Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 583/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2011-11-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 4 i 4a, art. 18
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.
article: art. 128 i art. 134
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Mirosław Wincenciak, Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Roleder (spr.),, sędzia NSA Elżbieta Trykoszko, Protokolant Anna Makal, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 27 października 2011 r. sprawy ze skargi B. F. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] czerwca 2011 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość oddala skargę


UZASADNIENIE

Skarga została wywiedziona na tle następujących okoliczności.

Na skutek ostatecznej decyzji Prezydenta Miasta B. Nr [...]

z dnia 7 sierpnia 2008 r. o ustaleniu lokalizacji drogi gminnej dla inwestycji polegającej na budowie ulicy D. w B., doszło do przejęcia przez Gminę B. pod budowę tej drogi między innymi działki o numerze [...] o powierzchni 0,0184 ha, stanowiącej własność skarżącej B. T. F.

Następnie Prezydent Miasta B. działający jako Starosta wszczął postępowanie w sprawie ustalenia i wypłacenia odszkodowania za w/w nieruchomość, po przeprowadzeniu którego decyzją z dnia [...] stycznia 2011 r. orzekł o ustaleniu odszkodowania w łącznej kwocie 71.015,00 zł i zobowiązaniu Gminy B. do jego wypłaty na rzecz skarżącej. W podstawie prawnej decyzji przywołane zostały przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U.

z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.) - zwanej dalej "specustawą" oraz art. 130 ust. 2

i art. 132 ust. 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) - zwanej dalej "ugn".

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że dla potrzeb ustalenia odszkodowania zostały w postępowaniu dopuszczone dwa dowody: opis stanu zagospodarowania i stanu techniczno - użytkowego nieruchomości na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej oraz sporządzony w dniu 2 sierpnia 2010 r. operat rzeczoznawcy majątkowego, uzupełniony następnie aneksami z dnia 7 października 2010 r. i 29 listopada 2010 r. Oba te dowody zostały poddane ocenie. Organ podkreślił, iż w opracowaniu biegłego do określenia wartości gruntu zastosowano podejście metodą korygowania ceny średniej w podejściu porównawczym, do obliczenia wartości składników zabudowy zastosowano podejście kosztowe, metodą kosztów odtworzenia techniką wskaźnikową, natomiast wartość nasadzeń określono na podstawie cennika "Szacowania wartości roślin sadowniczych na plantacjach towarowych oraz upraw ogrodniczych oraz upraw ogrodniczych w ogrodach działkowych i przydomowych przy ustaleniu odszkodowania za wywłaszczenie" autorstwa K. Z., wyd. Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2007 r. i wybór metod szacowania uznać należy za trafny i zgodny z obowiązującymi regulacjami prawnymi. Treść operatu szacunkowego zawiera wszelkie niezbędne informacje, wskazuje podstawy prawne, przedstawia tok obliczeń i wynik końcowy. Operat nie budzi zastrzeżeń formalno - prawnych.

Organ wskazał ponadto, iż wydanie przedmiotowej decyzji poprzedziły trzy rozprawy administracyjne przeprowadzone w dniach 10 sierpnia 2010 r., 26 listopada 2010 r. i 29 grudnia 2010 r. z udziałem skarżącej i jej pełnomocnika, biegłego oraz przedstawiciela gminy. Podczas pierwszej z nich skarżąca zakwestionowała ustalenia operatu szacunkowego, nadto wskazała na brak wyceny żywopłotu.

W następstwie powyższego do akt sprawy przedłożony został aneks do opisu stanu zagospodarowania i stanu techniczno - użytkowego z dnia 22 września 2010 r.,

w którym stwierdzono, iż w granicach działki [...] znajduje się żywopłot ze śliwy ałycza. Po ponownym przeanalizowaniu operatu i ustosunkowania się do w/w aneksu do opisu, rzeczoznawca majątkowy sporządził uzupełnienie z dnia 7 października 2010 r. do operatu z dnia 2 sierpnia 2010 r., w którym ustalił nową cenę odszkodowania z uwzględnieniem żywopłotu ze śliwy ałycza na długości 33 m

