Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 1245/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2015-02-11 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art.98a
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym : Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Bogucka Sędziowie Sędzia WSA Piotr Broda (spr.) Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska Protokolant Monika Rał po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 lutego 2015 r. sprawy ze skargi K. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1) uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta P. z dnia [...] roku nr [...]; 2) orzeka, że zaskarżona decyzja w całości nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3) zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącej kwotę 170 złotych (słownie: sto siedemdziesiąt złotych 00/100) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z [...] r. nr 54/2011 Burmistrz Miasta P., działając na wniosek właścicieli, zatwierdził podział nieruchomości położonej w P., obręb M., ark. mapy 1, stanowiącej współwłasność K. G. i S. D. po ½ części, objętej KW nr [...]. Podział dotyczył pięciu działek o pow [...] m2, wchodzących w skład nieruchomości o łącznej pow. [...] m2. Podziałowi podlegały działki o numerach: [...]. W wyniku podziału powstało [...] działek, w tym [...] pod zabudowę mieszkaniową zagrodową i [...] działki stanowiące wewnętrzne drogi dojazdowe.

Decyzją z [...] r., nr [...] Burmistrz Miasta P. ustalił wobec K. G., zwanej dalej skarżącą, opłatę adiacencką w kwocie [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału (wzrost ten został w operacie określony na kwotę [...] zł). Rozstrzygnięcie to, na skutek wniesienia przez skarżącą odwołania, zostało uchylone decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r., nr [...], a sprawa przekazana do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu decyzji Kolegium wskazało m.in., że dokonana w operacie wycena budzi wątpliwości i nie wykazuje wzrostu wartości.

W trakcie ponownego rozpoznania sprawy ten sam rzeczoznawca przedłożył kolejno 2 operaty. W pierwszym operacie ze [...] r. ustalił wzrost wartości nieruchomości na kwotę [...] zł. W reakcji na pytania organu, sporządził w [...] r. kolejny operat, w którym wzrost wartości wyliczył na kwotę [...] zł. Decyzją z [...] r., nr [...] Burmistrz Miasta P. ustalił w stosunku do skarżącej opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, stanowiących w chwili podziału współwłasność w udziale ½ części. W podstawie prawnej powołał art. 98a ust. 1, 1a, art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. 2010, Nr 102, poz. 651 z późn. zm., dalej u.g.n.) w związku z Uchwałą Rady Miejskiej w P. nr [...] z dnia [...] r., zmienioną uchwałą nr [...] z dnia [...] r. dotyczącą ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej na terenie miasta P..

