Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 675/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2015-12-17 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6189 Inne o symbolu podstawowym 618
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5 pkt 2, art. 130 ust. 1  i 2, art. 132 ust. 1a, 2 i 6 oraz art. 134 art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5 pkt 2, art. 130 ust. 1  i 2, art. 132 ust. 1a, 2 i 6 oraz art. 134  art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5 pkt 2, art. 130 u
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Roleder (spr.), Sędziowie sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska,, sędzia NSA Danuta Tryniszewska-Bytys, Protokolant sekretarz sądowy Anna Makal, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 3 grudnia 2015 r. sprawy ze skargi A. B. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] sierpnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za szkody powstałe wskutek założenia i przeprowadzenia przez nieruchomość napowietrznej linii elektroenergetycznej oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] czerwca 2015 r. znak [...] Starosta Powiatowy w B., przy zastosowaniu art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5 pkt 2, art. 130 ust. 1 i 2, art. 132 ust. 1a, 2 i 6 oraz art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 782 ze zm.), powoływanej dalej jako "u.g.n.":

1. ustalił odszkodowanie za szkody powstałe wskutek założenia i przeprowadzenia przez nieruchomość złożoną z działki nr [...] o powierzchni 95, 35 ha położonej

w obrębie W. gmina B. oraz działki nr [...] o powierzchni 74, 83 ha położonej w obrębie P., gmina B., stanowiącą własność A. i B. B., napowietrznej dwutorowej linii elektroenergetycznej 110 kV relacji: stacja 110 kV B. - nowoprojektowana stacja 110/SN – stacja 110/15kV H., w tym na usytuowanie sześciu słupów elektroenergetycznych oraz podwieszenie przewodów linii elektroenergetycznej. Wskazał, że wysokość odszkodowania w kwocie 43.931 zł ustalił według stanu

i przeznaczenia działek w dniu ograniczenia praw do nich, tj. [...] maja 2011 r. oraz według ich wartości w dniu orzekania o odszkodowaniu. Wskazał też, że odszkodowanie odpowiada wartości poniesionych szkód w wysokości 26.230 zł

i powiększone jest o kwotę 17.701 zł odpowiadającą zmniejszeniu wartości nieruchomości powstałej na skutek realizacji urządzeń infrastruktury technicznej;

2. zobowiązał PGE Dystrybucja Spółkę Akcyjną w L., która uzyskała zezwolenie na założenie i przeprowadzenie linii elektroenergetycznej, do jednorazowej zapłaty odszkodowania ustalonego w punkcie 1 decyzji na rzecz małżonków B.– w terminie 14 dni od uzyskania przez decyzję przymiotu ostateczności.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazano, że decyzją wydaną

z upoważnienia Starosty B. w dniu [...] maja 2011 r. dokonano ograniczenia sposobu korzystania z wyżej opisanej nieruchomości, poprzez udzielenie PGE Dystrybucja Spółce Akcyjnej w L. zezwolenia na przeprowadzenie napowietrznej dwutorowej linii elektroenergetycznej w sposób wskazany w punkcie 1 decyzji odszkodowawczej i w sposób zgodny z decyzją Wójta Gminy B. nr [...] z dnia [...] marca 2011 r. o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. W decyzji ograniczającej zobowiązano także właścicieli nieruchomości do jej udostępnienia inwestorowi celem wykonania czynności związanych z budową linii, zaś inwestora zobowiązano do przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego niezwłocznie po wykonaniu robót budowlanych, ewentualnie do zapłaty odszkodowania, gdyby przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego było niemożliwe lub spowodowałoby nadmierne trudności i koszty (art. 128 ust. 4 u.g.n.).

Jak wyjaśnił organ I instancji, podczas wizji lokalnej stwierdzono, iż decyzję ograniczającą zrealizowano, bowiem na działkach znajduje się sześć słupów

z przebiegającymi przewodami. Wystąpiły zatem podstawy do ustalenia odszkodowania według wartości poniesionych szkód, powiększonego o kwotę odpowiadającą zmniejszeniu wartości nieruchomości, nadto według stanu

i przeznaczenia nieruchomości z dnia ograniczenia a wartości z dnia ustalenia odszkodowania. W tym celu dopuszczono dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego, który w dniu [...] grudnia 2014 r. sporządził operat szacunkowy przy uwzględnieniu treści § 43 ust. 1 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia

21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Rzeczoznawca wycenił wartość wyrządzonych szkód w produkcji rolniczej oraz wskazał, że przy realizacji inwestycji liniowych powstające inne szkody mają charakter trwały (trwałe ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości wywołane posadowieniem urządzeń) lub tymczasowy (utrata pożytków w pierwszym sezonie wegetacyjnym w pasie montażowym, pogorszenie warunków korzystania z nieruchomości w trakcie budowy, koszty rekultywacji, brak możliwości uprawy części gruntu, konieczność dodatkowych objazdów). Wycenił wartość szkód w sposób następujący: wartość utraty pożytków (uprawy pszenicy) – 2.762 zł, wartość nakładów na wykonanie rekultywacji biologicznej – 7 500 zł, wartość szkód z powodu zmniejszenia zdolności produkcyjnej w okresie porekultywacyjnym – 4.958 zł, zmniejszenie wartości nieruchomości (trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości w pasie technologicznym na powierzchni 3,1779 ha) – 17.701 zł, wysokość odszkodowania za posadowienie sześciu słupów – 11.010 zł. Łączna wysokość odszkodowania za szkody powstałe wskutek założenia i przeprowadzenia przez przedmiotową nieruchomość napowietrznej dwutorowej linii elektroenergetycznej 110kV, w tym usytuowania słupów elektroenergetycznych oraz podwieszenia przewodów linii elektroenergetycznej została oszacowana na kwotę 43.931 zł.

Organ I instancji ocenił przedłożony operat szacunkowy jako odpowiadający wymogom prawa, wskazujący i uzasadniający metodę zastosowaną do wyceny, czynniki wpływające na kształtowanie się cen transakcyjnych, jak również uwzględniający ceny nieruchomości występujące na określonym rynku lokalnym. Wskazano w operacie, że wartość nieruchomości określono w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej; dokonano analizy transakcji nieruchomości położonych na terenie gminy B. za okres od stycznia do listopada 2014 r., przyjęto do analizy ceny transakcyjne niezabudowanych nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod użytkowanie rolnicze, uwzględniono w szczególności rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości (tj. stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości) oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie niezabudowanymi nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod użytkowanie rolnicze. Autor operatu złożył także w piśmie z dnia [...] maja 2015 r. wyjaśnienia do zgłoszonych przez pełnomocnika właściciela uwag, a treść wyjaśnienia została przekazana wszystkim stronom postępowania. Organ I instancji nie uwzględnił wniosku

o dopuszczenie dowodu z kolejnego operatu szacunkowego, bowiem nie znalazł podstaw do podważenia wniosków sformułowanych w operacie znajdującym się

w aktach sprawy, zaś w jego ocenie przedstawione wątpliwości zostały wyjaśnione. Powołując treść art. 157 u.g.n. organ wskazał, że strona kwestionująca ustalenia operatu powinna przedstawić dowody na swoje twierdzenia, co w sprawie nie miało miejsca. Nie przedstawiły również strony dodatkowych uwag po zawiadomieniu ich

w trybie art. 10 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego (dalej jako "k.p.a.").

Odwołanie od powyższej decyzji złożył A. B. zarzucając naruszenie art. 77 § 1 i art. 78 § 1 k.p.a. poprzez zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego w sposób niewyczerpujący. Wniósł o dopuszczenie dowodu z kolejnego operatu szacunkowego, bowiem ten znajdujący się w aktach sprawy jest nierzetelny. Wskazał, że przyjęte do porównania nieruchomości nie odpowiadają definicji nieruchomości podobnej, ceny w transakcjach nimi są ewidentnie niskie

i odbiegają w sposób znaczący od stawek podanych przez GUS. Nadto rzeczoznawca pomija w sposób zamierzony, zarówno przyjmując nieruchomości do porównania jak i cechy rynkowe, powierzchnię nieruchomości. Już tylko te okoliczności czynią operat szacunkowy zupełnie nieprzydatnym. Odwołujący się podtrzymał w całości dotychczas zgłoszone zastrzeżenia do operatu szacunkowego oraz wskazał, że brak jest opisów nieruchomości co utrudnia ocenę, czy mamy do czynienia z nieruchomościami podobnymi. Także rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównania nieruchomości, których powierzchnia wynosi od 1 ha do niecałych