o wysokości 2 m. Podczas drugiej rozprawy pełnomocnik skarżącej podniósł, iż w operacie szacunkowym przyjęto niewłaściwą ilość modrzewi. Błąd polegał na wycenie 9 jabłoni zamiast 1 jabłoni oraz 1 modrzewia zamiast 9 modrzewi. Ponadto wskazał, iż cena 1 m² przyjętej nieruchomości ujęta w uzupełnieniu do operatu szacunkowego jest zaniżona i winna wynosić 230 zł/m², a więc tyle ile wynosi transakcja wolnorynkowa w latach 2008 - 2009. Wezwany do złożenia wyjaśnień

w powyższej kwestii, biegły wskazał, iż operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, które nie pozwalają na dowolne kształtowanie wartości wyceny, zaś opracowanie musi zostać sporządzone ściśle z przepisami obowiązującymi biegłych, co szczegółowo zostało przedstawione w toku rozprawy administracyjnej. Jednocześnie w dniu 29 listopada 2010 r. rzeczoznawca sporządził aneks do operatu szacunkowego z dnia 2 sierpnia 2010 r., określając w nim wartość nieruchomości przy uwzględnieniu prawidłowej ilości nasadzeń na działce. Podczas trzeciej rozprawy biegły podtrzymał oszacowaną wartość rynkową nieruchomości na poziomie przedłożonego do operatu szacunkowego aneksu z dnia 29 listopada

2010 r. Uwag i zastrzeżeń, co do sporządzonego opracowania i określonej w nim wartości nieruchomości objętej postępowaniem nie wniósł przedstawiciel gminy. Natomiast skarżąca reprezentowana przez pełnomocnika wniosła zastrzeżenia do wyceny gruntu oraz nasadzeń, natomiast nie wniosła uwag do wyceny części składowych - zabudowy, tj. ogrodzeń, szamba.

Ostatecznie oszacowana wartość prawa własności nieruchomości wyniosła 71.015,00 zł, w tym wartość rynkowa gruntu 30.956,00 zł, pozostała kwota to wartość składników zabudowy, tj. ogrodzeń, szamba oraz nasadzeń, tj.: wartość krzewów, drzew iglastych oraz krzewów liściastych na tej działce.

Ustosunkowując się do roszczeń skarżącej o uwzględnienie przy ustalaniu odszkodowania utraconych korzyści, które spowodowane zostały przejęciem nieruchomości pod drogę, tj. ingerencją przy budowie drogi w pozostałą część działki, rekompensaty za zwłokę w wypłacie odszkodowania, kwestii płaconego podatku od nieruchomości za fragment przejętej nieruchomości, itp., wyjaśniono, iż regulacja art. 18 specustawy nie daje legitymacji do uwzględnienia w wysokości odszkodowania wartości ewentualnie powstałej lub mającej powstać szkody wynikającej z przejęcia części nieruchomości na mocy ww. ustawy. Podobnie ustawa o gospodarce nieruchomościami - do której odwołuje się norma zawarta w art. 12 ust. 5 specustawy - również odnosi się jedynie do wartości nieruchomości, a nie powstałych w związku z przejęciem szkód. W związku z powyższym jedyną formą wyrównania strat (w tym przypadku polegających na przejęciu prawa własności nieruchomości) w majątku osób będących dotychczasowymi współwłaścicielami przejętej na rzecz Gminy B. nieruchomości - zgodnie ze wskazanymi dyspozycjami - jest wartość takiej nieruchomości ustalana zgodnie z art. 18 ust. 1 w/w ustawy. Zatem utracone korzyści, rekompensata itp., tj. ewentualne roszczenia wybiegające poza zakres przeprowadzonego postępowania i niebędące przedmiotem przeprowadzonego postępowania, nie mogły być ujęte w opracowaniu biegłego, a jednocześnie w decyzji odszkodowawczej. Dodatkowo powołując się na wyrok WSA w Warszawie z dnia 26 lipca 2007 r., sygn. akt l SA/Wa 263/07, wskazano, iż dyspozycja art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie przewiduje możliwości ustalania wartości przejętej nieruchomości w związku

z uzyskiwanymi z niej dochodami ani analizy zysków aktualnych lub przyszłych.

W odwołaniu od tej decyzji skarżąca podważyła treść operatu szacunkowego

i ustaloną w nim wysokość odszkodowania, która jej zdaniem jest zaniżona, niesprawiedliwa i krzywdząca.