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji opisał przebieg postępowania i wyjaśnił, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w P. nr [...] z dnia [...] r., nieruchomość podlegająca podziałowi położona jest na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową zagrodową nową, budynki gospodarcze i inwentarskie, garaże, obiekty i sieci uzbrojenia terenu, drogi dojazdowe, miejsca postojowe, dojazdy niewydzielone, zieleń i ogrody przydomowe (symbol planu: RM). Stawka procentowa opłaty adiacenckiej wynosi 30% różnicy wartości nieruchomości. Sporządzony operat organ ocenił jako prawidłowy i miarodajny. Zdaniem organu prawidłowo do wyceny przyjęto część nieruchomości opisanej w księdze wieczystej nr [...], obejmującą działki podlegające podziałowi o łącznej pow. [...] ha., prawidłowo opisano stan nieruchomości i uwzględniono jej przeznaczenie w planie, prawidłowo określono cechy rynkowe nieruchomości, zarówno przed jak i po podziale nieruchomości, z uwzględnieniem powierzchni, kształtu, liczby działek, lokalizacji, uzbrojenia, utrudnień inwestycyjnych, odległości od wysypiska śmieci, oczyszczalni, stref ochronnych. Organ wskazał również, że zbiór nieruchomości podobnych przyjętych do porównania jest prawidłowy, jest taki sam dla stanu przed i po podziale, albowiem nieruchomość wyceniana po podziale ma taką samą powierzchnię, lokalizację i dostęp do infrastruktury, jedyną cechą różnicującą jest ilość działek. Wpływ wielkości powierzchni na wartość działek został uwzględniony poprzez przyjęcie współczynnika korygującego [...] dla cechy powierzchnia gruntu. Liczba powstałych działek została przy wycenie zmniejszona do 12, albowiem dwie działki stanowią drogi obsługujące dwa rozłączne kompleksy działek budowlanych (w tym jedna składająca się z dwóch działek, dlatego biegły przyjął liczbę[...] działek wydzielonych). Organ stwierdził nadto, że przyjęta przez rzeczoznawcę metoda szacowania nieruchomości przed i po podziale w oparciu o ten sam zbiór nieruchomości podobnych, różnicując jedynie cechy nieruchomości przed i po podziale liczbą działek jest prawidłowa. Dodatkowo wyjaśnił, że dokonanie wyceny nieruchomości po podziale jako sumy wartości poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału, byłoby niekorzystne dla strony oraz sprzeczne z wolą ustawodawcy, który celowo rozróżnił pojęcia "nieruchomość" i "działka gruntu". Organ stwierdził też, że art. 98 ust. 1 u.g.n. wskazuje, iż chodzi o wzrost wartości nieruchomości, a zatem należało określić wartość nieruchomości przed jak i po podziale, co jego zdaniem rzeczoznawca uczynił, a pogląd ten podziela aktualne orzecznictwo oraz doktryna. Organ podkreślił również, że różnicowanie nieruchomości przed i po podziale jedynie wskaźnikiem "liczba działek" jest prawidłowe, gdyż wskaźnik ten nie jest tożsamy z ilością działek powstałych w wyniku podziału (liczba działek powstałych w wyniku podziału – [...] ,wartość wskaźnika "liczba działek" – [...]).

W odwołaniu od powyższej decyzji skarżąca wniosła o jej uchylenie i umorzenie postępowania. Stwierdziła, że w jej ocenie wartość nieruchomości w związku z dokonanym podziałem nie uległa wzrostowi, a sporządzona wycena tę wartość zawyża. Dodatkowo zarzuciła, że sporządzony operat nie uwzględnia realnie istniejących uwarunkowań związanych z położeniem przedmiotowej nieruchomości. W dalszej części uzasadnienia wskazała, że każda z wydzielonych działek stanowi odrębny byt prawny co oznacza, że może stanowić odrębny przedmiot obrotu rynkowego. W związku z powyższym dla każdej z wydzielonych działek z osobna lub dla grup działek tworzących funkcjonalną całość istnieje możliwość określenia wartości rynkowej, a taką możliwość potwierdza treść przepisu art. 150 ust. 2 u.g.n. Dodatkowo skarżąca wskazała, że każda z działek przed podziałem stanowiła funkcjonalną odrębność i to samo ma miejsce po podziale, natomiast działki ulegające podziałowi błędnie nie zostały wycenione w sposób indywidualny zarówno przed jak i po podziale. Skarżąca podkreśliła również, że nie jest zrozumiały fakt, że działki przyjęte do porównań stanowią bazę dla wyceny działek przed oraz po podziale, gdyż w oparciu o taką samą bazę nie sposób udowodnić, że wartość działek po podziale jest wyższa niż przed. Dodatkowo wskazała, że działki przyjęte do porównania nie są podobne do szacowanej nieruchomości pod względem powierzchni, gdyż nieruchomości przyjęte do porównania mają powierzchnię od [...] m2 do [...] m2, zatem wyceniano nieruchomość jako całość o powierzchni 7835m2. Nadto skarżąca stwierdziła, że rzeczoznawca dla cechy odnoszącej się do uzbrojenia przyjął taki sam wskaźnik dla stanu przed, jak i po podziale, natomiast zgodnie ze stanem faktycznym działki powstałe po podziale, położone w tylniej części parceli, dostępne poprzez tworzoną drogę dojazdową nie posiadają doprowadzonych mediów. Taki sam zarzut podniosła odnośnie cechy odnoszącej się do dojazdu do nieruchomości. Zdaniem skarżącej wartość działek po podziale powinna być ustalona na podstawie wartości innych działek, obrazowo mniejszych, reprezentatywnych dla miejscowego rynku. Dodatkowo sformułowanie zawarte w operacie brzmiące: "Wartość szacowanej nieruchomości dokonana została na dzień wyceny" nie jest, zdaniem skarżącej, zgodne z art. 98a ust. 1 u.g.n. Skarżąca zarzuciła również, że w operacie przy obliczaniu wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale błędnie określono sposób optymalnego wykorzystania (SOW). Ustalono bowiem, że teren działek stanowi budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne (symbol MN). Natomiast zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wskazany teren określony jest jako zabudowa mieszkaniowa zagrodowa nowa - RM. Dodatkowo skarżąca podkreśliła, że większa nieruchomość jest trudniejsza do zbycia ze względu na cenę, jednakże podział działek o powierzchni ok. [...] m2 na działki o powierzchni [...] m2 i [...] m2 w realiach rynkowych nie powoduje automatycznie wzrostu wartości nieruchomości. Wartość utworzonej parceli z jednej działki mogła ulec wzrostowi, jednakże powstała parcela w tylnej części posiada wartość niższą, co zdaniem skarżącej skutecznie obniża wartość działki.

