Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 733/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2022-07-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję II i I instancji
Powołane przepisy: article: art. 35 ust. 1
journal: Dz.U. 2021 poz 2351
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Diana Trzcińska (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Magdalena Dobek - Rak Asesor WSA Wojciech Wycichowski Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Agnieszka Pazdykiewicz po rozpoznaniu w dniu 13 lipca 2022 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi W. M. G. na decyzję Wojewody Pomorskiego z dnia 26 października 2021 r. nr WI-I.7840.3.115.2021.AR w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Gdańska z dnia 24 marca 2021 r., nr WUiA-VI.6740.1923-4.2020.SA.490218, 2. zasądza od Wojewody Pomorskiego na rzecz skarżącej W. M. G. kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Wspólnota Mieszkaniowa wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Wojewody w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Wnioskiem z 23 grudnia 2020 r. A. wystąpiła do Prezydenta Miasta o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową przy ul. W. w G. - dz. nr [..]-[..].

Przed złożeniem wskazanego wniosku z 23 grudnia 2020 r. przed organem toczyło się postępowanie administracyjne w przedmiocie udzielenia pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego z usługami na tej samej nieruchomości. Postępowanie zostało zakończone decyzją z 16 grudnia 2020 r. o umorzeniu postępowanie administracyjnego wszczętego z wniosku z 10 czerwca 2020 r. A. Strona postępowania – B., odwołała się od powyższej decyzji. Decyzja ta w danym momencie nie była decyzją ostateczną. W związku z tym zgodnie z art. 97 § 1 ust. 4 k.p.a. organ zawiesił postępowanie, gdyż rozpatrzenie sprawy i wydanie decyzji zależało od uprzedniego rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez inny organ - Wojewodę. Decyzją z 11 marca 2021 r. Wojewoda utrzymał w mocy decyzję z 16 grudnia 2020 r. Decyzja Wojewody jest decyzją ostateczną. W związku z tym, że przyczyny zawieszenia ustąpiły, a postanowieniem z 23 marca 2021 r. podjęto z urzędu postępowanie administracyjne z wniosku z 23 grudnia 2020 r.

Decyzją z 24 marca 2021 r. Prezydent Miasta zatwierdził projekt budowlany i udzielił A. pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową przy ul. W. w G. - dz. nr [..]-[..].

W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że nieruchomość objęta wnioskiem o pozwolenie na budowę przy ul. W. w G. znajduje się w obszarze zabytkowego miasta G. wpisanego do rejestru zabytków pod nr [..] decyzją Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z 11 października 1947 r. (obecnie pod numerem [..]), uznanego ponadto zarządzeniem Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z 8 września 1994 r. za pomnik historii. Dla realizacji niniejszej inwestycji konieczne jest uzyskanie zgody - decyzji Konserwatora Zabytków na realizację inwestycji, którą inwestor uzyskał 14 października 2020 r.

Następnie wskazano, że nieruchomość przy ul. W. w G. znajduje się na obszarze, na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego [..] zatwierdzony uchwałą Rady Miasta nr XXIII/656/04 z dnia 29 kwietnia 2004 r. (Dz. Urz. Woj.. nr 79 z 30 czerwca 2004 roku, poz. 1475). Organ I instancji ocenił, że przedmiotowa inwestycja jest zgodna z postanowieniami planu. Ponadto, projekt budowlany jest kompletny, posiada wymagane opinie, uzgodnienia, pozwolenia i sprawdzenia oraz informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, został wykonany przez osoby posiadające wymagane uprawnienia budowlane i legitymujące się aktualnym na dzień opracowania projektu - lub jego sprawdzenia - zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. W konsekwencji, stosownie do ustaleń przepisu art. 35 ust. 4 ustawy Prawo budowlane, zgodnie z którym w razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 oraz art. 32 ust. 4 właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, organ zatwierdził przedłożony projekt budowlany i udzielił inwestorowi pozwolenia na budowę.

Niezależnie od powyższego decyzją z 18 marca 2021 r. Prezydent Miasta zatwierdził projekt budowlany i udzielił B. pozwolenia na budowę dla inwestycji polegającej na przebudowie sieci energetycznych nN-0,4 kV i SN-15 kV oraz budowie: zjazdu z ulicy W., wyjazdu p.poż. i chodnika w pasie drogowym ulicy W., R. w G., działki nr: [..] oraz działka nr [..].

Pismem z 30 marca 2021 r. pełnomocnik B. złożył do Prezydenta miasta wniosek o zawieszenie postępowania z wniosku A. z 23 grudnia 2021 r. W uzasadnieniu wskazano, że w obrocie prawnym pozostaje decyzja z 18 marca 2021 r., która wiąże organ w zakresie rozstrzygania co do możliwości zmiany sposobu zagospodarowania m.in. działki nr [..], będącej przedmiotem toczącego się postępowania z wniosku A. Ponadto, wskazano inne powody, dla których wydanie decyzji pozytywnej nie jest możliwe.

Następnie pełnomocnik B. wniósł odwołanie od decyzji z 24 marca 2021 r. W toku postępowania odwoławczego, pismem z 4 sierpnia 2021 r., na podstawie art. 136 § 1 k.p.a., Wojewoda wezwał inwestora do usunięcia we wniosku oraz w projekcie budowlanym działki nie wchodzącej w zakres ww. inwestycji, tj. działki drogowej nr [..], na której został zaprojektowany zjazd na teren inwestycji, a także usunięcie rozwiązań projektowych dotyczących tej działki, a ponadto o doprowadzenie projektu budowlanego w zakresie projektowania balkonów do zgodności z § 12 ust. 6 pkt 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Pismem z 27 sierpnia 2021 r. inwestor uzupełnił braki w projekcie budowlanym. Natomiast pismem z 16 września 2021 r. organ zawiadomił strony o wpłynięciu nowych materiałów i możliwości zapoznania się z aktami sprawy.

W pismach z 10 i 28 września 2021 r. B. przedstawiła swoje stanowisko w sprawie.

Decyzją z 26 października 2021 r. Wojewoda: (1) uchylił w całości zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta; (2) umorzył postępowanie organu I instancji w zakresie działki nr [..]; (3) w pozostałym zakresie zatwierdził projekt budowlany i udzielił A. pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową przy ul. W. w G. - działki nr [..]-[..].

W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że inwestor dołączył do wniosku cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw. Autorzy projektu posiadają wymagane uprawnienia budowlane i legitymują się aktualnym na dzień opracowania projektu, tj. na sierpień 2021 r., zaświadczeniami o wpisie na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego. Projektanci dołączyli do projektu budowlanego oświadczenie o jego sporządzeniu zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej. Projekt budowlany zawiera także informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b Prawa budowlanego. Zdaniem orzekającego organu w sprawie zostały spełnione wymogi przepisów art. 32 ust 4 pkt 1 i 2 oraz art. 33 ust. 2 pkt 1-3 Prawa budowlanego.

Następnie Wojewoda przypomniał, że dla działek nr [..]-[..] w G. obowiązują ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [..], zatwierdzonego uchwałą nr XXIII/656/04 Rady Miasta z dnia 29 kwietnia 2004 r. Dla terenu inwestycji obowiązują postanowienia karty terenu 003 nr strefy 31, gdzie przewidziano zabudowę mieszkaniowo – usługową zawierającą strefę mieszkaniową 23 i usługową 33. W ust. 7 pkt 3 karty terenu określono formę dla nowej zabudowy - zwartą, pierzejową. W zakresie parametrów i wskaźników zagospodarowania terenu plan ustanawia: intensywność zabudowy - minimalną 1,2, maksymalną 2,5; minimalny procent powierzchni biologicznie czynnej, który dla obszaru zintegrowanego wynosi 0,3 m2 powierzchni biologicznie czynnej na 1 m2 powierzchni mieszkaniowej. Z kolei w kwestii kształtowania zabudowy określono: linie zabudowy - jak na rysunku planu, wysokość zabudowy minimalna - 9 m, maksymalna - 18 m. Plan przewiduje również realizację ciągu pieszego łączącego ul. R. (034-91) z ul. A. (038-81) - jak na rysunku planu. Dostęp do drogi publicznej przewidziano od ulic: Ł. (036-81), A. (038-81), W. (039-81), R. (034-81). Teren inwestycji znajduje się w strefie parkowania B, w której dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych należy zapewnić 1 miejsce parkingowe na 1 mieszkanie, dla zabudowy usługowej brak jest minimalnego wymogu dla miejsc postojowych. Zgodnie z wymogiem zawartym w karcie terenu dodatkowo należy przewidzieć minimum 100 miejsc parkingowych ogólnodostępnych w parkingu podziemnym lub kubaturowym. W zakresie infrastruktury technicznej ustanowiono: zaopatrzenie w wodę - z miejskiej sieci wodociągowej, w energię elektryczną - z sieci elektroenergetycznej, odprowadzenie ścieków - do sieci kanalizacji sanitarnej, odprowadzenie wód opadowych - do kanalizacji deszczowej, zaopatrzenie w gaz – z sieci gazowej, zaopatrzenie w ciepło - z ogólnomiejskiej sieci ciepłowniczej lub niskoemisyjnych źródeł lokalnych.

Teren inwestycji położony jest w obrębie obszaru wpisanego do rejestru zabytków jako historyczny układ urbanistyczny Miasta, w związku z czym wszelkie prace wymagają zezwolenia Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. Teren ten położony jest również w obrębie obszaru uznanego za pomnik historii. Obszar przedmiotowych działek objęty jest także strefą ochrony archeologicznej i wszelkie prace ziemne związane z głębokimi i szerokoprzestrzennymi wykopami (fundamenty pod budynki i budowle) wymagają przeprowadzenia ratowniczych badań archeologicznych, a przy realizacji wykopów związanych z infrastrukturą wymagany jest nadzór archeologiczny.

W dalszej kolejności Wojewoda przypomniał, że przedmiotem inwestycji jest budowa, na narożnej parceli, budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową w parterze na działkach nr [..]-[..]. Planowana zabudowa ma formę zwartą, pierzejową, zgodnie z ustaleniami planu. Zostanie zapewniony minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej, który wynosi 780,50 m2, co spełnia warunek planu - 0,3 m2 powierzchni biologicznie czynnej na 1 m2. Intensywność zabudowy wyniesie 2,49 i nie przekracza wartości maksymalnej określonej w planie. Budynek zlokalizowano z zachowaniem nieprzekraczalnych linii zabudowy. Jego wysokość wyniesie 17,78 m. Zaprojektowano dach płaski ze ścianą attykową. Ciąg pieszy, o którym mowa w planie, nie przebiega przez teren działek inwestycyjnych. Przedmiotowe działki posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Dla każdego mieszkania zaprojektowano 1 miejsce postojowe - w sumie 46 miejsc postojowych oraz 9 ogólnodostępnych miejsc postojowych, tym samym spełniając warunek planu w zakresie bilansu miejsc postojowych. Przewidziano także jedno 1 miejsce postojowe dla osoby niepełnosprawnej. Infrastrukturę techniczną przewidziano: zaopatrzenie w wodę - z sieci wodociągowej, odprowadzenie ścieków sanitarnych - do miejskiej kanalizacji sanitarnej; zaopatrzenie w gaz - z sieci gazowej; zaopatrzenie w energię - z sieci elektroenergetycznej; zapotrzebowanie w ciepło - z sieci ciepłowniczej; zagospodarowanie wód deszczowych - do sieci kanalizacji deszczowej z zachowaniem maksymalnej retencji na własnym terenie.

Z uwagi na położenie inwestycji na obszarze wpisanym do rejestru zabytków oraz uznanym za pomnik historii do projektu dołączono decyzję Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z 14 października 2020 r. pozwalającą na prowadzenie robót budowlanych. Z kolei ze względu na położenie działek nr [..]-[..] w strefie ochrony archeologicznej dołączono decyzję tego samego organu z 19 czerwca 2019 r. pozwalającą na prowadzenie badań archeologicznych oraz decyzję z 7 maja 2020 r. zmieniającą decyzję organu konserwatorskiego z 19 czerwca 2019 r. w zakresie terminu ważności pozwolenia. Finalnie Wojewoda uznał, że ocena zgodności projektu budowlanego z przepisami planu miejscowego nie wykazała naruszeń jego postanowień w jakimkolwiek zakresie.

Zdaniem organu odwoławczego, projekt budowlany jest również zgodny z przepisami ustawy Prawo budowlane i rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W szczególności spełnione zostały wymogi dotyczące odległości. Inwestor uzyskał zgodę Prezydenta Miasta, jako zarządcy drogi, na usytuowanie obiektów budowlanych - budynku mieszkalnego wielorodzinnego (zaprojektowanego na działkach nr [..]-[..]) - w odległości mniejszej niż określona w art. 43 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych dla kategorii drogi gminnej, tj. w odległości maksymalnej 5,06 i minimalnej 5,35 m - od zewnętrznej krawędzi jezdni ul. R. w G. Spełnione będą wymogi z zakresie przesłaniania i nasłonecznienia. Zapewnione będzie dojście i dojazd do działek i budynku, dostępności dla osób niepełnosprawnych, zapewnienia miejsc postojowych oraz miejsca gromadzenia odpadów, odprowadzenia wód deszczowych, zapewnienia dostępu do sieci oraz wymogi związane z bezpieczeństwem pożarowym.

Wojewoda przypomniał, że z uwagi na okoliczność, że działka nr [..] jest objęta innym pozwoleniem na budowę, a także z uwagi na konieczność zbadania, czy pomieszczenia znajdujące się na parterze w budynku "[..]" przy ul. R. będzie przesłaniane, pismem z 24 czerwca 2021 r. zwrócił się do organu I instancji o przekazanie akt sprawy dotyczących wydanej 18 marca 2021 r. przez Prezydenta Miasta decyzji na rzecz B. zatwierdzającej projekt budowlany i pozwalającej na przebudowę sieci energetycznych, budowę zjazdu z ul. W., wjazdu p.poż. i chodnika w pasie drogowym ul. W. i R. w G. - działki nr [..]-[..] oraz działki nr [..] wraz z dokumentacją budowlaną oraz akt sprawy dotyczących wydanej 26 października 2018 r. przez Prezydenta Miasta decyzji na rzecz B. zatwierdzającej projekt budowlany i pozwalającej na budowę zespołu zabudowy mieszkalno-usługowej ze stacją transformatorową na terenie działek nr [..]-[.] położonych przy ul. W. i ul. R. w G. wraz z dokumentacją budowlaną. Analiza przekazanej dokumentacji oraz projektu budowlanego będącego przedmiotem niniejszego postępowania pozwoliła dostrzec organowi odwoławczemu pewne nieprawidłowości. Organ odwoławczy rozważając charakter i istotę wad uznał, że istnieje możliwość ich naprawienia w postępowaniu odwoławczym w oparciu o art. 135 k.p.a. Wojewoda zobowiązał inwestora do usunięcia stwierdzonych przez siebie naruszeń w zakresie ujęcia w projekcie dz. nr [..], co do której wydana został decyzja z 27 listopada 2020 r. zezwalająca na lokalizacje zjazdu oraz zobowiązał do doprowadzenia projektu budowlanego do zgodności z przepisem § 12 ust. 6 pkt 1 rozporządzenia w zakresie projektowanych balkonów.

W nawiązaniu do powyższego wezwania pełnomocnik B. podniosła, że usunięcie działki [..] z wniosku i z projektu spowoduje, że planowana inwestycja nie będzie posiadała dostępu do drogi publicznej; udzielenie pozwolenia na budowę dla budynku przewidującego obsługę komunikacyjną garażu od strony ul. W. bez możliwości realizacji wjazdu do garażu spowoduje, że decyzja taka obarczona będzie wadą kwalifikowaną skutkującą jej nieważnością, jako decyzja niewykonalna; organ administracji publicznej w postępowaniu administracyjnym inicjowanym na wniosek strony nie może zobowiązać wnioskodawcy do zmiany treści wniosku; aby można było realizować zabudowę przy granicy zgodnie z normą zawartą w § 12 ust. 2 rozporządzenia miejscowy plan powinien zawierać wyraźną normę prawną przewidującą taką możliwość, a obowiązujący plan miejscowy nie może antycypować normy § 12 ust. 2 rozporządzenia, gdyż dopiero nowelizacją rozporządzenia, która weszła w życie w dniu 27 maja 2004 r. przewidziano możliwość lokalizowania budynków przy granicy działki, jeżeli miejscowy plan przewiduje taką możliwość (wówczas ust. 3); usytuowanie jednego budynku na trzech nieruchomościach narusza treść art. 5 ust. 1 pkt 8 Prawa budowlanego; wyłączenie przedmiotowej działki skutkować będzie niezgodnością projektu budowlanego z decyzją Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków.

Następnie w piśmie z 28 września 2021 r. pełnomocnik B. przedstawił zarzuty, które podnoszono we wcześniejszych pismach oraz dodał, że w wyniku wyłączenia z wniosku o pozwolenie na budowę działki nr [..] inwestycja nie ma zapewnionego połączenia komunikacyjnego z drogą publiczną, nie ma możliwości usuwania odpadów, a lokale znajdujące się na parterze i wejścia do klatek nie mają odpowiedniego połączenia z ulicą, a także podniósł, iż rysunki złożone przez inwestora są nieprecyzyjne, bowiem "nie wskazują one na istnienie naruszeń przepisów o odległości balkonów, tarasów czy gzymsów od granicy działki. Loggie stykające się z granicą działki przy ul. W. są nazwane balkonami."

Wojewoda ustosunkowując się do powyższego wskazał, że w sytuacji powzięcia wiedzy, że podczas prowadzonego postępowania przed organem I instancji organ ten jednocześnie procedował dla tej samej działki wniosek skarżącej B. konieczne było usunięcie działki [..] z procedowanego wniosku i projektu oraz uchylenie decyzji Prezydenta Miasta z 24 marca 2021 r. w części obejmującej tę działkę i umorzenie postępowania w tej części. Utrzymanie bowiem w mocy decyzji o pozwoleniu na budowę dla zamierzenia obejmującego zagospodarowanie terenu (działki nr [..]), wobec którego wcześniej udzielono pozwolenia na budowę dla budowy zjazdu z drogi publicznej skutkuje powstaniem przesłanki nieważnościowej, określonej w art. 156 § 1 pkt 3 k.p.a. Natomiast budowa zjazdu usytuowanego na działce nr [..], z drogi powiatowej, pozostaje poza reglamentacją Prawa budowlanego.