Wojewoda P. po rozpatrzeniu powyższego odwołania, decyzją z dnia

[...] czerwca 2011 r. orzekł o utrzymaniu w mocy decyzji pierwszoinstancyjnej.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia przytoczył brzmienie przepisów prawa regulujących kwestie odszkodowań za nieruchomości przejęte pod budowę dróg na mocy decyzji lokalizacyjnych wydawanych na podstawie specustawy. Wskazał, że w świetle art. 18 w/w ustawy, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz według wartości z dnia, w którym następuje ustalenie odszkodowania. W art. 23 w/w ustawa odsyła

w sprawach nieuregulowanych do stosowania przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tj. do zasad ustalenia odszkodowania jak za wywłaszczone nieruchomości. Uszczegółowienie zasad szacowania zawiera rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie zasad wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W § 36 ust. 1 tego aktu zostało wskazane, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, stosuje się podejście porównawcze przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. W przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1 wartość gruntu określa się stosując metodę wskazana w § 36 ust. 2 pkt 1, a dalej pkt 2. Po opisaniu mających zastosowanie w niniejszej sprawie regulacji prawnych, organ odwoławczy stwierdził, iż ustalenie wartości przedmiotowej nieruchomości zostało przeprowadzone prawidłowo.

Odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość zostało ustalone w wysokości 71.015,00 zł, na podstawie wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 2 sierpnia 2010 r.

W sprawie niniejszej wyceny wartości gruntu skarżącej dokonano podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Zdaniem organu odwoławczego rzeczoznawca prawidłowo oparł wycenę nieruchomości na analizie cen i cech dobranych działek gruntowych podobnych do wycenianej, które były przedmiotem obrotu na analizowanym rynku. Oszacowane wartości 1 m² gruntu mieszczą się pomiędzy ceną minimalna a ceną maksymalną, jakie zanotowano na tym rynku scharakteryzowanym i przeanalizowanym w pkt 5 operatu szacunkowego. Następnie zauważono, iż organ I instancji nie ograniczył się do bezkrytycznego przyjęcia operatu szacunkowego jako podstawy ustalenia odszkodowania. Kwestie związane

z ustaleniem wysokości i wypłaty odszkodowania były bowiem przedmiotem rozpraw administracyjnych, jak również wyjaśnień rzeczoznawcy. Decyzja organu I instancji została wydana dopiero po uzyskaniu w/w opinii. W tym stanie rzeczy organ odwoławczy podzielił dokonane przez rzeczoznawcę ustalenia, stwierdzając iż odwołująca zarzucając zaniżenie wartości wycenianej nieruchomości nie przedstawiła żadnych dowodów na poparcie powyższego twierdzenia. Samo zaś przekonanie odwołującej o zaniżonej wartości nieruchomości wyliczonej w operacie szacunkowym, nie poparte przy tym kontrwyceną, nie może świadczyć o wadliwości wyceny nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego (tak w wyroku WSA z dnia 9 września 2010 r. II SA/Bk 417/10 http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Za niezasadne uznano również pozostałe zarzuty skarżącej dotyczące utraty korzyści z tytułu zmniejszenia się powierzchni działki, pogorszenia się warunków bytowania. Organ podkreślił, iż utrata dochodów i korzyści z nieruchomości oraz spodziewanych zysków nie są objęte dyspozycjami zawartymi w ustawie z dnia

10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji

w zakresie dróg publicznych ani też w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami. Pokrycie zatem innych szkód winno nastąpić albo w drodze umowy albo na postawie wyroku sądu powszechnego.

W skardze wywiedzionej na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, skarżąca zarzuciła decyzjom organów obu instancji:

1. naruszenie przepisów prawa materialnego, mające wpływ na wynik sprawy,

a mianowicie:

- art. 130 ust. 2 ugn w zw. z art. 12 ust. 5 oraz art. 18 i art. 23 specustawy, polegające na ustaleniu wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość na podstawie dokumentu, który nie był operatem szacunkowym w rozumieniu Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109);

- § 56 ust. 4 w/w rozporządzenia polegające na nie załączeniu do aneksu z dnia

29 listopada 2010 r. istotnych dokumentów wykorzystanych przy jego sporządzaniu;

- art. 128 ust. 1 ugn w zw. z art. 12 ust. 5 oraz art. 18 i art. 23 specustawy, polegające na wywłaszczeniu własności nieruchomości za odszkodowaniem nieodpowiadającym wartości tych praw;

- art. 135 ust. 5 ugn poprzez nieuwzględnienie przy oszacowaniu żywopłotu, kosztów jego pielęgnacji do dnia wywłaszczenia oraz § 45 pkt. 1 oraz pkt. 3 w/w rozporządzenia polegające na bezpodstawnym nieuwzględnieniu przy szacowaniu wartości nieruchomości funkcji użytkowych, ochronnych, krajobrazowych nieruchomości zadrzewionych, zakrzewionych lub leśnych, a także kosztów związanych z jego pielęgnacją przez okres ponad 15 lat;

- art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej polegające na wywłaszczeniu skarżącej za odszkodowaniem nienoszącym znamion "słusznego odszkodowania";

2. naruszenie przepisów postępowania mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie:

- art. 7, art. 8, art. 77 oraz art. 107 § 3 Kpa polegające na nie podjęciu przez organ administracji publicznej wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, mając na względzie interes publiczny i słuszny interes obywateli, nie zebraniu i nie rozpatrzeniu przez organ w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego sprawy a także nie wskazaniu w uzasadnieniu decyzji faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł oraz przyczyn,

z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej oraz wyjaśnienia podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa;

- art. 9 Kpa polegające na braku należytego i wyczerpującego informowania strony

o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogły mieć wpływ na ustalenie jej praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania administracyjnego, nie udzieleniu stronie niezbędnych wyjaśnień i wskazówek, w szczególności poprzez nie poinformowanie strony na etapie, prowadzonego postępowania o możliwości podważenia operatu szacunkowego wyłącznie w drodze wyceny sporządzonej przez innego rzeczoznawcę lub zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, wskutek czego strona poniosła szkodę z powodu nieznajomości prawa;

- art. 10 § 1 w zw. z art. 140 Kpa polegające na nie zawiadomieniu przez Wojewodę P. skarżącej o możliwości zapoznania się z zebranymi w sprawie materiałami przed wydaniem ostatecznej decyzji, a przez to nie zapewnieniu stronie czynnego udziału w postępowaniu administracyjnym;

- art. 12 Kpa polegające na przewlekłym prowadzeniu niniejszej sprawy przez organ, skutkującym ustaleniem wysokości odszkodowania w kwocie znacznie niższej niż nastąpiłoby to przy działaniu organu wnikliwie i szybko, posługując się możliwie najprostszymi środkami prowadzącymi do jej załatwienia;

- art. 12 ust. 4b specustawy polegające na wydaniu decyzji ustalającej wysokość odszkodowania z naruszeniem terminu 30 dni od dnia, w którym decyzja

o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna;

Podnosząc powyższe zarzuty i rozbudowując argumentację w tym względzie

w uzasadnieniu skargi, pełnomocnik skarżącej wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej jej wydanie decyzji organu I instancji.

Wojewoda P. w odpowiedzi na skargę podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone w sprawie i wniósł o jej oddalenie. Odnosząc się do zarzutów skargi uznał je w całości za nieuzasadnione.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje:

Skarga podlegała oddaleniu, albowiem kontrolowane rozstrzygnięcie nie jest dotknięte wadami podniesionymi w skardze, jak również innymi, które sąd administracyjny jest obowiązany uwzględniać z urzędu jako niezwiązany wnioskami i zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Istota rozpoznawanej sprawy dotyczy ustalenia wysokości odszkodowania należnego za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną, w trybie ustawy z dnia

10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji

w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.), zwanej dalej: specustawą. Postępowanie w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania uregulowano w Rozdziale 3 tej ustawy zatytułowanym "Nabywanie nieruchomości pod drogi" (przepisy od art. 12 do art. 23). Zgodnie z art. 12 ust. 4a tego aktu decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4 (przejęte pod drogi), wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. W przedmiotowej sprawie był to Prezydent Miasta B. działający jako Starosta.

Według art. 18 specustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji

o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W tym samym Rozdziale 3 zamieszczony został również przepis art. 23, zgodnie z którym

w sprawach nieuregulowanych w tym Rozdziale stosuje się przepisy ustawy

o gospodarce nieruchomościami.

Przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) – zwanej dalej ugn, przewidują, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 ugn). Zgodnie

z art. 134 tej ustawy podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi,

z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny

w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust.3). Określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonuje się poprzez wycenę nieruchomości, co wynika z art. 150 ust. pkt 1 ugn. Z tym, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia

w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ugn). Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości

w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ustawy).