Zaskarżoną decyzją z [...] r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. Uzasadniając swoje stanowisko organ odwoławczy opisał dotychczasowy przebieg postępowania, stanowisko strony oraz przytoczył argumentację organu I instancji, a także przedstawił stan prawny regulujący opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości spowodowanego podziałem nieruchomości. Kolegium stwierdziło, że wydana w sprawie decyzja jest zgodna z przepisami prawa materialnego, a postępowanie nie naruszyło przepisów o postępowaniu administracyjnym. Odnosząc się do treści odwołania Kolegium wskazało, że operat jest jedynym dopuszczonym przez prawo sposobem ustalenia wzrostu wartości nieruchomości. Dodatkowo organ stwierdził, że strona nie przedstawiła własnych wyliczeń, a do jej zarzutów biegły się ustosunkował. W takiej sytuacji, przy dalszym kwestionowaniu operatu, ciężar przeciwdowodu przechodzi na stronę i może ona przeprowadzić dowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Zarzuty odwołania oceniono jako bezpodstawne, bowiem operat zawiera informacje o powodach zastosowanych metod i sposobie wyliczenia przyjętych wielkości. W szczególności organ zgodził się z twierdzeniem, że w sprawie nie były przedmiotem wyceny powstałe w wyniku podziału działki, a wartość nieruchomości podlegającej podziałowi nie stanowi sumy wartości powstałych działek.