9 ha, tymczasem przedmiotowa nieruchomość gruntowa ma powierzchnię ponad

170 ha, w tym działka nr [...] - 95,35 ha, a działka nr [...] - 74,83 ha. Również

w wartościach cen transakcyjnych za 1 ha zachodzą znaczne rozpiętości (wartości transakcyjne w sposób znaczący odbiegają od wartości przedmiotowej nieruchomości, gdyż najniższa przyjęta cena za hektar nieruchomości podobnej wynosi 15.544 zł, zaś najwyższa – 30.000 zł). Uwzględnione do porównania nieruchomości są zatem niereprezentatywne. Nadto powinny być uwzględnione: cechy powierzchni nieruchomości, w tym to, że sporna nieruchomość leży w strefie podmiejskiej (6 km od B.) a nie podwiejskiej (co skutkowało ustaleniem cechy położenia jako zaledwie dobrej); nadto bonitacja gleb i klasy gruntu powinna być uwzględniona już na etapie dobierania nieruchomości podobnych, a nie tylko przy ustalaniu rodzaju cech rynkowych i ostatecznie ich wagi. Także wyjaśnienia rzeczoznawcy odwołujący się ocenił jako niewystarczające. Jak wskazał, nie sposób zgodzić się z organem, iż sporządzony operat szacunkowy jest zupełny

i logiczny.

Decyzją z dnia [...] sierpnia 2015 r. znak [...] Wojewoda P. utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. Organ odwoławczy powołał się na przepisy art. 124 ust. 4, art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5 pkt 2 u.g.n. oraz § 43 ust. 1 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego – dotyczące ustalania odszkodowania za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości w odrębnej decyzji oraz przepisy art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1, art. 154 ust. 1 u.g.n. - w zakresie zasad sporządzania operatu szacunkowego. Wojewoda wskazał, że w znajdującym się w aktach sprawy operacie szacunkowym określono wartość rynkową nieruchomości podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Wynika z niego także, że rzeczoznawca przeprowadził analizę rynku lokalnego (obszar gminy B.), rynku nieruchomości niezabudowanych rolniczo, analizą objęto transakcje nieruchomościami podobnymi w okresie od stycznia do listopada 2014 r., dla których cena jednostkowa za 1 ha wynosiła 30.000 zł a minimalna 15.544 zł, przyjęto jako reprezentatywnych 25 transakcji. Uwzględniając główne cechy rynkowe nabywanych nieruchomości tj. położone, bonitację, kształt działki, po skorygowaniu współczynnikami korygującymi wagi cech rynkowych określił biegły wartość 1 ha na kwotę 27.852 zł, a poszczególne wartości (utraty pożytków, wartość nakładów na rekultywację itd.) na kwoty wskazane szczegółowo w operacie. Zdaniem organu odwoławczego, przedłożony operat jest zgodny z wymaganiami prawa (przepisami u.g.n.) i nie został skutecznie podważony przez stronę postępowania. Organ ten podkreślił, że przeprowadzona w sprawie ocena operatu jako dowodu w sprawie nie może wkraczać w merytoryczną jego część, ponieważ jest ona wynikiem wiadomości specjalnych, których organ nie posiada. Zdaniem Wojewody, operat należy również ocenić jako zgodny z treścią § 43 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Biegły wyjaśnił przyjętą metodę i technikę wyceny, przedstawił tok rozumowania i tok obliczeń, nadto odniósł się do zgłaszanych w trakcie postępowania zastrzeżeń, bowiem wskazał, że: przyjął do porównania jako nieruchomości podobne nieruchomości położone na rynku lokalnym (teren gminy B.), pozostające przedmiotem własności, przeznaczone pod użytkowanie rolnicze i wykorzystywane rolniczo. Spełniają one zatem cechy podobieństwa, o którym mowa w art. 4 pkt 16 u.g.n. Co prawda przyjęte do porównania nieruchomości są mniejsze od wycenianej, jednakże jest to dopuszczalne, jeśli biegły uzna, że cecha ta nie wpływa na wartość nieruchomości. Odnośnie zaniżenia cen wskazano, że dane z GUS są danymi statystycznymi a nie rynkowymi. Końcowo Wojewoda wskazał, że właściciel wycenianych działek nie przedstawił przeciwdowodu na okoliczność braku wiarygodności sporządzonego w sprawie operatu oraz nie wystąpił do organizacji zawodowej o jego ocenę (art. 157 u.g.n.). Nie podważył zatem oceny operatu jako rzetelnego, wiarygodnego i mogącego być podstawą ustalenia wysokości odszkodowania.