Następnie organ odwoławczy, odnosząc się do zarzutu pełnomocnika skarżącej, że usunięcie działki nr [..] z wniosku i z projektu spowoduje, że planowana inwestycja nie będzie posiadała dostępu do drogi publicznej i wyjaśnił, że działki inwestycyjne położone są przy drodze powiatowej ul. W. – działce nr [..], tym samym posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Z rysunku zagospodarowania terenu oraz rysunku przedstawiającego przekrój podłużny "A-A" przez projektowany zjazd do garażu podziemnego (s. 472) wynika, że rzędna ulicy W. przy planowanym zjeździe wynosi 3,23 m n.p.m. Chodnik objęty pozwoleniem na budowę wydanym dla B. znajduje się na rzędnych od 3,27 m n.p.m. (od strony ul. W.) do 3,40 m n.p.m. (od strony działki inwestycyjnej nr [..]). Z kolei rzędna terenu na działce nr [..] (przy granicy z działką drogową nr [..]) wynosi 3,42 m n.p.m. Zatem różnica wysokości pomiędzy zjazdem z ulicy, a chodnikiem wynosi 4 cm, natomiast różnica wysokości pomiędzy chodnikiem a wjazdem na nieruchomość zaledwie 2 cm. Uznał Wojewoda, że nie ma znaczących różnic wysokości między wjazdem na nieruchomość a chodnikiem i poziomem drogi, zatem budowa zjazdu z ulicy W. nie wiąże się z wykonaniem skomplikowanych robót budowlanych, niemożliwych do wykonania z technicznego punktu widzenia. Dodatkowo, podkreślono, że w obecnym stanie prawnym, zgodnie z art. 29 ust. 2 pkt 11 Prawa budowlanego budowa zjazdów z dróg powiatowych i gminnych oraz zatok parkingowych na tych drogach nie wymaga pozwolenia na budowę ani zgłoszenia. Zatem budowa zjazdu z drogi powiatowej jest możliwa bez konieczności uzyskania zgody właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej. Powyższe jest spójne z przepisami ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych obowiązującymi w dniu wydania decyzji przez organ I instancji. Zgodnie z art. 29 ust. 3 tej ustawy zezwolenie na lokalizację zjazdu, o którym mowa w ust. 1, wydaje się na czas nieokreślony, z zastrzeżeniem ust. 5. W zezwoleniu na lokalizację zjazdu określa się miejsce lokalizacji zjazdu i jego parametry techniczne, a w zezwoleniu na przebudowę zjazdu - jego parametry techniczne, a także zamieszcza się, w przypadku obu zezwoleń, pouczenie o obowiązku: 1) przed rozpoczęciem robót budowlanych: a) dokonania czynności wymaganych przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, b) uzyskania zezwolenia zarządcy drogi na prowadzenie robót w pasie drogowym; 2) uzgodnienia z zarządcą drogi projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego zjazdu – o ile projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany jest wymagany. Zatem w przedmiotowej sprawie budowa zjazdu na teren inwestycji nie wymaga zgłoszenia, niemniej jednak w projekcie budowlanym znajduje się decyzja Prezydenta Miasta z 27 listopada 2020 r. zezwalająca na lokalizację zjazdu o parametrach zjazdu publicznego z ul. W. Realizacja zjazdu w miejscu przewidzianym przez inwestora uzyskała zatem akceptację zarządcy drogi.

Organ odwoławczy wyjaśnił, że skorzystanie z art. 136 k.p.a. nie narusza zasady dwuinstancyjności. W dniu 27 sierpnia 2021 r. pełnomocnik inwestora przedłożył poprawiony wniosek oraz dwa egzemplarze projektu budowlanego, a 13 września 2021 r. przedłożył pozostałe dwa egzemplarze projektu. Analiza poprawionego projektu budowlanego wykazała, że inwestor wywiązał się z nałożonego obowiązku i doprowadził projekt budowlany do zgodności z przepisem § 12 ust 6 pkt 1 rozporządzenia w zakresie projektowanych balkonów, a także ograniczył zakres wniosku o pozwolenie na budowę, eliminując z niego działkę drogową nr [..]. W opinii organu odwoławczego projekt jest zgodny z wymogami rozporządzenia.

Po zawiadomieniu stron o wpłynięciu nowych materiałów dowodowych i możliwości zapoznania się z aktami sprawy i składania uwag w dniu 17 września 2021 r. pełnomocnik B. wniósł zastrzeżenia, stwierdzając, że w obrocie prawnym funkcjonuje decyzja Prezydenta Miasta z 4 września 2019 r. zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca A. pozwolenia na przebudowę sieci ciepłowniczej i gazociągu w G. przy ul. W., działki nr [..]-[..], a więc na tożsamym terenie, w związku z czym w przypadku rozpoczęcia realizacji jednego z tych przedsięwzięć brak jest możliwości realizacji drugiego, co stanowi wadę kwalifikowaną decyzji administracyjnej, skutkującej jej nieważnością, jako decyzji niewykonalnej. W ocenie strony skarżącej, z przedłożonej w niniejszym postępowaniu mapy do celów projektowych nie wynika, czy przebudowa sieci została już wykonana. Strona podniosła, że z projektu dołączonego przez inwestora do wniosku o pozwolenie na budowę wynika, iż nawet w przypadku dokonania przebudowy sieci ciepłowniczej zgodnie z treścią ww. decyzji, czy zgodnie z treścią załączonej do wniosku mapy do celów projektowych, zarówno ściana oporowa wjazdu, jak i inne elementy zaprojektowanego budynku miałyby zostać posadowione bezpośrednio nad przebiegiem sieci ciepłowniczej.

W odpowiedzi na poruszoną przez pełnomocnika skarżącej kwestię, że w obrocie prawnym funkcjonuje decyzja Prezydenta Miasta z 4 września 2019 r., a więc na tożsamym terenie, w związku z czym w przypadku rozpoczęcia realizacji jednego z tych przedsięwzięć brak jest możliwości realizacji drugiego, wyjaśniono, że zarówno pozwolenie na przebudowę tych sieci, jak i pozwolenie na budowę budynku zostało wydane dla tego samego inwestora, zaś przebudowa ciepłociągu i gazociągu wynika z konieczności usunięcia kolizji z projektowanym budynkiem. Przebudowa ww. sieci jest spowodowana koniecznością zwolnienia terenu, na którym lokalizowana jest inwestycja kubaturowa i nie wprowadza kolidujących z omawianym pozwoleniem na budowę rozwiązań, lecz przeciwnie - umożliwia realizację inwestycji. Inwestor może, a nawet musi przeprowadzić jednocześnie realizację robót budowlanych objętych obiema decyzjami, które stanowią pewną całość, jako że się uzupełniają i dopiero obie razem obejmują kompletne zamierzenie. Dodano, że żaden przepis prawa nie stanowi o zakazie realizacji zamierzenia budowlanego na podstawie odrębnie wydanych decyzji w sprawie uzupełniających się robót budowlanych.

Następnie Wojewoda wskazał, że sporną kwestią, podnoszoną przez pełnomocnika skarżącej, jest możliwość zastosowania w rozpatrywanej sprawie § 12 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w związku z postanowieniami uchwały nr XXIII/656/04 Rady Miasta z dnia 29 kwietnia 2004 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [..], tj. usytuowania budynku na granicy działki budowlanej, podczas gdy w ocenie odwołującego plan miejscowy nie przewiduje takiej możliwości oraz brak jest obligatoryjnego wymogu kontynuowania zabudowy pierzejowej przy ul. W. Ponadto, zdaniem pełnomocnika skarżącej, planowany obiekt nie tworzy pierzei z uwagi na kilkumetrowe wysunięcie przed linię istniejącej zabudowy.

Wojewoda wyjaśnił, że przepis § 12 ust. 2 ww. rozporządzenia stanowi, iż sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość. Żaden przepis prawa powszechnie obowiązującego nie zawiera legalnej definicji zabudowy zwartej pierzejowej. Nie określa tego również uchwała Rady Miasta w sprawie uchwalenia ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także orzecznictwo sądowe. W związku z brakiem definicji legalnej w judykaturze przyjęto posługiwanie się zasadami wykładni językowej. Kluczowym słowem w analizowanym sformułowaniu jest wyraz "pierzeja", oznaczający zgodnie ze słownikiem frontową ścianę zabudowy ulicy lub placu oraz wyraz "zwarty", który w języku polskim oznacza "złożony z osób, elementów, przedmiotów znajdujących się bardzo blisko siebie" lub "składający się z elementów bardzo dobrze pasujących do siebie". Natomiast "zabudowa pierzejowa" to zabudowa zachowująca ciągłość ścian frontowych ulicy lub placu (słownik języka polskiego Wyd. PWN W-wa 2005 - por. orzeczenie WSA w Opolu z 15 października 2013 r., sygn. akt II SA/Op 255/13). Zdaniem Wojewody zabudowa zwarta pierzejowa oznacza zabudowę zachowującą ciągłość ścian frontowych od strony ulicy lub placu, złożonych z elementów położonych blisko siebie, tworzących pierzeję. Zabudowa zwarta pierzejowa oznacza także stykanie się ścianami szczytowymi sąsiadujących budynków. Nie można zatem wnioskować, że zabudowa ta nie może być realizowana bezpośrednio na granicy z sąsiednimi nieruchomościami. Wprost przeciwnie, aby powstała zabudowa zwarta wskazane jest sytuowanie budynków przy granicy z działką sąsiednią, aby umożliwić kontynuację zwartego charakteru zabudowy i powstającej pierzei. Postanowienie karty terenu tym samym jak najbardziej umożliwia usytuowanie budynku przy granicy działki sąsiedniej, w sposób tworzący pierzeję. W planie miejscowym bardziej precyzyjnie zostało określone usytuowanie pierzei dla przyszłej zabudowy od strony ulicy R., gdyż tam wyznaczono ściśle określoną linię zabudowy, wyznaczającą, w którym miejscu należy sytuować ścianę frontową, jednak przepis określający formę zabudowy obowiązuje dla całego terenu jednostkowego. W opinii organu odwoławczego plan miejscowy nie nakazuje, że zabudowa zwarta, pierzejowa ma być realizowana na granicy z działką sąsiednią, ale jak najbardziej umożliwia takie usytuowanie budynku. Pierzeja może stanowić ciągłą, nieprzerwaną ścianę na całej długości kwartału zabudowy w jednej linii, jednak nie musi - może zachowywać pewne przerwy między budynkami, jak i zróżnicowane wysunięcie budynków względem siebie. Od strony ul. W. uchwałodawca nie wprowadził obowiązującej linii zabudowy, zatem możliwe jest wysunięcie planowanej zabudowy wobec już istniejącej.

Organ odwoławczy podniósł, że z postanowień planu wynika, iż możliwa jest zarówno realizacja zabudowy na granicy z działką sąsiednią, jak i z zachowaniem odległości określonych w § 12 ww. rozporządzenia. Projektowany zespół zabudowy tworzy pierzeję od ul. R. w miejscu ściśle określonej w planie miejscowym linii zabudowy, natomiast od ulicy W. ściany budynku tworzą pierzeję wysuniętą w stosunku do zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich. W związku z powyższym, w ocenie Wojewody, realizacja przedmiotowej inwestycji w przedstawionej formie jest zgodna z postanowieniami obowiązującego dla tego terenu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie formy zabudowy, jak również zgodna z § 12 ust. 2 ww. rozporządzenia. Ponadto, Wojewoda zwrócił uwagę, że uchwałodawca nie wprowadził przepisu mówiącego wprost o możliwości usytuowania budynku na granicy działki budowlanej na podstawie planu miejscowego, gdyż w momencie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [..], zatwierdzonego uchwałą nr XXIII/656/04 Rady Miasta z dnia 29 kwietnia 2004 r., w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. nie było przepisu dotyczącego możliwości realizacji budynku na granicy działki lub 1,5 m od niej, w przypadku jeśli wynikałoby to z ustaleń planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy. Przepis ten wszedł do rozporządzenia po zmianie tego rozporządzenia z dnia 7 kwietnia 2004 r., które weszło w życie 27 maja 2004 r., a więc już po uchwaleniu powyższego planu miejscowego, dlatego plan nie reguluje tej kwestii zgodnie z obecnie obowiązującym § 12 ww. rozporządzenia. Możliwość realizacji budynków na granicy działki należy wywodzić właśnie z przytoczonego powyżej przepisu dotyczącego formy zabudowy.

W odpowiedzi na podnoszoną przez pełnomocnika skarżącej kwestię, iż rysunki złożone przez inwestora są nieprecyzyjne, bowiem "Nie wskazują one na istnienie naruszeń przepisów o odległości balkonów, tarasów czy gzymsów od granicy działki, gdyż loggie stykające się z granicą działki przy ul. W. są nazwane balkonami" organ odwoławczy wyjaśnił, że brak jest przepisu, który określałby minimalną odległość loggii od granicy działki. W tej sytuacji istotna jest bowiem odległość ściany wydzielającej loggię od granicy działki. Wprawdzie, jak podnosi skarżący, loggia została opisana w projekcie jako balkon, niemniej jednak, jak wynika z orzecznictwa, organ administracji architektoniczno-budowlanej winien samodzielnie oceniać przyjęte rozwiązania projektowe i na tej podstawie dokonać analizy zgodności inwestycji z przepisami. Kwalifikacja prawna danej inwestycji powinna opierać się na rzeczywistych rozwiązaniach funkcjonalnych przyjętych w projekcie, a nie na formalnym nazewnictwie. Jedną z podstawowych zasad postępowania administracyjnego jest bowiem zasada prawdy materialnej (art. 7 k.p.a.), dlatego, organy architektoniczno-budowlane w ramach przysługujących im kompetencji kontrolnych uprawnione są do analizy rzeczywistych rozwiązań projektowych, i na tej podstawie do weryfikacji prawidłowości kwalifikacji inwestycji dokonanej przez autora projektu. Uprawnienie w tym zakresie wynika z treści art. 35 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego. Niezależnie od powyższego Wojewoda wezwał inwestora do usunięcia naruszenia przepisu § 12 ust. 6 pkt 1 ww. rozporządzenia w odniesieniu do balkonów usytuowanych w zbliżeniu do granicy działki sąsiedniej. Z poprawionego projektu wynika, że balkony zlokalizowano z zachowaniem określonej w niniejszym przepisie odległości od granicy działki nr [..], natomiast balkony przybliżone do granicy działki nr [..] zmieniono w loggie, poprzez skrócenie płyt balkonowych, do zrównania ich z licem ściany.

W odniesieniu do zarzutu naruszenia § 13 ust. 1 ww. rozporządzenia poprzez zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę budynku, który przesłania pomieszczenia znajdujące się na parterze w budynku "[..]" przy ul. R., co doprowadziło do niespełnienia wymogu zapewnienia naturalnego oświetlenia pomieszczeń mieszkalnych, a także wymaganego czasu nasłonecznienia, przewidzianych w § 57 i § 60 ww. rozporządzenia, Wojewoda wyjaśnił, że z dołączonej do projektu analizy oddziaływania obiektu (Analiza przesłaniania s. 66) wynika, iż warunek dotyczący przesłaniania, zarówno dla projektowanej zabudowy, jak i istniejącej, został spełniony. Z analizy przesłaniania wynika, że także w odniesieniu do okien znajdujących się w ścianie wschodniej budynku sąsiedniego położonego przy ul. W. na działce nr [..] zwróconej w stronę działki nr [..] między ramionami kąta 60° wyznaczonego w płaszczyźnie poziomej z wierzchołkiem usytuowanym w wewnętrznym licu tej ściany, na osi okna pomieszczenia przesłanianego nie znajduje się przesłaniająca część projektowanego budynku w odległości mniejszej niż wysokość przesłaniania, z uwzględnieniem zmniejszenia odległości przesłaniania dla zabudowy śródmiejskiej, czyli w odległości mniejszej niż 6,99 m. Analiza ta nie budzi zastrzeżeń organu odwoławczego. Ponadto, z przedłożonej analizy oddziaływania obiektu wynika, iż projektowana inwestycja spełnia warunki § 60 ww. rozporządzenia dla zabudowy śródmiejskiej. Pomieszczenia, w których nie będzie zapewniony minimalny czas nasłonecznienia (1,5 godziny) znajdują się w mieszkaniach jednopokojowych, co jest zgodne z przytoczonym przepisem. Analizując wpływ rozpatrywanego zamierzenia na działki [..]-[..] należy uznać, że także w odniesieniu do sąsiedniej zabudowy nie zostanie naruszony § 60 rozporządzenia. Z analizy nasłoneczniania (s. 73) wynika bowiem, że okna pomieszczeń (pokoje z aneksem kuchennym) znajdujące się w budynku sąsiednim położonym przy ulicy W., od strony działki nr [..], w dniach równonocy będą miały zapewniony minimalny czas nasłonecznienia wynoszący 1,5 godziny. Pomieszczenia te są doświetlone także oknami od strony południowej i północnej, ponadto są to mieszkania wielopokojowe. Natomiast w odniesieniu do pomieszczenia znajdującego się na parterze w budynku "[..]" przy ul. R. nie można przyjąć, że nie zostanie spełniony warunek § 13, § 57 i § 60 rozporządzenia dotyczący przesłaniania, wymogu zapewnienia naturalnego oświetlenia pomieszczeń mieszkalnych oraz wymaganego czasu nasłonecznienia. Przepisy te mają zastosowanie do pokoi mieszkalnych i pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Tymczasem z projektu zamiennego stanowiącego załącznik do decyzji Prezydenta Miasta z 27 listopada 2019 r. wydanej na rzecz skarżącej dla sąsiedniej inwestycji wynika, że w parterze (przyziemiu) budynku "[..]" przy ul. R. zaprojektowano pomieszczenie śmietnika oraz wejście do lokalu usługowego, których nie dotyczą wymogi § 13 i § 60 rozporządzenia. Nie można więc mówić o naruszeniu interesu skarżącej z uwagi na niespełnienie wymogu przesłaniania i nasłonecznienia.

Mając na uwadze zarzut naruszenia art. 5 ust. 9 Prawa budowlanego w związku z art. 144 Kodeksu cywilnego poprzez zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę budynku usytuowanego na granicy działki budowlanej od strony ul. W. w taki sposób, że inwestycja została zaprojektowana i miałaby być zrealizowana w sposób niezapewniający poszanowania, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów skarżącej poprzez usytuowanie budynku, który zakłóca korzystanie z nieruchomości skarżącej ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych Wojewoda podkreślił, że stosownie do art. 4 Prawa budowlanego każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Przepis ten statuuje jedną z podstawowych zasad procesu inwestycyjno-budowlanego - zasadę wolności budowlanej, która pozostaje jednocześnie publicznym prawem podmiotowym przysługującym każdemu, kto wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane przy zachowaniu zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami prawa. Wolność budowlana polega ponadto na nieutrudnianiu właścicielom nieruchomości sąsiednich takich samych działań w stosownie wybranym przez nich czasie. Prawo zabudowy nieruchomości zostało uzależnione przez ustawodawcę od jego zgodności z przepisami prawa i w tym zakresie doznaje ograniczeń, m. in. ze względu na ochronę prawa do zabudowy przysługującego właścicielom nieruchomości sąsiednich. Z samej istoty procesu inwestycyjno-budowlanego wynika, że składa się on z wielu następujących po sobie czynności uregulowanych w obowiązującym prawie, których celem pozostaje fachowe ukończenie procesu przy jednoczesnym zagwarantowaniu zarówno ochrony uprawnień właściciela nieruchomości, jak i interesu publicznego wyrażającego się m.in. w zapewnieniu w równym stopniu prawa zabudowy osobom trzecim. Zasada równej ochrony prawa własności wymaga, aby każdy właściciel nieruchomości w procesie inwestycyjnym miał w miarę możliwości takie same prawa. Powołując się na orzecznictwo organ odwoławczy wskazał, że całokształt przepisów budowlanych nie różnicuje zakresu ochrony uzasadnionych interesów podczas procesu inwestycyjnego, tzn. nie przyznaje pierwszeństwa którymkolwiek interesom: inwestora lub osób trzecich posiadających nieruchomości w obszarze oddziaływania inwestycji.

Planowana zabudowa jest, w ocenie Wojewody, zgodna z przepisami. Wojewoda nie dopatrzył się także naruszenia przepisów w zakresie możliwości realizacji budynku na granicy działki. Aby zaistniała przesłanka naruszenia interesów osób trzecich na etapie pozwolenia na budowę konieczne jest stwierdzenie, że oddziaływanie inwestycji jest indywidualne, konkretne, aktualne i sprawdzalne obiektywnie, a jego istnienie znajdowało potwierdzenie w okolicznościach faktycznych, będących przesłankami stosowania przepisu prawa materialnego (tzw. oddziaływanie kwalifikowane). Od tak rozumianego oddziaływania należy bowiem odróżnić oddziaływanie faktyczne, czyli oddziaływanie, które nie może być poparte żadnym przepisem prawa. Ponadto, organ odwoławczy zaakcentował, że prawne ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości nie są tożsame z ewentualnymi uciążliwościami wygenerowanymi przez realizację spornej inwestycji, mowa tu m.in. o kwestiach związanych z ewentualnym zmniejszeniem walorów użytkowych, obniżeniem wartości nieruchomości, czy odczuciach estetycznych, a więc oddziaływaniu opartym na przypuszczeniach, stanach hipotetycznych. Czym innym bowiem jest interes prawny, którego granice zakreślają przepisy prawa, a czym innym uciążliwości związane z użytkowaniem zrealizowanej inwestycji. Co więcej, prawo własności to bezwzględne prawo rzeczowe, skuteczne wobec wszelkich osób podlegających danemu ustawodawstwu. Oznacza to, że każdy ma obowiązek powstrzymania się od takich działań, które stanowiłyby ingerencję w sferę cudzego prawa własności. W razie niedozwolonego naruszenia prawa własności właścicielowi przysługuje system roszczeń ochronnych. Z kolei naruszenie prawa własności podlega wyłącznej regulacji prawa cywilnego, a nie administracyjnego.