W skardze do sądu administracyjnego skarżąca wniosła o uchylenie decyzji organów obu instancji, a w piśmie z [...] r. zawnioskowała o zwrot kosztów postępowania. Zarzuciła, że organy bezpodstawnie uznały sporządzony operat za miarodajny, podczas gdy obarczony jest on wadami. Zdaniem skarżącej nie przeprowadzono dowodu z opinii innego biegłego rzeczoznawcy, do czego zobowiązane były organy, a nie strona, w tej sytuacji nie można strony obciążać skutkami tego zaniechania. Podkreśliła również, że organy nie pouczyły strony o możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców o dokonanie oceny operatu, a postępowanie było stronniczo zorientowane na wykazanie wzrostu wartości w wyniku podziału. W uzasadnieniu skarżąca podtrzymała argumenty wcześniej zgłoszone w odwołaniu. W szczególności stwierdziła, że nadanie działkom numerów geodezyjnych, gdy są zapisane w jednej księdze wieczystej, nie wywołuje skutków cywilnoprawnych, gdyż stanowią one dalej jedną nieruchomość, zatem wartość nieruchomości nie zależy od ilości zawartych w niej działek (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 17 kwietnia 2009r., sygn. II CZP 9/09). Zdaniem skarżącej rzeczoznawca nie uzasadnił doboru nieruchomości podobnych, ponadto niektóre ze wskazanych transakcji miały miejsce więcej niż dwa lata przed dokonaniem wyceny (2008, 2009 r.), co narusza zasady szacowania zawarte w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny. Zwróciła również uwagę, że wadliwie szacowane nieruchomości określono jako przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne (MN), gdy w planie stanowią teren zabudowy mieszkaniowej zagrodowej (RM). Skarżąca podkreśliła również, że zgodnie z załącznikiem nr 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1587), tereny o symbolu MR oznaczają tereny zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych i są kwalifikowane jako tereny użytkowane rolniczo, a nie tereny zabudowy mieszkaniowej. Zdaniem skarżącej działki przyjęte do porównania znacząco odbiegają powierzchnią od działek wycenianych i całej nieruchomości, a sporządzone w sprawie przez jednego rzeczoznawcę operaty istotnie różnią się w kwestii wzrostu wartości nieruchomości, co stanowi podstawę do kwestionowania ich rzetelności i uzasadniało zwrócenie się przez organ, wobec zarzutów strony, do organizacji zawodowej rzeczoznawców lub pouczenie strony o takiej możliwości. Zdaniem skarżącej wartość nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę o znacznej powierzchni jest z reguły niższa od tych o mniejszej powierzchni, przeznaczonych pod zabudowę dla poszczególnych inwestorów, a wynika to z mniejszego popytu na nieruchomości o znacznej wielkości. Dotyczy to jednakże nieruchomości o większych powierzchniach, a nie tych o powierzchni ok. [...] m2, ponieważ cena [...] m2 działek zarówno o powierzchni [...] m2 jest porównywalna. Ta sama zasada odnosi się do ceny sprzedaży działek. Dodatkowo zdaniem skarżącej wątpliwości co do poprawności sporządzonego operatu wynikają również z faktu, że w niniejszej sprawie sporządzano go trzykrotnie i za każdym razem wzrost wartości był diametralnie inny. Nadto powstałe działki różnią się uzbrojeniem i dostępem do drogi, co ma wpływ na wartość. Skarżąca stwierdziła, że biegły pominął te rzeczywiste cechy powstałych w wyniku podziału działek.

W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach rozważył, co następuje:

Skarga jest zasadna.