Skargę na powyższą decyzję złożył do sądu administracyjnego A. B. i zarzucił naruszenie:

1. przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy tj. art. 7, 77, 78 i art. 80 k.p.a. poprzez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego, dokonanie jego błędnej oceny, nieuwzględnienie żądań strony dotyczących przeprowadzenia dowodu w sprawie w sytuacji, gdy przedmiotem dowodu ma być okoliczność mająca istotne znaczenie dla sprawy, oparcie rozstrzygnięcia na operacie szacunkowym sporządzonym z naruszeniem prawa;

2. przepisów postępowanie mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 136 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie dodatkowego postępowania dowodowego;

3. przepisów prawa mające wpływ na wynik sprawy, tj. art. 134 ust. 2 w związku z art. 4 pkt 16 u.g.n. poprzez przyjęcie, że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo i oparcie rozstrzygnięcia na jego podstawie.

Uzasadnienie skargi zwraca przede wszystkim uwagę na błędne sporządzenie operatu szacunkowego, a w konsekwencji nieprawidłowe określenie wartości wycenianej nieruchomości. Powyższe zarzuty zostały rozszerzone w piśmie procesowym złożonym przez pełnomocnika skarżącego podczas rozprawy w dniu

3 grudnia 2015 r.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest niezasadna.

Przedmiotem kontroli sądowej w niniejszym postępowaniu jest decyzja

w przedmiocie ustalenia odszkodowania za szkody powstałe wskutek założenia

i przeprowadzenia przez nieruchomość skarżącego napowietrznej dwutorowej linii elektroenergetycznej, w tym na usytuowaniu sześciu słupów elektroenergetycznych oraz powieszeniu przewodów linii elektroenergetycznej. Podstawę materialnoprawną podjętej decyzji stanowiły przepisy art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5 pkt 2, art. 130 ust. 1

i 2, art. 132 ust. 1a, 2 i 6 oraz art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Stosownie do treści art. 124 ust. 1 i 4 u.g.n. starosta, wykonujący zadanie

z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie

i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym,

a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. W rozumieniu art. 128 ust. 4 u.g.n. odszkodowanie przysługuje za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124 - 126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się

o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

Stosownie zaś art. 130 u.g.n. wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wysokość nieruchomości (ust. 2). Opinia o wartości nieruchomości sporządzana jest na piśmie w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Operat szacunkowy podlega ocenie przez organ z punktu widzenia jego kompletności i prawidłowości sporządzenia. Stosownie natomiast do treści art. 134 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, z zastrzeżeniem art. 135, stanowi wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1), przy określeniu której uwzględnia się w szczególności aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych (art. 151 ust. 1 ustawy).

Szczegółowe zaś zasady określania wartości poniesionych szkód na nieruchomości oraz określania zmniejszenia wartości nieruchomości, o których to elementach odszkodowania mowa w art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zawarte są w § 43 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia

21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przepis ten w ustępie pierwszym, w jego powiązaniu z ustępem drugim, stanowi, że przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości uwzględniać należy, rozumiany jako przeznaczenie nieruchomości, stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji wywłaszczeniowej oraz na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie decyzji (zakończenia inwestycji) a także utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji wywłaszczeniowej do dnia zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji (zakończenia inwestycji). W ustępie trzecim przepis stanowi zaś, że przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości uwzględnia się: zmianę warunków korzystania z nieruchomości, zmianę przydatności użytkowej nieruchomości, trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości oraz skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przy czym oszacowanie szkód w tym ostatnim elemencie, następuje dopiero po wystąpieniu szkody w tym zakresie, co wynika z ustępu 4 omawianego § 43.

Jak już wyżej wskazano operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem określającym wysokość odszkodowania. Nie oznacza to jednak, że nie podlega on ocenie organu administracji, prowadzącego postępowanie, w którym ma on być podstawą ustaleń faktycznych. Do oceny operatu szacunkowego, tak jak każdego innego dowodu, mają zastosowanie art. 80 kpa, który nakazuje organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego oraz art. 7 kpa, który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego, a także art. 77 §1 kpa, który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z powołanych przepisów wynika, że organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości, co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań, stawianym przez ustawodawcę, jest zakaz zastąpienia innym dowodem dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości. Zarówno organy administracji, jak i sądy rozpoznające sprawę mają zatem obowiązek ocenić dowodową wartość operatu szacunkowego na podstawie art. 80 kpa.