Następnie Wojewoda odniósł się do stwierdzenia odwołującego, że usytuowanie jednego budynku na trzech nieruchomościach narusza treść art. 5 ust. 1 pkt 8 Prawa budowlanego i podkreślił, iż jak przyjmuje się w orzecznictwie i w praktyce pojęcia działki budowlanej nie powinno się w żadnej mierze utożsamiać z pojęciem działki geodezyjnej, czy działki ewidencyjnej. W przepisach dotyczących lokalizowania budynków, w szczególności przepisach ww. rozporządzenia mowa jest wyraźnie o działce budowlanej. Definicję tego pojęcia sformułowano w dwóch odrębnych aktach prawnych tj. w § 3 pkt 1a rozporządzenia (zgodnie z którym działką budowlaną jest nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z rozporządzenia, odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego) oraz art. 4 pkt 3a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (zabudowana działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce). Podkreślił organ, że żadna z powyższych definicji nie odnosi się do działki ewidencyjnej, czy działki jako jednostki geodezyjnej. Zatem należy opowiedzieć się za poglądem, że nie ma przeszkód, by kilka działek geodezyjnych potraktować jako jedną działkę budowlaną. Granice pomiędzy poszczególnymi działkami ewidencyjnymi nie powinny być w takiej sytuacji brane pod uwagę. Powołując się na orzecznictwo organ wskazał, że nie każda działka gruntu stanowi działkę budowlaną, gdyż ta ostatni może składać się z kilku działek gruntu, a zatem pojęcia "działka budowlana" i "działka gruntu" nie są zwrotami synonimicznymi. Uzasadnia to przyjęcie, że działka budowlana może objąć projektem kilka działek gruntu, wskazując, że jest to w tym przypadku jedna działka budowlana. W takim przypadku nie uwzględnia się granic pomiędzy działkami tego samego inwestora. Z tych względów, zdaniem Wojewody, nie jest zasadny zarzut skarżącego, że usytuowanie budynku na trzech nieruchomościach narusza art. 5 ust. 1 pkt 8 Prawa budowlanego, dotyczący zapewnienia odpowiedniego usytuowania na działce budowlanej.

Odnosząc się do kwestii niezgodności projektu budowlanego z decyzją Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z uwagi na wyłączenie z wniosku o pozwolenie na budowę działki nr [..] w G., Wojewoda wyjaśnił, iż z rysunku obowiązującego planu miejscowego wynika, że przywołana działka nr [..] nie znajduje się na terenie wpisanym do rejestru zabytków, ani też na terenie pomnika historii. Wojewódzki Konserwator Zabytków decyzją z 14 października 2020 r. pozwolił na prowadzenie robót budowlanych na działkach nr [..]-[..] w G. na terenie układu urbanistycznego miasta G. wpisanego do rejestru zabytków i uznanego za pomnik historii i jednocześnie umorzył ze względu na bezprzedmiotowość postępowanie administracyjne w sprawie wydania pozwolenia na roboty budowlane w zakresie budowy narożnego budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową na parterze oraz infrastruktury technicznej i drogowej, w tym wjazdu z ulicy W. wraz ze zjazdem do garażu podziemnego, prowadzonej przy ul. W. róg ul. R.., działka nr [..] (s. 38 projektu budowlanego).

Kolejno ustosunkowując się do kwestii uniemożliwienia stronie skarżącej wzięcia czynnego udziału w postępowaniu, wypowiedzenia się co do zebranego materiału dowodowego w sprawie i zgłoszonego wniosku, Wojewoda stwierdził, że istotnie organ I instancji dopuścił się naruszenia art. 10 § 1 k.p.a. Obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie jest pouczenie strony o prawie zapoznania się z aktami i złożenia końcowego oświadczenia oraz dodatkowych materiałów dowodowych, a także wyznaczenie terminu umożliwiającego stronie złożenia tego oświadczenia i dowodów. Skarżąca przed wydaniem decyzji nie miała możliwości wypowiedzenia się w sprawie. Z akt niniejszej sprawy wynika bowiem, że zawiadomieniem z 20 stycznia 2021 r. organ I instancji poinformował skarżącą, iż w terminie 7 dni od daty doręczenia pisma można zapoznać się z dokumentacją, zgłaszać ewentualne zastrzeżenia i wnioski. Następnie strona otrzymała postanowienie z 10 lutego 2021 r. zawieszające z urzędu postępowanie w niniejszej sprawie. Z kolei postanowieniem z 23 marca 2021 r. Prezydent Miasta podjął zawieszone postępowanie, o czym również powiadomiono stronę skarżącą, jednak przed wydaniem nie umożliwiono jej wypowiedzenia się w przedmiotowej sprawie. Działanie organu I instancji uznał Wojewoda za nieprawidłowe, jednak waga naruszenia przepisu art. 10 § 1 k.p.a. musi być powiązana ze skutecznością zarzutu naruszenia tego przepisu. Oznacza to, że uwzględnić go można jedynie, gdy stawiająca go strona wykaże, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych i to na stronie skarżącej spoczywa ciężar wykazania istnienia związku przyczynowego między naruszeniem przepisów postępowania a wynikiem sprawy. Tymczasem skarżąca wypowiedziała się w sprawie w formie odwołania i miała zapewniony czynny udział w postępowaniu odwoławczym, w tym możliwość przedkładania dodatkowych dowodów, z czego też skorzystała. Wprawdzie czynności te nastąpiły dopiero w postępowaniu międzyinstancyjnym, jednak zasadniczy cel określony w art. 10 § 1 k.p.a. został osiągnięty i uchybienie organu I instancji konwalidowano. Przed ostatecznym rozstrzygnięciem sprawy Wojewoda poznał stanowisko skarżącej i odniósł się do niego w niniejszym rozstrzygnięciu. Zatem nie można uznać, aby wskazane uchybienie organu I instancji miało wpływ na wynik sprawy.

Natomiast w odpowiedzi na wniosek skarżącego o przeprowadzenie rozprawy administracyjnej Wojewoda wyjaśnił, że nie widzi takiej konieczności. W myśl art. 89 § 1 k.p.a. organ administracji publicznej zobowiązany jest przeprowadzić rozprawę w każdym przypadku, gdy zapewni to przyspieszenie lub uproszczenie postępowania lub gdy wymaga tego przepis prawa. Natomiast na podstawie art. 89 § 2 k.p.a. organ administracji publicznej powinien wyznaczyć rozprawę, gdy zachodzi potrzeba uzgodnienia interesów stron oraz gdy jest to potrzebne dla wyjaśnienia sprawy przy udziale świadków lub biegłych albo w drodze oględzin. Przeprowadzenie rozprawy administracyjnej nie jest więc dla organów obowiązkowe. Okoliczności przedstawione przez wnioskodawcę nie uzasadniają konieczności przeprowadzenia rozprawy, ani nie wpłyną na uproszczenie bądź przyspieszenie niniejszego postępowania. Pozostają bez wpływu na wynik sprawy, bowiem jak wyżej wskazano organ architektoniczno-budowlany przy wydaniu pozwolenia na budowę nie kieruje się subiektywnymi odczuciami strony, lecz wydaje rozstrzygnięcie w oparciu o dołączony do wniosku projekt budowlany i w sytuacji, gdy z projektu tego wynika, że planowane zamierzenie budowlane jest zgodne z warunkami określonymi w ww. przepisach organ zobligowany jest wydać pozwolenie na budowę.

Reasumując, konieczne było wyłączenie działki nr [..] z wniosku o pozwolenie na budowę i projektu zagospodarowania terenu oraz uchylenie decyzji organu I instancji w całości i umorzenie postępowania w zakresie działki nr [..], a w pozostałym zakresie orzeczenie co do istoty sprawy, zgodnie z art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a., bowiem, gdy nie ma materialnoprawnych podstaw do władczej, w formie decyzji administracyjnej, ingerencji organu administracyjnego to sprawa administracyjna uzyskuje przymiot bezprzedmiotowości. W konsekwencji usunięcia stwierdzonych przez Wojewodę nieprawidłowości projekt budowlany jest zgodny z przepisami rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, a także przepisami ustawy Prawo budowlane. Planowane zamierzenie budowlane nie narusza ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Inwestycja w przedstawionej formie nie narusza interesów osób trzecich. W myśl art. 35 ust. 4 Prawa budowlanego, w razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4, właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Wymagania te zostały przez inwestora spełnione.

Pełnomocnik B. wniósł skargę na powyższą decyzję w części, tj. w zakresie pkt 3, zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego i postępowania mających wpływ na wynik rozstrzygnięcia, tj. naruszenie:

1) § 12 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dalej jako rozporządzenie) w zw. z postanowieniami uchwały nr XXIII/656/04 Rady Miasta z dnia 29 kwietnia 2004 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [..], poprzez zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę budynku usytuowanego na granicy działki budowlanej, podczas gdy plan miejscowy nie przewiduje takiej możliwości na granicy działek skarżącej i inwestora przy braku obligatoryjnego wymogu kontynuacji zabudowy pierzejowej przy ul. W., a ponadto projekt przedłożony przez inwestora nie może tworzyć pierzei od ul. W. z uwagi na kilkumetrowe wysunięcie przed jej linię;

2) § 13 ust. 1 rozporządzenia poprzez zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę budynku, który przesłania pomieszczenia znajdujące się na parterze w budynku "[..]" przy ul. R., co doprowadziło również do niespełnienia wymogu zapewnienia naturalnego oświetlenia pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi przewidzianych w § 57 rozporządzenia;

3) art. 5 ust. 1 pkt 1 ppkt b) i d) oraz pkt 9 ustawy Prawo budowlane oraz § 14 ust. 1 i 2 rozporządzenia poprzez zatwierdzenie projektu budowlanego dla inwestycji, który nie spełnienia podstawowych wymagań dotyczących obiektów budowlanych dotyczących bezpieczeństwa pożarowego, bezpieczeństwa użytkowania i dostępności obiektów oraz nie zapewnia dojścia i dojazdu umożliwiającego dostępu do drogi publicznej;

4) art. 5 ust. 1 pkt 8 ustawy Prawo budowlane poprzez zatwierdzenie projektu budowlanego dla inwestycji, której budynek zlokalizowany jest na trzech osobnych nieruchomościach, dla których prowadzone są trzy osobne księgi wieczyste;

5) art. 5 ust. 9 Prawa budowlanego w związku z art. 144 Kodeksu cywilnego poprzez zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę budynku usytuowanego na granicy działki budowlanej od strony ul. W. w taki sposób, że inwestycja planowana przez inwestora została zaprojektowana i miałaby być zrealizowana w sposób niezapewniający poszanowania, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów skarżącego poprzez usytuowanie budynku, który zakłóca korzystanie z nieruchomości skarżącego ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych;

6) art. 35 Prawa budowlanego w zw. z art. 136 k.p.a. poprzez bezpodstawne zobowiązanie inwestora do zmiany treści wniosku inicjującego postępowanie, co skutkowało zatwierdzeniem projektu budowlanego niezgodnego z wnioskiem inicjującym postępowanie oraz naruszeniem zasady dwuinstancyjności postępowania

administracyjnego;

7) art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niezebranie i nierozpatrzenie całości materiału dowodowego oraz niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, a w szczególności poprzez brak ustalenia, iż wyeliminowanie działki ew. nr [..] z zakresu decyzji skutkować będzie brakiem zapewnienia dojścia i dojazdu do drogi publicznej, błędne ustalenie kwestii dotyczących przesłaniania pomieszczenia znajdującego się na parterze w budynku "[..]" przy ul. R., błędne ustalenie, iż inwestycja spełnia warunki w zakresie ochrony przeciwpożarowej, nieustalenie, czy decyzja Prezydenta Miasta z 4 września 2019 r. została wykonana, co skutkowało bezpodstawnym zatwierdzeniem projektu budowlanego i udzieleniem pozwolenia na budowę budynku niespełniającego warunków ustalonych w Prawie budowlanym i rozporządzeniu;

8) art. 15, art. 136 w zw. z art. 138 § 2 k.p.a. poprzez naruszenie zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego, a to poprzez niezachowanie tożsamości sprawy w postępowaniu odwoławczym ze sprawą rozpatrzoną przez organ I instancji, a to poprzez zatwierdzenie projektu budowlanego niezgodnego z wnioskiem inicjującym postępowanie, zmianę zakresu rozpatrywanej sprawy poprzez usunięcie działki nr [..], zatwierdzenie projektu budowlanego, do którego wprowadzono znaczne zmiany dopiero na etapie postępowania odwoławczego, przeprowadzenie nowych dowodów i postępowania wyjaśniającego w zakresie nowych okoliczności mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy dopiero na etapie postępowania odwoławczego, podczas gdy charakter i istota wad decyzji organu I instancji, w tym również stwierdzone naruszenie art. 10 k.p.a. wskazywała na celowość przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji;

9) art. 7 w zw. z art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. poprzez niedążenie przez Wojewodę do podjęcia wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia sprawy, uwzględniający słuszny interes skarżącej, jak również nierozpatrzenie przez Wojewodę w sposób wyczerpujący materiału dowodowego oraz dokonanie dowolnej oceny stanu faktycznego sprawy, skutkujące błędnym uznaniem, że organ I instancji nie dopuścił się naruszenia przepisów procedury w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy;

10) art. 6 w zw. z art. 7 oraz w zw. z art. 8 k.p.a. poprzez wydanie zaskarżonej decyzji z rażącym naruszeniem zasady praworządności, zasady słusznego interesu strony oraz zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów administracji,

11) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez jego błędne zastosowanie, a w konsekwencji zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę dla inwestycji naruszającej liczne przepisy prawa.

Skarżąca Spółka wniosła o uwzględnienie niniejszej skargi w całości przez Wojewodę we własnym zakresie oraz uchylenie zaskarżonej decyzję w zaskarżonej części i wydanie nowej decyzji odmawiającej zatwierdzenia projektu budowlanego i odmawiającej pozwolenia na budowę dla inwestycji bądź przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, ewentualnie o uchylenie decyzji Wojewody z 26 października 2021 r., w części tj. w pkt 3, przez sąd oraz o zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skarżąca przypomniała, że w odwołaniu od decyzji Prezydenta Miasta z 24 marca 2021 r. wniosła o przeprowadzenie rozprawy administracyjnej, gdyż mogła się ona przyczynić do uzgodnienia stanowiska stron. Strony bowiem dążyły do ugodowego rozstrzygnięcia toczącego się pomiędzy nimi sporu, dotyczącego m.in. zlokalizowania planowanego przez inwestora budynku od strony ul. W. na granicy z nieruchomością skarżącej, a także niedozwolonego przesłonienia inwestycji skarżącej. Rozmowy miały doprowadzić do takiego uzgodnienia projektu, by uwzględniał on także interes skarżącej, a nie wyłącznie inwestora. Niestety do zawarcia jakiegokolwiek porozumienia pomiędzy stronami nie doszło, z uwagi na co skarżąca w piśmie z 10 maja 2021 r. uzupełniła odwołanie o dalsze zarzuty. Ponadto skarżąca złożyła jeszcze trzy pisma: z 10 sierpnia 2021 r., 10 września 2021 r. i 28 września 2021 r., w których zwracała uwagę Wojewody na wady projektu budowlanego i uchybienia procesowe, które w większości stanowią przedmiot zarzutów niniejszej skargi.

W nawiązaniu do zarzutu naruszenia § 12 ust. 1 i 2 rozporządzenia w związku z postanowieniami obowiązującego planu miejscowego skarżąca wyjaśniła, że jeżeli nie wynika to z przepisów rozporządzenia lub przepisy odrębne określające dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie zawierają innych wymagań, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości nie mniejszej niż 4 m od granicy tej działki - w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy bądź 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy. Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa powyżej dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość (§12 ust. 1 i 2 rozporządzenia). Tymczasem w obowiązującym planie miejscowym brak jest zapisów, które przewidywałyby możliwość sytuowania budynku na tej granicy przy ul. W. Tak ogólnie sformułowanych zapisów planu miejscowego wraz z wymogiem, że na obszarze objętym planem należy stosować zabudowę zwartą/ pierzejową nie można bowiem interpretować w ten sposób, że zgodnie z ustawą realizując ład przestrzenny, pozwalają one sytuować budynki na każdej granicy i w każdym ich miejscu, np. od strony podwórek, placów wewnętrznych, zapleczy, dróg dojazdowych itp. Każdorazowo plan wskazuje dokładnie za pomocą opisu lub rysunku planu przy pomocy wyznaczenia obligatoryjnej linii zabudowy, przy których granicach należy sytuować budynki. Przedmiotowy plan dokonał takich ustaleń wyznaczając obligatoryjną linie zabudowy przy ul. R., oraz w innych miejscach obszaru objętego planem, natomiast przy ul. W. tego wymogu nie wskazał. Zatem przy tej granicy budynku sytuować nie można, nie zatwierdzono w tym miejscu zintegrowanej zabudowy, która zgodnie z prawem, mogła być jedną z przewidywanych form pozwalającą na sytuowanie budynku na granicy. Rozporządzenie wyraźnie wskazuje w § 12 ust. 2, że dopuszczenie do sytuowania na granicy działki dotyczy dopuszczenia "przy tej granicy", czyli dotyczy każdorazowo indywidualnego rozpatrywania określonej granicy, a nie wszystkich na obszarze planu.

Skarżąca wskazała, że realizowany przez nią projekt "[..]", zlokalizowany w G. przy ul. W., A. i R., został wykonany w zgodności z przepisami Prawa budowlanego oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dla tego obszaru szczegółowe przepisy zawiera karta terenu 003-31. Plan miasta dla całego obszaru wskazuje zastosowanie "zabudowy pierzejowej". Zaleca jednocześnie zastosowanie zintegrowanego zainwestowania obejmującego obszar terenu inwestycji "[..]" łącznie z działkami znajdującymi się przy skrzyżowaniu ul. W. z ul. R. oraz, by właściciele tych działek wspólnie wykonali projekt zagospodarowania całego terenu obejmującego łącznie ich działki i wystąpili do urzędu o jego zatwierdzenie. Wówczas w ramach zabudowy zintegrowanej możliwa byłaby lokalizacja obiektów na granicy działek. Po uzyskaniu jego zatwierdzenia, każdy inwestor osobno mógłby występować o pozwolenie na budowę swoich budynków usytuowanych na własnych działkach, ale już dopuszczonych do ich usytuowania na wspólnej granicy. Taka zabudowa optymalnie wykorzystuje teren, zachowując jednocześnie warunki dobrego sąsiedztwa. Zatwierdzenie projektu planu zagospodarowania zintegrowanego terenu, zgodnie z przepisami pozwalałoby na stawianie budynków na granicy działek, a szczególnie od strony ul. W. Wymagało to jednak współdziałania właścicieli, do którego nigdy nie doszło. W konsekwencji, zdaniem skarżącej, nie stworzono prawnych podstaw do lokalizacji budynków na wspólnych granicach przy ul. W.

Plan miejscowy wymagał natomiast zastosowania zabudowy na obowiązującej linii zabudowy przy ul. R. Linia ta przesądza, że ściana elewacji budynku od strony ulicy musi być do niej styczna i co za tym idzie, musi stykać się z działką sąsiada. Spełniono więc wymagania planu i nie naruszono prawa własności sąsiada, gdyż styk ten zaprojektowano w przestrzeni ponad gruntem nie naruszając jego działki, uzyskano w ten sposób także zabudowę pierzejową. Miejsce zastosowania i kształt zabudowy pierzejowej musi wynikać jednak z przepisów prawa. W zapisach planu miejscowego powinny być wyraźne zapisy o możliwości i sposobie sytuowania budynków na granicach działek jednoznacznie wskazanych w tym planie, samo zaś hasło "zabudowa pierzejową" jest puste prawnie. W ocenie skarżącej, gdy plan miejscowy nie formułuje zasad jej tworzenia, to brak jest ku temu podstawy prawnej. Po uzyskaniu pozwolenia na budowę inwestycji skarżącej i rozpoczęciu budowy, mamy już faktycznie (jako uwarunkowanie dla zabudowy na działce sąsiada) do czynienia z istniejącą zabudową odsuniętą od granic, zatem obowiązuje Prawo budowlane i obowiązek odsunięcia projektowanego budynku inwestora od wspólnej z

inwestycją skarżącej granicy działek budowlanych od strony ul. W.

Wydając pozwolenie na budowę inwestycji skarżącej organ administracji wskazał, że projekt musi spełniać wymóg odsunięcia od granicy sąsiada na odległość min. 3 m. ścianą bez okien. Wobec braku zintegrowanego projektu bezwzględnie wymagano spełnienia tego warunku. Doprowadziło to do sytuacji braku podstaw prawnych do lokalizacji nowego budynku na granicy działek, a pojęcie "zabudowa pierzejowa" nie ma legalnej wykładni dla jej zastosowania przy ul. W. Ewentualny wymóg konserwatora zabytków, by zastosować tu zabudowę pierzejową przy ul. W. ma dwa aspekty. Po pierwsze, jej realizacja nie ma żadnej legalnej podstawy w Prawie budowlanym, którą należałoby dopiero stworzyć z poszanowaniem praw skarżącej. Po drugie, pod względem architektonicznym przedłożony przez inwestora projekt nie może utworzyć linii pierzei ulicy, ponieważ jest wysunięty przed jej linię na kilka metrów. Wskazano także, że uzgodnienie – decyzja konserwatora zabytków nie ma mocy tworzenia prawnych podstaw do sytuowania budynku na granicy działek. Zatem w świetle powyższego, zdaniem skarżącej, oczywiście nieuprawnione jest stwierdzenie organu, iż: "Możliwość realizacji budynków na granicy działki należy wywodzić właśnie z przytoczonego powyżej zapisu dotyczącego formy zabudowy" (s. 11 decyzji). Z samego tylko postanowienia planu miejscowego określającego formę zabudowy jako zabudowa zwarta pierzejowa nie można wywodzić uprawnienia do sytuowania budynku na granicy działki. Budowa w granicy dopuszczona przez plan miejscowy i przepisy rozporządzenia jest wyjątkiem od sytuowania nowej zabudowy z zachowaniem odpowiednich odległości od granicy działki. Jak każdy wyjątek w przepisach prawa nie może on być interpretowany rozszerzająco. Zatem przepis planu miejscowego przewidujący zabudowę pierzejową musi być "odczytany" ściśle (por. wyrok WSA w Opolu z 15 października 2013 r., sygn. akt: II SA/Op 255/13).

Skarżąca stwierdziła ponadto, że w przedmiotowej sprawie zróżnicowane wysunięcie budynków względem siebie od strony ul. W. nie spełnia warunków zwartej zabudowy pierzejowej, bowiem nie tworzy harmonijnej linii zabudowy. Usytuowanie budynku od strony ul. W. powinno być dostosowane do zastanego układu przestrzennego. Podkreślono również, że pierzeja wyznaczana jest od strony ulic, a nie podwórek. Tymczasem inwestor zaprojektował zabudowę przy granicy działek [..]-[..], która dotyczy lokalizacji ściany od strony podwórka. Na marginesie skarżąca wskazała, iż Wojewoda podzielił jej argumentację, zgodnie z którą plan miejscowy uchwalony 29 kwietnia 2004 r. nie mógł antycypować normy § 12 ust. 2 rozporządzenia, gdyż dopiero nowelizacją rozporządzenia, która weszła w życie w dniu 27 maja 2004 r. (a więc już po uchwaleniu planu miejscowego) przewidziano możliwość lokalizowania budynków przy granicy działki, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość (wówczas był to ust. 3 rozporządzenia).

Następnie skarżąca przeszła do zarzutu naruszenia § 13 ust. 1 rozporządzenia poprzez zatwierdzenie projektu budynku, który będzie przesłaniał pomieszczenia znajdujące się na parterze w budynku "[..]" przy ul. R., co doprowadzi również do niespełnienia wymogu zapewnienia naturalnego oświetlenia pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi przewidzianego w § 57 rozporządzenia. Skarżąca przypomniała, że wymagania, o których mowa w ww. przepisach dotyczą m.in. tego, że pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi powinny mieć zapewnione oświetlenie dzienne, dostosowane do jego przeznaczenia, kształtu i wielkości oraz zapewnienia minimalnego czasu nasłonecznienia dla pokojów mieszkalnych. Projektant inwestycji skarżącej, podczas roboczych konsultacji z projektantem zabudowy inwestora, przekazał mu analizy zacieniania i przesłaniania. Wskazywały one, jakie parametry powinien mieć nowoprojektowany budynek, aby nie były naruszane przepisy prawa budowlanego związane z przesłanianiem i zacienianiem. Zdaniem skarżącej, złożony przez inwestora projekt, co do którego wydano pozwolenie na budowę, narusza ww. przepisy. Do skargi dołączono rysunki, z których wynika w szczególności skala przesłonienia pomieszczenia w inwestycji skarżącej, a także usytuowanie projektowanego budynku na granicy działki (s. 14-16 skargi).

W nawiązaniu do zarzutu naruszenia art. 5 ust. 1 pkt 1 pkt b) i d) oraz pkt 9 Prawa budowlanego oraz § 14 ust. 1 i 2 rozporządzenia skarżąca podniosła, że przedmiotem wniosku inwestora i przedmiotem projektu była m.in. działka ew. [..]. Inwestor zaprojektował na tej działce m.in. wjazd. Działka ta została również objęta decyzją organu I instancji. Jednakże, skarżąca wielokrotnie wskazywała, że działka nr [..] jest objęta innym pozwoleniem na budowę, tj. decyzją Prezydenta Miasta z 18 marca 2021 r. wydaną na rzecz B. w z związku z tym w toku postępowania odwoławczego Wojewoda wezwał inwestora do usunięcia z wniosku o pozwolenie na budowę oraz projektu budowlanego działki nie wchodzącej w zakres przedmiotowej inwestycji, tj. działki drogowej nr [..], na której został zaprojektowany zjazd na teren inwestycji, z uwagi na fakt, iż działka ta jest objęta odrębną decyzją o pozwoleniu na budowę, w której zatwierdzono inne rozwiązania projektowe, a także nakazał usunąć rozwiązania projektowe dotyczące tej działki na projekcie zagospodarowania terenu. Takie działanie inwestora, w ocenie organu, miałoby konwalidować naruszenie organu I instancji w opisanym zakresie. Jednakże, zdaniem skarżącej, usunięcie działki nr [..] z wniosku i z projektu nie spowodowało "usunięcia nieprawidłowości", a jedynie doprowadziło do tego, że planowana przez inwestycja nie posiada dostępu do drogi publicznej. Tymczasem obowiązek taki wynika z przepisów, przede wszystkim z art. 5 ust. 1 pkt. 1a i pkt 9 ustawy Prawo budowlane. Z kolei parametry techniczne takiego dostępu określone są w ww. rozporządzeniu (§ 14 ust. i, § 15 ust. 2).

Zdaniem skarżącej, w niniejszej sprawie nie ma możliwości zapewnienia dojścia i dojazdu do planowanej inwestycji zgodnie z ww. przepisami rozporządzenia z uwagi na brzmienie projektu budowlanego zatwierdzonego decyzją Prezydenta Miasta z 18 marca 2021 r., w tym przebudowę chodnika na całej długości działek objętych planowaną inwestycją i umieszczenie na zewnętrznej części chodnika słupków. Projekt budowlany zatwierdzony decyzją z 18 marca 2021 r. nie przewiduje lokalizacji zjazdu, czy chociażby umożliwienia dojścia do planowanej inwestycji o ww. parametrach. Bez znaczenia pozostaje zatem wywód organu na temat różnic wysokości między wjazdem na nieruchomość a chodnikiem i poziomem drogi i możliwości technicznych budowy zjazdu z ul. W. Co więcej, wyłączenie działki drogowej nr [..], na której zaprojektowany został zjazd na teren inwestycji i inne z nią powiązane powoduje, że inwestycja nie ma zapewnionego połączenia komunikacyjnego z drogą publiczną, nie ma możliwości usuwania odpadów z wbudowanej komory ze śmietnika, gdyż żaden pojazd nie może podjechać pod budynek, aby dokonać opróżnienia śmietników, lokale znajdujące się na parterze oraz wejścia do klatek schodowych nie mają odpowiedniego połączenia z ulicą (drogą) przez co uniemożliwione jest prawidłowe funkcjonowanie obiektu, inwestycja nie spełnienia podstawowych wymagań dotyczących obiektów budowlanych dotyczących bezpieczeństwa pożarowego. W ocenie skarżącej, wydanie decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę dla budynku przewidującego obsługę komunikacyjną jego części (garażu) od strony ul. W. bez możliwości realizacji wjazdu do garażu spowodowało, że decyzja taka obarczona jest wadą kwalifikowaną skutkującą jej nieważnością, jako decyzja niewykonalna oraz jako decyzja rażąco naruszająca prawo. Wobec tego projekt w sposób jednoznaczny narusza art. 5 ust. 1 Prawa budowlanego, w szczególności w zakresie spełnienia podstawowych wymagań dotyczących ust. 1 pkt 1 ppkt c) i d), art. 5 ust. 1 pkt 2 b) oraz § 14 rozporządzenia.

W odniesieniu do zarzutu naruszenia art. 5 ust. 1 pkt 8 Prawa budowlanego skarżąca wyjaśniła, że w toku postępowania administracyjnego wskazywała na jeszcze inne nieprawidłowości, w szczególności na fakt, że budynek zlokalizowany został na trzech osobnych nieruchomościach, co narusza wskazany przepis, z którego wynika obowiązek zapewnienia odpowiedniego usytuowania obiektu wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi na działce budowlanej. Zdaniem skarżącej, wątpliwości budzi użycie określenia "działka budowlana". Powołując się na doktrynę skarżąca podniosła, że Prawo budowlane jest aktem podstawowym regulującym problematykę działań składających się na proces budowlany, więc nie można na jej grunt przenosić definicji (znaczenia) pojęć występujących w innych aktach prawnych. Biorąc pod uwagę, że jedna nieruchomość gruntowa może składać się z kilku działek, można przyjąć, że komentowany przepis odnosi się do usytuowania obiektu budowlanego na takiej nieruchomości. Istotne z punktu widzenia przepisów odrębnych jest usytuowanie obiektu budowlanego względem nieruchomości sąsiednich bądź nieruchomości znajdujących się w wyznaczonym na podstawie tych przepisów obszarze oddziaływania obiektu. Natomiast położenie obiektu budowlanego na danej działce w stosunku do innych "działek" może być pozbawione znaczenia prawnego, bowiem działki te mogą stanowić jedną nieruchomość. Użycie określenia "działka budowlana" należy w tym przypadku rozumieć szeroko - jako każdą nieruchomość, na której można prowadzić "budowę". W świetle powyższego, w ocenie skarżącej, lokalizowanie jednego budynku na trzech nieruchomościach w znaczeniu wieczystoksięgowym wydaje się być sprzeczne z dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 8 Prawa budowlanego. Skarżąca podkreśliła, że objęcie jedną księgą wieczystą wszystkich działek, na których posadowiony jest budynek ma fundamentalne znaczenie dla późniejszej możliwości wyodrębnienia lokalu w wybudowanym budynku. Zgodnie bowiem z uchwałą Sądu Najwyższego z 14 maja 1996 r., sygn. III CZP 37/96, wyodrębnienie lokalu w budynku wybudowanym na kilku działkach będzie możliwe, jeżeli działki te zostaną przeniesione do jednej księgi wieczystej.

Następnie skarżąca wskazała na zarzut naruszenia art. 5 ust. 9 Prawa budowlanego w związku z art. 144 Kodeksu cywilnego, gdyż jej zdaniem, planowana inwestycja została zaprojektowana i miałaby być zrealizowana w sposób niezapewniający poszanowania, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów skarżącej. Zaprojektowane usytuowanie budynku zakłóca korzystanie z nieruchomości skarżącej ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Wyjaśniono, że planowany budynek został od strony ul. W. zlokalizowany na granicy z nieruchomością skarżącej. Budynek posiada ślepą ścianę, która została zlokalizowana w taki sposób, że umiejscowiona jest przed ścianą wybudowanego przez inwestora budynku przy ul. W. Ogólną zasadą Prawa budowlanego, wynikającą z art. 5, jest poszanowanie uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym przypadku skarżącej. Skarżąca jako deweloper na sąsiedniej nieruchomości uzyskała pozwolenie na budowę i w zasadzie wybudowała już budynek, który odsunięty jest od granicy nieruchomości inwestora o odległości wynikające z § 12 rozporządzenia. Przy ścianie budynku skarżącej, w którym znajdują się otwory okienne, zlokalizowane są loggie, nazywane balkonami, stykające się z granicą działki przy ul. W. Złożone przez inwestora do akt rysunki są nieprecyzyjne i wprowadzają w błąd. Nie wskazują one na istnienie naruszeń przepisów o odległości balkonów tarasów czy gzymsów od granicy działki. Loggie są nazwane balkonami. Co więcej, odległość między istniejącym balkonem budynku skarżącej, a ścianą projektowanego budynku inwestora wynosi 2,73 m. Planowany budynek dominuje nad częścią działki skarżącej położoną pomiędzy budynkiem planowanym przez inwestora a budynkiem skarżącej. Taki projekt sprawia, że wytworzy się "studnia" w sposób ponadnormatywny oddziałująca na lokale mieszkalne w budynku skarżącej.

Ponadto, skarżąca stwierdziła, że Wojewoda nie zebrał w sposób wyczerpujący i nie rozpatrzył całego materiału dowodowego występującego w sprawie, czym naruszył art. 7 w związku z art. 77 § 1 k.p.a. Pomimo ciążącego na nim obowiązku organ odwoławczy nie dążył do podjęcia wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia sprawy, uwzględniającego słuszny interes skarżącej, jak również nie rozpatrzył w sposób wyczerpujący zebranego materiału dowodowego. Zaniechanie powyższych działań skutkowało wadliwą decyzją. Organ w szczególności błędnie ustalił kwestie dotyczące przesłaniania pomieszczenia znajdującego się na parterze w budynku "[..]" przy ul. R. Błędnie ustalono, iż inwestycja spełnia warunki w zakresie ochrony przeciwpożarowej. Nie zbadano również czy decyzja Prezydenta Miasta z 4 września 2019 r. została wykonana. W związku z powyższym, zdaniem skarżącej, Wojewoda dopuścił się również naruszenia art. 6 w zw. z art. 7 oraz art. 8 k.p.a., poprzez wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniem zasady praworządności, zasady słusznego interesu strony oraz zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów administracji.

W odniesieniu do zarzutu naruszenia art. 35 Prawa budowlanego w zw. z art. 136 k.p.a. oraz art. 15, art. 136 w zw. z art. 138 § 2 k.p.a. skarżąca wyjaśniła, że w niniejszym postępowaniu doszło do naruszenia przepisów postępowania administracyjnego, w tym zasady dwuinstancyjności postępowania, co ma wpływ na treść rozstrzygnięcia. Organ odwoławczy, działając bez podstawy prawnej, zażądał od wnioskodawcy zmiany zakresu wniosku i zmiany zakresu projektu, poprzez wyłączenie z niego części inwestycji będącej przedmiotem orzekania organu I instancji. Tymczasem organ administracji publicznej w postępowaniu administracyjnym inicjowanym na wniosek nie może zobowiązywać wnioskodawcy do zmiany treści wniosku. Nie jest to działanie znajdujące oparcie w przepisach prawa. Zgodnie bowiem z art. 35 Prawa budowlanego organ może nałożyć postanowieniem obowiązek usunięcia nieprawidłowości w dokumentacji projektowej. Nie może jednak żądać dokonania zmian we wniosku inicjującym postępowanie. Niemożność wydania pozwolenia na budowę ze względu na zakres złożonego wniosku o takowe pozwolenie, musi skutkować odmową udzielenia decyzji o pozwoleniu na budowę. Zdaniem skarżącej, tak istotna modyfikacja wniosku na etapie postępowania przed organem II instancji sprawia, że w zasadzie mamy do czynienia z nowym wnioskiem. W szczególności zważywszy na sposób procedowania polegający na wprowadzeniu do zatwierdzonego przez organ I instancji i ostemplowanego projektu korekt, które sprawiają, że część kart projektu budowlanego będzie ostemplowana przez Prezydenta Miasta (organ I instancji), a część nie. Wbrew twierdzeniom Wojewody charakter i istota wad decyzji organu I instancji dotyczących okoliczności mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy wskazywały na celowość przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Zatwierdzenie projektu budowlanego niezgodnego z wnioskiem inicjującym postępowanie, zmiana zakresu rozpatrywanej sprawy poprzez usunięcie działki nr [..], zatwierdzenie projektu budowlanego, do którego wprowadzono znaczne zmiany dopiero na etapie postępowania odwoławczego, przeprowadzenie nowych dowodów i postępowania wyjaśniającego w zakresie nowych okoliczności mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy dopiero na etapie postępowania odwoławczego spowodowały, iż nie została zachowana tożsamość sprawy w postępowaniu odwoławczym ze sprawą rozpatrzoną przez organ I instancji, a tym samym została naruszona zasada dwuinstancyjności postępowania. Brak jednoznacznych ustaleń organów we wszystkich wskazanych wyżej kwestiach i naruszenie dyspozycji art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a., zmiana projektu budowlanego, jego ewentualna niezgodność z przepisami prawa miejscowego oraz prawa budowlanego stanowią okoliczności niewyjaśnione prawidłowo. Jednocześnie te okoliczności są takiego rodzaju, że zależy od nich możliwość zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Uznać zatem należy, że konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Spełnione zostały zatem przesłanki, umożliwiające organowi odwoławczemu skorzystanie z art. 138 § 2 k.p.a. Jednocześnie skarżąca podkreśliła, że zakres okoliczności koniecznych do wyjaśnienia oraz charakter i istota stwierdzonych wad przekraczała ramy postępowania uzupełniającego określone w art. 136 k.p.a. Wskutek dokonanych czynności wyjaśniających Wojewoda miał do dyspozycji projekt budowlany w innym już kształcie, niż był przedmiotem orzekania organu I instancji. Zatem jego zatwierdzenie było w istocie zatwierdzeniem projektu nowego, pozbawiając tym samym strony możliwości jego kwestionowania w administracyjnym toku instancji. W świetle powyższego fundamentalna zasada dwuinstancyjności postępowania administracyjnego nie została zachowana.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Pismem z 3 lutego 2022 r. Wspólnota Mieszkaniowa, reprezentowana przez zarząd, zgłosiła swój udział w sprawie wyjaśniając, że Wspólnota ta powstała w wyniku zawarcia 1 grudnia 2021 r. pierwszej umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności w nieruchomości położonej w G. przy ul. [..]. Tego samego dnia podjęto uchwałę o wyborze zarządu Wspólnoty. Wspólnota jest następcą prawną skarżącej Spółki – B. i oświadczyła, że popiera skargę oraz uznaje za swoje wszystkie zarzuty i wnioski w niej zawarte.

Pismem z 24 lutego 2022 r. pełnomocnik A. przedstawił stanowisko inwestora, wnosząc o oddalenie skargi oraz o dopuszczenie dowodu z decyzji Wojewody z 27 marca 2019 r. utrzymującej w mocy decyzję z 26 października 2018 r. o udzieleniu skarżącej pozwolenia na budowę, na okoliczność utrwalonej przez Wojewodę interpretacji pojęcia zabudowy zwartej, pierzejowej zawartej karcie terenu 003 planu miejscowego w odniesieniu do zabudowy na nieruchomościach skarżącej i inwestora. W uzasadnieniu wskazano, że inwestor podziela stanowisko prawne Wojewody wyrażone w zaskarżonej decyzji, jak i w odpowiedzi na skargę. Skarga jest w istotnym zakresie kompilacją i powieleniem zarzutów strony skarżącej formułowanych na etapie postępowania odwoławczego. W świetle tych zarzutów skarga została obszernie uzasadniona z odwołaniem się do – niestety częściowo sporządzonych wyłącznie na potrzeby skargi - rysunków projektowych (np. rzut lokalu na parterze budynku skarżącego pokazuje tylko część okien tego lokalu). Stanowisko skarżącej w wielu miejscach mija się z rzeczywistym przebiegiem postępowania, jak i z rzeczywistymi okolicznościami poprzedzającymi uzyskanie pozwolenia na budowę dla inwestycji, a związanymi chociażby z bezskuteczną próbą uzgodnienia zabudowy ze skarżącą oraz sporami skarżącej z poprzednim właścicielem nieruchomości zakupionych przez inwestora, a dotyczącymi pozwolenia na budowę budynku skarżącej. W ocenie inwestora, zarzuty skargi nie są zasadne, a rzeczywistym celem skargi jest przedłużenie czasu, w którym inwestor otrzyma prawomocne pozwolenie na budowę.

W pierwszej kolejności inwestor odniósł się do zarzutów procesowych dotyczących naruszenia k.p.a. i wskazał, że niezasadny jest zarzut skargi, że w procesie decyzyjnym naruszono regułę tożsamości sprawy rozpatrywanej przez organ I oraz II instancji. Postępowanie administracyjne w przedmiocie pozwolenia na budowę wszczynane jest na wniosek inwestora. To inwestor zatem zakreśla granice przedmiotowe wniosku i jest władny dokonać jego zmiany w obrębie tej samej inwestycji. Specyfika pierwotnego wniosku o wydanie pozwolenia na budowę nie wykluczała zatem możliwości jego zmiany nawet na etapie postępowania odwoławczego, ponieważ był to wniosek złożony, obejmujący swym zakresem kilka budów (budowa projektowanego budynku, budowa zjazdu, wykonanie przyłączy). Powołując się na orzecznictwo wskazano, że ograniczenie przez inwestora wniosku (wyłączenie z zakresu postępowania budowy zjazdu na działce drogowej 33/3) nie stanowi jednak zmiany tożsamości sprawy przed organami obu instancji i nie ustanawia nowej inwestycji, gdyż nadal jej zakres obejmuje budowę projektowanego budynku wraz z towarzyszącą mu infrastrukturą. Wbrew zarzutom skargi, zmiany wniosku w postępowaniu odwoławczym dokonał inwestor, a nie Wojewoda, którego zobowiązanie do dostosowanie projektu budowlanego do zgodności z przepisami rozporządzenia i Prawem budowlanym stanowiło po prostu realizację zasady określonej w art. 79a § 1 k.p.a.

Następnie inwestor dodał, że przepisy ustawy Prawo budowlane wprost dopuszczają uzyskanie odrębnych pozwoleń w odniesieniu do części inwestycji kompleksowo rozumianej jako jedna inwestycja, które można wyodrębnić jako samodzielne. Dlatego ograniczenie przez inwestora wniosku poprzez rezygnację z budowy części inwestycji, nie stanowi zmiany tożsamości sprawy przed organami obu instancji. Tym bardziej, że zgodnie z art. 29 ust. 2 pkt 11 Prawa budowlanego, budowa zjazdu z dróg powiatowych i gminnych nie wymaga pozwolenia na budowę ani zgłoszenia. Zatem dokonana zmiana wniosku o pozwolenie na budowę na etapie postępowania drugoinstancyjnego nie spowodowała takiej zmiany stanu faktycznego, który należałoby ocenić jako nową inwestycję. Nadal bowiem podstawowy zakres planowanej inwestycji pozostał bez zmian i to stanowi decydujący argument by uznać, że tożsamość sprawy została zachowana. Natomiast w odniesieniu do zarzutu niedochowania zasady dwuinstancyjności postępowania inwestor stwierdził, że Wojewoda nie wykroczył poza granice wniosku, wyznaczone też treścią projektu budowlanego.

Przechodząc do prawidłowości przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego i dowodowego w sprawie inwestor zauważył, że Wojewoda wszechstronnie i prawidłowo ustalił w sprawie stan faktyczny, odnosząc się obszernie i precyzyjnie do wszystkich podnoszonych przez skarżącą zarzutów. Granice niniejszej sprawy administracyjnej wyznaczone zostały wnioskiem inwestora

(zmodyfikowanym w postępowaniu odwoławczym z zachowaniem jednak tożsamości sprawy), zaś skarżąca była aktywna w toku całego postępowania, zapoznając się z aktami sprawy i wnosząc liczne pisma w sprawie. Co więcej, z zaskarżonej decyzji wynika, że organ odwoławczy rozważył i ustosunkował się do argumentów podnoszonych przez skarżącą, zweryfikował i ocenił istotne dla rozstrzygnięcia sprawy materiały dowodowe, wskazał konkretne argumenty faktyczno-prawne przemawiające za podjęciem rozstrzygnięcia pozwalającego na zastosowanie art. 35 ust. 1 i 4 Prawa budowlanego. W szczególności Wojewoda precyzyjnie odniósł się, przywołując opracowania projektowe (w tym analizę przesłaniania), do eksponowanych w skardze zarzutów dotyczących przesłaniania oraz warunków dostępności komunikacyjnej. W ocenie inwestora, rozpatrując sprawę Wojewoda oparł się na rzetelnej analizie stanu faktycznego i obowiązujących przepisów prawa a formułowane zarzuty dotyczące naruszenia przepisów k.p.a. są niezasadne.

W dalszej kolejności inwestor odniósł się do tego, że zdaniem skarżącej projektowany budynek powinien być odsunięty od granicy z działką należącą do skarżącej na odległość min. 3 m ścianą bez okien, gdyż plan miejscowy nie ustalił obligatoryjnej linii zabudowy pierzejowej od strony ul. W., zaś w tym zakresie postanowienia planu miejscowego (karta 003) o zabudowie pierzejowej pozbawione są treści normatywnej. Takie rozumowanie skarżącej prowadzi do konkluzji, że posadowienie projektowanego budynku na granicy działki [..] przy ul. W. narusza wymogi § 12 ust. 1 rozporządzenia, jak również, że brak jest podstaw do posadowienia projektowanego budynku bezpośrednio przy granicy działki [..] od strony ul. W., ponieważ plan miejscowy takiej możliwości nie przewiduje. Stanowisko skarżącej jest nieprawidłowe, a nadto jest sprzeczne ze stanowiskiem Wojewody dotyczącym zabudowy zwartej, pierzejowej, wyrażonym w decyzji z 27 marca 2019 r., na podstawie której skarżąca realizuje zabudowę na działkach [..]-[..]. Inwestor w pełni podziela bowiem wyrażone już przez Wojewodę stanowisko, co do rozumienia pojęcia zawartego w karcie 003 MPZP "forma zabudowy - zabudowa zwarta, pierzejowa". Wojewoda wprost potwierdził (wobec skarżącej), a z czym zgadza się inwestor, że zabudowa pierzejowa jest dopuszczalna (przewidziana planem miejscowym) od strony ul. W. (przy czym inwestor odsunął projektowany budynek od granicy budowlanej działki od strony ul. W. o 5,5 m), zaś inwestor jest uprawniony zarówno do usytuowania projektowanego budynku w formie zabudowy pierzejowej ścianą bez okien przy granicy działki nr [..] (w tzw. ostrej granicy), co pozostaje w zgodzie z § 12 ust. 2 rozporządzenia, jak i z zachowaniem odległości z § 12 ust. 1 rozporządzenia. Jak wskazał Wojewoda, inwestor powinien mieć równie korzystne zasady zabudowy swojej nieruchomości zgodnie z planem miejscowym, jak skarżąca. Dodano jeszcze, że zasadę zabudowy pierzejowej od strony ul. W. wprost przewiduje pkt 12 karty terenu 003 MPZP, co całkowicie pomija skarżąca. Ponadto, stanowisko to potwierdza również główny projektant planowanego budynku w swojej opinii urbanistycznej z 9 lipca 2020 r. złożonej w toku postępowania administracyjnego. Inwestor wskazał również, że odsunięcie budynku skarżącej od granicy z ul. W. o kolejne 6 m w stosunku do wspomnianego wyżej odsunięcia projektowanego budynku (czyli o łącznie ponad 11 m od granicy działki budowlanej od strony ul. W.) podyktowane było przebiegiem w gruncie (w pasie odsunięcia) sieci ciepłowniczej, której skarżąca nie chciała przebudowywać, co byłoby niezbędne w przypadku usytuowania jej inwestycji bliżej granicy z działką drogową ul. W.

Odnosząc się do zarzutu przesłania pomieszczenia na parterze budynku skarżącego i w konsekwencji doprowadzenie do niespełniania w zakresie tego pomieszczenia wymogu dotyczącego zapewnienia naturalnego oświetlenia pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz naruszenia wymagań dotyczących bezpieczeństwa pożarowego, bezpieczeństwa użytkowania i dostępności obiektów oraz niezapewnienia dojścia i dojazdu do drogi publicznej inwestor wskazał, że wydane pozwolenie na budowę nie narusza warunków § 13 w zw. z § 57 i 60 rozporządzenia, przy czym planowana zabudowa jest realizowana w zabudowie śródmiejskiej. Projektowany budynek nie prowadzi do naruszenia warunków dostępu do naturalnego oświetlenia pomieszczeń budynku skarżącej (pomieszczenia na parterze), gdyż w pomieszczeniach tych znajdują się okna (nie tylko od strony projektowanego budynku, jak niezgodnie z rzeczywistością sugerowała skarżąca wplatając w treść skargi rysunek projektowy pomieszczeń parteru sporządzony wyłącznie w celu poparcia swoich tez), których powierzchnia w stosunku do powierzchni podłogi zapewnia wymogi dostępu do naturalnego oświetlenia i nasłonecznienia. Jeżeli bowiem część okien w pomieszczeniu zapewnia spełnienie tych wymagań, to tylko ta ich ilość winna spełniać wymagania zachowania odległości od innych obiektów. Pozostałe okna nie muszą już ich spełniać, gdyż pomieszczenie ma zapewnione warunkami dostęp do światłą dziennego. Ponadto, według wiedzy inwestora pomieszczenie znajdujące się na parterze w budynku skarżącego, wbrew temu co zdaje się sugerować rysunek zawarty w skardze, nie jest pomieszczeniem mieszkalnym. Według wiedzy inwestora jest to pomieszczenie przeznaczone na działalność usługową, stanowiące, zgodnie z projektem budynku skarżącej, otwartą przestrzeń, bez ścian działowych, doświetloną też oknem znajdującym się od strony ul. R., spełniającym warunki § 60 rozporządzenia. Tymczasem w zawartym w skardze rysunku, rzekomo przedstawiającym naruszenie przepisów dotyczących przesłaniania przez projektowany budynek istniejącego pomieszczenia na parterze budynku skarżącej, skarżąca użyła faktycznie rzutu lokalu znajdującego się na pierwszym piętrze jej budynku, tworząc tym samym wrażenie, jakoby pomieszczenia znajdujące się na parterze budynku skarżącej miały ten sam rozkład co pomieszczenia na pierwszym piętrze, podzielone licznymi ścianami działowymi.

Zatem podany przez skarżącą parametr odległości pomiędzy balkonem budynku skarżącej a ścianą projektowanego budynku inwestora (2,73 m) został przedstawiony w skrajnie tendencyjny sposób, bowiem ściana budynku inwestora, o której napisała skarżąca, nie znajduje się bezpośrednio na wprost balkonów w budynku skarżącej, lecz po przekątnej od nich. Ściana projektowanego budynku, która będzie zlokalizowana naprzeciwko balkonów budynku skarżącej, będzie odsunięta od granicy między działkami i będzie od niej oddalona na całej długości - co z resztą widać na rysunku włączonym do treści skargi. Nie ma zatem żadnych przesłanek dla stwierdzenia, że przytoczony przez skarżącą parametr 2,73 m jest uzasadnieniem dla tezy o rzekomym wytworzeniu "studni" w "ponadnormatywny" sposób wpływającej na lokale mieszkalne w budynku skarżącej. Przedstawione więc w skardze rysunki (niezgodne z rzeczywistością w zakresie rzutu pomieszczenia parteru) nie obrazują suponowanych naruszeń przepisów § 13 i 57 rozporządzenia, co potwierdza załączona do projektu analiza przesłaniania. Nie sposób też uznać, aby projektowany budynek naruszał § 14 ust. 1 i 2 rozporządzenia. Budynek ten został zaprojektowany w sposób zapewniając spełnienie podstawowych wymagań dotyczących obiektów budowlanych określonych w załączniku I do rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) Nr 305/2011 z dnia 9 marca 2011 r. ustanawiającego zharmonizowane warunki wprowadzania do obrotu wyrobów budowlanych i uchylającego dyrektywę Rady 89/106/EWG (Dz.Urz.UE.L 88 z 04.04.2011, str. 5, z późn. zm.), dotyczących m.in. bezpieczeństwa użytkowania i dostępności obiektów oraz z poszanowaniem, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienia dostępu do drogi publicznej (zob. art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. a i d i pkt 9 Prawa budowlanego).

Odnośnie do zarzutów dotyczących naruszenia Prawa budowlanego inwestor wskazał, że skarżąca skoncentrowała się na manifestowaniu rzekomego braku dostępności komunikacyjnej projektowanego budynku, z uwagi na nieobjęcie zaskarżoną decyzją budowy zjazdu na dz. [..]. Zdaniem skarżącej, skoro z projektu wyłączona jest budowa zjazdu, to jest to równoznaczne z brakiem wymaganego, w tym w zakresie wymagań technicznych, dojścia i dojazdu do projektowanego budynku i w konsekwencji z brakiem połączenia planowanej zabudowy z drogą publiczną. Inwestor wyjaśnił, że dostęp działki budowlanej do drogi publicznej obejmuje ewentualny układ komunikacyjny przewidziany w projekcie zagospodarowania terenu (w tym przypadku na terenie inwestycji nie zaprojektowano takiego układu, poza dojściami, gdyż działka bezpośrednio przylega do drogi publicznej – ul. W., zaś ruch pojazdów ograniczony jest do wjazdu do garażu podziemnego), jak i zjazd łączący działkę budowlaną z drogą publiczną. Według treści projektu budowlanego, zjazd z drogi publicznej (z ul. W.) na dz. [..] rzeczywiście zostanie wykonany poza zatwierdzonym projektem budowlanym (ostatecznie nie został objęty wnioskiem o pozwolenie na budowę dla inwestycji). Przypomniano jednak, że inwestor na podstawie decyzji Prezydenta Miasta z 27 listopada 2020 r. dysponuje pozwoleniem na lokalizację zjazdu o parametrach zjazdu publicznego; inwestor zawarł również umowę drogową z zarządcą drogi na wykonanie inwestycji drogowej. Po drugie, w związku z nowelizacją Prawa budowlanego, od 19 września 2020 roku, budowa zjazdu na drogę gminną (i powiatową) nie wymaga ani pozwolenia ani zgłoszenia budowlanego (art. 29 ust. 2 pkt 11 Prawa budowlanego). Należy wobec tego zauważyć, że choć art. 33 ust. 1 zd. pierwsze Prawa budowlanego zawiera zasadę, że pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego, to od tej zasady są wyjątki, co wynika z dalszej części tego przepisu. Za wyjątki należy uznać m.in. realizację zjazdu objętą treścią art. 29 ust. 2 pkt 11 Prawa budowlanego (ale też i np. przyłącza). Nie ma żadnych przekonujących argumentów, by w obecnie obowiązującym stanie prawnym nie można było zatwierdzić projektu budowlanego budynku i udzielić pozwolenia na jego budowę w sytuacji, gdy projekt ten nie zawiera zjazdu czy przyłączy. Prawo budowlane nie zawiera bowiem definicji użytego w art. 33 ust. 1 terminu "całe zamierzenie budowlane". Wykładnia tego terminu musi więc nastąpić w drodze orzecznictwa. Przy budowie budynku zdefiniowanego w art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego, zjazd (jako element drogi) nie zalicza się do części składowych budynku, tak, jak nie zaliczają się do tych części składowych urządzenia budowlane. Pozwolenie na budowę obiektu budowlanego nie musi więc obejmować zjazdu, który nie jest jego częścią składową. W rezultacie, część inwestycji będzie realizowana na podstawie pozwolenia na budowę, a część (zjazd) zgodnie z art. 29 ust. 2 pkt 11 Prawa budowlanego oraz decyzją o lokalizacji zjazdu, a także przepisami technicznymi.

Pomimo nieobjęcia zaskarżoną decyzją budowy zjazdu inwestycja ma zapewnioną komunikację z drogą publiczną, w tym na potrzeby usuwania odpadów, gdyż zjazd będzie musiał zostać wybudowany, aby możliwe było przystąpienie do użytkowania budynku. Projekt zapewnia też wymaganą przepisami komunikację w zakresie dojścia do lokali na parterze oraz wejść do klatek schodowych (odpowiedniego ich połączenia z drogą). W szczególności wejście do części mieszkalnej zlokalizowano od strony północnej - od strony ul. W. i skomunikowano je chodnikiem o szerokości 3,5 m z pasem drogowym ul. W. Ponadto, w ramach nieruchomości zaprojektowano chodnik o szerokości 1,5 m okalający budynek od strony północnej (od strony ul. W.) oraz od strony wschodniej (od strony ul. R.) o szerokości 1,5 m zapewniający dostęp do lokali usługowych, w tym dostęp dla osób niepełnosprawnych. W północno - zachodnim narożniku działki zaprojektowano zjazd na działkę zapewniający obsługę komunikacyjną od strony ul. W. Ten sposób obsługi komunikacyjnej nieruchomości został uzgodniony z zarządcą drogi gminnej –Zarządem Dróg i Zieleni (decyzja lokalizacyjna z 27 listopada 2020 r.).

Inwestor podniósł również, że skarżąca nie wyjaśniła, na czym ma polegać naruszenie przez projektowany budynek wymagań dotyczących bezpieczeństwa przeciwpożarowego, podnosząc taki zarzut w sposób jedynie ogólnikowy. Inwestor zaznaczył więc, że projektowany budynek spełnia wszelkie wymogi w zakresie bezpieczeństwa p.poż. określone w rozporządzeniu, a także przepisach szczególnych w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów. Projekt budowlany podlegał w tym zakresie wymaganym uzgodnieniom.