Na wstępie wskazać należy, że zgodnie z art. 98a u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz, albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed i po podziale określa się według stanu na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Zgodnie z obowiązującym stanem prawnym ustalenie wartości nieruchomości następuje w formie operatu, którego sporządzenie należy do rzeczoznawcy majątkowego, i który stanowi wyłączny dowód wzrostu wartości nieruchomości na skutek dokonanego podziału. Nie jest przy tym kwestionowane, że operat, jakkolwiek sporządzany przez rzeczoznawcę posiadającego wiadomości specjalne, jest równocześnie dowodem w sprawie i w konsekwencji nie jest wyłączony spod oceny organu administracji prowadzącego postępowanie. Do oceny operatu szacunkowego jako dowodu mają zastosowanie art. 80 k.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego, art. 7 k.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego oraz art. 77 § 1 k.p.a., który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z tych przepisów wynika, że organ administracji winien ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań, stawianym przez ustawodawcę, jest zakaz zastąpienia innym dowodem dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości. Nie jest jednakże wykluczone żądanie wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego wątpliwości dotyczących sporządzonej wyceny. Ocena operatu winna być na tyle wnikliwa, aby na jego podstawie możliwe było ustosunkowanie się do zarzutów strony. Sąd administracyjny nie dysponuje ani wiedzą specjalistyczną w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego, ani nie ma możliwości prowadzenia dowodu z opinii biegłego. W konsekwencji zarzuty wobec operatu, dotyczące kwestii istotnych dla wyniku wyceny, których nie można odeprzeć w oparciu o uzasadnienie decyzji i ewentualnie dane zawarte w operacie, muszą skutkować uchyleniem decyzji jako wydanej z naruszeniem przepisów postępowania dotyczących oceny materiału dowodowego, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit.c ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm., dalej p.p.s.a.). Należy się przy tym zgodzić ze stroną skarżącą, że skoro w sprawie jeden rzeczoznawca sporządził trzy operaty, z których ostatni znacząco różni się od dwóch poprzedzających wyliczoną kwotą wzrostu wartości ([...] zł wyliczone w operacie z dnia [...] r. do [...] zł wyliczonych w operacie z dnia [...] r.), to poziom krytycyzmu i wnikliwości oceny operatu będącego podstawą decyzji winien być proporcjonalnie wysoki do tej sytuacji. Zwłaszcza, że nawet wstępna lektura obu operatów wykazuje daleko idące podobieństwo w wielu przyjętych danych wyjściowych i zastosowanych współczynników. W operacie z dnia [...] r. zbiór nieruchomości podobnych przyjętych do porównania obejmuje[...] działek, ujętych też w wykazie w operacie z dnia [...] r., który rozszerza ten wykaz jedynie o trzy działki dodatkowe. Natomiast wyliczony w obu operatach średni stan cech rynkowych dla nieruchomości podobnych różni się jedynie w zakresie powierzchni biologicznie czynnej. Również ta cecha różnicuje w obu operatach wyliczenie wartości nieruchomości wycenianej przed podziałem i po podziale. W obu operatach ma ona znacząco różny poziom, a wobec tego że stanowi jedyną różnicę między nimi, w wyłączny sposób wpływa na iloczyn współczynników ze względu na cechy rynkowe, mający zastosowanie przy metodzie korygowania ceny średniej. Wyjaśnienie w tej sytuacji przez rzeczoznawcę źródła tak znaczącej rozbieżności w szacunku wzrostu wartości nabiera szczególnej wagi i powinno być przez organ podjęte, aby pozytywnie zweryfikować rzetelności i miarodajność operatu, skoro nie doszło do poddania go ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców, z powołaniem się na brak zastrzeżeń do wyliczeń biegłego.

Jakkolwiek organy orzekające w sprawie dokonały analizy i oceny sporządzonego w dniu [...] r. operatu, nie doszukując się w nim nieprawidłowości i pozytywnie go weryfikując, to jednak Sąd stwierdził, że ocena ta pomija kilka istotnych kwestii, których nie da się rozstrzygnąć z odwołaniem do treści operatu.

Najistotniejszy zarzut skargi dotyczy niewłaściwego doboru działek służących do porównań. Wyliczona średnia cena 1 m2 nieruchomości podobnych ([...] zł) była następnie punktem wyjścia do obliczenia wartości nieruchomości przed i po podziale, poprzez jej przemnożenie przez współczynniki korygujące cechy, z tego powodu zarzut ten ma znaczenie dla wyniku postępowania i oceny miarodajności operatu. Jak wynika z operatu, dla nieruchomości przyjętych do porównania przyjęto sposób optymalnego wykorzystania pod postacią budownictwa jednorodzinnego (MN). Jak wyjaśniono w załączonej do operatu analizie rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych na terenie miasta P. wraz z modelem wartości nieruchomości, sposób optymalnego wykorzystania (SOW) to najbardziej prawdopodobne wykorzystanie składnika mienia, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, finansowo wykonalne i dające najwyższą wartość wycenianego składnika mienia. W tej samej analizie rynku stwierdzono też, że sposób optymalnego wykorzystania nieruchomości ma bardzo istotny wpływ na wartość nieruchomości. Co więcej, na stronie 22 tej analizy podano w tabeli średnie ceny (zaktualizowane) dla poszczególnych SOW na rynku lokalnym wedle cen z[...] r., przy czym dla MN budownictwo jednorodzinne cena za m2 wynosi [...] zł, a dla RB- rolna z prawem zabudowy cena z m2 wynosi [...] zł.

W ocenie Sądu prawnie dopuszczalne wykorzystanie danej nieruchomości w pierwszej kolejności wynika z planu miejscowego. Nieruchomości podlegające wycenie ze względu na dokonany podział, należące do skarżącej, zgodnie z planem miejscowym położone są w jednostce o symbolu RM - zabudowa mieszkaniowa –zagrodowa. Należy zgodzić się ze skarżącą, że postanowienia planu różnicują tereny pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinna i pod zabudowę zagrodową. Wszystkie nieruchomości wzięte przez rzeczoznawcę do porównania oznaczone zostały w operacie jako tereny pod budownictwo jednorodzinne. Nie jest jasne, czy oznaczenie to jest tożsame z postanowieniami planu miejscowego dla tych terenów, czy też zostało przyjęte przez rzeczoznawcę niezależnie od postanowień planu. Z tego powodu nie można jednoznacznie stwierdzić, że nieruchomości podobne mają takie samo przeznaczenia w planie, co wyceniane. Jeżeli ich przeznaczenie w planie dotyczy ściśle budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego, to w operacie nie zastosowano współczynnika korygującego ewentualną różnicę w wartości z działkami pod zabudowę zagrodową. Nie wykazano też, że działki pod zabudowę zagrodową, ze względu na treść planu, nie odbiegają wartością od działek z terenów MN. Zarzut skargi, że działki przyjęte do porównania nie są podobne do wycenianych nie daje się zatem odeprzeć na etapie postępowania sądowego.

Skuteczny jest także zarzut, że operat nie odnosi się do kwestii wpływu daty zawarcia umowy sprzedaży na wyliczoną wartość rynkową 1m2 nieruchomości podobnych. Na 22 transakcje przyjęte do porównania w operacie z listopada 2013 r., siedem pochodzi z lat [...], cztery z roku [...], a pozostała połowa z lat [...]. Brak jest wskazania, że upływ czasu nie miał znaczenia dla wartości rynkowej, nie zastosowano także w tym zakresie żadnego współczynnika korygującego, jakkolwiek na str. 11 operatu w tabeli podano ceny zaktualizowane, a aktualizacja ta zdaje się mieć umocowanie w dołączonej Analizie (...). W tym miejscu trzeba zwrócić uwagę na pominiętą przez organy w ocenie operatu kwestię znaczenia dla dokonanej wyceny sporządzonej Analizy rynku (...) wraz z modelem wartości. Rola tego dokumentu w wycenie nie została jasno rozstrzygnięta, zaś w ocenie Sądu jest co najmniej wątpliwa. W szczególności nie jest jasne, czy stanowi on integralną część operatu, czy dokument dodatkowy. Operat jest opatrzony datą i podpisem autora na str. 17. Natomiast fragment zatytułowany Analiza rynku nieruchomości (...) na str. 18 i następnych nie jest podpisany, choć podany jest zespół jego autorów.

W operacie stwierdzono, że wycena została dokonana z zastosowaniem podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Natomiast wymieniona wyżej Analiza (...) jako cel wskazuje analizę rynku nieruchomości na terenie miasta P. w metodzie analizy statystycznej rynku, którego celem jest sformułowanie modelu wartości gruntów niezabudowanych na terenie tego miasta. Przepis § 4 ust. 2 rozporządzenia RM z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy podejściu porównawczym przewiduje stosowanie trzech metod: porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Brzmienie tego przepisu wskazuje na możliwość alternatywnego posłużenia się przy wycenie jedną z tych metod. Stosowanie wyników uzyskanych przy zastosowaniu metody analizy statystycznej rynku jako współczynników korygujących przy metodzie korygowania ceny średniej wymaga co najmniej uzasadnienia, czego rzeczoznawca w operacie nie uczynił. Wobec treści § 4 ust. 4 i 5 rozporządzenia wydaje się przy tym, że taka praktyka nie jest możliwa. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Analiza winna być zatem zrelatywizowana do cech konkretnych nieruchomość, a współczynniki wyliczone i przyjęte w operacie, a nie w jakimś innym dokumencie, nie sporządzonym przez rzeczoznawcę. Natomiast przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ust. 2 u.g.n., a wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych.

Dołączona do operatu Analiza (...) buduje pewien model wyceny gruntu. Jakkolwiek w pkt 6.3.1 tej Analizy stwierdzono, że może ona mieć zastosowanie do różnych metod wyceny w podejściu porównawczym, to kolejne punkty prezentujące ten model odnoszą się wyraźnie do metody analizy statystycznej rynku, a zastosowane w operacie tabele i obliczenia wartości nawiązują do treści zawartych w pkt 6.4.1-3, który dotyczy metody analizy statystycznej rynku. Dodatkowo wyliczone dla miasta P. wskaźniki nie zostały w operacie przez rzeczoznawcę przyjęte i uzasadnione, wskazanie na posłużenie się danymi wynikającymi z Analizy (...) nie jest wystarczające, gdy nie ma jasności co do jej charakteru i brak jej inkorporacji przez rzeczoznawcę do operatu. Tak istotne elementy dla wyceny metodą korygowania ceny średniej, jak współczynniki korygujące, muszą wynikać z operatu, a nie z innych dokumentów. Powyższe zastrzeżenia odnoszą się także do kwestii korygowania powierzchni gruntu. Jak zarzuca strona skarżąca, działki przyjęte do porównania odbiegają znacznie powierzchnią od nieruchomości wycenianej, są zdecydowanie mniejsze. Największe z nich mają przy tym ceny najniższe. Operat nie zawiera żadnych informacji o tym, jak rzeczoznawca wyliczył wskaźnik korygujący -12,1% dla powierzchni gruntu.

Wskazane okoliczności w przekonaniu Sądu wymagały wyjaśnień i jednoznacznego stwierdzenia, czy rzeczoznawca prawidłowo zastosował metodę korygowania ceny średniej. Jak wyżej przytoczono, wymaga ona pierwotnie dobrania nieruchomości podobnych, a następnie skorygowania ceny średniej nieruchomości podobnych. Takich analiz w operacie brak, wobec czego zarówno aktualizacja cen nieruchomości podobnych, jak i korekta powierzchni nieruchomości podobnych i wycenianej są arbitralne. Wskazana powyżej znaczna różnica w wartościach wyliczonych w poszczególnych operatach pozwala poddać w wątpliwość tezę postawioną na str. 36 Analizy (...), że przy stosowaniu wyników analizy rynku do różnych metod wyceny, końcowy wynik nie zależy od metody, a jedynie od wyników dokonanej analizy rynku, czyli stwierdzonego powiązania wpływu poszczególnych cech rynkowych nieruchomości na ich ceny.

Nie są natomiast w przekonaniu Sądu zasadne zarzuty dotyczące nieuwzględnienia cech poszczególnych powstałych w wyniku podziału działek. Za dopuszczalne i pozostające w zakresie kompetencji rzeczoznawcy należy uznać dokonanie wyceny nieruchomości, składającej się z wielu działek ewidencyjnych, jeżeli rzeczoznawca jest w stanie wyliczyć wpływ ilości działek na wartość gruntu. Stan faktyczny w sprawie niniejszej różni się od stanu faktycznego istniejącego w sprawach zakończonych wyrokiem WSA w Gliwicach z 23 stycznia 2015 r., sygn. II SA/Gl 1344/14 i z dnia 18 grudnia 2014 r., sygn. II SA.Gl 717/14, gdzie podział dotyczył nieruchomości zapisanych w odrębnych księgach wieczystych.

Mając na uwadze podane wyżej argumenty, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. w związku z art. 135 i 152 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji. O zwrocie kosztów postępowania na rzecz skarżącej postanowiono na podstawie art. 200, 205 § 1 i 209 p.p.s.a. Prowadząc ponownie postępowanie organ pierwszej instancji uwzględni, że zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić jedynie w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Upływ terminu trzyletniego od dnia ostateczności decyzji będzie podstawą do umorzenia przez organ postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej.