Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 308/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2016-05-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1pkt 1
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Anna Szkodzińska (spr.) Sędziowie: WSA Iwona Niżnik-Dobosz WSA Aldona Gąsecka-Duda Protokolant: st. sekr. sąd. Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 maja 2016 r. sprawy ze skargi "A" Sp. z o.o. z siedzibą w C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 1 lutego 2016 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz strony skarżącej "A" Sp. z o.o. z siedzibą w C. kwotę 1000 (tysiąc) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją Nr [...] z dnia 21 maja 2015 r., na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w zw. z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. 2015 r., poz. 199 z późn. zm. – dalej: u.p.z.p.), § 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. 2003, Nr 164, poz. 1588 – dalej jako: rozporządzenie), § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1589), Prezydent Miasta po rozpatrzeniu wniosku M. F. prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą "A" z dnia 29 września 2014 r., ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "budowa budynku usługowo-biurowo-handlowego z garażem podziemnym na dz. nr [...], [...], [...] obr. [...] [...] wraz z infrastrukturą techniczną na dz. nr [...] obr. jw. przy ul. [...] / ul. [..] w K.".

Parametry przyszłej inwestycji zostały określone następująco:

- linię nowej zabudowy wyznaczono jako kontynuację linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (nr [...], [...] i [...] obr. [...] [...]), tj. od strony ul. [...] – w granicy dz. nr [...] z działką drogową ul. [...] – dz. nr [...] obr. [...][...]oraz od strony ul. [...] – w granicy dz. nr [...] z działką drogową ul. [...] – dz. nr [...] obr. [...] [...] (wskaźnik ten wyznaczono na podstawie § 4 ust. 1 rozporządzenia);

- wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji w wysokości 78-80% (wskaźnik ten wyznaczono na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia);

- udział powierzchni biologicznie czynnej dla terenu inwestycji ustalono na poziomie nie mniejszym niż 10%, przy czym dopuszczono możliwość zrealizowania do 50% ustalonej powierzchni biologicznie czynnej w postaci stropodachu zielonego;

- szerokość elewacji frontowej budynku ustalono – od strony ul. [...] jako równą szerokości frontu dz. nr [...[, tj. ok. 18m (wg danych Miejskiego Systemu Informacji Przestrzennej), zaś od strony ul. [...] jako równą szerokości frontu dz. nr [...], tj. ok. 23m (wg danych Miejskiego Systemu Informacji Przestrzennej) – wskaźnik ten wyznaczono na podstawie § 6 ust. 2 rozporządzenia;

- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej nowej zabudowy ustalono dla części frontowej od strony ul. [...] – dla elewacji frontowej, a także dla elewacji od strony podwórka – wysokość do okapu/gzymsu – od 17,5m do 18,5m, przy równoczesnym spełnieniu warunku koniecznego, aby wysokość ta nie była większa od wysokości istniejącego gzymsu/okapu w elewacji frontowej budynku przy ul. [...] na dz. nr [...]. Ponadto dla części oficynowej usytuowanej w zachodniej części dz. nr [...] (w dokładnym nawiązaniu do kształtowania się wysokości zabudowy oficynowej na dz. nr [...]), ustalono wysokość do krawędzi attyki od 9,0m do 11,0m, zaś dla części frontowej od strony ul. [...] – dla elewacji frontowej, a także dla elewacji od strony podwórka – wysokość do okapu/gzymsu – od 17,5m do 18,5m, przy równoczesnym spełnieniu warunku koniecznego, aby wysokość ta nie była większa od wysokości istniejącego gzymsu/okapu w elewacji frontowej budynku przy ul. [...] na dz. nr [...]. Jednocześnie dodano, że wysokość górnej krawędzi elewacji poszczególnych części budynku zlokalizowanego na dz. nr [...] i [...] powinna być, na etapie sporządzania projektu budowlanego, potwierdzona pomiarem geodezyjnym wykonanym przez uprawnionego geodetę, bowiem wyżej podane wymiary pionowe (wysokość) obliczone na podstawie laserowego skanu miasta, w stosownym przybliżeniu odpowiadają stanowi istniejącemu, niemniej jednak nie są precyzyjnymi pomiarami geodezyjnymi (wskaźnik ten wyznaczono na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia);

- geometria dachu dla nowej zabudowy została ustalona od strony ul. [...] dla części frontowej (wyższej) – dach dwuspadowy symetryczny kontynuujący ukształtowanie dachu na sąsiednim budynku na dz. nr [...] oraz dopuszczono częściowo dach płaski lub wielospadowy. Wysokość kalenicy (w nawiązaniu do kalenicy istniejącego budynku na dz. nr [...]), przy równoczesnym spełnieniu warunku koniecznego, aby wysokość ta nie była większa od wysokości istniejącej kalenicy w budynku przy ul. [...] na dz. nr [...], tj. w przedziale od 20,5m do 21,5m. Kierunek kalenicy ustalono równolegle do frontu dz. nr [...]. Ponadto dla części oficynowej (niższej) ustalono dach płaski, a wysokość górnej krawędzi attyki od 9,0m do 11,0m. Jednocześnie od strony ul. [...] dla części frontowej ustalono dach dwuspadowy w części pomiędzy kalenicą główną a gzymsem/okapem w elewacji frontowej kontynuujący ukształtowanie dachu na sąsiednim budynku na dz. nr [...] oraz dopuszczono częściowo dach wielospadowy. Wysokość kalenicy (w nawiązaniu do kalenicy istniejącego budynku na dz. nr [...]), przy równoczesnym spełnieniu warunku koniecznego, aby wysokość ta nie była większa od wysokości istniejącej kalenicy w budynku przy ul. [...] na dz. nr [...], tj. w przedziale od 20,0m do 21,0m (wskaźnik ten wyznaczono na podstawie § 8 rozporządzenia).

W uzasadnieniu organ I instancji podał:

Teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Uzyskano wymagane uzgodnienia, tj. postanowienie Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia 5 maja 2015 r., jak również stosowne opinie, tj. opinię Wydziału Kształtowania Środowiska [...] z dnia 20 października 2014 r. w zakresie ochrony środowiska, opinię Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu z dnia 16 października 2014 r. w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej oraz opinie Zespołu Urbanistycznego z dnia 7 stycznia 2015 r., 29 stycznia 2015 r. i 10 kwietnia 2015 r. Spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Wnioskodawca M. F. kilkakrotnie wnosił uwagi i zastrzeżenia dotyczące ustalonego w projekcie decyzji wskaźnika powierzchni zabudowy, które – w ocenie organu – zostały wnikliwie przeanalizowane na posiedzeniu zespołu urbanistycznego.

W odwołaniu od ww. decyzji złożyła B Sp. z o.o., będąca właścicielem nieruchomości przeznaczonych pod przedmiotową inwestycję, zarzuciła naruszenie § 5 ust. 2 rozporządzenia, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie skutkujące przyjęciem przez organ I instancji wskaźnika powierzchni nowej zabudowy na poziomie 78-80%, podczas gdy z analizy wynika, że wskaźnik ten powinien być wyznaczony na poziomie 89-92%.

Skarżąca wskazała, że z treści analizy urbanistycznej wynika możliwość zastosowania wyższego niż średni, wskaźnika zabudowy. W analizie zawarto szerokie uzasadnienie przemawiające za koniecznością zabudowy terenu objętego planowaną inwestycją w sposób zwarty i intensywny w granicach działek sąsiednich (z uwzględnieniem zabudowy miejskiej i pierzejowej), a mimo to organ I instancji ustalił go w sposób nieprawidłowy, tj. poniżej wymaganej wysokości – na poziomie 78-80%. Przy tak ustalonym wskaźniku powierzchni nowej zabudowy nie będzie możliwe kontynuowanie funkcji i zagospodarowania terenu właściwej dla działek sąsiednich, tj. dz. nr [...] i [...] obr. [...], a opisanej w treści analizy jako zwarta, intensywna, miejska zabudowa. Na ustalenie ww. wskaźnika w minimalnej wysokości 78%, z jednej strony miało wpływ uwzględnienie przez organ I instancji przy prowadzonych wyliczeniach – poza dz. nr [...] (92%) i [...] (86%) – dz. nr [...] (55%), która pomimo sąsiadowania z obszarem inwestycji, nie jest działką, której funkcja i zagospodarowanie powinno być kontynuowane. Działka ta nie powinna być uwzględniona do wyliczenia wskaźnika nowej zabudowy. Z drugiej zaś strony ustalenie maksymalnego wskaźnika zabudowy na poziomie 80% wynikało z wydanej uprzednio przez organ decyzji o warunkach zabudowy dla analogicznego obszaru inwestycji innemu podmiotowi, zgodnie z którą wskaźnik ten został określony właśnie na poziomie 80%. Zdaniem skarżącej minimalny wskaźnik powierzchni nowej zabudowy powinien zostać ustalony na poziomie 89%, a nie 78%, jako średnia ze wskaźników dla dz. nr [...] (92%) i [...] (86%), które funkcją odpowiadają planowanej inwestycji, bez uwzględniania w tym zakresie wskaźnika określonego dla dz. nr [...] (55%), natomiast wielkość maksymalna powinna zostać ustalona na poziomie, 92% jako wielkość odpowiadająca parametrowi dz. nr [...].

Ponadto Spółka wskazała, że inwestor domagał się dopuszczenia możliwości budowy w granicy na całej długości dz. nr [...], a nie jak wskazał to organ I instancji w części frontowej w granicy z działkami sąsiadującymi, tj. dz. nr [...], [...], [...] obr. [...], a w części oficynowej w granicy z działkami sąsiednimi, tj. dz. nr [...] w nawiązaniu do istniejącej zabudowy. Zdaniem skarżącej odsunięcie się od części granicy dz. nr [...] spowoduje powstanie zabudowy zupełnie niefunkcjonalnej, zaś posłużenie się przez organ pojęciami, które nie zostały zdefiniowane w treści zaskarżonej decyzji ("część frontowa" i "część oficynowa") powoduje, że ustalenie początku i końca części oficynowej oraz końca części frontowej zwłaszcza w granicy z dz. nr [...] budzi poważne wątpliwości, czyniąc w tym zakresie ustalenia decyzji nieprecyzyjnymi i niewykonalnymi.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 1 lutego 2016 r. ([...]) na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60 i art. 61 u.p.z.p., § 1-9 rozporządzenia oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że w jego ocenie obszar analizowany został wyznaczony w sposób prawidłowy odpowiadający wymogom wynikającym z rozporządzenia, podobnie jak ustalony na jego podstawie średni wskaźnik zabudowy dla całego obszaru analizowanego, który wyniósł ok. 68%. Organ II instancji podał, że ze względu na duże zróżnicowanie wielkości w tym obszarze nie wzięto pod uwagę działek stanowiących teren inwestycji, tj. dz. nr [...], [...], [...] i [...], których charakter zabudowy nie ma odniesienia do pozostałej, zwartej, wielorodzinnej i usługowej zabudowy zlokalizowanej na terenie ww. obszaru. Jednocześnie organ odwoławczy zaznaczył, że średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy dla działek bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji, tj. dz. nr [...] (55%), [...] (92%) oraz [...] (86%) wynosi 78%, a tym samym ustalenie wskaźnika dla planowanej inwestycji na poziomie 78-80% pozwoli na utrzymanie charakterystycznej średniej wielkości powierzchni zabudowy występującej w badanym obszarze. Zdaniem organu II instancji, wskazany przez skarżącą parametr na poziomie 89-92% stanowi w analizowanym obszarze jednostkowe przypadki, a w związku z tym nie daje podstawy do przyjęcia ich za regułę do kontynuowania takiej wielkości wskaźnika na terenie planowanej inwestycji.

W ocenie organu odwoławczego również pozostałe parametry zostały ustalone w sposób prawidłowy i zgodny z wymogami określonymi w rozporządzeniu. Jednocześnie odnosząc się do wskaźnika szerokości elewacji frontowej, organ II instancji podkreślił, że z ustaleń analizy wynika, że praktycznie w całym obszarze analizowanym szerokość elewacji frontowej jest równa szerokości frontu działki, na której mieści się budynek, co stanowi cechę charakterystyczną dla ścisłej zabudowy śródmiejskiej zlokalizowanej w tym obszarze, a tym samym – w ocenie organu – uzasadnia jej kontynuowanie przez projektowaną nową zabudowę.

Zdaniem organu odwoławczego, organ I instancji określił poszczególne parametry w sposób wyważony i uwzględniający zarówno zabudowę mieszkaniową, jak i usługową, zastaną w sąsiedztwie terenu inwestycji. Dodał również, że ustalone w załączniku nr [...] do decyzji parametry urbanistyczne należy odczytywać w związku z załącznikiem nr [...], w którym uzasadniono sposób ich wyliczenia.

B Sp. z o.o. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławcze z dnia 1 lutego 2016 r. ([...]), wnosząc o jej uchylenie w całości oraz uchylenie poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Ponadto skarżąca wniosła o zasądzenie od organu kosztów postępowania według norm przepisanych.

Skarżąca powtórzyła w treści skargi zarzuty podniesione uprzednio w odwołaniu od decyzji organu I instancji, podtrzymując w tym zakresie przedstawioną przez siebie argumentację na ich poparcie. Ponadto skarżąca zarzuciła naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., poprzez niezasadne utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu I instancji, w sytuacji, w której została ona wydana z obrazą przepisów prawa materialnego oraz przepisów postępowania, w tym m.in. art. 7, 77, 80, 107 § 3 k.p.a. oraz § 5 ust. 2 rozporządzenia, naruszenie art. 7, 77, 80, 107 § 3, 140 k.p.a., poprzez nieustalenie przez organ II instancji okoliczności dotyczących nieprawidłowości ustalenia wskaźnika zabudowy oraz braku zdefiniowania pojęć "część frontowa" i "część oficynowa", jak również poprzez brak analizy możliwości ustalenia warunków zabudowy, w szczególności w zakresie dopuszczalnego wskaźnika zabudowy na poziomie wnioskowanym przez inwestora.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało w całości swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Kompetencje sądów administracyjnych określają przede wszystkim przepisy art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych, oraz art. 3 – 5, art. 134 i 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Z przepisów tych wynika, że sądowa kontrola działalności administracji publicznej sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, zadaniem więc sądu administracyjnego rozpoznającego skargę na akt administracyjny jest ocena zgodności z prawem tego aktu. Dokonując tej oceny sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, ani powołaną podstawą prawną. Granice sądowej kontroli ograniczają tylko granice sprawy i zakaz orzekania na niekorzyść skarżącego przy braku przesłanek do stwierdzenia nieważności aktu.

Rozważania co zasadności skargi należy rozpocząć od konstatacji, że prawo własności jest prawem chronionym konstytucyjnie i podlega ograniczeniom tylko w drodze ustawy. Prawo do swobodnej zabudowy (mieszczące się w wykonywaniu prawa własności) ograniczone zostało koniecznością uzyskania administracyjnej akceptacji dla planowanego przedsięwzięcia. Warunki dla inwestycji określa albo plan zagospodarowania przestrzennego, albo decyzja o ustaleniu warunków zabudowy.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia kilku warunków, w tym aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W rozpoznawanej sprawie nie ma wątpliwości, że warunek ten, co do zasady jest spełniony.

Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, dotyczących linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych, określony został w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej – rozporządzenie), wydanym na podstawie delegacji zawartej w art. 61 ust. 6 i 7 ustawy.

Powyższa regulacja oznacza, że inwestor w swych zamierzeniach inwestycyjnych może być ograniczany ustalanymi przez organ - w wyniku przeprowadzonej analizy - wymaganiami. W celu określenia w/w wymagań w indywidualnej sprawie organ przeprowadza analizę funkcji oraz cech zabudowy w wyznaczonym obszarze.

Istota sporu w rozpoznawanej sprawie nie dotyczy rodzaju i funkcji zamierzenia inwestycyjnego, ale tego, czy dla zamierzenia określonego we wniosku możliwe jest ustalenie wyższego wskaźnika zabudowy. Podkreślić w tym miejscu trzeba, że zapotrzebowanie inwestora w twej mierze zostało już we wniosku wyraźnie określone: podano tam, jako maksymalny, oczekiwany wskaźnik zabudowy 95%, a w toku postępowania administracyjnego wskaźnik ten określano na 89 - 92 %.

Zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia wskaźnik zabudowy wyliczany jest jako średnia zabudowy w obszarze analizowanym. Od zasady liczenia wskaźnika zabudowy, jako średniej z obszaru analizowanego rozporządzenie dopuszcza wyjątek. Ustęp 2 tego przepisu dozwala wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy.

W analizie opracowanej w rozpatrywanej sprawie co do wskaźnika zabudowy, oprócz wyliczenia średniej z obszaru analizowanego (68%), podano co następuje: "Średni wskaźnik, obliczony dla działek bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji tj. dla działek [...](55%), [...] (92%) oraz [...] (86%) wynosi 78 %. Wyznaczenie wskaźnika na poziomie 78 % pozwoli na utrzymanie charakterystycznej, średniej wielkości występującej w najbliższym otoczeniu. Występujące w obszarze działki o wyższym wskaźniku, a także jednostkowe przypadki o w/w wskaźniku takim jak 92 % nie dają podstawy do przyjęcia ich za regułę tj. do kontynuowania takiej wielkości na wnioskowanym terenie inwestycji". Te sformułowania zwarte zostały w "wynikach analizy|" stanowiących załącznik do decyzji organu I instancji. W uzasadnieniu swej decyzji organ I instancji uwag tych nie skomentował, stwierdził jedynie, że kwestia wskaźnika zabudowy została szczegółowo omówiona przez Zespół Urbanistyczny, który zaakceptował wskaźnik, 80 % jako maksymalny. Organ odwoławczy powtórzył jedynie, cytowane wyżej, zapisy analizy.

Ta argumentacja nie jest, zdaniem Sądu, wystarczająca. Przede wszystkim odrzucić trzeba wszelkie odniesienia do ustaleń Zespołu Urbanistycznego. Zespół ten, funkcjonujący jedynie na podstawie wewnętrznych ustaleń i w ramach Urzędu Miasta, nie jest podmiotem wyposażonym ustawowo w kompetencje do uzgadniania lub opiniowania projektu decyzji o warunkach zabudowy. Zespół nie może zastępować organu, może co najwyżej pełnić rolę doradczą, a to nie zwalnia organu od obowiązku przedstawienia w uzasadnieniu decyzji własnej argumentacji. Zauważyć na marginesie można jedynie, że w znajdującym się w aktach protokole posiedzenia Zespołu z dnia 10 kwietnia 2015 r. odnotowano jedynie obecność jego członków, numery spraw, którymi Zespół się zajmował, oraz – w odniesieniu do przedmiotowej sprawy - akceptację dla zwiększenia wskaźnika do 80 %. Nie ma natomiast w protokole żadnej szerszej wypowiedzi, którą ewentualnie organ mógłby przyjąć za własną.

Autor analizy wskazał, że nie zaburzy ładu przestrzennego zabudowa o większym od średniego, wskaźniku, dopuścił więc możliwość zastosowania wyjątku. Nie wyjaśnił jednak należycie, dlaczego wyjątek ten nie może odpowiadać oczekiwaniom inwestora. Inwestor, którego prawa do dysponowania nieruchomością w zakresie swobodnej zabudowy i tak są ograniczane ustalanymi warunkami, ma prawo oczekiwać, że jego, artykułowane od początku postępowania propozycje, zostaną należycie przez organ rozważone. Tymczasem, oprócz cytowanych, lakonicznych stwierdzeń, autor analizy nie wyjaśnił, czy i które działki w obszarze analizowanym są zabudowane w podobny sposób (wskaźnik zabudowy, jej funkcja i rodzaj), jak planuje to inwestor, czy i dlaczego nie jest możliwe (lub jest możliwe) nawiązanie do intensywności zabudowy tych działek w kontekście specyficznego położenia terenu inwestycji, "obejmującego" naroże przy skrzyżowaniu ulic w zwartej, śródmiejskiej zabudowie, a także w kontekście uwarunkowań związanych z zabudową istniejącą, w szczególności na działce nr [...], która – jak się wydaje – została zabudowana w 92 % także na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Nie wypowiedziano się co do ewentualnej konieczności zachowania przestrzeni wolnej od zabudowy "na zapleczu" planowego obiektu (bo w części frontowej przewidziano zabudowę w granicach) i tego, jaką rolę ewentualnie przestrzeń ta miałaby pełnić; nie podano argumentów, dla których zintensyfikowanie zabudowy w części oficynowej (bo tej dotyczy problem) stosownie do proponowanego przez inwestora wskaźnika, w porównaniu do wskaźnika ustalonego, miałoby zaburzać ład przestrzenny.

Zgodzić należy się ze także z zarzutem braku należytej precyzji w określeniu "innych cech zabudowy i zagospodarowania terenu" (pkt [...] załącznika nr [...] do decyzji). Ustalono tam "konieczność realizacji zamierzenia - w części frontowej – w granicy z działkami sąsiednimi tj. działkami nr [...], [...], [...]", a w "części oficynowej dopuszczono usytuowanie projektowanej zabudowy w granicy z działkami sąsiednimi – dz. nr [...] w nawiązaniu do istniejącej na tej działce zabudowy". W cytowanym zapisie użyto pojęć "część frontowa i "część oficynowa" bez podania bliższych parametrów, a to – przy uwzględnieniu specyficznego położenia terenu inwestycji - zapis czyni nieczytelnym. Nadto niejasno określono zakres "dopuszczenia" w części oficynowej: użyto liczby mnogiej (dla działek, w granicy z którymi dopuszczono sytuowanie inwestycji) utożsamiając go jednak jednocześnie tylko z działką nr [...]. Opisana niespójność stanowi istotną wadę decyzji, z której zakres uprawnień i obowiązków inwestora musi jasno wynikać.

Wyeliminowanie braków w opisanym wyżej zakresie nie musi wiązać się z koniecznością przekazania sprawy do rozpoznania w pierwszej instancji. Próbę należytego wyjaśnienia kwestii wskaźnika zabudowy i spójnego z tym wskaźnikiem określenia "innych cech zabudowy" winien przede wszystkim podjąć organ odwoławczy.

Dlatego, uznając, że zaskarżona decyzja wydana została z istotnym naruszaniem art. 7, 77 i 107 § 3 kpa w odniesieniu do dwóch, powyżej opisanych jej elementów, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 c ppsa decyzję tę uchylono. O zwrocie kosztów postępowania orzeczono na podstawie art. 200 w/w ustawy.