Odnosząc się do zarzutu, że planowany budynek został zaprojektowany na trzech sąsiadujących nieruchomościach inwestora, z trzema odrębnymi księgami wieczystymi, wskazano, że zarzut ten w istocie opiera się na założeniu skarżącej, że działką budowlaną w rozumieniu Prawa budowlanego może być tylko jedna nieruchomość w znaczeniu wieczystoksięgowym, do której inwestor posiada tytuł prawny. Z treści art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 3 pkt 1a rozporządzenia wynika, że istotne znaczenie dla uznania, co jest działką budowlaną mają okoliczności obiektywne. Chodzi o wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. W orzecznictwie przyjmuje się, że przepisy o ewidencji gruntów i przepisy wieczystoksięgowe, nie mogą mieć więc przesądzającego znaczenia dla odczytania treści pojęcia działki budowlanej. Kilka działek ewidencyjnych może bowiem stanowić działkę budowlaną, jak również część działki ewidencyjnej może być, w określonych uwarunkowaniach, uznana za działkę budowlaną. Działką budowlana jest bowiem każda nieruchomość, na której można prowadzić "roboty budowlane" w rozumieniu art. 3 pkt 7 Prawa budowlanego. Powołując się na orzecznictwo inwestor przypomniał, że działka budowlana może stanowić kilka działek gruntu (nieruchomości), jeśli ubiegający się o pozwolenie na budowę inwestor wykaże się prawem do dysponowania tymi nieruchomościami (działkami ewidencyjnymi) na cele budowlane. W przypadku, gdy inwestor legitymuje się takim prawem w odniesieniu do wszystkich nieruchomości, których dotyczy inwestycja nie uwzględnia się granic pomiędzy działkami. Oznacza to, między innymi, że do projektowanych na takich działkach budynkach nie mają zastosowania ograniczenia przewidziane § 12 ust. 1 rozporządzenia. Na marginesie inwestor wskazał, że decyzja o pozwoleniu na budowę dla budynku skarżącej została wydana dla trzech działek objętych dwiema księgami wieczystymi, przy czym, jak wskazuje analiza obu tych ksiąg, skarżąca nigdy nie podjęła żadnych działań w celu scalenia wszystkich trzech działek w jednej księdze wieczystej. Powyższy fakt stanowi kolejny przykład zróżnicowanego podejścia skarżącej do danych okoliczności w zależności od tego, po której stronie danego postępowania występuje. Niezależnie od powyższego wskazano, że w 27 października 2021 r. inwestor złożył wnioski do Sądu Rejonowego, Wydział Ksiąg Wieczystych o odłączenie objętych inwestycją działek nr [..]-[..] i przyłączenie ich do księgi wieczystej prowadzonej dla działki nr [..], również objętej inwestycją.

Następnie odniesiono się do nieposzanowania występujących w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich (skarżącej), w tym zapewnienia dostępu do drogi publicznej. Inwestor wyjaśnił, że niewątpliwie postępowanie obejmowało swoim zakresem również rozważenie przez Wojewodę uzasadnionych interesów osób trzecich występujące w obszarze oddziaływania projektowanego budynku. Respektowanie uzasadnionych interesów osób trzecich nie może być jednak rozumiane jako przedkładanie interesów tych osób (tu: skarżącej) nad interesy inwestora, a tak - opacznie - przepis ten rozumie skarżąca. Interesy te powinny być stosownie wyważone, co w niniejszej sprawie organy uczyniły. Natomiast w kwestii zastosowania w sprawie art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego do planowanej zabudowy inwestor stwierdził, że uprawniona była akceptacja Wojewody co do dopuszczalności wybudowania projektowanego budynku częściowo na granicy z działką stanowiącą własności skarżącej. Wojewoda, a wcześniej Prezydent Miasta, ustalili uwarunkowania wnioskowanej budowy w relacji do aktualnego stanu zagospodarowania działek sąsiednich, w tym nieruchomości skarżącej. Analizując treść planu miejscowego oraz wielkości działek inwestora i skarżącego w kontekście przepisów budowlanych organy wskazały na dopuszczalny sposób zabudowy tych nieruchomości, w tym - z uwagi na dopuszczoną w planie miejscowym zabudowę pierzejową – wybudowanie projektowanego budynku częściowo bezpośrednio przy granicy z działką skarżącej (zgodnie z § 12 ust. 2 rozporządzenia). Poszanowanie uzasadnionych interesów osób trzecich nie może być w rozpatrywanej sprawie rozumiane w ten sposób, żeby niweczyło możliwość planowanej zabudowy, skoro zabudowa ta nie wpływa na możliwość zabudowy nieruchomości skarżącej (już zresztą zabudowanej budynkiem), ani nie stwarza takich uciążliwości dla otoczenia, które zakłócałyby korzystanie z sąsiedniej nieruchomości skarżącego. Wbrew zarzutom skargi, interes skarżącej w zakresie, w jakim planowany budynek zostanie wybudowany przy granicy z jej działką budowlaną - przy spełnieniu warunku dopuszczalności takiej zabudowy w planie miejscowym, o czym była już mowa - chroniony jest w zakresie spełnienia przede wszystkim wymogów nasłonecznienia i bezpieczeństwa pożarowego wskazanych w § 13, 60 oraz 271-273 rozporządzenia, co wprost wynika z treści § 12 ust. 1 tego aktu.

Za dopuszczalnością posadowienia projektowanego budynku częściowo bezpośrednio przy granicy z nieruchomością skarżącej przemawia również zasada symetryczności praw. Otóż, skarżąca zrealizowała swoją zabudowę na podstawie ostatecznej decyzji Wojewody z 27 marca 2019 r. W uzasadnieniu tej decyzji organ - interpretując plan miejscowy dla terenu 003 - wskazał (s. 6-7 uzasadnienia tej decyzji) tożsame rozumienie zabudowy zwartej, pierzejowej zastrzeżone w karcie terenu 003-31 jak w zaskarżonej w niniejszej sprawie decyzji. W szczególności również wobec skarżącej Wojewoda, interpretując plan miejscowy wyjaśnił, że zabudowa zwarta pierzejowa może być zlokalizowana przy granicy działki (w tzw. ostrej granicy) również od strony ul. W. oraz od strony działek skarżącej nr [..]-[..], ale też może to być pierzeja cofnięta, jak ją zaprojektowała skarżąca dla (cofnięta 3 m od granicy działki), czy od strony działek nr [..]-[..]. Wówczas Wojewoda wyraźnie więc wskazał, że przy realizacji zabudowy nieruchomości należących do skarżących (obecnie działki inwestora, zaś skarżącymi byli T. i L. Ł.), będą oni mogli zrealizować swoją zabudowę na równie korzystnych zasadach co inwestor (czyli w niniejszym postępowaniu skarżąca) poprzez realizację tej zabudowy ścianą bez okien na granicy działki lub poprzez zachowanie odległości wskazanych w rozporządzeniu. Wówczas skarżąca nie kwestionowała tej oceny prawnej Wojewody. Inwestor podkreślił, że równość wobec prawa i konstytucyjna ochrona prawa własności nie pozwala więc na odmówienie inwestorowi prawa do zabudowy, jeśli zabudowa ta nie zakłóca ponad przeciętną miarę korzystania z sąsiednich nieruchomości i jest zgodna z prawem budowlanym oraz planem miejscowym. Przemawia za tym również zasada zaufania do organów administracji publicznej i zasada równej dla wszystkich ochrony własności. Zatem nie zachodzi jakakolwiek sprzeczność prawa własności sąsiednich nieruchomości i inwestora. Prawo zabudowy, o którym mowa w art. 4 Prawa budowlanego, musiałoby uniemożliwiać lub znacznie ograniczać takie samo prawo skarżącej, w tym również w zakresie użytkowania istniejących obiektów zgodnie z ich przeznaczeniem. Projektowana inwestycja takimi ograniczeniami nie skutkuje. Jest wręcz odwrotnie - to celem skarżącej jest ograniczenie prawa zabudowy inwestora. Wydaje się również, że skarżąca utożsamia powyższą zasadę z wymogiem dostosowania projektowanej zabudowy do parametrów odległościowych od granicy działek, przyjętych przez nią. Innymi słowy, że to skarżąca narzuca dopuszczalny sposób interpretacji planu miejscowego, tak, jak jest to jej wygodne.

Następnie wskazano, że zgodnie z tezami postawionymi przez skarżącą w treści skargi, posadowienie budynków na granicy działek, w tym w szczególności od strony ul. W., byłoby możliwe gdyby właściciele działek objętych terenem inwestycji [..] oraz właściciele działek znajdujących się przy skrzyżowaniu ul. W. z ul. R. wspólnie wykonali projekt zagospodarowania całego terenu obejmującego łącznie ich działki i uzyskali zatwierdzenie tego projektu, do czego jednak nie doszło wobec braku współdziałania właścicieli. Zdaniem inwestora, stanowisko skarżącej w zakresie dostosowania projektu inwestora do istniejącej zabudowy skarżącej jest obarczone istotnym błędem logicznym. Projektowany budynek jest bowiem budynkiem narożnym sąsiadującym z dwóch stron, tj. od strony ul. W. oraz od strony ul. R., z dwoma budynkami skarżącej, które to budynki istotnie się od siebie różnią. Budynek położony od strony ul. W. nie posiada w kondygnacji parteru (nazwanej na potrzeby projektu złożonego przez skarżącą kondygnacją "przyziemia") lokali usługowych, a jedynie wejścia do klatek schodowych oraz osadzoną poniżej poziomu gruntu halę garażową, jak również otoczony jest rampą ziemną usypaną, jak się zdaje, w celu podwyższenia rzędnej otaczającego tenże budynek terenu. Z kolei budynek położony od strony ul. R. posiada w kondygnacji parteru lokale usługowe, i jednocześnie pozbawiony jest wspomnianych wyżej skarp. W tym kontekście pojawia się pytanie – do którego z tych dwóch, jakże różnych budynków skarżącej winien być dostosowany projekt inwestora. Na to pytanie skarżąca nie udziela odpowiedzi w treści skargi.

Ponadto, inwestor nie zgodził się ze stanowiskiem skarżącej wskazującym, że spór, który powstał między skarżącą a inwestorem jest efektem działań inwestora. Sugestie te, niepoparte żadnymi dowodami i bazujące na niedomówieniach, mają, w ocenie inwestora, służyć wywołaniu wrażenia jakoby skarżąca była skłonna od początku do porozumienia, które to porozumienie inwestor uniemożliwiał swoimi działaniami. Jednakże skarżąca pomija fakt, że w czasie, gdy skarżąca tworzyła projekt swojej inwestycji i gdy chciała w nim zastosować zabudowę pierzejową (w takim rozumieniu, jakie skarżąca przedstawia w skardze) inwestor nie był właścicielem działek znajdujących się przy skrzyżowaniu ul. W. z ul. R. W związku z powyższym inwestor z całą stanowczością zaprzeczył, jakoby odmawiał współdziałania przy uzgadnianiu projektu planu zagospodarowania zintegrowanego terenu, a tym bardziej by w jakikolwiek sposób przeciwdziałał zastosowania zabudowy pierzejowej (w takim rozumieniu, jakie skarżąca przedstawia w skardze) przez skarżącą. Ponadto, "robocze konsultacje", na które powołuje się skarżąca, polegały wyłącznie na tym, że w odpowiedzi na przesłane przez inwestora założenia do projektu, projektant skarżącej odesłał dokument, który jednak nie miał charakteru analizy, czyli pogłębionego i uzasadnionego badania stanu faktycznego i prawnego, lecz był jedynie rzutem granic budynku inwestora, które skarżąca wskazała bez jakichkolwiek wyjaśnień dla proponowanych rozwiązań. Jednocześnie inwestor wskazał, że jego projektant zmienił założenia projektu w takim zakresie, w jakim wnioski skarżącej zostały uznane za uzasadnione.

W odniesieniu do stanowiska skarżącej, że wielokrotnie wskazywała, iż działka nr [..] będąca przedmiotem projektu wniosku inwestora, została objęta decyzją Prezydenta Miasta z 18 marca 2021 r. inwestor wskazał, że decyzja, na którą powołuje się skarżąca została wydana zaledwie 6 dni przed wydaniem decyzji z 24 marca 2021 r. dla inwestora. Co więcej, skarżąca w swoim wniosku z 23 października 2020 r. nie wskazała inwestora jako uczestnika postępowania - mimo, że miała pełną świadomość istnienia i zakresu wniosku inwestora z 10 czerwca 2021 r., również obejmującego działkę nr [..]. W efekcie organ rozpoznający wniosek skarżącej nie poinformował inwestora o wszczęciu postępowania, zaś inwestor o wydaniu decyzji dowiedział się dopiero 8 kwietnia 2021 roku. I tegoż dnia inwestor uzyskał wiedzę, że zakres opracowania, dla którego wydano decyzję z 18 marca 2021 r. pokrywa się częściowo z zakresem opracowania, dla którego wydano decyzję z 24 marca 2021 r., w tym zakresie, że projekt zatwierdzony decyzją z 18 marca 2021 r. przewiduje chodnik w miejscu, w którym projekt zatwierdzony decyzją z 24 marca 2021 r. przewiduje wjazd do inwestycji inwestora. Nie otrzymawszy ani zawiadomienia o wszczęciu postępowania zakończonego decyzją z 18 marca 2021 r., ani też samej decyzji inwestor nie mógł przeciwdziałać tej kolizji, czy to poprzez składanie uwag w toku postępowania, czy to poprzez zaskarżenie decyzji. Twierdzenie skarżącej o rzekomym wielokrotnym informowaniu o kolizji, jest nie tylko gołosłowne, lecz wręcz nieprawdziwe - skarżąca podejmowała bowiem swoje działania w sposób, który uniemożliwiał inwestorowi uzyskanie informacji o wniosku złożonym przez skarżącą oraz o wydaniu decyzji z 18 marca 2021 r. do czasu, gdy stała się ostateczna. Na marginesie i dla kontrastu można jedynie wskazać, że inwestor we wszystkich swoich wnioskach zawsze wskazywał skarżącą jako uczestnika. W tej sytuacji w dniu 7 maja 2021 r. inwestor złożył wniosek o wznowienie postępowania zakończonego decyzją z 18 marca 2021 r., a w dniu 21 czerwca 2021 r. Prezydent Miasta postanowił o wznowieniu postępowania.

Inwestor wskazał ponadto, że poza wspomnianym wyżej rzutem budynku związanym z kwestią zacienienia, skarżąca nie zgłosiła inwestorowi żadnych szczegółowych uwag odnoszących się do przedstawionych jej założeń projektu. Skarżąca nie złożyła również żadnych uwag do projektu w toku postępowania wszczętego na wniosek inwestora z 10 czerwca 2020 r., mimo, że zapoznała się ze złożonym przez inwestora projektem. W końcu uwagi do projektu w postępowaniu wszczętym wnioskiem z 23 grudnia 2020 r. skarżąca złożyła dopiero 30 marca 2021 r., czyli już po wydaniu decyzji z 24 marca 2021 r. Okres styczeń - luty 2021 r. skarżąca spędziła na próbach podważenia decyzji o wnioskowanym przez inwestora umorzeniu postępowania wszczętego na podstawie jego wniosku z 10 czerwca 2020 r. Skarżąca powstrzymała się zatem z przedstawieniem swoich uwag do projektu do ostatniej możliwej chwili, skupiając się wcześniej na działaniach służących przedłużaniu postępowania w sprawie decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę dla inwestycji inwestora. Bardziej szczegółowe uwagi pojawiły się ze strony skarżącej dopiero na etapie negocjacji toczących się w okresie kwiecień - maj 2021 r., w trakcie których skarżąca zmieniała swoje stanowisko oraz zażądała od inwestora ustanowienia zabezpieczeń przed zawarciem ugody, co w oczywisty sposób miało prowadzić do dalszego blokowania inwestycji inwestora i w ostateczności uniemożliwiło osiągnięcie porozumienia.

Pismem z 8 marca 2022 r. inwestor wniósł o niezwłoczne wyznaczenie terminu rozprawy m.in. w związku z zawartymi przez Spółkę umowami z nabywcami lokali użytkowych w planowanym budynku, których termin wydania został określony do 15 czerwca 2024 r., zaś w piśmie z 25 maja 2022 r. wskazał, że wszystkie działki objęte inwestycją, tj. [..]-[..] obecnie objęte zostały jedna księgą wieczystą.

Wojewoda w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację sformułowaną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie, aczkolwiek nie wszystkie zarzuty w niej podniesione są zasadne.

Kontroli sądu w niniejszym postępowaniu poddana jest ocena legalności decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę i zatwierdzenia projektu budowalnego dla zamierzenia polegającego na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową przy ul. W. w G. – działki nr [..]-[..].

Zgodnie z dyspozycja art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (t. j. Dz. U. z 2021 r., poz. 2351, dalej przywoływana jako ustawa Pr. bud.) według stanu prawnego na dzień wydania zaskarżonej decyzji, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza:

1) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z:

a) ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu,

b) wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko,

c) ustaleniami uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej;

2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;

3) kompletność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, w tym dołączenie:

a) wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,

b) informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b,

c) kopii zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7, dotyczącego projektanta i projektanta sprawdzającego,

d) oświadczeń, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 9 i 10;

4) posiadanie przez projektanta i projektanta sprawdzającego odpowiednich uprawnień budowlanych oraz aktualność zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7.

Z kolei przepis art. 35 ust. 3 ww. ustawy Pr. bud. przesądza, że w razie stwierdzenia naruszeń, w zakresie określonym w ust. 1, właściwy organ nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę. Art. 35 ust. 4 ustawy stanowi zaś, że w razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4, organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Przytoczona wyżej regulacja przesądza, że organ administracji architektoniczno-budowlanej ma obowiązek dokonania sprawdzenia zgodności projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o ile dla terenu, na którym inwestycja ma być realizowana plan taki obowiązuje, jeżeli nie - to zgodność projektu budowlanego z ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy. W dalszej kolejności organ ocenia zgodność projektu budowlanego z wymaganiami ochrony środowiska, kompletności projektu budowlanego, posiadanie opinii, uzgodnień, sprawdzeń oraz bada zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Następnie organ wzywa inwestora do usunięcia ewentualnych nieprawidłowości i po usunięciu tych nieprawidłowości lub jeżeli takiej potrzeby nie było (projekt spełnia warunki określone w art. 35 ustawy) wydaje decyzje o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego. Stwierdzenie, że projekt budowalny ustawowych kryteriów nie spełnia, ewentualnie inwestor nie usunął stwierdzonych nieprawidłowości, obliguje organ do wydania decyzji o odmowie udzielenia pozwolenia na budowę i zatwierdzenia projektu budowlanego.

Podkreślenia wymaga, że wprawdzie organ architektoniczno-budowlany nie może odmówić udzielenia pozwolenia na budowę, jeżeli przedłożony mu do analizy projekt budowlany spełnia warunki, o których mowa w wyżej przytoczonych przepisach lub zostanie zgodnie z wezwaniem przez inwestora uzupełniony, tym niemniej prawo do zabudowy nie ma charakteru nieograniczonego, gdyż obwarowane jest wymogiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami prawa, w tym i przewidzianym w art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy wymogiem projektowania i budowy obiektu budowlanego z poszanowaniem, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich. Wykonywanie prawa zabudowy musi więc uwzględniać uzasadnione interesy osób trzecich. Wymóg ten podlega kontroli i ocenie organu administracji przed wydaniem pozwolenia na budowę. Interesy osób trzecich, w sytuacji realizacji procesu budowlanego, mogą przejawiać się zarówno w sferze stosunków administracyjnoprawnych, jak i cywilnoprawnych. Z treści art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy Pr. bud. wynika, że poszanowaniu podlegają nie wszystkie lecz tylko uzasadnione interesy osób trzecich. Przewidziana w tym przepisie ocena poszanowania uzasadnionych interesów osób trzecich w ramach projektowania i budowy obiektu budowlanego dokonywana jest z punktu widzenia obowiązujących przepisów prawa publicznego i obejmuje obszar oddziaływania obiektu. Poszanowanie występujących w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich na etapie postępowania o pozwolenie na budowę następuje wyłącznie w takim zakresie, w jakim przepisy wprowadzają określone wymogi czy ograniczenia. Właścicielowi sąsiedniej nieruchomości przysługuje zatem ochrona przed sposobem zabudowy nieruchomości sąsiedniej, jeżeli projektowany sposób zabudowy koliduje z jego prawnie (a nie jedynie faktycznie) chronionym interesem. W postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę ocenie podlega więc, czy dochodzi, względnie może dojść, do naruszenia interesu prawnego właścicieli nieruchomości sąsiednich, na które oddziałuje obiekt, w aspekcie ewentualnego naruszenia wymagań określonych w przepisach prawa (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 20 września 2017 r. II SA/Bd 1009/16, wszystkie przywołane orzeczenia dostępne na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl).

W aspekcie o którym mowa wyżej - poszanowania uzasadnionych interesów osób trzecich - niezwykle istotną częścią procedowania organu w zakresie, o którym mowa w art. 35 ust. 1 ustawy, jest kontrola projektu zagospodarowania działki lub terenu w aspekcie jego zgodności z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Kontrola ta obejmuje sprawdzenie czy projektowany obiekt spełnia wymogi dotyczące odległości od granic działek sąsiednich oraz zlokalizowanych na nich budynków (także w zakresie ochrony przeciwpożarowej oraz wymogów związanych z kwestiami przesłaniania). Niezwykle istotne jest także merytoryczne sprawdzenie przez organ zgodności projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W ocenie Sądu, organy obu instancji nie przeprowadziły kontroli projektu budowlanego w zakresie, o którym mowa wyżej, w sposób prawidłowy. Wskazać przede wszystkim należy, że skarżona decyzja zawiera co prawda obligatoryjną ocenę projektu budowlanego w zakresie zgodność projektu zagospodarowania terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi oraz z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jednak zdaniem Sądu wnioski organu odwoławczego są nieprawidłowe. Podkreślenia wymaga, że co prawda projektant ponosi pełną odpowiedzialność za projekt budowlany pod względem rozwiązań konstrukcyjnych i technicznych (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 lipca 2021 r. II OSK 2993/18 oraz z 15 lutego 2018 r. II OSK 1820/17), to jednak organ ma obowiązek merytorycznej oceny (także w aspekcie techniczno-budowlanym) czy projekt zagospodarowania terenu wymagania określone stosownymi przepisami spełnia. Jest to szczególnie istotne z uwagi na kwestie poruszane wyżej, a związane z poszanowaniem uzasadnionych interesów osób trzecich (art. 5 ustawy). Jak zasadnie wskazano w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 3 października 2019 r. IV SA/Po 330/19, o ile nie ulega wątpliwości, że organ administracji architektoniczno-budowlanej nie jest zobowiązany badać każdego elementu projektu budowlanego, o tyle projekt podlega kontroli pod kątem wszelkich relacji planowanej budowy w stosunku do otaczającej ją przestrzeni, a w szczególności sąsiedzkiej.

Główna oś sporu pomiędzy stronami (inwestorem a skarżącą) sprowadza się do oceny czy projektowany budynek realizuje obowiązujące dla terenu objętego wnioskiem o udzielenia pozwolenia na budowę postanowienia planu miejscowego. Tytułem wprowadzenia przywołać należy te przepisy uchwały nr XXIII/656/04 Rady Miasta z dnia 29 kwietnia 2004 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [..] (dalej jako uchwała lub plan miejscowy), które wywołują w sprawie wątpliwości, chodzi mi.in o przepis w karcie terenu numer 003 ust. 7 pkt 3 dotyczący formy zabudowy – nowa zabudowa w formie zwartej, pierzejowej. Sąd dostrzega jednocześnie, że na rysunku planu została wyznaczona nieprzekraczalna linia zabudowy od ul. R., natomiast od strony ul. W. takiej linii rysunek planu nie zawiera. Podzielić należy stanowiska stron w sprawie, że ani przepisy planu miejscowego, ani obowiązującego prawa nie zawierają definicji zabudowy zwartej i zabudowy pierzejowej, konieczne jest zatem dokonanie wykładni tych sformułowań.

Odnosząc się generalnie do kwestii wykładni postanowień (przepisów) planu miejscowego w orzecznictwie prezentowany jest pogląd, że przy wykładni treści planu co do przeznaczenia terenu konieczne jest sięgnięcie do różnych dyrektyw wykładni, zgodnie z którymi znaczenie przepisu zależy nie tylko od jego językowego sformułowania, ale również od treści innych przepisów (kontekst systemowy) oraz całego szeregu wyznaczników pozajęzykowych, takich jak funkcja ocenianej regulacji prawnej. Do wykładni przepisów planu miejscowego mają zastosowanie dyrektywy właściwe dla aktów prawnych (por. wyrok NSA z 11 lipca 2018 r., II OSK 2011/16 i 26 maja 2020 r., II OSK 1968/19). Jest to pogląd można rzec już ukształtowany, gdyż czas prymatu wykładni językowej w warunkach dynamicznej, niestabilnej i zarazem obarczonej wieloma niedostatkami warsztatowymi legislacji (czy to na poziomie centralnym czy lokalnym) już dawno przeminął. Taka wykładnia "broni" się jedynie w przypadkach jednoznacznych, dotyczących też dziedzin, od których wymaga się największej staranności regulowania, a i tam wynik wykładni językowej poddawany jest "testowi" funkcjonalnemu, z punktu widzenia jakichś relewantnych zasad lub wartości. Nie ma jednak wątpliwości, że proces interpretacji rozpoczyna się zawsze od wykładni językowej.

Jeśli chodzi o tekst (postanowienia uchwały) oraz intencje uchwałodawcy, przepisy prawne (w tym plan miejscowy dla terenu inwestycji) nie zawierają definicji "zabudowy", "zabudowy zwartej" oraz "pierzei", o czym już wspomniano. Z postanowień planu wynika jednak, że taką charakterystykę mają mieć niemal wszystkie obiekty na terenie poddanym regulacjom tej uchwały. Wynika to bowiem z tego, że pojęcie "zabudowa" jest najszersze znaczeniowo, a więc nie może być utożsamiane z konkretnym rodzajem obiektów budowlanych czyli tylko budynkami, czy budynkami wielorodzinnymi. Cały kontekst, którym operuje plan i rozważane postanowienia odnoszą się bowiem do całości zabudowy na danym terenie, a zatem wszystkich obiektów budowlanych o funkcjach na tym terenie dozwolonych. Kontekst ten dookreślony został przez pojęcie zabudowy zwartej i zabudowy pierzejowej, którą stanowią frontowe ściany zabudowy ulic lub placów. W ocenie Sądu, oba analizowane pojęcia, a więc zabudowa zwarta i zabudowa pierzejowa odnoszą się do innych kontekstów zabudowy, należy więc dokonać ich odrębnej wykładni. Zabudowa pierzejowa to zatem, badając to pojęcie od strony leksykalnej, zabudowa zachowująca ciągłość ścian frontowych ulicy lub placu (por. Uniwersalny słownik języka polskiego, Wyd. PWN, Warszawa 2003, Słownik języka polskiego, Wyd. PWN, Warszawa 2005); takie też rozumienie przyjmuje orzecznictwo posiłkowo odwołując się do pojęcia "linii zabudowy" użytego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 503 ze zm.) na podkreślenie wskazanej ciągłości zabudowy (por. wyroki WSA w Gdańsku z 13 lutego 2008 r. II SA/Gd 514/07; WSA w Krakowie z 8 lutego 2013 r., II SA/Kw 1773/12 oraz WSA w Warszawie z 11 września 2012 r., VII SA/Wa 301/12, CBOSA).

Podobnie, w systemie prawa brak jest definicji legalnej terminu "zabudowa zwarta". W języku potocznym słowo "zwarty" oznacza to samo co "skupiony". Także według Słownika Języka Polskiego PWN pod redakcją M. Szymczaka (Warszawa 2002 s. 234 i 999) termin "zwarty" rozumieć należy jako złożony z osób, elementów, przedmiotów znajdujących się blisko siebie, jeden obok drugiego, ścisły, zbity, gęsty, skupiony. Dla przykładu podano wyrażenie: "zwarty las", "zwarta zabudowa". Zabudowa pierzejowa odnosi się zatem do zabudowy w zakresie ścian frontowych od ulicy, czy placu, czego nie należy, zdaniem Sądu, utożsamiać z możliwością zabudowy przy granicy, bądź w zbliżeniu do granicy działki w zakresie, który nie dotyczy ściany frontowej zabudowy. Ta ostatnia kwestia natomiast, tj. lokowania zabudowy na granicy działki lub w zbliżeniu do niej może wiązać się z pojęciem zabudowy zwartej. W konsekwencji, przewidziana w planie miejscowym zabudowa zwarta i pierzejowa dotyczy różnych aspektów planowania zabudowy, oba jednak są niewątpliwie sporne między inwestorem a skarżącą i się ze sobą wiążą.

Co do tego, że dopuszczona przepisami planu zabudowa pierzejowa musi tworzyć na terenie objętym kartą terenu 003 jedną, ciągłą linię wzdłuż której posadowione będą elewacje projektowanej zabudowy nie ma sporu pomiędzy stronami niniejszego postępowania. Jednak Wojewoda, jak również inwestor dopuszczają "uskok" w licu zabudowy pierzejowej (ścianie frontowej od ul. W.), który ma polegać na tym, że skoro rysunek planu od ul. W. nie ustala linii zabudowy to dopuścić można wysunięcie elewacji frontowej projektowanego budynku przed linię pierzei ustalonej frontem budynku na działce nr [..] należącej do skarżącej. Zdaniem Wojewody jest to "pierzeja wysunięta".

W ocenie Sądu takie stanowisko jest błędne. Rozważania dotyczące charakteru zabudowy należy bowiem umiejscowić w kontekście określonego ładu przestrzennego, który w najpełniejszy sposób tworzy najbliższe sąsiedztwo i fakt objęcia tożsamą jednostką planistyczną w planie. Biorąc pod uwagę jednostkę, na której inwestor planuje inwestycję, a oznaczoną w planie symbolem 003-31, obejmuje ona niewielki obszar działek nr [..]-[..] na których zrealizowano inwestycję skarżącej oraz przewiduje się inwestycję, będącą przedmiotem niniejszego postępowania. Jednostka ta od strony północnej zamknięta jest ulicą W., a od strony wschodniej – ulicą R., gdzie plan przewiduje od tej strony nieprzekraczalną linię zabudowy. W konsekwencji, rozważania dotyczące pierzei uzasadnione są, jako przedmiot sporu między stronami, wyłącznie odnośnie do rozwiązań projektowych od strony ulicy W. Jak wskazano powyżej, istota zabudowy pierzejowej sprowadza się do zachowania ciągłości ścian frontowych od ulicy (lub placu). Pierzeja z istoty swej – odwołując się do ciągłości ściany frontowej i jej liniowego przebiegu – upatruje zachowanie ładu przestrzennego okolicznej zabudowy właśnie w cesze ciągłości i kontynuacji istniejącej linii zabudowy od frontu (ulicy, placu). Oznacza to zatem, że ład w tym zakresie będzie musiała wyznaczać zabudowa wcześniejsza, która staje się punktem odniesienia dla zabudowy późniejszej. W konsekwencji, rozwiązania projektowe przewidziane przez inwestora w tym zakresie, zgodnie z którymi elewacja projektowana od strony ulicy W. zaplanowana została w zbliżeniu do ulicy w porównaniu z elewacją zespołu zabudowy zrealizowanej przez skarżącą, powoduje sprzeczność z postanowieniami planu w tym zakresie. Stanowi bowiem zaprzeczenie istoty pierzei. Jak już wyżej wskazano pierzeja to jedna linia ustawienia elewacji frontowych zabudowy i wysunięcie czy cofnięcie na całej linii frontonu nowo projektowanej zabudowy z zasady przeczy realizacji tej jednej linii zabudowy charakterystycznej dla tego typu formy zabudowy. Zwrócić należy uwagę na przepis planu z ust. 6 ust. 2 oraz ust.18 pkt 6 karty terenu 003 planu miejscowego stanowiący: "zaleca się zintegrowane zainwestowanie w obszarze jak na rysunku planu" oraz "zaleca się opracowanie koncepcji przestrzenno-architektonicznej dla nowej zabudowy". Te postanowienia co prawda nie statuują konkretnych nakazów czy zakazów, ale zintegrowane zainwestowanie oznacza, że noworealizowane obiekty mają dostosować swoje gabaryty i formę do tej zabudowy, która została już zrealizowana, tym bardziej zaś – na tej samej jednostce planistycznej albo też przedstawienie wspólnej koncepcji zagospodarowania danej jednostki przez kilku inwestorów. Zdaniem składu orzekającego budynek inwestora winien posiadać zlicowaną elewację frontową z istniejącym frontem budynku strony skarżącej. Wadliwie Wojewoda wywodzi w zaskarżonej decyzji, że projektowany budynek tworzy pierzeję od ul. R. w miejscu ściśle określonej w planie miejscowym linii zabudowy, natomiast od ulicy W. ściany budynku tworzą pierzeję "wysuniętą" w stosunku do zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich. Skoro organ odwoławczy akceptuje interpretację planu, zgodnie z którą od strony ulicy W. obowiązują przepisy planu dotyczące zabudowy pierzejowej i oznacza ona co do zasady konieczność wyznaczenia jednej linii, wzdłuż której sytuowane są elewacje frontowe zabudowy, to brak wyznaczenia nieprzekraczalnej linii zabudowy na rysunku planu nie oznacza, że od strony ul. W. nakaz zabudowy pierzejowej nie obowiązuje. Obowiązuje w całej karcie terenu 003. Stanowisko Wojewody wyrażone w treści zaskarżonej decyzji zawiera sprzeczne twierdzenia, wskazując z jednej strony, że zabudowa zwarta pierzejowa oznacza ciągłość ścian frontowych od strony ulicy lub placu, złożonych z elementów położonych blisko siebie, tworzących pierzeję, a z drugiej zaś - dopuszcza uskok w lokalizacji ścian frontowych na całej projektowanej linii frontu. Poprawne sytuowanie pierzei oznacza sytuowanie każdej zabudowy w tej samej odległości od ulicy lub placu. Podkreślić też należy, że zgoda zarządcy drogi na odstępstwo od warunków technicznych sytuowania obiektów od krawędzi jezdni nie oznacza możliwości odstąpienia od przestrzegania przepisów prawa miejscowego. Co więcej, biorąc pod uwagę, o czym mowa była powyżej, że jednostka planistyczna 003-31 obejmuje w istocie dwie inwestycje - zabudowę zrealizowana przez skarżącą oraz zabudowę zaplanowaną przez inwestora, akceptacja argumentacji Wojewody odnośnie do możliwości wyznaczenia "wysuniętej" pierzei dla inwestycji objętej skarżoną decyzję, w istocie prowadzi do wykluczenia zabudowy pierzejowej na tej jednostce planistycznej od strony ulicy W. W ocenie Sądu więc, dokonana przez Wojewodę wykładnia przepisów prawa miejscowego w odniesieniu do zabudowy pierzejowej, jako abstrahująca od lokalnego ładu przestrzennego i istoty pierzei, nie może zostać zaakceptowana.

Przechodząc obecnie do oceny tego, czy przepis planu stanowiący o zabudowie zwartej można interpretować jako dopuszczający budowę w ostrej granicy nieruchomości (chodzi o budowę na granicy działek [..]-[..]) to sięgnąć należy do regulacji § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t. j. Dz. U. z 2019 r., poz. 1065 ze zm., dale jako rozporządzenie), który reguluje problematykę odległości od granicy z sąsiednią działka budowlaną. Mogące mieć w sprawie zastosowanie w rozpoznawanej sprawie warunki z tego przepisu brzmią następująco:

1. Jeżeli z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:

1) 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;

2) 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

2. Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość.

3. Dopuszcza się, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273, sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Niewątpliwie powołane regulacje dają możliwość usytuowania budynku bezpośrednio przy granicy działki (ust. 3 i 2). W okolicznościach niniejszej sprawy zastosowanie może znaleźć wyłącznie wyjątek przewidziany w § 12 ust. 2 rozporządzenia, bowiem ust. 3 § 12 dotyczy sytuacji, gdy na działce sąsiedniej istnieje budynek usytuowany w granicy, do którego może przylegać planowany budynek. Tymczasem, jak wynika z decyzji o pozwoleniu na budowę, której beneficjentem jest skarżąca, ściana budynku skarżącej graniczącą z działką inwestora nr [..] jest oddalona stosownie do wymogów wynikających z § 12 ust. 1 rozporządzenia (4 m). Niewątpliwie, zasada jest konieczność zachowania odległości budynków od granic działki, wynikających z §12 ust. 1. Pozostałe ustępy tego przepisu, tj. ust. 2 i 3 § 12 rozporządzenia, kreują wyjątki od zasady, co bez wątpienia ma wpływ na sposób interpretowania przepisów prawa miejscowego, dopuszczających owe wyjątki. Co więcej, użycie przez ustawodawcę w powołanej wyżej regulacji § 12 ust. 2 rozporządzenia (bo tylko ta, jak wskazano, może mieć zastosowanie w okolicznościach sprawy) sformułowania "dopuszcza się" jednoznacznie wskazuje, że jest to rozwiązanie wyjątkowe, które wymaga nie tylko zaistnienia szczególnych okoliczności wymienionych w przepisie, a stanowiących odstępstwo od ogólnej zasady lokowania budynków, przewidzianej w § 12 ust. 1 rozporządzenia, ale również szczególnej staranności i dbałości organu w zakresie poszanowania interesów osób trzecich, nawet gdy takie odstępstwo zostało przewidziane w akcie je przewidującym (w planie miejscowym). W konsekwencji, nawet jeśli plan miejscowy dopuszcza możliwość realizacji zabudowy w granicy działki, to nie oznacza, że organ takie rozwiązanie inwestycyjne powinien akceptować. Organ winien mieć na uwadze, że w tego rodzaju sytuacjach, usytuowanie budynku w granicy budzi, często uzasadniony, sprzeciw właścicieli sąsiedniej działki. Dlatego też organ powinien rzetelnie zbadać przesłanki przemawiające za dopuszczeniem takiego usytuowania ze szczególnym uwzględnieniem poszanowania praw właścicieli sąsiednich nieruchomości i wyważonym definiowaniem pojęcia zwartej zabudowy. Pomocny przy interpretacji pojęcia zwartej zabudowy może okazać się wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 maja 2013 r. sygn. akt II OSK 105/12, gdzie zaaprobowany został pogląd, że "zwrot:nie daje podstaw do wyrażenia poglądu, że w powiązaniu z § 12 ust. 2 rozporządzenia, wiąże się z nim uprawnienie do zabudowy w granicy z działką sąsiednią. Sformułowanie to określa bowiem w sposób ogólny charakter dopuszczalnej na danym obszarze z punktu widzenia zachowania ładu przestrzennego zabudowy. Zabudowy, która ze sobą blisko sąsiaduje i nie jest rozproszona. Nie jest jednak tożsame z uprawnieniem do sytuowania każdego nowego budynku, na każdej działce w obszarze którego dotyczy plan miejscowy, w granicy z działką, czy działkami sąsiednimi".

W przedmiotowej sprawie, zwłaszcza w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji, skarżąca zgłaszała sprzeciw co do posadowienia projektowanego budynku w granicy jej działki, podkreślając, że zabudowa zrealizowana przez nią została od granicy działki inwestora odsunięta, stosownie do wymogów § 12 ust. 1 rozporządzenia. W ocenie Sądu, biorąc pod uwagę akcentowany już wyżej charakter jednostki planistycznej, na której inwestor realizuje inwestycję, powyższą okoliczność, tj. fakt, że zabudowa na sąsiedniej działce – przy tożsamym sformułowaniu postanowień planu – jest odsunięta od granicy - należy wziąć pod uwagę przy analizie przesądzenia o dopuszczalności rozwiązań zaproponowanych przez inwestora, a to w kontekście uwzględnienia interesów właścicieli nieruchomości sąsiednich i zasady równego ich traktowania.

Otóż w ocenie Sądu, o ile można podzielić argumentację Wojewody, że ze sformułowania planu miejscowego, dopuszczającego "zwartą zabudowę" – w sytuacji, gdy wszedł on w życie zanim nowelizacja rozporządzenia dotyczącego warunków technicznych przewidziała możliwość lokalizowania budynków przy granicy działki, jeśli plan miejscowy przewiduje taką możliwość – można wywieść dopuszczalność sytuowania budynków z odstępstwem od reguł ogólnych, wynikających z § 12 ust. 1 rozporządzenia, o tyle nie można podzielić stanowiska, że zwalnia to organ architektoniczno – budowlany od konieczność szczegółowej analizy zastosowania tego wyjątku. Zdaniem Sądu, organ I instancji w ogóle nie rozważył tej kwestii, natomiast organ odwoławczy wprawdzie to uczynił, ale ogólnikowo i pobieżnie. Dokonana ocena abstrahuje bowiem od rozważenia skutków przyjętych rozwiązań inwestycyjnych na sytuację prawną właścicieli nieruchomości sąsiedniej oraz od rozważenia obu tych interesów – interesu inwestora oraz skarżącej – z uwzględnieniem zasady proporcjonalności i równości. Z pewnością zasadny jest zarzut, że orzekające organy nie skupiły się na zarzutach skarżącej, akcentującej fakt oddalenia zrealizowanej przez nią inwestycji od nieruchomości inwestora, choć obowiązujące przepisy prawa miejscowego są te same dla obu zamierzeń, i nie wyjaśniły należycie, czy są one zasadne. Niewątpliwie zaś kluczowe jest tu to, że decyzja zezwalająca na budowę na działce skarżącej (w odsunięciu budynku od granicy inwestora) została wydana w takim samym stanie prawnym, w jakim obecnie kontrolowane pozwolenie na budowę. Tymczasem w decyzji z 27 marca 2019 r. Wojewoda, utrzymując w mocy decyzję Prezydenta Miasta z 26 października 2018 r. o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu B. pozwolenia na realizację jej inwestycji na działkach sąsiednich – nr [..]-[..] wyraźnie wskazał, że "analizując zabudowę pod kątem spełnienia konkretnych przepisów prawa i jej wpływu na nieruchomości sąsiednie organy (...) są zobowiązane ocenić, czy właściciel sąsiedniej niezabudowanej nieruchomości będzie mógł zbudować swoją nieruchomość z zachowaniem takich samych odległości od granicy, jak właściciel nieruchomości, który pierwszy podjął inwestycję lub dopuszczonych przepisami" (s. 7 przedostatni akapit decyzji). Takiej analizy ukierunkowanej na wyważenie sprzecznych skąd inąd interesów właścicieli nieruchomości sąsiedniej zabrakło, a zdaniem Sądu jest ona kluczowa. Jak już bowiem wskazano, dopuszczalność realizowania inwestycji w granicy działki, wynikająca z planu miejscowego, nie oznacza jeszcze uprawnienia inwestora w tym zakresie. Wykładając przepisy prawa o charakterze wyjątków od zasad należy mieć na względzie, by tych wyjątków nie interpretować rozszerzająco. Mając na uwadze wspomniany postulat zintegrowania zainwestowania w obszarze, jak na rysunku planu, dostrzec należy, że oceniając istniejącą w najbliższej okolicy działki inwestora zabudowę, jak również całą zabudowę na karcie terenu 003, że pomimo obowiązywania planu od roku 2004 na obszarze jego obowiązywania sytuowanie budynków jest różnorodne. Jest wiele budynków wypełniających działki na całej szerokości, jak również jest zabudowa usytuowana w różnych odległościach od granic bocznych działek. Skoro zaś inwestycja skarżącej, znajdująca się na sąsiedniej działce, została usytuowana z zachowaniem warunków wynikających z § 12 ust. 1 rozporządzenia, zasadnie oczekuje ona równego potraktowania obecnie procedowanej inwestycji i przekonywującego uzasadnienia dla ewentualnego odstępstwa dla inwestycji, która jest realizowana później na działce sąsiedniej. Taka ocena powinna zatem znajdować z jednej strony odniesienie do art. 5 ust. 1 pkt 8 i 9 ustawy Pr. bud., a z drugiej – właśnie w kontekście tych przepisów – do konstytucyjnej zasady równości zawartej w art. 32 Konstytucji RP. Zgodnie z pierwszym powołanym przepisem obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając: odpowiednie usytuowanie na działce budowlanej (pkt 8); poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej (pkt 9). Powołany przepis ma oczywiście charakter zasady ogólnej Prawa budowlanego, o czym świadczy zarówno jego umiejscowienie w przepisach ogólnych, jak i zdanie wstępne ust. 1, odnoszące się do całości problematyki regulowanej Prawem budowlanym. Z jego treści wynika, że poszanowaniu podlegają nie wszystkie, lecz jedynie uzasadnione (kwalifikowane) interesy osób trzecich. Nie chodzi bowiem o wszelkie utrudnienia, jakie może spowodować planowana inwestycja, lecz jedynie o takie, które dotyczyć mogą naruszeń interesów prawnych, nie zaś interesów faktycznych innych osób. O naruszeniu interesu osób trzecich można więc mówić tylko wtedy, gdy zostały naruszone w tym względzie konkretne normy (por. wyrok NSA z 24 czerwca 2010 r., sygn. akt II OSK 960/09, LEX nr 649107 oraz wyrok NSA z 14 marca 2006 r., sygn. akt II OSK 643/05, LEX nr 198341). Poszanowanie interesów osób trzecich polega na umożliwieniu tym podmiotom skorzystania z prawa zabudowy w takim samym zakresie, w jakim przysługuje ono inwestorowi (por. wyrok NSA z 26 czerwca 2012 r., sygn. akt II OSK 1613/11, LEX nr 1217437). I odwrotnie, z powyższej zasady wywodzić można przyznanie inwestorowi uprawnienia do realizacji prawa zabudowy w takim samym zakresie, w jakim skorzystała strona skarżąca. To, czy wykonanie określonych robót budowlanych narusza występujący w obszarze oddziaływania obiektu interes osoby trzeciej, w tym także z uwagi na warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, jest przedmiotem postępowania administracyjnego, w którym problem ten podlega wyjaśnieniu i rozstrzygnięciu w odniesieniu do konkretnego stanu faktycznego i prawnego sprawy. Faktem jest, że strona skarżąca domaga się identycznego określenia zasad usytuowania budynku inwestora, w jaki posadowiła swój własny. Biorąc pod uwagę, o czym już mowa była powyżej, że w ocenie Sądu orzekające w sprawie organy wadliwie zastosowały przepisy prawa miejscowego przewidujące zabudowę pierzejową, skutkiem czego zaakceptowały kontrolowane rozwiązania projektowe, przewidujące umiejscowienie ściany frontowej budynku inwestora z "uskokiem" w odniesieniu do ściany frontowej budynku skarżącej, wydane w sprawie decyzje uznać należy za niezgodne z prawem (art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy Pr. bud. w zw. z ust. 7 pkt 3 karty terenu 003 strefy 31 planu miejscowego). Już sama ta okoliczność uzasadnia uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji na mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit a) w zw. z art. 135 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 329 ze zm., dalej jako p.p.s.a.). Niezależnie od tego, w ocenie Sądu naruszone zostały także przepisy procesowe – art. 7 w zw. z art. 77 § 1 i 80 k.p.a. w związku brakiem dostatecznej analizy kwestii związanych z dopuszczalnością zabudowy w ostrej granicy (§ 12 ust. 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych w zw. z ust. 7 pkt 3 karty terenu 003 strefy 31 planu miejscowego oraz art. 35 ust. 1 pkt 2 i art. 5 ust. 1 pkt 8 i 9 ustawy Pr. bud.). Orzekając ponownie, organy zobowiązane będą do przeanalizowania powtórnie postanowienia planu co do możliwości budowy na granicy działek z uwzględnieniem uwag poczynionych przez Sąd odnośnie do możliwości zastosowania wyjątku uregulowanego w § 12 ust. 2 rozporządzenia. Efekt tej analizy winien znaleźć odzwierciedlenie w uzasadnieniu wydanych rozstrzygnięć, gdzie winno znaleźć się także wyważenie przeciwnych interesów stron.

Przechodząc do kolejnej kwestii spornej w sprawie, a związanej ze stanowiskiem skarżącej, kwestionującej dostęp inwestycji do drogi publicznej, a to poprzez modyfikację wniosku inwestycyjnego i wyłączenie z niego rozwiązań związanych z działką [..] (ulica W.), a w konsekwencji - umorzenie postępowania w zakresie tej działki – uznać należy, że jest ono chybione. W ocenie Sądu, skarżąca nie ma racji zarówno w kwestii dostępu inwestycji do drogi publicznej, jak i dopuszczalności modyfikacji wniosku przez inwestora na różnych etapach postępowania, w tym w instancji odwoławczej. Nie budzi wątpliwości Sądu, że inwestor jako inicjator procedury i dysponent wniosku i jego zakresu ma możliwość jego modyfikacji na każdym etapie postępowania. Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut skarżącej o naruszeniu zasady dwuinstancyjności wobec modyfikacji wniosku, bowiem zakres wniosku został zawężony, więc nie pojawiła się żadna dodatkowa materia co do której można by mówić, że nie była przedmiotem procedowania przed organem I instancji. Nie jest prawem zakazane, aby strona postępowania, uwzględniając sugestie organu administracji, częściowo wycofała, czy modyfikowała zakres swojego żądania. Dokonana w okolicznościach sprawy modyfikacja, jak słusznie podnosi inwestor, ograniczyła wniosek inwestycyjny. W tym zakresie zatem nie mogło formalnie dojść do żadnego ograniczenia praw procesowych skarżącej, jako strony postępowania.

Sąd nie podziela także argumentacji skarżącej co do braku wykazania się przez inwestora dostępem do drogi publicznej. Nie ulega wątpliwości, że działki inwestycyjne [..]-[..] mają dostęp do drogi publicznej – ulicy W. (dz. [..]) jak i – w odniesieniu do działki [..] – do ulicy R. (dz. [..]). Odnosząc się stricte do zarzutu o braku wykazania się przez inwestora dostępem do drogi poprzez pominięcie w wydanym pozwoleniu na budowę zgody na lokalizację wjazdu na teren inwestycji, stwierdzić należy, że do projektu budowlanego dołączono decyzję Prezydenta Miasta z 27 listopada 2020 r. o zezwoleniu na lokalizację zjazdu o parametrach zjazdu publicznego z ul. W. (dz. Nr [..]) inwestycji "[..]" polegającej na budowie budynku mieszkalnego z usługami o łącznej powierzchni użytkowej mieszkań i usług nieprzekraczającej 4.4000.00 m i liczbie miejsc postojowych nieprzekraczającej: 56, posadowionej na działkach [..]-[..] w G. Lokalizacja i parametry zjazdu w projekcie zagospodarowania terenu (zjazd nie musi być objęty niniejszym postępowaniem z uwagi na to, że zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 11a ustawy Pr. bud. nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, na co zasadnie zwrócił uwagę Wojewoda), są zgodne z załącznikiem graficznym do ww. decyzji. Dalej wskazać należy za wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 18 czerwca 2021 r. sygn. akt II OSK 35/21, że "decyzja o zezwoleniu na lokalizację ma charakter rozstrzygnięcia wiążącego w dalszych czynnościach wymaganych w procesie inwestycyjnym. Rozstrzygnięcie o lokalizacji zjazdu, w tym także określenie miejsca lokalizacji jest wiążące dla organów administracji architektoniczno-budowlanej. Organy te nie są powołane do kontroli legalności pozostających w obrocie prawnym decyzji ostatecznych. Nie sprawują także roli organów swoistego nadzoru nad decyzjami zarządców dróg w zakresie lokalizacji zjazdów." Oznacza to, że zasadnie Wojewoda uwzględnił, iż roboty budowlane dotyczące budowy zjazdu zostały objęte inną decyzją ostateczną i powtórne rozstrzyganie tej samej kwestii w procedowanym postępowaniu jest niedopuszczalne z uwagi na zasadę res iudicata określoną przepisem art. 156 § 1 pkt 3 k.p.a. Co do zarzutów skarżącej, że decyzja zezwalająca na lokalizację nie gwarantuje terenowi inwestycji zarówno prawnego, jak i faktycznego dostępu do drogi to argumentacja skarżącej w tym zakresie jest całkowicie chybiona.

Podobnie, jako błędne, Sąd ocenia stanowisko skarżącej odnośnie do naruszenia art. 5 ust. 1 pkt 8 ustawy Pr. bud, identyfikowanego poprzez zatwierdzenie projektu budowlanego dla inwestycji realizowanej na trzech osobnych nieruchomościach, czy trzech odrębnych działkach ewidencyjnych, dla których prowadzone są osobne księgi wieczyste. W orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, że przepis art. 5 ust. 1 pkt 8 ustawy Pr. bud. stanowi o odpowiednim usytuowaniu budowy na działce budowlanej i należy go rozumieć w ten sposób, że dotyczy usytuowania w odniesieniu do granic nieruchomości inwestora z działkami należącymi do innych właścicieli. Odwoływanie się do kwestii prawa cywilnego nie może mieć w sprawie znaczenia, bowiem sąd administracyjny nie jest powołany do oceny inwestycji z tego punktu widzenia, a do stosowania przepisów materialnych i proceduralnych prawa administracyjnego. Kwestia, jeśli dobrze rozumieć argumenty skargi, dotyczy realizacji inwestycji na działce budowlanej, której takowy status kwestionuje skarżąca ze względu na to, że inwestycja jest realizowana na trzech działkach ewidencyjnych. Prawo budowlane nie zawiera definicji pojęcia "działka budowlana", lecz pojęcie to znajduje swoje definicje w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych budynków (nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z rozporządzenia, odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego), ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2020 r., poz. 293 ze zm.), dalej jako u.p.z.p. (nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego) oraz ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 1990 ze zm.), dalej jako u.g.n. (zabudowana działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce). Przy czym, co do zasady definicja "działki budowlanej" zawarta w art. 4 pkt 3a u.g.n. dotyczy rozumienia tego pojęcia, gdy posługują się nim przepisy u.g.n., a nie ma zastosowania dla oceny zgodności proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego. W tym zakresie zastosowanie mają przepisy u.p.z.p. (por. wyrok WSA w Lublinie z 27 stycznia 2010 r., sygn. akt II SA/Lu 684/09, dostępny w CBOSA). W orzecznictwie podkreśla się, że istotne znaczenie dla oceny czy mamy do czynienia z działką budowlaną mają okoliczności obiektywne, spełniające wymogi realizacji obiektów budowlanych, wynikające z przepisów odrębnych i aktów prawa miejscowego. Natomiast przepisy mające cel porządkujący pod względem prawnym, czy ewidencyjnym, nie mogą w sposób mechaniczny, bez uwzględnienia okoliczności sprawy, implikować rozumienia omawianego pojęcia użytego w przepisach dotyczących usytuowania obiektu w granicy działki budowlanej. Przepisy o ewidencji gruntów, jak też przepisy wieczystoksięgowe, nie mogą mieć więc przesądzającego znaczenia dla odczytania treści pojęcia działki budowlanej (por. wyrok NSA z 16 marca 2010 r., sygn. akt II OSK 411/09, dostępny w CBOSA). Tak samo jak kilka działek ewidencyjnych może stanowić działkę budowlaną (z czym mamy do czynieni w okolicznościach niniejszej sprawy), tak samo część działki ewidencyjnej może być w określonych uwarunkowaniach planistycznych, uznana za działkę budowlaną. Zwykłą sytuacją jest przecież wydanie pozwolenia na budowę inwestycji sytuowanej na dwóch odrębnych (ewidencyjnie) działkach gruntu, co do których inwestor wykazał się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (zob. wyrok NSA z 11 kwietnia 2019 r., sygn. akt II OSK 1046/18, dostępny jw.). W związku z tym fakt, że działki inwestycyjne są objęte osobnymi księgami wieczystymi i mają jednego właściciela, nie ma przesądzającego znaczenia dla uznania ich za jedną działkę budowlaną. Poza tym, wobec oświadczenia inwestora o złożeniu wniosku o objęcie trzech działek jedną księgą wieczystą, zarzut ten uległ dezaktualizacji.

W odniesieniu do zarzutów naruszenia § 13, § 14 i § 57 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, poprzez zaakceptowanie rozwiązań projektowych, które nie spełniają wymogów, wynikających z ww. przepisów dotyczących przesłaniania, zapewnienia naturalnego oświetlenia pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz zapewnienia bezpieczeństwa pożarowego, użytkowania i dostępności obiektów, uznać należy że są one chybione. Analiza przedłożonej dokumentacji projektowej przeczy tezom skarżącej i w tym zakresie Sąd podziela stanowisko organu odwoławczego, podkreślając jednak, że odnosi się ono do projektu budowlanego, który z innych przyczyn sąd ocenił jako wadliwy. W ocenie Sądu, organ odwoławczy prawidłowo ocenił, że projektowana inwestycja spełnia wszelkie wymogi dotyczące przesłaniania i wymaganego czasu nasłonecznienia pomieszczeń na działce skarżącej. Dowodzi tego kompletna i należycie sporządzona analiza zacienienia zawarta w aktach sprawy. Projekt budowlany został pozytywnie uzgodniony przez rzeczoznawcę do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych, a skarżąca nie skonkretyzowała swoich zarzutów, poprzestając na ogólnym zarzucie. Zatem brak jest podstaw do kwestionowania w tym zakresie zatwierdzonego projektu budowlanego. Nie ma też znaczenia dla sprawy to, czy decyzja Prezydenta Miasta z 4 września 2019 r. zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca A. pozwolenia na przebudowę sieci ciepłowniczej i gazociągu w G. przy ul. W., działki nr [..]-[.] została wykonana. Nie jest ona przedmiotem kontroli sądowoadministracyjnej. Podnoszone zarzuty w zakresie naruszenia zasad postępowania organów administracji wobec jego zbyt ogólnego sformułowania nie poddają się ocenie.

W tej sytuacji, szczegółowa ocena tych zarzutów, wobec stwierdzonych naruszeń ww. przepisów prawa, skutkujących uchyleniem zaskarżonych decyzji, jest bezcelowa, bowiem inwestor zobowiązany będzie do przedłożenia nowego projektu, poddanego ponownej ocenie, m. in. w zakresie spełnienia wymagań wynikających z rozporządzenia w sprawie warunków technicznych.

Konkludując, omówione powyżej naruszenia przepisów postępowania administracyjnego, które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy oraz naruszenia prawa materialnego, które miały wpływ na wynik sprawy spowodowały konieczność uchylenia zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, o czym Sąd orzekł na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) w zw. z art. 135 p.p.s.a.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy uwzględnią powyższą ocenę prawną i wskazania co do dalszego postępowania. W szczególności dokonają pogłębionej analizy postanowień planu miejscowego z uwzględnieniem dokonanej przez Sąd wykładni pojęcia zabudowy pierzejowej, oraz rozważą czy przepisy miejscowe istotnie dopuszczają zabudowę przy granicy zgodnie z § 12 ust. 2 rozporządzenia przy uwzględnieniu zasady poszanowania uzasadnionych interesów osób trzecich oraz zasady równości. W zależności od wyników tych ustaleń organ rozważy potrzebę zastosowania art. 35 ust. 3 ustawy Pr. bud. i dopiero wtedy wyda stosowne rozstrzygnięcie.

O kosztach postępowania sądowego (pkt 2 wyroku), na które złożył się wpis od skargi w kwocie 500 zł oraz wynagrodzenie adwokackie, orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a., zasądzając od Wojewody na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej kwotę 997 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.