Szczegółowe kryteria wyceny nieruchomości przeznaczonych na określone cele, reguluje wydane z upoważnienia ustawy o gospodarce nieruchomościami rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie odszkodowania za nieruchomości przeznaczone pod inwestycję drogową powinien odpowiadać § 36 ust. 1 powołanego wyżej rozporządzenia, zgodnie z którym przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele. Jednakże, gdy takich cen brak, wartość gruntów określa się w sposób następujący:

- wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m² gruntów,

z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 % (pkt 1);

- wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m² gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 % (pkt 2).

Zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia, określone powyżej zasady ustalania ceny

1 m² gruntu stosuje się odpowiednio do określenia wartości nieruchomości lub ich części nabywanych na cele budowy autostrad lub dróg, z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady lub drogi, a ceny - na dzień zawarcia umowy, jeżeli nabycie następuje

w drodze umowy, albo na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, jeżeli nabycie następuje w drodze wywłaszczenia.

Powołana powyżej regulacja wskazuje na zasady ustalania wartości gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. Wśród tych przepisów zauważalna jest sekwencyjność poszczególnych etapów procesu szacowania wartości 1 m² gruntu przeznaczonego pod inwestycję. Pierwszym i podstawowym sposobem ustalenia wartości nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję drogową jest jej porównanie do nieruchomości, które stanowiły przedmiot nabycia pod tego rodzaju inwestycje (art. 36 ust. 1). Natomiast w przypadku, gdy na rynku transakcyjnym brak jest transakcji gruntami nabywanymi pod budowę dróg - wówczas należy zastosować metodę wskazaną w art. 36 ust. 2 pkt 1, a dalej pkt 2.

W rozstrzyganej sprawie odnosząc treść operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę M. A. N. w dniu 2 sierpnia 2010 r. (uzupełnionego aneksem z dnia 7 października 2010 r. i 29 listopada

2010 r.), do wzorca wyceny, przewidzianego w powołanych wyżej przepisach, Sąd nie dopatrzył się uchybień, co do formy operatu, jak też sposobu i metody jego sporządzenia. Oszacowana wartość rynkowa uwzględnia stan nieruchomości na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi, a ceny na datę szacowania.

Z operatu szacunkowego jasno wynika, że wobec braku w analizowanym okresie transakcji kupna - sprzedaży podobnych nieruchomości oszacowano wartość odtworzeniową podejściem kosztowym. Rzeczoznawca wyjaśnił, iż przy określaniu wartości odtworzeniowej oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. W związku z tym wartość rynkową dziatki gruntowej jako przedmiotu prawa własności oszacowano w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej (przy uwzględnieniu wyceny dla aktualnego oraz alternatywnego sposobu użytkowania). Jak stwierdził rzeczoznawca, w objętym analizą okresie (od sierpnia 2008 r. do sierpnia 2010 r.) zebrano wystarczającą ilość danych transakcyjnych, zarówno dla aktualnego jak i alternatywnego sposobu użytkowania, co pozwoliło określić wartość rynkową 1 m² gruntu bez części składowych na około 170 zł/m². Otrzymana wartość mieści się w zakresie cen gruntów przyjętych do porównań (cena min. 77,64 zł – cena maks. 195,04 zł). Ponadto jak wynika z operatu, przy szacowaniu gruntu rzeczoznawca miał na uwadze jego położenie, lokalizację szczegółową, możliwość zabudowy oraz dostęp do infrastruktury technicznej.

Części składowe gruntu w postaci ogrodzenia i szamba oszacowano metodą kosztów odtworzenia techniką wskaźnikową, korzystając z aktualnych cenników.

Do określenia zaś wartości nasadzeń roślinnych - drzew i krzewów owocowych oraz ozdobnych znajdujących się na przedmiotowej działce zastosowano metodę skierniewicką, opracowaną w Instytucie Sadownictwa w S., wykorzystując do tego poradnik K. Z. "Szacowanie wartości roślin sadowniczych na plantacjach towarowych oraz upraw ogrodniczych w ogrodach działkowych i przydomowych przy ustalaniu odszkodowania za wywłaszczenie" wydawnictwa Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2007. Powyższa wartość została ujęta liczbowo podczas odrębnego szacowania każdego z nasadzeń na stronie 20, 21 i 27, 28 operatu. Dodatkowo w piśmie z dnia 29 listopada 2010 r. będącym odpowiedzią na stawiane przez skarżącą zarzuty odnośnie wyceny wartości pielęgnacyjnej nasadzeń roślinnych, rzeczoznawca dokładnie wyjaśnił, iż w w/w opracowaniu znajdują się tabele, które w zależności od rodzaju

i gatunku nasadzeń, ich wieku, a także oceny bonitacyjnej przedstawiają liczbowo ich wartość. Do wyliczeń przyjęto tabele dotyczące ogródków działkowych i przydomowych. W liczbach tych ujęte są także koszty pielęgnacji (k. 244 akt adm.).

Analiza akt sprawy nie pozostawia wątpliwości, co do słuszności uznania przez organy obu instancji, że przedstawiony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy z dnia 2 sierpnia 2010 r., stanowiący podstawę dla określenia kwoty odszkodowania odpowiadał cechom operatu prawidłowego, zupełnego, logicznego

i wiarygodnego. Organ I instancji w wystarczającym zakresie zbadał, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Ocenę tę poprzedziły trzy rozprawy administracyjne oraz wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego będące odpowiedzią na wnoszone przez skarżącą zastrzeżenia. Ocena ta znalazła swoje odzwierciedlenie w uzasadnieniach decyzji obu organów. Wprawdzie organ ustalając odszkodowanie nie jest związany wyceną biegłego, tym niemniej organ prowadzący postępowanie dowodowe nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego. Skoro, zatem przedstawiona w kontrolowanej sprawie – opinia, co wykazano wyżej, jest uzasadniona, a uzasadnienie to jest wewnętrznie logiczne i spójne, to organ – nie mając wiadomości specjalnych, które posiada biegły – nie miał podstaw do kwestionowania wyceny, zwłaszcza, że ocena na etapie postępowania administracyjnego prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego pozostaje w gestii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ugn).

Dla przedmiotowej sprawy nie ma znaczenia wskazywana przez skarżącą cena rynkowa (230 zł/m²) położonych w pobliżu nieruchomości, uzyskana

w normalnym obrocie cywilnoprawnym pomiędzy równorzędnymi i niezależnymi od siebie podmiotami. Skarżąca nie uwzględnia bowiem faktu, że w niniejszej sprawie celem wyceny nie było określenie wartości gruntu w celu jego sprzedaży pod budownictwo mieszkaniowe, a więc uzyskania przez strony umowy przysporzenia majątkowego, ale celem tym było określenie wartości rynkowej gruntu przeznaczonego na inny, szczególny cel – pod inwestycję drogową. W tej sytuacji, zdaniem Sądu, subiektywne przekonanie skarżącej o zaniżonej wartości gruntu wyliczonej w operacie, nie poparte przy tym kontrwyceną gruntu przeznaczonego pod drogę publiczną, nie może świadczyć o wadliwości wyceny omawianej działki dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Załączone zaś do skargi operaty szacunkowe z dnia 21 czerwca 2010 r. oraz 30 czerwca 2010 r., sporządzone

w innych sprawach, dla innych działek uznać należ za nieprzydatne dla wykazania, że w sprawie wyceny działki nr 94/20 doszło do zaniżenia wartości 1 m². Podkreślić bowiem należy, iż ustalenie wartości każdej nieruchomości następuje indywidualnie, na podstawie odrębnego operatu szacunkowego, przy uwzględnieniu indywidualnych cech nieruchomości porównawczych.

Także zarzuty dotyczące pominięcia przy wycenie żywopłotu funkcji użytkowych, ochronnych, krajobrazowych nieruchomości zadrzewionych, zakrzewionych lub leśnych uznać należy za bezzasadne. Sugerowanie przez stronę, że wartość żywopłotu jest zaniżona i powinna wynosić minimum tyle, ile wartość ogrodzenia na tej działce nie znajduje potwierdzenia w przepisach prawa,

w szczególności w sposobie dokonywania wyceny tego rodzaju nasadzeń. Na powyższe zwrócił uwagę rzeczoznawca w wyżej powołanych piśmie z dnia

29 listopada 2010 r. wskazując, iż obserwując rynek nieruchomości nigdy nie zauważył, żeby strony transakcji przy dokonywaniu wyceny żywopłotu porównywały ten rodzaj nasadzeń roślinnych z ogrodzeniami, jak również by występujący żywopłot wpływał na cenę transakcji. Także w katalogach (cennikach), podające wartości różnego rodzaju ogrodzeń oraz wartości nasadzeń roślinnych są diametralnie różne

i ceny ogrodzeń są o wiele wyższe w porównaniu do nasadzeń roślinnych tego rodzaju.

Powyższe zdaniem Sądu prowadzi do wniosku, iż w przedmiotowej sprawie, wbrew twierdzeniom skarżącej, nie doszło do naruszenia art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej polegającym na wywłaszczeniu za odszkodowaniem nieruchomości nienoszącym znamion "słusznego odszkodowania" oraz art. 128 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. wywłaszczeniu własności nieruchomości za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej nieodpowiadającym wartości tych praw. Natomiast zarzuty dotyczące naruszenia art. 130 ust. 2 ugn skarżąca oparła na zastrzeżeniach do powołanego przepisu wyrażonych w wyroku WSA w Warszawie

z dnia 13 lipca 2007 r. I SA/Wa 550/07. Jednakże wyrok ten, jak słusznie zauważył organ odwoławczy został uznany za nietrafny - wyroku NSA z dnia 17 lutego 2009 r. sygn. akt. I OSK 1714/07 (Lex nr 516049).

Odnosząc się do zarzutu nie dołączenia do aneksu istotnych dokumentów zgodnie z § 56 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, należy stwierdzić za organem odwoławczym, że nie miało to wpływu na rozstrzygnięcie, co do istoty sprawy. Zdaniem Sądu operat szacunkowy i aneks do tego operatu bez załączników przy zastosowaniu zasady swobodnej oceny dowodów okazał się wystarczający. Organy obu instancji prawidłowo przyjęły, co wykazano wyżej, iż na podstawie całokształtu zgromadzonego materiału dowodowego można w drodze decyzji ustalić wysokość odszkodowania.

W niniejszej sprawy nie uchybiono również przepisom prawa procesowego. Wbrew twierdzeniom skarżącej wydanie kwestionowanej decyzji poprzedziło dokładne wyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności mających znaczenie dla podejmowanego w sprawie rozstrzygnięcia. Ocena ta nie nosi zaś cech dowolności (art. 80 kpa). Zgodnie zaś z art. 107 Kpa w decyzji zawarto podstawowe jej elementy, wskazano także uzasadnienie faktyczne i prawne. W szczególności uzasadniono stanowisko organu, wyjaśniono podstawy prawne decyzji z przytoczeniem przepisów prawa. W ocenie Sądu organ I instancji należycie i wyczerpująco informował stronę

o okolicznościach faktycznych i prawnych na każdym etapie postępowania, co znajduje swoje odzwierciedlenie w aktach sprawy, w związku z czym nie został naruszony art. 9 Kpa. Twierdzenie skarżącej, iż nie została ona zapoznana z aktami sprawy przed wydaniem decyzji przez organ odwoławczy, zdaniem Sądu nie stanowiło naruszenia przepisów mających istotne znaczenie dla meritum rozstrzygnięcia. Skarżąca zapoznała się z materiałem dowodowym zebranym w sprawie przez organ I instancji, co znajduje swoje odzwierciedlenie w aktach sprawy (k. 254) akt sprawy organu

I instancji). Organ II instancji nie prowadził postępowania uzupełniającego i w całości oparł swoje rozstrzygnięcie na ustaleniach poczynionych przez Prezydenta Miasta B. Zgodnie zaś z treścią art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy - Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Wojewódzki Sąd Administracyjny uprawniony jest do uchylenia zaskarżonej decyzji tylko wówczas, jeżeli naruszenie przepisów postępowania mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Formalne naruszenie przepisu art. 10 § 1 kpa poprzez nie zapoznanie skarżącej przez organ

II instancji z materiałem dowodowym znajdującym się w aktach sprawy nie miało

w konkretnej sprawie istotnego wpływu na treść decyzji tego organu.

Podnoszony przez skarżącą zarzut naruszenia art. 12 ust. 4b specustawy podlegał już rozpatrzeniu w toku prowadzonego postępowania - postanowienie Wojewody P. z dnia [...] września 2010r. znak: [...] (k. 158).

Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że zarzuty skargi nie podważają legalności decyzji, to znaczy jej zgodności z przepisami prawa materialnego

i procesowego. Decyzja ustalająca kwotę odszkodowania zapadła w postępowaniu przeprowadzonym w sposób prawidłowy, przy pełnym wyjaśnieniu istotnych dla rozstrzygnięcia okoliczności i przy zapewnieniu stronie czynnego w nim udziału.

Z tych powodów skargę oddalono (art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi).