd spółdzielni.

Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła Spółdzielnia Budowlano – Mieszkaniowa [...]z siedzibą w [...], domagając się jej uchylenia, uchylenia rozstrzygnięcia organu I instancji, a także zasądzenia kosztów postępowania według norm przepisanych. Jednocześnie skarżąca zarzuciła kwestionowanemu rozstrzygnięciu naruszenie:

- art. 53 ust. 3 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z §3 ust. 1 w zw. z § 7 i § 9 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zw. z art. 140 i 144 kodeksu cywilnego, poprzez brak przeprowadzenia analizy w zakresie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznaczanej dla nowej zabudowy objętej wnioskiem, wysokości budynku oraz wadliwe przygotowanie części tekstowej wyników analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, prowadzące do wydania decyzji naruszającej uzasadniony prawnie interes skarżącej,

- art. 7 oraz art. 77 §1 k.p.a. poprzez zaniechanie podjęcia wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i do załatwienia sprawy oraz nieuwzględnienie słusznego interesu strony a nadto zaniechanie, wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego,

- art. 107 § 3 k.p.a. poprzez brak prawidłowego uzasadnienia faktycznego i prawnego zaskarżonej decyzji,

- art. 28 oraz art. 61 § 4 k.p.a. poprzez zaniechanie prawidłowego ustalenia wszystkich stron postępowania, w postaci wspólnot mieszkaniowych nieruchomości przy ul. [...] i ul. [...] i zawiadomienia ich o wszczęciu postępowania.

W uzasadnieniu strona skarżąca rozwinęła powyższe zarzuty. Dodała, że organ odwoławczy nie odniósł się do zarzutu wadliwości części graficznej wyników analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania obszaru, pozbawionej niezbędnych parametrów, wskazanych w wyroku Wojewódzkiego Sąd Administracyjnego w Poznaniu z 6 sierpnia 2013 r., sygn. akt II SA/Po 549/13. Ponadto zdaniem skarżącej SKO zignorowało całkowicie zarzuty dotyczące ograniczenia w dostępnie światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, jakie z ogromnym prawdopodobieństwem spowoduje wzniesienie budynków o takiej wysokości, a także kwestię zaniechania zawiadomienia o toczącym się postępowaniu wspólnot mieszkaniowych nieruchomości znajdujących się na tyłach planowanej inwestycji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021r.,poz. 137), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. W świetle powołanego przepisu, do kompetencji sądu administracyjnego należy badanie aktów administracyjnych pod względem ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego. Na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi -p.p.s.a.( Dz.U z 2019r., poz. 2325), sąd uwzględnia skargę tylko w przypadku stwierdzenia naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych, mających wpływ na wynik sprawy, wad w postępowaniu administracyjnym.

W niniejszej sprawie takie naruszenia i wady nie wystąpiły, dlatego skarga nie została uwzględniona.

Przedmiotem skargi wywiedzionej do tutejszego Sądu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...]z dnia [...] grudnia 2020r. znak [...], utrzymująca w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy [...] z dnia [...] lipca 2020 r., Nr [...], ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze, w zabudowie śródmiejskiej z garażem podziemnym i zagospodarowaniem terenu na działkach nr ew. [...] w obrębie [...] [...]przy ul. [...]w [...]

Na wstępie wyjaśnienia wymaga, że wydanie warunków zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, warunków (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 657/06, Lex nr 322451; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 19 stycznia 2011 r., sygn. akt II SA/Kr 1076/10, Lex nr 753402). Wymóg łącznego spełnienia tych przesłanek wiąże organ prowadzący postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy także w tym sensie, że spełnienie ich wraz ze stwierdzeniem braku innych przepisów sprzeciwiających się inwestycji, obliguje organ do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy (zob. Z. Niewiadomski (red.), Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Warszawa 2006, Wydawnictwo C.H. Beck, s. 489).

Weryfikacja przesłanek ustalenia warunków zabudowy wiąże się z koniecznością przeprowadzenia analizy urbanistyczno-architektonicznej. Sposób, w jaki należy ustalać parametry przyszłej (planowanej) inwestycji, określony został w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588). W pierwszej kolejności, stosownie do § 3 ust. 1 wskazanego wyżej rozporządzenia, niezbędne jest wyznaczenie wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego, a następnie przeprowadzenie na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Definicja "obszaru analizowanego" zawarta jest w § 2 pkt 4 rozporządzenia, a zatem przez "obszar analizowany" należy rozumieć teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania. Granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2). Obszar analizowany należy zatem ustalić tak by, o ile to nie kłóci się z zastanym w danym obszarze ładem urbanistycznym, wnioskodawca mógł zrealizować inwestycję w żądanym przez niego kształcie. Organ administracji winien w każdym przypadku wyjaśnić w uzasadnieniu swej decyzji przyczyny przyjęcia takiego, a nie innego obszaru analizowanego. Sposób ustalenia granic obszaru analizowanego, w tym wskazanie kryteriów, w oparciu o które taki obszar wyznaczono, jak również ocena innych okoliczności niezbędnych do prawidłowego ustalenia warunków zabudowy powinny wynikać przede wszystkim z uzasadnienia decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Wyznaczenie granic obszaru analizowanego nie odbywa się wedle sztywnej zasady, konieczne jest jednak, aby jego granice nie były mniejsze niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem i nie mniejsze niż 50 m, co stanowi minimum.

Sąd podziela stanowisko organu II instancji odnośnie prawidłowości wyznaczenia obszaru analizy w sprawie niniejszej. Zgodnie z poglądem NSA zawartym w wyroku z dnia 22 stycznia 2018 r., II OSK 1266/17, należy wskazać, że: "Prawidłowa wykładnia analizowanych przepisów prowadzi więc do wniosku, że regułą powinno być wyznaczenie obszaru analizowanego w jego wymiarach minimalnych, a dopiero na skutek okoliczności uzasadniających objęcie tym obszarem większego terenu możliwe jest dalsze odsunięcie jego granic od działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. W szczególności winno to nastąpić gdy analizą należy objąć teren stanowiący urbanistyczną całość (por. wyrok NSA z dnia 25 maja 2017 r., II OSK 2451/15).

Sensem omawianych przepisów jest danie narzędzi organom architektoniczno-budowlanym do kreowania i egzekwowania zachowania ładu przestrzennego na danym terenie. Narzędzia te równocześnie chronią obywateli przed dowolnością i absolutną uznaniowością rozstrzygnięć w bardzo podstawowej i drażliwej materii, na styku prawa własności i prawa publicznego chroniącego wartości ważne dla ogółu mieszkańców (wspomniany ład przestrzenny). Stąd stawiane wymagania winny być interpretowane ściśle, chyba że ustawodawca zezwala inaczej. Jeśli zatem mowa o wyznaczaniu obszaru analizy, to (jak sama nazwa wskazuje) dzieje się to celem zanalizowania wszystkich zabudowanych nieruchomości, które w tym obszarze się znajdują. "Już sam sposób wyznaczenia obszaru analizowanego determinuje konieczność badania cech zabudowy wszystkich znajdujących się w jego granicach nieruchomości. Tylko w taki sposób możliwe jest bowiem zweryfikowanie, czy nowa zabudowa nie naruszy ładu przestrzennego. Ustalenie rodzaju i gabarytów istniejącej zabudowy w całym obszarze niezbędne jest również dla prawidłowego określenia wskaźników nowej zabudowy, pozwala bowiem na określenie średnich wielkości w obszarze badanym.

W ocenie Sądu analiza z dnia 9 lipca 2019 r. sporządzona przez mgr inż. arch. M.W.odpowiada wymogom obowiązującego prawa, a wydana na jej podstawie decyzja zasadnie wskazuje na możliwość ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Zdaniem Sądu analiza ta sporządzona została zgodnie z zasadami wynikającymi z ww. rozporządzenia, tj. zawiera ona część graficzną – mapę poświadczoną za zgodność z oryginałem przyjętym do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, na której prawidłowo zakreślono granice obszaru analizowanego.

Zatem, w przedmiotowej sprawie organ prawidłowo wyznaczył granice obszaru analizy na odległość równą 225 m, z uwagi na to, że szerokość frontu przedmiotowej działki (tj. ta jej część, która przylega do ul. [...] posiada szerokość wynoszącą 75 m. W związku z tym, w celu przeprowadzenia analizy wokół terenu objętego wnioskiem wyznaczono granicę obszaru analizowanego przyjmując minimalny dopuszczalny promień równy 225 m, w każdą stronę od wszystkich granic działki, co w rozpoznawanej sprawie jest prawidłowe, ponieważ obejmuje obszar stanowiący urbanistyczną całość pozwalający na ustalenie czy planowana inwestycja spełnia warunki z art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p.

Teren inwestycji posiada regularny kształt i usytuowany jest w obszarze wielofunkcyjnej zabudowy śródmiejskiej z dominująca funkcja mieszkaniową wielorodzinną. Planowana inwestycja to budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze, garażem podziemnym i zagospodarowaniem terenu.

Obowiązującą linię zabudowy dla przedmiotowej inwestycji wyznaczono jako przedłużenie już wykształconej i istniejącej wzdłuż ul. [...], południowo-zachodniej linii zabudowy budynków mieszkalnych przy ul [...],[...]i [...], co ukazano na załączniku nr 1 do decyzji o warunkach. Wyznaczono ją zgodnie z § 4 ust 1 rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Szerokość elewacji frontowej budynku lub każdego ze skrzydeł przylegającego do pasa drogowego ulicy [...] ustalono na 24 do 36 m. Średni wskaźnik w obszarze analizowanym wynosi 30 m, tak więc wyznaczenie tego parametru pozostaje w zgodzie z § 6 ust 1 przywołanego rozporządzenia.

Wysokość elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, mierzona od średniego poziomu przed wejściem głównym do budynku winna być równa 18 m. Dla nowej zabudowy przyjęto wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej od strony ulicy [...], wynikającą z Tabeli nr 1. Prawidłowo więc organy przyjęły, że z punku widzenia zachowania istniejącego ładu przestrzennego, zasadna będzie kontynuacja istniejącej zabudowy i wysokość zabudowy realizowanej w głębi terenu inwestycyjnego , poza skrzydłem frontowym, nie może przekroczyć 29 m , a więc wysokości najwyższego budynku położonego w bezpośrednim sąsiedztwie.

Dopuszczalna liczba kondygnacji nadziemnych nowej zabudowy wynosi od 5-9, zaś podziemnych 1. Średnia liczba kondygnacji dla budynków położonych w obszarze analizowanym równa jest 6 i waha się od 1 do 15 kondygnacji. W najbliższym otoczeniu znajdują się dwa punktowce : przy ul. [...]– wysokość 29 m ( dz. nr ew. [...]) oraz przy ul. [...] ( dz. nr ew. [...]) o wysokości 34 m ( vide Tabela nr 1 s.5).

Planowana powierzchnia biologicznie czynna wynosi ok. 25% powierzchni działki budowlanej, zaś wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy do powierzchni terenu inwestycji wynosi ( działki [...] i [...]) winieni się zawierać w przedziale od 0,30 do 0,76. Dla obszaru analizowanego średni wskaźnik powierzchni zabudowy nadziemnej w stosunku do powierzchni działki, ustalony na podstawie danych z Tabeli nr 1, wynosi 0, 76 i waha się od 0,16 do 1,0.

Należy wiec przyjąć, że wskaźnik powierzchni zabudowy został ustalony zgodnie § 5 ust 2 rozporządzenia.

W odniesieniu do zarzutów skargi należy podkreślić, że zgodnie z zasadami sporządzania analizy urbanistyczno-architektonicznej, wszystkie działki znajdujące się w granicach obszaru analizowanego powinny być brane pod uwagę przy sporządzaniu analizy urbanistyczno-architektonicznej dla określenia charakteru terenu i sposobu jego zagospodarowania, jednak tylko działki zabudowane budynkami są brane pod uwagę do określania powierzchni zabudowy, wskaźników nowej zabudowy - szerokości, wysokości, geometrii dachu.

Idąc dalej w czynnościach kontrolnych zdaniem Sądu - w wyczerpującej części tekstowej omawianego dokumentu zostało opisane zarówno zagospodarowanie terenu w obszarze objętym analizą, charakter obszaru, jak i sposób kształtowania się zabudowy oraz cechy tej zabudowy - i z jego treści bezspornie wynika, że projektowana inwestycja stanowić będzie uzupełnienie i kontynuacje dla występujących w obszarze analizowanym obiektów o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami w parterze.

Tym samym w ocenie Sądu wywiedzione w oparciu o dokument analizy stwierdzenie organów w przedmiocie pozytywnej kontynuacji przez nową inwestycję funkcji istniejącej w obszarze analizowanym zasługuje na uwzględnienie, ponieważ znajduje potwierdzenie w zgromadzonym materiale dowodowym. Zdaniem Sądu uzasadnione stanem akt kontrolowanej sprawy jest twierdzenie organu odwoławczego, który nie znalazł żadnych podstaw do negowania rozważań analizy w zakresie cech zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym, które dały podstawę do ustalenia w badanej decyzji parametrów dla planowanej inwestycji.

Ustosunkowując się natomiast do kwestii wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej planowanego budynku, tj. wysokości do attyki lub gzymsu, to jak wskazał kontrolowany organ odwoławczy została ona wyznaczona w analizie, a za nią w decyzji organu I instancji na poziomie 18,0 m, przy czym kontrolowane organy zastosowały przy ustalaniu parametru wysokości treść § 7 ust. 3 rozporządzenia. W przypadku gdy na działkach sąsiednich górna krawędź elewacji frontowej przebiega tworząc uskok, ten parametr wyznacza się jako średnia wielkość występująca w obszarze analizowanym.

Należy także podkreślić, że działki inwestycyjne nr ew. [...] i [...] w obrębie [...] , znajdują się na obszarze na którym prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest niskie i wynosi 0,02% , co wskazuje na brak konieczności uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy przez dyrektora regionalnego zarządu gospodarki wodnej Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie zgodnie z art. 53 ust 4 pkt 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Rolą organu wydającego decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jest konkretyzacja - w odniesieniu do danego zamierzenia inwestycyjnego - przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak i szeregu ustaw szczególnych, nakładających różne ograniczenia i wymogi dla terenu, na którym planowana jest inwestycja (art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy). Należy zgodzić się z wyrażanym w literaturze poglądem, że organ nie może wprowadzić do decyzji ustaleń nie mających oparcia w wyraźnie wskazanej normie prawnej. (...) W szczególności organ nie ma uprawnień kształtujących. A zatem decyzja o warunkach zabudowy ma charakter deklaratoryjny, nie konstytuuje żadnych praw czy obowiązków nieprzewidzianych w ustawie. (" Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz.", red. Z. Niewiadomski, Wyd. CH Beck, 2005, s. 452). Decyzja o warunkach zabudowy niczego więc nie konstytuuje, a jedynie określa warunki realizacji inwestycji w oparciu o przepisy szczególne oraz art. 61 powołanej ustawy, a szczególności wyrażoną w nim zasadę dobrego sąsiedztwa.

Konkludując - szczegółowe usytuowanie planowanego budynku, zwłaszcza w części dotyczącej dominanty, rozstrzygnięte zostanie na etapie pozwolenia na budowę w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2019r., poz.1065) i ustawy Prawo budowlane. Również kwestie związane z uciążliwością przedmiotowej inwestycji dla właścicieli nieruchomości sąsiednich , w tym dostępu do światła dziennego, nie mogą być przedmiotem niniejszego postępowania. W orzecznictwie utrwalił się wszak pogląd, który podziela Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę, że organy, do których właściwości rzeczowej należy wydawanie decyzji w przedmiocie warunków zabudowy, nie są właściwe do rozpoznania zarzutów w zakresie utrudnień zamieszkiwania w sąsiednim budynku z powodu ograniczenia dostępu do światła, hałasu z wentylacji klimatyzacji itp., a kwestie te są brane pod uwagę w toku postępowania, którego przedmiotem będzie pozwolenie na budowę ( IV SA/Wa 650/04 wyrok WSA w Warszawie z dnia 22 czerwca 2005r LEX nr 186655).

Organ administracji publicznej przed wydaniem zaskarżonej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu uzyskał dla przedmiotowej inwestycji wszelkie, wymagane prawem opinie i uzgodnienia. Zarzuty podnoszone przez stronę skarżącą będące wyrazem obaw mieszkańców sąsiednich nieruchomości, będą mogły być podnoszone w innych postępowaniach m. in. w postępowaniu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę np. co do kwestii konkretnego usytuowania planowanego budynku.

Przypomnieć także należy, że gospodarowanie przestrzenią jest wstępem do podjęcia robót budowlanych. Ratio legis regulacji decyzji o warunkach zabudowy jest stwierdzenie dopuszczalności tych zamierzeń inwestycyjnych, które są reglamentowane przez prawo budowlane. Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należy tak interpretować aby poszerzać swobodę korzystania z rzeczy przez uprawnionego o ile odbywa się to w zgodzie z wymaganiami ładu przestrzennego.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 28 oraz art. 61 § 4 k.p.a. poprzez zaniechanie prawidłowego ustalenia wszystkich stron postępowania, w postaci wspólnot mieszkaniowych nieruchomości przy ul. [...]i ul. [...], i zawiadomienia ich o wszczęciu postępowania, wskazać należy, że Sąd wyjaśnia, że w warunkach niniejszej sprawy nie mógł uwzględnić faktu braku udziału w postępowaniu administracyjnym innych stron postępowania przede wszystkim z tego względu, iż tylko podmiot, który uznaje, że bez swej winy nie brał udziału w postępowaniu jest uprawniony do podnoszenia tego zarzutu, co powoduje zaistnienie przesłanki wznowieniowej określonej w art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. Inne podmioty nie mogą się skutecznie na tę okoliczność powoływać. Wyjaśnić należy, iż przesłanka wznowieniowa polegająca na niezapewnieniu stronie udziału w postępowaniu administracyjnym bez jej winy (art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a.) wiąże się ściśle z art. 147 k.p.a., stosownie do którego wznowienie postępowania z tej przyczyny następuje tylko na żądanie strony. Takie rozwiązanie ustawowe powoduje, że tylko od woli strony, która została pominięta w postępowaniu zależy, czy skorzysta z prawa do żądania wznowienia, ewentualnie podniesienia zarzutu zaistnienia przesłanki wznowieniowej w skardze wniesionej do sądu administracyjnego. Inne podmioty nie mają prawa do zastępowania uprawnionej strony i korzystania z zarzutu wystąpienia podstaw do wznowienia, powołując się na to, że nie wszystkie podmioty, które powinny brać udział w postępowaniu, zostały do udziału w nim dopuszczone. Powyższy pogląd jest obecnie dominujący w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego. Potwierdzeniem tego stanowiska jest wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 czerwca 2011 r. sygn. akt II OSK 990/10 publikowany w zbiorze LEX nr 898486, w którym przyjęto, że zasadą jest, iż prawami procesowymi rozporządza strona. Dlatego też jeżeli strona, która została pozbawiona udziału w postępowaniu administracyjny nie wniesie skargi, nie można wbrew jej stanowisku uznać, że zaistniała w sprawie okoliczność uzasadniająca wznowienie postępowania na podstawie art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. i w związku z tym uchylić zaskarżoną decyzję z przyczyny wskazanej w art. 145 § 1 pkt 1 lit. b p.p.s.a.

Mając na względzie, że powyższe ustalone w decyzji parametry znajdują odzwierciedlenie w stanie i cechach zabudowy zlokalizowanej w badanym obszarze analizy urbanistyczno-architektonicznej, to zdaniem Sądu wykorzystana w kontrolowanej sprawie analiza stanowiąca kluczowy dowód w sprawie nie budzi wątpliwości zarówno pod względem merytorycznej, jak również formalnoprawnej poprawności i z tych względów należało uznać, że kontrolowane decyzje organu I i II instancji odpowiadają wymogom z art. 107 k.p.a. w zw. z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Mając na uwadze powyższe Sąd działając na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.