Z powyższych przepisów wynika zatem jednoznacznie, że odszkodowanie oparte na treści art. 128 ust. 4 u.g.n. jest następstwem decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości, a obowiązek jego ustalenia powstaje z momentem zrealizowania inwestycji. Proces zaś wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony zarówno wnikliwą analizą rynku nieruchomości, jak również bezspornym ustaleniem stanu faktycznego dotyczącego szacowanej nieruchomości.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy wskazać należy, że ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika, że sekwencja zdarzeń prawnych poprzedzających wydanie decyzji o ustaleniu odszkodowania objęła: decyzję Wójta Gminy B. z dnia [...] marca 2011 r. Nr [...]o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego w zakresie budowy napowietrznej dwutorowej linii elektroenergetycznej 110 kV relacji: stacja 110 kV B. - nowoprojektowana stacja 110/SN – stacja 110/15 kV H. miedzy innymi na nieruchomości oznaczonej numerami ewidencyjnymi [...] położonej w obrębie W. oraz nr [...] obręb P., gmina B., decyzję Starosty B. z dnia [...] maja 2011 r. o ograniczeniu uprawnień właścicielskich m. in. skarżącego do wymienionej nieruchomości dla potrzeb zrealizowania inwestycji celu publicznego, decyzję Starosty B. z dnia [...] maja 2011 r. o zezwoleniu na niezwłoczne zajęcie opisanej wyżej nieruchomości dla potrzeb zrealizowania inwestycji oraz oświadczenie kierownika budowy z dnia

[...] sierpnia 2011 r. o zakończeniu robót budowlanych realizowanych na podstawie dwóch decyzji Starosty B. o pozwoleniu na budowę z dnia [...] kwietnia

2011 r. Nr [...] i z dnia [...] czerwca 2011 r. Nr [...] Zaistniały zatem podstawy do ustalenia stosownego odszkodowania.

W ocenie Sądu organy prawidłowo uznały, że dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego w postaci operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2014 r., stanowiący podstawę ustalenia wysokości odszkodowania w pełni odpowiada prawu. Przede wszystkim organy obu instancji dokonały szczegółowej analizy operatu szacunkowego pod kątem jego zgodności z wymogami wynikającymi z przepisów prawa, a nadto ustosunkowały się do zarzutów podnoszonych w odwołaniu. Organy oceniły dokonany przez biegłego wybór podejścia i metody wyceny, a także sposób uzasadnienia wyliczenia odszkodowania. Wykazały ponadto, iż przy sporządzaniu operatu szacunkowego zostały odpowiednio zastosowane ww. przepisy prawa.

Biorąc pod uwagę zarzuty skargi co do nieprawidłowości w sporządzeniu operatu szacunkowego przypomnieć należy, iż zastosowane w sprawie podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenionej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenionej. Z przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości wynika nadto, iż w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 2). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenionej nieruchomości, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych, współczynnikami korygującymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia).

Wbrew twierdzeniom strony skarżącej nie można uznać, aby operat szacunkowy został sporządzony z naruszeniem ww. reguł wyceny nieruchomości metodą korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca, do którego kompetencji należy wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości (art. 154 ust. 1 u.g.n.), uzasadnił wybór podejścia i metody, wskazał na kryteria doboru wyselekcjonowanych, porównywanych nieruchomości, dobrał odpowiednią ilość działek oraz określił czynniki korygujące wartość nieruchomości. Przedłożony operat szacunkowy wskazuje bowiem, że wartość nieruchomości określono w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej; dokonano analizy transakcji nieruchomości położonych na terenie gminy B. za okres od stycznia do listopada 2014 r., przyjęto do analizy ceny transakcyjne niezabudowanych nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod użytkowanie rolnicze, uwzględniono w szczególności rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości (tj. stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości) oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie niezabudowanymi nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod użytkowanie rolnicze. Rzeczoznawca wyjaśnił także w piśmie z dnia [...] maja 2015 r. będącym odpowiedzią na uwagi złożone do sporządzonego operaty szacunkowego, że wbrew twierdzeniom skarżącego przyjęte do porównania nieruchomości odpowiadają definicji art. 4 ust. 16 u.g.n. Wskazał, że na badanym rynku nie znaleziono transakcji nieruchomości rolnymi o powierzchni od 30 do 200 ha, zauważając jednocześnie, że przedmiotem wyceny nie jest cała działka, lecz służebność przesyłu na powierzchni około 3 ha. Podkreślił również, że wycenianej nieruchomości nie można uznać za leżącą w strefie podmiejskiej, gdyż za takie uznaje się leżące przy terenach zabudowy miasta, a nie w odległości 6 km od takiej zabudowy, jak ma to miejsce w konkretnym przypadku. Uwzględniając główne cechy rynkowe nabywanych nieruchomości, tj. położone, bonitację, kształt działki, po skorygowaniu współczynnikami korygującymi wagi cech rynkowych określił wartość 1 ha na kwotę 27.852 zł, a poszczególne wartości (utraty pożytków, wartość nakładów na rekultywację itd.) na kwoty wskazane szczegółowo w operacie. Łączna wysokość odszkodowania za szkody powstałe wskutek założenia i przeprowadzenia przez przedmiotową nieruchomość napowietrznej dwutorowej linii elektroenergetycznej 110kV, w tym usytuowania słupów elektroenergetycznych oraz podwieszenia przewodów linii elektroenergetycznej została oszacowana na kwotę 43.931 zł. Oszacowane odszkodowanie odpowiada wartości poniesionych szkód oraz zmniejszenia wartości nieruchomości jako skutek realizacji ww. inwestycji.

W ocenie Sądu, organy obu instancji dokonały rzetelnej oceny operatu szacunkowego, wyjaśniły wątpliwości zgłaszane przez skarżącego, a stanowisko swoje uzasadniły w sposób odpowiadający standardom uzasadnienia faktycznego i prawnego decyzji administracyjnej. W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 listopada 2004 r. (sygn. akt IV SA/Wa 277/04) Sąd zajął stanowisko, iż przy ocenie dowodu z opinii biegłego organ administracji nie może ograniczyć się do powołania się na konkluzję zawartą w opinii biegłego, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły tę kwestie oparł i skontrolować prawidłowość tego rozumowania, zwłaszcza w przypadku zarzutów zgłaszanych do opinii. Zdaniem Sądu, ocena operatu szacunkowego dokonana przez organ odwoławczy odpowiada tak zakreślonym wymogom.

W tych uwarunkowaniach Sąd nie podziela zarzutów skarżącego dotyczących kwestionowania wysokości odszkodowania jako skutek wadliwości ustalonej przez rzeczoznawcę wartości rynkowej nieruchomości. Zarzuty skarżącego w kwestii nieprawidłowości sporządzenia tego dowodu nie mają pokrycia w zgromadzonym w aktach sprawy materiale dowodowym. Samo zaś twierdzenie strony, nie mającej wiedzy specjalistycznej w tej dziedzinie, że w jej ocenie wykonane przez rzeczoznawcę szacunki są wadliwe, nie może być uznane za wystarczające, gdyż pociągnęłoby za sobą potrzebę prowadzenia dalszego postępowania wyjaśniającego, np. przez sporządzenie na koszt publiczny dodatkowych ekspertyz, co jest sprzeczne z zasadą ekonomii postępowania, wyrażoną w art. 12 k.p.a. (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 listopada 2010 r., IV SA/Wa 1386/10, Lex nr 758771). W sytuacji gdy strona podważa prawidłowość sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, to na poparcie swoich zarzutów powinna zgodnie z treścią art. 157 u.g.n. przedstawić przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych lub inny operat, do którego organ musiałby się ustosunkować (zob. wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 30 listopada 2013 r. sygn. akt IISA/Rz 703/13 LEX nr 1395520). Skarżący nie skorzystał z tego prawa. Subiektywne zaś odczucie co do wartości nieruchomości, nie może skutkować tym, że organ prowadzący postępowanie z urzędu odrzuca dowód z opinii biegłego, występując jednoczenie o nową opinię.

Nieuzasadnione jest również zarzucenie organowi naruszenie art. 4 pkt 16 u.g.n. Przepis ten zawiera definicję legalną nieruchomości podobnej, przez którą należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W trakcie postępowania przed organem I instancji, rzeczoznawca majątkowy odniósł się m.in. do tego zarzutu, wyjaśniając, że nieruchomości przyjęte do porównania są podobne do nieruchomości wycenianej ze względu: położenia - wszystkie nieruchomości położone są na rynku lokalnym który stanowi gmina B., stan prawny - wszystkie stanowią prawo własności, przeznaczenie - wszystkie nieruchomości są przeznaczone pod użytkowanie rolnicze, sposób korzystania - wszystkie nieruchomości są wykorzystywane rolniczo. Wyjaśnienie te zostało przesłane stronom postępowania. Odnosząc się natomiast do okoliczności podnoszonej przez skarżącego w zakresie przyjęcia do porównania nieruchomości mniejszych od nieruchomości wycenianych, to również wskazać należy, że w tej kwestii wypowiedział się już organ odwoławczy. Sąd podziela powyższy pogląd i przyjmuje go jako własny. W tym miejscu zauważyć należy, ze przedmiotem wyceny nie jest cała działka, lecz służebność przesyłu na powierzchni około 3 ha. Zgodnie zaś z wyrokiem NSA z dnia 30 sierpnia 2013 r. I OSK 829/12 kryterium powierzchni nieruchomości może determinować jej podobieństwo z nieruchomością będącą przedmiotem wyceny tylko wtedy, gdy rzeczoznawca majątkowy uzna, że cecha taka wpływa na wartość nieruchomości na rynku transakcyjnym. Jak już wyżej wskazano zakres obowiązków biegłego ma związek z jego wiedzą specjalną, dlatego też ani organy ani Sąd nie mają uprawnień do kwestionowania ustaleń w obszarze zastrzeżonym dla jego wiedzy specjalnej.

Za nietrafny uznać także należy podnoszony przez skarżącego zarzut naruszenia art. 136 k.p.a. W myśl tego przepisu organ odwoławczy może przeprowadzić na żądanie strony lub z urzędu dodatkowe postępowanie w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie albo zlecić przeprowadzenie tego postępowania organowi, który wydał decyzję. Przepis ten daje organowi odwoławczemu uprawnienie do uzupełnienia dowodu. Należy jednak odróżnić uzupełnienie materiału dowodowego od zgromadzenia całego takiego materiału na nowo. Niewątpliwym jest, że zlecenie sporządzenia nowej opinii biegłego jaką jest operat szacunkowy, stanowi przeprowadzenie na nowo pełnego postępowania dowodowego. Potwierdza to orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego, który w wyroku z dnia 20 marca 2014 r., sygn. akt I OSK 2020/12 stwierdził, że w sytuacji, gdy opinia musiała być sporządzona na nowo, dopuszczenie takiego dowodu na etapie postępowania odwoławczego, prowadziłoby do zachwiania zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego (art. 15 k.p.a.). Tego rodzaju postępowanie nie stanowiłoby zatem jedynie uzupełnienia materiału dowodowego, o czym mowa w art. 136 k.p.a. a polegałoby praktycznie na wszechstronnym zebraniu na nowo takiego materiału.

Reasumując, sądowa kontrola legalności zaskarżonej decyzji dowiodła, że brak jest jakichkolwiek podstaw do usunięcia jej z obrotu prawnego. Kwestionowana decyzja nie narusza w sposób mający istotny wpływ na wynik sprawy prawa materialnego i procesowego, w jej uzasadnieniu organ szczegółowo przeanalizował operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia odszkodowania i odniósł się do zarzutów odwołania.

W konkretnej sprawie nie zostały również naruszone przepisy prawa procesowego. Wydanie kwestionowanej decyzji poprzedziło dokładne wyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności mających znaczenie dla podejmowanego

w sprawie rozstrzygnięcia (art. 7 i 77 § 1 k.p.a.). Ocena ta nie nosi zaś cech dowolności (art. 80 k.p.a.). Zgodnie zaś z art. 107 k.p.a. w decyzji zawarto podstawowe jej elementy, wskazano także uzasadnienie faktyczne i prawne.

W szczególności uzasadniono stanowisko organu, wyjaśniono podstawy prawne decyzji z przytoczeniem przepisów prawa.

W tym stanie rzeczy Sąd uznając skargę za nieuzasadnioną, na podstawie

art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr z 2012 r., poz. 270 ze zm.) orzekł, jak w sentencji wyroku.